ECLI:NL:RBMNE:2021:3332, Rechtbank Midden-Nederland, 22-07-2021, UTR - 20_4011
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-vergelijkingsmethode betreffende een woning. Het beroep is ongegrond. De WOZ-waarde is niet te hoog vastgesteld door verweerder.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 20/4011 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2021 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: J.H. Maas),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
      (gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 239.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.De woning is een in 1956 gebouwd appartement met een berging in een portiekflat. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 65 m2. 
    
    
      2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 
    
      3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 221.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
    
    
      4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 
    
    
      5.Partijen zijn het er over eens, en de rechtbank stelt ook vast dat eiseres de woning op 31 december 2019 voor € 230.000,- heeft gekocht. De rechtbank overweegt dat als uitganspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. De rechtbank is het met verweerder eens dat de verkoop hier onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. De woning is namelijk een jaar na de peildatum in verhuurde staat aangekocht als belegging. Daarmee voldoet de verkoop niet aan de verkrijgingsfictie dat de woning leeg en onbezwaard wordt verkocht. De marktwaarde van een verhuurde woning ligt lager dan de marktwaarde van een onverhuurde woning. De rechtbank is van oordeel dat het eigen koopcijfer daarom in dit geval niet leidend is.
    
    
      6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    
      7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      8.Eiseres heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken.
    
    
      9.Eiseres heeft op de zitting naar aanleiding van de taxatiematrix van verweerder haar beroepsgronden dat ten onrechte de aanwezigheid van een VVE-reserve niet uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten is gehaald en onvoldoende rekening is gehouden met de transactie van de woning aan de [adres 2] ingetrokken. Verder heeft eiseres op de zitting toegelicht dat zij het met verweerder eens is dat de bouwkundige kwaliteit van de woning en de referentiewoningen gelijk is aan elkaar. 
    
    
      10.Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig schilderwerk aan de binnenzijde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de enkele omstandigheid dat schilderwerkzaamheden in de woning moeten plaatsvinden niet dat verweerder ten onrechte de staat van onderhoud op voldoende heeft gesteld.
    
      11.Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen in de woning, althans niet inzichtelijk heeft gemaakt door middel van correctiepercentages op welke wijze hij dat heeft gedaan. Verweerder heeft de voorzieningen aangeduid als eenvoudig. Op de zitting heeft hij toegelicht dat hij zich daarbij heeft gebaseerd op de verkoopbrochure die is opgesteld voor de verkoop van de woning. Door eiseres is niet aangevoerd dat de voorzieningen niet meer functioneel zijn. 
    Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de voorzieningen daarom terecht als eenvoudig aangeduid. In algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De rechtbank stelt verder vast dat bij twee van de referentiewoningen de voorzieningen ook als eenvoudig zijn aangeduid. Ten opzichte van deze referentiewoningen is dus geen correctie nodig. Bij één referentiewoning zijn de voorzieningen aangeduid als normaal. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder vastgestelde woningwaarde per m2 voor de woning lager is dan de woningwaarde per m2  bij alle drie de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in de voorzieningen bij één van de referentiewoningen.
    
    
      12.Ten slotte voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de burenoverlast die de bewoners van de woning ondervinden. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat er veel wisselingen van bewoners van omliggende appartementen plaatsvinden en dat er veel studenten in het appartementencomplex wonen. Verweerder heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat dit voor alle appartementencomplexen in de buurt geldt en dus ook voor de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat voor zover al een waardedrukkend effect uitgaat van de gestelde burenoverlast, hiermee voldoende rekening is gehouden in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
    
    
      13.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden U ziet de verzenddatum hierboven.