ECLI:NL:RBROT:2021:3009, Rechtbank Rotterdam, 19-03-2021, 8751247
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Oplevering woning na ontruiming, casco

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8751247 \ CV EXPL 20-31764
    
    
    
      uitspraak: 19 maart 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        Marcan Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Barendrecht,
      eiseres in conventie, 
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A] , handelend onder de naam [handelsnaam],
      wonende te [woonplaats A] ,
      gedaagde in conventie, 
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. A. Quispel, advocaat te Oud-Beijerland.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid als “Marcan” en “ [persoon A] ”.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
      
        
          het exploot van dagvaarding van 26 augustus 2020;
        
        
          de akte overleggen producties tevens vermeerdering van eis, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 25 november 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2021. Namens Marcan zijn daarbij verschenen de gemachtigden de heer mr. Th.C. Visser en mevrouw mr. S. Nooteboom. [persoon A] is in persoon ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde de heer mr. A. Quispel. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten in conventie en reconventie
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
      2.1.
      Tussen Stichting Unilever Pensioenfonds ‘Progress’ (hierna: ‘Progress’) als verhuurder en [persoon A] als huurder bestaat sinds 1 mei 2000 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam en sinds 1 augustus 2001 een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 2] Rotterdam. Beide bedrijfsruimten worden hierna tezamen ‘het gehuurde’ genoemd. In artikel 12 van de bijzondere bepalingen van beide huurovereenkomsten is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Bij beëindiging van de huurovereenkomst dient de ruimte casco te worden opgeleverd.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW, vastgesteld op 28 januari 1994, van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). Artikel 5 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
      
      
        
          “5.1. Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      5.4.
      
        
          Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden terzake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en het vastgesteld ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      5.6.
      
        Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde – of ander tussen partijen overeengekomen – termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. (…)
      
    
    
      5.7.
      
        Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten.”
      
      
    
    
      2.3.
      Het gehuurde is op 1 april 2019 door de rechtsopvolgster van Progress in eigendom aan Marcan overgedragen.
      
    
    
      2.4.
      Bij onder zaaknummer 8367822 VV EXPL 20-91 gewezen vonnis in kort geding van 18 juni 2020 werd [persoon A] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na het vonnis te ontruimen en, onder overgave van sleutels, ter beschikking van Marcan te stellen. Voorts werd [persoon A] veroordeeld tot betaling aan Marcan  van € 18.777,20 aan achterstallige huur tot en met juni 2020, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, alsmede tot betaling aan Marcan van € 5.795,43 met ingang van de maand juni 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt en met veroordeling van [persoon A] in de kosten van het geding.
      
    
    
      2.5.
      Op 26 juni 2020 is het vonnis van 18 juni 2020 aan [persoon A] betekend, waarbij tevens bevel is gedaan voor ontruiming van het gehuurde zorg te dragen.
      
    
    
      2.6.
      De gemachtigde van Marcan heeft op 6 juli 2020 een e-mail aan de echtgenote van [persoon A] gezonden met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud: 
      
      
        
          “(…) Ter zake uw vraag, de deurwaarder zal om 14.00u aanwezig zijn bij het gehuurde.
        
      
      
      
        
          De deurwaarder neemt de sleutels in ontvangst als zijnde een vrijwillige ontruiming en gaat er daarmee vanuit dat u zoals u eerder aangaf ook de huurovereenkomst wenst te laten beëindigen, mocht u dat niet willen dan verneem ik dat graag voordien van u.
        
      
      
      
        
          De deurwaarder zal foto’s maken en een procesverbaal over de wijze waarop u het gehuurde ter beschikking heeft gesteld.
        
      
      
      
        
          Aan de hand daarvan zal cliënte nagaan of u heeft voldaan aan de ontruimingsverplichting. Aansluitend zal zij u ook berichten of het gehuurde voldoet aan de staat waarin het zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst en zoals het gehuurde dient te worden opgeleverd. (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 6 juli 2020 heeft de deurwaarder een proces-verbaal opgemaakt, waarin is opgenomen dat de echtgenote van [persoon A] en de eveneens aanwezig heer [persoon B] de sleutels aan de deurwaarder hebben overhandigd en hebben medegedeeld van verdere continuatie van de huurovereenkomst te willen afzien. Voorts is door de deurwaarder een zestigtal foto’s aan het proces-verbaal gehecht, waaruit de staat van oplevering van het gehuurde volgt.
      
    
    
      2.8.
      Op 12 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Marcan een e-mail aan [persoon A] gezonden, waarvan de inhoud – voor zover thans van belang – als volgt luidt:
      
      
        
          “(…) Bij oplevering heeft de deurwaarder een proces-verbaal van bevindingen opgesteld. Het rapport van de deurwaarder met de daarbij behorende foto's treft u hierbij aan (bjjlage)- Uit het rapport volgt, dat het gehuurde niet is opgeleverd conform de afspraken uit de huurovereenkomsten, te weten zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was (casco).Dientengevolge is cliënte genoodzaakt zelf over te gaan tot het casco maken maken van het gehuurde.
        
      
      
      
        
          Nu u uw verplichtingen uit de huurovereenkomst niet bent nagekomen, te weten oplevering van het gehuurde in de staat waarin het zich bij aanvang bevond (casco), houdt cliënte u
        
        
          aansprakelijk voor alle schade die zij daardoor lijdt en nog zal lijden en zij zal de kosten die zij als gevolg hiervan maakt op u verhalen.
        
      
      
      
        
          Vanwege de gebrekkige oplevering is dus geen sprake is van een deugdelijke oplevering. Cliënte is daardoor vooralsnog niet in staat het gehuurde opnieuw te verhuren. Als gevolg daarvan bent u dan ook een gebruiksvergoeding verschuldigd, totdat de werkzaamheden door cliënte zijn uitgevoerd en het gehuurde voldoet aan het overeengekomen opleverniveau. De gebruiksvergoeding wordt daarbij gelijk gesteld aan de huur.
        
      
      
      
        
          Gelet op het vorenstaande wordt hierbij de gebruiksvergoeding over juli en augustus 2020 met een totaalbedrag van EUR 11,590,86 in rekening gebracht. Voorts bent u reeds veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen vanaf april 2020, alsmede in de kosten aan de zijde van cliënte. Het gaat daarbij om een bedrag van EUR 22.144,35 (huurachterstand tot en met juni 2020, vermeerderd met gemaakte kosten). (…)”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Door de gemachtigde van Marcan is, eveneens op 12 augustus 2020 een tweede e-mail aan [persoon A] gezonden, waarin her volgende is opgenomen:
      
      
        
          “(…) Cliënte en ook de deurwaarder hebben diverse pogingen ondernomen om contact met u te krijgen omtrent de ontruiming van het gehuurde en u bent daarbij in de gelegenheid gesteld om het gehuurde correct (casco) op te leveren. Dat is niet gebeurd. Vast staat dat het gehuurde niet is opgeleverd zoals tussen partijen is overeengekomen, te weten casco. Voor de volledigheid stel ik u hierbij in gebreke. (…)”
        
      
      
    
    
      2.10.
      Marcan heeft op 13 augustus 2020 ten laste van [persoon A] conservatoir beslag gelegd onder de woning van [persoon A] .
      
    
    
      2.11.
      Bij onder zaaknummer 200.279.995/01 gewezen arrest van het Gerechtshof Den Haag van 22 december 2020 zijn de huurovereenkomsten ten aanzien van het gehuurde ontbonden.
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Marcan heeft, na eisvermeerdering, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A] te veroordelen tot betaling aan Marcan van een bedrag van € 46.800,- aan schade, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding. Voorts heeft Marcan gevorderd [persoon A] te veroordelen tot betaling aan Marcan van een bedrag van 
        € 11.590,86 ten aanzien van de huur van de maanden augustus en september 2020 en 
        € 1.243,- aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten, de wettelijke rente over de proceskosten en in de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering heeft Marcan – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. 
      
      
        
          [persoon A] was op grond van het vonnis in kort geding van 18 juni 2020 gehouden over te gaan tot ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 12 van de bijzondere bepalingen diende [persoon A] het gehuurde casco op te leveren. Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld heeft [persoon A] het gehuurde niet correct – dat wil zeggen niet casco – opgeleverd. [persoon A] schiet hiermee toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dient de hieruit voortvloeiende door Marcan geleden schade te vergoeden. Die schade bestaat uit de kosten die Marcan heeft moeten maken om het gehuurde weer in casco staat terug te brengen en bedraagt € 46.800,-. Daarnaast is [persoon A] gehouden – conform artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen – een bedrag gelijk aan twee maanden huur (over de maanden augustus en september 2020) te voldoen, nu Marcan in die periode het gehuurde in casco staat heeft moeten brengen en daardoor het gehuurde niet aan een derde heeft kunnen verhuren.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        [persoon A] heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. De ontruiming heeft onterecht plaatsgevonden. Ten tijde van het wijzen van het vonnis in kort geding bestond er weliswaar een huurachterstand maar er speelden bijzondere omstandigheden op basis waarvan de ontruiming niet had mogen worden uitgesproken. Die omstandigheden bestonden er uit dat de bedrijfsvoering van [persoon A] vanwege de coronacrisis was komen stil te liggen, [persoon A] kampte met ernstige gezondheidsproblemen en Marcan [persoon A] bestookte met diverse procedures. Bovendien heeft [persoon A] na het wijzen van het vonnis in kort geding de volledige huurachterstand, althans het grootste deel daarvan, voldaan. De uitvoering van de ontruiming levert onder deze omstandigheden misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) op.  
      
    
    
      3.4.
      
        [persoon A] heeft zijn uiterste best gedaan het gehuurde tijdig te (laten) ontruimen. Marcan stelt ten onrechte dat [persoon A] casco had moeten opleveren. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [persoon A] het gehuurde niet casco aangehuurd. Bezwaarlijk kan van hem verlangd worden dat hij het gehuurde aan het eind van de huur wél casco oplevert. Vóór de ontruiming is er geen contact geweest tussen partijen over de wijze waarop ontruimd moest worden. [persoon A] betwist dat de kosten voor het in casco staat terugbrengen van het gehuurde € 46.800,- bedragen. Marcan heeft in een e-mail van 20 januari 2020 aan de toenmalige gemachtigde van [persoon A] medegedeeld dat de kosten € 36.500,- bedragen. [persoon A] betwist de vordering voor wat betreft de schadevergoeding over de maanden augustus en september 2020. Het is zeer de vraag of Marcan het gehuurde al in augustus of september 2020 aan derden zou hebben kunnen verhuren, zelfs als [persoon A] het gehuurde wel casco had opgeleverd. Ten slotte betwist [persoon A] buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [persoon A] heeft in reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Marcan te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van de door [persoon A] geleden schade als gevolg van de onrechtmatige ontruiming van 6 juli 2020, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Marcan in de proceskosten.
      
    
    
      3.6.
      Aan zijn vordering heeft [persoon A] ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie (r.o. 3.3. en 3.4.) heeft gesteld. In aanvulling daarop heeft [persoon A] aangevoerd dat hij schade heeft geleden door de onrechtmatige ontruiming. Die schade ziet op de derden, die [persoon A] voor de ontruiming heeft moeten inschakelen en de huur van een loods voor de opslag van zijn spullen. Daarnaast is er sprake van gederfde winst doordat [persoon A] zijn bedrijf in de zomermaanden van 2020 niet heeft kunnen opstarten.
      
    
    
      3.7.
      Marcan heeft de reconventionele vordering van [persoon A] betwist en heeft daartoe – naast het in conventie gestelde – het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van een onrechtmatige ontruiming. Marcan heeft niet onrechtmatig gehandeld. [persoon A] heeft vrijwillig aan de ontruiming meegewerkt en ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast beschikte Marcan over het vonnis van 18 juni 2020, waarbij de vordering tot ontruiming is toegewezen. Dat [persoon A] na het wijzen van het vonnis alsnog tot betaling is overgegaan, maakt niet dat er geen sprake meer was van een rechtsgeldige titel. [persoon A] kwam zijn verplichtingen structureel niet na, zodat Marcan er belang bij had tot ontruiming over te gaan. Voorts betwist Marcan dat [persoon A] schade heeft geleden. De schade wordt door [persoon A] op geen enkele wijze onderbouwd.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
      
    
    
      4.2.
      Het meest verstrekkende verweer van [persoon A] is dat Marcan op 6 juli 2020 onterecht tot ontruiming is overgegaan, althans dat sprake is van een onrechtmatige ontruiming. Aan de door Marcan uitgevoerde ontruiming ligt het vonnis in kort geding van 18 juni 2020 ten grondslag. Op grond van dat vonnis beschikte Marcan over een rechtsgeldige titel om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. [persoon A] heeft weliswaar gesteld dat er sprake was van diverse bijzondere omstandigheden, waardoor de ontruiming niet had mogen worden toegewezen en/of had mogen worden uitgevoerd, doch dat doet niets af aan de rechtsgeldigheid van het vonnis van 18 juni 2020. Dat geldt ook voor de stelling dat [persoon A] na het wijzen van het vonnis (een groot deel van) de huurachterstand heeft voldaan. Het feit dat [persoon A] alsnog tot betaling is overgegaan, betekent niet dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst uit het verleden – op basis waarvan de ontruiming in kort geding is toegewezen – ongedaan wordt gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming ook niet meer mogelijk (zie onder meer Hoge Raad 11 januari 2002, HR:2002:AD4925).
      
    
    
      4.3.
      Indien [persoon A] van mening was dat de ontruiming onterecht was toegewezen en vervolgens ook onrechtmatig door Marcan werd uitgevoerd, had het op de weg van [persoon A] gelegen een executiegeschil te starten of in hoger beroep te gaan tegen het vonnis. Dat heeft [persoon A] echter nagelaten. Bovendien is niet gebleken dat [persoon A] ten tijde van de ontruiming op 6 juli 2020 enig bezwaar maakte tegen de feitelijke uitvoering van de ontruiming. Sterker nog, uit het op ambtseed door de deurwaarder opgemaakte proces-verbaal van 6 juli 2020 volgt juist dat [persoon A] , althans zijn echtgenote, de sleutels aan de deurwaarder heeft overhandigd en te kennen heeft gegeven van verdere continuatie van de huurovereenkomst af te zien. 
      
    
    
      4.4.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat Marcan op terechte gronden op basis van het vonnis van 18 juni 2020 tot ontruiming van het gehuurde is overgegaan. Van een onrechtmatige ontruiming of misbruik van bevoegdheid door Marcan is dan ook geen sprake geweest. Dat betekent dat de door [persoon A] in reconventie gevorderde veroordeling van Marcan tot betaling van door [persoon A] wegens onrechtmatige ontruiming geleden schade zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      Vervolgens ligt de vraag voor of [persoon A] gehouden is de door Marcan gevorderde kosten voor het na de ontruiming in casco staat terugbrengen van het gehuurde te voldoen. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat [persoon A] weliswaar het gehuurde grotendeels leeg en ontruimd heeft achtergelaten, doch dat de door hem van de vorige huurder overgenomen c.q. zelf aangebrachte voorzieningen en installaties niet zijn verwijderd. Uitgangspunt van de wet is dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst niet verplicht is de in het gehuurde met toestemming van de verhuurder aangebrachte voorzieningen te verwijderen. Indien bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt – gesteld noch gebleken is dat in onderhavig geval een beschrijving is opgemaakt –, dan neemt de wet tot uitgangspunt dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is aan het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs (artikel 7:224 BW). Deze wettelijke bepaling is echter van regelend recht, aldus dat door de verhuurder en huurder van bedrijfsruimte iets anders kan worden afgesproken. In dat verband is in de huurovereenkomst in artikel 12 van de bijzondere bepalingen opgenomen dat het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst ‘casco’ dient te worden opgeleverd. Daarnaast is ook in artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen opgenomen dat de huurder verplicht is alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van bovenstaande diende [persoon A] bij het einde van de huur het gehuurde derhalve casco op te leveren, hetgeen hij heeft nagelaten. Gelet op artikel 12 van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst kan in het midden blijven of het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst met [persoon A] in casco staat was dan wel of er reeds diverse voorzieningen in het gehuurde aanwezig waren. In de huurovereenkomst en Algemene Bepalingen is immers de verplichting opgenomen het gehuurde casco op te leveren en alle aangebrachte of overgenomen voorzieningen te verwijderen. Gesteld noch gebleken is dat partijen daarover (nadien) andersluidende afspraken hebben gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Door Marcan is gesteld dat onder ‘casco’ moet worden verstaan de kale bedrijfsruimte, zonder voorzieningen en installaties. Dit sluit ook aan op de in het dagelijks verkeer gangbare betekening van de term ‘casco’. Door [persoon A] is gesteld dat hij een heel ander idee heeft bij het begrip casco. Hij heeft echter verzuimd nader te concretiseren of uiteen te zetten wat er naar zijn oordeel dan wel onder ‘casco’ verstaan dient te worden. Dat verweer zal dan ook worden verworpen.
      
    
    
      4.9.
      Voor de beantwoording van de vraag of Marcan aanspraak kan maken op (volledige) vergoeding van de door haar gemaakte kosten om het gehuurde weer in casco staat terug te brengen, is van belang of zij [persoon A] voldoende in de gelegenheid heeft gesteld het gehuurde zelf in casco staat terug te brengen. In de Algemene Bepalingen is in dat kader in artikel 5.4 bepaald dat het gehuurde tijdig voor het einde van de huur door partijen dient te worden geïnspecteerd, waarna in een rapport zal worden vastgelegd welke werkzaamheden er nog door de huurder dienen te worden uitgevoerd. Een dergelijke inspectie heeft in onderhavig geval niet plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter had Marcan [persoon A] de gelegenheid moeten geven de in het geding zijnde schade door zelfwerkzaamheid of anderszins te beperken. Hoewel [persoon A] op grond van artikel 12 van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst reeds verondersteld moet worden op de hoogte te zijn geweest van de eis van oplevering in casco staat, blijkt uit de standpunten van partijen dat over de exacte invulling van het begrip ‘casco’ met name aan de zijde van [persoon A] ten tijde van de ontruiming kennelijk nog de nodige onduidelijkheid heerste. Ook met het oog op deze onduidelijkheid had een inspectie van het gehuurde helderheid kunnen scheppen. Bovendien was de termijn vanaf het vonnis van 18 juni 2020 tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde op 6 juli 2020 dermate kort dat niet van [persoon A] verwacht kon worden dat hij het gehuurde in een dergelijke kort tijdsbestek volledig casco zou hebben kunnen opleveren. Geconcludeerd moet worden dat [persoon A] niet voldoende in de gelegenheid is gesteld zelf de benodigde werkzaamheden uit te voeren. Daarom kan Marcan, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in beginsel slechts vergoeding vorderen van die kosten, die [persoon A] zelf had moeten maken om het gehuurde casco op te leveren (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).
      
    
    
      4.10.
      
        
          [persoon A] heeft gesteld dat de door Marcan gevorderde kosten van € 46.800,- conform de door Marcan overgelegde offerte van 22 juli 2020 excessief zijn. Volgens [persoon A] is het mogelijk de werkzaamheden in het kader van het casco maken van het gehuurde tegen veel lagere kosten uit te voeren. Deze stelling baseert [persoon A] op het feit dat de gemachtigde van Marcan in zijn e-mail van 20 januari 2020 heeft gesteld dat de medegedeeld dat de kosten ‘slechts’ € 36.500,- bedragen. Door Marcan is ter mondelinge behandeling echter onweersproken gesteld dat het in de e-mail van 20 januari 2020 genoemde bedrag van 
        € 36.500,- slechts een inschatting van de te maken kosten betrof, gemaakt ten behoeve van het beproeven van een minnelijke oplossing. Bovendien is onweersproken gesteld dat deze inschatting door de betreffende aannemer is gemaakt zonder het gehuurde te hebben bezichtigd, hetgeen bevestigt dat het genoemde bedrag geen exacte weergave van de daadwerkelijke kosten betrof. De e-mail van Marcan van 20 januari 2020 is dan ook onvoldoende om aan te nemen dat de thans door Marcan gevorderde kosten te hoog zijn. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        
          [persoon A] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij het casco opleveren van het gehuurde tegen veel lagere kosten zou hebben kunnen uitvoeren, indien hij deze werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd. [persoon A] volstaat slechts met de stelling dat de door Marcan gevorderde kosten excessief hoog zijn onder verwijzing naar de genoemde 
        e-mail van Marcan van 20 januari 2020, doch hij heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de in de offerte genoemde specifieke werkzaamheden. [persoon A] laat na concreet aan te geven met welke van de in de offerte van 22 juli 2020 genoemde werkzaamheden c.q. welke kosten hij het niet eens is. Van [persoon A] had in dit verband verwacht mogen worden dat hij gemotiveerd en met stukken onderbouwd had aangegeven tegen welke kosten hij de werkzaamheden zelf had kunnen uitvoeren. Ook ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [persoon A] daaromtrent geen nadere toelichting gegeven en/of nadere stukken in het geding gebracht en heeft hij evenmin een (concreet) bewijsaanbod gedaan. De kantonrechter ziet derhalve geen aanleiding [persoon A] op dit punt alsnog tot bewijslevering toe te laten. 
      
      
    
    
      4.12.
      Marcan heeft gesteld dat de door haar uitgevoerde en in de offerte van 22 juli 2020 genoemde werkzaamheden noodzakelijk waren om het gehuurde weer in casco staat terug te brengen, hetgeen door [persoon A] onvoldoende gemotiveerd is betwist. De kantonrechter ziet ook overigens geen reden te twijfelen aan de noodzaak van de in de offerte genoemde en uitgevoerde werkzaamheden. De naar aanleiding van deze werkzaamheden gevorderde kosten van € 46.800,- komen de kantonrechter, in verhouding tot de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden, niet buitenproportioneel of onredelijk voor. Bij gebreke van voldoende gemotiveerd verweer tegen de hoogte van de door Marcan gevorderde kosten en bij gebreke van enige onderbouwing van de kosten, die [persoon A] zelf zou hebben moeten maken om het gehuurde casco op te leveren, zal het in conventie door Marcan gevorderde bedrag van € 46.800,- worden toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      Marcan heeft in conventie tevens gevorderd [persoon A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.590,86, gelijk aan twee maanden huur. Als onbetwist staat vast dat de werkzaamheden om het gehuurde in casco staat te brengen twee maanden in beslag hebben genomen. Het is een feit dat het gehuurde gedurende die periode van twee maanden door Marcan niet aan derden kon worden verhuurd, hetgeen een schadepost voor Marcan oplevert, bestaande uit huurderving over de genoemde periode van twee maanden. Nu deze schadepost het gevolg is van het feit dat [persoon A] – in strijd met hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald – het gehuurde niet casco heeft opgeleverd en gesteld noch gebleken is dat, indien [persoon A] wel zelf de werkzaamheden zou hebben uitgevoerd, hij daarvoor minder tijd nodig zou hebben gehad, zal [persoon A] tot betaling van het gevorderde bedrag van € 11.590,86 worden veroordeeld.
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening zal, als op de wet gegrond en niet inhoudelijk weersproken, worden toegewezen over de over hiervoor bij r.o. 4.12 en 4.13 genoemde bedragen, op de wijze zoals hierna vermeld.
      
    
    
      4.15.
      Marcan maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.  Vooropgesteld wordt dat, indien in een business-to-businessverhouding de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser incassohandelingen heeft verricht waartoe hij in redelijkheid kon overgaan, de schuldenaar ex artikel 6:96 lid 4 BW (minimaal) de volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genormeerde vergoeding is verschuldigd, ongeacht de aard en de omvang van de incassohandelingen (Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Voldoende gebleken is dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, voorafgaand aan de betekening van de dagvaarding. De gemachtigde van Marcan heeft immers op 12 augustus 2020 een tweetal e-mails aan [persoon A] gezonden, waarvan de ontvangst door [persoon A] niet is betwist. Het feit dat Marcan reeds overgegaan was tot het leggen van conservatoir beslag op de woning van [persoon A] doet niets af aan de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten. Met de conservatoire beslaglegging is immers nog geen sprake van een lopende procedure, zodat het voor [persoon A] nog immer mogelijk was een oplossing in der minne te bereiken. Voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Nu in de verzonden e-mails van 12 augustus 2020 door Marcan in concreto slechts aanspraak wordt gemaakt op het bedrag van € 11.590,86 (gebruiksvergoeding over de maanden juli en augustus 2020) en op dat moment de totale kosten van het in casco staat terugbrengen van het gehuurde – zowel voor Marcan als [persoon A] – nog niet kenbaar waren, zal de toe te wijzen vergoeding worden berekend aan de hand van het genoemde bedrag van € 11.590,86. Derhalve is aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 890,91 toewijsbaar. 
      
    
    
      4.16.
      
        [persoon A] zal, als de in conventie en reconventie overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van Marcan worden veroordeeld. Op het in conventie toe te wijzen griffierecht zal een bedrag van € 656,- in mindering worden gebracht, welk bedrag ziet op het in het kader van het verzoek tot het leggen van conservatoir beslag reeds in rekening gebrachte griffierecht. Het daarvoor verschuldigde griffierecht zal hierna worden meegenomen in de berekening van de beslagkosten.
      
    
    
      4.17.
      
        Marcan vordert tevens [persoon A] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering, die [persoon A] overigens niet heeft betwist, is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 908,94 aan verschotten (bestaande uit het griffierecht van € 656,-, het beslagexploot van 13 augustus 2020 van € 182,35 en de overbetekening van het beslagexploot aan [persoon A] van 14 augustus 2020 van € 70,59) en 
        € 721,- voor salaris advocaat (1 rekest x € 721,-).
      
      
    
    
      4.18.
      De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie: 
    
    
    
      veroordeelt [persoon A] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 46.800,- aan kosten voor het in casco staat brengen van het gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [persoon A] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 11.590,86, gelijk aan twee maanden huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [persoon A] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 890,91 aan buitengerechtelijke kosten;
    
    
    
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Marcan vastgesteld op:
    
    
       € 425,09 € 425,09 aan verschotten (waarvan € 340,- aan griffierecht en € 85,09 aan dagvaardingskosten);
       € 425,09 € 1.496,- aan salaris voor de gemachtigde;
       € 425,09 € 1.629,94 aan beslagkosten;
    
     voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
    en indien [persoon A] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      
        in reconventie:
    
    
    
      wijst de vordering van [persoon A] af;
    
    
    
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Marcan vastgesteld op € 748,- aan salaris voor de gemachtigde
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44487