ECLI:NL:RBNHO:2020:7998, Rechtbank Noord-Holland, 13-10-2020, AWB - 19 _ 4490
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2020-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ onderbouwing waarde niet slechts op een vergelijkingsobject

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 19/4490
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2020 in de zaak tussen
    
    
      [X] , wonende te [Z] , eiser
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 467.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , vergezeld door [C] , taxateur.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met een inhoud van 355 m³. Het perceeloppervlak bedraagt 216 m². De woning is voorzien van een inpandige berging/schuur en een carport.
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
    
    3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 420.000 en stelt daartoe het volgende. De  objecten [D] en [E] alsmede [F] , tonen aan dat, gelet op de hoge mate van gelijkheid met de woning, de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is gelegen op een perceel dat niet optimaal kan worden gebruikt.De achtertuin is het gedeelte van het perceel waar de bewoner gebruik van maakt aangezien daar in privacy kan worden gezeten. Door de vorm van het perceel en door de ligging van de woning op het perceel blijft een gedeelte van de tuin niet bruikbaar waardoor slechts een klein gedeelte overblijft.  Het perceel is ondoelmatig en maakt dat de woning moeilijk te verkopen is.
    4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [D] , [G] , [H] , [I] , [J] [K] , [L] en [E] , alle te [Z] .
    
    5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    7. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij zijn eerder aangevoerde bezwaren niet langer handhaaft. Deze bezwaren behoeven derhalve geen bespreking meer. Eiser heeft zich gelet op het verhandelde ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat nu, gelet op de vergelijkingsobjecten [D] en [E]  sprake is van nagenoeg identieke vergelijkingsobjecten, de waarden van die vergelijkingsobjecten dienen te prevaleren boven de waarden van de andere vergelijkingsobjecten (vlg. Rechtbank Oost-Brabant 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6465 en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). Eiser heeft in dat verband voorts verklaard dat voor zowel de woning als de laatstgenoemde vergelijkingsobjecten, sprake is van een vergelijkbare ligging. Eiser bepleit thans een waarde van € 429.000.
    
    8.  Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door de vergelijkingsobjecten [D] en [E] , gaat de rechtbank dan ook voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de tuin van de woning voor een groot deel aan een smalle groenstrook grenst welke groenstrook vervolgens grenst aan [M] met vrij uitzicht. Elk van beide tuinen van laatstgenoemde vergelijkingsobjecten daarentegen hebben een “puntvorm” welke “punt” weliswaar aan dezelfde, voornoemde groenstrook grenst, echter, de groenstrook ter plaatse is aanzienlijk breder. De afstand tussen elk van beide tuinen van deze vergelijkingsobjecten en [M] is ten opzichte van de woning, dan ook aanzienlijk groter. Bovendien zijn er verschillen in inhoud tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten. Door dit alles is dit object, anders dan eiser stelt, niet volledig identiek aan de woning. Gelet hierop, alsmede gelet op de omstandigheid dat de overige vergelijkingsobjecten, gelet op bouwjaar, inhoud, in hoge mate vergelijkbaar zijn met de woning, is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, er niet slechts van de vergelijkingsobjecten [D] en [E] dient te worden uitgegaan. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
    
      Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde waardeopbouw een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, voorzieningenniveau, doelmatigheid en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Bovendien heeft verweerder naar het oordeel van rechtbank, gelet op hetgeen zij hiervoor met betrekking tot de ligging heeft overwogen, terecht geoordeeld dat voor de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aan de [N] , sprake is van een betere ligging.
      Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen, een en ander zoals is vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
    
    
    9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
    
    10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid vanR. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 13 oktober 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							rechter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 
      1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	een dagtekening;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de gronden van het hoger beroep.