ECLI:NL:GHSHE:2004:AO4097, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-01-2004, C0201042/HE
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2004-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil omtrent de uitleg van een koopoptie in een huurovereenkomst.

typ. JZ
      rolnr. C0201042/HE
    
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
      vierde kamer, van 20 januari 2004,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap DANKA NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te Gouda,
      appellante bij exploot van dagvaarding van 30 september 2002,
      procureur: mr. E.G.M. van Ewijk,
    
    
    tegen
    
    
      de naamloze vennootschap LEVEND WATER BEHEER N.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      geïntimeerde,
      procureur: mr. J.E. Lenglet,
    
    
    
      op het hoger beroep tegen de door de rechtbank te 
      's-Hertogenbosch gewezen vonnissen van 28 januari 2000, 27 oktober 2000 en 3 juli 2002 tussen appellante - verder te noemen Danka - als eiseres en geïntimeerde - verder te noemen Levend Water - als gedaagde.
    
    
    
    1. Het geding in eerste aanleg
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de hiervóór genoemde vonnissen, waarvan beroep.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    Bij memorie van grieven heeft Danka onder overlegging van tien producties tegen voornoemde vonnissen vier grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof de beroepen vonnissen zal vernietigen, en - zulks in afwijking van de appeldagvaarding; bij memorie van grieven heeft Danka andermaal haar eis gewijzigd - opnieuw rechtdoende, Levend Water zal veroordelen tot betaling van vergoeding van de schade die Danka heeft geleden ten gevolge van schending  van het recht ex artikel 16 uit de huurovereenkomst, zonodig op basis van door het hof te geven aanwijzingen, nader te berekenen door de bij vonnis van 27 oktober 2000 benoemde deskundigen, met veroordeling van Levend Water in de kosten van de procedures in eerste instantie en in tweede instantie.
    
    Levend Water heeft bij memorie van antwoord, onder overlegging van twee producties, de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, voorzoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Danka niet-ontvankelijk zal verklaren in haar hoger beroep, althans Danka haar vordering zal ontzeggen, met veroordeling van Danka in de kosten van het hoger beroep.
    
    Partijen hebben de zaak doen bepleiten door hun advocaten, Danka door mr. E.J. Rasker en Levend Water door mr. R.A.W.J. van Eijck, die zich daarbij bediend hebben van in het geding gebrachte pleitnotities. Bij die gelegenheid hebben partijen ieder bij akte (en Danka tevens bij nadere akte) nog verdere producties in het geding gebracht. Wegens bezwaar van mr. Van Eijck tegen een zich onder de producties zijdens Levend Water bevindende verklaring van [naam] (prod. 4) die Levend Water bij haar aanvullende akte nog wenste over te leggen, heeft het hof die verklaring niet als processtuk aanvaard en bepaald dat deze buiten beschouwing wordt gelaten.
    
    Na afloop van de pleidooien hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de exacte inhoud van de grieven, waarvan er enkele verdeeld zijn in meerdere sub-onderdelen, verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    
      4.1 Het hof zal voor de goede orde eerst de hoedanigheid
      van Danka als procespartij bezien.
    
    
    In eerste aanleg trad appellante op onder de naam Danka Infotec B.V., gevestigd te Zaandam. Onder die naam staat zij ook vermeld in de vonnissen van de rechtbank en in na te noemen deskundigenbericht. In appel noemt zij zich Danka Nederland B.V., gevestigd te Gouda.
    
    
      In haar vonnis van 28 januari 2000 onder 6.1 heeft de rechtbank overwogen:
      "Het standpunt van Levend Water dat Danka's vordering niet voor toewijzing vatbaar is omdat zij een spookpartij is, is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. Danka is hangende het onderhavige geding als gevolg van een fusie op 4 februari 1998 opgehouden te bestaan. Het ophouden van Danka's bestaan hangende het geding is een oorzaak die kan leiden tot schorsing van het geding. Aan de belanghebbende, in dit geval de rechtsopvolgster van Danka, was echter de keuze om het geding al dan niet te schorsen welke keuze zij slechts tot uitdrukking kon brengen door de oorzaak van de schorsing aan Levend Water te betekenen. Nu uit de stellingen van partijen blijkt dat van zodanige betekening geen sprake is, kan het geding worden voortgezet ten name van de oorspronkelijke procespartij Danka".
      De procedure in eerste aanleg is vervolgens ten name van Danka Infotec B.V. voortgezet en uitgeprocedeerd.
    
    
    
      Bij de in eerste aanleg overgelegde producties bij dupliek bevindt zich (prod. 3) een uittreksel uit het handelsregister  van de Kamer van Koophandel, waarin vermeld staat dat bij akte van fusie dd. 03-02-1998 Danka Infotec B.V. per 04-2-1998 heeft opgehouden te bestaan en dat de verkrijgende rechtspersoon is Danka Benelux B.V., gevestigd te Gouda.
      De dagvaarding in hoger beroep is evenwel uitgebracht ten verzoeke van Danka Nederland B.V., en Danka heeft ook verder in hoger beroep (uitsluitend) onder de naam Danka Nederland B.V. voortgeprocedeerd.
      Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft haar advocaat desgevraagd uiteengezet, dat Danka Nederland de rechtsopvolgster is van Danka Benelux B.V.
    
    
    
      Nu Levend Water daartegen geen protest heeft doen horen  zal ook het hof ervan uitgaan dat ten deze Danka Nederland B.V. geacht moet worden rechtsopvolgster van de oorspronkelijke processuele wederpartij van Levend Water te zijn en als procespartij voor die wederpartij in de plaats te zijn getreden, en aldus ontvankelijk is in haar  beroep.
      Het voorgaande brengt met zich, dat waar in dit arrest verder gesproken wordt over "Danka", daarmede tevens de rechtsvoorgangsters van appellante worden aangeduid.
    
    
    
      4.2 Tegen de feiten, zoals door de rechtbank in haar
      vonnis van 28 januari 2000 onder 2.1 tot en met 2.9 vastgesteld zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof van die tussen partijen vaststaande feiten uitgaat.
    
    
    
      4.3 Het gaat in deze zaak om het volgende:
      - Levend Water had als verhuurster een huurovereenkomst met de rechtsvoorgangster van Danka als huurster betreffende de te [plaatsnaam] aan de [straatnaam] [huisnummer] en [huisnummer] gelegen onroerende zaken; het beheer van die onroerende zaken was door Levend Water opgedragen aan Group en Equity Management B.V.
    
    
    
      - Art. 16 onder 2 van die huurovereenkomst houdt in:
      "Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen, dan is verhuurder verplicht het gehuurde aan huurder als eerste per aangetekende brief te koop aan te bieden, onder vermelding van de verkoopwaarden.
      Huurder heeft alsdan gedurende één maand het recht van eerste koop. Mocht na afloop van deze maand geen schriftelijke koopovereenkomst zijn gesloten, dan is verhuurder vrij het gehuurde aan derden te verkopen, doch niet op gunstiger voorwaarden, dan aan huurder zijn aangeboden."
    
    
    
      - Op 17 december 1996 zijn deze onroerende zaken door Levend Water (ten titel van inbreng) in eigendom overgedragen aan haar 100%-dochteronderneming Lypa Investments B.V. (verder te noemen Lypa); van deze eigendomsoverdracht  heeft Danka schriftelijk bericht ontvangen  bij brief van 23 januari 1997 van Group en Equity Management B.V. Deze laatste berichtte vervolgens aan Danka op 21 februari 1997 dat Lypa de onroerende zaken wilde verkopen en vroeg Danka of Danka gebruik wenste te maken  van haar eerste recht van koop.
      Op 5 maart 1997 heeft Danka geantwoord dat zij van haar eerste recht van koop gebruik wilde maken en om toezending van de verkoopvoorwaarden verzocht, die zij echter niet heeft ontvangen.
    
    
    - Op 5 maart 1997 vonden er twee transacties plaats: Levend Water heeft per die datum haar aandelen in Lypa in eigendom overgedragen aan Uni-Invest N.V., verder te noemen Uni-Invest; Lypa heeft de betreffende onroerende zaken verkocht en geleverd aan Uni-Invest.
    
    - Danka heeft nadien bij brief van 7 april 1997 Levend Water aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van niet-nakoming van art. 16 van de huurovereenkomst, en nogmaals om toezending van de verkoopvoorwaarden verzocht. Uni-Invest heeft bij brief van  diezelfde datum, 7 april 1997, aan (de advocaat van) Danka medegedeeld dat Uni-Invest het recht van koop van Danka zou respecteren en met Danka in contact zou treden ter bespreking van de voorwaarden. 
    
    - Op uitnodiging van Uni-Invest aan Danka van 24 april 1997 om een schriftelijk bod tot aankoop van de panden [straatnaam] [huisnummer] en [huisnummer] te doen, heeft Danka gereageerd met de vraag aan Uni-Invest om aan Danka te laten weten voor welk bedrag de eerdere transacties hebben plaatsgevonden. Uni-Invest heeft vervolgens op 26 mei 1997 de onroerende zaken aan Danka aangeboden voor ƒ 4.000.000,-, waarna Danka op 28 mei 1997 gevraagd heeft om stukken waaruit blijkt welke de prijs is geweest  bij eerdere transacties. Zodanige stukken heeft Danka toen niet ontvangen.
    
    
      - De advocaat van Levend Water heeft op 24 maart 1998 aan Danka laten weten dat Uni-Invest bereid was voor een bedrag van ƒ 3.800.000,-- k.k. de onroerende zaken aan Danka te verkopen, en medegedeeld dat dit het bedrag was waarvoor die zaken in Lypa waren ingebracht; bijgevoegd was een schriftelijk overzicht waarin als waarde van die zaken was opgenomen het bedrag van ƒ 3.797.459,--.
      Dat aanbod is door Danka niet aanvaard.
    
    
    
      - Danka heeft nadien, bij dagvaarding van 31 december 1999, de onderhavige procedure ingesteld bij de rechtbank te 's-Hertogenbosch, waarin Danka van Levend Water betaling vorderde van een bedrag van ƒ 1.668.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente en met ƒ 54.200,-- aan kosten van rechtsbijstand.
      Na verweer van Levend Water en het opdragen van een onderzoek door drie deskundigen, die bij rapport gedateerd 26 september 2001 hun deskundigenbericht hebben uitgebracht, heeft Danka de hoofdsom van haar vordering teruggebracht tot ƒ 729.710,--.
      Bij eindvonnis van 3 juli 2002 heeft de rechtbank de vordering van Danka afgewezen en Danka veroordeeld in de proceskosten.                                                                                                                      
    
    
    
      4.4 De kern van het geschil betreft de vraag of Levend 
      Water art. 16 van de huurovereenkomst heeft geschonden en zo ja of Danka daardoor schade heeft geleden.
      In haar tussenvonnis van 28 januari 2000 heeft de rechtbank in 6.2 overwogen dat in de situatie die zich hier heeft voorgedaan, te weten de situatie waarin Levend Water , kennelijk ter voorbereiding van een voorgenomen verkoop aan Uni-Invest, de onroerende zaken heeft ingebracht in haar 100% dochteronderneming Lypa en vervolgens haar aandelen in Lypa heeft overgedragen aan Uni-Invest, Levend Water art. 16 van de huurovereenkomst diende na te leven. Deze overweging is niet door een grief bestreden, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
    
    
    
      4.5 Partijen verschillen voorts van mening over de 
      betekenis en de reikwijdte van art. 16 van de huurovereenkomst.
    
    
    
    4.6 Ad grief I sub b.
    
    
      4.6.1  De eerste grief van Danka onder b. is gericht
      tegen het oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 28 januari 2000, dat art. 16 van de huurovereenkomst uitgelegd moet worden als een voorkeursrecht tot koop.
      Danka stelt zich op het standpunt dat het een "koopoptie"  betreft.
    
    
    
      4.6.2  Het hof is met de rechtbank van oordeel, dat het
      hier gaat om een voorkeursrecht tot koop. In die zin, dat Levend Water als verhuurder indien zij voornemens was te verkopen, de onroerende zaken eerst aan Danka te koop diende aan te bieden, met bekendmaking daarbij van de verkoopvoorwaarden. Zou dit niet binnen een maand tot het sluiten van een koopovereenkomst met Danka leiden, pas dan zou Levend Water -maar niet op gunstiger voorwaarden- aan een derde mogen verkopen.
      Aldus mocht Levend Water, zo blijkt uit de bepalingen van art. 16 in onderlinge samenhang, bij een door haar voorgenomen verkoop niet aan een derde voorrang verlenen boven Danka, indien Danka binnen de gestelde termijn aan Levend Water kenbaar had gemaakt op de gestelde condities zelf te willen kopen. Gunstiger condities bieden aan derden was Levend Water niet toegestaan.
      Het betreft derhalve een voorkeursrecht van koop en niet een koopoptie, nu uit de tekst van art. 16 niet kan worden afgeleid dat Levend Water zich heeft verbonden de onroerende zaken aan Danka over te dragen zodra Danka haar wil tot koop zou kenbaar maken.
      Op voorkeursrecht wijst ook de -betrekkelijk korte- termijn van één maand voor de uitoefening van dat recht. In zoverre faalt grief I sub b.
    
    
    4.7 Ad grief I sub a.
    
    
      4.7.1 Danka heeft gesteld dat art. 16 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd, dat aan Danka het eerste recht werd verleend om de onroerende zaken tegen marktconforme, objectieve waarde te verkrijgen. Levend Water weerspreekt die uitleg.
      De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 28 januari 2000 overwogen dat de tekst  van art. 16 van de huurovereenkomst geen houvast biedt voor het standpunt van Danka en dat Danka geen feiten en omstandigheden heeft gesteld  die dit standpunt rechtvaardigen. Tegen dat oordeel is onderdeel a. van grief I gericht.
    
    
    4.7.2 Ook het hof is van oordeel dat de letterlijke tekst van art. 16 niet wijst in de richting van de door Danka voorgestane uitleg. Daarnaast is het hof met de rechtbank van oordeel, dat de verzoeken van Danka om kenbaar te maken wat tijdens de eerdere transacties de prijs was geweest, er op wijzen dat Danka van mening was dat zij de onroerende zaken kon kopen voor de prijs die een derde bereid was te betalen. Het argument van Danka dat zij die informatie uitsluitend vroeg om haar schade te kunnen vaststellen overtuigt niet. Op 5 maart 1997 wenste Danka immers wel degelijk gebruik te maken van haar eerste recht van koop. Ook de brief van Danka aan Uni-Invest dd. 28 mei 1997 (prod. 7 bij conclusie van repliek), waarin Danka schrijft: "Bij verkoop dient het onroerend goed te allen tijde aan de huurder te worden aangeboden tegen de laagste transactieprijs", onderstreept veeleer de uitleg van de rechtbank.
    
    4.7.3 Hiernaast is echter het volgende van belang. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
    
    
      4.7.4 In hoger beroep heeft Danka uitdrukkelijk bewijs aangeboden van haar stelling dat partijen destijds tijdens onderhandelingen zijn overeengekomen dat Danka het door haar gehuurde pand zou mogen kopen tegen een objectieve marktconforme prijs, niet gebaseerd op de huurprijs, maar op vraag en aanbod in de markt, welke prijs zou worden vastgesteld op basis van een afzonderlijke waardering van het onderhavige pand, niet op verkoop van het totaal-pakket onroerende zaken van Levend Water. Danka beroept zich daarbij op brieven van [naam 2] (prod. 2 bij akte van 21 juni 2002) en [naam 3] (prod. 1 bij memorie van grieven).
      Het hof zal Danka toelaten tot het bewijs van deze stellingen.
    
    
    4.7.5 Het hof zal de resultaten van die bewijsvoering afwachten, en daarna waar nodig verder ingaan op de overige grieven en de daarmede verbonden geschilpunten van partijen.
    
    Mitsdien moet thans als volgt worden beslist.
    
    
    5. De beslissing
    
    Het hof:
    
    laat Danka toe tot bewijs als in dit arrest onder 4.7.4 overwogen;
    
    bepaalt dat, indien Danka daartoe getuigen wil laten horen, de getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. A.P.A. de Klerk-Leenen als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal  houden in het paleis van justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door haar nader te bepalen datum;
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 10 februari 2004 voor de opgave van verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuigen op maandagen en woensdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
    
    bepaalt dat de procureur van Danka tenminste zeven dagen vóór het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie van dit hof;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Huijbers-Koopman, De Klerk-Leenen en Adelmeijer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 20 januari 2004.