ECLI:NL:GHDHA:2023:1448, Gerechtshof Den Haag, 28-06-2023, BK-22/00207
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning. Artikel 17, lid 3, Wet WOZ. Waardering van een commercieel geëxploiteerde courante onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak wijkt niet af van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat de maatschappelijke bestemming van de onroerende zaak een subjectieve omstandigheid vormt die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00207
    
    
    
    Uitspraak van 28 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 januari 2022, nummer ROT 21/5627 [ROT 20/5627].
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 983.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaak-belasting en watersysteemheffing van de [gemeente] (de aanslagen). De heffingsmaatstaf van de aanslagen is eveneens € 983.000.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 13 april 2023.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak heeft een totale bruto gebruiksoppervlakte van 840 m2 en een kadastrale oppervlakte van 2.295 m2. Het bouwjaar is 1992.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de eigendom van de onroerende zaak op 26 april 2018 in verhuurde staat verworven, gelijktijdig met de eigendom van twaalf andere onroerende zaken. De koopprijs voor alle onroerende zaken tezamen bedroeg € 950.000.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 december 2021 door [naam taxateur 1] , WOZ taxateur van de Regionale Belasting Groep. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 1.003.167 aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze waarde is als volgt opgebouwd:
      
      
        
          
          
          
            
              
                “Grondwaarde
              
              
                € 349.800
              
            
            
              
                Gecorrigeerde vervangingswaarde opstal
              
              
                
                  € 479.264
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 829.064
              
            
            
              
                BTW 21%
              
              
                
                  € 174.103
                
              
            
            
              
                Afgeronde waarde
              
              
                € 1.003.167”
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 februari 2022 door [naam taxateur 2] RT, WOZ taxateur van [naam organisatie] . In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 680.000. De waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      2.5.
      In de Toelichting Bestemmingsplan [naam wijk] [woonplaats] staat ter zake van de onroerende zaak het volgende opgenomen:
      
      
        “(…)
      
      
    
    
      4.6.
      Maatschappelijke voorzieningen
      
      
        
          Inventarisatie 
        
        Onder maatschappelijk wordt verstaan: het uitoefenen van activiteiten gericht op de zorg en sociale, culturele, medische, maatschappelijke, educatieve, religieuze en openbare dienstverlening. In het plangebied bevinden zich diverse maatschappelijke voorzieningen. Er bevinden zich ook voorzieningen met betrekking tot kunst en cultuur (ateliers). In het plangebied gaat het om de volgende voorzieningen:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Naam
                
              
              
                
                  Soort
                
              
            
            
              
                (…)
              
              
                (…)
              
              
                (…)
              
            
            
              
                
                  [adres] [huisnummer]
              
              
                
                  [naam]
                
              
              
                Kindercentrum
              
            
            
              
                (…)
              
              
                (…)
              
              
                (…)
              
            
          
        
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Bestemmingsplan 
        
        De aanwezige maatschappelijke voorzieningen krijgen de bestemming Maatschappelijk. In deze bestemming is ook kinderopvang mogelijk.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    
      Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
    
      Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
    
    
    a. de aard en de bestemming van de zaak;
    b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit rapport, opgesteld door [naam taxateur 1] , is van de onroerende zaak de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2019 bepaald op € 1.003.167,- en de gecorrigeerde vervangingswaarde op € 479.264,-.
    
    
      4.1
      Eiser stelt zich primair op het standpunt dat verweerder ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Omdat het gaat om een commercieel gebezigd object met enkel een commercieel oogpunt kan de vervangingswaarde niet hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde is dus ten onrechte niet vastgesteld op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 26 april 2018 van € 950.000,-.
      
    
    
      4.2.
      Verweerder stelt zich op het standpunt dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat er sprake is van een gekoppelde verkoop en verkoop in verhuurde staat. Dit maakt het eigen verkoopcijfer minder bruikbaar. Doordat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, is ook de economische waarde niet onderbouwd. Het gebruiken van de gecorrigeerde vervangingswaarde was dan ook correct.
      
    
    
      4.3.
      Voor het object kan eiser niet worden gevolgd in haar stelling dat het eigen verkoopcijfer moet worden gebruikt om de waarde van het object vast te stellen. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht de [adres] [huisnummers] aparte gebouwen zijn en bestaan uit verschillende WOZ-objecten. Eiser heeft echter voor alle objecten tezamen één prijs betaald. Met de door eiser gegeven onderbouwing heeft zij niet inzichtelijk gemaakt wat de prijs is die zij voor de afzonderlijke WOZ-objecten heeft betaald, en hoe deze prijs tot stand is gekomen. Het eigen verkoopcijfer is naar het oordeel van de rechtbank daarom niet bruikbaar om de marktwaarde van dit object uit af te kunnen leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      4.4.
      Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ, in dit geval, is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in beginsel niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228). Nu de economische waarde van de onroerende zaak niet vast staat en niet verder is onderbouwd door eiser dan met het eigen verkoopcijfer is verweerder terecht uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De beroepsgrond faalt dan ook.
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, ook in het licht van wat eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast
      
      6. Het beroep is ongegrond.
      
      7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 680.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (waarde in het economische verkeer; Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Op grond van artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW) wordt de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      5.1.2.
      In afwijking hiervan geldt op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, als bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de URIW is opgenomen dat de waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, lid 1, letter a, van de URIW, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
      
    
    
      5.1.3.
      
        Bij de beoordeling van het geschil neemt het Hof het volgende in aanmerking.
        Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft (HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298, r.o. 4.4. en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, BNB 1996/250, r.o. 3.3.). De waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde in alle gevallen waarin deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Dit geldt ongeacht of de onroerende zaak courant dan wel incourant is en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden (vgl. HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3924, BNB 2007/157, r.o. 3.4.). In het geval dat een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, dient voor die gebruiker de waarde te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt (HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298, r.o. 4.6. en HR 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651, BNB 2003/189, r.o. 3.4.). Voor een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak is het uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228, r.o. 4.6.), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155, r.o. 3.4. en HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672, BNB 2017/125, r.o. 2.4.2.).
      
      
    
    
      5.2.
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd (zie 2.3.), waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is getaxeerd op € 1.003.167. Deze waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ en artikel 4, lid 2, van de URIW. Volgens de Heffingsambtenaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger dan de waarde in het economische verkeer. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de WOZ-waarde moet worden aangesloten bij de waarde in het economische verkeer, waarbij de waarde in het economische verkeer niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde, omdat het een courante onroerende zaak betreft die louter commercieel wordt gebezigd. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een eigen taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is vastgesteld op € 680.000 (zie 2.4.). Ter onderbouwing verwijst belanghebbende voorts naar Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2679 en HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672, BNB 2017/125. Partijen hebben ter zitting verklaard dat de afzonderlijke uitkomsten van de waarderingsmethoden van partijen in onderhavige zaak niet in geschil zijn. Uitsluitend in geschil is of de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof is niet gebleken van enige gelieerdheid tussen belanghebbende en de huurder van de onroerende zaak. Uitgangspunt is dan de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak op de markt is aangeboden en dat hij de onroerende zaak als particulier heeft gekocht met het uitsluitende doel om deze commercieel te exploiteren en daarmee rendement te behalen. Het Hof heeft geen reden aan dit oogmerk van belanghebbende te twijfelen. Belanghebbende heeft voorts gemotiveerd gesteld dat er vanwege de toename van kinderdagverblijven, zorgaanbieders, en andere zich al dan niet in de commerciële sfeer bevindende vergelijkbare aanbieders, veel vraag is naar objecten zoals de onroerende zaak, ook al hebben die een maatschappelijke bestemming. Er is een markt voor dergelijke onroerende zaken, ze worden op die markt aangeboden en ook verkocht, zoals onderhavige zaak ook bewijst. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat, vanuit de eigenaar bezien, sprake is van een courante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar heeft hiertegen aangevoerd dat de huurder van de onroerende zaak een kinderdagverblijf betreft en dat de onroerende zaak als, mogelijk niet-commercieel, kinderdagverblijf wordt gebruikt. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen dient ook in dat geval de waarde te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt (zie 5.1.3. en 5.3.). Voor zover de Heffingsambtenaar heeft betoogd dat de maatschappelijke bestemming (zie 2.5.) van de onroerende zaak tot de conclusie zou moeten leiden dat sprake is van een incourante onroerende zaak, kan het Hof de Heffingsambtenaar niet volgen, nu een markt bestaat waarin de onroerende zaak is aangeboden en verkocht en belanghebbende de onroerende zaak commercieel kan exploiteren. De maatschappelijke bestemming en daaraan mogelijk verbonden (verhuur)beperkingen van de onroerende zaak maken dus niet dat zonder meer sprake is van een incourant object. 
    
    
      5.5.
      Gelet op het voorgaande is sprake van een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak en geldt het uitgangspunt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. Alsdan moet worden getoetst of sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden. In dat verband heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat die omstandigheid is gelegen in de maatschappelijke bestemming van de onroerende zaak. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen is dat echter een subjectieve omstandigheid die er niet toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden. Een verdere onderbouwing van zijn standpunt heeft de Heffingsambtenaar niet gegeven. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde.
      
    
    
      5.6.
      Op grond van het vorenstaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof zal de waarde vaststellen op € 680.000, zoals belanghebbende voorstaat en bij die stand van het geding door de Heffingsambtenaar ook niet wordt bestreden, en de aanslagen dienovereenkomstig verminderen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.940, berekend als volgt: € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 296 x 1 (gewicht van de zaak), € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak) en € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hoger beroepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak). 
      
    
    
      6.2.
      Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 28 mei 2018, nr. 28796) vast op € 246,84 (3 uur à € 68 per uur, verhoogd met € 42,84 omzetbelasting).
      
    
    
      6.3.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 184 (€ 136 + € 48) te worden vergoed.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 680.000;
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; 
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.186,84; en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in het griffierecht tot een bedrag van € 184.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en C.G.M. van Rijnberk, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 28 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.