ECLI:NL:GHAMS:2023:2793, Gerechtshof Amsterdam, 07-11-2023, 22/2460 en 22/2461
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarden woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 22/2460 en 22/2461
    
    
      7 november 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerken HAA 21/2315 en HAA 22/3756 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      
        22/2460
      
    
    
      1.1.
      Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [01] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 201.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar inzake het belastingjaar 2021 ongegrond verklaard.
      
      
        
          22/2461
        
      
    
    
      1.3.
      Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 220.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.4.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar inzake het belastingjaar 2022 ongegrond verklaard.
      
      
        
          22/2460 en 22/2461
        
      
    
    
      1.5.
      Bij uitspraak van 3 november 2022 heeft de rechtbank de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.6.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. 
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.7.
      
        Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. 
        Het Hof heeft het onderzoek gesloten. 
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “Feiten
        1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
      
      
      
        De woning is een huis uit 1979 in een rij met een dakkapel en een inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 359 m³ en de oppervlakte van het perceel is 146 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarden van de woning voor 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):
    
    
    
      “Beoordeling van de geschillen
    
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
    
    
      Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij kunnen zowel verkopen van voor als van na de waardepeildatum worden betrokken.
    
    
    7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. Met de hiervoor vermelde waardematrices heeft verweerder aan zijn bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de onderscheiden waardematrices genoemde vergelijkingsobjecten telkens kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en alle wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat verweerder ook een vraagprijs van een goed vergelijkbaar object heeft genoemd doet niet af aan het feit dat de waardes afdoende zijn onderbouwd aan de hand van concrete verkoopresultaten van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de mindere kwaliteit van de woning door in de waardematrices uit te gaan van de kwalificatie ‘matig (2)’. Daarom is de waarde per kubieke meter ook lager bepaald dan die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat deze matige staat ook de reden is geweest voor de neerwaartse bijstelling van de waarde in 2019. Het betoog van eiser dat de waardes te veel zijn gestegen vergeleken met eerdere tijdvakken en met de waardes van vergelijkbare woningen in de omgeving slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van een vergelijking met concrete verkoopresultaten en niet met woz-waardes. In het geval de woning behoort tot een groep (nagenoeg) identieke objecten waarvan de woz-waarde in meerderheid lager is vastgesteld zou er aanleiding kunnen zijn ook de woz-waarde van de woning te verlagen. Dat deze situatie zich voordoet heeft eiser echter niet aannemelijk gemaakt.
    
    9. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    11. Er is geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      De rechtbank heeft met rechtsoverwegingen 6 en 7 het toepasselijk wettelijk kader en de bewijslastverdeling juist uiteengezet. Het Hof neemt deze overwegingen derhalve over en maakt die tot de zijne. 
      
    
    
      5.2.
      
        Het Hof stelt voorts voorop dat:
        (i) de in geschil zijnde waarde, de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken;
        (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend,
        (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
      
    
    
      5.3.
      
        In onderhavig geschil heeft heffingsambtenaar met de overlegde 2 matrixen aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld. 
        De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar qua aard, bouwperiode, ligging, onderhoud en oppervlakten. Met de verschillen tussen de woning en de objecten, waaronder de ‘matige’ kwaliteit van de woning, is voorts gelet op de lage prijs per m3 van het opstal van de woning mede bezien in relatie tot diezelfde prijs van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Belanghebbendes betoog dat de zonnewering, de openhaard en het tuinhuis van het vergelijkingsobject [A-straat] [02] , zouden moeten leiden tot een lagere waarde van zijn eigen woning inzake het jaar 2022, slaagt niet. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix voor 2022 volgt namelijk dat de opstalwaarde van [A-straat] [02] met € 196.000 veel hoger is gelegen dan de opstalwaarde van de woning van belanghebbende die namelijk € 152.000 bedraagt. Ook belanghebbendes klacht dat [A-straat] [02] is verkocht na het vaststellen van de WOZ-waarde (2022) van de woning, slaagt niet. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in latere fase van het geschil de vastgestelde waarde te onderbouwen met nieuwe gegevens. 
      
      
    
    
      5.4.
      Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de WOZ-waarden voor 2021 en 2022 van buurpanden een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel en daarmee een lagere waardering van de woning heeft willen bewerkstelligen, faalt dit eveneens. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep voor beide jaren gemotiveerd gesteld dat hiervan geen sprake is daar aan belanghebbende, onderdeel uitmakend van een blok van 9 identieke woningen, voor ieder jaar de laagste dan wel een van de laagste WOZ-waarde is toekend. Derhalve kan naar mening van de heffingsambtenaar niet worden gesteld dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel, omdat er meerdere buurpanden zijn die een lagere WOZ-waarde hebben dan die van de woning van belanghebbende in 2021 en 2022. Het Hof heeft geen reden om aan dit betoog van de heffingsambtenaar en de ter onderbouwing daarvan overgelegde staatjes van WOZ-waarden van buurpanden te twijfelen. 
      
    
    
      5.5.
      Ook met wat belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de woning voor beide jaren te hoog zijn vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      6(Proces)kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een (proces)kostenvergoeding.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: