ECLI:NL:RBZWB:2023:84, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-01-2023, 9873241_E04012023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-01-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In dit geval incidentele prostitutie vanuit het gehuurde niet bedrijfsmatig, overlast onvoldoende onderbouwd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Tilburg
    
    
    
      zaaknummer 9873241 CV EXPL 22-1834
    
    
    
      
        vonnis van 4 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de rechtspersoonlijkheid bezittendeStichting WonenBreburg,
      gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
      eiseres,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. E.A.M. van Herwijnen, werkzaam bij WonenBreburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidOrganisatie voor Bewindvoering & Insolventie Nederland B.V.,h.o.d.n. OBIN, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen vanmevrouw [gedaagde],
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. T.M. ten Velde, advocaat te Tilburg.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:
    
    a. het tussenvonnis van 3 augustus 2022 met de daarin genoemde processtukken; 
    b. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 22 november 2022.
    
    
      Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de
      overgelegde producties, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:
    
    
    a. [gedaagde] huurt sinds 19 december 2007 van WonenBreburg de woning aan de [adres]  (hierna: het gehuurde). De huurprijs inclusief servicekosten bedraagt op dit moment € 505,41 per maand.
    
    b. In artikel 6.2.2. van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden is het volgende opgenomen: “Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod.”
    
    c. In artikel 2.3 van de Beleidsnota prostitutie en seksbranche Gemeente Tilburg 2019 is het volgende opgenomen: “(…) Tot dat moment (opmerking kantonrechter: de inwerkingtreding van het Wetsvoorstel regulering prostitutie en bestrijding misstanden seksbranche) blijft het beleid in Tilburg dat geen vergunning nodig is als er sprake is van een alleenwerkende sekswerker in de eigen woning. Daarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
    
      - Thuiswerk vindt uitsluitend plaats in de eigen woning. 
      
      - De persoon die actief is als sekswerker in de eigen woning, moet op dat adres zijn ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP);
    
    
      - Het werven van klanten geschiedt in de regel langs informele weg. Online adverteren is toegestaan;
    
    
      - Aan de buitenkant van het perceel mag niet duidelijk zijn dat er sprake is van sekswerk;
    
    
      - De verdiensten die voortkomen uit het sekswerk moeten uitsluitend ten goede komen aan de sekswerker;
    
    
      - Er mag geen sprake zijn van overlast of aantasting van het woon- en leefklimaat.
    
    Indien aan een of meer van deze eisen niet wordt voldaan, dan valt de thuiswerker onder de omschrijving van een seksinrichting en daarmee onder de gestelde vestigings- en andere eisen. Bij overtreding van deze voorwaarden kan de gemeente bestuursrechtelijk optreden door middel van het opleggen van een dwangsom.”
    
    d. In een rapport van 12 oktober 2021 van een toezichthouder van de gemeente Tilburg naar aanleiding van een controle op het adres van het gehuurde is onder andere het volgende vermeld: “Naar aanleiding van een overlastmelding die op een anonieme manier is gedaan via het meldingssysteem fixi, zijn wij gewezen op de [website] In de melding stond een exacte omschrijving van een profiel van een vrouw in een rolstoel die zichzelf aanbood voor seks tegen betaling. (…) Omstreeks 13:34 uur startte ik, (…), Toezichthouder van de gemeente Tilburg het gesprek met mevrouw. (…) Vervolgens moest ik mijn telefoonnummer geven en gaf mevrouw ook haar telefoonnummer. Telefonisch hebben we de afspraak gemaakt voor 14:30 uur. Omstreeks 14:31 uur belde ik om te zeggen dat ik in de buurt was. Zij gaf aan dat ik naar de [adres] moest komen en mijn auto moest parkeren en dat ik dan nog een keer moest bellen voor het huisnummer. Omstreeks 14:37 uur parkeerde ik mijn auto en belde ik nog een keer mevrouw. Zij gaf aan dat ik naar [huisnummer] mocht komen en dat de deur op een kier zou staan omdat zij in een rolstoel zit en dus de deur niet kan openen als zij er met de rolstoel achterstaat.”
    
    e. Op 19 oktober 2021 laat de gemeente Tilburg per brief aan [gedaagde] weten dat zij hebben geconstateerd dat er zonder vergunning prostitutie activiteiten werden verricht vanuit het gehuurde en dat zij van plan zijn [gedaagde] een last onder dwangsom op te leggen. 
    
    f.  Bij brief van dezelfde datum heeft de gemeente Tilburg WonenBreburg hierover ook geïnformeerd.
    
    g.  Bij brief van 10 november 2021 heeft WonenBreburg onder andere het volgende aan [gedaagde] geschreven: 
    
      
        “
        Prostitutie
      
      
        Op 12 oktober 2021 hebben de politie en de gemeente geconstateerd dat er sprake is van prostitutie vanuit uw woning.
      
    
    
    
      
        In strijd met uw verplichtingen
      
      
        Uw handelen is voor WonenBreburg onacceptabel. U gebruikt uw woning -een sociale huurwoning- structureel bedrijfsmatig en bovendien voor illegale en ongewenste activiteiten. U schiet daarmee ernstig tekort in uw verplichtingen op grond van de Wet, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden. WonenBreburg gaat de huurovereenkomst met u zo spoedig mogelijk beëindigen, zo nodig via een procedure bij de rechter.
      
    
    
    
      
        Einde huurovereenkomst
        
        U kunt dit nog voorkomen door vóór 26 november 2021 zelf de huurovereenkomst op te zeggen per 27 december 2021 (…).”
      
    
    
    h. Bij besluit van 22 november 2022 heeft de gemeente Tilburg [gedaagde] een last onder dwangsom opgelegd. Voor elke toekomstige constatering van het verrichten van prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde, verbeurt [gedaagde] een dwangsom van € 5.000,- met een maximum van € 5.0000,- per dag en tot een maximum van € 15.000,- in totaal. [gedaagde] is tegen dit besluit niet in bezwaar gegaan.
    
    i. Bij e-mailbericht van 2 december 2021 heeft de advocaat van [gedaagde] WonenBreburg laten weten dat [gedaagde] niet van plan is de huur op te zeggen. 
    
    j. In een rapport van een toezichthouder van de gemeente Tilburg van 2 februari 2022 is onder andere het volgende vermeld: “Op 2 februari 2022 heeft een toezichthouder (…) in samenwerking met agenten van de Politie Tilburg Centrum een controle uitgevoerd aan de [adres] . Het doel van de controle is om vast te stellen of de overtredingen, zoals genoemd in het besluit last onder dwangsom van 22 november 2021, aan dit adres beëindigd zijn.” Vervolgens is geconstateerd dat in het gehuurde nog steeds, of opnieuw prostitutieactiviteiten plaatsvonden.
    
    k. Bij besluit van 7 maart 2022 heeft de gemeente Tilburg [gedaagde] laten weten dat zij vanwege de constatering op 2 februari 2022 een dwangsom van € 5.000,- heeft verbeurd en dat de gemeente overgaat tot invordering van dat bedrag. 
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1
      WonenBreburg vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurtermijnen als gebruiksvergoeding totdat het gehuurde is ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
        3.1.1
        WonenBreburg heeft in de dagvaarding het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Gebruik van het gehuurde -dat uitsluitend als woning mag worden gebruikt- als seksinrichting is in strijd met de verplichting van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW), in strijd met de verplichting om het gehuurde te gebruiken op de overeengekomen wijze (artikel 7:214 BW) en in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Uit de feiten blijkt volgens WonenBreburg ook in voldoende mate dat het gehuurde gebruikt werd voor bedrijfs- c.q. beroepsmatige activiteiten, wat in strijd is met de verplichting van [gedaagde] om het gehuurde als woonruimte te gebruiken. Bovendien schaadt het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde de belangen van WonenBreburg bij een doelmatige woonruimteverdeling. WonenBreburg hoeft niet te dulden dat het gehuurde wordt gebruikt voor andere doeleinden, laat staan dat deze wordt ingezet voor illegale activiteiten. Daarnaast komt uit de informatie van de gemeente naar voren dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. Zo zijn er meerdere meldingen bij de gemeente gedaan over de prostitutieactiviteiten van [gedaagde] en de overlast die daardoor wordt ervaren. Er is veel aanloop van vreemde mannen en bewoners voelen zich onveilig. Het bij voortduring veroorzaken van overlast in en aan de woonomgeving is in strijd met de verplichtingen van [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Verder handelt [gedaagde] in strijd met gemeentelijke wet- en regelgeving. [gedaagde] schiet dus op meerdere fronten ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      3.2
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.
      
      
        3.2.1
        
          
            [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord als verweer het volgende naar voren gebracht. Er is geen sprake van bedrijfsmatig handelen. Het gaat om incidentele activiteiten. Het is te vergelijken met iemand die af en toe spullen via Marktplaats verkoopt. Overigens is [gedaagde] gestopt met de prostitutieactiviteiten. [gedaagde] woont in het gehuurde en heeft het als haar hoofdverblijf. Het gehuurde is ingericht als normale woning. Ook betwist [gedaagde] dat zij overlast veroorzaakt. De gestelde  overlastmeldingen zijn niet nader onderbouwd en een overlastdossier ontbreekt. [gedaagde] handelt niet in strijd met de Beleidsnota prostitutie en seksbranche Gemeente Tilburg 2019. Het betreft thuiswerk in de eigen woning en er was sprake van online werving, daarnaast is geen sprake van door [gedaagde] veroorzaakte overlast.
          Tot slot brengt [gedaagde] naar voren dat zij een bijzonder belang heeft bij de woning. [gedaagde] is gebonden aan een rolstoel. Het gehuurde bevindt zich op de begane grond en is drempelloos. [gedaagde] kan niet zomaar terecht in een andere woning of opvang. Vanwege haar beperkte inkomen, is zij ook niet in staat een particuliere gelijkvloerse woonruimte te betrekken.
        
        
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1
      Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter is van oordeel dat uit het verhandelde ter zitting en uit de overgelegde stukken niet, althans onvoldoende, blijkt dat sprake is geweest van structureel bedrijfsmatig handelen in de vorm van prostitutie in- en vanuit het gehuurde, zijnde het verwijt waarop WonenBreburg in haar brief van 10 november 2021 haar wens tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft gebaseerd. Door de gemeente Tilburg is tweemaal geconstateerd dat er prostitutieactiviteiten vanuit de woning van [gedaagde] plaatsvonden. Dat dit op regelmatige en structurele basis plaatsvond, is door WonenBreburg onvoldoende onderbouwd en wordt door [gedaagde] betwist. Uit de door WonenBreburg overgelegde foto’s blijkt ook niet dat het gehuurde als seksinrichting is ingericht. De stelling van [gedaagde] dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf houdt en het gehuurde als normale woning is ingericht, is door WonenBreburg niet weersproken.
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van de kantonrechter is evenmin gebleken dat er sprake is (geweest) van door [gedaagde] veroorzaakte overlast aan omwonenden. Nu [gedaagde] heeft betwist dat zij overlast veroorzaakt, had het op de weg van WonenBreburg gelegen haar standpunt nader te onderbouwen. Er zijn door WonenBreburg echter geen overlastklachten overgelegd, noch bij de dagvaarding noch tijdens de mondelinge behandeling. WonenBreburg heeft tijdens de mondelinge behandeling nog een bewijsaanbod gedaan, maar daaraan zal de kantonrechter als onvoldoende onderbouwd voorbij gaan. Het controlerapport van de gemeente Tilburg van 12 oktober 2021 legt in dit verband evenmin voldoende gewicht in de schaal. Weliswaar blijkt hieruit dat de gemeente naar aanleiding van een anonieme overlastmelding is gaan controleren, maar dat die overlast ook vaker zou plaatsvinden, is daarmee nog niet aannemelijk gemaakt. Verder is in deze procedure evenmin duidelijk geworden wat die overlast dan zou inhouden, laat staan dat [gedaagde] deze bij voortduring veroorzaakt, zoals WonenBreburg heeft gesteld (randnummer 23 van de dagvaarding).   
      
    
    
      4.4
      Blijft over dat [gedaagde] niet heeft betwist dat het gehuurde op 12 oktober 2021 en 2 februari 2022 door haar is gebruikt ten behoeve van prostitutie. Dat enkele feit rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter echter nog niet een ontbinding van de huurovereenkomst met al haar ingrijpende gevolgen. Het woonrecht is een vitaal recht en om dat door middel van een ontbinding van de huurovereenkomst kwijt te raken moet het wel gaan om een ernstige tekortkoming. Dat geldt temeer in dit geval waar [gedaagde] al sinds lange tijd huurder is van de woning en zij een bijzonder belang heeft bij de woning nu zij gebonden is aan een rolstoel en het gehuurde zich op de begane grond bevindt en drempelloos is. 
      
    
    
      4.5
      Nu niet, althans onvoldoende, is komen vast te staan dat er sprake is geweest van structureel bedrijfsmatig handelen in de vorm van prostitutie in- en vanuit het gehuurde en ook van overlast niet, althans onvoldoende is gebleken, moet de conclusie luiden dat ontbin-ding van de huurovereenkomst op dit moment (nog) niet gerechtvaardigd is. Daaraan voegt de kantonrechter ter uitdrukkelijke waarschuwing van [gedaagde] echter het volgende toe. [gedaagde] heeft gesteld dat zij gestopt is met de prostitutieactiviteiten. De kantonrechter vindt dat uitermate verstandig van [gedaagde] , want doorgaan met de prostitutieactiviteiten betekent dat zij haar woning op het spel zet en op straat kan komen te staan. Nu is nog geoordeeld dat er geen sprake is van structureel bedrijfsmatig handelen in de vorm van prostitutie in- en vanuit het gehuurde, maar in een volgend geval kan anders beslist worden. De grens tussen incidenteel bedrijfsmatig handelen en structureel bedrijfsmatig handelen is immers maar dun. Dit nog los van het feit dat het de kantonrechter voorkomt dat [gedaagde] ook uit financieel oogpunt de prostitutieactiviteiten blijft staken. Door het onherroepelijke besluit van de gemeente van 22 november 2022, waartegen [gedaagde] geen bezwaar en beroep heeft aangetekend, leidt iedere overtreding van dat besluit door [gedaagde] immers tot een zware financiële sanctie voor haar. Dit terwijl haar gemachtigde heeft aangevoerd dat zij maar een beperkt inkomen heeft. 4.6	Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel en behoeft dus geen verdere bespreking.
    
    
      4.7
      Als de in het ongelijk gestelde partij zal WonenBreburg worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Die kosten worden vastgesteld op € 374,- aan salaris (2 punten x € 187,-) voor de gemachtigde van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst het gevorderde af;
    
    
    
      veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van [gedaagde] , vastgesteld op € 374,-.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2023.