ECLI:NL:GHARL:2023:5452, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-06-2023, 22/00456
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfspand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00456
    uitspraakdatum: 27 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2021, nummer Awb 21/514, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [vestigingsplaats] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 10.614.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 34.431,82.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 9.835.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 31.904,74.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord B.A. Oomkens als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Het object is een op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] gelegen logistiek bedrijvencomplex. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van het object bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) afgerond € 11.529.000. De heffingsambtenaar heeft in dat rapport de GVW van de opstallen en de verharding bepaald op € 6.243.175. De GVW van de grond heeft de heffingsambtenaar bepaald op € 5.286.750. Daarbij is de heffingsambtenaar uitgegaan van een grondoppervlakte van 42.292 m² en een grondwaarde van € 125 per m², die hij heeft bepaald aan de hand van drie in de markt gerealiseerde transacties met bouwrijpe grond. 
      
    
    
      2.3.
      Volgens het door belanghebbende in beroep ingebrachte en in hoger beroep aangevulde taxatierapport bedraagt de GVW op de waardepeildatum afgerond € 8.390.000. Daarbij gaat belanghebbende ervan uit dat de GVW van de opstallen en de verharding € 5.217.096 bedraagt en die van de grond € 3.172.650.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende betoogt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 8.390.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem na bezwaar vastgestelde waarde van € 9.835.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Het Hof stelt voorop dat de waarde van het object als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). In afwijking van dit uitgangspunt en voor zover hier van belang geldt ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ voor niet-woningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat zowel de WEV als de GVW hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 9.835.000. Het Hof beoordeelt uit proceseconomische overwegingen of de door de heffingsambtenaar bepleite GVW niet te hoog is.
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbende betoogt dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. De grond bij het object is immers bebouwd, aldus belanghebbende. Om deze reden is belanghebbende van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor het object een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die het object zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Bij de bepaling van de GVW wordt dus uitgegaan van een veronderstelde vervanging. Met inachtneming van dit een en ander moet voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond worden uitgegaan van bouwrijpe grond, ongeacht of de grond bij het te waarderen object feitelijk bebouwd is. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij transacties met bouwrijpe grond. Een correctie voor sloopkosten is dan uit de aard van de zaak niet aan de orde. De heffingsambtenaar is dus met een prijs van € 125 per m² niet van een te hoge vervangingswaarde van de grond uitgegaan.
      
    
    
      4.6.
      De door heffingsambtenaar op € 5.286.750 bepaalde GVW van de grond is dus niet te hoog. Dit betekent dat, zelfs indien het Hof belanghebbende zou volgen in de door haar bepleite GVW van de opstallen en de verharding van € 5.217.096, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object als geheel met € 9.835.000 niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de GVW van de opstallen komt het Hof daarom niet toe.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (M.T.M. Hennevelt)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, r.o. 4.6.
  
  
     HR 25 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1745, r.o. 3.3 en 3.4.