ECLI:NL:RBLIM:2023:5807, Rechtbank Limburg, 28-09-2023, 10678992 CV EXPL 23-3755
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurders hebben zonder toestemming van verhuurder kamers verhuurd en zelf de huurpenningen geïnd. Verder hebben zij ieder een huurachterstand laten ontstaan. 
        Zij worden in kort geding veroordeeld om hun eigen kamers te ontruimen en te verlaten en om de geïnde huurpenningen te betalen. Daarnaast wordt één van beiden veroordeeld tot betaling van de eigen huurachterstand.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer:  10678992 CV EXPL 23-3755
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 28 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonend te [woonplaats ] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. K.J.P. Roufs,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde sub 1]
        , 
      en
      
        
          [gedaagde sub 2]
        ,
      beiden wonend te [woonplaats ] ,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde mr. C. Mohr.
    
    
    
      Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser] , [gedaagde sub 1] en - vanwege de gelijke achternaam met eiser - [gedaagde sub 2] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding,
        
        
          de brief van 14 september 2023 met daarin opgenomen een door [eiser] aangekondigde wijziging van eis, alsmede de producties 26 tot en met 40,
        
        
          de mondelinge behandeling op 18 september 2023, waarbij beide partijen pleitnota’s overgelegd hebben en waarbij namens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] negen producties overgelegd zijn.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een pand aan het adres [adres] (in de dagvaarding en de hierna te noemen huurovereenkomsten staat abusievelijk “ [adres] ) te [woonplaats ] . Hij verhuurt in dat pand een aantal kamers.  
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiser] heeft met [gedaagde sub 1] achtereenvolgens twee huurovereenkomsten gesloten. 
        De eerste huurovereenkomst vermeldt de ingangsdatum 8 maart 2022. 
      
    
    
      2.3.
      De tweede huurovereenkomst vermeldt de ingangsdatum 15 augustus 2022. Deze tweede huurovereenkomst vermeldt de verhuur aan [gedaagde sub 1] van een kamer in het pand aan de [adres] tegen een aanvangshuurprijs van € 650,00 per maand.
      
    
    
      2.4.
      De door [gedaagde sub 1] gehuurde ruimte bestaat feitelijk uit een kamer met een daarboven gelegen zolderdeel. [gedaagde sub 1] heeft via een trapgat toegang tot dat zolderdeel.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft ook met [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst gesloten. De ingangsdatum van die huurovereenkomst is 19 juli 2022. De huurovereenkomst vermeldt een maandelijks verschuldigde huur van € 450,00.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde sub 2] en [eiser] zijn geen familie van elkaar.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde sub 1] heeft in opdracht van [eiser] diverse werkzaamheden in het pand aan de [adres] uitgevoerd. Hij heeft onder meer het trapgat (zie 2.4.) gerealiseerd.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde sub 2] heeft in opdracht van [eiser] poetswerkzaamheden verricht in het pand.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben op hun beurt met een aantal personen huurovereenkomsten gesloten op grond waarvan zij diverse kamers in het pand van [eiser] hebben verhuurd. De huurders van deze kamers hebben de huur niet betaald aan [eiser] , maar aan [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] . 
      
    
    
      2.10.
      
        Bij besluit van 10 maart 2023 heeft de gemeente Maastricht [eiser] gelast “om het in strijd met het bestemmingsplan zijnde gebruik/bouwen binnen een termijn van drie maanden na verzenddatum van deze brief te beëindigen en beëindigd te houden”.
        De gemeente Maastricht heeft [eiser] in dit besluit erop gewezen dat, indien [eiser] niet tijdig of volledig hieraan gevolg geeft, hij een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per constatering, met een maximum van € 5.000,00.
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en tot betaling van de bij andere bewoners geïnde huurpenningen. Ook heeft hij [gedaagde sub 1] gevraagd om medewerking ten behoeve van het sluiten van het trapgat in zijn kamer. 
      
    
    
      2.12.
      Bij e-mail van 11 juli 2023 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiser] medegedeeld dat er geen sprake is van huurachterstanden, dat zij geen kamers (onder)verhuren en dat de in overleg met [eiser] verrichte werkzaamheden zijn uitgevoerd conform afspraak. 
      
    
    
      2.13.
      Op enig moment hebben [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] melding gemaakt van een lekkage aan het dak.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 13 juli 2023 heeft [naam 1] van [handelsnaam 1] aan [eiser] bevestigd dat hij van [eiser] de opdracht heeft gekregen de toegang tot de zolder af te sluiten, de trap te verwijderen en de (eventuele) lekkage te repareren. [naam 1] deelt [eiser] in de brief mede dat de bewoner van de kamer hiervan op de hoogte was maar dat deze bewoner hem op 12 juli 2023 geen toegang tot zijn kamer wilde verlenen.
      
    
    
      2.15.
      Op 4 augustus 2023 heeft [eiser] een sommatiebrief (met onbekende inhoud, want niet overgelegd in deze procedure) aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezonden.
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (toenmalige) gemachtigde heeft vervolgens op 15 augustus 2023 op die sommatie gereageerd met de mededeling dat zij nog zaken moesten uitzoeken.
      
    
    
      2.17.
      
        [eiser] heeft bij e-mail van 22 augustus 2023 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd tot “betaling van hun betalingsachterstanden”.
      
    
    
      2.18.
      
        Partijen hebben daarna nog gecorrespondeerd, maar dit heeft er niet toe geleid dat  [gedaagde sub 1] toegang tot zijn kamer heeft gegeven, noch dat [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] een bedrag aan [eiser] betaald hebben. Wel hebben zij [eiser] bij brieven van 31 augustus en 
        1 september 2023 gesommeerd om de lekkage te herstellen en maatregelen te nemen tegen in de woning aanwezige hoornaars. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert (na wijziging van zijn eis) om bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad:
      
        
          
            [gedaagde sub 1] te veroordelen de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 12 met het daarboven gelegen zolderdeel aan de [adres] te [woonplaats ] te verlaten en te ontruimen,
        
        
          
            [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 8.050,00 achterstallige huur tot 1 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,
        
        
          
            [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 700,00 per maand vanaf 1 september 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van ontruiming,
        
        
          
            [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 12.100,00,
        
        
          
            [gedaagde sub 2] te veroordelen de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 7 aan de [adres] te Maastricht) te verlaten en te ontruimen,
        
        
          
            [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van € 5.745,00 achterstallige huur tot 
        
      
      1 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,
      7. [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van € 525,00 per maand vanaf 1 september 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van ontruiming,
      8. [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 12.100,00,
      9. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis alle medewerking te verlenen alsook toegang te verschaffen tot het gehuurde (waaronder in ieder geval kamer 12 en het daarboven gelegen zolderdeel aan de [adres] te Maastricht) aan [eiser] en diens hulppersonen welke nodig is om het gehuurden in een zodanige staat te brengen zodat het gehuurde voldoet aan de eisen uit het dwangsommenbesluit van de gemeente, waaronder in ieder geval het sluiten van het trapgat,
      10. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om, wanneer zij niet vrijwillig aan onderdeel 9. voldoen, het gehuurde tijdelijk, voor de duur die nodig is om het gehuurde in een zodanige staat te brengen zodat het gehuurde voldoet aan de eisen uit het dwangsommenbesluit van de gemeente, te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen op een door [eiser] te betpalen dag en tijd, die minimaal drie werkdagen daarvoor aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bekend is gemaakt, 
      11. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover deze relevant zijn voor de beoordeling van de vordering.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        het spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het spoedeisend belang van de gevorderde voorzieningen betwist. Dit verweer verwerpt de kantonrechter. De vordering is namelijk gegrond op de stelling dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] reeds geruime tijd geen huur meer betalen, kamers onbevoegd (onder)verhuren en de daarmee verband houdende huurpenningen zelf innen en niet afdragen aan [eiser] , terwijl [eiser] stelt voor zijn levensonderhoud (ook) afhankelijk te zijn van de huuropbrengst van het pand. Ook heeft [eiser] aangevoerd dat hij dwangsommen verbeurt omdat [gedaagde sub 1] en [eiser] geen toegang tot het verhuurde verlenen waardoor zij [eiser] verhinderen het gehuurde in overeenstemming te brengen met het besluit van de gemeente Maastricht. [eiser] stelt dat de gemeente Maastricht hem heeft toegezegd in afwachting van de uitkomst deze procedure niet over te zullen gaan tot inning van de dwangsommen. Ook heeft [eiser] betoogd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ontoelaatbare geluidsoverlast veroorzaken waar de overige huurders in het pand veel last van hebben. Gelet hierop heeft [eiser] een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen.
      
      
        
          de overgelegde producties ter zitting
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] ’ gemachtigde heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het feit dat de gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor het eerst ter zitting diverse producties heeft ingediend. Dit bezwaar wordt verworpen. De kantonrechter zal deze producties toch betrekken bij de beoordeling van het geschil nu [eiser] ter zitting - die enige tijd ten behoeve daarvan is onderbroken - voldoende tijd en gelegenheid gehad om op de inhoud van die producties te reageren.
      
      
        
          de huurachterstand van [gedaagde sub 1]
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] voert aan dat [gedaagde sub 1] momenteel (als gevolg van indexatie) een huurbedrag van € 700,00 per maand verschuldigd is en dat de huurachterstand als gevolg van structurele wanbetaling is opgelopen tot € 8.350,00. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde sub 1] betwist niet dat de actuele huur € 700,00 per maand bedraagt. Wel betwist hij de gestelde huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat in dit kort geding niet vastgesteld kan worden of er sprake is van een huurachterstand en, zo ja, hoe hoog die huurachterstand is. Daartoe overweegt hij als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de gestelde huurachterstand heeft [eiser] productie 4 overgelegd. Dit is een overzicht van de door [gedaagde sub 1] verrichte huurbetalingen alsmede van de nog te betalen huurbedragen. Op dat overzicht valt een en ander af te dingen. Zo valt op dat in dit overzicht een totale huurachterstand van € 8.050,00 wordt vermeld. [eiser] legt niet uit hoe dit valt te rijmen met de door hem gevorderde (hogere) huurachterstand van € 8.350,00. Wat ook opvalt is dat in het overzicht wordt vermeld dat de verschuldigde en niet betaalde huur over de maand augustus 2023 € 750,00 bedraagt, terwijl [eiser] stelt dat [gedaagde sub 1] € 700,00 aan huur per maand verschuldigd is. [gedaagde sub 1] heeft verder aangevoerd dat een door hem verrichte betaling op 4 augustus 2023 van € 500,00 niet in het door [eiser] verstrekte overzicht is meegenomen. [eiser] heeft hier niet meer op gereageerd zodat het ervoor gehouden moet worden dat die betaling is verricht en dat die betaling niet bij [eiser] ’ berekening van de huurachterstand is betrokken.
      
    
    
      4.6.
      Wat van het voorgaande verder ook van zij, het meest principiële verweer van [gedaagde sub 1] komt erop neer dat hij in het geheel geen huurachterstand heeft. Hij stelt namelijk dat hij in opdracht van [eiser] tegen een tarief van € 37,50 per uur werkzaamheden heeft verricht in het pand van [eiser] en dat hij voor die werkzaamheden de benodigde materialen heeft ingekocht. [gedaagde sub 1] stelt dat hij met [eiser] mondeling overeengekomen is dat zijn loon voor de verrichte werkzaamheden alsmede de materiaalkosten gecompenseerd zouden worden met de verschuldigde huur. [gedaagde sub 1] stelt € 4.046,51 aan materiaal betaald te hebben en € 11.400,00 aan werkzaamheden verricht te hebben, zodat er van een huurachterstand geen sprake kan zijn. Namens [eiser] is hiertegen aangevoerd dat partijen een dergelijke afspraak niet gemaakt hebben en dat [gedaagde sub 1] door [eiser] betaald is voor de verrichte werkzaamheden. De materialen zijn door [eiser] zelf betaald, zo heeft de gemachtigde van [eiser] gesteld. [eiser] heeft ter zitting in reactie op de als productie 1 door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingebrachte verklaring van [naam 2] (een kamerbewoner in het pand) nog aangevoerd dat, mocht die verklaring toegelaten worden, [eiser] kan aantonen dat hij wel degelijk alles betaald heeft. [eiser] heeft in dat verband aangeboden een geluidsfragment van een opgenomen telefoongesprek met [naam 2] te laten horen waarin [naam 2] volgens [eiser] verklaard dat [eiser] wel degelijk betaald heeft. De kantonrechter passeert dit bewijsaanbod, omdat hiervoor in een kort geding geen plaats is. Bovendien kan aan een dergelijke verklaring van [naam 2] weinig betekenis gehecht worden omdat onduidelijk is - want niet uitgelegd - hoe [naam 2] ervan op de hoogte kan zijn dat [eiser] alle bedragen voor verrichte werkzaamheden en voorgeschoten materialen aan [gedaagde sub 1] betaald heeft. In de als productie 1 ingebrachte verklaring heeft [naam 2] het alleen over een niet verrichte betaling van [eiser] aan [handelsnaam 2] .
      
    
    
      4.7.
      Al met al is de kantonrechter op grond van bovenstaande overwegingen van oordeel dat thans, in dit kort geding, te veel twijfel bestaat over het bestaan (en de hoogte) van een huurachterstand aan de zijde van [gedaagde sub 1] . Weliswaar komt het door [gedaagde sub 1] voorgedragen betoog de kantonrechter voorshands absoluut gekunsteld voor, maar [eiser] kan zich aantrekken dat hij daarop in de inleidende dagvaarding niet heeft geanticipeerd door de kantonrechter te informeren over klusafspraken die kennelijk in enige vorm tussen partijen zijn gemaakt, wat in verband met de op hem rustende substantiëringsplicht wel van hem verwacht kon worden. In een eventueel nog te voeren bodemzaak kan nader onderzocht worden of partijen de door [gedaagde sub 1] gestelde afspraak in die vorm gemaakt hebben en, mocht een dergelijke afspraak zijn gemaakt, welk gevolg dat heeft voor de huurachterstand. Hieruit volgt dat de vordering om [eiser] te veroordelen tot betaling van die huurachterstand afgewezen zal worden.
      
      
        
          de (huur)achterstand van [gedaagde sub 2]
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] voert aan dat [gedaagde sub 2] (als gevolg van indexatie) een huur van € 525,00 per maand verschuldigd is en dat de huurachterstand als gevolg van structurele wanbetaling is opgelopen tot € 5.295,00. Dit bedrag, samen met de onbetaalde borgsom van € 450,00, leidt tot de in totaal gevorderde achterstand van € 5.745,00  Ook ter onderbouwing van deze achterstand verwijst [eiser] naar de door hem overgelegde productie 4. 
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde sub 2] heeft in reactie hierop aangevoerd dat van een huurverhoging naar € 525,00 geen sprake is geweest en dat de maandelijks verschuldigde huur € 495,00. [eiser] ’ gemachtigde heeft daarop ter zitting verklaard akkoord te gaan met dat maandelijks verschuldigde bedrag. Op grond van deze partijdiscussie constateert de kantonrechter dat het bedrag van € 5.745,00 met € 60,00 dient te worden verminderd aangezien in het overzicht voor wat betreft de maanden juli en augustus 2023 een bedrag van € 525,00 aan onbetaalde huur per maand is gehanteerd, terwijl partijen het erover eens zijn dat de huur in die maanden  € 495,00 bedroeg.
      
    
    
      4.10.
      Het verweer van [gedaagde sub 2] dat zij “veel huurbedragen contant verricht” heeft, wordt verworpen. [eiser] betwist de ontvangst van contante huurbetalingen en [gedaagde sub 2] heeft van de door haar gestelde betalingen geen kwitanties of ander verificatoir bewijsmateriaal overgelegd. De door haar overgelegde verklaringen van haar familieleden bieden geen enkele aanwijzing van de door haar gestelde contante betalingen. Deze personen verklaren weliswaar contante bedragen aan [gedaagde sub 2] betaald te hebben, maar een begin van bewijs dat [gedaagde sub 2] met die bedragen de huur betaald heeft, is er niet. Verder valt uit het verweer van [gedaagde sub 2] niet af te leiden welke bedragen zij dan contant betaald zou hebben aan [eiser] op welke momenten en op welke maanden die betalingen dan betrekking zouden hebben. Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [gedaagde sub 2] op dit punt in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid niet in de weg zal staan aan toewijzing van de gevorderde huurachterstand (minus € 60,00).
      
    
    
      4.11.
      Iets soortgelijks geldt voor [gedaagde sub 2] verweer dat zij geen toegang heeft gehad tot haar woning in de periode april 2023 tot begin augustus 2023. [gedaagde sub 2] stelt in dit verband dat de kleindochter van [eiser] , [naam kleindochter] , de sleutels van [gedaagde sub 1] voor het hele pand had ingenomen en dat [naam kleindochter] begin augustus 2023 aan haar de sleutels teruggegeven heeft. Dit betoog valt niet te volgen. Onduidelijk is waarom [gedaagde sub 2] geen toegang tot haar kamer zou hebben als [gedaagde sub 1] zijn sleutels ingeleverd zou hebben. Dat zij haar eigen sleutels ingeleverd heeft, heeft zij immers niet gesteld. Verder heeft [gedaagde sub 2] niet uitgelegd waarom zij [eiser] in april 2023 niet direct heeft gevraagd haar toegang tot haar kamer te verlenen. De kantonrechter is op grond van deze overwegingen van oordeel dat dit verweer onvoldoende onderbouwd is.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde sub 2] voert verder een verrekeningsverweer. Zij stelt op grond van een afspraak met [eiser] wekelijks maximaal zes uur poetswerkzaamheden verricht te hebben voor € 10,00 per uur. Volgens haar ging het om € 240,00 per maand. De gegrondheid van dit verrekeningsverweer is, zoals [eiser] terecht stelt, op dit moment niet eenvoudig vast te stellen. [eiser] voert namelijk aan dat hij [gedaagde sub 2] volledig betaald heeft voor de verrichte poetswerkzaamheden. De kantonrechter verwerpt daarom ook dit verweer van [gedaagde sub 2] .
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde sub 2] wijst verder op de lekkage in het dak en voert aan dat zij van plan is naar de huurcommissie te stappen. Zij legt echter verder niet uit welke gevolgen dit zou moeten hebben voor de gevorderde huurachterstand tot en met augustus 2023.
      
    
    
      4.14.
      Op basis van al deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat van de gevorderde huurachterstand een bedrag van € 5.685,00 (€ 5.745,00 minus € 60,00) toewijsbaar is. De wettelijke rente hierover zal conform de vordering van [eiser] worden toegewezen vanaf 1 september 2023 tot de dag van betaling.
      
      
      
        
          de van derden geïncasseerde huurpenningen  
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        
          [eiser] heeft uitgebreid en met stukken onderbouwd betoogd dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] samen huurovereenkomsten op naam van [eiser] gesloten hebben en op die manier zonder dat [eiser] daarvan wist kamers in het pand verhuurd hebben. Het verweer van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] dat zij deze kamers hebben verhuurd op grond van een door [eiser] verstrekte machtiging wordt verworpen. Zij verwijzen in dat verband tevergeefs naar de ter zitting overgelegd productie 7. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat dit de betreffende machtiging is, maar die stelling is onjuist. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat dit stuk evenmin 
        een aanwijzing bevat van het bestaan van de gestelde machtiging. 
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren geen verweer tegen [eiser] ’ berekening van de door hen beiden geïncasseerde huurpenningen tot een bedrag van € 12.100,00. Zij hebben door het achter de rug van [eiser] om, zonder recht of titel, sluiten van de huurovereenkomsten en het innen van dit bedrag onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld zodat dit (schade)bedrag toewijsbaar is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, vanwege hun onderlinge samenwerking op dit punt, hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van dit bedrag.
      
      
        
          de ontruiming van de woonruimte
        
      
      
    
    
      4.17.
      De huurachterstand die [gedaagde sub 2] heeft laten ontstaan is reeds voldoende grond om de gevorderde ontruiming jegens haar toe te wijzen. Een dergelijke achterstand zal in een bodemprocedure immers naar alle waarschijnlijkheid leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.18.
      Ook [gedaagde sub 1] zal worden veroordeeld tot ontruiming van zijn woning. Weliswaar is in dit kort geding onvoldoende zekerheid over het bestaan van een huurachterstand, maar wel is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] - samen met [gedaagde sub 2] - onbevoegd en zonder dat [eiser] daarvan wist kamers in de woning van [eiser] verhuurd heeft en de huurpenningen heeft geïncasseerd. [gedaagde sub 1] heeft zich zodoende niet als een goed huurder gedragen. In de rechtspraak is bekend dat goed huurderschap zich niet beperkt tot het strikt gebruik van de gehuurde ruimte maar rekening gehouden moet worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen de verweten gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Welnu, [gedaagde sub 1] heeft in deze zaak - kortweg - zijn positie als huurder misbruikt, zodat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemzaak naar alle waarschijnlijkheid zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.19.
      Omdat de gevorderde ontruiming op grond van voorgaande overwegingen reeds toewijsbaar is, zal de kantonrechter de stellingen van [eiser] aangaande de overlast die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden veroorzaken verder onbesproken laten.
      
      
        
          de huur met ingang van 1 september 2023
        
      
      
    
    
      4.20.
      De gevorderde veroordeling tot betaling van de huur met ingang van 1 september 2023, waartegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen afzonderlijk verweer gevoerd hebben, zal worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot betaling van het lagere bedrag van € 495,00 per maand.
      
      
    
    
      4.21.
      De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf de dag van dagvaarding (1 september 2023). Dit onderdeel is voor wat betreft de verschuldigde huur alleen toewijsbaar voor de huur die over de maand september 2023 verschuldigd is. Over de maanden oktober 2023 en verder is de wettelijke rente (uiteraard) niet toewijsbaar vanaf 1 september 2023 aangezien zij op die datum niet in verzuim zijn met de betaling van die latere maanden.
      
      
        
          de gevorderde toegang
        
      
      
    
    
      4.22.
      Niet in geschil is dat het besluit van de gemeente onder meer betrekking heeft op het trapgat dat in de kamer van [gedaagde sub 1] (waar [gedaagde sub 2] (ook) verblijft) gerealiseerd is. De kantonrechter begrijpt het betoog van [eiser] aldus, dat de gemeente Maastricht de verbeurde boetes niet zal innen als hij dit trapgat alsnog dicht maakt. Het enige verweer dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben gevoerd, komt erop neer dat de lekkage aan het dak niet meer verholpen kan worden wanneer dit trapgat dicht gemaakt wordt aangezien het dak dan niet meer toegankelijk is. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Wanneer [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] (de hulppersonen van) [eiser] toegang tot het gehuurde verlenen is het aan [eiser] om ook  aandacht te besteden aan de (gestelde) lekkage. Bovendien valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom bij het sluiten van dit trapgat het niet meer mogelijk zou zijn om werkzaamheden aan het dak te verrichten. Op grond van deze overwegingen zullen de onderdelen 9 en 10 van [eiser] ’ vordering toegewezen worden.
      
      
        
          de proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.23.
      Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
      
        
          dagvaarding 			€    130,56  
        
        
          griffierecht			€    693,00 
        
        
          salaris gemachtigde		€    793,00 
        
      
      Totaal:					€ 1.616,56  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde – zijnde de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 12 met het daarboven gelegen zolderdeel aan de [adres] , te [woonplaats ] ) met alle aanhorigheden – te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiser] van € 700,00 per maand vanaf 1 september 2023 tot aan de dag van ontruiming, waarbij een reeds ingegane maand voor een gehele maand gerekend wordt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de over de maand september 2023 verschuldigde huur vanaf 1 september 2023 tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde – zijnde de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 7 aan de [adres] , te [woonplaats ] ) met alle aanhorigheden – te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser] van € 5.685,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2023 tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser] van € 495 per maand vanaf 1 september 2023 tot aan de dag van ontruiming, waarbij een reeds ingegane maand voor een gehele maand gerekend wordt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de over de maand september 2023 verschuldigde huur vanaf 1 september 2023 tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 12.100,00,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis alle medewerking te verlenen alsook toegang te verschaffen tot het gehuurde (waaronder in ieder geval valt kamer 12 en het daarboven gelegen zolderdeel aan de [adres] te [woonplaats ] ) aan [eiser] en diens hulppersonen welke nodig is om het gehuurde in een zodanige staat te brengen zodat het gehuurde voldoet aan de eisen uit het dwangsommenbesluit van de gemeente, waaronder in ieder geval het sluiten van het trapgat,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om, wanneer zij niet vrijwillig voldoen aan de veroordeling in onderdeel 5.7., het gehuurde tijdelijk, voor de duur die nodig is om het gehuurde in een zodanige staat te brengen zodat het gehuurde voldoet aan de eisen uit het dwangsommenbesluit van de gemeente, te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen op een door [eiser] te bepalen dag en tijd die minimaal drie werkdagen daarvoor aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bekend is gemaakt,
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.616,56,
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.11.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Type: RW