ECLI:NL:RBNHO:2018:4478, Rechtbank Noord-Holland, 01-06-2018, AWB - 14 _ 5321
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2018-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Betreft een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Bergen, Dorpskern Zuid’

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 14/5321
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 1 juni 2018 in de zaak tussen
    
    
      [eisers] , te [woonplaats] , eisers
    (gemachtigde: ing. F. Zomers),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen, verweerder
    (gemachtigde: mr. P.J.M. Hink)
    
    
      en
    
    
    de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid). 
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij besluit van 11 juni 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. 
    
    
    
      Bij besluit van 27 november 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2018. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde, vergezeld van C.R. Leenstra. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van mr. T. ten Have. Het beroep is volgtijdelijk op zitting behandeld met de procedures 14/5316, 15/5548 en 16/75.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.1
      Eisers zijn sinds 1 mei 1986 ieder voor de helft eigenaar van het perceel [adres] . Op het perceel geldt sinds de inwerkingtreding op 12 juni 2009 (peildatum) het bestemmingsplan ‘Bergen, Dorpskern Zuid’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het perceel heeft de bestemming Wonen-Van Reenenpark (artikel 25 van het nieuwe bestemmingsplan) met de aanduiding (c), inhoudende dat de oppervlakte van een hoofdgebouw maximaal 200 m2 mag bedragen, en de bestemming Tuin (artikel 20 van het nieuwe bestemmingsplan) met de aanduiding natuur- en landschapswaarden. Daarvoor gold het bestemmingsplan ‘Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H.’ (hierna: het oude bestemmingsplan) dat op 16 november 1937 was vastgesteld. Onder dit bestemmingsplan was het perceel bestemd voor Villa’s en Landhuizen (artikel 4 van het oude bestemmingsplan). Eisers stellen schade te lijden in de vorm van waardevermindering van hun woning als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. 
      
    
    
      1.2
      Eisers hebben bij brief van 3 november 2013, ontvangen op 4 november 2013, een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend. 
      
    
    
      2.1
      Verweerder heeft naar aanleiding van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade advies gevraagd aan Ten Have Advies v.o.f. (hierna: Ten Have). 
      
      
        Ten Have heeft geadviseerd tot afwijzing van de aanvraag. Het planologisch voordeel als gevolg van de afname van de forse bouwmogelijkheden op de belendende percelen overstijgt het voor eisers ontstane planologisch nadeel als gevolg van het afnemen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel, aldus Ten Have. Ten Have concludeert dat de waarde van de woning onder het nieuwe regime fors is gestegen. 
      
      
      
        Verweerder heeft de advisering aan zijn primaire besluit ten grondslag gelegd. 
      
      
    
    
      2.2
      In de bezwaarprocedure hebben eisers contra-expertises overgelegd van mr. E. Wiarda van Langhout & Wiarda juristen/rentmeesters (hierna: Wiarda) en C.R. Leenstra van Leenstra Taxaties O.G. (hierna: Leenstra). Wiarda komt tot de conclusie dat het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel leidt tot een niet onaanzienlijk planologisch nadeel. Hierbij is vooral van belang dat volgens Wiarda nog een tweede woning op het perceel kon worden gebouwd onder het oude regime. Ten Have heeft volgens Wiarda aan het planologisch voordeel van de afname van de bouwmogelijkheden op de belendende percelen een te hoge waarde toegekend. Ook ten aanzien van de situeringswaarde is sprake van planologisch nadeel, nu het nieuwe bestemmingsplan afbreuk doet aan het open en villawijk-achtige karakter van de omgeving doordat het dichtere bebouwing toestaat. Tot slot is een planologisch nadeel dat onoverdekte zwembaden in het nieuwe bestemmingsplan niet meer mogelijk zijn. Leenstra heeft op basis van de advisering van Wiarda een taxatie gemaakt en geconcludeerd dat de waarde van de woning als gevolg van het nieuwe regime fors is gedaald. 
      
    
    
      2.3
      Volgens de commissie van advies voor de bezwaarschriften (de commissie) voldoet de advisering van Ten Have aan de zorgvuldigheids- en motiveringseisen en doen de in bezwaar overgelegde stukken niet twijfelen aan de juistheid en volledigheid van de advisering van Ten Have. Verweerder mocht de advisering dan ook aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen. 
      
    
    
      2.4
      Verweerder heeft het bezwaar in navolging van de adviezen van de commissie ongegrond verklaard. Daarbij heeft verweerder nog gesteld dat, anders dan eisers hebben aangevoerd, hij uitgaat van de deskundigheid en onpartijdigheid van Ten Have. Verweerder heeft de contra-expertises niet voorgelegd aan Ten Have.
      
    
    
      3.1
      Eisers hebben aangevoerd dat de commissie in bezwaar ten onrechte marginaal heeft getoetst en dat ten onrechte de door hen in bezwaar overgelegde contra-expertises niet zijn voorgelegd aan Ten Have. Voorts voeren eisers aan dat verweerder de reactie van Ten Have op de in eerdere, vergelijkbare, zaken uitgebrachte adviezen van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (STAB) bij zijn beoordeling heeft betrokken, zonder dat hun de gelegenheid is geboden daarop te reageren. 
      
    
    
      3.2
      De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden terecht zijn voorgedragen. Een zorgvuldige voorbereiding van het besluit brengt met zich dat verweerder de door eisers in bezwaar overgelegde contra-expertises had moeten voorleggen aan Ten Have. Ook heeft de commissie de inhoud van de contra-expertises niet kenbaar in de advisering betrokken. Door de bestreden besluiten te baseren op deze adviezen heeft verweerder gehandeld in strijd met artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op grond waarvan een volledige heroverweging in bezwaar dient plaats te vinden. Tot slot hadden eisers in het kader van hoor- en wederhoor de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op de reactie van Ten Have op de STAB-adviezen. 
      
    
    
      4.1
      Eisers hebben verder aangevoerd dat verweerder de advisering van Ten Have niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Eisers stellen zich op het standpunt dat Ten Have niet als ter zake deskundig kan worden beschouwd. 
      
    
    
      4.2
      De rechtbank heeft eerder het op vergelijkbare gronden ingenomen standpunt dat Ten Have niet als deskundige kan worden aangemerkt, verworpen. Verwezen wordt naar rechtsoverweging 5.2 van de uitspraak van 30 maart 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:2646). De rechtbank blijft bij dit oordeel. 
      
      
        
          De planvergelijking
        
      
      
    
    
      5.1
      De rechtbank stelt vast dat, nu Ten Have ter zitting heeft laten weten dat volgens haar een nagenoeg aaneengesloten bebouwing onder het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is, ten aanzien van de planvergelijking tussen partijen nog in geschil is of (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude bestemmingsplan waren toegelaten en of het nieuwe bestemmingsplan een planologisch nadeel doet ontstaan ten aanzien van onoverdekte zwembaden en de omgevingskarakteristiek. 
      
    
    
      5.2
      
        Net als in de uitspraak van 30 maart 2017 is de rechtbank ook thans van oordeel dat onder het oude bestemmingsplan op gronden met de bestemming ‘Villa’s en Landhuizen’ bebouwing met (vrijstaande) bijgebouwen was toegestaan, mits de eisen omtrent de terreinbreedte en de verhouding tussen bebouwd en onbebouwd terrein in acht werden genomen. De rechtbank leidt dit allereerst af uit de tekst van artikel 4 van het oude bestemmingsplan. Onder ten tweede wordt aan het hoofdgebouw op de bestemming ‘Villa’s en Landhuizen’ een minimum inhoudsmaat gesteld. Het noemen van het hoofdgebouw veronderstelt dat naast een hoofdgebouw ook nog andere bebouwing mogelijk is. Hoewel artikel 4 onder ten eerste vermeldt dat gronden met de bestemming ‘Woningen’ uitsluitend zijn aangewezen voor bebouwing met woningen, mogen naast woningen als hoofdgebouw bijgebouwen worden opgericht. Dat blijkt uit het feit dat aan het oprichten van bijgebouwen beperkingen zijn gesteld. Dat artikel 4 onder ten tweede bepaalt dat de gronden uitsluitend zijn aangewezen voor villa’s en landhuizen, kan dus niet inhouden dat daarmee het oprichten van vrijstaande bijgebouwen niet is toegestaan. Daarnaast is het ook niet goed voorstelbaar dat de planwetgever in 1937 het wel mogelijk heeft willen maken op ruime terreinen grote villa’s en landhuizen op te richten, maar bijgebouwen zoals een vrijstaande garage, werkruimte, schuur of gastenverblijf niet heeft willen toestaan. Dat in meer recente bestemmingsplannen een andere wijze van het omschrijven van toegestane bebouwing gebruikelijk is, waar verweerder
        op heeft gewezen, leidt niet tot een ander oordeel. Datzelfde geldt voor het gegeven dat verweerder onder het oude regime bijgebouwen vergunde met een vrijstelling op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Omdat Ten Have er in haar planvergelijking vanuit is gegaan dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude bestemmingsplan niet waren toegestaan, is haar planvergelijking op dit punt onjuist. Verweerder mocht deze planvergelijking dan ook in zoverre niet volgen. 
      
      
    
    
      5.3
      De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat er een planologisch nadeel is ten aanzien van de mogelijkheid tot het oprichten van aan-, uit- en bijgebouwen. Onder het oude regime bestonden binnen de 1:1-verhouding ruime mogelijkheden voor het oprichten hiervan. Onder het nieuwe regime is dit, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel, beperkt tot ten hoogste 55 m2 tot 75 m2. 
      
    
    
      5.4
      Ten aanzien van onoverdekte zwembaden oordeelt de rechtbank als volgt. Nu de gronden onder het oude regime zijn aangewezen voor de bouw van villa’s en landhuizen, was een onoverdekt zwembad naar het oordeel van de rechtbank niet toegestaan. Dat het nieuwe bestemmingsplan enige beperkingen schept ten aanzien van onoverdekte zwembaden, levert dan ook geen planologisch nadeel op, hetgeen door Ten Have juist is beoordeeld. 
      
    
    
      5.5
      De rechtbank volgt eisers en de door hen ingeschakelde deskundigen niet in hun betoog dat de omgevingskarakteristiek kan worden aangetast als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Ten Have heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat het bebouwingspercentage van 35% in het nieuwe bestemmingsplan de bebouwbare oppervlakte van het perceel limiteert. Mede bezien in relatie tot de grote kavels is niet aannemelijk dat maximale invulling onder het nieuwe bestemmingsplan leidt tot aantasting van het open en villawijk-achtige karakter van de omgeving, zoals eisers en hun deskundigen stellen. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat onder het oude regime de toegestane bouwhoogte en bouwvolume evenzeer afbreuk konden doen aan de omgevingskarakteristiek als hier bedoeld. In zoverre is het nieuwe bestemmingsplan dan ook niet planologisch nadeliger.
      
      
        
          De taxatie
        
      
      
    
    
      6.1
      Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 9 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:655), zijn inzichten van een taxateur gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
      
    
    
      6.2
      Kort gezegd golden onder het oude bestemmingsplan slechts beperkingen in de vorm van een minimum terreinbreedte en een verhouding van 1:1 tussen bebouwd en onbebouwd terrein en een minimale inhoud van de woning van 550 m3. Daarnaast gold op grond van de Bouwverordening een maximum hoogte van 15 meter. Onder het nieuwe bestemmingsplan mag de oppervlakte van een hoofdgebouw ten hoogste 200 m2 bedragen en geldt een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Verder mag het bouwperceel ten hoogste voor 35% worden bebouwd en mag het hoofdgebouw niet breder zijn dan de helft van de breedte van het bouwperceel. Voorts moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. 
      
      
        6.3.1
        De rechtbank stelt vast dat een groot verschil bestaat tussen de taxaties van Ten Have en Leenstra in de waardering van de wijziging van bouwmogelijkheden op het eigen perceel en op de belendende percelen. Ten Have komt op basis van de meest ongunstige invulling van het planologische regime tot een forse stijging van de waarde van de woning onder het nieuwe regime. Het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel vertegenwoordigt volgens Ten Have geen waarde. Onder het nieuwe bestemmingsplan kan nog altijd, in aanmerking genomen de ontheffingsbevoegdheid ten behoeve van geringe afwijkingen (artikel 36, eerste lid aanhef en onder a, van het nieuwe bestemmingsplan), een hoofdgebouw met een oppervlakte van 220 m2 en inhoud van circa 1.400 m3 worden gerealiseerd. Een groter volume bouwen is volgens Ten Have niet rendabel en krijgt geen doorvertaling in de verkoopprijs, zo stelt zij aan de hand van de door Arcadis berekende herbouwkosten, die zijn gebaseerd op het BouwkostenKompas. Volgens Ten Have was het oprichten van een tweede woning op het perceel van eisers onder het oude regime weliswaar planologisch mogelijk, maar is ook dat niet rendabel. Aan splitsing van het perceel komt volgens Ten Have alleen een meerwaarde toe, indien de waarde van de twee bouwkavels die ontstaan na splitsing een hogere waarde vertegenwoordigt dan het huidige - niet gesplitste - perceel met de daarop opgerichte woning met bijgebouw. Aldus leidt het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel volgens Ten Have niet tot schade. 
        
      
      
        6.3.2
        Leenstra heeft erop gewezen dat in de advisering van Ten Have veel te hoge herbouwkosten worden gehanteerd en dat haar conclusie dat een groter bouwvolume dan 1.400 m3 niet rendabel is, dan ook niet houdbaar is. Leenstra gaat uit van bouwkosten van Reed Business en het Nederlands Bouwkosten Instituut en komt uit op veel lagere herbouwkosten. Dat brengt Leenstra tot de conclusie dat het bouwen van een bouwvolume van 4000 à 5000 m3 op deze locatie reëel is. 
        
      
      
        6.3.3
        Naar het oordeel van de rechtbank biedt de contra-expertise van Leenstra op dit punt aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have overgenomen cijfers van Arcadis en daarmee aan haar conclusie dat meer bouwvolume dan maximaal is toegestaan op grond van het nieuwe bestemmingsplan niet rendabel is op deze locatie. Hoewel op zichzelf aannemelijk is dat zich ergens een omslagpunt bevindt met betrekking tot de rentabiliteit van bouwvolume, heeft Ten Have haar conclusie, dat dit omslagpunt reeds bij een oppervlakte van 220 m2 en bouwvolume van circa 1.400 m3 is bereikt, niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank gaat overigens, anders dan partijen, uit van een maximaal bouwoppervlak van 200 m2 - exclusief de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid - gelet op het bepaalde in artikel 6.1, zesde lid, van de Wro. 
        
      
    
    
      6.4
      De rechtbank neemt voorts aan dat het perceel van eisers onder het oude bestemmingsplan de mogelijkheid bood voor het oprichten van een tweede woning. Onder het nieuwe bestemmingsplan bestaat deze mogelijkheid niet. Ten Have verwijst in haar advies nog naar een kettingbeding in de leveringsakte van 1 mei 2016 dat kennelijk sedert het begin van de jaren twintig van de vorige eeuw bij de levering van [adres] is bedongen. Voor zover van belang is de kern van het beding dat zich op het perceel [adres] nimmer meer dan één woonhuis mag bevinden. De nakoming van dit beding en de bedongen boete kan worden gevorderd door de [bedrijf] Nu eisers hebben gesteld dat deze vennootschap al in 1930 in liquidatie is getreden, en verweerder daar geen verder onderzoek naar heeft gedaan, is niet aannemelijk geworden dat dit kettingbeding in de leveringsakte op de peildatum aan het oprichten van een tweede woning op het perceel [adres] in de weg stond.
    
    
      6.5
      Ten Have heeft niet inzichtelijk gemaakt dat een tweede woning op het perceel van eisers geen meerwaarde had onder het oude bestemmingsplan. Dat een tweede woning effect heeft op de waarde van de bestaande woning valt naar het oordeel van de rechtbank in te zien, maar niet valt in te zien dat een tweede woning in het geheel geen meerwaarde heeft. Daarbij betrekt de rechtbank de vierkante meterprijzen die Ten Have hanteert voor tuingrond en bouwgrond, waar een aanzienlijk verschil in zit. Ten Have heeft niet inzichtelijk gemaakt dat de bestaande woning als gevolg van de oprichting van een tweede woning dusdanig in waarde daalt, dat de mogelijkheid een tweede woning op te richten in het geheel geen waarde toevoegt aan het perceel van eisers.  De enkele opmerking van Ten Have in haar advies dat de waarde van de bestaande woning te hoog is om de kapitaalsvernietiging daarvan ‘goed te maken’ in de prijs van twee bouwkavels, is daarvoor niet voldoende. De toelichting van Ten Have ter zitting, dat de ‘kapitaalsvernietiging’ van de bestaande woning bij het oprichten van een tweede woning wordt veroorzaakt door het verdwijnen van een tuin op het zuiden en een slechtere situering van de bestaande woning en het balkon in het bijzonder, maakt dat niet anders. 
      
    
    
      6.6
      Ten Have heeft voorts aan het wegvallen van bouwmogelijkheden op de buurpercelen een opvallend fors voordeel toegekend. De rechtbank is van oordeel dat Ten Have niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waardering van dit aanzienlijke planologisch voordeel tot stand is gekomen. Gelet op de hoogte van deze waardering mag een duidelijke en controleerbare toelichting hierop worden verlangd. De bedragen die Ten Have aan het indirecte voordeel verbindt én de aanzienlijke waarde van dat voordeel zijn thans niet controleerbaar. Daarbij komt nog dat Ten Have ter zitting heeft toegelicht dat zij bij de waardering van het voordeel heeft gekeken naar het aantal omliggende percelen, de grootte van de kavel en de ligging van de woning op de kavel. Een consistente toepassing hiervan kan niet worden afgeleid uit haar taxaties in de onderhavige en vergelijkbare zaken die de rechtbank heeft behandeld met betrekking tot planschadeverzoeken als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Bergen, Dorpskern Zuid’. Verder wijken de taxaties van Ten Have onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk af van koopsommen die zijn gerealiseerd na de peildatum, zonder dat daarvoor een afdoende verklaring is gegeven. 
      
    
    
      6.7
      Nu, gelet op het voorgaande, de taxaties van Ten Have onvoldoende controleerbaar en inzichtelijk zijn voor zover het de vaststelling van een fors planologisch voordeel betreft, is evenmin inzichtelijk dat de door Ten Have vastgestelde nadelen het voordeel niet overstijgen. Verweerder mocht de taxaties van Ten Have dan ook niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.  
      
    
    
      6.8
      De rechtbank kan Ten Have wel volgen in haar ter zitting gegeven toelichting dat de mogelijkheid van nagenoeg aaneengesloten bebouwing onder het nieuwe bestemmingsplan geen invloed heeft op de prijs vanwege de afstand van de bebouwing tot de weg. De bebouwing moet immers achter de voorgevelrooilijn worden gerealiseerd, die op ruime afstand van de weg is gelegen. 
      
    
    
      6.9
      Voor zover door eisers is verwezen naar een groot aantal schadecomponenten die ook in de verzoeken om een tegemoetkoming in planschade zijn genoemd, waaronder een beperking van kapvormen, diepte van het hoofdgebouw en erfafscheidingen, stelt de rechtbank vast dat de door eisers ingeschakelde adviseurs ten aanzien van die aspecten, evenals Ten Have, geen planologisch nadeel hebben geconstateerd. Om die reden slagen de daartegen gerichte beroepsgronden niet. 
      
      
        6.10.1
        Ten Have heeft voorts gesteld dat het planologisch nadeel door de beperkingen aan het oprichten van aan- en bijgebouwen gedeeltelijk anderszins is verzekerd, nu vergunningvrij bouwen mogelijk is. Eisers betwisten dit en stellen dat als gevolg van de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’ op hun perceel geen sprake is van ‘erf’ in de zin van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht en dat vergunningvrij bouwen derhalve niet is toegestaan. 
        
      
      
        6.10.2
        Anders dan eisers stellen levert de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’ geen bouw- of aanlegverbod op. De aanduiding stelt wel beperkingen aan het bouwen van bepaalde bouwwerken, zoals paardenbakken en onoverdekte zwembaden, maar niet aan het oprichten van aan- en bijgebouwen. Het nieuwe bestemmingsplan verbiedt dan ook niet het gebruik als erf. Ondanks deze aanduiding heeft het perceel van eisers dan ook een erf waarop vergunningvrij bouwen mogelijk is. Gelet hierop kan de rechtbank de gedachtegang van Ten Have volgen. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      7.1
      Nu verweerder de advisering van Ten Have, gelet op het voorgaande, niet aan zijn besluit ten grondslag heeft kunnen leggen, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. 
      
    
    
      7.2
      Eisers hebben de rechtbank voorgesteld om zelf in de zaak te voorzien op basis van de door hun overgelegde contra-expertises. De rechtbank volgt de conclusies van Leenstra, dat de planologische wijziging leidt tot een forse waardevermindering, echter niet. Leenstra is in zijn koopsommenonderzoek - welk onderzoek de basis vormt voor zijn waardebepaling - uitgegaan van gerealiseerde koopsommen, waarop een correctie is toegepast voor de marktontwikkeling. Daaruit blijkt niet dat Leenstra bij het bepalen van de marktwaarde onder het oude bestemmingsplan rekening heeft gehouden met de maximale invulling van dat bestemmingsplan, waarbij moet worden uitgegaan van forse bebouwing op de naburige percelen. De rechtbank acht het niet reëel te veronderstellen dat een redelijk denkende en handelende koper de planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan in zijn koopprijs heeft verdisconteerd. Aldus hadden de gerealiseerde verkoopprijzen van vóór de peildatum moeten worden gecorrigeerd met inachtneming van planmaximalisatie. Dat heeft Leenstra in zijn onderzoek niet meegenomen. De verwijzing van eisers naar een uitspraak met betrekking tot de Wet waardering onroerende zaken (Woz) treft geen doel, nu de Woz niet uitgaat van planmaximalisatie, hetgeen voor beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade het uitgangspunt is. De rechtbank zal dan ook niet zelf in de zaak voorzien door een tegemoetkoming in planschade vast te stellen op basis van de taxatie van Leenstra.
      
    
    
      7.3
      Omdat in negen vergelijkbare zaken, waarin de rechtbank op 30 maart 2017 uitspraak heeft gedaan, reeds hoger beroep is ingesteld bij de Afdeling en partijen hebben aangegeven dat hoger beroep tegen de volgende uitspraken van de rechtbank in de rede ligt bij een vergelijkbare uitkomst, ziet de rechtbank geen mogelijkheden voor definitieve geschilbeslechting. De rechtbank zal derhalve verweerder opdragen nieuwe besluiten te nemen op basis van een nieuwe taxatie met inachtneming van hetgeen is overwogen in deze uitspraak. Vanwege het te verwachten hoger beroep gaat deze opdracht pas in na het onherroepelijk worden van deze uitspraak.
      
      
      
        
          Redelijke termijn
        
      
      
    
    
      8.1
      Eisers hebben tot slot nog een beroep gedaan op overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
      
    
    
      8.2
      In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Doorgaans zal geen sprake zijn van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk niet langer dan twee jaar heeft geduurd. In de onderhavige gevallen is er geen aanleiding van deze termijn af te wijken. In beginsel is een vergoeding van immateriële schade gepast van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan, waarmee de redelijke termijn is overschreden. De te beoordelen periode vangt aan op de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. 
      
    
    
      8.3
      Het bezwaarschrift is ontvangen op 20 juni 2014. Vanaf deze datum tot aan de datum van deze uitspraak zijn drie jaar en elf maanden verstreken. Dit betekent dat de procedure één jaar en elf maanden te lang heeft geduurd. Verweerder heeft binnen zes maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit op het bezwaar genomen, zodat de overschrijding van de redelijke termijn in dit geval geheel moet worden toegerekend aan de rechtbank. De Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) dient derhalve onder verdragsconforme toepassing van artikel 8:26 van de Awb als partij te worden aangemerkt in deze procedure. De vergoeding voor immateriële schade bedraagt € 2.000,-.
      
    
    
      8.4
      De rechtbank ziet, gezien de hoogte van de te vergoeden schade en de per 1 oktober 2014 in werking getreden beleidsregel van de toenmalige minister van Veiligheid en Justitie over het voeren van verweer in procedures bij een bestuursrechtelijk college waarin verzocht wordt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn door de bestuursrechter (Stcrt. 2014, nr. 20210), aanleiding de minister van Justitie en Veiligheid in dit geval niet te vragen om verweer te voeren en zal direct op het verzoek beslissen.
      
      
        
          Kosten
        
      
      
      
        9.	Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. 
      
      
    
    
      10.1
      De rechtbank veroordeelt verweerder in de gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op  € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1). De ter zitting behandelde zaken waarin proceskosten dienen te worden vergoed, worden beschouwd als samenhangend in de zin van artikel 3 van het Besluit, op grond waarvan voor vier of meer samenhangende zaken een factor 1,5 geldt. De totale kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand komen derhalve op € 1.503,-. In deze zaken dient verweerder per zaak een vierde deel daarvan te betalen, zijnde € 375,75.
      
    
    
      10.2
      Eisers hebben voorts gevraagd om een vergoeding van de kosten die de door hen inschakelde deskundigen bij hen in rekening hebben gebracht. Deze opgevoerde kosten houden verband met het voorbereiden van de zitting, de reistijd en het bijwonen van de zitting. Ook zijn de kosten van de in de bezwaarfase ingediende contra-expertises opgevoerd. 
      
      
        De rechtbank ziet aanleiding een vergoeding toe te kennen voor het bijwonen van de zitting door Leenstra. Daarbij gaat de rechtbank ervan uit dat de reiskosten en de reistijd zijn gemaakt voor alle vier zaken die op de zitting zijn behandeld. Deze kosten worden over deze zaken omgeslagen.
      
      
      
        Voor Leenstra geldt een bedrag van € 53,60 voor een retour. Het bedrag is vastgesteld op een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse. Gelet op het bepaalde in artikel 11, vierde lid, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, dient verweerder per zaak één vierde deel te vergoeden, te weten € 13,40.
      
      
      
        Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit, bedraagt het tarief voor tijdsverzuim € 121,95 per uur (exclusief btw). Dit bedrag wordt verhoogd met de verschuldigde omzetbelasting. 
      
      
      
        De reistijd van Leenstra bedraagt volgens diens factuur 4 uur, hetgeen een vergoeding van € 590,24 (4 x € 121,95 + 21% btw) betekent. Daarvan dient verweerder per zaak één vierde deel te vergoeden, te weten € 147,56.
      
      
      
        Gelet op de inhoudelijke samenhang en overlap tussen de verschillende zaken, acht de rechtbank een vergoeding van een half uur voorbereidingstijd per zaak in dit geval redelijk. Per zaak komt dit neer op € 73,78 (0,5 x € 121,95 + 21% btw).
      
      
      
        De rechtbank komt, uitgaande van een totale zittingsduur van 5 uren tot een vergoeding per deskundige van € 737,80 (5 x € 121,95 + 21% btw) voor het bijwonen van de zitting. Van deze kosten komt per zaak één vierde deel voor vergoeding in aanmerking, te weten € 184,45.
      
      
      
        Het totaal aan te vergoeden deskundigenkosten per zaak bedraagt derhalve (reiskosten  Leenstra € 13,40 + voorbereiding zitting Leenstra € 73,78 + reistijd Leenstra € 147,56 + bijwonen zitting Leenstra € 184,45) € 419,19. 
      
      
      
        Tot slot komen de kosten die zijn opgevoerd voor de in bezwaar ingeschakelde deskundigen, niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten geen verband houden met de behandeling van het beroep. Verweerder dient deze kosten te betrekken bij het nieuwe besluit op bezwaar. 
      
      
      
        De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen gelet op het vorenstaande (kosten door een derde verleende rechtsbijstand € 375,75 + kosten deskundige € 419,19) € 794,94 per zaak. 
      
      
      
        In het onderhavige beroep is tot slot nog een vergoeding verzocht voor het aanvullende rapport van Leenstra van 7 februari 2018, waarin de mogelijkheid van splitsing van het perceel en het oprichten van een tweede woning is uitgewerkt. Hiervoor heeft Leenstra 3 uur gedeclareerd met een uurtarief van € 121,95, exclusief btw. Het uitbrengen van een aanvullend rapport acht de rechtbank niet redelijk, gelet op het feit dat er al een deskundigenadvies was uitgebracht en er de mogelijkheid was om dit advies ter zitting toe te lichten. 
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:-	verklaart het beroep gegrond;-	vernietigt het bestreden besluit;
    
    - draagt verweerder op na het onherroepelijk worden van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
    - veroordeelt de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een schadevergoeding tot een bedrag van € 2.000,-;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 794,94;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,- aan eisers te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.A.M. van Brussel, voorzitter,
      mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. S.M. Auwerda, leden, in aanwezigheid van 
      R.I. ten Cate, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2018.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.