ECLI:NL:RBMNE:2021:3331, Rechtbank Midden-Nederland, 22-07-2021, UTR - 20_4010
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-vergelijkingsmethode voor een woning. Het beroep is ongegrond. 
        WOZ-waarde is niet te hoog vastgesteld door verweerder.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 20/4010 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2021 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: J.H. Maas),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
      (gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 305.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 21 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.  
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.De woning is een in 1915 gebouwde eindwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 67 m2 en ligt op een kavel van 130 m2. 
    
    
      2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. 
    
      3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 281.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
    
    
      4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. 
    
    
      5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    
      6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      7.Eiseres heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken.
    
    
      8.Eiseres voert aan dat een correctie op de WOZ-waarde nodig is als gevolg van achterstallig onderhoud. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de onderhoudstoestand als voldoende kan worden aangemerkt. Hij baseert zich hierbij op een vastgoedrapport. Deze staat van onderhoud is gelijk aan de staat van onderhoud van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de enkele omstandigheid dat sprake is van vochtoverlast niet dat verweerder ten onrechte de staat van onderhoud op voldoende heeft gesteld. 
    
    
      9.Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen in de woning, althans niet inzichtelijk heeft gemaakt door middel van correctiepercentages op welke wijze hij dat heeft gedaan. Verweerder heeft de voorzieningen aangeduid als matig. Ook hierbij heeft verweerder zich gebaseerd op een vastgoedrapport. Door eiseres is niet aangevoerd dat de voorzieningen niet meer functioneel zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de voorzieningen daarom terecht als matig aangeduid. In algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De rechtbank stelt verder vast dat bij twee van de referentiewoningen de voorzieningen ook als matig zijn aangeduid. Ten opzichte van deze referentiewoningen is dus geen correctie nodig. Bij één referentiewoning zijn de voorzieningen aangeduid als normaal en bij één referentiewoning als goed. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder vastgestelde woningwaarde per m2 voor de woning lager is dan de woningwaarde per m2 bij alle vier de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in de staat van de voorzieningen bij twee van de referentiewoningen. 
    
    
      10.Ten slotte voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactie van de woning aan [adres 2] in [woonplaats] , welke begin 2018 is verkocht voor een bedrag van € 265.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op de zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat deze woning niet voor een marktconforme prijs is verkocht. Deze woning is tot 4 januari 2018 alleen te koop aangeboden aan huurders van de woningbouwcoöperatie die eigenaar was van deze woning. De koopovereenkomst is op 
    18 januari 2018 gesloten. Het is daarom aannemelijk dat deze woning is gekocht door een huurder en de kring van kopers dus beperkt was. Daarnaast heeft de taxateur van verweerder op de zitting toegelicht dat uit de advertentie waarmee de woning aan [adres 2] te koop werd aangeboden blijkt dat deze woning in zeer slechte staat was. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de woning aan [adres 2] als onvoldoende representatief heeft kunnen aanmerken.
    
    
      11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden U ziet de verzenddatum hierboven.