ECLI:NL:RBOVE:2023:3822, Rechtbank Overijssel, 26-09-2023, 10089386 CV EXPL 22-3284
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De kantonrechter veroordeelt Azibo in de kosten van de verzetprocedure aan de zijde van Uniek Makelaars tot op heden begroot op 1058,00 euro wegens salaris gemachtigde. Vanwege optreden Uniek Makelaars.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer: 10089386 CV EXPL 22-3284
    
    
    
      
        Vonnis van 26 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de stichting Stichting Azibo,
      gevestigd te Enschede,
      opposante, hierna ook wel Azibo te noemen,
      gemachtigde: mr. A.J.C. van Gurp, advocaat te Hengelo (O),
    
    
    
        - tegen -
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Uniek Makelaars B.V.,
      
      gevestigd te Enter,
      geopposeerde, hierna ook wel Uniek Makelaars te noemen,
      gemachtigde: mw. mr. L.A. Uilkema, verbonden aan Karreman Gerechtsdeurwaarders en Juristen te Apeldoorn.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Deze blijkt uit de tussenvonnissen d.d. 27 september 2022 en 31 januari 2023.
      
    
    
      1.2.
      Bij het laatste tussenvonnis werd Uniek Makelaars een tweeledige bewijsopdracht gegeven. 
      
    
    
      1.3.
      Ter voldoening aan de gegeven bewijsopdracht heeft Uniek Makelaars op de rolzitting van 14 maart 2023 een ‘akte uitlating bewijsopdracht’ genomen. Daarnaast heeft zij vier getuigen doen horen. Van de door de getuigen afgelegde verklaringen is proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      1.4.
      Beide partijen hebben vervolgens een conclusie na enquête genomen, waarna het vonnis is bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      Bij voormeld tussenvonnis van 31 januari 2023 werd Uniek Makelaars opgedragen te bewijzen dat: 
      
      a. a) Azibo Uniek Makelaars opdracht tot bemiddeling heeft gegeven
      
      
        en voor het geval Uniek Makelaars in dat bewijs mocht slagen;
      
      
      b) Uniek Makelaars voor die bemiddelingswerkzaamheden 12,5 % over de jaarhuurprijs aan bemiddelingskosten bij Azibo in rekening kon brengen.
      
    
    
      2.2.
      Uniek Makelaars heeft, om het vereiste bewijs te kunnen leveren, een akte genomen met daarbij gevoegd een tweetal schriftelijke verklaringen van de heren [Getuige 1] en [Getuige 2] , beiden in dienst van Uniek Makelaars.
      
    
    
      2.3.
      Beide heren waren namens Uniek Makelaars aanwezig bij het eerste gesprek tussen Azibo en Uniek Makelaars op 30 juli 2020 op de locatie van Azibo te Enschede. Namens Azibo waren bij dat gesprek tevens aanwezig mevrouw [Getuige 3] , als zorgmanager in dienst bij Azibo en de heer [Getuige 4] , bestuurder van Azibo. Deze vier personen zijn door Uniek Makelaars voorgebracht als getuigen en door de kantonrechter als zodanig gehoord.
      
    
    
      2.4.
      Getuige [Getuige 1] verklaarde schriftelijk:
      
      
        
          “Bij het eerste gesprek op 30 juli 2020, welke op verzoek van Azibo (mevrouw [Getuige 3] ) is ingepland, is besproken dat zij zoekende zijn naar een nieuwe locatie voor de huisvesting van cliënten met een zorgbehoefte. Gedurende dit gesprek is verzocht of wij daarin iets voor hen zouden kunnen betekenen. Op dat moment is door mij, [Getuige 1] , aangehaald of een locatie in Haaksbergen interessant zou kunnen zijn. Hier is op dat moment mee ingestemd door Azibo, waarna ik direct kenbaar heb gemaakt dat wij hierin zouden moeten optreden namens Azibo en onze courtage 12,5% bedraagt. Dit daar wij geen positie hadden bij de eigenaar van de locatie en wij dan namens hen een herziening van de herontwikkeling zouden moeten zien te bewerkstelligen. Dit daar wij hadden vernomen dat er reeds een ontwerp was ingediend door de eigenaar. Voor de volledigheid is het optreden namens Azibo eveneens in het eerste schrijven na deze afspraak opgenomen in het mailbericht aan Azibo, hierin is verzocht om bij akkoord een vervolgafspraak te plannen om de locatie nader te bespreken. Dit is vervolgens op verzoek van Azibo per mail ingepland.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij gelegenheid van het getuigenverhoor werd hem die verklaring voorgehouden waarna hij verklaarde dat hetgeen wat in die verklaring stond, correct was. In aanvulling daarop verklaarde hij onder andere:
      
      
        
          “In het gesprek op 30 juli is alleen Haaksbergen als mogelijke locatie aan de orde geweest. In het gesprek op 30 juli heb ik ook de rol van Uniek Makelaars besproken en ik heb gezegd dat wij moeten optreden namens de huurder omdat wij geen positie hebben bij de verhuurder. Er is geen verdere discussie geweest hierover, ook geen vragen gesteld en men zei: ok”. Ik heb ook gelijktijdig de courtage aan de orde gesteld te weten 12,5% van de eerste jaarhuur. Ook de hoogte van de courtage is ook geen discussie punt en werd zonder discussie geaccepteerd.”
        
      
      
    
    
      2.6
      Getuige [Getuige 2] verklaarde schriftelijk:
      
      
        
          “Ik ben met mijn collega [Getuige 1] aan de [adres] in Enschede geweest 30 juli 2020. Bij de afspraak werd besproken dat Azibo zoekt naar een extra zorglocatie. Hierbij de vraag of wij hierin wat konden betekenen. [Getuige 1] heeft toen gezegd dat er een optie zou kunnen zijn in het centrum van Haaksbergen. Daar is ter sprake gekomen dat wij namens Azibo zouden optreden betreffende de locatie in Haaksbergen. Door Azibo is bevestigd dat het optreden namens huurder door Uniek Makelaars, wetende voor een courtage van 12,5%, geen enkel probleem zou zijn. Dit is het eerste gesprek geweest samen met [Getuige 1] .”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Bij gelegenheid van het getuigenverhoor werd ook hem zijn schriftelijke verklaring voorgehouden waarna hij verklaarde dat hetgeen wat in die verklaring stond, correct was. In aanvulling daarop verklaarde hij onder andere:
      
      
        
          “In dat gesprek op 30 juli is aan de orde geweest dat Uniek Makelaars B.V zou optreden namens Stichting Azibo. Dat weet ik zeker. Ik weet ook de reactie daarop van Stichting Azibo en dat was dat meneer [Getuige 4] zei dat dat geen probleem zou zijn. U vraagt hoe het zit met het eventueel dienen van twee heren, gelet op hetgeen ik hiervoor heb verteld over de locatie in Haaksbergen dat die in de portefeuille zou zitten. Dat klopt en ik weet ook heel zeker dat [Getuige 1] ( [Getuige 1] , ktr)  heeft gezegd dat Uniek Makelaars B.V. voor Stichting Azibo optreedt. In dat gesprek op 30 juli is ook de courtage besproken of eigenlijk beter benoemd door [Getuige 1] en wel 12,5% en dat was direct akkoord. 
        
        
          […]
        
        
          Na 30 juli ben ik niet meer betrokken geweest bij de bemiddeling van Uniek Makelaars B.V. voor Stichting Azibo.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op vragen van de advocaat van Azibo, mr. Van Gurp antwoordde [Getuige 2] :
      
      
        
          “ [Getuige 4] heeft het akkoord gegeven op het benoemde percentage 12,5%. Hij heeft gezegd: ‘Dat is geen probleem’, of woorden van gelijke strekking.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Getuige [Getuige 3] , in dienst van Azibo, verklaarde:
      
      
        
          “U houdt mij het contactformulier voor dat ik heb ingevuld in juli 2020 en waarin ik zeg dat
        
        
          Stichting Azibo op zoek is naar een locatie. Hierin vraag ik of Uniek Makelaars B.V. hierin iets voor ons kan betekenen. U vraagt mij wat ik daarmee bedoel met die laatste zin en ik bedoel hiermee of Uniek Makelaars B.V. kan bemiddelen in de huisvesting. Eén en ander heeft geleid tot een gesprek op 30 juli 2020 bij Stichting Azibo.
        
        
          In dat gesprek is besproken dat we op zoek zijn naar huisvesting voor cliënten, er was geen
        
        
          bijzondere haast. Besproken is dat het moest gaan om appartementen voor zelfstandige
        
        
          bewoning door cliënten, 16 tot 18 stuks met onder meer een gezamenlijke ruimte. [Getuige 1] gaf aan dat er misschien een mogelijkheid is in Haaksbergen. Daar lag een plan van 14 appartementen, dat was voor ons te weinig. [Getuige 1] zal informeren naar de mogelijkheid voor uitbreiding en of het überhaupt iets voor ons zou zijn.[…] Op 30 juli was het een heel informeel gesprek en hierin is niet aan de orde geweest wie voor welke partij zou optreden. Er is ook niet gesproken over een courtage dat in rekening gebracht zou worden.
        
        
          Het zou kunnen zijn dat na 30 juli het e-mailbericht van 3 augustus het eerste contact is geweest, maar dat weet ik niet zeker. U houdt mij de e-mail van 3 augustus 2020 voor en leest de zin voor die staat achter, let wel. Dat wat hier staat zegt mij niks, omdat het woord aanhuurmakelaar mij niets zegt. Ik heb niet gevraagd om een toelichting. Uiteraard heb ik wel gedacht dat aan bemiddeling kosten zijn verbonden maar ik dacht dat komt later aan de orde en ook voor wie deze kosten dan zullen zijn. Als de kosten voor Stichting Azibo zouden zijn had ik gedacht dat er een overeenkomst zou komen waarin zou staan opgenomen, voor wie deze zijn en wat de hoogte van die kosten zullen zijn. Omdat ik nooit een overeenkomst heb gezien, ben ik er niet vanuit gegaan dat Stichting Azibo de kosten zou moeten betalen. 
        
        
          Ik heb ooit aan mw. [naam 1] gevraagd wie betaalt dit allemaal en zij zei: ‘wij niet’ en ik zei: ‘wij ook niet.’
        
        
          De vraag aan mw. [naam 1] is wel in een later stadium geweest. Dat zal wel november/ december 2020 zijn geweest. [..]
        
        
          In het gesprek op 17 augustus waarbij ik aanwezig was, heb ik niet gevraagd wat het betekent, aanhuurmakelaar. In dat gesprek op 17 augustus is niet gesproken over de rol van Uniek Makelaars B.V. maar over de verbouwing om zo 16 appartementen te realiseren.
        
        
          U houdt mij de e-mail van 9 september 2020 voor en dan met name het tussenzinnetje: ‘en
        
        
          optredend namens jullie een voorstel aan verhuurder doen toekomen.’ Dat zegt mij nog steeds niks. Er is nog geen overeenkomst en dat betekent dat er nog niets op papier staat. Voor mij dient een overeenkomst op papier te staan. […]
        
        
          In november 2021 is er een factuur gekomen van Uniek Makelaars B.V.. Ik weet niet of er toen contact is opgenomen met Uniek Makelaars B.V. Uniek Makelaars B.V. heeft geen contact met mij opgenomen over die factuur. Er heeft mij een meneer [naam 2] gebeld over de factuur en ik heb tegen hem gezegd dat wij geen overeenkomst hebben met Uniek Makelaars B.V.,je moet bij [Getuige 1] zijn en toen heeft hij het gesprek beëindigd. […]
        
        
          U vraagt mij wat er vervolgens is gebeurd in de discussie over de factuur en volgens mij is er niet meer iets gebeurd. Ik heb nog wel eens een gesprek met de heer [Getuige 1] gehad, dat was op de [adres] en hier was de heer Van Gurp ook bij aanwezig. Toen is besproken dat als er door Stichting Azibo betaald zal moeten worden voor werkzaamheden, om hoeveel uren het dan zou gaan. Daar is de beer [Getuige 1] niet meer op teruggekomen. 
        
        
          U vraagt mij of het dan niet zo is dat er een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de heer [Getuige 1] en mij over de factuur en dat ik zou hebben aangegeven dat ik hiervoor een overeenkomst nodig heb en mijn antwoord is: ‘niet dat ik mij zo herinner’. U vraagt mij of er signalen zijn waardoor bij ons de indruk is gewekt werd dat de heer [Getuige 1] voor de heer [naam 1] optrad en dat was inderdaad zo, en dat was op het moment van het tekenen van de huurovereenkomst. Het bevreemdde ons dat de heer [Getuige 1] de heer [naam 1] had opgehaald en dat zij samen kwamen. Herstel, het bevreemdde ons niet maar dat wekte bij ons de indruk dat Uniek Makelaars B.V. voor [naam 1] optrad. Dat is niet aan de orde gesteld. Er is toen wel gezegd dat [Getuige 1] en [naam 1] samen kwamen omdat [naam 1] geen auto mocht rijden.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op vragen van mw. [naam 3] , namens Uniek Makelaars bij het getuigenverhoor aanwezig, antwoordde getuige [Getuige 3] als volgt:
      
      
        
          “U houdt mij voor dat Stichting Azibo naar Uniek Makelaars B.V. is gegaan voor bemiddeling bij het zoeken van een locatie. Waaruit leidde u af dat Uniek Makelaars B.V. niet in het belang van Stichting Azibo handelde?
        
        
          Dat leid ik af uit de omstandigheid dat er geen overeenkomst was op schrift. Het is correct dat Uniek Makelaars B.V. ervoor heeft gezorgd dat het aanvankelijke plan voor de locatie in Haaksbergen is uitgebreid van 14 appartementen naar 16 appartementen.
        
        
          Uniek Makelaars B.V. heeft partijen bij elkaar gebracht bij de totstandkoming van de
        
        
          huurovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.11
      Op vragen van mr. Van Gurp antwoordde getuige [Getuige 3] : 
      
      
        
          “In de contactmomenten tussen Stichting Azibo en Uniek Makelaars B.V. zijn de eventuele kosten van Uniek Makelaars B.V. niet ter sprake gebracht.
        
        
          U vraagt mij of Stichting Azibo in zee zou zijn gegaan met Uniek Makelaars B.V. als duidelijk was geweest dat de kosten van bemiddeling 12,5% van de jaarhuur zouden zijn geweest en ik kan daarop geen antwoord geven omdat dat tot de bevoegdheid van de heer [Getuige 4] behoort.”
        
      
      
      
    
    
      2.12.
      Getuige [Getuige 4] verklaarde als volgt:
      
      
        
          “Het invullen van het contactformulier door mw. [Getuige 3] in juli 2020 heeft mw. [Getuige 3] met mij afgestemd. 30 juli was het eerste contact dat ik heb gehad met Uniek Makelaars B.V. In het gesprek op 30 juli is besproken dat Stichting Azibo op zoek is naar een nieuw pand. Dat bezoek vond plaats bij Stichting Azibo aan de [adres] . Het was een informeel en gezellig gesprek. Stichting Azibo heeft uitgelegd waar zij mee bezig zijn en Uniek Makelaars B.V. heeft toegelicht wat zij doen. Uniek Makelaars B.V. heeft gezegd dat zij misschien een pand voor ons hebben dat iets voor ons zou kunnen zijn en dat zij op die manier iets voor Stichting Azibo zou kunnen betekenen. Uniek Makelaars B.V. zou gaan kijken of het pand dat zij voor ogen had, geschikt zou zijn. De wensen van Stichting Azibo zijn in dat gesprek aan de orde geweest. Volgens mij is in dit gesprek niet aan de orde geweest het aantal cliënten waarvoor ruimte gezocht werd. Er was geen haast voor Stichting Azibo om een nieuwe locatie te vinden. Stichting Azibo heeft meer makelaars gevraagd naar een mogelijke locatie, maar Uniek Makelaars B.V. was de enige die reageerde en waarmee een gesprek heeft plaatsgevonden. Er zijn op 30 juli geen concrete afspraken gemaakt. Uniek Makelaars B.V. zou gaan kijken maar niet is uitgelegd wat dat kijken dan zou inhouden. Op dat moment, in het gesprek op 30 juli, is de plaats van de locatie nog niet bekend gemaakt. De locatie is pas later bekend geworden. U houdt mij de e-mail van 3 augustus 2020 voor en u leest hem voor. Ik ben op 3 augustus, dan wel kort daarna, op de hoogte gesteld van de inhoud van deze e-mail. U vraagt mij wat ik dacht: toen ik las ‘let wel, wij dienen hierin op te treden als aanhuurmakelaar’. Ik dacht toen niks, het is niet tot mij doorgedrongen. Ik ben niet bij alle gesprekken geweest maar wel bij het gesprek op 17 augustus. In dat gesprek is aan de orde geweest wat ze ons konden aanbieden in de zin van wat de locatie inhoudt / wat voor locatie ze in gedachten hadden. Er is niet gesproken over de term ‘aanhuurmakelaar’. Op 30 juli noch op 17 augustus is gesproken over eventuele kosten van Uniek Makelaars B.V. Als dat zo zou zijn had ik dat moeten bespreken met mijn Raad van Toezicht. […]
        
        
          U houdt mij de e-mail van 9 september 2020 voor waarin een voorstel staat om aan de
        
        
          verhuurder een voorstel te doen toekomen en dat Uniek Makelaars BV. daarbij optreedt
        
        
          namens Stichting Azibo. Het is mij nooit duidelijk geweest dat Uniek Makelaars B.V. zou
        
        
          optreden voor Stichting Azibo. Ik heb altijd gedacht dat Uniek Makelaars B.V. voor de heer
        
        
          
            [naam 1] zou werken. Dat heb ik afgeleid uit de omstandigheid dat de heer [Getuige 1] de heer
        
        
          
            [naam 1] heeft gereden naar de hal in Enschede aan de [adres] , dat is eenmaal gebeurd en omdat de heer [naam 1] mij verteld heeft dat hij bevriend is met de heer [Getuige 1] . We hebben mw. [naam 1] een keer gevraagd, ‘wie betaald Uniek Makelaars B.V.?’ Waarop zei zij ‘wij niet’ en wij antwoordden ‘wij ook niet’, omdat wij daarvoor geen opdracht hebben gegeven.
        
        
          Bij het tekenen van de huurovereenkomst kwamen de heer [Getuige 1] en de heer [naam 1] samen en dat was ook de enige keer dat ik de heer [naam 1] heb gezien.
        
      
      
      
        
          U vraagt mij wanneer ik op de hoogte ben gekomen van de factuur. Ik ben daar niet direct van op de hoogte gekomen maar pas vele maanden later, maar ik twijfel hierover nu wel over de tussenliggende tijd.
        
        
          In de hele periode vanaf het invullen van het contactformulier tot het ontvangen van de factuur is voor ons niet duidelijk geweest dat de werkzaamheden die Uniek Makelaars B.V. heeft gedaan, ze deze ten behoeve van ons heeft verricht. Het was onduidelijk en bleef onduidelijk en ze hebben niet gezegd dat ze namens ons optreden. Uniek Makelaars B.V. heeft wel werkzaamheden verricht en u vraagt mij wat ik dacht wie die werkzaamheden zou moeten betalen, maar dat zou ik echt niet weten. […]”
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op vragen van mw. [naam 3] antwoordde getuige [Getuige 4] :
      
      
        
          “Ik heb gezegd dat Stichting Azibo geen opdracht heeft gegeven aan Uniek Makelaars B.V. en op uw vraag hoe dan datgene wat in het contactformulier staat, opgevat moet worden. Dan is dat voor mij iets vrijblijvends.
        
        
          Voor mij was onduidelijk voor wie Uniek Makelaars B.V. optrad en dat wat in de mail van
        
        
          3 augustus staat, is niet tot mij doorgedrongen.”
        
      
      
    
    
      2.14.
      Op vragen van mr. Van Gurp antwoordde getuige [Getuige 4] :
      
      
        
          “Op geen enkel moment tijdens onze contacten is door Uniek Makelaars B.V. gesproken over de kosten. Dat zeg ik heel stellig.”
        
      
      
      
        
          Het eerste deel van de bewijsopdracht: is er een overeenkomst tot bemiddeling tot stand gekomen?
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        De verklaringen van [Getuige 1] en [Getuige 2] zijn helder en consistent. Beiden verklaren dat al tijdens het eerste gesprek op 30 juli 2020 namens Uniek Makelaars duidelijk is aangegeven dat Uniek Makelaars zou moeten optreden namens Azibo (en dat een courtage van 12,5%  over de eerste jaarhuur in rekening zou worden gebracht).
        Kortom, beide getuigenverklaringen in combinatie met de door de getuigen eerder afgegeven schriftelijke verklaringen ondersteunen de stelling van Uniek Makelaars dat er een overeenkomst tot bemiddeling tussen haar en Azibo tot stand is gekomen. De vraag is of die overeenkomst al op 30 juli 2020 tot stand is gekomen.
      
      
    
    
      2.16.
      Uit de e-mail van [Getuige 1] d.d. 3 augustus 2020 volgt dat het overleg op 30 juli 2020 meer als een eerste, oriënterend gesprek moet worden gezien. In die mail wordt aangegeven dat als de voorgestelde locatie te Haaksbergen door Azibo interessant zou worden bevonden, Uniek Makelaars dan als aanhuurmakelaar zou moeten optreden. Dat is juridisch te beschouwen als een aanbod en het vervolggesprek over deze locatie op 17 augustus 2020 wordt door de kantonrechter beschouwd als een acceptatie door Azibo van het aanbod van Uniek Makelaars om voor wat betreft de locatie Haaksbergen op te treden als aanhuurmakelaar.
      
    
    
      2.17.
      Zo op het eerste gezicht lijken de getuigenverklaringen van [Getuige 3] en [Getuige 4] de verklaringen van [Getuige 1] en [Getuige 2] te ondermijnen en voor evenwicht in de balans te zorgen. Die balans slaat bij nadere beschouwing van de feiten en omstandigheden van het geval in combinatie met de verklaringen van [Getuige 3] en [Getuige 4] evenwel in het voordeel van Uniek Makelaars uit. Het volgende is daarvoor redengevend.
      
    
    
      2.18.
      
        In rechtsoverweging 4.2 van het tussenvonnis van 31 januari 2023 was al overwogen dat het behoorlijk naïef was om er vanuit te gaan dat als er een makelaar benaderd wordt, dat die makelaar zijn (eventuele) werkzaamheden om niet gaat verrichten. Voor makelaar zou ook gelezen kunnen worden ‘advocaat’ of ‘notaris’.
        De bevestiging dat Uniek Makelaars zou optreden voor Azibo volgt niet alleen uit voornoemde e-mail van 3 augustus 2020 van [Getuige 1] maar ook uit diens e-mail van 9 september 2020 waarin duidelijk wordt aangegeven dat Uniek Makelaars optreedt namens Azibo, citaat: “- en optredend namens jullie.”
      
      
    
    
      2.19.
      Wat Uniek Makelaars vanaf het eerste gesprek op 30 juli 2020 aan werkzaamheden heeft verricht, is exact wat getuige [Getuige 3] bedoeld en verklaard heeft met haar verzoek middels het contactformulier waarin zij vraagt of Uniek Makelaars iets voor Azibo kan betekenen in haar zoektocht naar een andere locatie: namelijk het bemiddelen in huisvesting. Dat wordt zelfs ronduit bevestigd door getuige [Getuige 3] tijdens het getuigenverhoor. Op een vraag van mevrouw [naam 3] werd door haar geantwoord: Uniek Makelaars B.V. heeft partijen bij elkaar gebracht bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Dat is precies waarom Uniek Makelaars benaderd werd en waarvoor Uniek Makelaars kosten in rekening heeft gebracht.
      
    
    
      2.20.
      Als na het eerste kennismakingsgesprek daadwerkelijk concrete bemiddelings-werkzaamheden worden opgestart, dan mag er vanuit worden gaan dat daarvoor kosten in rekening zouden worden gebracht. Daarbij is het op zijn minst bijzonder om te horen dat er bij een zorgmanager en een bestuurder, in zijn algemeenheid behoorlijk opgeleid, geen ‘spreekwoordelijke bel’ is gaan rinkelen op het moment dat  er gesproken c.q. gemaild wordt over ‘aanhuurmakelaar’ en ‘optredend namens jullie’. De stelling van [Getuige 3] dat voor haar een overeenkomst op papier dient te staan, wekt eveneens verwondering. Immers, ook een mondeling tot stand gekomen overeenkomst is rechtsgeldig (zie rechtsoverweging 4.4 van het tussenvonnis), waarbij mogelijk wel een bewijsprobleem kan opdoemen, als die overeenkomst betwist wordt, exact zoals in deze kwestie het geval is. 
      
    
    
      2.21.
      
        Ook de omstandigheid dat [Getuige 1] de heer [naam 1] had opgehaald en dat zij samen kwamen, kan bij Azibo niet het gerechtvaardigde vertrouwen hebben gewekt dat Uniek Makelaars voor de heer [naam 1] optrad, zoals is aangevoerd door Azibo. Daartoe is van belang dat uit de verklaringen van [Getuige 3] en [Getuige 4] blijkt dat dit slechts eenmaal is voor gekomen en wel eerst bij het ondertekenen van de huurovereenkomst, dus nadat tussen [naam 1] en Azibo consensus bestond over het te huren pand en partijen letterlijk op het punt stonden de huurovereenkomst te ondertekenen.
        Azibo heeft verder geen concrete onderbouwing gegeven waaruit zou kunnen blijken dat tijdens de periode van onderhandeling en vaststelling van de huurovereenkomst Uniek Makelaars de belangen van verhuurder [naam 1] behartigde. Het blijft slechts bij een indruk. De stelling van Azibo op dit punt wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.
      
      
    
    
      2.22.
      Resumerend, voor wat betreft het eerste deel van de bewijsopdracht is de kantonrechter van oordeel dat Uniek Makelaars geslaagd is in het te leveren bewijs. Derhalve staat thans in rechte vast dat tussen Azibo en Uniek Makelaars een overeenkomst tot bemiddeling tot stand is gekomen.
      
      
        
          Is overeengekomen dat Uniek Makelaars voor haar bemiddelingswerkzaamheden 12,5% over de jaarhuurprijs in rekening kon brengen? 
        
      
      
    
    
      2.23.
      De getuigen [Getuige 1] en [Getuige 2] verklaren over de courtage dat hierover expliciet gesproken is met Azibo en, zo verklaart [Getuige 2] , dat het [Getuige 4] is geweest die gezegd zou hebben dat een courtage van 12,5% geen probleem was dan wel woorden van gelijke strekking. 
      
    
    
      2.24.
      De getuigen [Getuige 3] en [Getuige 4] verklaren echter dat over kosten c.q. een courtage van 12.5% niet gesproken is. Tegenover de twee verklaringen aan de zijde van Uniek Makelaars staan dus de twee verklaringen van de zijde van Azibo. Aanvullend bewijs is niet geleverd zodat geconcludeerd moet worden dat in rechte niet is komen vast te staan dat overeengekomen is dat Uniek Makelaars voor haar werkzaamheden een courtage van 12,5% over de jaarhuur in rekening kon brengen. Wat dat betreft is Uniek Makelaars niet geslaagd in het tweede deel van de bewijsopdracht.
      
      
        
          Hoogte vergoeding? 
        
      
      
    
    
      2.25.
      De overeenkomst zoals die thans in rechte is vastgesteld, is juridisch aan te merken als een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 BW meer speciaal artikel 7:425 BW, de bemiddelingsopdracht waarbij, als er geen expliciet loon voor de verrichte werkzaamheden is afgesproken, een gebruikelijk loon ex artikel 7:405 lid 2 BW moet worden betaald.
      
    
    
      2.26.
      
        De vraag is wat nu de hoogte van een gebruikelijk c.q. redelijk loon is.
        Volgens de website van de NVM zijn makelaars vrij in het bepalen van de hoogte van de courtage. De website Totaalondernemer.nl geeft aan dat de courtages in 2018 tussen de 10 en 15% over het eerste huurjaar bedroegen. De website Onlinebedrijfsmakelaar.nl geeft aan dat het tarief van een bedrijfsmakelaar in Nederland op dit moment gemiddeld 16% van de jaarhuur bedraagt. De kantonrechter zal daarbij aansluiting zoeken.
        Uniek Makelaars heeft een courtage van 12,5% over de eerste jaarhuur in rekening gebracht. Gelet op hetgeen beide websites aangeven komt dit percentage niet onredelijk voor en wordt dit toewijsbaar geacht. 
      
      
      
        
          De eindconclusie
        
      
      
    
    
      2.27.
      De kantonrechter komt, gelet op het hiervoor overwogene, tot de slotsom dat het verstekvonnis van 9 augustus 2022 bekrachtigd dient te worden.
      
    
    
      2.28.
      Azibo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het verzet worden verwezen. De kosten worden aan de zijde van Uniek Makelaars begroot op € 1.058,00 (2 punten liquidatietarief à € 529,00 per punt) wegens salaris gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing 
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      bekrachtigt het door de kantonrechter op 9 augustus 2022 onder zaaknummer 10031485 CV EXPL 22-2895 gewezen verstekvonnis;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Azibo in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Uniek Makelaars tot op heden begroot op € 1.058,00 wegens salaris gemachtigde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.
      
    
  
  
     zie T&C bij artikel 7:425 BW, aantekening 2