ECLI:NL:GHARL:2023:4898, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-06-2023, 21/01540 en 21/01541
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummers BK-ARN 21/01540 en 21/01541
    uitspraakdatum: 13 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 september 2021, nummers LEE 20/3032 en LEE 20/3033, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 17 en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres2] 10, beide te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 99.000 respectievelijk € 97.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingestuurd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur (hierna: de taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres1] 17 te [plaats1] en de [adres2] 10 te [plaats1] .
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak [adres1] 17 te [plaats1] betreft een in 1950 gebouwde tussenwoning, met een inhoud van ongeveer 293 m³, twee dakkappellen en een vrijstaande berging. De woning is gelegen op een perceel van 122 m². Belanghebbende heeft de woning op 8 november 2017 (datum voorlopig koopcontract) gekocht voor € 92.000 en op 2 februari 2018 geleverd gekregen.  
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 99.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 12 januari 2021 door taxateur [de taxateur] (hierna: het taxatierapport), voorzien van een matrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 101.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de onroerende zaak zelf en de volgende twee eveneens in [plaats1] gelegen tussenwoningen ten grondslag gelegd:
      - [adres2] 28, perceel 163 m², inhoud hoofdgebouw 283 m³, bouwjaar 1950, met een aangebouwde garage en een dakkapel, op 15 februari 2019 overgedragen voor € 140.000;
      - [adres3] 26, perceel 133 m², inhoud hoofdgebouw 319 m³, bouwjaar 1961, met een aangebouwde berging en een tuinhuis, op 1 mei 2019 overgedragen voor € 140.000.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 van de onroerende zaak [adres1] 17 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak).
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak een waarde van € 96.000. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt, en dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres2] 10 te [plaats1] niet (meer) in geschil is.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende voert in hoger beroep, zo heeft de gemachtigde ter zitting verklaard, enkel nog aan dat de heffingsambtenaar vanuit het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak naar de waardepeildatum niet is uitgegaan van een juiste indexering. Volgens belanghebbende bedraagt de waardestijging ten opzichte van de aankoopprijs 5%, zodat de waarde op € 96.000 dient te worden vastgesteld. Volgens belanghebbende is door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de gehanteerde indexering is gekomen. 
      
    
    
      4.4.
      De taxateur heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat hij de waarde van de onroerende zaak heeft getaxeerd aan de hand van de referentieobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de (overige) referentieobjecten. Hieruit volgt cijfermatig dat de waardestijging voor de onroerende zaak in de periode vanaf de aankoop tot de waardepeildatum rond de 7% is geweest.
      
    
    
      4.5.
      Met het taxatierapport, de daarbij behorende matrix en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende de in de matrix opgenomen gegevens niet heeft betwist en dat voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. Dat een en ander cijfermatig uitkomt op een waardestijging van 7% in de periode van bijna 14 maanden vanaf de aankoop, terwijl belanghebbende – zonder enige onderbouwing – stelt dat deze maximaal 5% zou mogen zijn, doet geen twijfel ontstaan over de aannemelijkheid van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.6.
      Voor zover belanghebbende met zijn ter zitting van het Hof aangevoerde stelling dat de heffingsambtenaar het bij het bepalen van de waardeontwikkeling van de onroerende zaak gebruikte document, naar het Hof begrijpt met cijfers over prijsstijgingen, had dienen over te leggen, heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, faalt deze stelling. De heffingsambtenaar heeft niet alleen gesteld dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak geen gebruik is gemaakt van een dergelijk document, maar tevens het bestaan daarvan weersproken. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, met hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een stuk dat de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staat of heeft gestaan en dat van belang kan zijn voor de beslechting van het (nog) bestaande geschilpunt niet is overgelegd. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 14 juni 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.