ECLI:NL:RBHAA:2006:BH4998, Rechtbank Haarlem, 31-10-2006, AWB 06/3871
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar; waarde door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 06/3871
    
    
    Uitspraakdatum: 31 oktober 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X, wonende te Y, eiser,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-weg 70, te Y (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 612.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 maart 2006 de waarde verminderd tot een bedrag van € 539.000 en aangegeven dat als gevolg van deze uitspraak de aanslagen worden verminderd. 
    
    Eiser heeft daartegen bij beroepschrift van 14 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 17 maart 2006, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
    
    De rechtbank heeft eiser voor de zitting schriftelijk vragen gesteld over een taxatierapport van makelaar A (hierna onder 2.3 nader omschreven). Eiser heeft de antwoorden van de makelaar op die vragen voor de zitting ingezonden.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2006 te Haarlem. 
    
    Eiser is in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote B. Namens verweerder zijn verschenen C en D
    
    
    2.	Feiten
    
    2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning buiten de bebouwde kom aan een drukke weg met praktijkruimte voor een hondenschool met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 590 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1585 m². De woning is gelegen onder de vliegroute van en naar de Polderbaan, een van de start- en landingsbanen van luchthaven Schiphol. De Polderbaan is in 2003 in gebruik genomen. De woning is gelegen binnen de zogenaamde geluidscontour van 58 dB(A). De geluidsbelasting is 48 KE. De woning is na 1 januari 2005 opnieuw geïsoleerd.
    
    
      2.2. De waardering heeft verweerder in bezwaar gebaseerd op de objecten B-weg 78, C-weg 4 en D-laan 10. Deze objecten liggen binnen een bebouwde kom in een dorpskern en liggen niet binnen een geluidscontour van 58 dB(A) onder een vliegroute van en naar een luchthaven. 
      Verweerder heeft over deze objecten de volgende gegevens verstrekt:
    
    
    
      Adres	Inhoud	Oppervlakte 	Verkoopprijs	Verkoopdatum	       Bijgebouwen
      B-weg 78	43 m³ minder	1116 m²	€ 595.000 	December 2003       Garage
      C-weg 4	110m³ minder	520 m²	€ 601.259 	Augustus 2001	       Garage en 2 bergingen
      D-laan 10	172 m³ minder	465 m²	€ 515.000 	November 2004       Garage en berging 
    
    
    2.3. Eiser heeft een door A, makelaar en taxateur te Q, verbonden aan E Makelaars te Q, op 26 september 2003 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van de woning, rekening houdend met geluidsoverlast van de Polderbaan is bepaald op € 410.000 per 26 september 2003. Zonder geluidsoverlast acht de makelaar de woning € 545.000 waard.
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is of de waarde die op 1 januari 2003 aan de woning moet worden toegekend terecht op € 539.000 is vastgesteld. 
    
    Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de geluidsoverlast en de ligging van de woning buiten de dorpskern en onder de aanvliegroute naar de Polderbaan. 
    
    Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde juist is vastgesteld en heeft ter zitting aangevoerd dat voor de waardebepaling de ligging onder de aanvliegroute geen factor is die meebrengt dat aan de woning een andere waarde toekomt dan aan de vergelijkingsobjecten. 
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
    
    4.3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 539.000 bedraagt. De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten kunnen niet als zodanig dienen nu de objecten niet vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten liggen, anders dan de woning van eiser, binnen de bebouwde kom en liggen niet onder een aanvliegroute naar een luchthaven binnen een geluidscontour met een relatief hoge geluidsbelasting als de woning van eiser. Verweerder heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 € 539.000 bedraagt. 
    
    4.4. Eiser bepleit een waarde van € 410.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiser het taxatierapport overgelegd van makelaar A. Deze taxatie is opgemaakt voor het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, in verband met de gestegen geluidsoverlast van het vliegverkeer door de ingebruikname van de 5e baan, de Polderbaan. De makelaar heeft, onbestreden, toegelicht dat de waardering in het rapport mede is gebaseerd op een objectvergelijking met indertijd recent verkochte, vergelijkbare objecten in het NVM-uitwisselingssysteem en dat met collega-taxateurs overleg is geweest over de negatieve waardeontwikkeling van dergelijke panden door geluidsoverlast van vliegtuigen in het algemeen en voor dit pand in het bijzonder. Het taxatierapport vormt daarmee een voldoende gedegen en overtuigende waardering van de woning per 26 september 2003. Eiser heeft met het taxatierapport derhalve voldoende aannemelijk gemaakt dat per 1 januari 2003 een waarde van maximaal € 410.000 aan de woning kan worden toegekend. Bijzondere omstandigheden die duiden op een waardewijziging tussen 1 januari 2003 en 26 september 2003 zijn gesteld noch gebleken. 
    
    4.5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond moet worden verklaard. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 410.000. 
    
    5.	Proceskosten
    
    Nu het beroep gegrond wordt verklaard, acht de rechtbank termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Voor vergoeding komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de door eiser gemaakte reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse, door de rechtbank begroot op € 8. Verweerder dient tevens het griffierecht te vergoeden.
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	stelt de waarde van de woning vast op een bedrag van € 410.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in 		de plaats treedt van het vernietigde besluit op bezwaar;
      -	draagt verweerder op de aanslagen onroerende-zaakbelastingen eigenaren en gebruikers te berekenen 		naar een waarde van € 410.000;
      -	veroordeelt verweerder in de kosten van het beroep, aan de zijde van eiser gevallen en vastgesteld op € 8, 		onder aanwijzing van de gemeente Velsen als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
      -	gelast dat de gemeente Velsen het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt. 
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 31 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.B. Bücker, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.