ECLI:NL:RBZWB:2023:3938, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-06-2023, 10202879 CV EXPL 22-4211 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Wegens prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Alle omstandigheden afgewogen is het toewijzen van een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming passend.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT


    
Cluster I Civiele kantonzaken

    
    
      
Tilburg

    
    
    
      
zaaknummer 10202879 CV EXPL 22-4211

    
    
    
      

vonnis van 7 juni 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

de stichting TIWOS, Tilburgse Woonstichting

,

      
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,

      
eiseres,

      
hierna te noemen: Tiwos,

      
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
wonende aan het [adres01] te [plaats01] ,

      
gedaagde,

      
hierna te noemen: [gedaagde01] ,

      
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde, advocaat te Tilburg.

    
    


  
  
    

1

Het verdere verloop van de procedure

    
    
      
De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:

    
    
a. het tussenvonnis van 1 februari 2023 met de daarin genoemde stukken;

    
b. de aanvullende productie 14 van Tiwos;

    
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 11 april 2023;

    
d. de akte houdende uitlating tevens houdende wijziging van eis met productie van Tiwos;

    
e. de akte uitlating van [gedaagde01] .

    

Hierna is vonnis bepaald.

    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:


    
    
a. [gedaagde01] huurt vanaf 15 november 2019 de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: het gehuurde) van Tiwos.

    

b. Op de huurovereenkomst zijn de

“Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte”

(hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

    
    
c. In deze algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:

    
      


“


Artikel 5 De algemene verplichtingen van huurder


      

(…)


    
    
      
5.3

      

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.


    
    
      
5.4

      

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de door verhuurder te geven aanwijzingen gebruiken en deze bestemming niet wijzigen (…)


    
    
      
5.5

      

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.(…)”



      
d. Toezichthouder van de gemeente Tilburg en medewerkers van de politie hebben op

8 september 2022 een bestuurlijke controle uitgevoerd in het gehuurde.

      

e. Van de bestuurlijke controle is op 9 september 2022 een rapport opgesteld. In dat rapport staat onder andere het volgende:

      
      
        

“Via de [website01] troffen wij een advertentie van (…). Middels Whatsapp werd er door mijn collega, (…), om 18:39 uur via het telefoonnummer uit de advertentie contact gelegd met deze dame, Zij reageerde vrijwel direct maar na voorstel voor een tijdstip, volgde geen reactie. Om 19:47 werd er wederom contact gelegd en een afspraak gemaakt voor seks tegen betaling. Daarbij reageerde de dame om 19:56 uur dat zij werkzaam was vanaf de [straatnaam01] . Aangekomen in de straat om 20:21 uur, stuurde mijn collega zijn locatie door en zij gaf aan dat hij nog even moest wachten. Om 20:25 uur gaf de dame het [huisnummer01] door.


      
      
      
        

Mijn collega liep vervolgens naar de portiek van de flat, waar de dame via de bel op afstand de deur voor hem opende. Mijn collega plaatste iets tussen de deur waarna ook de agenten (…) en (…) en ik het pand betraden. Mijn collega en ik hielden via de telefoon een open lijn zodat ik kon horen waar hij zich bevond. Wij liepen via de trapgang omhoog toen ik hem contact hoorde maken aan de deur met een dame. Hij vroeg haar of zij de dame van de advertentie was en zij een afspraak hadden. De vrouw bevestigde dit. Hierna maakte hij zich kenbaar als toezichthouder waarna wij ons bij hem voegde en ons legitimeerde. Wij verzochten de zichtbaar schaars geklede vrouw of wij binnen mochten komen om haar wat vragen te stellen. Zij gaf hiervoor toestemming en opende de voordeur voor ons zodat wij haar konden passeren.


      
      
      
        

In de hal van de woning vroegen wij haar in welke taal zij het gesprek prefereerde, terwijl de agenten de woning verder bekeken. De prostituee gaf de voorkeur aan de Spaanse taal, waarvoor ik een tolk belde. Toen er contact was met de tolk, vroegen wij haar of zij hier verblijft om de prostitutiewerkzaamheden uit te voeren vanuit deze woning. Zij bevestigde dit. (…) Wij vroegen haar of zij deze werkzaamheden vrijwillig uitvoert, dit bevestigde zij. De dame verklaarde hier een aantal dagen te verblijven. Zij is in deze woning terecht gekomen via haar vriendin. Deze vriendin woont hier ook en ze wees naar de foto’s in de woonkamer waarop een man en vrouw zichtbaar waren. Zij gaf aan geen huur te betalen, omdat de bewoonster haar vriendin is.


      
      
      
        

(…)


      
      
      
        

In de hal hingen veel jassen. Voornamelijk voor mannen, maar ook wat damesvesten. Hier lagen ook twee flesjes met bodyspray tussen. Onder de kapstok stond nog een koffer en schoenendozen. Mijn collega heeft van alle ruimtes foto’s gemaakt. Toen hij daarvoor terug liep stond er in eens een tweede dame in de tweede slaapkamer van de woning. Deze vrouw kwam net uit de kast stappen. De agenten vroegen haar wie zij was en of zij zich kon legitimeren. Mevrouw legitimeerde zich als (…)

(toevoeging kantonrechter: uit de akte houdende uitlating van Tiwos volgt dat deze dame zich legitimeerde als mevrouw [naam01] )

en gaf aan de vriendin van huurder te zijn en hier woonachtig te zijn. Deze vrouw kwam ook overeen met alle foto’s die in de woning aan de muur hangen. Zij verklaarde dat zij haar vriendin wilde helpen wat geld te verdienen en daarom haar woning daarvoor beschikbaar te hebben gesteld. (…)”



      
      
f. Per brief van 14 september 2022 heeft de gemeente Tilburg Tiwos laten weten dat er op 8 september 2022 prostitutieactiviteiten zijn geconstateerd in het gehuurde. Ook heeft de gemeente Tiwos gemeld dat zij het voornemen heeft [gedaagde01] een last onder dwangsom op te leggen.

      
      
g. Bij brief van 27 september 2022 heeft Tiwos [gedaagde01] meegedeeld dat Tiwos de huurovereenkomst met hem wil beëindigen vanwege de (illegale) prostitutieactiviteiten die zijn geconstateerd in het gehuurde. Tiwos heeft [gedaagde01] daarbij de keuze gegeven om de huurovereenkomst zelf uiterlijk op 18 oktober 2022 door opzegging te beëindigen, bij gebreke waarvan zij aankondigt een juridische procedure te starten.

      
      
h. [gedaagde01] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

      
      
i. [gedaagde01] heeft een verklaring van mevrouw [naam01] overgelegd. Deze verklaring is vertaald vanuit het Spaans. Hierin staat:

      


“Toen mijn vriend het huis verliet, vroeg mijn vriendin me om een gunst vroeg om haar alsjeblieft te laten werken omdat zijn zoon in zeer slechte gezondheid verkeerde. Alleen voor één dag. Achter de rug van mijn vriendje om liet ik haar werken.


      
      
        

Toen de politie en de controleur kwamen verstopte ik mij in de kast in de slaapkamer. Toen de persoon binnen kwam vroeg hij om mijn paspoort. Hij gebruikte een machine om mijn paspoort te scannen. Hij mij dat ik ook een keer gecontroleerd was op prostitutie. Hij vroeg me welke advertentie van mij was. Ik zei dat ik niet werk. Toen verlieten ze de slaapkamer. Ze hebben mij niet meer vragen gesteld.


      
      
      
        

Wat niet correct is dat ik gezegd zou hebben dat ik bij mijn vriendje woon. Dat is niet waar, ik heb dat niet gezegd. Ik woon niet daar. Ik woon in Madrid samen met mijn zus.


      
      
      
        

Ik was erg geschrokken en heb dit verborgen gehouden voor mijn vriendje. Ik schaamde me heel erg. Mijn vriendje wist het pas toen hij een brief kreeg.


      
      
      
        

Ik voel me heel erg dat ik mijn vriendje problemen heb gegeven. En ik heb heel veel spijt.”


      
      
      
      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1

      
Tiwos vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

      
      
        
I. de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde;

        
II. [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

        
III. te bepalen dat Tiwos aan het onder I. en II. gevorderde geen rechten kan ontlenen zolang in het gehuurde niet opnieuw prostitutie activiteiten worden geconstateerd;

        
IV. te bepalen dat de proceskosten worden gecompenseerd.

      
      
    
    
      
3.2

      
Tiwos legt aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde01] . Doordat [gedaagde01] het gehuurde heeft laten gebruiken ten behoeve van prostitutieactiviteiten, heeft hij gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden. [gedaagde01] heeft de woning niet alleen als woonruimte gebruikt, maar ook bedrijfsmatig (laten) gebruiken. Ook heeft [gedaagde01] het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van Tiwos geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik gegeven. Met dit alles heeft [gedaagde01] ook gehandeld in strijd met de wettelijke verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals het een goed huurder betaamt (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek).

      
    
    
      
3.3

      
[gedaagde01] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Tiwos in de proceskosten. Samengevat breng [gedaagde01] het volgende als verweer naar voren. [gedaagde01] wist niet van de prostitutieactiviteiten in het gehuurde. Vanwege het overlijden van een familielid in die periode, was [gedaagde01] veel van huis. Zijn vriendin, mevrouw [naam01] , was bij hem op bezoek en heeft hem gevraagd of een vriendin mocht komen logeren. Dat vond [gedaagde01] goed. [gedaagde01] wist niet dat mevrouw [naam01] in het verleden prostitutiewerkzaamheden heeft verricht. Er was voor [gedaagde01] geen aanleiding te vermoeden dat dit in het gehuurde zou gebeuren. Het valt [gedaagde01] daarom niet aan te rekenen.


    
    
      
3.4

      
De kantonrechter zal hierna (in De beoordeling), voor zover van belang, nader ingaan op de stellingen van partijen.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      
4.1

      
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde01] die een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 BW vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Een huurder is op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Daarnaast zal hij het gehuurde op grond van 7:214 BW ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken.

      
    
    
      
4.2

      
Gelet op wat er door de toezichthouder en de politie op 8 september 2022 in het gehuurde is geconstateerd en in het rapport van 9 september 2022 is weergegeven, ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat in het gehuurde een dame aanwezig was met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. [gedaagde01] betwist dit op zichzelf ook niet, maar hij stelt dat hij dit niet wist.

      
    
    
      
4.3

      
Op grond van de wet is [gedaagde01] ook verantwoordelijk voor gedragingen van mensen die met zijn toestemming in het gehuurde zijn. Artikel 7:219 BW zegt dat een huurder jegens een verhuurder net als voor eigen gedragingen ook aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Of [gedaagde01] wist of had moeten weten dat er iemand in het gehuurde aanwezig was met als doel prostitutieactiviteiten te verrichten vanuit het gehuurde, is voor de vraag of er sprake is van een tekortkoming minder van belang. [gedaagde01] is als huurder verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurd. Geconcludeerd moet daarom worden dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is vervolgens of deze tekortkoming in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. Bij die afweging zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

      
    
    
      
4.4

      
Het ontbinden van een huurovereenkomst heeft verstrekkende gevolgen voor een huurder. [gedaagde01] zou zijn woning verliezen en in de huidige woningmarkt is het niet makkelijk om op korte termijn nieuwe woonruimte te vinden. Daartegenover staat dat Tiwos er een groot belang bij heeft dat er geen gevaar of overlast voor omwonenden ontstaat. Ook is het haar taak te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Het laten plaatsvinden van (illegale) prostitutieactiviteiten heeft een negatieve invloed op de woonomgeving. Ook heeft Tiwos er belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij het aan [gedaagde01] verweten gedrag niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt om andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen. Alle omstandigheden afgewogen, is het toewijzen van een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde passend. [gedaagde01] kan het gehuurde behouden, maar is richting de toekomst een gewaarschuwd huurder. De vorderingen van Tiwos worden toegewezen.

      
    
    
      
4.5

      
De proceskosten worden, zoals door Tiwos gevorderd, gecompenseerd in die zin dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen.

      
    
    
      
4.6

      
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd leidt niet tot een andere beslissing en behoeft daarom geen verdere bespreking.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
1. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan het [adres01] , [postcode01] [plaats01] ;

    
    
2. veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien kalenderdagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels aan Tiwos ter beschikking te stellen;

    
    
3. bepaalt dat Tiwos aan de veroordelingen onder sub 1. en 2. geen rechten kan ontlenen zolang er in de door [gedaagde01] gehuurde woonruimte niet opnieuw prostitutieactiviteiten worden geconstateerd;

    
    
4. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

    
    
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

    
    
6. wijst het meer of anders gevorderde af.

    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023.