ECLI:NL:RBROT:2021:3612, Rechtbank Rotterdam, 21-04-2021, C/10/600017 / HA ZA 20-663
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling gemeenschappelijk perceel, in gebruik bij een van de deelgenoten. Door ligging geen feitelijke gebruiksmogelijkheid voor andere deelgenoot. Toedeling bij overbedeling aan gebruikende deelgenoot. Vaststelling marktwaarde door deskundige. Geen gebruiksvergoeding wegens onmogelijkheid feitelijk gebruik door andere deelgenoot.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/600017 / HA ZA 20-663
    
    
    
      
        Vonnis van 21 april 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats eiseres] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk Zh.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding,
        
        
          de akte overleggen producties zijdens [eiseres] ,
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
        
        
          de brief van 11 november 2020 van de rechtbank, waarbij en mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
        
        
          de akte wijziging eis zijdens [eiseres] ,
        
        
          de aanvullende producties VIII tot en met XI zijdens [gedaagde] ,
        
        
          de spreeknotitie zijdens [gedaagde] ,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 maart 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] en [gedaagde] zijn zus en broer. Er zijn geen andere broers of zussen. Op 16 januari 2019 is de langstlevende ouder (de moeder) van partijen overleden. [eiseres] en [gedaagde] zijn de (enige twee) erfgenamen.
      
    
    
      2.2.
      Het enige resterende, nog onverdeelde, gedeelte van de nalatenschap is een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Rhoon, sectie [sectienummer] (verder het “perceel”).
      
    
    
      2.3.
      Sinds 2000 heeft [eiseres] het perceel, met instemming van de moeder, in gebruik als tuin.
      
    
    
      2.4.
      Het perceel is 345 m2 groot en grenst deels aan een waterpartij. Voor het overige is het perceel enerzijds omgeven door percelen die eigendom zijn van [eiseres] en anderzijds door percelen die in eigendom toebehoren aan [naam 1] , de buurman van [eiseres] (verder “ [naam 1] ”). Het perceel is niet vanaf de openbare weg toegankelijk. Om vanaf de openbare weg op het perceel te komen moet hetzij over het eigendom van [eiseres] , hetzij over het eigendom van [naam 1] gegaan worden.
      
    
    
      2.5.
      
        Op 20 mei 2020 heeft [naam 1] in een e-mail aan de advocaten van [eiseres] en [gedaagde] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
        “Ergens in 2019 is [gedaagde] bij mij gekomen met de vraag of ik interesse had in de aankoop van het bewuste perceel (Rhoon [sectienummer] ).
        Met de gedachte dat je de grond van de buren slechts 1 keer in je leven kan kopen, heb ik vrijwel direct geïnteresseerd gereageerd.
        In een later gesprek zijn wij dieper op de materie in gegaan.
        In dat gesprek heb ik gezegd dat indien beide partijen het perceel willen verkopen, ik bereid ben € 300/m2 te betalen.
        Dat is niet de handels waarde, maar wat IK er voor over zou hebben. Heb daar ook direct bij vermeld dat ik nooit geloof dat zijn zus en zwager het perceel willen verkopen en dat ik geen partij wenst te zijn in de onenigheid die zij daarin hebben.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        In een e-mail van 4 juni 2020 heeft [naam 1] , wederom aan de beide advocaten, het volgende geschreven:
        “Door omstandigheden moet ik afzien van dit traject/object.”
      
      
    
    
      2.7.
      In opdracht van [eiseres] heeft [naam 2] (verder “ [naam 2] ”) van [naam makelaar 1] het perceel getaxeerd en in een taxatierapport van 10 december 2019 de marktwaarde van het perceel vastgesteld op € 45.712,50.
      
    
    
      2.8.
      In opdracht van [gedaagde] heeft [naam 3] (verder “ [naam 3] ”) van [naam makelaar 2] te [plaatsnaam] het perceel getaxeerd en in een taxatierapport van 8 september 2020 de marktwaarde van het perceel vastgesteld op € 110.000,00.
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    in conventie en in reconventie 
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. het perceel met kadastraal kenmerk Rhoon [sectienummer] volledig toe te delen aan [eiseres] en daaraan de voorwaarde te verbinden dat [eiseres] aan [gedaagde] zal vergoeden de helft van de waarde van het perceel, zijnde een bedrag van € 22.856,25, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag;
      
      2. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, zijn volledige medewerking te verlenen aan het op naam van [eiseres] stellen van perceel Rhoon [sectienummer] en daartoe alles te doen dat van hem gevraagd wordt, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00; 
      
      3. te bepalen dat indien [gedaagde] geen medewerking of geen volledige medewerking wenst te verlenen aan het op naam van [eiseres] stellen van het bedoelde perceel, het ten deze te wijzen vonnis in de plaats zal komen van de handtekening van gedaagde onder de notariële akte, zodat de toedeling van het perceel aan eiseres, samen met het vonnis, kan worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers;
      
      4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] heeft daartoe aangevoerd dat met het overlijden van de moeder een gemeenschap in de zin van titel 7 van boek 3 BW is ontstaan, waarin [eiseres] en [gedaagde] de enige deelgenoten zijn en waarvan het perceel het enige nog onverdeelde bestanddeel vormt, waartoe zij elk, op grond van artikel 3:166 BW, tot de helft gerechtigd zijn. Omdat partijen over de verdeling geen overeenstemming kunnen bereiken heeft [eiseres] belang bij een vordering tot verdeling ex artikel 3:185 BW.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] heeft het perceel al meer dan 20 jaar (met toestemming van de vorig eigenaar) in gebruik. Zij heeft het perceel gedurende deze tijd onderhouden en het perceel maakt integraal onderdeel uit van haar tuin. Bovendien is het perceel voor [gedaagde] onbereikbaar aangezien het ingesloten ligt tussen de eigendommen van [eiseres] enerzijds en [naam 1] anderzijds. De op grond van artikel 3:185 lid 1 BW te maken belangenafweging dient in het voordeel van [eiseres] uit te vallen en het perceel moet in zijn geheel bij overbedeling aan [eiseres] worden toegedeeld, tegen vergoeding van de overwaarde door [eiseres] aan [gedaagde] . De aan [gedaagde] te betalen vergoeding bedraagt de helft van de marktwaarde van het perceel, zoals deze is vastgesteld door [naam 2] , aldus [eiseres] . 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in conventie, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de waarde van het perceel veel hoger is dan de door [naam 2] vastgestelde waarde. [naam 2] heeft de waarde op onjuiste wijze vastgesteld. Bovendien wil [naam 1] het perceel, of zelfs de helft daarvan, kopen tegen een prijs van € 300,00 per m2. [gedaagde] stemt in met toedeling van het gehele perceel aan [eiseres] , doch uitsluitend onder de voorwaarde dat [eiseres] hem een bedrag van € 55.000,00 betaald, zijnde de helft van de marktwaarde van het perceel zoals vastgesteld door [naam 3] .
      
    
    
      3.5.
      Op dezelfde gronden als aangevoerd in conventie, vordert [naam eiser] in reconventie:
      1. Voorwaardelijk, voor zover in conventie de vordering wordt afgewezen, of, bij toebedeling aan [naam verweerster] , het door [naam verweerster] aan [naam eiser] te betalen bedrag niet wordt vastgesteld op € 55.000,00:
      
        
          primair: te bepalen dat het perceel toegescheiden wordt aan [naam eiser] , tegen betaling aan [naam verweerster] van een vergoeding van € 55.000,00; 
        
          subsidiair: te bepalen dat het perceel tussen partijen wordt verdeeld, des dat iedere partij de helft van het perceel verwerft en partijen over en weer geen vergoedingen verschuldigd zijn;
      
      
      
        steeds met veroordeling van [naam verweerster] om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan het effectueren van de toescheiding zoals de rechtbank heeft bepaald op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen met een maximum van € 100.000,00;
      
      
      2. [naam verweerster] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [naam eiser] te betalen een
      gebruiksvergoeding van € 500,00 per maand, ingaande 16 januari 2019 en opeisbaar steeds achteraf tegen de laatste dag van een kalendermaand tot aan het moment van ontruiming door [naam verweerster] dan wel totdat [naam eiser] niet meer volledig deelgenoot is;
      
      3. [naam verweerster] te veroordelen in de kosten in reconventie.
      
    
    
      3.6.
      
        [naam verweerster] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten in reconventie. [naam verweerster] voert daartoe, aanvullend op hetgeen zij in conventie heeft gesteld, aan dat [naam 1] zijn bod op het perceel heeft ingetrokken en het niet meer wil kopen. Ten aanzien van de gevorderde gebruiksvergoeding voert [naam verweerster] aan dat [naam eiser] daarvoor geen deugdelijke grondslag heeft gesteld en, voor zover al gesteld, deze niet heeft onderbouwd. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat:
      
        
          het perceel het gemeenschappelijk eigendom is van partijen;
        
        
          het perceel sinds 2000 rechtmatig bij [eiseres] in gebruik is geweest en nog is;
        
        
          partijen beide belang hebben bij verdeling van het perceel;
        
        
          het perceel voor anderen, [gedaagde] daaronder begrepen, dan [eiseres] of [naam 1] niet bereikbaar is.
        
      
      
      
        
          De verdeling
        
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft het door [eiseres] gestelde belang bij toedeling – door middel van overbedeling – van het gehele perceel aan [eiseres] niet betwist. De rechtbank zal het perceel daarom bij een later te wijzen eindvonnis in zijn geheel aan [eiseres] toedelen, onder de verplichting voor [eiseres] om de helft van de marktwaarde van het perceel aan [gedaagde] te vergoeden. Bijgevolg zal de onder 1. voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie, ook in het geval de voorwaarde voor het instellen daarvan wordt vervuld, bij een later te wijzen eindvonnis worden afgewezen.
      
    
    
      4.3.
      Over de marktwaarde van het perceel – en daarmee dus over de aan [gedaagde] te betalen vergoeding – zijn partijen het niet eens. [eiseres] en [gedaagde] verwijzen elk naar een taxatierapport waarin de waardes genoemd worden die aanzienlijk uit elkaar liggen.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft de door [naam 2] getaxeerde waarde van het perceel gemotiveerd betwist. Niet alleen heeft [gedaagde] daarbij verwezen naar de, in zijn opdracht uitgevoerde, taxatie door [naam 3] ; ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat in de taxatie door [naam 2] ten onrechte en op onjuiste wijze rekening is gehouden met de aanwezigheid van een riool(pers)leiding onder het perceel.
      
    
    
      4.5.
      Ten aanzien van de door [naam 3] uitgevoerde taxatie heeft [eiseres] op haar beurt aangevoerd dat in die taxatie ten onrechte geen rekening is gehouden met het gegeven dat het perceel vanaf de openbare weg (en dus voor derden) niet bereikbaar is, wat volgens [eiseres] grote invloed heeft op de marktwaarde van het perceel.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande brengt met zich mee dat geen van beide taxaties als basis kan dienen voor de vaststelling van de marktwaarde van het perceel en de hoogte van het door [eiseres] aan [gedaagde] te betalen bedrag.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft daarnaast ter onderbouwing van zijn stellingen aangaande de waarde van het perceel aangevoerd dat [naam 1] het perceel wil kopen tegen een prijs van € 300,00 per m2. [eiseres] heeft dit betwist onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.5 en 2.6 geciteerde e-mails van [naam 1] . [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling gesteld dat [naam 1] het perceel, of zelfs de helft daarvan, nog steeds wil kopen, maar dit niet met enig bewijsmiddel gestaafd. In het licht van beide voornoemde e-mails, heeft [gedaagde] deze stelling aldus onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. De rechtbank gaat er daarom in deze procedure van uit dat [naam 1] het perceel niet (meer) wenst te kopen.
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank acht het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen teneinde de marktwaarde van het perceel vast te stellen. Daarbij moet er, gezien wat de rechtbank hiervoor onder 4.7. heeft overwogen, van uit worden gegaan dat [naam 1] het perceel niet wenst te kopen. Voordat tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het specialisme van de te benoemen deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van taxatie van onroerend goed en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
      
        
          Wat is de marktwaarde per datum van de dagvaarding van het perceel Rhoon [sectienummer] , ervan uitgaande dat verkoop aan de eigenaar van het/de aangrenzende perce(e)l(en) ( [naam 1] ) niet mogelijk is?
        
        
          Kunt u een toelichting geven op de invloed die de omstandigheid dat het perceel vanaf de openbare weg voor derden niet bereikbaar is, heeft op de onder 1. vastgestelde marktwaarde?
        
        
          Kunt u een toelichting geven op de invloed die de aanwezigheid van de riool(pers)leiding, die geheel of gedeeltelijk onder het perceel doorloopt, heeft op de onder 1. vastgestelde marktwaarde?
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om het voorschot op de kosten van de deskundige gelijkelijk over partijen te verdelen. Partijen zullen daarom ieder de helft van dit voorschot moeten betalen.
      
      
        
          De gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] heeft de in reconventie gevorderde gebruiksvergoeding slechts onderbouwd met een enkele verwijzing naar artikel 3:169 BW. Volgens dit artikel is, behoudens een andersluidende regeling, iedere deelgenoot bevoegd tot het gebruik van een gemeenschappelijk goed, mits dit gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is.
      
    
    
      4.12.
      Volgens [gedaagde] moet [eiseres] [gedaagde] schadeloos stellen voor het gebruik en genot waarop [gedaagde] uit hoofde van het deelgenootschap recht heeft, maar waarvan hij als gevolg van het gebruik door [eiseres] verstoken blijft, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagde] .
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] miskent met zijn stelling dat, ook als [eiseres] alle gebruik van het perceel zou staken, [gedaagde] , als gevolg van de ligging van het perceel alsnog geen feitelijk gebruik van het perceel zou kunnen maken. Vast staat immers dat het perceel, nu het nergens aan de openbare weg grenst, ook voor [gedaagde] niet toegankelijk is. Daarmee is gebruik door [gedaagde] zelf uitgesloten.
      
    
    
      4.14.
      Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aanvullend gesteld dat (zijn helft van) het perceel “bijvoorbeeld” verhuurd had kunnen worden en zo financieel voordeel op had kunnen brengen. Gezien het feit dat het perceel voor derden vanaf (de openbare weg) onbereikbaar is en de mededeling van [naam 1] dat hij geen partij wenst te worden bij enige onenigheid over het perceel tussen [eiseres] en [gedaagde] (zie onder 2.5, laatste volzin), heeft [gedaagde] deze stelling, bij gebreke aan enige concrete onderbouwing van de verhuurmogelijkheden, echter onvoldoende gemotiveerd.
      
    
    
      4.15.
      Gezien het voorgaande is geen sprake van enige, in redelijkheid uitvoerbaar te achten, gebruiksmogelijkheid voor [gedaagde] met betrekking tot het perceel, waarvan hij als gevolg van het gebruik door [eiseres] verstoken blijft. Voor een schadeloosstelling (daargelaten dat ook de hoogte daarvan door [gedaagde] niet is onderbouwd) bestaat daarom geen grond. De enkele omstandigheid dat thans uitsluitend [eiseres] van het perceel gebruik maakt is daartoe, onder de gegeven omstandigheden, onvoldoende. De rechtbank zal de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding door [eiseres] daarom bij een later te wijzen eindvonnis afwijzen.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 12 mei 2021 voor het nemen van een akte door beide partijen, waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.
        [3195/2221]