ECLI:NL:RBARN:2006:BC5039, Rechtbank Arnhem, 30-05-2006, AWB 05/5005
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting. Waardering tankstation in het kader van overbrenging naar prive.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/5005
    
    
    Uitspraakdatum: 30 mei 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst Oost, kantoor Winterswijk, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (aanslagnummer [00].H.16) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 525.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.702.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2005 de aanslag gehandhaafd. 
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 3 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 22 november 2005, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Eiser heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2006. 
      Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde [gemachtigde], werkzaam bij [A]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde], [gemachtigde] en taxateur [gemachtigde].
    
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
    
    Eiser is eigenaar van een tankstation met ondergrond en bijgelegen grond, gelegen aan de Groenloseweg 7 te [Z] (hierna: het tankstation). De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 1.550 m². 
    
    Naast het tankstation is op het adres Groenloseweg 7a te [Z] een woning gelegen die eveneens eigendom is van eiser en door hem wordt bewoond.
    
    Eiser heeft het tankstation tot 1996 voor eigen rekening en risico geëxploiteerd. 
    
    Met ingang van 1 januari 1996 heeft eiser het tankstation verhuurd aan [B] B.V. De huurvoorwaarden zijn schriftelijk vastgelegd in een huurovereenkomst d.d. 23 februari 1995. De huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2011.
    
    
      In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat het volgende vermeld:
      “4.2 (...) De aangebrachte wijzigingen, met uitzondering van de pompen en tanks en de [B] merkgebonden materialen, zal huurder aan het einde van de huurtijd in stand laten, zonder recht op vergoeding van investeringskosten te kunnen maken. De uitgezonderde zaken zal huurder voor zijn rekening doen verwijderen.”.
    
    
    [B] B.V. heeft het oude tankstation gesloopt en vervangen door een nieuw tankstation.  
    
    In 1999 heeft [C] N.V., thans [D] N.V., voormelde huurovereenkomst van [B] B.V. overgenomen.
    
    Het tankstation is in de jaren 1996 tot en met 2000 tot het ondernemingsvermogen van eiser blijven behoren.
    
    Op 5 januari 2001 heeft eiser het tankstation overgebracht van zijn ondernemingsvermogen naar zijn privé-vermogen. 
    
    Voor de berekening van de stakingswinst en de waardering van zijn vermogensbestanddelen per 1 januari 2001 is eiser in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 uitgegaan van een waarde van het tankstation van € 380.630, zijnde de op dat moment geldende WOZ-waarde vermeerderd met 20%.
    
    De netto-huurprijs bedroeg in 2001 € 86.713.
    
    Eiser heeft een op 27 mei 2004 gedagtekend rapport van [D] van [E] B.V. overgelegd waarin het exploitatieresultaat van het tankstation voor het jaar 2004 is begroot op een verlies van circa € 135.000 en de actuele economische waarde van het tankstation is berekend op nihil.  
    
    Eiser heeft verder een op 15 februari 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A]. Volgens dit rapport bedraagt de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van het tankstation in verhuurde staat, rekening houdend met een gewenst rendement van 8% en een verwachte jaarlijkse huurstijging van 3%, op 1 januari 2001 € 585.000, zijnde de contante waarde van de toekomstige huurtermijnen. In onderdeel 7.4 van dit taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld:
    
    “Er is geen leegstandrisico aanwezig, het huurcontract loopt immers tot 1 januari 2011, voorts is er weinig risico dat de huurder zijn betalingsverplichting niet nakomt. Het enige risico voor de belegger zit in de opbrengst bij verkoop, oftewel bij de daadwerkelijke waarde van het tankstation.”
    
    Tot de stukken behoort voorts een brief van 6 september 2004 afkomstig van de belastingadviseur van eiser, [F] ([G]), volgens welke de WEV van het tankstation per 5 januari 2001 met toepassing van de DCF-methode en rekening houdend met een rendement van 4% en een restwaarde van de grond van € 46.500 (€ 30 per m²), € 585.200 bedraagt. 
    
    
      Bij de vaststelling van de aanslag heeft verweerder rekening gehouden met een waarde van 
      € 750.000, zijnde de contante waarde van de toekomstige huurtermijnen vermeerderd met een restwaarde van de grond van € 116.144 (€ 60 per m² op de peildatum, geïndexeerd met 2,5% per jaar tot 2010) en verminderd met € 110.490 in verband met sloopkosten en kosten van bodemsanering die mogelijk bij het einde van het huurcontract door eiser zullen moeten worden gemaakt. Bij de berekening van de contante waarde van de toekomstige huurtermijnen is verweerder uitgegaan van een discontovoet van 4% en een verwachte jaarlijkse huurstijging van 2,5%.
    
    
    Nadat eiser beroep heeft ingesteld, heeft verweerder een aanvullende DCF-berekening overgelegd, opgemaakt door taxateur [gemachtigde], waarin uitgaande van een rendement van 6,5% de WEV van het tankstation op 5 januari 2001 is berekend op € 835.599. In dit bedrag is een restwaarde begrepen van € 359.839.
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is de WEV van de onroerende zaak op 5 januari 2001. Eiser bepleit een WEV van € 585.000. Volgens verweerder bedraagt de WEV € 700.000.
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      Verweerder heeft ter zitting verklaard akkoord te gaan met een waarde van 
      € 700.000, zijnde de som van de contante waarde van de toekomstige huurtermijnen berekend naar het rentepercentage van 3,8% dat in 2001 gold voor staatsobligaties met een looptijd overeenkomend met de resterende overeengekomen huurperiode van het tankstation, vermeerderd met een risico-opslag van 1% voor het debiteurenrisico en rekening houdend met een jaarlijkse stijging van de huren van 2%. 
    
    
    Hiermee is het geschil beperkt tot de vraag welke discontovoet bij de berekening van de waarde moet worden gehanteerd. 
    
    Volgens eiser moet worden uitgegaan van een discontovoet van 8%. 
    
    Naar het oordeel van de rechtbank is dit percentage te hoog. Uit onderdeel 7.4 van het taxatierapport van [A] van 15 februari 2005 en onderdeel 4.2 van de huurovereenkomst zoals onder punt 2 van deze uitspraak weergegeven, volgt dat de risico’s voor eiser over de betrokken periode zeer beperkt zijn. Met name geldt dit voor de huurtermijnen waarvoor eiser, nu zij verschuldigd zijn door een grote oliemaatschappij, geen noemenswaardig risico loopt. Het risico van sloop van de belangrijkste opstallen, het tankstation en de pompen, komt blijkens onderdeel 4.2 van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder. Bij deze beperkte risico’s moet een disconteringsvoet van 8% als door eiser bepleit als te hoog worden beschouwd. 
    
    De rechtbank acht het juist om, zoals verweerder in zijn hiervoor weergegeven waardering heeft gedaan, uit te gaan van de rente op qua looptijd overeenkomende geldleningen op de kapitaalmarkt en deze te verhogen met een zekere risico-opslag. Een risico-opslag van 1% komt de rechtbank bij de hiervoor weergegeven zeer beperkte risico’s niet te laag voor. De verwachte jaarlijkse huurverhoging van 2% waarvan verweerder uitgaat, is lager dan die waarvan eiser bij zijn waardering is uitgegaan. Voorts is in deze waardering van verweerder geen rekening gehouden met enige restwaarde, welke gezien de aanwezige grond wel aanwezig mag worden verondersteld. 
    
    Uit het voorgaande volgt dat de door verweerder berekende waarde van € 700.000 niet te hoog is.  
    
    Nu verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een hogere waarde, is het beroep gegrond. 
    
    
      Verweerder is bij het vaststellen van de aanslag uitgegaan van een waarde van € 750.000. Dit brengt mee dat het eerder vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning ad  € 525.517 moet worden verlaagd met € 50.000 tot € 475.517 en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen ad € 11.702 moet worden verlaagd met  € 1.000 (€ 50.0000/2  x 4%) tot 
      € 10.702. 
    
    				       
    5.	Proceskosten
    
    Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft moeten maken. Ingevolge artikel 7:15, derde lid, van de Awb moet een verzoek daartoe worden gedaan voordat  het bestuursorgaan op het bezwaar beslist. Noch gesteld noch gebleken is dat een dergelijk verzoek is gedaan voordat verweerder uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. Het verzoek is dus niet tijdig ingediend. Dit brengt mee dat het verzoek reeds hierom moet worden afgewezen.  
    
    De rechtbank vindt wel aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van
      	€ 475.517  en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 10.702 en bepaalt dat deze uitspraak in
      	zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 644 en wijst de Staat der
      	Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 37
      	vergoedt.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 30 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, voorzitter, en mr. A.J.H. van Suilen en mr. J.H.M. Delnooz-Engels, rechters, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier.
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
         dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.