ECLI:NL:RBROT:2023:7781, Rechtbank Rotterdam, 25-08-2023, 10175740 CV EXPL 22-33601
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurachterstand. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning? Gebreken. Herstel?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10175740 CV EXPL 22-33601
    
    
    
      datum uitspraak: 25 augustus 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Flanderijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 oktober 2022 met bijlagen;
        
        
          het antwoord met bijlagen;
        
        
          de repliek met bijlagen en een eiswijziging;
        
        
          de reactie met bijlagen van [gedaagde] op de repliek;
        
        
          de mail van 21 april 2023 met een bijlage van Woonbron;
        
        
          de mail van 28 juni 2023 met bijlagen van [gedaagde];
        
        
          de akte met een bijlage van Woonbron voor de rolzitting van 29 juni 2023;
        
        
          de twee mails van 26 juli 2023 van [gedaagde], met bij één een aantal bijlagen.
        
        
          de akte van Woonbron voor de rolzitting van 27 juli 2023.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met mr. J.J.F. de Geus van Flanderijn namens Woonbron en [gedaagde].
      
    
  
  
    
      2. De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
      2.1.
      Deze rechtszaak gaat over de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Woonbron verhuurt de woning aan [gedaagde]. 
      
    
    
      2.2.
      Vanaf 2020 heeft [gedaagde] de huur niet altijd elke maand (op tijd) betaald. Er is een betalingsregeling afgesproken om de achterstand in termijnen in te lopen, naast het betalen van de gewone maandelijkse huur. In de zomer van 2022 is het misgegaan met het nakomen van de betalingsregeling en/of het betalen van de gewone maandelijkse huur. In september 2022 is er een achterstand van € 1.624,00. Dat is meer dan twee maanden huur. Woonbron heeft [gedaagde] voor die achterstand met rente en kosten gedagvaard. [gedaagde] heeft daarop gereageerd dat zij de huur opschort omdat er al een jaar lang problemen zijn in de woning met een kapotte rioolleiding in de kruipruimte en stank die Woonbron steeds maar niet oplost. Ze heeft die problemen al gemeld in oktober 2021.
      
    
    
      2.3.
      Woonbron heeft tijdens deze rechtszaak in november 2022 werkzaamheden laten doen om de problemen op te lossen. De verhuurder heeft dat in januari 2023 laten weten aan de kantonrechter. Woonbron heeft toen ook de eis gewijzigd en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning geëist, omdat van oktober 2022 tot en met januari 2023 helemaal geen huur is betaald en de achterstand is opgelopen tot € 4.468,16. Dat is meer dan zes maanden huur. [gedaagde] heeft op 25 januari 2023 de niet betaalde huur alsnog volledig en in één keer betaald en vanaf dan de huur elke maand op tijd betaald. Er is zelfs een voorstand ontstaan van € 6,19.
      
    
    
      2.4.
      Woonbron en [gedaagde] zijn het erover eens dat na de werkzaamheden in november 2022 er geen problemen meer zijn met de rioolleiding. Volgens [gedaagde] is er nog wel steeds stank en zit ze nu ook met een nieuw probleem, namelijk beestjes (rioolvliegjes) in huis. Die beestjes zouden volgens haar komen door de vieze laag zand die onder de rioolleiding in de kruipruimte ligt, die moet worden vervangen. Woonbron heeft naar aanleiding van die klachten in mei 2023 een loodgieter naar de situatie laten kijken en die heeft toen geen beestjes gezien en geen stank geconstateerd. Volgens de loodgieter was het niet nodig om de laag zand te vervangen, tenzij er weer problemen komen. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat na het bezoek van de loodgieter er geen stank meer is, maar er zijn nu wel rioolvliegjes en zilvervisjes in huis. [gedaagde] houdt vol dat die beestjes er zijn vanwege de laag zand in de kruipruimte. Woonbron is het daar niet helemaal mee eens, maar heeft in juli 2023 meegedeeld dat zij heeft besloten om de laag zand toch te laten vervangen en dat een datum daarvoor nog moet worden geprikt.
      
    
    
      2.6.
      Wat betreft de huur: [gedaagde] heeft tot en met nu (augustus 2023) de huur elke maand op tijd betaald. De voorstand van € 6,19 is er nog steeds. 
      
      
        
          Wat is de eis?
        
      
    
    
      2.7.
      Woonbron eist, na de eiswijziging:
      
        
          dat de huurovereenkomst voor de woning wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen;
        
        
          dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Woonbron te betalen:
        
      
      
        a. € 4.486,16 aan huurachterstand tot en met januari 2023 en de rente daarover;
        b. de huur of een bedrag gelijk aan de huur vanaf februari 2023 tot de maand waarin de woning zal zijn ontruimd;
        c. € 269,96 aan buitengerechtelijke kosten;
      
      3. dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze rechtszaak. 
      
    
    
      2.8.
      Sinds de repliek met de eiswijziging heeft Woonbron de eis niet meer aangepast. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat Woonbron alle onderdelen van de eis handhaaft. De kantonrechter zal al die onderdelen hierna beoordelen.
      
      
        
          Wat vinden de partijen?
        
      
    
    
      2.9.
      
        Woonbron vindt dat [gedaagde] de huur niet voor 100% mocht opschorten vanwege de problemen met de rioolleiding en de stank. Dat is exorbitant. De problemen zijn tijdens deze rechtszaak in november 2022 zijn opgelost. Dat de problemen niet sneller zijn opgelost heeft onder andere te maken met de coronaperiode en misverstanden met derden. Woonbron vindt dat [gedaagde] vanaf november 2022 de huur niet meer mocht opschorten. Volgens Woonbron is de hoge huurachterstand in januari 2023 genoeg reden om de huurovereenkomst te ontbinden. 
        Ondanks dat [gedaagde] de achterstand in januari 2023 heeft ingelopen en geen nieuwe meer heeft laten ontstaan, wil Woonbron dat [gedaagde] de rente over de achterstand tot en met januari 2023 betaalt en ook de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Woonbron vindt namelijk dat [gedaagde] terecht is gedagvaard in oktober 2022, omdat er toen wel een huurachterstand was, ook als rekening wordt gehouden met een toegestane gedeeltelijke opschorting van de huur vanwege de kapotte rioolleiding.
      
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde] is van mening dat ze de huur mocht opschorten vanwege de kapotte rioolleiding in de kruipruimte van de woning, de stank en het lang uitblijven van een oplossing voor die problemen door Woonbron. Haar kinderen zijn regelmatig ziek door de woonsituatie en haar woongenot is verminderd. 
        
          [gedaagde] is geschrokken van de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het was nooit haar bedoeling om haar woning te verliezen, maar alleen om gehoord te worden en om de problemen eindelijk opgelost te krijgen. Ze wist niet van het bestaan van een procedure bij de huurcommissie, anders had ze die route gekozen. Ze heeft de onbetaalde huur alsnog betaald en ze betaalt sinds januari 2023 de huur elke maand netjes op tijd. Volgens [gedaagde] zijn de problemen met de kapotte rioolleiding en stank tijdens deze rechtszaak opgelost, maar vormen rioolvliegjes en zilvervisjes in huis een nieuw probleem dat wordt veroorzaakt door een laag zand in de kruipruimte. Woonbron moet dat oplossen, vindt ze. 
      
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.11.
      Zoals beschreven onder het kopje ‘Wat is er gebeurd?’ is er niet alleen vóór de dagvaarding van oktober 2022 veel gebeurd, maar ook erna. Die gebeurtenissen hebben invloed op de eis. De kantonrechter wijst de eis voor het grootste deel af. Alleen de rente en de buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. Hierna wordt het oordeel van de kantonrechter verder uitgelegd. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      2.12.
      Tot en met nu (augustus 2023) is er geen huurachterstand meer. Alles is betaald. Er is dus niets meer aan huurachterstand om toe te wijzen. 
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst, ontruiming woning, betalen (bedrag gelijk aan de) huur
        
      
    
    
      2.13.
      De huurachterstand die volgens Woonbron in januari 2023 bestond, is niet genoeg reden om de huurovereenkomst nu te ontbinden. De kantonrechter moet bij de beoordeling van zo’n eis niet alleen kijken naar de hoogte van de huurachterstand, maar ook naar alle andere omstandigheden. Eén van die omstandigheden is dat de reden voor het niet betalen van de huur in die periode te maken heeft met het feit dat Woonbron de problemen met de rioolleiding en de stank heel lang niet heeft opgelost. Er is bij [gedaagde] geen sprake van betalingsonwil of betalingsonmacht. Dat blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] de niet betaalde huur tot met januari 2023 (meer dan zes keer de maandhuur) meteen in één keer heeft betaald toen ze wist dat ze de woning op het spel zette door nog steeds niet te betalen, ook nadat het probleem met de lekkende rioolleiding eind november 2022 wel al was opgelost, maar een aantal andere problemen (stank en beestjes) volgens haar nog niet. Vanaf januari 2023 is de huur voor elke volgende maand netjes op tijd betaald. Ontbinding van een huurovereenkomst is een ingrijpende maatregel voor de huurder, omdat die de woning daardoor kwijtraakt. Woonbron heeft als verhuurder wel belang bij een huurder die netjes elke maand de huur (op tijd) betaalt, maar [gedaagde] doet dat ook nu de problemen met de rioolleiding eindelijk zijn opgelost. Het belang van [gedaagde] bij het behouden van een dak boven het hoofd voor haar gezin met twee jonge kinderen is groter dan het belang van Woonbron in deze situatie. 
      
    
    
      2.14.
      De geëiste ontruiming van de woning wordt afgewezen, omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en [gedaagde] in de woning mag blijven.
      
    
    
      2.15.
      Woonbron heeft geëist veroordeling van [gedaagde] om de huur of een bedrag gelijk aan de huur vanaf februari 2023 tot ontruiming van de woning te betalen, maar dat onderdeel van de eis wordt afgewezen. Er is namelijk geen sprake van ontbinding van de huurovereenkomst en ook niet van ontruiming van de woning. Bovendien is er geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen om de huur te (blijven) betalen. Die verplichting is al vastgelegd in de huurovereenkomst en [gedaagde] komt die na. 
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.16.
      Woonbron heeft geëist dat [gedaagde] de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW betaalt over € 4.468,16 vanaf 12 januari 2023 (de datum van de repliek met de eiswijziging) tot 25 januari 2023 (de dag dat alles is betaald). Dat wordt toegewezen, omdat Woonbron genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat die rente moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Misschien ten overvloede overweegt de kantonrechter dat, hoewel [gedaagde] heeft gezegd in haar reactie op de repliek en tijdens de mondelinge behandeling in mei 2023 dat er toen (nog) een stank was, het niet gaat om stank vanuit de kruipruimte vanwege de rioolleiding, maar om stank in de badkamer/wc. In januari 2023 is er dus geen sprake meer van opschorting van de huur vanwege problemen met de rioolleiding. Die zijn al in november 2022 opgelost. Het bestaan van stank in de badkamer/wc staat niet in de weg aan het toewijzen van de rente zoals geëist. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      2.17.
      
        De buitengerechtelijke incassokosten van € 269,96 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om de kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). 
        Woonbron heeft namelijk op 15 september 2020 een zogenoemde 14-dagenbrief gestuurd naar [gedaagde] om haar de mogelijkheid te geven om de huurachterstand van dat moment te betalen zonder kosten. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Daarom moet zij een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten betalen aan Woonbron. De maximale hoogte van die vergoeding wordt berekend op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het bedrag dat Woonbron heeft geëist is lager dan de maximale vergoeding en wordt daarom toegewezen. [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat zij die kosten moet betalen. Gelet op de specifieke omstandigheden van deze zaak kan de kantonrechter zich overigens voorstellen dat Woonbron niet tot incasso van deze kosten overgaat.
      
      
      
        
          Geen tegeneis
        
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] heeft in haar reactie van 28 juni 2023 gevraagd om een compensatie in verband met persoonlijk geleden schade. De kantonrechter kan dat verzoek niet meer in behandeling nemen in deze rechtszaak. Zo’n verzoek is namelijk een tegeneis. Het wordt ook wel een eis in reconventie genoemd. In de wet (artikel 137 Rv) is bepaald dat een tegeneis meteen moet worden gevraagd bij het antwoord op de dagvaarding. Als de tegeneis pas op een later moment wordt gevraagd is het te laat en mag de kantonrechter het verzoek niet meer in behandeling nemen in de lopende rechtszaak. 
      
      
        
          Nieuwe problemen?
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] is van mening dat zij rioolvliegjes en zilvervisjes in huis heeft vanwege een laag vies zand in de kruipruimte en dat Woonbron dat moet oplossen door het zand te vervangen. De kantonrechter kan dit onderwerp niet beoordelen, omdat dit buiten de rechtszaak valt. [gedaagde] heeft hier namelijk geen discussiepunt van gemaakt dat ze aan de kantonrechter heeft voorgelegd (bijvoorbeeld door opschorting van de huur), omdat ze de volledige huur betaalt. Overigens is het nog maar de vraag of het ook nu nog een discussiepunt is, omdat Woonbron in haar laatste akte van juli 2023 zegt dat ze de laag zand in de kruipruimte zal laten vervangen en daarvoor al een offerte heeft opgevraagd. De kantonrechter gaat er vanuit dat Woonbron deze toezegging zal nakomen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.20.
      Woonbron en [gedaagde] zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld De kantonrechter compenseert daarom de proceskosten, zodat geen van de partijen de kosten van de ander voor deze rechtszaak hoeft te vergoeden (artikel 237 Rv). 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      2.21.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 269,96 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.468,16 over de periode 12 tot 25 januari 2023; 
      
    
    
      3.3.
      compenseert de proceskosten, zodat Woonbron en [gedaagde] allebei niet de kosten voor deze rechtszaak aan de andere partij hoeven te vergoeden;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        34286