ECLI:NL:GHDHA:2023:1000, Gerechtshof Den Haag, 04-05-2023, Bk-22/00629
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-05-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. 
        Eigen verkoopcijfer van ruim twee jaar voor de waardepeildatum geïndexeerd met algemene indexeringscijfers. Waarde woning niet aannemelijk gemaakt. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00629
    
    
    
    Uitspraak van 4 mei 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: R.H. Meijer)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 9 juni 2022, nummer ROT 21/3788.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 590.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Er is op 11 maart 2023 een nader stuk van belanghebbende, aangeduid als pleitnota, ontvangen.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 22 maart 2023. De gemachtigde van belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake is van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vier-onder-één-kap woonboerderij met een inhoud van 633 m3, uit het bouwjaar 1850. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 355 m2. De woning is verder voorzien van een dakkapel, een inpandige berging (120 m3) en een aanbouw (200 m3). Er is een vrijstelling voor waterverdedigingswerken toegepast voor 15 m2. De woning is als gemeentelijk monument aangemerkt. Belanghebbende heeft de woning op 24 november 2017 gekocht voor € 530.000 en de woning is op 24 december 2017 aan hem geleverd.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde verwezen naar de geïndexeerde koopsom van de woning, zoals opgenomen in het door de Heffingsambtenaar overgelegde Rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe verwijst hij naar het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak. Eiser heeft de woning op of rond 24 november 2017, leveringsdatum 14 december 2017, gekocht voor € 530.000,-.
    
    5. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad, zie de uitspraak van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, dient, in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dat kan anders zijn indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weergeeft.
    
    
      5.1.
      Hoewel de aankoop van de woning niet plaatsvond binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, maar ongeveer twee jaar voor de waardepeildatum, betekent dit niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. Verweerder rechtvaardigt het gebruik van een prijs die twee jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen door erop te wijzen dat de onroerende zaak een schaars en daardoor minder goed vergelijkbaar object is. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank het aanhaken bij de eigen aankoopprijs (zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34). Het eigen transactiecijfer van de onroerende zaak is namelijk in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten - bijzondere omstandigheden daargelaten - niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een woning op de waardepeildatum uit een eigen transactiecijfer, dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een wat grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de voor de onroerende zaak betaalde prijs, mits rekening is gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering) en met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering).
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank constateert dat verweerder het eigen verkoopcijfer voor de generieke waardeverandering heeft geïndexeerd. Op basis van de gerealiseerde koopsom is de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dat heeft geresulteerd in een geïndexeerde koopsom van € 636.000,-. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de generieke waardeverandering aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft toegelicht dat € 46.000,- van de geïndexeerde koopsom is afgetrokken, vanwege scheurvorming en overige waardedrukkende eigenschappen, omstandigheden en factoren welke zich na de aankoop hebben voorgedaan. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de specifieke waardeverandering aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.3.
      Dit betekent dat in beginsel kan worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de bovengenoemde generieke en specifieke waardeverandering.
      
    
    
      5.4.
      Dat is alleen anders, indien eiser feiten of omstandigheden zou stellen en aannemelijk zou maken waaruit volgt dat het eigen transactiecijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. Eiser stelt dat er na 2017 sprake is van toenemende verkeersdrukte op de [naam straat] . Er is sprake van schade aan de onroerende zaak, vanwege de bouw van een nieuwbouwproject en het wegdek van de [naam straat] is in slechte toestand, waardoor er sprake is van toenemende trillingsschade aan de onroerende zaak. Ook is het uitzicht verslechterd door de verandering van vrij uitzicht op weilanden, naar uitzicht op huizen.
      
    
    
      5.5.
      Verweerder bestrijdt, dat sprake is van significante schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden, dat sprake is van een significante toename van het wegverkeer langs de [naam straat] , dat het wegdek van de [naam straat] zo slecht zou zijn, dat het - samen met de toenemende gebruik van de [naam straat] - trillingschade zou hebben veroorzaakt en dat er sprake zou zijn van verslechtering van het uitzicht die tot waardevermindering zou leiden.
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is van oordeel dat eiser het onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat niet van het eigen transactiecijfer kan worden uitgegaan. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat de schade door de bouw aan de onroerende zaak rond de € 75.000,- bedraagt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat op de verbeteringen de vuistregel van toepassing is, dat van een investering in een bestaande woning zestig procent in de waarde is terug te zien zou zijn. Dat betekent dat verweerder door € 46.000,- af te trekken van de geïndexeerde koopsom voldoende rekening heeft gehouden met de schade. Los daarvan heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er voor € 75.000,- aan schade zou zijn, anders dan door het overleggen van enkele foto’s waarop scheuren te zien zijn. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van toenemende verkeersdrukte en/of trillingsschade door de slechte toestand van het wegdek van de [naam straat] . De toename van het aantal verkeersbewegingen door de toevoeging van vier woningen aan de [naam straat] kan niet anders dan een zeer beperkt effect hebben. Eiser heeft - tegen de ontkenning van verweerder in - niet gewezen op tellingen of concrete oorzaken voor een significante toename van het verkeer. Verweerder heeft voor de toestand van het wegdek van de [naam straat] gewezen op door hem overgelegde foto’s, waaruit geen gebreken te zien zijn. Ook is niet aannemelijk geworden dat het veranderende uitzicht maakt dat niet van het eigen transactiecijfer kan worden uitgegaan. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij er ten tijde van de aankoop van de [adres] van op de hoogte was dat er op de tegenoverliggende groenstrook gebouwd zou worden, zodat ervan moet worden uitgegaan dat deze nieuwbouw is verdisconteerd in het eigen transactiecijfer. Bovendien staan de nieuwbouwwoningen schuin tegenover de onroerende zaak en heeft de verandering van een smalle groenstrook (van weiland is geen sprake) naar vier woningen in één gebouw geen grote en niet per definitie een negatieve invloed gehad op het uitzicht vanuit de onroerende zaak.
      
      6. Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak op € 590.000,- daarom niet te hoog vastgesteld. Omdat de rechtbank het eigen transactiecijfer maatgevend acht, komt de rechtbank niet meer toe aan bespreking van de overige standpunten van eiser, die de vergelijking met andere onroerende zaken betreffen.
      
      7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 500.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van het bepaalde in artikel 8:77, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt de uitspraak ondertekend door de voorzitter en de griffier. Indien de voorzitter of de griffier is verhinderd, wordt dit in de uitspraak vermeld. Aangezien de uitspraak door de griffier is ondertekend en voorts vermeldt dat “de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen”, voldoet de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank aan de wettelijke vereisten en tast het ontbreken van de handtekening van de rechter onder de uitspraak de rechtsgeldigheid van de uitspraak niet aan. In zoverre faalt de beroepsgrond van belanghebbende.
      
      
        
          Waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      Voorop dient te worden gesteld dat de Heffingsambtenaar de bewijslast draagt van de vastgestelde waarde. Hij dient aannemelijk te maken – met inachtneming van hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert – dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde met inachtneming van hetgeen de Heffingsambtenaar daartegen aanvoert. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). 
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe verwijst hij in hoger beroep naar het eigen verkoopcijfer van de woning uit 2017 (€ 530.000) en het rapport van Vastgoedpro op grond waarvan de koopsom aan de hand van de in de regio Zuid-Holland gerealiseerde prijsontwikkeling is geïndexeerd naar de waardepeildatum en berekend op € 636.090. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat hij voor dit indexeringspercentage heeft gekozen, omdat het gebaseerd is op alle verkoopprijzen van de woningen in de regio Zuid-Holland. Indien het indexeringspercentage van enkel de [naam gemeente] wordt toegepast, liggen hieraan minder verkoopprijzen ten grondslag en is het indexeringspercentage minder betrouwbaar, aldus de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.5.
      Als uitgangspunt heeft te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten), omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarderelevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid kan herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar zijn (vgl. Gerechtshof Den Haag 19 juni 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34). Daarbij kan van belang zijn of de onroerende zaak een uniek object is waarvoor rondom de waardepeildatum geen transacties van vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. 
      
    
    
      5.6.
      In de onderhavige zaak heeft de Heffingsambtenaar evenwel niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daarbij is in aanmerking genomen dat het door hem gehanteerde indexeringspercentage van 20,0 percent zijn grondslag vindt in de verkopen van alle typen woningen in Zuid-Holland. De Heffingsambtenaar heeft – gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het door hem gebruikte algemene indexeringspercentage dat is afgeleid uit verkopen op regionaal niveau, ook kan worden gebruikt voor de onderhavige unieke woning in deze specifieke (kleine) gemeente. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hij over de indexeringspercentages van de [naam gemeente] beschikt maar niet heeft onderzocht of en in hoeverre deze percentages afwijken ten opzichte van de percentages van de regio. Het had op de weg van de Heffingsambtenaar gelegen om het gebruikte indexeringspercentage te vergelijken met het uit de verkopen in de [naam gemeente] gebleken indexeringspercentage. Met name aangezien de Heffingsambtenaar geen verklaring heeft gegeven voor de omstandigheid dat de waarde van de woning voor de belastingjaren 2022 en 2023 is verminderd – met toepassing van de vergelijkingsmethode – terwijl in die jaren sprake was van een stijgende markt. Ook dit duidt op een afwijkende marktontwikkeling ten opzichte van de gemiddelde voor de regio Zuid-Holland geldende cijfers. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft evenmin de door hem bepleite waarde van € 500.000 aannemelijk gemaakt. De enkele stelling – zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven – dat deze waarde een reële waarde representeert is hiertoe onvoldoende.
      
    
    
      5.8.
      Derhalve wordt de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 520.000. De overige standpunten behoeven geen behandeling.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.9.
      Het beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Aan belanghebbende dient het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 49 respectievelijk € 136, in totaal € 185, te worden vergoed. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten nu geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 520.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 185 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, P.J.J. Vonk en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.