ECLI:NL:RBMNE:2022:5992, Rechtbank Midden-Nederland, 14-07-2022, C/16/535687 / HL ZA 22-69
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis. Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen, dus de beoogd koper hoeft geen aanbetaling te doen. Stelling dat sprake was van een vergoeding voor een optierecht is onvoldoende onderbouwd.

proces-verbaal
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/535687 / HL ZA 22-69
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 14 juli 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. B.F. van Noort te 's-Gravenhage,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        
          [gedaagde sub 1] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. L. Kruitwagen te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat de zaak over?
    
      1.1.
      Partijen hebben onderhandeld over een mogelijke verkoop van een perceel grond met de daarop staande opstallen aan de [adres] in [plaats] door [eiser] aan [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] wilde het perceel ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Tot een getekende koopovereenkomst is het niet gekomen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde sub 1] zich desondanks verplicht om een aanbetaling van € 150.000,00 te voldoen. [eiser] vordert in deze procedure nakoming van deze betalingsverplichting en vergoeding van de gevolgschade die hij zou hebben geleden doordat de verkoop niet is doorgegaan. Voor de aanbetaling van € 150.000,00 en de gevolgschade houdt [eiser] naast [gedaagde sub 1] ook haar bestuurder, [gedaagde sub 2] , persoonlijk aansprakelijk.
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde sub 1] betwist dat zij zich heeft verplicht om een aanbetaling te doen van               € 150.000,00. Volgens haar is weliswaar gesproken over een aanbetaling, maar zou deze pas verschuldigd zijn bij het sluiten van de koopovereenkomst. Zover is het niet gekomen, omdat partijen over de essentialia daarvan geen overeenstemming hebben bereikt. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      	De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Ik zal dit toelichten.
      
    
    
      2.2.
      Een overeenkomst komt pas tot stand wanneer partijen het over de belangrijkste afspraken onderling eens zijn. Het moet voor partijen over en weer duidelijk zijn wat de afspraken zijn en dat zij daarmee instemmen.
      
    
    
      2.3.
      Tijdens deze mondeling behandeling kwam voor het eerst duidelijk naar voren dat [eiser] vindt dat de aanbetaling van € 150.000,00 moet worden gezien als een optierecht, zodat [gedaagde sub 1] de tijd en mogelijkheid kreeg exclusief met [eiser] in overleg te gaan over de koop. De rechtbank gaat er van uit dat dat niet is afgesproken, om de volgende drie redenen: 
      
      
        
          Het volgt niet uit de woorden van partijen. Er wordt niet gesproken over een optierecht, maar over een aanbetaling van de koopsom (zie daarbij ook de dagvaarding en de e-mails).
        
        
          Nergens blijkt uit dat [gedaagde sub 2] dit zo heeft moeten begrijpen. Dat komt niet naar voren in het verhaal van [eiser] of van zijn advocaat. Uit de stukken blijkt ook niet dat [gedaagde sub 1] heeft begrepen of had moeten begrijpen dat het ging om een optierecht. Illustratief is bijvoorbeeld de e-mail van 12 augustus 2021 waarin [gedaagde sub 2] schrijft dat hij € 150.000, kwijt is ‘mocht het project om welke reden niet leiden tot een woningbouwontwikkeling’. Tegen die uitleg heeft [eiser] ook niet geprotesteerd. De verklaring van de heer [A] maakt dit niet anders. Het gaat erom hoe [gedaagde sub 2] dit heeft begrepen. 
        
        
          Tot slot sluit een vergoeding voor een optierecht ook niet aan bij wat [eiser] lijkt te zeggen, namelijk dat er met het schudden van de hand al volledig mondelinge overeenstemming over de koop was bereikt. 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Ik ga er dus van uit dat de € 150.000,00 niet gaat om een optierecht, maar om een aanbetaling van de koopsom. De volgende vraag is dan of de aanbetaling al verschuldigd was voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] zegt dat [gedaagde sub 1] een aanbetaling van € 150.000 moest doen, los van ondertekening van de koopovereenkomst. Hij vindt dat dat blijkt uit de e-mails van [gedaagde sub 2] namens [gedaagde sub 1] . In die e-mails schrijft [gedaagde sub 2] : 
      
        
          dat hij ‘blij [is] met de deal’, 
        
        
          dat hij de notaris opdracht wil geven om een concept koopakte op te stellen, 
        
        
          dat de aanbetaling niet hoeft te worden terugbetaald, als ‘het om welke reden dan ook niet doorgaat’, 
        
        
          en [gedaagde sub 2] noemt de aanbetaling dan ‘een schadeloosstelling aan verkoper’. 
        
      
      
        [gedaagde sub 1] vindt dat uit de e-mails niet volgt dat zij € 150.000,00 verschuldigd is voor het tekenen van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.6.
      Ik zie het als volgt. Uit de e-mails blijkt dat partijen tijdens de onderhandelingen inderdaad hebben gesproken over een aanbetaling van € 150.000,00. [gedaagde sub 1] zou dit bedrag niet hoeven terugbetalen als de levering van de percelen of de ontwikkeling daarvan niet zou doorgaan. De afspraak om een aanbetaling te doen stond niet op zichzelf. Het was één onderdeel van een groter pakket met afspraken. Over andere onderdelen in het pakket bestond nog geen overeenstemming. Over de termijn voor de aanbetaling, de zekerheidsstelling voor de aanbetaling en het optierecht voor de koop van andere percelen was bijvoorbeeld nog geen duidelijkheid. Dit waren - in elk geval voor [gedaagde sub 1] - essentiële onderdelen van de koopovereenkomst. Dit heeft [gedaagde sub 1] ook kenbaar gemaakt in e-mails en op een duidelijke manier aan [eiser] laten weten. Hij heeft het namelijk meerdere keren benoemd. Verder blijkt uit de e-mails dat [gedaagde sub 1] pas € 150.000,00 zou betalen ‘bij het ondertekenen van de koopovereenkomst’. Maar zover is het niet gekomen. Kortom: uit de correspondentie blijkt niet dat [eiser] en [gedaagde sub 1] het eens waren over de belangrijkste onderdelen van de overeenkomt. Er is dus geen koopovereenkomst gesloten en [gedaagde sub 1] heeft zich ook niet verplicht om daaraan voorafgaand een aanbetaling te doen.
      
    
    
      2.7.
      De conclusie is dat [gedaagde sub 1] geen € 150.000,00 hoeft te betalen.
      
    
    
      2.8.
      Ook de vordering voor gevolgschade zal worden afgewezen, omdat [eiser] hiervoor onvoldoende heeft gesteld. [eiser] heeft hiervoor geen valide grondslag aangevoerd. 
      
    
    
      2.9.
      Omdat [gedaagde sub 1] niets hoeft te betalen, is ook [gedaagde sub 2] niet persoonlijk aansprakelijk.
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vergoeden. De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden op de gebruikelijke wijze begroot. Dit is € 5.737,00 voor het griffierecht en € 3.540,00 voor het salaris advocaat. De proceskosten zijn in totaal € 9.277,00. De gevorderde nakosten en wettelijke rente zullen worden toegewezen. De proceskosten van [gedaagde sub 2] worden op nihil begroot. Dat komt omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] één advocaat hebben en hun standpunt grotendeels hetzelfde is.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank: 
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af, 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] , tot op heden begroot op         € 9.277,00. Als [eiser] deze kosten niet binnen 14 dagen na datum van dit vonnis betaalt, moet [eiser] ook de wettelijke rente betalen tot de dag van volledige betaling (artikel 6:119 BW),
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten. Deze worden begroot op € 163,00 aan salaris advocaat. Als [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, moet [eiser] ook een bedrag van € 85,00 betalen aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak. Ook moet [eiser] dan de wettelijke rente betalen tot de dag van volledige betaling (artikel 6:119 BW),
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 2] , tot op heden begroot op nihil,
      
    
    
      3.5.
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan op 14 juli 2022 door mr. H.J. van Woudenberg en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van griffier mr. J.J. Borst, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.