ECLI:NL:RBGEL:2023:5414, Rechtbank Gelderland, 27-09-2023, 10443321
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Artikel 7:274 lid 1 onder c en lid 2 BW jo artikel 7:220 lid 2 BW.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 10443321 \ CV EXPL  23-2567
    
    
    
      
        Vonnis van 27 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BPD ONTWIKKELING B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: BPD,
      gemachtigde: mr. F.C. Borst,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.F. van Hulst.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 10 mei 2023 en de daarin genoemde processtukken,
      - de brief van 31 augustus 2023 met productie 16 en 17 van de gemachtigde van BPD,
      - de mondelinge behandeling van 15 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de tijdens de mondelinge behandeling voorgedragen aantekening van de gemachtigde van BPD,
      - de tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde] overgelegde foto’s.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 6 januari 2014 van Volkshuisvesting Arnhem de woning aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Op 29 december 2017 is Stichting Tijdelijke Exploitatie Rijnwijk (hierna: STER), eigenaar geworden van het gehuurde. Sinds 21 juni 2019 is BPD eigenaar geworden van het gehuurde. BPD heeft het gehuurde verworven met het oog op de herontwikkeling van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
    
    
      2.3.
      BPD heeft de huurovereenkomst op 31 augustus 2022 opgezegd tegen 1 maart 2023 op grond van dringend eigen gebruik bestaande uit sloop in het kader van de herontwikkeling van het Nieuwe Kadekwartier en hierbij de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.505,00 aangeboden. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met de opzegging.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      BPD vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      a.	de huurovereenkomst per 1 oktober 2023, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen datum beëindigt;
      b.	[gedaagde] veroordeelt het gehuurde per de datum waarop de huurovereenkomst ingevolge dit vonnis wordt beëindigd in een schone en lege en vrij van gebruik staat aan BPD op te leveren en het gehuurde te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, waarbij een gedeelte van een dag geldt als een dag;
      c.	[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten en bedrage van € 163,00 zonder betekening en € 248,00 met betekening, laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover [gedaagde] dit niet binnen (de wettelijke vereiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de kantonrechter redelijk geachte termijn na betekening van dit vonnis heeft voldaan.
      
    
    
      3.2.
      BPD legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bestaande uit sloop in het kader van de herontwikkeling van het Nieuwe Kadekwartier. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met de opzegging waardoor BPD deze procedure heeft moeten opstarten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat een andere woning vrijwel altijd tot vermindering van woongenot zal leiden, dat er geen geschikte passende woonruime beschikbaar is en dat de aangeboden woningen niet passend zijn voor haar en haar partner. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van BPD met veroordeling van BPD in de kosten van deze procedure, dan wel de beëindigingsdatum zo laat mogelijk te bepalen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze zaak gaat het om de vraag of BPD de huurovereenkomst met [gedaagde] , die van haar een sociale huurwoning in Arnhem in het Havenmeesterkwartier huurt, op grond van dringend eigen gebruik mag beëindigen (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Het dringend eigen gebruik is volgens BPD gelegen in de wens tot herontwikkeling van het Nieuwe Kadekwartier, waarvan het Havenmeesterkwartier onderdeel uit maakt, welke is ingegeven door de volkshuisvestelijke noodzaak om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van verschillende bedrijven en woningen, waaronder die van [gedaagde] .
      
    
    
      4.2.
      Op grond van het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Uit artikel 7:274 lid 2 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 BW oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie’ in de zin van dit artikellid begrepen, zo volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren. 
      
    
    
      4.3.
      Om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien. Een verhuurder zal een zekere vrijheid hebben om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De rechter kan zijn oordeel over de wenselijkheid van die maatregel niet in de plaats stellen van die vrijheid van de verhuurder. De rechter moet wel toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen.
      
    
    
      4.4.
      BPD stelt dat de woningmarkt in Arnhem onder druk staat en de woningbehoefte groot is. De sloop en nieuwbouw van het gehuurde is onderdeel van een groter project dat al enige tijd gaande is. Het Nieuwe Kadekwartier bestaat uit drie wijken, te weten het Cobercokwartier, het Gashouderskwarier en het Havenmeesterkwartier. Dit bedrijvige gebied wordt getransformeerd naar een woongebied met gemengde functies. De nieuwe woningen in het Gashouderskwartier zijn inmiddels allemaal verkocht en in aanbouw. Het stedenbouwkundig plan voor het Cobercokwartier is in mei 2021 goedgekeurd door burgemeester en wethouders van Arnhem en ook het bestemmingsplan Havenmeesterkwartier is onherroepelijk geworden. Met het oog op de geplande start van de herontwikkeling van dit gebied en het daaraan voorafgaande asbestonderzoek en sloopwerkzaamheden is het eigen gebruik inmiddels dringend.
      
    
    
      4.5.
      Daarmee heeft BPD naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde wegens renovatie (sloop en nieuwbouw) dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit is ook niet door [gedaagde] betwist.
      
    
    
      4.6.
      Artikel 7:274 lid 1 onder c BW schrijft tevens een belangenafweging voor. Die belangenafweging valt in het nadeel van [gedaagde] uit. De kantonrechter onderkent haar zwaarwegende belang bij het behoud van het gehuurde waarin zij al bijna tien jaar woont en haar belang om in het gehuurde te blijven wonen en niet te worden geconfronteerd met een voor haar ingrijpende verhuizing. Tegenover dat zwaarwegende belang staan de belangen van BPD om tot herstructurering van de wijk en haar woningbezit te komen. Ook die belangen acht de kantonrechter zwaarwegend. Die belangen overstijgen bovendien het belang dat in deze individuele zaak speelt, omdat tot die belangen mede behoren de belangen van stedenbouwkundige aard en belangen in verband met het volkshuisvestingsbeleid. De kantonrechter vindt die bredere belangen zwaarder wegen dan het individuele belang van [gedaagde] . De kantonrechter moet bovendien de situatie toetsen zoals die thans bestaat. Inmiddels is een groot deel van de huurders van BPD verhuisd. [gedaagde] is feitelijk de laatste huurder in het Havenmeesterkwartier (afgezien van twee bedrijfsmatige huurders). Het bestemmingsplan is bovendien onherroepelijk geworden. De kantonrechter acht het ondenkbaar dat bij die stand van zaken de wijk weer in gebruik zal kunnen worden genomen, in ieder geval niet zonder dat daar onevenredig hoge kosten tegenover staan. Hoewel die situatie door BPD zelf in het leven is geroepen, is daarmee een feitelijk gegeven ontstaan waarvoor de kantonrechter de ogen niet kan sluiten. De kantonrechter heeft hiervoor bovendien geoordeeld dat de doelen die BPD heeft nagestreefd, door BPD terecht zijn nagestreefd. Daar komt bij dat het in het algemeen belang is dat de plannen van BPD bij de huidige stand van zaken zo snel mogelijk worden verwezenlijkt. In de thans leegstaande woningen kan immers niet meer worden gewoond, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat er sprake is van een grote vraag naar woningen. Het op dit moment bestaande belang van BPD om haar plannen te kunnen voortzetten is daarmee ook zo zwaarwegend dat het belang van [gedaagde] daar niet tegen op kan wegen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat BPD zich de belangen van [gedaagde] in zoverre heeft aangetrokken dat aan haar via Volkshuisvesting Arnhem diverse (passende) woningen zijn aangeboden. Bovendien is haar - aanvankelijk, voordat het tot een procedure kwam – naast de wettelijke verhuiskostenvergoeding nog een aanvullende vergoeding aangeboden. Daarmee wordt het nadeel bij een verhuizing als zodanig niet weggenomen, maar wordt het woonbelang van [gedaagde] wel gerespecteerd.
      
    
    
      4.7.
      
        Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is.
        Onbetwist staat vast dat Volkshuisvesting Arnhem [gedaagde] in de periode augustus 2022 tot en met april 2023 ongeveer 45 woningen heeft aangeboden. [gedaagde] meent dat deze woningen niet passend zijn omdat het gehuurde een eengezinswoning met een veel groter oppervlak betreft, terwijl de aangeboden woningen appartementen, kleinere woningen of woningen in een buurt waar zij zich onveilig voelt betreffen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] met deze algemene betwisting onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom geen van de aangeboden woningen een passende woonruimte betreft en aldus dat er geen andere passende woonruimte voor haar voorhanden is. Dat [gedaagde] door de eerdere verkoop van de woning door Volkshuisvesting Arnhem aan STER en vervolgens aan BPD in een slechtere positie is komen te verkeren, kan, wat daar verder ook van zij, niet aan BPD worden tegengeworpen. Gesteld noch gebleken is dat BPD haar bewust in een slechtere positie heeft gebracht, terwijl BPD wel onverplicht de hulp van Volkshuisvesting Arnhem heeft ingeroepen om te trachten passende woonruimte voor [gedaagde] te vinden. Dat BPD en Volkshuisvesting zo nauw verweven zijn als [gedaagde] stelt, is niet gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog aangegeven dat zij wel begrijpt dat zij zal moeten verhuizen, maar er dan wel zo min mogelijk op achteruit wil gaan. 
      
      
    
    
      4.8.
      
        Gelet op het hiervoor overwogene wordt de vordering toegewezen. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat de huurovereenkomst van de zich onder het gehuurde bevindende pand op 31 december 2023 eindigt en heeft BPD aangegeven dat zij zich erin kan vinden als ook de huurovereenkomst met [gedaagde] op deze datum eindigt. De kantonrechter acht dit, rekening houdend met het feit dat de huurovereenkomst al op 
        31 augustus 2022 is opgezegd, aan [gedaagde] vele woningen zijn aangeboden en zij zelf aangeeft steeds meer en hopelijk op korte termijn kans maakt om voor een andere (wel gewenste) woning in aanmerking te komen, een redelijke termijn. De kantonrechter stelt de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst daarom vast op 31 december 2023. De gevorderde ontruiming zal per deze datum worden toegewezen. De dwangsom zal worden gemaximeerd zoals hierna is bepaald.
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van BPD als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                106,73
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                128,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                398,00
              
              
                (2,00 punten × € 199,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                632,73
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        De gevorderde nakosten worden toegewezen tot € 98,50, zijnde een half salarispunt van het toegewezen salaris, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
        De rente over de nakosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van betekening dit vonnis.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst per 31 december 2023 eindigt;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde gelegen aan de [adres gehuurde] per 31 december 2023 in een schone en lege en vrij van gebruik staat aan BPD op te leveren en het gehuurde te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, met een maximum van € 5.000,00;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van BPD tot dit vonnis vastgesteld op € 632,73, en de nakosten van € 99,50, te vermeerderen indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden met de explootkosten van betekening van het vonnis, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        398 / 918