ECLI:NL:GHDHA:2021:1639, Gerechtshof Den Haag, 14-09-2021, 200.277.961/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur woonruimte, voortzetten huurovereenkomst na overlijden huurder, artikel 7:268 BW

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.277.961/01
    
    
    
      Zaaknummer rechtbank : 8072032 CV EXPL 19-41988 
    
    
    
      
        arrest van 14 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      appellante,
      hierna te noemen: [appellante],
      advocaat: mr. R.W. de Gruijl te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      gevestigd te Rotterdam,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: Woonstad,
      advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [appellante] wil de huurovereenkomst van haar overleden vader voortzetten. Zij stelt dat zij bij haar vader woonde en met hem een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Volgens verhuurder Woonstad voldoet [appellante] niet aan de voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de huurder. De kantonrechter heeft Woonstad gelijk gegeven en [appellante] veroordeeld om de woning te ontruimen. Het hof beslist hetzelfde als de kantonrechter. 
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      - het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 7 februari 2020 (het bestreden vonnis);
      - het procesdossier van de procedure bij de kantonrechter;
      - de dagvaarding in hoger beroep van 4 mei 2020;
      - de memorie van grieven van [appellante], met producties;
      - de memorie van antwoord van Woonstad, met producties.
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond van de zaak
    
    
      3.1.
      Woonstad verhuurde de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) aan [V]. [V] is de vader van [appellante]. 
      
    
    
      3.2.
      
        [V] is overleden op [datum] 2019.
      
    
    
      3.3.
      Op 12 augustus 2019 heeft Woonstad aan [appellante] geschreven dat de huur per 31 mei 2019 van rechtswege is geëindigd en dat zij de sleutels van de woning moet inleveren.
      
    
  
  
    
      4De vordering van [appellante] en de tegenvordering van Woonstad
    
    
      4.1.
      
        [appellante] heeft (in conventie) - samengevat - gevorderd voor recht te verklaren dat zij met ingang van 22 maart 2019 huurder is van de woning. [appellante] heeft aangevoerd dat zij met haar vader in de woning woonde en dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met hem had. Zij wenst de huurovereenkomst van haar vader voort te zetten. Zij beroept zich daarbij op artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
      
    
    
      4.2.
      Woonstad heeft een tegenvordering ingesteld. Zij vordert (in reconventie) - samengevat - [appellante] te veroordelen tot (1) ontruiming van de woning, (2) betaling van een bedrag van € 1.309,43 (als gebruiksvergoeding voor de woning), te vermeerderen met wettelijke rente, en (3) betaling van € 446,67 voor iedere maand vanaf 1 december 2019 tot aan het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente. Woonstad betwist dat [appellante] een beroep kan doen op artikel 7:268 lid 2 BW: [appellante] had geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar vader, zij biedt onvoldoende financiële waarborg voor behoorlijke nakoming van de huurbetalingen en zij beschikt ook niet over de vereiste huisvestingsvergunning. [appellante] verblijft dus zonder recht of titel in de woning. Zij dient een gebruiksvergoeding van € 446,67 per maand te betalen tot de ontruiming. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing van de kantonrechter 
    
    
      5.1.
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en heeft haar veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Volgens de kantonrechter kan er niet van worden uitgegaan dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [appellante] en haar vader.
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter heeft de tegenvorderingen van Woonstad wel toegewezen. Omdat geen sprake is van een huurovereenkomst met [appellante], verblijft zij zonder recht of titel in de woning. [appellante] is daarom veroordeeld om de woning uiterlijk 1 mei 2020 te ontruimen. Daarnaast is zij veroordeeld tot betaling van € 1.309,43, te vermeerderen met wettelijke rente, en van een bedrag van € 446,67 per maand met ingang van 1 december 2019 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Ook is [appellante] veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling van de zaak in hoger beroep
    
    
      6.1.
      
        [appellante] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter en is in hoger beroep gekomen. Zij wil dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, haar vorderingen alsnog toewijst en de tegenvorderingen van Woonstad afwijst.
      
    
    
      6.2.
      Het hof overweegt als volgt. Artikel 7:268 lid 3 BW houdt in dat de rechter de vordering van [appellante] om de huur van de woning voort te mogen zetten dient af te wijzen (a) als [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij haar hoofdverblijf in de woning had en dat zij met haar vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding had, (b) als [appellante] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of (c) als [appellante] niet een huisvestingsvergunning overlegt (tussen partijen staat vast dat voor de woning een dergelijke vergunning vereist is). 
      
    
    
      6.3.
      Woonstad heeft in de procedure bij de kantonrechter en ook in hoger beroep betoogd dat alle drie de afwijzingsgronden van toepassing zijn. Het is vervolgens aan [appellante] om voldoende onderbouwd te stellen dat geen van deze afwijzingsgronden zich voordoet. Het hof komt tot het oordeel dat [appellante] dat niet heeft gedaan en licht dat als volgt toe.
      
    
    
      6.4.
      In de eerste plaats heeft [appellante] tegenover de betwisting door Woonstad niet onderbouwd dat zij voldoende waarborg biedt voor de huurbetalingen. [appellante] heeft erkend dat na het overlijden van haar vader een achterstand in de betalingen voor het gebruik van de woning is ontstaan. Zij is ook door de kantonrechter (onder meer) veroordeeld om een bedrag van ruim € 1.300,- (aan gebruiksvergoeding voor de woning) te betalen. In de memorie van grieven stelt [appellante] vervolgens alleen maar “dat inmiddels de gehele achterstand is terugbetaald en dat voor zover er nog een restschuld is, hier een betalingsregeling voor is getroffen”. [appellante] heeft daarbij geen enkel stuk overgelegd waaruit blijkt in hoeverre de achterstand inmiddels is afgelost. Ook heeft [appellante] geen concrete gegevens verstrekt over haar financiële positie, laat staan dat zij heeft aangetoond dat die zodanig is dat zij daarmee de huurbetalingen zou kunnen voldoen. Bij memorie van antwoord heeft Woonstad haar betwisting gehandhaafd en van haar kant aangevoerd dat zij in maart 2020 inderdaad een afbetalingsregeling met [appellante] is overeengekomen waarbij [appellante] € 100,- per maand zou afbetalen, maar volgens Woonstad is [appellante] die regeling niet nagekomen. Daarnaast voert Woonstad aan dat de achterstand in betaling van de gebruiksvergoeding voor de woning inmiddels verder is opgelopen tot € 2.638,90. Zij heeft dat onderbouwd met een overzicht van de rekening courant. Gelet op het voorgaande heeft [appellante] niet voldaan aan haar stelplicht ten aanzien van de vereiste financiële waarborg die zij moet kunnen bieden. Alleen al daarom moet haar verzoek om de huur voort te mogen zetten worden afgewezen.
      
    
    
      6.5.
      Daar komt nog bij dat [appellante] de vereiste huisvestingsvergunning niet heeft overgelegd. [appellante] stelt bij memorie van grieven alleen dat zij deze vergunning in september 2019 heeft aangevraagd en “dat zij nog geen positieve beslissing heeft mogen ontvangen”. Enige verdere toelichting ontbreekt. Het had op de weg van [appellante] gelegen om op zijn minst informatie te verschaffen waaruit kan worden opgemaakt of er (ten tijde van het nemen van de memorie van grieven op 4 augustus 2020) al enig zicht is op een positieve beslissing en zo ja, wanneer die dan verwacht kan worden. Nu dit ontbreekt, moet de vordering van [appellante] tot voortzetting van de huur ook worden afgewezen omdat niet is voldaan aan de eis dat zij een huisvestingsvergunning over moet leggen.
      
    
    
      6.6.
      Tot slot moet de vordering van [appellante] worden afgewezen omdat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij met haar vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. De door [appellante] in dit verband ingenomen stellingen zijn niet overal consistent en zijn verder ook in hoger beroep niet afdoende onderbouwd, terwijl zij in hoger beroep ook geen bewijsaanbod heeft gedaan. Dit alles terwijl het op de weg van [appellante] lag om haar stellingen voldoende te staven omdat Woonstad al in de procedure bij de kantonrechter heeft betwist dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. 
      
    
    
      6.7.
      Meer specifiek overweegt het hof hierover als volgt. Bij inleidende dagvaarding heeft [appellante] gesteld dat zij nooit is ‘uitgevlogen’ uit het ouderlijk huis, omdat zij door een mentale/lichamelijke beperking zorg nodig had van haar vader en van hem afhankelijk was. Deze gestelde mentale en/of lichamelijke beperkingen heeft [appellante] niet toegelicht en heeft zij ook niet met stukken onderbouwd zodat dat niet is komen vast te staan. Tijdens de comparitie bij de kantonrechter heeft [appellante] gesteld dat zij sinds 1989 in hetzelfde gebouw woonde als haar vader (en dat zij dus wel was ‘uitgevlogen’) en dat zij pas bij hem is gaan wonen toen hij ziek werd. [appellante] heeft verder gesteld dat haar vader en zij de kosten, waaronder betaling van de huur en de boodschappen, deelden, dat haar toeslagen op de bankrekening van haar vader werden gestort en dat zij fiscale partners waren. [appellante] heeft echter geen bewijsstukken overgelegd waaruit die storting op de bankrekening van haar vader en het gestelde fiscaal partnerschap blijken. Ook verder is op geen enkele wijze aangetoond dat zij de betaling van de huur, vaste lasten en andere kosten van de huishouding met haar vader deelde, zodat dat ook niet is komen vast te staan. [appellante] heeft wel een verklaring overgelegd van haar huisarts, waarin staat dat [appellante] al lange tijd bij haar vader inwoonde om hem tijdens zijn chronische ziekte te verzorgen, maar ook als dit juist zou zijn, dan geldt dat deze enkele omstandigheid onvoldoende is om te oordelen dat het samenwonen van [appellante] en haar vader zo was ingericht dat sprake was van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW. In hoger beroep heeft [appellante] nog een ‘verhuurdersverklaring’ van de gemeente Rotterdam overgelegd waarmee zij zegt aan te kunnen tonen dat zij geruime tijd stond ingeschreven op het woonadres van haar vader. Het feit dat zij zou zijn ingeschreven op het adres van de woning maakt nog niet dat zij dus een duurzame, gemeenschappelijke huishouding met haar vader had - dit nog daargelaten dat uit de verklaring niet valt op te maken dat zij inderdaad bij de gemeente is ingeschreven op het adres van de woning en wanneer dat dan zou zijn gebeurd.
      
    
    
      6.8.
      De conclusie is dat de vordering van [appellante] tot voortzetting van de huurovereenkomst terecht is afgewezen. Het enige bezwaar van [appellante] tegen de toewijzing van de tegenvordering van Woonstad was dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij zonder recht of titel in de woning verblijft. Dat bezwaar gaat niet op, zodat het vonnis ook wat dat betreft in stand blijft. Het hoger beroep van [appellante] faalt dus en het hof zal de beslissing van de kantonrechter bekrachtigen. 
      
    
    
      6.9.
      
        [appellante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 7 februari 2020;
    
    - veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 760,- aan griffierecht en € 1.114,- aan salaris voor de advocaat (tarief II x 1 punt).
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.P.J. Ruijpers, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 14 september 2021 in aanwezigheid van de griffier.