ECLI:NL:GHAMS:2022:1260, Gerechtshof Amsterdam, 26-04-2022, 200.285.344/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomsten woonruimte en kantoorruimte. Kwalificatie. Huur kantoorruimte door opzegging geëindigd. Allerlei vergoedingsvorderingen over en weer. Verstoorde verhouding, maar geen recht op aanstelling professionele beheerder. 
      
      Wetsartikelen: 7:230a BW, 7:233 BW; 6:248 BW, 7:218 BW, 7:224 BW.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.285.344/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8216479\CV EXPL 19-9441
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellante,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. E.N. van Essen te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde sub 1] ,
    2. [geïntimeerde sub 2],
    beiden wonend te [woonplaats] ,
    3. [geïntimeerde sub 3],
    
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      tevens incidenteel appellanten,
      advocaat: mr. L.T. van Eyck van Heslinga te Alkmaar.
    
    
    
      De partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd. De laatste drie worden gezamenlijk aangeduid als [geïntimeerden] . 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 2 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 15 juli 2020 (het tussenvonnis) en 16 september 2020 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens vermeerdering van eis, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 februari 2022 mondeling doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Zij hebben vragen van het hof beantwoord. [geïntimeerden] hebben ter zitting hun eis verminderd. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellante] heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar gewijzigde en hierna te vermelden vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] , voor zover door de kantonrechter toegewezen, zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. In incidenteel hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten. 
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben eveneens in hoger beroep hun eis gewijzigd. Zij hebben geconcludeerd tot afwijzing van het principale hoger beroep, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In incidenteel hoger beroep hebben zij gevorderd het bestreden eindvonnis wat betreft de toewijzing van hun vorderingen alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en, uitvoerbaar bij voorraad, hun in hoger beroep gewijzigde en hierna te vermelden vorderingen, voor zover door de kantonrechter afgewezen, alsnog toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      2.1
      
        [appellante] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2015 aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een woning (een zeskamerappartement met berging, carport en tuin) aan de [adres 1] (hierna ook: de eerste huurovereenkomst). Deze huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: gas, water, elektra (voorschot met verrekening), riolering, onderhoudsabonnement c.v.. Inzake de verrekening: elektra wordt verrekend aan de hand van de meterstand van de tussenmeter. Wat gas betreft is 4/9e deel van het totaalverbruik van de stolp voor rekening van de huurder. Wat water en het onderhoudsabonnement van de cv betreft is 50% van de totale kosten voor rekening van de huurder. Gebaseerd op het verbruik van 4 personen.
      
      
        (…)
      
      
        9. Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: De verhuurder zelf en haar echtgenoot de heer [B] (…)
      
      
    
    
      2.2
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). 
      
    
    
      2.3
      Artikel 3.2 van de algemene bepalingen luidt: 
      
      
        
          Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets aan te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. (…)
        
      
      
      
        Artikel 3.3 van de algemene bepalingen houdt in:
      
      
      
        
          Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen of toevoeging op of aan de buitenzijde van het gehuurde (…). 
        
      
      
    
    
      2.4
      Tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is met ingang van 1 oktober 2016 nog een huurovereenkomst gesloten, nu met betrekking tot een ander deel van het pand aan de [adres 1] , namelijk het voorhuis (hierna ook: de tweede huurovereenkomst). Het gehuurde is uitgerust met een douche en een keukenblok en is geschikt om als zelfstandige woonruimte te worden gebruikt.
      
    
    
      2.5
      In deze huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
      
      
        
          Verklaart (…) te hebben verhuurd (…) het voorhuis een deel van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] (…) bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als kantoorruimte voor maximaal twee personen, zijnde eerder genoemde huurders. (…)
        
      
      
      
        1. Huurder/ster is verplicht zich in te schrijven als bewoner op dit adres bij de gemeente [gemeente] .(…)
      
      
      
        8. Huisdieren zijn NIET toegestaan. (…)
      
      
      
        9. Het is huurder/ster verboden, door het bespelen van een muziekinstrument, of door het maken van muziek of lawaai, overlast te veroorzaken aan de medebewoners van het pand (…)
      
      
      
        20. De minimale huurtermijn is 6 maanden en wordt telkens stilzwijgend verlengd. De opzegtermijn is één maand (…)
      
      
    
    
      2.6
      
        [appellante] en haar echtgenoot [B] (hierna: [B] ) woonden tot 11 januari 2021 aan de [adres 2] . Op dit moment wonen zij in een appartement aan de [adres 3] . 
      
    
    
      2.7
      Bij brief van 12 november 2019 heeft [appellante] huurovereenkomst II opgezegd tegen 1 april 2020.
      
    
    
      2.8
      Bij e-mail van 5 juni 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] bericht:
      
      
        
          Hierbij ga ik even in op de situatie met de teckel van oma op vrijdagmiddag 31 mei jl. (…) Er is camera registratie bij de kantoordeur. (..) de voordeur wordt regelmatig open gezet zonder dat er daarna iemand in de hal aanwezig is. Het is daardoor gevoelig voor insluiping en diefstal. (…) Bezoekers mogen geen honden meenemen. (…) Buiten kantooruren: ’s Avonds na 21.00 uur (…) en op zondag mogen er geen mensen (…) aanwezig zijn in het kantoor. De camera staat aan met 4TB opslag. Ga niet in overtreding, want dat kost € 25,00 per overtreding aan boete (…). Ik heb er nu genoeg van.
        
      
      
    
    
      2.9
      Bij e-mail van 15 juni 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] bericht:
      
      
        
          (…)
        
        
          Over de bij jullie plotseling opkomende ontevredenheid over de 
          ruiten
           = (glas) het volgende: Wij zijn nooit schriftelijk in gebreke gesteld. Wij ontkennen met klem dat dit al 3 jaar eerder ontdekt of door jullie gemeld is. Ik heb de toezegging gedaan dat de grote ruit en de 2 kleine ruitjes deze zomer vervangen gaan worden. (…) 
        
        
          Ongeveer 2 maanden geleden heeft [geïntimeerde sub 2] (hof: [geïntimeerde sub 2] ) mij gemeld dat haar moeder van 81 het sinds enige tijd zo koud had in de erker van haar woonkamer. (…) Ná onderzoek door mij bleek dat de kamer (klok)thermostaat maximaal tot 16 graden Celsius was in geprogrammeerd!! Een familielid heeft zeer waarschijnlijk tijdens de vakantie van je moeder (…) het programma van de klokthermostaat veranderd en is vergeten deze bij thuiskomst terug te programmeren!! Was het [geïntimeerde sub 3] misschien? Hij mag namelijk graag de zaken regelen en vergeet ook vaak de sleutels uit de deuren te halen. Ik heb de klokthermostaat opnieuw in moeten programmeren op de juiste temperaturen en tijden, zodat oma geen kou meer lijdt. (…) Oma heeft waarschijnlijk ca 2,5 maanden onnodig in de kou gezeten (…) Jullie zouden je moeten schamen dat je niet beter oplet.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.10
      Bij e-mail van 1 september 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] bericht:
      
      
        
          (…) Vanaf half oktober zou ik het grote ruit in de kamer willen vervangen. (…)
        
      
      
    
    
      2.11
      Bij brief van 22 oktober 2019 hebben [geïntimeerden] aan [appellante] onder meer het volgende bericht:
      
      
        
          Bij deze stel ik u officieel in gebreke betreffende het achterstallig onderhoud van de woning die wij van u huren. Het gaat om de volgende gebreken:
        
      
      
        - Grote raam in de woonkamer is zoals u weet al geruime tijd lek. (…)
      
      
        - In de slaapkamers zijn in totaal 5 ramen lek. Zoals u bij aanvang van de huur al aangegeven had. Met de belofte dit zo spoedig mogelijk te herstellen.
      
      
        - (…)
      
      
        Wij verzoeken de bovengenoemde gebreken binnen 6 weken na dato van deze ingebrekestelling op te lossen. Mocht dit niet gebeurd zijn binnen de afgesproken tijd, dan houden wij ons het recht voor om artikel 10.6 van de algemene huurvoorwaarden (..) in werking te stellen. Dit betekent dat de werkzaamheden door een door ons ingeschakeld bedrijf zullen worden uitgevoerd en dat de kosten geheel en al verrekend zullen worden met de huur.
      
      
    
    
      2.12
      Bij e-mail van 28 oktober 2019 heeft [geïntimeerde sub 1] aan de door [appellante] ingeschakelde makelaar bericht dat [geïntimeerde sub 2] en hij een toestemming gaven voor een inspectie door de verhuurder ter controle van de staat van het gehuurde overeenkomstig artikel 11 van de algemene bepalingen. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      3.1
      
        [appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst met betrekking tot het voorhuis door niet-verlenging of opzegging is geëindigd en [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming daarvan. Verder heeft zij betaling gevorderd van boetebedragen en een aantal schadevergoedings- en nakomingvorderingen ingesteld met betrekking tot de scheidingsmuur tussen het appartement en het voorhuis, de bij het appartement behorende vijver en carport en een geëtste glazen ruit in het appartement. 
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellante] weersproken en in reconventie gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, aanstelling van een andere beheerder, vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt om diverse ramen te vervangen, veroordeling van [appellante] tot afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2019 en terugbetaling van het eventueel te veel betaalde en veroordeling van [appellante] tot het doortrekken van de schutting tussen het erf van het gehuurde en dat van de woning van [appellante] en [appellante] . 
      
    
    
      3.3
      Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 3.447,18 in verband met de ramen, tot het aanwijzen van een onafhankelijke en professionele beheerder, tot het verstrekken van een gespecificeerde afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2019 en terugbetaling van het eventueel te veel betaalde en tot het aanbrengen van een erfafscheiding tussen de percelen van [adres 2] en [adres 1] , voor zover nog niet aanwezig. Ook een aantal andere vorderingen van [geïntimeerden] is toegewezen. In conventie is [appellante] in de proceskosten veroordeeld en in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd. Het eindvonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 	
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.4
      
        [appellante] heeft elf grieven aangevoerd tegen de afwijzing van haar onder 3.1 samengevatte vorderingen en tegen de toewijzing van de onder 3.2 genoemde vorderingen van [geïntimeerden] Haar grieven zijn genummerd 1 tot en met 7, 10 en 11. [geïntimeerden] hebben vier grieven aangevoerd, die samenhangen met hun eisvermeerdering in hoger beroep.
      
    
    
      3.5
      
        [appellante] vordert in hoger beroep, samengevat:
      a. te verklaren voor recht dat partijen geen gemengde overeenkomst hebben, maar een separate huurovereenkomst woonruimte en een separate huurovereenkomst kantoorruimte;
      b. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot het voorhuis per 31 maart 2020 is geëindigd door opzegging althans niet-verlenging en [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding zolang zij de bedrijfsruimte na 31 maart 2020 in gebruik hebben gehouden en wel ter hoogte van de laatstelijk gegolden hebbende huurprijs; 
      c. [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming van het voorhuis, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      d. [geïntimeerden] te veroordelen de door hen doorgebroken scheidingsmuur te laten herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      e. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een boete van € 25,= per dag vanaf 21 oktober 2019 tot de dag dat de scheidingsmuur is hersteld;
      f. [geïntimeerden] te veroordelen tot het laten herstellen van de door hen beschadigde geëtste ruit, op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 5.687,= met rente;
      g. [geïntimeerden] te veroordelen tot het (laten) herstellen van de tot het gehuurde behorende vijver in oorspronkelijke staat inclusief vijftig goudvissen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 16.674,42, met rente; 
      h. [geïntimeerden] te veroordelen tot herstel in de oorspronkelijke staat van de tot het gehuurde behorende carport, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      i. [geïntimeerden] te verbieden om de zoon van [geïntimeerde sub 2] , [A] , op de inrit naar het weiland en de schuur van [appellante] werkzaamheden te laten verrichten alsmede een verbod om auto’s en brommers op die inrit te parkeren, beide op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
      
        
          [geïntimeerden] hebben bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hun vordering met betrekking tot de erfafscheiding ingetrokken. In hoger beroep zijn nog de volgende vorderingen van [geïntimeerden] aan de orde:
      
      j. aanstelling van een andere beheerder;
      k. vergoeding van de kosten van de vervangen ramen;
      l. afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2020.
      
      
        
          Vorderingen a, b en c: de huurrechtelijke status van het voorhuis, beëindiging huurovereenkomst, ontruiming en gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      3.6
      De kantonrechter is in het bestreden tussenvonnis onder 5.4 tot het oordeel gekomen, naar het hof begrijpt, dat het gehuurde in het voorhuis niet kan worden beschouwd als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, maar onderdeel is van de reeds in de eerste huurovereenkomst aan [geïntimeerden] verhuurde woonruimte. Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter de gedane opzegging als ongeldig aangemerkt en de gevorderde ontruiming van het voorhuis afgewezen. Tegen deze beslissing en de overwegingen waarop die berust komt [appellante] op met grief 2 in principaal hoger beroep. Met deze grief betoogt [appellante] dat de huurrelatie van partijen niet wordt gevormd door één gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en kantoorruimte, maar door een afzonderlijke huurovereenkomst woonruimte en een afzonderlijke huurovereenkomst kantoorruimte. Nu [appellante] de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte in het voorhuis bij brief van 12 november 2019 heeft opgezegd per 31 maart 2020, waarbij ook meteen de ontruiming is aangezegd, en [geïntimeerden] geen verlenging van de ontruimingstermijn hebben verzocht, moet de conclusie zijn dat die huurovereenkomst op 31 maart 2020 rechtsgeldig tot een einde is gekomen, aldus [appellante] . 
      
    
    
      3.7
      Per 1 augustus 2015 hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] een van de appartementen in het pand [adres 1] gehuurd als woonruimte. Meer dan een jaar later, toen de huurovereenkomst van [appellante] met een derde met betrekking tot het voorhuis tot een einde was gekomen, hebben [geïntimeerde sub 2] en Van [geïntimeerde sub 1] , maar nu “h.o.d.n. [X] B.V.”, het voorhuis gehuurd, volgens de overeenkomst “bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als kantoorruimte”. Beide overeenkomsten kennen eigen termijnen en voorwaarden. De bestemmingsbepaling in de tweede huurovereenkomst was geen schijn; [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hebben het voorhuis gehuurd met de werkelijke bedoeling daarin kantooractiviteiten voor de genoemde besloten vennootschap te gaan verrichten en het voorhuis is ook daadwerkelijk door hen steeds daarvoor gebruikt, terwijl het eerder gehuurde appartement, overeenkomstig de contractuele bestemming daarvan, steeds als woonruimte is gebruikt. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de twee huurovereenkomsten zijn opgegaan in één huurovereenkomst, al dan niet met een gemengde bestemming. Het voorgaande wordt niet anders door de omstandigheid dat na de het sluiten van de tweede huurovereenkomst een fysieke verbinding tot stand is gebracht tussen het door [geïntimeerden] gehuurde appartement en het voorhuis. Met een dergelijke verbinding, al dan niet met toestemming van de verhuurder gemaakt, verdwijnt niet het karakter van zelfstandig huurobject. Dit betekent dat de vraag of artikel 7:230a BW van toepassing is, zal moeten worden beantwoord met betrekking tot (alleen) de tweede huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.8
      Bij het bepalen van de contractuele bestemming van het gehuurde, woonruimte of bedrijfsruimte, draait het erom wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van de verhuurde zaak, voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik van die zaak. In dit geval is niet in geschil dat partijen voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde (uitsluitend) als kantoorruimte (dat is: ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW) zou worden gebruikt (en daarnaar ook is gehandeld). Waar die bedoeling kristalhelder is, kan het feit dat het de ruimte door de aanwezigheid van een keukenblok en een douche tevens geschikt is om als (zelfstandige) woonruimte te worden gebruikt, in de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a-bedrijfsruimte geen verandering brengen. Een kantoorruimte kan immers allerlei vormen hebben (bijvoorbeeld (een deel van) een woonhuis, een loods of een woonwagen), terwijl anderzijds ook veel “officiële” kantoorpanden beschikken over keukens (pantry’s genaamd) en douchegelegenheid. Evenmin van belang is de bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde, tenzij partijen aan elkaar hebben laten blijken die bestuursrechtelijke bestemming voor het overeengekomen gebruik leidend te achten. Dat dat laatste het geval is, is niet gesteld. Ten slotte is ook niet van belang dat het voorhuis in het verleden aan derden als zelfstandige woonruimte is verhuurd geweest, omdat dat de onderlinge relatie van partijen niet raakt, nog daargelaten dat vast staat dat het voorhuis in het verleden ook wel als kantoorruimte verhuurd is geweest. 
      
    
    
      3.9
      
        Voorts [geïntimeerde sub 2] , ook als wordt aangenomen dat [appellante] heeft ingestemd met het aanbrengen van de interne verbinding tussen de beide gehuurde ruimtes, niet worden geoordeeld dat zich de situatie voordoet dat [appellante] ermee heeft ingestemd dat het voorhuis samen met het gehuurde appartement als woonruimte zou worden gebruikt (zogenoemde connexiteit, vergelijk HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012: 
        BU5602). Daargelaten of een dergelijke connexiteit bij kantoorruimte in samenhang met een woonruimte denkbaar is, staat de kantoorfunctie ten behoeve van de besloten vennootschap immers los van het wonen door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] , afgezien van het feit dat [geïntimeerde sub 1] door de verbinding een handige toegang binnendoor heeft.
      
      
    
    
      3.10
      
        [geïntimeerden] hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte, nog gewezen op de in de huurovereenkomst opgenomen verplichting op het adres van het gehuurde als bewoner ingeschreven te staan bij de gemeente en het verbod op het houden van huisdieren en op het bespelen van muziekinstrumenten, welke bepalingen volgens hen wijzen op verhuur als woonruimte. Dit betoog gaat niet op. Inderdaad passen de genoemde bepalingen beter in een huurovereenkomst voor woonruimte dan in een huurovereenkomst voor kantoorruimte, maar zij strijden ook niet met de aard van die laatste overeenkomst. De bepalingen waren klaarblijkelijk een-op-een overgenomen uit een contract dat voor de verhuur van het voorhuis als woonruimte was gebruikt en deden niet af aan de wetenschap van [geïntimeerden] dat het de bedoeling van partijen was dat zij het voorhuis als kantoor zouden gebruiken. 
      
    
    
      3.11
      Al met al is de conclusie dat op de huurovereenkomst met betrekking tot het voorhuis artikel 7:230a BW van toepassing is. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst bij brief van 12 november 2019 is opgezegd tegen 31 maart 2020, met gelijktijdige aanzegging van de ontruiming per die datum. De huurovereenkomst is dus per die datum tot een einde gekomen. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hebben het voorhuis op dit moment zonder recht of titel, en dus onrechtmatig, in gebruik. In hoger beroep is gebleken dat [A] inmiddels geen gebruik meer maakt van het voorhuis. De vordering tot ontruiming door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] is toewijsbaar, zij het met een iets langere ontruimingstermijn en zonder oplegging van een dwangsom, omdat het hof voor dat laatste geen reden ziet nu de ontruiming zo nodig door de deurwaarder met behulp van de sterke arm kan worden bewerkstelligd. Ook toewijsbaar is de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de laatstelijk gegolden hebbende huurprijs ten bedrage van € 571,=. Aan dat laatste doet niet af dat [appellante] de door [geïntimeerden] na 31 maart 2020 betaalde huur heeft teruggestuurd, omdat zij zich op het - op zichzelf terechte - standpunt stelde dat partijen geen huurovereenkomst meer hadden met betrekking tot het voorhuis, zodat huurbetaling niet aan de orde was. Aan deze opstelling hebben [geïntimeerden] immers niet het vertrouwen mogen ontlenen dat [appellante] ook afzag van een vergoeding voor het onrechtmatige voortgezette gebruik van het voorhuis. Grief 2 in principaal hoger beroep slaagt dus ten dele. 
      
      
        
          Vorderingen d en e: de scheidingsmuur tussen het appartement en het voorhuis 
        
      
      
    
    
      3.12
      
        [appellante] maakt aanspraak op herstel van de scheidingsmuur tussen het gehuurde appartement en het voorhuis, die door [geïntimeerden] is doorgebroken om een rechtstreekse verbinding te maken tussen het appartement en het voorhuis. Tevens vordert zij op grond van deze volgens haar ongeoorloofde wijziging van het gehuurde betaling van de contractuele boete. De kantonrechter heeft in eerste aanleg overwogen dat deze wijziging niet onrechtmatig is, omdat daarvoor geen toestemming van [appellante] nodig was, aangezien de verandering bij het einde van de huurovereenkomst eenvoudig en tegen geringe kosten kan worden hersteld. Tegen dit oordeel is grief 1 in principaal hoger beroep gericht. De toelichting op de grief houdt in dat voor het doorbreken van de scheidingsmuur wel degelijk toestemming was vereist, omdat het gaat om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde, de wijziging zeer ingrijpend is nu daarmee twee huurobjecten feitelijk worden samengevoegd, en met het herstel daarvan aanzienlijke kosten zijn gemoeid. 
      
    
    
      3.13
      Het hier toe te passen criterium houdt in dat geen toestemming nodig is voor veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt. Naar het oordeel van het hof kan daarvan in dit geval niet worden gesproken. Als de door [geïntimeerden] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde offerte kan worden gevolgd, zijn die kosten weliswaar niet hoog (€ 462,46 incl. btw voor de bouwwerkzaamheden, eventueel verhoogd met € 266,20 incl. btw voor het sausklaar maken van de gehele wand), maar wel degelijk noemenswaardig. Voor deze wijziging hadden [geïntimeerden] dus toestemming nodig. 
      
    
    
      3.14
      Of [geïntimeerden] de noodzakelijke toestemming voor de doorbraak hebben gekregen [geïntimeerde sub 2] echter in het midden blijven. [geïntimeerden] hebben in hun antwoord in eerste aanleg toegezegd de muur “natuurlijk” te zullen terugplaatsen bij opzegging van een van de huurcontracten en die toezegging is in de spreekaantekeningen in hoger beroep herhaald. [geïntimeerden] menen kennelijk van [appellante] slechts toestemming voor een tijdelijke wijziging te hebben gekregen, wat gelet op de verhuursituatie ook wel voor de hand ligt. Nu de huur van het voorhuis tot een einde is gekomen en [geïntimeerden] het voorhuis moeten ontruimen, is de vordering tot herstel van de scheidingsmuur dus hoe dan ook toewijsbaar. Het hof ziet geen aanleiding te bepalen dat [geïntimeerden] de muur moeten laten herstellen door een professionele aannemer dan wel conform de door [appellante] overgelegde offerte, nu onvoldoende is toegelicht welk belang [appellante] daarbij heeft. Voor versterking van de veroordeling met een dwangsom ziet het hof, gelet op de toezeggingen, geen aanleiding. 
      
    
    
      3.15
      De vraag of toestemming is gegeven is ook niet van belang in verband met de boetevordering, omdat [geïntimeerden] het desbetreffende boetebeding in de huurovereenkomst met succes hebben vernietigd. Het boetebeding maakt onderdeel uit van de algemene bepalingen behorend bij de eerste huurovereenkomst. Op dit beding is Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van toepassing, omdat [geïntimeerden] - in ieder geval met betrekking tot de eerste huurovereenkomst - consumenten zijn en [appellante] , die al sinds jaar en dag meerdere huurobjecten op het adres [adres 1] verhuurt en daarnaast ook nog de woning op [adres 4] , moet worden beschouwd als “verkoper” in de zin van de richtlijn. Het boetebeding maakt geen onderscheid naargelang de zwaarte van de overtreding en kent geen maximum, waardoor de boete onbeperkt kan oplopen. Hoe bezwaarlijk dat is, is wel gebleken, want de huidige stand is ongeveer € 22.000,=. Het beding is oneerlijk in de zin van de genoemde richtlijn. De vordering tot betaling van de boete is dus niet toewijsbaar, of de aangebrachte wijziging nu geoorloofd was of niet. 
      
    
    
      3.16
      Het voorgaande leidt ertoe dat grief 1 in principaal hoger beroep gedeeltelijk slaagt. 
      
      
        
          Vordering f: de geëtste ruit
        
      
      
    
    
      3.17
      In het door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] gehuurde appartement bevindt zich een binnendeur met glas. Bij aanvang van de huurovereenkomst was dat geëtst glas, maar nadat de ruit was gebroken, hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] dat glas vervangen door gewoon vensterglas. [appellante] vorderde in eerste aanleg vergoeding van de daardoor ontstane schade, naar zij stelt een bedrag van € 5.687,=. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen als, naar het hof begrijpt, onvoldoende onderbouwd, mede vanwege het ontbreken van een opnamestaat, met de toevoeging dat [appellante] zo nodig bij het einde van de eerste huurovereenkomst in het kader van de oplevering eventuele rechten kan proberen geldend te maken. Grief 5 in principaal hoger beroep is hiertegen gericht. [appellante] acht de redenering van de kantonrechter onbegrijpelijk, omdat [geïntimeerden] niet hebben betwist dat de ruit zich in het gehuurde bevond en door hen is gebroken. [appellante] verwijst naar de door haar overgelegde offerte van € 5.445,= incl. btw, welk bedrag nog moet worden verhoogd met de kosten van de taxatie. Dat [geïntimeerden] zich niet hebben gerealiseerd dat de ruit zo duur was, is geen geldige reden om de schade niet te vergoeden. [appellante] mag zowel op grond van artikel (het hof leest) 12.6 van (het hof leest: de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst als op grond van artikel 6:162 BW haar rechten al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst uitoefenen, zo betoogt zij. 
      
    
    
      3.18
      Artikel 12.6 van de algemene bepalingen houdt in dat de huurder aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, waarbij alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] het hiervoor omschreven vermoeden weerlegd. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de ruit is gebroken bij normaal gebruik van de deur, dat dit al de tweede keer was dat dit gebeurde en dat [appellante] na de eerste keer, tijdens de bewoning door de vorige huurder, de ruit heeft vervangen door een ruit van dezelfde soort, die hij nog in voorraad had. Die antieke geëtste ruit is echter ongeschikt voor normaal gebruik, aldus [geïntimeerden] [appellante] heeft dit betoog niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarbij komt dat [appellante] niet heeft betwist dat zij [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] niet heeft gewaarschuwd dat de ruit zo duur was en dat zij bij breuk aanspraak zou maken op vervanging van de antieke ruit of betaling van de vervangingswaarde. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hebben dus niet hoeven begrijpen dat zij uiterst voorzichtig met de deur moesten omgaan (of de tussendeur zekerheidshalve maar beter tijdelijk konden opslaan). In het dagelijkse leven kan het gebeuren dat ook zonder opzet of onvoorzichtigheid ruiten sneuvelen. De huurder van woonruimte is op grond van het Besluit kleine herstellingen verplicht gebroken ruiten te vervangen voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden. Een verplichting een zo dure ruit te vervangen door een soortgelijk exemplaar vloeit uit dat Besluit niet voort. Door de antieke ruit te vervangen door een ruit van gewoon glas hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] aan hun contractuele verplichtingen voldaan. Vordering f is dus niet toewijsbaar en grief 5 in principaal hoger beroep faalt. 	
      
      
        
          Vordering g: de vijver
        
      
      
    
    
      3.19
      Bij het door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] gehuurde appartement behoort een tuin. Bij aanvang van de huurovereenkomst bevond zich in die tuin een vijver. In het voorjaar van 2020 hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] zonder voorafgaande toestemming van [appellante] deze vijver gedempt. De kantonrechter heeft [appellante] ’ vordering tot herstel van de vijver afgewezen op grond van de overweging dat aangenomen moet worden dat de vijver zodanig was verouderd dat deze steeds moest worden bijgevuld, wat [appellante] op enig moment onmogelijk heeft gemaakt door de buitenkraan af te sluiten, zodat feitelijk kan worden gesproken van tenietgaan van de vijver door ouderdom, als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Grief 3 in principaal hoger beroep houdt in dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:224 lid 2 BW van toepassing heeft geacht. [appellante] voert onder overlegging van foto’s aan dat [appellante] de vijver in de zomer van 2015 volledig had gerestaureerd, onder meer door vervanging van de vijverfolie en de vijverrand. Zij betwist dat de vijver lek was en ook dat dat ooit aan haar is gemeld. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hadden haar van dit (gestelde) gebrek op de hoogte moeten stellen, zodat zij tijdig maatregelen had kunnen nemen, aldus [appellante] . 
      
    
    
      3.20
      
        [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat zij aan [appellante] hebben gemeld dat de vijver lek was. Dit had wel voor de hand gelegen, omdat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] niet ervan mochten uitgaan dat [appellante] dit op grond van de ouderdom van de vijver zelf wel zou begrijpen. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hadden immers, blijkens hun pleitnota van 16 juni 2020, te horen gekregen dat de vijver vlak voor ingang van de huurovereenkomst was vernieuwd. Uit de door [appellante] overgelegde foto’s blijkt ook overtuigend dat daadwerkelijk enige vorm van renovatie heeft plaatsgevonden. Verder hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] wel geprotesteerd tegen het afsluiten van de buitenkraan waarmee de vijver kon worden gevuld, maar zij hebben niet gesteld daarbij te hebben vermeld dat de vijver hierdoor het risico liep droog te komen staan. Door zonder verdere waarschuwing of aankondiging, laat staan toestemming van [appellante] , tot demping van de vijver over te gaan hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] jegens haar onrechtmatig gehandeld. Zij zullen de vijver dan ook, zoals [appellante] heeft gevorderd, moeten herstellen. Het hof zal hen niet verplichten de door [appellante] genoemde vijverspecialist in te schakelen, maar zal hen slechts veroordelen voor herstel zorg te dragen. Zij zullen daarvoor een ruime termijn krijgen, omdat het in deze tijd niet altijd eenvoudig is een aannemer te vinden en de kwestie ook niet spoedeisend is. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Grief 3 in principaal hoger beroep slaagt in zoverre. 
      
      
        
          Vordering h: de carport 
        
      
      
    
    
      3.21
      
        [appellante] stelt dat de carport bij het gehuurde appartement bij aanvang van de huurovereenkomst open was en dat [geïntimeerden] zonder haar toestemming daarin een schuifdeur hebben aangebracht, waardoor de carport nu gesloten is. Omdat het gaat om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde is daarvoor op grond van artikel 3.3 van de algemene bepalingen hoe dan ook toestemming nodig, aldus [appellante] . Zij vordert ongedaanmaking van deze wijziging. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe overwogen dat daarvoor op grond van artikel 3.2 van de algemene bepalingen geen toestemming is vereist, omdat [geïntimeerden] onbestreden heeft aangevoerd dat de wijziging tegen geringe kosten aan het eind van de huurovereenkomst ongedaan kan worden gemaakt. Grief 4 in principaal hoger beroep bestrijdt dit oordeel. 
      
    
    
      3.22
      
        [appellante] voert terecht aan dat deze kwestie wordt geregeerd door artikel 3.3 van de algemene bepalingen. Het gaat immers om een (gestelde) verandering aan de buitenzijde van het gehuurde. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] hadden voor een dergelijke wijziging dus toestemming nodig. [geïntimeerden] hebben echter gesteld dat de carport bij aanvang van de huur aan de voorzijde ook al gesloten was en dat [appellante] de plaat aan de voorzijde bij gelegenheid van werkzaamheden aan het dak ongevraagd heeft verwijderd. Zij hebben dit betoog onderbouwd met foto’s. Het hof zal niet verder onderzoeken welke partij hier het gelijk aan haar zijde heeft. Niet valt immers in te zien welk redelijk belang [appellante] op dit moment heeft bij ongedaanmaking van deze eenvoudige wijziging. Zij heeft niet bestreden dat de schuifdeur aan het eind van de huur door het losdraaien van een paar schroeven kan worden verwijderd. Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] dat bij de oplevering ook zullen doen, mocht [appellante] daarop aanspraak maken. [appellante] heeft verder wel gesteld dat de carport in de huidige vorm ongeschikt is om daarin auto’s te parkeren en dat [geïntimeerden] als gevolg daarvan auto’s parkeren op de inrit van [appellante] , maar deze stelling is door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist, terwijl [appellante] daarvan niet concreet bewijs heeft aangeboden. Hetzelfde geldt voor de stelling dat de zoon van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] de carport als timmerwerkplaats gebruikt. 
      
    
    
      3.23
      De vordering tot ongedaanmaking van de (gestelde) verandering van de carport wordt dus afgewezen. Grief 4 in principaal hoger beroep slaagt niet. 
      
      
        
          Vordering i: werkzaamheden en parkeren op de inrit
        
      
      
    
    
      3.24
      Bij wijze van eisvermeerdering vordert [appellante] in hoger beroep een verbod op het verrichten van werkzaamheden en het parkeren van auto’s en brommers op de inrit van [appellante] . De juistheid van de stelling dat door [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] en/of hun kinderen wordt geparkeerd op de inrit is niet komen vast te staan (zie boven). Ook de stelling dat de zoon van [geïntimeerde sub 2] op de inrit werkzaamheden pleegt te verrichten is door [geïntimeerden] betwist. Ook van die stelling heeft [appellante] niet concreet bewijs aangeboden, zodat daaraan als onbewezen voorbij wordt gegaan. Vordering i is niet toewijsbaar. 
      
      
        
          De schutting
        
      
      
    
    
      3.25
      Met grief 6 in principaal hoger beroep bestrijdt [appellante] de toewijzing van de vordering tot het doortrekken van de schutting op de erfgrens tussen haar huis en het gehuurde. [geïntimeerden] hebben deze vordering ter zitting in hoger beroep ingetrokken. Deze grief slaagt dus. Grief D in incidenteel appel, die ook over deze schutting gaat, behoeft geen behandeling. 
      
      
        
          Vordering j: aanwijzing van een professionele beheerder
        
      
      
    
    
      3.26
      
        [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg gevorderd dat aan [appellante] een contactverbod zou worden opgelegd of dat [appellante] zou worden verplicht een andere beheerder in zijn plaats aan te stellen. De kantonrechter heeft de subsidiaire vordering toegewezen op grond van de overweging dat [appellante] door de inefficiënte wijze waarop hij het onderhoud uitvoert en de beschuldigende inhoud van de door hem gezonden e-mails inbreuk maakt op de privacy en het huurgenot waarop [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] recht hebben. Grief 7 in principaal hoger beroep is tegen dit oordeel gericht. [appellante] voert aan dat voor deze veroordeling geen grondslag bestaat en dat [geïntimeerden] een onjuist beeld van [appellante] en haar hebben geschetst. 
      
    
    
      3.27
      De grief slaagt. Aan [geïntimeerden] [geïntimeerde sub 2] worden toegegeven dat [appellante] met zijn e-mails, waarvan onder 2.8 en 2.9 voorbeelden zijn gegeven, de grenzen van de normale zakelijke omgang met [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] als huurders verre heeft overschreden. Ter zitting in hoger beroep heeft het hof de indruk gekregen dat [appellante] , die samen met [appellante] eigenaar is van het gehuurde, een grote behoefte heeft aan controle over de wijze waarop [geïntimeerden] het gehuurde gebruiken, terwijl van haar kant [geïntimeerde sub 2] een allergie lijkt te hebben ontwikkeld voor [appellante] en [appellante] . De onderlinge verhoudingen zijn dan ook zeer slecht. Een verbod aan [appellante] om het beheer te verrichten en een verplichting voor [geïntimeerde sub 2] om een professionele beheerder aan te wijzen vormen echter een vergaande inbreuk op het beschikkingsrecht van [appellante] en [appellante] , ook omdat met het inschakelen van een professionele beheerder aanmerkelijke kosten zijn gemoeid. De door [geïntimeerden] genoemde onaangenaamheden zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende rechtvaardiging voor een dergelijke inbreuk. Vordering j wordt daarom afgewezen. Dit neemt niet weg dat [appellante] zijn houding tegenover [geïntimeerden] dient te verbeteren. 
      
      
        
          Vordering k: de kosten van vervanging van ramen in het appartement
        
      
      
    
    
      3.28
      De kantonrechter heeft een bedrag van € 3.447,18 toegewezen als vergoeding voor de door [geïntimeerden] vervangen ramen in het gehuurde appartement. De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat [geïntimeerden] onbetwist heeft aangevoerd dat [appellante] meermalen had toegezegd de lekke ramen te zullen herstellen en dat, ondanks ingebrekestelling, niet heeft gedaan. Met grief 10 in principaal hoger beroep voert [appellante] aan dat zij slechts heeft toegezegd één groot raam en twee kleinere raampjes te vervangen, en niet de vijf ramen in de slaapkamer, dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] geen toegang verschaften tot de woning voor een inspectie, dat vervanging van ramen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder is en dat de gemaakte kosten buitensporig hoog zijn. 
      
    
    
      3.29
      De vervanging van lekke dubbele ramen is op grond van het Besluit kleine herstellingen niet een verplichting van de huurder, omdat de daaraan verbonden kosten aanzienlijk zijn. Niettemin kunnen [geïntimeerden] [appellante] niet aanspreken tot vergoeding van de door hen vervangen ramen in de slaapkamer. Dat [appellante] heeft toegezegd die ramen te vervangen is onvoldoende toegelicht. In de onder 2.9 en 2.10 genoemde e-mails zijn die ramen niet genoemd. Verder hebben [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] op 28 oktober 2019 een inspectie van het gehuurde door [appellante] geweigerd, zodat zij haar ook geen redelijke gelegenheid hebben gegeven de vervanging van de ramen in de slaapkamer zelf aan te pakken. De bezwaren van [appellante] tegen de prijs waarvoor de overige ramen door [geïntimeerden] zijn vervangen, acht het hof echter onvoldoende gemotiveerd. Als [appellante] meende het zelf goedkoper te kunnen (laten) doen, had zij haar herhaalde toezegging moeten nakomen. 
      
    
    
      3.30
      Met grief B in incidenteel hoger beroep voeren [geïntimeerden] aan dat het door de kantonrechter voor alle ramen toegewezen bedrag (€ 3.447,18) als gevolg van een verkeerde lezing van de overgelegde facturen te laag is en dat het juiste factuurbedrag € 4.216,76 is. Uit de overgelegde facturen blijkt dat dit betoog klopt. 
      
    
    
      3.31
      Het hof begrijpt dat de op de eindfactuur genoemde bedragen € 171,50 en € 369,54, dus totaal € 541,04 excl. btw uitsluitend betrekking op de ramen in de slaapkamer. Vermeerderd met 21% btw is dat € 654,66. Het restant van het factuurbedrag is dan € 3.562,10. Omdat moet worden aangenomen dat de in de factuur genoemde algemene posten ook deels op de ramen in de slaapkamer betrekking hebben, zal het hof het door de kantonrechter voor de ramen toegewezen bedrag ongemoeid laten. 
      
    
    
      3.32
      Het voorgaande betekent dat grief 10 in principaal hoger beroep en grief B in incidenteel hoger beroep geen succes hebben. 
      
      
        
          Vordering l: afrekening van de servicekosten
        
      
      
    
    
      3.33
      De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld tot afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2019. In hoger beroep hebben [geïntimeerden] met grief C in incidenteel hoger beroep hun eis vermeerderd en ook afrekening gevraagd van de servicekosten over het jaar 2020. [appellante] heeft hiertegen geen verweer gevoerd, behalve dat de vordering voorbarig was. Inmiddels is de vordering dat niet meer, dus de vordering is toewijsbaar. Voor toewijzing van een dwangsom ziet het hof geen aanleiding.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad 
        
      
      
    
    
      3.34
      Met grief A in incidenteel hoger beroep vorderen [geïntimeerden] dat het hof hun toegewezen vorderingen alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Anders dan [appellante] in reactie daarop heeft betoogd, hebben [geïntimeerden] wel degelijk belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad in hoger beroep, omdat immers tegen dit arrest nog cassatie open staat. In eerste aanleg zijn toegewezen: betaling van € 3.447,18 in verband met de ramen, betaling van € 2.658,60 in verband met te veel betaalde huur, aanwijzing van een andere beheerder, verwijdering van de camera in de hal en afrekening van de servicekosten over 2017 tot en met 2019. De vordering met betrekking tot de beheerder is in hoger beroep niet toewijsbaar. De camera is al verwijderd, zodat [geïntimeerden] geen belang hebben bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de veroordeling tot verwijdering daarvan. De overige genoemde veroordelingen zullen alsnog uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
      
        
          De proceskosten van het geding in eerste aanleg
        
      
      
    
    
      3.35
      De uitkomst van het geding in eerste aanleg, zoals die nu blijkt, rechtvaardigt dat de kosten daarvan, conventie en reconventie, worden gecompenseerd. Grief 11 in principaal appel, die over die kosten gaat, slaagt in zoverre. 
      
      
        
          Slotsom en kosten hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.36
      Het bestreden eindvonnis kan niet volledig in stand blijven. Voor vernietiging van het bestreden tussenvonnis bestaat geen grond. In principaal hoger beroep is [appellante] als de overwegend in het gelijk gestelde partij te beschouwen, zodat [geïntimeerden] in de kosten daarvan zullen worden veroordeeld. De kosten in incidenteel hoger beroep worden gecompenseerd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
    
    
    
      vernietigt bestreden eindvonnis voor zover daarbij de gevorderde verklaring voor recht over het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot het voorhuis, de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding voor het voorhuis, de vordering tot ontruiming van het voorhuis en de vordering tot herstel van de vijver zijn afgewezen, de vordering tot het doortrekken van de schutting is toegewezen, de vordering tot vervanging van de beheerder is toegewezen en [appellante] in conventie in de proceskosten is veroordeeld; 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      verklaart voor recht dat de met ingang van 1 oktober 2016 tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het tussen hen als voorhuis bekende en tot kantoorruimte bestemde deel van het pand aan de [adres 1] per 31 maart 2020 door opzegging is geëindigd;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] tot betaling van een vergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij het voorhuis ook na 31 maart 2020 in gebruik houden, ten bedrage van € 571,= per maand; 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] om het voorhuis binnen een maand na heden te ontruimen en ter beschikking van [appellante] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] om binnen een jaar na heden de tot het gehuurde behorende vijver te herstellen in de oorspronkelijk staat, met daarin vijftig goudvissen van 18 tot 20 cm groot, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,= per dag of dagdeel dat [geïntimeerden] niet aan de veroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,=; 
    
    
    
      verstaat dat de vordering tot het doortrekken van de schutting op de erfgrens is ingetrokken; 
    
    
    
      wijst af de vordering tot aanwijzing van een andere beheerder; 
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie; 
    
    
    
      bekrachtigt het eindvonnis voor het overige en bekrachtigt het besteden tussenvonnis;
    
    
    
      verklaart voor recht dat geen sprake is van een gemengde overeenkomst, maar van een separate huurovereenkomst woonruimte en een separate huurovereenkomst kantoorruimte; 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] om de spouwmuur die thans door hen is doorgebroken binnen een maand na heden in oorspronkelijke staat te herstellen; 
    
    
    
      veroordeelt [appellante] om binnen vier weken na betekening van dit arrest aan [geïntimeerden] een gespecificeerde berekening te verstrekken van de door hen verschuldigde kosten over 2020 zoals genoemd in 3.4 van het vonnis van 16 september 2020 en tot terugbetaling aan [geïntimeerden] van eventueel te veel betaalde kosten; 
    
    
    
      verklaart het bestreden eindvonnis wat betreft de veroordeling van [appellante] tot het betalen van een bedrag van € 3.447,18 in verband met de ramen en € 2.658,60 in verband met te veel betaalde huur en de veroordeling van [appellante] tot het verstrekken van een afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2019, uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 439,10 aan verschotten en € 2.228,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep aldus dat iedere partijen de eigen kosten draagt;
    
    
    
      verklaart dit arrest wat betreft bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en A.R. Vlierhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022