ECLI:NL:RBMID:2012:BW3212, Rechtbank Middelburg, 11-01-2012, 222480
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2012-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het huurcontract met voorkeursrecht van koop voor een afgelegen woning/boerderij bevat een verbod op het uitbaten van prostitutie. In een side-letter is vermeld dat het gehuurde wordt gebruikt als woning en opnamestudio met een ontbindingsclausule mocht dat door de overheid verboden worden. Vastgesteld wordt dat de verhuurder van begin af aan wist dat het gehuurde werd gebruikt voor het opnemen van porno-films. 
        Na acht jaar wordt het gehuurde onderverhuurd voor gebruik als SM-club. De verhuurder protesteert en laat via een notaris het gehuurde te koop aanbieden aan de huurder, echter zonder resultaat. De huurder stemt niet in met een huuropzegging/beëindiging. Verhuurders vordering tot ontbinding van het huurcontract wordt toegewezen op de grond dat een SM-club goed te vergelijken is met een bordeel, zodat het contractuele verbod van prostitutie van overeenkomstige toepassing is. 
        Verhuurder is niet verplicht de weg van de huuropzegging te blijven volgen. Huurders tegenvordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art.7:216, lid 3, BW) wegens investeringen in het gehuurde, gesteld op € 100.000, strandt op het ontbreken van de vereiste toestemming van de verhuurder voor de investeringen. 
        Het voorkeursrecht van koop is geen koopoptie. Huurder heeft zijn kans om te kopen gehad.  Zijn tegenvordering betreffende het recht van koop wordt afgewezen, nu verhuurder na de ontbinding van de huurovereenkomst niet verplicht is dat recht nog gestand te doen.

RECHTBANK MIDDELBURG
      Sector kanton
    
     
    Locatie Terneuzen
    
    zaak/rolnr.:  222480 / 11-1307 
    
    vonnis van de kantonrechter d.d. 11 januari 2012
    
    in de zaak van
    
    
      [partij A],
      wonende te [adres],
      eisende partij in conventie,
      gedaagde partij in reconventie,
      verder te noemen: [A],
      gemachtigde: mr. W.M.T. Dielen-van Damme,
    
    
    t e g e n :
    
    
      [partij B],
      wonende te [adres],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      verder te noemen: [B],
      gemachtigde: mr. R.R.E. Nobus.
    
    
    het verloop van de procedure
    
    
      De procedure is als volgt verlopen:
      - dagvaarding van 16 juni 2011,
      - conclusies van antwoord, repliek en dupliek in conventie, respectievelijk tevens van eis, antwoord en repliek in reconventie,
      - conclusie van dupliek in reconventie.
      Bij conclusie van repliek in conventie heeft [A] zijn eis vermeerderd. [B] heeft hiertegen geen processueel bezwaar gemaakt.
    
    
    de beoordeling van de zaak
    
    in conventie en in reconventie:
    
    
      1.1.	[A] heeft aan [B] verhuurd een woning, schuur, erf en tuin aan [adres X]. Het huurcontract met de naam “Huurovereenkomst private woning/boerderij” is ondertekend op 1 augustus 2003 en bevat onder mee de volgende bepalingen:
      “Deze overeenkomst wordt aangegaan voor twee jaar, ingaande op 1 september 2003 en lopende tot 31 augustus 2005. […]
      Huurder is gerechtigd het gehuurde onder te verhuren. 
      Het uitbaten van prostitutie alsmede de handel of teelt van drugs zijn uitdrukkelijk uitgesloten en verboden. 
      Huurder heeft het recht van voorkeur van koop, indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen. […]”
      De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.400,- per maand en is later verhoogd naar € 1.500,- per maand. 
    
    
    
      1.2.	Bij een afzonderlijke akte, die eveneens is ondertekend op 1 augustus 2003, zijn partijen in aanvulling op het huurcontract overeengekomen:
      “Het is de bedoeling van huurder het gehuurde te gebruiken als woning en opname studio.
      Voor zover dit door de Gemeente of andere overheidsinstelling zou worden verboden is het door de partijen getekende huurcontract direct ontbonden zonder opzegtermijn. […]
      Deze aanvulling op het huurcontract vormt een geheel en onverbrekelijk met het getekende huurcontract op 1 augustus 2003.” 
    
    
    1.3.	De huur is na 31 augustus 2005 voor onbepaalde tijd voortgezet. 
    
    1.4.	Per 31 maart 2011 is opgericht [de Stichting]. [B] is lid van het bestuur van die stichting. [B] heeft de woning onderverhuurd aan twee andere bestuursleden van die stichting, [de heer C en mevrouw D]. Voor de activiteiten van de stichting heeft [D] een vergunning aangevraagd bij de gemeente [O]. 
    
    
      1.5.	[A] heeft bezwaar tegen de activiteiten in het gehuurde waarvoor de sexver-gunning is aangevraagd, althans wenst daar niet bij betrokken te worden. Namens hem heeft een notaris bij brief van 7 maart 2011 meegedeeld dat deze activiteiten in strijd zijn met gemaakte afspraken en een reden kunnen zijn om het huurcontract op te zeggen. De notaris heeft een aanbod om het gehuurde aan te kopen aan [B] overgebracht. Dat heeft echter tot niets geleid. Vervolgens heeft [A] de huurovereenkomst bij aangetekende brief d.d. 26 april 2011 aan [B] opgezegd. Met een deurwaardersexploot van 6 juni 2011 is vervol-gens aan [B] een brief van de huidige gemachtigde van [A] betekend. In deze brief wordt aan [B] meegedeeld dat het inmiddels duidelijk is dat het gehuurde als bedrijfs-ruimte wordt geëxploiteerd, te weten als een SM-club en voor het opnemen van pornofilms, dat dit gebruik niet is zoals een goed huurder betaamt en dat dit gebruik bovendien in strijd is met het bestemmingsplan. Voorts is [B] meegedeeld dat [A] niet voornemens is de van hem als eigenaar vereiste toestemming te geven voor een wijziging van het bestem-mingsplan. Voorts is [B] verzocht in overleg te treden over een beëindiging van de huurovereenkomst anders zal [A] de ontbinding ervan vorderen bij de rechtbank. 
      Bij brief van 7 juni 2011 heeft [B] hier negatief op gereageerd.
    
    
    2.1.	[A] heeft bij dagvaarding de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en de ontruiming van het gehuurde op twee gronden: het huidige gebruik van het gehuurde is in strijd met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan, aangezien de bestemming woonruimte is, en bovendien is er een huurachterstand ontstaan van twee maanden. Daarom heeft [A] voorts betaling gevorderd van de achterstallige huur t/m juni 2011 en beta-ling van de maandelijkse huur tot het tijdstip van ontruiming. Tenslotte heeft [A] het overleggen van een schriftelijke onderhuurovereenkomst gevorderd, dan wel schriftelijke informatie te verstrekken wanneer de onderhuurovereenkomst mondeling mocht zijn aange-gaan, alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per week. 
    
     
    2.2.	[B] heeft deze vorderingen bestreden en daarbij aangevoerd dat hij aanvankelijk de huurbetaling heeft opgeschort omdat hij zeer ontstemd was over de huuropzegging door [A], maar inmiddels na advies van zijn gemachtigde heeft ingezien dat hij de huur verschuldigd is gebleven en deze dan ook heeft betaald. 
    
    2.3.	In reconventie heeft [B] wegens forse investeringen in het gehuurde als door hem opgesomd, voorwaardelijk gevorderd voor recht te verklaren dat [A] daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt en verplicht is tot schadevergoeding, op te maken bij staat. Voorts heeft [B] in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat zijn voorkeursrecht van koop nog steeds gelding heeft en [A] te veroordelen om het gehuurde bij voorgenomen verkoop eerst aan [B] te koop aan te bieden op straffe van een dwangsom van € 100.000,-, en [A] te veroordelen de eventuele schade van niet nakomen te vergoeden, op te maken bij staat. 
    
    2.4. 	[B] heeft meegedeeld dat de woning altijd onderverhuurd is geweest en dat sinds twee jaren een met hem bevriend paar, de heer [C] en zijn partner mevrouw [D], in de woning wonen. Deze gegevens vindt [A] niet voldoende en daarom heeft hij zijn vordering ter zake vermeerderd in die zin dat [B] wordt veroordeeld de integrale inhoud van de mondelinge huurovereenkomst in het geding te brengen op straffe van de reeds gevorderde dwangsom. 
    
     porno
    
    4.1.	[B] heeft gesteld dat op het moment van ondertekening van het huurcontract in 2003 bij [A] bekend was dat het bedrijf van [B] in de schuur erotische/porno-grafische video/filmopnames zou gaan maken en dat [A] hier geen bezwaar tegen had. [A] heeft dat betwist. [B] heeft dat echter aangetoond. 
    
    4.2.1.	Het huurcontract staat op naam van [Y], destijds het bedrijf van [B]. Niet weersproken is dat de accountant van [B], [E], bij de ondertekening van het huur-contract aanwezig is geweest, zodat daarvan wordt uitgegaan. [E] heeft schriftelijk verklaard: “Voor de ondertekening is uitvoerig gesproken over de activiteiten die [Y] zou ontplooien in de gehuurde locatie te [adres X]. Het was Dhr. [A] geen enkel probleem dat [Y] in het gehuurde pornofilms zou opnemen & produceren.”
    
    4.2.2.	[A] heeft weliswaar de inhoud van deze schriftelijke verklaring weersproken, maar de inhoud wordt ondersteund door het feit dat er een afzonderlijke aanvullende akte is opgemaakt die onder meer inhoudt dat het huurcontract onmiddellijk wordt ontbonden voor zover het gebruik van het gehuurde als woning en opnamestudio door de gemeente of een andere overheidsinstelling zou worden verboden. Hierbij zij opgemerkt dat een afzonderlijke aanvullende akte, ook wel side letter (E), of contre lettre (F) genaamd, wordt opgemaakt om een deel van de inhoud van de overeenkomst voor derden te verbergen. (Art. 1910 BWoud bood derden hiertegen bescherming). De ontbindende voorwaarde zou derden, in het bijzon-der de overheid, direct opvallen wanneer die hen onder ogen kwam. Men zou zich afvragen waarom toch de overheid het gebruik van het gehuurde voor opnamestudio zou willen verbieden en dat mogelijk nader willen onderzoeken. Om dat te voorkomen is kennelijk een afzonderlijke aanvullende akte opgemaakt. Er is echter geen aanleiding om te veronder-stellen dat de overheid het gebruik van het gehuurde als woning en als opnamestudio zou willen verbieden. De enige verklaring die zich hier aandient is dat in het gehuurde porno-films zouden worden opgenomen en geproduceerd en dat [B] niet het risico wilde lopen dat deze activiteit wegens strijd met de goede zeden zou worden verboden, terwijl hij dan toch aan het huurcontract zou zijn gebonden. 
    
    
      4.2.3.	Tenslotte heeft [B] een e-mail van hem aan [A] d.d. 2 februari 2004 in het geding gebracht. [A] heeft erkend, althans niet betwist dat hij deze e-mail destijds heeft ontvangen. In deze e-mail heeft [B] aan [A] onder meer meegedeeld:
      “Inderdaad hebben wij veel erotische opnamen, doch is er onder geen enkele vorm sprake van prostitutie of uitbating van gelijk welke bar of club of noem maar op activiteiten. […] U wist ook van de eerste paar dagen in [adres X] wat we daar deden.”
      Tevens heeft [B] in deze e-mail aan [A] duidelijk gemaakt dat hij bezwaar tegen de opnameactiviteiten direct diende te uiten, aangezien hij, [B], van plan was aanzienlijke investeringen te doen:
      “Ik kan begrijpen dat U etisch bezwaar zou hebben over de aard van de opnamen die we daar uitvoeren. Maar dan heb ik graag dat U dat Nu meteen zegt, of beter nog gezegd had.”
      De laatste zinsnede bevat een bedekt verwijt vanwege het feit dat [A] eerder geen bezwaar naar voren had gebracht. 
    
    
    4.2.4.	[B] heeft erop gewezen dat [A] in ieder geval op 4 februari 2004 op de hoogte kwam van het opnemen van pornofilms in het gehuurde en op dat tijdstip nog had kunnen voorkomen dat de huurovereenkomst zou overgaan in een voor onbepaalde tijd. Uit het feit dat [A] met deze wetenschap de huurovereenkomst heeft voortgezet, mag worden afgeleid dat hij geen bezwaar had tegen het opnemen van pornofilms in het gehuurde. 
    
    4.3.	Gelet op een en ander wordt vastgesteld dat [A] reeds voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst ervan op de hoogte was dat in het gehuurde pornofilms zouden worden gaan opgenomen en daar geen bezwaar tegen had. Dat mag daarom thans geen aanleiding zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. 
    
    4.4.	Voorts was het vanaf het begin duidelijk dat de opnamen zouden worden gemaakt als een bedrijfsactiviteit van [B]. Dat blijkt uit het huurcontract, dat ten name staat van [Y], het bedrijf van [B]. Daarmee wordt het gehuurde echter geen bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290, lid 2, BW. In het bijzonder was het gehuurde geen voor het publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening. 
    
    SM-club
    
    
      5.1.	De activiteiten in het gehuurde zijn echter omstreeks maart 2011 gewijzigd. [B] heeft zelf gesteld dat het gebruik is uitgebreid met de activiteiten van [de Stichting]. [B] heeft ontkend dat dit wanprestatie oplevert, aangezien bij het aangaan van de huurovereenkomst het duidelijk was dat er sexgerelateerde activiteiten zouden zijn en de huidige activiteiten geen overlast veroorzaken noch schadelijke gevolgen voor [A]. [B] heeft aangevoerd: 
      Het gaat niet om een bordeel of grootschalige evenementen. Via internet kunnen mensen zich aanmelden voor workshops, speelavonden en informatieavonden. Er worden geen sexfeesten gehouden; er vindt namelijk tijdens deze bijeenkomsten geen sex plaats. Men moet eerst lid worden van de stichting of zich aanmelden via internet voordat men langs kan komen. Bezoekers worden telkens geregistreerd en dienen zich te legitimeren. Toevallige passanten hebben geen toegang. Het is vanaf de openbare weg niet te zien wat zich in het gehuurde afspeelt. Er wordt geen reclame gemaakt in de nabije omgeving. Het is voor voorbijgangers en/of omwonenden en welke willekeurige derden ook in het geheel niet zichtbaar of duidelijk wat zich in het gehuurde afspeelt. Het gehuurde ligt zo afgelegen dat er sowieso geen overlast kan zijn. Dit brengt tevens mee dat de reputatie van het pand niet besmet kan zijn. Het is [B] overigens niet bekend dat door zijn activiteiten de naam van het pand besmet is geraakt. Slechts mensen die thuis zijn in de wereld van de activiteiten van [de Stichting] en die gericht zoeken op zulke activiteiten in de regio [O - P] komen via internet uit bij het adres van het gehuurde. 
    
    
    5.2.	[A] heeft de inhoud van de website van [de Stichting] op papier in het geding gebracht. Op die website noemt [de Stichting] zich [De Z Stichting] en prijst zich aan als dé ontmoetingsplaats voor dé echte [Z]-liefhebber met zeer uitgebreide faciliteiten om de liefhebberij actief te beoefenen. Dat met die faciliteiten actief SM wordt beoefend, blijkt uit vele foto’s en de uitnodiging voor SMA-bijeenkomsten. Mogelijk wordt er tijdens sommige andere bijeenkomsten geen sex bedreven, mogelijk ook gebruikt [B] voor dit geding het woord “sex” met een beperkte inhoud, maar het kan geen twijfel lijden dat bezoekers tijdens de bijeenkomsten op [de Stichting] sexuele handelingen uitvoeren op de [Z] manier. Dat volgt overigens ook wel uit het feit dat de gemeente [O] een vergunning voor een sexin-richting noodzakelijk acht voor [de Stichting]. 
    
    5.3.	Het zal zo zijn dat [de Stichting] vanuit de omgeving niet herkenbaar is als SM-club en dat daarvoor in de omgeving geen reclame wordt gemaakt, maar voor de liefhebber is [de Stichting] via internet goed te vinden. Op de website is een duidelijke routebeschrijving geplaatst met foto’s. Er wordt een bescheiden lidmaatschapsgeld gevraagd, zodat dat nauwe-lijks een drempel vormt. Toegangscontrole en entreegeld staan op zichzelf niet in de weg aan toegankelijkheid voor het publiek. De dienstverlening die [de Stichting] aanbiedt is voor het (SM-)publiek toegankelijk. Het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290, lid 2, BW is niet overeengekomen. 
    
    5.4.	Anders dan [B] meent is het gebruik van het gehuurde als SM-club in strijd met het huurcontract. [A] mag dan geen bezwaar hebben gehad tegen het opnemen van pornofilms, maar dat betekent niet dat hij dan ook maar goed moet vinden dat het verhuurde wordt gebruikt als SM-club. Een SM-club is goed te vergelijken met een bordeel. Strikt genomen exploiteert een SM-club geen prostitutie – althans in beginsel niet – maar evenals een bordeel biedt een SM-club tegen betaling gelegenheid voor sexuele handelingen. Het gebruik van het gehuurde als SM-club is daardoor gelijk te stellen met het uitbaten van prostitutie – zoals een bordeel doet – zodat het contractuele verbod van het uitbaten van prostitutie moet worden geacht mede het gebruik als SM-club te omvatten.  
    
    5.5.	Reeds met de brief van 7 maart 2011 is aan [B] meegedeeld dat deze activiteiten in strijd zijn met gemaakte afspraken en een reden kunnen zijn om het huurcontract op te zeggen. Ondanks de brief die per exploit d.d. 6 juni 2011 is betekend, is [B] niet bereid om het gebruik van het gehuurde als SM-club te staken. Dat blijkt uit zijn brief aan [A] d.d. 7 juni 2011, waarin hij overigens in strijd met de waarheid ontkent dat het gehuurde wordt gebruikt als SM-club. [B] is hierdoor in verzuim. De toerekenbare tekortkoming is reden om de huurovereenkomst te ontbinden, zoals door [A] is gevorderd. 
    
    ontruiming en huurbetaling
    
    6.1. 	Voor het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden heeft [B] een verzoek tot ontruimingsbescherming aangekondigd ex art. 7:230a BW. Daarbij ziet [B] over het hoofd dat een dergelijk verzoek niet-ontvankelijk is in het geval de huurder veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen. In dit geding heeft [B] geen feiten of omstandigheden aangedragen waarom de ontruimingstermijn met één jaar verlengd zou moeten worden, met uitzondering van de omstandigheid dat [B] en [C] en [D] vervangende woon- en bedrijfsruimte zullen moeten zoeken. Het risico daarvan heeft [B] echter bewust genomen.  Hij had ook kunnen ingaan op het voorstel van de zijde van [A] om in overleg te treden over een beëindiging van de huurovereenkomst. Hij had rekening dienen te houden met een ontbinding van de huurovereenkomst en hij heeft inmiddels voldoende tijd gehad om vervangende woon- en bedrijfsruimte te zoeken. De termijn van ontruiming zal worden gesteld op twee maanden, in aanmerking genomen dat [A] veel in het gehuurde heeft geïnvesteerd en gelegenheid moet hebben om zijn bevoegdheid tot ongedaan maken uit te oefenen binnen de grenzen van art. 7:215 en art. 7:216 BW. 
    
    6.2. 	[A] heeft erkend de achterstallige huur t/m juni 2011 ad € 3.000,- te hebben ontvangen na dagvaarding. [A] heeft echter gesteld dat de huur voor september 2011 nog niet werd betaald. [B] heeft daarop gesteld dat de huur over september 2011 wel is betaald, in het midden latend of op tijd werd betaald. [A] is daarop niet ingegaan. Nu duidelijk is geworden dat de procedure aanleiding is geweest om de huurbetaling op te schorten, is er voldoende reden om [B] te veroordelen de lopende huur te betalen vanaf 1 oktober 2011. Uiteraard mogen reeds ontvangen huurbetalingen niet nogmaals worden geïnd.
    
    switch
    
    7.1. 	[B] heeft gesteld dat het [A] niet is toegestaan om na de opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief d.d. 26 april 2011 thans de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.  Daartoe heeft [B] aangevoerd dat de brief met de opzegging hem reeds vóór dagvaarding had bereikt en dat de ontbindingsprocedure enkele voordelen biedt ten opzichte van een beëindigingsprocedure na opzegging: te weten een kortere duur en geen beperking tot wettelijke opzeggingsgronden. 
    
    7.2. 	[A] heeft dit argument weerlegd door erop te wijzen dat hij zijn opzegging geen gestand heeft gedaan en [B] daar schriftelijk (bij brief van 16 juni 2011) van op de hoogte heeft gesteld. [B] heeft dat laatste niet weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan. De opzegging heeft [B] bereikt, maar heeft wat de woning betreft geen rechtsgevolg gehad doordat [B] mede namens de onderhuurders  bij brief van 7 juni 2011 aan de gemachtigde van [A] heeft meegedeeld dat niet wordt ingestemd met de huuropzegging. Wat de bedrijfsruimte betreft is de brief van 16 juni 2011 ontvangen vóór het einde van de huur per 1 augustus 2011, als in de opzeggingsbrief aangezegd. De opzegging kon gelet op een en ander worden ingetrokken door een mededeling dat de opzegging niet gestand wordt gedaan. Het recht verplicht [A] hier niet om de weg van de opzegging te blijven volgen. 
    
    gegevens onderhuurders
    
    8.1.	Naar aanleiding van de vordering van [A] op dit punt heeft [B] verwezen naar een uittreksel uit het handelsregister, overgelegd bij dagvaarding, waarin volgens [B] de juiste namen en adressen zijn vermeld van de onderhuurders, [de heer C en mevrouw D]. [A] vindt dit niet voldoende en heeft bekendmaking gevorderd van de integrale inhoud van de mondelinge onderverhuurovereenkomst. Daarbij beroept [A] zich op het bepaalde in art. 7:244 BW, maar dit verbod van onderverhuur van woonruimte is niet van dwingend recht. In het huurcontract van partijen is [B] onderverhuur toegestaan. 
    
    8.2.	Het ontgaat [B] waarom hij de integrale inhoud van de onderverhuur-overeenkomst aan [A] bekend zou moeten maken, nu [A] reeds beschikt over de namen en adressen van de onderhuurders. Inderdaad heeft [A] niet uitgelegd welk recht hij heeft op bekendmaking van meer gegevens. Ook over zijn belang is hij niet erg duidelijk, maar een belang levert nog geen recht op. De vermeerderde vordering tot bekendmaking van de integrale gegevens van de onderverhuurovereenkomst zal worden afgewezen. 
    
    ongerechtvaardigde verrijking
    
    9.1.	Aangezien de huurovereenkomst wordt ontbonden is de voorwaarde vervuld waaronder [B] zijn tegenvordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking heeft ingesteld. Waar het hier gaat om huur geldt voor ongerechtvaardigde verrijking een aanvullend vereiste. Ingevolge art. 7:216, lid 3, BW kan door de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, binnen de regeling van de ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW) een vergoeding worden gevorderd. Ingevolge art. 7:215, lid 1, BW  was de toestemming van [A] vereist voor de door [B] gestelde investeringen waardoor veranderingen en/of toevoegingen aan het gehuurde plaats vonden. 
    
    
      9.2.	[B] heeft gesteld:
      Globaal heeft [B] de volgende investeringen in het gehuurde gedaan: 
      aanleg van nieuwe trappen, nieuwe elektriciteit in de schuren, nieuwe gasleidingen in het totale gehuurde, volledige isolatie van de zolderverdieping, plaatsing van een nieuwe verwarmingsinstallatie, installatie douches en toiletten in de opnameruimten, inrichting van een atelier en aanleg van nieuwe poorten. Hiermee zijn investeringen van naar schatting ruim € 100.000,- gepaard gegaan. [B] biedt bewijs daarvan aan. [B] heeft deze investeringen gedaan vanuit het vertrouwen dat hij het gehuurde nog jarenlang zou kunnen gebruiken, mede in aanmerking genomen zijn voorkeursrecht van koop. De investeringen betreffen verbeteringen aan en in het gehuurde die met medeweten en instemming van [A] zijn aangebracht. Zij kunnen niet eenvoudig en zonder het gehuurde te beschadigen ongedaan worden gemaakt. 
    
    
    
      9.3. 	Daarop heeft [A] betwist dat [B] toestemming heeft en gevraagd om veranderingen/aanpassingen aan het gehuurde te mogen aanbrengen. Voorts heeft [A] erop gewezen dat in huurovereenkomst is bepaald:
      “Eventueel door de huurder aan te brengen veranderingen/aanpassingen betreffende het onroerend goed dienen in overleg met en de goedkeuring van verhuurder te geschieden en kan later niet verhaald worden op de verhuurder.”
    
    
    9.4.	[B] is hierop in het geheel niet ingegaan. Daaruit wordt afgeleid dat [B] zijn stelling heeft prijs gegeven die inhoudt dat verbeteringen aan en in het gehuurde met medeweten en instemming van [A] zijn aangebracht. [B] had hier tenminste bewijs van moeten aanbieden, maar dat heeft hij niet gedaan. Daarom wordt vastgesteld dat [B] de door hem gestelde verbeteringen in en aan het gehuurde zonder toestemming van [A] heeft aangebracht. Gelet op art. 7:216, lid 3, BW strand hierop zijn vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking. Daar komt nog bij dat het huurcontract blijkens de geciteerde bepaling een dergelijke vordering uitsluit. De vordering zal worden afgewezen. 
    
    voorkeursrecht van koop
    
    10.1	Het voorkeursrecht van koop dat in het huurcontract is opgenomen houdt niet meer in dan dat [A] verplicht is bij voorgenomen verkoop het gehuurde eerst aan de huurder, [B], aan te bieden. Het is geen koopoptie voor een bepaalde prijs. Bij brief van 7 maart 2011 heeft een notaris namens [A] aan [B] voorgesteld het gehuurde aan te kopen. De aanleiding was kennelijk dat [A] had ontdekt dat er een SM-club in het gehuurde werd geëxploiteerd. 
    
    
      10.2	[B] heeft gesteld:
      Het paar [C] heeft bij de notaris een bod uitgebracht. [A] heeft niet gereageerd op het openingsbod. Het openingsbod was weliswaar aan de lage kant, maar hier had verder over onderhandeld kunnen worden. [A] heeft echter een maand later een brief gestuurd waarin hij de huurovereenkomst eenzijdig opzegde en meedeelde niet meer te willen verkopen. [B] acht dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid en met zijn gerechtvaar-digde belangen als huurder. Kort voor 17 augustus 2011 (datum conclusie) heeft een kennis van [B] contact opgenomen met [A] en heeft een bod uitgebracht op het gehuurde. [A] heeft hierop geantwoord dat hij verwachtte dat het gehuurde nog ongeveer een jaar verhuurd zou zijn, maar dat na ommekomst van die periode verkoop bespreekbaar zou zijn. [A] heeft geweigerd serieuze onderhandelingen aan te gaan. [B] vermoedt dat [A] het gehuurde vrij van huur wil verkopen. [B] benadrukt dat hij het gehuurde wenst te kopen en hoopt dat partijen nadere afspraken kunnen maken over een bindende taxatie teneinde een redelijke verkoopprijs te bepalen.
    
    
    
      10.3.	[A] heeft als volgt gereageerd:
      Het was meteen duidelijk dat de persoon die informeerde naar de verkoop van het gehuurde door [B] werd gestuurd. De mededelingen die [A] volgens deze persoon zou hebben gedaan, worden betwist. De waarde van de onroerende zaak is door [makelaar 1] getaxeerd op € 950.000,- en vijf jaren geleden door [makelaar 2] op € 475.000,-. Volgens de taxatie van [makelaar 3] die van de zijde van [B] is uitgevoerd is de waarde thans € 325.000,- De onderhuurder heeft aansluitend een bod gedaan van € 200.000,-
      [A] zal het voorkeursrecht van [B] gestand doen. Indien hij het gehuurde tijdens de huurovereenkomst wenst te verkopen, zal hij het uiteraard eerst aan [B] aanbieden. Op dit moment echter wenst [A] niet te verkopen. 
    
    
    10.4	Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [B] zijn kans op aankoop van het gehuurde gehad, maar verspeeld. [A] heeft het gehuurde aan [B] te koop laten aanbieden, maar vervolgens is er een veel te laag bod uitgebracht, dat [A] niet serieus behoefde te nemen. Het is niet aan [A] te verwijten dat er geen serieuze onderhande-lingen zijn geweest. Het is niet strijdig geweest met maatstaven van redelijkheid en billijk-heid dat [A] na het te lage bod niet meer wilde verkopen. Het voorkeursrecht van koop heeft [B] slechts in zijn hoedanigheid van huurder. [A] is niet verplicht dat recht nog gestand te doen na de ontbinding van de huurovereenkomst, die heden wordt uitgesproken. De vordering ter zake zal eveneens worden afgewezen. 
    
    
      11. 	Zowel in conventie als reconventie moet [B] worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij. Daarom wordt [B] in beide verwezen in de proceskosten.
      de beslissing
    
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie:
    
    ontbindt heden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel aan het [adres X];
    
    veroordeelt [B] om het gehuurde binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis die is voorgeschreven bij art. 430 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder te noemen Rv.), te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [A] te stellen;
    
    en voor het geval niet tijdig en volledig aan deze veroordeling tot ontruiming wordt voldaan:
    
    machtigt de deurwaarder die in opdracht van [A] dit vonnis uitvoert om die ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen, mits die gedwongen ontruiming tijdig is aangezegd, zoals is voorgeschreven bij art. 555 Rv.;
    
    en voor het geval tevens de deuren gesloten zijn of de opening wordt geweigerd:
    
    machtigt de deurwaarder tevens om binnen te treden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, doch uitsluitend op de wijze als geregeld in art. 444 Rv.;
    
    en voorts onvoorwaardelijk:
    
    veroordeelt [B] om voorts, bij wijze van huur, dan wel schadevergoeding wegens huurderving, aan [A] te voldoen een bedrag van € 1.500,- voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 oktober 2011 tot aan de dag van ontruiming;
    
    wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
    
    in reconventie:
    
    wijst de vorderingen af;
    
    in conventie en in reconventie:
    
    veroordeelt [B] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [A] tot op heden worden begroot op € 982,81, waaronder begrepen een bedrag van € 750,- wegens salaris van de gemachtigde van [A];
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.