ECLI:NL:RBOVE:2023:2462, Rechtbank Overijssel, 28-06-2023, C/08/285200 / HA ZA 22-311
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank beveelt een onderzoek door een deskundige om te achterhalen of de planologische bestemming van de woning dat ten tijde van de aankoop van kracht was een negatieve invloed op de waarde van de woning had.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/285200 / HA ZA 22-311
    
    
    
      
        Vonnis van 28 juni 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonend in [woonplaats 1] , 
      eiser, 
      hierna te noemen: [eiser] , 
      advocaat: mr. L.W. van de Wetering, 
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] B.V., 
    
      gevestigd in [vestigingsplaats] , 
      hierna te noemen: [gedaagde 1] , 
      2. [gedaagde 2], 
      wonend in [woonplaats 2] , 
      hierna te noemen: [gedaagde 2] , 
      gedaagden, 
      hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] , 
      advocaat: mr. J.A. Kopp, 
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      3 [gedaagde 3] , 
    
      wonend in [woonplaats 3] , 
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde 3] , 
      advocaat: mr. R. Kroon. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
    
      
        het tussenvonnis van 8 maart 2023, 
      
      
        de “akte houdende uitlating na tussenvonnis” van [gedaagden] , 
      
      
        de “akte houdende uitlating na tussenvonnis” van [gedaagde 3] , 
      
      
        de “akte uitlaten” van [eiser] . 
      
    
    
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling 
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 8 maart 2023 heeft de rechtbank overwogen dat zij het voornemen heeft om een deskundigenbericht in te winnen met betrekking tot de daarbij in rechtsoverweging 5.8. geformuleerde vragen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal te benoemen deskundigen, de persoon en het specialisme van de deskundige(n) en de aan de deze voor te leggen vragen. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat het uitdrukkelijk de voorkeur heeft dat partijen een gezamenlijk voorstel doen. Partijen zijn daarin echter niet geslaagd, zo constateert de rechtbank. In dit vonnis zal worden overgegaan tot de benoeming van een deskundige.
      
      
        
          De vraagstelling aan de deskundige
        
      
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank zal de volgende vragen aan de deskundige voorleggen: 
      
        
          had de planologische bestemming van de woning op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de waarde van de woning? 
        
        
          zo ja, wat was de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop door [eiser] met inachtneming van de toen geldende planologische bestemming? 
        
        
          had de planologische bestemming van de woning op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de mogelijkheid om financiering voor de woning te verkrijgen? 
        
        
          zo ja, had [eiser] een toereikende financiering voor de woning kunnen verkrijgen indien [gedaagde 3] de planologische bestemming van de woning in haar taxatierapport had vermeld en daarmee rekening had gehouden bij de taxatie? 
        
        
          heeft u andere opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn? 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Daaraan zal volledigheidshalve worden toegevoegd dat bij de beantwoording van deze vragen, rekening moet worden gehouden met de volgende aandachtspunten:  
      
        
          volgens de definitie van het begrip ‘bedrijfswoning’ uit het bestemmingsplan dat in 2015 van kracht was, was de woning regulier bewoonbaar;
        
        
          het beleid van de banken kende in 2015 mogelijk minder beperkingen met betrekking tot de financiering van bedrijfswoningen dan nu het geval is.
        
      
      
    
    
      2.4.
      De eerste vier vragen komen overeen met de vragen die de rechtbank in het vorige tussenvonnis heeft geformuleerd. De vijfde vraag is daaraan toegevoegd op voorstel van [gedaagde 3] . 
      
    
    
      2.5.
      Aan de overige voorstellen van partijen tot wijziging of aanvulling van de in het vorige tussenvonnis geformuleerde vragen wordt voorbij gegaan. 
      
      
        2.5.1.
        Er zal geen vraag worden opgenomen die ertoe strekt dat de deskundige wordt geïnstrueerd om van het gehele procesdossier of van bepaalde stukken kennis te nemen, anders dan [eiser] en [gedaagden] opperen. Het procesdossier zal in kopie aan de deskundige worden verstrekt. Het is aan de deskundige om te bepalen in hoeverre hij het nodig acht om, al dan niet op verzoek van een partij, kennis te nemen van de daartoe behorende stukken. 
      
      
        2.5.2.
        Het is niet nodig om een vraag op te nemen die ertoe strekt om te verzekeren dat de deskundige zijn onderzoek onpartijdig zal verrichten en zijn antwoorden zal motiveren. Deze eisen zijn opgenomen in de Leidraad deskundigen in civiele zaken en de rechtbank zal bepalen dat de deskundige daarvan kennisneemt.
        
      
      
        2.5.3.
        De rechtbank passeert het verzoek van [gedaagden] om de volgende vraag toe te voegen: “Wilt u bij de beantwoording van de vragen, waar aangewezen en/of passend, ingaan op in de markt gebruikelijke marges én maatmancriteria. Werden die al dan niet overschreven”. Deze vraag is namelijk onvoldoende concreet geformuleerd en bovendien deels juridisch van aard. 
        
      
      
        2.5.4.
        
          [eiser] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat de derde vraag al genoegzaam is beantwoord door het rapport van Xpertise Wonen. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.7.2. van het vorige vonnis gemotiveerd waarom dit rapport op zichzelf onvoldoende aantoont dat de planologische bestemming van de woning ten tijde van de koop door [eiser] , een negatieve invloed had op de financierbaarheid van de woning. 
        
        
          
            De persoon van de deskundige
          
        
        
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank heeft de heer H. van Benthem, register-makelaar en -taxateur, bereid gevonden om als deskundige op te treden. De deskundige is verbonden aan het in Twente opererende kantoor Kock van Benthem Makelaars en lid van NVM Wonen en NVM Business. Hij heeft verklaard vrij te staan ten opzichte van partijen.
      
    
    
      2.7.
      De heer Van Benthem zal externe expertise op het gebied van financieringen inwinnen bij de heer [naam 1] , die verbonden is geweest aan ING Bank en Rabobank en nu als zelfstandig bemiddelaar actief is. 
      
    
    
      2.8.
      De personen die door partijen als deskundigen zijn voorgedragen kwamen niet voor benoeming in aanmerking. 
      
      
        2.8.1.
        
          [eiser] heeft verzocht om een makelaar te benoemen die is verbonden aan het kantoor Ten Hag Makelaars. Daaraan staat echter in de weg dat dit kantoor betrokken is geweest bij de totstandkoming van het rapport van Xpertise Wonen, waarop [eiser] zich beroept. 
        
      
      
        2.8.2.
        
          [gedaagden] heeft het kantoor Snelder Zijlstra Makelaars voorgedragen, maar dat kantoor heeft in het verleden bemiddeld bij de verkoop van de bewuste woning. 
        
      
      
        2.8.3.
        
          [gedaagde 3] heeft geopperd de heer [naam 2] , verbonden aan [bedrijf] , als deskundige te benoemen. Hij heeft echter aan de rechtbank te kennen gegeven dat hij niet over de benodigde expertise beschikt gelet op de bedrijfsbestemming van de woning. 
        
        
          
            Het voorschot op de kosten van het onderzoek
          
        
        
      
    
    
      2.9.
      
        De rechtbank stelt het voorschot op de kosten van het onderzoek voorlopig vast op € 3.500 exclusief btw. De deskundige verwacht namelijk dat het onderzoek vijftien tot twintig uren in beslag zal nemen, inclusief de door de heer [naam 1] te besteden tijd. 
        De deskundige rekent een uurtarief van € 175 exclusief btw. Daarmee komt de voorlopige begroting van de onderzoekskosten uit op € 3.500 exclusief btw. 
      
      
    
    
      2.10.
      Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om gemotiveerd bezwaar te maken tegen de hoogte van het voorlopig vastgestelde voorschot.
      
    
    
      2.11.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat het voorschot moet worden voldaan door [eiser] als eisende partij (artikel 195 Rv). Partijen moeten er rekening mee houden dat de proceskosten - waaronder begrepen de kosten van het deskundigenbericht - uiteindelijk in beginsel voor rekening zullen komen van de partij die in het ongelijk wordt gesteld. 
      
    
    
      2.12.
      In het dictum zullen instructies aan de deskundige en verplichtingen voor partijen worden opgenomen met betrekking tot het uit te voeren deskundigenonderzoek. 
      
    
    
      2.13.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden, in afwachting van de ontvangst van het deskundigenbericht. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      beveelt een onderzoek door een deskundige naar de volgende vragen: 
      
        
          had de planologische bestemming van de woning aan de [adres 1] op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de waarde van de woning? 
        
        
          zo ja, wat was de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop door [eiser] met inachtneming van de toen geldende planologische bestemming? 
        
        
          had de planologische bestemming van de woning op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de mogelijkheid om financiering voor de woning te verkrijgen? 
        
        
          zo ja, had [eiser] een toereikende financiering voor de woning kunnen verkrijgen indien [gedaagde 3] de planologische bestemming van de woning in haar taxatierapport had vermeld en daarmee rekening had gehouden bij de taxatie? 
        
        
          heeft u andere opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn? 
        
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat de deskundige er bij de beantwoording van deze vragen rekening mee moet houden dat:
      - volgens de definitie van het begrip ‘bedrijfswoning’ uit het bestemmingsplan dat in 2015 van kracht was, de woning regulier bewoonbaar was, en dat
      - het beleid van de banken in 2015 mogelijk minder beperkingen kende met betrekking tot de financiering van bedrijfswoningen dan nu het geval is;
      
    
    
      3.3.
      
        benoemt tot deskundige: 
        H. van Benthem, verbonden aan Kock van Benthem Makelaars
        
          [adres 2]
        
        e-mailadres: [e-mailadres]
        telefoonnummer: [telefoonnummer]
        
          het voorschot
        
      
      
    
    
      3.4.
      bepaalt dat partijen, desgewenst, op de roldatum van 12 juli 2023 bezwaar kunnen maken tegen de vaststelling van de hoogte van het voorschot voor de kosten van de deskundige op € 3.500 exclusief btw; 
      
    
    
      3.5.
      bepaalt voor het geval dat niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, de hoogte van het voorschot op € 3.500 exclusief btw; 
      
    
    
      3.6.
      bepaalt dat als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, daarover zal worden geoordeeld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing; 
      
    
    
      3.7.
      bepaalt dat [eiser] het voorschot dient over te maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR);
      
    
    
      3.8.
      draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot;
      
      
        
          het onderzoek
        
      
      
    
    
      3.9.
      draagt [eiser] op het procesdossier in afschrift aan de deskundige toe te zenden; 
      
    
    
      3.10.
      bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal verrichten;
      
    
    
      3.11.
      wijst de deskundige erop dat:
      - hij voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
      - hij het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
      - hij het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
      - hij partijen bij een onderzoek van het object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van het object ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
      - indien partijen bij het onderzoek van het object ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd; 
      
    
    
      3.12.
      bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek;
      
    
    
      3.13.
      bepaalt dat als een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen of verzoeken aan de deskundige doet toekomen, die partij daarvan direct een afschrift aan de andere partijen moet verstrekken; 
      
      
        
          het schriftelijke rapport
        
      
      
    
    
      3.14.
      draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot, een schriftelijk en ondertekend bericht in viervoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
      
    
    
      3.15.
      wijst de deskundige erop dat: 
      - uit het schriftelijke rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
      - de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, zodat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden;
      
    
    
      3.16.
      bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;
      
      
        
          overige bepalingen
        
      
      
    
    
      3.17.
      verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.18.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 
        28 juni 2023. (HJB)