ECLI:NL:RBZWB:2023:6590, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-06-2023, 10523242 VV EXPL 23-29 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-06-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding, verhuurder weigert woningruil, afwijzing machtiging indeplaatsstelling, woningruil is in strijd met het beleid van de verhuurder.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

    
    
    
      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Middelburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10523242 \ VV EXPL 23-29

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van 29 juni 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1

[eiser01] ,

    
      
te [plaats01] ,

2.

[eiser02]

,

      
te [plaats02] ,

      
eisende partijen,

      
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser01] en [eiser02] ,

      
gemachtigde: mr. D. Karpuz,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

STICHTING BEVELAND WONEN

,

      
te Goes,

      
gedaagde partij,

      
hierna te noemen: Beveland Wonen,

      
gemachtigde: mr. G.M. Helmich.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- de dagvaarding van 7 juni 2023 met producties 1 t/m 5;

- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 7;

      
- de mail van mr. Karpuz van 13 juni 2023 met producties 6 en 7;

- de mondelinge behandeling van 15 juni 2023, waarbij de gemachtigden van beide partijen pleitnotities hebben overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.


      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
2.1.

      
[eiser01] huurt van Beveland Wonen met ingang van 14 oktober 2021 de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde). [eiser02] huurt van De Key met ingang van 29 november 2007 de woning aan het [adres02] te [plaats02] .

      
    
    
      
2.2.

      
[eiser01] en [eiser02] hebben als huurders bij hun verhuurders verzocht een woningruil toe te staan. De Key heeft hier – na heroverweging – mee ingestemd. Beveland Wonen heeft dit verzoek afgewezen.

      
    
    
      
2.3.

      
Bij brief van 7 november 2022 heeft (de gemachtigde) van [eiser01] Beveland Wonen verzocht haar besluit te heroverwegen.

      
    
    
      
2.4.

      
Bij brief van 11 november 2022 heeft Beveland Wonen bericht dat zij blijft bij haar afwijzende besluit, omdat zij – kort gezegd – meent dat [eiser01] geen zwaarwichtig belang heeft bij de voorgestelde woningruil en omdat daarmee haar toewijzingsbeleid zou worden doorkruist.

      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
[eiser01] en [eiser02] vorderen - samengevat - bij vonnis:

      
        
          
te bepalen dat Beveland Wonen zal gehengen en gedogen dat [eiser02] zijn intrek neemt in de woonruimte aan de [adres01] te [plaats01] ;

        
        
          
Beveland Wonen te veroordelen in de kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot voldoening, en tevens in de nakosten.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] en [eiser02] leggen het volgende aan de vordering ten grondslag. [eiser01] heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil. Als statushouder had hij bij de aanwijzing van het gehuurde geen keuze, maar nu hij zijn inburgeringstraject heeft afgerond wil hij zich verder ontplooien door een studie gamedesign en/of animatie te gaan volgen in [plaats02] . Deze studie wordt niet in Zeeland of Noord-Brabant aangeboden en ook zijn de loopbaanperspectieven en stagemogelijkheden in deze artistieke branche beperkt in de omgeving van [plaats01] . De studie wordt wel in Rotterdam aangeboden, maar dit heeft niet de voorkeur van [eiser01] en ook in dat geval zou de reistijd vanuit de woning in [plaats02] aanzienlijk korter zijn dan vanuit [plaats01] . Daarnaast heeft [eiser02] een zwaarwichtig belang bij de woningruil, omdat hij graag terugkeert naar zijn [geboorteplaats01] . Hij draagt ook de mantelzorg voor zijn ouders die daar wonen en hij moet nu steeds onbetaald verlof opnemen om deze zorgtaak te kunnen uitvoeren. [eiser02] biedt voldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de betaling van de huur van het gehuurde.

      
    
    
      
3.3.

      
Beveland Wonen voert verweer. Allereerst is [eiser02] niet-ontvankelijk, omdat hij geen huurder is van Beveland Wonen. Daarnaast heeft [eiser01] geen spoedeisend belang bij deze procedure en ook geen zwaarwichtig belang bij de woningruil. [eiser01] heeft geen bewijs van inschrijving van de door hem genoemde studie overgelegd, waardoor niet duidelijk is of en wanneer hij dan aan de gewenste studie zou mogen beginnen. Ook kan hij vanuit [plaats01] reizen naar Rotterdam of Breda, waar die studie eveneens wordt aangeboden. Hoe dan ook, dient het belang van Beveland Wonen bij afwijzing van de woningruil zwaarder te wegen. Zij heeft immers het gehuurde gelabeld als jongerenwoning en het toestaan van de woningruil zou een doorkruising hiervan betekenen. Als [eiser02] in het gehuurde zou gaan wonen, is te verwachten dat deze woning voor langere tijd aan deze doelgroep wordt onttrokken.

      
    
    
      
3.4.

      
        
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

        

4. De beoordeling


      
      
    
    
      
4.1.

      
Als een verhuurder weigert medewerking te verlenen aan een verzochte woningruil, kan de huurder van de weigerende verhuurder in een bodemprocedure een rechterlijke machtiging vorderen om de ruilpartner in zijn plaats te stellen. In dit geval heeft de verhuurder van [eiser02] reeds ingestemd met de woningruil. Daarmee ligt het nog (uitsluitend) op de weg van [eiser01] om in een bodemprocedure tegen Beveland Wonen een indeplaatsstelling te vorderen. Tussen [eiser02] en Beveland Wonen bestaat geen rechtsverhouding op basis waarvan [eiser02] Beveland Wonen zou kunnen aanspreken om mee te werken aan de voorgestelde woningruil. [eiser02] zal daarom in deze procedure niet-ontvankelijk worden verklaard.

      
    
    
      
4.2.

      
Verder dient in deze procedure te worden beoordeeld of [eiser01] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van [eiser01] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

      
    
    
      
4.3.

      
        
Ook als het spoedeisende belang van [eiser01] bij de vordering veronderstellenderwijs wordt aangenomen, is onvoldoende aannemelijk dat een vordering van [eiser01] tot indeplaatsstelling in een bodemzaak zal worden toegewezen. Als het door [eiser01] gestelde belang bij de woningruil als zwaarwichtig wordt aangemerkt, dient dit belang nog te worden afgewogen tegen het belang van Beveland Wonen bij het niet meewerken aan de woningruil. Beveland Wonen beroept zich daarbij op haar toewijzingsbeleid.

        
Het standpunt van [eiser01] dat hij pas voor het eerst tijdens deze procedure bekend werd met dit standpunt van Beveland Wonen, houdt geen stand. Bij de afwijzing van het verzoek tot woningruil heeft Beveland Wonen in haar brief van 11 november 2022 reeds, weliswaar summier, naar haar interne toewijzingsbeleid verwezen.

        
Daarnaast heeft Beveland Wonen voldoende het bestaan en de inhoud van het door haar ingeroepen beleid onderbouwd. Zij heeft toegelicht dat sinds medio 2022, conform de afspraken met de gemeente Goes , een aantal woningen - waaronder het gehuurde - zijn gelabeld als ‘jongerenwoning’. Dit vindt ook bevestiging in de door Beveland Wonen overgelegde brief van 22 april 2022, waaruit blijkt dat de huurprijs voor het gehuurde per 1 juli 2022 zou worden verlaagd. Dat de huurprijsverlaging daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, wordt door [eiser01] niet betwist.

        
Een woningbouwvereniging heeft nu eenmaal de vrijheid om een dergelijk beleid te voeren en te handhaven. Beveland Wonen ziet het als haar taak om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale jongerenwoningen. [eiser02] , geboren in 1971, valt niet binnen de beoogde doelgroep, zodat met de voorgestelde woningruil het beleid van Beveland Wonen zou worden doorkruist.

        
Gelet op het voorgaande is het onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter het belang van Beveland Wonen bij het handhaven van haar toewijzingsbeleid niet zwaarder zou laten wegen dan het (zwaarwichtige) belang van [eiser01] bij de woningruil. De vordering van [eiser01] in dit kort geding zal daarom worden afgewezen.

      
      
    
    
      
4.4.

      
        
[eiser01] en [eiser02] krijgen gelet op het voorgaande ongelijk en zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

        
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Beveland Wonen vastgesteld op € 793,00 aan salaris gemachtigde conform de Aanbeveling tarieven kort geding en kantonzaken en handelszaken per 1 februari 2023. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening.

        
De nakosten worden begroot op € 132,00, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan.

      
      
      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter

    
    
    
      
5.1.

      
verklaart [eiser02] niet-ontvankelijk,

      
    
    
      
5.2.

      
wijst de vordering van [eiser01] af,

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt [eiser01] en [eiser02] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Beveland Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,

      
    
    
      
5.4.

      
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2023.