ECLI:NL:GHDHA:2023:1229, Gerechtshof Den Haag, 10-05-2023, BK-22/00878 t/m BK-22/00883
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar maakt de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de woningen aannemelijk met de overgelegde taxatieverslagen en taxatiematrices en zijn toelichting ter zitting. WOZ niet-woningen. Toepassing huurwaardekapitalisatiemethode. Toepassing ‘top-downmethode’ door de Heffingsambtenaar bij vaststelling van de kapitalisatiefactor is toegestaan. De Heffingsambtenaar maakt de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de niet-woningen aannemelijk aan de hand van huurtransacties van vergelijkbare panden en de kapitalisatiefactor die gebaseerd is op drie verkoopcijfers van vergelijkbare panden. Geen toepassing huurprijskorting op grond van de coronamaatregelen. De Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening met het leegstandsrisico gehouden. Overschrijding redelijke termijn vanwege onterechte verlenging van de termijn door de Rechtbank wegens het coronavirus.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-22/00878 t/m BK-22/00883
    
    
    
    Uitspraak van 10 mei 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juni 2022, nummers SGR 20/5679, SGR 20/5906, SGR 20/5907, SGR 20/5908 en SGR 20/5910.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 de WOZ-waarde vastgesteld voor de volgende woningen (de woningen):
      
      
        
          
            [adres 1] te [woonplaats 1] : 		€ 224.000;
        
        
          
            [adres 2] te [woonplaats 2] : 	€ 298.000;
        
        
          
            [adres 3] te [woonplaats 2] : 	€ 306.000;
        
      
      
      
        alsmede de volgende niet-woningen (de niet-woningen):
      
      
      
        
          
            [adres 4] te [woonplaats 2] : 	€ 474.000;
        
        
          
            [adres 5] te [woonplaats 2] : 	€ 469.000; en
        
        
          
            [adres 6] te [woonplaats 1] : 		€ 115.000.
        
      
      
      
        Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de gemeenten [woonplaats 1] en [woonplaats 2] voor het jaar 2020 (de aanslagen) opgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 27 maart 2023. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woningen en niet-woningen. 
      
    
    
      2.2.
      De woning [adres 1] te [woonplaats 1] betreft een bovenwoning en heeft een inhoud van ongeveer 360 m3. Het bouwjaar is 1350. Ter onderbouwing van de voor deze woning vastgestelde WOZ-waarde van € 224.000 heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 7] te [woonplaats 1] , [adres 8] te [woonplaats 1] en [adres 9] te [woonplaats 1] . De gegevens van deze vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Vergelijkings-
                object:
              
              
                Bouw-jaar:
              
              
                Soort woning:
              
              
                Inhoud:
              
              
                Overige objectdelen:
              
              
                Transactieprijs:
              
              
                Transactie-datum:
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                1604
              
              
                boven
                woning
              
              
                336 m3
              
              
                dakkapel, dakterras/
                balkon
              
              
                € 225.000
              
              
                24 december 2018
              
            
            
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                1540
              
              
                boven
                woning
              
              
                460 m3
              
              
                dakterras/
                balkon
              
              
                € 292.500
              
              
                26 maart 2018
              
            
            
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                1800
              
              
                boven
                woning
              
              
                359 m3
              
              
                dakkapel
                
              
              
                € 247.500
              
              
                17 september 2018
              
            
          
        
      
      
      
        Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, voorzieningen en ligging (K-O-U-V-L) aan de woning [adres 1] de factoren 2-3-3-3-3 zijn toegekend, waarbij ‘2’ staat voor matig en ‘3’ staat voor voldoende/gemiddeld. Het vergelijkingsobject [adres 7] heeft de factoren 3-3-3-3-3, [adres 8] de factoren 4-3-3-3-3 en [adres 9] de factoren 3-3-3-3-3, waarbij ‘4’ staat voor goed.
      
      
    
    
      2.3.
      De woning [adres 2] te [woonplaats 2] betreft een bovenwoning met een (dak)terras/balkon en heeft een oppervlakte van ongeveer 95 m2 exclusief balkon. Het bouwjaar is 1875. De woning [adres 3] te [woonplaats 2] betreft een bovenwoning met een (dak)terras/balkon en heeft een oppervlakte van ongeveer 99 m2 exclusief balkon. Het bouwjaar is 1875. Ter onderbouwing van de voor deze woningen vastgestelde WOZ-waarde van respectievelijk € 298.000 en € 306.000 heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 10] te [woonplaats 2] , [adres 11] te [woonplaats 2] en [adres 12] te [woonplaats 2] . De gegevens van deze vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Vergelijkings-
                object:
              
              
                Bouw-jaar:
              
              
                Soort woning:
              
              
                Opper-vlakte:
              
              
                Overige objectdelen:
              
              
                Transactieprijs:
              
              
                Transactie-datum:
              
            
            
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                1750
              
              
                woning-etageflat
              
              
                93 m2
              
              
                berging
              
              
                € 242.500
              
              
                5 april 2018
              
            
            
              
                
                  [adres 11]
                
              
              
                1900
              
              
                woning-etageflat
              
              
                85 m2
              
              
                berging
              
              
                € 284.000
              
              
                21 november 2018
              
            
            
              
                
                  [adres 12]
                
              
              
                1900
              
              
                woning-etageflat
              
              
                93 m2
              
              
                berging 
              
              
                € 291.500
              
              
                3 januari 2019
              
            
          
        
      
      
      
        Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, voorzieningen en ligging (K-O-U-V-L) aan zowel [adres 2] als [adres 3] de factoren 3-3-3-3-3 zijn toegekend. Het vergelijkingsobject [adres 10] heeft de factoren 2-3-3-3-4, [adres 11] de factoren 3-3-3-3-3 en [adres 12] de factoren 3-3-3-3-3.
      
      
    
    
      2.4.
      De niet-woning [adres 4] te [woonplaats 2] betreft een winkel en heeft een oppervlakte van ongeveer 168 m2. Het bouwjaar is 1900. De niet-woning [adres 5] te [woonplaats 2] betreft een winkel en opslag/magazijn en heeft een oppervlakte van ongeveer 1447 m2. Het bouwjaar is 1900.
      
    
    
      2.5.
      De niet-woning [adres 6] te [woonplaats 1] betreft een cafetaria en opslag/magazijn en heeft een oppervlakte van ongeveer 51 m2. Het bouwjaar is 1900. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. Naar volgt uit de taxatieverslagen en taxatiematrixen, zijn de waarden van de drie woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde van [adres 1] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 7] (verkocht op 24 december 2018 voor € 225.000), [adres 8] (verkocht op 26 maart 2018 voor € 292.500) en [adres 9] (verkocht op 17 september 2018 voor € 247.500). Deze vergelijkingsobjecten zijn net als [adres 1] oudere bovenwoningen (respectievelijk gebouwd in 1604, 1540 en 1800) die vergelijkbaar zijn qua onderhoudstoestand, uitstraling, voorzieningen en ligging, waarbij geldt dat [adres 9] met 359 m³ bijna exact dezelfde inhoud heeft als [adres 1] . Verweerder heeft de waarden van [adres 2] en [adres 3] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 10] (verkocht op 5 april 2018 voor € 242.500), [adres 11] (verkocht op 21 november 2018 voor € 284.000) en [adres 12] (verkocht op 3 januari 2019 voor € 291.500). Deze vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen gebouwd in respectievelijk 1750, 1900 en 1900 die qua oppervlakte wat kleiner zijn dan [adres 2] en [adres 3] , maar vergelijkbaar zijn qua onderhoudstoestand, uitstraling en voorzieningen. Met de matrixen en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in de matrixen genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    9. De waarden van de drie niet-woningen heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft voor [adres 6] een kapitalisatiefactor van 9,5 en een huurwaarde van € 237 per m² toegepast en deze gegevens gebaseerd op drie huurtransacties en drie verkoopcijfers van panden die eveneens zijn gelegen in het centrum van [woonplaats 1] . Verder heeft verweerder gewezen op de vraaghuur per 8 mei 2018 voor dit pand van € 274 per m². Voor [adres 4] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,3 en een huurwaarde van € 273 per m² toegepast en voor [adres 5] een kapitalisatiefactor van 11,1 en een huurwaarde van € 287 per m². Voor beide onroerende zaken heeft verweerder de huurwaarden gebaseerd op vijf huurtransacties en de kapitalisatiefactoren op drie verkoopcijfers van objecten die ook allemaal zijn gelegen aan de [naam straat] . Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en overigens ter zitting heeft aangevoerd, heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. Dat verweerder de huisnummers horende bij de huurtransacties niet heeft vermeld, is geen reden om aan de onderbouwing van de huurwaarden te twijfelen.
    
    10. Gelet op wat hiervoor overwogen is, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld en dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    11. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Voor wat betreft de woningen heeft eiser ter zitting – uitgaande van de door verweerder overgelegde taxatiematrixen – het standpunt ingenomen dat de waarde van [adres 1] verhoogd moet worden naar € 249.000, de waarde van [adres 2] naar € 349.000 en de waarde van [adres 3] naar € 359.000. Voor die hogere waarde van [adres 1] heeft eiser geen argumenten aangedragen zodat hij die hogere waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de waardevermeerderingen voor de woningen aan de [naam straat] in het bijzonder gebaseerd op het feit dat deze over een dakterras dan wel een balkon beschikken, wat volgens eiser door verweerder te laag gewaardeerd is. Verweerder heeft hierop verklaard dat de door eiser voorgestane hogere waardering van de dakterrassen niet uit de verkoopcijfers blijkt. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat uit de taxatiematrixen van verweerder hogere waarden blijken. [adres 2] en [adres 3] hebben reeds een hogere waarde dan de verkoopcijfers van de drie bijbehorende vergelijkingsobjecten, waaruit de rechtbank afleidt dat reeds voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van het dakterras/balkon. Eiser heeft met de enkele stelling dat de dakterrassen/balkons hoger gewaardeerd moeten worden een hogere waarde dan door verweerder vastgesteld niet aannemelijk gemaakt.
    12. Voor wat betreft de niet-woningen heeft eiser ter zitting het standpunt ingenomen dat – voor zover hij het al eens zou zijn met de kapitalisatiefactoren – de huurwaarden gehalveerd dienen te worden omdat eiser vanwege de coronacrisis, conform het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021[1], een huurprijskorting van 50% heeft verleend aan de huurders. Eiser heeft verder aangevoerd dat het leegstandsrisico moet worden verhoogd naar 40% tot 50%, aangezien verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de oorlog in Europa. Op de waardepeildatum was echter in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Evenmin was toen al sprake van een oorlogssituatie in Europa, aangezien de Russische invasie in Oekraïne pas op 24 februari 2022 is begonnen. Daarnaast geldt dat deze omstandigheden niet door verweerder waren te voorzien bij het bepalen van de waarden.
    
    13. Eiser heeft in zijn beroepschrift verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet geconcretiseerd – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering dan wel verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser eveneens niet toegelicht of gespecificeerd. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan.
    
    14. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat dat bij elk object is vermeld wat eiser hierover tijdens de hoorzitting heeft opgemerkt. Hieruit blijkt, alhoewel summier, wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. De stelling dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, heeft eiser niet geconcretiseerd en onderbouwd. Ook aan die stelling gaat de rechtbank daarom voorbij.
    
    15. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 14 oktober 2020 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens door de rechtbank op 16 oktober 2020 in afschrift toegestuurd aan eiser. Zoals vermeld onder 5 zijn de taxatiematrixen op 22 april 2022 door de rechtbank ontvangen. De rechtbank heeft deze stukken op 25 april 2022 in afschrift toegestuurd aan eiser. Aan de klacht van eiser dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld.
    
    16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.
    
    17. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 16 maart 2020 en door de rechtbank is op 13 mei 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) twee maanden verstreken. In het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn met vier maanden rechtvaardigt.[2] Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van twee jaar en vier maanden in de onderhavige zaken niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af. In het ter zitting door eiser ingenomen standpunt dat juist van een kortere redelijke termijn moet worden uitgegaan, omdat door digitalisering zittingen tegenwoordig vaker doorgang kunnen vinden, ziet de rechtbank, zo eiser daarin al gevolgd zou worden, geen aanleiding om af te wijken van de door de Hoge Raad vastgelegde uitgangspunten.[3]
    
    18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1]Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
      [2]Gerechtshof Den Haag 22 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:490.
      [3]Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen op een te laag bedrag heeft vastgesteld, of de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de niet-woningen op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woningen en niet-woningen nader door het Hof in goede justitie worden vastgesteld met dienovereenkomstige wijziging van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade en om vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde woningen
      
    
    
    
      5.1.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, dan wel een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
      
    
    
      5.1.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te laag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen met bijbehorende matrices overgelegd. In de matrices zijn steeds de gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen (zie 2.2 en 2.3). Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar en ligging, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      5.1.3.
      Het Hof overweegt dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. Het Hof toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
      
    
    
      5.1.4.
      De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde niet hoger zijn dan de prijzen die door de meestbiedende koper zouden zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van de woningen op de voor de woningen meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
      
    
    
      5.1.5.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.1.6.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatieverslagen en taxatiematrices en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. De woningen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor vergelijkingsobjecten die voor wat betreft bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. Daarnaast volgt uit de matrices dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer oppervlakte (dan wel inhoud), kwaliteit, ligging, bouwjaar en bouwstijl. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermede voldoende rekening gehouden bij de voor de woningen toegepaste vierkantemeterprijzen.
      
    
    
      5.1.7.
      
        Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
        Belanghebbende heeft onder meer in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. 
      
      
    
    
      5.1.8.
      Belanghebbende stelt ten aanzien van [adres 1] dat de vergelijkingsobjecten een hogere kubiekemeterprijs dan de woning hebben. Belanghebbende heeft deze stelling niet nader toegelicht en heeft daarom niet aan zijn stelplicht voldaan. 
    
    
      5.1.9.
      
        Belanghebbende stelt ten aanzien van [adres 2] en [adres 3] dat de vergelijkingsobjecten een hogere kubiekemeterprijs dan de woningen hebben. Belanghebbende heeft deze stelling niet nader toegelicht en heeft daarom niet aan zijn stelplicht voldaan. Belanghebbende stelt dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van [adres 2] en [adres 3] een te lage waarde is toegekend aan de dakterrassen/balkons van die woningen. Belanghebbende betoogt dat aan de dakterrassen/balkons een hogere waarde moet worden toegekend. Belanghebbende heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat aan de dakterrassen/balkons een hogere vierkantemeterprijs dan de door de Heffingsambtenaar toegepaste vierkantemeterprijs van    € 300 moet worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft bovendien onweersproken gesteld dat deze vierkantemeterprijs is gebaseerd op marktanalyse.
        
          WOZ-waarde niet-woningen
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      Het Hof is voorts van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. De Heffingsambtenaar heeft voor wat betreft de niet-woning aan de [adres 6] toegelicht dat de toegepaste huurwaarde van € 237 per m2 is gebaseerd op drie huurtransacties van vergelijkbare panden. Daarnaast heeft hij toegelicht dat de kapitalisatiefactor van 9,5 is gebaseerd op drie verkoopcijfers van panden die eveneens in het centrum van [woonplaats 1] zijn gelegen. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de aangeboden huurprijs van € 274 per m2 voor [adres 6] op 8 mei 2018. De Heffingsambtenaar heeft voor wat betreft de niet-woning aan de [adres 4] toegelicht dat de toegepaste huurwaarde van € 273 per m2 is gebaseerd op vijf huurtransacties van vergelijkbare panden. Daarnaast heeft hij toegelicht dat de kapitalisatiefactor van 10,3 is gebaseerd op drie verkoopcijfers van panden die eveneens in het centrum van [woonplaats 2] zijn gelegen. Voor wat betreft [adres 5] en de toegepaste huurwaarde van € 287 per m2 en de kapitalisatiefactor van 11,1 zijn dezelfde vijf huurtransacties en drie verkoopcijfers als bij [adres 4] gebruikt. Het Hof ziet geen reden om aan de juistheid van deze onderbouwing van de Heffingsambtenaar te twijfelen. 
      
    
    
      5.2.2.
      Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende betoogt dat een huurprijskorting van 50% dient te worden toegepast op grond van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106. Het Hof overweegt dat deze stelling niet kan slagen, reeds omdat ten tijde van de waardepeildatum (nog) geen sprake was van een uitbraak van het coronavirus in Nederland. 
      
    
    
      5.2.3.
      Daarnaast stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico, hetgeen volgens hem leidt tot een huurprijskorting van 50% en derhalve tot een verlaging van de kapitalisatiefactoren. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet bestreden. Hij heeft niet gesteld welke concrete verlaging van de kapitalisatiefactoren hij voorstaat. De Heffingsambtenaar heeft bovendien onbestreden gesteld dat de kapitalisatiefactoren binnen de bandbreedte van de verrichte leegstandsanalyse in de onderhavige gemeenten ligt en dat de taxateur hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onderhavige objecten en de referentieobjecten en de goede staat van de onderhavige objecten. Het Hof ziet geen reden om aan de juistheid van deze stelling te twijfelen. 
      
    
    
      5.2.4.
      Voorts stelt belanghebbende dat de vastgestelde WOZ-waarde onvoldoende zijn onderbouwd en dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de kapitalisatiefactor geen gebruik mag maken van de ‘top-downmethode’, gelet op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:GHARL:2021:6734. Het Hof overweegt dat de Heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode (zie 5.1.3.). De Heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de vastgestelde WOZ-waarde zijn onderbouwd (zie 5.2.1.). 
      
      
        
          Overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      5.3.1.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank ten onrechte de redelijke termijn met vier maanden heeft verlengd omdat de coronapandemie een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt.
      
    
    
      5.4.2.
      Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      5.4.3.
      Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 12 maart 2020. De Heffingsambtenaar heeft op 4 augustus 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Het beroepschrift is op 1 september 2020 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 13 mei 2022 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak deed, zijn twee jaar en afgerond drie maanden (27 maanden) verstreken.
      
    
    
      5.4.4.
      De Rechtbank heeft de uitbraak van het coronavirus aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt. Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106, mag de uitbraak van het coronavirus in 2020 niet in algemene zin worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting in bezwaar en beroep van twee jaar die in de regel als redelijk is aan te merken. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode tussen 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020, waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland. 
      
    
    
      5.4.5.
      Nu partijen in voormelde periode niet waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting, vormt de uitbraak van het coronavirus, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, geen bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Het Hof acht verder geen andere bijzondere omstandigheden aanwezig om de redelijke termijn te verlengen.
      
    
    
      5.4.6.
      Op grond van het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de redelijke termijn met afgerond drie maanden is overschreden. Voor de bezwaarfase geldt als regel een termijn van zes maanden als redelijk. Uitgaande van een vergoeding van € 500 per zes maanden termijnoverschrijding, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, heeft belanghebbende recht op een bedrag aan vergoeding van immateriële schade van € 500. De uitspraak op bezwaar is binnen zes maanden na het indienen van het bezwaar gedaan. Dit betekent dat de minister voor Rechtsbescherming wordt veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende ten bedrage van € 500.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.5.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.674, berekend als volgt: € 837 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 0,5 (gewicht van de zaak) en € 837 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 837 x 0,5 (gewicht van de zaak) (vgl. HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198, r.o. 2.3.2.).
      
    
    
      6.2.
      Aan belanghebbende dient het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 48 respectievelijk € 136 door de Heffingsambtenaar te worden vergoed. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op het verzoek om vergoeding van immateriële schade;
    - veroordeelt de minister voor Rechtsbescherming tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674; en
    - gelast de Heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 184 aan belanghebbende terug te storten.
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en K.G. Scholten, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 10 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.