ECLI:NL:GHARL:2021:2194, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-03-2021, 20/00005
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00005
    uitspraakdatum: 9 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vierentwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 november 2019, nummer UTR 18/4581, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Soest (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 291.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (hierna: de aanslag) vastgesteld op € 250.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via beeldbellen op 11 februari 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende haar gemachtigde mr. [A] en namens de heffingsambtenaar [B] en taxateur [C] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1911 gebouwde, vrijstaande woning inclusief aanbouw met een inhoud van 293m³, een berging uit 2002 van 10m², een carport en een tuinhuis op een perceel van 1.000 m². 
      
    
    
      2.2.
      De woning is met de auto alleen te bereiken via de [b-straat] , te voet en met de fiets ook via de [c-straat] . De woning is omringd door bebouwing, waaronder bedrijfsgebouwen. De bestemming is ‘wonen’. Naastgelegen kavels hebben een bedrijfsbestemming. De bovenverdieping van de woning is vanuit de benedenverdieping te bereiken via twee opgangen, waarvan één met een vaste trap en één met een vlizotrap. De bovenruimten zijn niet onderling met elkaar verbonden. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking tot een waarde van € 251.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Zij beschouwt de ligging, de uitstraling en de doelmatigheid van de woning als waardedrukkende factoren zodanig dat de vastgestelde waarde met € 40.000 moet worden verlaagd.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij stelt dat de vastgestelde waarde is ontleend aan verkoopprijzen van referentieobjecten. Hij beschouwt de ligging en de doelmatigheid van de woning als waardedrukkende factoren, de uitstraling niet. Volgens de heffingsambtenaar is het waardeverminderend effect van de ligging en de doelmatigheid voldoende verdisconteerd in de vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.4.
      Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 10 januari 2019 van [C] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 291.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden als referentieobject gebruikt, te weten [d-straat] 158, [e-straat] 58 en [c-straat] 41, alle te [Z] . De taxateur heeft steeds de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten weergegeven. Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de  woning als de referentieobjecten en bevat een cijfermatig overzicht van de opbouw van de WOZ-taxatie. De door de taxateur gemaakte waarde-opbouw vermeldt een waarde van de grond van € 240.000. Deze waarde heeft hij als volgt onderbouwd. Blijkens de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel wordt bij een ‘gemiddelde’ ligging (liggingscode 3) aan de eerste 500m² een waarde per m² toegekend van € 500 en aan de volgende 500m² een waarde per m² van € 225. Bij een gemiddelde ligging leidt dit voor een kavel van een omvang als dat van belanghebbende tot een grondwaarde van € 362.500. De taxateur is voor de grond bij de woning uitgegaan van liggingscode 1 zijnde de laagste liggingscode toegekend bij een woning op een schaal van 1 t/m 5. In verband hiermee is de grondprijs 20% lager ten opzichte van een ‘gemiddelde’ ligging. Daarnaast heeft de taxateur voor de slechte ligging een extra correctie van € 50.000 op de grondwaarde toegepast. De opstal heeft de taxateur gewaardeerd op (afgerond) € 41.000. Dit is gebaseerd op een prijs per m³ van € 140. Aan de bijgebouwen is een waarde toegekend van in totaal (afgerond) € 10.000.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de referentieobjecten qua type, uitstraling, ligging, onderhoudstoestand, bouwkundige kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ondanks de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten bieden de verkoopprijzen van de referentieobjecten voldoende basis voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarde van de woning. 
      
    
    
      4.5.
      
        De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de in de taxatie-opbouw vermelde waarde van de bijgebouwen van € 10.000 niet in geschil is. 
        Verder is tussen partijen niet in geschil dat de in 2.2 vermelde factoren waardebepalend zijn. Over de omvang die deze factoren op de waarde hebben, zijn zij het echter niet met elkaar eens. Voordat het Hof toekomt aan de vraag of de heffingsambtenaar zich voldoende rekenschap heeft gegeven van die waardebepalende factoren, gaat het Hof in 4.6 tot en met 4.8 eerst over tot behandeling van hetgeen partijen voor het overige verdeeld houdt.
      
      
    
    
      4.6.
      Met de taxateur acht het Hof niet aannemelijk dat van de uitstraling van de woning een waardedrukkend effect uitgaat, zoals de gemachtigde ter zitting van het Hof voor het eerst heeft gesteld. Van de omstandigheid dat de woning niet vanuit de weg zichtbaar is, kan niet worden vastgesteld dat een potentiële gegadigde dit als hinderlijk, althans waardedrukkend, zal ervaren. 
      
    
    
      4.7.
      Voorts is de heffingsambtenaar bij de waardebepaling terecht uitgegaan van de bestemming ‘burgerwoning’ in plaats van bedrijfswoning, zoals belanghebbende bepleit. De potentiële verkrijger zal immers nagaan welke bestemming hij binnen de grenzen van de geldende voorschriften aan een onroerende zaak zou kunnen geven. In dit geval is de bestemming wonen. Hier doet zich niet de situatie voor dat de woning behoort bij een bedrijf waar het een functionele binding mee heeft zodat er geen reden is om de woning aan te merken als bedrijfswoning. 
      
    
    
      4.8.
      Anders dan de heffingsambtenaar verdedigt, kan de omstandigheid dat er in de toekomst andersoortige bedrijven zich kunnen vestigen dan de op waardepeildatum aanwezige bedrijven, als zodanig niet buiten beschouwing blijven. Het is immers niet uitgesloten dat de hoogst biedende gegadigde bij het uitbrengen van zijn bod rekening houdt met de bedrijfscategorieën die zich op het bedrijventerrein mogen vestigen en daarmee met de mogelijke komst van een bedrijf uit een (iets) zwaardere bedrijfscategorie dan er op de waardepeildatum was gevestigd. 
      
    
    
      4.9.
      
        Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd aangegeven [e-straat] 58 en [c-straat] 41 het meest vergelijkbaar met de woning te vinden. Het Hof stelt vast dat de voor de woning vastgestelde waarde € 99.000 lager is dan het bedrag van € 390.000 waarvoor [e-straat] 58 op 4 juli 2017 is geleverd, terwijl de taxateur onweersproken heeft verklaard dat het betreffende  referentieobject in te renoveren staat is verkocht. [e-straat] 58  betreft een vrijstaande woning uit 1925, met een inhoud van 349m³ op een perceel van 1010m² die grenst aan een verkeerskruispunt. Het object is zodanig op het perceel gesitueerd dat de voortuin relatief groot en de achtertuin relatief klein is waardoor  sprake is van verminderde privacy. Het Hof acht met name dit object zeer goed vergelijkbaar omdat het evenals de woning beschikt over een relatief groot perceel in vergelijking tot de grootte van de opstal. Daarnaast sluit dit referentieobject wat inhoud en oppervlakte goed aan met de inhoud en oppervlakte van de woning en is de ligging eveneens minder dan gemiddeld. Ook is het bouwjaar van dit object dichtbij het bouwjaar van de woning gelegen.
        De voor de woning vastgestelde waarde is € 149.000 lager is dan het bedrag van € 440.000 waarvoor [c-straat] 41 op 28 december 2017 is geleverd. [c-straat] 41 betreft een vrijstaande woning uit 1932, met een inhoud van 648m³, twee dakkapellen en een werkruimte, op een perceel van 540m². Naast en achter dit referentiepand staan bedrijfspanden. 
      
      
    
    
      4.10.
      Zoals de gemachtigde van belanghebbende ook heeft erkend, hebben niet alle referentieobjecten een goede ligging, zodat in zoverre een nadelig effect van de ligging reeds verdisconteerd moet worden geacht in de verkoopprijs van het betreffende object. De taxateur heeft voor de liggingsfactoren van de woning nog eens een zeer forse extra waardedruk in aanmerking genomen. Ter zitting bij het Hof heeft hij onweersproken verklaard dat daarmee aan de grond een waarde is toegekend gelijk aan grond bij een bedrijfswoning. Dit komt erop neer dat rekening is gehouden met de normen betreffende omgevingsaspecten die gelden voor bedrijfswoningen. De kans dat andere bedrijven zich vestigen dan op de waardepeildatum het geval was, geeft het Hof daarmee geen aanleiding tot vermindering van de vastgestelde waarde. Verder heeft de taxateur voor de woning een prijs per m³ gehanteerd die nog € 10 lager is dan de laagste kuubprijs, namelijk die van het in te renoveren staat verkochte referentieobject [e-straat] 58. Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof erin geslaagd inzichtelijk en aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot een andere conclusie.
      
      
        
          Slotsom
          4.11.	Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(W.A.P. van Roij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 maart 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.