ECLI:NL:RBZWB:2023:5224, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-07-2023, 10554915 VV EXPL  23-43 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur van woonruimte tussen bedrijven. Zes maanden huurachterstand staat tussen partijen vast. Geschil over de ontruiming, verlenging van de huurovereenkomst en overtreding van het onderverhuurverbod. Huurachterstand wordt toegwezen, ontruiming ook. Boetes en dergelijke worden afgewezen, nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat het onderverhuurverbod daadwerkelijk is overtreden.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Tilburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10554915 \ VV EXPL 23-43

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van 19 juli 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

de besloten vennootschap HETT 01 B.V.

,

      
statutair gevestigd en kantoorhoudende te (5753 DA) Deurne aan het adres Hendrik Mesdagstraat 6,

      
eisende partij,

      
hierna te noemen: HETT 01,

      
gemachtigde: mr. P.J.M. van den Heuvel, advocaat te Eindhoven,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

de besloten vennootschap PMR BEHEER GROEP B.V.

,

      
statutair gevestigd te Moergestel en kantoorhoudende te (5491 PA) Sint-Oedenrode aan het adres Vresselseweg 5a,

      
gedaagde partij,

      
hierna te noemen: PMR,

      
vertegenwoordigd door de heer [bestuurder01] .

    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- de dagvaarding van 27 juni 2023 met producties;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 5 juli 2023.

    
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
Tussen partijen staat het volgende vast:

    
    
      
        
HETT 01 is eigenaar van de zelfstandige woonruimte aan de [adres01] [plaats01] (verder: het gehuurde);

      
      
        
PMR exploiteert een financiële holding en een organisatie adviesbureau;

      
      
        
bij huurovereenkomst van 5 augustus 2022 heeft HETT 01 het gehuurde aan PMR verhuurd voor de duur van één jaar (tot en met 31 juli 2023);

      
      
        
op de huurovereenkomst zijn de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE´ (ROZ-Model versie 2017) van toepassing;

      
      
        
op 1 februari 2023 heeft de heer [naam01] , directeur van Antitrist Vastgoed B.V., namens HETT 01 het gehuurde bezocht en geconstateerd dat PMR het gehuurde aan meerdere van haar werknemers heeft onderverhuurd en in de woonkamer van het gehuurde slaapvertrekken heeft gerealiseerd door het plaatsen van een tussenwand;

      
      
        
op 6 april 2023 heeft HETT 01 een sommatie-exploot laten uitbrengen aan PMR, waarin zij haar – kort gezegd – sommeert de huurachterstand, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en boetes, te betalen en de illegale onderhuur te staken;

      
      
        
op 8 mei 2023 heeft HETT 01 aan PMR aangezegd dat de huurovereenkomst met PMR van rechtswege eindigt op 31 juli 2023 en dat zij geacht wordt het gehuurde op dat moment leeg en ontruimd op te leveren.

      
    
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
HETT 01 vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, PMR te veroordelen:

      
        
          
het gehuurde binnen twee weken te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan met een maximum van € 50.000,00;

        
        
          
tot betaling van een bedrag van € 15.000,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente;

        
        
          
tot betaling van een bedrag van € 16.020,00 aan verbeurde boetes en tot betaling van toekomstige boetes;

        
        
          
tot betaling van een bedrag van € 16.800,00 aan winstafdracht;

        
        
          
tot betaling van de huurprijs/gebruiksvergoeding van € 2.500,00 per maand tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde en de wettelijke rente daarover;

        
        
          
tot betaling van de proces- en nakosten.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
HETT 01 stelt dat er inmiddels een huurachterstand van zes maanden is ontstaan. Daarnaast heeft HETT 01 enkel toestemming gegeven aan PMR om het gehuurde aan haar bestuurder en een Spaans koppel onder te verhuren. Inmiddels is gebleken dat zij zonder toestemming het gehuurde aan een groot aantal werknemers van buitenlandse afkomst, zij vermoed 8-14 personen, heeft verhuurd en ongeoorloofde wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht. Deze tekortkomingen zijn voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden in een bodemprocedure. Bovendien eindigt de huurovereenkomst tussen partijen op 31 juli 2023, zodat PMR ook op die grond het gehuurde moet ontruimen. Daarnaast is PMR op grond van de hiervoor genoemde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst nog huur, contractuele boetes, een bedrag aan winstafdrachten, rente en kosten verschuldigd (geworden), zodat deze bedragen ook in deze procedure kunnen worden toegewezen. Het spoedeisend belang is gelegen in de huurachterstand, het onbevoegd onderverhuren van het gehuurde en het feit dat HETT 01 zo snel mogelijk wil gaan starten met de herontwikkeling van het perceel, waarop het gehuurde is gevestigd.

      
    
    
      
3.3.

      
PMR erkent de huurachterstand. Deze is door tijdelijke liquiditeitsproblemen ontstaan. Thans kan PMR dat bedrag voldoen, maar zij laat dit bedrag bewust onbetaald, gelet op de wijze waarop HETT 01 zich thans jegens haar opstelt. Zij voert dan ook verweer tegen de overige vorderingen. HETT 01 was immers via haar makelaar op de hoogte van het feit dat het gehuurde voor dit doeleinde zou worden gebruikt. De huurprijs is immers te hoog en het gehuurde is te groot om daar maar één stel in te huisvesten. Er wonen thans maar acht mensen/vier stellen en niet veertien personen, zoals gesteld door HETT 01. Dit heeft HETT 01 tijdens de controle ook zelf kunnen waarnemen en toen werd daartegen niet geprotesteerd. Hetzelfde gold voor de geplaatste wand. Aangezien het gehuurde wordt herontwikkeld was dit voor haar geen probleem. Er werd zelfs aangeboden voor nog een half jaar of jaar door te huren. PMR is hiermee akkoord gegaan, zodat de huurovereenkomst niet eindigt op 31 juli 2023. Pas op het moment dat de huursom onbetaald bleef, is HETT 01 zich op dit standpunt gaan stellen.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      
4.1.

      
In deze procedure dient te worden beoordeeld of HETT 01 een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat een gelijkluidende vordering van HETT 01 in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

      
    
    
      
4.2.

      
Tussen partijen staat er vast dat er inmiddels een huurachterstand is van zes maanden. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter het spoedeisend belang van HETT 01 bij de vorderingen gegeven.

      
    
    
      
4.3.

      
Het gevorderde bedrag van € 15.000,00 aan achterstallige huur is toewijsbaar, nu de hoogte en verschuldigdheid van dit bedrag niet zijn weersproken. De kantonrechter zal dit bedrag dan ook toewijzen.

      
    
    
      
4.4.

      
Het voorgaande leidt ertoe dat is vast komen te staan dat er een ernstige tekortkoming is in de nakoming van de huurachterstand aan de zijde van PMR. Een achterstand van zes maanden huur maakt het dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Daar komt bij dat PMR haar verweer dat is overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden verlengd niet onderbouwd. HETT 01 betwist deze stelling en heeft correspondentie overgelegd, waaruit volgt dat het einde van de huurovereenkomst is aangezegd. Niet is dan ook aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst tussen partijen na 31 juli 2023 wordt verlengd. Ook op die grond zou een vordering tot ontruiming over (ongeveer) twee weken worden toegewezen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn wordt bepaald als in het dictum vermeld.

      
    
    
      
4.5.

      
Gelet op de stelling van PMR, dat de huurovereenkomst is verlengd en zij het gehuurde niet hoeft te verlaten na 31 juli 2023, acht de kantonrechter voldoende belang bij de gevorderde dwangsom. Deze zal echter worden gesteld op € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00 als niet binnen de in het dictum opgenomen ontruimingstermijn wordt ontruimd.

      
    
    
      
4.6.

      
De gevorderde gebruiksvergoeding zal worden toegewezen vanaf 1 augustus 2023, nu de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur al een executoriale titel inhoudt voor de huur tot en met juli 2023.

      
    
    
      
4.7.

      
HETT 01 vordert daarnaast een vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten. Voldoende is onderbouwd dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag komt vervolgens overeen met de geldende forfaitaire tarieven, zodat het bedrag van € 925,00 wordt toegewezen.

    
    
      
4.8.

      
Met betrekking tot de gevorderde contractuele boetes en winstafdracht overweegt de kantonrechter dat PMR betwist dat zij geen toestemming had om het gehuurde onder te verhuren aan acht van haar werknemers en dat zij geen toestemming had aanpassingen aan het gehuurde aan te brengen om de onderverhuur aan haar werknemers mogelijk te maken. Zij stelt dat dit met de makelaar van HETT 01 is besproken en dat daar akkoord op is gegeven. Hoewel HETT 01 deze afspraak betwist, staat tussen partijen vast dat er tussen partijen is gesproken over onderverhuur en dat daar in beginsel toestemming voor was gegeven, zij het dat HETT 01 stelt dat het zou gaan om 2-4 personen. Zij heeft echter al op 1 februari 2023 geconstateerd dat het gehuurde werd onderverhuurd aan meer dan 2-4 personen. Ook heeft zij toen gezien dat er een tussenwand in het gehuurde is geplaatst. Zij heeft vervolgens pas op 6 april 2023 een sommatie-exploot aan PMR toegestuurd, waarin zij gesommeerd heeft de onderverhuur te staken en de wand te verwijderen. Als geen toestemming was gegeven voor de onderverhuur en de aanpassing aan het gehuurde, was te verwachten dat er kort na de controle op 1 februari 2023 een sommatiebrief/exploot zou zijn verstuurd aan PMR. Vervolgens staat tussen partijen vast dat het gehuurde wordt afgebroken op het moment dat de herontwikkeling plaatsvindt, zodat het niet onvoorstelbaar is dat een verhuurder een huurder meer vrijheid veroorloofd in het gebruik van het gehuurde op het moment dat het gehuurde na de verhuurperiode wordt gesloopt en de huur wordt betaald. Het voorgaande leidt ertoe dat er zonder nadere bewijslevering niet vanuit kan worden gegaan dat PMR met het plaatsen van de wand en de onderverhuur tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In deze procedure is geen ruimte voor bewijslevering, zodat de kantonrechter de gevorderde contractuele boetes en winstafdrachten, als onvoldoende aannemelijk geworden, zal afwijzen.

      
    
    
      
4.9.

      
Gelet op de uitkomst van de zaak heeft HETT 01 terecht kosten gemaakt. PMR zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van HETT 01 als volgt vastgesteld:

      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
- kosten van de dagvaarding

              
              
                
€

              
              
                
109,44

              
              
                
              
            
            
              
                
- griffierecht

              
              
                
€

              
              
                
1.384,00

              
              
                
              
            
            
              
                
- salaris gemachtigde

              
              
                
€

              
              
                

529,00


              
              
                
+

              
            
            
              
                
Totaal

              
              
                
€

              
              
                
2.022,44

              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      
4.10.

      
De gevorderde nakosten worden toegewezen als in het dictum vermeld.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter

    
    
    
      
5.1.

      
veroordeelt PMR om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de zelfstandige woonruimte aan [adres01] [plaats01] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van HETT 01 zijn, en de sleutels af te geven aan HETT 01, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling voldoet binnen de genoemde termijn, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt PMR om binnen twee dagen na heden tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan HETT 01 te betalen een bedrag van € 15.000,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 1 februari 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening;

    
    
      
5.3.

      
veroordeelt PMR om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan HETT 01 te betalen een bedrag van € 2.500,00 per maand of gedeelte daarvan aan gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag de dag van opeisbaarheid van die bedragen tot aan de dag van de algehele voldoening;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt PMR om binnen twee dagen na heden aan HETT 01 te betalen een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten,

      
    
    
      
5.5.

      
veroordeelt PMR in de proceskosten, aan de zijde van HETT 01 tot dit vonnis vastgesteld op € 2.022,44,

      
    
    
      
5.6.

      
veroordeelt PMR in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

      
    
    
      
5.7.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
5.8.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op
19 juli 2023.