ECLI:NL:RBDHA:2023:20193, Rechtbank Den Haag, 19-12-2023, C/09/656332 / KG ZA / 23-956
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser is eigenaar van een woning die hij sinds 2014 verhuurt als studentenwoning. Gedaagden zijn beiden tweedejaars studentes die op dit moment in de woning wonen. Tot voor kort woonden er nog drie andere bewoonsters in de woning.
      
      Eiser vordert dat gedaagden de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen voor de duur dat zij zonder recht in de woning hebben gewoond. Hij stelt dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven. Gedaagden beroepen zich daartegenover op het bestaan van een huurovereenkomst met eiser. Zij vorderen op hun beurt dat, totdat er een uitspraak is gedaan in de bodemprocedure, eiser instemt (i) met het plaatsen van nieuwe bewoners of (ii) met betaling van een vijfde deel van de huurprijs door gedaagden afzonderlijk, waarbij geldt dat eiser zonder hun toestemming geen nieuwe bewoners in de woning zal plaatsen.
      
      De voorzieningenrechter oordeelt dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter gedaagden in het gelijk zal stellen met betrekking tot hun standpunt dat zij met eiser een huurovereenkomst hebben gesloten. De vorderingen van eiser worden daarom afgewezen. Verder oordeelt de voorzieningenrechter dat, naar voorlopig oordeel, uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat gedaagden gehouden zijn om, bij gelijkblijvend gebruik van het gehuurde, beiden maandelijks een vijfde van de huursom aan eiser te voldoen, totdat er een uitspraak van de bodemrechter ligt of partijen anders zijn overeengekomen. De vorderingen van gedaagden worden daarom gedeeltelijk toegewezen.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/656332 / KG ZA / 23-956
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] te [plaats 1],
      eiser in conventie,
      verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
      advocaat mr. S. Eernstman te Hilversum,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1] te [plaats 2],
    
      gedaagde in conventie,
      eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
      advocaat mr. E.M. Prins te Den Haag,
    
    
  
  
    
      2
      [gedaagde 2] te [plaats 2],
    
      gedaagde in conventie,
      eiseres in (voorwaardelijke) reconventie.
      advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding van 24 november 2023, met producties 1 tot en met 7;
        -	de door [eiser] overgelegde conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 5;
        -	de door [gedaagde 1] overgelegde conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 6;
        -	de e-mail van mr. Prins van 3 december 2023, met productie 6;
        -	de e-mail van mr. Schuckink Kool van 3 december 2023, waarin hij aangeeft dat productie 6 zoals verzonden door mr. Prins ook betrekking heeft op het verweer van [gedaagde 2].
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 december 2023. Tijdens de zitting heeft mr. Eernstman pleitnotities overgelegd. 
      
    
    
      1.3.
      De datum voor het wijzen van vonnis is bepaald op vandaag.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en in reconventie
    
    
      Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken gaat de voorzieningenrechter in dit kort geding van de volgende feiten uit.
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). Hij verhuurt de woning sinds 2014 als studentenwoning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn beiden tweedejaars studente in [plaats 2] en zij wonen op dit moment in de woning.
      
    
    
      2.2.
      De meest recente huurovereenkomst met betrekking tot de woning heeft als ingangsdatum 1 december 2021 (hierna: de huurovereenkomst). Daarin staat, voor zover relevant, de volgende tekst opgenomen:
      
      
        “HUUROVEREENKOMST STUDENTENWONING
        
          
            [adres] te [plaats 2].
        
      
      
      
        
          Ondergetekenden: [eiser]., (…)
        
        
          hierna te noemen ‘verhuurder’,
        
      
      
      
        
          en
        
      
      
      
        
          Mevrouw [huurder1] (…),
        
        
          hierna te noemen ‘huurder’
        
      
      
      
        
          Zijn overeengekomen:
        
      
      
      
        
          Het gehuurde, bestemming
        
      
    
    
      1.1
      
        Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: (…)
      
    
    
      1.2
      
        Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als studentenwoonruimte voor 5 studenten.
      
      
    
  
  
    
      2Voorwaarden
    
      
        (…) Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST STUDENTENWONING’, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. (…)
      
      
        (…)
      
    
    
    
      
        Aldus opgemaakt en ondertekend in tweevoud
      
    
    
    
      
        
          [plaats 1], 30 November 2021			[plaats 2], 30 November 2021
      
      
        Dhr. [eiser]				Mevr. [huurder1]
      
    
    
    
      
        (Verhuurder)					(Huurder)
      
    
    
    
      
        Afzonderlijke handtekening van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST STUDENTENWONING als genoemd in 2.
      
    
    
    
    
    
      
        handtekening huurder(s):
      
    
    
    
      
        Mevrouw [huurder1]
      
      
        Mevrouw [huurder2]
      
      
        Mevrouw [huurder3]
      
      
        Mevrouw [huurder4]
      
      
        Mevrouw [gedaagde 2]
      
      
        (…)”
    
    
    
      2.3.
      In de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover in deze zaak relevant, het volgende bepaald:
      
      
        “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Studentenwoning, deel uitmakend van de huurovereenkomst [adres] te [plaats 2].
        
          (…)
        
        
          Artikel 5
        
      
      
        1. 	Huurders nemen de gas, licht en water aansluitingen over van de verhuurder, de huurders wijzen één hunner als gemachtigde aan. (…)
      
      
        2.	Sluiten huurders een telefoon, internet en/of TV abonnement af, dan wijzen de huurders één hunner als gemachtigde aan. (…)
      
      
        3.	Iedere huurders is na het verstrijken van de in lid 1 of 2 genoemde termijn of bij het ontbreken van een gemachtigde hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige voldoening van genoemde nota’s.
      
      
        4.	Ten opzichte van [eiser] wordt iedere huurder wiens woonruimte gelegen is in (een deel van) het woongebouw waarin zich de aansluitingen bevinden, geacht gebruiker te zijn van deze voorzieningen.
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 6
        
        
          (…)
        
      
      
        2.	Huurder is gehouden het gehuurde als een goed huurder te gebruiken, zulks met inachtneming van de rechten van de andere huurders.
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Artikel 11
        
        
          Ten aanzien van geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in artikel 7A:1619 BW zijn alle
        
        
          huurders hoofdelijk aansprakelijk voor zover deze betrekking hebben op gemeenschappelijke
        
        
          ruimten en voorzieningen, waarvan zij gebruik kunnen maken.
        
      
      
      
        
          Artikel 12
        
        
          (…)
        
      
      
        2.	Ten aanzien van schade, welke is toegebracht aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen waarvan zij gebruik kunnen maken, zijn alle huurders hoofdelijk aansprakelijk.
      
      
        (…)”
      
    
    
      2.4.
      De huurprijs ter hoogte van (laatstelijk) € 1.640,-- werd maandelijks door mevrouw [huurder1] (hierna: [huurder1]) aan [eiser] voldaan. 
      
    
    
      2.5.
      Op 28 juni 2023 heeft [huurder1] aan [eiser] het volgende Whatsapp-bericht gestuurd:
      
      
        “Hoi [eiser],
      
      
      
        
          Ik wil graag laten weten dat ik per 1 september ga verhuizen (…). Zoals gewoonlijk zorgen wij dat er een nieuwe huurder in mijn plaats komt. 
        
      
      
      
        
          Op het moment sta ik op het contract als de hoofdhuurder. Ik neem aan dat er dan een nieuw contract moet worden opgesteld. Wij dachten [gedaagde 1] de nieuwe hoofdhuurder te maken. Ik zal haar nummer sturen, zodat jullie dit samen kunnen regelen.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      In reactie daarop heeft [eiser] [huurder1] op 30 juni 2023 als volgt bericht:
      
      
        “Hallo [huurder1], Dank voor je berichtje.  Excuus voor de late reactie maar we willen de [adres] gaan verkopen. Uiteraard krijgen de achterblijvers  de tijd om iets anders te vinden, we treden graag in overleg daarover. (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Ten tijde van de opzegging door [huurder1] verbleven, naast [huurder1], [gedaagde 1] en [gedaagde 2], nog twee andere studentes in de woning. 
      
    
    
      2.8.
      In juli 2023 heeft overleg plaatsgevonden tussen [eiser] enerzijds en de bewoonsters van de woning anderzijds om te kijken of zij een oplossing konden bereiken. Dat is niet gelukt.
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens heeft [eiser] op 13 augustus 2023 [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de twee andere bewoonsters gesommeerd om de woning per 1 september 2023 te verlaten. Bij brief van 24 augustus 2023 hebben zij daarop gereageerd dat zij niet verplicht zijn om de woning te verlaten.
      
    
    
      2.10.
      
        [huurder1] heeft de woning op 1 september 2023 verlaten. 
      
    
    
      2.11.
      De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de overige twee bewoonsters bij brief van 23 oktober 2023 nogmaals gesommeerd om de woning te verlaten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan die sommatie geen gehoor gegeven en verblijven tot op heden in de woning. De andere twee bewoonsters hebben de woning wel verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I.	[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, met al wat en met al wie zich daarin van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mocht bevinden, en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] afzonderlijk van € 500,-- per dag;
        II.	[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.640,-- per maand per 1 september 2023 tot de dag van ontruiming;
      
      
      
        een en ander met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] voert als onderbouwing van zijn ontruimingsvordering aan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijven. Zij zijn volgens hem geen partij bij de rechtsgeldig geëindigde huurovereenkomst met [huurder1] en maken inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser]. Daarmee handelen ze onrechtmatig jegens hem en dit onrechtmatig handelen is ook aan hen toe te rekenen. Verder wordt [eiser] belemmerd in de verkoop van het pand of in de verhuur aan derden, terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel het genot van de woning hebben. Daarom maakt [eiser] aanspraak op een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs die laatstelijk tussen hem en [huurder1] gold, over de periode van 1 september 2023 tot de dag van ontruiming. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen – ieder afzonderlijk en zakelijk weergegeven – zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        - voorwaardelijk, indien de vordering in conventie wordt afgewezen en in afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure - [eiser] te veroordelen tot:
      
      
      
        I.	ofwel het geven van instemming aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot het plaatsen van nieuwe bewoners in het gehuurde op gelijkluidende voorwaarden zoals die gelden en golden met betrekking tot de vertrokken bewoners die zij vervangen, tenzij hij redelijke bezwaren kan opwerpen en kan aantonen dat de nieuwe bewoners zich niet als goed huurder zullen gedragen;
      
      
      
        II.	dan wel het ermee instemmen dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] zich wat hun huurbetaling betreft beperken tot ieder 1/5 gedeelte van het huurbedrag voor de gehele woning en – op straffe van een dwangsom van € 20.000,-- per overtreding daarvan – geen andere bewoners in het gehuurde zal plaatsen zonder hun toestemming;
      
      
      
        een en ander met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat zij huurders zijn en dat [eiser], tegen de afspraken in, weigert om nieuwe huurders in de woning toe te laten. Het gevolg daarvan is dat zij in financiële problemen komen. Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] zijn afhankelijk van een studiebeurs en zij zijn niet in staat om gezamenlijk, bovenop hun eigen huurbedrag, de huur van drie andere huurders te betalen. Zonder de gevorderde voorzieningen worden zij alsnog gedwongen om de huurovereenkomst te beëindigen.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      4.1.
      Ter zitting hebben de advocaten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verklaard elkaars stellingen en weren over te nemen, dus daarvan gaat de voorzieningenrechter bij de beoordeling uit.
      
      
        
          in conventie 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten het spoedeisend belang van [eiser] bij de gevraagde ordemaatregelen. Dit verweer wordt gepasseerd. De stellingen van [eiser] komen er in de kern op neer dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel gebruik maken van de woning en hij er belang bij heeft dat deze inbreuk op zijn eigendomsrecht zo snel mogelijk wordt beëindigd. [eiser] stelt dat hij er vanwege recente gezondheidsklachten belang bij heeft om de woning zo snel mogelijk, vrij van huurders, te kunnen verkopen. Als [eiser] wordt gevolgd in deze stellingen, is daarmee het spoedeisend karakter van zijn vorderingen gegeven.
      
    
    
      4.3.
      De kernvraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijven en, in het verlengde daarvan, de woning moeten verlaten. [eiser] stelt in dat verband dat zij geen huurders zijn en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich daartegenover op het bestaan van een huurovereenkomst met [eiser]. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf). In het beperkte bestek van deze kortgedingprocedure kan niet worden vastgesteld of er al dan niet een huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is tot stand gekomen. De standpunten van partijen daarover lopen immers sterk uiteen en het kort geding leent zich niet voor nader feitenonderzoek en/of bewijslevering op dit punt. De voorzieningenrechter ziet in de bewoordingen van de huurovereenkomst en de ondertekening daarvan door vijf personen in plaats van uitsluitend door degene die bovenaan als “ huurder” is vermeld, aanwijzingen voor het gelijk van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Voorshands kan daarom niet worden uitgesloten dat de bodemrechter hen in het gelijk zal stellen met betrekking tot hun standpunt dat zij met [eiser] een huurovereenkomst hebben gesloten. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
      
        
          Ten aanzien van [gedaagde 2]
        
      
    
    
      4.4.
      Om de vraag te kunnen beantwoorden of [eiser] met [gedaagde 2] een huurovereenkomst heeft gesloten, is van belang wat partijen zijn overeengekomen. Hoe de  huurovereenkomst moeten worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg ervan. Het komt, zoals gezegd, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op deze maatstaf is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter [eiser] zal volgen in zijn standpunt dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Uit de gedingstukken en hetgeen ter zitting door partijen is verklaard, is duidelijk dat partijen het niet eens zijn over hun bedoelingen bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eiser] stelt dat in de periode dat hij de woning verhuurde, het steeds zo was dat het pand werd verhuurd aan één huurder, die de afzonderlijke kamers met de gemeenschappelijke voorzieningen in wisselende samenstelling onderverhuurde althans in gebruik gaf aan andere studenten. Het kwam voor dat de huurder de huur opzegde en vertrok, waarna een andere bewoner (de huisoudste) een nieuwe huurovereenkomst aanging met [eiser]. Zo is volgens [eiser] ook de huurovereenkomst met [huurder1] tot stand gekomen, maar dus niet met [gedaagde 2] (en [gedaagde 1]). [gedaagde 2] stelt daartegenover dat zij wel huurder is en dat zij de huurovereenkomst ook in die zin heeft begrepen. Zij verwijst daarbij naar de onder 2.2. weergegeven onderdelen uit de huurovereenkomst/algemene bepalingen waarin wordt gesproken over “huurders”. Zij wijst er verder op dat zij blijkens de tekst van de huurovereenkomst deze overeenkomst heeft ondertekend als “huurder” en dat zij op de laatste pagina van de huurovereenkomst tot tweemaal toe als “huurder” wordt aangeduid. [eiser] heeft daartegen ingebracht dat de aanduiding ‘huurder(s)’ er wellicht wat ongelukkig staat, maar dat blijkens de (rest van de) huurovereenkomst uitdrukkelijk is bedoeld om alleen [huurder1] als huurder aan te wijzen. Volgens [eiser] hebben overige bewoonsters (onder wie [gedaagde 2]) slechts getekend voor ontvangst van de algemene bepalingen zodat zij op de hoogte waren van wat hij met [huurder1] had afgesproken en wat voor regels in de woning golden. Ten slotte heeft [eiser] nog aangevoerd dat de Algemene Bepalingen zo zijn geschreven dat deze voor meerdere situaties van toepassing kunnen zijn, in de toekomst had bijvoorbeeld aan twee hoofdhuurders verhuurd kunnen worden en dan had [eiser] de algemene bepalingen kunnen blijven gebruiken. Deze stellingen van [eiser] overtuigen voorshands niet. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst, zoals [eiser] tijdens de zitting heeft toegelicht, is opgesteld door/in opdracht van [eiser]. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde 2] invloed heeft gehad op de tekst van de huurovereenkomst. Indien het de bedoeling was geweest om uitsluitend met [huurder1] een huurovereenkomst aan te gaan, had het op de weg van [eiser] als verhuurder gelegen om dit in de huurovereenkomst duidelijk te maken. Dit heeft hij nagelaten. Gelet op het door elkaar gebruiken van de termen “huurder” en “huurders”, zowel in de huurovereenkomst als in de algemene bepalingen, in combinatie met het laten ondertekenen van de huurovereenkomst in de hoedanigheid van “huurder” door de andere vier bewoonsters, heeft [gedaagde 2] naar voorshands oordeel redelijkerwijs kunnen begrijpen dat zij zelf, tezamen met de vier andere bewoonsters, een huurovereenkomst met [eiser] sloot, waarbij de vijf huurders gezamenlijk de woning huurden. Eventuele onduidelijkheden in de formuleringen van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen moeten voor rekening van [eiser] blijven.
      
      
        
          Ten aanzien van [gedaagde 1]
        
      
    
    
      4.6.
       is [huurder2] opgevolgd als bewoonster van de woning. [huurder2] heeft, net als [gedaagde 2], de huurovereenkomst ondertekend als “huurder”. [gedaagde 1] heeft zich met op 8 december 2022 verleende schriftelijke toestemming van [eiser] ingeschreven bij de gemeente als bewoonster van de woning. Gelet op de door [eiser] bevestigde bestendige jarenlange praktijk dat bewoonsters bij vertrek van één van hen, steeds een opvolgend bewoonster aanwezen en steeds aan [eiser] om toestemming werd verzocht voor de gemeentelijke inschrijving van de nieuwe bewoner op het adres, waarna pas bij vertrek van degene “op wier naam” de huurovereenkomst stond een nieuwe huurovereenkomst werd getekend, acht de voorzieningenrechter het voorshands aannemelijk dat ook [gedaagde 1] redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen dat zij, met toestemming van [eiser], [huurder2]  “opvolgde” als medehuurder van de woning en in feite het huurcontract van [huurder2] overnam. Gesteld noch gebleken is dat [eiser]  te kennen heeft gegeven dat zijn toestemming om zich op het adres van de woning in te schrijven niet mocht worden opgevat als zijn instemming met contractsovername door [gedaagde 1]. 
      
      
      
        
          Ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
        
      
    
    
      4.7.
      Daarmee is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter de in deze procedure ingestelde vorderingen van [eiser], die strekken tot ontruiming van de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de tijd dat zij er zonder recht of titel verbleven hebben, zal toewijzen. Dit heeft tot gevolg dat die vorderingen in deze kortgedingprocedure niet toewijsbaar zijn. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om deze woonruimte te behouden in de stad waarin zij studeren, weegt, gelet op het enorme tekort aan studentenkamers en de aanzienlijke reistijd vanaf het huisadres van hun ouders, zwaarder dan het belang van [eiser] om zijn woning vrij van huur te kunnen verkopen, vooruitlopend op de uitspraak in een bodemprocedure. Dit alles brengt mee dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening toegekend. 
        De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- en de explootkosten dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij gebreke van tijdige betaling is [eiser] de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd. 
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Nu de vorderingen van [eiser] in conventie zullen worden afgewezen, geldt dat de voorwaarde waaronder [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun (gelijkluidende) vorderingen in reconventie hebben ingesteld, is ingetreden. De voorzieningenrechter zal daarom beoordelen of deze vorderingen voor toewijzing in aanmerking komen. De vorderingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen er, samengevat, op neer dat [eiser] wordt veroordeeld, totdat er een uitspraak is gedaan in de bodemprocedure, tot het instemmen met (i) het plaatsen van nieuwe bewoners of (ii) betaling van 1/5e deel van de huurprijs door zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] afzonderlijk, waarbij geldt dat [eiser] zonder hun toestemming geen nieuwe bewoners in de woning zal plaatsen. Het spoedeisend belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij deze vorderingen vloeit voort uit de aard ervan en is ook niet betwist door [eiser].
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen aan beide vorderingen ten grondslag dat zij in financiële nood komen te verkeren indien zij gezamenlijk de volledige huur moeten blijven betalen. De voorzieningenrechter beoordeelt eerst de tweede vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Deze  strekt ertoe [eiser] te veroordelen ermee in te stemmen dat zij beiden slechts een vijfde deel van de huursom voor de gehele woning betalen totdat in een bodemprocedure is beslist. Deze vordering is toewijsbaar als na te melden. Daartoe is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.11.
      Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Uit die eisen vloeit in dit geval naar voorlopig oordeel voort dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehouden zijn om, bij gelijkblijvend gebruik van het gehuurde, beiden maandelijks een vijfde van de huursom aan [eiser] te voldoen, totdat er een uitspraak van de bodemrechter ligt. Zij hebben er terecht op gewezen dat zij met vijf personen de woning hebben gehuurd overeenkomstig de in de huurovereenkomst benoemde bestemming, dat zij deze huurovereenkomst zijn aangegaan om met vijf personen gezamenlijk de huurprijs op te kunnen brengen en dat zij vanaf het begin steeds een vijfde van de totale huursom hebben betaald (zij het dat de betaling ervan via [huurder1] liep zolang zij huurder was) en dat zij van hun studentenbudget samen niet in staat zijn om de volledige huur te betalen. Nu er door toedoen van [eiser] en buiten hun schuld nog maar twee bewoners over zijn, is het, in het licht van voornoemde omstandigheden, niet redelijk dat zij als gevolg daarvan samen de volledige huursom van € 1.640,-- moeten betalen. Het verweer van [eiser] dat niet valt in te zien waarom een reductie op de totale huurprijs gegeven zou moeten worden, gaat dus niet op. En ook het gegeven dat het recht op deze reductie niet is opgenomen in de huurovereenkomst, waar [eiser] op heeft gewezen, doet aan het voorgaande niet af. De voorzieningenrechter acht het zonder meer aannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2], zoals zij stellen, acuut in financiële problemen komen indien zij verplicht zouden zijn samen de volledige huursom te (blijven) betalen en dat dit feitelijk tot gevolg zal hebben dat zij de woning moeten verlaten.
      
    
    
      4.12.
      
        De voorzieningenrechter ziet daarom aanleiding voor het treffen van de volgende  ordemaatregel. Deze ordemaatregel houdt in dat, zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning wonen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder afzonderlijk maandelijks een bedrag van 1/5e deel van de huurprijs, ter hoogte van (thans) € 328,-- per persoon, aan [eiser] dienen te betalen op de in de huurovereenkomst bepaalde dagen, totdat in een bodemprocedure anders is geoordeeld of partijen anders zijn overeengekomen. Daarbij mogen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitsluitend hun eigen kamer bewonen (en dus niet die van de drie vertrokken medebewoonsters) en gezamenlijk gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimtes zoals sanitair, keuken en een eventuele gemeenschappelijke woonkamer en andere gemeenschappelijke ruimtes behorend in/bij de woning op de wijze waarop zij deze in gebruik hadden toen er nog vijf bewoonsters woonden. 
        De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat, indien [eiser] toch voornemens is om nieuwe huurders in de woning toe te laten, hij daarover conform de staande praktijk in overleg zal treden met [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Voor het treffen van een daarop gerichte ordemaatregel ziet de voorzieningenrechter dan ook geen aanleiding.
      
      
    
    
      4.13.
      De alternatieve vordering die er in de kern toe strekt [eiser] te veroordelen in te stemmen met het plaatsen van drie nieuwe huurders in de woning op dezelfde voorwaarden als voorheen, behoeft dus niet meer te worden beoordeeld.
      
    
    
      4.14.
      
        
          [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding in reconventie. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening toegekend. 
        De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- en de explootkosten dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij gebreke van tijdige betaling is [eiser] de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde 1] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 1.998,--, waarvan € 697,-- aan salaris advocaat en € 1.301,-- aan griffierecht, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.8, en bepaalt dat [eiser] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is, op de wijze zoals onder 4.8 vermeld;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde 2] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 783,--, waarvan € 697,-- aan salaris advocaat en € 86,-- aan griffierecht, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.8, en bepaalt dat [eiser] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is, op de wijze zoals onder 4.8 vermeld;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de kostenveroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat, zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning aan de [adres] te [plaats 2] wonen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder afzonderlijk maandelijks een bedrag van 1/5e deel van de huurprijs, ter hoogte van (thans) € 328,-- per persoon, aan [eiser] dienen te betalen op de in de huurovereenkomst bepaalde dagen, waarbij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitsluitend hun eigen kamer mogen bewonen (en dus niet die van de drie vertrokken medebewoonsters) en gezamenlijk gebruik mogen maken van de gemeenschappelijke ruimtes zoals sanitair, keuken en een eventuele gemeenschappelijke woonkamer en andere gemeenschappelijke ruimtes behorend in/bij de woning op de wijze waarop zij deze in gebruik hadden toen er nog vijf bewoonsters woonden, totdat in een bodemprocedure anders is geoordeeld of partijen anders zijn overeengekomen; 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde 1] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 348,50 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de nakosten zoals vermeld onder 4.14;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde 2] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 348,50 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de nakosten zoals vermeld onder 4.14;
      
    
    
      5.8.
      bepaalt dat [eiser] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten onder 5.7 en 5.8 is verschuldigd, op de wijze zoals onder 4.14 vermeld;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.10.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 
        19 december 2023. 
      
      
      
      
        fjs