ECLI:NL:RBZWB:2023:8671, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-12-2023, AWB-22_754
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/754 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    gemachtigde: [gemachtigde] (verbonden aan [b.v.] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 292.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam] en namens de heffingsambtenaar mr. A.K. Bisoen . 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kapwoning (bouwjaar 1986) met een inhoud van 311 m³, exclusief de garage (50 m³), berging (50 m³), twee aanbouwen woonruimte (27 m³ en 41 m³), twee dakkapellen en een dakopbouw (30 m³), op een perceel van 271 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
    
    
      3.1.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 270.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 292.000.
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] .  
      
      6. Belanghebbende heeft in beroep onder meer gesteld dat de indexering c.q. eindwaarde van de referentiewoningen niet inzichtelijk is. Daardoor is niet te controleren hoe de heffingsambtenaar tot de gestelde waarde is gekomen.
      
      7. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix geen indexeringspercentages worden genoemd en dat de heffingsambtenaar ook niet heeft toegelicht welke indexeringspercentages zijn gehanteerd. De rechtbank concludeert op grond hiervan dat de heffingsambtenaar de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet op inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 270.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank. 
        
      
      
      8. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 285.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      9.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 9 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 11 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 8 maanden.
      
    
    
      9.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
      
    
    
      9.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. 
      
    
    
      9.4.
      Dit brengt mee dat 3/8 deel (€ 37,50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 62,50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie 
    
    
      10. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      10.2.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Voor rechtsbijstand wordt € 1.133 toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5).
        De rechtbank is van oordeel dat gelet op de aard, het belang, de complexiteit en omvang van de zaak in deze zaak sprake is van een lichte zaak. De door de gemachtigde van belanghebbende verrichte werkzaamheden kennen naar het oordeel van de rechtbank een lichte bewerkelijkheid. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 285.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50;
      
      
        veroordeelt Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 62,50;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.133 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 11 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
      De rechter is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44