ECLI:NL:RBLIM:2024:123, Rechtbank Limburg, 11-01-2024, 10824319 CV EXPL 23-5353
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht – ernstige gebreken aan het gehuurde –  spoedeisend belang ter zake van het herstellen van de gebreken aan het dak en de riolering – gezien de actieve en welwillende houding van verhuurder worden de gevorderde dwangsommen afgewezen – geen afzonderlijk spoedeisend belang gesteld voor de overige vorderingen – proceskosten gecompenseerd.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10824319 \ CV EXPL  23-5353
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 11 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser] h.o.d.n. [handelsnaam]
      
      zaak doende in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. W.E. Widdershoven,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        DUTCH PARTNERS B.V.,
      gevestigd in Hoofddorp,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. G. Vansant.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en Dutch Partners genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 11 december 2023;
        - de ingebrachte producties van Dutch Partners van 19, 20 en 21 december 2023;
        - de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 21 december 2023, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt die in het dossier zijn gevoegd,
        - de akte ter terechtzitting genomen waarbij [eiser] het petitum als in de dagvaarding opgenomen heeft gewijzigd. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Dutch Partners de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      In het gehuurde baat [eiser] op de begane grond een restaurant uit. De woonruimte op de verdieping van het pand verhuurt hij aan studenten. 
      
    
    
      2.3.
      Het pand is een rijksmonument. 
      
    
    
      2.4.
      Er is sprake van diverse gebreken aan het dak van de onroerende zaak waardoor ernstige lekkages zijn ontstaan die een gevaarlijke situatie kunnen opleveren. Daarnaast is het dak in zodanig slechte staat dat een constructieve draagbalk op de zolder van het pand is gestut. 
      
    
    
      2.5.
      Ook de riolering in het gehuurde, de buitenkozijnen en het gevelschilderwerk verkeren in een slechte staat van onderhoud. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        i. Dutch Partners zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan te vangen met het herstel van de gebreken aan het dak, de constructie houten draagbalk op de zolder, alle buitenkozijnen, de riolering op de begane grond en het gevelschilderwerk, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00;
        ii. Dutch Partners zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de (water)schade als gevolg van de lekkages te herstellen, bestaande uit: dakbeschot zolder, vloer zolder, plafonds eerste verdieping, vloeren eerste verdieping, vloer toilet begane grond, plafond toilet begane grond, plafond vlizotrap (hal toilet begane grond), vloer hal toilet begane grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;
        iii. de huurpenningen met ingang van 25 februari 2022, althans 14 oktober 2022, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, met 60% te verminderen, althans een door in de rechtbank in goede justitie te bepalen percentage, tot de dag waarop alle gebreken zijn verholpen;
        iv. Dutch Partners zal veroordelen tot betaling van € 7.495,20, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
        v. Dutch Partners zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen zeven dagen na datum vonnis, althans na betekening daarvan, zijn voldaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Dutch Partners voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. Om de onverwijlde voorzieningen te kunnen toewijzen zoals gevorderd in dit kort geding dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure de met de gevraagde voorzieningen (nagenoeg) overeenstemmende vorderingen zullen worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en voldoende aannemelijk is gemaakt. 
        
          Aanvang maken met het herstellen van het dak en de constructieve houten draagbalk op zolder
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde diverse gebreken en een slechte staat van onderhoud vertoont. Wel in geschil is of Dutch Partners voortvarend heeft gereageerd op de klachten van [eiser] . Partijen twisten over de vraag wanneer Dutch Partners op de hoogte is geraakt van de gebreken en de ernstige lekkages als gevolg daarvan. Op 14 oktober 2022 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen (vertegenwoordigers van) partijen, maar partijen verschillen van mening over het kader waarin die bespreking plaatsvond en wat daarbij aan de orde is geweest. Daardoor is niet aannemelijk geworden wat tijdens die bespreking nu precies aan de orde is gekomen en dat Dutch Partners vanaf dat moment op de hoogte was van de toestand van het dak. Het is wel aannemelijk geworden dat Dutch Partners in ieder geval op de hoogte is gebracht van de gebreken aan het dak en de ernstige lekkages als gevolg daarvan per brief van de gemachtigde van [eiser] van 23 augustus 2023. Dutch Partners heeft de daarin opgenomen klachten zeer serieus genomen en heeft vrijwel meteen daarna diverse acties ondernomen. In ieder geval zijn verschillende bouw- en dakdekkersbedrijven aangeschreven en is een principeverzoek ingediend bij de gemeente Maastricht omtrent het verkrijgen van de benodigde vergunning ten behoeve van het uitvoeren van de werkzaamheden aan het rijksmonument. 
        Alle bedrijven die door Dutch Partners zijn aangeschreven hebben echter – om verschillende redenen – te kennen gegeven de werkzaamheden niet of niet op korte termijn te kunnen of willen uitvoeren. Ook ter zitting is gebleken dat Dutch Partners niet onwelwillend is om de gebreken te laten verhelpen maar dat het proces wordt vertraagd door externe factoren zoals het vinden van een uitvoerder van de werkzaamheden en het verkrijgen van de benodigde vergunning. 
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat – ondanks de actieve houding van Dutch Partners – een spoedeisend belang blijft bestaan ten aanzien van het herstellen van de gebreken aan het dak nu daardoor ernstige lekkages zijn ontstaan die een gevaarlijke situatie kunnen opleveren. Ook de gebreken aan de constructiebalk kunnen gevaar opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat hieraan, al dan niet door een tijdelijke noodoplossing, zo spoedig mogelijk een einde moet worden gemaakt. De kantonrechter zal deze vordering van [eiser] dan ook toewijzen maar zal de daarmee samenhangende gevorderde dwangsommen afwijzen nu naar het oordeel van de kantonrechter en gezien de actuele houding van Dutch Partners geen extra prikkel tot nakoming nodig is. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat Dutch Partners alles in het werk zal blijven stellen om deze gebreken op een zo kort mogelijke termijn volledig en adequaat te (laten) verhelpen. Nu Dutch Partners afhankelijk is van derden om de gebreken te (laten) herstellen zal de termijn waarbinnen een aanvang zal moeten worden gemaakt met de daadwerkelijke herstelwerkzaamheden op één maand na betekening van dit vonnis worden gesteld. 
      
      
        
          Aanvang met het herstellen van de riolering op de begane grond
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is evenmin in geschil dat de riolering op de begane grond in het pand aan (grondige) herstelwerkzaamheden toe is. Dutch Partners betwist echter dat de herstelwerkzaamheden aan de riolering binnen in het gehuurde – de afvoerleiding van het toilet richting de hoofdafvoer – voor haar rekening dient te komen. Het gehuurde is namelijk casco aan [eiser] verhuurd en daar hoort dat gedeelte van de riolering niet bij, aldus Dutch Partners. Na de melding van [eiser] van een lek in het riool, heeft Dutch Partners het deel van het riool dat in haar opvatting voor haar rekening komt, laten renoveren. 
      
    
    
      4.5.
      Dutch Partners wijst in dit verband op artikel 1 van de algemene bepalingen en voert aan dat de vorige huurder de riolering (binnen) heeft aangebracht en dat [eiser] deze riolering van de vorige huurder heeft overgenomen, dan wel zelf heeft aangebracht.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt als volgt: ingevolge artikel 1 van de algemene bepalingen maken de riolering en andere afvoerleidingen deel uit van de als casco gehuurde bedrijfsruimte. Dat is slechts anders indien deze zaken door of vanwege huurder zelf zijn aangebracht. In artikel 8 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde in de huidige staat, als ware het casco, wordt verhuurd. [eiser] heeft gesteld – en dit is niet weersproken door Dutch Partners – dat het souterrain en de begane grond al vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst werden gebruikt als restaurant. De kantonrechter acht het daarom niet aannemelijk dat [eiser] zelf de riolering in het gehuurde heeft aangebracht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan een voorgaande huurder (op wie de huurovereenkomst geen betrekking heeft) niet als “huurder” in de zin van artikel 1 van de algemene bepalingen worden aangemerkt. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter behoort de riolering dus wel degelijk tot het gehuurde. 
      
    
    
      4.7.
      Uit de door Dutch Partners overgelegde productie 4 blijkt dat zij inmiddels twee bedrijven heeft gecontacteerd om de gebreken aan de riolering te laten herstellen. De kantonrechter zal Dutch Partners dan ook veroordelen om binnen één maand na heden een aanvang te maken met het herstellen van de riolering maar zal de gevorderde dwangsom afwijzen nu een extra prikkel tot nakoming ook hier overbodig is. Ook hierbij gaat de kantonrechter ervan uit dat Dutch Partners alles in het werk zal stellen om de gebreken aan de riolering op een zo kort mogelijke termijn volledig en adequaat te (laten) verhelpen.
      
      
        
          Aanvang met het herstellen van de buitenkozijnen en het gevelschilderwerk
        
      
      
    
    
      4.8.
      Dutch Partners heeft niet betwist dat ook de kozijnen en gevel van het pand toe zijn aan verf- en onderhoudswerkzaamheden. Uit de door haar overgelegde productie 15 blijkt dat Dutch Partners inmiddels opdracht heeft gegeven om de schilderwerkzaamheden aan de kozijnen en gevel te laten uitvoeren. De kantonrechter ziet dan ook niet in welk (spoedeisend) belang [eiser] momenteel nog heeft bij een veroordeling van Dutch Partners om de gebreken aan de kozijnen en het gevelschilderwerk (al dan niet binnen veertien dagen) te herstellen. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Herstellen van de (water)schade als gevolg van de lekkages
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eiser] heeft gevorderd om Dutch Partners te veroordelen tot het herstellen van de (water)schade als gevolg van de lekkages. De kantonrechter is echter van oordeel dat deze vordering onvoldoende gespecificeerd is. [eiser] heeft enkel in algemene bewoordingen gesteld dat er gevolgschade is en hij heeft, daarop gewezen door de gemachtigde van Dutch Partners, in het gewijzigde petitum weliswaar aangegeven waar die gevolgschade zich in het gehuurde bevindt, maar wat die schade dan precies inhoudt, blijkt niet uit de stukken. Daarnaast is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het in artikel 11.3 van de algemene bepalingen opgenomen exoneratiebeding in elk geval van toepassing is op de bedrijfsruimte. Gelet op het voorgaande zal deze vordering worden afgewezen. 
        
          Huurprijsvermindering en huurprijsindexering 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft enkel een spoedeisend belang gesteld voor de vorderingen ter zake van het herstel van de gebreken. Voor deze (geld)vorderingen is geen afzonderlijk spoedeisend belang gesteld. Ter zitting heeft [eiser] hiertoe aangevoerd dat daar geen noodzaak voor bestaat nu het vaste rechtspraak is dat deze nevenvorderingen uit proceseconomisch oogpunt in één procedure kunnen worden behandeld. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter stelt voorop dat met betrekking tot een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Bij de beoordeling speelt een rol of een onmiddellijke voorziening vereist is, of de vordering voldoende aannemelijk is en of er een restitutierisico is. Het is inderdaad vaste rechtspraak dat, indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering wordt beslist. De kantonrechter is echter van oordeel dat de vorderingen ter zake van de huurprijsvermindering en de huurprijsindexering niet als ‘nevenvordering’ kunnen worden gezien. Het zijn op zichzelf staande vorderingen, los van de vorderingen tot herstel van de gebreken, waarvoor wel degelijk een afzonderlijk spoedeisend belang vereist is. Nu [eiser] geen afzonderlijk spoedeisend belang heeft gesteld, ziet de kantonrechter niet in waarom een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Gelet hierop moeten deze vorderingen reeds afgewezen worden.
      
    
    
      4.12.
      Daar komt het volgende nog bij. Dutch Partners betwist dat partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, zoals [eiser] heeft gesteld. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst wordt het gehuurde gedefinieerd als “de gehele bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] ”. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als horecabedrijf met een uitstraling op het niveau van ‘ [naam] . Ook in dit artikel wordt dus niets vermeld over de woonruimte op de verdieping. Wel is in artikel 11 van de huurovereenkomst opgenomen dat “het huurder is toegestaan de drie kamers op de verdieping te verhuren. Alle eventueel benodigde vergunningen hiervoor worden door huurder zelf geregeld. De looptijd van deze onderverhuur dient zodanig te zijn dat bij einde huurcontract ook deze onderverhuur eindigt.” (Cursivering kantonrechter.)
      
    
    
      4.13.
      Gelet op de betwisting van Dutch Partners en de tegenstrijdige bewoordingen in de huurovereenkomst kan de vraag of de woonruimte op de verdieping tot het gehuurde behoort, en dus sprake is van een gemengde huurovereenkomst, in deze procedure niet worden beantwoord. Het is zonder nader onderzoek immers onduidelijk wat de bedoeling van partijen is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst. In kort geding bestaat geen mogelijkheid om dit nader te onderzoeken. Een kort geding leent zich naar zijn aard immers niet voor een onderzoek naar de feiten en/of bewijslevering. Dat zal in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure moeten plaatsvinden.  
      
    
    
      4.14.
      Nu bovengenoemde vraag niet kan worden beantwoord, kan evenmin in deze procedure worden vastgesteld dat de huurovereenkomst en dus ook de huurprijs gesplitst moet worden en op welke manier dat dan zou moeten gebeuren. Ook hiervoor is in deze kortgedingprocedure geen ruimte. Hierdoor komt de kantonrechter niet toe aan een verdere beoordeling van de huurprijsvermindering of huurprijsindexering. Daarvoor zal immers eerst vastgesteld moeten worden of al dan niet sprake is van een gemengde huurovereenkomst en, indien dat wel het geval is, welke huurprijs dan geldt voor de bedrijfsruimte en welke huurprijs betrekking heeft op de woonruimte op de bovenverdieping. Afhankelijk daarvan kan vastgesteld worden of sprake is van geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huur en kan pas een oordeel worden gegeven over de huurprijsvermindering en de huurprijsindexering. Dit zal evenwel allemaal aan de orde gesteld moeten worden in een eventuele bodemprocedure. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat de proceskosten gecompenseerd worden, in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Dutch Partners om binnen één maand na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met het herstellen van de gebreken aan het dak, de constructieve houten draagbalk op de zolder en de riolering op de begane grond,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2024.
      
      
      
        LC