ECLI:NL:GHARL:2021:11215, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-12-2021, 20/01005
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 20/01005
    uitspraakdatum: 7 december 2021
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 oktober 2020, nummer AWB 20/81, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 292-112 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 118.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de  onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft met dagtekening 25 februari 2021, 29 april 2021 en 5 mei 2021 brieven met bijlagen ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 10 juni 2021, voorzien van bijlagen. Belanghebbende heeft hier weer op gereageerd bij brief van 14 juli 2021, voorzien van bijlagen. Belanghebbende heeft bij diverse e-mailberichten op 29 juli 2021 en op 20 oktober 2021 nadere stukken (waaronder foto’s) ingestuurd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.7.
      Na het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende op 27 oktober 2021 (8.42 uur, met bijlage, en 18.53 uur) e-mailberichten naar het Hof gestuurd. Het Hof heeft belanghebbende meegedeeld dat aan de inhoud van deze berichten en bijlage voorbij zal worden gegaan omdat het onderzoek ter zitting op 26 oktober 2021 reeds was gesloten en het Hof in de inhoud van deze stukken geen aanleiding vindt het onderzoek op de voet van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen. De stukken behoren derhalve niet tot de stukken van het geding. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een recreatiewoning, van het soort bovenwoning, bouwjaar 1995, met een berging, een balkon en een parkeerplaats. De inhoud van de woning is circa 309 m³.
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 118.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 14 augustus 2020 door taxateur [naam1] (hierna: de taxateur), voorzien van een matrix. Daarin zijn de volgende referentieobjecten, alle recreatiewoningen, gelegen op hetzelfde recreatiepark als de onroerende zaak, opgenomen:
      1. [adres1] 292-110, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 15 november 2017 overgedragen voor € 115.000;
      2. [adres1] 292-103, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 15 juni 2018 overgedragen voor € 163.500;
      3. [adres1] 292-59, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 23 augustus 2018 overgedragen voor € 147.500;
      4. [adres1] 292-52, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met een berging, een balkon en een parkeerplaats, op 21 december 2018 overgedragen voor € 180.000.
      In het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de onroerende zaak gewaardeerd op € 129.000. 
      
    
    
      2.3.
      
        In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een gewijzigde matrix (hierna: de matrix) overgelegd, waarin ten opzichte van de onder 2.2 genoemde matrix een aantal correcties zijn aangebracht, waaronder een correctie in verband met het gedeelte van de verkoopprijzen – partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat de taxateur terecht is uitgegaan van € 5.000 – dat aan het aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaars (hierna: V.v.E.) kan worden toegekend. In de matrix is een waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 120.996 berekend.
        In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand en staat van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een “3” (voldoende), behoudens op onderhoud en doelmatigheid, waarvoor de factor “2” (matig) geldt. Aan de referentieobjecten zijn in de matrix voor alle factoren een “3” toegekend, behoudens voor de referentieobjecten 2, 3 en 4, waaraan voor ligging een “4” (goed) is toegekend. 
      
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een eigen matrix overgelegd waarin een waarde voor de onroerende zaak is berekend van € 79.857. Daarin zijn, naast de – onder 2.2 genoemde – eerste drie referentieobjecten, de volgende (gegevens van de) referentieobjecten, alle recreatiewoningen en eveneens gelegen op hetzelfde recreatiepark, opgenomen:
      - [adres1] 292-97, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 14 december 2017 overgedragen voor € 160.000;
      - [adres1] 292-45, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 5 januari 2018 overgedragen voor € 170.000;
      - [adres1] 292-95, een benedenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met grond, een ligplaats, een berging, en een parkeerplaats, op 3 september 2018 overgedragen voor € 147.500;
      - [adres1] 292-80, een bovenwoning met bouwjaar 1995, met een inhoud van 309 m³, met  een berging en een parkeerplaats, op 2 oktober 2018 overgedragen voor € 144.500.
      In de eigen matrix heeft belanghebbende factoren opgenomen voor de ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en luxe. Tevens heeft belanghebbende bij de herleiding naar de waarde van de onroerende zaak in deze matrix op de respectievelijke verkoopsommen onder meer correcties toegepast in verband met het aandeel in de reserves van de V.v.E. (€ 7.079), het ontbreken van grond en een ligplaats (ad € 50.000 of € 60.000) en een slaapkamer op de eerste verdieping (ad € 10.000), en wegens een mindere ligging (ad € 30.000) en de gedateerdheid van de woning (ad € 15.000).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep, naar het Hof begrijpt, een waarde van € 79.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Met het taxatierapport en de in hoger beroep overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de door hem gekozen referentieobjecten op te voeren, omdat deze gelet op de in het taxatierapport en de matrix genoemde kenmerken voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de waardering dient vervolgens evenwel met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening te worden gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat de heffingsambtenaar, met enkel een aanpassing van “4” naar “3” in de matrix, te weinig rekening heeft gehouden met het verschil in ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de door de heffingsambtenaar opgevoerde – onder 2.2 genoemde – referentieobjecten 2, 3 en 4. Tussen partijen is niet in geschil dat voormelde referentieobjecten, die direct uitzicht hebben over het open vaarwater van de [plaats2] , een betere ligging hebben dan de onroerende zaak en referentieobject 1 ( [adres1] 292-110), die beide uitzicht hebben op het hotel en op het zwembad en uitkijken over het water aan de overkant van een tussenliggende weg. Het Hof constateert dat er blijkens de matrix een aanzienlijk verschil bestaat tussen de verkooprijzen van referentieobjecten 2, 3 en 4, en referentieobject 1, terwijl deze objecten voor het overige, het zijn alle zogenoemde tussenbovenwoningen, niet veel verschillen. De taxateur heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard niet te weten waarom het referentieobject [adres1] 292-110 voor een lagere koopsom is verkocht dan de andere door hem gebruikte referentieobjecten. Hij vermoedt dat die verkoopprijs te maken heeft met de minder goede ligging van deze woning ten opzichte van de andere referentieobjecten. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaart dat de onroerende zaak dezelfde ligging heeft als het object [adres1] 292-110.
      
    
    
      4.6.
       Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een m³-prijs van € 349 voor belanghebbendes woning (het hoofdgebouw) kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot het hoofdgebouw van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Met name de onderlinge waardeverhouding met het object [adres1] 292-110 roept twijfel op over de in aanmerking genomen m³-prijs. Nu de inhoud van belanghebbendes woning gelijk is aan dit  referentieobject en dit referentieobject voor de factoren onderhoud en doelmatigheid hoger scoort (voor het overige gelijk) dan de onroerende zaak, lijkt een lagere m³-prijs voor de onroerende zaak dan de voor [adres1] 292-110 gehanteerde m³-prijs van € 324 gerechtvaardigd te zijn. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat een hogere m³-prijs voor de onroerende zaak komt doordat hij is uitgegaan van de gemiddelde prijs per m³ van alle vier de referentieobjecten van € 388. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee echter, mede gelet op het onder 4.5 overwogene, nog niet inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre hij bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging, alsmede met de overige verschillen. Ook voor het overige heeft de heffingsambtenaar dit inzicht niet verschaft.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde van € 79.000 niet te laag is. De door hem in de eigen matrix opgevoerde benedenwoningen zijn, gelet op de in de eigen matrix genoemde kenmerken, onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en bovendien is ter zitting van het Hof duidelijk geworden dat belanghebbende daarbij voor deze benedenwoningen ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 309 m³. Voorts heeft belanghebbende de door hem in de eigen matrix – onder 2.4 genoemde – correcties onvoldoende onderbouwd aan de hand van marktgegevens noch aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding naar de waarde van de onroerende zaak voldoende met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op al het voorgaande en hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 110.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op  € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265) en € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 1.598. De overige proceskosten van belanghebbende zijn – in overleg met partijen – in overeenstemming met het Bpb te berekenen op zijn verletkosten, begroot op € 185,50, kadasterkosten ad € 5,90 en € 30,46 voor de reiskosten van belanghebbende naar de zitting van het Hof ( [woonplaats] – Leeuwarden, retour per openbaar vervoer, tweede klasse). Het Hof stelt de totale proceskostenvergoeding vast op € 1.819,86.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 110.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.819,86,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
      
        De griffier is verhinderd de uitspraak	
      
      
        te ondertekenen. 
      
    
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 december 2021
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.