ECLI:NL:GHARN:1998:AA1319, Gerechtshof Arnhem, 10-03-1998, 97/0078
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 1998-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: -

Gerechtshof Arnhem
    
    belastingkamer
    
    
      nummer 97/0078
      U i t s p r a a k
    
    
    
    Het gerechtshof te Arnhem, eerste meervoudige belastingkamer;
    
    Gezien het beroepschrift van *Bank X, gevestigd te *Z, ingekomen op 20 januari 1997 en gericht tegen de uitspraak d.d. 9 december 1996 van de inspecteur van de Belastingdienst/Registratie en successie Zwolle/Vestiging *P op het bezwaar van belanghebbende tegen de haar opgelegde naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting, welke naheffingsaanslag bij een aanslagbiljet met dagtekening 13 september 1996 en nummer *0 te zijner kennis is gebracht;
    
    Gezien de overige stukken, waaronder de door belanghebbendes gemachtigde overgelegde notities van zijn bij de mondelinge behandeling gehouden pleidooi met bijlage welke als in deze uitspraak ingelast moeten worden beschouwd, en een door de inspecteur ter zitting overgelegd afschrift van een kennisgeving WOZ–beschikking d.d. 20 juni 1997 betreffende het pand *a-weg 5, *1111 aa Z, van welk stuk belanghebbendes gemachtigde genoegzaam heeft kennisgenomen; 
    
    Gehoord ter zitting van 10 februari 1998 te Arnhem belanghebbendes gemachtigde *, alsmede de inspecteur voornoemd;
    
    Overwegende, dat bij de uitspraak waarvan beroep de voormelde naheffingsaanslag is gehandhaafd op ƒ 81.877,– aan belasting;
    
    Overwegende, dat belanghebbende in beroep verzoekt vernietiging van de naheffingsaanslag, terwijl de inspecteur concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak waarvan beroep, en subsidiair, na wijziging van zijn standpunt ter zitting, tot een vermindering van de naheffingsaanslag tot een, berekend naar een heffingsmaatstaf van ƒ 4.050.000,–;
    
    Overwegende, dat op grond van de stukken en het ter zitting verhandelde het volgende als voor dit geding vaststaand kan worden aangemerkt:
    
    1.1 Belanghebbende heeft op 5 oktober 1994 de economische eigendom verkregen van de onroerende zaak plaatselijk bekend *a-weg 5 te *Z. De zaak bestaat uit een kantoorbedrijfspand met onder– en omliggende grond (hierna: het pand). De koopprijs heeft belopen ƒ 4.350.000,– exclusief b.t.w.
    
    1.2 Op het tijdstip van aankoop was het pand verhuurd. De verhuur is eind februari 1996 beëindigd. Belanghebbende heeft daarop voor haar rekening een verbouwing laten uitvoeren welke in totaal ƒ 1.535.591,– exclusief b.t.w. heeft gekost. 
    
    1.3 Nadat de verbouwing gereed was gekomen in het begin van juli 1996, is op 8 juli 1996 de juridische eigendom van het pand overgedragen aan belanghebbende en heeft belanghebbende het pand in eigen gebruik genomen.
    
    1.4 De notariële akte waarbij belanghebbende de economische eigendom van het pand verkreeg, bevat onder meer de volgende bepalingen:
             
    
      A. de heer *A, vennootschapsdirecteur (enz.), ten deze handelende in zijn hoedanigheid van directeur van en als zodanig rechtsgeldig vertegenwoordigende de te *Z gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid *A Holding B.V., kantoorhoudende te *1111 aa Z, *a-weg 7, welke vennootschap directeur is van en rechtsgeldig vertegenwoordigt de te *Z gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid *A Projecten B.V., kantoorhoudende te *1111 aa Z, *a-weg 7;
      laatstgenoemde vennootschap hierna te noemen: verkoper;
      B. de heer *B, bankdirecteur, (enz.) ten deze handelende in zijn hoedanigheid van schriftelijk gevolmachtigde van het bestuur van de te *Z gevestigde coöperatie *Bank X, kantoorhoudende te *2222 bb Z, *b-laan 1;
      deze coöperatie hierna te noemen: koper.
      Van het besluit van het bestuur van *Bank X tot aankoop van het hierna in den brede te omschrijven registergoed en van de voormelde volmacht, is mij, notaris, genoegzaam gebleken uit (enz.).
      Van de ingevolge artikel 43 lid 1 letter j van de statuten van *Bank X benodigde goedkeuring door de Raad van Toezicht van deze coöperatie blijkt uit (enz.).
      Van de ingevolge artikel 45 lid 3 van de statuten van *Bank X benodigde goedkeuring door *Bank X Nederland blijkt uit (enz.).
      De verschenen personen, handelende als gemeld, verklaarden het volgende:
    
    
    
      KOOP/REGISTERGOED
      Verkoper heeft verkocht aan koper (zijnde belanghebbende), die heeft gekocht:
      a. het kantoor-/bedrijfspand met ondergrond en erf, staande en gelegen te *Z aan de *a-weg 5, kadastraal bekend gemeente *Z sectie B nummer *1, groot negentien are vijf en twintig centiare, welk perceel is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de te *Q gevestigde naamloze vennootschap N.V. *D; en
      b. een perceel grond, gelegen nabij de *c-weg te *Z, kadastraal bekend gemeente *Z sectie B nummer *2, groot vier en zestig centiare;
      deze percelen tezamen hierna ook aan te duiden als: het verkochte.
      (enz.)
    
    
    KOOPPRIJS/VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN
    
    
      De koopprijs van het verkochte bedraagt VIER MILJOEN DRIEHONDERD VIJFTIG DUIZEND GULDEN (ƒ 4.350.000,––), welk bedrag door koper aan notaris is voldaan.
      Beide partijen hebben geopteerd voor een met omzetbelasting belaste levering, weshalve over de koopsom omzetbelasting is verschuldigd ten bedrage van ZEVENHONDERD EEN EN ZESTIG DUIZEND TWEEHONDERD EN VIJFTIG GULDEN (ƒ 761.250,––).
      De verleggingsregeling als bedoeld in artikel 12 lid 4 van de Wet Omzetbelasting 1968 juncto artikel 24ba van het Uitvoeringsbesluit Omzetbelasting 1968 is van toepassing, zodat de koper omzetbelastingplichtig is.
      De zakelijke lasten waaronder begrepen de onroerende zaakbelasting doch uitsluitend die wegens zakelijk genotsrecht, waterschapslasten, rioolrechten, voor zover verschuldigd alles over de lopende termijnen, zijn verrekend.
      Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van bovengemelde koopprijs en lasten.
    
    
    
      GEEN LEVERING
      Deze akte is geen akte van levering  die de overdracht van het verkochte kan bewerkstelligen.
    
    
    
      BEZITSVERSCHAFFING/RISICO
      Het verkochte behoort met ingang van het tijdstip van ondertekening van deze akte in economische zin aan koper als bezitter toe, zodat vanaf dat moment bij hem het gehele belang bij het verkochte berust, de baten de koper ten goede komen en de lasten voor zijn rekening zijn en hij het volledige risico van het verkochte draagt.
      Vanaf gemeld tijdstip komen met name ook voordelen of nadelen, voortvloeiende uit vervreemding van het verkochte aan derden, te zijnen bate en te zijnen laste.
      Koper vrijwaart verkoper voor alle aanspraken van derden voortvloeiende uit de gerechtigdheid van verkoper tot het verkochte.
    
    
    
      OMZETBELASTING/OVERDRACHTSBELASTING/KOSTEN AKTE
      Ter zake van deze aflevering is geen overdrachtsbelasting, verschuldigd, doch wel omzetbelasting, omdat partijen voor een met omzetbelasting belaste levering hebben geopteerd.
      De kosten van deze akte en van de toekomstige akte van levering, bestemd om de overdracht te bewerkstelligen, waaronder begrepen de ter zake verschuldigde kosten van inschrijving van een afschrift van die akte, alsmede de overdrachtsbelasting, zijn voor rekening van koper.
    
    
    
      AFLEVERING/STAAT VAN HET VERKOCHTE/PRIVAATRECHTELIJKE BEPERKINGEN
      De aflevering en aanvaarding van het verkochte vinden plaats in de staat waarin het zich heden bevindt.
      Ten tijde van de aflevering is het verkochte vrij van hypotheken, pandrechten, beslagen, bevoorrechte schulden en met geen andere bijzondere lasten en beperkingen dan die welke door koper uitdrukkelijk zijn aanvaard.
      De aflevering geschiedt voorts onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. De huur over de termijn tot een januari negentienhonderd vijf en negentig is verrekend, waarvoor bij deze kwitantie wordt verleend.
      Aan de koper is een kopie van een brief van de huidige huurder ter hand gesteld, waarin de huidige huurder de huur opzegt per een februari negentienhonderd zes en negentig.
    
    
    
      TIJDSTIP AFLEVERING EN AANVAARDING
      De aflevering en aanvaarding van het verkochte vinden plaats onmiddellijk na de ondertekening van deze akte.
      (enz.)
      BEVOEGDHEID KOPER
    
    
    
      Koper is bevoegd vanaf het tijdstip van het ondertekenen van deze akte met betrekking tot het beheer van en de beschikking over het verkochte alle rechts– en feitelijke handelingen te verrichten.
      Indien en voor zover in verband met deze handelingen enige medewerking van verkoper noodzakelijk is, zal verkoper op eerste schriftelijk, bij aangetekende brief gedaan, verzoek van koper zijn medewerking verlenen.
      Verkoper onthoudt zich overigens van enige rechts– of feitelijke handeling – met uitzondering van die bedoeld onder „OMSCHRIJVING PUBLIEKRECHTELIJKE EN PRIVAATRECHTELIJKE BEPERKINGEN” – met betrekking tot het verkochte, behoudens indien schriftelijk toestemming van koper is verkregen, danwel het waarnemen van de zaken van koper zulks vergt.
      BEPALINGEN TER ZAKE VAN DE TOEKOMSTIGE LEVERING EN OVERDRACHT
    
    
    
      a. De voor overdracht van het verkochte vereiste levering zal plaatsvinden op eerste verzoek van koper, naar keuze van koper in zijn geheel of in gedeelten, doch uiterlijk in zijn geheel op een oktober negentienhonderd zes en negentig, met inachtneming van het bij deze akte overeengekomene. Koper wijst de notaris aan ten overstaan van wie de akte van levering van het geheel of een deel van het verkochte zal worden verleden.
      (enz.)
    
    
    
      BOETE
      a. Ingeval verkoper – na door middel van deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld – gedurende acht dagen – te rekenen vanaf de dag waarop voormeld exploit is uitgebracht – nalatig blijft in de voldoening van zijn leveringsverplichting van het verkochte, verbeurt hij ten behoeve van koper een dadelijk en zonder enige formaliteit opeisbare boete ten bedrage van: VIJF MILJOEN TWEE HONDERD DUIZEND GULDEN (ƒ 5.200.000,––), onverminderd diens recht naast nakoming van bovengemelde verplichting vergoeding te vorderen van de door hem geleden of te lijden schade.
      b. Ingeval een van partijen – na door middel van deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld – nalatig blijft in de voldoening van zijn overigens uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, verbeurt hij ten behoeve van de wederpartij een dadelijk en zonder enige formaliteit opeisbare boete ten bedrage van: EEN MILJOEN GULDEN (ƒ 1.000.000,––) gulden, onverminderd diens recht naast nakoming van bovengemelde verplichting(en) vergoeding te vorderen van de door hem geleden of te lijden schade.
    
    
    
      HOOFDELIJKE VERBONDENHEID
      Verkoper en koper is/zijn ieder voor het geheel aansprakelijk voor de nakoming van de uit deze overeenkomst voortvloeiende verbintenissen.
    
    
    
      VOLMACHT EN HYPOTHEEK
      Verkoper heeft zich verplicht:
      1. aan koper een onherroepelijke volmacht te verlenen om namens verkoper alle rechtshandelingen te verrichten betreffende het verkochte;
      2. aan koper een recht van hypotheek op het verkochte te verlenen tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst jegens koper.
      Koper heeft zich verplicht aan verkoper een onherroepelijke volmacht te verlenen om voor en namens koper de overdracht van het verkochte te bewerkstelligen, indien koper na ingebreke te zijn gesteld nalatig blijft in de voldoening van een of meer uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting(en).
      Ter uitvoering van het vorenstaande geeft:
      a. verkoper bij deze aan koper onherroepelijk volmacht, met de bevoegdheid een ander in zijn plaats te stellen, welke volmacht op geen der in het Burgerlijk Wetboek bepaalde wijzen eindigt, over het verkochte te beschikken, waaronder begrepen de overdracht van het verkochte te bewerkstelligen en het verkochte te bezwaren met hypotheken met verkoper als uitsluitend onderzetter en voorts ter zake van het verkochte alle overige rechtshandelingen te verrichten, een en ander met inachtneming van het bepaalde in deze akte;
      b. koper bij deze aan verkoper een gelijke onherroepelijke volmacht de overdracht aan koper te bewerkstelligen ingeval koper nalatig blijft in de voldoening aan een of meer van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen een en ander met inachtneming van het bepaalde in deze akte. In dit geval is verkoper bevoegd de notaris aan te wijzen;
      c. verkoper tot zekerheid van de nakoming voor zijn verplichtingen uit deze overeenkomst jegens koper ten behoeve van koper, die bij deze aanneemt, een recht van eerste hypotheek op het verkochte tot een bedrag groot in hoofdsom VIJF MILJOEN TWEEHONDERD DUIZEND GULDEN (ƒ 5.200.000,––), welk hypotheekrecht is gevestigd onder de navolgende bepalingen, die slechts rechten geven voor zover deze niet reeds uit de hiervoor omschreven economische levering voortvloeien:
      1. Verbodsbepaling
      Het is verkoper zonder schriftelijke toestemming van koper niet toegestaan:
        – het registergoed te verhuren of te verpachten of onder welke andere titel dan ook in gebruik of genot af te staan;
      – huurpenningen en andere gebruiksvergoedingen te vervreemden of te verpanden of vooruitbetaling daarvan te bedingen of te aanvaarden.
      (enz.)
    
    
    
      UITSLUITING/AFSTAND ONTBINDING
      Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten, die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt.
      Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en aflevering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.
      Partijen doen afstand van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te vorderen.
    
    
    
    1.5. De notariële akte van 8 juli 1996 bevat onder meer de volgende bepalingen:
    
    
      KOOP
      Verkoper heeft – bij akte houdende kwijting voor de koopsom op vijf oktober negentienhonderd vier en negentig voor notaris *E voornoemd, verleden, bij afschrift ingeschreven ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Den Haag op zes oktober daarna in register Hypotheken * 
      – verkocht aan koper (zijnde belanghebbende), die heeft gekocht van verkoper:
      a. het kantoor–/bedrijfspand met ondergrond en erf, staande en gelegen te *Z aan de *a-weg 5, kadastraal bekend gemeente *Z sectie B nummer *1, groot negentien are vijf en twintig centiare, welk perceel is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de te *Q gevestigde naamloze vennootschap N.V. *D; en
      b. een perceel grond, gelegen nabij de *c-weg te *Z, kadastraal bekend gemeente *Z sectie B nummer *2, groot vier en zestig centiare;
      bovengemelde goederen hierna te zamen aan te duiden als: „het verkochte”.
      In gemelde akte is vermeld dat dit geen akte van levering is, die de overdracht van het verkochte kan bewerkstelligen.
      Partijen zijn in gemelde akte overeengekomen dat levering van het verkochte zal plaats vinden op eerste verzoek van koper, uiterlijk een oktober negentienhonderd zes en negentig.
    
    
    
      LEVERING/REGISTERGOED
      Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert de comparant sub 1, handelende als gemeld, thans aan koper, voor wie de comparant sub 2 in levering aanvaardt: het verkochte.
      (enz.)
    
    
    
      KWITANTIE KOOPPRIJS
      De koopprijs van het verkochte is reeds ter gelegenheid van gemelde akte de data vijf oktober negentienhonderd vier en negentig door koper aan verkoper voldaan; in gemelde akte is koper kwitantie voor die betaling verleend.
    
    
    
      OMZETBELASTING/OVERDRACHTSBELASTING/KOSTEN VAN AKTE VAN LEVERING
      Terzake van de verkoop was destijds omzetbelasting verschuldigd; thans is ook verschuldigd overdrachtsbelasting.
      De overdrachtsbelasting, de notariële kosten ter zake van de overdracht alsmede de kosten van inschrijving van een afschrift van deze akte in de openbare registers zijn voor rekening van koper.
    
    
    
      BEZITSVERSCHAFFING
      Het verkochte behoorde met ingang van vijf oktober negentienhonderd vier en negentig in economische zin aan koper als bezitter toe, zodat vanaf dat moment bij hem het gehele belang bij het verkochte berustte, de baten de koper ten goede kwamen en de lasten voor zijn rekening waren en hij het volledige risico van het verkochte droeg.
      Voor wat betreft de voorwaarden waaronder de verkoop en bezitsverschaffing plaats vond wordt verwezen naar laatstgemelde akte.
    
    
    
      JURIDISCHE LEVERING
      De levering van het verkochte geschiedt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, vrij van hypotheken, pandrechten, beslagen en met geen andere bijzondere lasten en beperkingen dan die welke door koper uitdrukkelijk zijn aanvaard.
    
    
    
      UITSLUITING/AFSTAND ONTBINDING
      Verkoper en koper hebben bij gemelde akte van vijf oktober negentienhonderd vier en negentig afstand gedaan van het recht om op welke grond dan ook ontbinding of vernietiging van deze koopovereenkomst te vorderen.
    
    
    1.6. Aan de voet van deze akte is voorts vermeld:
    
    
      De ondergetekende, (enz.) notaris te *R, verklaart namens koper in vorenstaande akte, dat de waarde van de onroerende zaak per 18 juni 1996 bedraagt ƒ 4.523.750,–– inclusief BTW (zie bijgaande kopie brief).
      Ten aanzien van diverse door koper aangebrachte zaken en investeringen voor een bedrag van ƒ 1.535.591,–– wordt een beroep gedaan op artikel 15 lid 1 letter i Wet belastingen van rechtsverkeer, zodat overdrachtsbelasting verschuldigd is over een bedrag van ƒ 2.988.159 of ƒ 179.290,––.
    
    
    1.7. Belanghebbende heeft vóór de levering het pand laten taxeren door *X-makelaardij. In het ter zake opgemaakte en tot de stukken behorende taxatierapport, gedagtekend 21 juni 1996 en ondertekend door *F en G, beiden makelaar in en taxateur van onroerende zaken en directeur van *X Onroerend Goed Nederland B.V. te *S, is de vrijwillige, onderhandse verkoopwaarde in leeg op te leveren staat van het kantoorgebouw en het perceel *Z B *1 per 18 juni 1996 berekend op ƒ 3.850.000,– (exclusief omzetbelasting).
    
    1.8 De inspecteur heeft zijnerzijds het pand eveneens laten taxeren per voormelde datum. De door hem ingeschakelde deskundige * vermeldt in diens eveneens tot de stukken behorende brief per 3 april 1997 onder meer het volgende:
    
    
      „Naar aanleiding van uw verzoek om een waardeoordeel uit te spreken m.b.t. de economische eigendomsoverdracht d.d. 5 oktober 1994 en de juridische levering d.d. 8 juli 1996 van het kantoor/bedrijfspand te *Z, *a-weg 5, Kadastraal bekend Gemeente *Z, sectie B nummer *1 groot 19.25 are alsmede een perceeltje grond kadastraal bekend Gemeente *Z, sectie B nummer *2 groot 0.64 are bericht ik u als volgt.
      (enz.)
      Het pand is verkocht voor circa 10 maal de jaarhuur, hetgeen voor een vrij nieuw pand een gebruikelijke en derhalve alleszins redelijke factor is.
      Ik ben dan ook van mening dat de waarde in het economische verkeer op 5 oktober 1994 gelijk is aan de koopsom, zijnde fl.4350000,–– (mede gelet op het feit dat de waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend meest geschikte wijze na de beste voorbereiding op de peildatum voor de meestbiedende gegadigde voor het onroerend goed wordt betaald).
      Voor wat betreft de marktontwikkeling tussen 1994 en 1996 kan gesteld worden dat m.b.t. kantoorruimten de marktschommelingen in de betrokken regio marginaal zijn geweest.
    
    
    
      De verbouwing van het pand heeft voornamelijk betrekking op:
      – een geheel nieuwe indeling van de begane grond (een open ruimte wordt d.m.v. het plaatsen van 
      – scheidingswanden geschikt gemaakt voor gebruik als kantoorruimte),
      -het maken van een kluis op de begane grond,
      – een herindeling door middel van het verplaatsen van scheidingswanden op de verdieping(en),
      – het enigszins vergroten van het entree en het plaatsen van een fietsenberging op het buitenterrein, (zie voor de indeling van het pand de van de afdeling bouw– en woningtoezicht van de gemeente *Z ontvangen tekeningen van de oude en de nieuwe situatie).
      Gelet op mijn waardeoordeel per 8 juli 1996 kom ik tot de conclusie dat door de verbouwing en de herindeling de waarde van het pand weliswaar niet is gestegen, doch dat de waardedaling slechts minimaal is.
    
    
    
      Waardeoordeel per 8 juli 1996:
      Begane grond    625 m²,
      1e verdieping    626 m²,
      2e verdieping   590 m²
      is totaal    1840 m².
      Gemiddelde huurwaarde per m² 
      fl.225,––  is 1840 ? 225 =  fl. 414000,––.
      55 m² fietsenberging huurwaarde fl.50,–– is 55 ? 50 =  fl.    2750,––.
      Geschatte jaarhuur exclusief parkeerruimte derhalve
      fl.416750,– x factor 10 =  fl.4167500,––
      op buitenterrein 29 eigen parkeerplaatsen x fl.250,–– = 
      fl.7250,–– x factor 12 =  fl.   70000,––
      Waarde in het economisch verkeer van het gehele complex 
      derhalve  fl.4254000,–– is
      afgerond fl.4250000,–– exclusief BTW per 8 juli 1996.”
    
    
    1.9 Partijen zijn ter zitting overeengekomen de waarde in het economische verkeer van het pand per 8 juli 1996 te berekenen op het rekenkundig gemiddelde van beide taxaties ofwel op ƒ 4.050.000,–.
    
    1.10 Ter zake van voormelde levering is aan overdrachtsbelasting aangegeven en voldaan een bedrag van ƒ 179.289,–. Dit bedrag is als volgt berekend:
    
    
      taxatiewaarde van het pand ƒ 4.523.750,–
      (inclusief b.t.w.)
      af:  kosten verbouwing
        (artikel 15, lid 1, letter i WBZ) - 1.535.591,–
            ƒ 2.988.159,–
      waarvan 6%    ƒ 179.289,–.
    
            
    De naheffingsaanslag is als volgt berekend:
    
    
      tegenprestatie   ƒ 4.350.000,–
      af: reeds op akte geheven over - 2.988.159,–
             ƒ 1.361.850,–
      waarvan 6%    ƒ  81.877,–;
    
    
    Overwegende, dat het geschil tussen partijen de vraag betreft of de maatstaf van heffing beloopt ƒ 2.988.159,– zoals belanghebbende stelt, dan wel respectievelijk ƒ 4.350.000,– en ƒ 4.050.000,– zoals de inspecteur primair, respectievelijk subsidiair verdedigt;
      
      2.  Voor hun respectievelijke standpunten voeren partijen de gronden aan in de van hen afkomstige stukken, waaraan zij ter zitting – afgezien van de inhoud van voormelde pleitnotities – nog het volgende, zakelijk weergegeven, hebben toegevoegd:
    
    namens belanghebbende:
    
    2.1 Hij wijst op de WOZ-beschikking van 20 juni 1997 waarbij de waarde van het pand per 1 januari 1992 is vastgesteld op ƒ 3.287.000,–.
    
    2.2 Doordat bij de berekening van de verschuldigde afdracht ten onrechte is uitgegaan van de waarde in het economische verkeer inclusief omzetbelasting in plaats van exclusief omzetbelasting, is een bedrag van ƒ 40.355,– te veel afgedragen. Hij erkent echter dat zulks in deze procedure niet aan de orde kan komen.
    
    2.3 De verbouwing is zeker niet waardeloos. Hij schat de waarde ervan op circa ƒ 1.000.000,–.
    
    door de inspecteur:
    
    3.1 Hij bedoelde in het vertoogschrift te verwijzen naar BNB 1983/192.
    
    3.2 De beschikkingen inzake de W.O.Z. gelden niet voor de WBR, maar geven wel een indicatie van de waarde.
    
    3.3 Hij beschouwt de van beide kanten geraadpleegde taxateurs als deskundig.
    
    3.4 Met een investering als die in een kluis is ongetwijfeld een flink bedrag gemoeid, maar deze beïnvloedt niet de marktwaarde van het pand.
    
    door belanghebbende en de inspecteur:
    
    4.  Voor het geval de waarde per 8 juli 1996 van belang zou zijn, kan die waarde bepaald worden op het rekenkundig gemiddelde van de door ieder van hen aangevoerde waarde, derhalve ƒ 4.050.000,–;
    
    Overwegende omtrent het geschil:
    
    5.1 Ingevolge het bepaalde voor zover hier van belang in artikel 2, lid 1, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, tekst 1996, (hierna: de Wet) wordt onder de naam overdrachtsbelasting een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende goederen.
    
    5.2 Ingevolge het bepaalde voor zover hier van belang in artikel 9, lid 1, van de Wet wordt de belasting berekend over de waarde en is de waarde tenminste gelijk aan die van de tegenprestatie.
    
    5.3 Partijen gaan er beiden terecht van uit dat het tijdstip van de juridische levering, in dezen 8 juli 1996, het tijdstip van verkrijging is als in de Wet bedoeld.
    
    
      5.4 De inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat de koopprijs die belanghebbende in oktober 1994 voor de verkrijging van de economische eigendom van de onroerende zaak heeft betaald in het onderhavige geval beschouwd moet worden als de tegenprestatie, welke de maatstaf voor heffing is.
      Belanghebbende is daarentegen van mening dat de heffingsmaatstaf is de waarde van de onroerende zaak op het tijdstip van levering, zijnde ƒ 4.050.000,– onder aftrek van een bedrag van ƒ 1.535.591,–, zijnde het bedrag dat belanghebbende na verkrijging van de economische eigendom doch vóór de juridische levering heeft besteed aan een verbouwing van het pand.
    
    
    5.5 De bepalingen van de notariële akte van 5 oktober 1994 laten, tezamen en in onderling verband beschouwd, geen andere conclusie toe dan dat betrokkenen bij deze overeenkomst niet alleen hebben beoogd de economische eigendom van het pand direct en volledig aan belanghebbende over te dragen, maar tevens zich jegens elkaar onvoorwaardelijk hebben verplicht op elk door belanghebbende gewenst moment, doch uiterlijk op 1 oktober 1996, de juridische eigendom van het pand op de koper (dan wel eventueel diens rechtsopvolger) te doen overgaan.
    
    5.6 Nu betrokkenen blijkens de akte van 8 juli 1996 over en weer ook aan hun nog resterende verplichtingen uit hoofde van voormelde obligatoire overeenkomst van 4 oktober 1994 (die betreffende de levering) hebben voldaan, bestaat er geen reden als heffingsmaatstaf een ander bedrag te hanteren dan de in de akte van 4 oktober 1996 vermelde koopprijs van ƒ 4.350.000,–. Dit bedrag is immers de vergoeding welke door de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij – de overdracht – is verschuldigd.
    
    
      5.7 Het hof merkt hierbij op dat het uitvoeren van een verbouwing aan het pand geen onderdeel uitmaakte van de tussen betrokkenen gesloten obligatoire overeenkomst.
      Aannemelijk is dat belanghebbende het pand heeft aangekocht met het oogmerk het te zijner tijd zelf in gebruik te nemen, in verband waarmee een verbouwing kennelijk gewenst was.
      Er bestaat dan ook geen reden de kosten van de verbouwing geheel of ten dele op het bedrag van de tegenprestatie in mindering te brengen.
    
    
    5.8 Omdat de tegenprestatie is bepaald voordat de verbouwing plaatsvond, komt het bepaalde in artikel 15, lid 1, letter i van de Wet niet aan de orde.
    
    5.9 Nu het primaire standpunt van de inspecteur juist is bevonden, behoeft zijn subsidiaire stelling geen bespreking meer.
    
    6.  Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
    
    Proceskosten
    
    Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het hof geen termen aanwezig.  
    
    Recht doende:
    
    Bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
    
    Aldus gedaan te Arnhem op 10 maart 1998 door mr N.E. Haas, als voorzitter, mr T.J. Matthijssen en mr drs F.J.P.M. Haas, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
    
    (J.L.M. Egberts)   (N.E. Haas)
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 maart 1998