ECLI:NL:RBROT:2024:4553, Rechtbank Rotterdam, 15-05-2024, C/10/657494 / HA ZA 23-429
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vervolg op ECLI:NL:RBROT:2023:12306. Verkoop van appartementsrechten. Verkoper en aannemer zijn aansprakelijk voor de herstelkosten van gebreken. De rechtbank is voornemens om voor de vaststelling van de herstelkosten een deskundige te benoemen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/657494 / HA ZA 23-429
    
    
    
      
        Vonnis van 15 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vereniging
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE ROTTERDAM,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. A.J. Flipse te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        DRVM ONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        GOUDSESINGEL ONDERHOUD B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagden,
      advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna de VvE, DRVM en GS Onderhoud genoemd. DRVM en GS Onderhoud worden gezamenlijk ook DRVM c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 27 december 2023 (hierna: het tussenvonnis) en de daarin vermelde stukken;
        
        
          de akte houdende uitlaten 4.28 & 4.30 vonnis 27 december 2023 van DRVM c.s., met producties;
        
        
          de antwoordakte van de VvE.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het tussenvonnis is gewezen door een andere rechter (mr. drs. G.B. Plomp) dan de rechter die dit vonnis wijst (mr. N. Doorduijn). Dit is het gevolg van de roulatie van mr. Plomp naar een ander team binnen deze rechtbank. Deze rechterswissel en de reden hiervoor was al aangekondigd tijdens de mondelinge behandeling die aan het tussenvonnis vooraf is gegaan. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    Samenvatting van het tussenvonnis
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis is, samengevat, geoordeeld dat DRVM c.s. de herstelkosten moeten betalen van de volgende gebreken:
      
        
          afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen);
        
        
          afbladderend schilderwerk in de gang;
        
        
          klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Het geschil tussen partijen betreft nog de omvang van de herstelkosten. DRVM c.s. zijn in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de schadebegroting van [bedrijf A] (productie 19 van de VvE). Het gaat daarbij om de volgende posten:
      
        
          de post ‘Houten kozijnen en deuren’, sluitend op een bedrag van € 40.178,56;
        
        
          de post ‘Schilderwerk kozijnen en deuren’, sluitend op een bedrag van € 17.418,07;
        
        
          de post ‘Boeidelen’, sluitend op een bedrag van € 30.590,00;
        
        
          de post ‘Schilderwerk in de gang’, sluitend op een bedrag van € 4.250,00.
        
      
      
    
    
      2.3.
      Geoordeeld is dat DRVM c.s. alleen aansprakelijk zijn voor het herstel van de door hen vervangen ramen en deuren (waarover hierna onder 2.7 meer). DRVM c.s. zijn in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag welke ramen en deuren zij hebben (laten) vervangen en welke niet. Ook zijn DRVM c.s. verzocht in hun akte toe te lichten wat dit volgens hen betekent voor de omvang van de herstelkosten.
      
      
        
          De aktes van partijen
        
      
      
    
    
      2.4.
      Volgens DRVM c.s. kan de schadebegroting van [bedrijf A] , die uitkomt op een totaalbedrag van € 92.436,63, niet als onderbouwing van de herstelkosten dienen. DRVM c.s. hebben als productie 5 bij hun akte twee offertes overgelegd:
      
        
          de offerte van schildersbedrijf [schildersbedrijf B] (hierna: [schildersbedrijf B] van 10 januari 2024, die uitkomt op een bedrag van € 23.139,24; 
        
        
          de offerte van [onderhoudsbedrijf C] (hierna: [onderhoudsbedrijf C] ) van 23 januari 2024, die uitkomt op een bedrag van € 25.004,00.
        
      
      
    
    
      2.5.
      Volgens de VvE zijn de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] niet bruikbaar en moet de begroting van [bedrijf A] als uitgangspunt worden genomen bij de vaststelling van de herstelkosten.
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank
        
      
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank is voornemens om voor de vaststelling van de herstelkosten een deskundige te benoemen. De noodzaak van een deskundigenbericht wordt hierna toegelicht, aan de hand van de afzonderlijke posten in de begroting van [bedrijf A] .
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank stelt voorop dat DRVM c.s. in hun akte lijken uit te gaan van een onjuiste interpretatie van het tussenvonnis. Het oordeel in het tussenvonnis dat DRVM niet aansprakelijk is ten aanzien van de ramen en deuren die zij niet heeft laten vervangen, heeft uitsluitend betrekking op gebrek c (klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg). Dit oordeel heeft geen betrekking op het te herstellen buitenschilderwerk (gebrek a). In overweging 4.19 van het tussenvonnis, waarin is geoordeeld dat de aansprakelijkheid is beperkt tot de vervangen ramen en deuren, gaat het alleen over de klemmende ramen en deuren. Wat betreft het afbladderende schilderwerk is in het tussenvonnis geen beperking van de aansprakelijkheid te lezen. DRVM c.s. zijn dus aansprakelijk voor de herstelkosten van het volledige door hen uitgevoerde buitenschilderwerk, ook voor zover het de niet-vervangen ramen en deuren betreft.
      
      
        
          De post ‘Houten kozijnen en deuren’ (€ 40.178,56)
        
      
      
    
    
      2.8.
      In de begroting van [bedrijf A] is deze post als volgt toegelicht:
      
      
        
          
        
      
      
        
          Sub-post 1: Herstel van schade aan de kozijnen (€ 9.565,56)
        
      
      
    
    
      2.9.
      In de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] zijn geen afzonderlijke kosten opgenomen voor het herstellen van schade aan de kozijnen. In de offerte van [schildersbedrijf B] is vermeld dat houtrot op basis van nacalculatie zal worden berekend. 
      
    
    
      2.10.
      DRVM c.s. betwisten dat álle kozijnen (1.250,4 m1 in totaal) moeten worden behandeld in verband met houtrot en zetting. Gelet op die betwisting kan de rechtbank niet zonder meer uitgaan van de juistheid van het in dit kader door [bedrijf A] opgevoerde bedrag van € 9.565,56 (1.250,4 m1 x € 7,65). Dat in de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] wel melding wordt gemaakt van “houtrot/aangetast hout in dorpels en kozijnen” respectievelijk van “het repareren van de beschadigde delen” maakt het voorgaande niet anders. Een deskundige zal kunnen beoordelen in hoeverre de kozijnen moeten worden hersteld en welke kosten daarmee gemoeid zijn.
      
    
    
      2.11.
      Het is de rechtbank niet duidelijk of deze post alleen betrekking heeft op gebrek a (het buitenschilderwerk) of ook op gebrek c (de klemmende deuren en ramen). Als de post ook betrekking heeft op gebrek c, zijn DRVM c.s. ten aanzien van dat gebrek alleen aansprakelijk voor zover het de vervangen ramen en deuren betreft. DRVM c.s. hebben aangevoerd dat de door DRVM vervangen delen zich uitsluitend bevinden aan de zuidzijde/tuinzijde van het gebouw. Ook de VvE gaat er in haar antwoordakte van uit dat de nieuw geplaatste kozijnen zich in de zuidgevel (tuinzijde) bevinden. De deskundige zal kunnen beoordelen of en zo ja in hoeverre deze schadepost ook een gevolg is van gebrek c en wat dat betekent voor de omvang van de door DRVM c.s. te vergoeden herstelkosten.
      
      
        
          Sub-post 2: Herstellen van enkele stuks hang- en sluitwerk (€ 1.150,00)
        
      
      
    
    
      2.12.
      In de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] zijn geen kosten opgenomen voor het herstellen van hang- en sluitwerk. 
      
    
    
      2.13.
      Deze post heeft betrekking op gebrek c. DRVM c.s. zijn dus alleen aansprakelijk voor beschadigd hang- en sluitwerk in de ramen en deuren die DRVM heeft laten vervangen. Volgens de VvE zijn er alleen in de zuid-/tuingevel, waar DRVM de kozijnen volledig heeft vernieuwd, problemen met het hang- en sluitwerk geweest. De VvE heeft verder aangevoerd dat er in de andere gevels slechts beperkt draaiende delen (en dus hang- en sluitwerk) in de kozijnen aanwezig zijn en dat circa 80% van alle draaiende delen in de kozijnen zich bevinden aan de zuidzijde. 
      
    
    
      2.14.
      DRVM c.s. hebben geen gelegenheid gehad om te reageren op de stelling van de VvE dat deze schadepost uitsluitend betrekking heeft op de door DRVM vervangen kozijnen. Het komt de rechtbank geraden voor om deze post mee te nemen in het deskundigenonderzoek.
      
      
        
          Sub-post 3: Steigerwerk (€ 29.463,00)
        
      
      
    
    
      2.15.
      In de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] zijn bedragen opgenomen voor een rolsteiger (inclusief montage en demontage). [schildersbedrijf B] gaat uit van een bedrag van € 3.500,00, [onderhoudsbedrijf C] van een bedrag van € 3.950,00.
      
    
    
      2.16.
      De VvE stelt zich in haar antwoordakte op het standpunt dat het werk niet kan worden uitgevoerd met een rolsteiger. Volgens de VvE is het gebruik van een rolsteiger in verband met de ligging van het gebouw onmogelijk. Het gebouw is aan de zuid-, oost- en westzijde omringd door tuinen, die middels hekwerken en erfafscheidingen van elkaar gescheiden zijn. Daarnaast is er in de tuinen allerlei beplanting en overige tuinaankleding aanwezig die het gebruikmaken van een rolsteiger verhinderen, aldus de VvE. [bedrijf A] is daarom uitgegaan van een vaste (gevel)steiger rondom het gebouw. Het daarmee gemoeide bedrag (1.380 m2 x € 21,35) is volgens de VvE reëel.
      
    
    
      2.17.
      DRVM c.s. hebben ook op deze stellingen van de VvE niet kunnen reageren. De rechtbank kan op dit moment niet vaststellen of een (dure) vaste steiger noodzakelijk is, of een (aanzienlijk goedkopere) rolsteiger volstaat. Ook dit punt kan aan de deskundige worden voorgelegd, die ook een oordeel kan geven over de met het steigerwerk gemoeide kosten. 
      
      
        
          De post ‘Schilderwerk kozijnen en deuren’ (€ 17.418,07)
        
      
      
    
    
      2.18.
      In de begroting van [bedrijf A] is deze post als volgt toegelicht:
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.19.
      De offerte van [schildersbedrijf B] gaat uit van een bedrag van € 9.599,76 voor het schilderwerk aan de kozijnen. De offerte is beperkt tot de vervangen kozijnen aan de tuinzijde (36 kozijnen x € 266,66). De offerte van [onderhoudsbedrijf C] gaat uit van een bedrag van € 9.900,00 voor het schilderen van de kozijnen (36 stuks x € 275,00). 
      
    
    
      2.20.
      Zoals hiervoor onder 2.7 al is overwogen, zijn de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] ten onrechte beperkt tot de door DRVM vervangen kozijnen. Dit brengt mee dat het niet goed mogelijk is om deze offertes te vergelijken met de begroting van [bedrijf A] , die uitgaat van 1.250,4 m1 x € 3,14 (voor de voorbewerking en het aanbrengen van grondverf) respectievelijk € 7,65 (voor het schilderwerk). Volgens DRVM c.s. zijn de door [bedrijf A] gebruikte gegevens (het aantal strekkende meters en de prijzen per strekkende meter) onvoldoende onderbouwd en daarom ook niet te controleren. De prijzen zijn volgens DRVM c.s. te hoog. In haar antwoordakte heeft de VvE aangevoerd dat [bedrijf A] het aantal strekkende meters exact heeft gemeten en dat DRVM c.s. aan de hand van de maatvoering zelf ook kunnen vaststellen dat de berekening klopt. De VvE heeft verder aangevoerd dat [bedrijf A] is uitgegaan van de gebruikelijke eenheidsprijzen. Ook op deze nadere stellingen van de VvE hebben DRVM c.s. niet kunnen reageren. Het komt de rechtbank geraden voor om de deskundige te vragen zich ook over deze post uit te laten. Daarbij merkt de rechtbank op dat uitgegaan moet worden van nieuw schilderwerk van een goede kwaliteit. 
      
      
        
          De post ‘Boeidelen’ (€ 30.590,00)
        
      
      
    
    
      2.21.
      In de begroting van [bedrijf A] is deze post als volgt toegelicht:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.22.
      De offerte van [schildersbedrijf B] gaat voor “schilderwerk dakrand: boeilijsten en verstekbak” uit van een bedrag van € 8.699,53 (133 m1 x € 65,41). De offerte van [onderhoudsbedrijf C] noemt een bedrag van € 9.750,00 voor het schilderen van de daklijst (130 m1 x € 75,00).
      
    
    
      2.23.
      Gelet op het grote verschil in prijs tussen de begroting van [bedrijf A] enerzijds en de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] anderzijds, zal de rechtbank ook deze post aan de deskundige voorleggen.
      
      
        
          De post ‘Schilderwerk in de gang’ (€ 4.250,00)
        
      
      
    
    
      2.24.
      In de begroting van [bedrijf A] is deze post als volgt toegelicht:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.25.
      De offerte van [schildersbedrijf B] noemt voor het schilderwerk aan de wanden een totaalbedrag van € 1.335,00, bestaande uit de volgende posten:
      
        
          verwijderen oude verflaag circa 50 m2 € 560,00 (16 uur x € 35,00)
        
        
          dekkend sauzen € 775,00 (50 m2 x € 12,00) .
        
      
      
    
    
      2.26.
      De offerte van [onderhoudsbedrijf C] gaat op dit punt uit van een bedrag van € 1.404,00, bestaande uit de volgende posten:
      
        
          het schoonmaken van de wanden € 728,00 (52 x € 14,00)
        
        
          het sauzen van de wanden 2x € 676,00 (52 x € 13,00).
        
      
      
    
    
      2.27.
      Ook hier is sprake van een aanzienlijk prijsverschil, terwijl de begroting en de offertes uitgaan van ongeveer dezelfde grootte van de gang (50/52 m2). De rechtbank zal daarom ook deze post aan de deskundige voorleggen.
      
      
        
          Overigens
        
      
      
    
    
      2.28.
      Alle bedragen in dit vonnis zijn exclusief btw. In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat partijen duidelijkheid dienen te geven welk btw-percentage op welke werkzaamheden/posten van toepassing is. Partijen zijn het erover eens dat voor het schilderwerk het 9%-tarief geldt. Daarvan zijn [bedrijf A] , [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] ook allemaal uitgegaan in hun begroting/offertes. Volgens de VvE geldt voor de huur van het (gevel)steigerwerk het reguliere tarief van 21%. Dat tarief is in de begroting van [bedrijf A] ook toegepast op het steigerwerk. Volgens DRVM c.s. moet worden uitgegaan van uitsluitend het 9%-tarief. In de offerte van [schildersbedrijf B] is op het steigerwerk het 9%-tarief toegepast. Volgens de offerte van [onderhoudsbedrijf C] is het plaatsen van een rolsteiger inclusief montage en demontage vrijgesteld van btw. Omdat de steigers zowel lijken te worden gebruikt voor het schilderwerk (waarvoor het 9%-tarief geldt) als voor werkzaamheden die onder het 21%-tarief vallen, moeten de kosten van de steiger naar rato verdeeld worden. De deskundige zal gevraagd worden dit mee te nemen in zijn rapport. 
      
    
    
      2.29.
      DRVM c.s. hebben nog(maals) aangevoerd dat de schade nodeloos is opgelopen, onder andere door de prijsstijgingen over de afgelopen jaren, omdat de bewoners de uitkomst van de procedure afwachten zonder verdere maatregelen te nemen. Volgens DRVM c.s. zou daarmee rekening moeten worden gehouden bij de vaststelling van de omvang van de schade, door bijvoorbeeld de kosten van een lichte schuur- en lakbeurt in mindering op de totale omvang te brengen. De rechtbank gaat daarin niet mee. In het tussenvonnis is al overwogen dat het verweer dat de bewoners geen onderhoud hebben verricht en/of schadebeperkende maatregelen hebben genomen niet slaagt (overweging 4.29b). Er is geen reden om op die beslissing terug te komen.
      
    
    
      2.30.
      Gelet op al het voorgaande kunnen de verdere opmerkingen die partijen over en weer hebben gemaakt over de begroting van [bedrijf A] en de offertes van [schildersbedrijf B] en [onderhoudsbedrijf C] onbesproken blijven. 
      
      
        
          Het vervolg van de procedure
        
      
      
    
    
      2.31.
      De zaak zal worden verwezen naar de rol. Partijen kunnen gezamenlijk een voorstel doen voor een te benoemen deskundige. Als zij geen overeenstemming kunnen bereiken, moeten zij ieder twee mogelijke deskundigen voorstellen.
      
    
    
      2.32.
      De rechtbank is voornemens om de volgende vragen voor te leggen aan de deskundige. Partijen kunnen zich in hun aktes uitlaten over de aan de deskundige voor te leggen vragen:
      
      1. Kunt u de herstelkosten begroten van de volgende gebreken in/aan het gebouw aan de [naam gebouw] te Rotterdam:
      
        a. afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen);
        b. afbladderend schilderwerk in de gang;
        c. klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg (punt c alleen ten aanzien van de ramen en deuren die door DRVM c.s. zijn vervangen).
      
      
      2. Kunt u toelichten welk type steiger moet worden gebruikt voor de werkzaamheden (een vaste (gevel)steiger of een rolsteiger) en wat de kosten daarvan zijn (voor zover niet inbegrepen in de onder 1 bedoelde kosten)? Kunt u aangeven in welke mate de kosten van de steiger toegerekend moeten worden aan werkzaamheden waarvoor het 9%-tarief geldt en aan werkzaamheden waarvoor het 21%-tarief geldt?
      
      3. Kunt u verder nog iets opmerken wat van belang zou kunnen zijn voor de door de rechtbank te nemen beslissingen?
      
    
    
      2.33.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 mei 2024 voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 2.31 en 2.32,
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.
        1977/1876
      
    
  
  
    Alle bedragen in dit vonnis zijn exclusief btw. Op de btw wordt ingegaan in overweging 2.28. 
  
  
    Deze rekensom komt uit op een bedrag van € 600,00 in plaats van € 775,00.