ECLI:NL:GHAMS:2001:AD4944, Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2001, 01/00720
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2001-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Gelet op stedenbouwkundige notitie, contact tussen belanghebbende en het gemeentebestuur, het voornemen van de koper tot de bouw van woningen, het ontbreken van een bepaling met betrekking tot meerjarige voortzetting van het agrarisch gebruik en de bereidheid van B&W om mee te werken aan het realiseren van bouwplannen op het verkochte perceel is het hof van oordeel dat aannemelijk is dat een redelijke kans bestond dat het verkochte perceel binnen zes jaar anders dan agrarisch zou worden gebruikt. Het feit dat de ontwikkelingen na de verkoop nog niet hebben geleid tot het daadwerkelijk realiseren van de beoogde woningbouw doet niet af aan de medio 1994 aanwezige, redelijke kans dat zulks wel het geval zou zijn.

Tweede Meervoudige Belastingkamer
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Y, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Particulieren/Ondernemingen P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    M (M belastingadviseurs te P) heeft als gemachtigde van belanghebbende op 2 maart 2001 beroep ingesteld tegen de uitspraak van de inspecteur gedagtekend 29 januari 2001 betreffende de met dagtekening 25 augustus 2000 aan belanghebbende opgelegde aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 1997.
    
    
      Belanghebbende heeft aangifte gedaan van een belastbaar inkomen van f 29.079,-. De inspecteur heeft de aanslag opgelegd naar een belastbaar inkomen van f 241.270,-.
      Belanghebbende heeft tijdig tegen de aanslag bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft het bezwaar afgewezen en de aanslag gehandhaafd.
    
    
    
      De gemachtigde concludeert in het beroepschrift tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 29.079,- dan wel, subsidiair, f 152.981,- in aanmerking nemend een toevoeging aan de oudedagsreserve.
      De inspecteur concludeert in het verweerschrift tot ongegrond verklaren van het beroep.
    
    
    Ter zitting van 17 september 2001 is de gemachtigde verschenen, tot bijstand vergezeld van C (B en C projectontwikkeling), alsmede S namens de inspecteur, tot bijstand vergezeld van T. De gemachtigde heeft een pleitnota (met een bijlage) voorgedragen en overgelegd welke tot de gedingstukken behoort. De inspecteur heeft een uittreksel van de jaarrekening 1996 van belanghebbende overgelegd, opgesteld door het kantoor van de gemachtigde, welk uittreksel eveneens tot de gedingstukken behoort. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1. Belanghebbende, geboren in 1946, exploiteert een landbouwbedrijf, hoofdzakelijk in de vorm van verhuur van kasruimte en de verzorging van het gewas tot aan de oogst.
      .
    
    
    
      2.2. Op 8 december 1993 hebben Burgemeester en wethouders (hierna: B&W) van de gemeente YY aan de eigenaren en bewoners van het gebied rond de A-weg, waaronder belanghebbende, een stedenbouwkundige notitie gezonden over de toekomst van dat gebied. B&W nodigden de geadresseerden uit op deze notitie te reageren. Deze notitie begint met de volgende passage
      Langs de A-weg doen zich al geruime tijd vragen voor van particulieren om tot ontwikkelingen te komen. Daarop is tot nu toe afwijzend gereageerd. De vraag is of dat blijvend een zinnig standpunt is, temeer daar soms ook initiatieven worden gehonoreerd.
    
    
    2.3. Op 21 maart 1994 heeft belanghebbende in een gesprek met de burgemeester aangegeven dat een zekere EE geïnteresseerd was in 0.5 ha van zijn grond en dat hij, belanghebbende, de gemeentelijke plannen in het gebied wilde vernemen. De burgemeester heeft in dat gesprek verklaard dat deze koper eventuele plannen kan voorleggen en dat hij geen toezegging kan doen over de eventuele medewerking van de gemeente.
    
    
      2.4. Op 22 juli 1994 heeft belanghebbende voor f 350.000,- een perceel bouwland aan de A-weg te Y van ongeveer 1.00.00 ha, behorende tot zijn ondernemingsvermogen, verkocht aan B en C Bouwbedrijf B.V. De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen
      Art. 3.1		De betaling van de koopprijs … vindt plaats … ten tijde van de levering van de eerste kavel.
      Over de periode vanaf 15 juli 1994 tot de dag van betaling zal koper aan verkoper vergoeden een rente, berekend naar 7% per jaar, te voldoen bij achterafbetaling in maandelijkse termijnen per de 15de van iedere maand …
      Art. 4.2		Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. …
             6		Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als bouwgrond voor de bouw van tenminste 4 woningen.	Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: - hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. …
      Art. 14.1	Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden als koper er niet in slaagt vóór 15 juli 1995 van overheidswege de vereiste vergunningen te verkrijgen voor de bouw van tenminste 4 woningen op het gekochte. … Partijen zijn evenwel verplicht hun medewerking te verlenen aan een verlenging van deze termijn, indien op gemelde datum de vereiste vergunningen nog niet zijn ontvangen, doch in redelijkheid is te verwachten, dat deze binnen een overzienbaar korte termijn zullen worden afgegeven. …
      	    	3	Op vervulling van een lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. …
      In augustus 1995, februari 1996, december 1996 en 1 juli 1997 hebben belanghebbende en de koper steeds aanvullende overeenkomsten gesloten ter verlenging van de in artikel 14 genoemde termijn. Bij de overeenkomst van februari 1996 is het aantal minimaal te bouwen woningen verhoogd naar 10 en de koopsom verlaagd met f 10.000,-; bij die van december 1996 is de rentevergoeding verlaagd naar 6%. De aanduiding van de koper was inmiddels gewijzigd in B en C Projectontwikkeling B.V.
      Belanghebbende heeft in de loop van de jaren de bedongen rentevergoeding van de koper ontvangen en als optierente verantwoord.
    
    
    2.5. Op 27 september 1994 heeft B & C Bouwbedrijf B.V. plannen aan het waterschap YYY voorgelegd voor de bouw van 12 woningen op het verkochte perceel.
    
    
      2.6. Een ambtelijk stuk gericht aan B&W, gedateerd op 13 juli 1995 en behandeld door F, vermeldt
      Het is uw college bekend dat B en C reeds enige tijd plannen heeft om te komen tot oprichting van 12 vrijstaande woningen aan De A-weg en wel op delen van het eigendom van de heer  X (hof: belanghebbende).
      Uw college heeft in het verleden reeds de bereidheid uitgesproken om aan dit bouwplan medewerking te verlenen.
      Op 18 juli 1995 hebben B&W zich akkoord verklaard met het voorstel om vervolg-stappen te zetten tot behandeling van de plannen van de koper en na beraadslaging in de raadscommissie voor ruimtelijke ordening een beslissing te nemen over het al dan niet starten van procedure als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
      In oktober 1995 heeft B en C Projectontwikkeling B.V., na overleg binnen de raadscommissie ruimtelijke ordening en een aansluitende uitnodiging tot het aanvragen van een  bouwvergunning, vergunning aangevraagd voor de bouw van de twaalf woningen.
      In de vergadering van 27 november 1995 van de raadscommissie is besloten de beslissing tot het starten van een artikel 19 procedure nader te bezien. In de vergadering is blijkens het verslag door een van de leden opgemerkt
      dat er verwachtingen zijn gewekt in de vorige vergadering voorwat betreft honorering van de initiatieven van de ondernemer.
    
    
    
      2.7. Op 18 juli 1997 hebben B en C aan B&W geschreven voorlopig af te zien van de bouw van een kantoorunit aan de A-weg in verband met het ontbreken van samenhang met de woningbouw. De brief bevat nog de passage
      De toezegging dat uw college bereid blijft zich in te zetten voor het woningbouwplan is op zich een prettige gedachte. 
    
    
    2.8. Op 12 september 1997 heeft belanghebbende aan B en C Holding B.V. onder verwijzing naar de in 1994 gesloten koopovereenkomst het perceel grond geleverd voor f 265.000,-. Daarbij heeft belanghebbende zich het persoonlijk recht voorbehouden de verkochte grond voor agrarische doeleinden te gebruiken tot 1 oktober 2003. Voorts heeft de verkrijger op zich genomen aan belanghebbende te vergoeden het door deze eventueel "te lijden belastingnadeel, dat over de gerealiseerde bestemmingswijzigingswinst zal worden opgelegd". Belanghebbende verplichtte zich ter zake tot het voeren van acties jegens de belastingdienst, zulks voor rekening van koper.
    
    2.9. Op 24 mei 2000 heeft F  namens B&W verklaard dat zij vanwege gewijzigde provinciale inzichten en inkrimping van woningcontingenten noch in 1994 noch in 1997 in staat waren medewerking te verlenen aan de toen bekende bouwplannen van de firma B en C.
    
    2.10. Op 21 april 1999 heeft M, taxateur van de Belastingdienst, de agrarische waarde van het verkochte perceel getaxeerd op f 55.000,-; de bestemming van de grond was blijkens zijn rapport agrarisch onbebouwd. 
    
    2.11. Op 1 maart 2001 heeft G (G. Makelaars) verklaard te concluderen dat het verkochte perceel een bouwblok omvatte en daarom taxeerde hij de agrarische waarde van het verkochte perceel (inclusief het bouwblok) op f 127.000,- per medio 1997. In een latere verklaring van 11 september 2001 heeft G de identieke waarde per medio 1994 geschat op f 90.000,-.
    
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil de juistheid van het belasten van enige bestemmingswijzigingswinst en, subsidiair, de hoogte van het te belasten voordeel.
    
    
    4. Standpunten van partijen en verklaringen ter zitting
    
    Voor de standpunten van partijen zij verwezen naar de gedingstukken.
    
    
      De gemachtigde heeft nog verklaard dat de verlaging van de koopsom naar f 265.000,- verband hield met het feit dat belanghebbende op grond van de bepaling in de akte van levering geen fiscaal nadeel zou leiden; dat hij verder geen zicht heeft op de juistheid van de mening van G met betrekking tot de aanwezigheid van een bouwblok.
      C heeft nog verklaard dat de gemeente tot op heden nog geen bouwvergunning voor de woningen heeft afgegeven en dat hij tot vorig jaar met de ontwikkeling van het perceel bezig is geweest; dat hij nog geen exploitatie-overeenkomst met de gemeente heeft gesloten; dat hij niet meer weet waarom de prijs tussentijds ook nog met f 10.000,- is gedaald; dat hij niet precies weet wat belanghebbende na de levering met de grond doet, anders dan deze te beheren en gras te maaien.
    
     
    Ter zitting heeft de inspecteur de juistheid van de taxatie van G betwist.
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Partijen zijn beide van oordeel dat voor de beoordeling van de vraag of er een redelijke kans bestond dat de grond waarschijnlijk binnenkort anders dan agrarisch gebruikt zou worden, gekeken moet worden naar de verwachting op het moment van de koopovereenkomst, zijnde 22 juli 1994. Het hof acht deze opvatting rechtens niet onjuist en zal partijen dan ook in dit standpunt volgen.
    
    
      5.2. Bij de beoordeling van de vraag of er in 1994 sprake was van een redelijke kans dat het verkochte perceel binnen zes jaar buiten de agrarische sfeer zou worden aangewend acht het hof de volgende omstandigheden van belang:
      - blijkens de stedenbouwkundige notitie bestond ultimo 1993 "al geruime tijd" behoefte aan ontwikkelingen langs de A-weg al was daar "tot nu toe" afwijzend op gereageerd;
      - vrij snel na het uitbrengen van deze notitie zocht belanghebbende contact met het gemeentebestuur;
      - de koopovereenkomst maakt melding van het voornemen van de koper tot de bouw van woningen en bevat terzake een ontbindende voorwaarde tot uiterlijk 15 juli 1995; deze overeenkomst bevat, anders dan de akte van levering, geen bepaling met betrekking tot meerjarige voortzetting van het agrarisch gebruik;
      - het stuk van 13 juli 1995 maakt melding van de eerder uitgesproken bereidheid van B&W om mee te werken aan het realiseren van bouwplannen op het verkochte perceel.
      Gelet op deze omstandigheden is het hof van oordeel dat aannemelijk is dat op 22 juli 1994 een redelijke kans bestond dat het verkochte perceel binnen zes jaar anders dan agrarisch zou worden gebruikt. Het feit dat de ontwikkelingen na de verkoop nog niet hebben geleid tot het daadwerkelijk realiseren van de beoogde woningbouw doet niet af aan de medio 1994 aanwezige, redelijke kans dat zulks wel het geval zou zijn. Daaraan doet evenmin af dat de latere verklaring van Pastoor aangeeft dat de gemeente niet in staat was medewerking aan de bouwplannen te verlenen nu zij dit, zoals blijkt uit de overgelegde notities, kennelijk wel heeft gedaan, zij het zonder bekendheid met de gewijzigde provinciale inzichten en de inkrimping van woningcontingenten.
      Derhalve is er naar het oordeel van het hof sprake van een winst die niet onder de landbouwvrijstelling valt.
    
    
    5.3. De inspecteur heeft een taxatie van de waarde bij voortgezet agrarisch gebruik overgelegd, uitkomende op een bedrag van f 55.000,-. Belanghebbende heeft deze waarde uitsluitend betwist door te wijzen op de mogelijke aanwezigheid van een bouwblok doch hij heeft de aanwezigheid daarvan tegenover de expliciete betwisting door de inspecteur niet nader aannemelijk gemaakt. Het hof ziet dan ook geen reden de te belasten winst anders te bepalen dan op f 210.000,-, zijnde het door de inspecteur berekende verschil tussen de verkoopsom en de genoemde waarde van f 55.000,-. 
    
    5.4. De inspecteur heeft bevestigd dat ten onrechte geen toevoeging aan de oudedagsreserve heeft plaatsgevonden en de gemachtigde heeft het bedrag hiervan berekend op f 19.169,-. Gelet op het feit dat de winst hoger is dan de gemachtigde subsidiair in aanmerking heeft genomen en uit de stukken niet blijkt dat er enige aanleiding is voor een afname zal het Hof het belastbaar inkomen dan ook verminderen met f 20.192,-, zijnde de voor 1997 geldende maximale toevoeging aan de oudedagsreserve, en wel tot een bedrag van f 221.078,-.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten en wel tot een bedrag van f 1.420,-, zijnde 2 x f 710,- 1.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 221.078,-;
      - gelast de Staat het griffierecht ad f 60,- aan belanghebbende te vergoeden en
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van f 1.420,-, te betalen door de Staat.
    
    
    
    
    De uitspraak is gedaan op 15 oktober 2001 door mr. Boersma, Vrouwenvelder en Holdert, in tegenwoordigheid van mr. Milder-Wolbers als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    Het hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenminste:
      	a- de naam en het adres van de indiener;
      	b- een dagtekening;
      	c- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d- de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.