ECLI:NL:GHDHA:2024:1433, Gerechtshof Den Haag, 27-08-2024, 200.328.579/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte, alsnog ontruiming gevorderd in kort geding na aanvankelijke afwijzing in bodemprocedure, afstemmingsregel

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.328.579/01
      Zaaknummer rechtbank	: 10371782 VV EXPL 23-114 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 27 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1Laila de Maas B.V. (hierna: Laila De Maas),
    
      gevestigd in Rotterdam,
      advocaat: mr. K. Tülü, kantoorhoudend in Haarlem,
      en
      2. Laila Rotterdam B.V. (hierna: Laila Rotterdam),
      gevestigd in Rotterdam,
      advocaat: mr. F. Özer, kantoorhoudend in Rotterdam,
      appellanten,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1], 
    
      wonend in [woonplaats],
      en
      2. [geïntimeerde 2], 
      wonend in [woonplaats],
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. G. Sarier kantoorhoudend in Dordrecht.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Laila c.s. en [geïntimeerden].
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Laila Rotterdam is enige tijd de huurder geweest van een bedrijfsruimte in Rotterdam. [geïntimeerden] hebben deze bedrijfsruimte gekocht en in mei 2021 geleverd gekregen.
    
    
      1.2
      Vanwege het uitblijven van huurbetalingen hebben [geïntimeerden] in kort geding gevorderd dat het gehuurde wordt ontruimd. Laila De Maas heeft zich in dat kort geding gevoegd aan de zijde van Laila Rotterdam. Bij kortgedingvonnis van 9 mei 2023 heeft de kantonrechter Laila Rotterdam veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Ten aanzien van Laila De Maas zijn [geïntimeerden] in hun ontruimingsvordering niet ontvankelijk verklaard. 
    
    
      1.3
      Het hof is het eens met de kantonrechter en verwijst daarvoor naar zijn (overwegingen) in de bodemprocedures tussen partijen gewezen arrest van 20 augustus 2024, waarin de ontbinding van de huurovereenkomst is uitgesproken. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 6 juni 2023, tevens houdende ‘grieven’ en een ‘verzoek spoedappel’, waarmee Laila c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 mei 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 4 juli 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast die, tegelijkertijd met de mondelinge behandeling in de zaak 200.324.825/01, plaatsgevonden heeft op 10 oktober 2023; 
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met bijlagen. 
        
      
    
    
      2.2
      Op 1 juli 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mrs. Tülü en Sarier aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerden] hebben op 11 december 2020 van [naam] en [naam], (die daarbij handelden als vennoten van de V.O.F. [naam], hierna: [V.O.F. cs]) gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (restaurant) gelegen aan het [adres] (hierna: 'het gehuurde'). Het gehuurde was op het moment van de verkoop verhuurd aan Laila Rotterdam. Laila Rotterdam heeft de exploitatie van het gehuurde per januari 2021 gestaakt.
    
    
      3.2
      Op 3 mei 2021 is het gehuurde aan [geïntimeerden] geleverd.
    
    
      3.3
      
        Op 15 mei 2021 heeft een kennismakingsbijeenkomst plaatsgehad tussen [geïntimeerde 1] als een van de nieuwe eigenaars van het pand, de verkoopmakelaar [makelaar] van [naam] Horecamakelaardij BV (hierna: de makelaar) en ene [betrokkene 1] namens de huurder. Blijkens het van die bijeenkomst door de makelaar opgemaakte bespreekverslag heeft [betrokkene 1] toen aangegeven (1) dat de Leila restaurants gezien moeten worden als een franchiseorganisatie waarbij hij de franchisegever is, (2) dat [betrokkene 2] sinds juni 2020 voor Laila Rotterdam alleen en zelfstandig bevoegd is, (3) dat zij voornemens zijn om pas in augustus 2021 weer open te gaan, (4) dat hij zal bekijken hoe de 50% “die de verhuurder zowiezo toekomt” zal inhalen in de toekomst en (5) dat hij een kennismaking met [betrokkene 2] en een bezoek aan de zaak zal regelen zoals door [geïntimeerden] is verzocht. Over de door [betrokkene 1] genoemde huurkorting van 50% vermeldt het verslag verder:
        
          “[geïntimeerde 1] [[geïntimeerde 1], toevoeging hof] geeft aan dat dit voor hem onacceptabel is. [betrokkene 1] krijgt allerlei overheids steun ook om de huur te kunnen betalen. De redenering van [betrokkene 1] dat de 50% huurkorting als een vaststaand feit moet worden gezien wordt door [geïntimeerde 1] en [makelaar] niet geaccepteerd en tegengesproken.”     
      
    
    
      3.4
      In het per e-mail ook aan [betrokkene 1] verstuurde gespreksverslag van 15 mei 2021 worden 29 mei en 5 juni 2021 genoemd als (kennelijk besproken) bezoekopties. Aan het slot van het verslag wordt [betrokkene 1] gevraagd welke datum het wordt voor de bezichtiging en kennismaking. [betrokkene 1] heeft hierop niet meer gereageerd.
    
    
      3.5
      Bij (aangetekende) brieven van 21 en 28 juni 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] Laila Rotterdam gesommeerd tot betaling van de openstaande huurtermijnen over de maanden mei en juni 2021 ten bedrage van telkens € 8.500,56. Daarop is geen betaling gevolgd.  
    
    
      3.6
      
        Per e-mail van 28 juni 2021 heeft ([betrokkene 2] namens) Laila Rotterdam het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:
        
          “Met betrekking tot onze huurrelatie voor [adres] bericht ik u het volgende. 
        
        
          Eerder was overeenstemming bereikt over indeplaatsstelling van een nieuwe huurder, zijnde heer [bestuurder Laila]. Inmiddels heeft de heer [bestuurder Laila] zich bij aangetekende brief gemeld met het verzoek de indeplaatsstelling te realiseren voor zijn vennootschap Laila de Maas B.V. Hierbij informeer ik u dat de onderneming Laila de Maas B.V. uw nieuwe huurder zal zijn vanaf 1 juli 2021. De nieuwe huurder zal u apart aanschrijven over zijn gegevens en zet ik de heer [bestuurder Laila] in de cc van deze e-mail.” 
        
      
    
    
      3.7
      In hun e-mailbericht van 30 juni 2021 hebben [geïntimeerden] aan Laila Rotterdam geschreven dat een verzoek over een indeplaatsstelling hen nimmer heeft bereikt, dat van indeplaatsstelling, dan wel een nieuwe huurder, per 1 juli 2021 dan ook geen sprake is, dat de huurbetalingsverplichtingen van Laila Rotterdam onverkort doorlopen en dat de huurachterstand zo snel mogelijk moet worden voldaan, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden genomen.
    
    
      3.8
      
        Per e-mail van 30 juni 2021 heeft Mustafa [bestuurder Laila] (hierna: [bestuurder Laila]), bestuurder van de op 28 juni 2021 opgerichte vennootschap Laila De Maas, het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:
        
          “Zoals gisteren door de heer [betrokkene 2] aan u is gemeld, zijn wij vanaf 1 juli a.s. de nieuwe huurder van uw bedrijfsruimte [adres]. Wij zullen in de bedrijfsruimte het restaurant exploiteren en daarbij hetzelfde concept voortzetten. De gegevens van de nieuwe huurder is Laila de Maas B.V. gevestigd te Rotterdam aan [adres].”
        
      
    
    
      3.9
      
        In haar e-mail van 30 juni 2021 aan [geïntimeerden] heeft ([betrokkene 2] namens) Laila Rotterdam als volgt gereageerd op de door [geïntimeerden] naar haar verzonden facturen:
        
          “Ten eerste wil ik u mededelen dat de huurfacturen niet kloppen. U rekent een hogere huur dan dat er afgesproken is in de huurcontract.
        
        
          Ten tweede wil ik u wijzen op de jurisprudenties over huurkorting omtrent covid 19 voor de horeca sector. Wij hebben recht op %50 huurkorting tijdens de overheidsmaatregelen omtrent corona sector.
        
        
          Ik verzoek u hierbij de facturen aan te passen en naar mij te mailen.”
        
      
    
    
      3.10
      
        In zijn e-mail van 5 juli 2021 aan Laila Rotterdam heeft de advocaat van [geïntimeerden] betwist dat de huurtermijnen niet zouden kloppen en erop gewezen dat de huurachterstand is opgelopen naar drie maanden en inmiddels ook over de maand juli 2021 een huurachterstand was ontstaan. Over een mogelijke coronakorting schrijft hij in de e-mail:
        
          “(…) Uit de door u genoemde jurisprudentie volgt niet automatisch een huurkorting van 50%. Om voor een huurkorting op grond van corona in aanmerking te komen kunt u een onderbouwd verzoek bij cliënt indienen en deze met uw financiële gegevens inzichtelijk maken naast het overleggen van stukken waaruit de door u ontvangen overheidssteunen blijken. (…)”
        
      
    
    
      3.11
      
        Bij e-mail van 7 juli 2021 aan [geïntimeerden] heeft Laila Rotterdam daarop als volgt gereageerd:
        
          “Ik ga ervan uit dat u op de hoogte bent dat wij al een tijdje gesloten zijn. De coronacrisis heeft voor gezorgd dat wij niet open konden blijven waardoor wij de zaak moesten sluiten. (…) Wij zullen ons best doen om de huurachterstand te betalen maar wel met korting waar wij recht op hebben. (…) 
        
        
          De heer [bestuurder Laila] heeft nu de overeenkomst overgenomen zoals ik u eerder had aangegeven.”
        
      
    
    
      3.12
      Na enige e-mailcorrespondentie over en weer tussen [geïntimeerden] en Laila Rotterdam over de omvang van en afbetalingen op de huurachterstand heeft [bestuurder Laila] per e-mail van 18 juli 2021 aan [geïntimeerden] een op 28 april 2020 gedateerd document getiteld ‘Akte indeplaatsstelling’ doen toekomen. In dat document, dat volgens de laatste pagina ervan is ondertekend namens [V.O.F. cs] als ‘Verhuurder’, namens Laila Rotterdam als ‘Huurder’ en namens [bestuurder Laila] als ‘Aspirant Huurder’, is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        
          “Akte indeplaatsstelling
        
        
          (…) 
        
        
          Overwegende:
        
        
          (…)
        
        
          C. Dat Huurder mede vanwege de gevolgen van de coronapandemie zijn activiteiten in het gehuurde wenst te beëindigen en de onderneming wenst over te dragen aan Aspirant Huurder en daarom de Verhuurder heeft verzocht ermee akkoord te gaan, dat Aspirant Huurder in zijn plaats als Huurder wordt gesteld en wel zodanig, dat door deze indeplaatsstelling de Verhuurder en Aspirant Huurder jegens elkaar, dezelfde rechten en verplichtingen, uit de Huurovereenkomst voortvloeiende, zullen hebben, als die, welke tussen de Verhuurder en Huurder gelden met in deze overeenkomst opgenomen afwijkende bepalingen;
        
        
          D. Dat vanwege de onzekere situatie als gevolg van de Coronapandemie partijen elkaar ten aanzien van de effectuering van de indeplaatsstelling een termijn verlenen tot en met 1 juli 2021;
        
        
          E. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door deze aan te wijzen nog op te richten of bestaande rechtspersoon, waarin Aspirant Huurder direct dan wel indirect minimaal 51% van de aandelen bezit, het onherroepelijke en exclusieve recht toekomt om uiterlijk op 1 juli 2021, dit recht als vermeld onder
        
        
          considerans D te lichten;
        
        
          (…)
        
        
          H. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, vanaf moment van het lichten van deze optie, een huurvrije periode zal verkrijgen teneinde het Gehuurde te kunnen verbouwen en de nodige onzekerheid in de markt als gevolg van de Coronapandemie zal moeten overleven;
        
        
          (…)
        
        
          Komen overeen als volgt:
        
        
          1. Huurder stelt Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als opvolgende huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen Aspirant Huurder en Verhuurder aanvaarden.
        
        
          2. Verhuurder verklaart ondubbelzinnig in te stemmen met de onder 1 bedoelde indeplaatsstelling en aanvaardt per uiterlijk 1 juli 2021 in de plaats te stellen Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als de nieuwe huurder van het gehuurde.
        
        
          3. Partijen komen overeen dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, het recht heeft om tot en met 1 juli 2021 het hierboven beschreven recht tot indeplaatsstelling zal mogen lichten. Indien dit recht uiterlijk op 1 juli 2021 zal worden gelicht, dan zal per die datum van lichten, de Huurovereenkomst conform deze indeplaatsstelling van rechtswege overgaan op Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon.
        
        
          (…)
        
        
          7. Aspirant Huurder verklaart de Huurovereenkomst te kennen en te hebben ontvangen en alle rechten en verplichtingen daaruit te aanvaarden en na te zullen komen.
        
        
          (…)
        
        
          Financiële afspraken (huurkorting)
        
        
          9. In verband met de huidige onzekere omstandigheden als gevolg van de Coronapandemie en met het oog op mogelijke verbouwingen, zal bij lichting van het recht tot indeplaatsstelling de volgende afwijken financiële afspraken van toepassing zijn.
        
        
          Huurvrij
        
        
          10. Partijen spreken een huurvrije periode van 12 maanden huurvrij af vanaf datum van de indeplaatsstelling. Aldus zal Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, in het eerste jaar vanaf indeplaatsstelling geen huur verschuldigd zijn.
        
        
          Huurkorting
        
        
          11. Nadien zal de huursom trapsgewijs in 3 opvolgende jaren worden verhoogd naar de basishuurprijs conform onderstaande:
        
        
          Jaar 2: huurkorting van € 20.000 per jaar;
        
        
          Jaar 3: huurkorting van € 15.000 per jaar;
        
        
          Jaar 4: huurkorting van € 10.000 per jaar;
        
        
          (…)”. 
        
      
    
    
      3.13
      Bij e-mail aan Laila Rotterdam van 19 augustus 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] opnieuw bestreden dat sprake is van een nieuwe huurder en Laila Rotterdam erop gewezen dat de huurachterstand inmiddels was opgelopen tot vier maanden. Betaling daarvan is uitgebleven. 
    
    
      3.14
      
        
          [geïntimeerden] hebben Laila Rotterdam vervolgens in kort geding gedagvaard en ontruiming gevorderd van het gehuurde. [bestuurder Laila] en Laila De Maas zijn in dat kort geding tussengekomen. Bij kortgedingvonnis van 22 september 2021 heeft de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering van [geïntimeerden] afgewezen. Over de op 28 april 2020 gedateerde Akte indeplaatsstelling overwoog de voorzieningenrechter:
        
          “Gegeven de gemotiveerde toelichting van beide partijen op de respectieve standpunten, kan de echtheid van het document niet op voorhand worden vastgesteld en daarmee ook niet wie de huurder is van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Daarvoor is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering, waaronder mogelijk het horen van getuigen, noodzakelijk. Voor een dergelijk nader onderzoek is in kort geding geen plaats.(…) De ontruimingsvordering wordt dan ook afgewezen.”
        
      
    
    
      3.15
      Blijkens een proces-verbaal van constatering van de gerechtsdeurwaarder G-J Baijens (hierna: de deurwaarder) van 6 december 2021 bevond zich op die datum in het gehuurde een grote hoeveelheid roerende zaken, vonden er toen geen bedrijfsactiviteiten plaats en waren er geen personen aanwezig in het gehuurde.
    
    
      3.16
      
        Bij vonnis van 16 december 2022 heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam Laila Rotterdam veroordeeld, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, tot betaling van € 59.764,20 aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.372,64, tot betaling van de huurprijs van € 7.662,49 per maand, te verhogen met de contractuele indexering, vanaf de maand januari 2022 tot en met de maand van beëindiging van de huurovereenkomst en tot betaling van de proceskosten met de wettelijke rente. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] tot ontbinding en ontruiming in dit vonnis echter afgewezen. De kantonrechter overwoog daarbij:
        
          (…) en de door Laila De Maas voor dit geval gedane mededeling dat zij in staat en bereid is haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerden] na te komen (en daarom ook om een -bij bedrijfsruimte niet mogelijke- terme de grâce heeft verzocht), acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst hier niet, althans nog niet, gerechtvaardigd. Met dat laatste wordt bedoeld dat het, gegeven de nu gegeven duidelijkheid, aan Laila Rotterdam is om de huurachterstand aan te zuiveren en de huur voortaan stipt en volledig te voldoen en om onverwijld invulling te geven aan de op haar rustende exploitatieverplichting.”
        
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter in kort geding 
    
      4.1
      
        [geïntimeerden] hebben Laila Rotterdam in kort geding gedagvaard en alsnog de ontruiming van het gehuurde gevorderd. In dat kort geding heeft Laila De Maas zich gevoegd aan de zijde van Laila Rotterdam. 
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerden] hebben aan hun ontruimingsvordering ten grondslag gelegd dat zij ondanks de hiervoor aangehaalde overwegingen van de kantonrechter en ondanks de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de in dat vonnis neergelegde veroordelingen geen enkele (huur)betaling hebben ontvangen, noch van Laila Rotterdam, noch van Laila De Maas. Daardoor is de huurachterstand nog verder opgelopen. 
    
    
      4.3
      In het bestreden kortgedingvonnis van 9 mei 2023 heeft de kantonrechter Laila Rotterdam alsnog veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en haar veroordeeld in de proceskosten. Ten aanzien van Laila De Maas is de ontruimingsvordering van [geïntimeerden] niet ontvankelijk verklaard.
    
    
      4.4
      Op 7 juni 2023 is het gehuurde gerechtelijk ontruimd. 
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Laila c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het kortgedingvonnis. Zij willen dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog geheel afwijst, met hun veroordeling in de kosten van beide instanties. 
    
    
      5.2
      Volgens Laila c.s. is niet aannemelijk dat de bodemrechter, op wiens oordeel de voorzieningenrechter zijn oordeel dient af te stemmen, de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken en heeft de voorzieningenrechter een onjuiste belangenafweging gemaakt.
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerden] hebben daartegen verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Op 20 augustus 2024 heeft het hof in de tussen partijen spelende bodemprocedures (zaaknummer 200.324.825/01 wat betreft het hoger beroep van Laila Rotterdam en zaaknummer 200.323.253/01 wat betreft het hoger beroep van Laila De Maas) arrest gewezen. Het hof heeft daarin geoordeeld, zakelijk weergegeven, (1) dat de in de Akte indeplaatsstelling van 28 april 2020 neergelegde regeling rond de indeplaatsstelling in de verhouding met [geïntimeerden] niet van toepassing is en Laila De Maas dus niet de nieuwe huurder is geworden en (2) dat de huurovereenkomst met Laila Rotterdam met het oog op (onder meer) de inmiddels over meerdere jaren opgebouwde huurachterstand alsnog moet worden ontbonden.   
    
    
      6.2
      Gelet op hetgeen het hof in voormeld arrest heeft overwogen en beslist bestaat geen aanleiding om het kortgedingvonnis van 9 mei 2023 (geheel of gedeeltelijk) te vernietigen en de ontruimingsvordering van [geïntimeerden] alsnog af te wijzen, zoals Laila c.s. in dit hoger beroep hebben gevorderd. 
    
    
      6.3
      De conclusie is dat het hoger beroep van Laila c.s. niet slaagt. Daarom zal het hof het kortgedingvonnis bekrachtigen. Het hof zal Laila c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.4
      
        Die proceskosten worden begroot op:
        griffierecht	€ 	783,-
        salaris advocaat	€ 	3.035,- 	(2,5 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	3.996,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 mei 2023;
      
      
        veroordeelt Laila c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 3.996,-; 
      
      
        bepaalt dat als Laila c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Laila c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en 
      mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.