ECLI:NL:RBROT:2025:557, Rechtbank Rotterdam, 10-01-2025, 10925013 CV EXPL 24-3386
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Vordering tot vermindering huurprijs afgewezen. Verzanding van muren is wel een gebrek, maar geen gebrek dat recht geeft op vermindering van de huurprijs. Huurder heeft verhuurder niet in de gelegenheid gesteld om radiatoren te onderzoeken en/of herstellen, daarom ook daarvoor geen aanspraak op huurprijsvermindering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10925013 CV EXPL 24-3386
    
    
    
      datum uitspraak: 10 januari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woonstichting Patrimonium, die handelt onder de naam 
      
        Patrimonium Barendrecht,
      vestigingsplaats: Barendrecht,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: Barendrecht,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Bakker.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Patrimonium’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        het tussenvonnis van 19 juli 2024 en de daarin genoemde stukken;
      
      
        de akte uitlaten tevens houdende wijziging / vermeerdering eis van [persoon A] van 24 september 2024, met bijlagen;
      
      
        de antwoordakte van Patrimonium van 22 oktober 2024, met bijlagen;
      
      
        de rolbeslissing van 8 november 2024;
      
      
        de akte houdende overlegging producties en wijziging / vermindering eis van 10 december 2024.
      
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurt een woonruimte van Patrimonium. Patrimonium is deze procedure tegen [persoon A] gestart omdat zij wilde dat de huurovereenkomst ontbonden zou worden. Zij verwijt [persoon A] dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde en dat hij het gehuurde aan anderen in gebruik heeft gegeven. [persoon A] heeft in deze procedure een tegenvordering ingesteld, omdat hij vindt dat er gebreken zijn aan het gehuurde, aan de muren en aan de radiatoren. 
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is overwogen dat de huurovereenkomst niet ontbonden wordt, omdat de tekortkoming van [persoon A] (het langere tijd afwezig zijn) niet een zo ernstig gebrek oplevert dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [persoon A] het gehuurde aan anderen in gebruik heeft gegeven, is niet komen vast te staan. [persoon A] is in reconventie in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat het stucwerk van de muren in het gehuurde gebrekkig is en heeft de gelegenheid gekregen om Patrimonium onderzoek te laten doen naar de radiatoren in het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2024. Daarom heeft hij zijn vorderingen tot herstel van de gebreken ingetrokken en de gevraagde huurprijsvermindering berekend tot en met oktober 2024. 
      
      
        
          De huurprijs wordt niet verlaagd
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat [persoon A] geen recht heeft op huurprijsvermindering. Waar het gaat over de muren is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat tot een substantiële vermindering van het huurgenot heeft geleid en waar het gaat over de radiatoren heeft [persoon A] Patrimonium geen gelegenheid gegeven om de gestelde gebreken te herstellen. Dit wordt hierna verder toegelicht.
      
      
        
          Muren
        
      
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter [persoon A] opgedragen om het bestaan en de omvang van het gebrek aan de muren te bewijzen. [persoon A] heeft een rapport overgelegd, waaruit blijkt dat de muren van het gehuurde verzand zijn. Volgens de deskundige kunnen de muren hierdoor niet behangen worden, omdat dit niet of nauwelijks zal hechten. Dat de muren niet behangen kunnen worden, levert naar het oordeel van de kantonrechter wel een gebrek op, want een huurder moet zijn woning kunnen stofferen als hij dat wil. [persoon A] kon dus aanspraak maken op herstel, maar die vordering is door hem ingetrokken omdat de huurovereenkomst is geëindigd. Om aanspraak te kunnen maken op een huurprijsvermindering is echter meer nodig dan het bestaan van een gebrek. Er moet dan namelijk sprake zijn van een vermindering van het huurgenot en dat moet ook nog een substantiële genotsvermindering zijn. Anders gezegd: niet iedere genotsvermindering geeft recht op een huurprijsvermindering. De kantonrechter kan in dit kader uit het rapport en de foto’s niet afleiden dat de muren niet meer de functie van muur hebben; er is vooral sprake van een esthetisch probleem. Hoewel ongewenst, levert dit niet een zodanige genotsvermindering op dat daar een huurprijsvermindering tegenover moet staan. Voor zover de (resterende) vordering van [persoon A] gebaseerd is op het gebrek aan de muren, wordt deze dan ook afgewezen.
      
      
        
          Radiatoren
        
      
      
    
    
      2.6.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter al overwogen dat als een huurder wil dat een verhuurder een gebrek herstelt, hij daarvoor gelegenheid moet geven en dat dat ook betekent dat hij gelegenheid moet geven voor onderzoek. Een recht op huurprijsvermindering bestaat niet zolang de huurder geen gelegenheid geeft tot herstel en dus ook niet tot onderzoek. Patrimonium heeft genoeg gesteld waaruit volgt dat [persoon A] pas op 19 september 2024 de noodzakelijke gelegenheid heeft gegeven om naar de radiatoren te kijken. De kantonrechter oordeelt dat Patrimonium voldoende contactpogingen heeft gedaan en dat de omstandigheid dat geen afspraak gemaakt is, voor rekening en risico van [persoon A] komt, nu het op zijn weg lag om Patrimonium te laten weten op welke dag zij kon langskomen. Patrimonium heeft ook gesteld dat zij heeft aangeboden om de radiator in de badkamer te vervangen en het ontluchtingsnippeltje van de radiator in de slaapkamer te vervangen, maar dat [persoon A] heeft laten weten dat herstel pas na het einde van de huurovereenkomst mocht worden uitgevoerd. Omdat Patrimonium tijdens de duur van de huurovereenkomst geen herstelmogelijkheid heeft gehad, heeft [persoon A] geen recht op huurprijsvermindering. De vraag of er überhaupt sprake is (geweest) van een gebrek, hoeft daarom niet te worden beantwoord, net zomin als de vraag of er (in geval van een gebrek) sprake is geweest van genotsvermindering. 
      
    
    
      2.7.
      Omdat de vorderingen tot huurprijsvermindering worden afgewezen, is er ook geen grondslag voor het toewijzen van de kosten van de deskundige die [persoon A] heeft gemaakt. In reconventie worden al zijn vorderingen afgewezen. 
      
      
        
          Patrimonium moet de kosten in conventie betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De proceskosten in conventie komen voor rekening van Patrimonium omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Patrimonium aan [persoon A] moet betalen op € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 510,- Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [persoon A] omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Patrimonium moet betalen op € 510,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 612,- Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat partijen dat hebben geëist en de andere partij daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Patrimonium in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 510,-;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Patrimonium worden begroot op € 612,-;
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        51909