ECLI:NL:RBMNE:2024:4337, Rechtbank Midden-Nederland, 28-06-2024, UTR 23/4097
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Buiten zitting. Stijging ten opzichte van vorig jaar, overspannen markt, gehanteerde gebruiksoppervlakte en vraagprijs van door eiser aangedragen vergelijkbare woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4097
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 891.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juli 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 777.000,-.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
      
        
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning die in 2016 is gebouwd. De woning heeft een garage van 21 m² en ligt op een perceel van 150 m².
    
  
  
    Het geschil
    
    3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 700.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 777.000,-. Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Beoordelingskader 
        
      
    
    4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
    
      4.1.
      
        De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden zou worden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank ook in aanmerking nemen wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde WOZ-waarde. Aan de beoordeling van de door eiser voorgestane waarde komt de rechtbank alleen toe als de heffingsambtenaar niet in het van hem verlangde bewijs is geslaagd. Beoordeling van de zaak 
        5. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met drie andere woningen gelegen in een woonwijk in [plaats] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om: [adres 2], [adres 3] en  [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 777.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.  
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning van eiser. De referentiewoningen liggen namelijk allemaal bij de woning in de buurt in het zuidwesten van [plaats] , en zijn rondom de waardepeildatum verkocht. Eén van de referentiewoningen heeft net als onderhavige woning bouwjaar 2016, de andere twee referentiewoningen komen uit 2013 en 2008. De woningen zijn ook wat betreft soort object, uitstraling/type en ligging voldoende vergelijkbaar. 
      
    
    
      5.2.
      
        De woningwaarde per m² van de woning is voorts lager dan het gemiddelde van de verkoopprijzen per m² van de gehanteerde referentiewoningen, terwijl de bouwkundige kwaliteit, de staat van het onderhoud en de voorzieningen volgens de taxatiematrix gelijkwaardig zijn. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
        
          Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
        
        
          
          Stijging ten opzichte van vorig jaar
        
        6. Eiser wijst er op dat de vastgestelde WOZ-waarde 25,3 % is gestegen ten opzichte van het voorgaande belastingjaar. Dit terwijl de gemiddelde stijging voor Stichtse Vecht 11,3 % was. Bovendien blijkt volgens eiser dat de stijging bij het vorige belastingjaar ook al te hoog was, aangezien daar een gemiddelde stijging van 8,3 % gold voor Stichtse Vecht en de WOZ-waarde van de woning van eiser toen met 15,56 % is gestegen. Hieruit volgt volgens eiser dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      6.1.
      
        De rechtbank is het niet met eiser eens. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt komt de WOZ-waarde niet tot stand door het toepassen van waardestijgingen in procenten op een eerder vastgestelde WOZ-waarde. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiegegevens van vergelijkbare woningen, onafhankelijk van het jaar ervoor. Dat kan ertoe leiden dat de nieuwe WOZ-waarde ten opzichte van een eerdere WOZ-waarde meer is gestegen dan het gemiddelde stijgingspercentage in die periode, maar betekent op zichzelf nog niet dat de nieuwe WOZ-waarde daarmee ook te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          
          Overspannen markt
        
        7. Eiser voert aan dat de overspannen woningmarkt wegens woningtekort en lage rente leidt tot een onredelijk prijsopdrijvend effect. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat de verkoopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen te hoog zijn en niet de waarde in het economisch verkeer weergeven.
      
    
    
      7.1.
      
        De rechtbank volgt dit niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt is bij de totstandkoming van een verkooptransactie sprake van aanbod en aanvaarding, en moet er van worden uitgegaan dat degene die zich op de woningmarkt begeeft na de beste voorbereiding bereid is de beste prijs voor een woning te betalen. Dat resulteert dan in de marktwaarde (of anders gezegd: de waarde in het economisch verkeer). Dat er wegens woningtekort en lage rente mogelijk sprake is van een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt is daarbij niet van belang, omdat dat dan in beginsel ook geldt voor de woning van eiser als hij zijn woning zou verkopen. Door de manier van waarderen binnen de Wet WOZ betekent dit dan dat ook de WOZ-waarde van eisers woning sterk stijgt. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          Gebruiksoppervlakte
        
        8. Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de woning is uitgegaan van een te grote gebruiksoppervlakte en dat de waarde daardoor te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix zoals overgelegd door de heffingsambtenaar in beroep wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 145 m². Volgens eiser moet dit 141 m² zijn, gebaseerd op de bouwtekening zoals overgelegd bij oplevering van de woning in 2017. 
      
    
    
      8.1.
      Deze beroepsgrond kan eiser niet baten. Als namelijk zou worden uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 141 m² die eiser voorstaat, zou de WOZ-waarde van € 777.000,- voor de woning van eiser een vierkante meterprijs van € 4.840,- impliceren. Dat is nog steeds lager dan de gemiddelde vierkante meterprijs van de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde referenties, en ruim lager dan de vierkante meterprijs van de twee referenties die qua ligging en gebruiksoppervlakte het meest vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook als van de door eiser voorgestane gebruiksoppervlakte wordt uitgegaan dus aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 777.000,- voor de woning van eiser niet te hoog is. 
      
      
        
          
            [adres 5]
          
        
        9. Eiser heeft ter onderbouwing van een lagere WOZ-waarde voor zijn woning een verkoopbrochure van de woning aan de  in [plaats] overgelegd. De woning wordt sinds zes maanden aangeboden en heeft een vraagprijs van € 750.000,-. Eiser stelt dat de woning aan de [adres 5] vergelijkbaar is met zijn woning. Wel is sprake van onderlinge verschillen zoals het woonoppervlak en de beschikking over een achteruitgang via de tuin. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de vraagprijs van deze woning.
      
      
    
    
      9.1.
      
        De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde niet wordt bepaald aan de hand van vraagprijzen van vergelijkbare woningen, maar aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen zoals die daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen geeft namelijk het beste beeld van de waarde van een woning, als deze zou worden verkocht. De WOZ-waarde sluit daar zoals gezegd op aan (zie onder 5 hierboven). Voor zover eiser heeft bedoeld dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vraagprijs van de woning aan de [adres 5] niet bij de waardering heeft betrokken, slaagt dat betoog dus niet. Conclusie en gevolgen 
        10.	Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 juni 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
  
  
     De WOZ-waarde van € 777.000 verminderd met € 21.000,- voor de garage en € 73.800,- voor de grond, en vervolgens gedeeld door 141 m².
  
  
     Te weten de referenties aan de Kappeyne van de Copellolaan 15: € 5.295,- per m² en de [adres 3] : € 5.251,- per m².