ECLI:NL:RBGEL:2023:6464, Rechtbank Gelderland, 29-11-2023, 10345098
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding pachtovereenkomst. Op basis van de verstrekte bedrijfsgegevens kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van een agrarische onderneming. Zelfs als de activiteiten als bedrijfsmatige landbouw zouden worden gezien, is de omzet ontoereikend en is er geen te verwachten ondernemingsrendement.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Pachtkamer
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaakgegevens :	10345098 \ CV EXPL  23-479 \ 1607 \ 44219
      Afschrift aan : 	beide partijen
      Verzonden d.d. : 
    
    
    
      
        vonnis d.d. 29 november 2023 van de pachtkamer
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres]
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      
        eisende partij  
      
      gemachtigde mr. E.H.M. Harbers 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      
        gedaagde partij  
      
      gemachtigde mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 juli 2023 en de daarin genoemde processtukken
      - de akte overleggen producties van [gedaagde] van 6 september 2023, met de producties 18 tot en met 20
      - de antwoordakte van [eiseres] van 1 november 2023, met producties 25 en 26.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling van het geschil
    
    
      2.1.
      De pachtkamer blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 19 juli 2023 (hierna: het tussenvonnis), waarbij [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld om bij akte relevante gegevens te overleggen waaruit kan worden afgeleid dat hij de hoeve gelegen aan het adres [adres het gepachte] (hierna: het gepachte), die hij pacht van [eiseres] , gebruikt ter uitoefening van bedrijfsmatige landbouw.
      
      
        
          De onderbouwing door [gedaagde]
        
      
    
    
      2.2.
      Zoals in het tussenvonnis is overwogen veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat er sprake is van een complex van economische activiteiten die is gericht op het maken van winst. Naar vaste jurisprudentie wordt in dat kader getoetst aan de volgende punten, in onderlinge samenhang beschouwd en met inachtneming van de omstandigheden van het geval:
      
      a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
      b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
      c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
      d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
      
      
        De pachtkamer heeft [gedaagde] verzocht in ieder geval de gecombineerde opgave over 2022 en 2023 en boekhoudrapporten over 2021 en 2022 te overleggen. De boekhoudrapporten dienden te worden voorzien van een duidelijke toelichting van zijn boekhouder, die ook nog een schriftelijke toelichting moest geven over de jaarcijfers over 2021. 
      
      
    
    
      2.3.
      De pachtkamer stelt vast dat de gevraagde toelichting ontbreekt. In plaats van een feitelijke duiding van de cijfers - waar onder meer door de gebrekkige toelichting van [gedaagde] ter zitting behoefte aan bestaat - heeft [gedaagde] een stuk ingebracht wat kan worden aangemerkt als een optimistisch commentaar op zijn (wijze van) bedrijfsvoering, opgesteld door de heer [naam 1] (hierna aangeduid als [naam 1] ). [naam 1] fungeert - naar eigen zeggen - als ”middelman” tussen [gedaagde] en diens boekhouder. Omdat het commentaar van [naam 1] geen objectieve toelichting op de jaarcijfers bevat moet de pachtkamer haar oordeel baseren op de jaarcijfers - meer concreet de winst- en verliesrekening en balans over 2021 en 2022 - die zijn opgesteld door de heer of mevrouw [naam 2] . In een begeleidende brief van 17 augustus 2023 heeft [naam 2] geschreven dat de winst- en verliesrekeningen en balansen zijn samengesteld op basis van de door [gedaagde] aangeleverde gegevens. De pachtkamer beschikt verder nog over de eerder ingebrachte financiële jaaroverzichten over 2019 en 2020 en de gecombineerde opgave 2021.
      
      
        
          De bedrijfsvoering van [gedaagde]
        
      
    
    
      2.4.
       stelt dat hij het overgrote deel van de inkomsten uit zijn onderneming behaalt door middel van het fokken van paarden en uit een kwartel- en kippenhouderij. De post ‘omzet verkoop paarden’ bedroeg volgens de winst- en verliesrekening in 2021 € 32.741,45 en in 2022 € 24.103,62. Uit de financiële cijfers kan niet worden afgeleid wat de primaire bedrijfsactiviteit met betrekking tot de paarden precies inhoudt. Hoeveel paarden [gedaagde] in eigendom had en thans nog heeft is niet gebleken, zodat niet kan worden vastgesteld of de bedrijfsvoering op dit punt moet worden aangemerkt als fokkerij of meer als handelsstal, wat geen bedrijfsmatige landbouw is. Hetzelfde geldt voor het inscharen van paarden van derden, wat kwalificeert als pensionstal en evenmin bedrijfsmatige landbouw betreft. [gedaagde] noch [naam 1] heeft zich hierover uitgelaten, anders dan de stelling dat [gedaagde] een paardenfokkerij exploiteert.
      
      
        2.4.1.
        
          De omzet uit verkoop van kwarteleieren bedroeg volgens de winst- en verliesrekening in 2021 en 2022 respectievelijk € 15.006,00 en € 13.618,75. [eiseres] betwist deze opbrengsten en stelt gemotiveerd dat kwarteleieren voor € 2,00 per 12 stuks in een nabij gelegen supermarkt te koop zijn. Tegen een dergelijke verkoopprijs zou [gedaagde] - nog afgezien van afdracht aan tussenhandel - jaarlijks ruim 82.000 kwarteleieren moeten verkopen. Dergelijke verkoopcijfers blijken echter nergens uit en de vaste afnemer uit Barneveld is in het commentaar van [naam 1] niet ter sprake gekomen.
          
            [gedaagde] stelt zijn kippeneieren via een verkoopautomaat aan de straat direct aan consumenten te verkopen, maar hoeveel eieren hij daadwerkelijk verkoopt is evenmin vast te stellen. [naam 1] schrijft in zijn commentaar over een groei in omzet naar € 31.600,00 aan kippen- en kwarteleieren zonder uit te leggen hoe deze omzet kan worden behaald. Enige omzetgroei ligt evenwel niet in de lijn der verwachting aangezien [gedaagde] volgens de balans geen investeringen heeft gedaan in 2021 en 2022. 
        
        
      
    
    
      2.5.
      Gezien de gemotiveerde stellingen van [eiseres] zijn de door [gedaagde] verstrekte gegevens alleen om het bovenstaande al ontoereikend en onvoldoende toegelicht om te kunnen vaststellen dat hij het gepachte gebruikt voor de bedrijfsmatige exploitatie van een agrarische onderneming. De gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst is dus toewijsbaar, nog daargelaten dat andere vragen die naar aanleiding van de stukken zijn ontstaan onbeantwoord zijn gebleven. Zo heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat hij een milieuvergunning heeft voor het houden van kippen en kwartels, ontbreken de kippen en kwartels in de gecombineerde opgave van 2021 en is geen toelichting gegeven op de aanzienlijke stijging van de kosten van de loonwerker (van € 3.529,85 in 2021 naar               € 8.386,20 in 2022).
      
    
    
      2.6.
      Ten overvloede overweegt de pachtkamer dat zelfs indien de paardenfok en de kwartel- en kippenhouderij als bedrijfsmatige landbouw zouden kunnen worden gekwalificeerd, de omzet van de onderneming ontoereikend is. De meest recente winst- en verliesrekening laat weliswaar een winst zien van € 25.243,89, maar tot de omzet in 2022 behoort onder meer de eenmalige bate van de verkoop van de kippenwagen (€ 6.750,00), de omzet diensten voor derden, die volgens [gedaagde] in 2023 nihil zal zijn (€ 1.900,00), en de niet-gespecificeerde ”omzet diversen”, die bij gebrek aan toelichting buiten beschouwing blijft (€ 3.878,92). Als deze drie posten samen buiten beschouwing worden gelaten halveert de winst tot zo’n € 12.500,00. Het gestelde jaarlijks nettoresultaat van € 30.000,00 blijkt dus niet uit de jaarcijfers. Afgezet tegen de aanzienlijke schuldenlast, die in 2022 bestond uit          € 58.312,00 aan langlopende schulden en € 59.538,00 aan schulden op korte termijn, is een dergelijk resultaat in dit geval niet aan te merken als voldoende ondernemingsrendement. Ook is er op basis van het voorgaande voor de toekomst geen redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement.
      
    
    
      2.7.
      De pachtkamer concludeert dat op basis van de door [gedaagde] verstrekte bedrijfsgegevens niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van een agrarische onderneming als bedoeld in artikel 7:312 BW. Hieruit volgt dat de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst toewijsbaar is en ziet de pachtkamer in de omstandigheden van het geval, voornamelijk bestaande uit de persoonlijke en zakelijke belangen van [gedaagde] , aanleiding om het moment van ontruiming van het gepachte vast te stellen op 3 maanden na betekening van dit vonnis. De dwangsom wordt vastgesteld als in het dictum omschreven.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ten overvloede wordt hieromtrent nog overwogen dat het belang van [eiseres] bij ontruiming het belang van [gedaagde] bij behoud van de huidige situatie overstijgt, waarbij in aanmerking is genomen dat [gedaagde] een langere ontruimingstermijn is geboden.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De pachtkamer
    
    
    
      3.1.
      ontbindt de pachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de hoeve gelegen aan het adres [adres het gepachte] , bestaande uit een boerderij met ondergrond, tuin en erf alsmede cultuurgrond, kadastraal bekend [gemeente en sectie nummers] met een totale oppervlakte van 8.78.95 ha.;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de hoeve gelegen aan het adres [adres het gepachte] , bestaande uit een boerderij met ondergrond, tuin en erf alsmede cultuurgrond, kadastraal bekend [gemeente en sectie nummers] met een totale oppervlakte van 8.78.95 ha., binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van verbeurte van een boete van € 500,00 per dag dat hij in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,00;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 107,04 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en            € 497,50) aan salaris voor de gemachtigde (2,5 salarispunt), te vermeerderen met € 99,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan en met de eventuele kosten van betekening van dit vonnis, verder te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde proces- en nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter en Z.G.P.M. Stappershoef en W. van Vliet, leden, en door mr. F.M.C. Boesberg in het openbaar uitgesproken op