ECLI:NL:RBNHO:2024:2915, Rechtbank Noord-Holland, 27-03-2024, 10783346 \ CV EXPL  23-7256
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindoplevering huur, geen beschrijving bij aanvang huur, verrekening waarborgsom, vaatwasser in bruikleen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10783346 \ CV EXPL  23-7256
      Uitspraakdatum: 27 maart 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser in conventie, gedaagde in reconventie
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1] 
    
      2. [gedaagde 2]
      beiden wonende te [plaats 2] 
      gedaagden in conventie, eisers in reconventie  
      apart te noemen respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
      gezamenlijk te noemen: [gedaagden]  
      gemachtigde: mr. J. Verheij
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 25 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 26 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagden] bij brief van 16 februari 2024 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft met ingang van 1 maart 2022 tot 28 februari 2023 aan [gedaagden] de woning aan het adres [adres] te [plaats 2] verhuurd (verder: het gehuurde), tegen een laatstelijk maandelijkse huurprijs van € 1.320,00. 
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] heeft bij aanvang huur een waarborgsom betaald van € 2.200,00.
    
    
      2.3.
      Op 24 januari 2022 heeft [eiser] een WhatsApp bericht verzonden naar [gedaagden]. Hierin wordt – voor zover relevant – vermeld:“Ik ga ervan uit dat het huurcontract per 01 maart ingaat, zodat jullie ook deze week kunnen opzeggen. Enige probleempje is dat wij nu nog niet kunnen zien hoe de woning opgeleverd wordt. Huidige huurster meldde vochtklachten in slaapkamer, dus dat moet nagekeken worden. en misschien nog wat dingen, maar dat zou dan moeten gebeuren als jullie in de woning zijn. (…)”
    
    
      2.4.
      Bij het betrekken van het gehuurde op 24 februari 2022 is een door beide partijen ondertekend “inspectierapport nieuwe verhuur”. Hierin is, naast opgenomen meterstanden, – voor zover relevant – vermeld:“Huurder(s) verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, behouden de hieronder vermelde gebreken. (…) Apparatuur, tot het gehuurde behoort onder meer de volgende apparatuur: 2 gashaarden, 1 cv-ketel, 1 inbouwoven, 1 inbouwgaskookplaat, 1 inbouwafzuigkap, 1 inbouwkoelkast, 1 inbouwvriezer, 1 keukenkraan met uittrekbare handdouche, 1 wasdroger, 1 vaatwasser, 1 klokthermostaat, 1x verlichting en scheerspiegel bij wastafel slaapkamer voorzijde, buitenverlichting in tuin.”
    
    
      2.5.
      Onder de kopjes “gebreken of wijzigingen” en “opmerkingen” is in het rapport dat uit één bladzijde bestaat, niets ingevuld.  
    
    
      2.6.
      Op 4 december 2022 heeft [gedaagden] vochtproblemen gemeld bij [eiser]. Op 17 december 2022 heeft [eiser] de woning naar aanleiding van de melding geïnspecteerd.
    
    
      2.7.
      Op 31 januari 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023. 
    
    
      2.8.
      De woning is op 3 februari 2023 opgeleverd. Hierbij waren aanwezig [eiser], zijn vrouw, [gedaagde 1] en zijn vader. Een voorinspectie heeft niet plaatsgevonden, er is geen eindrapport opgesteld en partijen hebben niet besproken of [gedaagden] nog bepaalde werkzaamheden zou moeten uitvoeren.  
    
    
      2.9.
      Partijen hebben beiden zelf foto’s gemaakt rond of nabij het einde van de huurovereenkomst. 
    
    
      2.10.
      Op 3 februari 2023 heeft [gedaagden] een e-mail verzonden over de oplevering. Daarin staat:“(…) U heeft met uw vrouw het huis bezichtigd. De sleutels heeft uw vrouw meegenomen. De gas, water en energiegegevens zijn door u opgenomen. Er is geen enkel document voorgelegd of getekend. (…)Wij hebben het appartement in goede staat en geheel schoongemaakt achtergelaten. Daarvan hebben we uitgebreid bewijs. (…) Wij zien uw voorstel voor het terugbetalen van de borg graag tegemoet voor 03-03-2023. Dit zoals beschreven in de huurovereenkomst als één maand.(…)
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 22 februari 2023 heeft [eiser] aan [gedaagden] bericht: “(…) Bij de oplevering op 24 februari 2022 (…) is toen gemeld dat er een wasdroger en vaatwasser in de keuken staan. Ik heb hierover gezegd, ik kan ze weghalen of laten staan, zodat jullie ze kunnen gebruiken, maar als de droger of vaatwasser kapot gaan, laten wij die niet op onze kosten repareren en vervangen deze ook niet. (…)Resumé:Alle kersen houten vloeren, dus zowel de woonkamer als beide slaapkamers, zijn door jullie dusdanig beschadigd dat ze geheel geschuurd en opnieuw behandeld moeten worden (kosten: Chalet Parket € 2655,-- / Kinneging Parket idem / [bedrijf 1] € 2315,16 / [bedrijf 2] € 2108,80).Herstellen Luxaflex (kosten onbekend). Roestvlekken uit marmer (onbekend). Strip keukenblad, stopcontact, tussenschot van vaatwasser en droger en gedeelte van plint vervangen (reeds uitgevoerd, kst €191,46,--) Toiletpot vervangen (kosten minimaal € 300,--). Douchekophouder en passende douchekop (kosten € 179,00) Schoonmaakkosten (ca. € 60- €75,--).Vaatwasser, hierover is contact geweest met Miele. Er moet een monteur komen om de foutcodes uit te lezen (kosten € 139,-- excl. onderdelen en elke 5 minuten daarop volgend € 8,90 per 5 minuten).(…) Het lijkt ons niet meer dan redelijk dat jullie je verantwoordelijkheid nemen hierin en het grootste gedeelte van de kosten om de vloeren te herstellen voor jullie rekening nemen. Zeer redelijk is tachtig procent, wat, wanneer wij de goedkoopste offerte nemen, neerkomt op € 1.687,04. Ook is het niet meer dan redelijk dat jullie de helft van de kosten van het servicebezoek van Miele voor jullie rekening nemen. Totaal komt dit neer op € 1756,54. Wat resulteert in een restitutie van € 443,46. (…)” 
    
    
      2.12.
      Op 8 maart 2023 heeft [gedaagden] aan [eiser] – voor zover relevant – kenbaar gemaakt:“(…) Het inspectierapport dat opgesteld is tijdens de sleutelvoerdracht aan het begin van de huurperiode, volstaat juridisch niet. Hierop is vrijwel niets over de staat van de woning te vinden en worden alleen de objecten in de woning beschreven. Wij hebben dan verder buiten de foto’s van punten die u op 03-02-2023 aantrof in de woning geen foto’s of bewijzen ontvangen van de staat van de woning tijdens de oplevering aan ons op 26-02-2022 welke verplicht zijn door de verhuurder aan te leveren bij de borgafhandeling. Ook hebben wij geen facturen gezien van het daadwerkelijk uitvoeren van de werkzaamheden die u benoemt. Graag zien wij deze foto’s van de oorspronkelijke oplevering en de factuur nog tegemoet met bewijzen van datum waarop deze genomen zijn.(…)” 
    
    
      2.13.
      Op 20 maart 2023 heeft [eiser] een specificatie van de herstelkosten van € 4.575,51 verstrekt en aangegeven dat na verrekening van de borg, [gedaagden] nog een bedrag van € 2.375,51 moet voldoen. 
    
    
      2.14.
      
        [eiser] heeft de waarborgsom niet aan [gedaagden] uitbetaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 4.790,51 welk bedrag als volgt is opgebouwd:herstel vloeren					€	2.108,80
        herstel luxaflex					€	     75,00
        herstel schade schouw		€	   200,00
        herstel in de keuken 		€	   191,46
        herstel in badkamer			€	   756,25
        herstel vaatwasser			€	   139,00
        schade één maand huur	€	1.320,00 
      
    
    
      3.2.
      Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat, verwijzend naar de gesomde posten, [gedaagden] het gehuurde bij het einde van de huur in slechtere staat heeft opgeleverd dan het gehuurde bij aanvang van de huur was. [gedaagden] is om die reden toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en moet de schade/herstelkosten vergoeden. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagden] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij geen schade aan de woning heeft veroorzaakt; het gehuurde was bij aanvang al in slechte staat. Omdat bij aanvang van de huur geen deugdelijk opleveringsrapport is opgesteld, moet er van uit worden gegaan dat [gedaagden] het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze was bij einde van de overeenkomst. Verder is geen eindrapport opgemaakt. [gedaagden] betwist verder de hoogte van de gevorderde schade. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente worden eveneens betwist. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot terugbetaling van de waarborgsom van € 2.200,00. Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag dat ondanks de correcte oplevering van de woning, zijnde in dezelfde staat als waarin de woning bij aanvang werd aanvaard, [eiser] weigert tot terugbetaling van de waarborgsom over te gaan. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering 
      
    
    
    
      5.1.
      De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    
      5.2.
      Uit artikel 7:224 BW volgt dat als bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, het gehuurde in diezelfde staat moet worden opgeleverd bij het einde van de huur. Als er bij aanvang géén beschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij einde huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Verder is van belang dat schade die is ontstaan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst voor rekening komt voor de huurder behalve beschadigingen als gevolg van normale slijtage of ouderdom.  
    
    
      5.3.
      De staat van de woning bij aanvang huur moet zodanig zijn omschreven dat het partijen bij einde huur voldoende duidelijk is hoe het gehuurde weer moet worden opgeleverd. In dit geval is bij aanvang van de huur een summier rapport opgesteld met de enkele mededeling dat “de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd”. Hieruit blijkt niet, althans niet duidelijk, wat de staat van de woning is geweest bij aanvang huur. Zonder een deugdelijke beschrijving wordt vermoed dat de staat van het gehuurde bij eindoplevering gelijk is aan de staat van het gehuurde bij aanvang. Het is dan vervolgens aan de [eiser] om te stellen en bewijzen dat de beschadigingen waarvoor hij herstelkosten vordert, bij aanvang van de huur niet aanwezig waren. Indien en voor zover hij daarin slaagt geldt dat bij gebreke van een voorinspectie, hij van [gedaagden] alleen de herstelkosten kan vorderen die [gedaagden] zelf zou hebben gemaakt om de schade te herstellen. 
    
    
      5.4.
      Ten bewijze van de staat bij aanvang huur heeft [eiser] de foto’s in het geding gebracht die vlak voor aanvang huur zijn gemaakt. [gedaagden] heeft echter ook foto’s in het geding gebracht ten bewijze van zijn stelling dat het gehuurde is opgeleverd in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur. Ter zitting zijn de foto’s bekeken. De kantonrechter oordeelt als volgt. 
    
    
      5.5.
       Van de luxaflex, schouw en keuken zijn geen (duidelijke) foto’s gemaakt bij aanvang huur, zodat de beginstaat niet kan worden vastgesteld. Daarom moet worden aangenomen dat [gedaagden] die onderdelen heeft opgeleverd in de staat waarin deze bij aanvang van de huur waren. De gevorderde herstelkosten van die onderdelen komen daarom niet voor rekening van [gedaagden] en worden afgewezen.  
    
    
      5.6.
      Voor wat betreft de douchekophouder geldt dat op de foto daarvan bij het einde van de huur duidelijk is te zien dat deze gebarsten is, terwijl dat op de foto’s die bij aanvang van de huur zijn gemaakt, niet duidelijk blijkt. [gedaagden] heeft erkend de douchekop en -slang te hebben vernieuwd. Vermoedelijk paste de nieuwe douchekop niet goed in de bestaande douchekophouder. Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat de barst in de douchekophouder door [gedaagden] is veroorzaakt. De herstelkosten hiervan komen voor zijn rekening. [eiser] heeft een offerte in het geding gebracht waarin voor een nieuwe glijstangset en een nieuwe toiletpot gezamenlijk € 756,25 geoffreerd wordt, zonder nadere specificatie of uitsplitsing. Omdat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, is [gedaagden] alleen de kosten verschuldigd die hij zelf zou hebben gemaakt om de schade te herstellen. De kosten van een bij een bouwmarkt aangeschafte nieuwe douchekophouder schat de kantonrechter op € 15,00. 
    
    
      5.7.
      Volgens [eiser] zat er bij het einde van de huur een barst in de wc-pot, hetgeen [gedaagden] heeft betwist. Op de door [eiser] overgelegde foto’s van de wc-pot bij het einde van de huur is geen barst zichtbaar. Datzelfde geldt ook voor de door [gedaagden] overgelegde foto’s van de wc-pot bij het einde van de huur. Alleen al om die reden kan de vordering tot vergoeding van kosten voor een nieuwe wc-pot niet slagen. 
    
    
      5.8.
      Voor wat betreft de vaatwasser moet er van uit worden gegaan dat deze niet tot de door [eiser] aan [gedaagden] verhuurde goederen behoort. Weliswaar is de vaatwasser vermeld in het inspectierapport nieuwe verhuur, maar [eiser] heeft betoogd en ook in zijn brief van 22 februari 2023 aangegeven dat hij deze in het gehuurde heeft laten staan zonder de verplichting zijnerzijds om voor onderhoud of vervanging van de vaatwasser zorg te dragen. Er moet daarom worden uitgegaan van bruikleen. Daarvoor geldt dat [gedaagden] als bruiklener de vaatwasser bij het einde van de bruikleen (die gelijk valt met het einde van de huur) moet teruggeven in de staat waarin hij deze heeft ontvangen. Als hij daartoe niet in staat is (omdat de vaatwasser stuk is) maar hij heeft wel de zorg van een goed huisvader in acht genomen, dan is sprake van een niet-toerekenbare tekortkoming en is [gedaagde 1] niet aansprakelijk voor de herstelkosten. Het ligt op de weg van [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat [gedaagden] de zorg van een goed huisvader niet in acht heeft genomen. [eiser] heeft in dat verband slechts aangevoerd dat [gedaagden] de vaatwasser wel stuk moet hebben gemaakt omdat hij de enige gebruiker was. In het licht van het gegeven dat apparaten zoals een vaatwasser ook bij deugdelijk gebruik storingen kunnen vertonen of stuk kunnen gaan, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] de vaatwasser niet als goed huisvader heeft gebruikt. De herstelkosten blijven daarom voor rekening van [eiser]. 
    
    
      5.9.
      Dan resteren nog de herstelkosten van de vloer. [eiser] heeft verklaard dat de houten vloer tussen 2008 en 2010 in de woning is gelegd, de vloer in 2019 voor het laatst in de was is gezet en de vloer nooit is geschuurd. Op de foto’s bij aanvang huur zijn weliswaar al de nodige krassen te zien, maar niet de grote diepe kras in de woonkamer. Het is dan ook aannemelijk dat deze grote kras tijdens de huurovereenkomst is ontstaan zodat de kosten van herstel hiervan voor rekening van [gedaagden] komen. De kantonrechter acht een bedrag van € 750,00 redelijk voor herstel/schadevergoeding van de grote kras. De overige krassen worden niet als schade aangemerkt, maar als gebruikerssporen/ouderdomslijtage. Deze schade komt niet voor rekening van [gedaagden] 
    
    
      5.10.
      De gevorderde schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten wordt afgewezen. [eiser] voert ter onderbouwing van deze schadepost aan dat hij vanwege de herstelwerkzaamheden die nog moesten plaatsvinden, het gehuurde niet direct opnieuw kon verhuren en daardoor huurinkomsten mist. Gesteld noch gebleken is echter dat [eiser] al een huurder klaar had staan die meteen na het einde van de huurovereenkomst met [gedaagden] het gehuurde had willen gaan huren. Ter zitting bleek dat [eiser] het gehuurde nog steeds niet had verhuurd omdat hij het (waarschijnlijk) wil verkopen. De herstelwerkzaamheden waarvoor hij vergoeding vordert, zijn tot op heden ook nog niet uitgevoerd. Ten slotte had het, bij gebreke van een deugdelijke beschrijving bij aanvang van de huur, op de weg van [eiser] gelegen om tijdig een voorinspectie te houden zodat [gedaagden] kon bewerkstelligen dat de door [eiser] gestelde schade voor de eindoplevering was hersteld. Dat is niet gebeurd. Bij deze stand van zaken is [gedaagden] geen gederfde huurinkomsten aan [eiser] verschuldigd. 
    
    
      5.11.
      Het voorgaande heeft tot gevolg dat een bedrag van € 750,00 wordt toegewezen voor herstel van de houten vloer en een bedrag van € 15,00 voor herstel van de douchekop. De overige vorderingen worden afgewezen. 
    
    
      5.12.
      De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen omdat de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. 
    
    
      5.13.
      Nu vast is komen te staan dat [gedaagden] het gehuurde niet geheel correct heeft opgeleverd, mag [eiser] de toegewezen herstelkosten verrekenen de waarborgsom. Dit maakt dat [eiser] gerechtigd is om € 765,00 te verrekenen met de waarborgsom van € 2.200,00. [eiser] moet dan nog een bedrag van € 1.435,00 aan [gedaagden] uitbetalen, te vermeerderen met wettelijke zoals hieronder wordt bepaald. 
    
    
      5.14.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] en de tegenvordering van [gedaagden] deels toewijst en deels afwijst.
    
    
      5.15.
      Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagden] van € 1.435,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf datum van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      
        wijst de vorderingen voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter