ECLI:NL:GHSHE:2023:1245, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-04-2023, 200.299.689_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur restaurant. Hoewel inmiddels geen sprake meer is van een huurachterstand, is het hof van oordeel dat het stelselmatig onvolledige en/of te laat betalen een tekortkoming oplevert die de ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voorts heeft huurder nagelaten  verhuurder te verzoeken het beweerdelijke gebrek aan de meterkast te verhelpen. Door dit niet te doen verkeert verhuurder niet in verzuim en kunnen deze kosten niet op verhuurder worden verhaald (artikel 7:206 BW).

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.299.689/01
    
    
    
      
        arrest van 18 april 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
      appellant in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden,
    
    
    
      als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 26 oktober 2021 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaak-/rolnummer 8738251 20/5705 gewezen vonnissen van 25 maart 2021 en 29 juli 2021.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het tussenarrest van 26 oktober 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
    - de H-16 formulieren van 7 en 8 februari 2022 van partijen met het verzoek af te zien van de mondelinge behandeling na aanbrengen; 
    - de memorie van grieven in principaal hoger beroep, met producties;
    - de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
    - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep; 
    - de brief van 23 januari 2023 van [appellante] met productie; 
    - de mondelinge behandeling, waarbij [geïntimeerde] spreekaantekeningen heeft overgelegd.
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      2.1.
      
        In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
        a) Met ingang van 1 oktober 2000 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] verhuurd de bedrijfsruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres] , [postcode] te [plaats] (verder: het gehuurde). In de huurovereenkomst van 
        28 september 2000, die door beide partijen is ondertekend, staat, geciteerd voor zover hier van belang:
        
          “(…)
        
        
          OBJECT EN HUURPERIODE
        
        
          Van het pand op [adres] , [plaats] .
        
        
          Deze huur en verhuur is aangegaan voor de tijd van 5 jaar ingaande 
        
        
          1 oktober 2000
          . 
        
        
          Huurder heeft in aansluiting op deze 5 jaar het optierecht deze huurovereenkomst met 5 jaar te verlengen. 
        
        
          De overeenkomst is aangegaan onder de navolgende voorwaarden en bedingen:
        
        
          ARTIKEL 1: ALGEMEEN
        
        
          1. Verhuurder en huurder verplichten zich tegenover elkaar tot alles waartoe de wet en de plaatselijke verordeningen en gebruiken verhuurder en huurder verplichten, voor zover daarvan bij deze huurovereenkomst [het hof leest: niet] is afgeweken. 
        
          2. Indien verhuurder of huurder verplichtingen welke ingevolge de wet, de plaatselijke verordeningen en gebruiken en/of deze overeenkomst op hem rusten, niet of niet tijdig nakomt, is de nalatige partij aansprakelijk en heeft de andere partij recht op vergoeding van alle uit de nalatigheid voortvloeiende schade en interessen, onverminderd de middelen welke hem volgens de wet, plaatselijke verordeningen en de bepalingen van deze overeenkomst ten dienste staan om nakoming van deze verplichtingen af te dwingen.
        
        
          ARTIKEL 2: HUURSOM
        
        
          1. De huursom bedraagt FL. 2800,-- per maand (…) bij vooruitbetaling te voldoen. De eerste termijn heeft betrekking op 1 oktober 2000, datum van huuringang en vervolgens iedere eerste van de maand bij vooruitbetaling. Te betalen met bankoverschrijving naar de bankrekening van de verhuurder.
        
        
          (…)
        
        
          2. De huurprijs ad FL 2800,-- geldt voor een periode van 5 jaren. Na de 5e huurjaar zal de huurprijs met jaarlijks 3,5 % verhoogd worden. Dus vanaf 1 oktober 2005 is de huurprijs Fl. 2898,--, vanaf 1 oktober 2006 FL 2999,--, etc.
        
        
          3. Alle betalingen die huurder krachtens deze overeenkomst aan verhuurder verschuldigd is, zullen door hem in wettig Nederlands betaalmiddel en zonder compensatie of korting uitsluitend worden gedaan aan verhuurder.
        
        
          4. Indien huurder achterstallig is met het betalen van de huurpenningen of andere bedragen die hij krachtens deze overeenkomst verschuldigd is of te eniger tijd zal zijn, is hij aan verhuurder een rente verschuldigd van 1% per maand over het achterstallige bedrag, telkens afgerond naar boven op een hele maand, onverlet de overige rechten en bevoegdheden van verhuurder c.q. beheerder. 
        
        
          5. Indien huurder, na sommatie, nalatig blijft in de nakoming van enige verplichtingen welke ingevolge de wet, de plaatselijke verordeningen en gebruiken, en / of dit contract op hem rust, heeft verhuurder het recht hem aan te zeggen, dat hij de huur onmiddellijk tussentijds beëindigt, zonder dat daartoe enige verdere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn. (…)
        
        
          ARTIKEL 3: BESTEMMING
        
        
          1. Het gehuurde [het hof leest: is] bestemd om te worden gebruikt als
        
          Chinees Restaurant
           (…)”
        
        b) [appellante] exploiteert een chinees restaurant in de bedrijfsruimte.
        c) Sinds 2014 bestaat er tussen partijen discussie over mogelijke gebreken aan het gehuurde en het herstel daarvan.
        d) Sinds 1 oktober 2014 weigerde [appellante] om de huurindexering te betalen. Hierdoor is er een huurachterstand ontstaan.  
        e) In juni 2019 hebben er werkzaamheden aan de meterkast in het gehuurde plaatsgevonden door firma [---] Elektrotechnisch Installatieburo (verder: [---] ) in opdracht van [appellante] . Voor die werkzaamheden is 
        € 3.361,11 inclusief btw in rekening gebracht. [appellante] heeft dit bedrag voldaan.
        f) In de brief van 7 augustus 2019 heeft [appellante] een opsomming gegeven van de gestelde gebreken aan het gehuurde en stelt zij € 5.720,06 aan herstelkosten te hebben gemaakt. 
        g) Bij e-mail van 23 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] gereageerd op de door [appellante] gestelde gebreken en is [appellante] verzocht de huurachterstand te voldoen. 
        h) Bij e-mail van 4 december 2019 heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat de herstelkosten inmiddels € 22.575,07 bedragen. 
        i) Sindsdien hebben partijen gecorrespondeerd over de door [appellante] gestelde gebreken en de gestelde huurachterstand.
        j) Op 1 juli 2020 bedroeg de huurachterstand € 15.404,06. Vermeerderd met de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde rente bedroeg de achterstand op 1 juli 2020 in totaal € 19.302,28.
        k) In juli 2020 heeft [appellante] € 6.000,00 aan [geïntimeerde] voldaan. Dit bedrag strekte in mindering op de huurachterstand. 
        l) Op 16 augustus 2020 heeft [appellante] € 13.302,28 betaald. Ook dit bedrag strekte in mindering op de huurachterstand.
        m) Op 31 augustus 2020 is de dagvaarding in eerste aanleg aan [appellante] betekend. 
        n) [appellante] heeft ook een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant (met zaaknummer 9368867), met het verzoek de huurprijs van het gehuurde vast te stellen. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Bij vonnis van 13 oktober 2022 heeft de kantonrechter de huurprijs met ingang van 26 maart 2020 vastgesteld op € 17.775,00 exclusief BTW per jaar. [geïntimeerde] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.  
      
      
      
        
          De procedure in eerste aanleg
        
      
    
    
      2.2.
      In de procedure in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in de hoofdzaak (in conventie), samengevat, gevorderd betaling van € 396,99 aan huurachterstand en van € 845,20 aan buitengerechtelijke kosten, doorbetaling van de maandelijkse huur van € 2.128,59 per maand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
      
    
    
      2.3.
      
        [appellante] heeft in reconventie, samengevat, gevorderd:
      - herstel respectievelijk vervanging van de riolering, het dakraam en de loden leidingen; 
      - betaling van de herstelkosten van € 21.143,79 en gevolgschade bestaande uit gederfde omzet en verteringskosten van in totaal € 120.000,00;
      - een verklaring voor recht dat [appellante] recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs van 50%, en [geïntimeerde] te veroordelen om de te veel betaalde huurpenningen aan [appellante] terug te betalen. 
    
    
      2.4.
      
        [appellante] (in conventie) en [geïntimeerde] (in reconventie) hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
      
    
    
      2.5.
      
        In het besteden vonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat de (in reconventie gevorderde) kosten van vervanging van de meterkast van 
        € 3.361,11 door [geïntimeerde] moeten worden gedragen, dat [appellante] de huur bij voortduring te laat betaalt en dat het niet betalen van de kosten van het vervangen van de meterkast [appellante] niet excuseert de huur te laat of geruime tijd niet te betalen. De door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding en ontruiming zijn door de kantonrechter dan ook toegewezen.  
      
      
      
        
          In principaal en incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      2.6.
      
        [appellante] heeft in principaal hoger beroep bij memorie van grieven één grief aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 29 juli 2023 in conventie en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.  
      
    
    
      2.7.
      
        [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep eveneens één grief aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 29 juli 2021, behoudens de veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 3.361,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juni 2019, en opnieuw rechtdoende, deze veroordeling te vernietigen, de vordering van [appellante] tot betaling van dit bedrag af te wijzen en [appellante] te veroordelen om aan [geïntimeerde] terug te betalen een bedrag van € 3.516,25, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van betaling (7 oktober 2021) tot aan de dag van terugbetaling, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, en in de nakosten.
      
      
        
          In principaal hoger beroep
        
      
    
    
      2.8.
      Ingevolge het exploot van de dagvaarding komt [appellante] in hoger beroep van het tussenvonnis van 25 maart 2021 en het eindvonnis van 29 juli 2021. Tegen het tussenvonnis van 25 maart 2021 is geen grief gericht, zodat [appellante] in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is.
      
    
    
      2.9.
      
        De grief van [appellante] is gericht tegen de door de kantonrechter toegewezen ontbinding en de motivering die daaraan ten grondslag ligt. Van voortdurend te laat betalen noch van geruime tijd helemaal niet betalen, is geen sprake. Enkel de indexering die door [geïntimeerde] in 2014 is doorgevoerd, is door [appellante] onbetaald gebleven. Voorts stelt [appellante] dat [geïntimeerde] tekort geschoten is in de op hem ingevolge de huurovereenkomst rustende verplichting een behoorlijk huurobject beschikbaar te houden. Dat [geïntimeerde] zijn onderhoudsverplichting niet is nagekomen volgt uit het bestreden vonnis van 29 juli 2021, waarin staat dat [geïntimeerde] aan [appellante] 
        € 3.361,11 dient te betalen voor kosten die [appellante] gemaakt heeft voor het vernieuwen van de meterkast. Daarmee valt ook [geïntimeerde] een verwijt te maken en had [appellante] , anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk een aanleiding om de huurprijs niet respectievelijk niet volledig te betalen, aldus [appellante] . 
        Verder stelt [appellante] dat zij met het betalen van de huurachterstand niet (meer) in verzuim verkeerde op het moment dat zij op 31 augustus 2020 werd gedagvaard. Daarmee is er dan ook geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, aldus nog steeds [appellante] . 
        Als er als sprake is van een tekortkoming, dan is deze van onvoldoende gewicht om een ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, aldus [appellante] . [appellante] is, om in haar levensonderhoud en dat van haar kinderen te voorzien, in hoge mate afhankelijk van de inkomsten die zij uit de exploitatie van haar restaurant genereert. Daarbij exploiteert zij al meer dan twintig jaar het restaurant in het gehuurde, en is een verhuizing naar een andere locatie in de nabijheid bij gebrek aan alternatieven niet mogelijk. Verhuizing naar een verderaf gelegen locatie leidt tot het tenietgaan van het opgebouwde bedrijfsdebiet. [appellante] heeft met name in het kader van de investeringen in het gehuurde, een aanzienlijk schuld opgebouwd van € 424.974,00, aldus nog steeds [appellante] . Uiterst subsidiair verzoekt [appellante] om een terme de grâce.
      
      
    
    
      2.10.
      
        [geïntimeerde] voert verweer. [appellante] schiet, aldus [geïntimeerde] , tekort in de op haar ingevolge de huurovereenkomst rustende verplichtingen door het structureel niet betalen van de indexeringen van oktober 2014 tot en met juli 2020, door vrijwel nimmer uiterlijk op de eerste van de maand de huurprijs bij vooruitbetaling te betalen, door zonder hierover enige mededeling aan [geïntimeerde] te doen de huurprijs voor de maanden oktober en november 2020 aan [xxx] Architektenburo te betalen, door de huurprijs voor de maand november 2021 te laat te betalen, en door de indexering vanaf oktober 2021 wederom niet te betalen.  
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
    
    
      2.11.
      
        Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van artikel 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de 
        tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
      
      
        
          Beoordeling van de grief in principaal hoger beroep 
        
      
    
    
      2.12.
      
        Anders dan [appellante] ter zitting heeft betoogd, is voor het verschuldigd zijn van de indexeringen niet vereist dat [geïntimeerde] [appellante] daartoe aanschrijft. De verschuldigdheid vloeit reeds voort uit de huurovereenkomst (artikel 2 lid 2) waarin staat dat de huurprijs ieder jaar, met ingang van 1 oktober, met 3,5 % wordt verhoogd. 
        Nu [appellante] nalaat haar grief - zeker in het licht van de onderbouwing van [geïntimeerde] (als opgenomen onder rechtsoverweging 2.10.) - verder voldoende te concretiseren en van een feitelijke onderbouwing te voorzien, passeert het hof dit als onvoldoende gesteld en onderbouwd. Het hof neemt als vaststaand feit aan dat [appellante] van oktober 2014 tot en met juli 2020 de indexering en daarmee niet de gehele huurprijs heeft betaald, dat zij dit sinds oktober 2021 eveneens nalaat, dat zij de maanden oktober en november 2020 niet heeft betaald, en dat zij structureel - voor zover zij de huurprijs wel betaalt - te laat betaalt. Daarmee schiet [appellante] tekort in de op haar ingevolge de huurovereenkomst rustende verplichting de huurprijs volledig en op de eerste van de maand bij vooruitbetaling te voldoen.
      
      
    
    
      2.13.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] naar voren gebracht dat bij vonnis van 13 oktober 2022 de kantonrechter een lagere prijs dan zij op grond van de huurovereenkomst en de indexeringen verschuldigd is, heeft vastgesteld en op grond waarvan [geïntimeerde] aan [appellante] een bedrag van om en nabij € 20.000,00 verschuldigd is. Dit vonnis heeft, aldus [appellante] , terugwerkende kracht en van verzuim kan dan ook geen sprake zijn. 
      
    
    
      2.14.
      
        Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] hiermee een nieuwe grief geformuleerd. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in geval van incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd. Het aanvoeren van een grief na het nemen van de memorie van grieven of antwoord kan toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de nieuwe grief ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat toelating van de nieuwe grief niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. 
        Het vonnis van 13 oktober 2022 - waar partijen beide bij betrokken zijn - is van latere datum dan de memorie van grieven. Daarmee staat vast dat het hier om een ná de memorie van grieven voorgevallen feit gaat. Het vonnis is tijdig, bij brief van 23 januari 2023, overgelegd en [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling inhoudelijk (onder meer in zijn spreekaantekeningen) verweer gevoerd tegen de nieuw gevoerde grief. Van strijd met de goede procesorde is dan ook niet gebleken, en het hof komt dan ook toe aan behandeling van de grief. 
      
      
    
    
      2.15.
      In het vonnis staat dat de huurprijs met ingang van 26 maart 2020 vastgesteld wordt op € 17.775,00 exclusief BTW per jaar. Nu tegen het vonnis van 13 oktober 2022 hoger beroep is ingesteld en dus nog niet in kracht van gewijsde is gegaan, is [appellante] in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep gehouden de volledige huurprijs te betalen. Doet zij dit niet of niet tijdig dan treedt het verzuim in. Het vonnis van 13 oktober 2022 doet daar niet aan af.  
      
    
    
      2.16.
      Het beroep op opschorting kan alleen al niet slagen, omdat het hof in incidenteel appel tot het oordeel komt dat [geïntimeerde] niet gehouden is tot betaling van de werkzaamheden aan de meterkast (zie rechtsoverwegingen 2.25. en 2.26.). Dit betekent dat [appellante] ten onrechte haar betalingsverplichting heeft opgeschort (nog daargelaten dat [appellante] ingevolge de veroordeling van de kantonrechter pas een beroep op opschorting toekwam in juni 2019, zie 2.1. onder e).
      
    
    
      2.17.
      Met het betoog dat [appellante] haar verzuim heeft gezuiverd door betaling van de achterstallige huurpenningen en daarmee dan ook geen grond voor ontbinding is, miskent [appellante] dat met betaling van de huurachterstand de structurele tekortkoming in de op [appellante] rustende verplichting de volledige huurprijs bij vooruitbetaling te voldoen (artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst) niet ongedaan wordt gemaakt. 
      
    
    
      2.18.
      Nu [appellante] op grond van artikel 6:83 aanhef en onder a BW in verzuim verkeert, wordt in beginsel voldaan aan de vereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts ligt de vraag voor of de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW noopt tot een andere uitkomst. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt als volgt. 
      
    
    
      2.19.
      
        [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er in de buurt meerdere Aziatische restaurants te koop of te huur staan (zie voor onderbouwing: productie 22 zijdens [geïntimeerde] ), dat [appellante] eigenaar is van meerdere panden die eveneens geschikt zijn om haar bedrijf voort te zetten, dat uit de jaarrekeningen 2019 en 2020 van [appellante] blijkt dat met de exploitatie van het restaurant een winst wordt gemaakt van € 9.400,00 respectievelijk € 20.277,00 en daaruit dan ook volgt dat [appellante] voor haar levensonderhoud aangewezen is op andere inkomstenbronnen. Voorts zijn, aldus [geïntimeerde] , [appellante] kinderen meerderjarig en heeft [appellante] niet aannemelijk gemaakt dat zij in het levensonderhoud van de kinderen voorziet en dat zij daarbij in hoge mate afhankelijk is van de inkomsten uit de exploitatie van het restaurant. De beweerdelijke schuld van € 424.974,00 wordt door [geïntimeerde] betwist. Behalve dat deze schuldenpositie niet uit de door [appellante] overgelegde jaarrekening volgt, blijkt ook niet dat [appellante] haar financiële verplichtingen niet kan nakomen bij staking van de exploitatie van het restaurant. [appellante] beschikt immers over meerdere inkomstenbronnen (panden).  
      
    
    
      2.20.
      
        De door [appellante] aangevoerde omstandigheden als in het kader van de belangenafweging aangevoerd (opgenomen onder rechtsoverweging 2.9.), zijn door [geïntimeerde] gemotiveerd zijn weersproken. [appellante] heeft hier niets tegenover gezet, behalve dan dat het naast het gehuurde gelegen pand dat aan haar in eigendom toebehoort door haar verhuurd is waardoor zij er zelf geen gebruik van kan maken. Dit had van [appellante] wel verwacht mogen worden. Nu het zijdens [appellante] bij blote stellingnames blijft, passeert het hof deze en is voor een bewijsopdracht geen plaats. 
        
          [appellante] heeft voor een periode van vele jaren nagelaten de volledige huurprijs tijdig te betalen. Een situatie die ook nadat zij de betalingsachterstand heeft voldaan in augustus 2020, èn nadat zij in eerste aanleg is gedagvaard èn nadat de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellante] tot ontruiming heeft veroordeeld - [appellante] was zeker op dat moment een gewaarschuwd mens - , zich meerdere malen, zoals geoordeeld onder rechtsoverweging 2.12., heeft voortgedaan. Van [geïntimeerde] kan in redelijkheid niet gevergd worden dat hij de huurovereenkomst met een huurder als [appellante] , die stelselmatig de huurprijs niet, niet volledig of te laat betaalt, nog langer voortzet.
      
      
    
    
      2.21.
      
        De wet kent een tweetal bepalingen die de rechter de mogelijkheid bieden om de huurder een terme de grâce te verlenen. Voor woonruimte is deze bepaling neergelegd in 
        artikel 7:280 BW, op grond waarvan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaat om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Voor middenstands-bedrijfsruimte kan de rechter, ingevolge artikel 7:298 BW, de huurder een termijn toestaan van ten hoogste een maand om het aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst alsnog te aanvaarden. Zelfs als het hof het standpunt van [appellante] zou delen dat sprake is van een gemengde overeenkomst, is zonder nadere toelichting van [appellante] niet te begrijpen hoe voornoemde bepalingen op onderhavige zaak van toepassing zijn. Voor het verlenen van een terme de grâce is dan ook geen grond. 
      
      
    
    
      2.22.
      De slotsom is dat de grief wordt verworpen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie van 29 juli 2021, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn wijzigt in die zin dat [appellante] het gehuurde uiterlijk op 30 september 2023 dient te ontruimen. Termen voor een langere ontruimingstermijn dan in het bestreden vonnis van 29 juli 2021 genoemd zijn gelegen in de termijn die [appellante] redelijkerwijs nodig heeft om haar bedrijf elders te kunnen exploiteren.
      
      
      
      
        
          In incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      2.23.
      
        De grief van [geïntimeerde] is gericht tegen de overwegingen 13.1. tot en met 13.4. van het eindvonnis van 29 juli 2021 en tegen overweging 18.3. van het tussenvonnis van 
        25 maart 2021. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat hij niet gehouden is tot betaling van 
        € 3.361,11 van de in opdracht van [appellante] verrichte werkzaamheden aan de meterkast in het gehuurde. [appellante] heeft van deze werkzaamheden geen melding gemaakt bij [geïntimeerde] , en heeft evenmin [geïntimeerde] verzocht gebreken aan de meter- of groepenkast te verhelpen. De meterkast vertoonde geen gebrek, en als deze wel een gebrek vertoonde dan komt dit gebrek op grond van de artikelen 7.1. en 7.2. van de huurovereenkomst voor rekening van [appellante] . 
        
          [geïntimeerde] heeft voormeld bedrag inclusief de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 juni 2019, in totaal € 3.516,26, betaald. Nu er geen grond voor betaling aan [appellante] is, is zij gehouden tot terugbetaling van dit bedrag.
      
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
    
    
      2.24.
      Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen (artikel 7:206 lid 3 BW).
      
      
        
          Beoordeling van de grief in incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      2.25.
      Ter zitting heeft [appellante] verklaard dat zij niet aan [geïntimeerde] heeft verzocht het beweerdelijke gebrek aan de meterkast te verhelpen. Door dit niet te doen is [geïntimeerde] (vervolgens) niet in verzuim gekomen en kunnen deze kosten niet op [geïntimeerde] worden verhaald. De grief slaagt.
      
    
    
      2.26.
      Het hof vernietigt het beroepen vonnis van 29 juli 2021 voor zover het vonnis ziet op de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 3.361,11, en veroordeelt [appellante] tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van € 3.516,25. De wettelijke rente, waartegen geen verweer is gevoerd, wordt daarover toegewezen als in het dictum bepaald.
      
      
        
          De proceskosten in principaal en in incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      2.27.
      
        [appellante] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in het principaal hoger beroep. Deze kosten worden tot op heden begroot op:
      - griffierecht 		€     338,00
      - salaris advocaat	€  2.366‬,00 (2 punten x € 1.183,00, tarief II, onbepaalde vordering)
      in totaal:		€  2.704.00
      
    
    
      2.28.
      
        
          [appellante] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep. Deze kosten worden tot op heden begroot op
        € 1.774,50 (1,5 punt x € 1.183,00, tarief II, onbepaalde vordering) aan salaris gemachtigde.
      
      
    
    
      2.29.
      Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordelingen vermelden.
      
      
      
    
  
  
    
      3De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in principaal hoger beroep
      
    
    
      3.1.
      
        verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het beroep jegens het tussenvonnis van 
        25 maart 2021; 
      
      
    
    
      3.2.
      
        vernietigt het vonnis in conventie van de kantonrechter van de rechtbank 
        Oost-Brabant, locatie Eindhoven, van 29 juli 2021, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, wat betreft de ontruimingstermijn, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      
      
      
        veroordeelt [appellante] om die ruimtes met al degenen die en al hetgeen wat zich daar van harentwege bevinden respectievelijk bevindt uiterlijk op 30 september 2023 te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van [geïntimeerde] om de ontruiming door tussenkomst van deurwaarder en politie zelf te bewerkstellingen als [appellante] niet vrijwillig aan de veroordeling voldoet;
      
      
    
    
      3.3.
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 2.704,00;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        
          in incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      3.7.
      
        vernietigt het vonnis in reconventie van de kantonrechter van de rechtbank 
        Oost-Brabant, locatie Eindhoven, van 29 juli 2021, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, wat betreft de veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen het bedrage van € 3.361,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  22 juni 2019, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      
      
      
        wijst de vorderingen af;
      
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [appellante] tot betaling van € 3.516,25, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van betaling (7 oktober 2021) tot aan de dag van terugbetaling; 
      
    
    
      3.9.
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.774.50; 
      
      
      
      
      
      
    
    
      3.10.
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, K.J.H. Hoofs en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 april 2023
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer