ECLI:NL:RBLIM:2022:9425, Rechtbank Limburg, 23-11-2022, C/03/300017 / HA ZA 21-634
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aansprakelijkheid verkopend makelaar afgewezen. Enkel noemen van bedrag voor onroerende zaak onvoldoende om te kwalificeren als bod wegens ontbreken essentialia van te sluiten koopovereenkomst. Geen verplichting verkopend makelaar om genoemd bedrag door te geven aan verkoper. Geen aansprakelijkheid makelaar in persoon naast makelaarskantoor waarvoor makelaar werkt.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/300017 / HA ZA 21-634
    
    
    
      
        Vonnis bij vervroeging van 23 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. L.M. Bischof,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde sub 2]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. M.G. Kos.
    
    
    
    
      Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagde] (in mannelijk enkelvoud) genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 tot en met 12
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4
        
        
          de akte houdende aanvullende producties 13 tot en met 16 van [eiser]
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 september 2022
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser]
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      In maart 2021 heeft [eiser] contact opgenomen met [gedaagde sub 2] naar aanleiding van een online offerte op de website van [gedaagde sub 2] van het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). [eiser] zocht een pand om dit als investeringsobject alsmede voor verhuurdoeleinden te gebruiken.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde sub 1] trad op als verkopend makelaar in opdracht van de verkoper ter zake de verkoop van de onroerende zaak en heeft als NVM-makelaar het contact met [eiser] voorzien.
    
    
      2.3.
      Op 13 april 2021 heeft [eiser] de onroerende zaak bezichtigd. Tijdens de bezichtiging is gesproken over mogelijke omgevingsrechtelijke problemen die aan de onroerende zaak kleefden. Er werd een afspraak op het kantoor van [gedaagde] gemaakt om de nodige vervolgstappen voor het verlenen van de vereiste omgevingsvergunning voor de gewenste activiteiten te bespreken. Op enig moment heeft [eiser] gezegd een bedrag van € 420.000 (zonder inboedel) althans € 425.000 (inclusief inboedel) te willen betalen voor de onroerende zaak. De afspraak op het kantoor van [gedaagde] zou plaatsvinden op 6 mei 2021, maar werd door [gedaagde] afgezegd met als reden dat een derde de onroerende zaak had gekocht. 
    
    
      2.4.
      
        Op 23 juni 2021 heeft [eiser] via WhatsApp contact met [gedaagde sub 1] opgenomen. Voor zover in deze zaak van belang, hebben [eiser] en [gedaagde sub 1] de volgende berichten gewisseld (productie 3 bij dagvaarding):
        (van [eiser] aan [gedaagde sub 1] ) “Hoi [gedaagde sub 1] , ik was van de week bij [naam 1] langs geweest. Leuk gesprek gehad. Maar nu wordt ik net gebeld door de schoonzoon die alles regelt. En die verteld mij dat zei mijn bod nooit hebben ontvangen. Hoe zit dat. Gr [eiser]”
        (van [gedaagde sub 1] aan [eiser] ) “Hoi [eiser] , ik zit in Oostenrijk. De schoonzoon heeft mij net ook ge-appt. Ik heb uiteraard altijd alles met [naam 2] besproken.”
        (van [eiser] aan [gedaagde sub 1] ) “Ik begreep toch echt van [naam 2] dat hij mijn bod van € 425.000,- niet heeft gehad. Want het zou ook raar zijn om daar niet mee verder te gaan als de andere koper € 415.000,- bied. [naam 2] kon mijn naam alleen van dat ik miss ook interesse in het huis had waar mevr zelf woont. Dus ik vind dit maar een beetje raar. Heb het gevoel dat ik geen eerlijke kans heb gehad.”
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 22 juli 2021 heeft [eiser] zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het niet doorgeven van zijn bod en daardoor het mislopen van de koop (productie 4 bij dagvaarding). 
    
    
      2.6.
      Bij e-mailbericht van 31 augustus 2021 heeft [gedaagde sub 1] alle aansprakelijkheid afgewezen (productie 5 bij dagvaarding). Daarna heeft over en weer nog nadere correspondentie plaatsgevonden (producties 6 tot en met 9 bij dagvaarding). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair
        
        I. voor recht verklaart dat [gedaagde] contractueel aansprakelijk zijn en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade;
        
          Subsidiair
        
        II. voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door hem geleden en nog te lijden schade;
        
          Meer subsidiair
        
        III. voor recht verklaart dat [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade;
        
          Zowel primair als subsidiair en meer subsidiair
        
        IV. [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat deel van de betaling zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van de door [eiser] ontstane (de rechtbank begrijpt: geleden) schade, thans te begroten op een bedrag ter hoogte van € 51.000,00, althans een bedrag ter hoogte van € 36.504,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen bedrag, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der contractuele tekortkoming, dan wel de dag van de onrechtmatige daad, dan wel de dag der in gebreke zijn, dan wel de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening van de schuld;
        V. [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat deel van de betaling zal zijn bevrijd, veroordeelt in de volledige proceskosten van deze procedure, dan wel een volgens het liquidatietarief vast te stellen bedrag ter hoogte van minimaal € 1.114,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen bedrag, en de buitengerechtelijke kosten, te begroten volgens de staffel BIK ten bedrage van minimaal € 1.285,00 en te vermeerderen met de nakosten ad € 159,00 zonder betekening dan wel € 248,00 in het geval van betekening, te veroordelen, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis; 
        althans een zodanige beslissing neemt zoals de rechtbank in goede justitie redelijk acht. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] heeft - kort gezegd - het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. 
        
          Contractuele aansprakelijkheid
        
      
      1. [gedaagde] hebben (primair) de bemiddelingsovereenkomst ex art. 7:425 BW dan wel 
      
        (subsidiair) de overeenkomst van opdracht ex art. 7:400 BW tussen [eiser] en [gedaagde] geschonden door het bod van [eiser] niet aan de verkoper over te brengen, waardoor het sluiten van een koopovereenkomst met de verkoper onmogelijk werd. Bovendien handelde [gedaagde sub 2] / [gedaagde sub 1] in strijd met art. 7:417 jo. 7:418 BW nu zij tevens voor de verkoper optrad en er belang bij had dat verkoper de onroerende zaak (aan een derde) kon verkopen. [gedaagde] hebben in strijd met art. 7:403 BW geen verantwoording afgelegd aan [eiser] . 
        Meer subsidiair is volgens [eiser] sprake van lastgeving ex 7:414 BW, nu [gedaagde] zich hebben verbonden om namens en voor rekening van [eiser] een rechtshandeling te verrichten, te weten het uitbrengen van een bod aan verkoper. [eiser] heeft hierbij verwezen naar Rechtbank Rotterdam van 28 april 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:4067, rov 4.5. [gedaagde] hebben in strijd gehandeld met de op hen rustende zorgplicht. Mocht er geen overeenkomst van lastgeving zijn, dan verwijst [eiser] naar art. 7:424 BW. Meest subsidiair beroept [eiser] zich op art. 6:74 BW op grond waarvan [gedaagde] gehouden zijn schade die hij lijdt uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming van de nakoming van een verbintenis te vergoeden. [gedaagde sub 1] is in dit kader een hulppersoon, waarbij [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de door tekortkomingen van [gedaagde sub 1] ontstane schade. 
        
          Buitencontractuele aansprakelijkheid
        
      
      2. [gedaagde] , althans [gedaagde sub 1] , heeft onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door in strijd met de zorgplicht als vakbekwame en redelijk handelend makelaars en professionals te handelen. [eiser] trad op als consument en heeft geen deskundigheid op het gebied van aankoop van woningen. Gedaagden hebben ook in strijd met de NVM-erecode gehandeld (productie 10 [eiser] ) door het bod niet aan verkoper over te brengen en door niet aan [eiser] mee te delen dat er andere geïnteresseerden waren waarmee werd onderhandeld. Aldus hebben gedaagden (ook) in strijd met het ongeschreven recht in maatschappelijk verkeer gehandeld. [eiser] verwijst naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. 
      3. Mocht komen vast te staan dat de fout aan de schuld van [gedaagde sub 1] is te wijten én is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] als ondergeschikte van [gedaagde sub 2] moet worden beschouwd, dan komen zijn fouten ex art. 6:170 BW (tevens) voor rekening van [gedaagde sub 2] . Mocht [gedaagde sub 1] geen ondergeschikte zijn, dan is [gedaagde sub 2] ex art. 6:171 BW aansprakelijk omdat hij in opdracht van [gedaagde sub 2] werkzaamheden verrichtte. Hetzelfde heeft te gelden als [gedaagde sub 1] als vertegenwoordiger van [gedaagde sub 2] heeft opgetreden.   
      
        
          Schade
        
        Primair heeft [eiser] de schade als volgt begroot: hij was voornemens de onroerende zaak voor in totaal € 4.250,00 per maand te gaan verhuren. Uitgaande van een koopovereenkomst per mei 2021 bedraagt de totale schade per 31 december 2021 € 34.000,00 + PM. Hij maakt aanspraak op de gemiste inkomsten voor de duur van een jaar, zijnde € 51.000,00 + PM. Subsidiair begroot hij de schade op basis van een maandelijkse huurprijs van in totaal € 3.042,00, zodat zijn schade tot december 2021 € 24.336,00 + PM bedraagt en hij aanspraak maakt op gemiste huurinkomsten voor een jaar van € 36.504,00 + PM. Meer subsidiair verzoekt [eiser] dat de rechtbank de schade naar redelijkheid vaststelt althans deze naar de schadestaat verwijst.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voeren verweer. 
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] persoonlijk in deze procedure betrokken. [gedaagde sub 1] is als makelaar verbonden aan [gedaagde sub 2] . Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd maakt de rechtbank op dat [gedaagde sub 1] namens en in dienst van [gedaagde sub 2] handelde. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting nader aangevoerd dat hem geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dit verweer slaagt, te meer nu [eiser] niets heeft gesteld, laat staan met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, op welke grond [gedaagde sub 1] (in privé) wordt aangesproken. Reeds hierom zullen alle vorderingen jegens [gedaagde sub 1] worden afgewezen.
    
    
      4.2.
      Alle vorderingen jegens [gedaagde sub 2] zijn gegrond op de stelling dat [eiser] een bod had uitgebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De rechtbank stelt voorop dat (zoals (ook) tijdens de mondelinge behandeling is uiteengezet) er een verschil is tussen “het doen van een bod” zoals gebezigd in het algemene spraakgebruik en het doen van een juridisch te kwalificeren aanbod. Het enkel noemen van een bedrag dat een potentiële koper bereid is te betalen voor een onroerende zaak is daartoe onvoldoende. Dat kan immers bezwaarlijk een onvoorwaardelijk aanbod tot het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak worden genoemd, nu het tijdstip van aanvaarding en duidelijkheid over eventuele te stellen en gangbare voorbehouden zoals bouwkundige keuring en/of financieringsvoorbehoud ontbraken. Over de essentialia van de te sluiten koopovereenkomst was dus kortom nog onvoldoende duidelijk en [gedaagde sub 2] heeft er terecht geen bod in gezien dat doorgegeven had moeten worden aan de verkoper. Daarom kan in het midden blijven of [gedaagde sub 2] dat al dan niet, en zo ja wanneer heeft gedaan.
    
    
      4.3.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	2.076,00
      - salaris advocaat	€ 	2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)
      Totaal		€ 	4.224,00
      
    
    
      4.4.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld en de kostenveroordelingen zullen als niet weersproken uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden 
        begroot op € 4.304,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW 
        over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.
      
    
  
  
    type: JC