Voortzetting van de behandeling van:  - het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089);  - en 3 andere wetsvoorstellen
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 2002-2003, pag. 138-151

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

28-11-2002

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2002-2003

nr. 6, pagina 138-151

12-11-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 26932Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 28064Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26089Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26090Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Voortzetting van de behandeling van: - het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - en 3 andere wetsvoorstellenPagina 138-151
Voortzetting van de behandeling van: - het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - en 3 andere wetsvoorstellenPagina 151-165
Lijst van besluiten (dinsdag 12 november 2002)Pagina 165-165
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter ter zake gedane voorstellen (dinsdag 12 november 2002)Pagina 165-166
Behandeling van: - het wetsvoorstel Wijziging van de Ziektewet en enkele andere wetten in verband met de invoering van eigenrisicodragen door de werkgever (Wet eigenrisicodragen Ziektewet) (27873); - en 2 andere wetsvoorstellenPagina 138-138
Presentie en opening (dinsdag 12 november 2002)Pagina 137-138

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 72 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de voortzetting van de behandeling van: het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek
(26089);het wetsvoorstel Integratie van de Huurprijzenwet
woonruimte en de Wet op de huurcommissies in een uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte onder gelijktijdige overheveling van een deel van de tekst van
de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) (26090);het wetsvoorstel Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek
(huur van bedrijfsruimte) (26932);het wetsvoorstel
Invoering van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
en van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel 7.4 (Huur)
van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) (28064).(Zie vergadering van 29 oktober 2002.)De voorzitter:Ik heet de minister van Justitie en de minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van harte welkom bij de voortzetting
van dit debat. Ik deel aan de Kamer mede dat de minister van Justitie mij
heeft laten weten dat de heer mr. P. Neleman, regeringscommissaris Nieuw Burgerlijk
Wetboek, hem zal bijstaan. Ik heet de heer Neleman ook van harte welkom.De beraadslaging wordt hervat.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Mijnheer de voorzitter. Twee weken geleden is het debat in eerste termijn
over de voor ons liggende voorstellen gevoerd. De bewindslieden hebben toen
ruim de tijd genomen voor de beantwoording van vragen en opmerkingen van deze
Kamer. De kritische vragen van bijna alle woordvoerders waren gericht op een
drietal kwesties: de definiëring van het begrip "gebrek", wat ons betreft
toegespitst op de immateriële uitleg van dat begrip, het mogelijk maken
door middel van dwingend recht van onderhuur en de zelf aangebrachte voorzieningen,
wat ons betreft toegespitst op de mogelijkheden en onmogelijkheden van zelfwerkzaamheid
voor verbetering van de buitenkant van het gehuurde. Samengevat was onze mening
dat in deze tijd een grotere contractvrijheid op met name deze punten voor
de hand zou liggen. Ons past dank aan de bewindslieden voor hun uitgebreide
beantwoording. Maar we waren ook teleurgesteld vanwege de inhoud van het antwoord.
Naar ons oordeel werd daarin onvoldoende ingegaan op de argumenten die van
de kant van de Kamer en ook door onze fractie naar voren zijn
gebracht. Onze argumentatie kwam er kort samengevat op neer dat de maatschappelijke
werkelijkheid, tot uitdrukking komend in het leefklimaat in delen van de steden,
met zich brengt dat de individuele belangen van de ene huurder niet altijd
sporen met de individuele belangen van de andere huurder. Daarom moeten individuele
belangen het in sommige gevallen afleggen wanneer het gaat om de leefbaarheid
in een complex, straat of buurt. De sociale verhuurder is de eerst aangewezene
om op dit punt verantwoordelijkheid te dragen. Maatwerk leveren, daar gaat
het om.Voor het leveren van maatwerk is met name op de punten rondom onderhuur
en zelfwerkzaamheid binnen bepaalde grenzen contractvrijheid mogelijk en nodig.
Sociale verhuurders zijn immers gehouden om door middel van wetgeving hun
sociale doelstelling te realiseren en zij kunnen op het nalaten van die wettelijke
plicht worden aangesproken. Vervolgens kunnen zij gecorrigeerd worden. Het
gevaar dat hierdoor stelselmatig de belangen van de individuele huurders in
gevaar worden gebracht, achten wij daarom minder zwaarwegend dan blijkt uit
de beantwoording van de zijde van de regering. Bovendien is onze ervaring
dat het overgrote deel van de corporatiesector geen enkele aanleiding geeft
om met wantrouwen tegemoet te worden getreden.Mijnheer de voorzitter. Zover was ik met het opschrijven van mijn reactie
in tweede instantie toen de brief van twintig pagina's, ondertekend door de
minister van Justitie, vrijdagmiddag per mail mijn werkkamer binnenkwam. Ik
neem aan dat de inhoud van deze brief een integraal onderdeel van de behandeling
uitmaakt. De brief heeft voor mijn fractie verhelderend gewerkt. De minister
en zijn medewerkers worden daarvoor dank gezegd. Ik ga ervan uit dat mochten
verschillen tussen de schriftelijke beantwoording in juni en de mondelinge
beantwoording van beide bewindslieden in eerste instantie te constateren zijn,
de inhoud van deze brief de andere antwoorden vervangt. Ik vraag dat omdat
ik bij oppervlakkige lezing enige verschillen in uitleg meende te bespeuren.
Voor de duidelijkheid, ook voor al diegenen die straks met de wet in de hand
aan het werk gaan, lijkt het mij goed om vast te stellen dat de uitleg die
in deze brief, de brief d.d. 8 november 2002 van de minister van Justitie
aan de voorzitter van de Eerste Kamer, is gedaan, de geldende ministeriële
uitleg is waarover wij vandaag verder debatteren:Mijnheer de voorzitter. Ik reageer namens mijn fractie dan ook met name
op de inhoud van deze brief en op dezelfde drie punten waarover wij in eerste
instantie hebben gesproken: maatwerk, het vraagstuk van onderhuur en zelfwerkzaamheid.
Ten slotte wil ik nog een enkel klein punt aan de orde stellen.In de inleiding onder punt 3 constateert de minister dat ook hij voorstander
is van flexibiliteit, maatwerk en van ruimte voor experimenten op het gebied
van huur van woonruimte. Hij wil daarbij streven naar een goed evenwicht bij
de afweging van belangen van huurders en verhuurders. Het belang van die goede
afweging onderstrepen wij van harte. Dat brengt hem ertoe om de gedachte naar
voren te brengen dat dit tot stand kan komen met een standaardregeling. Die
zou tot stand kunnen komen met direct overleg met huurders- en verhuurdersorganisaties.
Op die manier zou het leveren van maatwerk worden bevorderd. Deze gedachte
spreekt ons aan, maar wij hebben nog wel behoefte aan verduidelijking over
zowel de inhoud van de regeling als over de vraag wat onder "snel" verstaan
mag worden. Ook willen wij van de minister weten hoe een dergelijke standaardregeling
zich verhoudt tot het in het wetsvoorstel voorgestelde dwingend recht. Wij
zouden menen dat dit punt in relatie tot een aantal andere vraagstukken zodanig
van een concrete toezegging voorzien zou moeten worden dat wij ook enig idee
hebben van het tijdstip waarop, na gebleken noodzaak en op basis van deugdelijk
onderzoek, wijzigingsvoorstellen in de voor ons liggende wetten kunnen worden
verwerkt.Dan wil ik iets zeggen over het tweede punt, het vraagstuk van de onderhuur.
De minister legt op een voor ons overtuigende wijze uit hoe met artikel 221
omgegaan kan worden, maar wanneer die uitleg wordt vergeleken met het in artikel
244 opgenomen dwingend recht, moeten wij toch constateren dat zich fricties
voordoen en vragen blijven bestaan. Wij hebben in eerste instantie betoogd
en herhalen nu dat, voor zover onze kennis reikt, het motief om onderhuur
toe te staan, namelijk het tekort aan kamers voor studenten c.q. jongeren,
niet van enige onderbouwing over de effectiviteit is voorzien. Integendeel.
Onze inschatting op basis van kennis van de maatschappelijke werkelijkheid,
gecombineerd met enige onderzoeksgegevens, leidt tot een tegenovergestelde
constatering, namelijk dat het toestaan van onderhuur eerder leidt tot een
verdere ontwrichting van de huurmarkt dan tot een oplossing van de kamernood
onder jongeren dan wel studenten.In de beantwoording van de minister wordt teruggeblikt tot 1993, toen
door de toenmalige staatssecretaris werd geconstateerd dat uitgegaan moest
worden van zelfregulering en een stuk discipline van de sector zelf. Vervolgens
wordt gesteld dat de mogelijkheid tot onderhuur van kamers in de huurcontracten
stelselmatig uitgesloten wordt en dat daarom wetswijziging alsnog noodzakelijk
is. Het merkwaardige feit doet zich voor dat uit onze informatie blijkt dat
kamerhuur in de zin van verhuur van een enkele kamer voor student of jongere
zelden of nooit uitgesloten wordt, noch in huurcontracten, noch in conflicten
tussen huurder en verhuurder die leiden tot zaken bij de kantonrechter. Het
is dan ook de vraag in hoeverre overleg met de sector niet zou kunnen leiden
tot goede afspraken over dit vraagstuk, zonder dat in de wetstekst opgenomen
wordt dat huurders altijd recht hebben tot onderhuur mits zijzelf als hoofdhuurder
eveneens de woning blijven bewonen. Nader onderzoek zou dat moeten uitwijzen.Wij kennen nu geen onderzoek waaruit ook maar enigszins het positieve
effect van de opname van dit wetsartikel op de kamernood zou blijken. Dit
is voor ons het meest zwaarwegende punt van de behandeling. Wij constateren
echter in de brief van de minister, dat ook hij bereid is tot heroverweging
te komen als uit de praktijk zou mogen blijken dat bedoeling en praktijk niet
met elkaar corresponderen. Wij verzoeken de minister dan ook om aan te geven
hoe hij dit bedoelt en op welke termijn van heroverweging van artikel 244
sprake kan zijn. Hij heeft ons door zijn beantwoording enigszins gerustgesteld
met betrekking tot de mogelijkheden van de verhuurder om in
het huurcontract niet alleen te eisen dat melding wordt gemaakt van onderhuur,
maar ook dat eisen gesteld kunnen worden aan de aard van de onderhuur. Kan
hij bevestigen dat wij goed hebben begrepen dat de huurder contractueel kan
worden verplicht om de onderhuur te melden en dat er ook eisen kunnen worden
gesteld aan de aard van de onderhuur, bijvoorbeeld niet meer dan een persoon
op een kamer dan wel niet meer dan de verhuur van een van de kamers, bijvoorbeeld
als het gaat om een gehorige portiek-/etagewoning waarbij snel sprake is van
overlast? Kunnen wij het zo begrijpen dat bij niet-nakoming van nadere voorwaarden,
omschreven in het huurcontract, de verhuurder in laatste instantie kan overgaan
tot ontbinding van het huurcontract met de huurder? Als de minister dat niet
kan bevestigen, hebben wij nog steeds een groot probleem met artikel 244.In de beantwoording van de minister op blz. 8 wordt voorts gesteld dat
de huurder zich ook bij onderhuur moet blijven gedragen als een goed huurder
en daardoor moet voorkomen dat er van overlast dan wel van overbewoning sprake
is. Zoals wij ook in eerste instantie betoogd hebben, is het begrip "overlast"
niet eenvoudig te definiëren. Dat geldt vermoedelijk ook voor het begrip
"overbewoning". Wie bepaalt wat onder het begrip "overbewoning" verstaan moet
worden? Kan dat begrip van een nadere invulling worden voorzien in het huurcontract?Dan kom ik op de zelfwerkzaamheid. Wij nemen als uitgangspunt dat het
inderdaad goed en van groot belang is dat in dit wetsvoorstel de rechten van
de huurder ten opzichte van de zelfwerkzaamheid aanmerkelijk worden verbeterd.
Dat is en was hard nodig. Wij zijn echter bevreesd dat de balans dreigt door
te slaan doordat ook de zelfwerkzaamheid aan de buitenkant van de woning in
diezelfde bepaling meegenomen wordt. Het door ons herhaaldelijk naar voren
gebrachte voorbeeld van de schotelantennes wordt door de minister in zijn
schriftelijk antwoord van een uiterst genuanceerd standpunt voorzien. Het
kan met dat voorbeeld aan de hand van een arrest uit 1989 nog verschillende
kanten opgaan. Het gaat niet alleen om schotelantennes, maar ook om andere
veranderingen aan de buitenkant van de woning die tot groot ongenoegen van
de omwonenden kunnen leiden. "Recht, wetgeving en overheid moeten daarom meer
dan voorheen primair gericht zijn op het herscheppen en ondersteunen van sociale
samenhang en integratie in plaats van deze te verdringen." Dat is een uitspraak
in het omvattende en lezenswaardige artikel van deze demissionaire minister
in NRC Handelsblad van afgelopen zaterdag. Wij vinden die uitspraak van toepassing
op de kwesties waarover wij vandaag spreken. Wij verzoeken de minister, een
handreiking te doen om tot spoedige aanpassing van de voorstellen te komen
hoewel ook wij onderkennen dat ons terughoudendheid past, gelet op het feit
dat de toevoeging van de buitenkant van de woning via een amendement in de
Tweede Kamer tot stand gekomen is.Ik maak nog een tweetal opmerkingen van andere aard. Wij sluiten ons aan
bij de kritische kanttekeningen van de fractie van de VVD over het ontbreken
van voorhangprocedures bij AMvB's. Ook wij constateren dat er een lijn is
om wetgeving kaderwetgeving te laten zijn en vervolgens tot uitwerking te
komen middels een ministeriële regeling dan wel een AMvB waarin het niet
meer alleen om uitwerking van details gaat. Het meest recente voorbeeld is
de wijziging van de welstandswetgeving als onderdeel van de Woningwet, waar
wij in het voorjaar in deze Kamer uitgebreid over gedebatteerd hebben. Achteraf
moeten wij constateren dat de AMvB die op 3 augustus in het Staatsblad verscheen,
op essentiële onderdelen afwijkt van het overleg met de verschillende
partijen in de samenleving, maar ook van het overleg in deze Kamer.Een ander punt is het gebruik van de terminologie "illegale onderhuur".
Wij verzoeken de minister van Justitie, een poging te wagen om dit begrip
niet nu, maar op een later tijdstip van een zodanige definiëring te voorzien
dat duidelijk wordt waar het over gaat. De begrippen "illegale onderhuur",
"onrechtmatige bewo- ning" en "verhuur aan illegalen" lopen nu in het debat
hier en in de samenleving dooreen en dat kan aanleiding geven tot misverstanden.
Er is toch een duidelijk onderscheid tussen de legale verhuur van een woning
dan wel, na aanneming van het wetsvoorstel, van het zonder toestemming legaal
onderverhuren van een kamer aan een of meer personen en het mogelijk illegale
verblijf van dezelfde persoon of personen in ons land. Het feit op zichzelf
dat iemand niet legaal, dat wil zeggen zonder verblijfstitel, in dit land
is, leidt bij verhuur niet tot illegale verhuur, zo veronderstellen wij.Ten slotte wil ik mij net als in eerste instantie bij voorbaat aansluiten
bij de woorden die de heer Baarda over de toekomst van de huurcommissie zal
uitspreken. Dat is ons toen buitengewoon goed bekomen en daarom doen wij dat
in tweede instantie opnieuw. Wij wachten met spanning het antwoord van de
regering in tweede instantie af. Ik sluit niet uit dat wij naar aanleiding
daarvan een derde termijn behoeven.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Mijnheer de voorzitter. Ik hoor mevrouw Meindertsma vragen of de minister
een aanpassing kan toezeggen op het punt van zelf aangebrachte voorzieningen
aan de buitenzijde van het gehuurde. Aan het begin van de middag hebben wij
afgesproken om een interpellatie te houden over de vraag wat een demissionair
kabinet vermag. Is mevrouw Meindertsma het met mij eens dat je een demissionaire
minister eigenlijk geen toezegging kunt vragen op dit gebied, waar de Tweede
Kamer zich juist zo uitdrukkelijk voor die zelfwerkzaamheid heeft uitgesproken?Mevrouw Meindertsma (PvdA):Voorzitter. Toen er over het interpellatiedebat gesproken werd, was ik
al even bang dat dit zou leiden tot vragen. Ik moet eerlijk zeggen dat ik
niet weet wat het antwoord van de minister daarop is.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Het gaat om uw antwoord.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Misschien zou ik in dit geval een uitzondering willen maken.De heer Van de Beeten (CDA):Voorzitter. Allereerst dank aan de ministers voor hun uitvoerige beantwoording
zowel mondeling als in de brief die ons vorige week heeft bereikt. Zeker de
brief heeft op een aantal belangrijke punten voor de praktijk
zeer gewenste verheldering gebracht, zij het op het voor de CDA-fractie belangrijkste
punt nog niet voldoende.Evenals de minister van Justitie vorige week begin ik mijn tweede termijn
met de eenvoudige punten. Deze betreffen ten eerste de bedrijfsruimtehuur.
Bij interruptie heb ik de minister nog gevraagd, wat hij wil doen met de onjuistheid
in artikel 300, lid 2, waar staat meer dan tien jaar, maar moet staan tien
jaar of meer. De minister heeft in zijn brief opgemerkt, dat er een algemene
reparatiewet in voorbereiding is, waarin dit punt wordt meegenomen. Op welke
termijn denkt hij dat wetsvoorstel in te dienen? Welke onderwerpen komen er
nog meer aan de orde?Dan nog iets betreffende artikel 215. In het interruptiedebat tussen de
minister van Justitie en mevrouw Broekers ging het op een zeker ogenblik over
een luxe keuken, die zonder veel kosten zou kunnen worden verwijderd. De minister
betwijfelde al dat een keuken, laat staan een ingebouwd aquarium, met weinig
kosten zou kunnen worden verwijderd, en dus tot de categorie van de voorzieningen
van lid 1 zou kunnen behoren. De memorie van toelichting spreekt over de achtergebleven
schroefgaten van een verwijderde spiegel. Het lijkt mij goed, nu de brief
van de minister aan die toelichting niet refereert, plenair vast te stellen
dat een keuken zeker niet onder lid 1 valt. Lid 1 ziet op bijvoorbeeld zo'n
spiegel, en meer niet. Met die vaststelling zetten wij dan in ieder geval
weer het hek stevig op de dam. Is het de minister het hiermee eens?In een vrij uitvoerige algemene beschouwing heeft de minister vorige week
gewezen op de ontstaansgeschiedenis van dit wetsvoorstel. Die zou men kunnen
karakteriseren als een Echternacherprocessie. Dit beeld wil ik nog wat uitbreiden.
In de boedel van zijn voorgangers heeft de minister ook nog wetsvoorstellen
aangetroffen met betrekking tot koop en ruil, aanneming van werk, huurkoop,
allemaal onderwerpen betreffende het Burgerlijk Wetboek, die al heel lang
in discussie zijn. De behandeling van die wetsvoorstellen, die vanwege hun
onderwerpen en de aan het Burgerlijk Wetboek eigene gelaagdheid – de
minister refereerde er ook al aan – een nauwe samenhang vertonen, maakt
een verbrokkelde indruk. Men zou kunnen zeggen dat onderscheiden ministers
van Justitie met een stukje van het Burgerlijk Wetboek op pad zijn gegaan
vanaf verschillende startpunten voor een bedevaart naar Santiago de Compostella.
Via de Eerste Kamer komt Santiago nu in zicht. Gelukkig is het geen bedevaart
naar Fatima, want daar wordt men geacht de laatste meters op zijn knieën
af te leggen.Ik wil er maar mee zeggen dat deze verbrokkelde behandeling van belangrijke
onderwerpen uit het Burgerlijk Wetboek het risico met zich meebrengt, dat
samenhang verloren gaat. De minister refereert in zijn brief aan de in de
Tweede Kamer in 1993 uitgesproken wens om onderverhuur van kamers te bevorderen.
De overzijde heeft zich toen zo uitgesproken en mogelijk ligt daarin de verklaring,
dat men niet uitvoerig is ingegaan op de samenhang met de voorgestelde huurprijsvermindering
en overlast als gebrek. In 1993 bestonden bovendien de wetten Victor en Victoria
nog niet, zelfs niet in ontwerp. Ik noem verder als enkel voorbeeld artikel
221 over onderhuur in het wetsvoorstel betreffende de huurtitel en de doorwerking
daarvan in de huurkooptitel, een wetsvoorstel dat nog plenair behandeld moet
worden.Voor de CDA-fractie stond en staat dan ook de deugdelijkheid van deze
wetsvoorstellen centraal. Dat klemt te meer, omdat het Burgerlijk Wetboek –
de heer Holdijk refereerde er vorige week terecht aan – tot in lengte
van jaren de nodige rechtszekerheid moet bieden aan de samenleving. Ik ben
het dan ook niet eens met de minister waar hij vorige week er over sprak,
dat in het Burgerlijk Wetboek op tal van plaatsen open normen zijn geformuleerd
die met behulp van de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten worden
ingevuld. Zowel de wetgever als vervolgens de Hoge Raad hebben heel duidelijk
gemaakt, dat een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid niet te
lichtvaardig mag worden gedaan. Gaat het om de aanvullende werking, dan kijkt
de rechter naar de omstandigheden van het geval en dus vooral naar de feiten
die partijen hem aanreiken: geef mij de feiten, dan geef ik u het recht. Wanneer
het echter gaat om het opzij zetten van wettelijke of contractuele bepalingen,
heeft zowel de wetgever als vervolgens de Hoge Raad heel duidelijk gemaakt,
dat een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid slechts in zeer
bijzondere gevallen gehonoreerd mag worden.Bovendien gaat het in het huurrecht juist niet om open normen, maar om
een precieze afweging van de belangen tussen huurder en verhuurder. Ook de
huurder heeft geen belang bij open normen; hij heeft belang bij zoveel mogelijk
rechtszekerheid. Als toch een open norm gesteld wordt, heeft ook de huurder
belang bij de mogelijkheid van een snelle en duidelijke invulling vooraf.
Ik verwijs daarbij naar het systeem van artikel 215 inzake zelf aan te brengen
voorzieningen waarvoor de verhuurder de huurder geen toestemming wil geven.
De huurder kan dan immers naar de rechter gaan.Ik voelde mij dan ook niet aangesproken, toen de minister zijn algemene
betoog vorige week plaatste in het kader van de discussie over contractvrijheid.
Dat was zeker niet het gesternte waaronder ik mijn bijdrage heb gebracht.
Ik heb ook niet, zoals mijn collega mevrouw Broekers van de VVD-fractie, sterk
de nadruk gelegd op zoveel mogelijk schrapping van dwingend recht of semi-dwingend
recht. Ik heb evenmin de meer beleidsmatige invalshoek gekozen van collega
mevrouw Meindertsma van de fractie van de Partij van de Arbeid die sterk de
nadruk legde op het grotestedenbeleid.Ik heb met name een analyse gegeven vanuit de juridische invalshoek aan
de hand van de vraag naar de deugdelijkheid en praktische hanteerbaarheid.
Dat speelde in de eerste plaats bij de kwestie van overlast als grond voor
huurprijsvermindering. Op dit punt lijkt de minister in zijn brief aan de
in deze Kamer geuite bezwaren tegemoet te komen. Zo staat buiten kijf dat
het bij overlast om substantiële overlast moet gaan. Voor alle duidelijkheid
wil ik hem toch nog een enkele vraag stellen.In de memorie van antwoord aan deze Kamer lees ik drie passages die in
hun onderlinge samenhang gelezen tot de conclusie leiden dat inspanningen
van de verhuurder niet af doen aan de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering over die hele periode van overlast. Ik citeer: "Juist is de mening
van deze leden dat voor die toepassing (bedoeld is de toepassing van de huurprijsvermindering)
het enkele feit van bestaan van de tekortkoming bestaande in het gebrek voldoende
is." Tweede citaat: "Als het gebrek leidt tot vermindering van het genot dat
de huurder mocht verwachten, krijgt de huurder immers vanaf dat moment al
niet waarop hij krachtens de overeenkomst recht heeft." Derde citaat: "Zoals
hiervoor reeds uiteengezet, kan niet worden betwijfeld dat de thans voorgestelde
regeling ook het geval omvat dat de huurder niet het hem toekomende huurgenot
wordt verschaft als gevolg van overlast van buren die huurder van dezelfde
verhuurder zijn." Einde citaten.Begrijp ik de brief van de minister goed als ik zeg dat de geciteerde
passages wat te absoluut zijn? Anders gezegd: indien een verhuurder de nodige
inspanningen verricht om substantiële overlast te beperken of weg te
nemen, zal de ingangsdatum van de huurprijsvermindering niet het moment zijn
waarop die overlast hem is gemeld door de huurder, maar het moment waarop
de verhuurder in de beoordeling door de rechter die inspanningen achterwege
liet. Zie ik dit juist?In de memorie van toelichting wordt verder nog de mogelijkheid opengelaten
dat ook een buitenstaander de overlast veroorzaakt en de inhoud van de huurovereenkomst
de verhuurder verplicht tegen dergelijke overlast op te treden. Mag ik ervan
uitgaan dat dan bedoeld is een huurovereenkomst waarin de verhuurder met zoveel
woorden die verplichting op zich heeft genomen?Ik kom nu te spreken over de kwestie van de onderhuur. Ik betreur het
dat de minister in de eerste termijn niet is ingegaan op de bedenkingen die
ik heb geuit bij artikel 221, de bepaling die nu in het algemeen onderverhuur
toestaat. Ook zijn brief is op dit punt summier. Terecht wees de minister
erop, dat deze bepaling – dat is ook nieuw ten opzichte van het oude
recht – tevens van toepassing is buiten huur van onroerende zaken en
dus ook van toepassing is op de gehuurde biertap in de buurtkroeg van de minister,
op de lease-auto van de heer Heinsbroek of op de aandelenlease van de heer
Boonstra. Met deze voorbeelden heb ik al meteen duidelijk gemaakt in wat voor
een merkwaardige discussies over de redelijke bezwaren van de verhuurder men
dan kan geraken.De passage in de brief van de minister over artikel 221 roept bovendien
verwondering op. Volgens de huidige wet is onderverhuur verboden als bepaling
van regelend recht. Niettemin wordt dat in contracten ook nog eens verboden.
Volgens de minister schept dit verwarring en rechtsonzekerheid. Juist met
het oog op de rechtszekerheid is het nu wenselijk partijen te dwingen om te
kiezen en vandaar de nieuwe regeling, aldus de minister. Daar begrijp ik niets
van. Ik neem veelvuldig in contracten bepalingen op die ook in de wet staan,
simpelweg als handleiding voor de gebruiker. Justitiabelen grijpen immers
bij een bijzondere situatie eerst naar het contract, want het wetboek staat
bij de meesten niet in de boekenkast. In cao's worden complete artikelen uit
het BW letterlijk aangehaald ten behoeve van de gebruikers. Als dit volgens
de minister leidt tot rechtsonzekerheid zou de wetgever naar analogie grote
delen van het arbeidsrecht moeten herschrijven. Kennelijk is dit argument
dragend voor het voorgestelde artikel 221. Ik kan daaruit slechts de conclusie
trekken, dat die grondslag wel heel zwak is.Wat de kwestie van de kamerverhuur betreft, heb ik niet gesteld dat dit
een non-existent probleem zou zijn. Mijn stelling is dat de wettelijke regeling
ervan in de praktijk tot in lengte van jaren jurisprudentie zal opleveren
met alle rechtsonzekerheid van dien voor zowel huurders als verhuurders.Betreffende de bestrijding van illegale onderverhuur heeft de minister
van Justitie gewezen op de mogelijkheid om in een contract grenzen te stellen
aan kamerverhuur en op de mogelijkheid om te komen tot omkering van bewijslast
in een procedure tussen bijvoorbeeld een woningcorporatie en een huurder.
Op dat laatste punt werd hij met onberaden enthousiasme bijgevallen door de
minister van VROM. Bepalingen in huurcontracten om grenzen te stellen aan
kamerverhuur zullen op zich weer een bron van procedures gaan vormen. Vaak
zullen die bepalingen in algemene voorwaarden voorkomen en dan rijst als eerste
de vraag of die bepalingen niet vernietigbaar zijn op grond van de zwarte
lijst of de grijze lijst, dan wel wegens de kennelijk onredelijke bezwarendheid
ervan. Voorts ontstaat dan natuurlijk een discussie over situaties waarbij
de beperkingen volgens de huurder feitelijk kamerverhuur onmogelijk maken,
in strijd met de geest van de wet. En dat alles op het moment dat die kamerhuur
feitelijk al plaatsvindt!Omkering van bewijslast is verder een procedureel middel dat – terecht –
niet gemakkelijk wordt toegepast. De minister beroept zich erop dat van kantonrechterszijde
is bevestigd dat men geneigd is om de bewijslast op de huurder te leggen.
Ik vraag mij af of de geraadpleegde kantonrechter of kantonrechters erg blij
zijn met een dergelijke lapidaire weergave van een ongetwijfeld genuanceerder
standpunt. Voor deze Kamer en straks voor de rechtspraak is bovendien van
belang wat de minister materieel te berde brengt in zijn brief en niet wat
kantonrechters elkaar via deze brief zouden kunnen voorhouden als richtlijn.Bezie ik dan de passage op pagina 7 van de brief, dan roept zij meer vragen
op dan zij beantwoordt. Dat begint al direct met de eerste zinnen. Het is
nuttig om die te citeren: "Ik meen dat de verhuurder er gelet op het wettelijk
stelsel in de praktijk van uit kan gaan dat op de huurder de bewijslast ter
zake van het hoofdverblijf rust. De huurder heeft immers het verweer te onderbouwen
dat de onderhuur ondanks het algehele verbod van onderhuur in de huurovereenkomst
toch geoorloofd was, omdat het alleen om kamers ging."Het merkwaardige is dat de minister er kennelijk van uitgaat dat de verhuurder
in de huurovereenkomst onderverhuur tout court zal verbieden en zich als eisende
partij op dat verbod zal beroepen. Dat algehele verbod van onderverhuur zou
echter na aanvaarding van dit wetsvoorstel in strijd zijn met een bepaling
van dwingend recht. De gedaagde onderhuurder kan zich dan dus om te beginnen
verweren met een beroep op nietigheid van die bepaling. De rechter zal zich
dan eerst – ambtshalve – moeten buigen over de vraag of conversie
van de nietige bepaling in een niet-nietige mogelijk is op grond van artikel
42 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Ik zou niet op voorhand durven beweren
dat de rechter tot die conversie zal overgaan. Is deze hobbel genomen, dan kom ik bij de volgende stap van de minister:
de huurder moet de stelling van de verhuurder dat de huurder niet zijn hoofdverblijf
in het gehuurde heeft, gemotiveerd betwisten. Hij moet feiten en omstandigheden
stellen waaruit blijkt dat hij wél in het gehuurde zijn hoofdverblijf
heeft. Deze redenering van de minister is niet juist. De verhuurder zal eerst
zijn stelling – namelijk: de huurder heeft niet zijn hoofdverblijf in
het gehuurde – moeten onderbouwen. Die onderbouwing kan bestaan uit
feiten en omstandigheden die erop duiden dat de huurder er feitelijk niet
woont. Die feiten en omstandigheden moeten dan ook als zodanig bewezen worden
door de verhuurder. Als de huurder niet adequaat op die onderbouwing reageert,
kan dat voor de kantonrechter reden zijn om de bewijslast om te keren. Niet
eerder, want dat zou in strijd zijn met artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke
rechtsvordering.Maar zelfs als de minister gevolgd wordt, wat moet de huurder dan precies
doen om te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde? Stel:
hij legt een kamerhuurcontract betreffende één kamer over en
stuurt een kopie van de acceptgiro van zijn abonnement op een dagblad, geadresseerd
aan het gehuurde. Is dat voldoende onderbouwing van zijn hoofdverblijf in
het gehuurde? Of moet daar ook een acceptgiro van zijn fietsverzekering bij
of een foto van de huurder, slapend in zijn bed in het gehuurde? Met andere
woorden: wij komen in zeer veel casuïstiek terecht.Tegen deze achtergrond kan ik de opvatting van de minister dat in de huurovereenkomst
door de verhuurder bedingen kunnen worden opgenomen die de bewijslast bij
de huurder leggen, echt niet delen. Ik kan de minister toegeven dat zo'n bewijsregel
naar de letter niet valt onder de verboden bewijsregel op de zwarte lijst
van artikel 236 van Boek 6. Niettemin valt van die lijst wel een reflexwerking
op de bewijslast voor de huurder te verwachten, waardoor de rechter zo'n beding
onredelijk bezwarend zal achten. Ik vrees dat ook hier geldt dat dit wetsvoorstel
een belangrijke bijdrage levert aan de totstandkoming van het "lawyer's paradise"
op deze aarde.Kortom: laten wij ons laven aan de wijsheid van vorige generaties juristen
en zowel met betrekking tot artikel 221 als artikel 244 vasthouden aan het
oude recht en een andere oplossing zoeken voor de problematiek van de kamerhuur.
Ik ben ervan overtuigd dat deze bewindslieden – zo de kiezers en de
formateur het willen – in staat zullen zijn om de Tweede Kamer ook tot
dat inzicht te brengen.De heer Baarda (CDA):Voorzitter. Ook ik dank de ministers voor de gegeven antwoorden op mijn
vragen in eerste termijn.De minister van Justitie hoorde ik in zijn eerste termijn zeggen dat er
te weinig huurwoningen zijn. Dat vraagt om een verduidelijking. Er wordt in
de laatste jaren immers een beleid gevoerd om zo veel mogelijk huurwoningen
te verkopen. De woningcorporaties in de sociale sector worden hiertoe aangezet.
Staatssecretaris Remkes sprak zelfs van 50.000 te verkopen huurwoningen per
jaar. Ook is daartoe wetgeving aangenomen, zoals de Wet bevordering eigen
woningbezit. Graag hierop een reactie, met name van de minister van VROM.Ik heb met enige verbazing de minister van VROM horen zeggen dat experimenten
met huurvastregelingen niet opgestart hadden mogen worden aangezien op dat
moment de voorliggende wetsvoorstellen al waren ingediend. Het ministerie
van VROM is toch op de hoogte van alle experimenten die door de SEV worden
uitgevoerd en zelfs door VROM worden gesubsidieerd? Bovendien zijn in het
verleden argumenten gegeven dat de huurwetgeving toch zeker ook experimenten
met verschillende huurvormen en contracten mogelijk moet maken. Uit informatie
is mij gebleken dat inmiddels zeker zo'n 40 corporaties met huurvast of varianten
daarop werken. Ik mag toch aannemen dat deze contracten in stand worden gehouden?
In dit geval moeten maatschappelijke ontwikkelingen niet belemmerd worden.
Ik verzoek de minister, toe te zeggen spoedig met een wetswijziging te komen
om huurvastregelingen mogelijk te maken en te houden.Over de evaluatie van IHH-I kan ik kort zijn. Met belangstelling wachten
wij de door de minister van VROM toegezegde brief aan deze Kamer hierover
af. Met name verzoeken wij de minister daarbij in te gaan op de verbetering
van de positie van de brede doelgroep onder de huurders, waarvoor de wetgeving
juist is bedoeld, en niet alleen de beter opgeleide huurders.Ik heb uit de woorden van mevrouw Meindertsma begrepen dat ik op het onderwerp
van de huurcommissies ook mag spreken namens de fractie van de Partij van
de Arbeid. Dat doet mij genoegen. Over het functioneren van het centrale secretariaat
van de huurcommissies ben ik niet gerustgesteld. Ik krijg te veel signalen
dat het nog steeds niet goed loopt. De minister van VROM heeft de brieven
genoemd die hierover de laatste tijd zijn verschenen. Ik heb die allemaal
gelezen en daarbij vastgesteld dat de data waarop de achterstanden zouden
zijn ingelopen in deze brieven steeds opschoven. In de meest recente brief,
van 10 oktober jl., schrijft de minister van VROM dat de achterstanden nog
dit jaar zullen zijn weggewerkt. Ik verzoek de minister daarvoor een garantie
te geven, zodat wij volgend jaar weten waaraan wij toe zijn.De minister van VROM heeft in zijn eerste termijn een onderzoek toegezegd
naar de reorganisatie van de huurcommissiesecretariaten. Ik verzoek de minister
deze Kamer daarover schriftelijk te informeren. Dat laatste geldt ook voor
de herbezinning van de positie van de huurcommissies, waarover op het departement
een notitie in voorbereiding is.Ik heb er goede nota van genomen dat de minister van VROM heeft gezegd
dat de onafhankelijke positie van de huurcommissies niet in discussie is.De heer Holdijk (SGP):Voorzitter. Mede sprekend namens de fractie van de ChristenUnie zeggen
wij de bewindslieden dank voor hun reactie op onze bijdrage in eerste termijn.
Dat geldt zowel voor het mondelinge antwoord van veertien dagen geleden als
voor het nadere schriftelijke antwoord van de minister van Justitie, dat ik
per telefax op de late namiddag van 8 november mocht ontvangen. Het is met
name het laatste antwoord dat op een aantal niet onbelangrijke detailkwesties
verheldering heeft gebracht. Uiteraard is gebleken dat het antwoord opnieuw
vragen heeft opgeroepen. Ik sluit mij overigens aan bij de vragen van mevrouw
Meindertsma omtrent de status van het stuk in relatie tot de voorafgaande
mondelinge behandeling alsook de eerdere schriftelijke stukken.Voorzitter. De keerzijde van de verduidelijking is dat een aantal door
ons in eerste termijn naar voren gebrachte bedenkingen nog eens is onderstreept.
Op dat laatste aspect kom ik in het vervolg van mijn bijdrage nader te spreken.Anders dan de minister van Justitie in zijn termijn deed, wil ik niet
eerst de kleinere en daarna de belangrijke zaken aan de orde stellen. Derhalve
begin ik met hetgeen voor onze fracties het zwaarste weegt. De minister van
Justitie benadrukte in zijn termijn terecht dat de wetgever en dus ook de
medewetgever een aantal politieke keuzes moet maken. Als Kamer en regering
het over die keuzes eens worden, is er een goede kans dat over de uitwerking
daarvan tot overeenstemming valt te geraken. De minister heeft gelijk: politiek
en recht zijn in volstrekte zin nooit te scheiden. Intussen zijn die politieke
keuzes bij een eindafweging waarvoor deze Kamer wordt geplaatst van grote
betekenis.Toen ik twee weken geleden naar het antwoord van de minister van Justitie
luisterde – het was, meen ik, toen hij het punt van de onderverhuur
behandelde – schoot mij een ook hem wellicht bekende uitspraak te binnen:
"On ne change pas la société par décret." Naar ik me
meen te herinneren, is deze uitspraak afkomstig uit het bekende werk van Duguit
"Le droit social, le droit individuel et la transformation de l'état"
uit 1922. De minister gaat uit van het gegeven dat er – nog altijd –
een tekort aan huurwoningen en aan kamers bestaat. Dat gegeven, gevoegd bij
de erkenning dat wonen een elementaire levensbehoefte is, brengt hem tot de
verdediging van de wetsvoorstellen zoals ze er thans liggen. Op grond van
diezelfde overwegingen verdedigt hij een – verdere – inperking
van de contractsvrijheid. Anders gezegd: hij verdedigt hij een grotere mate
van dwingend recht dan wij thans reeds kennen in het huurrecht. Dat alles
in de kennelijke verwachting zodoende soelaas te bieden voor het tekort aan
huurwoningen en kamers. Naast die verwachting plaats ik de uitspraak van Duguit
die zich tegen dirigisme keert.Mij is verder opgevallen dat de minister denkt in collectiviteiten: anonieme
groepen huurders en – bij verhuurders – woningcorporaties die
ontegenzeggelijk een belangrijke rol vervullen in de volkshuisvesting. In
mijn eerste termijn heb ik echter ook de aandacht gevestigd op de particuliere
verhuurders, door de minister aangeduid met de in mijn ogen ongunstig klinkende
term "huisjesmelkers". Voor hen evenwel speelt de persoon van de huurder een
grotere rol dan voor de corporaties. Ook het element van de eigendomsbeperking
spreekt voor hen veel sterker. Zij verkeren, als het bijvoorbeeld over onderverhuur
gaat, in een veel zwakkere positie dan de corporaties, doordat zij niet de
beschikking krijgen over de GBA-gegevens. De thans voorgestelde wetgeving
zou, zoals ik in eerste termijn betoogde, zeer wel een contraproductief effect
kunnen hebben in die zin dat particuliere verhuurders objecten, zodra ze vrij
van huur zijn, afstoten. In dit opzicht moge ik met nadruk verwijzen naar
een zeer verwant terrein, het pachtrecht, waar de hoge mate van dwingend recht
en prijsbeheersing – ook kenmerkende elementen van het huurrecht –
hebben geleid tot een zeer forse afname van het pachtareaal. Bij het ministerie
van LNV ziet men sinds een aantal jaren in dat het ongunstig tij – de
afname van het pachtareaal – alleen gekeerd kan worden door méér
ruimte toe te kennen aan de contractsvrijheid, hetgeen inmiddels zijn beslag
heeft gekregen.In de eerste termijn van de minister meen ik ook sterk de gedachte van
de belangentegenstelling tussen huurder en verhuurder te bespeuren. Dat lijkt
mij niet vruchtbaar voor het floreren van het instituut huur. Praktisch kunnen
zich – en dat gebeurt ook – tegenstellingen voordoen, maar de
wetgever moet uitgaan van een praktisch hanteerbaar evenwicht. Het denken
in belangengroepen leidt er al te gemakkelijk toe dat bij de zogenoemde zwakke
partij goede trouw en bij de sterke partij kwade trouw wordt verondersteld.
De minister zal niet willen weerspreken dat in de voorliggende wetsvoorstellen
het evenwichtspunt per saldo ten gunste van de huurder wordt verschoven.Ik heb daar in dit geval te meer moeite mee, omdat de stelling van de
minister op bijvoorbeeld het punt van de onderverhuur, te weten dat in vrijwel
alle gevallen onderverhuur in huurcontracten wordt uitgesloten, niet klopt
met de werkelijkheid. De woningcorporaties erkennen dat volledige doorverhuur
standaard wordt uitgesloten, maar dat gedeeltelijke onderverhuur gebonden
wordt aan voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Voorts
is er onder het huidige recht, wat ik daarvan ook moge vinden, geen rechter
die de verhuur van een enkele kamer als reden voor ontbinding van het huurcontract
zal aanvaarden, zelfs niet als dit in het huurcontract is verboden.De minister heeft in zijn schriftelijk antwoord gesteld dat hij geen toename
van het aantal zaken bij de rechter verwacht als gevolg van de voorgestelde
wetgeving. Hij verwijst naar de ervaring bij de invoering van de boeken 3,
5 en 6 van het nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992. Erg overtuigend vind ik dat
niet. Een belangrijker gegeven acht ik het feit dat zich de laatste jaren
een toename van het aantal huurrechtzaken met uitspraak manifesteert. Kenners
schrijven deze tendens toe aan de toegenomen mondigheid van de huurder. Dat
moet ons iets te zeggen hebben bij nieuwe wetgeving, die uit de aard der zaak
aanvankelijk meer jurisprudentie zal genereren. In dit verband mogen bovendien
de ervaringen van de huurcommissies niet worden vergeten.Over de onderverhuur heb ik in het voorafgaande reeds het nodige gezegd.
Ik meen dat van de voorgestelde regeling een verkeerd signaal uitgaat. Ik
kan me ook niet voorstellen dat de minister van VROM, die terecht heeft aangekondigd
bewoning door illegalen en illegale doorverhuur krachtig aan te willen pakken,
de voorstellen ter zake, als ze nog ontworpen moesten worden, voor zijn rekening
zou hebben genomen. De opmerking in de brief van de minister van Justitie
dat de huurder hoort te begrijpen dat woningcorporaties voor een redelijke
verdeling van het woningbestand hebben te zorgen, vind ik, zacht gezegd, niet
van het grootste realiteitsbesef getuigen. Dat geldt ook voor de opmerking
dat als de onderverhuurder in vergelijking met de hoofdhuur
een exorbitante huur van de onderhuurder vraagt, bij wijze van boetebeding
kan worden bedongen dat door de huurder aan de hoofdverhuurder een bedrag
moet worden betaald dat overeenkomt met wat deze te veel aan de onderhuurder
heeft berekend. Ik zie het al gebeuren.Ook onze bedenkingen tegen het overgangsrecht ter zake zijn blijven bestaan.
Bestaande bedingen die onderverhuur uitsluiten zijn mogelijk niet nietig,
maar in elk geval wel vernietigbaar. De verhuurder kan eventueel een vordering
instellen, maar moet daarvoor dan wel naar de rechter.De brief van de minister heeft op onderdelen meer duidelijkheid gebracht
over de gebrekenregeling. Dat is meegenomen, zeker voor de praktijk en de
toepassing van de wet. De wetgeving ter zake moge inderdaad wat overzichtelijker
zijn geworden, maar ik zie desalniettemin niet in dat de voorstellen de verhuurder
betere mogelijkheden bieden om overlast aan te pakken. Dat huurders van woonruimte
thans geen sanctiemiddelen zouden hebben bij nalatigheid van de verhuurder,
is niet het geval. Hopelijk zijn wij het daarover eens. Bovendien verwijs
ik naar mijn eerste termijn, waarin ik eraan herinnerde dat uit de evaluatie
van de gebrekenregeling is gebleken dat de positie van de huurders duidelijk
sterker is geworden ten opzichte van de verhuurder bij achterstallig onderhoud
en gebreken. De minister van VROM was zeer recent nog de mening toegedaan
dat extra maatregelen niet nodig waren. Ook wat dit aspect betreft is er sprake
van te veel dwingend recht, wat onder andere tot gevolg heeft, aldus de brief
van de minister, dat de verhuurder geen afspraken meer kan maken met een huurder
die zogenaamde gouden handen heeft, oftewel een huurder die zelf een woning
opknapt. De minister erkent zelf het nadeel dat aan deze regelgeving is verbonden.Ten slotte het punt van de zelf door de huurder aangebrachte veranderingen
en voorzieningen. Ook hierbij moet in het geval van onenigheid over onderhoud
of ongedaanmaking de rechter worden ingeschakeld. Naast de vraag betreffende
ongedaanmaking, rijst de vraag langs welke weg herstel in de oorspronkelijke
toestand kan worden bereikt. Het huidige regelend recht maakt het mogelijk
nadere afspraken te maken over het onderhoud van aangebrachte voorzieningen
door de verhuurder dan wel de opvolgende huurder. Verder heb ik geen afdoende
verweer vernomen tegen de bedenking van de woningcorporaties, die als gevolg
van aangebrachte luxe voorzieningen en een daarmee corresponderende verhoging
van de huurprijs schade verwachten voor de verhuurbaarheid van de sociale
woningvoorraad.Concluderend zeg ik dat als de voorstellen ongewijzigd gehandhaafd worden,
onze afweging geen andere zal zijn dan ik in eerste termijn reeds te kennen
gaf.Mevrouw De Wolff (Groenlinks):Voorzitter. Ook mijn fractie dankt de bewindslieden voor hun mondelinge
en schriftelijke antwoorden. In elk geval het schriftelijke gedeelte was zeer
verhelderend. Niettemin resten mij nog enkele vragen en opmerkingen, die ik
met name aan de minister van Justitie voorleg. Mijn eerste vraag heeft betrekking
op een passage op pagina 2 van de brief van 8 november. Daarin geeft de minister
aan, op de gedachte te zijn gebracht dat moet worden getracht flexibiliteit
en maatwerk mogelijk te maken door een standaardregeling, zoals bedoeld in
titel 7, artikel 242, lid 1. Wat zou dat precies voor standaardregeling moeten
zijn? Kan die bovendien wel op dat artikel worden gebaseerd? Volgens mij staat
er in het artikel vooral geschreven wat allemaal dwingendrechtelijk is en
is er geen ruimte in voorzien voor het vaststellen van afwijkende regels bij
een standaardregeling. Betekent deze gedachte dat artikel 242 moet worden
aangepast, lees ik het verkeerd of klopt de verwijzing niet?In eerste termijn heb ik al aangegeven dat ik de voorgestelde regeling
voor het heikele punt van de onderhuur evenwichtig acht. Onderverhuur van
een hele woning is verboden, maar onderverhuur van een deel van een woning
is op dwingendrechtelijke wijze toegestaan. Ik ben van mening dat dit tegemoet
komt aan de praktijk, want ook nu staat een rechter niet snel een ontruiming
of een ontbinding van een huurovereenkomst toe als een huurder een enkele
kamer in een woning onderverhuurt. De verhuurders krijgen in het nieuwe systeem
voldoende mogelijkheden om wantoestanden, zoals overbewoning en overlast,
tegen te gaan. Het is zelfs nog sterker: onderverhuur van een hele woning
wordt nader beperkt ten opzichte van het huidige systeem. De minister heeft
een aantal behartigenswaardige passages gewijd aan de mogelijkheid om te komen
tot omkering van de bewijslast.Waar het gaat om de opmerkingen die de minister heeft gemaakt over de
rechter, meen ik dat ons enige terughoudendheid past en dat het niet aan ons
is om te bepalen in welke omstandigheden de rechter de bewijslast zal moeten
omkeren of niet, tenzij dat gebeurt door het vestigen van een rechtsvermoeden
in de wetstekst zelf. Dat is evenwel niet aan de orde.Wél relevant vond ik de opmerking van de minister dat partijen
bij contract de bewijslast van het gebruik van de woning door de hoofdhuurder
op de schouders van de hoofdhuurder zelf zouden kunnen leggen. Anders dan
de heer Van de Beeten ben ik van mening dat dit geen onredelijk bezwarend
beding zou zijn.En wél onjuist lijkt mij de opmerking op pag. 9 van de brief van
8 november waarin de minister aangeeft dat het aanhouden van een enkele kamer
door de hoofdhuurder/onderverhuurder onvoldoende is om aan te nemen dat hij
zijn hoofdverblijf nog in het gehuurde heeft. Men kan heel wel op één
kamer een hoofdverblijf hebben, zo lijkt mij. Ik denk dat deze passage anders
bedoeld is of dat hij in elk geval geen onderbouwing kan vormen voor wat de
minister in de brief beweert.Ik sluit mij op dit punt aan bij een vraag van mevrouw Meindertsma over
de toezegging die de minister op die zelfde pagina doet over het onderzoeken
van de effecten van de onderhuurbepalingen in de praktijk. Misschien heeft
de minister hier al verder over nagedacht en kan hij aangeven in hoeverre
er plannen zijn om deze effecten te monitoren en te evalueren. Graag wat meer
duidelijkheid hierin.Ik sluit mij ook aan bij de opmerking van mevrouw Meindertsma over het
door elkaar gebruiken van termen. Het is niet zozeer een verwijt aan de bewindslieden,
noch aan mijn collega's die aan dit debat hebben deelgenomen,
als wel aan degenen die ons inmiddels bijna dagelijks bestoken met brieven
met hun opvattingen op dit punt. Ik meen dat het niet aangaat om kreten te
slaken in de trant van "zie wat er deze zomer in Den Haag met Bulgaren aan
de hand was en verbied daarom onderhuur van kamers". Het privaatrecht lijkt
mij niet de plek om het vreemdelingenbeleid en het toezicht op vreemdelingen
gestalte te laten krijgen. Voor het opsporen en verwijderen van illegaal in
Nederland verblijvende vreemdelingen bestaan genoeg andere instrumenten buiten
de sfeer van het privaatrecht. Het lijkt mij dat je ook geen uitzendarbeid
verbiedt omdat er toevallig al dan niet in Den Haag koppelbazen zijn die bemiddelen
bij werk voor illegalen.Voorzitter. Nog een enkele opmerking over de gebrekenregeling, waarbij
in eerste termijn een bijna hilarisch debat ontstond over het wormstekige
bootje waarmee onze collega Hessing onsterfelijk lijkt te worden. Het lijkt
mij dat de minister in ieder geval bij de mondelinge beantwoording door de
wormen het bootje niet meer zag, toen hij ons voorhield dat een goed onderhouden
zaak van dezelfde soort gelezen moet worden als "een goed onderhouden wormstekig
bootje", als er sprake is van de verhuur van een wormstekig bootje. In zijn
brief van 8 november nuanceert hij zijn opvatting enigszins en ik moet in
ieder geval toegeven dat de bepaling over de gebreken van regelend recht is,
voor zover het geen woonruimte betreft, en dat partijen natuurlijk heel wel
in staat zijn, contractueel te bedingen dat een zaak een bepaald gebrek heeft
waarvoor de verhuurder niet aansprakelijk is. De problematiek blijft overigens
bestaan bij de "kluswoningen", waarover ik in eerste instantie heb gesproken,
woningen die niet onder de Leegstandswet vallen, maar waarover partijen overeenkomen
dat tegenover een lage huur staat dat de woning een aantal gebreken vertoont.
De minister moet dat in zijn brief met zoveel woorden erkennen en ik begrijp
dat aanvaarding van het wetsvoorstel in zoverre ook het einde van dit soort
contracten betekent.Ten slotte de zelf aangebrachte voorzieningen. Ik ben van mening dat de
op dit punt voorgestelde regeling veel minder ver gaat dan critici denken.
De angst voor onverhuurbaarheid van woningen, naar voren gebracht door de
corporaties, lijkt mij niet terecht, want juist bij corporatiewoningen zal
het mogelijk zijn om het aanbrengen van voorzieningen te weigeren als de huurprijs
daardoor zo hoog zou worden dat er sprake zou zijn van onverhuurbaarheid.
Ik ben van mening dat er met de regeling voor de zelf aangebrachte voorzieningen
tegemoet wordt gekomen aan modern huurbeleid en aan een variëteit van
wensen van huurders, en dat verhuurders bij dreigende overlast alle mogelijkheden
hebben om voorzieningen te weigeren. Ik voeg mij dan ook niet bij het koor
van woordvoerders die op dit punt van de minister aanpassingen verlangen,
al was het maar omdat ik van mening ben dat een demissionair kabinet dergelijke
ver gaande toezeggingen niet kan doen.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Voorzitter. De minister is in eerste termijn ingegaan op een aantal van
de door ons opgeworpen vragen. Wij hebben bovendien afgelopen weekend nog
een brief van de minister mogen ontvangen waarin hij nader ingaat op een aantal
onderwerpen die in de eerste termijn aan de orde zijn gesteld. Ook ik zeg
de minister hiervoor dank. De omvang van de brief – 29 pagina's; sommigen
hebben hier gezegd dat het er 20 waren, maar in mijn e-mail waren het 29 pagina's –
zegt wel iets over de aard van de problematiek waarmee wij ons met de voorliggende
wetsvoorstellen bezighouden.Worden nu alle vragen beantwoord? Helaas moet ik daar een misschien wat
teleurstellend antwoord voor de minister op geven. De problemen van mijn fractie
met de wetsvoorstellen worden helaas door de antwoorden van de minister niet
geheel of althans niet in voldoende mate opgelost. Mijn fractie constateerde
in de eerste termijn dat de wetsvoorstellen niet de weg openen naar een liberalisering
van het huurrecht. Dat is een gemiste kans en dat stellen wij hier weer vast.
Anno 2002 mag van ons verwacht worden dat wij een bijdrage leveren aan meer
flexibiliteit, meer maatwerk en een terugdringing van regelgeving in het huurrecht. Een aantal punten wil ik nog even kort noemen, punten waarover wij problemen
blijven houden. Dat is allereerst de gebrekenregeling. Van het dwingend rechtelijk
karakter van de onderhoudsverplichting, althans wat betreft de woonruimte,
zeggen wij dat dit wat ver gaat, te ver gaat. Het betekent namelijk dat nooit
bij overeenkomst afwijkende afspraken gemaakt kunnen worden. Zo ronduit zeggen
wij dat.Van de overlast zegt de minister in de brief van 8 november dat deze,
mits ernstig genoeg, een opzeggingsgrond oplevert. Dat is juist – maar
door wie wordt dat "mits ernstig genoeg" bepaald? Is dat een subjectief criterium
of is het een objectief criterium? Het is een criterium dat ongetwijfeld op
een gegeven moment door de rechter zal moeten worden vastgesteld, maar ondertussen
is het wel zo dat er een gebrek is, namelijk overlast. Als één
van de huurders van de verhuurder van een flatcomplex overlast veroorzaakt,
zodanig dat de andere huurders van diezelfde verhuurder daarvan last hebben,
dan hebben zij eventueel recht op vermindering van de huurprijs vanaf het
moment van de overlast, respectievelijk vanaf het moment waarop het gebrek
zich manifesteert. Dat betekent dat het voor de verhuurder belangrijk is,
wil hij zijn huurpenningen nog in redelijke mate kunnen krijgen, tempo erin
te hebben om de overlast veroorzakende huurder eruit te krijgen. Dat kost
gewoonweg veel tijd; dat probleem is dus niet zo makkelijk opgelost. Ik zou
daar graag nog nadere informatie van de minister over hebben.Over de bouwvallige schuur en de wormstekige boot is al zoveel gezegd
dat ik dat maar overlaat aan collega Hessing, die ongetwijfeld nog met de
wormstekige boot zal komen. Dat laat ik nu even passeren. Hij zal zelf in
dat bootje moeten zitten en roeien met de riemen die hij heeft.Bij de zelf aangebrachte voorzieningen maak ik een onderscheid tussen
voorzieningen buiten en voorzieningen binnen. Wat betreft de voorzieningen
buiten is ook in deze Kamer het voorbeeld genoemd van de schotelantenne. Ook
de minister gaat daar in zijn brief van 8 novem- ber op in.Er zijn meer problemen. We hebben niet alleen te maken met schotelantennes,
maar ook met duiventillen, hondenhokken, kippenrennen en dat
soort zaken. Volgens de wettelijke regeling die voor ons ligt, kan de huurder
dergelijke voorzieningen zelf aanbrengen. Wij zijn echter van mening dat daarvoor
de goedkeuring c.q. de toestemming van de verhuurder nodig is. Zoals de regeling
nu luidt, hoeft die niet te worden gevraagd.Bovendien wijs ik op het volgende. Stel dat een kippenren door de huurder
wordt aangebracht. Volgens dit wetsvoorstel is daarvoor dus niet de toestemming
van de verhuurder nodig. Het gevaar bestaat dat dan overlast ontstaat en dat
er problemen rijzen met de overige huurders van de verhuurder. Kortom, er
kan een keten van onwenselijkheden ontstaan en ik kan mij niet voorstellen
dat de minister er op uit is om dat soort moeilijke situaties te laten ontstaan.De vorige keer hebben wij ook wat gezegd over de voorzieningen die men
zelf aan de binnenkant van het huis aanbrengt. Ook met betrekking tot deze
zelfaangebrachte voorzieningen is de VVD van mening dat de verhuurder eisen
moet kunnen stellen. De minister zegt zelf in zijn brief van 8 november dat
in het geval het om het aanbrengen van een elektrische installatie gaat, daar
een erkend installateur aan te pas moet komen. Dan denk ik bij mij zelf: dit
heeft toch wel een beetje een Alice in Wonderlandgehalte. In een heleboel
situaties zal de erkende installateur namelijk niet worden ingeschakeld. Velen,
ook leden van deze Kamer, zullen echtgenoten of echtgenotes hebben die menen
heel erg handig te zijn bij het omgaan met elektriciteit, met schroevendraaiers,
hamers en dat soort zaken. Zij zullen daarom zelf voorzieningen aanbrengen,
ook bij huurders. Dat betekent dat vaker dan wellicht gewenst wordt door onbevoegden
installaties worden aangebracht. De verhuurder zit dan met de problemen. Kortom,
wij zijn van mening dat de verhuurder eisen moet kunnen stellen. Hij moet
kunnen bepalen hoe het moet.Dit punt is extra belangrijk voor de woningcorporaties. Zij hebben grote
onderhoudsprogramma's voor hun woningvoorraad. Zij hebben die programma's
afgestemd op periodes van tientallen jaren. Die lopen bijvoorbeeld tot 2025
of 2030. Het is voor hen van belang te weten hoe alles in en buiten de huizen
is aangebracht. Alleen als zij dat weten, kan op een effectieve manier met
de woningvoorraad worden omgegaan en zo goedkoop en efficiënt mogelijk
worden geopereerd. Ik meen dat dat ons allen een zorg moet zijn, dat de woningcorporaties
op deze manier kunnen blijven opereren. Zij moeten niet voor iedere woning
die zij in de voorraad hebben een ander beleid hoeven te voeren of met andere
installaties hoeven te werken. De minister voor volkshuisvesting heeft in
dit verband een getal genoemd. Er zijn in Nederland ongeveer 3 miljoen huurwoningen,
ik meen zelfs: 3,2 miljoen. Daarvan zijn er 2,3 miljoen van de woningcorporaties,
iets van 200.000 van de institutionele beleggers en iets van 600.000 woningen
worden privé verhuurd. Enige stroomlijning voor het onderhoud aan zowel
de binnen- als de buitenkant van het huis zorgt voor efficiëntie.Ik wil vervolgens iets zeggen over het punt van artikel 269. Ongetwijfeld
zal de heer Hessing zich daarop met zijn inbreng storten. Van onze kant wil
ik duidelijkheid van de minister over deze kwestie. In artikel 269 wordt bepaald
dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder
zijn hoofdverblijf heeft, in het geval van beëindiging van de huurovereenkomst
tussen huurder en verhuurder, wordt voortgezet door de verhuurder. Als nu
de huurder van de zelfstandige woning deze woning zonder toestemming van de
verhuurder – contractueel is het uitgesloten – heeft onderverhuurd,
dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurder de huur op te zeggen
en om ervoor te zorgen dat hij de woning verlaat. Wat gebeurt vervolgens?
De onderhuurder heeft in dat geval huurbescherming. In het huidige recht is
dat ook zo. Het gaat hier dus niet om iets wat met deze wetsvoorstellen wordt
ingevoerd. In die zin hebben wij hier ook geen moeite mee. Wij hebben echter
met deze regeling sowieso moeite, omdat zij huurbescherming biedt aan een
onderhuurder, terwijl de oorspronkelijke huurder, in strijd met de overeenkomst,
tot onderverhuur is overgegaan Het is voor de verhuurder problematisch dat
hij met die situatie wordt geconfronteerd. Het is te begrijpen dat gezegd
wordt dat de onderhuurder niet de dupe mag worden. Wanneer geregeld is dat
de verhuurder te allen tijde moet worden gemeld of er onderhuurders zijn en
wie dat dan zijn, dan kan dit soort problemen zich nimmer voordoen. De verhuurder
is dan immers op de hoogte van de onderhuur en kan de overeenkomst met de
onderhuurder voortzetten. Wij praten nu dus over een huurder die illegaal
heeft onderverhuurd en waarbij de onderhuurder huurbescherming geniet. Dat
doet, voorzichtig gezegd, toch wel een beetje vreemd aan.In de schriftelijke voorbereiding heeft mijn fractie gevraagd of de bescherming
van de kamerhuurder ook in artikel 269, lid 1, is geregeld. De minister zei:
dat geldt niet voor kamerhuurders, want als de hoofdhuurder eruit moet, moeten
kamerhuurders er ook uit. De uitleg van de minister in de memorie van antwoord
is duidelijk. Ik vraag mij echter af of de tekst van de wet niet ooit tot
verwarring aanleiding kan geven. Er staat: de onderhuur die betrekking heeft
op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft.
Je kunt je afvragen waarom er niet staat: de onderhuur van een zelfstandige
woning. Dan is immers uitgesloten dat het om kamerverhuur gaat. Ik vraag de
minister dus of 100% zeker is uitgesloten dat kamerhuurders huurbescherming
genieten op grond van artikel 269, lid 1, omdat zij in plaats treden van de
huurder.Tot slot kom ik op de onderhuur. De VVD-fractie heeft de vorige keer naar
voren gebracht dat zich veel onwenselijke, illegale en onrechtmatige situaties
voordoen. Wij zijn van mening dat de bepaling van dwingend recht waarbij kamerverhuur
altijd mogelijk moet zijn zonder dat de verhuurder daar enige zeggenschap
over heeft, onwenselijk is. De minister antwoordt daarop dat het allemaal
kan worden opgelost, omdat wij via de rechter een heel eind kunnen komen.
Dat is echter wel een zware belasting van de rechterlijke macht. Er zijn drie
miljoen huurwoningen. Stel dat in de helft daarvan, dus in anderhalf miljoen
woningen, kamerverhuur plaatsvindt en dat in 1% van de gevallen problemen
optreden. Dan krijgt de rechter 15.000 zaken voor zijn kiezen. Ik adviseer
mijn studenten dan om zich te specialiseren in het huurrecht, want daar is
dan een vette boterham in te verdienen. Kortom, wij zijn van mening dat de
dwingend rechtelijke bepaling van artikel 244 voor onderhuur
tot onwenselijke toestanden aanleiding geeft. Over artikel 221 hoef ik mij
verder niet uit te spreken, want de problemen daarmee zijn door collega Van
de Beeten al duidelijk aangetoond.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Wij hebben uitvoerig over de onderhuur gesproken. Op een aantal aspecten
behoudt de verhuurder nog zijn vrijheid, bijvoorbeeld om contractueel te bedingen
dat de huurder de onderverhuur moet melden en dat maar een x-aantal kamers
mag worden onderverhuurd of om op te treden tegen overlast en overbewoning.
Ik vraag mij dan ook af waarom mevrouw Broekers zo blijft vasthouden aan de
mening dat dit iets heel extreems is, een grote inbreuk op het huidige systeem,
een kolossale verandering. Laat mevrouw Broekers ook de zegeningen tellen
en constateren dat het bij al die onderdelen waar de minister heeft gezegd
dat de verhuurder nog iets kan regelen, kennelijk niet zo extreem is als het
op het eerste gezicht misschien lijkt en door de buitenwacht in brieven aan
ons en in krantenartikelen wordt voorgesteld.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Ik kan daar kort over zijn. Mijn fractie is van mening dat een eigenaar
nog enige zeggenschap over zijn eigendom moet kunnen houden. De contractuele
regelingen waar u het over hebt, vinden wij veel te beperkt. Je moet een beetje
de beschikkingsbevoegdheid over je eigendom houden, of het nu gaat om een,
twee of drie kamers. Formeel kun je dat niet uitsluiten.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Het is het gebruiksrecht, de beschikking, die je verhuurt en die je dan
kwijt bent als verhuurder.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Dat is uw visie daarop. Zoals ik net uiteengezet heb, is onze visie een
andere.Voorzitter. Ik kom tot een conclusie. Naar onze mening wordt het huurrecht
eerder minder dan meer geliberaliseerd. Dat vinden wij niet in goed in deze
tijd waarin juist meer behoefte bestaat aan flexibiliteit, maatwerk en terugdringing
van regelgeving, ook in het huurrecht. Er wordt veel aan de rechter overgelaten.
In antwoord op vele vragen wordt ook in de brief van de minister van 8 november
verwezen naar de rechter. Naar onze mening leidt dit tot een onaanvaardbare
belasting van de rechterlijke macht. Het is juist onze taak om ervoor te zorgen
dat wetgeving dusdanig is geformuleerd en in elkaar steekt dat een beroep
op de rechter een laatste redmiddel is en niet een onderdeel van de hele procedure.
Verder wordt in onze visie de deur wagenwijd opengezet voor illegale en onrechtmatige
bewoning. Zoals ik al tegen mevrouw De Wolff gezegd heb, achten wij het onaanvaardbaar
dat iemand, waar het gaat om zelf aangebrachte voorzieningen en onderhuur,
zijn eigendom niet meer of althans niet voldoende onder controle kan houden.
Tot slot merk ik op dat de VVD-fractie niet kan instemmen met de voorstellen,
zoals die thans voorliggen.De heer De Beer (VVD):Mijnheer de voorzitter. Ik dank beide ministers voor de in eerste termijn
gegeven antwoorden. Op één punt is in elk geval duidelijkheid
gekomen. De minister van VROM heeft ons namelijk verzekerd dat het met de
voorliggende wetsvoorstellen mogelijk blijft om bij tijdelijke verhuur van
te slopen panden huurcontracten te sluiten waarbij de huurder tegen een lagere
huur ook minder onderhoud accepteert. Dat is van belang voor het welslagen
van de tijdelijke verhuur aan studenten. Verder heeft de minister beloofd,
na te laten gaan of onze veronderstelling juist is dat huurvastcontracten
met de voorliggende Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte mogelijk blijven
en dat daartoe slechts de ministeriële regeling ex artikel 10, lid 2,
behoeft te worden aangepast. Wij hopen het antwoord daarop straks te vernemen.
Als wij gelijk hebben met onze veronderstelling, is de wetswijziging waar
de heer Baarda naar gevraagd heeft, niet nodig. Dat zou natuurlijk goed nieuws
zijn. Mochten wij het bij het verkeerde eind hebben, dan zouden wij een dergelijke
wetswijziging trouwens wel bepleiten.Overigens leven er natuurlijk veel meer ideeën voor innoverende huurcontracten.
Wij bespeurden in eerste termijn een wel erg afhoudende houding van de regering
op dit punt. Waarom zouden wij geen experimenteerartikel met horizonbepaling
opnemen in de uitvoeringswet waarmee, uiteraard op beperkte schaal en onder
strikte voorwaarden, nieuwe ontwikkelingen kunnen worden uitgetest? Mevrouw
Broekers heeft net al aangedrongen op wat meer flexibiliteit in de huurwetgeving.
De minister van VROM zou hier een heel bescheiden, maar toch wel bemoedigend
begin mee kunnen maken, zonder dat er echt vreselijke dingen gebeuren.De regering wil met het nieuwe artikel 244 BW bevorderen dat meer huurders
een kamer gaan verhuren aan studenten. Dat was het motief. In eerste termijn
hebben wij reeds uitvoerig aangegeven waarom dit geen geschikte weg is. Wij
hebben ook betere alternatieven aangedragen. Het antwoord van de regering
in eerste termijn, maar ook in de laatste brief aan de Kamer maakt nog eens
duidelijk waar het misverstand bij de regering zit. Van de zijde van corporatiekoepel
Aedes is ons verzekerd dat het, anders dan de regering veronderstelt, geen
standaard is om onderhuur van kamers te verbieden. Het standaardhuurcontract
van woningcorporaties verbiedt het doorverhuren van een volledig zelfstandige
woning – dat is trouwens niet strijdig met het wetsvoorstel –
maar verbiedt niet de onderhuur van kamers als de huurder daar zelf blijft
wonen. Wel wordt de kamerverhuur gebonden aan toestemming van de verhuurder.
Die toestemming wordt vrijwel nooit geweigerd. Het komt uiteraard voor dat
de huurder een kamer verhuurt zonder die toestemming te vragen. Als de corporatie
daar achterkomt, wordt er in de praktijk niet moeilijk over gedaan. Bij de
institutionele beleggers, en verhuurders, uit de Raad voor onroerende zaken
ligt dat evenzo. Interessant is in dit verband – mevrouw De Wolff sprak
daar al over – dat particuliere verhuurders wel eens gepoogd hebben,
het contract met de huurder op te zeggen, en dan als grond de illegale verhuur
gebruikten. Dergelijke vorderingen plegen door de rechter te worden afgewezen.De conclusie kan dan ook niet anders zijn dan dat de huurders vrijwel
nooit een strobreed in de weg wordt gelegd om een kamer te verhuren. In alle
bescheidenheid voeg ik daar nog aan toe, dat ik in de 27 jaar waarin ik mij
met huurwetgeving bezig heb gehouden, een dergelijk geval nooit ben tegengeko men. Ze zullen er misschien wel zijn, maar ze zijn uiterst zeldzaam.
Dat is ook wel begrijpelijk: huurders verhuren meestal kamers om hun financiële
positie te versterken. De bonafide verhuurders beseffen zeer wel dat dit uiteindelijk
ook in hun belang is. Immers, er is een betere garantie dat de huur netjes
op tijd wordt afgedragen. Kortom, wij mogen er rustig van uitgaan dat degenen
die een kamer willen verhuren, dat ook daadwerkelijk doen. Artikel 244 zou
een verwaarloosbaar effect hebben op de markt voor kamerverhuur. En daarmee
is het enige argument dat de regering voor de invoering van artikel 244 hanteert,
weerlegd.De regering stelt zich op het standpunt dat algemene maatregelen van bestuur
(AMvB's) gedelegeerde wetgeving zijn en dat die in principe niet door de Staten-Generaal
dienen te worden behandeld. Wij zouden deze stelling kunnen onderschrijven,
indien de AMvB's uitsluitend praktische details zouden regelen. Vroeger was
dat ook zo. Maar de laatste jaren bestaat een toenemende tendens om belangrijke
politieke en/of inhoudelijke besluiten niet in de wet zelve, maar in AMvB's
onder te brengen. Ik wijs op kader- en raamwetten, die hier in de Kamer komen.
Een goed voorbeeld daarvan is de huurwetgeving. Onder dergelijke omstandigheden
kunnen de Staten-Generaal hun parlementaire controle niet goed meer uitoefenen,
indien zij zich houden onthouden van het beoordelen van dergelijke AMvB's.
Dat zowel geldt voor de Eerste als de Tweede Kamer.Nu zegt de minister van Justitie dat de discussie over het huurbeleid
tussen regering en Staten-Generaal feitelijk toch wel plaatsvindt. Hij wijst
daarbij op de behandeling van het begrotingshoofdstuk VROM, of op de mogelijkheid
van een algemeen overleg met de betreffende vaste commissie. Maar zo werkt
het niet als het om de Eerste Kamer gaat. Nieuwe beleidsvoornemens met betrekking
tot de huurwetgeving worden per brief aan de Tweede Kamer meegedeeld; maar
de Eerste Kamer behandelt geen brieven, laat staan brieven die aan de Tweede
Kamer zijn gericht. De Eerste Kamer beoordeelt het beleid aan de hand van
concrete wetsteksten. Dat geldt in voorkomende geval ook voor AMvB's. Verder
moet de nieuwe huurwetgeving per 1 juli ingaan. Voor de Eerste Kamer is daarom
behandeling tijdens het begrotingsdebat van VROM te laat. En de Eerste Kamer
kent geen algemeen overleg.Nogmaals, indien belangrijke beleidsbeslissingen door de regering in een
AMvB worden ondergebracht in plaats van in de wet zelve, moet de Eerste Kamer
in staat worden gesteld, haar oordeel daarover te geven. Wij blijven dan ook
bij ons standpunt dat in elk geval voor de AMvB's die worden genoemd in de
artikelen 3, 10, lid 1 en 12 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
en wellicht ook in de artikelen 240 en 241 van het Burgerlijk Wetboek, de
voorhangprocedure moet worden hersteld. Ook voor de ministeriële regeling
in artikel 10, lid 2 zou een vergelijkbare procedure moeten gelden. Indien
de regering tegelijk met de zogeheten huurbrief de tekst van de betreffende
AMvB kenbaar maakt, behoeft niet onnodig tijd te worden verloren. Dat was
ook een argument van de regering. Het zou ons niet verbazen, indien ook de
Tweede Kamer de gelijktijdige overlegging van de tekst van de AMvB op prijs
stelt.De heer Hessing (D66):Voorzitter. Ik heb de eer, het woord te voeren namens de hele fractie
van D66, dus ook namens de heer Terlouw, die zo vriendelijk was zijn zendtijd
aan mij over te geven.Ik dank de bewindslieden voor de uitgebreide mondelinge en schriftelijke
beantwoording. Na de beantwoording te hebben aangehoord en de stukken te hebben
gelezen, kan mijn fractie zich niet aan de indruk onttrekken dat de ministers
kennelijk scheep zijn gegaan in het bekende wormstekige roeibootje, kan het
zijn goed onderhouden. Mijn fractie constateert echter dat er nog heel wat
gehoosd zal moeten worden, willen zij de overkant ook halen.Over de status van het debat en de toezeggingen merk ik het volgende op.
Het lijkt mij duidelijk dat deze Kamer niet demissionair is en dus voluit
het wetsvoorstel kan behandelen en bespreken en alle toezeggingen kan vragen
die zij nodig acht. Het is aan de bewindslieden om te beoordelen welke toezeggingen
zij nog verantwoord en haalbaar achten, gelet op hun demissionaire status.
Enige ruimte ziet mijn fractie dus nog wel. Kernpunt is echter de vraag hoe
hard die toezeggingen kunnen zijn, gelet op diezelfde demissionaire status
en met name op de komende verkiezingen. Die vraag moeten wij beoordelen. Ik
meen dus dat wij vandaag over dit onderwerp een goed debat kunnen voeren.Mondeling noch schriftelijk heb ik antwoord gekregen op mijn vraag over
het preventief onderhoud. Op dat terrein is niets geregeld. De verhuurder
moet zich inderdaad met de pet in de hand melden bij de huurder om medewerking
te krijgen. Misschien oordelen de bewindslieden dat dit niet geregeld behoeft
te worden. Ik hoor graag hun reactie.Bij de bestrijding van overlast ging de discussie over de vraag wat precies
bepalend is voor het welslagen van een beroep op huurvermindering. Nu in de
tekst van het wetsvoorstel het begrip gebrek is geobjectiveerd en per saldo
ook overlast door andere huurders voor de verhuurder kan inhouden, lijkt het
erop dat de enkele constatering van overlast toereikend is voor een beroep
op huurvermindering. De tekst van het wetsvoorstel wijst met nadruk in die
richting. Uit de memorie van antwoord citeer ik het volgende. Over de periode
dat de overlast voortduurt, zal de huurder huurvermindering kunnen vorderen,
aangenomen dat de overlast continu en substantieel genoeg is om een huurvermindering
te rechtvaardigen. Einde citaat. Dat betekent dat de verhuurder, ondanks het
feit dat hij zijn uiterste best doet om de overlast te beëindigen toch
genoegen moet nemen met een huurvermindering gedurende de periode van overlast.Welnu. In het debat van twee weken geleden gaf de minister van Justitie
aan dat voor het welslagen van een beroep op huurvermindering de inspanningen
van de verhuurder beslissend zijn en niet de feitelijke overlast. De gedachte
daarbij was dat de verhuurder door het achterwege laten van passende maatregelen
zelf aan het voortduren van de overlast zou bijdragen. Als hij laat zien dat
hij wel maatregelen neemt, ligt dat anders. Kan de minister wat duidelijker
zijn over dit punt? Het kan immers niet allebei waar zijn. Vooralsnog houdt
mijn fractie het erop dat de feitelijke overlast beslissend is en blijft en
niet de inspanning van de verhuurder. In de schriftelijke beantwoording lijkt
de minister zich inmiddels bij deze visie te hebben aangesloten.
Hij voegt daaraan toe dat het moet gaan om substantiële overlast die
ook enige continuïteit moet hebben. Dat laatste spreekt eigenlijk vanzelf.Ik kom te spreken over de wormstekige roeiboot. Tja, ik vermoed dat de
minister in zijn antwoord in eerste termijn gepoogd heeft met een creatieve
uitleg droog aan de overkant te komen. Uit de schriftelijke beantwoording
is inmiddels het nodige duidelijk geworden. Wij hebben uit het antwoord van
de minister in eerste termijn begrepen dat het mogelijk moet zijn, een slecht
onderhouden woning die in haar soort goed onderhouden is, te verhuren tegen
een lagere huurprijs. Op zijn minst is dat een gewrongen gedachtegang. Het
is maar de vraag of het in de praktijk mogelijk is, daarover sluitende afspraken
te maken. De vraag in het debat van twee weken geleden was of de minister
duidelijk kon maken of zo'n variant echt werkbaar is. Wij hebben het schriftelijke
antwoord gelezen en hij heeft duidelijk gemaakt dat het voor woonruimte inderdaad
niet opgaat, in tegenstelling tot andere huurzaken, waaronder de huur van
bedrijfsruimte.Die uitzondering voor woonruimte is bewust gemaakt, gezien de wens om
de kwaliteit van het bestand aan huurwoningen op peil te brengen. Op zichzelf
vindt mijn fractie dat dit argument hout snijdt. Wij constateren wel dat het
daarmee onmogelijk wordt, een slecht onderhouden huis tegen een lage huur
te verhuren. Op zichzelf is dat een verarming van de bestaande praktijk. De
minister noemt zelf in zijn antwoord de man met de gouden handjes, maar er
zijn uiteraard meer mogelijkheden denkbaar. De behoefte aan tijdelijke woonruimte
is immer manifest. In die gevallen zullen huurders graag genoegen nemen met
de mindere staat van de woning als daar een lagere huur tegenover staat. Die
mogelijkheid wordt nu afgesneden. Mijn fractie betreurt dat.De heer De Beer (VVD):Wij hebben over dat punt een kort interruptiedebatje gevoerd met de regering.
Ik heb uit het antwoord van de regering in eerste termijn begrepen dat bij
tijdelijk verhuurde woonruimte een dergelijke constructie, dat wil zeggen
een lagere huur voor een minder goed onderhouden woning, wel mogelijk is in
het kader van de Leegstandswet.De heer Hessing (D66):Ja, als de verhuur naar zijn aard tijdelijk van karakter is, maar "tijdelijk"
is iets anders dan kortdurende huur van een jaar of anderhalf jaar; is dat
nog tijdelijke huur? In die gevallen kan een huurder heel wel genoegen nemen
met een lagere huur, bijvoorbeeld omdat hij een huis aan het bouwen is en
wellicht één of twee jaar nodig heeft om het huis af te bouwen
en gedurende die periode best bereid is om genoegen te nemen met een lagere
huur, als het huis daartoe aanleiding geeft. Die gevallen worden dus niet
meer mogelijk. Ik denk dat dit soort situaties niet meer slaat op het begrip
"tijdelijke huur".Mevrouw Meindertsma (PvdA):Ook ik had uit het interruptiedebat en de schriftelijke beantwoording
begrepen dat het mogelijk moet zijn om in het kader van bijvoorbeeld de herstructureringsopgave,
waarbij gedacht wordt aan sloop, maar pas over twee jaar, gedurende die twee
jaar op basis van de Leegstandswet een contract af te sluiten dat een andere
aard heeft dan waar wij het over gehad hebben. Het is handig om daar duidelijkheid
over te krijgen omdat dat in de komende jaren een veel voorkomend verschijnsel
zal zijn.De heer Hessing (D66):Die vraag is meer gericht aan de minister dan aan mij, maar ook ik stel
er prijs op om hierover duidelijkheid te verkrijgen: waar gaat de tijdelijke
verhuur, waarbij dit soort regelingen mogelijk is, over in verhuur waarbij
dit soort regelingen niet meer mogelijk is? Mijn fractie kan zich voorstellen
dat er inderdaad kortdurende of redelijk kortdurende gevallen zijn waar de
tekst van de wet niet op slaat en waar dit soort afwijkende afspraken dus
niet meer mogelijk is. Ik hoor echter graag de toelichting van de minister
op dit punt.Dan artikel 244. Voor alle duidelijkheid: ook zonder de relatie met artikel
269 vindt mijn fractie dit artikel gewoon te ver gaan. Ik zou het, misschien
wat zwart-wit, willen kwalificeren als een soort gedwongen inkwartiering waar
je als huiseigenaar geen zeggenschap over hebt. Met die vorm van eigendomsbeperking
of in ieder geval beperking van het gebruik van eigendom heeft mijn fractie
de grootst mogelijke moeite. De spanning op de woningmarkt vormt naar het
oordeel van mijn fractie geen voldoende titel om tot deze vergaande maatregel
over te gaan. De proportionaliteit is echt zoek. Net als de heer De Beer heb
ik geen argumenten voorhanden die voldoende dragend zijn om deze weg op te
gaan.Er zijn geen argumenten aangedragen die ook maar een begin van hoop bieden
dat de ingrijpende maatregel navenant soelaas zal bieden. Dat is noch mondeling,
noch schriftelijk gebeurd. Ik hoor dus graag of de ministers kunnen aangeven
waarom deze maatregel dat soelaas zal bieden dat zij er kennelijk van verwachten.
Mijn fractie sluit niet uit dat door dit artikel, wellicht in relatie met
artikel 269, juist een averechts effect zal ontstaan doordat verhuurders minder
geneigd zullen zijn om tot kamerverhuur over te gaan. Er zijn ook alternatieven,
zoals de heer De Beer twee weken geleden al heeft aangegeven. Waarom niet
het voorbeeld gevolgd van de stad Amsterdam, die blijkbaar heeft besloten
om de grondprijs voor studentenhuisvesting te halveren om nieuwbouw te stimuleren?
Er zijn dus echt alternatieven denkbaar om aan de vraag tegemoet te komen.Ik moet constateren dat de minister op dit punt eigenlijk geen enkele
ruimte heeft geboden, ook niet in de schriftelijke beantwoording. Het enige
wat hij heeft geschreven, is: als op enig moment blijkt dat de voordelen niet
opwegen tegen de nadelen, kan hij het nog altijd veranderen. Mijn fractie
zou dat eigenlijk willen omdraaien: als op enig moment echt onderbouwd kan
worden dat het soelaas biedt, laten wij het dan pas invoeren. De minister
heeft aangegeven dat hij het eigenlijk niet verantwoord zou vinden om het
hele wetsvoorstel op dit punt te laten sneuvelen. Ook dit punt inzake de politieke
afweging zou mijn fractie eigenlijk willen omdraaien: vindt de regering het
punt van de onderhuur nu zo zwaarwichtig dat zij met alle geweld eraan wil
vasthouden en dus het risico wil lopen dat dit wetsvoorstel de eindstreep
niet haalt? Dat is dus een politieke afweging door de regering; de minister
heeft de bal hier gelegd, maar ik leg de bal nadrukkelijk terug.Mijn fractie houdt dus vast aan de bezwaren tegen dit onderdeel en verzoekt
de regering dan ook om bij novelle een wijziging aan te brengen. Als de regering
daartoe niet bereid is, sluit ik niet uit dat mijn fractie, alles afwegende,
het wetsvoorstel niet zal steunen. Ik maak van de gelegenheid gebruik om te
melden dat, als de regering daartoe overgaat, wellicht ook op het punt van
de wormstekelige roeiboten en overlastbestrijding nog iets geregeld kan worden.
Ook het punt van de zelfwerkzaamheid gaat voor mijn fractie zo ver dat aanpassing
gewenst is.Het laatste punt dat naar het oordeel van mijn fractie voor verbetering
vatbaar is, betreft artikel 269. Ik kan het niet anders formuleren: de redactie
laat ruimte voor verschillende interpretaties. Vooralsnog is mijn fractie
er niet geheel van overtuigd dat artikel 269 niet van toepassing is op kamerhuur.
Dan had er moeten staan: "de gehele woning"; dat staat er nadrukkelijk niet.
Als het kennelijk de bedoeling is dat artikel 269 alleen betrekking heeft
op de onderhuur van een gehele zelfstandige woning en dus niet op kamerhuur,
dan nog rijst de vraag waarom de eigenaar verplicht is om een huurovereenkomst
aan te gaan met een onderhuurder die hij niet zelf heeft uitgekozen. Ik denk
dat de zeggenschap van de eigenaar over zijn eigen woning op die wijze toch
wel ernstig wordt beperkt.Ik stel de vraag hoe het verder moet in de volgende situatie. Een huurder
van een zelfstandige woning, die er ook zijn hoofdverblijf heeft, verhuurt
de overige beschikbare kamers in onderhuur. Dit is de situatie waarop artikel
244 toeziet. De verhuurder heeft daar geen directe zeggenschap over. Vervolgens
besluit de huurder zijn hoofdverblijf naar elders te verplaatsen en de vrijkomende
kamers ook onder te verhuren, want dat is financieel aantrekkelijk. Ten slotte
zegt hij de huur van de zelfstandige woning op. Dat zijn stuk voor stuk legale
handelingen, die achter elkaar gebruikt kunnen worden. Wij verkeren dan inmiddels
in de situatie waarop artikel 269 van toepassing is. Immers, de gehele zelfstandige
woning is alsdan in onderhuur gegeven. De relatie van de verhuurder met de
huurder is ten einde gekomen. Resultaat is dat de verhuurder eerst geconfronteerd
wordt met onderhuurders die hij niet heeft uitgekozen en vervolgens verplicht
wordt om met hen een huurcontract aan te gaan. Dat is mijn fractie een graat
in de keel.Ik herhaal dat mijn fractie afhankelijk van de beantwoording haar standpunt
zal bepalen. Als er eventueel geen herkenbare toezeggingen komen, zoals mijn
fractie die heeft geduid, sluit ik niet uit dat mijn fractie het wetsvoorstel
uiteindelijk niet zal steunen.De beraadslaging wordt geschorst.De voorzitter:Voordat ik de vergadering schors, deel ik de Kamer mede dat op 31 oktober
jl. is ingekomen het verslag met bijlagen van de JBZ-raad van 14 en 15 oktober
jl. Hierin wordt melding gemaakt van het bereiken van een akkoord in de Raad
met betrekking tot een tweetal het Koninkrijk bindende ontwerpbesluiten, geagendeerd
onder de nummers 2c en 3. Met betrekking tot deze punten werd nog geen instemming
gegeven door de Eerste Kamer. Aangezien het voorzitterschap deze punten zo
spoedig mogelijk wenst af te handelen, wenst de minister te vernemen of de
Kamer aan beide ontwerpbesluiten instemming kan verlenen. De Bijzondere commissie
voor de JBZ-raad heeft zich hedenmiddag over dit verslag met bijlagen beraden.
Zij adviseert om alsnog instemming te verlenen aan de ontwerpbesluiten, aangeboden
bij agendapunt 2c en 3.Ik stel de Kamer voor, dit advies te volgen.Daartoe wordt besloten.De vergadering wordt enkele ogenblikken geschorst.Voorzitter: Boorsma 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-20022003-138-151.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl