ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292, Rechtbank Oost-Brabant, 13-06-2013, 839241
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2013-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst stationsrestauratie, dringend eigen gebruik

RECHTBANK OOST-BRABANT
      kanton Eindhoven
    
    
    in de zaak van:
    
    
      NS Stations B.V.,
      gevestigd te Utrecht, 
      eiseres,
      gemachtigde: mr. J.M. Heikens (Postbus 9218, 6811 JE Arnhem),
    
    
    t e g e n :
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [plaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. H.C.A. van de Ven (Postbus 141, 5240 AC Rosmalen)
    
    
    1. De procedure
    
    
      Deze blijkt uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - de conclusie van repliek, met producties;
      - de conclusie van dupliek, met productie;
      - de akte uitlating productie, zijdens NS Stations.
    
    
    Partijen worden hierna NS Stations en [gedaagde] genoemd.
    
    2. De feiten
    
    
      2.1. Krachtens schriftelijke huurovereenkomst verhuurde NS Stations met ingang van 1 april 2000 aan V.O.F. Golden Garden een ruimte van 305,30 m², gelegen op het balkon op de eerste etage boven de stationshal van het centraal station te Eindhoven. Met toestemming van NS Stations is [gedaagde] bij akte van indeplaatsstelling V.O.F. Golden Garden per 1 juli 2000 opgevolgd als huurder. Het gehuurde heeft de contractuele bestemming van restaurant.
      In het gehuurde exploiteert [gedaagde] het "Grand Café La Gare du Sud". 
      Ingevolge artikel 4 lid 2 van de huurovereenkomst is de verschuldigde huur afhankelijk van de omzet.
      De huurovereenkomst is na afloop van de eerste termijn van vijf jaar verlengd met een tweede termijn van vijf jaar, aan het einde waarvan (en dus met ingang van 1 april 2010) de overeenkomst van rechtswege is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
      Het centraal station van Eindhoven heeft de status van beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988.
      Voorts huurt [gedaagde] vanaf 1 januari 2003 voor onbepaalde tijd een parkeerplaats op de binnenplaats van het station.
    
     
    
      2.2. NS Stations heeft de huurovereenkomst met betrekking tot het Grand Café en met betrekking tot de parkeerplaats bij aangetekende brief van 28 maart 2011 opgezegd tegen 1 april 2012, althans tegen de eerstmogelijke datum. In de opzeggingsbrief is vermeld, dat de huur wordt opgezegd omdat NS Stations het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, alsmede omdat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomsten dienen te prevaleren boven de belangen van [gedaagde] bij het voortduren daarvan. 
      [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
    
    
    3. Het geschil
    
    
      3.1. NS Stations heeft, kort gezegd, de volgende vorderingen ingesteld:
      primair: ontbinding van de huurovereenkomst;
      subsidiair: vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt;
      primair en subsidiair:  
      1. ontruiming op straffe van een dwangsom;
      2. veroordeling in de proceskosten;
      primair voorts: veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de verschuldigde huurpenningen ten titel van schadevergoeding over de periode tussen de datum van ontbinding en de datum van ontruiming.
    
    
    3.2. NS Stations legt aan deze vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag.
    
    primair:  
    
    
      3.2.1. Op twee punten schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. 
      In de eerste plaats met betrekking tot zijn verplichting tot tijdige betaling van de afrekening servicekosten over 2010. Bij brief van 27 maart 2012 is hij verzocht tot betaling van het openstaande saldo van € 1.806,26. Ingevolge de huurovereenkomst diende betaling binnen een maand plaats te vinden. Ondanks een laatste aanmaning d.d. 18 april 2012 heeft betaling nog niet plaatsgevonden.
      Voorts is [gedaagde] in gebreke gebleven met het verstrekken van een afschrift van de balans en de winst- en verliesrekening over 2011. Die gegevens hadden uiterlijk 31 maart 2012 moeten worden verstrekt. Dit betreft een voor de voldoening bepaalde fatale termijn, doch voor zover nodig is [gedaagde] bij brief van 15 mei 2012 in gebreke gesteld.
      De twee tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
    
    
    subsidiair:
    
    
      3.2.2. Omdat [gedaagde] niet heeft toegestemd in de opzegging d.d. 28 maart 2011 dient op de voet van art. 7:295 BW de huurovereenkomst door de rechter te worden beëindigd. De opzegging is primair gebaseerd op de noodzaak het gehuurde persoonlijk in duurzaam eigen gebruik te nemen waartoe NS Stations het gehuurde dringend nodig heeft, en subsidiair op de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296, derde lid, BW.
      NS Stations heeft deze opzeggingsgronden als volgt toegelicht.
    
    
    
      3.2.2.1. Het centraal station te Eindhoven zal binnenkort -met behoud van de monumentenstatus- een grootschalige verbouwing ondergaan. Daarbij staat de noodzakelijke aanleg van een nieuwe reizigerstunnel onder het spoor centraal. De huidige reizigerstunnel zal worden verbreed van 8 meter naar 30 meter. ProRail en NS Stations investeren gezamenlijk een bedrag van ruim 70 miljoen euro.
      De aanleg van de nieuwe tunnel geeft aanleiding het gehele station een nieuw aanzien te geven en te moderniseren; door de verbreding van de tunnel zal het station sterk veranderen. Het aantal m² winkelruimte zal aanmerkelijk worden vergroot en vooral de Zuidhal, waarin het gehuurde is gelegen, zal ingrijpend worden aangepast. 
    
    
    
      3.2.2.2. NS Stations heeft het gehuurde dringend nodig omdat het balkongedeelte, waarin nu het Grand Café wordt geëxploiteerd, de bestemming van openbare wachtruimte voor reizigers zal krijgen. Een ander gedeelte van het balkon, aan de oostzijde van de Zuidhal, zal in gebruik worden gegeven aan NS Stations Retailbedrijf BV (hierna: Retailbedrijf BV), een 100%-dochtervennootschap van NS Stations. In dat gedeelte zal Retailbedrijf BV een Grand Café gaan exploiteren. Met de verplaatsing van het horecagedeelte is niet verenigbaar dat [gedaagde] de exploitatie van zijn onderneming in het gehuurde voortzet. 
      In maart 2012 zijn de voor de verbouwing van het station noodzakelijke vergunningen verleend. De verbouwingswerkzaamheden zullen binnenkort beginnen.
      In het bijzonder de glazen pui, die thans de afscheiding vormt tussen het gehuurde gedeelte van het balkon en de vrije open ruimte in de stationshal, zal verdwijnen en het balkon zal worden omgevormd tot openbare wachtruimte. Het nieuwe Grand Café zal worden gevestigd op een ander gedeelte van het balkon, gelegen aan de oostzijde van de hal.
    
    
    
      3.2.2.3. In de plannen van NS Stations c.q. Retailbedrijf BV is voor [gedaagde] geen plaats.
      NS Stations heeft tot taak het afstemmen van de stations aan de wensen van de hedendaagse treinreizigers. Daartoe concentreert zij zich met name op twee hoofdactiviteiten, te weten de commerciële exploitatie van de stations en de exploitatie van haar winkels. Dat betekent onder meer een moderne, eigentijdse inrichting van de openbare ruimte en de winkels volgens een duidelijk herkenbaar (retail)beeld en met een optimaal rendement uit alle activiteiten op en rond de stations.
      Retailbedrijf BV bezit door jarenlange ervaring de expertise om te voorzien in sterke, bij de reizigers gewilde formules met een hoog rendement (bijv. AH to go, Kiosk, De Broodzaak).
      De winst van Retailbedrijf BV komt geheel ten goede aan NS Stations als enig aandeelhouder. Anders dan in de huurverhouding met [gedaagde] heeft de huurrelatie tussen NS Stations en Retailbedrijf BV een dynamisch en flexibel karakter. 
      Voor het gebruik van de nieuwe ruimte is Retailbedrijf BV een aanvangshuurprijs verschuldigd van 9% van de consumentenomzet met een minimum van € 75.000,= exclusief btw per jaar. De door [gedaagde] over 2010 verschuldigde huur bedroeg € 13.502,= en over 2011 naar verwachting € 13.898,=.
      De omzet van [gedaagde] loopt al jaren terug en blijft al sinds tenminste 2007 ver achter bij de verwachtingen. In feite is de huidige exploitatie door [gedaagde] niet levensvatbaar. 
      Door de exploitatie in eigen handen te nemen kan NS Stations jaarlijks een extra opbrengst realiseren van tenminste € 75.000,= aan huurpenningen, nog te vermeerderen met het aan haar als enig aandeelhouder toekomende gedeelte uit het door Retailbedrijf BV met de exploitatie van het Grand Café behaalde resultaat. De geschatte meeropbrengst bedraagt ruim € 200.000,= per jaar. 
    
    
    3.2.2.4. De dringendheid van het eigen gebruik is dus in de eerste plaats gebaseerd op het economische/financiële belang bij een aanzienlijke resultaatsverbetering die NS Stations slechts kan realiseren door het in exploitatie nemen van de ruimte aan de oostzijde van het balkon ten behoeve van Retailbedrijf BV. Daarnaast heeft NS Stations het gehuurde zelf dringend nodig voor doelmatig gebruik als openbare wachtruimte. Voorts zal de monumentale status van de zuidgevel worden hersteld. Een en ander is slechts mogelijk als de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd. 
    
    3.2.2.5. Voor zover de noodzaak tot dringend eigen gebruik niet komt vast te staan dient de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 derde lid BW in het voordeel van NS Stations uit te vallen. Uit financieel, planologisch en esthetisch belang heeft NS Stations een groot belang bij de eigen exploitatie en inrichting van het balkon als geheel. [gedaagde] behaalt al jaren ver achterblijvende resultaten in het gehuurde. In de nieuwe situatie zal Retailbedrijf BV en dus ook NS Stations een aanmerkelijk hoger rendement kunnen behalen, zowel wat betreft omzet als wat betreft huurpenningen. 
    
    3.3. [gedaagde] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd.
    
    
      3.3.1. Met betrekking tot de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst geldt dat, indien en voor zover al van enige tekortkoming zijdens [gedaagde] sprake is, deze tekortkoming van zodanig ondergeschikte betekenis is, dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      Niet duidelijk is hoe NS Stations aan het volgens haar nog openstaande saldo van € 1.806,26 komt. Voorts heeft [gedaagde] inmiddels de jaarrekening over 2011 aan NS Stations ter beschikking gesteld; vervolgens heeft hij daarover niets meer gehoord.
    
    
    
      3.3.2. Met betrekking tot de subsidiair gevorderde vaststelling van het tijdstip voor beëindiging van de huurovereenkomst geldt het volgende.
      Renovatie van het stationsgebouw levert op zichzelf geen beëindigingsgrond voor de huurovereenkomst op. Voor de door NS Stations gewenste renovatie is een beëindiging van de huurovereenkomst niet noodzakelijk. Tijdens en na de verbouwing van het station is exploitatie van het gehuurde door [gedaagde] heel goed mogelijk; hij is bereid tot medewerking aan alle tijdelijke maatregelen in het kader van de verbouwing, zoals een tijdelijke noodbehuizing of verplaatsing.
      Ook financiële aspecten leveren geen dringend eigen gebruik op. Dat de huidige omzet niet conform de verwachtingen is, heeft ermee te maken dat [gedaagde] moet roeien met de riemen die hij heeft. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] investeringen gedaan. Voor overname van de inventaris en het huurdersbelang (goodwill) heeft hij ƒ 500.000,= betaald. [gedaagde] heeft onvoldoende tijd gehad om deze investeringen terug te verdienen. De bedrijfsruimte is inmiddels echter gedateerd en als gevolg van de huidige bouwkundige situatie (grote glazen wanden aan weerszijden) is sprake van warmteoverlast in de zomer en koudeoverlast in de winter met als gevolg hoge energiekosten. Er is inderdaad een dringende noodzaak dat (de uitstraling van) de gehuurde bedrijfsruimte bouwtechnisch wordt aangepast. [gedaagde] heeft daartoe meermalen (aanvankelijk:) klachten en (later:) verbouwingsvoorstellen aan NS Stations kenbaar gemaakt en verzocht om overleg daarover, doch NS Stations heeft daaraan nimmer gehoor gegeven c.q. willen meewerken. [gedaagde] staat open voor overleg over een nieuwe opzet voor de exploitatie, doch NS Stations houdt ieder overleg af. Zij wenst slechts te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Vanwege de monumentenstatus is voor constructieve aanpassing medewerking van NS Stations noodzakelijk en kan [gedaagde] zelf geen veranderingen aanbrengen. 
      Overigens is het de vraag of het balkon op de eerste verdieping van de zuidhal ingrijpend zal worden verbouwd; de plannen van NS Stations zijn nauwelijks onderbouwd en onlogisch; bovendien is niet aangetoond dat vergunningen zijn afgegeven en onherroepelijk zijn.
      Verder is van belang dat NS Stations het gehuurde kennelijk niet zelf in gebruik neemt, doch gaat verhuren aan Retailbedrijf BV. Het is echter niet uitgesloten dat NS Stations alsnog voor een andere formule zal kiezen en de bedrijfsruimte aan een ander zal verhuren dan Retailbedrijf  BV. NS Stations heeft dus niet aangetoond dat zij het gehuurde persoonlijk en zelf dringend nodig heeft.
      NS Stations heeft aan andere huurders/exploitanten in het stationsgebouw wèl de gelegenheid geboden de exploitatie na de renovatie voort te zetten, waarbij de bedrijfsactiviteiten tijdelijk mogen worden gestaakt of in de nabije omgeving kunnen worden voortgezet. Deze mogelijkheid heeft NS Stations niet aan [gedaagde] geboden, terwijl juist [gedaagde] al in 2009 heeft verzocht om overleg over een grondige update van het Grand Café. [gedaagde] is bereid tot samenwerking met NS Stations en tot het doen van investeringen. NS Stations wenste echter geen enkel overleg.
    
    
    
      Ook in het kader van een belangenafweging kan niet van [gedaagde] worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Ook in de nieuwe opzet komt er een Grand Café en niet valt in te zien waarom NS Stations c.q. Retailbedrijf BV en niet [gedaagde] dit café dient te exploiteren. [gedaagde] wil meewerken aan een verplaatsing naar de oostzijde van de hal. Na de renovatie zal de omzet inderdaad aanzienlijk stijgen, omdat het Grand Café dan een andere, verbeterde uitstraling zal hebben. Omdat ingevolge het huurconctract de huurprijs is gekoppeld aan de omzet, zullen ook bij voortgezette exploitatie door [gedaagde] de huurinkomsten van NS Stations stijgen.
      [gedaagde] heeft nog onvoldoende tijd en gelegenheid gehad zijn in 2001 gedane investering terug te verdienen en gezien zijn leeftijd (61) komt [gedaagde] bij een beëindiging van de huurovereenkomst niet gemakkelijk meer aan een baan. Ook dient het personeel te worden ontslagen en contracten met leveranciers te worden opgezegd.
      Gelet op een en ander dienen in het kader van een belangenafweging de belangen van [gedaagde] te prevaleren boven die van NS Stations. Subsidiair maakt [gedaagde] aanspraak op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en herinrichtingskosten.
    
    
    Gelet op art. 7:295 BW dient een eventueel toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard.
    
    3.4. Op voormelde gronden bepleit [gedaagde] niet-ontvankelijkheid van NS Stations in haar vorderingen, althans afwijzing van die vorderingen met veroordeling van NS Stations in de proceskosten.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. De kantonrechter zal de grondslagen van de vordering en het daartegen gevoerde verweer achtereenvolgens bespreken.
    
    ontbinding van de overeenkomst wegens toerekenbare tekortkoming? 
    
    4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
    
    
      4.3.1. Het verweer bij antwoord, dat het [gedaagde] "volstrekt onduidelijk" is (CvA punt 18) hoe NS Stations komt aan het volgens haar nog openstaande bedrag van € 1.806,26 inclusief btw, is geheel ongegrond. Uit de door [gedaagde] zelf als productie 2 overgelegde facturen blijkt immers dat op de factuur d.d. 9 december 2011 ad € 9.640,78 in mindering komt de creditfactuur d.d. 12 december 2011 ad € 5.398,52, hetgeen een bedrag oplevert van € 4.242,26. Vervolgens komt daarop nog in mindering de door NS Stations bij dagvaarding als productie 15 overgelegde creditfactuur d.d. 2 april 2012 ad € 2.436,00, zodat resteert een bedrag van € 1.806,26. 
      Bij email-bericht d.d. 20 januari 2012 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de eerste factuur ad € 9.640,78, doch er moet van worden uitgegaan dat op die datum de creditfactuur van 12 december 2011 ad € 5.398,52 ook al in het bezit van [gedaagde] was. Hij heeft de factuur immers zelf in het geding gebracht en de ontvangst daarvan niet betwist. Met die credit-factuur was aan het bezwaar van [gedaagde] in zijn email van 20 januari 2012 voor een groot deel tegemoet gekomen. Voor het overige is gesteld noch gebleken, dat hij tegen het thans nog openstaande bedrag van € 1.806,26 enig bezwaar heeft gemaakt. Nu de facturen voldoende zijn gespecificeerd valt niet in te zien waarom [gedaagde] dit bedrag nog niet heeft betaald.
    
    
    
      4.3.2. Bij dupliek (punt 13) stelt [gedaagde] dat hij de jaarrekening 2011 inmiddels -na enige vertraging- aan NS Stations beschikbaar heeft gesteld, waarna laatstgenoemde niets meer van zich zou hebben laten horen. [gedaagde] heeft deze stelling echter niet verder toegelicht of onderbouwd. 
      NS Stations heeft op deze stelling niet meer kunnen reageren; zij mocht zich bij akte slechts uitlaten over de bij dupliek overgelegde productie.
    
    
    
      4.3.3. Uit het bovenstaande volgt, dat met betrekking tot de niet-betaling van € 1.806,26 sprake is van een tekortkoming zijdens [gedaagde] en dat met betrekking tot de afgifte van de jaarrekening 2011 op dit moment niet duidelijk is of en in hoeverre (nog) sprake is van enige tekortkoming.
      Wat daarvan echter ook zij, gezien de reeds lange duur van de tussen partijen bestaande huurrelatie en het grote belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst oordeelt de kantonrechter deze twee tekortkomingen naar aard en ernst van zodanig geringe betekenis, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
      Op deze grondslag komen de vorderingen van NS Stations daarom niet voor toewijzing in aanmerking. 
    
    
    dringend eigen gebruik?
    
    
      4.4. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft NS Stations voldoende aannemelijk gemaakt, dat zij de door [gedaagde] gehuurde ruimte op het balkon van de stationshal persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze ruimte daartoe dringend nodig heeft. 
      Partijen zijn het erover eens dat er, mede in verband met de aanleg van de nieuwe reizigerstunnel, een dringende noodzaak is tot renovatie van de stationshal waarvan ook de gehuurde bedrijfsruimte deel uitmaakt. Partijen verschillen slechts van mening over de vraag of ten behoeve van de renovatie een beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is. Die vraag moet bevestigend worden beantwoord.
    
    
    
      4.5. Vastgesteld kan worden, dat de plannen van NS Stations in een vergevorderd stadium zijn. Door haar is onweersproken gesteld, dat de benodigde vergunningen inmiddels zijn verleend en de verbouwingswerkzaamheden binnenkort zullen beginnen. In het kader van die plannen zal de thans gehuurde bedrijfsruimte de bestemming krijgen van openbare wachtruimte; het horecagedeelte zal worden verplaatst naar de oostzijde van de stationshal. 
      Ofschoon door geen van beide partijen de in artikel 1, lid 1, van de huurovereenkomst genoemde "gewaarmerkte tekening" is overgelegd, begrijpt de kantonrechter uit die bepaling, dat door [gedaagde] thans een afgebakend gedeelte van het balkon wordt gehuurd.  
      Aan het plan van NS Stations dient voorrang te worden gegeven boven het plan van [gedaagde]. Met overlegging van de producties 18 tot en met 26 heeft NS Stations die plannen adequaat en voldoende onderbouwd, terwijl door [gedaagde] slechts enkele schetsen zijn overgelegd (prod. 3 bij repliek). Belangrijker is echter, dat NS Stations in het kader van de verwezenlijking van haar doelstellingen er een groot en gerechtvaardigd belang bij heeft dat de (commerciële) exploitatie van de stations en de wijze waarop daarin winkel- en horecaruimte wordt geëxploiteerd, plaatsvindt volgens daarvoor door haar ontwikkelde vaste concepten en eigen formules. In dat verband is door NS Stations gesteld en door [gedaagde] niet weersproken dat NS Stations, door het gehuurde zelf persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen en te verhuren aan Retailbedrijf BV, de mogelijkheid heeft om de huurverhouding een flexibeler en dynamischer karakter te geven dan thans in de huurverhouding met [gedaagde] mogelijk is. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt NS Stations de mogelijkheid om de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken. Dat [gedaagde] in meer of mindere mate bereid is aan de wensen van NS Stations tegemoet te komen kan aan het voorgaande niet afdoen, gelet op de aan een huurverhouding met [gedaagde] inherent zijnde beperktere zeggenschap en beperktere financiële voordelen voor NS Stations.
    
    
    
      4.6. Voldoende staat vast, dat NS Stations het gehuurde persoonlijk in eigen gebruik wil nemen. Het argument van [gedaagde], dat geen sprake zou zijn van eigen 'persoonlijk' gebruik omdat NS Stations de horecaruimte in gebruik zal geven of zal verhuren aan Retailbedrijf BV, gaat niet op. Persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder kan immers als eigen gebruik door de verhuurder worden aangemerkt, indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Het is onmiskenbaar dat met het verhuren en/of in gebruik geven aan Retailbedrijf BV het eigen belang van NS Stations wordt gediend, zowel met betrekking tot de zeggenschap die zij als enig aandeelhouder over de nieuwe huurder (Retailbedrijf BV) heeft, als met betrekking tot het financiële rendement uit huurinkomsten en behaalde exploitatieresultaten. 
      Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde], dat NS Stations andere commerciële ruimten in de stationshal tijdens en na de renovatie wèl aan derden verhuurt c.q. in gebruik geeft, heeft NS Stations bij repliek onweersproken gesteld, dat dit verweer op een misvatting berust, omdat de hierbedoelde exploitatie zelfstandig plaatsvindt door en voor eigen rekening van Retailbedrijf BV, slechts met dien verstande dat daarbij krachtens de franchiseovereenkomst de naam van de derde mag worden gebruikt, zoals "AH to go" , "Starbucks" of "de Broodzaak". Voor zover [gedaagde] met dit verweer heeft bedoeld te betogen dat jegens hem sprake zou zijn van willekeur en/of van een uitzonderingspositie in die zin dat juist bij hem de huurovereenkomst wèl zou moeten eindigen en bij andere exploitanten niet, is van die uitzonderingspositie en/of van willekeur niet gebleken. 
    
    
    4.7. Het is vaste rechtspraak (o.m. HR 25 oktober 1991, NJ 1992/148 en HR 12 juli 2002, NJ 2002/457), dat algemene bedrijfseconomische motieven van de verhuurder ertoe kunnen bijdragen, dat hij een dringende noodzaak heeft het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen. In dit verband heeft NS Stations voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, door de bedrijfsruimte na de renovatie zelf in gebruik te nemen en het horecagedeelte in exploitatie te geven aan haar dochtervennootschap Retailbedrijf BV, een aanmerkelijk hoger financieel rendement zal kunnen behalen dan in de huidige situatie, zulks alleen al vanwege de huurinkomsten. Thans betaalt [gedaagde] een jaarlijkse huurprijs van ongeveer € 13.500,= terwijl in de nieuwe situatie een minimum-huurprijs van € 75.000,= dient te worden betaald. 
    
    4.8. Ook de door [gedaagde] genoemde omstandigheid, dat mede door gebrek aan medewerking van NS Stations geen veranderingen en/of verbeteringen aan het gehuurde hebben kunnen plaatsvinden, staat aan toewijzing van de vordering niet in de weg. De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte (mede) zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op de bepaling van artikel 7:296 lid 1 BW, omdat in beginsel niet van belang is hoe de dringende behoefte is ontstaan.
    
    4.9. De slotsom van het bovenstaande is, dat NS Stations voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe de huidige, door [gedaagde] gehuurde balkonruimte, dringend nodig heeft. Teneinde [gedaagde] voldoende gelegenheid te geven passende maatregelen te treffen zal de kantonrechter de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen vaststellen op 1 oktober 2013. De ontruiming zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat eventueel te verbeuren dwangsommen aan een maximum zullen worden verbonden.
    
    
      4.10. [gedaagde] heeft bij antwoord nog een beroep gedaan op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. Hij heeft daarbij bewijs aangeboden van de door hem te maken kosten voor het verhuizen en opnieuw inrichten van zijn exploitatie elders. 
      [gedaagde] verliest daarbij echter uit het oog dat zijn stelplicht voorafgaat aan enige bewijslevering. [gedaagde] heeft in het geheel niets aangevoerd met betrekking tot eventuele 
      verplaatsing van zijn Grand Café naar een andere locatie of over eventuele andersoortige toekomstplannen. Dat had, gelet op de mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, wel op zijn weg gelegen. Sinds de opzegging d.d. 28 maart 2011 heeft [gedaagde] immers met die beëindiging rekening moeten houden. Geheel onduidelijk is gebleven of [gedaagde] wederom enig (horeca-)bedrijf zal gaan exploiteren en of van een verhuizing -en zo ja: waar naar toe- en/of van inrichtingskosten sprake zal zijn. Nu [gedaagde] daarover in het geheel geen feiten of omstandigheden heeft gesteld, zal de verzochte tegemoetkoming worden afgewezen. 
    
    
    4.11. Gelet op het bepaalde in art. 7:295, eerste lid, BW zal dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat de door [gedaagde] gevoerde verweren (ook) in hoger beroep geen kans van slagen zullen hebben.  
    
    4.12. [gedaagde] moet worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. 
    
    5. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    stelt de datum, waarop de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst zal eindigen, vast op 1 oktober 2013;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde op die datum volledig ontruimd aan NS Stations ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels, zulks op straffe van een dwangsom van 
      € 5.000,00 per dag of een gedeelte daarvan waarop hij tekortschiet in de volledige en correcte nakoming van dit gedeelte van het vonnis, echter met dien verstande dat aan dwangsommen maximaal een bedrag van € 500.000,= kan worden verbeurd;
    
    
    veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, voor zover aan de zijde van NS Stations gevallen en tot op heden vastgesteld op € 76,17 wegens dagvaardingskosten, € 109,00 wegens griffierecht en € 500,00 wegens salaris gemachtigde (niet met btw belast);
    
    wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. 
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter te Eindhoven, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.