ECLI:NL:CG:2011:8, Centrale Grondkamer, 15-02-2011, GP 11.639
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2011-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        Artikel 7:319 BW
        Een pachtovereenkomst kan niet op grond van artikel 7:319, lid 1 sub e BW worden vernietigd op verzoek van een partij. Een pachtovereenkomst kan gelet op artikel 7:320, lid 1 BW slechts vernietigen indien ambtshalve toetsing haar op grond van de situatie, zoals die was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst daartoe aanleiding geeft. Een pachtovereenkomst komt slechts dan niet voor goedkeuring in aanmerking indien het gepachte naar zijn bestemming niet anders kan worden geëxploiteerd dan met schaden van de algemene belangen van de landbouw.
        Bij de bepaling van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen dient nagegaan te worden welke oppervlakte land met behulp van die bedrijfsgebouwen, mede gelet op de doelmatigheid daarvan, kan worden geëxploiteerd en vervolgens moet worden bezien of pachter die oppervlakte geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft, waarbij mede acht moet worden geslagen op het hem in eigendom toebehorend land dan wel op land dat hij van derden pacht of op een andere titel in gebruik heeft.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 15 februari 2011
    Dossiernummer: GP 11.639
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [pachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres], 
      -hierna te noemen: pachter-
    
    
      
        
        
        
          
            
               gemachtigde:
            
            
              mr. A.J. Boonstra, advocaat te Groningen
            
          
        
      
    
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    [verpachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres],
      -hierna te noemen: verpachter-
    
    
      
        
        
        
          
            
               gemachtigde:
            
            
              mr. G.J. Niezink, Bout Overes advocaten te Groningen.
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      De grondkamer Noord heeft bij beschikking van 4 oktober 2010, waarvan afschrift aan partijen is gezonden op 7 oktober 2010, met betrekking tot de op 14 december 2007 bij haar ter goedkeuring ingezonden, bij vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen, van 13 juni 2007 schriftelijk vastgelegde, pachtovereenkomst tussen partijen betreffende “ het perceel met daarop een aardappelschuur en werktuigenloods, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Groningen], [kadastrale aanduiding], ingaande 1 mei 2002, voor onbepaalde tijd voor een pachtprijs van € 11.344,51 per jaar exclusief de kosten van de nutsvoorzieningen” als volgt beslist:
      “De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de pachtduur wordt gesteld op de wettelijke duur van zes jaar.
      De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.”
    
    
    
      Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
    
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachter is bij een op 5 november 2010 per faxbericht en op 8 november 2010 per post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek primair de bestreden beschikking te vernietigen en zijn beroep gegrond te verklaren en de pachtovereenkomst te vernietigen met bepaling van de gevolgen van de nietigverklaring op betaling door hem van een vergoeding ten behoeve van verpachter van € 3.675,- per jaar tot en met 2005, subsidiair de pachtprijs vast te stellen op € 3.675,- per jaar.
    
    
    
      Verpachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 9 december 2010 per faxbericht en op 10 december 2010 per post ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen en de aangevoerde grieven daartegen ongegrond te verklaren, zulks kosten rechtens.
    
    
    
    
  
  
    De grieven
    
    
      Pachter heeft de volgende grieven aangevoerd:
    
    
    
      
        Grief I
      
      Ten onrechte heeft de grondkamer de pachtovereenkomst niet ambtshalve vernietigd.
    
    
    
      
        Grief II
      
      Ten onrechte heeft de grondkamer overwogen:
      “Uit de stukken is gebleken, dat de pachtkamer van de rechtbank Groningen bij vonnis van 13 juli 2007 de onderhavige pachtovereenkomst ter zake van de in dat vonnis omschreven aardappelschuur en werktuigenloods met ingang van 1 mei 2002 schriftelijk heeft vastgelegd maar de pachter van deze gebouwen zijn vordering tot schriftelijke vastlegging van het in deze procedure bedoelde land heeft ontzegd.
      Naar het oordeel van de grondkamer volgt hieruit, dat de onderhavige gebouwen niet althans niet in overwegende mate bedoeld kunnen zijn voor de opslag van producten van bovenbedoeld land. Als zich immers de situatie voor gedaan zou hebben, dat de pachter van de gebouwen deze alleen of in overwegende mate zou hebben gebruikt voor de opslag van producten, die hij niet voor eigen rekening en risico had geteeld maar had gekocht van degene, voor wiens rekening en risico deze op genoemd land zijn geteeld, dan zou sprake zijn geweest van gebruik van de onderhavige gebouwen voor het opslaan van een handelsvoorraad en zou er dientengevolge geen sprake zijn geweest van pacht.”                      
    
    
    
      
        Grief III
      
      Ten onrechte heeft de grondkamer overwogen:
      “Voorts is de grondkamer van oordeel, dat de pachter van de onderhavige gebouwen zoveel land voor eigen rekening en risico exploiteert, dat hij deze volledig kan benutten, en dat deze vanaf laatstbedoeld land voldoende bereikbaar zijn.”
    
    
    
    
    
      
        Grief lV
      
      Ten onrechte heeft de grondkamer overwogen:
      “Hetgeen gesteld is ter zake van het afsluiten door de verpachter van de onderhavige gebouwen, doet aan het voorgaande niet af. Indien de verpachter de gebouwen in strijd met de pachtovereenkomst niet aan de pachter ter beschikking zou hebben gesteld, dan heeft de pachter de mogelijkheid een en ander voor te leggen aan de bevoegde rechter.”
    
    
    
      
        Grief V
      
      Ten onrechte heeft de grondkamer overwogen:
      “Omdat, zoals vorenoverwogen, de pachter de onderhavige gebouwen volledig kan benutten en deze voldoende goed bereikbaar zijn, ziet de grondkamer geen aanleiding de pachtprijs op een lager bedrag te stellen.”
    
    
    
      Onderzoek
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    1. Bij de goedkeuring van een door de pachtrechter schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst dient de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, uit te gaan van en zich te beperken tot hetgeen met betrekking tot de desbetreffende pachtverhouding is vastgelegd door die pachtrechter.
    
    2. Voormeld vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te Groningen sector kanton, locatie Groningen, van 13 juni 2007 is bij arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem van 4 november 2008 bekrachtigd, zodat de Centrale Grondkamer -in navolging van de grondkamer- uit zal gaan van hetgeen met betrekking tot de onderhavige pachtverhouding tussen partijen in voormeld vonnis is vastgelegd.
    
    3. Pachter heeft onder verwijzing naar artikel 7:319, lid 1 sub e BW aangevoerd dat als gevolg van de onderhavige pachtovereenkomst een ondoelmatige verkaveling en een ondoelmatige ligging ten opzichte van de landerijen is ontstaan omdat deze laatste niet meer bij hem in gebruik zijn en verpachter reeds jaren geleden de schuren voor hem heeft afgesloten. Dientengevolge worden ook de algemene belangen van de landbouw geschaad aangezien de bedrijfsgebouwen zijn ontkoppeld van de landerijen waarvoor deze in gebruik zijn verstrekt. Voorts doorkruist de onderhavige pachtovereenkomst de ruilverkaveling die in 1996 in het onderhavige gebied heeft plaatsgevonden. Mitsdien dient de pachtovereenkomst vernietigd te worden. 
    	Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.
    
    4. De grondkamer heeft in haar bestreden beschikking terecht overwogen dat een pachtovereen- 	komst door haar niet op grond van artikel 7:319, lid 1 sub e BW kan worden vernietigd op verzoek 	van een partij. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, kan een pachtovereen-	komst gelet op artikel 7:320, lid 1 BW slechts vernietigen indien ambtshalve toetsing haar op 	grond van de situatie, zoals die was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, te weten op  
    
      1 mei 2002, daartoe aanleiding geeft. In dit verband overweegt de Centrale Grondkamer dat zij eerder bij beschikking van 3 april 1996, GP 11.072 (B./C), Agr R Pr juni 1996, 10, bij de toepassing van het identieke artikel 5, lid 1 sub e van de Pachtwet (oud) heeft over-wogen dat een pachtovereenkomst slechts dan niet voor goedkeuring in aanmerking komt op grond van voormeld artikel, indien het gepachte naar zijn bestemming niet anders kan worden geëxploiteerd dan met schaden van de algemene belangen van de landbouw. Pachter heeft noch in de procedure in eerste aanleg noch in beroep feiten en/of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de Centrale Grondkamer, bezien naar de situatie op 1 mei 2002, tot een dergelijk oordeel kan komen. Ook anderszins is de Centrale Grondkamer daarvan niet gebleken. De omstandigheid dat pachter na 1 mei 2002 het gebruiksrecht van nabij de onderhavige bedrijfsgebouwen gelegen gronden is kwijtgeraakt doet hieraan als zodanig niet af.  De Centrale Grondkamer kan pachter evenmin volgen in zijn zienswijze dat de onderhavige pachtovereenkomst de in 1996 in het onderhavige gebied uitgevoerde ruilverkaveling doorkruist en ook daarom niet in stand kan blijven. Immers, het (huidige) gebruik van het gepachte door pachter staat als zodanig los van de toedeling daarvan, al dan niet in samenhang met land, in het kader van de door hem genoemde ruilverkaveling in het verleden.
      Met betrekking tot het door pachter gestelde met betrekking tot het afsluiten door verpachter van de onderhavige bedrijfsgebouwen overweegt de Centrale Grondkamer -in navolging van de grondkamer- dat de beoordeling van eventuele geschillen dienaangaande bij uitsluiting zijn voorbehouden aan de pachtrechter.
            Het hiervoor overwogene brengt mede dat de grieven I en lV geen doel treffen.
    
    
    5. Grief ll heeft betrekking op de overweging van de grondkamer dat voormeld vonnis betrekking heeft op (de schriftelijke vastlegging van) een pachtovereenkomst inzake bedrijfsgebouwen. De door pachter aangevoerde omstandigheid dat deze bedrijfsgebouwen met name bedoeld waren voor de opslag van aardappelen die op nabijgelegen, indertijd ook bij hem in gebruik zijnde, percelen bouwland werden geteeld en dat hij die percelen bouwland thans niet meer in gebruik heeft en evenmin nog beschikt over de daarmee indertijd samenhangende aandelen Avebe, doet anders dan pachter kennelijk veronderstelt en daargelaten de juistheid daarvan, aan vorenbedoelde pachtovereenkomst als zodanig niet af. Het peilmoment voor de toetsing is immers het tijdstip van het aangaan van de onderhavige overeenkomst. De desbetreffende grief treft derhalve geen doel.
    
    6. Met betrekking tot grieven lll en V overweegt de Centrale Grondkamer dat de grondkamer, in 
    
            navolging van het taxatierapport van haar deskundigen van 8 januari 2010, de doelmatigheid van 
            de onderhavige bedrijfsgebouwen als ruim voldoende heeft aangemerkt en deze geschikt heeft 
            geacht voor een oppervlakte van 60 ha waarbij zij is uitgegaan van een totale bedrijfsoppervlakte
            van het bedrijf van pachter van 60 ha.
      	Pachter is van mening dat in bedoeld taxatierapport en in de bestreden beschikking ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 60 ha, zijnde de maximale oppervlakte waarvoor de gebouwen geschikt zijn, omdat bij die bedrijfsgebouwen thans geen land meer behoort dat bij hem in gebruik is.
      	Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer dat, anders dan pachter kennelijk veronderstelt, bij de bepaling van de pachtprijs van de onderhavige bedrijfsgebouwen door de grondkamer, en in beroep door de Centrale Grondkamer, nagegaan dient te worden welke oppervlakte land met behulp van die bedrijfsgebouwen, mede gelet op de doelmatigheid daarvan, kan worden geëxploiteerd en vervolgens moet worden bezien of pachter die oppervlakte geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft, waarbij mede acht moet worden geslagen op het hem in eigendom toebehorend land dan wel op land dat hij van derden pacht of op een andere titel in gebruik heeft. Pachter heeft in dit verband niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat hij vorenbedoelde oppervlakte van 60 ha niet of niet geheel in gebruik heeft als vorenbedoeld. De enkele omstandigheid dat hij de in het verleden met behulp van die bedrijfsgebouwen door hem geëxploiteerde nabij die bedrijfsgebouwen gelegen gronden thans niet meer in gebruik heeft, doet hieraan niet af.
            Mitsdien treffen de grieven lll en V ook geen doel. 
    
    
    7. In een procedure als de onderhavige is geen plaats voor een kostenveroordeling zoals door verpachter gevraagd.
    
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, moet worden bevestigd.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      Bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 15 februari 2011 door mr. W.L. Valk, mr. M.G.W.M. Stienissen en   mr. Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.