ECLI:NL:RBZWB:2023:9031, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-12-2023, BRE 22/3865
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/3865
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats], belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juli 2022.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 433.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar is, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen ter zitting. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1930 met een gebruiksoppervlakte (inclusief de aanbouw) van 170 m² op een perceel van 342 m2. De woning beschikt over een dakkapel en  een vrijstaande berging/schuur. 
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens hem gesteld te worden op € 295.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 433.000. 
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen 
    
    
      
        Formeel: toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 29 september 2022 is opgemaakt door gecertificeerd [WOZ-taxateur]. 
      
    
    
      4.5.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerde op € 451.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet onderbouwd heeft waarom er in de bezwaar- en beroepsfase andere referentiewoningen zijn gebruikt dan die welke zijn gebruikt bij de vaststelling van de waarde. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij andere referentiewoningen heeft gebruikt omdat het verschil in bouwjaar tussen de woning en de eerder gebruikte referentiewoningen te groot was. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe of andere referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Niet in geschil is de vraag of de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij de referentiewoningen, die in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde dienen, voldoende vergelijkbaar acht met de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie van de woning. De heffingsambtenaar weerspreekt dit met de stelling dat de isolatiewaarden grotendeels inherent zijn aan het bouwjaar van de woning. De rechtbank volgt deze stelling van de heffingsambtenaar. Daarbij  merkt de rechtbank op dat de woning is vergeleken met woningen uit een vergelijkbare  bouwperiode en vergelijkbaar isolatieniveau. Een eventueel waardedrukkend effect als gevolg van de isolatiewaarden is hierdoor verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.  
      
    
    
      4.9.
      Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat zijn tuin op het noorden gelegen is. De heffingsambtenaar stelt dat met subjectieve elementen, zoals een tuin op het noorden, taxatietechnisch geen rekening kan worden gehouden. Hoewel de rechtbank het geloofwaardig acht dat de ligging van de tuin op het noorden mogelijk van invloed is op het persoonlijke woongenot van belanghebbende, acht  de rechtbank  aannemelijk dat die ligging  geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. De meestbiedende koper zal naar het oordeel van de rechtbank niet minder voor de woning willen betalen vanwege de ligging van de tuin. In die zin is, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, sprake van een subjectief element.   
      
    
    
      4.10.
      Tot slot voert belanghebbende aan dat de monumentale status van de woning een waardedrukkend effect zou hebben op de waarde van de woning omdat deze status met zich meebrengt dat bij wijzigingen een bouwvergunning aangevraagd dient te worden. Anders dan belanghebbende acht de rechtbank aannemelijk dat een aanwijzing als gemeentelijk monument de waarde niet vermindert, met name gezien het feit dat, zoals de heffingsambtenaar (onvoldoende betwist) heeft gesteld, beperkingen met betrekking tot verbouwingen zeer beperkt zijn en enkel betrekking hebben op wijzigingen aan de buitenzijde van de woning. Voorts merkt de rechtbank op dat panden met een monumentale status veelal karakteristiek zijn en daardoor een meerwaarde kunnen hebben ten opzichte van de referentiewoningen die geen monumentenstatus hebben. 
      
    
    
      4.11.
      Gezien het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
      
      
        
          Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
        
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Dit standpunt van belanghebbende kan hem naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.  
      
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        - De rechtbank verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie onder andere Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6283.