ECLI:NL:GHSHE:2024:1868, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-06-2024, 22/1633
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering van een fastfoodrestaurant met de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft ter zitting bij het hof het standpunt ingenomen dat een andere waarderingsmethode gebruikt moet worden, en heeft daarbij een nieuw stuk overgelegd. Naar het oordeel van het hof zijn de stelling en het daarbij horende stuk echter tardief. Het hof laat deze dan ook buiten beschouwing. Het hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Hoewel niet alle huurtransacties betrekking hebben op onroerende zaken in dezelfde regio, hebben ze wel een vergelijkbare ligging.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/1633
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 23 augustus 2022, nummer ROE 21/1388, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (eigenaarsdeel) voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar belanghebbende.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak van belanghebbende met nummer 22/1619.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tijdens de zitting, zonder bezwaar van de andere partij, een kopie overgelegd van een stuk tekst van de website van de Waarderingskamer, getiteld ‘Waarderingsmethoden niet-woningen’.
      
    
    
      1.8.
      
        Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
        
          2. Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een fastfoodrestaurant met bouwjaar 1994, dat is gelegen nabij de autosnelweg A2 en voetbalstadion [voetbalstadion] . De onroerende zaak bestaat uit twee bouwlagen met brutovloeroppervlakten van 541 m2 en 226 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 990.000.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 2.080.000. Het taxatierapport is opgemaakt en ondertekend op 20 augustus 2021 door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] . De taxateurs hebben de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De getaxeerde waarde is gebaseerd op een kapitalisatiefactor 9,6 en een huurwaarde van € 305 per vierkante meter voor de begane grond en € 229 voor de eerste verdieping. De taxateurs hebben verwezen naar drie verkooptransacties (topdownmethode), te weten:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Kapitalisatie-factor
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
            
            
              
                
                  [object 1]
                
              
              
                € 1.962.500
              
              
                13,2
              
              
                6 maart 2019
              
            
            
              
                
                  [object 2]
                
              
              
                € 1.590.000
              
              
                13,3
              
              
                30 april 2014
              
            
            
              
                
                  [object 3]
                
              
              
                € 3.100.000
              
              
                
              
              
                13 november 2013
              
            
          
        
      
      
      
        Daarnaast is een bottom-up-berekening overgelegd, die neerkomt op een kapitalisatiefactor van 9,6. Als onderbouwing van de huurwaarde wordt verwezen naar de volgende huurtransacties.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Huurprijs per jaar, per m2
                
              
              
                
                  Datum huurtransactie
                
              
            
            
              
                
                  [object 4]
                
              
              
                € 292,98
              
              
                1 juli 2015
              
            
            
              
                
                  [object 5]
                
              
              
                € 369,65
              
              
                1 juli 2008
              
            
            
              
                
                  [object 6]
                
              
              
                € 198,02
              
              
                30 april 2014
              
            
            
              
                
                  [object 2]
                
              
              
                € 205,83
              
              
                30 april 2014
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar aanvullende verkoop- en huurtransacties overgelegd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Kapitalisatie-factor
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
            
            
              
                
                  [object 7]
                
              
              
                € 1.500.000
              
              
                11,6
              
              
                1 februari 2022
              
            
            
              
                
                  [object 8]
                
              
              
                € 1.700.000
              
              
                
              
              
                1 februari 2022
              
            
            
              
                
                  [object 9]
                
              
              
                € 1.950.000
              
              
                11,2
              
              
                25 augustus 2023
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Huurprijs per jaar, per m2
                
              
              
                
                  Datum huurtransactie
                
              
            
            
              
                
                  [object 10]
                
              
              
                € 409,84
              
              
                2 februari 2020
              
            
            
              
                
                  [object 11]
                
              
              
                € 397,06
              
              
                1 oktober 2019
              
            
            
              
                
                  [object 12]
                
              
              
                € 446,43
              
              
                1 januari 2017
              
            
            
              
                
                  [object 13]
                
              
              
                € 416,45
              
              
                1 januari 2020
              
            
            
              
                
                  [object 14]
                
              
              
                € 479,56
              
              
                1 januari 2020
              
            
            
              
                
                  [object 15]
                
              
              
                € 286,56
              
              
                1 mei 2013
              
            
            
              
                
                  [object 16]
                
              
              
                € 226,42
              
              
                1 januari 2020
              
            
            
              
                
                  [object 17]
                  
                  [object 17]
                
              
              
                € 458,92
              
              
                1 september 2021
              
            
            
              
                
                  [object 18]
                
              
              
                € 309,05
              
              
                16 mei 2022
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende toegekend.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde naar € 788.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting en tot toekenning van een vergoeding voor de kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij verwijst in hoger beroep naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport, aangevuld met nieuwe verkoop- en huurtransacties.
      
      
        
          Waarderingsmethode
        
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft op de zitting bij het hof het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak met de discounted-cash-flow-methode bepaald moet worden. Ter onderbouwing heeft belanghebbende ter zitting een kopie van een stuk tekst van de website van de Waarderingskamer, getiteld ‘Waarderingsmethoden niet-woningen’, overgelegd. Naar het oordeel van het hof zijn deze stelling en het daarbij horende stuk echter tardief. Het hof zal daarop dus geen acht slaan. In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. Belanghebbende heeft eerder ter zitting bij de rechtbank de stelling ingenomen dat het om een incourante onroerende zaak gaat, die gewaardeerd moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar de rechtbank heeft die stelling buiten beschouwing gelaten omdat belanghebbende het pas ter zitting aanvoerde. Belanghebbende heeft deze stelling daarna in zijn hogerberoepschrift niet meer ingenomen, en heeft bij het hof pas op de zitting alsnog de stelling ingenomen dat een andere waarderingsmethode gebruikt moet worden. Het hof is van oordeel dat bij afweging van het belang van belanghebbende bij een inhoudelijke beoordeling van zijn stelling tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, laatstgenoemd belang in dit geval zwaarder moet wegen. Het vergt namelijk nader (feiten)onderzoek om adequaat te kunnen reageren op belanghebbendes stelling; hiervoor zou de zaak nu in hoger beroep moeten worden aangehouden hetgeen tot een onwenselijk geachte vertraging van de procesgang zou leiden. 
      
      
        
          De huurwaarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de huurtransacties die de heffingsambtenaar gebruikt voor het onderbouwen van de huurwaarde te ver van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Daarnaast hebben de huurtransacties betrekking op onroerende zaken die te ver van de te waarderen onroerende zaak gelegen zijn.
      
    
    
      4.5.
      Het hof is van oordeel dat de ligging van de onroerende zaken waarop de huurtransacties betrekking hebben, voldoende vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak van belanghebbende. Een deel van de onroerende zaken is weliswaar gelegen in een andere regio, maar heeft binnen die regio een vergelijkbare ligging. Het gaat namelijk om fastfoodrestaurants, bijna in alle gevallen gelegen aan de rand van een middelgrote stad, langs een auto(snel)weg en nabij een voetbalstadion, woonboulevard of andere drukbezochte bestemming. Meerdere huurtransacties zijn rond de peildatum gerealiseerd. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde van € 305 per vierkante meter voor de begane grond en € 229 voor de eerste verdieping niet te hoog is.
      
      
        
          De kapitalisatiefactor
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de verkooptransacties die de heffingsambtenaar gebruikt voor het onderbouwen van de kapitalisatiefactor te ver van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Verder zou met een hoger leegstandsrisico rekening moeten worden gehouden. De onroerende zaak is namelijk volgens de ‘ [A-formule] ’ gebouwd, en wanneer een andere gebruiker ervan gebruik zou gaan maken, dient het eerst te worden aangepast. Dit maakt de onroerende zaak minder aantrekkelijk. Daarnaast moet met een hogere risico-opslag rekening worden gehouden, gelet op de minder gunstige ligging van de onroerende zaak in het zuiden van Nederland.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,6 op twee manieren onderbouwd, namelijk aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen (top-down-methode) en aan de hand van een bottom-up-berekening. Het hof gaat voorbij aan de onderbouwing met de top-down-methode, omdat de daarvoor gebruikte verkoopcijfers – met uitzondering van één verkoopcijfer, te weten [object 1] – te ver van de waardepeildatum gerealiseerd zijn. De bottom-up-berekening is wel voldoende onderbouwing om aannemelijk te achten dat een kapitalisatiefactor van 9,6 niet te hoog is. Het in de berekening toegepaste percentage leegstandsrisico van 15% en het percentage risico-opslag van 7,15% zijn in het taxatierapport ook nader toegelicht. Belanghebbende heeft wel gesteld dat van hogere percentages moet worden uitgegaan, maar heeft dat niet met objectieve gegevens onderbouwd.
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de waarde
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast en aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van € 990.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, E.P.A. Brakeboer en A.H.W. Steijn, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      R. Camps	L.B.M. Klein Tank
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.