ECLI:NL:CG:2012:1, Centrale Grondkamer, 06-02-2012, GP 11.679
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2012-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        Artikel 7:333, lid 2 BW, artikel 2, lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 2a, lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 21, Pachtprijzenbesluit 2007
        Bij het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijs moet onderscheid worden gemaakt tussen het voordien tussen partijen reeds verpachte object enerzijds en het daaraan door partijen middels een pachtwijzigingsovereenkomst toegevoegde land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden anderzijds. Een en ander vloeit voort uit artikel 4, lid 1 van het Pachtnormenbesluit 1995. Bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het toegevoegde land moet worden uitgegaan van het tijdstip waarop dit perceel middels voornoemde pachtwijzigingsovereenkomst aan het toen reeds bestaande pachtobject is toegevoegd. De omstandigheid dat pachtster dan wel haar rechtsvoorgangers het toegevoegde land eerder in gebruik hadden anders dan op grond van een pachtovereenkomst doet hieraan niet af. Strekking van artikel 2a. Pachtprijzenbesluit 2007.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 6 februari 2012
    Dossiernummer: GP 11.679
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [naam pachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres],
      -hierna te noemen: pachtster-
    
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    erven [naam erflater], zijnde
    
      1. [verpachter 1], [adres], en
      2. [verpachter 2], [adres]
      -hierna te noemen: verpachters-
      gemachtigde: ing. F.A. Koster, ’t Schoutenhuis B.V. te Woudenberg.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      De grondkamer Oost heeft bij beschikking van 30 juni 2011, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 9 augustus 2011, de pachtprijs in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst betreffende een boerderij, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], totaal groot 11.41.28 ha, herzien en bepaald op € 11.541,00 per jaar, ingaande 1 januari 2010.
    
    
    
      Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachtster is tegen voormelde beschikking in beroep gekomen bij een op 6 september 2011 ter griffie ingekomen en bij brief van 7 september 2011 (ter griffie ingekomen op 8 september 2011) aangevuld beroepschrift, met verzoek de onderhavige pachtprijs te herzien en op basis van het eerste punt van haar beroep te bepalen op maximaal € 10.515,88, dan wel op basis van het tweede punt van haar beroep te bepalen op maximaal € 9.568,09.
    
    
    
      Verpachters hebben hiertegen verweer gevoerd bij een op 13 september 2011 te griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek de beschikking, waarvan beroep, te bevestigen.
    
    
    
  
  
    De grieven
    
    
      Pachtster heeft aangevoerd dat de grondkamer de pachtprijs naar de pachtnormen 2009 voor het land aangeduid als “Perceel 2” in het taxatierapport van de deskundigen van de grondkamer ten onrechte niet heeft bepaald op 110% van de desbetreffende regionorm en dat overigens ook voor de bepaling van de pachtprijs van dat perceel uitgegaan moet worden van de pachtnormen van 1992.
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    1. Blijkens de stukken, waaronder die in eerste aanleg, hebben partijen op 22 augustus 2006 een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten, goedgekeurd door de grondkamer Oost d.d. 5 oktober 2006, waarbij “Aan het gepachte is toegevoegd gronden afkomstig uit gezamenlijke eigen exploitatie, zodanig dat het binnen de pachtovereenkomst begrepen areaal met ingang van 17 maart 2002 wordt uitgebreid met de kadastrale percelen gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], totaal groot 6.38.25 ha, waarvan ± 5.50.00 ha bestaat uit weiland.”
    In het taxatierapport van de deskundigen van de grondkamer is de oppervlakte van laatstgenoemd perceel weiland (aangeduid als “Perceel 2”) nader bepaald op 5.41.28 ha, welke oppervlakte door partijen niet is bestreden en door de grondkamer is overgenomen. Nu deze oppervlakte van “Perceel 2” ook in beroep niet is bestreden zal ook de Centrale Grondkamer hiervan uitgaan.
    
    2. De grondkamer heeft in haar beschikking, waarvan beroep, terecht overwogen dat volgens jurisprudentie van de Centrale Grondkamer (GP 11.553, Beheerstichting Drie Gasthuizen/[pachter]., d.d. 19 juni 2006) bij het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst onderscheid dient te worden gemaakt tussen het voordien tussen partijen reeds verpachte object enerzijds en het daaraan door partijen middels voormelde pachtwijzigingsovereenkomst toegevoegde land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden anderzijds. Een en ander vloeit voort uit artikel 4, lid 1 van het Pachtnormenbesluit 1995 waarin is bepaald dat, indien partijen voor de eerste maal een pachtovereenkomst sluiten met betrekking tot land zonder woningen of andere opstallen, de hoogst toelaatbare pachtprijs 2% van de vrije verkeerswaarde van dat land is met dien verstande dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan de desbetreffende regionorm. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer moet uit de bewoordingen van genoemd artikel worden afgeleid dat -anders dan pachtster stelt- bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van “Perceel 2” moet worden uitgegaan van het tijdstip waarop dit perceel middels voornoemde pachtwijzigingsovereenkomst aan het toen reeds bestaande pachtobject is toegevoegd. Dit brengt mede dat bij de bepaling van die hoogst toelaatbare pachtprijs moet worden uitgegaan van de op dat moment geldende pachtnormen van 2001. De omstandigheid dat pachtster dan wel haar rechtsvoorgangers “Perceel 2” eerder in gebruik hadden anders dan op grond van een pachtovereenkomst doet hieraan niet af. De desbetreffende grief van pachtster treft derhalve geen doel.
    
    3. Pachtster heeft voorts aangevoerd dat de grondkamer de pachtprijs van “Perceel 2” met toepassing van de pachtnormen van 2009 ten onrechte heeft bepaald op 2% van de vrije verkeerswaarde daarvan, zijnde € 900,00 per ha per jaar, en niet op 110% van de te dezen toepasselijke regionorm, zijnde € 710,60 per ha per jaar. Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer het navolgende.
    
    4. Bij Koninklijk Besluit van 20 augustus 2009, Stb 2009, 358 is met ingang van 1 september 2009 ingevoegd artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007. Die bepaling luidde tot 1 juli 2011 als volgt:
    
      “1. Artikel 2, tweede lid, vindt ten aanzien van land waarvoor een pachtprijs geldt die 10% hoger is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, slechts toepassing voor zover die toepassing niet leidt tot een stijging van de pachtprijs voor het desbetreffende land. 
      2. Indien toepassing van artikel 2, tweede lid, leidt tot een pachtprijs van het desbetreffende land die meer dan 10% hoger is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, dan geldt voor het desbetreffende land de pachtprijs die 10% hoger is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, als hoogst toelaatbare pachtprijs.”
      Bedoeld artikel 2, lid 2  Pachtprijzenbesluit 2007 ziet op de periodieke verhoging van rechtswege van de pachtprijs van op 31 augustus 2007 reeds bestaande overeenkomsten. De bepaling van artikel 2a is door de toenmalige Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit als volgt toegelicht (Staatsblad 2009, 358, p. 12-13):
      “Bij de bepaling van de pachtprijzen wordt onderscheiden tussen nieuwe en bestaande pachtovereenkomsten. Voor een pachtovereenkomst die wordt aangegaan op of na 1 september 2007 wordt de pachtprijs bepaald op de zogenoemde regionorm (artikel 2, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007). Voor een pachtovereenkomst die voor 1 september 2007 is aangegaan wordt de op grond van die pachtovereenkomst geldende pachtprijs gewijzigd met het zogenoemde regionale veranderpercentage (artikel 2, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007).
      Uit gegevens van het LEI is gebleken dat deze systematiek voor ongeveer eenderde van de pachters leidt tot een pachtprijs die hoger is dan de regionorm. In een aantal gevallen leidt toepassing van het veranderpercentage er zelfs toe dat pachters die een pachtprijs betalen die hoger is dan de desbetreffende regionorm een nog hogere pachtprijs moeten betalen. De systematiek kan daarmee leiden tot grote verschillen in pachtprijzen per regio voor vergelijkbare bedrijven. Op 3 juni 2009 heeft de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit een algemeen overleg gehad met de Tweede Kamer der Staten-Generaal over het pachtrecht (Kamerstukken II 2008/09, 28 625, nr. 74). De Tweede Kamer der Staten-Generaal heeft de minister toen verzocht om een oplossing voor pachters die met een pachtprijs worden geconfronteerd die fors hoger is dan de regionorm. 
      De minister heeft de Tweede Kamer toegezegd te zullen voorzien in een plafond gerelateerd aan de regionorm. Zo wordt voorkomen dat de pachtprijzen voor bestaande overeenkomsten verder uit de pas gaan lopen. Voor bestaande overeenkomsten wordt de maximumnorm 110% van de regionorm, voor zover als gevolg van toepassing van het veranderpercentage de pachtprijs boven 110% van de regionorm uitkomt. Voor overeenkomsten waarvoor al een pachtprijs geldt die hoger is dan 110% van de regionorm geldt dat toepassing van het veranderpercentage niet tot een verdere stijging van de pachtprijs mag leiden. De pachtprijs blijft dan gelijk aan de geldende pachtprijs. Alleen als toepassing van het veranderpercentage tot een verlaging van de pachtprijs leidt, wordt de pachtprijs naar beneden bijgesteld (artikel I, onderdeel A). Aftopping van de pachtprijs voor de laatstgenoemde categorie overeenkomsten tot 110% van de regionorm zou immers een onevenredige benadeling van de verpachter betekenen. 
      Ook voor de aldus berekende pachtprijs geldt dat die niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land (artikel I, onderdeel B). Naar verwachting zal het plafond van de 2% vrije verkeerswaarde gelet op de grondprijsontwikkelingen in een aantal gebieden eerder bereikt zijn dan het plafond van 110% van de regionorm.”  
    
    
    5. Aldus volgt uit de wetsgeschiedenis dat de strekking van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 is om tegen te gaan dat de pachtprijzen van pachtovereenkomsten die op 31 augustus 2007 reeds bestonden en pachtovereenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn ingegaan meer dan 10% van elkaar verschillen. In verband met die strekking voorzag (en voorziet ook het huidige) artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 in de “aftopping” van de pachtprijs van pachtovereenkomst die op 31 augustus 2007 reeds bestonden, voor zover toepassing van het veranderpercentage van artikel 2, lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007 zou leiden tot een prijs die meer dan 10% hoger is dan de regionorm van artikel 2, lid 1 Pachtprijzenbesluit 2007. Uit de wetsgeschiedenis volgt verder dat door de Minister onder ogen is gezien dat het geval zich kan voordoen dat de tussen partijen op grond van een op 31 augustus 2007 reeds bestaande pachtovereenkomst geldende pachtprijs reeds voorafgaand aan de inwerkingtreding van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 meer dan 10% hoger dan de bedoelde regionorm kan zijn geweest. Voor dat geval heeft de Minister gekozen voor een “regel van overgangsrecht” die voorziet in “bevriezing” van de tussen partijen geldende pachtprijs, tot het moment dat eventueel een negatief veranderpercentage ertoe leidt dat alsnog het verschil tussen deze pachtprijs en de regionorm ten hoogste 10% gaat bedragen. 
    
    6. De onderhavige zaak stelt de vraag aan de orde welke de betekenis is van de bepaling van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 – welke bepaling rechtstreeks alleen van toepassing is op de periodieke verhoging van rechtswege op grond van artikel 2, lid 2  Pachtprijzenbesluit 2007– voor een herziening door de grondkamer van de tussen partijen geldende pachtprijs overeenkomstig artikel 7:333, lid 3  BW. Uit de wetsgeschiedenis volgt niet met zoveel woorden dat de Minister zich van deze vraag rekenschap heeft gegeven.
    
    7. Artikel 21 Pachtprijzenbesluit 2007, welke bepaling aansluit bij vaste rechtspraak van de Centrale Grondkamer voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat besluit, bepaalt dat de grondkamer in geval van een verzoek tot herziening de hoogst toelaatbare pachtprijs dient te bepalen. Sinds 1 juli 2011 verwijst die bepaling mede naar artikel 2a. Pachtprijzenbesluit 2007, waarmee volgens de Staatssecretaris van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie een omissie werd rechtgezet (Staatsblad 2011, 332, p. 8). Gelet op de strekking van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007, zoals die volgt uit de wetsgeschiedenis van die bepaling als hiervoor bedoeld, moet artikel 21 Pachtprijzenbesluit 2007 aldus worden uitgelegd, dat herziening door de grondkamer van een tussen partijen geldende pachtprijs die voorafgaand aan die herziening niet meer dan 10% hoger was dan de regionorm, niet behoort te leiden tot een prijs die dat wel is. In dat geval leidt artikel 2a dus tot “aftopping” van de pachtprijs zoals die door grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, wordt herzien.
    
    8. Consequentie van de hiervoor bedoelde uitleg van de verhouding tussen artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 en artikel 21 van dat besluit, is dat de grondkamer, en in hoger beroep de Centrale Grondkamer, zich behalve van de hoogst toelaatbare pachtprijs ook rekenschap dient te geven van de hoogte van de tussen partijen tot het moment van herziening geldende pachtprijs. Voor de berekening van de tussen partijen tot het moment van herziening geldende pachtprijs is bepalend de eerder tussen partijen overeengekomen en destijds door de grondkamer goedgekeurde pachtprijs, zoals vervolgens gewijzigd overeenkomstig de veranderpercentages van de opeenvolgende pachtnormen. Anders dan voor de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs, behoeft voor de berekening van de tussen partijen geldende pachtprijs geen rekening te worden gehouden met het maximum van 2% van de vrije verkeerswaarde (thans artikel 3 Pachtprijzenbesluit 2007). Strekking van de normen die gelden voor de periodieke wijziging van de tussen partijen geldende pachtprijs is dat partijen zoveel mogelijk zelfstandig en eenduidig de nieuwe tussen hen geldende pachtprijs kunnen berekenen. In verband met die strekking en met het oog op het beginsel van rechtszekerheid moet worden aangenomen dat, indien partijen in onderling overleg geen overeenstemming bereiken, de pachter die meent dat de pachtprijs na toepassing van het toepasselijke veranderpercentage meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde, bij de grondkamer om herziening van de pachtprijs moet verzoeken (artikel 7:333, lid 2 of 3 BW) en dat tot dat moment de prijs geldt zoals die met toepassing van het veranderpercentage kan worden berekend. Voor deze uitleg van het Pachtprijzenbesluit 2007 pleit bovendien dat aldus in een procedure bij de pachtrechter over beweerdelijk achterstallige pacht de tussen partijen geldende pachtprijs eenduidig kan worden bepaald, zonder dat het nodig is om een deskundige te benoemen die de vrije verkeerswaarde van het gepachte in de relevante jaren zou moeten bepalen. Uiteraard is een gang naar de grondkamer niet nodig indien partijen minnelijk overeenstemming bereiken over de invloed van de vrije verkeerswaarde op de tussen hen geldende pachtprijs.
    
    9. Blijkens de stukken bedroeg de door partijen overeengekomen en door de grondkamer goedgekeurde pachtprijs van “Perceel 2“ per 17 maart 2002, derhalve met toepassing van de pachtnormen van 2001, € 315,00 per ha per jaar. Ingevolge het op 1 september 2007 in      
    
    
      werking getreden Pachtprijzenbesluit 2007 c.a. is voormelde pachtprijs verhoogd met 25%, hetgeen resulteert in een pachtprijs ten bedrage van € 393,75 per ha per jaar. Deze pachtprijs is ingevolge de op 1 september 2009 in werking getreden wijziging van het Pachtprijzen- besluit  2007 c.a. verhoogd met 36 %, hetgeen resulteert in een pachtprijs ten bedrage van   € 535,50 per ha per jaar, ingaande 1 januari 2010. Laatstgenoemde pachtprijs is lager dan 110 % van de desbetreffende regionorm, zijnde 110% van € 646,00 = € 710,60 per ha per jaar. 
            Mede gelet op de door partijen niet bestreden in het rapport van deskundigen van de grondkamer d.d. 29 oktober 2010 vermelde vrije verkeerswaarde van “Perceel 2” per              1 januari 2010, zijnde € 45,000,00 per ha (zodat  2 % daarvan is € 900,00 per ha per jaar), moet de pachtprijs van “Perceel 2”  met inachtneming van het hiervoor overwogene worden bepaald op € 710,60  per ha per jaar, zijnde 5.41.28 ha  x € 710,60 = € 3.846,34 in totaal per jaar.
             De grief van pachtster treft derhalve doel.
    
    
    10. Aangezien overigens geen grieven tegen de beschikking, waarvan beroep, zijn aangevoerd, 
    
             moet met inachtneming van het hiervoor overwogene de pachtprijs in de onderhavige  
             pachtovereenkomst met ingang van 1 januari 2010 als volgt worden bepaald:
    
    
    
            Woning                                                                             €  1.929,00
            Bedrijfsgebouwen                                                             €  1.927,54
            Land  € 3.213,00 (perceel 1) + € 3.846,34 (perceel 2) = €  7.059,34                      
                                                                                                      ----------------
                                                                                                     € 10.915,88
            Bijzondere aftrek ingevolge partijafspraak                       €      400,00
                                                                                                     -----------------  
            Totaal                                                                               € 10.515,88,
    
    
    
            zulks met vermelding van de doorberekeningsmogelijkheden voor verpachters aan pachtster
            van de daarvoor in aanmerking komende (gedeelten van de) eigenaarslasten.                                                                                                                                           
    
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
    
      Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
      Herziet de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaalt deze op € 10.515,88               in totaal per jaar, ingaande 1 januari 2010, zulks met vermelding van het navolgende.
    
    
    
      Indien de pachtster geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschaps-lasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
    
    
    
      Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachters 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachtster doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar.
    
    
    
      Indien de geldelijke lasten welke de verpachters door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachtster, kunnen de verpachters ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachtster doorberekenen.
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 6 februari 2012  door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en 
      Th.C.M. Willemse en de deskundige leden Baron F.J.A. van Verschuer en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.