ECLI:NL:GHDHA:2022:491, Gerechtshof Den Haag, 01-03-2022, BK-21/00394 tot en met BK-21/00396
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waarde winkelpanden. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen de door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde: bewijslastverdeling. Leegstandsrisico niet te laag.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-21/00394 tot en met BK-21/00396
    
    
    
    Uitspraak van 1 maart 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 april 2021, nummers SGR 20/773, 20/894 en 20/895.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [gemeente A] , op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 513.000, € 1.771.000 en € 1.313.000 (de beschikkingen). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslagen) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 354 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot € 461.000 ( [adres 1] ), € 1.593.000 ( [adres 2] ) en € 1.181.000 ( [adres 3] );
      - bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dienen te worden verminderd;
      - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598;
      - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af,
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.”
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 541 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 30 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 januari 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de
        onroerende zaken. De onroerende zaken bestaan uit de volgende onderdelen:
      
      
      
        • 	[adres 1] bestaat uit een winkel-/verkoopruimte van 46 m2 en een winkel-/verkoopruimte (gelegen in de kelder van het pand) van 550 m2;
        • 	[adres 2] bestaat uit drie winkel-/verkoopruimtes van 354 m2, 262 m2 (beide begane grond) en 675 m2 (eerste verdieping), en een kantine van 175 m2 (eerste verdieping);
        • 	[adres 3] bestaat uit een winkel-/verkoopruimte van 476 m2.
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
    
    8. Verweerder heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij zijn de volgende gegevens gehanteerd:
    
      
        
          [adres 1] : De huurwaarde bedraagt € 265 per m² voor de winkel-/verkoopruimte op de begane grond en € 66,78 per m² voor de winkel-/verkoopruimte in de kelder. De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.
      
      
        
          [adres 2] : De huurwaarden voor de winkel-/verkoopruimtes bedragen€ 109,32 per m² (675 m²), € 180, 97 per m² (354 m²) en € 156,18 per m² (262 m²). De huurwaarde voor de kantine bedraagt € 43,73 per m². De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 9,5.
      
      
        
          [adres 3] : De huurwaarde voor de winkel/-verkoopruimte bedraagt € 262,81 per m². De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.
      
    
    
    9. Verweerder heeft de hierboven genoemde huurwaarden en kapitalisatiefactoren gebaseerd op de huur- en verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, die eveneens als winkelpanden gelegen zijn aan de [straat] . Voor [adres 1] zijn dit [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Voor [adres 2] en [adres 3] zijn dit [adres 5] , [adres 7] en [adres 8] . Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en ter zitting heeft verklaard, heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden wat betreft de oppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Het bij de taxatiematrices opgenomen overzicht genaamd ‘Afwijking per factor en motivering waardeonderdeel’, waarin staat met welke percentages de verschillende KOUDVL-factoren de waarden beïnvloeden, is hiertoe ontoereikend. Dit overzicht verschaft immers geen inzicht in hoe de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten cijfermatig zijn gecorrigeerd om tot dezelfde KOUDVL-coderingen en oppervlaktes als die van de onroerende zaken te komen. Verder heeft verweerder onvoldoende inzicht verschaft in de toegepaste kapitalisatiefactor (van 9,5 dan wel 10,5). De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden voor de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting bepleit dat de waarden dienen te worden vastgesteld op € 409.000 ( [adres 1] ), € 1.416.000 ( [adres 2] ) en € 1.050.000 ( [adres 3] ), maar heeft deze waarden onvoldoende onderbouwd. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft verweerder betwist en eiseres heeft een en ander op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. Eiseres heeft voorts een aantal algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, rompslompforfait en waardehausse. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
    
    11. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, vermindert de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarden in goede justitie met 10% (naar beneden afgerond tot duizendtallen). Deze vermindering leidt tot de waarden € 461.000 ( [adres 1] ), € 1.593.000 ( [adres 2] ) en € 1.181.000 ( [adres 3] ).
    
    12. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk verslag van de hoorzitting over te leggen. De stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eiseres niet baten, aangezien eiseres deze stelling niet heeft geconcretiseerd of onderbouwd.
    
    13. De stelling van eiseres dat verweerder niet alle taxatieverslagen en taxatiekaarten heeft ingebracht en heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 10 februari 2019 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat de taxatieverslagen op 2 april 2019 per e-mail aan eiseres zijn verzonden. De gegevens van de taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrices bij de ingebrachte waarderapporten. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de uitspraak op bezwaar als in het verweerschrift aangeduid met hun adres.
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
    
    15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd, waarvan een half jaar aan de bezwaarfase dient te worden toegerekend.
    
    16. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 4 april 2019 en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan op 2 december 2019. Vervolgens is door de rechtbank op 29 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en bijna een maand verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen dan wel onvoldoende zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
    
    17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor van 1).
    
    18. De rechtbank heeft toegezegd het griffierecht aan eiseres terug te storten voor zover er meer dan eenmaal griffierecht is betaald wegens samenhang tussen de zaken.”
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het beroep op betalingsonmacht griffierecht en het verzoek om vergoeding van immateriële schade ingetrokken.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarden van de onroerende zaken worden verminderd met 10% ten opzichte van de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, en tot vergoeding van proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
      
    
    
      5.2.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarden aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de waarden als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie bepaald op € 461.000 ( [adres 1] ), € 1.593.000 ( [adres 2] ) en € 1.181.000 ( [adres 3] ). In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar berust in de door de Rechtbank bepaalde waarden; hij heeft immers geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende daarentegen heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat zij de door haar verdedigde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep rust dan op belanghebbende de last de door haar verdedigde waarden aannemelijk te maken (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887, BNB 2021/154).
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende voert aan dat de Heffingsambtenaar het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat en dat de kapitalisatiefactor als gevolg hiervan te hoog is. De laatste jaren is de leegstand in de [straat] in [gemeente A] toegenomen en als gevolg van de coronacrisis hebben de winkels in 2020 en 2021 voor 40% leeggestaan, aldus belanghebbende. De huur wordt niet meer volledig betaald. Belanghebbende verwacht dat corona nog lange tijd onder ons blijft en dat het virus over een lange tijd voor leegstand zal zorgen. Aangezien het leegstandsrisico voor een periode van tien jaar wordt ingeschat, dient de invloed van corona tot een verhoging van deze factor te leiden. Het percentage van 15, waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan, is te laag. Belanghebbende bepleit in dit verband dat de waarden (nogmaals) met 10% dienen te worden verlaagd. De Heffingsambtenaar betwist dit standpunt. De waardepeildatum is gelegen vóór de uitbraak van het coronavirus. Met een percentage van 15 is voldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico, aldus de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.4.
      Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarden verder dienen te worden verminderd ten opzichte van de uitspraak van de Rechtbank. Om te beginnen is niet gebleken dat de onroerende zaken van belanghebbende leeg staan of hebben gestaan dan wel dat er op korte termijn een reëel risico bestaat op al dan niet langdurige leegstand. Dit geldt ook voor de juistheid van de niet-onderbouwde stelling dat de situatie in de [straat] in [gemeente A] de afgelopen jaren is verslechterd. Ten tweede is de coronacrisis pas veel later, ruim na de waardepeildatum, 1 januari 2018, en de toestandsdatum, 1 januari 2019, uitgebroken en met de mogelijkheid van een eventuele uitbraak van een dergelijk besmettelijk en gevaarlijk virus is op de hiervoor genoemde data in de vastgoedmarkt geen rekening gehouden. Althans, belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Een neerwaartse correctie wegens leegstandsrisico van 15% is gelet op het bovenstaande niet te laag.
      
    
    
      5.5.
      De verwijzing door belanghebbende naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat zoals hiervoor al vastgesteld sprake is van de waardering van onroerende zaken voor een tijdvak dat is gelegen vóór het begin van de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof kunnen niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarden van de onroerende zaken. Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de door de Rechtbank verminderde waarden heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. 
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het voorgaande is belanghebbende niet in haar bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het geding, de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2018, evenals de Rechtbank heeft gedaan, in goede justitie bepalen op € 461.000 ( [adres 1] ), € 1.593.000 ( [adres 2] ) en € 1.181.000 ( [adres 3] ). Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
      
      
        
          Overige geschilpunten
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle relevante stukken ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat haar grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 1 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.