ECLI:NL:RBZWB:2024:4557, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-06-2024, BRE 23/1924
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1924
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , België, belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. E.A. Moens, werkzaam bij Schipper Accountants),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Goes).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 februari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 5.272.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij brief van 28 juni 2023, aangetekend verzonden brief van 12 september 2023 en digitaal bericht op 2 april 2024 gevraagd de op de procedure betrekking hebbende stukken en een verweerschrift in te dienen. De rechtbank heeft hierop geen reactie ontvangen.  
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, mr. E.A. Moens. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] .
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting is geschorst om partijen de gelegenheid te bieden in overleg te treden om zo mogelijk tot een schikking te komen. Daartoe is partijen een termijn geboden van een week. De rechtbank heeft geen nadere reactie van (een van de) partijen ontvangen. Bij brieven van 31 mei 2024 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten onder aanzegging van een uitspraak binnen zes weken.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 2017) met een oppervlakte van 199 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende gedeeltelijk en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat aan belanghebbende op 24 april 2024 een schikkingsvoorstel is gedaan. Belanghebbende heeft dit niet geaccepteerd en binnen de tien-dagentermijn voor de zitting een tegenvoorstel gedaan. Dit tegenvoorstel is door de heffingsambtenaar niet geaccepteerd. 
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar stelt zich ter zitting op het standpunt dat de waarde voor de woning moet worden vastgesteld op € 4.945.000. Aan deze waarde ligt een matrix ten grondslag, die de heffingsambtenaar nog graag ter onderbouwing van de waarde wil indienen.
      
    
    
      5.5.
      Het beroep is reeds gegrond, omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de waarde in de uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de heffingsambtenaar de ter zitting verdedigde waarde niet heeft onderbouwd. De rechtbank gaat voorbij aan het gedane bewijsaanbod, omdat dit eerst ter zitting is gedaan en niet gesteld noch gebleken is dat de heffingsambtenaar de onderbouwing niet eerder had kunnen inbrengen. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.6.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 3.313.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende wijst op de verkopen van de objecten [adres 2] te [plaats 2] (verkoopprijs € 2.975.000 en € 21.891 per m2) en [adres 3] (verkoopprijs € 760.000 en € 5.714 per m2). Tevens wijst belanghebbende op een reeks WOZ-waarden van appartementen in twee appartementencomplexen aan de [adres 4] en [adres 5] . Als daaruit de vele malen hogere WOZ-waarden van de woning en appartement [adres 6] gehaald worden, dan komt de gemiddelde waarde per m2 uit op € 16.650. Voor de woning zou dit neerkomen op een waarde van (€ 16.650 x 199 m2 =) € 3.313.350, zo stelt belanghebbende.
      
    
    
      5.7.
      
        De rechtbank stelt voorop dat een vergelijking op basis van uitsluitend een 
        m2prijs afgeleid van de verkoopprijs onvoldoende inzichtelijk is. Hieruit blijkt namelijk niet dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen deze objecten en de woning, die mede bepalend (kunnen) zijn voor de waarde van een woning. 
      
      
    
    
      5.8.
      Voor zover belanghebbende, met verwijzing naar de andere appartementen in hetzelfde en/of een vergelijkbaar appartementencomplex, doelt op de meerderheidsregel, geldt het volgende.
      
      
        5.8.1.
        Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
        
        
          Uit het door belanghebbende overgelegde overzicht van alle appartementen blijkt dat deze verschillende oppervlakten hebben. Daarnaast heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Als er geen gelijke gevallen kunnen worden vastgesteld kan geen sprake zijn van een situatie dat in de meerderheid van de gevallen anders is gehandeld door de heffingsambtenaar. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is dus in dit geval geen sprake.
        
        
      
      
        5.8.2.
        Nu de door belanghebbende voorgestane waarde is opgebouwd uit de gemiddelde m2-prijs van de WOZ-waarden van de genoemde appartementen, kan dit standpunt niet worden gevolgd.
        
        
          
            Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
          
        
        
      
    
    
      5.9.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 4.500.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
      
    
    
      6.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. Voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is dat er in die fase kosten zijn gemaakt. De vergoeding bedraagt dan in totaal 1.750. 
      
    
    
      6.4.
      De vergoeding van griffierecht en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 4.500.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 26 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ