ECLI:NL:RBZWB:2024:4321, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-06-2024, AWB-22_5859
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/5859
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 369.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2024. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en partijen in de gelegenheid gesteld om te onderzoeken of een overeenstemming mogelijk is. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft bij brieven van 8 februari 2024 aangekondigd dat partijen in de gelegenheid worden gesteld om binnen drie weken aan te geven wat de stand van zaken is 
      
    
    
      1.7.
       Na berichtgeving van partijen dat zij geen overeenstemming hebben bereikt, heeft de rechtbank bij brieven van 16 mei 2024 partijen medegedeeld dat het onderzoek gesloten is en binnen zes weken uitspraak zal worden gedaan. Een nadere zitting is achterwege gebleven nu partijen niet om een nadere zitting hebben verzocht. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 115 m2, een aangebouwde schuur/berging, een carport en een aangebouwde garage.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 338.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 369.000.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Motiveringsgebrek uitspraak op bezwaar
      
    
    
    
      [adres 8] . Belanghebbende heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd nu daarin niet is ingegaan op de aangedragen referentiewoningen van belanghebbende. 
    
    
      5.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de uitspraak op bezwaar dat de heffingsambtenaar is ingegaan op de door belanghebbende gestelde vergelijking. Weliswaar is de weerlegging summier, maar de rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is. De rechtbank ziet, anders dan belanghebbende, geen aanleiding te concluderen dat sprake is van een motiveringsgebrek. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        
          [adres 9] . De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op [adres 8] mei 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
      
      
    
    
      7.1.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 373.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De heffingsambtenaar heeft verder twee extra onderbouwingen in het rapport opgenomen, de woningen aan [adres 5] en [adres 6] te [plaats 2] . Deze woningen zijn niet in de berekening van de waarde meegenomen. 
      
    
    
      7.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 369.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
        8. Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Hij voert aan dat een aantal woningen in dezelfde straat ligt als zijn woning maar een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Belanghebbende noemt daarbij de woningen aan [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 2] . 
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan dus enkel toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
      
      
        De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. De stelling van belanghebbende dat de waardestijging van zijn woning hoger is dan de waardestijging van de woningen in zijn straat, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar een woning per individueel geval beoordeelt en daarbij staan de objectkenmerken centraal. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de objectkenmerken van de woningen in de [laan] afwijken van de woning van belanghebbende. Om die reden kan niet gezegd worden dat sprake is van gelijke gevallen en slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet. 
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
      
        9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoning aan [adres 2] niet vergelijkbaar is omdat dit volgens hem een vrijstaande woning is. 
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Daarom kunnen de referentiewoningen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft [adres 2] in [plaats 1] terecht gekwalificeerd als vrijstaand geschakelde woning. De heffingsambtenaar dient wel rekening te houden met het verschil in type woning. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen? 
        
      
      
      
        10. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel voor het type woning. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. 
        10. Belanghebbende stelt verder dat de referentiewoning aan [adres 2] op een later tijdstip voor een hogere waarde is verkocht. Verder beschikt een aantal referentiewoningen over een uitbouw van de leefomgeving op de begane grond. Naar mening van belanghebbende is een dergelijke uitbouw meer waard dan een berging op de garage.
      
      
      12. De rechtbank is van oordeel dat uit het taxatierapport, de matrix en de toelichting in het verweerschrift van de heffingsambtenaar volgt dat voldoende rekening is gehouden met deze genoemde verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing een vastgoedkaart van [adres 8] te [plaats 1] toegevoegd, voor de dakopbouw van belanghebbende factor 2 toegepast voor Kwaliteit. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een overzicht van kosten van verschillende uitbreidingen van woningen. De kale stelling van belanghebbende is van onvoldoende gewicht om de vergelijking van de heffingsambtenaar te weerleggen. 
      
      
        
          Erfdienstbaarheid
        
      
      13 . Belanghebbende voert aan dat voor belastingjaar 2023 de WOZ-waarde in de bezwaarfase is verlaagd, omdat de garage van de buren in de tuin van belanghebbende is gelegen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de taxateur tijdens de waardering voor belastingjaar 2023 geconstateerd heeft dat de garage van de buurman op de grond van belanghebbende staat en dat de taxateur dit vervolgens heeft toegepast voor belastingjaar 2022. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat voor belastingjaar 2022 voldoende rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid. Dit blijkt uit het taxatierapport en de matrix, waarin is opgenomen dat 8 m² geen waarde heeft in verband met de erfdienstbaarheid. 
      
      14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      15.1.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 27 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942).