ECLI:NL:GHDHA:2024:154, Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, BK-22/908
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft, niettegenstaande hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/908
    
    
    
    Uitspraak van 17 januari 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Papendrecht, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 4 augustus 2022, nummer ROT 21/1422.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 595.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft als volgt beslist:
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759,-;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
        - veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning uit 1988 met twee dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 726 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 449 m².
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “Hoorplicht
    
    3. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om te worden gehoord. Tussen partijen is niet in geschil dat hij daartoe ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld. Het beroep is in zoverre gegrond en het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking.
    
    
      3.1.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om het bestreden besluit met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht in stand te laten. Gelet op het verschil van mening over de van belang zijnde feiten en de waardering ten aanzien van de opgelegde naheffingsaanslag, kan niet worden gezegd dat eiser niet is benadeeld door het achterwege blijven van een hoorzitting (zie o.a. het arrest van de Hoge Raad van 18 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7495). Omdat eiser de rechtbank heeft verzocht om zelf in de zaak te voorzien, zal terugwijzing aan verweerder achterwege worden gelaten en zal de rechtbank beoordelen of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven.
      
      
        
          Grondstaffel
        
        4. Eiser beroept zich op het ‘Black Box’-arrest (het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Daartoe voert hij aan dat verweerder in strijd met dit arrest heeft gehandeld nu verweerder desgevraagd geen grondstaffel heeft overgelegd. Eiser stelt dat de waarde hierdoor niet controleerbaar en inzichtelijk is.
      
      
    
    
      4.1.
      Verweerder stelt niet te werken met een grondstaffel. In de bezwaarfase is een matrix toegestuurd, bijgevoegd bij het bestreden besluit, waaruit de berekening van de grondwaarde van de onroerende zaak blijkt en de toelichting daarop.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de toelichting bij de matrix blijkt dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de grondquote. De grondquote, het aandeel van de marktwaarde dat toegekend wordt aan de grond, is bepaald op 40 procent. Ook heeft verweerder een bijlage overgelegd met de titel ‘onderbouwing van de grondquote’. Hierin zijn gegevens van nieuwbouwwoningen in de regio opgenomen en is bekeken welke prijs is betaald voor de grond en welke voor de woning. Uit dit overzicht blijkt dat de grondquote is gelegen rond de door verweerder gestelde 40 procent. Uit de matrix in het taxatierapport blijkt van welke grondwaarde per vierkante meter verweerder bij een gegeven perceeloppervlakte is uitgegaan en hoe deze waarden zich tot elkaar verhouden. Zo heeft het kleinste perceel van 421 m² een prijs per m² van € 499,-. Het (qua oppervlakte) ‘middelste’ perceel van 449 m² heeft een prijs per m² van € 482,- en het grootste perceel van 650 m² een prijs per m² van € 374,-. Uit die gegevens blijkt dat de waarde per m² afneemt naarmate het perceel groter is. Voorts is verweerder voor de prijs van de grond van de onroerende zaak uitgegaan van de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkbare woningen (zie ook hieronder onder punt 6). Verweerder heeft met deze toelichting voldaan aan zijn verplichting om reeds in de bezwaarfase voldoende inzichtelijk te maken hoe hij tot de gehanteerde prijs per m2 van het perceel is gekomen en hoe de grondwaarde van de onroerende zaak is berekend. De omstandigheid dat hij geen grondstaffel heeft gebruikt, maakt dit niet anders. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De waarde van de onroerende zaak
        
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
      
      6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over en de daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 635.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] . Verweerder heeft in de matrix de objectenkenmerken weergegeven van zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten (kubieke meters wooninhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, VOL-factoren (Voorzieningen, Onderhoud en Ligging), aantal dakkapellen en garage).
      
      
        Om te komen tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder de waarde van het hoofdgebouw, perceel en bijgebouwen los berekend en vervolgens bij elkaar opgeteld. De waarde van het hoofdgebouw heeft verweerder berekend aan de hand van de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per m³ voor wooninhoud van de vergelijkingsobjecten € 551,- bedraagt. Om tot de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak te komen heeft verweerder het aantal kubieke meters wooninhoud van de onroerende zaak vermenigvuldigd met de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten rekening houdend met de VOL-correctie. ‘Voorzieningen’ en ‘Onderhoud’ zijn beide ten aanzien van de onroerende zaak gekwalificeerd met een ‘3’ wat betekent dat er geen afwijkende correctie plaatsvindt (726 m³ x € 551,-) x 1 = € 400.000,-).
        Verweerder heeft per vergelijkingsobject de waarde van de grond berekend per m². De waarde van de grond van de onroerende zaak heeft verweerder berekend door het aantal vierkante meters perceeloppervlakte te vermenigvuldigen met de gemiddelde vierkante meterprijs van de grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast is dit bedrag gecorrigeerd met een verhoging van 15% vanwege het toekennen van een factor ‘4’ voor de ligging van de woning (449 m² x € 448,- x 1,15 = € 231.000). Vervolgens heeft verweerder de waarde van de bijgebouwen  ̶  in het geval van de onroerende zaak twee dakkapellen (in totaal € 5.000,-) hierbij opgeteld. 
        De uiteindelijke waarde van de woning en de grond komt volgens verweerder neer op een bedrag van € 635.000,- (afgerond). Deze waarde ligt ruim (€ 40.000,-) boven de vastgestelde WOZ-waarde.
      
      
      7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, perceel oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen met een inhoud van 600 m³ tot 765 m³. De woningen zijn gebouwd tussen 1986 en 1993.
      
      8. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten. Bij vergelijkingsobject [adres 2] had verweerder het onderhoud moeten kwalificeren met een ‘4’.
      
    
    
      8.1.
      Met de matrix en de bijlage ‘Toelichting bij cijfermatige benadering van de taxatie’ maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer inhoud, perceel oppervlakte, voorzieningen, onderhoud en ligging. Met deze verschillen is rekening gehouden door de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten te kwalificeren aan de hand van VOL-codering. Zoals hiervoor is overwogen is de waarde van de inhoud van de vergelijkbare woningen per woning teruggebracht naar de waarde per één kubieke meter. Deze waarde is vervolgens per woning aangepast naar een gemiddelde VOL-kwalificatie, waardoor de verschillen zijn verdisconteerd. Vervolgens heeft verweerder het gemiddelde van deze kubieke meterprijzen vastgesteld. De waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak heeft verweerder berekend door deze gemiddelde kubieke meterprijs te vermenigvuldigen met het aantal kubieke meters wooninhoud van de onroerende zaak rekening houdend met de VOL-correctie. Hetzelfde geldt voor de waarde per vierkante meter perceel oppervlakte (zie ook punt 6). Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Dat het onderhoud van [adres 2] gekwalificeerd moet worden als bovengemiddeld acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd.
      
      
        9. Eiser betwist dat verweerder de waarde inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt nu verweerder de deelwaarden van de opstal niet in absolute getallen benoemt. Niet is af te leiden op welke wijze een dubbele garage, serre en wijnkelder in verhouding staan tot de eindwaarde.
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de deelwaarden van de opstal niet direct ter toetsing staan. Het gaat om de eindwaarde van de opstal die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Getoetst wordt of de eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij een deel van de aankoopsom (€ 20.000,-) van vergelijkingsobject [adres 5] heeft toegerekend aan de (niet-inpandige) meeverkochte garage. Ten aanzien van inpandige garages, serres en andere extra onderdelen merkt verweerder op dat de waarde hiervan al is verwerkt in het aantal kubieke meters wooninhoud. Tevens strekt het volgens verweerder te ver om onderdelen zoals een wijnkelder apart bij de waardering te betrekken. De rechtbank kan zich in deze stelling vinden. Ook heeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de waarden die verweerder heeft toegekend aan de bijgebouwen (garage en dakkapellen).
      
      10. De beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld slaagt niet.
      
      11. Het beroep is, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 3.1 is overwogen, gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. Gelet op wat hiervoor over de waarde is overwogen kunnen de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven en dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
      
      
        
          Overschrijding redelijke termijn
        
      
      12. Eiser verzoekt verder tot een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
      
    
    
      12.1.
      Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      12.2.
      Geschillen behoren binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
      
    
    
      12.3.
      In deze zaak is het bezwaarschrift op 19 maart 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 4 augustus 2022. Daarom is de redelijke termijn in dit geval met 4,5 maand overschreden. Het bestreden besluit dateert van 3 maart 2021. Dat is bijna één jaar na ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee is sprake van een overschrijding van een half jaar in de bezwaarfase. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 500,-, die voor rekening van verweerder komt.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
        13. Gelet op rechtsoverweging 3.1 en 12.3 ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op (in totaal) € 1.518,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). Nu het primaire besluit in stand blijft, worden de proceskosten in bezwaar niet vergoed.
      
      
    
    
      13.1.
      In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten hem in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen.”
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde en vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 551.000 (primair) dan wel op € 580.000 (subsidiair) wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde van de woning
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Bij de beoordeling wordt voorop gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.4.
      De Rechtbank heeft op goede gronden, opgenomen in de onderdelen 6 tot en met 9 van haar uitspraak, beslist dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt niet een ander of nieuw licht op de zaak en leidt niet tot een andersluidende beslissing dan door de Rechtbank genomen. Ter aanvulling geldt het volgende.
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende stelt dat hij niet kan beoordelen of de grondwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat de Heffingsambtenaar geen grondstaffel heeft overgelegd. Belanghebbende stelt zich daarnaast op het standpunt dat de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix onvoldoende inzicht verschaft in de deelwaarden van de opstal. Deze stellingen slagen niet. De stelling van belanghebbende dat hij de grondwaarde niet kan beoordelen omdat een grondstaffel ontbreekt mist feitelijke grondslag. De Heffingsambtenaar heeft immers een onderbouwing van de grondquote verstrekt. Voorts staat het de Heffingsambtenaar vrij, gelet op hetgeen onder 5.3 is overwogen, de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken en of berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechter de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor de woning te beoordelen en te overwegen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarde heeft voldaan, hetwelk hier het geval is.
        
      
      
        5.5.2.
        Belanghebbende stelt voor het eerst in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar de indexatie naar de waardepeildatum van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Deze stelling faalt. De door de Heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentages kunnen worden berekend aan de hand van de in de matrix opgenomen transactiedata, de koopsommen en de naar de waardepeildatum geïndexeerde koopsommen van de vergelijkingsobjecten. De indexatiepercentages zijn daarmee controleerbaar. Uit de in de matrix opgenomen gegevens blijkt dat de indexatiepercentages consistent zijn toegepast, mede in het licht van de stijgende woningmarkt in de betreffende periode. Gelet op het voorgaande, is de enkele stelling van belanghebbende dat onvoldoende inzicht is verschaft in de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende om te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentages.
        
      
      
        5.5.3.
        Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar niet consequent is geweest bij de waardering van de garages, omdat de garage van [adres 5] separaat is gewaardeerd, terwijl de garage van de woning is meegenomen in de waardering van het hoofdgebouw. Dit betoog slaagt niet, omdat het verschil in waardering is terug te voeren op een verschil in de feitelijke omstandigheden. [adres 5] beschikt namelijk over een losstaande garage, terwijl de garage van de woning deel uitmaakt van het hoofdgebouw. De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van onderhoud van [adres 2] faalt ook. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste matrix overgelegd waaruit blijkt dat een bovengemiddelde kwalificatie van het onderhoud van [adres 2] leidt tot een (onafgeronde) waarde van € 631.000 van de woning, derhalve ruim boven de vastgestelde waarde. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar bij de berekening van de waarde van het hoofdgebouw had moeten rekenen met een m³-prijs van € 510 kan zonder nadere toelichting – die niet is gegeven – niet worden gevolgd, omdat uit de matrix blijkt dat de gemiddelde gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten € 545 bedraagt. Tot slot is tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar niet aannemelijk geworden dat de waarde van de woning neerwaarts moet worden bijgesteld in verband met de ligging van de woning. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een vergoeding in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, T.A. de Hek en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.