ECLI:NL:RBZWB:2024:6032, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-08-2024, 23/10595
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: woz-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/10595
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [naam bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 286.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [naam bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1962) met een gebruiksoppervlakte van 129 m2 en een grondoppervlakte van 
      820 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 265.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 286.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
        
      
      
      
        4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV-en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 
      
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de KOUDV- en liggingsfactoren van de gebruikte referentieobjecten niet heeft toegezonden aan belanghebbende. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat het ter inzage leggen van de stukken toentertijd, tot aan het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, de gebruikelijke werkwijze was en hij dat niet met terugwerkende kracht kan veranderen, maakt het voorgaande oordeel niet anders.
      
    
    
      4.3.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      5.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 287.238 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende prijs is € 1.238 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 286.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is met belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar de geïndexeerde waarde van de referentiewoning [adres 4] niet aannemelijk heeft gemaakt. De referentiewoning is voor € 510.000 verkocht op 31 december 2021. De rechtbank acht een stijging van € 15.000 in één dag tijd, resulterend in een geïndexeerde waarde van de referentiewoning van € 525.609 op 1 januari 2022, niet aannemelijk. De rechtbank laat hierna de referentiewoning [adres 4] buiten beschouwing. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank acht de overige twee referentiewoningen (lees: [adres 2] en [adres 3] ) wat betreft gebruiksoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde basisprijs per vierkante meter onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde prijs van € 1.250 per vierkante meter. Het buiten beschouwing laten van de referentiewoning [adres 4] leidt er niet toe dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de wijze waarop de KOUDV- en liggingsfactoren worden gecorrigeerd, onjuist is. Hij stelt dat de grootte van de correcties tot te lage bedragen zijn vastgesteld, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook bepleit hij dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is volgens belanghebbende gebruikelijk dat de correctie voor het afnemend grensnut wordt berekend met de wortelformule.
      
    
    
      5.9.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht op welke wijze alle woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd. Daarbij wordt de basisprijs na iedere correctie opnieuw berekend, waarop vervolgens een (mogelijke) volgende correctie plaatsvindt. De rechtbank begrijpt belanghebbende in zijn standpunt dat de wijze van corrigeren invloed heeft op de grootte van de correcties, en daarmee uiteindelijk óók op de waarde van de woning. De rechtbank is daarentegen van oordeel dat de wijze waarop een woning kan worden getaxeerd niet gelimiteerd is tot één bepaalde methode/berekening.  De rechtbank merkt op dat dit ook geldt voor de methode die gehanteerd wordt voor de berekening van de correctie voor het afnemend grensnut.  Met de toelichting over de wijze waarop de woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd, heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende geuite twijfel daarover naar het oordeel van de rechtbank voldoende weersproken.
      
    
    
      5.10.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook blijkt uit de matrix dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut. 
      
    
    
      5.11.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
      6.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      6.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 29 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd deze 
      
      
        uitspraak mede te ondertekenen
      
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.