ECLI:NL:RBZWB:2024:1268, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-02-2024, 22/4520
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4520
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 433.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen.
      
    
    
      1.5.
       De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 5 december 2023 naar [postadres] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 6 december 2023 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een 2-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1990) met een gebruiksoppervlakte van 164 m², een tuinhuis van 8 m2 en een grondoppervlakte van 243 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 315.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 433.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur] is opgemaakt. 
      
    
    
      6.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 442.498 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 9.498 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 433.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze referentiewoningen drie bouwlagen hebben en jonger zijn dan de woning. Daarnaast beschikken de referentiewoningen, in tegenstelling tot de woning, beide over een semi-losse garage. 
      
    
    
      6.6.
      Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een tweetal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens hem qua bouwjaar en type uitstekend vergelijkbaar zijn en beide verkocht zijn rond de waardepeildatum. Het gaat om de woningen [adres 5] en [adres 6] (hierna: de woningen) beide, net als de woning, gelegen in [plaats] met een transactiedatum gelegen binnen een jaar van de waardepeildatum en een transactieprijs van respectievelijk € 325.000 en € 329.000. De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van de woningen niet betwist. Bij gebrek aan een toelichting over de beweegredenen voor het buiten beschouwing laten van de woningen, kleeft aan de matrix een gebrek dat de overtuigingskracht daarvan aantast. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De rechtbank betrekt daarbij ook in haar beoordeling dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet eenzelfde bouwtype hebben als de woning. Daarnaast is de referentiewoning [adres 2] niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en heeft de referentiewoning [adres 3] geen vergelijkbare ligging. Dit alles overwegende heeft de heffingsambtenaar de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat de door hem gebruikte referentiewoningen de best vergelijkbare referentiewoningen zijn. Daarmee ontvalt ook de bewijskracht aan de matrix en de onderbouwing van de waarde.
      
    
    
      6.7.
      De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is. De rechtbank komt niet toe aan de andere beroepsgronden, omdat deze belanghebbende niet in een betere positie kunnen brengen. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning 
        
      
      
    
    
      6.8.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 315.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende enkel woordelijk onderbouwd heeft dat de vastgestelde waarde volgens hem te hoog is. Hij heeft de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze cijfermatig onderbouwd. Evenmin heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde op een andere wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het laten opstellen van een eigen taxatierapport.  
      
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      6.9.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 415.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.  
    
    
    
      7.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.  
      
    
    
      7.2.
      Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 415.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44