ECLI:NL:RBLIM:2017:8741, Rechtbank Limburg, 06-09-2017, 04 5742649/CV 17-1870
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2017-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gebrek aan de woning: riolering ligt op zwaar tegenschot. Door in NVM koop-contract vastgelegde garantie, schade toerekenbaar aan verkoper.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 5742649 \ CV EXPL  17-1870
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 6 september 2017
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,wonend [adres eisers] ,[woonplaats eisers] ,
    
      2.	[eiseres sub 2],wonend [adres eisers] ,[woonplaats eisers] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. M.H.J. Houben-Keijbets (DAS Rechtsbijstand),
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,wonend [adres gedaagde sub 1] ,[woonplaats gedaagde sub 1] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2],wonend [adres gedaagde sub 2] ,[woonplaats gedaagde sub 2] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. F.J. Visser (ARAG SE).
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid met [eisers] en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud).
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
        
        
          de door [gedaagden] op voorhand ingediende productie
        
        
          de op 6 juli 2017 gehouden comparitie van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 1 april 2015 heeft [eisers] van [gedaagden] het appartement met dakterras gekocht, gelegen aan de [adres eisers] te [woonplaats eisers] , voor een koopsom van € 168.000,00. Het notarieel transport heeft plaatsgevonden op 29 juni 2015.
      
    
    
      2.2.
      
        De (zogenaamde NVM) koopovereenkomst vermeldt: 
        
          “(..)
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        
          (..)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          stadswoning met balkon
          .
        
        
          (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de aanwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
        
        
          (..)”.
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 20 augustus 2015 heeft [eisers] via whats-app aan [gedaagden] gemeld:
        
          “N vraag onze afvoeren lopen niet goed af. Zowel douche als wastafels borrelt aan alle kanten. Als we de vaatwasser aanzetten wasmachine enz enz.”
        
        
          (..)
        
        
          “T was van t begin al dat t niet goed afloopt”
        
        
          “Alles ontstopt en loodgieter bij gehad vanmorgen”.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 26 augustus 2015 heeft [eisers] via whats-app aan [gedaagden] aangegeven:
        
          “even terug komen op de verstopping. We hebben [X] verstoppingen hier gehad, die heeft alle leidingen nagekeken en schoongemaakt met n zuifer”.
        
        (..)
        
          “We zitten nu wel op extra kosten”.
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij facturen van 18 en 29 september 2015 heeft [X] Riooltechniek B.V.  (hierna: [X] Riooltechniek) [eisers] het ontstoppen van de riolering op 1 augustus 2015 voor een bedrag van € 323,68 en de kosten van onderzoek en advies voor een bedrag van € 127,05 in rekening gebracht.
      
    
    
      2.6.
      In haar offerte d.d. 30 september 2015 heeft [X] Riooltechniek B.V. aanpassingen van de riolering begroot op een bedrag van € 3.773,84.
      
    
    
      2.7.
      
        Bij brief van 12 oktober 2015 heeft [eisers] [gedaagden] aangegeven:
        “er is een probleem met de afvoer in het dek tussen de begane grond en de 1e verdieping, waardoor leidingen steeds weer verstopt raken. We hebben leidingen al meermaals laten doospoelen, maar dit is geen structurele oplossing.
        
          Hierdoor stellen we jullie dan ook aansprakelijk voor het verborgen gebrek en voor de schade welke wij daardoor hebben geleden en nog zullen lijden.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Op 6 januari 2016 heeft [Y] Riooltechniek en Ontstoppingsdienst B.V. - hierna: [Y] Riooltechniek - een rioolinspectie uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt. Daarin is de volgende conclusie opgenomen: “Tijdens de camera-inspectie is gebleken dat de gehele liggende leiding 75 mm onder de badkamervloer over een afstand van plus minus 5 mtr zwaar tegenschot doet vertonen. Dit is de oorzaak van herhaaldelijke verstoppingen en slechte doorloop m.b.t. keuken en wasmachine-afvoer, tevens staan 2x wastafelafvoeren m.b.t. badkamer op deze leiding gekoppeld”. 
        Het daarin opgenomen plan van aanpak geeft aan: “ Om hak en breekwerk te doen vermijden met betrekking tot het vloerdeel van de badkamer is het mogelijk de riolering middels een opbouw by-pass via de bijkeuken en keuken te doen aankoppelen op de ontluchtingsleiding in de toilet”.
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 17 maart 2016 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor het gebrek c.q. de toerekenbare tekortkoming en gesteld dat zij gehouden is het gebrek te (doen) herstellen dan wel de herstelkosten c.q. de schade te vergoeden en [gedaagden] daarbij in gebreke gesteld.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 1 april 2016 heeft [gedaagden] de aansprakelijkheid ontkend.
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 24 november 2016 aan [gedaagden] heeft [eisers] aanspraak gemaakt op een totaalbedrag van € 4.224,57. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
        primair: [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen de schade van € 4.224,57 te vergoeden,
        subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en de koopprijs evenredig te verminderen met € 4.224,57 en [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van dat bedrag te veroordelen, 
        meer subsidiair: de koopovereenkomst te herzien door de koopprijs te verlagen met de geleden schade, de schade vast te stellen op € 4.224,57 en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling daarvan, 
        alles vermeerderd met rente, € 547,46 aan buitengerechtelijke incassokosten, proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voert verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Aan de orde zijn problemen met de riolering in het door [gedaagden] aan [eisers] verkochte appartement. Volgens [eisers] lopen, indien vanuit diverse aansluitpunten tegelijk op de rioolafvoer water wordt geloosd, de afvoeren vol en stroomt rioolwater terug richting gootsteen/doucheputje. Bij het gebruik van de vaatwasser borrelt het riool. Plaatsing van een beluchter is mogelijk doch leidt tot het omhoog komen van het afval/rioolwater uit de afvoeren. Er is ook sprake van stankoverlast. 
        De kantonrechter stelt vast dat [eisers] hierover bij [gedaagden] vanaf 20 augustus 2015 heeft geklaagd, dat wil zeggen binnen twee maanden na de levering van het appartement. 
      
      
      
        De kantonrechter stelt eveneens vast dat rioolinspectie door [Y] Riooltechniek - zie hierboven sub 2.8 - heeft uitgewezen dat de rioolbuis onder de badkamervloer over een afstand van plus minus 5 meter zwaar tegenschot vertoont, de betreffende rioolleiding in het betonnen dek ligt, niet kan niet bewegen en het tegenschot dus van meet af aan aanwezig is geweest. Daarmee staat vast, anders dan [gedaagden] heeft betoogd, dat hiervan reeds sprake was ten tijde van de levering van het appartement. Aangenomen kan worden dat er sprake is van een bouwgebrek. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eisers] heeft gesteld dat de gebrekkige rioolafvoer non-conformiteit oplevert, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, dat luidt: “een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien”. 
        Naar het oordeel van de kantonrechter geldt als uitgangspunt dat een koper mag verwachten dat er geen sprake is van een gebrek in de riolering.
      
      
      
        In casu is een zogenoemde standaard NVM-koopovereenkomst gesloten waarvan de artikelen 6.1. en 6.3. afwijken van voornoemd (non-)conformiteits-artikel. [gedaagden] heeft in de koopovereenkomst in artikel 6.3. vastgelegd dat hij in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woning verhinderen. Met andere woorden: [gedaagden] heeft de garantie verstrekt dat de woning voor een normaal gebruik als woning geschikt is. Dat geldt echter niet voor gebreken “die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst”, aldus artikel 6.3. [eisers] heeft onbetwist gesteld dat hij voor de aankoop aan de makelaar heeft gevraagd of er bijzonderheden zijn aan de woning en gebreken. Hij heeft daarop te horen gekregen dat die er niet waren. Aangezien het naar het oordeel van de kantonrechter te ver voert om van een aspirant koper te verlangen dat hij een onderzoek naar de riolering van het aan te kopen pand instelt, had dit gebrek redelijkerwijs ook niet aan [eisers] kenbaar kunnen zijn. Hij heeft dan ook aan zijn onderzoeksplicht op dit punt voldaan.
        Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit.
      
      
    
    
      4.3.
      
        De vastgestelde non-conformiteit is een tekortkoming in de nakoming van de voor [gedaagden] uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verbintenis. [eisers] vordert in verband daarmee schadevergoeding. Toewijzing van een dergelijke vergoeding kan enkel aan de orde zijn indien [gedaagden] in verzuim is én deze tekortkoming aan [gedaagden] kan worden toegerekend. Toerekening kan onder meer plaatsvinden krachtens schuld, verkeersopvattingen of rechtshandeling. Van dat laatste is in casu sprake gelet op de door [gedaagden] in de koopovereenkomst in artikel 6.3. gegeven garantie. Dat [gedaagden] niet bekend was met dit gebrek, zoals door hem gesteld – hij heeft aangegeven drie jaar in de woning zonder problemen te hebben gewoond – maakt dat niet anders.
        
          [gedaagden] verkeert naar het oordeel van de kantonrechter in verzuim nu hij niet is overgegaan tot de in de brief van 17 maart 2016 verzochte opheffing van het gebrek. 
      
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eisers] vordert een totaalbedrag van € 4.224,57 aan schadevergoeding, zijnde
        € 127,05 voor het ontstoppen van de riolering, € 323,68 voor het ontstoppen, onderzoek en advies en € 3.773,84 als kosten van herstel conform de offerte van [X] Riooltechniek B.V.
        Die eerste twee bedragen zijn door [gedaagden] onbetwist en daarmee toewijsbaar.
        Ten aanzien van de offerte van [X] Riooltechniek heeft [eisers] gesteld dat deze is opgesteld naar aanleiding van het advies van [Y] Riooltechniek. Ter zitting is aangegeven dat er ook al sprake was van een door [X] Riooltechniek uitgebrachte offerte vóór het onderzoek door [Y] Riooltechniek doch dat deze niet in het geding is gebracht omdat deze rigoureuzere en duurdere werkzaamheden dan de door [Y] Riooltechniek voorgestelde oplossing, bevatte. Nu verder niet is onderbouwd waarom het (op deze offerte voorkomende post terzake) “onderzoek” nogmaals noodzakelijk was – [Y] Riooltechniek had immers al onderzoek gedaan – dient dit gedeelte van de offerte (van € 372,50 exclusief btw/ 450,73 inclusief btw) naar het oordeel van de kantonrechter te worden afgewezen. Het resterende bedrag van € 3.323,11 is in beginsel toewijsbaar. 
      
      
      
        
          [gedaagden] heeft echter betoogd dat door het herstel c.q. aanpassing van de riolering er sprake zal zijn van nieuwe riolering en dat in het kader van “nieuw voor oud” de schadevergoeding zou moeten worden verminderd. Dat betoog wordt gepasseerd. De kantonrechter is van oordeel dat deze aanpassing aan het riool de woning voor normaal gebruik geschikt maakt zoals door [gedaagden] is gegarandeerd en het niet aannemelijk is dat het vervangen van dit deel van de riolering een waardestijging van het appartement tot gevolg heeft die gecompenseerd zou moeten worden door een beperking van de aan [gedaagden] toe te kennen schadevergoeding.
        Ter zitting is uitdrukkelijk zijdens [eisers] aangegeven dat hij geen aanspraak maakt op meer schade dan in de offerte van [X] Riooltechniek is vermeld.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Uit voorgaande volgt dat een bedrag van € 3.773,84 toewijsbaar is.
        
          [eisers] vordert daarover de wettelijke rente vanaf 1 april 2016. Gelet op de in de brief van 17 maart 2016 gestelde termijn van twee weken, acht de kantonrechter dit toewijsbaar.
      
      
      
        
          [eisers] heeft verder een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd van € 547,46.
        Deze vordering zal - mede gelet op de door de kantonrechter gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. [eisers] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter acht geen termen aanwezig [gedaagden] toe te laten tot nadere bewijslevering.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
      
        
          dagvaarding	€ 104,79
        
        
          griffierecht	223,00
        
        
          salaris gemachtigde 	  400,00 (2 x tarief € 200,00)
        
      
      
        totaal 	€  727,79.
        De wettelijke rente hierover en de nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna bepaald, waarbij het toepasselijk liquidatietarief op een half punt met een maximum van € 100,00 zal worden vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.8.
      Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing blijven.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk des dat de een betaald hebbende, de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 3.773,84, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2016 tot aan de voldoening, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] gevallen en tot op heden begroot op € 727,79 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] onder de voorwaarde dat hij niet binnen 2 weken na aanschrijving door [eisers] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 100,00 aan salaris gemachtigde, 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: mjp
        coll: PL