ECLI:NL:RBOBR:2025:913, Rechtbank Oost-Brabant, 05-02-2025, 24/2677
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Toepassing vergelijkingsmethode, omdat de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Geen vergelijking mogelijk met WOZ-waarden van niet-verkochte (andere) woningen. Beroep op de meerderheidsregel door heffingsambtenaar gemotiveerd weerlegd. Vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbaar met de woning en met de verschillen is inzichtelijk en begrijpelijk rekening gehouden. Waardestandpunt van eiser is niet met gegevens onderbouwd, zodat hij daarmee geen twijfel zaait over de juistheid van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/2677
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    5 februari 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar
    (M.G.M. Schwering).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 5 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser, de heffingsambtenaar en voor de heffingsambtenaar taxateur W.J. Nieuwenhuis deelgenomen. Eiser heeft [naam] naar de zitting meegenomen die met toestemming van de heffingsambtenaar aan de zitting heeft deelgenomen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1973. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 114 m², twee dakkapellen van elk 2 m², een aanbouw van 17 m², een aangebouwde garage van 21 m² en een tuinhuis van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 238 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 met de beschikking van 30 april 2024 vastgesteld op € 425.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2024 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      Nu de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet wat de waarde betreft aansluiting worden gezocht bij andere daadwerkelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers. De heffingsambtenaar merkt dan ook terecht op dat een vergelijking met WOZ-waarden van niet-verkochte andere woningen in de straat van eiser of met de WOZ-waarde van de woning in een eerder belastingjaar niet aan de orde is. De argumenten van eiser die een dergelijk vergelijk als uitgangspunt hebben slagen daarom niet.
      
    
    
      3.2.
      Voor zover eiser met zijn verwijzing naar de waarden van [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] een beroep doet op de meerderheidsregel slaagt dit betoog niet. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dat de betreffende woningen slechts “vergelijkbaar” zijn, is dus onvoldoende om van identieke woningen in de hiervoor bedoelde zin te spreken. De heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd waaruit alleen al aan de hand van de primaire objectkenmerken is vast te stellen dat de woningen niet identiek zijn. De heffingsambtenaar heeft wel gezegd dat de WOZ-waarden van goed vergelijkbare woningen ook dan niet te veel met elkaar uit de pas mogen lopen. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde matrix en de daarop door hem gegeven toelichting genoegzaam de verschillen in WOZ-waarden van de woning en genoemde objecten heeft verklaard. De verschillen zijn in belangrijke mate terug te voeren op verschillen in bijgebouwen en de toestand van de woningen.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 448.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde vergelijkingsmatrix die is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de vergelijkingsmatrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.4.
      Eiser heeft gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten totaal verschillende huizen zijn en dat een vergelijking van zijn woning daarmee nergens op slaat. Op de zitting heeft eiser dit toegelicht en gezegd dat door dit vergelijk geen rekening wordt gehouden met de gedateerde badkamer en toilet (uit 1990) en de gedateerde keuken (uit 2007) van zijn woning. Gelet op de in het dossier aanwezige informatie acht de rechtbank de woningen voldoende vergelijkbaar. Het betreft allemaal twee-onder-een-kapwoningen uit 1973-1974 uit Boxtel met een qua oppervlakte nagenoeg gelijke hoofdbouw en perceel en een gelijkwaardige ligging. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de toestand van eisers woning. In zijn taxatie heeft hij het voorzieningenniveau van de woning gedateerd op matig (2) waarbij de gedateerde keuken, toilet en badkamer zijn betrokken. Het matige voorzieningenniveau leidt in de taxatie tot een afwaardering van € 17.000. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat hiermee rekening is gehouden met wat eiser naar voren brengt.
      
    
    
      3.5.
      Eiser bepleit een waarde van € 360.000 die is gebaseerd op een door hem bepleitte stijging ten opzichte van de WOZ-waarde van vorig belastingjaar. Ook wijst hij op een waarde van € 372.000 die hij van de website eerlijkewoz.nl heeft vernomen. Met het noemen van deze andere waarden wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Zoals de rechtbank al eerder heeft overwogen is voor een vergelijk met WOZ-waarden van eerdere belastingjaren geen plaats. Ten aanzien van de via eerlijkewoz.nl bepaalde waarde geldt dat de heffingsambtenaar er terecht op wijst dat onderbouwende gegevens van die waarde ontbreken. Twijfel over de vastgestelde waarde heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
      
        4. Omdat het beroep ongegrond is, is voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding.
      
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 februari 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Brok, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.