ECLI:NL:GHAMS:2024:1780, Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, 22/2525
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Vergelijkbaarheid van referentieobjecten. Voldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2525
    
    
      14 mei 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te Antwerpen (België), belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1876 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 814.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten:
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een door belanghebbende verhuurde bovenwoning uit bouwjaar 1898. De oppervlakte van de woning is circa 109 m².
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 814.000 onder meer de volgende waardematrix overgelegd. 
      
      [waardematrix]
      
        De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens het overzicht € 9.541. Geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt deze € 9.087. Voor de woning is, rekening houdend met een matige kwaliteit en een matige onderhoudsstaat, als vierkantemeterwaarde € 7.476 in aanmerking genomen.
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft de volgende rapporten over de staat van het pand aan de Van Breestraat 25 ingebracht:
      
        
          Rapport van 14 oktober 2014 van Strackee BV Bouwadviesbureau;
        
        
          Advies van 13 september 2014 van ’t Vloerenhuis parket- en plankenvloeren;
        
        
          Opname van 6 oktober 2014 van Feenstra Bacol Ventilatie;
        
        
          Verslag van bevindingen van 23 juli 2014 van Van Luijk Natuursteen Consultancy;
        
        
          Meetverslag Lekdetectie van 31 oktober 2014 van AB Lekdetectie BV;
        
        
          Een offerte van 12 september 2014 van Van Berkel Aannemers Leimuiden BV;
        
        
          Een offerte van 11 augustus 2014 van Bouwbedrijf De Vlucht BV;
        
        
          Een bouwkundige opname van 3 januari 2014 van BBCI Frijwijk.
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In eerste aanleg heeft belanghebbende bij zijn nader stuk van 15 oktober 2022 een WOZ-deskundigenrapport van ‘deJuisteWaarde.nl’ voor de waardepeildatum 1 januari 2020 opgemaakt door taxateur [taxateur] ingebracht (hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 724.000 op waardepeildatum 1 januari 2020). 
        Belanghebbende heeft in zijn nader stuk in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 703.000 een nieuw WOZ-deskundigenrapport van ‘deJuisteWaarde.nl’ ingebracht voor waardepeildatum 1 januari 2019. Het rapport is uitgebracht in opdracht van het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende en is op 16 april 2024 opgemaakt door (dezelfde) taxateur [taxateur]. Het rapport vermeldt de volgende bijlagen: ‘1. Referentiematrix, 2. Indexatie referentie-objecten’. Achter het rapport is de volgende matrix gevoegd:
      
      
      
        [waardematrix]
        
        De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens het overzicht € 7.769. Geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging bedraagt deze € 7.584. Voor de woning is, rekening houdend met een matige kwaliteit, matige voorzieningen en een matige onderhoudsstaat, als vierkantemeterwaarde € 6.446 in aanmerking genomen.
      
      
    
    
      2.6.
      Over de bijlagen bij laatstgenoemd WOZ-deskundigenrapport van 16 april 2024 van ‘deJuisteWaarde.nl’ heeft de gemachtigde van belanghebbende op de zitting bij het Hof als volgt verklaard:
      
      
        “De voorzitter:
        Door gemachtigde van belanghebbende is een ‘WOZ-deskundigenrapport’ van de taxateur ‘deJuisteWaarde.nl’ overlegd met als bijlage 1 ‘referentiematrix’. Is deze bijlage bij het WOZ-deskundigenrapport door de taxateur opgesteld of door u?
      
      
      
        Gemachtigde:
        Die heeft deJuisteWaarde.nl opgesteld. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Over het algemeen heeft de referentiematrix van deJuisteWaarde.nl een andere opmaak, zie bijvoorbeeld uw nadere stuk in beroep van 15 oktober 2022. In deze matrix staat bijvoorbeeld een schrijffoutje in het jaartal van het kenmerk. De matrix lijkt van u te komen. Weet u zeker dat die van de taxateur is?
      
      
      
        Gemachtigde:
        Wij geven gewoon aan bij de taxateur wat de primaire en secundaire objectkenmerken zijn. Geven aan wat er aan de hand is. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Is het uw matrix in het taxatierapport? Want dat idee heb ik wel.
      
      
      
        Gemachtigde:
        Uiteindelijk is het zo dat ik, als is gebruikelijk, kijk naar de referenties. Die leg ik voor aan de taxateur. En die stelt dan vast dat de waarde € 703.000 moet zijn. En ook met stamkaarten. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Als ik naar uw andere stukken kijk, herken ik de matrix van deJuisteWaarde.nl zoals opgenomen in het eerdergenoemde stuk in beroep. En deze matrix bijgevoegd als bijlage bij het rapport van deJuisteWaarde.nl, ziet er heel anders uit [voorzitter toont de twee matrices]. Is dit uw matrix? Ik wil nu een eerlijk antwoord. U zit hier wel voor het Hof. Ja of nee?
      
      
      
        Gemachtigde:
        De matrix is onderdeel van het rapport. 
      
      
      
        De voorzitter:
        U bent om de zaak heen aan het draaien. 
      
      
      
        Gemachtigde:
        Ik draai er niet omheen. Ik vertel de taxateur wat er in het hogerberoepschrift staat. Dan geef ik gegevens door aan de taxateur. Dan vraag je kan dit in een matrix worden gevat en overleg je het. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Dus u doet een voorstel en de taxateur bevestigt uw matrix? 
      
      
      
        Gemachtigde:
        Ja zo is het gegaan. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Dus het is uw matrix? 
      
      
      
        Gemachtigde:
        Nee zo is het niet. 
      
      
      
        De voorzitter:
        Ik vind dat u aan het draaien bent maar het is mij duidelijk hoe het gegaan is.
      
      
      
        Gemachtigde: 
        Het staat mij vrij om gegevens aan te leveren bij de taxateur en dat hij er dan een klap op geeft.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
    
    
    
      “2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 571.000. Beide partijen hebben een taxatierapport ingebracht.
    
    
    3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van eiser op te baseren. Het gaat steeds om bovenwoningen in de nabijheid van de woning.
    
    4. Eiser vindt de objecten Willemsparkweg 75 I, Van Eeghenstraat 59-2 en De Lairessestraat 44-4 betere vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat de objecten Willemsparkweg 75 I en Van Eeghenstraat 59-2 ruim een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht, respectievelijk in mei 2021 en november 2020. De rechtbank vindt deze objecten daarom niet beter vergelijkbaar. Het argument dat het object De Lairessestraat 44-4 een lagere waarde zou onderbouwen kan verklaard worden door het feit dat in het taxatierapport van eiser ten onrechte geen correctie voor de vve-reserve en geen erfpachtcorrectie is toegepast. Het verkoopcijfer van dit object doet de rechtbank dan ook niet aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar twijfelen.
    
    5. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van de woning en het achterstallig onderhoud. Zo is sprake van scheurvorming, ernstige lekkages naar de benedenwoning en funderingsproblemen. Ter onderbouwing verwijst hij naar een aantal door hem overgelegde rapporten. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de huurder van de bovenwoning, die daar al jaren woont, niets aan de woning heeft gewijzigd.
    
    6. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning als waardedrukkende factor. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het verschil tussen de kwaliteit en het onderhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Voor zover eiser aanvoert dat de kwaliteit en onderhoud van de woning aangemerkt moet worden als ‘slecht’, overweegt de rechtbank dat het gerechtshof Amsterdam dit argument reeds heeft verworpen [voetnoot: Zie de uitspraak van 18 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2672]. Voor zover de verdiepingsvloer van de bovenwoning niet waterpas is en dit niet ook enigszins het geval zou zijn bij de vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank daarmee voldoende rekening gehouden door de lagere waarde per vierkantemeter van de woning van € 7.476 ten opzichte van de gemiddelde waarde per vierkantemeter van de vergelijkingsobjecten van € 9.087.
    
    7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar stelt, onder verwijzing naar de door hem ingebrachte waardematrix (zie onder 2.3.), dat de waarde van de woning van € 814.000 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende betoogt, onder verwijzing naar de onderhoudsrapporten (zie 2.4), primair dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 571.000 en subsidiair, onder verwijzing naar het op 16 april 2024 opgemaakte taxatierapport (zie 2.5), dat de waarde van de woning niet meer dan € 703.000 bedraagt. Het door belanghebbende in beroep ingebrachte taxatierapport, dat uitgaat van een waarde van € 724.000 op waardepeildatum 1 januari 2020, is hierdoor achterhaald. De daarin genoemde referentieobjecten, evenals de in het hogerberoepschrift (blz. 3) genoemde woningen, worden door belanghebbende niet langer als referentieobjecten aangedragen.
      
    
    
      5.3.
      Over de geschiktheid van Van Breestraat 113-3 als referentie bestaat tussen partijen geen discussie. Over de vergelijkbaarheid van de overige referentieobjecten zijn partijen het niet eens. De bezwaren zijn gelegen in de afwijkende woonoppervlakten en de afstand tot de woning, dan wel de afstand tot het Vondelpark (hoe dichter bij hoe duurder verkocht, aldus belanghebbende). Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat, indien van beide partijen de referenties met de best bij de woning aansluitende woonoppervlakten tot uitgangspunt zouden worden genomen (Van Breestraat 113-3, Van Eeghenlaan 2-2 en Valeriusstraat 27c), de gemiddelde geneutraliseerde vierkantemeterprijs  € 8.487 bedraagt en dus nog steeds hoger uit komt dan de waarde van € 8.284 per vierkante meter die is gebruikt voor de woning. Het Hof heeft op de zitting de overlegde plattegronden getoond en onweersproken geconstateerd dat de afstand tot de woning van de door beide partijen genoemde referenties niet veel lijkt te verschillen. Het is wel waar dat de referenties op verschillende afstanden tot het Vondelpark liggen, maar waar de referenties van de heffingsambtenaar dichter bij het park liggen dan de woning, liggen die van belanghebbende juist verder weg van het park dan de woning. Met de oplossing van de heffingsambtenaar om de Van Eeghenlaan (dichter bij het park dan de woning) en de Valeriusstraat (verder weg van het park dan de woning) als referenties mee te nemen zijn alle bezwaren naar het oordeel van het Hof ondervangen.
      
    
    
      5.4.
      Dan resteert de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referenties en de woning, gezien de staat van de woning. Belanghebbende heeft hierover bij de rechtbank en in hoger beroep herhaald wat hij in een eerdere procedure over het jaar 2019 reeds heeft aangevoerd (zie de verwijzing van de rechtbank naar de uitspraak van dit Hof van 18 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2672). Weliswaar heeft belanghebbende in zijn nader stuk een extra categorie ‘voorzieningen matig’ aan zijn matrix toegevoegd, maar dit komt op hetzelfde neer als matig veranderen in slecht, zoals bij de rechtbank door hem werd voorgestaan. Het Hof ziet geen aanleiding anders te oordelen dan de rechtbank en het Hof in hun uitspraken reeds hebben gedaan, neemt deze oordelen over en maakt ze tot de zijne. Het zijn immers nog steeds de oude rapporten uit 2014 waar belanghebbende zich op beroept, de huurder woont nog steeds in de bovenwoning en het onderhoud is nog steeds niet uitgevoerd. De matrix van de heffingsambtenaar van dit jaar (zie 2.3), bevat – zelfs met aanpassing van de referentiewoningen als vermeld in 5.3 – een royale marge tussen de vastgestelde woningwaarde en de prijzen waarvoor de woningen in de buurt verkocht worden. Belanghebbende beroept zich op bewijsnood, omdat de huurder niet wil meewerken, maar het Hof acht het moeilijk voorstelbaar dat een woningeigenaar de huurder jarenlang al niet kan bewegen mee te werken aan het bekijken van de gehuurde woning als die er daadwerkelijk zo slecht aan toe is.
      
    
    
      5.5.
      Het taxatierapport van belanghebbende komt tot een lagere waarde dan de matrix van de heffingsambtenaar. Maar in de matrix bij dat rapport zit een minder goed vergelijkbare woning (zie 5.3) en een onterechte extra categorie ‘voorzieningen’ (zie 5.4). Verder neemt het Hof in aanmerking hetgeen ter zitting is komen vast te staan over de gang van zaken met betrekking tot de matrix bij het taxatierapport van belanghebbende (zie 2.6); dat de gemachtigde aan de taxateur referenties en in aanmerking te nemen gegevens aanlevert en dat de taxateur dit voorstel dan bevestigt door er ‘een klap op te geven’. Dat brengt mee dat het Hof minder gewicht toekent aan deze matrix. Het rapport leidt het Hof niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: