ECLI:NL:RBMNE:2024:6436, Rechtbank Midden-Nederland, 26-07-2024, UTR 23/3195
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: BZ buiten zitting, WOZ, woning, vergelijkingsmethode, Stijging ten opzichte van vorig jaar, Direct verbonden kwadrant-woningen en willekeur, Dakterras, WOZ-waarde van  vergelijkbare buurtwoningen, Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3195
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [plaats 1] , eiser
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 582.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. 
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een kwadrantwoning uit 1976. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m². De woning beschikt over een aanbouw van 24 m², twee dakkapellen van 2 m², een tuinhuis/blokhut van 10 m² en een dakterras/balkon/loggia van 19 m².  De woning ligt op een perceel van 247 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 582.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] in de wijken [wijk 1] en [wijk 2] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 512.500,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 14 oktober 2022 voor € 520.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 28 februari 2022 voor € 588.500,-
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 6 mei 2021 voor € 495.000,-. 
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Stijging ten opzichte van vorig jaar
        
        5. Eiser wijst er op dat de vastgestelde WOZ-waarde met € 100.000,- is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging is volgens eiser uitzonderlijk hoog. Omdat de WOZ-waarde van zijn woning onevenredig is gestegen ten opzichte van vorig jaar, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zoals door de heffingsambtenaar terecht opgemerkt in zijn verweerschrift komt de WOZ-waarde niet tot stand door het toepassen van waardestijgingen in procenten op een eerder vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode zich baseert op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiegegevens van vergelijkbare woningen, onafhankelijk van het jaar ervoor. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Direct verbonden kwadrant-woningen en willekeur
        
        6. Eiser wijst op de WOZ-waardes van de woningen die direct met de kwadrantwoning van eiser zijn verbonden, te weten [adres 6], [nummer 1] en [nummer 2]. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning aan [adres 7] na telefonisch contact van de eigenaar met de gemeente, is verminderd met bijna € 100.000,-. Bezwaarschriften van de eigenaren van de woningen aan nummer [nummer 3] en nummer [nummer 2] hebben tevens tot een vermindering van de WOZ-waarde van hun woning geleid. Eiser benadrukt dat hij ondanks het verzoek aan zijn kant niet telefonisch is benaderd door de gemeente. Het bezwaar van de eigenaar van de woning aan nummer [nummer 4] is afgewezen. Volgens eiser duidt voorgaande op willekeur van de kant van de gemeente. 
      
    
    
      6.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank kan ook deze grond niet slagen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar dat de woningen aan [adres 6] en de woning aan [adres 8] om andere redenen en in verschillende fasen van het geding zijn verlaagd. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde naar willekeur heeft vastgesteld. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning van eiser en deze buurwoningen qua waarde in lijn liggen met elkaar. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Dakterras
        
        7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte het dakterras behorende bij de woning als zodanig heeft gewaardeerd. De conclusie van de heffingsambtenaar dat vanwege de aanwezigheid van ligbedden op het dakterras dit ook als zodanig wordt gebruikt, gaat volgens eiser niet op. Eiser wijst in dat kader op de omstandigheid dat deze ligbedden te koop zijn aangeboden op Marktplaats. Daarnaast gaat de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende in op de door eiser aangedragen negatieve aspecten van de woning zoals de zonligging en de kinderspeelplaats. 
      
    
    
      7.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat met de opmerking over het dakterras en de ligstoelen geprobeerd is de aanname te bevestigen dat het balkon niet enkel de functie heeft van een dak boven de aanbouw. Volgens de heffingsambtenaar is de ligging van de woning van eiser ten opzichte van de referentiewoningen niet zodanig dat hier een correctie voor dient plaats te vinden. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de objectonderdelen te twijfelen, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar. Ook volgt zij de uitleg over de ligging. Zij neemt daarbij in aanmerking dat eiser de stelling dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de zonligging en de kinderspeelplaats, niet verder heeft gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          WOZ-waarde van  vergelijkbare buurtwoningen
        
        8. Eiser stelt dat vergelijkbare kwadrantwoningen in de buurt, gelegen aan [straat 1], [straat 2], [straat 3] en [straat 4], een gemiddelde WOZ-waarde van ca. € 517.000.- hebben. De huizen met een kleine aanbouw van 10 m2, waaronder de woning van eiser, hebben een WOZ-waarde tussen de € 535.000,- en € 564.000,-. Eén woning aan de [straat 2] is verkocht voor € 643.000,- maar volgens eiser mag deze verkoop niet worden meegenomen in de onderbouwing, omdat dit niet de feitelijke waarde weergeeft. Uit deze gemiddelde WOZ-waarde valt af te leiden dat de WOZ-waarde van onderhavige woning te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde tot stand komt op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen al om die reden kunnen WOZ-waardes van buurpanden niet dienen ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. Bovendien blijkt uit de eigen stelling van eiser dat de woningen niet identiek zijn, zodat ook om die reden het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juli 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.