ECLI:NL:OGEAA:2024:270, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 27-11-2024, AUA202302040
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2024-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurovereenkomst, ontruiming, dwangsom.

Vonnis van 27 november 2024
    Behorend bij K.G. AUA202302040
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [Eiser],
      
      hierna ook te noemen: [eiser],
    
    
    
      en
    
    
    
      
        [Eiseres]
      
      hierna ook te noemen: [eiseres],
    
    
    
      te Aruba, 
      eisers, 
      hierna gezamenlijk ook te noemen: [eisers],
      gemachtigde: de advocaat mr. D.H. Illes,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        [Gedaagde], 
      te Aruba, 
      gedaagde, 
      hierna ook te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd.
    
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE 
    
      1.1
      Het verloop van de procedure, die is begonnen als kort-geding maar die tijdens de mondelinge behandeling daarvan ter terechtzitting met instemming van partijen is geconverteerd naar een bodemzaak (onder hetzelfde KG-zaaknummer) blijkt uit:
      - het verzoekschrift, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - de conclusie van repliek, met producties;
      - de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2
      Vonnis is nader bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2DE FEITEN
    
      2.1
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
      
    
    
      2.2
      Op enig moment in 2014 is tussen [eiser] en Crystal Real Estate N.V. (hierna: Crystal) een huurovereenkomst tot stand gekomen krachtens welke [eiser] een woning gelegen in Aruba te [adres] (hierna: de woning) verhuurde aan Crystal tegen een maandelijkse huur van Afl. 1.500,--. [Gedaagde] was toentertijd directeur/bestuurder van Crystal, en bewoonde als zodanig de door Crystal van [eiser] gehuurde woning.
      
    
    
      2.3
      Aanvankelijk betaalde Crystal naar behoren de overeengekomen maandelijkse huur aan [eiser]. Sinds juli 2022 betaalt Crystal geen huur meer aan [eiser].
      
    
    
      2.3
      Bij beschikking van de Huurcommissie van 25 augustus 2022 (met als zaaknummer HOP/108/22 gedagtekend 11 november 2022; hierna: de beschikking) heeft die commissie het verzoek van [eiser] tot opzegging van de huurovereenkomst met Crystal wegens huurbetalingsachterstand toegewezen. In de beschikking, waarin met “huurder” wordt bedoeld Crystal en met “verhuurder” [eiser] staat onder meer het volgende:
      
      
        “(…).
        
          De verklaring van huurder d.d. 
          04 augustus 2022
           en 
          25 augustus 2022;
        
      
      
        - dat huurder nota heeft genomen van de wens van verhuurder;
      
      
        - dat huurder inderdaad achterstallig is met de betaling der huurpenningen, namelijk voor een totaalbedrag van 
        Awg. 3.000,==;
      
      
        - dat deze achterstand is ontstaan doordat hij duidelijkheid wenst of de heer [eiser] inderdaad eigenaar is van het gehuurde;
      
      
        (…).”.
      
    
    
      2.4
      Op grond van de beschikking heeft [eiser] de huurovereenkomst met Crystal bij schrijven van 29 november 2022 met inachtneming van de in de beschikking neergelegde opzegtermijn van 2 maanden opgezegd tegen 28 februari 2023.
      
    
    
      2.5
      Crystal heeft beroep ingesteld tegen de beschikking. Bij beschikking van 25 juli 2023 in de procedure met als zaaknummer E.J. no. AUA202204407 (hierna: de GEA-beschikking) heeft het Gerecht dat beroep ongegrond verklaard onder bevestiging van de beschikking met verbetering of aanvulling van grond. De GEA-beschikking is onherroepelijk. In de GEA-beschikking staat onder meer het volgende.
      
      
        	“3.3 In het algemeen geldt dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is 	vereist dat verhuurder eigenaar is van of anderszins gerechtigd is tot de zaak. Indien de 	verhuurder niet bevoegd is de zaak aan de huurder in gebruik te geven volgt uit het 	samenstel van de wettelijke bepalingen ter zake van huur dat van een daaruit 	voortvloeiend gebrek in de zin van een tekortkoming van de nakoming van de 	huurovereenkomst door de verhuurder eerst sprake is indien een derde tegenover de 	huurder een beter recht pretendeert te hebben en het bovendien als gevolg daarvan tot 	een feitelijke stoornis van het vrije huurgenot komt. Het vorenstaande betekent niet dat 	de huurder, indien hij gedurende de huurovereenkomst ermee bekend raakt dat zijn 	verhuurder niet of niet langer tot verhuur van de zaak bevoegd is, de daaruit 	voortvloeiende onzekerheid hoeft te aanvaarden. In voorkomend geval kan hij met het 	oog op de dreigende tekortkoming een beroep doen op artikel 6:80 BW teneinde de 	huurovereenkomst te ontbinden, dan wel kan hij zijn huurbetalingsverplichting op de voet 	van artikel 6:263 BW opschorten (HR 23-02-2018, ECLI:NL:HR:2018:284).
      
      
    
    
      3.4
      
        Uit vorenstaande volgt dat zelfs als [eiser] zonder recht of titel, ofwel onbevoegd, de woning heeft verhuurd aan Crystal zoals door haar gesteld, evenwel sprake is van rechtsgeldige huurovereenkomst. Gesteld noch is gebleken dat [eiser] zijn contractuele verplichting tot levering van het vrije en ongestoorde huurgenot van de woning niet naar behoren nakomt, zodat Crystal krachtens die overeenkomst gehouden is de tussen partijen afgesproken huurpenningen telkens te betalen aan [eiser]. Dat temeer omdat is gesteld noch gebleken dat sprake is van een derde (het Land Aruba bijvoorbeeld) die tegenover de huurder (Crystal dus) pretendeert dat hij ter zake van de woning een beter of sterker recht heeft dan [eiser] en dat het als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het door [eiser] aan Crystal te leveren vrije en ongestoorde huurgenot komt. Dit één en ander brengt met zich dat [eiser] als verhuurder van de woning bevoegd was en is om een verzoek tot opzegging van de huur voor te leggen aan de Huurcommissie zoals hij heeft gedaan, en dat de Huurcommissie hem terecht niet niet-ontvankelijk heeft verklaard in dat verzoek.
      
      
    
    
      3.5
      
        In het licht van vorenstaande stelt Crystal verder dat zij betaling van de huur tijdelijk heeft opgeschort in afwachting van overlegging door [eiser] van bewijs dat hij de eigenaar is van de woning. Naar het oordeel van het Gerecht is dat geen grond die een opschortingsbevoegdheid oplevert voor Crystal. De enkele omstandigheid dat voor Crystal - zoals zij stelt - het Land Aruba de eigenaar is gebleken van de woning levert voor haar naar het oordeel van het Gerecht zonder meer geen goede grond op om te vrezen dat [eiser] zijn tegenover de huurbetalingsverplichtingen van Crystal staande verplichting tot levering van het vrije en ongestoorde huurgenot van de woning niet zal nakomen. Aldus is geen sprake van een dreigende tekortkoming zijdens [eiser] in de hiervoor onder 3.3 omschreven zin. De slotsom op dit onderdeel luidt dat Crystal haar verplichting tot betaling van de huur aan [eiser] ten onrechte niet nakomt, als gevolg waarvan zich jegens [eiser] schuldig maakt aan wanprestatie.”.
      
      
    
    
      2.6
      Door of namens [eiser] is [gedaagde] meermalen gesommeerd de woning te ontruimen en te verlaten. [Gedaagde] weigert dat tot nog toe.
      
      
    
  
  
    
      3HET GESCHIL
    
      3.1 [
      Eisers] vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      a. [Gedaagde] veroordeelt om binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis de woning te verlaten en te ontruimen met alle goederen en personen die zich aldaar van zijnentwege bevinden, dit zo nodig met behulp van de sterke arm, met afgifte van de sleutels van de woning aan [eisers];
      
      b. bepaalt dat [gedaagde] ten behoeve van [eisers] een dwangsom verbeurt van Afl. 500,-- per dag dat [gedaagde] voormelde veroordeling niet of niet geheel nakomt;
      
      c. ten opzichte van het vorenstaande enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
      
      d. [Gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
      
    
    
      3.2 [
      Gedaagde] voert verweer en concludeert dat [eisers] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in het door hen verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van hen in de proceskosten.
      
    
    
      3.3
      Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING 
    
      4.1
      Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [eisers] niet-ontvankelijk verklaard moeten worden in het door hen verzochte. Indien [eiseres] geen vorderingsrecht heeft op [gedaagde] zoals door hem gesteld, moet haar rechtsvordering jegens [gedaagde] worden afgewezen.
      
    
    
      4.2
      Het Gerecht volgt [gedaagde] in zijn standpunt dat [eiseres] met betrekking tot de woning geen vorderingsrecht heeft op [gedaagde]. [Eiseres] is immers geen partij bij de opgezegde huurovereenkomst tussen [eiser] en Crystal, en gesteld noch is gebleken dat [eiseres] eigenaar of anderszins gerechtigd is tot de woning. Dat betekent dat de rechtsvordering jegens [gedaagde] voorzover ingesteld door [eiseres] zal worden afgewezen. [Eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de aan haar toe te rekenen kosten van de procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.250,-- (de helft van 2 punten van tarief 5).
      
    
    
      4.3
      Vast staat dat Crystal de woning huurde van [eiser] en dat [gedaagde] als toenmalige bestuurder van Crystal daarin is gaan wonen. Ter zake van de bevoegdheid van [eiser] tot verhuur van de woning, de geldigheid van de tussen [eiser] en Crystal gesloten huurovereenkomst en het beroep van [gedaagde] op opschorting sluit het Gerecht in deze procedure aan bij de overwegingen in de GEA-beschikking zoals hier omschreven onder 2.5. Die overwegingen hebben te gelden als hier ingelast en herhaald.
      
    
    
      4.4
      Vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] vanaf 28 februari 2023, toen de huurovereenkomst tussen [eiser] en Crystal tot een einde kwam, zonder recht of titel in de woning verblijft. Dat betekent dat de hiervoor onder a. omschreven vordering van [eiser], die met kennelijke instemming van het Land al jarenlang gebruiksgerechtigd is tot de woning, zal worden toegewezen als na te melden. Alle weren van [gedaagde] worden verworpen, althans er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die een ander oordeel kunnen dragen.
      
    
    
      4.5
      De vordering van [eiser] ter zake van - zo nodig - hulp van de sterke arm bij de door [gedaagde] krachtens dit vonnis uit te voeren ontruiming en verlating van de woning zal worden afgewezen. De deurwaarder is exclusief bevoegd om op grond van dit vonnis - zo nodig - over te gaan tot gedwongen ontruiming van de woning en de deurwaarder kan daarbij - zo nodig - de hulp van de sterke arm inroepen.
      
    
    
      4.6
      Dwangsommen zullen gemaximeerd worden opgelegd aan [gedaagde].
      
    
    
      4.7 [
      Gedaagde] zal, als de ten opzichte van [eiser] in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiser], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.250,-- aan salaris voor de gemachtigde (de helft van 2 punten, tarief 5). Terzake van de verschotten zal de helft van het bedrag aan griffiegeld en de helft van het bedrag aan oproepkosten in aanmerking worden genomen, nu de andere helft van die bedragen voor rekening blijft van [eiseres]. Aldus worden de aan [gedaagde] ten behoeve van [eiser] in aanmerking te nemen verschotten begroot op ((450,-- + 250,--) : 2 =) Afl. 350,--.
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    Het Gerecht: 
    
    
      -veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening aan hem van dit vonnis de in Aruba te [adres] gelegen woning te verlaten en te ontruimen met alle goederen en personen die zich aldaar van zijnentwege bevinden, en die woning met afgifte van de sleutels daarvan aan [eiser] ter vrije beschikking te stellen van [eiser];
    
    
    
      -bepaalt dat [gedaagde] ten behoeve van [eiser] een dwangsom verbeurt van Afl. 500,-- per dag dat [gedaagde] voormelde veroordeling niet of niet geheel nakomt, met dien verstande dat [gedaagde] te dezen maximaal Afl. 100.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;
    
    
    
      -veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser] gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.600,--;
    
    
    
      -veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.250,--; 
    
    
    
      -verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      -wijst af het meer of anders verzochte.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 27 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.