ECLI:NL:RBROT:2024:382, Rechtbank Rotterdam, 19-01-2024, 9912265 CV EXPL 22-16979
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurachterstand; huurprijsvermindering vanwege gebreken; ontbinding en ontruiming toegewezen; terme de grace

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9912265 CV EXPL 22-16979





datum uitspraak: 19 januari 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Spring C Properties S.A.R.L.

,


vestigingsplaats: Luxemburg,


eiseres,


gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,





tegen






[gedaagde01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


die zelf procedeert.





De partijen worden hierna ‘Spring C Properties’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 23 mei 2022, met bijlagen;




de brief van 14 juni 2022 van [gedaagde01] , met




de brief van 12 juli 2022 van [gedaagde01] ;




de brief van 3 november 2022 van Spring C Properties, met bijlage;




de akte van 26 januari 2023 van Spring C Properties;




de brief van 26 januari 2023 van Spring C Properties;




de brief van 8 februari 2023 van [gedaagde01] ;




de brief van 25 mei 2023 van Spring C Properties;




de brief van 28 juni 2023 van [gedaagde01] , met USB-stick;




de akte van 3 juli 2023 van Spring C Properties;




het e-mailbericht van 30 augustus 2023 van [gedaagde01] ;




de akte van 30 augustus 2023 van Spring C Properties, met bijlagen;




het e-mailbericht van 6 december 2023 van Spring C Properties, met bijlage;




de brief van 6 december 2023 van [gedaagde01] , met bijlagen en USB-stick.







1.2.



Op 7 november 2022, 3 juli 2023 en 11 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Bij de mondelinge behandeling op 7 november 2022 waren aanwezig: de heer [naam01] (namens de gemachtigde van Spring C Properties) en [gedaagde01] . Bij de mondelinge behandeling van 3 juli 2023 waren aanwezig: de heer [naam02] (namens de gemachtigde van Spring C Properties), [gedaagde01] en de dochter van [gedaagde01] . Bij de mondelinge behandeling op 11 december 2023 waren [naam02] (namens de gemachtigde van Spring C Properties) en [gedaagde01] aanwezig.



2. De beoordeling







Waar gaat de zaak over?







2.1.


[gedaagde01] huurt een woning aan de [adres01] in Rotterdam van Spring C Properties. De huur is nu € 1.520,12 per maand. Op dit moment bestaat er een huurachterstand. Spring C Properties eist daarom dat [gedaagde01] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde01] is het hier niet mee eens. De huurachterstand is ontstaan omdat sprake is van diverse gebreken in het gehuurde die, ondanks dat [gedaagde01] Spring C Properties hiervan meermaals op de hoogte heeft gesteld, niet worden hersteld. [gedaagde01] wil daarom pas weer huur gaan betalen als Spring C Properties de gebreken heeft hersteld.





2.2.


De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 40% over de periode van juni 2022 tot en met september 2023 redelijk. [gedaagde01] moet van de kantonrechter de huurachterstand na huurprijsvermindering betalen en het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis verlaten, tenzij [gedaagde01] de huurachterstand binnen dertig dagen na de datum van dit vonnis betaalt. Hierna wordt uitgelegd waarom.





Huurprijsvermindering 40% tot en met september 2023







2.3.


[gedaagde01] heeft aan haar beroep op opschorting ten grondslag gelegd dat Spring C Properties nalaat diverse door haar gemelde gebreken aan het gehuurde te herstellen. Naar aanleiding van dit verweer hebben partijen op de mondelinge behandeling van 7 november 2022 afgesproken dat partijen over herstel van de gestelde gebreken in overleg zouden treden. Op de mondelinge behandeling van 3 juli 2023 heeft [gedaagde01] onweersproken aangevoerd dat, ondanks herstelwerkzaamheden, de gebreken in de vorm van lekkage en stankoverlast nog niet zijn verholpen, waarna partijen hebben afgesproken dat ook op deze punten nog herstel zou plaatsvinden. Spring C Properties heeft, nadat aanvullende reparaties hadden plaatsgevonden, op de mondelinge behandeling van 11 december 2023 aangevoerd dat de lekkage in augustus 2023 is opgelost. Met betrekking tot de stankoverlast heeft Spring C Properties, nadat zij omstreeks 31 augustus 2023 een monteur langs heeft gestuurd, geen klachten meer ontvangen, zodat zij ervan uitgaat dat deze klachten in ieder geval per oktober 2023 zijn verholpen. [gedaagde01] heeft betwist dat de lekkage is opgelost en aangevoerd dat zij in oktober 2023 nog een lekkage heeft gehad. De stank is volgens [gedaagde01] wel minder geworden.





2.4.


Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat van juni 2022 (het moment waarop [gedaagde01] de gebreken kenbaar heeft gemaakt) tot en met september 2023 sprake was van gebreken in het gehuurde. Daarom heeft [gedaagde01] over deze periode recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). De kantonrechter acht een vermindering van 40% van de huurprijs redelijk, nu vaststaat dat sprake was van onder andere een langdurige en aanzienlijke lekkage, schimmel en vocht in de slaapkamers en stank in de trappenhal.





2.5.


Omdat niet is gebleken dat [gedaagde01] Spring C Properties van de lekkage die in oktober 2023 in het gehuurde plaatsvond en van de aanwezigheid van schimmel en vocht in het gehuurde op de hoogte heeft gesteld, kan de kantonrechter niet tot het oordeel komen dat [gedaagde01] over de periode na september 2023 nog recht heeft op een huurprijsvermindering. Een huurprijsvermindering kan namelijk pas worden toegewezen vanaf het moment dat de verhuurder een verzoek tot herstel heeft ontvangen of voldoende bekend was met het gebrek. Niet is gebleken dat Spring C Properties op de hoogte was van hernieuwde lekkage. Wanneer [gedaagde01] de lekkage en schimmel- en vochtklachten meldt bij Spring C Properties, en deze gebreken wederom niet worden verholpen, heeft zij mogelijk opnieuw recht op een huurprijsvermindering. Hierover kan de kantonrechter op dit moment echter niet oordelen. Vanaf oktober 2023 moet [gedaagde01] daarom de volledige huurprijs weer betalen.





2.6.


Over de genoemde periode van juni 2022 tot en met september 2023, waarin in juni 2022 een huurprijs gold van € 1.415,00, van juli 2022 tot en met juni 2023 een huurprijs gold van € 1.461,04 per maand en van juli tot en met september 2023 van € 1.520,12 per maand, heeft [gedaagde01] recht op een huurprijsvermindering van 40%. Dit betekent dat [gedaagde01] over juni 2022 recht heeft op een huurprijsvermindering van € 566,00 en over de periode van juli 2022 tot en met juni 2023 op een huurprijsvermindering van € 584,42 per maand. Dat is in totaal (1 x € 566,00 + 12 x 584,42 =) € 7.579,04. Over de maanden juli, augustus en september 2023 heeft [gedaagde01] recht op een huurprijsvermindering van € 608,05 per maand. Dat is in totaal (3 x 608,05=) € 1.824,15.





Welk bedrag moet [gedaagde01] nog aan Spring C Properties betalen?







2.7.


Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] een bedrag van in totaal (€ 7.579,04 + € 1.824,15 =) € 9.403,19 mag verrekenen met de huurprijs die zij aan Spring C Properties moet betalen. Spring C Properties heeft betaling gevorderd van de volledige huurachterstand, die berekend tot en met december 2023 € 28.068,20 bedraagt. Na verrekening blijft een bedrag van € 18.665,01 over dat [gedaagde01] moet betalen. Dit bedrag wijst de kantonrechter toe.





2.8.


[gedaagde01] zal ook worden veroordeeld om een bedrag van € 1.520,12 per maand te betalen met ingang van 1 januari 2024, te vermeerderen met de geldende huurverhoging. Niet gebleken is dat [gedaagde01] de lopende huur betaalt, zodat Spring C Properties voldoende belang heeft bij toewijzing van deze vordering.





Ontbinding huurovereenkomst? [gedaagde01] krijgt een ‘terme de grâce’ van dertig dagen







2.9.


De huurachterstand die [gedaagde01] heeft laten ontstaan is in beginsel hoog genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter ziet in de discussie over de huurprijsvermindering, waarin [gedaagde01] voor een deel gelijk krijgt, echter wel aanleiding om [gedaagde01] een laatste kans te geven. Zij maakt daarom gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde01] een termijn van dertig dagen te geven om de achterstallige huur alsnog aan Spring C Properties te betalen. Het gaat dan om de huur die verschuldigd is tot en met december 2023. [gedaagde01] kan deze termijn van dertig dagen ook gebruiken om te proberen (eventueel) een betalingsregeling met Spring C Properties te treffen. Nu [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling van 11 december 2023 heeft verklaard de opgeschorte bedragen te hebben gereserveerd en alsnog te zullen betalen, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde01] deze terme de grâce zal benutten.





2.10.



Als [gedaagde01] niet betaalt of geen betalingsregeling treft, dan wordt de huurovereenkomst ontbonden en zal [gedaagde01] het gehuurde moeten ontruimen. [gedaagde01] heeft geen (andere) feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de ontbinding van de huurovereenkomst (dan) niet gerechtvaardigd zal zijn. De ontruimingstermijn wordt, gelet op het feit dat [gedaagde01] met twee minderjarige kinderen in het gehuurde woont en het belang van het kind op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) een eerste overweging moet zijn, gesteld op twee maanden na betekening van dit vonnis. [gedaagde01] zal worden veroordeeld om de geldende huurprijs te blijven betalen met ingang van 1 januari 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde dan plaatsvindt.



Buitengerechtelijke incassokosten







2.11.


De buitengerechtelijke incassokosten van € 987,36 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).





Rente







2.12.


De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegewezen, omdat Spring C Properties genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. De rente moet worden betaald over het bedrag dat steeds aan hoofdsom, exclusief kosten en na de in acht te nemen huurprijsvermindering heeft open gestaan.





Proceskosten







2.13.


In de omstandigheid dat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.14.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


veroordeelt [gedaagde01] om aan Spring C Properties te betalen € 18.655,01 aan huurachterstand tot en met december 2023, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten en na de in acht te nemen huurprijsvermindering, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;





3.2.


veroordeelt [gedaagde01] om aan Spring C Properties te betalen € 1.520,12 per maand, te vermeerderen met de geldende huurverhoging, met ingang van 1 januari 2024;





3.3.


veroordeelt [gedaagde01] om aan Spring C Properties te betalen € 987,36 aan buitengerechtelijke incassokosten;





3.4.


compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;





en bovendien, maar alleen voor het geval [gedaagde01] niet binnen dertig dagen na vandaag aan de veroordeling onder 3.1. heeft voldaan







3.5.


ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Spring C Properties te stellen;





3.6.


veroordeelt [gedaagde01] om vanaf januari 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Spring C Properties te betalen € 1.520,12 per maand met de verhoging die is toegestaan;





3.7.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.8.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.


54214