ECLI:NL:RBGEL:2023:7155, Rechtbank Gelderland, 29-11-2023, 10472752
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Woningruil. Bepaling overbewoning. Vocht- en schimmelproblematiek. Geen sprake van gebreken.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 10472752 \ CV EXPL  23-2896
    
    
    
      
        Vonnis van 29 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eisende partij] , H.O.D.N. [handelsnaam] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE (TOEKOMSTIGE) GOEDEREN VAN [naam 1], 
      te Arnhem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. A. Ünalan,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE STICHTING STICHTING VIVARE, 
      te Arnhem,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Vivare,
      gemachtigde: mr. N.H.M.M. Janssen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 26 april 2023
      - de conclusie van antwoord in het incident en in de hoofdzaak
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 juli 2023
      - de akte na comparitie van partijen, tevens houdende indiening nadere producties van Vivare
      - de akte na comparitie van partijen van de bewindvoerder.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Sinds 1 december 2021 huurt [naam 1] , na woningruil, van Vivare de woning aan de [adres+plaats] . Ze woont daar samen met haar twee minderjarige kinderen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Vivare van toepassing verklaard. Daarnaast zijn partijen een aanvullende bepaling overbewoning overeengekomen. Daarin staat, voor zover hier van belang: 
        “(…) De woning die Vivare aan huurder ter beschikking stelt, is gebouwd in de jaren 60 volgens de toen gebruikelijke technieken. Dat heeft in het verleden geleid tot problemen met het binnenklimaat, met name bij grotere gezinnen. Omdat iedere bewoner vocht uitademt, is het aantal mogelijke bewoners per woning beperkt.
        
          (…) Deze aanvullende bepaling is bedoeld om te voorkomen dat de gezondheid van de bewoners door overbewoning in het geding komt. 
        
        
          (…) 
        
      
      
        1. De woning (…) is geschikt voor bewoning door maximaal 4 personen. Huurder zorgt dat in de woning niet teveel personen verblijven.
      
      
        2. Het gebruik van een afzuigkap boven het fornuis wordt aanbevolen. Tijdens (en tot 30 minuten na) activiteiten die leiden tot hogere vochtproductie, zoals koken en douchen, moet de mechanische ventilatie in de hoogste stand geschakeld worden en blijven.
      
      
        3. Als in één slaapkamer meer dan 1 volwassene of meer dan 2 kleine kinderen verblijven, is het advies om extra te ventileren.
      
      
        4. Huurder accepteert deze voorschriften en zal zich daaraan houden. Vivare is op geen enkele wijze aansprakelijk voor en huurder kan geen rechten ontlenen aan problemen die zich voordoen als huurder niet voldoet aan deze voorschriften.
      
      
        (…)”
      
    
    
      2.2.
      
        
          [naam 1] heeft op 3 januari 2022 het volgende per e-mail aan Vivare bericht: 
        “(…) Na aanleiding heb ik u een mail gestuurd dat alle behang in het huis lost raakt ik ben een alleenstaande moeder onder bewind en kan niet alles zelf bekosten inverband dat best veel geld kwijt ben geweest aan de behang en de muur van mijn zoontje ze kamer kan niks mee de ouwe bewoners hebben het zo achter gelaten roze met allemaal gaten er in ik zou graag een oplossing hier voor willen hebben want ik zit met me handen in het haar kom geen stap verder en ga niet weer zoveel geld uitgeven voor een huis waar alles lost raakt (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 31 januari 2022 mailde ze: 
        “(…) Enige tijd geleden heb ik een melding gedaan voor het loslaten van het behang dit was ook het geval bij de oude bewoners toen ik woning ruil ging doen. Er is in december een opzichter geweest voor een rondje door het huis er is VEEL achterstallig onderhoud zoals een badkamer die vol zit met schimmel op alle muren, behang wat loslaat in de woonkamer en slaapkamer. En tegels in de keuken die afgebroken en scheuren in zitten. Nu heb ik een mail gekregen dat dit komt omdat er te weinig behang lijm is gebruikt. Hiervoor heb ik een
        
          professionele behanger voor ingehuurd en best in aardige dure behang lijm geïnvesteerd en het opnieuw laten behangen en toch blijft dit probleem zich voor doen. Nu wil dat er opnieuw word gekeken hierna want ik betaal er wel gewoon voor dat dit netjes word afgehandeld en niet dat ik nog meer moet gaan investeren in een huurwoning met achter stallig onderhoud waar de verhuurder verantwoordelijk voor is en waar ook service kosten voor worden gerekend maar waar ik geen beroep op kan doen.
        
        
          Graag hoor ik van u hoe wij tot een oplossing kunnen komen. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        
          [naam 1] mailde op 5 mei 2022: 
        “(…) zoals jullie weten ben ik tijdje geleden verhuist naar van [adres+plaats] ik veel geld uit gegeven aan behang iemand in gehuurd voor tebehangen behang raakte los door de vocht en schimmel in de woonkamer maar dat niet het enige probleem de muren zijn ook mee gekomen en ik wil graag dat word oplost zo snel mogelijk want woon 7 maanden en
        
          heb veel met jullie gebelt en word maar niet serieus genomen en als niks aan gedaan word ga ik hoger opzoeken en ben bereid om geen huur meer tebetalen omdat ik alleenstaande moeder ben en zelf niet allemaal kan oplossen want daar zijn jullie voor. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Soople, een onderhoudsbedrijf dat voor Vivare werkt, heeft op 9 januari 2023 de woning van [naam 1] bekeken. Zij concludeerde:
        “(…) Bewoner zet tijdens douchen niet de afzuiging aan 70% vocht in badkamer en alles is nat en deur dicht. In slaapkamer schimmel in hoek plafon en vloer bewoner gaat dit met schimmel werende spray oplossen en afsluitende verf ook hier weinig ventilatie. Er wordt niet verwarmt en slecht geventileerd dit met bewoner doorgenomen dat ze dit zelf moeten oplossen. 
        
          Het zijn oude woningen waar veel problemen zijn en door het stook gedrag van nu nog meer problemen zijn. (…)”  
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 13 maart 2023 heeft de gemachtigde van [naam 1] aan Vivare onder meer gemeld dat de door [naam 1] genoemde gebreken niet zijn hersteld en dat aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering.
      
    
    
      2.7.
      Op 26 juli 2023 heeft [naam 2] bij [naam 1] onderzoek gedaan naar de CV installatie in de woning. [naam 2] heeft aan Vivare laten weten dat de waterdruk op normale wijze teruggelopen was en tapcomfort uitstond op de ketel waardoor het langer duurde met opwarmen van het tapwater. Daarnaast meldde [naam 2] dat bij de mechanische ventilatie de batterij van de afstandsbediening is vervangen. Vivare heeft deze bevindingen teruggekoppeld aan de bewindvoerder.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De bewindvoerder vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          in het incident
        
        I.	Vivare veroordeelt om binnen drie weken na betekening van het vonnis in het incident, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, definitief en deugdelijk herstel van de gebreken uit te laten voeren, zodanig dat er geen sprake meer is van gebreken, meer specifiek de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] , op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag tot een maximum van € 30.000,00 dat zij hiermee in gebreke blijft;
        II.	Vivare veroordeelt in de kosten van het incident, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag na het vonnis in het incident;
      
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
        III.	voor recht verklaart dat de schimmelvorming en de geconstateerde gebreken aan de woning gebreken zijn die door Vivare moeten worden verholpen, althans dat alle maatregelen door Vivare moeten worden genomen om deze overlast zoveel mogelijk te beperken;
        IV.	indien de vordering onder I. is afgewezen, dan wel de werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd, Vivare veroordeelt om binnen drie weken na betekening van het vonnis in de hoofdzaak, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, definitief en deugdelijk herstel uit te laten voeren, zodanig dat er geen sprake meer is van gebreken, meer specifiek de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] , op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag tot een maximum van € 30.000,00 dat zij hiermee in gebreke blijft;
        V.	Vivare veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 200,00 per dag als zij in gebreke blijft met het herstel van de gebreken, vanaf betekening van het vonnis totdat de gebreken deugdelijk zijn verholpen, met een maximum van € 30.000,00;
        VI.	de huurprijs per maand wegens de gebreken vermindert met 70% dan wel met een door de kantonrechter te bepalen percentage, vanaf 1 januari 2022, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, totdat de gebreken deugdelijk zijn verholpen;
        VII.	Vivare veroordeelt tot terugbetaling van teveel betaalde huur vanaf 1 januari 2022, althans vanaf een in goede justitie te bepalen termijn, tot de datum van het vonnis;
        VIII.	Vivare veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het vonnis tot de datum van de algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      De bewindvoerder legt aan zijn vordering ten grondslag dat [naam 1] sinds 1 december 2021 de woning aan de [adres+plaats] huurt van Vivare. Vanaf aanvang van de huurovereenkomst ervaart [naam 1] problemen in de woning. Ze constateert onder meer schimmelvorming, afgebroken tegels, een hoog vochtgehalte in de muren, tocht, lekkages en een defecte cv-ketel. Ondanks diverse verzoeken daartoe is Vivare niet overgegaan tot (deugdelijk) herstel van de gebreken. De gebreken aan het gehuurde zijn inmiddels zodanig ernstig dat naast een veroordeling tot herstel een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, aldus de bewindvoerder.
      
    
    
      3.3.
      Vivare voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de bewindvoerder in het incident en in de hoofdzaak, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Vivare voert daartoe - kort samengevat - aan dat de bewindvoerder de gebreken niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd, althans dat de gebreken het gevolg zijn van het bewonersgedrag van [naam 1] . Zo ventileert en verwarmt [naam 1] de woning niet. Dit heeft tot gevolg dat ze geen recht heeft op herstel, huurprijsvermindering en terugbetaling van teveel betaalde huur. Voor zover vast komt te staan dat sprake is van een gebrek, voert de bewindvoerder aan dat een eventuele huurprijsvermindering niet eerder kan aanvangen dan per 18 november 2022 en een gebrek een huurprijsvermindering van hooguit 10% rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in de hoofdzaak
    
    
      4.1.
      De bewindvoerder vordert in de hoofdzaak een verklaring voor recht, herstel van diverse gebreken en huurprijsvermindering totdat de gebreken deugdelijk zijn hersteld. Op grond van artikel 7:206 lid 1 is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of vanaf het moment waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14). 
      
    
    
      4.2.
      Allereerst moet beoordeeld worden of in het gehuurde sprake is van een gebrek zoals hiervoor beschreven. Daarvoor is van belang wat de bewindvoerder als gebreken heeft opgesomd. In het petitum staat slechts schimmelvorming genoemd. In de conclusie van antwoord worden ook lekkage(s), tocht, vochtproblemen (waardoor schimmel kan zijn ontstaan) en achterstallig onderhoud aangegeven. Ter onderbouwing van de vochtproblemen heeft de bewindvoerder enkele foto’s overgelegd van schimmel op de muren, vocht op het laminaat, vocht op de vensterbank en schimmel aan het bed. Gezondheidsproblemen zoals verkoudheid, hoesten en holte ontsteking nemen toe, aldus de bewindvoerder.
      
    
    
      4.3.
      Vivare heeft betwist dat sprake is van gebreken. Voor bepaalde door de bewindvoerder gestelde gebreken geldt ook dat het daarbij gaat om kleine herstellingen die de huurder, [naam 1] , verplicht is op eigen kosten te verrichten (art. 7:217 BW). De verhuurder hoeft die herstellingen dus niet te doen, aldus Vivare.  
      
      
        
          Vocht/schimmel
        
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter moet bij de beoordeling of vanwege het vocht- en schimmelprobleem sprake is van een gebrek, meegewogen worden dat de woning in de jaren ’60 is gebouwd en dat Vivare en [naam 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvullende afspraken hebben gemaakt over het binnenklimaat in de woning en de wijze van ventileren. Gesteld noch gebleken is dat de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voldeed aan de eisen die gesteld mogen worden aan een dergelijke (oudere) woning. Dat betekent dat de ventilatievoorzieningen die aanwezig zijn in de woning, bij juiste toepassing, toereikend moeten zijn en in die zin geen sprake is van een gebrek. De bewindvoerder heeft ook niet gesteld dat er iets mankeert aan de ventilatievoorzieningen. Zoals in de aanvullende bepaling overbewoning staat zijn de ventilatievoorzieningen evenwel enkel toereikend als tijdens (en tot 30 minuten na) activiteiten die leiden tot hogere vochtproductie, zoals koken en douchen, de mechanische ventilatie in de hoogste stand geschakeld wordt en ingeschakeld blijft. Daarnaast heeft Vivare extra ventileren aangeraden. Dit betekent dat van [naam 1] zelf, als bewoner, meer verwacht mag worden om het binnenklimaat in de woning goed te houden, dan in nieuwere woningen waarbij geen aanvullende bepalingen zijn overeengekomen.
      
    
    
      4.5.
      Dat [naam 1] zelf de juiste acties heeft ondernomen om vocht/schimmel te voorkomen is echter onvoldoende gebleken. Ze heeft ter zitting aangegeven dat ze ventileert, maar die enkele stelling is onvoldoende. Zulks geldt te meer nu Vivare op 9 januari 2023 onderzoek in de woning heeft laten doen door Soople en dit bedrijf geconstateerd heeft dat de afzuiging niet aanstond tijdens het douchen en de woning weinig/slecht geventileerd wordt en evenmin verwarmd. Mede gezien deze gemotiveerde betwisting van Vivare, had het op de weg van de bewindvoerder gelegen om de stellingen van [naam 1] nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. De conclusie luidt dan ook dat voor wat betreft schimmel en vochtproblemen geen sprake is van een gebrek, maar dat er problemen zijn die ontstaan zijn door onvoldoende ventileren (bewonersgedrag). Hierbij weegt de kantonrechter ook nog de volgende twee dingen mee. Allereerst, zoals door Vivare onbetwist is gesteld, dat andere bewoners met soortgelijke woningen als waar [naam 1] in woont niet hebben geklaagd over vocht of schimmelproblemen. Ten tweede dat [naam 2] geconstateerd heeft dat de batterij van de afstandsbediening van de mechanische ventilatie vervangen moest worden en de mechanische ventilatie dus deels buiten bedrijf was en op lage toeren heeft gedraaid. Een vervanging van een batterij is aan te merken als kleine herstelling die de huurder zelf moet verrichten.
      
      
        
          Lekkage, tocht en achterstallig onderhoud
        
      
    
    
      4.6.
      De stelling van de bewindvoerder dat sprake is van lekkage(s), tocht en achterstallig onderhoud is door hem onvoldoende onderbouwd. Daarom is ook hier geen sprake van gebreken. Onder achterstallig onderhoud verstaat de kantonrechter de klachten over de afgebroken tegels in de keuken, de verstopte gootsteen en de afgebroken keukenkast. De bewindvoerder heeft van deze gestelde gebreken geen foto’s of anderszins informatie overgelegd en Vivare heeft de gestelde gebreken gemotiveerd betwist, onder meer door een e-mail van [naam 2] te overleggen omtrent de cv. Uit die e-mail blijkt dat de cv niet lekt, maar dat enkel de waterdruk was teruggelopen en tapcomfort uitstond. Daarnaast heeft Vivare voor wat betreft de gootsteen gewezen op artikel 1 en de bijlage van het Besluit kleine herstellingen, waarin onder “n” het volgende vermeldt staat als kleine herstelling: “het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is.” Voor zover er sprake is van een verstopte gootsteen ligt het op de weg van huurder om die bij wege van kleine herstelling te ontstoppen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.7.
      Omdat geen sprake is van gebreken, zal de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen en zal geen veroordeling om herstel door Vivare uit te laten voeren worden uitgesproken. De huurprijs wordt niet verminderd.
      
      
        
          Voorlopige voorziening
        
      
    
    
      4.8.
      Omdat in dit vonnis een beslissing wordt gegeven in de hoofdzaak, is er geen reden meer om met toepassing van artikel 223 Rv een voorlopige voorziening te treffen. De vorderingen in het incident worden dus afgewezen wegens gebrek aan belang. Een voorlopige voorziening op grond van artikel 223 Rv kan immers alleen worden getroffen voor de duur van het geding.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      De bewindvoerder is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Vivare vastgesteld op € 825,00 aan salaris voor de gemachtigde.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van de bewindvoerder af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Vivare tot dit vonnis vastgesteld op € 825,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
        610 / 40141