ECLI:NL:RBMNE:2023:6670, Rechtbank Midden-Nederland, 14-12-2023, 10770427 \ UV EXPL  23-252
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming woning - na drugsvondst in de bijbehorende schuur en tijdelijke woningsluiting op last van de burgemeester - wordt afgewezen. 
        Huurovereenkomst is door verhuurder buitengerechtelijk ontbonden. Zijn er bijzondere omstandigheden waardoor deze ontbinding onredelijk is? De kantonrechter sluit in deze zaak niet uit dat de huurder niet kon weten van de aanwezigheid van drugs in de schuur. Ook gelet op de belangen van de huurder, waaronder de zorg voor haar zoon met de diagnose autisme en zwakbegaafdheid, staat het onvoldoende vast dat in een bodemprocedure de gevorderde ontruiming, een doorgaans onomkeerbare maatregel, wordt toegewezen. 
        Ook kan naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet worden uitgesloten dat er na een belangenafweging geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder is, die ontbinding van de huurovereenkomst – met als gevolg de ontruiming van de woning - rechtvaardigt.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Amersfoort
    
    
    
      zaaknummer: 10770427 UV EXPL  23-252 SV/40160
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 14 december 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting de Alliantie,
      gevestigd te Hilversum,
      verder ook te noemen: De Alliantie,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. W. Vos,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M. Rotgans.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 22 november 2023 met 7 producties
        
        
          de conclusie van antwoord met 13 producties 
        
        
          de aanvullende producties 8 en 9 van De Alliantie
        
        
          de aanvullende productie 14 van [gedaagde]
        
        
          de mondelinge behandeling
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 november 2023. Namens De Alliantie waren aanwezig mr. [A] en mr. Vos, de gemachtigde. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde, mr. Rotgans. Tijdens de behandeling heeft mr. Rotgans een kopie van productie 3 overgelegd, in verband met de leesbaarheid. De Alliantie heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Aan het einde van de mondelinge behandeling is uitspraak bepaald. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt van De Alliantie de woning met bijbehorende schuur aan de [adres] in [plaats] . Zij woont in de woning met haar drie meerderjarige zonen. Op woensdagavond 18 oktober 2023 omstreeks 21.40 uur heeft de politie de woning en de schuur doorzocht. Daarbij zijn in de schuur 15 blokken cocaïne, met een gewicht van 18 tot 20 kg, 8,85 kg hasj en zwaar vuurwerk aangetroffen. Verder heeft de politie verpakkingsmateriaal, weegschalen en andere attributen aangetroffen, die wijzen op het versnijden en verwerken van cocaïne. De politie heeft de oudste en de jongste zoon van [gedaagde] aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen, de jongste zoon is daarna weer vrijgelaten. De burgemeester van de gemeente [gemeente] heeft naar aanleiding van de informatie van de politie besloten dat de woning met ingang van 19 oktober 2023 wordt gesloten voor een periode van drie weken, tot en met 9 november 2023. [gedaagde] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en heeft de rechtbank bij voorlopige voorziening verzocht om het besluit te schorsen totdat onherroepelijk op het bezwaar zou zijn beslist. De rechtbank heeft het verzoek van [gedaagde] op 27 oktober 2023 afgewezen. De Alliantie heeft [gedaagde] op 26 oktober 2023 een brief gestuurd, waarin zij de huurovereenkomst per 20 oktober 2023 buitengerechtelijk ontbindt. [gedaagde] is het daar niet mee eens.
        
          Wat eist De Alliantie?
          2.2.	De Alliantie vordert - samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning onmiddellijk of uiterlijk binnen vijf dagen na dit vonnis te ontruimen. Verder vordert De Alliantie dat [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf 26 oktober 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt aan De Alliantie € 608,46 per maand te betalen. Ook vordert De Alliantie [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen. 
        
          Wat vindt [gedaagde] ?
          2.3.	[gedaagde] vindt dat De Alliantie geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [gedaagde] vindt het niet terecht dat De Alliantie ontruiming van de woning vordert. [gedaagde] vindt dat bij de beoordeling de processtukken uit de bestuursrechtelijke procedure niet als bewijs gebruikt mogen worden of dat er terughoudend mee moet worden omgegaan. [gedaagde] wijst erop dat de woning niet meer is gesloten zodat een buitengerechtelijke ontbinding niet (meer) mogelijk is. [gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Zij wist niet van de aangetroffen drugs in de schuur. In de woning zelf zijn geen drugs aangetroffen of goederen die wijzen op de aanwezigheid van drugs of drugshandel. [gedaagde] kwam bijna nooit in de schuur, die het domein was van haar oudste zoon. Er is een aanzienlijke afstand tussen de woning en de schuur en de schuur is ook via een poort te bereiken. De drugs is waarschijnlijk maar enkele uren in de schuur geweest. Verder is geen sprake geweest van overlastklachten. [gedaagde] betwist dat zij de bestemming van de woning heeft gewijzigd en dat zij heeft gehandeld in strijd met de Opiumwet. [gedaagde] voert daarnaast nog aan dat haar belangen bij behoud van de woning zwaarder wegen dan het belang van De Alliantie bij ontruiming. Zij woont al sinds 1995 in de woning, er is nooit sprake geweest van overlast of een huurachterstand, terwijl zij een zwakbegaafde en autistische zoon heeft voor wie een ontruiming veel stress met zich meebrengt. 
        
          Wat oordeelt de kantonrechter?
          2.4.	De Alliantie krijgt van de kantonrechter geen gelijk. Haar vorderingen zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
        
          Beoordelingskader in kort geding
          2.5.	In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of De Alliantie een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van De Alliantie niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Alliantie een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming. De spoedeisendheid volgt al uit de reden voor de ontruimingsvordering, namelijk de woningsluiting vanwege de aanwezigheid van hard- en softdrugs in de woning. De woningsluiting is per 10 november 2023 weliswaar opgeheven, maar dat doet niet af aan de verplichting van De Alliantie om voor haar overige huurders te zorgen voor een veilige en leefbare leefomgeving. Daarnaast volgt het spoedeisend belang uit de omstandigheid dat het in dit geval gaat om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat sprake is van woningnood, waardoor het noodzakelijk is om de woning zo spoedig mogelijk te laten terugkeren in het woningaanbod. Van De Alliantie kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.
      
    
    
      2.6.
      
        Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van De Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming ingrijpend is en de gevolgen daarvan vaak onomkeerbaar zijn.
        
          Onrechtmatig bewijs?
          2.7.	De Alliantie heeft toegelicht dat zij de door haar overgelegde bestuursrechtelijke stukken rechtmatig heeft verkregen als derde-belanghebbende bij het besluit tot sluiting van de woning. [gedaagde] heeft dit niet bestreden. Op pagina 1 van de door De Alliantie als productie 1 overgelegde bestuurlijke rapportage staat dat de informatie uit de rapportage mag worden gebruikt voor de motivering van een besluit en/of een beslissing. Gelet op de toelichting van De Alliantie, die door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd is bestreden, zijn er geen aanwijzingen om aan te nemen dat de bestuursrechtelijke stukken onrechtmatig zijn verkregen. Ook al zouden de bestuursrechtelijke stukken onrechtmatig zijn verkregen, dan weegt in een civiele procedure in beginsel de waarheidsvinding zwaarder dan het belang om bewijs uit te sluiten (zie r.o. 3.5 in het door De Alliantie genoemde arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2024, ECLI:NL:HR:2014:1632). [gedaagde] heeft ook geen bijzondere omstandigheden genoemd om de bestuurlijke stukken uit te sluiten als bewijs. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de door De Alliantie overgelegde bestuursrechtelijke stukken bij de beoordeling kunnen worden betrokken. 
        
          
            [gedaagde] hoeft de woning niet te ontruimen.
          2.8.	De Alliantie legt primair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij de huurovereenkomst op 26 oktober 2023 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 en artikel 6:267 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat de woning door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Volgens De Alliantie heeft [gedaagde] geen recht of titel om na het einde van de burgemeesterssluiting weer gebruik te maken van de woning.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] voert aan dat de sluiting na 10 november 2023 van de baan is, waardoor de geldigheid van (buitengerechtelijke) ontbinding minder zeker is geworden. 
    
    
      2.10.
      Vaststaat dat de woning door de burgemeester is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. De Alliantie mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbinden. Dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming moet worden toegewezen. De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij die toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van De Alliantie en [gedaagde] tegen elkaar afwegen.
    
    
      2.11.
      
        Door de wetgever is over het doel van artikel 7:231 lid 2 BW onder meer het volgende overwogen (zie Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37):
         “(..) In beginsel zal dit betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is of, als de sluiting het gevolg is van zijn eigen gedrag, vermoedelijk geen verhaal of nauwelijks verhaal zal bieden. Voortduren van de huurovereenkomst zal in dit geval weinig zin hebben en in elk geval voor de verhuurder zeer nadelig uitpakken. Een betere oplossing is dat hij zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder vindt en op grondslag van deze nieuwe huurovereenkomst opheffing van het gemeentebesluit kan vragen. (..)” 
        Hieruit blijkt dat de mogelijkheid van de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is geschapen om te voorkomen dat na sluiting op last van de burgemeester de huur niet meer betaald zal worden. Daardoor heeft voortzetting van de huurovereenkomst doorgaans geen zin meer. 
      
    
    
      2.12.
      Vaststaat dat de woning voor drie weken is gesloten en dat de sluiting niet is verlengd. [gedaagde] is na 9 november 2023 weer teruggekeerd in de woning. De gemeente [gemeente] heeft [gedaagde] op 29 november 2023 (productie 14 cva) laten weten dat de burgemeester op dit moment niet overgaat tot een nieuwe sluiting. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] de huur niet zal (kunnen) betalen. 
    
    
      2.13.
      De hoeveelheid drugs die is aangetroffen kan zonder meer worden aangemerkt als een handelsvoorraad, wat in beginsel een ontruiming rechtvaardigt. Daar staat tegenover dat [gedaagde] heeft gemotiveerd dat zij niets wist van de drugs in de schuur. Zij heeft die dag gewerkt en was pas in de avond thuis. De kantonrechter overweegt dat niet valt uit te sluiten dat de drugs nog maar kort in de schuur lag, waardoor het mogelijk is dat [gedaagde] inderdaad niet kon weten dat de drugs in de schuur aanwezig was. [gedaagde] is in het strafrechtelijk onderzoek door de politie geen verdachte geweest of door de politie gehoord. De woning, [gedaagde] en/of haar zonen, zijn nog niet eerder in verband gebracht met drugshandel. De Alliantie stelt dat ook in de woning drugs en drugsattributen zijn aangetroffen, maar dat wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Over de aanwezigheid van beveiligingscamera’s aan de woning heeft [gedaagde] toegelicht dat zij een ringdeurbel heeft en dat zij niet wist dat er een beveiligingscamera aan de achterzijde van haar woning was bevestigd. 
    
    
      2.14.
      Daarnaast zou een ontruiming betekenen dat [gedaagde] met haar twee zonen, waarvan één zoon zwakbegaafd en autistisch is, de woning zou moeten verlaten. Een zeer ingrijpende en in de praktijk onomkeerbare maatregel. Dit aspect moet in de afweging van belangen betrokken worden. De kantonrechter weegt ook mee de actuele toestand op de woningmarkt en dat [gedaagde] 30 jaar zonder problemen in de woning heeft gewoond. 
    
    
      2.15.
      Al met al is er op dit moment teveel onzekerheid of een vordering tot ontruiming (na de buitengerechtelijke ontbinding) in een bodemprocedure zal worden toegewezen om een zo ingrijpende maatregel te rechtvaardigen. 
    
    
      2.16.
      De Alliantie heeft subsidiair aangevoerd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Omdat – zoals hiervoor overwogen – niet valt uit te sluiten dat [gedaagde] niet kon weten dat er drugs in de schuur aanwezig was, is de tekortkoming haar mogelijk niet toe te rekenen. Daarnaast geldt op grond van artikel 6:265 lid 1 BW als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming (ook wel wanprestatie genoemd) grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gelet op haar aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv stelplicht en bewijslast van de laatstgenoemde uitzondering. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
    
    
      2.17.
      De Alliantie heeft zich voor de gestelde toerekenbare tekortkoming ook gebaseerd op het aantreffen van drugs in de schuur en in de woning. Ook bij deze beoordeling kan worden verwezen naar de belangenafweging die uiteindelijk, gelet op alle vermelde omstandigheden van het geval, de bodemrechter ertoe kunnen doen besluiten de ontbinding niet uit te spreken. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen.
    
    
      2.18.
      De Alliantie wordt als de het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden begroot op € 793,- aan salaris gemachtigde. De nakosten worden begroot als hierna in de beslissing is weergegeven. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
      3.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      3.2.
      veroordeelt De Alliantie tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 793,- aan salaris gemachtigde;
    
    
      3.3.
      veroordeelt De Alliantie, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 132,- aan salaris gemachtigde; 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
    
    
      3.4.
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 december 2023.