ECLI:NL:RBROT:2024:187, Rechtbank Rotterdam, 12-01-2024, 10498396 CV EXPL 23-13250
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Uitleg bepaling huurovereenkomst over indeplaatsstelling. Overdracht van een deel van de aandelen, waarbij huidige aandeelhouders een controlerend belang houden, geen indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Huurders hebben alleen de plicht om voorgenomen aandelenoverdracht aan verhuurder te melden, geen toestemming nodig.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10498396 CV EXPL 23-13250





datum uitspraak: 12 januari 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiseres01]

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


eiseres,


gemachtigde: mr. R.J. Wybenga,





tegen






Marcan Vastgoed B.V.

,


vestigingsplaats: Barendrecht,


gedaagde,


gemachtigde: mr. Th.C. Visser.





De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Marcan’ genoemd.








1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 2 mei 2023, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen;




de brief van de gemachtigde van [eiseres01] van 28 november 2023, met bijlage;




de spreekaantekeningen van [eiseres01] ;




de spreekaantekeningen van Marcan.







1.2.


Op 8 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens [eiseres01] [naam01] , [naam02] , [naam03] en [naam04] , bijgestaan door mr. R.J. Wybenga en mr. J. Jetten. Marcan werd vertegenwoordigd door mr. Th.C. Visser en mr. L.T. Kleine.








2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[eiseres01] huurt sinds 1 november 2017 een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. De huurovereenkomst heeft zij gesloten met de gemeente Rotterdam. Sinds de gemeente de bedrijfsruimte aan Marcan heeft verkocht, is Marcan verhuurder van [eiseres01] .





2.2.



In de huurovereenkomst is onder de bijzondere bepalingen een ontbindingsgrond opgenomen, die luidt:



“10.2.3 Indien huurder een rechtspersoon danwel een vennootschap onder firma bestaande uit een of meer rechtspersonen is, dient een voorgenomen verkoop van (een deel van) het aandelenpakket van de betrokken rechtspersoon gemeld te worden bij de verhuurder. Het vorenstaande wordt gezien als een indeplaatsstelling waarop het bepaalde onder 8.4.2 van toepassing is.”






De huurovereenkomst kent geen artikel 8.4.2. In artikel 10.2.2 van de huurovereenkomst komt het woord ‘indeplaatsstelling’ wel terug. Dat artikel luidt:



“10.2.2 Een indeplaatsstelling dient schriftelijk en tijdig vooraf te geschieden. Het reeds ingebruikgeven van het gehuurde alvorens de indeplaatsstelling – al dan niet na rechterlijke tussenkomst – is geformaliseerd, is tevens een reden tot ontbinding.”







2.3.



[eiseres01] heeft twee aandeelhouders, die elk 50% van de aandelen houden, namelijk [bedrijf01] en [bedrijf02] Beide vennootschappen willen ieder 10% van de aandelen in [eiseres01] overdragen aan de vennootschappen [bedrijf03] en [bedrijf04] [eiseres01] heeft dit op 22 september 2020 schriftelijk aan Marcan gemeld. Het voornemen van [eiseres01] is


om laatstgenoemde twee B.V.’s de mogelijkheid te bieden om binnen zeven jaar het (indirecte) belang in [eiseres01] zo uit te breiden dat zij gezamenlijk (indirect) maximaal 49% van de aandelen in [eiseres01] zullen houden. Op langere termijn is volgens [eiseres01] denkbaar dat hun (indirecte) belang in [eiseres01] verder zal worden uitgebreid.






2.4.


Partijen verschillen van mening over de vraag of Marcan de overdracht van (een deel van) de aandelen in [eiseres01] mag tegenhouden. [eiseres01] meent dat alleen sprake is van een meldplicht. Marcan meent dat sprake moet zijn van meewerken aan een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Volgens Marcan is niet voldaan aan de voorwaarden uit dat artikel en is zij daarom niet verplicht om aan de aandelenoverdracht haar medewerking te verlenen.





2.5.


[eiseres01] vordert in deze procedure een aantal verklaringen voor recht met betrekking tot de (voorgenomen) aandelenoverdracht en – kort samengevat – een aan Marcan op te leggen verbod om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van die (voorgenomen) overdracht.





Artikel 7:307 BW niet van toepassing







2.6.


De kantonrechter oordeelt dat het bepaalde in artikel 10.2.3 van de huurovereenkomst niet zo kan worden uitgelegd dat daarmee bedoeld is om het bepaalde in artikel 7:307 BW van toepassing te verklaren op een gedeeltelijke overdracht van de aandelen in [eiseres01] , ook in het geval waarin de zeggenschap (de meerderheid van de aandelen) in handen van de huidige aandeelhouders blijft. Een dergelijke uitleg ligt niet voor de hand. Dit zou dan betekenen dat het destijds de bedoeling van partijen moet zijn geweest om in een ander artikel in de huurovereenkomst, het niet bestaande artikel 8.4.2, een bepaling op te nemen die gelijk is aan het bepaalde in artikel 7:307 BW. Als het de bedoeling was geweest om deze bepaling van toepassing te laten zijn, dan was het logisch geweest als die bepaling in plaats van een niet bestaand contractueel artikel zou zijn genoemd in artikel 10.2.3. Dit geldt temeer omdat artikel 7:307 BW ziet op de situatie dat sprake is van een bedrijfsoverdracht die niet (goed) mogelijk is zonder overdracht van het huurrecht. Daarvan is bij een gedeeltelijke aandelenoverdracht, waarbij de zeggenschap bij de oorspronkelijke aandeelhouder(s) blijft, geen sprake (zie de conclusie voor HR 16 juni 1978, NJ 1979, 22). Als Marcan (of de gemeente Rotterdam destijds) zeggenschap had willen hebben over iedere (gedeeltelijke) aandelenoverdracht van [eiseres01] dan had het op haar weg gelegen om hier een duidelijke ‘change of control clausule’ voor op te nemen. Dit is niet gebeurd.





2.7.


Omdat er geen artikel 8.4.2 is en de verwijzing ook verder niet logisch is, komt aan de tweede zin van artikel 10.2.3 van de huurovereenkomst in de situatie waarin de huidige aandeelhouders van [eiseres01] een deel van hun aandelen overdragen (minder dan 50%) geen betekenis toe. Dat betekent dat artikel 10.2.3 (enkel) inhoudt dat op [eiseres01] een meldplicht rust bij zo’n voorgenomen aandelenoverdracht en dat het niet voldoen aan die meldplicht een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst kan zijn. Een redelijke uitleg van artikel 10.2.3 in combinatie met het daarvoor opgenomen artikel 10.2.2 brengt mee dat zo’n melding schriftelijk en tijdig vooraf moet worden gedaan. De aandelenoverdracht op zichzelf is geen reden voor ontbinding. Als Marcan zich daartegen wil verzetten, dan zal zij moeten onderzoeken of zij daar buiten het huurrecht mogelijkheden voor heeft.





De bezwaren van Marcan doen niet ter zake







2.8.


De bezwaren van Marcan tegen de voorgenomen aandelenoverdracht treffen geen doel, omdat op [eiseres01] alleen een meldplicht rust. Daaraan heeft zij voldaan. Niet is gebleken dat deze aandelenoverdracht geen doorgang kan of mag vinden.





Deel vorderingen toewijsbaar







2.9.


Onder I heeft [eiseres01] een verklaring voor recht gevorderd dat bij een

voorgenomen

overdracht van aandelen in haar aandelenkapitaal op haar geen verderstrekkende verplichting rust dan de voorgenomen aandelenoverdracht aan Marcan te melden. Deze vordering is toewijsbaar, gelet op wat hiervoor is overwogen. [eiseres01] heeft haar belang bij haar vordering voldoende toegelicht; zij heeft hiermee ook duidelijkheid bij een eventuele toekomstige overdracht van meer aandelen.





2.10.


Onder II vordert [eiseres01] een verklaring voor recht dat de aandelenoverdracht niet kwalificeert als een indeplaatsstelling. Deze vordering is te ruim geformuleerd om te kunnen toewijzen. In de huurovereenkomst staat immers dat de overdracht wordt gezien als een indeplaatsstelling. Het komt hier alleen aan op een uitleg van wat met zo’n indeplaatsstelling wordt bedoeld. De voorgenomen aandelenoverdracht waarbij de huidige aandeelhouders een controlerend belang behouden is niet een indeplaatsstelling waarop het bepaalde in artikel 7:307 BW van toepassing is, maar zo specifiek vordert [eiseres01] het niet.





2.11.


Onder III vordert [eiseres01] een verklaring voor recht dat een overdracht van aandelen in het kapitaal van [bedrijf01] en/of [bedrijf02] (de aandeelhouders van [eiseres01] ) niet kwalificeert als een indeplaatsstelling en ook niet leidt tot een meldplicht. Deze aandeelhouders zijn geen partijen in deze procedure. [eiseres01] heeft niet toegelicht welk eigen belang zij bij deze vordering heeft, daarom wordt deze afgewezen.





2.12.


Ook bij haar vordering onder IV heeft [eiseres01] in deze procedure geen voldoende concreet belang gesteld. De kantonrechter ziet niet in waarom zij nu (al) een uitspraak zou moeten doen over de vraag of een statutenwijziging, strekkende tot de introductie van letteraandelen en/of uitgifte van aandelen aan derden als een indeplaatsstelling zou moeten kwalificeren en/of tot een meldplicht zou moeten leiden. De kantonrechter merkt hierover op dat het niet valt uit te sluiten dat artikel 10.2.3 zo moet worden uitgelegd dat een wijziging die van invloed is op de verdeling van de aandelen en de zeggenschap wel tot een meldplicht van [eiseres01] leidt.





2.13.


De primaire vordering onder Va is niet toewijsbaar, omdat ook deze te ruim is geformuleerd. De subsidiaire vordering onder Vb is wel toewijsbaar. [eiseres01] vordert primair een verklaring voor recht dat de overdracht van (een deel van) de aandelen in haar kapitaal geen grond voor ontbinding als bedoeld in artikel 10.2.3 (en 10.2.2) van de huurovereenkomst oplevert. Omdat er alleen een meldplicht is en niet in geschil is dat daaraan is voldaan, is er geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens de

in die melding genoemde

voorgenomen aandelenoverdracht. De primaire vordering is echter ruimer en ziet (althans, zo kan dat worden uitgelegd) op elke aandelenoverdracht. De nuancering dat sprake moet zijn van een schriftelijke en tijdige melding vooraf ontbreekt hier bovendien. Die nuancering en de voorwaarde dat de huidige aandeelhouders een controlerend belang behouden in [eiseres01] zijn wel opgenomen in de subsidiaire vordering en daarom wordt die wel toegewezen.





2.14.



De primaire vordering onder VIa is niet toewijsbaar, omdat ook deze te ruim is geformuleerd. De subsidiaire vordering onder VIb is wel toewijsbaar. [eiseres01] vordert primair een verbod voor Marcan om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van

de

voorgenomen aandelenoverdracht.

De

voorgenomen aandelenoverdracht ziet in dit verband (mede gelet op de formuleringen onder VIb en VIc) kennelijk op de aandelenoverdracht als bedoeld onder Va. Hiervoor is al geoordeeld dat Va te ruim is geformuleerd. Een verbod dat hierop ziet (VIa) kan dan ook niet worden toegewezen.


Subsidiair vordert [eiseres01] een verbod voor Marcan om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van de voorgenomen aandelenoverdracht als onder Vb vermeld.


Omdat het verbod alleen ziet op een voorgenomen overdracht waarbij rekening wordt gehouden met de meldplicht en bovendien de huidige aandeelhouders van [eiseres01] een controlerend belang behouden in [eiseres01] , is de vordering specifiek genoeg. De door [eiseres01] gevorderde dwangsom acht de kantonrechter te hoog. Deze zal worden gematigd naar € 25.000,-. De kantonrechter schat in dat dat voor Marcan een voldoende hoge financiële prikkel zal zijn om zich aan de veroordeling te houden. De prikkel hoeft immers alleen beperkt te zijn tot het voorkomen van een onnodige juridische procedure tussen Marcan en [eiseres01] , waardoor [eiseres01] opnieuw juridische kosten zal moeten maken.






2.15.


Aan de meer subsidiaire vorderingen komt de kantonrechter niet toe, gelet op wat wordt toegewezen.





Proceskosten







2.16.


Marcan krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 109,44 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 330,-) en € 132,- aan nakosten. Dit is in totaal € 1.029,44. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.






Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.17.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv) voor zover het het verbod aan Marcan om de huurovereenkomst te ontbinden en de proceskostenveroordeling betreft. Een verklaring voor recht kan niet uitvoerbaar worden verklaard. De kantonrechter volgt Marcan niet in haar stelling dat zij er belang bij heeft om een eventuele uitspraak in hoger beroep af te wachten en dat een aandelenoverdracht niet teruggedraaid zou kunnen worden. [eiseres01] heeft er voldoende belang bij om de voorgenomen overdracht nu te kunnen realiseren, als zij dat wil hangende een eventueel hoger beroep.








3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


verklaart voor recht dat bij een voorgenomen overdracht van aandelen in het aandelenkapitaal van [eiseres01] op haar jegens Marcan geen verderstrekkende verplichting rust dan een verplichting de voorgenomen aandelenoverdracht te melden aan Marcan;





3.2.


verklaart voor recht dat in de rechtsverhouding tussen [eiseres01] en Marcan op [eiseres01] in geval van de voorgenomen aandelenoverdracht, bestaande uit een aandelenoverdracht door [bedrijf01] aan [bedrijf03] en door [bedrijf02] aan [bedrijf04], geen verderstrekkende verplichting rust dan een meldplicht, als bedoeld in artikel 10.2.3 van de huurovereenkomst, en een effectuering van deze overdracht voor Marcan geen grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst, mits de huidige aandeelhouders van [eiseres01] een controlerend belang behouden;





3.3.


verbiedt Marcan de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en/of maatregelen te treffen strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de effectuering van de voorgenomen aandelenoverdracht, die bestaat uit een aandelenoverdracht door [bedrijf02] aan [bedrijf04] en door [bedrijf01] aan [bedrijf03], waarbij de huidige aandeelhouders van [eiseres01] een controlerend belang behouden in [eiseres01] , op straffe van een dwangsom van € 25.000,-;





3.4.


veroordeelt Marcan in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.029,44;





3.5.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordelingen onder 3.3 en 3.4 betreft;





3.6.


wijst al het andere af.





Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


51909