ECLI:NL:RBMNE:2024:3007, Rechtbank Midden-Nederland, 17-04-2024, 10650947 UC EXPL 23-5416
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Juridisch onnavolgbaar waarom huurcommissie in haar uitspraak de beheerder als verhuurder heeft aangemerkt. Verklaring voor recht dat beheerder niet de verhuurder is. Beheerder moet wel 'makelaarskosten' als onverschuldigd aan huurder terugbetalen wegens 'dienen twee heren'.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10650947 UC EXPL  23-5416 MB/40202
    
    
    
      
        Vonnis van 17 april 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser] , h.o.d.n. [handelsnaam],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen: [handelsnaam] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. M. Goosen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4 die op 24 mei 2023 aan [gedaagde] is betekend;
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 6;
      - de door mr. Goosen per brief van 4 maart 2024 nader toegezonden stukken;
      - de door mr. Jeths per e-mail van 13 maart 2024 nader toegezonden productie 5;
      - de op verzoek van de griffier door mr. Jeths per e-mail van 13 maart 2024 nader toegezonden betekende dagvaarding met producties 1 tot en met 4;
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 maart 2024. Tijdens deze mondelinge behandeling zijn ook de zaken [handelsnaam] tegen [A] (10650968 UC EXPL 23-5418) en [handelsnaam]  tegen [B] (10650964 UC EXPL 23-5417) behandeld. Partijen en/of hun gemachtigden hebben de standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter. 
    
    
      1.3.
      Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    In conventie en in reconventie
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft op 31 december 2020 een schriftelijke huurovereenkomst getekend voor een tweekamerappartement gelegen op de 2e etage aan de voorzijde van het pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst staat [C] (hierna: [C] ) als ‘Pachter/verhuurder’ aangeduid en [handelsnaam] als ‘beheerder’. [gedaagde] heeft het gehuurde per 1 januari 2021 gehuurd voor een jaar, voor een kale huurprijs van € 915,00 per maand. 
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een factuur van [handelsnaam] ontvangen voor onder meer een bedrag van € 295,00 exclusief btw voor ‘eenmalige kosten nieuwe huurder’. Dit bedrag is door [gedaagde] aan [handelsnaam] betaald.
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft een aantal maanden tegelijk in het pand aan de [adres] in [plaats] gewoond met [A] (hierna: [A] ). [A] heeft na het eindigen van haar huurovereenkomst de huurcommissie op 5 september 2021 verzocht de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen. De voorzitter van de huurcommissie heeft dat verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Daartegen is [A] op 30 september 2021 in verzet gegaan. Dit verzet is behandeld tijdens een zitting van 8 december 2021 waarbij volgens het voorblad van de uitspraak met zaaknummer [nummer] aanwezig waren [A] met haar gemachtigde en [handelsnaam] als gemachtigde van [C] . [handelsnaam] werd op haar beurt vertegenwoordigd door de heer [D] (ter zitting is gebleken dat dit dezelfde persoon als de heer [eiser] is). Het verzet is vervolgens gegrond verklaard en de zaak is door de huurcommissie voortgezet onder het zaaknummer [nummer] .
    
    
      2.4.
      Na het eindigen van haar eigen huurovereenkomst heeft [gedaagde] op 21 maart 2022 de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen. 
    
    
      2.5.
      De huurcommissie heeft op 3 juni 2022 aan [handelsnaam] een brief gestuurd waarin zij onder meer in de zaak van [A] met nummer [nummer] heeft verzocht om de gegevens van [C] aan te leveren, omdat [handelsnaam] bij het klachtenteam van de huurcommissie heeft aangegeven niet de gemachtigde van [C] te zijn, maar slechts de beheerder van het gehuurde. De huurcommissie schrijft onder meer:“(…) U heeft in het contact met de Huurcommissie aangegeven dat u de correspondentiegegevens van de verhuurder niet kunt delen op grond van privacy redenen. U heeft daarbij verwezen naar de wet AVG. (…) Indien wij binnen 5 werkdagen géén NAW-gegevens van de verhuurder hebben ontvangen, dan blijft “ [handelsnaam] ” aangehouden als wederpartij in de zaken met zaaknummers (…) en [nummer] . Deze zaken zullen verder worden behandeld en een uitspraak en eventuele legesveroordeling komen op naam van “ [handelsnaam] ” te staan. U zult dit dan zelf (achteraf) met de verhuurder moeten regelen. (…)”.
      
    
    
      2.6.
      Op 1 maart 2023 heeft er een zitting bij de huurcommissie plaatsgevonden waarbij noch [C] , noch [handelsnaam] is verschenen. 
      
    
    
      2.7.
      In de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] is [handelsnaam] aangemerkt als wederpartij/verhuurder van [gedaagde] . Kern van de uitspraak is dat de overeengekomen huurprijs per 1 januari 2021 van € 915,00 per maand niet redelijk is, dat een huurprijs van € 454,73 per maand wel redelijk is en dat vanwege een ernstig gebrek in het gehuurde de huurprijs per 1 januari 2021 wordt verlaagd tot € 90,95 per maand. De uitspraak is op 29 maart 2023 verzonden. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft [C] op 24 mei 2024 gedagvaard en heeft een verklaring van recht gevorderd dat [C] in de uitspraak van de huurcommissie wordt aangemerkt als verhuurder. Daarnaast heeft [gedaagde] gevorderd dat [C] op grond van de uitspraak van de huurcommissie te veroordelen om de te veel betaalde huur van € 9.888,60 aan haar (terug) te betalen. Dezelfde dag heeft [handelsnaam] [gedaagde] in deze zaak gedagvaard.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft op 29 mei 2023 de huurcommissie verzocht de uitspraak te rectificeren, omdat niet de juiste naam van de verhuurder in de uitspraak staat vermeld. [gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om [C] als verhuurder aan te merken in plaats van [handelsnaam] . Het verzoek om rectificatie is door de huurcommissie voorgelegd aan [handelsnaam] . [handelsnaam] heeft laten weten het niet eens te zijn met dit verzoek omdat er geen sprake is van een eenvoudig te corrigeren misslag of verschrijving. De huurcommissie heeft in haar brief van 7 augustus 2023 partijen bericht dat gelet op het feit dat er in deze zaak tevens een gerechtelijke procedure door de huurder is gestart als bedoeld in artikel 7:262 BW, zij het verzoek om rectificatie afwijst. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter heeft in het vonnis van 27 december 2023 de vorderingen van [gedaagde] op [C] afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De vorderingen
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [handelsnaam] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            Primair: vast te stellen dat hetgeen in de uitspaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] niet hetgeen is dat beheerder en huurder zijn overeengekomen nu [handelsnaam] als beheerder ten onrechte in de procedure bij de huurcommissie is betrokken, en voor recht te verklaren dat [handelsnaam] geen verhuurder is en gedaagde aldus geen rechten kan ontlenen aan de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] jegens [handelsnaam] ;
        
        
          
            Subsidiair: het verzoek tot vaststelling van een redelijke aanvangshuurprijs jegens [handelsnaam] af te wijzen, althans deze alsnog vast te stellen op € 526,03 met ingang van 1 januari 2021, en het verzoek tot huurprijsvermindering op grond van gebreken af te wijzen nu er geen sprake is van gebreken, en vast te stellen dat [handelsnaam] ten onrechte in betaling van de leges is veroordeeld en indien de kantonrechter van mening is dat leges verschuldigd zijn deze leges vast te stellen op € 300,00;
        
        
          
            Primair en subsidiair: 
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [handelsnaam] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de huurcommissie hem ten onrechte in de procedure heeft betrokken omdat hij de beheerder is van het gehuurde en niet de verhuurder. Nadat [handelsnaam] post ontving van de huurcommissie heeft hij op allerlei manieren dit kenbaar geprobeerd te maken, zo ook op de zitting van 8 december 2021 in de zaak [A] (zie 2.3). Na die zitting is [handelsnaam] ineens als gemachtigde en later als procespartij aangemerkt. Volgens [handelsnaam] is het niet zijn taak om de huurcommissie van de gegevens van de verhuurder te voorzien. Voor het geval de kantonrechter de vordering onder a) afwijst en [handelsnaam] als verhuurder blijft aangemerkt, verzoekt [handelsnaam] de aanvangshuurprijs vast te stellen aan de hand van een door hem aangeleverde puntentelling voor het gehuurde. Verder verzet [handelsnaam] zich tegen de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde en tegen de leges die de huurcommissie aan hem in rekening heeft gebracht. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [handelsnaam] in de proceskosten.
    
    
      3.4.
      
        Op de standpunten van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.
        
          In reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] vordert veroordeling van [handelsnaam] tot betaling van een bedrag van € 356,95 inclusief btw aan ten onrechte betaalde makelaarskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en met veroordeling van [handelsnaam] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente indien [handelsnaam] die niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis voldoet. 
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] legt aan haar vordering artikel 7:417 lid 4 BW ten grondslag. Volgens [gedaagde] moet [handelsnaam] door de verhuurder zijn ingeschakeld om de huurovereenkomst op te stellen. [gedaagde] heeft [handelsnaam] die opdracht in ieder geval nooit gegeven. Een grondslag voor [handelsnaam] om ‘makelaarskosten’ bij haar in rekening te brengen ontbreekt. 
    
    
      3.7.
      
        [handelsnaam] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Kern van het geschil is de vraag of [handelsnaam] jegens [gedaagde] is aan te merken als verhuurder. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en zal dit hierna toelichten. 
      
    
    
      4.2.
      Allereest staat in de huurovereenkomst [C] als ‘Pachter/verhuurder’ aangeduid en [handelsnaam] als ‘beheerder’ (zie 2.1). Op grond van de huurovereenkomst wist [gedaagde] dus met wie zij de huurovereenkomst had gesloten. Dat zij dit wist, blijkt ook uit het feit dat [handelsnaam] tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] op het verzoekschrift aan de huurcommissie [C] als verhuurder heeft ingevuld. 
      
    
    
      4.3.
      Wat er vervolgens in de procedure bij de huurcommissie is gebeurd, is niet duidelijk geworden omdat partijen slechts flarden van correspondentie en uitspraken uit deze en andere procedures in het geding hebben gebracht waar de kantonrechter kennelijk de gang van zaken maar uit op moet zien te maken. Uit hetgeen met partijen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, leidt de kantonrechter af dat de huurcommissie na ontvangst van het verzoekschrift van [gedaagde] haar correspondentie aan [handelsnaam] heeft gestuurd (of heeft gericht) omdat in de huurovereenkomst geen verdere gegevens van [C] staan vermeld. [handelsnaam] heeft onweersproken gesteld dat hij vervolgens de huurcommissie op allerlei manieren heeft laten weten dat zij niet bij hem moeten zijn omdat hij slechts de beheerder is. Dat hij dit ook expliciet tijdens de zitting in de verzetzaak van [A] bij de huurcommissie op 8 december 2021 heeft verklaard (zie 2.3), is evenmin door [gedaagde] weersproken. Geheel onduidelijk is waarom de huurcommissie [handelsnaam] in de zaak [A] op het voorblad van de uitspraak in verzet vervolgens als gemachtigde van [C] heeft aangemerkt.
      
    
    
      4.4.
      Kennelijk liep de huurcommissie vervolgens vast, omdat [handelsnaam] had laten weten niet (langer) als gemachtigde op te treden en de gegevens van [C] bij de huurcommissie niet bekend waren. Zij heeft daarom in de zaak [A] [handelsnaam] per brief van 3 juni 2022 verzocht om de gegevens van [C] aan haar te verstrekken en heeft [handelsnaam] gewezen op de consequentie als zij dat niet zou doen; de huurcommissie zou [handelsnaam] dan in die zaak als verhuurder aanmerken (zie 2.5). [handelsnaam] heeft vervolgens om hem moverende redenen geweigerd om de gegevens van [C] aan de huurcommissie te verstrekken.
      
    
    
      4.5.
      De huurcommissie heeft vervolgens niet alleen in de zaak [A] , maar ook in de zaak [gedaagde] zonder enige motivering [handelsnaam] aangemerkt als verhuurder. De kantonrechter is van oordeel dat dit juridisch onnavolgbaar is, omdat op het verzoekschrift [C] als verhuurder stond vermeld en ook uit de huurovereenkomst duidelijk was dat [C] de verhuurder van [gedaagde] was. Er was in die zin dus ook geen sprake van (schijn van) volmachtverlening geweest of van een nader te noemen volmachtgever. Het enkele feit dat van [C] geen verdere gegevens bekend waren en [handelsnaam] (in de zaak van [A] ) heeft geweigerd deze te verstrekken, maakt niet dat [handelsnaam] daarmee juridisch de wederpartij van [gedaagde] is geworden. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter de door [handelsnaam] gevorderde verklaring van recht dat hij niet de verhuurder is van [gedaagde] en [gedaagde] aldus geen rechten kan ontlenen aan de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] jegens [handelsnaam] zal geven. Het overige door [handelsnaam] onder a) gevorderde wordt bij gebrek aan belang afgewezen. Aan het subsidiair door [handelsnaam] gevorderde wordt door de te geven verklaring van recht niet toegekomen. Dit behoeft daarom geen verdere bespreking. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [handelsnaam] moet betalen. Deze kosten worden tot op heden begroot op: 
      - dagvaarding		€	106,73
      - griffierecht		€	86,00
      - salaris gemachtigde	€ 	542,00	(2 punten x tarief € 271,00)
      - nakosten		€	132,00	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal			€	866,73
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] stelt dat tussen [C] en [handelsnaam] een bemiddelingsovereenkomst moet hebben bestaan, omdat [handelsnaam] de huurovereenkomst zoals gesloten tussen [C] en [gedaagde] heeft opgesteld en [gedaagde] hem daarvoor geen opdracht heeft gegeven. Desondanks heeft (ook) [gedaagde] een bedrag van € 356,95 inclusief btw aan [handelsnaam] moeten betalen aan ‘eenmalige kotsen nieuwe huurder’. Dit betekent volgens [gedaagde] dat [handelsnaam] op grond van artikel 7:417 lid 4 BW ‘twee heren heeft gediend’ hetgeen volgens de wet verboden is. [gedaagde] vordert het aan [handelsnaam] betaalde bedrag daarom van [handelsnaam] terug. [handelsnaam] heeft één en ander niet weersproken en geen verweer gevoerd tegen de vordering. De kantonrechter veroordeelt [handelsnaam] om het bedrag van € 356,95 als onverschuldigd betaald aan [gedaagde] terug te betalen.  
    
    
      4.9.
      De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over € 356,95 zal, anders dan gevorderd, worden toegewezen vanaf 4 oktober 2023 (datum waarop eis in reconventie is ingesteld) omdat niet is gesteld of gebleken dat [handelsnaam] eerder in verzuim was met het terugbetalen van genoemd bedrag. 
    
    
      4.10.
      
        [handelsnaam] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten worden tot op heden begroot op een totaalbedrag van € 205,00, bestaande uit een bedrag van € 164,00 (2 punten x tarief € 82,00) aan salaris gemachtigde en een bedrag van € 41,00 aan nakosten. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen als hierna in de beslissing vermeld. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [handelsnaam] niet de verhuurder is van [gedaagde] en [gedaagde] aldus geen rechten kan ontlenen aan de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] jegens [handelsnaam] ;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 866,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart de kostenveroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [handelsnaam] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 356,95;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [handelsnaam] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [handelsnaam] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [handelsnaam] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [handelsnaam] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan;
      
    
    
      5.8.
      verklaart de (kosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.