ECLI:NL:RBROT:2024:5037, Rechtbank Rotterdam, 31-05-2024, 10745958
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst. Huurregime van woonruimte is van toepassing, ondanks bedrijfsmatige onderverhuur. Ontbinding ook afgewezen, omdat geen sprake is van tekortkomingen. Ook geen bepaling einddatum huurovereenkomst, want geen sprake van renovatie waarvoor eindigen huurovereenkomst nodig is.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10745958 CV EXPL 23-27886
    
    
    
      datum uitspraak: 31 mei 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. C.A. Gobbens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Staffhousing B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Staffhousing’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 september 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie tevens wijziging van eis, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [persoon A] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 april 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een zitting met de partijen de gemachtigden besproken. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De kern van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      De situatie is als volgt. Staffhousing huurt een gemeubileerde ruimte van [persoon A] . Staffhousing verhuurt deze ruimte op haar beurt door aan bedrijven. Die bedrijven laten er arbeidsmigranten verblijven.
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon A] heeft in 2023 in een brief de huurovereenkomst opgezegd. Volgens haar kan dat omdat de ruimte moet worden gezien als een bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Zij eist daarom dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat zij Staffhousing veroordeelt om de ruimte te ontruimen. Als de kantonrechter deze eis afwijst, eist [persoon A] dat de kantonrechter de huurovereenkomst alsnog ontbindt. Ze heeft daarvoor drie redenen: (1) de gemeentelijke verordening is nadelig gewijzigd, (2) er wonen meer mensen dan toegestaan en (3) er is een huurachterstand. Als de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt, vraagt [persoon A] om een einddatum vast te stellen. De reden daarvoor is dat [persoon A] de ruimte wil renoveren en verduurzamen. [persoon A] eist verder in elk geval dat Staffhousing wordt veroordeeld om een huurachterstand van € 4.481,72 aan haar te betalen. 
      
    
    
      2.3.
      Staffhousing is het niet eens met de eisen. Volgens haar is de opzegging van [persoon A] niet geldig, omdat de wettelijke regels voor woonruimte gelden. Zij vindt dat er ook geen reden is om de overeenkomst te ontbinden of een einddatum te bepalen. Er is volgens haar verder geen huurachterstand. Staffhousing stelt dat ze juist nog € 2.455,- moet terugkrijgen van [persoon A] , omdat Staffhousing dit teveel heeft betaald. Ze eist dat de kantonrechter [persoon A] veroordeelt om dat aan haar te betalen, met een vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 445,58.
      
    
    
      2.4.
      
        [persoon A] vindt dat de tegeneis moet worden afgewezen. Staffhousing heeft de factuur daarvoor namelijk naar de verkeerde partij gestuurd. Bovendien vindt [persoon A] dat ze niet hoeft te betalen omdat Staffhousing zelf een achterstand heeft.
      
      
        
          Het oordeel van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst alle eisen van [persoon A] af. Zij veroordeelt haar om € 2.455,- aan Staffhousing te betalen. In dit vonnis licht ze dit oordeel toe.
      
      
        
          De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd
        
      
      
    
    
      2.6.
      Volgens [persoon A] verhuurt zij geen woonruimte aan Staffhousing, maar bedrijfsruimte, omdat Staffhousing nooit van plan was om er zelf te gaan wonen. De kantonrechter volgt deze redenering niet. Het pand betreft een zelfstandige woning. Deze woning is door [persoon A] gemeubileerd en voorzien van een internet- en TV-aansluiting. Bij het aangaan van de overeenkomst hadden [persoon A] en Staffhousing de bedoeling dat er personen zouden gaan wonen in de ruimte. Daarmee is sprake van huur van woonruimte.
      
    
    
      2.7.
      Hier komt nog bij dat de partijen in de huurovereenkomst ook expliciet hebben afgesproken dat er een woonruimte wordt verhuurd. In het document ‘huurovereenkomst woonruimte’ staat dat een “zelfstandige woonruimte, gemeubileerd” wordt verhuurd (artikel 1.1) en dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte (artikel 1.2). Uit niets blijkt dat partijen de bedoeling hadden om een bedrijfsruimte te verhuren aan Staffhousing. Sterker nog, er heeft recent een procedure bij de Huurcommissie gespeeld. Dit was het moment geweest dat [persoon A] dit standpunt naar voren had kunnen brengen. Dat heeft zij toen niet gedaan. Dat betekent niet dat die uitspraak gezag van gewijsde heeft gekregen (artikel 236 Rv), of dat [persoon A] dit nu niet meer naar voren mag brengen, maar het is wel een sterke indicatie voor de bedoelingen van de partijen.
      
    
    
      2.8.
      
        [persoon A] is er uitgebreid op ingegaan dat het nooit de bedoeling was dat Staffhousing zelf in de ruimte zou gaan wonen. Dat bevestigt Staffhousing. Dat maakt echter nog niet dat er daarom geen sprake meer is van woonruimte. Het is namelijk niet bepalend wíé er in de ruimte gaat wonen, maar dát er iemand in de ruimte zal gaan wonen (artikel 7:233 BW).
      
    
    
      2.9.
      
        [persoon A] heeft er ook nog op gewezen dat de uiteindelijke bewoners steeds voor korte tijd in de woning verblijven. Zij vindt dat ook daarom geen sprake is van woonruimte (artikel 7:232 lid 2 BW). Ook dat betoog gaat niet op. Dat is namelijk iets dat speelt in de relatie tussen Staffhousing en haar onderhuurders en niet tussen [persoon A] en Staffhousing. Staffhousing huurt namelijk inmiddels al bijna tien jaar deze ruimte. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter concludeert dat sprake is van huur van woonruimte. Door de opzegging van [persoon A] is de huurovereenkomst dus niet geëindigd (artikel 7:272 lid 1 BW). De primair gevraagde verklaringen voor recht en de vordering tot ontruiming, die van het tegendeel uitgaan, worden daarom allemaal afgewezen.
      
      
        
          Het beroep op huurbescherming is niet in strijd met redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [persoon A] stelt verder nog dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is als Staffhousing kan profiteren van huurbescherming. Dat betoog volgt de rechter niet. De uiteindelijke bewoners van de woonruimte hebben net als iedere huurder behoefte aan huurbescherming. Het is juist onwenselijk als Staffhousing dat niet zou hebben en dus verschillende huurregimes op de verhouding van toepassing zijn.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter zal de huurovereenkomst ook niet ontbinden (artikel 6:265 BW). De drie redenen waarop [persoon A] deze eis baseert gaan namelijk alle drie niet op. Deze  drie argumenten worden hierna achter elkaar behandeld.
      
      
        
          Nadelige wijziging van de gemeentelijke verordening
        
      
    
    
      2.13.
      In de huurovereenkomst staat: “Ten tijde van nadelige wijziging van de gemeentelijke verordening en/of politieke besluiten m.b.t. de huisvesting van buitenlandse werknemers aangaande het gehuurde zodat continuering van huur niet langer redelijk kan worden geacht is verhuurder/beheerder/huurder gerechtigd het huurcontract per direct te ontbinden.” Volgens [persoon A] is hier nu sprake van. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter oordeelt dat dit beding nietig is, voor zover dit [persoon A] de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst zonder opzegging te laten eindigen (artikel 7:271 lid 7 BW). 
      
    
    
      2.15.
      Zelfs als zou zijn bedoeld dat [persoon A] in dat geval ontbinding bij de kantonrechter kan eisen, dan gaat een beroep op dit artikel niet op. [persoon A] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd waarom er sprake is van zo’n “nadelige wijziging.” Die bestaat er volgens haar uit dat er in de politiek veel aandacht is voor kwetsbare arbeidsmigranten en het daarom voor [persoon A] niet meer goed voelt om mee te werken aan het commerciële verdienmodel van Staffhousing. De kantonrechter ziet niet in hoe dit valt onder een voor [persoon A] nadelige wijziging van de gemeentelijke verordening of politieke besluiten. Dit kan dus geen grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Overbewoning
        
      
    
    
      2.16.
      Volgens [persoon A] wonen er vijf mensen in de woning, terwijl er volgens de geldende huisvestingsverordening maar twee personen zijn toegestaan. Ook dit kan geen reden zijn voor ontbinding. 
      
    
    
      2.17.
      Allereerst is van belang dat niet vast staat dat momenteel meer dan twee personen in de woning verblijven. Staffhousing betwist dit namelijk en vervolgens is dit niet verder door [persoon A] onderbouwd. Daarnaast heeft [persoon A] ook niet gesteld dat Staffhousing op dit punt in verzuim verkeert. Dit blijkt ook niet uit het dossier. Bij de dagvaarding zit alleen een mail van 9 juni 2023, waarin de gemachtigde van [persoon A] constateert dat er vijf bedden in de ruimte zijn aangetroffen. Dat kan niet worden gezien als ingebrekestelling (artikel 6:82 lid 1 BW). De ontbinding kan dus ook om die reden niet op de overbewoning worden gebaseerd (artikel 6:265 lid 2 BW). 
      
    
    
      2.18.
      Zelfs als er vijf mensen wonen en er sprake zou zijn van verzuim, dan nog is dit geen tekortkoming die van voldoende gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is namelijk geen maximum aantal bewoners opgenomen. Dat wil niet zeggen dat daar een oneindig aantal mensen mag wonen. Het betekent echter wel dat bewoning door meer dan twee personen niet automatisch tot een tekortkoming leidt. 
      
    
    
      2.19.
      Staffhousing zal (uiteraard) wel moeten voldoen aan de lokale wetgeving. De kantonrechter is het echter met Staffhousing eens dat van [persoon A] dan wel mag worden verwacht dat zij zich inspant om een vergunning te krijgen voor verblijf van meer dan twee mensen. [persoon A] heeft daar namelijk geen vergunning voor aangevraagd, terwijl Staffhousing onbetwist heeft aangevoerd dat een vergunningstraject niet kansloos zou zijn (artikel 3.2.3 Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021).
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      2.20.
      De derde reden voor de geëiste ontbinding is dat Staffhousing volgens [persoon A] een huurachterstand heeft. Dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. Bij de dagvaarding heeft [persoon A] geen inzicht gegeven in haar berekening. Ook tijdens de zitting kon zij die niet vertellen. Het gaat er volgens haar om dat de huur vanaf mei 2018 had mogen worden geïndexeerd. Zij heeft in een brief van 24 april 2023 voor het eerst aanspraak gemaakt op die huurverhogingen.
      
    
    
      2.21.
      Uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt dat er tot 1 juni 2022 sprake was van een all-inhuurprijs. Beide partijen zijn niet binnen acht weken opgekomen tegen deze uitspraak. Daarom staat dat inmiddels vast tussen partijen (artikel 7:262 BW). Omdat sprake was van een all-inprijs stond niet vast wat de kale huurprijs tot 1 juni 2022 was. Er kan dus ook niet worden gezegd wat de aanvangshuurprijs was, zodat tot 1 juni 2022 geen sprake is van geliberaliseerde huur (artikel 7:247 BW). De partijen zijn het erover eens dat er sinds de splitsing door de huurcommissie sprake is van niet-geliberaliseerde huur. 
      
    
    
      2.22.
      
        [persoon A] had de huur dus vanaf het begin van de huurovereenkomst alleen kunnen verhogen door een schriftelijk wijzigingsvoorstel te doen, dat voldoet aan de wettelijke eisen (artikel 7:252 BW). Dat heeft zij nooit gedaan. De huurprijs is daarom sinds het begin van de huurovereenkomst nooit rechtsgeldig verhoogd (artikel 7:248 BW). Aangezien de huurachterstand volgens [persoon A] alleen komt door niet betaalde verhogingen, is er geen sprake van een achterstand. Dit is dus ook geen reden voor ontbinding. Dit betekent dus ook dat de eis om Staffhousing te veroordelen om die huurachterstand te betalen, wordt afgewezen.
      
      
        
          De kantonrechter bepaalt geen einddatum van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [persoon A] heeft verder de huurovereenkomst nog opgezegd in verband met dringend eigen gebruik. Zij stelt dat ze de woning wil opknappen en verduurzamen. Ze vraagt de kantonrechter daarom om een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 2 en 274 lid 1 sub c en lid 3 BW). Ook deze eis wijst de kantonrechter af.
      
    
    
      2.24.
      
        [persoon A] heeft niet concreet gemaakt wat ze precies wil gaan doen met de woonruimte. Tekenend daarvoor is dat zij in de dagvaarding benoemde dat zij onder andere de badkamer wilde opknappen. Naar aanleiding van het verweer van Staffhousing gaf zij tijdens de zitting echter aan dat dit in 2022 al gebeurd is. Zelfs als [persoon A] daadwerkelijk de ruimte wil renoveren en verduurzamen, dan valt bij de huidige stand van zaken niet in te zien waarom het daarvoor nodig is dat de huurovereenkomst eindigt.
      
      
        
          Staffhousing wordt niet veroordeeld om het aantal bewoners terug te brengen
        
      
      
    
    
      2.25.
      
        [persoon A] eist ten slotte nog dat de kantonrechter het Staffhousing verbiedt om meer dan twee personen tegelijk in de woonruimte te laten verblijven. Deze eis wijst de kantonrechter ook af, omdat de kantonrechter die voorbarig vindt. Op dit moment staat namelijk niet vast dat het verboden is dat meer dan twee personen in het gehuurde wonen. Zoals hiervoor al is overwogen (2.19) kan [persoon A] eerst nog een vergunning aanvragen voor bewoning door meer dan twee personen. Mocht overigens blijken dat bewoning door meer dan twee personen definitief niet is toegestaan, dan heeft Staffhousing tijdens de zitting toegezegd dat zij zich hieraan zal houden.
      
      
        
          De eis over de gebruiksvergoeding hoeft niet behandeld te worden
        
      
      
    
    
      2.26.
      
        [persoon A] heeft verder nog geëist dat Staffhousing wordt veroordeeld om een gebruiksvergoeding te betalen vanaf augustus 2023. Tijdens de zitting heeft zij verklaard dat ze die eis alleen heeft ingesteld voor het geval wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst is geëindigd. Aangezien dat niet het geval is, hoeft deze eis niet behandeld te worden.
      
      
        
          
            [persoon A] moet € 2.455,- terugbetalen aan Staffhousing
        
      
      
    
    
      2.27.
      Staffhousing heeft onbetwist gesteld dat zij sinds 1 juni 2022 € 880,- per maand moet betalen, aan huur en servicekosten. Zij heeft in ieder geval in de maanden juni 2022 tot en met februari 2023 steeds € 1.325,- betaald. Dat is dus per maand € 445,- teveel. Staffhousing eist een bedrag van € 2.455,- terug. Die eis kan dus worden toegewezen (artikel 6:203 BW). 
      
    
    
      2.28.
      
        [persoon A] heeft erop gewezen dat Staffhousing voor dit teveel betaalde bedrag een factuur heeft gestuurd aan de verkeerde persoon. Dat is niet van belang. Uit het antwoord in reconventie blijkt dat [persoon A] wist dat zij degene was die moest terugbetalen, op basis van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW). Een factuur is daarvoor niet nodig.
      
    
    
      2.29.
      
        [persoon A] heeft verder aangevoerd dat er sprake is van schuldeisersverzuim en verrekening, omdat Staffhousing zelf een huurachterstand had laten ontstaan. Zoals uit het voorgaande al blijkt is er geen huurachterstand, zodat dit verweer ook niet opgaat.
      
      
        
          
            [persoon A] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.30.
      
        De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Staffhousing heeft niet gesteld dat er meer werkzaamheden zijn uitgevoerd dan die om deze procedure voor te bereiden (artikel 241 Rv). Bij de dagvaarding zit alleen één mail van 5 mei 2023 van Staffhousing die hierover gaat. Het versturen van één aanmaning zonder bijzondere inhoud is niet genoeg.
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.31.
      
        [persoon A] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van Staffhousing op € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Staffhousing begroot op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-). Voor kosten die Staffhousing maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.153,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.32.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Staffhousing dat eist en [persoon A] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon A] om € 2.455,- aan Staffhousing te betalen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Staffhousing worden begroot op € 1.153,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        33394
      
    
  
  
     HR 16 juni 1972, ECLI:NL:HR:1972:AB5013 en Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6 p. 49
  
  
     Hoge Raad 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:590, r.o. 4.5