ECLI:NL:RBZWB:2024:7303, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-05-2024, C/02/406831 / HA ZA 23-106
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening ten behoeve van de reconstructie van de Rijksweg A27.  Schadeloosstelling. Waardering onteigende deel voortuin in samenhang met de waardevermindering van de woning en bijbehorende tuin na/als gevolg van het verlies van het onteigende deel van de voortuin. Overige schade: in ieder geval een deel van de noodzakelijke aanpassingen van de afwatering van de overblijvende gronden is een gevolg van de onteigening. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de omvang van dit deel dat als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt (uitgedrukt in een percentage). Kosten nieuw aan te leggen afrastering vergoed, voor zover deze aanpassing kan worden aangemerkt als direct gevolg van de onteigening. Matiging van de gedeclareerde kosten van overige deskundige bijstand.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/406831 / HA ZA 23-106
    
    
    
      
        Vonnis van 29 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat),
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaten mr. R.C.K. van Andel en mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.
      
        Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1
      1.	De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 29 maart 2023 
      - de akte van depot van 27 december 2023 van het deskundigenrapport- de inventarislijst van de Staat
      - de inventarislijst eigen gedingstukken van [gedaagde]- de e-mail van mr. Ten Kate van 11 januari 2024 aan mr. Van Heijst - de e-mail van mr. De Jager van 15 januari 2024 met kostenopgave - de e-mail van mr. Van Heijst van 18 januari 2024 met kostenopgave van de rechtbankdeskundigen- de e-mail van mr. Van Heijst van 19 januari 2024 met een nadere rapportage van [adviesbureau] (de heer [externe deskundige] )- de aantekeningen van de griffier van het op 23 januari 2024 gehouden pleidooi- de pleitnotities van mr. Ten Kate
      - de pleitnotities van mr. De Jager- de e-mail van mr. Van Heijst van 15 februari 2024 met een aangepaste kostenopgave van de rechtbankdeskundigen- de akte van [gedaagde] van 3 april 2024 met productie - de antwoordakte van de Staat van 3 april 2024.1.2.	Bij beschikking van 23 november 2022 heeft de rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), mr. H.J.A. van Hoogmoed en ing. J.L. Scheffer tot deskundigen benoemd.  
      Op 20 december 2022 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 
      
    
    
      1.3.
      De deskundigen hebben voor hun advies een externe deskundige ingeschakeld, te weten ing. [externe deskundige] , projectleider bij het civieltechnisch [adviesbureau] te [plaats 2] . Partijen hebben desgevraagd aan de deskundigen te kennen gegeven dat zij tegen zijn inschakeling geen bezwaar hebben. [externe deskundige] heeft het betrokken perceel van [gedaagde] op 31 mei 2023 - samen met Scheffer en de deskundigen van beide partijen - bezichtigd en op 17 juli 2023 aan de deskundigen gerapporteerd. Zijn advies is bij het deskundigenrapport gevoegd.
    
    
      1.4.
      Mr. Van Heijst heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 21 december 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd.
      
    
    
      1.5.
      De zaak is bepleit op 23 januari 2024. 
    
    
      1.6.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      Bij eerdergenoemd vonnis van 29 maart 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaak:- [grondplannummer] : een deel van 233 m² van het perceel, kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] [nummer] , groot 6.455 m².
      
    
    
      2.2.
      In het onteigeningsvonnis is het aan de voormalige eigenaar [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 102.500,00.  2.3.	Het onteigeningsvonnis is op 16 mei 2023 ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt dus als peildatum.
      
    
    
      2.4.
      Het perceel [nummer] ligt in het buitengebied van de gemeente Altena ten oosten van de kern van het dorp [plaats 1] en ten oosten van de rijksweg A27. Het is een (volgens het rapport van de deskundigen) onregelmatig gevormd, bebouwd perceel gelegen aan de [adres] in [plaats 1] . Het westelijke gedeelte is ingericht als bedrijfsterrein met daarop twee grote bedrijfsloodsen en is voor het overige verhard met klinkerbestrating. Midden op het perceel staat een vrijstaande woning met bijgebouwen en bijbehorende tuin. Het oostelijke deel van het perceel is ingericht als (hobby)weiland. Het perceel is zowel aan de noordzijde als aan de zuidzijde ontsloten ter hoogte van het bedrijfsterrein.Het onteigende betreft een smalle (onbebouwde) strook grond aan de noordzijde van het perceel. Het westelijke deel van het onteigende (ca. 130 m²) maakte op de peildatum deel uit van het bedrijfsterrein (inclusief inrit met poort). Het middelste deel van het onteigende (ca. 20 m²) maakte deel uit van de voortuin bij de woning en het oostelijke deel (ca. 83 m²) maakte deel uit van het (hobby)weiland.   2.5.	De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘A27 Houten-Hooipolder’ (hierna: ‘het Tracébesluit). Dit Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu en per 26 augustus 2020 onherroepelijk geworden.
    
    
      2.6.
      Het Tracébesluit is door de gemeente Altena uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Tracébesluit A27 - gemeente Altena’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’ gekregen.Voorheen gold ter plaatse het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de [gemeente] . Dat bestemmingsplan is vastgesteld op 16 november 2016 en nadien deels onherroepelijk geworden. In dat plan had het onteigende deels de bestemming ‘bedrijf’ met de gebiedsaanduiding ‘overige zone - zeekleilandschap - eerste aanwaspolders’ en deels de bestemming ‘agrarisch’, met de gebiedsaanduiding ‘overige zone - zeekleilandschap - eerste aanwaspolders’.Voor het overblijvende gedeelte van het perceel gold op de peildatum nog steeds het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en daarmee voornoemde bedrijfs- en agrarische bestemming. De woning op het perceel is bestemd als bedrijfswoning (binnen de bedrijfsbestemming).2.7.	Het onteigende was tot aan de peildatum eigendom van [gedaagde] . Hij heeft het (gehele) perceel [nummer] in 2010 in eigendom verkregen. Op de peildatum werd dewoning op het perceel bewoond door [gedaagde] en zijn gezin. Het bedrijfsterrein (inclusief loodsen) was deels bij hemzelf in gebruik voor de opslag van goederen en was deels verhuurd aan derden (voor het stallen van vrachtwagens en de opslag van goederen). Het weiland was bij [gedaagde] in gebruik voor hobbydoeleinden.
      
    
    
      2.8.
      
        	De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in hun rapport van 21 december 2023 over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:- waarde onteigende			€   52.245,00- overige schade 		 		€   79.200,00
        
          + 2 x P.M.
        
        Totaal					€ 131.445,00 + 2 x P.M.
      
    
    
      2.9.
      De Staat heeft aan [gedaagde] laatstelijk (bij dagvaarding) aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 102.500,00.
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde] heeft de totale schadeloosstelling laatstelijk begroot op- vermogensschade (waarde + waardevermindering overblijvende)	€   70.000,00- bijkomende schade						€   98.579,00
        
          + 2 x P.M.
        
        Totaal 								€ 168.579,00
             + 2 x P.M.
      
      
    
    
      2.11.
      
        Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hun standpunten ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten zullen, voor zover van belang, per post worden behandeld. 
        
          Toepasselijk recht
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        Hoewel sinds 1 januari 2024 voor onteigeningszaken de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Onteigeningwet, zoals die luidde tot 1 januari 2024 (hierna: Ow). Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het oude recht van toepassing. Verder geldt dat op grond van artikel 4.4 lid 2 Aanvullingswet grondeigendom dat, indien voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een rechtsgeding met betrekking tot een voltooide onteigening op grond van de Ow aanhangig is, het oude recht van toepassing blijft tot het tijdstip waarop het vonnis kracht van gewijsde heeft gekregen en ten uitvoer is gebracht. In dit geval dateert het koninklijk besluit waarbij de onteigening is toegestaan van 8 maart 2022, zodat het verzoek tot het nemen van dat koninklijk besluit logischerwijs van eerdere datum is. Bovendien is de onteigening voltooid met de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 16 mei 2023, dus ook voor 1 januari 2024.
        
          Waarde van het onteigende 
        
      
      
    
    
      2.13.
      	Ingevolge artikel 40a Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
    
    
      2.14.
      Volgens de deskundigen (en partijen) moet bij de waardering van het onteigende geen rekening worden gehouden met het Tracébesluit en de realisering daarvan. Uitgangspunt bij de waardering is daarmee de bedrijfs- en agrarische bestemming die voorheen op het onteigende rustte, aldus de deskundigen.2.15.	De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt. In deze zaak is onteigend om de uitvoering van het Tracébesluit mogelijk te maken dat - kort gezegd - voorziet in reconstructie van de A27 met bijkomende werken. Deze werken worden (deels) gerealiseerd op het onteigende. Daarmee is voldaan aan de vereisten voor eliminatie van het Tracébesluit op grond van artikel 40c Ow.   
      
    
    
      2.16.
      De deskundigen waarderen het onteigende (inclusief de waardevermindering van de woning met bijbehorende ‘overblijvende tuin’) in totaal op € 52.245,00. Zij maken bij hun waardering onderscheid tussen (het onteigende deel van) de delen van het perceel [nummer] die zijn ingericht als bedrijfsterrein, hobbyweide en tuin.
      
    
    
      2.17.
      De deskundigen overwegen dat voor de waardering van (het onteigende deel van) het deel van het perceel dat is ingericht als bedrijfsterrein niet of nauwelijks geschikte referentiegegevens voorhanden zijn. De door de Staat aangedragen referentiegegevens zijn volgens hen gedateerd en daarmee maar beperkt richtinggevend. De door [gedaagde] aangevoerde referentiegegevens hebben betrekking op objecten die slechts beperkt vergelijkbaar zijn, onder meer omdat de daarbij genoemde grondwaarden een afgeleide zijn van een totale koopsom inclusief opstallen, aldus de deskundigen.   Met inachtneming van de specifieke kenmerken van het perceel van [gedaagde] (een relatief kleine oppervlakte bedrijfsterrein en eenvoudige bedrijfsbebouwing) stellen de deskundigen de waarde van het (onteigende deel van het) perceelsgedeelte dat is ingericht als bedrijfsterrein per peildatum op € 200,00 per m².
      
    
    
      2.18.
      De deskundigen kennen aan (het onteigende deel van) het hobbyweiland een waarde toe per peildatum van € 15,00 per m². Zij baseren zich daarbij op onderzoek naar referentietransacties met betrekking tot ‘huisweides’ in de omgeving. Zij hebben bij hun rapport als bijlage 4 een overzicht van deze referentietransacties gevoegd, waarvan volgens hen de vijf geel gearceerde transacties het meest bruikbaar zijn.
      
    
    
      2.19.
      
        Bij de waardering van het onteigende deel van de voortuin bij de woning stellen de deskundigen het volgende voorop. Het ligt volgens hen in de rede om de waarde te bepalen in samenhang met de waardevermindering van de woning en bijbehorende tuin na/als gevolg van het verlies van het onteigende deel van de voortuin. Zij verwijzen naar de uitspraken HR 15 maart 1967, NJ 1967, 211 en HR 18 maart 1998, NJ 1998, 620.   De deskundigen overwegen dat de woning planologisch een bedrijfswoning is. Zij hebben voor de waardering van deze woning geen bruikbare referentiegegevens gevonden. Daarom hebben zij hun waardering gebaseerd op referenties van woningen met woonbestemmingen en een semi-bedrijfswoning. Zij verwijzen naar een door hen als bijlage 5 bij hun rapport gevoegd overzicht van referentietransacties, in het bijzonder naar de geel gearceerde referenties. Voor de waardering van de woning van [gedaagde] als bedrijfswoning hebben de deskundigen de woonbestemming van de gevonden referenties gecorrigeerd door toepassing van een generieke aftrek van 15% (behalve bij de genoemde semi-bedrijfswoning). Daarnaast hebben zij een correctie toegepast vanwege de grootte (woonoppervlakte, inhoud en perceelsgrootte) en ligging (o.a. nabij een drukke weg/A27). De analyse hebben zij weergegeven in hun rapport. Met inachtneming van deze (gecorrigeerde) referenties begroten de deskundigen de waardevermindering van de woning met bijhorende tuin (inclusief de waarde van het onteigende deel van de voortuin) per peildatum op:- waarde woning inclusief 800 m² onder- en omliggende grond voor onteigening 							€ 415.000,00      - waarde woning inclusief 780 m² onder- en omliggende grond 
        na onteigening							€ 390.000,00
        Totaal								€   25.000,00
      
      
    
    
      2.20.
      
        Resumerend stellen de deskundigen de waarde van het onteigende inclusief de waardevermindering van de woning met bijbehorende ‘overblijvende tuin’ per peildatum op:- 130 m² bedrijfsterrein à € 200,00 is				€ 26.000,00- 83 m² hobbyweide à € 15,00 is					€   1.245,00- 20 m² tuin inclusief waardevermindering woning + tuin		€ 25.000,00
        Totaal								€ 52.245,00
      
    
    
      2.21.
      De Staat refereert zich aan het advies van de deskundigen over het totaalbedrag wegens vergoeding voor vermogensschade (waarde van het onteigende plus waardevermindering van het overblijvende). 
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde] maakt bezwaar tegen de berekening van de deskundigen. Hij heeft de waarde van het onteigende begroot op:- ca. 20 m² voortuin à € 350,00		€   7.000,00- ca. 113 m² oprit en dergelijke à € 250,00	€ 28.250,00 - ca. 100 m² weiland bij woonhuis à € 25,00	€   2.500,00Totaal					€ 37.750,00
      
      
        
          [gedaagde] baseert zich op de vierkantemeterprijzen genoemd in het taxatierapport van zijn taxatie-adviseur Pullen. [gedaagde] stelt verder (primair) dat de waardevermindering van het overblijvende moet zien op het gehele overblijvende en niet slechts op een deel daarvan (woning + tuin). Voor zover de deskundigen hun oordeel handhaven dat alleen de woning en tuin waardevermindering ondergaan, maakt [gedaagde] bezwaar tegen de benadering waarin de waardering van het te onteigenen deel tuin onderdeel is van de berekening van de waardevermindering van de overblijvende woning en bijbehorende tuin. Het lijkt er volgens hem op alsof de meters tuin in dat geval niet worden vergoed. Uit het arrest HR 18 maart 1998, NJ 1998, 620 volgt volgens [gedaagde] dat als tussen partijen vaststaat dat naast de werkelijke waarde van het onteigende ook een waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed, afzonderlijke vaststelling van die elementen achterwege kan blijven als die afzonderlijke vaststelling wel, maar vaststelling van de som van beide elementen niet op bezwaren stuit. Volgens [gedaagde] moet het (dus) zo zijn dat de vaststelling van de afzonderlijke elementen op bezwaren stuit en die bezwaren ziet [gedaagde] niet. Het moet mogelijk zijn de afzonderlijke elementen vast te stellen. Hij verwijst naar HR 21 december 1960, NJ 1961/115 en HR 12 juni 2009, NJ 2009/273.  
      
      
    
    
      2.23.
      De deskundigen hebben in de bezwaren van [gedaagde] geen aanleiding gezien hun advies aan te passen. Ten aanzien van de woning en bijbehorende tuin hebben zij toegelicht dat een afzonderlijke waardering van deze beide onderdelen geen recht doet aan de samenhang daartussen. Zij handhaven hun inschatting van de som van respectievelijk de waarde en de waardevermindering van beide onderdelen samen op € 25.000,00. Dat is volgens de deskundigen ook overeenkomstig de huidige jurisprudentie.   
      
    
    
      2.24.
      De rechtbank oordeelt het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd. Zij ziet, mede gelet op de toelichting die de deskundigen hebben gegeven, geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door hen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie vastgestelde waarden van (het onteigende deel van) het bedrijfsterrein en de hobbyweide. Voor zover [gedaagde] zijn bezwaar tegen de hiervoor door de deskundigen gehanteerde vierkantemeterprijzen handhaaft, heeft hij dit bezwaar onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft in zijn reactie op het conceptrapport alleen herhaald verwezen naar eerder door hem genoemde referentietransacties. De deskundigen hebben in hun (concept)rapport gemotiveerd toegelicht hoe zij tot de door hen getaxeerde waarden komen. [gedaagde] is daar vervolgens niet nader op ingegaan. De rechtbank gaat daarom aan zijn bezwaar op dit punt voorbij.De deskundigen hebben verder aanleiding gezien om de waarde van het onteigende deel van de tuin en de waardevermindering van de woning en bijbehorende ‘overblijvende’ tuin in één bedrag tezamen te begroten. Het is in beginsel aan de deskundigen om de meest geschikte begrotingssystematiek te kiezen. De rechtbank oordeelt hun keuze voor deze begrotingssystematiek navolgbaar. Het bezwaar van [gedaagde] tegen deze begrotingssystematiek is ook onvoldoende onderbouwd. Hij heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de door hem voorgestane wijze van berekening van de waarde van de tuin, anders dan door hantering van een hogere vierkantemeterprijs, tot een hogere schadeloosstelling leidt. Het bezwaar van [gedaagde] wordt gepasseerd.De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen en stelt de waarde van het onteigende inclusief de waardevermindering van de woning met bijbehorende ‘overblijvende tuin’ vast op € 52.245,00.
      
      
        
          Waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      2.25.
      Na onteigening resteert van perceel [nummer] een oppervlakte van 00.62.22 ha.
      
    
    
      2.26.
      Zoals hiervoor is overwogen hebben de deskundigen de waardevermindering van de woning met bijbehorende overblijvende tuin begroot samen met de waarde van het onteigende deel van de voortuin bij de woning (zie r.o. 2.19).Zij zijn verder van oordeel dat het overblijvende deel van respectievelijk het bedrijfsterrein en het hobbyweiland - rekening houdend met de door hen geadviseerde aanpassingen aan deze overblijvende delen - geen waardevermindering zal ondergaan als gevolg van het verlies van de beide onteigende delen daarvan. 
      
    
    
      2.27.
      De Staat heeft niet langer bezwaar gemaakt tegen het advies van de deskundigen op dit punt (zie r.o. 2.21).
      
    
    
      2.28.
      
        [gedaagde] heeft de waardevermindering van het overblijvende perceel begroot op € 32.250,00. Hij stelt voorop dat, anders dan de deskundigen hebben geadviseerd, de waardevermindering van het overblijvende betrekking moet hebben op het gehele overblijvende en niet alleen op de woning met bijbehorende overblijvende tuin. Het terrein als zodanig wordt kleiner (niet alleen de tuin bij de woning) en krijgt een slechtere vorm. Daar komt bij dat de deskundigen in hun definitieve rapport (in afwijking van het conceptrapport) geen reden zien voor verplaatsing van het minigemaal. Het overblijvende is door de aanwezigheid van het minigemaal minder courant; de manoeuvreerruimte op het terrein wordt kleiner, aldus [gedaagde] .  
      
    
    
      2.29.
      De deskundigen hebben in het bezwaar van [gedaagde] geen reden gezien hun advies aan te passen. Zij hebben ter zitting nader toegelicht dat na aanpassing van het overblijvende deel van het bedrijfsterrein (en integrale vergoeding van de kosten daarvan) het enkele verlies van de relatief beperkte onteigende strook niet tot een waardevermindering van het overblijvende zal leiden. Dat wordt niet anders door het verplaatsen van de inrit en het handhaven van het minigemaal. Volgens de deskundigen blijft er genoeg manoeuvreerruimte over. Een redelijk handelend koper zal deze verandering niet verdisconteren in een lagere waarde, aldus de deskundigen.
      
    
    
      2.30.
      De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hiervoor onder r.o. 2.24 heeft overwogen over de door de deskundigen gehanteerde begrotingssystematiek. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende deel van de tuin en de waardevermindering van de woning en bijbehorende overblijvende tuin in één bedrag tezamen begroot. De rechtbank heeft zich daarbij aangesloten, zodat over de waardevermindering van de woning en overblijvende tuin al is geoordeeld.Dan resteert de vraag of sprake is van waardevermindering van de overblijvende delen bedrijfsterrein en hobbyweiland. De rechtbank overweegt dat bij beantwoording van de vraag of een vergoeding voor waardevermindering van het overblijvende moet worden toegekend het erom gaat of de onteigende door de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast. Volgens de deskundigen is er in dit geval geen waardevermindering die zich bij verkoop van het object in het economische verkeer zou doen voelen. De rechtbank oordeelt deze toelichting van de deskundigen deugdelijk en begrijpelijk. Zij neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt dit tot het hare.
      
      
        
          Overige schade
        
      
      
    
    
      2.31.
      Bij de beoordeling van mogelijke overige (bijkomende) schade voor [gedaagde] geldt de wijze waarop een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende als uitgangspunt.
      
      
        
          Kosten aanpassing overblijvende gronden
        
      
      
    
    
      2.32.
      Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi overeenstemming bereikt over de kosten voor aanpassing van de waterhuishouding op/langs het onteigende. De overeenstemming is uitgewerkt in de door partijen op de rol van 3 april 2024 genomen akten.[gedaagde] heeft meegedeeld dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de schadevergoeding voor het verdwijnen van de watergang die ten westen van het onteigende loopt. Partijen zijn overeengekomen dat de Staat hiervoor een bedrag van € 20.000,00 exclusief btw zal vergoeden. Partijen zijn ook overeengekomen dat [gedaagde] daarmee voor het verdwijnen van de watergang volledig is gecompenseerd, zodat hij na betaling van dit bedrag geen aanspraak meer kan maken op nadeelcompensatie voor zover die ziet op nadelen die samenhangen met het verdwijnen van die watergang.   De Staat heeft deze door [gedaagde] weergegeven overeenstemming bevestigd. Hij heeft toegelicht dat het de post betreft die in het deskundigenrapport is aangeduid als “kosten aanpassing afwatering overblijvende gronden”. De overeengekomen “vergoeding voor de westelijke watergang” bedraagt € 20.000,00 te vermeerderen met btw, aldus de Staat. Volgens de Staat bevat voormeld bedrag een volledige vergoeding voor alle gevolgen van het vervallen van de westelijke watergang, ook voor zover die gevolgen voortvloeien uit onderdelen van de werkzaamheden verbonden aan het verwijderen van de watergang die buiten het onteigende worden uitgevoerd. Partijen zijn daarom tevens overeengekomen dat [gedaagde] geen aanspraak meer kan maken op genoemde nadeelcompensatie.     
      
    
    
      2.33.
      De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat in ieder geval een deel van de noodzakelijke aanpassingen van de afwatering van de overblijvende gronden een gevolg is van de onteigening. Hun geschil over de omvang van dit deel dat als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt (uitgedrukt in een percentage) hebben zij beslecht door de door hen bereikte overeenstemming op dit punt. De rechtbank kan niet vaststellen welk deel van de te verrichten aanpassingen als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt. Gelet hierop en gelet op de overeenstemming tussen partijen over de betaling van een volledige vergoeding voor de uit te voeren werkzaamheden, zal de rechtbank de post kosten voor aanpassing afwatering overblijvende gronden vaststellen op € 20.000,00, te vermeerderen met btw (zie hierna ook onder 2.55.), dus in totaal op € 24.200,00.  
      
      
        
          Kosten overige aanpassingen
        
      
      
      
        
          Kosten aanpassen/verbreden inrit noordzijde
        
      
      
    
    
      2.34.
      
        De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi een bijkomend aanbod gedaan om de verbreding van de inrit aan de noordzijde van het perceel van [gedaagde] door en op kosten van de Staat te laten uitvoeren. [gedaagde] heeft dit aanbod aanvaard.
        De rechtbank zal bepalen dat de Staat dit bijkomend aanbod gestand moet doen. De hiervoor door de deskundigen in hun rapport begrote post van € 8.000,00 komt daarmee te vervallen en behoeft geen bespreking en beslissing meer.
      
      
      
        
          Kosten aanpassen/verplaatsen toegangspoort c.a. noordzijde
        
      
      
    
    
      2.35.
      De deskundigen begroten deze post op € 11.000,00.
      
    
    
      2.36.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post kosten aanpassen/verplaatsen toegangspoort c.a. noordzijde wordt vastgesteld op € 11.000,00.Kosten aanpassing afrastering noordzijde
      
    
    
      2.37.
      De deskundigen begroten deze post op € 2.150,00.
      
    
    
      2.38.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post kosten aanpassing afrastering noordzijde wordt vastgesteld op € 2.150,00.
      
      
        
          Kosten aanpassing afrastering westzijde
        
      
      
    
    
      2.39.
      De deskundigen hebben deze post in hun rapport begroot op € 2.800,00. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben zij toegelicht dat zij hierbij een inschatting hebben gemaakt van de totale kosten van een afrastering aan de westzijde van het perceel, ook voor het gedeelte dat buiten het onteigende valt. Volgens de deskundigen dient de vergoeding strikt genomen te worden beperkt tot het deel van de sloot dat wordt onteigend. Zij schatten in dat naar rato het aanpassen van een lengte van 20% van de totale lengte van de afrastering kan worden beschouwd als onteigeningsgevolg. 
      
    
    
      2.40.
      
        [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post.
      
    
    
      2.41.
      De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat, voor zover de afrastering zich niet op het onteigende bevindt, geen sprake is van een onteigeningsgevolg. De kosten voor aanpassing van de afrastering komen in zoverre niet voor vergoeding in aanmerking, aldus de Staat. 
      
    
    
      2.42.
      De rechtbank overweegt dat ingevolge art. 40 Ow alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening aan de onteigende dient te worden vergoed.Door partijen is ter gelegenheid van het pleidooi niet weersproken dat (slechts) 20% van de nieuw aan te leggen afrastering aan de westzijde van het perceel kan worden aangemerkt als direct gevolg van de onteigening. De rechtbank gaat daarvan uit. De omvang van het door de deskundigen begrote totaalbedrag van € 2.800,00 voor de gehele afrastering aan de westzijde is door partijen niet betwist. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over, in die zin dat zij zal bepalen dat 20% van het bedrag van € 2.800,00, zijnde € 560,00, voor kosten aanpassing afrastering westzijde moet worden vergoed. 
      
      
        
          Kosten verplaatsen minigemaal
        
      
      
    
    
      2.43.
      De deskundigen hebben, naar aanleiding van opmerkingen van de Staat op het conceptrapport, in hun definitieve rapport overwogen dat kan worden volstaan met het aanbrengen van een aanrijdbeveiliging bij het minigemaal, in plaats van verplaatsing van het gemaal. Zij verwijzen naar het advies van [externe deskundige] op dit punt. De kosten hiervan begroten zij op € 750,00.
      
    
    
      2.44.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post kosten aanbrengen aanrijdbeveiliging wordt vastgesteld op € 750,00.
      
      
        
          Kosten aanpassing/herstel voortuin
        
      
      
    
    
      2.45.
      De deskundigen begroten deze post op € 10.000,00.
      
    
    
      2.46.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post kosten aanpassing/herstel voortuin wordt vastgesteld op € 10.000,00.
      
    
    
      2.47.
      
        De vergoeding voor de kosten overige aanpassingen bedraagt dus in totaal:- kosten aanpassen/verplaatsen toegangspoort c.a. noordzijde	€ 11.000,00- kosten aanpassing afrastering noordzijde			€   2.150,00- kosten aanpassing afrastering westzijde			€      560,00- kosten aanrijdbeveiliging minigemaal			€      750,00- kosten aanpassing herstel/herstel voortuin			€ 10.000,00
        Totaal							€ 24.460,00
        
          
          Extra accountantskosten
        
      
      
    
    
      2.48.
      	De deskundigen begroten deze post op € 2.000,00. 
      
    
    
      2.49.
      	Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post extra accountantskosten wordt vastgesteld op € 2.000,00.
      
      
        
          Belastingschade
        
      
      
    
    
      2.50.
      	Met de deskundigen en partijen oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt.
      
      
        
          Afwatering zuidzijde
        
      
      
    
    
      2.51.
      De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi toegezegd de kolk die zich onder de zuidelijke in- en uitrit bevindt voor zijn rekening af te sluiten van de leidingen die zich in het perceel van [gedaagde] bevinden. De Staat zal ervoor zorgdragen dat het zuidelijke deel van het perceel van [gedaagde] kan afwateren op de bermsloot ten zuiden van de Parallelweg. Partijen zijn het erover eens dat deze aanpassing niet een gevolg is van de onteigening. Daarom zal de rechtbank daarover in het dictum van dit vonnis niets bepalen. De rechtbank gaat ervan uit dat de Staat dit aanbod gestand zal doen.Totale bedrag van de schadeloosstelling
      
    
    
      2.52.
      
        De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:- waarde van het onteigende (inclusief waardevermindering woning + tuin) €   52.245,00- bijkomende schade:- kosten aanpassing overblijvende gronden			€ 24.200,00 - kosten overige aanpassingen				€ 24.460,00- extra accountantskosten					€   2.000,00 €   50.660,00 
        Totaal								     € 102.905,00
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.53.
      	Van (andere) derde-belanghebbenden die aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
      
      
        
          Rente 
          2.54.	De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 1% per jaar vanaf 1 januari 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023.Partijen hebben hieromtrent niets gesteld. De rechtbank ziet ambtshalve geen aanleiding uit te gaan van andere percentages en zal deze percentages overnemen. De Staat zal verder op de voet van artikel 55 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
      
      
      
        
          
          Btw
        
      
      
    
    
      2.55.
      	Partijen hebben overeenstemming bereikt op dit punt. [gedaagde] heeft bij akte van 3 april 2024 een verklaring overgelegd van [accountantskantoor] , waaruit volgt dat het onteigende tot het privévermogen van [gedaagde] behoort (productie 8). [gedaagde] heeft meegedeeld dat hij de btw over de te vergoeden kosten voor aanpassing van de overblijvende gronden en de kosten voor juridische en deskundige bijstand niet kan verrekenen. De Staat heeft bij antwoordakte van 3 april 2024 meegedeeld zich, gelet op de verklaring van [gedaagde] , niet te verzetten tegen vergoeding van btw over deze door [gedaagde] genoemde posten. De rechtbank zal de vergoeding voor deze posten toekennen, vermeerderd met btw.De Staat heeft verder, nu de schadeloosstelling (overigens) niet met btw zal zijn belast, zijn eerder bij brief van 1 december 2023 gedane bijkomend aanbod ten aanzien van de btw ingetrokken. [gedaagde] gaat hiermee akkoord. Dit bijkomend aanbod behoeft dus geen bespreking en beslissing meer.
      
      
        
          Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
        
      
      
    
    
      2.56.
      	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen (inclusief de kosten van [externe deskundige] ) bedragen volgens hun aangepaste opgave € 31.462,44 (incl. btw). De Staat heeft meegedeeld ten aanzien van deze kostenopgave geen opmerkingen te hebben. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
      
      
        
          Kosten van juridische en deskundige bijstand
          2.57.	[gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten:kosten juridische bijstand:		€ 18.517,11 incl. btw en verschottenkosten deskundige bijstand:	€ 41.714,75 incl. btw
      
      
    
    
      2.58.
      	De Staat verzet zich tegen vergoeding van een deel van de opgevoerde kosten. Hij verzoekt de kostenvergoeding voor deskundige bijstand te matigen. 
      
    
    
      2.59.
      	In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de Staat. Bij de beoordeling van deze kosten moet ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.  De vraag of de door [gedaagde] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte bezwaren.   
      
      
        
          Kosten Kneppelhout
        
      
      
    
    
      2.60.
      De Staat refereert zich aan het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de kostenopgave van mr. De Jager.2.61.	De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat deze kosten zijn gemaakt en dat de omvang van die kosten redelijk is. Zij zal de kosten voor juridische bijstand vaststellen op € 18.517,11 inclusief btw en verschotten. De rechtbank gaat ervan uit dat daarin de griffierechten zijn begrepen.
      
      
        
          Kosten [B.V.]
        
      
      
    
    
      2.62.
      De Staat maakt bezwaar tegen de door [gedaagde] voor de [deskundige] opgevoerde kosten. De kostenopgave is volgens de Staat veel te globaal. De kleinste geschreven eenheid is een uur, waarbij ook tijdsbestedingen van 3 en 4 uur regelmatig voorkomen. Als omschrijving wordt in de meeste gevallen vermeld dat tijd is besteed aan ‘vervolgacties’ of ‘diversen’. Daardoor is het onmogelijk vast te stellen of de opgevoerde tijd daadwerkelijk is besteed en of dat in redelijkheid is gebeurd. De Staat betwist dat de kostenopgave redelijk is. Alleen al met het verstrekken van stukken aan de advocaat ten behoeve van de descente zijn 7,5 uur gemoeid (op 1, 6 en 13 december 2022) en met het beoordelen van de door de advocaat opgestelde nota nog eens 4,5 uur (op 4 en 6 december 2022).Daarnaast bevat de specificatie een groot aantal werkzaamheden waarvan de kosten niet in het kader van deze procedure voor vergoeding in aanmerking komen zoals:- 1 december 2018: 4 uur inzake beroep tegen TB- 18 februari 2019: 3 uur indienen beroepschrift- 20 februari 2019: 2,5 uur indienen beroepschrift- 25 februari 2019: 3 uur marktonderzoek verricht en diverse offertes opgevraagd- 7 mei 2019: 3 uur beoordeling uitspraak TB- 1 februari 2021: 4 uur offertes- 23 november 2021: 3 uur offertes- 11 april 2022: 2 uur informatie biedboek besproken- 6 september 2022: 4 uur diverse tekeningen ondergrondse leidingen- 31 mei 2023: 2,5 uur acties rechtsbijstandsverzekeraar.Mede gelet op het forse uurtarief mag volgens de Staat van een onteigeningsdeskundige worden verwacht dat hij een deugdelijke administratie voert over zijn werkzaamheden en kosten, zodat achteraf een goede en gedetailleerde beoordeling mogelijk is. Dat is hier niet gebeurd. De Staat verzoekt de rechtbank daarom de vergoeding van de kosten voor [deskundige] ex aequo et bono vast te stellen op € 12.500,00 te vermeerderen met btw.
      
    
    
      2.63.
      
        [gedaagde] stelt dat de omschrijving op de kostenspecificatie van de deskundige voldoende duidelijk maakt waarvoor de kosten zijn gemaakt. De kosten van de beroepsprocedure in verband met het Tracébesluit zijn onderdeel van het verwervingsproces. Als deze kosten formeel niet voor vergoeding in aanmerking komen, past de deskundige zijn declaratie in die zin aan. [gedaagde] erkent dat de deskundige grotere tijdseenheden schrijft; hij werkt niet met een tijdschrijfsysteem. [gedaagde] benadrukt dat de door de deskundige gedeclareerde uren ook daadwerkelijk zijn besteed. Hij merkt op dat de deskundige heeft opgetreden in de functie van zowel taxateur als verwerver. Deze functies worden bij de Staat vervuld door twee personen. Daarnaast heeft de “backoffice” veel tijd gevergd van de deskundige.         
      
    
    
      2.64.
      
        De rechtbank overweegt dat het inroepen door [gedaagde] van deskundige bijstand redelijk is.Door de deskundige is in de periode 1 december 2018 tot en met 7 mei 2019 12,5 uur opgevoerd voor werkzaamheden met betrekking tot een beroepschrift. In de periode van 18 september 2021 tot en met 19 november 2021 is 10,5 uur aan werkzaamheden opgevoerd met betrekking tot het koninklijk besluit. Dit zijn geen werkzaamheden met betrekking tot de onteigeningsprocedure zelf, zodat die niet voor vergoeding in aanmerking komen.Op de totaal door de deskundige opgevoerde 197 uur brengt de rechtbank dus 23 uur in mindering. Er resteert dan 174 uur. De rechtbank zal deze uren met 20% verminderen. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de opgevoerde uren, de Staat heeft daartoe specifiek naar meerdere data verwezen, het aantal gedeclareerde uren de redelijkheidstoets niet kan doorstaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de deskundige zijn werkzaamheden steeds op niet minder dan een uur heeft afgerond. Verder is van belang dat de deskundige in de omschrijving van zijn werkzaamheden regelmatig heeft vermeld dat tijd is besteed aan ‘vervolgacties’ of ‘diversen’. Bij gebreke van een nadere toelichting valt niet te beoordelen of het aantal daarvoor gedeclareerde uren redelijk is. Vorenstaande resulteert in het door de Staat ter zake van deskundige bijstand te betalen bedrag van (174 – 20% = (afgerond) 140 uur à € 175,00 =) € 24.500,00 exclusief btw, € 29.645,00 inclusief btw. De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag de redelijkheidstoets kan doorstaan en zal de Staat tot betaling van dat bedrag veroordelen. 
        
          3.	De beslissing
        
        De rechtbank
      
    
    
      3.1.
      stelt het bedrag van te dezer zake door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 102.905,00,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 405,00, vermeerderd met een rente van 1% per jaar daarover vanaf 16 mei 2023 tot 1 juli 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023 tot 29 mei 2024, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 405,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 16 mei 2023 tot en met 28 mei 2024 vanaf 29 mei 2024 tot aan de dag van voldoening,
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de Staat zijn bijkomend aanbod met betrekking tot de inrit aan de noordzijde, zoals weergegeven in r.o. 2.34, gestand moet doen,
      
    
    
      3.4.
      wijst BN De Stem aan als het nieuwsblad waarin een uittreksel van dit vonnis dient te worden geplaatst,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 18.517,11, inclusief btw en verschotten, ter zake van kosten van juridische bijstand en € 29.645,00, inclusief btw, ter zake van kosten van overige deskundige bijstand,
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt de Staat tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 31.462,44 (incl. btw),3.7.	verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.