ECLI:NL:RBMID:2011:BV0661, Rechtbank Middelburg, 18-11-2011, 11/4110
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2011-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bepaling van WOZ-waarden op basis van huurwaardekapitalisatiemethode.
      
      De rechtbank ziet niet in waarom daarbij de feitelijke huurprijs van de onroerende zaak niet tot uitgangspunt heeft te dienen. Verder wordt de kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd door marktgegevens van vergelijkbare objecten. Aldus stelt de rechtbank deze in goede justitie vast.
      
      Beroep is deels gegrond.

RECHTBANK MIDDELBURG
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 11/4110
    
    Uitspraakdatum: 18 november 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar. 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 23 juni 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend al [adres 1], [adres 2] en [adres 3] te [plaats] zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2011 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbendes gemachtigde, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Beugen, alsmede namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
    
     
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond voorzover het [adres 2] en [adres 3] betreft;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar betreffende [adres 2] en [adres 3];
      - vermindert de vastgestelde waarde van [adres 2] tot € 187.000 en vermindert de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      - vermindert de vastgestelde waarde van [adres 3] tot € 181.000 en vermindert de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.092;
      - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt;
      - verklaart het beroep voor het overige ongegrond.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet WOZ voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 de waarde van onder meer de onroerende zaken [adres 1], [adres 2] en [adres 3] per de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op respectievelijk € 321.000, € 238.000 en € 232.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar deze waarden en de aanslagen gehandhaafd.
      
    2.2. In geschil zijn de waarden van voornoemde onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2010. 
      
    2.3. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Niet in geschil is dat de methode van huurwaardekapitalisatie een goede methode is om vorenbedoelde waarde van de onroerende zaken vast te stellen.
    
    2.4. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarden van de onroerende zaken, beroept zich op het taxatierapport, dat [gemachtigde heffingsambtenaar] op 17 augustus 2011 heeft uitgebracht. In dit rapport zijn de waarden bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie.
    
    [adres 1]
    
    2.5.1. De onroerende zaak was op 1 januari 2010 verhuurd voor € 33.240. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij zijn taxatie de taxateur is uitgegaan van een genormaliseerde huur van € 27.750 en een kapitalisatiefactor van 11,6. De rechtbank ziet niet in waarom de feitelijke huurprijs bij het bepalen van de waarde niet tot uitgangspunt heeft te dienen. De omstandigheid dat de desbetreffende huurder de onroerende zaak gebruikte in strijd met het bestemmingsplan en daarom na aanschrijving door de gemeente het pand heeft moeten verlaten, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grond om aan te nemen dat de desbetreffende huurprijs niet gelijk is aan een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen. Ook overigens zijn geen omstandigheden gesteld of aannemelijk geworden op grond waarvan moet worden aangenomen dat de huurprijs niet gelijk is aan een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen. Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook worden uitgegaan van een huur van € 33.240.
    
    2.5.2. Naar het oordeel van de rechtbank wordt de door de heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd door marktgegevens van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport wordt weliswaar verwezen naar verkoopopbrengsten van een aantal referentieobjecten en genormaliseerde huurwaarden, waaruit door deling de kapitalisatiefactor is bepaald, maar geen inzicht is gegeven in de voor de referentieobjecten gerealiseerde huren. Aldus zijn voor de herleiding van de huurwaarde en bij de bepaling van de kapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde waarden en geen daadwerkelijk bedongen huren in aanmerking genomen.
      
    2.5.3. Belanghebbende heeft zelf geen marktgegevens bijgebracht ter zake van de door hem voorgestane kapitalisatiefactor, maar hij beroept zich op de gegevens uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar. In zoverre geldt dan ook hetgeen de rechtbank heeft  overwogen in 2.5.2.
    
    2.5.4. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen van de partijen de hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft deze factor, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, waaronder de marktgegevens uit het taxatierapport, vastgesteld op 10,5. Hiervan uitgaande bedraagt de waarde van [adres 1] afgerond € 349.000.
    
    2.5.5. Gelet op het overwogene onder 2.5.1 tot en met 2.5.4 is de conclusie  dat de waarde van [adres 1] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het gelijk is in zoverre aan de heffingsambtenaar.
    
    [adres 2]
    
    2.6.1. De onroerende zaak was op 1 januari 2010 verhuurd voor € 17.868. De rechtbank ziet niet in waarom deze feitelijke huurprijs bij het bepalen van de waarde niet tot uitgangspunt heeft te dienen. Er zijn geen omstandigheden aannemelijk geworden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de desbetreffende huurprijs niet gelijk is aan een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen. Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook worden uitgegaan van een huurwaarde van € 17.868.
    
    2.6.2. Naar het oordeel van de rechtbank wordt de door de heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd door marktgegevens van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport wordt weliswaar verwezen naar verkoopopbrengsten van een aantal referentieobjecten en genormaliseerde huurwaarden, waaruit door deling de kapitalisatiefactor is bepaald, maar geen inzicht is gegeven in de voor de referentieobjecten gerealiseerde huren. Aldus zijn voor de herleiding van de huurwaarde en bij de bepaling van de kapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde waarden en geen daadwerkelijk bedongen huren in aanmerking genomen.
      
    2.6.3. Belanghebbende heeft zelf geen marktgegevens bijgebracht ter zake van de door hem voorgestane kapitalisatiefactor, maar hij beroept zich op de gegevens uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar. In zoverre geldt dan ook hetgeen is overwogen in 2.6.2.
    
    2.6.4. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen van de partijen de hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft deze factor, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, waaronder de marktgegevens uit het taxatierapport, vastgesteld op 10,5. 
    
    2.6.5. Uit het overwogene onder 2.6.1 tot en met 2.6.4. volgt dat de waarde van de onroerende zaak afgerond €187.000 bedraagt.
    
    [adres 3]
    
    2.7.1. De onroerende zaak was op 1 januari 2010 verhuurd voor € 17.316. De rechtbank ziet niet in waarom deze feitelijke huurprijs bij het bepalen van de waarde niet tot uitgangspunt heeft te dienen. Er zijn geen omstandigheden aannemelijk geworden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de desbetreffende huurprijs niet gelijk is aan een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen. Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook worden uitgegaan van een huurwaarde van € 17.316.
    
    2.7.2. Naar het oordeel van de rechtbank wordt de door de heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd door marktgegevens van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport wordt weliswaar verwezen naar verkoopopbrengsten van een aantal referentieobjecten en genormaliseerde huurwaarden, waaruit door deling de kapitalisatiefactor is bepaald, maar geen inzicht is gegeven in de voor de referentieobjecten gerealiseerde huren. Aldus zijn voor de herleiding van de huurwaarde en bij de bepaling van de kapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde waarden en geen daadwerkelijk bedongen huren in aanmerking genomen.
      
    2.7.3. Belanghebbende heeft zelf geen marktgegevens bijgebracht ter zake van de door hem voorgestane kapitalisatiefactor, maar hij beroept zich op de gegevens uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar. In zoverre geldt dan ook hetgeen is overwogen in 2.7.2.
    
    2.7.4. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen van de partijen de hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft deze factor, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, waaronder de marktgegevens uit het taxatierapport, vastgesteld op 10,5. 
    
    2.7.5. Uit het overwogene onder 2.7.1 tot en met 2.7.4. volgt dat de waarde van de onroerende zaak afgerond € 181.000 bedraagt.
    
    Slotsom
    
    2.8. Voorzover de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de waarden beroept op het feit dat belanghebbende de voormelde onroerende zaken samen met Bedrijfsweg 13 in 2007 heeft gekocht voor € 1.030.000 verwerpt de rechtbank dit beroep. Deze datum is naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum, zodat het destijds gerealiseerde aankoopbedrag niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde per 1 januari 2010.  
    
    2.9. Gelet op al het vorenoverwogene is beslist als voormeld.
    
    Proceskosten
    
    2.10. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.092 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
    
    Deze uitspraak is gedaan op 18 november 2011 door mr. J.C.K.W. Bartel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 21 november 2011
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.