ECLI:NL:RBMNE:2024:668, Rechtbank Midden-Nederland, 28-02-2024, 10687431
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De makelaar heeft in opdracht van een particuler bemiddeld bij de aankoop van een woning. De makelaar heeft op grond van de overeenkomst van opdracht en de toepasselijke algemene voorwaarden geen recht op loon omdat de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd is ontbonden. Wel op vergoeding van kosten, maar dat is niet gevorderd.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10687431 \ UC EXPL  23-5904
    
    
    
      
        Vonnis van 28 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vennootschap onder firma
      
        
          [eiser]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: TeRecht deurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      2. [gedaagde sub 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Op 24 augustus 2023 is de dagvaarding aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betekend, waar zij op 8 november 2023 op hebben gereageerd. Daarna hebben [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op respectievelijk 6 december 2023 en 3 februari 2024 nog schriftelijk op elkaar gereageerd (repliek en dupliek). Tenslotte heeft de kanonrechter besloten dat vandaag een vonnis zal volgen.
      
    
  
  
    
      2Waar deze zaak over gaat
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in juli 2021 een overeenkomst van ‘opdracht tot bemiddeling bij aankoop woning’ gesloten met [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begeleid bij het zoeken en aankopen van een woning. In maart 2022 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een koopovereenkomst getekend, maar op 7 maart 2022 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd ontbonden.
      
    
    
      2.2.
      Op 13 april 2023 heeft [eiser] een factuur van € 1.950,00 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestuurd inzake courtage inzake aankoopbegeleiding. Volgens [eiser] was met het ondertekenen van de koopovereenkomst de opdracht vervuld, zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeengekomen courtage moeten betalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn van mening dat de opdracht niet is vervuld, zodat zij de factuur niet hoeven te betalen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert betaling van de factuur van € 1.950,00, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] vordert ook dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten worden veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en willen dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter zal de vordering van [eiser] afwijzen en legt hierna uit waarom.
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiser] wijst ter onderbouwing van haar standpunt dat de opdracht met het ondertekenen van de koopovereenkomst was vervuld naar de artikelen 9, 12 en 16 van de toepasselijke algemene voorwaarden. In artikel 9 staat:
        ‘1. (…) De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de afgesproken prestatie is geleverd. Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld als de koop- of huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend.
        2. Bij koop- of huurovereenkomsten waarin opschortende of ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd daaronder begrepen), is de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.’ 
      
      
    
    
      4.3.
      Dat betekent dat als er sprake is van een wettelijke bedenktijd, zoals in dit geval, de opdracht pas is vervuld als van die wettelijke bedenktijd geen gebruik is gemaakt. Anders dan waar [eiser] van uitgaat volgt uit deze bepaling dus niet dat zij de opdracht had vervuld, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding binnen de bedenktijd.
      
    
    
      4.4.
      
        In artikel 12 staat:
        ‘1. Tenzij anders afgesproken 
      
      
        
          heeft de makelaar pas recht op loon als de opdracht is vervuld (…).
        
        
          betaalt u bij een bemiddelingsopdracht voor verkoop of koop pas tijdens de eigendomsoverdracht bij de notaris (…).’
        
      
      
    
    
      4.5.
      Dit betekent dat zelfs als de opdracht is vervuld, het loon pas betaald hoeft te worden op de dag dat de woning bij de notaris geleverd wordt.
      
    
    
      4.6.
      
        In artikel 16 staat:
        ‘Het kan zijn dat de opdracht tot bemiddeling is vervuld, de koop- of huurovereenkomst is getekend en opschortende en ontbindende voorwaarden (inclusief de wettelijke bedenktijd) zijn uitgewerkt. Maar als een van partijen niet meewerkt aan de uitvoering resulteert de koop- of huurovereenkomst toch niet in een daadwerkelijke overdracht (…). In zo’n geval heeft de makelaar recht op het afgesproken loon (…).’
      
      
    
    
      4.7.
      Dat betekent dat als er geen gebruik wordt gemaakt van de wettelijke bedenktijd, maar de koopovereenkomst om andere redenen niet wordt uitgevoerd, de makelaar wel recht heeft op loon. Dat artikel gaat dus niet over de situatie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , omdat die wel gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid van ontbinding binnen de wettelijke bedenktijd
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiser] wijst tenslotte nog op onderdeel 5 f van de overeenkomst tussen partijen. Daarin staat:
        ‘Er worden kosten in rekening gebracht indien de opdracht wordt ingetrokken, of indien de opdrachtgever – nadat er een akkoord is bereikt omtrent de aankoop van een woning – zelf afhaakt (door gebruik te maken van de bedenktijd, of (…).’
      
      
    
    
      4.9.
      Dat betekent dat wanneer, zoals in deze zaak, er gebruik is gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding binnen de wettelijke bedenktijd, de makelaar wel de door hem gemaakte kosten in rekening mag brengen. [eiser] vraagt echter geen vergoeding van door haar gemaakte kosten, maar vraagt betaling van loon en daar geeft deze bepaling geen recht op.
      
    
    
      4.10.
      Voor zover [eiser] heeft bedoeld dat zij ervan uit mocht gaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de opdracht hebben ingetrokken, wat overigens door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt betwist, maakt dat de beslissing niet anders. Zoals is bepaald in hiervoor genoemd onderdeel 5 van de overeenkomst en ook in artikel 14 van de algemene voorwaarden heeft de makelaar na intrekking van de opdracht alleen recht op vergoeding van kosten en niet op loon.
      
    
    
      4.11.
      Omdat [eiser] ongelijk krijgt moet zij ook de proceskosten betalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geen gemachtigde ingeschakeld en er is ook geen zitting gehouden, zodat er aan hun kant geen kosten zijn die voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden daarom begroot op nihil.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.