ECLI:NL:GHARL:2024:4710, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2024, 200.337.453/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur garagebox. Vordering tot ontbinding overeenkomst vanwege huurachterstand. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat het door de huurder gedane beroep op verrekening met een vordering tot schadevergoeding wegens gebreken aan het gehuurde  niet opgaat. Het hof wijst de vordering tot ontbinding toe.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.337.453/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10505763
    
    
    
      
        arrest van 16 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Vastgoed Company B.V.,
      die is gevestigd in Veendam,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Vastgoed,
      advocaat: mr. J. Scholtens te Stadskanaal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      niet verschenen
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure bij het hof
    
    
      1.1
      
        Vastgoed heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, op 24 oktober 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
        • de dagvaarding in hoger beroep
        • de verstekverlening tegen [geïntimeerde] 
        • de memorie van grieven.
      
      
    
    
      1.2
      Ten slotte heeft Vastgoed de processtukken ingediend en heeft het hof een datum bepaald voor dit arrest.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan betreffende de huur van een autobox van Vastgoed. Volgens Vastgoed is dat het geval. [geïntimeerde] bestrijdt dat. Volgens hem mocht hij zijn verplichting om huur te betalen opschorten vanwege lekkages aan de gehuurde autobox. Bovendien heeft hij door de lekkage schade gelden, die hij mag verrekenen met de huurvordering van Vastgoed. 
      
    
    
      2.2
      Vastgoed heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, [geïntimeerde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en hem veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur, te vermeerderen met rente en kosten.
      
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.2.4	Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vorderingen van Vastgoed alsnog gedeeltelijk toewijzen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal in dat verband eerst de relevante feiten vaststellen en daarna de standpunten van partijen bespreken. Voor het standpunt van [geïntimeerde] zal het hof uitgaan van het door hem bij de kantonrechter gevoerde verweer. De bezwaren (‘grieven’) van Vastgoed tegen het vonnis van de kantonrechter zullen thematisch worden behandeld. 
      
      
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten 
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juli 2020 een autobox van Vastgoed gehuurd. De overeenkomst die partijen daarover hebben gesloten is vastgelegd in een huurcontract. Daarin is onder meer bepaald dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van een jaar en daarna voor onbepaalde tijd wordt voortgezet en dat de aanvangshuurprijs € 75,- per maand bedraagt.Op grond van artikel 14.1 van het huurcontract is de verhuurder (Vastgoed) verplicht de buitenzijde van het gehuurde in goede staat van onderhoud te hebben. Het schoonmaken en ontstoppen van goten en leidingen komt, in afwijking daarvan, voor rekening van de huurder ( [geïntimeerde] ).Volgens artikel 15.6 is de verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of aan goederen van de huurder en heeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering, verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting bij vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken.  
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] heeft met ingang van de maand oktober 2021 geen huur betaald. 
    
    
      3.3
      Vastgoed heeft haar vordering op [geïntimeerde] vanwege achterstallige huur uit handen gegeven aan Rozenstad Gerechtsdeurwaarders (hierna: Rozenstad). Rozenstad heeft [geïntimeerde] in brieven van onder meer 25 juli 2022, 11 augustus 2022 en 6 september 2022 gesommeerd tot betaling van de achterstallige huur. In laatstgenoemde brief schreef Rozenstad onder meer dat zij naar aanleiding van telefonisch contact met [geïntimeerde] contact had gezocht met Vastgoed. Rozenstad vervolgde:“Onze opdrachtgever gaf aan dat het zou gaan om een lekkage wat door u was gemeld. Zij geven door dat er tot 2 keer toe een specialist is langs geweest en dat er geen lekkage is geconstateerd. U heeft toen aangegeven dat u de lekkage zelf heeft verholpen en de factuur pas naar [het hof leest: na] herinneringen gestuurd. U had eerst de verhuurder in gebreke moeten stellen en de mogelijkheid moeten geven om het door hun te laten repareren, dit heeft u niet gedaan. U heeft het zonder overleg zelf verholpen. Dan zijn de kosten ook voor u zelf en niet voor de verhuurder.”
    
    
      3.4
      
        
          [geïntimeerde] is met ingang van 1 februari 2024 de huur weer gaan betalen. 4.	De beoordeling van het geschil het verweer van [geïntimeerde] 4.1 [geïntimeerde] heeft in de procedure bij de kantonrechter op de zitting van 23 mei 2023  mondeling verweer gevoerd. Zijn verweer kwam erop neer dat het dak en de afvoer van de autobox lek waren en dat hij dat telefonisch en per e-mail aan Vastgoed heeft gemeld. Hij zou daarbij hebben aangegeven pas weer huur te gaan betalen nadat Vastgoed de gebreken had hersteld. Uiteindelijk heeft hij de gebreken zelf maar laten herstellen. Hij heeft daardoor kosten gemaakt en heeft ook schade geleden, doordat het materiaal dat hij in de garagebox had opgeslagen niet tegen water kan. 4.2	Tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 19 oktober 2023 heeft [geïntimeerde] zijn verweer herhaald. Hij heeft desgevraagd aangegeven dat hij niet meer precies weet wanneer hij om herstel van de lekkage heeft verzocht. Hij heeft verder verklaard dat hij de schade aan zijn machines en de hoogte van de door hem gemaakte kosten van herstel van de gebreken heeft gespecificeerd in een e-mail aan Vastgoed. Daar is nog extra schade bijgekomen omdat een deel van de schade zich pas later heeft geopenbaard. Volgens [geïntimeerde] staan hij en Vastgoed “min of meer quitte” in januari 2024. Om die reden zal hij vanaf januari 2024 weer huur gaan betalen. het oordeel van de kantonrechter4.3	Vastgoed was tijdens de mondelinge behandeling die plaatsvond op 19 oktober 2023, volgens haar door een administratieve fout, niet vertegenwoordigd en heeft de stellingen van [geïntimeerde] toen dus niet weersproken. 4.4	De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 oktober 2023 geoordeeld dat Vastgoed niet heeft weersproken dat [geïntimeerde] door lekkages in het gehuurde schade heeft geleden die hoger is dan het bedrag van de huur die Vastgoed vordert. Zij heeft volgens de kantonrechter ook onvoldoende weersproken dat zij aan [geïntimeerde] de herstelkosten verschuldigd is, omdat zij niet heeft weersproken dat [geïntimeerde] de lekkages heeft gemeld, de door Vastgoed ingeschakelde personen de lekkages niet hebben verholpen en [geïntimeerde] de reparaties wel zelf moest verhelpen om te voorkomen dat hij nog meer schade zou lijden. Onder die omstandigheden treedt volgens de kantonrechter verzuim in zonder dat een ingebrekestelling vereist is. Volgens de kantonrechter heeft [geïntimeerde] een beroep op verrekening tot in elk geval het bedrag van de huurachterstand waarvan Vastgoed betaling vordert. Dat alles heeft tot afwijzing van de vorderingen van Vastgoed door de kantonrechter geleid.juridisch kader bij gebreken aan het verhuurde4.5	Indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde moet de verhuurder dat gebrek ‘op verlangen van de huurder’ verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de huurder gevergd mogen worden (artikel 7:206 lid 1 BW). Deze verplichting geldt niet ten aanzien van zogenaamde kleine herstellingen of ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder aansprakelijk is (artikel 7:206 lid 2 BW). Als de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is, dan kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en mag hij de kosten daarvan op de verhuurder verhalen, desgewenst door die kosten te verrekenen met de huurprijs. Van deze laatste regel mag niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken (artikel 7:206 lid 3 BW). Van de in de leden 1 en 2 van dat wetsartikel neergelegde regeling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken als het gaat om een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst behoorde te kennen (artikel 7:209 BW).4.6	Als de verhuurder zijn verplichting om een gebrek te herstellen niet nakomt, kan de huurder zijn verplichting tot huurbetaling opschorten. De bevoegdheid tot opschorting eindigt op het moment dat de gebreken zijn hersteld. De huurder dient de opgeschorte huur dan alsnog te betalen. Naast opschorting kan de huurder bij vermindering van het huurgenot door het gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld, of waarop het gebrek reeds voldoende bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan (7:207 lid 1 BW). Om in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering moet de huurder dus een vordering instellen. Verder kan de huurder aanspraak maken op vergoeding van de door het gebrek bij hem ontstane schade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of al bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek toen kende of behoorde te kennen (artikel 7:208 BW). Voor wat betreft gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen, kan van deze aansprakelijkheid van de verhuurder niet worden afgeweken (7: 209 BW). de huurprijs is verschuldigd en opeisbaar4.7	Tussen partijen staat niet ter discussie dat de lekkage waarvan volgens [geïntimeerde] sprake was is verholpen. Indien [geïntimeerde] zijn verplichting tot huurbetaling al heeft opgeschort en mocht opschorten - Vastgoed bestrijdt dat -, is die opschortingsbevoegdheid geëindigd en zijn de opgeschorte huurtermijnen alsnog opeisbaar. 4.8	Vastgoed heeft de achterstallige huur tot en met mei 2023 berekend op € 2.444,03. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de omvang van dit bedrag, zodat daarvan kan worden uitgegaan. Vastgoed heeft gesteld dat [geïntimeerde] ook de huur van juni 2023 tot en met januari 2024 onbetaald heeft gelaten. Uitgaande van de door Vastgoed gevorderde, en door [geïntimeerde] niet weersproken, huurtermijn van € 76,73 per maand, bedraagt de totale achterstallige huur € 2.444,03 + € 613,84 (8 x € 76,73) = € 3.057,87. De vordering van Vastgoed tot betaling van dit bedrag door [geïntimeerde] is toewijsbaar, tenzij het beroep van [geïntimeerde] op verrekening met een (gelijke of hogere) tegenvordering slaagt.4.9	Gelet op wat hiervoor is overwogen, kan in het midden blijven of [geïntimeerde] Vastgoed heeft meegedeeld dat hij zijn verplichting tot huurbetaling heeft opgeschort.het beroep van [geïntimeerde] op verrekening faalt4.10	[geïntimeerde] verweert zich tegen de vordering tot betaling van de achterstallige huur met een beroep op verrekening met enkele tegenvorderingen op Vastgoed. Het hof stelt voorop dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de gedaagde op verrekening kan toewijzen als de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. 4.11	[geïntimeerde] heeft geen vordering tot evenredige vermindering van de huurprijs ingesteld. Indien hij zich er op wil beroepen dat hij ook een tegenvordering heeft vanwege vermindering van het huurgenot, gaat het beroep op verrekening met die vordering niet op.  4.12	Ook het beroep op verrekening met de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van de door hem gemaakte reparatiekosten gaat niet op. Allereerst heeft [geïntimeerde] niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een gebrek. [geïntimeerde] heeft gesteld dat er lekkages waren in de autobox, maar Vastgoed heeft dat gemotiveerd bestreden. Zij heeft erop gewezen dat zij tweemaal naar aanleiding van klachten van [geïntimeerde] medewerkers naar de autobox heeft gestuurd, maar dat die geen lekkage hebben geconstateerd. Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat sprake is geweest van een gebrek. En als al sprake is geweest van lekkage, is die volgens haar het gevolg van het feit dat [geïntimeerde] in strijd met zijn verplichtingen uit de overeenkomst de goten niet heeft ontstopt. Bovendien heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat hij reparatiekosten heeft gemaakt. Hij heeft niet uiteengezet welke reparatiewerkzaamheden zijn verricht en wat hij, en aan wie, heeft moeten betalen. Stukken die zijn - summiere - stellingen op dit punt zouden kunnen onderbouwen, ontbreken. Ten slotte heeft [geïntimeerde] niet onderbouwd dat Vastgoed in verzuim verkeerde ten aanzien van haar verplichting een gebrek te herstellen toen hij de reparatie zelf heeft laten verrichten. Dat hij Vastgoed in gebreke heeft gesteld, heeft hij niet gesteld. Vastgoed heeft dat ook ontkend. Bij de stukken ontbreekt een ingebrekestelling. [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat, en zo ja op grond waarvan, Vastgoed zonder ingebrekestelling in verzuim is komen te verkeren ten aanzien van een eventuele verplichting tot herstel van gebreken. Vastgoed heeft in de procedure bij het hof bovendien gemotiveerd weersproken dat sprake is van verzuim.4.13	Ook het beroep van [geïntimeerde] op verrekening met een tegenvordering vanwege door hem geleden schade aan materialen (onder meer machines) vanwege de lekkages in de autobox faalt. Allereerst heeft [geïntimeerde] , zoals hiervoor al is overwogen, onvoldoende onderbouwd dat sprake was van een gebrek.Bovendien heeft hij ook niet onderbouwd dat hij schade heeft geleden. Onduidelijk is aan welke zaken schade is ontstaan, wat die schade inhield en wat de omvang van de schade was.Het hof laat dan nog daar dat in het huurcontract de aansprakelijkheid van Vastgoed voor schade wordt uitgesloten (zie 15.6) en dat Vastgoed heeft bestreden dat de schade aan haar is toe te rekenen, omdat die het gevolg is van het niet ontstoppen van de goten door [geïntimeerde] .4.14	De conclusie is dat het beroep van [geïntimeerde] op verrekening faalt.
        
          de conclusie
        
      
    
    
      4.15
      De vordering van Vastgoed tot betaling van achterstallige huur is toewijsbaar tot het hiervoor vermelde bedrag van € 3.057,87. Omdat [geïntimeerde] de huur vanaf februari 2024 weer betaalt, ziet het hof geen reden [geïntimeerde] ook te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen vanaf februari 2024.
      
    
    
      4.16
      
        Vastgoed vordert ook € 251,51 aan incassokosten. Rozenstad heeft de verschuldigdheid van dit bedrag indien de op dat moment verschuldigde hoofdsom van € 1.676,73 niet binnen 14 dagen zou worden betaald aangekondigd in haar brief van 
        25 juli 2022 aan [geïntimeerde] . Het bedrag is gelijk aan 15% van die hoofdsom. Gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en 6 BW is [geïntimeerde] ook de gevorderde incassokosten verschuldigd. 
      
      
    
    
      4.17
      Daarnaast maakt Vastgoed aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente. Ook deze vordering is toewijsbaar op de hierna te formuleren wijze.
      
    
    
      4.18
      Ook de vordering van Vastgoed tot ontbinding en ontruiming is toewijsbaar. [geïntimeerde] is zijn verplichting tot huurbetaling gedurende een lange periode niet nagekomen. Omdat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een gebrek en van een tekortkoming van Vastgoed in een verplichting dat gebrek te herstellen, kan er ook niet van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] zijn verplichting tot betaling van de huur (enige) tijd terecht heeft opgeschort. Daarmee is hij tekortgeschoten in een kernverplichting uit de huurovereenkomst. De ontbinding van de huurovereenkomst is om die reden gerechtvaardigd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] , afgezien van zijn stellingen over de lekkage en de gevolgen daarvan, niets heeft aangevoerd waaruit volgt dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.19
      
        Het hof zal voor de ontruiming van de autobox door [geïntimeerde] een termijn van 
        14 dagen hanteren. Het zal [geïntimeerde] ook veroordelen in de kosten van de ontruiming. 
      
    
    
      4.20
      Het hoger beroep slaagt dus. Om die reden zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen. 
      
    
    
      4.21
      Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de kosten van de procedure bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover, zoals gevorderd in de appeldagvaarding De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.22
      Het hof zal de kosten van de procedure bij het hof compenseren zodat Vastgoed haar proceskosten zelf moet dragen. Door niet op de mondelinge behandeling van 19 oktober 2023 bij de kantonrechter te verschijnen vanwege een eigen administratieve fout, heeft Vastgoed de stellingen van [geïntimeerde] niet weersproken, waardoor de kantonrechter die heeft gevolgd en haar vorderingen heeft afgewezen. Dat Vastgoed hoger beroep moest instellen om haar omissie te herstellen, komt voor haar rekening.  
      
    
    
      4.23
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 24 oktober 2023 en beslist als volgt.
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [geïntimeerde] om aan Vastgoed te betalen € 3.057,87 aan hoofdsom en € 251,51 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum waarop de verschillende huurtermijnen waaruit de hoofdsom is opgebouwd opeisbaar zijn geworden.
    
    
      5.3
      ontbindt met ingang van de datum van dit arrest de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de autobox aan de Boonackers 46 te Emmen.
    
    
      5.4
      veroordeelt [geïntimeerde] om deze autobox binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden en deze weer aan Vastgoed ter beschikking te stellen door de sleutels ervan aan Vastgoed terug te geven.
    
    
      5.5
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Vastgoed van de kosten van de ontruiming indien [geïntimeerde] niet zelf voldoet aan de veroordeling tot ontruiming en Vastgoed zelf voor de ontruiming moet zorgen. 
      
    
    
      5.6
      
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Vastgoed in de procedure bij de kantonrechter: 
        € 487,- aan griffierecht
        € 112,64 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
        € 199,- aan salaris van de gemachtigde van Vastgoed (1 procespunt).
      
      
    
    
      5.7
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.
      
    
    
      5.8
      compenseert de kosten van de procedure bij het hof. 
      
    
    
      5.9
      verklaart de (proceskosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.10
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en J. Smit, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.
      
    
  
  
     Grief 1 faalt in zoverre bij gebrek aan belang. 
  
  
     Grief 2 van Vastgoed slaagt in zoverre.
  
  
     Grief 4 van Vastgoed slaagt.
  
  
     Grief 3 van Vastgoed slaagt. 
  
  
     Grief 5 van vastgoed slaagt. 
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.