ECLI:NL:RBNHO:2020:2648, Rechtbank Noord-Holland, 01-04-2020, C/15/291611 / HA ZA 19-484
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2020-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen schending van overeengekomen aanbiedingsverplichting m.b.t. een loods, omdat de loods per e-mail is aangeboden. Beroep op boete wegens schending vormvoorschrift in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/291611 / HA ZA 19-484
    
    
    
      
        Vonnis van 1 april 2020
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      eiser,
      advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] HOLDING,
      gevestigd te [plaats] ,
      gedaagde,
      advocaat: mr. H.G. Bouwman te Hattem.
    
    
    
      Partijen zullen hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 16 juli 2019 met producties 1 tot en met 8 van de zijde van [eiser] ;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8 van de zijde van [gedaagde] ;
        
        
          het tussenvonnis van 25 september 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 18 februari 2020 en de daarin genoemde stukken. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken bij het proces-verbaal van de comparitie van partijen, dat met hun instemming buiten hun aanwezigheid is opgesteld. Zij hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] was één van de vennoten van de vennootschap onder firma “VOF [eiser] ” (hierna: “de vof van [eiser] ”). De andere vennoot van de vof van [eiser] was de echtgenote van [eiser] , mevrouw [echtgenote van eiser] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is een vennootschap waarvan mevrouw [A] bestuurder is. [gedaagde] wordt vertegenwoordigd door een zoon van mevrouw [A] , de heer [B] (hierna: “ [B] ”). 
      
    
    
      2.3.
      
        [B] is tevens (mede-)bestuurder van [C] Holding B.V. (hierna: “ [C] ”).
      
    
    
      2.4.
      De vof van [eiser] heeft op 27 januari 2006 van [gedaagde] een loods gekocht aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: “de loods van [eiser] ”). In de navolgende situatieschets, die als bijlage bij de leveringsakte van 20 februari 2006 (hierna: “de leveringsakte van 2006”) is gevoegd, is de loods van [eiser] aangeduid met kruisarcering:
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      In artikel 7 van de leveringsakte van 2006 is het volgende bepaald (hierna: “de aanbiedingsverplichting”):
      
      
        
          “
          Aanbiedingsverplichting
        
        
          Artikel 7
        
        
          Bij een voorgenomen vervreemding van (een gedeelte van) het aan verkoper ( [gedaagde] B.V., voornoemd) in eigendom verblijvende gedeelte van de loods (hierna te noemen: de loods) – welk gedeelte schetsmatig met letter A is aangegeven op gemelde aan deze akte gehechte, door partijen gewaarmerkte situatietekening is aangegeven – is verkoper en/of zijn rechtsopvolger onder algemene titel verplicht de loods allereerst aan te bieden aan koper, voornoemd, dan wel zijn rechtsopvolger (onder algemene of bijzondere titel) in de eigendom van het bij deze verkochte. (…)
        
        
          De eigenaar van het bij deze verkochte heeft gedurende één maand, gerekend vanaf de dag der aanbieding, de gelegenheid zich te beraden of hij van zijn voorkeursrecht tot koop gebruik wil maken, bij gebreke waarvan dit recht is vervallen en de eigenaar van de loods vrij zal zijn over te gaan tot vervreemding van de loods aan een derde, echter tegen geen lagere prijs dan de loods aan de eigenaar van het bij deze verkochte was aangeboden.
        
        
          Zowel de aanbieding als de al of niet acceptatie moet bij aangetekend schrijven geschieden. 
        
        
          Voor het geval de eigenaar van de loods tot vervreemding van de loods mocht zijn overgegaan zonder de eigenaar van het bij deze verkochte, in de gelegenheid te hebben gesteld van zijn voorkeursrecht tot koop gebruik te maken, verbeurt de eigenaar van de loods ten behoeve van de eigenaar van het bij deze verkochte, een onmiddellijk opeisbare boete van EEN HONDERD DUIZEND EURO (€ 100.000,00), onverminderd zijn recht op schadevergoeding (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      De loods waarop de aanbiedingsverplichting betrekking heeft, wordt in de in nr. 2.4 weergegeven situatieschets aangeduid met de letter A, en wordt in het navolgende “loods A” genoemd. 
      
    
    
      2.7.
      De loods met perceel die op die situatieschets is aangeduid met het nummer 10607 was eigendom van [C] (hierna: “de loods van [C] ”). 
      
    
    
      2.8.
      In april 2017 heeft [B] aan [eiser] telefonisch medegedeeld, dat [gedaagde] loods A wenst te verkopen.
      
    
    
      2.9.
      In de maanden oktober, november en december 2017 is tussen hen wederom telefonisch contact geweest over de verkoop van loods A, steeds op initiatief van [gedaagde] . [eiser] heeft daarop steeds aangegeven dat zijn echtgenote ( [echtgenote van eiser] ) ernstig ziek was en hij daarom geen tijd of aandacht voor een eventuele koop had. 
      
    
    
      2.10.
      In januari 2018 heeft [B] opnieuw telefonisch contact opgenomen met [eiser] over de verkoop van loods A. Op 17 januari 2018 hebben [eiser] en [B] loods A bezichtigd. Ook hebben zij toen de loods van [C] bezichtigd, die eveneens te koop was. Bij deze bezichtiging, althans bij een andere bezichtiging van de loodsen in januari of februari 2018, was ook de broer van [eiser] aanwezig, omdat hij [eiser] mogelijk zou kunnen helpen met de financiering van de koop van loods A. Hij heeft toen opgemerkt dat er veel moest gebeuren in loods A, omdat sprake was van achterstallig onderhoud. 
      
    
    
      2.11.
      Op 28 januari 2018 is de echtgenote van [eiser] ( [echtgenote van eiser] ) overleden. De onderneming van de vof van [eiser] is ondergebracht in de eenmanszaak van [eiser] . 
      
    
    
      2.12.
      Op enig moment heeft [B] aan het bij hem bekende e-mailadres van [eiser] een e-mail gestuurd over loods A. Op 14 februari 2018 heeft [eiser] per WhatsApp aan [B] gemeld dat hij zijn e‑mailadres onjuist had doorgegeven aan [B] . [eiser] heeft [B] verzocht de e-mail nogmaals te versturen naar zijn juiste e‑mailadres. 
      
    
    
      2.13.
      
        [B] heeft op dezelfde dag (14 februari 2018) naar het juiste e-mailadres van [eiser] een e-mail gestuurd, met als onderwerp ‘loods’ en de navolgende inhoud:
      
      
        “Goedemiddag [eiser] ,
      
      
      
        
          Hierbij stuur ik jouw de tekening van het kadaster.
        
        
          Loods A is ongeveer 374 m2
        
        
          Loods [C] is ongeveer 350 m2
        
        
          Het complete buiten terrein is ongeveer 710 m2
        
        
          Er zit wel een erfdienstbaarheid op van perceel10541 naar perceel 10113
        
        
          Er staat ook beschreven dat er vanaf perceel 7212 een mogelijkheid moet bestaan om op perceel 10608 te komen als de weg via perceel 10089 geblokkeerd is. 
        
        
          De vraagprijs voor het achtste gedeelte van jouw loods = € 100.000,00 euro
        
        
          De vraagprijs voor het complete buitenterrein en de loods van [C] = € 300.000,00 euro
        
      
      
      
        
          Met vriendelijke groet,
        
      
      
      
        
          <image001.jpg>
        
      
      
      
        
          
            [B] (…)”
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiser] heeft per e-mail van eveneens 14 februari 2018 als volgt geantwoord:
      
      
        “Alvast bedankt ik ga er naar kijken.”
      
      
    
    
      2.15.
      Op 21 februari 2018 heeft [eiser] met  Join B.V. (een vennootschap van de broer van [eiser] ) een “overeenkomst van achtergestelde geldlening” (hierna: “de geldleningsovereenkomst”) gesloten. Daarin heeft Join B.V. een bedrag van € 100.000,-- aan [eiser] uitgeleend en is bepaald dat dit bedrag vanaf 1 maart 2018 aan [eiser] ter beschikking staat. 
      
    
    
      2.16.
      Per e-mail van 19 maart 2018 heeft [gedaagde] loods A en de loods van [C] aangeboden aan de heer [D] . Dit heeft niet geleid tot verkoop van loods A.
      
    
    
      2.17.
      Op 20 juli 2018 heeft [gedaagde] loods A en de loods van [C] per e-mail aangeboden aan [E] . [gedaagde] heeft loods A en de loods van [C] op diezelfde dag verkocht aan een vennootschap van [E] , [E] Vastgoed B.V. (hierna: “ [E Vastgoed] ”). 
      
    
    
      2.18.
      In september 2018 heeft [E Vastgoed] contact opgenomen met [eiser] in verband met de nutsvoorzieningen van loods A, omdat loods A geen eigen energiemeter heeft, maar de energiemeter deelt met de loods van [eiser] . [E Vastgoed] heeft toen aan [eiser] gemeld dat [E Vastgoed] loods A had gekocht van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.19.
      Per notariële akte van 2 oktober 2018 zijn loods A en de loods van [C] geleverd aan [E Vastgoed] .
      
    
    
      2.20.
      Op 25 februari 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aanspraak gemaakt op betaling door [gedaagde] van een boete van € 100.000,-- (te vermeerderen met rente en kosten), op grond van de schending van de aanbiedingsverplichting. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de boete betwist. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert  samengevat - dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 100.000,--, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, dan wel de wettelijke rente vanaf 20 juli 2018;
      2. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten door loods A aan een derde te verkopen zonder hieraan voorafgaand [eiser] middels een aangetekend schrijven loods A aan te bieden en hiertoe te volgen de procedureregels die hierbij en hiertoe nadrukkelijk tussen partijen waren afgesproken, en dat [gedaagde] als gevolg daarvan de door [eiser] geleden schade aan hem dient te vergoeden, en [gedaagde] hiertoe veroordeelt, welke schadevergoeding nader opgemaakt dient te worden bij staat, en de kwestie hiertoe verwijst naar een schadestaatprocedure;
      3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 2.277,92, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 20 juli 2018;
      met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Hieraan legt [eiser] - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat [gedaagde] haar verplichtingen uit artikel 7 van de leveringsakte van 2006 (de aanbiedingsverplichting) heeft geschonden, door loods A aan [E Vastgoed] te verkoper zonder loods A eerst (per aangetekende brief) aan [eiser] aan te bieden. Evenmin heeft [eiser] per aangetekende brief afgezien van de koop van loods A. Daarom is [gedaagde] de overeengekomen boete verschuldigd. Tevens heeft [eiser] schade geleden, onder meer bestaande uit misgelopen winst die hij had kunnen behalen na de aankoop van loods A, aldus steeds [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer, dat hierna - voor zover van belang - zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] loods A op 20 juli 2018 heeft verkocht aan [E Vastgoed] . Aan de rechtbank ligt de vraag voor of [gedaagde] loods A voorafgaand aan de verkoop aan [E Vastgoed] heeft aangeboden aan [eiser] , en daarmee heeft voldaan aan de op haar rustende aanbiedingsverplichting uit artikel 7 van de leveringsakte van 2006, zoals [gedaagde] betoogt en [eiser] weerspreekt. 
      
      
        
          E-mail van 14 februari 2018
        
      
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn het erover eens dat in de notariële leveringsakte een voorkeursrecht voor [eiser] is opgenomen. Op grond van artikel 7 van de notariële leveringsakte is [gedaagde] verplicht bij het voornemen tot verkoop van loods A, deze eerst per aangetekende brief te koop aan te bieden aan [eiser] . Partijen zijn het ook eens dat aan dit vormvoorschrift in beginsel een beperkte betekenis toekomt, omdat deze niet op een wettelijke bepaling berust. De discussie tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag of de e-mail van 14 februari 2018 van [B] aan [eiser] (geciteerd in nr. 2.13 van dit vonnis) door [eiser] moest worden begrepen als een aanbieding in de zin van artikel 7 van de leveringsakte. De beoordeling hiervan komt neer op de uitleg van artikel 7 van de leveringsakte van 2006 en van de e-mail van 14 februari 2018. Daarbij is niet alleen de tekst doorslaggevend, maar komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      4.3.
      Voorop gesteld wordt dat beide partijen hebben verklaard dat zij zich ten tijde van de e‑mail van 14 februari 2018 niet bewust waren van het bestaan de aanbiedingsverplichting van [gedaagde] in de leveringsakte van 2006, althans in ieder geval niet op de hoogte waren van de formulering daarvan en van de daaraan voorbonden voorwaarden en vormvoorschriften. Desalniettemin gaan beide partijen er van uit dat zij aan die aanbiedingsverplichting zijn gebonden en dat hun handelen daaraan dient te worden getoetst, zodat ook de rechtbank dit in het navolgende tot uitgangspunt zal nemen. 
      
    
    
      4.4.
      Het enkele feit dat [B] zich destijds niet bewust was van de aanbiedingsverplichting, betekent voorts niet dat daarmee vaststaat dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, zoals [eiser] onder meer lijkt te betogen. Immers, ook indien [B] loods A aan [eiser] heeft aangeboden omdat [gedaagde] de loods graag aan [eiser] wilde voorkopen (zoals [gedaagde] betoogt) en niet omdat zij zich daartoe verplicht achtte op grond van artikel 7 van de leveringsakte, kan desondanks sprake zijn van een geldige aanbieding in de zin van de artikel 7 van de leveringsakte. In het navolgende zal worden beoordeeld of van een geldige aanbieding in de zin van artikel 7 van de leveringsakte sprake is. 
      
    
    
      4.5.
      In deze procedure is voldoende tussen partijen komen vast te staan dat de e-mail van 14 februari 2018 niet “uit de lucht is gevallen”, maar is voorafgegaan door verschillende contactmomenten tussen partijen over een lange periode van meerdere maanden, die alle tot onderwerp hadden de wens van [gedaagde] om loods A (en de loods van [C] ) te verkopen aan [eiser] . Partijen zijn het er over eens dat [B] deze wens in ieder geval in april 2017 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt. Ook staat vast dat [B] nadien verschillende malen telefonisch contact met [eiser] hierover heeft gezocht, maar dat [eiser] steeds heeft aangegeven geen tijd en aandacht hiervoor te hebben, vanwege de ernstige ziekte van zijn echtgenote. Begin 2018 zijn de gesprekken vervolgens concreter geworden, en hebben partijen in januari/februari 2018 loods A (alsmede de loods van [C] ) tenminste éénmaal bezichtigd, wederom in het kader van de wens van [gedaagde] om loods A te verkopen aan [eiser] . Bij één van die bezichtigingen (of de enigste) is de broer van [eiser] aanwezig geweest. Partijen zijn het er ook over eens dat de broer van [eiser] betrokken is geraakt, omdat [eiser] zelf niet over voldoende financiële middelen beschikte en zijn broer hem wellicht bij de financiering van de aankoop van loods A zou kunnen helpen. Vast staat verder dat [eiser] en zijn broer tijdens de bezichtiging opmerkingen hebben gemaakt over de staat van het onderhoud van loods A, en verdere informatie hebben opgevraagd over loods A (en de loods van [C] ). 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden niet anders kunnen worden uitgelegd als een serieus voortraject in verband met de beoogde verkoop van loods A aan [eiser] , die uiteindelijk heeft geleid tot de e-mail van [B] aan [eiser] van 14 februari 2018. Van vrijblijvend “gesnuffel”, zoals [eiser] betoogt, is dan geen sprake meer. Of er meer dan één bezichtiging heeft plaats gevonden, zoals [gedaagde] stelt en wat [eiser] zich niet kan herinneren, kan hierbij verder in het midden blijven.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat de e-mail van 14 februari 2018 desondanks niet kan worden aangemerkt als aanbieding, omdat dit niet uitdrukkelijk in de tekst van die e-mail is vermeld, en dat de e-mail van 14 februari 2018 slechts is gestuurd om aan hem en zijn broer de feitelijke informatie te verstrekken die zij hadden gevraagd tijdens de bezichtiging in januari 2018. Voor de vraag of sprake is van een aanbod, is (zoals reeds is overwogen) echter de bewoording daarvan niet doorslaggevend, maar is de wilsvertrouwensleer (vgl. artikel 3:33-3:35 BW) bepalend. Daarbij moet naar het oordeel van de rechtbank aan het voornoemde voortraject, waarin de verkoop van loods A aan [eiser] meermaals is besproken, loods A tenminste éénmaal is bezichtigd door [eiser] , en al is gesproken over de financiering van de aankoop van loods A door [eiser] , een betekenis worden toegekend. Bovendien is in de e-mail van 14 februari 2018 niet slechts feitelijke informatie over de loodsen vermeld, zoals [eiser] stelt, maar is tevens uitdrukkelijk en zonder voorbehouden medegedeeld voor welke koopprijs loods A aan [eiser] wordt aangeboden (€ 100.000,--). Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de e-mail van 14 februari 2018 gezien het voorgaande aan de eisen die in het algemeen aan een aanbieding gesteld kunnen worden, omdat sprake is van een voorstel van [gedaagde] tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot [eiser] , dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van [gedaagde] blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. [eiser] heeft die e-mail daarom als aanbod tot verkoop van loods A moeten opvatten. Bovendien mocht [gedaagde] er onder genoemde omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] met de reactie ‘Alvast bedankt, ik zal ernaar kijken’, de e-mail heeft gelezen en begrepen als een aanbieding in de zin van artikel 7 van de leveringsakte. Het in dat artikel opgenomen vormvereiste heeft immers kennelijk als doel dat duidelijk moet zijn dat de aanbieding de ander heeft bereikt. Dit doel is – zoals uit het voorgaande volgt – ook bereikt met de door [B] verstuurde en door [eiser] ontvangen e-mail met daarin vervat de aanbieding tot koop van loods A.
      
    
    
      4.8.
      Het betoog van [eiser] dat de e-mail van 14 februari 2018 niet afkomstig is van zijn contractspartij ( [gedaagde] ) wordt daarbij niet gevolgd. [eiser] moest er immers bekend mee zijn dat [B] (de zoon van de bestuurder van [gedaagde] ) optrad als vertegenwoordiger van [gedaagde] . Alle contacten over de verkoop van loods A in het voormelde voortraject (de telefonisch contacten en de bezichtigingen) verliepen sinds april 2017 via [B] , hoewel [eiser] wist dat loods A destijds eigendom was van [gedaagde] . Daarom kon er voor [eiser] geen misverstand over bestaan dat ook de e‑mail van 14 februari 2018 door [B] namens [gedaagde] was verzonden. 
      
      
        
          Afspraak over Moederdag
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat tijdens de bezichtiging van loods A en de loods van [C] in januari 2018 is afgesproken dat de verkoop van de loodsen over Moederdag 2018 (13 mei 2018) getild zou worden, omdat dit voor [eiser] en zijn broer beter uitkwam, in verband met de ziekte van de echtgenote van [eiser] en omdat de broer van [eiser] in het voorjaar altijd druk is met de bloembollenhandel. Volgens [eiser] was de afspraak dat hij na 13 mei 2018 contact op zou nemen met [B] . [gedaagde] heeft betwist dat tussen [B] en [eiser] is gesproken over Moederdag. Aan het door [eiser] op dit punt aangeboden getuigenbewijs wordt echter niet toegekomen, omdat zelfs indien komt vast te staan dat in januari 2018 is besproken dat de verkoop over Moederdag heen getild zou worden, dit niet kan leiden tot toewijzing van de vordering van [eiser] . Gelet op het voorgaande is immers voldoende vast komen te staan dat [B] op 14 februari 2018 - dus ná de door [eiser] gestelde afspraak over Moederdag in januari 2018 - per e-mail loods A aan [eiser] heeft aangeboden. Bovendien heeft [eiser] op die e-mail van 14 februari 2018 geantwoord dat hij er naar zou kijken, zonder daarbij te wijzen op de gestelde afspraak over Moederdag (zie de reactie van [eiser] van 14 februari 2018, geciteerd in nr. 2.14 van dit vonnis). Daaruit leidt de rechtbank af dat zelfs indien in januari 2018 is afgesproken dat de verkoop over Moederdag heen wordt getild, partijen op 14 februari 2018 kennelijk daarop zijn teruggekomen en de verkoop van loods A op dat moment weer actief hebben voortgezet, door middel van de aanbieding van loods A van 14 februari 2018.
    
    
      4.10.
      Voor zover [eiser] voorts betoogt dat zijn antwoord op 14 februari 2018 is geschreven door zijn dochter en niet door hemzelf, kan dit hem niet baten. Dit was voor [gedaagde] geenszins kenbaar. [eiser] heeft bovendien zelf per WhatsApp aan [B] gemeld dat hij bereikbaar is op het door hem opgegeven e-mailadres, zodat [B] daarvan mocht uitgaan. Een eventuele miscommunicatie tussen [eiser] en zijn dochter komt daarom voor rekening van [eiser] . 
      
      
        
          Geen aanvaarding 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het is daarnaast een vaststaand feit dat [eiser] nimmer, dus ook niet na Moederdag 2018, de aanbieding van [gedaagde] van 14 februari 2018 heeft aanvaard, althans (ten minste) de gesprekken over de koop van loods A weer heeft opgepakt. [eiser] lijkt te veronderstellen dat de aanbiedingsverplichting van [gedaagde] voor onbepaalde tijd geldt of in elk geval totdat [eiser] aangeeft van de koop af te willen zien. Daarvan is echter geen sprake, omdat in artikel 7 van het leveringsakte is bepaald dat [eiser] binnen een maand na de aanbieding aan [gedaagde] moet laten weten of hij van de aanbieding gebruik wil maken, bij gebreke waarvan het voorkeursrecht van [eiser] vervalt, en [gedaagde] vrij is om de loods te verkopen aan een derde. Het is dus niet zo dat [gedaagde] pas aan haar aanbiedingsverplichting heeft voldaan nadat [eiser] in een (aangetekende) brief aan [gedaagde] heeft laten weten dat hij afziet van de koop van loods A. Een dergelijke opvatting berust op een onjuiste lezing van artikel 7 van de leveringsakte. Weliswaar stelt [eiser] dat hij ten tijde van de aanbieding van 14 februari 2018 niet op de hoogte van deze contractueel vastgelegde maandtermijn, die evenmin is vermeld in de e‑mail van 14 februari 2018, maar dat betekent niet dat [eiser] er vanuit mocht gaan dat hij voor onbepaalde tijd kon wachten met het geven van zijn reactie op de aanbieding van 14 februari 2018. Als [eiser] (verder) uitstel had gewild, had de e-mail van 14 februari 2018 op zijn minst voor aanleiding moeten zijn om uitstel te vragen bij [gedaagde] . Ook dit heeft [eiser] niet gedaan na de aanbieding van 14 februari 2018 (dus ook niet rond/na Moederdag 2018). Volgens [eiser] heeft immers geen enkel contact meer heeft plaatsgevonden met [gedaagde] na de aanbieding van 14 februari 2018, tot de brief van 25 februari 2019 waarin namens [eiser] aanspraak wordt gemaakt op betaling van de boete wegens schending van de aanbiedingsverplichting door [gedaagde] . 
      
    
    
      4.12.
      Wel heeft [eiser] kennelijk kort na de e-mail van 14 februari 2018, op 21 februari 2018, een geldleningsovereenkomst gesloten met een vennootschap van zijn broer (Join B.V.), op grond waarvan [eiser] per 1 maart 2018 kon beschikken over de aangeboden koopprijs voor loods A van € 100.000,--. [gedaagde] heeft echter betoogd, en [eiser] heeft niet weersproken, dat [eiser] [gedaagde] nimmer op de hoogte heeft gebracht van het bestaan van deze geldleningsovereenkomst. Hieruit kan [gedaagde] dan ook niet hebben kunnen afleiden dat [eiser] gebruik wilde maken van het per e‑mail van 14 februari 2018 gedane aanbod. 
      
    
    
      4.13.
      Tussen partijen is in geschil of zij op 11 maart 2018 telefonisch contact hebben gehad over de verkoop van loods A. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] toen telefonisch medegedeeld dat hij loods A niet wilde kopen, onder meer omdat zijn broer vond dat er te veel achterstallig onderhoud was (hetgeen [B] niet kon ontkennen). [eiser] betwist dat hij [B] op 11 maart 2018 telefonisch heeft gesproken. De rechtbank is van oordeel dat de vraag of dit gesprek heeft plaatsgevonden in het midden kan blijven, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Zoals reeds is overwogen, is het immers niet zo dat [gedaagde] pas vrij is om loods A te verkopen aan een derde na een afwijzing van een aanbod door [eiser] , maar heeft [gedaagde] die vrijheid ook indien [eiser] gedurende een maand na de aanbieding van 14 februari 2018 de gelegenheid om van de aanbieding te aanvaarden, ongebruikt voorbij heeft laten gaan. Gelet op het voorgaande, doet laatstgenoemde situatie zich hier voor. 
      
    
    
      4.14.
      Ter toelichting op het ontbreken van een inhoudelijke reactie op de aanbieding van 14 februari 2018, heeft [eiser] ter comparitie bovendien verklaard dat ten tijde van de aanbieding van 14 februari 2018 en enige tijd daarna (tot ongeveer september 2018, dus ook tot ver na Moederdag 2018) zijn hoofd niet stond naar de koop van loods A en dat hij er geen energie voor had, vanwege het overlijden van zijn echtgenote kort daarvoor (proces-verbaal, nr. 6 van de verklaring van [eiser] ). De rechtbank overweegt hierover dat het evident is dat de aanbieding van loods A van 14 februari 2018 voor [eiser] op een ongelukkig moment is gekomen, namelijk kort na het overlijden van zijn echtgenote op 28 januari 2018. Gesteld noch gebleken is echter dat [gedaagde] opzettelijk [eiser] heeft overvallen met de aanbieding van 14 februari 2018. Integendeel, [gedaagde] heeft voldoende toegelicht dat zij loods A bij voorkeur aan [eiser] wilde verkopen en niet aan een derde, omdat loods A alleen toegankelijk is via de loods van [eiser] of de loods van [C] , en dat [B] over de verkoop van loods A voorafgaand aan de aanbieding van 14 februari 2018 al maandenlang (vanaf april 2017) met [eiser] in gesprek is geweest. [gedaagde] valt daarom op dit punt geen verwijt te maken. Hoewel het alleszins begrijpelijk is dat de aankoop van loods A in het voorjaar van 2018 en in elk geval tot september 2018 voor [eiser] geen prioriteit had en hij op dat moment en in die periode loods A niet wilde kopen, betekent dit daarom wel dat het voorkeursrecht van [eiser] is vervallen, doordat hij niet binnen een maand (en evenmin op enig ander moment) na de aanbieding van 14 februari 2018 die aanbieding heeft aanvaard. 
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] heeft de stilte die is gevallen na zijn e-mail van 14 februari 2018 tot slot verklaard met het betoog dat hij in afwachting was van een aangetekend brief van [gedaagde] , zoals artikel 7 van de leveringsakte voorschrijft. Daarin wordt [eiser] niet gevolgd. Dit is immers niet te rijmen met de (eigen) stelling van [eiser] dat hij destijds niet op de hoogte was van het bestaan van de aanbiedingsverplichting, en dus evenmin van het bestaan van dit vormvoorschrift (de aangetekende brief). De stilte die [eiser] heeft laten ontstaan, mocht [gedaagde] dan ook opvatten als het afzien en het komen te vervallen van het voorkeursrecht.  Daarbij komt dat [eiser] heeft verklaard dat hij ten tijde van de aanbieding van 14 februari 2018 en in de periode daarna tot in elk geval september 2018 loods A niet wilde kopen van [gedaagde] omdat zijn gedachten er niet naar stonden. In deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiser] zich achteraf en pas in januari 2019 op het standpunt stelt dat [gedaagde] de contractuele boete is verschuldigd, omdat de aanbieding van 14 februari 2018 niet per een aangetekende brief is verzonden. Aan deze stelling van [eiser] wordt daarom ook om die reden voorbij gegaan. 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank komt gezien het voorgaande tot de slotsom dat [gedaagde] op 14 februari 2018 loods A aan [eiser] heeft aangeboden, maar dat [eiser] de aanbieding niet tijdig (binnen één maand en evenmin rond Moederdag) heeft aanvaard, omdat hij loods A toen niet wilde kopen. Daarmee is het voorkeursrecht van [eiser] vervallen en stond het [gedaagde] vrij om loods A op 20 juli 2018 te verkopen aan [E Vastgoed] . 
      
    
    
      4.17.
      Dit betekent dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 7 van de leveringsakte, en evenmin de contractuele boete is verschuldigd. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	4.030,00
      - salaris advocaat	€	3.414,00 (2,0 punten × tarief € 1.707,00)
      totaal	€ 	7.444,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 7.444,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. A.H. Schotman, rolrechter, 1 april 2020.