ECLI:NL:RBZWB:2023:8884, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-11-2023, 02/399630 / HA ZA 22-360 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening. Schadeloosstelling. Verwachtingswaarde in verband met voorlopige aanwijzing krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Reconstructie of liquidatie. Aankoopkosten vervangende grond. Premie uit handen breken. aanpassingskosten vervangende grond. Drainage. Hertaxatie hypotheekhouder. Omrijschade. Inkomenschade. Accountantskosten. Kosten juridische en deskundige bijstand.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Middelburg
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/399630 / HA ZA 22-360
    
    
    
      
        Vonnis van 22 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN
      
      (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat)
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaten mr. R.C.K. van Andel en mr. S.M.L. Aaldering te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. E.H.E.J. Wijnen te Tilburg.
    
    
    
      Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 25 januari 2023
        
        
          de akte van 11 augustus 2023 houdende depot van het deskundigenrapport
        
        
          de inventarisstaat van [gedaagde] 
        
        
          de inventarislijst van de Staat 
        
        
          de akte overleggen producties van [gedaagde] van 26 september 2023 met de
        
      
        producties 16 tot en met 20 
      
        
          het pleidooi op 26 september 2023
        
        
          de pleitnota van [gedaagde] 
        
        
          de pleitnota van de Staat 
        
        
          de brief van mr. Wijnen van 10 oktober 2023 met opgave van de kosten van de
        
      
        deskundigen
      - het e-mailbericht van mr. Van Heijst van 15 oktober 2023, met als bijlage de brief van
        mr. Van Heijst van 3 oktober 2023 met opgave deskundigenkosten
      - de brief van de Staat van 31 oktober 2013.
      
    
    
      1.2.
      Bij beschikking van 10 februari 2022 heeft deze rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), mr. H.J.A. van Hoogmoed en ing. [deskundige] tot deskundigen benoemd. Op 21 juli 2022 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen [deskundige] en Van Heijst en de rechter-commissaris. Op 20 december 2022 heeft nog een nadere opname door de deskundigen plaatsgevonden.
    
    
      1.3.
      Het concept-deskundigenrapport is op 22 december 2022 aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd, de Staat bij brief/e-mail van mr. Van Andel van 27 januari 2023 en [gedaagde] bij brief van mr. Wijnen van 15 februari 2023. Het definitieve rapport van de deskundigen is opgemaakt op 10 augustus 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. 
      
    
    
      1.4.
      De zaak is bepleit op 26 september 2023.
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      Bij het tussenvonnis van 25 januari 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken:
      
        
          
            [grondplannummer 1] : een deel van 1.060 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [kadastrale aanduidingen 1] , totaal groot 91.145 m², kadastraal omschreven als “Terrein (akkerbouw)”;
        
        
          
            [grondplannummer 2] : een deel van 579 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduidingen 2] totaal groot 13.638 m², kadastraal omschreven als “Bedrijvigheid (industrie) / Terrein (grasland)”;
        
        
          
            [grondplannummer 3] : een deel van 654 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduidingen 3] , totaal groot 11.390 m², kadastraal omschreven als “Terrein (akkerbouw)”;
        
        
          
            [grondplannummer 4] : een deel van 494 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduidingen 4] , totaal groot 8.340 m², kadastraal omschreven als “Terrein (akkerbouw);
        
        
          
            [grondplannummer 5] : een deel van 332  m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduidingen 5] , totaal groot 5.030 m², kadastraal omschreven als “Terrein (akkerbouw)”;
        
        
          
            [grondplannummer 6] : een deel van 5.364 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kadastrale aanduidingen 6] , totaal groot 36.450 m², kadastraal omschreven als “Terrein (akkerbouw)”.
        
      
      
    
    
      2.2.
      In het onteigeningsvonnis is het aan de voormalige eigenaar [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 74.335,25.
      
    
    
      2.3.
      Het onteigeningsvonnis is op 6 maart 2023 ingeschreven in de openbare registers. 
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank zal nu oordelen over de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling.
      
    
    
      2.5.
      
        De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor onteigend is, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘A27 Houten- Hooipolder’. Het Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu. Het Tracébesluit is sinds 26 augustus 2020 onherroepelijk.
        Het Tracébesluit is inmiddels door de gemeente Altena uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Tracébesluit A27 – gemeente Altena’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022 en in werking getreden op 19 augustus 2022. Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’. 
        Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan betrof het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente [plaats] , zoals vastgesteld door de raad van deze gemeente op 6 oktober 2015 en nadien op 16 november 2016 onherroepelijk geworden. De onteigende perceelgedeelten hadden ingevolge laatstgenoemd bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, met deels de dubbelbestemming ‘Waarde-archeologie 2’ en deels met de gebiedsaanduidingen ‘overig zone - rivierenlandschap overslaggronden’, ‘overige zone – cultuurhistorie-erfgoed NHW’, ‘vrijwaringszone-weg’ en ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ ( [kadastrale aanduidingen 1] en [kadastrale aanduidingen 6] ). Voor het overblijvende gedeelte van de betrokken percelen blijft het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gelden, en daarmee voornoemde agrarische bestemming. 
      
    
    
      2.6.
      Namens de Staat is aan [gedaagde] bij dagvaarding voor de verwerving van de te onteigenen perceelsgedeelten ( [grondplannummer 1] , [grondplannummer 2] , [grondplannummer 3] , [grondplannummer 4] , [grondplannummer 5] en [grondplannummer 6] ) een schadeloosstelling aangeboden van € 74.335,25 te weten:
      
        
          waarde onteigende 					€  67.864,00
        
        
          bijkomende schade					€    6.471,75 
        
      
      Totaal							€  74.335,25.  
      
    
    
      2.7.
      
        De Staat heeft verder aan [gedaagde] bijkomend aangeboden:1.
        
          Eventueel door [gedaagde] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat hij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [gedaagde] aan zijn deskundigen verschuldigd is, voor zover de Staat deze BTW aan [gedaagde] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.2. 
        
          Het voortgezet gebruik van het onteigende tot 31 december 2023.  
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] stelt dat zijn totale schade moet worden begroot op de volgende bedragen:
      
        
          waarde onteigende 					€ 112.503,00
        
        
          bijkomende schade 					€   36.422,50
        
        
          deskundigenkosten					        	p.m.
        
        
          belastingschade						        	p.m.
        
        
          rente							         	p.m.   
        
      
      Totaal 							€ 148.925,50 + 3 x p.m.
      
    
    
      2.9.
      De deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten. Zij adviseren om de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast te stellen op:
      
        
          waarde onteigende 					€ 87.795,00
        
        
          bijkomende schade					€   9.240,00
        
        
          deskundigenkosten					            p.m.
        
        
          rente							            p.m.
        
      
      Totaal							€ 97.035,00 + 2 x p.m.
      
      
        Indien zou worden uitgegaan van het scenario ‘liquidatie’, begroten de deskundigen de bijkomende schade op een bedrag van € 5.300,00. 
      
      
    
    
      2.10.
      De deskundigen adviseren om de Staat te gelasten het bijkomend aanbod inzake de vergoeding van mogelijk verschuldigde btw voor onbepaalde tijd gestand te doen. 
      
      
        
          Waarde van het onteigende
        
      
    
    
      2.11.
      	 Ingevolge artikel 40b Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meer bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
    
    
      2.12.
      Op grond van artikel 40c Ow moeten bij het bepalen van de schadeloosstelling de eventuele positieve en negatieve invloeden daarop van het werk waarvoor onteigend wordt (de realisering van het Tracébesluit) en de plannen daarvoor (het Tracébesluit) worden weggedacht/geëlimineerd. Tussen partijen is niet in geschil - en de deskundigen onderschrijven dit - dat in deze zaak bij de waardering van het onteigende de invloed van het Tracébesluit moet worden geëlimineerd en het onteigende op de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de vigerende agrarische bestemming.
      
    
    
      2.13.
      De deskundigen hebben voor het vaststellen van de agrarische waarde van de onteigende perceelgedeelten onderzoek gedaan naar referentietransacties met betrekking tot agrarische gronden in de omgeving. Daarbij hebben zij ook de door de Staat en [gedaagde] aangedragen referentietransacties betrokken. De deskundigen komen tot de conclusie dat er voldoende referentietransacties beschikbaar zijn om de agrarische waarde van het onteigende vast te stellen met toepassing van de vergelijkingsmethode. 
      
    
    
      2.14.
      Met inachtneming van de onderzoeksresultaten, de goede vorm en kwaliteit van de betrokken percelen, de ligging bij een minder courant bebouwd huisperceel, de druk op de agrarische grondmarkt ter plaatse en de in 2021 en het eerste kwartaal van 2022 stijgende tendens van de agrarische grondprijzen in de regio stellen de deskundigen de agrarische waarde van de betrokken percelen gemiddeld per peildatum op € 9,50 per m². De totale oppervlakte van de betrokken percelen is 8.483 m2.
      
    
    
      2.15.
      De rechtbank zal uitgaan van de door de deskundigen op basis van de vergelijkingsmethode getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. [gedaagde] is het daarmee eens. De rechtbank passeert het standpunt van de Staat dat de waarde € 9,00 per  m² moet zijn, omdat bestudering van de referentietransacties van de rechtbankdeskundigen leiden tot een gemiddelde prijs van € 8,50 per m². De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat de prijs van € 9,50 per m² niet een rekenkundig gemiddelde is. De referentietransacties beslaan een periode van ongeveer 7 jaar. Gedurende die tijd is bij de bruikbare referentietransacties sprake van een oplopende tendens die de deskundigen, om tot de door hen begrote waarde te komen, in aanmerking hebben genomen. Ook de Staat erkent dat sprake is van een oplopende tendens omdat hij op het berekende rekenkundige gemiddelde een opslag van € 0,50 per m² toepast. De rechtbank ziet gelet daarop geen aanleiding om af te wijken van het door de deskundigen getaxeerde bedrag van € 9,50 per m².  
      
    
    
      2.16.
      Volgens [gedaagde] moet er bij de waardering van het onteigende per de peildatum rekening worden gehouden met een besluit van het college van B en W van de gemeente Altena van 24 januari 2023. Daarbij is onder meer (een deel van) de onteigende gronden van [gedaagde] voorlopig aangewezen krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (hierna: WVG) ten behoeve van de mogelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein. De voorlopige aanwijzing is door de gemeenteraad van de gemeente Altena bij besluit van 24 maart 2023 bekrachtigd. De aanwijzing op grond van de WVG levert volgens [gedaagde] een verwachtingswaarde voor het onteigende op die uitstijgt boven de agrarische waarde. Volgens [gedaagde] blijkt uit het door zijn deskundige uitgevoerde referentieonderzoek dat de waarde van de onteigende percelen waarop de WVG rust moet worden gesteld op € 25,00 per m². 
      
    
    
      2.17.
      
        De deskundigen begroten het opwaartse effect op de agrarische waarde van de gronden ten gevolge van de aanwijzing krachtens de WVG op € 3,50 per m². De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat het waardeverhogende effect op de agrarische waarde van de gronden als gevolg van de aanwijzing van (een deel van) de percelen van [gedaagde] op grond van de WVG afhankelijk is van tal van omstandigheden. Naarmate de tijd verstrijkt en er meer duidelijkheid ontstaat over de planontwikkeling en de termijn waarop de invulling van de plannen haar beslag zal krijgen, zal het waardeverhogende effect van de aanwijzing toenemen. Aangezien de aanwijzing pas kort voor de peildatum plaatsvond waren er voor de deskundigen geen indicaties beschikbaar op grond waarvan zij het waardeverhogende effect konden begroten. De deskundigen hebben de opslag derhalve intuïtief berekend.
        In de pleitnota van [gedaagde] onder 27 zijn transacties opgenomen ter onderbouwing van de door zijn deskundige berekende opslag. Deze transacties zijn volgens de deskundigen niet vergelijkbaar met het onteigende. In die gevallen is sprake van veel meer uitgekristalliseerde omstandigheden. 
      
      
    
    
      2.18.
      
        De rechtbank zal, gelet op het moment van de voorlopige aanwijzing op grond van de WVG uitgaan van de door de deskundigen op basis van ervaring en intuïtie getaxeerde opslag van € 3,50 per m². De rechtbank passeert het standpunt van de Staat dat gelet op de bestaande onzekerheden de door de deskundigen begrote opslag te hoog is, omdat er nog slechts sprake is van een toegedachte bestemming en een eventuele ontwikkeling nog geruime tijd op zich kan laten wachten. [gedaagde] heeft ter gelegenheid van het pleidooi onbestreden toegelicht dat er niet (langer) sprake is van twee zoekgebieden. Het zoekgebied ten zuiden van [plaats] is afgewezen, aangezien het (nabij) een Unesco-monument ligt. De gronden van [gedaagde] maken onderdeel uit van beide in het overgebleven zoekgebied aangewezen ontwikkelrichtingen, genoemd in het raadsbesluit, punt 1.3. De rechtbank passeert ook het verweer van de Staat dat de onteigende strook langs de snelweg niet de meerwaarde heeft die de deskundigen daaraan verbinden, omdat bij de begrenzing rekening wordt gehouden met voldoende afstand tot de snelweg. Op de langs de snelweg onteigende strook kan volgens [gedaagde] tot het bedrijventerrein behorend groen en/of een sloot worden gepland. De Staat heeft dat niet bestreden. De Staat heeft ook 
        niet gesteld wat de invloed zou moeten zijn van de begrenzing van het te ontwikkelen gebied op de door de deskundigen getaxeerde opslag. De rechtbank gaat bij de berekening van de schadeloosstelling voor een oppervlakte van 2.059 m² dus uit van een prijs van € 13,00 per m². 
      
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank laat hetgeen partijen over en weer hebben gesteld met betrekking tot een hogere dan de agrarische waarde voor de te onteigenen percelen die onderdeel van de huiskavel uitmaken onbesproken. [gedaagde] heeft zich geconformeerd aan het standpunt van de deskundigen dat een opslag op de vastgestelde agrarische waarde voor de huiskavel opgaat in de hogere waardering als gevolg van de WVG-opslag. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.  
      
    
    
      2.20.
      Het voorgaande in aanmerking genomen zal de rechtbank de waarde van het onteigende vaststellen op € 87.795,00 (2.059 m² à € 13,00 = € 26.767,00 en 6.424 m² à € 9,50 = € 61.028,00).
      
      
        
          Waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      2.21.
      Er is volgens de deskundigen en de Staat geen sprake van waardevermindering van de overblijvende percelen omdat die hun courante vorm behouden en er ook na onteigening sprake is van relatief grote, goed bewerkbare agrarische percelen. Uit de in het definitieve deskundigenrapport opgenomen opmerkingen van [gedaagde] blijkt dat er volgens hem sprake is van enige waardevermindering ‘vanwege een beperking van de schaalgrootte’ van minimaal € 0,10 per m². Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [gedaagde] meegedeeld geen aanleiding te zien om op het standpunt van de deskundigen met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende nader te reageren. Dat heeft [gedaagde] ook niet gedaan naar aanleiding van het standpunt van de Staat, dat op dit punt gelijk is aan dat van de deskundigen. Indien [gedaagde] zijn standpunt handhaaft is de rechtbank van oordeel dat hij dat onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding om van het advies van de deskundigen op dit punt af te wijken. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat er geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.
      
      
        
          Overige schade
        
      
      
    
    
      2.22.
      Bij de beoordeling van mogelijke overige (bijkomende) schade voor [gedaagde] , geldt de wijze waarop een redelijk handelend agrarisch ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende als uitgangspunt. 
      
      
        
          Drainage
        
      
      
    
    
      2.23.
      De Staat en [gedaagde] zijn ter gelegenheid van het pleidooi overeengekomen dat de Staat aan [gedaagde] voor het aanpassen van de in de overblijvende gronden aanwezige drainage een bedrag van € 7.742,50 (exclusief btw) zal vergoeden. De rechtbank heeft geen aanleiding anders te oordelen en zal deze post vaststellen op het door partijen overeengekomen bedrag. 
      
      
        
          Reconstructie of liquidatie
        
      
      
    
    
      2.24.
      Voor de beoordeling of in verband met aankoop van vervangende grond een vergoeding van bijkomende schade moet worden toegekend, is van belang of moet worden uitgegaan van reconstructie of van liquidatie. De Staat stelt zich op het standpunt dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] niet zou overgaan tot reconstructie (aankoop van vervangende grond), maar zijn bedrijfsvoering zou aanpassen aan het eigendomsverlies (liquidatie). Een redelijk handelend ondernemer zou een vergelijkbaar klein perceel alleen aankopen wanneer dit op geringe afstand van zijn huidige perceel zou liggen vanwege de relatief hoge omrijkosten. Op korte termijn zal zo’n perceel niet beschikbaar zijn, ook niet wanneer een premie uit handen breken van € 1,00 per m² wordt betaald. Daarnaast is [gedaagde] op leeftijd evenals zijn beoogd opvolger en is het inkomen uit het bedrijf zo bescheiden dat het maken van reconstructiekosten geen keuze is die een redelijk handelend ondernemer in zijn positie zou maken. [gedaagde] kan zijn bedrijf, op iets kleinere schaal, blijven uitoefenen. Dat sluit goed aan bij zijn leeftijd en die van zijn broer, de beoogd bedrijfsopvolger.
      
    
    
      2.25.
      De deskundigen hebben in hun advies overwogen dat een agrariër in het algemeen belang heeft bij het behoud van zijn productieareaal, ook in verband met de geldende mestwetgeving. Aankoop van vervangende grond ligt dan in de rede, tenzij er sprake is van een aflopende bedrijfsvoering en mits er vervangende grond op een redelijke afstand in de markt beschikbaar is. Bij verlies van een relatief kleine oppervlakte zal een redelijk handelend agrariër die oppervlakte volgens de deskundigen niet afzonderlijk vervangen maar meenemen bij een eerstvolgende aankoop van een voor hem geschikt groter perceel. De deskundigen hebben vastgesteld dat er ten tijde van de peildatum sprake is van een relatief klein agrarisch bedrijf met bescheiden bedrijfsresultaten. [gedaagde] was op de peildatum 73 jaar oud (rechtbank: [gedaagde] is geboren op [geboortedag] 1953 en was op de peildatum 69 jaar oud). Zijn broer die sinds jaar en dag meewerkt in het bedrijf en beoogd bedrijfsopvolger van [gedaagde] is, was op de peildatum 61 jaar. De deskundigen komen vervolgens tot de conclusie dat er in dit geval voor wat betreft de keuze tussen liquidatie en reconstructie sprake is van een grensgeval.  
      
    
    
      2.26.
      De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat in dit grensgeval redelijkerwijs van reconstructie moet worden uitgegaan nu dat de wens is van [gedaagde] en omdat er sprake is van gedwongen ontneming van eigendom in het algemeen belang. Daar doet naar het oordeel van de rechtbank niet aan af dat, zoals de Staat benadrukt, [gedaagde] gelet op zijn bedrijfsuitoefening niet met de geldende mestwetgeving te maken heeft. Ook afgezien daarvan moet [gedaagde] geacht worden belang te hebben bij behoud van zijn productieareaal. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat van bedrijfsbeëindiging op korte termijn geen sprake is. [gedaagde] stelt onweersproken, dat hij zelf nog hele dagen op het bedrijf werkt en dat zijn broer, die 8 jaar jonger is, het bedrijf zal overnemen. Bij het begroten van de schadeloosstelling zal de rechtbank dus uitgaan van reconstructie.  
      
      
        
          Aankoop en aanpassing vervangende grond 
        
      
      
    
    
      2.27.
      Voor wat betreft de in verband met de reconstructie te begroten schadeposten zal de rechtbank uitgaan van een aankoop door [gedaagde] van een oppervlakte van 1 ha tot 3 ha. De deskundigen gaan ook, zo hebben zij nader toegelicht, van die oppervlakte uit. [gedaagde] zelf stelt dat hij streeft naar het op peil houden van zijn areaal en eventueel een lichte groei. Met het oog daarop denkt ook [gedaagde] aan een aankoop van maximaal 3 ha. De rechtbank volgt de deskundigen in hun uitgangspunt dat [gedaagde] een perceel met een dergelijke oppervlakte binnen een straal van 5 kilometer op een termijn van uiterlijk 3 jaar zal kunnen aankopen. Dit is noch door de Staat, noch door [gedaagde] bestreden. 
      
      
        
          Premie uit handen breken 
        
      
      
    
    
      2.28.
      Volgens [gedaagde] dient voor de aankoop van vervangende grond rekening te worden gehouden met een “premie uit handen breken”. Dat is volgens hem nodig om een snelle verwerving te faciliteren. [gedaagde] onderbouwt niet waarom hij op een kortere termijn dan die waarvan de deskundigen uitgaan, vervangende grond moet kopen en ook niet dat dat, gelet op de beperkte beschikbaarheid van gronden binnen een straal van 5 kilometer, mogelijk is. In verband met het uitganspunt dat op een termijn van uiterlijk 3 jaar zal kunnen worden aangekocht is er voor een vergoeding van een “premie uit handen breken” geen aanleiding. De rechtbank zal derhalve het advies van de deskundigen volgen en geen bedrag voor “premie uit handen breken” meenemen.
      
      
        
          Aankoopkosten vervangende grond
        
      
      
    
    
      2.29.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] geen financieringsschade lijdt. De rechtbank heeft de waarde van het onteigende vastgesteld op € 87.795,00. Voor aankoop van vervangende grond zal de rechtbank uitgaan van een bedrag van € 10,00. In dit bedrag is een waardestijging van € 0,50 per m² verdisconteerd in verband met aankoop door [gedaagde] op termijn van ten hoogste 3 jaar. [gedaagde] stelt dat dit bedrag niet realistisch is omdat er nu al transacties plaatsvinden van € 12,00 per m² of hoger en wijst op de druk op de agrarische grondmarkt en stijgende tendens in de regio, mede in verband met de aanwijzing krachtens de WVG. De rechtbank gaat daaraan voorbij. De rechtbank gaat bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling uit van een agrarische waarde van € 9,50 per m². [gedaagde] zal op een termijn van hoogstens 3 jaar vervangende grond hebben aangekocht. Het prijsopdrijvende effect van de aanwijzing krachtens de WVG in die periode op de agrarische grondprijs van gronden die niet onder de aanwijzing vallen, oordeelt de rechtbank gering. De rechtbank verwijst naar hetgeen de deskundigen met betrekking tot de prijsopdrijvende invloed van de aanwijzing hebben opgemerkt. De rechtbank gaat ervan uit dat de opslag van € 0,50 per m² ook dat effect dekt. Dit betekent dat [gedaagde] het bedrag voor aankoop van vervangende grond van € 84.830,00 geheel uit het vrijkomend kapitaal kan voldoen. 
      
    
    
      2.30.
      De deskundigen komen bij hun nadere berekening van de kosten van aankoop van de vervangende grond op een bedrag van € 250,00 in plaats van op het aanvankelijk begrote bedrag van € 2.000,00. [gedaagde] maakt daartegen bezwaar. Volgens [gedaagde] bedraagt het minimumbedrag aan courtage voor een makelaar alleen al € 1.500,00. De rechtbank overweegt, dat gebruikelijk voor de aankoopkosten van vervangende grond een bedrag wordt opgenomen van 2% van de koopprijs van die grond. De rechtbank zal hiervan uitgaande voor aankoopkosten vervangende grond een bedrag van (afgerond) € 1.697,00 (2% van € 84.830,00) opnemen. 
      
      
        
          Aanpassingskosten vervangende grond
        
      
      
    
    
      2.31.
      Voor de aanpassingskosten vervangende grond hebben de deskundigen een bedrag van € 1.697,00 begroot. [gedaagde] kan met dit bedrag instemmen en door de Staat zijn daarover geen opmerkingen gemaakt. Het te doen gebruikelijke bedrag voor aanpassingskosten vervangende grond bedraagt € 2.000,00 per hectare. Uitgaande van een te vervangen oppervlakte van 8.483 m² zal ook de rechtbank uitgaan van het bedrag van (afgerond) € 1.697,00. 
      
      
        
          Kosten hertaxatie ten behoeve van hypotheekhouder
        
      
      
    
    
      2.32.
      In de aanvankelijke berekening door de deskundigen van het bedrag voor aankoop en aanpassing van vervangende grond is een bedrag van € 1.500,00 opgenomen voor kosten hertaxatie ten behoeve van de hypotheekhouder. Dit bedrag is bij de nadere berekening, naar aanleiding van de reactie van de deskundigen op de opmerking(en) van de Staat op het punt van de keuze voor reconstructie, niet langer opgenomen. [gedaagde] wijst erop dat de deskundigen het schrappen van die post niet hebben onderbouwd. Nu onduidelijk is waarom deze post door de deskundigen niet bij de nadere berekening is opgenomen, moet ervan worden uitgegaan dat [gedaagde] kosten moet maken voor een hertaxatie. De rechtbank zal uitgaan van het bedrag van € 1.500,00 nu [gedaagde] noch de Staat de hoogte van het bedrag heeft betwist en de rechtbank geen aanleiding ziet om van een ander bedrag uit te gaan. 
      
    
    
      2.33.
      Als onderdeel van de bijkomende kosten zal de rechtbank voor aankoop en aanpassing van vervangende grond een bedrag begroten van:
      
        
          aankoopkosten 						€ 1.697,00
        
        
          aanpassingskosten vervangende grond			€ 1.697,00
        
        
          kosten hertaxatie voor hypotheekhouder			€ 1.500,00
        
      
        Totaal 							€ 4.894,00.
      
      
        
          Omrijschade
        
      
      
    
    
      2.34.
      De deskundigen hebben de omrijschade van [gedaagde] aanvankelijk begroot  op € 13.000,00. Ervan uitgaande dat het vervangen van de onteigende oppervlakte zal worden meegenomen in de aankoop van een groter perceel hebben de deskundigen de omrijschade nader begroot op nihil. De omrijschade kan in dat geval niet langer als het gevolg van de onteigening worden gezien. [gedaagde] stelt dat zijn omrijschade een bedrag van € 13.000,00 beloopt, conform de aanvankelijke berekening van de deskundigen, maar in ieder geval een naar rato berekend bedrag. Na het debat daarover ter terechtzitting, stellen de deskundigen de omrijkosten nader op € 5.200,00. Bij de berekening van dit bedrag hebben zij het bedrag van € 13.000,00, begroot uitgaande van aankoop van een perceel van 2 ha, teruggerekend naar een als vervanging van de onteigende grond aan te kopen perceel van ongeveer 0.8 ha. De rechtbank zal de naar rato berekende omrijschade toekennen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat bij aankoop van een groter perceel dan het onteigende een hogere opbrengst wordt gegenereerd. In dat geval is het niet redelijk dat de volledige omrijkosten die ontstaan door aankoop van een perceel op afstand voor rekening van de Staat komen. De deskundigen zijn bij de berekening van het bedrag van € 13.000,00 uitgegaan van 26 rijbewegingen per tractor. Gelet op de aard van de teelt van [gedaagde] gaat de rechtbank voorbij aan de wens van de Staat in de berekening onderscheid te maken tussen ritten per tractor en per auto.
      
      
        
          Inkomensschade
        
      
      
    
    
      2.35.
      
        Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] geen te vergoeden inkomensschade lijdt gedurende de veronderstelde zoektermijn voor vervangende grond van 3 jaar. In die periode beschikt hij over een vrijkomend kapitaal van € 87.795,00. Anders dan [gedaagde] betoogt, kan worden uitgegaan van een te behalen rendement daarop van 2% per jaar. Per peildatum bedraagt de rente op een spaarrekening, waarbij het kapitaal vrij opneembaar is, minimaal 2% per jaar. Daar van uitgaande bedraagt de te verkrijgen rente over het vrijkomend kapitaal € 1.756,00 per jaar. 
        De deskundigen hebben het gemiddelde inkomen van [gedaagde] berekend op € 1.500,00 per hectare per jaar. Geen van partijen heeft daar iets tegen ingebracht en de rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat dat niet klopt. Het inkomen dat [gedaagde] door het verlies van de onteigende grond jaarlijks mist, is dan te berekenen op € 1.275,00 (de onteigende oppervlakte van 0.84.83 ha maal het gemiddelde inkomen per hectare ad € 1.500,00). Dit inkomensverlies wordt volledig gedekt door de rente op het vrijkomend kapitaal.
        Na ommekomst van de zoektermijn van 3 jaar is het uitgangspunt dat [gedaagde] vervangende grond heeft verworven, waarmee hij minimaal evenveel inkomen kan verwerven als hij verwierf met de grond die hij door de onteigening is verloren. Van jaarlijks terugkerende inkomensschade bovenop de omrijschade is dan geen sprake.
      
      
      
        
          Extra accountantskosten
        
      
      
    
    
      2.36.
      De deskundigen begroten de extra accountantskosten op € 2.000,00. [gedaagde] kan zich daarin vinden en de Staat heeft tegen deze schadepost geen verweer gevoerd. De rechtbank heeft geen aanleiding anders te oordelen en zal van dit bedrag uitgaan. 
      
      
        
          Totale bedrag van de schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.37.
      De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:
      
        
          waarde van het onteigende				€   87.795,00
        
        
          bijkomende schade:
        
      
      
          drainage                                                       	 €   7.742,50
          	aankoop en aanpassing vervangende grond 	 €   4.894,00				
          omrijschade				 €   5.200,00
          extra accountantskosten			 €   2.000,00
        
          €   19.836,50
        
          Totaal:							€ 107.631,50.
      
      
      
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.38.
      Van (andere) derde-belanghebbenden die nog aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
      
      
        
          Rente 
        
      
      
    
    
      2.39.
      De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat het voorschot op de aan hem toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 1% (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. 
      
    
    
      2.40.
      De rechtbank zal, mede gelet op het feit dat deze rentevergoeding geen onderwerp is geweest van het debat tussen partijen, de taxatie van de deskundigen volgen. De rechtbank neemt daarbij de huidige rentestand en de meest recente rechtspraak op dit punt in aanmerking. Deze rente is verschuldigd met ingang van de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers tot vandaag. 
      
    
    
      2.41.
      De Staat zal verder op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente moeten vergoeden vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.42.
      De proceskosten komen op grond van artikel 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Onder deze kosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en/of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is, de dubbele redelijkheidstoets. 
      
      
        
          Kosten juridische bijstand [gedaagde]
        
      
      
    
    
      2.43.
      
        [gedaagde] heeft bij brief van 10 oktober 2023 opgave gedaan van zijn kosten van juridische en deskundige bijstand. De kosten voor juridische bijstand bedragen € 34.185,53 exclusief btw, dat is € 41.364,49 inclusief btw. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft hij als productie 3 een urenspecificatie in het geding gebracht over de periode 1 juni 2021 tot en met 4 oktober 2023. [gedaagde] heeft deze specificatie nader toegelicht. 
      
    
    
      2.44.
      De Staat heeft bij brief van 31 oktober 2023 gereageerd op de opgave door [gedaagde] van zijn kosten van juridische en deskundige bijstand. De Staat maakt bezwaar tegen de urenspecificatie van mr. Wijnen omdat iedere vorm van toelichting bij de urenregels ontbreekt. Het is voor de Staat daardoor niet mogelijk om deze urenregels te verifiëren. De Staat verwijst naar urenregels die ‘email van een derde’ en ‘brief van derde’ betreffen. De Staat is steekproefsgewijs nagegaan of dit correspondentie met (de advocaat) van de Staat betrof. Gebleken is dat dat in ieder geval op tien dagen niet het geval was. De Staat kan dan ook niet beoordelen of de kosten voor juridische bijstand de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De Staat komt tot de conclusie dat dat niet het geval is voor de uren aangeduid als ‘email van een derde’ en ‘brief van derde’. Volgens de Staat moeten de voor juridische bijstand gevorderde kosten worden gematigd tot € 15.786,88 inclusief btw en kantoorkosten. 
      
    
    
      2.45.
      Voor wat betreft de kosten van juridische bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een advocaat. De rechtbank oordeelt dat ook het door deze advocaat in rekening gebrachte uurtarief redelijk is. De rechtbank passeert het bezwaar van de Staat tegen de urenspecificatie van de advocaat. Het enkele feit dat de Staat is gebleken dat daar waar de urenregels “derde” vermeldt niet terug te voeren is op contacten met de Staat, althans zijn advocaat, rechtvaardigt niet de conclusie dat deze tijd niet aan de zaak is besteed. Zo zal de advocaat van [gedaagde] ook overleg moeten voeren met de door [gedaagde] aangezochte deskundige(n). Ook gelet op de periode van 2 jaar en ruim 4 maanden waarop de specificatie ziet is de rechtbank van oordeel dat 121,7 in rekening gebrachte uren niet bovenmatig is. De rechtbank is derhalve van oordeel dat het bedrag van de declaratie van mr. Wijnen de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 41.364,49 voor juridische bijstand.
      
      
      
      
      
        
          Kosten deskundige bijstand [gedaagde]
        
      
      
    
    
      2.46.
      De kosten van deskundige bijstand bedragen volgens [gedaagde] voor wat betreft [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) voor de periode van maart 2021 tot en met heden € 21.768,63 exclusief btw, € 26.340,04 inclusief btw. Het honorarium is gebaseerd op een uurtarief van € 185,00 en voor kantoorkosten wordt 7% van het honorarium gerekend. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft [gedaagde] als productie 1 een urenoverzicht overgelegd over de periode van 23 maart 2021 tot en met 26 september 2023, totaal 105,5 uur. Daarnaast vordert [gedaagde] voor kosten van deskundige bijstand een bedrag van € 1.068,43 inclusief btw. Dit bedrag betreft een factuur van [accountant] voor werkzaamheden verricht door [naam 5] ter zake van de inkomenspositie van [gedaagde] , jaarverslagen en werkzaamheden ter zake van de begroting van eventuele belastingschade. Als productie 2 heeft [gedaagde] een viertal facturen van [accountant] overgelegd. 
      
    
    
      2.47.
      De Staat maakt bezwaar tegen het door [bedrijf] in rekening gebrachte uurtarief van € 185,00 exclusief btw en het daar bovenop in rekening brengen van 7% kantoorkosten en reiskosten. Volgens de Staat is een uurtarief van € 120,00 tot € 150,00 (inclusief reis- en kantoorkosten, exclusief verschotten zoals kadastrale kosten) een marktconform tarief voor een deskundige met een gedegen kennis en ervaring met grondverwerving en het onteigeningsrecht. De Staat verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de Staatscourant 2022, 31360 de ‘Beleidsregel vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat’. De Staat verzoekt de rechtbank het uurtarief voor de deskundige bijstand te verlagen naar € 150,00, althans naar een tarief dat de rechtbank redelijk voorkomt. De Staat maakt ook bezwaar tegen het tijdschrijfsysteem van [bedrijf] waarin de bestede tijd per half uur wordt geregistreerd. Dat resulteert in deze zaak in 105,50 bestede uren. In deze zaak heeft namens [bedrijf] [naam 3] tot en met februari 2023 het dossier van [gedaagde] in behandeling gehad. Voor zijn werkzaamheden is 88,25 uur in rekening gebracht. Daarna is de behandeling door [naam 2] overgenomen. De voor zijn werkzaamheden in rekening gebrachte 17,25 uur kunnen volgens de Staat de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Er is 5,5 uur in rekening gebracht voor besprekingen en 6 uur voor advieswerk. Dat is volgens de Staat in dat stadium van de procedure niet logisch verklaarbaar. Daarnaast maakt de Staat bezwaar tegen de urenregel van [naam 3] op 14 februari 2023 waarin 1 uur is genoteerd voor een interne bespreking met betrekking tot de uren van [naam 3] en [naam 4] die samen met [naam 3] bij de descente aanwezig was. De Staat verzoekt de uren van [bedrijf] te matigen met 18,25 uur (17,25 uur van [naam 2] en 1 uur van [naam 3] ). 
      
    
    
      2.48.
      Ook voor wat betreft de kosten van deskundige bijstand oordeelt de rechtbank dat voldaan is aan de eerste redelijkheidstoets. Het is redelijk dat [gedaagde] de bijstand heeft ingeroepen van een deskundige. De rechtbank oordeelt een uurtarief van € 175,00 (eventuele kantoorkosten daarin begrepen) redelijk. De ‘Beleidsregel vergoeding deskundigenkosten Rijkswaterstaat’ is niet beslissend voor de beoordeling van de vraag of het in rekening gebrachte uurtarief redelijk is. Deze beleidsregel ziet op minnelijke grondverwerving door Rijkswaterstaat. Afgezien daarvan voorziet de beleidsregel in afwijking, ook naar boven, van de daarin neergelegde vergoeding van de kosten van deskundige bijstand. In dat geval geldt ook de dubbele redelijkheidstoets als bedoeld in artikel 50 Ow. De rechtbank zal 1 uur ter zake van de interne bespreking op 14 februari 2023 in mindering brengen op het in rekening gebrachte honorarium. Dat er extra tijd moet worden besteed aan afstemming omdat er binnen [bedrijf] meerdere deskundigen bij deze zaak betrokken zijn is een omstandigheid die voor rekening van [bedrijf] moet blijven. Niet valt in te zien waarom de rechtbank de door [naam 2] bestede uren buiten beschouwing zou moeten laten. De werkzaamheden van [naam 2] kunnen toegeschreven worden aan het beantwoorden van (aanvullende) vragen van de deskundigen van 23 april 2023 en de voorbereiding van het pleidooi na het gereedkomen van het definitieve rapport van de deskundigen en het pleidooi op 26 september 2023. Dat de deskundige zijn werkzaamheden in hele en halve uren specificeert laat de rechtbank buiten beschouwing. De rechtbank gaat ervan uit dat in verband met afronding de deskundige daarbij niet op een wezenlijk ander aantal uren uitkomt in vergelijking tot een meer precieze specificatie. Dit resulteert in een ter zake deskundigenkosten voor de deskundigen van [bedrijf] door de Staat te betalen bedrag van € 19.517,10 exclusief btw (waarvan aan honorarium € 18.427,50 exclusief btw), € 23.615,69 inclusief btw, welk bedrag de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van deze kosten. De rechtbank zal de Staat ook veroordelen in de deskundigenkosten gemaakt voor de werkzaamheden van [naam 5] van [accountant] . De rechtbank is van oordeel dat het inschakelen van [accountant] voor informatie omtrent de inkomenspositie en jaarverslagen van [gedaagde] en advisering met betrekking tot eventuele belastingschade redelijk is. De rechtbank oordeelt dat de daarvoor in rekening gebrachte kosten, die door de Staat niet zijn bestreden, de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van deze kosten van € 1.068,43 inclusief btw.
      
      
        
          Kosten rechtbankdeskundigen
        
      
      
    
    
      2.49.
      De voorzitter van de commissie van deskundigen heeft bij brief van 3 oktober 2023 met bijlagen, bijlage bij het e-mailbericht van 15 oktober 2023, opgave gedaan van de kosten van de deskundigen. In totaal bedragen de opgegeven kosten € 23.273,15 inclusief btw. De voorzitter heeft in het e-mailbericht meegedeeld dat de Staat hem heeft meegedeeld dat er bij deze kostenopgave geen opmerkingen zijn. De Staat zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. 
      
      
        
          Griffierechten
        
      
      
      
        De Staat zal als de onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag aan griffierechten van € 314,00. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      stelt het bedrag van de te dezer zake door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 107.631,50,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en dus tot betaling van een bedrag van € 33.296,25, vermeerderd met een rente van 1 % per jaar daarover vanaf 6 maart 2023 tot heden, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf heden tot aan de dag van voldoening, 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de Staat tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen genoemd in rechtsoverweging 2.7.,
      
    
    
      3.4.
      wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: BN De Stem,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de Staat in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 41.364,49 inclusief btw, ter zake van kosten van juridische bijstand, € 24.684,12 inclusief btw, ter zake van kosten van overige deskundige bijstand en € 314,00 ter zake van griffierechten, 
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 23.273,15 inclusief btw, 
      
    
    
      3.7.
      verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den  Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.