ECLI:NL:RBOBR:2024:1715, Rechtbank Oost-Brabant, 25-04-2024, 23/1806
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een woning met (onder andere) stallen. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzers en het TIOX-rekenmodel, een centraal rekenmodel dat op die taxatiewijzers is gebaseerd.  De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde uitsluitend een taxatieverslag verstrekt. Uit dit taxatieverslag blijkt niet welke marktgegevens ten grondslag hebben gelegen aan de gehanteerde eenheidsprijzen en blijkt ook niet hoe de staat van de onroerende zaak is betrokken bij het hanteren van die eenheidsprijzen. De heffingsambtenaar is daarom niet in zijn bewijslast geslaagd. Ook eiseres is in haar bewijslast niet geslaagd. De rechtbank stelt daarom zelf de waarde van de woning vast.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/1806 
  
  
    uitspraak van de meervoudige kamer van 25 april 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
    
  
  
    
      [eisers] , uit [woonplaats] , eisers
    
    
      (gemachtigde: mr. drs. A.C.M. Brom)
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres en van eisers tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2023. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 222.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in twee aanslagbiljetten van 25 februari 2023, één gericht aan eiseres en één aan eisers. In het aanslagbiljet gericht aan eiseres heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker 2023 opgelegd. In het aanslagbiljet gericht aan eisers heeft de heffingsambtenaar de aanslag OZB eigenaar 2023 opgelegd.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 10 juli 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres en eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 18 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van eiseres en van eisers deelgenomen. De heffingsambtenaar is niet verschenen en heeft zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 26 januari 2024 aangetekend verzonden naar de heffingsambtenaar op het adres [adres] te [vestigingsplaats] . Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 30 januari 2024 is afgehaald bij een PostNL-punt, waarbij voor ontvangst is getekend. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze is uitgenodigd voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de heffingsambtenaar of een gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak omvat een woning met als bouwjaar 1968, twee werktuigenbergingen/wagenloodsen, vier vleesstierenstallen, een veldschuur, een toren/krachtvoersilo, en een stuk verharding (grond). Bij de onroerende zaak hoort ook een perceel van 7000 m2.   
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De ontvankelijkheid van het beroep van eisers
      
    
    
    
      3. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep van eisers niet-ontvankelijk is. Zij overweegt daartoe het volgende.
    
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht kan enkel beroep worden ingesteld als eerst bezwaar is gemaakt.
      
    
    
      3.2.
      Bij de gedingstukken ontbreekt een bezwaarschrift of een aanvullend bezwaarschrift van eisers tegen het aan hen gerichte aanslagbiljet. Ook op andere wijze blijkt uit het dossier niet dat eisers bezwaar hebben gemaakt, zoals een ontvangstbevestiging van een bezwaarschrift. Nu niet is gebleken dat eisers bezwaar hebben gemaakt, kunnen zij geen beroep instellen. Het beroep is alleen al daarom niet-ontvankelijk. 
      
    
    
      3.3.
      Bovendien geldt het volgende. Een door eiseres getekende machtiging van 5 april 2023 vermeldt dat de erven rechtsgeldig worden vertegenwoordigd door eiseres en dat gemachtigde bevoegd is om eisers te vertegenwoordigen in bezwaar en beroep. Uit het dossier blijkt echter niet wie eisers zijn en ook blijkt uit het dossier niet dat eisers rechtsgeldig worden vertegenwoordigd door eiseres. De rechtbank heeft gemachtigde daarom verzocht om een stuk over te leggen waaruit dat blijkt. Gemachtigde heeft een dergelijk stuk, zoals een verklaring van erfrecht, niet verstrekt. Daarom is niet gebleken dat eisers in deze procedure rechtsgeldig worden vertegenwoordigd. 
      
      
        
          Het beroep van eiseres
        
      
      
      
        4. Eiseres en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Dat betekent dat het beroep van eiseres gegrond is. Eiseres heeft echter ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde die zij bepleit niet te laag is. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
      
      
        
          Standpunten van partijen
        
      
      
      
        5. Uit de bestreden uitspraak blijkt dat de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzers en het TIOX-rekenmodel, een centraal rekenmodel dat op die taxatiewijzers is gebaseerd. In een taxatieverslag taxeert de heffingsambtenaar de WOZ-waarde (€ 222.000) op € 222.862. In dit taxatieverslag staat bij ieder onderdeel van de onroerende zaak vermeld wat de grootte van het onderdeel is en welke prijs per eenheid voor dat onderdeel wordt toegepast. Bij de opstallen wordt vermeld: ‘Kwaliteitcorrectie Zeer slecht, ver onder gemiddeld’. Daarnaast staan negatieve posten vermeld voor opruiming van asbest en voor sloopkosten. De heffingsambtenaar stelt in de bestreden uitspraak dat nader onderzoek door de taxateur heeft uitgewezen dat bij het bepalen van de waarde voldoende rekening is gehouden met de staat van de onroerende zaak. 
      
      
    
    
      5.1.
      Eiseres vindt dat de waarde van de onroerende zaak minus € 43.000 dan wel nihil moet zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft geen bezoek aan de onroerende zaak gebracht, heeft geen rekening gehouden met de daadwerkelijke situatie ter plekke en verschuilt zich achter een rekenmodel. De waarde is volgens eiseres daarom op onzorgvuldige wijze en in strijd met artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht vastgesteld. De werkelijke kosten van asbestopruiming zijn hoger. Verder zal de bestaande bouw, met uitzondering van een werktuigenberging uit 1997, gesloopt moeten worden en heeft deze dus geen enkele waarde meer. 
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
      6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres daarover heeft aangevoerd. Als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die zij verdedigt niet te laag is. Als eiseres daar niet in slaagt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast.
      
      
        
          De redenen voor de beslissing van de rechtbank
        
      
      
      7. Eiseres heeft de objectkenmerken van de onroerende zaak niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      7.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde uitsluitend een taxatieverslag verstrekt. Uit dit taxatieverslag blijkt niet welke marktgegevens ten grondslag hebben gelegen aan de gehanteerde eenheidsprijzen en blijkt ook niet hoe de staat van de onroerende zaak is betrokken bij het hanteren van die eenheidsprijzen. Een inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de waarde is dus niet gegeven. 
      
    
    
      7.2.
      Nu de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiseres heeft slechts gesteld dat (vrijwel) alle panden geen enkele waarde hebben, maar deze stelling niet met bewijs onderbouwd. 
      
    
    
      7.3.
      Geen van beide partijen is er in geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs vaststellen op € 100.000. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    15. Het beroep van eisers is niet-ontvankelijk. Het beroep van eiseres is gegrond. Eiseres krijgt dus gelijk in haar standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak lager moet zijn.
    
    16. Omdat het beroep van eiseres gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand bedraagt voor de bezwaarfase € 620 omdat de gemachtigde van eiseres een bezwaarschrift heeft ingediend en aan de hoorzitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 310 en wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 1.750 omdat de gemachtigde een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 875 en wegingsfactor 1). De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 2.370. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ vindt de uitbetaling van de vergoedingen van het griffierecht en de proceskosten uitsluitend plaats op een bankrekening die op naam staat van eiseres.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep van eisers niet-ontvankelijk;
    - verklaart het beroep van eiseres gegrond; 
    - vernietigt de bestreden uitspraak;
    - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de Meerven 8 in Vessem per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023 vast op € 100.000 en bepaalt dat de aanslag OZB gebruiker overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde bestreden uitspraak;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370,- aan proceskosten aan eiseres.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, voorzitter, en mr. G. de Jong en 
      mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)