ECLI:NL:RBZWB:2023:7773, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-11-2023, C/02/409066/ HA ZA 23-244
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning, beroep op financieringsvoorbehoud, verkoper vordert de contractuele boete, voldaan aan documentatieplicht en daaraan verbonden inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen? Vordering verkoper afgewezen. Mondelinge uitspraak

proces-verbaal
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Breda
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/409066/ HA ZA 23-244
    
    
    
      
        Proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 2 november 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat mr. M.M.A.A. van Oosterhout te Tilburg ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te [plaats 2] , België,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat mr. I.A. van Rooij te Tilburg .
    
    
    
    
      Aanwezig zijn mr. K.H.J. Vermariën, rechter, en mr. S.A. Ganpat, griffier.
    
    
    
      Na uitroeping van de zaak zijn verschenen
    
    - [eiser] , bijgestaan door zijn advocaat;
    - [gedaagde] , bijgestaan door haar advocaat.
  
  
    
      1
      1. De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 2 december 2020 met alle daarin vermelde stukken;
        
        
          de van de zijde van [eiser] in het geding gebrachte producties, genummerd 16 en 17;
        
        
          de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling gehouden op 2 november 2023 en de bij die gelegenheid overgelegde spreekaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      In deze zaak heeft vandaag een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De aantekeningen van de zitting bevinden zich in het dossier. De rechter heeft daarna de zitting voor korte tijd geschorst. Na hervatting van de zitting heeft de rechter in aanwezigheid van beide partijen mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p, lid 3, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2.1
      
        [eiser] heeft een woning in [plaats 3] verkocht aan [gedaagde] voor het bedrag van € 520.000,-. In de koopovereenkomst, gebaseerd op de NVM-koopakte, zijn partijen een financieringsvoorbehoud overeengekomen. [gedaagde] heeft hier een beroep op gedaan en de woning niet afgenomen. [eiser] vindt dat [gedaagde] zich te laat en onvoldoende gedocumenteerd op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen en dat zij wist, althans moest weten, dat het verkrijgen van financiering voor de woning voor haar onmogelijk zou zijn. Volgens [eiser] is de koopovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig ontbonden door [gedaagde] . [eiser] stelt dat hij de koopovereenkomst heeft ontbonden, nadat [gedaagde] de overeengekomen waarborgsom niet stortte en ook geen bankgarantie stelde. Hij vordert, in de kern, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de overeengekomen boete van 10% van de koopsom. 
      
    
  
  
    
      3De motivering
    
    
      
        Bevoegdheid rechtbank en toepasselijk recht
      
    
    
    
      3.1
      Deze zaak heeft een internationaal karakter, omdat [gedaagde] in België woont. De rechtbank is bevoegd van de zaak kennis te nemen, op grond van artikel 26 lid 1 van Verordening nr. 1215/2012 EU (de Brussel I bis-Verordening/ EEX-Verordening II). [gedaagde] is als gedaagde namelijk in de procedure verschenen zonder de exceptie van onbevoegdheid op te werpen. Daarmee heeft zij de bevoegdheid van de Nederlandse rechter stilzwijgend aanvaard. In artikel 18 van de koopovereenkomst is het Nederlandse recht van toepassing verklaard. De rechtbank zal daarom, gezien het bepaalde in artikel 3 lid 1 van Verordening nr. 593/2008 (de Rome I-Verordening), het Nederlandse recht toepassen.
      
      
        
          Kern van de zaak
        
      
      
    
    
      3.2
      De hoofdvraag die voorligt is of de koopovereenkomst op 21 oktober 2022 is ontbonden toen [gedaagde] het financieringsvoorbehoud inriep. Volgens [eiser] deed [gedaagde] dat onvoldoende gedocumenteerd en had zij zich onvoldoende ingespannen om de financiering rond te krijgen. Deze twee aspecten worden hierna ook wel de documentatieplicht en de inspanningsplicht genoemd. Om vast te stellen wat de omvang van deze twee verplichtingen is geweest, wordt hierna eerst het financieringsvoorbehoud uitgelegd. De stellingname van [eiser] dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen komt daarna aan de orde.
      
      
        
          Het financieringsvoorbehoud 
        
      
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank moet eerst de vraag beantwoorden wat partijen bedoeld hebben overeen te komen in artikel 15 van de koopovereenkomst en aan welke voorwaarden [gedaagde] dus moest voldoen om zich hierop te kunnen beroepen. Bij de uitleg van artikel 15 van de koopovereenkomst moet worden gekeken naar de gekozen formulering van dit artikel, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van belang is dat partijen gebruik hebben gemaakt van de standaard NVM-koopakte en de tekst van artikel 15 hieruit hebben overgenomen. Verder hebben zij niet over dit artikel gesproken met elkaar. Het artikel is opgenomen door de makelaar van [eiser] . Om deze reden wordt grote waarde gehecht aan de taalkundige uitleg van het beding en de door de NVM daarop gegeven toelichting die, zo staat in de koopovereenkomst, bij de koopovereenkomst hoort. 
      
    
    
      3.4.
      
        In artikel 15.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat indien [gedaagde] uiterlijk op vrijdag 21 oktober 2022 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen voor een bedrag van 100% van de koopsom (dus van € 520.000,-), zij de koopovereenkomst kan ontbinden. 
        Uit de tekst van artikel 15.3 volgt vervolgens dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag ná deze datum moet zijn ontvangen. Dit was dus maandag 24 oktober 2022. Dit betekent dat [gedaagde] zich met haar e-mail van 21 oktober 2022 op tijd op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. Op 24 oktober 2022 heeft de financieel adviseur van [gedaagde] , [naam] , per e-mail de afwijsbrief van de geldverstrekker NIBC toegestuurd aan de makelaar van [eiser] . Dit was dus ook tijdig.
      
      
    
    
      3.5.
      Vervolgens is in artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaald dat indien [gedaagde] de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het ontbreken van financiering dit “goed gedocumenteerd” moet gebeuren, waaronder wordt verstaan dat een afwijzing van één erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van de in het NVM-model expliciet opgenomen mogelijkheid af te spreken dat nog meer documenten moeten worden overgelegd, maar hebben volstaan met de afspraak dat één afwijzing van één geldverstrekker als goed gedocumenteerd geldt. Nu [gedaagde] op 24 oktober 2022 – dus op tijd – een dergelijke afwijzing heeft overgelegd heeft zij hieraan voldaan. De afwijzing van NIBC is weliswaar kort, maar er blijkt in ieder geval uit dat de aanvraag op basis van de verstrekte gegevens is beoordeeld maar dat het inkomen van [gedaagde] niet toereikend is en dat [gedaagde] drie keer een betalingsachterstand had bij NIBC. De rechtbank volgt [eiser] dus niet in zijn stelling dat [gedaagde] ook nog andere documentatie zou moeten overleggen. Dit is niet afgesproken.
      
      
        Dit betekent dan ook dat de mededeling dat [gedaagde] de koopovereenkomst wil ontbinden tijdig, schriftelijk en goed gedocumenteerd heeft plaatsgevonden. Aan de documentatieplicht is voldaan. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        Het is vervolgens de vraag of [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om voldoende financiering te krijgen en of zij zich dus voldoende heeft ingespannen, als bedoeld in de eerste zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eiser] is dit niet het geval. Hij wijst er in dit kader op dat [naam] in zijn e-mail van 2 november 2022 schrijft dat [gedaagde] “nagenoeg” alle noodzakelijke documenten heeft aangeleverd aan NIBC, zodat hieruit blijkt dat niet alle noodzakelijke documenten zijn overgelegd.
        De rechtbank kan dit echter niet zonder meer concluderen op basis van dit enkele woordje uit deze e-mail van [naam] . Zo blijkt uit de afwijzingsbrief van NIBC niet dat [gedaagde] bepaalde voor deze beoordeling relevante documenten niet zou hebben overgelegd of dat bepaalde informatie ontbreekt. Integendeel, NIBC heeft de aanvraag volledig kunnen beoordelen, zodat de rechtbank hieruit afleidt dat NIBC kennelijk alle daarvoor noodzakelijke informatie tot haar beschikking had. De reden voor afwijzing is dat [gedaagde] ’s inkomen niet toereikend was voor de aangevraagde financiering en dat zij al drie keer eerder een achterstand heeft gehad op de bestaande lening bij NIBC. Het lag dan ook op de weg van [eiser] nader te onderbouwen dat NIBC niet over de voor haar beoordeling noodzakelijke stukken zou beschikken.  
      
    
    
      3.7.
      Dat [gedaagde] zich op andere wijze onvoldoende zou hebben ingespannen om financiering rond te krijgen, volgt nergens uit. Haar inspanningsverplichting ging niet verder dan een volledige hypotheekaanvraag doen bij één geldverstrekker voor 100% van de koopsom. 
      
      
        De rechtbank concludeert dan ook dat [gedaagde] aan alle voorwaarden van artikel 15 van de koopovereenkomst heeft voldaan. 
      
      
      
        
          De redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] beroept zich echter nog op de redelijkheid en billijkheid en bepleit dat [gedaagde] geen beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen omdat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst al wist, althans moest hebben geweten, dat zij niet voldoende financiering zou kunnen krijgen. 
      
    
    
      3.9.
      Uit artikel 6:2 lid 1 BW volgt dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet alleen worden bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst. Dat geldt vanaf het moment dat partijen in onderhandeling treden, omdat ze dan tot elkaar komen te staan in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding. Partijen moeten oog hebben voor niet alleen hun eigen belangen, maar ook voor de gerechtvaardigde belangen van de ander.
      
    
    
      3.10.
      
        Het kan op zichzelf dan ook onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn wanneer een koper zich op een overeengekomen financieringsvoorbehoud beroept. Dit is echter alleen in uitzonderingsgevallen het geval, bijvoorbeeld wanneer het een koper al voor het aangaan van de koopovereenkomst overduidelijk moest zijn dat niet voldoende financiering zal worden verkregen om de woning te kunnen kopen en de koper dus té lichtzinnig de koopovereenkomst is aangegaan zonder oog te hebben voor de belangen van de verkoper. 
        In gedachte moet echter worden gehouden dat een financieringsvoorbehoud juist wordt overeengekomen omdat een koper nog niet zeker weet of hij of zij voldoende financiering zal kunnen krijgen. Dan kan een koper in beginsel niet achteraf worden tegengeworpen dat zij dit voor het sluiten van de koopovereenkomst nog niet voldoende had uitgezocht. Dat zou het hele financieringsvoorbehoud zinloos maken. 
      
    
    
      3.11.
      Het gaat hier om de koop van een woning waarbij [eiser] is bijgestaan door een makelaar en [gedaagde] door een financieel adviseur. Beide partijen moeten dan ook op de hoogte zijn geweest van de redenen voor en gevolgen van het afspreken van een financieringsvoorbehoud. Het moet [eiser] dan ook duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] nog niet zeker wist of ze het zou kunnen betalen en dat de koop misschien niet door zou gaan. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat het voor hem belangrijk was dat hij verder kon met zijn huurwoning in [plaats 1] en dat de koop door zou gaan, maar dat zijn geen omstandigheden die maken dat het onaanvaardbaar zou zijn voor [gedaagde] de koopovereenkomst te ontbinden. Als [eiser] de zekerheid had willen hebben dat de koop door zou gaan, had hij geen financieringsvoorbehoud moeten afspreken.  
      
    
    
      3.12.
      Het verschil tussen het bedrag dat [gedaagde] nodig had ter financiering van de woning en het bedrag dat zij uiteindelijk kon financieren is – zo heeft [eiser] onbetwist gesteld – ongeveer € 115.000,-.  Dit verschil is weliswaar substantieel, maar nog niet zó groot dat op basis hiervan al kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] de koopovereenkomst té lichtvaardig is aangegaan. Verder weegt mee dat [gedaagde] zich bij het aangaan van de koopovereenkomst liet bijstaan door een financieel adviseur, die er ook vanuit ging dat het verkrijgen van financiering waarschijnlijk binnen de mogelijkheden lag. De hoofdreden dat [gedaagde] uiteindelijk minder kon lenen dan benodigd en door haar gehoopt zit hem, zo begrijpt de rechtbank, in het feit dat [gedaagde] onder andere inkomen heeft uit haar onderneming. Zij heeft na aankoop van de woning een inkomensverklaring laten opstellen ten aanzien van haar inkomen als zelfstandige, waarbij een rekenkundig inkomen is vastgesteld van € 23.304,-. Dit was een lager bedrag dan waarmee [gedaagde] en haar financieel adviseer eerder rekening hadden gehouden van om nabij de € 50.000,-. Het vaststellen van inkomen uit onderneming is echter niet zo eenvoudig als het vaststellen van inkomen uit loondienst en moet dan ook gebeuren door iemand die boekhoudkundig is onderlegd. De financieringsmogelijkheden voor een ondernemer zijn lastiger in te schatten dan voor iemand in loondienst. Het kan [gedaagde] niet zonder meer kwalijk worden genomen dat haar bij het aangaan van de koopovereenkomst niet duidelijk was met welk bedrag aan inkomen uit onderneming rekening zou worden gehouden, of hoe dit zou worden vastgesteld en over welke jaren.
      
      
        Dit alles overziend heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 
      
      
    
    
      3.13.
      De slotsom luidt dat [gedaagde] rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen, waarmee de koopovereenkomst werd ontbonden op 21 oktober 2022. De vorderingen van [eiser] zullen dan ook worden afgewezen. 
    
    
      3.14.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de door [gedaagde] gemaakte proceskosten conform liquidatietarief. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          griffierecht			€ 1.301,00
        
        
          
            kosten advocaat			€ 2.366,00 (2 x tarief 4 € 1.183,-)
          
        
      
      Totaal				€ 3.667,00
      
      
        De proceskostenveroordeling wordt als onweersproken verzocht uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
      
        
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af; 
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.667,00. 
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. Vermariën, rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 2 november 2023.