ECLI:NL:GHSHE:2022:3333, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 04-10-2022, 200.300.395_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop woning door Woningstichting aan huurder. Leveringsakte met derdenbeding. Beroep op derdenbeding door Woningstichting faalt. Geen onrechtmatig handelen/strijd met redelijkheid en billijkheid.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.300.395/01
    
    
    
      
        arrest van 4 oktober 2022
      
    
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Woningstichting Vanhier Wonen,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als: de Woningstichting,
      advocaat: mr. C.S.B.E. Reinders te Voerendaal,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] , 
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. D.M. Gijzen te Heerlen,
    
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 23 december 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 21 oktober 2020, gewezen tussen de Woningstichting als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer C/03/274070 / HA ZA 20-80)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:	
      
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          het herstelexploot van 7 april 2021;
        
        
          het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
        
      
      - de memorie van grieven;
      - de zuivering van het verstek; 
      - de memorie van antwoord.
      
    
    
      2.2.
      
        Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op
        bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vaststaande feiten
      
    
    
    
      3.1.
      
        [geïntimeerde] was huurder van de in eigendom aan de Woningstichting toebehorende  woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      3.2.
      Op 28 juni 2002 is tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij de Woningstichting de woning aan [geïntimeerde] heeft verkocht.
      
    
    
      3.3.
      Bij notariële akte van 14 oktober 2002 heeft de Woningstichting de eigendom van de woning aan [geïntimeerde] geleverd.
      
    
    
      3.4.
      De woning maakt deel uit van een complex dat wordt aangeduid als ‘ mijnkolonie [[adres X]] ’ en dat dateert van het begin van de twintigste eeuw. Met het oog op de cultuurhistorische betekenis van deze woningen en het behoud en bescherming van de Limburgse en Nederlandse mijngeschiedenis zijn in het verleden diverse initiatieven genomen om deze woningen te behouden en te beschermen. De laatste initiatieven dateren van rond de tijd dat [geïntimeerde] zijn woning kocht. Die initiatieven bestonden in de renovatie van de voormalige mijnwerkerskolonie in opdracht van de Woningstichting en een herstructurering van de omgeving daarvan door de gemeente. 
      
    
    
      3.5.
      In het kader van die herstructurering en renovatie en meer in het bijzonder in het kader van “het behoud van de cultuurhistorische waarde van het complex” hebben de Woningstichting en de gemeente Voerendaal (hierna: de gemeente) een “beeldkwaliteitsplan voor het tuindorp [[adres X]] e.o. te [plaats] ” laten opstellen.
      
    
    
      3.6.
      
        In de koopovereenkomst is, kort gezegd, opgenomen dat “Koper verklaart uitdrukkelijk kennis te hebben van en ermee in te stemmen dat in de akte van levering een kwalitatief beding gevestigd zal worden ten behoeve van de gemeente (…) inhoudende dat koper zich dient te conformeren aan (…) het (…) te sluiten beeldkwaliteitplan (…)” en in de leveringsakte is opgenomen dat “koper jegens de gemeente (…) zich dient te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het tussen verkoper en de gemeente (…) te sluiten/gesloten beeldkwaliteitplan (…).” 
        Verder is zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte, kort gezegd, opgenomen dat de Woningstichting garandeert dat aan haar ter zake de woning “geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend” is “1. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet; 2. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; 3. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht;(…).”
      
      
    
    
      3.7.
      In 2018 heeft [geïntimeerde] op het dak van zijn woning zonnepanelen aangebracht, nadat hem door de gemeente per e-mail was medegedeeld dat dit op basis van artikel 2 lid 6 van het Besluit omgevingsrecht (Bor), bijlage II, is toegestaan.
      
    
    
      3.8.
      Ondanks sommatie daartoe door de Woningstichting heeft [geïntimeerde] de zonnepanelen niet van het dak van zijn woning verwijderd. 
      
      
        
          Eerste aanleg
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        De Woningstichting heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om [geïntimeerde] te 
        veroordelen de zonnepanelen op het dak van zijn woning te verwijderen, zulks op straffe van 
        een dwangsom, en om [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.10.
      
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      3.11.
      
        Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van de Woningstichting 
        afgewezen, met veroordeling van de Woningstichting in de proceskosten.
      
      
      
        
          Hoger beroep
        
      
      
      
        
          vordering
        
      
      
    
    
      3.12.
      De Woningstichting heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en, onder aanvoering van vier grieven, gevorderd, kort gezegd, het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw recht doende, voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen jegens de gemeente uit het in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen derdenbeding niet nakomt en/of een onrechtmatige daad pleegt jegens de Woningstichting door het plaatsen en geplaatst houden van de zonnepanelen op het dak van zijn woning en [geïntimeerde] te veroordelen de zonnepanelen te verwijderen, op straffe van een dwangsom. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
      
    
    
      3.13.
      
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
      
      
        
          eiswijziging
        
      
      
    
    
      3.14.
      Het hof stelt voorop dat de Woningstichting bij memorie van grieven haar eis heeft gewijzigd en vermeerderd door, kort gezegd, ook een verklaring voor recht als hiervoor weergegeven te vorderen. 
      
    
    
      3.15.
      
        [geïntimeerde] heeft tegen deze eiswijziging geen bezwaar gemaakt; wel heeft hij aangevoerd dat de eiswijziging onnavolgbaar is, omdat deze inherent is aan hetgeen de Woningstichting reeds in eerste aanleg heeft gevorderd. 
      
    
    
      3.16.
      Het hof stelt vast dat de eiswijziging feitelijk neerkomt op een aanscherping van de grondslagen van hetgeen in eerste aanleg door de Woningstichting ter toelichting op haar vorderingen is gesteld. Het hof ziet dan ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het geschil zal worden beoordeeld met inachtneming van de gewijzigde eis.
      
      
        
          kern van het geschil
        
      
      
    
    
      3.17.
      De kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt, is de vraag of [geïntimeerde] in strijd met de koopovereenkomst en de leveringsakte heeft gehandeld dan wel in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt door zonnepanelen op het dak van zijn woning te plaatsen en gehouden is deze zonnepanelen te verwijderen.
      
      
        
          grief I 
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        In grief I brengt de Woningstichting het standpunt voor het voetlicht dat [geïntimeerde] in 
        strijd met het beeldkwaliteitsplan zonnepanelen heeft geplaatst op het dak van zijn woning en 
        daarmee in strijd heeft gehandeld met de in de koopovereenkomst en leveringsakte 
        overeengekomen verplichting zich te conformeren aan het beeldkwaliteitsplan. 
        De Woningstichting vordert op basis van artikel 6:256 BW nakoming door [geïntimeerde] van diens 
        verplichtingen uit de koopovereenkomst en de leveringsakte; als gevolg daarvan moet [geïntimeerde] volgens de Woningstichting de zonnepanelen verwijderen.
      
      
    
    
      3.19.
      
        De Woningstichting voert in dat verband aan dat aan [geïntimeerde] ten tijde van de koop van de woning bekend was, althans dat hem in redelijkheid bekend had moeten zijn, dat de woning in het kader van de herstructurering van de woonomgeving door de gemeente aansluitend geheel gerenoveerd zou worden door de Woningstichting en dat [geïntimeerde] weet had van de implicaties van de herstructurering voor zijn woning, nu hij vanaf het begin bij de herstructurering betrokken is en daarover is voorgelicht. De Woningstichting wijst op een brief aan de bewoners van 11 juli 2002, bewonersinformatieboekjes van 25 april 2002 en 
        21 augustus 2002 en een herinneringsboekje. Het moet [geïntimeerde] - aldus de Woningstichting - duidelijk zijn geweest dat er ook voor (het aangezicht van) zijn woning regels gesteld waren/zouden worden met het oog op het ook voor de toekomst waarborgen van de door de Woningstichting in samenspraak met de gemeente gerealiseerde beeldkwaliteit van het [[adres X]] .
      
      
    
    
      3.20.
      De Woningstichting voert verder aan dat ook in de koopovereenkomst, waarin opgenomen is dat [geïntimeerde] zich als koper dient te conformeren aan het beeldkwaliteitsplan, tot uitdrukking is gebracht dat van [geïntimeerde] als koper van de woning op dat punt het een en ander verwacht werd. Ook blijkt - aldus de Woningstichting - uit de koopovereenkomst dat in het kader van de renovatie de voorzijde van de woning door de Woningstichting aangepakt zal worden. In de leveringsakte is een kwalitatieve verplichting voor [geïntimeerde] opgenomen om zich jegens de gemeente te conformeren aan het beeldkwaliteitsplan. Ook hieruit blijkt volgens de Woningstichting dat de gemeente en de Woningstichting met de herstructurering gestreefd hebben naar eerherstel van de wijk en de daartoe behorende woningen en dat zulks voor de toekomst behouden moest worden, welke verplichting de Woningstichting op moest leggen aan kopers van woningen in de wijk en moest handhaven. Verder is in de leveringsakte een boetebeding opgenomen en het recht voor de Woningstichting om nakoming van enige verplichting te vorderen. 
      
    
    
      3.21.
      De renovatie is volgens de Woningstichting overeenkomstig het beeldkwaliteitsplan uitgevoerd, waarbij onder meer de woningen aan het [[adres X]] , waaronder de woning van [geïntimeerde] , zijn voorzien van de karakteristieke rode keramische dakbedekking.
      
    
    
      3.22.
      Het hof zal er in het navolgende veronderstellenderwijs van uitgaan dat het in de koopovereenkomst en de leveringsakte bedoelde beeldkwaliteitsplan het door de Woningstichting in het geding gebrachte beeldkwaliteitsplan van 26 februari 2001 betreft.
      
    
    
      3.23.
      Voor zover in hoger beroep nog aan de orde merkt het hof voorts het volgende op. De in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichting houdt een derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW in. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:256 BW is de Woningstichting gerechtigd nakoming jegens de gemeente te vorderen, tenzij deze zich daartegen verzet. De Woningstichting heeft onweersproken aangevoerd dat de gemeente heeft aangegeven zich niet te verzetten tegen de door de Woningstichting jegens [geïntimeerde] ingestelde vordering tot verwijdering van de zonnepanelen. Overigens merkt het hof op dat het enkele feit dat de gemeente zich niet verzet tegen de vordering van de Woningstichting niets zegt over het standpunt van de gemeente met betrekking tot de inhoud van deze zaak. 
      
    
    
      3.24.
      In de inleiding van het beeldkwaliteitsplan staat onder meer vermeld: “In het kader van het behoud van de cultuurhistorische waarde van het complex is de afspraak met de gemeente gemaakt een beeldkwaliteitsplan op te stellen, waarin staat beschreven wat het gewenste beeld is waaraan het complex dient te voldoen. (…) Het richt zich zowel op het straatbeeld, de woningen als de achterterreinen. (…)”. Ook staat in de inleiding vermeld dat in het voorlaatste hoofdstuk van het beeldkwaliteitsplan de uitgangspunten en ambities aan de orde zullen komen, dat de “ambitiekaart (…) het programma van eisen van de gewenste beeldkwaliteit van het complex” is en dat “het rapport wordt (…) afgesloten met een hoofdstuk met maatregelen om te komen tot het gewenste beeld.”. Het hoofdstuk over de uitgangspunten en ambities houdt onder meer in dat “Een belangrijke opgave voor het beeldkwaliteitsplan (…) het behoud van” de stedenbouwkundige “eenheid, de samenhang van het complex” is en dat daarnaast getracht wordt “oorspronkelijke kwaliteiten (…) terug te brengen en (…) te versterken”. Verder staat in dit hoofdstuk vermeld dat het daarbij deels “restauratief herstel” betreft “waarbij het voornamelijk gaat om het herstellen van historisch karakteristieke elementen”, zoals “• De schil van de woningen grenzend aan het hof historisch herstellen (schoorstenen, dakpannen, goten etc.)”. Het hoofdstuk over de maatregelen houdt onder meer in dat “De omschreven ambities zijn te vertalen in maatregelen.” en dat een van de maatregelen voor het gebied waar de woning van [geïntimeerde] ligt, is het “• Terugbrengen keramische dakpannen, zinken goten en hemelwaterafvoeren”.
      
    
    
      3.25.
      In artikel 23 van de koopovereenkomst is bepaald: “Koper verklaart uitdrukkelijk kennis te hebben van en ermee in te stemmen dat in de akte van levering een kwalitatief beding gevestigd zal worden ten behoeve van de gemeente (…) inhoudende dat koper zich dient te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het tussen verkoper en de gemeente (…) terzake de individuele verkoop van onderhavige woning(en) te sluiten beeldkwaliteitplan speciaal met betrekking tot de materiaalkeuze alsmede kleurstelling van de gevels, met inbegrip van de daaruit voor koper voortvloeiende verplichtingen tot aanpassing/wijziging van het bij deze gekochte, zoals onder andere de eventueel aan te brengen afscheiding(en) tussen de gevels aan de straatzijde. (…)”
      
    
    
      3.26.
      In artikel 7 van de leveringsakte is een kwalitatieve verplichting “als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek” opgenomen, die inhoudt dat “de koper jegens de gemeente (…) zich dient te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het tussen verkoper en de gemeente (…) terzake de individuele verkoop van onderhavige woning(en) te sluiten/gesloten beeldkwaliteitplan speciaal met betrekking tot de materiaalkeuze alsmede kleurstelling van de gevels, met inbegrip van de daaruit voor koper voortvloeiende verplichtingen tot aanpassing/wijziging van het bij deze gekochte, zoals onder andere de eventueel aan te brengen afscheiding(en) tussen de gevels aan de straatzijde. (…)”
      
    
    
      3.27.
      Bij de beoordeling komt het - naar vaste rechtspraak - niet alleen aan op de taalkundige uitleg van deze stukken, maar ook op de betekenis die partijen over en weer aan de bedingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2016:1511).
      
    
    
      3.28.
      Het hof stelt vast dat in het beeldkwaliteitsplan, voor zover thans van belang, ten aanzien van het gebied waarin de woning van [geïntimeerde] is gelegen slechts is bepaald dat de keramische dakpannen worden teruggebracht. Enkel uit het eveneens door de Woningstichting in het geding gebrachte verslag van de extra vergadering van de Welstandscommissie Voerendaal-Simpelveld van 6 februari 2002 valt op te maken dat het daarbij om roodkleurige dakpannen gaat. In de koopovereenkomst staat vermeld dat [geïntimeerde] kennis heeft van en instemt met het vestigen van een kwalitatief beding in de leveringsakte, inhoudende dat [geïntimeerde] zich dient te conformeren aan het beeldkwaliteitsplan en in de leveringsakte is vervolgens een kwalitatief beding als in de koopovereenkomst bedoeld opgenomen. [geïntimeerde] dient zich op grond van dit kwalitatief beding ten opzichte van de gemeente te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het beeldkwaliteitsplan, met inbegrip van de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen tot aanpassing/wijziging van zijn woning. Naar het oordeel van het hof valt uit de leveringsakte bezien in samenhang met de koopovereenkomst en het beeldkwaliteitsplan niet een gehoudenheid voor [geïntimeerde] af te leiden om de dakpannen niet aan het oog te onttrekken en geen zonnepanelen op het dak van zijn woning te plaatsen. Dat de Woningstichting en de gemeente bij het (laten) opstellen van het beeldkwaliteitsplan een bepaald beeld en een bepaalde uniformiteit van de wijk voor ogen hadden, die zij wensen te behouden, is daartoe niet voldoende. Dat in het beeldkwaliteitsplan is opgenomen dat de keramische dakpannen worden teruggebracht, brengt ook bezien in samenhang met de koopovereenkomst en de leveringsakte niet zonder meer met zich dat sprake is van afspraken met [geïntimeerde] of verplichtingen van [geïntimeerde] in dat kader, laat staan dat duidelijk is om welke afspraken of verplichtingen het dan zou gaan. De tekst van bedoelde stukken biedt daartoe onvoldoende aanknopingspunten. Dat [geïntimeerde] in strijd met (de strekking en de bedoeling van) het beeldkwaliteitsplan heeft gehandeld en daarmee in strijd met de koopovereenkomst en het in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve beding, is naar het oordeel van het hof dan ook niet vast komen te staan.
      
    
    
      3.29.
      De stelling van de Woningstichting dat [geïntimeerde] wist van de herstructurering, de renovatie en de implicaties daarvan voor zijn woning en dat hem duidelijk moet zijn geweest dat er ook voor zijn woning regels gesteld waren/zouden worden, maakt dit niet anders. De brief en de boekjes waarnaar de Woningstichting verwijst, bevatten slechts algemene informatie, waaruit geen verplichtingen voor [geïntimeerde] zijn af te leiden als door de Woningstichting bedoeld.
      
    
    
      3.30.
      Ook het enkele feit dat in de leveringsakte een boetebeding is opgenomen en dat de Woningstichting daarin het recht is toegekend om nakoming van enige verplichting te vorderen, kan de Woningstichting niet baten, nu van enige gehoudenheid van [geïntimeerde] om geen zonnepanelen op het dak van zijn woning te plaatsen niet is gebleken. 
      
    
    
      3.31.
      De stelling van de Woningstichting dat uit de koopovereenkomst blijkt dat in het kader van de renovatie de voorzijde van de woning door de Woningstichting aangepakt zal worden, leidt het hof evenmin tot een ander oordeel. Voor zover de Woningstichting hiermee heeft gedoeld op de in artikel 23 van de koopovereenkomst opgenomen zinsnede met betrekking tot de gevels van de woningen, heeft te gelden dat onder de term ‘gevels’ naar spraakgebruik in het algemeen slechts de buitenmuren van woningen zijn begrepen en niet de daken. De Woningstichting heeft niet althans onvoldoende duidelijk gemaakt dat in dit geval ook de daken onder de term ‘gevels’ begrepen zouden moeten worden. Voor zover de Woningstichting hiermee heeft gedoeld op artikel 25 van de koopovereenkomst, waarin [geïntimeerde] zich jegens de Woningstichting verplicht “om de – voor zover aanwezig – rolluiken, screens, zonweringen en andere aan de straatzijde uitpandig aangebrachte voorzieningen uiterlijk bij aanvang van de geplande casco-renovatie werkzaamheden te hebben verwijderd”, ligt het naar het oordeel van het hof voor de hand dat de uitpandig aangebrachte voorzieningen verwijderd moesten worden om de renovatiewerkzaamheden niet te belemmeren. De Woningstichting heeft niet althans onvoldoende duidelijk gemaakt dat deze verplichting zich uitstrekt tot de periode ná afronding van de renovatiewerkzaamheden, laat staan dat hieronder dan ook uitpandige voorzieningen aan het dak van de woningen begrepen dienen te worden. 
      
    
    
      3.32.
      Ook uit de overige omstandigheden vallen niet de uit het beeldkwaliteitsplan, de koopovereenkomst en de leveringsakte voor [geïntimeerde] voortvloeiende verplichtingen te herleiden als door Woningstichting gesteld. Het hof acht in dat verband het volgende nog van belang. [geïntimeerde] is een voormalige huurder die als particulier handelde met zijn verhuurder, de Woningstichting, die als professionele partij is te beschouwen. Hoewel uit de koopovereenkomst tussen de Woningstichting en [geïntimeerde] , en meer in het bijzonder uit het daarin opgenomen kwalitatieve beding, blijkt van een nauwe betrokkenheid van de gemeente bij een behoorlijke uitvoering van de overeenkomst en [geïntimeerde] in zoverre zijn gedrag mede door de belangen van de gemeente behoort te laten bepalen, kan [geïntimeerde] niet tegengeworpen worden dat hij dat onvoldoende heeft gedaan. Enerzijds niet vanwege het niet kenbaar zijn van de thans door de Woningstichting gestelde belangen met betrekking tot het niet aanbrengen respectievelijk verwijderen van (de) zonnepanelen, zoals blijkt uit de voorgaande rechtsoverwegingen. Anderzijds niet omdat de gemeente aan [geïntimeerde] uitdrukkelijk en schriftelijk te kennen heeft gegeven dat het plaatsen van de zonnepanelen toegestaan is (op basis van artikel 2 lid 6 Bor, bijlage II). Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] er dan ook van uitgaan dat de belangen van de gemeente niet werden geschaad door het plaatsen van de zonnepanelen op het dak van zijn woning.
      
      
        
          grief II 
        
      
      
    
    
      3.33.
      Met grief II beroept de Woningstichting zich op onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] door het plaatsen van zonnepanelen op het dak van zijn woning. 
      
    
    
      3.34.
      Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2004 in de zaak Vleesmeesters/Alog (ECLI:NL:HR:2004:AO9069) stelt de Woningstichting zich - zo begrijpt het hof - op het standpunt dat [geïntimeerde] door het plaatsen van zonnepanelen op het dak van zijn woning jegens haar in strijd heeft gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Volgens de Woningstichting mocht zij erop vertrouwen dat [geïntimeerde] , doordrongen van zijn gebondenheid aan het beeldkwaliteitsplan, ongeacht jegens welke partij, ook de belangen van de Woningstichting bij handhaving van de in het beeldkwaliteitsplan neergelegde uitgangspunten voor het aangezicht van de woningen zou respecteren. Het is - zo begrijpt het hof - volgens de Woningstichting ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [geïntimeerde] een inbreuk heeft gemaakt op de belangen van de Woningstichting door zonnepanelen op het dak van zijn woning te leggen. De Woningstichting lijdt hierdoor schade, omdat het straatbeeld en uiterlijk aanzien van de woning van [geïntimeerde] door de zonnepanelen flink is veranderd en volledig uit de toon valt in de wijk, terwijl de Woningstichting juist heeft geïnvesteerd in de kenmerken van de daken van de woningen die door [geïntimeerde] met het plaatsen van zonnepanelen gedeeltelijk zijn weggenomen althans aan het oog zijn onttrokken. Bovendien heeft de Woningstichting als eigenaar van een groot aantal huurwoningen in deze wijk belang bij handhaving van het aangezicht van de wijk zoals gerealiseerd door de herstructurering en renovatie.
      
    
    
      3.35.
      De Woningstichting vordert op basis van artikel 6:162 BW verwijdering van de zonnepanelen door [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.36.
      Het hof stelt voorop dat als uitgangspunt heeft te gelden dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben en dat het de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij staat om van dit recht gebruik te maken, mits dat gebruik niet strijdt met de rechten van anderen (artikel 5:1 BW). 
      
    
    
      3.37.
      Voorts geldt in het overeenkomstenrecht als uitgangspunt dat de reikwijdte van een overeenkomst zich beperkt tot partijen bij die overeenkomst. Onder omstandigheden moeten partijen bij een overeenkomst echter rekening houden met de belangen van derden. Het is vaste rechtspraak (ECLI:NL:HR:2004:AO9069 (Vleesmeesters/Alog) en HR 14 juli 2017 ECLI:NL:HR:2017:1355 (Vissers/Compaen)) dat wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractsverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, het hem niet onder alle omstandigheden vrijstaat de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben. Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Niet mede vereist is dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is en waarmee de belangen van die derde verbonden zijn.
      
    
    
      3.38.
      Anders dan de Woningstichting aanvoert, mist deze rechtspraak toepassing in het voorliggende geval en het beroep daarop van de Woningstichting faalt dan ook. Immers, niet de Woningstichting als contractant van [geïntimeerde] bij de koopovereenkomst en de leveringsakte zou als derde in de zin van deze rechtspraak aangemerkt dienen te worden, maar (gelet op de contracterende partijen Woningstichting en [geïntimeerde] en ook de uitdrukkelijke bewoordingen van het in de koopovereenkomst en de leveringsakte opgenomen derdenbeding) nu juist de gemeente. 
      
    
    
      3.39.
      Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen (met name onder 3.32), heeft de Woningstichting ook overigens onvoldoende gemotiveerd gesteld om te kunnen concluderen dat sprake is van onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] . Daarbij betrekt het hof dat het op de weg van de Woningstichting als contractant van [geïntimeerde] had gelegen, zich op voorhand in te dekken tegen eventuele aantasting door [geïntimeerde] van het door de Woningstichting gewenste aangezicht van de wijk. De Woningstichting staan/stonden zowel ten aanzien van de eigenaren van de voormalige huurwoningen als in relatie tot haar huurders meerdere (contractuele) mogelijkheden ter beschikking tot handhaving van het door de Woningstichting gewenste aangezicht van de wijk. Het is/was aan de Woningstichting om deze (contractuele) mogelijkheden te benutten. Het door de Woningstichting gestelde belang bij handhaving leidt het hof dan ook niet tot een ander oordeel. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid als door de Woningstichting gesteld, kan om dezelfde reden geen sprake zijn. 
      
      
        
          grief III 
        
      
      
    
    
      3.40.
      Met grief III komt de Woningstichting op tegen de afwijzing van haar vorderingen door de rechtbank.
      
    
    
      3.41.
      Het hof leest in de toelichting op deze grief grotendeels geen andere relevante stellingen of weren dan die reeds in eerste aanleg en de grieven I en II door de Woningstichting zijn aangevoerd en door de rechtbank en het hof gemotiveerd zijn verworpen. 
      
    
    
      3.42.
      Voor zover de Woningstichting in deze grief nogmaals een beroep doet op het beeldkwaliteitsplan ter onderbouwing van haar vorderingen, gaat het hof hieraan met inachtneming van het hiervoor overwogene voorbij. Nogmaals merkt het hof op dat, anders dan de Woningstichting veronderstelt, in het beeldkwaliteitsplan en de overige aan [geïntimeerde] ter hand gestelde documentatie niet uitgebreid en expliciet is beschreven dat de dakbedekking van de woningen niet aan het oog onttrokken mag worden en dat dit ook niet uit deze stukken of anderszins uit de omstandigheden valt op te maken. 
      
    
    
      3.43.
      Voor zover de Woningstichting in deze grief betoogt dat ingevolge het bepaalde in artikel 4 lid 2 Bor, bijlage II, een omgevingsvergunning nodig zou zijn voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak van de woning van [geïntimeerde] , faalt dit betoog. Artikel 4 lid 2 Bor, bijlage II, ziet op een activiteit, zoals een verandering aan een dakvlak, die plaatsvindt in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Uit de door de Woningstichting aangehaalde passages uit het bestemmingsplan kan slechts worden opgemaakt dat het [[adres X]] in [plaats] , waaraan de woning van [geïntimeerde] is gelegen, een dubbelbestemming als ‘Waarde-Karakteristiek dorpsgezicht’ heeft. Noch uit de koopovereenkomst, noch uit de leveringsakte (zie hiervoor onder 3.6) noch anderszins blijkt dat dit plein is aangemerkt als beschermd stads- of dorpsgezicht. Artikel 4 lid 2 Bor, bijlage II, is dan ook niet van toepassing.
      
      
        
          veeggrief
        
      
      
    
    
      3.44.
      Met grief IV richt de Woningstichting zich tegen de proceskostenveroordeling. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen nadere behandeling. 
      
      
        
          bewijslevering
        
      
      
    
    
      3.45.
      Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. De Woningstichting heeft onvoldoende gesteld om aan bewijslevering toe te komen en zij heeft in hoger beroep bovendien niets aangevoerd dat tot andere conclusies aanleiding kan geven. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.46.
      De slotsom is dat de grieven tegen het bestreden vonnis falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 
      
    
    
      3.47.
      
        Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof de Woningstichting veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op 
        € 332,00 aan griffierecht en € 1.114,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (1 punt, tarief II in hoger beroep à € 1.114,00 per punt). 
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 
      21 oktober 2020;
    
    
    
      veroordeelt de Woningstichting in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,00 aan griffierecht en op € 1.114,00 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
    
      wijst af het (in hoger beroep) meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en G.M. Menon en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 oktober 2022.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer