ECLI:NL:RBUTR:2008:BF8937, Rechtbank Utrecht, 30-07-2008, 553167 UC 07-17405
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2008-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming villa, welke na uitkoop van de toenmalige eigenaar door de gemeente in eigendom is verkregen. Tijdelijke verhuur via professionele verhuurder in afwachting van reconstructie van het betreffende gebied (aanleg van wegen en een station), waarna de gemeente de villa wil verkopen. Mondelinge huurovereenkomst voor de periode 1 januari 2005 tot 1 juli 2005. Huur loopt vervolgens door. Opzegging tegen 30 september 2007 vanwege voltooiing herstructurering. Huurder doet een beroep op huurbescherming. Verhuurder stelt primair dat sprake is van huur welk een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is, subsidiair dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op grond van de in de uitspraak vermelde omstandigheden wordt de vordering op de subsidiaire grond toegewezen.

RECHTBANK UTRECHT
      Sector kanton
    
    
    Locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 553167 UC 07-17405 PK
    
    vonnis d.d. 30 juli 2008
    
    inzake
    
    
      de stichting Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen SSH,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr.  T.J. de Groot,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagden], beiden wonende te Utrecht, verder ook te noemen [gedaagde],
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr.  M.P.H. van Wezel.
    
    
    1. Verloop van de procedure
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 27 februari 2008. SSH heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht. De comparitie is gehouden op 31 maart 2008. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
      Partijen hebben zich vervolgens schriftelijk uitgelaten. Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    2. Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    
      2.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
      SSH heeft een afdeling “Short Stay Solutions”, welke zich bezig houdt met het tijdelijk verhuren van woonruimte.
      In 2004 heeft [gedaagde] aan SSH te kennen gegeven belangstelling te hebben voor het huren van de wonin[adres]res] te Utrecht (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande villa op bijna 1500 m2 grond met een inpandig zwembad. De woning is gelegen in een herstructureringsgebied. De gemeente heeft de toenmalige eigenaar uitgekocht in verband met deze herstructurering (o.a. de aanleg van wegen en het treinstation Vleuterweide) teneinde de woning na de herstructurering te verkopen.  
      SSH heeft [gedaagde] meegedeeld dat de woning op dat moment niet beschikbaar was.
      Via Short Stay Solutions heeft [gedaagde] met SSH vervolgens een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de Johanitterweg 7 te Utrecht ingaande 1 augustus 2004.
    
    
    
      2.2. Via Short Stay Solutions heeft [gedaagde] vervolgens ingaande 1 januari 2005 een mondelinge huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de inmiddels beschikbaar gekomen woning aan de [adres] te Utrecht.
      Op enig moment heeft [gedaagde] aan SSH een “Plan van aanpak” doen toekomen met betrekking tot de woning. Dit plan vermeldt onder meer: “Er wordt een klasse 2/3 alarminstallatie gemonteerd, welke na ons vertrek weer keurig wordt gedeïnstalleerd”. 
      Een schriftelijke huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] met betrekking tot de woning vermeldt onder meer dat SSH tijdelijk de beschikking heeft gekregen over een leegstaand pand dat bestemd is tot de zomer van 2005 te worden geëxploiteerd en dat deze in ieder geval tot uiterlijk 30 juni 2005 aan [gedaagde] wordt verhuurd. Deze overeenkomst is niet ondertekend.
    
    
    
      2.3. Bij e mail van 15 december 2004 heeft [gedaagde] aan SSH onder meer geschreven: 
      “Ik ben gisteren inderdaad met Sylvia bij de [adres] binnen gaan kijken. Het is echt een geweldig huis. We zouden er dan ook graag een tijdje gaan wonen. Van Ted Braun begreep ik dat het huis tot 31 juli beschikbaar is, da’s een behoorlijke periode. (…) Is het de bedoeling dat ik de Johanitterweg per 1 januari opzeg, of eindigt de huurovereenkomst conform het contract?”.
    
    
    
      2.4. Bij e mail van 21 december 2004 heeft SSH hierop geantwoord:
      “Bij deze in het kort even een bevestiging van hetgeen besproken: 
      Vanaf 01 januari 2005 gaat het officiële huurcontract voor bepaalde tijd in voor de Utrechtseweg 55A; het contract voor de Johanitterweg 7 wordt per 31-12-2004 beëindigd. Voor de Utrechtseweg 55A gelden de zelfde condities als voor de Johanitterweg. De huurovereenkomst kan begin januari 2005 getekend worden, ik stuur je dan nog even een uitnodiging per mail”.
    
    
    
      2.5. Bij brief van 3 mei 2007 heeft [gedaagde] aan de gemeente Utrecht onder meer geschreven:
      “Sinds 25 december 2004 ben ik huurder van het pand aan de Utrechtseweg 55A te Utrecht. Dit pand is eigendom van Gemeente Utrecht en wordt verhuurd door Stichting Sociale Huisvesting Utrecht (SSHU).
      Van mevrouw Reitsma (Adviseur Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht) heb ik begrepen dat de gemeente op korte termijn zal overgaan tot verkoop van dit pand. Dit stemde mij in eerste instantie gunstig, gezien het feit dat ik altijd heb aangegeven het pand graag te willen kopen. Nu blijkt dat de gemeente niet voornemens is het pand te verkopen aan de zittende huurder, maar publiekelijk door middel van een open inschrijving. De kans dat ik nu samen met mijn partner het pand moet verlaten is aanwezig, omdat er geen enkele garantie kan worden geboden met betrekking tot de aankoop indien de verkoop publiekelijk zal geschieden. Enig middel wat ik kan aanwenden is een ridicuul hoog bedrag te bieden om er zo zeker van te zijn, dat een verhuizing niet noodzakelijk wordt. Inmiddels heb ik mijn bedrijf verhuist richting het industrieterrein "De Wetering" met de intentie om dicht bij mijn werk te wonen. Bij alarm en escalaties (ivm vele onderhoudcontracten) dien ik binnen een zeer korte termijn aanwezig te zijn bij mijn bedrijf. Ik heb derhalve ook een geografische binding. Graag zou ik met u een afspraak maken waarin we de mogelijkheden door kunnen spreken met betrekking tot de aankoop van het pand”.
    
    
    
      2.6. Bij brief van 27 juni 2007 heeft de gemeente Utrecht aan SSH onder meer geschreven: 
      “In verband met de, reeds mondeling met u besproken, geplande verkoop van het object Utrechtseweg 55A te Utrecht zeg ik u hierbij de met u gesloten tijdelijke overeenkomst nr. 1744 op, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, en zeg ik u tevens de ontruiming aan per uiterlijk 1 oktober 2007”.
    
    
    
      2.7. Bij brief van 10 juli 2007 heeft SSH de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd tegen 30 september 2007 “(i)n verband met de voorgenomen sloop van de woning”.
      Hierop heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met SSH, in welk gesprek hem is meegedeeld dat sprake was van een vergissing in die zin dat de huur werd opgezegd vanwege voorgenomen verkoop.
      Bij brief van 11 juli 2007 heeft SSH de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd tegen 30 september 2007 “(i)n verband met de geplande verkoop van de woning”.
    
    
    2.8. [gedaagde] weigert de woning te ontruimen.
    
    
      2.9. SSH vordert:
      1. veroordeling van [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [adres] te Utrecht te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven, en deze woning ter vrije beschikking van SSH te stellen, met machtiging van SSH om indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde], desnoods met behulp van de sterke arm;
      2. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    
    
      2.10. SSH legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
      Primair stelt zij dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Zij voert daartoe aan dat zij met betrekking tot de woning een mondelinge huurovereenkomst voor bepaalde tijd met [gedaagde] heeft gesloten. Deze overeenkomst was op dezelfde voorwaarden als de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de Johanitterweg 7 te Utrecht.
      Subsidiair stelt zij dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] is immers niet aan te merken als een “zwakkere partij” die bescherming van de wet behoeft. Hij is eigenaar van een succesvol automatiseringsbedrijf en is allesbehalve kansloos op de woningmarkt. Dit volgt reeds uit het feit dat hij zich bereid heeft verklaard de woning tegen de marktwaarde te kopen. Gezien zijn huurverleden bij SSH en de emailwisseling tussen partijen mocht SSH erop vertrouwen dat [gedaagde] de woning na beëindiging van de overeenkomst zou verlaten. Ook de relatief lage huurprijs wijst op de bedoeling een tijdelijke overeenkomst te sluiten. SSH kan voorts schadeplichtig worden jegens de gemeente Utrecht indien zij de woning niet ontruimd kan opleveren.
    
    
    2.11. [gedaagde] voert verweer. Voor zover nodig voor de beslissing zal de kantonrechter daarop in het navolgende ingaan.
    
    2.12. De kantonrechter ziet aanleiding de vordering op de subsidiaire grondslag het eerst te beoordelen. Hierbij dient acht geslagen te worden op alle omstandigheden van het geval, en zal niet te snel mogen worden aangenomen dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
    
    
      2.13. De kantonrechter acht de volgende omstandigheden en overwegingen van belang:
      a. [gedaagde] heeft niet betwist dat het hem bekend was dat de gemeente Utrecht de vorige eigenaar van de woning in verband met de herstructurering van het gebied had uitgekocht en dat zij voornemens was de woning na deze herstructurering weer te verkopen, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] met deze achtergrond van het te huur aanbieden van de woning bekend was;
      b. uit de hierboven geciteerde e mailwisseling volgt duidelijk dat aan beide partijen zowel voor de huur van de Johanitterweg als die van de [adres] een huurovereenkomst voor bepaalde duur voor ogen heeft gestaan; dat de door SSH in het geding gebrachte schriftelijke overeenkomst niet ondertekend is, is derhalve niet doorslaggevend; 
      c. uit deze e mailwisseling volgt tevens dat beide partijen er van zijn uitgegaan dat de huur van de woning in beginsel per 31 juli 2005 zou eindigen;
      d. [gedaagde] heeft deze huurovereenkomsten gesloten met de afdeling Short Stay Solutions van SSH, uit welke benaming volgt dat deze afdeling zich met tijdelijke verhuur bezig hield; dit moet [gedaagde] duidelijk zijn geweest, ook omdat hij eerder via deze afdeling een tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de Johanitterweg had gesloten;
      e. het had [gedaagde] duidelijk moeten zijn dat SSH in beginsel schadeplichtig zal zijn jegens de gemeente Utrecht indien zij niet in staat is de woning leeg aan de gemeente op te leveren;
      f. [gedaagde] heeft geen contact opgenomen met SSH zodra bleek dat de herstructurering van het gebied rond het einde van de aanvankelijk overeengekomen periode nog (lang) niet voltooid was; indien dit voor hem een omstandigheid was die volgens hem meebracht dat hij de woning bij het voortduren van die herstructureringswerkzaamheden in het geheel niet meer zou behoeven te ontruimen, had het op zijn weg gelegen dit aan SSH kenbaar te maken in plaats van, zoals hij thans heeft gedaan, dit standpunt eerst in te nemen na verloop van ruim twee jaar en nadat hem de ontruiming was aangezegd; de ontstane vertraging levert [gedaagde] aldus geen verdergaande aanspraken op, maar is niet meer dan een voor hem gelukkige omstandigheid;
      g. naar de kantonrechter begrijpt baseert [gedaagde] zijn aanspraak op voortgezet gebruik bovendien niet zozeer daarop, dat hij zich wil beroepen op huurbescherming, maar veeleer op de omstandigheid dat hij ervan uit is gegaan dat hij de woning te zijner tijd van de gemeente zou kunnen kopen, en dat de omstandigheid dat dit laatste niet het geval blijkt te zijn meebrengt dat niet van hem verlangd kan worden dat hij het gebruik beëindigt; naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] er echter niet op mogen vertrouwen dat hij de woning op enig moment zou kunnen kopen; hij stelt immers dat hij met SSH “gesproken heeft over” aankoop van de woning; ter comparitie heeft hij voorts verklaard dat SSH hem op dit punt geen toezeggingen heeft gedaan; hieruit volgt dat [gedaagde] zich er niet op kan beroepen dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij de woning zou mogen kopen; zijn aanbod om te bewijzen dat “over verkoop van de woning gesproken is” dient derhalve als niet relevant te worden gepasseerd; 
      h. [gedaagde] stelt zelf dat sprake was van vele gebreken aan het gehuurde en dat dit er de aanleiding voor was op zijn verzoek de huurprijs van € 1.500,- tot € 1.000,- per maand te verlagen;
      i. ondanks het feit dat geen van partijen precieze gegevens met betrekking tot de woning heeft verschaft op grond waarvan beoordeeld kan worden wat een reële huurprijs zou zijn geweest, is het de kantonrechter mede op grond van de door [gedaagde] overgelegde foto’s voldoende duidelijk dat (zelfs) € 1.000,   per maand inclusief energiekosten niet als een marktconforme huurprijs is aan te merken, ook niet in aanmerking genomen het achterstallig onderhoud, de afspraak tussen partijen dat bepaalde onderhoudswerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] zouden blijven en de door [gedaagde] te ondervinden overlast van de herstructurering van de woonomgeving; [gedaagde] heeft overigens niet weersproken de stelling van SSH dat partijen zijn overeengekomen dat zij voor het overige gewoon aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder zou voldoen;
      j. [gedaagde] is gelet op zijn verzoek de woning tegen de taxatiewaarde te mogen kopen en als eigenaar van een (naar SSH onweersproken heeft gesteld: succesvol) ict-bedrijf als een kapitaalkrachtige woningzoekende aan te merken, derhalve niet als een woningzoekende voor wie de wettelijke woonruimtebeschermingsbepalingen in eerste instantie zijn geschreven;
      k. [gedaagde] heeft er geen bezwaar tegen gemaakt dat de oppervlakte van het gehuurde van ongeveer 1500 m2 tijdens de duur van de huurovereenkomst met ongeveer een derde is teruggebracht.
    
    
    2.14. Op grond van deze in onderling verband te beschouwen overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat het beroep op huurbescherming van [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook indien geoordeeld zou moeten worden dat geen sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, dient [gedaagde] de woning derhalve te ontruimen. Voorts kan in het midden blijven of, zoals [gedaagde] stelt, uit art. 7:230 BW volgt dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
    
    2.15. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat onvoldoende inzichtelijk is hoe de afspraken met betrekking tot de woning tussen SSH en de gemeente Utrecht precies luiden, en dat betwist wordt dat SSH jegens de gemeente gehouden zou zijn de woning te ontruimen. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, gelet op de hierboven geciteerde brief van de gemeente van 27 juni 2008.
    
    
      2.16. De slotsom is dat de vordering op de subsidiaire grondslag zal worden toegewezen. Gezien de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding de ontruimingstermijn te stellen op drie maanden.
      [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de Utrechtseweg 55A te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SSH te stellen, met machtiging op SSH om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met behulp van politie en justitie;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SSH, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op 
      € 1.269,31, waarin begrepen € 900,- aan salaris gemachtigde;
    
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2008.