ECLI:NL:RBROT:2024:2947, Rechtbank Rotterdam, 03-04-2024, C/10/644090 / HA ZA 22-713
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil tussen 2 vennootschappen over onbetaalde rekningen, verbroken samenwerking, niet gerealiseerde overname, onbetaald gebleven kickbackfees, rekening en verantwoording over aannemingsprojechten.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/644090 / HA ZA 22-713
    
    
    
      
        Vonnis van 3 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        BINNENMAAS VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie 
      en in het incident in reconventie,
      advocaat mr. J.A.Th. van den Berg te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FIORI B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie en in het incident in reconventie,
    
    
    
      advocaat mr. M.J. Biesheuvel te Gorinchem
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Binnenmaas Vastgoed en Fiori worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in het 843a Rv- incident van 21 december 2022 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
      - de akte ter indiening aanvullende producties, tevens houdende een eiswijziging in reconventie van de zijde van Fiori van 8 juni 2023, met producties 35 tot en met 56;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties, tevens akte vermindering eis van de zijde van Binnenmaas Vastgoed van 8 juni 2023 met 27 tot en met 30;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling die op 8 juni 2023 heeft plaatsgevonden;
      - de spreekaantekeningen van de beide advocaten;
      - de akte ter toelichting, tevens houdende een eiswijziging in incident van de zijde van Fiori van 9 augustus 2023 met productie 57;
      - de akte uitlaten in conventie van de zijde van Binnenmaas Vastgoed van 9 augustus 2023 met producties 31 tot en met 37;
      - de antwoordakte van de zijde van Fiori van 6 september 2023 met producties 57 tot en met 58 H;
      - de antwoordakte van de zijde van Binnenmaas Vastgoed van 6 september 2023 met producties 38 tot en met 41;
      - de akte uitlaten producties en akte overlegging producties van de zijde van Binnenmaas Vastgoed van 18 oktober 2023 met producties 42 tot en met 48; 
      - de antwoordakte van de zijde van Fiori van 18 oktober 2023 met producties 59 tot en met 62; 
      - de akte uitlaten van de zijde van Binnenmaas Vastgoed van 15 november 2023;
      - de antwoordakte van de zijde van Fiori van 15 november 2023 met productie 63.
      
      
    
    
      1.2
      Ten slotte is het vonnis nader bepaald op vandaag.
      
      
        
          De zaak in grote lijnen
        
        Binnenmaas Vastgoed en Fiori hebben samengewerkt. Fiori is een bemiddelaar tussen verhuurders en woningzoekenden en heeft Binnenmaas Vastgoed vanaf 2020 ingeschakeld voor renovatie, onderhoud en verduurzaming van verhuurde woningen die Fiori in beheer had. 
        Binnenmaas Vastgoed heeft zich op een gegeven moment ingespannen om de aandelen in Fiori (in handen van Caluro BV) over te nemen. Dat is op niets uitgelopen. Binnenmaas Vastgoed vindt dat dat aan Fiori te wijten is en eist vergoeding van de kosten die zij daarbij heeft gemaakt. 
        Nadat de overname niet was door gegaan heeft Fiori de samenwerking met Binnenmaas Vastgoed verbroken. Volgens Binnenmaas Vastgoed heeft zij daardoor winst misgelopen. Zij vindt dat Fiori haar die moet vergoeden. Ook wil zij dat Fiori haar de nog openstaande rekeningen betaalt.
      
      
      
        Fiori wil dat alles niet. Wel erkent zij dat zij een aantal rekeningen van Binnenmaas Vastgoed nog niet heeft betaald. 
        Fiori heeft een tegenvordering ingesteld. Zij kreeg van Binnenmaas Vastgoed bij opdrachten een zogenaamde kickback-fee, een percentage per factuur. Volgens haar heeft Binnenmaas Vastgoed die fee niet volledig betaald. Zij wil dat Binnenmaas Vastgoed facturen overlegt, zodat zij kan berekenen waarop zij recht heeft. Om die reden heeft Fiori een incident tot overlegging van facturen ingesteld. Fiori wil daarnaast een voorschot ontvangen. Ook wil zij dat Binnenmaas Vastgoed rekening en verantwoording overlegt van verduurzamingsprojecten die zij voor Fiori heeft uitgevoerd. 
        Dat wat zij eventueel aan Binnenmaas Vastgoed moet betalen wil zij verrekenen met haar tegenvordering.
      
      
      
        De rechtbank wijst een deel van de geëiste betaling van facturen van Binnenmaas Vastgoed toe. De geëiste kostenvergoeding en de vergoeding voor gederfde winst worden afgewezen.
      
      
      
        De vordering van Fiori wordt gedeeltelijk toegewezen: Binnenmaas Vastgoed moet van een aantal projecten de facturen overleggen, zodat Fiori de kickback-fee kan berekenen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1
      Binnenmaas Vastgoed houdt zich bezig met renovatie, onderhoud en verduurzaming van woningen. Zij schakelt daarvoor regelmatig onderaannemers in.
      
    
    
      2.2
      Fiori bemiddelt tussen verhuurders van woonruimten en woningzoekenden. Daarnaast voert Fiori op verzoek van verhuurders ook het beheer uit van verhuurde woningen. 
      
    
    
      2.3
      Sinds 2020 heeft Fiori Binnenmaas Vastgoed ingezet voor het verrichten van renovatie, onderhoud en duurzaamheids-werkzaamheden in verhuurde woningen die Fiori in beheer had. 
      
    
    
      2.4
      
        Caluro BV houdt de aandelen in Fiori.
        Op 24 oktober 2021 hebben Binnenmaas Vastgoed en Caluro BV een zogenaamde termsheet ondertekend, een intentieovereenkomst voor de overname door Binnenmaas Vastgoed van de aandelen in Fiori. Fiori heeft dat stuk medeondertekend.
        De termsheet vermeldt bij “Koopprijs aandelen vennootschap”: 
      
      
      
        
          “De Koopprijs Aandelen Vennootschap is gebaseerd op de jaarrekening 2020 en de daarop gegeven toelichting en tot stand gekomen onder de veronderstelling dat de duurzame verdiencapaciteit van de (onderneming
        
        
          van de) Vennootschap niet wezenlijk afwijkt aan het genormaliseerde resultaat na belastingen over 2020.”
        
      
      
      
        De overname van de aandelen in Fiori door Binnenmaas Vastgoed is uiteindelijk niet doorgegaan.
      
      
    
    
      2.5
      
        Na het versturen van verschillende berichten door Fiori aan Binnenmaas Vastgoed over (onder meer) het niet tijdig afronden van servicemeldingen en het niet goed uitvoeren van werkzaamheden, heeft de advocaat van Fiori op 18 februari 2022 Binnenmaas Vastgoed gesommeerd om alle uitstaande serviceverzoeken binnen twee weken correct en volledig uit te voeren. Voor zover er niet binnen de gestelde termijn aan dit verzoek werd voldaan, zou Fiori haar opdrachten intrekken en zou zij een derde vragen de werkzaamheden te verrichten.
        Fiori heeft na het versturen van bovengenoemde brief geen werkzaamheden meer laten uitvoeren door Binnenmaas Vastgoed.
      
      
      
    
  
  
    
      3De vordering in conventie
    
      3.1
      Binnenmaas Vastgoed vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Fiori zal veroordelen om aan haar te betalen 
      - een bedrag van € 89.210,29, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen, althans vanaf 24 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
      - een bedrag van € 70.296,41, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf 24 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
      - een bedrag van € 35.345,25, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, 	althans wettelijke rente vanaf 24 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
      - een bedrag van € 3.239,13 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een in 	goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag;
      
      - de nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 	veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis,
      
      
        dit alles met veroordeling van Fiori in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2
      Binnenmaas Vastgoed baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende zakelijk weergegeven stellingen.
      
      
        3.2.1
        
          Zij heeft sinds april 2020 een samenwerkingsovereenkomst met Fiori. Zij voerde het onderhoud en de reparaties uit aan de woningen van Fiori, waarvoor zij rechtstreeks met de verhuurder of met Fiori contracteerde. Daar stond tegenover dat Fiori van haar een zogenaamde kickback-fee ontving over de periode van april 2020 tot 1 april 2021. Sindsdien ontvangt Fiori alleen nog een kickback-fee voor dagelijks onderhoud. 
          Sinds 2021 is de samenwerking tussen haar en Fiori veranderd. Zij heeft in dat jaar ongeveer 1200 verzoeken van bewoners en verhuurders afgehandeld. Per 1 april 2021 heeft zij een medewerker en een bedrijfsbus van Fiori overgenomen. Ook werd de telefoon van Fiori naar haar doorgeschakeld. Uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst heeft zij van Fiori nog een bedrag van € 89.210,29 aan openstaande facturen te vorderen. 
          Ondanks herhaaldelijke verzoeken weigert Fiori dat bedrag te betalen.
        
        
      
      
        3.2.2
        Fiori heeft begin 2022 de samenwerking met haar onmiddellijk beëindigd, zonder een opzegging te doen of een opzegtermijn in acht te nemen en is met een derde gaan samenwerken. Daardoor heeft zij, Binnenmaas Vastgoed, winst gederfd. Fiori is daarom schadeplichtig tot een bedrag van € 70.296,41.
        
      
      
        3.2.3
        
          In de termsheet is bepaald dat de duurzame verdiencapaciteit van Fiori niet wezenlijk mag afwijken van het genormaliseerde resultaat na belastingen over 2020. 
          Haar is gebleken dat die verdiencapaciteit bijna 50% lager lag. Toen Fiori en Caluro BV daarmee werden geconfronteerd hebben zij de onderhandelingen gestaakt. Dat is wanprestatie en/of onrechtmatig.
          Binnenmaas Vastgoed wil haar schade, een bedrag van € 35.345,25, bestaande uit de kosten van adviseurs die zij heeft moeten maken vergoed zien. 
        
        
        
      
    
  
  
    
      4Het verweer in conventie
    Fiori heeft de vordering gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing. Op dat verweer gaat de rechtbank hierna, waar nodig, in.
    
  
  
    
      5De vordering in reconventie
    
      5.1
      Fiori vordert, na vermindering en vermeerdering van eis, dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Binnenmaas Vastgoed zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis 
      
      - aan haar te betalen bij wijze van voorschot een bedrag van € 126.901,19 aan kickback-fee;
      
      - aan haar te betalen het bedrag zoals nog te berekenen door Fiori nadat zij de in het 	incident gevorderde facturen heeft ontvangen, waarop in mindering strekt het 	als voorschot gevorderde bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente 	vanaf 18 februari 2022 tot en met de dag van volledige betaling;
      
      - rekening en verantwoording af te leggen over de verduurzaming ten aanzien
      
        van en op de wijze zoals uiteengezet in 11.IV van de conclusie van antwoord, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag dat zij daarmee
        	nalatig blijft, althans een door de rechter te bepalen dwangsom;
      
      
      
        dit alles met veroordeling van Binnenmaas Vastgoed in de proceskosten.
      
      
    
    
      5.2
      
        Fiori baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen. 
        Bij elke opdracht tot reparatie, onderhoud of verduurzaming die Fiori aan Binnenmaas gaf,
        werd afgesproken dat Fiori recht heeft op een kickback-fee van 9% excl. 21% btw van het
        bedrag dat Binnenmaas factureert voor haar werkzaamheden, die zij dus via Fiori verwerft.
        Het bestaan van die afspraak blijkt uit het e-mailbericht van [naam 1] van Binnenmaas Vastgoed van 23 april 2020 aan Fiori, met de bijlage bij dat bericht waarin de kickback-fee wordt berekend. Daarnaast verwijst zij, ter nadere onderbouwing van haar vordering, naar de e-mailberichten in de door haar overgelegde producties 12, 13 en 14. 
        Zij is niet in staat de vordering die zij uit dien hoofde op Binnenmaas Vastgoed heeft exact te berekenen, omdat haar gebleken is dat Binnenmaas Vastgoed ongeoorloofd rechtstreeks contracteerde met klanten van haar, Fiori, en anderzijds omdat Binnenmaas Vastgoed weigert rekening en verantwoording aan haar af te leggen over haar werkzaamheden voor verschillende projecten. Zij schat het bedrag waarover Fiori haar een kickback-fee verschuldigd is op € 1.126.458,56. Zij maakt, na eiswijziging, aanspraak op een voorschot van € 126.901,19. 
        Zij bestrijdt het standpunt van Binnenmaas Vastgoed dat deze alleen na 1 april 2021 nog kickback-fee zou zijn verschuldigd over dagelijkse opdrachten voor onderhoud.
        Binnenmaas Vastgoed meent dat dat zo is omdat Binnenmaas Vastgoed een personeelslid en een bus heeft overgenomen van Fiori, maar het is haar niet duidelijk waarom dat zo zou zijn. Binnenmaas Vastgoed is ook na 1 april 2021 kickback-fees blijven betalen, zoals blijkt uit de facturen voor kickback-fee over mei tot en met september 2021, die zowel betrekking hadden op reparaties, onderhoud en verduurzamingstrajecten, en de betalingsbewijzen daarvan.
      
      
    
  
  
    
      6Het verweer in reconventie
    Binnenmaas Vastgoed heeft de vordering gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing. Op dat verweer gaat de rechtbank hierna, waar nodig, in.
    
    
    
      
        7	De beoordeling in de hoofdzaak in conventie en in reconventie en de verdere beoordeling in het incident in conventie
      
    
    
      7.1
      Vanwege hun samenhang beoordeelt de rechtbank de vorderingen in conventie, in reconventie en de incidentele vordering in reconventie gezamenlijk. De rechtbank heeft met betrekking tot die incidentele vordering kennis genomen van de akte houdende eiswijziging in het incident en stelt in dit kader vast dat Fiori overlegging wenst van de facturen betreffende de projecten zoals gespecificeerd op p.1 en p.2 van de (enige) bijlage bij de e-mail van 3 juni 2022.
      
      
        
          Betaling van de facturen van Binnenmaas Vastgoed 
        
      
      
    
    
      7.2
      
        Binnenmaas Vastgoed maakt aanspraak op een bedrag van € 89.210,29 aan onbetaald gebleven rekeningen. 
        Fiori heeft de vordering erkend tot een bedrag van € 28.574,24. Dat bedrag wil zij verrekenen met haar reconventionele vordering.
        Tegen het resterende bedrag, € 60.636,15, heeft zij gemotiveerd verweer gevoerd. Zij stelt zich primair op het standpunt dat Binnenmaas Vastgoed haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd en concludeert om die reden tot afwijzing van de vordering op dit punt.
      
      
      
        Bij de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vastgesteld dat Binnenmaas Vastgoed en Fiori over en weer veel stukken in het geding hebben gebracht ter onderbouwing van hun respectievelijke vorderingen, maar dat zij die stukken ten tijde van de zitting niet concreet genoeg hadden toegelicht. De rechtbank heeft, zo vermeldt het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, de zaak aangehouden tot 12 juli 2023 voor schikkingsonderhandelingen en heeft met partijen besproken dat zij, als zij geen schikking bereiken, daarna beiden een akte mogen nemen met daarin de door de rechtbank gevraagde toelichting op hun vorderingen.
      
      
      
        Het proces-verbaal vermeldt op dit punt voorts:
        
          Binnenmaas heeft ter onderbouwing van vordering i. — die zij volgens haar stellingen grondt op de samenwerkingsovereenkomst c.q. de aannemingsovereenkomsten verwezen naar de vele facturen die zij in het geding heeft gebracht. De rechtbank wenst daarop bij akte een nadere toelichting van Binnenmaas te krijgen op de (niet door Fiori erkende) facturen, bij voorkeur conform onderstaande opzet.
        
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Factuur
                
              
              
                
                  Factuurbedrag
                
              
              
                
                  Toelichting Binnenmaas
                
              
              
                
                  Standpunt Fiori
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Onder ‘Toelichting Binnenmaas’ kan Binnenmaas toelichten op welke concrete
        
        
          werkzaamheden of op welk project de factuur betrekking had, wanneer en aan welk adres
        
        
          deze werkzaamheden zijn uitgevoerd en waaruit blijkt dat ten aanzien van de betreffende
        
        
          factuur een betalingsverplichting rust op Fiori voor het gefactureerde bedrag. Dit laatste kan bijvoorbeeld blijken uit offertes en opdracht(bevestiging)en per project. Fiori kan in haar antwoordakte per factuur reageren onder ‘Standpunt Fiori’.
        
        
          De rechtbank verzoekt Binnenmaas om na het nemen van haar akte een Word- of Excel
        
        
          bestand van de door haar opgestelde tabel met Fiori te delen, zodat Fiori de tabel van
        
        
          Binnenmaas verder kan aanvullen”.
        
      
      
    
    
      7.3
      De rechtbank bespreekt hierna de verschillende facturen van Binnenmaas Vastgoed aan Fiori aan de hand van de conform instructie van de rechtbank opgestelde productie 63 alsmede op basis van de door partijen overgelegde stukken. Alvorens op de specifieke facturen in te gaan, overweegt de rechtbank het volgende.
      
      
        Voor alle facturen geldt dat de hoogte ervan niet is betwist en dus tussen partijen vast staat. 
        In productie 63 heeft Binnenmaas Vastgoed meerdere malen aangevoerd dat bepaalde werkzaamheden binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw vielen. Fiori heeft geen verweer aangevoerd tegen het gestelde mandaat. De rechtbank gaat er dan ook, gelet op hetgeen partijen in dit kader hebben aangevoerd, vanuit dat Binnenmaas Vastgoed van Fiori een mandaat had gekregen om werkzaamheden die minder dan € 250,- exclusief btw bedroegen zonder nadere vastlegging uit te voeren.
        Waar Fiori aanvoert dat Binnenmaas Vastgoed niet aantoont dat zij een factuur al voordat dit geschil ontstond aan haar heeft toegestuurd begrijpt de rechtbank dat zij Binnenmaas Vastgoed verwijt dat zij deze factuur alsnog heeft opgemaakt om haar vordering “op te kloppen” en dat zij bestrijdt dat voor de in rekening gebrachte werkzaamheden opdracht is gegeven en/of dat deze zijn verricht.
        Fiori heeft enkele keren het verweer gevoerd dat Binnenmaas Vastgoed nalaat foto’s over te leggen, terwijl dat volgens haar wel de afgesproken werkwijze was. Dat dat het geval was onderbouwt zij echter in het geheel niet, zodat de rechtbank dat niet kan aannemen. Bij de bespreking van factuur met nummer 202103875 betreffende [adres 1] voert zij aan dat uit het feit dat Binnenmaas Vastgoed in die kwestie volledige foto’s heeft overgelegd en dat Binnenmaas Vastgoed daarmee erkent dat dat de afgesproken werkwijze was. Die conclusie acht de rechtbank, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet gerechtvaardigd.
      
      
      
        
          Factuur met nummer 202103830 van € 356,95 inclusief btw betreffende 
          
            [adres 2]
          
        
      
      
      
        7.3.1
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde 
          e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori blijkt van de opdracht. Ook het verweer dat een certificaat van een gecertificeerd installatiebedrijf ontbreekt wordt verworpen. Niet, althans onvoldoende duidelijk, is gebleken dat die eis van Fiori ook met Binnenmaas Vastgoed is overeengekomen. Binnenmaas Vastgoed heeft een werkbon en factuur van Bokhorst Installatietechniek van 
          16 respectievelijk 25 november 2021 overgelegd en kon daarmee volstaan.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103958 van € 114,95 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 3]
            
          
        
        
      
      
        7.3.2
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori blijkt van de opdracht. Ook het verweer dat een certificaat van een gecertificeerd installatiebedrijf ontbreekt wordt verworpen. Binnenmaas Vastgoed heeft onweersproken gesteld dat cv-controle niet mogelijk was omdat er sprake was van stadsverwarming.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103959 van € 114,95 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 4]
            
          
        
        
      
      
        7.3.3
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori blijkt van de opdracht. Ook het verweer dat een certificaat van een gecertificeerd installatiebedrijf ontbreekt wordt verworpen. Niet, althans onvoldoende duidelijk, is gebleken dat die eis van Fiori ook is overeengekomen. Binnenmaas Vastgoed heeft een factuur van [naam bedrijf] van 13 december 2021 overgelegd en kon daarmee volstaan.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103960 van € 114,95 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 5]
            
          
        
        
      
      
        7.3.4
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori blijkt van de opdracht. Ook het verweer dat een certificaat van een gecertificeerd installatiebedrijf ontbreekt wordt verworpen. Niet, althans onvoldoende duidelijk, is gebleken dat die eis van Fiori ook met Binnenmaas Vastgoed is overeengekomen. Binnenmaas Vastgoed heeft een factuur van [naam bedrijf] van 13 december 2021 overgelegd en kon daarmee volstaan.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202322 van € 356,95 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 6] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.5
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Fiori voert aan dat een grondslag voor betaling ontbreekt. Uit de e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori blijkt echter van de opdracht, inclusief de cv-controle, door Fiori. 
        
        
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103941 van € 67,16 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 7]
            
          
        
        
      
      
        7.3.6
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en Fiori van 10 december 2021 blijkt van de opdracht. Fiori heeft weliswaar in haar 
          e-mailberichten van 15 en 16 december 2021 aan Binnenmaas Vastgoed deze factuur betwist, maar dat verweer voert zij thans niet meer. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202365 van € 1.989,78 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 8]
            
          
        
        
      
      
        7.3.7
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          De offerte voor de in rekening gebrachte werkzaamheden is zowel aan de eigenaar als aan Fiori gestuurd. Uit niets blijkt van een opdrachtbevestiging, zodat een grondslag voor de gevorderde betaling ontbreekt.
          Of de factuur aan Fiori dan wel aan de eigenaar had moeten worden gestuurd kan in het midden blijven.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202419 van € 1.044,17 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 9] .
          
        
        
      
      
        7.3.8
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Binnenmaas Vastgoed heeft een opdrachtbevestiging van de kennelijke eigenaar van 
          27 december 2021 overgelegd. De nota bedraagt € 862,95 exclusief btw. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed.  Uit dat bericht blijkt echter niet of het gaat om een bedrag in- of exclusief btw. Die onduidelijkheid moet voor risico van Fiori blijven. De rechtbank gaat uit van het bedrag exclusief btw. Conform afspraak kom Binnenmaas Vastgoed dit bedrag daarom in rekening brengen.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202422 van € 188,76 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 10]
            
          
        
        
      
      
        7.3.9
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 17 januari 2022 en de opdracht van de kennelijke eigenaar van diezelfde datum blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202429 van € 290,70 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 11]
            
          
        
        
      
      
        7.3.10
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Weliswaar valt het bedrag binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw, maar namens Fiori is door [naam 2] verlangd dat de ventilator eerst moest worden schoongemaakt, wat de rechtbank als een begrijpelijk voorbehoud beschouwt. Nu dat schoonmaken van de ventilator niet heeft plaatsgevonden, is de factuur niet verschuldigd.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202451 van € 202,22 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 12]
            
          
        
        
      
      
        7.3.11
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 31 januari 2022 en het akkoord van de kennelijke eigenaar van diezelfde datum blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202459 van € 276,41 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 13]
            
          
        
        
      
      
        7.3.12
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 22 januari 2022 en het akkoord van de kennelijke eigenaar van 24 januari 2022 blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202464 van € 248,05 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 14]
            
          
        
        
      
      
        7.3.13
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          De werkzaamheden betroffen een spoedmelding, waarvan de eigenaar door Binnenmaas Vastgoed op de hoogte is gesteld. Het bedrag viel binnen het mandaat zodat een opdrachtbevestiging niet vereist was. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202469 van € 853,05 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 15] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.14
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 17 januari 2022 en het akkoord  van de kennelijke eigenaar van 25 januari 2022 blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202470 van € 223,85 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 16]
            
          
        
        
      
      
        7.3.15
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 18 januari 2022 en het akkoord  van de kennelijke eigenaar van 20 januari 2022 blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202471 van € 66,55 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 17]
            
          
        
        
      
      
        7.3.16
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw. Dat de kosten volgens Fiori uiteindelijk voor rekening van de huurder moeten komen doet daaraan niet af.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202478 van € 512,86 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 18]
            
          
        
        
      
      
        7.3.17
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 4 januari 2022 en het akkoord  van de kennelijke eigenaar van 5 februari 2022 blijkt van de opdracht. Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202490 van € 90,75 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 19]
            
          
        
        
      
      
        7.3.18
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 16 december 2021 en het akkoord van de kennelijke verhuurder van diezelfde datum blijkt van de opdracht. 
          Fiori voert voorts aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202515 van € 1.610,51 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 20]
            
          
        
        
      
      
        7.3.19
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Het factuurbedrag ligt, ook exclusief btw, boven de € 1.000,-. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed heeft het bestaan van die afspraak niet weersproken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202538 van € 287,86 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 21]
            
          
        
        
      
      
        7.3.20
        Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw. 
        
        
          
            Factuur met nummer 202202590 van € 474,48 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 22]
            
          
        
        
      
      
        7.3.21
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori voert met juistheid aan dat de eigenaar slechts akkoord heeft gegeven voor een werkopname. De kosten daarvan zijn door Binnenmaas Vastgoed niet uitgesplitst, wat voor haar risico moet blijven.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202600 van € 137,64 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 23]
            
          
        
        
      
      
        7.3.22
        Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw. 
        
        
          
            Factuur met nummer 202202683 van € 685,16 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 24]
            
          
        
        
      
      
        7.3.23
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori voert met juistheid aan dat de eigenaar slechts akkoord heeft gegeven voor een werkopname. De kosten daarvan zijn door Binnenmaas Vastgoed niet apart vermeld, wat voor haar risico moet blijven.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202683 van € 508,20 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 25]
            
          
        
        
      
      
        7.3.24
        Deze factuur is terecht onbetaald gebleven, alleen al omdat een akkoord van de eigenaar voor de werkzaamheden ontbreekt.
        
        
          
            Factuur met nummer 202202752 van € 1.252,71 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 26]
            
          
        
        
      
      
        7.3.25
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Het factuurbedrag ligt, ook exclusief btw, boven de € 1.000,-. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed heeft het bestaan van die afspraak niet weersproken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202754 van € 333,96 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 27]
            
          
        
        
      
      
        7.3.26
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verweer van Fiori dat Binnenmaas Vastgoed deze factuur slechts heeft gemaakt om haar vordering “op te kloppen” gaat niet op: uit de “airtablemelding” aan Binnenmaas Vastgoed van 14 december 2021en het akkoord van de kennelijke eigenaar van 27 januari 2022 blijkt van de opdracht. Fiori bestrijdt dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, maar “het geen andere conclusie kunnen trekken dan dat Binnenmaas achteraf een factuur heeft opgesteld voor niet uitgevoerde werkzaamheden“ vormt een onvoldoende gemotiveerde betwisting.
          Fiori voert daarnaast aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken. 
          Ook voert Fiori aan dat de werkzaamheden volgens opgave van Binnenmaas Vastgoed hebben plaatsgevonden op 14 december 2021, terwijl zij een rekening van een leverancier overlegt uit februari 2022. De vermelding van leveringsdatum 14 december 2021 ziet de rechtbank als een kennelijke “verschrijving”. De offertedatum was 14 december 2021en kennelijk is die datum vermeld gebleven op de op 26 april verzonden factuur.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202757 van € 2.389,75 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 28]
            
          
        
        
      
      
        7.3.27
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Het factuurbedrag ligt, ook exclusief btw, boven de € 1.000,-. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed heeft het bestaan van die afspraak niet weersproken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202760 van € 1.152,89 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 29]
            
          
        
        
      
      
        7.3.28
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori heeft onweersproken aangevoerd dat uit het rekeningafschrift op bladzijde 398 van productie 28 blijkt dat deze factuur is betaald.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202761 van € 662,84 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 30]
            
          
        
        
      
      
        7.3.29
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori heeft aangevoerd dat een akkoord van de eigenaar ontbreekt voor de gefactureerde werkzaamheden. Binnenmaas Vastgoed verwijst naar een e-mailbericht aan Fiori van 17 juli 2021 waaruit dat akkoord zou blijken maar dat bericht heeft de rechtbank niet bij de stukken kunnen aantreffen.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202762 van € 786,50 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 31] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.30
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Binnenmaas Vastgoed heeft haar vordering op dit punt onvoldoende feitelijk en duidelijk onderbouwd. Op haar factuur staan als werkzaamheden vermeld “het reinigen van de leidingen tbv camerainspectie” en “het inspecteren van de leidingen dmv een camerainspectie”. In de overige door haar als productie 28 overgelegde stukken gaat het echter over een vaatwasser en een barst in een ruit. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202102628 van € 3.565,68 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 32]
            
          
        
        
      
      
        7.3.31
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori heeft onweersproken aangevoerd dat zij voor deze woning geen beheer voerde.
        
        
        
          
            Facturen met nummer 202102873 van € 2.178,- inclusief btw en met nummer 202202877 van € 1.008,84 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 33]
            
          
        
        
      
      
        7.3.32
        
          Deze facturen zijn terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster 
          
            [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. Beide facturen dateren echter van 10 mei 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen. Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar niet kan worden afgeleid ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 20212979 van € 1.498,03 betreffende 
            
              [adres 34]
            
          
        
        
      
      
        7.3.33
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster 
          
            [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. Beide facturen dateren echter van 10 mei 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen. Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar niet blijkt, ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
        
        
        
        
        
          
            Facturen met nummer 202103023 van € 5.244,75 inclusief btw en met nummer 202103145 van € 531,19 betreffende 
            
              [adres 35]
            
          
        
        
      
      
        7.3.34
        
          Deze facturen zijn terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster 
          
            [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. De eerstgenoemde factuur dateert echter van 8 juni 2021 en de tweede van 5 juli 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen.
          Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar voor de gefactureerde werkzaamheden niet blijkt, ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103364 van € 2.842,26 inclusief btw betreffende 
          
          
            
              [adres 36]
            
          
        
        
      
      
        7.3.35
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. De factuur dateert echter van 10 augustus 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen.
          Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar niet blijkt ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103436 van € 1.683,43 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 19]
            
          
        
        
      
      
        7.3.36
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster 
          
            [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. De factuur dateert echter van18 september 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen.
          Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar niet blijkt ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
          
            Factuur met nummer 202103598 van € 2.197,52 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 37]
            
          
        
        
      
      
        7.3.37
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster 
          
            [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. De factuur dateert echter van 
          21 oktober 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen.
          Nu uit de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde stukken een akkoord van de eigenaar voor de gefactureerde werkzaamheden niet blijkt, ontbreekt een grondslag voor de vordering op dit punt. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103815 van € 3.266,89 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 38]
            
          
        
        
      
      
        7.3.38
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Het factuurbedrag ligt, ook exclusief btw, boven de € 1.000,-. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed heeft het bestaan van die afspraak niet weersproken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103875 van € 1.430,85 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 1]
            
          
        
        
      
      
        7.3.39
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Het factuurbedrag ligt, ook exclusief btw, boven de € 1.000,-. Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori  gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021aan Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed heeft het bestaan van die afspraak niet weersproken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202102566 van € 747,18 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 39]
            
          
        
        
      
      
        7.3.40
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori gaat ervan uit dat deze factuur al is betaald door de verhuurder, omdat de factuur pas na het ontstaan van het conflict met Binnenmaas Vastgoed werd gepresenteerd als openstaand. Die toelichting beoordeelt de rechtbank als onvoldoende om dat aan te nemen. Fiori voert daarnaast aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202102694 van € 233,35 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 40]
            
          
        
        
      
      
        7.3.41
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori gaat ervan uit dat deze factuur al is betaald door de verhuurder, omdat de factuur pas na het ontstaan van het conflict met Binnenmaas Vastgoed werd gepresenteerd als openstaand. Die toelichting beoordeelt de rechtbank als onvoldoende om dat aan te nemen. Fiori voert daarnaast aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202102728 van € 537,06 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 41] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.42
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Fiori voert aan dat akkoord van de eigenaar ontbreekt, maar zij miskent dat zij zelf, bij 
          e-mailbericht van haar medewerker [naam 3] van 2 februari 2021, Binnenmaas Vastgoed heeft gevraagd deze melding van lekkage op te pakken. De melding was bij haar binnengekomen en het was duidelijk dat er sprake was van spoed. 
          Op de factuur staat vermeld:
          
            “- Het nazien van de lekkage met spoed.
          
        
        -   - De lekkage komt niet vanaf het dak maar van een pvc-afvoer op de zolder welke verstopt     en niet gebeugeld zit” 
        -  - Het ontstoppen van de afvoer en het vervangen van 3 meter PVC en deze goed beugelen.”
        
          Voor deze werkzaamheden is aan materialen, arbeid, machinekosten en parkeerkosten een bedrag van € 537,06 in rekening gebracht. 
          Het verweer van Fiori dat haar verzoek geen opdracht was om “zomaar allerlei werkzaamheden te verrichten zonder voorafgaande kostenopgave” slaagt niet. Dat er “zomaar allerlei werkzaamheden” zouden zijn verricht blijkt niet. De werkzaamheden sluiten immers aan op de aard van de melding en de hoogte van het bedrag is niet betwist.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103423 van € 1.419,73 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 42]
            
          
        
        
      
      
        7.3.43
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat een akkoord van de eigenaar voor de gefactureerde werkzaamheden ontbreekt. Binnenmaas Vastgoed schreef echter in haar e-mailbericht van 9 juli 2021, in reactie op de melding van diezelfde dag van de eigenaar “Geen warm water. De ketel blijft uitvallen!”, dat zonder tegenbericht binnen 24 uur deze melding opgepakt/uitgevoerd zou worden. Bij gebreke van een dergelijk tegenbericht mocht Binnenmaas Vastgoed ervan uitgaan dat de eigenaar opdracht gaf. 
          Fiori verwijst voorts naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. De factuur dateert echter van 3 september 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen.
          Tenslotte voert Fiori aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103456 van € 343,40 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 43]
            
          
        
        
      
      
        7.3.44
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven.
          Binnenmaas Vastgoed heeft, gelet op het bericht van haar medewerkster [naam 4] van 
          5 oktober 2021 dat het badkamermeubel zo verrot is dat het niet meer mogelijk is om daar de scharnieren te vervangen, niet duidelijk gemaakt dat de in rekening gebrachte werkzaamheden aan het badkamermeubel (het ontschimmelen daarvan en het recht stellen van de kastjes), daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Zij heeft haar factuur op dit punt niet uitgesplitst en dat moet voor haar risico blijven.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103465 van € 212,05 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 44]
            
          
        
        
      
      
        7.3.45
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw. Dat de kosten uiteindelijk voor rekening van de huurder moeten komen doet daaraan niet af.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103489 van € 231,72 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 31] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.46
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw. 
        
        
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103510 van € 2.105,40 inclusief btw 
            betreffende [adres 12] 
          
          
        
        
      
      
        7.3.47
        
          De factuur met dit nummer, gedateerd 28 september 2021, vermeldt het plaatsen van een schuur in de tuin van [adres 45] voor een bedrag van € 2.105,40, inclusief btw. Bij productie 29 I is na deze factuur gevoegd een e-mailwisseling tussen Binnenmaas Vastgoed en [naam 10] over het plaatsen van een schuur in de tuin van [adres 45] . In de onderwerpregel van die e-mailberichten staat echter [adres 12] genoemd. De factuur van Hoveniersbedrijf Overbeek van 27 september 2021 aan Binnenmaas Vastgoed van € 1.830,79, inclusief btw vermeldt eveneens het plaatsen van een schuur en verder “betreft: [adres 12] .”. 
          De rechtbank neemt daarom aan dat de factuur van Binnenmaas Vastgoed betrekking heeft op [adres 12] . 
          De factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Fiori verwijst naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. 
          Die afspraak, op verzoek van Fiori gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed. De onderhavige factuur dateert echter van 28 september 2021, voor die datum dus, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen. Ook voert Fiori aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103576 van € 543,73 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 46]
            
          
        
        
      
      
        7.3.48
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het verzoek van Fiori aan Binnenmaas Vastgoed voor offerte van de reparatie van de defecte deurhendel dateert van 26 juli 2021, de eigenaar heeft akkoord gegeven op 
          2 augustus 2021. Dat Fiori inmiddels – onduidelijk is vanaf wanneer – het technische beheer voor deze woning niet meer doet maakt nog niet dat zij voor de op 2 augustus 2021 uitgevoerde werkzaamheden aan Binnenmaas Vastgoed geen betaling verschuldigd zou zijn. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103588 van € 3.154,94 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 47]
            
          
        
        
      
      
        7.3.49
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken. Ook verwijst zij naar een afspraak met Binnenmaas Vastgoed dat bedragen boven de € 1.000,- rechtstreeks aan de eigenaren/verhuurders zouden worden gefactureerd, omdat die bedragen de maandelijkse huurpenningen overschreden en zij die daarom niet met de huurpenningen die zij van de huurders voor de verhuurders ontving kon verrekenen. Die afspraak, op verzoek van Fiori gemaakt, is vastgelegd in een e-mailbericht van haar werkneemster [naam 2] van 26 oktober 2021 aan Binnenmaas Vastgoed.
          De onderhavige factuur dateert echter van 20 oktober 2021, zodat de rechtbank het bestaan van die afspraak toen niet kan aannemen. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103632 van € 200,26 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 48]
            
          
        
        
      
      
        7.3.50
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,- exclusief btw.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103681 van € 330,94 inclusief btw betreffende 
            
              [adres 49]
            
          
        
        
      
      
        7.3.51
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat akkoord van de eigenaar ontbreekt. Het verzoek om een loodgieter is echter bij Binnenmaas Vastgoed door de eigenaresse gedaan, zonder voorbehoud voor de kosten. Kennelijk was er enige spoed, omdat zij schrijft dat men bezig was een keuken te plaatsen en het “water niet helemaal wil[de] lukken”. Akkoord van de eigenaar neemt de rechtbank daarom aan. Ook voert Fiori aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103713 van € 821,11,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 50]
            
          
        
        
      
      
        7.3.52
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Een akkoord van de eigenaar voor de gefactureerde werkzaamheden ontbreekt.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103731 van € 151,86,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 51]
            
          
        
        
      
      
        7.3.53
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat de uitgevoerde werkzaamheden bij de eerdere verbouwing van de betreffende woning al waren geoffreerd en toen niet of niet goed zijn uitgevoerd, waarna Binnenmaas Vastgoed volgens haar heeft toegezegd dat de werkzaamheden niet in rekening zouden worden gebracht. Binnenmaas Vastgoed heeft dat onvoldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank gaat daarom uit van het bestaan van die toezegging. Dat het factuurbedrag beneden het bedrag van € 250,- ligt, brengt niet met zich dat aan die toezegging voorbij zou moeten worden gegaan.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103731 van € 151,86,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 43]
            
          
        
        
      
      
        7.3.54
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat de omschrijving op de factuur onduidelijk is. Op verzoek van Fiori heeft Binnenmaas Vastgoed haar echter op 19 januari 2021 een aangepaste factuur gezonden, die helder is, zodat de rechtbank aan het niet nader onderbouwde verweer van Fiori voorbij gaat.
        
        
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103748 van € 260,15,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 52]
            
          
        
        
      
      
        7.3.55
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat Binnenmaas Vastgoed de factuur al rechtstreeks aan de eigenaar heeft gestuurd, wat Binnenmaas Vastgoed niet bestrijdt. De opdracht van de eigenaar blijkt uit diens e-mailbericht van 3 november 2021.Waarom Fiori deze factuur zou moeten betalen maakt Binnenmaas Vastgoed niet duidelijk. Dat de factuur binnen het mandaat van € 250,- valt wil niet zeggen dat de factuur dan ook door Fiori moet worden betaald. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103731 van € 151,86,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 53]
            
          
        
        
      
      
        7.3.56
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven. 
          Fiori voert aan dat een akkoord van de eigenaar ontbreekt en dat de factuur aan de buurman had moeten worden gestuurd. Dat laatste is niet juist: Binnenmaas Vastgoed heeft aanspraak op betaling van haar opdrachtgever. Binnenmaas Vastgoed stelt dat namens Fiori [naam 5] akkoord is gegaan met de opdracht, maar het e-mailbericht dat zij daartoe overlegt is leeg, zodat de rechtbank dat niet als juist kan aannemen. Nu niet kan worden vastgesteld dat de eigenaar van de woning akkoord is gegaan met de gefactureerde werkzaamheden, ontbreekt een grondslag voor de factuur.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103766 van € 409,74,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 54]
            
          
        
        
      
      
        7.3.57
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103827 van € 489,35,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 55]
            
          
        
        
      
      
        7.3.58
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103828 van € 767,93,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 56]
            
          
        
        
      
      
        7.3.59
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat Binnenmaas Vastgoed de factuur al rechtstreeks aan de eigenaar heeft gestuurd, wat Binnenmaas Vastgoed niet bestrijdt. Waarom Fiori deze factuur zou moeten betalen maakt Binnenmaas Vastgoed niet duidelijk. Dat de factuur beneden het bedrag van € 1.000,- valt wil niet zeggen dat deze dan ook door Fiori moet worden betaald.
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103831 van € 246,84,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 57]
            
          
        
        
      
      
        7.3.60
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Fiori voert aan dat zij het beheer van deze woning niet meer heeft, maar maakt niet duidelijk sinds wanneer. Daarmee kan de rechtbank geen rekening houden. Het gaat blijkens de factuur alleen om de onderzoekkosten, inclusief materiaal, arbeid en parkeerkosten. Het bedrag valt binnen het mandaat van € 250,-. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103840 van € 136,13,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 58]
            
          
        
        
      
      
        7.3.61
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven. 
          Fiori voert aan dat de rekening door de huurder moet worden betaald omdat deze zichzelf had buitengesloten. Het bedrag valt echter binnen het mandaat van € 250,-. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202103995 van € 607,80, inclusief btw betreffende 
            
              [adres 59]
            
          
        
        
      
      
        7.3.62
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat de buurman deze factuur moet voldoen omdat hij de deur heeft opengetrapt. De factuur heeft echter betrekking op werkzaamheden aan een gaskachel.
          Er is een akkoord van de verhuurder, bij e-mailbericht van 22 november 2021. 
          Fiori voert daarnaast aan dat foto’s “tegen de afspraken in” ontbreken, maar vermeldt niet waaruit die afspraken blijken. Dat de verhuurder aan Binnenmaas Vastgoed om foto’s van de reparaties heeft gevraagd zegt onvoldoende. 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202271 van € 591,51,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 60]
            
          
        
        
      
      
        7.3.63
        
          Deze factuur is ten onrechte onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat niet zij, maar Cube Investments het beheer van deze woning doet. 
          Dat blijkt echter uit niets. De opdracht was afkomstig van Fiori-werkneemster [naam 2] . 
        
        
        
          
            Factuur met nummer 202202275 van € 529,15,inclusief btw betreffende 
            
              [adres 61]
            
          
        
        
      
      
        7.3.64
        
          Deze factuur is terecht onbetaald gebleven.
          Fiori voert aan dat Binnenmaas Vastgoed de factuur al rechtstreeks aan de eigenaar heeft gestuurd, wat Binnenmaas Vastgoed niet bestrijdt. Waarom Fiori deze factuur zou moeten betalen maakt Binnenmaas Vastgoed niet duidelijk. Dat de factuur beneden het bedrag van € 1.000,- valt wil niet zeggen dat deze dan ook door Fiori moet worden betaald.
        
        
      
    
    
      7.4
      
        Het totaal van de hiervoor besproken bedragen die ten onrechte onbetaald zijn gebleven is € 17.941,63. Daarbij moet worden opgeteld een bedrag van € 28.574,24, dat door Fiori is erkend, zodat Fiori in totaal aan Binnenmaas Vastgoed een bedrag van € 46.515,87 is verschuldigd.
        Wanneer de hoogte van de tegenvordering van Fiori vast staat, zal de rechtbank kunnen vaststellen in hoeverre voornoemd bedrag toewijsbaar is, in verband met het verrekeningsverweer van Fiori. 
      
      
      
      
        
          Beëindiging samenwerking door Fiori: schadevergoeding wegens door Binnenmaas Vastgoed gederfde winst? 
        
      
      
    
    
      7.5
      Fiori bestrijdt dat er sprake is geweest van een samenwerkingsovereenkomst met Binnenmaas Vastgoed. Volgens haar verstrekte zij steeds separate opdrachten aan Binnenmaas Vastgoed. Als er al een samenwerkingsovereenkomst bestond, dan was die zeker niet exclusief, en het stond haar vrij die te beëindigen omdat er sprake was van wanprestatie door Binnenmaas Vastgoed. Binnenmaas Vastgoed liet onacceptabel lange wachttijden ontstaan, wat leidde tot een stroom van klachten van huurders bij hun verhuurders aldus Fiori. Zij verwijst daarbij naar de door haar overgelegde producties 1 tot en met 6. Zij bestrijdt dan ook dat zij schadeplichtig is doordat zij de samenwerking met Binnenmaas Vastgoed heeft beëindigd. Binnenmaas Vastgoed heeft bovendien de gederfde winst niet onderbouwd. De gestelde omzetbedragen zijn onvoldoende gespecificeerd en Binnenmaas Vastgoed heeft in het geheel geen inzicht gegeven in de kosten die daartegenover staan. Zij vermeldt slechts welke marge zij overhoudt. Binnenmaas voldoet dan ook niet aan haar stelplicht, waardoor zij, Fiori, niet in staat is gemotiveerd verweer te voeren.
      
    
    
      7.6
      De rechtbank oordeelt als volgt. 
      
      
        Wanneer de rechtbank er veronderstellenderwijs vanuit zou gaan dat Fiori niet gerechtigd was de samenwerking met Binnenmaas Vastgoed per direct te beëindigen en dat zij jegens Binnenmaas Vastgoed schadeplichtig is, dan nog strandt de vordering van Binnenmaas Vastgoed op het feit dat zij die schade, in de vorm van gederfde winst met de door haar overgelegde productie 19 bij dagvaarding onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. 
        Die onderbouwing ziet er als volgt uit:
      
      
      
        
          “Omzet 2021 MR
          
        
        
          MR 		€ 472.710,17 Projecten Onderhoud
        
        
          € 257.513,71 Service & Onderhoud
        
        
          € 5.086,10 Diverse
        
        
          € 18.376,91 Diverse
        
        
          € 49.700,67 Diverse
        
        
          jaar 2021 		€ 803.387,56
        
        
          per kwartaal 	€ 200.846,89
        
      
      
      
        
          Derving 1 kwartaal Winstpercentage
        
        
          Winstmarge 	€ 70.296,41 			35”
        
      
      
      
        Bij de mondelinge behandeling is namens Binnenmaas Vastgoed gesteld dat deze berekening aansluit op de gerealiseerde omzet, zoals die eenvoudig door Fiori zou zijn te controleren, en dat Fiori de juistheid van de berekening ook niet specifiek betwist.
        Binnenmaas Vastgoed miskent daarmee dat dat het aan haar, als eisende partij, is haar schade deugdelijk te onderbouwen, zodat haar wederpartij in staat is zich daartegen te verweren en de rechtbank in staat is om haar vordering inhoudelijk te beoordelen. Zij kan dan ook niet volstaan met de onderhavige beperkte onderbouwing en daarbij verwachten dat Fiori de gestelde omzetgegevens controleert. Dat Fiori specifiek zou moeten zijn in haar betwisting is een eis die Binnenmaas Vastgoed niet kan stellen bij een zo beperkte schadeonderbouwing van haar kant. De conclusie is dat Binnenmaas Vastgoed niet heeft voldaan aan haar stelplicht. De rechtbank moet daarom aan het bewijsaanbod voorbijgaan. 
        De vordering van Binnenmaas Vastgoed is op dit punt niet toewijsbaar.
      
      
      
        
          Schadevergoeding wegens beëindigen onderhandelingen over verkoop aandelen in Fiori ?
        
      
      
    
    
      7.7
      Fiori heeft aangevoerd dat zij geen partij was bij deze onderhandelingen, die Caluro BV met Binnenmaas Vastgoed voerde. Zij heeft gedurende het onderhandelingstraject ook geen mededelingen gedaan aan Binnenmaas Vastgoed, zodat van onrechtmatig handelen geen sprake kan zijn, aldus Fiori.
      
    
    
      7.8
      
        De rechtbank oordeelt als volgt. 
        Het verweer van Fiori slaagt. 
        Het ging, zo blijkt uit de termsheet, over de voorgenomen verkoop door Caluro BV van de aandelen Fiori aan Binnenmaas Vastgoed. Dat de termsheet namens Fiori is medeondertekend zegt niet dat zij partij was bij de onderhandelingen. 
        De aandelen in Fiori zelf waren immers onderwerp van de voorgenomen verkoop.  
        De e-mailcorrespondentie, waarnaar Binnenmaas Vastgoed ter onderbouwing van haar stelling dat Fiori partij was, verwijst , is gevoerd tussen de mrs. Baan en Schuurbiers. 
        Mr. Baan schreef, zo blijkt, als adviseur van Binnenmaas Vastgoed. Van mr. Schuurbiers kan de rechtbank in deze correspondentie niet afleiden namens wie hij als adviseur optrad, maar uit niets blijkt in elk geval dat dat namens Fiori was. Binnenmaas Vastgoed kan reeds daarom Fiori niet met succes aanspreken voor de door haar gestelde schade.
        De vordering is op dit punt dan ook niet toewijsbaar. 
      
      
      
        
          Wettelijke handelsrente in conventie
        
      
      
    
    
      7.9
      
        De gevorderde wettelijke handelsrente en de ingangsdata daarvan zijn niet betwist. 
        Evident is dat het gaat om handelstransacties. De vordering is toewijsbaar zoals gevorderd.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten in conventie
        
      
      
    
    
      7.10
      
        Fiori heeft in het algemeen aangevoerd dat de nevenvorderingen niet toewijsbaar zijn omdat de hoofdvorderingen in haar visie moeten worden afgewezen.
        Nu de vordering tot betaling van facturen van Binnenmaas Vastgoed gedeeltelijk zal worden toegewezen komen de buitengerechtelijke incassokosten gedeeltelijk voor toewijzing in aanmerking. Toewijsbaar is een bedrag van € 1.240,16 exclusief btw.
      
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad in conventie
        
      
      
    
    
      7.11
      De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is op de wet gebaseerd en Fiori heeft er geen verweer tegen gevoerd. De vordering zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
      
    
    
      7.12
      Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt. 
      
      
    
    
      7.13
      
        kickback-fees: vóór en na 1 april 2021
      
      
      
        Binnenmaas Vastgoed heeft bij dagvaarding gesteld dat zij “het onderhoud en de reparaties uitvoerde” aan de woningen van Fiori en daartoe rechtstreeks met de verhuurder of met Fiori contracteerde. “Daar stond tegenover”, aldus Binnenmaas Vastgoed, dat Fiori een kickback-fee ontving over de periode van april 2020 tot april 2021.
        Nadat Fiori bij conclusie van antwoord/eis in reconventie stelde dat de – kennelijk mondeling gemaakte – afspraken over de kickback-fees betrekking hadden op elke opdracht en steeds 9% inhielden, voerde Binnenmaas Vastgoed daartegen het volgende aan. Volgens Binnenmaas Vastgoed werd er door haar en Fiori vóór april 2021 van project tot project bepaald of er een kickback-fee zou gelden en zo ja, voor welk percentage. 
      
      
      
        De rechtbank gaat aan dit verweer van Binnenmaas Vastgoed voorbij als onvoldoende gemotiveerd betwist.  Nadat Fiori in reconventie stelde dat de kickback-fee gold bij elke opdracht, wat ook in lijn was met de ruim geformuleerde stelling van Binnenmaas Vastgoed bij dagvaarding, had het op de weg van Binnenmaas Vastgoed gelegen als voorbeeld van haar verweer concrete gevallen te noemen van projecten, voorafgaande aan 1 april 2021, waarbij geen kickback-fee was overeengekomen of een kickback-fee tegen een ander percentage. Dit omdat zij zelf ook afweek van haar eerder ingenomen algemene stelling dat Fiori recht had op een kick-back fee. Die nadere onderbouwing heeft zij toen, en ook later in deze procedure, niet gedaan.
        Nu vast staat dat er afspraken zijn gemaakt over kickback-fees, en in alle van beide zijden overgelegde e-mailberichten sprake is van 9%, terwijl van gevallen waarin geen kickback-fee of een kickback-fee tegen lager percentage is overeengekomen niet is gebleken, neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat bij de aanvang van de samenwerking, in april 2020, 9% exclusief 21% btw aan kickback-fee is afgesproken over alle opdrachten van Fiori aan Binnenmaas Vastgoed tot reparatie, onderhoud en verduurzaming. Of die afspraken bij gewijzigde omstandigheden hun geldigheid bleven houden is een andere kwestie, die de rechtbank hierna bespreekt.
      
      
      
        Per 1 april 2021, aldus Binnenmaas Vastgoed, nam zij een bedrijfsbus van Fiori over, en een personeelslid, [naam 6] , terwijl de klanten vanaf toen niet meer door Fiori maar door haar, Binnenmaas Vastgoed, werden bediend, doordat de telefoon van Fiori vanaf die datum rechtstreeks naar Binnenmaas was doorgeschakeld. Daarom wilde zij geen vaste afspraken meer maken over kickback-fees, behalve voor onderhoudswerkzaamheden en, in een beperkt aantal gevallen, voor renovatiewerkzaamheden. Vanaf die datum heeft Fiori in elk geval geen aanspraak op kickback-fee, behalve voor onderhoud, aldus Binnenmaas Vastgoed. 
      
      
      
        De rechtbank oordeelt als volgt. 
      
      
      
        De vraag is of de afspraken over de kickback-fees zijn blijven gelden na 1 april 2021, toen de samenwerking van karakter veranderde: [naam 6] ging toen als medewerker van Fiori over naar Binnenmaas Vastgoed en de telefoon van Fiori werd doorgeschakeld naar Binnenmaas Vastgoed, waardoor deze laatste alle aanvragen van klanten van Fiori rechtstreeks in behandeling nam. Was er toen nog sprake van enige activiteit van Fiori bij de verwerving van opdrachten, die een kickback-fee van 9% over elke opdracht rechtvaardigde? Een “fee” is een beloning en een beloning veronderstelt in elk geval een prestatie. Fiori heeft niet uitgelegd wat er van haar kant toen nog tegenover de kickback-fee stond, behalve dat het om klanten van haar ging, en die uitleg had, gezien het verweer van Binnenmaas Vastgoed en de drastische verandering in de samenwerking, wel op haar weg gelegen. 
        Fiori heeft ter betwisting van het standpunt van Binnenmaas Vastgoed erop gewezen dat Binnenmaas Vastgoed wel kickback-fees heeft betaald na 1 april 2021 en verwezen naar de als producties 10 en 11 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie overgelegde facturen. Uit die facturen blijkt echter niet waarvoor de kickback-fee in rekening is gebracht. Op de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde factuur van 
        11 november 2021 met nummer 217000530  zijn wel kickback-fees in rekening gebracht, die ook zijn betaald, voor renovatiewerkzaamheden, waarover kennelijk afspraken zijn gemaakt. 
        De rechtbank concludeert dat Binnenmaas Vastgoed na 1 april 2021 redelijkerwijs niet hoefde te verwachten  dat zij aan Fiori in alle gevallen een kickback-fee was verschuldigd, met uitzondering van de kickback-fee over onderhoudswerkzaamheden en van per project gemaakte afspraken. Aan het door Fiori gedane bewijsaanbod gaat de rechtbank daarom voorbij.
      
      
      
        
          Kickback-fees: Binnenmaas Vastgoed moet facturen overleggen op grond van de incidentele vordering 
        
      
      
    
    
      7.14
      Binnenmaas Vastgoed heeft tegenover de stellingen van Fiori over de lijst van adressen van projecten op productie 15 bij dagvaarding aangevoerd dat zij 
      a. a) bij een deel van de projecten op die lijst de kickback-fee al heeft betaald, 
      b) voor een ander deel dat zij daarbij geen kickback-fee is overeengekomen, en 
      c) voor nog een ander deel dat zij op de genoemde adressen geen werkzaamheden heeft uitgevoerd.
      
      
        De rechtbank oordeelt als volgt. 
        Ad a): Uit het feit dat Binnenmaas Vastgoed aanvoert dat zij over de betreffende projecten de kickback-fee heeft betaald volgt de erkenning dat zij die verschuldigd was/is. Zij heeft de betaling echter niet, in elk geval onvoldoende duidelijk en traceerbaar, voor die projecten aangetoond. In haar akte uitlaten van 15 november 2023 verwijst zij in dat verband naar haar productie 42, maar die productie ontbreekt, zoals Fiori al vaststelde. De rechtbank kan daarom op dit moment niet aannemen dat deze betalingen zijn gedaan. Binnenmaas Vastgoed zal daarom in het incident afschriften van de door haar verstuurde facturen voor de projecten: 
        
          [adres 62] , 
        
          [adres 35] , 
        
          [adres 63] , 
        
          [adres 64]  
        
          [adres 65] 
        moeten overleggen, zodat duidelijk is op welk bedrag Fiori aanspraak kan maken. 
        De rechtbank verbindt hieraan een dwangsom van € 500,-  voor iedere dag dat Binnenmaas Vastgoed in gebreke is met een maximum van € 10.000,-, welke bedragen zij passend acht met het oog op de na te komen verplichting.
      
      
      
        Binnenmaas Vastgoed heeft betoogd dat Fiori geen rechtmatig belang heeft bij de verstrekking van de gevraagde facturen en dat er wat die facturen betreft geen rechtsbetrekking tussen hen bestaat. 
        De rechtbank acht uit het oogpunt van een goede rechtsbedeling een rechtmatig belang aanwezig. Dat er een rechtsbetrekking met Fiori bestaat ten aanzien van facturen waarvan Binnenmaas Vastgoed stelt dat zij die heeft betaald is evident.
        Binnenmaas Vastgoed heeft subsidiair geen aanspraak gemaakt op of opgave gedaan van  kosten voor de verstrekking van de afschriften. Zij zal die kosteloos ter beschikking moeten stellen.
      
      
      
        Ad b)     Dat verweer slaagt, want het gaat om projecten na 1 april 2021, zoals genoemd in de akte ter toelichting, tevens eiswijziging in het incident van Fiori van 9 augustus 2023.
        De vordering is op dit onderdeel niet toewijsbaar, gelet ook op het onder r.o. 7.13 gegeven oordeel. Het gaat hierbij om de volgende adressen van projecten: 
        
          [adres 66] , 
        
          [adres 67] , 
        
          [adres 68] , 
        
          [adres 69] , 
        
          [adres 70] , 
        
          [adres 71] ,
        
          [adres 47] , 
        
          [adres 72] , 
        
          [adres 73] , 
        
          [adres 74]
        
        
          [adres 75] , 
        
          [adres 76] , 
        
          [adres 77] en 
        
          [adres 78] .
      
      
      
        Ad c)	Fiori heeft haar stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd. Zij stelt dat aan de betwisting door Binnenmaas Vastgoed geen waarde toekomt vanwege haar proceshouding, maar zijzelf heeft geen begin van onderbouwing geleverd van haar stelling dat Binnenmaas Vastgoed op de bewuste adressen werkzaamheden heeft uitgevoerd. Zij had minst genomen haar “redenen van wetenschap” kunnen noemen, maar dat heeft zij niet gedaan. 
        De rechtbank ziet daarom geen grond haar toe te laten tot bewijslevering. De vordering is op dit onderdeel evenmin toewijsbaar. Het gaat hierbij om de volgende adressen van projecten: 
        
          [adres 79] , 
        
          [adres 80] ,  
        
          [adres 81] 
        
          [adres 82] 
        
          [adres 83] , 
        
          [adres 84] , 
        
          [adres 85] en 
        
          [adres 86] .
      
      
      
        
          Voorschot?
        
      
      
    
    
      7.15
      Fiori maakt aanspraak op een voorschot op de door Binnenmaas Vastgoed verschuldigde betaling voor kickback-fees. De rechtbank heeft voor de bepaling van de hoogte van een voorschot op de eventueel verschuldigde kickback-fees voor de projecten waarvan Binnenmaas Vastgoed facturen zal moeten overleggen vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten.
      
      
        
          Rekening en verantwoording
        
      
      
    
    
      7.16
      
        Fiori eist dat Binnenmaas Vastgoed rekening en verantwoording aflegt over de door haar uitgevoerde werkzaamheden ter verduurzaming van de zeven woningen, genoemd onder a tot en met f in haar conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie. Zij licht dat als volgt toe. 
        Zij heeft PBOV, een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau, ingeschakeld om vast te stellen wat er moest worden gedaan om de woningen in de geliberaliseerde huursector te laten vallen. Na ontvangst van het rapport van PBOV gaf zij opdracht aan Binnenmaas Vastgoed om de in het rapport genoemde werkzaamheden te verrichten. Zij stelt dat Binnenmaas Vastgoed tijdens en na deze werkzaamheden en na afronding daarvan, haar moest informeren over de voortgang en rekening en verantwoording moest afleggen. 
        Zij baseert haar vordering op de stelling dat zij voor de uit te voeren werkzaamheden overeenkomsten van opdracht heeft gesloten met Binnenmaas Vastgoed en dat deze laatste op grond daarvan tot rekening en verantwoording is gehouden.
        Binnenmaas Vastgoed heeft bestreden dat zij daartoe is gehouden en heeft verwezen naar de motivering van de voorzieningenrechter in het vonnis van 29 september 2022.
      
      
      
        De rechtbank oordeelt als volgt. 
        Evenals de voorzieningenrechter concludeert zij dat het bij deze zeven woningen gaat om aannemingsovereenkomsten tussen Fiori en Binnenmaas Vastgoed. Er is immers telkens sprake van “een werk van stoffelijke aard” zoals vermeld in artikel 7:750 BW, waarvoor Fiori de opdrachtgever was. Een aannemingsovereenkomst brengt niet als vanzelfsprekend een verplichting tot het afleggen van rekening en verantwoording met zich. Om het bestaan van die verplichting te kunnen aannemen moet blijken dat Fiori aan Binnenmaas Vastgoed daartoe, naast de aanneming van werk, apart opdracht heeft gegeven.  
        Fiori stelt zich thans op het standpunt dat zij een dergelijke opdracht heeft gegeven. 
        Zij verwijst ter onderbouwing daarvan naar haar producties 24, 35 en 49. 
        Productie 24 bevat een e-mailwisseling op 16 december 2021 tussen [naam 5] van Fiori en [naam 1] van Binnenmaas Vastgoed over de door eerstgenoemde gevraagde toezending van facturen. Productie 35 bevat een Whatsappconversatie tussen “ [naam 7] ”  en [naam 1] van Binnenmaas Vastgoed. Die luidt, voor zover hier van belang: [naam 7] : “Is de woning dan conform PBOV in vrije sector?” [naam 1] : “Yes”. Productie 49 bevat een e-mailbericht van [naam 8] van PBOV aan Fiori van onbekende datum, waarin hij onder meer schrijft: “Helaas is de aanwezige bewijslast onvoldoende om volledig te verwerken, uit de aangeleverde offerte en factuur is de toegepaste dakisolatie niet te herleiden.”
        Geen van deze drie producties vormt een aanwijzing voor het bestaan van een afspraak tussen Fiori en Binnenmaas Vastgoed over een verplichting tot het afleggen rekening en verantwoording. Nu Fiori daarnaast niets heeft gesteld over de totstandkoming van de bedoelde afspraak is de onderbouwing van haar stelling te mager. Het door haar geuite vermoeden dat Binnenmaas geen rekening en verantwoording wil afleggen omdat zij de werkzaamheden niet conform het rapport van PBOV heeft uitgevoerd vormt geen grond haar toe te laten tot bewijslevering. De vordering is op dit punt niet toewijsbaar.
      
      
    
    
      7.17
      
        Het is niet wenselijk de procedures in conventie en in reconventie te splitsen.
        Daarom zal de rechtbank in afwachting van de beslissing in reconventie over kickback-fees de beslissing in conventie aanhouden. Ook de beslissing over de kosten van het incident zal worden aangehouden.
      
      
    
    
      7.18
      De rechtbank gaat ervan uit dat Binnenmaas Vastgoed de facturen die zij op grond van artikel 843a Rv dient over te leggen (hierna: de 843a Rv-facturen), zo snel mogelijk aan Fiori zal doen toekomen. Fiori kan vervolgens op basis van de 843a Rv-facturen een berekening maken van de volgens haar door Binnenmaas Vastgoed verschuldigde kick-back fee voor de betreffende gefactureerde projecten. Gelet op alle knopen die reeds zijn doorgehakt in dit vonnis, zouden partijen vervolgens in staat moeten zijn om zelf tot een eindafrekening te komen. 
      
    
    
      7.19
      Voor het geval het nodig is dat de rechtbank tot een eindvonnis komt in deze zaak, zal de rechtbank de zaak naar de rol van 29 mei 2024 verwijzen voor akte, eerst aan de zijde van Fiori. In deze akte mag Fiori zich uitlaten over de door Binnenmaas Vastgoed overgelegde 843a Rv-facturen en de hoogte van de op grond van deze facturen volgens Fiori door Binnenmaas Vastgoed verschuldigde kick-back fees. Binnenmaas Vastgoed zal zich  vier weken later daarover bij antwoordakte kunnen uitlaten, waarna de zaak in beginsel weer naar de rol zal worden verwezen voor vonnis. 
      
    
  
  
    
      8
      8	De beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      houdt iedere beslissing aan;
    
    
    
      
        in het incident in reconventie
      
    
    
    
      beveelt Binnenmaas Vastgoed om uiterlijk twee weken na de datum van dit vonnis aan Fiori over te leggen een afschrift van alle facturen die betrekking hebben op de projecten: 
      
        [adres 62] , 
      
        [adres 35] , 
      
        [adres 63] , 
      
        [adres 64] en 
      
        [adres 65] ,
      op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij hiermee nalatig is, met een maximum van € 10.000,-;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan;
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 29 mei 2024 voor akte aan de zijde van Fiori als bedoeld in r.o. 7.19, waarna Binnenmaas Vastgoed vier weken later een antwoordakte mag nemen;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.
      2632/2054
    
  
  
     Bijlage 1 bij productie 10 bij dagvaarding
  
  
     Producties 10 en 11 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie
  
  
     Productie 15 van de dagvaarding
  
  
    Zie hierna onder 7.3.38
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
     De melding luidde”“(…) Water is dripping from the ceiling again and it’s getting worse. We went to take a look upstairs and it looks like a major work needs to be done quickly.”
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
    Productie 14 bij conclusie van antwoord
  
  
     Lees: Fiori 
  
  
     Productie 20 bij dagvaarding
  
  
     Binnenmaas Vastgoed stelt in haar akte uitlaten van 15 november 2023 dat zij dat wel degelijk stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat geen 9% kickback-fee overeen is gekomen. Zij verwijst naar haar productie 39. Dat is een e-mailbericht van 3 oktober 2020 van [naam 9] van Fiori aan [naam 1] van Binnenmaas Vastgoed over twee verbouwingen aan objecten van Cube zonder kickback-fee. De rechtbank heeft uit de stukken begrepen dat Cube Investments BV een zustervennootschap van Fiori is. De rechtbank acht dit daarom geen relevant voorbeeld, temeer nu Fiori in het geval dat hiervoor besproken is onder 7.3.63 zich beriep op de stelling dat niet zij, maar Cube Investments het beheer over de bewuste woning had.
  
  
     Productie 41 bij antwoordakte van Binnenmaas Vastgoed van 6 september 2023
  
  
     Wel is er een productie 42 van de zijde van Binnenmaas Vastgoed in de vorm van een Exceldocument, maar daaruit is op dit punt niets te destilleren.
  
  
     Productie 25 bij conclusie van antwoord in het incident
  
  
     Naar de rechtbank aanneemt is dat [naam 9] , bestuurder van Fiori.
  
  
    :