ECLI:NL:RBOVE:2024:1346, Rechtbank Overijssel, 13-03-2024, C/08/305531 / HA ZA 23-427
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop/verkoop woning. Vordering betaling contractuele boete. Beroep op financieringsvoorbehoud. Vraag of kopers aan hun documentatieplicht hebben voldaan. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en dat de koopovereenkomst terecht door kopers is ontbonden. Vordering afgewezen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/305531 / HA ZA 23-427
    
    
    
      
        Vonnis van 13 maart 2024 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. J.E. de Groot
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 3] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats 4] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. G.J. Hollema.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding en korte samenvatting
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben een woning verkocht aan [gedaagden] c.s [gedaagde 1] c.s. hebben daarbij een financieringsvoorbehoud bedongen. Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagden] terecht een beroep hebben gedaan op dat financieringsvoorbehoud, en dus of zij aan de voorwaarden van dat voorbehoud hebben voldaan. Volgens [eisers] is dat niet zo. Zij menen dan ook dat [gedaagden] onterecht de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen en vragen in deze procedure om betaling van de contractuele boete. 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank is kort gezegd van oordeel dat [gedaagden] terecht het financieringsvoorbehoud hebben ingeroepen en dat zij de koopovereenkomst mochten ontbinden. De vordering van [eisers] wordt daarom afgewezen. Dit oordeel zal hierna worden uitgelegd. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, uitgebracht op 10 november 2023, met producties 1 tot en met 10, - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 8, - de brief van 5 januari 2024 waarin een mondelinge behandeling is aangekondigd,
      - de nadere productie 11 van [eisers] ,
      - de mondelinge behandeling van 28 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - spreekaantekeningen van [gedaagden]
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 9 mei 2023 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisers] hun woning (hierna: de woning) aan de [adres] hebben verkocht aan [gedaagden] tegen een koopsom van € 280.000,00.
      
    
    
      3.2.
      In de koopovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
      
      
        
          “
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1
      
        
          	15.1 
          Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        
        
          a. op 14 juni 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 280.000,00 geen bindend aanbod tot hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de normaal geldende voorwaarden bij de grote geldverstrekkende instellingen uitgaande van het feit dat het een plattelandswoning met inwoning is met de daaraan verbonden bestemming en gebruiksmogelijkheden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      15.3
      
        
          Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of ander zaken te verkrijgen. 
        
        
          De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        
        
          Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: deze verklaring dient in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag (hetgeen maximaal het bedrag is dat genoemd is in artikel 15.1a) alsmede de reden van de afwijzing. Bij het ontbreken hiervan is de mededeling niet geldig en heeft uitsluitend verkoper het recht deze overeenkomst te ontbinden.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op verzoek van [gedaagden] is meerdere keren een verlenging van de datum waarop het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen overeengekomen. De makelaar van [eisers] , [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), heeft hierover op 14 augustus 2023 het volgende gemaild aan de hypotheekadviseur van [gedaagden] , van [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ):
      
      
        
          “(…)
        
        
          We hebben overleg gehad met de verkopers en hebben het volgende data met hun besproken.
        
        
          Ze zijn bereid om het voorbehoud nog één keer te verlengen, tot en met 21 augustus 2023. Hierdoor verschuift de datum van eigendomsoverdracht en de datum voor de waarborgsom/bankgarantie naar 28 augustus 2023.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] hebben voor de aankoop van de woning onder andere bij hypotheekverstrekker BLG Wonen (hierna: BLG) een hypotheek aangevraagd. Bij per e-mail verzonden brief van 17 augustus 2023 heeft BLG aan [gedaagden] laten weten dat hun afvraag is afgewezen. In deze brief staat onder meer het volgende:
      
      
        
          “Beste mevrouw [gedaagde 2] en de heer van de [gedaagde 1] ,
        
      
      
      
        
          U heeft bij via uw hypotheekadviseur [bedrijf 2] B.V. bij BLG Wonen een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis [adres] .
        
      
      
      
        
          	Helaas kunt u geen hypothecaire geldlening bij ons krijgen. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.
        
        
          (…)
        
        
          Helaas kunnen wij om ons moverende redenen u geen offerte aanbieden.”
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        In een aanvullende e-mail merkt BLG op dat het juiste adres moet zijn [adres] . 
      
      
    
    
      3.5.
      
        [bedrijf 2] heeft bij e-mail van 18 augustus 2023 aan [bedrijf 1] laten weten dat [gedaagden] een afwijzing van de geldverstrekker hebben ontvangen en dat zij een beroep doen op artikel 15 van de koopovereenkomst. De brief van BLG van 17 augustus 2023 is aan deze e-mail gehecht.
      
    
    
      3.6.
      
        [bedrijf 2] heeft op 21 augustus 2023 een e-mail gestuurd naar [bedrijf 1] . Als bijlage bij deze e-mail zit een brief, afkomstig van [bedrijf 2] , gericht aan [bedrijf 1] . In deze brief staat onder meer het volgende:
      
      
        
          (…)
        
        
          “Aanvulling op mail d.d. 18-8-2023 en afwijzingsbrief aankoop [adres] door kopers J [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
        
        
          (…)
        
        
          De geldverstrekker (BLG) van bovengenoemde kopers heeft een afwijzingsbrief afgegeven voor de hypotheekaanvraag tbv [adres] .
        
      
      
      
        
          BLG geeft ivm AVG geen reden van afwijzing.
        
        
          (…)
        
        
          De afwijzing van een hypothecaire geldlening door BLG op [adres] van afgerond € 200.000,- heeft te maken met de status van het huidige pand. Dit is een incourant niet bewoonbaar pand (conform koopakte dient pand ook gesloopt te worden) en dit wenst de geldverstrekker niet te financieren i.c.m. de niet-bestendige inkomens(bron) van een van de kopers.”
        
        
          (…) 
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 21 augustus 2023 heeft [bedrijf 1] per e-mail aan [bedrijf 2] laten weten dat [eisers] niet akkoord gaan met de ingeroepen ontbinding, omdat de onderbouwing en documentatie daarvan onvoldoende zou zijn. 
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 22 augustus 2023 aan [eisers] hebben [gedaagden] een beroep gedaan op artikel 15 van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.9.
      BLG heeft bij e-mail van 22 augustus 2023 onder meer het volgende aan [bedrijf 2] gestuurd:
      
      
        
          (…)
        
        
          “Hierbij reageer ik op je verzoek om het hypotheekbedrag en de reden van afwijzing te vermelden in onze afwijsbrief.
        
      
      
      
        
          Wegens privacy- en AFM-voorwaarden verstrekken we geen aanvullende informatie over de afwijzing, anders dan reeds verstrekt in de door ons op 17 augustus 2023 verzonden afwijsbrief.”
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op 25 augustus 2023 heeft [bedrijf 2] (onder meer) het volgende gemaild aan [eisers] :
      
      
        
          “Beste [bedrijf 1] en verkopers [adres] ,
        
      
      
      
        
          Navraag bij ING (er is vanaf koop woning bij meerdere partijen wo Rabobank, ING, Aegon en NIBC, naast Syntrus Achmea & BLG informatie ingewonnen over de haalbaarheid van deze casus) levert helaas ook op de ivm de reden van afwijzing (Deels) hetzelfde als bij BLG. Zie hiervoor de onderbouwing opgesteld door ondergetekende. 
        
        
          (…)
        
        
          De correspondentie mbt beroep op de ont voorwaarden van vrijdag 18-8-2023 en het schrijven daaropvolgend van maandag 21-8-2023 en dinsdag 22-8-2023 blijven intact.” 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 28 augustus heef [bedrijf 1] [gedaagden] in gebreke gesteld met betrekking tot het nakomen van de koopovereenkomst en [gedaagden] gesommeerd de koopovereenkomst binnen 8 dagen na ontvangst van de brief na te komen.
      
    
    
      3.12.
      Vervolgens heeft er correspondentie tussen de gemachtigden van partijen plaatsgevonden, waarin beide partijen bij hun standpunt zijn gebleven [gedaagde 1] c.s. hebben bij hun e-mail van 20 oktober 2023 aan [eisers] een nadere toelichting van 19 oktober 2023 van BLG gestuurd, waarin onder meer het volgende staat:
      
      
        
          (…)
        
        
          “U vraagt namens de klant een aanvulling op de afwijzingsbrief. Gezien het belang van uw cliënt verklaart de bank daarom aanvullend op haar afwijzingsbrief het volgende:
        
      
      
      
        
          Door J [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] is bij BLW Wonen een aanvraag ingediend voor een hypothecaire lening van € 176.545 betreffende het onderpand [adres] . De hypotheekaanvraag is afgewezen omdat deze niet past binnen de acceptatieregels van de bank.”
        
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 28.000,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De kern van dit geschil is de vraag of [gedaagden] tijdig en op goede gronden een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.
      
      
        
          Hebben [gedaagden] tijdig het financieringsvoorbehoud ingeroepen?
        
      
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagden] tijdig het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van de koopovereenkomst hebben ingeroepen. 
      
    
    
      5.3.
      Volgens [eisers] is het financieringsvoorbehoud verlengd tot 21 augustus 2023 en konden [gedaagden] na die datum daarop geen beroep meer doen. Nu [gedaagden] de afwijzing van BLG op 22 augustus 2023 aan [eisers] hebben toegezonden, hebben [gedaagden] volgens [eisers] de ontbinding te laat ingeroepen [gedaagde 1] c.s. hebben betoogd dat zij tot één werkdag na 21 augustus 2023 de mededeling aan [eisers] konden doen. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Wat partijen zijn overeengekomen, moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit hun verklaringen en gedragingen over en weer hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden (de zogeheten Haviltex-maatstaf). In artikel 15.1 is vermeld dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk op 14 juni 2023 door de koper geen bindend aanbod is ontvangen. In artikel 15.3. van de koopovereenkomst staat dat de partij die de ontbinding inroept er voor zorg dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Tussen partijen is niet in geschil dat dit (zonder verlenging) betekende dat [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst uiterlijk op 15 juni 2023 konden inroepen, namelijk de eerste werkdag na 14 juni 2023 (de datum genoemd in artikel 15.1 onder a). 
      
    
    
      5.5.
      Met toepassing van de Haviltex-maatstaf is de rechtbank van oordeel dat uit de bewoordingen van de e-mail van [bedrijf 1] van 14 augustus 2023 (“ze zijn bereid om het voorbehoud nog één keer te verlengen, tot en met 21 augustus 2023”) niet volgt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud [eisers] te laat heeft bereikt. Dat [gedaagden] uit deze e-mail hadden kunnen en moeten begrijpen dat de genoemde datum niet in de plaats diende te worden gesteld van de in artikel 15.1 van de koopovereenkomst genoemde datum, maar dat deze datum betrekking had op de uiterste dag waarop de mededeling van dat een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gedaan [eisers] zou hebben moeten bereikt, kan niet worden aangenomen. Dat [gedaagden] mochten begrijpen dat de datum in de e-mail diende ter vervanging van de in artikel 15.1 genoemde datum leidt de rechtbank ook af uit het feit dat in dezelfde e-mail de datum van de bankgarantie is verlengd tot 28 augustus 2023; aldus werd de termijn van een week tussen de in artikel 15.1 genoemde datum en de datum waarop een bankgarantie moest zijn gesteld, gehandhaafd. 
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het voorgaande diende de gedocumenteerde mededeling dat [gedaagden] de ontbinding inriepen [eisers] uiterlijk op 22 augustus 2023 te hebben bereikt. Nu dat het geval is, hebben [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst tijdig ingeroepen.
      
      
        
          Hebben [gedaagden] op goede gronden het financieringsvoorbehoud ingeroepen?
        
      
      
    
    
      5.7.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of de mededeling van [gedaagden] dat zij zich beroepen op het financieringsvoorbehoud aan de daaraan gestelde eisen voldoet.
      
    
    
      5.8.
      Uit de gekozen formulering in artikel 15.1. van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagden] bij tenminste één erkende geldverstrekkende bankinstelling een aanvraag hebben moeten doen om de koopsom te financieren, tegen voor dergelijke leningen gebruikelijke voorwaarden en condities. Daarnaast volgt uit de gekozen formulering dat het beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijk en goed gedocumenteerd moet zijn. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt in artikel 15.3. van de koopovereenkomst verstaan dat
      
        
          i) één afwijzing van 
        
        
          ii) een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd, die 
        
        
          iii) de naam van de aanvrager, 
        
        
          iv) het adres van de woning waarvoor de aanvraag is gedaan, 
        
        
          v) het aangevraagde hypotheekbedrag (dat lager moet zijn dan het maximumbedrag genoemd in lid 1) en 
        
        
          vi) de reden van afwijzing vermeldt. 
        
      
      Aangenomen kan worden dat deze vormvoorschriften zijn bedoeld om op toetsbare en controleerbare wijze aan te tonen dat al het redelijk mogelijke is gedaan om financiering te verkrijgen.
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagden] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij aan de in artikel 15 van de koopovereenkomst genoemde voorwaarden hebben voldaan. Volgens [eisers] is daarvan geen sprake omdat in de afwijzingsbrief van BLG van 17 augustus 2023 geen reden van afwijzing is genoemd en omdat er geen bedrag is genoemd waarvoor een hypotheek is aangevraagd. 
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat aan de voorwaarden (i), (ii), (iii) en (iv) is voldaan. Verder is van belang dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning lastig te financieren is gelet op de agrarische bestemming en het feit dat de woning op grond van de koopovereenkomst gesloopt diende te worden. Ook staat vast dat [gedaagden] bij meerdere geldverstrekkers tevergeefs hebben geprobeerd een lening te krijgen en dat BLG als enige daadwerkelijk de aanvraag van [gedaagden] in behandeling heeft genomen [gedaagde 1] c.s. hebben [eisers] in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het inroepen van het financieringsvoorbehoud verschillende keren op de hoogte gebracht van de (tevergeefse) moeite die zij zich getroosten om financiering te verkrijgen.
      
    
    
      5.11.
      Partijen strijden over de vraag of aan voorwaarden (v) en (vi) is voldaan. Wat betreft de reden van afwijzing is er in de koopovereenkomst geen criterium gesteld voor de mate van inzichtelijkheid en duidelijkheid van die reden. Strikt genomen kan de mededeling van BLG dat zij “om haar moverende redenen geen offerte kan aanbieden”, ook als reden worden gezien. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat de afwijzingsbrief geen reden bevat, kan die omstandigheid in dit geval niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen. Datzelfde geldt voor het ontbreken van een bedrag in de afwijzingsbrief. Voldoende vast is komen te staan dat [gedaagden] er alles aan gedaan hebben om aan hun verplichtingen van artikel 15 van de koopovereenkomst te voldoen. Niet gesteld of gebleken is dat zij konden weten dat een afwijzing van BLG niet alle vereiste gegevens zou vermelden. Zij hebben meteen nadat [eisers] kenbaar hadden gemaakt niet akkoord te gaan met het inroepen van het financieringsvoorbehoud BLG verzocht om het bedrag van aanvraag en de reden van afwijzing alsnog te verstrekken. Dat heeft BLG (in eerste instantie) geweigerd, zo blijkt uit de e-mail van BLG van 22 augustus 2023. Het lag buiten het vermogen van [gedaagden] om BLG te dwingen die gegevens in de afwijzing alsnog en uiterlijk diezelfde dag te doen vermelden. Daar komt bij dat [bedrijf 2] namens [gedaagden] op dat moment al aan [eisers] hadden laten weten dat het bedrag van aanvraag aanzienlijk lager lag dan het maximum van € 280.000,00, en dat de juistheid van die mededeling (weliswaar na 22 augustus 2023) door een nagekomen verklaring van BLG is bevestigd. Dat [eisers] op 22 augustus 2023 enige reden hadden om te veronderstellen dat de aanvraag was gedaan voor een bedrag groter dan het maximum is gesteld noch gebleken. De nagekomen verklaring van BLG geeft voorts als (aanvulling op de) reden van afwijzing op dat [gedaagden] niet binnen de acceptatieregels van BLG viel. Dat [eisers] op enigerlei wijze in hun belangen zijn geschaad omdat zij niet eerder of meer inzicht hebben gekregen in de hoogte van het bedrag waarvoor financiering was aangevraagd, en in de reden van afwijzing, dan hieruit blijkt, is evenmin gesteld of gebleken. 
      
      
      
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.12.
      Gelet op het voorgaande hebben [gedaagden] tijdig en op goede gronden de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Dit betekent dat de vordering van [eisers] zal worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2,00 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.051,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.051,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024. (wv)