ECLI:NL:GHARL:2024:164, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, 200.306.332/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Verhuur van bedrijfsruimte ten behoeve van een autobedrijf. Huurder meent dat hij zodanig door de coronacrisis getroffen is dat hij recht heeft op korting van de huurprijs die hij aan verhuurster moet betalen en laat betalingsachterstand ontstaan. Verhuurster vindt dat huurder geen recht heeft op zo’n korting en wil dat huurder de huurachterstand betaalt. In hoger beroep zijn partijen het er daarnaast over oneens op welke wijze een einde is gekomen aan de huurovereenkomst en of verhuurster in verband daarmee (schade)vergoedingen aan huurder moet betalen. Het hof komt tot het oordeel dat er geen reden is voor coronakorting op de huur en dat huurder zijn betalingsachterstand moet betalen, terwijl er geen reden is voor (schade)vergoedingen voor de huurder in verband met het eindigen van het gebruik van het gehuurde en van de huurovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.306.332/01
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 89733386)
    
    
    
    
      
        arrest van 9 januari 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        , h.o.d.n. [naam1 ] ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld en
      die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. A. Glijnis, die kantoor houdt te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] V.O.F.,
    
      die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      en haar vennoten
    
    
      2. [geïntimeerde2],
    die woont in [woonplaats2] ,
    
      3. [geïntimeerde3],
    
      die woont in [woonplaats2] ,
      die zelf ook hoger beroep hebben ingesteld en 
      die bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerde1], 
      advocaat: mr. R. Kuizenga, die kantoor houdt te Almere.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure bij het hof
    
    
      1.1
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, (hierna: de kantonrechter) op 7 juli 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. 
      
    
    
      1.2
      Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] , van 4 oktober 2021
      - de memorie van grieven, tevens wijziging van eis in reconventie, met producties, van 
      	[appellant] van 19 april 2022
      - de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties, van [geïntimeerde1] van 28 juni 2022 en
      - de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep, tevens akte wijziging van eis in reconventie, met producties, van [appellant] van 27 september 2022.
    
    
      1.3
      Op 8 november 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling bepaald. De daarvoor bepaalde zittingen van 15 maart 2023 en 19 juli 2023 zijn in verband met bij de ene dan wel bij de andere partij opgekomen verhinderingen niet doorgegaan. De mondelinge behandeling bij het hof heeft uiteindelijk op 22 november 2023 plaatsgevonden. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) gemaakt. 
      
    
    
      1.4
      Na het arrest van 8 november 2022 hebben partijen nog aan stukken ingediend:
      
        
          de antwoordakte wijziging van eis in het principaal hoger beroep, tevens akte wijziging van eis in het incidenteel hoger beroep, met producties, van [geïntimeerde1] van 1 maart 2023
        
        
          de akte overlegging producties, tevens verzoek artikelen 21 en 22 Rv van [appellant] van 3 maart 2023
        
        
          de akte overlegging producties van [geïntimeerde1] van 4 maart 2023
        
        
          de akte overlegging productie van [appellant] van 8 maart 2023
        
        
          de akte overlegging producties tevens wijziging van eis in reconventie van [appellant] van 13 november 2023 en
        
        
          de akte overlegging producties van [geïntimeerde1] van 16 november 2023.
        
      
      
    
    
      1.5
      De door [appellant] op 13 november 2023 ingediende akte en de door [geïntimeerde1] op 16 november 2023 ingediende akte zijn, gehoord partijen, ter zitting door het hof als processtuk geaccepteerd.
      
    
    
      1.6
      
        Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. Het hof heeft arrest bepaald op het voorafgaande aan het arrest van 8 november 2022 ontvangen procesdossier, aangevuld met de aktes van 1, 3, 4 en 8 maart 2023 en van 
        13 en 16 november 2023, en het proces-verbaal.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [appellant] huurt ten behoeve van zijn autobedrijf van [geïntimeerde1] bedrijfsruimte. [appellant] meent dat hij zodanig door de coronacrisis getroffen is dat hij recht heeft op korting van de huurprijs die hij aan [geïntimeerde1] moet betalen. [geïntimeerde1] vindt dat [appellant] geen recht heeft op zo’n korting en wil dat [appellant] de huurachterstand betaalt. In hoger beroep zijn partijen het er daarnaast over oneens op welke wijze een einde is gekomen aan de huurovereenkomst en of [geïntimeerde1] in verband daarmee (schade)vergoedingen aan [appellant] moet betalen. 
      Voorafgaand aan de beoordeling van wat partijen verdeeld houdt, zal het hof eerst de vaststaande feiten weergegeven als ook de vorderingen en de beslissing daarop van de kantonrechter en welke vorderingen in hoger beroep aan de orde zijn.
    
    
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten: 
    
    
      3.1
      
        [appellant] is vanaf 1 februari 2006 een deel van een loods aan het [adres] 13 te [woonplaats1] als ook een deel van het daarbij behorende buitenterrein van [geïntimeerde1] gaan huren. Per 1 november 2006 is daar nog de huur van een ander deel van de loods en een aanvullend deel van het buitenterrein bijgekomen (hierna gezamenlijk te noemen: het gehuurde). Het gehuurde wordt door partijen ook wel aangeduid als “13A”. Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing. 
    
    
      3.2
      
        [appellant] is in het gehuurde een autobedrijf gaan exploiteren.
      
    
    
      3.3
      De huurprijs bedroeg in april 2020 € 5.285,34 per maand inclusief btw, met een voorschot op de kosten van energielevering van € 556,- exclusief btw, samen in totaal € 5.996,14 per maand inclusief btw. Per februari 2021 is dat bedrag verhoogd naar € 6.017,73 per maand en per februari 2022 naar € 6.121,98.
      
    
    
      3.4
      
        
          [appellant] heeft de huur voor april en mei 2020 onbetaald gelaten en heeft in die maanden alleen het voorschot op de kosten van de energielevering betaald. Per 
        1 januari 2021 is [appellant] circa de helft gaan betalen van wat hij maandelijks is verschuldigd. 
      
      
    
    
      3.5
      Op 15 september 2022 heeft [geïntimeerde1] in het gehuurde de standen van de tussenmeters opgenomen. Het gehuurde was op dat moment leeg en ontruimd en niet meer bij [appellant] in gebruik. Vervolgens zijn namens [appellant] sleutels van het gehuurde aan [geïntimeerde1] overhandigd.
      
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerde1] heeft het gehuurde per 1 februari 2023 aan een derde verhuurd en in januari 2023 al aan deze derde ter beschikking gesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil bij en de beslissing van de kantonrechter
    
    
      4.1
      
        [geïntimeerde1] heeft na wijziging van eis gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomsten en de veroordeling van [appellant] tot de ontruiming van het gehuurde en tot betaling van i) een huurachterstand van € 26.626,16, vermeerderd met rente, ii) verbeurde boetes van € 5.719,64, vermeerderd met € 953,28 boete per maand, iii) vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 1.081,94 en iv) de maandelijkse huur vanaf 1 juli 2021 tot de datum van ontbinding; een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft in reconventie gevorderd de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van € 15.856,32 als huurkorting van 25% per maand over de periode van half maart 2020 tot en met half maart 2021, onder handhaving van een huurkorting van 25% zo lang de overheidsmaatregelen die de exploitatie van het gehuurde beperken, zijn opgeheven, met veroordeling van [geïntimeerde1] in de proceskosten.
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft in het vonnis van 7 juli 2021 de vordering van [appellant] afgewezen en op de vordering van [geïntimeerde1] [appellant] veroordeeld tot betaling van € 26.626,16 aan huurachterstand, € 953,28 aan verbeurde boetes over de periode van april 2020 tot en met juni 2021, € 1.041,26 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten. [appellant] is veroordeeld in de kosten van beide procedures.
      
      
    
  
  
    
      5De gewijzigde vorderingen in hoger beroep
    
    
      
        De vordering van [appellant]
      
    
    
    
      5.1
      
        
          [appellant] heeft in zijn memorie van grieven gevorderd de vernietiging van het vonnis van 7 juli 2021 en heeft onder wijziging van zijn eis in reconventie gevorderd:
        I. een verklaring voor recht dat de huurkorting over de periode van maart 2020 tot en met maart 2022 wordt vastgesteld op € 17.420,57;
        II. de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling € 17.420,57, vermeerderd met wettelijke rente;
        III. de afwijzing van de vordering van [geïntimeerde1] ;
        IV. de veroordeling van [geïntimeerde1] tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het vonnis van 7 juli 2021 aan [geïntimeerde1] heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente;
        V. de veroordeling van [geïntimeerde1] in de proceskosten van beide instanties.
      
      
    
    
      5.2
      
        
          [appellant] heeft in zijn akte van 27 september 2022 zijn vorderingen sub III. tot en met sub V. hernummerd tot sub VI. tot en met sub VIII. en aanvullend gevorderd:
        III.	een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde1] is beëindigd op 15 september 2022;
        IV.	de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat, vermeerderd met wettelijke rente;
        V.	de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van € 150.000,- als vergoeding voor verbeteringen aan het gehuurde, vermeerderd met wettelijke rente.
      
      
    
    
      5.3
      
        
          [appellant] heeft in zijn akte van 13 november 2013 zijn vordering in reconventie nogmaals gewijzigd en vermeerderd. [appellant] heeft zijn vordering gewijzigd als volgt:
        III.	een ontbinding van de huurovereenkomst per 22 augustus 2022 dan wel 15 september 2022, met veroordeling van [geïntimeerde1] tot (terug)betaling van € 1.777,35, vermeerderd met rente, subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde1] is beëindigd op 15 september 2022;
        IV.	een verklaring voor recht dat [geïntimeerde1] gehouden is tot vergoeding van de schade die 
        
          [appellant] door de ontbinding dan wel beëindiging van de huurovereenkomst heeft geleden en de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat, vermeerderd met wettelijke rente.
        De vordering sub VIII. is hernummerd tot sub XI, waarna aanvullend is gevorderd:
        VIII.	de veroordeling van [geïntimeerde1] tot teruggave van de gestelde bankgarantie, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        IX.	de veroordeling van [geïntimeerde1] tot opheffing van de ten laste van [appellant] gelegde beslagen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met verklaring voor recht dat [geïntimeerde1] gehouden is tot vergoeding van de schade die [appellant] door de gelegde beslagen geleden heeft en met veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van deze schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
        X.	de veroordeling van [geïntimeerde1] tot betaling van € 15.179,91, vermeerderd met wettelijke rente, aan teveel betaalde huur.
      
      
    
    
      5.4
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] zijn verzoek van 3 maart 2023 tot toepassing van de artikelen 21 en 22 Rv laten vallen.
      
      
        
          De vordering van [geïntimeerde1]
        
      
      
    
    
      5.5
      
        [geïntimeerde1] heeft in zijn memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep, naar het hof begrijpt, gevorderd de vernietiging van het vonnis voor zover daarbij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming is afgewezen en zij heeft alsnog de toewijzing daarvan gevorderd.
      
    
    
      5.6
      In zijn akte van 1 maart 2023 heeft [geïntimeerde1] zijn vordering vermeerderd, in die zin dat hij naast voornoemde ontbinding en ontruiming tevens vordert de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 31.943,01 aan huurachterstand tot 1 januari 2023, vermeerderd met wettelijke rente, en € 1.324,26 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente.
    
    
      5.7
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde1] zijn vordering tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde laten vallen.
      
      
        
          Welke wijzigingen in de vorderingen zijn toegestaan?
        
      
      
    
    
      5.8
      
        [appellant] heeft zijn vordering in zijn memorie van grieven gewijzigd ten opzichte van wat hij bij de kantonrechter heeft gevorderd. Die eiswijziging is processueel op het juiste tijdstip ingesteld. [geïntimeerde1] heeft tegen die wijziging als zodanig geen bezwaar gemaakt en het hof is ook verder niet van bezwaren daartegen gebleken.
      
    
    
      5.9
      Omdat op grond van de artikelen 353 juncto 129 Rv een vermindering van eis te allen tijde is toegestaan, is een vordering tot ontruiming, zoals eerder door [geïntimeerde1] ingesteld, niet meer aan de orde. 
      
    
    
      5.10
      De tweede wijziging op 27 september 2022 en de derde wijziging op 13 november 2023 van de vordering van [appellant] en de wijziging op 1 maart 2023 van de vordering van [geïntimeerde1] zijn alle van ná het nemen van de in artikel 347 lid 1 Rv genoemde conclusies (memories). De mogelijkheid om de eis of de grondslag daarvan daarna nog te wijzigen, is beperkt tot de uitzonderingen die zijn genoemd in HR 20 juni 2008 en HR 19 juni 2009. Daarbij is niet van belang of de eiswijziging kan worden aangemerkt als een nieuwe grief.
      
    
    
      5.11
      In het algemeen kan het aanvoeren van een grief of een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn als daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de nieuwe grief of de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat toelating van de nieuwe grief of de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde.
      
    
    
      5.12
      Een dergelijke situatie doet zich hier voor als het gaat om de wijzigingen van 27 september 2022 en 1 maart 2023. Na memoriewisseling is het gehuurde door [appellant] verlaten en aan een derde verhuurd. Daardoor is sprake van een nieuwe situatie na de memoriewisseling. Ten tijde van het nemen van de memorie van grieven door [appellant] onderscheidenlijk door [geïntimeerde1] was dit nog niet aan de orde en was er voor [appellant] of [geïntimeerde1] nog geen reden om een daaraan te verbinden vordering in te stellen. Het eindigen van de huur, althans het feitelijk gebruik van het gehuurde door [appellant] , is een voor dit geval relevant gegeven dat in de beoordeling betrokken moet worden om te voorkomen dat op basis van onvolledige gegevens wordt beslist en mogelijk een nieuwe procedure noodzakelijk is. Immers, de vraag of, en zo ja tot welk bedrag, sprake is van een huurachterstand, wat tussen partijen al in debat was, is mede afhankelijk van de vraag of de huurovereenkomsten per 15 september 2022 zijn geëindigd, terwijl dit ook van belang is voor de door [geïntimeerde1] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten. Als die vraag niet in deze procedure beantwoord wordt, zou dit kunnen betekenen dat nieuwe procedures moeten worden gestart door zowel [geïntimeerde1] (als het gaat om huurachterstand) als [appellant] (vorderingen die zijn verbonden aan het per die datum eindigen van de huurovereenkomsten). Juist vanwege het feit dat een en ander in elkaars verlengde ligt, zou dit mede vanuit proceseconomisch perspectief onwenselijk zijn. Overigens is verder niet gebleken dat het alsnog wijzigen van de respectieve vorderingen van [appellant] en [geïntimeerde1] in dit geval in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
      
    
    
      5.13
      Het voorgaande geldt echter niet voor de wijziging door [appellant] van zijn vordering per 13 november 2023. Die wijziging heeft dezelfde feitelijke verandering als basis, te weten het door hem verlaten van het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] niet al in zijn wijziging van de vordering op 27 september 2022 had kunnen betrekken wat hij nu aanvullend vraagt. Dat geldt ook voor de opheffing van de beslagen met de daaraan verbonden vorderingen. Uit de overgelegde stukken blijkt dat het gaat om de op basis van het vonnis van 7 juli 2021 in september 2021 gelegde executoriale beslagen. Daardoor valt niet in te zien dat [appellant] niet eerder in de gelegenheid is geweest om daartegen op te komen. De wijziging van eis van 13 november 2023 is dan ook niet toelaatbaar wegens strijd met de goede procesorde. Dat over de niet toelaatbare vorderingen mogelijk een nieuwe procedure gevoerd moet worden, maakt dat niet anders.
      
    
    
      5.14
      Gelet op een en ander zijn de wijzigingen van de vorderingen van [appellant] als bedoeld in rov. 5.1 en 5.2 en van [geïntimeerde1] als bedoeld in rov. 5.5 en 5.6 toegestaan en zal op basis daarvan recht worden gedaan.
      
      
    
  
  
    
      6Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      6.1
      De door [appellant] en [geïntimeerde1] opgeworpen bezwaren (“grieven”) en de geaccepteerde wijzigingen in hun vorderingen over en weer leiden tot de volgende thematische behandeling van hun geschilpunten:
      
        
          einde van de huur; wanneer en op welke wijze?
        
        
          leidt het einde van de huur tot een verplichting van [geïntimeerde1] om schade van [appellant] te vergoeden?
        
        
          is er reden voor korting op de huurprijs?
        
        
          is sprake van huurachterstand en zo ja, wat bedraagt die?
        
        
          is er reden voor een vergoeding van wat in het gehuurde is achtergebleven?
        
        
          is de toegewezen contractuele boete van € 953,28 verschuldigd?
        
        
          is een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd - en zo ja, tot welk bedrag?
        
        
          wie moet de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter betalen?
        
      
      
      
        
          Einde van de huur
        
      
      
    
    
      6.2
      Het staat vast dat [appellant] het gehuurde in de loop van augustus 2022 is gaan ontruimen en dat op 22 augustus 2022 het gehuurde leeg en geheel ontruimd was. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] tegen 22 augustus 2022 de huurovereenkomsten heeft opgezegd, laat staan dat [geïntimeerde1] met zo’n opzegging heeft ingestemd. Uit de stukken blijkt wel dat [geïntimeerde1] in de daaraan voorafgegane periode wilde dat de huurovereenkomsten zouden eindigen, maar de enkele discussie daarover tussen partijen (via hun advocaten) rechtvaardigt niet dat een vertrek uit het gehuurde eenzijdig tot een einde van de huurovereenkomsten leidt. 
      
    
    
      6.3
      
        Ook de door [appellant] genoemde criminele activiteiten in een ander deel van het bedrijfspand waarvan het door hem gehuurde deel uitmaakt, rechtvaardigt de gestelde onmiddellijke beëindiging niet. 
        Allereerst geldt dat de criminele activiteiten (in de vorm van aanwezigheid van een grote hoeveelheid hasj en de inbouw van verborgen ruimten in auto’s) pas op 22 augustus 2022 via een inval door de politie in dat andere deel van het bedrijfspand zijn ontdekt, zodat er al geen verband is met de eerder door hem in gang gezette ontruiming van het gehuurde. Daarmee kan de stelling van [appellant] ook niet worden gevolgd dat hij heeft geanticipeerd – en mocht anticiperen – op een publiekrechtelijke sluiting van het gehele bedrijfspand. Die sluiting is overigens ook beperkt gebleven tot dat andere deel van het bedrijfspand en heeft dus geen effect gehad op het gehuurde. Verder geldt dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat hij door die activiteiten in enigerlei opzicht overlast heeft ervaren en dat in dat opzicht sprake is geweest van derving van huurgenot. Ook blijkt niet dat hij [geïntimeerde1] eerder een en ander ter kennis heeft gebracht en vergeefs heeft gevraagd om tegen die andere huurder op te treden. 
        Hetzelfde geldt voor de door [appellant] gestelde verhuur in het verleden van een ander deel van het bedrijfspand aan een ‘growshop’. Het staat vast dat die verhuur al in 2019 is beëindigd, zodat al niet valt in te zien dat die in augustus 2022 nog tot een onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomsten kon leiden. Verder geldt ook hier dat concrete overlast ofwel gederfd huurgenot niet is onderbouwd en evenmin dat [appellant] [geïntimeerde1] vergeefs heeft gevraagd hiertegen op te treden. 
        Aan [appellant] stelling dat de criminele activiteiten in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde hem hebben gedwongen tot een ontruiming en dat dit tot een onmiddellijke, eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomsten leidt, gaat het hof dan ook voorbij.
      
      
    
    
      6.4
      
        
          [appellant] heeft verder aangevoerd dat de huur op 15 september 2022 met wederzijds goedvinden is geëindigd. [appellant] beroept zich daarvoor op een notitie waarop [geïntimeerde1] op die datum de meterstanden voor de levering van elektra en gas heeft genoteerd en waarop door hem is geschreven: “Meterstanden opgenomen in bijzijn van [naam2] . Hal doorgelopen en bekeken. 2 sleutels overgedragen door [naam2] aan [geïntimeerde2] . Ten bate van beheer.”, waarna de handtekening en de naam van [geïntimeerde2] volgt. Anders dan 
        
          [appellant] meent, is daarin niet te lezen dat het einde van de huurovereenkomst is besproken en dat [geïntimeerde1] daarmee heeft ingestemd. Het bekijken van de hal en het aannemen van de sleutels daarvan leidt niet tot overeenstemming over het eindigen van de huur. [appellant] heeft verder niet onderbouwd dat hij dat wel gerechtvaardigd mocht aannemen. Uit de vóór 
        15 september 2022 verzonden e-mailberichten blijkt dat [geïntimeerde1] het gehuurde (alleen) wilde bezoeken om de meterstanden op te nemen. Dat het (ook) zou gaan om een oplevering van het gehuurde in het kader van een overeengekomen beëindiging, blijkt daaruit niet. Een en ander leidt ertoe dat ook de stelling van [appellant] wordt verworpen dat de huurovereenkomsten op 15 september 2022 met wederzijds goedvinden zijn geëindigd. 
      
      
    
    
      6.5
      Het staat vast dat [appellant] het gebruik van het gehuurde per 22 augustus 2022 heeft gestaakt en dat hij op 15 september 2022 de sleutels van het gehuurde heeft afgegeven. Verder staat vast dat [appellant] na augustus 2022 verschenen huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. In deze handelwijze ligt besloten dat – met het voortduren van de huur– sprake is van een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de door hem met [geïntimeerde1] gesloten huurovereenkomst. [geïntimeerde1] heeft voldoende onderbouwd dat het gehuurde in januari 2023 aan een derde ter beschikking is gesteld, waarna zij haar huurvordering heeft beperkt tot en met de onbetaald gelaten huurtermijn van december 2022. [geïntimeerde1] heeft vervolgens de ontbinding gevorderd van de huurovereenkomsten per 1 januari 2023. Een ontbinding heeft weliswaar geen terugwerkende kracht, maar dat staat er niet aan in de weg dat een duurovereenkomst kan worden ontbonden en dat die ontbinding ook op een periode in het verleden kan zien. De door [geïntimeerde1] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten is dan ook toewijsbaar, in die zin dat partijen met ingang van 1 januari 2023 van hun verplichtingen vanaf die datum zijn bevrijd.
      
      
        
          Vergoeding van schade als gevolg van het eindigen van de huur
        
      
      
    
    
      6.6
      
        [appellant] vordert vergoeding van de schade die hij stelt te lijden als gevolg van het eindigen van de huur. Hij wijst daarvoor naar de kosten van de verhuizing naar de nieuwe locatie en de inrichtingskosten daarvan. Verder stelt hij naam- en reputatieschade te hebben geleden. Een en ander moet volgens hem nog nader worden begroot. 
      
    
    
      6.7
      
        Deze vordering van [appellant] is gebaseerd op de stelling dat de huur op 
        22 augustus 2022 dan wel op 15 september 2022 is geëindigd en gaat er verder vanuit dat de bedrijfsverplaatsing verband houdt met de in rov. 6.3 bedoelde criminele activiteiten. Zowel het één als het ander kan niet worden aangenomen. Dat is hiervoor al in rov. 6.3 en rov. 6.4 beslist. Er is daardoor geen grond voor een vergoeding zoals [appellant] die nu vordert. 
      
      
      
        
          Huurkorting
        
      
      
    
    
      6.8
      
        [appellant] stelt dat hij door de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronapandemie het gehuurde niet of nauwelijks heeft kunnen exploiteren, dat hij daardoor te maken heeft gehad met een omzetdaling en dat er om die reden aanleiding is voor een korting op de huur van 25%.
      
    
    
      6.9
      In zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uiteengezet dat in beginsel van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW in geval van een voor 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst sprake is als een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. In dat geval kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.
      
    
    
      6.10
      
        
          [appellant] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat hij vanaf medio maart 2020 het gehuurde als gevolg van bedoelde overheidsmaatregelen niet of nauwelijks heeft kunnen exploiteren. Volgens hem bestond zijn onderneming toen uit de inkoop en verkoop van tweedehands auto’s. Reparaties werden alleen uitgevoerd aan eigen ingekochte en nog te verkopen auto’s en niet in opdracht van consumenten aan hun auto’s. Het gaat er dus om of [appellant] aanmerkelijk is beperkt in de mogelijkheden om vanuit het gehuurde auto’s in te kopen en te verkopen. Uit het door hem als productie 3 bij zijn akte van 1 juni 2021 overgelegde overzicht van ‘relevante overheidsmaatregelen tijdens de coronacrisis in Nederland’ kan niet worden afgeleid dat vanaf medio maart 2020 voor garagebedrijven als [appellant] meer beperkende maatregelen hebben gegolden dan algemene maatregelen als afstand houden en deurbeleid (maximum aantal bezoekers). Per 14 december 2020 zijn niet-essentiële winkels gesloten, maar uit de door [appellant] tijdens de mondelinge behandeling aangereikte verwijzing naar informatie van het RIVM over dergelijke maatregelen kan worden afgeleid dat voor autobedrijven alleen een sluiting van de showroom gold. Deze heeft gegolden tot 28 april 2021 en daarna opnieuw van 19 december 2021 tot 
        15 januari 2022. In- en verkoopactiviteiten in de buitenlucht op het gehuurde buitenterrein waren daarmee niet beperkt. Hetzelfde geldt voor het repareren van de eigen auto’s. Zo bezien dringt zich niet op dat vanaf medio maart 2020 sprake is geweest van een situatie dat [appellant] het gehuurde niet of nauwelijks heeft kunnen exploiteren. Dat wordt niet anders door de verwijzing naar gegevens van het CBS waaruit zou blijken dat vanaf maart 2020 het personenverkeer, uitgedrukt in met auto’s gereden kilometers, met tientallen procenten is afgenomen.
      
      
    
    
      6.11
      Uit de door [appellant] overgelegde financiële gegevens van zijn onderneming kan naar het oordeel van het hof een conclusie ‘van niet of nauwelijks hebben exploiteren’ ook niet getrokken worden. Uit de gegevens over 2019 blijkt dat [appellant] in dat jaar een omzet van € 498.518 heeft gerealiseerd. De over 2020 vastgelegde omzet bedroeg, zo blijkt uit die gegevens, € 428.871. De omzet in 2021 is met € 357.782 substantieel lager dan in de jaren 2019 en 2020. De maandcijfers tonen echter dat met name in de maanden mei tot en met augustus 2021 – in welke maanden voor een bedrijf als [appellant] geen relevante coronabeperkingen golden – de omzet met € 88.045,12 fors lager was dan in dezelfde periode van 2020 (€ 161.273 over de maanden mei tot en met augustus). Doordat over 2019 alleen kwartaalcijfers zijn overgelegd, is vergelijking op maandniveau met dat jaar niet mogelijk. Maar vergelijking van de omzetcijfers over de kwartalen 2 en 3 van 2019 met die van 2020 en die van 2021 leidt tot de volgende opstelling in euro’s:
      
      
        2019		2020		2021
        kwartaal 2			144.681	126.883	61.122
        kwartaal 3			116.778	  97.834	92.972.
      
      
      
        Dat de omzet in 2021 substantieel lager is geweest, wordt met name veroorzaakt door de veel lagere omzet in de maanden mei tot en met augustus. In die periode golden voor de bedrijfsruimte van [appellant] geen specifieke beperkende overheidsmaatregelen. Dat die lagere omzet daar toch mee in verband moet worden gebracht, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht. Daardoor geven ook de overgelegde financiële gegevens onvoldoende steun aan de stelling van [appellant] dat hij als gevolg van overheidsmaatregelen het gehuurde niet of nauwelijks heeft kunnen exploiteren. 
      
      
    
    
      6.12
      Uit het voorgaande volgt dat er geen reden is voor een aanpassing van de huurovereenkomsten in de vorm van het bepalen van een korting op de huur. De daarop gerichte bezwaren van [appellant] falen.
      
      
        
          Omvang van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      6.13
      
        [geïntimeerde1] heeft als productie 27 bij haar akte van 1 maart 2023 een overzicht overgelegd van de bedragen die [appellant] volgens haar onbetaald heeft gelaten. In dat overzicht is verwerkt dat [appellant] in juni 2021 driekwart van de maandhuur heeft betaald en niet slechts de helft daarvan, zoals [geïntimeerde1] in een eerder overzicht had opgenomen. In zoverre is [geïntimeerde1] aan het tweede bezwaar van [appellant] tegemoet gekomen. 
    
    
      6.14
      Het overzicht ziet op niet of onvolledig betaalde huurtermijnen over de periode van april 2020 tot en met december 2022. Daarin is ook rekening gehouden met de door [appellant] in de periode van juli 2021 tot en met augustus 2022 gedane extra betalingen van steeds € 1.000, een via de deurwaarder ontvangen bedrag van € 2.400 en met de afrekeningen energie in september 2021 (€ 969,51 ten gunste van [appellant] ) en in september 2022 (€ 1.827,78 nog door [appellant] na te betalen). Het overzicht sluit op een openstaand bedrag van € 31.943,01 inclusief btw. 
      
    
    
      6.15
      Gelet op het voorgaande is onjuist dat daarin geen rekening is gehouden met een aan hem toekomende coronakorting op de huurprijs. In het overzicht is verder geen openstaand bedrag over oktober 2020 vermeld, zodat ook de daarop gerichte kritiek van [appellant] doel mist. [appellant] heeft bij zijn akte van 13 november 2023 nog financiële overzichten overgelegd en op basis daarvan betoogd dat hij per saldo € 15.179,91 te veel heeft betaald, maar dat betoog gaat mank, alleen al omdat hij er daarbij vanuit gaat dat hij vanaf 22 augustus 2022 geen huur meer is verschuldigd en recht heeft op een coronakorting op de huurprijs van € 17.420,57. [appellant] heeft tot slot tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog de afrekening energie van september 2022 betwist, maar daarbij is niet uitgelegd wat daar, afgezet tegen de op 15 september 2022 opgenomen meterstanden, onjuist aan zou zijn. Aan die betwisting gaat het hof dan ook als te vaag voorbij.
      
    
    
      6.16
      
        Al met al is de slotsom dat [geïntimeerde1] het nu gevorderde bedrag voldoende heeft onderbouwd en dat [appellant] dat onvoldoende heeft betwist. Het hof neemt de juistheid van dat bedrag dan ook tot uitgangspunt en zal het toewijzen. In zoverre kan het vonnis van 
        7 juli 2021 dan ook niet in stand blijven. De gevorderde wettelijke rente is onbetwist gebleven. Wat betreft de gestelde ingangsdatum van datum van dagvaarden (8 januari 2021) geldt dat niet valt in te zien dat [geïntimeerde1] wettelijke rente vordert over de huurtermijnen en andere vergoedingen die op die datum nog niet opeisbaar waren. De rente zal dan ook worden toegewezen vanaf het moment dat [geïntimeerde1] haar vordering tot het toe te wijzen bedrag heeft vermeerderd, ofwel met ingang van 1 maart 2023.
      
      
      
        
          Vergoeding van aangebrachte veranderingen en toevoegingen
        
      
      
    
    
      6.17
      
        [appellant] vordert een vergoeding van € 150.000,- van [geïntimeerde1] . Hij stelt daartoe vanaf 2006 aanzienlijke investeringen te hebben gedaan en verbeteringen te hebben aangebracht. Hij heeft in dat verband genoemd het plaatsen van scheidingswanden met deuren, het plaatsen van elektrische installaties, het egaliseren van de vloer in de hal, het plaatsen van werkbanken, van een keuken, toiletten en trappen, het aanleggen van glasvezel, het creëren van een nooduitgang met brandbeveiliging en het aanleggen dan wel herstellen van bestrating en het toegangshek. 
      
    
    
      6.18
      
        Uit de bijlage bij de huurovereenkomst van 1 november 2006 blijkt dat [geïntimeerde1] en 
        
          [appellant] hebben afgesproken dat [geïntimeerde1] begin 2007 zorg zou dragen voor de aanleg van een overheaddeur in de zuidwestgevel, dat [geïntimeerde1] de materiaalkosten van de scheidingswanden zal betalen, waartegenover [appellant] die wanden zal oprichten en zal afwerken. Tot slot is daarbij bepaald dat het wijzigen van de elektrische installatie voor rekening van [appellant] is. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] op vragen van het hof daarover verklaard dat hij over andere wijzigingen in en aan het gehuurde geen overleg met [geïntimeerde1] heeft gevoerd en daarvoor ook geen toestemming heeft verkregen. 
      
      
      
    
    
      6.19
      Eén van de voorwaarden voor vergoeding van aangebrachte veranderingen is volgens artikel 7:216 lid 3 BW dat die veranderingen geoorloofd zijn, ofwel daarvoor door of namens de verhuurder toestemming is verleend. Met het ontbreken van toestemming van [geïntimeerde1] voor de gestelde verbeteringen, anders dan de scheidingswanden en de aangepaste elektra-installatie, is er daarmee al geen grond voor vergoeding daarvan. 
      
    
    
      6.20
      Wat betreft de wanden geldt dat de investering van [appellant] niet ziet op de kosten van de wanden zelf, maar op zijn inspanning om die wanden op te richten en af te werken. Welke kosten daarmee zijn gemoeid, is echter niet uitgelegd. Ook is niet toegelicht dat [appellant] de daarmee gepaard gaande kosten niet heeft kunnen terugverdienen dan wel dat de kosten van die wanden niet als afgeschreven kunnen worden beschouwd. Hetzelfde geldt voor de aanpassing van de elektrische installatie. Onvoldoende is uitgelegd waar dat op ziet en wat daarvan is achtergebleven, terwijl evenmin is ingegaan op het al dan niet terugverdienen van de kosten of het afschrijven daarvan. Ook als juist zou zijn dat de opvolgend huurder gebruik is gaan maken van de door [appellant] aangebrachte veranderingen – wat [geïntimeerde1] gemotiveerd bestrijdt – betekent dit zonder nadere toelichting ook niet dat [geïntimeerde1] profijt van die veranderingen heeft gehad en dat zij daardoor is verrijkt. Een en ander leidt ertoe dat deze vordering van [appellant] als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar is.
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      6.21
      
        [geïntimeerde1] heeft bij de kantonrechter in verband met de niet tijdige en niet volledige betaling van de huur de veroordeling van [appellant] gevraagd tot betaling van een haars inziens verbeurde contractuele boete van € 5.719,64 over de periode van april 2020 tot en met juni 2021, vermeerderd met € 953,28 aan boete voor iedere maand na juni 2021. De kantonrechter heeft deze vordering grotendeels afgewezen en alleen over de maanden april en mei 2020 en de maanden januari 2021 tot en met juni 2021 een boete toegewezen van in totaal € 953,28.
      
    
    
      6.22
      
        [geïntimeerde1] heeft in haar incidenteel hoger beroep aangevoerd dat de door haar ingestelde  vorderingen – naar het hof begrijpt: voor zover afgewezen – alsnog moeten worden toegewezen. In haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft zij echter geen kenbare grief gericht tegen wat de kantonrechter daarover heeft overwogen en beslist. Die grieven zijn beperkt tot de afgewezen ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het gehuurde. In de door [geïntimeerde1] in hoger beroep gewijzigde vordering is evenmin te lezen dat een contractuele boete wordt gevorderd over inmiddels verschenen en niet (tijdig en/of volledig) betaalde huurtermijnen. Met een en ander ligt in hoger beroep niet de vraag voor of aan contractuele boete meer moet worden toegewezen dan de kantonrechter heeft toegewezen.
      
    
    
      6.23
      
        
          [appellant] heeft aangevoerd dat de contractuele boete gematigd had moeten worden tot nihil, omdat hij de huurprijs niet in alle maanden heeft kunnen betalen. Toepassing van het boetebeding leidt in dit geval tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat, aldus 
        
          [appellant] . Een boete van € 119,16 voor iedere niet (tijdig en/of volledig) betaalde huurtermijn van € 5.996,14 (ofwel 2% daarvan) is naar het oordeel van het hof zonder bijkomende omstandigheden echter niet buitensporig en onaanvaardbaar. Zoals hiervoor is overwogen, is er geen grond voor een korting op de huurprijs vanwege de coronapandemie met al haar gevolgen. Dat is daarmee ook geen reden om een contractuele boete met een omvang als nu aan de orde als buitensporig aan te merken. Dat [appellant] niet in staat is om zo’n boete te dragen, is verder niet onderbouwd. Aan dit bezwaar en het in dat verband gedane verzoek tot matiging gaat het hof dan ook voorbij.
      
      
      
        
          Vergoeding voor buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      6.24
      Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [appellant] ten onrechte de huur niet volledig en tijdig heeft betaald. Het bezwaar van [appellant] tegen de door de kantonrechter toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 1.041,26 is alleen gebaseerd op zijn stelling dat hij niet meer hoefde te betalen. Die stelling is onjuist en daarmee faalt dit bezwaar van [appellant] . 
      
    
    
      6.25
      
        [geïntimeerde1] heeft haar vordering op dit onderdeel vermeerderd, in die zin dat zij daarvoor nu € 1.324,26 vordert. Dat hogere bedrag is, zo blijkt uit de akte van 1 maart 2023, alleen gebaseerd op het gegeven dat [geïntimeerde1] met het verstrijken van de tijd en het voortduren van de per 8 januari 2021 aangespannen procedure de huurachterstand op een hoger bedrag heeft berekend. Daarmee ziet [geïntimeerde1] eraan voorbij dat dit niet betekent dat ook het vóór deze procedure aan de orde zijnde openstaande bedrag, waarop een vergoeding voor deze kosten wordt gebaseerd, hoger is. Anders gezegd: dat tijdens de procedure de vordering in hoofdsom groter wordt, rechtvaardigt niet een hogere vergoeding van de vóór de procedure verrichte incasso-inspanningen. Er is daarom geen reden om een hoger bedrag toe te wijzen. 
      
      
        
          Kosten van de procedures bij de kantonrechter
        
      
      
    
    
      6.26
      Met het stranden van de bezwaren van [appellant] is er voor het hof ook geen reden om anders te denken over de in het bestreden vonnis opgenomen veroordelingen in de kosten van de procedures in conventie en in reconventie. Dit betekent ook dat hij vergeefs vraagt [geïntimeerde1] alsnog te veroordelen in de kosten van die procedures.
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      6.27
      De bezwaren en de gewijzigde vorderingen van [appellant] hebben geen succes. De bezwaren en de gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde1] leiden wel deels tot een andere beslissing. Het vonnis van 7 juli 2021, voor zover gewezen in reconventie, blijft dan ook in stand. De in conventie gegeven beslissingen sub 5.1 en 5.7 van het vonnis van 7 juli 2021 kunnen niet in stand blijven. Er zal een hoger bedrag aan huurachterstand worden toegewezen, alsook de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      6.28
      
        Als de daarin in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van zijn (principaal) hoger beroep veroordelen. In het (incidenteel) hoger beroep van [geïntimeerde1] is de 
        
          [appellant] de overwegend in het ongelijk te stellen partij, zodat [appellant] ook in de kosten daarvan zal worden veroordeeld. 
      
      
    
    
      6.29
      De kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] worden vastgesteld op € 2.135,- voor griffierecht en € 8.702,50 voor salaris advocaat (2,5 punt × tarief V à € 3.481,-). De kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] worden vastgesteld op € 1.531,- voor salaris advocaat (1 punt × tarief III). Onder deze veroordelingen vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 7 juli 2021, voor zover dat in reconventie is gewezen;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 7 juli 2021, voor zover dat in conventie is gewezen, behoudens wat is bepaald in sub 5.1 en sub 5.7; vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;
    
    
    
      ontbindt de huurovereenkomsten van 1 februari 2006 en 1 november 2006, gesloten tussen [geïntimeerde1] en [appellant] ;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde1] te betalen een bedrag van € 31.943,01, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2023;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 2.135,- voor verschotten en op € 8.702,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 1.531,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en C.W. Inden en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 
      9 januari 2024.
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2008:BC4959.
  
  
     ECLI:NL:HR:2009:BI8771.
  
  
     vgl. HR 8 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1224.
  
  
     vgl. HR 5 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW8307 en de in dat arrest genoemde oudere arresten. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.