ECLI:NL:RBAMS:2024:1791, Rechtbank Amsterdam, 25-03-2024, 23/4744
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Ongegrond beroep. WOZ-woning. Vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en de heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 23/4744
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te Breda, eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) die in de beschikking van 25 februari 2023 voor het belastingjaar 2023 is vastgesteld op € 524.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 8 maart 2024. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door [naam] , taxateur. 
    
    
  
  
    De aanleiding voor deze procedure
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning. De oppervlakte van de woning is volgens de heffingsambtenaar ongeveer 57 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de WOZ-waarde van de woning niet hoger zijn dan € 490.000,-.
    
    4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 524.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] verdieping en [adres 4] [huisnummer 4] , alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
    
    6. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse indexering. Uit een vergelijking met de WOZ-waarden van andere woningen in dezelfde straat, zoals eiser heeft gedaan, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. Dit is enkel anders wanneer eiser minimaal twee (nagenoeg) identieke objecten aanbrengt die lager zijn gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de door eiser genoemde objecten niet verwaarloosbaar. Eiser heeft meerdere objecten genoemd in de [adres 1] , maar deze objecten hebben allemaal een (aanmerkelijk) grotere oppervlakte dan de woning van eiser.  
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en, zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Het betreft allemaal historische bovenwoningen in het centrum van Amsterdam. Wel zijn er verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo liggen twee van de drie vergelijkingsobjecten in een naastgelegen buurt. Een van de vergelijkingsobjecten is dertig jaar later gebouwd dan de woning van eiser. De woonoppervlakte van de woning van eiser en twee vergelijkingsobjecten verschillen enigszins. Die verschillen zijn echter niet zo groot dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten niet bij zijn waardebepaling heeft mogen betrekken. De referentieobjecten zijn niet identiek, maar de heffingsambtenaar hoeft ook geen identieke objecten te gebruiken, zo lang de heffingsambtenaar maar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning van eiser.
    
    9. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt vast dat uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 9.195,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 9.621,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt.
    
    10. Eiser is van mening dat er een invloed op de waarde uitgaat van de omstandigheid dat de woning uit één bouwlaag beslaat, terwijl de meeste andere woningen, zo ook de vergelijkingsobjecten, uit meerdere bouwlagen bestaan. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat er zowel voor- en nadelen te ervaren zijn bij een gebruiksoppervlakte verdeeld over één of twee bouwlagen. Binnen de groep potentieel gegadigden zijn er altijd persoonlijke en subjectieve voorkeuren bij de keuze voor een
    woning, waar geen waardeverminderende invloed aan kan worden toegekend. Daarom kan niet uitgegaan worden dat de enkele bouwlaag invloed heeft op de waarde. De rechtbank vindt deze motivering van de heffingsambtenaar navolgbaar. 
    
    11. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    12. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
    
    13. Voor een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Speksnijder, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2024.
    
    
    
      griffier rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan hoger beroep worden ingediend bij het gerechtshof Amsterdam binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      De indiener van het hoger beroep kan de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening te treffen. 
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     In het belastingrecht geldt bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel de zogenaamde meerderheidsregel. Die houdt in dat degene die een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager zijn gewaardeerd.