ECLI:NL:GHARL:2015:2220, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-03-2015, 14/00480
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling twee-onder-een-kap-woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00480
      uitspraakdatum: 24 maart 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 4 april 2014, nummer AWB 13/2680, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 51 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar  2013 vastgesteld op € 307.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 371,47 (hierna: de aanslag).
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 4 april 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 februari 2015, ter griffie van het Hof ontvangen op 9 februari 2015, een nader stuk met bijlagen overgelegd. Een afschrift hiervan is op 9 februari 2015 aan de heffingsambtenaar doorgezonden. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] RMT (taxateur), alsmede mr. [C], namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 51 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een in het jaar 1995 gebouwde geschakelde twee-onder-één-kap-woning met aanbouw en een garage/berging, tuin, erf en ondergrond. De woning heeft een inhoud van 405 m³. De aanbouw heeft een inhoud van 47 m³. De garage/berging heeft een inhoud van 50 m³. Het tot de onroerende zaak behorende perceel heeft een oppervlakte van 230 m².
    
    
      2.3
      Bij beschikking van 28 februari 2013 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 307.000.
    
    
      2.4
      In opdracht van belanghebbende heeft [B] RMT (hierna: [B]), werkzaam voor [E], op 27 mei 2013 een taxatie van de onroerende zaak uitgevoerd en op 28 mei 2013 een taxatierapport opgemaakt. Volgens dit taxatierapport bedroeg de waarde op waardepeildatum 1 januari 2012 € 293.000. Ter onderbouwing van voornoemde waarde heeft [B] drie referentieobjecten gebruikt, te weten: [a-straat] 31, [b-straat] 62 en [c-straat] 79 alle gelegen te [Z].
    
    
      2.5
      Naar aanleiding van daartegen namens belanghebbende ingediende bezwaar, heeft de heffingsambtenaar, nadat hij belanghebbende op diens verzoek heeft gehoord, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (en de aanslag) bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 8 oktober 2013 gehandhaafd.
    
    
      2.6
      Het hiertegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 4 april 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      2.7
      In hoger beroep heeft belanghebbende een op 26 maart 2014 opgesteld taxatierapport van [B] overgelegd waarbij [B] de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2012 heeft getaxeerd op een waarde van € 296.000. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en wijst daarbij op het door hem in hoger beroep ingebrachte taxatierapport van [B]. Als grieven voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met de grote verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten met name wat betreft ligging en luxe. Voorts voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar voor het kalenderjaar 2014 (met waardepeildatum 1 januari 2013) tot een veel lagere waarde vaststelling van de onroerende zaak komt, namelijk € 270.000 en dat hiermee rekening moet worden gehouden bij de waardebepaling voor het onderhavige kalenderjaar 2013. 
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [F] op 27 februari 2014 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Voorts stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat elk WOZ-tijdvak op zichzelf staat en geen acht moet worden geslagen op voordien of nadien vastgestelde WOZ-waarden aangezien daarbij wordt uitgegaan van andere waardepeildata dan in het onderhavige kalenderjaar.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 296.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2012.
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van taxateur [F]. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 getaxeerd op € 313.000 en heeft daarbij zes referentieobjecten gebruikt, te weten:
      
      
        
          
        
      
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 296.000 en wijst in dat verband op het door hem in hoger beroep overgelegde taxatierapport van [B] genoemd onder 2.7. Ter onderbouwing van die waarde heeft [B] de volgende referentieobjecten opgenomen:
      
        
          
        
      
    
    
      4.5
      Ter zake van het door beide partijen aangedragen referentieobject aan de [b-straat] 62, uitgaande van de verkoopdatum 26 november 2010 en niet de door de heffingsambtenaar voorgestane transportdatum van 30 december 2010, is het Hof van oordeel dat de verkoop van dit referentieobject te ver van de waardepeildatum 1 januari 2012 is gelegen waardoor de in november 2010 gerealiseerde verkoopprijs minder geschikt is om de door de door partijen voorgestane waarden te onderbouwen. Voor wat betreft de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten aan [d-straat] 10 en [e-straat] 10 is het Hof van oordeel dat die referentieobjecten evenmin als goed referentieobject kunnen dienen nu die referentieobjecten, gelet op de hogere kubieke meterprijzen en de gerealiseerde verkoopprijzen, erop duiden dat die referentieobjecten zich in een ander – luxer – marktsegment begeven dan de onroerende zaak. Bovendien staat bij het referentieobject [d-straat] 10 vermeld dat het een ander type woning is en een andere uitstraling heeft. Op de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten aan de [f-straat] 44 en 72 zal het Hof geen acht slaan nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat hij die referentieobjecten slechts ter indicatie voor het waardeniveau heeft opgevoerd en hierop verder geen acht hoeft te worden geslagen. Op het door belanghebbende aangedragen referentieobject aan [c-straat] 75 zal het Hof evenmin acht slaan nu dit referentieobject, gelet op de niet ter zitting weersproken stelling van de heffingsambtenaar, een slechtere ligging heeft dan de ligging van de onroerende zaak en indien al van eenzelfde ligging moet worden uitgegaan er door belanghebbende geen inzicht is verschaft in het verschil in vierkante meterprijs van € 439 voor de onroerende zaak en van € 430 voor het referentieobject aan [c-straat] 75 bij nagenoeg eenzelfde perceelgrootte, hetgeen te meer van belang is gelet op het relatief geringe verschil tussen de beschikte waarde van € 307.000 en de door belanghebbende voorgestane waarde van € 296.000.
    
    
      4.6
      Het Hof acht het door beide partijen opgevoerde referentieobject aan de [a-straat] 31 gelet op het bouwjaar, type, inhoud en ligging zeer goed vergelijkbaar. Met het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting van het Hof daarop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 307.000 voor de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2012, niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende aangedragen verschillen in luxe, te weten de aanwezigheid van een luxere keuken en badkamer, open haard en houten vloer zich niet zozeer vertalen in een grotere doelmatigheid van een object, maar zich vertaald in het afwerkingsniveau van de onroerende zaak door hem gekwalificeerd in factor 3 voor onderhoud en kwaliteit. De door de heffingsambtenaar aangestelde taxateur [F] heeft de onroerende zaak destijds inpandig opgenomen en heeft zelfstandig de kwaliteit van het afwerkingsniveau van de onroerende zaak kunnen waarnemen waarbij zij heeft geconstateerd dat het een keurige woning betreft waarbij de slaapkamers over vides beschikken en veel oppervlakte. De inpandige opname heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding gegeven om de vastgestelde waarde aan te passen, te meer omdat de door [F] getaxeerde waarde van € 313.000 boven de beschikte waarde van € 307.000 ligt. Het Hof acht gelet op de niet, althans onvoldoende, weersproken stelling van de heffingsambtenaar aannemelijk dat het afwerkingsniveau van het referentieobject niet zo zeer afwijkt van die van de onroerende zaak en dat de door belanghebbende aangedragen verschillen niet van dien aard en omvang zijn dat dit leidt tot een lagere waarde van de onroerende zaak dan de beschikte waarde. Gelet op het een en ander heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het referentieobject aan de [a-straat] 31 en treffen de klachten van belanghebbende dan ook geen doel, te meer gelet op het relatief geringe verschil tussen de beschikte waarde van € 307.000 en de door belanghebbende voorgestane waarde van € 296.000.
    
    
      4.7
      
        Voor wat betreft belanghebbendes stelling dat de voor het kalenderjaar 2014 lager vastgestelde WOZ-waarde in acht moet worden genomen bij de waardebepaling voor het thans in geschil zijnde kalenderjaar 2013, is het Hof van oordeel dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige dan wel latere waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2014 een andere waardepeildatum, te weten 1 januari 2013, dan de in geschil zijnde waardepeildatum 1 januari 2012 betreft, wijken de feiten en omstandigheden waarbij de waarde is vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 af van dat wat zich heeft voorgedaan in het in geschil zijnde kalenderjaar en zal het Hof op de voor een latere waardepeildatum afgegeven waardebeschikking geen acht slaan.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (C.E. te Brake)
            
            
              (B.F.A. van Huijgevoort)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 maart 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.