ECLI:NL:RBROT:2022:592, Rechtbank Rotterdam, 28-01-2022, 8601113 CV EXPL 20-20899
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde is gebonden aan de koopoptie. Gedaagde dient een aanbod te doen tot aankoop van het gehuurde of tot de verkrijging van een recht van erfpacht ten aanzien van (het perceel van) het gehuurde. De huurovereenkomst is wel rechtsgeldig opgezegd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8601113 CV EXPL 20-20899
    
    
    
      uitspraak: 28 januari 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [eiseres]
      
      ,
      gevestigd te [plaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. I. Reidsma, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE SCHIEDAM,
      zetelende te Schiedam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.C.G. Franken, advocaat te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “de Gemeente”.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het exploot van dagvaarding van 10 juni 2020 met producties, genummerd als 1 t/m 46;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties, genummerd als 1 t/m 57;
        
        
          de conclusie van repliek met producties, genummerd als 58 t/m 83;
        
        
          de e-mail d.d. 30 december 2020 van de Gemeente waarin zij heeft kenbaar gemaakt af te zien van dupliek in het geval een mondelinge behandeling wordt bepaald;
        
        
          het tussenvonnis d.d. 8 februari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
        
        
          de brief d.d. 19 maart 2021 van [eiseres] met producties, bijlagen 1 en 2 genoemd;
        
        
          de brief d.d. 1 april 2021 van [eiseres] met producties, genummerd als 84 t/m 86;
        
        
          de brief d.d. 8 april 2021 van [eiseres] met één productie, genummerd als 87;
        
        
          de e-mail d.d. 9 april 2021 waarbij de Gemeente op voorhand spreekaantekeningen heeft overgelegd alsook één productie, genummerd als 52.
        
      
      
    
    
      1.2
      De mondelinge behandeling is gehouden op 14 april 2021. Namens [eiseres] is verschenen de heer [persoon A] , bijgestaan door mevrouw mr. I. Reidsma als gemachtigde. Daarnaast is namens de Gemeente verschenen mevrouw [persoon B] , bijgestaan door de heer mr. J.C.G. Franken. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht, waarbij de gemachtigden van partijen zich (mede) hebben bediend van spreekaantekeningen die zijn toegevoegd aan het procesdossier. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier. De kantonrechter heeft de zaak vervolgens verwezen naar de lopende zakenrol van 19 mei 2021 ten einde [eiseres] in de gelegenheid te stellen bij akte nadere stukken in het geding te brengen
      
    
    
      1.3
      Bij brief d.d. 10 mei 2021 met producties heeft [eiseres] om uitstel van de door haar in te dienen akte verzocht, tegen welk verzoek door de Gemeente bij e-mail d.d. 11 mei 2021 bezwaar is gemaakt. [eiseres] heeft bij emailbericht van 11 mei 2021 op dat bezwaar gereageerd. De kantonrechter heeft nadien het uitstelverzoek van [eiseres] gehonoreerd.
      
    
    
      1.4
      Ter rolzitting d.d. 16 juni 2021 heeft [eiseres] een akte met producties, genummerd 88 tot en met 112 ingediend. Daarop heeft de Gemeente ter rolzitting d.d. 14 juli 2021 bij antwoordakte gereageerd. 
      
    
    
      1.5
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1
      
        [eiseres] is een onderneming die een groothandel in bouwmateriaal exploiteert.
      
    
    
      2.2
      Tussen [eiseres] als huurder en O&J Beheer B.V. (hierna: O&J Beheer) als verhuurder is op 27 januari 2015 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] / [adres 2] te Schiedam (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.3
      
        In de huurovereenkomst is – voor zover hierna van belang – opgenomen:
        “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE
        
          en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW
        
        
          (…)
        
        
          Het gehuurde, bestemming:
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.2
      
        Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als 
      
      
      
        
          Bedrijfsruimte/Groothandel Bouwmaterialen
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.3
      
        
          Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
        
        
          (…)
        
        
          Duur, verlenging en opzegging:
        
      
    
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 
        vijf (5)
         jaar, ingaande op 
        1 februari 2015
         en lopende tot en met 
        
        31 januari 2020
        . 
      
    
    
      3.2
      
        
          Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 
          vijf (5)
           jaar, derhalve tot en met 31 januari 2025.
        
        
          Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar.
        
      
    
    
      3.3
      
        
          Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 
          twaalf (12)
           maanden. 
        
        
          (…)
        
        
          Bijzondere bepalingen:
        
      
      
        8. Noodzakelijk onderhoud:
      
      
        
          (…)
        
        
          Huurder zal zorgdragen voor:
        
      
      
        
          
            de elektrische installatie vanaf de meterkast (verlichting, stroomgroepen, schakelmateriaal, etc.)
          
        
        
          
            de sanitaire installatie vanaf de meter (wc, keuken, brandhaspels, etc.)
          
        
        
          
            het repareren van de betonnen vloer (kleine en grote reparaties)
          
        
        
          
            het plaatsen van een nieuwe entree aan de zijde van de [straatnaam 1]
          
        
        
          
            het verplaatsen van de bestaande overhead deur.
          
        
      
      
      
        
          Overige
        
        
          (…)
        
      
      - Verhuurder verleent huurder het recht van koop van het gehuurde, dit in verband met de investeringen die door de huurder gemaakt zijn, of zullen worden uitgevoerd.”
      
    
    
      2.4
      O&J Beheer heeft het recht van erfpacht van het perceel grond (in eigendom toebehorend aan de Gemeente) waarop de aan [eiseres] verhuurde bedrijfsruimte zich bevindt, op 25 juli 2006, met de rechten van de erfpachter van de zich op die grond bevindende opstallen, in eigendom verkregen van Van Gelderen Investments B.V op grond van een tussen deze partijen in december 2005 gesloten koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.5
      
        [eiseres] heeft na het aangaan van de huurovereenkomst diverse investeringen in het gehuurde gedaan. 
      
    
    
      2.6
      De Gemeente heeft de erfpachtovereenkomst met O&J Beheer, vanwege het niet betalen van de erfpachtcanon, tegen 17 mei 2015 opgezegd. 
      
    
    
      2.7
      Bij e-mail d.d. 18 december 2015 heeft de Gemeente [eiseres] gemeld dat zij de eigenaar van het gehuurde is, alsmede dat [eiseres] het gehuurde vanaf dat moment van de Gemeente huurt en de huurpenningen aan de Gemeente verschuldigd is. 
      
    
    
      2.8
      
        
          [eiseres] heeft daarop, in verband met de reeds door haar in het gehuurde gedane investeringen alsmede bij haar nog op de planning staande investeringen, middels diverse 
        e-mailberichten bij de Gemeente geïnformeerd of de overname gevolgen voor haar had alsook wat de toekomstplannen van de Gemeente met het gehuurde waren. 
      
      
    
    
      2.9
      In vervolg op de door [eiseres] verzonden e-mailberichten heeft er op 25 februari 2016 een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. 
      
    
    
      2.10
      
        [eiseres] heeft nadien een verwarmingsinstallatie voor het gehuurde aangeschaft. 
      
    
    
      2.11
      
        In reactie op een door [eiseres] aan de Gemeente verzonden e-mail d.d. 27 oktober 2016, waarin [eiseres] onder meer meldt dat haar ter ore is gekomen dat het gehuurde op korte termijn gesloopt zal worden en dat zij als huurder zou moeten vertrekken, heeft de Gemeente bericht:
        “Op dit moment zijn er nog geen directe sloopplannen op de korte termijn voor dit pand en is de huurovereenkomst nog steeds van kracht. Deze heeft nog een looptijd tot 31-01-2020.”
      
      
    
    
      2.12
      Door het college van B&W is op 17 juli 2018 de gebiedsontwikkeling A20zone Schiedam vastgesteld voor Schieveste, Station Schiedam Centrum, Spaanse Polder (waarin het gehuurde is gelegen) en ’s-Gravelandsepolder. 
      
    
    
      2.13
      
        Op 11 oktober 2018 heeft er een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. In het daarvan opgemaakte gespreksverslag staat voor zover van belang vermeld:
        “Op 11 oktober 2018 heeft op initiatief van de heer [persoon A] een gesprek plaatsgevonden over de toekomstplannen van de gemeente met betrekking tot het pand [adres 2] - [adres 1] .
        
          (…)
        
        
          Mevrouw [persoon C] licht het project A20 zone alsmede de samenwerking met de gemeente Rotterdam toe.
        
        
          (…)
        
        
          Gekeken wordt of een bedrijf op de huidige locatie op het bedrijventerrein past. Indien dit niet het geval is wordt zo veel mogelijk in gezamenlijkheid naar oplossingen gezocht. 
        
        
          (…)
        
        
          De heer [persoon A] schetst kort de historie van het bedrijf. Aan de [straatnaam 2] in Rotterdam is het magazijn van het bedrijf gevestigd. Het magazijn is te klein. De locatie in Schiedam is de verkooplocatie. [eiseres] heeft vanaf het begin het volledige pand, dus beide delen (bedrijfsruimte 1 en 2), in gebruik, van de ene hoek ( [adres 2] ) tot aan de andere hoek ( [adres 1] ). Heeft behoefte aan meer ruimte. Wil de winkel en het magazijn bij elkaar hebben en heeft in dit kader behoefte aan het hele blok, [adres 3] . Wil op de huidige locatie parkeren realiseren en op het eerste gedeelte van de loods hoogbouw. 
        
        
          Mevrouw [persoon C] geeft aan dat er meerdere gegadigden zijn voor de kavels waarvoor de heer [persoon A] interesse toont en dat er reeds gesprekken worden gevoerd. Zij merkt hierbij op dat de kans klein is dat de heer [persoon A] alle kavels die hij nodig meent te hebben ook kan krijgen. Geeft aan dat het de heer [persoon A] vrij staat om een plan in te dienen. Dit plan zal dan vervolgens in het projectteam besproken worden.
        
        
          (…)
        
        
          De heer [persoon A] (…)  had de verwachting dat hij als huurder door de gemeente benaderd zou worden en dat de gemeente niet met andere partijen in zee zou gaan. Mevrouw [persoon B] geeft aan dat middels het kadaster de feitelijke situatie door een ieder na te trekken is en aangezien het een feit van algemene bekendheid is dat de gemeente in de Spaanse Polder gronden in erfpacht uitgeeft, het goed voorstelbaar is dat partijen zich oriënteren voordat ze een gesprek met de gemeente aangaan.  
        
        
          Voorts geeft mevrouw [persoon B] aan dat vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen huur is betaald voor het tweede gedeelte. Terwijl het tweede gedeelte wel vanaf het begin in gebruik is. Aangezien de vordering niet is verjaard zal de gemeente alsnog een factuur voor het tweede gedeelte alsmede de verhoging van de huur vanwege de indexering toesturen. De heer [persoon A] geeft aan niet exact op de hoogte te zijn van de bepalingen in de huurovereenkomst. Hij verzoekt om een afschrift van de huurovereenkomst. Mevrouw [persoon B] zegt toe om een afschrift te mailen.
        
      
      
      
        
          Gelet op de plannen die de gemeente met het bedrijventerrein heeft zal de huurovereenkomst tegen het einde van dit jaar worden opgezegd. De heer [persoon A] heeft vervolgens 1 jaar om een andere locatie te zoeken.”
      
      
    
    
      2.14
      In vervolg op voornoemde bespreking heeft [persoon B] een kopie van de huurovereenkomst aan [eiseres] doen toekomen. Op die kopie is bij artikel 3.1 van de huurovereenkomst door haar een handgeschreven notitie toegevoegd, die luidt “verlenging van rechtswege met 5 jaar art 7:292 BW”. 
      
    
    
      2.15
      
        [eiseres] heeft bij e-mail d.d. 25 oktober 2018 haar plannen voor een grootschalige ontwikkeling (waarbij ook andere kavels zouden worden betrokken) en een renovatie/ontwikkeling ten aanzien van het gehuurde bij de Gemeente ingediend. De Gemeente heeft daarop kenbaar gemaakt dat de plannen van [eiseres] niet passen binnen de plannen voor de herontwikkeling van het gebied. 
      
    
    
      2.16
      
        Bij brief van 8 januari 2019 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd alsmede de ontruiming aangezegd tegen 31 januari 2020. In de opzeggingsbrief staat – voor zover hierna van belang – vermeld:
        “De erfpachtovereenkomst is op 17 mei 2015 door de gemeente op wettelijke gronden (artikel 5:87 BW) opgezegd. De gemeente is sindsdien volledig eigenaar geworden van de grond en de hierop aanwezige opstallen. Ook is op wettelijke gronden op dat moment de huurovereenkomst op de gemeente overgegaan. 
        
          (…)
        
        
          Op grond van artikel 3 lid 3 kan de huurovereenkomst opgezegd worden met in acht neming van een termijn van tenminste twaalf (12) maanden. Voor de goede orde merken wij op dat door O&J Beheer B.V. bij de gemeente nimmer toestemming is gevraagd voor de verhuur van het pand aan u. 
        
      
      
      
        
          Hierbij delen wij u mee dat wij de huurovereenkomst met betrekking tot voornoemde bedrijfsruimte opzeggen tegen 31 januari 2020. Dit doen wij omdat het pand waarin uw onderneming is gevestigd – in het kader van de herstructurering van het bedrijventerrein Spaanse Polder/’s Graveland-Zuid – dient te worden gesloopt danwel zodanig dient te worden gerenoveerd dat het pand toekomstbestendig wordt en past binnen de toekomstvisie van het bedrijventerrein. 
        
      
      
      
        
          Ons is overigens gebleken dat u vanuit het pand aan particulieren goederen verkoopt. Voor de goede orde merken wij op dat het voeren van detailhandel vanuit de hierboven genoemde ruimten in strijd is met het bestemmingsplan.”
      
      
    
    
      2.17
      Bij e-mail d.d. 26 juni 2019 heeft [eiseres] , met indiening van een plan, aan de Gemeente kenbaar gemaakt nog altijd geïnteresseerd te zijn in de aankoop van het gehuurde of in verwerving van het recht van erfpacht. Tevens heeft [eiseres] de Gemeente gewezen op (haar gebondenheid aan) de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie. 
      
    
    
      2.18
      Bij e-mail d.d. 2 augustus 2019 heeft de Gemeente zich op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is om de koopoptie in de huurovereenkomst te eerbiedigen.
      
    
    
      2.19
      Op 30 augustus 2019 heeft [eiseres] een kavel gekocht aan de [adres 4] te Rotterdam (hierna: locatie [naam locatie] ), aanvankelijk bedoeld voor de realisatie van een nieuwe opslag voor [naam bedrijf 1] / [naam bedrijf 2] doch later voor de mogelijke realisatie van een bedrijfsruimte ten behoeve van [eiseres] . Het op de kavel reeds aanwezige opstal is wegens ongeschiktheid daarvan in november 2019 door [eiseres] gesloopt. Tevens is met de plannen voor de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gestart. 
      
    
    
      2.20
      Bij brief d.d. 3 december 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] de Gemeente nogmaals gewezen op de gebondenheid aan de koopoptie alsmede verzocht om het op 26 juni 2019 door [eiseres] ingediende plan te beoordelen. De Gemeente heeft zich nadien op het standpunt gesteld dat zij niet wist dat [eiseres] nog (steeds) belangstelling had voor herontwikkeling aangezien de daarvoor benodigde Bibob-vragenlijst door [eiseres] tot dan toe niet was ingevuld.   
      
    
    
      2.21
      In november 2019 heeft de Gemeente met [naam bedrijf 3] . (hierna: [naam bedrijf 3] ) een reserveringsovereenkomst gesloten. Bestuurder en enig aandeelhouder van [naam bedrijf 3] is de heer [persoon D] (hierna: [persoon D] ). Mevrouw [persoon E] is bestuurder van [naam bedrijf 4] (hierna: [naam bedrijf 4] ). 
      
    
    
      2.22
      Op 4 december 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] bij de Gemeente een Wob-verzoek ingediend tot het verstrekken van documenten met betrekking tot de Gebiedsontwikkeling A20zone Schiedam en het perceel [adres 1] . 
      
    
    
      2.23
      In een gesprek dat op 12 februari 2020 tussen partijen heeft plaatsgevonden is afgesproken dat de Gemeente, afhankelijk van de door [eiseres] aan te leveren informatie omtrent de mogelijke huisvesting van [eiseres] op de locatie [naam locatie] , zal kijken naar de mogelijkheid tot tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.24
      
        Op 12 maart 2020 heeft er wederom een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. In het daarvan door de Gemeente opgemaakte gespreksverslag staat – voor zover hierna van belang – vermeld:
        “De heer [persoon A] heeft per e-mail d.d. 28 februari 2020 een planning aan de gemeente gestuurd. In deze planning is opgenomen tot wanneer [eiseres] gebruik wil maken van het pand gelegen aan de [adres 1] . 
        
          (…)
        
        
          Partijen zijn het erover eens dat zij afspraken moeten maken.
        
        
          (…)
        
        
          Mevrouw Reidsma zegt dat [eiseres] enige vorm van vergoeding wil. De heer [persoon A] overlegt een kostenoverzicht. Hij zegt dat hij over de investeringskosten met de gemeente in gesprek wil. Mevrouw [persoon C] heeft aan dat zij een specifieke onderbouwing wil van de investeringskosten. Deze specificatie moet datums en informatie bevatten over de soort kosten. Mevrouw [persoon C] gaat aan de hand van de specificatie intern bespreken of de gemeente kosten vergoedt.
        
        
          (…)
        
        
          Mevrouw [persoon C] bespreekt dat de gemeente in gesprek is met een andere partij over een erfpachtuitgifte van het perceel gelegen aan de [adres 1] . Mevrouw [persoon C] geeft aan dat [eiseres] - indien deze erfpachtuitgifte doorgaat - te maken krijgt met deze partij en de afspraken die de gemeente met [eiseres] maakt moeten worden gewaarborgd. De heer [persoon A] geeft aan hiermee akkoord te zijn; het maakt hem niet uit of [eiseres] met de gemeente of een derde te maken heeft. 
        
        
          (…)
        
        
          Partijen spreken af dat [eiseres] de investeringskosten specificeert (met datums) en dit aan de gemeente stuurt. Wie de conceptovereenkomst maakt wordt later besproken.”
      
      
    
    
      2.25
      
        Per e-mail d.d. 25 maart 2020 bericht de Gemeente aan de gemachtigde van [eiseres] en de heer [persoon F] :
        “Als raadslieden bent u namens uw cliënten [naam bedrijf 3] en [eiseres] betrokken bij het bedrijfsvastgoed aan de [adres 1] .
        
          Uw cliënten zijn respectievelijk enerzijds de mogelijke nieuwe erfpachter ( [naam bedrijf 3] ) en anderzijds de huidige gebruiker van het pand ( [eiseres] ).
        
        
          (…)
        
        
          Naar aanleiding van gesprekken met uw cliënten is geconcludeerd dat een vaststellingsovereenkomst in deze gewenst is, waarin de afspraken voor nu en de toekomst worden vastgelegd. Wij verzoeken u een concept-vaststellingsovereenkomst op te stellen in welke zowel de belangen van [eiseres] , de toekomstige erfpachter, waarmee wij reeds een reserveringsovereenkomst hebben gesloten, en de gemeente, in acht worden genomen.
        
        
          Voor deze concept-vaststellingsovereenkomst dienen de navolgende vertrekpunten te gelden:
        
      
      
        
          
            de gemaakte afspraken met [eiseres] voor het mogen gebruiken van het pand tot 1 februari 2022 conform de door [eiseres] aangereikte planning;
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            de gemeente bezig is met een gebiedsontwikkeling waar het belangrijk is te komen tot een nieuwe ontwikkelingen dan wel herontwikkeling van bestaand bedrijfsvastgoed en dat daarbij geldt dat bedrijfsprocessen zoveel als mogelijk draaiend worden gehouden en het dus noodzakelijk is schuiflocaties te creëren en dat [eiseres] hierin haar medewerking verleend. 
          
        
      
      
      
        
          Met het aangaan van deze vaststellingsovereenkomst wordt er door [eiseres] afgezien van een beroep op Ontruimingsbescherming waarvoor de datum 1 april bepalend is.”
      
      
    
    
      2.26
      
        [eiseres] heeft nadien kenbaar gemaakt niet akkoord te kunnen gaan met de door de Gemeente in het kader van herontwikkeling gestelde voorwaarde, inhoudende om een deel van de door [eiseres] gehuurde bedrijfsruimte voor derden ter beschikking te stellen en evenmin met de voorwaarde om de afspraken vast te leggen in een driepartijen vaststellingsovereenkomst. 
      
    
    
      2.27
      Door [eiseres] is een eerste voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend, binnengekomen ter griffie van de rechtbank Rotterdam op 31 maart 2020.
      
    
    
      2.28
      Op 7 mei 2020 is door het College van B&W beslist op het onder 2.22 bedoelde Wob-verzoek van [eiseres] . Bij dit besluit zijn de verzochte documenten gedeeltelijk aan [eiseres] verstrekt.
      
    
    
      2.29
      Op 4 juni 2020 heeft [eiseres] verzocht om aankoop of verkrijging in erfpacht van het gehuurde waarbij zij zich bereid heeft verklaard om een bedrag van € 505.000,- te betalen voor de opstallen en daarnaast om het gehuurde (conform het beleid van de Gemeente) te renoveren. 
      
    
    
      2.30
      Bij brief d.d. 12 juni 2020 heeft [eiseres] bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit van het College van B&W (zie 2.28) ten aanzien van het onder 2.22 bedoelde Wob-verzoek. 
      
    
    
      2.31
      Bij beschikking d.d. 27 oktober 2020 is door de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op het voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn beslist dat de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 februari 2021, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van een rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging. In deze beschikking is geoordeeld dat de  huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als 230a-bedrijfsruimte. 
      
    
    
      2.32
      Bij verzoekschrift, binnengekomen ter griffie van de rechtbank Rotterdam op 30 december 2020, is door [eiseres] een tweede voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. 
      
    
    
      2.33
      Bij beschikking d.d. 24 maart 2021 is door de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam beslist dat de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 februari 2022, onder de voorwaarde dat in een procedure met een niet extrajudicieel karakter wordt beslist dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging en beëindiging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.34
      Bij beslissing op bezwaar d.d. 8 april 2021 van het College van B&W, is het bezwaar van [eiseres] gegrond verklaard. In het kader van het Wob-verzoek zijn op 26 mei 2021 en 1 juni 2021 documenten aan [eiseres] verstrekt. 
      
    
  
  
    
      3.De vordering
    
      3.1
      
        
          [eiseres] vordert bij dagvaarding:
        
          Primair
        
        I. de Gemeente te gebieden om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een onherroepelijk en volledig aanbod te doen tot aankoop of verkrijging van een erfpachtrecht voor de duur van 99 jaar ten aanzien van het gehuurde, zulks tegen de gebruikelijke (erfpacht)voorwaarden van de Gemeente op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag;
        II. voor recht te verklaren dat de Gemeente de tussen [eiseres] en de Gemeente bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde niet rechtsgeldig kon opzeggen tegen 1 februari 2020, althans niet rechtsgeldig heeft opgezegd en de opzegging daarom nietig is;
        III. de Gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening, wat betreft laatstbedoelde bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien en voor zover de Gemeente het betreffende bedrag niet binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen althans binnen de door de rechtbank redelijk geachte termijn na betekening van het te deze te wijzen vonnis heeft voldaan;
        
          Subsidiair
        
        I. voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade als gevolg van het niet respecteren van de koopoptie althans het voorkeursrecht in de huurovereenkomst tussen [eiseres] en de Gemeente, althans op grond van onrechtmatige daad;
        II. voor recht te verklaren dat de Gemeente de tussen [eiseres] en de Gemeente bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde niet rechtsgeldig kon opzeggen tegen 1 februari 2020, althans niet rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 februari 2020 en de opzegging daarom nietig is;
        III. de Gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede de nakosten ten bedrag van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening, wat betreft laatstbedoelde bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien en voor zover de Gemeente het betreffende bedrag niet binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen althans binnen de door de rechtbank redelijk geachte termijn na betekening van het te deze te wijzen vonnis heeft voldaan;
        
          Meer Subsidiair
        
        I. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de door [eiseres] geleden schade, nader op te maken bij staat;
        II. de Gemeente te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 191.023,17, althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag, omdat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt door de investeringen van [eiseres] in het gehuurde;
        III. voor recht te verklaren dat de Gemeente met [eiseres] is overeengekomen dat zij tot 1 februari 2022 gebruik mag blijven maken van het gehuurde;
        IV. de Gemeente te gebieden om [eiseres] tot 1 februari 2022 gebruik te blijven laten maken van het gehuurde;
        V. de Gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede de nakosten ten bedrag van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening, wat betreft laatstbedoelde bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien en voor zover de Gemeente het betreffende bedrag niet binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen althans binnen de door de rechtbank redelijk geachte termijn na betekening van het te deze te wijzen vonnis heeft voldaan;
      
      
    
    
      3.2
      Aan haar vordering heeft [eiseres] - samengevat weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.  
      
    
    
      3.3
      
        [eiseres] is een onderneming die een groothandel in bouwmateriaal exploiteert. Ten behoeve van haar onderneming huurt een zusteronderneming van [eiseres] , [naam bedrijf 2] , daarnaast een opslagruimte aan de [adres 5] te Rotterdam. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was het gehuurde (nog) niet geschikt voor de exploitatie van de onderneming van [eiseres] . Het gehuurde was volledig casco en bovendien verouderd. [eiseres] is om die reden met O&J Beheer overeengekomen dat [eiseres] de in de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden zou uitvoeren. [eiseres] heeft daarnaast een camera- en alarminstallatie in het gehuurde geplaatst. Met voornoemde werkzaamheden waren aanzienlijke kosten gemoeid. [eiseres] heeft in de periode van januari tot en met april 2015 in totaal € 155.058,17 geïnvesteerd om het gehuurde geschikt te maken. Nadien heeft zij ook nog een verwarmingsinstallatie van € 16.500,- aangeschaft. [eiseres] was tot voornoemde investeringen bereid omdat zij een langdurige huurovereenkomst was aangegaan en vanwege de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie. 
      
    
    
      3.4
      De Gemeente heeft de erfpachtovereenkomst met O&J Beheer op 17 mei 2015 beëindigd en heeft zich in december 2015 bij [eiseres] als eigenaar en nieuwe verhuurder gemeld. Vanaf dat moment zijn de huurpenningen door [eiseres] ook telkens aan de Gemeente betaald. Vrijwel direct nadat de Gemeente zich als eigenaar en verhuurder heeft gemeld, heeft [eiseres] de Gemeente gewezen op de door haar gedane investeringen, de aanwezigheid van de koopoptie alsook op haar interesse om het gehuurde te kunnen kopen of in erfpacht te verkrijgen. Nadat [eiseres] bekend is geworden met de herontwikkelingsplannen voor het bedrijventerrein Spaanse polder, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, heeft zij ook meermaals, onder overlegging van haar plannen en onder verwijzing naar de koopoptie, duidelijk gemaakt geïnteresseerd te zijn in aankoop van het gehuurde dan wel verkrijging van erfpacht van het perceel. De Gemeente heeft tot op heden echter (ten onrechte) geweigerd om de koopoptie na te komen en stelt dat zij al een reserveringsovereenkomst heeft gesloten met een derde. Daarnaast heeft de Gemeente de huurovereenkomst getracht op te zeggen tegen 1 februari 2020. [eiseres] is van mening dat van een rechtsgeldige huuropzegging door de Gemeente geen sprake is geweest.
      
      
        
          Koopoptie
        
      
    
    
      3.5
      
        Ten aanzien van de gebondenheid van de Gemeente aan de koopoptie brengt [eiseres] naar voren dat de grondslag voor voortzetting van de huurovereenkomst is gelegen in artikel 5:94 BW. Hieruit volgt dat de eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht is een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. De gehele huurovereenkomst, inclusief de koopoptie, is dan ook op de Gemeente overgegaan. Bij gebreke van een onderbouwing daarvan betwist [eiseres] dat de huurovereenkomst door O&J Beheer onbevoegdelijk is aangegaan. Voor zover dit het geval is, kan dit in ieder geval niet aan [eiseres] worden tegengeworpen. [eiseres] wist niet van het in de leveringsakte opgenomen toestemmingsvereiste en hoefde dit ook niet te controleren. Daarnaast is niet ter zake doende of de huurovereenkomst bevoegdelijk is aangegaan, nu de Gemeente de huurovereenkomst gestand heeft gedaan. Voorgaande volgt onder meer uit de 
        e-mailberichten van de Gemeente van 18 december 2015 en 8 januari 2019. Van een gedeeltelijke gestanddoening kan geen sprake zijn. De Gemeente had, indien zij de koopoptie niet gestand deed, [eiseres] hier bovendien meteen op moeten wijzen, hetgeen niet is gebeurd. [eiseres] heeft de Gemeente reeds in haar e-mail d.d. 26 december 2015 gewezen op de koopoptie en de Gemeente heeft pas op 2 augustus 2019 het standpunt ingenomen dat zij de koopoptie niet hoefde te eerbiedigen. Artikel 7:226 BW mist in het onderhavige geval toepassing. 
      
      
      
        
          Nakoming van de overeengekomen koopoptie
        
      
    
    
      3.6
      Nu [eiseres] vanaf het begin en meermaals aan de Gemeente heeft duidelijk gemaakt dat zij geïnteresseerd was in aankoop van het gehuurde dan wel verkrijging van erfpacht van het perceel, had de Gemeente het gehuurde aan [eiseres] moeten leveren op het moment dat door haar een beroep op de koopoptie werd gedaan. De Gemeente kon het gehuurde slechts aan een derde verkopen of in erfpacht uitgeven indien [eiseres] niet geïnteresseerd was. [eiseres] vordert dan ook primair nakoming van de overeengekomen koopoptie. Door de Gemeente dient daarbij een redelijk aanbod te worden gedaan. 
      
      
        
          Schadevergoeding op grond van wanprestatie
        
      
    
    
      3.7
      Subsidiair maakt [eiseres] aanspraak op schadevergoeding op grond van wanprestatie. De wanprestatie bestaat eruit dat de Gemeente een reserveringsovereenkomst met [naam bedrijf 3] heeft gesloten en het beroep op de koopoptie ten onrechte afwijst. Het handelen van de Gemeente valt haar te meer te verwijten nu zij bij haar besluitvorming gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Op de Gemeente rust de verplichting om bij uitgifte van schaarse publieke rechten, waaronder bij verdeling van gronden, aan potentiële gegadigden op een reële wijze mededingingsruimte te bieden. In het onderhavige geval heeft de Gemeente niet zorgvuldig, niet transparant en in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld: zij heeft de haar bekende koopoptie genegeerd en heeft met derden gecontracteerd, ondanks dat zij wist dat [eiseres] het gehuurde wilde kopen of in erfpacht verkrijgen, het gehuurde wilde renoveren (conform beleid van de Gemeente) en hier (vanwege haar investeringen in het gehuurde en door haar opgebouwde goodwill) ook groot belang bij had. Zij heeft [eiseres] geen enkele kans geboden en heeft het eerste door [eiseres] gedane aanbod ongemotiveerd afgewezen en het tweede aanbod en plan niet eens beoordeeld. [eiseres] is aldus ten onrechte buiten spel gezet. 
      
      
        3.7.1
        Gelet op de door de Gemeente in haar e-mail d.d. 2 augustus 2019 gedane mededeling, inhoudende dat zij de koopoptie niet zou respecteren, is ingevolge het bepaalde in artikel 6:80 sub b BW jo. 6:83 sub c BW sedert die datum sprake van verzuim. 
        
      
      
        3.7.2
        Omdat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd, is zij aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade. Nu de schade op dit moment nog niet volledig kan worden begroot en vanwege het belang van een goede proceseconomie, vordert [eiseres] een verklaring voor recht, inhoudende dat de Gemeente aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade, alsook om de Gemeente te veroordelen tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat. 
        
        
          
            Schadevergoeding of nadeelcompensatie vanwege onrechtmatig handelen
          
        
      
    
    
      3.8
      Voor zover wordt geoordeeld dat [eiseres] geen recht heeft op schadevergoeding op grond van wanprestatie, heeft [eiseres] recht op nadeelcompensatie of schadevergoeding omdat de Gemeente onrechtmatig en in strijd met de voor haar geldende algemene beginselen van behoorlijk bestuur alsook het binnen de Gemeente Schiedam geldende beleid voor gronduitgifte, onder meer vastgelegd in de Kadernota Grond 2015, heeft gehandeld. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn van toepassing op de Gemeente, ook indien de Gemeente civielrechtelijke contracteert. Voor de Gemeente bestond een verplichting om enige mededingingsruimte te bieden. Voorgaande volgt in de eerste plaats uit de jurisprudentie inzake schaarse vergunningen, die ook dient te worden toegepast bij schaarse goederen waaronder uitgifte van bouwgrond, en daarnaast uit de omstandigheden inhoudende dat dit uit het eigen beleid van de Gemeente volgt (Kadernota Grond 2015 en door de Gemeente op 11 juni 2020 vastgesteld beleid), er meerdere gegadigden waren en door de Gemeente is toegezegd dat [eiseres] een plan mocht indienen dat zou worden beoordeeld. Nu er meerdere gegadigden waren en de locatie zeer gewild is, kan gesproken worden van een schaars goed. Daarbij wordt er tevens op gewezen dat er geen andere kavels in de Spaanse Polder meer beschikbaar zijn. De onrechtmatigheid is er in gelegen dat de Gemeente [eiseres] begin 2016 onjuist heeft voorgelicht door mede te delen dat er geen sloop-, verkoop en herontwikkelingsplannen waren en zij [eiseres] actief informatie heeft onthouden. Daarnaast heeft zij [eiseres] geen (eerlijke) kans gegeven om in aanmerking te komen voor verwerving van het gehuurde, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur daarbij in acht nemende. Er zijn door de Gemeente geen duidelijk en voor [eiseres] kenbare criteria vastgesteld, er heeft geen openbare procedure plaatsgevonden en er heeft geen (zorgvuldig en transparante) beoordeling van de plannen en de belangen plaatsgevonden. De Gemeente heeft, ondanks dat zij wist dat er meerdere gegadigden waren, enkel met [persoon D] willen onderhandelen. Een deugdelijke motivering van de keuze voor [persoon D] ontbreekt en de Gemeente heeft haar argumenten ter onderbouwing van die keuze meermaals gewijzigd. [eiseres] wijst er in dat verband op dat de beoogd erfpachter [naam bedrijf 4] geen zittende erfpachter is en het, anders dan door de Gemeente gesteld, geen beleid is dat zittende erfpachters een voorrangspositie hebben bij verwerving van andere percelen dan hun eigen perceel. Betwist wordt daarnaast dat [persoon D] in 2016 al haar interesse in het perceel had kenbaar gemaakt en met de Gemeente daarover in gesprek was.
      
      
        
          Ongerechtvaardigde verrijking 
        
      
    
    
      3.9
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] (desgevraagd) verklaard dat het petitum van de dagvaarding zo dient te worden gelezen dat zij náást schadevergoeding tevens aanspraak maakt op een vergoeding op grond van artikel 6:212 BW jo. artikel 7:216 lid 3 BW. In haar akte van 16 juni 2021 onder punt 14 formuleert zij het aldus dat voor zover de schadevergoedingsvordering wordt afgewezen, [eiseres] (meer) subsidiair aanspraak maakt op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. [eiseres] heeft met toestemming van O&J Beheer, en later de Gemeente, aanzienlijk geïnvesteerd in het gehuurde, te weten voor een bedrag van € 191.023,17. Deze investeringen waren nodig om het gehuurde gebruiksklaar te maken. Voor de Gemeente is haar eigendom door de investeringen in waarde gestegen en zij zal hiervoor een vergoeding van de toekomstige erfpachter ontvangen. Het pand zal immers worden gerenoveerd en niet gesloopt. [eiseres] meent derhalve recht te hebben op een redelijke vergoeding van € 191.023,17, althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag in verband met deze waardevermeerdering. 
      
      
        
          Geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst 
        
      
    
    
      3.10
      
        [eiseres] vordert voorts een verklaring voor recht, inhoudende dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.
      
    
    
      3.11
      Hoewel [eiseres] aanvankelijk bij dagvaarding aan deze vordering mede ten grondslag heeft gelegd dat sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW en beëindiging daarvan derhalve door de rechter had dienen plaats te vinden, heeft zij nadien kenbaar gemaakt (cvr punt 78) zich neer te leggen bij het oordeel in de beschikking van 27 oktober 2020 (onder 2.31) naar aanleiding van de ontruimingsbeschermingsprocedure dat de huurovereenkomst kwalificeert als 230a-bedrijfsruimte en daarvan niet in beroep te zijn gegaan. 
      
    
    
      3.12
      
        [eiseres] is van mening dat de opzegging van de huurovereenkomst door de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is waarbij meeweegt dat de Gemeente heeft gehandeld in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daartoe voert [eiseres] aan dat de Gemeente het vertrouwen heeft gewekt bij [eiseres] dat de huurovereenkomst zou worden verlengd, doordat zij heeft medegedeeld dat er geen sloop, verkoop- en herontwikkelingsplannen waren en op de kopie van de huurovereenkomst, zoals door [persoon B] aan [eiseres] verstrekt, heeft geschreven dat de huurovereenkomst van rechtswege met 5 jaar zou worden verlengd. De Gemeente had daarnaast geen rechtsgeldige opzeggingsgrond. Van sloop van het gehuurde is geen sprake en renovatie was mogelijk met behoud van de huurovereenkomst of door een koop- of erfpachtovereenkomst met [eiseres] te sluiten. [eiseres] was immers bereid om het gehuurde te herontwikkeling conform de eisen van de Gemeente en fors te investeren. De Gemeente heeft haar besluit tot opzegging niet gemotiveerd en heeft bij haar opzegging geen rekening gehouden met de kenbare belangen van [eiseres] , te weten de wens tot voortzetting van de huurrelatie vanwege opgebouwde goodwill, gedane investeringen en het ontbreken van een vervangend huurobject. De Gemeente heeft geen rekening gehouden met de koopoptie van [eiseres] en daarnaast geen enkele compensatie of schadevergoeding aangeboden. De opzegging van de huurovereenkomst heeft gelet op het voorgaande niet rechtsgeldig plaatsgevonden en is voor een periode van 5 jaar verlengd tot en met 31 januari 2025.
      
      
        
          Minnelijke regeling
        
      
    
    
      3.13
      Op 12 maart 2020 heeft de Gemeente het aanbod gedaan dat [eiseres] tot 1 februari 2022 gebruik zou mogen maken van het gehuurde, mits zij zich aan haar eigen verhuisplannen met de daarin opgenomen peildata zou houden. Dit aanbod is zonder enig voorbehoud gedaan en door [eiseres] tijdens die bespreking aanvaard. Voornoemde afspraak diende enkel nog te worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, waarbij zou worden opgenomen dat de potentiële erfpachter ook aan deze afspraken zou zijn gebonden. De gemaakte afspraken zijn nadien door de Gemeente bij e-mail d.d. 25 maart 2020 bevestigd. Pas later heeft de Gemeente hieraan nieuwe voorwaarden verbonden, te weten het afstaan van 1/4e deel van het gehuurde aan derden alsook het sluiten van een driepartijen vaststellingsovereenkomst waarbij [naam bedrijf 3] dan wel [persoon D] diende te worden betrokken. [eiseres] heeft met deze nieuwe voorwaarden niet kunnen instemming nu haar bedrijfsvoering daardoor ernstig in gevaar zou komen. [eiseres] verzoekt (meer subsidiair) om een verklaring voor recht, inhoudende dat de Gemeente met [eiseres] is overeengekomen dat zij tot 1 februari 2022 gebruik mag blijven maken van het gehuurde. [eiseres] heeft, ondanks de in de tussentijd verkregen verlengingen van de ontruimingstermijn, nog altijd belang bij deze vordering in verband met de in die procedures door [eiseres] gemaakte proceskosten. In het geval de Gemeente haar afspraak was nagekomen, waren deze procedures immers niet nodig geweest. 
      
      
        
          Schending artikel 21 Rv
        
      
    
    
      3.14
      De Gemeente wijzigt continu haar standpunten al naar gelang hetgeen [eiseres] gemotiveerd naar voren brengt en verkondigt onwaarheden, hetgeen in strijd is met artikel 21 Rv. [eiseres] verzoekt de kantonrechter conform artikel 21 Rv hieraan gevolgen te verbinden. 
      
    
  
  
    
      4.Het verweer
    
      4.1
      De Gemeente concludeert tot afwijzing van alle vorderingen van [eiseres] , kosten rechtens. Daartoe heeft de Gemeente – samengevat weergegeven en voor zover hierna van belang – het volgende aangevoerd.
      
    
    
      4.2
      
        Ten aanzien van de herstructureringsplannen voor het bedrijventerrein waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, brengt de Gemeente naar voren dat de herstructurering van 
        ’s-Gravenlandsepolder al is begonnen met de Beeldkwaliteitsstrategie 2009, welke later is vervangen door BKS 2012. Beide stukken zijn vastgesteld door de gemeenteraad als beleidskader. Op basis van deze stukken golden op dat moment nog minimale eisen voor herontwikkeling omdat concrete planontwikkeling nog moest plaatsvinden. In 2016 is de Roadmap Next Economie (hierna: RNE) gepubliceerd in opdracht van metropoolregio MRDH met een kompas voor de toekomst aan de hand van vijf transitiethema’s. Om tot uitwerking van deze thema’s in een herstructurering te komen is op 17 juli 2018 de gebiedsopdracht door het College van B&W vastgesteld die geresulteerd heeft in het Ontwikkelperspectief ’s-Gravelandsepolder (29 oktober 2019), vastgesteld door de gemeenteraad. De daarin bepaalde beleidsdoelen werden vervolgens uitgewerkt en vastgelegd in het toetsingskader Duurzaamheid 15 november 2019 en in een nieuw (voor)ontwerpbestemmingsplan (18 december 2019).
      
      
    
    
      4.3
      De Gemeente betwist tijdens de bespreking d.d. 25 februari 2016 aan [eiseres] te hebben medegedeeld dat zij geen sloop- en verkoopplannen had. De Gemeente heeft [eiseres] eind 2016 daarnaast naar waarheid gemeld dat er op dat moment nog geen directe sloopplannen op korte termijn waren. Dat de Gemeente nadien wel sloopplannen had (waarvan overigens geldt dat de meeste actuele plannen niet meer voorzien in sloop) maakt niet dat zij [eiseres] destijds onjuist heeft voorgelicht. Daarbij komt dat de Gemeente pas in 2018 (gebiedsopdracht van het College van B&W) het concrete nieuwe planologische kader is gaan uitwerken, derhalve na het gesprek van de Gemeente met [eiseres] in 2016. Van een tijdens de bespreking op 11 oktober 2018 gedane “uitnodiging om een plan in te dienen” is geen sprake geweest. De Gemeente heeft [eiseres] , bij wijze van unsolicited proposal, enkel gemeld dat het haar vrij stond om een plan in te dienen. Dit reeds onder aangeven van de nodige reserves op voorhand. Van enige (afdwingbare) toezegging richting [eiseres] is in ieder geval geen sprake geweest. 
      
    
    
      4.4
      In het onderhavige geval geldt dat een verplichting tot aanbesteding niet bestaat en dat contractsvrijheid het uitgangspunt is (ECLI:NL:GHARL:2019:9911). De Gemeente diende dan ook enkel “een passende mate” van openbaarheid in acht te nemen bij (private) gronduitgifte, aan welke verplichting zij heeft voldaan. Door de Gemeente is onder meer de beschikbaarheid van percelen en de uitgangspunten voor het verkrijgen daarvan op haar website, en ook anderszins, openbaar gemaakt. Daarnaast heeft een onafhankelijk taxatie van het perceel plaatsgevonden. [eiseres] was ook tijdig bekend met de beschikbaarheid van percelen.  
      
    
    
      4.5
      In de voorliggende casus bestaat er specifiek gemeentelijk beleid bij (her)uitgifte van grond: zittende erfpachters krijgen voorrang vanwege in de regel aanzienlijke investeringen. Daarna komen erfpachters van elders op het bedrijventerrein. Dan komen andere gegadigden aan bod die allemaal aan in het bestemmingsplan gepubliceerde voorwaarden moeten voldoen. Voor deze laatste groep gegadigden, niet zijnde erfpachters, geldt in beginsel; wie het eerst komt; wie het eerst maalt. De Gemeente benadert zelf niet actief potentieel gegadigden. 
      
    
    
      4.6
      De Gemeente heeft een reserveringsovereenkomst met [naam bedrijf 3] als toekomstig erfpachter van het perceel en koper van het gehuurde gesloten. De reden waarom de Gemeente eerst en alleen met [persoon D] / [naam bedrijf 4] en andere vennootschappen heeft gesproken over heruitgifte van de grond, is gelegen in de omstandigheid dat deze vennootschappen reeds diverse grondposities als erfpachter hadden, en zittende erfpachters ingevolge het beleid van de Gemeente voorrang hebben. [persoon D] heeft met alle vennootschappen 12 percelen in erfpacht in ’s-Gravelandsepolder, waaronder het perceel gelegen tegenover het perceel waarop het gehuurde zich bevindt. Daarnaast heeft meegespeeld dat [persoon D] al in 2016 concrete belangstelling voor het perceel heeft getoond. [eiseres] heeft daarentegen, als niet zittend erfpachter, pas laat, te weten in juli 2019, concreet aangegeven te willen ontwikkelen aan de hand van een schetsplan. Op dat moment was De Gemeente al in onderhandeling met [naam bedrijf 4] en [persoon D] / [naam bedrijf 3] . 
      
      
        
          Koopoptie
        
      
    
    
      4.7
      De Gemeente betwist gebonden te zijn aan de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie. 
      
      
        4.7.1
        Van een bevoegdelijk aangegane huurovereenkomst is geen sprake geweest nu O&J Beheer daarvoor op grond van de leveringsakte voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente nodig had. Die toestemming is gevraagd noch gegeven, terwijl deze voorwaarde voor [eiseres] wel kenbaar was, althans kon zijn. De Gemeente erkent dat zij de huurovereenkomst (feitelijk en juridisch) gestand heeft gedaan door deze conform het bepaalde in die overeenkomst op te zeggen. De Gemeente hoeft een onbevoegd aangegane huurovereenkomst echter niet (in zijn geheel) gestand te doen, maar mag deze ook deels gestand doen. Gelet op artikel 5:94 lid 2 BW brengt een redelijke toepassing van deze bevoegdheid met zich dat bepalingen die ongewoon en bezwarend zijn, zoals de koopoptie, niet gestand worden gedaan. 
        
      
      
        4.7.2
        Daarnaast geldt dat O&J Beheer niet over meer rechten heeft kunnen contracteren dan waarover zij beschikte, te weten het erfpachtrecht van de Gemeente. Onderwerp van de koopoptie was derhalve het erfpachtrecht. Met het eindigen van dit recht is de koopoptie ook teniet gegaan. In het geval [eiseres] de koopoptie tegenover haar voormalig verhuurder/erfpachter zou hebben ingeroepen dan geldt dat de Gemeente voor levering daarvan ook toestemming had moeten geven. De Gemeente had in dat geval, gelet op de voorgestane revitalisatie van het bedrijventerrein, daarvoor geen toestemming gegeven. De Gemeente wijst er in dat kader op dat zij in de periode 2011-2019 alle aflopende en van rechtswege verlengde erfpachten heeft opgezegd.  
        
      
      
        4.7.3
        De vordering tot nakoming van de koopoptie dient te worden afgewezen nu er geen rechtsplicht, contractueel dan wel anderszins, is die de Gemeente dwingt tot de gevorderde uitgifte. 
        
        
          
            Schadevergoeding op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen
          
        
      
    
    
      4.8
      Jegens [eiseres] had de Gemeente geen (reserverings- en/of (ver)koop) verplichtingen die zij met [naam bedrijf 3] is aangegaan. De koopoptie zag niet op de periode en rechten na afloop van het erfpachtrecht van O&J Beheer en kan ook niet jegens de Gemeente worden ingeroepen. Door te contracteren zoals de Gemeente heeft gedaan, is geen sprake geweest van het niet afwegen van belangen, noch van strijd met de door [eiseres] genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Gemeente wijst er daarbij op dat er geen verplichting tot aanbesteding bestaat en contractsvrijheid het uitgangspunt is. De Gemeente heeft conform het bij haar geldende beleid, zoals voornoemd, gehandeld. [eiseres] is geen zittend erfpachter, van enige afdwingbare toezegging richting [eiseres] is geen sprake geweest en [eiseres] was ook niet de eerste geïnteresseerde in het perceel. De Gemeente heeft daarnaast ook de benodigde passende mate van openbaarheid in acht genomen. 
      
    
    
      4.9
      Ten aanzien van het door [eiseres] ingenomen standpunt, inhoudende dat de handelswijze van de Gemeente in strijd is met de beginselen die in acht moeten worden genomen bij de verdeling van schaarse rechten, stelt de Gemeente dat van schaarse (bestuursrechtelijke) rechten in het onderhavige geval geen sprake is. De door [eiseres] genoemde ‘schaarse rechten-norm’ mist derhalve toepassing. Feitelijke/fysieke schaarste, bijvoorbeeld in de vorm van beschikbare grond, valt niet onder deze norm. Het ‘schaarse rechten – leerstuk’ leent zich daarnaast niet voor toepassing bij private gronduitgifte. Indien het ‘schaarse rechten-leerstuk’ wel van toepassing is, dan geldt dat er geen sprake was van schaarste omdat er aanvankelijk ook andere kavels beschikbaar waren. Voor zover deze kavels inmiddels zijn opgesoupeerd, komt dit bovendien voor rekening en risico van [eiseres] , nu zij pas in juni 2019 heeft gemeld de koopoptie te willen uitoefenen en vervolgens pas in 2020 een concreet bod heeft uitgebracht.
      
    
    
      4.10
      Een grond voor schadevergoeding is niet aanwezig nu de daartoe benodigde omzettingsverklaring ontbreekt. Van verzuim en schadeplichtigheid ter zake de koopoptie is daarnaast geen sprake. Bij gebreke van schade aan de zijde van [eiseres] , bestaat voor verwijzing naar de schadestaatprocedure evenmin grond. Ten aanzien van de door [eiseres] gestelde schade wijst de Gemeente erop dat [eiseres] door de opzegging van de huurovereenkomst juist ook een enorm bedrag aan dubbele lasten bespaart en dat eventuele kosten van nieuwbouw en verhuizing niet als schade zijn aan te merken. Besparing van huur kan evenmin als schade worden aangemerkt nu [eiseres] in geval van eigendom/erfpacht ook canon en financieringskosten verschuldigd zou zijn geweest. [eiseres] heeft daarnaast ook nadat de Gemeente verhuurder is geworden nog investeringen in het gehuurde gedaan waarvan de Gemeente geen weet heeft gehad. Dit komt voor haar eigen rekening en risico. Voor het geval de Gemeente wel schadeplichtig is, geldt dat artikel 6:100 BW toepassing moet vinden. Voor nadeelscompensatie is slechts ruimte in geval van rechtmatig handelen door de gemeente, terwijl de stelling van [eiseres] is dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. 
      
      
        
          Ongerechtvaardigde verrijking
        
      
    
    
      4.11
      Het door [eiseres] gedane beroep op ongerechtvaardigde verrijking kan evenmin slagen. Het pand staat op de nominatie voor sloop vanwege herontwikkelingsplannen. Van verrijking van de Gemeente, al dan niet via een derde partij, is geen sprake.
      
      
        
          Opzegging van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.12
      De huurovereenkomst is door de Gemeente rechtsgeldig opgezegd.
      
    
    
      4.13
      Nog daargelaten dat het gehuurde niet als 290-bedrijfsruimte kan worden gekwalificeerd, geldt primair dat de opzegging van de huurovereenkomst (ook) aan de regels voor 290-bedrijfsruimte voldoet. 
      
      
        4.13.1
        Omtrent de kwalificatievraag is reeds bij beschikking d.d. 27 oktober 2020 beslist, zulks met gezag van gewijsde. Geoordeeld is dat sprake is van een ‘overige’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.  De huurovereenkomst is door de Gemeente conform de regels voor 230a-ruimte opgezegd. Hoofdregel is dat zonder grond mag worden opgezegd tegen de einddatum. 
        
      
    
    
      4.14
      
        Betwist wordt dat de huurovereenkomst door de Gemeente is opgezegd in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze maatstaf dient zeer terughoudend te worden getoetst
        (ECLI:NL:HR:2021:153). Ten aanzien van de onderhavige huurovereenkomst geldt dat reeds is voorzien in een specifieke regeling om een opzegging te beoordelen, te weten door middel van artikel 7:230a BW. Anders dan door [eiseres] gesteld heeft de voorliggende casus niet de publiekrechtelijke achtergrond waardoor het gelijkheidsbeginsel de mededingingsnorm met zich brengt. Van exceptionele of onvoorziene schade is daarnaast geen sprake. Ten aanzien van de door [eiseres] gestelde forse investeringen wijst de Gemeente onder meer op het daar tegenoverstaande voordeel van besparing van de dubbele huurlasten alsook op de omstandigheid dat investeringen na vijf jaar of eerder als afgeschreven dienen te worden beschouwd. 
      
      
      
        
          Minnelijke regeling
        
      
    
    
      4.15
      
        [eiseres] heeft geen belang meer bij vaststelling van de door haar gestelde minnelijke regeling, nu vaststaat dat [eiseres] het gehuurde tot 1 februari 2022 mag gebruiken gelet op het tweede verzoek tot ontruimingsbescherming dat is toegewezen. 
      
    
    
      4.16
      
        De Gemeente betwist daarnaast, onder verwijzing naar het verslag van het gesprek 
        d.d. 12 maart 2020 alsook naar de door haar verzonden e-mail d.d. 25 maart 2020, dat aan [eiseres] zonder voorbehoud is toegezegd dat zij tot 1 februari 2022 op haar huidige locatie mocht blijven zitten. Partijen hebben daarover geen (definitieve) overeenstemming bereikt. Door de Gemeente zijn tijdens de bespreking van 12 maart 2020 een aantal zaken genoemd waarvan overeenstemming met [eiseres] afhing, waaronder de kosten waarop [eiseres] aanspraak maakte en de rol van [naam bedrijf 3] . Ook bij e-mail d.d. 25 maart 2020 is er geen aanbod gedaan dat door [eiseres] is geaccepteerd. Door de Gemeente is in voornoemde 
        e-mail namelijk als een van de uitgangspunten genoemd, dat een deel van de locatie van [eiseres] als “schuiflocatie” beschikbaar moest zijn. Voorgaande is door [eiseres] geweigerd. 
      
      
    
  
  
    
      5.De beoordeling
    
    
      
        Artikel 21 Rv
      
    
    
      5.1
      
        [eiseres] heeft zich in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met artikel 21 Rv door stukken achter te houden, haar stellingen niet te onderbouwen, onwaarheden te verkondigen en continu haar standpunten te wijzigen.
      
    
    
      5.2
      
        Partijen zijn op grond van artikel 21 Rv verplicht om de voor de beslissing van belang
        zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgstrekking maken die hij geraden acht.
      
      
    
    
      5.3
      Op basis van hetgeen door partijen naar voren is gebracht is de kantonrechter van oordeel dat daar waar [eiseres] haar stellingen uitgebreid heeft gemotiveerd en onderbouwd, de Gemeente zeer summier is geweest met het verschaffen van informatie en zij niet alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig heeft aangevoerd. Daarnaast heeft de Gemeente op een aantal van belang zijnde punten wisselende stellingen ingenomen. In dit kader wordt onder meer gewezen op hetgeen de Gemeente omtrent haar beleid bij (her)uitgifte van grond naar voren heeft gebracht alsook de door haar genoemde (uiteenlopende) beweegredenen om met [persoon D] in zee te gaan. Ook de vraag, inhoudende of het gehuurde in de toekomst wordt gesloopt, is door de Gemeente niet eenduidig beantwoord. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat [eiseres] in de onderhavige procedure niet in haar belangen is geschaad, nu zij voldoende gelegenheid heeft gehad om op alle stellingen van de Gemeente te kunnen reageren. Wel heeft de Gemeente de procedure door haar opstelling vertraagd en het debat onnodig onduidelijk/ingewikkeld gemaakt, hetgeen rechtvaardigt dat bij een eventuele veroordeling daarmee voor wat betreft de proceskosten rekening wordt gehouden.
      
      
        
          De Koopoptie
        
      
    
    
      5.4
      In de tussen O&J Beheer en [eiseres] gesloten huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “Verhuurder verleent huurder het recht van koop van het gehuurde, dit in verband met de investeringen die door de huurder gemaakt zijn, of zullen worden uitgevoerd”. De kantonrechter begrijpt het door [eiseres] primair onder I gevorderde in combinatie met de stellingen in het lichaam van de dagvaarding in die zin, dat zij vordert dat de voornoemde koopoptie door de Gemeente wordt gerespecteerd en nagekomen.
      
    
    
      5.5
      De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld niet gebonden te zijn aan de koopoptie. Daartoe is er door de Gemeente in de eerste plaats op gewezen dat de huurovereenkomst door de erfpachter O&J Beheer onbevoegdelijk is aangegaan. Ter onderbouwing van deze stelling heeft de Gemeente (tot tweemaal toe) verwezen naar de (door)leveringsakte van het recht van erfpacht zoals door haar als productie 52 bij conclusie van antwoord en als productie bij de pleitnotitie overgelegd, alsook gesteld aan O&J Beheer geen voorafgaande schriftelijke toestemming voor verhuur te hebben gegeven. 
      
    
    
      5.6
      Volgens artikel 5:94 lid 1 BW is de erfpachter bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust te verhuren, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Het vertrekpunt van de wettelijke regeling is dat de erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar. Van deze wettelijke regeling kan door partijen bij akte van vestiging worden afgeweken. De verhuur of verpachting, waartoe de erfpachter volgens lid 1 bevoegd is, heeft niet het erfpachtrecht, maar de zaak zelf tot voorwerp. 
      
    
    
      5.7
      De Gemeente heeft zich voor het verhuurverbod zonder voorafgaande schriftelijke toestemming beroepen op de (door)leveringsakte van het recht van erfpacht, waarin verwezen wordt naar de akte van uitgifte van erfpacht van 3 juni 1954, maar heeft die akte van vestiging van erfpacht zelf niet in het geding gebracht. Nu door [eiseres] is betwist dat sprake is van onbevoegde verhuur en door de Gemeente in de onderhavige procedure geen akte van vestiging van erfpacht is overgelegd waaruit volgt dat dit anders is, wordt er in rechte vanuit gegaan dat O&J Beheer als erfpachter bevoegdelijk heeft verhuurd aan [eiseres] in de zin van artikel 5:94 lid 1 BW. Voorgaande brengt ingevolge het bepaalde in artikel 5:94 lid 2 BW met zich, dat de Gemeente als eigenaar van het perceel met de opstal verplicht is de bevoegdelijk aangegane huurovereenkomst met [eiseres] gestand te doen. Gestanddoening betekent dat de huurovereenkomst na het eindigen van de erfpacht blijft bestaan tot dat deze rechtsgeldig wordt beëindigd. 
      
    
    
      5.8
      Daarnaast kan (ook in het geval de huurovereenkomst niet bevoegdelijk is aangegaan) uit meerdere omstandigheden worden afgeleid dat de Gemeente de huurovereenkomst na het eindigen van de erfpachtovereenkomst ook daadwerkelijk gestand heeft gedaan. Verwezen wordt daartoe onder meer naar de door de Gemeente aan [eiseres] op 18 december 2015 verzonden e-mail waarin zij zich als eigenaar, nieuwe verhuurder en gerechtigde tot de huurpenningen meldt en waarin zij [eiseres] verzoekt om de huurovereenkomst aan haar te doen toekomen, alsook de door de Gemeente verzonden opzeggingsbrief d.d. 8 januari 2019 waarin zij onder meer vermeldt dat de huurovereenkomst met het eindigen van de erfpachtovereenkomst op wettelijke gronden op haar is overgegaan. Door de Gemeente is op de mondelinge behandeling bovendien ook expliciet erkend dat zij de huurovereenkomst (feitelijk en juridisch) gestand heeft gedaan. 
      
    
    
      5.9
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit artikel 5:94 lid 2 dat de huurovereenkomst in zijn geheel, en in het onderhavige geval derhalve inclusief de daarin opgenomen koopoptie, op de Gemeente is overgegaan. Anders dan in artikel 7:226 BW gaat in beginsel de volledige contractsverhouding van rechtswege over op de bloot eigenaar als opvolgend verhuurder. Weigering van de gestanddoening is slechts toegestaan op basis van de in lid 2 genoemde gronden. Dat de huurovereenkomst is aangegaan op voor de Gemeente ongewone en voor haar bezwarende voorwaarden zodat zij om die reden gestanddoening kon weigeren, is door de Gemeente onvoldoende onderbouwd. 
        Daarnaast geldt, dat voor zover de Gemeente de huurovereenkomst slechts ten dele gestand heeft willen doen, van haar bovendien verlangd had mogen worden dat zij daarvan tijdig en op eigen initiatief (onder duidelijke vermelding van de onderdelen die zij niet gestand wilde doen) richting [eiseres] melding had gemaakt. Niet gebleken is echter dat de Gemeente tegenover [eiseres] eerder dan pas op 2 augustus 2019 het standpunt heeft ingenomen dat zij de koopoptie niet hoeft te eerbiedigen, terwijl vaststaat dat [eiseres] de huurovereenkomst al op 26 december 2015 aan de Gemeente heeft doen toekomen en de Gemeente derhalve vanaf dat moment met de volledige inhoud van de huurovereenkomst bekend was, althans kon zijn. [eiseres] heeft er dan ook op mogen vertrouwen dat ook dit onderdeel van de huurovereenkomst gestand werd gedaan. 
      
      
    
    
      5.10
      In dit verband wordt er nog op gewezen dat artikel 5:94 lid 3 BW met zich brengt dat de Gemeente als eigenaar de bevoegdheid om gestanddoening te weigeren verliest, wanneer de huurder of pachter haar een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en zij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken. De kantonrechter leest de e-mail d.d. 26 januari 2015 van [eiseres] , waarbij de huurovereenkomst was gevoegd en waarin zij de Gemeente wijst op de door haar gedane investeringen in het gehuurde alsook op de overeengekomen waarborg, in die zin dat zij de Gemeente verzoekt zich uit te spreken over de overeengekomen huurvoorwaarden waaronder de koopoptie, ten einde zekerheid omtrent haar rechtspositie te verkrijgen. Ook nadien nog heeft [eiseres] meermaals om duidelijkheid verzocht. Nu niet gebleken is dat de Gemeente binnen een redelijke termijn heeft kenbaar gemaakt de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie geen gestand te zullen doen, heeft zij daarmee de bevoegdheid om gestanddoening van de koopoptie te weigeren verloren.  
      
    
    
      5.11
      
        Het voorgaande brengt met zich dat de Gemeente gebonden is aan de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie en zij deze dient te respecteren.
        Nu [eiseres] een beroep op de koopoptie heeft gedaan, dient de Gemeente, zoals door [eiseres] is gevorderd en door de Gemeente niet (op onderdelen) afzonderlijk is weersproken, een (onherroepelijk en volledig) aanbod te doen tot aankoop van het gehuurde of de verkrijging van een recht van erfpacht ten aanzien van (het perceel van) het gehuurde voor de duur van 99 jaar, zulks tegen de gebruikelijke (erfpacht) voorwaarden van de Gemeente, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag. Voorgaande met dien verstande, dat aan de Gemeente voor het doen van een aanbod een termijn van (uiterlijk) 14 dagen na betekening van dit vonnis wordt gegeven en de dwangsom wordt gemaximeerd op een bedrag van € 500.000,-.
      
      
    
    
      5.12
      Nu het primair onder I gevorderde wordt toegewezen, wordt aan de beoordeling van het subsidiair onder I gevorderde alsook het meer subsidiair onder I, II, III en IV gevorderde, niet meer toegekomen. 
      
      
        
          De opzegging van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      5.13
      
        [eiseres] heeft een verklaring voor recht gevorderd, inhoudende dat de Gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde niet rechtsgeldig kon opzeggen tegen 1 februari 2020, althans niet rechtsgeldig heeft opgezegd en de opzegging daarom nietig is. 
      
    
    
      5.14
      
        Hoewel [eiseres] zich aanvankelijk op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde als 290-bedrijfsruimte dient te worden gekwalificeerd, heeft zij bij conclusie van repliek kenbaar gemaakt zich neer te leggen bij het oordeel over de kwalificatievraag zoals deze bij beschikking d.d. 27 oktober 2020 van de kantonrechter van deze rechtbank is gegeven. In het hiernavolgende zal door de kantonrechter worden uitgegaan van de in voornoemde beschikking gegeven kwalificatie, te weten dat het gehuurde is aan te merken als 
        230a-ruimte, nu deze beslissing bindende kracht heeft in de onderhavige procedure. 
      
      
    
    
      5.15
      De Gemeente heeft de huurovereenkomst bij brief van 8 januari 2019 tegen 31 januari 2020 opgezegd. Beoordeeld dient thans te worden of deze opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, dan wel, zoals door [eiseres] gesteld, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geweest en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 
      
    
    
      5.16
      In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 februari 2015 en lopende tot en met 31 januari 2020. Artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer de tijd is verstreken. In artikel 3.3 van de huurovereenkomst zijn partijen van voornoemde bepaling echter afgeweken, in die zin dat de beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. Vaststaat dat de Gemeente de huurovereenkomst, conform het bepaalde in artikel 3.3 van die huurovereenkomst, heeft opgezegd tegen het einde van de huurperiode en met inachtneming van de termijn van twaalf maanden.
      
    
    
      5.17
      Huurders van een 230a-ruimte hebben, anders dan de huurders van woonruimte en van 290-bedrijfsruimte, geen huurbescherming: opzegging van een dergelijk huurcontract door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur, ook al is de huurder het met de opzegging niet eens. Wel geniet de huurder van 230a-ruimte op grond van artikel 7:230a BW een in tijd beperkte ontruimingsbescherming. 
      
    
    
      5.18
      De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval een rechtsgeldige huuropzegging heeft plaatsgevonden. Voldoende vast staat immers dat de Gemeente een belang bij de opzegging van de huurovereenkomst had, nu er concrete en inmiddels vergaande herstructureringsplannen met betrekking tot het bedrijventerrein waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, aanwezig zijn. Wil aan een volgens de wet rechtsgeldige opzegging voorbij worden gegaan, dan dient er sprake te zijn van (zeer) bijzondere omstandigheden die dit rechtvaardigen. Daarvan is de kantonrechter in dit geval niet, althans onvoldoende, gebleken. 
      
    
    
      5.19
      Daartoe wordt er in de eerste plaats op gewezen dat, anders dan door [eiseres] gesteld, naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is geweest van het door de Gemeente bij [eiseres] opwekken van vertrouwen dat de huurovereenkomst na het einde van de looptijd zou worden verlengd. De Gemeente heeft er in haar e-mail van oktober 2016 (productie 15 bij dagvaarding) slechts melding van gemaakt dat er op dat moment nog geen directe sloopplannen op korte termijn voor het gehuurde waren. Tevens is gemeld dat de huurovereenkomst nog steeds van kracht is en deze nog een looptijd had tot 31 januari 2020. Op basis van deze e-mail heeft [eiseres] er in redelijkheid niet op mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst na het einde van de looptijd zou worden verlengd. Dit geldt eveneens met betrekking tot de kopie van de huurovereenkomst met daarop de aantekening “verlenging van rechtswege met 5 jaar art 7:292 BW”, die [eiseres] van de Gemeente heeft ontvangen. Vaststaat immers dat [eiseres] deze huurovereenkomst na afloop van de bespreking met de Gemeente d.d. 11 oktober 2018 heeft ontvangen, en uit het gespreksverslag van die bespreking maakt de kantonrechter op dat in de betreffende bespreking door de Gemeente is gemeld, dat gelet op de plannen die de Gemeente met het bedrijventerrein heeft, de huurovereenkomst tegen het einde van 2018 zou worden opgezegd. De Gemeente heeft de huurovereenkomst vervolgens ook opgezegd bij brief van 8 januari 2019 tegen het einde van de huurperiode. Ook op basis van de enkele mededeling zoals door de Gemeente gedaan tijdens de bespreking d.d. 11 oktober 2018, inhoudende dat het [eiseres] vrij stond om een plan in te dienen, heeft [eiseres] er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst zou worden verlengd. De Gemeente heeft op voorhand immers al de nodige reserves gegeven. 
      
    
    
      5.20
      
        [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling, inhoudende dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijk en billijkheid onaanvaardbaar is geweest en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, verwezen naar diverse rechterlijke uitspraken. In de aangehaalde jurisprudentie was in één geval sprake van de opzegging van een distributieovereenkomst en in de overige gevallen van een opzegging van de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Anders dan de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte bedoeld in artikel 7:290 dan wel 7:230a BW, voorziet de wet voor ongebouwde onroerende zaken niet in huur-of ontruimingsbescherming. Er gelden derhalve geen wettelijke opzeggingsgronden en de huurder kan ook niet om verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming vragen. Daarmee is echter niet gezegd dat deze huurder geheel rechteloos is. Hij zal het alleen moeten hebben van het algemene verbintenissenrecht. Het uitgangspunt dat een voor onbepaalde tijd aangegane duurovereenkomst opzegbaar is kan bijvoorbeeld uitzondering lijden indien de eisen van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (ECLI:NL:HR:2012:BW1280). Diezelfde eisen kunnen meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of een (schade)vergoeding moet worden betaald. Een dergelijke situatie doet zich hier naar het oordeel van de kantonrechter echter niet voor. Dit in de eerste plaats omdat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en daarnaast omdat sprake is van de huur van 230a-ruimte. Aan [eiseres] komt weliswaar geen huurbescherming toe, maar in tegenstelling tot de aangehaalde jurisprudentie, wel ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder gedurende en voor ten hoogste driemaal een jaar na het einde van de huurovereenkomst niet tot ontruiming kan worden gedwongen. Met de in het onderhavige geval aanwezige mogelijkheid tot ontruimingsbescherming is naar het oordeel van de kantonrechter reeds voldoende aan de belangen van [eiseres] tegemoetgekomen en heeft in dat kader ook al een belangenafweging plaatsgevonden.
      
    
    
      5.21
      De kantonrechter is voorts van oordeel dat de tussen partijen gevoerde discussie over de koopoptie en de in dit kader door [eiseres] naar voren gebrachte argumenten niet met zich brengen dat kan worden geoordeeld dat de huuropzegging als zodanig niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Het primair onder II en subsidiair onder II gevorderde wordt gelet op al het voorgaande dan ook afgewezen. Wel kan het in de gegeven omstandigheden onrechtmatig zijn in het geval de ontruiming van het gehuurde door de Gemeente daadwerkelijk wordt geëffectueerd voordat zij uitvoering heeft gegeven aan de koopoptie, nu [eiseres] er (vanzelfsprekend) een groot belang bij heeft om in het gehuurde te blijven tot aan het moment dat uitvoering aan de koopoptie wordt gegeven. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      5.22
      De Gemeente wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. Het voorgaande met dien verstande dat het nasalaris wordt vastgesteld op een maximumbedrag van € 124,-. Ook de gevorderde wettelijke rente over de nakosten, indien en voor zover deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, is toewijsbaar
      
    
  
  
    
      6.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      gebiedt de Gemeente om de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie na te komen, in die zin dat zij binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een (onherroepelijk en volledig) aanbod doet tot aankoop van het gehuurde of tot de verkrijging van een recht van erfpacht ten aanzien van (het perceel van) het gehuurde voor de duur van 99 jaar tegen de gebruikelijke (erfpacht)voorwaarden van de Gemeente, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag tot een maximum van € 500.000,-;
    
    
    
      veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op:
      - € 224,89 aan verschotten;
      - € 1.992,- (4 x € 498,-) aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      en indien de Gemeente niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is de Gemeente de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de nakosten verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      wijst af het méér of anders gevorderde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      495