ECLI:NL:RBROT:2024:499, Rechtbank Rotterdam, 18-01-2024, ROT 22/5922
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Gegrond beroep. Geen schending van de goede procesorde omdat de heffingsambtenaar het verweerschrift te laat heeft ingediend. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het merendeel van de vergelijkingsobjecten is niet bruikbaar, omdat deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht, terwijl er voldoende bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn. Eiser maakt aannemelijk dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 22/5922
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 januari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser, 
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep (RBG), 
    (gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 15 november 2022. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 384.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is de eigenaar en gebruiker van de woning van [adres 1].
    
    3. De woning is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 126 m². De woning is gelegen op een perceel van 129 m². Het bouwjaar is 1994. 
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per             1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    
      
        Is er sprake van een schending van de goede procesorde?
      
    
    5. Eiser betoogt dat hij in zijn procespositie is geschaad doordat de heffingsambtenaar een bewuste werkwijze hanteert door zo laat mogelijk voorafgaand aan de zitting een nader stuk betiteld als ‘verweerschrift’ in te dienen. In dit kader verwijst eiser naar de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 juni 2022.
    
    
      5.1.
       	Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een schending van de goede procesorde. De rechtbank heeft het verweerschrift met bijlagen op 13 november 2023 ontvangen en op 15 november 2023 naar de gemachtigde van eiser doorgestuurd. Dat betekent dat het verweerschrift buiten de termijn van vier weken na het indienen van de gronden van het beroepschrift als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is ingediend. Dit maakt echter niet dat dit stuk buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de wet daar niet toe dwingt en van een fatale termijn van vier weken geen sprake is. Het verweerschrift met bijlagen is weliswaar relatief kort voor de zitting, maar wel vóór de in artikel 8:58 van de Awb genoemde termijn van tien dagen ingediend. Hoewel het de voorkeur verdient dat stukken zoals een verweerschrift eerder voor de zitting worden ingediend, is het verweerschrift in dit geval niet zodanig laat ingediend dat het een goede voorbereiding op de zitting door eiser onmogelijk heeft gemaakt en hij in zijn procesbelangen is geschaad. Hierbij acht de rechtbank van belang dat eiser met hulp van een professionele rechtsbijstandverlener procedeert, van wie verwacht mag worden dat hij binnen deze termijn op een dergelijk verweerschrift met bijlagen een inhoudelijke reactie kan geven. Dat heeft de gemachtigde van eiser ook gedaan door een nader stuk in te dienen. De goede procesorde verzet zich er daarom niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift inclusief de daarbij horende bijlagen in de procedure betrekt.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
        
      
      6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient de rechtbank te betrekken wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
      
      8. Eiser betoogt dat vier van de vijf door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet bruikbaar zijn vanwege de verkoopdata die meer dan één jaar van de waardepeildatum af liggen. 
      
    
    
      8.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] niet bruikbaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning, omdat deze objecten meer dan één jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2021 zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft op de zitting onvoldoende toegelicht waarom deze objecten desondanks bruikbaar moeten worden geacht. Dat verder onvoldoende bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zouden zijn, is niet gebleken, te meer nu de heffingsambtenaar eerder zeven andere objecten ten grondslag heeft gelegd aan de vastgestelde waarde en eiser op zijn beurt weer vijf andere objecten heeft aangedragen. Omdat slechts één referentieobject, [adres 6], in de waardevergelijking van de heffingsambtenaar overblijft, is dat in beginsel onvoldoende om de marktwaarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te onderbouwen. Dit zou anders kunnen zijn als het referentieobject, wat de vergelijkbaarheid met de woning van eiser betreft, met kop en schouders boven de andere referentieobjecten uitsteekt. Dat is hier niet het geval. Daarmee maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt. 
      
      
        
          Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te laag is?
        
        9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, beoordeelt de rechtbank of eiser aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 354.000,- niet te laag is. Dat is het geval. Uit de door eiser overgelegde taxatiekaart blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een vergelijkingsmethode met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende zijn toegelicht. De referentieobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals de ligging, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 
      
      
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door eiser gebruikte referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat deze referentieobjecten geen drive-in woningen, maar tussenwoningen zijn, en dat drive-in woningen voor hogere prijzen worden verkocht dan tussenwoningen. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het onduidelijk is waarom de factoren luxe en onderhoud naar beneden zijn bijgesteld. 
      
    
    
      9.2.
      
        Wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd dat drive-in woningen vanwege de inpandige garage voor hogere prijzen worden verkocht dan andere tussenwoningen. Drive-in woningen wijken niet zodanig af van andere tussenwoningen dat de referentieobjecten, die eiser heeft gebruikt ter onderbouwing van de door hem bepleite WOZ-waarde, niet bruikbaar zijn. Eiser heeft voldoende toegelicht dat de factoren luxe en onderhoud naar beneden zijn bijgesteld vanwege de aanwezigheid van houten kozijnen, de gedateerde keuken en sanitair en de eenvoudig afgewerkte grond.  
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      10. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de                    WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 354.000,-. De daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting over het jaar 2022 dient overeenkomstig te worden verminderd. 
      
      11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten belopen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.370,- (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 310,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij de rechtbank met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen, met inachtneming van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, de door eiser gemaakte taxatiekosten van € 128,26 (2 uur à €53 per uur voor de niet-inpandige woningtaxatie, vermeerderd met 21% btw) voor vergoeding in aanmerking. In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten € 2.498,26,-. 
      
      12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 50,- moet vergoeden. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 354.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 354.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 2.498,26,- aan proceskosten aan eiser;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 januari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2022:1739. 
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3941. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.