ECLI:NL:GHARL:2024:5614, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-09-2024, 200.328.001
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Betaling achterstallige huurpenningen, kosten onderhoud/herstel, contractuele boete + matiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.328.001
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9427569
    
    
    
      
        arrest van 3 september 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
  
  
    
      1 [appellant1]
    die woont in [woonplaats1] (Duitsland)
    2. [appellant2]
    die woont in [woonplaats2]
    3. [appellant3]
    
      die woont in [woonplaats1] (Duitsland)
      die hoger beroep hebben ingesteld
      en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie
      hierna: [appellanten] (in meervoud)
      advocaat: mr. A. Ünalan
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats3]
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. H.J. Ligtenbarg
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 10 juli 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak en de bedoeling van het hoger beroep
    
    
      2.1.
      
        [geïntimeerde] verhuurde sinds april 2018 aan [appellanten] een woning in [plaats1] (Duitsland) om daarin arbeidsmigranten te huisvesten. [geïntimeerde] en [appellanten] hebben in april 2018 naast de schriftelijk gesloten huurovereenkomst een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellanten] gerechtigd zouden worden in juli 2023 de eigendom van de woning te verkrijgen. Partijen hebben onenigheid gekregen over betaling van de huur. In december 2020 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] medegedeeld dat hij de huur- en koopovereenkomst ontbindt wegens huurachterstand. 
      
    
    
      2.2.
      
        [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 87.500 aan huurachterstand, € 1.963,33 aan gemeentelijke heffingen en een contractuele boete van € 12.500 voor ontbinding van de koopovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming van [appellanten] , verhoogd met rente en kosten. 
      
    
    
      2.3.
      
        [appellanten] hebben in reconventie betaling van € 128.144,05 gevorderd, welke vordering zij als volgt hebben onderbouwd. Partijen zijn vanaf januari 2019 een huurprijs overeengekomen van € 2.500 in plaats van € 3.500, zodat de huurachterstand geen € 84.000 maar € 60.000 bedraagt. [geïntimeerde] is na verrekening van de openstaande huurtermijnen met reparatiekosten en ontbrekende roerende zaken een bedrag van (€ 60.000,00 – € 10.000,00 – € 9.500,00 – € 33.644,05 – € 10.000,00 =) € 3.144,05 aan [appellanten] verschuldigd. Daarnaast vorderden [appellanten] terugbetaling van de op grond van de koopovereenkomst betaalde aanbetaling van € 25.000,00 en een schadevergoeding van € 100.000,00 wegens waardevermeerdering van de woning. Dit leidde tot een totale vordering van (€ 3.144,05 + € 25.000,00 + € 100.000,00 =) € 128.144,05.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 22 februari 2023 [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 69.463,33 aan [geïntimeerde] , verhoogd met de wettelijke handelsrente. Zij heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en de proceskosten voor de procedures in conventie en reconventie gecompenseerd. De bedoeling van het principaal hoger beroep van [appellanten] is dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en dat de vorderingen van [appellant1] alsnog worden toegewezen. Daarnaast vorderen [appellanten] in hoger beroep wettelijke rente over de door hun gevorderde bedragen. [geïntimeerde] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. De bedoeling van dit incidenteel hoger beroep is dat het hof [appellanten] alsnog veroordeelt tot betaling van de proceskosten in eerste aanleg. 
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof zal oordelen dat de grieven van [appellanten] geen doel treffen en zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Ook zal het hof de vordering van [geïntimeerde] in incidenteel appel afwijzen. Het hof licht zijn beslissing hieronder toe. Vooraf vermeldt het hof dat het in navolging van partijen en de kantonrechter de rechtsverhoudingen tussen partijen naar Nederlands recht zal beoordelen en dat de Nederlandse rechter bevoegd is om in het geschil te beslissen.
      
      
        
          Afspraak huurverlaging
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellanten] stellen dat partijen een lagere huurprijs (van € 2.500 per maand) zijn overeengekomen per 1 januari 2019, omdat enkele maanden na het sluiten van de huurovereenkomst bleek dat een gedeelte van de woning niet verhuurd mocht worden en onbewoonbaar was. Dit gedeelte was slechts als casco opgeleverd. [appellant1] (hierna: [appellant1] ) heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat [appellanten] dit gedeelte van de woning zelf hebben opgeknapt door een vloer te leggen, verwarming aan te leggen en de muren te schilderen. Nadat deze werkzaamheden waren afgerond, zijn zij dit gedeelte gaan verhuren, totdat de gemeente Emmerich berichtte dat dit niet mocht. [appellanten] kon hierdoor minder arbeidsmigranten huisvesten dan met [geïntimeerde] is overeengekomen. Zij liepen € 1.600 per maand aan huurinkomsten mis. Dit was volgens [appellanten] de reden dat partijen een huurverlaging zijn overeengekomen. Verder zijn de verklaringen van [appellant1] en [naam1] (hierna: [naam1] ), die de kantonrechter ongeloofwaardig en summier heeft geacht, volgens [appellanten] sterk aanvullend bewijs bij twee opnamen van telefoongesprekken tussen [appellant1] en [geïntimeerde] die zij in hoger beroep hebben overgelegd (productie 1 bij memorie van grieven), waaruit blijkt dat de gestelde afspraak is gemaakt. In één van die telefoongesprekken zegt [geïntimeerde] : ‘Met twee en halve rug ben ik ooit mee akkoord gegaan en dat ik heb ik ook tegen mijn advocaat gezegd dat ik toen gezegd heb: dan wil ik ook nooit geen gezeik meer hebben om elke maand achter mijn geld aan te gaan’. Dat [appellanten] in januari 2019 per abuis € 3.500 aan [geïntimeerde] hebben betaald, betekent niet dat de betreffende afspraak niet is gemaakt, aldus [appellanten] [geïntimeerde] betwist dat er een afspraak over huurverlaging is gemaakt. Volgens [geïntimeerde] was er geen enkele reden om de huur per 1 januari 2019 te verlagen. Het gedeelte van de woning dat verhuurd kon worden is altijd hetzelfde gebleven. [appellanten] hebben het casco gedeelte van de woning ook niet verbouwd. Daarnaast hebben de telefoongesprekken, waarvan [appellanten] opnamen hebben overgelegd bij memorie van grieven, volgens [geïntimeerde] niet plaatsgevonden in 2018 of 2019 en blijkt daaruit ook niet dat de gestelde afspraak is gemaakt. Er zijn volgens [geïntimeerde] woorden in zijn mond gelegd. Een afspraak over verlaging van de huurprijs zou in een WhatsApp of e-mail zijn vastgelegd. Dat een schriftelijke bevestiging ontbreekt, is volgens [geïntimeerde] een duidelijke aanwijzing dat de betreffende afspraak niet is gemaakt. Tot zover een samenvatting van de standpunten van partijen. 
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 19 januari 2022 [appellanten] in staat gesteld om bewijs te leveren van door hen gestelde afspraken over de huurverlaging en over reparatiekosten aan de cv-ketel of -boiler, en van een contante betaling van € 10.000. Zij heeft in haar eindvonnis geoordeeld dat [appellanten] het bewijs van geen van de drie thema’s heeft geleverd. In hoger beroep willen [appellanten] dat het hof hen alsnog geslaagd vindt in de bewijslevering van de afspraak over huurverlaging. Het hof zal dat niet doen. Het sluit zich aan bij de bewijswaardering van de kantonrechter zoals deze is neergelegd in rechtsoverweging 2.5. van het vonnis en oordeelt dat [appellanten] onvoldoende hebben bewezen dat de huurprijs per 1 januari 2019 is verlaagd naar € 2.500. Het hof merkt daarnaast op dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep onweersproken heeft verklaard dat hij gebrouilleerd is geraakt met zijn nicht, [naam1] , die door de kantonrechter als getuige is gehoord en een verklaring in zijn nadeel heeft afgelegd. Dat het een familielid van [geïntimeerde] is die deze nadelige verklaring heeft afgelegd, is daarom voor het hof geen reden om aan de verklaring meer geloof te hechten dan aan een verklaring van een willekeurige getuige. De opnames van telefoongesprekken die [appellanten] bij memorie van grieven hebben ingebracht, dragen niet bij aan het bewijs. Integendeel: daaruit valt hoogstens af te leiden dat aan de huurprijsverlaging, als die al is overeengekomen, de voorwaarde van tijdige betaling van de huur is verbonden. Vaststaat dat de huur na januari 2019 lang niet altijd tijdig is betaald. Nu [appellanten] onvoldoende hebben bewezen dat de gestelde afspraak is gemaakt, kan in het midden blijven of een gedeelte van de woning later niet verhuurbaar was en of dat een aanleiding was en mocht zijn voor huurverlaging. [appellanten] hebben namelijk aan hun verweer niet ten grondslag gelegd dat de huurverlaging voortvloeit uit een gedeeltelijke ongeschiktheid van de woning voor de huisvesting van arbeidsmigranten. 
      
      
        
          Verrekening kosten cv-ketel en contante betaling van € 10.000
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [appellanten] bestrijden ook het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] niet hebben bewezen dat hen een rechtsgeldig beroep op verrekening toekwam voor de kosten die zij hebben gemaakt voor herstel van de cv-ketel of -boiler (€ 7.000) en dat zij daarnaast € 10.000 contant aan [geïntimeerde] hebben voldaan. [appellanten] vinden dat een door [geïntimeerde] ondertekend betaalbewijs van 3 oktober 2019 (productie VI bij conclusie van antwoord) voldoende bewijs is van deze betaling. Op dat betaalbewijs is geschreven dat de kosten voor herstel van de cv-ketel € 7.000 bedroegen en dat zij € 10.000 contant aan [geïntimeerde] hebben voldaan. In een Whatsapp-bericht van 2 november 2019 heeft [appellant1] aan [geïntimeerde] laten weten dat er problemen zijn met de boiler en de cv-ketel en dat ‘het nog steeds lekt’. Daaruit blijkt dat er al eerder problemen waren met de cv-ketel. Op het betaalbewijs staat duidelijk de datum vermeld en de handtekening van [geïntimeerde] die op het betaalbewijs staat komt overeen met de handtekening van [geïntimeerde] onder een ander – door hem erkend – betaalbewijs (productie II bij conclusie van antwoord). Nu [geïntimeerde] de echtheid van de onderhandse akte betwist, rust de bewijslast van valsheid van de akte op [geïntimeerde] volgens [appellanten]
      
    
    
      3.5.
      Het hof oordeelt, net als de kantonrechter, dat [appellanten] onvoldoende heeft bewezen dat [appellanten] een rechtsgeldig beroep konden doen op verrekening van de herstelkosten voor de cv-ketel en dat [geïntimeerde] een contante betaling van € 10.000,- van [appellanten] heeft ontvangen. [appellant1] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat er al vrij snel na het sluiten van de huurovereenkomst problemen ontstonden met de cv-ketel en de boiler, maar [geïntimeerde] heeft dit betwist. Uit de Whatsapp-gesprekken tussen [appellant1] en [geïntimeerde] blijkt naar het oordeel van het hof dat er in november 2019 problemen waren met de cv-ketel en dat er toen nog kosten voor herstel gemaakt moesten worden. [appellant1] bericht [geïntimeerde] op 4 november 2019 namelijk: ‘Bij geen reactie binnen twee dagen na heden ga ik zelf een bedrijf inschakelen om dit te herstellen. De kosten verreken ik met de huur.’ Gelet op die gesprekken valt niet in te zien hoe de kosten voor herstel al in oktober 2019 verrekend zijn. Als er al een wettelijke of contractuele verplichting op [geïntimeerde] zou rusten om de herstelkosten te betalen, dan hebben [appellanten] zowel de schade als de kosten voor het herstel onvoldoende onderbouwd. Door [appellanten] is immers niet duidelijk gemaakt wat de problemen waren met de cv-ketel en waarom er € 7.000 nodig was om deze gebreken te herstellen. 
      
    
    
      3.6.
      Daarnaast is niet komen vast te staan dat de handtekening onder het betaalbewijs van 3 oktober 2019 van [geïntimeerde] is. [appellanten] stellen wel dat de handtekening op het betaalbewijs van 3 oktober 2019 lijkt op de handtekening van [geïntimeerde] die staat op de kwitantie van een betaling van 15 mei 2018 (productie II bij conclusie van antwoord), maar dat is niet voldoende. Daaruit volgt namelijk niet dat de handtekening onder het betaalbewijs van 3 oktober 2019 van [geïntimeerde] is. De bewijslast voor de echtheid van een handtekening onder een akte rust op grond van artikel 159 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op degene die de akte als bewijsstuk gebruikt. Omdat [geïntimeerde] uitdrukkelijk betwist dat de handtekening onder het betaalbewijs van hem is, had het op de weg van [appellanten] gelegen, als degene die het betaalbewijs als bewijsmiddel gebruikt, bewijs aan te bieden van de echtheid van de handtekening. [appellanten] hebben dat niet gedaan en het hof ziet onvoldoende aanleiding om hen ondanks het ontbreken van een bewijsaanbod in staat te stellen tot het leveren van dit bewijs. Nu niet is komen vast te staan dat de handtekening onder het betaalbewijs van 3 oktober 2019 van [geïntimeerde] is en op andere wijze ook al niet is gebleken van de betaling van € 10.000, heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat [appellanten] het bedrag van € 10.000 niet kunnen verrekenen met de huur. 
      
      
      
        
          Stormschade 
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [appellanten] maken bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij hun vordering van € 33.649,05 (op de betreffende factuur en in het vonnis van de kantonrechter staat € 33.644,05) voor reparatiekosten aan het dak onvoldoende hebben onderbouwd. In augustus 2019 was er een zware storm, waardoor een gedeelte van het dak van de woning is beschadigd en er lekkages zijn ontstaan, aldus [appellanten] Omdat [geïntimeerde] niet reageerde op berichten van [appellanten] van 4 augustus 2019, 2 november 2019 en 4 november 2019, zagen [appellanten] zich genoodzaakt een bedrijf in te schakelen dat de schade heeft hersteld. De factuur voor het herstelwerk is geadresseerd aan ‘Grundstückgemeinschaft [appellant1]’, waarmee [appellanten] zijn bedoeld. [geïntimeerde] ontkent een en ander. Hij betwist de grondslag en de omvang van de schade. Volgens [geïntimeerde] zijn er slechts enkele pannen van het dak gewaaid, die zonder veel moeite weer terug zijn geplaatst. [geïntimeerde] heeft als onderbouwing hiervan foto’s van het dak na de storm in augustus 2019 overgelegd. De factuur is volgens hem,  blijkens de adressering aan een Grundstückgemeinschaft, gericht aan [appellanten] als de eigenaar van het pand waaraan voor ruim € 33.000 aan herstelwerk is verricht, wat dus een ander pand is dan de gehuurde woning.
      
    
    
      3.8.
      Het hof is van oordeel dat, als er al een wettelijke of contractuele verplichting op [geïntimeerde] zou rusten om de herstelkosten te betalen, [appellanten] de schade en de herstelkosten onvoldoende hebben onderbouwd, gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] . Op de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s van het dak van het gehuurde pand ziet het hof slechts kleine onregelmatigheden, terwijl de factuur klaarblijkelijk omvangrijk reparatiewerk vermeldt. Van de omvang van het gefactureerde werk blijkt met name uit de beschrijving daarvan, volgens welke er nieuwe tegels (met nieuw folie) zijn aangebracht en er zowel dakpannen als nokpannen zijn vervangen. Ook het hoge factuurbedrag wijst op veel grotere schade dan op de foto’s kan worden ontdekt. Hier komt bij dat de gestelde ernst van de schade aan het dak in augustus 2019 zou zijn ontstaan en spoedig herstel nodig maakt, terwijl de factuur pas meer dan drie maanden later is opgesteld. Wanneer de gefactureerde herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd staat daarin niet beschreven, maar dit neemt niet weg dat het hof betwijfelt of de factuur betrekking heeft het gehuurde pand, ook al staat het adres van dat pand wel op de factuur vermeld. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat zij [geïntimeerde] een contractuele boete moeten betalen van € 12.500 omdat [geïntimeerde] de overeenkomst heeft ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming van [appellanten] In artikel 10 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald: 
      
      
        
          
            Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Bij niet-prompte of niet-volledige voldoening door koper respectievelijk verkoper aan een voor hem uit deze overeenkomst of uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting zal verkoper respectievelijk koper gerechtigd zijn deze overeenkomst te ontbinden (…).
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            (…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming van de koper zal koper ten behoeve van verkoper en zonder rechtelijke tussenkomst een (…) boete van € 12.500,00 (…) verbeuren, (…).
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            (…)
          
        
      
      
      
        Dit boetebeding in de koopovereenkomst moet volgens [appellanten] niet taalkundig worden gelezen, maar moet worden beoordeeld naar de partijbedoelingen. De bedoeling van partijen was volgens [appellanten] om te komen tot eigendomsoverdracht van de woning en de huurovereenkomst is slechts door partijen gesloten als tijdelijke constructie. Het boetebeding is dus enkel overeengekomen voor de koopovereenkomst en slechts verschuldigd als één van de partijen zou afzien van koop van het gehuurde. Nu [appellanten] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet hebben geschonden, zijn zij de contractuele boete volgens hen niet verschuldigd.
      
      
    
    
      3.10.
      Het hof stelt voorop dat het voor de uitleg van deze boetebepaling aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebruikte bewoordingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de ‘Haviltex’-maatstaf). In de hierboven geciteerde bewoordingen van artikel 10 onder a van de koopovereenkomst wordt de lotsverbondenheid van de twee overeenkomsten uitdrukkelijk benoemd. De tekst houdt letterlijk in dat ook een schending van een verplichting uit de huurovereenkomst de wederpartij bevoegd maakt om de koopovereenkomst te ontbinden. Het hof is het met [geïntimeerde] eens dat aan de bewoordingen van de koopovereenkomst in dit geval wel grote betekenis toekomt, omdat deze net als de huurovereenkomst na overleg tussen partijen is opgesteld, waarbij partijen zich lieten bijstaan door een advocaat. Er mag dan ook van worden uitgegaan dat de gekozen bewoordingen van de boetebepaling de bedoelingen van partijen goed weergeeft. Door [appellanten] zijn geen feiten of omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat partijen een van deze bewoordingen afwijkende uitleg van de boetebepaling zouden hebben voorgestaan. Het hof is daarom van oordeel dat artikel 10 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de boete ook bij ontbinding van de koopovereenkomst wegens schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is verschuldigd. Gezien de huurachterstand van € 79.000 die [appellanten] in december 2020 hadden, was [geïntimeerde] gerechtigd de huur- en koopovereenkomst te ontbinden en is [appellanten] de boete verschuldigd van € 12.500,-. 
      
    
    
      3.11.
      
        [appellanten] stellen daarnaast dat de kantonrechter ten onrechte hun beroep op matiging van de contractuele boete heeft verworpen. Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
      
    
    
      3.12.
      
        [appellanten] noemen enkele omstandigheden die volgens hen reden zijn voor matiging van de boete. [appellanten] zijn alleen maar akkoord gegaan met de huurovereenkomst om [geïntimeerde] tegemoet te komen; [appellanten] hadden de woning liever meteen gekocht. Het doel van het boetebeding was enkel om te zorgen dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen en [appellanten] hebben de verplichtingen uit die koopovereenkomst niet geschonden. [geïntimeerde] heeft bovendien geen schade geleden door ontbinding van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft de woning intussen verkocht aan een derde, waardoor hij de levering aan [appellanten] tot een illusie heeft gemaakt. 
      
    
    
      3.13.
      Het hof zal, evenals de kantonrechter, het beroep op matiging niet honoreren. Zoals het hof reeds in rechtsoverweging 3.10 heeft overwogen, zijn de huur- en koopovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden, zodat de contractuele boete ook bij ontbinding wegens schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst verschuldigd is. In de stelling dat [appellanten] de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet hebben geschonden, ziet het hof daarom geen aanleiding voor matiging van de boete. Bovendien is voldoende gebleken dat [geïntimeerde] schade heeft opgelopen door ontbinding van de koopovereenkomst met [appellanten] , omdat hij de woning slechts voor € 100.000 (in plaats van de met [appellanten] overeengekomen € 150.000) heeft verkocht aan een derde. [appellanten] heeft in dat verband onvoldoende ingebracht tegen de door [geïntimeerde] overgelegde koopovereenkomst met die derde. Gelet hierop, en op de duur en omvang van de huurachterstand, is de gevorderde boete niet buitensporig. 
      
      
        
          Verbeteringen aan de woning en achtergebleven onroerende zaken
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [appellanten] grieven tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij hun vordering van € 10.000 voor gedane investeringen in de woning en achtergebleven roerende zaken onvoldoende hebben onderbouwd. [appellanten] stellen een keuken te hebben aangebracht in de woning en de verwarming te hebben verbeterd. Ook hebben ze bedden en koelkasten voor de arbeidsmigranten aangeschaft. [appellanten] stellen daarnaast dat [geïntimeerde] hen de toegang tot de woning heeft ontzegd door een paar dagen na ontbinding van de huurovereenkomst de sloten in de woning te vervangen, zodat ze over de gedane investeringen en roerende zaken die nog in de woning aanwezig waren geen beschikking meer hadden. [geïntimeerde] betwist dat hij de toegang tot de woning voor [appellanten] onmogelijk heeft gemaakt en betwist dat er zaken van [appellanten] zijn achtergebleven in de woning.
      
    
    
      3.15.
      Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellanten] hun vordering onvoldoende hebben onderbouwd. Niet is komen vast te staan dat [appellanten] de toegang tot de woning na ontbinding van de huurovereenkomst is ontzegd. Ook blijkt onvoldoende dat er roerende zaken van [appellanten] en door [appellanten] gedane investeringen in de woning zijn achtergebleven. Op foto’s in een brochure van de woning die dateert van 2022 (productie 2 bij memorie van grieven) zijn enkele kasten, twee matrassen, een bed, een tafel, een stoel, een koelkast en een keuken te zien, maar niet de zaken waarvan facturen zijn overgelegd (productie XII bij conclusie van antwoord) en die volgens [appellanten] in de woning zouden zijn achtergebleven. Ook uit de foto’s die door [geïntimeerde] zijn overgelegd, die dateren van januari 2021, blijkt niet dat er gedane investeringen of roerende zaken van [appellanten] in de woning zijn achtergebleven. Mochten er al zaken in de woning zijn achtergebleven, dan is niet gebleken dat deze zaken van [appellanten] zijn. Ten slotte, ook als zou komen vast te staan dat er roerende zaken en aangebrachte investeringen zijn achtergebleven in de woning en dat deze van [appellanten] zijn, dan is onvoldoende gebleken dat deze een waarde van € 10.000, of een andere niet te verwaarlozen waarde, vertegenwoordigen.
      
      
        
          Aanbetaling € 24.000
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [appellanten] vorderen in hoger beroep de wettelijke rente over de aanbetaling op de koopprijs van € 24.000, dit over de periode van de datum van de buitengerechtelijke ontbinding tot aan de dag waarop de € 24.000 aan hen zal zijn voldaan. Gelet op hetgeen het hof in de voorgaande rechtsoverwegingen heeft geoordeeld, is komen vast te staan dat [appellanten] inderdaad het door de kantonrechter vastgestelde bedrag van € 93.463,33 verschuldigd waren aan [geïntimeerde] , zodat [geïntimeerde] de aanbetaling van € 24.000 met het aan hem verschuldigde bedrag kon verrekenen. Het hof overweegt dat een schuldenaar behoudens andere afspraken pas rente verschuldigd is over een geldsom vanaf het moment dat hij in verzuim is met het betalen daarvan (artikel 6:119 lid 1 BW), zoals [appellanten] ook weten (randnummer 4.68 van de memorie van grieven). Niet is gebleken dat [appellanten] een ingebrekestelling aan [geïntimeerde] hebben gestuurd. Ook is niet gebleken dat [geïntimeerde] om een andere reden vanaf 17 december 2020 of een andere datum vóór de verrekening in verzuim is. De wettelijke rente over € 24.000 kan dus niet worden toegewezen. Het hof zal deze vordering afwijzen. 
      
      
        
          Handelsrente
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [appellanten] grieven tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij wettelijke handelsrente verschuldigd zijn over de door hen aan [geïntimeerde] te betalen geldsom. [appellanten] stellen, indien zij veroordeeld worden tot betaling van een geldsom, wettelijke rente over die geldsom verschuldigd te zijn en geen wettelijke handelsrente. Wettelijke handelsrente is alleen verschuldigd in geval van een handelsovereenkomst. 6:119a lid 1 BW laatste volzin bepaalt, dat onder een handelsovereenkomst wordt verstaan ‘de overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen’. Daar is hier geen sprake van volgens [appellanten] [geïntimeerde] heeft de woning gekocht en verhuurd om rendement te maken, maar deed dat niet bedrijfsmatig. [geïntimeerde] is een particuliere belegger en de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten is dus geen handelsovereenkomst, aldus [appellanten]
      
    
    
      3.18.
      Het hof oordeelt, net als de kantonrechter, dat er sprake is van een handelsovereenkomst en dat [appellanten] over te betalen geldsom wettelijke handelsrente verschuldigd zijn. [appellanten] zijn de huurovereenkomst aangegaan om, volgens artikel 1 van de huurovereenkomst, ‘het huurobject uitsluitend te doen gebruiken als woonruimte voor werknemers van de partij aan wie huurder het huurobject met toestemming van verhuurder zal gaan onderverhuren’. [appellanten] handelden daarbij dan ook klaarblijkelijk in de uitoefening van hun bedrijf (en/of beroep). Ook [geïntimeerde] was een natuurlijk persoon die handelde in de uitoefening van zijn bedrijf. Hij heeft de woning gekocht om winst te maken door deze te verhuren.
      
      
        
          Huur van woonruimte?
        
      
      
    
    
      3.19.
      Nu de grieven van [appellanten] ook falen wanneer de huurovereenkomst wordt beschouwd als huurovereenkomst van woonruimte, kan in het midden blijven of het (Nederlandse) wettelijke régime van dergelijke overeenkomsten voor de huurovereenkomst van partijen geldt. 
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      3.20.
      Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellanten] voorbij, nu zij geen voldoende concreet bewijsaanbod hebben gedaan van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
      
      
        
          Incidenteel hoger beroep: proceskosten eerste aanleg
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [geïntimeerde] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Hij maakt bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat de proceskosten in eerste aanleg worden gecompenseerd en vordert hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep. [geïntimeerde] stelt dat hij bij de kantonrechter voor het overgrote deel in het gelijk is gesteld en dat [appellanten] daarom de proceskosten van die procedure moeten betalen. [geïntimeerde] was genoodzaakt een procedure tegen [appellanten] te beginnen, omdat zij niet betaalden. [geïntimeerde] voert verder aan dat hij daarbij geen onnodige proceshandelingen heeft laten verrichten en geen onnodig hoog bedrag heeft gevorderd.
      
    
    
      3.22.
      Het hof beslist anders. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] slechts gedeeltelijk in het gelijk is gesteld en dat de proceskosten daarom gecompenseerd moeten worden. De vordering van [geïntimeerde] bij de kantonrechter is gedeeltelijk teniet gegaan door het terechte beroep op verrekening van de aanbetaling van € 24.000. Dat [geïntimeerde] geen onnodige proceshandelingen heeft laten verrichten, doet aan dit oordeel niet af. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.23.
      Het principaal hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] (zoals [geïntimeerde] dat wil:) hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in principaal hoger beroep veroordelen.
      
    
    
      3.24.
      Het incidenteel hoger beroep slaagt niet, maar omdat een proceskostenbeslissing ook zonder incidenteel hoger beroep zou zijn gevolgd zal het hof geen van de beide partijen in de kosten van dit hoger beroep veroordelen.
      
    
    
      3.25.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in principaal hoger beroep:
      
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 19 januari 2022 en 22 februari 2023;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] , tot op heden begroot op:
        € 1.780,- aan griffierecht
        € 7.144,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x tarief V)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst het gevorderde af.
      
      
        
          in incidenteel hoger beroep:
        
      
      
    
    
      4.6.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 22 februari 2023;
      
    
    
      4.7.
      wijst het gevorderde af.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, H.E. de Boer en G.H. Bunt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638; HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986
  
  
     HR 10 juni 1988, NJ 1989/30