ECLI:NL:GHAMS:2024:2679, Gerechtshof Amsterdam, 24-09-2024, 200.314.273/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Huurachterstand. Beroep op verrekening slaagt. Ontbinding niet gerechtvaardigd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.314.273/01
    
    
    
      zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8717870 \ CV EXPL 20-7044
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] 
        ,
      
      wonend te [woonplaats 1] ,
      appellant,
      advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde 1] ,
      
        
          [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonend te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. C.P. Visser te Utrecht.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerden worden afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De zaak gaat over een huurachterstand met betrekking tot een woning. De huurder is aannemer en beroept zich op een afspraak, die inhoudt dat hij de woning zou verbouwen en de daarmee samenhangende materiaalkosten mocht verrekenen met de huur. De verhuurder betwist het bestaan van deze afspraak en vordert betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft, na verrekening, een gedeelte van de gevorderde huurachterstand toegewezen en de ontbindingsvordering afgewezen. Het hof bekrachtigt deze beslissing en wijst nog een aanvullend bedrag aan huurachterstand toe. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 17 mei 2022 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 14 april 2021 (hierna: het bestreden tussenvonnis) en 23 februari 2022 (hierna: het bestreden eindvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;
    - memorie van antwoord. 
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 16 mei 2024 laten toelichten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, [appellant] door mr. Slager voornoemd en mr. D.M. Wolfs , advocaat te Amsterdam, [geïntimeerden] door mr. Visser voornoemd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] twee producties overgelegd. Aan het einde van de mondelinge behandeling hebben partijen meegedeeld een schikking te willen beproeven, al dan niet middels mediation, en het hof verzocht de zaak aan te houden. 
    
    
    
      Partijen hebben het hof bij brieven van 30 en 31 mei 2024, onder meer, bericht dat een schikking niet tot stand is gekomen. Zij hebben arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft, samengevat, geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog:
    
    
      
        de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] zal ontbinden; 
      
      
        
          [geïntimeerden] zal veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen arrest te ontruimen; 
      
      
        
          [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om aan [appellant] te betalen € 20.449,61, te vermeerderen met wettelijke rente; 
      
      
        
          [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerden] vanaf 1 november 2022 in gebreke zullen blijven het gehuurde te ontruimen; 
      
      
        met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
      
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 14 april 2021 onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze weergave uitgaat. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst sinds 1 juli 2016 een woning in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) aan [geïntimeerden] tegen een huurprijs van € 1.000,00 per maand. 
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde 1] is aannemer van beroep. [geïntimeerde 1] heeft vanaf juli 2016 diverse herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan de woning verricht. 
      
    
    
      3.3.
      Artikel 4 van de huurovereenkomst heeft betrekking op de betalingsverplichting van de huurder. Hierin staat: 
      
    
    
      4.1
      
        
           Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
        
        
          Huurprijs € Excl. g/w/ en  Electra
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.4
      
        
           Per betaalperiode van één maand bedraagt
        
        
          - de huurprijs € 1000.00
        
        
          - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten n.v.t.
        
      
      
      
        
          	Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1000.00 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft een aantal Whatsapp-berichten tussen hem en [geïntimeerde 1] overgelegd over de periode mei 2019 tot en met april 2020, die betrekking hebben op het betalingsgedrag van [geïntimeerden] [appellant] heeft op 8 augustus 2019 onder meer aan [geïntimeerde 1] geschreven: 
      
      
        
          (…) nu al 3 maanden niet betaald
        
      
      
      
        Waarop [geïntimeerde 1] aan [appellant] schreef:
      
      
      
        
          Klopt inderdaad. En dat komt om dat we op een factuur zitten te wachten  die een klant niet betaald  en ik heb spauwmuur isolatie laten aan brengen  wand ik betaal 550,- euro in de maand voor gas  . En die factuur  van de isolatie is voor de eigenaar.
        
      
      
      
        Waarop [appellant] reageerde:
      
      
      
        
          Ik heb al zat betaal
        
      
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 19 juni 2020 heeft [appellant] [geïntimeerden] gesommeerd de huurachterstand van € 21.250,15, vermeerderd met incassokosten en rente, binnen zeven dagen te voldoen.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie, na eiswijziging, samengevat gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van (i) € 23.836,54 aan huurachterstand, (ii) een gebruiksvergoeding voor het geval [geïntimeerden] in gebreke zouden blijven het gehuurde te ontruimen, en (iii) de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en in reconventie, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [appellant] ongerechtvaardigd is verrijkt, dat [geïntimeerden] een vordering op [appellant] hebben voor de gemaakte materiaalkosten (€ 16.054,00) en gewerkte uren (€ 37.642,65) en dat deze vorderingen zijn verrekend met de huurachterstand, met veroordeling van [appellant] tot betaling van het bedrag dat na deze verrekening overblijft aan [geïntimeerden] , en in de proceskosten, met nakosten en rente. 
      
    
    
      4.3.
      In het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter voorshands bewezen geacht dat [geïntimeerden] de materiaalkosten van herstel en onderhoud van het gehuurde mochten verrekenen met de huurprijs. Hij heeft [appellant] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.
      
    
    
      4.4.
      Na bewijslevering door middel van getuigen heeft de kantonrechter in het bestreden eindvonnis overwogen dat [appellant] niet is geslaagd in het leveren van dit tegenbewijs. Hij heeft [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.370,15, met rente. Dit bedrag bestaat uit € 22.424,15 aan huurachterstand tot en met augustus 2020, met daarop in mindering gebracht een bedrag van € 16.054,00 aan materiaalkosten die [geïntimeerden] hebben gemaakt en een bedrag van € 1.000,00 dat [geïntimeerden] al hadden betaald. Daarnaast heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 426,00 toegewezen, met rente. De vorderingen in conventie en reconventie zijn voor het overige afgewezen. De kantonrechter heeft tot slot geoordeeld dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep achttien grieven aangevoerd. Deze grieven zullen hierna gezamenlijk worden behandeld. 
      
      
        
          
            [geïntimeerden] mochten materiaalkosten verrekenen
        
      
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of er tussen hen een verrekeningsafspraak heeft bestaan, die inhield dat [geïntimeerden] de materiaalkosten die zij maakten ten behoeve van de verbouwing van en groot onderhoud aan het gehuurde mochten verrekenen met de huur. 
      
    
    
      5.3.
      Volgens [appellant] berust de door [geïntimeerden] gestelde verrekeningsafspraak niet op de feiten, als gevolg waarvan de kantonrechter deze ten onrechte als vaststaand heeft aangemerkt. De kantonrechter heeft ten onrechte de bewijslast omgekeerd, aldus [appellant] . 
      
    
    
      5.4.
      Dit betoog berust op een onjuiste lezing van de bestreden vonnissen. [geïntimeerden] dragen onverminderd de bewijslast van de gestelde afspraak. De kantonrechter heeft echter voorshands bewezen geacht dat deze afspraak is gemaakt, gelet op de, door [appellant] onvoldoende weersproken, onderbouwde stellingen van [geïntimeerden] Het gaat hierbij om een rechterlijk bewijsvermoeden. De kantonrechter heeft [appellant] vervolgens toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Hiermee had [appellant] het bewijs dat [geïntimeerden] hadden geleverd, kunnen ontzenuwen; [appellant] hoefde niet te bewijzen dat de afspraak niet was gemaakt, dus geen tegendeelbewijs te leveren. 
      
    
    
      5.5.
      Voor zover de grieven betrekking hebben op de bewijslastverdeling, treffen zij dus geen doel. 
      
    
    
      5.6.
      Het hof is verder, met de kantonrechter, van oordeel dat is komen vast te staan dat de gestelde verrekeningsafspraak (zoals omschreven in 5.2) bestond. Daarbij weegt het volgende mee.
      
    
    
      5.7.
      
        [geïntimeerden] hebben vanaf het begin van de huurperiode (in 2016) minder huur betaald dan zij volgens de schriftelijke overeenkomst verschuldigd zouden zijn. Daarover heeft [appellant] tot 4 mei 2019 niet geklaagd. [appellant] heeft als verklaring hiervoor gegeven dat hij in 2017 een zeer ernstig ongeval heeft gehad, als gevolg waarvan hij niet in staat is geweest om zijn administratie bij te houden. Het hof volgt deze verklaring niet, omdat [appellant] ook in 2016, dus voordat hij het ongeluk heeft gehad, niet heeft geprotesteerd tegen het feit dat [geïntimeerden] niet de volledige huur betaalden. [appellant] heeft dit in de memorie van grieven ook erkend. Op het moment van het ongeluk van [appellant] bedroeg de huurachterstand € 3.151,00. Volgens [appellant] is een huurachterstand van drie maanden echter niet ongebruikelijk en was hij gewoon niet al te snel met aanmanen. Anders dan [appellant] betoogt, acht het hof het in dit verband opvallend en relevant dat [appellant] in 2016 niet bij [geïntimeerden] heeft geklaagd over een huurachterstand van drie maanden en ziet het hof daarin een aanknopingspunt dat [appellant] daar geen probleem mee had. Overigens strookt dit standpunt niet met wat [appellant] ter zitting ook heeft verklaard, namelijk dat hij voor het ongeluk wel heeft geprotesteerd, maar dat hij door het ongeluk zijn telefoon is kwijtgeraakt en dit dus niet kan bewijzen. Ook van medio 2018, toen [appellant] met de makelaar bij het gehuurde langskwam, tot 4 mei 2019 heeft [appellant] geen bezwaren geuit tegen de almaar oplopende huurachterstand.
      
    
    
      5.8.
      Uit deze gang van zaken leidt het hof af dat [appellant] geen bezwaar had tegen het inhouden van bedragen, wat strookt met het standpunt van [geïntimeerden] dat partijen daarover een afspraak hebben gemaakt en dat zij daarnaar hebben gehandeld. 
      
    
    
      5.9.
      Daarnaast hebben [geïntimeerden] foto’s van het gehuurde overgelegd. Op deze foto’s is te zien dat het gehuurde in zeer slechte staat verkeerde. [geïntimeerden] zijn, zo hebben zij onbetwist gesteld, direct na het sluiten van de huurovereenkomst begonnen het gehuurde te verbouwen. [appellant] stelt daartegenover dat alleen foto’s van het gehuurde ná de verbouwing door [geïntimeerden] zijn overgelegd. Dit standpunt overtuigt niet, omdat uit de foto’s onmiskenbaar zowel de situatie voor als de situatie na de verbouwing blijkt. 
      
      
        5.9.1.
        Wat op de foto’s zichtbaar is, wordt ondersteund door verklaringen van de buren. Daarin staat dat het gehuurde, sinds [geïntimeerden] er zijn komen wonen, een metamorfose heeft ondergaan, en dat het voor dat moment “een bende”, “armoedig” en “een krotwoning” was. 
        
      
      
        5.9.2.
        Bovendien hebben [geïntimeerden] ter zitting verklaard dat zij, toen ze het gehuurde gingen huren, onder meer werden geconfronteerd met dode muizen en ratten, uitwerpselen van ongedierte, schimmel, lekkage, een laag water in de kelder en een cv-ketel waarvan later bleek dat deze in een zodanig slechte staat verkeerde dat hij zou kunnen exploderen als hij zou worden aangezet. [appellant] heeft deze concrete stellingen slechts met blote ontkenningen betwist. Dat volstaat niet.
        
      
      
        5.9.3.
        Het hof acht het, gezien de toenmalige toestand van het gehuurde, zeer onaannemelijk dat [geïntimeerden] (i) de huurovereenkomst zouden hebben gesloten en (ii) direct na het sluiten van de huurovereenkomst dusdanig grote (tijds)investeringen zouden hebben gedaan, als er geen afspraak was gemaakt met [appellant] over de kosten.
        
      
    
    
      5.10.
      
        [appellant] stelt nog dat [geïntimeerden] nooit hebben geklaagd over gebreken aan het gehuurde, en dat wel hadden moeten doen om enige (meebetalings)verplichting of verzuim zijnerzijds te laten intreden. Daartegenover stellen [geïntimeerden] onweersproken dat partijen daags voor het tekenen van de huurovereenkomst gezamenlijk in het gehuurde zijn geweest, waar [appellant] dus ook de gebreken, waarvan [geïntimeerden] in deze procedure foto’s hebben overgelegd, heeft kunnen zien. Bovendien volgt uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] , ondanks de vele gebreken aan het gehuurde, pas jaren later hebben geklaagd (en dan vooral over nieuw opgekomen gebreken), juist dat tussen partijen een afspraak bestond om de aanvankelijke gebreken te laten verhelpen door [geïntimeerden] 
      
    
    
      5.11.
      Uit de gedingstukken blijkt verder dat [appellant] medio 2018 (met de makelaar) bij het gehuurde is geweest. Hij heeft toen gezien dat [geïntimeerden] het gehuurde ingrijpend hadden verbouwd en hierover, ook nadien, niets gezegd. Ook dit strookt met de door [geïntimeerden] gestelde afspraak. Pas in de akte vermeerdering eis in conventie (ingediend ten behoeve van de zitting in eerste aanleg op 2 februari 2021) heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] met de verrichte werkzaamheden in strijd met hun huurdersverplichtingen hebben gehandeld. Echter, het bestaan van het verrekenbeding tussen [appellant] en [geïntimeerden] betekent niet alleen dat er een afspraak tussen partijen was over de kosten; het betekent impliciet dat [geïntimeerden] de desbetreffende werkzaamheden mochten verrichten, anders zou er geen beding over de kosten nodig zijn. 
      
    
    
      5.12.
      Het hof acht verder van belang dat de afspraak slechts strekte tot verrekening van de materiaalkosten, en dat het arbeidsloon met betrekking tot het verrichte werk voor rekening van [geïntimeerden] bleef. [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij daarmee akkoord gingen, omdat zij het gehuurde nog lang wilden bewonen en daar dus zelf ook de vruchten van zouden plukken. Tegelijkertijd was dat ook voor [appellant] voordelig, omdat de (dus relatief goedkope) verbouwing tot een waardestijging van zijn pand leidde. De gemaakte afspraak was dus gunstig voor beide partijen.
      
    
    
      5.13.
      Ook uit het Whatsapp-bericht van [appellant] genoemd onder 3.4 (“ik heb al zat betaal[d]”) volgt dat er een afspraak was die kosten voor [appellant] met zich bracht, maar waarvan [appellant] op dat moment vond dat die kosten te hoog werden. [appellant] stelt dat dit bericht slechts betrekking heeft op de verrekening van de kosten van isolatie van het gehuurde. Het hof acht dit, gezien de staat van de rest van het gehuurde, onaannemelijk. 
      
    
    
      5.14.
      
        [appellant] stelt verder dat er geen gebreken aan het gehuurde waren, maar dat [geïntimeerden] onder meer een uitbouw wilden realiseren, waaruit (naar het hof begrijpt) zou volgen dat er niet voor alle elementen van de verbouwing noodzaak bestond. Ter zitting hebben [geïntimeerden] toegelicht dat deze uitbouw noodzakelijk was omdat het gehuurde gestut moest worden, omdat de fundering ondeugdelijk was en het om die reden gevaarlijk was om in het gehuurde te verblijven. Ook hiertegen heeft [appellant] onvoldoende ingebracht. 
    
    
      5.15.
      
        [appellant] betwist overigens de hoogte van de door [geïntimeerden] gemaakte en verrekende materiaalkosten. Deze betwisting is niet gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat. 
      
    
    
      5.16.
      Kortom, het hof oordeelt, met de kantonrechter, dat tussen partijen een verrekeningsafspraak bestond, die inhield dat [geïntimeerden] de materiaalkosten die zij maakten ten behoeve van de verbouwing van en groot onderhoud aan het gehuurde mochten verrekenen met de huur. 
      
      
        
          
            [geïntimeerden] zijn de overige nog niet betaalde huur verschuldigd
        
      
      
    
    
      5.17.
      Het voorgaande neemt niet weg dat [geïntimeerden] , na verrekening met materiaalkosten, niet de volledige huur hebben betaald. In eerste aanleg hebben partijen getwist over de vraag of er btw was inbegrepen bij de overeengekomen huurprijs en of die zou moeten worden betaald door [geïntimeerden]  hebben toen gesteld dat de btw bij de huurprijs was inbegrepen, maar niet hoefde te worden betaald. Zij beriepen zich daarbij op facturen die [appellant] gestuurd had met betrekking tot de huur, waarop de btw was uitgesplitst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat er geen btw was inbegrepen bij de maandelijkse huurprijs van € 1.000,00, en dat dit dus de maandelijks verschuldigde huurprijs is. 
      
    
    
      5.18.
      Doordat [geïntimeerden] in de periode juli 2018 tot en met augustus 2020 maandelijks bedragen ter zake van btw inhielden, waarvan zij dachten dat ze die niet hoefden te betalen, was op dat moment een huurachterstand van € 5.370,15 ontstaan. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] tot betaling van dit bedrag toegewezen. 
      
    
    
      5.19.
      
        [geïntimeerden] hebben deze huurachterstand voldaan. Een van de verwijten die [appellant] in hoger beroep naar voren heeft gebracht is dat [geïntimeerden] in de periode september 2020 tot en met februari 2022 nog steeds niet de volledige huur van € 1.000,00 betaalden, maar daarop maandelijks nog bedragen ter zake van btw in mindering brachten. Het hof begrijpt dat de eisvermeerdering in hoger beroep van [appellant] ziet op deze onbetaald gelaten huur over de periode september 2020 tot en met februari 2022. 
      
    
    
      5.20.
      Deze vordering zal worden toegewezen. Het verweer van [geïntimeerden] dat zij aan het bestreden eindvonnis hebben voldaan en dat zij dachten dat ze daarmee hun verplichtingen hadden vervuld, volstaat niet en neemt hun betalingsverplichting ten aanzien van het restant van de huursom niet weg. Ook ná augustus 2020 waren zij maandelijks een bedrag van € 1.000,00 aan huur aan [appellant] verschuldigd. Dat [appellant] tot het moment van instellen van zijn eis in hoger beroep kennelijk niet heeft geprotesteerd over de onbetaalde huur, doet hieraan niets af. 
      
    
    
      5.21.
      Het hof stelt het te betalen bedrag als volgt vast. Uit het door [appellant] overgelegde betalingsoverzicht vloeit, na aftrek van de huur die niet door [geïntimeerden] is verschuldigd als gevolg van de hiervoor genoemde verrekeningsafspraak, een actuele huurachterstand van € 3.931,80 voort. Partijen zijn het erover eens dat in dit overzicht een betaling van € 824,45 door [geïntimeerden] ontbreekt. [geïntimeerden] hebben de juistheid van dit betalingsoverzicht voor het overige niet betwist. De huur die [geïntimeerden] nog aan [appellant] moeten betalen bedraagt dus (€ 3.931.80 - € 824,45 =) € 3.107,35. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag toewijzen vanaf 1 november 2022 (zijnde de dag waarop [appellant] deze vordering heeft ingesteld).
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      5.22.
      
        [appellant] betoogt dat de kantonrechter zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte heeft afgewezen. Hij is van mening dat [geïntimeerden] ongeoorloofd wijzigingen aan het gehuurde hebben aangebracht door het gehuurde te verbouwen en zich daardoor niet als goed huurder hebben gedragen. Daarnaast voert [appellant] de huurachterstand die [geïntimeerden] hebben laten ontstaan als grond voor ontbinding aan.
      
    
    
      5.23.
      Naar het oordeel van het hof is niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurder hebben gedragen. De wijzigingen waarop [appellant] doelt hebben onder meer betrekking op de keuken en de badkamer. Ter zitting heeft [appellant] verklaard dat hij inderdaad akkoord was met het plaatsen van een nieuwe (tweedehands) keuken, zodat op dit punt niet kan worden gesproken van een verandering aan het gehuurde zonder zijn toestemming. Daarnaast hebben [geïntimeerden] gesteld dat de badkamer vervangen moest worden omdat de leidingen niet goed waren gelegd, en er als gevolg daarvan lekkage is ontstaan, waardoor het plafond op de verdieping onder de badkamer naar beneden is gevallen. [appellant] heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Het lag, met de hierboven vastgestelde verrekeningsafspraak, voor de hand dat [geïntimeerden] het gehuurde ook voor wat betreft de badkamer bewoonbaar zouden maken. [appellant] heeft in dit verband ten slotte nog gewezen op het zonder zijn toestemming realiseren van een uitbouw. Het hof verwijst op dit punt naar hetgeen het hierover in rechtsoverweging 5.14 al heeft overwogen. 
      
    
    
      5.24.
      Het staat wel vast dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat zij een bedrag aan huur onbetaald hebben gelaten. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.25.
      Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt de tekortkoming van [geïntimeerden] de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Daarbij is het volgende van belang. 
      
    
    
      5.26.
      Bij de beoordeling weegt allereerst mee hoe de huurachterstand is ontstaan. Door het langslepende conflict over de verbouwing en het bestaan van de verrekeningsafspraak, en door het ongeluk dat [appellant] in 2017 heeft gehad, werd de communicatie tussen partijen bemoeilijkt. Het hof kan, zonder dit goed te keuren, begrip opbrengen voor de gedachte van [geïntimeerden] , dat zij meenden een bedrag aan btw in mindering te mogen brengen op de huurbetalingen en dat zij dachten hun verplichtingen te hebben vervuld door aan het bestreden eindvonnis te voldoen. 
      
    
    
      5.27.
      Daar komt bij dat [appellant] ter zitting heeft verklaard dat hij het gehuurde niet meer aan [geïntimeerden] wil verhuren, omdat hij het wil verkopen. Dat is geen geldige grond voor ontbinding. Een gevolg van ontbinding zou zijn dat [appellant] de tijd en de inspanning die [geïntimeerden] in het gehuurde hebben gestoken, te gelde maakt. [geïntimeerden] hebben die tijd en inspanning juist in het gehuurde geïnvesteerd omdat zij daar nog lang willen wonen. Ook onder die omstandigheden is de huurachterstand niet voldoende om de ontbinding te rechtvaardigen. 
      
    
    
      5.28.
      Daarbij neemt het hof in overweging dat [geïntimeerden] vanaf de datum waarop het bestreden vonnis werd gewezen wel de volledige huur tijdig zijn gaan betalen, en dat nog steeds doen. [geïntimeerden] hebben zich bovendien bereid verklaard de huurachterstand te voldoen. 
      
    
    
      5.29.
      De ter zitting genoemde medische en financiële omstandigheden van [geïntimeerden] wegen hier tot slot ook nog mee voor het hof. Daaruit vloeit voort dat het ontbinden van de huurovereenkomst onomkeerbare, verstrekkende, nadelige gevolgen zou hebben voor [geïntimeerden] 
      
    
    
      5.30.
      Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. De grieven die hierop betrekking hebben, treffen geen doel. 
      
      
        
          De vordering tot vergoeding buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      5.31.
      
        [appellant] vordert daarnaast in hoger beroep een bedrag van € 352,07 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      5.32.
      Deze buitengerechtelijke incassokosten zijn niet toewijsbaar, omdat [appellant] niet heeft gespecificeerd welke werkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van voldoening buiten rechte en waarom deze werkzaamheden niet onder de werking van artikel 241 Rv vallen. Deze vordering wordt dus afgewezen. 
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.33.
      De grieven treffen geen doel. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. De in hoger beroep bij eiswijziging ingestelde vordering tot betaling van de huurachterstand van september 2020 tot en met februari 2022 zal worden toegewezen. [appellant] is in het hoger beroep overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      - griffierecht	€    343,00
      - salaris advocaat	€ 3.142,00 (tarief III, 2 punten)
      Totaal	€ 3.485,00.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
      
      
        en, na eiswijziging in hoger beroep rechtdoende:
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 3.107,35, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 november 2022 tot aan de dag van voldoening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 3.485,00;
      
    
    
      6.4.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.