ECLI:NL:GHAMS:2023:1155, Gerechtshof Amsterdam, 23-05-2023, 200.304.107/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning of intentieovereenkomst tot koop? Doelstellingen van het schriftelijkheidsvereiste  koopovereenkomst woning met name duidelijkheid, zekerheid en bedenktijd. Die doelstellingen worden niet gediend met de gesloten overeenkomst.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.304.107/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/697200/HAZA 21-161
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 mei 2023 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R.G.N. le Roy te Haarlem.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 8 december 2021 in hoger beroep gekomen van een (mondeling) vonnis van de rechtbank Amsterdam van 27 oktober 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met productie;
    - memorie van antwoord, met productie.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 maart 2023 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog 
    
    1. [geïntimeerde] zal veroordelen zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van een akte van levering van het object aan het adres [adres] te [plaats] , waarbij het object wordt overgedragen aan [appellant] voor een bedrag van € 220.000,- op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;
    2. [geïntimeerde] zal veroordelen het betreffende object ontruimd en vrij van huur op te leveren op straffe van dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] in gebreke blijft, met een maximum van € 75.000,-;
    3. zal bepalen dat indien [geïntimeerde] in gebreke blijft uitvoering te geven aan het onder 1
    gevorderde, het hof machtiging verleent om het arrest in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [geïntimeerde] in de notariële akte, waarbij het hof bepaalt dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven;
    4. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding van € 13.200,- binnen 7 dagen na het in deze zaak te wijzen arrest;
    5. [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van het eerder gevoerde kort geding, ten bedrage van € 304,- voor wat betreft de griffierechten en EUR 980,- voor wat betreft salaris advocaat;
    6. [geïntimeerde] zal veroordelen tot het betalen aan [appellant] van de beslagkosten ten
    
      bedrage van € 667,- voor wat betreft de griffierechten en € 282,34 voor wat betreft
      deurwaarderskosten, 
      met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding (zo begrijpt het hof) in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    a. [geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres] te Haarlem. 
    
    b. [appellant] is aannemer en is door [geïntimeerde] aanvankelijk aangezocht in verband met herstelwerkzaamheden aan de woning. 
    
    c. Partijen zijn met elkaar in gesprek geraakt met de betrekking tot de verkoop van de woning aan [appellant] .
    
    d. [appellant] heeft in dat verband een conceptovereenkomst gepresenteerd aan [geïntimeerde] . Dit concept was opgesteld conform een model dat [appellant] van zijn zoon, die in de vastgoedbranche werkzaam is, toegezonden had gekregen. Partijen hebben over de definitieve inhoud van dit concept gecorrespondeerd.
    
    f. Op 30 september 2020 hebben [geïntimeerde] en [appellant] de definitieve versie van de overeenkomst (die is gedateerd 24 september 2020) ondertekend. 
    
    g. Boven de overeenkomst staat: “Intentieovereenkomst”.
    
    h. Verder staat in de overeenkomst onder meer het volgende. 
    
    
      
        “Verkoper en koper zijn bereid een koopovereenkomst te sluiten onder de in deze intentieovereenkomst opgenomen voorwaarden en condities:
      
    
    
    
      
        Koper:	De heer [appellant] (…)
      
    
    
    
      
        Verkoper: De heer [geïntimeerde] (…)
      
    
    
    
      
        Koopovereenkomst: De Koopovereenkomst zal door de notaris van Koper worden opgemaakt en zal door beide partijen worden getekend;
      
    
    
    
      
        Transportdatum: De Transportdatum van het Verkochte zal geschieden op een door
      
      
        partijen nader overeen te komen datum;
      
    
    
    
      
        Aanbetaling: Met de koop van het Verkochte is een aanbetaling gemoeid van Koper
      
      
        aan Verkoper ter hoogte van € 10.000,00 (zegge: tienduizend euro). Bij het eventueel uitblijven van de koop door aanwijsbare schuld van Verkoper kan Koper de aanbetaling weer opeisen van Verkoper. Bij ondertekening van de intentieverklaring is de aanbetaling overhandigd waarbij Verkoper bevestigd en deze aanbetaling aanvaardt middels het plaatsen van de handtekening. Het bewijs van de aanbetaling zal worden aangehecht aan deze overeenkomst De aanbetaling zal worden verminderd van de Koopsom wat tot een finale afrekening van € 210,000,- (zegge: tweehonderdtien duizend euro) kosten koper leidt;
      
      
        (…)
      
    
    
    
      
        Notaris: De leveringsakte zal worden opgesteld en gepasseerd door een door
      
      
        Koper geselecteerde Notaris;
      
      
        (…)
      
    
    
    
      
        Timing: Als de koop uitblijft na 1 november 2020 zal er een maandelijkse vergoeding van €1.000 (zegge: duizend euro) worden betaald aan Verkoper. Dit geldt echter alleen voor direct aanwijsbare schuld van Koper en niet door schuld van derden, lees beschikbaarheid notaris etc.
      
      
        De long stop date is 31 december 2020. 
      
    
    
    
      
        Getuige: De overeenkomt wordt in nabijheid van een nader te benoemen Notaris
      
      
        getekend. (…)
      
    
    
    
      
        Rechts- en forumkeuze: Op deze intentieovereenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen voortvloeiende uit deze intentieovereenkomst en daaruit voortvloeiend rechtshandelingen (waaronder de Koopovereenkomst) zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Amsterdam.”
      
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In eerste aanleg heeft [appellant] soortgelijke vorderingen ingesteld als in hoger beroep. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
      
    
    
      3.2
      Als eerste grief brengt [appellant] naar voren dat de kantonrechter ten onrechte de overeenkomst als intentieovereenkomst en niet als koopovereenkomst heeft gekwalificeerd. De tweede grief ligt in het verlengde daarvan. Die houdt in dat de essentialia van de koop van de woning zijn overeengekomen, dat er geen discussiepunten tussen partijen meer waren, dat [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat er een rechtsgeldige overeenkomst was, te weten koop, dat hij toestemming heeft gegeven om gegevens aan de notaris op te sturen en zelfs de sleutels van de woning aan [appellant] heeft afgegeven. Dat [appellant] nog zou moeten aantonen dat hij mocht verwachten dat er een koopovereenkomst was en dat het hem op grond van de werkzaamheden van zijn zoon duidelijk kon zijn dat er geen definitieve koopovereenkomst was is een onnavolgbaar oordeel van de rechtbank, aldus [appellant] . De rechtbank is ten onrechte aan zijn standpunten voorbij gegaan aldus grief III. Op grond van dit alles is, zo valt te lezen in grief IV, ook de proceskostenveroordeling onterecht, die bovendien zou moeten aanknopen bij een zaak van onbepaalde waarde en niet van € 220.000,-.
      
    
    
      3.3
      Het hof overweegt als volgt. Art. 7:2 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat de koop van een woning door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. Er is geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat in dit geval het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is. Dat is dan ook voor het hof het uitgangspunt. De vraagtekens die [appellant] ter terechtzitting in hoger beroep nog bij dit oordeel heeft gezet kunnen dan ook geen betekenis hebben. 
      
    
    
      3.4
      De kern van deze zaak gaat dan om de vraag of de overeenkomst die partijen hebben gesloten een koopovereenkomst is die aan het schriftelijkheidsvereiste voldoet. [appellant] stelt zich op het standpunt dat dit het geval is. [geïntimeerde] bestrijdt dat en voert aan dat partijen alleen een intentie zijn overeengekomen om een koopovereenkomst te sluiten. 
      
    
    
      3.5
      De schriftelijkheidseis is met name ingegeven om consument-kopers van woningen bijzondere bescherming te verlenen door eenduidigheid te verschaffen over de vraag of en zo ja op welk moment wilsovereenstemming bestaat en de koper een document te geven om dit voor te leggen aan een deskundige. De Hoge Raad (HR 9 december 2011, NJ 2013/273) heeft echter geoordeeld dat ook een particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW kan beroepen. Aldus strekt dit vereiste tot bescherming van zowel de particuliere koper als verkoper. Deze eis bevordert voor hen de duidelijkheid en zekerheid omtrent datgene waartoe zij zich in verband met de koop en verkoop jegens elkaar verbinden en omtrent het moment waarop zij zich ter zake jegens elkaar verbinden. Het vastleggen in een koopakte van de koopovereenkomst maakt het bovendien mogelijk tot een duidelijke vaststelling van het aanvangstijdstip van de bedenktijd te komen. In artikel 7:2 lid 2 BW is immers bepaald: “De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.” Bij de duidelijkheid en zekerheid op genoemde punten zijn andere belanghebbenden bij de koop en verkoop ook gebaat. 
      
    
    
      3.6
      Praktisch bezien heeft het schriftelijkheidsvereiste tot gevolg dat zowel koper als verkoper in de fase voordat de overeenkomst op schrift is gesteld, meer tijd hebben om zich op de transactie te beraden. De schriftelijke vorm heeft ook tot gevolg dat partijen beter zicht krijgen in de aspecten die bij de koop van belang zijn, met name door het gebruik van modelcontracten waarin relevante bedingen zijn opgenomen. Daar staat tegenover dat partijen zich aan gemaakte afspraken kunnen onttrekken zolang deze niet op schrift staan. Samenvattend zijn de doelstellingen van het schriftelijkheidsvereiste dus met name duidelijkheid, zekerheid en bedenktijd. 
      
    
    
      3.7
      Ook in deze zaak kan de vraag hoe in de overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of die een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Echter, tegen de achtergrond van de in de vorige alinea omschreven doelstellingen wegen die bewoordingen hier wel zwaar mee. 
      
    
    
      3.8
      Beide partijen hebben valide argumenten aan hun stellingen ten grondslag gelegd en zwart wit ligt de zaak niet. Dat blijkt alleen al daaruit dat de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat er een koopovereenkomst tussen partijen is gesloten en dat de rechtbank/bodemrechter tot het oordeel is gekomen dat het een intentieovereenkomst is. 
      
    
    
      3.9
      Alles afwegende sluit het hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank als bodemrechter. Daartoe is het volgende in het bijzonder redengevend. Wat er van zij dat in de overeenkomst het object is beschreven, de koopsom is bepaald en dat er een “long stop date” op 31 december 2020 is, dat er onmiskenbaar een koopovereenkomst is gesloten is niet het geval. Dat volgt alleen al daaruit dat de kop van de overeenkomst luidt “Intentieovereenkomst” en niet “Koopovereenkomst”. Een duidelijke reden waarom [appellant] dit model van het internet heeft gebruikt en niet een van de modellen “koopovereenkomst woning” die daar ook ruimschoots beschikbaar zijn heeft hij niet gegeven, anders dan dat hij dit model nu eenmaal van zijn zoon had ontvangen. Een gevolg van het gebruik van het onderhavige model is dat in de overeenkomst geen (meer gedetailleerde) bepalingen zijn opgenomen die specifiek op de koop van een woning betrekking hebben, zoals bijvoorbeeld de toestemming van de wettelijke partner, of er erfpacht is, wie de kosten van de overdracht betaalt, rechten van of verplichtingen aan derden in verband met de woning, een boetebeding en de wettelijke bedenktijd. Aldus is in elk geval niet voldaan aan de bevordering van de duidelijkheid en zekerheid, die met het schriftelijkheidsvereiste juist werd beoogd. 
      
    
    
      3.10
      
        Partijen zijn het er voorts terecht over eens dat een datum voor de levering een van de essentialia van een koopovereenkomst voor een woning is. Echter, in deze overeenkomst staat dat partijen de transportdatum nog nader overeen zullen komen, dus dat was nog niet gebeurd. Weliswaar heeft [appellant] gesteld dat er een “long stop date” is overeengekomen, te weten 31 december 2021, maar de betekenis van die Engelse zinsnede is niet zonder meer duidelijk. Tijdens de behandeling ter terechtzitting in hoger beroep is ter sprake gekomen dat dit volgens een uitleg op internet inhoudt dat op zo’n moment ofwel de overeenkomst automatisch wordt beëindigd, ofwel een van de partijen het recht krijgt zich terug te trekken. Wat de exacte betekenis voor deze overeenkomst is en welke precieze gevolgen dat heeft staat echter niet in de overeenkomst beschreven. Bovendien is de “long stop date” genoemd onder het kopje “Timing”, maar dat kopje gaat juist over de situatie dat een koopovereenkomst nog niet is gesloten en uitblijft na 1 november 2020 door schuld van [appellant] . In die situatie moet [appellant] maandelijks een bedrag van 
        € 1.000,- aan [geïntimeerde] betalen en in dat verband wordt in dat kopje de “long stop date” genoemd. Dat kan dus evengoed erop duiden dat die maandelijkse betalingsverplichting aan een uiterste datum is gebonden en dat op 31 december 2020 de overeenkomst wordt beëindigd of beide partijen zich daaruit kunnen terugtrekken. Voor het hof blijft dit onduidelijk. Dat met deze zinsnede een uiterlijke leveringsdatum is bedoeld kan dus niet worden aangenomen. 
      
      
    
    
      3.11
      De inhoud van de overeenkomst bevat verder diverse bepalingen die duiden op een intentie tot koop, niet op koop zelf. De rechtbank heeft daar een uitgebreide opsomming van gegeven, waarnaar het hof verwijst en die het overneemt. De overeenkomst ademt kort gezegd dat later (bij de notaris) nog een daadwerkelijke koopovereenkomst zal worden gesloten en getekend. 
      
    
    
      3.12
      
        [appellant] heeft ook nog verwezen naar een tweetal e-mails van [geïntimeerde] aan hem van respectievelijk 24 en 29 september 2020. Volgens hem heeft [geïntimeerde] hem daarmee laten weten dat er een rechtsgeldige koop tot stand zou komen wanneer [appellant] € 10.000,- zou hebben aanbetaald. [appellant] heeft dat bedrag vervolgens betaald en daarna is de overeenkomst getekend, dus was daarmee de koop gesloten, aldus [appellant] . Ook heeft [appellant] verwezen naar een document dat hem in de fase van het hoger beroep in handen is gekomen van de zijde van dhr. [naam], te weten een koopovereenkomst met betrekking tot dezelfde woning, maar dan tussen genoemde [naam] en [geïntimeerde] en gedateerd 9 oktober 2020. In die koopovereenkomst is opgenomen: “Mijn voorbehoud is dat ik (lees: [geïntimeerde] ) met de huidige koper (lees: [appellant] ) in overleg en compensatie mag afzien van de koop tussen mij en hem”. Dit alles duidt er volgens [appellant] op dat [geïntimeerde] goed wist dat er tussen partijen een koopovereenkomst was gesloten en daarvan ook altijd is uitgegaan. 
      
    
    
      3.13
      Voor het hof zijn deze uitlatingen en vermelding, die op het eerste gezicht voor het standpunt van [appellant] lijken te pleiten, om de volgende redenen niet doorslaggevend. In de overeenkomst is onder het kopje “Aanbetaling” vermeld dat met de koop een aanbetaling is gemoeid van € 10.000,- en dat deze aanbetaling met de ondertekening van de intentieverklaring wordt overhandigd aan de verkoper, terwijl het bewijs van de aanbetaling aan de overeenkomst wordt gehecht. De aanbetaling past in zoverre binnen wat volgens de intentieovereenkomst moest gebeuren. In de desbetreffende e-mails wordt vervolgens door [geïntimeerde] weliswaar gezegd dat “het rechtsgeldig wordt” als de aanbetaling wordt gedaan en dat partijen dan een “bindende overeenkomst” hebben waaraan zij beiden “rechts geldig gebonden zijn”, maar daaruit blijkt niet met zoveel woorden dat [geïntimeerde] daarmee bedoelt dat er met de ontvangst van de aanbetaling op dat moment een koopovereenkomst tot stand was gekomen en het stadium van de intentie werd gepasseerd. Integendeel, uit de laatste zinsneden van de e-mail van 24 september 2020 (“Akkoord? Dan gaan we zoals beschreven tekening. Liefs onder notaris of aanwezigheid van getuigen vermeld in het Akkoord”) volgt dat [geïntimeerde] er nog steeds vanuit ging dat na de aanbetaling een dergelijke koopovereenkomst bij in beginsel de notaris zou worden getekend. Over het koopcontract met [naam] heeft [geïntimeerde] opgemerkt dat hij juridisch niet onderlegd is en in plaats van “koop” de woorden “voorgenomen koop” in de mond had moeten nemen. De tekst in de overeenkomst met [naam] op dit punt kan volgens het hof op twee manieren gelezen worden. De betekenis die [appellant] eraan geeft is dat [geïntimeerde] zou mogen afzien van de gesloten koop, de betekenis die [geïntimeerde] eraan geeft is dat hij mocht afzien van de voorgenomen koop. Beide interpretaties zijn verdedigbaar, zeker ook die van [geïntimeerde] . Goed voorstelbaar is dat hij heeft gedacht dat met het sluiten van de intentieovereenkomst verbintenissen waren ontstaan die meebrachten dat hij de medewerking van [appellant] nodig had om de woning aan [naam] te kunnen verkopen, maar dat hij niet ten volle heeft doorgrond of dat inderdaad zo was en zo ja, welke verbintenissen dat waren. Dat hij ervan uitging dat al een rechtsgeldige koopovereenkomst was gesloten met [appellant] volgt daaruit niet. 
      
    
    
      3.14
      De onduidelijkheid die is geschapen door het gebruik van een model “Intentieovereenkomst” met de daarbij behorende bepalingen die erop duiden dat nadien een daadwerkelijke koopovereenkomst zal worden gesloten, komt naar het oordeel van het hof bovendien voor rekening van [appellant] . Hij heeft het model van de overeenkomst dat hij aan [geïntimeerde] heeft gepresenteerd gekregen van zijn zoon die in het vastgoed werkzaam is en is zelf aannemer. Gelet op die professionele achtergronden is het dan ook niet onredelijk om dit risico op zijn schouders te leggen. 
      
    
    
      3.15
      Het voorgaande betekent dat het hof ervan uitgaat dat partijen geen koopovereenkomst hebben gesloten die aan het schriftelijkheidsvereiste voldoet, maar dat het bij een intentieovereenkomst is gebleven. Hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd kan hier niet aan afdoen, omdat ook dat past in het scenario dat er tussen partijen nog slechts een intentieovereenkomst was gesloten. 
      
    
    
      3.16
      De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,- aan verschotten en € 2.366,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. D. Kingma, mr. L.A.J. Dun en mr. A.L. op ‘t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.