ECLI:NL:RBZWB:2017:8629, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-11-2017, C/02/324402 / HA ZA 16-852
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2017-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van woning, waarbij strook grond van tuin niet blijkt meegeleverd. Toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Strook grond kan niet alsnog geleverd worden; verkoper kan in dit geding geen beroep doen op verkrijgende verjaring van de grond jegens de Gemeente. Schadeberekening: getaxeerde waarde is onvoldoende onderbouwd; schade wordt geschat middels aansluiten bij grondprijzen snippergroen.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Handelsrecht
    
    
    
      Breda
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/324402 / HA ZA 16-852
    
    
    
      
        Vonnis van 29 november 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiser 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. A.C.P.M. van Dun te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[gedaagde 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. J. van Baaren te Breda.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] . en [gedaagden] genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 maart 2017
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 22 augustus 2017. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagden] heeft de woning aan de [adres] op 24 november 2014 verkocht aan [eisers] . voor een bedrag van € 410.000,-. De levering heeft plaatsgevonden op 18 december 2014.
    
    
      2.2.
      
        Op de foto’s bij de verkoopbrochure van verkopend makelaar GB makelaar is een achtertuin zichtbaar die is omheind met een houten erfafscheiding en een tuinhuis dat zich achterin de tuin bevindt. 
        In de door [eisers] . ingevulde vragenlijst is bij vraag 4. Kadastrale grenzen, 
        * Wijken de huidige terreinafscheiding volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren), het antwoord ‘ja’ doorgehaald en het antwoord ‘nee’ blijven staan. 
      
    
    
      2.3.
      Artikel 1 van de koopovereenkomst bepaalt: ‘Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden: vrijstaande semibungalow met tuin rondom;
      - plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] ;
      - kadastraal bekend gemeente: Breda, sectie: E, nummer: 4076
      - groot: 0 hectare, 5 are, 8 centiare; (…).’.
      Artikel 6.11 van de koopovereenkomst luidt: ‘Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.’. 
    
    
      2.4.
      
        In de akte van levering staat vermeld:
        (…) LEVERING
        Ter uitvoering van de koopovereenkomst verklaart verkoper hierbij te leveren aan koper, die bij deze verklaart te aanvaarden, ieder voor de onverdeelde helft:
        OMSCHRIJVING REGISTERGOED
        Het recht van eigendom met betrekking tot het vrijstaande woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente BREDA, sectie E, nummer 4076 ter grootte van vijf are en acht centiare ( 5 a 8 ca), hierna aangeduid met: ‘het verkochte’. (…)
      
    
    
      2.5.
      De kadastrale grens van het perceel gemeente BREDA, sectie E, nummer 4076 bevindt zich niet ter hoogte van de houten erfafscheiding aan de achterzijde van de tuin, maar enkele meters naar voren. Op de strook tussen perceelsgrens en erfafscheiding (de Strook) bevindt zich een tuinhuis. 
    
    
      2.6.
      
        [gedaagden] heeft aan [eisers] . voorafgaand aan de koop geen mededeling gedaan van de afwijkende ligging van de erfafscheiding ten opzichte van de perceelgrens. 
    
    
      2.7.
      Op 25 november 2015 heeft [naam] namens burgemeester en wethouders van de Gemeente Breda aan [eiser 2] het volgende bericht: ‘Naar aanleiding van uw verzoek waarin u informeert naar de mogelijkheid van aankoop van een perceel gemeentegrond achter uw woning aan de [adres] deel ik u het volgende mede. Uw verzoek is ter beoordeling aan de betrokken afdelingen en diensten van de gemeente Breda voorgelegd. Zij hebben geconcludeerd dat verkoop van de onderhavige grond niet gewenst is.  (…) Er ligt op basis van het bestemmingsplan geen bouwmogelijkheid op, omdat er geen bouwvlak op de grond van toepassing is. (…) Gelet op het bovenstaande zal het onderhavige perceel grond niet te koop worden aangeboden. (…)’
    
    
      2.8.
      Er is een taxatie van 23 mei 2016 van [registermakelaar] , werkzaam als registermakelaar bij De Boer. Storimans & Partners, die de waarde van 90m2 grond aan de achterzijde van de tuin taxeert op € 50.000. Voor deze taxatie is op 27 mei 2016 een bedrag van € 181,50 in rekening gebracht. 
    
    
      2.9.
      
        Er is een e-mailbericht van [naam] van Boon-landmeten van 
        27 september 2016 aan [naam] , waarin hij opgave doet van de grootte van de Strook van 65,40 m2. 
      
    
    
      2.10.
      
        Er is een e-mailbericht van [naam] van Boon-landmeten van 
        1 november 2016 aan [gedaagden] , waarin hij opgave doet van de grootte van de Strook van 64,06 m2. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 8 november hebben [naam] , register makelaar taxateur o.z., en [naam] , beiden werkzaam bij GB Makelaars, laten weten dat de Strook niet van invloed zou zijn geweest op de gerealiseerde transactieprijs. 
    
    
      2.12.
      Op 8 oktober 2015 heeft [eisers] . [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eisers] . vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. 	Primair, te verklaren voor recht dat gedaagden te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst d.d. 
        24 november 2014 en dientengevolge wanprestatie plegen doordat zij de Strook niet hebben geleverd aan eisers, als gevolg waarvan gedaagden schadeplichtig zijn jegens eisers; of althans,
        Subsidiair, te verklaren voor recht dat sprake is van dwaling aan de zijde van eisers
        omdat gedaagden onjuiste, of althans onvolledige inlichtingen aan eisers hebben
        verstrekt, ten aanzien van het perceel dat onderwerp was van de koopovereenkomst
        d.d. 24 november 2014 die tussen partijen tot stand is gekomen, waardoor het nadeel aan de zijde van eisers als gevolg van deze dwaling dient te worden opgeheven; of althans,
        Meer subsidiair, te verklaren voor recht dat gedaagden in strijd met de redelijkheid en billijkheid hebben gehandeld door eisers onjuist, of althans onvolledig te informeren over de eigendomssituatie met betrekking tot de Strook, dan wel niet te waarschuwen voor de mogelijkheid dat de eigendomssituatie af zou wijken van de eigendomssituatie die eisers op grond van de koopovereenkomst d.d. 24 november 2014 mochten verwachten, zodat de overeenkomt op grond van de redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand kan worden gelaten; of althans,
        Meest subsidiair, te verklaren voor recht dat er sprake was van onvoorziene
        omstandigheden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst d.d.
        24 november 2014 van dien aard, dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om de gevolgen van de overeenkomst ongewijzigd in stand te laten.
        II. 	Gedaagden hoofdelijk te veroordelen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot betaling van een bedrag van € 36.333,33 aan eisers, of althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 december 2014, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een door u in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
        III.	Gedaagden hoofdelijk te veroordelen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot betaling van een bedrag van € 1.000,-, of althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een door u in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
        IV.	Gedaagden hoofdelijk te veroordelen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot het vergoeden aan eisers van de kosten die zij hebben gemaakt ter vaststelling van de schade ter hoogte van € 181,50, of althans een door u in goede justitie te betalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der voldoening door eisers van de voor dit bedrag verzonden factuur tot aan de dag der algehele voldoening door gedaagden aan eisers;
        V. 	Gedaagden hoofdelijk te veroordelen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot het vergoeden aan eisers van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1148,33, of althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag;
        VI. 	Gedaagden hoofdelijk te veroordelen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot het vergoeden aan eisers van de kosten van deze procedure, waaronder een vergoeding voor het salaris van de advocaat, te verhogen met de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] . baseert zijn vorderingen primair op een tekortkoming in de nakoming. Volgens hem had de koopovereenkomst betrekking op het huis inclusief de omheinde tuin en het tuinhuis. Geleverd is echter slechts het kadastrale perceel, exclusief de Strook. [eisers] . maakt aanspraak op vergoeding van de waarde van de niet-geleverde grond van 
        € 36.333,33 en het zich op de Strook bevindende tuinhuis en achterste gedeelte van de schutting van € 1.000,- en de kosten voor de vaststelling van de schade van € 181,50. Subsidiair is volgens [eisers] . sprake van dwaling, strijd met de redelijkheid en billijkheid, danwel onvoorziene omstandigheden op grond waarvan [gedaagden] gehouden is om tot betaling van de gevorderde geldsommen over te gaan. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Daaraan legt hij ten grondslag dat geen sprake is van een tekortkoming. Volgens [gedaagden] zag de koop niet op de Strook, danwel is de Strook ook geleverd, danwel is sprake van ondermaat als bedoeld in artikel 6.11 van de koopovereenkomst. [gedaagden] voert verder aan dat hij de Strook nog kan leveren. [gedaagden] betoogt dat de gestelde dwaling voor rekening en risico van eisers moet blijven. Ten slotte wordt de schade wordt betwist. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eisers] . legt aan zijn vorderingen primair een tekortkoming in de nakoming ten grondslag. Om te kunnen beoordelen of daarvan sprake is, dient allereerst vast komen te staan welke verbintenissen op partijen rustten.
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eisers] . heeft in dat verband betoogd dat de koopovereenkomst betrekking had op de verkoop en levering van het huis en het door de houten erfafscheiding omsloten stuk grond inclusief het tuinhuis. [eisers] . wijst daarbij op de advertentie, de waarnemingen en mededelingen tijdens de bezichtigingen en de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst. 
        
          [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst betrekking had op de koop en levering van het kadastrale perceel. 
        De rechtbank overweegt dat niet is betwist dat in de verkoopbrochure een tuin zichtbaar is die is omheind met een houten erfafscheiding en dat in de vragenlijst is aangegeven dat de huidige terreinafscheiding niet afwijkt van de kadastrale eigendomsgrenzen. In dat licht acht de rechtbank de enkele betwisting van [gedaagden] dat de koopovereenkomst slechts betrekking had op het kadastrale perceel (dus exclusief de zich binnen de erfafscheiding bevindende Strook), onvoldoende. Van [gedaagden]  had mogen worden verwacht dat hij nadere feiten en omstandigheden zou aanvoeren op grond waarvan zou kunnen komen vast te staan dat de koopovereenkomst slechts betrekking had op het kadastrale perceel. Dat heeft hij nagelaten. Aldus is komen vast te staan dat de koopovereenkomst zag op de verkoop en levering van de omheinde tuin, inclusief de Strook. 
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank volgt [gedaagden] niet in zijn standpunt dat de Strook aan [eisers] . is geleverd. De leveringsakte heeft immers slechts betrekking op de levering van het kadastrale perceel. Vast staat dat de Strook geen onderdeel uitmaakt van het kadastrale perceel. Aldus heeft [gedaagden] niet aan [eisers] . geleverd datgene waartoe hij op grond van de koopovereenkomst was gehouden. 
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij de Strook nog kan leveren aan [eisers] . Volgens [gedaagden] is de Strook door verjaring eigendom geworden en is hij bevoegd tot levering van de Strook. 
        Hoewel [eisers] . geen vordering tot nakoming heeft in gesteld, acht de rechtbank hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd van belang vanwege het bepaalde in artikel 6:74, tweede lid, BW.
        
          [eisers] . heeft betwist dat [gedaagden] de Strook kan leveren. Hij voert daartoe aan dat de Strook kadastraal gezien eigendom is van de Gemeente en niet aan [gedaagden] is geleverd. Dat sprake is van verjaring wordt betwist. Volgens [eisers] . heeft de Gemeente blijkens de brief van 25 november 2015 eigendomspretenties ten aanzien van de Strook. 
        De rechtbank overweegt dat tussen partijen in geschil is of [gedaagden] de eigendom van de Strook heeft verkregen door middel van verjaring. [gedaagden] stelt dat dat het geval is, [eisers] . heeft dit gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt dat de vraag of de Strook door middel van verjaring eigendom is geworden van [gedaagden] beantwoord moet worden tussen [gedaagden] , als gesteld eigenaar, en de Gemeente Breda, als oorspronkelijk eigenaar van de Strook. [gedaagden] lijkt dit zelf ook te onderkennen, gelet op zijn verklaring ter comparitie dat de discussie over de verjaringsproblematiek prematuur is, omdat het gesprek hierover nog niet met de gemeente heeft plaatsgevonden. De Gemeente Breda is echter niet in dit geding betrokken. Aan bewijslevering van de verjaring, zoals door [gedaagden] aangeboden, kan in dit geding dan ook niet worden toegekomen. 
        De rechtbank begrijpt verder uit de brief van de Gemeente van 25 november 2015 dat deze eigendomspretenties heeft. Gelet hierop kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de Strook door middel van verjaring eigendom is geworden van [gedaagden] Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking dat, indien de Strook wel eigendom zou zijn geworden van [gedaagden] , ook de notariële levering zoals bedoeld in artikel 3:89 BW van de Strook door de Gemeente aan hem nog zou moeten plaatsvinden alvorens [gedaagden] de Strook aan [eisers] . kan leveren. 
        Gelet op het bovenstaande staat vast dat [gedaagden] de Strook niet alsnog aan [eisers] . kan leveren. Er is dan ook voldaan aan het vereiste van artikel 6:74, tweede lid, BW. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        Volgens [gedaagden] is echter geen sprake van een tekortkoming in de nakoming die noopt tot betaling van schadevergoeding wegens het bepaalde in artikel 6.11 van de koopovereenkomst. Artikel 6.11 van de koopovereenkomst bepaalt dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. In dit verband is tevens van belang artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat bij koop van een onroerende zaak vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. 
        Naar het oordeel van de rechtbank staat artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet in de weg aan toewijzing van de vordering van [eisers] .. Door [eisers] . wordt immers geen beroep gedaan op een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, maar op een discrepantie tussen hetgeen [eisers] . gerechtvaardigd mocht menen van [gedaagden] te kopen, te weten een woning op een perceel grond dat is omsloten door een erfafscheiding, en hetgeen door [gedaagden] feitelijk aan hem is geleverd, namelijk een woning op een perceel grond exclusief de Strook en de zich daarop bevindende zaken. 
      
      
    
    
      4.6.
      
        
          [gedaagden] heeft nog aangevoerd dat hij niet wist het kadastrale perceel aan de achterzijde kleiner was dan de omheinde tuin. Hij heeft er daarbij op gewezen dat hij aan [eisers] . heeft verkocht wat hij destijds in 2012 zelf van Centrum Vastgoed BV heeft gekocht, dat de gemeente Breda noch naar aanleiding van de aan hem op 22 februari 2014 verleende omgevingsvergunning noch naar aanleiding van snoeiwerkzaamheden heeft laten weten dat de schutting niet op de erfgrens zou staan en dat de enkele mededeling van de buren Le Poole dat de schutting van [gedaagden] niet goed zou staan onvoldoende reden was voor twijfel. De rechtbank begrijpt daaruit dat hij zich op het standpunt stelt dat de tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend. 
        
          [eisers] . heeft aangevoerd dat [gedaagden] wist of had moeten weten dat de Strook geen onderdeel uitmaakte van het kadastrale perceel. Hij wijst daarbij op de mededeling van de buren [naam] aan [gedaagden] dat de schutting verkeerd stond en dat uit de tekeningen bij de bouwvergunning die in 2014 aan [gedaagden] is verleend, duidelijk blijkt dat de achtertuin op de kadastrale kaart kleiner was dan de feitelijke tuin. Volgens [eisers] . weegt de mededelingsplicht van [gedaagden] zwaarder dan zijn onderzoeksplicht. 
        De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 6:75 BW een tekortkoming niet kan worden toegerekend, als zij niet te wijten is aan zijn schuld en niet volgens de wet, rechtshandeling of maatschappelijk geldende opvattingen voor zijn rekening komt. 
        In het onderhavige geval heeft [gedaagden] opgetreden als verkoper. Vast staat dat door de buren Le Poole tegen [gedaagden] is gezegd dat de schutting van [gedaagden] niet goed zou staan. Voor zover [gedaagden] heeft gemeend daarin geen aanleiding te hoeven zien nader onderzoek te plegen, komt dat voor zijn rekening. Verder is door [eisers] . onbetwist gesteld dat uit de bouwtekeningen behorende bij de door [gedaagden]  aangevraagde bouwvergunning blijkt dat het kadastrale perceel aan de achterzijde van de woning kleiner is dan de feitelijke achtertuin. Onder die omstandigheden komt het krachtens in het verkeer geldende opvattingen in de verhouding tussen partijen voor zijn rekening als [gedaagden] niet wist dat het kadastrale perceel aan de achterzijde kleiner was dan de omheinde tuin. Het beroep van [gedaagden] op artikel 6:75 BW slaagt daarom niet.  
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het bovenstaande is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] Hij is dan ook gehouden de daardoor geleden schade aan [eisers] . te vergoeden. De vordering onder I. Primair kan worden toegewezen. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] . heeft gesteld dat de schade bestaat uit de volgende componenten:
      - € 36.333,33 als waarde van de niet geleverde grond;
      - € 1.000,- als de kosten ter verplaatsing van de erfafscheiding en het tuinhuis;
      - € 181,50 aan kosten voor de vaststelling van de schade.
      
        [gedaagden] heeft de omvang van de schade betwist. 
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eisers] . heeft het schadebedrag van € 36.333,33 als waarde van de niet geleverde grond gebaseerd om de taxatie van De Boer, Storimans & Partners. In deze taxatie is de waarde van de strook getaxeerd op € 50.000 uitgaande van een oppervlakte van 90 m2. Volgens [eisers] . volgt uit de opgave van Boon Landmeters van 27 september 2016 dat de Strook 65,40 m2 bedraagt. De waarde van de Strook bedraagt volgens [eisers] . pro rata dan € 36.333,33. [gedaagden] heeft dit betwist en daarbij aangevoerd dat de Strook niet van invloed is op de prijs van het verkochte. Hij verwijst daartoe naar de brief van 
        8 november, waarin [naam] , register makelaar taxateur o.z., en [naam] , beiden werkzaam bij GB Makelaars, hebben laten weten dat de Strook niet van invloed zou zijn geweest op de gerealiseerde transactieprijs. Volgens [gedaagden] is de Strook bovendien slechts 64,06 m2 groot. 
        In het licht van de gemotiveerde betwisting ziet de rechtbank geen aanleiding om bij het vaststellen van de schade uit te gaan van de taxatie van De Boer, Storimans & Partners, waarbij de rechtbank nog in aanmerking neemt dat de getaxeerde waarde door De Boer, Storimans& Partners op geen enkele wijze nader is onderbouwd. Gelet op artikel 6:97 BW staat het de rechtbank echter vrij de schade te schatten. De rechtbank ziet aanleiding om bij die schatting aan te sluiten bij de grondprijzen voor de verkoop van zogeheten snippergroen. Dat de Strook onderdeel is van de tuin en het perceel en dat daarop een woonbestemming rust, zoals door [eisers] . betoogd, volgt de rechtbank niet. Uit de brief van de gemeente van 25 november 2015 volgt immers dat op de Strook de bestemming ‘Groen’ rust en dat daarop geen bebouwingsmogelijkheden rusten.  Ten tijde van de levering van de woning in 2014 bedroegen de kosten voor aankoop van één m2 snippergroen zonder bebouwings-mogelijkheid in de gemeente Breda € 125,-. Gelet op de te maken schatting kan in het midden blijven of de exacte omvang van de Strook nu de door [eisers] . gestelde 65,40 m2 bedraagt of de door [gedaagden] gestelde 64,06 m2. De rechtbank schat de schade van de niet-geleverde grond op € 8.100,-. De vordering onder II. kan tot bedrag worden toegewezen.
        Ook heeft [eisers] . een bedrag van € 1.000,- gevorderd. Hij heeft daarbij aangesloten bij de geschatte kosten van verplaatsing van de erfafscheiding en het tuinhuis. [gedaagden] heeft betwist dat sprake van schade ten aanzien van de schutting en het tuinhuis, omdat deze vanwege de slechte staat niet geschikt voor verplaatsing en waardeloos zijn en er geen sprake is van een voornemen van de gemeente om tot ontruiming van De Strook over te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is niet relevant of de gemeente de ontruiming van de Strook al dan niet heeft aangezegd. De schade op dit punt bestaat immers uit het moeten missen van de erfafscheiding en het tuinhuis op de Strook en dit is niet afhankelijk van de opstelling van de Gemeente. Dat de schutting en het tuinhuis waardeloos zijn, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de eigen stelling van [gedaagden] in de dagvaarding dat de schutting tussen 2010 en 2012 is vervangen en de door hem overgelegde verklaringen van [naam] en [naam] dat de schutting in 2009 is vervangen, derhalve relatief recent. De rechtbank schat de schade van de niet-geleverde erfafscheiding en tuinhuis op € 1.000,-. De vordering onder III. kan tot dit bedrag worden toegewezen.
        De gevorderde kosten voor de vaststelling van de schade zijn door [gedaagden] niet betwist en kunnen worden toegewezen als onder IV. gevorderd.
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde hoofdelijkheid, buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rentes en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad zullen als niet weersproken worden toegewezen.
      
    
    
      4.11.
      Hetgeen door partijen verder is aangevoerd, behoeft geen nadere bespreking. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] . worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	100,01
      - salaris advocaat		1.158,00 (2,0 punt × tarief € 579,-)
      Totaal	€ 	1.258,01
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagden] te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst d.d. 24 november 2014 en dientengevolge wanprestatie plegen doordat zij de Strook niet hebben geleverd aan [eisers] ., als gevolg waarvan [gedaagden] schadeplichtig zijn jegens [eisers] .,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te betalen aan [eisers] . een schadevergoeding van € 8.100,- (éénentachtighonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 
        18 december 2014 tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te betalen aan [eisers] . een schadevergoeding van € 1.000,- ( duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 6 december 2016 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te betalen aan [eisers] . een schadevergoeding van € 181,50 (honderdéénentachtig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 27 mei 2016 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] . te betalen een bedrag van € 1.148,33 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] . tot op heden begroot op € 1.258,01, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.7. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Alphen en in het openbaar uitgesproken op 
        29 november 2017.