ECLI:NL:RBMNE:2025:3950, Rechtbank Midden-Nederland, 26-05-2025, 24/730
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/730
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 420.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1987 gebouwde rijwoning met een inpandige berging/schuur van 5 m², een vrijstaande berging/schuur van 4 m², een aanbouw van 13 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2  exclusief aanbouw (118 m² inclusief) en ligt op een kavel van 125 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 420.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 8 februari 2022 voor € 441.444,-;
    - [adres 3] , verkocht op 12 oktober 2021 voor € 388.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 26 juli 2022 voor € 476.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- of hoekwoningen zijn, die in [plaats] liggen (twee van de referentiewoningen liggen in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    Beroepsgronden
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken 
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de keuken gedateerd is. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      
        De heffingsambtenaar geeft aan in het woningwaarderapport geen foto’s van de keuken zijn opgenomen. In woningen uit dit bouwjaar is het niet ongebruikelijk dat de keuken wat ouder is. Omdat er geen foto’s zijn overlegd is het voorzieningenniveau gekwalificeerd op factor 3. Voor zover gemachtigde van mening is dat er onvoldoende rekening gehouden is met de gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning is vastgesteld op 
        € 2.970,74, de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is € 3.518,59. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          Scheurvorming
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de scheurvorming in de binnen- en buitenmuren van de woning. Scheurvorming zorgt voor een lagere WOZ-waarde vanwege de potentiële structurele problemen die dit kan veroorzaken. Scheurvorming duidt op een matige staat van onderhoud en kunnen duiden op funderingsproblemen, verzakkingen of bouwgebreken, wat de algehele stabiliteit en kwaliteit van de woning in twijfel trekt. Potentiële kopers kunnen hierdoor afgeschrikt worden. De referentiewoningen hebben volgens eiser geen last van scheurvorming. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er foto’s zijn opgenomen in het woningwaarderapport van het metselwerk. De heffingsambtenaar kan hier echter niet uit opmaken dat er sprake is van scheurvorming met een ernstige oorzaak. Omdat eiser onvoldoende specifiek heeft gesteld wat er aan de hand is, is de staat van onderhoud en de kwaliteit op normaal gekwalificeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarnaast is de m²-prijs van de woning vastgesteld op € 2.970,74 en is de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen € 3.518,59. Hierdoor zit er voldoende ruimte in de matrix om eventuele verschillen in staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen te compenseren. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Asbest
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat in de woning asbest aanwezig is. De aanwezigheid van asbest heeft invloed op de WOZ-waarde van de woning. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van asbesthoudende materialen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest bij de woning. Daardoor is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. In zo’n geval is er sprake van geringe kosten. Omdat eiser niet heeft gesteld in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, kan de heffingsambtenaar hier ook geen rekening mee houden. Zelfs als er aanzienlijke kosten zijn, is hier volgens de heffingsambtenaar voldoende ruimte voor in de matrix gezien de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Daar komt bij dat de referentiewoningen uit hetzelfde bouwjaar zijn, zodat ook bij deze woningen mogelijkerwijs asbest aanwezig is. Als er dus al sprake is van een waardedrukkend effect, dan geldt dat dus ook voor de referentiewoningen.  De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Zolder met vlizotrap
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat de zolder enkel te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor er met teveel m² gebruiksoppervlakte is gerekend. Hierdoor is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      13.1
      
        De heffingsambtenaar geeft aan dat bij woningen van dit type en van deze bouwperiode een vlizotrap gangbaar is. Een vlizotrap heeft als voordeel dat op de eerste verdieping meer vrij begaanbare ruimte is als de vlizotrap niet wordt gebruikt. De
        eventuele aanwezigheid van een vlizotrap is verdisconteerd in de waarde omdat de referenties uit dezelfde bouwperiode komen. Bovendien is er voldoende ruimte in de matrix.
      
      
    
    
      13.2
      De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser dat de zolder onterecht is betrokken bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte kan alleen leiden tot de conclusie dat eiser van mening is dat de gebruiksoppervlakte door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. In het taxatieverslag uit de bezwaarfase volgt dat de woning een gebruiksoppervlakte heeft van 105 m², er een aanbouw woonruimte is van 13 m² en een inpandige berging van 5 m², bij elkaar 123 m².  In het door eiser ingediende woningwaarderapport staat ook een gebruiksoppervlakte vermeld van totaal 123 m². In de matrix zijn de gebruiksoppervlakte van de woning, aanbouw woonruimte en de inpandige berging/schuur met dezelfde gebruiksoppervlakte als in het taxatieverslag opgenomen (met dus een totaal oppervlakte van 123 m²). Nu er aan de hand van de door eiser zelf ingediende stukken alleen maar geconcludeerd kan worden dat er geen geschil bestaat ten aanzien van de gebruiksoppervlakte, ondanks dat deze op een andere wijze is opgebouwd, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     ECLI:NL:HR:2001:AD7580.