ECLI:NL:GHAMS:2025:2892, Gerechtshof Amsterdam, 23-09-2025, 24/3297
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarden woningen

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/3297
    
    
      23 september 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. J.F.M. Verheij)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 5 juni 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/3799 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaken
        
          [straat 1] 25a en [straat 1] 25b te [Z] (hierna ook: de woningen) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 96.000 en € 129.000. 
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij haar uitspraak van 5 juni 2024 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, aangevuld bij brieven van 27 augustus 2024 en 24 september 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van belanghebbende is op 18 juni 2025 een nader stuk ontvangen.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen A [ [straat 1] 25a] en B [ [straat 1] 25b]. Woning A is een benedenwoning, woning B is een bovenwoning, beide zijn gebouwd in 1963. De oppervlakte van de woningen is respectievelijk 34 m² en 49 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Ook het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – 
      het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “Eiseres bepleit een lagere waarde van € 62.000 voor woning A en € 75.000 voor
      woning B en heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
    
    - de twee woningen hebben de functieaanduiding recreatiewoning. De woningen zijn daarom niet voldoende vergelijkbaar met de referentieobjecten en deze functieaanduiding heeft een waardedrukkend effect;
    
      
        de woningen liggen niet direct aan de weg maar achter andere objecten. Dit heeft een waardedrukkend effect;
      
      
        de referentieobjecten zijn uit een recenter bouwjaar dan de twee woningen en er zit daarom een groot kwaliteitsverschil tussen de referentieobjecten en de woning;
      
    
    
      (…) Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op
      bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, dienovereenkomstige verlaging
      van de ozb.
    
    
    4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst naar de
    
      bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens
      vermeld van [straat 1] 36a, [straat 1] 36d, [straat 1] 36f, [straat 2] 24, [straat 2]
    
    27 en [straat 3] 27c, alle gelegen te [stad] .
    
      (…)
      
        Waarde van de woningen
      
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    9. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn alle kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Er mogen verschillen tussen de referentieobjecten en de woningen bestaan, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat er met die verschillen rekening is gehouden. Weliswaar komen de referentieobjecten uit een recenter bouwjaar en is de kwaliteit van de woningen daardoor mogelijk lager dan die van de referentieobjecten, verweerder houdt hier rekening mee. Dit doet hij door de kwaliteit van de woning te kwalificeren als “matig" terwijl de kwaliteit van de referentieobjecten vrijwel allemaal als “voldoende” is gekwalificeerd. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    10. De omstandigheid dat de woningen als functieaanduiding ‘recreatiewoning’ hebben, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft naar voren gebracht dat volgens het bestemmingsplan wonen is toegestaan. De aanduiding als recreatiewoning betreft uitsluitend een functieaanduiding. Een functieaanduiding is een aanduiding die specifiek is opgenomen omdat de gemeente één of meerdere toegestane functies aan een perceel heeft gekoppeld. Dit betekent dat toegestane activiteiten binnen een bestemmingsplan aangevuld worden met een functieaanduiding. Samengevat biedt dit dus extra mogelijkheden. Eiser heeft dit niet weerspoken en dit volgt ook uit de stukken. Voorts staat vast dat de woningen sinds 2018 worden verhuurd aan dezelfde huurder. Uit dit een en ander maakt de rechtbank op dat permanente bewoning van de woningen is toegestaan en dat de woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de referentieobjecten.
    
    11. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat deze functieaanduiding inderdaad een waardedrukkend effect heeft en dat dit is verdisconteerd in de vastgestelde waarde. De taxateur heeft hier rekening mee gehouden door de vierkante meterprijs van de woningen aanzienlijk lager vast te stellen dan die van de referentieobjecten. De prijs per m2 van de woningen bedraagt volgens de matrix van verweerder € 2.845 (woning a) en € 2.638 (woning b) terwijl de prijs per m2 van de referentieobjecten varieert van € 3.920 tot € 5.040. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de functieaanduiding als recreatiewoning aangezien de vierkante meterprijzen van de woningen beduidend lager zijn dan die van de referentieobjecten, ook indien rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de matige kwaliteit van de woningen ook leidt tot een lagere prijs per vierkante meter ten opzichte van de referentieobjecten.
    
    12. Eiseres stelt voorts dat de woningen niet direct aan de weg liggen maar achter andere objecten. Dit heeft een waardedrukkend effect omdat zij niet direct toegankelijk zijn. Verweerder erkent dit tevens en verwijst wederom naar de lage vierkante meterprijzen waarin de taxateur hier reeds rekening mee heeft gehouden. Gezien de beduidend lage vierkante meterprijzen in verhouding tot die van de referentieobjecten oordeelt de rechtbank dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden in de waardering.
    
    13. De rechtbank volgt evenmin de stelling van eiseres dat het perceel [#] is betrokken in de bepaling van de waarde. Dit is door eiseres onvoldoende gemotiveerd en desgevraagd niet nader onderbouwd ter zitting. Uit de WOZ-beschikking of een van de andere stukken blijkt niet dat dit perceel is betrokken in de waardering van de woningen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      
        Slotsom
      
    
    14. Gelet op het voorgaande moet het beroep ongegrond worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarden geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de recreatiebestemming van de woningen. Het valt belanghebbende met name op dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure zijn standpunt hierover heeft bijgesteld, zonder dat dit heeft geleid tot een verlaging van de bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarden. Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar nog verdedigd (evenals in de uitspraak op bezwaar) dat de functieaanduiding ‘recreatiewoning’ in het bestemmingsplan extra mogelijkheden biedt en dus geen waardedrukkend effect heeft. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar niet langer betwist dat permanente bewoning van de woningen op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan en dat de bestemming ‘recreatiewoning’ wél een waardedrukkend effect heeft, maar deze erkenning heeft niet geleid tot een verlaging van de door hem vastgestelde waarden. De pas in hoger beroep door de heffingsambtenaar gegeven nieuwe motivering van de vastgestelde waarden ontbreekt in de uitspraak op bezwaar, zodat de uitspraak op bezwaar volgens belanghebbende reeds om die reden niet in stand kan blijven. 
      
    
    
      5.2.
      Volgens belanghebbende ontbreekt ook in hoger beroep een deugdelijke onderbouwing van de vastgestelde waarden, omdat de heffingsambtenaar niet verder komt dan een in algemene bewoordingen gesteld betoog dat er voldoende marge is tussen de gemiddelde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten en de bij de woningen in aanmerking genomen waarden per vierkante meter. Dit terwijl de heffingsambtenaar in een bezwaarprocedure over een eerder jaar (2012) bovendien nog heeft verklaard dat de hoedanigheid van recreatiewoning met een verbod op permanente bewoning een bepalende factor is bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Belanghebbende concludeert dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarden onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Tijdens de zitting bij de rechtbank is door hem alsnog erkend dat de functieaanduiding ‘recreatiewoning’ in het bestemmingsplan inderdaad een waardedrukkend effect heeft, maar dit leidt naar zijn mening niet tot een verlaging van de vastgestelde waarden. Omdat in de gemeente [plaats] rond de waardepeildatum geen woningen met een recreatiebestemming zijn verkocht, zijn de vastgestelde waarden voor het onderhavige kalenderjaar onderbouwd met verkoopgegevens van voldoende vergelijkbare woningen waarbij op grond van het bestemmingsplan permanente bewoning is toegestaan. De heffingsambtenaar is van mening dat hij bij de onderbouwing van de vastgestelde waarden voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de omstandigheid dat de woningen de bestemming ‘recreatiewoning’ hebben en de vergelijkingsobjecten niet. De heffingsambtenaar onderschrijft het oordeel hierover van de rechtbank. 
      
    
    
      5.4.
      Bij zijn oordeel stelt het Hof voorop dat het de heffingsambtenaar in beginsel is toegestaan om in elke fase van het geding de vastgestelde WOZ-waarden nader te onderbouwen, tenzij hij daarbij in strijd handelt met een goede procesorde. In het onderhavige geval heeft heffingsambtenaar op de zitting bij de rechtbank en in hoger beroep erkend dat de functieaanduiding ‘recreatiewoning’ een waardedrukkend effect heeft ten opzichte van door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten, die op grond van het bestemmingsplan permanent bewoond mogen worden, en heeft hij zijn hierover in de uitspraak op bezwaar ingenomen standpunt gewijzigd. Volgens de heffingsambtenaar is er evenwel een dermate ruime marge tussen de gemiddelde prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en die van de woningen, dat hij daarmee heeft onderbouwd voldoende rekening te hebben gehouden met zowel het verschil in bestemming als met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen, waaronder de matige staat van onderhoud van de woningen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, door aldus zijn standpunt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld van een (deels) gewijzigde motivering te voorzien, niet in strijd gehandeld met een goede procesorde. Belanghebbende is zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in de gelegenheid gesteld om op deze nadere onderbouwing te reageren. Anders dan belanghebbende verdedigt, leidt een dergelijke nadere (deels gewijzigde) motivering niet tot de conclusie dat de uitspraak op bezwaar reeds om die reden dient te worden vernietigd en dat de vastgestelde WOZ-waarden moeten worden verlaagd. Evenmin is daardoor een verwijt van willekeur gerechtvaardigd.
      
    
    
      5.5.
      Het Hof acht het aannemelijk dat rond de waardepeildatum geen verkoopgegevens beschikbaar waren van (met de woningen vergelijkbare) recreatiewoningen en dat de heffingsambtenaar om die reden de vastgestelde waarden heeft onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten met een permanente woonbestemming. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar in eerste aanleg en in hoger beroep heeft aangevoerd, acht het Hof het aannemelijk – ook in het licht van hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft aangevoerd – dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank hierover in de rechtsoverwegingen 9 en 11 tot en met 13 van de bestreden uitspraak heeft geoordeeld en maakt deze overwegingen tot de zijne. Ook naar het oordeel van het Hof is de marge tussen de bij de onderhavige woningen in aanmerking genomen waarde per vierkante meter en de uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen herleide prijzen per vierkante meter dusdanig groot dat aannemelijk is dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verschillen in bestemming en de overige verschillen, waaronder het verschil in kwaliteit. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding tot een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 23 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: