ECLI:NL:RBNHO:2023:6524, Rechtbank Noord-Holland, 19-04-2023, 9954354
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over erfgrenzen met gemeente na aankoop woning.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9954354 \ CV EXPL  22-3715
      Uitspraakdatum: 19 april 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [plaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. L.A.A. Steehouwer
    
    
    
      
        tegen 
      
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Pré Wonen 
      
      gevestigd te Velserbroek 
      gedaagde  
      verder te noemen: Pre Wonen
      gemachtigde: mr. D. de Vries
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 16 juni 2022 een vordering tegen Pre Wonen ingesteld. Pre Wonen heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 8 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [eiser] als Pre Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brieven van 23 augustus 2022 en 22 februari 2023 nog stukken toegezonden. Omdat ter zitting bleek dat Pre Wonen de stukken van 23 augustus 2022 van [eiser] niet heeft ontvangen, heeft de kantonrechter Pre Wonen de mogelijkheid gegeven om hierop per akte te reageren. Pre Wonen heeft op 22 maart 2023 akte genomen, waarna vonnis is bepaald. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] was huurder van Pre Wonen. Pre Wonen heeft in 2021 [eiser] de optie gegeven om de  woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning) van Pre Wonen te kopen waarna [eiser] de woning op 29 december 2021 onder begeleiding van de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) van Pre Wonen heeft bezichtigd. De achtertuin van de woning is afgesloten met een hek. Achter dit hek en aan de zijkant van de tuin liggen groenstroken die eigendom zijn van de gemeente [plaats].
    
    
      2.2.
      
        Per e-mail d.d. 24 januari 2022 heeft de gemeente [plaats] aan [eiser] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven: 
        
          (…)
          
          Op verzoek van [betrokkene 2] mail ik u hierbij het voorstel tot koop van gemeentegrond gelegen bij [adres].
          
          In de bijlagen vindt u naast het voorstel van de gemeente ook een plattegrond van  het betreffende stuk grond. (…)
        
      
    
    
      2.3.
      De meegestuurde tekening zag er als volgt uit:
    
  
  
    
    AFBEELDING [1]
  
  
    
    
      
    
    
      2.4.
      In het voorstel van de gemeente aan [eiser] heeft zij geschreven: Op bijgaande tekening treft u een gearceerde vlak aan. Dit vlak is kadastraal gezien in eigendom van de gemeente [plaats] en komt in aanmerking voor verkoop (…). 
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft de woning op 2 februari 2022 gekocht van Pre Wonen voor een bedrag van € 365.000,00. In de koopovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschapen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis ten behoeve van woondoeleinden. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
    
    
      2.6.
      Een kadastrale kaart is bij de koopovereenkomst als bijlage gevoegd. 
    
    
      2.7.
      
        Per e-mail d.d. 7 februari 2022 heeft Pre Wonen aan [eiser] het volgende geschreven: 
        
          (…)
          
          Hierbij de schriftelijke bevestiging dat ETRO Vastgoedzorg de volgende werkzaamheden gaat uitvoeren:
        
      
      
      
        
          Herschikken verschoven dakpannen t.h.v. de actieve lekkage aan de achterzijde van het dak [adres] te [plaats]
        
      
      
      
        
          Vervangen dakbeschot t.h.v. de actieve lekkage
        
      
      
      
        
          Verwijderen klimopplant van gevel en dak groeiend vanuit de zijtuin
        
      
      
      
        
          Inspecteren en indien nodig herstellen/repareren gevolgschade van lekkage aan latei eerste verdieping slaapkamer onder actieve lekkage.
        
      
      
      
        
          Zoals afgesproken wordt de levende klimop verwijderd (deze drukt ook bijvoorbeeld de pannen opzij). (…) Mocht het voegwerk in slechte staat verkeren onder de verwijderde klimop dan heeft verkoper aangegeven dit plaatselijk te herstellen. Met slechte staat wordt bedoeld bouwkundig, niet esthetisch (…) 
        
      
    
    
      2.8.
      
        Per e-mail d.d. 9 maart 2022 heeft de Gemeente [plaats] aan [eiser] het volgende geschreven:
        
          (…)
          
          Pre wonen is vanaf het begin (juni 2021) op de hoogte gehouden van de situatie. De gemeente heeft een landmeter het gebruik in laten meten. Niet de kadastrale grenzen want die hebben we al. De gemeente heeft besloten dat de bewoners van de [adres] [nummers] het huidige stuk gemeentegrond dat bij hun in gebruik was konden aankopen. (…)
          
          Aan Pre is een gelijk aanbod gedaan. Pre heeft echter te kennen gegeven daar geen gebruik van te willen maken en daarom is aan u als nieuwe eigenaar eenzelfde aanbod gedaan. (…)
        
      
    
    
      2.9.
      Per e-mail d.d. 23 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] Pre Wonen aangeschreven en Pre Wonen gesommeerd om te leveren wat [eiser] gekocht heeft; een woning met de tuin binnen het hekwerk. Ook heeft zij Pre Wonen gesommeerd ervoor zorg te dragen dat de gebreken aan de woning worden opgelost. 
    
    
      2.10.
      Pre Wonen heeft de woning op 25 maart 2022 overgedragen aan [eiser]. In de akte van levering staat – voor zover hier relevant – het volgende:OMSCHRIJVING REGISTERGOEDhet recht van eigendom met betrekking tot het woonhuis met ondergrond, erf, tuin (…) ter grootte van een are en eenendertig centiare (1 a 31 ca), 
    
    
      2.11.
      Tussen de gemachtigden van partijen is nadien nog gecorrespondeerd over de situatie.
    
    
      2.12.
      Op 1 juni 2022 heeft [eiser] het perceel grond van 11m2 van de gemeente gekocht voor een bedrag van € 1.668,15.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter Pre Wonen:primairI. veroordeelt om de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van Pre Wonen in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst, meer in het bijzonder als gevolg van het niet leveren van een gedeelte van de tuin, te vergoeden, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet;subsidiairII. veroordeelt de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, bestaande uit de kosten verbonden aan de aankoop van grondstuk, uit hoofde van nadeelsopheffing in de zin van artikel 6:230 BW te vergoeden, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet;primair en subsidiairIII. veroordeelt om de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van Pre Wonen in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst, meer in het bijzonder als gevolg van het niet uitvoeren van het toegezegde herstel van de schade aan het voegwerk door de klimop, te vergoeden, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet;IV. veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 425,00 ter zake van de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 juni 2022 tot de dag der algehele voldoening;V. veroordeelt in de proceskosten.  
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Pre Wonen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst omdat Pre Wonen een deel van de tuin niet aan [eiser] heeft geleverd. Er is daarom sprake van non-conformiteit. Subsidiair vordert [eiser] een vermindering van de koopprijs met een bedrag dat gelijk is aan de kosten verbonden aan de aankoop van het grondstuk vanwege dwaling (artikel 6:228 BW jo. artikel 6:230 BW). Pre Wonen was er immers mee bekend dat een deel van de tuin bij de woning gemeentegrond was maar zij heeft nagelaten [eiser] hierover te informeren. [eiser] had de woning nooit, althans niet tegen dezelfde voorwaarden gekocht als zij ermee bekend was geweest dat een deel van de tuin geen eigendom van haar was en zij dit deel zou moeten aankopen van de gemeente. Verder heeft Pre Wonen nagelaten om herstelwerkzaamheden aan het voegwerk van de woning uit te voeren terwijl zij zich daartoe wel verplicht had. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Pre Wonen betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat [eiser] haar stellingen niet heeft onderbouwd met bewijsstukken zodat zij niet heeft voldaan aan haar bewijslast. Om deze reden verzoekt Pre Wonen haar salaris gemachtigde met één tariefpunt te verhogen. Verder heeft Pre Wonen zich tijdens de bezichtiging niet uitgelaten over de omvang en de erfgrenzen van de tuin terwijl er op [eiser] wel een onderzoeksplicht rustte. [eiser] heeft ook nader onderzoek gedaan; voor het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft zij zich tot de gemeente gewend die haar een kadastrale tekening heeft verstrekt. [eiser] was dus vanaf 25 januari 2022 op de hoogte van de feitelijke situatie. Zij heeft daarna de koopovereenkomst zonder voorbehoud en zonder bezwaar getekend zodat zij de woning onvoorwaardelijk heeft geaccepteerd. Tot slot betwist Pre Wonen de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Pre Wonen heeft zich verweerd met de stelling dat [eiser] niet voldaan heeft aan haar onderzoeksplicht althans dat zij niet heeft gehandeld naar aanleiding van haar onderzoek. [eiser] was immers voordat zij de koopovereenkomst tekende op de hoogte althans, zij had daarvan op de hoogte kunnen zijn, van het feit dat het stuk grond achterin de tuin niet bij het gekochte behoorde, aldus Pre Wonen. Het verweer van Pre Wonen slaagt. Gelet op de email d.d. 25 januari 2022 van de gemeente aan [eiser] beschikte [eiser] vanaf dat moment over de kadastrale tekening en was zij op de hoogte, althans had zij op de hoogte kunnen zijn, van de feitelijke situatie, namelijk dat het achterste deel van de tuin gemeentegrond was. Daarbij komt nog dat [eiser] bij de koopovereenkomst in het bezit is gekomen van de kadastrale kaart. Ook is [eiser] makelaar van beroep en is daarom geen leek op dit gebied. Het had op de weg van [eiser] gelegen om onderzoek te doen naar de kadastrale grenzen van hetgeen zij voornemens was te kopen. Dit is immers eenvoudig te controleren op bijvoorbeeld www.kadastralekaart.com welke dienst gratis is en waarbij eenvoudig een kadastrale kaart over een satellietfoto heen gelegd wordt. Hierdoor zou duidelijk zichtbaar geworden zijn dat het achterste deel van de tuin bij de woning niet bij het kadastrale oppervlakte hoort. Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] niet, althans niet voldoende heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht zodat de gevolgen die hieruit voortvloeien voor haar rekening blijven. Hetzelfde geldt voor het beroep van [eiser] op dwaling; voor zover al sprake zou zijn van dwaling, komen de gevolgen hiervan in de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [eiser]. 
    
    
      5.2.
      Aan het bewijsaanbod van [eiser] gaat de kantonrechter voorbij omdat, ook al komt vast te staan dat [betrokkene 1] zich heeft uitgelaten over de erfgrenzen, dit het oordeel niet anders maakt. [eiser] heeft immers ook na deze (vermeende) uitlatingen ruim de gelegenheid gekregen om de daadwerkelijke erfgrenzen te controleren.  
    
    
      5.3.
      Wat betreft de vordering van [eiser] die ziet op de werkzaamheden die Pre Wonen zou uitvoeren geldt het volgende. Blijkens hetgeen is besproken ter zitting en de overgelegde stukken is er contact geweest tussen [eiser] en Pre Wonen over het herstel van het voegwerk. Pre Wonen heeft [eiser] voorgesteld om een deskundige langs te sturen zodat er samen gekeken kon worden naar het voegwerk. Hoewel Pre Wonen enkele data heeft voorgesteld waarop de aannemer langs kon komen en Pre Wonen bij laatste bericht aan [eiser] heeft gevraagd of zij kon instemmen met een inspectie na de bouwvak heeft [eiser] daar niet meer op gereageerd. Gelet hierop is niet vast komen te staan dat het voegwerk bouwkundig slecht is zodat Pre Wonen dit dient te herstellen. Dit wordt versterkt door het (gedeeltelijke) rapport dat [eiser] heeft ingediend waarin onder meer staat: ‘voegwerk is matig’ en ‘voegwerk moet worden uitgehakt en opnieuw gevoegd’. Daaruit blijkt niet dat er sprake is van bouwkundige slechte staat van het voegwerk. Het lag op de weg van [eiser] om dit voldoende te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. 
    
    
      5.4.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. De nevenvorderingen delen hetzelfde lot. 
    
    
      5.5.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter ziet geen aanleiding om, zoals Pre Wonen heeft verzocht, het salaris gemachtigde met één punt te verhogen.  
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pre Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 660,00 aan salaris van de gemachtigde van Pre Wonen. 
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter