ECLI:NL:RBMNE:2023:1069, Rechtbank Midden-Nederland, 15-03-2023, 9886507
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: aansprakelijkheid bouwkundig keurder bij aankoop woning uit 1870 (gemeentelijk monument); koper heeft nader onderzoek laten doen door expertisebureau; meerdere gebreken in de woning; had de bouwkudnig keurder deze moeten ontdekken tijdens de keuring?

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Amersfoort
    
    
    
      zaaknummer: 9886507 AC EXPL  22-1227 JP/36418
    
    
    
      
        Vonnis van 15 maart 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. W.M. Janse,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M.G. Kos.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft op 16 mei 2022 een dagvaarding (met 12 producties) laten uitbrengen aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 20 juli 2022 gereageerd met een conclusie van antwoord (met 4 producties).
      
    
    
      1.2.
      De zitting is gehouden op 13 januari 2023. Zowel [eiseres] als [gedaagde] zijn verschenen met hun eigen gemachtigde. Door partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter. Beide partijen hebben hierbij gebruik gemaakt van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte volgt dit vonnis.
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        De achtergrond van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      Op 25 augustus 2020 heeft [gedaagde] in opdracht van (de makelaar van) [eiseres] de woning aan de [adres] in [plaats] bouwkundig gekeurd met het oog op een mogelijke aankoop. De woning is een gemeentelijk monument uit 1870. [gedaagde] heeft de woning visueel gekeurd. Tijdens en direct na de zogenoemde ‘meeloopkeuring’ heeft [gedaagde] mondeling verslag gedaan van zijn bevindingen. Hij heeft gezegd dat de algemene staat van de woning goed was. Hij heeft ook aandachtpunten genoemd. 
      
    
    
      2.2.
      
        Op 28 augustus 2020 heeft [eiseres] de woning gekocht voor een bedrag van 
        € 342.500. Die koopsom lag onder de vraagprijs. Zowel [eiseres] als de verkoper, de heer [A] , zijn bijgestaan door een makelaar van de NVM. Partijen zijn overeengekomen dat de woning de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.  
      
      
    
    
      2.3.
      Met een factuur van 9 oktober 2020 heeft [gedaagde] de kosten van de keuring, een bedrag van € 278,30 inclusief btw, in rekening gebracht. Die zelfde dag heeft hij per e-mail aan [eiseres] en haar makelaar een ‘aandachtpunten kostenraming’ gegeven. In zijn e-mail staat dat de algemene staat van de woning goed is. De ‘aandachtpunten’ betreffen de zinken goten, de cv-ketel, het riool, de schuine dakvlakken, het kozijn achterzijde, de dakbedekking van de dakkapellen, de kelder en de balklaag. Over de dakbedekking van de dakkapel aan de voorzijde heeft [gedaagde] geschreven dat deze is uitgevoerd in zinkwerk en dat het geheel nog in redelijke staat verkeerd. 
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde] heeft ook een kostenraming opgegeven. Hij heeft een bedrag van 
        € 3.916,50 opgegeven voor directe kosten (herstel pannendak, vervangen windveren, herstel houtwerk bij schilderbeurt, onderhoud cv-ketel), een bedrag van € 577,50 voor herstelkosten binnen drie tot vijf jaar (dakbedekking dakkapel achterzijde) en een stelpost voor schilderwerk.   
      
      
    
    
      2.5.
      De woning is op 6 november 2020 aan [eiseres] geleverd. [eiseres] is toen met een verbouwing gestart. Zij is eind december 2020 in de woning gaan wonen. 
      
    
    
      2.6.
      Met een e-mail van 16 maart 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van de staat van het zinkwerk van de dakkapel aan de voorzijde. Volgens [eiseres] zaten er grote gaten in het zinkwerk met lekkage tot gevolg.   
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft ook de verkoper aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van gebreken.   
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft in april 2021 [expertisebureau] (hierna: [expertisebureau] ) onderzoek laten doen naar gebreken in de woning en schade, alsmede de kans dat de gebreken en/of de schade al bestonden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. [expertisebureau] heeft op 18 mei 2021, 25 mei 2021 en 15 juni 2021 ter plaatse onderzoek gedaan. [gedaagde] is uitgenodigd om op 18 mei 2021 aanwezig te zijn. Hij heeft van die uitnodiging gebruik gemaakt.   
      
    
    
      2.9.
      
        [expertisebureau] heeft op 29 juni 2021 een schriftelijk rapport van expertise uitgebracht aan [eiseres] . De aard van het geschil is door [expertisebureau] omschreven als ‘verborgen gebreken bij aankoop woning’ tussen drie partijen: [eiseres] , [gedaagde] en [A] . [expertisebureau] heeft zes categorieën van gebreken (a tot en met f) beschreven. Volgens [expertisebureau] is de oorzaak achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken. [expertisebureau] heeft verder geschreven dat de gebreken onder meer tot gevolg hebben dat lekkages voortduren en/of verergeren, dat het  dakbeschot en de dakkapel verder beschadigen en dat deze uiteindelijk vervangen zullen moeten worden. Alle gebreken zijn volgens [expertisebureau] al lang voor de aankoop ontstaan. [expertisebureau] heeft de herstelkosten begroot op € 24.783 inclusief btw: € 12.641 voor restauratie van het dak, € 1.500 voor herstel zinkwerk, € 5.311 voor renovatie berging en € 5.331 voor vervangen kozijn. 
      
    
    
      2.10.
      Met een brief van 26 november 2021 heeft de huidige gemachtigde van [eiseres] het rapport van [expertisebureau] aan [gedaagde] toegezonden en hem aansprakelijk gesteld voor een bedrag van € 19.472 omdat de woning kampt met tal van gebreken en onder meer het dak volledig vervangen moet worden.  
      
    
    
      2.11.
      
        [eiseres] heeft geen schade kunnen verhalen op [A] . Volgens [eiseres] is de reden daarvoor dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die afdoen aan het normale gebruik van de woning. Daarvan is volgens haar geen sprake. 
      
      
    
  
  
    
      3De vorderingen van [eiseres] en het verweer
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 15.685,50 aan schadevergoeding met wettelijke rente;
        
        
          € 3.938,55 aan expertisekosten met wettelijke rente;
        
        
          € 1.127,54 aan buitengerechtelijke incassokosten; en
        
        
          de proces- en nakosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de keuring niet goed heeft gedaan en dat zij daardoor schade heeft geleden. Volgens [eiseres] had zij belang bij een deugdelijk onderzoek door [gedaagde] naar gebreken die niet afdoen aan het normale gebruik. Zij had deze gebreken bij de onderhandeling over de koopprijs van de woning willen betrekken. Nu de woning volgens [gedaagde] in het algemeen in goede staat verkeerde, heeft [eiseres] die onderhandelingspositie niet gehad. [eiseres] stelt dat zij, als [gedaagde] zijn werk wel goed had gedaan, van de koop had afgezien of een lagere prijs had kunnen bedingen.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] houdt [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die zij heeft geleden door de gebreken die [expertisebureau] heeft gerapporteerd, met uitzondering van het gebrek aan de berging. Voor het constateren van dat gebrek is destructief onderzoek nodig geweest en daarvoor heeft [gedaagde] geen opdracht gekregen. De schade is volgens [eiseres] gelijk aan de door [expertisebureau] begrote herstelkosten. Ook moet [gedaagde] volgens [eiseres] de kosten van [expertisebureau] vergoeden. Verder maakt [eiseres] aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd met als conclusie dat de kantonrechter de vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten met rente. Volgens [gedaagde] zoekt [eiseres] verhaal voor onderhoudskosten die voor haar eigen rekening dienen te komen. Hij stelt dat het een feit van algemene bekendheid is dat een oud huis intensief onderhoud vergt. Volgens [gedaagde] wist [eiseres] dat ook en was het niet zozeer de vraag of, maar meer wanneer het dak vervangen moest worden. Hij stelt dat [eiseres] vooral wilde weten of de vervanging van het dak nog uitgesteld kon worden omdat zij wilde onderzoeken of zij daarvoor subsidie zou kunnen krijgen vanwege de monumentale status van de woning. Volgens [gedaagde] heeft hij voldaan aan de opdracht door tijdens de meeloopkeuring mondeling te vertellen welke gebreken/verbeterpunten de woning had en later per e-mail een samenvatting te geven van de direct door [eiseres] te ondernemen acties.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] betwist om meerdere redenen dat het rapport van [expertisebureau] geschikt is om zijn aansprakelijkheid te beoordelen. [gedaagde] betwist ook dat [eiseres] schade heeft geleden door de wijze waarop hij zijn werkzaamheden heeft verricht. Hij voert verder als verweer dat [eiseres] de schade niet heeft onderbouwd omdat zij niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de koopprijs tot stand is gekomen (mogelijk was de staat van het dak al verdisconteerd) en ook niet dat zij daadwerkelijk een lagere prijs had kunnen bedingen. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      De vordering kan alleen worden toegewezen als twee vragen bevestigend worden beantwoord: 
      
        
          is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verbintenis?
        
        
          heeft [eiseres] daardoor schade geleden? 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Voor de beantwoording van de eerste vraag is de maatstaf of [gedaagde] heeft gehandeld met de mate van zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig opdrachtnemer verwacht mocht worden. Wat die maatstaf inhoudt hangt af van hetgeen partijen met elkaar hebben afgesproken over de omvang van de door [gedaagde] te verrichten werkzaamheden. Het staat vast dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] een ‘meeloopkeuring’ zou uitvoeren voor € 250,00 (exclusief btw). Dit is een visuele keuring waarbij door het huis wordt gelopen en mondeling verslag wordt gedaan over de staat van de woning. Een ‘relaas van aandachtspunten’ wordt naderhand per e-mail toegestuurd. Dat geldt ook voor de foto’s die tijdens de keuring worden genomen. Zo is het ook gebeurd. Partijen zijn samen door het huis gelopen. [eiseres] was daarbij vergezeld door haar makelaar. Daarna is op 9 oktober 2020 de e-mail gevolgd. Die e-mail van [gedaagde] is dus geen volledig schriftelijk rapport, maar alleen (een samenvatting van) aandachtspunten. [eiseres] had ook kunnen kiezen voor een keuring met een volledige rapportage (een digitaal boekwerk van elk onderdeel van de woning met bijbehorende foto) voor € 400,00 (exclusief btw), maar dat heeft zij niet gedaan. Verder is van belang dat partijen vóór of tijdens de keuring overleg hebben gehad over de staat van het dak en dat de vraag van [eiseres] niet zozeer was óf het dak vervangen moest worden, maar wanneer het vervangen zou moeten worden en of uitstel mogelijk was vanwege de mogelijkheid van subsidie. Dat dit overleg heeft plaatsgevonden, heeft [gedaagde] gesteld en [eiseres] niet (voldoende) betwist. Dit overleg speelt dus ook een rol bij de beoordeling of [gedaagde] voldoende zorgvuldig en deskundig heeft gehandeld. 
      
    
    
      4.3.
      Tegen deze achtergrond moet worden beoordeeld of [gedaagde] tekort is geschoten. Volgens [eiseres] is dat het geval omdat [gedaagde] en [expertisebureau] tot totaal verschillende inzichten zijn gekomen. [gedaagde] heeft het beeld geschetst dat er niet al teveel directe onderhoudskosten waren, dat het pannendak nog niet meteen vervangen hoefde te worden en dat de algemene staat van de woning goed was. [expertisebureau] heeft volgens haar geconcludeerd dat het dak wel geheel vervangen moest worden, net als het kozijn bij de achterdeuren inclusief de ramen en deuren. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter kan [eiseres] geen gelijk geven. Uit het rapport van [expertisebureau] blijkt namelijk niet dat [gedaagde] voor alle daarin genoemde gebreken tekort is geschoten (in de aan hem verstrekte opdracht. [expertisebureau] heeft namelijk diepgaand onderzoek gedaan naar verborgen gebreken. Dat zijn gebreken die [gedaagde] nu juist niet kon zien. Bovendien heeft [expertisebureau] hem slechts één dag bij het onderzoek betrokken en dan volgens [gedaagde] op die dag ook nog alleen bij het onderzoek van het dak, niet bij het onderzoek naar de overige gebreken. 
      
    
    
      4.5.
      
        [expertisebureau] heeft slechts op één plaats in haar rapport specifiek iets geschreven waaruit een tekortkoming van [gedaagde] blijkt. Onder foto 16 heeft [expertisebureau] geschreven dat het zinkwerk van de dakkapel (aan de voorzijde) aan vervanging toe is, dat het soldeerwerk donker van kleur is wat ervan getuigt dat het oud is, en dat de gedane reparatie van bitumen op het zinken dakvlak een noodoplossing is die de lekkage tijdelijk heeft verholpen. [gedaagde] had de donkere kleur van het zinkwerk ook waar kunnen nemen. Daarvoor was geen onderzoek nodig dat zijn opdracht te buiten ging. [expertisebureau] schrijft letterlijk dat het niet aannemelijk is dat ten tijde van het onderzoek van partij 2 ( [gedaagde] ) het zinken dak in ‘redelijke staat’ was zoals [gedaagde] in zijn e-mail heeft geschreven.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter neemt deze conclusie van [expertisebureau] over. [gedaagde] is bij dit onderdeel van het onderzoek van [expertisebureau] ook betrokken geweest. Hij heeft tegen dit onderdeel van het rapport van [expertisebureau] onvoldoende ingebracht om anders te kunnen oordelen. [gedaagde] had dus niet mogen opschrijven dat de dakkapel aan de voorzijde nog in redelijke staat verkeerde. Dat was immers niet het geval. Hij had in zijn kostenraming ook een (stel)post moeten opnemen voor de vervanging van dit zinkwerk (direct of op termijn). Uit het rapport van [expertisebureau] blijkt overigens niet welk bedrag gemoeid is met het herstel van het zinkwerk van de dakkapel. [expertisebureau] heeft een post van € 1.500 begroot voor vervanging van al het zinkwerk. Die post omvat ook de zinken bakgoot van het pannendak. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het rapport van [expertisebureau] kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] de verdere inspectie van het dak niet goed heeft gedaan. Hij heeft aan [eiseres] gemeld dat de vervanging van het dak nog wel even uitgesteld kon worden. [expertisebureau] heeft ander en diepgaander onderzoek gedaan. De uitkomsten van de twee onderzoeken komen op meerdere punten overeen (bijvoorbeeld het vervangen van de windveren) en voor de afwijkende punten blijkt uit het rapport niet dat de visuele inspectie van [gedaagde] tot een andere uitkomst had moeten leiden. De kantonrechter kan het hierbij laten en hoeft dus niet te beoordelen hoe het mogelijk is dat [gedaagde] bij zijn onderzoek nog wel dakfolie heeft gezien en gefotografeerd en dat [expertisebureau] deze folie niet meer heeft aangetroffen. De kantonrechter hoeft ook niet het ontbrekende deel van het rapport (over de dakconstructie) te zien. 
      
    
    
      4.8.
      Ook voor wat betreft de lekkage aan de achterdeuren kan de kantonrechter op grond van het rapport van [expertisebureau] niet oordelen dat [gedaagde] tekort is geschoten. [gedaagde] heeft in zijn e-mail van 9 oktober 2020 geschreven dat de bestrating tegen de houten onderdorpels van de kozijnen is aangebracht en dat het aanbeveling verdient om de houten onderdorpels vrij te leggen van de bestrating om voortijdige vervanging te voorkomen. [gedaagde] heeft in de bijgevoegde kostenraming een post opgenomen voor schilderwerk en daarbij ook een stelpost opgenomen voor het herstel van houtwerk. [expertisebureau] heeft in haar rapport opgenomen dat de onderdorpel en de loodaansluiting niet goed zijn aangebracht ten opzichte van elkaar en hierdoor vocht in de dorpel wordt opgenomen en houtrot ontstaat. Hieruit volgt dat [eiseres] dit door [gedaagde] genoemde punt niet (of niet juist) heeft laten herstellen. Dat [expertisebureau] tot een verdergaande conclusie komt, namelijk vervanging van het hele kozijn inclusief ramen en deuren, is onvoldoende om vast te stellen dat [gedaagde] niet als een goed opdrachtnemer heeft gehandeld. Het onderzoek aan de achterdeuren heeft plaatsgevonden op 15 juni 2021, nadat zich daar eind mei 2021 een lekkage voordeed (pagina 2 van het rapport van [expertisebureau] ). De keuring door [expertisebureau] op dit punt heeft dus ongeveer tien maanden na de keuring van [gedaagde] plaatsgevonden na een lekkage die zich negen maanden voordeed na de keuring door [gedaagde] , terwijl [eiseres] het door [gedaagde] genoemde aandachtspunt niet hersteld heeft. Bovendien volgt uit het rapport van [expertisebureau] dat aan haar (verdergaande) voorstel tot vervanging van het kozijn inclusief ramen en deuren ook andere, onder meer praktische, redenen ten grondslag liggen (pagina 15 van het rapport).
      
    
    
      4.9.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] op één punt toerekenbaar tekort is geschoten. Zijn kostenraming had ook melding moeten maken van het zinkwerk van de dakkapel aan de voorzijde en zat er dus ongeveer € 1.000 naast. Maar dat betekent niet dat hij schade moet vergoeden. De kantonrechter kan de tweede vraag namelijk niet bevestigend beantwoorden.  [eiseres] heeft immers niet onderbouwd dat zij door deze fout van [gedaagde] schade heeft geleden. Zij heeft niet toegelicht hoe zij gebruik heeft gemaakt van de kostenraming van [gedaagde] om te onderhandelen over de prijs. Zij heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat zij, als zij had geweten dat het zinkwerk van de dakkapel aan de voorzijde slecht was in plaats van redelijk, zou hebben afgezien van de koop. [eiseres] heeft door de snelheid van handelen ook geen gebruik kunnen maken van het bouwkundig voorbehoud van artikel 15.1 van de koopovereenkomst. Dit voorbehoud was immers al vervallen toen zij de e-mail van [gedaagde] van 9 oktober 2020 met de kostenraming ontving.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] heeft dus onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te kunnen komen dat zij door een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] schade heeft geleden. Daarom zullen de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Omdat [eiseres] ongelijk krijgt in deze procedure, zal zij de proceskosten van [gedaagde] moeten vergoeden. Deze kosten worden begroot op € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00 ) aan salariskosten voor de gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
      
    
    
      4.12.
      Ook zal [eiseres] de nakosten met rente moeten betalen aan [gedaagde] .
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 792,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 132,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
      
        - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
      
    
    
      5.4.
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.