ECLI:NL:RBGEL:2025:11344, Rechtbank Gelderland, 03-12-2025, 11631182 \ CV EXPL  25-2696
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Tussenvonnis. Hebben huurders hun hoofdverblijf in het gehuurde? De kantonrechter geeft huurders een bewijsopdracht.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11631182 \ CV EXPL  25-2696
    
    
    
      
        Vonnis van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING VIVARE, 
      gevestigd te Arnhem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vivare,
      gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      2. [gedaagde sub 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] ,
      gemachtigde: mr. P.T.H. Janssen.
    
    
    
      
        De inhoud van dit vonnis in het kort
      
    
    
    
      De vraag die in deze zaak centraal staat is of huurders, zoals ze verplicht zijn, hun hoofdverblijf hebben in de woning. Vivare stelt van niet en eist dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt. Huurders zijn het niet eens met de eis. Zij stellen dat zij wel hoofdverblijf hebben in de woning. De kantonrechter geeft een bewijsopdracht aan huurders en neemt dus nog geen eindbeslissing over de eis. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 4 juni 2025
      - de brief van 17 oktober 2025 namens Vivare met aanvullende producties 15 tot en met 17
      - de akte overlegging producties van 18 oktober 2025 namens huurders met producties 8 tot en met 16.
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2025. Namens Vivare zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door
        mr. Ramakers. Daarnaast is [gedaagde sub 1] verschenen, bijgestaan door mr. Jansen
        en mw. [naam 3] (NAH-begeleider van [gedaagde sub 1] ). Van wat partijen hebben besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Vivare is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet en werkzaam ten dienste van de volkshuisvesting.
      
    
    
      2.2.
      Vivare verhuurt met ingang van 30 oktober 2019 aan [gedaagde sub 1] het appartement aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zijn nadien getrouwd en [gedaagde sub 2] is vervolgens in 2022 bij [gedaagde sub 1] in de woning getrokken. Op 13 maart 2023 is hun dochter [naam 4] geboren.
      
    
    
      2.3.
      De huidige huurprijs bedraagt € 454,48 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 1] heeft in september 2023 en in januari 2024 verzoeken aan Vivare gedaan voor een woningruil. Vivare heeft deze verzoeken afgewezen.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 12 augustus 2024 heeft Vivare huurders uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Vivare op 20 augustus 2024. In deze brief schrijft zij onder meer:
      
      
        
          (…) Wij doen onderzoek naar de bewoning van deze woning. Daarom ontvangt u deze brief. 
        
      
      
      
        
          Wij vermoeden dat u niet uw hoofdverblijf heeft in de woning
        
      
      
      
        
          Volgens de huurovereenkomst bent u dit wel verplicht. In artikel 6.4 staat dat u als huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf moet bewonen en gebruiken als hoofdverblijf.
        
      
      
      
        
          Daarom nodigen wij u uit voor een gesprek.
        
        
          (…)
        
        
          Graag horen wij uw kant van het verhaal.
        
      
      
      
        
          Misschien woont u (tijdelijk) niet in uw woning en heeft u daar een goede reden voor. Laat dit dan aan ons weten. Dan kijken we of we hier met elkaar afspraken over kunnen maken. Misschien zijn onze vermoedens onterecht en woont u wel in de woning. Dan vragen wij u om dit aan te tonen. (…)
        
      
      
    
    
      2.6.
      Nadat het gesprek op verzoek van [gedaagde sub 1] is verplaatst, heeft het op 27 augustus 2024 plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] heeft op verzoek van Vivare rapporten van zijn energieverbruik (elektriciteit en gas) over de periode juli 2023 tot en met juli 2024 meegenomen naar dat gesprek.
      
    
    
      2.7.
      
        Bij brief van 17 september 2024 heeft Vivare huurders weer uitgenodigd voor een gesprek over hun woonsituatie. Het gesprek heeft op 1 oktober 2024 plaatsgevonden. In de door Vivare gemaakte en door [gedaagde sub 1] ondertekende samenvatting van dat gesprek staat onder meer:
        
          (…) Vivare denkt dat jullie de woning aan [adres 1] niet als hoofdverblijf gebruiken. Daarom geven wij deze zaak door aan de advocaat. De advocaat gaat hiermee aan de slag.
        
      
      
      
        
          Als de advocaat beslist dat wij gelijk hebben, dan moeten jullie de kosten van de advocaat betalen.
        
      
      
      
        
          Tijdens het gesprek hebben jullie het formulier om de huur op te zeggen meegenomen. Jullie hebben tot maandag de tijd om de huur vrijwillig op te zeggen.(…)
        
      
      
    
    
      2.8.
      Huurders zijn niet tot opzegging van de huurovereenkomst overgegaan. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde sub 1] heeft op 25 oktober 2024 wederom een aanvraag voor een woningruil ingediend. Vivare heeft deze aanvraag afgewezen.
      
    
    
      2.10.
      Vervolgens heeft e-mail correspondentie tussen de gemachtigden van partijen plaatsgevonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Vivare vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Vivare legt aan de vorderingen - kort gezegd - het volgende ten grondslag. Huurders zijn in hun verplichtingen als huurder tekortgeschoten door niet hun hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Vivare heeft huurders meerdere malen tevergeefs aangesproken op deze verplichting. De tekortkoming van huurders rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, aldus Vivare. Daarnaast moeten huurders op grond van artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een gebruiksvergoeding van € 454,48 per (gedeelte van een) maand betalen voor de periode tussen de datum van ontbinding en de datum waarop zij de woning hebben ontruimd.
      
    
    
      3.3.
      Huurders voeren verweer. Zij betwisten dat zij hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Daarnaast voeren huurders aan dat zij niet beschikken over vervangende woonruimte en betogen zij dat zij en hun minderjarige dochter een groot belang hebben bij behoud van hun woning.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De kantonrechter geeft huurders een bewijsopdracht
      
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt is dat huurders zich als goed huurder moeten gedragen. Dit betekent dat huurders zich moeten houden aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als huurders deze verplichtingen niet nakomen (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
    
    
      4.2.
      Vivare vordert ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van huurders omdat zij, zoals Vivare stelt, hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. De verplichting voor huurders om hun hoofdverblijf in het gehuurde te houden is opgenomen in artikel 6.4 van de algemene voorwaarden die Vivare hanteert. Huurders betogen dat deze algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten, omdat zij deze algemene voorwaarden niet zouden hebben ontvangen. Vivare betwist dat. De kantonrechter overweegt dat, ook al zouden de algemene voorwaarden niet gelden voor huurders, ook uit vaste jurisprudentie volgt dat een huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet houden. Dat huurders die verplichting hebben, staat hoe dan ook vast.
      
    
    
      4.3.
      Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich hoofdzakelijk in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter vrij structureel ergens anders verblijft en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. 
      
    
    
      4.4.
      Er kan sprake zijn van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen jegens Vivare, wanneer vast komt te staan dat huurders hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor een lagere huur wordt betaald dan voor huurwoningen in de vrije sector en waarvan bekend is dat zij momenteel schaars zijn en dat daarvoor lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan. De huur van een sociale huurwoning geeft de huurder daarom niet alleen het recht om er te wonen, maar ook de plicht daadwerkelijk van deze woning gebruik te maken overeenkomstig de bestemming; dat wil zeggen een gebruik als woning waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt.
      
    
    
      4.5.
      Nu Vivare zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat huurders niet hun hoofdverblijf hebben in de woning, is het uitgangspunt dat zij op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast draagt met betrekking tot die stelling. Dit neemt niet weg dat van huurders mag worden gevraagd dat zij hun betwisting voldoende onderbouwen. De gegevens waaruit kan blijken dat zij wel hoofdverblijf in de woning hebben liggen namelijk allemaal in hun domein.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat huurders hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben, heeft Vivare verschillende verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht. Ook heeft zij de energieverbruiksrapporten van gas en elektriciteit overgelegd (die [gedaagde sub 1] op haar verzoek had aangeleverd) waaruit blijkt dat huurders heel weinig elektriciteit en nauwelijks gas gebruiken. Daarnaast heeft Vivare gesteld dat haar medewerkers huisbezoeken hebben gebracht aan het gehuurde en steeds niemand hebben aantroffen. Volgens Vivare wonen huurders met hun dochtertje niet in het gehuurde, maar bij de ouders van [gedaagde sub 1] .
      
    
    
      4.7.
      
        Huurders stellen het volgende over hun ritme, dagelijkse bezigheden en verblijf. Zij overnachten in het gehuurde, staan vroeg op en gaan na het ontbijt met hun thans tweejarige dochter naar het huis van hun (schoon)ouders om als mantelzorgers voor hen te zorgen. Met name [gedaagde sub 1] neemt veel zorg- en administratietaken voor zijn ouders op zich. Huurders zijn vluchtelingen van Afghaanse afkomst. Hun afkomst brengt mee dat van [gedaagde sub 1] wordt verwacht voor zijn familie te zorgen. Voorheen hadden huurders ook de zorg voor de oma van [gedaagde sub 1] , die begin negentig was. Zij woonde bij hen in het gehuurde, was dementerende en zorgbehoevend en kon niet alleen blijven. Huurders namen haar ’s-ochtends steeds samen met hun dochtertje mee naar de ouders van [gedaagde sub 1] . Tijdens de zitting heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat zijn oma inmiddels is overleden.
        Naast dat [gedaagde sub 1] tot voor kort overdag een opleiding deed en werkte (tijdens de zitting heeft hij verklaard dat zijn opleiding inmiddels is stopgezet omdat hij ontslagen is op zijn leer-/werkplek) moet hij overdag vaak mee met zijn ouders naar (medische) afspraken, omdat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn. Ook hebben hij en [gedaagde sub 2] zelf vaak medische afspraken in verband met het verkeersongeval dat zij en de ouders van [gedaagde sub 1] hebben gehad in oktober 2022. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] ook medische afspraken vanwege de PTSS die hij door het ongeval heeft opgelopen en het NAH waar hij van kinds af aan mee leeft. Maraym volgt (ook) een opleiding en is overdag vaak op school. Aan het einde van de dag gaan huurders weer terug naar de woning van hun (schoon)ouders, koken en eten daar samen en vaak douchen zij daar nog. Ook douchen zij soms in de sportschool. Daarna gaan huurders terug naar het gehuurde om hun dochtertje op bed te leggen (en voorheen ook oma) en later op de avond gaan zij zelf naar bed.
      
      
    
    
      4.8.
      Huurders erkennen dat zij vrij weinig in het gehuurde verblijven, maar betogen op grond van de door hen gestelde omstandigheden dat zij wel degelijk hun hoofverblijf daar hebben. Ter onderbouwing van hun verweer hebben huurders verklaringen van de WMO-consulente van [gedaagde sub 1] en de casemanager Dementie [woonplaats] overgelegd. Daarnaast hebben zij overzichten van medische afspraken van henzelf en de ouders van [gedaagde sub 1] , foto’s van de inrichting van het gehuurde, bankafschriften en verbruiksoverzichten van elektriciteit en gas in het geding gebracht. Huurders hebben ook verklaringen van buurtbewoners en de ouders van [gedaagde sub 1] overgelegd. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Op basis van de thans voorhanden zijnde stukken kan worden vastgesteld dat huurders in ieder geval vrij weinig in het gehuurde verblijven. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dat echter nog niet dat zij hun hoofdverblijf daar niet hebben. Vivare heeft erop gewezen dat het energieverbruik van huurders erg laag is en ver onder het gemiddelde ligt. Uit de overgelegde maandelijkse energierapporten van Vattenfall volgt inderdaad dat huurders in de periode van juli 2023 tot en met juli 2024 heel weinig stroom hebben verbruikt (tussen de 2 en 54 kWh; gemiddeld 22 kWh per maand) en nauwelijks gas (tussen de 1 en 7 m3; gemiddeld 2 m3). In de periode augustus 2024 tot en met oktober 2024 was het verbruik iets hoger (augustus: 54 kWh energie en 2 m3 gas, september: 53 kWh energie en 12 m3 gas en oktober: 66 kWh energie en 25m3 gas), maar nog steeds erg laag. Huurders hebben het lage verbruik niet betwist, maar hebben daar verklaringen voor gegeven, kort gezegd inhoudende dat zij weinig in het gehuurde verblijven, daar ’s-avonds niet koken, vaak bij hun (schoon)ouders of in de sportschool douchen en nauwelijks hoeven te stoken om het behaaglijk te hebben.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting van huurders komt de stelling van Vivare dat huurders geen hoofdverblijf in de woning hebben op dit moment nog niet definitief vast te staan. De kantonrechter gaat er echter voorlopig wel van uit dat deze stelling klopt. Dat huurders een zeer laag energieverbruik hebben vormt immers een sterke aanwijzing. Huurders geven hiervoor wel verklaringen, maar Vivare weerspreekt deze, althans acht deze ongeloofwaardig. Ook de overige door Vivare aangevoerde omstandigheden ondersteunen het vermoeden dat huurders hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Huurders hebben onvoldoende naar voren gebracht om dit vermoeden opzij te zetten. Zo hebben zij weliswaar met de door hen overgelegde bankafschriften willen aantonen dat zij hun boodschappen in de nabijheid van het gehuurde doen, maar kan uit die bankafschriften alleen worden afgeleid dat huurders boodschappen doen in [woonplaats] . Vivare heeft in dat kader terecht opgemerkt dat de ouders van [gedaagde sub 1] ook in [woonplaats] wonen. Met het enkele feit dat huurders boodschappen doen in [woonplaats] , kunnen zij dan ook niet bewijzen dat zij hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben.
      
    
    
      4.11.
      
        Op basis van het voorgaande zal de kantonrechter huurders in de gelegenheid stellen tegenbewijs te leveren van de voorshands voldoende bewezen geachte stelling van Vivare dat huurders niet hun hoofdverblijf in de woning hebben. Huurders zijn vrij in de manier waarop zij dit bewijs willen leveren, maar zouden hierbij onder andere kunnen denken aan het overleggen van rapporten van hun waterverbruik over de periode juli 2023 tot juli 2024. Ook als het klopt, zoals huurders stellen, dat zij ’s-avonds en ’s-nachts altijd in de woning zijn, dan zouden zij immers wel water moeten verbruiken, alleen al in verband met toiletbezoek en (handen) wassen.
        Direct nadat huurders bewijs hebben geleverd, mag Vivare (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is. 
      
      
      
        
          Iedere verdere beslissing wordt aangehouden
        
      
    
    
      4.12.
      In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      stelt huurders in de gelegenheid om tegenbewijs te leveren tegen de voorshands voldoende bewezen geachte stelling van Vivare dat huurders niet hun hoofdverblijf in de woning hebben,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat huurders zich op de rolzitting van 4 februari 2026 schriftelijk kunnen uitlaten over de vraag hoe zij dit tegenbewijs willen leveren,
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, als huurders bewijs willen leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moeten leggen,
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat huurders, als zij bewijs door getuigen willen leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moeten opgeven met de verhinderdata voor de periode vanaf april 2026 tot en met juni 2026 van henzelf, hun gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld,
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is,
      
    
    
      5.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op
                3 december 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        41245 \ 66349
      
    
  
  
     Niet-aangeboren hersenletsel.
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     Zie o.a. HR 22 juni 1984, NJ 1984/766 (Kinderen Rudge) en Hof Amsterdam 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1526.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:809.
  
  
     Posttraumatische stressstoornis.