ECLI:NL:RBAMS:2022:2918, Rechtbank Amsterdam, 25-05-2022, C/13/709706 / HA ZA 21-992
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Beroep op dwaling bij een beding uit overeenkomst slaagt: onjuiste voorstelling van zaken als gevolg van mededelingen wederpartij EN wederzijdse dwaling over ander aspect van de gemaakte afspraak. Beschikkingsbevoegdheid van executeur volgt uit testament.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/709706 / HA ZA 21-992
    
    
    
      
        Vonnis van 25 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      in hoedanigheid van executeur in de nalatenschap van [erflaatster] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      2.	[gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud) en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 november 2021, met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord en eis in reconventie, met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 9 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is gelast,
        
        
          de akte houdende vermeerdering van eis [in reconventie, rb], met producties van [gedaagden] ,
        
        
          de akte vermeerdering van eis [in conventie, rb], tevens akte houdende overlegging producties van [eiseres] ,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie,
        
        
          de akte overlegging producties 17 tot en met 19 van [gedaagden] ,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 14 april 2022, en de daarin opgenomen proceshandelingen en processtukken (die niet zijn vermeld in het bovenstaande),
        
        
          de akte uitlaten over vorderingen in conventie van [eiseres] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en in reconventie
    Over de erflaatster, het testament en de nalatenschap
    
      2.1.
      
        [erflaatster] (verder: erflaatster) is op 1 mei 2021 overleden. 
      
    
    
      2.2.
      Erflaatster is eigenaresse geweest van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [adres] (verder: het appartementsrecht).
      
    
    
      2.3.
      Erflaatster heeft een hypotheek gevestigd op het appartementsrecht ten gunste van [naam] . Ten tijde van het overlijden van erflaatster bedroeg de hypotheekschuld een bedrag van € 182.966,48 en de verschenen dagrente van € 77,24 (in totaal dus € 183.043,72). 
      
    
    
      2.4.
      Erflaatster heeft op 14 mei 2001 de voortdurende erfpacht op het appartementsrecht afgekocht tot en met 30 juni 2055.
      
    
    
      2.5.
      Erflaatster heeft op 22 juli 2019 een testament opgesteld waarin zij vijf rechtspersonen anbi heeft gelegateerd en verder zeven personen, onder wie [eiseres] , tot enige erfgenamen heeft benoemd. Verder heeft erflaatster in dit testament [eiseres] benoemd tot executeur met de volgende taakstellingen/bevoegdheden:
      
      
        “(…)
        
          ten achtste
        
        1. Ik benoem mevrouw [eiseres] , voornoemd, tot executeur. De taak van de executeur is de goederen van mijn nalatenschap te beheren en de schulden van de nalatenschap te voldoen, die tijdens zijn beheer uit die goederen behoren te worden voldaan. De executeur is derhalve onder meer bevoegd legaten af te geven.
        2. Ik ken de executeur voor diens werkzaamheden beloning toe gelijk aan de wettelijke beloning.
        (…) 
        5. De executeur is bevoegd de door hem beheerde goederen te gelde te maken, voor zover dit nodig is voor de tot zijn taak behorende voldoening van schulden der nalatenschap. De executeur is niet verplicht omtrent de keuze van de te gelde te maken goederen en de wijze van tegeldemaking in overleg te treden en heeft geen toestemming nodig voor de tegeledemaking van een goed.
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 30 december 2019 heeft de gemeente Amsterdam aan erflaatster bericht dat de datum van de aanvraag voor het overstappen naar eeuwigdurende erfpacht voor 1 januari 2020 moet worden geregistreerd in het Overstapportaal om gebruik te kunnen maken van de gunstige voorwaarden uit 2019. 
      
    
    
      2.7.
      Na het overlijden van erflaatster is op 19 mei 2021 een VERKLARING VAN EXECUTELE opgesteld, waarin [eiseres] heeft verklaard de benoeming tot executeur te aanvaarden en waarin onder randnummer 5 (Bevoegdheden executeur) de bewoordingen uit het testament (als opgenomen onder 2.5) over de benoeming van [eiseres] tot executeur letterlijk en zonder aanvullingen zijn overgenomen. 
      
      
        
          Over de verkoop en levering van het appartementsrecht
        
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] is in contact getreden met Heeren Makelaars om het appartement te verkopen.
      
    
    
      2.9.
      Op 24 juli 2021 heeft [gedaagden] , bijgestaan door de vader van [gedaagde 2] , het appartement bezichtigd met [eiseres] . Tijdens die bezichtiging is tussen partijen gesproken over een koopprijs van € 1.125.500,00, kosten koper. 
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 25 juli 2021 heeft [gedaagden] aan [eiseres] bericht:
      
      
        “(…)
        Nogmaals dank voor de ontzettend fijne ontmoeting gisteren (…). Ik heb een kleine samenvatting opgeschreven van wat we tot nog toe hebben afgesproken:
        - [gedaagde 2] en ik kopen het appartement (…) voor de afgesproken verkoopprijs EUR 1.125.000.
        - [gedaagde 2] en ik nemen morgenochtend contact op met notaris Kuin van Overbeek (…) in Amsterdam en we spreken elkaar daarna telefonisch over de te zetten stappen voor de verkoop.
        (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Op 26 juli 2021 heeft [eiseres] Heeren Makelaars bericht niet langer van haar dienstverlening gebruik te maken bij de verkoop van het appartementsrecht.
      
    
    
      2.12.
      Bij e-mail van 29 juli 2021 heeft [gedaagden] aan [eiseres] bericht:
      
      
        “(…)
        Zoals zojuist besproken hebben wij een afspraak gemaakt bij Kuin Van Overbeek Notariaat om op 5 Augustus (…) de koopakte te tekenen (…) met zoals besproken als ontbindende voorwaarde: onder voorbehoud van financiering (…). (…)
        We hebben inmiddels meer informatie welke documenten we verder nog nodig hebben. Ik heb de (nieuwe) documenten die we nodig hebben voor de handigheid ook even in deze e-mail opgesomd.
        - (…)
        - Correspondentie met de gemeente waaruit de aanvraag voor Eeuwigdurende Erfpacht blijkt
        (…)”
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] heeft per e-mail van 29 juli 2021 aan [gedaagden] geantwoord en de e-mail van de gemeente van 30 december 2019 (hier opgenomen onder 2.6) aan erflaatster doorgestuurd aan [gedaagden] 
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagden] heeft op 31 juli 2021 de volgende e-mail aan [eiseres] gestuurd:
      
      
        “(…) Graag willen wij je heel hartelijk bedanken dat je wederom onmiddellijk de tijd hebt genomen om met ons te overleggen en voor het samen vinden van de vanmiddag afgesproken oplossing.
        Om zo een fijn en mooi appartement te kunnen en mogen kopen heeft best een behoorlijke invloed op je emoties. Zoals je misschien hebt gemerkt waren we wel enigszins van slag omdat de situatie met de overstap naar de eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden zo een grote financiële impact op ons blijkt te hebben. Wij hopen nog steeds zeer dat je er de komende weken in zult slagen om met de gemeente tot overeenstemming te komen vanwege de bijzondere situatie die van toepassing was tijdens de ernstige ziekte van Mevrouw [erflaatster] , in relatie tot de formele vereisten van de gemeente bij de aanmelding van de overstap naar Eeuwigdurende erfpacht en de registratie van de aanvraagdatum. Dit zal voor
        iedereen het beste resultaat geven. 
        Wanneer dat onverhoopt toch niet zou lukken zullen wij gedwongen zijn de erfpacht af te kopen, waarmee een bedrag van eur 131.939,= gemoeid zal zijn. 
        Wij stellen het erg op prijs dat we afgelopen middag samen de oplossing hebben kunnen afspreken waarbij we van de aankoopsom van eur 1.125.000,= een bedrag ter grootte van 50% van eur in 131,939,=, te weten eur 65.939,=, in een escrow account plaatsen bij de notaris. 
        Wanneer de gemeente dan binnen 3 maanden, zoals we hopen, alsnog schriftelijk bevestigt dat de gunstige voorwaarden uit 2019 bij overstap van toepassing zijn voor het appartement op [adres] , wordt het bedrag op de escrow account alsnog onmiddellijk na 1 november 2021 op de erfenrekening overgeboekt als nabetaling voor het appartement. Genoemde datum van 1 november 2021 leidt ertoe dat er 3 maanden zijn om tot overeenstemming te komen met de gemeente. En wij, wanneer nodig, dit jaar nog gelegenheid hebben af te kopen, zonder de verhoging die er volgend jaar zal komen.
        Mocht de gemeente onverhoopt niet mee werken mogen wij de eur 65.939,= op de escrow account bij de notaris gebruiken als 50% betaling ter afkoop van de erfpacht. In het geval dat gemeente gedeeltelijk wil meewerken aan het verzachten van de financiële pijn zal het bedrag van 65.939,= in de escrow account worden gebruikt om het overgebleven gedeelte van de financiële pijn ad eur 131.939,= met de afgesproken verdeelsleutel van 50% te verdelen tussen koper en verkoper. 
        (…)
        Zou je ons alsjeblieft op de hoogte willen houden over je bevindingen op welke wijze de gemeente tegemoet wil komen in deze penibele situatie met de erfpacht.
        (…)”
      
      
    
    
      2.15.
      De notaris verbonden aan Kuin Van Overbeek notariaat B.V. te Amsterdam (verder: de notaris) heeft op 4 augustus 2021 een concept koopovereenkomst aan partijen gestuurd, waarin de inhoud van de e-mail van 31 juli 2021 van [gedaagden] aan [eiseres] (zie onder 2.14) is opgenomen in artikel 18. 
      
    
    
      2.16.
      
        Op 5 augustus 2021 hebben partijen bij de notaris overleg gehad over de koopovereenkomst. Tijdens dat gesprek heeft de notaris de vraag gesteld of [eiseres] zonder instemming van de overige erfgenamen het appartementsrecht kon verkopen.
        Die dag hebben partijen, ten overstaan van de notaris, een koopcontract appartementsrecht ondertekend. Daarin is, voor zover van belang, opgenomen:
      
      
      
        ”(…)
        De koopprijs bedraagt voor het Verkochte € 1.125.000,00;
        (…)
        
          Garanties van Verkoper
        
        
          Artikel 2
        
        Verkoper garandeert:
        a. Ten tijde van het ondertekenen van de Leveringsakte bevoegd te zijn tot de overdracht van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken.
        (…)
        j. 1. Op het Gebouw zijn van toepassing de Algemene bepalingen/erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam van 1994 (…)
          2. De erfpacht is voortdurend. Het huidige tijdperk eindigt op 30 juni 2055 en de erfpacht kan alsdan voor het eerst worden herzien (…).
        (…)
        o. De WOZ-waarde van het verkochte voor het jaar 2021 is € 900.000,00
        (…)
        
          Levering
        
        
          Artikel 9
        
        De Leveringsakte zal worden verleden op 1 oktober 2021 om 15.00 uur (…).
        (…)
        
          Verdere bijzondere bepalingen
          
          Artikel 18
        
        Door Verkoper is geen aanvraag tot overstap naar eeuwigdurend erfpacht ingediend vóór 8 januari 2020. 
        In verband met het niet tijdig aanvragen van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zijn Verkoper en Koper overeengekomen dat, indien op de Leveringsdatum nog geen bericht is ontvangen van de gemeente Amsterdam dat de overstap kan geschieden onder de gunstige voorwaarden, een depot wordt gehouden van een bedrag groot € 65.939,00. Indien op 1 november 2021 nog geen overstap onder gunstige voorwaarden mogelijk is˥, komt dit bedrag in mindering op de koopsom en wordt het bedrag overgemaakt naar Koper. Een en anders wordt verder uitgewerkt in een akte van depot, welke op de Leveringsdatum zal worden ondertekend.
        (…)”
      
      
      
        
          [eiseres] heeft bij artikel 18 van de koopovereenkomst met de hand bijgeschreven:
        
          “˥ oftewel geen schriftelijke toezegging daaromtrent door de gemeente is gedaan”
      
      
    
    
      2.17.
      De gemeente Amsterdam, team Overstap erfpacht heeft op 6 augustus 2021 de volgende e-mail aan [gedaagden] gestuurd:
      
      
        “(…) op dit moment is er geen sprake van een lopende overstapaanvraag in ons systeem. De overstapaanvraag van de vorige/huidige eigenaar is verlopen op 12-1-2021. Helaas dien ik u hierbij mee te delen dat hierbij ook het recht om tegen de gunstige voorwaarden over te stappen verlopen is.
        Zodra de overdracht rond is en verwerkt in het Kadaster, zullen wij u als eigenaar in het gemeentelijk systeem registreren. Vervolgens kunt u een overstapaanvraag indienen onder de huidige voorwaarden.
        (…)”
      
      
    
    
      2.18.
      Bij e-mail van 9 augustus 2021 heeft [eiseres] aan de notarisbericht:
      
      
        “(…) Tijdens de toelichting op en tekening van het voorlopig koopcontract waren wij het niet eens over de verplichting dat U de erven zou benaderen om hen te laten instemmen met de verkoop van het appartement aan de [adres] . Ik ben en blijf van mening dat de omvang van mijn bevoegdheden voldoende zijn om zelfstandig deze transactie af te ronden. Dat staat los van het informeren van de erven over de verkoop. Ik zal dat uiteraard schriftelijk doen. (…)
        De erven hebben inmiddels toegezonden gekregen :
         Brief waarbij hen het toekomende percentage is medegedeeld;
         Een kopie van de Verklaring van Executele;
         Een verklaring omtrent aanvaarding/verwerping erfdeel.
      
      
      
        Dat ik als executeur testamentair bevoegd ben zelfstandig te handelen baseer ik op artikel 5, lid 5 van de executele : “ De executeur is bevoegd de door hem beheerde goederen te gelde te maken, voor zover dit nodig is voor de tot zijn taak behorende voldoening van schulden der nalatenschap “. 
        De hypotheek op het huis dient binnen een jaar na overlijden volledig te zijn afgelost en dat is alleen mogelijk door het huis te verkopen.
        Ik hoop dat u alsnog in mijn overweging mee kunt en wilt gaan, zo niet dan verzoek ik U beleefd doch dringend de voorlopige koopacte vernietig te verklaren.
        (…)”
      
      
    
    
      2.19.
      Bij e-mail van 10 augustus 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagden] geschreven:
      
      
        “(…) is het jammer dat ik nog steeds niet de notaris die destijds het testament heeft opgemaakt niet heb kunnen aanspreken over het feit dat zij kennelijk vergeten heeft apart op te nemen in de Verklaring van Executele dat het verkopen van de woning een zogenaamde beschikkingshandeling is en dat aan mij deze bevoegdheid tot beschikken wordt verleend. Zoals je weet dient nu iedere erfgenaam zijn toestemming te verlenen. Waar ik al bang voor was is gebeurd. Een van de erven houdt vast aan de verkoopprijs van € 1.125.000,- en gaat niet akkoord met de eventuele betaling van 50% voor de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht omdat ik dan onder de vraagprijs kom. (…) Het eenvoudigste zou nog zijn dat de 50% betaling vervalt en je de afkoop van de erfpacht tot 2055 accepteert. Zo was uiteindelijk ook het aanbod.
        (…)”
      
      
    
    
      2.20.
      Bij e-mail van 26 augustus 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagden] bericht dat de erven zich niet kunnen vinden in de vergoeding voor de eventuele afkoop van de eeuwigdurende erfpacht (als bepaald in artikel 18 van de koopovereenkomst). Zij heeft verder geschreven:
      
      
        “(…) Men [de erfgenamen, rb] redeneert dat voor de komende 30 jaar de erfpacht is afgekocht. En dat voor de periode daarna de toekomstige koper zijn eigen afwegingen moet maken.
        Naar mijn mening is de situatie nu dus zo dat: óf de clausules over de erfpacht verdwijnen, óf de verkooponderhandelingen worden nu beëindigd.
        (…)”
      
      
    
    
      2.21.
      Op 4 september 2021 heeft [gedaagden] geantwoord aan [eiseres] en daarbij (samengevat) meegedeeld dat volgens hem [eiseres] beschikkingsbevoegd is geweest om zonder overleg met de andere erfgenamen tot verkoop, onder de voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst, van het appartementsrecht over te gaan. Verder heeft [gedaagden] geschreven “De in artikel 18 gemaakte afspraken omtrent de erfpacht was voor ons een belangrijke voorwaarde voor de aankoop. Wij zijn dan ook niet genegen om hierin enige aanpassing te doen. (…)”
      
    
    
      2.22.
      Bij brief van 23 september 2021 heeft de advocaat van [gedaagden] aan [eiseres] geschreven:
      
      
        “(…)
        Levering van het verkochte is bepaald op 1 oktober 2021 om 15:00 uur. Kort na het tekenen van de koopovereenkomst, namelijk bij e-mails van 10 en 26 augustus jl. heeft u zich op het standpunt gesteld dat de erven afzonderlijk toestemming hebben te verlenen alvorens de leveringsakte kan worden gepasseerd, doch dat de erven deze toestemming niet zullen verlenen vanwege het bepaalde in artikel 18 van de koopovereenkomst.
        (…)
        Kortom, ik verzoek, en voor zover nodig sommeer, u om op 1 oktober 2021 medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering (…). 
        (…)”
      
      
    
    
      2.23.
      In het procesdossier bevindt zich een e-mail van 28 september 2021 van de advocaat van [gedaagden] aan de advocaat van [eiseres] waarin is opgenomen:
      
      
        “(…)
        Inmiddels heb ik contact gehad met zowel de notaris als met cliënten. Cliënten zien op dit moment geen meerwaarde van het nogmaals plegen van overleg bij de notaris op kantoor. Dit is vorige week ook al gedaan, zonder dat dit tot iets heeft geleid. Een nieuw overleg leidt vermoedelijk slechts tot een herhaling van zetten.
        (…)”
      
      
    
    
      2.24.
      Bij brief van 29 september 2021 heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van [gedaagden] geschreven:
      
      
        “(…)
        De weigering van uw cliënten om het gesprek aan te gaan tekent de bedenkelijke en onrechtmatige bedoelingen van uw cliënten. Zoals uw cliënten bekend, is cliënte bijna 80 jaar oud, staat zij niet in enige familierechtelijke verhouding tot erflaatster en heeft zij geen ervaring als executeur. Zij tracht vanuit eer en respect naar erflaatster en naar beste eer en geweten de nalatenschap af te wikkelen. De afwikkeling van de nalatenschap van erflaatster (…) ligt daarbij gevoelig en cliënte is tevens gevoelig voor verhoudingen tussen betrokkenen en informatie die door partijen zoals een notaris wordt verstrekt.
        Daarentegen hebben uw cliënten zich (…) laten bijstaan door hun eigen gekozen notaris en hebben zij het gebrek aan kennis en ervaring van cliënte, de gevoeligheid van de afwikkeling van de nalatenschap en het ontbreken van een deskundige aan de zijde van cliënte misbruikt om – achteraf en op onrechtmatige wijze – een oneigenlijke korting op de koopsom te verkrijgen.
        Via via hebben uw cliënten cliënte benaderd en aangegeven interesse te hebben in de aankoop van het appartementsrecht, (…). Na enig overleg tussen partijen – waarbij cliënte niet werd bijgestaan door een makelaar – is een koopsom (…) overeengekomen en is er zijdens uw cliënten een financieringsvoorbehoud voor de volledige koopsom bedongen. De erfpacht vormde geen onderdeel van de bereikte overeenstemming. Temeer niet, nu deze tot ver in de toekomst – tot 2055 – was afgekocht. (…).
        De erfpacht is na de bereikte overeenstemming en kennelijk in verband met de financierings(on)mogelijkheden van uw cliënten plotseling wel een rol gaan spelen. (…) Uw cliënten en de notaris vonden het kennelijk niet nodig om cliënte te adviseren of in de gelegenheid te stellen om terzake de eeuwigdurende erfpacht deskundig advies in te winnen. Desalniettemin is cliënte bewogen om akkoord te gaan met de bepaling omtrent het eeuwigdurend erfpacht, en om de koopovereenkomst te ondertekenen, waarmee een korting op de koopsom ten gunste van uw cliënten werd bewerkstelligd. De reden waarom een eeuwigdurend erfpacht plotseling en achteraf zo belangrijk was, de zeer korte termijn die in de bepaling is opgenomen, alsmede de onderbouwing van het in de koopovereenkomst opgenomen bedrag is cliënte nimmer toegelicht. Uw cliënten noch de notaris vonden dit kennelijk nodig. (…)
        De notaris – en daarmee uw cliënten – was echter op de hoogte van het feit dat cliënte slechts beheersbevoegd en niet beschikkingsbevoegd was. Cliënte was gezien haar gebrekkige juridische kennis niet in staat om dit onderscheid te maken. Ook hier hebben de notaris en uw cliënten niet ingegrepen door bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen ingeval een van de overige erfgenamen niet met de verkoop zou instemmen. (…)
        (…)
        Los van de vraag of cliënte al dan niet beschikkingsbevoegd kan worden geacht is er ten aanzien van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden.
        Zoals aangegeven spreekt het voor zich dat partijen ingeval van pijnpunten aan tafel komen om tot een oplossing te komen. Cliënte en de notaris zijn hiertoe bereid, maar uw cliënten zijn weigerachtig.
        (…)
        Mochten uw cliënten wederom de uitnodiging voor een bespreking afslaan dan zal cliënte zich genoodzaakt zien om op grond van bovenstaande tot ontbinding c.q. vernietiging van de koopovereenkomst over te gaan. Daar zal het overigens niet bij blijven. Uw cliënten, alsmede de notaris, zullen dan aansprakelijk worden gehouden voor de alsdan door cliënte, althans de nalatenschap, geleden en noch te lijden schade.
        (…)”
      
      
    
    
      2.25.
      Namens [eiseres] is bij exploot van 1 oktober 2021, de hiervoor onder 2.24 geciteerde brief betekend aan [gedaagden] , en gevraagd om een bevestiging dat de koopovereenkomst door [eiseres] is vernietigd.
      
    
    
      2.26.
      De advocaat van [gedaagden] heeft bij e-mail van 1 oktober 2021 gereageerd op bovenstaande correspondentie zijdens [eiseres] : 
      
      
        “(…)
        Hierbij kom ik namens cliënten terug op uw e-mail van 29 september jl.
        Cliënten hebben reeds vorige week een uitgebreide sessie met uw cliënte en de notaris gehad in een poging deze kwestie minnelijk te regelen. Cliënten voelden er niet voor dit weer te ondernemen, zonder eerst eens gevoel te krijgen bij de juridische standpunten van uw cliënte. De ontvangst van uw brief steunt cliënten in de door hun gemaakte afweging. Ik licht dit onderstaand toe.
        De gang van zaken zoals door u geschetst rondom de (ver)koop van de [adres] staan volledig los van de werkelijkheid.
        Cliënten hebben zich niet laten bijstaan door notaris Van Overbeek als partijnotaris. De notaris is onafhankelijk en behartigt de belangen van beide partijen, ook die van uw cliënte. Van gebrek aan kennis en ervaring aan de zijde van uw cliënte was en is geen sprake (zij is aantoonbaar eerder in een andere nalatenschap ook reeds als vereffenaar benoemd – zie bijlage). Zo er sprake was van gespannen verhoudingen en/of gevoeligheden verband houdend met de afwikkeling van de onderhavige nalatenschap, was dit cliënten niet bekend, laat staan dat zij daarvan misbruik hebben gemaakt. U vermeldt ook niet hoe dat dan gegaan zou zijn. 
        Ten aanzien van de communicatie tussen partijen in aanloop naar het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris op kantoor op 5 augustus jl. verwijs ik graag naar bijgevoegde e-mail d.d. 31juli 2021. In deze e-mail bevestigen cliënten aan uw cliënte dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de aanvullende afspraak verband houdend met de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Deze afspraak werd aldus gemaakt 5 dagen voorafgaand aan het tekenen van de koopakte. Het concept van de koopakte, waarin deze nadere afspraak was vastgelegd, is voorts door de notaris aan partijen toegestuurd op 4 augustus 2021 om 13:09 (zie bijlage). Tussen 31 juli 2021 en het tekenen van de koopakte had uw cliënte dus alle gelegenheid de door haar zelf gemaakte afspraken nog door derden (w.o. de erven) te laten toetsen. Dat zij dit (kennelijk) heeft nagelaten regardeert cliënten uiteraard niet. Uw cliënte is ook niet “bewogen” akkoord te gaan met deze bepaling. U licht ook hier niet toe hoe dat dan in zijn werk zou zijn gegaan.
        Ten aanzien van de bevoegdheid van uw cliënte de koopovereenkomst te sluiten geldt het navolgende. Zoals ik reeds in mijn brief aan uw cliënte aanhaalde geldt dat in artikel 4:147 lid 1 BW bepaald is dat de executeur bevoegd is de door hem beheerde goederen te gelde te maken, voor zover dit nodig is om schulden van de nalatenschap te voldoen. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft uw cliënte reeds benoemd dat zij tot verkoop overging, omdat de hypotheekschuld op het appartementsrecht diende te worden afgelost. Cliënten mochten dan ook aannemen dat uw cliënte bevoegd was de koop aan te gaan. Zij mochten immers aannemen dat verkoop ook nodig was om schulden van de nalatenschap te betalen. Ik verwijs ook naar de hypothecaire inschrijvingen bij het kadaster (zie bijlage) die deze aanname bevestigen.
        Ook aan tafel bij de notaris heeft uw cliënte duidelijk te verstaan gegeven dat zij zelfstandig bevoegd was de koop te sluiten en dit heeft zij nadien ook per e-mail van 9 augustus jl. bevestigd. Van enige constructie waarbij op oneigenlijke wijze een beschikkingsbevoegdheid wordt toegedicht is dan ook geenszins sprake.
        (…)uw cliënte was zowel voor, als na het sluiten van de koop zeer stellig in haar stellingname dat zij zonder meer bevoegd was de koop te sluiten. Cliënten hadden geen enkele reden hieraan te twijfelen.
        Kort en goed, cliënten staan volledig in hun recht om nakoming van de koopovereenkomst te verlangen. Aangezien uw cliënte vandaag geen medewerking heeft verleend aan levering, zal vandaag bijgaande ingebrekestelling aan haar worden verzonden. 
        (…)”
      
      
    
    
      2.27.
      Op 1 oktober 2021 heeft de advocaat van [gedaagden] een brief aan [eiseres] laten betekenen waarin [eiseres] wordt gesommeerd:
      
      
        “(…) binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief uw verplichting tot levering van het verkochte alsnog na te komen en derhalve binnen deze termijn daartoe een afspraak te maken met de notaris (…). 
        (…)”
        In deze brief maakt de advocaat van [gedaagden] ook aanspraak op de overeengekomen boeteclausule van 3 promille van de koopsom (€ 3.375,00) per dag dat [eiseres] in verzuim is, en verder de boete van 10% van de koopsom bij ontbinding van de koopovereenkomst.
      
      
    
    
      2.28.
      De notaris heeft op 1 oktober 2021 een concept afrekeningsnota opgesteld, waaruit blijkt dat uit de koopsom is betaald:
      
        
          de gehele hypotheekschuld van de nalatenschap (aan [naam] ), vermeerderd met 4 dagen dagrente, in totaal een bedrag van € 183.043,72;
        
        
          het depotbedrag van € 65.939,00 en 
        
        
          andere kosten.
        
      
      Uit de afrekeningsnota volgt dat in totaal een bedrag van € 251.074,04 in mindering is gebracht op de ontvangen gelden (de koopsom van € 1.125.500,00 en verrekende kosten ten gunste van de nalatenschap) zodat een bedrag van € 874.526,47 ten gunste van de nalatenschap is overgemaakt op de rekening van [eiseres] .
      
    
    
      2.29.
      Bij e-mail van 8 oktober 2021 heeft de advocaat van [eiseres] aan de notaris en de advocaat van [gedaagden] bericht:
      
      
        “(…)
        Onder meer de ingebrekestelling van de zijde van kopers van vrijdag jl. en het feit dat de kopers eerst na verloop van de gestelde termijn bereid zijn om tot nader overleg te komen – waarmee derhalve boetes zullen worden verbeurd en/of het risico wordt gelopen dat de koopovereenkomst (los van de eerdere vernietiging zijdens cliënte) wordt ontbonden, heeft cliënte ertoe gedwongen om onder uitdrukkelijk protest en uitdrukkelijke dwang en ter voorkoming van schade aan de nalatenschap mee te werken aan levering van het onroerend goed. Om diezelfde overwegingen zal zij eveneens meewerken aan de depotakte.
        Aan de notaris wordt verzocht om – ter voorkoming van het verbeuren van boetes – levering nog heden te laten plaatsvinden. Indien en voor zover dit niet mogelijk blijkt wordt ervan uitgegaan dat geen boetes worden verbeurd tot het moment van de door de notaris voorgestelde levering. De (on)beschikbaarheid van de notaris en/of kopers is immers een omstandigheid die niet aan cliënte kan worden toegerekend. Ik verzoek mr. Hovers te bevestigen dat tot de notaris voorgestelde leveringsdatum geen boetes zullen worden verbeurd.
        Cliënte werkt mee onder protest en dwang en ik wijs u nogmaals op haar hoge leeftijd en wankele geestesgesteldheid. De gang van zaken rondom het sluiten van de koopovereenkomst, de eeuwigdurende erfpacht en de rol van de notaris en kopers hierin zal op korte termijn in een bodemprocedure aan de rechter worden voorgelegd.
        Namens cliënte worden dan ook alle rechten en weren voorbehouden.
        (…)”
      
      
    
    
      2.30.
      De levering van het appartementsrecht aan [gedaagden] heeft onder protest van [eiseres] plaatsgevonden op 14 oktober 2021. Die dag is ook de depotovereenkomst voor een bedrag van € 65.939,00 door partijen overeengekomen. [eiseres] heeft ten tijde van de levering een brief van 14 oktober 2021 aan de notaris overhandigd waarin de inhoud van de in 2.29 geciteerde e-mail van haar advocaat nogmaals aan de notaris is meegedeeld.
      
      
        
          Over de periode na de levering 
        
      
    
    
      2.31.
      
        [eiseres] heeft op 27 oktober 2021 conservatoir beslag laten leggen onder de notaris ten laste van [gedaagden] , in het bijzonder maar niet speciaal op een eventuele uitkering van het in depot gestorte bedrag.
      
      
        
          Over de erfpacht in Amsterdam 
        
      
    
    
      2.32.
      De gemeente Amsterdam biedt aan erfpachters met een voortdurende erfpacht de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.
      
    
    
      2.33.
      Een erfpacht in de gemeente Amsterdam kan in een keer worden afgekocht door betaling van een (eenmalige) afkoopsom, dan wel kan jaarlijks worden voldaan door het betalen van een canon. Dit geldt ook voor de eeuwigdurende erfpacht.
      
      
        2.33.1.
        De eenmalig te betalen afkoopsom wordt vastgesteld op basis van de voorwaarden die op het moment van aanvraag voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht (verder: de overstap) gelden en dient direct te worden voldaan aan de gemeente bij het passeren van de erfpachtakte.
        
      
      
        2.33.2.
        De jaarlijks verschuldigde canon wordt ook vastgesteld op basis van de voorwaarden die op het moment van aanvraag van de overstap gelden, en wordt jaarlijks met een door de gemeente vast te stellen inflatiecorrectie bijgesteld. De jaarlijks te betalen canon gaat in op het moment dat de huidige voortdurende erfpacht afloopt (in dit geval dus per 30 juni 2055). 
        
      
    
    
      2.34.
      De vaststelling van de afkoopsom, dan wel de jaarlijkse canon, van de eeuwigdurende erfpacht is gebaseerd op: de W.O.Z.-waarde, het erfpachtpercentage, het percentage van de Buurt Straat Quote (verder: BSQ). Over de uitkomst van deze berekening wordt een korting gegeven voor de overstap.
      
      
        2.34.1.
        Indien de aanvraag voor de overstap is gedaan voor 8 januari 2020 gelden de zogenaamde gunstige voorwaarden 2019. Bij de gunstige voorwaarden 2019 wordt uitgegaan van de laagste W.O.Z.-waarde per 1 januari 2014 of 1 januari 2015, het erfpachtpercentage is 2,39% en de BSQ van 2017 wordt toegepast. Verder wordt een korting van 35% gegeven op de uitkomst.
        
      
      
        2.34.2.
        Indien de aanvraag voor de overstap is gedaan na 8 januari 2020 gelden de huidige voorwaarden. Daarbij wordt uitgegaan van de laatst vastgestelde W.O.Z.-waarde (in 2021 dus de W.O.Z.-waarde per 1 januari 2020, in 2022 de W.O.Z.-waarde per 1 januari 2021), het erfpachtpercentage van 2,39% en de BSQ van 2020. Verder wordt een korting van 25% gegeven op de uitkomst.
        
      
    
    
      2.35.
      
        [gedaagden] heeft makelaarskantoor Carla van den Brink (verder: de makelaar) gevraagd om advies over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht op het appartementsrecht en het opstellen van berekeningen van de kosten daarvan onder de verschillende voorwaarden. De makelaar komt tot de hiernavolgende berekeningen van de kosten van overstap naar eeuwigdurende erfpacht.
      
      
        2.35.1.
        De afkoopsom van de erfpachtcanon zou bij een aanvraag in 2021 zijn een bedrag van € 131.939,00 onder de huidige voorwaarden: de W.O.Z.-waarde per 1 januari 2020 van € 903.000,00, erfpachtpercentage van 2,39%, de BSQ2021 van 49% en een korting van 25%. De vast te zetten jaarlijkse canon komt onder de huidige voorwaarden op een bedrag van € 7.138,00.
        
      
      
        2.35.2.
        Indien de gunstige voorwaarden worden toegepast (de W.O.Z.-waarde per 1 januari 2015 van € 498.500,00, erfpachtpercentage van 2,39%, de BSQ2017 van 44% en een korting van 35%) zou de (eenmalige) afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht op het appartementsrecht een bedrag van € 51.541,00 zijn. De vast te zetten jaarlijkse canon is volgens die berekening van de makelaar een bedrag van € 3.067,00.
        
      
    
    
      2.36.
      
        [gedaagden] heeft op 24 december 2021 een Persoonlijk informatiepakket gedownload in het door de gemeente opgezette Overstapportaal waarin een aanvraag voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht dient te worden aangevraagd. In dit Persoonlijk informatiepakket is opgenomen een overzicht van de betaalopties voor een overstap naar eeuwigdurende erfpacht op het appartementsrecht in de “huidige situatie” per 5 februari 2022: [gedaagden] betaalt bij overstap met jaarlijkse canonbetaling vanaf 1 juli 2055 jaarlijks een bedrag van € 7.138,00, te vermeerderen met de inflatiecorrectie, of bij een overstap met afkoop van alleen de eeuwigdurende canon een bedrag van € 133.445,00.
      
    
    
      2.37.
      In november 2021 heeft de wethouder van de gemeente aan de gemeenteraad aangekondigd onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor een spijtoptantenregeling opdat erfpachters die niet voor 8 januari 2020 een verzoek hebben ingediend tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht onder toepassing van de gunstige voorwaarden 2019, alsnog onder voorwaarden de mogelijkheid te geven over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Een dergelijke spijtoptantenregeling is nog niet vastgesteld door de gemeente. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert na eiswijziging, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
        
          PRIMAIR
        
        I. te verklaren voor recht dat [eiseres] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst, althans ten tijde van de levering, beschikkingsonbevoegd was;
        II. te verklaren voor recht dat de overdrachtvan het appartementsrecht niet geldig heeft plaatsgevonden en dat het appartmentsrecht de nalatenschap van erflaatster niet heeft verlaten;
        
          SUBSIDIAIR
        
        III. primair te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst op 1 oktober 2021 buitengerechtelijk is vernietigd;
        
          subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, en
        
          meer subsidiar de vernietiging van artikel 18 van de koopovereenkomst, alsmede de daaruit voortvloeiende depotovereenkomst uit te spreken;
        IV. het beroep op dwaling gegrond te verklaren en de gevolgen van de koopovereenkomst en de uit artikel 18 van die koopovereenkomst voortvloeiende depotovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat [eiseres] lijdt te wijzigen, zodanig dat [gedaagden] wordt veroordeeld om een bedrag van € 65.939,00, (althans een in goede justitie te bepalen bedrag) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening als betaalverplichting op de koopsom aan [eiseres] te voldoen;
        V. [gedaagden] te gebieden om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan uitkering van het sub IV toe te wijzen bedrag uit het onder de notaris rustende depot, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat [gedaagden] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,00;
        
          MEER SUBSIDIAIR
        
        VI. [gedaagden] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] , een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        VII. [gedaagden] te veroordelen om – ten titel van voorschot op schadevergoeding – aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 65.939,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van voldoening;
        VIII. [gedaagden] te veroordelen in de beslagkosten;
        IX. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf die termijn. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt daartoe overeenkomstig de brief van 29 september 2021 van haar advocaat aan de advocaat van [gedaagden] (zie onder 2.24). Kort samengevat stelt zij dat zij geen kennis heeft van erfpacht in het algemeen, dat zij over onvoldoende informatie beschikte om de erfpachtkwestie te overzien en zij heeft grote tijdsdruk ervaren om artikel 18 op te laten nemen in de koopovereenkomst om de verkoop van het appartementsrecht aan [gedaagden] af te ronden. Nadat zij een betere voorstelling van zaken heeft gekregen is [gedaagden] niet meer bereid geweest tot nader overleg, aldus steeds [eiseres] . 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer overeenkomstig de brief van 1 oktober 2021 van zijn advocaat aan de advocaat van [eiseres] (zie onder 2.26). 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] vordert na eiswijziging, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat: 
      
        
          het conservatoir beslag op te heffen, althans [eiseres] te veroordelen tot opheffing van het beslag;
        
        
          
            [eiseres] te veroordelen tot betaling van een totaalbedrag van € 16.875,00 aan verbeurde boete,te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening;
        
        
          
            [eiseres] te veroordelen tot betaling van het bedrag gelijk aan het verschil tussen € 131.939,00 en het bedrag waarvoor de erfpacht uiteindelijk afgekocht zal kunnen worden zodra het beslag is opgeheven en het depotbedrag is vervallen;
        
        
          
            [eiseres] te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de door het notariskantoor in rekening te brengen rente op het moment van vrijgave van het depotbedrag, zijnde een jaarlijks rentebedrag van -0,5% over € 65.939,00;
        
      
      
      
        Voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat de vernietiging van de koopovereenkomst in conventie komt vast te staan, dan wel zou worden geoordeeld dat koop en levering niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en voor zover dit leidt tot teruglevering:
      
      
         [eiseres] in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de erfgenamen te veroordelen tot betaling aan [gedaagden] van de koopsom van € 1.125.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van levering, althans vanaf de vijftiende dag na dit vonnis; 
         [eiseres] in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de erfgenamen te veroordelen tot betaling aan [gedaagden] van een vergoeding van de door [gedaagden] in de woning gedane investeringen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
         [eiseres] primair in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de erfgenamen, subsidiair op eigen titel, te veroordelen tot het vergoeden van de schade die [gedaagden] lijdt in geval, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 
      
      
      
        een en ander met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, inclusief de na dit vonnis te ontstane kosten, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na dit vonnis. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres] voert verweer. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie
    
      4.1.
      Primair heeft [eiseres] gesteld dat zij beschikkingsonbevoegd was om de koopovereenkomst te sluiten en het appartementsrecht aan [gedaagden] te leveren. De primaire vorderingen I en II zijn op die stelling gebaseerd.
      
      
        
          
            [eiseres] beschikkingsonbevoegd?
        
      
    
    
      4.2.
      Erflaatster heeft in haar testament [eiseres] benoemd tot executeur van haar nalatenschap. Daarbij heeft erflaatster uitdrukkelijk bepaald dat [eiseres] bevoegd is de door haar beheerde goederen te gelde te maken, voor zover dit nodig is voor de tot haar taak behorende voldoening van schulden der nalatenschap en dat zij niet verplicht is omtrent de keuze van de te gelde maken goederen en de wijze van tegeldemaking in overleg te treden en geen toestemming nodig heeft voor de tegeldemaking van een goed (zie 2.5).
      
    
    
      4.3.
      Deze taakomschrijving en bevoegdheden van [eiseres] als executeur van de nalatenschap van erflaatster zijn letterlijk overgenomen in de Verklaring van executele van 19 mei 2021.
      
    
    
      4.4.
      Bovenstaande taakomschrijving en bevoegdheden van [eiseres] zijn in overeenstemming met de wettelijke bepalingen over de taak van een executeur van een nalatenschap (Afdeling 4.5.6 Burgerlijk Wetboek (BW)). Uit artikel 4:147 lid 2 BW volgt immers dat erflaatster kan en mag opnemen dat een executeur niet in overleg met de erfgenamen hoeft te treden over de te gelde maken goederen en de wijze van tegeldemaking. Erflaatster heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt in haar testament.
      
    
    
      4.5.
      Uit de stellingen van [eiseres] volgt dat de nalatenschap van erflaatster bestond uit het appartementsrecht en een geldbedrag van ongeveer € 11.000,00. 
      
    
    
      4.6.
      Op het appartementsrecht rustte een hypotheek ten gunste van [naam] ter zekerheid van een geldlening waarvan op het moment van overlijden van erflaatster een bedrag van € 182.966,48 nog moest worden afgelost. Dit is een schuld van de nalatenschap als bedoeld in artikel 4:7 lid 1 onder a BW, zoals [gedaagden] terecht heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.7.
      Verder dient [eiseres] aan vijf rechtspersonen in totaal 20% van de nalatenschap te legateren. Dit is een schuld van de nalatenschap als bedoeld in artikel 4:7 lid 1 onder h BW, zoals [gedaagden] eveneens terecht heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.8.
      Uit de stellingen van [eiseres] volgt verder dat de schulden van de nalatenschap slechts konden worden voldaan door het appartementsrecht te gelde te maken, dus door het appartementsrecht te verkopen.
      
    
    
      4.9.
      Uit het bovenstaande volgt dat [eiseres] op basis van de aan haar opgedragen taken en bevoegdheden in het testament van erflaatster en in de Verklaring van Executele, beschikkingsbevoegd is geweest om het appartementsrecht te verkopen en te leveren, zonder nader overleg met (dan wel medewerking of toestemming van) de erfgenamen.
      
    
    
      4.10.
      Voor zover [eiseres] heeft bedoeld dat zij beschikkingsonbevoegd is geweest bij het aanvaarden van artikel 18 van de koopovereenkomst, en de daaruit voortvloeiende verplichting tot het sluiten van de depotovereenkomst, wordt dit standpunt verworpen.
      
    
    
      4.11.
      In artikel 18 van de koopovereenkomst is de betaling van een deel van de koopsom afhankelijk gesteld van een bericht van de gemeente dat een overstap naar eeuwigdurend erfpacht mogelijk is. Dit is een wijze van tegeldemaking van het goed ter voldoening van een schuld. Het bedrag in depot heeft de voldoening van de hypotheekschuld van de nalatenschap niet geraakt. Het enige gevolg is tot nu toe geweest dat de erfgenamen vooralsnog het bedrag in depot niet kunnen verkrijgen en dat de legaten van de gelegateerde rechtspersonen vooralsnog iets lager zullen uitvallen. Dat [eiseres] daardoor beschikkingsonbevoegd zou zijn geweest kan niet worden gevolgd.
      
    
    
      4.12.
      De tussenconclusie is dat [eiseres] beschikkingsbevoegd is geweest de koopovereenkomst (inclusief artikel 18) te sluiten, het appartementsrecht te leveren aan [gedaagden] en de depotovereenkomst te sluiten. Alle stellingen van [eiseres] en de daaraan verbonden rechtsgevolgen over haar eventuele beschikkingsonbevoegdheid worden verworpen. De primaire vorderingen (I en II ) worden dus afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      Partijen hebben uitvoerig debat gevoerd over de rol en het handelen van de notaris bij het sluiten van de koopovereenkomst, de levering van het appartementsrecht en het sluiten van de depotovereenkomst. Een beoordeling over deze standpunten van partijen kan niet leiden tot een andere conclusie over de bevoegdheid van [eiseres] om die rechtshandelingen te verrichten. 
      
    
    
      4.14.
      Verder heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagden] naar aanleiding van het gesprek bij de notaris op 5 augustus 2021 had kunnen weten dat er twijfels waren over haar beschikkingsbevoegdheid, en dat uit haar e-mails van 10 en 26 augustus 2021 (zie 2.19 en 2.20) kenbaar voor [gedaagden] moet zijn geweest dat enkele erfgenamen niet hebben ingestemd met het bepaalde in artikel 18 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft daartegen terecht aangevoerd dat op hem geen plicht rustte om onderzoek te verrichten naar de beschikkingsbevoegdheid van [eiseres] of dat zij heeft gehandeld met instemming van de erfgenamen. Bovendien is hierboven (onder 4.12) vastgesteld dat [eiseres] beschikkingsbevoegd is om zonder overleg met of instemming van de erfgenamen de koopovereenkomst, inclusief artikel 18, ter zake het appartementsrecht te sluiten.
      
      
        
          Dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden?
        
      
    
    
      4.15.
      Uit het vorenstaande volgt dat [eiseres] bevoegd is geweest de koopovereenkomst te sluiten met [gedaagden] en het appartementsrecht aan hem te leveren. Zij heeft verder gesteld dat zij de koopovereenkomst, in ieder geval artikel 18 daarvan, onder invloed van dwaling heeft gesloten en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken had afgezien van de verkoop van het appartementsrecht onder die voorwaarde aan [gedaagden] Verder heeft zij gesteld dat [gedaagden] door bedrog en/of misbruik van omstandigheden haar heeft aangezet die rechtshandeling te verrichten. Bij de beoordeling van deze stellingen van [eiseres] moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken.
      
    
    
      4.16.
      Uit de stellingen van [eiseres] wordt begrepen dat deze procedure voornamelijk is ingesteld om artikel 18 van de koopovereenkomst, en de daaruit voortvloeiende depotovereenkomst, buiten werking te stellen zodat de koopsom van € 1.125.000,00 geheel in de nalatenschap zal komen. Daarom zal eerst worden beoordeeld of artikel 18 van de koopovereenkomst onder invloed van dwaling of door bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.17.
      Bij de beoordeling van het beroep op dwaling van [eiseres] moet worden onderzocht of de door haar gestelde onjuiste voorstelling van zaken is te wijten aan [gedaagden] – door het geven van informatie dan wel door het niet inlichten van [eiseres] over hetgeen hij wist, of behoorde te weten over die voorstelling van zaken. Verder is het mogelijk dat beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling van zaken zijn uitgegaan (artikel 6:228 lid 1 BW). Van belang in dit geval is dus de voorstelling van zaken van [eiseres] over erfpacht in het algemeen, en in het bijzonder de mogelijkheden om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht onder de gunstige voorwaarden uit 2019 dan wel over de kosten van [gedaagden] indien de overstap onder de huidige voorwaarden zou moeten plaatsvinden.
      
      
        4.17.1.
        Voor de stelling van [eiseres] dat [gedaagden] haar heeft bewogen tot het verrichten van de rechtshandeling (aanvaarden van artikel 18 van de koopovereenkomst) door bedrog (artikel 3:44 lid 1 en lid 3 BW) gelden in beginsel dezelfde vereisten: enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. 
      
      
        4.17.2.
        Voor een succesvol beroep op misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 1 en lid 4 BW) is noodzakelijk dat vastgesteld kan worden dat [gedaagden] wist of behoorde te begrijpen dat [eiseres] door bijzondere omstandigheden bewogen werd tot het aanvaarden van artikel 18 van de koopovereenkomst, hij het aanvaarden daarvan heeft bevorderd, terwijl hetgeen hij wist of moest begrijpen hem daarvan had behoren te weerhouden. 
        
      
      
        4.17.3.
        Daarbij is steeds van belang wat partijen zijn overeengekomen in artikel 18 van de koopovereenkomst en wat hun bedoeling bij deze afspraak was.
        
        
          
            Uitleg van artikel 18 van de koopovereenkomst
          
        
        
      
    
    
      4.18.
      Tussen partijen is niet in geschil dat artikel 18 in de koopovereenkomst is opgenomen omdat [gedaagden] de tot 2055 afgekochte voortdurende erfpacht op het appartementsrecht voortijdig wenste om te zetten naar een eeuwigdurende erfpacht. Daarbij zijn partijen ervan uitgegaan dat als op een dergelijke overstap de gunstige voorwaarden uit 2019 (zie 2.34.1) niet van toepassing kunnen zijn, [gedaagden] een bedrag van € 131.939,00 zou moeten betalen bij een voortijdige overstap naar eeuwigdurende erfpacht onder de huidige voorwaarden (zie 2.34.2). In artikel 18 van de koopovereenkomst is daarom overeengekomen dat een deel van de koopsom van het appartementsrecht (het bedrag van € 65.939,00 – volgens partijen de helft van € 131.939,00) in depot wordt gestort. 
      
      
        4.18.1.
        
          [gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd dat hij volgens de berekeningen van de door hem geraadpleegde makelaar het bedrag van € 131.939,00 moet betalen aan de gemeente voor een overstap naar eeuwigdurende erfpacht met toepassing van de huidige voorwaarden (zie 2.34.2 en 2.35.1).
        
      
      
        4.18.2.
        In artikel 18 van de koopovereenkomst is verder overeengekomen dat het depotbedrag (€ 65.939,00) zal worden uitgekeerd aan [eiseres] , in haar hoedanigheid als executeur, indien de gemeente Amsterdam op haar verzoek en bemiddeling bereid is om de gunstige voorwaarden uit 2019 toe te passen op een aanvraag tot overstap naar eeuwigdurend erfpacht. Indien de gemeente weigert de gunstige voorwaarden uit 2019 toe te passen bij een dergelijke overstapaanvraag, zal het depotbedrag aan [gedaagden] worden uitgekeerd.
        
      
      
        4.18.3.
        Uit het bovenstaande volgt redelijkerwijs (en dat is tussen partijen ook niet in geschil) dat het gevolg van artikel 18 van de koopovereenkomst kan zijn dat [gedaagden] minder dan € 1.125.000,00 zal betalen voor het appartementsrecht. 
        
      
      
        4.18.4.
        Een ander gevolg daarvan is dat de erfgenamen dan een bijdrage betalen aan [gedaagden] voor zijn kosten om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht wanneer de gemeente de huidige voorwaarden toepast op een aanvraag daartoe. EVerder zijn in artikel 18 van de koopovereenkomst slechts verplichtingen van [eiseres] zijn opgenomen.
        
        
          
            Over de totstandkoming van artikel 18 van de koopovereenkomst
          
        
      
    
    
      4.19.
      Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat [gedaagden] haar op 31 juli 2021 heeft verteld een probleem te hebben met de financiering. Deze verklaring van [eiseres] heeft [gedaagden] niet betwist. In zijn e-mail van 31 juli 2021 (zie 2.14) heeft [gedaagden] geschreven: “(…) de overstap naar de eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden zo een grote financiële impact op ons blijkt te hebben (…)”. Dit bevestigt de hier aangehaalde verklaring van [eiseres] . 
      
    
    
      4.20.
      Dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht financieel gezien impact heeft of zal hebben op [gedaagden] is echter niet te controleren geweest voor [eiseres] op het moment dat partijen hebben onderhandeld over de koopovereenkomst. 
      
      
        4.20.1.
        Ter zitting heeft [gedaagden] verklaard dat hij bij toepassing van de gunstige voorwaarden 2019 op de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zal kiezen voor het vaststellen van de na 30 juni 2055 jaarlijks verschuldigde canon. Verder heeft [gedaagden] verklaard dat hij in het geval de huidige voorwaarden worden toegepast de (eenmalige) afkoopsom voor de eeuwigdurende erfpacht zal betalen. 
        
      
      
        4.20.2.
        Uit de correspondentie tussen partijen over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht en artikel 18 van de koopovereenkomst blijkt niet dat [gedaagden] zijn voorkeuren voor de overstap vooraf aan [eiseres] kenbaar heeft gemaakt. Hij heeft in zijn e-mail van 29 juli 2021 (zie 2.12) slechts de mogelijkheid van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht ter sprake gebracht, zonder daarbij zijn keuze tussen de verschillende mogelijkheden voor die overstap kenbaar te maken aan [eiseres] . Bij e-mail van 31 juli 2022 (zie 2.14) heeft [gedaagden] ineens aan [eiseres] bericht dat zijn kosten voor de overstap € 131.939,00 zullen zijn. Daarbij heeft [gedaagden] nagelaten aan [eiseres] duidelijk te maken dat dit de kosten zijn voor het betalen van een (eenmalige) afkoopsom bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht onder de huidige voorwaarden. Evenmin heeft [gedaagden] aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat hij een andere keuze heeft bij die overstap, namelijk dat hij op dit moment geen kosten hoeft te maken voor het vast laten zetten van de na 30 juni 2055 jaarlijks verschuldigde canon (een bedrag dat jaarlijks zal worden aangepast aan de hand van een inflatiecorrectie). 
        
      
      
        4.20.3.
        
          [gedaagden] heeft zijn keuze voor de wijze waarop hij wenst over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht pas ter zitting nader toegelicht. Hij heeft erop gewezen dat de makelaar heeft berekend dat hij onder de gunstige voorwaarden jaarlijks vanaf 2055 een canon van € 3.067,00 verschuldigd zal zijn (zie onder 2.35.2) en dat die jaarlijks verschuldigde canon onder de huidige voorwaarden een bedrag van € 7.138,00 zal zijn (zie onder 2.35.1 en 2.36), steeds te vermeerderen met de jaarlijks door de gemeente vast te stellen inflatiecorrectie, die [gedaagden] verschuldigd zou zijn vanaf 30 juni 2055. Deze informatie heeft [gedaagden] niet gedeeld met [eiseres] in de periode voorafgaand aan het sluiten van artikel 18 van de koopovereenkomst.
        
      
      
        4.20.4.
        Verder is niet gebleken dat [gedaagden] duidelijkheid aan [eiseres] heeft verschaft over de door de makelaar berekende kosten voor de overstap of over de financiële gevolgen voor hem als niet onder de gunstige voorwaarden kan worden overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Uit zijn e-mail van 31 juli 2021 blijkt dat partijen toen hebben gesproken over een bedrag van € 131.939,00 dat [gedaagden] zou moeten betalen bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De berekening van dat bedrag heeft [gedaagden] toen niet onderbouwd of geduid. Pas in deze procedure heeft [gedaagden] de berekeningen van de makelaar en het door hem gedownloade Persoonlijk informatiepakket (zie onder 2.36) waarin zijn betaalopties door de gemeente zijn berekend (en overeenkomen met de berekeningen van de makelaar), overgelegd.
        
      
      
        4.20.5.
        Indien [eiseres] hiervan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was geweest had zij zich een betere – en bovenal een juiste – voorstelling van zaken kunnen maken van de aan haar op 31 juli 2021 door [gedaagden] meegedeelde financiële impact van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. 
        
      
    
    
      4.21.
      Bovendien heeft [gedaagden] ter zitting verklaard geen aanvraag voor de overstap te hebben ingediend. Daarbij verdient opmerking dat het downloaden van een Persoonlijk informatiepakket slechts de voorfase is voor een aanvraag. Op pagina 7 van het informatiepakket is immers het Stappenoverzicht voor een overstap opgenomen waarin als eerste stap is vermeld: “U registreert uw aanvraagdatum. Let op: uw aanvraagdatum vervalt als u na de registratie geen verdere stappen onderneemt.”. 
      
      
        4.21.1.
        Er is dus geen lopende aanvraag van [gedaagden] en geen aanbod van de gemeente. Ook is er geen definitieve keuze van [gedaagden] of hij zal overstappen op eeuwigdurende erfpacht en zo ja, op welke wijze hij dan zal overstappen (alsnog geen kosten maken tot 30 juni 2055 of eerder de (eenmalige) afkoopsom betalen). Hierdoor kan ook in deze procedure nog niet worden vastgesteld welke daadwerkelijke kosten [gedaagden] op korte termijn zal hebben voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. 
        
      
      
        4.21.2.
        Dit is opmerkelijk omdat [gedaagden] heeft verklaard dat hij artikel 18 in de koopovereenkomst wilde opnemen omdat hij financiële zekerheid wenste betreffende zijn kosten voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In dat verband heeft [gedaagden] terecht betoogd dat de vooralsnog stijgende W.O.Z.-waarde van het appartementsrecht zal leiden tot een hogere afkoopsom, dan wel een hoger jaarlijks verschuldigde canon, voor die overstap. Uit het systeem van de erfpachtaanvraag volgt dat hij zekerheid kan verkrijgen over de hoogte van de afkoopsom, dan wel van de jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon, door een aanvraag voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht in te dienen. [gedaagden] heeft echter kennelijk onvoldoende aanleiding gezien om zijn beweerde financiële onzekerheid weg te nemen door een aanvraag voor de overstap in te dienen. Dit alles rijmt niet met zijn toelichting aan [eiseres] waarom het voor hem van belang was om artikel 18 in de koopovereenkomst op te nemen. Die toelichting hield immers in dat hij wilde overstappen naar eeuwigdurende erfpacht en dat dit een behoorlijke financiële impact had.
        
      
    
    
      4.22.
      Daarbij komt het volgende. [eiseres] ging ervan uit dat een overstap naar eeuwigdurende erfpacht onder de gunstige voorwaarden uit 2019 alsnog tot de mogelijkheden behoorde, onder meer omdat haar contact met de gemeente goed was. Dat volgt uit de e-mail van 31 juli 2021 (zie onder 2.14), waarin [gedaagden] aan [eiseres] heeft geschreven “(…) Wij hopen nog steeds zeer dat je er de komende weken in zult slagen om met de gemeente tot overeenstemming te komen vanwege de bijzondere situatie die van toepassing was tijdens de ernstige ziekte van Mevrouw [erflaatster] , in relatie tot de formele vereisten van de gemeente bij de aanmelding van de overstap naar Eeuwigdurende erfpacht en de registratie van de aanvraagdatum. (…)” en uit haar verklaring ter zitting. 
      
      
        4.22.1.
        Dit is echter een aanname die niet is gebaseerd op enige verklaring of gedraging van de gemeente Amsterdam. Dat de gemeente Amsterdam alsnog de gunstige voorwaarden uit 2019 zal toepassen op grond van de persoonlijke omstandigheden van erflaatster is onwaarschijnlijk. In de e-mail van 6 augustus 2021 van de gemeente aan [gedaagden] heeft de gemeente vermeld dat een overstapaanvraag voor het appartementsrecht per 12 januari 2021 is verlopen en dat een overstap naar eeuwigdurende erfpacht op het appartementsrecht niet kan plaatsvinden onder die gunstige voorwaarden (zie 2.17). Dat daarop uitzonderingen zouden kunnen worden gemaakt, is niet vermeld in die e-mail. [gedaagden] heeft ook niet gewezen op andere informatie van de gemeente waaruit volgt dat zij uitzonderingen op haar erfpachtbeleid maakt op grond van de persoonlijke omstandigheden van de vorige eigenaar/erfpachter.
        
      
      
        4.22.2.
        Dat volgt ook niet uit de door partijen in het geding gebrachte mededeling van de wethouder van de gemeente Amsterdam uit november 2021 waarin is bericht over een mogelijke spijtoptantenregeling voor de erfpachters die geen aanvraag voor de overstap hebben ingediend voor 8 januari 2020 en alsnog een aanvraag voor de overstap wensen in te dienen. Zowel [eiseres] als [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat het zeer onwaarschijnlijk is dat een dergelijke regeling ook zal gelden voor een opvolgende eigenaar van een met erfpacht belaste onroerende zaak.
        
      
      
        4.22.3.
        Uit het bovenstaande volgt dat beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan bij de aanname dat op grond van de persoonlijke omstandigheden van erflaatster alsnog een overstap onder de gunstige voorwaarden uit 2019 tot de mogelijkheden behoorde (artikel 6:228 lid 1 onder c BW). Verder staat vast dat [gedaagden] op 6 augustus 2021 wist dat de gemeente die gunstige voorwaarden niet zou toepassen in zijn geval. Het had op zijn weg gelegen om [eiseres] daarover te informeren, ook al is hij een dag na het ondertekenen van de koopovereenkomst hiermee bekend geworden zoals hij heeft betoogd. Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering van het appartementsrecht is immers nog voldoende tijd geweest om een afspraak te maken op basis van een juiste voorstelling van zaken over dit onderwerp.
        
      
    
    
      4.23.
      
        [eiseres] heeft verder gesteld dat zij onder grote tijdsdruk is gezet door [gedaagden] om artikel 18 van de koopovereenkomst te aanvaarden. 
      
      
        4.23.1.
        
          [gedaagden] heeft daartegen aangevoerd dat hij de erfpachtkwestie al aan de orde heeft gesteld tijdens de bezichtiging op 24 juli 2021 en dat partijen op 31 juli 2021 daarover afspraken hebben gemaakt, die hij heeft verwoord in zijn e-mail van die dag (zie 2.14). Tussen die momenten en 5 augustus 2021, de dag waarop de koopovereenkomst ten overstaan van de notaris door partijen is ondertekend, is voldoende tijd geweest voor [eiseres] om deskundig advies in te winnen, aldus steeds [gedaagden]
        
      
      
        4.23.2.
        Dit verweer wordt niet gevolgd. Onder 4.20.2, 4.20.4 en 4.20.5 is immers overwogen dat [gedaagden] heeft nagelaten [eiseres] van juiste en volledige informatie te voorzien over zijn intentie om over te stappen op eeuwigdurend erfpacht, de mogelijkheden bij een overstap, zijn keuze voor de wijze waarop hij zal overstappen en de berekening van de makelaar van de kosten van de overstap bij de toepassing van de verschillende voorwaarden. Door deze informatie niet te delen met [eiseres] heeft [gedaagden] haar ook de gelegenheid ontnomen tijdig een beslissing te maken over het inwinnen van deskundig advies, dan wel waarover en welk deskundig advies zij nodig zou hebben.
        
      
      
        4.23.3.
        Verder is het concept van de koopovereenkomst, met daarin de daadwerkelijke tekst van artikel 18, pas in de namiddag van 4 augustus 2021 aan [eiseres] gestuurd, terwijl partijen op 5 augustus 2021 een afspraak met de notaris hadden om de koopovereenkomst te ondertekenen. [gedaagden] heeft in redelijkheid niet kunnen verwachten dat [eiseres] in een dergelijk kort tijdsbestek deskundig advies zou kunnen inwinnen, zelfs al zij zou hebben beschikt over de juiste en voldoende informatie over de door hem gestelde financiële impact van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht op het appartementsrecht.
        
        
          
            Tussenconclusie over artikel 18 van de koopovereenkomst en de totstandkoming daarvan
          
        
      
    
    
      4.24.
      De conclusie van het voorgaande is dat [eiseres] heeft gedwaald bij haar aanvaarding van artikel 18 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft [eiseres] immers tot 5 augustus 2021 voorzien van niet te controleren informatie (de hoogte van het door de makelaar uitgerekende bedrag aan (eenmalige) afkoopsom, zie 4.20.4), onvolledige informatie (over de door hem beweerde financiële impact van een overstap, zie 4.20.2 en 4.20.3), en onjuiste, althans niet onderbouwde, informatie (over de mogelijkheden dat de gemeente alsnog de gunstige voorwaarden uit 2019 zou toepassen, zie 4.22.3). Bij dit alles heeft [gedaagden] weinig tot geen tijd gegund aan [eiseres] om het een en ander door een deskundig adviseur te laten bekijken (zie 4.23.2 en 4.23.3). Verder heeft [gedaagden] zelf weinig ondernomen om de door hem beweerde financiële impact van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht te beperken (zie 4.21 tot en met 4.21.2). 
      
    
    
      4.25.
      Bij deze stand van zaken heeft [eiseres] geen belang meer bespreking van haar beroep op bedrog en misbruik van omstandigheden.
      
      
        
          Na het ondertekenen van de koopovereenkomst
        
      
    
    
      4.26.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagden] na 5 augustus 2021 niet langer bereid is geweest om de gevolgen van artikel 18 van de koopovereenkomst aan te passen of zelfs overleg met haar advocaat te hebben over een mogelijke aanpassing van artikel 18 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagden] heeft aangevoerd dat er wel overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden na 5 augustus 2021, en dat [eiseres] daarin ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat zij beschikkingsonbevoegd is geweest, dat een van de erfgenamen niet akkoord was met de afspraak als vervat in artikel 18 van de koopovereenkomst en dat dit artikel om allerlei redenen moet worden geschrapt. Dit zijn allemaal argumenten die [gedaagden] niet hebben overtuigd om artikel 18 van de koopovereenkomst aan te passen, aldus steeds [gedaagden] 
      
    
    
      4.28.
      Uit de e-mails van 10 en 26 augustus 2021 van [eiseres] (zie 2.19 en 2.20) volgt dat [eiseres] behoorlijke en aanzienlijke twijfels heeft gekregen over hetgeen partijen op 31 juli 2021 zijn overeengekomen en in artikel 18 van de koopovereenkomst is vastgelegd. In haar e-mail van 26 augustus 2021 heeft [eiseres] ook gewezen op de tot 2055 afgekochte voortdurende erfpacht op het appartementsrecht, en dat voor de periode daarna de toekomstige koper ( [gedaagden] dus) zijn eigen afwegingen moet maken. 
      
      
        4.28.1.
        Ook na de e-mails van 10 en 26 augustus 2021 heeft [gedaagden] geen verdere informatie aan [eiseres] gegeven over zijn mogelijkheden voor een overstap naar eeuwigdurende erfpacht en zijn keuze om onder de huidige voorwaarden een (eenmalige) koopsom te betalen. Evenmin blijkt uit het procesdossier dat [gedaagden] de e-mail van 6 augustus 2021 van de gemeente aan hem, heeft gedeeld met [eiseres] of dat dit voor hem aanleiding is geweest om de eenzijdige en hoogstwaarschijnlijk onmogelijke verplichting van [eiseres] (zoals ook is overwogen onder 4.22.1) uit artikel 18 van de koopovereenkomst nader te bezien.
      
      
        4.28.2.
        
          [gedaagden] is in augustus en september 2021 niet ingegaan op de bezwaren en vragen van [eiseres] over de gevolgen van artikel 18 van de koopovereenkomst. De enige reactie van [gedaagden] op dit alles is geweest “Wij zijn dan ook niet genegen om hierin enige aanpassing te doen.” (zie 2.21, de e-mail van 4 september 2021). Daardoor was het onmogelijk geworden om alsnog een afspraak te maken op basis van een juiste voorstelling van zaken (zie ook onder 4.22.3).
        
        
          
            Slotsom en de vorderingen III tot en met VII
          
        
      
    
    
      4.29.
      De slotsom is dat het aan [gedaagden] is te wijten dat [eiseres] onder een onjuiste voorstelling van zaken de verplichtingen uit artikel 18 van de koopovereenkomst, en de depotovereenkomst, op zich heeft genomen en dat hij na 5 augustus 2021 ten onrechte heeft geweigerd in te gaan op de inhoudelijke bezwaren van [eiseres] tegen die afspraak. 
      
    
    
      4.30.
      
        [eiseres] heeft onder SUBSIDIAIR III primair en subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd (zie 3.1).
      
      
        4.30.1.
        
          [gedaagden] heeft aangevoerd dat [eiseres] en de overige erfgenamen geen rechtsgeldig belang hebben bij de vorderingen tot vernietiging van de volledige koopovereenkomst. Daarbij heeft [gedaagden] gewezen op de gevolgen van een vernietiging van de koopovereenkomst: [eiseres] dient de volledige koopsom terug te betalen aan [gedaagden] , het appartementsrecht zal door [gedaagden] aan [eiseres] moeten worden terug geleverd, waarbij hij aanspraak zal maken op een vergoeding van de door hem gemaakte kosten van de inmiddels in uitvoering zijnde verbouwing van het appartement. 
        
      
      
        4.30.2.
        
          [eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat [gedaagden] het appartement in de oorspronkelijke staat moet terug leveren, en verder dat haar doel (en die van de erfgenamen) bij deze procedure is dat de tussen partijen afgesproken koopsom van € 1.125.000,00 ten gunste zal komen aan de nalatenschap van erflaatster. [eiseres] heeft ter zitting verder verklaard dat van de betaalde koopsom voor het appartementsrecht een bedrag van € 874.526,71 door de notaris aan haar is uitgekeerd en dat dit bedrag nog immer op haar bankrekening staat.
        
      
    
    
      4.31.
      Het verweer van [gedaagden] wordt gevolgd. Hij heeft terecht betoogd dat de op dwaling gebaseerde vernietiging van de koopovereenkomst en de gevolgen daarvan onder de gegeven omstandigheden niet in verhouding staan tot hetgeen waarover is gedwaald. 
      
      
        4.31.1.
        Daarbij wordt van belang geacht dat [eiseres] deze procedure voornamelijk heeft ingesteld om de koopprijs van € 1.125.000,00 in de nalatenschap te verkrijgen (zie ook onder 4.16), dat het depotbedrag slechts een zeer klein deel van de koopprijs betreft, dat de verschuldigde hypothecaire lening is voldaan aan de hypotheekhouder en dat ook andere kosten inmiddels zijn betaald vanuit de opbrengst van verkoop van het appartementsrecht (zie onder 2.28) en dat de erfgenamen als gevolg van de vernietiging van de koopovereenkomst de volledige koopprijs uit hun eigen vermogen zouden moeten voldoen aan [gedaagden] Verder wordt bij vernietiging van de gehele koopovereenkomst voldaan aan de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie tot het betalen van een vergoeding voor de door [gedaagden] gemaakte kosten voor de verbouwing van het appartement. Het is aannemelijk dat over dit onderwerp nader debat tussen partijen zal moeten worden gevoerd en dat nader deskundig onderzoek nodig zal zijn om vast te stellen of de verbouwing ongedaan kan worden gemaakt, en als dat niet het geval is, welke waarde door die verbouwing aan het appartement is toegevoegd. Daarmee bestaat er een kans dat de nalatenschap zal worden veroordeeld tot het betalen aan [gedaagden] van een redelijke vergoeding van de door hem gemaakte verbouwingskosten. De gevolgen van de vernietiging van de koopovereenkomst, de algehele ongedaanmaking van de over en weer verrichtte prestaties, staan aldus niet in verhouding tot de dwaling en zouden tot een onevenwichtig resultaat leiden. 
        
      
    
    
      4.32.
      De tussenconclusie is dat de vorderingen onder SUBSIDIAIR III primair en III subsidiair moeten worden afgewezen.
      
    
    
      4.33.
      De door [eiseres] onder SUBSIDIAIR III meer subsidiair gevorderde vernietiging van artikel 18 van de koopovereenkomst, en de depotovereenkomst, zal worden toegewezen. [gedaagden] zal worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de uitkering van het depotbedrag door de notaris. Daarbij zal worden bepaald dat [gedaagden] binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis aan de notaris een kopie van dit vonnis zal toezenden en de notaris daarbij zal verzoeken het depotbedrag binnen twee werkdagen na toezending van het vonnis aan [eiseres] uit te keren. In zoverre wordt het door [eiseres] onder V gevorderde toegewezen. Het bovenstaande bevat voldoende prikkels voor [gedaagden] om de veroordeling tot medewerking na te komen. Daarom wordt de gevorderde dwangsom afgewezen.
      
    
    
      4.34.
      Verder zal [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over het depotbedrag vanaf 14 oktober 2021 tot en met de dag dat de notaris dit bedrag heeft uitbetaald aan [eiseres] . 
      
    
    
      4.35.
      Gelet op hetgeen onder 4.33 en 4.34 is overwogen heeft [eiseres] geen belang bij het overig onder IV gevorderde. 
      
      
        
          De MEER SUBSIDIAIR ingestelde vorderingen 
        
      
    
    
      4.36.
      
        [eiseres] heeft MEER SUBSIDIAIR vorderingen VI en VII ingesteld. Het SUBSIDIAIR onder III meer subsidiair en SUBSIDIAIR onder V gevorderde wordt (grotendeels) toegewezen zodat aan de beoordeling van het MEER SUBSIDIAIR gevorderde niet wordt toegekomen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.37.
      Hoewel ook MEER SUBSIDIAIR gevorderd, zal wel worden beslist over de door [eiseres] gemaakte beslagkosten en proceskosten, mede omdat deze beslissingen ook ambtshalve kunnen worden genomen.
      
    
    
      4.38.
      De door [eiseres] gevorderde beslagkosten zijn gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Omdat de beslagkosten ook proceskosten zijn, zal de gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten worden toegewezen. De beslagkosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - explootkosten
              
              
                €
              
              
                516,07
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                309,00
                
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                557,00
              
              
                ½ punt tarief tot € 100.000,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                 1.382,07
              
              
                
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.39.
      
        [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - explootkosten
              
              
                €
              
              
                119,21
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                643,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                2.228,00
              
              
                2 punten tarief tot € 100.000,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                 2.990,21
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De door [eiseres] gevorderde veroordeling van [gedaagden] in de nakosten wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
      
      
    
    
      4.40.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen, waarbij de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zal worden toegepast.
      
    
    
      4.41.
      
        [gedaagden] heeft nog verzocht een eventueel ten nadele van hem uit te spreken vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat een toewijzing van het onder I en II gevorderde ingrijpend zal zijn omdat hij de eigendom van het appartementsrecht dan verliest en dat hij in hoger beroep zal willen gaan bij een eventueel toewijzend vonnis.
      
    
    
      4.42.
      Dit verzoek wordt afgewezen. Dat [gedaagden] hoger beroep zal instellen van dit vonnis is onvoldoende om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarnaast betreffen de gevolgen van de toegewezen vorderingen (SUBSIDIAIR III meer subsidiair en V.) slechts de betaling van de geldsom uit het depot (die is gestort uit de reeds door [gedaagden] voldane koopsom van het appartementsrecht) en niet dat [gedaagden] de eigendom van het appartementsrecht verliest. Het belang van [eiseres] (en de overige erfgenamen) bij de uitvoering van de bij dit vonnis toegewezen veroordeling weegt dan ook zwaarder dan het belang van [gedaagden] om een beslissing in een eventueel hoger beroep af te wachten. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.43.
      Uit hetgeen in conventie is overwogen (en beslist) volgt dat de vorderingen in reconventie A tot en met D moeten worden afgewezen. [eiseres] heeft recht op uitkering uit het depot en heeft daartoe rechtmatig conservatoir beslag laten leggen op het depot (het onder A gevorderde). Verder heeft [eiseres] geen boete verbeurd omdat zij terecht de levering op 1 oktober 2021 tegen de voorwaarden als opgenomen in artikel 18 van de koopovereenkomst heeft geweigerd (het onder B gevorderde). Er is geen rechtsgrond waaruit volgt dat [eiseres] en de erfgenamen gehouden zijn bij te dragen in de kosten voor een overstap naar eeuwigdurende erfpacht door [gedaagden] (het onder C gevorderde). Tot slot is in conventie beslist dat [gedaagden] de kosten van het depot dient te betalen (het onder D gevorderde).
      
    
    
      4.44.
      De voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie E tot en met G zijn ingesteld is niet vervuld, zodat daarover niet hoeft te worden beslist. 
      
    
    
      4.45.
      
        De vorderingen in reconventie van [gedaagden] worden afgewezen. Hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vorderingen en stellingen in conventie, worden de kosten aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
        
          5.	De beslissing
        
        De rechtbank
      
      
      
        
          in conventie
        
      
    
    
      5.1.
      vernietigt artikel 18 in de koopovereenkomst tussen partijen, en de daaruit voortvloeiende depotovereenkomst,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] tot medewerking aan de uitkering van het depotbedrag door de betrokken notaris, 
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat [gedaagden] binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis aan de betrokken notaris een kopie van dit vonnis dient toe te zenden en de notaris daarbij dient te verzoeken het depotbedrag onmiddellijk, doch uiterlijk binnen twee (2) werkdagen na toezending van de kopie van het vonnis aan [eiseres] uit te keren, met afschrift van dit alles aan de advocaat van [eiseres] ,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 65.939,00 vanaf 14 oktober 2021 tot en met de dag dat wordt voldaan aan het onder 5.3 bepaalde,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.990,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de onder 5.7 bedoelde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] in de door [eiseres] gemaakte beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.382,07, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de onder 5.7 bedoelde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] te ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.8.
      verklaart hetgeen onder 5.2 tot en met 5.7 is beslist uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.10.
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      5.11.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.H. Broesterhuizen, rechter, bijgestaan door mr. R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.