ECLI:NL:RBAMS:2023:2708, Rechtbank Amsterdam, 26-04-2023, 13/718338
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verdeling gemeenschap, appartement. Schade toegebracht aan gemeenschap door nadelig huurcontract. Eerder vonnis. Schadestaatprocedure.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/718338 / HA ZA 22-442 
    
    
    
      
        Vonnis van 26 april 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] (volgens de Basis Registratie Personen niet in het bezit van een voornaam),
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. B.P.C. Bijl te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. A.P.W. Tonen te Amsterdam.
    
    
    
       Partijen worden hierna genoemd [eiser] en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 30 mei 2022, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 19 oktober 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte tot aanvulling/wijziging van eis en de akte overlegging producties van [eiser] ; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 24 januari 2023.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] zijn eigenaar van een appartement. [gedaagde] wenst deze beperkte gemeenschap te verdelen. [eiser] heeft het appartement zonder overleg verhuurd aan zijn nicht onder zeer ongunstige voorwaarden. De afgesproken huurprijs is laag en het appartement kan nu alleen verkocht worden met huurder en dat heeft gevolgen voor de verkoopprijs van het appartement. [eiser] vordert een verklaring voor recht dat de gemeenschap anders dan bij helfte wordt verdeeld. Daarnaast wil hij dat [gedaagde] de helft van de door hem voor rekening van de gemeenschap vooruitbetaalde bedragen betaalt en de helft van de waardevermindering van het appartement. [gedaagde] vordert op zijn beurt dat [eiser] aan hem de helft van de gederfde huurinkomsten betaalt en de waardevermindering van het appartement.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] krijgt grotendeels gelijk. In een eerder vonnis heeft de rechtbank al geoordeeld dat de gemeenschap bij helfte moet worden verdeeld, zodat de rechtbank in dit vonnis niet anders zal oordelen. Dat het appartement in waarde is gedaald en [eiser] daardoor schade lijdt, komt door omstandigheden die aan hemzelf zijn toe te rekenen. [gedaagde] is hiervoor niet aansprakelijk. [eiser] is wel aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] lijdt. Hij moet aan [gedaagde] de helft van de gederfde huurinkomsten betalen. Omdat de door [gedaagde] geleden schade door waardevermindering van het appartement nog niet is vast te stellen, wordt de zaak verder verwezen naar de schadestaat procedure.
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 10 juni 2019 hebben [eiser] , mevrouw [naam 1] (de vrouw van [eiser] , hierna samen: [eiser + naam 1] ) en [gedaagde] het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: het appartement) gekocht. Op 26 juli 2019 is het appartementsrecht aan [eiser + naam 1] en [gedaagde] geleverd. De koopprijs van het appartement bedroeg € 240.000,-. De notaris heeft een nota van de afrekening gemaakt, daaruit volgt dat partijen naast de koopprijs een bedrag van € 6.057,01 aan aanvullende kosten hebben betaald. Dit bedrag is door [eiser + naam 1] betaald. 
      
    
    
      2.4.
      
        Het appartement is als belegging gekocht, met de bedoeling het aan derden te
        verhuren en daarmee inkomsten te verwerven. Van 1 augustus 2019 tot en met 15 april 2020 is het appartement verhuurd voor een bedrag van € 1.500,- (exclusief gas, water en licht) per maand. 
      
      
    
    
      2.5.
      
        Vanaf 1 mei 2020 huurt mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) het appartement. Zij
        betaalt € 550,- (inclusief gas water en licht) per maand. [eiser] is de huurovereenkomst
        met [naam 2] aangegaan voor de duur van tien jaar. [naam 2] is de nicht van [eiser] . In november 2019 zijn [naam 2] en [gedaagde] in India getrouwd, waarna [naam 2] en [gedaagde] zijn
        teruggekeerd naar Nederland. Deze samenleving heeft slechts enkele dagen geduurd. [gedaagde]
        en [naam 2] zijn inmiddels gescheiden. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser + naam 1] hebben de huurinkomsten van beide huurders ontvangen.
      
    
    
      2.7.
      Op 29 mei 2020 heeft [gedaagde] [eiser + naam 1] gedagvaard en de verdeling van het appartement gevorderd. Bij (tussen)vonnis van 26 mei 2021 heeft de rechtbank Amsterdam de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap op de wijze als bepaald gelast en - voor zover voor deze zaak van belang - het volgende geoordeeld: 
      
      
        	“De rechtbank overweegt dat voor het aandeel dat partijen in de gemeenschap
        
          hebben niet van belang is welk gedeelte van de koopsom zij voor hun rekening hebben genomen. Blijkens de notariële leveringsakte heeft [gedaagde] een 1/2 onverdeeld aandeel in de gemeenschap, en hebben [eiser + naam 1] ieder 1/4 onverdeeld aandeel. Partijen, [gedaagde] enerzijds en [eiser + naam 1] anderzijds, zijn dus ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van het appartement.”
      
      
      
      
      
        en:
      
      
      
        “Naar het oordeel van de rechtbank weegt het belang van [eiser + naam 1] bij de voortzetting van de gemeenschap en daarmee de exploitatie van het appartement niet aanmerkelijk zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij de verdeling van de gemeenschap. De rechtbank stelt vast dat de verhoudingen tussen partijen ernstig verstoord zijn, dit is ter zitting eveneens gebleken. Daarin ligt voor [gedaagde] een gerechtvaardigd belang om de gemeenschap te beëindigen. Het daartegenover gestelde belang van [eiser + naam 1] bij voortzetting van de exploitatie weegt onvoldoende zwaar. In dat kader merkt de rechtbank op dat de huidige exploitatie (verhuur aan de nicht van [eiser + naam 1] ) naar zeggen van [eiser + naam 1] niet rendabel is. In zoverre is het belang om deze exploitatie voort te zetten geen rechtstreeks financieel belang. [eiser + naam 1] hebben ter zitting gesteld dat de huidige verhuur is aangegaan voor een periode van tien jaar en dat deze omstandigheid zal drukken op de verkoopwaarde. Dit is echter een omstandigheid die aan [eiser + naam 1] is toe te rekenen en vormt geen reden om uitstel van de verdeling te verlenen. [eiser + naam 1] hebben immers zelf besloten de huurovereenkomst met [naam 2] aan te gaan voor een periode van tien jaar. In het kader van de belangenafweging acht de rechtbank dan ook niet doorslaggevend of het appartement op dit moment met winst kan worden verkocht..”
      
      
    
    
      2.8.
      Daarnaast heeft de rechtbank [eiser] opgedragen te bewijzen dat partijen mondeling hebben afgesproken dat de huurinkomsten van het appartement voor een periode van tien jaar uitsluitend aan [eiser + naam 1] toekomen. Partijen hebben tegen het vonnis van 26 mei 2021 geen hoger beroep ingesteld zodat dit onherroepelijk is geworden.
      
    
    
      2.9.
      Bij vonnis van 13 juli 2022 heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat [eiser + naam 1] niet zijn geslaagd in de bewijsopdracht en de door hen gestelde afspraak niet is komen vast te staan. 
      
    
    
      2.10.
      Daarnaast heeft de rechtbank – voor zover voor deze zaak van belang – nog het volgende geoordeeld:
      
      
        	“De rechtbank heeft in randnummer 2.5 van het tussenvonnis als vaststaand
        
          aangenomen dat de totale huurinkomsten over de periode augustus 2019 tot en met april 2020 € 10.500,- bedroegen. [gedaagde] is in zijn akte uitgegaan van een bedrag van €15.000,-, maar heeft dit niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat daarom uit van het eerdergenoemde bedrag en zal [eiser + naam 1] veroordelen tot betaling van € 5.250,-. Daarnaast zal de rechtbank [eiser + naam 1] veroordelen tot betaling van € 155,- per maand vanaf juni 2020, aangezien tegen de hoogte van dit bedrag door [eiser + naam 1] geen verweer is gevoerd. De wettelijke rente wordt toegewezen als verzocht.”
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft tegen het vonnis van 13 juli 2022 hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      2.12.
      Op 22 oktober 2021 hebben [eiser] en [gedaagde] aan Bert van Vulpen Makelaars en Hypotheken (hierna: de makelaar) opdracht gegeven tot het bemiddelen bij de verkoop van het appartement. De vraagprijs voor het appartement is gesteld op € 160.000,-. Waarbij ervan uitgegaan wordt dat het appartement niet vrij van huur kan worden geleverd, maar inclusief [naam 2] als huurder.
      
      
        
          Wat vordert [eiser] ?
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] vordert, na vermeerdering van eis bij akte en vermindering van eis ter zitting, een verklaring voor recht dat de gemeenschap bestaande uit het appartement aldus zal worden verdeeld dat [eiser] de helft van de waarde van de gemeenschap en een bedrag van € 35.354,54 toekomt, plus € 47.410,21 aan schadevergoeding en dat de uitkering wegens overbedeling wordt vastgesteld op nihil. Tot slot vordert [eiser] de proceskosten van deze procedure. 
      
    
    
      2.14.
      Het bedrag van € 35.354,54 is als volgt opgebouwd: 
      - de helft van wat [eiser] meer heeft betaald bij de aankoop 		€ 20.000,00
      - de helft van de kosten renovatie, onderhoud en bijdragen aan 		€   9.507,50
        de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE)		
      
        
          de helft van aanvullende koopkosten				€   3.028,50
        
        
          de helft van een eenmalige extra bijdrage VvE (6/2/2022)		€      732,42
        
        
          de helft van de eindafrekening energiekosten Ista (2021-2022)	€      814,48
        
        
          de helft van bijdragen VvE over 2021 (12 x € 88,72) en 2022 
        
      
      
            (12 x € 123,07) 						€   1.271,64  +
        Totaal								€ 35.354,54
      
      
    
    
      2.15.
      Aan schadevergoeding vordert [eiser] :
      - helft van waardeverlies appartement				€ 40.028,50
      - stijging overdrachtsbelasting					€   7.381,71 +
      Totaal								€ 47.410,21
      
      
        
          Wat vordert [gedaagde] ?
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde] wil de helft van de gederfde huurinkomsten van [eiser] betaald krijgen. Daarom vordert hij [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.218,-, te vermeerderen met een bedrag van € 543,50 per maand vanaf 1 september 2022 zolang de gemeenschap niet is verdeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 augustus 2022, dan wel vanaf enige andere datum die de rechtbank in goede justitie juist zal achten, en voor de na augustus 2022 vervallen maandelijkse huurtermijn telkens vanaf de dag dat deze huurtermijnen opeisbaar zijn geworden.
      
    
    
      2.17.
      Wanneer de rechtbank besluit om deze vordering af te wijzen, dan vordert [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.718,-, te vermeerderen met een bedrag van € 418,50 per maand vanaf 1 september 2022 zolang de gemeenschap niet is verdeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 augustus 2022, dan wel vanaf enige andere datum die de rechtbank in goede justitie juist zal achten, en voor de na augustus 2022 vervallen maandelijkse huurtermijn telkens vanaf de dag dat deze huurtermijnen opeisbaar zijn geworden.
      
    
    
      2.18.
      Wanneer de rechtbank ook deze vordering afwijst, dan vordert [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag dat de rechtbank hier in goede justitie juist zal achten, te vermeerderen met een bedrag per maand aan netto huur vanaf 1 september 2022 dat de rechtbank in goede justitie juist zal achten, zolang de gemeenschap niet is verdeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 3 augustus 2022, dan wel vanaf enige andere datum die de rechtbank in goede justitie juist zal achten.
      
    
    
      2.19.
      Naast de vorderingen genoemd onder 2.16 tot en met 2.18 vordert [gedaagde] nog het volgende. Indien het appartement voor 1 oktober 2022 is verkocht, dan vordert [gedaagde] daarnaast om [eiser] te veroordelen tot het betalen van het verschil tussen de werkelijk gerealiseerde verkoopprijs van het appartement en het bedrag van € 255.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 augustus 2022, dan wel vanaf enige andere datum die de rechtbank in goede justitie juist acht.
      
    
    
      2.20.
      Is het appartement voor 1 oktober 2022 nog niet verkocht, dan vordert [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 127.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 augustus 2022, dan wel vanaf enige andere datum die de rechtbank in goede justitie juist acht.
      
    
    
      2.21.
      De vorderingen in conventie (van [eiser] ) en in reconventie (van [gedaagde] ) zullen vanwege hun onderlinge samenhang gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Over de vordering van [eiser] om de wijze van verdeling van het appartement vast te stellen heeft de rechtbank al in een eerder vonnis geoordeeld
        
      
      
    
    
      2.22.
      Art. 236 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. Dat betekent dat het geschil door middel van een partijen bindende beslissing is beslecht en hieromtrent door een van hen niet opnieuw een vordering aan de rechter kan worden voorgelegd. 
      
    
    
      2.23.
      
        [eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat het appartement zo zal worden verdeeld dat aan hem, naast de helft van de waarde van de gemeenschap, nog een bedrag van toekomt. Dit omdat hij bij de aankoop van het appartement meer heeft ingebracht dan [gedaagde] , aldus [eiser] . 
      
    
    
      2.24.
      De rechtbank merkt op dat in het vonnis van 26 mei 2021 de rechtbank Amsterdam al ten gunste van [gedaagde] heeft overwogen dat voor het aandeel dat partijen in de gemeenschap hebben niet van belang is welk gedeelte van de koopsom zij voor hun rekening hebben genomen en geoordeeld dat [gedaagde] enerzijds en [eiser + naam 1] anderzijds,  ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van het appartement zijn. [eiser + naam 1] en [gedaagde] zijn dus ieder voor een gelijk deel eigenaar van het appartement. Dat betekent dat bij verdeling van het appartement ook aan beiden een gelijk deel van de waarde daarvan toekomt. Dit oordeel geldt als een voor partijen bindende beslissing. [eiser] kan daar in deze procedure niets aan veranderen, zodat de rechtbank de vordering van [eiser] om in afwijking daarvan te beslissen zal afwijzen. Het gaat hier om de gevorderde € 20.000,00. 
      
      
        
          Na verdeling van de door [eiser] betaalde gemeenschapskosten moet [gedaagde] een bedrag van € 6.058,44 aan [eiser] betalen
        
      
      
    
    
      2.25.
      
        Uitgangspunt bij een gemeenschap is dat niet alleen de inkomsten worden
        verdeeld, maar dat de deelgenoten ook naar evenredigheid bijdragen in de kosten. [eiser + naam 1] hebben onder meer een bedrag van € 19.015,- opgevoerd aan kosten voor de VvE-bijdragen, taxatie, renovatie, meubilering, onderhoud, nutsvoorzieningen en vergoeding voor tijd van [eiser] . [eiser] vordert de helft hiervan (€ 9.507,50). [gedaagde] betwist alle kosten, behalve de VvE-bijdragen. Alle andere kosten zijn volgens [gedaagde] niet gemaakt. [eiser] heeft vervolgens op zitting niet onderbouwd dat de andere kosten daadwerkelijk voor dit appartement zijn gemaakt, waardoor de rechtbank niet kan vaststellen dat het inderdaad kosten ten behoeve van de gemeenschap zijn. Van dit deel van de vordering zullen dus alleen de VvE-bijdragen worden verdeeld. [gedaagde] moet daarom nog een bedrag van (de helft van € 1.343,68 is) € 671,84 aan [eiser] betalen.
      
      
    
    
      2.26.
      Daarnaast erkent [gedaagde] dat [eiser + naam 1] een bedrag van € 6.057,- aan aanvullende kosten bij aankoop van het appartement hebben betaald. Voor zover partijen de helft daarvan nog niet verrekend hebben met de proceskostenveroordeling van [eiser + naam 1] in de vorige procedure, komt aan [eiser] een bedrag van € 3.028,50 toe.
      
    
    
      2.27.
      
        [eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij ook een bedrag van € 1.464,84 aan de VvE heeft betaald, bovenop de maandelijkse bijdragen. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat deze kosten voor rekening van de gemeenschap komen, zodat [gedaagde] nog een bedrag van € 732,42 aan [eiser] moet betalen.
      
    
    
      2.28.
      
        [eiser] vordert de helft van de eindafrekening energiekosten van [gedaagde] . [gedaagde] voert terecht aan dat deze kosten niet voor rekening van de gemeenschap komen omdat deze door de huurder worden betaald. [naam 2] huurt het appartement namelijk voor een bedrag van € 550,- per maand inclusief gas, water en licht. De rechtbank heeft in haar vonnis van 13 juli 2022 geoordeeld dat na aftrek van de kosten gas, water en licht aan [gedaagde] een bedrag van € 155,- toekomt. Dit is de helft van de netto huurinkomsten. [eiser] heeft niet gesteld met welk bedrag de rechtbank rekening heeft gehouden aan energiekosten bij de berekening van de netto huurinkomsten en heeft ook niet uitgelegd waarom de eindafrekening van € 1.628,95 gezien zou moeten worden als extra kosten die voor rekening van de gemeenschap komen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat met deze kosten al rekening is gehouden bij de berekening van de netto huurinkomsten.
      
    
    
      2.29.
      
        [eiser + naam 1] hebben de maandelijkse bijdragen aan de VvE betaald, welke kosten voor rekening van de gemeenschap komen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een deel van deze kosten aan de VvE een voorschot aan stookkosten betreft en dat deze kosten voldaan worden door [naam 2] . [eiser] heeft ter zitting erkend dat met dat gedeelte van de bijdrage geen rekening moet worden gehouden en zijn vordering verminderd tot de ‘kale’ VvE-bijdragen over 2021 en 2022. Dit betekent dat de netto bijdrage VvE in 2021 een bedrag van € 88,72 en in 2022 een bedrag van € 123,07 per maand bedroeg. De helft daarvan komt voor rekening van [gedaagde] , oftewel € 44,36 respectievelijk € 61,54 per maand.
      
    
    
      2.30.
      Partijen zijn ter zitting het erover eens geworden dat [gedaagde] het bedrag van € 44,36 met ingang van 1 mei 2020 verschuldigd is. [gedaagde] moet daarom over de periode 1 mei 2020 tot en met 31 december 2021 een bedrag van € 887,20 (20 x € 44,36) en over de periode 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 een bedrag van € 738,48 (12 x € 61,54) aan [eiser] betalen. De rechtbank merkt daarbij op dat [gedaagde] met ingang van januari 2023 maandelijks de helft van de nog vast te stellen bijdrage VvE exclusief  het ‘voorschot stookkosten’ verschuldigd is tot de dag dat het appartement is verkocht. [eiser] heeft met betrekking tot deze toekomstige kosten echter geen vordering ingesteld. Evenmin heeft hij zich beroepen op verrekening. De rechtbank zal bij de beslissing daarom geen rekening houden met de bedragen die [gedaagde] nog aan [eiser] verschuldigd is vanaf 1 januari 2023.
      
    
    
      2.31.
      Dat betekent dat [gedaagde] aan [eiser] nog een bedrag van € 6.058,44 (€ 671,84 + € 3.028,50 + € 732,42 + € 887,20 + € 738,48) moet betalen, voor zover partijen het bedrag van € 3.028,50 nog niet hebben verrekend. 
      
      
        
          De schade die [eiser] lijdt is aan hem zelf toe te rekenen
        
      
      
    
    
      2.32.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] tegen de afspraak van partijen in het appartement wenst te verdelen. Omdat het appartement door [naam 2] wordt gehuurd, kan de woning alleen tegen een lagere verkoopprijs verkocht worden dan waarvoor partijen deze hebben gekocht. [eiser] wil dat [gedaagde] de schade die hij daardoor lijdt vergoedt. De rechtbank is van oordeel dat de waardevermindering van het appartement niet aan [gedaagde] toe te rekenen is en zal de vordering van [eiser] daarom afwijzen.
      
    
    
      2.33.
      In het eerder gewezen vonnis van 26 mei 2021 heeft rechtbank al geoordeeld dat [gedaagde] recht heeft op verdeling van het appartement en dat de omstandigheid dat het appartement bij verkoop minder waard zal zijn, omdat [eiser + naam 1] met [naam 2] een huurovereenkomst voor de periode van 10 jaar zijn aangegaan, aan [eiser + naam 1] is toe te rekenen. [eiser] is namelijk - zonder daarover eerst in overleg te treden met [gedaagde] - een zeer ongunstige huurovereenkomst met [naam 2] overeengekomen. [eiser] heeft in deze procedure geen nieuwe feiten of omstandigheden aangedragen die tot een ander oordeel kunnen leiden. Dat betekent dat eventuele gevolgen voor [eiser] van het sluiten van de huurovereenkomst met [naam 2] voor rekening komen van [eiser] . De rechtbank zal daarom de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen in enige schade die hij heeft geleden afwijzen.
      
      
        
          
            [eiser] is aansprakelijk voor de schade die de gemeenschap en [gedaagde] heeft geleden
        
      
      
    
    
      2.34.
      De rechtbank oordeelt dat [eiser] tegenover [gedaagde] aansprakelijk is voor de door hem geleden schade die is veroorzaakt door het overeenkomen van een zeer ongunstige huurovereenkomst met [naam 2] . [eiser] had moeten begrijpen dat [gedaagde] hierdoor schade zou leiden. Ter zitting heeft [eiser] aangegeven dat hij het huurcontract met [naam 2] bewust voor een periode van 10 jaar is aangegaan omdat hij tien jaar nodig zou hebben om zijn investering in het appartement terug te krijgen. [eiser] heeft daarmee blijk gegeven geen enkel oog te hebben gehad voor de belangen van de gemeenschap en die van [gedaagde] . [eiser] heeft daarmee de gemeenschap benadeeld en zoals de rechtbank onder punt 2.33 al heeft overwogen valt dit aan [eiser] toe te rekenen. Door het overeenkomen van de huurovereenkomst zonder daarover vooraf met [gedaagde] te overleggen wetende dat de gemeenschap daarmee benadeeld zou kunnen worden, heeft hij onrechtmatig gehandeld en is hij aansprakelijk voor de schade die hieruit volgt. 
      
      
        
          
            [eiser] moet de helft van de gederfde huurinkomsten aan [gedaagde] betalen
        
      
      
    
    
      2.35.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst met [naam 2] onder minder gunstige voorwaarden is aangegaan dan met de vorige huurder. Vast staat dat het appartement in de periode van 1 augustus 2019 tot en met 15 april 2020 is verhuurd aan een derde voor een bedrag van € 1.500,- (exclusief gas, water en licht) per maand. Deze overeenkomst was aangegaan voor een periode van 12 maanden. Sinds 1 mei 2020 huurt [naam 2] het appartement voor een bedrag van € 550,- (inclusief gas, water en licht) per maand voor een periode van 10 jaar. 
      
    
    
      2.36.
      Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd gesteld dat het voor hem tijdens de corona periode niet mogelijk is geweest om het appartement aan een ander dan [naam 2] voor een zelfde huurprijs te verhuren als aan de eerste huurder is gedaan. [eiser] heeft dit verder niet onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat hij pogingen heeft gedaan om andere huurders te vinden. Daarnaast is deze stelling tegenstrijdig met zijn verklaringen ter zitting. [eiser] heeft toen aangegeven dat hij het als zijn verantwoordelijkheid zag om voor zijn nicht te zorgen nadat zij en [gedaagde] de relatie hadden beëindigd en hij daarom het appartement aan [naam 2] heeft aangeboden. Ook heeft hij verklaard dat hij bewust een huurprijs van € 550,- voor een periode van 10 jaar is overeengekomen zodat hij het bedrag van € 65.072,- (waarvan hij stelt dat hij dit meer in de gemeenschap heeft ingebracht dan [gedaagde] ) terug te kunnen verdienen. Hieruit maakt de rechtbank op dat [eiser] geen intentie heeft gehad om het appartement aan een ander dan [naam 2] voor een redelijke huurprijs te verhuren. Dat [eiser] hiertoe wel mogelijkheden heeft gehad volgt ook uit zijn verklaring dat alle andere appartementen die hij verhuurt een hogere huurprijs kennen dan de huurovereenkomst met [naam 2] kent. Daarmee heeft [eiser] de gemeenschap benadeeld en moet hij de schade die [gedaagde] als gevolg daarvan lijdt vergoeden.
      
    
    
      2.37.
      
        [eiser] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de door [gedaagde] gevorderde gederfde huurinkomsten. De rechtbank zal daarom uitgaan van een reële huurprijs van € 1.500,- (exclusief gas, water en licht) per maand en de vordering van [gedaagde] toewijzen nu deze haar niet onredelijk of ongegrond voor komt. Het gaat om € 15.218,- tot en met augustus 2022 en vanaf 1 september 2022 € 543,30 per maand. Ook de gevorderde rente wordt toegewezen.
      
      
        
          Voor het vaststellen van de schade door waardevermindering van het appartement wordt de zaak verwezen naar de schadestaat procedure
        
      
      
    
    
      2.38.
      Tussen partijen is niet in geschil dat door het bestaan van de huurovereenkomst, het appartement in waarde is verminderd. Nu deze waardevermindering aan de handelswijze van [eiser] is toe te rekenen, is [eiser] aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] daardoor lijdt.
      
    
    
      2.39.
      De rechtbank wil met inachtneming van de voorgaande uitgangspunten de schade van [gedaagde] begroten, maar acht zich daartoe nu niet in staat. Dat komt omdat het appartement nog niet is verkocht.
      
    
    
      2.40.
      
        [gedaagde] heeft daaraan tegemoet willen komen door zijn vordering zo in te richten dat hij veroordeling van [eiser] vordert tot betaling van bedragen uitgaande van twee situaties: dat het appartement wel verkocht is op 1 oktober 2022 en dat het appartement op die datum nog niet is verkocht, waardoor het als onverkoopbaar moet worden gekwalificeerd. Ten tijde van de mondelinge behandeling was het appartement nog niet verkocht, maar dat betekent niet dat het in de huidige staat onverkoopbaar is. Partijen hebben het appartement feitelijk nog niet te koop gezet, dus het is te vroeg om tot die conclusie te komen. 
      
    
    
      2.41.
      Artikel 612 Rv bepaalt dat de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt de schade in het vonnis begroot, voor zover hem dit mogelijk is. Indien begroting in het vonnis niet mogelijk is, zoals in deze zaak, spreekt hij een veroordeling uit tot schadevergoeding op te maken bij staat. Uit de rechtspraak blijkt dat voor een veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat voldoende is dat de mogelijkheid dat schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten of de onrechtmatige daad is geleden aannemelijk is gemaakt. Dat is hier het geval. Het is aannemelijk dat het appartement minder waard is geworden door de ongunstige huurvoorwaarden met [naam 2] . Omdat partijen het appartement nog niet te koop hebben gezet, is het niet mogelijk om de schade vast te stellen aan de hand van een concrete verkoopprijs. Met de summiere cijfermatige onderbouwing door [gedaagde] zijn daarnaast onvoldoende gegevens beschikbaar voor de begroting op basis van een inschatting van het waardeverlies in één van de door [gedaagde] voorgehouden situaties. De rechtbank zal voor de begroting van de mogelijke verdere schade van [gedaagde] de zaak daarom naar de schadestaat verwijzen.
      
      
        
          
            [eiser] moet de proceskosten van [gedaagde] in conventie en in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      2.42.
      
        [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van [gedaagde] begroot op:
      - griffierecht		€ 1.301,00
      - salaris advocaat 		€ 2.366,00 (2 punten x tarief € 1.183,00)
      In totaal			€ 3.667,00
      
    
    
      2.43.
      
        [eiser] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van [gedaagde] begroot op € 1.183,00 voor salaris advocaat (2 punten x wegingsfactor 0,5 x tarief € 1.183,00). 
      
    
    
      2.44.
      
        [gedaagde] heeft ook recht op vergoeding van de kosten die hij zal moeten maken na de datum van dit vonnis. Deze nakosten worden toegewezen op de manier die in dit soort zaken gebruikelijk is. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 6.058,44, voor zover partijen het bedrag van € 3.028,50 nog niet hebben verrekend;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.667,00 daarin begrepen een bedrag van € 2.366,00 aan salaris voor de advocaat van [gedaagde] ;
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 15.218,-, te vermeerderen met een bedrag van € 543,50 per maand vanaf 1 september 2022 zolang de gemeenschap niet is verdeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 15.218,- vanaf 3 augustus 2022 en voor de nog te vervallen maandelijkse huurtermijn telkens vanaf de dag dat deze huurtermijnen opeisbaar worden;
      
    
    
      3.4.
      
        veroordeelt [eiser] tot vergoeding van alle door [gedaagde] geleden en te lijden
        schade in de vorm van waardeverlies van het appartement als gevolg van het aangaan van de huurovereenkomst met [naam 2] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens te wet, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.183,00 aan salaris voor de advocaat van [gedaagde] ;
      
      
        
          In conventie en in reconventie:
      
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;
      
    
    
      3.7.
      verklaart het onder 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 en 3.6 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.