ECLI:NL:RBNHO:2023:2991, Rechtbank Noord-Holland, 29-03-2023, 10095089 \ CV EXPL  22-4336
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte; verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de gedaagde/ huurder tot ontruiming. De tegenvordering van de huurder wordt afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10095089 \ CV EXPL  22-4336 WD
      Uitspraakdatum: 29 maart 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. M.J.G. Stork
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] 
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] 
      gedaagde 
      verder te noemen: [gedaagde] 
      gemachtigde: mr. A.A. Aartse Tuijn
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 30 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      
        [eiser] heeft bij akte gereageerd op het verweer van [gedaagde] en zijn eis vermeerderd. Ook heeft [eiser] bij conclusie gereageerd op de tegenvordering. [gedaagde] heeft bij akte nog stukken ingediend en haar tegenvordering vermeerderd.
    
    
      1.3.
      Op 22 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brieven van 14 en 17 februari 2023 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 1 juni 2020 van [eiser] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] te [plaats] . Het gaat om een winkelruimte in casco-staat inclusief een parkeerplaats ( [nummer parkeerplaats] ) op het binnenterrein. Voor juni 2020 huurde zij van [eiser] een bedrijfsruimte op een andere locatie in [plaats] .De huurovereenkomst (ROZ-model 2012) bevat de volgende bepalingen:
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst bevat als bijlage een schematische tekening van het binnenterrein waarbij de aan [gedaagde] toegewezen parkeerplaats ( [nummer parkeerplaats] ) in een groen vak staat aangegeven.
    
    
      2.3.
      De op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen (ROZ 2012) luiden, voor zover van belang, als volgt:
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] exploiteert in de gehuurde winkelruimte een interieurwinkel. Voor [gedaagde] zijn aldaar werkzaam: [directeur] (directeur van [gedaagde] ), zijn vrouw ( [partner van directeur] ) en zijn dochter ( [dochter van directeur ] ).
    
    
      2.5.
      Op 11 september 2020 hebben partijen schriftelijk een allonge gesloten die geldt als aanvulling op de schriftelijke huurovereenkomst. De allonge bevat de volgende bepaling:“Artikel 5Huurder (en haar vertegenwoordigers) zal (zullen) zich correct en zakelijk opstellen jegens Verhuurder, de huurder van [adres 2] of de beheerder(s) van het zogeheten achter terrein.”
    
    
      2.6.
      
        [vader van eiser] , de vader van [eiser] (hierna: [vader van eiser] ), is de in de allonge bedoelde beheerder van het achterterrein.
    
    
      2.7.
      In de nacht van 21 op 22 juli 2021 is er brand ontstaan in een nabijgelegen snackbar. Verschillende panden, waaronder het door [gedaagde] gehuurde pand, hebben schade opgelopen door deze brand. 
    
    
      2.8.
      Op 26 juli 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd waarin hij op last van de ingeschakelde schade-expert heeft geschreven dat [gedaagde] de winkel niet in gebruik mag nemen totdat alles volledig is hersteld. 
    
    
      2.9.
      Op 29 december 2021 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 mei 2025 wegens dringend eigen gebruik in verband met de herontwikkeling van het Plein in [plaats] .
    
    
      2.10.
      Op 22 maart 2022 heeft [gedaagde] [eiser] schriftelijk bericht over een door haar geconstateerde lekkage van de waterleiding. Bij brief van 26 april 2022 heeft [gedaagde] [eiser] aansprakelijk gesteld voor de als gevolg van deze lekkage geleden schade. 
    
    
      2.11.
      Op 31 maart 2022 en 10 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] de gemachtigde van [gedaagde] aangeschreven in verband met enkele door [eiser] geconstateerde overtredingen van het in artikel 14.15.2. van de huurovereenkomst opgenomen parkeerverbod en [gedaagde] in verband daarmee gesommeerd tot betaling van een contractuele boete.
    
    
      2.12.
      Op 11 juli 2022 heeft een woordenwisseling plaatsgevonden tussen [vader van eiser] en [dochter van directeur ] . Na het vertrek van [vader van eiser] met zijn auto zijn [directeur] en [partner van directeur] hem achterna gereden naar zijn woonhuis, alwaar zij hebben aangebeld om hem te spreken over de woordenwisseling.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert na vermeerdering van eis dat de kantonrechter:(i) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 13.000,00, te vermeerderen met rente en kosten;(ii) de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;(iii) [gedaagde] veroordeelt om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan binnen vier weken en op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 100.000,00;(iv) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.567,- exclusief btw per maand aan gebruiksvergoeding vanaf de dag van betekening van het vonnis tot aan de dag van ontruiming, met de wettelijke rente vanaf de verschuldigdheid.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. [gedaagde] schiet op verschillende onderdelen tekort in de nakoming van de gesloten huurovereenkomst. [gedaagde] (althans de familie [familienaam gedaagde] ) parkeert haar/ hun auto’s herhaaldelijk buiten het daartoe bestemde parkeervak en dit levert een overtreding op van het in de huurovereenkomst opgenomen parkeerverbod. Daarbij komt dat [gedaagde] zich schuldig maakt aan pesten, bedreigen en intimideren van derden (aannemer [aannemer] en [vader van eiser] ) en andere huurders (van [adressen] ). Dit ondanks de extra bepaling in de allonge die [eiser] vanwege eerdere incidenten genoodzaakt was expliciet met [gedaagde] overeen te komen. Tot slot is [gedaagde] de aan haar verhuurde winkel enige tijd als opslagruimte en showroom blijven gebruiken ondanks het feit dat deze ruimte in verband met de brandschade en het herstel daarvan leeg moest blijven. [gedaagde] doet wat haar zelf goed dunkt en gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt. Gelet op dit alles dient de huurovereenkomst te worden ontbonden en dient [gedaagde] te worden veroordeeld tot ontruiming. De gevorderde betaling van de contractuele boete vindt zijn grond in de herhaaldelijke overtreding door [gedaagde] van het in de huurovereenkomst opgenomen parkeerverbod. Inmiddels is [gedaagde] boetes wegens 26 overtredingen verschuldigd.
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] voert als volgt verweer, zakelijk weergegeven voor zover van belang. De wens van [eiser] om de huurovereenkomst te ontbinden vindt niet zijn grondslag in een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar in zijn behoefte om vanwege de geplande herontwikkeling van de omgeving op korte termijn over de aan [gedaagde] verhuurde winkelruimte te beschikken. schiet niet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover zij wel tekortschiet rechtvaardigt dit niet de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een groot belang bij de voortzetting van de huurovereenkomst. [eiser] baseert zijn vordering ten onrechte voor een deel op voorvallen die zich in de periode voor 1 juni 2020 hebben afgespeeld. De onderhavige huurovereenkomst is pas op deze datum ingegaan en ten aanzien van de voorliggende periode heeft [eiser] zijn rechten verwerkt door het sluiten van een nieuwe overeenkomst voor een nieuwe locatie.Daarbij komt dat partijen op 14/17 januari 2022 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarbij zij elkaar finale kwijting hebben verleend. Daarom zijn alleen eventuele gedragingen van [gedaagde] van na 17 januari 2022 van belang. [eiser] verkeert in schuldeisersverzuim. Hij is na de brand zijn verplichtingen als verhuurder niet nagekomen. Hij heeft onnodig getalmd met de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, [gedaagde] zes maanden aan het lijntje gehouden en [gedaagde] verboden de werkzaamheden zelf te verrichten. betwist dat zij zich schuldig maakt aan pesten, bedreigen en intimideren van derden en andere huurders. De contacten met anderen zijn prima en van een overtreding van het betreffende artikel in de allonge is geen sprake. Bij het incident met [vader van eiser] is van belang dat hieraan intimiderend gedrag van hem jegens [dochter van directeur ] vooraf ging. Ook is van belang dat bij [directeur] vanaf juni 2020 de stressfactor hoog is geweest, waardoor hij op momenten achteraf bezien buitensporig heeft gereageerd. Met name [vader van eiser] is al geruime tijd doende om [gedaagde] / [directeur] te provoceren. Het parkeren op het binnenterrein is jaren gedoogd. Er is daarbij geen sprake van overtreding van het parkeerverbod en de boetes zijn niet verschuldigd. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter:(i) verklaart voor recht dat [eiser] als verhuurder draagplichtig is voor de gevolgen van de lekkende waterleiding in het gehuurde;(ii) [eiser] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 6.507,00 aan schadevergoeding met de wettelijke rente vanaf 9 november 2022; en(iii) [eiser] veroordeelt tot betaling van € 3.900,00 wegens onverschuldigd betaalde huur.
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan. Bij de herstelwerkzaamheden na de brand is ontdekt dat een zich in het gehuurde bevindende waterleiding heeft gelekt. Hierdoor is water weggelekt wat tot extra waterverbruik door [gedaagde] heeft geleid. [gedaagde] heeft hierdoor schade geleden tot een bedrag van € 6.507,00. [eiser] dient dit bedrag aan [gedaagde] te vergoeden, omdat de waterleiding tot het verhuurde casco behoort. [eiser] is geen eigenaar van een parkeerplaats op het binnenterrein, terwijl hij dat bij het aangaan van de huurovereenkomst wel heeft voorgewend. Daardoor is een verkeerde voorstelling van zaken ontstaan. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [gedaagde] niet (op dezelfde condities) de huurovereenkomst zijn aangegaan. [gedaagde] heeft dus gedwaald. Daarom roept zij de - al dan niet partiële - vernietiging in van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de winkelunit c.a. [adres 1] te [plaats] . [gedaagde] stelt de huurwaarde van de niet door [eiser] geleverde parkeerplaats in alle redelijkheid op € 150,00 per maand. [gedaagde] heeft tot en met februari 2023 daarom onverschuldigd € 3.900,00 aan huur aan [eiser] betaald.
    
    
      4.4.
      
        [eiser] voert verweer tegen de tegenvordering.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      Deze zaak draait – onder meer – om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen vanwege een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming daarvan voor ontbinding in aanmerking komt. Ook ligt voor de vraag of [gedaagde] vanwege een overtreding van het in de huurovereenkomst opgenomen parkeerverbod betaling van een contractuele boete verschuldigd is. De kantonrechter beantwoordt beide vragen bevestigend en licht dat hierna toe.
    
    
      5.2.
      Bij de beantwoording van de eerste vraag stelt de kantonrechter voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar (uit de huurovereenkomst voortvloeiende) verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
    
    
      5.3.
      
        
          [eiser] grondt de door hem gevorderde ontbinding op drie gestelde tekortkomingen: (i) het zich niet gedragen als een goed huurder door aan anderen overlast te bezorgen, waaronder het niet voldoen aan het in artikel 5 van de allonge opgenomen gebod om zich correct en zakelijk op te stellen jegens de in het artikel genoemde personen, (ii) het zich niet houden aan het in artikel 14.15.2. van de huurovereenkomst opgenomen parkeerverbod en (iii) het gebruik van de gehuurde winkelruimte terwijl deze vanwege het herstel van de brandschade leeg en ongebruikt diende te blijven. Deze gestelde tekortkomingen betreffen de periode na 1 juni 2020. Het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking faalt hierom. Het beroep op een volgens [gedaagde] medio januari 2022 gesloten vaststellingsovereenkomst faalt evenzeer. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van dit beroep verwezen naar de in deze periode gevoerde e-mailcorrespondentie tussen de gemachtigden. Uit de inhoud van deze correspondentie blijkt dat partijen alleen afspraken hebben gemaakt over het herstel van de brandschade. Gesteld noch gebleken is dat er ook afspraken zijn gemaakt over de eventuele tekortkomingen die [eiser] thans aan de orde stelt. Dat [eiser] op dit punt afstand van zijn rechten heeft gedaan, is ook overigens niet gebleken.De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang, ingaan op de door [eiser] aangevoerde tekortkomingen.
        
          Het zich correct en zakelijk opstellen jegens bepaalde personen
        
      
    
    
      5.4.
      Gebleken is dat partijen vanwege de wederzijdse ervaringen in de communicatie met elkaar en met één of meer huurder(s) van naastgelegen pand(en) aanleiding hebben gezien om op 11 september 2020 nadere afspraken te maken die hebben te gelden als aanvulling op de met ingang van juni 2020 gesloten huurovereenkomst. Onderdeel van de gemaakte afspraken is het gebod aan [gedaagde] om zich “correct en zakelijk” op te stellen jegens [eiser] , de huurder van [adres 2] en de beheerder van het “zogeheten achter terrein”. Dat partijen van mening verschillen over wat onder “correct en zakelijk” moet worden verstaan is niet gebleken. Het is en moet voor [gedaagde] duidelijk zijn dat hier onder meer mee wordt bedoeld dat zij en haar vertegenwoordigers zich in de toekomst zullen onthouden van opmerkingen als: “Wat ben jij een verschrikkelijke looser!!”, “Je staat gewoon voor lul voor die paar euro’s” en “Volgende keer sla ik je voor je harses”. Deze citaten komen uit de WhatsApp correspondentie in de periode van na juni en voor september 2020 tussen [directeur] en [oud huurster] , de toenmalige huurster van [adres 2]. Het gaat om opmerkingen van beledigende, escalerende en/of intimiderende aard. Ook is duidelijk dat de in dit artikel gebruikte term “beheerder” ziet op [vader van eiser]
    
    
      5.5.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] , althans [directeur] , ondanks de afspraak in de allonge, zich daarna niet heeft onthouden van beledigende, escalerende en intimiderende gedragingen en uitspraken tegenover [vader van eiser] en de huurder van [adres 2] . 
    
    
      5.6.
      Zo zijn [directeur] en [partner van directeur] [vader van eiser] op 11 juli 2022 achterna gereden tot aan diens woonhuis om tekst en uitleg te vragen over een woordenwisseling die laatstgenoemde kort daarvoor met [dochter van directeur ] had gehad. Onder de gegeven omstandigheden – betrokkenen zijn geen vrienden en komen niet bij elkaar over de vloer – is dit gedrag niet correct en zakelijk te noemen zoals in artikel 5 van de allonge is voorgeschreven. Integendeel, dit gedrag is escalerend en intimiderend.Daarnaast heeft [directeur] op 22 december 2022 tijdens een ruzie met de huidige huurder van [adres 2] over de uitstallingen van [gedaagde] tegen deze gezegd: “ik zal jullie krijgen [huidige huurder adres 2] , jullie hebben al een klote naam in het dorp.” [huidige huurder adres 2] heeft dit schriftelijk verklaard. Ter zitting heeft de kantonrechter [directeur] over dit voorval bevraagd en laatstgenoemde heeft daarbij niet betwist dergelijke bewoordingen of woorden van gelijke strekking te hebben gebruikt. Daarmee staat vast dat [directeur] zich escalerend of bedreigend tegenover de huurder van [adres 2] heeft gedragen. 
    
    
      5.7.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande een tekortkoming oplevert in de nakoming van de in de - tot de huurovereenkomst behorende - allonge opgenomen afspraken. Ondanks de bepaling in de allonge is het gedrag van (de vertegenwoordigers van) [gedaagde] niet zakelijk en correct te noemen. [eiser] hoeft dit gedrag niet te tolereren, mede ter bescherming van zijn andere huurder (van [adres 2] ) en de beheerder van het bij het gehuurde behorende gemeenschappelijke achter terrein.Dat aan het voorval van 11 juli 2022 intimiderend gedrag van [vader van eiser] of provocerend gedrag van [eiser] vooraf zou zijn gegaan – wat wordt betwist – biedt geen rechtvaardiging of excuus voor de handelwijze van [directeur] en [partner van directeur] . Dit geldt ook voor de stress waaraan [directeur] in deze periode zou zijn blootgesteld. 
        
          Het parkeerverbod
        
      
    
    
      5.8.
      Blijkens de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling van artikel 14.15.2 en de bijgevoegde tekening is aan [gedaagde] een parkeerplek ( [nummer parkeerplaats] ) toegewezen op het binnenterrein en is het haar verboden om haar voertuigen op dit terrein buiten de aangewezen parkeerplek te parkeren of te stallen. Dit zodat de andere huurders/ gerechtigden ook vrij van de aan hen aangewezen parkeerplek gebruik kunnen maken.
      
    
    
      5.9.
      
        
          [eiser] stelt dat [gedaagde] ten minste 26 keer dit verbod heeft overtreden en vordert hiervoor betaling van een contractuele boete van € 13.000,00 (€ 500,00 per overtreding). [gedaagde] voert hiertegen verschillende (genummerde) (sub)verweren die de kantonrechter zal bespreken.
        
          verweer 1 
        
      
    
    
      5.10.
      
        Er zijn geen genummerde vakken zodat het niet duidelijk is waar het [gedaagde] op het binnenterrein is toegestaan te parkeren, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Bij de huurovereenkomst zit een tekening van het binnenterrein met daarop aangetekend de parkeersituatie. Niet gebleken is dat [gedaagde] op enig moment zich tot [eiser] heeft gewend ter verheldering van een bij haar bestaande onduidelijkheid over de parkeersituatie ter plaatse. Het verweer van [gedaagde] zoals vermeld in punt 13 van de brief van haar gemachtigde van 10 februari 2023 faalt om deze reden ook.
        
          
          verweer 2
        
      
    
    
      5.11.
      Uit de redactie van de boetebepaling volgt dat pas betaling van boete is verschuldigd als het fout parkeren tenminste een volledige dag heeft geduurd, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. Een redelijke uitleg van de bepaling brengt mee dat iedere dag dat [gedaagde] zich schuldig maakt aan fout parkeren, zij betaling van een boete is verschuldigd, zoals [eiser] stelt. Niet vereist is dat [gedaagde] de auto de hele dag verkeerd parkeert. Bij de door [gedaagde] voorgestane uitleg zou de bepaling haar doel (het voor alle huurders vrij houden van de aangewezen parkeerplekken) voorbij schieten.
      
      
        
          verweer 3 en 4 
        
      
    
    
      5.12.
      Wat [eiser] aanziet voor fout parkeren betreft in feite laden en lossen en dat is op het binnenterrein toegestaan, aldus [gedaagde] . Op dit verweer wordt hierna onder 5.19. ingegaan.
      
      
        
          verweer 5 
        
      
    
    
      5.13.
      
        Vanaf maart 2022 heeft [gedaagde] toestemming van de huurder van [adres 3] om gebruik te maken van diens parkeerplaats, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer. [eiser] heeft per gestelde overtreding een foto ter onderbouwing overgelegd en deze foto’s in de toelichting voorzien van een datum. Deze datering heeft [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] heeft in haar verweer niet duidelijk gemaakt bij welke van de met foto’s onderbouwde overtredingen zij van de parkeerplaats van de huurder van [adres 3] gebruik zou hebben gemaakt. Daarbij komt dat de door [gedaagde] gestelde toestemming is gebaseerd op een appje van [eigenaar adres 3] . [eiser] heeft daarover gesteld dat dit verweer niet klopt omdat niet op de foto’s te zien is dat [gedaagde] steeds op dezelfde plek (namelijk die van [adres 3] ) geparkeerd staat en [gedaagde] bovendien met drie auto’s komt. Verder heeft [eiser] een verklaring van [eigenaar adres 3] van 7 februari 2023 ingediend waarin staat dat het niet de bedoeling is geweest om zijn parkeerplaats aan “andere” beschikbaar te stellen. Het verweer van [gedaagde] is hiertegenover onvoldoende onderbouwd.
        
          
          verweer 6 
        
      
    
    
      5.14.
      
        Wanneer [gedaagde] door een blokkade op het terrein haar eigen parkeerplaats niet kan bereiken, kan het haar niet worden tegengeworpen dat zij fout parkeert, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer. Uit de overgelegde foto’s blijkt zonder nadere toelichting die ontbreekt niet dat de aan [gedaagde] toegewezen parkeerplaats (steeds) voor haar niet toegankelijk was. Van schuldeisersverzuim is geen sprake. 
        
          
          verweer 7
        
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser] heeft geen recht op betaling van boete in geval [gedaagde] een parkeerplaats van Bot Bouw of derden bezet houdt. Evenmin heeft [eiser] geen recht op betaling van boete zolang [gedaagde] niet door die derden op haar parkeergedrag wordt aangesproken, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan deze verweren. [gedaagde] heeft zich contractueel jegens [eiser] verbonden om op het binnenterrein alleen op de aan haar in de huurovereenkomst toegewezen plek te parkeren. Iedere keer dat zij het parkeerverbod overtreedt is [gedaagde] een boete verschuldigd. [eiser] vordert die boetes. Of [gedaagde] al dan niet door derden op haar parkeergedrag wordt aangesproken is daarbij niet van belang. Of [gedaagde] door haar parkeergedrag al dan niet inbreuk maakt op het eigendomsrecht van derden, zoals Bot Bouw, is evenmin van belang. Als [gedaagde] hiermee ook in strijd handelt met het tussen partijen geldende parkeerverbod, handelt zij in strijd met de huurovereenkomst en is zij betaling van boete verschuldigd.
      
      
        
          verweer 8 en 9
        
      
    
    
      5.16.
      
        
          [eiser] heeft de gevorderde boetes onvoldoende onderbouwd en draagt de bewijslast daarvan, aldus [gedaagde] . De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de toelichting en de stukken blijkt voldoende duidelijk op welke data [gedaagde] het parkeerverbod volgens [eiser] heeft overtreden. Voorts heeft [eiser] haar stellingen steeds onderbouwd door het overleggen van bewijsmateriaal (foto’s) waaruit ook blijkt om welke auto het gaat. In zoverre heeft [eiser] haar vordering voorzien van een deugdelijke onderbouwing en van bewijsmateriaal. Van verval van rechten en een ‘obscuur libel’ is, anders dan [gedaagde] betoogt, geen sprake.
        
          
          algemeen verweer 
        
      
    
    
      5.17.
      Het parkeren op het binnenterrein is jarenlang (ook voor de huidige huurovereenkomst) gedoogd, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat voorbij aan dit verweer, omdat [eiser] dit heeft betwist en [gedaagde] dit niet nader heeft onderbouwd. Dat had zij wel moeten doen, omdat artikel 14.15.2 van de toepasselijke huurovereenkomst het standpunt van [eiser] ondersteunt.
      
      
        
          overtredingen van het parkeerverbod
        
      
    
    
      5.18.
      De kantonrechter zal nu beoordelen in hoeverre kan worden vastgesteld dat [gedaagde] het overeengekomen parkeerverbod heeft overtreden en hierom betaling van een contractuele boete verschuldigd is. Hierbij wordt ook bovengenoemd verweer 3 en 4 betrokken. Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] geen eigenaar van een parkeerplaats is en de huurovereenkomst wegens dwaling moet worden vernietigd, blijft hierbij buiten beschouwing.
      
    
    
      5.19.
      Vast staat dat de auto’s die op de overgelegde foto’s staan, eigendom zijn van [gedaagde] , althans van de bij haar betrokken personen. Het verweer dat [gedaagde] geen rechthebbende tot (één van) deze voertuigen is en over het gebruik daarvan geen zeggenschap heeft faalt, omdat het gaat om gebruikers die op grond van de huurovereenkomst van [gedaagde] gebruik maken van de parkeervoorziening op het achterterrein. Zij moeten zich dus aan die huurovereenkomst houden. Dat de op de foto’s zichtbare auto’s stilstaan op het binnenterrein maar buiten de aan [gedaagde] toegewezen parkeerplaats, staat evenmin ter discussie. Voorts lijken partijen het erover eens te zijn dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen parkeren enerzijds en laden en lossen anderzijds. Dat laatste brengt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet mee dat laden en lossen op iedere plek op het binnenterrein is toegestaan. Redelijke uitleg van het parkeerverbod en het daaraan gekoppelde boetebeding brengt mee dat het gedurende enige tijd laten stilstaan van een auto voor laden en lossen ook een tekortkoming oplevert, indien hierdoor ingangen en (nood)uitgangen van naburige huurders worden geblokkeerd. De kantonrechter wijst hiervoor op het voor eenieder kenbare belang bij vrij toegankelijke in- en (nood)uitgangen bij gebouwen die voor publiek zijn opengesteld. 
      
    
    
      5.20.
      
        Uit de stukken (foto’s en toelichting) blijkt dat een door [gedaagde] gebruikte auto ten minste 11x een toegang of (nood)uitgang heeft geblokkeerd. Namelijk op 11 augustus 2020, 23 november 2021, 6, 8 en 9 mei 2022, 8, 10, 21, 23 en 26 juli 2022, 26 augustus 2022. Hierbij wordt opgemerkt dat op 9 mei 2022 twee maal is geconstateerd dat de auto er stond, waaruit [eiser] de conclusie heeft getrokken dat deze er de hele dag heeft gestaan. De kantonrechter beschouwt dat als 1 overtreding. 
        Van de overige gestelde overtredingen valt niet uit te sluiten dat hierbij sprake is van laden en lossen. [eiser] heeft zijn vordering in zoverre onvoldoende onderbouwd.
      
      
    
    
      5.21.
      Hiermee staat vast dat [gedaagde] zich in de periode juli 2020 tot en met 3 januari 2023 ten minste 11 maal schuldig heeft gemaakt aan overtreding van het parkeerverbod en daarom 11x € 500,00 = € 5.500,00 aan contractuele boete verschuldigd is. De vordering tot betaling van de contractuele boete is tot dit bedrag toewijsbaar. Het verweer van [gedaagde] dat sprake is van misbruik van recht en/of provocatie, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. [eiser] [gedaagde] heeft het parkeerverbod overtreden. Deze tekortkoming kan aan haar worden toegerekend. [eiser] kan daarom aanspraak op de boetes maken. Ten aanzien van de wettelijke rente over dit bedrag overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft niet uitgelegd vanaf welk moment [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de boete(s). Normaal gesproken zou daarom de rente toewijsbaar zijn met ingang van de dag der dagvaarding, maar [eiser] heeft zijn eis ten aanzien van de boete vermeerderd. De kantonrechter zal daarom uit praktisch oogpunt de rente toewijzen vanaf de datum waarbij [eiser] de eis heeft vermeerderd (2 februari 2023).
    
    
      5.22.
      
        Het gevorderde (vermeerderde) bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoogte van de boetes waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld. Gebleken is dat [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht die de aanspraak op vergoeding van deze kosten rechtvaardigen. Hiertoe was, anders dan [gedaagde] meent, niet nodig dat de aanspraak op vergoeding van deze kosten afzonderlijk aan [gedaagde] werd aangezegd. De wettelijke rente over deze kosten is, gelet op het voorgaande onder 5.21. toewijsbaar als na te melden.
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
        
      
    
    
      5.23.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] gelet op de hiervoor vastgestelde tekortkomingen op goede gronden aanspraak maakt op ontbinding van de huurovereenkomst. Beide tekortkomingen zijn ernstig. [gedaagde] (althans haar vertegenwoordigers) stellen zich bij herhaling - zelfs tijdens deze procedure - niet correct en zakelijk op tegenover derden en overtreden het parkeerverbod regelmatig. De bepalingen in de huurovereenkomst en allonge zijn juist in verband met problemen in het verleden opgesteld om herhaling door [gedaagde] te voorkomen. Dat heeft niet mogen baten. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat het zo niet langer kan. 
    
    
      5.24.
      
        Ook rekening houdend met de door [gedaagde] aangevoerde belangen bij continuering van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. De aard en ernst van de tekortkomingen en het belang van [eiser] bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van [gedaagde] . De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ligt daarom voor toewijzing gereed. De vordering tot ontruiming van het gehuurde ligt ook voor toewijzing gereed. De wettelijke rente over de toekomstige huurtermijnen als schadevergoeding (gebruiksvergoeding) zal worden afgewezen, omdat nu nog niet duidelijk is dat deze niet of te laat zullen worden betaald.
        
          De brandschade
        
      
    
    
      5.25.
      
        Wat partijen hebben aangevoerd over het voortgezet gebruik van de winkel na de brand, behoeft gezien het voorgaande niet te worden besproken, behoudens het navolgende. [gedaagde] beroept zich op schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser] maar dit beroep is vergeefs. Voor zover [eiser] een verwijt valt te maken ten aanzien van de vertraging in het herstel van de brandschade doet dit niet af aan de tekortkomingen van [gedaagde] en het op die grond gebaseerde beroep op ontbinding van de huurovereenkomst. Hiertoe neemt de kantonrechter in aanmerking dat in de wet is geregeld slechts in twee gevallen sprake is van schuldeisersverzuim. Het eerste geval is dat de schuldeiser ( [eiser] ) de nakoming van de huurovereenkomst door de schuldenaar ( [gedaagde] ) belet. Dit geval is hier niet aan de orde. Het tweede geval ziet op de situatie dat ten gevolge van hem toe te rekenen omstandigheden de schuldeiser ( [eiser] ) niet voldoet aan een verplichting zijnerzijds jegens de schuldenaar ( [gedaagde] ) en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis jegens de schuldeiser ( [eiser] ) opschort. Dit geval is hier ook niet aan de orde.
        
          Ontruiming van het gehuurde
        
      
    
    
      5.26.
      
        [eiser] vordert ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom. Hij heeft deze vordering niet toegelicht. Omdat de deurwaarder op grond van de wet bevoegd is tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming en [eiser] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, bestaat er niet - zonder meer - een belang bij een dwangsom naast ontruiming. Omdat [eiser] hierover niets heeft gesteld, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.
    
    
      5.27.
      
        De verdere verweren van [gedaagde] zijn niet relevant en worden daarom niet besproken.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.28.
      
        De tegenvordering ziet (i) op de schade die [gedaagde] heeft geleden als gevolg van de lekkage van de waterleiding en (ii) op de door [gedaagde] voorgestane gehele of gedeeltelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. De kantonrechter zal deze tegenvordering afwijzen op basis van het volgende.
        
          Geen schadevergoeding wegens lekkage
        
      
    
    
      5.29.
      
        Over de schade als gevolg van de lekkage overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter is - net als [eiser] - van oordeel dat hij niet aansprakelijk is voor deze schade omdat hem een beroep toekomt op artikel 11.3 van de huurovereenkomst dat, kort gezegd, bepaalt dat de verhuurder ( [eiser] ) niet aansprakelijk is voor gevolgschade als gevolg van een gebrek. Ongeacht de oorzaak van de lekkage (partijen verschillen daarover van mening) is de lekkage te beschouwen als een gebrek als bedoeld in het genoemde artikel van de huurovereenkomst. De kosten van het weggelekte water zijn daarmee te kwalificeren als schade als gevolg van een gebrek. Partijen zijn overeengekomen dat, behoudens de in artikel 11.4 van de huurovereenkomst genoemde uitzonderingen, [eiser] voor deze schade niet aansprakelijk is. Het is aan [gedaagde] om zich concreet op een in de overeenkomst bepaalde uitzonderingssituatie te beroepen, maar dat heeft zij niet gedaan, zoals [eiser] terecht betoogt. De vordering tot betaling van schadevergoeding ligt daarmee voor afwijzing gereed. 
        
          Geen dwaling
        
      
    
    
      5.30.
      
        [gedaagde] grondt haar vordering tot de al dan niet partiële vernietiging van de huurovereenkomst op de stelling dat zij heeft gedwaald over de eigendomssituatie van het binnenterrein waarop de aan [gedaagde] toegewezen parkeerplaats zich bevindt. [gedaagde] ging er vanuit dat [eiser] eigenaar van dit terrein was, maar deze veronderstelling blijkt onjuist te zijn, aldus [gedaagde] .
    
    
      5.31.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het verweer van [gedaagde] tegen de vordering van [eiser] leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] niet de gehele huurovereenkomst wenst te vernietigen, ook al vordert zij dat primair, maar alleen gedeeltelijk, namelijk wat de bepalingen over de gehuurde parkeerplaats ( [nummer parkeerplaats] ) betreft. 
    
    
      5.32.
      Voor een geslaagd beroep op vernietiging is vereist – onder meer – dat de overeenkomst niet dan wel onder andere voorwaarden zou zijn gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] dit laatste niet onderbouwd. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt dat, en zo ja, waarom zij de huurovereenkomst (althans dit deel daarvan) niet dan wel onder andere voorwaarden zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken aangaande de eigendomsverhoudingen ter plaatse. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat bij een huurovereenkomst een verhuurder de verplichting heeft het gehuurde ter beschikking te stellen van de huurder, maar dat dit op zichzelf niet automatisch meebrengt dat de verhuurder ook eigenaar is van het gehuurde. Daarom valt zonder nadere toelichting die ontbreekt niet in te zien dat de bij [gedaagde] aanwezige voorstelling van de eigendomssituatie van het binnenterrein van wezenlijk belang is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst. heeft haar vordering onvoldoende onderbouwd. De vordering ligt voor afwijzing gereed. de vordering en de tegenvordering
    
    
      5.33.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de gevorderde nakosten (die worden begroot op € 124,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis) niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. De gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar als na te melden.
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 5.500,00 aan boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 2 februari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 650,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2023;
    
    
      6.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden met alle van haar en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de winkel leeg en bezemschoon wordt opgeleverd onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ; 
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.567,-- exclusief btw per maand aan gebruiksvergoeding voor iedere maand na betekening van dit vonnis tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming;
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding	€		131,18griffierecht	€		244,00salaris gemachtigde	€ 		660,00 (2x € 330,00),dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
    
    
      6.7.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.8.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.9.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.10.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 660,00 (2x € 330,00) aan salaris van de gemachtigde van [eiser] ;
    
    
      6.11.
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Zie artikel 6: 265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Zie productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie.
  
  
     Zie 2.10 en 2.11 van de dagvaarding en productie 3 bij dagvaarding.
  
  
     Zie productie 28 van [eiser] .
  
  
     Zie ook hierna onder 5.16.
  
  
     Zie hierna in alinea 5.32.
  
  
     Zie productie 29 bij de akte houdende reactie op conclusie van antwoord in conventie  tevens houdende overlegging producties tevens houdende vermeerdering van eis.
  
  
     Zie artikel 6: 58 en 59 BW.
  
  
     Zie artikel 6:228 lid 1 BW.
  
  
     Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.