ECLI:NL:RBAMS:2025:11305, Rechtbank Amsterdam, 19-08-2025, 11306657 \ CV EXPL  24-11798
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Opslagbedingen van 5% zijn oneerlijk. Verklaringen voor recht dat die bedingen door de huurder zijn vernietigd. Verklaring voor recht dat MyPup service niet is overeengekomen. Verhuurder mag bij akte nadere berekeningen overleggen.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11306657 \ CV EXPL  24-11798
    
    
    
      
        Vonnis van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. P.M. Poelman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AMVEST RCF CUSTODIAN B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Amvest,
      gemachtigde: mr. W.Y. Wong.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 4 september 2024 met producties,- de conclusie van antwoord met producties,
      - het instructievonnis van 3 december 2024,- de conclusie van repliek met producties,- de conclusie van dupliek met producties,- de akte van [eisers] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is (nader) vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] huren met ingang van 1 oktober 2019 op basis van afzonderlijke huurovereenkomsten de woning aan het adres [adres 1] en de daaraan gekoppelde parkeerplaats aan de [adres 2] van Amvest. De huurprijs en servicekosten voor de woning bedragen € 1.120,00 en € 85,00 per maand. De huurprijs en servicekosten voor de parkeerplaats bedragen € 85,00 en € 10,00 per maand.
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst voor de woning is het volgende bepaald:
        Huurprijswijziging
        (…)
      
    
    
      5.2
      
        Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli aangepast conform het gestelde in 12.
        (…)
        Servicekosten
      
      7. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:
      (…)
      - Overige diensten ten behoeve van de huurder(s)
      
        (…)
        Bijzondere bepalingen
      
      12 Huurprijswijziging
    
    
      12.1
      Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt in afwijking daarvan het volgende:
      a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.
      a. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegde minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs.
      b. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer
      van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
      c. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b en 12.1.c vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 5%.
      d. Het in 12.1.b, 12.1.c en 12.1.d bepaalde laat onverlet dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende.
      e. Indien het CBS de bekendmaking van bedoelde prijsindexcijfers staakt, of de basisberekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventuele hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.
      f. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
      g. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van markthuurprijs, met inachtneming van sub i van dit artikellid.
      h. Een partij die op grond van sub h van dit artikellid de bevoegdheid heeft aanpassing van de huurprijs voor te stellen in verband met de ontwikkelingen in de markt en van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk drie maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer beide partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.
    
    
      2.3.
      
        In de huurovereenkomst voor de parkeerplek is het volgende bepaald:
        Huurprijsverhoging
      
      6. Met betrekking tot de huurprijsverhoging komen partijen het volgende overeen:
      - de jaarlijkse huurprijswijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de
      
        consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor
        de Statistiek (CBS);
      
      - de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende
      
        huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de
        kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende
        kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
      
      - de huurprijs zal niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende, doch in dat geval blijft de laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het
      
        indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs
        wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de
        kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die
        huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt
        voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
      
      - een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van
      
        bedoeld prijsindexcijfer staakt of op basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening
        hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor
        partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
      
      - de gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt
      gedaan.
      - verhuurder heeft het recht om de gewijzigde huurprijs, berekend op basis van de hiervoor vermelde
      indexclausule, op de wijzigingsdatum daarenboven te verhogen met 5%.
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 8 mei 2023 hebben [eisers] de artikelen 5 en 12 van de huurovereenkomst voor de woning en artikel 6 van de huurovereenkomst voor de parkeerplek vernietigd, stellende dat het oneerlijke bedingen betreft die geen kernbedingen zijn, en verzocht om terugbetaling van de onverschuldigde betaalde huur.
    
    
      2.5.
      Bij brief van 31 mei 2023 heeft Amvest het verzoek om terugbetaling niet geaccepteerd.
    
    
      2.6.
      Bij brief van 15 februari 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] Amvest in gebreke gesteld ten aanzien van het terugbetalen van de te veel door [eisers] betaalde huur voor de woning en de parkeerplaats. Daarnaast hebben [eisers] in deze brief gesteld dat er ten onrechte servicekosten in rekening zijn gebracht voor de pakketservice van het zogenoemde My Pick-up Point (hierna: MyPup), omdat deze kosten niet in artikel 7 van de huurovereenkomst voor de woning zijn overeengekomen. In totaal hebben [eisers] een totaalbedrag van € 3.106,69 onverschuldigd betaald aan Amvest.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        3.1.1.
        veroordeling van Amvest tot betaling aan [eisers] van € 3.706,58 voor de door hen teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024,
      
      
        3.1.2.
        veroordeling van Amvest tot betaling aan [eisers] van € 438,77 voor de door hen te veel betaalde servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024,
      
      
        3.1.3.
        een verklaring voor recht dat artikel 12 van de huurovereenkomst voor de woning is vernietigd, dan wel dat artikel te vernietigen,
      
      
        3.1.4.
        een verklaring voor recht dat artikel 6 van de huurovereenkomst voor de parkeerplek is vernietigd, dan wel dat artikel te vernietigen,
      
      
        3.1.5.
        een verklaring voor recht dat de MyPup service niet tussen partijen is overeengekomen,
      
      
        3.1.6.
        veroordeling van Amvest tot betaling aan [eisers] van € 527,16 aan buitengerechtelijke incassokosten,
      
      
        3.1.7.
        veroordeling van Amvest tot betaling aan [eisers] van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat de huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomsten oneerlijk zijn en daarom buiten toepassing moeten worden gelaten. Voorts is er geen grondslag om de kosten in verband met MyPup in rekening te brengen, zodat [eisers] in de periode van 1 januari 2020 tot en met 1 augustus 2024 een bedrag van € 438,77 aan Amvest onverschuldigd hebben betaald. 
      
    
    
      3.3.
      Amvest voert verweer. Amvest concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Amvest voert het volgende aan. De huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomsten zijn in dit geval niet oneerlijk. De kosten van MyPup moeten volgens Amvest worden gezien als “Overige diensten ten behoeve van de huurder(s)” als bedoeld in artikel 7 van de huurovereenkomst voor de woning. Amvest brengt alleen de daadwerkelijke kosten van MyPup bij de huurder in rekening en heeft hieraan zelf geen enkel voordeel.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
      
    
    
      4.1.
      De overeenkomsten die in deze procedure centraal staan, zijn gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet beoordelen of in de overeenkomsten afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of de verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbedingen
        
      
    
    
      4.3.
      De huurovereenkomst voor de woning betreft geliberaliseerde huur. In de huurprijswijzigingsbedingen op grond van artikel 12.1.c. van de huurovereenkomst voor de woning en op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst voor de parkeerplaats is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar het opslagbeding wel. Amvest heeft niet onderbouwd dat een opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig is voor het compenseren van de ten laste van Amvest komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten was voor [eisers] niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden Amvest toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat een opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig is om ten laste van Amvest komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijzen in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning en van de parkeerplaats, ook al zijn die gelegen in een nieuwe wijk [stadswijk] . Weliswaar kunnen op grond van artikel 12.1.g van de huurovereenkomst voor de woning zowel de verhuurder als de huurder eens in de vijf jaar voorstellen om de huurprijs te herzien, maar dat is in de huidige huurmarkt slechts een theoretische werkelijkheid, zoals Amvest zelf ook terecht heeft opgemerkt. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijgingen met maximaal dit percentage voor [eisers] binnen aanvaardbare grenzen blijven. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. De conclusie is dan ook dat het opslagbeding van 5% oneerlijk is. De vorderingen van [eisers] onder 3.1.3. en 3.1.4. zijn daarom deels toewijsbaar, voor zover die zien op art. 12.1.sub c respectievelijk art. 6, zesde gedachtestreepje van de desbetreffende huurovereenkomsten.. 
      
    
    
      4.4.
      Amvest heeft aangevoerd dat zij alleen per 1 juli 2021 en per 1 juli 2024 de huur met een hoger percentage dan dat op grond van de CPI heeft verhoogd en heeft de toegepaste verhogingen berekend op een totaalbedrag van € 222,99. Volgens [eisers] is Amvest bij haar berekening uitgegaan van onjuiste indexeringen en hebben [eisers] tot en met 30 april 2025 een totaalbedrag van € 454,62 teveel betaald. Amvest wordt in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de berekening van [eisers] en een nieuwe berekening over te leggen op basis van de aanvangshuurprijzen die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomsten verhoogd zijn met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages.
      
      
        
          MyPup
        
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat de verhuurder naast de huurprijs ook servicekosten bij de huurder in rekening kan brengen. Dit is een vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (artikel 7:237 lid 3 BW). Partijen zijn vrij om de aard en omvang van de te leveren zaken en diensten overeen te komen. Gebruikelijk is dat partijen overeenkomen dat de huurder een maandelijks voorschotbedrag betaalt, waarbij de eindafrekening eens per jaar plaatsvindt. Een eenzijdige wijziging van het overeengekomen servicepakket is niet mogelijk en verhuurder kan dus enkel doorbelasten wat is afgesproken.
      
    
    
      4.6.
      Het begrip ‘servicekosten’ is nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten (Stb. 2003, 170). Volgens artikel 1 van het Besluit servicekosten wordt de vergoeding voor de in de bij dit besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten in ieder geval aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. De opsomming is dus niet limitatief, zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten dan de in de bijlage opgesomde, als servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW in rekening kunnen worden gebracht, mits de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen. 
      
    
    
      4.7.
      Hieruit volgt dat een verhuurder alleen servicekosten aan de huurder in rekening kan brengen die hij met de huurder is overeengekomen. [eisers] betwisten dat zij de servicekosten in verband met MyPup met Amvest zijn overeengekomen en Amvest heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [eisers] uitdrukkelijk hebben ingestemd met de dienstverlening door MyPup. Dit betekent dat deze servicekosten niet zijn overeengekomen. De vordering van [eisers] onder 3.1.5. is daarom toewijsbaar. Amvest dient in haar akte een overzicht te geven van de bedragen die [eisers] vanaf 1 januari 2020 in verband met MyPup hebben betaald.  
      
    
    
      4.8.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat artikel 12.1 sub c van de huurovereenkomst voor de woning is vernietigd, 
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat artikel 6, zesde gedachtestreepje van de huurovereenkomst voor de parkeerplek is vernietigd, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat de MyPup service niet tussen partijen is overeengekomen,
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 16 september 2025 voor het nemen van een akte door Amvest over wat is vermeld onder 4.4. en 4.7., waarna [eisers] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen,
      
    
    
      5.5.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.
      
      
      
      
      
        33806