ECLI:NL:GHARL:2023:5290, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-06-2023, 21/00385
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/00385
    uitspraakdatum: 20 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 4 februari 2021, nummer AWB 20/320, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 377 en 377A te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.053.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 2.474,55.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaand villa/landhuis met garages en overdekt zwembad. In 1999 heeft aan de woning een verbouwing plaatsgevonden, bestaande uit een aanbouw, uitbouw en een gebouw om het voormalige buitenzwembad van 323 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 1.116 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 2.985 m2.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de door hem bij het vaststellen van de waarde van de woning gebruikte referentieobjecten.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 1.053.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 849.000 en subsidiair van € 849.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix d.d. 3 september 2020 opgemaakt door WOZ-taxateur Bannink waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 1.104.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Item
                
              
              
                Object
              
              
                Vergelijkbaar object 1
              
              
                Vergelijkbaar object 2
              
              
                Vergelijkbaar object 3
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [adres1]
                
                 377
              
              
                
                  [adres1] 381
              
              
                
                  [adres2] 17
              
              
                
                  [adres3] 410
              
            
            
              
                Prijspeildatum
              
              
                01-01-2017
              
              
                01-01-2017
              
              
                01-01-2017
              
              
                01-01-2017
              
            
            
              
                Woningtype
              
              
                Vrijstaande
                villa/landhuis
              
              
                Vrijstaande bungalow
              
              
                Vrijstaande
                villa/landhuis
              
              
                Vrijstaande
                villa/landhuis
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1976
              
              
                1971 
              
              
                1981
              
              
                1980
              
            
            
              
                
                  Eenheden
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning m3  
                
              
              
                1.008 
                108 
              
              
                889 
                107
              
              
                1.172 
              
              
                866
                44
              
            
            
              
                Berging/schuur m3
              
              
                
              
              
                90
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage m3
              
              
                57
              
              
                139
              
              
                98
              
              
                188 
              
            
            
              
                Inpandig zwembad m3
              
              
                323 
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel stuks
              
              
                
              
              
                
              
              
                1
              
              
                1 
              
            
            
              
                Grond m2
              
              
                2.985 
              
              
                4.570 
              
              
                1.500 
              
              
                1.605
              
            
            
              
                
                  Waarde per
                
                
                  eenheid
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning €/m3
                Woning €/m3
              
              
                352
                246
              
              
                665
                466
              
              
                325
                
              
              
                425
                298
              
            
            
              
                Berging/schuur €/m3
              
              
                
              
              
                200
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage €/m3
              
              
                250
              
              
                250
              
              
                250
              
              
                250
              
            
            
              
                Inpandig zwembad
                €/m3
              
              
                170
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel €/stuk
              
              
                
              
              
                
              
              
                4.500
              
              
                4.500
              
            
            
              
                Grond €/m2
              
              
                219
              
              
                146
              
              
                366
              
              
                349
              
            
            
              
                
                  Totalen
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning €
                Woning €
              
              
                354.816
                26.568
              
              
                591.185
                 49.862
              
              
                380.900
                
              
              
                368.050
                13.112
              
            
            
              
                Berging/schuur €
              
              
                
              
              
                18.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage €
              
              
                14.250
              
              
                34.750
              
              
                24.500
              
              
                47.000
              
            
            
              
                Inpandig  €
                zwembad
              
              
                54.910
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel st €
              
              
                
              
              
                
              
              
                4.500
              
              
                4.500
              
            
            
              
                Grond  €
              
              
                653.715 
              
              
                667.220
              
              
                549.000
              
              
                560.145
              
            
            
              
                Economische waarde per
                waardepeildatum € 
              
              
                1.104.259
              
              
                1.361.017
              
              
                958.900
              
              
                992.807
              
            
            
              
                Verkoopprijs €
              
              
                
              
              
                1.350.000
              
              
                950.000
              
              
                912.500
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                08-09-2017
              
              
                29-11-2017
              
              
                10-01-2017
              
            
            
              
                
                  Waardekenmerken
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                2
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                2
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                2
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede in het licht van de door belanghebbende overgelegde matrix met daarin andere referentieobjecten, niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.5.
      In het bijzonder acht het Hof referentieobject [adres1] 381, gelet op de uitstraling, staat van onderhoud en voorzieningenniveau onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast wijst het Hof op de gerealiseerde verkoopprijzen van de door belanghebbende benoemde referentieobjecten, die ondanks hun kleinere inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In het licht van deze verkoopprijzen – die op of omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht - en de overige benoemde kenmerken acht het Hof niet aannemelijk dat een waarde van € 1.053.000 niet te hoog is.  
      
    
    
      4.6.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 841.000, dan wel subsidiair € 849.000, niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. In het bijzonder acht het Hof de door belanghebbende gehanteerde prijzen voor de souterrains en garages en grond van de referentieobjecten onvoldoende onderbouwd om daaraan conclusies te verbinden ten aanzien van de prijs per kubieke meter van de woning.  
      
    
    
      4.7.
      Aangezien beide partijen niet in de op hen rustende bewijslast zijn geslaagd, zal het Hof de waarde van de woning, rekening houdend met hetgeen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vaststellen op € 985.000.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de woning naar € 985.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 juni 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten