ECLI:NL:RBNHO:2023:6531, Rechtbank Noord-Holland, 14-04-2023, 10300907
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Grote huurachterstand. Niet akkoord met in de plaatstelling

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10300907 \ VV EXPL  23-7
      Uitspraakdatum: 14 april 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. F.F. Boers
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidDélifrance Haarlem B.V. 
      gevestigd te Haarlem 
      gedaagde  
      verder te noemen: Délifrance 
      gemachtigde: mr. P.M. Jongeling
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft Délifrance op 1 februari 2023 gedagvaard.  
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Délifrance bij brief van 30 maart 2023 stukken toegezonden en een tegenvordering ingesteld en bij email van 31 maart 2023 nog een nader stuk toegezonden. [eiser] heeft voorafgaand aan de zitting bij email van 28 maart 2023 nog een nader stuk toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Délifrance huurt sinds 14 juni 2017 van (de rechtsvoorganger van) [eiser] de bedrijfsruimte aan de Grote Houtstraat 126 te Haarlem (hierna: het gehuurde). Délifrance exploiteert een broodjeszaak in het gehuurde onder de Franchiseformule Délifrance. Per 1 maart 2018 heeft [eiser] het gehuurde in eigendom verkregen van Centraal Huizen Beheer.
    
    
      2.2.
       Délifrance heeft een huurachterstand laten ontstaan.
    
    
      2.3.
      
        Partijen zijn op 2 augustus 2022 het volgende – voor zover hier relevant – in een allonge overeengekomen:
        
          (…)
          
          (iv) Huurder heeft – berekend tot en met 31 augustus 2022 – een huurachterstand ten belope van € 57.616,98 (inclusief BTW), hierna: ‘de huurachterstand’, in welk bedrag reeds een korting is verwerkt voor de gevolgen die de corona-pandemie heeft gehad op de onderneming van Huurder.
          
          (…)
          
          Huurprijsherziening per 1 maart 2022
          
          1. Met ingang van 1 maart 2022 bedraagt de huurprijs € 37.000 per jaar, vermeerderd met de daarover verschuldigde BTW, ofwel: € 3.730,83 per maand inclusief BTW. (…) De huurprijs indexering wordt per 1 juli 2022 eenmalig verhoogd met 5,0% over de kale huurprijs.
        
      
      
      
        
          Huurachterstand en regeling/huurkorting corona-pandemie
          
          2.1 Huurder betaalt gedurende 27 maanden, ingaande 1 maart 2022, een bedrag van € 996,81 inclusief btw per maand af op de Huurachterstand.
          
          2.2 Indien en nadat Huurder de onder 2.a bedoelde afbetalingsregeling stipt en integraal is nagekomen, wordt het restant van de Huurachterstand ad € 19.779,20 inclusief btw door Verhuurder kwijtgescholden.
          
          2.3 Met deze regeling zijn de gevolgen van de corona-pandemie tot en met februari 2022 definitief geregeld. 
          
          (…)
          
          4.0 Duur huurovereenkomst
          
          Partijen komen overeen dat Huurder in afwijking van de bepalingen in de Huurovereenkomst, de huurovereenkomst te allen tijde kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 (één) jaar. De volledige huurachterstand dient op moment van beëindiging voldaan te zijn.
          
          (…)
        
      
    
    
      2.4.
      Per brief d.d. 29 december 2022 heeft Délifrance de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2024.
    
    
      2.5.
      Per brieven d.d. 19 november 2022, 22 december 2022, 20 januari 2023 en 26 januari 2023 is Délifrance aangemaand tot betaling van de huurachterstand. 
    
    
      2.6.
      Per e-mail d.d. 9 januari 2023 heeft de beheerder van [eiser] aan Délifrance het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:(…)Op 02-08-2022 bent u in bijgaande allonge overeengekomen om +/- € 1.000,- per maand in te lopen op de achterstand vanaf 01-03-2022. Tevens zou u vanaf dat moment maandelijks € 3.730,83 per maand voldoen en vanaf 1 juli 2022 € 3.968,22.Vorderingen lopende huur (maart 2022 t/m jan 2023)(….)Graag ontvangen wij uw betaling van € 18.576,99 binnen 7 dagen na heden. 
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – na eiswijziging – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening  Délifrance veroordeelt:I. tot betaling van een bedrag van € 43.164,93;II. tot betaling van de wettelijke handelsrente vanaf datum intreding verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;III. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.253,65;IV. tot betaling van een bedrag van € 3.917,48 voor iedere maand dat Délifrance na januari 2023 in het gehuurde blijft;V. tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan de Grote Houtstraat 126 te Haarlem met medeneming van het zijne en de zijnen en overhandiging van de sleutels aan [eiser], met machtiging van [eiser] deze ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie indien niet binnen 1 week na betekening de betaling van de vorderingen is ontvangen;VI. tot betaling van de proceskosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Délifrance per maart 2023 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 43.164,93. Gelet op de hoogte van de achterstand kan de ontruiming worden toegewezen. Daarnaast vordert [eiser] betaling van de volledige huurachterstand, de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten van Délifrance.
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      Délifrance betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de hoogte van de gevorderde huurachterstand onjuist is omdat de huurprijs vanaf 1 juli 2022 een bedrag van € 3.917,48 per maand bedraagt, terwijl [eiser] een bedrag van € 3.968,22 per maand vordert. Daarnaast heeft [eiser] de vordering niet inzichtelijk gemaakt en is het onduidelijk wat nu de hoogte van de huurachterstand is. Zo is door (de beheerder van) [eiser] in maart 2023 nog gemaild dat de huurachterstand € 18.576,99 bedroeg. Daar komt nog bij dat een bedrag van € 12.000,00 exclusief btw voor het verbeteren van de pui van het gehuurde is toegezegd aan Délifrance en aan haar moet worden uitbetaald. Dit bedrag moet op de huurachterstand in mindering worden gebracht. [eiser] weigert verder de door Délifrance aangedragen kandidaat voor de indeplaatsstelling met een aanvullende betaling tegen finale kwijting van € 15.000,00 te accepteren. [eiser] laat hiermee de vordering onnodig oplopen. Tot slot heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij de vordering.  
      
    
    
      4.2.
      Délifrance vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [eiser] gebiedt te gedogen dat Neto Horeca als koper van de onderneming van Délifrance de onderneming voortzet totdat onherroepelijk in een bodemprocedure is beslist op de door Délifrance in te stellen vordering tot indeplaatsstelling op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 per dag of dagdeel dat [eiser] aan de vordering geen gehoor geeft en [eiser] veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten. 
    
    
      4.3.
      Délifrance legt aan deze tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Délifrance een opvolgend huurder heeft klaarstaan en dat de indeplaatsstelling is besproken met [eiser]. Deze indeplaatsstelling stelt Délifrance in staat om haar onderneming te verkopen en gelden die zij daarmee incasseert aan te wenden om haar schuldenlast te beperken. 
    
    
      4.4.
      
        [eiser] betwist de tegenvordering. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering
      
    
    
    
      5.1.
      De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      5.2.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een grote huurachterstand. Daarbij komt nog dat ter zitting is gebleken dat Délifrance mogelijk op korte termijn failleert. 
      
    
    
      5.3.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    
      5.4.
      Partijen zijn het ten eerste niet eens over de hoogte van de huurachterstand, hoewel Délifrance niet heeft betwist dat zij al meerdere maanden de huur onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter gaat voor wat betreft de vaststelling van de omvang van de huurachterstand uit van de allonge d.d. 2 augustus 2022 en de afspraken die daarin zijn gemaakt. Beide partijen hebben de allonge ondertekend zodat op dat moment overeenstemming was over de hoogte van de toen bestaande huurachterstand. Daaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met 31 augustus 2022 een bedrag van € 57.616,98 inclusief btw bedroeg en dat de huurprijs met indexering per 1 juli 2022 € 3.917,48 bedroeg. Délifrance heeft blijkens de door haar overgelegde bankafschriften nadien nog betalingen van € 1.000,- gedaan op 27 augustus, 20 september en 28 november 2022 en van € 3.968,22 op 19 augustus, 20 september, 18 oktober en 28 november 2022. Uitgaande van deze betalingen en rekening houdend met de in de allonge overeengekomen kwijtschelding van € 19.779,20 (waarop Délifrance strikt genomen geen recht heeft) en met de door [eiser] ingeroepen bankgarantie van € 10.000,-, bedroeg de huurachterstand in maart 2023 € 43.164,93. [eiser] heeft zijn vordering verminderd tot dat bedrag. Délifrance heeft voorts betoogd dat de huur een bedrag van € 3.917,48 per maand bedroeg. [eiser] heeft ook daarop zijn vordering aangepast. Dit betekent dat sprake is van een huurachterstand van ruim elf maanden. Het verweer van Délifrance dat (de beheerder van) [eiser] in een email van 9 januari aan Délifrance heeft geschreven dat er nog een huurachterstand was van € 18.576,99 gaat niet op nu [eiser] terecht heeft aangekaart dat deze achterstand ziet op de periode van maart 2022 tot en met januari 2023 en niet ziet op de volledige huurachterstand. Dit blijkt uit het bij de email bijgevoegde overzicht De wanprestatie van Délifrance is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
    
    
      5.5.
      Délifrance heeft hiertegen ingebracht dat een bedrag van € 12.000,00 exclusief btw in vermindering moet worden gebracht op de huurachterstand voor de kosten van het herstellen en of vernieuwen van de pui van het gehuurde. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Hoewel Délifrance heeft aangevoerd dat dit bedrag aan haar is toegezegd en aan haar zou worden uitbetaald, heeft zij dit in het licht van de betwisting door [eiser], niet voldoende onderbouwd. Zo heeft [eiser] aangevoerd dat de kosten van herstel/vernieuwing van de pui voor rekening van verkoper van het gehuurde kwam en dat dit een afspraak is tussen koper ([eiser]) en verkoper (Centraal Huizen Beheer). Met Délifrance is, als huurder, wel overlegd hoe de pui het beste kon worden vervangen, maar dat maakt niet dat Délifrance recht heeft op vergoeding van de herstelkosten van de pui. Dit blijkt ook uit de email d.d. 25 oktober 2018 van Centraal Huizen Beheer aan Délifrance waarin staat: De heer [betrokkene] gaf aan dat de nieuwe eigenaar van het pand erop staat dat wij de werkzaamheden gaan uitvoeren. Hij gaat niet akkoord met ons voorstel om het geld rechtstreeks aan u over te maken zodat u de verbouwing kan regelen.Daarbij komt nog dat [eiser] terecht heeft gesteld dat Délifrance de pui nooit op eigen kosten heeft hersteld zodat Délifrance ook op grond daarvan geen recht heeft op voormeld bedrag. Het ligt inmiddels ook niet meer voor de hand dat Délifrance nog zal gaan investeren in het pand nu Délifrance de huurovereenkomst heeft opgezegd per 1 januari 2024 en heeft aangegeven dat zij op het punt staat haar faillissement aan te vragen. 
    
    
      5.6.
      Délifrance heeft verder aangevoerd dat de ontruiming niet kan worden toegewezen omdat Délifrance een nieuwe huurder heeft aangedragen die voor Délifrance in de plaats kan treden. Hoewel Délifrance heeft gesteld dat Neto Horeca inmiddels de koopovereenkomst heeft ondertekend, heeft Délifrance deze niet ingebracht in de procedure zodat de kantonrechter dit niet kan vaststellen. Daarnaast heeft [eiser] terecht aangevoerd dat sprake is van een grote huurachterstand zodat [eiser] niet hoeft in te stemmen met een indeplaatsstelling, in elk geval niet zolang er geen concreet aanbod ligt waarmee de achterstand wordt ingelopen. Daarbij komt nog dat [eiser] heeft gesteld en onderbouwd dat Neto Horeca niet op de hoogte was van de huurachterstand en van het feit dat de huurovereenkomst reeds per 1 januari 2024 is opgezegd. In het licht van de opzegging en de huurachterstand is het onwaarschijnlijk dat Neto Horeca de onderneming van Délifrance zal overnemen. Dat Neto Horeca hier niet van op de hoogte was, blijkt uit de email d.d. 29 maart 2023 waarin de makelaar van Neto Horeca aan Délifrance het volgende heeft geschreven: Op dit moment is de situatie erg lastig en hebben wij een een verhuurder die niet wil meewerken aan een indeplaatstelliing omdat:1) U de huurovereenkomst heeft opgezegd, dus terugvallen op een indeplaatsstelling kan niet van toepassing kan zijn.2) een procedure loop nav de openstaande huurschuld.3) de hoogte van de huurschuld.Van deze zaken heeft u ons helaas niet van op de hoogte gesteld op de allonge met betaal regeling na. 
    
    
      5.7.
      Gelet op het bovenstaande acht de kantonrechter vooralsnog niet aannemelijk dat in een nog aan te spannen bodemprocedure de indeplaatsstelling zou worden toegewezen, nog daargelaten dat vanwege de opzegging door Délifrance zelf de huur vermoedelijk eerder is geëindigd dan op in een nog niet aangevangen bodemprocedure zal worden beslist. Mede gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiser] om de huurachterstand niet verder te laten oplopen zwaarder weegt dan het belang van Délifrance om haar onderneming voort te (laten) zetten. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen en dat de vordering om te gedogen dat Neto Horeca in het gehuurde de onderneming voortzet, zal worden afgewezen. 
    
    
      5.8.
      Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
    
    
      5.9.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen als hierna bepaald en de tegenvordering van Délifrance zal afwijzen.
    
    
      5.10.
      Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe Délifrance zal worden veroordeeld.
    
    
      5.11.
      Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      5.12.
      De proceskosten komen voor rekening van Délifrance omdat zij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Délifrance tot betaling aan [eiser] van € 43.164,93 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf datum intreding verzuim tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.2.
      veroordeelt Délifrance tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.206,65;
    
    
      6.3.
      veroordeelt Délifrance tot betaling van een bedrag van € 3.917,48 voor iedere maand dat Délifrance na 1 april 2023 in het gehuurde blijft;
    
    
      6.4.
      veroordeelt Délifrance tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan de Grote Houtstraat 126 te Haarlem met medeneming van het zijne en de zijnen en overhandiging van de sleutels aan [eiser] binnen twee weken na betekening van het vonnis; 
    
    
      6.5.
      
        veroordeelt Délifrance tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:  
        dagvaarding	€	125,86
        griffierecht	€	693,00
        salaris gemachtigde	€	529,00	;
      
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.8.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt Délifrance tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 264,50 aan salaris van de gemachtigde van [eiser]; 
      
    
    
      6.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter