ECLI:NL:RBROT:2021:7219, Rechtbank Rotterdam, 21-07-2021, C/10/574436 / HA ZA 19-466 +  C/10/574460 / HA ZA 19-470 (in de twee gevoegde hoofdzaken) en C/10/590048 KG ZA 19-134 (in de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.)
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling gemeenschap 15 panden, waarvan er 11 zijn toegedeeld aan de vrouw. waardering rapport taxatie 11 panden. Aanhouding procedure in afwachting van uitkomst hoger beroep van eerder tussenvonnis rechtbank (ECLI:NL:RBROT:2020:13308).

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/574436 / HA ZA 19-466 + 
      C/10/574460 / HA ZA 19-470 (in de twee gevoegde hoofdzaken) en C/10/590048 KG ZA 19-134 (in de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv.) 
    
    
    
    
      
        Vonnis van 21 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats eiseres],
      eiseres in conventie,
      eiseres in het incident,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      verweerder in het incident,
      advocaat mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 18 november 2020 en de daarin genoemde processtukken, 
      - de akte uitlating van de man voor de rol van 27 januari 2021, 
      - het deskundigenrapport (taxatie 11 panden),
      - de akte uitlating deskundigenbericht, met producties, van de vrouw,
      - de akte uitlating deskundigenbericht, met producties, van de man.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2. De verdere beoordeling
    in conventie en reconventie
    
      2.1.
      Partijen hebben in gemeenschappelijk eigendom 15 panden in Rotterdam. De rechtbank heeft de 11 panden aan de vrouw toegedeeld, op de wijze als in het tussenvonnis bepaald. De overige 4 panden moeten worden verkocht aan een derde. Een door de rechtbank benoemde deskundige (een makelaar) heeft rapport uitgebracht over de waarde van de 11 aan de vrouw toegedeelde panden. De deskundige rapporteert als volgt:
      
      
        
          1) wat is de vrije verkoopwaarde in verhuurde staat van de volgende elf panden in Rotterdam:
        
      
      
      
        1)   [adres 1] C 		€ 329.000 
        2)   [adres 2] 		€ 321.000 
        3)   [adres 3] II 	€ 366.000 
        4)   [adres 4] 	€ 281.000 
        5)   [adres 5] II 	€ 302.000 
        6)   [adres 6] 	€ 355.000 
        7)   [adres 7] 	€ 332.000 
        8)   [adres 8] 	€ 192.000 
        9)   [adres 9] 	€ 275.000 
        10) [adres 10] 0103 	€ 376.000 
        11) [adres 11] 		€ 288.000. 
      
      
      
        
          2) is er sprake van een meerwaarde van deze elf panden omdat zij samen een aantrekkelijke vastgoedportefeuille vormen (is de som meer waard dan de delen)?
        
      
      
      
        De verkoop van een geheel complex kan voor sommige kandidaten wel een meerwaarde hebben omdat er dan geen overleg en of betalingen hoeven plaats te vinden aan een vereniging van eigenaars. Dit is in Rotterdam zeer zeldzaam en gewild. Dit geldt niet voor deze portefeuille. Er is hier sprake van verdeeld bezit in meerdere vve’s. Dit neemt niet weg dat alle objecten in de courante en aantrekkelijke wijk Blijdorp zijn gelegen. Echter deze portefeuille kan los worden aangeboden of in z’n geheel. Hierin zit geen verschil.
      
      
      
        
          3) zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
      
        Bij de woning aan de van [adres 8] werd er aangegeven dat er funderingsherstel nodig is. Het enige wat ik hierover heb gevonden in de vve stukken dat er verzocht is een onderzoek te laten doen naar aanleiding van een onderzoek bij [adres 8] wat niet in bezit is van de eigenaren. Een van de buren zou een onderzoek in bezit hebben dat er weinig tot niets aan de hand zou zijn.
        21 juli 2021
        Bij het funderingsloket van de gemeente Rotterdam zijn geen recente onderzoeken bekend. De gemiddelde zakking van het complex was in de periode 2009-2014 1-2 mm per jaar en van 2015-2019 <1mm. Beide met een groene kleurcodering.
      
      
      
        Mochten er wil nog aanvullende stukken beschikbaar zijn dan ontvang ik deze graag.
      
      
      
        In het rapport staat ook: 
      
      
      
        Met beide partijen is een peildatum van 1-7-2020 besproken en geaccordeerd. De markt waardes gelden dan ook voor die peildatum op dat moment. Bij een levering in 2021 is er inderdaad sprake van een ander regime voor de overdrachtsbelasting 8%. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de panden.
      
      
      
        Voorts bevat het definitieve rapport het commentaar van beide partijen op het concept-rapport en de reactie van de deskundige daar op. 
      
      
    
    
      2.2.
      Het commentaar van de vrouw op het rapport van de deskundige laat zich als volgt samenvatten: 
      - de vrouw stemt in met de bevindingen van de deskundige.
      - de vrouw wil de 4 panden die volgens eerdere beslissing van de rechtbank verkocht moeten worden aan een derde, overnemen van de man. Dit is redelijk, nu de man te ver weg lijkt te wonen (in Rusland) en de vrouw wel geld heeft om de man uit te kopen maar de man geen geld heeft om de vrouw uit te kopen.
      - ten onrechte heeft de man geweigerd medewerking te verlenen aan levering van de 11 panden aan de vrouw vóór 1 januari 2021. Hierdoor leidt de vrouw belastingschade, nu de overdrachtsbelasting vanaf die datum is verhoogd. De schade bedraagt € 102.510. De man moet dit bedrag vergoeden aan de vrouw. De vrouw stelt dat zij haar vordering dienovereenkomstig wijzigt. Ook dient de man volgens de vrouw de helft van de kosten van de deskundige, die vooralsnog door de vrouw zijn voldaan, te betalen. 
      
    
    
      2.3.
      Het commentaar van de man op het rapport van de deskundige laat zich als volgt samenvatten:
      - de man persisteert in zijn commentaar op het concept-rapport van de deskundige.
      - ten onrechte heeft de deskundige de kale huurprijs als basis gehanteerd voor zijn waardering. De deskundige had mede rekening moeten houden met de extra huurvergoeding die verschuldigd is voor inbouwapparatuur als inbouwkoelkast en vaatwasser en met de aard- en nagelvaste eiken vloer.
      - de deskundige baseert zijn waardering op exploitatiekosten variërend van 32-38%. Dat is te hoog. De feitelijke exploitatiekosten van de panden in de vijf voorafgaande jaren beliepen maar 7% - 8% op jaarbasis. Ten onrechte gaat de deskundige uit van algemene, niet-marktconforme normstellingen.
      - de exploitatie van de panden is inmiddels in handen van alleen de vrouw. De vrouw heeft sinds 14 november 2019 bewust panden leeg laten staan omdat zij de panden liever wil verkopen dan verhuren. Dit werkt waardeverlagend. Ten onrechte is daarmee geen rekening gehouden.
      - waar de vrouw de panden wel verhuurt, is dit voor een te laag bedrag. Dit werkt waardeverlagend. Ten onrechte is daarmee geen rekening gehouden.
      - in oktober 2020 is een bod van (maar liefst) € 4.800.000 gedaan op de panden exclusief [adres 12]. De man heeft dat bod doorgespeeld naar de vrouw met het verzoek om daarmee in te stemmen, maar de vrouw heeft hier niet meer op gereageerd.
      - op het pand [adres 8] is in oktober/december 2020 een bod ontvangen van (maar liefst) € 245.000.
      - het bod van de vrouw op de 4 panden die verkocht moeten worden bedroeg slechts € 237.500. De man wil voor die lage prijs de 4 panden zelf ook wel overnemen van de vrouw. De man doet dat aanbod gestand.
      - de man is inmiddels in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 18 november 2020.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank neemt de bevindingen van de deskundige over en maakte ze tot de hare. De bevindingen zijn gebaseerd op de kennis en ervaring van de deskundige en deze komen logisch en concludent voor. De kritiek van de man op het rapport faalt. Uitgegaan moet worden van de waarde van de panden op 1 juli 2020. Dit is tussen partijen ten overstaan van de deskundige overeengekomen. Het is een feit van algemene bekendheid dat de woningmarkt zich in een stijgende trend bevindt, ook in de periode na 1 juli 2020. Die waardestijging telt echter niet mee omdat 1 juli 2020 als waardepeildatum is overeengekomen. Dat er volgens de man biedingen zijn gedaan die hoger uitvallen dan de door de deskundige gerapporteerde waardes, is daarom niet zonder meer relevant. Overigens rapporteert de deskundige ook over deze kwestie: de deskundige wijst er op dat het door de man genoemde bod van € 245.000 uitgaat van “de marktwaarde leeg en ontruimd.” De rechtbank heeft echter al beslist dat moet worden uitgegaan van de waarde in verhuurde staat. De deskundige vermeldt in zijn rapport, in reactie op commentaar van de man, dat de exploitatiekosten van de onderhavige 11 panden relatief hoog zijn, omdat de gehanteerde huurprijzen zeer hoog zijn, zodat veel huurders al weer snel opzeggen/ andere woonruimte zoeken. Het ligt voor de hand dat daardoor de exploitatiekosten stijgen. De deskundige rapporteert ook dat het gebruikelijk is om als uitgangspunt de kale huurprijs te nemen, zonder rekening te houden met inbouwapparatuur en stoffering. Ook dit komt concludent voor. Het debat tussen partijen over de 4 overige panden is irrelevant. De rechtbank heeft al eerder beslist dat die 4 panden verkocht moeten worden aan een derde. Daar komt de rechtbank niet op terug. 
      
    
    
      2.5.
      De “eisvermeerdering“ van de vrouw wordt afgewezen. De vrouw kondigt weliswaar een eisvermeerdering aan maar een petitum ontbreekt. De eisvermeerdering is dus niet op correcte wijze ingesteld. Afgezien hiervan zijn partijen als waardepeildatum 1 juli 2020 overeengekomen. Waarde beïnvloedende factoren van na deze datum tellen daarom niet meer mee in de waardering.
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank zal de vrouw veroordelen tot betaling van de helft van de meerwaarde van de 11 panden. De meerwaarde is: het verschil tussen de aankoopprijs en de door de deskundige gerapporteerde waarde op de peildatum. Partijen moeten zich er nog nader over uitlaten welk bedrag dat is. 
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank heeft het loon van de deskundige begroot op € 11.616 inclusief btw. Dit bedrag was door de vrouw ter griffie in depot gestort en is inmiddels uitgekeerd aan de deskundige. De rechtbank is van oordeel dat ieder van partijen (ex-partners) de helft van deze kosten dient te dragen. De rechtbank zal de man (in het eindvonnis) veroordelen tot betaling aan de vrouw van € 5.808.  
      
    
    
      2.8.
      Naast de 11 panden zijn er nog meer geschilpunten, onder meer over de geldstromen. Op deze overige geschilpunten zal niet meer beslist worden. De man blijkt inmiddels hoger beroep hebben aangetekend van het tussenvonnis (welk tussenvonnis een uitdrukkelijke en definitieve beslissing bevat over de 11 panden). Hierin vindt de rechtbank aanleiding om de verdere behandeling van het geschil aan te houden in afwachting van de uitkomst van de procedure bij het gerechtshof. Voor zover het gerechtshof het geschil niet zelf volledig mocht afdoen, zal het aan de meest gerede partij zijn om de rechtbank te verzoeken om voort te procederen.
      
    
    
      2.9.
      Iedere nadere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      2.10.
      Iedere nadere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      3. De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de verdere behandeling van de onderhavige procedures wordt aangehouden in afwachting van de uitkomst van het door de man ingestelde hoger beroep,
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere nadere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh. Het vonnis is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 21 juli 2021.
      
      
      
        [2517/2504]