ECLI:NL:RBNNE:2023:4051, Rechtbank Noord-Nederland, 26-09-2023, 10258557 \ CV EXPL  22-7861
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst bedrijfswoning? Uitleg ‘bedrijfswoning’. Bestaat er een noodzaak om de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan, omdat de ontwikkeling van de gemeente daartoe noopt (artikel 7:274, eerste lid, onder e, BW)? Opzegtermijn en verhuiskosten (7:275 BW).

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 10258557 \ CV EXPL  22-7861
    
    
    
      
        Vonnis van 26 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [bedrijf] BEHEER BV, 
      te [vestigingsplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [bedrijf],
      gemachtigde: mr. J.B. Rijpkema,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde], 
    
      te [woonplaats 1],
      hierna te noemen: [gedaagde],2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2],
      hierna te noemen: [gedaagde sub 2]
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde] en [gedaagde sub 2] of ‘gedaagden’,
      gemachtigde: mr. M. Helmantel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 maart 2023,
      - de mondelinge behandeling van 20 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Daarbij is namens [bedrijf] [gemachtigde] verschenen, bijgestaan door mr. Rijpkema. Verder zijn [gedaagde] en [gedaagde sub 2] verschenen, bijgestaan door 
      mr. Helmantel, 
      - de schriftelijke eiswijziging.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] is eigenaar geweest van de woning en het omliggende perceel, gelegen aan de [woning 1]. [gedaagde] heeft het perceel inclusief de woning in eigendom gekregen door overname van zijn ouders; later is [gedaagde sub 2] bij hem gaan wonen. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hebben op het perceel een bloemenkwekerij (inclusief kassencomplex) geëxploiteerd.
      
    
    
      2.2.
      De kwekerij is op enig moment failliet gegaan en het perceel (inclusief de woning) is overgenomen door de heer ’[verhuurder] (hierna: ’[verhuurder]). Tussen ’[verhuurder] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst opgemaakt voor de woning aan de [woning 2] (hierna: de woning), ingaande op 1 juli 2013 tegen een prijs van € 500,- per maand. [gedaagde] heeft vanaf dat moment als beheerder voor het perceel gefungeerd en is-samen met [gedaagde sub 2]- in de woning op het perceel blijven wonen. 
      
    
    
      2.3.
      In november 2020 heeft ’[verhuurder] het perceel (inclusief het kassencomplex en de woning) verkocht aan [bedrijf]. [bedrijf] heeft het perceel aangekocht om het kassencomplex in gebruik te nemen voor de kweek van planten, die zij vervolgens verkoopt via haar groencentrum in [plaats]. 
      
    
    
      2.4.
      
        [bedrijf] heeft [gedaagde] een baan aangeboden als bedrijfsleider; in die functie zou [gedaagde] verantwoordelijk worden voor de kweek van planten. Partijen hebben daarover mondelinge afspraken gemaakt. [gedaagde] is op 1 februari 2021 begonnen met zijn werkzaamheden. 
      
    
    
      2.5.
      Op 17 maart 20221 heeft [gedaagde] een schriftelijke concept-arbeidsovereenkomst ontvangen. [gedaagde] was het niet eens met dat concept van [bedrijf], omdat de arbeidsovereenkomst voor de duur van één jaar zou zijn, er een proeftijd zou gelden en omdat de huur van de woning werd gekoppeld aan (het voortbestaan van) de arbeidsovereenkomst (artikel 10 van de concept-arbeidsovereenkomst). [gedaagde] heeft de concept-arbeidsovereenkomst daarom niet ondertekend. [bedrijf] heeft een nieuwe concept- arbeidsovereenkomst aangeboden, waarin artikel 10 was geschrapt. Ook deze overeenkomst heeft [gedaagde] niet ondertekend. 
      
    
    
      2.6.
      Vanaf dat moment zijn de verhoudingen tussen partijen bekoeld. [bedrijf] heeft geen loon betaald en [gedaagde] is daarom een procedure gestart, waardoor de verhoudingen tussen partijen verder zijn verslechterd. [gedaagde] heeft zich ziek gemeld. De arbeidsovereenkomst is van rechtswege geëindigd per 1 februari 2022. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] en [gedaagde sub 2] zijn in de woning gebleven en zijn doorgegaan met het betalen van huur. 
      
    
    
      2.8.
      De gemachtigde van [bedrijf] heeft onderzoek gedaan naar bestemmingsplan van het perceel (Agrarisch- tuinbouw) en de functie van de woning (bedrijfswoning). Bij brief van 8 september 2022 heeft [bedrijf] de gemeente Midden-Groningen verzocht om handhavend op te treden met betrekking tot het strijdig gebruik van de bedrijfswoning door [gedaagde]. 
      
    
    
      2.9.
      
        De gemeente Midden-Groningen heeft bij brief van 28 september 2022 aan de gemachtigde van [bedrijf] meegedeeld dat zij, na het ontvangen van meer gedetailleerde informatie van [bedrijf], tot de conclusie is gekomen dat het huidige gebruik van de woning in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dat zij bevoegd is om handhavend op te treden en dat er geen concreet zicht is op legalisatie. In de brief is ten slotte het volgende opgemerkt: 
        
          “Aangezien uw cliënte de ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen, zullen wij (om mogelijke interventie in de civielrechtelijke betrekkingen tussen uw cliënte en de heer [gedaagde] te voorkomen) op dit moment niet verder handhavend optreden. Dit laat overigens onverlet dat wij bij het voortduren van de huidige strijdige situatie wél handhavend zullen gaan optreden.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 17 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [bedrijf] meegedeeld dat zij op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e, van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst met hen opzegt, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, zodat de huur zal eindigen per 1 mei 2023. In de brief is als reden van de opzegging vermeld dat het gebruik van de woning niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan, omdat de woning -na het beëindigen van het dienstverband- niet langer als bedrijfswoning wordt gebruikt. Als bijlage is de brief van 28 september 2022 van de gemeente Midden-Groningen bijgevoegd.  
      
    
    
      2.11.
      De gemachtigde van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] heeft laten weten dat zij niet instemmen met de opzegging. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [bedrijf] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      1. het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst voor de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [woning 1], eindigt;
      
      2. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om het gehuurde met het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden na ontbinding [kantonrechter: lees: beëindiging] van de huurovereenkomst en wel op een termijn van 4 weken na de datum waarop het vonnis aan hen is betekend, zulks op straffen van een dwangsom van € 200,- per dag; 
      
      3. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van de een bedrag van € 500,- per maand aan schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding [kantonrechter: lees: de beëindiging] van de huurovereenkomst tot de dag waarop het gehuurde geheel en volledig is ontruimd; 
      
      4. met veroordeling van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] in de kosten van dit geding. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.  
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van de zaak is de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd. Als het antwoord op die vraag bevestigend is, komt aan de orde per welke datum de huurovereenkomst zal eindigen en of daar een vergoeding tegenover moet staan voor [gedaagde] en [gedaagde sub 2]. 
    
    
      4.2.
      In het onderhavige geval gaat het om de huur van woonruimte. Voor beëindiging daarvan gelden de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:271 e.v. BW. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] genieten dus, kort gezegd, huurbescherming en de huurovereenkomst kan alleen worden beëindigd overeenkomstig de wettelijke bepalingen. 
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:271 lid 2, BW kan een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, waarbij de opzegging per exploot of bij aangetekende brief moet gebeuren en de opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 7:274, eerste lid, BW genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mee te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
      
    
    
      4.4.
      In artikel 7:272, tweede lid, BW is bepaald dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
      
    
    
      4.5.
      De rechter kan vervolgens, op basis van artikel 7: 274, eerste lid, onder e, BW, de hiervoor bedoelde vordering toewijzen indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. In het kader van deze opzeggingsgrond bestaat geen ruimte voor een belangenafweging. [bedrijf] heeft de vordering op dit artikellid gebaseerd.
      
    
    
      4.6.
      Niet in geschil is dat in het bestemmingsplan is bepaald dat de bestemming van het perceel ‘Agrarisch – tuinbouw’ is en dat de woning een ‘bedrijfswoning’ is. [bedrijf] heeft, onder verwijzing naar artikel 1.12 van het bestemmingsplan, verder uiteengezet dat onder ‘bedrijfswoning’ verstaan wordt: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor het huishouden van een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hebben primair betwist dat er een grond is voor de opzegging en zij hebben daartoe aangevoerd dat het voor de bedrijfsvoering van [bedrijf] niet noodzakelijk is dat de bedrijfsleider op het terrein woont of moet verblijven aan de [woning 1]. 
      
    
    
      4.8.
      De bepaling in het bestemmingsplan, dat de woning slechts gebruikt wordt door iemand wiens huisvesting voor het bedrijf daar noodzakelijk is, moet naar het oordeel van de kantonrechter zo worden uitgelegd dat in de bedrijfswoning alleen iemand mag wonen die werkzaam is bij het bedrijf dat is gevestigd op het (omliggende) perceel of, in andere woorden, dat er in de bedrijfswoning alleen gewoond mag worden wanneer dat functioneel is voor het bedrijf. Ook als [gedaagde] en [gedaagde sub 2] worden gevolgd in hun stelling dat het niet strikt noodzakelijk is dat de bedrijfsvoerder op het perceel woont waar het kassencomplex gevestigd is, kan het verweer van [gedaagde] niet worden gevolgd. Immers er is tenminste een verband vereist tussen de bewoning en de bedrijfsvoering. En niet in geschil is dat een zodanig verband er niet (meer) is; [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hebben immers geen bemoeienis meer met het bedrijf van [bedrijf].  
    
    
      4.9.
      Gedaagden hebben verder aangevoerd dat [gedaagde], binnen de grenzen van het redelijke, bereid is om voor [bedrijf] toezicht te (blijven) houden op het kassencomplex, zodat de woning wel degelijk als bedrijfswoning  kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] weliswaar heeft aangeboden om toezicht te blijven houden op de kassen (al dan niet tegen betaling), maar dat enkele feit betekent op zichzelf nog niet dat de woning daardoor als bedrijfswoning kan worden beschouwd. [bedrijf] is namelijk niet op het aanbod ingegaan en zij heeft ter zitting herhaald dat zij dat ook niet wil, gelet op het verloop van de eerdere samenwerking. [bedrijf] kan naar het oordeel van de kantonrechter ook niet worden verplicht om in te stemmen met het aanbod van [gedaagde] (ook al zou het toezicht ‘om niet’ oftewel gratis zijn), omdat dat [bedrijf] vrij is om te bepalen met wie zij een samenwerking aangaat.  
      
    
    
      4.11.
      Gedaagden hebben voorts opgeworpen dat er geen sprake is van verwezenlijking van het bestemmingsplan. Voor zover zij daarmee bedoelen dat er geen noodzaak bestaat om de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen met de bestemming omdat de (ontwikkeling van de) gemeente daar niet toe noopt, overweegt de kantonrechter het volgende. Zoals hiervoor al is vastgesteld, wordt de woning op dit moment niet gebruikt als ‘bedrijfswoning’, omdat bewoning door [gedaagde] en [gedaagde sub 2] ‘niet functioneel’ is voor [bedrijf]. Ook in de toekomst zal  niet worden bereikt dat bewoning door gedaagden in overeenstemming zal zijn met het bestemmingsplan, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Van belang is verder dat de gemeente Midden-Groningen schriftelijk kenbaar heeft gemaakt over te zullen (en niet slechts ‘kunnen’) gaan tot handhaving als de huurovereenkomst tussen partijen niet -door middel van deze procedure- eindigt. Dat betekent in de praktijk dat de gemeente aan [bedrijf] dan zal opdragen bewoning in strijd met het bestemmingsplan (alsnog) te doen staken, eventueel onder last van een dwangsom. De gemeente zal dus, zo leidt de kantonrechter uit de brief van 28 september 2022 af, de situatie willen bereiken dat de woning alleen wordt bewoond als deze als bedrijfswoning wordt gebruikt. De verwezenlijking van het bestemmingsplan kan in dit geval alleen worden bereikt als de huurovereenkomst tussen partijen eindigt. Dit brengt mee dat de kantonrechter tot het oordeel komt dat [bedrijf] tot opzegging van de huurovereenkomst heeft kunnen overgaan. Zoals gezegd is voor een afweging van de belangen bij deze opzeggingsgrond geen plaats. De kantonrechter beseft dat deze beslissing pijnlijk is voor [gedaagde] en [gedaagde sub 2] vanwege hun familiaire verbondenheid met de plek, maar dat kan de uitkomst niet anders maken. 
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter concludeert dan ook dat [bedrijf] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en zal een datum bepalen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen. Deze datum zal worden gesteld op 1 maart 2024. Daarmee hebben [gedaagde] en [gedaagde sub 2] nog een termijn van ruim vier maanden vanaf het moment dat [bedrijf] niet meer de gelegenheid heeft om de vordering in te trekken (zie hierna in rechtsoverweging 4.14). De kantonrechter heeft daarbij rekening gehouden met het feit dat [gedaagde] al van jongs af in deze woning heeft gewoond, maar ook met het feit dat de verhouding tussen partijen verstoord is geraakt en dat dit een werkbare situatie voor [bedrijf] bemoeilijkt. Tevens is rekening gehouden met het verstrijken van de tijd sinds de opzegging en de lengte van deze procedure. 
      
    
    
      4.13.
      In artikel 7:272, eerste lid, BW is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. Gelet op deze bepaling zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen en zal deze beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
    
    
      4.14.
      In artikel 275, eerste lid, BW is bepaald dat, indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en e, BW toewijst, hij een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. 
      
    
    
      4.15.
      Gedaagden hebben aangevoerd dat [bedrijf] met een flink geldbedrag over de brug moet komen, zodat zij zelf een huis kunnen kopen of in de particuliere sector een woning kunnen huren. 
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter overweegt dat aan [gedaagde] en [gedaagde sub 2] een vergoeding, zoals bedoeld in artikel 7:275 BW, geen volledige vergoeding van de verhuiskosten hoeft te zijn. Verder is in het vierde lid van dit artikel bepaald dat de minimumvergoeding voor huurders van (onder andere) zelfstandige woonruimte door de minister wordt vastgesteld op grond van de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie en jaarlijks voor 1 maart aangepast. Per 28 februari 2023 gaat het om een bedrag van € 7.156,-. De rechter mag op discretionaire basis méér dan de minimale vergoeding toekennen, mits er sprake is van hogere kosten die in verband met verhuizen en inrichten worden gemaakt. Daarover hebben gedaagden niets concreets gesteld. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen wel gesproken over een vergoeding, maar zij zijn niet tot overeenstemming gekomen. [gedaagde] heeft alleen nog gemeld dat zij € 75.000,- nodig hebben om verder te kunnen. Dat is onvoldoende concreet om een hogere verhuiskostenvergoeding te kunnen toewijzen. Andere schade dan verhuis- en inrichtingskosten komt, op basis van het wettelijk stelsel, in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking. Om die reden zal niet worden ingegaan op de prijs van een andere koopwoning als schade of het verschil in de huidige huurprijs van de woning en een huurwoning in de particuliere sector.  
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter overweegt ten slotte dat de discussie over de eigendom van de zonnepanelen, die bij de mondelinge behandeling ter sprake is gekomen, buiten deze procedure valt, aangezien daarover geen vordering is ingesteld.
      
    
    
      4.18.
      Nu aan de beëindiging van de huurovereenkomst een vergoeding wordt verbonden, zal [bedrijf] gelet op artikel 7:275, tweede lid, BW in de gelegenheid worden gesteld om de vordering in te trekken binnen de hierna genoemde termijn.
      
    
    
      4.19.
      Voor het geval [bedrijf] de vordering niet intrekt en de huurovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2024 eindigt, zullen partijen ieder hun eigen proceskosten moeten betalen, omdat zij beiden deels in het (on)gelijk zijn gesteld. 
      
    
    
      4.20.
      Voor het geval [bedrijf] de vordering intrekt, zal zij de proceskosten voor haar rekening moeten nemen. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] worden voor dat geval vastgesteld op € 398,00 (salaris gemachtigde). 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      
        bepaalt dat de termijn, waarbinnen [bedrijf] de vordering kan intrekken (door middel van een schriftelijke mededeling aan de griffier, met toezending van een kopie daarvan aan de (gemachtigde van de) wederpartij), zal lopen tot en met 24 oktober 2023.

        
          Voor het geval [bedrijf] de vordering niet binnen die termijn intrekt:
        
      
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 maart 2024 eindigt;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [bedrijf] om aan [gedaagde] en [gedaagde sub 2] een bijdrage voor de verhuis- en inrichtingskosten te betalen van € 7.156,-; 
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderd af; 
      
      
        
          Voor het geval [bedrijf] de vordering binnen die termijn intrekt: 
        
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [bedrijf] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] tot en met vandaag vaststelt op € 398,00 (salaris gemachtigde);
      
    
    
      5.7.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 
        26 september 2023. 
      
      
      
      
        524