ECLI:NL:RBNHO:2023:5464, Rechtbank Noord-Holland, 13-06-2023, C/15/339197 / KG ZA 23-212
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Toedeling of verkoop gezamenlijke woning. Geen overeenstemming over toedeling van de woning. Afwijzing reconventie. Toewijzing vorderingen tot verkoop in conventie, met dien verstande dat de man nog 4 weken krijgt om een nieuw bod te doen voor toedeling.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/339197 / KG ZA 23-212
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 13 juni 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres/verweerster]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. J.I. Vervest te Heemskerk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde/eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. J. de Haan te Alkmaar.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres/verweerster] en [gedaagde/eiser] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 t/m 5 
        
        
          de eis in reconventie met producties 1 t/m 4 
        
        
          de aanvullende producties 6 t/m 8 van de zijde van [eiseres/verweerster]
        
        
          De aanvullende productie 5 van de zijde van [gedaagde/eiser]
        
        
          de mondelinge behandeling van 30 mei 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft 
        
      
      bijgehouden
      
        
          de pleitaantekeningen van mr. Vervest namens [eiseres/verweerster]
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. De Haan namens [gedaagde/eiser].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
      
        
          
            [eiseres/verweerster], bijgestaan door mr. Vervest voornoemd
        
        
          
            [gedaagde/eiser], bijgestaan door mr. De Haan voornoemd.
        
      
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
      2.1.
      In de kern gaat deze zaak over toedeling of verkoop van de gezamenlijke woning van partijen na beëindiging van hun relatie. [eiseres/verweerster] wenst de woning te verkopen, terwijl [gedaagde/eiser] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat de woning tegen een bepaalde waarde aan hem dient te worden toegedeeld. 
    
    
      2.2.
      De voorzieningenrechter oordeelt dat geen sprake is van overeenstemming over de uitkoopwaarde van de woning en wijst daarom de reconventionele vordering af. De vorderingen in conventie, die zien op de verkoop en de levering van de woning, worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde/eiser] nog vier weken de gelegenheid krijgt om een beter aanbod aan [eiseres/verweerster] te doen om toch de woning toebedeeld te krijgen. 
    
  
  
    
      3Feiten
    
      3.1.
      Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad. Zij zijn de ouders van de thans negenjarige [A.]. De relatie van partijen is in 2022 verbroken. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Na het verbreken van de relatie is [gedaagde/eiser] in de woning gebleven. [eiseres/verweerster] huurt een appartement, waar zij met [A.] verblijft. 
      
    
    
      3.3.
      Aan de woning is een hypothecaire geldlening verbonden. De hypotheekschuld bedraagt nu een bedrag van circa € 173.000,-.
      
    
    
      3.4.
      In de zomer van 2022 hebben partijen overleg gevoerd over verkoop dan wel toedeling van de woning aan [gedaagde/eiser]. 
      
    
    
      3.5.
      
        Bij e-mail van 9 augustus 2022 heeft [eiseres/verweerster] aan [gedaagde/eiser] het volgende gestuurd: 
        ‘Na ons gesprek van vandaag (09/08/2022) zijn wij gezamenlijk overeengekomen dat wij met de overwaarde van onze huidige woning er voor kiezen om eerst alle gezamenlijke openstaande schulden af te betalen en ken ik toe dat de schenking van jouw ouders en opa van het totale bedrag van € 15000 jou wordt toebedeeld.’
      
      
    
    
      3.6.
      
        Bij e-mail van 29 oktober 2022 heeft [eiseres/verweerster] aan [gedaagde/eiser], voor zover van belang, het volgende geschreven: 
        ‘Goedemorgen [gedaagde/eiser],
        
          (…)
        
        
          Zullen we maandagochtend 07-11 gaan zitten voor het ouderschapsplan?
        
      
      
      
        
          Bij deze geef ik akkoord op het bedrag van de uitkoopsom van € 37 500
        
        
          En zie graag de papieren als deze binnen zijn van de auto en telefoon.
        
        
          Zodat deze binnen zijn kunnen we daar afspraken over maken.
        
        
          (…)’
      
      
    
    
      3.7.
      Op 29 november 2022 is de woning getaxeerd. De marktwaarde van de woning is vastgesteld op een bedrag van € 385.000,-. 
      
    
    
      3.8.
      
        In december 2022 hebben partijen per WhatsApp de volgende berichten aan elkaar gestuurd, voor zover van belang:
        [18-12-2022, 16:50:51] [eiseres/verweerster]: Ik heb je vader vanmorgen gesproken die vertelde dat je het huis wilt verkopen en hulp aan gaat? (…)
        
          (…)
        
        [18-12-2022, 20:01:05] [gedaagde/eiser]: (…). Ik laat je weten wat mijn besluit is over het huis wanneer ik klaar ben om te kiezen.
      
      
    
    
      3.9.
      
        Op 29 maart 2023 heeft [eiseres/verweerster] per WhatsApp aan [gedaagde/eiser] gestuurd, voor zover van belang:
        
          ‘[gedaagde/eiser], 
        
        
          Ik heb bij de notaris de akte van verdeling on hold gezet. 
        
        
          Ik heb mij bedacht en wil mij niet laten uitkopen voor € 37500. 
        
        
          Het is niet kloppend en helder en waar ik recht op heb. 
        
        
          (…)’
        
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil in conventie
    
    
      4.1.
      
        
          [eiseres/verweerster] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde/eiser] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis alle medewerking te verlenen aan een zo spoedig mogelijke verkoop en overdracht van de gezamenlijke woning aan de [adres] door het te koop zetten van de woning tegen een door een door de vrouw aan te wijzen makelaar te bepalen vraagprijs, tenzij partijen hier gezamenlijk van wensen af te wijken op straffe van een dwangsom van € 1.500,- voor elke dag dat hij daarmee in gebreke blijft; 
        II. [gedaagde/eiser] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis: 
        - De verkoopopdracht aan een door eiseres aan te wijzen makelaar te ondertekenen;
        - Indien nodig de makelaar en potentiële kopers in de gelegenheid te stellen de woning te bezichtigen;
        - Het plaatsen van "te koop"-borden en -biljetten in en bij deze woning toe te staan en deze te laten staan c.q. hangen;
        Alles op straffe van een dwangsom van € 1.500,- voor elke dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
        III. [gedaagde/eiser] te veroordelen tot het tekenen van de koopovereenkomst op eerste verzoek hiertoe van de makelaar indien zich een potentiële koper aandient die bereid is een door de makelaar te adviseren minimale verkoopprijs te betalen, eveneens op straffe van een dwangsom van€ 1.500,- voor elke dag dat hij daarmee in gebreke blijft; 
        IV. [gedaagde/eiser] te veroordelen tot het tekenen van de akte van levering op eerste verzoek hiertoe van de door de koper(s) aangewezen notaris, eveneens op straffe van een dwangsom van € 1.500,- voor elke dag dat hij hiermee in gebreke blijft;
        V. Te bepalen dat, wanneer [gedaagde/eiser] na de onder I t/m IV genoemde termijnen weigert om aan de verkoop en levering van deze woning mee te werken en aldus een totale dwangsom van € 25.000,- is verbeurd, het vonnis in plaats treedt van een voor de verkoop en daaropvolgende levering benodigde machtiging van [gedaagde/eiser] en tevens alsdan de ontruiming te bevelen van [gedaagde/eiser] uit de woning aan de Gouwestraat 9. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres/verweerster] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de relatie reeds geruime tijd geleden is verbroken en van haar niet kan worden verwacht dat zij nog langer gedwongen wordt in onverdeeldheid te verkeren. Verder is van belang dat [gedaagde/eiser] met zijn bedrijf fikse belastingschulden en mogelijk ook andere schulden heeft. [eiseres/verweerster] vreest dat de schulden oplopen en daarmee ook de kans dat een of meerdere schuldeisers beslag op de woning zullen leggen om hun schulden te verhalen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde/eiser] voert verweer. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      5Het geschil in reconventie
    
    
      5.1.
      
        
          [gedaagde/eiser] vordert bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad dat de voorzieningenrechter
        bepaalt dat dit vonnis ex art. 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de toestemming/handtekening van [eiseres/verweerster] voor het transport van de woning aan het adres [adres], zodat een overdracht/transport van de woning aan [gedaagde/eiser] (naar de voorzieningenrechter begrijpt: op basis van de door [gedaagde/eiser] als productie 4 overgelegde akte) onbelemmerd kan plaatsvinden.
      
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde/eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop de verdeling van de gezamenlijke woning vorm moet krijgen. [gedaagde/eiser] zal aan [eiseres/verweerster] een uitkoopsom van € 37.500,- betalen. De notaris heeft de concept akte van verdeling al opgesteld. Omdat [eiseres/verweerster] niet langer haar medewerking wil verlenen heeft [gedaagde/eiser] recht en belang bij vervangende toestemming voor de overdracht van de woning. 
      
    
    
      5.3.
      
        [eiseres/verweerster] voert verweer. 
      
    
    
      5.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling 
    
      6.1.
      De voorzieningenrechter ziet aanleiding om eerst de vordering in reconventie te beoordelen. De vorderingen in conventie zijn immers niet toewijsbaar als blijkt dat partijen reeds overeenstemming hebben bereikt over toedeling van de woning aan [gedaagde/eiser]. 
      
      
        
          Overeenstemming toedeling? 
        
      
      
    
    
      6.2.
      
        [gedaagde/eiser] betoogt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over toedeling van de woning aan hem tegen betaling van een uitkoopwaarde van € 37.500,- door [gedaagde/eiser] aan [eiseres/verweerster]. Volgens [gedaagde/eiser] heeft [eiseres/verweerster] geen nadere voorwaarden gesteld en kan hij prima aan de financieringsverplichting voldoen. 
      
    
    
      6.3.
      
        Ter zitting heeft mr. Vervest het volgende aangevoerd: ‘Aanbod en aanvaarding. Als het zo zou zijn is het achterhaald door de tijd. In december wilde hij toch verkopen. Dan zou er ook sprake zijn van vernietigingsgrond en is er sprake geweest van misleiding.’ 
        De voorzieningenrechter begrijpt dit verweer aldus dat [eiseres/verweerster] zich primair op het standpunt stelt dat het door haar gedane aanbod is vervallen doordat het niet tijdig door [gedaagde/eiser] is aanvaard en subsidiair dat dit aanbod gebrekkig is, waarbij zij zich beroept op misbruik van omstandigheden en een onjuiste voorstelling van zaken. 
      
      
    
    
      6.4.
      
        Dit verweer slaagt. 
        Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is geen sprake van een rechtens bindende overeenstemming tussen partijen. De uitlating van [eiseres/verweerster] over de uitkoopwaarde kan niet anders worden gezien dan als instemming met een element van een nog te bereiken instemming over een algehele afwikkeling van de samenwoning. Daarvoor zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. 
      
      
    
    
      6.5.
      
        De uitlatingen van [eiseres/verweerster] in haar e-mail van 9 augustus 2022 zijn voor méér dan een uitleg vatbaar. Vast staat dat partijen voorafgaand aan de e-mail van [eiseres/verweerster] aan [gedaagde/eiser] van 9 augustus 2022 overleg hebben gevoerd over de afwikkeling van de samenwoning en meer specifiek de verdeling van de gezamenlijke woning, het afbetalen van schulden en een omgangsregeling met [A.]. Ter zitting is door [eiseres/verweerster] toegelicht dat er ten tijde van dat gesprek nog een hoop (financiële) onduidelijkheden bestonden. Weliswaar had [gedaagde/eiser] een Excel overzicht aan [eiseres/verweerster] gestuurd (welk overzicht niet in de procedure is ingebracht), maar niet is gebleken dat de schulden zoals die door [gedaagde/eiser] zijn gepresenteerd en de verantwoordelijkheid daarvoor van [eiseres/verweerster] overeenkomen met de stand van de schulden en de verantwoordelijkheid zoals die in werkelijkheid is. Gelet op de wijze waarop [gedaagde/eiser] zich over de financiën ter zitting heeft uitgelaten is voorstelbaar dat [eiseres/verweerster] in het gesprek dat aan de voornoemde e-mail van 9 augustus 2022 vooraf is gegaan geen behoorlijk inzicht is verschaft in de financiële stand van zaken. Duidelijk is wel dat [gedaagde/eiser] op financieel terrein wat betreft het voorstellen van scenario’s het voortouw heeft genomen. 
        Duidelijk is ook - het blijkt uit de overgelegde appwisseling - dat de bereidheid van [eiseres/verweerster] om rekening te houden met de wens van [gedaagde/eiser] om de woning toegescheiden te krijgen door haar afhankelijk is gesteld van de bereidheid van [gedaagde/eiser] om een afwikkelingstraject in te gaan waarin ook aan de niet-financiële aspecten van de afwikkeling de nodige aandacht zou worden geschonken, zoals de omgang met [A.]. Niet duidelijk is hoeverre deze bereidheid is gekoppeld aan de instemming met een bepaalde waarde van de woning. 
        De marktwaarde van de woning was ten tijde van het gesprek nog onbekend. [eiseres/verweerster] stelt dat partijen hebben gerekend met een WOZ-waarde van € 302.000,-. Daartegenover betoogt [gedaagde/eiser] dat werd gerekend met een waarde die tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in lag. Dat is echter moeilijk te verenigen met het gegeven dat de eerste taxatie pas in november 2022 is verricht, zodat de taxatiewaarde in augustus 2022 nog onbekend was. 
        Uit de overgelegde correspondentie volgt verder dat het [eiseres/verweerster] is geweest die van meet af aan heeft aangedrongen op het betrekken van een onafhankelijke derde om de afwikkeling van de samenleving te regelen. [gedaagde/eiser] heeft dit steeds geweigerd. 
      
      
    
    
      6.6.
      Dat partijen in oktober 2022 gesproken hebben over een uitkoopwaarde is onder de geschetste omstandigheden onvoldoende voor het oordeel dat door aanvaarding van de op 29 oktober 2022 gedane uitlating overeenstemming over de gehele afwikkeling is bereikt. In dit verband moet ook betekenis toekomen aan het feit dat [gedaagde/eiser] in december 2022 per WhatsApp bericht aan [eiseres/verweerster] heeft laat weten dat hij nog geen besluit over het huis heeft genomen en overweegt tot verkoop van de woning over te gaan. Kennelijk is ook hij er destijds vanuit gegaan dat er geen afspraak was die inhield dat hij de woning zou overnemen. 
      
    
    
      6.7.
      Het voorgaande moet tot de conclusie leiden dat de reconventionele vordering niet toewijsbaar is. 
      
    
    
      6.8.
      Dit betekent echter niet dat er voor [gedaagde/eiser] geen enkele mogelijkheid meer bestaat om de woning toegescheiden te krijgen. [gedaagde/eiser] kan aan [eiseres/verweerster] een bod doen van een reëlere waarde gelet op de taxatie van de woning en rekening houdend met de daadwerkelijke schuldenpositie. De voorzieningenrechter sluit niet uit dat [eiseres/verweerster] haar waardering van dat bod mede zal laten afhangen van de wijze waarop [gedaagde/eiser] zich opstelt aangaande de andere aspecten van de afwikkeling van de samenleving die voor haar belangrijk zijn, zoals met name de bereidheid om afspraken te maken over de zorg voor [A.].
      
      
        
          Medewerking aan verkoop van de woning? 
        
      
      
    
    
      6.9.
      
        [eiseres/verweerster] vordert in conventie – kort gezegd – [gedaagde/eiser] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de verkoop en de levering van de woning. Nu uit voorgaande overwegingen volgt dat het verweer van [gedaagde/eiser] dat partijen overeenstemming hebben bereikt over toedeling van de woning aan [gedaagde/eiser] tegen een uitkoopwaarde van € 37.500,- niet slaagt, zullen de vorderingen in conventie worden toegewezen. De voorzieningenrechter vertrouwt erop dat [eiseres/verweerster] [gedaagde/eiser] in de gelegenheid stelt om desgewenst een nieuw bod uit te brengen dat in lijn is met de huidige marktwaarde van de woning. De voorzieningenrechter zal [gedaagde/eiser] 4 weken geven om dat bod te doen en om daarover met [eiseres/verweerster] te onderhandelen. 
      
    
    
      6.10.
      De rechtbank ziet aanleiding om de gevorderde dwangsommen te matigen en maximeren als in de beslissing vermeld. 
      
    
    
      6.11.
      Omdat partijen een affectieve relatie hebben gehad en met elkaar hebben samengewoond, worden de proceskosten zo gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      7.1.
      veroordeelt [gedaagde/eiser], om na het verstrijken van vier weken na betekening van dit vonnis alle medewerking te verlenen aan een zo spoedig mogelijke verkoop en overdracht van de gezamenlijke woning aan de [adres] door het te koop zetten van de woning tegen een door een door [eiseres/verweerster] aan te wijzen makelaar te bepalen vraagprijs, tenzij partijen hier gezamenlijk van wensen af te wijken,
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [gedaagde/eiser] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis:
      - de verkoopopdracht aan een door [eiseres/verweerster] aan te wijzen makelaar te ondertekenen;
      - indien nodig de makelaar en potentiële kopers in de gelegenheid te stellen de woning te bezichtigen;
      - het plaatsen van "te koop"-borden en -biljetten in en bij de woning toe te staan en deze te laten staan c.q. hangen,
      
      
    
    
      7.3.
      bepaalt dat [gedaagde/eiser] een dwangsom zal verbeuren van € 250,00 voor iedere dag dat hij - nadat hij daartoe onder omschrijving van de concreet verlangde medewerking is gesommeerd - niet aan de onder 7.1 en 7.2 vermelde hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, 
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [gedaagde/eiser] tot het tekenen van de koopovereenkomst op eerste verzoek hiertoe van [eiseres/verweerster] en de makelaar indien zich een potentiële koper aandient die bereid is een door de makelaar te adviseren minimale verkoopprijs te betalen,
      
    
    
      7.5.
      veroordeelt [gedaagde/eiser] tot het tekenen van de op deze koopovereenkomst volgende akte van levering op eerste verzoek hiertoe van de door de koper(s) aangewezen notaris, 
      
    
    
      7.6.
      bepaalt dat, wanneer [gedaagde/eiser] weigert de onder 7.4 en 7.5 omschreven medewerking te verlenen, het vonnis in de plaats treedt van de daartoe benodigde instemming van [gedaagde/eiser], 
      
    
    
      7.7.
      veroordeelt [gedaagde/eiser] om na betekening van dit vonnis de woning uiterlijk twee weken voordat de woning na verkoop is geleverd te ontruimen, 
      
    
    
      7.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      7.9.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      7.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      7.11.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      7.12.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. de Bert op 13 juni 2023.
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat. 
        
      
      
      
        
          Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.
        
      
    
  
  
    Conc.: 1589.