ECLI:NL:RBMNE:2022:5281, Rechtbank Midden-Nederland, 14-12-2022, 9714379 UC EXPL 22-1423
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Woningwaardering. Beoordeling huurprijs nadat Huurcommissie daarover uitspraak heeft gedaan. Geen afwijking WOZ-waarde ogv artikel 5 lid 2 Bhw.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9714379 UC EXPL  22-1423 LT/33864
    
    
    
      
        Vonnis van 14 december 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiser] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 17 februari 2022 met aangehecht productie 1 t/m 8 van [eiser] ,
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde] ,
        
        
          de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] met daarbij productie 9 t/m 11 ingekomen bij de griffie op 15 november 2022,
        
        
          de op 23 november 2022 ontvangen productie 12 van [eiser] .
        
      
      
      
        Op 23 november 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen [eiser] en zijn voornoemde gemachtigde en [gedaagde] met zijn voornoemde gemachtigde en de huisgenoot van [gedaagde] . Tijdens de zitting heeft de kantonrechter na partijen hierover gehoord te hebben besloten productie 12 buiten beschouwing te laten wegens het late tijdstip van indiening hiervan, terwijl dat eerder had gekund, omdat [gedaagde] en de kantonrechter er daardoor geen kennis van hebben kunnen nemen. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier. 
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt vanaf 11 maart 2021 de woning aan de [adres] te [plaats] aan [gedaagde] . De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.176,00 per maand. De servicekosten bedroegen € 100,00 per maand.  
      
    
    
      2.2.
      Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie de aanvangshuurprijs getoetst. Daartoe heeft op 13 oktober 2021 onderzoek plaatsgevonden in de woning. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. 
      
    
    
      2.3.
      De Huurcommissie heeft op 25 oktober 2021 uitspraak gedaan. Voor zover hier relevant heeft zij het volgende beslist:
      
      
        
          “
          Beslissing
        
         Het verzoek is redelijk.
         Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 136 punten. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 689,15 per maand.
         De met ingang van 11 maart 2021 overeengekomen huurprijs van € 1176,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
         Een huurprijs van € 689,15 per maand met ingang van 11 maart 2021 is wel redelijk.”
      
      
    
    
      2.4.
      Tegen de uitspraak van de Huurcommissie is [eiser] in verzet gekomen. De Huurcommissie heeft op 6 december 2021 beslist op het gedane verzet. Daarin heeft de Huurcommissie – voor zover hier relevant – het volgende beslist: 
      
      
        
          “De commissie overweegt dat beide keukens en beide badkamers gemotiveerd in het rapport van voorbereidend onderzoek zijn meegenomen. 
        
      
      
      
        
          De parkeerplaats is niet meegenomen, omdat deze niet in het huurcontract wordt genoemd en ook niet tijdens het onderzoek in de woonruimte is getoond. Huurder heeft tijdens de zitting verklaard dat hij inmiddels wel over een tag beschikt voor de parkeerplaats, maar vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst deze niet beschikbaar is gesteld. De commissie overweegt dat de parkeerplaats daarom terecht niet in de puntentelling is meegenomen. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Uitspraak over het oorspronkelijke verzoek
        
      
      
      
        
          Het huurcontract is ingegaan op 11 maart 2021. Op die datum geldt als WOZ-waarde € 210.000 met als waardepeildatum 1-1-2020. Bij een WOZ-waarde van € 210.000 worden 42 punten toegekend. Voor het overige blijft de puntentelling in stand zoals die door de rapporteur is opgesteld. 
        
      
      
      
        
          Het totale puntenaantal komt op 136.(…)
        
      
      
      
        
          Voor het huurrondejaar van 1 juli 2020 tot 1 juli 2021, waarin de ingangsdatum van 11 maart 2021 valt, geldt bij 136 punten een maximale huurprijs van € 707,07.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft – naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie – op 7 januari 2022 een bedrag van € 4.979,00 aan te veel betaalde huur overgemaakt aan [gedaagde] . 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de kale huurprijs vast te stellen op € 1.176,00 per maand per 11 maart 2021. Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot (terug)betaling aan hem van € 4.979,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2022. Verder vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van achterstallige huur van € 468,93 per maand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2022 met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten met de wettelijke rente daarover. 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat de Huurcommissie de waarde van de woning niet juist heeft beoordeeld door geen of te weinig punten toe te kennen voor de aanwezigheid van een tweede toilet (3 punten erbij), voor de WOZ-waarde (10 punten erbij) en de huur van de parkeerplaats (2 punten erbij). Als gevolg van die onjuiste waardebepaling is de aanvangshuurprijs te laag vastgesteld. Op grond van de uitspraak van de Huurcommissie heeft [eiser] de teveel in rekening gebrachte huur moeten terugbetalen. [eiser] stelt dat dit niet nodig is als de waarde van de woning en daarmee de huurprijs juist wordt bepaald. In dat geval heeft hij de betaling onverschuldigd aan [gedaagde] gedaan en vordert hij nu terugbetaling daarvan. Daarbij maakt [eiser] ook aanspraak op de wettelijke rente. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser] en concludeert tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten. [gedaagde] vordert (in reconventie) dat de kantonrechter de kale huurprijs met ingang van 11 maart 2021 vaststelt op € 668,67 per maand. Dat is lager dan dat de Huurcommissie heeft bepaald. Daartoe stelt [gedaagde] ten eerste dat de Huurcommissie is uitgegaan van een te hoge WOZ-waarde. Daarnaast vindt [gedaagde] dat er geen punten zouden moeten gerekend voor de aanwezigheid van een tweede badkamer en keuken, hetgeen de Huurcommissie wel heeft gedaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
      4.1.
      Dit geschil gaat over de vraag of de Huurcommissie de woning aan de [adres] te [plaats] correct heeft gewaardeerd op 136 punten en daarmee of de redelijke huurprijs terecht is vastgesteld op € 707,07 per maand.  
      
      
        
          In conventie
        
      
    
    
      4.2.
      Bij dagvaarding stelde [eiser] zich op het standpunt dat de Huurcommissie 151 punten aan de woning had moeten toekennen. Dit levert een redelijke huurprijs op van € 789,38. Aangezien dit bedrag boven de liberalisatiegrens ligt, zou daarmee vaststaan dat de beslissing van de Huurcommissie niet in stand kan blijven. [eiser] komt tot 151 punten op grond van de volgende drie punten. Ten eerste heeft de Huurcommissie slechts punten toegekend voor één toilet, terwijl er twee in de woning aanwezig zijn. Een tweede toilet levert 3 extra punten op. Daarnaast zou de WOZ-waarde van € 210.000,- 52 punten in plaats van 42 moeten opleveren. Tot slot huurt [gedaagde] ook een parkeerplaats waarvoor 2 punten gerekend hadden moeten worden.
      
      
      
      
      
        
          Punten voor WOZ-waarde 
        
      
    
    
      4.3.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat hij het puntenaantal behorend bij de WOZ-waarde van € 210.000,- berekend heeft op basis van verkeerde kengetallen. Met de juiste kengetallen komt [eiser] ook zelf uit op 42 punten. Zijn standpunt dat op basis van de WOZ-waarde 52 punten in plaats van de door de Huurcommissie berekende 42 punten moeten worden toegekend, is daarmee komen te vervallen.  
      
      
        
          Toiletten
        
      
    
    
      4.4.
      Door [eiser] is gesteld en door [gedaagde] is erkend dat er twee toiletten in de woning aanwezig zijn en daar inderdaad twee keer 3 punten voor gerekend hadden moeten worden. Aangezien de Huurcommissie slechts 3 punten heeft toegekend, zal het puntenaantal voor de woning worden verhoogd met 3 punten. 
      
      
        
          Parkeerplaats
        
      
    
    
      4.5.
      Tot slot vindt [eiser] dat de Huurcommissie twee punten had moeten toekennen voor de huur van de parkeerplaats nu deze onderdeel vormt van het gehuurde. [gedaagde] betwist dit. Daartoe voert hij aan dat de parkeerplaats niet wordt genoemd in de huurovereenkomst en deze ook niet ter beschikking is gesteld vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op 11 maart 2021. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat een parkeerplaats onderdeel uitmaakte van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] in zijn e-mail van 1 april 2021 aan [eiser] heeft geschreven: “Ook zijn wij ook al twee keer vast komen te zitten bij de parkeerplaats en wouden graag weten wat de code voor het hek is” is onvoldoende om vast te kunnen stellen dat [gedaagde] al op 11 maart 2022 het huurgenot had van een parkeerplaats. Ter zitting heeft [eiser] nog gesteld dat er in artikel 2.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de servicekosten onder andere zien op ‘onderhoud parkeerplaats en groen’ en daaruit zou blijken dat het gebruik van de parkeerplaats onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Dat blijkt daaruit naar het oordeel van de kantonrechter echter niet. Het is immers heel goed mogelijk dat wel wordt betaald voor onderhoud maar het genot van de parkeerplaats niet wordt overeengekomen. Dat in maart 2021 al een parkeerplek overeen zou zijn gekomen, verhoudt zich ook niet goed met het feit dat in oktober 2021 nog een allonge is opgemaakt – die niet door [gedaagde] is getekend – waarin (onder andere) de huur van een parkeerplaats wordt geïntroduceerd en pas een tag wordt verstrekt. Over de vraag of in oktober 2021 wel de huur van een parkeerplek is overeengekomen, ligt nu niet ter beoordeling aan de kantonrechter voor. Er zullen daarom geen twee punten voor dit onderdeel bij de waardebepaling van de woning worden opgeteld. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Lagere WOZ-waarde?
        
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] meent dat het door de Huurcommissie toegekende puntenaantal van 42 naar beneden moet worden bijgesteld, omdat de Huurcommissie bij de puntenbepaling uit is gegaan van een te hoge WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde, op de dag waarop de huurovereenkomst tot stand kwam, al was vastgesteld op € 210.000,- hetgeen [gedaagde] bij conclusie van antwoord nog in twijfel trok, stelt [gedaagde] dat niet van die waarde kan worden uitgegaan bij de berekening van de huurprijs. Daartoe stelt [gedaagde] dat die waarde gebaseerd is op 75 m² vloeroppervlak, terwijl uit het onderzoeksrapport van de Huurcommissie is gebleken dat het vloeroppervlak 62 m² is. De WOZ-waarde van € 210.000,- dient daarom, volgens [gedaagde] , te worden omgerekend naar 62 m² wat neerkomt op een WOZ-waarde van € 173.000,-. Dat resulteert in toekenning van 34,37 punten in plaats van 42 punten, waardoor de huurprijs naar beneden dient te worden bijgesteld.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt op dit punt als volgt. [eiser] heeft door overlegging van het aanslagbiljet van de Gemeente [gemeente] (productie 9) voldoende onderbouwing gegeven van zijn standpunt dat de WOZ-waarde op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst € 210.000,- bedroeg, zodat dit is komen vast te staan. Ook [gedaagde] heeft dit ter zitting erkend.
      
    
    
      4.9.
      De waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte vindt op grond van artikel 5 Bhw plaats overeenkomstig het in bijlage I onder A bij het Bhw (hierna: de bijlage) vervatte woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS). Op grond van onderdeel 9 van de bijlage worden de punten voor de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Dat wil zeggen laatstelijk door de gemeente voor de woning vastgestelde WOZ-waarde in de WOZ-beschikking. In dit geval is het uitgangspunt dus de WOZ-waarde van € 210.000,-.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter kan van dit uitgangspunt afwijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft (art. 5 lid 2 Bhw). Toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw dient echter terughoudend te geschieden, gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van het WWS. De afwijkingsmogelijkheid ziet op woonruimte met een bijzondere aard waaraan de wettelijke systematiek van het WWS geen recht doet, zoals in gevallen waarin geen WOZ-waarde bekend is, de woning onlangs is gerenoveerd of gesplitst. Hier gaat het om een verschil in vierkante meters, omdat de oppervlakte bij bepaling van de WOZ-waarde kennelijk op een andere wijze wordt berekend dan door de Huurcommissie. Dat is kennelijk ook verdisconteerd in het woningwaarderingsstelsel waarbij de vastgestelde WOZ-waarde tot een van de uitgangspunten wordt genomen. Met het opnemen van de WOZ-waarde als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel is beoogd een koppeling te maken tussen de reële waarde in het economisch verkeer van de woning en de maximale huurprijsgrens. Het hanteren van een andere meetmethode met een verschil in aantal vierkante meters vloeroppervlak doet niet af aan dit doel. Het beroep van [gedaagde] slaagt daarom niet waardoor er geen aftrek van punten op dit onderdeel zal worden toegepast.
      
      
        
          Tweede badkamer en keuken
        
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] heeft zich verder nog op het standpunt gesteld dat er door de Huurcommissie ten onrechte punten zijn toegekend voor de aanwezigheid van een tweede badkamer en een tweede keuken. Hij vordert dan ook vermindering van het aantal toegekende punten. [eiser] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.
      
    
    
      4.12.
      Vast staat dat de tweede badkamer en het tweede keuken in de woning aanwezig zijn. Dat [gedaagde] hier geen gebruik van maakt, is geen reden om punten in mindering te brengen. Een dergelijke, verregaand geïndividualiseerde beoordeling past niet binnen het geobjectiveerde woningwaarderingssysteem. Het gaat in dat kader om de aanwezigheid en niet om de vraag of de huurder al dan niet gebruik maakt van de voorzieningen. De kantonrechter ziet dan ook geen reden hier geen punten voor toe te passen.
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          Redelijke huurprijs 
        
      
    
    
      4.13.
      Het vorenstaande leidt ertoe dat het aantal punten dat aan de woning zal worden toegekend wordt vermeerderd met 3 punten (voor het tweede toilet) en wordt vastgesteld op 139 punten. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 723,54 per maand. 
      
    
    
      4.14.
      De maximaal redelijke huurprijs blijft daarmee onder de liberalisatiegrens (zijnde € 752,33 in 2021). De met ingang van 11 maart 2021 overeengekomen huurprijs van € 1.176,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 723,54 per maand met ingang van 11 maart 2021 is wel redelijk. 
      
      
        
          Onverschuldigde betaling
        
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] vordert een bedrag van € 4.979,00 op grond van onverschuldigde betaling van [gedaagde] . Deze betaling betreft het verschil tussen de overeengekomen huurprijs van € 1.176,00 per maand en de door de Huurcommissie op 6 december 2021 vastgestelde redelijke huurprijs van € 707,07 per maand over de periode 11 maart 2021 tot en met januari 2022. Nu de redelijke huurprijs iets naar boven is bijgesteld – naar € 723,54 per maand – heeft [eiser] € 16,47 per maand teveel aan [gedaagde] terugbetaald. De vordering van [eiser] zal op dit punt dan ook worden toegewezen tot een bedrag van € 174,52.
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt. 
      
      
        
          Proceskosten in reconventie
        
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld. Die kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 100,- (0,5 x 2 punten x tarief € 100,00 (uitgaande van onbepaalde waarde) aan salaris gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      5.1.
      stelt de kale huurprijs voor de woning aan de [adres] te [plaats] per 11 maart 2021 vast op € 723,54 per maand;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 166,32 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 174,52 vanaf 17 februari 2022 tot de voldoening;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten zodat ieder zijn eigen kosten draagt; 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 100,- aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.8.
      verklaart de kostenveroordeling onder 5.7. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kaats, kantonrechter, en is door mr. O.P. van Tricht, kantonrechter, in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.