ECLI:NL:RBZWB:2025:2312, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-04-2025, BRE 23/9709 en 23/9710
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 23/9709 en 23/9710 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsamtenaar van 12 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsamtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (het bedrijfspand) en [adres 2] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 247.000 en € 249.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsamtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsamtenaar heeft op beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft beroep op 23 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar het bezwaar terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. Indien deze vraag ontkennend wordt beantwoord, zal de rechtbank tevens beoordelen of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank is het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Tevens is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    
      4. Belanghebbende is eigenaar van de objecten, [adres 1] [plaats] (het bedrijfspand) en [adres 2] [plaats] (de woning). De woning is een tussenwoning uit 1974 van 111 m2 met een berging/schuur van 7 m2 en een perceel van 169 m2. Het bedrijfspand betreft een cafetaria / snackbar met een woning uit 1964 van 203 m2 en een perceel van 239 m2. Het bestaat uit cafetaria van 45 m2, kantoorruimte van 45 m2, keuken /pantry van 18 m2 en sanitaire ruimte van 7 m2. De woning van dit object heeft een woonoppervlakte van 88 m2.
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2023 de aanslagen opgelegd. Op 5 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen. Het bezwaarschrift heeft als dagtekening 6 april 2023.
      
    
    
      4.2.
      Tot de gedingstukken behoort een envelop met de poststempel van 8 mei 2023.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard wegens termijnoverschrijding. 
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar
      
    
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat hij tijdig bezwaar heeft gemaakt omdat hij de aanslag kort voor 6 april 2023 ontvangen heeft. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij geen verzendadministratie kan overleggen. Hij is echter van mening dat de bezwaren terecht niet-ontvankelijk zijn verklaard omdat, gelet op de dagtekening van het bezwaarschrift, de aanslag eerder ontvangen is. Bovendien was belanghebbende op de hoogte van de aanslag omdat deze middels een automatische incasso – voorafgaan aan het bezwaarschrift – werd afgeschreven, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt voorop dat indien belanghebbende, zoals in dit geval, stelt dat een schriftelijk besluit van de heffingsambtenaar hem niet (op een bepaalde datum) heeft bereikt, in die stelling een betwisting van de verzending van dat besluit (op die bepaalde datum) ligt begrepen. In dat geval dient de heffingsambtenaar die verzending aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de aanslag aan een postvervoerbedrijf ter verzending is aangeboden. De heffingsambtenaar heeft geen verzendadministratie van de verzending van de aanslag overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de aanslag naar belanghebbende is verzonden. Dat de aanslag middels een automatische incasso werd afgeschreven, maakt dit niet anders. Gelet hierop is niet aannemelijk dat het bezwaarschrift niet binnen de termijn van 6 weken na de bekendmaking van de aanslagen is ingediend en zijn de bezwaren ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. De beroepen zijn in zoverre gegrond. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat indien de rechtbank tot het oordeel komt dat de bezwaren ten onrechte niet-ontvankelijk zijn verklaard, de zaken niet terug verwezen hoeven te worden naar de heffingsambtenaar om gebruik te maken van zijn recht om  te worden gehoord. Nu tussen partijen geen geschil bestaat omtrent de feiten en om het geschil zo mogelijk finaal te beslechten, zal de rechtbank de zaken inhoudelijk beoordelen.  
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.8.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.9.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfspand bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft niet betwist dat de huurwaardekapitalisatiemethode de juiste methode is voor de waardebepaling. De rechtbank ziet geen aanleiding om te partijen niet volgen in hun standpunt dat de waarde vastgesteld moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft voor het bedrijfspand een taxatieverslag overgelegd. Hierin zijn de KOUDV-factoren gewaardeerd met 2 en 3. Voor de gerealiseerde huurprijzen heeft de heffingsambtenaar een splitsing gemaakt per onderdeel en de kapitalisatiefactor vastgesteld op 8,8.
      
    
    
      4.13.
      Voor de woning heeft de heffingsambtenaar eveneens een taxatieverslag overgelegd. De KOUDV-factoren zijn gewaardeerd met een 3 en 2 voor de voorzieningen. Van de vergelijkingsobjecten, in totaal 18 woningen, zijn onder meer de volgende woningen aangedragen [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , en [adres 7] , alle gelegen te [plaats] .
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende niet toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn, maar heeft slechts een compromisvoorstel gedaan met een beroep op ‘coronakorting’ hetgeen door de heffingsambtenaar werd afgewezen. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten, namelijk of de waarde van de onroerende zaken verminderd dient te worden in het kader van de coronapandemie.
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, zal deze tot uitdrukking zal komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. Nu belanghebbende niet heeft onderbouwd welke gevolgen van de coronapandemie per waardepeildatum van 1 januari 2023 zouden moeten leiden tot een waardevermindering van de onderhavige zaken, ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde naar beneden bij te stellen. Het gelijk is in zoverre aan de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraken op bezwaar met instandhouding van de rechtsgevolgen ervan. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat beroepen gegrond zijn moet de heffingsamtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsamtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart de beroepen gegrond; 
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van  de uitspraken op bezwaar in stand blijven;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 17 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Zie Hoge Raad 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:59.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.