ECLI:NL:RBSGR:2012:BY3468, Rechtbank 's-Gravenhage, 23-10-2012, AWB 12/1342, AWB 12/1343 en AWB 12/1344
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Boekwinst behaald bij verkoop onroerende zaak leidt niet tot resultaat uit overige werkzaamheden. Het behaalde voordeel was niet reeds ten tijde van de aankoop redelijkerwijs te voorzien. Er was geen sprake was van een aankoop tegen een te lage prijs en eiseres beschikte niet over bijzondere kennis.

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    Sector bestuursrecht
    
    zaaknummers: AWB 12/1342, AWB 12/1343 en AWB 12/1344
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 23 oktober 2012 in de zaak tussen
    
    
      [X], wonende te [Z], eiseres
      (gemachtigde: [A]),
    
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst [te P], verweerder.
    
    
      Procesverloop
      Verweerder heeft aan eiseres voor de jaren 2006, 2007 en 2008 navorderingsaanslagen met aanslagnummers [a], [b] en [c] (de navorderingsaanslagen) inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd, berekend naar belastbare inkomens uit werk en woning van respectievelijk € 40.179, € 36.288 en 
      € 506.542 en belastbare inkomens uit sparen en beleggen van respectievelijk € 28.786, 
      € 16.451 en € 19.484. Tevens zijn daarbij beschikkingen heffingsrente gegeven.
    
    
    Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 10 januari 2012 de navorderingsaanslagen gehandhaafd. 
    
    Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2012. Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen 
      [B] en [C]. Eiseres heeft voor de zitting een pleitnota met bijlagen naar de rechtbank en verweerder gezonden. Ter zitting heeft zij een formulier proceskosten overgelegd. Verweerder heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
    
    
    Op 12 juni 2012 is het vooronderzoek heropend en heeft de rechtbank de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de meervoudige kamer. Partijen hebben vervolgens schriftelijk ingestemd met het achterwege laten van een nadere zitting. 
      
    De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten. 
    
    Overwegingen
    
    
      Feiten
      1. Op 12 april 2005 koopt eiseres voor € 175.000 een perceel boomkwekerijland met loods, kassen, water en verdere bijbehoren gelegen nabij de [a-straat 1] te [D] (de onroerende zaak) van [E] (de verkoper). De onroerende zaak heeft op dat moment volgens het bestemmingsplan de bestemming Agrarische doeleinden. 
    
    
    2. Op 22 juli 2002 heeft een terreininspectie plaatsgevonden, waarvan de bevindingen zijn neergelegd in een rapport van [F] B.V. van 28 augustus 2002. Het rapport vermeldt dat de locatie [a-straat 1] als verontreinigd dient te worden beschouwd. Aanbevolen wordt nader onderzoek te verrichten naar de omvang van de aangetoonde verontreiniging. Voorts wordt daarin opgemerkt dat de eventueel vrijkomende grond van de locatie niet zonder meer kan worden hergebruikt.
    
    3. De polder waarin de onroerende zaak is gelegen is in het kader van de voorbereiding van het Structuurplan Boskoop 2015 genoemd als een (mogelijke) nieuwbouwlocatie. In mei 2004 heeft de Rabobank een informatiebijeenkomst georganiseerd voor grondeigenaren over de mogelijke aanpassing van het structuurplan en mogelijke toekomstige woningbouw. In juli 2004 heeft de Rabobank een bijeenkomst georganiseerd voor het oprichten van een belangenvereniging van grondeigenaren. Volgens een brief van de gemeente Boskoop aan de Belastingdienst van 2 maart 2011 is de polder (uiteindelijk) niet als een nieuwbouwlocatie aangewezen maar in het structuurplan aangeduid als boomteeltconcentratiegebied. 
    
    4. De verkoper heeft in oktober 2004 met de gemeente Boskoop onderhandeld over verkoop van de onroerende zaak aan de gemeente. In opdracht van de gemeente is de onroerende zaak op 2 november 2004 getaxeerd op een onderhandse waarde vrij van huur en gebruik van € 250.000, ervan uitgaande dat er geen vervuilende stoffen in de grond aanwezig zijn. 
    
    
      5. Tot de stukken van het geding behoort een notitie van de gemeente Boskoop van 7 februari 2005 waarin onder meer het volgende staat vermeld:
      “1.1 Aanleiding
      Op verzoek van wethouder (…) is onderzocht of de kwekerij nabij [a-straat 1] aangekocht zou kunnen worden door de gemeente. (…)
      (…)
      3.3 Financiële gevolgen
      De taxatiewaarde bedraagt € 250.000,--.
      (…) Verhuur aan (bijvoorbeeld) de huidige verkoper is financieel en juridisch niet interessant, want het rendement zou slechts 1,4% bedragen terwijl de huurder onder de bescherming van de pachtwet komt en hierdoor tot zijn 65ste jaar kan blijven doorhuren.
      Het recht van vruchtgebruik is wel interessant. Hierbij koopt de gemeente de complete kwekerij, met een aftrek van € 45.000 voor het recht van vruchtgebruik door de verkoper. Hierdoor bedraagt de koopsom 250.000 -/- 45.000 = € 205.000.
      (…)
      3.6 Uitvoering
      Opdracht verlenen aan (…) om aankoop (met vruchtgebruik) uit te onderhandelen, onder voorbehoud van goedkeuring B&W en raad.”
    
    
    
      6. Verweerder heeft een boekenonderzoek ingesteld naar de aanvaardbaarheid van de aangiften inkomstenbelasting van eiseres over de jaren 2007 tot en met 2009. Een afschrift van het rapport van dat onderzoek (het controlerapport) van 4 augustus 2011 behoort tot de gedingstukken. In het controlerapport staat op blz. 3 onder Feiten vermeld:
      “April 2005. Uit intern mailverkeer van de gemeente Boskoop blijkt dat de gemeente Boskoop afziet van de aankoop van het onroerend goed. Reden hiervoor is een verkennend bodemonderzoek van [F] BV. Op 22 juli 2002 heeft een terreininspectie plaatsgevonden met als conclusie dat de grond is verontreinigd. De gemeente heeft geen inzicht in de kosten van een mogelijke sanering van de grond (wellicht 2 a 2,5 ton) en besluit derhalve dat het financiële risico te groot is om de grond aan te schaffen.”
    
    
    7. De onroerende zaak zou op 13 april 2005 per veiling in het openbaar verkocht worden wegens financiële problemen van de verkoper. 
     
    
      8. In de koopakte van 12 april 2005 is onder meer het volgende opgenomen:
      “(…) 
      In aanmerking nemende dat:
      - verkoper op het verkochte zijn tuinbouw casu quo boomkwekerijbedrijf uitoefent;
      - verkoper wegens financiële omstandigheden genoodzaakt is de eigendom van na te melden registergoederen in eigendom over te dragen;
      - verkoper in voornoemd kader koper benaderd heeft, maar ook in de zin van beleggingsobject, aangezien de waarde van de na te melden registergoederen een veelvoud zou bedragen van de huidige, indien zij in de toekomst worden aangeboden als bouwrijpe grond ten behoeve van – in de onmiddellijke nabijheid naderende – woningbouw;
      - ondanks de eigendomsoverdracht van na te melden registergoederen, het verkoper toegestaan zal zijn, op grond van een huurovereenkomst die verkoper met koper na de eigendomsoverdracht van na te melden registergoederen zal aangaan, zijn onderneming op het verkochte uit te blijven oefenen;
      - bij de bepaling van na te melden koopprijs met het vorenstaande rekening is gehouden;
      - naast de in deze akte geconstateerde koopovereenkomst partijen nadere regelingen wensen vast te leggen ter zake van:
      1. het door verkoper voorgezette gebruik van na [te] melden registergoederen;
      2. vervreemding van na te melden registergoederen door koper binnen 10 jaar na ondertekening van de na te melde[n] akte van levering;
      3. (…). 
      (…)
      6B VERVREEMDINGSWINST KOPER
      1. Ingeval van vervreemding van het verkochte als bouwrijpe grond door verkoper binnen 10 jaar na ondertekening van de akte van levering (…) zal verkoper aan koper vergoeden de helft van zijn vervreemdingswinst. (…)
      3. Onder vervreemdingswinst wordt verstaan de koopprijs van het verkochte (…) verminderd met de koopprijs en de door koper gemaakte kosten in het kader van de verwerving, verbetering en onderhoud van het verkochte.
      (…)
      9. OVERIGE GARANTIES EN VERKLARINGEN VERKOPER
      (…)
      Voor zover verontreiniging bekend is, is zij beschreven in het rapport van het bodemonderzoek uitgevoerd door [F] B.V. gevestigd te [G] de dato achtentwintig augustus tweeduizendtwee, rapportnummer [d]. Verkoper en koper verklaren een kopie van gemeld rapport te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan bekend te zijn.”
    
    
    9. In 2006 toonde [H BV] interesse in de onroerende zaak.  In 2007 heeft [H BV] een koopvoorstel gedaan onder voorbehoud van grondonderzoek. Op 31 januari 2008 verkoopt eiseres voor € 1.100.000 de onroerende zaak aan [I] BV (de BV), waarvan eiseres enig aandeelhouder is. De BV verkoopt de onroerende zaak vervolgens door aan [H BV] voor € 1.120.000. 
    
    10. Op grond van het met de verkoper gesloten contract keert eiseres 50% van de vervreemdingswinst verminderd met de nog openstaande schulden, uit aan de verkoper. De overige 50%, zijnde € 462.500 (50% x (€ 1.100.000 - € 175.000)), komt toe aan eiseres.
    
    11. Naar aanleiding van de bevindingen in het controlerapport heeft verweerder op respectievelijk 27 augustus 2011 (2006 en 2007) en 3 september 2011 (2008) de navorderingsaanslagen opgelegd, waarbij de volgende correcties zijn aangebracht:
    
    
      
        Tabel 1
        
          
        
      
    
    
    
      Geschil
      12. In geschil is of de door eiseres met de verkoop van de onroerende zaak behaalde opbrengst en de met de verhuur van de onroerende zaak behaalde huuropbrengsten terecht als resultaat uit overige werkzaamheden in de belastingheffing zijn betrokken.
    
    
    13. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vernietiging van de navorderingsaanslagen. Eiseres stelt dat de grenzen van normaal vermogensbeheer niet zijn overschreden zodat de behaalde huurinkomsten en vermogenswinst niet zijn belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
    
    14. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen en heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.
    
    15. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
      Beoordeling van het geschil
      16. Artikel 3.90 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) bepaalt: 
      “Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden is het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren.”
      Ingevolge artikel 3.91, eerste lid, onderdeel c van de Wet IB 2001 wordt - voor zover hier van belang - onder werkzaamheid mede verstaan: 
      "het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij (...) het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis". 
    
    
    17. Uit de onder 16 genoemde wettelijke bepalingen, alsmede uit de onder de voorheen geldende regeling in de Wet op de inkomstenbelasting 1964 gewezen jurisprudentie, volgt dat van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden sprake is indien de aan- en verkoop van een onroerende zaak gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Daarvan is eveneens sprake indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige met die aan- en verkoop voordeel heeft kunnen behalen (vgl. HR 9 oktober 2009, nr. 43035, LJN: BI0481).
    
    18. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat sprake is van een werkzaamheid als hiervoor bedoeld. Verweerder heeft daartoe onder meer aangevoerd dat het door eiseres behaalde voordeel voorzienbaar was op het moment van de aankoop van de onroerende zaak omdat zij de onroerende zaak wegens financiële problemen van de verkoper tegen een te lage prijs heeft kunnen aankopen en omdat zij op de hoogte was van de mogelijke aanpassing van het structuurplan.
    
    19. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door eiseres met de verkoop van de onroerende zaak behaalde voordeel reeds ten tijde van de aankoop daarvan redelijkerwijs te voorzien was. Verweerder heeft niet aannemelijk  gemaakt dat ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak in 2005 sprake was van een aankoop tegen een te lage prijs. De onroerende zaak is destijds blijkens de onder 4 genoemde taxatie vrij van huur en gebruik weliswaar getaxeerd op € 250.000, maar bij die taxatie is er van uitgegaan dat er geen vervuilende stoffen in de grond aanwezig zijn. Eiseres heeft de onroerende zaak gekocht voor € 175.000 onder de onder 8 vermelde voorwaarden en in de wetenschap dat sprake is van vervuiling. Aan de onroerende zaak kleefde dan ook het risico van hoge saneringskosten wegens bodemverontreiniging. Dit risico was zoals blijkt uit hetgeen onder 7 is vermeld voor de gemeente Boskoop te groot om tot aankoop over te gaan en [H BV] heeft nader onderzoek verricht alvorens - bijna 3 jaar later - tot aankoop over te gaan. Verweerder verklaart in zijn verweerschrift ook expliciet dat niet wordt bestreden dat de verontreiniging van de grond een waardedrukkend aspect vormde. Daarnaast zijn eiseres en de verkoper onder meer overeengekomen dat de verkoper de onroerende zaak mocht blijven gebruiken op grond van een tussen hen gesloten huurovereenkomst, hetgeen een lagere prijs dan de getaxeerde waarde rechtvaardigt zoals ook wordt bevestigd door de onder 5 opgenomen notitie van de gemeente Boskoop. De verkoper verkeerde weliswaar in financiële problemen, maar niet kan worden geoordeeld dat (uitsluitend) daardoor een bedrag is betaald dat lager is dan het getaxeerde bedrag. Voorts kan evenmin worden geoordeeld dat eiseres beschikte over bijzondere kennis. De algemene wetenschap van een mogelijke bestemmingswijziging, die overigens uiteindelijk niet is doorgegaan zoals blijkt uit het feit dat de grond nog steeds als boomteeltconcentratiegebied is aangewezen, is op zichzelf geen kennis die als bijzonder in de zin van artikel 3.91 van de Wet IB 2001 kan worden aangemerkt. Daar komt bij dat de bestemmingswijziging noch geenszins vast stond ten tijde van de aankoop door eiseres; het handelen in verband met een mogelijk toekomstige wijziging van de bestemming van de grond kan zonder bijkomende werkzaamheden – die niet zijn gesteld – als speculatief worden aangemerkt. Verweerder heeft verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit aannemelijk is geworden dat eiseres al vóór het moment van aankoop van de grond overeenstemming had met [H BV], dan wel dat [H BV] haar interesse toen reeds aan eiseres had kenbaar gemaakt.
    
    
      20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de boekwinst die eiseres heeft behaald bij de verkoop van de onroerende zaak en de verhuuropbrengsten van die onroerende zaak niet tot het belastbaar inkomen uit werk en woning zijn te rekenen. 
      De beroepen dienen daarom gegrond te worden verklaard.
    
     
    
      Proceskosten
      21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redeliJkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.310 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). De rechtbank gaat hierbij uit van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Besluit en van een gemiddeld gewicht. De kostenvergoeding is toegerekend aan zaak AWB 12/1342. Ter zake van de eiseres gevraagde vergoeding voor verletkosten wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat Besluit en gelet op de aan de zitting en reis bestede tijd, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 120.
    
    
    22. Voor een toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien verweerder het verwijt treft dat hij een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (HR 13 april 2007, nr. 41 235, LJN: BA2802). Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die het oordeel rechtvaardigen dat verweerder een dergelijk verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank wijst het verzoek om een integrale kostenvergoeding daarom af.
     
    
      Beslissing
      De rechtbank:
      -verklaart de beroepen gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -vernietigt de navorderingsaanslagen;
      -veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.430, te betalen aan eiseres; 
      -draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiseres te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, voorzitter, mr. I. Obbink-Reijngoud en 
      mr. S.E. Postema, leden, in aanwezigheid van mr. M. Molenaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2012.
    
    
    griffier voorzitter
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
      Rechtsmiddel
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.