ECLI:NL:RBAMS:2023:2750, Rechtbank Amsterdam, 25-04-2023, 9885248
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurprijsvaststelling, woningwaardering op basis van puntenaantal, woz-waarde vaststellen van kleine woning, geen woz-beschikking afgegeven, terugbetaling teveel betaalde huur

vonnis
  
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9885248 CV EXPL 22-6689
      vonnis van:  25 april 2023
      fno.: 42146
    
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiser in conventie, verweerder in reconventie 
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie
      nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans
    
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
    - het tussenvonnis van 28 februari 2023 (hierna: het tussenvonnis);
    - de akte na tussenvonnis met 1 productie van de zijde van [eiser] ;
    - de akte overlegging productie met 1 productie van de zijde van [gedaagde] .
    
    
      Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    De verdere beoordeling
    in conventie
    
    1. Beoordeeld dient te worden met hoeveel punten de door [eiser] van [gedaagde] gehuurde woning moet worden gewaardeerd. In het tussenvonnis zijn daarvoor de door [gedaagde] bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie en door [eiser] bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde formulieren Huurprijscheck zelfstandige woonruimte vergeleken en beoordeeld. In het tussenvonnis is in dat verband onder 11 het volgende overwogen:
    
      “Uit het bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde formulier Huurprijscheck     zelfstandige woonruimte blijkt dat [eiser] inmiddels net als [gedaagde] uitgaat van een  oppervlakte van 15,07 m2. Daarnaast heeft hij erkend dat er in het gehuurde een ingebouwde kookplaat is, zodat in totaal 1,5 punt moet worden opgeteld bij de door [eiser] overgelegde puntentelling waarop de vordering is gebaseerd. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat 2,25 punten extra (naast de keuken zelf) moeten worden toegekend voor Voorzieningen Een keukenblok in een ander vertrek dan de keuken, nu daarvan in het gehuurde geen sprake is. Hetzelfde geldt voor 8 punten die [gedaagde] telt voor Gemeenschappelijk ruimten & voorzieningen.”
      Onder 14 van het tussenvonnis heeft de kantonrechter de WOZ-waarde van het gehuurde bepaald op € 135.000,00. 
    
    
    2. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om op basis van deze uitgangspunten een nieuwe berekening te maken van het puntenaantal van het gehuurde en deze in het geding te brengen. Partijen hebben van die mogelijkheid gebruik gemaakt. De berekeningen van [eiser] en [gedaagde] sluiten op respectievelijk 103 en 107 punten. 
    
    3. [eiser] heeft evenwel in de thans ingediende berekening wijzigingen aangebracht met betrekking tot de zich (al dan niet) in het gehuurde bevindende voorzieningen. Zo heeft hij nu in de berekening (anders dan eerder) geen inbouw koelkast en geen zwevend toilet opgenomen. Deze wijzigingen zijn niet onderbouwd en bovendien tardief, zodat daarmee geen rekening zal worden gehouden. Verder gaat [eiser] in de thans ingediende berekening opnieuw uit van 14 punten voor de oppervlakte van het gehuurde, waar hij in een eerdere berekening nog uitging van 15 punten, dit omdat op grond van de toelichting bij bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte de oppervlakte van de badruimte of doucheruimte met 1 punt moet worden verminderd als het toilet daarin is geplaatst. Nu uit de in het geding gebrachte tekeningen blijkt dat het toilet van het gehuurde is geplaatst in de doucheruimte, zal – anders dan in het tussenvonnis is overwogen – voor de oppervlakte van het gehuurde worden uitgegaan van 14 punten. Nu partijen het er verder – blijkens hun berekeningen – kennelijk over eens zijn dat aan het gehuurde 11 punten moeten worden toegekend vanwege het energielabel D, zal ook daarmee bij de berekening rekening worden gehouden. In de berekeningen van [eiser] en [gedaagde] wordt voorts uitgegaan van respectievelijk 73 en 75 punten voor de WOZ-waarde. Gelet op de op 1 juli 2020 geldende berekeningsformule die is opgenomen in (onderdeel 9 van) het Besluit Huurprijzen Woonruimte zoals dat op 1 juli 2020 gold  – die leidt tot de volgende berekening: (135.000/10.289 =) 13,12 + (135.000/14/160 =) 60,27 = 73,39 – wordt [eiser] op dit punt gevolgd.
    
    4. Het puntenaantal voor het gehuurde wordt op grond van het voorgaande vastgesteld op (afgerond) 104 punten:
    
  
  
    Oppervlakte van vertrekken14
    
      
        Energieprestatie				11
      
        Voorzieningen woonkamer met open keuken
      
      
        Inbouwkookplaat				  0,50
      
        Het aanrecht is korter dan 1 meter		  1
      
        Inbouw koelkast				  0,75
      
        Sanitair		
      
      
        Toiletten				 	  3
      
        Wastafels					  1
      
        Alleen aparte douche				  4
      
        Zwevend toilet				  0,50
      
        Privé-buitenruimten			          -/-   5
      
        Punten voor de WOZ-waarde			73
      
        Totaal					103,75 = 104
      
    
    
    5. De daarbij per 1 maart 2021 geldende maximaal toegestane huurprijs voor het gehuurde bedraagt op basis van de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte € 531,53. De maandelijkse huurprijs per 1 maart 2021 zal op dat bedrag worden vastgesteld. Uitgaande van het feit dat [eiser] de overeengekomen maandelijkse huur van € 675,00 aan [gedaagde] heeft voldaan, betekent dat dat [eiser] over de periode vanaf 1 maart 2021 tot en met 30 april 2023 (€ 675,00 -/- € 531,53 = € 143,47 x 26 =) € 3.730,22 onverschuldigd aan huur heeft betaald. [gedaagde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met de daarover onbetwist gebleven, vanaf datum dagvaarding gevorderde, wettelijke rente.
    
    6. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
    
    
      
        in reconventie 
        
      
    
    7. In het tussenvonnis is reeds geoordeeld dat de vorderingen tot medewerking van [eiser] aan de realisering van de doorbraak en verwijderen (en verwijderd houden) van de wasmachine worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Gelet op de samenhang met de vorderingen in reconventie worden deze tot op heden begroot op nihil.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      stelt de huurprijs van de door [eiser] van [gedaagde] gehuurde woonruimte aan het [adres] vast op € 531,53 per maand met ingang van 1 maart 2021;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om over de periode maart 2021 tot en met april 2023 (voor zover [eiser] over die periode de overeengekomen huur van € 675,00 aan [gedaagde] heeft voldaan) aan [eiser] te betalen € 3.730,22, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 mei 2022 tot de dag van betaling;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
      
      
        exploot		€	125,03
        salaris		€	464,00 (2 x tarief € 232,00)
        griffierecht	€	244,00
        			----------------------
        totaal		€	833,03
        voor zover van toepassing inclusief btw;
      
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op nihil.
      
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar 
        uitgesproken op 25 april 2023 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.