ECLI:NL:RBMNE:2023:2143, Rechtbank Midden-Nederland, 19-04-2023, 10013120 UC EXPL 22-5006
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurrecht: beding contractkosten nietig, want sprake van niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW. contractkosten moeten als onverschuldigd worden terugbetaald aan huurder. (ZIE OOK: ECLI:NL:RBMNE:2023:2142)

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10013120 UC EXPL  22-5006 MB/40202
    
    
    
      
        Vonnis van 19 april 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: N.F. Hijlkema, werkzaam bij [.] V.O.F.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de commanditaire vennootschap
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. S. Askamp.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties I tot en met VI, die op 21 juli 2022 aan [gedaagde] is betekend;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3.
        
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 februari 2023. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak die speelt tussen [eiseres] en de commanditaire vennootschap [onderneming] (10242853 UC EXPL 22-8265). Namens [eiseres] is verschenen de heer F. Hijlkema als gemachtigde en namens [gedaagde] en [onderneming] C.V. is verschenen mr. S. Askamp als gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. Deze aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter. 
    
    
      1.3.
      Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
      
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft naar aanleiding van een advertentie waarin het appartement aan de [adres] in [plaats] te huur werd aangeboden contact gezocht met [gedaagde] . [gedaagde] treedt op als beheerder van [onderneming] C.V. (hierna: de verhuurder). In de advertentie staat dat de huurder eenmalig een bedrag van € 475,00 exclusief btw verschuldigd is voor het uitvoeren van een screening en het opstellen van de huurovereenkomst. Na een bezichtiging en een videogesprek met [gedaagde] heeft [eiseres] met ingang van 15 augustus 2021 het appartement gehuurd van verhuurder. [gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst namens de verhuurder het bedrag van € 574,75 inclusief btw aan contractkosten bij [eiseres] geïnd. Dit bedrag is door [eiseres] aan [gedaagde] betaald. [eiseres] is van mening dat zij dit bedrag onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald en vordert terugbetaling daarvan, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [gedaagde] is het hier niet mee eens en vraagt de kantonrechter de vordering van [eiseres] af te wijzen en haar te veroordelen in de proceskosten. 
    
    
      2.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van [eiseres] moet worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Niet redelijk voordeel
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] heeft primair een beroep gedaan op artikel 7:264 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Volgens deze bepaling is elk beding dat wordt gemaakt bij het aangaan van een huurovereenkomst woonruimte en dat voor een van partijen een niet redelijk voordeel meebrengt nietig, tenzij het beding betrekking heeft op de huurprijs. Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:264 BW blijkt dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop heeft de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012 het volgende overwogen: 
        “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.” 
        De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 16 juli 2021 het volgende verduidelijkt over de vraag wanneer er sprake is van een ‘verwaarloosbare tegenprestatie’:
        
          “Indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.”
        
        En verder:
        
          “Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.” 
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] tegenover de bedongen contractkosten geen noemenswaardige tegenprestatie heeft geleverd die niet overwegend in het belang van [eiseres] was. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] reguliere werkzaamheden verricht die horen bij het verhuren van een woning en daarom niet apart bij haar in rekening hadden mogen worden gebracht. [gedaagde] betwist deze stelling. Volgens [gedaagde] heeft zij diverse werkzaamheden in het belang van [eiseres] verricht, namelijk het (financieel) screenen van haar als huurder en het opstellen van een juist juridisch contract. 
    
    
      3.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tegenprestatie van [gedaagde] die tegenover de bedongen contractkosten stond, verwaarloosbaar is, omdat deze voornamelijk het belang van [gedaagde] dient. Uit de toelichting die [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven blijkt namelijk dat zij [eiseres] (financieel) heeft gescreend en dat zij, toen bleek dat [eiseres] niet voldeed aan de inkomenstoets, de extra zin aan haar standaard huurovereenkomst heeft toegevoegd dat [eiseres] twee maanden huur ineens moest betalen vóór de huuringangsdatum. De kantonrechter gaat niet mee in het verweer van [gedaagde] dat deze werkzaamheden in het belang van [eiseres] zijn geweest omdat zij anders niet van verhuurder zou kunnen huren. Het nagaan van de kredietwaardigheid van een potentiële huurder en het bedingen van een vorm van zekerheid als de huurder niet aan de gestelde inkomenstoets voldoet of hierover onzekerheid bestaat, kan bezwaarlijk anders worden gezien dan werkzaamheden die voornamelijk het belang van de verhuurder dienen. Er is dus sprake van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW, zodat het beding op grond waarvan de contractkosten moesten worden betaald nietig is en deze kosten daarom onverschuldigd door [eiseres] zijn betaald. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld het bedrag van € 574,75 aan [eiseres] terug te betalen. 
    
    
      3.4.
      
        Omdat is geoordeeld dat er sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW, hoeft het subsidiaire beroep van [eiseres] op artikel 7:417 lid 4 BW niet te worden beoordeeld.
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] heeft wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW gevorderd over de hoofdsom vanaf de datum van ingebrekestelling, zijnde 5 april 2022. De gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen, met dien verstande dat de ingangsdatum van de wettelijke rente is gelegen veertien dagen na 5 april 2022. Die termijn is namelijk door [eiseres] in haar ingebrekestelling aan [gedaagde] gegeven om het bedrag aan haar terug te betalen, hetgeen [gedaagde] niet heeft gedaan. [gedaagde] is dus niet eerder dan 19 april 2022 in verzuim. 
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
    
    
      3.6.
      
        
          [eiseres] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de kantonrechter de gevorderde vergoeding van € 86,21 exclusief btw (zijnde € 102,59 inclusief 19% btw) aan buitengerechtelijke kosten toewijst.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden tot op heden begroot op: 
      - dagvaarding		€	131,18
      - griffierecht		€	214,00
      - salaris gemachtigde	€ 	264,00	(2 punten x tarief € 132,00)
      Totaal			€	609,18
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 574,75, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 19 april 2022 tot aan de dag van gehele betaling;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 102,59 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten aan de kant van [eiseres] tot op heden begroot op € 609,18 aan [eiseres] betalen;
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      4.5.
      
        wijst af het meer of anders gevorderde.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023. 
      
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31.
  
  
     ECLI:NL:HR:2012:BV1767.
  
  
    ECLI:HR:2021:1157.