ECLI:NL:GHDHA:2025:2181, Gerechtshof Den Haag, 21-10-2025, BK-24/1006
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ; het staat de Heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure de vastgestelde waarde van de onroerende zaak met andere gegevens te onderbouwen. Dekkingswaardemethode. Vergelijkingsmethode. Beperkt gebruik van vergelijkingsobjecten waarvan de prijsvorming is beïnvloed door huurcontracten. De waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld. Hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/1006
    
    
    
    Uitspraak van 21 oktober 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    wijlen [X] , gewoond hebbende te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbende,
    (gemachtigde: T.H. Huisman) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 oktober 2024, nummer SGR 23/4475. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) naar toestandsdatum 1 januari 2022 (de toestandsdatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 8.675.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd in dier voege dat de waarde nader is vastgesteld op € 7.425.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een kostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 592. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende is overleden op [overlijdensdatum] 2025. Bij brief van 10 april 2025 hebben zijn erfgenamen het Hof verzocht om voortzetting van de zaak.
      
    
    
      1.6.
      De Heffingsambtenaar heeft op 19 augustus 2025 een nader stuk aangeduid als verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 9 september 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. De erfgenamen van belanghebbende en hun gemachtigde zijn met bericht van verhindering niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een hotel ( [Hotel 1] ) met restaurant ( [Restaurant] ). Het hotel wordt verhuurd aan [B.V. 1] voor de exploitatie van [Hotel 1] en het restaurant wordt verhuurd aan [B.V. 2] voor de exploitatie van [Restaurant] . [Hotel 1] is voor het laatst verbouwd in de periode 2019 tot en met 2021 en beschikt sinds mei 2021 over 72 kamers. Tot de onroerende zaak behoort een serre die is gelegen op grond in eigendom van de gemeente Den Haag. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag overgelegd met een opbouw van de taxatie van de onroerende zaak, gedagtekend 29 april 2022 door taxateur [naam 1] / [naam 2] , waarin de onroerende zaak met behulp van de dekkingswaardemethode voor het onderhavige belastingjaar was getaxeerd op € 8.675.000. Naar aanleiding van het door belanghebbende gemaakte bezwaar is op 5 januari 2023 een (tweede) taxatie van de onroerende zaak opgesteld door taxateur [naam 2] (de taxatie), waarin de waarde van de onroerende zaak met behulp van de dekkingswaardemethode aan de hand van een nadere marktanalyse is vastgesteld op € 7.425.000. De opbouw van de taxatie bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Naam
              
              
                
              
              
                
                  [Hotel 1]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                
              
              
                1900/2021
              
            
            
              
                Aantal sterren
              
              
                
              
              
                4
              
            
            
              
                Aantal kamers
              
              
                
              
              
                72
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Jaar 2019, zonder Covid-19 beperkende maatregelen
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bezetting
              
              
                
              
              
                76,00%
              
            
            
              
                Average roomrate
              
              
                
              
              
                € 112,21
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal huuromzet 2019 (2019: 41 kamers; in de periode 2020-2021 uitgebreid naar 72 kamers) incl. restaurant.
              
              
                
              
              
                
                  € 5.865.502
                
              
            
            
              
                
                  Minus correctie fictieve prijsdaling
                
              
              
                
                  10%
                
              
              
                
                  € 586.550
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                € 5.278.952
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Percentage van de omzet ten behoeve van de kapitaalslasten
              
              
                
              
              
                16%
              
            
            
              
                Gedeelte omzet(huur) beschikbaar voor kapitaalslasten
              
              
                
              
              
                € 844.632
              
            
            
              
                Percentage extra vermindering onderhoud en vaste lasten
              
              
                
              
              
                0%
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                € 844.632
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Factor
              
              
                
              
              
                11,6
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                € 9.797.735
              
            
            
              
                Correctie naamsbekendheid/boekingssysteem (optioneel)
              
              
                4%
              
              
                € 391.909
              
            
            
              
                Correctie serre geen deel van object (rapport […] )
              
              
                23%
              
              
                € 1.560.584
              
            
            
              
                
                  Corr. 6 mnd huurkorting a.g.v. Covid, bij contract 10 jaar
                
              
              
                
                  5%
                
              
              
                
                  € 411.858
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                € 7.433.384
              
            
            
              
                Afgerond
              
              
                
              
              
                
                  € 7.425.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      In de beroeps- en hogerberoepsfase heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Hiertoe heeft de Heffingsambtenaar in de hogerberoepsfase een matrix (de matrix) overgelegd waarin de huur- en verkooptransacties zijn opgenomen van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle hotels en gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                adres
              
              
                naam hotel
              
              
                bouw-jaar / renovatie
              
              
                ka-mers
              
              
                classi-ficatie
              
              
                transactie-prijs
              
              
                datum overeen-
                komst
              
              
                transactie-datum
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                
                  [Hotel 1]
                
              
              
                1900 / 2021
              
              
                72
              
              
                4*
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [Hotel 2]
                
              
              
                1990 / 2012
              
              
                123
              
              
                3*
              
              
                € 20.100.000
              
              
                5-4-2022
              
              
                1-7-2022
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                n.v.t. (v/h [Hotel 3] )
              
              
                2014
              
              
                118
              
              
                4*
              
              
                € 24.921.499
              
              
                9-4-2021
              
              
                28-5-2021
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [Hotel 4]
                
              
              
                1916 / 2020 (na koop)
              
              
                120
              
              
                4*
              
              
                € 35.900.000
              
              
                22-7-2019
              
              
                15-8-2019
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                
                  [Hotel 5]
                
              
              
                1600 / 2008
              
              
                20
              
              
                4*
              
              
                € 2.650.000
              
              
                7-2-2022
              
              
                1-7-2022
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Parkeer-plaatsen
              
              
                FF&E/overig [naar het Hof begrijpt: Furniture, Fixtures, and Equipment]
              
              
                Toel[ichting] FF&E
              
              
                
              
            
            
              
                0
              
              
                
              
              
                
              
              
                met terras;
                faciliteiten: restaurant.
              
            
            
              
                31
              
              
                € 1.487.000
              
              
                
                  is 2%, en correctie pp [naar het Hof begrijpt: parkeerplaatsen]
              
              
                
                  goed vergelijkbaar qua ligging; uitstraling minder; gezien grote aantal pp correctie; faciliteiten: restaurant.
                
              
            
            
              
                0
              
              
                € 557.671
              
              
                
                  Bedrag genoemd in akte, is 2% van koopsom
                
              
              
                
                  goed vergelijkbaar qua ligging; uitstraling minder; Gesitueerd op 3e t/m 8e etage; faciliteiten: restaurant en fitnessruimte.
                
              
            
            
              
                8
              
              
                € 718.000
              
              
                
                  Is 2%, geen correctie pp, zijn later deels gebruikt t.b.v. kameruitbreiding
                
              
              
                
                  goed vergelijkbaar qua ligging; vergelijkbaar qua uitstraling; met zicht op [tuin] en terras aan achterzijde
                
                
                  Na koop verbouwd en intern uitgebreid naar 153 kamers (o.a. extra kapverdieping en ten koste van parkeerplaatsen;
                
                
                  faciliteiten: restaurant en twee
                
              
            
            
              
                10
              
              
                € 53.000
              
              
                
                  is 2%;parkeerplaatsen bevinden zich op perceel […] , niet in koop betrokken
                
              
              
                
                  goed vergelijkbaar qua ligging; 
                
                
                  vergelijkbaar qua uitstraling;
                
                
                  gevel terras;
                
                
                  geen ontbijt faciliteit in hotel (extern); 
                
                
                  geen faciliteiten.
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Gecorrigeerde koopsom
              
              
                Prijs per kamer
              
              
                Ingangs-datum huur-contract
              
              
                Loop-tijd
              
              
                Oppervlakte
              
            
            
              
                
              
              
                € 103.125
              
              
                
              
              
                
              
              
                Inmeting GO incl. serre
                166 m2, circa:
              
              
                2.980 m2 totaal; 1.454 m2 kamers; 278 m2 restaurant, 1.248 m2 overig.
              
            
            
              
                € 18.613.000
              
              
                € 151.325
              
              
                1-4-2021
              
              
                45
              
              
                BVO, circa:
              
              
                5.513 m2 totaal; 3.599 m2 kamers; 498 m2 restaurant; 266 m2 overig.
              
            
            
              
                € 24.262.859
              
              
                € 205.617
              
              
                Vrij van huur en gebruik
              
              
                
              
              
                inmeting GO, circa:
              
              
                5.034 m2 totaal; 3.669 m2 kamers; 293 m2 restaurant; 1.072 m2 overig.
              
            
            
              
                € 35.182.000
              
              
                € 293.183
              
              
                15-8-2019
              
              
                20
              
              
                inmeting GO, circa:
              
              
                6.792 m2 totaal; 3.165 m2 kamers; 508 m2 restaurant; 3.119 m2 overig.
              
            
            
              
                € 2.597.000
              
              
                € 129.850
              
              
                1-7-2022
              
              
                5
              
              
                BVO, circa:
              
              
                800 m2 totaal; 725 m2 kamers; 75 m2 overig.
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hij heeft in de bezwaarfase aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels waardepeildatum 1 januari 2021 en na een inpandige opname, de waarde met behulp van de zogenoemde dekkingswaardemethode op € 7.425.000 vastgesteld. In beroep heeft verweerder gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode omdat in [woonplaats] rond de waardepeildatum voldoende transacties van vergelijkbare objecten hebben plaatsgevonden. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de door hem overgelegde onderbouwing in beroep (de matrix) weliswaar grof is, maar dat hij de vergelijkingsmethode enkel gebruikt ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsmethode kan worden toegepast ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
    
    
    8. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopcijfers van hotels met een goed vergelijkbare ligging in het centrum van Den Haag, te weten:
    - [Hotel 2] , transportdatum 1 juli 2022, gecorrigeerde koopsom 
    € 18.613.000;
    
      
        
          [Hotel 3] (voormalig), transportdatum 28 mei 2021, gecorrigeerde koopsom € 24.262.859;
      
      
        
          [Hotel 4] , transportdatum 15 augustus 2019, gecorrigeerde koopsom 
      
    
    € 35.182.000; en
    - [Hotel 5] , transportdatum 1 juli 2022, gecorrigeerde koopsom € 2.597.000.
    Uit deze verkoopprijzen heeft verweerder een gemiddelde prijs per kamer herleid van € 194.994. De onderhavige onroerende zaak heeft een prijs per kamer van (teruggerekend) € 103.125. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en hetgeen hij hierover heeft toegelicht ter zitting, aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de verschillen in aantal sterren, aantal kamers, onderhoudstoestand, de aan- of afwezigheid van meetingrooms en restaurantfaciliteiten en het leegstandsrisico. In de matrix zijn het aantal sterren en het aantal kamers van de hotels verwerkt. De overige verschillen en de eventuele gevolgen daarvan op de prijs per kamer heeft verweerder ter zitting voldoende toegelicht.
    
    9. Eiser stelt dat verweerder in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de al dan niet verhuurde staat van de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij hier in de matrix inderdaad geen volledige informatie over heeft opgenomen en dat hij hiervoor niet heeft gecorrigeerd, maar dat een eventuele correctie eerder tot een hogere waarde dan een lagere waarde van de onroerende zaak zou leiden. De rechtbank sluit niet uit dat een verhuurde staat de waarde van een pand ook kan vermeerderen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Verweerder heeft hier geen onderzoek naar gedaan. De rechtbank houdt er daarom rekening mee dat de verhuurde staat van (sommige van) de vergelijkingsobjecten heeft geleid tot een hogere gemiddelde prijs per kamer. Gelet op het verschil tussen de gemiddelde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten en de teruggerekende prijs per kamer van de onroerende zaak, is evenwel niet aannemelijk dat een mogelijk waardevermeerderend effect van de verhuurde staat op de verkoopprijs tot de conclusie leidt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
    
    10. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, leidt evenmin tot een ander oordeel. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de (negatieve) invloed van de coronacrisis. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat, voor zover hier een waardedrukkend effect van uitgaat, dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, behalve bij de verkoop van [Hotel 4] die vóór de uitbraak van de coronacrisis heeft plaatsgevonden. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Gelet op het tijdsverloop acht de rechtbank aannemelijk dat de verkopen van [Hotel 2] , het voormalige [Hotel 3] en het [Hotel 5] hebben plaatsgevonden gedurende de coronacrisis. Ook als de rechtbank enkel rekening houdt met deze drie transacties, ligt de gemiddelde prijs per kamer nog ruim boven de teruggerekende prijs per kamer van de onroerende zaak.
    
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 5.120.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de onroerende zaak
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie veronderstelt vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, zoals het verhuurd zijn van de onroerende zaak, wordt door deze ficties geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren. 
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel acht te worden geslagen op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
      
    
    
      5.3.
      Ongeacht de wijze waarop de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak bepaalt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
      
        5.4.1.
        Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op de in de hogerberoepsfase overgelegde matrix (zie 2.3). De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het partijen vrijstaat om in iedere fase van de procedure de vastgestelde waarde van de onroerende zaak met andere gegevens te onderbouwen, onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 16 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2248, en dat om die reden de in de bezwaarfase gehanteerde dekkingswaardemethode (zie 2.2) niet hoeft te worden onderzocht of beoordeeld door de rechter. Belanghebbende meent echter dat de Rechtbank als eerste had moeten onderzoeken op welke punten de door de Heffingsambtenaar op basis van de dekkingswaardemethode berekende waarde – gelet op de aangevoerde bezwaren en berekeningen – al dan niet gebreken of onjuistheden vertoont.
        
      
      
        5.4.2.
        Naar het oordeel van het Hof staat het de Heffingsambtenaar in beginsel vrij in de procedure voor de Rechtbank en het Hof ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft gedaan (vgl. HR 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72, r.o. 3.1). Het voorgaande kan anders zijn als het nieuwe standpunt of de nieuwe beroepsgrond wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op de goede procesorde (vgl. HR 4 december 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG7213, BNB 2010/65, r.o. 3.5.2). Dat sprake zou zijn van strijd met de goede procesorde, is naar het oordeel van het Hof niet gebleken. Belanghebbende is voldoende in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door de Heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde matrix. De door de Heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde matrix is gebaseerd op dezelfde vergelijkingsobjecten en betreft een uitgebreidere versie van de in eerste aanleg verstrekte matrix. De erfgenamen van belanghebbende en hun gemachtigde hebben de gelegenheid gehad om op de in hoger beroep overgelegde matrix te reageren, maar zijn, met bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen. Evenmin hebben zij een schriftelijke reactie ingediend. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat belanghebbende niet in zijn procespositie is geschaad. 
        
      
      
        5.4.3.
        Het vorenstaande laat evenwel onverlet dat belanghebbende zich kan beroepen op de initieel door de Heffingsambtenaar en later ook door hemzelf gebruikte dekkingswaardemethode voor het bepalen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Daaromtrent overweegt het Hof als volgt. Bij de toepassing van de dekkingswaardemethode kan in dit geval niet worden uitgegaan van werkelijke huuromzetten, omdat de cijfers voor de jaren 2019-2021 dateren van vóór de uitbreiding van het aantal kamers zoals gerealiseerd op de toestandsdatum, waarbij de cijfers voor de jaren 2020 en 2021 bovendien sterk kunnen zijn beïnvloed door de coronapandemie en de daartegen genomen maatregelen. Het is moeilijk om daarvoor op een objectieve wijze te corrigeren. Daarnaast is de toegepaste kapitalisatiefactor inzichtelijk noch controleerbaar. Daarom is het Hof van oordeel dat de dekkingswaardemethode in het onderhavige geval minder geschikt is voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak en acht het de vergelijkingsmethode een beter geschikte methode, nu deze kan worden toegepast aan de hand van marktgegevens. 
        
      
      
        5.4.4.
        Belanghebbende heeft niet betwist dat de vergelijkingsmethode een geschikte methode is op grond waarvan de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld. Het Hof zal derhalve in het navolgende beoordelen of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem met behulp van de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde niet te hoog is.  
        
      
      
        5.5.1.
        Niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 
        
      
      
        5.5.2.
        Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten, gelet op het objecttype (hotels), de ligging en het jaar waarin het vergelijkingsobject is gerenoveerd, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ten aanzien van de verhuurde staat van een vergelijkingsobject heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169, r.o. 2.5.3 en 2.6.2, geoordeeld dat bij de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij de verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten, maar dat aan die verkoopprijzen wel marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Daarvan uitgaande is het vergelijkingsobject [adres 3] , dat vrij van huur is opgeleverd, veruit het meest geschikt. De prijs per kamer die de Heffingsambtenaar voor dit vergelijkingsobject heeft berekend onderbouwt reeds dat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
        
      
      
        5.5.3.
        Het vergelijkingsobject [adres 2] is in verhuurde staat verkocht. De vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] zijn telkens verhuurd op de leveringsdatum, die slechts enige weken tot maanden na de verkoopdatum was gelegen. In die laatste twee gevallen acht het Hof aannemelijk dat de huurcontracten zijn gesloten rond de verkoopdata en de prijsvorming voor de verkopen daardoor reeds was beïnvloed. Al deze objecten zijn derhalve in beginsel ongeschikt als vergelijkingsobjecten. Het Hof acht echter eveneens aannemelijk de stelling van de Heffingsambtenaar dat hotelvastgoed in [woonplaats] ook in deze periode niet te kampen had met noemenswaardige leegstand en dat gerealiseerde prijzen voor hotels in onverhuurde staat daarom niet lager waren dan in verhuurde staat. Dat laatste wordt overigens ook ondersteund door de gegevens in de matrix. Om die reden kunnen aan de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten wel relevante marktgegevens worden ontleend. In dit geval beschouwt het Hof de prijzen per kamer zoals berekend door de Heffingsambtenaar als steunbewijs voor de prijs die is afgeleid uit het verkoopcijfer van [adres 3] . 
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in het aantal kamers, de onderhoudstoestand, de aanwezigheid van meeting rooms, de aanwezigheid van restaurantfaciliteiten en het leegstandsrisico. 
        
      
      
        5.6.2.
        Ten aanzien van het aantal kamers overweegt het Hof dat uit de matrix niet blijkt dat het aantal kamers invloed heeft op de transactieprijs. Daaruit volgt geen duidelijk verband tussen het aantal kamers en de prijs per kamer. 
        
      
      
        5.6.3.
        Voorts heeft de Heffingsambtenaar in eerste aanleg toegelicht dat de onderhoudstoestand samenhangt met het moment waarop een object voor het laatst is gerenoveerd. Aangezien de onroerende zaak, vergeleken met het renovatiejaar van de vergelijkingsobjecten, het meest recent is gerenoveerd, kan dit punt niet in het voordeel van belanghebbende werken. 
        
      
      
        5.6.4.
        De meeting rooms zijn niet in de matrix opgenomen. Het valt echter zonder nadere toelichting niet in te zien hoe de aanwezigheid van meeting rooms in de onroerende zaak tot een lagere waarde daarvan zou leiden. Dit laatste geldt ook voor de restaurantfaciliteiten. Volgens de matrix hebben bovendien alle vergelijkingsobjecten, op vergelijkingsobject [adres 5] na, een restaurantfaciliteit. Aangezien de prijs per kamer van de onroerende zaak van € 103.125 reeds op een lager bedrag is vastgesteld dan die van vergelijkingsobject [adres 5] (€ 129.850), zou ook dit punt niet in het voordeel van belanghebbende kunnen werken.
        
      
      
        5.6.5.
        Ten aanzien van het leegstandsrisico heeft de Heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat in de periode rond de waardepeildatum geen sprake was van leegstand van hotels in [woonplaats] . Het Hof kan deze toelichting van de Heffingsambtenaar volgen. Daar komt nog bij dat bij toepassing van de vergelijkingsmethode het leegstandsrisico in beginsel al is verdisconteerd in de transactiecijfers en dat de prijs per kamer van de onroerende zaak van € 103.125 meer dan € 100.000 lager is dan de gemiddelde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten (namelijk € 209.550). Derhalve bestaat geen aanleiding voor een correctie. 
        
      
    
    
      5.7.
      Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde, gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, niet te hoog. Zoals in 5.6.5 overwogen, neemt het Hof hiertoe in aanmerking dat de prijs per kamer voor het vergelijkingsobject [adres 3] € 205.617 bedraagt en de gemiddelde prijs per kamer van alle vergelijkingsobjecten € 194.994, terwijl uit de WOZ-waarde van de onroerende zaak een prijs per kamer van € 103.125 kan worden afgeleid. Gelet op dit verschil in prijs per kamer is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde van de onroerende zaak, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de (negatieve) invloed van de Coronaperiode. De Heffingsambtenaar stelt hiertegenover dat eventuele nadelige gevolgen van de Coronaperiode zijn verdisconteerd in de (in de matrix opgenomen) transactieprijzen, aangezien de verkopen van de vergelijkingsobjecten, op de verkoop van vergelijkingsobject [adres 4] na, tijdens de Coronaperiode hebben plaatsgevonden. Het Hof kan de Heffingsambtenaar hierin volgen en overweegt dat indien voor vergelijkingsobject [adres 4] wel een correctie zou worden aangebracht, dit niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak zal leiden, gelet op het (aanzienlijke) verschil tussen de gemiddelde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten en de prijs per kamer van de onroerende zaak van meer dan € 100.000.  
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.9.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	C. Maas
      
      
      
        De beslissing is op 21 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.