ECLI:NL:RBDHA:2025:21179, Rechtbank Den Haag, 04-11-2025, 11676831 \ RL EXPL  25-7951
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd? Bepaalde tijd. Tijdige aanzegging. Verblijf in de woning zonder recht of titel. Ontruiming.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      JB/c
      Zaaknummer: 11676831 \ RL EXPL  25-7951
    
    
    
      
        Vonnis van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.J. van Kuijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap BETERBUDGETBEHEER B.V., statutair gevestigd te Zoeteroude, in haar hoedanigheid als bewindvoerder van de heer [gedaagde], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. K. Renssen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 22 april 2025 met producties 1 t/m 14; 
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 5;
        
        
          de akte aanvullende producties van de zijde van [eiser] met producties 15 t/m 20;
        
        
          de aanvullende productie 21 van de zijde van [eiser] ;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij is [eiser] verschenen, bijgestaan door mr. J.J. van Kuijk. Tevens is [gedaagde] verschenen, samen met zijn bewindvoerder [naam 2] , bijgestaan door mr. K Rensen. Op deze mondelinge behandeling is [naam 1] gehoord als getuige. Tevens is door mr. K Renssen een huurovereenkomst overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is de datum van vonnis bepaald op vandaag. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] als verhuurder heeft met [gedaagde] als huurder eind 2019 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een kamer in een gestoffeerde en gemeubileerde woning aan de [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      
        Op 30 september 2024 heeft [eiser] de volgende e-mail gestuurd aan [gedaagde] : 	
        
          ‘Geachte heer [gedaagde] , beste [gedaagde] , 
        
      
      
      
        
          Zoals je al bekend en zoals ik je afgelopen donderdag (29 september jl.) ook al via Whatsapp mededeelde loopt jouw huurcontract af op 30 november 2024.[…]’
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat: 
        
          Primair: 
        
        I. te verklaren voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en [gedaagde] te bevelen om het gehuurde te [plaats] aan de [adres] ( [postcode] ) met onmiddellijke ingang te ontruimen;
        
          Subsidiair
        
        II. de tussen partijen geldende huurovereenkomst te ontbinden;
        III. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen; 
        
          Primair en subsidiair: 
        
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Dit blijkt uit de huurovereenkomst, die door beide partijen is getekend op 30 november 2019. Deze huurovereenkomst heeft hij tijdig opgezegd, zodat [gedaagde] de woning moet te verlaten. [gedaagde] weigert dit tot op heden. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken, de woning te vervuilen en derden in zijn kamer te laten wonen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. De huurovereenkomst waar [eiser] zich op beroept, is volgens [gedaagde] geantidateerd en is pas twee jaar geleden ondertekend in het bijzijn van [naam 1] . [gedaagde] huurt al vanaf 2019 de woning.  Er zijn meerdere huurovereenkomsten voor bepaalde tijd getekend, waardoor inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens [gedaagde] blijkt dit ook uit een huurovereenkomst voor de duur van één jaar, die door hem is ondertekend op 17 november 2019. Tevens betwist [gedaagde] dat hij overlast veroorzaakt. Dat een een derde bij hem heeft ingewoond is juist, maar [eiser] was hiervan op de hoogte en heeft hiervoor toestemming verleend. De vorderingen moeten worden afgewezen. –Het  einde van de huurovereenkomst is niet tijdig door [eiser] aangezegd.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd,  voor de duur van vijf jaar
      
    
    
    
      4.1.
      De kern van dit geschil richt zich allereerst op de vraag of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar overgelegd die door beide partijen is ondertekend. Ingevolge artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geldt dit als dwingend bewijs tussen partijen. [gedaagde] verweert zich met de stelling dat de tussen beide partijen getekende huurovereenkomst is geantidateerd. Ter onderbouwing verwijst hij naar de huurovereenkomst die hij bij de gemeente heeft ingediend om ingeschreven te kunnen worden op het adres van de woning en een getuige die aanwezig was bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. [gedaagde] draagt de bewijslast van zijn stelling dat de huurovereenkomst is geantidateerd. Daarvoor moet hij voldoende feiten en omstandigheden stellen waaruit zijn verweer blijkt. 
      
    
    
      4.3.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling van 18 september 2025 is getuige [naam 1] gehoord. De getuige heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard: 
        
          ‘Ik ben anderhalf tot twee jaar geleden aanwezig geweest op een moment dat [gedaagde] iets moest tekenen met betrekking tot de huur. Dat was bij [eiser] thuis. De overeenkomst zelf heb ik niet gelezen.’
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit de verklaring van de getuige niet blijkt dat de huurovereenkomst is geantidateerd. De getuige heeft immers de inhoud van de (huur)overeenkomst niet gezien, zodat niet met voldoende mate van zekerheid gesteld kan worden dat het de huurovereenkomst is die [eiser] nu heeft ovegelegd. Ook uit de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst voor de duur van één jaar blijkt niet dat sprake is van een reeks huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, met als gevolg dat de huurovereenkomst voor vijf jaar wel geantidateerd moet zijn. Dit is slechts een huurovereenkomst en die is ook niet door [eiser] ondertekend. Over die huurovereenkomst heeft [eiser] ter zitting verklaard dat hij een concept huurovereenkomst heeft verstrekt, zodat [gedaagde] een uitkering kon aanvragen. Nadien, maar voor het ingaan van e huur, is de huurovereenkomst aangepast naar de vijf jaar en door beide partijen ondertekend. Dat er meerdere huurovereenkomsten zijn ondertekend, waardoor nu sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is dan ook onvoldoende gebleken. Dit betekent dat het verweer van [gedaagde] niet slaagt. Uitgangspunt is daarom dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van vijf jaar. 
      
      
        
          Het einde van de huurovereenkomst is tijdig en schriftelijk door [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld
        
      
      
    
    
      4.5.
      De tweede vraag die in dit geschil beantwoord dient te worden is of het einde van de huurovereenkomst tijdig door [eiser] is aangezegd. Nu sprake is van een huurovereenkomst voor vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte die eind 2019 is getekend, is op grond van het overgangsrecht de wettelijke regeling van artikel 7:271 lid 1 BW (oud) van toepassing. Uit dit artikel volgt dat de huurovereenkomst eindigt op de afgesproken datum mits de verhuurder de huurder op tijd schriftelijk in de periode liggend tussen één en drie maanden voor de einddatum informeert over de datum waarop de huurovereenkomst verstrijkt.
      
    
    
      4.6.
      De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar eindigde per 1 november 2024. Het schriftelijk informeren moest dus na 1 september 2024, maar uiterlijk 30 september 2024 plaatsvinden. Door [eiser] is een e-mail overgelegd waaruit volgt dat hij op 30 september 2024 het einde van de huurovereenkomst heeft medegedeeld. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij die e-mail heeft ontvangen. Hij heeft ter zitting verklaard dat het zou kunnen dat hij die e-mail heeft ontvangen, maar dat hij dat niet zeker wist. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende betwisting van de mededeling van [eiser] aan [gedaagde] over het einde van de huurovereenkomst. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, vereist de wet niet dat die mededeling aangetekend of bij exploot moet gebeuren. Dat de mededeling over ‘opzeggen’ gaat in plaats van over aanzegging acht de kantonrechter niet relevant. De strekking van het wetsartikel is dat de huurder tijdig weet dat en wanneer hij de woning moet verlaten. Die informatie was duidelijk genoeg voor [gedaagde] . Kortom, met de e-mail van 30 september 2024 heeft [eiser] aan zijn schriftelijke informatieplicht voldaan. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 1 november 2024 is geëindigd, nu het einde tijdig en schriftelijk aan [gedaagde] kenbaar is gemaakt. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet zijn woning verlaten 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De primaire vordering van [eiser] – de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is opgezegd - zal de kantonrechter afwijzen, nu geen sprake is van een opzegging van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de ontruimingsvordering van [eiser] toewijzen, omdat de conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] momenteel zonder recht of titel in de woning verblijft. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Aan de bespreking van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst komt de kantonrechter niet toe, nu de huurovereenkomst tussen partijen reeds is geëindigd. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                886,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning met verdere aanhorigheden aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 886,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.
      
    
  
  
     Artikel 208ha lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.