ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5549, Gerechtshof 's-Gravenhage, 04-05-2011, BK-10-00259 en BK-10-00272
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-05-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Vrijstelling voor waterverdedigingswerk is ook van toepassing op particuliere eigendommen. Het perceel is in het onderhavige jaar nog niet opgenomen in de legger behorende bij de Keur van het Hoogheemraadschap. De kernzone van 5 meter en (oude) beschermingszone van 5 meter zijn in beheer van het schap. Vrijstelling van toepassing op totaal 10 meter. Waarde van de onroerende zaak bij het vaststellen van de waardebeschikking niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-10/00259 en BK-10/00272
    
    
     
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 4 mei 2011
    
    in het geding tussen:
     
    [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, hierna: de Inspecteur,
    
    op het hoger beroep en incidenteel hoger beroep van respectievelijk belanghebbende en de Inspecteur (BK-10/00259) en het hoger beroep van de Inspecteur (BK-10/00272) tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage (hierna: de rechtbank) van 2 maart 2010, nr. AWB 08/7348 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    Waardebeschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de waardebeschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: het object) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 666.375.
    
    1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
    
    
      1.3. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de
       aanslag gehandhaafd.
    
    
    1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, voor de waarde volgens de beschikking een vastgestelde waarde van € 642.750 in de plaats gesteld en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende en de Inspecteur zijn van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier van belanghebbende in de zaak BK-10/00259 een griffierecht geheven van € 111. Beide partijen hebben een verweerschrift ingediend. Op 24 november 2010 heeft belanghebbende nadere stukken in het geding gebracht. De Inspecteur heeft als bijlage  bij een brief van 2 november 2010 een “Opnamerapport grondmeting [perceel 1] [a-straat 2] te [Z]”, afkomstig van [A], in het geding gebracht (hierna: rapport [A]). 
    
    2.2. De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift in de zaak BK-10/00259 incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.
    
    
      2.3. Belanghebbende heeft gerepliceerd, van antwoord gediend in incidenteel hoger beroep
      en daarbij diverse bijlagen overgelegd. 
    
    
    2.4. De Inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingediend.
    
    2.5. Beide partijen zijn verschenen ter zitting van het Hof op 2 maart 2011 te ‘s-Gravenhage. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt dat op 24 maart 2011 aan partijen in afschrift is toegezonden.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep en incidenteel hoger beroep het volgende vast.
    
    3.2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een vrijstaand woonhuis met inpandige garage, gelegen op het kadastrale perceel [perceel 2] met een oppervlakte van 2.260 m². De inhoud van de woning is ongeveer 805 m³. De woning staat op een perceel grond, met inbegrip van een dijk, met een oppervlakte van ongeveer 1.295 m². Voorts maakt deel uit van de eigendom van belanghebbende een perceel met openbaar vaarwater (de [vaarwater]) met een oppervlakte van ongeveer 965 m². 
    
    3.3. Het gehele perceel van belanghebbende behoort tot de waterkering als bedoeld in artikel 5 van de Keur. Het perceel is in het onderhavige belastingjaar nog niet opgenomen in een legger.
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    Hoger beroep belanghebbende
    
    4.1. Belanghebbende verdedigt in diverse standpunten een lagere waarde dan de rechtbank heeft vastgesteld, variërend van € 354.800 tot € 565.775. De Inspecteur stelt dat voormelde waarde met € 666.375 te laag is vastgesteld. 
    
    4.2. Belanghebbende  heeft ter ondersteuning van zijn standpunten - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
    
    
      4.2.1. Belanghebbende doet een beroep op de vrijstelling die geldt voor een waterverdedigingswerk (hierna ook: het werk) opgenomen in artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet, artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken en artikel 4, eerste lid, onderdeel g, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2007 van de gemeente Nieuwkoop (hierna: de Verordening).
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt ten aanzien van de uitleg van het begrip waterverdedigingswerk dient te worden aangesloten bij de Keur van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (hierna: de Keur en het schap) en de bijbehorende (concept) legger. De Keur beschrijft nauwkeurig uit welke samenstellende delen het werk bestaat en welke geboden en verboden gelden voor de verschillende zones van het werk. Het werk wordt volgens de Keur gevormd door de kernzone plus de beschermingszone en de buitenbeschermingszone. 
      Niet alleen het droge deel van de zogenoemde kernzone van het werk (de kade) is maatgevend voor de bepaling van het vrij te stellen deel van het perceel. De zones werken naar twee kanten: de landzijde en de waterzijde. Indien de vrijstelling voor het werk juist wordt toegepast omvat deze het gehele perceel van belanghebbende, zodat alleen de woning met ondergrond voor heffing in aanmerking komt. 
    
    
    4.2.2. De ingevolge art. 4, eerste lid, aanhef en onder f, bij de waardebepaling buiten aanmerking te laten openbare waterweg, is niet vrijgesteld.
     
    4.2.3. . De woning is ten opzichte van de vergelijkingspanden te hoog gewaardeerd. De door de Inspecteur aangevoerde vergelijkingspanden kunnen, gegeven de grote verschillen met het object, niet als zodanig dienen. 
    
    4.2.4. Het object is ten opzichte van de vergelijkingspanden te hoog gewaardeerd. De ligging van de panden [b-straat 1] en [2] is gunstiger dan die van het object. Die panden zijn direct gelegen aan het beschermde natuurreservaat van [P], hebben rondom water en grote privacy en liggen gunstig ten opzichte van de faciliteiten van het dorp [Q]. 
    
    4.2.5. Bij de waardering van de vrij te stellen grond moet worden gerekend met een gemiddelde prijs per m², afgeleid uit de totaalwaarde van de grond, zoals berekend aan de hand van de door de gemeente gehanteerde staffel. 
    
    4.1.6. De rechtbank heeft het ingestelde beroep ongegrond verklaard met toepassing van de zogenoemde Fierensmarge. Blijkens een recent arrest van de Hoge Raad is die in de wet neergelegde waarderingsmarge echter in strijd met verdragsrecht, zodat de rechter die niet had mogen toepassen.
    
    4.3. De Inspecteur bestrijdt de door belanghebbende ingenomen standpunten. 
    
    Incidenteel hoger beroep
    
    5.1. De Inspecteur het ter ondersteuning van zijn standpunt – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
    
    5.1.1. Op grond van de wetsgeschiedenis moet worden aangenomen dat de vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken alleen geldt indien die werken in eigendom zijn van overheidslichamen. Aan de vrijstelling wordt in dit geval van particuliere eigendom dus niet toegekomen.
    
    5.1.2. Mocht de vrijstelling wel van toepassing zijn dan kan, conform de bewoordingen van de vrijstelling in de Verordening, “de woning” in de heffing worden betrokken. Het perceel van belanghebbende kan worden aangemerkt als aanhorigheid van diens woning, zodat het geheel in de heffing kan worden betrokken en de vrijstelling de facto niet van toepassing is.
    
    5.1.3. Indien de vrijstelling wel van toepassing is, dient slechts het droge deel van het waterverdedigingswerk (kade) met een oppervlakte van 230 m² te worden vrijgesteld. Immers, alleen ten aanzien van dat gedeelte kan worden gesproken van beheer door een publiekrechtelijke rechtspersoon.
    
    Hoger beroep Inspecteur
    
    5.1.1. De Inspecteur stelt zich op het volgende standpunt. 
    
    5.1..2 Tijdens de bezwaarfase is geconstateerd dat de waarde van het object met de beschikte € 666.375 te laag is vastgesteld. De waarde is aan de hand van verkoopcijfers opnieuw bepaald op € 777.150. De rechtbank heeft de vrijstelling voor een waterverdedigingswerk op 440 m² gesteld in plaats van de bij de beschikking gehanteerde 220 m². Vervolgens heeft de rechtbank de beschikte waarde ad € 666.375 verminderd met € 23.625 wegens meer vrijgestelde grond. In het licht van de door de Inspecteur opnieuw bepaalde waarde is dat onjuist. 
    
    
    Conclusies van partijen in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
    
    6.1. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking. In plaats van de vernietigde waardebeschikking dient de waarde van de woning te worden vastgesteld op een waarde, variërend van € 354.800 tot € 565.775, met dienovereenkomstige vermindering van aanslag.
    
    6.2. De Inspecteur concludeert in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    7.1. De rechtbank heeft in zijn uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij voor eiseres en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en Inspecteur.
    
    “II.5. Verweerders standpunt dat de uitzondering niet geldt voor werken waarvan een particulier de eigenaar is, vindt geen steun in de duidelijke tekst van de onder I.8. genoemde wettelijke bepalingen. Een aan de geschiedenis van de totstandkoming van de wettelijke bepalingen inzake de uitzondering ontleend argument, kan naar het oordeel van de rechtbank de tekst van die bepalingen niet opzijzetten. 
      
    
      II.6. Over de vraag of het gehele perceel moet worden aangemerkt als water- verdedigingswerk heeft de rechtbank eerder uitspraak gedaan (Uitspraak van 8 september 2006 nr. 06/734 LJN: AZ0074). Tegen deze uitspraak is door eiser hoger beroep ingesteld. In zijn uitspraak van 8 april 2008, nr. 06/00264, LJN: BC9487, heeft het Gerechtshof te 
      's-Gravenhage - voor zover hier van belang - geoordeeld dat niet aannemelijk is gemaakt dat het gehele perceel wordt beheerd door het Hoogheemraadschap en valt onder de uitzondering. Op 12 februari 2010 heeft de Hoge Raad het tegen dit arrest ingestelde beroep in cassatie zonder nadere motivering ongegrond verklaard. 
      In hetgeen eiser in de onderhavige procedure aanvoert naast hetgeen hij in de hiervoor genoemde procedure van de rechtbank en het Hof aan de orde heeft gesteld waaronder (de inhoud van) de overeenkomst van 26 mei 1871 vindt de rechtbank geen aanleiding om anders over de toepassing van de uitzondering te oordelen dan zij in de uitspraak van 8 september 2006 heeft gedaan. 
    
      
    II.7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    II.8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. Met name de verkoopprijs van € 725.000 van het vergelijkingsobject [b-straat 1], dat op 10 juni 2005 is verkocht, ondersteunt de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat dit vergelijkingsobject ouder en kleiner dan de woning is. De op basis van de gerealiseerde verkoopprijs van dit object in aanmerking te nemen m³-prijs voor de opstal bedraagt € 975 per m³. Voor de opstal van de woning is bij de herleiding van de waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een veel lagere m³-prijs gebruikt (€ 655 per m³). Op deze wijze is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de opstal van het vergelijkingsobject en de opstal van de woning. 
      
    
      II.9.  Gelet op hetgeen onder II.5 en II.6 is overwogen, dient bij de bepaling van de waarde van de woning de waarde van de kade buiten beschouwing te worden gelaten omdat daarop de uitzondering van toepassing is. Partijen verschillen van mening over de breedte van de kade. Niet in geschil is dat de lengte van de kade 44 meter is. De breedte van de kade is aan de orde geweest in andere, ook aan eiser bekende procedures die betrekking hadden op woningen die, net als de woning, aan het [a-straat] en aan het doorgaande vaarwater zijn gelegen. In zijn uitspraak van 15 juli 2008, nr. BK-07/00228, LJN: BG5639, overweegt het Gerechtshof te ’s-Gravenhage dienaangaande (waarbij het Hof de kade aanduidt als: “de dijk” en de heffingsambtenaar als: “de Inspecteur”): 
      “Belanghebbende heeft de breedte van de dijk gemeten en komt daarbij uit op een breedte van tien meter. Hij heeft daartoe in hoger beroep foto's overgelegd waarop is aangegeven hoe hij de meting heeft verricht en hij heeft een door hem vervaardigde tekening met een dwarsdoorsnede van de dijk overgelegd. De Inspecteur heeft de juistheid van de uitkomst van deze meting onvoldoende bestreden, zodat het Hof van de juistheid daarvan uitgaat. (…)” 
      Gelet hierop en in aanmerking nemend dat eiser en verweerder geen feiten hebben aangevoerd en aannemelijk gemaakt die de conclusie kunnen dragen dat in dit geval de kade breder, onderscheidenlijk smaller, is dan tien meter, stelt de rechtbank de oppervlakte van de kade vast op (10 meter x 44 meter =) 440 m². Nu verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een oppervlakte van 220 m², heeft hij bij de bepaling van de waarde van de woning ter zake van de waarde van de kade een te laag bedrag buiten beschouwing gelaten. 
    
      
    
      II.10.  Verweerder heeft bij de herleiding van de waarde van de woning uit de marktgegevens van vergelijkingsobjecten onder meer een staffel met m2-prijzen gebruikt. Deze staffel, waarvan de bruikbaarheid door eiser niet, althans onvoldoende gemotiveerd, is betwist en die naar het oordeel van de rechtbank niet tot een onjuiste uitkomst leidt, bevat de volgende m2-prijzen: 
       0 – 100 m2  400,00 per m2 
       101 – 300 m2  350,00 per m2 
       301 – 600 m2  250,00 per m2 
       601 – 1.000 m2  150,00 per m2 
       1.001 – 1.500 m2  25,00 per m2 
    
    
    Verweerder is uitgegaan van een niet uitgezonderde perceelsoppervlakte van 1.075m². Naar volgt uit hetgeen onder II.9 is overwogen, had verweerder uit moeten gaan van een niet-uitgezonderde perceelsoppervlakte van 855 m². Toepassing van de staffel leidt tot een vermeerdering van de aan de (uitgezonderde) kade toe te kennen waarde van 75 m² x € 25 + 145 m² x € 150, oftewel met € 23.625. Nu, naar volgt uit hetgeen onder II.8 is overwogen, verweerder de waarde van de woning, indien wordt voorbijgegaan aan de omstandigheid dat de waarde van de (uitgezonderde) kade hoger is dan verweerder in aanmerking heeft genomen, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, dient de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank te worden vastgesteld op € 666.375 --/ € 23.625 oftewel € 642.750. 
      
    
      II.11.  Naar aanleiding van hetgeen eiser heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning aanmerkelijk te hoog is, overweegt de rechtbank het volgende. Eiser drukt de waarde van de buiten aanmerking te laten gedeelten van het perceel uit in een percentage van de vastgestelde waarde van de woning (opstal plus grond). Naar het oordeel van de rechtbank is voor die wijze van waardering geen steun te vinden in art. 2 van de URUOW, art. 220d van de Gemeentewet en art. 4 van de Verordening. Ook de overige door eiser ter adstructie van zijn standpunt gebruikte argumenten, brengen de rechtbank niet tot ander dan het onder II.10 gegeven oordeel. 
      Het gestelde met betrekking tot het object [a-straat 3] gaat niet op nu verweerder dit pand niet heeft gebruikt als vergelijkingsobject en de voor het pand behaalde verkoopprijs is gerealiseerd op een datum die ver verwijderd is van de waardepeildatum. Dit zelfde geldt voor het door eiser genoemde vergelijkingsobject [a-straat 4]. 
      Ter zitting heeft eiser nog gewezen op de per jaar afwijkende waarde van de dakkapellen. 
      Deze slordigheid in de waardebepaling heeft naar het oordeel van de rechtbank een verwaarloosbaar effect op de herleiding van de waarde uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten. Eisers stelling dat bij de bepaling van de waarde van de woning van zijn buurman een andere grondwaardestaffel met lagere m²-prijzen is toegepast, welke stelling de rechtbank opvat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat het gaat om een eenmalige vergissing. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het om meer dan een incidentele fout gaat. Een incidentele fout kan niet worden aangemerkt als een begunstigend beleid of een handelen met het oogmerk van begunstiging. Evenmin kan één incidentele fout leiden tot toepassing van de zogeheten meerderheidsregel, omdat één enkel geval geen meerderbeleid van vergelijkbare gevallen vormt.”
    
    
    
    Beoordeling van de hoger beroepen en incidenteel hoger beroep
    
    8.1. Naar oordeel van het Hof heeft de vrijstelling voor waterverdedigingswerken in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder g, van de Verordening ook betrekking op percelen in particuliere eigendom. De wetsgeschiedenis van de overeenkomstige vrijstellingsbepaling in artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder g, van de Gemeentewet biedt een aanknopingspunt voor de gedachte dat de wetgever voor ogen stond dat dergelijke werken in eigendom zouden zijn van (semi-) overheden en belastingheffing tot ongewenst rondpompen van middelen zou leiden. Die wetsgeschiedenis biedt echter ook een aanknopingspunt voor een breder perspectief van de wetgever op de vrijstelling. Dat is dat het niet vrijstellen grote problemen zou veroorzaken bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een perceel met een dergelijk werk, met verhoudingsgewijs hoge perceptiekosten als gevolg. Het aantal werken is bovendien gering. Nu de wetsgeschiedenis geen eenduidig perspectief biedt, prevaleren naar het oordeel van het Hof de duidelijke tekst van Wet en Verordening en vallen particuliere eigendommen mede onder de vrijstelling.
    
    8.2.1. De Inspecteur heeft gesteld dat de vrijstelling, indien ten principale van toepassing, in casu niet leidt tot het voor de heffing niet in aanmerking nemen van een deel van het perceel van belanghebbende. Het perceel moet worden aangemerkt als aanhorigheid van de woning van belanghebbende en behoeft daarom niet te worden vrijgesteld, omdat de vrijstelling zich niet uitstrekt tot woningen gelegen in het werk. 
    
    8.2.2. Het Hof volgt de Inspecteur niet in zijn betoog. De vrijstelling is opgenomen in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken en is woordelijk overgenomen in de Verordening. Zij geldt voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken, met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning. Met de woorden “dienen als woning” wordt naar ’s Hofs oordeel tot uitdrukking gebracht dat het bouwwerk met ondergrond wordt uitgezonderd van de vrijstelling en niet het perceel waarop de woning is gelegen.
    
    8.3.1. Indien de vrijstelling van toepassing is, verschillen partijen van mening welk gedeelte van het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het schap moet worden aangemerkt. 
    
    8.3.2. De van toepassing zijnde Keur van het schap (in werking getreden op 1 januari 1997) hanteert ten aanzien van zodanig werk de indeling in kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone. Als kernzone wordt aangemerkt de kruin, de wederzijdse taluds en de bermen tot de bodem van de naastliggende watergangen (art. 5, eerste lid, aanhef en onder k, van de Keur). De beschermingszone omvat de stroken grond aan weerszijden van kernzones, welke als zodanig op de legger of de keurkaart zijn aangegeven (art. 5, eerste lid, aanhef en onder l, van de Keur). De buitenbeschermingszones betreffen stroken grond aan weerszijden van de beschermingszones van de dijk (art.5, eerste lid, aanhef en onder m, van de Keur). Binnen de genoemde zones gelden beperkingen ten aanzien van het gebruik (art. 12, leden 2,3 en 4 van de Keur).
    
    8.3.3. Wet en Verordening bevatten een tweeledig criterium voor het van toepassing zijn van de vrijstelling. Er dient sprake te zijn van een waterverdedigings- of waterbeheersingswerk en dat werk dient in beheer te zijn bij een publiekrechtelijke rechtspersoon. Naar het oordeel van het Hof vormt het beheerscriterium een begrenzing op het kwalitatieve criterium van het zijn van waterverdedigings- of waterbeheersingswerk. De vrijstelling strekt zich uit tot dat deel van het werk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. 
    
    8.3.4. De heer [B], werkzaam bij het schap en vanwege zijn materiedeskundigheid aanwezig ter zitting, heeft - zakelijk weergegeven - onder meer het volgende verklaard: In de voor het onderhavige jaar geldende Keur werden de begrippen kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone gehanteerd. De kernzone in het oude regime bestaat uit 5 meter plat maaiveld en 5 meter oude beschermingszone. Die tien meter valt onder wat hij wil aanduiden als het strengste regime. Het waterschap werkt eigenlijk niet met het begrip “strengste regime”. Naar aanleiding van de vraag van de voorzitter wat het strengste regime inhoudt: zonder vergunning kunnen geen werkzaamheden worden verricht, kunnen bijvoorbeeld geen houten palen worden geplaatst. In die tien meter verricht het schap periodiek groot onderhoud. Daar geldt ook het strengste regime in de zin dat de daar krachtens de Keur geldende ge- en verboden dienen te worden nageleefd en daarop door het schap wordt toegezien. Buiten die tien meter geldt een minder streng regime. Ook daar gelden krachtens de Keur ge- en verboden, maar voor handelingen die passen binnen tuinaanleg en –onderhoud, inclusief het oprichten van een schuur of berging, wordt in het algemeen zonder meer vergunning verleend. In de nieuwe keur is een nieuwe breedte voor de zone van beheer vastgesteld. 
    
    
      8.4. Het Hof neemt wat de heer [B] ter zitting heeft gezegd voor waar en juist aan; het vindt ook bevestiging in de bepalingen ter zake in de Keur. Daarvan uitgaande is het Hof van oordeel dat de kernzone en de beschermingszone deel uitmaken van een waterverdedigingswerk en in beheer zijn bij het schap. Voor die zones is daarom de vrijstelling van toepassing. 
      De buitenbeschermingszone maakt weliswaar ook deel uit van het werk, maar is als zodanig niet bij het schap in beheer. Het enkel van toepassing zijn van een aantal ge- en verboden, terwijl het schap in de gebruikelijk zich voordoende gevallen vergunning voor het voorgenomen handelen verleent, levert naar ’s Hofs oordeel geen beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling op. Dat het schap op grond van een overeenkomst in deze zone het normale onderhoud zou moeten plegen, maakt dit niet anders.
    
    
    8.5. Uitgaande van het hiervoor overwogene, dient de vrijstelling te worden betrokken op 10m x 44m = 440m². 
    
    
      8.6. De waarde van de aldus vrijgestelde perceelsoppervlakte moet worden bepaald met inachtneming van de staffel die de Inspecteur heeft gehanteerd bij zijn waardering.
      Voor afwijking daarvan, door bijvoorbeeld van een gemiddelde grondwaarde uit te gaan, ziet het Hof geen aanleiding, temeer nu de vrijgestelde oppervlakte van het geldende strenge Keurregime en de daaruit voortvloeiende gebruiksbeperkingen een aanzienlijke waardedruk 
      ondervindt. De totale perceelsgrootte is 2.260 m². Daarvan is door de Inspecteur, anders dan belanghebbende stelt, 965 m² oppervlakte met openbaar water vrijgesteld. Uitgaande van de door de Inspecteur gehanteerde staffel, bedraagt de waarde van het niet vrijgestelde gedeelte van het perceel (2.260m2 -/- 965m2 -/- 440m2 is 855m2) € 223.250. Het Hof zal hiervan uitgaan.
    
     
    8.7.1. Ten aanzien van de waardering van de woning zelf is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem geproduceerde taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingspanden, de door hem gestelde waarde voorshands aannemelijk heeft gemaakt.
    
    8.7.2. In het hiervoor overwogene ligt besloten dat het Hof de vergelijkingspanden als zodanig geschikt acht, met inachtneming van de tussen de panden en de woning bestaande verschillen. 
    
    
      8.7.3. Hetgeen belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de ligging van de  vergelijkingspanden aan de [b-straat] te [Q] doet niet af aan voormeld.
      Naar de Inspecteur heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht is de woning zeer fraai gelegen. Dat de woningen aan de [b-straat] eveneens een zeer goede ligging hebben doet daar niet aan af. Bij de taxatie is qua ligging in ogenschouw genomen dat de woning is gelegen buiten de bebouwde kom. Het Hof acht daarmee aannemelijk dat deze (negatieve) liggingfactor in de waardering is betrokken, waarbij de overigens goede bereikbaarheid van de woning zal zijn meegenomen.
    
    
    8.7.4. Belanghebbendes stelling dat zijn perceel water niet is vrijgesteld berust op een  misverstand. Uit het tot de gedingstukken behorende taxatierapport d.d. 30 mei 2008 blijkt dat aan 965 m² water een waarde van 0 is toegekend.
    
    8.7.5. Het Hof overweegt voorts dat de waardedruk die uitgaat van de Keur, voor zover het betreft de niet vrijgestelde grond, verwaarloosbaar is, omdat voor alle voor tuinaanleg en – onderhoud gebruikelijke handelingen vergunning wordt verleend. 
    
    8.8. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de waarde van de woning met niet vrijgestelde grond bedraagt: € 527.275 (805m3 x 655 per m3) + € 223.250= € 750.525.
    
    8.9. Uit al het overwogene volgt dat het hoger beroep van de Inspecteur gegrond is en de waarde bij het vaststellen van de waardebeschikking niet te hoog is vastgesteld. Beslist dient te worden als volgt. 
    
    
    Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8: 75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - verklaart het hoger beroep van de Inspecteur gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar;
      - handhaaft de waardebeschikking en de daarbij opgelegde aanslag.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.