ECLI:NL:RBBRE:2008:BG2081, Rechtbank Breda, 02-10-2008, AWB 06/4422
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2008-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is eigenaar van twee onroerende zaken. In het benedengedeelte van één van de onroerende zaken exploiteert belanghebbende een café. Dit gedeelte heeft belanghebbende tot zijn ondernemingsvermogen gerekend. Het bovengedeelte van deze onroerende zaak wordt door belanghebbende verhuurd en is door hem tot zijn privé-vermogen gerekend. De andere onroerende zaak is door belanghebbende verhuurd aan een “raam”-exploitant. Deze zaak behoort eveneens tot zijn privé-vermogen. Bij akte van 21 december 2001 heeft belanghebbende beide panden verkocht voor een bedrag van € 771.426 (ƒ 1.700.000). Een uitsplitsing van de verkoopsom naar (onderdelen van) elk van beide panden is niet in de akte opgenomen. In geschil is welk gedeelte van de verkoopprijs kan worden toegerekend aan het cafégedeelte. De rechtbank is van oordeel dat noch het door belanghebbende (€ 152.016) noch het door de inspecteur verdedigde bedrag (€ 222.352) als juist kan worden aanvaard. De rechtbank stelt het bedrag daarom in goede justitie vast op € 216.000.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 06/4422
    
    Uitspraakdatum: 2 oktober 2008
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      eiser,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst,
      verweerder.
    
    
    
    Eiser en verweerder worden hierna aangeduid als respectievelijk belanghebbende en inspecteur. 
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1.	De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2001 een navorderingsaanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 354.213 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 23.033.
    
    1.2.	De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2006 de navorderingsaanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 191.565 en een inkomen uit sparen en beleggen van € 26.397 met inachtneming van een bedrag van € 353 aan te verrekenen dividendbelasting. 
    
    1.3.	Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 1 september 2006, ontvangen door de rechtbank op 5 september 2006, beroep ingesteld. 
    
    1.4.	De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5.	Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur.
    
    1.6.	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2007 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde, alsmede de inspecteur. 
    
    1.7.	De inspecteur heeft ter zitting een uittreksel uit de kadastrale kaart van de gemeente [woonplaats] overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
    
    1.8.	Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1.	Belanghebbende exploiteert tot het einde van het onderhavige jaar een café in het benedengedeelte van de onroerende zaak, plaatselijk [straat] te [woonplaats], welke onroerende zaak voor het geheel zijn eigendom is. Het benedengedeelte heeft belanghebbende tot zijn ondernemingsvermogen gerekend. De bovenwoning is door belanghebbende verhuurd en is door hem tot zijn privé-vermogen gerekend. Belanghebbende is tevens eigenaar van de aangrenzende onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat], in welke straat raamprostitutie werd bedreven. Laatstbedoelde onroerende zaak is door belanghebbende verhuurd aan een “raam”-exploitant en behoort eveneens tot zijn privé-vermogen. De achterzijde van het pand grenst aan [straat]. De toiletgroep, keuken en cv-installatie van het café bevinden zich in, dan wel op, het perceel [straat]. De hieraan verbonden (voortbrengings)kosten heeft belanghebbende geactiveerd en ten dele door middel van afschrijvingen ten laste van de winst gebracht.
    
    2.2.1.	Bij akte van 21 december 2001 heeft belanghebbende beide panden verkocht aan de [stichting] voor een bedrag van ƒ 1.700.000              (€ 771.426). Een uitsplitsing van de verkoopsom naar (onderdelen van) elk van beide panden is niet in de akte opgenomen. 
    
    2.2.2.	Een tot de gedingstukken behorend uittreksel van de notulen van een bestuursvergadering van [stichting] van 30 november 2001 vermeldt onder meer het volgende:
    
    
      “ In haar vergadering van 30 november 2001 heeft het Bestuur van [stichting] inzake het bouwplan [straat] besloten (2001-836):
      a.	de percelen [straat] aan te kopen voor een bedrag van ƒ 1.700.000;
      b.	zodra het mogelijk is (na sloop van de achterkant), het perceel [straat] weer te verkopen;
      (…)”
    
    
    Nadien is het pand [straat] ter verhuur aangeboden waarbij de gevraagde huurprijs voor het café € 24.900 exclusief omzetbelasting bedroeg en € 8.040 per jaar voor de bovenwoning.
    
    2.2.3.	[stichting] heeft in hetzelfde jaar in één koop een viertal andere prostitutiepanden gelegen aan de [straat] gekocht voor een bedrag ƒ 2.500.000, in welke koopsom is begrepen een vergoeding voor inkomensderving van de verkopende exploitant. De aankoop van de panden in de [straat] door [stichting] is geschied in samenspraak met de gemeente [woonplaats] wiens beleid het was de prostitutie uit het gebied te laten verdwijnen en de [straat] voor herinrichting beschikbaar te laten komen.
    
    2.3.1.	Belanghebbende heeft voor het onderhavige jaar een aangifte inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen ingediend en daarin een belastbaar inkomen uit werk en woning in aanmerking genomen van € 121.229 alsmede een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 23.033. Belanghebbende heeft daarbij van de verkoopsom een deel groot       € 152.016 bij de berekening van de winst uit onderneming in aanmerking genomen. De primitieve aanslag is conform de aangifte opgelegd.
    
    2.3.2.	Ter ondersteuning van het bedrag van € 152.016 heeft belanghebbende gewezen op een op haar verzoek door [taxatiebureau] uitgebracht taxatierapport van 13 maart 2001 waarin de waarde van het cafégedeelte geraamd wordt op   ƒ 335.000 (€ 152.016). In het taxatierapport is expliciet vermeld dat de toiletgroep en keuken niet in de taxatie zijn begrepen omdat zij onderdeel uitmaken van het object aan de [straat].
    
    
      2.4.	Naar aanleiding van een bij een derde uitgevoerd boekenonderzoek heeft een taxateur van de Belastingdienst de verkochte onroerende zaken getaxeerd en aan de hand daarvan een uitsplitsing gemaakt van voormelde koopsom. Deze exercitie leverde de volgende uitkomst op:
      [straat]			€  90.000
      [straat] cafégedeelte		€385.000
      straat] bovenwoning	                              € 296.426
      Totaal		                                                 € 771.426
    
    
    De inspecteur heeft hierin aanleiding gevonden tot het opleggen van de onderhavige navorderingsaanslag en heeft daarbij het eerder vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning verhoogd met € 385.000 -/- € 152.016 ofwel € 232.984.
    
    2.5.	[stichting] heeft ter voorbereiding op de aankoop genoemd onder 2.2. het taxatiebureau [taxatiebureau]   verzocht een indicatie te geven van de aankoopprijs van het pand [straat]. Het taxatiebureau heeft op basis van de huurprijzen van vergelijkbare winkels in de [straat] geconcludeerd dat een huurprijs van ƒ 35.000 exclusief omzetbelasting mogelijk zou moeten zijn en op basis daarvan een verkoopprijs van        ƒ 490.000 (€ 222.352) kosten koper (k.k.) geïndiceerd. Met betrekking tot de bovenwoning raamt het taxatiebureau de verkoopprijs op ƒ 630.000 (€ 285.881) k.k.
    
    2.6.	De waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) naar het prijspeil 1 januari 2001 is voor het pand [straat] vastgesteld op € 206.923 en voor het pand [straat] in zijn geheel op € 368.470.
    
    2.7.	Bij uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur de met het vaststellen van de onderhavige navorderingsaanslag aangebrachte correctie van € 232.984 teruggebracht naar    € 222.352 -/- € 152.016 ofwel € 70.336 en – ter interne compensatie - het inkomen uit sparen en beleggen verhoogd van € 23.033 naar € 26.397 één en ander met inachtneming van een bedrag van € 353 aan te verrekenen dividendbelasting.
    
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1.	In geschil is het antwoord op de vraag of de correctie van € 70.336 terecht is aangebracht, welke vraag belanghebbende ontkennend en de inspecteur bevestigend beantwoordt. Niet (langer) in geschil is de hoogte van het na bezwaar vastgestelde inkomen uit sparen en beleggen en het bedrag aan te verrekenen dividendbelasting. 
    
    3.2.	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hieraan hebben toegevoegd wordt verwezen naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.
    
    3.3.	Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de navorderingsaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 121.229.
    
    3.4.	De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1.	De rechtbank stelt voorop dat te dezen op de inspecteur de last rust aannemelijk te maken dat van de door belanghebbende voor beide panden ontvangen verkoopsom ad           € 771.426 een gedeelte van ten minste groot € 222.352 is toe te rekenen aan het cafégedeelte aan de [straat], waaronder begrepen de voorzieningen die ten behoeve van het café zijn aangebracht op het perceel van [straat] die eveneens tot het ondernemingsvermogen zijn gerekend. De rechtbank acht de inspecteur hierin, met al hetgeen hij heeft aangevoerd en gelet op al hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft gesteld, slechts ten dele geslaagd en overweegt daartoe het volgende.
    
    4.2.	Het standpunt van de inspecteur steunt met name op de verkoopprijzen voor het pand [straat] zoals deze door [taxatiebureau] ten behoeve van [stichting] zijn geïndiceerd. Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat aan deze indicatieve verkoopprijzen slechts betrekkelijke waarde toekomt nu de daarin genoemde verkoopprijzen, afgezet tegen de uiteindelijk voor beide panden overeengekomen prijs, voor [straat] een bedrag laten van € 771.426 -/- € 508.233 ofwel € 263.193. Aangezien de aankoop door [stichting] met name was ingegeven om – kort gezegd – de prostitutie uit de [straat] te laten verdwijnen en mitsdien primair gericht was op de verwerving van [straat], gevoegd bij het feit dat [stichting] voor vier andere in de [straat] gelegen panden bereid was gemiddeld € 283.612 te betalen, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat van de totale verkoopsom slechts € 263.193 aan [straat] is toe te rekenen. Het feit dat in de gemiddelde verkoopprijs van € 283.612 tevens een vergoeding is begrepen voor inkomensschade doet aan dit oordeel niet af.
    
    4.3. 	Ter verdediging van het door hem in aanmerking genomen deel van de totale verkoopprijs heeft belanghebbende gewezen op het taxatierapport van [taxatiebureau]. Naar het oordeel van de rechtbank is ook deze taxatie ontoereikend om inzicht te krijgen in welk deel van de gerealiseerde verkoopprijs gerekend moet worden tot de winst van belanghebbendes onderneming. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur blijkens een tot de gedingstukken behorende brief jegens de inspecteur heeft verklaard ten tijde van de taxatie niet op de hoogte te zijn geweest van enige verkooponderhandeling. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat de voorzieningen die zijn aangebracht aan het pand [straat] ten behoeve van het café bij de taxatie buiten beschouwing zijn gebleven. Het komt de rechtbank aannemelijk voor dat in de overeengekomen verkoopprijs tevens een vergoeding voor deze voorzieningen is begrepen, welke vergoeding gerekend dient te worden tot de winst uit de door belanghebbende gedreven onderneming.
    
    4.4.	Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat geen van de door beide partijen verdedigde bedragen als juist kan worden aanvaard. De rechtbank bepaalt daarom het aan belanghebbendes café inclusief de meergenoemde voorzieningen toe te rekenen deel van de verkoopsom in goede justitie op € 216.000. De rechtbank heeft daarbij met name gelet op enerzijds de verhouding tussen de waarde van het café en de bovenwoning zoals naar voren komt uit de taxatie van [taxatiebureau] en anderzijds de verhouding tussen de WOZ-waarden zoals vastgesteld voor de beide panden naar de waardepeildatum 1 januari 2001.
    
    4.5.	Met in achtneming van het voorgaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de navorderingsaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 185.213;
      -	veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van    € 644 en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
      -	gelast dat de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 38 aan deze vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 2 oktober 2008 door mr. J.J.J. Engel, voorzitter, mr. D. Hund en mr. C.A.F.M. Stassen, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. J.M.J.F. Jansen, griffier.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ [woonplaats].
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.