ECLI:NL:RBOVE:2025:6411, Rechtbank Overijssel, 05-11-2025, C/08/322157 / HA ZA 24-397 (hoofdzaak) en C/08/327268 HA ZA 25-12
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partij A heeft een woning gebouwd in Almelo. In de hoofdzaak staat de vraag centraal of gedaagden de facturen van partij A moeten voldoen. In de vrijwaringszaak gaat het erom of partij B 2 partij B 1 moet vrijwaren voor alles waartoe partij B 1 in de hoofdzaak wordt veroordeeld. Partij B 2 heeft in de hoofdzaak een tegenvordering ingediend tegen partij A. De rechtbank wijst in de hoofdzaak de vorderingen tegen partij B 2 in conventie toe. De vorderingen in de hoofdzaak tegen partij B 1 worden afgewezen Dit betekent dat niet meer wordt toegekomen aan de vrijwaring. De vorderingen in de hoofdzaak van partij B 2 in reconventie worden afgewezen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/322157 / HA ZA 24-397 (hoofdzaak) en C/08/327268 HA ZA 25-12 (vrijwaring)
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de hoofdzaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]. B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      eisende partij in de hoofdzaak in conventie,
      verwerende partij in de hoofdzaak in reconventie,
      advocaat: mr. S.J.M. Masselink,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [partij B 1], 
    
      te [woonplaats 1],
      gedaagde partij in de hoofdzaak in conventie,
      advocaat: mr. M.E. Kikkert,2. [partij B 2], 
      te [woonplaats 2] (Duitsland),
      gedaagde partij in de hoofdzaak in conventie,
      eisende partij in de hoofdzaak in reconventie,
      advocaat: mr. H.J. Koop,
    
    
    
      en in de vrijwaringszaak van
    
    
    
      
        
          [partij B 1]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij in de vrijwaringszaak,
      advocaat: mr. M.E. Kikkert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B 2]
        , 
      te [woonplaats 2] (Duitsland),
      gedaagde partij in de vrijwaringszaak,
      advocaat: mr. H.J. Koop,
    
    
    
      Eiseres in de hoofdzaak zal hierna [partij A] worden genoemd. Gedaagde sub 1 in de hoofdzaak, ook eiseres in de vrijwaringszaak, zal hierna [partij B 1] worden genoemd. Gedaagde sub 2 in de hoofdzaak, ook gedaagde in de vrijwaringszaak, zal hierna [partij B 2] worden genoemd. [partij B 1] en [partij B 2] worden samen gedaagden genoemd. 
      
        1.	Samenvatting
      
    
    
    
      
        [partij A] heeft een woning gebouwd in Almelo. In de hoofdzaak staat de vraag centraal of gedaagden de facturen van [partij A] moeten voldoen. In de vrijwaringszaak gaat het erom of [partij B 2] [partij B 1] moet vrijwaren voor alles waartoe [partij B 1] in de hoofdzaak wordt veroordeeld. [partij B 2] heeft in de hoofdzaak een tegenvordering ingediend tegen [partij A]. De rechtbank wijst in de hoofdzaak de vorderingen tegen [partij B 2] in conventie toe. De vorderingen in de hoofdzaak tegen [partij B 1] worden afgewezen Dit betekent dat niet meer wordt toegekomen aan de vrijwaring. De vorderingen in de hoofdzaak van [partij B 2] in reconventie worden afgewezen. De motivering van deze beslissing volgt hierna.  
    
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
      
        
          het vonnis in het vrijwaringsincident van 18 december 2024 en de daarin genoemde stukken,
        
        
          het vonnis in het incident ex artikel 843a Rv van 12 maart 2025 en de daarin genoemde stukken,
        
        
          de conclusie van antwoord van 23 april 2025 van [partij B 1],
        
        
          de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie van [partij A] van 9 juli 2025,
        
        
          het bericht van 28 augustus 2025 van [partij B 2] met productie 14.
        
      
    
    
      2.2.
      Het verloop in de procedure in de vrijwaring blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van [partij B 1] van 7 januari 2025,
        
        
          de conclusie van antwoord van [partij B 2] van 26 februari 2025,
        
        
          de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
        
      
      
    
    
      2.3.
      Vervolgens heeft er op 9 september 2025 in zowel de hoofdzaak als de vrijwaringszaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen zijn daarbij (vertegenwoordigd) verschenen, bijgestaan door hun advocaten. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij aan de zijde van [partij B 2] gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen. 
      
    
    
      2.4.
      Ten slotte is in de hoofdzaak en in de vrijwaring vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij A] is een aannemersbedrijf.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B 1] en [partij B 2] zijn op 19 juni 2015 te Tubbergen in gemeenschap van goederen getrouwd. Op 22 augustus 2023 is het huwelijk ontbonden door echtscheiding.
      
    
    
      3.3.
      
        Op 22 november 2021 heeft [partij A] een offerte uitgebracht aan [partij B 2] voor de bouw van een woning aan de [adres 1]. [partij B 2] heeft op 7 december 2021 een opdrachtbevestiging getekend waarbij hij heeft ingestemd met de offerte van 22 november 2021. In deze offerte staat, voor zover van belang, het volgende.
        
          (..) Opdrachtgever
        
        
          Naam: [partij B 2] (..)
        
      
      
      
        
          Aannemer biedt het volgende aan:
        
      
      1. Om voor rekening van opdrachtgever uit te voeren de onder 2 genoemde werkzaamheden op het perceel:
      
      
        
          Adres: [adres 2]
        
        
          Plaats: Almelo
        
      
      
      
        
          Welke hierna zal worden aangeduid als “het werk”.
        
      
      
      2. Het werk bestaat kort gezegd uit:
      
        Nieuwbouw vrijstaande woning standaardtype V-013
      
      
      3. Het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig de volgende tekening(en), technische omschrijving(en), omschrijving [partij A] en berekening(en), zijnde contractstukken:
      
        - Offerte d.d. 22-11-2021
        - Technische omschrijving [partij A] B.V. 
        
          (..)
        
        
          Alle termijnfacturen en het eventuele meerwerk dienen vóór oplevering van de woning te worden voldaan m.u.v. 5% van de aanneemsom welke vooraf gestort dient te worden bij de notaris (hiervan dient u een bewijsstuk te overleggen). 
        
      
      
      
        6. 	Aanvang en uitvoeringsduur:
      
      
      
        
          Aanvang bouw:
           	September/Oktober 2022
        
        
          		(mits bouwvergunning onherroepelijk aanwezig 2 maanden vóór aanvang bouw)
        
      
      
      
        
          Door ongunstige weersinvloeden kan de mogelijkheid ontstaan dat wij genoodzaakt zijn om hierboven genoemde data bij te stellen. 
        
      
      
      
        
          Het werk wordt opgeleverd:
        
        
          Binnen 200 werkbare werkdagen na aanvang werkzaamheden.
        
      
      
      
        7.	Op deze offerte en de overeenkomst die bij aanvaarding hiervan tot stand komt, zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van Werk 2013 (AVA 2013, herzien december 2014
      
      
        ) zoals opgesteld door Bouwend Nederland. De aannemer verklaart hierbij een exemplaar van deze voorwaarden te hebben bijgevoegd. (..)
      
      
    
    
      3.4.
      Op 22 november 2021 heeft [partij A] ook een offerte uitgebracht aan [partij B 2] voor de aanbouw van de woning. [partij B 2] heeft op 7 december 2021 deze opdrachtbevestiging getekend waarmee hij heeft ingestemd met de offerte en waarbij de AVA 2013 van toepassing zijn verklaard. 
      
    
    
      3.5.
      
        Vervolgens is op 25 juli 2022 een nieuwe overeenkomst van aanneming van werk voor de bouw van de woning gesloten. In deze overeenkomst staat [partij A] als deelnemer vermeld en [partij B 2] en [partij B 1] als opdrachtgever. [partij B 1] heeft de overeenkomst niet ondertekend. In deze overeenkomst staat onder meer:
        
          (..) Aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning
        
        
          met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020
        
      
      
      
        
          Overeenkomstig het model, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020.
        
      
      
      
        
          Bij deze aannemingsovereenkomst horen:
        
        - Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door de Stichting BouwGarant op 1 januari 2020;
        
          (..)wordt de woning op beider namen gekocht: Nee, de woning wordt op naam van [partij B 2] gekocht. 
        
      
      
      
        
          (..)
        
        
          Opschortende voorwaarden en aanvang bouw
        
        
          Artikel 1
        
        
          (..)
        
        
          3 Met de bouw (funderingswerkzaamheden) wordt begonnen uiterlijk op 31 oktober 2022. 
        
        
          (..) Ontbindende voorwaarden
        
        
          Artikel 7
        
      
      1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende vooraarden:
      a) Dat de Opdrachtgever binnen twee maanden na diens ondertekening van deze overeenkomst voor de financiering van de woning een rentevoorstel ten behoeve van een rentevoorstel ten behoeve van een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en/or rente en premie van een levensverzekering dan € …, zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen;(..) 
      
    
    
      3.6.
      Op 5 oktober 2023 heeft [partij B 2] in eigen beheer cilinders in de deuren laten plaatsen. [partij A] heeft dit vastgelegd in de meer/minderwerkfactuur. 
      
    
    
      3.7.
      
        Op 16 november 2023 heeft [partij A] in een mail aan [partij B 2] geschreven:
        
          (..) 
        
        
          Geachte heer [partij B 2],
        
      
      
      
        
          Hierbij bevestigen wij u dat de oplevering van uw woning zal plaatsvinden op 
        
        
          Vrijdag 1 december a.s. om 10.00 uur. (..)
        
      
      
    
    
      3.8.
      In reactie op het e-mailbericht heeft [partij B 2] aan [partij A] medegedeeld dat hij de oplevering uit wilde stellen vanwege gebreken. [partij B 2] is niet verschenen bij de oplevering op 1 december 2023. 
      
    
    
      3.9.
      Op 3 en 4 december 2023 hebben [partij A] en [partij B 2] via Whatsapp-berichten contact gehad over een (voor)oplevering van de woning. 
      
    
    
      3.10.
      
        Op 21 december 2023 heeft [partij A] een e-mailbericht gestuurd aan [partij B 2]. Hierin laat hij weten:
        
          (..) Geachte heer [partij B 2],
        
      
      
      
        
          Op 16 november 2023 hebben wij u een uitnodiging voor de oplevering van uw woning doen toekomen welke gepland stond voor 1 december 2023 om 10.00 uur.
        
      
      
      
        
          Op deze datum en tijdstip was u niet aanwezig. 
        
      
      
      
        
          Nadien hebben wij meermaals telefonisch contact met u opgenomen en hebben wij u op uw adres bezocht. U bent voor ons kennelijk onbereikbaar. 
        
      
      
      
        
          Wij constateren dat u eigenhandig, zonder onze instemming, cilinders in de deuren heeft geplaatst. Wij hebben eveneens moeten constateren dat u uw intrek in uw woning heeft genomen hetgeen ons vandaag zichtbaar is gebleken. De kerstboom brand en de woning is bewoond terwijl de units onbewoond zijn. Kortom door ingebruikname wordt geacht dat oplevering heeft plaatsgevonden. Los daarvan heeft u zich niet gehouden aan de met u overeengekomen betalingsvoorwaarden zoals ondermeer opgenomen in de bijlage bij voornoemde brief. 
        
      
      
      
        
          Het is u bekend dat u een fors bedrag open heeft staan. hierover zeggen wij u vanaf de vervaldata van de facturen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW aan alsmede maken wij aanspraak op vergoeding van de incassokosten. 
        
      
      
      
        
          Overeenkomstig artikel 18 lid 1 van de toepasselijke voorwaarden welke deel uitmaken van de aannemingsovereenkomst Eengezinswoning 2020 welke met u is gesloten maken wij tevens aanspraak op een vergoeding van drie/tiende promille van de aanneemsom van de woning ter grootte van € 9.601,05.(..)
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op 9 januari 2024 heeft een bespreking plaatsgevonden in de woning in aanwezigheid van [partij B 2] en de heren [naam 1] en [naam 2]. 
      
    
    
      3.12.
      
        In een e-mailbericht van2 februari 2024 heeft [partij B 2] aan [partij A] gemeld:
        
          (..) Alle openstaande punten zijn nog niet opgelost/afgehandeld, te weten:
        
      
      
        
          
            Alle schimmel op zolder is niet weg.
          
        
        
          
            Reparatie gat foutieve plaatsing pijp op zolder is niet opgelost.
          
        
        
          
            Meerder plekken schroeven zichtbaar op zolder. (Volgens Dennis niet weg te halen)
          
        
        
          
            De beschadiging aan de plavuis bij de trap op de 1e verdieping is niet verholpen zoals afgesproken.
          
        
        
          
            Scheuren in de vensterbanken in de slaapkamer op de begane grond zijn niet weg, deze konden volgens Dennis niet gepolijst worden.
          
        
        
          
            Dak aanbouw is nog niet opgelost.
          
        
        
          
            Water zou uit kruipruimte weggepompt worden, is nog niet gebeurd.
          
        
        
          
            Werkzaamheden die niet goed zijn uitgevoerd door Loohuis zijn niet hersteld.
          
        
        
          
            Puinzak bij de voordeur is nog niet weggehaald. 
          
        
        
          
            Op de kavel liggen nog steigerplanken van jullie. 
          
        
      
      
      
        
          De houten afdekplannen gaan we opnemen met Lenferink.
        
      
      
      
        
          Zodra de woning in Duitsland definitief is verkocht is de mogelijkheid weer daar om betalingen te doen, zoals afgesproken. De notarisakte is nog niet klaar, zodra deze klaar is stel ik jullie op de hoogte.(..)
        
      
      
    
    
      3.13.
      Op 23 mei 2024 heeft de heer [naam 3] (hierna: [naam 3]) namens [bedrijf] B.V. in opdracht van [partij B 2] het werk beoordeeld. [partij A] heeft geen uitnodiging ontvangen en was niet aanwezig bij dit onderzoek. 
      
    
    
      3.14.
      
        Op 30 mei 2024 heeft [naam 3] een bouwtechnisch onderzoeksrapport uitgebracht. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:
        
          (..)Conclusie:
        
        
          De huidige staat van afwerking voldoen niet aan het gene een consument ervan mag verwachten. De punten welke wij hebben kunnen waarnemen en welke niet na behoren zijn uitgevoerd zijn de volgenden;
        
      
      
        
          
            Wand en plafond stucwerk niet conform geldende Nen normen
          
        
        
          
            Kanaalplaten veel te vochtig
          
        
        
          
            Beschadigen aan kozijnen panelen en ramen (witte uitslag)
          
        
        
          
            Kras in natuursteen
          
        
        
          
            Elektra niet conform Nen 1010
          
        
        
          
            Mv box werkt niet, leiding niet afgewerkt schakelaar in slaapkamer
          
        
        
          
            Loodslabbe achterdeur ontbreekt
          
        
        
          
            Trapbetimmering erg slordig uitgevoerd en scheef.
          
        
        
          
            Trap trede met scheur in het hout
          
        
        
          
            Dakbedekking niet netjes gelegd afschotlaag niet juist aangebracht. Geen hoekstukken gebruikt bij de trim.
          
        
        
          
            Schimmel op zolder in betimmering, aftimmering gordijn ontbreekt
          
        
        
          
            Strip op trap niet volgens afspraak, muurafdekker ontbreekt.
          
        
      
      
      
        
          Gezien het grote aantal punten, sommige hiervan zijn onherstelbaar en zullen vervangen moeten worden. kunnen we vaststellen dat de afwerking ver beneden peil is. (..)
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        Op 16 juni 2024 heeft [partij B 2] een brief gestuurd aan [partij A]. Hierin staat:
        
          (..) Op 7 december 2021 is tussen u en mij een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de levering en uitvoering van het bouwen van een vrijstaande woning type V-013 en aanbouw conform bouwtekening aan de Vredeman de Vrieslaan 68 te Almelo.
        
      
      
      
        
          Voor de nadere details van de aannemingsovereenkomst verwijs ik u naar:
        
        - Uw offerte d.d. 22 november 2021
        - Onze opdrachtbevestiging d.d. 07 december 2021
        - Onze schriftelijke overeenkomt d.d. 07 december 2021 verstuurd per mail op 07 december 2021 en 19 februari 2022
      
      
      
        
          Gegeven de gemaakte afspraken moet ik helaas vaststellen, dat u tekort schiet bij het nakomen van de gemaakte afspraken. Dit betreft de volgende punten:
        
        - Stucwerk gehele woning is erg slecht uitgevoerd en zou in de hele woning opnieuw moeten worden gedaan.
        - Het vochtpercentage van kanaalplaatvoeren is te hoog
        - In de slaapkamer BG is een schakelaar geplaatst voor mechanische afzuiging, wat zeer bijzonder is, omdat er geen afzuigventiel in deze ruimte aanwezig is. 
        - Alle kunststofkozijnen zijn vervuild door een witte substantie.
        - Er zitten krassen in natuursteen.
        - Onder de kraan/afvoer in de keuken zit een WCD.
        - Ducobox in de bijkeuken zorgt voor stroomstoring in de meterkast. 
        - Koofbetimmering MV box in de bijkeuken ontbreekt.
        - Folie of loodslabbe tussen stelkozijn gaan rotten.
        - Er zitten teveel apparaten en ruimtes op de groep boiler, bovenverdieping, keuken en kantoor zitten allemaal op 1 groep. 
        - Trap is afgetimmerd met multiplex. Hierdoor zijn de ruwe kopse kanten in het zicht. Ook is het lelijk aangebracht met lelijke plaatnaden.
        - Er zit een scheur in een traptrede naar zolder.
        - Dakraam is afgetimmerd met multiplex. Hierdoor zijn de ruwe kanten in het zicht.
        - Vochtschade (schimmel) op de beplating op zolder.
        - Aansluiting nokgording en gipsplaat is pur zichtbaar.
        - Plakplaatje op binnenhoek platte dak. Geen binnenhoek daktrim gebruikt.
        - Buitenhoeken platte dak slecht in geplakt. Geen standaard buitenhoek trimprofiel gebruikt.
        - Loodvervanger platte dak aan huis staat open.
        - Op diverse plekken op het platte dak blijft water staan.
        - Schimmel lucht in kantoor en slechte lucht gehele aanbouw door waarschijnlijk ook schimmel en vochtige kanaalplaten.
        
          Gezien het grote aantal punten, sommige hiervan zijn onherstelbaar en zullen vervangen moeten worden kunnen we zo wel vaststellen dat de afwerking ver beneden peil is. De geschatte schade is inmiddels vastgesteld door een expert op ongeveer € 120.000 exclusief kosten voor opslag inboedel, afdekken onderdelen, huur onderdak en werkruimte etc. 
        
      
      
      
        
          In verband met het bovenstaande stel ik u aansprakelijk voor alle schade die ik heb geleden en nog zal lijden in verband met de niet deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst. 
        
      
      
      
        
          Ik heb u meerdere keren de kans gegeven om de punten te herstellen, bijvoorbeeld de problemen van het platte dak is al gemeld vlak na het gemaakt is door Veldschoten, vervolgens is in januari 2024 hierover gepraat en in april 2024 is er weer naar gekeken en gepraat, maar tot op heden is er weinig gebeurd. 
        
      
      
      
        
          Sommige herstelwerkzaamheden heb ik al door derden moeten laten uitvoeren, omdat anders leven en voortgang niet mogelijk is/was of gevaarlijk was.
        
      
      
      
        
          Ik stel u daarom nogmaals in gebreke.
        
        
          (..)
        
        
          Ik wil daarom de aanneemovereenkomst ook ontbinden, omdat u genoeg tijd hebt gehad om alle problemen op te lossen.
        
      
      
      
        
          Ik zal daarom gebruik maken van mijn recht om alle betalingen op te schorten. (..)
        
      
      
      
      
    
    
      3.16.
      
        Op 24 juni 2024 heeft de advocaat van [partij A] als volgt op deze brief gereageerd:
        
          (..)Op basis van de met u gesloten contractstukken waarna u in uw brief van 16 juni 2024 verwijst volgt uit artikel 9 lid 2 van de toepasselijke AVA 2013 dat u niet binnen 8 dagen na de e-mail d.d. 16 november 2023 voornoemd heeft aangegeven dat u het werk niet aanvaardt zodat het werk als opgeleverd dient te worden beschouwd. Bovendien volgt uit artikel 9 lid 4 AVA 2013 dat u het werk in gebruik heeft genomen en dat ook daaruit volgt dat het werk als opgeleverd dient te worden beschouwd. 
        
      
      
      
        
          Op 9 januari 2024 heeft – coulancehalve – bij u thuis een afspraak plaatsgevonden om de door u gestelde punten door te nemen. 
        
        
          (..)
        
        
          U meent de aanneemovereenkomst met uw brief te kunnen ontbinden. Cliënte betwist dat hiervoor een juridische grondslag is. Die licht u ook niet toe.
        
      
      
      
        
          U bent op geen enkele wijze gerechtigd uw betalingen op te schorten nu u reeds zeer geruime tijd in verzuim bent om voor tijdige betaling van alle openstaande nota’s zorg te dragen. Het is cliënte die overeenkomstig artikel 11 lid 4 van de AVA 2013 aldus gerechtigd is de mogelijkerwijze op haar rustende verplichtingen op te schorten tot dat u uw betalingsverplichtingen nakomt. (..)
        
      
      
    
    
      3.17.
      Op 11 juli 2024 heeft [partij B 2] [naam 3] opdracht gegeven voor een tweede opname. [naam 3] heeft op 26 juli 2024 een rapport opgesteld. In dit rapport staat dat na een regenbui het dak is gaan lekken en dat het gehele dak opnieuw moet worden voorzien van dakbedekking. 
      
    
    
      3.18.
      
        De advocaat van [partij B 2] heeft de advocaat van [partij A] op 21 augustus geschreven:
        
          (..) Cliënt heeft bewijs verkregen van het feit dat uw cliënte tekortgeschoten is in de uitvoering van de werkzaamheden. In opdracht van cliënt heeft in mei 2024 een deskundigenonderzoek plaatsgevonden naar de bouwkundige staat van de woning. Het bouwtechnisch onderzoeksrapport van de hand van [bedrijf] treft u bijgaand aan.
        
        
          (..)
        
        
          Cliënt betwist dat sprake is van een oplevering per 16 november 2023 conform art. 9 lid 1 AVA 2013. Er is namelijk helemaal geen akkoord gegeven door cliënt, er is geen door cliënt ondertekend opleveringsrapport. Daarnaast, u noteert het zelf, heeft cliënt tijdig kenbaar gemaakt dat het gebouwde nog niet gereed was voor oplevering. Hij heeft vóór 1 december, de door uw cliënte geopperde opleverdatum, laten weten dat er nog nodige gebreken bestonden.
        
      
      
      
        
          Zelfs indien men besluit dat met ingang van 23 december jl. ‘opgeleverd’ werd – het is namelijk niet de datum van het in gebruik nemen van de woning (door de partner van cliënt) – dan heeft te gelden dat cliënt met het gesprek van 9 januari 2024 tijdig en binnen de geldende onderhoudstermijn (van 30 dagen) geklaagd heeft over tekortkomingen in de uitvoering van het werk door uw cliënte en dat uw cliënte gehouden geweest is die tekortkomingen te herstellen(..)
        
      
      
      
        
          Op grond van art. 13 van de AVA 2013 heft cliënt dan ook terecht de betaling aan uw cliënt opgeschort. 
        
      
      
      
        
          (..)
        
      
      
    
    
      3.19.
      In de periode van 1 maart 2024 tot 4 april 2024 hebben [partij B 2] en [partij A] nog per e-mail met elkaar gecommuniceerd. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        In de hoofdzaak 
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [partij A] vordert - samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 90.684,91 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente van 7% op jaarbasis over het bedrag aan hoofdsom tot en met 14 dagen na de vervaldata van de facturen en te vermeerderen met de contractuele rente van 9% op jaarbasis over het bedrag aan hoofdsom vanaf 29 dagen na de vervaldata van de facturen tot aan de dag van betaling;
        II. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;
        III. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede de explootkosten van betekening van de uitspraak en de overige ten gevolge van de executie gemaakte kosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A] legt aan het gevorderde – kort samengevat – ten grondslag dat er meerdere aannemingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen, dat de woning is opgeleverd en dat gedaagden daarom gehouden zijn de openstaande bedragen te voldoen. 
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        
          [partij B 2] vordert – samengevat- bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. Te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden werd d.d. 16 juni 2024 en [partij A] te veroordelen tot betaling van de als gevolg hiervan ontstane ongedaanmakingsverbintenissen en schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen bij wet; 
        II. Voorwaardelijk en in het geval de rechtbank oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding d.d. 16 juni 2024 niet tot ontbinding kan leiden de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst te ontbinden en [partij A] te veroordelen tot betaling van de als gevolg hiervan ontstane ongedaanmakingsverbintenissen en schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen bij wet;
        III. [partij A] te veroordelen tot betaling van de kosten ter vaststelling van de schade;
        IV. Het ten laste van [partij B 2] gelegde beslag op te heffen, althans [partij A] te veroordelen om het gelegde beslag te doen opheffen binnen 24 uur na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        V. Te verklaren voor recht dat het door [partij A] gelegde beslag onrechtmatig is en dat [partij A] mitsdien aansprakelijk is voor de door [partij B 2] geleden schade en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
        VI. [partij A] te veroordelen in de proceskosten en nakosten. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        [partij B 2] legt aan het gevorderde -kort samengevat- ten grondslag dat [partij A] de overeengekomen werkzaamheden niet naar de eisen van deugdelijk werk heeft uitgevoerd en er geen sprake is geweest van oplevering van het werk. [partij B 2] stelt dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De tekortkomingen van [partij A] rechtvaardigen de ontbinding. [partij B 2] maakt aanspraak op vervangende schadevergoeding, nader op te maken bij staat. 
      
    
    
      4.6.
      
        [partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B 2], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B 2], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B 2] in de kosten van deze procedure.
      
      
      
        
          In vrijwaring 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [partij B 1] vordert dat [partij B 2] wordt veroordeeld om aan haar te betalen datgene, waartoe zij als gedaagde in de hoofdzaak jegens [partij A] mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling, danwel dat [partij B 2] wordt veroordeeld om aan [partij A] te betalen datgene waartoe [partij B 1] als gedaagde in de hoofdzaak tegen [partij A] zou worden veroordeeld. 
      
    
    
      4.8.
      
        [partij B 1] legt aan haar vordering ten grondslag dat [partij B 2] verplicht is om eventuele nadelige gevolgen van de beslissing in de hoofdzaak voor haar te dragen. In het echtscheidingsconvenant is bepaald dat [partij B 2] de volledige financiële verantwoordelijkheid draagt voor de schulden die betrekking hebben op de bouw van de woning, aldus [partij B 1]. 
      
    
    
      4.9.
      
        [partij B 2] voert verweer. [partij B 2] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B 1], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B 1], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B 1] in de kosten van deze procedure.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In de hoofdzaak 
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Ten aanzien van [partij B 1]
      
    
    
    
      5.1.
      De rechtbank is van oordeel dat [partij B 1] niet als contractuele wederpartij van [partij A] bij de aanneemovereenkomst kan worden aangemerkt
      
    
    
      5.2.
      In artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt wanneer de ene partij een aanbod doet en de andere partij dat aanbod aanvaardt. De aanvaarding en het aanbod moeten daarbij inhoudelijk overeenstemmen  (artikel 6:225 BW). Daarvoor is van belang dat tussen partijen wilsovereenstemming bestaat. De vraag of [partij B 1] als contractuele wederpartij van [partij A] bij de aanneemovereenkomsten moet worden aangemerkt, moet worden beantwoord aan de hand van de in artikel 3:33 en artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalde wilsvertrouwensleer. Volgens deze leer kan een rechtshandeling tot stand komen, hetzij door de op die rechtshandeling gerichte, naar buiten toe bekend gemaakte wil van de handelende persoon (artikel 3:33 BW), hetzij, indien wil en verklaring niet met elkaar overeenstemmen, door het gerechtvaardigd vertrouwen van de geadresseerde of de wederpartij op een verklaring van de handelende persoon (artikel 3:35 BW)
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt vast dat de eerste twee overeenkomsten zijn gesloten tussen [partij B 2] en [partij A]. [partij B 1] wordt niet genoemd in deze overeenkomsten. In de derde overeenkomst staan zowel [partij B 2] als [partij B 1] als opdrachtgever. Echter heeft [partij B 1] deze overeenkomst niet ondertekend. [partij A] heeft alle facturen alleen aan [partij B 2] gestuurd. Voorts is alle communicatie omtrent de bouw tussen [partij B 2] en [partij A] verlopen. [partij B 2] erkent in zijn conclusie van antwoord in de vrijwaringszaak ook dat hij de overeenkomsten zelfstandig heeft gesloten en dat [partij B 1] ook niet betrokken is geweest bij het bouwproces. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is geweest van aanbod van [partij A] en een daarop aansluitende aanvaarding door [partij B 1]. Ten aanzien van [partij B 1] wijst de rechtbank daarom alle vorderingen van [partij A] af. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [partij B 1] betalen. De proceskosten van [partij B 1] en [partij B 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.693,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Ten aanzien van [partij B 2]
        
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank stelt voorop dat in deze zaak sprake is van een overeenkomst tot aanneming van werk zoals bedoeld in artikel 7:750 BW. Partijen verschillen onder meer van mening over de vraag welke overeenkomst van toepassing is en of het werk is opgeleverd.
      
      
        
          De drie overeenkomsten 
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [partij B 2] heeft drie overeenkomsten met [partij A] gesloten. [partij B 2] stelt dat de derde overeenkomst is opgesteld ter vervanging van de eerste overeenkomst (van 13 april 2022). Hij voert in dat verband o.a. aan dat de eerste overeenkomst niet is uitgevoerd en partijen niet heeft gebonden omdat met een BouwGarant-certificaat gebouwd diende te worden. [partij A] heeft gemotiveerd betwist dat met het sluiten van de derde overeenkomst de eerste overeenkomst is komen te vervallen.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank overweegt als volgt. In de derde overeenkomst is niet vermeld dat daarmee de eerste overeenkomst is komen te vervallen of dat deze overeenkomst in de plaats komt van de eerste overeenkomst. [partij B 2] stelt wel dat de laatstelijk getekende versie d.d. 25 juli 2022 een herziene versie van de gesloten overeenkomst d.d. 13 april 2022 is, omdat met een Bouwgarant-certificaat gebouwd diende te worden. [partij B 2] laat echter na te onderbouwen waar dan uit blijkt dat die eerste overeenkomst is komen te vervallen. Het had op de weg van [partij B 2] gelegen om correspondentie met [partij A] in het geding te brengen waaruit volgt dat hij geen financiering heeft gekregen vanwege het ontbreken van een Bouwgarant-certificaat en dat de eerste overeenkomst daarmee is beëindigd. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat alle drie de overeenkomsten tussen partijen van toepassing zijn. [partij B 2] heeft onvoldoende onderbouwd dat de laatstelijk overeengekomen versie het uitgangspunt is geweest voor de aan [partij A] verstrekte opdracht. 
      
      
        
          Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing? 
        
      
      
    
    
      5.8.
      Partijen twisten erover welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. In de eerste twee overeenkomsten zijn de AVA 2013 van toepassing verklaard. In de derde overeenkomst is de AVA 2020 van toepassing verklaard. Door op twee verschillende plaatsen te verwijzen naar algemene voorwaarden, is sprake van cumulatief verwijzen. De rechtbank is van oordeel dat [partij B 2] de toepasselijkheid van beide sets algemene voorwaarden heeft aanvaard. In dat geval is de regel uit het arrest van 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1125 ([naam 4]/[naam 5]) van toepassing: wanneer de toepasselijkheid van beide sets algemene voorwaarden is bedongen en aanvaard, moet bij van elkaar afwijkende of met elkaar strijdige bepalingen door uitleg worden vastgesteld welke van die bedingen prevaleert. In dat geval dient door middel van uitleg te worden vastgesteld welke van die voorwaarden prevaleert. [partij A] stelt dat in de AVA 2020 geen bepaling is opgenomen die strijdig is met artikel 9 lid 2 van de AVA 2013. 
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank overweegt dat de AVA 2013 en de AVA 2020 van elkaar verschillen met betrekking tot de vraag of sprake is van een oplevering. [partij A] stelt dat de AVA 2013 op dit punt van toepassing is. [partij B 2] heeft dit betwist en voert aan dat de AVA 2020 leidend moet zijn. Omdat de twee sets algemene voorwaarden verschillend van inhoud zijn op dit punt zal de rechtbank door middel van uitleg moeten vaststellen welke van de twee bepalingen prevaleert. Beide partijen hebben op verschillende momenten verwezen naar de AVA 2013 en de AVA 2020. De rechtbank kent belang toe aan het feit dat zowel in de eerste overeenkomst (die van de woning) als in de tweede overeenkomst (van de aanbouw) wordt verwezen naar de AVA 2013. De derde overeenkomst ziet uitsluitend op de bouw van de woning. [partij B 2] stelt weliswaar dat [partij A] op meerdere momenten heeft verwezen naar de AVA 2020, maar daar staat tegenover dat [partij B 2] op 16 juni 204 in zijn brief waarin hij de ontbinding inroept, heeft verwezen naar de offerte van 22 november 2021 en de schriftelijke overeenkomst van 7 december 2021. In zowel de offerte als in de schriftelijke overeenkomst d.d. 7 december 2021 wordt expliciet verwezen naar de AVA 2013.  Gelet op het voorgaande is de rechtbank van ook van oordeel dat de AVA 2013 in dit geval prevaleert. 
      
      
      
      
      
        
          Is het werk opgeleverd?
        
      
      
    
    
      5.10.
      Partijen discussiëren over de vraag of het werk is opgeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat het geval. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [partij A] op artikel 9 lid 4 van de AVA 2013 slaagt. Artikel 7:758 BW bepaalt dat oplevering plaatsvindt als de aannemer heeft medegedeeld dat het werk gereed is voor oplevering en de opdrachtgever het werk expliciet of stilzwijgend heeft aanvaard. Als de opdrachtgever het werk in gebruik neemt dan geldt het werk als opgeleverd. Uit de gedragingen van partijen volgt dat zij het werk hebben gekeurd. Partijen hebben over de openstaande punten gecorrespondeerd. [partij B 2] heeft het werk vervolgens ook met zijn nieuwe gezin in gebruik genomen. Dit is ook door [partij B 1], die op de woonunit op het terrein woonde, bevestigd. Verder heeft [partij A] dit zelf waargenomen en dit schriftelijk aan [partij B 2] bevestigd per brief van 21 december 2023. Tijdens de mondelinge behandeling is aan de zijde van [partij A] verklaard dat ook tijdens het bezoek aan de woning op 9 januari 2024 is geconstateerd dat de woning in gebruik was genomen door [partij B 2]. Dat er geen getekend proces-verbaal van oplevering is maakt, gelet op de verdere gedragingen van partijen, niet dat geen sprake is van een oplevering. Bovendien is de lijst met openstaande punten die door [partij B 2] is opgesteld, pas op 2 februari 2024 met [partij A] gedeeld. De – niet nader onderbouwde en door [partij A] betwiste – stelling van [partij B 2] dat ingebruikname noodgedwongen was, gelet op het gebruik door partner en kind, maakt dit niet anders. Op het terrein was een woonunit aanwezig en [partij B 2] beschikte ook over een woning in Duitsland. Indien [partij B 2] zich tegen oplevering had willen verzetten had het op zijn weg gelegen dit uitdrukkelijk kenbaar te maken voordat hij de woning in gebruik nam. [partij B 2] heeft onvoldoende gesteld dat hij dit heeft gedaan. 
      
    
    
      5.11.
      Volgens [partij B 2] kan er gelet op de tekortkomingen, in lijn met artikel 9 lid 5 van de AVA 2013, geen sprake zijn van oplevering. De rechtbank overweegt dat [partij B 2] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij voor 21 december 2023 deze tekortkomingen heeft gemeld bij [partij A]. In het WhatsAppbericht van [naam 1] aan [partij B 2] staat weliswaar dat [partij A] door de woning wil om te kijken naar een aantal punten die er nog zijn, maar [partij B 2] heeft niet onderbouwd dat hij voor 21 december 2023 gebreken, die een ingebruikname van de woning in de weg stonden, aan [partij A] heeft gemeld. Pas op 2 februari 2024, ruim nadat [partij B 2] de woning in gebruik had genomen, heeft hij voor het eerst schriftelijk de gebreken per e-mail aan [partij A] doen toekomen. In dit e-mailbericht noemde [partij B 2] de openstaande punten die nog niet zijn opgelost/afgehandeld. Hij noemde de schimmel op zolder, de reparatie van het gat op zolder, meerdere schroeven die zichtbaar zijn op zolder, beschadigingen aan de plavuis bij de trap op de eerste verdieping, scheuren in de vensterbanken in de slaapkamer, een probleem met de dak aanbouw, water wat nog in de kruipruimte staat, een puinzak bij de voordeur die nog niet is weggehaald en steigerplanken die nog op de kavel liggen. Gezien de aard van de in het e-mailbericht van 2 februari 2024 genoemde punten stonden deze naar het oordeel van de rechtbank ingebruikname van de woning niet in de weg. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het door [partij B 2] gedane beroep op artikel 9 lid 5 van de AVA 2013 dan ook niet op. 
      
      
        
          Opschorting betaling
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [partij B 2] doet een beroep op opschorting en stelt dat hij dit al sinds 30 november 2023 heeft gedaan. De rechtbank overweegt dat [partij B 2] in zijn e-mailbericht van 2 februari 2024 geen beroep heeft gedaan op opschorting. [partij B 2] geeft in dit e-mailbericht juist aan dat zodra zijn woning in Duitsland definitief verkocht is er weer betalingen volgen. Ook uit de WhatsApp correspondentie tussen partijen volgt niet dat [partij B 2] zich heeft beroepen op opschorting. [partij A] heeft voldoende onderbouwd dat alle termijnfacturen – en het eventuele meerwerk – voor de oplevering van de woning voldaan moesten zijn en dat het [partij B 2] enkel was toegestaan om 5% in het depot bij de notaris te storten. [partij B 2] heeft de woning in ieder geval op 21 december 2023 in gebruik genomen en daarmee zijn de facturen conform de overeenkomsten opeisbaar. Omdat [partij B 2] de facturen niet heeft voldaan is hij al op 21 december 2023 in verzuim geraakt en mocht [partij A] haar verdere werkzaamheden opschorten. [partij B 2] is op 21 december 2023 in verzuim komen te verkeren en kon zich niet meer beroepen op opschorting van zijn betalingsverplichtingen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de hoofdsom van € 90.684,91 toewijsbaar is. 
      
      
        
          Wettelijke en contractuele rente
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [partij A] vordert vergoeding van de wettelijke rente over de hoofdsom tot en met 14 dagen na de vervaldata van de facturen en de contractuele rente van 9% op jaarbasis over het bedrag aan hoofdsom vanaf 29 dagen na de vervaldata van de facturen. Dit deel van e vordering is door [partij B 2] niet betwist en zal dan ook worden toegewezen zoals hierna in het dictum bepaald.  
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [partij A] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [partij B 2] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [partij A] heeft aan [partij B 2] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet is vermeld. De gevorderdevergoeding zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.16.
      
        [partij B 2] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                114,71
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.570,71
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.17.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Geen rechtsgeldige ontbinding 
        
      
      
    
    
      5.18.
      Ter beantwoording ligt de vraag voor of [partij B 2] op 16 juni 2024 bevoegd was om de overeenkomst met [partij A] buitengerechtelijk te ontbinden. Ingevolge artikel 6:271 BW zijn partijen bij een geslaagd beroep op ontbinding verplicht de prestaties ongedaan te maken die zij uit hoofde van de overeenkomst hebben ontvangen. Verder is de partij van wie de tekortkoming aanleiding heeft gegeven voor de ontbinding verplicht de schade te vergoeden die haar wederpartij door de ontbinding lijdt (artikel 6:277 BW).
      
    
    
      5.19.
      
        [partij B 2] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij bevoegd was de overeenkomst met [partij A] op 16 juni 2024 buitengerechtelijk te ontbinden omdat de overeengekomen werkzaamheden niet naar de eisen van deugdelijk werk heeft uitgevoerd, [partij A] nalaat herstelwerkzaamheden uit te voeren en er ernstige tekortkomingen zijn geconstateerd door een door [partij B 2] ingeschakelde deskundige. [partij A] betwist dat [partij B 2] bevoegd was om de overeenkomst te ontbinden omdat er geen sprake was van verzuim. 
      
    
    
      5.20.
      In de periode 31 juli 2023 tot 18 november 2023 heeft [partij A] diverse facturen aan [partij B 2] verstuurd. Zoals in r.o. 5.12 reeds is geoordeeld was [partij B 2] op 21 december 2023 al in verzuim met het betalen van deze facturen. Op 2 februari 2024 heeft [partij B 2] per e-mail toegezegd dat de betalingen zouden volgen zodra zijn woning in Duitsland was verkocht. Op 16 juni 2024 is [partij B 2] hiervan teruggekomen en heeft hij [partij A] laten weten dat hij de overeenkomst ontbindt. Op dat moment was [partij B 2] echter niet meer bevoegd tot ontbinding. Hij had immers zonder voorbehoud betaling toegezegd en zijn betalingsverplichting was inmiddels opeisbaar. Het stond [partij A] dan ook vrij om eerst betaling te verlangen en haar eigen (herstel) werkzaamheden tot die tijd op te schorten. [partij A] heeft dit ook per brief van 24 juni 2024 aan [partij B 2] kenbaar gemaakt. 
      
    
    
      5.21.
      Zolang [partij B 2] in verzuim is, kan [partij A] niet in verzuim raken (artikel 6:61 BW) en is [partij B 2] niet bevoegd tot ontbinding. Dat betekent dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en er geen grond is voor toewijzing van schadevergoeding. De rechtbank zal de vordering van [partij B 2] daarom afwijzen. Het rapport van de door [partij B 2] ingeschakelde deskundige van 30 mei 2024 maakt dit niet anders. Dit rapport is zonder medewerking van [partij A] opgemaakt en de woning was toen al opgeleverd. Verder heeft [partij B 2] geen herstel gevorderd, ook niet subsidiair. 
      
      
        
          Beslag
        
      
      
    
    
      5.22.
      
        [partij B 2] heeft gevorderd dat [partij A] wordt veroordeeld het gelegde beslag op te heffen. Uit artikel 705 Rv volgt dat de rechter het beslag kan opheffen als bijvoorbeeld summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van de beslaglegger blijkt. Uit het voorgaande blijkt dat [partij B 2] nog € 90.684,91, vermeerderd met rente aan [partij A] zal moeten betalen. Bij die stand van zaken past het niet dat het beslag wordt opgeheven. Ook de gevorderde verklaring voor recht dat het door [partij A] gelegde beslag onrechtmatig is, zal worden afgewezen. De overige stellingen behoeven dan ook geen bespreking meer. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.23.
      Gelet op het voorgaande worden de vorderingen van [partij B 2] in reconventie afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        [partij B 2] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                753,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          In vrijwaring
        
      
      
    
    
      5.25.
      De rechtbank heeft  dit vonnis (zie 5.3) reeds overwogen dat de vorderingen van [partij A] op [partij B 1] worden afgewezen. Dit betekent dat er geen veroordeling is waarvoor [partij B 1] kan vrijwaren. Daarom zal ook de vordering van [partij B 1] in de vrijwaringszaak worden afgewezen, en komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering in vrijwaring. 
      
    
    
      5.26.
      Gelet op de relatie tussen partijen (ex-partners) zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        In de hoofdzaak in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] op [partij B 1] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van [partij B 1] van € 2.693,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij B 2] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 90.684,91 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente van 7% op jaarbasis over het bedrag aan hoofdsom tot en met 14 dagen na de vervaldata van de facturen en te vermeerderen met de contractuele rente van 9% op jaarbasis over het bedrag aan hoofdsom vanaf 29 dagen na de vervaldata van de facturen tot aan de dag van betaling,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [partij B 2] in de proceskosten van [partij A] van € 5.570,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij B 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [partij B 2] tot betaling aan [partij A] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders tegen [partij B 2] gevorderde af,
      
      
      
        
          In de hoofdzaak in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      wijst de vorderingen van [partij B 2] af,
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [partij B 2] in de proceskosten van [partij A] van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij B 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          In de vrijwaringszaak 
        
      
      
    
    
      6.11.
      wijst de vorderingen van [partij B 1] af,
      
    
    
      6.12.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.