ECLI:NL:RBOBR:2025:3469, Rechtbank Oost-Brabant, 05-06-2025, 11213855 \ CV EXPL  24-4918
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Incident op de openbare levert geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      Zaaknummer: 11213855 \ CV EXPL  24-4918
    
    
    
      
        Vonnis van 5 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL, 
      te Eindhoven,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. B. Poort,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde: mr. M.J.S. Spanjersberg.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘SWS’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 16; - de conclusie van antwoord met producties 1 en 2; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de brief van 23 januari 2025 namens SWS, zijnde productie 17;
      - de mondelinge behandeling van 30 januari 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt; 
      - de spreekaantekeningen van mr. Poort namens SWS.
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling hebben partijen de mogelijkheid van een minnelijke regeling onderzocht. Zij hebben de kantonrechter laten weten dat dit niet is gelukt. Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) met ingang van 30 augustus 1999. 
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 7 van de huurovereenkomst is bepaald dat de Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte d.d. 01.01.1994, van toepassing zijn. In artikel 7.5 van deze algemene voorwaarden is bepaald: 
        
          ‘Huurder zal er voor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt
        
        
          veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, dieren of door derden die zich al of niet met zijn
        
        
          toestemming in het gehuurde bevinden.’
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 5 maart 2024 heeft een incident plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en twee werklieden. Dit incident vond plaats op de openbare weg voor het gehuurde.
      
    
    
      2.4.
      
        Aanleiding voor het incident was dat de werklieden hun bedrijfsauto’s hadden
        geparkeerd voor en achter de invalidenparkeerplaats die zich voor het gehuurde bevindt. Op
        die invalidenparkeerplaats stond op dat moment de auto van [gedaagde 2] geparkeerd. [gedaagde 1] heeft de werklieden er op aangesproken dat zij de auto van [gedaagde 2]
        hadden ingesloten. Vervolgens is een woordenwisseling ontstaan die is uitgemond in een fysieke confrontatie. Zowel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als de werklieden hebben hiervan aangifte gedaan bij de politie. 
      
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van dit incident heeft de gemachtigde van SWS contact gezocht met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en aangegeven dat zij door hun handelen op 5 maart 2024 en het feit dat zij een camera hebben aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. Dat hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet gedaan. 
      
    
    
      2.6.
      SWS is daarop een kort-geding procedure gestart en heeft daarin de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Op 29 mei 2024 heeft de kantonrechter in kort geding de vorderingen van SWS afgewezen, wegens gebrek aan spoedeisend belang bij een veroordeling tot ontruiming. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SWS vordert - samengevat – primair ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert SWS de voorwaardelijke ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst. Met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis. 
      
    
    
      3.2.
      Aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst legt SWS ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd handelen met artikel 7:213 BW, dat sprake is van  dreigend onrechtmatig handelen op grond van artikel 6:162 BW en dat zij in strijd handelen met artikel 7.5 van de Algemene Huurvoorwaarden op grond van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van SWS, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SWS, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van SWS in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het incident op 5 maart 2024 vond plaats op de openbare weg, buiten het gehuurde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met dit incident geen overlast of hinder veroorzaakt aan omwonenden. Er is geen sprake zijn van een handelen in strijd met artikel 7.5 Algemene huurvoorwaarden noch met artikel 7:213 BW. Dat dit incident heeft plaatsgevonden, maakt nog niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich als slecht huurders hebben gedragen.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      SWS vordert ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.2.
      In deze zaak dient te worden beoordeeld of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , op grond van het in strijd handelen met artikel 7:213 BW, dan wel met artikel 7.5 van de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is en licht dat hierna verder toe. 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:213 BW dienen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich als goed huurder te gedragen. Artikel 7.5 van de algemene voorwaarden ziet er daarnaast op dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen overlast of hinder mogen veroorzaak aan omwonenden. 
      
    
    
      4.4.
      Bij de beoordeling stelt de kantonrechter verder het volgende voorop. Het enkele feit dat op de openbare weg voor het gehuurde mogelijk strafbare feiten worden gepleegd, betekent nog niet dat de huurder zijn verplichting een ‘goed huurder’ te zijn overtreedt. Daar is meer voor nodig. Goed huurderschap ziet op het handelen of nalaten van de huurder in relatie tot de huurovereenkomst. Het gaat erom dat de huurder datgene doet wat hij als huurder naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid, mede gelet op de belangen van de verhuurder en de bij de huurovereenkomst betrokken derden behoort te doen. Dat betekent dat de huurder waakt voor (het toebrengen van) schade aan het gehuurde en voor overige schade voor de verhuurder en schade (door overlast) aan de omgeving van het gehuurde en voor de omwonenden zoveel mogelijk voorkomt. 
      
    
    
      4.5.
      In deze zaak heeft het incident plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de werklieden op de openbare weg voor het gehuurde. De werklieden waren niet aan het werk in de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Vooraf was bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bekend dat de werklieden de werkzaamheden in opdracht van SWS uitvoerden. De werklieden droegen werkkleding met daarop de naam van het bedrijf waarvoor zij werkten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten niet wie de werklieden waren, zij kwamen niet om werkzaamheden in het gehuurde uit te voeren. Gelet op het feit dat het incident buiten het gehuurde op de openbare weg heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en twee voor hen onbekende derden, acht de kantonrechter onvoldoende samenhang aanwezig tussen dit incident en de huurovereenkomst. Het feit dat sprake is geweest van een incident op 5 maart 2024, betekent niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun verplichtingen als goed huurder hebben overtreden. Er is door dit incident geen schade is ontstaan aan het gehuurde of aan de omgeving. Ook is niet gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met het incident overlast hebben veroorzaakt aan omwonenden. Het enkele feit dat op de openbare weg een incident heeft plaatsgevonden is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat dit overlast en/of hinder oplevert voor de andere huurders. Daarbij is ook nog maar de vraag of deze mogelijke overlast en/of hinder enkel is toe te rekenen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      
    
    
      4.6.
      
        De conclusie is dat er geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW noch met artikel 7:5 van de algemene voorwaarden. 
        Ook heeft SWS dreigend onrechtmatig handelen ex artikel 6:162 BW aan haar vordering ten grondslag gelegd. Hieraan zijn dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd. Om de redenen zoals in de rechtsoverwegingen hiervoor weergegeven slaagt ook het beroep op artikel 6:162 BW niet. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen van SWS af.  
      
      
    
    
      4.7.
      SWS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van SWS af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt SWS in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als SWS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025.