ECLI:NL:GHARL:2023:4901, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-06-2023, 22/00490
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevastelling woon-/bedrijfspand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 22/00490
    uitspraakdatum: 13 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 januari 2022, nummer UTR 20/4384, ECLI:NL:RBMNE:2022:38, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de Heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de Heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25-27 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 431.000. 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gegaan bij de Rechtbank Midden-Nederland (verder: de Rechtbank). De Rechtbank heeft op 7 januari 2022 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 21 februari 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft op 29 augustus 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [de taxateur] .
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een in 2007 gebouwd woon-/bedrijfspand met een oppervlakte van 162 m2 bedrijfsruimte en 138 m2 woning. De woning heeft daarnaast een dakopbouw van 16 m2 en een dakterras van 32 m2. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 361 m2. Het betreft een rijwoon-/bedrijfspand. 
      
    
    
      2.2.
      In zijn verweerschrift heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de overige woon-/bedrijfspanden uit het blok opgenomen, met uitzondering van de hoekwoningen die volgens hem hoe dan ook niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Huisnummer
              
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                Kaveloppervlakte
              
              
                WOZ-waarde 2020
              
            
            
              
                5-7
              
              
                138 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 427.000
              
            
            
              
                9-11
              
              
                172 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 495.000
              
            
            
              
                13-15
              
              
                138 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 427.000
              
            
            
              
                17-19
              
              
                130 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 411.000
              
            
            
              
                21-23
              
              
                130 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 411.000
              
            
            
              
                25-27
              
              
                154 m2
              
              
                361 m2
              
              
                € 431.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      De hoekpanden van het blok, eveneens woon-/bedrijfspanden, zijn relatief groter. De waardes van die panden bedroegen op de waardepeildatum respectievelijk € 423.000 (nr. 1-3) en € 390.000 (nr. 29-31). 
      
    
    
      2.4.
      In 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) bedroeg de vastgestelde waarde van de onroerende zaak € 314.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 314.000. In dat verband betoogt belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak relatief veel hoger zou zijn dan de waarde van de overige woon-/bedrijfspanden uit het blok en dat in 2018 geen referentieobjecten zijn verkocht die voldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 314.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 431.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [de taxateur] , taxateur, van 12 februari 2021 waarin drie in [woonplaats] gelegen woon-/bedrijfspanden als referentieobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2019.In deze matrix zijn onderstaande referentieobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bedrijfsruimte
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 25-27 
              
              
                2007
              
              
                 138m2
              
              
                € 2.000
              
              
                € 276.000
              
              
                162 m2
              
              
                € 910
              
              
                € 147.240
              
              
                Dakterras (32 m2)       € 3.000
                Dakopbouw (16 m2)   € 8.000
              
              
                € 434.420
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 24
              
              
                1999
              
              
                142 m2
              
              
                € 2.204
              
              
                € 313.000
              
              
                156 m2
              
              
                €1.000
              
              
                € 156.000
              
              
                Berging (ca 8 m2)      € 3.000
                Carport (ca 23 m2)     € 3.000
              
              
                € 475.000
                (23-10-2019)
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 98
              
              
                1998
              
              
                100 m2
              
              
                € 2.590
              
              
                € 259.000
              
              
                100 m2
              
              
                € 1.250
              
              
                € 125.000
              
              
                Berging (16 m2)            € 3.000
                Carport                          € 3.000
                Extra grond (300 m2) € 60.000
              
              
                € 450.000
                (26-11-2018)
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 18
              
              
                1997
              
              
                124 m2
              
              
                € 2.000
              
              
                € 248.000
              
              
                275 m2
              
              
                € 516
              
              
                € 142.000 
              
              
                Extra grond (500 m2) € 95.000
              
              
                € 485.000
                (18-01-2019)
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbendes standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, berust deels op een vergelijking met de WOZ-waarden die zijn toegekend aan de overige panden uit het blok. Hij vergelijkt de onroerende zaak met de andere panden uit het blok en dan met name met het naastgelegen hoekpand, waarvan de waarde lager is vastgesteld (op € 390.000), terwijl het groter is. Zoals in 4.1 overwogen, gaat het er – samengevat –om welke waarde aan de onroerende zaak dient te worden toegekend als deze – op de peildatum – zou worden verkocht onder de meest gunstige omstandigheden. Het Hof merkt op dat de WOZ-waarden van andere panden in beginsel hierop geen invloed hebben. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat enkel de woningen uit het blok als referentieobject  kunnen dienen. Nu deze rond de peildatum niet zijn verkocht, moet de waarde worden vastgesteld gelijk aan de waarde per 1 januari 2018. Belanghebbende kan in deze stelling niet worden gevolgd. Reeds uit die systematiek van de Wet WOZ volgt dat de waarde per 1 januari 2018 niet relevant is voor de bepaling van de waarde op de waardepeildatum. Evenmin is het noodzakelijk dat exact vergelijkbare woningen als referentieobject door de Heffingsambtenaar worden opgevoerd, zolang maar duidelijk blijkt in hoeverre de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten op bijvoorbeeld het gebied van oppervlakte, inhoud, ligging, onderhoud en kwaliteit. Ten overvloede merkt het Hof op dat belanghebbende niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat de waarde niet in lijn zou zijn met de overige panden uit het blok, gelet op de tabel uit 2.2. Uit die tabel volgt ook dat de panden uit het blok niet exact gelijk zijn, zoals belanghebbende stelt. 
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande laat echter onverlet dat het nog altijd aan de Heffingsambtenaar is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de Heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 26 november 2018 en 23 oktober 2019 gerealiseerde koopprijzen van respectievelijk € 450.000 en € 475.000 voor de referentieobjecten [adres3] 98 en [adres2] 24.  Deze woningen betreffen eenzelfde woningtype als de woning van belanghebbende en deze woningen liggen binnen een straal van 2 kilometer rond de onroerende zaak. Daarnaast is de  kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten goed vergelijkbaar. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [adres2] 24 en [adres3] 98 gewaardeerd met 3 punten op het gebied van kwaliteit, onderhoud en ligging. Beide referentieobjecten hebben hogere waarden per m2 voor zowel de woning als de bedrijfsruimte. Enkel het referentieobject aan de [adres4] 18 scoort voor zijn ligging een 2, hetgeen verklaard wordt door de ligging op een industrieterrein. Daar komt bij dat de lagere waarde per m2 bedrijfsruimte van die woning kan worden verklaard doordat de bedrijfsruimte in dat geval een loods is, met een lagere waarde per m2.  Belanghebbende heeft zelf geen taxateur ingeschakeld en hetgeen hij heeft gesteld kan niet afdoen aan de onderbouwde waardering van deze, door de Heffingsambtenaar ingeschakelde, deskundige. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum van 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom 
        
      
    
    
      4.8.
      Nu de door belanghebbende aangevoerde gronden niet slagen, is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.
    
    
    
      De griffier,			De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 14 juni 2023.
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Het taxatierapport is herzien op 29 juli 2021 en verder aangepast bij het verweerschrift in hoger beroep. 
  
  
     In dit geval betreft het een loods in plaats van een bedrijfsruimte.