ECLI:NL:RBROT:2020:3898, Rechtbank Rotterdam, 28-04-2020, ROT 19/1794, ROT 19/1795 en ROT 19/1796
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De waardering van een logeerhuis voor kinderen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Is bij de technische correctie een levensduurverlenging mogelijk? Verder is de onderbouwing van de restwaarde in geschil.

RECHTBANK ROTTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummers: ROT 19/1794, ROT 19/1795 en ROT 19/1796
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 28 april 2020 in de zaken tussen
    
    
      [naam eiseres] , eiseres,
    gemachtigde: G. Gieben,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
    gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 19 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Klarinet 125 in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 1.071.000,-.
    
    
    
      Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 30 april 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.072.000,-.
    
    
    
      Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, eveneens gedagtekend 30 april 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.182.000,-.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 maart 2019 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van 2018 ongegrond verklaard.
    
    
    
      Bij een tweetal uitspraken op bezwaar, gedagtekend 14 maart 2019 (het bestreden besluit II en het bestreden besluit III), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van 2016 en 2017 ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
    
    
    
      Het beroep over 2016 is geregistreerd onder zaaknummer ROT 19/1796;
      Het beroep over 2017 is geregistreerd onder zaaknummer ROT 19/1795;
      Het beroep over 2018 is geregistreerd onder zaaknummer ROT 19/1794.
    
    
    
      De zaken zijn gezamenlijk behandeld op de zitting van 18 december 2019. 
      Eiseres is vertegenwoordigd door [naam ] , gemachtigde, en E. Arns, taxateur. Verweerder door zijn gemachtigde en J. Fekkes, taxateur.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        In alle zaken
      
    
    
    1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2015, 1 januari 2016 en 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat de waarden te hoog zijn vastgesteld, volgens haar moet de waarde als volgt worden vastgesteld:
    - op waardepeildatum 1 januari 2015 € 697.000,-;
    - op waardepeildatum 1 januari 2016 € 670.000,-; 
    - op waardepeildatum 1 januari 2017 € 661.000,-.
    Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar een drietal taxatierapporten van E.M.J. Brandsen. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    2. De onroerende zaak is een logeerhuis voor kinderen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Het totale bruto vloeroppervlak is 1.085 m². 
    
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
      Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
    
    a. de aard en de bestemming van de zaak; 
    b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
    
    4. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe overlegt verweerder een taxatierapport van J. Fekkes van 30 oktober 2019. In dit rapport wordt tot de volgende waarden geconcludeerd:
    - voor 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015): € 1.201.000,-; 	
    - voor 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016): € 1.072.000,-; 	 
    - voor 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017): € 1.071.000,-.	
    
    5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit. 
    
    6. Bij de waardering is de waarde van de grond niet in geschil. 
    
    
    7. Verder heeft eiseres ter zitting verklaard dat bij de berekening van de bruto vervangingswaarde van de opstallen voor elk belastingjaar het gemiddelde van de kengetallen uit de taxatiewijzer Verzorging van de drie jaren is genomen. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen, omdat elke waardering op zichzelf staat. 
    Voor het overige bestrijdt eiseres enkel de door verweerder voor de waardepeildatum 1 januari 2015 aangehouden verhoging van de bruto vervangingswaarde van de ruwbouw met € 25,- per m². De bruto vervangingswaarde van de afbouw en installaties (voor alle jaren) en van de ruwbouw voor de jaren 2017 en 2018 zijn dus niet in geschil.  
    
    
      
        In zaak 19/1796
      
    
    
    8. Voor het belastingjaar 2016, waardepeildatum 1 januari 2015, geldt het volgende.
    
    9. Eiseres voert aan dat verweerder bij de ruwbouw ten onrechte een verhoging van € 25,- per m² heeft toegepast. 
    
    
      9.1
      In de taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1 januari 2015) staat op pagina 51 onder meer het volgende:
      
      
        
          “De kengetallen in de specifieke taxatiewijzers zijn gebaseerd op een “normale” fundering, dat wil zeggen fundering op palen van circa tien meter diep. Met andere woorden zodra een taxatie moet worden verricht van een gebouw(deel) waar sprake is van een (significant) zwaardere fundering, dan wel een (significant) lichtere fundering (fundering op staal), dan moeten de kengetallen voor ruwbouw worden gecorrigeerd. 
        
      
      
      
        
          Bij het verrichten van een taxatie van een object met een zwaardere fundering moet een correctie (verhoging) op de norm kengetallen voor ruwbouw plaatsvinden. Indien de taxateur er zeker van is, dat er een fundering op significant diepere palen heeft plaats gevonden, vindt een bijtelling plaats van € 25 tot € 40 per m2 bruto vloeroppervlak. De hoogte van de exacte bijtelling voor het desbetreffende WOZ-(deel)object moet door de taxateur zelf gespecificeerd worden in beginsel binnen de opgegeven bandbreedte. 
        
      
      
      
        
          Bij het verrichten van een taxatie van een object waar volstaan is met een lichtere fundering (fundering op staal) moet eveneens een correctie (vermindering) op de norm kengetallen voor ruwbouw plaatsvinden. Indien de taxateur er zeker van is, dat er sprake is van fundering op staal, vindt een aftrek plaats van € 25 per m2 bruto vloeroppervlak. 
        
      
      
      
        
          De correctie op de fundering wordt toegepast op alleen de ruwbouw. 
        
        
          Als de taxateur geen nadere informatie heeft over het type fundering, dan wordt uitgegaan van hetgeen bij het archetype staat vermeld, dus uitgegaan van fundering met "normale" paallengte.” 
        
      
      
    
    
      9.2
      
        De rechtbank ziet geen aanleiding de taxatiewijzer hierin niet te volgen. De rechtbank vindt verder aannemelijk dat in Rotterdam heipalen van 28 meter, althans langer dan 10 meter, worden gebruikt om de tweede zandlaag te bereiken, zoals ter zitting door verweerder gesteld. Eiseres heeft dit ook niet betwist. Dan is het op zijn plaats om een correctie (verhoging) toe te passen, waarbij verweerder uit is gegaan van de laagste bijtelling uit de bandbreedte van € 25,-. De rechtbank vindt dit niet onredelijk en kan daarom de bruto vervangingswaarde van de ruwbouw zoals verweerder die voorstaat volgen. 
        Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de verhoging van € 25,- enkel voor de onderste verdieping moet gelden, omdat daar de heipalen direct onder zitten. Hierbij verliest eiseres evenwel uit het oog dat de gehele ruwbouwconstructie rust op de langere heipalen, zodat het gerechtvaardigd is om ook voor de eerste en tweede verdieping een verhoging toe te passen. 
        Verweerder heeft verder ter zitting verklaard dat door een fout de verhoging van € 25,- niet is toegepast voor de belastingjaren 2017 en 2018. Dit is in een vergissing in het voordeel van eiseres en leidt er niet toe, zoals ter zitting door eiseres bepleit, dat deze vergissing dan ook voor het belastingjaar 2016 moet worden toegepast. 
      
      
      10. Eiseres voert verder aan dat verweerder bij de bepaling van de technische veroudering uitgaat van te hoge restwaarden, omdat deze restwaarden zijn gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Verzorging. Eiseres voert hieraan toe dat ten onrechte geen rekening is gehouden met jurisprudentie waaruit volgt dat een restwaarde van 35 % van de installaties te hoog is. Verweerder stelt dat uit de taxatiewijzer Verzorging voor het belastingjaar 2016 een restwaarde van 35 % volgt en dat er geen reden is om daarvan af te wijken. 
      
      11. In de taxatiewijzer Verzorging voor waardepeildatum 1 januari 2016, een jaar later dus, staat op pagina 39 onder meer:
      
    
  
  
    “Restwaarde en afschrijvingspercentage 
    
      
        Zowel bij het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:1477) als bij het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:5017) zijn de restwaarde en het afschrijvingspercentage onderwerp van geschil geweest. 
      
      
        Aangezien installaties in ziekenhuizen aan strenge veiligheidseisen en onderhoudseisen moeten voldoen, is de restwaarde hoger dan normaal. In de taxatiewijzer is tot op heden dan ook bij het onderdeel “installaties” van hogere restwaarden uitgegaan. Door toepassing van de werktuigenvrijstelling zijn de installaties die resteren de normale installaties die ook in kantoorpanden, onderwijsinstellingen en overheidsgebouwen aanwezig zijn. Om deze reden zijn de hoven van mening dat voor de restwaarde en het afschrijvingspercentage de normale kengetallen van toepassing zijn. Door het Gerechtshof Den Haag wordt een restwaarde van 15% gehanteerd. 
      
      
        In deze taxatiewijzer is de restwaarde van de installaties aangepast aan de bandbreedte van 15% tot 20% voor de restwaarde voor een standaard overheids- of kantoorgebouw. Dit heeft gevolgen voor Archetypen L5760000, N3300000, N5160000, N5161000, N3770000, N3740000, N3660000, N3650000 en N3640000.” 
      
    
    
    
      Het ligt dan naar het oordeel van de rechtbank in de rede om ook voor eerdere waardepeildata de restwaarde van installaties naar beneden bij te stellen. In de jurisprudentie is geoordeeld dat bij onder andere het archetype hier in geding, is uitgegaan van een te hoge restwaarde van 35 %, reden waarom de taxatiewijzer is aangepast. Door desondanks aan de restwaarde van 35 % vast te houden maakt verweerder niet aannemelijk dat hij de restwaarde van de installaties niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    12. Als gevolg hiervan slaagt verweerder al daarom niet in zijn bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De overige gronden van eiseres voor dit belastingjaar behoeven dan geen bespreking. 
    
    
    13. Vervolgens moet worden beoordeeld of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, al omdat eiseres haar restwaarden van 15 % voor de ruwbouw, 10 % voor de afbouw en 5 % voor de installaties in het geheel niet onderbouwt, zodat ook niet van die restwaarden uit kan worden gegaan. 
    
    14. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast € 1.073.000,-. Dit ligt in lijn met de waarde voor de belastingjaren 2017 en 2018 waarin is uitgegaan van een restwaarde van 17 % (en geen 35%) van de installaties en de rechtbank vindt die restwaarde en de overige waardering voor 2017 en 2018 door verweerder aannemelijk, zoals uit rechtsoverweging 16 en verder blijkt. 
    
    15. Het beroep in deze zaak is gegrond. 
    
    
      
        Zaken ROT 19/1794 en ROT 19/1795
      
    
    
    16. Voor de belastingjaren 2017 en 2018 geldt het volgende.
    
    17. Eiseres voert aan dat bij de technische correctie de levensduur ten onrechte is verlengd. Volgens eiseres kan een verlenging enkel plaatsvinden als een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, wat hier niet het geval is.
    
    
      17.1
      
        Beide partijen gaan uit van een levensduur van 55 jaar voor de ruwbouw en 30 jaar bij de afbouw. Voor de installaties gaat verweerder uit van een levensduur van 20 jaar en eiseres van 15 jaar. Verder houdt verweerder als bouwjaar 1983 aan en eiseres 1984. De onroerende zaak is op waardepeildata 32 en 33 jaar oud, uitgaande van het bouwjaar 1983. Dan is van de afbouw en installaties in beginsel de restwaarde bereikt (zowel bij een levensduur van de installaties van 20 of 15 jaar als bij een bouwjaar van 1983 of 1984). 
        Dit kan anders zijn als het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om rekening te houden met een verlengde levensduur. Anders dan eiseres betoogt, is dus niet een verbouwing of renovatie noodzakelijk voor een levensduurverlenging (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9108). Wel moet worden bekeken wat de invloed van de levensduur verlenging op de restwaarde is. 
      
      
    
    
      17.2
      Niet in geschil is dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik als logeerhuis voor kinderen een verstandelijke of lichamelijke beperking niet zal worden beëindigd. Van spoedige vervanging van de installaties is niet gebleken. Verder is er een meerjarig onderhoudsplan en heeft verweerder onbestreden gesteld dat het gebouw en de installaties goed worden onderhouden. Onder deze omstandigheden kan de levensduur van de afbouw en installaties worden verlengd en een levensduurverlenging van vijf jaar op de twee waardepeildata vindt de rechtbank niet onredelijk.
      
      
        18.	Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder bij de bepaling van de technische veroudering uitgaat van te hoge restwaarden, omdat deze restwaarden zijn gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Verzorging. 
        Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de taxatiewijzer staan. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft steeds het gemiddelde toegepast, wat voor de belastingjaren 2017 en 2018 leidt tot een restwaarde van 30% voor de ruwbouw, 25 % voor de afbouw en 17 % van de installaties, aldus verweerder. 
      
      
    
    
      18.1
      De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat bij de correctie voor technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft, in dit geval een logeerhuis voor kinderen. Wanneer de onroerende zaak niet langer als zodanig kan worden gebruikt, levert deze geen nut meer voor de eigenaar op. Dan eindigt de levensduur en resteert de restwaarde. De restwaarde is dan niet gelijk aan de bouwtechnische restwaarde, maar aan de waarde die na beëindiging van het gebruik als logeerhuis resteert, bijvoorbeeld bij transitie van de onroerende zaak naar een andere bestemming. Voor iedere waardepeildatum moet de resterende (functionele) levensduur en de restwaarde opnieuw worden ingeschat (vergelijk de uitspraak van deze rechtbank van 4 juli 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:5348).
      
    
    
      18.2
      
        In de taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1-1-2017) staat over de restwaarde onder meer:
        
          “Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object” 
        
        en verder: 
        “Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
      
      
    
    
      18.3
      
        De rechtbank stelt vast dat in de taxatiewijzer Verzorging geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van een logeerhuis/gezinsvervangend tehuis. Bijlage 4 bevat enkel marktgegevens over de bouwkosten, wat de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor een restwaarde vindt. Verweerder heeft er echter ook op gewezen dat het hier gaat om een logeerhuis, gelegen in een goede woonwijk. De rechtbank is van oordeel dat dit leidt tot een hoge(re) restwaarde. Aannemelijk is dat de onroerende zaak tegen lage transformatiekosten is om te bouwen, bijvoorbeeld tot een woningcomplex. Dit is een andere situatie dan voorlag in de voormelde uitspraak van deze rechtbank van 4 juli 2019, waar het ging om de restwaarde van een begraafplaats en crematorium. Dat bij de nieuwe bestemming “woning”  het bestemmingsplan moet worden veranderd, waar eiseres op heeft gewezen, is niet iets dat veel invloed heeft op de restwaarde.
        Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres wel stelt dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden, maar dat zij dit standpunt niet heeft voorzien van een concrete redenering in deze zaak en/of van onderbouwende, specifiek op deze zaak ziende gegevens. Met deze stand van zaken volgt de rechtbank verweerder in zijn restwaarden. 
      
      
      
        19.	Wat betreft de functionele correctie is tussen partijen de correctie voor de belemmering in de gebruiksmogelijkheden en de correctie voor excessieve gebruikskosten in geschil. Daarbij geldt dat voor belastingjaar 2018 verweerder vanwege belemmering in bouwwijze een correctie van 1,4 % aanhoudt, meer dan eiseres, zodat deze correctie verder geen bespreking behoeft.  
      
    
    
      19.1
      Op grond van vaste jurisprudentie (onder meer het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818, rechtsoverweging 2.4) brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat het op de weg van eiseres ligt om, indien zij een hogere correctie voor een onderdeel van de functionele veroudering voorstaat dan verweerder, die correctie te onderbouwen. 
      
    
    
      19.2
      Eiseres stelt dat voor de belemmering in de gebruiksmogelijkheden een correctie van 10 % moet worden toegepast. Ter zitting heeft eiseres nader toegelicht dat tijdens de inpandige opname is gebleken dat de keuken moet worden vervangen en dat uit het meerjarig onderhoudsplan blijkt dat er de komende jaren veel onderdelen vervangen moeten worden, zoals het hangsleutelwerk en de dakbedekkingen en dat er schilderwerk gepland staat. 
      
    
    
      19.3
      In de taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1-1-2017) staat over de correctie voor de belemmering van de gebruiksmogelijkheden onder meer: 
      
      
        
          “Onder de correctie belemmering van de gebruiksmogelijkheden worden gebreken van het gebouw geplaatst, die noodzakelijkerwijs verholpen moeten worden om het gebouw voor de aard en bestemming te laten functioneren. Het gaat dus om een correctie voor investeringen die op korte termijn gedaan moeten worden om gebreken te verhelpen, waarvan het noodzakelijk is dat die verholpen worden door de eigenaar in verband met bijvoorbeeld nieuwe wet- of regelgeving of nieuwe technologische ontwikkelingen. Daarbij kan gedacht worden aan wettelijke eisen die betrekking hebben op brandveiligheid of in verband met duurzaamheidseisen die door de overheid aan gebouwen gesteld worden. Om deze correctie toe te passen moet men wel aannemelijk kunnen maken dat er op korte termijn een noodzaak of verplichting is een ingreep in het gebouw te doen. De hoogte van de correctie wordt bij voorkeur afgeleid uit een offerte of begroting waarin het verhelpen van het gebrek staat vermeld. 
        
        
          De taxateur zal een reële inschatting moeten maken van de invloed van deze belemmeringen op de waarde van het object voor de belanghebbenden. Deze invloed kan echter nooit groter zijn dan de kosten die gemoeid zouden zijn met het "herstel van de gebreken.”
        
      
      
      
        In het meerjarig onderhoudsplan staat niet dat de keuken moet worden vervangen. De enkele stelling van eiseres dat tijdens de opname is gebleken dat dit wel het geval is, is zonder nadere onderbouwing onvoldoende om dit aan te nemen. Daarnaast is het overige door eiseres genoemde onderhoud regulier onderhoud. Dat valt niet onder een gebrek dat noodzakelijkerwijs moet worden verholpen om het logeerhuis te laten functioneren als zodanig. Eiseres maakt daarom niet aannemelijk dat een correctie voor de belemmering van de gebruiksmogelijkheden moet worden toegepast.
      
      
    
    
      19.3
      Verder is eiseres van mening dat voor excessieve gebruikskosten een correctie van 10 % moet worden aangehouden, omdat de gebruikskosten van de onroerende zaak hoger liggen dan bij een vergelijkbaar nieuwbouwpand. Ter zitting heeft eiseres erop gewezen dat het hier gaat om een verouderd pand met hogere energiekosten. 
      
      
        In de taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1-1-2017) staat hierover onder meer:
      
      
      
        
          “Excessieve gebruikskosten ontstaan door een meer dan gemiddeld inefficiënt gebruik van een object door het gevolg van bijvoorbeeld het ontbreken van isolatievoorzieningen, zodat er meer energiekosten zijn, met aantoonbaar hogere gebruikskosten als gevolg. Het zal inefficiënties moeten betreffen die niet gangbaar zijn voor het type gebouw in een branche. Bij het bepalen van de excessieve gebruikskosten gaat het om een vergelijking met vergelijkbare panden met bijvoorbeeld vergelijkbare ouderdom. Het gaat niet om de hogere kosten ten opzichte van een volledig optimale nieuwbouwsituatie. Immers het verschil ten opzichte van een volledig nieuwbouw pand is al tot uitdrukking gebracht in de factor voor technische veroudering.”
        
      
      
      
        Anders dan eiseres betoogt ziet de rechtbank geen aanleiding om de taxatiewijzer op dit punt niet te volgen. Een correctie voor de hogere gebruiks- en energiekosten in vergelijking met een nieuwbouwsituatie leiden dan ook niet tot een correctie voor excessieve gebruikskosten. 
      
      
    
    
      19.4
      De slotsom is dan dat eiseres niet aannemelijk maakt dat een correctie moet worden toegepast voor de belemmering in de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten.
      
      20. Dit alles leidt er toe dat verweerder voor de jaren 2017 en 2018 slaagt in zijn bewijslast. 
      
      
        
          In alle zaken
        
      
      
      21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de beroepen in zaken ROT 19/1794 en ROT 19/1795 ongegrond zijn en het beroep in zaak ROT 19/1796 gegrond is. 
      
      22. Omdat het beroep in zaak ROT 19/1796 gegrond is, moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
      
      23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in zaak ROT 19/1796. 
      
        Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (voor de bezwaarfase 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en wegingsfactor 1 en voor de beroepsfase 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1). 
        Wat betreft de taxatiekosten geldt dat de inpandige opname voor belastingjaar 2016 op 20 november 2018 heeft plaatsgevonden. Dit is twintig dagen na de opname voor belastingjaar 2017 op 1 november 2018. Daarnaast heeft op 30 juli 2018 een inpandige opname voor het belastingjaar 2018 plaatsgevonden. De rechtbank vindt gelet hierop een tijdsbesteding van 4 uur aan het taxatierapport, zoals ter zitting door verweerder bepleit, redelijk. Het tarief van € 120,- per uur is niet in geschil.
        Dit betekent dat eiseres recht heeft op een vergoeding van € 480,-. Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij deze niet in aftrek kan brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 580,80 bedraagt.
        Dit alles maakt dat de totale proceskostenvergoeding dan € 2.152,80 bedraagt. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart de beroepen in de zaken ROT 19/1794 en ROT 19/1795 ongegrond;
      
      
        verklaart het beroep in zaak ROT 19/1796 gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2016 (het bestreden besluit II);
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking over het belastingjaar 2016 in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.073.000,-;
      
      
        bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in zaak ROT 19/1796 tot een bedrag van € 2.152,80. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en M. Munsterman, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is gedaan op 28 april 2020. 
      Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      
        De griffier is buiten staat			De voorzitter is verhinderd te tekenen
      
    
    
    
    
    
      griffier	voorzitter
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).