ECLI:NL:GHARL:2022:4228, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-05-2022, 200.298.780
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-05-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In 2018 is de hoevepachtovereenkomst tussen partijen beëindigd. In de beëindigingsovereenkomst is een voorziening opgenomen over fosfaatrechten. Naast de pachtovereenkomst beschikte de pachter over een pachtafhankelijk opstalrecht voor een ligboxenstal. Volgens de verpachter moet deze stal worden meegeteld bij haar aanspraak op fosfaatrechten. Het hof oordeelt dat de verpachter aanspraak kan maken op fosfaatrechten maar dat de ligboxenstal die met het opstalrecht is gebouwd, niet meetelt bij die aanspraak. Op dat punt is het hof het niet eens met de pachtkamer in eerste aanleg. Het hof vraagt partijen verder een standpunt in te nemen over de berekening van de aanspraak van de verpachter zonder de ligboxenstal.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.298.780
      (zaaknummer rechtbank Overijssel 8097855)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 24 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1]2. [appellante 2] ,
    
      beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna: [.appellant] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. B. Nijman.
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Landgoed [naam landgoed] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna: [landgoed] BV,
      advocaat: mr. N.S. Commijs.
    
    
  
  
    
      1Kern van de zaak en de beslissing
    
      1.1
      In 2018 is de hoevepachtovereenkomst tussen partijen beëindigd. In de beëindigingsovereenkomst is een voorziening opgenomen over fosfaatrechten. Naast de pachtovereenkomst beschikte [.appellant] over een pachtafhankelijk opstalrecht voor een ligboxenstal. Volgens [landgoed] BV moet deze stal worden meegeteld bij haar aanspraak op fosfaatrechten. Het hof oordeelt dat [landgoed] BV aanspraak kan maken op fosfaatrechten maar dat de ligboxenstal die met het opstalrecht is gebouwd, niet meetelt bij die aanspraak. Op dat punt is het hof het niet eens met de pachtkamer in eerste aanleg. Het hof vraagt partijen verder een standpunt in te nemen over de berekening van de aanspraak van [landgoed] BV zonder de ligboxenstal.
    
    
      1.2
      Hierna legt het hof zijn oordeel uit. Eerst vermeldt het hof nog wat er in de procedure in hoger beroep is gebeurd.
    
  
  
    
      2Het procesverloop tot nu toe 
    
      2.1
      Het hof heeft op 22 maart 2022 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een zitting aangekondigd. Op 21 april 2022 heeft de zitting plaatsgevonden waarvan een verslag is gemaakt. Aan het eind van de zitting heeft het hof arrest bepaald.
    
  
  
    
      3De beoordeling van het hoger beroep 
    Inleiding
    
      3.1
      Tussen de vader van [.appellant] en de rechtsvoorganger van [landgoed] BV bestond een hoevepachtovereenkomst met woning, twee jongveestallen, twee loodsen en bijna 40 ha grond. De vader van [.appellant] en (de rechtsvoorganger van) [landgoed] BV hebben in 1980 een pachtafhankelijk opstalrecht op een deel van het gepachte gevestigd. Op dat deel van het gepachte heeft de vader van [.appellant] toen een ligboxenstal gebouwd. [.appellant] is op enig moment zijn vader opgevolgd. In 2013 heeft hij met zijn echtgenote en zoon een maatschap opgericht waarin sindsdien het melkveebedrijf werd gedreven.
    
    
      3.2
      
        De melkveehouderij lag ingesloten en partijen hebben lange tijd gezocht naar een mogelijkheid om het bedrijf te verplaatsen, zodat het kon uitbreiden. Om verschillende redenen is dat niet gelukt en in 2017 hebben partijen onderhandeld over het einde van de pachtovereenkomst en een pachtbeëindigingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst staan vergoedingen voor het opstalrecht (restwaarde) en de inmiddels door [.appellant] vervangen jongveestallen (melioratierecht). In artikel 6 van de overeenkomst staat: “6. Verpachter geeft aan de wetgever voor de fosfaatrechten te volgen, zodra, naar verwachting in 2018 een regeling op grond van de Meststoffenwet gaat gelden. Pachters hebben aangegeven enige aanspraak van verpachter op de toe te kennen fosfaatrechten of de waarde daarvan niet te erkennen. Op dit punt behouden partijen zich over en weer hun rechten voor.” De pacht is op 31 december 2017 geëindigd.
        
          Inzet van het hoger beroep
        
      
    
    
      3.3
      
        [landgoed] BV heeft een verklaring voor recht gevorderd dat zij aanspraak heeft op 50% van de fosfaatrechten van [.appellant] en anders een vergoeding van 50% van de waarde van de fosfaatrechten. De pachtkamer heeft die vordering toegewezen waarna [.appellant] een bedrag van € 371.250 aan [landgoed] BV heeft betaald als 50% van de waarde van de fosfaatrechten. [.appellant] wil dat het hof de vordering alsnog afwijst en in elk geval bij de berekening van wat aan [landgoed] BV toekomt, niet de ligboxenstal meetelt.
    
    
      3.4
      
        Voordat het hof aan de beoordeling van die vraag toekomt, moet het eerst ingaan op het verweer van [.appellant] dat het hof niet bevoegd is omdat opstalrecht geen pacht is. Dat verweer gaat niet op omdat de pachtkamer en in hoger beroep het hof ook bevoegd is voor met de pachtverhouding samenhangende vorderingen en daarvan is hier sprake. 
        
          Uitleg van artikel 6
        
      
    
    
      3.5
      
        [.appellant] voert aan dat [landgoed] BV in artikel 6 van de beëindigingsovereenkomst heeft afgezien van haar aanspraak/rechten op fosfaatrechten. [landgoed] BV zou alleen de wetgever volgen, maar de wetgever heeft niet voorzien in een aanspraak/recht op fosfaatrechten van de verpachter.
    
    
      3.6
      Het hof is het daar niet mee eens. Bij de uitleg van artikel 6 geldt de Haviltexmaatstaf: wat de betekenis van het beding is, hangt af van wat partijen aan elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden. De uitleg van [.appellant] verhoudt zich slecht met het algemeen geformuleerde voorbehoud van rechten waarin de laatste zin van artikel 6 voorziet. In de onderhandelingen tussen partijen is onvoldoende grond te vinden (of gesteld) dat [landgoed] BV haar mogelijke aanspraken uitdrukkelijk wilde beperken tot een regeling door de wetgever. Op het moment dat het beding in 2017 aan de orde kwam en is opgesteld, was er onduidelijkheid over de aanspraak van de verpachter. Toen stond al wel vast dat aan [.appellant] fosfaatrechten zouden worden toegekend die met het gepachte waren opgebouwd op peildatum 2 juli 2015. De toekenning zou aanvankelijk op 1 januari 2017 plaatsvinden, maar is door omstandigheden uitgesteld naar 1 januari 2018. Of [landgoed] BV aanspraak zou kunnen maken op (een deel) van de aanspraken stond echter niet vast. Uiteindelijk heeft niet de wetgever maar dit hof geoordeeld dat uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid kan voortvloeien dat de verpachter aanspraak heeft op fosfaatrechten. Dat [landgoed] BV afstand heeft gedaan van haar rechten behalve in het geval de wetgever - en niet het hof - een aanspraak/recht zou geven, heeft [.appellant] daarom redelijkerwijs niet zo mogen begrijpen.
    
    
      3.7
      
        Het hof legt het beding zo uit dat [landgoed] BV in de pachtbeëindigingsovereenkomst haar rechten/aanspraak op fosfaatrechten heeft voorbehouden. Daarmee heeft [landgoed] BV een voorwaardelijke verbintenis bedongen waarvan zij nakoming kan vorderen. Op grond van artikel 6:21 BW is een verbintenis voorwaardelijk wanneer bij rechtshandeling haar werking van een toekomstige onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld. De aanspraak van verpachters op fosfaatrechten is voor het eerst bij het arrest van dit hof van 26 maart 2019 vastgesteld. Daarbij heeft het hof geoordeeld dat de verpachter onder bepaalde omstandigheden aanspraak kan maken op fosfaatrechten. De voorwaarde waaronder de voorwaardelijke verbintenis uit artikel 6 is aangegaan, is dan in zoverre vervuld dat niet de wetgever maar dit hof vanwege de eisen van de redelijkheid en billijkheid heeft geoordeeld dat de verpachter een aanspraak heeft. [landgoed] BV kan daarvan in deze procedure nakoming vorderen zoals zij heeft gedaan. De grieven 3 en 4 falen en bij de bespreking van grief 5 heeft [.appellant] geen belang.
        
          Opstalrecht telt niet mee
        
      
    
    
      3.8
      In zijn arrest van 26 maart 2019 heeft dit hof geoordeeld dat de fosfaatrechten in beginsel van de pachter zijn en dat er geen reden is de rechten aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht. Als partijen in de pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, is de pachter alleen verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:- tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;- het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld. De fosfaatrechten worden dan voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en worden naar verhouding toegerekend aan het gepachte. De verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen. 
    
    
      3.9
      De juridische grondslag is gevonden in de aard van de pachtovereenkomst en de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). De rechtvaardiging bestaat uit drie samenhangende redenen. De verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking gesteld waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen baseren. Die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel en daarmee aan de fosfaatrechten die aan de pachter zijn toegekend. De grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.
    
    
      3.10
      Het is aan de verpachter te stellen en zo nodig te bewijzen dat aan de voorwaarden voor overdracht is voldaan. Wat de hoevepacht betreft, is tussen partijen geen discussie dat [landgoed] BV aanspraak heeft op de daaraan toe te rekenen fosfaatrechten. [landgoed] BV betoogt dat het opstalrecht zozeer is verweven met de pachtovereenkomst en het uitgeoefende melkveebedrijf dat ook de ligboxenstal moet meetellen. De manier waarop pachters en verpachters met de financiering van bedrijfsgebouwen omgaan (via een hogere pacht als de verpachter investeert, een pachtersinvestering of een opstalrecht) is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de financieringsmogelijkheden over en weer. Daarnaast wijst zij erop dat het ‘een te gecompliceerd systeem’ wordt als in dit soort gevallen het opstalrecht niet meetelt. 
    
    
      3.11
      Het hof oordeelt dat de aanspraak van de verpachter een uitzondering is op het beginsel dat de fosfaatrechten aan de pachter toekomen. Een van de rechtvaardigingen daarvoor is dat de verpachter langdurig een hoeve, grond of gebouwen ter beschikking heeft gesteld. [landgoed] BV heeft geen ligboxenstal ter beschikking gesteld. Bij een opstalrecht heeft de pachter zelf een eigen gebouw opgericht waarvan hij eigenaar is. De risico’s die daaruit voortvloeien zijn voor hem. De rechtsverhouding van [.appellant] ten opzichte van de ligboxenstal is dus van andere aard dan de rechtsverhouding die er zou zijn indien hij de ligboxenstal had gepacht. Daarin ligt voldoende reden om de ligboxenstal niet mee te tellen bij de berekening van de aanspraak van [landgoed] BV.
    
    
      3.12
      De omstandigheid dat het aandeel van de ligboxenstal lastig is te berekenen en het systeem complex zou worden, is onvoldoende om daar anders over te denken. Het komt vaker voor dat de pachter naast een hoevepachtovereenkomst gebouwen of grond in eigendom heeft en ook dan zullen partijen in onderling overleg het aandeel van de verpachter moeten berekenen. Dat is hier niet anders. De gepachte grond waarop de opstal is gebouwd telt uiteraard wel mee in de aanspraak van [landgoed] BV. Wat de gebouwen betreft zal het hof partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten welk percentage van de 50% die aan gebouwen wordt toegekend, in de aanspraak van [landgoed] BV kan worden meegenomen, waarbij zij zich ook kunnen uitlaten over hoe de ondergrond van de ligboxenstal moet worden meegenomen. Met andere woorden, welke aftrek toegepast moet worden vanwege de met het opstalrecht gebouwde ligboxenstal. 
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      3.13
      Het hof zal [.appellant] in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over de aftrek die toegepast moet worden omdat de met het opstalrecht gebouwde ligboxenstal niet meetelt in de aanspraak van [landgoed] BV op de fosfaatrechten. Desgewenst mag [landgoed] BV bij antwoordakte op de inhoud van die akte reageren. Daarna zal het hof verder beslissen. 
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de roldatum 21 juni 2022 voor akte uitlating;
    
    
    
      houdt verder iedere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en Z.J. Oosting en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en 	B. Lamers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Onder 1.4 en 1.11 van de memorie van grieven
  
  
     Artikel 1019l Rv
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2019:2544