ECLI:NL:RBZWB:2025:4876, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-07-2025, 11244354 CV EXPL 24-2719 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop vakantiewoning. Vordering tot betaling parkservicebijdrage. Zilver Beheer heeft te gelden als beheerder van het park en is daarmee rechthebbende op de vordering tot betaling van de parkservicebijdrage. Gedaagde is deze parkservicebijdrage verschuldigd vanaf het moment van levering van de woning en niet pas vanaf het moment van oplevering van het park. De koopovereenkomst is daarin leidend nu deze van een latere datum is en gedaagde daar voor heeft getekend. Het beroep op opschorting van die betaling slaagt niet nu dat naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd is omdat er slechts 50% in rekening is gebracht. Ook het beroep op verrekening slaagt niet nu de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11244354 \ CV EXPL 24-2719
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ZILVER BEHEER B.V., 
      te Oosterbeek,
      
        eisende partij,
      
      hierna te noemen: Zilver Beheer,
      gemachtigde: mr. J.J.H. Siebelt,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 1] (Duitsland),2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 1] (Duitsland),
      
        gedaagde partijen,
      
      hierna samen in enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. J. van Boekel.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 18 december 2024 met de daarin genoemde processtukken;
      - de mondelinge behandeling van 18 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 3 oktober 2017 heeft tussen [gedaagden] en twee heren namens Het Zilveren Schor Developments B.V. (hierna: Developments) een gesprek plaatsgevonden over de aankoop van een perceel grond voor de bouw van een recreatiewoning in het [recreatiepark] te [plaats 2] . [gedaagden] heeft de inhoud van dit gesprek op 4 oktober 2017 per e-mail aan beide heren bevestigd. Hierin staat onder meer dat de parkservicebijdrage pas verschuldigd is vanaf het moment dat het park gereed is.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] heeft voornoemd perceel op 12 oktober 2017 van Developments gekocht. De levering van deze grond heeft plaatsgevonden op 27 december 2017. Op dit perceel is inmiddels een recreatiewoning gebouwd.
      
    
    
      2.3.
      
        In de op 12 oktober 2017 getekende koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
        
          “Deze overeenkomst van koop en verkoop, alsmede de notariële akte van levering, vindt plaats onder al die voorwaarden en bepalingen zoals deze zijn vervat in een Algemene Akte 
        
        
          
            [recreatiepark] (…)”
        
        (…) 
        
          “
          Parkservicebijdrage
        
        
          artikel 16
        
      
      
        1. De Parkservicebijdrage die betrekking heeft op de periode vanaf het moment van levering tot aan het einde van het kalenderjaar, zullen bij de notariële levering van het Verkochte in rekening worden gebracht bij Koper en op dat moment worden verrekend.
      
      
        2. De Parkservicebijdrage zijn verschuldigd aan voormelde Beheerder te dezen wordt verwezen naar hetgeen is bepaald in de Algemene akte.”
      
      De Algemene Akte [recreatiepark] (hierna: de algemene akte) bevat in artikel 9 een Parkreglement (hierna: het parkreglement).
      
    
    
      2.4.
      Op 11 maart 2024 heeft Zilver Beheer 50% van de parkservicebijdrage over 2024, te weten een bedrag van € 2.247,55 inclusief BTW, en 50% van de parkservicebijdrage over het vierde kwartaal van 2023, te weten een bedrag van € 560,76, bij [gedaagden] in rekening gebracht. [gedaagden] heeft die facturen niet betaald.
      
    
    
      2.5.
      De gemachtigde van Zilver Beheer heeft [gedaagden] op 14 mei 2024 gesommeerd om over te gaan tot betaling van de facturen, te vermeerderen met rente en incassokosten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Zilver Beheer vordert – samengevat en na eisvermindering – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te veroordelen tot betaling van:
        I. € 2.808,31 aan parkservicebijdrage;
        II. € 405,83 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        III. € 21,54 aan wettelijke rente vanaf 11 april 2024 t/m 31 mei 2024 en de wettelijke rente over € 2.808,31 vanaf 1 juni 2024 tot de dag van volledige betaling;
        IV. de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Zilver Beheer legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst en artikel 4.1 onder a van het parkreglement is [gedaagden] jaarlijks een parkservicebijdrage verschuldigd voor beheer van en onderhoud aan het park. Zilver Beheer voert deze werkzaamheden als beheerder uit en heeft daarom recht op betaling van de parkservicebijdrage. Er is over het vierde kwartaal van 2023 en over 2024 50% van de overeengekomen parkservicebijdrage in rekening gebracht. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert aan dat hij geen contractuele relatie met Zilver Beheer heeft. Zilver Beheer kan de parkservicebijdrage om die reden niet innen. Daarnaast heeft [gedaagden] bij de aankoop van de woning de afspraak gemaakt dat de parkservicebijdrage pas dient te worden betaald vanaf het moment dat het park gereed en opgeleverd is. Dat is het nog altijd niet. De bedragen zijn dus niet opeisbaar. Tot slot zou er een beheersovereenkomst worden gesloten die de basis zou vormen voor de te betalen parkservicebijdrage. Ook dat is niet gebeurd. Voor zover toch van enige betalingsverplichting mocht blijken, wil [gedaagden] dit verrekenen met de dwangsommen die op grond van een veroordeling van Developments volledig zijn volgelopen alsook met een door de advocaat vastgesteld schadebedrag van € 342,00 per woning per maand.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen staat ter discussie wie de beheerder van het park is en daarmee de rechthebbende op de vordering tot betaling van de parkservicebijdrage en of [gedaagden] de gevorderde parkservicebijdrage verschuldigd is.
      
    
    
      4.2.
      Zilver Beheer stelt dat zij bij de vaststellingsovereenkomst van 5 oktober 2023 door Developments tot beheerder is benoemd. Ter zitting heeft zij dit toegelicht. De kantonrechter overweegt hierover dat in de algemene akte op blad 7 staat vermeld dat onder beheerder wordt verstaan degene die voor eigen rekening en risico het parkbeheer uitvoert, dan wel op basis van delegatie. In het parkreglement staat vermeld dat Developments of een door deze aan te wijzen ander als beheerder optreedt. Gezien het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Zilver Beheer bij voornoemde vaststellingsovereenkomst is aangewezen als de beheerder van het park [recreatiepark] en dat zij dus de parkservicebijdrage mag innen.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] voert aan dat met hem tijdens het verkoopgesprek op 3 oktober 2017 is afgesproken dat hij de parkservicebijdrage pas zou moeten gaan betalen vanaf het moment dat het park gereed en opgeleverd is. Zilver Beheer betwist dit en stelt dat met sommige eigenaren die afspraak is gemaakt maar niet met [gedaagden] . Ter zitting heeft Zilver Beheer op dit punt toegelicht dat die – van artikel 16 afwijkende – afspraak bij die betreffende eigenaren ook in de koopovereenkomst staat opgenomen. Bij [gedaagden] is dit niet het geval. De kantonrechter is van oordeel dat de koopovereenkomst leidend is. Deze is van latere datum en daar heeft [gedaagden] voor getekend. Daarmee staat vast dat [gedaagden] de parkservicebijdrage vanaf het moment van levering in beginsel verschuldigd is. Het gestelde ontbreken van een beheersovereenkomst maakt dat niet anders omdat de verschuldigdheid van deze bijdrage volgt uit de koopovereenkomst en de algemene akte.
      
    
    
      4.4.
      Daarnaast betwist [gedaagden] dat Zilver Beheer diensten heeft geleverd. [gedaagden] voert aan dat Zilver Beheer geen bewijsstukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij de werkzaamheden heeft uitgevoerd die zien op de werkzaamheden waarvoor de parkservicebijdrage zou moeten gelden. De kantonrechter gaat daarbij uit van de werkzaamheden in het overzicht dat bij de conclusie van antwoord is overgelegd. Daarnaast voert [gedaagden] aan dat het niet juist is dat hij gebruik maakt van het park en de faciliteiten omdat het merendeel van de faciliteiten op het park nog niet gereed is. [gedaagden] doet om die redenen een beroep op opschorting van een eventuele betalingsverplichting. Zilver Beheer heeft ter zitting erkend dat niet alle werkzaamheden door haar wordt uitgevoerd. Dit blijkt ook uit de aan de eigenaren gerichte ongedateerde brief van Zilver Beheer (waarin de eigenaren worden uitgenodigd voor een vergadering op vrijdag 16 februari 2024). 
      
    
    
      4.5.
      De vraag die hierbij beantwoord dient te worden is of het gerechtvaardigd is om betaling van het (volledige) door Zilver Beheer in rekening gebrachte bedrag aan parkservicebijdrage op te schorten terwijl dit slechts 50% van de parkservicebijdrage betreft. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. [gedaagden] maakt namelijk wel al geruime tijd gebruik van zijn vakantiewoning op het park. Vast staat dat hij daarbij gebruik maakt van de faciliteiten van het park zoals die er nu zijn. Daarbij valt in ieder geval te denken aan de infrastructuur. De werkzaamheden die Zilver Beheer niet uitvoert staan niet in verhouding met opschorting van meer dan 50% van de parkservicebijdrage. Het beroep op opschorting slaagt dus niet. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden] doet tot slot een beroep op verrekening van een bedrag aan volgelopen dwangsommen en een bedrag aan schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op verrekening niet slaagt nu de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. De gestelde vordering tot schadevergoeding is onvoldoende onderbouwd. Bij vonnis van 29 december 2022 is Developments op vordering van 75 eisers veroordeeld tot bepaalde prestaties, op straffe van een dwangsom van maximaal                   € 50.000,00. De kantonrechter kan niet vaststellen welk deel van deze mogelijk verbeurde dwangsom aan [gedaagden] zou toekomen.
      
    
    
      4.7.
      Zilver Beheer vordert daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze zal worden afgewezen nu niet is gebleken dat aan [gedaagden] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. 
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom zal als op de wet gegrond worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zilver Beheer worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,37
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                496,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.203,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] om aan Zilver Beheer te betalen een bedrag van € 2.829,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.808,31 vanaf 1 juni 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, waarbij die kosten van Zilver Beheer zijn vastgesteld op € 1.203,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.