ECLI:NL:RBMNE:2025:4716, Rechtbank Midden-Nederland, 18-08-2025, 23/4006 e.v.a.
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarden diverse objecten. Deels gegrond. Toewijzing ISV.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 23/4006, UTR 23/4011, UTR 23/4013, UTR 23/4014, UTR 23/4016, UTR 23/4018 t/m UTR 23/4020, UTR 23/4022, UTR 23/4024 t/m UTR 23/4028
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 augustus 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] ,  uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
      Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen: 
      
        De Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken in [plaats 1] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Zaaknummer
              
              
                Woning/niet-woning
              
              
                Object 
              
              
                Vastgestelde waarde 
              
            
            
              
                UTR 23/4006
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 304.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4011
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 307.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4013
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 3] (bovenw.)
              
              
                € 330.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4014
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 318.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4016
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                € 259.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4018
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 225.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4019
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 333.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4020
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                € 297.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4022
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                € 174.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4024
              
              
                Niet-woning
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 96.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4025
              
              
                Niet-woning
              
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                € 137.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4026
              
              
                Niet-woning
              
              
                
                  [adres 11]
                
              
              
                € 155.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4027
              
              
                Niet-woning
              
              
                
                  [adres 6] (winkel)
              
              
                € 219.000,-
              
            
            
              
                UTR 23/4028
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 12]
                
              
              
                € 361.000,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3
      Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van twee objecten verlaagd. De WOZ-waarde van de overige objecten heef de heffingsambtenaar gehandhaafd. 
      
    
    
      1.4
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Het beroep is behandeld op de digitale zitting van 14 juli 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [persoon 1] (taxateur van de heffingsambtenaar woningen) en [persoon 2] (taxateur van de heffingsambtenaar niet-woningen) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
      
        
          Procedeergedrag
        
      
      
      2. Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing. 
      
      
        
          Algemene beroepsgronden
        
      
      
      
        
          Overschrijding van de opbrengstlimiet
        
      
      
      3. Eiseres voert in haar ongedateerde brief (ontvangen door de rechtbank op 7 juli 2025) aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, zo stelt eiseres. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting. 
      
      
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 7 juli 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
      
    
    
      3.2
      De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiser dit pas heeft gedaan met zijn brief van 7 juli 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Beoordelingskader niet-woningen 
      
    
    
    4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de niet-woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die niet-woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die niet-woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen niet-woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is wordt de waarde door de heffingsambtenaar berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 
    
    
      
        Het geschil over het object [adres 3] in [plaats 1] (UTR 23/4024)
      
    
    
    5. Het object aan de [adres 3] in [plaats 1] is een winkel van 55 m². Het object is gebouwd in 1913. 
    
    6. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 96.000,-.
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
      
    
    
    7. De heffingsambtenaar heeft het object opnieuw getaxeerd en komt daarbij uit op een waarde in het economische verkeer van € 130.000,-. Dit is met name onderbouwd met het eigen verkoopcijfer (4 januari 2021 € 150.000,-). Door de WOZ-waarde te hebben vastgesteld € 96.000,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Door eiseres is in beroep niets (tijdig) aangevoerd dat  de rechtbank tot een ander oordeel brengt. 
    
    8. Als extra onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 12.100,- per jaar (huurwaarde per m²: € 220,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met vier gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] rondom de waardepeildatum. 
    
    9. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,7. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De verkoop van het object zelf op 4 januari 2021 is hierin meegenomen. 
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde is vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer (en ligt daar zelfs onder, terwijl de verkoop zeer dicht op de waardepeildatum heeft plaatsgevonden). De extra onderbouwing met de huurwaardekapitalisatiemethode onderbouwt dit. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk op een B1 locatie in [plaats 1] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. 
    
    
      
        De gebruiksoppervlakte / de objectafbakening
      
    
    
    11. Eiseres voert aan dat de niet-woning te groot uitgemeten is. De niet-woning heeft volgens eiseres een gebruiksoppervlakte van 42 m².
    
    
      11.1
      De rechtbank is van oordeel dat, aangezien de WOZ-waarde is onderbouwd met het eigen verkoopcijfer, deze beroepsgrond niet kan slagen. Dit nog afgezien van het feit dat deze stelling van eiseres op geen enkele wijze is onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De overige gronden ten aanzien van dit object
        
      
      
      12. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de overige gronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil. 
      
      
      
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      13. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 10] in [plaats 1] (UTR 23/4025)
        
      
      
      14. Het object aan de [adres 10] in [plaats 1] is een winkel van 59 m² met een opslag van 75 m². Het object is gebouwd in 1930. 
      
      15. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 137.000,-.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      16. De heffingsambtenaar heeft het object opnieuw getaxeerd en komt daarbij uit op een waarde in het economische verkeer van € 175.000,-. Dit is met name onderbouwd met het eigen verkoopcijfer (4 februari 2021 € 220.000,-). Door de WOZ-waarde te hebben vastgesteld € 137.000,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Door eiseres is in beroep niets (tijdig) aangevoerd dat de rechtbank tot een ander oordeel brengt.
      
      17. Als extra onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 12.760,- per jaar (huurwaarde per m²: € 95,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met vier gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] rondom de waardepeildatum. 
      
      18. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 13,7. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De verkoop van het object zelf op 4 februari 2021 is hierin meegenomen. 
      
      19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde is vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer (en ligt daar zelfs onder, terwijl de verkoop zeer dicht op de waardepeildatum heeft plaatsgevonden). De extra onderbouwing met de huurwaardekapitalisatiemethode onderbouwd dit. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk op een B1 locatie in [plaats 1] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. 
      
      
      
        
          De opslagruimte
        
      
      
      20. Eiseres voert aan dat er geen opslag bij het object aanwezig is. Dit staat wel in de taxatiematrix vermeld. 
      
    
    
      20.1
      De rechtbank is van oordeel dat, aangezien de WOZ-waarde is onderbouwd met het eigen verkoopcijfer, deze beroepsgrond niet kan slagen. Dit nog afgezien van het feit dat deze stelling van eiseres op geen enkele wijze is onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De overige gronden ten aanzien van dit object
        
      
      
      21. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de overige gronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil. 
      
      
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      22. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 11] in [plaats 1] (UTR 23/4026)
        
      
      
      23. Het object aan de [adres 11] in [plaats 1] is een winkel van 55 m². Het object is gebouwd in 1920. 
      
      24. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 155.000,-.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      25. De heffingsambtenaar heeft het object opnieuw getaxeerd en komt daarbij uit op een waarde in het economische verkeer van € 185.000,-. Dit is met name onderbouwd met het eigen verkoopcijfer (4 januari 2021 € 200.000,-). Door de WOZ-waarde te hebben vastgesteld € 155.000,- maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Door eiseres is in beroep niets (tijdig) aangevoerd dat de rechtbank tot een ander oordeel brengt.
      
      26. Als extra onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 12.760,- per jaar (huurwaarde per m²: € 232,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met vier gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] rondom de waardepeildatum. 
      
      27. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 14,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De verkoop van het object zelf op 4 januari 2021 is hierin meegenomen. 
      
      28. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde is vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer (en ligt daar zelfs onder, terwijl de verkoop zeer dicht op de waardepeildatum heeft plaatsgevonden). De extra onderbouwing met de huurwaardekapitalisatiemethode onderbouwd dit. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk op een B1 locatie in [plaats 1] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. 
      
      29. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de gronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil. 
      
      
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      30. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over het object [adres 6] (winkel) in [plaats 2] (UTR 23/4027)
        
      
      
      31. Het object aan de [adres 6] (winkel) in [plaats 2] is een winkel van 95 m². Het object is gebouwd in 1957. 
      
      32. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 219.000,-.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      33. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 19.950,- per jaar (huurwaarde per m²: € 210,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met drie gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in de gemeente [gemeente] rondom de waardepeildatum. 
      
      34. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,0. In de taxatiematrix staat het referentieobject [adres 13] in [plaats 2] twee keer genoemd. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat referentiewoning 2 de juiste is en aangegeven dat hij een alternatief referentieobject wil gebruiken in plaats van referentieobject 1. Door dit pas op de zitting aan te geven is dit te laat. De rechtbank zal de bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor dan ook uitgaan van referentieobjecten 2 en 3. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. 
      
      35. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn winkels gelegen in [plaats 2] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. 
      
      
        
          De gebruiksoppervlakte / de objectafbakening
        
      
      
      36. Eiseres voert aan dat de gebruiksoppervlakte van het object niet 95m², maar 75 m² is, net zoals de bovenwoning. De winkel zit onder de bovenwoning, dus de winkel is net zo groot als de bovenwoning. 
      
    
    
      36.1
      De heffingsambtenaar geeft aan geen reden te hebben om te twijfelen aan de gebruiksoppervlakte. Er is een aanbouw, daar zijn bouwvergunningen voor afgegeven. De bovenwoning is iets kleiner. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen waarbij zij betrekt  dat de stelling van eiseres verder niet is onderbouwd. Daarnaast is een object op de begane grond niet per definitie even groot als een bovenwoning, zoals eiseres kennelijk meent. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De referentieobjecten
        
      
      
      
        37.	Eiseres voert aan dat de huurwaarden van twee van de drie referentieobjecten aanzienlijk lager zijn. Daarnaast is het referentieobject aan de [adres 14] exceptioneel klein, zo stelt eiseres.
      
      
    
    
      37.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat het object is gelegen op een toplocatie. Het object is op 1 januari 2015 verhuurd aan een horecazaak voor € 22.800,- per jaar. Dat is zes jaar voor de waardepeildatum. Daarnaast komt eiseres niet met betere referentieobjecten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en neemt daarbij in aanmerking dat de koopreferentie aan de [straatnaam van adres 14] weliswaar een stuk kleiner is, maar dat deze wel op een aanzienlijk slechtere locatie ligt. De heffingsambtenaar is afhankelijk van informatie over recente huur- en verkoopcijfers. In een gemeente als [gemeente] is dat aanbod beperkt. Dat er dus grotere afwijkingen tussen het object en de referentieobjecten zitten dan bij woningen is logisch en maakt niet per definitie dat referentieobjecten daarom niet als referentieobject gebruikt kunnen worden. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De overige gronden ten aanzien van dit object
        
      
      
      38. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de overige gronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil. 
      
      
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      39. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        
          Beoordelingskader van woningen
        
      
      
      40. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      41. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Algemene gronden ten aanzien van de woningen
        
      
      
      
        
          De “extra’s” zoals berging/schuur en dakterras
        
      
      
      42. Eiseres voert aan dat de woningen worden vergeleken met referentiewoningen die allemaal “extra’s” hebben zoals een berging/schuur en/of dakterras en/of balkon. Aan deze “extra’s” wordt volgens eiseres een veel te lage waarde toegekend, waardoor de m²-prijzen van de referentiewoningen omhoog worden gebracht.
      
    
    
      42.1
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er wordt gestreefd naar een zo goed mogelijke vergelijking, maar dat je moet roeien met de riemen die je hebt. De verkoopprijs wordt opgedeeld in onderdelen, en de “extra’s” worden overal in de gemeente hetzelfde worden gewaardeerd. Dit juist om tot een zuivere vergelijking te komen. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat slechts de eindwaarde in geding is en niet de waarde van de “extra’s”. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Het geschil over de woning [adres 1] en [adres 2] in [plaats 1] (UTR 23/4006 en UTR 23/4011)
        
      
      
      43. De woningen zijn in 1924 gebouwde appartementen en zijn in 2013 gerenoveerd. [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 61 m² en [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 63 m².
      
      44. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarden van € 304.000,- ( [adres 1] ) en € 307.000,- ( [adres 2] ).
      45. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 15] , verkocht op 14 juni 2021 voor € 475.000,-;
      - [adres 16] , verkocht op 18 maart 2021 voor € 470.000,-
      - [adres 17] , verkocht op 22 juni 2020 voor € 452.500,-;
      - [adres 18] , verkocht op 30 april 2021 voor € 422.000,-;
      - [adres 19] , verkocht op 20 mei 2021 voor € 435.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      46. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen met een appartement te vergelijken bovenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.  Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verduidelijkt dat bij de referentiewoning aan de [adres 15] in de matrix per abuis is uitgegaan van 56 m², terwijl dit 79 m² moet zijn. Zelfs bij een gebruiksoppervlakte van 79 m² is deze referentiewoning echter nog goed vergelijkbaar en onderbouwt de waarden van de woningen; de m²-prijs van deze referentiewoning komt dan uit op € 5.491,-. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder andere het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m² van de woning (€ 4.987,-) ligt onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (€ 5.491,-, € 6.143,-, € 6.526,-, € 4.931,-, en € 4.973,- = gemiddeld € 5.613,-). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      47. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          De beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      48. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil. 
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 1] en [adres 2] [plaats 1]
        
      
      
      49. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over de woning [adres 3] (bovenwoning) in [plaats 1] (UTR 23/4013)
        
      
      
      50. De woning is een in 1913 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m².
      
      51. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 330.000,-.
      52. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 20] , verkocht op 31 oktober 2020 voor € 375.000,-;
      - [adres 21] , verkocht op 6 januari 2021 voor € 500.000,-;
      - [adres 22] , verkocht op 28 juli 2020 voor € 421.000,-; en
      - [adres 23] , verkocht op 22 april 2021 voor € 395.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      53. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m² van de woning (€ 3.939,-) ligt onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (€ 4.254,-, € 4.972,-, € 5.264,- en € 4.241,- = gemiddeld € 4.682,-). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld
      
      54. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          De gebruiksoppervlakte
        
      
      
      55. Eiseres voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de woning 42 m² is in plaats van 84 m². 
      
    
    
      55.1
      De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling over de gebruiksoppervlakte van de woning geen reden geeft om te twijfelen aan de gegevens in de taxatiematrix. Dit is op geen enkele wijze onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De overige beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      56. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 3] (bovenwoning) in [plaats 1]
        
      
      
      57. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over de woning [adres 4] en [adres 5] in [plaats 1] (UTR 23/4014 en UTR 23/4016)
        
      
      
      58. De woningen zijn bovenwoningen die in 1925 zijn gebouwd en in 2010 zijn gerenoveerd. Het gebruiksoppervlakte van [adres 4] is 58 m², het gebruiksoppervlakte van [adres 5] is 47 m².  
      
      59. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 318.000,- voor [adres 4] en € 259.000,- voor [adres 5] .
      60. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 24] , verkocht op 12 maart 2020 voor € 255.000,-;
      - [adres 25] , verkocht op 10 maart 2020 voor € 330.000,-;
      - [adres 26] , verkocht op 11 september 2020 voor € 350.000,-; 
      - [adres 27] , verkocht op 27 mei 2020 voor € 401.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      61. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, of met een bovenwoning te vergelijken appartementen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder andere de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m² van de woningen (€ 5.494,- ( [adres 4] ) en € 5.512,- ( [adres 5] )) ligt onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (€ 6.106,-, € 7.118,-, € 6.521,- en € 6.625,- = gemiddeld € 6.592,-). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld
      
      
        
          De beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      62. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 4] en [adres 5] in [plaats 1]
        
      
      
      63. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over de woning [adres 6] in [plaats 2] (UTR 23/4018)
        
      
      
      64. De woning is een in 1957 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 75 m².
      
      65. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 225.000,-.
      66. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats 2] , te weten: 
      - [adres 28] , verkocht op 24 januari 2021 voor € 272.000,-;
      - [adres 29] , verkocht op 21 september 2020 voor € 258.933,-;
      - [adres 30] , verkocht op 30 augustus 2020 voor € 263.000,-;
      - [adres 31] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 268.000,-;
      - [adres 32] , verkocht op 4 november 2020 voor € 250.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      67. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De m²-prijs van de woning is € 3000.-. De m²-prijzen van de referentiewoningen liggen allemaal aanzienlijk hoger. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld
      
      
        
          De beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      68. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 6] in [plaats 2]
        
      
      
      69. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        
          Het geschil over [adres 7] en [adres 8] in [plaats 1] (UTR 23/4019 en UTR 23/4020)
        
      
      
      70. De woningen zijn appartementen en zijn gebouwd in 1913 en gerenoveerd in 2011. De gebruiksoppervlakte van [adres 7] is 46 m² en de gebruiksoppervlakte van [adres 8] is 41 m².
      
      71. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in bezwaar verlaagde waarden van € 269.000 voor [adres 7] en € 249.000,- voor [adres 8] .
      72. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 25] , verkocht op 10 maart 2020 voor € 330.000,-;
      - [adres 24] , verkocht op 12 maart 2020 voor € 255.000,-;
      - [adres 33] , verkocht op 1 december 2020 voor € 300.000,-;
      - [adres 26] , verkocht op 11 september 2020 voor € 350.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      73. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua onder andere de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De m²-prijs van de woningen is € 5.848,- ( [adres 7] ) en € 6.074,- ( [adres 8] ). De m²-prijs van de referentiewoningen ligt bij allemaal hoger. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld
      
      
        
          De beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      74. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 7] en [adres 8] in [plaats 1]
        
      
      
      75. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        
          Het geschil over [adres 9] in [plaats 1] (UTR 23/4022)
        
      
      
      76. De woning is een in 1913 gebouwd appartement en is in 2011 gerenoveerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 24 m².
      
      77. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 174.000,-.
      78. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 34] , verkocht op 9 maart 2021 voor € 252.500,-;
      - [adres 35] , verkocht op 25 maart 2020 voor € 220.000,-;
      - [adres 36] , verkocht op 18 oktober 2021 voor € 235.000,-;
      - [adres 37] , verkocht op 6 augustus 2021 voor € 260.000,-;
      - [adres 38] , verkocht op 3 november 2020 voor € 260.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      79. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De m²-prijs van de woning is € 7.276.-. De m²-prijzen van de referentiewoningen liggen  allemaal aanzienlijk hoger. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De beroepsgronden ten aanzien van deze woning
        
      
      
      80. De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar overweging 2 van deze uitspraak, dat de beroepsgronden ten aanzien van dit object pas zijn geconcretiseerd op de zitting. Daarom kunnen deze gronden niet mee worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 9] in [plaats 1]
        
      
      
      81. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Het geschil over [adres 12] in [plaats 1] (UTR 23/4028)
        
      
      
      
      
        
          Het eigendom
        
      
      
      82. Op de zitting heeft eiseres gewezen op een brief van (een andere gemachtigde van) eiseres waarin staat dat [adres 12] in [plaats 1] niet van [eiseres] is. Hier is door de heffingsambtenaar niet op gereageerd. Volgens eiseres is het te laat voor de heffingsambtenaar om daar nu nog op te reageren. 
      
    
    
      82.1
      De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De brief is gedateerd op 7 maart 2022 en lijkt met een email van 14 maart 2022 naar de huidige gemachtigde van eiseres te zijn verzonden. Het bezwaar van (de huidige gemachtigde van) eiseres is verzonden op 14 maart 2022 en ontvangen op 17 maart 2022. Er is in het bezwaarschrift van (de huidige gemachtigde van) eiseres, tijdens de hoorzitting, in het beroepschrift, in alle overige brieven waaronder de pinpointbrieven en de ‘verbijzonderingsbrief’ door eiseres verder niets over aangevoerd. Pas nu, op de zitting wordt door eiseres op deze brief gewezen. Tegen die achtergrond kan het de heffingsambtenaar niet tegengeworpen worden dat hij op de zitting pas de akte van deze woning heeft opgezocht. De huidige gemachtigde van eiseres had dit eerder kunnen en moeten aanvoeren als hij dat punt wilde handhaven. Door op de zitting alsnog de akte op te zoeken heeft de heffingsambtenaar volgens de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] op de waardepeildatum eigenaresse was van de woning. Daaruit volgt namelijk dat de woning op 31 december 2020 is gekocht door [eiseres] van [onderneming] . 
      
      
        
          De feiten
        
      
      
      83. De woning is een in 1924 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 50 m².
      
      
        
          Het geschil
        
      
      
      84. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 361.000,-.
      85. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten: 
      - [adres 39] , verkocht op 19 augustus 2020 voor € 393.000,-;
      - [adres 15] , verkocht op 16 juni 2021 voor € 475.000,-;
      - [adres 40] , verkocht op 8 maart 2021 voor € 640.000,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      86. De heffingsambtenaar heeft op 11 juli 2025 (drie dagen voor de zitting) een nieuwe taxatiematrix ingediend omdat de referentiewoning aan de [adres 40] niet volstaat als referentiewoning. Op de zitting is erkend dat dit erg laat is, maar dat de overgebleven twee referentiewoningen de waarde van de woning voldoende onderbouwen. 
      
    
    
      86.1
      
        De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. In de eerste plaats is de nieuwe taxatiematrix te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal deze taxatiematrix dan ook buiten beschouwing laten. Na het afvallen van [adres 40] als referentiewoning, zijn er nog twee referentiewoningen over. Van de referentiewoning aan de [adres 15] is echter al eerder (bij de behandeling van het geschil inzake [adres 1] en [adres 2] ) geconstateerd dat de gebruiksoppervlakte niet juist in de taxatiematrix staat. Het gebruiksoppervlakte is 79 m² in plaats van 56 m². Hierdoor wordt de m²-prijs € 5.491,-. De m²-prijs van de andere overgebleven referentiewoning is € 7.682,-. 
        Aangezien de m²-prijs van de woning is vastgesteld op € 7.230,- en de woning en referentiewoningen verder goed vergelijkbaar zijn, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        
          Heeft eiseres de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      87. De rechtbank is van oordeel dat ook eiseres de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In de verbijzonderingsbrief staat alleen in algemene zin dat de waarde van alle objecten 25% verlaagd moet worden. Ter zitting is deze stelling aangepast naar “zo laag mogelijk”. Deze stellingen zijn niet gemotiveerd. 
      
      
        
          Vaststelling van de WOZ-waarde in goede justitie
        
      
      
      88. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 350.000,-.
      
      
        
          Conclusie en gevolgen [adres 12] in [plaats 1]
        
      
      
      89. De rechtbank zal het beroep, voor zover gericht tegen de WOZ-waarde van de [adres 12] in [plaats 1] gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de [adres 12] in [plaats 1] . De WOZ-waarde van de woning aan de [adres 12] in [plaats 1] op de waardepeildatum 1 januari 2021 verminderen tot een bedrag van € 350.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde baseerde aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig wordt verminderd. 
      
      
        
          De proceskosten in bezwaar
        
      
      
      90. Eiseres voert aan dat de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase verkeerd is vastgesteld in verband met het later gedane arrest van de Hoge Raad. In de uitspraak op bezwaar is de WOZ-waarde van de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] verlaagd. Daarom is er een proceskostenvergoeding toegekend van € 592,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven het eens te zijn met eiseres. 
      
    
    
      90.1
      De rechtbank stelt de proceskosten voor de bezwaarfase vast op € 1.294,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647,- en wegingsfactor 1). 
      
      
      
        
          Het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      
      91. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 
      
      92. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (17 maart 2022) en de dag van deze uitspraak zit afgerond 3 jaar en 5 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 5 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend. 
      
      93. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar. 
      
      94. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 1 jaar en 4 maanden geduurd en daarmee 10 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar geduurd en daarmee 6 maanden te lang. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 1000,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 500,-.
      
      
        
          Proceskosten en griffierecht
        
      
      
      95. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daarin bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van vóór 1 januari 2024 dateren.
      
      96. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. In het kort houdt dat in dat bij het gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze in WOZ-zaken over de waardering van woningen, dat wil zeggen met een algemeen geformuleerd beroepschrift voor vrijwel iedere procedure, de gewichtscategorie ‘zeer licht’ (wegingsfactor 0,25) wordt gebruikt. De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
      1 oktober 2024, maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
      
      97. In deze zaak wordt het beroep gegrond verklaard ten aanzien van de WOZ-waarde van [adres 12] in [plaats 1] , een woning. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eiser gebruik heeft gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert.
      
      98. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 0,25). 
      
      99. Het totaalbedrag aan te vergoeden proceskosten bedraagt € 1.747,50. De heffingsambtenaar moet dit betalen.
      
      
        100.	Omdat het beroep (deels) gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het griffierecht aan eiseres vergoeden. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 12] in [plaats 1] en de hoogte van de proceskosten in de bezwaarfase;
      
      
        stelt de waarde van [adres 12] in [plaats 1] vast op € 350.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in plaats komt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van [adres 12] in [plaats 1] en de hoogte van de proceskosten in de bezwaarfase;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 1.000,- schadevergoeding aan eiseres;
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van € 500,- schadevergoeding aan eiseres;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.747,50 aan proceskosten aan eiseres;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 365,- aan eiseres moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
                de rechter is verhinderd om deze
              
              
                uitspraak te ondertekenen
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
  
  
     Arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, waarin is besloten dat het lage tarief voor bezwaar in belastingzaken buiten toepassing moet blijven in verband met de mogelijke schending van het discriminatieverbod.
  
  
     Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en Bpm. 
  
  
     Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Rb. Midden-Nederland 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, r.o. 15-31.
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 1 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6146.