ECLI:NL:RBDHA:2025:15306, Rechtbank Den Haag, 18-08-2025, C/09/684616 / KG RK 25-610
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Goedkeuring onderhandse verkoopovereenkomst.

beschikking
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/09/684616 / KG RK 25-610
    
    
    
      
        Beschikking van 14 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verzoeker] te [woonplaats 1] ,
    
      2. [verzoekster] te [woonplaats 1] , 
      verzoekers,
      hierna te noemen: [verzoeker] c.s., 
      advocaat mr. Y.A. Rampersad te Leiden,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [verweerder 1] te [woonplaats 2] ,
    2. [verweerder 2] te [woonplaats 2] ,
    3. [verweerder 3] te [woonplaats 3] ,
    4. [verweerder 4] te [woonplaats 3] ,
    
      verweerders,
      hierna te noemen: [verweerder 1] c.s., 
      advocaat mr. I. Köhne te Voorburg, 
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      1 [belanghebbende 1] te [woonplaats 1] , 
    
      2. [belanghebbende 2] te [woonplaats 1] , 
      belanghebbenden,
      hierna te noemen: [belanghebbende 1] c.s., 
      in persoon verschenen, 
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      3ARSU BEHEER B.V. te Voorschoten, 
    4. DE ONTVANGER VAN DE BELASTINGDIENST KANTOOR HOOFFDORP te Hoofddorp,
    5. [belanghebbende 5] te [woonplaats 4] ,
    6. DOCKHOLLAND HUISVESTING B.V. te Veghel,
    7. [belanghebbende 7] ADVOCATEN te [vestigingsplaats] ,
    8. [belanghebbende 8] te [woonplaats 5] ,
    
      belanghebbenden,
      niet verschenen. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure 
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: 
      
        
          het op 1 mei 2025 ontvangen verzoekschrift, met producties 1 tot en met 15; 
        
        
          de brief van 14 mei 2025 van [verweerder 1] c.s.; 
        
        
          de e-mail van 26 mei 2025 van [verzoeker] c.s.; 
        
        
          de e-mail van 27 mei 2025 van [verweerder 1] c.s.; 
        
        
          de e-mail van 28 mei 2025 van [verzoeker] c.s.; 
        
        
          de e-mail van 5 juni 2025 van [verzoeker] c.s.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 6 juni 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Daarbij zijn door [verzoeker] c.s. spreekaantekeningen overgelegd. Na de mondelinge behandeling is de procedure voor de duur van vier weken aangehouden, tot 4 juli 2025, in verband met overleg tussen partijen. 
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling zijn de volgende stukken ontvangen: 
      
        
          de e-mails van 12 juni 2025 van [verzoeker] c.s. en [verweerder 1] c.s.; 
        
        
          de e-mails van 13 juni 2025 van [verzoeker] c.s. en [verweerder 1] c.s.; 
        
        
          de e-mails van 17 juni 2025 van [verzoeker] c.s. en [verweerder 1] c.s.; 
        
        
          de e-mail van 4 juli 2024 van [verzoeker] c.s. 
        
      
      
    
    
      1.4.
      Bij e-mail van 27 juni 2025 heeft de voorzieningenrechter laten weten dat binnen een termijn van zes weken na 4 juli 2025 een beschikking zal worden gewezen. Daarna is de e-mail van [verzoeker] c.s. van 5 augustus 2025 binnengekomen, met addendum bij de koopovereenkomst. Bij e-mail van 6 augustus 2025 hebben [verweerder 1] c.s. bezwaar gemaakt tegen een nieuwe mondelinge behandeling. De voorzieningenrechter heeft daarop aan partijen bericht dat er binnen een week na 8 augustus 2025 met inachtneming van de namens [verzoeker] c.s. ter beschikking gestelde nieuwe gegevens een beschikking zal worden gegeven. 
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
      2.1.
      
        [verzoeker] c.s. zijn eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend:
      
        
          
            [kadasterkenmerk] , kadastrale grootte 676 m2; 
        
        
          
            [Kadasterkenmerk] , kadastrale grootte 217 m2; 
        
      
      (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Blijkens verschillende notariële akten van 5 juli 2021 zijn [verzoeker] c.s. een aantal hypothecaire geldleningen aangegaan, waaronder met [verweerder 1] c.s. In deze akten zijn rechten van tweede en derde hypotheek verleend op de woning. 
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoeker] c.s. zijn hun verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire leningsovereenkomst(en) met [verweerder 1] c.s. niet nagekomen. Daarom hebben [verweerder 1] c.s. de lening(en) opgeëist en de executieverkoop van de woning (weer) in gang gezet. 
      
    
    
      2.4.
      Op 29 april 2025 hebben [verzoeker] c.s. en [belanghebbende 1] c.s. met betrekking tot de woning, onder opschortende voorwaarde van rechterlijke goedkeuring, een onderhandse koopovereenkomst gesloten. De overeengekomen koopprijs bedraagt € 1.690.000,-, kosten koper. Op 24 juli 2025 hebben [verzoeker] c.s. en [belanghebbende 1] c.s. aanvullende afspraken met betrekking tot deze koopovereenkomst vastgelegd in een addendum. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek 
    
      3.1.
      
        [verzoeker] c.s. verzoeken, na aanpassing van het verzoek, in deze procedure om goedkeuring van de voorzieningenrechter dat de executoriale verkoop onderhands zal geschieden overeenkomstig de als productie 9 aan het verzoekschrift gehechte koopovereenkomst en het daarbij behorende addendum, kosten rechtens. [verzoeker] c.s. voeren hiertoe aan dat alle betrokken partijen baat zullen hebben bij de verkoop aan [belanghebbende 1] c.s. Een verkoop via een executieveiling, met alle kosten en vertraging van dien, is volgens [verzoeker] c.s. juist niet in het belang van zowel de hypotheekhouders als de hypotheekgevers. 
      
    
    
      3.2.
      
        [verweerder 1] c.s. voeren verweer tegen het verzoek. Dat verweer zal hierna, voor zover relevant, worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Beoordelingskader en uitgangspunten bij deze onderhandse verkoop
    
    
      4.1.
      Als uitgangspunt geldt dat de executoriale verkoop van de woning openbaar gebeurt op grond van artikel 3:268 lid 1 BW. Op grond van artikel 3:268 lid 2 BW kan de voorzieningenrechter op verzoek van de hypotheekhouder, de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd, bepalen dat de executoriale verkoop onderhands zal gebeuren, bij een overeenkomst die bij het verzoek ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter wordt voorgelegd. De voorzieningenrechter wijst zo’n verzoek alleen toe als hij verwacht dat de onderhandse verkoop leidt tot een hogere opbrengst dan wanneer de woning openbaar op de veiling wordt verkocht. 
      
    
    
      4.2.
      Dat er een zo hoog mogelijk opbrengst wordt bereikt met een onderhandse verkoop is voor alle betrokkenen van belang. Voor de schuldeisers [verweerder 1] c.s. geldt dat uit een hoge opbrengst hun vordering kan worden voldaan. Voor [verzoeker] c.s. geldt dat een zo hoog mogelijke opbrengst betekent dat er een zo klein mogelijke restschuld overblijft. 
      
    
    
      4.3.
      
        [verzoeker] c.s. hebben geen taxatierapport, maar een op 28 april 2025 gedateerd verkooprapport ingebracht. In dat rapport is de marktwaarde van de woning op basis van referenties begroot op € 2.068.000,-. [verweerder 1] c.s. hebben een taxatierapport ingediend, gedateerd 24 december 2024. In dit taxatierapport is de marktwaarde van de woning in onverhuurde staat begroot op € 1.895.000,- en de executiewaarde in onverhuurde staat op € 1.705.000,-. 
      
      
        
          Beoordeling van het verzoek
        
      
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter heeft geconstateerd dat de overeengekomen onderhandse koopsom van € 1.690.000,- iets lager is dan de hiervoor vermelde executiewaarde van € 1.705.000,-. Tegen de overeengekomen koopprijs hebben [verweerder 1] c.s. echter niet geprotesteerd en ook tegen de kopers en de aanvankelijke leverdatum van 1 augustus 2025 verzetten [verweerder 1] c.s. zich niet. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [verweerder 1] c.s. ermee ingestemd dat de veilingkosten uit deze koopsom kunnen worden voldaan. 
      
    
    
      4.5.
      
        [verweerder 1] c.s. hebben wel verschillende bezwaren aangevoerd tegen de bij het verzoek ingediende koopovereenkomst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in het addendum voldoende aan de bezwaren van [verweerder 1] c.s. tegemoet gekomen. [verweerder 1] c.s. hebben naar aanleiding van het ingediende addendum vier bezwaren aangevoerd waarom rechterlijke goedkeuring zou moeten worden onthouden, zoals weergegeven in de e-mail van 30 juli 2025 van mr. Köhne aan mr. Rampersad. De voorzieningenrechter ziet in deze bezwaren echter geen aanleiding om goedkeuring aan de koopovereenkomst en het addendum te onthouden. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      4.6.
      Het bezwaar van [verweerder 1] c.s. tegen het gebruikte model voor de koopakte (een NVM-model) slaagt niet, nu een addendum bij die koopovereenkomst tot relevante aanpassingen heeft geleid. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de belangen van [verweerder 1] c.s. voldoende zijn gewaarborgd na toevoeging van het addendum aan de koopovereenkomst. Daartoe is redengevend dat de veilingnotaris alsnog is aangewezen als de passerende notaris, dat artikel 6.3 (dat ziet op het normale gebruik van de woning) is gewijzigd en artikel 20.2 (dat betrekking had op een ontbindende voorwaarde) is vervallen. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien waarom een andere koopakte noodzakelijk zou zijn. Ook het verweer van [verweerder 1] c.s. dat zij als executerende partij als verkoper op dienen te treden, terwijl in deze overeenkomst [verzoeker] c.s. de verkopende partij zijn leidt niet tot een ander oordeel. Dat [verweerder 1] c.s. in hun belangen worden geschaad wanneer zij niet als verkopende partij optreden hebben zij niet geconcretiseerd. De veilingnotaris heeft aan de voorzieningenrechter bevestigd dat zij de beschikking van de voorzieningenrechter zal volgen, ongeacht welke partij als verkopende partij optreedt. Aan dit bezwaar zal de voorzieningenrechter daarom voorbijgaan. Het verweer van [verweerder 1] c.s. dat de levertermijn van zes weken na rechterlijke goedkeuring te lang is kan hen evenmin baten. Daarbij is van belang dat het houden van een nieuwe veiling zeer waarschijnlijk in verband met de noodzakelijke voorbereidingen niet op hele korte termijn zal kunnen plaats vinden en het dus niet onaannemelijk is dat veiling feitelijk zal resulteren in een langere levertermijn en bijkomende (veiling)kosten, zodat ook aan dit bezwaar voorbij zal worden gegaan. Tot slot protesteren [verweerder 1] c.s. tegen de bepaling van het uitblijven van zuivering voor de levering als ontbindende voorwaarde. De voorzieningenrechter leest in het addendum echter dat enkel het verkrijgen van de rechterlijke goedkeuring als ontbindende voorwaarde geldt, als gevolg waarvan zuivering zonder meer zal kunnen plaatsvinden. De zuivering zelf is dus geen ontbindende voorwaarde, zodat ook dit laatste bezwaar zal worden gepasseerd. 
      
    
    
      4.7.
      De voorzieningenrechter zal het verzoek van [verzoeker] c.s. toewijzen en goedkeuring verlenen aan de koopovereenkomst van 29 april 2025 en het daarbij behorende addendum van 24 juli 2025. 
      
    
    
      4.8.
      Nu het verzoek pas toewijsbaar is geworden nadat een addendum is opgesteld in verband met de door [verweerder 1] c.s. aangevoerde bezwaren, ziet de voorzieningenrechter daarin aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter: 
    
    
      5.1.
      keurt de aangehechte koopovereenkomst van 29 april 2025 en het daarbij behorende addendum van 24 juli 2025 goed;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. S.J. Hoekstra - van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2025.
      
    
  
  
    type: 2184