ECLI:NL:RBAMS:2025:6036, Rechtbank Amsterdam, 28-08-2025, 11052594 \ CV EXPL  24-3849
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur / eindvonnis na tussenvonnis van 16 juni 2025 / vaststelling te veel betaalde huur na berekening verhuurder

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11052594 \ CV EXPL  24-3849
    
    
    
      
        Vonnis van 28 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. S.W. van Zijll,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V., 
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Vesteda,
      gemachtigde: mr. R. Benneker.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 juni 2025 (met de daarin genoemde processtukken),- de akte van Vesteda met productie 12, 
      - de antwoordakte van [eiser] . 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 19 juni 2025. In het tussenvonnis is Vesteda opgedragen een overzicht te verstrekken van wat de huur gedurende de looptijd van de huur had mogen zijn op basis van enkel het indexatiebeding. Ook is Vesteda in de gelegenheid gesteld om een overzicht te overleggen van de feitelijk betaalde huur in de periode van 28 juni 2018 tot en met 19 juni 2025. 
      
      
        
          Het opslagbeding wordt vernietigd.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Als overwogen in het tussenvonnis (overweging 4.11) zal de kantonrechter in dit eindvonnis het opslagbeding van 4%, meer precies artikel 4 lid 9 van de bijzondere voorwaarden in de huurovereenkomst, vernietigen. 
      
      
        
          Vesteda moet € 18.674,45 aan [eiser] betalen.
        
      
      
    
    
      2.3.
      In het tussenvonnis is overwogen dat iedere huurverhoging die [eiser] heeft betaald op basis van dat opslagbeding onverschuldigd is betaald (overweging 4.14).
      
    
    
      2.4.
      Vesteda heeft bij akte een berekening overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] in de periode van 28 juni 2018 tot en met juli 2025 € 111.313,70 aan (kale) huur heeft betaald aan Vesteda. Ook heeft Vesteda de huur berekend met weglating van het toegepaste opslagbeding. Hiervoor heeft zij over de hele huurperiode, dus vanaf april 2008 toen eerst Delta Lloyd en daarna Vesteda de verhuurder was, een herberekening gemaakt. Uit die berekening volgt dat [eiser] aan Vesteda in de periode van 28 juni 2018 tot en met juli 2025 met weglating van het opslagbeding een bedrag van € 92.639,25 aan huur verschuldigd is. Het verschil hiertussen is een bedrag van € 18.674,45. [eiser] heeft in haar antwoordakte de juistheid van deze berekening bevestigd, zodat vastgesteld wordt dat [eiser] aan Vesteda een bedrag van € 18.674,45 onverschuldigd heeft betaald. De vordering van [eiser] zal zodoende tot dit bedrag worden toegewezen. 
      
      
        
          De huur wordt over de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024 met 5% verminderd.
        
      
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis is verder overwogen dat er sprake is van een gebrek in verband met ‘kieren bij ramen en buitendeuren’ en dat een huurprijsvermindering van 5% reëel is (overweging 4.32). De kantonrechter zal daarom een huurprijsvermindering vaststellen van 5% van de geldende huurprijs in de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024. 
      
      
        
          Vesteda moet € 1.890,67 aan [eiser] betalen aan huurprijsvermindering.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Vesteda heeft bij akte ook een berekening overgelegd waaruit blijkt dat een huurprijsvermindering van 5% in de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024 over de herberekende huur neerkomt op een bedrag van € 1.890,67. [eiser] heeft in haar antwoordakte de juistheid van deze berekening bevestigd, zodat vastgesteld wordt dat [eiser] een bedrag van € 1.890,67 teveel heeft betaald aan Vesteda en dat Vesteda dit ongedaan moet maken. De vordering van [eiser] zal daarom tot dit bedrag worden toegewezen. 
      
      
        
          Vesteda moet de deskundigenkosten van € 3.220,11 vergoeden. 
        
      
      
    
    
      2.7.
      In het tussenvonnis is ook overwogen dat Vesteda de deskundigenkosten moet vergoeden (overweging 4.35). De kantonrechter zal Vesteda daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.220,11. 
      
      
        
          De vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring. 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] vordert uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. Vesteda voert gemotiveerd verweer en verzoekt tot afwijzing. Zij heeft in haar akte kenbaar gemaakt in hoger beroep te gaan en heeft aangevoerd dat er sprake is van een restitutierisico mocht zij in een hogere instantie gelijk krijgen. Dit restitutierisico volgt uit de verklaring van [eiser] ter zitting dat zij met haar inkomen niet meer in aanmerking komt voor de huur van de woning. 
      
    
    
      2.9.
      Los van de vraag of Vesteda dit verweer tijdig heeft gevoerd, wijst de kantonrechter de vordering om de beslissingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren toe. Bij de beoordeling of de beslissing al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Vesteda heeft weliswaar aangekondigd in hoger beroep te willen, maar de kans van slagen daarvan blijft voor deze afweging buiten beschouwing. Het belang van [eiser] is – kort gezegd – dat zij over het bedrag wil beschikken waar in dit vonnis van wordt geoordeeld dat ze dat onverschuldigd heeft betaald. Vesteda wijst als haar belang op restitutierisico, omdat [eiser] tijdens de zitting verklaarde dat zij met haar huidige inkomen niet meer in aanmerking komt voor deze woning. [eiser] heeft hiertegen ingebracht dat zij desondanks de huur steeds tijdig en volledig heeft betaald. Met de enkele verwijzing naar een uitspraak van [eiser] heeft Vesteda niet voldoende concreet gemaakt dat sprake is van een serieus restitutierisico. Dat betekent dat Vesteda onvoldoende heeft onderbouwd dat haar belang zwaarder weegt dan dat van [eiser] . 
      
      
        
          Vesteda moet de proceskosten vergoeden. 
        
      
      
    
    
      2.10.
      Vesteda is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.900,50
              
              
                (3,5 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.422,92
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.11.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      vernietigt het opslagbeding van 4%, meer precies artikel 4 lid 9 van de bijzondere voorwaarden in de huurovereenkomst, 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Vesteda om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 18.674,45 aan onverschuldigd betaalde huur,
      
    
    
      3.3.
      stelt een huurprijsvermindering vast van 5% van de geldende huurprijs in de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024, 
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Vesteda om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.890,67 aan huurprijsvermindering over de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024, 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt Vesteda om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.220,11 aan deskundigenkosten, 
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt Vesteda in de proceskosten van € 2.422,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vesteda niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt Vesteda tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      3.8.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.