ECLI:NL:RBNHO:2022:8769, Rechtbank Noord-Holland, 04-10-2022, C/15/331631 / KG ZA 22-460
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Geschil tussen zus en haar broer en zus over de verdeling van een onroerende zaak in de nalatenschap van vader. Na regie-aanwijzingen van Gerechtshof voorwaardelijke en onvoorwaardelijke biedingen ontvangen. Kan hoogste onvoorwaardelijke bod worden aanvaard ter verdeling of moet het  voorwaardelijke bod worden geaccepteerd, in afwachting van vervulling van de voorwaarden? Voorzieningenrechter is van oordeel dat in de omstandigheden van het geval zo snel mogelijk verdeeld moet kunnen worden. Daarom dient het hoogste onvoorwaardelijke bod te worden aanvaard.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/331631 / KG ZA 22-460
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [zus J]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat: mr. T.A. Bruins te Aerdenhout,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [broer M] ,
    
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar,
    
    
  
  
    
      2 [zus M] ,
    
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde in conventie,
      in persoon verschenen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als [zus J] , [broer M] en [zus M]. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 september 2022, met 11 producties
        
        
          productie 1 tot en met 4 van [zus M], toegezonden bij brief van 15 september 2022
        
        
          de akte houdende eis in reconventie van [broer M] , met 2 producties, toegezonden bij brief van 19 september 2022
        
        
          de mondelinge behandeling van 20 september 2022
        
        
          de pleitnota van [zus J]
        
        
          de pleitnota van [broer M]
        
        
          de pleitnota van [zus M].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Uitgangspunten
    
      2.1.
      Partijen zijn de kinderen van wijlen [vader M], overleden in 2008. Zij zijn ieder voor één/derde deel gerechtigd tot zijn nalatenschap. De nalatenschap bestaat onder meer uit onroerende zaken en aandelen in twee besloten vennootschappen, waarin tot de activa eveneens onroerende zaken behoren. Partijen hadden daarnaast al onroerend goed in gemeenschappelijke eigendom. Partijen procederen inmiddels vele jaren over de verdeling van de nalatenschap en de eenvoudige gemeenschappen. 
      
    
    
      2.2.
      Bij tussenarrest van 9 juli 2019 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deskundigen benoemd die de onroerende zaken hebben gewaardeerd. Het deskundigen-bericht is uitgebracht op 10 maart 2020. Daarbij is de onroerende zaak gelegen aan [adres] (verder ook: het perceel) gewaardeerd op een bedrag van € 67.000,-.
      
    
    
      2.3.
      Bij arrest van 9 november 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onder meer het volgende overwogen: 
      
      
        “Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van de percelen. Ter zitting is gebleken dat ieder voor zich valide lijkende redenen kan aandragen waarom het betreffende perceel aan haar dient te worden toebedeeld, dan wel dient te worden verkocht. Er is verder tussen partijen discussie over de vraag of de getaxeerde waarde ook de werkelijke waarde is van een aantal percelen, mede met het oog op de vraag of er ontwikkelplannen voor het betreffende perceel mogelijk zijn. Het hof ziet in de ernstig verstoorde verhouding van partijen, en het debat tussen hen rondom de mogelijkheden en waarden van de percelen, aanleiding om voor alle percelen te bepalen dat deze dienen te worden verkocht - op de in het dictum omschreven wijze - temeer nu geen van partijen heeft aangevoerd het betreffende perceel nodig te hebben voor broodwinning of een andere noodzakelijke reden.” 
      
      
    
    
      2.4.
      Het hof heeft de volgende wijze van verdeling van de onroerende zaken gelast:
      
      
        “ bepaalt dat partijen de percelen zoals genoemd onder 2.12 en 2.13 van dit arrest dienen te verkopen en te leveren aan de koper, waartoe partijen binnen vier weken na het wijzen van dit arrest gezamenlijk een opdracht tot verkoop dienen te verstrekken aan de makelaars: (…)
      
      
      
        - bepaalt dat indien partijen niet binnen vier weken na het wijzen van dit arrest gezamenlijk aan makelaars (…) een opdracht tot verkoop hebben verstrekt, ieder van hen afzonderlijk en namens de ander(en) bevoegd is tot het verstrekken van een opdracht aan deze makelaars;
      
      
      
        - bepaalt dat partijen binnen twee weken na de overeenkomst van opdracht alle relevante informatie over de te verkopen percelen aan de makelaars dienen te verstrekken, waaronder in ieder geval de door het hof benoemde deskundigen uitgebrachte deskundigenrapport,
      
      
      
        - bepaalt dat de makelaars binnen drie maanden na de overeenkomst van opdracht de percelen gezamenlijk of in onderdelen via een inschrijvingsprocedure met inachtneming van de NVM richtlijn te koop aanbieden, waarbij de termijn voor gunning drie werkdagen bedraagt, en in ieder geval wordt gegund indien voor een of meerdere percelen een bod is uitgebracht van gelijk aan of meer dan 90% van de door de door het hof benoemde deskundigen getaxeerde waarde;
      
      
      
        - bepaalt dat in geval een of meerdere percelen door de inschrijvingsprocedure niet wordt verkocht en geleverd, die percelen door de makelaars te koop worden aangeboden, waarbij in het geval partijen niet binnen twee weken na afloop van de inschrijvingsprocedure erin slagen gezamenlijk de vraagprijs te bepalen, partijen (of één van hen) de makelaars kan verzoeken een bindende marktconforme vraagprijs te bepalen;
      
      
      
        - bepaalt dat partijen in overleg met deze makelaars de verkoop aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens partijen de best mogelijke prijs is. In geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, kunnen partijen (of één van hen) de makelaars verzoeken de laatprijs naar beste weten en kunnen bindend te bepalen;
      
      
      
        - bepaalt dat indien de verkoopprijs door de makelaars bindend is vastgesteld, partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van het betreffende perceel aan de koper;
      
      
      
        - bepaalt dat de netto-verkoopopbrengst gelijk tussen partijen zal worden verdeeld;
      
      
      
        - bepaalt dat iedere partij bij overdracht van een perceel aan een koper éénderde gedeelte van de kosten van de makelaars, de notaris en de overige kosten ter zake de verkoop en de levering draagt;”.
      
      
    
    
      2.5.
      Alle onroerende zaken uit de nalatenschap zijn inmiddels verkocht, behalve het onderhavige perceel. 
      
    
    
      2.6.
      Op 11 juli 2022 heeft de notaris de schriftelijke biedingen op het perceel aan [adres] geopend. Door derden zijn voorwaardelijke biedingen gedaan tot een bedrag van € 1.850.000,-. Het hoogste onvoorwaardelijke bod van een derde bedroeg € 789.000,-. [zus J] , [broer M] en [zus M] hebben zelf ook onvoorwaardelijke biedingen gedaan, maar deze waren lager. 
      
    
    
      2.7.
      Vervolgens hebben de makelaars de hoogste bieders [S], [H], [K] en [G] benaderd om deze in de gelegenheid te stellen hun biedingen (voorwaarden) aan te passen. Daartoe heeft op 14 juli 2022 een door partijen zogenoemde ‘tweede ronde’ plaatsgevonden. [S] en [K] hebben hun voorwaardelijke bod gehandhaafd. [H] heeft haar bod gesplitst in een onvoorwaardelijk deel van € 735.000,- en een voorwaardelijk deel van € 500.000,-. [H] heeft daarbij de voorwaarde gesteld dat er op korte termijn bodemonderzoek wordt uitgevoerd en dat bij noodzaak tot grondsanering er overleg over de kosten wordt overlegd en dat het bedrag van € 500.000,- wordt betaald na vaststelling van een bestemmingsplan voor minimaal 4 (woon)kavels. Daarnaast heeft [broer M] zijn (onvoorwaardelijke) bod verhoogd naar€ 790.000,- [G] is daarop nog benaderd maar hij wilde zijn bod van € 789.000,- niet verhogen.  
      
    
    
      2.8.
      
        [broer M] heeft het bod van [H] afgewezen. [zus J] wilde het perceel wel verkopen aan [H]. Daarop heeft [zus M] de makelaars verzocht om bindend te bepalen aan welke partij het perceel gegund moest worden. De makelaars hebben bij e-mail van 14 juli 2022 aan partijen geschreven dat zij een keuze hebben gemaakt tussen het voorwaardelijke bod van [H] en het onvoorwaardelijke bod van [broer M] en dat zij hebben besloten om het perceel aan [broer M] te gunnen. 
      
    
    
      2.9.
      Alleen [zus J] heeft zich verzet tegen acceptatie van het bod van [broer M] . Tussen 14 juli 2022 en 16 augustus 2022 is over deze kwestie veelvuldig tussen partijen onderling en tussen (de gemachtigde van) [zus J] en de makelaars gecorrespondeerd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      
        
          [zus J] vordert in conventie – samengevat – dat de voorzieningenrechter 
        I. [broer M] en [zus M] zal veroordelen om met [H] in gesprek te gaan over het opstellen van een koopovereenkomst betreffende het perceel met een koopprijs van € 735.000,- en het tezamen formuleren van voorwaarden voor bodemonderzoek en betaling van € 500.000,- indien onherroepelijk komt vast te staan dat op het perceel gebouwd mag worden,
        II. voor het geval dat partijen en [H] niet tot een schriftelijke koopovereenkomst komen [broer M] en [zus M] zal veroordelen om tezamen met [zus J] op gezamenlijke kosten mee te werken aan een bodemonderzoek en na afgifte van het rapport de bieders op het perceel in de gelegenheid te stellen een nieuw bod te doen, onder de in de dagvaarding genoemde instructies,
        een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [broer M] en [zus M] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [zus J] stelt daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende. Alle deelgenoten hebben recht op de hoogste prijs. Tussen partijen was afgesproken dat de makelaars voor de ‘tweede ronde’ alleen de vier hoogste bieders zouden benaderen. Daar hoorde [broer M] niet bij. Hij is dus ten onrechte in de gelegenheid gesteld om nog een bod uit te brengen. [zus J] heeft die gelegenheid niet gehad. Het bod van [broer M] is daarom ongeldig. Als gekozen wordt voor een onvoorwaardelijk bod dan zou het perceel naar [G] moeten gaan omdat hij het hoogste geldige bod van € 789.000,- heeft gedaan. Ook moeten partijen unaniem beslissen over de biedingen. De makelaars zijn niet bevoegd een bindende keuze tussen de biedingen te maken omdat geen sprake is van de fase waarin het perceel niet door de inschrijvings-procedure is verkocht. Zelfs als de makelaars daartoe wel bevoegd zouden zijn, dan is van belang dat het hof geen rekening heeft gehouden met de situatie dat het perceel veel meer waard blijkt te zijn dan de getaxeerde waarde en hiervoor geen spelregels heeft opgesteld. De makelaars en [broer M] maken voorts ten onrechte een probleem van de voorwaarde van [H] om een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Noch het hof, noch partijen, hebben bepaald dat er geen voorwaardelijke biedingen gedaan mochten worden. Het kan niet zo zijn dat [broer M] een bodemonderzoek door [H] verbiedt en straks door ontwikkeling van het perceel een aanzienlijke winst maakt. Aangezien er geen bodem-verontreiniging te verwachten is, is er een zeer gerede kans dat het perceel € 1.235.000,- opbrengt. [broer M] en [zus M] zijn daarom verplicht om samen met [zus J] in overleg te gaan met de hoogste bieders.  
      
    
    
      3.3.
      
        
          [broer M] vordert in reconventie – samengevat – dat de voorzieningenrechter 
        I. [zus J] zal veroordelen om de door de makelaar aan haar toegezonden koopovereenkomst betreffende het perceel te ondertekenen en deze te verstrekken aan [broer M] ;
        II. [zus J] zal veroordelen om mee te werken aan de levering van het perceel aan [broer M] , op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        III. zal bepalen dat als [zus J] niet aan voormelde veroordelingen voldoet dit vonnis in de plaats treedt voor haar medewerking aan ondertekening van de koopovereenkomst en levering van het perceel,
        met veroordeling van [zus J] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [broer M] voert daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Vanwege de ernstig verstoorde verhoudingen en de vele procedures tussen partijen heeft het hof in zijn arrest van 9 november 2021 een finale oplossing gegeven voor beëindiging van deze kwestie. In het dictum is een nauwkeurige en volledige procedure bepaald. Het hof heeft daarbij tot uitgangspunt genomen dat er tussen partijen discussie is over de vraag of de getaxeerde waarde de werkelijke waarde van een aantal percelen is, vanwege mogelijke ontwikkelingsplannen. Deze discussie is met het arrest definitief beslecht. Ten aanzien van het onderhavige perceel hebben de makelaars bepaald dat de bieding van [broer M] het aanbod is met de best mogelijke prijs en dus dient er aan [broer M] geleverd te worden. [zus J] wenst echter wederom discussie over de mogelijkheden en waarden van het perceel. Haar stelling dat de makelaars de laatprijs alleen bindend mogen bepalen als er tot reguliere verkoop wordt besloten berust op een verkeerde lezing van het arrest. Verder zijn alle voorwaarden voor de inschrijvingsprocedure in overleg opgesteld en met partijen gecommuniceerd. Alle andere percelen zijn ook uitsluitend gegund aan de bieders die een onvoorwaardelijke bieding hebben gedaan. Ook zijn de motieven van [zus J] twijfelachtig. Zij is zelfs bereid om het lagere bod van [G] te accepteren zolang het perceel maar niet aan [broer M] wordt gegund. Als de vordering van [zus J] wordt toegewezen kan dat leiden tot langdurige onderzoeken, gesprekken en procedures. Hierdoor zal vertraging ontstaan in de afname en verdere ontwikkeling van het perceel wat gelet op de huidige economische omstandigheden nadelig voor de nalatenschap kan zijn. 
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie lenen deze zich voor gezamenlijke beoordeling. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
      
    
    
      4.2.
      Alle percelen zijn verkocht en nu resteert alleen nog het perceel aan [adres]. Duidelijk is inmiddels dat de waarde van het perceel aanzienlijk hoger is dan de getaxeerde waarde. Dat heeft het hof niet voorzien, maar dat neemt niet weg dat het kennelijke doel en de strekking van de beslissing van het hof van 9 november 2021 is dat partijen zo snel mogelijk van elkaar af moeten. Dit gelet op het feit dat partijen al jarenlang strijden en hun verstandhouding daardoor ernstig verstoord is geraakt. Het hof heeft beslist om voor alle percelen te bepalen dat deze verkocht moeten worden, juist ook omdat partijen van mening verschillen over de waarde van een aantal percelen gelet op de ontwikkelmogelijkheden daarvan. Het hof heeft voorts een procedure bepaald die er kennelijk op gericht is partijen tijdens het verkooptraject weinig ruimte voor een eigen invulling te geven en daarmee te voorkomen dat er tussen hen nieuwe discussies ontstaan. De beslissingen die het hof heeft genomen blijven dus overeind, ondanks het verschil tussen de taxatiewaarde en de marktwaarde van het perceel. 
      
    
    
      4.3.
      Duidelijk is dat als [zus J] ’s wensen worden gehonoreerd partijen op het moment van levering van het perceel aan [H] een lager bedrag in handen krijgen (namelijk € 735.000,-) dan wanneer het perceel aan [broer M] wordt overgedragen (namelijk € 790.000,-). Het is voorts onzeker of en wanneer partijen het voorwaardelijk geboden bedrag (€ 500.000,-) van [H] ontvangen aangezien dat afhangt van de uitkomst van een nog te verrichten bodemonderzoek en het verkrijgen een vergunning van de gemeente voor 4 bouwkavels. De voorzieningenrechter is het met het standpunt van [broer M] eens dat de verwachting is dat het verkrijgen van die vergunning lang zal gaan duren omdat het perceel  is aangemerkt als bijzonder provinciaal landschap en een buurman reeds heeft aangekondigd dat hij bezwaar zal maken tegen mogelijke ontwikkeling van het perceel. Intussen lopen partijen ook risico’s ten aanzien van de daadwerkelijke betaling van het bedrag van € 500.000,- bijvoorbeeld in het geval dat [H] in financiële problemen zou komen. Hiervoor zullen zekerheden moeten worden gevestigd. Over de voorwaarden hiervan zullen partijen moeten overleggen. Ook zullen partijen met [H] moeten gaan overleggen over de vraag wie de kosten van het grondonderzoek en de eventuele grondsanering zal gaan betalen. Voorzienbaar is dat partijen hier niet snel uit zullen komen aangezien het hen drieën al niet lukt om onderling afspraken te maken, laat staan als hierbij nog een vierde partij komt die nog andere belangen heeft. Bij toewijzing van de vorderingen van [zus J] zouden  partijen in deze kwestie nog langere tijd tot elkaar veroordeeld zijn, wat in strijd is met het doel van de beslissing van het hof. 
      
    
    
      4.4.
      Hierbij komt nog dat partijen, óók [zus J] , akkoord zijn gegaan met het compromis zoals weergegeven in de brief van de makelaars van 14 januari 2022 waarin het uitgangpunt is geformuleerd dat de biedingen bij voorkeur onvoorwaardelijk zijn. Desondanks vindt [zus J] dat aan het hoogste onvoorwaardelijke bod van [broer M] voorbij moet worden gegaan omdat zij zelf niet in de gelegenheid is gesteld om tijdens de zogenoemde tweede ronde zelf nog een bod uit te brengen. Daarom vindt [zus J] dat het perceel nog eerder aan [G] (die in de eerste ronde het hoogste onvoorwaardelijke bod had uitgebracht) had moet worden gegund. Het standpunt om liever een bod van € 1.000,- lager te accepteren dan dat van [broer M] verhoudt zich overigens slecht met de verklaring ter zitting dat het niet zo is dat [zus J] het perceel niet aan haar broer [broer M] gunt.
      
    
    
      4.5.
      
        [zus J] gaat er bovendien aan voorbij dat zij er ook voor had kunnen kiezen om zelf nog een onvoorwaardelijk hoger bod uit te brengen, nadat zij kennis nam van het feit dat [broer M] tijdens de tweede ronde [G] had overboden. Gelet op de stukken en verklaringen van partijen is echter duidelijk dat [zus J] zelf niet het risico van de aanwezigheid en kosten van bodemverontreiniging, alsmede de onmogelijkheid van de grondontwikkeling voor haar rekening wil nemen, waar [broer M] dat met zijn (hoogste) onvoorwaardelijke bod wel doet. 
      
    
    
      4.6.
      Ten slotte wenst de voorzieningenrechter nog het volgende op te merken. Partijen hebben een geschil over de zakelijke nalatenschap van hun vader. Het totaal van de te verdelen zaken (onroerend en de onderneming) heeft een waarde van enkele miljoenen. Het onderhavige geschil ziet op een deel daarvan. [zus M] heeft ter zitting verklaard dat het de wens van haar vader was om het bezit aan onroerende zaken zoveel mogelijk binnen de familie te houden. Daarin past de aanvaarding van het bod van [broer M] . Het zou partijen sieren dit in gedachten te houden bij de verdeling van het vermogen dat zij uit de nalatenschap ontvangen – en dat hun in die zin in de schoot wordt geworpen – en daar niet zo’n strijd over te voeren. Dat schaadt de familieverhoudingen in zeer ernstige mate en de voorzieningenrechter kan zich niet voorstellen dat dit is wat de vader van partijen voor ogen heeft gehad. 
      
    
    
      4.7.
      Alles overziende is de voorzieningenrechter dan ook van oordeel dat de vorderingen in conventie moeten worden afgewezen en dat de vorderingen in reconventie kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom afgewezen zal worden nu de vordering tot in de plaats stelling van dit vonnis voor de medewerking van [zus J] zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      Nu [zus J] zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk wordt gesteld zal zij in de kosten van dit geding worden veroordeeld. Hierbij worden de kosten in reconventie begroot op nihil, aangezien dat niet tot extra werkzaamheden heeft geleid. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      weigert de gevraagde voorzieningen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [zus J] in de proceskosten van [broer M] , tot heden begroot op € 314,- voor griffierecht en op € 1.016,- aan salaris advocaat;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [zus J] in de proceskosten van [zus M], tot heden begroot op € 314,- voor griffierecht;  
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [zus J] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst (overgelegd als productie 2 bij de eis in reconventie) betreffende [adres], te ondertekenen en deze aan [broer M] te verstrekken;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [zus J] om op een door de notaris te bepalen datum en tijdstip in persoon of door middel van afgifte van een volmacht mee te werken aan de levering voor voormeld perceel aan [broer M] , 
      
    
    
      5.7.
      bepaalt dat wanneer [zus J] niet aan de veroordelingen onder 5.5. of 5.6. voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de te verlenen medewerking van [zus J] aan ondertekening van de koopovereenkomst en/of de akte van levering van [adres];
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [zus J] in de proceskosten, tot heden aan de zijde van [broer M] en [zus M] begroot op nihil;
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.10.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en op 4 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
      
    
  
  
    type: NB
    coll: LJS