ECLI:NL:GHDHA:2023:5, Gerechtshof Den Haag, 10-01-2023, 200.301.896-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woning. Ontbinding en ontruiming wegens overlast door vriend van huurster. Huurster treedt hier niet tegen op.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.301.896/01
      Zaaknummer rechtbank	: 8609220 CV EXPL 20-21245 
    
    
    
    
      
        Arrest van 10 januari 2023 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] Schuldondersteuning B.V. q.q. als bewindvoerder over de goederen die toebehoren aan mevrouw [betrokkene],
      gevestigd in [vestigingsplaats],
      appellante,
      advocaat: mr. M. Shaaban in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      gevestigd in Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] q.q. en Havensteder.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) huurt een woning van Havensteder. Havensteder heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd vanwege ernstige en structurele overlast door [betrokkene] en/of haar vriend. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Inmiddels heeft [betrokkene] de woning ontruimd en heeft zij elders woonruimte gevonden. In hoger beroep voert [appellante] q.q. namens [betrokkene] aan dat [betrokkene] en haar vriend geen overlast, laat staan ernstige en structurele overlast, hebben veroorzaakt en dat haar belang bij behoud van de woning moet prevaleren boven het belang van Havensteder.
    
    
      1.2
      Het hof is het met de kantonrechter eens en bekrachtigt het vonnis. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 25 oktober 2021, waarmee [appellante] q.q. in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 september 2021;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante] q.q.;
        
        
          de memorie van antwoord van Havensteder, met bijlagen.
        
      
    
    
      2.2
      Op 12 december 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is daarbij toegelicht door mr. Shaaban namens [appellante] q.q. en mr. E. Boot namens Havensteder.  [betrokkene] is gehoord.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [betrokkene], geboren op [geboortedatum], huurt sinds 20 maart 2018 van Havensteder de woning aan de [adres] en de scootermobielplaats aan de [adres 2] (hierna samen ook: de woning). De woning ligt in een seniorenflat, bestemd voor bewoners van 55+. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Havensteder van toepassing.
    
    
      3.2
      Bij beschikking van 31 mei 2018 is [appellante] q.q. als bewindvoerder benoemd over de goederen die (zullen) toebehoren aan [betrokkene].
    
    
      3.3
      
        In de algemene huurvoorwaarden staat - voor zover hier van belang - het volgende:
        “artikel 9.11 Huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
        
          artikel 9.12 Huurder is voor de gedragingen van zijn huisgenoten en anderen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde (waaronder begrepen de gemeenschappelijke ruimten) bevinden op dezelfde wijze aansprakelijk als voor zijn eigen gedragingen.
        
        
          artikel 9.13 Huurder onthoudt zich van intimiderend, bedreigend, agressief of anderszins onbehoorlijk gedrag jegens omwonenden, medewerkers van verhuurder en personen die in opdracht van verhuurder werkzaamheden in of aan het gehuurde verrichten dan wel aan het complex waartoe het gehuurde behoort. Verhuurder kan huurder oproepen voor een gesprek, de toegang tot zijn kantoren ontzeggen en zijn dienstverlening opschorten, onverminderd het recht van verhuurder om ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Na ontbinding van de overeenkomst kan verhuurder besluiten om gedurende een bepaalde tijd geen woning aan huurder te verhuren.".
      
    
    
      3.4
      Bij Havensteder zijn aanhoudend overlastmeldingen over [betrokkene] binnengekomen. Havensteder heeft daarop [betrokkene] uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor. Uiteindelijk heeft tussen hen een gesprek plaatsgevonden op 22 oktober 2019.
    
    
      3.5
      Hierna heeft op 5 november 2019 een groepsgesprek plaatsgevonden met [betrokkene], een vertegenwoordiger van Havensteder en twaalf buren van [betrokkene]. De buren hebben hierin onder meer de volgende overlastklachten uitgesproken:
      
      
        
          - geluidsoverlast door harde muziek, 
        
        
          - boze dreigende en intimiderende reacties wanneer bewoners [betrokkene]
          
           en/of haar vriend, de heer [X] (hierna: [X]), hierop  aanspreken,
        
          - doodsverwensingen door [X] naar bewoners toe,
        
        
          - buren uitschelden,
        
        
          - ramen, deuren bekladden, bespugen, besmeren met stroop, eieren
          
            gooien,
        
        
          - balkons en deurmatten vervuilen met etenswaren en eieren gooien,
        
        
          - brievenbussen volspuiten met ketchup,
        
        
          - uitdagen/provoceren van bewoners door [X].
        
      
    
    
      3.6
      Havensteder heeft in de brief aan [betrokkene] van 21 november 2019 onder meer geschreven naar aanleiding van het groepsgesprek:
      
      
        
          "Uw reactie tijdens het groepsgesprek was voornamelijk ontkennend. 
          
          (….)
          
          Wanneer de overlast aanhoudt zal Havensteder een gedragsaanwijzing opleggen. Dit is een laatste waarschuwing." (…).
        
      
    
    
      3.7
      Ook na deze laatste waarschuwing heeft Havensteder klachten van omwonenden ontvangen. Naar aanleiding van overlastmeldingen in het weekend 29 november - 2 december 2019 heeft Havensteder in een brief aan [betrokkene] van 2 december 2019, onder meer geschreven:
      
      
        
          "(…) Wij accepteren dit overlastgevend en provocerend gedrag van uw partner niet.
        
      
      
      
        
          Daarom scherpen we de gedragsregels verder aan en is uw partner vanaf vandaag niet meer welkom in het gebouw. Wij hebben de buren gevraagd om extra alert te zijn en alle overlast aan ons te melden. Komt uw partner toch in het gebouw en/of bedreigt hij omwonenden, dan zullen wij het dossier doorsturen naar onze advocaat.".
        
      
    
    
      3.8
      Vervolgens heeft Havensteder weer klachten ontvangen van omwonenden. Havensteder heeft in een brief aan [betrokkene] van 18 december 2019 onder meer geschreven:
      
      
        
          “(…) In onze brief van 2 december 2019 waarschuwden wij u dat wij verdere overlast niet tolereren. Omwonenden ervaren nog steeds overlast van u. We hebben met u afspraken gemaakt om de overlast te stoppen. U houdt zich nog niet aan de afspraken. 
        
      
      
      
        
          Nakomen van de gemaakte afspraken:
        
        
          De volgende overlastmeldingen ontvangen we op dit moment:
        
        
          - Geluidsoverlast door gebonk en gestamp in de nacht;
        
        
          - Uw partner is weer gesignaleerd in het gebouw en de omgeving;
        
        
          We hebben afspraken gemaakt om deze overlastmeldingen te voorkomen. Dringend vragen we u te stoppen met het veroorzaken van overlast. ".
        
      
    
    
      3.9
      
        Havensteder is ook hierna klachten blijven ontvangen van omwonenden. Havensteder heeft in een brief van 28 januari 2020 aan [betrokkene] onder meer geschreven: 
        
          
          “
          Laatste kans 
          
          Middels deze gedragsaanwijzing geven wij u een laatste kans de overlast te stoppen. In de gedragsaanwijzing staan de voorwaarden die wij stellen voor het bieden van deze laatste kans. Met het ondertekenen van de gedragsaanwijzing gaat u akkoord met de voorwaarden en afspraken.”
        
        
          [betrokkene] heeft deze gedragsaanwijzing niet getekend.
      
    
    
      3.10
      
        Op 4 februari 2020 heeft de advocaat van [betrokkene] onder meer aan Havensteder geschreven: 
        
          
          “Cliënte stelde mij enkele brieven ter hand, waaruit blijkt dat u meent dat zij zich niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zou houden. Volgens u zou cliënte en/of haar vriend van haar overlast veroorzaken en bewoners van de flat onheus bejegenen. Aan cliënte is op 2 december 2019 kenbaar gemaakt dat haar vriend niet langer welkom is in het gebouw en de omgeving. Op 18 december 2019 hebt u aan cliënte, naar aanleiding van nieuwe overlastmeldingen van omwonenden, schriftelijk gewaarschuwd met de mededeling dat bij het aanhouden van de overlastmeldingen een juridische procedure zal worden gestart. Bij brief d.d. 28 januari 2020 hebt u aan cliënte een gedragsaanwijzing, tevens houdende een laatste waarschuwing, ter ondertekening
          
          voorgelegd. Cliënte kan zich met de gedragsaanwijzing en de beschuldigingen aan haar adres omtrent het veroorzaken van overlast niet vinden. (…) Cliente meent dan ook dat u ten onrechte van juistheid van de meldingen van de buren uitgaat en dat  aan cliënte en vriend restricties worden opgelegd die niet te rechtvaardigen zijn en die indruisen tegen de (bewegings)vrijheid en het woongenot van cliënte.” 
        
      
    
    
      3.11
      Op 5 februari 2020 is door de officier van justitie tegen [X] een strafbeschikking uitgevaardigd wegens het beledigen van [buurman], een van de buren van [betrokkene]. Er is daarbij tevens een aanwijzing opgelegd aan [X] waardoor hij zich voor de duur van 6 maanden niet mocht bevinden op [adres]. [X] had in deze periode wel toegang tot het huisadres van [betrokkene], zij het dat hij zich de toegang moest verschaffen via de achteringang van het gebouw.
    
    
      3.12
      Nadat het enige tijd rustig bleef, heeft Havensteder wederom klachten ontvangen van omwonenden. Havensteder heeft op 1 april 2020 aan de advocaat van [betrokkene] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          "We hebben helaas te vroeg gejuicht. Inmiddels heb ik drie afzonderlijke overlastmeldingen van drie bewoners binnen, waarin verklaard wordt dat de vriend van mevrouw [betrokkene] wederom voor onrust zorgt.".
        
      
    
    
      3.13
      Op 3 april 2020 is de autoruit van [bewoner 1], bewoner van het gebouw aan de [adres], met een steen ingegooid. Uit het proces-verbaal van de aangifte op 8 april 2020 blijkt dat [bewoner 1] vermoedt dat [X] de steen door de ruit heeft gegooid.
    
    
      3.14
      Op 21 april 2020 is een ruit van de woning van [bewoner 2], bewoonster van het gebouw aan de [adres], met een steen ingegooid. Uit het proces-verbaal van de aangifte op 23 april 2020 blijkt dat [bewoner 2] stelt dat [X] de steen door de ruit heeft gegooid.
    
    
      3.15
      Havensteder heeft in een per e-mail verzonden brief aan de advocaat van [betrokkene] van 1 mei 2020 onder meer geschreven:
      
      
        
          "(...) Voor Havensteder is de maat nu vol. Uw cliënte is op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden en de wet verantwoordelijk voor het gedrag van de heer [X]. Zij heeft meerdere kansen gekregen om de overlast te doen stoppen.
        
      
      
      
        
          Het enige wat uw cliënte kan doen om een rechtszaak te voorkomen, is de huur van haar woning opzeggen. (...)".
        
      
    
    
      3.16
      
        [betrokkene] heeft de huur niet opgezegd, zodat Havensteder is overgegaan tot een gerechtelijke procedure.
    
    
      3.17
      Na het vonnis van de kantonrechter van 24 september 2021 is aan [betrokkene] de ontruiming aangezegd tegen 26 oktober 2021. Bij vonnis in kort geding van 25 oktober 2021 is de vordering van [betrokkene] om de tenuitvoerlegging van het vonnis te schorsen, afgewezen. [betrokkene] heeft inmiddels de woning verlaten.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        Havensteder heeft [appellante] q.q. gedagvaard en gevorderd dat, samengevat,
        I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellante] q.q. wordt veroordeeld om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagde bevinden onder afgifte van de sleutels aan Havensteder;
        II. [appellante] q.q. wordt veroordeeld in de proceskosten, met de bepaling dat de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis.
      
    
    
      4.2
      Havensteder heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [betrokkene] en/of [X] ernstige overlast veroorzaken/veroorzaakt voor omwonenden in het flatgebouw en dat zij daarmee tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, alsmede haar wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De niet-nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. 
    
    
      4.3
      
        [appellante] q.q. heeft de overlast gemotiveerd betwist. Er is volgens haar geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 24 december 2020 geoordeeld dat gedragingen van [X] aan [betrokkene] worden toegerekend, waarna Havensteder is toegelaten te bewijzen dat [betrokkene] ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Bij eindvonnis van 24 september 2021 (hierna: het vonnis) heeft de kantonrechter, na het horen van getuigen, geoordeeld dat Havensteder in het opgedragen bewijs is geslaagd en heeft zij de huurovereenkomst ontbonden, de vordering tot ontruiming toegewezen en [appellante] q.q. in de kosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] q.q. is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij wil dat het hof de vorderingen van Havensteder alsnog afwijst. 
    
    
      5.2
      De grieven 1, 2, 3 en 5 (grief 4 ontbreekt) zijn gericht tegen de waardering van het bewijs door de kantonrechter. Met de grieven 6 en 7 klaagt [appellante] q.q. over het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [betrokkene] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en dat de belangenafweging in het nadeel van [betrokkene] uitvalt.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
    
    
      6.2
      Het hof stelt voorop dat [betrokkene] als huurder niet alleen aansprakelijk is voor haar eigen gedragingen maar ook voor die van haar vriend [X], die zich telkens met haar goedvinden in het gehuurde heeft bevonden en tegen wie ze niet is opgetreden. Dit is op zichzelf tussen partijen niet in geschil. 
    
    
      6.3
      De kern van het verweer van [appellante] q.q. is (i) dat er geen sprake is geweest van het veroorzaken van overlast door [betrokkene] en/of [X], terwijl (ii) Havensteder bovendien de (overlast)klachten die [betrokkene] zelf had niet heeft willen onderzoeken. Dit tast, aldus  [appellante] q.q., de geloofwaardigheid van de overlastmeldingen aan. 
    
    
      6.4
      Het hof verwerpt dit verweer. Zoals de kantonrechter heeft gemotiveerd in het vonnis, met name in overwegingen 2.5 en 2.6, hebben de door de kantonrechter gehoorde getuigen uitvoerig en gedetailleerd (vrijwel steeds uit eigen waarneming) verklaard over misdragingen van [X]. Het hof acht deze verklaringen, evenals de kantonrechter, overtuigend. Dit wordt niet anders door de stelling van  [appellante] q.q. (samengevat) dat Havensteder niet naar  de klachten van [betrokkene] heeft willen luisteren en dus bevooroordeeld was. De kantonrechter heeft immers zelfstandig de verklaringen van de getuigen bij hun verhoor (onder ede) getoetst. 
    
    
      6.5
      Voor zover [appellante] q.q. klaagt over onjuiste informatie die door Havensteder zou zijn verstrekt aan de medebewoners over de al dan niet toegestane aanwezigheid van [X] in het flatgebouw, verwerpt het hof ook deze klacht.  [appellante] q.q. miskent hiermee dat naast de strafrechtelijke gedragsaanwijzing ook door Havensteder civielrechtelijke gedragsaanwijzingen waren gegeven. Havensteder was als verhuurder jegens de medebewoners verplicht om te reageren op hun overlastklachten en binnen zekere grenzen maatregelen te nemen. Havensteder heeft dit gedaan in een (terecht) steeds oplopende mate van gestrengheid. 
    
    
      6.6
      De  gestelde discriminatie op grond van huidskleur van [X] maakt dit niet anders. Overigens heeft het hof in het dossier geen voldoende concrete bewijzen aangetroffen dat de medebewoners [X] hebben gediscrimineerd, zodat ook hierom aan dit verwijt voorbij wordt gegaan.
    
    
      6.7
      Het hof acht de mate van overlast en de duur daarvan dusdanig ernstig dat deze grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De persoonlijke omstandigheden van [betrokkene] zijn niet voldoende om toepassing te geven aan de zogenaamde ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265, eerste lid BW.
    
    
      6.8
      
        Het hof verwerpt de grieven.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.9
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] q.q. niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof komt niet toe aan nadere bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het hof zal [appellante] q.q. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 september 2021;
      
      
        veroordeelt [appellante] q.q. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 338,-- aan verschotten en € 2.228,-- aan salaris advocaat.
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
     Het vonnis is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RBROT:2021:9348.
  
  
     Zie overwegingen 3.7, 3.8 en 3.9.