ECLI:NL:RBROT:2023:4754, Rechtbank Rotterdam, 07-06-2023, C/10/643013 / HA ZA 22-644
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop/verkoop woning. Staan gestelde gebreken normaal gebruik als woonhuis in de weg? Op onderdelen onjuiste mededelingen verkopers. Gedeeltelijke toewijzing vorderingen.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven






zaaknummer / rolnummer: C/10/643013 / HA ZA 22-644






Vonnis van 7 juni 2023






in de zaak van







1

[eiser01] ,



2.

[eiseres01]

,


beiden wonende in [woonplaats01] ,


eisers,


advocaat: mr. M.B. Visser te Rotterdam,





tegen







1

[gedaagde01] ,



2.

[gedaagde02]

,


beiden wonende in [woonplaats01] ,


gedaagden,


advocaat: mr. F. Wubbena te Oosterhout Nb.






Partijen worden hierna [eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s. genoemd.








1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




het vonnis in incident van 30 november 2022 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;




de brief van de rechtbank van 27 januari 2023, met een oproeping voor een mondelinge behandeling op 24 april 2023;




de brief van de rechtbank van 14 maart 2023 met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;




de akte overleggen producties tevens houdende eiswijziging en eisvermeerdering van [eiser01] c.s., met producties;




de spreekaantekeningen voor de mondelinge behandeling van [eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s.;




de mondelinge behandeling van 24 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.







1.2.


Ten slotte is vonnis bepaald.








2

De feiten



2.1.


[gedaagde01] c.s. hebben in 2019 hun woning (bouwjaar 1965) aan het [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning) te koop aangeboden. Zij maakten hierbij gebruik van de verkoopmakelaar Makelaardij Wisse B.V. in Hendrik-Ido-Ambacht (hierna: Wisse).





2.2.


Door Wisse is in verband met de verkoop van de woning een verkoopbrochure opgesteld. Hierin is op de bladzijden 5, 7 en 19 (onder meer) het volgende opgenomen:





“De circa 188 m2 woonoppervlakte is verdeeld over […] een fijne serre […] op de begane grond en 2 ruime slaapkamers op de verdieping.







[…]







De woonkamer is voorzien van een prachtige schouw met sfeervolle gashaard en openslaande deuren naar de serre. Deze serre is later aan de woning gebouwd en heeft een fantastische lichtinval! U heeft hier een rustgevend uitzicht over de achtertuin en er is een elektrische haard aanwezig.







[…]







De extra diepe, geïsoleerde garage/berging heeft een oppervlakte van maar liefst 42 m2.”






Op bladzijde 7 van de verkoopbrochure is op één van de foto’s de serre als volgt afgebeeld:











2.3.


[gedaagde01] c.s. hebben in verband met de verkoop een aantal vragen in de NVM-vragenlijst, voor zover van belang, als volgt beantwoord:





“


Gevels 2C



Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Nee




Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? Ja







[…]







Daken 3E




Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? Nee




Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? Ja







[…]







Installaties 7F




Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden? Nee




Zo ja, welke?”







2.4.


Daarnaast is door [gedaagde01] c.s. aan [eiser01] c.s. het energielabel ter beschikking gesteld. Op het energielabel is, voor zover van belang, het volgende vermeld:





“2. Glas woonruimte(s) HR Glas




Glas slaapruimte(s) Dubbel glas




3. Gevelisolatie Gevel extra geïsoleerd




4. Dakisolatie Dak extra geïsoleerd




5. Vloerisolatie Vloer extra geïsoleerd”







2.5.


[eiser01] c.s. hebben voorafgaand aan de koop van de woning een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Woningkeurgroep B.V. in Hendrik-Ido-Ambacht. In het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 23 juni 2020 staat op bladzijde 38 van 48 het volgende:










2.6.


Tussen partijen is op 24 juni 2020 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij [eiser01] c.s. de woning voor een koopsom van € 712.500,00 van [gedaagde01] c.s. hebben gekocht. In de artikelen 6.1, 6.3 en 20 van de koopovereenkomst staat het volgende:





“


artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik






6.1.



De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.






[…]







“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:


woonhuis


.




Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.




Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.




Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.




Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.







[…]







artikel 20 Ouderdomsclausule




Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.

”






2.7.


De woning is op 21 augustus 2020 door [gedaagde01] c.s. aan [eiser01] c.s. geleverd. [eiser01] c.s. hebben de woning in september 2020 betrokken.





2.8.


In opdracht van [eiser01] c.s. heeft de heer [naam01] , verbonden aan TOP Expertise B.V. in Hoogvliet (hierna: de deskundige), op 12 maart 2021 onderzoek aan de woning verricht naar aanleiding van meerdere klachten van [eiser01] c.s. over de woning. In het door hem opgestelde rapport van expertise van 8 april 2021 staan op de bladzijden 5, 9, 10, 11 en 13 (onder meer) de volgende bevindingen:





“In de tuin is een grondkabel aangebracht, die niet geschikt is. Langs de waterkant zijn ongeschikte kabels toegepast, die in het water hangen.







[…]







Vastgesteld kan worden dat de bovenverdieping niet op de gevraagde en vereiste temperatuur komt.







[…]







De serre, die uw cliënt als woonruimte heeft gekocht, is door de keurder betiteld als een schuur, en heeft deze ruimte niet eens willen betrekken om het energielabel te bepalen vanwege het ontbreken van elke vorm van isolatie. De wanden van de serre zijn uitgevoerd in meubelplaat, er ontbreekt een verwarming en de dubbele deuren zijn voorzien van enkel glas.







Volgens de verkoopbrochure is de garage/berging geïsoleerd. Wij hebben geen isolerende voorzieningen aangetroffen.







[…]







De garage en de berging zijn in tegenstelling tot de opgave van de wederpartij niet geïsoleerd.”







2.9.


De voormalig gemachtigde van [eiser01] c.s. heeft [gedaagde01] c.s. per brief van 22 april 2021 onder meer gesommeerd om binnen vier weken verschillende gebreken aan de woning te herstellen.





2.10.


[gedaagde01] c.s. hebben aansprakelijkheid bij brief van hun advocaat van 4 juni 2021 van de hand gewezen.








3

Het geschil



3.1.


[eiser01] c.s. vorderen – na wijziging en vermeerdering van de eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:





Primair:




I. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, des de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag ad € 120.250,00, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2021, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum tot aan de dag der algehele voldoening;






Subsidiair:




II. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst van 24 juni 2020 onder invloed van dwaling, dan wel wederzijdse dwaling is gesloten en voor recht verklaart dat de koopovereenkomst (partieel) vernietigbaar is, maar dat (partiële) vernietiging achterwege kan blijven vanwege het beroep door [eiser01] c.s. op nadeelsopheffing;





III. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, des de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag ad € 120.250,00, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2021, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum tot aan de dag der algehele voldoening;






Zowel primair als subsidiair:






IV. [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, des de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in de proceskosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn tot aan de voldoening.






3.2.


[eiser01] c.s. leggen aan hun primaire vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 BW). Er zijn diverse gebreken aan de woning, die maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde01] c.s. hebben ook nagelaten om [eiser01] c.s. juist te informeren over de eigenschappen van de woning. Aan de subsidiaire vorderingen leggen [eiser01] c.s., wederom kort samengevat, ten grondslag dat zij hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst, althans dat sprake is van wederzijdse dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken over de aanzienlijke herstelkosten hadden zij de woning niet gekocht. De woning is ongeschikt voor bewoning door een gezin met drie kinderen.





3.3.


[gedaagde01] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser01] c.s., met veroordeling van [eiser01] c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de (na)kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling.





3.4.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.








4

De beoordeling



4.1.


Er is door [gedaagde01] c.s. geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en eisvermeerdering van [eiser01] c.s. en de rechtbank acht deze ook niet in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal dan ook de hiervoor in randnummer 3.1 weergegeven vorderingen van [eiser01] c.s. beoordelen.





Beantwoordt de woning aan de koopovereenkomst?







4.2.


In deze procedure staat in de eerste plaats de vraag centraal -kort gezegd- of [gedaagde01] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser01] c.s. stellen te lijden als gevolg van de door hen gestelde gebreken aan de woning. De rechtbank zal hierna eerst het toetsingskader weergeven, om daarna per gesteld gebrek deze vraag te beantwoorden.





Toetsingskader







4.3.


Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het NVM-model 2018, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser01] c.s. de woning hebben gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eiser01] c.s. gelegd.





4.4.


Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [gedaagde01] c.s. op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.





4.5.


Uitgangspunt is dus dat [gedaagde01] c.s. alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woonhuis aantast, dan komt dit gebrek toch ingevolge het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser01] c.s. als het gebrek hen bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die een koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt ook voor rekening van [eiser01] c.s. als het valt onder de ouderdomsclausule (artikel 20 koopovereenkomst).





4.6.


Ten aanzien van hetgeen [eiser01] c.s. mochten verwachten is daarnaast van belang wat [gedaagde01] c.s. aan hen hebben meegedeeld. In dat kader rustte op [gedaagde01] c.s. de verplichting om aan [eiser01] c.s. inlichtingen te verstrekken om zo te voorkomen dat [eiser01] c.s. zich een onjuiste voorstelling van zaken zouden maken.





4.7.


De rechtbank zal hierna met inachtneming van dit toetsingskader de gestelde gebreken beoordelen. Op [eiser01] c.s. rust de stelplicht -en in geval van voldoende betwisting- de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit de beweerde non-conformiteit blijkt.





Bekabeling in de tuin







4.8.


Het gaat bij dit gebrek om grondkabels in de tuin en langs de waterkant. Volgens de deskundige zijn deze kabels onveilig en ongeschikt en moeten deze vervangen worden. [eiser01] c.s. vorderen de kosten daarvan, die zijn begroot op een bedrag van € 3.960,00 inclusief btw. [gedaagde01] c.s. betwisten dat de bekabeling een gebrek oplevert. Volgens hen is geen sprake van een gevaarlijke situatie en staat het beweerde gebrek een normaal gebruik van de woning niet in de weg. Voor zover dat anders zou zijn, doen [gedaagde01] c.s. een beroep op de ouderdomsclausule. Zij hebben nooit ingrijpende wijzigingen aan de oppervlakte van de tuin aangebracht, zodat deze er al twintig jaar zo bij ligt.





4.9.


De rechtbank overweegt als volgt. Indien aangenomen zou worden dat met betrekking tot de kabels in de tuin sprake is van een gebrek, dan is het vervolgens de vraag of er als gevolg van dat gebrek ten tijde van de levering van de woning direct of binnen afzienbare tijd gevaar te duchten was. De rechtbank kan dat uit de in deze procedure vaststaande feiten niet afleiden. [eiser01] c.s. hebben onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er sprake was van een zodanige gevaarlijke woonsituatie dat zij niet verantwoord in de woning konden blijven wonen. [eiser01] c.s. hebben ook niet gesteld dat een dergelijke situatie binnen afzienbare tijd te verwachten viel, zodat onmiddellijk herstel van de kabels noodzakelijk was. Ook verder is niet gebleken van een zodanige gevaarlijke situatie als gevolg van de kabels in de tuin dat er niet zonder gevaar in de woning gewoond kon worden. De deskundige heeft alleen gezegd dat de kabels ‘nog vervangen moeten worden’. Dat duidt niet op een gevaarlijke woonsituatie.





4.10.


De rechtbank is dus van oordeel dat als er met betrekking tot de kabels in de tuin sprake zou zijn van een gebrek, dat dit gebrek dan niet een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde01] c.s. zijn dan ook niet aansprakelijk voor de (eventuele) kosten van vervanging van de kabels.





Niet goed verwarmen bovenverdieping







4.11.


Volgens de deskundige is de bovenverdieping van de woning niet te verwarmen volgens de daarvoor geldende normen. Dat komt omdat het dak, anders dan [gedaagde01] c.s. hebben meegedeeld, grotendeels niet is geïsoleerd. De woning is daardoor niet normaal als woonhuis te gebruiken. [eiser01] c.s. vorderen de kosten van het isoleren van het dak, het plaatsen van voorzetwanden en het isolerend beglazen van dakramen, totaal een bedrag van € 79.290,00 inclusief btw. [gedaagde01] c.s. voeren verweer. Zij betwisten om te beginnen dat de bovenwoning niet goed te verwarmen is. In dat verband wijzen zij erop dat [eiser01] c.s. na de levering van de woning een verbouwing hebben uitgevoerd, waarbij zij op de bovenverdieping een extra slaapkamer hebben gerealiseerd. De bovenverdieping is dus niet meer in dezelfde staat als ten tijde van de levering.





4.12.


De rechtbank overweegt als volgt. De bovenverdieping bestond ten tijde van de levering van de woning uit twee slaapkamers en een overloop. Bij de mondelinge behandeling hebben [gedaagde01] c.s. verklaard dat de overloop werd verwarmd door twee radiatoren, waarvan één grote, met een enkele dikke plaat en een veel kleinere, met een dubbele plaat. [eiser01] c.s. hebben in reactie daarop desgevraagd verklaard dat zij de grote radiator hebben verwijderd, om aan die kant van de overloop een extra slaapkamer te realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank kan met betrekking tot de verwarming van deze door [eiser01] c.s. nieuw gerealiseerde slaapkamer niet gesproken worden van een gebrek. De feitelijke situatie op de bovenverdieping is immers niet meer dezelfde als ten tijde van de levering van de woning. [eiser01] c.s. hebben daarnaast niet betwist dat de overloop ten tijde van de levering door de twee aanwezige radiatoren snel te verwarmen was, zoals [gedaagde01] c.s. tijdens de mondelinge behandeling eveneens hebben verklaard.





4.13.


[eiser01] c.s. hebben ook gesteld dat [gedaagde01] c.s. hen onjuist hebben geïnformeerd over de mate van isolatie van de gevel, de vloer en het dak van de woning. Om die reden is niet een woning geleverd die aan de overeenkomst voldoet. [gedaagde01] c.s. betwisten dat zij onjuiste mededelingen hebben gedaan. Zij voeren aan dat zij, geheel naar waarheid, in de NVM-vragenlijst hebben geantwoord dat het dak en de vloer ten tijde van de bouw van de woning niet geïsoleerd waren en dat zij dit in het jaar 2000 zelf hebben laten doen naar de maatstaven van die tijd. [eiser01] c.s. hebben dat niet, althans niet gemotiveerd, betwist. Verder hebben [gedaagde01] c.s., onder verwijzing naar de ‘

Handleiding voor de erkend deskundige energielabel woningbouw - versie 1.4 – november 2019

’ van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, uitgelegd hoe zij volledig naar waarheid de parameters voor het energielabel hebben ingevuld. Ook die uitleg is niet betwist door [eiser01] c.s. en de rechtbank ziet ook geen aanleiding om deze uitleg in twijfel te trekken. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde01] c.s. onjuiste mededelingen hebben gedaan over de mate van isolatie van de woning en dat dit dus evenmin een grondslag vormt voor de vordering van [eiser01] c.s. tot vergoeding van de herstelkosten.





Isolatie van de berging en garage







4.14.


[eiser01] c.s. stellen, onder verwijzing naar de bevindingen van de deskundige, dat de berging en de garage niet zijn geïsoleerd. Dat is anders dan [gedaagde01] c.s. daarover hebben meegedeeld voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst. Om die reden voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst. [eiser01] c.s. vorderen de kosten van het alsnog isoleren van de garage en berging voor een bedrag van € 10.500,00 inclusief btw. [gedaagde01] c.s. betwisten dat zij een onjuiste mededeling hebben gedaan. Zij voeren daartoe aan dat [eiser01] c.s. zich slechts beroepen op één zinsnede in de verkoopbrochure en dat deze geen onderdeel van de koopovereenkomst is. Informatie in de verkoopbrochure is volgens hen van algemene aard en heeft slechts een informatief karakter.





4.15.


De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde01] c.s. hebben bij de mondelinge behandeling verklaard dat de garage en berging spouwmuren hebben en dat dit ten tijde van de bouw van de woning gezien werd als isolatie. [eiser01] c.s. hebben daarop op hun beurt betwist dat er spouwmuren staan. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde01] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist dat de garage en berging niet zijn geïsoleerd. Gelet op de bevindingen van de deskundige dat geen sprake is van isolatie had van [gedaagde01] c.s. verwacht mogen worden dat zij hun betwisting nader zouden onderbouwen, bijvoorbeeld met een verklaring van een eigen deskundige. Nu zij dat hebben nagelaten, gaat de rechtbank aan hun betwisting voorbij. Er is in de verkoopbrochure op bladzijde 19 met zoveel woorden opgenomen dat de garage/berging geïsoleerd is (randnummer 2.2). Er is dus sprake van een onjuiste mededeling van [gedaagde01] c.s. Mededelingen in een verkoopbrochure kunnen ook wel degelijk verwachtingen wekken bij kopers van een woning. Dat betekent in dit geval dat [gedaagde01] c.s. aansprakelijk zijn voor de onjuistheid van deze mededeling.





4.16.


[eiser01] vorderen een bedrag aan herstelkosten van € 10.500,00 inclusief btw. De deskundige heeft in zijn rapport van expertise van 8 april 2021 deze kosten aanvankelijk begroot op een bedrag van € 8.000,00 inclusief btw. Het betreft een stelpost. Ten behoeve van de mondelinge behandeling hebben [eiser01] c.s. een brief van de deskundige van 12 april 2023 in het geding gebracht. In deze brief heeft de deskundige geschreven dat de kosten van materialen en arbeid sinds het rapport van expertise 25 tot 50% duurder zijn geworden. De deskundige begroot het isoleren van de garage en berging nu op genoemd bedrag van € 10.500,00, eveneens een stelpost. [gedaagde01] c.s. betwisten de hoogte van de vordering. Zij voeren aan dat onduidelijk is welke werkzaamheden precies zouden moeten worden verricht en of bepaalde werkzaamheden niet goedkoper zouden kunnen worden verricht. Volgens hen zijn de herstelkosten buiten iedere proportie. Zij betwisten de verhoging van het bedrag omdat de (grondstof)prijzen zouden zijn gestegen. In dat verband wijzen zij erop dat de grondstofprijzen al langere tijd aan het dalen zijn.





4.17.


De rechtbank begrijpt de vordering van [eiser01] c.s. zo, dat zij vervangende schadevergoeding vorderen vanwege het feit dat de woning op dit punt niet-conform is. De rechtbank is op grond van artikel 6:97 BW bevoegd om de schade te begroten op de wijze die met de aard van de schade in overeenstemming is, of de schade te schatten als deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Met inachtneming van deze maatstaf zal de rechtbank de door [eiser01] c.s. geleden schade vaststellen op basis van de door de deskundige gegeven inschatting van de herstelkosten. De rechtbank zal daarbij uitgaan van het aanvankelijk door de deskundige begrote bedrag van € 8.000,00. [eiser01] c.s. hebben onvoldoende toegelicht waarom van het hogere bedrag uitgegaan moet worden. Daarvoor is immers onvoldoende de verder niet onderbouwde of gespecificeerde stelling van de deskundige dat de kosten van materialen en arbeid 25 tot 50% hoger zullen uitvallen. De rechtbank houdt daarbij ook rekening met het feit dat er de nodige tijd heeft gezeten tussen de afwijzing van de aansprakelijkheid door [gedaagde01] c.s. (4 juni 2021) en het uitbrengen van de dagvaarding (1 augustus 2022). [gedaagde01] c.s. worden dus veroordeeld om een bedrag van € 8.000,00 aan [eiser01] c.s. te betalen.





Serre en HR-glas in serre







4.18.


Deze twee gestelde gebreken lenen zich voor gezamenlijke beoordeling. De rechtbank ziet aanleiding om daarbij eerst in te gaan op het ontbreken van HR-glas in de serre.





4.19.


[eiser01] c.s. stellen dat de serre niet is voorzien van HR-glas, terwijl er op het energielabel is vermeld dat er in alle woonruimtes HR-glas zit. Gelet op deze onjuiste mededeling van [gedaagde01] c.s. voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst. [gedaagde01] c.s. betwisten ooit te hebben gesteld dat de serre zou zijn voorzien van HR-glas. Zij voeren aan dat de serre buiten het energielabel gehouden moet worden, hetgeen overeenstemt met de betiteling van de serre als ruimte ‘buiten het object’ in de in opdracht van [eiser01] c.s. uitgevoerde bouwkundige keuring (vgl. randnummer 2.5).





4.20.


De rechtbank overweegt als volgt. De serre is volgens de verkoopbrochure meegerekend bij de woonoppervlakte en is daarmee aangeprezen als woonruimte. Op de foto in de verkoopbrochure is de serre ook ingericht als woonruimte (vgl. randnummer 2.2). Volgens het aan [eiser01] c.s. ter beschikking gestelde energielabel hebben alle woonruimtes in de woning HR-glas (vgl. randnummer 2.4). Niet in geschil is dat dit bij de serre niet het geval is. De woning is op dit punt dus niet in overeenstemming met de mededelingen in de verkoopbrochure en het energielabel, op welke mededelingen [eiser01] c.s. als kopers mochten afgaan. Dat betekent dat [gedaagde01] c.s. aansprakelijk zijn voor de onjuistheid van deze mededelingen.





4.21.


[eiser01] c.s. vorderen een bedrag van € 6.750,00 inclusief btw voor het alsnog aanbrengen van HR-glas. De deskundige heeft in zijn rapport van expertise van 8 april 2021 deze kosten aanvankelijk begroot op een bedrag van € 5.000,00 inclusief btw. Ter onderbouwing van het hogere door hen gevorderde bedrag wijzen [eiser01] c.s. op de hiervoor in randnummer 4.16 genoemde brief van de deskundige van 12 april 2023, waarin deze ingaat op de hogere kosten van arbeid en materiaal. [gedaagde01] c.s. voeren tegen deze verhoging van de gevorderde herstelkosten hetzelfde verweer als in randnummer 4.16 weergegeven.





4.22.


De rechtbank begrijpt ook deze vordering van [eiser01] c.s. zo, dat zij vervangende schadevergoeding vorderen vanwege het feit dat de woning op dit punt niet-conform is. Om dezelfde redenen als hiervoor in randnummer 4.17 opgenomen, zal de rechtbank de door [eiser01] c.s. geleden schade volgens de maatstaf van artikel 6:97 BW schatten op het aanvankelijk door de deskundige begrote bedrag van € 5.000,00. [gedaagde01] c.s. worden dus veroordeeld om een bedrag van € 5.000,00 aan [eiser01] c.s. te betalen.





4.23.


Naast het ontbreken van HR-glas in de serre hebben [eiser01] c.s. met betrekking tot de serre gesteld dat deze niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit om als woonruimte aangemerkt te worden. De wanden van de serre zijn uitgevoerd in meubelplaat, er ontbreekt een verwarming en de dubbele tussendeuren tussen de serre en de rest van de woning isoleren niet en zijn voorzien van enkel glas. Om die reden is volgens hen sprake van een gebrek dat normaal gebruik van de serre als woonhuis in de weg staat. [gedaagde01] c.s. betwisten dat sprake is van een gebrek. Zij voeren daartoe (onder meer) aan dat de serre niet als woonruimte is verkocht. De serre is verkocht als serre, die later is aangebouwd. Zij wijzen erop dat de serre in de namens [eiser01] c.s. uitgevoerde bouwkundige keuring is betiteld als ruimte ‘buiten het object’.





4.24.


De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat [gedaagde01] c.s. aansprakelijk zijn voor het ontbreken van HR-glas in de serre. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, kan niet worden beoordeeld of er met betrekking tot de serre, als die zou zijn voorzien van HR-glas, wel of geen sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de serre als woonhuis in de weg staat. [eiser01] c.s. hebben geen stellingen ingenomen dat de serre, indien deze zou zijn voorzien van HR-glas, toch niet geschikt is voor normaal gebruik omdat de wanden zijn uitgevoerd in meubelplaat en/of omdat er een elektrische haard in de serre staat in plaats van een gewone verwarming. Dat betekent dat er geen feitelijke grondslag is voor de vordering van [eiser01] c.s. dat [gedaagde01] c.s. aansprakelijk zijn voor de kosten om de serre in te richten als verblijfsgebied volgens het Bouwbesluit.





Is er sprake van dwaling?







4.25.


De volgende vraag die de rechtbank moet beantwoorden is de vraag of [eiser01] c.s. bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald over de gebreken aan de woning en/of beide partijen daarover hebben gedwaald. Het gaat dan nog om de gestelde gebreken die niet op de primaire grondslag tot aansprakelijkheid van [gedaagde01] c.s. leiden (bekabeling tuin, isolatie woning, serre als woonruimte) en over een aantal overige gebreken, waarvoor geen herstelkosten worden gevorderd. [eiser01] c.s. stellen dat de gebreken, gelet op de aard en omvang daarvan, bij [gedaagde01] c.s. bekend moeten zijn geweest en dat [gedaagde01] c.s. hen daarover hadden moeten informeren. Als aangenomen moet worden, dat [gedaagde01] c.s. ook niet wisten van het bestaan van de gebreken, dan zijn beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan.





4.26.


[gedaagde01] c.s. betwisten dat [eiser01] c.s. hebben gedwaald en dat beide partijen hebben gedwaald. Zij voeren daartoe onder meer aan dat zij niet op de hoogte waren van gebreken, zodat zij deze ook niet verzwegen kunnen hebben. Volgens [gedaagde01] c.s. is er ook geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken. [eiser01] c.s. hebben een oude woning gekocht met een ouderdomsclausule. Er is dus juist expliciet overeengekomen dat er mogelijke gebreken aan de woning kleven en dat die voor rekening van [eiser01] c.s. komen. Het is bovendien algemeen bekend dat oudere woningen doorgaans niet in alle opzichten voldoen aan de hedendaagse eisen van comfort en veelal ook in bouwkundige opzicht door slijtage en het gebruik van verouderde materialen en technieken gebreken kennen. [gedaagde01] c.s. hoefden dus helemaal geen rekening te houden met het feit dat [eiser01] c.s. zouden kunnen dwalen. [gedaagde01] c.s. betwisten ook het bestaan van causaal verband tussen de gestelde dwaling en het sluiten van de koopovereenkomst.





4.27.


De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van (wederzijdse) dwaling. De motivering van dit oordeel is als volgt.





4.28.


Op grond van de wet is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar, als (1) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had moeten inlichten, (2) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a. en b. BW). De partij die zich op het bestaan van een dwalingsgrond beroept (hier dus: [eiser01] c.s.) draagt de stelplicht en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, de bewijslast ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen die onjuiste voorstelling en de overeenkomst en het zich voordoen van één van genoemde dwalingsgronden (artikel 150 Rv).





4.29.


Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] c.s. hebben [eiser01] c.s. hun beroep op dwaling te weinig handen en voeten gegeven. Zo hebben zij onder meer niet concreet gesteld en onderbouwd dat [gedaagde01] c.s. bekend waren met de gestelde gebreken, dat zij er rekening mee moesten houden dat eventuele gebreken voor [eiser01] c.s. van doorslaggevend belang zouden zijn en dat de koopovereenkomst niet (of niet onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten als de dwaling achterwege zou zijn gebleven. Dat laatste valt ook zonder nadere toelichting, die dus ontbreekt, niet in te zien. Als verkopers van een oudere woning met een ouderdomsclausule mochten [gedaagde01] c.s. bovendien aannemen dat [eiser01] c.s. als kopers niet van de afwezigheid van gebreken uitgingen. De rechtbank gaat dan ook aan de stellingen van [eiser01] c.s. voorbij. Hun vorderingen zijn (ook) niet toewijsbaar op deze grondslag.





Slotsom en wettelijke rente







4.30.


Slotsom is dat [gedaagde01] c.s. (alleen) aansprakelijk zijn voor het niet geïsoleerd zijn van de garage en de berging en voor het niet aanwezig zijn van HR-glas in de serre. Zij worden veroordeeld om de kosten van isolatie en het alsnog aanbrengen van HR glas te betalen tot een bedrag van (€ 8.000,00 + € 5.000,00 =) € 13.000,00 inclusief btw. [eiser01] c.s. vorderen de wettelijke rente daarover met ingang van 7 mei 2021. In het lichaam van de dagvaarding stellen zij de wettelijke rente te vorderen met ingang van 21 mei 2021. [gedaagde01] c.s. hebben tegen deze vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd.





4.31.


De rechtbank overweegt als volgt. Volgens artikel 6:119 lid 1 BW bestaat de schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW treedt verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. [gedaagde01] c.s. zijn met de brief van 22 april 2021 (randnummer 2.9) aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser01] c.s. lijden als gevolg van de gebreken aan de woning, waarbij zij zijn gesommeerd om binnen twee weken aansprakelijkheid te erkennen. Nu zij aan deze sommatie geen gehoor hebben gegeven, zijn zij met ingang van 7 mei 2021 in verzuim. De wettelijke rente wordt dan ook toegewezen met ingang van deze datum.





Proceskosten







4.32.


Op grond van artikel 237 lid 1 Rv wordt de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld in de kosten veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd als partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos werden aangewend of veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.





4.33.


Van de door [eiser01] c.s. ingestelde vordering van in hoofdsom € 120.250,00 wijst de rechtbank maar een beperkt gedeelte van € 13.000,00 toe. Dat betekent dat een gedeelte van het door [gedaagde01] c.s. betaalde griffierecht is betaald omdat de vordering tot een te hoog bedrag is ingesteld. Deze kosten zijn nodeloos veroorzaakt en dienen in beginsel voor rekening van [eiser01] c.s. te blijven. Vanuit praktisch oogpunt zal de rechtbank het zo doen dat [gedaagde01] c.s. in de proceskosten van [eiser01] c.s. worden veroordeeld, voor wat betreft het salaris van hun advocaat berekend naar het toepasselijke tarief op basis van het toegewezen bedrag. [gedaagde01] c.s. hoeven niet het door [eiser01] c.s. betaalde griffierecht te betalen. Concreet betekent dit dat [gedaagde01] c.s. worden veroordeeld om aan proceskosten te betalen een bedrag van € 129,82 (kosten dagvaarding) en een bedrag van € 1.196,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II € 598,00), in totaal dus een bedrag van € 1.325,82.





4.34.


Hier kan nog een bedrag bijkomen in verband met nakosten. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.





Hoofdelijkheid







4.35.


Tegen de door [eiser01] c.s. gevorderde hoofdelijke veroordeling hebben [gedaagde01] c.s. geen afzonderlijk verweer gevoerd. De gevorderde hoofdelijke veroordeling is gegrond op de wet en zal dan ook worden toegewezen.





Uitvoerbaar bij voorraad







4.36.


Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.








5

De beslissing


De rechtbank




5.1.


veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 13.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 7 mei 2021 tot de dag van volledige betaling,





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.325,82, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis,





5.3.


verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,





5.4.


wijst het meer of anders gevorderde af.





Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023.


3597/1918/3152