ECLI:NL:RBDHA:2025:24504, Rechtbank Den Haag, 19-12-2025, 694622
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding; ontruiming huurwoning; vorderingen afgewezen

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/694622 / KG ZA 25-1130
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woningbouwvereniging De Sleutels te Leiden,
      eiseres,
      advocaat mr. Y.F. Rijswijk te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. J. Pearson te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘De Sleutels’ en ‘[gedaagde]’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding met producties;
        -	de door [gedaagde] overgelegde productie;
        -	de door De Sleutels overgelegde nadere producties;
        -	de op 8 december 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij de zaak is aangehouden om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen een advocaat te zoeken en de op 15 december 2025 gehouden voortgezette mondeling behandeling, waarbij door de advocaat van [gedaagde] pleitnotities zijn overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      De Sleutels verhuurt sinds 6 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde]. Het betreft een zogenoemde containerwoning. De maandelijkse huurprijs bedroeg ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst € 455,81 per maand (exclusief servicekosten). 
      
    
    
      2.2.
      In juni 2024 heeft er een ruzie plaatsgevonden tussen [gedaagde] en een medebewoner van het complex aan de [straatnaam]. In verband daarmee hebben [gedaagde] en de medebewoner zich aangemeld voor buurtbemiddeling, maar door escalatie van het geschil is dit niet van de grond gekomen. De betreffende medebewoner is uiteindelijk verhuisd. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft sinds 2024 diverse e-mails aan de Sleutels gestuurd die voor De Sleutels aanleiding zijn geweest om op 7 mei 2025 een melding te doen bij het Meldpunt Zorg en Overlast van de GGD Hollands Midden (hierna: het Meldpunt). In de melding is in antwoord op de vraag “Wat is uw grootste zorg?” het volgende vermeld:
      
      
        “Meneer heeft diverse meldingen gedaan dat een oud collega van ons wekelijks bij hem op bezoek komt en de gehele buurt tegen hem opzet. Meneer leeft in de illusie dat de Sleutels een aangifte bij de politie heeft tegengehouden en dat de wijkagent corrupt is en hem ten onder wilt zien gaan. Meneer komt bijna niet zijn woning uit en heeft in de mailwisseling van eind april laten weten dat hij door alles psychisch ten onder gaat en hij bijna op het punt is om zichzelf of iemand anders iets aan te doen.”
      
      
      
        En op de vraag wat van het Meldpunt wordt verwacht: 
      
      
      
        “Wat wil er bereikt worden met de melding bij MZO? Meneer psychische hulp bieden voor zijn waanideeën en grip te krijgen op de totale situatie. Volgens meneer leeft hij al 1,5 jaar onder enorme stres. De relatie met de Sleutels is door het beeld van meneer in die hoedanigheid beschadigd dat hij geen antwoorden/reacties aanneemt.”
      
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van deze melding heeft het Meldpunt contact opgenomen met [gedaagde]. Tot een afspraak is het echter niet gekomen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 16 oktober 2025 heeft de wijkagent [gedaagde] bezocht. [gedaagde] heeft toen volgens de wijkagent verklaard dat zijn buurvrouw op [huisnummer] (hierna: de buurvrouw) ervoor zou zorgen dat er stralingen naar zijn woning gaan die hem ziek maken. Naar aanleiding hiervan heeft de wijkagent ook de buurvrouw bezocht, maar geen bevestiging voor het door [gedaagde] geuite verwijt gevonden. 
      
    
    
      2.6.
      Op maandag 20 oktober 2025 heeft de buurvrouw van [gedaagde] De Sleutels per e-mail verzocht om haar met spoed ergens anders te huisvesten. Zij schrijft in haar e-mail het volgende: 
      
      
        “Ik neem contact met u op omdat ik mij niet meer veilig voel in mijn woning door het aanhoudende gedrag van mijn buurman.
        Vannacht (van 19 op 20 oktober 2025) heeft hij meerdere keren op mijn voordeur gebonkt:
        		• om 00:31 uur, waarbij ik wakker schrok en hevig angstig werd
        		• opnieuw om 02:10 uur, waarna ik in paniek ben geraakt.
      
      
      
        Na het tweede incident ben ik opgestaan, naar mijn auto gegaan en heb om 02:34 uur 112 gebeld. lk heb vervolgens drie uur in mijn auto gewacht tot de politie arriveerde om 05:44 uur. Ik heb mijn verhaal aan de politie verteld. Zij hebben intern overleg gehad en boden mij twee opties:
        		1. tijdelijk elders verblijven bij familie of vrienden, of
        2. dat de politie met mij zou meelopen tot aan mijn voordeur en dat ik bij herhaling opnieuw 112 zou bellen.
      
      
      
        Omdat het midden in de nacht was, heb ik voor optie 2 gekozen. De politie is met mij meegelopen tot aan de voordeur, waarna ik binnen ben gebleven. Ongeveer tien minuten nadat de politie vertrokken was, begon het gebonk op m'n voordeur opnieuw. Ik lag toen in bed en was opnieuw doodsbang.
      
      
      
        Daarnaast heb ik Ring-doorbell-opnames van het gebonk. Het gezicht van de buurman is niet te zien, omdat hij bewust zijn vinger over de camera houdt, vermoedelijk omdat hij weet dat ik een Ring-doorbell heb. Ik heb deze beelden ook aan de agenten laten zien tijdens hun bezoek.
      
      
      
        Dit is de eerste keer dat ik op mezelf woon, en deze gebeurtenissen hebben mij erg getraumatiseerd. Ik voel me continu gespannen, durf nauwelijks te slapen, en schrik bij elk geluid. De reden dat dit zo'n grote impact heeft, is omdat ik eindelijk een plek had gevonden waar ik mij veilig en zelfstandig kon voelen en dat gevoel is volledig weg. Het idee dat iemand midden in de nacht mijn deur belaagt, maakt dat ik mijn eigen woning niet meer durf te vertrouwen.
      
      
      
        Ik wil u dringend laten weten dat ik mij zeer onveilig voel in mijn eigen huis. De politie heeft mij geadviseerd om contact op te nemen met de woningcorporatie, omdat er structureel iets moet gebeuren.  
      
      
      
        Ik verzoek u met spoed actie te ondernemen en te bekijken wat er mogelijk is om mij tijdelijk of definitief te herhuisvesten, zodat ik weer veilig en met rust kan wonen.” 
      
      
    
    
      2.7.
      Op 21 oktober 2025 heeft de buurvrouw bij de politie aangifte gedaan van bedreiging met geweld en/of de dood. Zij heeft in haar aangifte verklaard dat [gedaagde] haar woordelijk en schriftelijk heeft gedreigd geweld aan te doen en misschien wel dood te maken. In het proces-verbaal van aangifte staat verder:
      
      
        “Op 12 januari 2025 om 20.50 uur veranderde dit plotseling uit het niets. Ik hoorde dat er werd aangebeld en ik zag via mijn digitale camera deurbel dat er iemand voor de deur stond. Ik heb toen de voordeur open gedaan en zag een man op de galerij voor de deur staan. Ik herkende deze man niet en ik had de man nog noot eerder gezien. De man vertelde dat hij naast mij op [adres] woonde. Ik kan mij herinneren dat de buurman mij vertelde dat hij mij had horen zeggen dat ik zou hebben gezegd dat hij gek was. Hij had dat gehoord toen hij langs de woning liep. Ik weet niet meer weke datum de buurman exact noemde, maar het was ergens rond nieuwjaar. Ik schrok er een beetje van want ik kende de buurman helemaal nog niet. De buurman vertelde toen dat het rechercheteam, de wijkagent en woningbouw hem allemaal weg uit de woning wilden hebben. Ik heb toen alleen aangegeven dat ik niets over hem had gezegd omdat ik hem helemaal nog niet kende.
      
      
      
        (…)
        Voor de bewuste 12 januari 2025 had ik wel eens geluidsoverlast van de buurman, alsof er met meubels werd geschoven of alsof er iets viel. Ik was echter niet bedreigd of werd lastiggevallen voor die datum door de buurman. Ik weet ook niet wat de naam van de buurman van [adres] is. Ik hoorde pas gisteren van de politie dat de buurman [gedaagde] heet.
      
      
      
        (…)
        Er is 's nachts, eind september 2025, meermaals aangebeld bij de intercom beneden bij de trap naar de galerij. Ik weet niet of de buurman dit is geweest. Het was alleen vreemd dat het 's nachts plaatsvond want ik verwacht dan niemand. Bovendien is de trap naar de galerij naast het complex altijd gewoon vrij toegankelijk dus is het niet nodig om vooraf aan te bellen bij de intercom en gemeenschappelijke portiek.
      
      
      
        Het proces-verbaal vermeldt ook dat de buurvrouw melding heeft gemaakt van het voorval in de nacht van 19 op 20 oktober 2025 en dat de verbalisant aan de buurvouw heeft meegedeeld dat [gedaagde] tijdens het huisbezoek op 16 oktober 2025 tegen hem zou hebben gezegd dat hij zijn buurvrouw van de galerij naar beneden zou gooien als hij haar tegen zou komen.    
      
      
    
    
      2.8.
      Op 21 oktober 2025 is [gedaagde] door de politie aangehouden in verband met bedreiging van zijn buurvrouw. Op 24 oktober 2025 is hij weer in vrijheid gesteld. 
      
    
    
      2.9.
      Op 22 oktober 2025 heeft de buurvrouw De Sleutels onder uiteenzetting van de gebeurtenissen nogmaals verzocht haar te herhuisvesten en ook overigens haar te beschermen.
      
    
    
      2.10.
      De buurvrouw heeft haar woning verlaten en aan haar wordt door De Sleutels een andere woning aangeboden.   
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 30 oktober 2025 heeft de advocaat van De Sleutels [gedaagde] laten weten dat De Sleutels wil dat hij zo snel mogelijk de woning verlaat en dat De Sleutel om dat te bereiken een kort geding zal starten. 
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, die op 14 november 2025 (nog) € 1.053,60 (inclusief rente en kosten) bedroeg. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De Sleutels vordert – zakelijk weergegeven – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om (i) binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutel en (ii) de huurachterstand van € 1.053,60 (te vermeerderen met de wettelijke rente) en de lopende huur tot en met de dag van ontruiming te betalen en (ii) tot betaling van de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        Daartoe voert De Sleutels – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] is om meerdere redenen tekortgeschoten in de op hem als huurder rustende verplichtingen. Hij heeft gedreigd om zijn buurvrouw iets aan te doen, haar te vermoorden en haar van de galerij te gooien en hij heeft daarnaast overlast veroorzaakt door spullen te gooien en op muren te bonken. Hierdoor heeft hij zich evident niet als goed huurder gedragen. Daarnaast heeft hij door zijn gedragingen richting medewerkers van De Sleutels (en omwonenden) in strijd gehandeld met artikel 6.9b van het huurreglement. [gedaagde] kan zijn tekortkomingen niet meer ongedaan maakt en De Sleutels vreest bovendien ernstig voor herhaling als nu niet wordt ingegrepen. Daarbij betrekt de Sleutels dat volgens de politie de waanbeelden bij [gedaagde] blijven aanhouden en dat zijn overtuiging dat de oud-medewerker van De Sleutels en de buurvrouw hem hebben willen dwarszitten zonder aanleiding zijn ontstaan. Door de gedragingen van [gedaagde] kan De Sleutels geen veilige woonomgeving voor de omwonenden van [gedaagde] en geen veilige werkomgeving voor haar medewerkers garanderen.  
        Daarnaast heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan.    
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      
        spoedeisend belang bij gevorderde ontruiming
      
    
    
    
      4.1.
      Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening moet allereerst worden beoordeeld of De Sleutels een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst een bodemprocedure afwacht. De Sleutels heeft in dit verband aangevoerd dat haar wettelijke verplichting om de leefbaarheid rondom haar woningbezit te bewaken en te bevorderen maakt dat zij daadkrachtig moet kunnen optreden tegen de vormen van bedreiging en agressie zoals door [gedaagde] geuit. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat de woning nu feitelijk onverhuurbaar is, omdat zij een potentiële huurder zal moeten informeren over de bestaande situatie. Dit is volgens De Sleutels gelet op de woningnood onacceptabel en daar wil zij zo snel mogelijk een einde aan maken. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft De Sleutels hiermee voldoende toegelicht dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening tot ontruiming.
      
      
        
          inhoudelijke beoordeling gevorderde ontruiming
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
        In kort geding kan een vordering tot ontruiming van een woning slechts worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter op basis van hetzelfde feitencomplex tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming zal overgaan.
      
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter is op basis van dit toetsingskader van oordeel dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. Daarvoor is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat hij per e-mail bedreigingen heeft geuit richting zijn buurvrouw. Die bedreigingen zijn zeer ernstig. [gedaagde] heeft daarmee bewerkstelligd dat zijn buurvrouw zich niet meer veilig voelt in haar eigen huis. Dit kan aan [gedaagde] worden verweten. Dat [gedaagde] ook betrokken is geweest bij het voorval dat in de nacht van 19 op 20 oktober 2025 heeft plaatsgevonden, is echter niet aannemelijk geworden. [gedaagde] heeft dat betwist en hij is die nacht ook niet door de politie aangetroffen. Op de door De Sleutels overgelegde beelden van de Ring-deurbel van de buurvrouw is [gedaagde] ook niet te zien. Dat [gedaagde] na het voorval is aangehouden, maakt nog niet dat van zijn betrokkenheid bij het voorval moet worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.5.
      Hoewel het gedrag dat [gedaagde] tegenover zijn buurvrouw heeft laten zien zorgelijk en ernstig is, is de voorzieningenrechter er niet van overtuigd geraakt dat de door De Sleutels gestelde vrees voor herhaling gegrond is. Niet gebleken is dat [gedaagde] zich ook tegenover zijn andere directe buren en/of andere bewoners van het complex aan de [straatnaam] onbehoorlijk gedraagt en/of overlast veroorzaakt. Weliswaar heeft [gedaagde] eerder, in 2023/2024, een conflict gehad met een medebewoner, maar uit de overgelegde stukken blijkt niet dat [gedaagde] daarvan de aanstichter was. Daar komt bij dat [gedaagde] heeft verklaard dat zijn gedragingen tegenover zijn buurvrouw waren ingegeven door alcohol- en cannabisgebruik en dat hij met het gebruik van die middelen is gestopt. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om aan te nemen dat dat niet zo is. In dat verband wordt in aanmerking genomen dat (ook) sinds het voorval met de buurvrouw geen nieuwe meldingen over [gedaagde] zijn gedaan bij De Sleutels en/of de politie.   
      
    
    
      4.6.
      In de e-mails die [gedaagde] sinds 2024 aan De Sleutels heeft gestuurd in verband met het handelen van een of meerdere van haar medewerkers en de wijkagent ziet de voorzieningenrechter ook geen aanleiding om aan te nemen dat een ontruiming gerechtvaardigd is, ook niet bezien in combinatie met zijn gedragingen richting de buurvrouw. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat [gedaagde] sinds de melding bij het Meldpunt nog e-mails met vergelijkbare inhoud heeft gestuurd. De e-mails lijken verband te houden met het conflict dat zich in 2023/2024 met een medebewoner heeft afgespeeld. Uit de inhoud van de e-mails komt een beeld naar voren van een man die bijzonder kwetsbaar is en zich niet gehoord voelt. Dat heeft De Sleutels zelf ook onderkend gezien haar melding bij het Meldpunt. Dat tegen deze achtergrond een ontruiming de enige passende maatregel is, volgt de voorzieningenrechter niet, ook niet als daarbij het voorval met de buurvrouw in aanmerking wordt genomen.  
      
    
    
      4.7.
      Gelet hierop acht de voorzieningenrechter het onvoldoende aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal overgaan. Dat [gedaagde] een huurachterstand heeft maakt dit niet anders. Die huurachterstand is korter dan drie maanden. Bovendien heeft [gedaagde] aangeboden om maandelijks € 75,00 op die achterstand af te lossen. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat hij dat aanbod zal naleven en direct overgaat tot betaling van het toegezegde bedrag. 
      
    
    
      4.8.
      Een belangenafweging leidt niet een ander oordeel. Het belang van [gedaagde], een kwetsbare man zonder werk en sociaal vangnet,  bij behoud van zijn woning, weegt zwaarder dan dat van De Sleutels bij onmiddellijke ontruiming. Gelet op het feit dat er verder geen klachten van omwonenden over hem zijn binnengekomen acht de voorzieningenrechter het voorshands onvoldoende aannemelijk dat hij een dreiging of gevaar voor hen vormt.   
      
      
        
          de overige vorderingen
        
      
      
    
    
      4.9.
      Bij toewijzing van de vordering tot doorbetaling van de huur tot aan de ontruimingsdatum bestaat gelet op de afwijzing van de gevorderde ontruiming geen zelfstandig belang, zodat ook die vordering wordt afgewezen.     
      
    
    
      4.10.
      Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand wijst de voorzieningenrechter af. Niet is gebleken dat daarbij een zodanig zelfstandig spoedeisend belang bestaat dat daarop vooruitlopend op een bodemprocedure moet worden beslist. 
      
      
        
          conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Uit het voorgaande volgt dat alle vorderingen van De Sleutels zullen worden afgewezen. Dit betekent dat De Sleutels in het ongelijk is gesteld en daarom de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht                          	€	     90,00
      - salaris advocaat                 	€	1.107,00
      - nakosten                             	€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de 
      
           beslissing)
        Totaal                                    	€           1.375,00
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van De Sleutels af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt De Sleutels in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als De Sleutels niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet De Sleutels € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2025. 
      
      
      
        EI