ECLI:NL:RBZWB:2025:9079, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-11-2025, 11912024 VV EXPL 25-53 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding, huurachterstand en contractuele boete toegewezen. Huurder moet zich aan overeengekomen openingstijden houden.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11912024 VV EXPL 25-43
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        OUTLET ROSADA B.V., 
      gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Roermond,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rosada,
      gemachtigde: mr. D.W. Arents,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AMERICAN CLOTHING ASSOCIATES B.V., 
      gevestigd te Breda, kantoorhoudende te Maastricht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: ACA,
      gemachtigde: mr. G.J.J.A. van Zeijl.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties; - de producties van ACA;- de mondelinge behandeling van 14 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van Rosada;- de pleitnota van ACA.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Rosada verhuurt aan ACA een winkelruimte ([unit]) in het McArthurGlen Designer Outlet Centre (DOC) in Roosendaal (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar en loopt tot en met 4 februari 2029. 
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst en de daarbij horende bijlage B bedraagt de huurprijs 10% van de omzet, met een basishuurprijs van € 262,67 per dag inclusief btw. In maanden met 30 dagen bedraagt de basishuurprijs € 7.880,10 (inclusief btw) en in maanden met 31 dagen € 8.142,77 (inclusief btw).
      
    
    
      2.3.
      De servicekosten die in rekening worden gebracht bedragen € 9.860,35 (inclusief btw) per kwartaal en de kosten voor marketing en promotie bedragen € 9.481,11 (inclusief btw) per kwartaal.
      
    
    
      2.4.
      
        Uit artikel 13.1 van de huurovereenkomst volgt dat ACA verplicht is om de winkel
        ononderbroken open te houden tijdens de openingstijden van het DOC. De openingstijden van het DOC zijn van maandag tot en met zondag van 10.00 uur tot 20.00 uur (uitgezonderd incidentele speciale openingstijden). Een direct opeisbare boete van € 1.000,- is verschuldigd voor elke dag of een gedeelte daarvan waarop ACA de openingstijden niet volledig nakomt. Dit volgt uit artikel 13.4 van de huurovereenkomst. 
      
      
    
    
      2.5.
      
        ACA heeft tot 10 oktober 2025 een betalingsachterstand laten ontstaan van 
        € 36.071,98. Daarnaast heeft ACA zich in de periode van 1 juli 2025 tot en met 
        1 oktober 2025 op 58 dagen niet aan de openingstijden gehouden.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Rosada vordert uitvoerbaar bij voorraad - samengevat - om ACA te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 36.071,98 (inclusief btw) aan achterstand tot en met september 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 10 oktober 2025;
        
        
          € 835,44 aan contractuele rente tot en met 9 oktober 2025;
        
        
          € 1.129,08 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2025;
        
        
          € 417,93 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 
        
      
      10 oktober 2025;
      
        
          de maandelijks verschuldigde (basis)huurprijs van € 7.880,10 (inclusief btw) in maanden met 30 dagen en € 8.142,77 (inclusief btw) in maanden met 31 dagen vanaf 1 oktober 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen;
        
        
          de per kwartaal verschuldigde servicekosten van € 9.860,35 (inclusief btw) en de verschuldigde promotiekosten van € 9.481,11 (inclusief btw), te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen;  
        
        
          € 58.000,- aan contractuele boetes over de periode van 1 juli 2025 tot en met 
        
      
      
        1 oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2025;
        alsmede ACA te gebieden om 
      
      - zich volledig aan de contractuele openingstijdenverplichting te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat ACA het gebod niet nakomt;
      Tot slot ACA te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.     
      
    
    
      3.2.
      Rosada legt aan haar vordering ten grondslag dat ACA tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Rosada stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
      
    
    
      3.3.
      ACA voert verweer. 
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure dient als eerste te worden beoordeeld of Rosada een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening(en). Dat is hier het geval, omdat het hier gaat om een aanzienlijke huurachterstand die steeds verder oploopt.
      
    
    
      4.2.
      Verder moet in deze zaak de vraag worden beantwoord of op basis van de nu aanwezige feiten in een eventuele bodemprocedure zeer waarschijnlijk zal worden geoordeeld dat de vorderingen tot betaling van de gevorderde bedragen worden toegewezen. Ook dat is het geval, gelet op de forse betalingsachterstanden, die niet door ACA zijn weersproken.
      
    
    
      4.3.
      De huurachterstand tot 10 oktober 2025 bedraagt € 36.071,98 en dit bedrag is toewijsbaar, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 10 oktober 2025. De gevorderde rente van € 835,44 (tot en met 9 oktober 2025) is ook toewijsbaar.   
      
    
    
      4.4.
      De gevorderde maandelijkse (basis)huurprijs vanaf 1 oktober 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen is eveneens toewijsbaar. 
      
    
    
      4.5.
      Ook de per kwartaal gevorderde service- en promotiekosten, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen zijn toewijsbaar. Voor de duidelijkheid zal worden bepaald dat deze betalingsverplichting geldt vanaf 1 oktober 2025.
      
    
    
      4.6.
      Omdat de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te beoordelen is de proceseconomie ermee gebaat dat in dit geding ook over de daarmee nauw verwante nevenvordering als de contractuele boete wordt beslist.
      
    
    
      4.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat ACA op 58 dagen in de periode van 1 juli 2025 tot en met 1 oktober 2025 de openingstijden niet strikt in acht heeft genomen. Partijen zijn hiervoor een direct opeisbare boete van € 1.000,- per overtreding overeengekomen. ACA doet echter een beroep op matiging van de boete tot nihil. 
      
    
    
      4.8.
      Matiging is alleen toegestaan in gevallen waarin de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit deze maatstaf volgt dat matiging alleen aan de orde is indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij wordt niet alleen gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
      
    
    
      4.9.
      ACA stelt dat Rosada geen schade heeft geleden. De omzet die ACA dagelijks tussen 18.00 en 20.00 uur behaalt, is zeer laag. Dit betekent dat ook indien ACA gedurende deze 58 dagen gedurende deze uren wel open zou zijn geweest, dit er niet toe had geleid dat ACA aan Rosada een (hogere want) omzetafhankelijke huur had moeten betalen. Volgens ACA heeft Rosada door deze handelwijze dan ook geen schade geleden. Dit maakt dat sprake is van een enorme wanverhouding tussen schade en boete. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat ACA hiermee uit van een te beperkte uitleg van het schadebegrip. Rosada heeft aangevoerd dat het succes van DOC mede zit in het feit dat alle winkels dezelfde openingstijden hanteren. Het niet naleven van de openingstijden door winkels leidt tot reputatieverlies voor Rosada. Dit verlies is door partijen gesteld op een vast boetebedrag van € 1.000,- per (gedeelte van een) dag. Verder moet ACA worden beschouwd als een professionele en deskundige partij op het gebied van commerciële huur van bedrijfsruimte. Uit een e-mail van 12 december 2023 van ACA (aanvullende productie 15 van Rosada) blijkt dat zij de huurovereenkomst voorafgaand aan de ondertekening daarvan uitvoerig heeft bestudeerd. Daarbij zijn geen opmerkingen gemaakt over de artikelen 13.1 en 13.4  waarin de openingstijden staan vermeld en het boetebeding is opgenomen. ACA is ook deze artikelen bewust overeengekomen. Gelet hierop ziet de kantonrechter geen aanleiding om de contractuele boete te matigen. De gevorderde € 58.000,- aan contractuele boete is dan ook toewijsbaar.   
      
    
    
      4.10.
      Omdat de openingstijdenverplichting is opgenomen in de huurovereenkomst zal de kantonrechter ACA gebieden zich volledig aan de overeengekomen openingstijden te houden. Dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat ACA het gebod niet nakomt. De dwangsom wordt gemaximeerd zoals vermeld in de beslissing. Als de dwangsom verschuldigd is, kan Rosada (zoals gevorderd) geen aanspraak maken op de contractuele boete. Met de dwangsom is namelijk al een prikkel tot nakoming gegeven.
      
    
    
      4.11.
      Rosada vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Rosada heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Rosada heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.129,08 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf 10 oktober 2025. 
      
    
    
      4.12.
      Rosada vordert ACA te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 417,93. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 10 oktober 2025.
      
    
    
      4.13.
      ACA is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rosada worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,35
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.261,35
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt ACA tot betaling van:
      - 	€ 36.071,98 ( inclusief btw) aan achterstand tot en met september 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 10 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling;
      -	€ 835,44 aan contractuele rente tot en met 9 oktober 2025;
      - € 58.000,- € 58.000,- aan contractuele boetes over de periode van 1 juli 2025 tot en met 
      1 oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling;
      - 	€ 1.129,08 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling;
      -	€ 417,93 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 
      10 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling;
      
        
          de maandelijks verschuldigde (basis)huurprijs van € 7.880,10 (inclusief btw) in maanden met 30 dagen en € 8.142,77 (inclusief btw) in maanden met 31 dagen vanaf 1 oktober 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen, tot de dag van volledige betaling;
        
        
          de per kwartaal verschuldigde servicekosten van € 9.860,35 (inclusief btw) en de verschuldigde promotiekosten van € 9.481,11 (inclusief btw) vanaf 1 oktober 2025, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldata van de facturen, tot de dag van volledige betaling;  
        
      
      
    
    
      5.2.
      gebiedt ACA zich volledig aan de contractuele openingstijdenverplichting te houden;  
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt ACA om aan Rosada een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan het gebod onder 5.2. voldoet, tot een maximum van € 30.000,- is bereikt en die in de plaats komt van de contractuele boete;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt ACA in de proceskosten van € 2.261,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als ACA niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt ACA tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2025.