ECLI:NL:RBZUT:2004:AR4723, Rechtbank Zutphen, 27-10-2004, 60539 HAZA 04-211
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2004-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimten boven de koopprijsgrens door het hanteren van een anti-speculatiebeding, bestaande in een verplichting tot zelfbewoning en een verbod tot doorverkoop, in algemene voorwaarden; anti-speculatiebeding nietig wegens strijd met c.q. het op onaanvaardbare wijze doorkruizen van de Huisvestingswet?

RECHTBANK ZUTPHEN
    
    Wetsartt.:	artikel 3:40 BW, Huisvestingswet.
    
    
      Rolnummer: 60539 HAZA 04-211
      Uitspraak   : 27 oktober 2004
    
    
    Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, sector Civiel, in de zaak tussen:
    
    
      [eisende partij],
      wonende te Doetinchem,
      eisende partij,
      procureur: mr. C.B. Gaaf,
      advocaat: mr. H. de Ruiter te Zwolle
    
    
    en
    
    
      DE GEMEENTE DOETINCHEM,
      gevestigd en kantoorhoudende te Doetinchem,
      gedaagde partij,
      procureur: mr. D. van Hijkoop.
    
    
    Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eisende partij] en de gemeente. 
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    
      Dit verloop blijkt uit:
      ­ de dagvaarding van 24 februari 2004 
      ­ de akte tot wijziging/vermeerdering van eis
      ­ de akte uitlating wijziging/vermeerdering van eis
      ­ de conclusie van antwoord
      ­ het vonnis van 14 juli 2004
      ­ het proces-verbaal van de op 28 september 2004 gehouden comparitie van partijen
      ­ het verzoek om vonnis.
    
    
    2. De vaststaande feiten 
    
    2.1 Uit hoofde van een op 27 februari 1998 en 6 maart 1998 gesloten koopovereenkomst heeft [eisende partij] op 3 april 1998 geleverd gekregen een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning en berging, plaatselijk bekend [adres] te Doetinchem. De koopprijs voor het onder het verkochte begrepen aandeel in de grond bedroeg ? 22.560,-; de koopprijs van het aandeel in het op de grond te realiseren appartementengebouw ? 185.940,-.
    
    2.2 In de notariële akte van levering zijn de “algemene verkoopvoorwaarden voor complexen via derden”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 11 juni 1992, op de overeenkomst van toepassing verklaard en woordelijk overgenomen. Het gaat, voor zover hier van belang, om de volgende voorwaarden:
    
    
      “(...)
      Artikel 7. Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop
      1.        Koper verplicht zich de op de verkochte grond te bouwen  woning uitsluitend
                  te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen 
                  en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen 
                  doorverkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende 
                  leden.
      2.         Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van:
                  (...)
                  c. schriftelijke ontheffing door burgemeester en wethouders als bedoeld in 
                  lid 4.
      3.         Het bepaalde in lid 1 en 2 vervalt nadat de koper de desbetreffende woning 
                  gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. (...)
      4.         Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het 
                  bepaalde in dit artikel.
                  Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van:
                  a. 	verandering van werkkring van koper op grond waarvan
                                   redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
                  b.	overlijden van koper of diens echtgeno(o)t(e);
                  c.	ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding;
                  d.	verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van koper 
                                   of van één van zijn gezinsleden.
    
    
    (...)
    
    
      Artikel 13. Boetebepalingen
      1.        Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit deze 
                  koopovereenkomst, verbeurt de koper (...) ten behoeve van de gemeente een 
                  onmiddellijk opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom (...).
      2.        Naast het gestelde in het eerste lid van dit artikel behouden de gemeente en 
                 koper het recht om bij niet-nakoming van enige uit deze     
                 overeenkomst voortvloeiende verplichting in rechte nakoming te vorderen.
    
    
    (...)
    
    
      artikel 15. Kettingbeding
                  De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich
                  aanvaardt, het bepaalde in de artikelen (...) 7 (...) en 15 van deze algemene 
                  voorwaarden bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de grond, 
                  alsmede bij de verlening daarop van een beperkt recht, aan de nieuwe 
                  eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen (...)”
    
    
    2.3 Bij brief van 14 maart 2001 heeft [eisende partij] de gemeente verzocht hem per 15 juli 2001 ontheffing te verlenen van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot doorverkoop, zulks in verband met het kopen van een andere woning in Doetinchem.
    
    2.4 Bij brief van 23 maart 2001 heeft de gemeente het verzoek van [eisende partij] afgewezen. In de brief is onder meer het volgende vermeld:
    
    “(...) In het licht van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid achten wij het ongewenst dat de door ons geboden woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie worden. Zeker de huidige woningmarktomstandigheden zouden daartoe aanleiding kunnen geven. Om die reden is artikel 7 toegevoegd aan de algemene verkoopvoorwaarden, dat tot doel strekt om speculatie met betrekking tot de ondergrond tegen te gaan. (...)
    
    
      In artikel 7.4 (...)
      Uit uw brief is ons niet gebleken dat uw verzoek (verhuizen binnen de gemeente) gebaseerd is op één van de ontheffingsgronden, als bedoeld in het hiervoor aangehaalde artikel. Gezien het vorenstaande verlenen wij u derhalve geen onvoorwaardelijke ontheffing van het verbod tot doorverkoop en de verplichting tot zelfbewoning.
    
    
    In het licht van onze bevoegdheid tot het verlenen van schriftelijke ontheffing van het bepaalde in artikel 7.4, hebben wij ten aanzien van alle overige verzoeken om ontheffing binnen de eerste vijf bewoningsjaren, waarbij geen beroep kan worden gedaan op de uitzonderingen als bedoeld in artikel 7.4 a t/m d van de algemene verkoopvoorwaarden, in 1998 besloten alsdan voorwaardelijk ontheffing te verlenen.  Daar bij deze overige verzoeken niet wordt voldaan aan de bepalingen van de algemene verkoopvoorwaarden ten aanzien van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot doorverkoop, is er sprake van een voorgenomen contractbreuk.
    
    Met inachtneming van het vorenstaande zijn wij derhalve bereid om voorwaardelijk medewerking te verlenen aan uw verzoek om ontheffing van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot doorverkoop. Deze voorwaarde, gebaseerd op het antispeculatiebeding, betekent dat wij een boete in rekening brengen. De door u verschuldigde boete bedraagt ? 14.056,-. Voor de uitgangspunten van de berekening en de berekening zelf verwijzen wij u naar het bijgevoegde berekeningsoverzicht. (...).”
    
    2.5 Bij de brief van de gemeente is een berekeningsoverzicht gevoegd, waarin is vermeld dat de berekeningsmethodiek is vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van 24 november 1998.
    
    2.6 Nadien is tussen partijen nog verdere correspondentie gevoerd. 
    
    2.7 [eisende partij] heeft vervolgens op 5 juli 2001 het bedrag van € 6.378,33 aan de gemeente betaald. Hij heeft zijn appartementsrecht hierna in eigendom overgedragen aan een derde.
    
    2.8 De gemeente weigert de boete (gedeeltelijk) terug te betalen.
    
    3. De vordering
    
    3.1 [eisende partij] vordert – na wijziging van eis - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
    
    
      I. 
      primair: het antispeculatiebeding in de akte van levering nietig zal verklaren en de gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag ad € 6.378,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juli 2001 tot de dag der algehele voldoening;
      II. 
      subsidiair: de overeenkomst tussen partijen zal vernietigen en de gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van het achteraf onverschuldigd betaalde bedrag ad € 5.354,60 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juli 2001 tot de dag der algehele voldoening;
      III. 
      de gemeente zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 662,52 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
      IV. 
      de gemeente zal veroordelen tot vergoeding van de kosten van deze procedure.
    
    
    3.2 [eisende partij] legt aan zijn vorderingen  tegen de achtergrond van de vaststaande feiten  de navolgende stellingen ten grondslag.
    
    Het anti-speculatiebeding is in strijd met de Huisvestingswet en derhalve nietig. De Huisvestingswet biedt niet de mogelijkheid en evenmin de ruimte voor overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte boven gemaximeerde koopprijzen. De verplichting tot zelfbewoning/het verbod tot doorverkoop grijpt in in de verdeling van koopwoningen boven de gemaximeerde koopprijs, hetgeen betekent dat het betreffende beding niet aan kopers van dergelijke bouwkavels kan worden opgelegd. [eisende partij] heeft derhalve geheel onverschuldigd betaald.
    
    
      Er is geen aanvullende overeenkomst gesloten, nu het besluit waarop de gemeente de boete heeft gebaseerd is genomen na het verlijden van de leveringsakte.
      Voor zover er al een aanvullende overeenkomst tot stand is gekomen, is deze vernietigbaar is wegens dwaling danwel misbruik van omstandigheden. Indien [eisende partij] had geweten dat hij niet verplicht kon worden tot betaling van het door de gemeente bepaalde boetebedrag, had hij nooit betaald en was hij dus niet de gestelde overeenkomst aangegaan. Bovendien stond hij onder tijdsdruk vanwege de verkoop van de woning en was hij bang dat de gemeente hem zou houden aan het verbod van doorverkoop. De gemeente heeft misbruik gemaakt van haar positie en [eisende partij] onder druk gezet. Zij deed het voorkomen alsof het besluit van 24 november 1998 bindend was en haalde dit besluit letterlijk aan in haar aanbod om ontheffing te verlenen.
    
    
    [eisende partij] heeft buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Deze bedragen conform het rapport van de Commissie Voorwerk II € 662,52.
    
    4. Het verweer
    
    4.1 De gemeente concludeert dat de rechtbank [eisende partij] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van het geding.
    
    4.2 De gemeente voert de navolgende verweren aan.
    
    
      De Huisvestingswet is niet van toepassing op de verdeling van bouwkavels. Bovendien behoeft het anti-speculatiebeding niet getoetst te worden aan de Huisvestingswet, omdat het niet ziet op de verdeling van woonruimte. Het beding wordt gehanteerd om speculatie op bouwkavels te beperken.
      Indirecte en tijdelijke beperkingen in het kunnen verkrijgen van woonruimte 
      – bijvoorbeeld als gevolg van het hanteren van een anti-speculatiebeding – kunnen niet als een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet worden aangemerkt. Het recht op vrije vestiging en het recht om vrijelijk over eigendommen te beschikken brengen niet met zich dat er geen beperkingen in het aanbod van woonruimte toegelaten kunnen worden. 
    
    
    Indien het anti-speculatiebeding moet worden aangemerkt als woonruimteverdeling, betekent dit niet dat het beding niet toelaatbaar zou zijn, nu de instrumenten van de Huisvestingswet geen passende mogelijkheid bieden om speculatie tegen te gaan. Daarnaast geeft de wet geen aanknopingspunt voor het standpunt dat het voeren van privaatrechtelijk beleid ter zake woonruimteverdeling van woonruimte boven de prijsgrens van de Huisvestingswet niet toelaatbaar zou zijn. Van een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet kan derhalve niet worden gesproken. 
    
    De aanvullende overeenkomst is niet nietig of vernietigbaar. De gemeente heeft [eisende partij] een aanvullend aanbod gedaan, waarbij hem na betaling van een bepaald geldbedrag alsnog ontheffing is verleend. [eisende partij] heeft dit aanbod uitdrukkelijk geaccepteerd door betaling van dit geldbedrag. [eisende partij] had ervoor kunnen kiezen zijn contractuele verplichtingen na te komen. Dat [eisende partij] zich in een positie heeft gemanoeuvreerd dat hij het aanbod van de gemeente wel moest accepteren omdat hij anders zijn huis niet kon verkopen kan de gemeente niet worden aangerekend.
    
    Betwist wordt dat [eisende partij] voor het gevorderde bedrag daadwerkelijk incassowerkzaamheden heeft verricht, dat deze werkzaamheden terecht zijn gemaakt en dat de gevorderde vergoeding een redelijke vergoeding is voor de incassowerkzaamheden.
    
    5. De beoordeling van het geschil
    
    5.1 Allereerst zal worden ingegaan op het betoog dat het in artikel 7 van de algemene voorwaarden opgenomen anti-speculatiebeding nietig is wegens strijd met c.q. het op onaanvaardbare wijze doorkruizen van de Huisvestingswet.
    
    5.2 Het gaat hier om de vraag of de overheid, ingeval haar bij een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar in beginsel krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, zoals aan het eigendomsrecht ontleende bevoegdheden. Wanneer de betrokken publiekrechtelijke regeling daarin niet voorziet, is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden die regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Daarbij moet onder meer worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd. Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg (Windmill-arrest; HR 26 januari 1990, NJ 1991, 393). 
    
    
      5.3 De Huisvestingswet geeft publiekrechtelijke regels aan de gemeente ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 
      Doordat de gemeente bij de verkoop van bouwgrond een verplichting tot zelfbewoning gedurende vijf jaar met daaraan gekoppeld een verbod tot doorverkoop aan kopers oplegt, komen de op de bouwkavels te stichten woningen slechts voor woningzoekenden beschikbaar die zich over een dergelijke periode willen en kunnen vastleggen. Door het opleggen van bedoeld beding en verbod bepaalt de gemeente dat uitsluitend de koper gedurende vijf jaar in de woning mag wonen. Bovendien leidt het opleggen van deze verplichting en het verbod ertoe dat een aantal woningen gedurende een periode van vijf jaar niet gemakkelijk (althans niet zonder aanzienlijke financiële gevolgen voor de verkoper) op de woningmarkt beschikbaar komt. Door het bedingen van een verplichting van de koper jegens de gemeente om de verplichting tot zelfbewoning gedurende vijf jaren aan de nieuwe eigenaar op te leggen, wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt. 
      Gelet op deze gevolgen is de gemeente met het aan de kopers opleggen van de verplichting tot zelfbewoning en het doorverkoopverbod bij de gronduitgifte op het beleidsterrein van de verdeling van woningen getreden.
    
    
    5.4 Het verweer van de gemeente dat de Huisvestingswet niet van toepassing is omdat deze wet alleen ziet op het in gebruik geven en nemen van woonruimte en niet op verdeling en uitgifte van bouwgrond voor nieuw te bouwen woningen, faalt. Dit verweer miskent immers dat bij de gronduitgifte voorwaarden zijn bedongen die het gebruik van en/of de beschikking over de op die kavel te realiseren woning beperken, zodat aan de Huisvestingswet getoetst dient te worden of het de gemeente vrijstaat deze voorwaarden te hanteren.
    
    5.5 De Huisvestingswet geeft geen antwoord op de vraag of en in hoeverre de gemeente gebruik mag maken van privaatrechtelijke bevoegdheden in het kader van de woonruimteverdeling. Vraag is derhalve of het hanteren van het anti-speculatiebeding de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist. 
    
    
      5.6 Ter beantwoording van deze vraag wordt allereerst ingegaan op de bevoegdheden die de Huisvestingswet aan de gemeente toekent voor wat betreft de verdeling van koopwoningen.
      De mogelijkheid tot overheidsbemoeienis met deze verdeling is in de wet beperkt (met uitzondering van de hier niet relevante mogelijkheid van artikel 6, lid 4) tot woningen met een gemaximeerde koopprijs, waarbij aansluiting is gezocht bij de regelgeving inzake het verlenen van geldelijke steun van overheidswege om woonruimte ter bewoning in eigendom te verkrijgen (hierna: de koopprijsgrens). Voor woonruimte beneden de koopprijsgrens geldt dat de gemeenteraad, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in een huisvestingsverordening woonruimte kan aanwijzen die alleen voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend (artikel 5 juncto artikel 6, tweede en derde lid van de Huisvestingswet). In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad - met inachtneming van het Huisvestingsbesluit - toelatingscriteria, passendheidscriteria en/of urgentiecriteria vaststellen voor woonruimte met een prijs tot de koopprijsgrens (artikelen 9, 10 en 11 van de Huisvestingswet).
      Aan de gemeente komt derhalve geen verordenende bevoegdheid toe met betrekking tot de verdeling van woonruimte boven de koopprijsgrens.
    
    
    
      5.7 Vraag is vervolgens of de Huisvestingswet als exclusieve publiekrechtelijke regeling heeft te gelden die geen ruimte laat voor privaatrechtelijk handelen. 
      Uit de parlementaire geschiedenis van de totstandkoming van de Huisvestingswet moet worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om overheidsingrijpen in de verdeling van woonruimte in beginsel alleen mogelijk te maken ten aanzien van de verdeling van woonruimte waarop woningzoekenden met een laag inkomen zijn aangewezen. Uitgangspunt is vrije vestiging en vrije marktwerking, tenzij er sprake is van een zodanige (dreigende) schaarste aan woonruimte voor bepaalde groepen van woningzoekenden met een zwakke positie op de woningmarkt, dat zonder overheidsingrijpen onaanvaardbare situaties kunnen ontstaan voor de huisvesting van die groepen van woningzoekenden. Verwezen wordt in dit verband naar de Memorie van Toelichting bij de totstandkoming van de huidige Huisvestingswet, waarin onder meer is te lezen (Kamerstukken II 1987/1988, 20 520, nr. 3, p 17 en 18):
    
    
    
      “(...) zal het ingrijpen van de overheid nooit zover mogen gaan dat de werking van de woonruimtemarkt, het recht van een eigenaar om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en het recht van de burger om zich vrij te vestigen worden aangetast, zonder dat de noodzaak daartoe is gebleken. 
      Voor wat betreft woonruimteverdeling veronderstelt overheidsbemoeienis in elk geval het ontstaan of bestaan van een woningtekort in die zin dat bepaalde groepen van woningzoekenden in verband met de financiële en/of maatschappelijke omstandigheden waarin zij verkeren of door bepaalde negatieve maatschappelijke ontwikkelingen op het punt van de voorziening in hun huisvesting zonder overheidsingrijpen tussen de wal en het schip dreigen te geraken. Alleen de schaarste of een dreigende schaarste aan woonruimte in vorengenoemde zin, ongeacht de oorzaak daarvan (...), kan derhalve een rechtvaardiging vormen voor de door de overheid te nemen maatregelen die een beperking opleggen aan het marktmechanisme en aan de rechten van burgers zoals deze in diverse internationale verdragen hun erkenning hebben gevonden. Met name betreft dit het reeds genoemde recht van de eigenaren om vrijelijk over hun eigendommen te beschikken – waartoe mede valt te rekenen het in gebruik geven en nemen daarvan – alsmede het recht van de burger om zich vrij te vestigen. De wijze waarop en de mate waarin de ter zake te nemen maatregelen deze rechten zullen beperken zullen dan ook steeds in verhouding moeten staan met de mate van schaarste aan woonruimte ter plaatse. 
      Het wetsvoorstel sluit bij deze gedachten aan en maakt alleen dan een inbreuk op de werking van het marktmechanisme en op de genoemde rechten mogelijk, wanneer maatschappelijk onaanvaardbare situaties ontstaan of redelijkerwijs zullen kunnen ontstaan.(...)”
    
    
    
      Het vorenstaande vindt bevestiging in hetgeen in de Memorie van Toelichting bij het voorstel tot wijziging van de Huisvestingswet (Kamerstukken II 1996/1997, 
      25 334) over de huidige Huisvestingswet is vermeld:
    
    
    
      (...) Deze wet heeft als fundamenteel uitgangspunt dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op de vrijheid van vestiging (...)
      Een van de doelstellingen van de wet is het bevorderen van de zelfredzaamheid en de zelfwerkzaamheid van de woningzoekenden. Voorop staat de eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekenden voor hun huisvesting (...) eerst wanneer de huisvesting van bepaalde groepen van woningzoekenden met een verhoudingsgewijs zwakke (financiële) positie op de woningmarkt (hierna te noemen: de doelgroep) als gevolg van (dreigende) schaarste aan goedkope(re) woonruimte in gevaar komt, is overheidsbemoeienis met de woonruimteverdeling gerechtvaardigd. Die bemoeienis dient beperkt te blijven tot situaties waarin een  zodanig tekort aan woonruimte bestaat of dreigt te ontstaan, dat zonder overheidsingrijpen onaanvaardbare situaties kunnen ontstaan op het punt van de huisvesting van de doelgroep. Wanneer het om de vorengenoemde redenen noodzakelijk is om van overheidswege beperkingen aan te brengen in de vrijheid van vestiging zullen die beperkingen niet verder mogen gaan dan – gelet op die noodzaak – is vereist. Wanneer er geen sprake is van schaarste in de vorengenoemde zin is er ook geen rechtvaardiging voor enig overheidsingrijpen in de woonruimteverdeling. Onder die omstandigheden dient onverkort het recht van vrije vestiging te gelden. Dit uitgangspunt is ook van belang voor het goed kunnen functioneren van de woningmarkt. (...)”
    
    
    5.8 Het vorenstaande brengt met zich dat de Huisvestingswet niet de mogelijkheid biedt of de ruimte laat voor overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimten boven de koopprijsgrens. 
    
    5.9 Nu [eisende partij] bij wijziging van eis heeft aangevoerd dat overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte vanwege de Huisvestingswet is uitgesloten boven de gemaximeerde koopprijsgrens en de gemeente niet heeft weersproken dat het in het onderhavige geval gaat om woonruimte boven de geldende koopprijsgrens, wordt ervan uitgegaan dat zulks het geval is.
    
    5.10 Het hanteren van het anti-speculatiebeding, bestaande in een verplichting tot zelfbewoning en een verbod tot doorverkoop, is gelet op het bovenstaande in strijd met het systeem dat de wetgever bij de totstandkoming van de Huisvestingswet voor ogen stond, namelijk dat overheidsbemoeienis niet is toegestaan boven de koopprijsgrens. Dit betekent dat het anti-speculatiebeding de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist.
    
    5.11 Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat het anti-speculatiebeding, zoals opgenomen in de akte van levering, in strijd is met de openbare orde. Gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is het beding nietig. De primaire vordering van [eisende partij] dient daarom te worden toegewezen.
    
    5.12 De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu [eisende partij] heeft nagelaten te stellen en te specificeren dat er sprake is geweest van kosten die zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten.
    
    5.13 Als de in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    De beslissing
    
    De rechtbank, recht doende,
    
    verklaart het anti-speculatiebeding in de akte van levering van 3 april 1998 nietig en veroordeelt de gemeente tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag ad € 6.378,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juli 2001 tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt de gemeente  in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 358,40 aan verschotten en op € 662,- aan salaris voor de procureur;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.A.G. van Valderen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2004.