ECLI:NL:RBZWB:2025:3944, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-06-2025, 11653853 \ VV EXPL  25-31 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In conventie staat centraal de vraag of de huurder de gehuurde bedrijfsruimte, een kleine supermarkt, exploiteert zoals overeengekomen en of hij jaarlijks huurverhoging moet betalen. Volgens de verhuurder schiet de huurder daarin tekort, waardoor huurder bovendien boetes moet betalen. De huurder is van mening dat de vorderingen niet spoedeisend zijn. Ook betwist hij dat hij tekort schiet en vindt dit in ieder geval onvoldoende voor de gevorderde ontruiming. De huurder vordert in reconventie herstel van een gebrek door de verhuurder en een verbod voor de verhuurder om contact te zoeken met de onderhuurders. De kantonrechter oordeelt dat er spoedeisend belang is bij de hoofdvordering en oordeelt daarom ook over de nauw verwante financiële nevenvorderingen. Deze nevenvorderingen worden deels toegewezen. De ontruiming wordt afgewezen, maar de subsidiaire vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting wordt toegewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11653853 \ VV EXPL  25-31
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      wonend in [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [verhuurder] ,
      gemachtigde: De Rechtsagent B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder] , H.O.D.N. [bedrijf], 
      wonend in [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. J. van Boekel
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 4 juni 2025- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    
    - Partijen hebben op 28 februari 2021 een huurovereenkomst gesloten met
    betrekking tot de huur en verhuur van de bedrijfsruimte aan [adres 1] . Tot het gehuurde hoort ook de bovenwoning aan [adres 2] te [plaats] [ [adres 1] en [adres 2] samen verder te noemen: het gehuurde]. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2021 voor de duur van (in beginsel) vijf jaar met een aanvangshuur van € 1.500,00 per maand.
    
    
    - Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing (verder: de AB).
    
    - In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
    
      1.3
      
        Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt met verkoop van vleeswaren (slagerij), vis en broodwaren.
      
      
    
    
      4.5
      
        Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per een juli voor het eerst met ingang van een oktober twee duizend twintig aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.
      
      
      
        - In de AB zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen: 
      
    
    
      5.1
      
        Huurder zal hel gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
      
      
    
    
      9.7
      
        
          Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen: 
        
        
          […] 
        
        
          - indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.
        
      
      
    
    
      18.1
      
        Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). […] 
      
      
    
    
      25.3
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]
      
      
    
    
      30.1
      
        In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van E15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
      
      
      
        
          31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder. Voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
        
      
      
      - [verhuurder] heeft de huurprijs vanaf juli 2022 jaarlijks geïndexeerd. [huurder] heeft die geïndexeerde huurprijs van € 1.593,00 betaald. Vanaf 1 augustus 2023 heeft hij weer de aanvangshuur van € 1.500,00 betaald.
      
      - Op 6 januari 2025 heeft [verhuurder] per Whatsappbericht aan [huurder] en zijn gemachtigde onder meer geschreven:
      
        “U heeft nu al bijna een jaar de winkel niet geopend om zaken te doen volgens de
        
          bestemming in de huurovereenkomst. […] Zo gaat ook mijn goodwill van de winkel verloren. Ik moet u erop wijzen dat u een exploitatieplicht heeft op de winkel en dat u hiervoor hebt getekend Dit houdt in dat u de winkelpand gebruikt voor de daarvoor bestemde bedrijfsactiviteit. In de Algemene Bepalingen, artikel 9, staat expliciet beschreven: "Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen, etc.. " Mocht je de zaak niet gaan openen dan geldt in de Algemene Bepalingen artikel 31, een direct opeisbare boete van 250 euro per kalenderdag. Deze maatregel zal met ingang van 15 januari 2025 in werking treden.”
        
      
      
      - Op 28 januari 2025 heeft de gemachtigde van [verhuurder] per brief aan [huurder] verzocht om de betalingsachterstand te betalen en de exploitatieverplichting na te komen. Daarop heeft de gemachtigde van [huurder] laten weten dat wordt voldaan aan de exploitatieverplichting en dat geen sprake is van een betalingsachterstand.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [verhuurder] vordert - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van:
        - de huurachterstand van € 4.225,23, vermeerderd met de wettelijke rente
        - de boete in verband met de huurachterstand van € 6.900,00
        - de boete in verband met het niet nakomen van de exploitatieverplichting van € 26.500,00, verhoogd met € 250,00 per dag dat niet wordt voldaan tot ontruiming
        - gemaakte redelijke kosten van € 5.643,78
        - de proceskosten
        Daarnaast vordert [verhuurder] ontruiming van het pand aan [adres 1] en [adres 2] en betaling van een bedrag van € 1.714,65 ter hoogte van de huur tot aan de ontruiming. [verhuurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij niet langer de ontruiming van het woongedeelte aan [adres 2] vordert, zodat die vordering geen onderdeel meer uitmaakt van deze procedure. Subsidiair vordert [verhuurder] - bij afwijzing van de ontruiming en in plaats van ontruiming - nakoming van de exploitatieverplichting op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] tekort schiet in zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, omdat hij niet de geïndexeerde huurprijs betaalt en zich niet houdt aan de exploitatieverplichting. De huurprijs mocht [verhuurder] indexeren op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 18.1 van de AB, zodat [huurder] verplicht is de geïndexeerde huurprijs te betalen. De exploitatieverplichting blijkt uit de artikelen 5.1 en 9 van de AB. Omdat [huurder] zich niet aan deze verplichtingen houdt, is hij boetes verschuldigd. Voor het niet betalen van de huur is dit bepaald in artikel 25.3 van de AB. Voor het niet voldoen aan de exploitatieverplichting is dit bepaald in artikel 31 (in combinatie met artikel 5.1. en 9) van de AB. De buitengerechtelijke kosten, een bedrag ter hoogte van 15% over de gevorderde hoofdsom van € 37.625,23, moet [huurder] betalen op grond van artikel 30.1 van de AB.
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. Allereerst betwist hij dat sprake is van een spoedeisend belang. Daarnaast betwist hij dat sprake is van een tekortkoming. Voor wat betreft de huurprijs voert [huurder] aan dat [verhuurder] bij het ondertekenen van de huurovereenkomst mondeling heeft toegezegd dat hij de huurprijs niet zal indexeren, zodat [huurder] geen indexatie hoeft te betalen. Voor het geval hij wel de geïndexeerde huurprijs moet betalen, doet [huurder] een beroep op opschorting, omdat [verhuurder] volgens hem geen rustig huurgenot verschaft en gebreken niet herstelt. Voor wat betreft de exploitatieverplichting betwist [huurder] dat hij daaraan niet voldoet. [huurder] betwist ook dat hij de boetes moet betalen, althans verzoekt hij om matiging, omdat de boetes exorbitant zijn en niet blijkt dat ze een prikkel vormen of dat er sprake is van enige schade. Tot slot betwist [huurder] dat hij de buitengerechtelijke kosten moet betalen. Dit gaat volgens [huurder] om werkzaamheden die vallen onder de proceskosten en bovendien zijn de kosten niet gespecificeerd en hoger dan de gevorderde huurachterstand. [huurder] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [huurder] vordert - samengevat - een verbod voor [verhuurder] om de onderhuurders te benaderen of contact met hen te hebben en daarnaast herstel van kozijnen, beide op straffe van een dwangsom. Ook wil hij dat [verhuurder] de proceskosten betaalt.
      
    
    
      3.6.
      
        [huurder] voert daarvoor aan dat [verhuurder] zich niet als goed verhuurder gedraagt. Ten eerste heeft [verhuurder] de onderhuurders veelvuldig benaderd met vragen en hen zo lastig gevallen. Daarmee maakt hij inbreuk op het rustig huurgenot van de huurder. Ten tweede moet [verhuurder] op grond van artikel 7:206 lid 1 BW (Burgerlijk Wetboek) onderhoud uitvoeren en in dat kader de kozijnen van de winkel herstellen. [verhuurder] heeft dat volgens [huurder] toegezegd, maar voert het herstel niet uit.
      
    
    
      3.7.
      
        [verhuurder] betwist dat hij de onderhuurders lastig valt. Hij heeft alleen geprobeerd te achterhalen hoeveel onderhuurders er zijn, omdat [huurder] weigert om die informatie aan hem te geven. Daarnaast betwist hij dat hij de kozijnen moet herstellen. De schade aan de kozijnen is volgens hem namelijk veroorzaakt door [huurder] , zodat [huurder] zelf deze schade moet herstellen. [verhuurder] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] .
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      Deze procedure betreft een kort gedingprocedure. Dat betekent dat de kantonrechter moet beoordelen of aannemelijk is dat de vorderingen van [verhuurder] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. In een kort gedingprocedure is geen bewijslevering mogelijk, zodat van partijen verwacht wordt dat zij de feiten en stellingen voldoende (duidelijk) onderbouwen, zodat direct een beslissing kan worden genomen. Daarnaast moet sprake zijn van een spoedeisend belang. Voor zover het gaat om beoordeling van een geldvordering, moet de kantonrechter terughoudend zijn en bovendien meewegen of er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat vanwege grote spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Daarbij moet in de afweging van de belangen van partijen ook de vraag beoordeeld worden of er - kort gezegd - een risico van onmogelijkheid van terugbetaling is. Dat risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [verhuurder] stelt dat [huurder] al een aantal jaren de geïndexeerde huurprijs niet betaalt en dat hij het bedrijfspand niet exploiteert zoals afgesproken, waardoor volgens [verhuurder] sprake is van verlies in goodwill en marktwaarde. Als dit vast komt te staan, is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van het bedrijfspand. Daarom acht de kantonrechter [verhuurder] ontvankelijk in zijn vorderingen.
      
      
        
          Betaling van de huurachterstand van € 4.225,23
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het erover eens dat in de huurovereenkomst een jaarlijkse indexatie van de huurprijs is overeengekomen. [huurder] verweert zich echter tegen de verplichting om deze indexatie te betalen, omdat partijen volgens hem mondeling hebben afgesproken dat [verhuurder] de huur niet zou verhogen. [verhuurder] heeft betwist dat dit is afgesproken voor de gehele duur van de overeenkomst. Wel heeft hij erkend dat hij het eerste jaar de huur niet zou verhogen. Dit komt naar het oordeel van de kantonrechter ook overeen met het betaalgedrag van [huurder] , doordat hij na de eerste indexering van de huur, de geïndexeerde huurprijs heeft betaald. Het lag daarom op de weg van [huurder] om zijn verweer nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van getuigenverklaringen. Dat heeft [huurder] echter niet gedaan, zodat de kantonrechter aan dit verweer voorbij gaat. Dat betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat [huurder] de geïndexeerde huurprijs moet betalen. Omdat [huurder] de hoogte van de betalingsachterstand niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van een huurachterstand van € 4.225,23. Dat betekent dat betaling van dit bedrag in beginsel kan worden toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder] voert aan dat hij niet in verzuim is met betalen, omdat hij zijn betalingsverplichting ten aanzien van de geïndexeerde huur mocht opschorten. De wet bepaalt in artikel 6:52 BW dat een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, bevoegd is de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. [huurder] heeft aangevoerd dat [verhuurder] te kort is geschoten in zijn verplichting om rustig huurgenot te verschaffen en de verplichting om gebreken te herstellen. Los van wat daarvan zij, is door [huurder] niet, althans onvoldoende gesteld en is ook niet gebleken dat zijn vorderingen op [verhuurder] opeisbaar waren op het moment dat hij de geïndexeerde huur niet betaalde. Daarmee is niet voldaan aan dit vereiste van artikel 6:52 BW, zodat [huurder] geen bevoegdheid had om betaling op te schorten. 
      
    
    
      4.5.
      
        [huurder] heeft ook het spoedeisend belang bij toewijzing van deze geldvordering in kort geding betwist, omdat partijen al langer discussie voeren op dit punt. [verhuurder] heeft inderdaad onvoldoende onderbouwd waarom voor deze vordering sprake is van een spoedeisend belang. Dat neemt niet weg dat als de hoofdvordering - ontruiming van het gehuurde - voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering kan worden beslist.  Om die reden wijst de kantonrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 4.225,23 toe.
      
      
        
          Boete in verband met de huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [verhuurder] stelt dat [huurder] op grond van artikel 25.3 van de AB een boete verschuldigd is, vanwege het niet tijdig betalen van de volledige huur. Over de periode juli 2023 tot en met mei 2025 is [huurder] daarom volgens hem een bedrag van (23 x € 300,00 =) € 6.900,00 verschuldigd. 
      
      
        
          [huurder] heeft aangevoerd dat over de boetes niet is onderhandeld en dat deze eenzijdig zijn opgelegd. Daarnaast heeft [huurder] aangevoerd dat deze boetes tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat leiden. Ook is volgens hem geen sprake van schade.
      
      
    
    
      4.7.
      
        [huurder] heeft geen rechtsgevolg verbonden aan zijn stelling dat over de boetes niet is onderhandeld en dat deze eenzijdig zijn opgelegd, zodat de kantonrechter dit niet in de beoordeling meeneemt. In verband met zijn verdere verweer overweegt de kantonrechter dat de betalingsachterstand van [huurder] niet ziet op de volledige maandhuur, maar alleen op het gedeelte dat ziet op de indexering, een bedrag dat aanzienlijk lager is dan het boetebedrag. Daarnaast maakt [verhuurder] pas aanspraak op de boete in verband met het niet betalen van de huurachterstand in deze procedure, zodat de boete ook niet is gebruikt als prikkel tot nakoming. De kantonrechter acht het daarom niet aannemelijk dat deze vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat daarop in dit kort geding vooruitgelopen moet worden. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering af.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      4.8.
      Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. Vast staat dat [huurder] in verzuim was met betaling van de volledige huur omdat hij op de maandelijkse vervaldata nog niet had betaald. Daarom wijst de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente toe zoals gevorderd.
      
      
        
          Ontruiming op grond van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.9.
      Hoewel sprake is van een structureel te laat betalen van de geïndexeerde huur, is de hoogte van de betalingsachterstand kleiner dan drie maanden huurachterstand. De kantonrechter acht het daarom onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op deze grond zullen worden toegewezen, te meer, omdat [huurder] ook een terme de grâce heeft gevraagd. De kantonrechter wijst daarom de ontruiming op deze grond af. 
      
      
        
          Er geldt een exploitatieplicht
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [verhuurder] stelt dat [huurder] de overeengekomen exploitatieverplichting niet nakomt, omdat hij de winkel gesloten houdt. Daarbij verwijst hij naar artikel 1.3 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 5.1 en artikel 9.7 van de AB. Daarin is - samengevat - bepaald dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt en dat de huurder gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst het gehuurde ook daadwerkelijk als zodanig zal gebruiken, binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden. Op 6 januari 2025 heeft [verhuurder] [huurder] hierop aangeschreven en verzocht de winkel te openen.
      
      
        
          [huurder] betwist dat hij de exploitatieverplichting heeft geschonden. Daarbij voert hij aan dat vanwege een overstroming en lekkage er herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd. Doordat er een procedure werd gevoerd tussen partijen, zijn die herstelwerkzaamheden pas daarna uitgevoerd. Vervolgens bleek dat op 600 meter afstand een concurrerende supermarkt was geopend, zodat [huurder] heeft geprobeerd om binnen de contractuele bestemming een aanpassing te doen om een uniek verkoopargument hebben. [verhuurder] weigert volgens [huurder] om daaraan medewerking te verlenen. [huurder] voert ook aan dat [verhuurder] buiten rechte heeft gesteld dat hij moet voldoen aan de winkeltijdenwet, maar dat dat volgens [huurder] niet is overeengekomen en dat de gemeente [plaats] enkel de mogelijkheid geeft om tussen 6:00 en 22:00 uur geopend te zijn. Daarnaast doet [huurder] een beroep op relatieve onmogelijkheid om te exploiteren vanwege gezondheidsproblemen, gebrek aan personeel en marktomstandigheden. Tot slot doet [huurder] via de reflexwerking een beroep op de wettelijke beschermingsregels voor consumenten bij gebruik van algemene voorwaarden, omdat hij een kleine onderneming is en verhuurder een professional. De exploitatieverplichting in de algemene voorwaarde is volgens hem onredelijk bezwarend.
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit de overeenkomst voldoende blijkt dat [huurder] een verplichting heeft om de winkelruimte tijdens de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk als supermarkt te exploiteren. Daarbij kan [huurder] niet met succes via reflexwerking een beroep doen op de genoemde consumentenbescherming. Hij heeft namelijk de huurovereenkomst in het kader van het uitoefenen van zijn eenmanszaak gesloten. Daarbij heeft [huurder] niet, althans onvoldoende gesteld op grond waarvan hier sprake is van een uitzonderingssituatie op grond waarvan ten aanzien van hem afgeweken moet worden van de restrictieve uitleg van het begrip ‘consument’ en evenmin op grond waarvan ten aanzien van [verhuurder] juist sprake zou zijn van een professional. [verhuurder] is de overeenkomst immers als privépersoon aangegaan. Het enkele feit dat [verhuurder] daarbij gebruik maakt van standaard algemene voorwaarden en hetzelfde pand al eerder heeft verhuurd is daarvoor zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, onvoldoende. [huurder] verwijst in verband met de uitleg van de voorwaarden waarop [verhuurder] de exploitatieverplichting baseert naar een uitspraak van de Rechtbank Utrecht. Deze is echter niet één op één vergelijkbaar met de onderhavige zaak, zodat de kantonrechter daarin geen aanleiding ziet op dit punt anders te oordelen. 
      
      
        De kantonrechter constateert dat [verhuurder] in deze procedure niet heeft gesteld dat partijen specifieke openingstijden per dag hebben afgesproken. Ook heeft [verhuurder] niet aangevoerd dat de tekortkoming van [huurder] ziet op schending van de openingstijden van de winkel, maar dat deze erop ziet dat [huurder] de winkel gedurende al bijna een jaar helemaal gesloten heeft. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] weliswaar toegelicht dat bij de vorige huurder de openingstijden van 8:00 tot 21:00 of 22:00 uur waren, maar [verhuurder] heeft ook toen niet gesteld dat [huurder] op het punt van specifieke openingstijden tekortschiet. Daarom komt de kantonrechter niet toe aan beoordeling van dit punt.
      
      
      
        
          
            [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn exploitatieverplichting
        
      
      
    
    
      4.12.
      Wel moet de kantonrechter beoordelen of [huurder] tekort is geschoten in zijn exploitatieverplichting om de winkelruimte tijdens de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk als supermarkt te exploiteren door de winkel gedurende meerdere maanden gesloten te houden. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. Daarvoor overweegt hij het volgende.
      
    
    
      4.13.
      
        [verhuurder] heeft niet betwist dat de eerste sluiting van de winkel door [huurder] te maken had met het uitvoeren van herstelwerkzaamheden, na afloop van een eerdere procedure tussen partijen. Wel heeft [verhuurder] betwist dat op grond hiervan de winkel ook nu nog niet geopend kan worden. Daarbij voert hij aan dat de uitspraak in de procedure in april 2024 was, maar dat vanaf juni 2024 de winkel niet meer open is geweest. Hoewel [huurder] dat heeft betwist, heeft hij niet betwist dat hij daarna de winkel meerdere keren gesloten heeft gehouden in verband met verbouwingen. [verhuurder] heeft daartegen aangevoerd dat [huurder] geen goedkeuring heeft gevraagd voor deze verbouwingen, terwijl [huurder] dat wel verplicht is. Desgevraagd heeft [huurder] ook niet toegelicht wat hij precies aan het verbouwen is en op grond waarvan dat noodzakelijk was. [huurder] heeft ook niet, althans onvoldoende onderbouwd waaruit blijkt dat hij niet op kan tegen de aanwezigheid van een nieuwe supermarkt op 600 meter afstand en dat een wijziging van de overeengekomen bestemming naar nachtwinkel daarvoor noodzakelijk was. 
      
      
        
          [huurder] heeft daarnaast aangevoerd dat hij last heeft van gezondheidsklachten en daarom niet in staat is om langdurig open te zijn. Bovendien helpt zijn vader hem niet meer in de winkel en is het volgens hem een feit van algemene bekendheid dat sprake is van personeelstekort in Nederland. Zonder nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, maar door de betwisting van [verhuurder] wel nodig is, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende dat de gezondheidsklachten van [huurder] dusdanig ernstig zijn dat hij de winkel daardoor langere periodes gesloten moet houden en dat het voor hem niet mogelijk was om personeel in te huren om de winkel toch te kunnen openen. Het enkele feit dat sprake is van algemene personeelstekorten in Nederland is daarvoor onvoldoende. Dit geldt te meer, nu [huurder] tijdens de mondelinge behandeling heeft bevestigd dat hij binnen twee weken na de mondelinge behandeling open kan gaan en de winkel open wil laten zijn tussen 10:00 uur en 17:00 uur.
      
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat echter niet voldoende aannemelijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van deze tekortkoming zal worden uitgesproken in een eventuele bodemprocedure en dat door ontruiming van het bedrijfspand hierop vooruitgelopen moet worden. [verhuurder] heeft weliswaar gesteld dat het niet open zijn van de winkel een negatieve invloed heeft op zijn goodwil en marktwaarde, maar [huurder] heeft dit betwist. Het lag daarom op de weg van [verhuurder] om zijn stellingen nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan, zodat de kantonrechter de vordering tot ontruiming op deze grond afwijst. 
      
    
    
      4.15.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering van [verhuurder] , te weten nakoming van de exploitatieverplichting door [huurder] op straffe van een dwangsom van € 250,00. Hiervoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat [huurder] een exploitatieverplichting heeft en in de nakoming daarvan tekort schiet. Gezien de toezegging van [huurder] tijdens de mondelinge behandeling om de winkel binnen twee weken te willen openen, wijst de kantonrechter de subsidiaire vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting toe vanaf 27 juni 2025.   
      
      
        
          Boete (geen dwangsom) vanwege schending van de exploitatieverplichting
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [verhuurder] vordert in verband met het schenden van de exploitatieverplichting een boete van € 26.500,00, verhoogd met een bedrag van € 250,00 per dag zolang [huurder] niet aan zijn verplichting voldoet. [huurder] heeft om matiging van de boete gevraagd. De boete is exorbitant en staat in geen verhouding tot het daarmee te dienen doel, aldus [huurder] , omdat toewijzing zou leiden tot een boete die op maandbasis gezien 5 maal zo hoog is als de maandhuur. Bovendien ontbreekt enige vorm van schade.
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] met zijn bericht van 6 januari 2025 [huurder] voldoende deugdelijk in gebreke heeft gesteld ten aanzien van de exploitatieverplichting. Daarbij heeft [huurder] tot 15 januari 2025 de tijd gekregen om de winkel te openen. [huurder] heeft niet betwist dat de winkel ook daarna niet, althans niet altijd open was en ook de door [verhuurder] overgelegde foto’s onderbouwen dit. Hiervoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat daarmee sprake is van schending van de exploitatieplicht door [huurder] . Dat betekent dat [huurder] vanaf 15 januari 2025 in verzuim is geraakt en de boete verschuldigd is.
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter overweegt dat hoewel uitgangspunt is dat een boetebeding onverkort wordt gehandhaafd, een boete onder meer gematigd kan worden als onverkorte handhaving tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, gelet op de hoogte van de boete en de werkelijk geleden schade. Omdat [verhuurder] de hoogte van zijn schade niet nader heeft onderbouwd en de boete aanzienlijk is, ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boete van € 26.500,00 te matigen tot een bedrag van € 5.000,00 en zal dit bedrag toewijzen.
      
    
    
      4.19.
      Voor het geval [huurder] zijn exploitatieverplichting ook na de in de beslissing aangegeven datum niet zal nakomen, geldt dat [verhuurder] een beroep kan doen op het boetebeding. Daarom wijst de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 250,00 per dag dat [huurder] niet nakomt toe op basis van het contractuele boetebeding en niet als dwangsom.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW afwijkt. Omdat [huurder] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag ook van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom komt de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In het onderhavige geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om de gevorderde vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv (Wetboek van burgerlijke rechtsvordering) te matigen op grond van de volgende omstandigheden:- de gevorderde vergoeding komt in ruime mate uit boven het tarief van 15% van de hoofdsom (achterstallige huur en toegewezen boete) van € 9.225,23, dat gewoonlijk voor buitengerechtelijke werkzaamheden aan de opdrachtgever in rekening wordt gebracht;- niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van de eisende partij hoger zijn dan het toepasselijke tarief van Rapport Voor-werk II of het Besluit.De kantonrechter matigt daarom de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten tot 15% van € 9.225,23, zodat een bedrag van € 1.383,78 wordt toegewezen.
      
    
    
      4.21.
      
        [huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
                - griffierecht
              
              
                €
                €
              
              
                149,71
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.355,71
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.22.
      De kantonrechter stelt voorop dat voor de beoordeling van de vordering in reconventie in kort geding hetzelfde toetsingskader als in conventie in kort geding geldt. 
      
      
        
          Verbod op contact met de onderhuurders
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [huurder] vordert dat [verhuurder] wordt verboden om contact te hebben en/of op te nemen dan wel te zoeken met de onderhuurders die wonen op [adres 2] . [huurder] heeft daarbij toegelicht dat [verhuurder] veelvuldig de onderhuurders heeft benaderd met vragen of hij de woning kon huren en hoeveel mensen er in de woning wonen. Daarbij heeft hij twee filmpjes overgelegd waarin [verhuurder] deze vragen stelt. Op grond daarvan is hij van mening dat [verhuurder] niet als goed verhuurder handelt en inbreuk maakt op het rustig huurgenot. [verhuurder] heeft betwist dat hij de onderhuurders lastig valt. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat de vragen nodig waren, omdat het voor hem belangrijk is om te weten hoeveel huurders er in de woning wonen, met het oog op de regels van de gemeente.
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter constateert dat de discussie over het aantal bewoners dat in de woning mag blijven al onderwerp is geweest van de eerdere procedure tussen partijen, zodat hij hierover in dit kort geding geen oordeel zal geven. 
      
    
    
      4.25.
      Het staat [verhuurder] in beginsel vrij om contact op te nemen met onderhuurders. Wel moet hij daarbij voorkomen dat sprake is van inbreuk op hun woongenot. Gezien de betwisting van [verhuurder] dat daarvan sprake is, had het op de weg van [huurder] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van diverse klachten van de onderhuurder. Dat heeft [huurder] echter niet gedaan. Weliswaar blijkt uit de filmpjes dat [verhuurder] de onderhuurders twee keer heeft benaderd met vragen en kan de kantonrechter zich voorstellen dat [huurder] dit gedrag van [verhuurder] wellicht vreemd vindt en hem te denken geeft, maar dat maakt niet zonder meer dat sprake is van niet goed verhuurderschap of inbreuk op het rustig huurgenot. De kantonrechter acht het dan ook niet voldoende aannemelijk dat het gevraagde verbod in een bodemprocedure zal worden toegewezen en dat daarop in dit kort geding vooruit moet worden gelopen. Op grond daarvan wijst de kantonrechter deze vordering af.
      
      
        
          Herstel van kozijnen
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [huurder] vordert herstel van kozijnen. [verhuurder] betwist dat hij de kozijnen moet herstellen en voert daarbij het verweer dat [huurder] de schade aan de kozijnen zelf heeft veroorzaakt.
      
    
    
      4.27.
      De kantonrechter constateert dat ook het herstel van kozijnen al onderwerp geweest is in de eerder door partijen gevoerde procedure. De kantonrechter heeft in die procedure de vordering tot herstel afgewezen. Niet blijkt dat daarna toezeggingen zijn gedaan door [verhuurder] om de kozijnen toch te herstellen. Op de foto’s die [huurder] heeft overgelegd is weliswaar te zien dat de kozijnen enigszins beschadigd zijn, maar zonder nader onderzoek blijkt hieruit niet zonder meer de ernst en omvang van de beschadiging, of hier sprake is van achterstallig onderhoud dat op korte termijn hersteld moet worden of dat de schade door [huurder] is toegebracht. Omdat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor nader onderzoek of bewijslevering door bijvoorbeeld een deskundige en [huurder] bovendien zijn spoedeisende belang bij deze vordering niet heeft onderbouwd, wijst de kantonrechter deze vordering af.
      
    
    
      4.28.
      Omdat de vorderingen worden afgewezen, worden ook de daaraan gekoppelde vorderingen afgewezen.
      
    
    
      4.29.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op een bedrag van € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde van [verhuurder] . 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen:
      
        
          een bedrag van € 4.225,23 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
        
        
          een bedrag van € 5.000,00 aan boete in verband met het niet nakomen van de exploitatieverplichting,
        
        
          een bedrag van € 1.383,78 aan buitengerechtelijke kosten,
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] om zijn contractuele exploitatieverplichting na te komen en de winkel te openen vanaf 27 juni 2025, op straffe van betaling van de contractuele boete van € 250,00 per dag dat [huurder] zijn verplichting niet nakomt, met een maximum van € 50.000,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.355,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [huurder] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2007:BA1522