ECLI:NL:RBZWB:2023:4780, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-06-2023, 10291459 CV EXPL 23-247 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, ontbinding en ontruiming, prostitutie in woning.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Tilburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10291459 \ CV EXPL 23-247

    
    
    
      

Vonnis van 7 juni 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING

,

      
te Tilburg,

      
eisende partij,

      
hierna te noemen: Tiwos,

      
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
te [plaats01] ,

      
gedaagde partij,

      
hierna te noemen: [gedaagde01] ,

      
gemachtigde: mr. T.M. Ten Velde.

    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- het tussenvonnis van 15 maart 2023

      
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

      
    
    
      
1.2.

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
2.1.

      
        
[gedaagde01] huurt met ingang van 28 juli 2022 van Tiwos de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan het [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’). In de huurovereenkomst is in artikel 3 bepaald:

“U gebruikt de woning uitsluitend om in te wonen.”

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer het volgende:

        

“6.5 Mag u de gehuurde woning gebruiken voor bedrijfsmatige activiteiten?


        

Het is niet toegestaan (delen van de) gehuurde woning of de gemeenschappelijke ruimten te gebruiken voor bedrijfsmatige activiteiten.


      
    
    
      
6.6

      
        

Mag u de gehuurde woning onderverhuren?


        

Het is alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming van Tiwos toegestaan de gehuurde woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan te bieden. Ook de gehuurde woning op internet of op een andere manier aan derden te huur aanbieden is alleen toegestaan met toestemming van Tiwos. Een verzoek tot toestemming moet schriftelijk worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Tiwos mag aan de toestemming voorwaarden verbinden.”


      
      
    
    
      
2.2.

      
        
Op 16 december 2022 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken van de gemeente [plaats01] samen met medewerkers van de politie eenheid Zeeland-West-Brabant een controle in het gehuurde uitgevoerd. In het controlerapport van

        
17 december 2022 staat onder meer:

“Op 16 december 2022 heb ik, toezichthouder van de gemeente [plaats01] een controle uitgevoerd aan de [adres01] . Deze controle vond plaats naar aanleiding van een gemaakte afspraak voor seks tegen betaling naar aanleiding van een advertentie op [website01] . (…) Toen ik aanbelde bij [nummer01] , werd direct de centrale deur open gedaan. Daarop liep ik de trap omhoog naar de woning van de [adres01] . Daar werd de deur opengemaakt door een persoon die ik herkende als ‘ [naam01] ’ van [website01] . (…)


Hieronder is een kort gespreksverslag met ‘ [naam01] ”


      
      
        
          

Ik ben in de woning aanwezig als sekswerker om het werk uit te voeren.


        
        
          

We zijn vandaag aangekomen en blijven tot morgen


        
        
          

We betalen 80 euro per persoon per dag (160 euro per dag). Het geld wordt morgen opgehaald en wordt voor twee dagen betaald (320 euro)


        
        
          

We zijn zelf benaderd door de persoon die over de woning beschikt om te kunnen werken in de woning. Hij heeft ons benaderd via [website01]


        
        
          

We doen dit werk vrijwillig


        
        
          

We hoeven geen geld af te staan


        
      
      

(…) De andere aanwezige dame was ‘ [naam02] ’. [naam02] kon haar advertentie laten zien en gaf ook aan het werk als sekswerker vrijwillig uit te voeren. (…)”


      
    
    
      
2.3.

      
De gemeente [plaats01] heeft in een brief van 21 december 2022 aan [gedaagde01] het volgende vermeld:

“(…) Gelet op de advertentie op [website01] en de gemaakte afspraak voor seks tegen betaling die leidde naar uw woning aan het [adres01] te [plaats01] , in samenhang met de aangetroffen zaken, de aanwezigheid van de sekswerkers (waarbij één persoon waarmee een afspraak was gemaakt voor seks tegen betaling werd herkend van de foto’s uit de advertentie op [website01] ), de verklaring van de aangetroffen personen en de aangetroffen spullen in de werkkamer(woonkamer) zoals: dildo’s, pakken vochtige doekjes, wc-rol en andere verzorgingsproducten, constateren wij dat er prostitutieactiviteiten worden verricht in uw woning. (…)”


      
    
    
      
2.4.

      
        
Op 21 december 2022 heeft de gemeente [plaats01] in een brief aan Tiwos het volgende aangegeven:

        

“(…) Met deze brief informeer ik u dat de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders voornemens zijn een last onder dwangsom op te leggen aan de bewoner van het pand, de heer [gedaagde01] , wegens het in de woning exploiteren van een seksinrichting en de woning te laten gebruiken ten behoeve van prostitutie zonder te beschikken over de daarvoor vereiste vergunning (APV) en het handelen in strijd met wet- en regelgeving (bestemmingsplan en Wabo).(…)”


      
      
    
    
      
2.5.

      
Tiwos heeft [gedaagde01] bij brief van 19 december 2022 aangeschreven en in de brief kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen gelet op de geconstateerde prostitutieactiviteiten op 16 december 2022. [gedaagde01] is de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen binnen één week na 19 december 2022. [gedaagde01] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
Tiwos vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten en de nakosten.

      
    
    
      
3.2.

      
Tiwos legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde01] in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en de wet. Hij heeft zich niet als goed huurder gedragen en heeft het gehuurde niet gebruikt op de wijze waarop dat is overeengekomen, nu het is gebruikt voor bedrijfs- c.q. beroepsmatige activiteiten, namelijk prostitutieactiviteiten. [gedaagde01] heeft de woning niet conform de bestemming als woning gebruikt.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] voert verweer. Hij betwist dat hij iets te maken heeft gehad met de prostitutieactiviteiten en dat hij wetenschap van deze activiteiten heeft gehad. Hij heeft de woning niet in gebruik gegeven voor prostitutieactiviteiten. Bovendien betwist hij dat sprake was van bedrijfsmatig handelen. [gedaagde01] werd benaderd door een stel en zij gaven aan een nacht onderdak nodig te hebben. Hier heeft hij mee ingestemd. Omdat het een stel betrof had hij geen argwaan. Hij voert aan dat misbruik is gemaakt van zijn naïviteit.

      
    
    
      
3.4.

      
Voor zover sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst voert [gedaagde01] aan deze een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Zijn woonbelang weegt zwaarder dan het belang van Tiwos. [gedaagde01] heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst namelijk geen familie in Nederland om op terug te vallen. Ook is zijn sociale netwerk dusdanig beperkt dat ontbinding van de huurovereenkomst waarschijnlijk zal leiden tot dakloosheid, wat gelet op zijn geschiedenis uitermate onwenselijk is. Hij is op vijftienjarige leeftijd als alleenstaande minderjarige asielzoeker naar Nederland gekomen en begeleid door [naam03] tot hij meerderjarig werd. Vanaf dat moment heeft hij zelf zijn weg moeten vinden in de Nederlandse maatschappij.

      
    
    
      
3.5.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      
4.1.

      
De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde01] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij en de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.

      
    
    
      
4.2.

      
Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 16 februari 2022, zoals weergegeven in het controlerapport van 17 december 2022, ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen personen in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het rapport wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met een van deze personen via de website van [website01] tot stand is gekomen, dat één van de vrouwen heeft verklaard dat [gedaagde01] de sekswerkers zelf via [website01] heeft benaderd om te kunnen werken in de woning, hoe de ruimte in het gehuurde als seksinrichting was ingericht en dat één van de vrouwen heeft verklaard dat zij € 80,00 per persoon per dag betaald heeft aan [gedaagde01] om gebruik te maken van het gehuurde.

      
    
    
      
4.3.

      
[gedaagde01] stelt echter dat hij hiervan geen weet had en er daarom geen sprake is van een tekortkoming. [gedaagde01] is zelf niet ter zitting verschenen. Hierdoor heeft hij geen nadere vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden en het door hem geschetste scenario kunnen verduidelijken door nadere details te geven. Dit scenario houdt in dat hij door een stel, een man en een vrouw, in een uitgaansgelegenheid zou zijn benaderd en zij aan hem hebben gevraagd of hij hen een nacht onderdak kon bieden. Vervolgens was [gedaagde01] zelf niet in het gehuurde aanwezig en zijn er in zijn afwezigheid prostitutieactiviteiten zijn verricht. Onduidelijk is onder meer gebleven of de vrouw van dit stel ook één van de vrouwen is die in het gehuurde is aangetroffen ten tijde van de controle.

      
    
    
      
4.4.

      
Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het onaannemelijk is dat [gedaagde01] niet wist of had moeten weten dat er prostitutieactiviteiten in zijn woning plaatsvonden. Geconcludeerd moet daarom worden dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

      
    
    
      
4.5.

      
De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen proportioneel te zijn. Er dient dus door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt te worden.

      
    
    
      
4.6.

      
[gedaagde01] betwist dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met name omdat hij niet van de prostitutie op de hoogte was en hier ook niet van op de hoogte kon zijn. Bovendien is het gezien zijn persoonlijke omstandigheden - onder meer dat hij geen familie in Nederland heeft wonen of een sociaal netwerk heeft waarbij hij terecht kan als de huurovereenkomst wordt ontbonden - van groot belang dat hij in de woning kan blijven wonen. Daartegenover staat het belang van Tiwos dat mede is gelegen in het beschermen en bewaken van een gezonde woon- en leefomgeving voor al haar huurders in de omgeving van het gehuurde en het voorkomen van precedentwerking. Ook is het belang erin gelegen dat Tiwos uitvoering dient te kunnen geven aan de plicht om een sociale huurwoning, zijnde een schaarse woning, via het systeem van passende toewijzing rechtvaardig te verdelen en toe te wijzen aan degene die daarvoor in aanmerking komt.

      
    
    
      
4.7.

      
De kantonrechter is van oordeel dat, zoals hiervoor is vermeld, [gedaagde01] op de hoogte was of had moeten zijn van de illegale prostitutieactiviteiten die in het gehuurde hebben plaatsgevonden, waardoor het verliezen van zijn woning nu niet als voldoende zwaarwegend belang van [gedaagde01] kan gelden. Gelet op de aard van de tekortkoming, die als ernstig moet worden beschouwd, en alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van Tiwos prevaleert boven het woonbelang van [gedaagde01] . Van Tiwos kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen dan ook worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde01] uit zijn huurwoning moet en op zoek moet gaan naar een andere woonruimte.

      
    
    
      
4.8.

      
[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Tiwos als volgt vastgesteld:

      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
- kosten van de dagvaarding

              
              
                
€

              
              
                
128,31

              
              
                
              
            
            
              
                
- griffierecht

              
              
                
€

              
              
                
128,00

              
              
                
              
            
            
              
                
- salaris gemachtigde

              
              
                
€

              
              
                
398,00

              
              
                
(2,00 punten × € 199,00)

              
            
            
              
                
Totaal

              
              
                
€

              
              
                
654,31

              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      
4.9.

      
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
      
5.1.

      
ontbindt de tussen Tiwos en [gedaagde01] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ( [postcode01] ) [plaats01] , aan het [adres01] ,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle personen en goederen die zijdens [gedaagde01] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen,

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Tiwos tot dit vonnis vastgesteld op € 654,31,

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan Tiwos te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 99,50 voor het geval [gedaagde01] gedurende veertien dagen na aanschrijving door Tiwos niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling,

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

      
      
    
    
      
5.6.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op

        
7 juni 2023.