ECLI:NL:GHDHA:2023:1225, Gerechtshof Den Haag, 30-05-2023, 200.297.849/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: aannemingsovereenkomst; verbouwing woning; diverse gebreken; ontbinding gerechtvaardigd; schadevergoeding (o.a. herstelkosten)

GERECHTSHOF DEN HAAG    
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.297.849/01
      Zaaknummer rechtbank	: C/09/583090 / HA ZA 19-1146 
    
    
    
    
      
        Arrest van 30 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Ailant Bouwtech B.V.,
      gevestigd in Den Haag,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      verweerster in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. J.J.M. van Lint, kantoorhoudend in Sassenheim,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verweerder 1] ,
    
      2. [verweerder 2],
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      verweerders in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. A.Th. de Haan, kantoorhoudend in Alblasserdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Ailant en [verweerder 1] c.s..
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verweerder 1] c.s. heeft Ailant ingeschakeld voor de uitvoering van een aantal verbouwingswerkzaamheden aan zijn woning. Volgens [verweerder 1] c.s. heeft Ailant het werk niet goed uitgevoerd en is sprake van een groot aantal gebreken. Hij wil dat voor recht wordt verklaard dat hij de aannemingsovereenkomsten met Ailant rechtsgeldig heeft ontbonden en hij vordert onder meer dat Ailant wordt veroordeeld tot betaling van de herstelkosten. Ailant heeft op haar beurt onder meer betaling gevorderd van een aantal volgens haar nog openstaande facturen. 
    
    
      1.2
      De rechtbank heeft [verweerder 1] c.s. grotendeels gelijk gegeven. Het hof doet dat ook. Het hof wijst een lager bedrag aan herstelkosten toe dan de rechtbank. De door [verweerder 1] c.s. in hoger beroep voor het eerst ingestelde vordering tot vergoeding van dubbele woonlasten wijst het hof ook deels toe. De afwijzing van de vorderingen van Ailant blijft in hoger beroep geheel in stand.  
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 juli 2022, waarmee Ailant in hoger beroep is gekomen van het eindvonnis van de rechtbank Den Haag van 21 april 2021;
        
        
          het arrest van dit hof van 14 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
        
        
          de memorie van grieven van Ailant, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [verweerder 1] c.s. in principaal hoger beroep, tevens memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel beroep van Ailant;
        
        
          de bijlagen die Ailant en [verweerder 1] c.s. ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 17 maart 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      
        [verweerder 1] c.s. is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna ook: de woning). In 2017 heeft [verweerder 1] c.s. het plan opgevat om de woning te verbouwen en een uitbouw van de woning te laten realiseren.
      
    
    
      3.2
      In augustus/september 2017 is [verweerder 1] c.s. akkoord gegaan met a) een offerte van Ailant voor het maken van een uitbouw (fundering, metselwerk, dakuitbouw, verzetten van bestaande deuren en ramen) voor een totaalbedrag van € 61.500, b) een offerte voor de levering en het metselen van keramische stenen voor de uitbouw voor een bedrag van  € 3.790,87 en c) een offerte voor schilder- en stucwerk voor € 16.954,90. Een aantal maanden later is ook opdracht gegeven aan Ailant voor werkzaamheden aan twee badkamers en de keuken voor € 30.000.
      
    
    
      3.3
      Omdat [verweerder 1] c.s. niet tevreden was heeft hij bouwkundig bureau Perfectbeheer B.V. (hierna: Perfectbeheer) ingeschakeld. Op 24 april 2018 heeft een opname van het tot dan toe verrichte werk plaatsgevonden door de heer [A] van Perfectbeheer. Namens Ailant was hierbij aanwezig de heer [B] , één van de twee (toenmalige) bestuurders. In het naar aanleiding van deze opname opgestelde rapport van 26 april 2018 (hierna: het rapport van 26 april 2018 of het eerste rapport) wordt geconcludeerd dat er ernstige bouwtechnische fouten zijn gemaakt en dat de algemene indruk is dat de aannemer niet genoeg kennis heeft op bouwkundig vlak. In het rapport staat een groot aantal gebreken opgesomd en toegelicht, mede aan de hand van foto’s. Onder meer is geconstateerd dat de muren van de uitbouw scheef staan aan twee kanten, dat er een ongeventileerde kouddakconstructie is toegepast in plaats van een warmdakconstructie (met risico op ernstige vochtophoping tot gevolg) en dat het kozijn op het balkon is geplaatst zonder opstand (met als gevolg een risico op lekkage).  
      
    
    
      3.4
      Bij brief van 4 mei 2013 heeft [verweerder 1] c.s. Ailant aansprakelijk gesteld en gesommeerd de in het rapport van Perfectbeheer van 26 april 2018 genoemde gebreken binnen acht weken te herstellen. Ook is gewezen op het niet halen van de planning. 
      
    
    
      3.5
      
        De toenmalige gemachtigde van Ailant heeft bij e-mail van 16 mei 2018 een korte reactie van Ailant op een deel van de door Perfectbeheer genoemde gebreken gestuurd. Op een aantal punten wordt vermeld dat het de eigen keuze was van [verweerder 1] c.s. om iets op een bepaalde manier uit te voeren. In de begeleidende e-mail staat verder:
        
          “In de visie van cliente is er mogelijk enig werk dat gedaan moet worden, maar is er met het bouwwerk weinig mis. De scheefstand is geen technisch gebrek en wordt (deels) veroorzaakt door de gebogen muur van het bestaande bouwwerk. Ik heb u voorgesteld met partijen en de deskundige ter plaatse te schouwen ten einde na te gaan in hoeverre de standpunten van partijen verschillen en of deze dan overbrugbaar zijn."
        
      
      
    
    
      3.6
      Bij e-mail van 18 mei 2018 heeft de advocaat van [verweerder 1] c.s. bericht, voor zover van belang en samengevat en zakelijk weergegeven, dat Ailant niet binnen de gegeven termijn heeft laten weten dat zij tot herstel van de geconstateerde gebreken zal overgaan en dat Ailant dus in verzuim is geraakt. Verder wordt in de mail gewezen op (volgens [verweerder 1] c.s.) vier scheefstaande wanden in de keuken en het niet deugdelijk uitgevoerde schilder/sauswerk (delen overgeslagen en delen niet dekkend). Namens [verweerder 1] c.s. is Ailant gesommeerd om ook deze gebreken binnen zeven dagen te herstellen. 
      
    
    
      3.7
      Op 22 mei 2018 heeft een schouw van de woning plaatsgevonden door Perfectbeheer. Hierbij waren [verweerder 1] c.s. en zijn advocaat aanwezig. Namens Ailant was alleen haar toenmalige gemachtigde aanwezig. 
      
    
    
      3.8
      Bij brief van 23 mei 2018 heeft de advocaat van [verweerder 1] c.s. herhaald dat Ailant in verzuim is geraakt. Verder heeft hij onder meer  geschreven dat de reactie van Ailant van 16 mei 2018 summier was en dat de meeste gebreken niet worden betwist. Ailant stelt op enkele punten dat de gebreken het gevolg zijn van door [verweerder 1] c.s. gemaakte keuzes, maar dat betwist [verweerder 1] c.s. Voor zover [verweerder 1] c.s. wel wensen kenbaar heeft gemaakt, geldt dat hij een leek is op het gebied van bouwkundige zaken en dat Ailant verplicht was [verweerder 1] c.s. te waarschuwen voor onjuistheden en gebreken (artikel 7:754 BW). [verweerder 1] c.s. betwist dat er enige waarschuwing is gegeven. Hoewel de schouw van 22 mei 2018 op verzoek van Ailant plaatsvond was alleen haar gemachtigde aanwezig; de beide bestuurders waren er niet. Tijdens de rondgang op het werk zijn de bevindingen van Perfectbeheer besproken en is Ailant in de gelegenheid gesteld om op de gebreken die in het rapport van Perfectbeheer genoemd staan te reageren. In de brief worden 11 gebreken genoemd en wordt samengevat wat er volgens [verweerder 1] c.s. ten aanzien van die gebreken tussen partijen is besproken. Naast de hierboven al genoemde gebreken gaat het daarbij onder meer om het feit dat er boven de kozijnen grote openingen aanwezig waren waardoor gedierte ongehinderd in de spouwmuur kon komen, het feit dat geen open stootvoegen waren toegepast in de muren van de uitbouw, het feit dat een verkeerde daktrim was toegepast en het niet correct afwerken van de beglazing (geen veiligheidsglas). Volgens [verweerder 1] c.s. heeft Ailant ten aanzien van een aantal gebreken toegezegd dit te herstellen. Zo zou Ailant onder meer hebben aangegeven aluminium roosters te zullen plaatsen voor de openingen boven de kozijnen en alsnog open stootvoegen rondom de hele uitbouw te zullen aanbrengen. 
      
    
    
      3.9
      Bij e-mail van 28 mei 2018 heeft de gemachtigde namens Ailant laten weten dat Ailant in grote lijnen akkoord gaat met de samenvatting van de bespreking en dat dit betekent dat het afwerken na 31 mei 2018 (als de heer [C] weer bereikbaar is) met de grootst mogelijke spoed zal worden aangepakt. 
      
    
    
      3.10
      Hierna heeft de advocaat van [verweerder 1] c.s. op 30 mei 2018 gemaild dat dit dus betekent dat Ailant vanaf 1 juni 2018 in elk geval de in de e-mail vermelde werkzaamheden zal verrichten. Ailant is gesommeerd binnen 14 dagen te bevestigen dat dit inderdaad zal worden gedaan. [verweerder 1] c.s. heeft verder bericht te blijven bij de eerdere sommaties van 4 en 23 mei 2018. Omdat Ailant ten aanzien van de andere punten niet heeft bevestigd tot herstel over te gaan en uit haar houding/mededeling blijkt dat zij dat niet van plan is, is Ailant in verzuim, aldus [verweerder 1] c.s. Op 6 juni 2018 heeft de advocaat van [verweerder 1] c.s. nogmaals gesommeerd. 
      
    
    
      3.11
      Bij e-mail van 7 juni 2018 aan de advocaat van [verweerder 1] c.s. heeft de gemachtigde van Ailant een korte reactie gegeven op de in de brief van 30 mei 2018 genoemde punten. Ailant heeft ten aanzien van een aantal van de vermelde werkzaamheden verklaard die te zullen verrichten. De e-mail sluit af met de opmerking dat Ailant klaar is om aanstaande maandag te beginnen met de afwerking. 
      
    
    
      3.12
      Hierna heeft nog enige correspondentie plaatsgevonden. Een toezegging om op 13 juni 2018 een schilder, een timmerman en een elektricien te sturen, is door Ailant niet nagekomen en datzelfde geldt voor de toezegging om op 18 juni 2018 alsnog te komen met “de nodige manschappen en materiaal”. Bij e-mail van 22 juni 2018 aan de gemachtigde van Ailant heeft de advocaat van [verweerder 1] c.s. op die niet nagekomen toezeggingen gewezen en heeft hij Ailant gesommeerd om uiterlijk 25 juni 2018 voor 9.00 uur te bevestigen dat zij de werkzaamheden vanaf maandag 25 juni 2018 zal uitvoeren en in week 26 zal afronden. 
    
    
      3.13
      Nadat de in de zojuist aangehaalde e-mail bedoelde bevestiging was uitgebleven, hebben [verweerder 1] c.s. Ailant in kort geding betrokken. De kantonrechter in de rechtbank Den Haag heeft op 19 september 2018 vonnis gewezen in kort geding (hierna: het vonnis van 19 september 2018). De kantonrechter heeft Ailant, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 15.000,-, veroordeeld om binnen zes weken na datum vonnis de volgende zestien overeengekomen (herstel)punten uit te voeren:
      
      l. (voor zover nog niet uitgevoerd) het aanbrengen van de loodvervanger ter hoogte van de gehele aansluiting van de gevel met het dak tot aan het binnen spouwblad en het netjes afwerken van de loodslab.
      2. het plaatsen van aluminium roosters om alle openingen boven de kozijnen af te dichten.
      3. het aanbrengen van open stootvoegen rondom de gehele uitbouw.
      4. het vervangen van het aangebrachte glas door veiligheidsglas (ter plaatse van het raam dat zichtbaar is op foto 20 van het rapport van Perfectbeheer). Bij het plaatsen zullen correcte glaslatten op een juiste wijze aangebracht worden en zal het kitwerk op een juiste wijze worden aangebracht. Er zal een correcte afdichting worden aangebracht conform afbeelding 21 van het rapport van Perfectbeheer.
      5. de muren en het verlaagde plafond in de keuken zullen worden verwijderd en opnieuw geplaatst.
      6. binnen in de uitbouw zal de houten vloer worden gelegd en zal de vloer worden geëgaliseerd.
      7. de planken op het balkon zullen worden vastgezet en de vier verzaagde planken zullen worden vervangen door planken uit één stuk. 
      8. de aangebrachte wandcontactdozen zullen worden afgemonteerd.
      9. de badkamer zal nog worden afgewerkt.
      10. de hal zal worden gesaust.
      11. op diverse plaatsen zullen nog spots worden ingebouwd.
      12. er zal nog een afdak dienen te worden gemaakt ter plaatse van de voordeur.
      13. ter plaatse van de voordeur dienen alle multiplex delen te worden vervangen en dient tevens de nieuwe dakbedekking te worden aangebracht.
      14. de voetafdrukken/cementsporen op de klinkers bij de voordeur zullen worden verwijderd.
      15. het in de woonkamer en op de verdieping uitgevoerde sauswerk zal opnieuw worden gedaan.
      16. bij de hoge muur van de vide zal het sauswerk opnieuw worden uitgevoerd.
      
    
    
      3.14
      Bij brief van 25 oktober 2018 aan Ailant zijn de overeenkomsten namens [verweerder 1] c.s. partieel ontbonden. In deze brief is vermeld dat Ailant in verzuim is omdat zij ondanks meerdere sommaties niet tot uitvoering van het werk respectievelijk herstel is overgegaan en heeft aangegeven dat zij niet tot herstel zal overgaan. Verder is vermeld dat de ontbinding uitdrukkelijk géén betrekking heeft op de werkzaamheden waartoe Ailant in het kortgedingvonnis van september 2018 is veroordeeld. 
    
    
      3.15
      Nadat de toenmalige advocaat van Ailant bij e-mail van 29 oktober 2018 had bericht dat de werkzaamheden uit het vonnis van 19 september 2018 op 5 november 2018 gereed zouden zijn en de advocaat van [verweerder 1] c.s. bij e-mail van 2 november 2018 Ailant had medegedeeld dat vanaf die datum dwangsommen verschuldigd waren, is namens Ailant op 5 november 2018 bericht dat bedoelde werkzaamheden waren uitgevoerd.
    
    
      3.16
      Op 6 november 2018 heeft opnieuw een schouw plaatsgevonden door [A] van Perfectbeheer. Daarbij was namens Ailant de heer [C] aanwezig. In het rapport van 7 november 2018 (hierna: het rapport van 7 november 2018, of het tweede rapport) wordt geconcludeerd dat van de zestien (herstel)werkzaamheden uit het kortgedingvonnis van 19 september 2018 drie werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, twee werkzaamheden slecht zijn uitgevoerd, zeven werkzaamheden matig/slordig, twee werkzaamheden deels en twee werkzaamheden correct zijn uitgevoerd. Verder wordt in dit rapport nog een groot aantal "aanvullende klachten/bevindingen in hoofdlijnen aangegeven door de bewoners" genoemd, waaronder beschadigingen aan de houten trap en het nieuwe parket, een aantal gebreken in de badkamer en in de keuken, het slecht aanbrengen van de luifel bij de voordeur (met lekkage als gevolg) en ondeugdelijk stucwerk.
      
    
    
      3.17
      Nadat [verweerder 1] c.s. Ailant opnieuw in kort geding had gedagvaard heeft de kantonrechter zijn vorderingen tot verhoging van de dwangsom en het betalen van een voorschot op een ongedaanmakingsverbintenis of schadevergoeding afgewezen bij vonnis van 9 januari 2019 (hierna: het kortgedingvonnis van 9 januari 2019). Ten tijde van de behandeling ter zitting van dit kort geding heeft Ailant € 15.000,- aan dwangsommen aan [verweerder 1] c.s. voldaan.
      
    
    
      3.18
      Op 13 februari 2019 heeft Perfectbeheer de woning opnieuw geïnspecteerd. [verweerder 1] c.s. heeft Ailant ook voor deze opname uitgenodigd. Ailant heeft alleen haar gemachtigde gestuurd en is zelf niet bij de inspectie aanwezig geweest. In zijn bouwkundig rapport van 1 mei 2019 (hierna: het rapport van 1 mei 2019, of het laatste rapport van Perfectbeheer) worden circa 60 punten benoemd waar bouwtechnisch iets op aan te merken valt of waaraan een bouwtechnische fout ten grondslag ligt. Naast een aantal punten dat in eerdere rapporten van Perfectbeheer naar voren was gekomen en een aantal nieuwe punten, bevat dit rapport een negental punten dat betrekking heeft op de (herstel) werkzaamheden uit het vonnis van 19 september 2018. Deze negen punten zien op de punten 2, 4, 5, 9, 10 en 12 uit genoemd vonnis.
    
    
      3.19
      
        [verweerder 1] c.s. heeft Interplan Bouwsupport B.V. (hierna: Interplan) verzocht na te gaan of zij zich kon vinden in de conclusies uit het rapport van Perfectbeheer van 1 mei 2019 en om de kosten van herstel van die punten te begroten. In haar rapport van 12 juni 2019 (hierna: het rapport van Interplan) begroot Interplan deze kosten op € 68.092,32 exclusief BTW. In het rapport staat onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          'Wij hebben met het rapport [van Perfectbeheer van 1 mei 2019, hof] in de hand alle opmerkingen nagelopen en zijn tot de conclusie gekomen dat er sprake is van ondeugdelijk werk, waarin niet alleen sprake is van esthetische onvolkomenheden, maar ook van technische bouwfouten. In het rapport van Perfectkeur van 26 april 2018 staat vermeld dat de scheefstand van de muren van de uitbouw voor zover zichtbaar is, geen technische gevolgen heeft. Het is echter vast te stellen dat de spouw vanwege de scheefstand negatieve technische gevolgen heeft."
      
      
      
        Verderop in dit rapport is wat dit betreft nog het volgende opgenomen: “binnenmuur staat recht dus de spouw kan nooit goed gevuld zijn met isolatie".
      
      
    
    
      3.20
      Bij brief van 1 augustus 2019 heeft [verweerder 1] c.s. het rapport van Perfectbeheer van 1 mei 2019 en het rapport van Interplan aan Ailant toegezonden en heeft hij de overeenkomsten met Ailant ook voor het resterende deel ontbonden. [verweerder 1] c.s. heeft daarbij aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Ailant heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [verweerder 1] c.s. heeft Ailant gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
      
        
          voor recht zal verklaren dat [verweerder 1] c.s. de overeenkomsten met Ailant terecht heeft ontbonden, althans dat de rechtbank deze als ontbonden zal verklaren;
        
        
          Ailant zal veroordelen tot betaling van € 78.637,55 aan herstelkosten inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019;
        
        
          Ailant zal veroordelen tot betaling van € 43.450,- aan gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019;
        
        
          Ailant zal veroordelen tot betaling van € 1.971,87 aan buitengerechtelijke kosten en € 719,- aan kosten deskundigenrapporten;
        
        
          Ailant zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      4.2
      
        [verweerder 1] c.s. heeft hieraan ten grondslag gelegd dat Ailant toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar contractuele verplichtingen. Uit de rapporten van Perfectbeheer blijkt volgens [verweerder 1] c.s. dat Ailant geen deugdelijk werk heeft verricht. [verweerder 1] c.s. heeft de overeenkomsten dan ook bij brieven van 26 oktober 2018 en 1 augustus 2019 mogen ontbinden. De herstelkosten zijn door Interplan begroot op € 78.637,55. [verweerder 1] c.s. heeft daarnaast recht op elf maanden gederfde huurinkomsten, omdat de werkzaamheden eind 2017, althans eind 2018 afgerond hadden moeten zijn.  
    
    
      4.3
      Ailant heeft verweer gevoerd en heeft op haar beurt in reconventie gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        
          
            [verweerder 1] c.s. zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 51.095,72 ter zake van onbetaald gebleven facturen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 december 2018;
        
        
          
            [verweerder 1] c.s. zal veroordelen tot terugbetaling van € 15.000,- aan onverschuldigd  betaalde dwangsommen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 december 2018;
        
        
          
            [verweerder 1] c.s. zal veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten.
        
      
    
    
      4.4
      Ailant heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [verweerder 1] c.s. facturen onbetaald heeft gelaten. Verder is Ailant bij nader inzien gebleken dat zij de verplichtingen uit hoofde van het kortgedingvonnis van 19 september 2018 wel (nagenoeg) volledig is nagekomen en dat zij dus geen dwangsommen verschuldigd is. Zij heeft dus € 15.000,- onverschuldigd betaald. 
    
    
      4.5
      
        [verweerder 1] c.s. heeft verweer gevoerd tegen deze reconventionele vorderingen.
    
    
      4.6
      De rechtbank heeft Ailant veroordeeld tot vergoeding aan [verweerder 1] c.s. van (i) de herstelkosten van € 78.637,55, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019, en (ii) de kosten van Perfectbeheer van € 719,-. De overige vorderingen van [verweerder 1] c.s. zijn afgewezen. De reconventionele vorderingen van Ailant zijn geheel afgewezen. Ailant is in de proceskosten veroordeeld en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De rechtbank heeft hiertoe - kort samengevat - het volgende overwogen. Ailant heeft de door Perfectbeheer uitgebreid gedocumenteerde, talrijke tekortkomingen niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist en  deze tekortkomingen rechtvaardigen in onderling verband bezien de ontbinding van de overeenkomsten. Ailant was ten tijde van zowel de partiële ontbinding als de algehele ontbinding van de overeenkomsten in verzuim. Er was geen sprake van schuldeisersverzuim. Ailant is schadeplichtig. Zij heeft de schadebegroting van Interplan niet bestreden en deze begroting is ook inzichtelijk onderbouwd. De gevorderde herstelkosten zijn dus toewijsbaar. Dat geldt niet voor de gevorderde vergoeding van gederfde huurinkomsten nu niet is gebleken dat daarvan sprake is. Van de betwiste buitengerechtelijke kosten komen alleen de kosten van Perfectbeheer voor vergoeding in aanmerking. Gezien de ontbinding van de overeenkomsten bestaat er geen rechtsgrond voor de vordering van Ailant tot betaling van beweerdelijk onbetaald gelaten facturen tot een bedrag van ruim € 51.000,-. Van een (overigens niet door Ailant gestelde) ongedaanmakingsverbintenis is ook geen sprake, omdat vaststaat dat [verweerder 1] c.s. ten minste € 100.000,- aan Ailant heeft betaald en er niet van uitgegaan kan worden dat het door Ailant uitgevoerde werk meer waard is. Omdat op grond van het onvoldoende weersproken rapport van Perfectkeur van 1 mei 2019 vaststaat dat zes van de zestien punten uit het kortgedingvonnis van 19 september 2018 niet (volledig) zijn hersteld, is Ailant het maximum aan dwangsommen van € 15.000,- verschuldigd zodat [verweerder 1] c.s. niets hoeft terug te betalen. 
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Ailant is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Ailant wil dat het hof de vorderingen van [verweerder 1] c.s. alsnog integraal afwijst en haar eigen vorderingen toewijst. 
    
    
      5.2
      Kort gezegd houden de bezwaren van Ailant het volgende in:
      
        
          Grief 1: de rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat Ailant de gestelde gebreken niet of onvoldoende heeft betwist en dat er geen aanleiding is voor een deskundigenonderzoek. Ailant heeft in hoger beroep een schriftelijke reactie overgelegd op de rapporten van Perfectbeheer (prod. 8 tot en met 10 MvG) en verwijst daarnaar. 
        
        
          Grief 2: de rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat [verweerder 1] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Voor zover er al gebreken waren, zijn die hersteld en in elk geval zijn de eventueel resterende gebreken onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen. 
        
        
          Grief 3: de rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat Ailant in verzuim was ten tijde van de ontbinding(en) en dat dus geen sprake was van schuldeisersverzuim van [verweerder 1] c.s.
        
        
          Grief 4: de rechtbank heeft ten onrechte de gevorderde herstelkosten toegewezen. Ailant heeft in hoger beroep een schriftelijke reactie overgelegd op het rapport van Interplan en verwijst daarnaar. 
        
        
          Grief 5: de rechtbank heeft terecht bepaald dat Ailant de kosten van Perfectbeheer moet vergoeden.
        
        
          Grief 6: de rechtbank heeft ten onrechte de reconventionele vordering tot betaling van openstaande facturen ad € 51.095,72 afgewezen.
        
        
          Grief 7: de rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat Ailant wel dwangsommen heeft verbeurd en dat zij dus niet € 15.000,- onverschuldigd heeft betaald.
        
        
          Grief 8: de rechtbank heeft Ailant ten onrechte in de proceskosten veroordeeld.
        
      
    
    
      5.3
      
        [verweerder 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de grieven van Ailant en heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Hij heeft geen grief gericht tegen de (impliciete) afwijzing van zijn vordering tot een verklaring voor recht dat hij de overeenkomsten terecht heeft ontbonden (waarbij opmerking verdient dat de rechtbank natuurlijk wel had overwogen dat van een rechtsgeldige ontbinding sprake is geweest). Evenmin heeft [verweerder 1] c.s. grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vordering tot vergoeding van de overige buitengerechtelijke kosten (naast de kosten van Perfectbeheer) en tegen de afwijzing van zijn vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten. In plaats van die laatste vordering heeft [verweerder 1] c.s. in incidenteel hoger beroep (náást de gehandhaafde vorderingen tot vergoeding van de herstelkosten en de kosten van Perfectbeheer) een nieuwe vordering ingesteld, namelijk een vordering tot vergoeding van de dubbele woonlasten. Deze dubbele lasten waren volgens hem verbonden aan het door toedoen van Ailant moeten aanhouden van de woning in [plaats] in de periode van 1 november 2018 tot en met december 2021 (26 maanden). In totaal vordert hij een bedrag van € 34.052,46. 
    
    
      5.4
      Ailant heeft op haar beurt verweer gevoerd tegen deze nieuwe vordering. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Tekortkomingen; ontbinding gerechtvaardigd
    
      6.1
      De eerste vraag die voorligt is of [verweerder 1] c.s. bevoegd was de overeenkomsten te ontbinden en of die ontbinding gerechtvaardigd was. Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek houdt in dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming en in voorkomend geval van verzuim van de schuldenaar. De schuldenaar moet omstandigheden stellen en zo nodig bewijzen die tot de conclusie kunnen leiden dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is en dat ontbinding dus niet gerechtvaardigd was. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang. 
    
    
      6.2
      Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat vast is komen te staan dat Ailant de werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd. Perfectbeheer heeft de tekortkomingen uitvoerig uiteengezet in haar drie rapporten. Op zich is juist dat rapporten van partijdeskundigen zoals Perfectbeheer met een zekere behoedzaamheid moeten worden bekeken, maar dat betekent niet dat de rapporten per definitie geen waarde hebben. Ook het feit dat de advocaat van [verweerder 1] c.s. Perfectbeheer wel eens heeft bijgestaan is daarvoor onvoldoende, nog daargelaten dat niet is betwist dat [verweerder 1] c.s. al contact had met Perfectbeheer voordat hij zijn advocaat inschakelde. Verder geldt dat wat er ook zij van de kritiek van Ailant op een bepaalde medewerker van Perfectbeheer, een andere medewerker de opnames heeft uitgevoerd en de rapporten heeft opgesteld, zodat die kritiek niet relevant is. 
    
    
      6.3
      Van belang is dat de rapporten voorzien zijn van een gedegen motivering en dat de constateringen worden onderbouwd met foto’s. Ailant is ook steeds uitgenodigd om bij de opnames aanwezig te zijn en heeft alle gelegenheid gekregen om te reageren op de kritiek of om zelf een deskundige in te schakelen. Het is de eigen keuze geweest van Ailant om uitsluitend bij de eerste opnames in april en november 2018 in persoon aanwezig te zijn en om alleen haar gemachtigde te sturen naar de opname van 22 mei 2018 en die van 13 februari 2019. Ook is het haar eigen keuze geweest om (met uitzondering van een summiere en niet volledige reactie op 16 mei 2018 respectievelijk 7 juni 2018) de eerste jaren nooit concreet schriftelijk commentaar te geven op de rapporten. Als zij dat wel zou hebben gedaan had [verweerder 1] c.s. dat commentaar kunnen voorleggen aan Perfectbeheer en had Perfectbeheer haar rapport kunnen aanpassen of in een volgend rapport kunnen reageren op het commentaar. Op de enkele wel door Ailant (kennelijk mondeling, bij de opnames) gemaakte opmerkingen is Perfectbeheer in haar rapporten ingegaan. 
    
    
      6.4
      Pas bij memorie van grieven (van november 2021, dus ruim drieënhalf jaar na het eerste rapport en bijna tweeënhalf jaar na het laatste rapport van Perfectbeheer) is Ailant met een reactie op de opgesomde gebreken gekomen. Deze reactie is niet volledig, op onderdelen (erg) summier en niet voorzien van een onderbouwing. Daar komt bij dat in sommige gevallen de reactie in de kern inhoudt dat het gestelde gebrek het gevolg is van een eigen keuze van [verweerder 1] c.s. en dat dit zo is besproken. [verweerder 1] c.s. heeft dit echter betwist en hij heeft er verder terecht op gewezen dat het in dat geval op de weg van Ailant als zorgvuldig handelend aannemer had gelegen om [verweerder 1] c.s. te waarschuwen voor de technisch nadelige gevolgen van die (gestelde) keuzes (vgl. ook art. 7:754 BW). Ailant is daar verder niet meer op in gegaan. 
    
    
      6.5
      De reactie van Ailant geldt dan ook niet als een voldoende gemotiveerde betwisting van de door [verweerder 1] c.s. gestelde tekortkomingen. Zelfs als zou worden aangenomen dat op een enkel punt Ailant het gelijk aan haar zijde heeft, blijven er bovendien nog dermate veel wezenlijke en niet (voldoende) betwiste gebreken over dat ontbinding gerechtvaardigd was. Ailant heeft onvoldoende aangevoerd om dit anders te maken. Het gaat hierbij onder meer om de volgende tekortkomingen.
      
      a. Scheefstand uitbouw
      
      
        In haar eerste rapport van april 2018 heeft Perfectbeheer al vermeld dat de muren van de uitbouw aan twee kanten scheef staan: links ca 8 cm en rechts ca 3 cm. Perfectbeheer heeft daarbij opgemerkt dat dit bouwtechnisch geen gevolgen lijkt te hebben, waarbij zij heeft benadrukt dat dit visueel beoordeeld is en dat er niet in de constructie is gekeken. Interplan heeft echter een jaar later verklaard dat wel sprake is van negatieve technische gevolgen. Volgens haar staat de binnenmuur wel recht zodat de spouw nooit voldoende gevuld kan zijn met isolatiemateriaal. In productie 11 bij memorie van grieven (hierna: MvG) merkt Ailant hierover op dat er wel voldoende spouwruimte is, dat is gekozen voor een keramische binnenmuur die luchtkanalen bevat en dat lucht de beste isolatie is. Zij heeft deze blote stelling echter niet onderbouwd, hetgeen wel van haar had mogen verwacht, zeker nu het gaat om een al in 2018 naar voren gebrachte klacht. Daarnaast heeft [verweerder 1] c.s. ook opgemerkt dat het door de scheefstand onmogelijk is om luxaflex/raambekleding op te hangen. Dit laatste is in hoger beroep herhaald (prod. 59 memorie van antwoord, hierna MvA). Afgezien hiervan geldt dat de scheefstand ook een esthetisch gebrek is. [verweerder 1] c.s. hoeft met zo’n grote afwijking geen genoegen te nemen. Ailant heeft gesteld dat [verweerder 1] c.s. alsnog akkoord is gegaan, maar dat is betwist en niet onderbouwd (nog daargelaten dat er geen bewijsaanbod is gedaan op dat punt). 
      
      
      
        Kouddakconstructie bij uitbouw in plaats van warmdakconstructie
        
      
      
      
        Volgens Perfectbeheer wordt de door Ailant toegepaste kouddakconstructie in de bouw niet meer toegepast en wordt deze constructie bouwfysisch afgeraden vanwege de (mogelijke) condensatieproblemen en het daarmee samenhangende risico op rotten van de dakvloer. Daarbij heeft Perfectbeheer opgemerkt dat aan de binnenzijde weliswaar een dampremmende folie is aangebracht (voor zover zichtbaar) maar dat deze is onderbroken door de spotjes en elektraleidingen, waardoor het zijn functie verliest en vocht de constructie kan binnendringen. Ook al wordt er meer ventilatie aangebracht, deze constructie is vragen om problemen en wordt met name bij platte daken niet meer toegepast, aldus Perfectbeheer. Ailant heeft tegengeworpen dat de reden voor een kouddakconstructie was gelegen in de wens van de opdrachtgever om een zo hoog mogelijke doorgang naar het dakterras te creëren in verband met zijn lengte. Zij heeft verder opgemerkt dat zij speciale kapjes heeft aangeboden voor de spotjes maar dat deze volgens [verweerder 1] c.s. niet nodig waren. Tot slot stelt zij dat een kouddakconstructie technisch toelaatbaar is, dat deze constructie 10 jaar geleden  uitsluitend werd toegepast en dat uit media of bouwkundige lectuur niet is gebleken dat alle dakconstructies van weleer vervangen moesten worden en dat alle kouddakconstructies schimmel vertonen. Naar het oordeel van het hof heeft Ailant hiermee onvoldoende (onderbouwd) betwist dat een kouddakconstructie volgens de huidige inzichten (althans die in 2017/2018) bouwfysisch wordt afgeraden vanwege het grotere condensatierisico. Dat het niet altíjd leidt tot schimmelvorming, laat dat risico onverlet. Wat betreft de stelling dat de constructie het gevolg was van wensen/keuzes van [verweerder 1] c.s. geldt dat het in dat geval op de weg van Ailant had gelegen om te waarschuwen voor de nadelen daarvan. Voor zover uit het betoog van Ailant moet worden afgeleid dat hij stelt te hebben gewaarschuwd geldt dat [verweerder 1] c.s. dit heeft betwist en dat Ailant zijn stelling niet nader heeft onderbouwd. Bovendien ontbreekt een bewijsaanbod op dit punt.  
      
      
      
        Balkonkozijn zonder opstand
      
      
      
        Perfectbeheer heeft er verder al in het eerste rapport (foto 8) op gewezen dat het balkonkozijn is geplaatst zonder opstand. Dit betekent volgens haar dat bij een verstopping van de afvoer van het dak of bij een minimale waterstand op het dak een lekkage via het kozijn zal optreden. Volgens Ailant is ook dit het gevolg van een keuze van de opdrachtgever in verband met de lengte van [verweerder 1] . Anders had de deur verhoogd moeten worden maar daarvoor is niet gekozen uit budgetoverwegingen, aldus Ailant. Verder merkt Ailant op dat als een afvoer verstopt raakt er altijd kans is op een overstroming. Met dit laatste miskent zij dat het er natuurlijk om gaat dat het risico op gevolgschade door binnendringend water via het kozijn zo klein mogelijk wordt gemaakt. Wat betreft de eerste tegenwerping geldt ook hier dat voor zover Ailant al stelt dat zij aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan, [verweerder 1] c.s. dit heeft betwist en Ailant dit niet nader heeft onderbouwd en geen bewijsaanbod heeft gedaan.  
      
      
      
        Luifel bij voordeur
      
      
      
        In het kortgedingvonnis uit september 2018 is Ailant veroordeeld tot het maken van een afdak ter plaatse van de voordeur. In het tweede rapport van Perfectbeheer (foto’s 12 en 13) staat dat dit zeer slecht is uitgevoerd. Onder meer is vermeld dat het dak niet waterdicht is, met een lekkage in de hal tot gevolg, en dat er geen waterafvoer is aangebracht. Perfectbeheer heeft het dak vol laten lopen om te testen en geconstateerd dat het water overal naar binnen liep tot in de hal van de woning. Ailant heeft enige herstelwerkzaamheden uitgevoerd waarna Perfectbeheer in haar laatste rapport (foto 58) heeft opgemerkt dat de luifel nu een opstand en een waterkering heeft maar dat ter plaatse van de uitmonding van de afzuigkap de waterkering is onderbroken waardoor dit nu het laagste punt van de opstand is geworden. Bij een verstopte hemelwaterafvoer zal het water in de muurconstructie terechtkomen, aldus Perfectbeheer. Ailant heeft hier in hoger beroep tegen in gebracht dat bij elke verstopping een lekkage kan ontstaan en dat het zaak is de afvoer niet te laten verstoppen. Hiervoor geldt hetzelfde als hierboven onder c) is overwogen: naar het oordeel van het hof mocht [verweerder 1] c.s. in redelijkheid een waterkering verwachten die het risico op lekkages bij verstopping van de afvoer zo klein mogelijk maakt. Perfectkeur heeft verder onder meer nog opgemerkt dat het timmerwerk van de luifel amateuristisch te noemen is: de gezaagde hoeken zijn grof en de schroefgaten zijn nog in zicht. Ailant is op dat kritiekpunt in het geheel niet ingegaan. Tot slot heeft Perfectkeur nog opgemerkt (zowel in het tweede als in het laatste rapport) dat het glazen zijscherm op pootjes op de klinkers is gezet en dat een dergelijke constructie niet voor buiten is bedoeld. Ailant hiertegen ingebracht dat de opdrachtgever dit scherm op pootjes wilde hebben, maar [verweerder 1] c.s. heeft dit op zijn beurt betwist (prod. 59 MvA). Ailant heeft hier vervolgens niet meer op gereageerd ter zitting in hoger beroep. Alles afwegend oordeelt het hof dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat de werkzaamheden aan de luifel ondeugdelijk zijn verricht.  
      
    
    
      6.6
      Samengevat is het hof van oordeel dat [verweerder 1] c.s. de gebreken a) tot en met d) voldoende heeft onderbouwd en dat Ailant daartegenover onvoldoende heeft aangevoerd. Bij deze stand van zaken wordt aan bewijslevering niet toegekomen, nog daargelaten dat een gespecificeerd bewijsaanbod ontbreekt. Voor een deskundigenbericht bestaat ook geen aanleiding omdat het hof zich voldoende voorgelicht acht. Het hof merkt nu al op dat dit ook geldt voor de hierna, in het kader van de herstelkosten, nog te bespreken andere, niet of niet voldoende gemotiveerd betwiste gebreken (o.a. ondeugdelijk stuc- en sauswerk). 
    
    
      6.7
      
        De hierboven genoemde tekortkomingen a) tot en met d) vormden samen al voldoende grond om de uiteindelijk algehele ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij mocht overigens ook een rol spelen dat Ailant meermalen toezeggingen niet was nagekomen en hersteltermijnen ongebruikt had laten passeren. Dat [verweerder 1] c.s. het vertrouwen in een behoorlijke nakoming was verloren, is onder die omstandigheden niet onbegrijpelijk.
        
          Wel verzuim; geen schuldeisersverzuim
        
      
    
    
      6.8
      Ook aan het vereiste van verzuim is voldaan. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen (eindvonnis 4.7.)  was Ailant zowel ten tijde van de partiële als ten tijde van de algehele ontbinding steeds in verzuim. Dit oordeel is overigens inhoudelijk ook niet bestreden. Grief 3 is er weliswaar formeel tegen gericht, maar de toelichting bevat geen concrete klacht. De grief bouwt immers voort op grieven 1 en 2 en houdt slechts in dat geen sprake is van tekortkomingen, althans niet van voldoende wezenlijke tekortkomingen om ontbinding te rechtvaardigen. Uit hetgeen het hof hierboven heeft overwogen blijkt al dat dit standpunt niet slaagt. Volledigheidshalve voegt het hof nog toe dat ook de stelling van Ailant (in het kader van grief 2) dat het werk nog niet was opgeleverd, Ailant niet kan baten. [verweerder 1] c.s. heeft deze stelling betwist, maar wat daar ook van zij, ook als het werk nog niet was opgeleverd, geldt dat gaandeweg zoveel wezenlijke gebreken waren geconstateerd in het werk dat [verweerder 1] c.s. gerechtigd was Ailant daarop te wijzen en om herstel te vragen. Zoals gezegd is Ailant vervolgens meermalen gedane toezeggingen niet nagekomen, heeft zij verschillende termijnen ongebruikt laten verstrijken en heeft zij het benodigde herstel niet of niet deugdelijk verricht. 
    
    
      6.9
      
        Het hof is het ook met de rechtbank eens dat geen sprake was van schuldeisersverzuim. Ailant heeft in grief 3 slechts verwezen naar hetgeen zij eerder bij conclusie van antwoord hierover heeft opgemerkt en is met geen woord ingegaan op de overweging van de rechtbank hierover (vonnis 4.7.). Ailant heeft het bestaan van de door haar gestelde betalingsachterstand van € 51.059,72 niet onderbouwd, laat staan dat zij heeft onderbouwd dat zij [verweerder 1] c.s. daarvoor al in gebreke had gesteld voordat zij zelf in verzuim raakte. Uit de door Ailant overgelegde stukken valt dat in elk geval niet af te leiden. 
        
          Dus: rechtsgeldige ontbinding; geen betalingsverplichting [verweerder 1] c.s, meer 
        
      
    
    
      6.10
      
        De tussenconclusie luidt dat een rechtsgeldige ontbinding heeft plaatsgevonden. Door de ontbinding is [verweerder 1] c.s. bevrijd van zijn contractuele betalingsverplichting. Met grief 6 voert Ailant aan dat [verweerder 1] c.s. uit hoofde van de op hem rustende ongedaanmakingsverplichting het door Ailant in reconventie gevorderde bedrag van € 51.095,72 moet betalen. Ailant heeft echter geen klacht gericht tegen de (in de ogen van het hof redelijke) waardering door de rechtbank van het al verrichte werk. Deze waardering komt erop neer dat het door Ailant verrichte werk niet meer waard is dan het door [verweerder 1] c.s. al betaalde bedrag van minstens € 100.000,- (zie eindvonnis 4.11.). Deze tegenvordering van Ailant is dus terecht afgewezen.
        
          Herstelkosten
        
      
    
    
      6.11
      Ailant is verplicht de kosten die gemoeid zijn met het herstel van de door haar veroorzaakte en dus aan haar toe te rekenen gebreken te vergoeden. De herstelkosten zijn door Interplan begroot, waarbij Interplan zich heeft gebaseerd op de in het laatste rapport van Perfectbeheer (van 1 mei 2019) vermelde gebreken. Het rapport van Interplan verwijst ook steeds naar de foto’s uit dat rapport. Het hof behandelt de posten hierna in dezelfde volgorde als Perfectbeheer en Interplan en zal daarbij voor zover nodig ook steeds ingaan op het commentaar van Ailant, op de constateringen van Perfectbeheer en op de begroting van Interplan (prod. 10 en 11 MvG), alsmede op de reactie die [verweerder 1] c.s. op zijn  beurt heeft gegeven op dat commentaar van Ailant (prod. 59 MvA). 
      
      1. Voorbereidende werkzaamheden (16 uur + € 125,- aan materiaal) € 845,- 
      
        >> toewijsbaar € 845,-
      
      
      - Deze post is niet weersproken dus geheel toewijsbaar.
      
      2) Schilderwerk herstellen (64 uur) € 4.200,- >> toewijsbaar tot € 2.400,-
      
      - Foto’s 1-9 laatste rapport Perfectbeheer: o.a. vermelding dat schilderwerk op detailniveau niet netjes/vakkundig is afgewerkt. Er zijn “heilige dagen” aanwezig en het besnijden van randen is niet netjes uitgevoerd. Wanden welke voorzien zijn van vliesbehang vertonen plooinaden en kitvoegen zijn niet netjes afgewerkt. Op bepaalde plek heeft afplaktape het sauswerk weer losgetrokken, aldus Perfectbeheer.
      
      - Reactie Ailant t.a.v. gestelde herstelkosten: “om alles wederom te schilderen is absurd, immers deels was niet goed bevonden in de eerste rapportage en later hersteld. De schilderwerkzaamheden worden door een bedrijf tegen haar tarief uitgevoerd waarvoor in aanvang geen budget voor was. Wederom zal alles worden hersteld. Deze werkzaamheden zijn hersteld tegen de uitvoering die is aangegeven.”
      
      - Naar het oordeel van het hof heeft Ailant onvoldoende betwist dat het schilderwerk op onderdelen tekortschoot, ook nadat herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd naar aanleiding van het eerste rapport van Perfectbeheer. Ailant reageert bijvoorbeeld wel op de opmerking ten aanzien van het vliesbehang en de kitvoegen (commentaar Ailant op foto 1), maar niet op de kanttekeningen ten aanzien van de heilige dagen en het besnijden. Aan Ailant kan op zichzelf worden toegegeven dat niet geheel duidelijk is waarom er 64 uur (8 volle dagen) aan schilderwerk nodig is, maar daar staat dan weer tegenover dat als een deel van een muur hersteld moet worden, de hele muur, en soms ook de aangrenzende muren, overgeschilderd moet(en) worden om kleurverschil te voorkomen. Wat betreft het uurtarief geldt dat dit mede afhangt van de afgesproken kwaliteit van het resultaat. Ailant betwist kennelijk dat een kwaliteit is afgesproken die past bij een tarief van € 70,- en daarop is [verweerder 1] c.s. niet ingegaan. Alles afwegend begroot het hof deze schadepost ex aequo et bono op € 2.400,- (48 uur x € 50,-).  
      
      3) Stucwerk en sauswerk € 4.680,- (nl. herstellen stucwerk 4 dgn onderaannemer € 3.000,- en sauswerk herstelde wanden 24 uur ad € 1.680,-) 
      
        >> toewijsbaar tot € 2.400,-
      
      
      - Foto’s 10 t/m 19 laatste rapport Perfectbeheer: volgens Perfectbeheer is het stucwerk van de wanden en het plafond op heel veel punten erg slordig uitgevoerd. Veel hoeken zijn niet haaks, wanden zijn bol of hol. Voor stukadoorswerk binnen zijn er 6 groepen qua vlakheid te onderscheiden. Klasse 2 (met bijbehorende maximaal toegestane afwijking) is van toepassing omdat een strakke en gladde afwerking in de vorm van sauswerk de opdracht was. 
      
      - Dat het stuc- en sauswerk op veel plekken hol of bol is en dat veel hoeken niet haaks zijn heeft Perfectbeheer met foto’s onderbouwd. Bij een aantal foto’s is zichtbaar gemaakt dat de afwijking is gemeten met behulp van een hoekmeter. Ailant heeft in reactie slechts opgemerkt dat het stucwerk en schilderwerk moesten passen binnen het budget en dat een vlakheid met een klasse 2 niet was afgesproken. [verweerder 1] c.s. heeft dit op zijn beurt expliciet weersproken (productie 59 MvA: volgens [verweerder 1] c.s. heeft hij zelfs € 2,- per m2 extra betaald voor superstrak stucwerk). Ailant is daar op de zitting verder niet meer op in gegaan. Maar zelfs al zou niet expliciet een bepaalde klasse zijn afgesproken geldt dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien waarom [verweerder 1] c.s. niet een beter resultaat dan dit mocht verwachten. Wel is het zo dat niet is toegelicht waarom het stucwerk op € 3.000,- komt (aantal uren? tarief?), dat een uurtarief van € 70,- voor sauswerk aan de hoge kant lijkt (zie ook post 2 hierboven) en dat ook het urenaantal voor sauswerk hoog lijkt. Alles afwegend acht het hof een bedrag van in totaal € 2.400,- (namelijk € 1.800 voor stucwerk en 12 uur x € 50 voor sauswerk) redelijk.    
      
      4) Afwerken voormalig daglichtsparing € 330,- (4 uur arbeid, € 25,- materiaal, € 125,- onderaannemer) >> toewijsbaar € 330,-
      
      - Laatste rapport Perfectbeheer foto 20. Perfectbeheer merkt op dat volgens [verweerder 1] c.s. in de badkamer verlichting zou worden aangebracht ter plaatse van de voormalige daglichtsparing in het plafond en dat dit nu onafgewerkt is. 
      
      - Ailant heeft niet gereageerd op de hoogte van de opgevoerde kosten maar heeft wel gesteld dat voor deze werkzaamheden geen opdracht is gegeven. [verweerder 1] c.s. heeft dit weersproken en heeft opgemerkt (productie 59): “Opdracht voor nieuwe glasplaat, is wel geleverd maar niet aangebracht en er zou verlichting boven komen is ook niet gebeurd, niet akkoord. Glasplaat staat nog in huis!”. Ailant is hier niet meer op ingegaan zodat het hof het ervoor houdt dat er wel een opdracht is gegeven. De post is dus toewijsbaar.
      
      5) Omleggen bestaande cv-leidingen € 280,- (4 uur) + herstelwerk aan vloer € 235,- (nl. 4 uur + € 55,- aan materiaal) dus totaal € 515,- >> toewijsbaar € 515,-
      
      
        
          Foto 21. Perfectbeheer: voor de openslaande deuren naar het dakterras zijn 2 oude CV-leidingen boven de vloer afgedopt. Dit is esthetisch geen juiste oplossing. De leidingen horen onder de vloerafwerking te worden afgedopt of ter plaatse van de aftakking. In het geval een radiator terug moet komen, moeten de leidingen onder de vloerafwerking versleept worden. 
        
        
          Reactie Ailant: “op eigen verzoek opdrachtgever”.
        
      
      
      - [verweerder 1] c.s. heeft in algemene zin betwist dat de geconstateerde gebreken het gevolg zijn van zijn eigen keuzes. Ailant heeft haar stelling vervolgens niet nader onderbouwd en heeft bovendien de door Perfectbeheer vermelde nadelige consequenties niet weersproken. Ook het hof constateert dat het afdoppen op deze wijze er vreemd uit ziet op de foto en acht de stelling dat [verweerder 1] c.s. hier zelf voor heeft gekozen daarom ook niet erg aannemelijk. Nu geen opmerking is geplaatst bij de hoogte van de opgevoerde kosten zal het hof deze post van totaal € 515,- meenemen. 
      
      6) Stolpstel deuren sluiten niet goed, aanslaglatten niet juist aangebracht € 900,- (16 uur, materiaal € 125,- en onderaannemer € 55,-) >> toewijsbaar € 900,-
      
      - Foto 22 Perfectbeheer: de openslaande deuren naar het dakterras zijn uitgevoerd als stolpstel. De deuren sluiten echter niet goed: boven de aanslaglat is een grote kier aanwezig. Bij regen en windbelasting kan er vocht naar binnen dringen. 
      
      - Volgens Ailant wilde de heer [verweerder 1] persé naar buiten open slaande deuren, hoewel naar binnen slaande deuren beter waren geweest. Wat daar ook van zij, dit verklaart niet de grote kier. Ten aanzien van de hoogte van de kosten is geen opmerking geplaatst zodat het hof deze post van € 900,- zal meenemen. 
      
      7) Tochtstrippen vervangen € 255,- (4 uur en materiaal € 75,-) >> toewijsbaar € 255,-
      
      - Foto 23 laatste rapport Perfectbeheer: de deuren sluiten ook niet goed af in de tochtprofielen. De “loopdeur” wijkt tot 10 mm. Dit heeft tot gevolg dat er tochtklachten zijn.
      
      - Reactie Ailant: “Is eerder niet opgemerkt, sloot goed, ook volgens andere bouwinspekteur. Wat is er in de tussen liggende periode gebeurd?”
      
      - [verweerder 1] c.s. heeft in haar reactie op het commentaar van Ailant herhaald (prod. 59 MvA) dat sprake is van tocht en dat hij kieren afplakt met tape. Het tochtprobleem is geconstateerd tijdens de inspectie van februari 2019 en is in het rapport van mei 2019 met een foto onderbouwd. Geen van de bestuurders van Ailant was bij de inspectie van februari 2019 aanwezig, hoewel zij wel waren uitgenodigd, en Ailant heeft destijds ook niet gereageerd op het rapport van mei 2019. Dat het tochtprobleem niet eerder is opgemerkt betekent niet dat geen sprake is van een tekortkoming van Ailant. Door ruim 2,5 jaar later, in november 2021, te volstaan met de hierboven vermelde reactie heeft Ailant naar het oordeel van het hof onvoldoende weersproken dat het tochtprobleem een gevolg is van ondeugdelijk werk van haar kant. Tegen de hoogte van de kosten is geen verweer gevoerd. Ook deze post is daarom toewijsbaar. 
      
      8) Slot nalopen of vervangen € 190,- (3 uur en € 55,- aan materiaal) >> toewijsbaar € 190,-
      
      - Foto 24. Perfectbeheer merkt in haar laatste rapport op dat het slot van de balkondeur niet werkte tijdens de bezichtiging: de sleutel draaide wel, maar slechts beperkt, waardoor de deur niet kon worden geopend.
      
      - Commentaar Ailant: “Is eerder niet opgemerkt, sloot goed, ook volgens andere bouwinspekteur. Wat is er in de tussen liggende periode gebeurd?”
      
      - Naar aanleiding hiervan heeft [verweerder 1] c.s. opgemerkt dat het slot 7 maanden van het jaar werkt, maar dat het niet werkt als het kouder en vochtig is. Het feit dat de inspectie in februari 2019 plaatsvond past hierbij en in elk geval lag het op de weg van Ailant hierop nader te reageren, zeker nu zij zelf niet bij de inspectie aanwezig was. Een nadere reactie is echter uitgebleven. Het hof gaat er daarom van uit dat ook op dit punt sprake is van een toerekenbare tekortkoming. De hoogte van deze post is niet afzonderlijk betwist zodat het hof deze mee zal nemen. 
      
      9) Diverse werkzaamheden badkamer >> toewijsbaar tot € 3.000,-
      
        a. kitwerk en slutterprofielen vervangen, accessoires (beter) aanbrengen, glazen douchescherm opnieuw plaatsen (haaks) en herstel tegelwerk i.v.m. voorgaande € 6.700,- (60 uur en materiaal € 2.500,-)) 
        b. toiletpot en kitwerk vervangen, afkitten leiding doorvoeren/tegelwerk, wcd beter aansluiten tegen tegelwerk en 3 standen bediening mv aanbrengen € 3.530,- (24 uur en materiaal € 1.850,-) en 
        c. toegangsdeur inkorten t.b.v. ventilatie € 22,50 (50 minuten)
      
      
      - Opmerkingen Perfectbeheer laatste rapport mei 2019:
      
        ad a. Foto’s 25-30: In de 2 badkamers zijn veel afwerkdetails niet in orde: het kitwerk is te smal uitgevoerd en onthecht op sommige plekken; afwerkstrippen zijn niet vlak aangebracht; badkamer accessoires zijn deels niet en deels verkeerd aangebracht. Onderdelen zitten niet goed vast. Het glazen douchescherm is niet haaks t.o.v. de achterwand geplaatst;
        ad b. Foto’s 31-36: o.a.: het glazuur van de wc-pot is aan de binnenzijde van de toiletpot deels onherstelbaar aangetast, het kitwerk is op veel plaatsen niet in orde (te schraal aangebracht waardoor er nauwelijks hechting op het tegelwerk is, onthechting is al zichtbaar waardoor risico op lekkage omdat het de douchehoek betreft; de bedieningsknop van het toilet is niet goed aangebracht (laat los zodra de knop gebruikt wordt); in beide badkamers zijn afzuigventielen van de mechanische ventilatie (mv) aanwezig maar er is geen bediening aanwezig zodat de mv maar op 1 stand (de laagste) werkt;  
        ad c. Foto 37: de aanzuigcapaciteit van de badkamer is onvoldoende. de deur is niet voorzien van een rooster en/of een kier van voldoende afmeting om de nodige luchttoevoer te krijgen. 
      
      
      - Reactie Ailant:
      
        Algemeen ad a. en b. (prod. 11 MvG): diverse werkzaamheden die niet zijn gespecificeerd, kunnen ook werkzaamheden bevatten die niet zijn geoffreerd. 
        Verder ad a. (prod. 10 MvG): eerder niet opgemerkt resp. (wat betreft niet aanbrengen accessoires) “later zijn er accessoires aan toegevoegd maar niet overeengekomen” resp. (wat betreft niet goed aanbrengen accessoires) na overleg en na plaatsing accessoire wilde [verweerder 1] c.s. de accessoire liever ergens anders, dat kan, maar dan wel tegen meerprijs. Wat betreft het douchescherm dat niet haaks tegen achterwand is geplaatst: is in overleg met opdrachtgever zo geplaatst.  
        Verder ad b. (prod. 11 MvG) bij vooroplevering was toiletpot in orde en schoon ; afkitten van leidingdoorvoeren tegelwerk is waar nodig uitgevoerd en is niet altijd noodzakelijk; waarom kosten maken om wc pot beter te monteren als deze wordt vervangen?; 3 standen bediening mv is niet overeengekomen en was niet aanwezig (zie ook commentaar prod. 10 MvG: de mv heeft nooit een schakelaar gehad). Wat betreft het gebrekkige kitwerk: eerder niet opgemerkt (ook prod. 10 MvG).  
        Ad c. (prod. 10 MvG): “is opgemerkt bij de opdrachtgever maar dit was niet mooi bevonden”
      
      
      - Naar het oordeel van het hof heeft Ailant aldus niet voldoende gemotiveerd weersproken dat niet alle badkamerwerkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd. Zo heeft hij onvoldoende ingebracht tegen het gebrekkige kitwerk (met in douchehoek risico op lekkage als gevolg) en de niet goed aangebrachte/vastzittende onderdelen. De opmerking dat verplaatsing van accessoires mogelijk is tegen meerprijs miskent dat is geconstateerd dat sommige accessoires niet goed vastzitten op de huidige plek. [verweerder 1] c.s. heeft dat naar aanleiding van het commentaar van Ailant ook nog eens herhaald (prod. 59 MvA). Wat betreft het douchescherm geldt dat Ailant niet weerspreekt dat dit scherm niet haaks op de achterwand staat en dat [verweerder 1] c.s. juist wèl weerspreekt dat dit in overleg met hem is gebeurd. Ailant is daar niet nader op ingegaan. Niet betwist is verder dat het inkorten van de badkamerdeur noodzakelijk is ten behoeve van ventilatie. Volgens [verweerder 1] c.s. is dit (of het aanbrengen van een rooster in de deur) nooit met hem besproken en is dus geen sprake van een (bewuste) keuze; daarop is Ailant verder niet ingegaan. Duidelijk is dan ook dat in zoverre sprake is van toerekenbare tekortkomingen en dat [verweerder 1] c.s. recht heeft op vergoeding van de kosten van herstel. Dit laat onverlet dat Ailant wel terecht opmerkt dat een aantal deelposten onvoldoende is gespecificeerd. Zo is niet duidelijk waarom de werkzaamheden sub a) (kitwerk vervangen, accessoires (beter) aanbrengen etc) maar liefst € 6.700,- moeten kosten en de werkzaamheden sub b) (vervangen toiletpot en kitwerk etc) een bedrag van € 3.500,-. Dat zijn forse bedragen die meer toelichting behoeven. Dit laatste klemt temeer nu [verweerder 1] c.s. zelf in zijn reactie op het commentaar van Ailant opmerkt (in prod. 59) dat hij de toiletpot met veel boenen en schrobben heeft weten schoon te maken. Volgens hem moet de daaraan door hem bestede tijd vergoed worden, maar de gevorderde post van Interplan ziet op kosten van een onderaannemer. Alles afwegend begroot het hof deze schadepost (a t/m c) ex aequo et bono op totaal € 3.000,- 
      
      10) Diverse schilderwerk herstellen parket + trap € 1.680,- (24 uur) >> niet toewijsbaar
      
      - Foto’s 38-39 laatste Perfectbeheer: in de slaapkamer aan de voorzijde is een lekkage geweest vanuit de cv-leidingen waardoor het parket is beschadigd en de blank gelakte hardhouten trap is onvoldoende afgedekt geweest tijdens de werkzaamheden waardoor de lak beschadigd is en de treden deels kaal zijn. 
      
      - Wat betreft het parket heeft Ailant aangevoerd (prod. 10 MvG) dat dit een oude lekkage is geweest waarvan de eigenaar op de hoogte moet zijn geweest omdat het zijn ouderlijk huis is. Dit zou ook aangegeven zijn bij de eerste opname. [verweerder 1] c.s. heeft hier slechts tegen in gebracht dat dit niet correct is (“werd door [naam] geconstateerd tijdens weghalen van stucloper” zie prod. 59, reactie op foto 38). Het hof acht dit onvoldoende om aan te kunnen nemen dat sprake is van schade door een toerekenbare tekortkoming van Ailant. Ten aanzien van de trap heeft Ailant opgemerkt dat tijdens de werkzaamheden altijd gebruik is gemaakt van een traploper, dat [verweerder 1] c.s. de trap ook geschilderd wilde hebben en dat hij daarvoor ook een offerte wil hebben. Het hof leidt daaruit af dat Ailant stelt dat geen sprake is van een tekortkoming en dat herstel van de trap evenmin is overeengekomen. Dat laatste spoort met de reactie van Ailant op deze post in het rapport van Interplan (prod. 11 MvG), namelijk “trap behoorde niet tot de opdracht”. [verweerder 1] c.s. heeft hierop slechts gereageerd met de opmerking “trap is beschadigd door Ailant”. Dit is een onvoldoende concrete reactie op het verweer van Ailant. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen, nog daargelaten dat een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod op dit punt (parket resp. trap) ontbreekt. Het hof zal deze post dus buiten beschouwing laten. 
      
      11) Controle cv-ketel € 1.705,- (24 uur en materiaal € 25,-) >> niet toewijsbaar
      
      - Foto 40. Perfectbeheer: de druk van de cv-ketel zakt regelmatig onder de 1 bar. Ook tijdens deze inspectie (bedoeld is de inspectie van februari 2019) stond de druk op circa 0,5 bar. Dit kan duiden op een actieve lekkage in het systeem. Visueel is geen lekkage aangetroffen. Nader onderzoek door een specialistisch bedrijf zal de oorzaak moeten achterhalen. 
      
      - Ailant (prod. 10 MvG): alle leidingen zijn afgeperst en er zijn geen lekkages gevonden. Na aansluiting van de cv-installatie is de ketel bijgevuld en functioneerde alles naar behoren: geen lekkages. En (prod. 11 MvG): deze prijs voor een uur werkzaamheden is absurde inschatting. 
      
      - [verweerder 1] c.s. heeft op zijn beurt hierop gereageerd met “Wel lekkage, dat weet [naam] zelf ook. Dit was op slaapkamer eerste etage! Zware schade”. De opgevoerde post betreft echter niet (zware) schade als gevolg van een door Perfectbeheer geconstateerde lekkage, maar de kosten van een aanbevolen controle van de cv-installatie om te beoordelen of een lekkage de oorzaak is van de lage druk. Daar komt dan nog bij dat [verweerder 1] c.s. niet heeft gereageerd op de opmerking van Ailant over de hoogte van de opgevoerde kosten. Het hof neemt deze post dan ook niet mee.
      
      12) Keuken totaal € 1.740,- >> toewijsbaar tot € 1.600,-
      
        a. Diverse werkzaamheden 1 dag onderaannemer € 750,-
        b. Keukendeel opnieuw stellen onderaannemer € 850,-
        c. Mv (afzuiging) opnieuw aansluiten 2 uur ad € 140,-
      
      
      - Ad a. Foto’s 41-43. Perfectbeheer: de nis waar de keuken in moest komen te staan is aanvankelijk scheef geplaatst. Dit is hersteld nadat de keuken er al in was geplaatst. Het lijkt nu alsof de keuken scheef in de nis staat. Daardoor is het noodzakelijk om de keuken te verwijderen en alsnog recht in de nis te plaatsen.
      
        Foto 44 Aan de onderkant van de koelkast-nis is de muur niet doorgezet waardoor het gewenste effect van een “zwevende koelkast” niet wordt bereikt. De betimmering moet alsnog worden aangebracht. 
        Foto 45 De bediening van de afzuiging is verkeerd aangesloten: stand 1 = maximaal, stand 2 = minimaal en stand 3 = middenstand.   
      
      
      - Reactie Ailant (prod 10 MvG)Ad a. Scheef ten opzichte van wat? Er waren geen tekeningen met maatvoering gegeven. Geen plaatsing van eiland of keukenmuur. Naar aanleiding van het verzoek van opdrachtgever is de wandmuur aangepast met de opmerking dat het eiland niet meer evenwijdig zou zijn. Dit kon worden hersteld tegen meerwerk omdat de tekeningen niet adequaat waren en meermalen is verzocht om juiste tekening met maten. 
      
        Ad b. Niet bekend, eerder ook niet opgemerkt.
        Ad c. Onlogisch om dit zo te sluiten, dan wel na inspectie zo te laten. Eerder ook niet opgemerkt. In prod 11 MvG merkt Ailant nog op dat de mv opnieuw door haar is aangesloten volgens wens en dat zij niet begrijpt waarom het opnieuw moet worden aangesloten: “heeft iemand zoals de eerste keer draden verwisseld?”. 
      
      
      - Dat de keuken niet recht in de nis staat blijkt naar het oordeel van het hof afdoende uit de foto’s. Niet valt in te zien waarom tekeningen nodig zijn om die scheefstand te voorkomen. Het verschuiven van het keukenblok – zoals Ailant heeft voorgesteld - zal ook kosten met zich meebrengen. Het bedrag van € 750,- lijkt verder redelijk. Deelpost a. wordt dus meegenomen. Het verweer ten aanzien van b. is te vaag en te summier. Dat dit punt pas in februari 2019 voor het eerst naar voren is gebracht maakt – in elk geval niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet dat geen sprake is van een tekortkoming dan wel dat deze kosten niet aan Ailant kunnen worden toegerekend. Ook deze deelpost komt dus voor rekening van Ailant. Dat geldt echter niet voor deelpost c. [verweerder 1] c.s. heeft naar aanleiding van het commentaar van Ailant volstaan met de opmerking “niet goed, niet akkoord”. Dat is geen voldoende concrete reactie. Deze deelpost blijft daarom buiten beschouwing. Totaal zal het hof dus (750 + 850 =) € 1.600,- mee nemen.  
      
      13) Convectorput opnieuw aanbrengen € 1.120,- (16 uur + materiaal ad € 125,- + onderaannemer € 276,-) >> toewijsbaar tot € 625,-
      
      - Foto 46 laatste rapport Perfectbeheer: de convectorput is scheef aangebracht ten opzichte van de wanden. Het verloop is 15 mm. 
      
      - Reactie Ailant (prod. 10 MvG): “de werking is oke, de plaatsing had meer aandacht moeten krijgen”. Verder plaatst zij vraagtekens bij het bedrag (prod. 11 MvG). Volgens haar functioneert de convectorput en staat het gevorderde bedrag niet in verhouding tot de geringe scheefstand van 5 mm.
      
      - Aldus staat naar het oordeel van het hof als niet (voldoende) weersproken vast dat sprake is van een tekortkoming. Deze kan aan Ailant worden toegerekend. Dat de convectorput gewoon functioneert is daarbij niet relevant. Het gaat om herstel van de scheefstand daarvan. Waarom met het herstel 16 uur is gemoeid, is echter ook het hof niet duidelijk. Het hof begroot deze post ex aequo et bono op € 625,-.
      
      
      14) Uitbouw; scheefstand: € 13.575,- >> toewijsbaar tot € 11.775,- 
      
        a. Linker buitenmuur verwijderen en opnieuw verwijderen: stut en stempelwerk, verwijderen muur en kozijn, stel- en metselwerk en isoleren spouw totaal 96 uur, € 1.115,- materiaal en 1.650,- onderaannemer; 
        b. 3 gevelkozijnen opnieuw stellen en zorgen dat de onderzijde goed gesteld gaat worden incl. voetlood, dus uitzagen van de kozijnen en weer aanbrengen als nastelkozijn totaal 72 uur, € 525,- materiaal en € 375,- onderaannemer en 
        c. aanpassen kozijnen nl. aanbrengen juiste glaslatten, ventilatierooster en voetlood 40 uur en € 550,- materiaal
      
      
      - Foto’s 47 t/m 50 en 55 t/m 57 van het laatste rapport Perfectbeheer (met verwijzing naar haar eerdere rapporten). Het hof heeft hierboven (6.5. sub a) al geconstateerd dat de scheefstand een tekortkoming van Ailant oplevert. Deze tekortkoming is aan Ailant toe te rekenen; het tegendeel is ook niet aangevoerd. 
      
      - Ailant heeft ten aanzien van de opgevoerde herstelkosten opgemerkt (prod. 11 MvG) dat het opnieuw opmetselen van een muur naar zijn mening buiten proportie is omdat het om een cosmetische aanpassing gaat en dat het plaatsen van 3 nieuwe gevelkozijnen onredelijk is omdat Ailant de oude kozijnen moest hergebruiken. Verder heeft Ailant opgemerkt dat de ventilatieroosters volgens het rapport in orde zijn, alleen niet strak en dat dit dus ook weer iets cosmetisch is. Tot slot is een voetlood aanbrengen volgens haar niet nodig omdat de hele onderkant bij het kozijn is afgestort met waterdicht beton en om de hele uitbouw een extra waterdichte kering is aangebracht. Tegen de hoogte van de diverse opgevoerde kosten heeft Ailant geen afzonderlijk verweer gevoerd.
      
      - Deelpost a. acht het hof geheel toewijsbaar. Hierboven heeft het hof al overwogen dat [verweerder 1] c.s. geen genoegen hoeft te nemen met een scheefstand in deze mate, ook niet als slechts sprake zou zijn van een cosmetisch gebrek en niet ook van een constructief gebrek. Niet valt in te zien hoe de scheefstand anders is op te lossen dan door het opnieuw metselen van de muur en dat betekent ook dat een aantal andere, bij de bouw van de uitbouw verrichte werkzaamheden opnieuw verricht moeten worden. Ook het isoleren van de spouw acht het hof redelijk. Wat betreft deelpost b. geldt dat het hof uit de omschrijving van Interplan opmaakt dat er geen nieuwe kozijnen in rekening worden gebracht, maar dat de kosten zien op het opnieuw stellen en aanbrengen van de kozijnen. Ook deelpost b. is dus toewijsbaar. 
      
      - Ten aanzien van deelpost c. geldt het volgende. Wat betreft de ventilatieroosters boven de kozijnen overweegt het hof dat deze volgens Perfectbeheer (foto 57 eerste rapport) zeer slordig zijn geplaatst (handmatig omgezet in plaats van machinaal waardoor de hoeken niet strak zijn). Dit is op zichzelf door Ailant niet betwist. Naar het oordeel van het hof is ook dit een toerekenbare tekortkoming zodat de herstelkosten voor rekening van Ailant komen. Dat het “slechts” een cosmetische aanpassing is doet daaraan niet af. Wel bestaat er onduidelijkheid over de post “aanbrengen juiste glaslatten”. Nadat Perfectbeheer in haar eerste rapport (foto’s 20-22) had opgemerkt dat niet de juiste beglazing was toegepast, heeft Perfectbeheer in haar tweede rapport (foto 4) geconstateerd dat voor zover zichtbaar nu wel het juiste glas was aangebracht maar dat de glaslatten niet op de juiste wijze waren aangebracht. In haar laatste rapport (foto 56) heeft Perfectbeheer dat herhaald. Ailant heeft dit betwist (prod. 10 MvG) en heeft aangevoerd dat anders dan Perfectbeheer meent er wel tussenruimten zijn toegepast en dat een glaslat uit twee delen wel is toegestaan. [verweerder 1] c.s. heeft hier niet meer op gereageerd (noch in productie 56 MvA noch ter zitting). Er bestaat dan ook onvoldoende grond voor het in rekening brengen bij Ailant van de kosten van het aanbrengen van nieuwe glaslatten. Verder is [verweerder 1] c.s. ook niet meer ingegaan op het verweer van Ailant ten aanzien van het aanbrengen van voetlood, zodat ook de kosten daarvan niet kunnen worden meegenomen. Van deelpost c. blijft dus alleen het aanbrengen van passende ventilatieroosters over. Het hof schat de kosten daarvan op € 550,- (100 euro materiaal en 10 uur arbeid). Dat betekent dat een bedrag van € 2.350,- minus € 550,- = € 1.800,- op deelpost c. in mindering zal worden gebracht 
      
      - Alles afwegend begroot het hof post 14) dus op (€ 13.575 minus € 1.800,- is) totaal € 11.775,-.  
      
      15) Dakconstructie uitbouw o.a. verwijderen dakdelen en aanbrengen nieuwe dakbedekking, verwijderen dakbedekkingspakket, nieuwe dakbedekking en dakdelen aanbrengen en beschermende maatregelen tijdens vervangen bedekking totaal € 8.140,- (116 uur plus materiaal ad € 400,- plus onderaannemer voor aanbrengen nieuwe dakbedekking en afwerking ad € 2.500,-) >> toewijsbaar € 8.140,- 
      
      - Foto’s 51 en 54. Het gaat hier onder meer om de kwestie kouddakconstructie in plaats van warmdakconstructie. Hierboven (6.5.) is al overwogen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Ailant. Dit betekent dat de herstelkosten (waarvan de hoogte niet is betwist) voor rekening van Ailant komen. Daarnaast heeft Perfectbeheer opgemerkt 
      
        a. dat het dakterras op de uitbouw is voorzien van houten delen die afwisselend zijn gemonteerd met een bolkop en een verzonken model (foto 52 laatste rapport)
        b. dat een verkeerde daktrim is toegepast: volgens Perfectbeheer moet op een EPDM dakbedekking als deze een monotrim worden toegepast in plaats van een bitumen daktrim (eerste rapport foto’s 6 en 7, laatste rapport foto 53). 
      
      
      - Ailant heeft ten aanzien van punt a. opgemerkt dat dit in overleg met de opdrachtgever is gebeurd. Dit heeft [verweerder 1] c.s. echter betwist en Ailant heeft haar standpunt niet onderbouwd en ook geen bewijsaanbod gedaan. Wat betreft punt b. heeft Ailant alleen betwist dat een monotrim is vereist zonder hier verder een onderbouwing voor te geven. Het hof gaat daarom aan die betwisting voorbij. De kosten zelf zijn door Ailant niet weersproken en daarom toewijsbaar tot een bedrag van € 8.140,-. 
      
      16. Entree luifel € 7.520,- (aanhalen gevelmetselwerk t.p.v. verkeerd geboord gat t.b.v. afzuigkap, gevelmetselwerk, gat boren incl kap, schilderwerk, glazen scheidingsplaat beter vastzetten, 24 uur + materiaal ad € 805,- + onderaannemer € 3.050,-) >> toewijsbaar € 7.520,-
      
      - Hierboven (6.5. sub d) is al overwogen dat Ailant toerekenbaar tekortgeschoten is bij de uitvoering van het werk aan de luifel. Tegen de hoogte van de herstelkosten is geen verweer gevoerd, zodat deze toewijsbaar zijn. 
      
    
  
  
    
      17Twee vuilcontainers € 600,- >> toewijsbaar € 600,-
    
    
      - Ailant heeft zich niet verweerd tegen deze post, zodat het hof deze zal meenemen in het totaal. 
    
    
    
      6.12
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Ailant in totaal (845 + 2.400 + 2.400 + 330 + 515 + 900 + 255 + 190 + 3.000 + 0 + 0 + 1.600 + 625 + 11.775 + 8.140 + 7.520 + 600 =) € 41.095,- aan herstelkosten moet betalen aan [verweerder 1] c.s. Nu daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd komen daar nog bij de door Interplan begrote bouwplaatskosten (10%, dus € 4.109,50), algemene kosten (7% dus € 2.876,65), winst- en risico-opslag (3% dus € 1.232,85) en premie car-verzekering (0,42% dus € 172,60). In totaal gaat het dus om een bedrag van € 49.486,60 excl. BTW. [verweerder 1] c.s. heeft er terecht op gewezen (dagv. 127) dat op het stuc- en schilderwerk een BTW-tarief van 9% van toepassing is. Over een bedrag van € 4.800,- (posten 2 en 3) moet daarom 9% BTW worden gerekend, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 432,-. Over het restant van (€ 49.486,60 minus € 4.800,- is) € 44.686,60 moet 21% BTW worden berekend en dat komt neer op een bedrag van € 9.384,19. In totaal is Ailant dan ook een bedrag verschuldigd van (€ 49.486,60 plus € 432,- plus € 9.384,19 is) € 59.302,79 incl BTW. Nu ook daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd moet dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019.  
      
      
        
          Kosten Perfectbeheer ad € 719,-
        
      
      
    
    
      6.13
      
        Met grief 5 maakt Ailant bezwaar tegen de toewijzing van de vordering tot vergoeding van de kosten van Perfectkeur. Ailant verwijst naar haar eerdere kritische opmerkingen over de partijdigheid en deskundigheid van Perfectkeur en voert aan dat pas over de toewijsbaarheid van deze vordering kan worden geoordeeld nadat een onafhankelijke deskundige de door Perfectkeur gestelde gebreken heeft onderzocht. Uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt dat dit standpunt niet slaagt. Het hof ziet geen aanleiding voor een deskundigenonderzoek en er is geen reden om de rapporten van Perfectkeur buiten beschouwing te laten. Integendeel, door middel van deze rapporten heeft [verweerder 1] c.s. zijn stellingen onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Dat het hof op een enkel punt Ailant is gevolgd in haar tegenwerpingen doet daaraan niet af. De kosten zijn ook redelijk en komen daarom voor rekening van Ailant als redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade. De rechtbank heeft deze kosten dan ook terecht toegewezen. 
        
          Dubbele woonlasten
        
      
    
    
      6.14
      Zoals hierboven weergegeven heeft [verweerder 1] c.s. in hoger beroep een nieuwe vordering ingesteld, namelijk een vordering tot vergoeding van de dubbele woonlasten die volgens hem waren verbonden aan het door toedoen van Ailant langer moeten aanhouden van de woning in [plaats] in de periode van 1 november 2018 tot en met december 2021 (26 maanden totaal). [verweerder 1] c.s. sluit wat betreft de aanvangsdatum hierbij aan bij het vonnis in kort geding van 5 september 2018 waarin Ailant werd veroordeeld om de in dat vonnis vermelde werkzaamheden uiterlijk 1 november 2018 te hebben afgerond. [verweerder 1] c.s. heeft de dubbele woonlasten begroot op € 1.309,71 per maand, zodat de totale schade volgens hem neerkomt op (26 x 1.309,71 =) € 34.052,46. Het bedrag van € 1.309,71 valt uiteen in de volgende posten:
      
        
          Inboedelverzekering € 335,18 per jaar dus per maand		€   27,93
        
        
          Woonhuisverzekering 					€   49,13
        
        
          Waterschapsbelasting € 143,55 per jaar dus per maand		€   11,96
        
        
          Eneco/energie						€   81,00
        
        
          Hypotheek 							€ 839,69
        
        
          Onderhoud per maand					€ 300,00
        
      
    
    
      6.15
      
        [verweerder 1] c.s. heeft ter onderbouwing een aantal stukken overgelegd. Nadat Ailant daarop commentaar had geleverd, heeft [verweerder 1] c.s. nog nadere stukken in het geding gebracht (prod. 61 t/m 66). Ailant heeft daar op haar beurt op gereageerd ter zitting in hoger beroep (zie pleitnota). 
    
    
      6.16
      Het hof overweegt allereerst dat het feit dat de gebreken in november 2018 nog niet (afdoende) waren hersteld aan Ailant is toe te rekenen. [verweerder 1] c.s. mocht gelet op al die gebreken in redelijkheid besluiten om het huis aan de [adres] niet te betrekken in de periode november 2018 tot en met december 2021, maar voorlopig in het huis in [plaats] te blijven wonen. Ailant heeft eind februari 2021 filmpjes gemaakt binnen in de woning aan de [adres] . Volgens haar blijkt hieruit dat het huis wel bewoond werd. [verweerder 1] c.s. betwist dat en volgens hem kunnen de buren verklaren dat er niet in het huis is gewoond. Vaststaat in elk geval dat Ailant geen toestemming had de woning te betreden, laat staan dat zij toestemming had opnames te maken. Sterker, vlak daarvoor hadden partijen tijdens de comparitie op 12 februari 2021 afgesproken dat Ailant de nog in haar bezit zijnde sleutels binnen een week aan de advocaat van [verweerder 1] c.s. zou sturen. Het hof honoreert dan ook het bezwaar van [verweerder 1] c.s. tegen de filmpjes en laat deze buiten beschouwing. [verweerder 1] c.s. heeft terecht opgemerkt dat het maken en overleggen van deze filmpjes in strijd met de goede procesorde is. 
    
    
      6.17
      
        Het voorgaande betekent dat [verweerder 1] c.s. door toedoen van Ailant dubbele woonlasten heeft gehad. Ten aanzien van de specifieke, door [verweerder 1] c.s. opgevoerde posten overweegt het hof als volgt.
        Ad a. Het gaat hier om een doorlopende verzekering die de ouders van de heer [verweerder 1] al hadden afgesloten. Het hof is het niet eens met Ailant dat [verweerder 1] c.s. deze verzekering onnodig heeft laten doorlopen nu [verweerder 1] c.s. onweersproken heeft aangevoerd dat zich in de woning nog meubels van zijn ouders bevonden. Voor het overige is deze post niet betwist. 
        Ad b. Ailant merkt ten aanzien van deze post op dat uit prod. 61 blijkt dat deze verzekering in elk geval vanaf januari 2019 heeft bestaan (zij het tegen een iets lagere premie). Hij voegt daaraan toe dat de hoogte van de post dus door Ailant niet meer wordt betwist. Dat betekent dat het hof deze post ook zal meenemen. De overige verweren van Ailant slagen namelijk niet. Zo heeft Ailant weliswaar opgemerkt dat zij nog wel betwist aansprakelijk te zijn voor deze post gelet op de in haar ogen onterechte ontbinding, maar dat standpunt is hiervoor al verworpen. Verder heeft Ailant nog opgemerkt dat dit kosten zijn die [verweerder 1] c.s. als huiseigenaar sowieso zou hebben, ook als hij de woning zou verhuren, zodat de causaliteit ontbreekt. Kern van het betoog van [verweerder 1] c.s. is echter nu juist dat hij deze kosten onnodig dubbel heeft gehad. Voor zover [verweerder 1] c.s. de woning bij deugdelijke afronding van het werk van Ailant al niet zelf zou hebben willen betrekken (onder verkoop van zijn huidige woning in [plaats] ), maar zou hebben willen verhuren, geldt weliswaar dat hij dan inderdaad twee woningverzekeringen zou hebben gehad maar in dat geval zouden tegenover die lasten voor déze woning ook huurinkomsten hebben gestaan. In beide gevallen is dus sprake van schade.  
        Ad c. Ten aanzien van deze post heeft Ailant precies hetzelfde aangevoerd als ten aanzien van post b zodat het hof naar zijn oordeel ten aanzien van die post verwijst. 
        Ad d. Ten aanzien van deze post heeft Ailant onder meer opgemerkt dat een concrete schadeberekening ontbreekt. Dit verweer slaagt. Uit de bankafschriften (prod 63) kan niet worden afgeleid dat het hier gaat om betalingen met betrekking tot de woning aan de [adres] . De afschriften zijn geadresseerd aan het woonadres van [verweerder 1] c.s. in [plaats] en daar waar een klantnummer staat vermeld is dat een ander klantnummer dan vermeld is in productie 62, terwijl in die productie juist wel specifiek wordt verwezen naar de [adres] . Bovendien komt het erop neer dat het hof zelf zou moeten gaan uitrekenen hoe het zit en dat is niet de bedoeling. Het hof zal deze post dus buiten beschouwing laten. 
        Ad e. Ten aanzien van deze post heeft Ailant al in de memorie van antwoord in incidenteel appel (onder 18) kanttekeningen geplaatst, waarna [verweerder 1] c.s. nadere producties heeft overgelegd. Anders dan [verweerder 1] c.s. en met Ailant is het hof van oordeel dat noch de eerdere producties noch de latere producties 64 en 65 een afdoende onderbouwing vormen van de stelling van [verweerder 1] c.s. dat ten aanzien van de [adres] sprake is van hypotheeklasten van € 839,69 die voor rekening van Ailant moeten komen. Uit productie 64 zou wellicht met enige goede wil nog kunnen worden opgemaakt dat ten aanzien van de [adres] een aflossingsvrije hypotheek is afgesloten bij ABN Amro, maar uit niets blijkt dat de hypothecaire termijnbetalingen die vermeld staan op de afschriften van productie 65 daadwerkelijk de woning aan de [adres] betreffen. Ailant heeft dit laatste ter zitting ook opgemerkt en [verweerder 1] c.s. is daar niet meer op ingegaan. Het hof zal dus ook deze post buiten beschouwing laten. 
        Ad f. Het hof is het met Ailant eens dat [verweerder 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat hij over de periode van 1 november 2018 tot en met 31 december 2018 daadwerkelijk onderhoudskosten van € 300,- per maand heeft gehad ten aanzien van de [adres] . Een algemeen rapport van de Vereniging Eigen Huis over gemiddelde onderhoudskosten per maand volstaat niet. Ook deze post wordt dus niet meegenomen. 
      
    
    
      6.18
      
        In totaal resteren dan dubbele woonlasten van (€ 27,93 plus € 49,13 plus € 11,96 is) € 89,02 per maand, hetgeen over 26 maanden neerkomt op een bedrag van totaal € 2.314,52. Nu Ailant voor het overige geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd tegen deze vordering, zal het hof haar veroordelen tot vergoeding aan [verweerder 1] c.s. van dat bedrag.
        
          Geen onverschuldigd betaalde dwangsommen
        
      
    
    
      6.19
      
        Grief 7 is gericht tegen de afwijzing van de vordering van Ailant tot terugbetaling van het door haar betaalde bedrag van € 15.000,- aan verschuldigde dwangsommen uit hoofde van het kortgedingvonnis uit september 2018. De grief bouwt voort op de voorgaande grieven en deelt dus het lot daarvan. Evenals de rechtbank is het hof overigens van oordeel dat Ailant het maximum aan dwangsommen heeft verbeurd nu op grond van het laatste rapport van Perfectkeur vaststaat dat een substantieel deel van de in het kortgedingvonnis vermelde gebreken nog niet (afdoende) is hersteld. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.20
      De conclusie is dat het hof het vonnis zal vernietigen voor zover Ailant daarbij is veroordeeld tot het vergoeden van een bedrag van € 78.637,55 aan herstelkosten. Opnieuw rechtdoende zal het hof Ailant veroordelen tot het vergoeden van de herstelkosten tot een bedrag van € 59.302,79  incl. BTW. Het meerdere zal het hof afwijzen. Verder geldt dat de rechtbank de vorderingen van Ailant terecht heeft afgewezen en dat zij daarom Ailant ook terecht in de proceskosten heeft veroordeeld. Voor het overige zal het hof het vonnis dan ook bekrachtigen. Naar aanleiding van de nieuwe vordering van [verweerder 1] c.s. in het incidenteel hoger beroep zal het hof Ailant veroordelen tot het vergoeden aan [verweerder 1] c.s. van een bedrag van € 2.314,52 ter zake van vergoeding van dubbele woonlasten. Ook hier geldt dat het meer door [verweerder 1] c.s. gevorderde wordt afgewezen. Het hof zal Ailant als de in het principale hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. In het incidenteel appel zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld en zullen de proceskosten daarom worden gecompenseerd. De veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zoals door [verweerder 1] c.s. is gevorderd.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 21 april 2021 voor zover bij dat vonnis Ailant is veroordeeld tot betaling aan [verweerder 1] c.s. van een bedrag van € 78.637,55 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019,
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
    
    
    
      - veroordeelt Ailant tot betaling aan [verweerder 1] c.s. van een bedrag van € 59.302,79 incl. BTW aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2019;
    
    
    
      - wijst af het in zoverre (wat betreft de herstelkosten) meer of anders door [verweerder 1] c.s. gevorderde;
    
    
    - bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 21 april 2021 voor het overige;
    
    - veroordeelt Ailant verder tot betaling aan [verweerder 1] c.s. van een bedrag van € 2.314,52 ter zake van dubbele woonlasten;
    
    - wijst af het ook in zoverre (wat betreft de dubbele woonlasten) meer of anders door [verweerder 1] c.s. gevorderde;
    
    - veroordeelt Ailant in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de kant van [verweerder 1] c.s. begroot op € 772,- aan griffierecht en € 6.471,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met wettelijke rente indien deze bedragen niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit arrest zijn voldaan;
    
    - compenseert de proceskosten in het incidenteel hoger beroep, zodat elke partij de eigen kosten draagt;
    
    - verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Dousma-Valk, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. H.D. van Romburgh en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Rapport Perfectkeur 26 april 2018 foto 2
  
  
     Rapport Perfectkeur 26 april 2018 foto’s 3-5
  
  
     Het gaat hier om de tweede productie 61. Er was al een productie 61 bij de MvA gevoegd. De later bij akte overgelegde producties 61 tot en met 66 zijn dus eigenlijk producties 62 tot en met 67. Om verwarring te voorkomen hanteert het hof hierboven de nummering die partijen ter zitting ook hebben gebruikt dus 61 tot en met 66.