ECLI:NL:RBROT:2025:3628, Rechtbank Rotterdam, 14-03-2025, 11324828 CV EXPL 24-24423
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vastgestelde tekortkoming in het nakomen van de verplichtingen van de huurder is van onvoldoende gewicht voor ontbinding huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11324828 CV EXPL 24-24423
    
    
    
      datum uitspraak: 14 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        De Huischmeesters Zuid-Holland B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in de hoofdzaak en in het incident, 
      gemachtigde: mr. T.M.A. Verhoeven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Centrale Administratie voor Voorzieningen op het Gebied van de Gezondheids- en Welzijnszorg in de hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] ,
      
      vestigingsplaats: Zoetermeer,
      gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
      gemachtigde: mr. B. el Ouath.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘De Huischmeesters’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 september 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 6 december 2024 namens de Huischmeesters, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Verhoeven;
        
        
          de mail van 24 december 2024 namens de Huischmeesters.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          van De Huischmeesters de heer [persoon B] (regiomanager Zuid-Holland), mevrouw [persoon C] en mevrouw [persoon D] (beiden sociaal maatschappelijk beheerder) met mr. Verhoeven;
        
        
          mevrouw [persoon A] met mr. El Ouath en mevrouw [persoon E] (begeleider van mevrouw [persoon A] , werkzaam bij Pameijer).
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      De Huischmeesters verhuurt vastgoed in het kader van het project ‘Flexwonen voor bankslapers’ van de gemeente Rotterdam. [persoon A] huurt van De Huischmeesters vanaf 1 mei 2024 woonruimte in complex Waelestein voor € 565,06 per maand inclusief voorschot servicekosten. Het betreft een zogenoemde huur- en coachingsovereenkomst. De goederen van [persoon A] zijn op 6 augustus 2024 onder bewind gesteld, daarom is de bewindvoerder de formele procespartij. De Huischmeesters eist – samengevat – dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [persoon A] wordt veroordeeld om de woonruimte te ontruimen en te betalen de achterstallige huur t/m september 2024 en daarna (een bedrag gelijk aan) de huur tot aan de ontruiming. De Huischmeesters wil dat zij of [persoon A] zelf zich na ontruiming van de woonruimte van het adres uitschrijft en niet meer inschrijft, een en ander op verbeurte van een dwangsom. De Huischmeesters vindt dat ontruiming van de woonruimte en uitschrijving van het adres spoedeisend is en vraagt de kantonrechter om die eisen als voorlopige voorziening (als bedoeld in artikel 223 Rv) toe te wijzen. [persoon A] is het niet eens met de eisen en voert verweer. De kantonrechter wijst de betalingsachterstand deels toe en wijst de andere eisen af. De beslissing wordt hierna toegelicht. 
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
      
      
      
        
          Tekortkoming(en)? Ja, een achterstand van twee maanden. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        De kernvraag is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Om die vraag te beantwoorden, moet worden beoordeeld of [persoon A] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen. Met andere woorden: zijn er tekortkomingen? 
        De Huischmeesters stelt dat er sprake is van vier tekortkomingen door [persoon A] : a) een huurachterstand, b) diefstal, c) gebruik van verboden middelen en d) intimiderend gedrag tegenover een medewerker. De kantonrechter oordeelt dat alleen de achterstand over augustus en september 2024 een tekortkoming is. Dat wordt als volgt toegelicht. 
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichting om de huur inclusief voorschot servicekosten voor de woonruimte in complex Waelestein (op tijd) te betalen. Vast staat dat [persoon A] op het moment van dagvaarden een achterstand had van twee maanden. Het verschuldigde voor augustus en september 2024 was toen niet betaald. Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat alleen september 2024 nog niet is betaald en dat de bewindvoerder de huur wel maandelijks betaalt.
      
    
    
      2.4.
      De omstandigheid dat [persoon A] voor maart en april 2024 niet het verschuldigde heeft betaald en daarvóór ook regelmatig niet op tijd heeft betaald, kwalificeert niet als een tekortkoming in de nakoming van de huidige huurovereenkomst. Die is namelijk ingegaan op 1 mei 2024. [persoon A] heeft van De Huischmeesters eerder een andere woonruimte gehuurd in een ander complex (Sonneburgh). In verband met een minnelijke regeling van de partijen in april 2024 is die huurovereenkomst geëindigd, is [persoon A] naar de huidige woonruimte verhuisd en is voor die nieuwe woonruimte een huurovereenkomst gesloten.
      
    
    
      2.5.
      
        Vast staat dat [persoon A] op 5 juli 2024 een pakket bestemd voor een van de andere bewoners van complex Waelestein heeft weggenomen vanaf de receptie. Zij is daarop betrapt via camerabeelden. Die gedraging kwalificeert niet als een tekortkoming in de nakoming van de huurdersverplichtingen van [persoon A] . Terecht stelt De Huischmeesters dat [persoon A] verplicht is zich als een goed huurder te gedragen, maar niet valt in te zien waarom deze gedraging als slecht huurderschap moet worden gekwalificeerd. De gedraging heeft niets te maken met het gebruik van de woonruimte; goed huurderschap (artikel 7:213 BW) strekt zich weliswaar uit naar de woonomgeving en omwonenden in die zin dat een huurder geen onrechtmatige overlast of hinder mag veroorzaken, maar dat dit incident daartoe heeft geleid of als zodanig is te kwalificeren is niet gesteld, laat staan onderbouwd. 
        Het staat niet vast dat [persoon A] meer dan één pakket vanaf de receptie en/of kledingstukken uit de gemeenschappelijke was- en droogruimte van het complex heeft weggenomen, zoals De Huischmeesters vermoedt. De Huischmeesters stelt en motiveert dat vermoeden wel, maar [persoon A] betwist het stellig en De Huischmeesters brengt tijdens de zitting zelf naar voren dat zij geen bewijzen heeft om haar vermoeden te staven.
      
      
    
    
      2.6.
      Het verwijt over het gebruik van verboden middelen door [persoon A] , dat door [persoon A] wordt betwist, kan hoe dan ook geen tekortkoming in de nakoming van de contractuele bepalingen van de huidige huurovereenkomst zijn. Die gedraging heeft volgens De Huischmeesters namelijk plaatsgevonden in complex Sonneburgh vóór het sluiten van de huidige huurovereenkomst. Dezelfde redenering geldt voor het verwijt over intimiderend gedrag tegenover de beheerder van complex Sonneburgh. 
      
      
        
          Tekortkoming van onvoldoende gewicht voor ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.7.
      De tekortkoming – de achterstand over augustus en september 2024 – is van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW). Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden. In dit geval wordt rekening gehouden met het volgende.    
      
    
    
      2.8.
      Het doel van het project is om zogenoemde bankslapers te helpen met tijdelijke huisvesting, zodat vanuit daar kan worden gezocht naar reguliere woonruimte. Vast staat dat [persoon A] een urgentieverklaring heeft en op zoek is naar een reguliere huurwoning. Haar minderjarige dochter woonde eerst bij haar, maar is inmiddels bij haar vader ondergebracht. [persoon A] stelt niet te kunnen beschikken over andere woonruimte als zij het gehuurde nu vroegtijdig moet verlaten. De Huischmeesters betwist dat door te stellen dat [persoon A] in de nachtopvang terecht kan. Het belang van [persoon A] bij behoud van de woonruimte weegt dan ook zwaar. Het betalen van de huur is een van de essentiële verplichtingen van de huurder en [persoon A] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. De achterstand is echter beperkt tot twee maanden en is tijdens de procedure ingelopen met een maand. Dat [persoon A] voor de vorige woonruimte betalingsachterstanden had, betekent niet dat er ook voor deze woonruimte sprake is of zal zijn van een structurele en oplopende achterstand. In verband met de afspraken van de minnelijke regeling van partijen in april 2024 heeft [persoon A] in juni 2024 een verzoek tot onderbewindstelling gedaan. In augustus 2024 is een bewindvoerder benoemd. Tijdens de zitting is besproken dat de bewindvoerder de huur maandelijks betaalt. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de financiële belangen van De Huischmeesters inmiddels zijn gewaarborgd.
      
    
    
      2.9.
      Gelet op het voorgaande worden de eisen over ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en uitschrijving van het adres afgewezen. 
      
      
        
          Achterstand over september 2024 moet worden betaald
        
      
      
    
    
      2.10.
      De achterstand over augustus en september 2024 is erkend. Tijdens de zitting is besproken dat inmiddels alleen het verschuldigde over de maand september 2024 nog niet is betaald. [persoon A] zal daarom worden veroordeeld € 565,06 aan achterstallige huur inclusief voorschot servicekosten over september 2024 te betalen aan De Huischmeesters. 
      
      
        
          Geen rente en buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      2.11.
      De rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen vanwege het volgende.
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van De Huischmeesters oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. De Huischmeesters mag die bepaling dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht.
      
    
    
      2.13.
      De rente waarop De Huischmeesters volgens de algemene bepalingen recht heeft is hoger dan de gewone wettelijke rente en zelfs hoger dan de wettelijke handelsrente op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. De algemene bepalingen wijken daarmee ten nadele van de huurder af van de wet. De Huischmeesters heeft niet uitgelegd waarom deze afwijking in dit geval gerechtvaardigd is. Deze bepaling is daarom oneerlijk. De Huischmeesters heeft geen recht meer op de wettelijke rente over de achterstallige huur over augustus en september 2024. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter wijst de incassokosten af. In de algemene bepalingen van De Huischmeesters staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag De Huischmeesters daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op incassokosten en proceskosten uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat het kan zijn dat de huurder door de bepaling méér incassokosten moet betalen dan op grond van de wet zou zijn verschuldigd. Daarmee wijkt de bepaling in het nadeel van de huurder af van de wet. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          Afspraak moet worden nagekomen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Vast staat dat [persoon A] met betrekking tot de gehuurde woonruimte in complex Sonneburgh nog € 1.160,85 is verschuldigd aan De Huischmeesters. De partijen hebben daarover een afspraak gemaakt in april 2024. [persoon A] zal worden veroordeeld dat bedrag te betalen aan De Huischmeesters. 
      
    
    
      2.17.
      De rente over € 1.160,85 wordt afgewezen. Op de huurovereenkomst voor de woonruimte in complex Sonneburgh zijn dezelfde algemene bepalingen van toepassing als op de huurovereenkomst voor de woonruimte in complex Waelestein.  Omdat de bepaling over rente oneerlijk is, heeft De Huischmeesters geen recht meer op de wettelijke rente. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] (artikel 237 Rv). Hoewel De Huischmeesters voor het grootste deel ongelijk krijgt, is [persoon A] wel terecht in rechte betrokken vanwege de betalingsachterstanden. De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan De Huischmeesters moet betalen op € 115,84 aan dagvaardingskosten, € 496,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.121,84. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Weliswaar vraagt [persoon A] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar uit (een gebrek aan) toelichting kan worden afgeleid dat dit alleen in verband is met de eis tot ontruiming van de woonruimte. Aangezien die eis wordt afgewezen en slechts een deel van de gevorderde betalingsachterstand wordt toegewezen, waarbij De Huischmeesters belang heeft, wordt voorbij gegaan aan het verzoek van [persoon A] . 
      
      
        
          in het incident
        
      
      
    
    
      2.20.
      Het incident wordt afgewezen. Op de eisen van De Huischmeesters is al beslist in de hoofdzaak. Er is geen belang meer om voorlopige voorzieningen op de voet van artikel 223 Rv te treffen. 
      
    
    
      2.21.
      De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon A] om aan De Huischmeesters te betalen € 565,06;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [persoon A] om aan De Huischmeesters te betalen € 1.160,85;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van De Huischmeesters worden begroot op € 1.121,84;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          in het incident 
        
      
      
    
    
      3.6.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.7.
      bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
     HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993, 167 (Van Gent/Wijnands) m.nt. P.A. Stein.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia).