ECLI:NL:RBROT:2023:3726, Rechtbank Rotterdam, 26-04-2023, C/10/637631 / HA ZA 22-358
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aansprakelijkheid makelaar in verband met verkoop woning.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven





zaaknummer / rolnummer: C/10/644297 / HA ZA 22 - 720






Vonnis van 26 april 2023






in de zaak van







1

[eiser01] ,



wonende te [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,


2.

[eiser02]

,


wonende te [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,


eisers,


advocaat mr. H.S. Memelink te Zevenbergen, gemeente [gemeente01] ,





tegen





de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN DER GIESSEN & VAN HERK MAKELAARDIJ B.V.

,


gevestigd te Ridderkerk,


gedaagde,


advocaat mr. E.L. van Hal te Rotterdam.






Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser01] , [eiser02] en Van der Giessen & Van Herk genoemd worden.








1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding d.d. 8 augustus 2022, met producties;




de conclusie van antwoord, met producties;




de mondelinge behandeling d.d. 13 maart 2023;




de spreekaantekeningen namens [eiser01] en [eiser02] .







1.2.


Ten slotte is vonnis bepaald.








2

De feiten



2.1.


[eiser01] en [eiser02] zijn eigenaar geweest van een woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] , gemeente [gemeente01] (hierna: de woning).





2.2.


[eiser01] en [eiser02] waren gehuwd en zijn in 2017 gescheiden.





2.3.


Ter zekerheid van terugbetaling van een schuld van [eiser01] aan Timmermans Holding B.V. is een recht van tweede hypotheek door Timmersmans Holding B.V. op de woning gevestigd. De afspraken zijn vastgelegd in een lening- en hypotheekakte van 1 februari 2017.





2.4.


Op 6 mei 2021 is Van der Giessen & Van Herk door [naam01] (hierna: [naam01] ), bestuurder van Timmermans Holding B.V en Beleggingsmaatschappij Timmermans B.V., benaderd over de verkoop van de woning.





2.5.


Op 11 mei 2021 heeft [naam02] (hierna: [naam02] ), bestuurder van Van der Giessen & Van Herk en NVM-makelaar, samen met [eiser01] en [naam01] een rondgang door de woning gemaakt.





2.6.


In een brief van 25 mei 2021 aan [eiser01] heeft [naam02] onder meer geschreven:




"Naar aanleiding van uw verzoek voor de bepaling van de waarde van de woning (...) delen wij u het volgende mede.





De heer [naam02] (...) verklaart met deze waarde indicatie van het bovengenoemde object dat:





Rekening houdend met stand, ligging, staat van onderhoud, huidige marktsituatie en overige factoren, komen wij tot de volgende waarden:





Minimale Verwachte Marktwaarde

€ 1.200.000,-



(...)


Verwachte Verkooptijd 1 tot 6 maanden






LET OP: dit schrijven is geen taxatie en/of waardebepaling welke gebruikt kan worden voor financiële doeleinden maar enkel en alleen informatief en ter indicatie van het verkoopproces en de te verwachten opbrengst met verkooptijd.

"






2.7.


Op 29 mei 2021 heeft [eiser01] aan Beleggingsmaatschappij Timmermans B.V. een schriftelijke volmacht tot verkoop en levering van de woning namens [eiser01] gegeven. In deze volmacht is onder meer bepaald:




"De Volmachtgever [rechtbank: [eiser01] ] heeft een schuld aan de Hypotheekverstrekker [rechtbank: Beleggingsmaatschappij Timmermans B.V.] en tot zekerheid voor de terugbetaling van de schuld is het Registergoed [rechtbank: de woning] belast met een recht van hypotheek ten behoeve van de Hypotheekverstrekker;


- De Volmachtgever is in verzuim met de betaling van rente en aflossingen met betrekking tot zijn hypothecaire lening bij de Hypotheekverstrekker waardoor deze opeisbaar is geworden. Ook is de vordering opeisbaar geworden vanwege de aanzegging door mr. [naam03] Q.Q. van executoriaal beslag op het Registergoed. De Hypotheekverstrekker is bevoegd over te gaan tot executoriale verkoop van het Registergoed. Vanwege vermoedelijk lagere verkoopopbrengst bij een executoriale verkoop op de door de wet voorgeschreven wijze, hebben zowel de Volmachtgever als de Hypotheekverstrekker ieder een belang om de verkoop van het Registergoed op een andere wijze te laten plaatsvinden als daarmee naar alle waarschijnlijkheid een hogere opbrengst kan worden bereikt.


(...)



Onherroepelijke volmacht



De Volmachtgever verleent hierbij (met inachtneming van het vorenstaande en de hierna in deze akte nog opgenomen voorwaarden en afspraken) een onherroepelijke volmacht aan de Hypotheekverstrekker om namens de Volmachtgever (in diens hoedanigheid van eigenaar van/rechthebbende op het Registergoed) het Registergoed te verkopen en te leveren. (...) De volmacht omvat onder meer:


a. het aanwijzen van een verkopend makelaar tegen een marktconforme courtage, het vaststellen van de vraagprijs en koopprijs van het Registergoed op basis van een onafhankelijk taxatierapport, opgesteld door een door de Hypotheekverstrekker aangewezen gecertificeerde taxateur, alsmede op advies van de door de Hypotheekverstrekker ingeschakelde verkopend makelaar met dien verstande dat de koopprijs behoudens schriftelijke toestemming van de Volmachtgever niet minder mag bedragen dan de vermoedelijke verkoopopbrengst bij executoriale veiling uit het vorenbedoelde taxatierapport.


(...)



Voorwaarden volmachtverlening



De volmacht aan de Hypotheekverstrekker is verleend onder de voorwaarde dat de Hypotheekverstrekker zich zal inspannen het Registergoed tegen een marktconforme prijs op de reguliere markt aan te bieden met het oog op een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. De genoemde minimale koopprijs betreft de minimale ondergrens bij gelijkblijvende omstandigheden. (...)"






2.8.


Op 5 juli 2021 is een ‘opdracht tot dienstverlening bij verkoop en/of voor consumenten’ tot stand gekomen tussen Beleggingsmaatschappij Timmermans B.V. en Van der Giessen & Van den Herk. In deze opdracht staat vermeld dat de vraagprijs voor de woning is bepaald op: € 1.258.000,- k.k.





2.9.


Een eerdere versie van deze opdracht op naam van [eiser01] en [eiser02] en Van der Giessen & Van Herk is niet door [eiser01] en [eiser02] ondertekend.





2.10.


Op 23 juli 2021 is de woning door Van der Giessen & Van Herk te koop gezet.





2.11.


Op 11 augustus 2021 heeft [naam04] (hierna: [naam04] ) een bod op de woning uitgebracht van € 1.100.000,-. Dit bod is niet aanvaard, mede in verband met de leveringsdatum. Op 28 september 2021 heeft [naam04] kenbaar gemaakt de woning voor een bedrag van € 1.000.000,- te willen kopen. Op 18 oktober 2021 heeft [naam04] een bod op de woning uitgebracht van € 1.075.000,-. Op 23 oktober 2021 heeft [naam04] dit bod verhoogd tot een bedrag van € 1.080.000,-.





2.12.


Per e-mail van 10 november 2021 heeft Van der Giessen & Van Herk een conceptkoopovereenkomst met daarin vermeld een koopsom van € 1.080.000,- aan [eiser01] en [eiser02] gezonden.





2.13.


Per e-mail van 26 november 2021 heeft [naam02] aan [eiser01] onder meer geschreven:




"Op uw verzoek stuur ik de zienswijze van [de woning].





Tijdens ons gesprek heb ik [de woning] gewaardeerd tussen de €1050.000 kk en de €1.100.000 kk rekening houdende dat er minimaal €150.000 verbouwingskosten aan het pand gedaan moeten worden om alles weer courant, actueel, netjes en van deze tijd te maken. Inmiddels is er door de recent uitgevoerde bouwkundige keuring ook bevestigd dat de woning per week slechter in zijn onderhoud gaat zitten en er eigenlijk voor de echte koude periode werk gedaan moet worden om verdere schade te voorkomen.


Mijn advies was destijds om te proberen een vraagprijs te hanteren van €1.258.000 kk en zoals ik heb begrepen van u was de tweede makelaar lager in prijs dan mijn advies.





Inmiddels is de woning verkocht voor € 1.080.000 kk wat ik gezien de staat van het huis en de schaarste van het aantal kopers in dit prijssegment een goede verkoop vind."






2.14.


Op 3 december 2021 heeft [naam01] op basis van de volmacht de koopovereenkomst met [naam04] getekend.





2.15.


Per brief van 10 december 2021 heeft de transporterend notaris [eiser01] uitgenodigd voor het tekenen van de leveringsakte op 1 april 2022.





2.16.


In opdracht van [naam04] heeft WG Makelaars de marktwaarde van de woning getaxeerd met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening. WG Makelaar heeft de woning getaxeerd op een bedrag van € 1.050.000,- (voor verbouwing).





2.17.


[eiser02] heeft in een addendum bij de koopovereenkomst van 20 januari 2022 aangegeven akkoord te zijn met de verkoop van de woning en medewerking te zullen verlenen aan het transport van de woning.





2.18.


Per brief van 18 maart 2022 hebben [eiser01] en [eiser02] Van der Giessen & Van Herk aansprakelijk gesteld voor een schade van € 178.000,-.





2.19.


Een schriftelijke verklaring d.d. 12 november 2022 van [naam01] luidt onder meer:




"Op 11 mei 2021 hebben de heer [naam02] en ik de woning bezocht. Ik ben in het kantoortje in de woning gebleven. De heer [eiser01] is met de heer [naam02] door de hele woning gelopen. Daarna heeft de heer [naam02] aangegeven dat naar zijn mening de verkoopwaarde van de woning tussen de € 1.050.000,-- en € 1.100.000,-- was. In onderling overleg is toen besloten om, mede gelet op de gunstige woningmarkt, de vraagprijs € 1.200.000,-- te maken. Vervolgens gaf de heer [naam02] aan dat een vraagprijs van € 1.258.000,-- dan mooier stond. In overleg met de heren [naam02] , [eiser01] en ik is toen besloten om de woning in eerste instantie voor € 1.258.000,-- te koop aan te bieden."









3

Het geschil



3.1.


De vordering van [eiser01] en [eiser02] luidt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad Van der Giessen & Van Herk:


1. te veroordelen aan [eiser01] en [eiser02] te voldoen het navolgende bedrag:


a. hoofdsom € 178.000,-, danwel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;


b. wettelijke rente vanaf datum dagvaarding.


2. te veroordelen in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na datum van het in dezen te wijzen vonnis.





3.2.


Aan deze vordering leggen [eiser01] en [eiser02] het volgende, samengevat, ten grondslag. Primair is Van der Giessen & Van Herk toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser01] en [eiser02] . Subsidiair heeft Van der Giessen & Van Herk onrechtmatig gehandeld. Van der Giessen heeft niet gehandeld zoals het een goed opdrachtgever betaamt, althans heeft zijn zorgplicht als makelaar geschonden. Van der Giessen & Van Herk heeft zich niet aan de gemaakte afspraken gehouden. Met [eiser01] en [eiser02] was afgesproken dat voor de woning een vraagprijs van € 1.258.000,- k.k. zou worden gehanteerd. De woning wordt op 8 november 2021 verkocht voor een bedrag van € 1.080.000,-, dus € 178.000,- lager dan de de afgesproken vraagprijs. Dit laatste bedrag, het verschil tussen de vraagprijs en de gerealiseerde prijs, vormt de door [eiser01] en [eiser02] geleden schade.





3.3.


Het verweer van Van der Giessen & Van Herk strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] en [eiser02] , met veroordeling van [eiser01] en [eiser02] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, en - voor het geval dat voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor de voldoening, en in de nakosten.





3.4.


Van der Giessen & Van Herk heeft, samengevat, de volgende verweren gevoerd.


- [eiser01] en [eiser02] hebben nagelaten binnen bekwame tijd nadat zij de verkoop van de woning voor een bedrag van € 1.080.000,- hadden ontdekt bij Van der Giessen & Van Herk te klagen. Zij hebben daarom alle rechten en bevoegdheden die hen op grond van


de gestelde tekortkoming ten dienste stonden, verloren.


- Van der Giessen & Van Herk heeft [eiser01] (en [naam01] ) vanaf het begin van het verkooptraject een marktwaarde van de woning van tussen de € 1.050.000,- en € 1.100.000,- voorgehouden. De vraagprijs van € 1.258.000,- is met [naam01] afgestemd. Van der Giessen & Van Herk heeft geen resultaatsverbintenis op zich genomen om deze prijs daadwerkelijk te realiseren, maar enkel de inspanningsverbintenis om bij de verkoop van de woning te bemiddelen. De daadwerkelijke verkoopopbrengst was in lijn met de marktwaarde van de woning, zoals ook blijkt uit de taxatie van WG makelaars.


- Het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming/het onrechtmatige handelen en de gestelde schade ontbreekt. Indien de gestelde fout (de verkoop aan [naam04] ) wordt weggedacht, dan zou de woning immers in het geheel niet zijn verkocht. Voor zover het verwijt is dat Van der Giessen & Van Herk niet heeft gekend in de totstandkoming van de verkoopprijs, geldt dat als [eiser01] en [eiser02] in het gehele verkoopproces waren meegenomen en de verkoopprijs van € 1.080.000,- tevoren aan hen was voorgelegd, zij daarmee hadden ingestemd. Van der Giessen & Van Herk had dan namelijk aan [eiser01] en [eiser02] geadviseerd om dit bod te aanvaarden.


- Voor zover er sprake zou zijn van verwijtbaar handelen, is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser01] en [eiser02] .


- De door [eiser01] en [eiser02] geleden schade bedraagt geen € 178.000,-.





3.5.


Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.








4

De beoordeling



4.1.


Voor de toewijsbaarheid van de vordering van [eiser01] en [eiser02] is niet alleen noodzakelijk dat komt vast te staan dat Van der Giessen & Van Herk toerekenbaar tekort is geschoten of jegens [eiser01] en [eiser02] onrechtmatig heeft gehandeld, maar ook dat voldoende aannemelijk is [eiser01] en [eiser02] daardoor schade hebben geleden.





4.2.


De vraag of [eiser01] en [eiser02] schade hebben geleden (en, zo ja, wat de omvang daarvan is) moet worden beantwoord door de feitelijk bestaande situatie te vergelijken met de hypothetische situatie waarin Van der Giessen & Van Herk niet toerekenbaar tekort was geschoten althans niet onrechtmatige had gehandeld. Het is aan [eiser01] en [eiser02] om te stellen en te onderbouwen wat er in die hypothetische situatie zou zijn gebeurd.





4.3.


De feitelijke situatie is dat de woning op 3 december 2021 voor een bedrag van € 1.080.000,- aan [naam04] is verkocht (en later voor die prijs is geleverd).





4.4.


[eiser01] en [eiser02] stellen zich op het standpunt dat indien Van der Giessen & Van Herk de vraagprijs niet had bijgesteld, al dan niet op grond van vermeend achterstallig onderhoud, de woning binnen de verwachte verkooptijd van 1 tot 6 maanden zou zijn verkocht voor een bedrag van € 1.258.000,-, of in ieder geval voor de door Van der Giessen & Van Herk genoemde minimale waarde van € 1.200.000,-.





4.5.


Van der Giessen & Van Herk heeft aangevoerd dat ook in de hypothetische situatie zonder de fout [eiser01] en [eiser02] de woning niet voor meer dan € 1.080.000,- hadden kunnen verkopen, laat staan voor een bedrag van € 1.258.000,- of € 1.200.000,-. Zij wijst daarbij op de volgende omstandigheden. [naam04] heeft vanaf het begin onder de vraagprijs geboden en met moeite en veel overleg - gedurende maanden - is de uiteindelijke koopprijs van € 1.080.000,- tot stand gekomen. Het is niet aannemelijk dat [naam04] bereid zou zijn geweest om een hoger bedrag te betalen. Er waren geen andere potentiële kopers in beeld. De enige bezichtiging die rond de verkoop gepland stond is afgezegd. Hoewel de woningmarkt in het algemeen eind 2021 nog voordelig was voor verkopers, is dat in minder mate van toepassing op het prijssegment van de woning. Voor een dergelijk hoog prijssegment zijn veel minder potentiële kopers beschikbaar dan voor lagere prijssegmenten. Daarbij komt dat de hypotheekrente vanaf begin 2022 is gestegen. Daarnaast is van belang dat de staat van de woning ondertussen bleef verslechteren zolang daaraan geen onderhoud werd verricht.





4.6.


[eiser01] en [eiser02] hebben tegenover deze gemotiveerde betwisting hun stelling dat de woning binnen zes maanden voor een bedrag van € 1.258.000,- zou zijn verkocht naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende nader onderbouwd

.

Zij hebben niet weersproken dat er naast [naam04] geen potentiële kopers in beeld waren. Ook hebben zij de overige door Van der Giessen & Van Herk genoemde omstandigheden niet tegengesproken. Ter zitting hebben [eiser01] en [eiser02] enkel erop gewezen dat zij in een eerder stadium contact hebben gehad met een potentiële koper die een bedrag van € 1.175.000,- voor de woning zou hebben geboden maar dat deze potentiële koper is overleden voordat een overeenkomst tot stand is gekomen. Van der Giessen & Van Herk heeft het bestaan van deze potentiële koper, waarvan [eiser01] en [eiser02] haar ook niet eerder in kennis heeft gesteld, bij gebrek aan wetenschap betwist. [eiser01] en [eiser02] hebben van dit door hen eerst ter zitting gestelde eerdere verkooptraject geen stukken in het geding gebracht. De rechtbank acht deze stelling van [eiser01] en [eiser02] over een potentiële andere koper dan ook onvoldoende onderbouwd en zij gaat daarom aan die stelling voorbij.





4.7.


De rechtbank acht op grond van de door Van der Giessen & Van Herk naar voren gebrachte omstandigheden, die [eiser01] en [eiser02] niet dan wel onvoldoende onderbouwd hebben weersproken, niet aannemelijk dat in de hypothetische situatie dat Van der Giessen & Van Herk anders zou hebben gehandeld dan zij heeft gedaan (door bijvoorbeeld vooralsnog vast te houden aan de vraagprijs van € 1.258.000,-), de woning voor een hoger bedrag dan de koopprijs van € 1.080.000,-, die [naam04] bereid was ervoor te betalen, zou hebben kunnen verkopen.





4.8.


De rechtbank betrekt hierbij ook dat de door [naam04] betaalde koopprijs niet noemenswaardig afwijkt van de waarde die WG Makelaars aan de woning heeft toegekend (€ 1.050.000,-). Weliswaar betreft dit een taxatie van de woning in opdracht van [naam04] met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening, maar een dergelijke taxatie is ook een belangrijke aanwijzing voor de verkoopwaarde van de woning. Een taxatie voor de hypotheekwaarde dient immers, gelet op eventuele executie bij niet aflossing van een hypothecaire schuld, niet significant af te wijken van de verkoopprijs van een woning.





4.9.


Nu niet aannemelijk is geworden dat [eiser01] en [eiser02] schade hebben geleden als gevolg van de aan Van der Giessen & Van Herk verweten tekortkoming of onrechtmatig handelen, dient de vordering tot vergoeding van die schade te worden afgewezen. Omdat zelfs niet aannemelijk is dat [eiser01] en [eiser02] mogelijk schade hebben geleden, is een verwijzing naar de schadestaatprocedure evenmin aan de orde.





4.10.


Op met name bij [eiser02] heeft de handelswijze van Van der Giessen & Van Herk klaarblijkelijk, zoals zij ter zitting heeft toegelicht, een ondoorzichtige indruk gemaakt, zoals ook tot uiting komt in haar aanvankelijke weigering aan de verkoop mee te werken. Die onduidelijkheid kan deels eraan te wijten zijn dat zij, anders dan [eiser01] , niet bij het gehele verkooptraject betrokken is geweest. Een duidelijkere vastlegging door Van der Giessen & Van Herk van wat in het kader van het verkooptraject aan de orde is gekomen, had deze bij [eiser02] ontstane onduidelijkheid wellicht kunnen wegnemen. [eiser01] en [eiser02] hebben echter aan een en ander geen concreet juridische conclusies verbonden, zodat de rechtbank daaraan in het kader van deze procedure verder geen aandacht kan en zal besteden.





4.11.


De slotsom is dat [eiser01] en [eiser02] in het ongelijk moeten worden gesteld. Als de in het ongelijk gestelde partij moeten zij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van der Giessen & Van Herk, tot betaling waarvan [eiser01] en [eiser02] worden zullen worden veroordeeld, worden begroot op:


- griffierecht € 5.737,00


- salaris advocaat

3.760,00

(2,0 punten* × tarief € 1.880,-)


Totaal € 9.497,00




* conclusie van antwoord (1), mondelinge behandeling (1)






4.12.


Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.








5

De beslissing


De rechtbank




5.1.


wijst de vorderingen af,





5.2.


veroordeelt [eiser01] en [eiser02] in de proceskosten, aan de zijde van Van der Giessen & Van Herk tot op heden begroot op € 9.497,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,





5.3.


verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.





Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 26 april 2023.


[2111/3152]