ECLI:NL:GHSHE:2023:1757, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-05-2023, 200.309.164_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De gemeente onderbrak de onderhandelingen over de verkoop van een perceel, nadat zij op de hoogte raakte van de exacte ligging van een breuklijn. Geen wilsovereenstemming bereikt over een koopovereenkomst en de gemeente is niet aansprakelijk voor de schade van haar wederpartij.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.309.164/01
    
    
    
      
        arrest van 30 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] , 
      appellant,
      in eerste aanleg: eiser,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        Gemeente Deurne,
      zetelend te Deurne,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: de gemeente,
      advocaat: mr. M.C. Willems-Muller.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      In het vonnis van 22 december 2021 van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven (zaak-/rolnummer 365238 / HA ZA 20-790) staat hoe de procedure bij de rechtbank verlopen is.
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 22 maart 2022;
        
        
          de memorie van grieven, met twee producties;
        
        
          de memorie van antwoord, met een productie;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 mei 2023.
        
      
      
    
    
      1.3.
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellant] wilde een perceel grond van de gemeente kopen voor zijn onderneming. De gemeente is uit onderzoek gebleken dat de zogenoemde Peelrandbreuklijn (mogelijk) onder de geplande uitbreiding van het bedrijventerrein liep en heeft daarom de onderhandelingen over de verkoop van het bedrijventerrein onderbroken totdat er meer duidelijkheid over de exacte ligging van de Peelrandbreuk zou zijn. [appellant] stelt dat hij daardoor schade heeft geleden, waarvoor – volgens hem – de gemeente aansprakelijk is.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] heeft in het voorjaar 2018 een aantal gesprekken gevoerd met ambtenaren van de gemeente over de aankoop van een bedrijfskavel op de uitbreidingslocatie van het bedrijventerrein Willige Laagt te [plaats] .
      
    
    
      3.3.
      Op 5 april 2018 heeft [appellant] een e-mail gekregen van gemeenteambtenaar [persoon A] (hierna: [persoon A] ) waarin het verkoopproces wordt beschreven.
      
    
    
      3.4.
      In een e-mail van 13 april 2018 heeft [persoon A] geschreven dat met [appellant] is gesproken over kavel [nummer] . [appellant] heeft daarop teruggeschreven akkoord te zijn met dat kavel.
      
    
    
      3.5.
      Op 23 april 2018 heeft [persoon A] weer een e-mail gestuurd aan [appellant] waarin staat:
      
      
        “Zodra we een definitief akkoord hebben over de kavels [nummer] en [nummer] kunnen we jou de definitieve verkooptekening voorleggen.
        
          Je zou wat mij betreft alvast de bouwtekening voor overleg naar mij kunnen sturen. Dan stem ik dit intern af.”
      
      
    
    
      3.6.
      Op 14 juni 2018 heeft [appellant] een e-mail van gemeenteambtenaar [persoon B] (hierna: [persoon B] ), beleidsondersteuner B van de gemeente ontvangen. Daarin staat dat zij aan de slag gaat met de conceptkoopovereenkomst inclusief definitieve verkooptekening. Zij heeft gevraagd welke rechtspersoon de kavel afneemt en waar de conceptkoopovereenkomst naartoe kan worden gestuurd.
      
    
    
      3.7.
      Op 2 juli 2018 heeft [persoon B] een e-mail naar [appellant] gestuurd waarin informatie wordt gegeven over de levering van de grond. Daarin staat onder meer dat als de grond voor december 2018 wordt geleverd de grond nog niet bouwrijp zal zijn en dat er dan nog geen bouwweg zal liggen. Levering in of na december 2018 betekent dat er een bouwrijp kavel wordt geleverd dat via een bouwweg bereikbaar is. De laatste optie heeft de voorkeur van de gemeente, volgens [persoon B] .
      
    
    
      3.8.
      Op 25 juli 2018 heeft [appellant] vervolgens ontvangen: een “Overeenkomst verkoop bedrijfskavel”, de “Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Deurne 2015 Bedrijfskavels” en het “Kavelpaspoort bedrijven Willige Laagt [plaats] terrein”.
      
    
    
      3.9.
      Op 26 juli 2018 heeft [persoon B] aan [appellant] geschreven:
      
      
        “We spraken elkaar zojuist even. Hierbij bevestig ik dat jij aangegeven hebt op te willen schuiven naar kavel [nummer] Dit is wat ons betreft akkoord. Ik ga ervoor zorgen dat je een aangepaste kaveltekening krijgt en verwerk het in ons systeem, zodat het vastligt. Na 6 augustus ontvang je meer info over de levering in december. Jij gaat nu op vakantie en neemt na je vakantie als je met je architect om de tafel hebt gezeten/ je bouwplan verder uitgewerkt hebt contact op om het vooroverleg op te starten.”
      
      
    
    
      3.10.
      Op 12 oktober 2018 heeft [appellant] een e-mail van [persoon C] van de gemeente ontvangen, waarin staat dat de grond dat jaar niet meer wordt uitgegeven vanwege de ontdekte aanwezigheid van de Peelrandbreuk onder de locatie. 
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 11 november 2018 heeft [appellant] de gemeente in gebreke gesteld en gesommeerd om de grond voor 1 januari 2019 aan hem te leveren.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Bij de rechtbank vorderde [appellant] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      
        4.1.1.
        
          te verklaren voor recht dat de gemeente toerekenbaar te kort geschoten is en/of onrechtmatig heeft gehandeld door:
          a. (in afwijking van de eerdere onvoorwaardelijke toezegging) de door hem gekochte althans te kopen kavel niet in december 2018 aan hem te leveren;
          b. de levering van de kavel in oktober 2018 voor onbepaalde tijd op te schorten;
          c. bij hem het vertrouwen op te wekken, dat hij een bedrijfskavel zou kunnen kopen, die in december 2018 aan hem geleverd zou worden;
          d. vóór het te koop aanbieden van een bedrijfskavel geen, dan wel onvoldoende rekening te houden met zijn belangen en geen, dan wel onvoldoende onderzoek te doen naar de (mogelijke) gevolgen van de aanwezigheid van de Peelrandbreuk onder het bedrijventerrein en/of zich zijn belangen niet of onvoldoende aan te trekken toen de gemeente besloot de levering van de kavel voor onbepaalde tijd uit te stellen;
          e. kavels op de uitbreidingslocatie van het bedrijventerrein Willige Laagt te koop aan te bieden, terwijl de gemeente wist, althans had moeten weten, dat de Peelrandbreuk onder, dan wel in de directe omgeving van de uitbreidingslocatie loopt, waardoor de kavels überhaupt niet aangeboden konden worden en/of zich zijn belangen niet of onvoldoende aan te trekken toen de Gemeente besloot de levering van de kavel voor onbepaalde tijd uit te stellen;
          f. hem niet althans niet tijdig te informeren over de aanwezigheid en mogelijke gevolgen van de Peelrandbreuk onder, dan wel in de directe omgeving van de uitbreidingslocatie van het bedrijventerrein Willige Laagt en te wijzen op de mogelijke gevolgen voor de bebouwingsmogelijkheden en/of de waterhuishouding en/of zich zijn belangen niet of onvoldoende aan te trekken toen de gemeente besloot de levering van de kavel voor onbepaalde tijd uit te stellen;
        
      
      
        4.1.2.
        de gemeente te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
      
        4.1.3.
        de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de gevorderde nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat de gemeente wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zal hebben betaald.
        
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. De rechtbank heeft in het midden gelaten of tussen [appellant] en de gemeente overeenstemming is bereikt, maar heeft geoordeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat de desbetreffende ambtenaren niet bevoegd waren om namens de gemeente een koopovereenkomst te sluiten (r.o. 5.5.) en dat aan het bevoegde orgaan van de gemeente (het college van burgemeester en wethouders) geen feiten en omstandigheden kunnen worden toegerekend op grond waarvan [appellant] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat de desbetreffende ambtenaren bevoegd waren om de koopovereenkomst aan te gaan (r.o. 5.8.). Ook het beroep op onrechtmatig handelen (door de onderhandelingen af te breken of door de kavels te koop aan te bieden, zonder voldoende onderzoek te doen naar de Peelrandbreuk) heeft de rechtbank verworpen (r.o. 5.13 en verder).
      
    
    
      4.3.
      In hoger beroep voert [appellant] zes grieven aan tegen het vonnis van de rechtbank. Hij vordert vernietiging van het vonnis en toewijzing van de onder 4.1 geformuleerde vorderingen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in beide instanties.
      
    
    
      4.4.
      De gemeente voert verweer.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het hof zal de grieven van [appellant] tegen het vonnis gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Geen wilsovereenstemming bereikt
        
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag die voorligt is of tussen [appellant] en de gemeente een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvoor is vereist dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentiële onderdelen van de koopovereenkomst.
      
    
    
      5.3.
      
        De vraag of tussen partijen overeenstemming is bereikt over de koop door [appellant] van een kavel grond in het uitbreidingsgebied van het bedrijventerrein “Willige Laagt” dient te worden beantwoord aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij op basis van elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben mogen verwachten (art. 3:33-3:35 BW). 
        Het hof oordeelt daarover als volgt. 
      
      
    
    
      5.4.
      Uit de tussen partijen gewisselde e-mailcorrespondentie blijkt dat [appellant] belangstelling had voor de aankoop van een kavel in het uitbreidingsgebied, waarna onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden. In een e-mail aan [appellant] van 5 april 2018 heeft [persoon A] namens de gemeente het verkooptraject uiteengezet, dat luidde als volgt: 
      
      
        “Het verkooptraject van de bedrijfskavel ziet er als volgt uit:
        
          • Je krijgt een voorlopige tekening met de ligging / grootte van de bedrijfskavel;
        
        
          • Indien akkoord dan wordt de definitieve verkooptekening voorbereid;
        
        
          • Bij een akkoord kan er een bouwtekening voor vooroverleg worden ingediend;
        
        
          • Bij een akkoord over de bouwtekening wordt de definitieve koopovereenkomst met
        
        
          verkooptekening opgesteld en voorgelegd voor ondertekening;
        
        
          • Na ondertekening van de koopovereenkomst kan bij de notaris de akte worden
        
        
          getransporteerd / grondoverdracht.”
      
      
    
    
      5.5.
      
        [appellant] had kennelijk belangstelling voor kavel [nummer] (e-mail van [persoon A] van 13 april 2018) en later voor kavel [nummer]. Partijen zijn in gesprek gegaan over de door [appellant] ingediende bouwtekeningen: de eis van de gemeente was dat het bebouwingspercentage van het bouwperceel minimaal 50% zou moeten bedragen, terwijl [appellant] uitging van een bebouwingspercentage van 35%. [appellant] voert aan dat dit een publiekrechtelijk traject was, maar dat laat onverlet dat een gemeentelijk akkoord met de bouwtekening onderdeel was van het verkooptraject, en dat eerst bij een akkoord over de bouwtekening een definitieve koopovereenkomst met verkooptekening zou worden voorgelegd voor ondertekening. Het hof stelt vast dat een gemeentelijk akkoord over de bouwtekening er niet is gekomen, en evenmin is een definitieve koopovereenkomst met verkooptekening ter ondertekening voorgelegd. Wat aan [appellant] is toegezonden is enkel een conceptkoopovereenkomst zonder verkooptekening en waarin de naam van de koper, het exacte perceel en de prijs niet zijn ingevuld. Deze conceptovereenkomst is ook niet door de gemeente getekend.
      
    
    
      5.6.
      Uit het voorgaande volgt reeds dat [appellant] niet de redelijke verwachting heeft mogen hebben dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de koop van een kavel in het uitbreidingsgebied. In het midden kan dan blijven of het ontbreken van een ‘gemeentelijk besluit’ als bedoeld in art. 3.14 van de concept koopovereenkomst en art. 5 lid 1 van de Verkoopvoorwaarden kwalificeert als een opschortende voorwaarde of betekent dat geen sprake is van wilsovereenstemming zonder een gemeentelijk besluit.
      
    
    
      5.7.
      Omdat geen koopovereenkomst is tot stand gekomen tussen [appellant] en de gemeente, wordt niet toegekomen aan de vraag of de ambtenaren van de gemeente bevoegd zijn geweest om de gemeente te binden en, als dat niet zo zou zijn, of daarbij sprake is geweest van een aan de gemeente toe te rekenen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid.
      
      
        
          Locatie Peelrandbreuk en het afbreken van de onderhandelingen
        
      
    
    
      5.8.
      De vervolgvraag die moet worden beantwoord is of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] door de verkooponderhandelingen met hem af te breken. [appellant] verwijt de gemeente in dat verband dat zij wist of behoorde te weten wat de exacte locatie van de Peelrandbreuk was, zodat het de gemeente niet vrij stond op die grond de onderhandelingen af te breken.
      
    
    
      5.9.
      Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat de gemeente vóór 2018 wist dat de Peelrandbreuk zich onder het bedrijventerrein Willige Laagte en de beoogde uitbreiding ervan bevond. De gemeente wist wel dat de Peelrandbreuk zich in de omgeving van het bedrijventerrein bevond. Dat blijkt ook uit de geologische kaart uit 1967 en uit de toelichting op het bestemmingsplan Bedrijventerrein Willige Laagt. Het is dan ook terecht dat de gemeente in het kader van de voorbereiding van dat bestemmingsplan in 2009 (nader) geohydrologisch onderzoek heeft laten doen naar de exacte ligging van de Peelrandbreuk. Het desbetreffende rapport van [XX B.V.] geeft een westelijke en oostelijke begrenzing van de vermoedelijke ligging van de breuklijn en die marge viel buiten het voorgenomen uitbreidingsgebied van Willige Laagt. Niet is gebleken dat de gemeente ten tijde van de onderhandelingen met [appellant] beschikte of behoorde te beschikken over informatie die daarop een ander licht wierp. Het hof volgt [appellant] dan ook niet in zijn stelling dat de gemeente bij haar handelen (destijds) niet mocht uitgaan van deze rapportage. Slechts een klein gedeelte van het uitbreidingsplan lag dicht bij de strook waar de breuklijn vermoedelijk lag en op die plaats zou geen bebouwing plaatsvinden: daar zouden alleen een groenstrook en een weg worden aangelegd. De geplande bedrijfskavels waren allen gelegen buiten de door [XX B.V.] vastgestelde vermoedelijke ligging van de Peelrandbreuk. Dat betekent dat de gemeente niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door in het kader van het verkooptraject van de percelen in de uitbreiding van het bedrijventerrein met onderhandelen te beginnen. Op dat moment bestond er voor de gemeente geen concrete aanleiding te denken dat de Peelrandbreuk een belemmering voor het gebruik van de relevante percelen zou kunnen opleveren.
      
    
    
      5.10.
      Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (zie: Hoge Raad, 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Laatstgenoemde strenge maatstaf brengt een beperking aan op het uitgangspunt van de contractsvrijheid.
      
    
    
      5.11.
      In dit geval is het volgende van belang. In de zomer van 2018 heeft de gemeente opdracht gegeven voor nader onderzoek. De gemeente heeft uitgelegd dat de reden daarvan was dat tijdens de voorbereidingen op de locatie en als gevolg van opmerkingen van omwonenden, werd ontdekt dat iets vreemds aan de hand was met de waterstand in een sloot: het was warm en droog weer en desondanks was de waterstand in de desbetreffende sloot hoog. [appellant] heeft dit niet voldoende (gemotiveerd) weersproken. Uit die onderzoeken (eerst een onderzoek van Sweco, vervolgens Saricon en later van Landslide milieu-adviesbureau) volgde dat de Peelrandbreuk zich wel onder het bedrijventerrein en de uitbreiding ervan bevond. Tussen partijen is niet in geschil dat bouwen boven de Peelrandbreuk tot schade en verzakkingen aan de gebouwen kan leiden. Het hof is van oordeel dat dit voor de gemeente onvoorzien was: tot dat moment mocht zij immers op grond van eerdere onderzoeken ervan uitgaan dat de Peelrandbreuk niet onder de te bebouwen percelen lag. Voor zover [appellant] de gemeente verwijt dat het aanbieden van de percelen zelf al onrechtmatig jegens hem is geweest, faalt dat dus.
      
    
    
      5.12.
      De gemeente diende haar gedrag tijdens de onderhandelingen ook door de gerechtvaardigde belangen van [appellant] te laten bepalen. Het is – in de gegeven omstandigheden – niet aan de gemeente toe te rekenen dat pas in de loop van de onderhandelingen aanleiding bestond tot het doen verrichten van nader onderzoek naar de exacte ligging van de Peelrandbreuk als gevolg waarvan er – uiteindelijk – duidelijkheid over de ligging daarvan is gekomen . Die onvoorziene omstandigheid rechtvaardigt dat de gemeente de onderhandelingen over de verkoop van de percelen heeft onderbroken totdat zij (en haar wederpartijen) meer duidelijkheid zouden hebben, zoals zij op 12 oktober 2018 schreef: “De gemeente wil pas grond verkopen als er duidelijkheid is. Ondernemers doen een flinke investering als zij grond kopen en een nieuw pand bouwen. De gemeente wil hen dan ook duidelijkheid en zekerheid geven voordat zij overgaan tot koop.” 
      
    
    
      5.13.
      Door aldus te handelen heeft de gemeente naar het oordeel van het hof juist rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van ook [appellant] om te voorkomen dat wellicht gebouwd zou gaan worden op een kavel op of te dicht bij de Peelrandbreuk met alle risico’s van dien. Het hof acht de beslissing om onder die omstandigheden de onderhandelingen te onderbreken ook zorgvuldig en niet onrechtmatig. De gemeente is daarom niet aansprakelijk voor schade die bestaat uit de kosten die [appellant] heeft gemaakt in het kader van de onderhandelingen met de gemeente en ook niet aansprakelijk voor de (eventueel) misgelopen winst van [appellant] . Daarbij overweegt het hof dat door [appellant] niet voldoende concreet is onderbouwd, dat als het perceel aan hem zou zijn verkocht, hij op dat perceel zijn bedrijfspand had kunnen bouwen, gelet op de ligging van de Peelrandbreuklijn. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.14.
      Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de proceskosten van de gemeente in het hoger beroep. De gemeente heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten met nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak (zie: HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
      
    
  
  
    
      6De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      bekrachtigt het vonnis van 22 december 2021 van de rechtbank Oost-Brabant (zittingsplaats Eindhoven);
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente op € 343,00 aan griffierecht en op € 2.366,00 aan salaris advocaat (2 punten tegen het toepasselijke appeltarief II) vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag der voldoening;
      
    
    
      6.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, C.J.H.G. Bronzwaer en J.N. de Blécourt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 mei 2023.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer