ECLI:NL:GHDHA:2025:2810, Gerechtshof Den Haag, 17-12-2025, BK-24/322
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Toezendplicht en motiveringsbeginsel niet geschonden. WOZ-waarde woning. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Hoger beroep ongegrond.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/322
    
    
    
    Uitspraak van 17 december 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] als erfgenaam van [X-1] , te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 februari 2024, nummer SGR 22/7313
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 629.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan [X-1] voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 10 november 2025 een nader stuk ingekomen.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 10 november 2025 medegedeeld niet ter zitting te verschijnen en heeft niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      
        [X-1] was op 1 januari 2022 eigenaar van de woning. De woning betreft een tusseneengezinswoning met vijf bouwlagen en een schuur uit 2003 in de wijk [Wijk] . Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 273 m².
      
    
    
      2.2.
      Op 11 augustus 2022 heeft een hoorzitting plaatsgevonden op het kantoor van de gemeente Den Haag.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 629.000. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met gegevens over de woning en de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
    
    
      “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 471.000.
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het onderhavige object een ongewone, hybride woning is met ruimte voor een praktijk of studio en dat het vinden van vergelijkingsobjecten hiervoor lastig is.
    De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder de oppervlakte en de staat van onderhoud. Belanghebbende stelt dat een groot deel van de oppervlakte van de woning ondoelmatig is, omdat het ingericht is als een praktijk en dat dit waardedrukkende is. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken door te stellen dat dit ook een voordeel kan zijn, aangezien het de woning multifunctioneel en gewild maakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de doelmatigheid lager moet worden beoordeeld dan de heffingsambtenaar gedaan heeft. Belanghebbende stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de lekkages in de onderhavige woning. De heffingsambtenaar heeft de woning gewaardeerd in een matige staat van onderhoud vanwege de lekkages. Belanghebbende heeft onvoldoende onderbouwd dat uitgegaan moest worden van een slechtere staat van onderhoud bij het waarderen van de woning. De rechtbank gaat voorbij aan de ter zitting ingenomen stelling dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut, reeds omdat belanghebbende onvoldoende heeft geconcretiseerd hoe dit volgens belanghebbende dan wel verdisconteerd had moeten worden.
    
    4. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de parkeergelegenheid in de wijk in combinatie met de ontoegankelijkheid van de eigen carport een waardedrukkend effect heeft. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat uit de door belanghebbende overgelegde foto’s niet blijkt dat de carport niet bereikbaar is, laat staan dat hier rekening mee moet worden gehouden in de waardering. Daarbij heeft de heffingsambtenaar onweersproken aangevoerd dat bij de parkeerdruk bij de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is als bij de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het voornoemde leidt tot een lagere waardering. Dat [adres 2] als vergelijkingsobject had moeten worden gehanteerd en dat dit leidt tot een lagere waarde voor de woning volgt de rechtbank niet omdat dit object vanwege de verschillen in oppervlak en inhoud minder geschikt is als vergelijkingsobject dan de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn aangevoerd.
    
    
      
        Toezendplicht
      
    
    5. De werkwijze van de heffingsambtenaar is reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
    
    
      
        Inzagerecht
      
    
    6. Belanghebbende heeft geklaagd dat bij een inzage op 30 mei 2022 niet het volledige dossier ter inzage is gelegd. Verweerder heeft daar onweersproken tegenin gebracht dat de inzage op 30 mei 2022 geen betrekking had op de onderhavige zaak en dat belanghebbende in onderhavige zaak is uitgenodigd voor een inzage op 10 augustus 2022, maar hier geen gehoor aan heeft gegeven. Van een schending van het inzagerecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
    
    
      
        Overig
      
    
    7. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de gronden van belanghebbende.
    
    8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      [1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en ECLI:NL:HR:2023:1390.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of het motiveringsbeginsel is geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op een bedrag van € 471.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a, lid 4 en lid 5, Wet WOZ buiten toepassing wordt gelaten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.	Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en in zoverre terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
    
    
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof verklaart het hoger beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, M.J.M. van der Weijden en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      X. Evers	P.J.J. Vonk
      
      
      
        De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.