ECLI:NL:RBROT:2023:5201, Rechtbank Rotterdam, 26-05-2023, 10021890
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Ontbinding wegens huuroverlast niet gerechtvaardigd, wel wegens huurachterstand. Terme de grace.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10021890 CV EXPL 22-23035





datum uitspraak: 26 mei 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Waterweg Wonen

,


gevestigd te Vlaardingen,


eiseres,


gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, advocaat te Rotterdam,





tegen






[gedaagde01]

,


wonende te [woonplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster, advocaat te Vlaardingen.





Partijen worden hierna ‘Waterweg’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 25 juli 2022, met bijlagen;




het mondeling antwoord van [gedaagde01] op de rolzitting van 9 augustus 2022;




de conclusie van antwoord, genomen op de rol van 3 november 2022;




de brief van Waterweg van 16 januari 2023, met bijlagen;




de mail van [gedaagde01] van 24 januari 2023, met een bijlage;




de stukken die [gedaagde01] en zijn gemachtigde hebben overhandigd tijdens de mondelinge behandeling van 25 januari 2023;




het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 januari 2023, waarin afspraken zijn opgenomen die partijen hebben gemaakt om te proberen het tussen hen gerezen geschil op te lossen;




de mail van Waterweg van 20 februari 2023, met bijlagen, waarin zij verzoekt vonnis te wijzen, omdat [gedaagde01] de gemaakte afspraken volgens haar niet nakomt;




de brief van [gedaagde01] van 28 maart 2023, met bijlagen, met een reactie op het verzoek van Waterweg;




de aantekeningen van de griffier van de mondelinge reactie van [gedaagde01] op de rolzitting van 29 maart 2023 en de stukken die hij toen heeft overhandigd;




de mail van [gedaagde01] van 30 april 2023;




de mail van Waterweg van 3 mei 2023, met bijlagen.







1.2.


Op 3 mei 2023 heeft een voortgezette mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze zitting heeft de kantonrechter de zaak verder met partijen besproken. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.







2

De beoordeling





Waar gaat het om?





2.1.


[gedaagde01] huurt een woning van Waterweg. In deze procedure vordert Waterweg dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Volgens Waterweg zijn daar twee redenen voor. De eerste reden is dat er sprake is van een huurachterstand en de tweede dat [gedaagde01] overlast veroorzaakt voor de omwonenden. Waterweg vordert verder dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de huurachterstand en de kosten van deze procedure te betalen.





2.2.


[gedaagde01] is het niet eens met de vorderingen. Hij bevestigt dat sprake is van een huurachterstand, maar hij heeft de huur bewust een paar maanden niet betaald. Hij heeft deze huur verrekend met een vordering van ruim € 60.000,- die hij op Waterweg meent te hebben, omdat zij onvoldoende heeft gedaan tegen de overlast die hij ervaart. Verder veroorzaakt [gedaagde01] zelf geen overlast. Daarom is er volgens [gedaagde01] geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst.





De conclusie






2.3.


Omdat er sprake is van een grote huurachterstand ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst, tenzij [gedaagde01] de volledige huurachterstand alsnog binnen een maand betaalt. In dit vonnis licht de kantonrechter deze beslissing toe.





[gedaagde01] moet de huurachterstand van € 4.823,10 betalen






2.4.


Vlak voor de tweede mondelinge behandeling heeft Waterweg een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Tijdens de zitting heeft [gedaagde01] bevestigd dat die specificatie klopt. Uit die specificatie blijkt dat de huurachterstand is ontstaan sinds september 2021. Sindsdien heeft [gedaagde01] de huur steeds onregelmatig, te laat of helemaal niet betaald. Daardoor is de huurachterstand steeds verder opgelopen. Op het moment van de dagvaarding was er sprake van een huurachterstand van € 3.735,10. Na de dagvaarding is de huurachterstand nog verder opgelopen tot € 4.823,10, berekend tot en met mei 2023. In beginsel moet [gedaagde01] die huurachterstand betalen.





2.5.


[gedaagde01] heeft aangevoerd dat hij deze achterstand kan verrekenen met een tegenvordering die hij op Waterweg heeft, van ongeveer € 60.000,-. Hij heeft dat als volgt onderbouwd. [gedaagde01] ondervindt veel overlast van zijn buren. Het gaat daarbij met name om de (zoon van) zijn directe buren. Deze man dealt drugs, bedreigt [gedaagde01] en veroorzaakt geluidsoverlast. Ook andere buren veroorzaken overlast, zoals foutparkeren, het onvoldoende bijhouden van de tuin en het uiten van doodsbedreigingen. Waterweg heeft gedurende de 15 jaar dat [gedaagde01] deze woning huurt onvoldoende gedaan om deze overlast tegen te gaan. [gedaagde01] heeft naar eigen zeggen hierdoor € 60.000,- aan financiële, psychische en lichamelijk schade geleden, die Waterweg moet vergoeden.





2.6.


De kantonrechter kan op dit moment niet op eenvoudige wijze vaststellen of er inderdaad sprake is van overlast door de buren en zo ja, welke schade [gedaagde01] daardoor heeft geleden. Daarvoor zouden namelijk verdere bewijslevering en een cijfermatige onderbouwing van de schade moeten plaatsvinden. Omdat de tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen passeert de kantonrechter het verrekeningsverweer van [gedaagde01] (artikel 6:136 BW). Dat betekent dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de huurachterstand van € 4.823,10 aan Waterweg te betalen.





2.7.


Waterweg vordert ook dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de wettelijke rente over de huurachterstand te betalen. Deze vordering is op de wet gebaseerd (artikel 6:119 BW) en niet door [gedaagde01] betwist en wordt daarom toegewezen.





De overlast rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst niet






2.8.


Waterweg vordert daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst. Zij heeft dat ten eerste gebaseerd op overlast die [gedaagde01] volgens haar veroorzaakt. De kantonrechter oordeelt dat die overlast op dit moment op zichzelf niet voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het meest zwaarwegende argument daarvoor is het volgende. Waterweg en [gedaagde01] hebben tijdens de eerste zitting afspraken hebben gemaakt over de overlast (punt 5 tot 7 uit het proces-verbaal). In de ruim drie maanden tussen de twee zittingen in (25 januari 2023 en 3 mei 2023) heeft [gedaagde01] zich aan die afspraken gehouden. De enige ‘overlast’ die [gedaagde01] tussen de twee zittingen in heeft veroorzaakt, is dat hij met enige regelmaat onnavolgbare e-mails naar Waterweg stuurt, die te maken hebben met zijn vermeende schadeclaim van € 60.000,-. De kantonrechter merkt op dat hierover tijdens de eerste zitting geen duidelijke afspraken zijn gemaakt. Bovendien kent Waterweg [gedaagde01] inmiddels en weet zij dus in welk kader zij die mails moet plaatsen. Het ligt wel op de weg van [gedaagde01] om te stoppen met het sturen van deze mails, zeker nu hiervoor het verrekeningsverweer van [gedaagde01] door de kantonrechter is verworpen. Bovendien heeft Waterweg al verschillende keren laten weten dat zij niet van plan is de schadeclaim te honoreren. Als [gedaagde01] echt meent dat hij een vordering op Waterweg heeft, dan moet hij een procedure daarover starten en Waterweg niet blijven bestoken met onbegrijpelijke

e-mailberichten.





2.9.


Verder weegt de kantonrechter mee dat er geen discussie over is dat de door [gedaagde01] veroorzaakte overlast voor een groot deel te wijten is aan zijn psychische gesteldheid (een bipolaire stoornis, met manisch depressieve klachten). [gedaagde01] verkeert door deze psychische problemen bovendien in een zeer kwetsbare positie, zodat ontruiming voor hem (extra) grote gevolgen zal hebben. De kantonrechter waarschuwt [gedaagde01] wel dat wanneer hij in strijd met de afspraken toch weer overlast zal veroorzaken, het goed voor te stellen is dat die overlast in een (eventuele) nieuwe procedure wél tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden.





De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst






2.10.


Zoals hiervoor al is besproken, is er wel sprake van een grote huurachterstand, namelijk van ongeveer negen maanden. Bovendien speelt deze achterstand al ruim anderhalf jaar en is deze in de loop van de procedure alleen maar verder toegenomen, hoewel met [gedaagde01] tijdens de eerste mondelinge behandeling van de onderhavige zaak op 25 januari 2023 uitdrukkelijk afgesproken is dat hij de huurachterstand binnen twee weken zou betalen. Tijdens die zitting heeft [gedaagde01] de kantonrechter en ook Waterweg Wonnen verzekerd dat hij de niet betaalde huurtermijnen gereserveerd had en dat hij de achterstand daarom probleemloos binnen twee weken zou kunnen aanzuiveren. [gedaagde01] is die afspraak echter niet nagekomen en hij schiet daardoor ernstig tekort in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de met Waterweg Wonen gesloten huurovereenkomst. Deze ernstige tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW).





[gedaagde01] krijgt nog een maand de tijd om de huurachterstand te betalen






2.11.


De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst niet direct, maar geeft [gedaagde01] nog een maand de tijd om de volledige huurachterstand in te lopen (artikel 7:280 BW). Dat betekent dat uiterlijk 26 juni 2023 de hele achterstand en de huur van de maand juni 2023 betaald moeten zijn. Dat komt neer op een bedrag van € 5.367,10, plus de wettelijke rente over de huurachterstand.





2.12.



De kantonrechter geeft [gedaagde01] nog deze laatste kans, omdat [gedaagde01] van juli 2008 tot september 2021 de huur netjes heeft betaald. De achterstand is niet ontstaan omdat [gedaagde01] niet kon betalen, maar omdat hij meent dat hij een tegenvordering op Waterweg heeft. Zoals hiervoor is geoordeeld kan de kantonrechter dat in deze procedure niet vaststellen, maar hij wil [gedaagde01] hier nu niet onherroepelijk op afrekenen. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat de positie waarin [gedaagde01] zichzelf heeft gebracht voor een groot deel is veroorzaakt door de psychische problematiek waarmee hij te maken heeft.




Als [gedaagde01] niet op tijd betaalt is de huurovereenkomst ontbonden






2.13.


Mocht [gedaagde01] de huurachterstand niet voor 26 juni 2023 hebben betaald, dan is de huurovereenkomst per direct ontbonden. In dat geval moet [gedaagde01] de woning binnen één maand, dus uiterlijk 26 juli 2023, ontruimen.





2.14.


De kantonrechter begrijpt dat Waterweg verder vordert dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om een bedrag van € 544,- per maand te betalen, tot aan de ontruiming. Deze eis is op de wet gebaseerd (artikel 7:225 BW) en niet door [gedaagde01] betwist en wordt daarom toegewezen.





[gedaagde01] moet de proceskosten betalen






2.15.


[gedaagde01] wordt voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Waterweg tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 264,-). Dit is totaal € 1.406,43. Aan dagvaardingskosten wordt dus niet het in de voet van de dagvaarding genoemde bedrag van € 129,82 toegewezen, omdat Waterweg niet heeft onderbouwd waarom zij twee keer de BRP moest raadplegen, zoals daar door haar gesteld.





2.16.


Voor kosten die Waterweg maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 264,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).





Uitvoerbaarheid bij voorraad






2.17.


Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


veroordeelt [gedaagde01] om aan Waterweg te betalen € 4.823,10, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat vanaf 1 september 2021 steeds aan huurachterstand heeft opengestaan, tot de dag van volledige betaling;





3.2.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Waterweg tot vandaag worden vastgesteld op € 1.406,43;





en als [gedaagde01] uiterlijk 26 juni 2023 niet het onder 3.1 genoemde bedrag en de huur van de maand juni 2023 heeft betaald:







3.3.


ontbindt de huurovereenkomst tussen Waterweg en [gedaagde01] ;






3.4.


veroordeelt [gedaagde01] om de woning op het adres [adres01] in Vlaardingen uiterlijk 26 juli 2023 te ontruimen en te verlaten met alle personen en/of zaken die zich daarop bevinden, voor zover de zaken niet het eigendom van Waterweg zijn, en onder afgifte van alle sleutels volledig en vrij ter beschikking van Waterweg te stellen;





3.5.


veroordeelt [gedaagde01] om aan Waterweg te betalen een bedrag van € 544,- per maand vanaf 1 juni 2023, tot aan de ontruiming van de woning, met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag van verzuim tot de dag van volledige betaling;





in alle gevallen:







3.6.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.7.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.


33394