ECLI:NL:GHARL:2025:3103, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 23/2513
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2513
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven [belanghebbenden] te [woonplaats] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 4 juli 2023, nummer ARN 22/2665, in het geding tussen belanghebbenden en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nunspeet (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 221 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 435.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Namens belanghebbenden is niemand verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] . 
      
    
    
      1.6.
      De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak van de gemachtigde van  belanghebbenden, [naam3] , zaaknummer 23/2512.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                2^1 kap semi-bungalow
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1984
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                451 m3
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                5.792 m², waarvan 1.250m² is toegerekend aan ‘wonen’
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Tuinhuis/blokhut
                Inpandige garage
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbenden hebben met betrekking tot het jaar 2020 eveneens rechtsmiddelen ingesteld. Bij uitspraak van 30 januari 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:778) heeft het Hof geoordeeld dat de WOZ-waarde van € 397.000 op waardepeildatum 1 januari 2019  niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      2.3.
      De onroerende zaak is in november 2024 verkocht voor € 765.000.	
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden beantwoorden die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Het Hof begrijpt het hogerberoepschrift van belanghebbenden aldus, dat zij de volgende gronden aanvoeren:
      
        
          dat in de bezwaarfase is gevraagd om de grondstaffels van de belendende objecten en dat die niet zijn verstrekt;
        
        
          dat de Rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op een aanhoudingsverzoek vanwege een te verwachten arrest van de Hoge Raad over artikel 40 van de Wet WOZ;
        
        
          dat de inhoud en oppervlakte van de onroerende zaak niet juist zijn vastgesteld;
        
        
          dat de aangevoerde vergelijkingspanden onvoldoende vergelijkbaar zijn;
        
        
          dat de heffingsambtenaar met de gehanteerde grondstaffel de waarde van het perceel niet aannemelijk maakt;
        
        
          dat onvoldoende rekening is gehouden met het ontbreken van straatverlichting en met de ligging van de onroerende zaak in het buitengebied waardoor extra kosten moeten worden gemaakt voor riool en glasvezel;
        
        
          dat de WOZ-waarde te veel is gestegen ten opzichte van voorgaande jaren.
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Uitnodiging zitting
      
    
    
      4.1.
      Bij een aangetekend verzonden brief van 28 februari 2025 van de griffier van het Hof is de gemachtigde van belanghebbende uitgenodigd voor de zitting van 17 april 2025 om 13:30 uur te Arnhem. Uit informatie van Track & Trace blijkt dat deze uitnodiging is verzonden naar het opgegeven adres van [naam4] BV, [adres] , [woonplaats] . Op 5 maart 2025 is voor ontvangst van de uitnodiging getekend. Namens belanghebbenden is niemand ter zitting verschenen. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze is verzonden, heeft het Hof de zaak op de zitting behandeld en het onderzoek ter zitting gesloten.
      
      
        
          Verstrekken grondstaffels en verzoek om aanhouding
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden klagen erover dat de heffingsambtenaar de grondstaffels van de belendende objecten niet heeft verstrekt. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de grondstaffel van de onroerende zaak en de vergelijkingspanden wel heeft verstrekt. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof is van oordeel dat de grondstaffels van belendende objecten aan [adres] niet hoeven te worden overgelegd omdat de WOZ-waarde niet wordt afgeleid uit de (opbouw van de) WOZ-waarde van andere objecten, maar uit verkoopcijfers in de markt. Er zijn geen verkooptransacties van belendende objecten gebruikt in de vergelijking. Belanghebbenden hebben verder niet aangegeven dat er stukken ontbreken. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Voor zover belanghebbenden stellen dat de Rechtbank had moeten ingaan op een door de gemachtigde gedaan verzoek om de zaak aan te houden tot de Hoge Raad arrest had gewezen in een zaak die betrekking heeft op artikel 40 van de Wet WOZ, kan dit hen niet baten. Als al een verzoek tot aanhouding is te onderkennen, dan is onduidelijk wat belanghebbenden met dat verzoek wilden bereiken aangezien niet is gesteld dat en hoe de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. 
      
      
        
          De waarde van de onroerende zaak
        
      
    
    
      4.4.
      In hoger beroep bepleiten belanghebbenden voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.5.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 9 september 2022 opgesteld door taxateur [naam2] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 435.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf onroerende zaken die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbenden klagen erover dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar van de juiste maten van de onroerende zaak is uitgegaan. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof stelt vast dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbenden de door de heffingsambtenaar gehanteerde maten zonder enige onderbouwing hebben betwist. Ook voor het jaar 2020 hebben belanghebbenden zonder nadere onderbouwing gesteld dat de door de heffingsambtenaar gebruikte maten onjuist zouden zijn. Het Hof heeft voor dat jaar in de uitspraak van 30 januari 2024 geoordeeld dat er geen reden is om te betwijfelen dat is uitgegaan van de toepasselijke meetnormen. Het Hof constateert dat belanghebbenden ook in het hogerberoepschrift op geen enkele wijze concrete twijfel zaaien zodat het Hof, net als de Rechtbank, uitgaat van de juistheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte maten van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de inhoud, de kavel en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed genoeg vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof merkt daarbij op dat de KOUDV-factoren van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet door belanghebbenden zijn betwist. De gemiddelde kubieke meterprijs van die vergelijkingsobjecten is € 513, terwijl voor de onroerende zaak – die qua KOUDV-factoren nauwelijks afwijkt van vier van de vijf vergelijkingsobjecten – met een veel lagere kubieke meterprijs van € 292 is gerekend. Gelet hierop, hebben belanghebbenden, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de ligging in het buitengebied tot (nog meer) waardedruk ten opzichte van de vergelijkingsobjecten zou leiden. 
      
    
    
      4.10.
      Ter zake van de gehanteerde grondstaffel is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar deze voldoende heeft toegelicht. Daarbij wordt nog opgemerkt dat de taxateur onbestreden heeft gesteld dat bij de vaststelling van de grondwaarde van de onroerende zaak een te klein deel van het perceel de bestemming ‘wonen’– met bijbehorende hogere grondwaarde –  heeft gekregen en dat bij een juiste toerekening van de grond aan de woning de WOZ-waarde € 462.000 zou hebben bedragen. Het Hof concludeert daarom dat het taxatierapport voldoende steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 435.000. Tot slot wijst het Hof op het eigen verkoopcijfer van € 765.000 in november 2024. Weliswaar is dit verkoopcijfer ver – bijna vijf jaren – na de waardepeildatum gerealiseerd en kan het niet dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde, maar werpt het daar wel een licht op. Het biedt steun aan de conclusie dat de waarde op de waardepeildatum niet te hoog is beschikt. 
      
    
    
      4.11.
      De stelling van belanghebbenden dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor voorgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend doet hieraan niet af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Aan de vastgestelde waarde voor een eerder of later belastingjaar komt geen zelfstandige betekenis toe. Dit geldt evenzeer voor de (gemiddelde) ontwikkeling van WOZ-waarden op gemeentelijk, provinciaal of landelijk niveau.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)		(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.