ECLI:NL:GHSHE:2022:3883, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-11-2022, 21/00602
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-11-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/00602
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 10 maart 2021, nummer AWB 20/327 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende,
        en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      De griffier heeft in de brief van 3 augustus 2022 partijen ervan in kennis gesteld dat een of meerdere raadsheren die bij de zaak van belanghebbende betrokken zijn, niet op de juiste manier zijn beëdigd, dat de desbetreffende raadshe(e)r(en) inmiddels opnieuw is/zijn beëdigd en dat het hof van oordeel is dat het in het geval van belanghebbende niet nodig is om in deze zaak een nieuwe zitting te houden, omdat de gesignaleerde onvolkomenheid niets afdoet aan de deskundige en zorgvuldige wijze waarop deze zaak (inhoudelijk) is behandeld. Vervolgens heeft de gemachtigde bij brief van 17 augustus 2022 aangegeven een vraag te hebben naar aanleiding van de brief van 3 augustus 2022. Bij brief van 25 oktober 2022 heeft het hof gereageerd op de brief van gemachtigde en daarin aangegeven dat het, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 21 oktober 2022, niet noodzakelijk is het onderzoek te heropenen en een nadere zitting te plannen. Een nadere zitting is daarom achterwege gebleven.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak. Dit object is een woonhuis uit 2017 met een inhoud van 613 m3. Bij de onroerende zaak horen een aangebouwde garage met een inhoud van 78 m3 en een carport met een oppervlakte van 30 m2. De onroerende zaak ligt op een perceel met een oppervlakte van 458 m2 . 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 380.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 1 mei 2020 door [heffingsambtenaar] (de taxateur) opgestelde taxatierapport en de bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde nieuwe matrix. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 380.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende vergelijkingspanden:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] in [plaats 1]
              
              
                26-04-2018
              
              
                € 360.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3] in [woonplaats]
              
              
                01-02-2019
              
              
                € 425.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4] in [plaats 2]
              
              
                01-02-2017
              
              
                € 369.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende stelt dat de waarde maximaal € 327.000 bedraagt.
      
    
    
      2.5.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende is bij de rechtbank in beroep gegaan. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de WOZ-waarde op € 327.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij verwijst naar zijn taxatierapport en de bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde nieuwe matrix. In de nieuwe matrix heeft de taxateur rekening gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak aan de N278 en met de goede kwaliteit van de voorzieningen in en de goede onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Ook heeft hij de door belanghebbende aangegeven inhoud van de referentiepanden [adres 5] en [adres 2] overgenomen. De nieuwe taxatiematrix geeft eveneens een waarde van ruim € 380.000 aan. De zonnepanelen en de vloerverwarming van [adres 2] zijn volgens de heffingsambtenaar betrokken in de waardetoets doordat deze woning een kwaliteitsniveau 4 heeft gekregen. De heffingsambtenaar voegt daaraan toe dat belanghebbende de onroerende zaak op 4 januari 2021 heeft verkocht voor € 495.000. Ook gelet op die verkoop is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende betoogt dat de onroerende zaak een slechte ligging heeft omdat deze aan de N278 ligt en niet is beschermd tegen geluidsoverlast van optrekkend en remmend verkeer. De geluidskwaliteit ter plekke is volgens de RIVM slecht, aldus belanghebbende. Dit is waardedrukkend en daar heeft de heffingsambtenaar niet voldoende rekening mee gehouden. Verder heeft de heffingsambtenaar evenmin voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden. De heffingsambtenaar gaat namelijk in zijn taxatierapport uit van een onjuiste inhoud van [adres 5] en [adres 2] en houdt geen rekening met de zonnepanelen op dat pand. Tot slot acht belanghebbende het kwaliteitsniveau 4 en de onderhoudstoestand 4 te hoog voor de onroerende zaak. Volgens belanghebbende is de betreffende kwaliteit en onderhoudstoestand gangbaar bij woningen met bouwjaar 2017. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar, mede gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd met drie vergelijkingspanden. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. In de aangepaste matrix heeft de heffingsambtenaar met de slechte ligging rekening gehouden. Daarnaast heeft hij de inhoud van de referentiepanden [adres 5] en [adres 2] aangepast naar aanleiding van het hoger beroepschrift van belanghebbende om de doorwerking van die uitgangspunten in de waarde te illustreren. Hij heeft met de zonnepanelen op [adres 2] rekening gehouden doordat hij het kwaliteitsniveau van die woning heeft aangepast naar goed, factor 4. Ook met die aanpassingen komt de heffingsambtenaar tot een waarde van € 380.000. Het betoog van belanghebbende dat niet voldoende rekening is gehouden met de geluidshinder van de N278 en de ligging van de onroerende zaak op het perceel slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft met de ligging aan de N278 rekening gehouden door de ligging te waarderen als slecht, factor 2. Het hof acht aannemelijk dat niet met een verdere waardedrukkende factor rekening moet worden gehouden omdat tegenover de slechte ligging ten opzichte van de N278 en de betreffende ligging van de onroerende zaak op het perceel ook gunstige omstandigheden staan zoals de ligging vlakbij [plaats 3] en in de buurt van diverse voorzieningen. Ook het betoog van belanghebbende dat bij de onroerende zaak niet het kwaliteitsniveau en de onderhoudstoestand goed (factor 4) maar gemiddeld (factor 3) hoort, volgt het hof niet. De  foto’s bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar laten een luxueuze inrichting en afwerking van de woning zien. In het tot de gedingstukken behorende taxatierapport van de onroerende zaak dat op 27 juli 2020 is opgesteld, is verder vermeld dat de onroerende zaak uitstekend is onderhouden, hoogwaardig is afgewerkt en is voorzien van een luxe keuken en luxe sanitair. Naar het oordeel van het hof geeft kwaliteitsniveau en onderhoudstoestand 4 de staat van de woning beter weer dan niveau 3, dat voor gemiddeld staat. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P. Fortuin en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:1509, in samenhang bezien met ECLI:NL:HR:2022:1438 (strafkamer).
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.