ECLI:NL:RBMNE:2025:5329, Rechtbank Midden-Nederland, 03-10-2025, 23/5085
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: woning; is de hoorplicht geschonden; zijn de referentiewoningen niet vergelijkbaar; stijging woz-waarde; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5085
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: I.K. Beek).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 1.436.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 13 augustus 2025. Eiser, zijn partner [A] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1931 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte van 32 m², een dakkapel van 5 m², een erker van 3 m², een kelder van 9 m² en een aangebouwde berging van 12 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m² en een perceeloppervlakte van 815 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde € 1.300.500,- (zijnde het gemiddelde van de WOZ-waardes van zijn woning voor de belastingjaren 2022 en 2024). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.436.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 20 september 2021 voor € 2.150.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 9 oktober 2021 voor € 1.752.012,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 23 mei 2022 voor € 1.900.000,-; en
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 29 augustus 2022 voor € 1.600.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in hetzelfde waardegebied (de Gouden Driehoek in Blaricum) liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De beschikte WOZ-waarde van € 1.436.000,- impliceert voor de woning een eenheidsprijs van € 3.712 per m2. Die eenheidsprijs ligt ruim onder (zowel de gecorrigeerde als de ongecorrigeerde) prijs per m2 van de referentiewoningen. De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen zijn daarin naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Hoorplicht is geschonden
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat hij ten onrechte niet is gehoord, terwijl hij hier meerdere malen om heeft verzocht. Hij heeft ook geen gespreksverslag ontvangen van het telefoongesprek dat hij op 5 september 2023 heeft gevoerd met de taxateur van de gemeente.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat alleen telefonisch wordt gehoord en niet meer fysiek op het gemeentehuis. Op 5 september 2023 heeft een taxateur van de gemeente daartoe telefonisch contact gehad met eiser. De hoorzitting heeft dus telefonisch plaatsgevonden en is verwerkt in de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar en is van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Daarbij is van belang dat een hoorverslag in een bestuursrechtelijke procedure vormvrij is. De wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het is. In plaats van een afzonderlijk hoorverslag mag een uiteenzetting van de hoorzitting ook worden opgenomen in de uitspraak op bezwaar. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Referentiewoningen niet vergelijkbaar
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat er in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen worden gepresenteerd zonder enige vooraankondiging. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen hebben een grotere perceel- en gebruiksoppervlakte. Ook de onderdelen van de referentiewoningen zijn groter in oppervlakte dan de onderdelen van de woning van eiser. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat pas bij het verweerschrift de informatie over de in de taxatiematrix gebruikte referentiewoningen is overgelegd en dat hij daar in zijn beroepschrift niet op heeft kunnen reageren.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht in zijn verweerschrift toe dat de aanvullende referentiewoningen met name genoemd zijn als aanvulling op de in het taxatieverslag weergegeven onderbouwingen. De heffingsambtenaar stelt verder dat bij het bepalen van de waarde van een woning gebruik wordt gemaakt van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers die zo dicht mogelijk in de buurt liggen en zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met het object. Met vergelijkbaar wordt echter niet bedoeld dat de objecten identiek zijn aan het object. Bij de waardebepaling wordt namelijk rekening gehouden met verschillen in bijvoorbeeld oppervlakte, inhoud, bijgebouwen, staat en ligging. In de taxatiematrix zijn vier verkoopcijfers vermeld van referentiewoningen die zijn gelegen in hetzelfde waardegebied als de woning. Met de verschillen in objectkenmerken is rekening gehouden.
      
    
    
      10.2
      De rechtbank stelt voorop dat in beroep gebruik mag worden gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. In het belastingrecht geldt namelijk de zogenoemde vrije bewijsleer. Dat houdt in dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden om in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de beschikking zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Eiser heeft ten aanzien van de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 5] aangevoerd dat deze niet vergelijkbaar zijn omdat deze referentiewoningen qua perceel- en gebruiksoppervlakte teveel verschillen met zijn woning. De rechtbank volgt eiser niet in dat standpunt. In de taxatiematrix is namelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning, en is ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze dat is gebeurd. De rechtbank is het ook niet met eiser eens dat hij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om op de taxatiematrix te reageren. Het enkele feit dat hij bij zijn beroepschrift geen standpunt heeft kunnen innemen op de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen is daarvoor onvoldoende. Eiser beschikt al sinds maart 2024 over het verweerschrift en de aanvullende stukken, en heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende tijd en gelegenheid gehad om daar nog voor of uiterlijk op de zitting op te reageren. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Stijging WOZ-waarde
        
      
      
      
        11.	Eiser wijst er op dat de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen met 26,41 % en voert aan dat dit ten opzichte van omliggende woningen buitenproportioneel is. De stijging in WOZ-waardes van omliggende woningen was volgens eiser namelijk slechts 2,5 % tot 16,1 %.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde geen reden kan zijn om de WOZ-waarde aan te passen.
      
    
    
      11.2
      De rechtbank overweegt hierover dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de heffingsambtenaar ieder jaar opnieuw de waarde vaststelt door middel van een vergelijking met soortgelijke woningen die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. Alleen al daarom kan deze beroepsgrond niet slagen. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft uitgelegd dat de relatief grote stijging van de WOZ-waarde van de woning van eiser (mede) wordt veroorzaakt doordat in voorafgaande belastingjaren geen rekening was gehouden met een grotere gebruiksoppervlakte als gevolg van de gewijzigde woonruimte van 115 m² naar 120 m² en het betrekken van de garage van 15 m² bij de woning als woonruimte. De rechtbank kan dit volgen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      12.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
      3 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Dat is de beschikte WOZ-waarde, waarop de (op basis van een grondstaffel vastgestelde) waarde van de grond, de waarde van de kelder en de waarde van de berging in mindering zijn gebracht, gedeeld door het aantal vierkante meters woonoppervlak. 
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7791, r.o.  4.1 e.v.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78, r.o. 4.9.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 20 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3106, r.o. 4.7.