ECLI:NL:RBOVE:2025:5325, Rechtbank Overijssel, 26-08-2025, 11617404 \ CV EXPL  25-1007
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van Openbaar Belang. Vanaf 1 juli 2024 heeft Openbaar Belang de huurprijs verhoogd. Gedaagde weigert de huurprijsverhoging te betalen.
      
      Openbaar Belang vordert betaling van de ontstane huurachterstand. Gedaagde meent dat zij de huurprijsverhoging niet hoeft te betalen, omdat Openbaar Belang is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting richting gedaagde. Volgens gedaagde heeft Openbaar Belang sleutels van het gehuurde achtergehouden waardoor gedaagde verdachte en vervelende situaties in het gehuurde heeft meegemaakt. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde niet bevoegd is de nakoming van haar verplichting om de huurprijsverhoging te betalen op te schorten en dat er geen sprake is van een andere wettelijke grond op basis waarvan gedaagde de huurprijsverhoging niet hoeft te betalen. Gedaagde is dus gehouden de huurachterstand te betalen en de kantonrechter wijst de vordering van Openbaar Belang toe.
      
      Naast betaling van de huurachterstand vordert Openbaar Belang ook betaling van de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van gedaagde in de proceskosten. Op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten vernietigt de kantonrechter een beding in de algemene huurvoorwaarden voor zover dit beding ziet op de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, omdat dit beding oneerlijk is. Ten aanzien van de wettelijke rente blijft het beding wel in stand.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11617404 \ CV EXPL  25-1007
    
    
    
      
        Vonnis van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting: STICHTING OPENBAAR BELANG, 
      gevestigd in Zwolle,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Openbaar Belang,
      gemachtigde: mr. Th. van Wijngaarden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1Waar deze zaak over gaat
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Openbaar Belang. Vanaf 1 juli 2024 heeft Openbaar Belang de huurprijs verhoogd. [gedaagde] weigert de huurprijsverhoging te betalen. 
      
    
    
      1.2.
      Openbaar Belang vordert betaling van de ontstane huurachterstand. [gedaagde] meent dat zij de huurprijsverhoging niet hoeft te betalen, omdat Openbaar Belang is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting richting [gedaagde]. Volgens [gedaagde] heeft Openbaar Belang sleutels van het gehuurde achtergehouden waardoor [gedaagde] verdachte en vervelende situaties in het gehuurde heeft meegemaakt. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] niet bevoegd is de nakoming van haar verplichting om de huurprijsverhoging te betalen op te schorten en dat er geen sprake is van een andere wettelijke grond op basis waarvan [gedaagde] de huurprijsverhoging niet hoeft te betalen. [gedaagde] is dus gehouden de huurachterstand te betalen en de kantonrechter wijst de vordering van Openbaar Belang toe.
      
    
    
      1.3.
      Naast betaling van de huurachterstand vordert Openbaar Belang ook betaling van de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten vernietigt de kantonrechter een beding in de algemene huurvoorwaarden voor zover dit beding ziet op de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, omdat dit beding oneerlijk is. Ten aanzien van de wettelijke rente blijft het beding wel in stand.  
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, uitgebracht op 19 maart 2025, met producties 1 tot en met 6,
      - de brief van [gedaagde], ontvangen door de rechtbank op 23 april 2025, waarin wordt aangekondigd dat [gedaagde] een tegenvordering zal instellen,- de conclusie van antwoord,
      - de aanvullende conclusie van antwoord met bijlagen, ontvangen door de rechtbank op 13 mei 2025,
      - de brief van [gedaagde] met daarin een tegenvordering, ontvangen door de rechtbank op 13 mei 2025,
      - de brief van [gedaagde], ontvangen door de rechtbank op 20 mei 2025,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de brief van [gedaagde], ontvangen door de rechtbank op 12 juni 2025,
      - de producties 7 tot en met 11 van Openbaar Belang,
      - de brief van [gedaagde], ontvangen door de rechtbank op 27 juni 2025,
      - de mondelinge behandeling van 2 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 30 april 2020 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van Openbaar Belang. In de huurovereenkomst worden de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 6 januari 2015 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard op de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.2.
      Op 12 april 2024 kondigde Openbaar Belang per brief aan dat de huurprijs van [gedaagde] per 1 juli 2024 met een bedrag van € 59,14 per maand werd verhoogd van € 1.129,22 naar € 1.188,36. [gedaagde] stuurde hierop in juli 2024 een brief aan Openbaar Belang waarin zij aangaf de huurprijsverhoging niet te gaan betalen. 
      
    
    
      3.3.
      Ondanks meerdere aanmaningen van Openbaar Belang betaalt [gedaagde] de ontstane huurachterstand niet.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Openbaar Belang vordert (samengevat) betaling van de huurachterstand tot 1 juni 2025, zijnde een bedrag van € 709,68, te vermeerderen met wettelijke rente, betaling van de huurachterstand vanaf 1 juni 2025 tot algehele voldoening, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      Openbaar Belang legt nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden aan haar vordering ten grondslag.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
    
      4.5.
      Over de door [gedaagde] ingestelde tegenvordering wordt verwezen naar de overwegingen van de kantonrechter onder 5.2. en 5.3.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Allereerst zal de kantonrechter oordelen of de tegenvordering van [gedaagde] toelaatbaar is. Daarna zal de kantonrechter de vordering van Openbaar Belang beoordelen.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft haar tegenvordering te laat ingediend
        
      
      
    
    
      5.2.
      De gedaagde in een procedure kan een tegenvordering instellen. Een tegenvordering moet uiterlijk bij het nemen van de conclusie van antwoord worden ingesteld (artikel 137 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] heeft na de conclusie van antwoord een tegenvordering ingesteld. De tegenvordering is dus te laat ingediend, waardoor de kantonrechter de tegenvordering niet kan beoordelen of hierop kan beslissen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij een tegenvordering instelde, omdat het haar niet lukt zelf een procedure te beginnen. Volgens [gedaagde] worden advocaten die zij benadert ervan weerhouden haar te verdedigen. [gedaagde] ziet het instellen van een tegenvordering hierdoor als enige optie om haar vordering tegen Openbaar Belang aanhangig te maken. Het belang dat [gedaagde] heeft bij de tegenvordering maakt niet dat de kantonrechter het instellen van de tegenvordering alsnog kan toelaten. Ook kan de aankondiging van de tegenvordering voorafgaand aan de conclusie van antwoord niet gelijk worden gesteld met het daadwerkelijk instellen van de tegenvordering, omdat [gedaagde] daarbij niet heeft aangeven wat zij precies vordert. 
      
      
        
          Consumentenrecht is van toepassing op de vordering van Openbaar Belang
        
      
      
    
    
      5.4.
      Op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG) moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de overeenkomst en/of algemene voorwaarden die oneerlijk zijn voor de consument. Deze richtlijn is ook van toepassing op de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en Openbaar Belang, omdat elke huurder wordt aangemerkt als consument en Openbaar Belang een professionele verhuurder is. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter moet bij elk onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken oneerlijk zijn voor de huurder. Als de kantonrechter oordeelt dat een afspraak oneerlijk is, moet het beding worden vernietigt en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen. Dit geldt ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op de wettelijke bepalingen in plaats van op de betreffende afspraak.
      
    
    
      5.6.
      
        Openbaar Belang baseert haar vordering tot betaling van de huurachterstand op nakoming van artikel 3.3 van de huurovereenkomst waarin een huurprijswijzigingsbeding is opgenomen. De kantonrechter zal dit beding ambtshalve toetsen.
        
          Ambtshalve toetsing huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.3  van de huurovereenkomst eerlijk is, omdat op grond van dit beding de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd op basis van een standaard formule welke uitgaat van de maandprijsindexcijfers van de consumentenprijsindex. Het beding blijft dus in stand.
      
    
    
      5.8.
      Hierna wordt het juridisch kader van de vordering tot betaling van de huurachterstand uiteengezet en daarna volgt de inhoudelijke beoordeling.
      
      
        
          Juridisch kader nakoming betaling huurachterstand
        
      
      
    
    
      5.9.
      Een vordering tot nakoming kan worden afgeleid uit artikel 296 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) waarin staat dat (behoudens uitzonderingen) hij die jegens een ander verplicht is iets te doen, daartoe door de rechter kan worden veroordeeld. Als een van de partijen haar verbintenis naar de ander niet nakomt, dan mag de wederpartij de nakoming van haar daartegenover staande verplichting opschorten (artikel 6:262 lid 1 BW).
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling: [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] is op grond van artikel 4.1 en 4.6 van de huurovereenkomst gehouden om maandelijks een huurprijs voor het gehuurde te betalen. Op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst mag Openbaar Belang de huurprijs verhogen. Volgens [gedaagde] komt Openbaar Belang haar verplichting richting [gedaagde] niet na, omdat Openbaar Belang sleutels van het gehuurde zou hebben achtergehouden. [gedaagde] heeft aangegeven dat er sindsdien spullen verdwijnen uit het gehuurde, haar internet is gehackt, ze slachtoffer is geworden van een illegaal politieonderzoek, identiteitsfraude is gepleegd, geld is gestolen van haar bankrekeningen en criminelen verschillende digitale instellingen hebben aangepast. [gedaagde] houdt Openbaar Belang hiervoor verantwoordelijk. [gedaagde] heeft daarom haar verplichting tot het betalen van de huurprijsverhoging vanaf 1 juli 2024 opgeschort.
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat, zelfs als de kantonrechter uitgaat van wat [gedaagde] heeft aangevoerd, [gedaagde] nog steeds gehouden is de huurprijsverhoging te betalen. [gedaagde] betaalt namelijk huur voor het recht om in het gehuurde te wonen en de daartegenover staande verplichting van Openbaar Belang om het gehuurde aan haar ter beschikking te stellen. Openbaar Belang blijft het gehuurde aan [gedaagde] ter beschikking stellen. [gedaagde] heeft hierdoor niet de bevoegdheid nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op te schorten. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld Openbaar Belang aansprakelijk te stellen op grond van een onrechtmatige daad, heeft [gedaagde] hiervoor onvoldoende gesteld.
      
    
    
      5.12.
      Ook is niet gebleken van een wettelijke grond op basis waarvan [gedaagde] de huurprijsverhoging niet hoeft te betalen. Naar aanleiding van de brief van Openbaar Belang waarin de huurprijsverhoging wordt aangekondigd, heeft [gedaagde] aan Openbaar Belang laten weten dat zij deze verhoging niet zal betalen. [gedaagde] heeft hiermee bezwaar gemaakt tegen de huurprijsverhoging, maar [gedaagde] is vervolgens geen procedure gestart bij de huurcommissie. Daar komt bij dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft aangegeven dat zij de huurprijsverhoging financieel gezien kan betalen. 
      
    
    
      5.13.
      De vordering van Openbaar Belang tot betaling van de ontstane huurachterstand zal de kantonrechter dus toewijzen. Hierna zullen de overige vorderingen van Openbaar Belang worden beoordeeld.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing overige vorderingen
        
      
      
    
    
      5.14.
      Openbaar Belang vordert wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. In artikel 14 van de algemene huurvoorwaarden is hierover de volgende bepaling opgenomen:
      
      
        
          “14.1 	Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
        
      
    
    
      14.2
      
        
          Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
        
        
          Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor  buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,- verschuldigd zal zijn.”
        
      
      
    
    
      5.15.
      Op grond van Richtlijn 93/13/EEG moet dit beding ambtshalve worden getoetst, zoals ook blijkt uit de overwegingen 5.4. en 5.5. van de kantonrechter.
      
      
        
          Wettelijke rente: eerlijk beding
        
      
      
    
    
      5.16.
      Het beding in artikel 14 van de algemene huurvoorwaarden wijkt, wat betreft de wettelijke rente, niet af van de wet. In het beding staat dat wettelijke rente is verschuldigd vanaf de dag dat de huurder in verzuim is en dat het verzuim direct ingaat vanaf de vervaldag waarop betaling moest plaatsvinden. In de wet staat een vergelijkbare regeling: als de termijn voor voldoening van nakoming verstrijkt, treedt verzuim in zonder ingebrekestelling (artikel 6:83 sub a BW). In dit artikel staat ook dat verzuim niet intreedt als blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee niet een “vervaldag” kan worden bedoeld, omdat deze term juist wijst op het verstrijken van een termijn. Het beding blijft dus in stand.
      
    
    
      5.17.
      Openbaar Belang heeft wettelijke rente gevorderd vanaf de dag van de dagvaarding. De wettelijke rente is niet door [gedaagde] weersproken en is, zoals volgt uit overweging 5.16 van de kantonrechter, gegrond op de wet. De kantonrechter zal de wettelijke rente dus toewijzen. 
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten: oneerlijk beding
        
      
      
    
    
      5.18.
      De kantonrechter is van oordeel dat het beding in artikel 14 van de algemene huurvoorwaarden, wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten, oneerlijk is. De huurder kan namelijk niet uit het beding begrijpen dat hij nog veertien dagen de tijd heeft om zonder extra kosten te betalen. Het beding suggereert dat vanaf het moment van verzuim de incassokosten direct verschuldigd zijn. Hierdoor wijkt het beding voor de huurder ten nadele af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Het beding wordt, wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten, vernietigd. Doordat sprake is van een oneerlijk beding kan niet worden teruggevallen op de wettelijke regeling. De kantonrechter zal de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten: oneerlijk beding
        
      
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter is van oordeel dat het beding in artikel 14 van de algemene huurvoorwaarden, wat betreft de proceskosten, oneerlijk is. Met dit beding kan de verhuurder namelijk een beroep doen op vergoeding van de proceskosten, ook als de rechter geen oordeel geeft. Hierdoor wijkt het beding voor de huurder ten nadele af van de wettelijke regeling over proceskostenveroordeling. Het beding wordt dus, wat betreft de proceskosten, vernietigd. 
      
    
    
      5.20.
      Er bestaat op dit moment onduidelijkheid of de rechter de in het ongelijk gestelde partij ambtshalve mag veroordelen in de proceskosten op grond van artikel 237 Rv als het proceskostenbeding oneerlijk is. De Hoge Raad heeft hierover een prejudiciële vraag gesteld aan het Europese Hof van Justitie. De kantonrechter is van oordeel dat tot die tijd gekozen moet worden voor de voordeligste optie voor de in het ongelijk gestelde partij, namelijk geen ambtshalve veroordeling in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Openbaar Belang te voldoen een bedrag groot € 709,68, te vermeerderen met de wettelijke rente per jaar vanaf 19 maart 2025 tot aan de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met een zodanig bedrag als vanaf 1 juni 2025 tot aan de dag van algehele voldoening aan huur zou zijn schuldig geworden, berekend tegen € 1.188,36 per maand, te vermeerderen met een percentage gelijk aan de wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging,
      
    
    
      6.2.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.
      
    
  
  
     ECLI:EU:C:2021:68.
  
  
     ECLI:NL:HR:2025:1081.