ECLI:NL:RBLIM:2026:255, Rechtbank Limburg, 21-01-2026, 11705061 \ CV EXPL 25-2248
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Non-conformiteit woning? NVM koopakte 2021. Als al sprake is van een gebrek, dan geen belemmering normaal gebruik. Overwegingen ten overvloede over hoogte gevorderde schade en mededelingsplicht. Beroep op dwaling slaagt evenmin. Vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11705061 \ CV EXPL  25-2248
    
    
    
      
        Vonnis van 21 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eisende partij 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,
      gemachtigde: ARAG SE Rechtsbijstand,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde partij 1] , 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde partij 2], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde partijen] ,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de nagezonden producties 8 t/m 16 van [gedaagde partijen]
      - de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarbij namens [gedaagde partijen] een pleitnota is overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisende partijen] heeft van [gedaagde partijen] een woning (appartement, parkeerplaats en berging) gekocht aan het adres [adres 1] voor € 650.000,00. De woning heeft een badkamer waarin zich een douche en een toilet bevindt. Elders in de woning bevindt zich een tweede toilet. 
      
    
    
      2.2.
      De schriftelijke koopovereenkomst is door partijen ondertekend op 5 september 2023. De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst over het appartement die door [gedaagde partijen] ingevuld is.
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 6 van de koopovereenkomst is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:
        
          “ 6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. 
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkomsten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde partijen] heeft de woning op 1 november 2023 aan [eisende partijen] geleverd.
      
    
    
      2.5.
      Op 4 november 2023 hebben de onderburen ( [adres 2] ) aan [eisende partijen] medegedeeld dat zij last hebben van een lekkage die volgens deze onderburen wordt veroorzaakt vanuit de woning van [gedaagde partijen] . 
      
    
    
      2.6.
      
        [eisende partijen] heeft daarna telefonisch contact opgenomen met de verkoopmakelaar van [gedaagde partijen] , met de vraag of [gedaagde partijen] op de hoogte was van die lekkage. De verkoopmakelaar heeft, na navraag bij [gedaagde partijen] , [eisende partijen] toen medegedeeld dat [gedaagde partijen] niet op de hoogte was van de lekkage.
      
    
    
      2.7.
      
        Op 10 november 2023 heeft Riool Reiniging Service (RRS) in opdracht van de [de VVE] (hierna: de VVE) een camera-inspectie uitgevoerd via het toilet op de badkamer van [eisende partijen] . RRS heeft een rapport opgesteld waarin diverse foto’s zijn te zien. Het rapport vermeldt voor zover hier van belang:
        “Ik heb een camera inspectie uitgevoerd via het toilet op voormalige badkamer tot in standleiding en bij de onderburen gekeken waar de lekkage zich bevindt. De leiding is in orde, alleen de bocht van de voormalige wc moet vervangen worden, daar lekt rubber van de manchet. (…) Ik adviseer de leiding vrij te kappen waar de leiding van het toilet de vloer in gaat.”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 3 januari 2024 heeft [eisende partijen] aan de verkoopmakelaar medegedeeld dat [gedaagde partijen] niet alleen volgens de onderburen, maar ook volgens eigenaars van andere appartementen binnen het complex wist van het bestaan van de lekkage vanuit het appartement [adres 1] . [eisende partijen] heeft verder gesteld dat hij zit met een kostenpost van meer dan € 2.000,00 en daarbij als compromis voorgesteld dat [gedaagde partijen] de helft daarvan betaalt.
      
    
    
      2.9.
      
        [eisende partijen] en [gedaagde partijen] hebben daarna via mail gecorrespondeerd, maar zij hebben daarbij geen overeenstemming bereikt.
      
    
    
      2.10.
      
        [eisende partijen] heeft vervolgens bij brief van 12 februari 2024 [gedaagde partijen] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkage tot een bedrag van € 8.081,16. Hij heeft [gedaagde partijen] verzocht om uiterlijk op 29 februari 2024 te bevestigen dat hij dit bedrag zal vergoeden. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 29 februari 2024 heeft [gedaagde partijen] aansprakelijkheid voor de door [eisende partijen] gestelde schade van de hand gewezen.
      
    
    
      2.12.
      Partijen hebben daarna verder gecorrespondeerd. Dit heeft er niet toe geleid dat zij hun standpunten gewijzigd hebben.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisende partijen] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van € 8.061,16, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde partijen] voert verweer en concludeert daarbij tot afwijzing van de vordering van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eisende partijen] vordert [gedaagde partijen] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.061,16. [eisende partijen] voert daartoe (heel kort samengevat) aan dat [gedaagde partijen] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De schade als gevolg van die tekortkoming stelt [eisende partijen] op het gevorderde bedrag. Voor het geval de vordering op die grondslag niet wordt toegewezen, voert [eisende partijen] aan dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling/wederzijdse dwaling tot stand is gekomen. Ter opheffing van het door hem hierdoor geleden nadeel verzoekt [eisende partijen] de kantonrechter om de koopprijs te verminderen met de bovengenoemde schade groot € 8.061,16 (…).
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat de vordering op beide door [eisende partijen] aangevoerde grondslagen niet kan worden toegewezen. Zij zal hierna toelichten hoe zij tot dat oordeel is gekomen.
      
      
        
          geen schadevergoeding want geen tekortkoming in de nakoming 
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eisende partijen] voert aan dat aan hem een woning is verkocht met een ernstig gebrek, namelijk een lekkage vanuit de badkamer. Als gevolg van die lekkage kon hij van de badkamer geen gebruik maken, omdat dit de schade alleen maar zou verergeren, zo stelt [eisende partijen] . De woning voldeed daarom niet aan artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat dat de woning bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Daarnaast beroept [eisende partijen] zich op art. 7:17 lid 1 BW. Op grond van dat artikel moet de geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden.
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW (dat van regelend recht is) afwijkende regeling over  non-conformiteit is opgenomen. Dat betekent dat het beroep van [eisende partijen] op artikel 7:17 BW niet opgaat, maar dat de vordering moet worden beoordeeld op basis van hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisende partijen] de woning heeft gekocht en aanvaard in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisende partijen] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.
      
    
    
      4.6.
      Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde partijen] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL: HR:2005:AU2414).
    
    
      4.18
      Uitgangspunt is dus dat [gedaagde partijen] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik.
      
      
        
          Is er sprake van een gebrek?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Partijen twisten over de vraag of er ten tijde van de verkoop überhaupt sprake was van een lekkage vanuit de badkamer, meer bijzonder vanuit het toilet op de badkamer. [gedaagde partijen] heeft op dat punt uitgebreid en gemotiveerd verweer gevoerd en [eisende partijen] heeft daar tijdens de mondelinge behandeling niet op gereageerd. Gelet op dit partijdebat is het nog maar de vraag of het gebrek ten tijde van de verkoop van het appartement aanwezig was. Vast staat immers dat [eisende partijen] sloopwerkzaamheden in de badkamer (ook rondom het toilet waar de beweerde lekkage zou zijn) heeft laten verrichten voordat RRS het onderzoek naar de lekkage heeft gedaan. Niet ondenkbaar is dat het gebrek juist is ontstaan door die werkzaamheden. 
      
      
        
          Indien wel een gebrek: dan geen aantasting normaal gebruik
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter hoeft echter niet te beslissen wie op dat punt het gelijk aan zijn zijde heeft. Immers, zelfs indien zou komen vast te staat dat al op het moment van de verkoop van de woning er sprake was van een lekkage vanuit het toilet op de badkamer naar de onderburen, dan nog moet worden geoordeeld dat de woning wel degelijk de eigenschappen bezat voor een normaal gebruik als woonhuis. De douche en wastafel in de badkamer waren immers normaal te gebruiken en ook kon [eisende partijen] gebruik maken van het tweede toilet in de woning. Bovendien was de lekkage, als de stellingen van [eisende partijen] helemaal zouden worden gevolgd, slechts zeer minimaal: het ging volgens de verklaring van [eisende partijen] op de mondelinge behandeling steeds om een geringe hoeveelheid water dat door de onderburen in een bakje in hun berging werd opgevangen. De kantonrechter is dus met [gedaagde partijen] van oordeel dat ten tijde van de levering, de woning wel degelijk geschikt was voor een normaal gebruik als woonhuis.
      
      
        
          Overwegingen ten overvloede
        
      
      
    
    
      4.9.
      Zelfs indien geoordeeld zou moeten worden dat wel sprake is geweest van een gebrek dat aan normaal gebruik van het appartement als woning in de weg stond, is het door [eisende partijen] gevorderde bedrag niet toewijsbaar. 
      
      
        4.9.1.
        Op basis van art. 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde partijen] dan immers alleen de kosten van herstel van het gebrek zelf verschuldigd aan [eisende partijen] . Hoe hoog de kosten van het herstel van de lekkage zijn geweest, kan niet worden vastgesteld aan de hand van de door [eisende partijen] overgelegde factuur van [bedrijf] . Volgens [eisende partijen] heeft [bedrijf] diverse werkzaamheden verricht en ook de lekkage-oorzaak verholpen. De factuur van [bedrijf] is echter niet gespecificeerd, zodat niet valt vast te stellen of [bedrijf] inderdaad herstelkosten aan [eisende partijen] in rekening heeft gebracht. 
        
      
      
        4.9.2.
        Daar komt nog bij dat [gedaagde partijen] heeft betwist dat [eisende partijen] de kosten voor het herstel heeft moeten betalen omdat die kosten volgens [gedaagde partijen] wellicht voor rekening van de VVE zijn geweest. De gemachtigde van [gedaagde partijen] heeft in dat verband tijdens de mondelinge behandeling gewezen op een e-mail van 16 november 2023 van de VVE aan [eisende partijen] (productie 7 bij de conclusie van antwoord). In die e-mail staat dat de VVE aan RRS heeft verzocht het verzoek tot een camera-inspectie in behandeling te nemen en om “het probleem te herstellen”. De e-mail bevat ook de volgende passage: “Indien de werkzaamheden niet naar behoren zijn uitgevoerd kunt u ons hiervan in kennis stellen”. [eisende partijen] heeft daar diezelfde dag nog per e-mail op gereageerd met de mededeling dat de werkzaamheden naar volle tevredenheid zijn uitgevoerd. Gelet op die e-mails heeft het er naar het oordeel van de kantonrechter alle schijn van dat de VVE aan RRS niet alleen opdracht heeft gegeven om de lekkage op te sporen, maar ook om deze te herstellen. Hieruit volgt dan ook dat de rekening van [bedrijf] geen betrekking lijkt te hebben op de kosten van het herstel van de lekkage. Het had daarom op de weg van [eisende partijen] gelegen om zijn vordering op dit punt nader te onderbouwen. Dat heeft [eisende partijen] niet gedaan. Hierdoor is niet komen vast te staan dat de factuur van [bedrijf] betrekking heeft op de kosten van het herstel van de lekkage en evenmin is komen vast te staan hoe hoog de herstelkosten zijn geweest en of die herstelkosten voor rekening van [eisende partijen] zijn gekomen. Dus zelfs als er sprake zou zijn geweest van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg zou staan, zou er geen schadedrag voor de herstelkosten aan [eisende partijen] toe te wijzen zijn. 
        
      
      
        4.9.3.
        Dat geldt ook voor de overige schade die [eisende partijen] vordert. In art. 6.3 van de koopovereenkomst staat namelijk: “Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft”. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partijen] geen verwijt treft. Dat zou anders kunnen zijn indien hij op de hoogte was van de lekkage en hij het bestaan daarvan verwegen heeft tegenover [eisende partijen] . Daarvan is echter geen sprake geweest (zie 4.10 en verder).
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eisende partijen] betoogt dat [gedaagde partijen] zijn mededelingsplicht geschonden heeft. Hij stelt dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van de lekkage vanuit het toilet op de badkamer. [eisende partijen] wijst erop dat [gedaagde partijen] die lekkage niet heeft vermeld op de vragenlijst en dat [gedaagde partijen] ook overigens heeft gezwegen over die lekkage. Voor zover [eisende partijen] hiermee heeft willen aanvoeren dat [gedaagde partijen] als gevolg van de (gestelde) schending van de mededelingsplicht aansprakelijk is voor de schade in verband met de lekkage, is de kantonrechter van oordeel dat dit betoog niet slaagt. [gedaagde partijen] heeft namelijk zijn mededelingsplicht niet geschonden. Dat wordt hieronder verder uitgelegd.
      
      
        4.10.1.
        
          [eisende partijen] legt verklaringen van andere leden van de VVE over ter ondersteuning van zijn stelling dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van de lekkage vanuit zijn badkamer. Hij stelt dat bij die leden de lekkage vaker onderwerp van gesprek was en dat [gedaagde partijen] dus daarvan op de hoogte was. [gedaagde partijen] verweer daartegen is echter dat die verklaringen betrekking hebben op andere lekkages, namelijk lekkages aan de serre, dan wel de buitenzijde en de kozijnen van zijn (voormalige) appartement. Ook merkt [gedaagde partijen] op dat de betreffende VVE-leden daarnaast lid waren van de Bewonersadviescommissie (BAC) en dat hij geen onderdeel uitmaakte van de BAC. Volgens [gedaagde partijen] zou het dus best kunnen dat die leden onderling over de lekkage gesproken hebben, maar daar is hij dan niet bij geweest. Omdat [eisende partijen] niet heeft gereageerd op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde partijen] , kan de kantonrechter op basis van de overgelegde verklaringen niet vaststellen dat [gedaagde partijen] op de hoogte geweest is van een lekkage vanuit zijn badkamer. Evenmin is komen vast te staan dat de lekkage die nu aan de orde is, onderwerp van gesprek geweest is in de VVE.
        
      
      
        4.10.2.
        
          [eisende partijen] legt ook diverse whatsapp-berichten over uit 2019 en 2020. Het gaat daarbij om correspondentie tussen de onderbuurman [de onderbuurman] en [gedaagde partijen] over lekkages in het appartement van [de onderbuurman] . Uit deze berichten blijkt volgens [eisende partijen] dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van de lekkage. [gedaagde partijen] heeft ook op dit punt gemotiveerd verweer gevoerd. Hij stelt dat [de onderbuurman] destijds inderdaad last van een lekkage had en dat [de onderbuurman] hem had gevraagd om gekleurde blokjes in zijn toilet te gebruiken. [gedaagde partijen] stelt dat hij toen blauwe blokjes had gebruikt voor het toilet op de badkamer en dat [de onderbuurman] daarna geen contact met hem daarover opnam. Vervolgens heeft hij toen [de onderbuurman] zelf ernaar gevraagd en [de onderbuurman] antwoordde toen dat hij geloofde dat het water van de lekkage in zijn appartement blauw was. [gedaagde partijen] stelt dat hij daarna nooit meer iets van [de onderbuurman] heeft vernomen over de lekkage. Uit dit relaas van [gedaagde partijen] , waarvan de juistheid niet is betwist door [eisende partijen] ,  blijkt dat [de onderbuurman] voor het laatst in 2020 heeft geklaagd over een lekkage. Dat die lekkage toen werd veroorzaakt vanuit het appartement van [gedaagde partijen] , is destijds niet vastgesteld. [de onderbuurman] heeft toen weliswaar gezegd dat hij geloofde dat het water dat bij hem lekte blauw was, maar dat wil nog niet zeggen dat de bron van de lekkage zich in het appartement van [gedaagde partijen] bevond. [gedaagde partijen] heeft namelijk terecht betoogd dat de oorzaak van de lekkage zich net zo goed in de afvoerleiding kon bevinden die niet hoorde bij zijn appartement. Omdat [gedaagde partijen] daarna niets meer van [de onderbuurman] vernomen heeft, heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter terecht mogen veronderstellen dat de lekkage in 2020 bij [de onderbuurman] niet vanuit zijn appartement veroorzaakt werd. Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden dat [gedaagde partijen] zijn mededelingsplicht heeft geschonden doordat hij [eisende partijen] niets heeft verteld over een lekkage die zich drie jaar geleden bij de onderburen heeft voorgedaan en waarvan tot in ieder geval het moment van het onderzoek door RRS nooit is komen vast te staan dat die lekkage werd veroorzaakt vanuit het appartement van [gedaagde partijen] . 
        
        
          
            geen grond voor opheffing nadeel 
          
        
        
      
    
    
      4.11.
      
        [eisende partijen] voert verder (subsidiair) aan dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst gedwaald heeft. Hij was namelijk in de veronderstelling dat er geen lekkage was in het appartement dat [gedaagde partijen] hem verkocht. Hij stelt dat [gedaagde partijen] zijn mededelingsplicht geschonden heeft, althans dat ze allebei gedwaald hebben. In plaats van vernietiging van de overeenkomst vordert [eisende partijen] ter opheffing van het nadeel dat hij als gevolg van deze dwaling ondervonden heeft, de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen, door de koopprijs te verminderen met de door hem geleden schade die hij stelt op € 8.061,16. Ook op deze grondslag is het door [eisende partijen] gevorderde bedrag niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.12.
      
        Allesbepalend voor het succes van [eisende partijen] subsidiaire vordering
        is de vraag of de met [gedaagde partijen] gesloten overeenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling. De kantonrechter is van oordeel dat de overeenkomst niet vernietigbaar is op die grond. In artikel 6:228 lid 1 BW staat in sub a. tot en met c. wanneer een overeenkomst op grond van dwaling vernietigbaar is. [eisende partijen] doet een beroep op het bepaalde in sub b. en sub c. 
      
      
      
        4.12.1.
        In art. 6:228 lid 1 sub b BW staat dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling is tot stand gekomen en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [eisende partijen] doet tevergeefs hier een beroep op. [gedaagde partijen] was immers niet op de hoogte van een lekkage vanuit het toilet op zijn badkamer en evenmin behoorde hij hiervan op de hoogte te zijn. Hij had [eisende partijen] dus ook niet over die lekkage kunnen inlichten.
        
      
      
        4.12.2.
        In art. 6:228 lid 1 sub c BW staat (kort gezegd) dat de overeenkomst ook vernietigbaar is als beide partijen gedwaald hebben. [eisende partijen] stelt dat hiervan sprake is voor het geval [gedaagde partijen] ook niet op de hoogte was van de lekkage. Ook op deze grondslag is de overeenkomst niet vernietigbaar. In artikel 6:228 lid 2 BW is namelijk onder meer bepaald dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan sprake is. In art. 6.1. van de koopovereenkomst is namelijk (onder meer) bepaald dat [eisende partijen] de woning aanvaardt in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle “zichtbare en onzichtbare gebreken”. [gedaagde partijen] wijst er terecht op dat [eisende partijen] wegens deze clausule niet met succes een beroep kan doen op wederzijdse dwaling. Gelet op deze clausule komt de wederzijdse dwaling voor rekening en risico van [eisende partijen] .
        
        
          
            proceskosten
          
        
        
      
    
    
      4.13.
      
        [eisende partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partijen] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partijen] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.