ECLI:NL:RBOBR:2023:2798, Rechtbank Oost-Brabant, 31-05-2023, 22/1431
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsobjecten zijn verglijkbaar waarbij inzichtelijk rekening is gehouden met de verschillen. Voldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de onderhoudsstaat van de woning. Aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/1431
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    31 mei 2023 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 31 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 466.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 14 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 410.000. Daarbij is de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een twee-onder-een-kap-woning met bouwjaar 1979. De woning, gelegen in Uden, bestaat uit een hoofdbouw van 118 m², een serre van 32 m², drie dakkapellen, een zolder van 7 m², een garage van 23 m², een berging van 19 m², een overkapping van 7 m² en twaalf zonnepanelen. Het perceel van de woning is 496 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 410.000) naar de getaxeerde waarde (€ 426.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 juli 2022 is opgesteld door taxateur I. Vermeulen. Eiser bepleit een waarde van € 396.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] , alle in Uden.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.5.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de objecten [objecten] in Uden bij de waardering had moeten betrekken. De rechtbank volgt hem daarin niet. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer wat betekent dat de heffingsambtenaar in beginsel vrij is in de selectie van zijn bewijsmiddelen. Het is dus niet aan de rechtbank om de heffingsambtenaar een bewijsmiddel voor te schrijven, maar om te beoordelen of hij met het door hem aangedragen bewijs in zijn bewijslast is geslaagd. Verder heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift en op de zitting de selectie van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende toegelicht. Dat geldt ook voor waarom hij de door eiser aangedragen objecten minder goed vergelijkbaar vindt.
      
    
    
      3.6.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de onderhoudsstaat van de woning.
      
      
        3.6.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur.
        
      
      
        3.6.2.
        De ligging van de woning is gewaardeerd op gemiddeld (3). De woning is gelegen naast een gemeentelijke groenvoorziening dat eerst een plantsoen en nu een bosplantsoen is. Eiser vindt dat hij daardoor minder uitzicht heeft en ervaart overlast van (overhangend) groen. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom dit subjectieve aspecten zijn die bij de waardering geen rol kunnen spelen. Verder heeft hij onbetwist gesteld dat het wonen naast een groenstrook als een positieve bijdrage aan het wooncomfort wordt ervaren. Hiermee is voldoende toegelicht waarom er geen aanleiding voor een liggingscorrectie bestaat. Eiser heeft ook niet voldoende geconcretiseerd waaruit de door hem ervaren overlast bestaat.
        
      
      
        3.6.3.
        Wat betreft de (onderhouds)staat van de woning wijst eiser op de 12 jaar oude badkamer, het 20 jaar oude toilet en de 25 jaar oude keuken. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van de woning gewaardeerd op slecht (1) en het onderhoud op matig/beneden gemiddeld (2). De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd door in het verweerschrift aan te geven dat de woning net is afgewerkt, maar goeddeels nog in oorspronkelijke staat (van 1979) verkeert. Ook zijn er geen duurzaamheidsmaatregelen getroffen. De rechtbank kan dit volgen, waarbij zij opmerkt dat uit de foto’s van de woning blijkt dat die over zonnepanelen beschikt. De opmerking dat er geen duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen betekent dus ook nog eens dat er in zoverre in het voordeel van eiser is getaxeerd.
        
      
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde en wat hij verder heeft aangevoerd derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser heeft de door hem bepleite waarde geenszins onderbouwd.
      
    
    
      3.8.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
        mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
    Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.