ECLI:NL:GHARL:2025:5509, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-09-2025, 200.348.164
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Ontbinding huurovereenkomst wegens drugs in/rond woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel 
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.348.164
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10779511
    
    
    
      
        arrest van 9 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Salma Boumghaït 
      
      die woont in [woonplaats1]
      hierna: [de huurder]  
      advocaat: mr. T.W. Phea
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Vivare
      
      die is gevestigd in Arnhem
      hierna: Vivare 
      advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers  
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      
        [de huurder] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 18 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (hierna: het ontruimingsvonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep 
        
        
          de memorie van grieven met producties
        
        
          de memorie van antwoord met producties
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 19 augustus 2025 is gehouden.
        
      
      
    
    
      1.2
      Het hof heeft aan het eind van de mondelinge behandeling bepaald dat arrest zal worden gewezen.. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Vivare verhuurde een woning aan [de huurder] en haar toenmalige partner [naam1] . In april 2023 heeft de politie een inval gedaan in de woning, waarbij onder meer ketamine en druggerelateerde artikelen zijn aangetroffen.  
      
    
    
      2.2
      Vivare heeft bij de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [de huurder] en [naam1] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, met nevenvorderingen. Tegen [naam1] is verstek verleend. De huurovereenkomst is door de kantonrechter ontbonden en [de huurder] en [naam1] zijn veroordeeld tot ontruiming op een termijn van vier weken en hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. [de huurder] is het niet eens met het vonnis. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden afgewezen.   
      
    
    
      2.3
      Ook het hof beslist dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        de achtergrond van de zaak
      
    
    
    
      3.1
      Vivare verhuurde sinds maart 2016 de woning aan de [adres] in [woonplaats1] aan [de huurder] en [naam1] . [de huurder] en [naam1] hebben samen drie kinderen, waarvan er twee minderjarig zijn. [naam1] woonde vanaf januari 2023 in een andere woning. Hij bezocht de woning nog wel ten behoeve van omgang met zijn kinderen. 
      
    
    
      3.2
      De gemeente Arnhem heeft Vivare op 16 augustus 2023 bericht dat er in april 2023 een doorzoeking van de woning heeft plaatsgevonden in het kader van een strafrechtelijk onderzoek naar handel in verdovende middelen, dat er in de schuur onder meer 30 kg ketamine, sealzakken en gripzakken, en in de woning een kleine handelshoeveelheid softdrugs, een peilbaken, een geldtelmachine en een taser zijn aangetroffen. 
      
    
    
      3.3
      Het strafrechtelijk onderzoek naar [de huurder] is in september 2023 geseponeerd. [naam1] heeft een gevangenisstraf van 4,5 jaar gekregen.
      
    
    
      3.4
      Het ontruimingsvonnis is in oktober 2024 betekend aan [de huurder] en de ontruiming is aangezegd tegen 2 december 2024. Boumgaïti heeft een executiegeschil aanhangig gemaakt. De kantonrechter in de rechtbank in Arnhem heeft de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis geschorst tot en met 16 februari 2025. 
      
    
    
      3.5
      
        [de huurder] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 27 januari 2025. Zij woont nu met haar drie kinderen in een woning in [plaats1] . 
      
      
        
          de bezwaren van [de huurder] tegen het vonnis
        
      
      
    
    
      3.6
      De kantonrechter heeft overwogen dat het aanwezig hebben van de verdovende middelen en softdrugs, zoals aangetroffen in de woning, een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en dat [de huurder] daarvoor hoofdelijk aansprakelijk is. [de huurder] heeft daartegen geen bezwaren aangevoerd zodat ook het hof van die tekortkoming uitgaat. [de huurder] vindt echter dat de kantonrechter bij de beoordeling of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt niet alle omstandigheden op juiste wijze heeft meegewogen. Zij voert aan dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de activiteiten van haar ex-echtgenoot en dat zij niets wist of kon weten van de aanwezigheid van ketamine en drugs-gerelateerde voorwerpen in haar schuur. Daarnaast vindt [de huurder] dat de kantonrechter haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende zwaar heeft meegewogen. Tot slot is [de huurder] het niet eens met de ontruimingstermijn. 
      
      
        
          het beoordelingskader
        
      
      
    
    
      3.7
      Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [de huurder] doet een beroep op de zogeheten ‘tenzij-clausule’. Bij de beoordeling of die tenzij-situatie zich voordoet moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval. Tot die omstandigheden behoren ook enerzijds het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en anderzijds het concrete belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.
      
    
    
      3.8
      De advocaat van [de huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat [de huurder] belang bij heeft bij een herbeoordeling van het vonnis van de kantonrechter met een toetsing naar de toestand ten tijde van dat vonnis (‘ex tunc’), omdat zij daarmee mogelijk een schadevergoedingsvordering kan instellen. Het hof kan echter in deze procedure slechts de voorliggende vordering beoordelen. Dat is de ontbindings- en ontruimingsvordering van Vivare en die moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep ‘(ex nunc’).    
      
      
        
          de wetenschap van [de huurder]
        
      
      
    
    
      3.9
      De kantonrechter heeft aangenomen dat aannemelijk is dat [de huurder] van de gedragingen van haar ex-echtgenoot op de hoogte was. [de huurder] heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat deze overweging van de kantonrechter voor haar onverteerbaar is. Zij heeft in hoger beroep uitgebreid uiteengezet dat zij niets wist van zijn activiteiten, dat zij daarvan ook geen vermoeden kon hebben. [naam1] had een full time baan, een klein appartement en niet veel geld en kwam alleen in de woning voor omgang met de kinderen als zij er niet was. [de huurder] had niets te maken met drugshandel van haar ex-echtgenoot. Zij wist niet dat er een grote hoeveelheid ketamine en druggerelateerde zaken in haar schuur lagen. Verder heeft zij betwist dat er een kleine handelshoeveelheid softdrugs en een geldtelmachine in haar woning zijn aangetroffen en heeft zij voor de aanwezigheid van de taser en een peilbaken in haar woning een verklaring gegeven. 
      
    
    
      3.10
      Het hof heeft op de mondelinge behandeling gezien dat [de huurder] zeer geraakt is door de aanname dat zij op de hoogte was van de drugshandel door haar ex-echtgenoot. Het vormt voor haar een belemmering om een streep te trekken onder de gebeurtenissen en haar leven weer verder op te pakken. Hoewel het hof daar begrip voor heeft, komt het hof niet toe aan beantwoording van de vraag of [de huurder] op de hoogte was van de aanwezigheid van de verboden goederen in en rond haar woning. Die (mogelijke) wetenschap is namelijk wel één van de factoren die het hof meeneemt bij de beoordeling van het beroep op de tenzij-clausule, maar in dit geval is dat geen doorslaggevende factor. Het hof benadrukt overigens dat de kantonrechter niet heeft vastgesteld dat [de huurder] op de hoogte was van de illegale activiteiten, maar dat alleen aannemelijk heeft geacht. In die zin staat dat dus niet vast en het strafrechtelijk onderzoek tegen [de huurder] is geseponeerd. Om tot een gefundeerd oordeel over de wetenschap te komen zijn er meer gegevens nodig en dat zou dus nader onderzoek vragen. Het hof zal zo’n onderzoek echter niet uitvoeren. Ook als het hof namelijk ervan uitgaat dat [de huurder] op geen enkele manier op de hoogte was, komt het tot het oordeel dat de tekortkoming in dit geval zodanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
        
          beoordeling van de omstandigheden van het geval
        
      
      
    
    
      3.11
      Vivare is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet en heeft zorg te dragen voor de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen zijn gelegen. Zij voert een zero tolerance beleid ten aanzien van (de aanwezigheid van) drugs in haar woningen. In de (algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst is opgenomen dat huurders zich moeten onthouden van strafbare feiten, waaronder drugshandel. In de schuur van de woning van [de huurder] zijn aangetroffen: circa 30 kilo ketamine, twee doorzichtige sealzakken en een gripzakje met ketamine, sealzakken, gripzakken, een vacumeermachine en een weegschaal. Daarnaast staat vast dat zich in de woning in elk geval een verboden wapen, een taser, bevond. Deze attributen duiden op drugshandel in of vanuit de schuur. De ketamine heeft een straatwaarde van € 750.000,-. De woning ligt in een woonwijk tegenover een school en een kinderdagverblijf. Drugshandel en de aanwezigheid van een dergelijke hoeveelheid ketamine levert een gevaarzettende situatie op voor de omwonenden, omdat deze het risico meebrengen op andere strafbare feiten. De politie heeft een inval gedaan in de woning en daarover is gepubliceerd in de media. Dit levert gevoelens van onveiligheid en onrust bij omwonenden op, zo heeft Vivare onweersproken aangevoerd. [naam1] heeft zich begeven in de internationale drugshandel en zit een gevangenisstraf van 4,5 jaar uit. Er is dus sprake van een zeer ernstige situatie (en daarmee een zeer ernstige tekortkoming), waarin Vivare een gerechtvaardigd belang had om, ook ter bescherming van de belangen van haar andere huurders, op te treden.  
      
    
    
      3.12
      Hier tegenover staan de persoonlijke belangen van [de huurder] en haar kinderen bij stabiele huisvesting. Het hof begrijpt dat de inval door de politie in de woning en de daarop volgende gebeurtenissen voor [de huurder] en haar kinderen zeer ingrijpend zijn. [de huurder] heeft er daarna veel aan gedaan om ervoor te zorgen dat haar kinderen zo min mogelijk te lijden hebben onder de situatie. Zij heeft de opgelegde bestuurlijke boete aangevochten en schorsing van de ontruiming bewerkstelligd. Daarnaast heeft zij bezwaar gemaakt tegen de weigering van een urgentieverklaring. Uit de overgelegde beschikking op dat bezwaar blijkt dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de dreigende ontruiming ertoe hebben geleid dat, gelet op de belangen van de kinderen, alsnog een urgentieverklaring is verleend. De inspanningen van [de huurder] , waarvoor zij complimenten verdient, hebben ervoor gezorgd dat het gezin inmiddels in een andere woning woont die geschikt is voor haar en de kinderen, zo heeft [de huurder] op de mondelinge behandeling bevestigd. Dat betekent dat het belang van [de huurder] en van de kinderen bij een stabiele woonsituatie niet (meer) in het geding is. 
      
    
    
      3.13
      Het hof oordeelt in deze omstandigheden het belang van Vivare om in dit geval haar zero tolerance beleid te handhaven zwaarder weegt dan het belang van [de huurder] bij behoud van de woning. De tekortkoming is zodanig ernstig dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. 
      
      
        
          ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      3.14
      
        [de huurder] maakt ook nog bezwaar tegen de door de kantonrechter gehanteerde ontruimingstermijn. Bij behandeling van dat bezwaar heeft zij geen belang, omdat de ontruiming is niet geëffectueerd en de huurovereenkomst inmiddels door haar opzegging is geëindigd. 
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.15
      De conclusie luidt dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat de vorderingen van Vivare moeten worden toegewezen. Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet en het hof zal het vonnis bekrachtigen. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. Deze wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 18 september 2024; 
      
    
    
      4.2
      
        veroordeelt [de huurder] in proceskosten van Vivare, tot aan deze uitspraak begroot op:
        € 798,- aan griffierecht 
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief II); 
      
      
    
    
      4.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
      
    
    
      4.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M. Wallart en G.H. Bunt en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        9 september 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Zie onder meer HR 21 februari 2020, ECLI:NL:HR: 2020:284 (rov.3.2.2) en HR 21 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:283 (rov. 3.4.3)
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.