ECLI:NL:RBAMS:2025:2892, Rechtbank Amsterdam, 21-03-2025, AMS 24/4695
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Gegrond. Motiveringsgebrek. De heffingsambtenaar heeft met de vergelijkingsobjecten en het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 24/4695
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiseressen] , te [woonplaats] , eisers
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 september 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.479.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
    
    
    
      Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 juni 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 21 februari 2025. Eisers zijn verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [heffingsambtenaar] vergezeld door taxateur [naam] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    1. Eisers zijn de eigenaren van de woning. De woning betreft een historische benedenwoning van ongeveer 187 m² met een tuin van ongeveer 53 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij stellen een waarde voor van € 1.131.693,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.479.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] en [adres 3] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten en uit het eigen aankoopcijfer van de woning van € 1.650.000,- op 
    16 december 2022 af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    
      
        Motiveringsgebrek
      
    
    5. Allereerst voeren eisers aan dat er sprake is van een motiveringsgesprek, omdat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak op vrijwel geen van de aangevoerde bezwaargronden heeft gereageerd. De heffingsambtenaar licht toe dat het in de bezwaarprocedure voorkomt dat summier op de grieven wordt ingegaan, gelet op de grote hoeveelheid bezwaren.
    
    6. Omdat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak zeer summier op de bezwaargronden van eisers is ingegaan, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak niet goed heeft gemotiveerd. Vanwege dit motiveringsgebrek verklaart de rechtbank het beroep gegrond en zal de rechtbank de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak echter in stand, omdat de conclusie hetzelfde blijft. Ondanks dit motiveringsgebrek heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, waardoor hij het bezwaar van eisers terecht ongegrond heeft verklaard. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
    
    
      
        Waardebepaling met behulp van de vergelijkingsobjecten in de taxatiekaart
      
    
    7. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
    
    8. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.075,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.633,- Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 1.442,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 187 m², geeft een prijsverschil van € 269.654,-. 
    
    9. Eisers stellen dat de vergelijkingsobjecten niet representatief zijn. [adres 3] is een luxueuze loft met een ligging zeer centraal in het historische deel van de [stad] . [adres 2] is een zeer luxueus huis met een tuin grenzend aan het water met aanlegsteiger. Bovendien ervaren eisers overlast van de aanwezigheid van het skatepark aan het einde van de [straat 1] , van het grote aantal coffeeshops aan de [straat 2] , van vuilnis op straat en zijn de beide parallelstraten van de [straat 1] (de [kade] en de [straat 2] ) verkeersaders, met ook de daarbij behorende overlast. De heffingsambtenaar licht toe dat de vergelijkingsobjecten historische benedenwoningen betreffen uit bouwjaar 1899 met een ligging in het centrum, net als de woning. Hoewel er verschillen zijn in gebruiksoppervlakte, oppervlakte van de tuin en ligging is daarmee voldoende rekening gehouden bij de waardebepaling gelet op de aanzienlijke marge tussen de gemiddelde neutrale m²-prijs van de woning en de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar meent verder dat de door eisers aangedragen omstandigheden in het aankoopcijfer van de woning zijn verdisconteerd, maar ook in het verkoopcijfer van [adres 2] , omdat dit vergelijkingsobject zich in vergelijkbare omstandigheden bevindt als de woning. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is bovendien van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        Waardebepaling met behulp van het eigen aankoopcijfer
      
    
    10. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met behulp van het eigen aankoopcijfer. De woning is op 16 december 2022 door eisers aangekocht voor € 1.650.000,-. Hierop past de heffingsambtenaar een correctie toe voor de reserves in de Vereniging van Eigenaren van € 33.000,-. De gecorrigeerde transactieprijs van de woning komt dan uit op € 1.617.000,-. Vervolgens is de gecorrigeerde transactieprijs door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum, wat uitkomt op een bedrag van 
    € 1.636.000,-. Hieruit blijkt volgens de heffingsambtenaar ook dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    11. Eisers stellen dat de aankoopprijs van de woning er niet toe doet, want de woning is bijna één jaar na de peildatum gekocht. In die periode is de prijs aanzienlijk gestegen. Bovendien vond de transactie niet plaats na de meest geschikte voorbereiding. Zij hebben namelijk een aanzienlijke psychologische druk ervaren om voor de verwachte geboortedatum van hun tweede kindje een geschikte woning te kopen. Dat heeft er in geresulteerd dat eisers bereid waren om meer dan de marktwaarde voor de woning te betalen.
    
    12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De rechtbank oordeelt dat ook een koper met tijdsdruk hieronder valt. De rechtbank merkt verder op dat op de Amsterdamse woningmarkt de aankoop van een huis onder tijdsdruk eerder regel dan uitzondering is. Zeker in de wijken die zeer gewild zijn. De rechtbank begrijpt dat de fors hogere WOZ-waarde dan ingeschat voor een jong gezin gevolgen heeft voor de huurwaardeforfait, maar dat is het gevolg van het wettelijk systeem. 
    
    13. De rechtbank overweegt verder dat op grond van vaste jurisprudentie de eigen aankoopprijs maatgevend is voor de waardevaststelling indien die kort voor of kort na de waarde-peildatum tot stand is gekomen. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De aankoop van de woning heeft in dit geval binnen één jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden. De rechtbank overweegt ten slotte dat het eigen aankoopcijfer een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak geeft dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het eigen aankoopcijfer hoeft niet te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. 
    
    14. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de vergelijkingsobjecten en het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Overige beroepsgronden
      
    
    15. Eisers voeren verder aan dat van de totale gebruiksoppervlakte 53 m² in de kelder en volledig onder de grond ligt. Met uitzondering van twee kamers van 19 m² aan de achterzijde van de woning is op deze verdieping geen natuurlijk licht of frisse lucht aanwezig. Volgens eisers mag de kelder niet volledig worden meegerekend als gebruiksoppervlakte, aangezien de kelder niet als normale woonruimte gebruikt kunnen worden. De heffingsambtenaar stelt dat uit de verkoopinformatie van de woning blijkt dat het souterrain niet slechts een donkere opslagruimte is, maar beschikt over twee volwaardige slaapkamers met deuren naar een patio, een badkamer met inloopdouche, een separaat toilet en een multifunctionele ruimte, die momenteel in gebruik is als thuisbioscoop maar ook als tweede zitkamer of werkruimte kan dienen. Dit wijst erop dat het souterrain goed bruikbaar is als woonruimte en niet als kelder kan worden aangemerkt. Na het raadplegen van de verkoopinformatie van de woning volgt de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar.
    
    16. Voor zover eisers aanvoeren dat de gevel in slechte staat is, het verfwerk aan de gevel is aangetast en de kozijnen slecht zijn onderhouden, scheef staan en veel kou en vocht doorlaten, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar merkt op dat uit de verkoopinformatie blijkt dat de woning beschikt over nieuwe kozijnen met dubbel glas (HR++). Daarbij hebben eisers deze omstandigheden niet aannemelijk gemaakt. Al zou er wel sprake zijn van de door eisers aangedragen omstandigheden, dan zou dat bovendien zijn verdisconteerd in het aankoopcijfer van de woning. De rechtbank volgt ook hierin het standpunt van de heffingsambtenaar.
    
    17. Eisers stellen nog dat de heffingsambtenaar onterecht een berging van 9 m² heeft meegenomen in de waardebepaling. De woning beschikt namelijk helemaal niet over een berging. De heffingsambtenaar licht toe dat uit onderzoek is gebleken dat er geen berging aanwezig is bij de woning. De berging is derhalve ten onrechte op het taxatieverslag vermeld, maar is geen reden tot aanpassing van de WOZ-waarde gezien de aanzienlijke marge tussen de gemiddelde neutrale m²-prijs van de woning en de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiekaart die is overgelegd in de beroepsfase blijkt dat er geen berging van 9 m² is meegenomen in de waardebepaling. 
    
    18. Eisers verwijzen verder naar de toelichting bij het taxatierapport waar wordt gesteld dat de waardebepaling moet voldoen aan twee eisen: de WOZ-waarde moet aansluiten op de WOZ-waarde op een vorige waardepeildatum en de onderlinge waardeverhoudingen moeten logisch zijn. Deze eisen worden eveneens bevestigd door de Waarderingskamer. Eisers voeren aan dat de toename van de WOZ-waarde buitenproportioneel is. Er is sprake van een stijging van de WOZ-waarde van 34,21% in één jaar tijd, terwijl volgens het CBS de gemiddelde prijsstijging in 2021 in Amsterdam 13,9% was. Daarbij hebben eisers de WOZ-waarde en de vierkante meterprijzen van de woning vergeleken met die van benedenwoningen in de buurt, wat een geheel ander beeld oplevert. De heffingsambtenaar stelt dat dat het stijgingspercentage ten opzichte van de vorige vastgestelde WOZ-waarde niet relevant is en iedere waardebepaling op zichzelf staat. Daarnaast meent de heffingsambtenaar dat het onjuist is om van vierkante meterprijzen van willekeurige woningen in de buurt uit te gaan. Voor de waardering dient uitgegaan te worden van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en in dit geval ook van het aankoopcijfer van de woning. 
    
    19. De rechtbank overweegt als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak of aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.  Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en staat daarom los van WOZ-waarden van andere jaren en los van WOZ-waarden van andere objecten. Daarom gaan de vergelijkingen die eisers zelf hebben gemaakt met woningen in de buurt niet op. Verder is niet gebleken dat de onderlinge waardeverhoudingen dusdanig uit verband zijn. Ieder object moet afzonderlijk worden gewaardeerd op grond van zijn eigen kenmerken en onderhoudsstatus. Dat er verschillen in waarde ontstaan tussen huizen in een buurt acht de rechtbank dan ook niet onaannemelijk. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    20. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen omdat deze niet juist was gemotiveerd. De rechtbank laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak echter in stand. De conclusie is namelijk dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
    Eisers krijgen uiteindelijk dus geen gelijk.
    
    21. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht aan hen vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak;
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eisers te vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van
      mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2025.
    
    
    
      griffier 			
      				rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.