ECLI:NL:RBAMS:2023:3777, Rechtbank Amsterdam, 16-05-2023, C/13/731598 / KG ZA 23-260
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht. Voorzieningenrechter gebiedt de gemeente aan eisers uitstel te verlenen voor het passeren van de overstapakte.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel   
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/731598 / KG ZA 23-260 MDvH/MvG
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2.	[eiser 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers bij dagvaarding van 3 april 2023,
      advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE AMSTERDAM,
      zetelend te Amsterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. P.L. Loeb te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en de gemeente Amsterdam (of kortweg de gemeente) worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 12 april 2023 hebben [eiser 1] en [eiser 2] de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De gemeente Amsterdam heeft verweer gevoerd mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties en een pleitnotitie in het geding gebracht.
      
    
    
      1.2.
      Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
      - [eiser 1] en [eiser 2] met mr. Corten;
      - aan de zijde van de gemeente Amsterdam: mr. K. Goosens, mr. L. Altevogt, beiden jurist, en mr. S.L. Jonker, beleidsadviseur, met mr. Loeb en mr. N. Welzenbagh.
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben de voorzieningenrechter verzocht de zaak pro forma aan te houden om de gemeente Amsterdam in de gelegenheid te stellen een stuk (cijfermatige onderbouwing) aan [eiser 1] en [eiser 2] te verstrekken, dat al eerder door de gemeente Amsterdam was toegezegd. [eiser 1] en [eiser 2] zouden aan de hand van dit stuk/deze cijfermatige onderbouwing de voorzieningenrechter laten weten of alsnog vonnis moest worden gewezen.
      
    
    
      1.4.
      Bij e-mail van 21 april 2023 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] verzocht om vonnis te wijzen. In die e-mail werd niet vermeld of het stuk/de cijfermatige onderbouwing aan hen is verstrekt. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben het voortdurende recht van erfpacht op het appartementsrecht [adres] en het voortdurende recht van erfpacht op de bijhorende parkeerplaats (hierna ook: de erfpachtrechten), beide uitgegeven bij akte van 25 april 2016. 
      
    
    
      2.2.
      Op 28 december 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] bij de gemeente Amsterdam een aanvraag gedaan voor de omzetting van hun voortdurende erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten op basis van de ‘Overstapregeling voor voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017’ (hierna: de Overstapregeling).
      
    
    
      2.3.
      Op 21 mei 2022 ontvingen [eiser 1] en [eiser 2] van de gemeente een informatiepakket met indicaties voor de berekening van de canon bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Een van de onderdelen voor de berekening van de canon is de zogenaamde onbezwaarde waarde, die wordt gebruikt indien geen WOZ-waarde beschikbaar of bruikbaar is. De onbezwaarde waarde is een ‘nagebootste’ WOZ-waarde die wordt afgeleid van WOZ-waarden van objecten met vergelijkbare kenmerken. De onbezwaarde waarde (peiljaar 2014) van de erfpachtrechten is vastgesteld op € 684.500,00 (€ 654.500,00 voor het appartementsrecht en € 30.000,00 voor de parkeerplaats).
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] zijn het niet eens met de vastgestelde onbezwaarde waarde van de erfpachtrechten en zijn een gerechtelijke procedure gestart tegen de gemeente Amsterdam met als doel verlaging van de onbezwaarde waarde. Bij mondeling vonnis van 6 december 2021 van deze rechtbank is de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] afgewezen. Zij hebben hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis. De hoger beroepsprocedure staat voor arrest op 13 februari 2024. [eiser 1] en [eiser 2] hebben, met toestemming van de gemeente, het gerechtshof verzocht eerder arrest te wijzen. Het gerechtshof had op dit verzoek ten tijde van de mondelinge behandeling van dit kort geding nog niet gereageerd.
      
    
    
      2.5.
      Op 14 juni 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een overstapaanbod ontvangen van de gemeente dat tot en met 14 september 2022 door hen kon worden geaccepteerd. In het overstapaanbod is bij de berekening van de canon uitgegaan van een onbezwaarde waarde van de erfpachtrechten van € 684.500,00. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben de gemeente op 23 juni 2022 verzocht om uitstel voor het accepteren van dat aanbod. De gemeente heeft [eiser 1] en [eiser 2] op 11 juli 2022 bericht dat het vast beleid is om geen uitstel te verlenen voor termijnen die gelden binnen de overstapregeling.
      
    
    
      2.7.
      Op 4 september 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] het overstapaanbod van de gemeente Amsterdam geaccepteerd. Met inachtneming van de termijnen in het overstapaanbod, dient de notariële akte (hierna: de overstapakte) uiterlijk op 4 juni 2023 te zijn gepasseerd.
      
    
    
      2.8.
      Op 2 december 2022 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] de gemeente verzocht om uitstel van de termijn voor het passeren van de overstapakte. Bij brief van 7 december 2022 is dit verzoek door de advocaat van de gemeente afgewezen.
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 22 maart 2023 heeft de advocaat van de gemeente aan de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] geschreven, voor zover van belang, dat de gemeente, indien de overstapakte niet uiterlijk 4 juni 2023 is gepasseerd, het recht heeft de overeenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] te ontbinden, maar dat de gemeente toezegt, mede vanwege de uitzonderlijk lange termijn waarop het gerechtshof verwacht arrest te wijzen, dat als de gemeente van dat recht gebruik wil gaan maken, [eiser 1] en [eiser 2] daarover vooraf worden geïnformeerd en de gemeente een termijn van tenminste zes weken in acht zal nemen tussen de mededeling en het moment van ontbinding.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen de gemeente Amsterdam te gebieden om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis uitstel te verlenen voor het passeren van de overstapakte tot een maand nadat het in het hoger beroep te wijzen arrest onherroepelijk is geworden, dan wel in een opvolgende cassatieprocedure arrest is gewezen, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben het volgende aan hun vordering ten grondslag gelegd. De gemeente handelt onrechtmatig jegens hen. Op basis van de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam hebben [eiser 1] en [eiser 2] een aanvraag gedaan voor een eeuwigdurend recht van erfpacht. De voorwaarden in de Overstapregeling zijn relatief gunstig. [eiser 1] en [eiser 2] hadden tot 14 september 2022 om het overstapaanbod te accepteren. Zij hebben verzocht om uitstel, maar de gemeente ging hiermee niet akkoord. Onder tijdsdruk hebben [eiser 1] en [eiser 2] het aanbod van de gemeente geaccepteerd, omdat zij hun rechten niet wilden verspelen op de relatief gunstige voorwaarden in de Overstapregeling. Als [eiser 1] en [eiser 2] niet voor 4 juni 2023 meewerken aan het passeren van de overstapakte, geeft dit de gemeente het recht de overeenkomst te ontbinden, waardoor zij het recht op een gunstige overstap definitief kwijtraken. [eiser 1] en [eiser 2] hebben belang bij het afwachten van de uitkomst van het hoger beroep. Als zij in die procedure in het gelijk worden gesteld en de onbezwaarde waarde van de erfpachtrechten naar omlaag moet worden bijgesteld, zal de canon voor de eeuwigdurende erfpachtrechten ook lager zijn. In dat geval zal het passeren van de akte en de inschrijving daarvan in het Kadaster ongedaan moeten worden gemaakt, wat extra administratieve handelingen, kosten en tijd met zich brengt. Op grond van artikel 6:2 Burgerlijk Wetboek (BW) is de halsstarrige opstelling van de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      3.3.
      De gemeente handelt tevens onrechtmatig, zo is zijdens [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht, omdat zij in strijd met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur handelt. Zo handelt de gemeente in strijd met het beginsel van fair play. Dit beginsel schrijft onder meer voor dat het bevoegd gezag de burger geen mogelijkheden mag ontnemen om voor zijn belang op te komen. Door geen uitstel te verlenen voor het passeren van de overstapakte, heeft de gemeente het recht de overeenkomst te ontbinden en creëert zij een scenario waarin [eiser 1] en [eiser 2] de mogelijkheid wordt ontnomen het hoger beroep af te wachten. De gemeente handelt ook in strijd met het motiveringsbeginsel. Volgens de gemeente is het vast beleid om geen uitstel te verlenen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat er vast beleid is dat dit voorschrijft. Dit beleid is in ieder geval niet gepubliceerd. De advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] kent gevallen waarin de gemeente wel uitstel heeft verleend binnen de Overstapregeling. Verder schendt de gemeente het verbod op détournement de pouvoir. Door gebruik te maken van de capaciteitsproblemen bij het gerechtshof Amsterdam en een beroep te doen op vermeend beleid, manoeuvreert de gemeente zich in een betere positie. Als die opzet slaagt, krijgt de gemeente met een beroep op vermeend beleid de mogelijkheid om de overeenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] te ontbinden. Daarvoor is het vermeende beleid niet bedoeld. Tot slot handelt de gemeente in strijd met het evenredigheidsbeginsel. De verhouding tussen het relatief geringe belang van de gemeente en het grote belang van [eiser 1] en [eiser 2] bij een uitstel van het passeren van de overstapakte is niet in balans, aldus steeds [eiser 1] en [eiser 2] . 
      
    
    
      3.4.
      De Gemeente Amsterdam heeft het volgende verweer gevoerd. De overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen door aanbod en aanvaarding daarvan. Het uitgangspunt daarbij is contractsvrijheid. Het vormt een zware inbreuk op de overeenkomst en de contractsvrijheid indien de gemeente bij wijze van voorlopige voorziening verplicht wordt uitstel te verlenen voor het passeren van de overstapakte in afwijking van de overeengekomen termijn uit het overstapaanbod. Bij toewijzing van de vordering zal het overstapbeleid praktisch onuitvoerbaar worden. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] mist een juridische grondslag. De gemeente is op dit moment niet voornemens de overstapovereenkomst te ontbinden na ommekomst van de termijn voor het passeren van de overstapakte. De gemeente sluit echter niet uit dat tussen 4 juni 2023 en het moment dat arrest wordt gewezen in het hoger beroep, zich omstandigheden kunnen voordoen waardoor de gemeente wel wenst of dient over te gaan tot ontbinding van de overeenkomst. Bovendien heeft de gemeente toegezegd [eiser 1] en [eiser 2] vooraf te zullen informeren indien de gemeente toch tot ontbinding zou willen overgaan en dat aan hen vervolgens een termijn van zes weken wordt gegeven om de overstapakte alsnog te laten passeren. Daarmee hebben [eiser 1] en [eiser 2] alsdan de gelegenheid passende maatregelen te treffen, zoals het alsnog laten passeren van de akte, of het entameren van een kort geding op basis van de dan bekende omstandigheden. Als de overstapakte wordt gepasseerd, leidt dat niet tot onomkeerbare gevolgen. Als in het hoger beroep wordt geoordeeld dat het aanbod van de gemeente was gebaseerd op onjuiste gronden, dan kunnen [eiser 1] en [eiser 2] een vordering tot vernietiging van de overstapakte instellen en/of schadevergoeding vorderen van de gemeente. Dat [eiser 1] en [eiser 2] daarvoor mogelijk kosten moeten maken en administratieve handelingen moeten verrichten, zijn geen zwaarwegende omstandigheden die meebrengen dat hun vordering moet worden toegewezen. De gemeente hanteert als vaste gedragslijn dat in beginsel geen uitstel wordt verleend van de termijnen binnen de overstapregeling. Dat dit beleid niet op papier staat, doet daar niet aan af. 
      
    
    
      3.5.
      Dat de gemeente Amsterdam onrechtmatig zou handelen en in strijd met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben gehandeld, hebben [eiser 1] en [eiser 2] pas tijdens de zitting naar voren gebracht. ‘Fair play’ is geen algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Het is onduidelijk wat dat beginsel precies inhoudt. De gemeente heeft het motiveringsbeginsel niet geschonden. De termijnen stonden in het aanbod en [eiser 1] en [eiser 2] waren daarmee bekend. Ook heeft de gemeente niet gehandeld in strijd met het beginsel van détournement de pouvoir. Beleid op zichzelf schept geen bevoegdheid en ook laten [eiser 1] en [eiser 2] na te onderbouwen welke bevoegdheid de gemeente op onrechtmatige wijze zou toepassen. Tot slot handelt de gemeente ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel. De gemeente heeft gelet op de precedentwerking er belang bij om geen uitstel te verlenen en bovendien zijn de gevolgen van het passeren van de akte niet onomkeerbaar.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] willen de uitkomst van het hoger beroep afwachten. Weliswaar heeft de gemeente toegezegd de overeenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] na ommekomst van de datum waarop de akte dient te worden gepasseerd – 4 juni 2023 – niet zonder meer te zullen ontbinden, maar de gemeente is niet bereid de uitkomst van het hoger beroep af te wachten. Hiermee is het spoedeisend belang van [eiser 1] en [eiser 2] bij hun vordering gegeven.
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] verzetten zich niet tegen de Overstapregeling als zodanig en zijn niet tegen de wijze waarop in de Overstapregeling de canon van de eeuwigdurende erfpachtrechten wordt berekend, maar zijn van mening dat de onbezwaarde waarde van de erfpachtrechten, die een onderdeel vormt van de berekening van de canon, in hun geval te hoog is vastgesteld. [eiser 1] en [eiser 2] zijn een bodemprocedure gestart met als doel verlaging van de onbezwaarde waarde en daarmee verlaging van de canon. In eerste aanleg zijn zij in het ongelijk gesteld. In de hoger beroepsprocedure wordt (pas) op 13 februari 2024 uitspraak gedaan.
      
    
    
      4.3.
      De gemeente Amsterdam wil de uitkomst van het hoger beroep niet afwachten en houdt vast aan de datum waarop de overstapakte moet zijn gepasseerd. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben terecht aangevoerd dat zij belang hebben om de uitkomst van het hoger beroep af te wachten, omdat, als zij in hoger beroep alsnog in het gelijk worden gesteld, allerlei (rechts)handelingen ongedaan moeten worden gemaakt met de nodige kosten van dien.  
      
    
    
      4.5.
      De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld belang te hebben bij het vasthouden aan de termijnen in de Overstapregeling, omdat het overstapbeleid anders praktisch onuitvoerbaar wordt. In beginsel wordt daarom geen uitstel verleend van de termijnen in de Overstapregeling, aldus de gemeente.
      
    
    
      4.6.
      De vraag die in dit kort geding voorligt is wiens belang het zwaarst weegt. Benadrukt wordt dat het hier gaat om een procedure tussen een overheidsorgaan en twee burgers. Het ligt daarom op de weg van de gemeente om duidelijk te maken welk zwaarwegend belang de gemeente heeft tegenover twee burgers die de uitkomst van het hoger beroep willen afwachten.
      
    
    
      4.7.
      Geoordeeld wordt dat het belang van [eiser 1] en [eiser 2] zwaarder weegt dan het belang van de gemeente. Daarvoor is het volgende redengevend.
      
    
    
      4.8.
      Op zichzelf is het begrijpelijk dat de gemeente in beginsel wil vasthouden aan de termijnen in de Overstapregeling. De Overstapregeling is op heel veel partijen van toepassing. Voor de gemeente wordt het onoverzichtelijk als iedereen die gebruik maakt van de Overstapregeling desgevraagd mag afwijken van de daarin opgenomen termijnen. Dat neemt echter niet weg dat van de gemeente kan worden verlangd om in specifieke gevallen rekening te houden met de belangen van de burger en af te wijken van de termijnen in de Overstapregeling.
      
    
    
      4.9.
      De gemeente heeft niet toegelicht waarom in dit specifieke geval de uitkomst van het hoger beroep niet kan worden afgewacht. Gesteld noch gebleken is dat er honderden procedures zijn waarin de hoogte van de onbezwaarde waarde, zoals hier het geval, wordt aangevochten. Ook heeft de gemeente niet gesteld dat uitstel tot na de uitkomst van het hoger beroep überhaupt niet mogelijk is en heeft zij onvoldoende toegelicht wat in dit specifieke geval de nadelen van het uitstellen van het passeren van de overstapakte zijn. De gemeente heeft slechts gesteld dat zich tussen 4 juni 2023 en de uitkomst van het hoger beroep omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de gemeente de overeenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] toch wil of moet ontbinden. Welke omstandigheden dit dan zouden kunnen zijn, heeft de gemeente niet nader toegelicht. De gemeente heeft nog gewezen op een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin een belangenafweging in het voordeel van de gemeente uitviel. Die uitspraak mist hier toepassing omdat de feiten in die zaak wezenlijk anders waren dan in dit geschil. In die zaak ging het namelijk om erfpachters die gebruik hadden gemaakt van de Overstapregeling en uitstel van een termijn wilden in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure die andere erfpachters tegen de gemeente Amsterdam waren gestart. 
      
    
    
      4.10.
      De gemeente stelt dat zij in beginsel geen uitstel verleent van termijnen in de Overstapregeling, maar feitelijk doet zij dat in zekere zin wel in het geval van [eiser 1] en [eiser 2] . De gemeente heeft immers toegezegd niet voornemens te zijn de overeenkomst met [eiser 1] en [eiser 2] te zullen ontbinden na ommekomst van de termijn  waarop de overstapakte moet zijn gepasseerd – 4 juni 2023. De gemeente is, met andere woorden, wel bereid een uitzondering te maken voor [eiser 1] en [eiser 2] . Niet valt in te zien waarom de door de gemeente voorgestelde uitzondering wel kan en het afwachten van de uitkomst van het hoger beroep niet. Als de gemeente in de zaak van [eiser 1] en [eiser 2] dus toch – op haar manier – bereid is af te wijken van het beleid, zal zij deze zaak apart moeten administreren. 
      
    
    
      4.11.
      Nu de gemeente feitelijk wel bereid is om uitstel te verlenen van de termijn voor het passeren van de overstapakte, ligt het voor de hand om de uitkomst van het hoger beroep af te wachten. Als [eiser 1] en [eiser 2] in hoger beroep alsnog in het gelijk worden gesteld, dienen er de nodige aanpassingen te worden gedaan met alle kosten van dien. Zo zal de overstapakte moeten worden gewijzigd en zal de gewijzigde overstapakte opnieuw ingeschreven moeten worden in het Kadaster. Verder zal berekend moeten worden voor welk bedrag [eiser 1] en [eiser 2] zijn benadeeld omdat een te hoge canon in rekening is gebracht. Niet valt uit te sluiten dat bij het aanpassen van het een en ander fouten worden gemaakt. Door het hoger beroep niet af te wachten, maakt de gemeente het onnodig gecompliceerd voor [eiser 1] en [eiser 2] (en – naar het zich laat aanzien – ook voor zichzelf). 
      
    
    
      4.12.
      Dit alles betekent dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt toegewezen (op de wijze als in de beslissing weergegeven), in die zin dat de gemeente Amsterdam aan hen uitstel dient te verlenen voor het passeren van de overstapakte tot vier weken nadat in hoger beroep (eind)arrest is gewezen. De voorzieningenrechter ziet geen grond om het passeren van de overstapakte uit te stellen totdat het arrest van het gerechtshof Amsterdam onherroepelijk is geworden dan wel totdat in een opvolgende cassatieprocedure arrest is gewezen.
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat ervan wordt uitgegaan dat de gemeente Amsterdam zich aan de veroordeling in dit vonnis zal houden.
    
    
      4.14.
      Als de in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente Amsterdam worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op € 129,14 aan kosten dagvaarding, € 314,00 aan griffierecht en € 1.079,00 aan advocaatkosten.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      gebiedt de gemeente Amsterdam om binnen zeven (7) werkdagen na de datum van dit vonnis aan [eiser 1] en [eiser 2] schriftelijk te bevestigen dat aan hen uitstel wordt verleend voor het passeren van de overstapakte tot vier weken nadat in de hoger beroepsprocedure met rolnummer 200.309.569/01 (eind)arrest is gewezen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de gemeente Amsterdam in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op € 1.522,14,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.
      
    
  
  
    type: MvG  
    coll:  MA