ECLI:NL:RBROT:2024:305, Rechtbank Rotterdam, 15-01-2024, ROT 22/5168 en ROT 22/5169
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Wet WOZ; ongegrond; de omstandigheden betreffende de ligging gelden ook voor de vergelijkingsobjecten en zijn daarmee verdisconteerd in de WOZ-waarde; de waarde wordt gebaseerd op wat de meestbiedende koper in de reële markt biedt, de heffingsambtenaar hoefde geen correcties toe te passen voor wat-als-scenario’s; van een waardedrukkend effect van schaduwwerking van flats en asbestdeeltjes is niet gebleken; niet aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van adres3 marktconform is; voldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud; met de dakopbouw van adres4 hoefde de heffingsambtenaar geen rekening te houden.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: ROT 22/5168 en ROT 22/5169
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2024 in de zaken tussen
  
    
      
      [naam eiser] , uit [plaatsnaam] , eiser
    (gemachtigde: [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam 
    (gemachtigde: mr. S. van der Vlegel).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft de waardes van [adres 1] 
        (woning 1) en [adres 2] (woning 2) als volgt vastgesteld:
      
      
      
        
          zaaknummer ROT 22/5168, woning 1, belastingjaar 2022, waardepeildatum 1 januari 2021, € 181.000,-;
        
        
          zaaknummer ROT 22/5169, woning 2, belastingjaar 2022, waardepeildatum 1 januari 2021, € 332.000,-.
        
      
      
      
        Met deze waardevaststellingen is aan eiser ook tweemaal een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam opgelegd voor het belastingjaar 2022.
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waardes gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
      
    
    
      1.4.
      Partijen hebben aanvullende stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld van [naam 2] , taxateur.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van woning 1 en 2 (hierna tezamen aangeduid als ‘de woningen’). Woning 1 is een galerijflat, gelegen in de buurt Groot-IJsselmonde en gebouwd in het jaar 1968. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 83 m² en een berging. Woning 2 is een tussenwoning, eveneens gelegen in de buurt Groot-IJsselmonde en gebouwd in het jaar 2006. De gebruiksoppervlakte van deze woning is 132 m² en de perceeloppervlakte is 172 m². Woning 2 heeft een carport.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    4. Op de zitting heeft eiser een nieuwe grond aangevoerd met de stelling dat de hoorplicht door de heffingsambtenaar is geschonden. Eiser heeft niet toegelicht waarom deze grond niet eerder is aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting niet tegen de nieuwe grond kunnen verweren. De rechtbank laat de grond daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
    
    5. De beroepen zijn ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld?
      
    
    6. Eiser betoogt dat de waarde van woning 1 voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 155.000,- bedraagt. De waarde van woning 2 bedraagt voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 290.000,-. Door de heffingsambtenaar is geen rekening gehouden met een aantal waardedrukkende factoren die betrekking hebben op de ligging van de woningen. In de wijk IJsselmonde werd in het jaar 2021 relatief veel ingebroken. Ook werden er meer misdrijven gepleegd. De niet-ioniserende straling van de aanwezige hoogspanningskabels heeft een negatief effect op de gezondheid. Deze straling is sterk toegenomen, onder meer door de structurele uitbreiding van het aantal zendmasten, en is een verborgen gebrek waar de gemiddelde koper niet van op de hoogte is. Woning 2 heeft meer last van de straling dan diens vergelijkingsobjecten. Daarnaast is sprake van een tweede verborgen gebrek in de vorm van asbestdeeltjes die vanuit de wijk Beverwaard overwaaien. Als kopers op de hoogte zouden zijn geweest van voornoemde verborgen gebreken, dan zouden zij een lager bedrag voor de vergelijkingsobjecten hebben geboden. Verder heeft woning 2 last van schaduwwerking van nabijgelegen flats. Voor woning 1 geldt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de transactie van [adres 3] . Voor woning 2 geldt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de gevel. De factor onderhoud van deze woning zou daarom op ‘zeer slecht’ moeten worden gesteld. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de dakopbouw van [adres 4] .
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waardes van de woningen zijn bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woningen. De woningen en de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type, gelegen in dezelfde straat of buurt en gebouwd in hetzelfde bouwjaar. Ook hebben zij alle dezelfde gebruiksoppervlakte.
    
    9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De omstandigheden die eiser ten aanzien van de ligging aanvoert, gelden eveneens voor de vergelijkingsobjecten, nu deze in dezelfde buurt of straat zijn gelegen als de woningen. Voor zover deze factoren van invloed zijn op de WOZ-waarde, zijn deze omstandigheden verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Onvoldoende is gebleken dat woning 2 meer last heeft van straling, voor zover daar sprake van is, dan de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de door eiser aangevoerde stelling dat sprake zou zijn van verborgen gebreken, overweegt de rechtbank het volgende. De waarde wordt bepaald op basis van wat de meestbiedende koper in de reële markt biedt bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en niet op basis van wat kopers in een fictieve markt zouden bieden. De heffingsambtenaar mocht uitgaan van de transactieprijzen zoals die tot stand zijn gekomen en hoefde geen correcties toe te passen voor wat-als-scenario’s. Van een waardedrukkend effect van de schaduwwerking van de nabij woning 2 gelegen flats en asbestdeeltjes is niet gebleken. De transactie van [adres 3] betreft een familieverkoop en is niet op de vrije markt tot stand gekomen. Daarmee was bij dit object geen sprake van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van dit object desondanks marktconform is, zodat deze ter onderbouwing van de waarde zou kunnen dienen. Door de factor onderhoud van woning 2 op ‘slecht’ te stellen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud. De dakopbouw van [adres 4] is volgens eiser geplaatst in 2022, zodat de heffingsambtenaar daarmee geen rekening hoefde te houden bij het bepalen van de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2021. De beroepsgrond slaagt niet.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    10. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    11. Eiser heeft verzocht om terugbetaling van het griffierecht in een van de gevoegde zaken. Op grond van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht is eenmaal griffierecht verschuldigd indien het een beroepschrift tegen twee of meer samenhangende besluiten betreft. De uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar zien op verschillende woningen en zijn daarom niet samenhangend. De griffier heeft dus terecht tweemaal griffierecht geheven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt eiser het griffierecht niet terug. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Hof Amsterdam, 3 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3384; Hof Amsterdam 19 september 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3021; Hof Den Haag, 24 oktober 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2194.