ECLI:NL:RBDHA:2023:4828, Rechtbank Den Haag, 04-04-2023, 10117586/22-15583
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst tankstation. Geschil over toepassing korting op de huurprijs. Uitleg van (een bepaling uit) de overeengekomen vergoedingssystematiek, die is opgenomen in de Algemene huurvoorwaarden Benzine- en Servicestations langs rijkswegen 2005.

RECHTBANK




Civiel recht


Kantonrechter





Zittingsplaats 's-Gravenhage





nv/cd


Zaaknummer: 10117586 \ RL EXPL 22-15583






Vonnis van 4 april 2023






in de zaak van






SHELL NEDERLAND VERKOOPMAATSCHAPPIJ B.V. ("SNV")

,


te Rotterdam,


eisende partij,


hierna te noemen: Shell,


gemachtigde: mr. V.C.T. van Tricht-Hoppenbrouwer,





tegen






DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES, RIJKSVASTGOEDBEDRIJF)

,


te 's-Gravenhage,


gedaagde partij,


hierna te noemen: de Staat,


gemachtigden: mr. A.R. de Jonge en mr. J.M. van der Deijl.








1

De procedure




1.1.



Het verloop van de procedure blijkt uit:


- de dagvaarding van 21 september 2022 met producties 1a tot en met 19;

- de conclusie van antwoord met productie;

- de mondelinge behandeling van 7 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Deze aantekeningen zijn in het procesdossier gevoegd, evenals de aan de zijde van beide partijen overgelegde spreekaantekeningen.






1.2.


Ten slotte is vonnis bepaald op heden.







2

De feiten




2.1.


De Staat is eigenaar van een perceel grond met een daarop gelegen benzinestation, gesitueerd aan de noordzijde van de rijksweg A12 ter hoogte van hectometerpaal 51.3 te [plaats01] , gemeente [naam gemeente01] . Deze locatie is plaatselijk bekend als ‘ [station01] ’ (en zal hierna zo worden genoemd).





2.2.


De Staat heeft de huurrechten van [station01] op een veiling van 2 september 2009 aangeboden, een en ander conform (artikel 5 van) de Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen.





2.3.


Shell heeft op de veiling het hoogste bod uitgebracht op de huurrechten van [station01] , waarna partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van vijftien jaren, met een ingangsdatum van 2 december 2009. De huurovereenkomst eindigt op 1 december 2024.





2.4.


Op de huurovereenkomst zijn de

‘Algemene huurvoorwaarden Benzine- en Servicestations langs rijkswegen 2005’

(hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.





2.5.


In april 2010 is de verkeerssituatie rondom [station01] gewijzigd in die zin dat de afrit, die tot dat moment alleen gebruikt kon worden als afrit naar het benzinestation, ook gebruikt kon gaan worden voor de afrit naar [plaats01] en [plaats02] .





2.6.



In de huurovereenkomst is het volgende bepaald over de huurprijs en de herziening daarvan:


“(…)



Artikel 3. Huurprijs



De huurprijs is opgebouwd uit twee delen, namelijk een vast, op de objectieve locatiewaarde gebaseerd, bedrag en een variabel bedrag, gebaseerd op de actueel verkochte liters motorbrandstof. De huurprijs wordt berekend op basis van een vergoedingssystematiek, welke aan deze akte is gehecht (bijlage 2).


(…)



Artikel 5. Herziening huurprijs



1. De huurprijs kan voor het eerst met ingang van 1 januari 2012 worden aangepast en daarna steeds na vijf jaar, zoals is beschreven in bijlage 2.


2. De partij, die herziening van de factoren waarop een deel van de huurprijs is gebaseerd, wenst, is verplicht hiervan tenminste drie maanden voor het einde van de in het eerste lid bedoelde periode aan de andere partij mededeling te doen. De nieuwe huurprijs wordt door partijen in onderling overleg vastgesteld.


3. Indien partijen een maand voor het verstrijken van de in het eerste lid bedoelde periode geen overeenstemming hebben bereikt, zal de huurprijs, onverminderd het bepaalde in artikel 19, eerste lid van de

algemene voorwaarden

worden vastgesteld door drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 19 van de

algemene voorwaarden

.


(…)”






2.7.



De huurprijs wordt – zo volgt uit het hiervoor geciteerde artikel 3 van de huurovereenkomst – berekend op basis van de vergoedingssystematiek. In bijlage 4 van de vergoedingssystematiek staat het volgende over het bepalen van de objectieve locatiewaarde:


“

2. De Renmethodiek



(…) Deze objectieve locatiewaarde wordt bepaald door aan een locatie punten toe te kennen voor een drietal objectieve criteria die de objectieve waarde van de locatie beïnvloeden. De systematiek gaat uit van de volgende drie criteria:


1. De passantenstroom


2. De voorzieningen aanwezig op de locatie


3. De kavelgrootte van de locatie


(…)







2.1




De passantenstroom



De score voor de passantenstroom van een locatie wordt bepaald aan de hand van de passantenstroom gemeten op het dichtstbijzijnde relevante telpunt. (…) Op de aldus bepaalde passantenstroom wordt vervolgens in een viertal gevallen een korting toegepast.


(…)

2.1.2 Een korting van 25% indien het station slecht bereikbaar is. Dit is bijvoorbeeld het


geval als de MBVP

[motorbrandstofverkooppunt, toevoeging kantonrechter]



moeilijk bereikbaar is door ligging binnen een afstand van 500 meter achter


verkeerslichten, aan een gecombineerde in-/afrit of er sprake is van een


onoverzichtelijke in- of uitvoegsituatie.


(…)


Deze kortingen worden toegepast omdat wordt verondersteld dat het percentage weggebruikers dat gebruik maakt van de locatie in deze gevallen lager is. Hierdoor zou de werkelijke passantenstroom behorende bij de locatie onevenredig hoog zijn. (…)”






2.8.


Op 15 november 2012 is door (althans namens) Shell bezwaar aangetekend tegen de door de Staat vastgestelde vergoeding voor [station01] en is verzocht de vergoeding te verlagen, omdat de inrit naar [station01] een gecombineerde uitvoegstrook is.





2.9.



Bij brief van 10 december 2018 is door (althans namens) Shell het volgende aan de Staat bericht:


“(…)



[station01] - [plaats01]



De inrit is gecombineerde uitvoegstrook.






Huidige opgave:




Passantenstroom: bereikbaarheid: goed




Juist is:




Passantenstroom: bereikbaarheid: slecht






Volgens bijlage 4 van de Algemene vergoeding systematiek Service stations, dient er een korting op de passanten stroom plaats te vinden van 25% indien het MBVP moeilijk bereikbaar is, bijvoorbeeld door ligging aan een gecombineerde in-/afrit.


(…)


Op het REN score blad over het jaar 2017 is wederom aangegeven dat station [station01] goed bereikbaar is. Het valt echter niet te ontkennen dat bij het raadplegen van kaarten (…) duidelijk te zien is dat dit wel degelijk een gecombineerde in-/afrit is. Het station dient hierdoor geclassificeerd te worden als moeilijk bereikbaar en een korting van 25% dient te worden toegepast op de passantenstroom. (…)





Bezwaren in voorgaande jaren zijn tot op heden niet naar behoren beantwoord (…) De bezwaren op de REN scores over de periode 2010-2017 voor station [station01] blijven dan ook behouden (…)”






2.10.



De Staat heeft bij brief van 29 januari 2019 als volgt gereageerd:


“(…) Door de wijze waarop onderdeel 2.1.2. is geredigeerd, dient de conclusie te worden getrokken dat het ook mogelijk is dat een station aan een gecombineerde in-/afrit ligt en (desondanks) goed bereikbaar blijft. De betekenis van de in de tekst opgenomen woorden “moeilijk bereikbaar” ondersteunen die conclusie. De korting wordt afhankelijk gemaakt van de omstandigheid waaruit blijkt dat de locatie:


1. Slecht bereikbaar is.


2. Een moeilijke bereikbaarheid door de ligging aan een gecombineerde in-/afrit heeft.





Bij de locatie [station01] ben ik van mening dat er sprake is van een slechte noch moeilijke bereikbaarheid van het station. (…)”








3

Het geschil




3.1.



Shell vordert bij dagvaarding - samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:



primair




1. te bepalen dat de huurprijs van het motorbrandstoffenverkooppunt ter hoogte van hectometerpaal 51.3 te [plaats01] in de gemeente [naam gemeente01] (provincie [provincie01] ), plaatselijk bekend als locatie “ [station01] ”, ingaande op 1 januari 2019, nader zal worden vastgesteld op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs, namelijk door toekenning van de korting van 25% op de passantenstroom, een en ander conform artikel 2.1.2 van Bijlage 4 van de Vergoedingsmethodiek;



subsidiair



2. voor recht te verklaren dat de huurprijs op de voet van artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 20 van de daarop van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden nader dient te worden vastgesteld, met benoeming van één of meerdere onafhankelijke deskundigen om een advies uit te laten brengen over de nader vast te stellen huurprijs, met inachtneming van het bepaalde in artikel 2.1.2 van Bijlage 4 van de Vergoedingsmethodiek (inclusief toepassing van een korting op een of meer van de factoren waarop (een deel van) de huurprijs is gebaseerd;



meer subsidiair



3. te bepalen dat de huurprijs van het motorbrandstoffenverkooppunt ter hoogte van hectometerpaal 51.3 te [plaats01] in de gemeente [naam gemeente01] (provincie [provincie01] ), plaatselijk bekend als locatie “ [station01] ”, ingaande op 1 januari 2019, nader zal worden vastgesteld op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen nadere huurprijs;



in alle gevallen



4. de Staat te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van Shell, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.





3.2.



Aan haar vorderingen legt Shell – samengevat – het volgende ten grondslag.


Op de ingangsdatum van de huurovereenkomst was de afrit voor [station01] enkel een afrit voor dit specifieke station. Begin 2010 is deze situatie echter ingrijpend veranderd. Sindsdien ligt [station01] namelijk aan een gecombineerde in-/afrit, als gevolg waarvan [station01] moeilijk dan wel slecht bereikbaar is. Dit betekent dat op grond van artikel 2.1.2 van de vergoedingssystematiek een korting van 25% op de passantenstroom dient te worden toegepast (zie 2.7.). Bij de afrekening over het jaar 2010 is echter gebleken dat de Staat deze korting niet heeft toegepast. Shell heeft dit destijds – en ook nadien – meerdere malen besproken met de Staat, maar tot op heden heeft dit niet geleid tot herziening van de huurprijs. Dit klemt te meer, nu de Staat aan station [station02] , gelegen aan de overkant van [station01] en gelijkwaardig qua ligging, genoemde korting wel heeft toegekend vanwege de ligging aan een gecombineerde in-/afrit.


Daarnaast stelt Shell dat het – gelet op het feit dat partijen sinds 2010 en meer formeel sinds het bezwaar van eind 2012 in overleg zijn over aanpassing van de huurprijs – redelijk is de nieuwe huurprijs in te laten gaan op 1 januari 2019.






3.3.


De Staat voert verweer. De Staat concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Shell, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Shell. Kort gezegd stelt de Staat dat het feit dat de afrit naar het benzinestation is gecombineerd met de afrit naar [plaats01] en [plaats02] niet tot gevolg heeft dat het benzinestation daardoor slechter bereikbaar is geworden. Daardoor is de kortingsregeling niet van toepassing.





3.4.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.







4

De beoordeling




4.1.


Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag hoe artikel 2.1.2 van bijlage 4 van de vergoedingssystematiek dient te worden uitgelegd.





4.2.



Shell stelt zich op het standpunt dat het idee van de vergoedingssystematiek is om de situatie te objectiveren, zodat geen plaats is voor een aanvullende en subjectieve toets.


Zodra vaststaat dat er een gecombineerde in-/afrit is, dient een korting van 25% op de passantenstroom te worden toegepast. Aan deze voorwaarde (gecombineerde in-/afrit) wordt sinds 2010 voldaan, aangezien de afrit vanaf dat moment zowel voor [station01] als voor [plaats01] en [plaats02] is bestemd. De Staat dient genoemde korting dus toe te passen, aldus Shell.


De Staat stelt daar tegenover dat een korting als bedoeld in genoemd artikel alleen aan de orde is indien aannemelijk is dat de gemeten passantenstroom onevenredig hoog uitvalt omdat de locatie slecht bereikbaar is als gevolg van de aanwezigheid van een gecombineerde in-/afrit, waarbij opkomend en afslaand verkeer elkaar kruist. Van een dergelijke situatie is bij [station01] geen sprake, aldus de Staat.






4.3.


De kantonrechter stelt voorop dat de huurrechten van [station01] door de Staat zijn geveild. Voorafgaand aan deze veiling heeft de Staat een biedboek ter beschikking gesteld, waarvan onder andere een standaardmodel huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de vergoedingssystematiek deel uitmaken. Shell heeft onweersproken gesteld, dat er geen mogelijkheid was om een en ander op onderdelen nog uit te onderhandelen. In het verlengde hiervan stelt Shell terecht dat moet worden uitgegaan van een objectieve uitleg van artikel 2.1.2 van bijlage 4 bij de vergoedingssystematiek. In dit artikel is vastgelegd dat een korting van 25% op de passsantenstroom

wordt

toegepast, indien het station slecht bereikbaar is en dat dit (bijvoorbeeld) zo is als het station moeilijk bereikbaar is door ligging aan een gecombineerde in-/afrit. In een dergelijk geval wordt namelijk verondersteld dat het percentage weggebruikers dat gebruik maakt van die locatie lager is (aldus het vervolg van artikel 2.1, zie 2.7.). De uitleg die de Staat voorstaat – dat naast de vaststelling dat sprake is van een gecombineerde in-/afrit afzonderlijk moet worden getoetst of dit het station moeilijk bereikbaar maakt – is naar het oordeel van de kantonrechter niet in lijn met de (verdere) formulering van artikel 2 van de vergoedingssystematiek. Hierin staat namelijk geen enkel voorbehoud ten aanzien van de toepassing van de kortingen, maar wordt beschreven in welke gevallen de kortingen

worden

toegepast. Er staat uitdrukkelijk niet dat in voorkomende gevallen een korting

kan

worden toegepast. Bovendien wordt de korting toegepast omdat men uitgaat van de

veronderstelling

dat het percentage weggebruikers dat gebruik maakt van de locatie lager is. Anders gezegd: men gaat uit van een aanname en naar het oordeel van de kantonrechter moet artikel 2.1.2 ook in dit licht worden gelezen. Verondersteld wordt dat een station moeilijk bereikbaar is, als deze is gelegen aan een gecombineerde in-/afrit.





4.4.


Vervolgens ligt de vraag voor, of het moet gaan om een gecombineerde in-

of

afrit (zoals Shell stelt) of om een gecombineerde in-

en

afrit (zoals de Staat aanvoert). Vast staat, dat hierover in de vergoedingssystematiek niets is opgenomen. Volgens de Staat wordt met een gecombineerde in-/afrit de situatie bedoeld waarbij automobilisten tegelijkertijd zowel kunnen invoegen als (even verderop) kunnen uitvoegen, waardoor feitelijk sprake kan zijn van een onoverzichtelijke in- of uitvoegsituatie. De situatie dat sprake is van een onoverzichtelijke in- of uitvoegsituatie staat echter apart beschreven in artikel 2.1.2 als een afzonderlijk voorbeeld van een geval dat het benzinestation slecht bereikbaar is. Shell doet echter geen beroep op die uitzonderingssituatie, zodat de kantonrechter dit verweer zal passeren.





4.5.


Om [station01] te bereiken moeten automobilisten een afslag op de snelweg nemen, die sinds april 2010 ook is bedoeld als afrit voor [plaats01] en [plaats02] . Naar het oordeel van de kantonrechter houdt de bewoording in artikel 2.1.2 (‘in-/afrit’) in dat reeds in het geval sprake is van een inrit of een afrit de veronderstelling is dat het benzinestation moeilijk bereikbaar is. Een ‘/-teken’ houdt in de regel een keuze tussen twee mogelijkheden in en duidt daarbij op een uitleg van een inrit

of

een afrit en niet op een cumulatie van twee mogelijkheden. Gelet daarop is de afslag naar het benzinestation sinds april 2010 een gecombineerde afrit in de zin van artikel 2.1.2. Daarbij heeft Shell overigens nog onweersproken gesteld dat eenzelfde verkeerssituatie geldt voor het tegenover [station01] gelegen station [station02] en dat de Staat voor dat station wel een korting op de passantenstroom heeft toegekend vanwege de ligging aan een gecombineerde in-/afrit (in de stukken van [station02] aangeduid als gecombineerde toe- en afrit). Ook heeft Shell ter zitting onweersproken gesteld dat voor zeven van haar andere stations met een gecombineerde afrit wel een korting wordt toegepast en dat een en ander ook volgt uit de door de Staat zelf gehanteerde terminologie in de stukken van die betreffende stations. Gelet hierop is de enkele stelling van de Staat, dat deze kortingen per abuis zijn toegekend en berusten op een misslag, onvoldoende.





4.6.


Conclusie uit het voorgaande is dat de korting als genoemd in artikel 2.1.2 van bijlage 4 van de vergoedingssystematiek dient te worden toegepast voor [station01] .





Ingangsdatum korting






4.7.


Bij dagvaarding heeft Shell een huurprijswijziging gevorderd per 1 januari 2019. Ter onderbouwing hiervan heeft zij kort gezegd gesteld dat deze ingangsdatum niet meer dan redelijk is, aangezien partijen al sinds 2010 – en meer formeel sinds eind 2012 – in overleg zijn over een aanpassing van de huurprijs. De Staat heeft hierop betwist dat de huurprijs kan worden gewijzigd per 1 januari 2019, omdat de huurovereenkomst een vast stramien kent voor herziening van de huurprijs. In artikel 5 van de huurovereenkomst (zie 2.5.) zijn partijen namelijk overeengekomen dat de huurprijs eerst kan worden gewijzigd per 1 januari 2012 en daarna om de vijf jaar, dus per 1 januari 2017 en 1 januari 2022. Dit betekent dat de grondslag voor de vordering van Shell ontbreekt, aldus de Staat.





4.8.


Nadat deze stellingen en verweren van partijen ter zitting zijn besproken, heeft Shell haar vordering verminderd in die zin, dat zij thans nog een huurprijsaanpassing vordert per 1 januari 2022. De Staat heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.





4.9.


Niet in geschil is dat Shell in september 2021 (wederom) om herziening van de huurprijs heeft verzocht en dat zij dit verzoek – uitgaande van een wijziging per 1 januari 2022 – tijdig heeft gedaan (zie artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst). Nu de Staat op zichzelf niet betwist dat de huurprijs per 1 januari 2022 kan worden gewijzigd en Shell haar vordering in die zin heeft aangepast, zal de kantonrechter de vordering van Shell in die zin toewijzen. Dit betekent dat de huurprijs – met inachtneming van hetgeen onder 4.6. is overwogen – dient te worden gewijzigd per 1 januari 2022.





4.10.


Nu de primaire (gewijzigde) vordering van Shell wordt toegewezen, behoeven de overige stellingen en verweren van partijen geen bespreking meer.





Proceskosten






4.11.


De Staat is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Shell als volgt vastgesteld:











- kosten van de dagvaarding




€




103,33









- griffierecht




€




128,00









- overige explootkosten




€




0,00









- kosten getuigen




€




0,00









- kosten deskundigen




€




0,00









- overige kosten




€




0,00









- salaris gemachtigde




€




1.588,00




(2,00 punten × € 794,00)






Totaal




€




1.819,33










Tegen de daarover gevorderde wettelijke rente is geen zelfstandig verweer gevoerd zodat deze, als op de wet gegrond, zal worden toegewezen als hierna vermeld.







5

De beslissing




De kantonrechter





5.1.


bepaalt dat de huurprijs van het motorbrandstoffenverkooppunt ter hoogte van hectometerpaal [x01] te [plaats01] in de gemeente [naam gemeente01] (provincie [provincie01] ), plaatselijk bekend als locatie “ [station01] ”, ingaande op 1 januari 2022, nader zal worden vastgesteld op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs, namelijk door toekenning van de korting van 25% op de passantenstroom, een en ander conform artikel 2.1.2 van bijlage 4 van de vergoedingssystematiek,





5.2.


veroordeelt de Staat in de proceskosten, aan de zijde van Shell tot dit vonnis vastgesteld op € 1.819,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,





5.3.


verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,





5.4.


wijst het meer of anders gevorderde af.




Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023.