ECLI:NL:GHARL:2020:5159, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-07-2020, 19/01021
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01021
    uitspraakdatum: 7 juli 2020
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 juni 2019, nummer UTR 18/3040, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5, te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 459.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 510,87.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 16 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 1987 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 169 m2 en is gelegen op een perceel van 327 m2.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 413.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 20 september 2018, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die in de nabije omgeving van de woning zijn gelegen. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en opgenomen in de taxatiematrix. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Gebruiks-
                oppervlakte
              
              
                Waarde 
                per m2
              
              
                Waarde gebruiksopp.
              
              
                Perceel-
                opp.
              
              
                Bijgebouwen
                en grond
              
              
                Waarde 
                (01-01-2017)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 5
                (bouwjaar 1987)
              
              
                169 m2
              
              
                € 1.333
              
              
                € 225.200
              
              
                327 m2
              
              
                Garage € 15.000
                Grond € 218.800
              
              
                € 459.000
              
              
                NVT
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 8
                (bouwjaar 1979)
              
              
                160 m2
              
              
                € 1.699
              
              
                € 271.900
              
              
                369 m2
              
              
                Berging € 2.000
                Garage € 15.000
                Grond € 246.100
              
              
                € 535.000
              
              
                € 535.000
                (16-11-2016)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 39
                (bouwjaar 1989)
              
              
                158 m2
              
              
                € 2.008
              
              
                € 317.300
              
              
                253 m2
              
              
                Carport € 1.000
                Berging (vm Garage) € 15.000
                Grond € 170.700
              
              
                € 504.000
              
              
                € 517.500
                (03-08-2017)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 13
                (bouwjaar 1989)
              
              
                146 m2
              
              
                € 1.692
              
              
                € 247.000
              
              
                240 m2
              
              
                Carport € 1.000
                Garage € 15.000
                Grond € 162.000
              
              
                € 425.000
                
              
              
                € 442.000
                (23-10-2017)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overlegging van de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten qua aard, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en overige kenmerken goed vergelijkbaar met de woning. Met verschillen in staat van het onderhoud, ligging en andere kenmerken heeft de heffingsambtenaar mede gelet op de vastgestelde waarde per m2 van de woning en de berekende waarde per m2 van de referentieobjecten, voldoende rekening gehouden. 
      
    
    
      4.6.
      Onder overlegging van een foto van de woning als nader stuk in hoger beroep heeft gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte van de woning niet juist heeft vastgesteld omdat de tweede verdieping niet meer dan een vliering zou kunnen zijn. Gemachtigde heeft deze stelling tijdens het onderzoek ter zitting ingetrokken, nadat uit de overgelegde bouwtekeningen van de woning is gebleken dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte juist heeft vastgesteld. Deze beroepsgrond behoeft dan ook geen behandeling. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft voorts gewezen op een viertal factoren waar een groter waardedrukkend effect aan toegekend zou moeten worden dan waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden. Voor wat betreft de aanwezigheid van een grasveld achter de woning en het feit dat de nabijgelegen manege moest wijken voor woningbouw merkt het Hof op dat het referentieobject [b-straat] 39 aan hetzelfde grasveld en op vrijwel gelijke afstand van de manege is gelegen. In het geval van deze factoren al een waardedrukkend effect zou uitgaan dan is dat effect reeds in de verkoopprijs van dit referentieobject tot uitdrukking gekomen. 
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot de staat van onderhoud en de vochtoverlast in de kelder van de woning merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard bekend te zijn met deze problematiek uit hoofde van voorgaande bezwaarprocedures en dat hij daarmee rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde. Uit hetgeen belanghebbende hierover in hoger beroep heeft aangevoerd blijkt naar het oordeel van het Hof niet dat hieraan een groter waardedrukkend effect moet worden toegekend dan de heffingsambtenaar reeds heeft gedaan. In aanmerking nemende dat de vastgestelde waarde per m2 van de woning aanzienlijk lager is dan de berekende waarde per m2 van de referentieobjecten, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud en de aanwezige vochtoverlast. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.
    
    
    
    
      De griffier	Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 juli 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.