ECLI:NL:RBNHO:2022:11864, Rechtbank Noord-Holland, 28-12-2022, 9963817 \ EJ VERZ 22-206
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder van terras wordt op haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard in verzoek ontruimingsbescherming art. 7:230a BW, omdat het terras op grond van de huurovereenkomst bestemd is voor gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./repnr.: 9963817 \ EJ VERZ  22-206 BL
      Uitspraakdatum: 28 december 2022
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap Roperod Amsterdam B.V. 
      gevestigd te Amsterdam
      verzoekende partij
      verder te noemen: Roperod
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars Hotel De Buteriggel Texel 
      gevestigd te De Koog (Texel) 
      verwerende partij
      verder te noemen: de VvE
      gemachtigden: mr. F.P. Klaver en mr. M. Pluister
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat om de vraag of de huurder van een terras ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW geniet. Het betreft een terras voor gebruik in samenhang met een te exploiteren restaurant in een ruimte die eigendom is van de huurder van het terras. De kantonrechter oordeelt eerst dat de huurovereenkomst nog bestaat. De huurder heeft de huurovereenkomst weliswaar opgezegd, maar daarna is overleg gevoerd tussen partijen en heeft de verhuurder (een VvE) het besluit genomen dat het terras onverminderd verhuurd blijft aan de huurder. De opzegging heeft dus niet tot gevolg gehad dat de huurovereenkomst is geëindigd. Verder is de kantonrechter - net als de huurder - van oordeel dat het terras op grond van de huurovereenkomst bestemd is voor gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW. Ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW is dus niet aan de orde. Daarom wordt de huurder niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Roperod heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 28 juni 2022. De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Op 21 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Roperod en de VvE hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben Roperod en de VvE bij brieven van 9 september 2022 nog stukken toegezonden. 
      
    
    
      1.3.
      Nadat de behandeling van de zaak enige tijd is aangehouden voor overleg tussen partijen over een minnelijke regeling, hebben zij de kantonrechter gevraagd om uitspraak te doen.  
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Aan de Badweg 53A tot en met 53K in De Koog (Texel) ligt het complex De Buteriggel, dat bestaat uit 11 appartementsrechten. De eigenaars van deze appartementsrechten zijn verenigd in de VvE.
      
    
    
      2.2.
      Roperod is gerechtigd tot 3 van de hiervoor genoemde appartementsrechten, waaronder sinds 30 maart 2000 appartementsindex 11, dat bestaat uit de toren van het complex (hierna: de toren).
      
    
    
      2.3.
      De vergadering van de VvE heeft het Huishoudelijk Reglement Resort De Buteriggel vastgesteld (hierna: het HHR), dat voor het laatst is aangepast op 16 augustus 1997. Artikel 7 van het HHR ziet op de toren, en bepaalt onder meer het volgende.
      
      
        
          “De toren zal deels worden geëxploiteerd als restaurant en dient tot het uitsluitend gebruik door het betreffende lid, hierna genoemd exploitant, met inachtneming van de bestemming daarvan en de volgende bepalingen:(…)
        
      
      
      
        
          3. De leden van de VVE stellen een deel van de gemeenschappelijke grond ter beschikking 	aan de exploitant van het restaurant voor het exploiteren van een terras. De VVE ontvangt 	hiervoor een vergoeding van ƒ 1500,00 excl. BTW per jaar. De vergoeding zal jaarlijks op 	1 januari worden verhoogd volgens het prijsindexcijfer voor de consumptie, gepubliceerd 	door het CBS. Het gebruik en de exploitatie van het terras zal aan regels worden 	gebonden. Dit zal geschieden in de eerste vergadering van de VVE. Terzake zal een aparte 	overeenkomst opgesteld worden; (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      De rechtsvoorganger van Roperod heeft het terras gehuurd van de VvE. Roperod heeft de huur van het terras vanaf 30 maart 2000 voortgezet. 
      
    
    
      2.5.
      In een brief van 2 maart 2018 schrijft Roperod aan De Kennemer Heeren (de beheerder van de VvE) dat zij – samengevat – de afgelopen jaren teveel aan de VvE heeft betaald voor de toren, en eist Roperod een afrekening met specificaties en terugbetaling van € 11.857,58. Roperod eindigt deze brief met de volgende tekst:
      
      
        
          “Ruim 2 jaar geleden hebben wij de huur van het terras bij u opgezegd onder behoud van alle bij de toren behorende rechten. Tot op heden ontvingen wij nog geen reactie. Wanneer kunnen wij deze verwachten?”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 6 februari 2020 vond een Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE plaats, waarbij Roperod (in de persoon van haar bestuurder [naam] ) aanwezig was. In de notulen van deze vergadering staat onder punt 5 dat met algemene stemmen wordt aangenomen het voorstel om – samengevat – juridische conflicten die er waren tussen de VvE en Roperod te beëindigen en daaruit voortvloeiende vorderingen over en weer niet meer te claimen. Het besluit luidt: “Terras blijft onverminderd verhuurd aan Roperod – Conflicten Roperod/VvE over en weer beëindigd, vanuit het verleden over en weer niets meer van elkaar te vorderen.”
      
    
    
      2.7.
      Verder is in de ALV van 6 februari 2020 ten aanzien van het onderhoud van het terras (in de notulen onder punt 7) besloten: “Op 50/50 (VvE/Roperod) het terras leeg te makenRoperod gaat het glas laten herstellenOnderhoud terras zolang het niet geëxploiteerd wordt zullen de kosten 50/50 gedeeld worden”.
      
    
    
      2.8.
      Op 5 augustus 2021 vond een ALV plaats, waarbij Roperod niet aanwezig was. In de notulen van deze vergadering staat onder punt 7, dat ziet op voortgang terras, dat [naam] de offertes voor vervanging van het glas te duur vond en de afspraken en toezeggingen die tijdens de vorige vergadering zijn gemaakt niet is nagekomen, dat een incassoprocedure in gang is gezet om de betalingsachterstanden te innen, dat de vergadering unaniem de huur van het terras met onmiddellijke ingang wenst te beëindigen en dat er kandidaten zijn die het terras willen huren, exploiteren en onderhouden, maar als voorwaarde wordt gesteld dat het terras op orde is, zodat de VvE zelf het terras moet opknappen. De voorzitter voegt toe dat Roperod de huur zelf al heeft opgezegd, onder andere in een brief van 2 maart 2018. Voor zover opzegging noodzakelijk is, brengt de voorzitter het voorstel om de huur van het terras met onmiddellijke ingang te beëindigen in stemming, en de vergadering stemt met algemene stemmen in met dit voorstel. Roperod zal in de gelegenheid worden gesteld om de terrasomheining (glas en windschermen) weg te halen. Indien dit niet binnen een redelijke termijn gebeurt zal dit namens de VvE worden gedaan, waarna het terras ter verhuur aan derden zal worden aangeboden, aldus de voorzitter in de notulen.
      
    
    
      2.9.
      In een per aangetekende post en e-mail verzonden brief van 1 oktober 2021 schrijft (de beheerder namens) de VvE aan Roperod dat Roperod het voorheen gehuurde terras al geruime tijd niet meer in gebruik heeft, dat de VvE voor zover nodig de eerdere opzegging van de huur waaronder die van 2 maart 2018 door Roperod heeft aanvaard en dat volgens de brief van Roperod van 2 maart 2018 de einddatum van de huurperiode 31 december 2015 is. Roperod wordt in de gelegenheid gesteld om de door haar op het terras achtergelaten combinatie van beglazing en windschermen binnen 14 dagen te verwijderen.
      
    
    
      2.10.
      In reactie daarop schrijft Roperod in een brief van 12 oktober 2021 dat zij nog altijd gebruiker is van het terras, dat het niet klopt dat Roperod sinds 2015 geen huurder meer is, dat de VvE gemaakte afspraken niet nakomt en dat de VvE van de ramen en windschermen moet afblijven.
      
    
    
      2.11.
      De gemachtigde van Roperod herhaalt in een e-mail aan (de beheerder van) de VvE van 9 maart 2022, onder verwijzing naar het besluit van de ALV van 6 februari 2020, dat Roperod het terras nog steeds huurt. Daarbij wordt meegedeeld dat Roperod de toren inmiddels te koop heeft gezet, dat het restaurant met terras verkocht zal worden, en dat Roperod erop vertrouwt dat de VvE haar rechten zal blijven respecteren en voor zover nodig zal meewerken aan een indeplaatsstelling.
      
    
    
      2.12.
      De gemachtigde van de VvE schrijft vervolgens in een brief van 29 maart 2022 dat de VvE haar standpunt handhaaft dat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van Roperod, althans beroept de VvE zich – samengevat – op verjaring en ontbinding wegens structurele wanbetaling. Verder zegt de VvE voor zover nodig de huurovereenkomst op tegen 1 mei 2022, althans wordt de ontruiming aangezegd uiterlijk op 30 april 2022. Tot slot wordt Roperod gesommeerd tot betaling van € 6.116,24 voor ‘aanv. Nota Buteriggel’ betreffende het jaar 2019 en € 47,49 voor ‘herziene Begroting’ betreffende het jaar 2020.
      
    
    
      2.13.
      Op 12 juli 2022 heeft Roperod de huur voor het terras over de jaren 2020, 2021 en 2022 aan de VvE betaald, onder vermelding van ‘onder protest van gehoudenheid’.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      Roperod heeft een (voorwaardelijk) verzoek gedaan tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW), en vraagt de kantonrechter haar primair niet-ontvankelijk te verklaren in dit verzoek, omdat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Subsidiair verzoekt Roperod om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde terras zou moeten plaatsvinden op grond van artikel 7:230a lid 1 BW te verlengen tot één jaar na het (vermeend) eindigen van de huurovereenkomst, dus tot en met 30 april 2023, dan wel tot een in goede justitie te bepalen datum, omdat het gaat om de huur van een gebouwde onroerende zaak, en de belangen van Roperod door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de VvE bij voortzetting van het gebruik door Roperod.
      
    
    
      3.2.
      De VvE voert verweer, en stelt zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst vanaf eind 2016 is geëindigd als gevolg van opzegging door Roperod in 2016. Subsidiair voert de VvE aan dat sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van Roperod die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Meer subsidiair beroept de VvE zich erop dat zij de huurovereenkomst – voor zover die nog zou bestaan – op 29 maart 2022 heeft opgezegd tegen 1 mei 2022 met aanzegging van de ontruiming uiterlijk op 30 april 2022. In dat verband stelt de VvE zich primair op het standpunt dat het terras geen gebouwde onroerende zaak is, zodat Roperod geen ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW toekomt, en subsidiair dat het gehuurde geen aanhorigheid is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Ten slotte voert de VvE aan dat voor zover zou worden geoordeeld dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, het belang van Roperod door de ontruiming niet ernstiger wordt geschaad dan dat van de VvE bij voortzetting.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat Roperod als opvolgend eigenaar van de toren met ingang van 30 maart 2000 de huur van het terras heeft voortgezet, waarmee een huurverhouding tussen partijen is ontstaan. Wat partijen met name verdeeld houdt is de vraag of de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd, en welk huurregime van toepassing is.
      
      
        
          De huurovereenkomst is niet geëindigd door de opzegging van Roperod
        
      
      
    
    
      4.2.
      De VvE beroept zich erop dat de huurovereenkomst in elk geval vanaf eind 2016 is geëindigd ten gevolge van opzegging door Roperod. De VvE beschikt niet meer over de oorspronkelijke opzegging uit 2016, maar die opzegging is door Roperod bevestigd in haar brief van 2 maart 2018, aldus de VvE. Roperod erkent op zichzelf dat zij in laatstgenoemde brief de huur van het terras heeft opgezegd, zodat dit als vaststaand moet worden aangenomen. 
      
    
    
      4.3.
      Roperod beroept zich er echter terecht op dat nadien overleg is gevoerd tussen partijen, waarna de ALV op 6 februari 2020 het besluit heeft genomen dat het terras onverminderd verhuurd blijft aan Roperod, en dat partijen ten aanzien van het verleden niets meer van elkaar te vorderen hebben. Volgens de VvE moet hetgeen in die ALV is besproken omtrent het blijven huren van het terras, beschouwd worden als een achterhaald voorstel, waaraan door Roperod geen uitvoering is gegeven. De deal was niet rond, aldus de VvE. Daarmee miskent de VvE het karakter van een besluit van de ALV. De ALV is een orgaan van de VvE, dat bevoegd is tot het nemen van besluiten waaraan de VvE als rechtspersoon gebonden is. 
      
    
    
      4.4.
      Daarbij komt dat de VvE niet kan worden gevolgd in haar stelling dat Roperod geen uitvoering heeft gegeven aan het besluit van 6 februari 2020 ter zake het onderhoud van het terras en door de achterstallige huur vanaf 2017 onbetaald te laten. Vast staat dat Roperod overeenkomstig het besluit van de ALV 50% van de kosten voor het verwijderen van het zand voor haar rekening heeft genomen, en op eigen kosten terrasramen heeft laten verwijderen en afvoeren. Verder stelt Roperod zich op het standpunt dat zij, op basis van het besluit van de ALV dat partijen vanuit het verleden over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben, de huur voor het terras over de periode van 2017 tot en met 2019 niet meer hoefde te betalen. Waarom Roperod in dit standpunt niet gevolgd zou kunnen worden is door de VvE niet toegelicht, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Bovendien snijdt de conclusie die de VvE verbindt aan haar stelling dat Roperod geen uitvoering heeft gegeven aan het besluit van 6 februari 2020, te weten dat daarmee teruggevallen wordt op de oude opzegging van de huurovereenkomst door Roperod, geen hout.
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de opzegging van Roperod niet tot gevolg heeft gehad dat de huurovereenkomst per eind 2016 is geëindigd. 
      
      
        
          Het verjaringsverweer en het beroep op de vervaltermijn van artikel 7:230a BW
        
      
      
    
    
      4.6.
      Ervan uitgaande dat de huurovereenkomst per eind 2016 is geëindigd, stelt de VvE zich op het standpunt dat het verzoek van Roperod tot ontruimingsbescherming niet is ingediend binnen de daarvoor geldende termijn van twee maanden, althans dat iedere aanspraak uit hoofde van de huurovereenkomst is verjaard door verloop van vijf jaren. Dat uitgangspunt van de VvE is hiervoor als onjuist beoordeeld. 
      
    
    
      4.7.
      Gezien het feit dat de ALV op 6 februari 2020 heeft besloten dat het terras onverminderd aan Roperod verhuurd blijft, dat de VvE in haar brief van 29 maart 2022 de ontruiming heeft aangezegd uiterlijk op 30 april 2022, en dat Roperod haar verzoek op 28 juni 2022 heeft ingediend, kan het verjaringsverweer van de VvE niet slagen, en is het op artikel 7:230a BW gebaseerde verzoek van Roperod tijdig ingediend.
      
      
        
          Het toepasselijke huurregime
        
      
      
    
    
      4.8.
      Voor de verdere beoordeling van het geschil is van belang welk huurregime van toepassing is op de huurverhouding tussen partijen. Met Roperod is de kantonrechter van oordeel dat het terras moet worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW. Daarover wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.9.
      Roperod is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de toren. In de splitsingsakte en het HHR is bepaald dat de toren (deels) is bestemd om te worden geëxploiteerd als restaurant. Een restaurantbedrijf valt, indien dit wordt uitgeoefend in een met die bestemming gehuurde onroerende zaak, onder het begrip bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Het derde lid van dit artikel bepaalt dat tot een dergelijke bedrijfsruimte ook worden gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de afhankelijke woning. Indien dergelijke aanhorigheden op basis van een afzonderlijke overeenkomst worden gehuurd, kunnen deze krachtens die overeenkomst worden bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW, omdat het regime van die afdeling ook door partijen kan worden gekozen geheel los van enige feitelijke relatie met bedrijfsruimte als genoemd in artikel 7:290 lid 2 BW.
      
    
    
      4.10.
      Die laatste situatie doet zich in dit geval voor. Roperod huurt alleen het aan de toren grenzende terras van de VvE. Daarover is in artikel 7 onder 3 van het HHR bepaald dat de leden van de VvE een deel van de gemeenschappelijke grond ter beschikking stellen aan de exploitant van het restaurant (in de toren) voor het exploiteren van een terras. Daarmee is de verhuurde grond krachtens de huurovereenkomst bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW. Voor een dergelijke contractuele bestemming van de bijgehuurde zaak tot aanhorigheid of bijbehorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW is niet vereist dat er een feitelijke of goederenrechtelijke relatie bestaat met bedrijfsruimte als bedoeld in lid 2 van genoemd artikel. Voldoende is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat het verhuurde wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimte als 7:290 BW bedrijfsruimte te worden gebruikt. Het feit dat de huurder van de bijgehuurde zaak (zoals in dit geval) eigenaar is van die andere (hoofd)ruimte, staat niet in de weg aan een contractuele bestemming tot aanhorigheid of bijbehorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Ook losse, onbebouwde grond, die geen samenhangend geheel vormt met de hoofdruimte van het bedrijf, kan contractueel worden aangemerkt als bijbehorende grond in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande is de door de VvE opgeworpen vraag of het gehuurde kwalificeert als gebouwde onroerende zaak niet relevant, zodat deze onbeantwoord kan blijven en dit verweer van de VvE wordt gepasseerd. Hetzelfde geldt voor de stelling van de VvE dat een feitelijke verbinding tussen de toren en het terras zou ontbreken.
      
    
    
      4.12.
      De VvE voert verder aan dat voor een succesvol beroep op bescherming binnen het regime van artikel 7:290 BW minimaal noodzakelijk is dat de toren (als hoofdruimte) actief gebruikt wordt als restaurant. Onbetwist staat vast dat Roperod feitelijk al sinds 2001 geen restaurant meer exploiteert in de toren. Volgens Roperod is dit te wijten aan beslissingen van de VvE, waardoor exploitatie van een restaurant in de toren (financieel) is bemoeilijkt en het Roperod ondanks haar inspanningen niet is gelukt een uitbater te vinden. Wat hier ook van zij, het verweer van de VvE slaagt niet. In dit geval is het terras op grond van een afzonderlijk per 30 maart 2000 tot stand gekomen huurovereenkomst bestemd voor gebruik als 290-bedrijfsruimte, in samenhang met een in de toren van Roperod te exploiteren restaurant. Daarmee blijft afdeling 7.4.6 BW van toepassing zolang partijen geen andere bestemming zijn overeengekomen. De VvE heeft niet aannemelijk gemaakt dat (stilzwijgend) overeenstemming met Roperod is bereikt over een wijziging van de bestemming van het gehuurde. Het enkele feit dat in de toren al jarenlang geen restaurant geëxploiteerd wordt, is daarvoor onvoldoende. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat uit de notulen van de ALV van 6 februari 2020 blijkt dat de VvE, ten tijde van haar besluit het terras onverminderd aan Roperod te blijven verhuren, ermee bekend was dat de toren niet actief gebruikt wordt als restaurant, reden waarom de VvE heeft besloten 50% van de onderhoudskosten van het terras voor haar rekening te nemen zolang het niet geëxploiteerd wordt. Het terras is verhuurd gebleven ten behoeve van een toekomstige hervatting van het restaurantbedrijf, zodat de contractuele bestemming van de bijgehuurde grond niet is gewijzigd. Sterker nog, de VvE heeft ook onder de huidige feitelijke omstandigheden ingestemd met bestemming van het gehuurde tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarmee wijken de feiten en omstandigheden in deze zaak zodanig af van die waarover het gerechtshof Den Bosch op 5 juli 2018 heeft beslist, dat de verwijzing van de VvE naar dat arrest niet op gaat.
      
    
    
      4.13.
      Ook de verwijzing van de VvE in dit verband naar de conclusie van de A-G bij de uitspraak van de Hoge Raad van 10 februari 2012 gaat mank. Anders dan de VvE met het citaat in haar verweerschrift suggereert, is in die conclusie niet te lezen dat de huurder de bescherming van de bedrijfsruimtebepalingen niet meer ‘verdient’ als in de overige door de huurder gebezigde ruimten geen 290-bedrijf meer wordt geëxploiteerd. Dit is ook niet de strekking van de conclusie van de A-G. In het kader van de vraag of bescherming van een bijgehuurde aanhorigheid op zijn plaats is in gevallen waarin de hoofdruimte zelf niet van de artikelen 7:290 e.v. BW kan profiteren, schrijft de A-G dat het beroep op die bescherming moet falen zodra er voor de hoofdruimte geen effectieve bescherming (meer) bestaat. Gelezen in de context van de conclusie doelt de A-G daarmee op de situatie waarin de huurder van het bijgehuurde geen aanspraak (meer) kan maken op bestendige gebruiksrechten voor de hoofdruimte. De A-G concludeert vervolgens dat artikel 7:290 lid 3 BW ook van toepassing is in gevallen waarin een gehuurde aanhorigheid bestemd is om in verband met een in eigendom gehouden bedrijfsruimte te worden gebruikt. Het belang bij voortgezette bescherming ten aanzien van de gehuurde aanhorigheid van een huurder die over een bestendige goederenrechtelijke titel voor gebruik van de hoofdruimte kan beschikken, verschilt volgens de A-G niet in relevante mate van degene die de hoofdruimte huurt. Roperod beschikt als eigenaar van de toren over een bestendige titel voor het gebruik daarvan. De invloed van het al dan niet actief voeren van een bedrijf in de hoofdruimte was niet aan de orde in de zaak waarover de Hoge Raad op 10 februari 2012 heeft beslist. 
      
      
        
          De door de VvE gestelde tekortkomingen van Roperod
        
      
      
    
    
      4.14.
      De VvE voert nog aan dat sprake is van ernstige tekortkomingen van Roperod die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Met name is volgens de VvE sprake van structurele wanbetaling sinds 2017, en kunnen de betalingen onder protest van gehoudenheid op 12 juli 2022 het verzuim niet repareren. Roperod betwist een en ander gemotiveerd. Wat hier ook van zij, alleen de rechter kan een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte ontbinden wegens een tekortkoming van de huurder, en een vordering van de VvE tot ontbinding van de huurovereenkomst ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor. Hetgeen partijen hebben aangevoerd ten aanzien van de gestelde tekortkomingen kan daarmee verder onbesproken blijven. Bovendien is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 mei 2022.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        Het primaire verzoek van Roperod om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar 
        verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW moet worden toegewezen omdat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze beschikking.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      verklaart Roperod niet-ontvankelijk in haar verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW, omdat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW; 
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Roperod tot en met vandaag vaststelt op:
        griffierecht	€	128,00
        salaris gemachtigde	€	498,00,
        vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze beschikking tot de dag van volledige betaling	;
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
    
  
  
     HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602
  
  
     HR 14 oktober 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4662
  
  
     HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602
  
  
     Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr. 14b, p. 3, en Hof ’s-Gravenhage 11 juli 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BB8780 (WR 2007/98)
  
  
     Zie de noot van mr. H.J. Rossel (in WR 2018/175) onder Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2844
  
  
     Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2844
  
  
     Parket bij de Hoge Raad 10 februari 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BU5602
  
  
     Artikel 7:231 lid 1 BW