ECLI:NL:GHARL:2024:3167, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, 200.325.528
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vastlegging reguliere pachtovereenkomsten. Geen voorovereenkomst, geen onvervulde voorwaarden, geen korte termijn afgesproken, geen korte termijn o.g.v. redelijkheid en billijkheid. Vastlegging is niet in strijd met redelijkheid en billijkheid. Geen dwaling. Geen nietigheid o.g.v. 3:40 BW vanwege handelen in strijd met Didam-arrest  (Hoge Raad 26-11-2021, ECLI:NL:HR:2021:1778).

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.325.528
      zaaknummer rechtbank 9707234
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 7 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de gemeente Veendam
      
      die is gevestigd in Veendam
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de pachtkamer in Leeuwarden optrad als gedaagde
      hierna: de gemeente
      advocaat: mr. S.A. Frijling 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Dankers Vastgoed B.V.,
      
      die is gevestigd in Borgercompagnie (gemeente Veendam)
      die bij de pachtkamer in Leeuwarden optrad als eiseres
      hierna: Dankers
      advocaat: mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Zoals in het arrest van 7 november 2023 bepaald, heeft op 25 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Akte is verleend van de door de gemeente overgelegde brief van de rechtbank van 21 november 2021 (document P) en de nagezonden producties 25 tot en met 34, die dus tot het dossier behoren. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2Kern van de zaak en de beslissing
    
    
      Het hof moet in deze zaak beslissen of tussen Dankers en de gemeente reguliere pachtovereenkomsten zijn gesloten voor percelen van in totaal ongeveer 67 ha en voor welke duur, of die overeenkomsten nietig of vernietigbaar zijn en, als dat niet het geval is, of redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan vastlegging van deze pachtovereenkomsten. Het hof zal beslissen dat de pachtovereenkomsten vastgelegd moeten worden. Het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden zal worden bekrachtigd. Het hof legt zijn oordeel hieronder uit.
    
    
    
      
        De feiten waarvan het hof uitgaat, de vordering en de beslissing van de pachtkamer in Leeuwarden
      
    
    
    
      
        Feiten waarvan het hof uitgaat 
      
    
    
    
      2.1.
      Dankers exploiteert een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit. Omwonenden klagen (onder andere) over stank. De gemeente heeft bestuursrechtelijk geprobeerd handhavend op te treden tegen Dankers, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing van het geurprobleem. De gemeente en Dankers hebben overlegd over een mogelijke oplossing. Daarvoor hebben tussen 2018 en januari 2020 meerdere bijeenkomsten tussen de gemeente en Dankers plaatsgevonden, inclusief expert meetings. In januari 2020 hebben de gemeente en Dankers overeenstemming bereikt over de geurnorm die moest worden aangehouden, ter beperking van de geurhinder. 
      
    
    
      2.2.
      Vervolgens is op 20 februari 2020 tussen de advocaten van de gemeente en Dankers een eerste concept van een vaststellingsovereenkomst (hierna: de VSO) gewisseld. In een reactie van 6 maart 2020 heeft Dankers in paragraaf 4 van de VSO onder het kopje financiering het verzoek opgenomen in een persoonlijk gesprek met de wethouder te spreken over het mogen pachten van percelen van de gemeente. In een concept van de VSO van 16 april 2020 heeft de advocaat van de gemeente in een opmerking in de kantlijn geschreven dat over pacht overlegd kan worden na ondertekening van de VSO.
      
    
    
      2.3.
      Op 19 mei 2020 hebben wethouder [de wethouder] en ambtenaar [de ambtenaar1] namens de gemeente overlegd met Dankers. Op 20 mei 2020 is een eindconcept van de VSO door de advocaat van de gemeente aan Dankers gestuurd. Daarin staat in artikel 4 dat Dankers een reële vergunningaanvraag in zal dienen, maar is de datum waarop deze ingediend moet worden nog blanco gelaten. In de VSO staat niets over pacht. Op 12 juni 2020 heeft [naam1] aan [de ambtenaar1] een whatsapp gestuurd waarin hij vraagt of hij met de adviseur grondzaken van de gemeente kon regelen dat zij de pachtcontracten voor 2021 en 2022 klaar zou maken. “Dan kan de overeenkomst getekend worden.” Daarop heeft [de ambtenaar1] gereageerd met: “Ik heb dit al met [de wethouder] [wethouder [de wethouder] ; toevoeging hof] voorbesproken. (…) Wij doen je de toezegging dat de overeenkomsten er komen. Bij deze. (…) Ik ga ervan uit dat we desondanks de getekende overeenkomst kunnen ontvangen.” 
      
    
    
      2.4.
      Op 21 juni 2020 heeft de advocaat van de gemeente de afspraken over de pacht bevestigd. Hij schreef: “Ik begreep dat nog overleg heeft plaatsgevonden tussen onze cliënten en dat daarbij het volgende is overeengekomen. In navolging van het overleg tussen Dankers en mevrouw [naam2] (Vastgoed) is een lijst met percelen opgesteld die Dankers wil pachten. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt over een fasering. Deze afspraken zijn de volgende: 
      
        - de gronden die nu in pacht zijn bij Koop en Groenewold gaan eind 2020 in pacht over naar Dankers;
      
      
        - de overige gronden, te weten de gronden die nu in pacht zijn bij [naam3] , [naam4] en [naam5] , gaan eind 2021 over naar Dankers. 
      
      
        
          Client zal de pachtovereenkomsten tijdig aan Dankers doen toekomen. Client stelt daarbij wel als voorwaarde dat de getekende overeenkomst (ik zond u het concept al eerder) deze week retour komt en de aanvraag uiterlijk 15 juli in het Omgevingsloket is ingediend.”
        Op de vraag van de advocaat van Dankers van 22 juni 2020 of bevestigd kon worden dat het reguliere pacht betrof en dus geen geliberaliseerde pacht, heeft de advocaat van de gemeente dezelfde dag geantwoord dat partijen inderdaad reguliere pacht hadden afgesproken.
      
      
    
    
      2.5.
      Het hof stelt vast dat Dankers op 29 juni 2020 de VSO getekend aan de gemeente heeft gestuurd, met daarin de datum van 15 juli 2020 voor het indienen van een reële vergunningaanvraag. Op 9 juli 2020 hebben de gemeente en Dankers de VSO opnieuw getekend en op 15 juli 2020 heeft Dankers de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. 
      
    
    
      2.6.
      Het hof stelt ook vast dat de gemeente op 1 november 2020 om niet 25 ha grond in bruikleen aan Dankers heeft gegeven.
      
    
    
      2.7.
      De omgevingsdienst Groningen heeft vervolgens vastgesteld dat de ingediende vergunningaanvraag niet volledig was en dat een milieueffectrapportagebeoordeling plaats moest vinden en een vergunning in het kader van de wet natuurbescherming (hierna: de wnb) van de provincie diende te worden verkregen. De vergunningaanvraag die Dankers heeft ingediend voor de afgesproken maatregelen om de geurhinder te beperken is, zo begrijpt het hof, nog niet afgerond: de vergunning is niet afgewezen, maar ook niet verleend.
      
      
        
          Wat Dankers wil, de pachtkamer in Leeuwarden heeft beslist en de inzet in hoger beroep
        
      
      
    
    
      2.8.
      Dankers heeft bij de pachtkamer in Leeuwarden schriftelijke vastlegging gevorderd van twee reguliere pachtovereenkomsten, telkens voor de hoogst toelaatbare pachtprijs te betalen achteraf in december van het betreffende kalenderjaar en de wettelijke duur van zes jaar: 
      a. a) ingaande 31 december 2020 voor 9,74 ha (perceel gemeente Wildervank, sectie N 270 (gedeeltelijk)) en 25,89 ha (percelen gemeente Veendam O 1895 en R 366, 371 en 864 (allen gedeeltelijk));en 
      b) ingaande 31 december 2021 voor 9,83 ha (perceel gemeente Wildervank N 270 (gedeeltelijk)) en 22,28 hectare (percelen gemeente Veendam O 1903 en R 366 en 396 (allen gedeeltelijk)).
      Ook heeft Dankers een verklaring voor recht gevorderd dat de gemeente is tekortgeschoten in haar verplichting deze percelen ter beschikking te stellen. De pachtkamer in Leeuwarden heeft deze vordering toegewezen.
      
    
    
      2.9.
      De gemeente komt daartegen in hoger beroep en wil dat de vorderingen van Dankers alsnog worden afgewezen en dat Dankers wordt veroordeeld terug te betalen wat de gemeente ter uitvoering van het vonnis aan hem betaald heeft.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof 
    
    
      
        Algemeen
      
    
    
    
      3.1.
      De gemeente vindt dat de pachtkamer in Leeuwarden de feiten niet goed en volledig heeft vastgesteld (grieven 1 tot en met 6). Het hof heeft hierboven zelfstandig de feiten vastgesteld die relevant zijn voor zijn beslissing. Voor zover de gemeente nog aanvullende feiten vastgesteld wil hebben, kunnen deze feiten niet tot een andere beslissing leiden en zijn deze feiten dus niet relevant. Bij de verdere behandeling van haar klachten daarover heeft de gemeente daarom geen belang.
      
      
        
          Wat zijn partijen overeengekomen?
        
      
      
    
    
      3.2.
      Om vast te stellen wat partijen zijn overeengekomen, komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die tot de conclusie leiden dat een pachtovereenkomst is gesloten rusten op Dankers. 
      
      
        
          Er zijn pachtovereenkomsten gesloten; geen onvervulde voorwaarden
        
      
      
    
    
      3.3.
      De gemeente klaagt dat geen pachtovereenkomst is gesloten, maar slechts een voorovereenkomst die kan verplichten om één of meer pachtovereenkomsten te sluiten als Dankers i) de VSO zou ondertekenen (waaronder begrepen dat het geurprobleem door Dankers zou worden opgelost en ii) uiterlijk op 15 juni 2020 een reële vergunningaanvraag zou indienen (grieven 7 tot en met 11 en 20 tot en met 21). Als er al een pachtovereenkomst is gesloten dan is deze volgens de gemeente onder dezelfde opschortende voorwaarden gesloten. Aan deze voorwaarden is volgens de gemeente niet voldaan (grieven 33-34).
      
    
    
      3.4.
      Het hof is het daarmee niet eens. Het hof oordeelt dat Dankers redelijkerwijs mocht verwachten dat hij de afgesproken gronden mocht pachten als hij de VSO zou ondertekenen en op uiterlijk 15 juli 2020 een vergunningaanvraag zou indienen. Het hof komt als volgt tot die conclusie.
      
    
    
      3.5.
      Uit de communicatie tussen Dankers en de gemeente blijkt dat de pachtovereenkomsten voor Dankers voorwaarde waren voor het ondertekenen van de VSO. Uit de berichten beschreven in r.o. 2.2 tot en met 2.4 blijkt dat Dankers al bij onderhandeling over de VSO een mogelijke pachtrelatie aan de orde heeft gesteld. De gemeente is daarop toen niet ingegaan. Tijdens de bijeenkomst van 19 mei 2020 heeft Dankers opnieuw de mogelijkheid van pacht aan de orde gesteld. Volgens de verklaring van wethouder [de wethouder] is tijdens deze bijeenkomst gesproken over de mogelijkheid van pacht en heeft hij toen aangegeven dat hij daar niet negatief tegenover stond. In zijn whatsapp van 20 juni 2020schrijft [naam1] dat hij de pachtovereenkomsten wil hebben, zodat de VSO getekend kan worden. Uit de woordkeuze van deze whatsapp blijkt dat voor Dankers het aangaan van de pachtovereenkomsten een voorwaarde was om de VSO te tekenen. Dat de gemeente dat ook zo begrepen heeft, blijkt uit het antwoord van [de ambtenaar1] op deze whatsapp: daarin geeft hij een harde toezegging dat de pachtovereenkomsten er komen, na overleg met de wethouder. Vervolgens schrijft hij dat hij er desondanks vanuit gaat dat de gemeente de getekende overeenkomst (het hof begrijpt, de VSO) kon ontvangen. Het gebruik van het woord desondanks maakt duidelijk dat ook [de ambtenaar1] begreep dat de pachtovereenkomsten er eigenlijk hadden moeten komen vóór ondertekening van de VSO. De harde toezegging namens de gemeente is wat [de ambtenaar1] kan bieden omdat hij niet aan deze voorwaarde (pachtovereenkomsten gesloten voor ondertekening VSO) kan voldoen. Dat de gemeente ook begreep dat er over de pacht eerst afspraken gemaakt moesten worden, wordt ten slotte bevestigd in de mail van de advocaat van de gemeente van 21 juni 2020. Daarin worden de lijst met percelen en de verschillende ingangsdata van de pacht bevestigd, schrijft de advocaat van de gemeente dat de getekende VSO uiterlijk binnen een week aan de gemeente retour gezonden moet worden en bevestigt hij dat de datum voor de indiening van de reële vergunningaanvraag op 15 juli2020 wordt gezet. Die datum was in de VSO die hij in mei 2020 had toegezonden nog opengelaten omdat er blijkbaar geen overeenstemming over bestond. Daarmee waren kennelijk alle voorwaarden voor het aangaan van de pachtovereenkomsten vervuld. Op grond van deze wisseling van berichten mocht Dankers er redelijkerwijs op vertrouwen dat als hij de VSO getekend zou retourneren en op 15 juli 2020 de vergunningaanvraag zou indienen, hij de afgesproken gronden mocht pachten.
      
    
    
      3.6.
      Volgens de gemeente is altijd de bedoeling geweest dat er pas pachtovereenkomsten gesloten zouden worden als het geurprobleem zou zijn opgelost of uitvoering zou zijn gegeven aan de VSO. Het hof oordeelt dat Dankers dat redelijkerwijs niet hoefde te verwachten. Volgens een verklaring van ambtenaar [de ambtenaar2] zou de vergunning half januari 2021 rond zijn geweest waarna Dankers de schoorsteen had kunnen realiseren. De geuroverlast zou echter pas na de bouw van de schoorsteen zijn opgelost. De harde toezegging dat in ieder geval één pachtovereenkomst eind 2020 gesloten zouden worden (zie r.o. 2.3), veronderstelt dan ook dat deze overeenkomst al voor oplossing van het geurprobleem zou worden aangegaan. Dat volgt ook uit de mogelijkheid dat omwonenden bezwaar zouden instellen tegen de voorgenomen vergunningverlening. In die mogelijkheid voorziet de VSO expliciet. Volgens de verklaring van de wethouder bij de mondelinge behandeling in hoger beroep hoefden de pachtovereenkomsten daarop niet te wachten, omdat dergelijke bezwaren niet aan Dankers konden worden toegerekend. Ook daaruit blijkt dat oplossing van het geurprobleem niet de voorwaarde was voor het sluiten van de pachtovereenkomsten. Dat louter ondertekening als voorwaarde zinledig is, zoals de gemeente zegt, volgt het hof niet: de gemeente kan Dankers aan de VSO houden en schadevergoeding vorderen als Dankers in de nakoming daarvan toerekenbaar tekort is geschoten. 
      
    
    
      3.7.
      De gemeente heeft gesteld dat zij direct aan Dankers heeft aangegeven dat nooit is afgesproken dat hij de grond mocht pachten voorafgaand aan het uitvoeren van de VSO en het oplossen van het probleem. Zij wijst op een interne email van [de ambtenaar1] aan [naam2] , de adviseur Vastgoed & Contracten van de gemeente. Daarin schrijft [de ambtenaar1] aan haar dat [de wethouder] Dankers gebeld had om te zeggen dat Dankers te veel wilde. Uit deze mail blijkt echter niet dat [de wethouder] gezegd heeft dat de grond pas gepacht mocht worden nadat het geurprobleem was opgelost of de VSO was uitgevoerd. Dat wordt ook niet bevestigd in de verklaringen van [de wethouder] of [de ambtenaar1] . De alternatieve verklaring van Dankers dat dit zag op de fasering van de pacht lijkt even plausibel en wordt ondersteund door de inhoud van de mail van de advocaat van de gemeente van 21 juni 2020. Op dit mailbericht volgde bovendien de correspondentie tussen de advocaat van de gemeente en de advocaat van Dankers van 21 en 22 juni 2020, waarin de pachtafspraken juist bevestigd worden. Het hof is daarom van oordeel dat de gemeente een mededeling dat de pachtcontracten alleen zouden worden afgesloten of dat gronden alleen zouden worden verpacht als eerst het geurprobleem zou worden opgelost onvoldoende onderbouwd heeft gesteld.
      
    
    
      3.8.
      Volgens de gemeente is ook afgesproken dat een voorwaarde voor het sluiten van de pachtovereenkomsten was dat Dankers een reële vergunningaanvraag in zou dienen en heeft hij aan die voorwaarde niet voldaan. De gemeente wijst daarbij op artikel 4 van de VSO, waarin de verbintenis voor Dankers is opgenomen om een reële vergunningaanvraag in te dienen. Uit het opnemen van deze verbintenis in de VSO volgt echter niet dat het voldoen aan deze verbintenis ook een voorwaarde was voor de pachtcontracten. In de whatsapp van [de ambtenaar1] van 12 juni 2020 is dat niet als voorwaarde opgenomen. Ook in de mails van de advocaat van de gemeente van 21 en 22 juni 2020 blijkt niet dat dit een voorwaarde was. Wel blijkt daaruit dat de datum waarop de vergunningaanvraag ingediend moest worden door partijen is bepaald op de datum die de gemeente blijkbaar wilde (uiterlijk 15 juli 2020) en als voorwaarde gold om tot pachtovereenkomsten te komen.
    
    
      3.9.
      Uit het handelen van de gemeente blijkt ook niet dat zij ervan uitging dat een reële vergunningaanvraag een voorwaarde was voor de pachtovereenkomsten. De gemeente heeft de vergunning niet verleend en in deze procedure een rapport overgelegd waarin geconcludeerd wordt dat de vergunningaanvraag niet reëel was. Tegelijkertijd heeft de gemeente niet gesteld en is ook niet anderszins gebleken dat zij na het indienen van de vergunningaanvraag, maar voor december 2020 toen de eerste pachtovereenkomst in zou gaan, aan Dankers heeft gecommuniceerd dat de vergunningaanvraag niet reëel was en dus aan een voorwaarde voor het aangaan van de pachtovereenkomst niet voldaan was. De eerste communicatie van de gemeente waarin werd gezegd dat de vergunningaanvraag niet reëel was is van 6 december 2021. [de ambtenaar1] zegt in zijn verklaring dat in september 2020 geliberaliseerde pachtovereenkomsten aan Dankers zijn gestuurd. In november 2020 zijn aan Dankers gronden om niet in bruikleen gegeven. [de ambtenaar1] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gezegd dat de vergunningaanvraag van Dankers broddelwerk was. Als dat zo was en daarom aan deze voorwaarde om tot de pachtovereenkomsten te komen niet voldaan was, is zonder toelichting – die ontbreekt – niet of moeilijk te begrijpen waarom de gemeente desondanks pachtcontracten aan Dankers heeft gestuurd en hem gronden in bruikleen heeft gegeven. Dat de gemeente de vergunning niet hoefde te beoordelen en dus niet naar de vergunningaanvraag heeft gekeken of dat procedures over een wnb-vergunning tot vertraging hebben geleid, overtuigt het hof niet. Als een reële vergunningaanvraag een voorwaarde was, had de gemeente er bij uitstek belang bij om vast te stellen of aan die door haar gestelde voorwaarde voldaan was, voordat zij met Dankers de pachtovereenkomsten zou aangaan.
      
    
    
      3.10.
      Het hof concludeert dan ook dat de voorwaarden die er waren voor de pachtafspraken zijn vervuld. Het hof hoeft niet te beoordelen of de vergunningaanvraag van Dankers voldoende “reëel” was (grieven 12 tot en met 19).
      
      
        
          Geen voorovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het hof deelt niet de mening van de gemeente dat uitsluitend een voorovereenkomst is gesloten, die de gemeente slechts verplichtte om tot een pachtovereenkomst te komen. Gezien de harde toezegging van [de ambtenaar1] , de specifieke percelen waarover overeenstemming bestond en de afspraken over de ingangsdata en de bevestiging door de advocaat van de gemeente dat er sprake was van reguliere pacht, mocht Dankers er redelijkerwijs op vertrouwen dat over alle noodzakelijke elementen van een pactovereenkomst overeenstemming bestond. Dat nog vastlegging in een schriftelijke overeenkomst moest volgen maakt de gesloten overeenkomst niet minder geldig en betekent evenmin dat slechts van een voorovereenkomst sprake was.
      
      
        
          Er is een reguliere pachtovereenkomst afgesproken zonder specifieke termijn
        
      
      
    
    
      3.12.
      De pachtkamer in Leeuwarden heeft geoordeeld dat Dankers en de gemeente een pachtovereenkomst voor zes jaar hebben gesloten, omdat zij hebben afgesproken dat er sprake is van reguliere pacht (zie r.o. 4.13 van het vonnis). De gemeente klaagt daarover (grieven 35 en 36). Zij wijst erop dat haar een reguliere pachtovereenkomst is ontfutseld en beroept zich erop dat een overeenkomst voor een korte termijn van één jaar is afgesproken.
      
    
    
      3.13.
      Het hof oordeelt dat Dankers er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat hij een reguliere pachtovereenkomst met de gemeente heeft gesloten.. Het hof stelt vast dat de advocaat van Dankers in zijn verzoek van 22 juni 2020 om te bevestigen dat er reguliere pacht was afgesproken ook heeft opgenomen “en dus geen geliberaliseerde pacht”. Daarmee lag duidelijk op tafel waarover de gemeente moest beslissen. Dat Dankers aan de gemeente iets ontfutseld heeft vindt het hof dan ook moeilijk te volgen. Van de gemeente, die werd bijgestaan door een advocaat, mocht verwacht worden zich ten minste de vraag te stellen wat het verschil tussen beide pachtvormen was, die Dankers aan haar voorlegde. Als dat niet gebeurd is, moet dat voor rekening van de gemeente blijven. 
      
    
    
      3.14.
      De gemeente klaagt ook dat slechts een pachtovereenkomst met een duur van één jaar vastgelegd moet worden. Nu het hof van oordeel is dat tussen Dankers en de gemeente een reguliere pachtovereenkomst tot stand is gekomen, rusten de stelplicht en bewijslast dat een kortere duur is overeengekomen op de gemeente.
      
    
    
      3.15.
      Het hof oordeelt dat onvoldoende is onderbouwd dat deze korte termijn is afgesproken. Volgens de verklaring van wethouder [de wethouder] heeft hij op 19 mei 2020 aangegeven dat de gemeente de gronden in de toekomst wellicht nodig had en heeft Dankers daarop gezegd dat dat natuurlijk geen probleem is, maar wel liever langer dan een jaar te willen pachten. Daaruit kan niet worden afgeleid dat een periode van één jaar is afgesproken, omdat deze periode door de wethouder niet genoemd is en Dankers deze termijn juist heeft weersproken. Dat wordt ook niet anders als Dankers voorheen met de gemeente alleen jaarpacht had afgesproken, omdat Dankers volgens wethouder [de wethouder] duidelijk heeft gezegd dat hij geen jaarpacht wilde. De gemeente wijst er ook op dat op dat moment al een structuurvisie “Buitenwoel” bestond, die door de pachtovereenkomsten doorkruist wordt. Niet gesteld is dat Dankers daarvan op de hoogte was, zodat onduidelijk is waarom dit inkleurt wat Dankers moest verwachten. Dankers heeft bovendien volgens de wethouder gezegd dat de gemeente dan andere gronden aan kon wijzen. Daarnaast is na deze bijeenkomst door de advocaat van de gemeente bevestigd dat het om reguliere pacht ging. Ook in het licht van deze volgorde van mededelingen heeft de gemeente haar (impliciete) stelling dat Dankers moest begrijpen dat het om jaarpacht ging onvoldoende handen en voeten gegeven. De gemeente heeft nog betoogd dat zij altijd jaarpacht afspreekt. Dat daarop in het verleden wel uitzonderingen zijn gemaakt staat vast. Het doet daarnaast niet af aan wat tussen de wethouder en Dankers in dit geval, volgens de verklaring van de wethouder, is besproken. De stelling dat een kortere termijn is afgesproken, is in het licht van de onderbouwde betwisting daarvan door Dankers, door de gemeente onvoldoende onderbouwd, zodat het hof aan bewijs niet toekomt.
      
      
        
          Ook geen kortere termijn op grond van redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      3.16.
      Dat is afgesproken dat de pacht voor één jaar zou zijn, is dus onvoldoende onderbouwd. De gemeente beroept zich er ook op dat op grond van redelijkheid en billijkheid deze termijn zou moeten gelden. De argumenten die zij daarvoor geeft, zijn dezelfde als die zij gebruikt om te onderbouwen dat een termijn van één jaar is afgesproken. Die argumenten zijn om de hierboven gegeven redenen niet voldoende.
      
    
    
      3.17.
      De stelling dat tussen wethouder [de wethouder] en [naam1] op 19 mei 2020 is besproken dat de gemeente de gronden wellicht weer nodig had en dat Dankers heeft erkend dat is afgesproken dat de gemeente de ter beschikking gestelde gronden mocht ruilen voor andere gronden, als zij de te verpachten gronden nodig had, maakt niet dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een kortere termijn van één jaar moet gelden. Hieruit kan niet worden afgeleid dat een specifieke termijn en einddatum voor de pacht zouden moeten gelden en waarom deze termijn dan één jaar zou moeten zijn. In het licht van de uitdrukkelijke afspraak dat voor reguliere pacht gekozen is en het verzet van Dankers tegen een termijn van één jaar zoals hierboven al beschreven zijn er onvoldoende aanknopingspunten gegeven om op grond van de redelijkheid en billijkheid een pachttermijn van één jaar vast te leggen. Dat de pachtkamer in aanvulling op de vastgelegde afspraken ook had moeten vastleggen dat is afgesproken dat de gemeente de pacht eerder mag beëindigen of andere gronden aan mag wijzen als zij de verpachte gronden nodig had, heeft de gemeente in hoger beroep niet aan de orde gesteld.  
      
      
        
          De ingangsdatum en pachtprijs
        
      
      
    
    
      3.18.
      Over de andere elementen van de pachtovereenkomsten, die de pachtkamer in Leeuwarden heeft vastgelegd, heeft de gemeente niet geklaagd. Die blijven dus zoals de pachtkamer ze heeft vastgelegd.
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid staan niet in de weg aan vastleggen reguliere pachtovereenkomst?
        
      
      
    
    
      3.19.
      De gemeente beroept zich erop dat het vastleggen van reguliere pachtovereenkomsten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat Dankers de gemeente reguliere pacht heeft ontfutseld, terwijl hij wist dat afgesproken was dat eerst het geurprobleem zou moeten worden opgelost en dat pacht voor een kortere termijn is afgesproken (grieven 22 en 23). Over het “ontfutselen” van de reguliere pacht, wat partijen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten en welke rol de oplossing van het geurprobleem daarbij speelde en wat partijen redelijkerwijs over de duur mochten verwachten is hierboven al geoordeeld. Dat de rechten van derden in het geding zijn, is op zich geen reden om wat tussen Dankers en de gemeente is afgesproken niet vast te leggen. Dat ligt in de risicosfeer van de gemeente. De door de gemeente gegeven redenen zijn dan ook onvoldoende om op grond van redelijkheid en billijkheid tot een andere conclusie te komen.
      
      
        
          Nietigheid en vernietigbaarheid wegens schending van artikel 3:40 BW (het Didam-arrest)
        
      
      
    
    
      3.20.
      Volgens de gemeente zijn de pachtovereenkomsten nietig of kan de gemeente deze vernietigen, omdat de gemeente bij het gunnen van schaarse landbouwgrond artikel 3:14 BW heeft geschonden (grieven 24 tot en met 28). De gemeente beroept zich hierbij op het Didam-arrest van de Hoge Raad.
      
    
    
      3.21.
      In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam een bevoegdheid die haar krachtens het burgerlijk recht toekomt op grond van art. 3:14 BW niet mag uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd en een passende mate van openbaarheid moeten verzekeren. De hiervoor bedoelde selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop en ook aan dat voornemen passende openbaarheid is gegeven.
      
    
    
      3.22.
      Het hof stelt voorop dat het van oordeel is dat artikel 3:14 BW en de uitwerking door de Hoge Raad van waartoe een overheidslichaam op grond van dat artikel gehouden is ook van toepassing zijn op het door een gemeente uitgeven van gronden in (reguliere) pacht, zoals in dit geval. Niet betwist is dat er meerdere gegadigden waren voor de aan Dankers in reguliere pacht gegeven landbouwgronden en dat de gemeente niet heeft voldaan aan de procedure-vereisten van het Didam-arrest. Dat alleen Dankers een serieuze kandidaat voor deze pachtgronden was, is niet gesteld en ook niet gebleken.
      
    
    
      3.23.
      Het hof moet dus de vraag beantwoorden wat de gevolgen zijn van het handelen van de gemeente in strijd met artikel 3:14 BW. Artikel 3:14 BW is een bepaling van dwingend recht. Artikel 3:40 lid 2 BW bepaalt dat een rechtshandeling die is verricht in strijd met een dwingende wetsbepaling nietig is, tenzij de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling. In dat laatste geval is de rechtshandeling vernietigbaar. Een en ander geldt voor zover uit de strekking van de bepaling niet anders voortvloeit. 
      
    
    
      3.24.
      Het hof oordeelt dat het aangaan van de pachtovereenkomsten in strijd met artikel 3:14 BW (in dit geval) niet leidt tot nietigheid van die overeenkomsten. . Zoals de Hoge Raad in het Didam-arrest overweegt strekt het gelijkheidsbeginsel in deze context tot het bieden van gelijke kansen aan andere gegadigden, en daarmee ter bescherming van een specifieke groep van personen. Andere sancties (bij voorbeeld schadevergoeding) kunnen deze andere personen afdoende bescherming bieden Dat het doel van het bieden van gelijke kansen bij vastgoedtransacties is om zo veel mogelijk maatschappelijke waarde voor de samenleving te creëren, zoals de gemeente zegt, leidt niet tot een andere conclusie. Dat argument gaat voorbij aan de rechtsonzekerheid en de maatschappelijke kosten die daarvan het gevolg zijn en de mogelijkheid om met een mindere sanctie dan nietigheid hetzelfde doel te bereiken. Gezien het bovenstaande concludeert het hof dat van nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 2 BW geen sprake is.
      
    
    
      3.25.
      Onvoldoende is onderbouwd dat de rechtshandelingen tussen de gemeente en Dankers nietig zijn omdat ze op een andere manier in strijd zijn met de openbare orde of de goede zeden (artikel 3:40 lid 1 BW). Het hof heeft hierboven geconcludeerd dat de strekking van de relevante in het Didam-arrest genoemde norm niet is dat rechtshandelingen in strijd daarmee nietig zijn. De enkele strijdigheid van het aangaan van de pachtovereenkomsten met deze norm is dan onvoldoende om strijd met de openbare orde en de goede zeden aan te nemen. In het licht van wat het hof heeft overwogen over de strekking van gelijkheidsbeginsel in deze context, de mogelijk sanctie van vernietigbaarheid ten behoeve van andere gegadigden en het feit dat partijen de pachtovereenkomsten zijn aangegaan voordat het Didam-arrest werd gewezen en zij zich van de daarin gestelde regels dan ook niet bewust zijn geweest is ook anderszins geen sprake van nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 1 BW.
      
    
    
      3.26.
      
        De gemeente beroept zich voorts op de vernietigbaarheid van het aangaan van de pachtovereenkomsten op grond van de schending van artikel 3:14 BW. Als deze rechtshandelingen al vernietigbaar zijn vanwege deze schending, dan geldt dat de gemeente daar in dit geval jegens Dankers geen beroep op kan doen. De norm van artikel 3:14 BW, zoals uitgelegd door de Hoge Raad in het Didam-arrest, richt zich tot de overheid, in dit geval de gemeente, en heeft als doel gelijkheid tussen marktdeelnemers te beschermen. Daarmee verdraagt zich niet dat de gemeente, als overheid die deze norm in dit geval heeft geschonden, zich daarop beroept om van haar verplichtingen uit die overeenkomst te worden bevrijd. 
        Dankers mag daarnaast op de harde toezegging namens de gemeente vertrouwen. Er is ook niet betwist dat deze toezeggingen namens de gemeente zijn gedaan. Ook het vertrouwensbeginsel vloeit – voor deze zaak- voort uit artikel 3:14 BW en is niet meer of minder van belang dan het gelijksbeginsel. In een geval als dit - waarin die twee beginselen botsen - prevaleert het vertrouwensbeginsel, nu als gezegd het gelijkheidsbeginsel niet door de gemeente tegen Dankers kan worden ingeroepen. Een belangenafweging valt in dit geval ook ten gunste van Dankers uit. De argumenten van de gemeente dat haar belangen zwaarder wegen zijn namelijk dezelfde die zij aanvoert ter onderbouwing dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. Die overtuigen het hof niet om de redenen die hierboven al gegeven zijn.
      
      
      
        
          Is de pachtovereenkomst vernietigbaar op grond van dwaling?
        
      
      
    
    
      3.27.
      Ten slotte wil de gemeente de pachtovereenkomsten vernietigen omdat zij gedwaald heeft (grief 29 tot en met 32). Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken en die zonder deze verkeerde voorstelling van zaken niet gesloten zou zijn, kan onder meer vernietigd worden als de verkeerde voorstelling van zaken te wijten is aan een mededeling van de wederpartij of als de wederpartij de dwalende had moeten inlichten in verband met wat zij over de verkeerde voorstelling van zaken bij de ander wist of behoorde te weten.
      
    
    
      3.28.
      Het hof begrijpt de stellingen van de gemeente zo dat zij gedwaald heeft omdat zij dacht dat de pachtovereenkomsten pas gesloten zouden worden als het geurprobleem zou zijn opgelost. Het hof volgt niet hoe uit die redenering zou volgen dat Dankers door een mededeling deze verwachting bij de gemeente heeft opgewekt. Dankers heeft immers specifiek vóór het ondertekenen van de VSO om de pachtovereenkomsten gevraagd. Het hof volgt ook niet de stelling van de gemeente dat Dankers haar heeft voorgespiegeld dat hij op korte termijn het geurprobleem zou oplossen. Immers, voor de oplossing van het geurprobleem was een vergunning nodig voor een 25 meter hoge schoorsteen. Beide partijen verwachtten bezwaren van omwonenden, zoals ook blijkt de tekst van de VSO. Volgens ambtenaar [de ambtenaar2] zou, los van bezwaar en beroep, een vergunning op zijn vroegst half januari 2021 verleend kunnen zijn. Zelfs als dat zo is, zou één van de pachtovereenkomsten al eerder zijn ingegaan. Dat geldt ook als Dankers zou hebben gezegd, zoals de gemeente aanvoert, dat hij al financiering had en al een schoorsteen had gevonden. Dat Dankers de gemeente op het verkeerde been heeft gezet in die zin dat sprake is van dwaling in de zin van het BW, is daarom onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      3.29.
      De gemeente suggereert ook dat Dankers haar op het verkeerde been heeft gezet omdat zij voor heeft gespiegeld tot een oplossing te willen komen, terwijl ze dat niet wilde en alleen uit was op de pachtovereenkomsten. Het gaat de gemeente dan blijkbaar om de intentie van Dankers bij het aangaan van de overeenkomst. De gemeente heeft echter onvoldoende uitgelegd waaruit afgeleid kan worden dat de intentie van Dankers altijd anders is geweest dan zij heeft voorgespiegeld. De gemeente zelf heeft gesteld dat tussen 2018 en 2020 veel bijeenkomsten met Dankers zijn geweest, waaronder expert meetings met adviseurs van Dankers. Daaruit blijken inspanningen van Dankers om wel tot een oplossing te komen, terwijl hij toen nog geen uitzicht had op pachtovereenkomsten. Dat uit de irreële vergunningaanvraag blijkt dat Dankers nooit een oplossing heeft willen bereiken, is ook onvoldoende onderbouwd. Het hof stelt vast dat de vergunningaanvraag nog steeds niet is afgewezen en dat Dankers nog steeds reageert op informatieverzoeken. Daaruit kan niet afgeleid worden dat de vergunningaanvraag zo slecht was als de gemeente zegt. In ieder geval heeft de gemeente dan onvoldoende uitgelegd waarom deze vergunningaanvraag uit juli 2020 nog niet is afgewezen.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      3.30.
      Het hof passeert het bewijsaanbod van de gemeente. In het kader van de beoordeling van de inhoud van wat partijen hebben afgesproken is het hof uitgegaan van wat de gemeente heeft gesteld dat over en weer is verklaard, zoals dat ook blijkt uit de door de gemeente overgelegde verklaringen. Bewijs van deze stellingen kan daarom niet leiden tot een andere conclusie. Met betrekking tot de overige stellingen waarvoor bewijs is aangeboden geldt dat zij als bewezen niet tot een andere conclusie kunnen leiden, of onvoldoende zijn onderbouwd in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Dankers, zodat het hof aan bewijslevering niet toekomt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.31.
      De overige klachten van de gemeente tegen het vonnis (grieven 37 tot en met 40) hoeven verder niet behandeld te worden omdat zij niet tot een andere conclusie kunnen leiden. Het hoger beroep faalt. Het hof zal het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden bekrachtigen. Omdat de gemeente in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de gemeente tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
  
  
    
      4
      4.	De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van rechtbank Noord Nederland in Leeuwarden van 10 januari 2023;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten van Dankers tot op heden begroot op:
        € 783,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Dankers (2 procespunten x appeltarief II);
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, S.M. Evers en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ing. H.G.J.M. Janssen is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Productie 15 bij memorie van grieven.
  
  
     Productie 31 bij memorie van grieven.
  
  
     Productie 22 bij memorie van grieven.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8063.
  
  
     Zie de conclusie van antwoord in reconventie van de gemeente nr. 37.
  
  
     Zie de verklaring van [de wethouder] in productie 15 bij memorie van grieven.
  
  
     Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
  
  
     Hoge Raad 22 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2826.