ECLI:NL:RBROT:2017:6031, Rechtbank Rotterdam, 04-08-2017, C/10/529689 / KG ZA 17-687
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: KG. Ontruiming bedrijfsruimte. Huurovereenkomst geëindigd na opzegging intentieovereenkomst?

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team Handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/529689 / KG ZA 17-687
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 augustus 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING OOGZIEKENHUIS ROTTERDAM,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaten mr. J.M. Henriquez en mr. G.L. Weerheim te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        APOTHEEK WESTBLAAK B.V., H.O.D.N. MEDSEN OOG-APOTHEEK,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaten mr. M. van Wouwe en mr. M.O. Saeed te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen zullen hierna het Oogziekenhuis en Medsen genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 14 juli 2017, met 20 producties;
        
        
          de 5 aanvullende producties van het Oogziekenhuis;
        
        
          de conclusie van antwoord, met 32 producties;
        
        
          de mondelinge behandeling op 24 juli 2017;
        
        
          de pleitnota van het Oogziekenhuis.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        Op 14 april 2011 zijn partijen de “Intentieovereenkomst OOGapotheek” (hierna: de intentieovereenkomst) aangegaan. In de intentieovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
        “(…)
        
          in aanmerking nemende dat
        
      
      
      
        
          in Het Oogziekenhuis veel patiënten medicatie voorgeschreven krijgen;
        
        
          deze patiënten hun medicatie niet direct kunnen meenemen vanuit Het Oogziekenhuis maar naar een externe apotheek moeten;
        
        
          als service naar de patiënten toe, partijen een pilot opzetten waarbij patiënten van Het Oogziekenhuis hun medicatie direct in Het Oogziekenhuis kunnen ophalen en daar ook voorlichting kunnen krijgen over het gebruik van medicatie, waarbij als extra service de patiënten van deze OOGapotheek ook gebruik kunnen maken van de parkeerservice van Het Oogziekenhuis;
        
        
          partijen middels ondertekening van deze overeenkomst verklaren mee te werken aan het verder ontwikkelen van de OOGapotheek;
        
        
          (…)
        
      
      
      
        Artikel 1 – Doel van de overeenkomst en de samenwerking
      
      1. De partijen spreken door middel van deze overeenkomst de intentie uit om te komen tot een samenwerking met elkaar betreffende de OOGapotheek, zoals uitgewerkt in projectvoorstel OOGapotheek (bijlage 1) en de bijbehorende planning (bijlage 2). Doel is dat deze intentieovereenkomst leidt tot het definitief openen van de OOGapotheek en het sluiten van de dienstverleningsovereenkomst OOGapotheek. In deze intentieovereenkomst worden wederzijdse afspraken, verwachtingen en inspanningsverplichtingen vastgelegd.
      (…)
      
      
        Artikel 3 – Evaluatie pilot
      
      
        
          Na afloop van de pilot wordt deze door partijen gezamenlijk geëvalueerd op de wijze zoals vastgelegd in bijlage 1 bij deze overeenkomst. De evaluatie van de beoogde resultaten en succesfactoren bepaalt of de OOGapotheek doorgang vindt na afloop van de pilot.
        
        
          Indien de beoogde resultaten en succesfactoren zoals vastgelegd in bijlage 1 bij deze overeenkomst niet zijn behaald, heeft iedere partij de bevoegdheid te besluiten dat de OOGapotheek geen verdere doorgang vindt. Partijen dragen hierbij ieder hun eigen gemaakte kosten.
        
        
          Indien één van de partijen besluit dat de OOGapotheek geen doorgang vindt terwijl de beoogde resultaten en succesfactoren wel zijn behaald, worden de externe kosten die met instemming van beide partijen zijn gemaakt, gedragen door de partij die het besluit heeft genomen.
        
      
      (…)
      
      
        Artikel 6 – Duur en einde van de overeenkomst
      
      
        
          (…)
        
        
          De intentieovereenkomst heeft een geldigheidsduur van zes maanden na ondertekening of eindigt zoveel eerder op het moment dat de dienstverleningsovereenkomst OOGapotheek in werking is getreden.
        
        
          Deze overeenkomst wordt tussentijds beëindigd, indien één van de partijen bij aangetekend schrijven aan de andere partij opzegt.
        
      
      (…)”
      
    
    
      2.2.
      
        Medio juli 2011 hebben partijen de “Huurovereenkomst OOGapotheek” (hierna: de huurovereenkomst) gesloten. In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
        “(…)
        
          in aanmerking nemende dat
        
      
      
      
        
          
            tussen partijen een intentieovereenkomst is gesloten ten aanzien van de exploitatie van OOGapotheek op de locatie van verhuurder per 14 april 2011, verder te noemen ‘intentieovereenkomst’;
          
        
        
          
            verhuurder aan huurder een ruimte ter beschikking heeft gesteld voor het exploiteren van OOGapotheek;
          
        
        
          
            deze huurovereenkomst integraal onderdeel uitmaakt van de intentieovereenkomst;;
          
        
        
          
            indien deze huurovereenkomst in strijd is met de intentieovereenkomst, de intentieovereenkomst prevaleert;
          
        
        
          
            indien de intentieovereenkomst eindigt, ook deze huurovereenkomst eindigt;
          
        
      
      (…)
      
      
        Artikel 1 – Het gehuurde, bestemming
      
    
    
      1.1
      Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimten winkelgebied (20 m2) en instructieruimte (25 m2), hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, (…).
    
    
      (…)
    
    
      1.3
      
        Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als OOGapotheek zoals bedoeld in artikel 1 van de intentieovereenkomst. 
        (…)
      
      
      
        Artikel 2 – Voorwaarden
      
    
    
      2.1
      
        Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, (…). De inhoud van 
        deze bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.
        (…)
      
      
      
        Artikel 3 – Duur overeenkomst
      
    
    
      3.1
      Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de intentieovereenkomst. Om die reden is ook de duur van deze huurovereenkomst gekoppeld aan de duur van de intentieovereenkomst. Indien de intentieovereenkomst eindigt, eindigt ook deze huurovereenkomst.
      
      
        Artikel 4 – Huurprijs, (…)
      
    
    
      4.1
      
        De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 12.757,50,- excl. BTW 
        (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      In maart 2012 zijn partijen onder meer overeengekomen dat de intentieovereenkomst met ingang van 14 oktober 2011 wordt verlengd met 12 maanden en dat wanneer beide partijen bij afloop van de intentieovereenkomst niet tot een definitieve samenwerkingsovereenkomst zijn gekomen, de intentieovereenkomst automatisch eenmalig wordt verlengd met de duur van 6 maanden, dus tot 14 april 2013.
      
    
    
      2.4.
      In het Oogziekenhuis is voorts een ziekenhuisapotheek, die verantwoordelijk is voor de farmaceutische middelen die worden verstrekt of gebruikt bij operaties of behandelingen die in het Oogziekenhuis worden uitgevoerd, actief. 
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 9 april 2013 heeft het Oogziekenhuis aan Medsen medegedeeld dat zij de gehele farmaceutische zorg – dat wil zeggen de exploitatie van de OOGapotheek en de ziekenhuisapotheek – door één organisatie wenst te laten verzorgen en dat zij gedurende het aanbestedingstraject dat het Oogziekenhuis voornemens is daarvoor op te starten de intentieovereenkomst wil verlengen.  
      
    
    
      2.6.
      Medio april 2013 zijn partijen overeengekomen dat de intentieovereenkomst onder gelijke voorwaarden wordt verlengd tot en met 31 december 2013 en dat de intentieovereenkomst op die datum van rechtswege zal eindigen zonder dat voorafgaande opzegging noodzakelijk is.
      
    
    
      2.7.
      
        Op 13 juni 2013 hebben partijen een ‘Intentieverklaring ten behoeve van de farmaceutische zorg in Het Oogziekenhuis’ (hierna: de intentieverklaring) gesloten. In de intentieverklaring is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
        “(…)
        
          in aanmerking nemende dat
        
      
      
      
        
          Partijen besprekingen voeren over een mogelijke samenwerking op het gebied van de farmaceutische zorg die tot doel heeft de kwaliteit van de farmaceutische zorg binnen Het Oogziekenhuis te verbeteren, zowel ten aanzien van de OOG-apotheek als de ziekenhuisapotheek;
        
        
          Partijen tevens een intentieovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de OOG-apotheek, welke intentieovereenkomst van kracht is tot en met 31 december 2013 en los staat van de onderhavige intentieverklaring;
        
      
      (…)
      
      
        Verklaren:
      
      
      
        Vanuit hetgeen hiervoor in aanmerking is genomen en rekening houdende met de hierna vermelde bepalingen en uitgangspunten hebben partijen de intentie om samen te gaan werken teneinde de farmaceutische zorg in Het Oogziekenhuis te realiseren.
        (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 28 maart 2014 heeft het Oogziekenhuis aan Medsen medegedeeld dat zij niet wenst over te gaan tot het sluiten van een langdurige samenwerkingsovereenkomst met Medsen.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 2 april 2014 heeft Medsen zich jegens het Oogziekenhuis op het standpunt gesteld dat er tussen partijen inmiddels sprake is van zowel een samenwerkingsovereenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat het Oogziekenhuis de samenwerking daarom niet zomaar kan beëindigen.
      
    
    
      2.10.
      Vervolgens zijn partijen in onderhandeling getreden over de (financiële) afwikkeling van de intentieovereenkomst. Tegelijkertijd is het Oogziekenhuis in gesprek gegaan met potentiële instanties om de gehele farmaceutische zorg op zich te nemen, waaronder het [bedrijf 1] en [bedrijf 2] De gesprekken hebben niet geleid tot overeenstemming.
      
    
    
      2.11.
      Bij aangetekend verzonden brief van 21 april 2017 heeft het Oogziekenhuis bij monde van haar advocaat de pilot zowel met betrekking tot de OOGapotheek als de ziekenhuisapotheek en alle daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten per 1 augustus 2017 opgezegd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Het Oogziekenhuis vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          Medsen te gebieden om met ingang van 1 augustus 2017, althans een in goede justitie te bepalen datum, haar activiteiten (in de ruimste zin des woord) te staken en gestaakt te houden – waaronder doch niet beperkt tot de bereiding, distributie en verkoop van medicatie en alles wat daarmee samen hangt – in de door haar gehuurde ruimte of enige andere ruimte in het Oogziekenhuis, zulks onder verbeurte van een dwangsom van                   € 10.000,- per dag of dagdeel dat Medsen in gebreke blijft om aan de veroordeling uitvoering te geven;
        
        
          Medsen te gebieden om uiterlijk op 1 augustus 2017, althans een in goede justitie te bepalen datum, de door haar gehuurde ruimte aan het adres [adres] te Rotterdam (locatie binnen het Oogziekenhuis) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken onder afgifte van de sleutels aan het Oogziekenhuis, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel dat Medsen in gebreke blijft om aan de veroordeling uitvoering te geven;
        
        
          Medsen te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Aan haar vordering heeft het Oogziekenhuis het volgende ten grondslag gelegd.
        De huurovereenkomst en de intentieovereenkomst zijn in het kader van het proefproject dusdanig met elkaar verbonden dat zij samen een gemengde overeenkomst vormen in de zin van artikel 6:215 BW, waarbij de activiteiten in het kader van de pilot duidelijk overheersen en Medsen daardoor geen recht op huurbescherming toekomt. Het Oogziekenhuis mocht het proefproject opzeggen, nu de intentieovereenkomst daarin voorziet en omdat Medsen niet het vertrouwen mocht hebben dat een definitieve dienstverleningsovereenkomst tot stand zou komen. Als gevolg van de rechtsgeldige opzegging eindigen alle overeenkomsten die aan de uitvoering van het proefproject ten grondslag liggen.
        Daarnaast heeft het Oogziekenhuis een zwaarwegend belang bij haar vordering. Om de kwaliteit van het werken met medicamenten te waarborgen, is het van belang dat de OOGapotheek en de ziekenhuisapotheek door één partij worden geëxploiteerd. In de praktijk blijkt een van de OOGapotheek losgekoppelde ziekenhuisapotheek namelijk niet te kunnen worden ingevuld. Medsen kan en wil echter niet de verantwoordelijkheid over de ziekenhuisapotheek dragen, terwijl derde partijen niet bereid zijn om de ziekenhuisapotheek te exploiteren zolang de OOGapotheek onder Medsen valt. Bovendien heeft het Oogziekenhuis er geen vertrouwen in dat Medsen de gehele farmaceutische zorg op zich kan nemen. De openbaar apotheker van de OOGapotheek beschikt niet over de kwalificaties om de ziekenhuisapotheek kwalitatief hoogwaardig te maken en het beheer en de distributie van klinische medicatie voldoen niet aan de wet- en regelgeving, als gevolg waarvan zich meerdere incidenten hebben voorgedaan.
      
      
    
    
      3.3.
      Medsen voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de (nadere) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
        
          4.	De beoordeling
        
      
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil spitst zich toe op de vraag of de huurovereenkomst, met de opzegging van de intentieovereenkomst, rechtsgeldig tot een einde is gekomen.
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang van het Oogziekenhuis bij haar vordering volgt reeds uit haar stelling dat zij de intentieovereenkomst tussen partijen heeft opgezegd, als gevolg waarvan de huurovereenkomst rechtsgeldig tot een einde is gekomen en Medsen thans zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft. De vraag of deze stelling op juistheid berust, zal hierna aan de orde komen, maar doet niet af aan het spoedeisende karakter van de vordering op zichzelf.
      
    
    
      4.3.
      
        Zoals het Oogziekenhuis terecht heeft gesteld, kan de huurovereenkomst naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet los worden gezien van de intentieovereenkomst. In de huurovereenkomst is immers duidelijk bepaald dat de ruimte ter beschikking wordt gesteld aan Medsen voor het exploiteren van de OOGapotheek (derhalve in het kader van de intentieovereenkomst), dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de intentieovereenkomst en dat, indien de intentieovereenkomst eindigt, ook de huurovereenkomst zal eindigen. Het voorgaande is ook in lijn met de doelstellingen van de pilot. Dat leidt tot het voorlopige oordeel dat de overeenkomsten worden aangemerkt als een samenstel van afspraken dat niet kan worden gesplitst in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten. Dat de twee overeenkomsten afzonderlijk en op twee verschillende data zijn gesloten, maakt dat niet anders. 
        Dit geheel aan afspraken voldoet aan de omschrijving van twee door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten. Enerzijds heeft Medsen zich jegens het Oogziekenhuis verbonden om werkzaamheden te verrichten – namelijk het verstrekken van medicatie aan patiënten van het Oogziekenhuis, het geven van instructies daarbij en andere dienstverlenende werkzaamheden – hetgeen als een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 lid 1 BW kan worden gekwalificeerd. De vraag of de intentieovereenkomst inmiddels (stilzwijgend) is overgegaan op een samenwerkingsovereenkomst is daarbij niet relevant en kan in het midden blijven, nu de feitelijke gang van zaken niet wezenlijk is veranderd. Anderzijds is overeengekomen dat Medsen een ruimte binnen het Oogziekenhuis zal huren om de overeengekomen werkzaamheden te verrichten. Partijen twisten over de vraag of de verhuurde ruimte bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW. Overwogen wordt dat een apotheek een kleinhandelsbedrijf is, dat niet alleen medicijnen op recept afgeeft aan de patiënt maar ook medische middelen verkoopt waarvoor geen recept nodig is en derhalve voor het publiek toegankelijk is, zodat de verhuurde ruimte is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW. Uit het feit dat partijen de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing hebben verklaard op de huurovereenkomst, kan worden afgeleid dat partijen daar toentertijd ook van uitgingen.
        Nu de afspraken tussen partijen elementen van huur en opdracht bevatten en, zoals eerder overwogen, zodanig met elkaar samenhangen dat zij niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kunnen worden gesplitst, is naar voorlopig oordeel sprake van een gemengde overeenkomst ex artikel 6:215 BW.  
      
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 6:215 BW zijn de voor huur en de voor opdracht gegeven bepalingen naast elkaar van toepassing, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. In casu gaat het om beëindiging van de overeenkomst door opzegging. Aangezien de regels over opzegging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW en die over opzegging van een overeenkomst van opdracht niet naast elkaar kunnen bestaan, doet de uitzondering zich hier voor. In dat geval dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepalingen in het concrete geval dienen te prevaleren (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405). In aanmerking nemende dat de huurovereenkomst uitsluitend is gesloten met het oog op de samenwerking die partijen voornemens waren met elkaar aan te gaan, staat de opdracht tot dienstverlening zodanig centraal dat het huurelement daaraan ondergeschikt is. Dat brengt in beginsel met zich dat de regels omtrent opzegging van een opdracht prevaleren en aan Medsen geen huurbescherming toekomt. 
      
    
    
      4.5.
      
        Op grond van artikel 7:408 lid 1 BW kan een overeenkomst van opdracht te allen tijde worden opgezegd door de opdrachtgever en in de intentieovereenkomst en de verlengingen zijn op dat punt geen beperkende bepalingen opgenomen. 
        Desalniettemin brengen de concrete omstandigheden van het geval met zich dat niet valt uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat het Oogziekenhuis bij de opzegging van de algehele samenwerking een redelijke opzegtermijn in acht dient te nemen en dat de in dit geval in acht genomen termijn van 3 maanden niet redelijk is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat partijen reeds vanaf 2011 met elkaar samenwerken en dat de door het Oogziekenhuis opgeworpen verwijten aan het adres van Medsen vooralsnog niet aannemelijk zijn geworden, nu deze door Medsen uitdrukkelijk en gemotiveerd zijn betwist. Het ligt op de weg van het Oogziekenhuis om bewijs te leveren van haar stellingen, doch een kort gedingprocedure leent zich daar niet voor. Daarnaast wordt overwogen dat het belang van Medsen bij voortzetting van de exploitatie thans zwaarder dient te wegen dan het belang van het Oogziekenhuis bij de gevorderde ontruiming. Voldoende gebleken is dat Medsen onderhandelingen heeft gevoerd met het [bedrijf 1] en Lairesse Apotheken B.V. om de exploitatie van de OOGapotheek over te dragen. Hoewel die gesprekken tot op heden niet tot overeenstemming hebben geleid, is evident dat het recht om de OOGapotheek te exploiteren een aanzienlijke geldelijke waarde vertegenwoordigt. Wanneer Medsen zou worden veroordeeld tot het staken van haar activiteiten en ontruiming van de gehuurde ruimte, zou dat de mogelijkheid om te verkopen aan een derde ernstig frustreren en daarmee ook het ontvangen van een redelijke overnamesom. Het Oogziekenhuis heeft overigens onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat de wijze waarop Medsen invulling geeft aan de OOGapotheek en samenwerkt met de ziekenhuisapotheek zodanig gebrekkig is dat de patiëntveiligheid in het geding is. In dat verband lijkt haar daarop gegronde vrees voor de heraccreditatie door het NIAZ in oktober 2017 vooralsnog niet aannemelijk. 
      
      
    
    
      4.6.
      Tegen deze achtergrond is het niet aannemelijk te achten dat de bodemrechter de ontruimingstermijn zal stellen op een datum gelegen vóór 1 januari 2018. Gelet daarop ziet de voorzieningenrechter geen rechtvaardiging om, daarop vooruitlopend, thans een voorlopige voorziening te treffen. De vordering wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Het Oogziekenhuis zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Medsen worden begroot op € 618,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de nakosten.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt het Oogziekenhuis in de proceskosten, aan de zijde van Medsen tot op heden begroot op € 1.434,00;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt het Oogziekenhuis in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat het Oogziekenhuis niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2017.
        2091 / 676