ECLI:NL:GHDHA:2023:1099, Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, BK-22/00485
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. Woning met uitzicht op een zijmuur. De Heffingsambtenaar heeft in voldoende mate rekening gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dienen de door belanghebbende aangedragen objecten in de vergelijking te worden betrokken?

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-22/00485
    
    
    
    Uitspraak van 1 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 maart 2022, nummer SGR 21/329.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 432.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 21 april 2023. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 2017 en betreft een rijwoning met een aanbouw, dakkapel en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 477 m3 en de oppervlakte van het perceel is 139 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport met een matrix overgelegd, opgemaakt op 18 mei 2021 door [naam taxateur] RT, WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 432.000. De matrix bevat onder meer de volgende informatie:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                rijwoning
              
              
                rijwoning
              
              
                rijwoning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2017
              
              
                2017
              
              
                2017
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 432.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactie
              
              
                
              
              
                € 410.000
                25-06-2019
                Voorl. Koopc.
                29-03-2019
              
              
                € 485.000
                24-10-2019
                Voorl. Koopc.
                20-08-2019
              
            
            
              
                Geïndexeerde transactie koopdatum
              
              
                
              
              
                 € 405.941
              
              
                € 464.190
              
            
            
              
                Waarde
                - grond
                - woning
                - berging
                - dakkapel
                - aanbouw
              
              
                
                € 121.129
                € 295.542
                € 2.400
                € 2.000
                € 11.589
              
              
                
                € 117.309
                € 273.406
                € 2.400
                € 2.000
                € 10.726
              
              
                
                € 117.309
                € 317.573
                € 2.400
                € 2.000
                € 24.908
              
            
            
              
                Inhoud
                - woning
                - berging
                - aanbouw
              
              
                
                459 m3
                12 m3
                18 m3
              
              
                
                459 m3
                 12 m3
                18 m3
              
              
                
                459 m3
                12 m3
                 36 m3
              
            
            
              
                Oppervlakte grond
              
              
                139 m2
                
              
              
                133 m2
              
              
                133 m2
              
            
            
              
                KOUDV
                L
              
              
                3-3-3-3-3
                3
              
              
                3-3-3-3-3
                3
              
              
                3-3-3-3-3
                3
              
            
            
              
                PPE (€) gemiddeld
              
              
                € 643,88
              
              
                € 595,87
              
              
                € 691,88
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport ten aanzien van [adres 2] , opgemaakt op 3 april 2019 naar waardepeildatum 29 maart 2019. In dat taxatierapport is de waarde van dat object bepaald op € 450.000.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft in de stukken verwezen naar de verkooptransactie van [adres 4] , welk object op 6 mei 2020 is verkocht voor een bedrag van € 420.000.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 25 juni 2019 met transactieprijs € 410.000) en [adres 3] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 485.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de ligging in dezelfde straat, het type object (rijwoning), de nagenoeg identieke perceeloppervlakte en inhoud en identiek bouwjaar (2017) zeer goed vergelijkbaar met de woning. In de matrix zijn nog twee extra onderbouwingen opgenomen die niet zijn gebruikt voor de berekening van de waarde, te weten [adres 5] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 481.000) en [adres 6] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 477.601). Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten voor alle objectkenmerken als gemiddeld heeft beoordeeld en daaraan een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5) heeft toegekend. Uit de matrix blijkt voorts dat uit de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 595,87) en [adres 3] (€ 691,88) een gemiddelde prijs per kubieke meter volgt van € 643,88. Deze kubieke meterprijs heeft verweerder gebruikt voor de waarde van de woning. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de geringe verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de voorgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    9. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eisers stellingen dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [adres 5] een hoekwoning betreft en [adres 6] in een bovengemiddelde staat verkeerd, treffen geen doel. Zoals hierboven aangegeven volgt uit de matrix dat verweerder deze vergelijkingsobjecten niet heeft gebruikt voor de berekening van de waarde van de woning. Eisers stelling dat de keuken en badkamer van de woning in eenvoudige staat verkeren in vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] , acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Uit de door eiser overgelegde foto’s leidt de rechtbank niet af dat deze vergelijkingsobjecten veel beter zijn afgewerkt dan de woning en zo er al sprake zou zijn van een verschil in kwaliteit heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt in welke mate dit invloed heeft op de waarde van de woning. Eisers betoog dat de aanwezigheid van een blinde muur de waarde van de woning negatief beïnvloedt, slaagt evenmin. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en in welke mate de aanwezigheid van een blinde muur invloed heeft op de waarde van de woning. Daarbij komt dat ook het vergelijkingsobject [adres 2] net als de woning uitkijkt op de blinde muur. Anders dan eiser betoogt, blijkt uit de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage van 29 oktober 2003[1] niet dat een blinde muur per definitie een waardedrukkend effect heeft. Uit die uitspraak valt immers niet op te maken of die feitelijke situatie vergelijkbaar is met die van eiser en daarbij komt dat in die procedure tussen partijen niet in geschil was dat het uitzicht op een blinde muur een waardedrukkende invloed heeft, terwijl de waardedrukkende invloed nu juist wel door verweerder wordt betwist.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      [1] Gerechtshof ’s-Gravenhage van 29 oktober 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AO0550.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 413.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.3.
      Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 432.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer voorzieningen en de ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de voorzieningen voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van factor ‘3’ (gemiddeld). Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat het bouwjaar van de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, en dat de keuken en badkamer om die reden op (nagenoeg) hetzelfde moment zijn geplaatst. Aangezien het vergelijkingsobject [adres 2] ook is gesitueerd met uitzicht op een zijmuur is die omstandigheid – zo dat al een waardedrukkend effect heeft – in de transactieprijs verdisconteerd. De twee vergelijkingsobjecten zijn verder in dezelfde straat gelegen als de woning, stammen uit hetzelfde bouwjaar en zijn wat betreft type woning (rijwoning), bouwkundige staat, kwaliteit en uitstraling zeer goed vergelijkbaar met de woning. Anders dan belanghebbende betoogt is met de aanwezige verschillen voldoende rekening gehouden. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar er nog op gewezen dat het vergelijkingsobject [adres 2] voor een relatief lage prijs is verkocht omdat de verkopers uit elkaar gingen en de woning zo snel mogelijk moest worden verkocht (zie 2.3). De conclusie luidt dan ook dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      
        Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbendes stellingen over de objecten [adres 5] en [adres 6] kunnen niet leiden tot een vermindering van de waarde van de woning, omdat deze objecten een m3-prijs hebben van respectievelijk € 721,47 en € 660,20. 
        Indien deze objecten in de vergelijking worden betrokken, leidt dit niet tot een lagere m3-prijs dan waar de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan (€ 643,88). Overigens acht het Hof deze objecten minder geschikt omdat sprake is van een ander type woning (hoekwoning). Hetgeen belanghebbende tegen de toegepaste factor ‘3’ (gemiddeld) voor voorzieningen heeft aangevoerd door middel van het overleggen van foto’s is onvoldoende voor het oordeel dat niet in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
      
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende wijst verder op de verkooptransactie van [adres 4] , welk object op 6 mei 2020 aan een derde is verkocht voor € 420.000 en die volgens belanghebbende beter geschikt is als vergelijkingsobject. Het Hof acht dit object minder goed bruikbaar aangezien het een object betreft dat op erfpachtgrond is gelegen waardoor in de verkoopsom de grond niet is begrepen en deze transactie één jaar en vier maanden na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn beide verkocht binnen een jaar na de waardepeildatum. Bovendien heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt waarom dit object (beter) vergelijkbaar is met de woning. Daarom zal het Hof dit aangedragen vergelijkingsobject buiten beschouwing laten. Belanghebbendes verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 29 oktober 2003 (ECLI:NL:GHSGR:2003:AO0550) leidt evenmin tot een ander oordeel. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen blijkt uit die uitspraak dat in die zaak tussen partijen niet in geschil was dat het uitzicht op een zijmuur van invloed is op de waarde. De Heffingsambtenaar heeft dat in de onderhavige zaak juist wel betwist. 
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.