ECLI:NL:GHAMS:2023:1557, Gerechtshof Amsterdam, 04-07-2023, 200.290.799/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst perceel bouwgrond. Vaststelling erfgrens.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.290.799/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/304787/HA ZA 20-425
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante 1] ,
      
      
        
          [appellante 2] ,
      
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten, 
      advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde 1] ,
      
      
        
          [geïntimeerde 2] ,
      
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. L. Kruitwagen te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
      
        [appellanten] is bij dagvaarding van 22 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 februari 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
    
    
    
      Op 21 juni 2021 heeft een mondelinge behandeling na aanbrengen plaaatsgevonden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte uitlating producties van [appellanten] ;
    - antwoordakte van [geïntimeerden] .
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
        [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen neer op het volgende.
    
    
    
      2.1.
      Op 8 november 2018 hebben [appellanten] een woonboerderij met onder- en bijgelegen grond (hierna: het perceel) aan de [straatnaam] 9 te [plaats] gekocht van [geïntimeerden]
      
    
    
      2.2.
      Het perceel vormde eerder een onderdeel van percelen van [geïntimeerden] en grenst daarom gedeeltelijk aan deze percelen. Omdat sprake was van nieuw gevormde eigendomsgrenzen, was inmeting door het kadaster nodig om het nieuw gevormde perceel op naam van [appellanten] in het register van het kadaster op te kunnen nemen.
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst wordt het aan [appellanten] verkochte registergoed als volgt omschreven :
      
      
        
          de woonboerderij met onder- en bijgelegen grond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [straatnaam] 9 te [plaats] , zijnde een deel van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie O, nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] , waarvan de inmeting thans nog moet plaatsvinden en de grootte circa dertig are en vijfennegentig centiare (30a. 95ca.) betreft, een en ander zoals schetsmatig weergegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekening, waarbij zone 12 voor 50% behoort bij het verkochte, hierna aan te duiden als “het verkochte”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Bij de koopovereenkomst is een situatietekening gevoegd (hierna: de situatietekening), waarvan onderstaande gedeelten deel uitmaken:
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [geïntimeerden] hebben op hun perceel (zoals dat resteerde na de verkoop van een deel aan [appellanten] ) een woning met een garage/berging gebouwd.
      
    
    
      2.6.
      Na de levering op 4 januari 2019 van het perceel is tussen partijen discussie ontstaan over de ligging van de erfgrenzen van het perceel. Om die reden is het tot op heden niet gelukt om tot inschrijving van alle erfgrenzen in het kadaster te komen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      
        
          [appellanten] hebben in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd: vaststelling van de erfgrenzen van het perceel en medewerking van [geïntimeerden] aan vastlegging daarvan door het kadaster, medewerking van [geïntimeerden] aan het plaatsen van een schutting, dwangsommen op die medewerking en veroordeling van [geïntimeerden] tot betalen van een deel van de kosten van de schutting, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [appellanten] hebben daarnaast een voorlopige voorziening gevorderd om, kort weergegeven, [geïntimeerden] te verbieden het perceel van [appellanten] te betreden, te voorkomen dat derden het perceel van [appellanten] betreden en om [geïntimeerden] zich te doen onthouden van kappen of snoeien van bomen en struiken op het perceel van [appellanten] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van het incident.
        
          [geïntimeerden] hebben in reconventie - kort gezegd – gevorderd: vaststelling van de erfgrens van het perceel en machtiging tot vastlegging van deze erfgrens door het kadaster, verwijdering van zaken van [appellanten] op hun perceel alsmede betaling van een schadevergoeding vanwege door [appellanten] gekapte bomen, alles met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] toegewezen wat betreft de medewerking aan het plaatsen van een schutting en voor het overige afgewezen. De vorderingen van [geïntimeerden] tot vaststelling van de erfgrenzen en tot (machtiging tot) vastlegging door het kadaster daarvan, zijn toegewezen. De rechtbank heeft de incidentele vordering van [appellanten] afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
      
    
    
      3.3.
      
        [appellanten] bestrijdt met zijn grieven in hoger beroep de vaststelling van de erfgrenzen door de rechtbank. Bij de beoordeling van de grieven houdt het hof vast aan de door de rechtbank gebruikte nummering (1) tot en met (4) van deze grenzen.
      
    
    
      3.4.
      Ten aanzien van erfgrens (1) heeft de rechtbank de aan de leveringsakte gehechte situatieschets tot uitgangspunt genomen en heeft geoordeeld dat op basis van deze tekening en de schaal daarvan moet worden uitgemeten waar de erfgrens ligt. Het hof neem dat oordeel over. Er is geen aanknopingspunt komen vast te staan voor een andere benadering. Dat de rechtbank van een verkeerde tekening of een verkeerde schaal is uitgegaan, is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat de notaris aan [appellanten] heeft verklaard dat de overeenkomst anders moet worden uitgelegd, nog daargelaten dat [appellanten] onvoldoende heeft toegelicht langs welke weg deze verklaring zou kunnen afdoen aan de inhoud van de akte en de (vereiste) geobjectiveerde uitleg die de rechtbank daaraan heeft gegeven. De grieven 1 en 2 stuiten hierop af.
      
    
    
      3.5.
      Ook ten aanzien van erfgrens (2) volgt het hof het oordeel van de rechtbank, dat de grens op twee meter afstand van de schuur aan de noordzijde ligt. In hoger beroep bestrijdt [appellanten] dit oordeel door te verwijzen naar een uitmeting die door [bedrijf] zou zijn gedaan. [geïntimeerden] stelt terecht dat onduidelijk is hoe er is uitgemeten en door wie de als productie 3 overgelegde schets is gemaakt, terwijl ook onduidelijk blijft hoe uit deze productie zou kunnen worden afgeleid dat de afstand geen twee maar drie meter zou moeten zijn. De stellingen van [appellanten] zijn daarom onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Een deel van grief 3 stuit hierop af.
      
    
    
      3.6.
      
        Ten aanzien van grens (3) heeft de rechtbank geconcludeerd dat deze loopt op 40 meter afstand van de woonboerderij en niet, zoals [appellanten] stelde, direct langs de slootkant. De slootkant, zo oordeelde de rechtbank, was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet aanwezig en kon reeds daarom niet maatgevend zijn en wat [appellanten] over nadere afspraken heeft gesteld is onvoldoende concreet. Het hof neemt dit oordeel over. 
        Voor zover [appellanten] met grief 3 ook in dit verband bestrijdt dat de schaal van de situatietekening tot uitgangspunt moet worden genomen, verwijst het hof naar het oordeel over de grieven 1 en 2. Dat geldt ook voor de verwijzing door [appellanten] naar wat de notaris er van zou vinden. Hetgeen [appellanten] stelt over - kort gezegd - de gevolgen van de aanleg van de sloot en onder meer de privacyschending die daardoor ontstaat, kan, gelet op het hierboven overwogene, evenmin leiden tot een andere uitleg van de overeenkomst. Het hof gaat daaraan dus voorbij en grief 3 faalt voor het overige.
      
      
    
    
      3.7.
      Over erfgrens (4) is op 5 februari 2020 in aanwezigheid van het kadaster overeenstemming bereikt. Onduidelijk is gebleven welk belang [appellanten] tegen die achtergrond nog heeft bij de grief, zodat deze faalt. Voor zover [appellanten] bezwaren heeft tegen de aanleg van de sloot, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is overwogen.
      
    
    
      3.8.
      De grieven 5 en 6 stuiten af op het hierboven gegeven oordeel.
      
    
    
      3.9.
      
        Het bewijsaanbod dat ziet op de bedoeling van de notaris zal niet worden gehonoreerd. Het ziet op een stelling die, gelet op de bewijskracht van de notariële akte en de geobjectiveerde uitleg daarvan, niet tot een ander oordeel kan leiden.
        Ook overigens heeft [appellanten] geen bewijs aangeboden van voldoende specifieke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
      
      
    
    
      3.10.
      De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal worden veroordeeld in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 338,-- aan verschotten en € 2.228,-- voor salaris en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.A. Wabeke en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.