ECLI:NL:GHARN:2000:AA9015, Gerechtshof Arnhem, 30-10-2000, 98-04249
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2000-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: -

Gerechtshof Arnhem
      achtste enkelvoudige belastingkamer
      nummer 98/04249
    
    
    
    U i t s p r a a k
    
    op het beroep van X te Z, (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak die het sectorhoofd Financiën van de gemeente Nunspeet (hierna: de Ambtenaar) namens burgemeester en wethouders van die gemeente heeft gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden aan hem gegeven waardebeschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
      1.	Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
      1.1.	De beschikking voor het tijdvak dat loopt van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is met nummer 1, gedagtekend 14 maart 1997, aan belanghebbende toegezonden. In de beschikking is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-weg 4-9 te Q, gerekend naar de peildatum 1 januari 1995, vastgesteld op ƒ 50.000.
      1.2.	Belanghebbende heeft bij brief van 14 maart 1997 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Het bezwaarschrift is bij brief van 1 april 1997 nader gemotiveerd. De Ambtenaar heeft het bezwaar bij de bestreden uitspraak van 26 november 1998 gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op ƒ 35.000.
      1.3.	Belanghebbende is op 8 december 1998 van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
      1.4.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 augustus 2000 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede A, werkzaam bij de gemeente Nunspeet, tot bijstand vergezeld van B, gediplomeerd WOZ-taxateur, namens de Ambtenaar.
      1.5.	De Ambtenaar heeft voorafgaand aan de zitting een brief, gedagtekend 8 augustus 2000, gezonden aan het Hof. Een afschrift van die brief is doorgezonden aan belanghebbende. Deze brief wordt aangemerkt als een pleitnota, en wordt, met instemming van partijen, geacht ter zitting te zijn voorgelezen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan met drie bijlagen, zonder bezwaar van de wederpartij, overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van de pleitnota’s met bijlagen moet als hier ingelast worden aangemerkt. 
      2.	Feiten
      Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
      2.1.	Belanghebbende huurde van C BV een stuk grond, gelegen in het bungalowpark "c", a-weg 4 te Q. Op de grond is een recreatiebungalow geplaatst van het merk cc (hierna: de bungalow). De bungalow wordt plaatselijk aangeduid als a-weg 4-9 en is geplaatst op een deel van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie D, nummer 02 (ged), groot 5.80.80 ha, welk perceel door C BV in erfpacht is verkregen van de gemeente Nunspeet. Het gedeelte van het perceel dat belanghebbende huurde heeft een oppervlakte van 200 m².
      2.2.	De bungalow is ongeveer 40 jaar oud, en destijds in delen op een trailer aangevoerd. De oppervlakte van de bungalow is ongeveer 60 m² en de inhoud ongeveer 150 m³. De indeling bestaat uit een woonkamer met keukenblok, geiser en koelkast, twee slaapkamers en een badkamer met toilet. Door middel van planken is een berging gerealiseerd die visueel is opgenomen in, en onderdeel uitmaakt van, de bungalow. De bungalow is aangesloten op het rioleringsysteem van het bungalowpark, en heeft een vaste aansluiting op het gas-, water- en electriciteitsnet.
      2.3.	In de huurovereenkomst die is gesloten tussen C BV en belanghebbende is, onder meer, het volgende opgenomen:
      	"(…)
    
    	
    
      Art. 5	De looptijd.
      Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar. De looptijd zal stilzwijgend worden verlengd met telkens één jaar zolang verhuurder het terrein in erfpacht heeft. Opzegging dient per aangetekend schrijven te geschieden, minimaal drie maanden vóór het tijdstip van beëindiging.
      (…)
      Art. 7	Gebruik.
    
    	
    
      Het gehuurde stuk grond mag uitsluitend worden gebruikt voor recreatief verblijf. De gebruikers mogen geen domicilie kiezen op a-weg 4, Q. Op het gehuurde stuk grond mag een recreatieverblijf worden geplaatst dat voldoet aan de door de gemeente Nunspeet te stellen eisen.
      Plaatsing van het recreatieverblijf mag pas geschieden nadat door de gemeente Nunspeet een vergunning is verleend.
      Aan een eenmaal geplaatst verblijf mogen alleen wijzigingen worden aangebracht met toestemming van verhuurder en nadat daarvoor door de gemeente Nunspeet een vergunning is verleend.
      Huurder dient het gehuurde en het daarop geplaatste verblijf in goede staat te onderhouden, zulks in overeenstemming met het aanzien van verhuurders bedrijf. Bij nalatigheid zal verhuurder het onderhoud in de vereiste staat kunnen laten brengen op kosten van huurder, echter niet dan nadat hij huurder daarvan aangetekend schriftelijk in kennis heeft gesteld.
      	(…)
      	Art. 10	Beëindiging van de overeenkomst.
    
    		
    
      Bij beëindiging van de overeenkomst is huurder verplicht het gehuurde stuk grond bovengronds op te leveren in zijn oorspronkelijke staat; zijnde onbebouwd. Ondergrondse voorzieningen zoals aansluitingen van gas, water, electriciteit en riolering dienen te blijven liggen. Indien huurder daarvoor heeft betaald, worden die kosten hem vergoed met aftrek van 20 % voor ieder kalenderjaar dat hij deze voorzieningen heeft kunnen gebruiken.
      Huurder is te allen tijde bevoegd tot overdracht van het op het gehuurde geplaatste verblijf. Bij overdracht heeft verhuurder het eerste recht van koop en wel voor het bedrag waarvoor bedoeld verblijf blijkt te worden overgedragen door huurder. Indien verhuurder van dit kooprecht geen gebruik maakt is de nieuwe huurder aan verhuurder 5 % van de overdrachtssom verschuldigd.
      De overdracht dient op zodanige wijze te geschieden dat de nieuwe huurder alle lasten en lusten overneemt op basis van de laatste jaarrekening.
      	(…)"
      2.4.	Bij overeenkomst van 27 februari 1998, op schrift gesteld en ondertekend op 9 maart 1998, heeft belanghebbende verkocht:
      "- de vrijstaande recreatiebungalow met inpandige berging, overdekt terras, tuinaanleg (inclusief vijverpartij) en verdere toe- en aanbehoren, (…) gelegen op bungalowpark, camping en recreatiecentrum ’ c’ te Q, (…)
      Zulks voor een koopsom van ƒ 45.000,==; zegge VIJFENVEERTIGDUIZEND GULDEN. In voormelde koopsom is eveneens (…) de complete inboedel c.q. inventaris begrepen. De waarde van voormelde inboedel wordt bij deze vastgesteld op ƒ 15.000,==; zegge VIJFTIENDUIZEN GULDEN.
      (…)
      Partijen zijn verder overeengekomen: 
      (…)
      3. (…)
      Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat de reeds betaalde vaste parklasten voor het kalenderjaar 1998 (ad. ƒ 4.187,83) een onderdeel van de overeengekomen koopsom ad ƒ 45.000,== zijn.
      (…)"
    
     
    
      3. 	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
      3.1.	Tussen partijen is, nadat belanghebbende ter zitting zijn standpunt heeft gewijzigd, uitsluitend nog in geschil: a) of de onderhavige bungalow als een onroerende zaak moet worden aangemerkt; b) of in de omstreden beschikking sprake is van een juiste objectafbakening en of de inhoud van de beschikking voldoende duidelijk is; en c) of de waarde - nader - op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      3.2.	Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de hiervoor onder a) en b) opgenomen vragen ontkennend moeten worden beantwoord, en dat op grond daarvan de uitspraak en de beschikking moeten worden vernietigd. Met betrekking tot de waarde van de bungalow meent belanghebbende dat die op ƒ 10.000 moet worden gesteld. De Ambtenaar beantwoordt vorenstaande vragen onder a) en b) bevestigend en verdedigt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      3.3.	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting, naast hetgeen in de pleitnota’s en hiervoor onder de feiten is opgenomen, nog het volgende toegevoegd.
      3.3.1.	Door belanghebbende
      3.3.1.1. Voor de belastingjaren tot en met 1996 heeft de gemeente het standpunt ingenomen dat de bungalow een roerende zaak is.
      3.3.1.2. Van een echte vijverpartij is geen sprake.
      3.3.1.3. Als grond en bungalow als één object moeten worden aangemerkt is de waarde nog te hoog vastgesteld. Voor dat geval wordt het standpunt dat de waarde van de grond ƒ 40.000 bedraagt verlaten, en wordt aangesloten bij het standpunt van de Ambtenaar dat de waarde van de grond ƒ 15.000 bedraagt. Daar moet de waarde van de opstal dan nog bij.
      3.3.1.4. Er zat een fout in de dakconstructie van de bungalow. Op de peildatum was er veel schade door wateroverlast.
      3.3.1.5. Op de peildatum was er onduidelijkheid over de verlenging van de erfpacht. Voorts verkeerde de bungalow toen in deplorabele toestand. Dit maakte de bungalow op dat moment onverkoopbaar. De taxateur had contact op kunnen nemen en een en ander zelf kunnen constateren. De bungalow heeft geruime tijd op het park te koop aangeboden gestaan voor ƒ 30.000. Daar was toen geen interesse voor. Na verbetering van het dak en herstel van de schade, en nadat zekerheid over de verlenging van de erfpacht werd verkregen was de bungalow pas verkoopbaar. Dat herstel en die zekerheid vormen beide afzonderlijk te beoordelen wijzigingen als bedoeld in artikel 19 van de Wet WOZ. Nu de drempel niet wordt gehaald moeten die verbeteringen buiten beschouwing worden gelaten.
      3.3.2. Namens de Ambtenaar
      3.3.2.1. Dat sprake was van wateroverlast is niet bekend, noch de toestand van het dak op de peildatum. Inpandige opname bleek niet mogelijk.
      3.3.2.2. In het taxatierapport is alleen de waarde van de opstal vermeld. Als de waarde van de grond meegeteld moet worden is de nader vastgestelde waarde zeker niet te hoog.
      3.3.2.3. Het recht van erfpacht van C BV loopt in elk geval door tot het jaar 2015. De hoogte van de canon stond ter discussie, niet het erfpachtrecht. De hoogte van de canon is thans nog steeds in discussie.
      3.3.2.4. De door belanghebbende genoemde waarde van de opstal van ƒ 10.000 is niet reëel. Hij heeft de bungalow te koop aangeboden voor ƒ 30.000.
      3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en (primair en subsidiair) tot vernietiging van de beschikking, dan wel (meer subsidiair) tot vermindering van de waarde van het object tot, naar het Hof belanghebbendes nadere stellingname begrijpt, ƒ 10.000 indien de opstal als een afzonderlijk object wordt aangemerkt en ƒ 25.000 indien de opstal en de grond als één object worden aangemerkt. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
      4.	Beoordeling van het geschil
      4.1.	Nu de Ambtenaar op het moment dat de uitspraak op het bezwaarschrift werd gedaan zelfstandig daartoe bevoegd was, en hij de uitspraak, gelet op de inhoud van het vertoogschrift, ook uitdrukkelijk tot de zijne heeft gemaakt en ter zitting heeft doen verdedigen, verbindt het Hof, nu belanghebbende op geen enkele wijze daardoor in zijn processuele belangen is geschaad, geen gevolgen aan het feit dat de uitspraak abusievelijk door de Ambtenaar namens het college van burgemeester en wethouders is gedaan.
      4.2.	Voor de betekenis van het begrip "onroerende zaak" dat in de Wet WOZ is opgenomen moet aansluiting worden gezocht bij de definitie van dat begrip in het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 3:3 BW zijn - onder meer - onroerend de grond, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
      4.3.	Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn, en mitsdien onroerend, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Gelet moet worden op de bedoeling van de bouwer - waaronder te begrijpen degene die opdracht heeft gegeven het bouwwerk te plaatsen - voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is. Verkeersopvattingen kunnen, hoewel geen maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is, in aanmerking worden genomen voor de beoordeling van de vraag of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. Die opvattingen kunnen alsdan licht werpen op de vraag wat in een gegeven geval als "duurzaam" onderscheidenlijk "verenigd" en in verband daarmee als "bestemming" en "naar buiten kenbaar" heeft te gelden.
      4.4.	Op grond van de inhoud van de stukken van het geding en de daarop door partijen ter zitting gegeven toelichting is het Hof van oordeel dat de onderhavige bungalow naar verkeersopvattingen moet worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en derhalve als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. Het Hof baseert dit oordeel op de volgende overwegingen:
      a.	De bungalow, door partijen ook omschreven als een recreatieverblijf, bestaat uit een aantal tot één geheel samengevoegde units. De bungalow beslaat een oppervlakte van 60 m² en heeft een inhoud van 150 m³. De bungalow heeft de uiterlijke verschijningsvorm van een (niet mobiele) woning. De bungalow staat al ongeveer 40 jaar op deze plaats.
      b.	Het terrein om de bungalow is als (park-)tuin aangelegd, en deze tuin en de daarin gecreëerde perken sluiten zodanig op de bungalow aan dat, mede door aan de onderkant van de bungalow aangebrachte voorzieningen, niet (meer) te zien is of en op welke wijze de bungalow met de grond is verankerd.
      c.	De bungalow is ingedeeld als een normale vakantiewoning met afzonderlijke (slaap)kamers, een keukenblok en sanitair. De bungalow kan in alle seizoenen worden gebruikt.
      d.	De bungalow kan vele jaren als zodanig ter plaatse functioneren, en is, gelet op het gebruik, kennelijk ook als zodanig bestemd. Deze bestemming blijkt ook uit de plaatsing van de bungalow op het terrein van het bungalowpark "c". Belanghebbende is gerechtigd, zij het onder voorwaarden en met toestemming van C BV, de bungalow als zodanig te verkopen. In 1998 heeft dit ook plaatsgevonden. Het Hof leidt uit de feiten af dat ook belanghebbendes rechtsopvolger de bungalow bleef bestemmen om als zodanig ter plaatse te functioneren.
      e.	De bungalow is duurzaam aangesloten op alle voorzieningen (gas, water, electriciteit en riolering).
      4.5.	Aan het vorenstaande doet, anders dan belanghebbende aanvoert, niet af:
      1.	dat de bungalow in een deplorabele toestand verkeerde en technisch was afgeschreven. De feiten wijzen uit dat voor de bungalow, al dan niet door het uitgevoerde onderhoud, nog gegadigden konden worden gevonden die de bungalow als zodanig in gebruik hebben genomen. Belanghebbende maakt zijn stelling dat de bungalow niet meer bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, en dat de situatie op de peildatum eerder aanleiding gaf tot sloop dan tot renovatie niet aannemelijk. Voorts is het Hof van oordeel dat een bouwwerk zijn status van onroerende zaak niet verliest louter omdat het technisch is afgeschreven en als slooprijp moet worden bestempeld;
      2.	dat sprake is van een verplaatsbare recreatiewoning;
      3.	dat het erfpachtsrecht van C BV afloopt in het jaar 2015. Voorts mist betekenis of op de peildatum onduidelijkheid bestond over de duur van het erfpachtsrecht, zoals belanghebbende stelt doch de Ambtenaar gemotiveerd bestrijdt. Ook enkel door deze omstandigheid verliest een bouwwerk zijn status van onroerende zaak niet;
      4.	dat de bungalow is gebouwd op van C BV gehuurde grond en dat de huurperiode telkens voor slechts één jaar wordt verlengd. In dit kader voert belanghebbende nog aan dat blijkbaar geen natrekking heeft plaatsgevonden, dat de gemeente nooit (expliciet) geclaimd heeft eigenaar van de opstal te zijn, dat geen zelfstandig of onzelfstandig opstalrecht is gevestigd, dat de bungalow naar de bedoeling van partijen altijd als roerend is beschouwd en dat hij, naar de bedoeling van partijen, als eigenaar van de bungalow wordt beschouwd. De vraag wie eigendomsrechten kan doen gelden is evenwel niet van belang voor het antwoord op de vraag of een zaak als onroerend moet worden aangemerkt. 
      4.6.	De Ambtenaar heeft zich bij het doen van de uitspraak op het bezwaarschrift op het standpunt gesteld dat de ondergrond van de bungalow en de bij de bungalow gelegen tuin (de van C gehuurde grond) ten onrechte in de beschikking is begrepen. Hij heeft bij de uitspraak echter slechts de waarde van de onderhavige zaak verminderd en niet de beschikking wegens een onjuiste objectafbakening vernietigd (hetgeen in die visie wel zou moeten gebeuren; vergelijk Hoge Raad 16 juni 1999 nr. 34.590, BNB 1999/318*). In zijn als pleitnota aangemerkte brief en mondeling ter zitting heeft de Ambtenaar zijn standpunt echter uitdrukkelijk herzien en verklaard dat de bungalow met de gehuurde grond als één object voor de toepassing van de Wet WOZ moeten worden aangemerkt. 
      4.7.	Naar het oordeel van het Hof is sprake van een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Conform de nader door de Ambtenaar verdedigde opvatting is in het onderhavige geval voor de toepassing van de Wet WOZ sprake van één object.
      4.8.	Nu de Ambtenaar bij het geven van de beschikking is uitgegaan van een juiste objectafbakening en hij bij het doen van de uitspraak op het bezwaarschrift slechts de waarde heeft verminderd doch de objectafbakening in stand heeft gelaten vormt het onjuiste standpunt dat de Ambtenaar met betrekking tot de objectafbakening in de bezwaarfase innam geen grond de uitspraak op het bezwaarschrift te vernietigen.
      4.9.	Het is niet in geschil dat belanghebbende bij de aanvang van het tijdvak als gebruiker van de onderhavige onroerende zaak moet worden aangemerkt. De bekendmaking van de beschikking kon derhalve aan hem geschieden. Dat in de beschikking de aanduiding "B" is opgenomen die, blijkens de toelichting daarop (naast de "E" voor eigenaar en de "G" voor gebruiker) staat voor "Beide", terwijl belanghebbende geen eigenaar is van de grond, heeft niet tot gevolg dat de beschikking moet worden vernietigd.
      4.10.	Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige object worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995. De Wet WOZ gaat bij de bepaling van de waarde van een object uit van een fictie. Het feit dat de bungalow is gebouwd op gehuurde grond is daarop niet van invloed, evenmin als de eigendomsverhoudingen.
      4.11.	De Ambtenaar heeft de waarde van de bungalow met ondergrond bij beschikking op grond van de Wet WOZ vastgesteld op ƒ 50.000. In de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar het bezwaar gegrond verklaard omdat in de beschikking ten onrechte ervan is uitgegaan dat belanghebbende behalve het gebruik ook de eigendom van de grond zou hebben, en in de vastgestelde waarde ten onrechte de waarde van de ondergrond is begrepen. In die uitspraak heeft hij niet de beschikking wegens onjuiste objectafbakening vernietigd, maar volstaan met een vermindering van de waarde tot ƒ 35.000 en aangekondigd dat voor het gebruik van de grond alsnog een beschikking met een vastgestelde waarde van ƒ 15.000 zal worden gegeven. In zijn als pleitnota aangemerkte brief merkt de Ambtenaar op dat "aan deze onroerende zaak", daarmee doelend op opstal en de gehuurde grond, een waarde is toegekend van ƒ 35.000 welke waarde in die brief niet verder wordt bestreden. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de Ambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B voornoemd. Daarin zijn twee vergelijkingsobjecten opgenomen. Dit betreffen twee soortgelijke bungalows die in hetzelfde park zijn gelegen. Één bungalow stond medio februari 1997 te koop voor een vraagprijs van ƒ 75.000, de andere is op 5 maart 1999 verkocht voor ƒ 44.000. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de recreatiebungalow van ƒ 35.000. Ter zitting heeft de Ambtenaar opgemerkt dat, nu de waarde van de grond moet worden meegeteld, de waarde zeker niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof bieden de aangevoerde vergelijkingsobjecten onvoldoende steun aan dit waardeoordeel. Het betreft een niet daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst, en een transactie die te ver van de peildatum is gelegen. Belanghebbende heeft voorts bestreden dat de objecten vergelijkbaar zijn omdat ouderdom en onderhoudstoestand te zeer verschillen. Dit is door de Ambtenaar niet weersproken.
      4.12.	Het Hof hecht geloof aan belanghebbendes verklaring dat op de peildatum sprake was van een constructiefout in het dak van de bungalow waardoor een ernstige lekkage was ontstaan, dat de ernstig aangetaste dakbedekking is vervangen, dat rookkanalen zijn gerepareerd en deels vervangen, en dat enkele beschimmelde of verrotte plafond- en vloerdelen alsmede een openslaand raam zijn vervangen. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de noodzaak deze werkzaamheden uit te voeren op de peildatum reeds bestond, en dat dit een en ander de waarde van de onderhavige bungalow negatief heeft beïnvloed. In het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd is hiermee echter geen rekening gehouden.
      4.13.	Gelet op het vorenstaande kent het Hof geen doorslaggevende waarde toe aan het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport.
      4.14.	Belanghebbende voert tegenover het waardeoordeel van de Ambtenaar aan dat hij de bungalow, zonder de grond, medio 1998 heeft verkocht voor ƒ 45.000, inclusief ƒ 15.000 voor de inboedel en ƒ 4.187,83 aan vooruitbetaalde huur en parklasten. Het Hof is van oordeel dat deze bedragen aannemelijk zijn. Voor de opstal resteert dan slechts ƒ 25.812,17. Hierop moet naar belanghebbendes oordeel nog in mindering gebracht worden de waarde van de aangebrachte verbeteringen (zie 4.12.) en een bedrag in verband met de opgetreden prijsontwikkeling tussen de peildatum en de datum van verkoop.
      4.15.	Met betrekking tot de kosten van de aangebrachte verbeteringen heeft belanghebbende geen concrete gegevens naar voren gebracht. Hij heeft dienaangaande slechts - niet door de Ambtenaar weersproken - gesteld dat die kosten substantieel waren. Ook met betrekking tot de opgetreden prijsontwikkeling heeft belanghebbende niets naar voren gebracht. In het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd en dat dateert van 5 maart 1999 is met betrekking tot de waardeontwikkeling opgenomen:
      "De courantheid van dergelijke recreatiewoningen is matig tot slecht. In de hoogte van de gerealiseerde verkoopcijfers komt dit ook tot uitdrukking.
      Via een makelaar die af en toe bij een verkoop van een woning op dit park bemiddelt is de navraag gedaan omtrent de courantheid en waardestijging van deze recreatiewoningen. Deze makelaar bevestigde de beperkte courantheid en dat er geen of nagenoeg geen prijsstijging zich voordoet tussen de waardepeildatum 1 januari 1995 en heden."
      Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Belanghebbende stelt verder dat de bungalow in feite onverkoopbaar was en pas, na de peildatum, in waarde steeg doordat duidelijkheid werd verkregen omtrent de duur van het erfpachtrecht van De C BV. Deze waardestijging moet naar zijn oordeel buiten aanmerking worden gelaten omdat de grens, genoemd in artikel 19 van de Wet WOZ, niet wordt overschreden. Belanghebbende maakt deze stelling echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Ambtenaar, op geen enkele wijze aannemelijk.
      4.16.	Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met al hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk dat de waarde van enkel de opstal op de peildatum ƒ 10.000 bedroeg.
      4.17.	De Ambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de gehuurde grond op de peildatum ƒ 15.000 bedraagt. Ook belanghebbende kent, voor het geval het Hof mocht oordelen dat in casu slechts sprake is van één object, aan de grond die waarde toe. Het Hof zal, nu een andere waarde nergens uit blijkt, daarvan uitgaan.
      4.18.	Gelet op het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de onderhavige onroerende zaak in goede justitie vast op ƒ 35.000, te weten ƒ 20.000 voor de opstal en ƒ 15.000 voor de grond. Dit betekent dat de uitspraak op het bezwaarschrift, wat er ook zij van de door de Ambtenaar gegeven motivering, moet worden bevestigd.
      5.	Proceskosten
      Het Hof vindt geen termen aanwezig om de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep bij het Hof heeft moeten maken.
      6.	Beslissing
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep.
    
    
    Aldus gedaan te Arnhem op 30 oktober 2000 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
    
    
    
      (A.W.M. van der Waerden)					(J.P.M. Kooijmans)
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2000
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.	Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2.	Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3.	Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      	a.	de naam en het adres van de indiener;
      	b.	de dagtekening;
      	c.	een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d.	de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.