ECLI:NL:RBMNE:2023:3056, Rechtbank Midden-Nederland, 21-06-2023, 10145189 UC EXPL 22-6835
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Meetinstructie makelaar. Meetfout? Geen aanleiding om deskundige te benoemen omdat niet is komen vast te staan dat koper meer heeft betaald dan de marktwaarde ten tijde van de koop. Gestelde schade staat niet vast. Vordering van de koper wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10145189 \ UC EXPL  22-6835
    
    
    
      
        Vonnis van 21 juni 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. H.T.L. Janssen, werkzaam voor DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. B.M.G. Bijnen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1-13; - de conclusie van antwoord met producties 1-5; - de brief van 28 december 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte overlegging producties 6-7 van [gedaagde] ;
      - de akte overlegging producties 14-16 van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling op 15 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft op 23 oktober 2018 een appartement, gelegen aan het [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: het appartement), gekocht voor € 222.500,00. [gedaagde] trad daarbij op als verkoopmakelaar. 
    
    
      2.2.
      De door [gedaagde] opgestelde verkoopbrochure en de advertentie op Funda (hierna samen: de verkoopinformatie) vermeldde onder meer een vraagprijs van € 235.000,00 k.k. en een woonoppervlakte van het appartement van 86 m².
    
    
      2.3.
      Om een hypotheek te kunnen verkrijgen heeft [eiser] op 14 november 2018 een taxatie laten uitvoeren door [onderneming 1] . Het taxatierapport van 26 november 2023 vermeldt een marktwaarde van het appartement van € 227.500,00.
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft besloten het appartement te verkopen. De daarvoor ingeschakelde makelaar heeft de woning laten opmeten door een derde (hierna: [onderneming 2] ). In het daarvan opgemaakte meetrapport van 7 februari 2022 staat bij gebruiksoppervlakte wonen 81,3 m² vermeld.
    
    
      2.5.
      In een brief van 21 februari 2022 aan [gedaagde] heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de woonoppervlakte van het appartement niet 86 maar 81,3 m² is en dat hij schade heeft geleden door de vermelding van een onjuiste oppervlakte in de verkoopinformatie destijds. De schade bedraagt volgens [eiser] € 12.935,00. [eiser] stelt [gedaagde] hiervoor aansprakelijk.
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
    
    
      2.7.
      
        
          [eiser] heeft het appartement op 11 mei 2022 verkocht voor een prijs van 
        € 340.000,00.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, zakelijk weergegeven:
      
        
          voor recht te verklaren dat [gedaagde] – door in 2018 in de advertentie van het appartement niet de juiste oppervlakte te noemen – niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht;
        
        
          voor recht te verklaren da er sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare (beroeps)fout en dat [gedaagde] de daaruit volgende schade aan [eiser] moet vergoeden;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
        
      
      
        I. een bedrag van € 12.935,00 aan hoofdsom,
        II. de wettelijke rente hierover vanaf 16 dagen na 21 februari 2022;
        III. een bedrag van € 1.094,26 aan buitengerechtelijke incassokosten,
        IV. de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente,
        V. de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. [gedaagde] heeft ten tijde van het verkoop van het appartement aan [eiser] een meetfout gemaakt. De woonoppervlakte van het appartement is kleiner dan de destijds door [gedaagde] opgegeven 86 m². Deze fout kan [gedaagde] worden toegerekend en [gedaagde] moet de schade die daaruit voortvloeit vergoeden. 
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        Partijen zijn het erover eens dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning in beginsel de NVM Meetinstructie moet aanhouden. De Meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers; die moeten er op kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld, de netto gebruiksoppervlakte betreft. 
        
          De netto gebruiksoppervlakte van het appartement
        
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat uit het meetrapport van [onderneming 2] een gebruiksoppervlakte van 81,3 m² volgt en dat de (door [gedaagde] ) in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van 86 m² onjuist is. 
    
    
      4.3.
      Volgens [gedaagde] mag er niet zonder meer van worden uitgegaan dat het in het rapport van [onderneming 2] opgenomen metrage juist is. [gedaagde] heeft er - onweersproken - op gewezen dat het appartement schuin lopende wanden heeft in de woonkamer en één van de slaapkamers waardoor het appartement lastig is in te meten. Er gelden bovendien specifieke instructies voor het inmeten van schuine wanden en het is onduidelijk of [onderneming 2] daar correcte opvolging aan heeft gegeven. [gedaagde] heeft er ook op gewezen dat in de loop der tijd bij het appartement verschillende oppervlaktes zijn berekend. Zo is het appartement in 2011 (door een andere makelaar) in de markt gezet met een woonoppervlakte van 95 m². In 2018 heeft [gedaagde] de woonoppervlakte berekend op 86 m². Ook de makelaar-taxateur die [eiser] in 2018 heeft ingeschakeld in verband met de hypotheekverstrekking is uitgegaan van een woonoppervlakte van 86 m². 
    
    
      4.4.
      
        In het licht van het verweer van [gedaagde] had [eiser] zijn stelling dat het door [onderneming 2] genoemde metrage overeenstemt met het werkelijke aantal m² aan woonoppervlakte nader moeten onderbouwen. [eiser] heeft gewezen op de aantekeningen van de inmeter op de plattegrond van [gedaagde] , op de door de leverancier van de keuken ( [onderneming 3] ) gemaakte plattegrond, en de eigen aantekeningen van [eiser] , maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Met de overgelegde gegevens wordt (nog steeds) niet duidelijk of genoemde specifieke instructie voor het inmeten van schuine wanden is gevolgd. Zonder een op dit punt relevante toelichting van [eiser] , die ontbreekt, is niet komen vast te staan dat de gestelde gebruiksoppervlakte van 81,3 m² juist is. De kantonrechter kan daar dus niet vanuit gaan. Dat betekent ook dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] een fout heeft gemaakt. Voor het benoemen van een deskundige ziet de kantonrechter echter geen aanleiding omdat de vordering van [eiser] om een andere reden niet toewijsbaar is. Dat wordt hieronder toegelicht. 
        
          Schade
        
      
    
    
      4.5.
      Ook als [gedaagde] wel een verwijt zou zijn te maken voor wat betreft het opnemen van een onjuist metrage gebruiksoppervlakte in de verkoopinformatie, dan leidt dat in dit geval niet tot toewijzing van een schadevergoeding. 
    
    
      4.6.
      
        [eiser] stelt dat hij het appartement nooit gekocht zou hebben, althans niet voor deze prijs, als hij bekend was geweest met de juiste oppervlakte van het appartement. Volgens [eiser] verkeerde het appartement ten tijde van de koop in slechte staat - het appartement was uitgeleefd en zowel de badkamer als de keuken moesten worden vervangen. Voor hem was het met name de oppervlakte die de waarde bepaalde. Omdat het woonoppervlak 5 m² kleiner is dan waarvoor hij heeft betaald, bedraagt de schade € 12.935,00. De kantonrechter kan [eiser] hierin niet volgen.
    
    
      4.7.
      
        Als er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [gedaagde] een fout heeft gemaakt en daardoor onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, overweegt de kantonrechter als volgt. Uitgangspunt is dat in het geval van een onrechtmatige daad de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals die in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de meetfout, niet zou hebben plaatsgevonden (en in de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou zijn vermeld). Bij de begroting van de schade kan dus niet zonder meer worden uitgegaan van een vergoeding van € 12.935,00 voor het aantal gemiste vierkante meters zoals [eiser] voorstaat (zie Hoge Raad 22 februari 2019, vindplaats: ECLI:NL:HR:2019:269). Het staat namelijk niet vast dat [eiser] in dat geval dit bedrag minder aan koopprijs zou hebben betaald. 
        
          Vergelijking werkelijke situatie met hypothetische situatie
        
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de vergelijking van de werkelijke toestand met de hypothetische situatie is het volgende van belang. [eiser] heeft gesteld dat hij het appartement niet zou hebben gekocht als hij goed geïnformeerd was geweest over de gebruiksoppervlakte. Deze stelling heeft hij onvoldoende handen en voeten gegeven zodat de kantonrechter die situatie bij de beoordeling niet als uitgangspunt zal nemen. De andere stelling van [eiser] , dat hij een lagere prijs zou hebben geboden als hem een juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld, sluit beter aan bij zijn overige stellingen, namelijk dat hij destijds op zoek was naar een appartement met twee slaapkamers van ongeveer 80 m², dat hij een goed gevoel had bij het appartement en direct een bod heeft uitgebracht. Daarom zal er een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de door [eiser] betaalde koopprijs en een schatting van de koopprijs bij een juiste vermelding van de oppervlakte. De kantonrechter is van oordeel dat hierbij van belang is wat de marktwaarde van het appartement op dat moment was. Als er een verschil zit tussen de marktwaarde en de betaalde prijs, ligt het meer voor de hand dat de koop niet onder dezelfde voorwaarden (tegen dezelfde koopprijs) tot stand zou zijn gekomen. 
    
    
      4.9.
      Het is dus van belang om te weten wat destijds de marktwaarde was van het appartement, uitgaande van een metrage van 81,3 m². De kantonrechter merkt daarbij op dat het woonoppervlak slechts één van de factoren is die van belang is bij het bepalen van de marktwaarde. De staat van onderhoud, de ligging en de buurt/wijk zijn ook belangrijk. 
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de door hem betaalde koopprijs niet de marktwaarde was van het appartement, uitgaande van 81,3 m². Dat [eiser] naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning € 222.500,00 te betalen als hij ervan op de hoogte was geweest dat de oppervlakte 81,3 m² is, is hiervoor onvoldoende. Dit geldt des te meer omdat het er op grond van de beschikbare informatie voor moet worden gehouden dat de verkopers niet bereid zouden zijn geweest met een lager bedrag genoegen te nemen. [gedaagde] heeft er namelijk onweersproken op gewezen dat de verkopers niet bereid waren om verder te zakken met de vraagprijs in verband met een restschuld bij de bank (zie productie 7 van [gedaagde] ).
    
    
      4.11.
      Verder ontbreekt een taxatierapport van het appartement, uitgaande van een woonoppervlakte van 81,3 m². Het had op de weg van [eiser] gelegen om zo’n rapport in het geding te brengen ter onderbouwing van zijn stelling dat de marktwaarde van het appartement lager was dan de door hem betaalde koopprijs. Dit geldt te meer omdat het appartement onder de vraagprijs aan [eiser] is verkocht voor € 222.500,00 terwijl de marktwaarde op 14 november 2018 door de eigen makelaar van [eiser] werd getaxeerd op € 227.500,00. 
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] heeft wel onderzoek gedaan naar de marktwaarde van het appartement. Taxateur en NVM Makelaar [A] (werkzaam bij [onderneming 4] ) heeft de transactieprijzen van drie referentieobjecten met een vergelijkbaar afwerkings- en uitrustingsniveau in hetzelfde appartementencomplex geëxtrapoleerd naar een woonoppervlakte van 81,3 m². Uit dit onderzoek blijkt dat de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentieobjecten aanzienlijk hoger uitvallen dan de transactieprijs van het appartement. In het rapport van [onderneming 4] zijn de verkoopprijzen van drie referentiepanden ( [straat] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] ) geïndexeerd naar de transactiedatum van [straat] [nummeraanduiding 1] , namelijk 23 oktober 2018. Vervolgens is gekeken wat de prijs per vierkante meter is, en is dat vermenigvuldigd met 81,3 (de oppervlakte van het appartement van [eiser] volgens hemzelf). Daarvan uitgaande komt [onderneming 4] op een prijs voor het appartement van respectievelijk € 230.030, € 246.922 en € 242.565. [A] concludeert daarom dat het appartement in 2018 voor een relatief lage prijs is verkocht. Zelfs als de stelling juist zou zijn dat het appartement van [eiser] minder goed was afgewerkt, dan nog is op basis de berekende verkoopprijzen niet vast te stellen dat [eiser] te veel voor het appartement heeft betaald. Gelet op deze onderbouwing van de zijde van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stellingen hierover nader te onderbouwen.
    
    
      4.13.
      
        
          [eiser] voert tegen het rapport van [onderneming 4] nog aan dat één van de referentiepanden - [straat] [nummeraanduiding 2] - volledig is gerenoveerd, maar dat heeft hij niet onderbouwd. [gedaagde] betwist dat en ook uit de eigen stellingen van [eiser] volgt dat de appartementen [straat] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] in 2016 zijn gerenoveerd en als zodanig op de markt zijn gezet. Nergens blijkt uit dat dat voor [straat] [nummeraanduiding 2] ook geldt.
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.14.
      
        De slotsom is dat niet is komen vast te staan dat [eiser] meer heeft betaald dan de marktwaarde die het appartement had ten tijde van de koop. Daarom is ook niet komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden ten gevolge van het vermeend onrechtmatig handelen van [gedaagde] . De gevorderde schadevergoeding alsook de gevorderde verklaringen voor recht, en de daarmee samenhangende nevenvorderingen worden afgewezen. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00). 
    
    
      4.16.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 792,00,
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde,
    
    
      5.4.
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        VS/1257