ECLI:NL:RBAMS:2023:4273, Rechtbank Amsterdam, 28-07-2023, 10337524 CV EXPL 23-2292
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Betaling courtage makelaar. Wens voor ontbindende voorwaarde verkoper in koopovereenkomst niet kenbaar gemaakt bij makelaar.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10337524 CV EXPL 23-2292
      vonnis van:  28 juli 2023
      fno.:  57327
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap De Makelaers B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      nader te noemen: De Makelaers
      gemachtigde: A.H.P.M. van der Vleuten
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      thans zonder bekende woon- en/of verblijfplaats in Nederland of daarbuiten
      gedaagde
      nader te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon.
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      - de dagvaarding van 15 november 2022, met producties;- het schriftelijke antwoord, met producties;- het instructievonnis van 7 april 2023;- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 juni 2023. Voor De Makelaers zijn verschenen de heer [naam 1] (registermakelaar) en mevrouw [naam 2] (kantoormedewerker), vergezeld door de gemachtigde en de heer D.G. van Hoof (deurwaarder). [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. [gedaagde] heeft na de zitting een kopie van haar spreekpunten ingestuurd.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Op 30 mei 2022 is [gedaagde] een overeenkomst (hierna: de overeenkomst) aangegaan met De Makelaers voor het verlenen van diensten bij de verkoop van haar woning aan [adres] (hierna: de woning). Deze overeenkomst is digitaal tot stand gekomen.
    
    
      1.2.
      Op de overeenkomst zijn de Algemene consumentenvoorwaarden makelaardij 2018 van de NVM (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. 
    
    
      1.3.
      In artikel 7 van de overeenkomst is opgenomen dat er aan opstart-/marketingkosten een Funda presentatiepakket wordt geleverd voor het bedrag van € 650,00.
    
    
      1.4.
      In artikel 6 van de overeenkomst is een courtage overeengekomen van 1,1% inclusief btw over de opbrengstwaarde van de woning.
    
    
      1.5.
      In artikel 10 van de overeenkomst is opgenomen dat wanneer een overeenkomst op een andere wijze tot stand komt dan op het kantoor van de makelaar, normaal gesproken een bedenktijd van veertien dagen na ondertekening geldt. [gedaagde] verklaart daarbij af te zien van de bedenktijd van veertien dagen en verzoekt de makelaar direct te beginnen met zijn dienstverlening.
    
    
      1.6.
      De woning is verkocht voor een koopprijs van € 490.000,00. De koopakte die is gebruikt, betreft het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) van NVM, Vastgoedpro, VBO, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Hierin is een ontbindende voorwaarde voorbehoud financiering opgenomen voor de kopers, en een boete van 10% van de koopsom in het geval van ontbinding op grond van een tekortkoming van een van de partijen. [gedaagde] heeft na een bezoek aan het kantoor van De Makelaers de koopakte op 16 juni 2022 ondertekend. De woning is geleverd op 1 november 2022.
    
    
      1.7.
      Bij factuur van 10 juni 2022 heeft De Makelaers de opstartkosten van € 650,00 in rekening gebracht bij [gedaagde] ; bij factuur van 7 oktober 2022 heeft zij de courtage van € 5.390,00 in rekening gebracht. 
    
    
      1.8.
      Op 1 november 2022 heeft De Makelaers met verlof van de voorzieningenrechter beslag gelegd onder de notaris op de (overwaarde van de) verkoopopbrengst van de woning.
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    2. De Makelaers vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 6.040,00 aan hoofdsom; b.	€ 677,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; c.	€ 10,11 aan wettelijke rente, berekend tot en met 15 november 2022; d.	de wettelijke rente over € 6.040,00 vanaf 16 november 2022;e.	€ 307,01 aan beslagkosten;
    f. 	de proceskosten.
    
    3. De Makelaers stelt hiertoe dat zij haar verplichtingen uit de overeenkomst is nagekomen en dat [gedaagde] daarom de overeengekomen kosten moet betalen. Met de getekende koopakte heeft zij de belangen van [gedaagde] optimaal vastgelegd. [gedaagde] heeft nooit kenbaar gemaakt dat zij een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst wilde opnemen. De opdracht was om de woning zo snel mogelijk, voor een zo hoog mogelijk prijs te verkopen. Dit heeft De Makelaers gedaan.
    
    4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de courtage niet verschuldigd is omdat De Makelaers een wanprestatie heeft geleverd. Haar zoon had een project op het oog op Ibiza: hij zou een kavel kopen waarop al een woning stond waarin [gedaagde] zou kunnen gaan wonen. Om dit te kunnen betalen, wilde [gedaagde] haar woning in Nederland verkopen. 
    
    5. Toen het koopcontract met de kopers was getekend, bleek dat het project van haar zoon niet doorging omdat de kavel was verkocht aan iemand anders. [gedaagde] belde vervolgens met De Makelaers om aan te geven dat zij de verkoop van haar woning niet door wilde laten gaan. 
    
    6. [gedaagde] dacht dat zij kon afzien van de verkoop door een beroep te doen op de boeteclausule van 10%. De kopers wilden echter niet akkoord gaan met betaling van 10% van de verkoopprijs van de woning en maakten aanspraak op nakoming van de koopovereenkomst.
    
    7. [gedaagde] meent dat De Makelaers ervan op de hoogte was dat het slagen van het project op Ibiza voor haar een voorwaarde was om door te gaan met de verkoop van haar woning, en dat De Makelaers hiervoor haar belangen had moeten beschermen in het koopcontract. Nu zij dat niet heeft gedaan, heeft zij een wanprestatie geleverd. Daardoor is het leven van [gedaagde] verwoest en lijdt zij grote financiële en immateriële schade.
    
  
  
    Beoordeling
    
    8. Aan de orde is de vraag of [gedaagde] de opstartkosten en de courtage moet betalen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] beide bedragen moet betalen. Hierna zal worden toegelicht waarom.
    Ambtshalve toetsing
    9. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat de kantonrechter eerst op eigen initiatief, dus ambtshalve, moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de richtlijn). De kantonrechter moet onderzoeken of de bedingen – de bepalingen – die in de tussen [gedaagde] en De Makelaers gesloten overeenkomst staan oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn, of bij het sluiten van de gestelde overeenkomst de informatieplichten zijn nageleefd en of eventueel sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Om dit te kunnen doen moet de kantonrechter beschikken over de voor de beslissing van belang zijnde feiten en stukken. Welke dat zijn volgt uit de wet en jurisprudentie (waaronder ECLI:NL:HR:2021:1677), maar ze betreffen in ieder geval een toelichting op de totstandkoming van de overeenkomst, de overeenkomst zelf en de op de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden.
    
    10. De Makelaers heeft de tussen partijen gesloten overeenkomst overgelegd. De algemene voorwaarden heeft zij niet overgelegd, maar ter zitting heeft De Makelaers toegelicht dat het gaat om de algemene voorwaarden die op de website van NVM te raadplegen zijn. De kantonrechter kan zo ambtshalve beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben. 
    
    11. De kantonrechter begrijpt dat de overeenkomst tot stand is gekomen buiten de verkoopruimte, omdat de makelaar eerst bij [gedaagde] thuis is geweest en de overeenkomst daarna digitaal is ondertekend. Dit betekent dat getoetst moet worden of is voldaan aan de verplichtingen van artikel 6:230m BW. Uit de overeenkomst volgt dat De Makelaers heeft voldaan aan de informatieverplichtingen. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikelen 6 en 7 van de overeenkomst en de algemene voorwaarden met betrekking tot loon, kosten en rente, zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden. Zowel de overeenkomst als de bijbehorende algemene voorwaarden bevatten voor het overige geen artikelen die voor de beoordeling van de vordering van De Makelaers relevant zijn. Dit betekent dat de kantonrechter verder kan met het beoordelen van de vordering van De Makelaers. 
    
    
      
        De opstartkosten moeten worden betaald
      
    
    12. [gedaagde] betwist niet dat zij de opstartkosten moet betalen. Tijdens de zitting gaf zij aan dat zij dacht het bedrag al te hebben betaald. Als [gedaagde] dat aanvoert, dan had zij betalingsbewijzen moeten overleggen waaruit dit blijkt. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat het bedrag van € 650,00 niet is betaald. [gedaagde] zal dit bedrag daarom alsnog moeten betalen. 
    
    
      
        De courtage moet worden betaald omdat er geen sprake is van wanprestatie
      
    
    13. Vast staat dat de woning van [gedaagde] is verkocht. Dat betekent dat De Makelaers heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de overeenkomst en dat [gedaagde] de overeengekomen courtage moet betalen, tenzij er een reden is waarom zij deze niet verschuldigd is. [gedaagde] voert aan dat die reden een wanprestatie is aan de zijde van De Makelaers. In artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is vastgelegd wanneer sprake is van een wanprestatie. Er moet dan onder meer sprake zijn van een tekortkoming. De kantonrechter legt het verweer van [gedaagde] zo uit, dat zij vindt dat die tekortkoming is dat De Makelaers geen ontbindende voorwaarde in het koopcontract heeft opgenomen. 
    
    14. De ontbindende voorwaarde voor de verkopende partij, zoals [gedaagde] die had willen opnemen, is een bijzondere en specifieke voorwaarde. Een dergelijke voorwaarde is geen standaard bepaling in een koopcontract. Het is dan aan [gedaagde] om aan De Makelaers duidelijk kenbaar te maken dat zij deze voorwaarde wil laten opnemen in het koopcontract. Zoals De Makelaers ter zitting aangaf, had zij voor deze situatie een ontbindende voorwaarde kunnen opnemen, als zij had geweten dat [gedaagde] dit wilde. 
    
    15. De vraag is daarom of [gedaagde] bij De Makelaers voldoende kenbaar heeft gemaakt dat zij een ontbindende voorwaarde wilde opnemen voor het geval het project op Ibiza niet doorging. De kantonrechter vindt dat [gedaagde] dit niet heeft aangetoond. [gedaagde] stelt wel dat de behandelend makelaar wist dat het project nog niet rond was, maar dat is niet voldoende. Daaruit volgt namelijk nog niet dat [gedaagde] de verkoop van haar woning alléén door wilde laten gaan als het project rond zou zijn én dat de makelaar dit kon weten. [gedaagde] heeft geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat het voor De Makelaers duidelijk was of moest zijn, dat [gedaagde] nog onder de verkoop uit zou kunnen komen en/of dat éérst het project op Ibiza ‘rond’ zou moeten zijn vóórdat de woning verkocht zou kunnen worden. Ter zitting heeft de kantoormedewerker, met wie [gedaagde] het koopcontract heeft doorgenomen, verklaard dat zij vroeg om meer informatie over het project maar dat [gedaagde] hier niets over kwijt wilde. Dit is niet betwist door [gedaagde] . [gedaagde] heeft dus, ook nadat zij ernaar gevraagd werd, geen informatie gegeven aan De Makelaers waaruit De Makelaers kon afleiden dat [gedaagde] een ontbindende voorwaarde wilde opnemen in het koopcontract.
    
    16. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het niet opnemen van een ontbindende voorwaarde niet kan worden verweten aan De Makelaers en dat er daarom geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van De Makelaers. Dit betekent dat er geen wanprestatie is gepleegd en dat [gedaagde] de courtage zal moeten betalen.
    
    17. De gevorderde wettelijke rente is als niet (voldoende) betwist toewijsbaar.
    
    
      
        De buitengerechtelijke kosten hoeven niet te worden betaald
      
    
    18. De Makelaers maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
    De proceskosten moeten worden betaald
    19. [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij grotendeels in het ongelijk is gesteld. 
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan De Makelaers:
      
      
        - € 6.040,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 november 2022 tot aan de voldoening;
        - € 10,11 aan wettelijke rente, berekend tot en met 15 november 2022;
      
      
    
    
      
        veroordeelt [gedaagde] in de kosten, zij moet aan De Makelaers de proceskosten betalen, tot op heden begroot op:exploot	€	118,12salaris	€	990,00	(3 punten x € 330,00)
        beslagkosten	€ 	307,01
        griffierecht	€ 	676,00
        		-----------------totaal	€	2.091,13voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2023 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.