ECLI:NL:GHAMS:2021:998, Gerechtshof Amsterdam, 16-03-2021, 19/00553
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/00553
    
    
      16 maart 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z], belanghebbende, 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 6 maart 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/3965 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende
        zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2018 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 561.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar,
        gedagtekend 5 september 2018, de WOZ-waarde verminderd tot € 538.000.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak van 6 maart 2019
        ongegrond verklaard. 
      
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
        ingekomen op 2 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was in 2018 eigenaar van de woning. 
      
    
    
      2.2.
      
        In het in beroep overgelegde waarderapport van de heffingsambtenaar zijn, naast gegevens van de woning van belanghebbende, gegevens en verkoopcijfers van drie woningen opgenomen namelijk [A-straat] [2], [B-straat] [3] en [B-straat] [4] (allen gelegen in [plaats]).
        Ook is in de Bijlage Waardeopbouw een matrix opgenomen. Ten aanzien van de woning van belanghebbende is in de matrix onder meer opgenomen dat het een 2 onder 1 kap woning betreft, de kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen “voldoende” (factor 3) zijn en de ligging “goed” (factor 4) is. De waarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op een bedrag van € 554.000.  
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning (met waardepeildatum 1 januari 2017) niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.
    
    
    
      “Over de motivering van de bestreden uitspraak
    
    6. Eiser voert in beroep allereerst aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat verweerder nauwelijks is ingegaan op zijn gronden van bezwaar en dat er gebreken kleven aan de taxaties. Zo zijn bijvoorbeeld de verschillende taxaties uitgevoerd door dezelfde taxateur.
    
    7. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar zowel in algemene als in meer specifieke bewoordingen heeft gereageerd op de bezwaren van eiser. Verder zijn in de bestreden uitspraak over deze woning kernachtige overwegingen gemaakt. Hoewel niet diep op alle gronden is ingegaan, blijkt dat verweerder die gronden van het bezwaar wel heeft betrokken bij de waardevaststelling. De vaststelling van de WOZ-waarde volgt uit de wet en is geen uitkomst van een belangenafweging. De rechtbank is in dit geval van oordeel dat verweerder in het bestreden besluit voldoende gemotiveerd heeft gereageerd op wat eiser in bezwaar heeft aangevoerd.
    
    8. Anders dan eiser meent, is er geen rechtsregel die verweerder verbiedt taxaties in bezwaar en in beroep te laten verrichten door dezelfde taxateur. Niet is gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van een taxatie die is uitgevoerd door iemand die daartoe niet de bevoegdheid bezit of die onvoldoende capabel is. Evenmin zijn er rechtsregels die dwingend voorschrijven op welke wijze een taxatie dient te worden opgemaakt, dan wel te worden vastgesteld. Voorts heeft het eiser steeds vrijgestaan om een (tegen)taxatie te laten verrichten door een door hem te benaderen taxateur.
    
    9. Gelet op het voorgaande en gelet op de omstandigheid dat van geen andere gebreken met betrekking tot de beslissing op bezwaar zijn gebleken, is de rechtbank van oordeel dat de beslissing op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd.
    
    
      
        Over de WOZ-waarde
      
    
    10. De rechtbank stelt vast dat tijdens de zitting is gebleken dat tussen eiser en verweerder geen verschil van mening meer bestaat over de inhoud en de oppervlakte van de woning van eiser. De woning van eiser heeft een inhoud van 422 m³ en een oppervlakte van 131 m². Op het perceel van eiser bevindt zich ook nog een tegen de woning aangebouwde garage. De perceelgrootte is 305 m².
    
    11. De waarde van de woning die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    12. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
    
      1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
      2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    13. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [A-straat] [2] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser. Uit het door verweerder overgelegde waarderapport met bijlagen volgt dat de waarde van dit vergelijkingsobject voor het grootste gedeelte bestaat uit de waarde van de grond. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing.
    
    14. Eiser vindt dat de woningen aan de [B-straat] [3] en [4] onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning. Deze woningen liggen volgens eiser in een betere en dus duurdere wijk van [plaats]. Daarnaast verschilt de bouwkwaliteit en is [B-straat] [3] oorspronkelijk gebouwd als half vrijstaande villa.
    
    15. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd. Uit het waarderapport en de bijlage waardeopbouw volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is gebruik gemaakt van objectkenmerken om verschillen ten aanzien kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen et cetera te duiden. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
    
    16. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de woningen gelegen aan de [B-straat] [3] en [4] geschikt als vergelijkingsobjecten. Deze woningen en de woning van eiser zijn allen twee-onder-een-kapwoningen gelegen in villawijken in [plaats]. Daarnaast zijn ze gebouwd in dezelfde bouwperiode, en hebben ze een vergelijkbare inhoud, oppervlakte en kavelgrootte. Verder verschillen de woningen aan de [B-straat] en de woning van eiser niet veel op waardebepalende kenmerken zoals kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Dat de gemiddelde huizenprijs van woningen in de wijk waarin de [B-straat] is gelegen, hoger is dan de gemiddelde huizenprijs in de wijk van de woning van eiser, brengt niet met zich dat deze woningen ongeschikt zijn als vergelijkingsobject. De rechtbank is van oordeel dat de overige door eiser aangedragen omstandigheden niet leiden tot de conclusie dat de [B-straat] [3] en [4] onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn met zijn woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
    
    
    
      
        Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
      
    
    17. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is in het waarderapport en de bijlagen gebruik gemaakt van objectkenmerken om verschillen ten aanzien kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen et cetera te duiden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onderkend dat de woning van eiser wat betreft ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Zo is in het waarderapport de ‘Onderhoudstoestand’ en ‘Voorzieningen’ van de woning van eiser als ‘3 – voldoende’ beoordeeld. Dit betekent volgens de legenda dat op korte termijn geen onderhoud noodzakelijk is. Bij de vergelijkingsobjecten is aan deze waardekenmerken een ‘4 – goed’ toegekend. Daarnaast is aan het kenmerk onderhoud van de aanbouw van de woning van eiser een waarde van ‘3 – voldoende’ toegekend en aan de aanbouw van de [B-straat] [4] ‘4 – goed’.
    
    18. Anders dan eiser meent, is uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de grondstaffel, zoals opgenomen in het waarderapport, de waarde van eisers woning te herleiden. De waarde van de grond en de vergelijkingsobjecten is gebaseerd op de bedragen in de grondstaffels. Voor zowel de vergelijkingsobjecten als de woning van eiser is een waarde 4 voor ‘ligging’ toegekend. Aangezien een niveau van 3 het uitgangspunt is, is dit een afwijking van een 1 punt. Voor elke punt positieve afwijking wordt, blijkens de legenda, de waarde van de grond met 20% verhoogd. Voor een negatieve afwijking zou de waarde van de grond met 20% per punt zijn verminderd. Op dezelfde wijze is, overeenkomstig de waarden genoemd in de legenda, rekening gehouden met de overige objectkenmerken. Hier bij is voor elke punt afwijking van niveau 3 de waarde met een percentage genoemd in de legenda, verhoogd of verlaagd.
    
    19. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de waarde ‘Ligging’ ziet op de grond en niet op de woonruimte. Gelet op de omstandigheid dat uit de in de Bijlage Waardeopbouw opgenomen grondwaarden volgt dat de taxateur de ligging (met een waarde 4) heeft betrokken in de berekening van de grond, leidt de rechtbank af dat de waarde 4 per abuis op de regel ‘Woonruimte’ is beland en verder geen onjuiste invloed heeft gehad op de berekening.
    
    20. Uit het waarderapport volgt dat er correcties zijn toegepast voor de verschillen zoals genoemd onder rechtsoverweging 17. Niet is gebleken dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met het overgelegde waarderapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    21. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
    
    22. Eiser heeft verwezen naar de woning Kennemerbeekweg 19 met een WOZ-waarde van € 389.000. Volgens eiser is deze woning vergelijkbaar met de woning van eiser.
    
    23. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van de onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijking van verkoopcijfers van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning van een eerder belastingjaar of met de WOZ-waarden van andere woningen is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ.
    
    24. De rechtbank ziet geen aanleiding om de waarde te verlagen.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    25. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
    
    26. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
      5.1.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      5.1.2.
      De waarde (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) van woningen kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking (zie art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling)). 
      
    
    
      5.1.3.
      De belastingrechter dient te beoordelen of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust primair op de heffingsambtenaar (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)).
      
      
        
          WOZ-waarde van de woning
        
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zijn bezwaren richten zich, zo heeft belanghebbende ter zitting in hoger beroep toegelicht, met name op de wijze waarop de heffingsambtenaar tot deze waarde is gekomen. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van een modelmatige berekening, die op geen enkele wijze controleerbaar is. De aannames in en de correcte toepassing van het in het waarderapport opgenomen berekeningsmodel roepen vragen op, aldus belanghebbende. 
        Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat zij gelegen zijn in de mooiste en duurste wijk van [plaats] ([villawijk 1]). Belanghebbende heeft een berekening overgelegd waaruit een WOZ-waarde volgt van € 434.663,16.
      
      
    
    
      5.3.
      Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank, en de gronden waarop die conclusie berust, dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof voegt daaraan het volgende toe. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep toegelicht dat zijn grieven met name zijn gericht tegen de modelmatige waardebepaling die ten grondslag ligt aan de in de WOZ-beschikking vermelde waarde. Het Hof is van oordeel (zie ook 5.3) dat  de heffingsambtenaar met het door hem ingebrachte waarderapport voldaan heeft aan de op hem rustende bewijslast. Uit het waarderapport en de Bijlage Waardeopbouw volgt dat de waarde van de woning is bepaald, zoals art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling voorschrijft, met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is gebruik gemaakt van objectkenmerken om verschillen ten aanzien kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen et cetera te duiden. Het Hof ziet, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen aanleiding te twijfelen aan de gegevens en bevindingen in het waarderapport (en de Bijlage Waardeopbouw). De heffingsambtenaar heeft met de in het rapport ogenomen gegevens, de schematische weergave van de waardeopbouw, de toelichting op de KOUDVL-factoren en het grondstaffeloverzicht voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van € 554.000 tot stand is gekomen. De grieven betreffende de modelmatige waardebepaling slagen derhalve niet.  
      
    
    
      5.5.
      Ook hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd met betrekking tot de vergelijkingsobjecten maakt het oordeel van het Hof niet anders. De in het rapport opgenomen vergelijkingsobjecten (met uitzondering van de [A-straat] [2], welk object de rechtbank buiten beschouwing heeft gelaten) zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, ligging, bouwjaar en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Ter zake van de ligging van de vergelijkingsobjecten in een andere villawijk, heeft de rechtbank terecht overwogen dat dit niet met zich meebrengt dat deze woningen ongeschikt zijn als vergelijkingsobject. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof naar voren gebracht dat de woning op 16 juli 2020 verkocht is voor € 675.000; ook deze omstandigheid is geen indicatie voor het in aanmerking nemen van een lagere WOZ-waarde.
      
    
    
      5.6.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast. Wat belanghebbende overigens in hoger beroep naar voren heeft gebracht maakt dit, in het licht van de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet anders.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 16 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    
      [2] - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.