ECLI:NL:RBZWB:2023:5964, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-08-2023, BRE - 21 _ 3200
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 21/3200 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 juni 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 24 februari 2021 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres 1] te [plaats] (de woning).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 280.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar van 14 juni 2021 afgewezen.
      
    
    
      1.1.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [naam 2] , verbonden aan [B.V.] , en namens de [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1920). Het betreft een halfvrijstaande woning met een inhoud van 483 m³, een vrijstaande berging en een vrijstaande garage (bouwjaar 1998) op een perceel van 273 m².
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit – zo is namens hem ter zitting verklaard – een waarde van € 255.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 280.000.
    
    
      
        Vooraf: objectkenmerken van de woning
      
    
    5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken omdat op het taxatieverslag een inhoud van 511 m³ staat vermeld, terwijl de inhoud van de woning 470 m³ bedraagt. Ter zitting is vast komen te staan dat de woning een inhoud van 483 m³ heeft. Deze inhoud is ook in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar beschreven. Verder is belanghebbende door verjaring eigenaar geworden van een stuk grond van circa 40 m². Ter zitting is namens belanghebbende verklaard dat dit stuk grond in de totale oppervlakte van het perceel van 273 m² is meegenomen. De taxatiematrix van de heffingsambtenaar gaat ook uit van een totale perceeloppervlakte van 273 m². Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank dan ook vast dat de objectkenmerken tussen partijen niet langer in geschil zijn. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van de in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens. 
    
    
      
        Vergelijkingsmethode
      
    
    6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      6.1.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
        5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiekaart en een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      7.1.
      In de taxatiekaart is een waarde voor de woning van € 280.510 vermeld. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn de referentieobjecten vergeleken met de woning. 
      
    
    
      5.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 280.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Inzichtelijkheid indexeringspercentages en correcties voor verschillen in KOUDV-factoren
        
        6. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op de waardepeildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar met het taxatieverslag niet inzichtelijk heeft gemaakt welke correcties zijn toegepast voor de verschillen in KOUDV-factoren.
      
      
    
    
      6.1.
      De rechtbank overweegt als volgt. Pas bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de taxatiematrix overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de verkoopwaardes zijn geïndexeerd op basis van woningindexcalculator.nl van Vastgoedpro. Verder zijn in de taxatiematrix de correcties voor de verschillen in de KOUDV-factoren voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar pas in beroep de indexering, de KOUDV-factoren en de manier waarop de verschillen in de KOUDV-factoren zijn verdisconteerd in de waarde, voldoende heeft gemotiveerd, terwijl belanghebbende daarom ook in bezwaar heeft verzocht. De heffingsambtenaar heeft daar ten onrechte in de uitspraak op bezwaar niet op gereageerd. De rechtbank ziet aanleiding om dit motiveringsgebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar de beoordeling immers alsnog voldoende inzichtelijk gemaakt en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
        
        7. De objecten aan de [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] betreffen twee-onder-een-kapwoningen. Het object aan de [adres 3] betreft een tussenwoning. Het object aan de [adres 4] betreft een halfvrijstaande woning. De woningen hebben een bouwjaar tussen 1910 en 1958.
      
      
    
    
      7.1.
      Belanghebbende bestrijdt dat de referentiewoning aan de [adres 7] vergelijkbaar is. De heffingsambtenaar heeft de referentiewoning aan de [adres 7] vervolgens in zijn verweer buiten beschouwing gelaten, zodat de rechtbank over de vergelijkbaarheid van deze referentiewoning geen oordeel meer hoeft te geven. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen aan de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] zijn wat betreft bouwjaar (1920, 1910, respectievelijk 1910) ook goed vergelijkbaar met de woning. Het bouwjaar van de referentiewoningen aan de [adres 2] (bouwjaar 1958) en de [adres 3] (bouwjaar 1947) wijkt wel af van het bouwjaar van de woning, maar de rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de woning door de vele verbouwingen (in 1959, 1965, 1971, 1973, 1989, 1995 en 1998) vergeleken kan worden met de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 3] .
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
        8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De voorzieningen in de woning moeten volgens belanghebbende gemoderniseerd worden en een potentiële koper houdt bij het onderhandelen over de koopsom van de woning rekening met de kosten die een modernisatie van de voorzieningen met zich brengt. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren in de woning. Doordat de woning geen spouwmuren heeft, is de woning slecht geïsoleerd en levert dat vochtproblemen op. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met verzakking van de woning en met de geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door de ligging aan een drukke doorgaande weg en door de kerklokken van de naburige kerk. Tot slot stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank overweegt als volgt.
      
      
        8.1.1.
        De inhoudsprijs van de referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 5] is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor voorzieningen (alle factor 4) ten opzichte van de kwalificatie voor voorzieningen van de woning van belanghebbende (factor 3). De gemiddelde inhoudsprijs van de referentiewoningen is € 426,40. Voor de woning is uitgegaan van een inhoudsprijs van € 352. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in (kwaliteit van de) voorzieningen, rekening is gehouden. Verder heeft belanghebbende geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de gedateerdheid en onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de verschillen in (kwaliteit van de) voorzieningen.
        
      
      
        8.1.2.
        Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de bouwkundige kwaliteit van de woning. Daarmee heeft belanghebbende zijn stelling niet onderbouwd. Dat had wel op zijn weg gelegen omdat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft weersproken dat de woning slecht is geïsoleerd en dat de woning te maken heeft met vochtproblemen. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank gaat ervan uit dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de bouwkundige kwaliteit van de woning.
        
      
      
        8.1.3.
        Tussen partijen staat vast dat sprake is van schade aan de gevel door bouwwerkzaamheden aan een naastgelegen woning. Onduidelijk is of er ook verzakking van de woning heeft plaatsgevonden. Belanghebbende heeft echter niet inzichtelijk gemaakt wat de omvang is van de schade aan de voorgevel. Evenmin heeft belanghebbende onderbouwd dat er sprake is van een verzakking van de woning en wat de gevolgen daarvan zijn. De rechtbank kan daardoor niet beoordelen of de schade aan de gevel of de verzakking van de woning een extra waardedrukkend effect hebben. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de woning en de schade aan de gevel.
        
      
      
        8.1.2.
        De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat alle referentiewoningen, net als de woning van belanghebbende, zijn gelegen in het centrum van [plaats] en dat de referentiewoningen door deze ligging evenveel als de woning van belanghebbende te maken hebben met (mogelijke) geluidsoverlast van de drukke doorgaande wegen in het centrum en van de kerkklokken van de in [plaats] gelegen kerken en deze omgevingsfactoren verdisconteerd zijn ook voor de referentiewoningen gelden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft is dan ook voldoende rekening gehouden met deze omgevingsfactoren.
        
      
      
        8.1.3.
        Verder heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft een correctiefactor 95 toegepast voor de grootte van de woning en het bijbehorend afnemend grensnut.
        
      
    
    
      8.2.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
        9. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
      
      
    
    
      9.1.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 17 maart 2021 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 23 augustus 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met zes maanden is overschreden.
      
    
    
      9.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in dit soort zaken in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de overschrijding volledig is toe te rekenen aan de beroepsfase komt de vergoeding voor rekening van de Staat er Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. 
    
    
    
      10.1.
      Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar dient tevens het griffierecht van € 49 te vergoeden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 49.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 23 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is enkel ondertekend door de griffier omdat de rechter is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
  
  
     dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken
  
  
     artikel 27h, derde lid, en artikel 28, zevende lid, van de AWR