ECLI:NL:GHARL:2020:3829, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-05-2020, 19/01002
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01002
    uitspraakdatum: 12 mei 2020
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 juni 2019, nummer AWB 18/2196, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 740.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 944,98.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via een videoverbinding plaatsgevonden op 14 april 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de woning). Deze woning betreft een hoek herenhuis, bouwjaar 1878, met een inhoud van 890 m3, een aangebouwde woonruimte met een inhoud van 60 m3 en een dakkapel. De kaveloppervlakte is 327 m2.
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende heeft de woning in 2012 gekocht voor € 630.000.
        3. Geschil
      
      
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 660.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2018.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 740.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een gecorrigeerde taxatiematrix van 13 mei 2019, opgemaakt door ing. [A] , register taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 740.000 naar waardepeildatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (Kl), het onderhoud (Oh), de doelmatigheid (Dm), de voorzieningen (Vz) en de uitstraling (Uit) van de woning en referentieobjecten weergegeven.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
                
              
              
                Bouw-jaar
                
                
              
              
                Kl, Oh, Dm, Vz, Uit
              
              
                Inhoud
                (m3)
                
                
              
              
                Prijs per m3
                (€)
              
              
                Perceel
                (m²)
                
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
                
              
              
                Koopsom
                transportdatum
                
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
              
              
                1878
                
              
              
                23343
              
              
                890
                
              
              
                616
                
              
              
                327
                
              
              
                491
              
              
                Aanbouw 60 m3 € 29.568
                Dakkapel € 2.500
              
              
                WOZ € 740.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 20
              
              
                1878
                
              
              
                33333
                
              
              
                825
                
              
              
                601
                
              
              
                243
                
              
              
                570
              
              
                Dakkapel € 2.500
                Berging € 2.400
              
              
                € 650.000
                24-05-2017
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 19
              
              
                1878
                
              
              
                33323
                
              
              
                800
                
              
              
                427
                
              
              
                381
                
              
              
                444
              
              
                Dakkapel € 2.500
                Garagebox € 15.000
              
              
                537.000
                01-06-2017
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 34
                
              
              
                1882
                
                
              
              
                33343
                
              
              
                748
                
                
              
              
                640
                
                
              
              
                255
                
                
              
              
                744
              
              
                Aanbouw 53 m3 € 27.136
                Dakkapel € 2.500
                Berging € 3.000
              
              
                730.000
                11-08-2017
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof meegenomen dat de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring heeft kunnen geven voor de voor [b-straat] 34 gebruikte grondwaarde. Het Hof ziet niet in waarom aan dit referentieobject, dat blijkens de matrix een gemiddelde ligging van 3 heeft, een hogere grondwaarde moet worden toegekend dan de grondstaffel voor die wijk aangeeft. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop is omgegaan met de verschillen (Kl, Oh, Dm, Vz, Uit) tussen de woning en de referentieobjecten. Zoals de taxateur ter zitting heeft verklaard is de gemiddelde m3-prijs van de referentieobjecten € 556. De taxateur heeft niet inzichtelijk kunnen maken waarom desondanks de m3‑prijs voor de woning omhoog is bijgesteld naar € 616. Daarvoor is onvoldoende dat de taxateur aangeeft naar de panden te hebben gekeken en als gevolg daarvan de m3-prijs naar boven te hebben bijgesteld. Dat geldt temeer nu geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      4.5.
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende verdedigt een waarde van maximaal € 660.000 en verwijst naar een taxatierapport van 26 februari 2018, opgemaakt door [B] , register taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 611.989 naar waardepeildatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (k), onderhoud (o), luxe (l) doelmatigheid (d), uitstraling (u) en ligging van de woning en de referentieobjecten weergegeven.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
                
              
              
                Bouw-jaar
                
                
              
              
                koldu
              
              
                Inhoud
                (m3)
                
                
              
              
                Prijs per m3
                
              
              
                Perceel
                (m²)
                (€)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
                
              
              
                Koopsom
                transportdatum
                
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
              
              
                1878
                
              
              
                77778
              
              
                950
                
              
              
                430
                
              
              
                327
                
              
              
                607
              
              
                
                Dakkapel € 5.000
              
              
                WOZ € 611.989
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 20
              
              
                1878
                
              
              
                78878
              
              
                825
                
              
              
                536
                
              
              
                243
                
              
              
                719
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
                Overkapping € 5.000
              
              
                € 650.000
                24-05-2017
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 19
              
              
                
              
              
                66678
              
              
                825
                
              
              
                375
                
              
              
                381
                
              
              
                558
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Garage € 10.000
              
              
                € 537.000
                01-06-2017
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 4
              
              
                1905
                
              
              
                55577
              
              
                650
                
              
              
                372
                
              
              
                235
                
              
              
                699
              
              
                Dakkapel € 6.000
                Garage € 20.000
              
              
                € 440.000
                28-07-2017
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende de voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor is van belang dat belanghebbende via een waarderingsmodel 4% correctie voor elk koldu‑punt in aanmerking heeft genomen, maar belanghebbende heeft dit percentage niet onderbouwd met objectieve, voor het Hof toetsbare, gegevens. Dit is van extra belang nu de taxateur van de heffingsambtenaar een andere waardeverandering per punt bepleit. Bovendien is de m3‑prijs van de [a-straat] 4 niet te rijmen met de nagenoeg gelijke m3‑prijs van de [a-straat] 19 terwijl de [a-straat] 4 een aanzienlijk lagere koldu‑score heeft. Dat dit effect wordt opgeheven door de kleinere inhoud is niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast is van belang dat belanghebbende de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffel niet heeft betwist, maar zelf uitgaat van een andere grondwaarde. Waarom belanghebbende een andere grondwaarde gebruikt, onderbouwt belanghebbende niet.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast op € 690.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), ofwel in totaal op € 2.622.
    
    
    
      Verder berekent het Hof de te vergoeden kosten met betrekking tot het taxatierapport met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, op € 128,26 (€ 53 x 2 uur verhoogd met 21% btw). 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 690.000,
      – vermindert de aanslag OZB 2018 dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.750,26, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 mei 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige
      te ondertekenen.	belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 mei 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.