ECLI:NL:GHSHE:2023:1107, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-04-2023, 21/01223
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof heeft de waarde in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/01223
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 2 september 2021, nummer BRE 20/9045, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ beschikking) en daarbij de waarde van [a-straat] in [plaatsnaam 1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (hierna: de aanslag OZB) bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak. Dit object is een vrijstaand woonhuis uit 1996 met een inhoud van 756 m3. Bij de onroerende zaak hoort een vrijstaande garage met een inhoud van 285 m3. De onroerende zaak ligt op een perceel met een oppervlakte van 4.043 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 909.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 874.000 en de aanslag evenredig verminderd.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de op 18 december 2020 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde waardematrix (hierna: de matrix). Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 874.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende vergelijkingspanden:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] in [plaatsnaam 1]
              
              
                
                  [datum] 2019
              
              
                € 697.500
              
            
            
              
                
                  [c-straat] in [plaatsnaam 2]
              
              
                
                  [datum] 2019
              
              
                € 775.000
              
            
            
              
                
                  [d-straat] in [plaatsnaam 1]
              
              
                
                  [datum] 2019
              
              
                € 850.000
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 775.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Het hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor het bepalen van de waarde niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het object [c-straat] is wat betreft de (bosrijke) ligging in [plaatsnaam 2] en uitstraling in het geheel niet vergelijkbaar met de (dichtbij het spoor en een bedrijventerrein gelegen) onroerende zaak en de [b-straat] is wat betreft bouwjaar (1912) en uitstraling evenmin vergelijkbaar met de in 1996 gebouwde onroerende zaak. Het object [d-straat] kent ook aanzienlijke verschillen in uitstraling, kwaliteit en onderhoud en ligging ten opzichte van de onroerende zaak. De perceeloppervlakte van de onroerende zaak verschilt bovendien aanzienlijk van de perceeloppervlakten van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      4.5.
      Reeds gelet op het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met de vergelijkingsobjecten niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.6.
      De (enkele) stelling van de heffingsambtenaar dat er ten tijde van het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak weinig vergelijkbare recent verkochte objecten voorhanden waren en wel gebruik moest worden gemaakt van minder vergelijkbare objecten, leidt niet tot een ander oordeel. Nog in het midden gelaten wat daarvan zij heeft de heffingsambtenaar, zelfs bij het volgen van zijn standpunt en het gebruiken van de in 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten voor het bepalen van de waarde, niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de (aanzienlijke) verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Ter zitting is voorts komen vast te staan dat de indexering naar waardepeildatum van [d-straat] onjuist is verlopen en dat de correcties voor onderhoud en kwaliteit van laatstgenoemd object onverklaarbaar niet consistent zijn toegepast. 
      
    
    
      4.7.
      De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet – zonder meer – mee dat de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust ook de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende bepleite waarde van € 775.000 is niet of althans onvoldoende onderbouwd en belanghebbende heeft zelf geen taxatierapport overgelegd. 
      
    
    
      4.9.
      Nu geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het hof de waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vast op € 830.000.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 134 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende  ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reiskosten van de gemachtigde van belanghebbende voor het bijwonen van de zittingen van € 13,80 respectievelijk € 10,60.
      
    
    
      4.14.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak op € 830.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 182 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank het hof van € 24,40.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      N.A. de Grave	T.A. Gladpootjes
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.