ECLI:NL:RBZWB:2023:4968, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-07-2023, 10375296 CV EXPL 23-649
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot betaling van achterstallige huur. De vordering wordt afgewezen, omdat verhuurder niet de juiste procedure heeft gevolgd om de huur te verhogen (geen voorstel gedaan maar een mededeling en geen procedure gestart bij de Huurcommissie nadat huurder bezwaar maakte tegen de verhoging).

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Cluster I Civiele kantonzaken

    
    
    
      
Zittingsplaats Bergen op Zoom

    
    
    
      
Zaaknummer: 10375296 CV EXPL 23-649

    
    
    
      

Vonnis van 12 juli 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      
de stichting

      

STICHTING [eiser01]

,

      
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,

      
eisende partij,

      
hierna te noemen: Stichting [eiser01] ,

      
verschenen bij de heer [naam01] , bestuursvoorzitter,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
gedaagde partij,

      
hierna te noemen: [gedaagde01] ,

      
procederend in persoon.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- de dagvaarding van 20 februari 2023 met producties;

      
- de conclusie van antwoord;

      
- de conclusie van repliek met producties;

      
- de conclusie van dupliek met productie;

      
- de reactie van Stichting [eiser01] op productie.

      
    
    
      
1.2

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
2.1

      
Medio 2007 is tussen [gedaagde01] als huurder en de heer [naam02] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 390,00 per maand, bestaande uit € 350,00 aan huur en € 40,00 aan kosten voor de nutsvoorzieningen.

      
    
    
      
2.2

      
Op 4 februari 2019 heeft Stichting [eiser01] de woning gekocht van de heer [naam02] . Sindsdien huurt [gedaagde01] de woning van Stichting [eiser01] .

      
    
    
      
2.3

      
Op 20 april 2022 heeft Stichting [eiser01] schriftelijk aan [gedaagde01] medegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2022 wordt verhoogd naar € 600,00 per maand, bestaande uit de kale huurprijs van € 532,00 en de energiekosten van € 68,00.

      
    
    
      
2.4

      
[gedaagde01] is akkoord gegaan met de aanpassing van de kosten voor de nutsvoorzieningen, maar de verhoging van de huurprijs heeft hij op 15 mei 2022 per e-mail van de hand gewezen. [gedaagde01] is slechts akkoord gegaan met een verhoging van € 10,00 per maand. Sinds 1 juli 2022 heeft [gedaagde01] dan ook € 458,00 per maand aan huur en kosten voor de nutsvoorzieningen aan Stichting [eiser01] betaald.

      
    
    
      
2.5

      
Stichting [eiser01] heeft [gedaagde01] op 16 september 2022 in gebreke gesteld, onder meer wegens het structureel afwijzen van het ondertekenen van een nieuwe huurovereenkomst, met daarin onder andere de verhoogde huurprijs, en het niet betalen van die verhoogde huurprijs.

      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1

      
Stichting [eiser01] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 994,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 2022 tot en met januari 2023, met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

      
    
    
      
3.2

      
Stichting [eiser01] legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur nooit is verhoogd en dat zij de huurprijs met ingang van 1 juli 2022 heeft verhoogd tot een redelijke prijs. Stichting [eiser01] heeft de nieuwe huurprijs berekend aan de hand van ‘de huurprijscheck zelfstandige woonruimte’ van de Huurcommissie. [gedaagde01] moet het verschil betalen tussen wat hij met ingang van 1 juli 2022 heeft betaald (€ 458,00 per maand) en wat hij had moeten betalen (€ 600,00 per maand).

      
    
    
      
3.3

      
        
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde01] voert daartoe - zakelijk en verkort weergegeven - het volgende aan.

        
Om te beginnen bevat de dagvaarding een vormfout nu de daarin genoemde geboortedatum van [gedaagde01] niet klopt. Verder mag de huurprijs niet verhoogd worden, omdat [gedaagde01] al sinds de aanvang van de huur last heeft van gebreken aan de woning. Zo is er sprake geweest van hardnekkige en ernstige (dak)lekkages en kapotte radiatoren, lampen en deuren. Voor het herstel van deze gebreken is de verhuurder verantwoordelijk. Bovendien bevat de door Stichting [eiser01] ingevulde huurprijscheck voor een zelfstandige woonruimte (grove) fouten. De woning heeft bijvoorbeeld maar twee slaapkamers in plaats van drie. Tot slot mag de huurverhoging maximaal 2,3% bedragen. De nieuwe huurprijs gaat daar ruimschoots overheen.

      
      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      

Onjuiste geboortedatum in de dagvaarding


    
    
    
      
4.1

      
[gedaagde01] heeft aangevoerd dat de dagvaarding een vormfout bevat, maar hij verbindt hier geen rechtsgevolgen aan. De kantonrechter zal dan ook voorbij gaan aan dit verweer.

      
      
        

Huurprijsverhoging


      
      
    
    
      
4.2

      
Een huurprijs kan worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in een huurprijswijziging voorziet of, als een dergelijk beding niet is overeengekomen, door middel van een schriftelijk voorstel van de verhuurder (artikel 7:252 en 7:253 BW). Tussen partijen is niet in geschil dat er geen sprake is van een schriftelijke huurovereenkomst die in een huurprijswijziging voorziet. Een verhoging van de huurprijs kan dus enkel worden toegepast conform de regels in voornoemde artikelen.

      
    
    
      
4.3

      
De kantonrechter oordeelt dat Stichting [eiser01] de regels uit de artikelen 7:252 en 7:253 BW niet heeft toegepast. Stichting [eiser01] heeft de nieuwe huurprijs simpelweg schriftelijk medegedeeld aan [gedaagde01] en hem dus geen schriftelijk voorstel tot wijziging gedaan. [gedaagde01] heeft niet ingestemd met de verhoogde huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat Stichting [eiser01] de verhoging binnen zes weken na 1 juli 2022 – de ingangsdatum – aan de Huurcommissie heeft voorgelegd ingevolge artikel 7:253 BW. Een en ander betekent dat van een verhoging van de huurprijs geen sprake kan zijn en dat de huurprijs na 1 juli 2022 gelijk is gebleven. Er is geen huurachterstand ontstaan, zodat de vorderingen van Stichting [eiser01] worden afgewezen.

      
    
    
      
4.4

      
De overige verweren van [gedaagde01] behoeven - gelet op het voorgaande - geen bespreking meer.

      
    
    
      
4.5

      
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Tussen partijen is kennelijk ook in geschil welke herstellingen door of op kosten van de huurder moeten worden uitgevoerd en welke door of op kosten van de verhuurder. Aan de beoordeling hiervan komt de kantonrechter niet toe, omdat partijen in dit kader geen vorderingen hebben ingesteld. Ditzelfde geldt voor de stellingen over en weer over het niet ondertekenen van een huurovereenkomst. Ook aan die stellingen heeft Stichting [eiser01] geen rechtsgevolgen verbonden en geen vorderingen gekoppeld.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
4.6

      
Stichting [eiser01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, waaronder de nakosten, met dien verstande dat deze kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden vastgesteld op nihil. [gedaagde01] heeft namelijk zonder bijstand van een gemachtigde geprocedeerd. Niet gebleken is dat [gedaagde01] anderszins kosten heeft gemaakt in het kader van deze procedure die voor vergoeding in aanmerking komen.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
      
wijst de vorderingen van Stichting [eiser01] af;

    
    
    
      
veroordeelt Stichting [eiser01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot dit vonnis vastgesteld op nihil.

    
    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.