ECLI:NL:GHDHA:2023:1284, Gerechtshof Den Haag, 15-06-2023, BK-22/00563 en BK-22/00564
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde onroerende zaken (galerijflats) wordt bepaald op basis van recente verkoopprijzen. De Heffingsambtenaar heeft de waarden, op basis van de vergelijkingsmethode, aannemelijk gemaakt. Op de Heffingsambtenaar rust niet de verplichting om de onroerende zaken inpandig te laten opnemen door een onafhankelijk taxateur en evenmin om in te gaan op het verzoek van belanghebbende om mediation.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummers BK-22/00563 en BK-22/00564
    
    
    
    Uitspraak van 15 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , [buitenland] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraken van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 mei 2022, nummers ROT 21/454 en 21/455.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 10 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] , beide te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 157.000 respectievelijk € 191.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar het tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De Rechtbank heeft éénmaal griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is tweemaal griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft op 3 mei 2023 een pleitnota ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 4 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. 
      
    
    
      2.2.
      
        [adres 2] is een galerijflat met een gebruiksoppervlak van 50 m2. Het bouwjaar is 1958.
      
    
    
      2.3.
      
        [adres 1] is een galerijflat met een gebruiksoppervlak van 45 m2. Het bouwjaar is 1958.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    
      3.	De Rechtbank heeft in beide uitspraken geoordeeld, waarbij belanghebbende en zijn partner zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
    
      “4. Eisers voeren aan dat het bestreden besluit ongeldig is vanwege diverse vormfouten.
      Er is geen mededeling gedaan over verlenging van de beslistermijn van zes weken en
      hiervoor is geen toestemming gevraagd. Het bestreden besluit is gedagtekend op 1 januari
      2021 en ontvangen op 5 januari 2021, verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met
      feestdagen, coronaomstandigheden en een langere verzendtermijn naar het buitenland.
    
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet wordt uitspraak op een
        bezwaarschrift, dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, gedaan in
        het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. Verweerder heeft toegelicht dat de
        stukken op 18 december 2020 zijn aangemaakt, met dagtekening 1 januari 2021. Die latere
        dagtekening wordt aangehouden ten gunste van de ontvanger, zodat die langer de
        gelegenheid heeft om tijdig beroep in te stellen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat
        verweerder geen mededeling had hoeven doen dan wel toestemming had hoeven vragen voor
        liet verlengen van de beslistermijn. Overigens zouden de door eisers gestelde vormfouten
        ook niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
      
      
      
        5. Eisers voeren aan dat de procesmatige statistische waardebepaling per afzonderlijk
        object aanzienlijke afwijkingen oplevert. De taxatie had in verhuurde staat moeten
        plaatsvinden.
      
      
    
    
      5.1.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de
        onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en
        onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in
        de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
        nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde
        gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest
        geschikte voorbereiding.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Gelet hierop volgt de rechtbank eisers niet in de stelling dat verweerder rekening had
        moeten houden met de verhuurde staat van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet
      
        te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 7 februari 2022 van
        
          [naam taxateur] met de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de
        waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 3] , [adres 4] en
        
          [adres 5] .
      
      
      7. De rechtbank stelt voorop dat dat de wet geen eisen stelt aan de kwalificaties en de
      
        zelfstandigheid van de taxateur. Het is aan de rechter om de overtuigingskracht van de door
        verweerder ingediende bewijsmiddelen, waaronder eventueel een taxatierapport, te
        beoordelen. In dit verband merkt de rechtbank op, dat zij geen aanknopingspunten ziet voor
        de veronderstelling dat de door verweerder ingeschakelde taxateur partijdig te werk is
        gegaan en niet over de juiste kwalificaties beschikt. De taxateur, [naam taxateur] , heeft ter zitting
        toegelicht dat hij het WOZ-diploma heeft behaald en geregistreerd taxateur is. Dat de
        taxateur in dienst is van de gemeente of anderszins door de gemeente voor zijn
        werkzaamheden wordt betaald dient door de rechtbank mee te worden gewogen. Het
        (onvermijdelijke) feit, dat een taxateur voor zijn werkzaamheden in het kader van de WOZ
        een vergoeding ontvangt van zijn opdrachtgever is op zich onvoldoende om aan te nemen,
        dat de taxatie zodanig gekleurd is, dat de rechtbank haar niet bij haar oordeel zou mogen
        betrekken.
      
      
      8. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de
      
        waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals
        voorzieningen, ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, kwaliteit en onderhoudstoestand
        goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
      
      
      9. De rechtbank volgt eisers niet in het standpunt dat onvoldoende rekening is
      
        gehouden met de matige toestand en het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak, dan
        wel dat de vergelijkingsobjecten te veel afwijken qua ligging en oppervlakte. Eisers hebben
        die stellingen op geen enkele wijze onderbouwd terwijl de vergelijkingsobjecten zijn gelegen
        in hetzelfde complex en het verschil in oppervlakte maximaal zes m2 [Hof: in de 
        uitspraak over [adres 1] ; in de uitspraak over [adres 2] staat hier één m2] is.
      
      
      10. Eisers voeren aan dat er geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. De taxateur
      
        heeft ter zitting toegelicht dat een brief aan eisers is gestuurd met betrekking tot een
        inpandige opname, maar dat eisers hier niet op hebben gereageerd. Gelet hierop en gelet op
        het feit dat eisers de gestelde matige onderhoudstoestand niet hebben onderbouwd, anders
        dan erop te wijzen dat de onroerende zaak wordt verhuurd, heeft verweerder geen inpandige
        opname hoeven doen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      11. Voor zover eisers verwijzen naar de waardering van [adres 2] [Hof: in de 
      
        uitspraak over [adres 1] ; in de uitspraak over [adres 2] staat hier [adres 1] ] overweegt de rechtbank dat dit object onderdeel uitmaakt van een andere procedure. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van woningen kan worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten die
        rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [adres 2] is niet verkocht rondom de waardepeildatum. Verweerder heeft de WOZ-waarde van dit pand dus niet hoeven betrekken in de waardebepaling van de onroerende zaak.
      
      
      12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de
      waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      13. Het beroep is ongegrond.
      
      14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of diverse (vorm)fouten tot vernietiging van de beschikkingen en de aanslagen moeten leiden, en of de taxateur van de gemeente deskundig is. Belanghebbende heeft het beroep op het Verdrag tussen het Koninkrijk der Nederlanden en de Bondsrepubliek Duitsland tot het vermijden van dubbele belasting en het voorkomen van het ontgaan van belasting met betrekking tot belastingen naar het inkomen ter zitting prijsgegeven.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op € 145.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om mediation en om inpandige taxaties van de onroerende zaken.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344). De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen (artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). 
      
    
    
      5.2.
      Voorop dient te worden gesteld dat de Heffingsambtenaar de bewijslast draagt van de voor een woning beschikte waarde. Hij dient aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarden voor beide onroerende zaken een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de marktwaarde van iedere onroerende zaak naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking, waarbij de onroerende zaak wordt vergeleken met vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft [adres 3] (50 m2), verkocht op 12 oktober 2018 voor € 192.000, [adres 4] (51 m2), verkocht op 9 oktober 2018 voor € 195.000 en [adres 5] (51 m2), verkocht op 20 juli 2018 voor € 195.000. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde flatgebouw en net als de twee onroerende zaken kleine flats. Het Hof concludeert dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. Dat tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten verschillen zouden zijn voor onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe en voorzieningen is niet gebleken (zie ook 5.4). De Heffingsambtenaar heeft, uitgaande van een gemiddelde toestand voor alle voornoemde objecten, voor de onroerende zaken de laagste prijs per vierkante meter gehanteerd. De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende wijst erop dat de onroerende zaken worden verhuurd. De onroerende zaken hadden in verhuurde staat moeten worden gewaardeerd en de snellere slijtage en slechtere toestand van verhuurde woningen hadden aanleiding moeten zijn voor een neerwaartse bijstelling van de waarden, aldus belanghebbende. Het Hof verwerpt dit. De Wet WOZ gaat er bij de waardering van uit dat een onroerende zaak direct in gebruik kan worden genomen. Dit betekent dat met de verhuurde staat geen rekening wordt gehouden en niet, zoals belanghebbende meent, dat het vergelijkingsobject wordt gewaardeerd in verkoopklare toestand. Met een mindere onderhoudstoestand dient uiteraard rekening te worden gehouden. Belanghebbende heeft echter niets concreets gesteld om een verlaging van de waarden te onderbouwen. In het algemeen leidt de verhuur van een onroerende zaak niet automatisch tot het aannemen van een lager niveau van onderhoud, kwaliteit of voorzieningen. De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaken niet inpandig opgenomen omdat belanghebbende alleen wil meewerken als de opname wordt gedaan door een neutrale, gecertificeerde taxateur, die, zo begrijpt het Hof, vanwege de privacy van de betrokken huurder geen foto’s van de binnenkant mag maken. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met deze voorwaarde niet akkoord hoefde te gaan. Dat over de inpandige toestand van de onroerende zaken niets is vast komen te staan, komt voor risico van belanghebbende. Dat tussen de WOZ-waarden van de beide onroerende zaken, mede in vergelijking met die van [adres 6] , die ook eigendom is van belanghebbende, een volgens belanghebbende onverklaarbaar en onjuist verschil zou bestaan, ook in de loop der tijd, doet aan de beschikkingen niet af. Het is gelet op de onder 5.1 beschreven regelgeving onjuist om WOZ-waarden te vergelijken of te waarderen op basis van statistische gegevens. Ook staat ieder jaar op zichzelf. Het komt het Hof voor dat de waarde van [adres 1] eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat, mede nu belanghebbende geen hogere waarde voorstaat, de beschikkingen en aanslagen in stand kunnen blijven.
      
    
    
      5.5.
      De overige geschilpunten kunnen niet tot een andere uitkomst leiden. De klachten van belanghebbende over het naar zeggen van belanghebbende onterechte loonbeslag missen in de onderhavige procedure doel. Dat belanghebbende opzettelijk zou zijn benadeeld door de datering van de uitspraak op bezwaar in combinatie met de verzending naar [buitenland] , is niet gebleken. Belanghebbende heeft tijdig beroep ingesteld, zodat van enige benadeling geen sprake is. Dat door het te laat uitspraak doen op bezwaar bij belanghebbende en zijn partner, die verschillende onroerende zaken bezitten, verwarring is ontstaan omdat procedures over verschillende jaren voor verschillende panden in verschillende fasen verkeren, begrijpt het Hof, maar kan niet leiden tot vermindering van de WOZ-waarden of de aanslagen. Ook verwerpt het Hof het standpunt van belanghebbende dat de taxatie zou moeten worden verricht door een neutrale, onafhankelijke deskundige. De gemeente mag zelf bepalen wie de taxaties uitvoert. Het is het Hof, gelet op de jarenlange ervaring in WOZ-procedures, niet gebleken dat de taxaties van onvoldoende kwaliteit zouden zijn of gebaseerd op onjuiste gegevens. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft de Heffingsambtenaar ook niet meer hoeven doen. Zo rust op de Heffingsambtenaar niet de verplichting om alsnog de in de pleitnota gevraagde gegevens over de vergelijkingspanden of andere panden te verzamelen en in het geding te brengen, zoals het type woning en de graad van modernisering. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof voldoende toegelicht hoe de waardering tot stand is gekomen. De overige punten die belanghebbende heeft aangestipt, zijn terug te voeren op zijn belangrijkste klacht, namelijk dat de waardeontwikkeling van zijn eigendommen voor hem onnavolgbaar is. Zoals het Hof hiervoor heeft toegelicht, gaat belanghebbende uit van een onjuist beeld van de wijze waarop de waardering in het kader van de Wet WOZ plaatsvindt. 
      
    
    
      5.6.
      Het Hof kan de Heffingsambtenaar niet opdragen om tegen zijn wil een mediation-traject te starten. Aan dit verzoek van belanghebbende kan het Hof niet tegemoet komen. Hetzelfde geldt voor het verzoek van belanghebbende om een inpandige taxatie uit te voeren. Dit moeten partijen vrijwillig en in onderling overleg regelen.
      
      
        
          Slotsom 
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 15 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.