ECLI:NL:RBMNE:2023:3736, Rechtbank Midden-Nederland, 21-06-2023, 10273169 \ AC EXPL  23-74
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op dringend eigen gebruik van de huurwoning slaagt niet, kan niet worden vastgesteld dat voor gedaagde passende woonruimte beschikbaar is

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10273169 \ AC EXPL  23-74
    
    
    
      
        Vonnis van 21 juni 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonend in [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. W.J.G. Schröder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend in [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G.R. Dorhout-Tielken.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 december 2022 met producties 1 tot en met 16; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7; - de brieven van 8 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het bericht van 19 april 2023 met producties 18 tot en met 23 van [eiser] ;
      - het bericht van 21 april 2023 met producties 8 en 9 van [gedaagde] ;- de mondelinge behandeling van 3 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ter zitting hebben beide partijen aanvullende stukken ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben met elkaar een relatie gehad. Zij hebben drie kinderen: een dochter geboren op [geboortedatum 1] 1998, een zoon geboren op [geboortedatum 2] 2004 en een zoon geboren op [geboortedatum 3] 2012.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt per 1 januari 2013 voor onbepaalde tijd van [eiser] de woning aan de [adres] in [plaats 1] . [gedaagde] woont hier met de twee zonen van partijen.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 1 juli 2022 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde] , waarin hij de huurovereenkomst opzegt tegen 1 juli 2023 vanwege dringend eigen gebruik. Hij heeft in de brief, voor zover van belang, het volgende geschreven:
        “(…) Deze huurovereenkomst wordt hierbij door mij aan u opgezegd tegen 1 februari 2023. Ik verzoek u per die datum het gehuurde ontruimd aan mij op te leveren.
      
      
      
        
          Deze opzegging vindt plaats op de volgende grond: dringend eigen gebruik van het gehuurde in de zin van artikel 7.274 lid 1 sub c BW. Ik zal het gehuurde zelf gaan bewonen in verband met het feit dat ik sinds 19 mei 2022 in loondienst werkzaam ben in [plaats 2] , Nederland, en mij sinds mei 2022 definitief in Nederland voor werkzaamheden heb gevestigd. Momenteel heb ik noodzakelijkerwijze een tijdelijke huurovereenkomst voor een kamer (onzelfstandige woonruimte) in de woning van mijn werkgever waarin ook het gezin van mijn werkgever woonachtig is. (…)
        
      
      
      
        
          Naast gebruik van de woning vanwege mijn werkzaamheden in Nederland, zal ik de woning tevens nodig hebben om uitvoering te kunnen geven aan de omgangsregeling met mijn (en uw) minderjarige kinderen. (…)
        
      
      
      
        
          Het is mij verder bekend dat u zich – zo u mij destijds ook heeft bevestigd- reeds in 2015 heeft ingeschreven bij de gemeente [gemeente] voor een sociale huurwoning. U heeft mij eerder eveneens te kennen gegeven zo snel mogelijk een andere woning te willen betrekken. U heeft in 2015 en erna regelmatig gereageerd op beschikbare woningen. Gezien de inmiddels reeds lange duur van uw inschrijving moet u in staat worden geacht andere passende woonruimte te verkrijgen. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats 1] zal eindigen;
        II. het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 60 dagen na dit vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, met een veroordeling van [gedaagde] om de woning, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden of bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
        III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan zijn vorderingen – kort samengevat – het volgende ten grondslag. [eiser] wil de huurovereenkomst beëindigen vanwege dringend eigen gebruik. [eiser] heeft lange tijd in Duitsland gewoond en gewerkt, maar zijn werkzaamheden daar zijn inmiddels beëindigd. Zijn bedrijf wordt in juni 2023 opgeheven. [eiser] werkt nu in Nederland en woont tijdelijk in een kamer bij zijn zus in [plaats 2] . Hij heeft onvoldoende inkomsten om een andere woning te huren of te kopen. Ook wil [eiser] uitvoering geven aan de omgangsregeling met zijn twee zonen.
        
          [gedaagde] staat al sinds 2015 ingeschreven voor een sociale huurwoning en aangezien de gemiddelde wachttijd voor een woning in [plaats 1] 1,5 jaar is, moet zij in staat zijn om over vervangende woonruimte te beschikken.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] legt aan haar verweer – kort samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] betwist het bestaan van de door [eiser] gestelde feiten en/of omstandigheden die hij aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en (in het verlengde daarvan) ook dat [eiser] de woning vanwege de beëindiging van zijn werkzaamheden in Duitsland, vanwege zijn financiële situatie en vanwege de omgangsregeling dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 
        
          [gedaagde] is al jaren opzoek naar een andere woning. Zij staat ingeschreven als woningzoekende voor een sociale huurwoning en reageert iedere maand op sociale huurwoningen waarvoor zij gezien haar inkomen in aanmerking komt, maar dat heeft nog niet tot een resultaat geleid. Zij kan dus geen passende woonruimte vinden.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst van woonruimte zal eindigen, worden toegewezen indien i) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, ii) dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en iii) tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
      
    
    
      4.2.
      Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik is dus onder andere vereist dat blijkt dat de huurder, in dit geval [gedaagde] , andere passende woonruimte kan krijgen. Aan deze (cumulatieve) voorwaarde is in dit geval niet voldaan, waardoor de vordering niet kan worden toegewezen. Hierna wordt toegelicht waarom de kantonrechter tot dit oordeel komt. 
      
    
    
      4.3.
      Vereist is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en dus dat een voor hem passende woning beschikbaar is. Het ligt op de weg van de verhuurder om de rechter ervan te overtuigen dat andere passende woonruimte voor huurder beschikbaar is. Van de huurder mag overigens wel verwacht worden dat hij zich inspant om ook zelf een voor hem passende woonruimte te vinden.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eiser] stelt dat er voor [gedaagde] passende woonruimte is. [gedaagde] staat immers sinds 2015 als woningzoekende voor sociale huurwoningen ingeschreven bij de gemeente [gemeente] , en volgens [eiser] is de gemiddelde wachttijd voor een woning in [plaats 1] 1,5 jaar. Hij verwijst daarbij naar de website van de gemeente [gemeente] . [gedaagde] had volgens [eiser] dus in de tijd dat zij staat ingeschreven als woningzoekende al passende woonruimte kunnen vinden. 
        
          [gedaagde] heeft daar tegenover gesteld dat zij al jaren op woningen reageert, maar dat dit nog geen resultaat heeft opgeleverd. Er bestaat immers een tekort aan sociale huurwoningen op de woningmarkt en [gedaagde] komt gezien haar inkomen alleen in aanmerking voor woningen met een huurprijs tot maximaal € 630,00 per maand. Het aanbod is dus beperkt, en wanneer [gedaagde] gezien haar inkomenssituatie wél in aanmerking komt voor een woning, wordt zij alsnog afgewezen vanwege de grote vraag naar sociale huurwoningen en haar plaats op de lijst van woningzoekende. Het is voor [gedaagde] dus erg moeilijk om een passende woonruimte te vinden in [plaats 1] , waar zij in ieder geval met haar jongste zoon kan wonen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij zich daarom inmiddels ook heeft ingeschreven voor sociale huurwoningen in de gemeente Amsterdam en [plaats 2] , en dat zij ook reageert op woningen in Amersfoort en Zeist. Dit alles zonder resultaat.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft, mede gezien wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht over haar inkomenssituatie in relatie tot haar kansen op de sociale huurwoningmarkt en de inspanningen die zij de afgelopen tijd heeft verricht om een andere voor haar passende woning te vinden, met een enkele verwijzing naar de inhoud van de website van de gemeente [gemeente] over gemiddelde wachttijden onvoldoende aangetoond dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. De schaarste op de (sociale huur-)woningmarkt is groot. Het had dan ook op de weg van [eiser] gelegen om de door hem gestelde beschikbaarheid van andere voor [gedaagde] passende woonruimte concreet te onderbouwen, met bijvoorbeeld woningadvertenties of een verklaring van een (lokale) makelaar. Op grond van wat [gedaagde] heeft verklaard over haar ervaringen op de woningmarkt, wat [eiser] niet heeft betwist, is het zeer aannemelijk dat de beschikbaarheid van andere voor [gedaagde] passende woonruimte beperkt is, zeker wanneer het gaat om passende woonruimte tegen de huurprijs die [gedaagde] kan betalen. [eiser] heeft zijn stelling dat er voor [gedaagde] wél passende woonruimte beschikbaar is dan ook onvoldoende onderbouwd. Omdat hij ten aanzien van deze stelling niet aan zijn stelplicht voldoet, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen.
      
    
    
      4.6.
      Gezien het voorgaande, kan dus niet worden vastgesteld dat [gedaagde] voor haar passende woonruimte kan verkrijgen. Reeds om die reden wordt niet aan artikel 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW voldaan. Vanwege dit oordeel kan in het midden worden gelaten of sprake is van een dringende reden voor eigen gebruik en of de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uitvalt. De hoofdvorderingen van [eiser] worden afgewezen. Zijn nevenvorderingen delen datzelfde lot.
      
      
        
          Verlenging van rechtswege
        
      
    
    
      4.7.
      Artikel 7:273 lid 2 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd, indien de kantonrechter de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vordering afwijst. Wel moet de kantonrechter beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het feit dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, bepaalt de kantonrechter dat de tussenpartijen geldende overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de kosten worden veroordeeld. Dit betekent dat [eiser] zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] aan haar moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 398,00 (2 punten x het tarief van € 199,00) aan salaris gemachtigde.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.10.
      Tegen de door [gedaagde] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling van [eiser] in de proceskosten is [eiser] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De proceskostenveroordeling wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde] aan haar betalen, tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.
      
    
  
  
    Zie in dit kader ook het arrest van de Hoge Raad van 19 april 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC0219 ).