ECLI:NL:GHARL:2021:4516, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-05-2021, 20/00433
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-05-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    
    
      nummer 20/00433
      uitspraakdatum: 11 mei 2021
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 januari 2020, nummer AWB 19/4859, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 61 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 792.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 januari 2020 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2021 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] en [B] als de gemachtigden van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is op 1 januari 2019 eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een tussenwoning uit 1903, gelegen in de wijk [D] . De onroerende zaak is gelegen op een perceel van ongeveer 185 m². De inhoud van de onroerende zaak bedraagt ongeveer 1.053 m³.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is op 28 maart 2015 door belanghebbende gekocht voor € 625.000. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 644.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bestreden waardebeschikking en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat de inhoud niet meer in geschil is. 
      
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 8 november 2019, opgesteld door [E] , met bijbehorende waardematrix. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een herziene matrix overgelegd (hierna: de matrix). In de matrix is de waarde van de woning, die is vastgesteld op € 851.000, onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten:
      - [b-straat] 285 te [Z] , verkocht op 1 november 2017 voor € 731.549,
      - [c-straat] 30 te [Z] , verkocht op 3 september 2018 voor € 730.000 en 
      - [a-straat] 7 te [Z] , verkocht op 15 november 2016 voor € 675.000.
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.4
      De omstandigheid dat de verkoop van referentieobject [a-straat] 7 te [Z] meer dan één jaar van de waardepeildatum is gelegen, maakt niet dat de waardebepaling op de voet van de Wet WOZ onjuist heeft plaatsgevonden, mits de heffingsambtenaar rekening houdt met de marktontwikkeling in de periode gelegen tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3489). Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling tussen de verkoop- en waardepeildatum. De referentiewoning aan de [a-straat] 7 is 13 maanden voor de waardepeildatum verkocht, maar dat is, evenals de Rechtbank heeft overwogen, aanvaardbaar enerzijds omdat rekening is gehouden met genoemde waardeontwikkeling en anderzijds omdat deze woning gelegen is in dezelfde straat, het bouwjaar nagenoeg gelijk is, het een zelfde type woning is en tevens uiterlijk dezelfde kenmerken heeft, waarmee de woning zeer goed bruikbaar is als referentiewoning.
      
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, indien met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentie-objecten aan te dragen.	
      
    
    
      4.6
      In eerste aanleg heeft belanghebbende gewezen op de volgende, volgens haar bruikbare referentieobjecten: 
      - [c-straat] 69 te [Z] , verkocht op 31 mei 2018 voor € 595.000,
      - [d-straat] 25 te [Z] , verkocht op 27 november 2018 voor € 545.000 en 
      - [e-straat] 8 te [Z] , verkocht op 09 mei 2018 voor € 627.500.
      
    
    
      4.7
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met juistheid en op goede gronden geoordeeld dat en waarom de hiervoor – onder 4.6 – bedoelde referentieobjecten minder goed bruikbaar zijn dan de hiervoor – onder 4.2 – genoemde door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten. Het Hof zal dan ook van de laatstbedoelde referentieobjecten uitgaan. 
      
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix, is de waarde van de onroerende zaak weliswaar bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, maar de heffingsambtenaar maakt met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix niet aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte, inhoud en kwaliteit van de opstallen. 
      
    
    
      4.9
      Nadat belanghebbende heeft gesteld dat de kelder van de onroerende zaak van 111 m³ niet kan worden gewaardeerd op dezelfde eenheidsprijs als de rest van de onroerende zaak, is de heffingsambtenaar in hoger beroep gekomen met een herziene taxatiematrix. Dienaangaande heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof verklaard dat de herziene matrix is opgemaakt om, in aanvulling op de eerste taxatiematrix, extra inzicht te verschaffen en dat geen sprake is van een nieuwe waardering. De eerste taxatiematrix blijft derhalve maatgevend, terwijl de herziene taxatiematrix daarop een aanvulling vormt. 
      
    
    
      4.10
      Naar de gemachtigde van belanghebbende, naar het oordeel van het Hof, met juistheid heeft betoogd, valt niet in te zien waarom de in de herziene taxatiematrix berekende waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak, exclusief de kelder, moet worden berekend op € 715 per m³. Immers, als rekening wordt gehouden met het afnemende grensnut, waarmee volgens de  heffingsambtenaar, naar hij ter zitting van het Hof heeft verklaard, rekening moet worden gehouden, valt, zonder nadere toelichting, niet te verklaren waarom het referentieobject [c-straat] 30 te [Z] , dat qua inhoud niet veel afwijkt van de onroerende zaak, op € 601 per m³ is gewaardeerd. De door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof daarvoor gegeven verklaringen, te weten dat zulks wordt veroorzaakt door de ligging en de zogenoemde “KOUDV”-factoren, vinden geen steun in de stukken van het geding. De ligging van de onroerende zaak is in de (eerste) taxatiematrix, die nog steeds maatgevend is, gelijk gewaardeerd als het bedoelde referentieobject (op een 3). Ook de toegepaste “KOUDV”-factoren vormen geen afdoende verklaring, nu de afwijkingen in de (eerste) taxatiematrix afwijken van die in de herziene taxatiematrix. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar, gelet hierop, niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbendes overige grieven behoeven geen behandeling meer.
      
    
    
      4.11
      Naar het Hof hiervoor – onder 4.7 – reeds heeft overwogen, heeft belanghebbende aan de hand van de door haar genoemde referentieobjecten, eveneens de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens heeft belanghebbende dienaangaande geen bewijsmiddelen overgelegd. 
      
    
    
      4.12
      Gelet op het vorenoverwogene, zal het Hof, met in achtneming van hetgeen partijen over een weer naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 750.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (het beroepschrift en het verschijnen ter zitting van de Rechtbank)  wegingsfactor 1  € 534 = € 1.068 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase en op 2 punten (het beroepschrift en het verschijnen ter zitting van de Rechtbank)  wegingsfactor 1  € 534 = € 1.068 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de hogerberoepsfase, in totaal derhalve € 2.136.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 750.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.136, 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2021
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
      De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (P. van der Wal)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 mei 2021
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.