ECLI:NL:RBGEL:2023:3954, Rechtbank Gelderland, 10-07-2023, C/05/413575 / HA ZA 23-17
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2023-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst landgoed door verkoper, wegens niet-nakomen door kopers van hun verplichting tot het stellen zekerheid. Kopers zijn boete verschuldigd. Contractuele boete wordt gematigd.

proces-verbaal
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/413575 / HA ZA 23-17
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 10 juli 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. G. Beekman te Hengelo,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    2.	[gedaagde 2],
    
      beiden wonende te [plaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. A.J. Verdaas te Bunnik.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
    
    
    
      De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 7 juni 2023.
    
    
    
      Tegenwoordig zijn mr. M.L. Braaksma, rechter, en mr. Q. van Til, griffier.
    
    
    
      Na uitroeping van de zaak verschijnen: 
    
    
      
        
          [eiser] , bijgestaan door mr. Beekman voornoemd en vergezeld door de heer [betrokkene 1] , makelaar, en de heer [betrokkene 2] , ex-collega;
      
      
        
          [gedaagde 1] , bijgestaan door mr. Verdaas voornoemd.
      
    
    
    
      De rechter wijst het volgende vonnis. 
    
    
  
  
    
      1De gronden van de beslissing
    
      1.1.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] aan [eiser] een boete verschuldigd zijn. Die boete is lager dan de boete die in de koopovereenkomst is vermeld. Daarnaast zijn [gedaagden] aan [eiser] wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd en worden zij in de proceskosten veroordeeld. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. 
      
      
      
    
    
      1.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat:
      
        
          
            [gedaagden] met [eiser] op 6 mei 2022 een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een woonhuis met omliggend land voor een koopprijs van € 2.650,000,00;
        
        
          
            [gedaagden] uiterlijk op 1 oktober 2022 aan [eiser] zekerheid - in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie ter waarde van € 265.000,00 - hadden moeten stellen, maar dat zij dat, ook na daartoe namens [eiser] te zijn aangemaand, niet hebben gedaan;
        
        
          
            [gedaagden] de koopovereenkomst uiterlijk op 3 oktober 2022 hadden kunnen ontbinden, maar dat zij dat niet hebben gedaan;
        
        
          
            [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van niet-nakoming van [gedaagden] van hun hiervoor genoemde verplichting tot het stellen van zekerheid;
        
        
          
            [gedaagden] als gevolg van die ontbinding een boete aan [eiser] verschuldigd zijn. 
        
      
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagden] menen dat zij niet de volledige in de (ontbonden) koopovereenkomst vermelde boete verschuldigd zijn, maar dat deze moet worden gematigd tot een aanzienlijk lager bedrag of zelfs tot nihil. [gedaagden] hebben de koopovereenkomst niet willen ontbinden, omdat zij - op dezelfde voorwaarden (inclusief boetebeding) - alsnog eigenaars van het landgoed wilden en willen worden en zij vreesden dat [eiser] daartoe niet meer bereid zou zijn als [gedaagden] de koopovereenkomst zouden hebben ontbonden. Door omstandigheden konden zij dit niet tijdig met de makelaar van [eiser] (de heer [betrokkene 1] ) bespreken. [gedaagden] hebben [eiser] aangeboden de door hem gemaakte kosten te vergoeden (€ 25.000,00). [eiser] heeft tot op heden geen schade geleden, hij heeft dat althans niet gesteld, en niet uitgesloten is dat hij in het geheel geen schade lijdt. Weliswaar maakt [eiser] juridische kosten doordat [gedaagden] niet tijdig de ontbindende voorwaarde hebben ingeroepen, maar in de vergoeding daarvan voorziet de vordering tot hun veroordeling in de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten. Omdat [eiser] geen schade lijdt en geen schade hoeft te leiden, zou toewijzing van de volledige boete leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. In absolute zin is sprake van een hoge boete, waarbij van belang is dat [gedaagden] consumenten zijn. Verder staat de boete niet in verhouding tot de daadwerkelijke schade. Weliswaar hebben [gedaagden] de ontbindende voorwaarde twee dagen te laat ingeroepen, maar in de gegeven omstandigheden - [gedaagden] waren nog in overleg met de positief gestemde [betrokkene 1] , met als doel het voorkomen van ontbinding van de koopovereenkomst - mochten [gedaagden] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] geen beroep op het boetebeding zou doen. Het door [betrokkene 1] opgewekte vertrouwen moet worden toegerekend aan [eiser] , aldus [gedaagden] 
      
    
    
      1.4.
      Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
      
    
    
      1.5.
      Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Voorop staat dat het boetebeding een gebruikelijk en vrij algemeen bekend beding is bij de (ver)koop van woonhuizen. Het beding is een onderdeel van de - voor woningen in zowel lagere als hogere prijsklassen - veelgebruikte NVM-modelkoopovereenkomst. Het boetebeding heeft diverse functies. In de eerste plaats bevat het een prikkel tot nakoming van een bepaalde verplichting. In dit geval ziet het op het niet-nakomen van een belangrijke verplichting, namelijk het bieden aan de verkoper van de overeengekomen zekerheid. Andere functies van het boetebeding zijn het dekken van schade en bijdragen aan de rechtszekerheid. Ook dit betekent dat niet snel tot matiging moet worden overgegaan.  
      
    
    
      1.6.
      De onderhavige koopovereenkomst is gesloten tussen particuliere partijen, waarbij alleen [eiser] is bijgestaan door een makelaar. Anderzijds is gebleken dat [gedaagde 1] een werkachtergrond in de financiële wereld heeft en werkervaring op het gebied van bedrijfsovernames. Niet gesteld of gebleken is dat partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst - waarin de verkoopprijs van de woning is bepaald op € 2.650.000,00 - hebben onderhandeld over het boetebeding. 
      
    
    
      1.7.
      
        [gedaagden] zijn hun verplichting tot het stellen van zekerheid niet nagekomen, wat niet te rijmen lijkt met hun - ook na ontbinding van de koopovereenkomst - aanhoudende wens (en verzoeken aan [eiser] ) om de woning en het land af te mogen nemen, bijvoorbeeld in twee fasen. Dat [eiser] aan deze wens geen gehoor heeft gegeven, staat hem geheel vrij en kan hem niet worden verweten. Dit laat onverlet dat [eiser] , afgezien van de kosten van verhaal van de boete en wettelijke rente, op dit moment nog geen schade heeft geleden. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat het landgoed nog steeds te koop staat en dat de vraagprijs € 2.800.000,00 bedraagt, gelijk aan de vraagprijs die destijds uiteindelijk heeft geleid tot de koopovereenkomst met [gedaagden] Het enkele uiteenlopen van de daadwerkelijke schade en de contractuele boete is weliswaar onvoldoende grond voor matiging, maar in de gegeven omstandigheden is sprake van een wanverhouding tussen de schade (nihil, althans geen schade van reële betekenis) en de boete (€ 265.000,00). Bij deze stand van zaken rechtvaardigt het handelen en/of nalaten van [gedaagden] redelijkerwijs niet dat zij een dusdanig hoge boete aan [eiser] verschuldigd zijn. 
      
    
    
      1.8.
      Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het niet redelijk om de in de koopovereenkomst vermelde boete volledig in stand te laten. In dit geval leidt toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt. De rechtbank zal een bedrag van € 132.500,00 aan boete toewijzen, namelijk 50% van de overeengekomen boete. Hierbij houdt de rechtbank rekening met de omstandigheid dat [eiser] mogelijk kosten heeft moeten maken die niet geheel door het liquidatietarief worden gedekt. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      1.9.
      
        [gedaagden] hebben erkend dat zij wettelijke rente verschuldigd zijn vanaf 11 november 2022, te rekenen over het bedrag tot betaling waarvan de rechtbank hen veroordeelt. 
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      1.10.
      In artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub c is bepaald dat als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking komen de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Omdat gesteld noch gebleken is dat de werkelijke kosten van [eiser] hoger zijn dan de vergoeding waarop aanspraak kan worden gemaakt op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zal de door [eiser] gevorderde vergoeding van betreffende kosten worden toegewezen tot een bedrag van € 2.100,00, conform genoemd besluit. De rechtbank is van oordeel dat dit een redelijke vergoeding is. Er is geen aanleiding om dit bedrag te matigen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      1.11.
      Hoewel van de gevorderde hoofdsom slechts een beperkt deel wordt toegewezen zullen [gedaagden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het voeren van deze procedure was voor [eiser] noodzakelijk om (een deel van) de contractuele boete, de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten toegewezen te krijgen. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:
      - explootkosten		€    134,44
      - griffierecht		€ 2.277,00
      - salaris advocaat		€ 3.760,00 (2,0 punten × tarief € 1.880,00)
      Totaal 			€ 6.171,44.
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    De rechtbank,
    
    
      2.1.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 132.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 november 2022 tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.100,00 voor de buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      2.3.
      
        veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op 
        € 6.171,44,
      
      
    
    
      2.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      2.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Waarvan proces-verbaal,