ECLI:NL:GHARL:2023:7363, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-08-2023, 22/00446
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen en winkel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00446
    uitspraakdatum: 29 augustus 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 december 2021, nummer AWB 20/5871, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [adres1] 60a, 60b, 60c, 60d en 60a winkel te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 75.000, € 189.000, € 60.000, € 59.000 respectievelijk € 153.000. Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden verminderd tot € 63.000 voor 60a, € 174.000 voor nummer 60b, € 47.000 voor 60c, € 35.000 voor nummer 60d en € 74.000 voor 60a winkel. Tevens heeft de heffingsambtenaar de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.  
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 2 augustus 2023. De zaken met de nummers BK-ARN 22/00443 tot en met 22/00445 en 22/00446 zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de [adres1] 60a, 60a winkel, 60b, 60c en 60d te [woonplaats] (hierna: het totale object). [adres1] 60a, 60b en 60c zijn woningen en [adres1] 60a winkel en 60d betreffen winkels.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft het totale object bestaande uit [adres1] 60a, 60a winkel, 60b, 60c en 60d op 15 juni 2018 gekocht voor € 385.000. De totale WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 bedraagt € 380.000 en € 393.000 per waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      2.3.
      In 2018 is belanghebbende gestart met het renoveren van het totale object.
      
    
    
      2.4.
      Op 10 juni 2020 stuurt belanghebbende een e-mail aan de heffingsambtenaar waarin voor zover relevant het volgende is geschreven:
      
      
        We hebben vervolgens samen de WOZ-waardes vastgelegd voor de woningen 60A, 60B en 60C. (…) Hiermee ben ik (net als destijds met jullie voorstel t.a.v. de WOZ-2019 van dezelfde objecten) wederom direct akkoord gegaan.
      
      
    
    
      2.5.
      In het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank is het volgende opgenomen:
      
      
        Verweerder: De waarde van de woningen was akkoord destijds.
        Eiser: ik gebruik de woningen om de waarde van de winkels op nihil te stellen.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de objecten [adres1] 60a, 60a winkel, 60b, 60c en 60d op waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat de vastgestelde waarden na uitspraken op bezwaar voor.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende stelt dat aan de winkels [adres1] 60a en 60d op waardepeildatum een waarde moet worden toegekend van nihil. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        
          [adres1] 60a winkel en 60d (winkels)
      
    
    
    
      4.1.
      Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Deze waarde wordt voor niet-woningen bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, door middel van een vergelijking met referentieobjecten of door middel van de discounted cash-flow methode (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde voor niet-woningen bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, indien dat tot een hogere waarde leidt (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt voert de heffingsambtenaar aan dat de aan het totale object toegekende WOZ-waarde van € 393.000 (zie 1.2 en 2.2) in lijn ligt met het eigen aankoopcijfer van € 385.000 (zie 2.2). 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof overweegt als volgt. De waarde van een onroerende zaak kan het best worden vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen tenzij de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. Nu de verkoop enigszins rondom de waardepeildatum tot stand is gekomen en van bijzondere omstandigheden op grond waarvan van het eigen aankoopcijfer moet worden afgeweken niet is gebleken, oordeelt het Hof dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar het eigen aankoopcijfer van het totale object aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het totale object toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. In dit oordeel weegt het Hof mee dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Daarmee heeft de heffingsambtenaar tevens aannemelijk gemaakt dat de aan de objecten [adres1] 60a winkel en 60d toegekende waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de waarden van de winkels [adres1] 60a en 60d op nihil dienen te worden gesteld vanwege de verpauperde staat van die winkels en de onmogelijkheid om tot renovatie over te gaan. Redengevend daarvoor acht het Hof de toelichting van de heffingsambtenaar dat er, anders dan gesteld door belanghebbende, geen belemmeringen zijn of waren om over te gaan tot renovatie van de voorgevel van het totale object, dat reeds in 2018 is gestart met de renovatie van het totale object en dat delen van het totale object inmiddels zijn verhuurd. Naar het oordeel van het Hof is onder die omstandigheden geen reden de winkels te waarderen op nihil.
      
      
        
          
            [adres1] 60a, 60b en 60c (woningen)
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de hoger beroepen betreffende de woningen [adres1] 60a, 60b en 60c ongegrond. Redengevend hiervoor acht het Hof dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard dat de beroepen tegen de voor deze woningen vastgestelde waarden slechts zijn ingediend om de waarde van de winkels verder te verminderen. Bovendien blijkt uit de e-mail van belanghebbende aan de heffingsambtenaar van 10 juni 2020 (zie 2.4) dat belanghebbende akkoord is gegaan met de voor deze woningen vastgestelde waarden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2023
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 31 augustus 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.