ECLI:NL:RBNHO:2023:7997, Rechtbank Noord-Holland, 03-08-2023, 10507067 \ VV EXPL  23-56
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur woonruimte. Huurder heeft een ruimte in gebruik genomen die niet tot het gehuurde behoort. Ondanks sommaties heeft huurder de ruimte niet ontruimd. De tekortkoming van huurder is zodanig dat in kort geding ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd  is.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10507067 \ VV EXPL  23-56
      Uitspraakdatum: 3 augustus 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Dreef Beheer B.V. 
      
      gevestigd te Velsen
      eiseres
      verder te noemen: Dreef Beheer
      gemachtigde: mr. A. de Fouw
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [plaats] 	
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Dreef Beheer heeft [gedaagde] op 5 juli 2023 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 juli 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Dreef Beheer heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heef [gedaagde] een schriftelijk verweer met producties toegezonden. 
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 16 mei 2005 van Dreef Beheer een woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) te [plaats] .
      
    
    
      2.2.
      Op 18 november 2022 constateert Dreef Beheer dat [gedaagde] een ruimte op de begane grond in gebruik heeft genomen die volgens Dreef Beheer niet tot het gehuurde behoort. [gedaagde] heeft de ruimte ingericht als atelier. Hij heeft er (onder meer) een vloer in gelegd, de muur gewit, een stroomkabel doorgetrokken en meubels neergezet, waaronder een bank en een tafel. 
      
    
    
      2.3.
      De ruimte op de begane grond is te bereiken via een gesloten hofje/tuin aan de achterzijde van het pand. Op dit hofje komen ook twee (nood)deuren van de naburige panden uit.
    
    
      2.4.
      Vanaf 30 januari 2023 heeft Dreef Beheer [gedaagde] diverse malen gesommeerd om zijn  spullen uit de ruimte op de begane grond te verwijderen en de ruimte niet meer te gebruiken.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommaties van Dreef Beheer. Hij maakt tot op heden gebruik van de ruimte op de begane grond.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
       Dreef Beheer vordert (samengevat) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] gebiedt om zowel de ruimte op de begane grond als de woning op de eerste verdieping te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] hieraan niet voldoet.
      
    
    
      3.2.
      Dreef Beheer legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de ruimte op de begane grond in gebruik heeft genomen zonder daartoe gerechtigd te zijn. Omdat [gedaagde] weigert deze ruimte te verlaten schiet hij volgens Dreef Beheer ernstig te kort in zijn verplichtingen als huurder. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde, aldus Dreef Beheer.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij stelt zich (kort weergegeven) op het standpunt dat hij het complete pand aan de [adres] huurt, dus inclusief de ruimte op de begane grond en de tuin.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Dreef Beheer daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Uitgaande van de stellingen van Dreef Beheer maakt [gedaagde] zonder recht of titel gebruik van de ruimte op de begane grond, zodat sprake is van een inbreuk op het eigendomsrecht van Dreef Beheer. Bovendien stelt Dreef Beheer dat zij de ruimte nodig heeft om deze ter beschikking te stellen aan de naburige supermarkt. Van Dreef Beheer kan daarom niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.    
      
    
    
      5.2.
      
        Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
        
          
          Behoort de ruimte tot het gehuurde?
        
      
      
    
    
      5.3.
      De hoofdvraag die beantwoord moet worden is of de ruimte die [gedaagde] in gebruik heeft genomen deel uitmaakt van het gehuurde, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling onder meer op de tekst van de huurovereenkomst. Daarin staat: Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: [adres] te [postcode] [plaats] . [gedaagde] voert aan dat uit gegevens van het kadaster blijkt dat ook de ruimte op de begane grond tot dat adres behoort en dat in de huurovereenkomst geen ruimtes zijn uitgesloten. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de woning vanaf de oplevering altijd in zijn geheel in gebruik is geweest bij de vorige huurders, dus inclusief de ruimte op begane grond en de tuin. Dit is echter niet doorslaggevend. Het gaat er immers ook om wat partijen voor ogen heeft gestaan bij het aangaan van de huurovereenkomst en hoe aan die overeenkomst uitvoering is gegeven. Uit het dossier komt dan een heel ander beeld naar voren, namelijk dat de ruimte op de begane grond nooit aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld en geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. 
      
    
    
      5.5.
      In de eerste plaats blijkt uit het dossier dat de ruimte op de begane grond bij aanvang van de huurovereenkomst in 2005 niet toegankelijk was voor [gedaagde] en door Dreef Beheer ook nooit toegankelijk is gemaakt. De achterdeur die toegang geeft tot het hofje waar zich ook de deur naar de ruimte op de begane grond bevindt, was geblokkeerd. [gedaagde] heeft (pas vele jaren later) eigenhandig deze afsluiting doorbroken. In een video die [gedaagde] recent over de situatie heeft gemaakt (en die Dreef Beheer van de toenmalig advocaat van [gedaagde] ontving) zegt hij daarover: “Deze deur. Hier staat een plank voor. Die plank heb ik weggehaald. En er staat een deurpost achter. Waardoor ik vervolgens bij het hofje kan. En het lege ruimte vervolgens een werkruimte van gemaakt. Dus het gaat om deze ruimte die ik mezelf heb toegeëigend. Het was een volledige bouwval met gaten in de muur. (…) Deze ramen stonden twee grote witte planken voor jarenlang. Dus ik heb nooit eigenlijk naar binnen kunnen kijken om te zien wat hier nou in zat, totdat ik erachter kwam dat die gewoon leegstond. En in dat kader vond ik dat ik hem in gebruik kan nemen, ook vooral omdat verder niemand anders erbij kan (…)” Op grond hiervan komt het de kantonrechter ongeloofwaardig voor dat de ruimte, zoals [gedaagde] heeft gesteld, vanaf de eerste dag van de huurovereenkomst volledig toegankelijk en bereikbaar voor hem was. Daarnaast duidt het gebruik van het woord ‘toegeëigend’ erop dat [gedaagde] wist dat de ruimte niet tot het gehuurde behoort.
      
    
    
      5.6.
      Daar komt bij dat de naburige supermarkt de ruimte op de begane grond jarenlang (in elk geval vanaf 2008) als opslag heeft gebruikt, iets waar [gedaagde] kennelijk nooit bezwaar tegen heeft gemaakt. Ook anderszins heeft [gedaagde] nooit aanspraak gemaakt op het gebruik van de ruimte op de begane grond. Integendeel, in 2019 heeft Dreef Beheer onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven: “Wij hebben de situatie beoordeeld omtrent de ruimte naast uw gang, welke tot op heden door Dekamarkt wordt gehuurd. U zou deze ruimte graag in gebruik willen nemen en betrekken bij uw woning (onderstreping kantonrechter) (…). Vervolgens wordt aan [gedaagde] een voorstel gedaan om de mogelijkheden te onderzoeken om de ruimte (tegen een nog te bepalen huur) bij de woning te betrekken. Ook uit dit bericht, waarvan de inhoud door [gedaagde] niet is weersproken, volgt dat ook [gedaagde] aannam dat de ruimte op de begane grond niet tot het gehuurde behoorde.
      
    
    
      5.7.
      Ten slotte is van belang dat [gedaagde] , nadat hij door Dreef Beheer was aangemaand om de ruimte op de begane grond te verlaten, op 7 april 2023 via zijn toenmalige advocaat heeft gevraagd “wat de huurprijs zou worden als de ruimte onderdeel wordt van het door hem gehuurde”.  Ook schrijft de toenmalig advocaat: “Mochten partijen over de huurprijs onverhoopt geen overeenstemming krijgen, dan zal client vrijwillig de goederen vanuit de ruimte op de begane grond verwijderen. Een kort geding zal aldus niet noodzakelijk zijn (…).” Ook hieruit volgt dat voor [gedaagde] duidelijk was dat de ruimte op de begane grond niet tot het gehuurde behoorde.Moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen? 
    
    
      5.8.
      
        Gelet op het voorgaande is het standpunt van [gedaagde] dat de ruimte op de begane grond onderdeel uitmaakt van het gehuurde onhoudbaar. Geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] de ruimte zonder recht of titel gebruikt. Dreef Beheer heeft als eigenaar recht en belang om over ruimte te kunnen beschikken. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming daarom toewijzen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
        
          Moet [gedaagde] ook de woning ontruimen?
        
      
      
    
    
      5.9.
      Dreef Beheer vordert dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde woning. Volgens Dreef Beheer heeft [gedaagde] zich door zijn gedragingen met betrekking tot de ruimte op de begane grond niet als een goed huurder gedragen en is dit grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling of de ontruiming van een woning in kort geding kan worden toegewezen grote terughoudendheid moet worden betracht. Een ontruiming is immers een ingrijpende maatregel die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een (eventuele) bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt. 
      
    
    
      5.11.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is daaraan in dit geval voldaan. Door zich toegang te verschaffen tot de ruimte op de begane grond en deze vervolgens in gebruik te nemen zonder daartoe enig recht te hebben heeft [gedaagde] misbruik gemaakt van zijn positie als huurder. Dreef Beheer heeft [gedaagde] diverse malen gesommeerd de ruimte te verlaten, maar [gedaagde] heeft daar - ondanks een eerder gedane toezegging bij monde van zijn toenmalige advocaat - geen gehoor aan gegeven. Daardoor heeft Dreef Beheer ook geen zicht op de werkzaamheden die [gedaagde] in de ruimte heeft uitgevoerd, zodat het begrijpelijk is dat Dreef Beheer stelt te vrezen voor de veiligheid in het gebouw en de omliggende woningen. Dit alles getuigt niet van goed huurderschap. De kantonrechter vindt de tekortkoming van [gedaagde] zodanig ernstig dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op deze grond wordt ontbonden. Daarop vooruitlopend zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming van de woning toewijzen. Ook deze ontruiming dient plaats te vinden binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Dwangsom
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        Gelet op de houding van [gedaagde] vindt de kantonrechter oplegging van een dwangsom gerechtvaardigd. De gevorderde dwangsom zal op hierna te noemen wijze worden gematigd en gemaximeerd.
        
          
          Proceskosten 
          
        
      
    
    
      5.13.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de aan Dreef Beheer in eigendom toebehorende ruimte op de begane grond aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] en de woning op de eerste verdieping aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt, te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke en lege staat, op te leveren aan Dreef Beheer, 
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Dreef Beheer een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.1. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Dreef Beheer tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	127,43
        griffierecht	€	128,00
        salaris gemachtigde	€	529,00	,te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter