ECLI:NL:RBROT:2022:8300, Rechtbank Rotterdam, 30-09-2022, 9720590 CV EXPL 22-6237
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Uitleg bepaling servicekosten bij gedeeltelijke leegstand. Tekstuele uitleg bepaling. Boete wegens te laat betalen, Huurder is vergoeding verschuldigd wegens gesteld ongeoorloofd gebruik parkeerplaats.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9720590 CV EXPL 22-6237
    
    
    
      datum uitspraak: 30 september 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Finovion Franchise B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. R.J.A. Kuijpers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats gedaagde],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. R. Smith.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Finovion’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 februari 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 3 augustus 2022, met bijlagen;
        
        
          de akte van Finovion van 31 augustus 2022, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 28 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Finovion huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres]. Op 24 en 26 april 2019 hebben zij de ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ ondertekend.
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:
        
          “1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte inclusief opslag algemene ruimten gelegen op de 1e verdieping alsmede circa 6 m² archiefruimte gelegen in de kelder van het gebouw plaatselijk bekend als [adres] alsmede 1 (één) parkeerplaats op het bij het gebouw gelegen parkeerterrein (…) ter grootte van in totaal circa 130 m² (exclusief parkeerplaats).”
        
      
      
      
        en
      
      
      
        
          “5.1 (…) Verrekening van het voorschot servicekosten geschiedt op basis van jaarlijkse nacalculatie. De gemaakte servicekosten worden verdeeld op basis van de verhouding gehuurd kantoormetrage versus totaal metrage van het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ (model ROZ 2015). In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:
        
          “Betalingen
        
        
          (…)
        
      
    
    
      23.3
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft drie afrekeningen aan Finovion gestuurd betreffende de servicekosten:
      
      
        
          Op 8 oktober 2019 over de periode juni tot en met september 2019. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 2.038,32;
        
        
          Op 5 februari 2020 over de periode oktober tot en met december 2019. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 2.584,82;
        
        
          Op 9 oktober 2020 over de periode januari tot en met september 2020. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 6.860,96. 
        
      
      
      
    
    
      2.5.
      Finovion heeft bij brief van haar gemachtigde van 8 oktober 2021 bezwaar gemaakt tegen de verdeelsleutel die [gedaagde] heeft gebruikt voor het berekenen van de servicekosten, omdat die afwijkt van het bepaalde in artikel 5.1 van de huurovereenkomst. Finovion heeft gevraagd om correctie van de verzonden servicekostenafrekeningen en om te bevestigen dat toekomstige afrekeningen in overeenstemming met de huurovereenkomst zullen worden doorgevoerd.
      
    
    
      2.6.
      Op 2 december 2021 heeft [gedaagde] de afrekening servicekosten over de periode oktober 2020 tot en met 10 oktober 2021 aan Finovion gestuurd. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 8.308,43.  
      
    
    
      2.7.
      Op enig moment heeft [gedaagde] een creditnota aan Finovion gestuurd, waarin een deel van de vastrechtkosten uit de servicekostenafrekening(en) is gecrediteerd.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      Finovion eist samengevat:
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 5.047,93, met rente over € 4.475,39;
        
        
          voor recht te verklaren dat de servicekosten over 2020/2021 moeten worden afgerekend naar rato van de verhuurde oppervlakte ten opzichte van de totale oppervlakte van het gebouw;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 4.475,39 en buitengerechtelijke kosten van € 572,54.
      
    
    
      3.2.
      Finovion baseert de eis op het volgende. Uit artikel 5.1 van de huurovereenkomst blijkt dat de betalingsverplichting van Finovion voor de servicekosten 130/494 deel van het totaal bedraagt. Finovion huurt immers 130 m² en de totale oppervlakte van het gebouw is 494 m². Deze bepaling is niet voor een andere uitleg vatbaar. [gedaagde] moet de huurovereenkomst nakomen en de juiste servicekosten in rekening brengen. Het te veel in rekening gebrachte moet worden terugbetaald. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Finovion en eist zelf samengevat:
      
        
          Finovion te veroordelen aan hem te betalen € 5.436,80, met rente over 4.836,80;
        
        
          voor recht te verklaren dat artikel 5 van de huurovereenkomst zo moet worden gelezen dat de servicekosten worden verdeeld naar rato van de verhuurde oppervlakte ten opzichte van de in totaal bij alle huurders in gebruik zijnde oppervlakte van het gebouw;
        
        
          voor recht te verklaren dat Finovion tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde schade toe te brengen en deze niet te herstellen en/of te voorkomen;
        
        
          
            [gedaagde] te machtigen om werkzaamheden aan de ramen, vensterbanken en parketvloer op kosten van Finovion uit te voeren, op straffe van een dwangsom;
        
        
          Finovion te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. Een redelijke uitleg van artikel 5.1 van de huurovereenkomst is dat als niet het gehele pand verhuurd is, de variabele kosten worden omgeslagen over de zittende huurders. De bepaling moet zo gelezen worden dat de servicekosten worden verdeeld op basis van de verhouding gehuurd metrage versus het door de gezamenlijke huurders in gebruik zijnde metrage van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt. De afrekeningen van [gedaagde] zijn dus juist en Finovion moet alsnog haar betalingsverplichting nakomen, vermeerderd met de boete die in de algemene voorwaarden is opgenomen voor de situatie dat enig bedrag niet op tijd is voldaan. 
        Finovion heeft ook de huur niet altijd tijdig betaald. Over de maanden waarin niet op tijd is betaald moet Finovion de boete uit de algemene voorwaarden betalen à € 300,- per maand. 
        Finovion moet ook kosten aan [gedaagde] betalen voor het gebruik van een extra parkeerplaats. Deze wordt niet door Finovion gehuurd, maar wel regelmatig door haar gebruikt.
        Tot slot is door toedoen van Finovion schade aan het gehuurde ontstaan, te weten aan de ramen, het parket en de vensterbanken. [gedaagde] wil op grond van artikel 11.7 van de algemene bepalingen gemachtigd worden om deze schade zelf op kosten van Finovion te herstellen. 
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
    
      
        in conventie:
    
    
    
      
        De servicekosten
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 5.1 van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt voorop dat het bij het beantwoorden van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet alleen moet worden uitgegaan van een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst, maar het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158; Haviltex). Daarbij is relevant dat de huurovereenkomst is opgesteld door de makelaar die [gedaagde] heeft ingeschakeld. Finovion heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht – en dat is door [gedaagde] niet weersproken – dat niet is onderhandeld over deze bepaling.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden de tekst van artikel 5.1 van de huurovereenkomst niet anders kan worden uitgelegd dan dat bij het verdelen van de servicekosten het aandeel van Finovion wordt berekend door het aantal verhuurde vierkante meters (130) te delen door het totale aantal vierkante meters van het gebouw (494). Als [gedaagde] had gewild dat in een situatie van gedeeltelijke leegstand de servicekosten anders verdeeld zouden worden, had het voor de hand gelegen dat hij zijn makelaar opdracht had gegeven om dat ook op die manier in de huurovereenkomst vast te leggen. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met Finovion heeft overlegd over zo’n situatie. In deze omstandigheden is het niet aannemelijk dat partijen de bedoeling hebben gehad om iets anders overeen te komen dan wat er (exact) in de huurovereenkomst staat.
      
    
    
      4.3.
      Het voorgaande betekent dat de afrekeningen voor de servicekosten die [gedaagde] aan Finovion heeft gestuurd niet juist zijn. Finovion vordert nakoming van de huurovereenkomst in die zin dat [gedaagde] de servicekosten alsnog op de juiste manier omslaat. De vorderingen van Finovion, inclusief de verklaring voor recht dat [gedaagde] in de toekomst op de door Finovion aangegeven manier moet afrekenen, zijn toewijsbaar. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft geen (afzonderlijk) verweer gevoerd tegen de door Finovion gemaakte berekening van de servicekosten en de daaruit voortvloeiende terugbetalingsverplichting. De kantonrechter gaat daarom van de juistheid van de door Finovion berekende bedragen uit en zal deze toewijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      4.5.
      De door Finovion gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. De rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van Finovion volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] deze stellingen niet heeft betwist.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] krijgt voor ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Finovion tot vandaag vast op € 107,22 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde 2 punten × € 311,- tarief). Dit is totaal € 1.234,22. Voor kosten die Finovion maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] ook een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
      
      
        
          In reconventie:
      
      
    
    
      4.7.
      Uit hetgeen hiervoor (in conventie) onder 4.1 en 4.2 is overwogen, volgt dat vorderingen van [gedaagde] die zien op de servicekosten – en die zijn gebaseerd op zijn uitleg van artikel 5.1 van de huurovereenkomst – niet toewijsbaar zijn. 
      
      
        
          Boetes
        
      
      
    
    
      4.8.
      Finovion heeft erkend dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst twee keer de huurprijs te laat heeft betaald. Het gaat dan om een overschrijding van de betalingstermijn met één of twee dagen. Finovion meent echter dat bij een zo geringe overschrijding, zeker nu zij meestal zelfs een aantal dagen te vroeg betaalt, het in rekening brengen van de boete van artikel 23.2 van de algemene bepalingen in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. 
      
    
    
      4.9.
      De enkele omstandigheid dat Finovion – onverplicht – ook regelmatig enkele dagen te vroeg de huur betaalt, ontslaat haar niet van haar verplichting om de huurprijs steeds tijdig te betalen. In beginsel is zij bij een te late betaling een boete verschuldigd, welke boete in de algemene bepalingen is gefixeerd op 1% per maand, met een minimum van € 300,-. Nu Finovion geen andere omstandigheden naar voren heeft gebracht die maken dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd, zal de kantonrechter het door [gedaagde] gevorderde bedrag van in totaal € 600,- toewijzen. 
      
      
        
          Kosten parkeerplaats
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat Finovion gebruik maakt van een extra parkeerplaats. Hij brengt daarvoor een bedrag in rekening van € 4.080,-. Dit bedrag is gebaseerd op een geschat gebruik van de parkeerplaats, vermenigvuldigd met het tarief voor parkeren op straat.
      
    
    
      4.11.
      Finovion heeft uitdrukkelijk betwist dat zij gebruik heeft gemaakt van een extra parkeerplaats. Zij maakt weleens gebruik van een andere parkeerplaats dan die zij huurt, maar volgens Finovion is dat omdat de parkeerplaats die zij huurt dan gebruikt wordt door een ander. 
      
    
    
      4.12.
      
        Wat er verder zij van het geschilpunt of Finovion al dan niet (incidenteel of structureel) een extra parkeerplaats gebruikt, is de vordering van [gedaagde] reeds niet toewijsbaar omdat hij onvoldoende heeft gesteld met betrekking tot de grondslag van zijn vordering. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. 
        Vast staat dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over een (aanvullende) vergoeding / huurprijs voor het eventuele gebruik van een extra parkeerplaats. De vordering van [gedaagde] is dus niet gebaseerd op nakoming van een overeenkomst of juist een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst. Een vordering tot betaling van een vergoeding zou gebaseerd kunnen worden op het plegen van een onrechtmatige daad door Finovion, maar dan moet er sprake zijn van schade aan de zijde van [gedaagde]. [gedaagde] heeft niet gesteld dat hij schade lijdt en overigens evenmin de hoogte daarvan deugdelijk onderbouwd. Een vergelijking met het tarief voor parkeren op straat is in ieder geval geen goede onderbouwing. Tot slot is ook een vordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking niet toewijsbaar. Daarvoor zou [gedaagde] (onderbouwd) hebben moeten stellen dat hij verarmd is (en op welke manier). Ook dat heeft hij niet gedaan. 
      
      
    
    
      4.13.
      Vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag van de vordering zal deze worden afwezen en wordt niet toegekomen aan eventuele bewijslevering ter zake van het gestelde gebruik van een tweede parkeerplaats door Finovion.  
      
      
        
          Herstel schade
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat er door toedoen van Finovion schade aan het gehuurde is ontstaan en dat Finovion die schade had moeten herstellen. Nu Finovion dat niet heeft gedaan, wil [gedaagde] de herstelwerkzaamheden zelf laten uitvoeren en de kosten daarvan bij Finovion in rekening brengen. Het gaat volgens [gedaagde] om de volgende (gestelde) schade:
      
        
          gebroken touwtjes bij de ramen;
        
        
          beschadigingen aan het parket, veroorzaakt door de bureaustoelen van Finovion;
        
        
          bladderend schilderwerk bij de vensterbanken, veroorzaakt doordat medewerkers van Finovion op de vensterbanken en roosters zijn gaan staan. 
        
      
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter stelt voorop dat om de vordering van [gedaagde] te kunnen toewijzen, moet komen vast te staan dat sprake is van a) schade die b) door toedoen van Finovion is ontstaan en die c) hersteld moet worden.
      
    
    
      4.16.
      In artikel 7:218 lid 1 BW is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. In lid 2 van ditzelfde artikel is het (weerlegbaar) vermoeden opgenomen dat alle schade door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten is ontstaan, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.
      
    
    
      4.17.
      Finovion heeft de stellingen van [gedaagde] weersproken en erop gewezen dat het gehuurde een oud pand betreft en dat bij aanvang van de huurovereenkomst al diverse beschadigingen aanwezig waren. De door [gedaagde] genoemde schades zijn gebruikssporen. 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter volgt Finovion in haar stelling dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst al een oud pand was en dat toen ook al de nodige beschadigingen aanwezig waren. Dit is te zien op het door [gedaagde] overgelegde proces-verbaal dat bij aanvang van de huur is opgemaakt. Het mag zo zijn dat nadien meer (gebruiks)sporen op het schilderwerk en de vloer te zien zijn, maar dat is inherent aan een pand van deze leeftijd en aan de bestemming van kantoorruimte. Finovion heeft met haar stellingen het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW naar het oordeel van de kantonrechter voldoende weerlegd. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat sprake is van schades die zijn ontstaan door een aan Finovion toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.19.
      Een en ander neemt niet weg dat Finovion uiteraard, als goed huurder, moet zorgen voor regelmatig regulier onderhoud, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Echter, niet is komen vast te staan dat dat reguliere onderhoud nu moet plaatsvinden en geen uitstel meer kan lijden. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat de geconstateerde schades bij het einde van de huurovereenkomst niet meer te herstellen zullen zijn, maar [gedaagde] onderbouwt deze (kale) stelling verder niet. De kantonrechter gaat daarom aan die stelling voorbij.
      
    
    
      4.20.
      Nu er geen sprake is van een (acute) herstelverplichting van Finovion, zal de gevorderde machtiging (met de daaraan verbonden dwangsom) worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde verklaring voor recht dat Finovion tekort is geschoten in haar verbintenissen uit de huurovereenkomst. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      Nu partijen beiden deels ongelijk krijgen, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.  
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.22.
      Dit vonnis wordt zowel in conventie en in reconventie, zoals door partijen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, dit voor zover het veroordelingen betreft.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      in conventie:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Finovion te betalen € 5.047,93 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 4.475,39 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat de servicekosten over 2020/2021, alsmede de toekomstige servicekosten, afgerekend moeten worden op basis van de verhouding tussen gehuurd kantoormetrage versus totaal metrage van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Finovion tot vandaag vastgesteld op € 1.243,22, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
      
        in reconventie:
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Finovion om aan [gedaagde] te betalen € 600,-;
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in conventie en in reconventie:
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis, voor zover het veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
        51909