ECLI:NL:RBOVE:2023:2973, Rechtbank Overijssel, 04-04-2023, 10154900 \ CV EXPL  22-3847
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot betaling huurachterstand, jaarafrekening en eindafrekening – kosten gas, water elektriciteit en afval minus voorschotten en borg – kosten extra bezoek monteur voor rekening van huurder – herstelkosten deels afgewezen want schade onvoldoende onderbouwd – vordering in reconventie afgewezen want niet onderbouwd

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 10154900 \ CV EXPL  22-3847
    
    
    
    
      
        Vonnis van 4 april 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HOUTKOPER VASTGOED B.V., 
      te Lienden,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Houtkoper,
      gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis Gerechtsdeurwaarders & Incasso B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [Partij B.1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [Partij B.2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [Partij B] ,
      gemachtigde: J. Smits.
    
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      1.1.
      
        Houtkoper heeft een (recreatie)woning verhuurd aan [Partij B] De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd. Houtkoper vordert in conventie betaling van de huur voor de maanden april en mei 2022, betaling van de jaarafrekening van 2021 (bestaande uit de kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering minus de betaalde voorschotten) en betaling van de eindafrekening van 2022 (bestaande uit de kosten voor water, elektriciteit, gas, afvalverwijdering, een extra bezoek van de monteur voor onderhoud aan de Cv-ketel en herstelwerkzaamheden aan de woning minus de betaalde borg en voorschotten). [Partij B] voeren verweer en vorderen in reconventie betaling van een bedrag voor de extra kostenpost die zij hebben gehad omdat zij de woning moesten verlaten. 
        De kantonrechter wijst de vordering in conventie grotendeels toe. De vordering in reconventie is op geen enkele wijze onderbouwd en wordt daarom afgewezen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - het tussenvonnis van 6 december 2022,
      - de conclusie van antwoord in reconventie van Houtkoper,
      - de akte inbreng stukken/toelichting tevens houdende rectificatie vordering (vermeerdering en vermindering van eis) van Houtkoper,
      - de mondelinge behandeling van 7 maart 2023, waarbij mevrouw [naam 1] (directeureigenaar) is verschenen namens Houtkoper, bijgestaan door M. Schoemaker, en waarbij de heer J. Smits is verschenen namens [Partij B]  zijn niet in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben besproken. 
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Houtkoper verhuurt meerdere woningen op een vakantiepark.
      
    
    
      3.2.
      Vanaf 22 december 2020 huurden [Partij B] één van deze woningen van Houtkoper, namelijk de woning aan de [adres] . Partijen hebben drie verschillende schriftelijke huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten.
      
    
    
      3.3.
      In de derde huurovereenkomst staat dat deze op 1 december 2021 ingaat en op 31 mei 2022 eindigt. Daarnaast staat in de overeenkomst dat de huurprijs € 900,00 per maand bedraagt exclusief elektriciteit, water, gas en afval, en dat de huur moet worden betaald vóór of op de eerste werkdag van de maand. Ook staat in deze overeenkomst dat voor de nutsvoorzieningen en het afval een voorschotbedrag van € 250,00 per maand moet worden betaald, en dat deze voorschotten aan het einde van de looptijd op basis van een eindafrekening worden verrekend.
      
    
    
      3.4.
      Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing verklaard. In artikel 14 lid 2 van deze Algemene Bepalingen staat:
      
      
        
          “Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      In artikel 16 van de Algemene Bepalingen staat:
      
      
        
          “De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.”
        
        
          4.	Het geschil
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.1.
      Houtkoper vordert – na wijziging van eis – dat [Partij B.1] en [Partij B.2] hoofdelijk worden veroordeeld om een bedrag van € 4.145,54 (bestaande uit € 3.648,16 aan hoofdsom, € 7,56 aan rente tot 4 oktober 2022 en € 489,82 aan buitengerechtelijke incassokosten) aan haar te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.648,16 vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling. Daarnaast vordert zij dat [Partij B] worden veroordeeld in de proceskosten en nakosten.
      
    
    
      4.2.
      Houtkoper stelt dat [Partij B] de huur voor de maanden april en mei 2022 van in totaal € 1.800,00 niet hebben betaald, dat [Partij B] nog € 826,88 moeten betalen voor de jaarafrekening van 2021 en dat [Partij B] nog (€ 531,78 – € 10,50 + € 500,00 =) € 1.021,28 moeten betalen voor de eindafrekening van 31 mei 2022. Een deel van dit bedrag ziet volgens Houtkoper op herstelkosten die zij heeft moeten maken, omdat [Partij B] de woning niet in goede staat hebben opgeleverd. 
      
      
        Volgens Houtkoper hebben [Partij B] de aan hen verzonden facturen, ondanks de door haar gestuurde betalingsherinneringen, niet betaald en zijn zij daarom in verzuim, waardoor zij ook de wettelijke rente verschuldigd zijn. Daarnaast zijn [Partij B] volgens Houtkoper buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, omdat zij veertiendagenbrieven aan hen heeft gestuurd op 7 april, 10 april, 10 mei en 3 juni 2022.
      
      
    
    
      4.3.
      
        [Partij B] voeren verweer.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [Partij B] vorderen dat Houtkoper wordt veroordeeld om een bedrag van € 4.500,00 aan hen te betalen, voor de extra kostenpost die zij hebben gehad omdat zij de woning moesten verlaten. Volgens [Partij B] was er geen reden om de huurovereenkomst niet te verlengen en hebben zij dus onnodig kosten moeten maken voor het vinden van een andere woning. Daarnaast voeren zij aan dat zij een hogere huurprijs moeten betalen voor hun nieuwe woning. 
      
    
    
      4.5.
      Houtkoper voert verweer.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Huurachterstand
      
    
    
    
      5.1.
      
        [Partij B] erkennen dat zij de huur voor de maanden april en mei 2022 niet hebben betaald. Zij voeren aan dat zij deze betalingen hebben gereserveerd in afwachting van de eindafrekening. 
      
      
        Op grond van artikel 16 van de Algemene Bepalingen die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst, kan de betaling van de huur echter niet worden opgeschort. [Partij B] hadden de huur dus vóór of op de eerste werkdag van de maand moeten betalen.
      
      
    
    
      5.2.
      
        
          [Partij B] voeren aan dat de huurovereenkomst is beëindigd op 16 mei 2022 en dat zij dus niet voor de hele maand mei 2022 huur hoeven te betalen. 
        Uit de huurovereenkomst blijkt echter dat deze eindigt op 31 mei 2022. [Partij B] hebben aangevoerd dat partijen contact hebben gehad over het eerder opleveren van de woning op 16 mei 2022, maar dit is door Houtkoper betwist en blijkt nergens uit. Aangezien niet is vast komen te staan dat partijen hebben afgesproken dat er maar tot 16 mei 2022 zou worden gehuurd, moeten [Partij B] de huur voor de hele maand mei 2022 betalen. Dat zij de woning eerder hebben verlaten, ontslaat hen niet van de verplichting om voor de hele maand te betalen.
      
      
    
    
      5.3.
      De huurprijs bedraagt € 900,00 per maand. [Partij B] moeten dus nog € 1.800,00 aan huur voor de maanden april en mei 2022 betalen.
      
      
        
          Jaarafrekening 2021
        
      
      
    
    
      5.4.
      Houtkoper heeft een factuur overgelegd van de jaarafrekening van 2021. Deze afrekening ziet op de in 2021 gemaakte kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering minus de betaalde voorschotten. Volgens Houtkoper zijn de kosten in de periode van 22 december 2020 tot en met 31 december 2020, omdat dit een korte periode betrof, ook in de jaarafrekening van 2021 opgenomen.
      
    
    
      5.5.
      
        
          [Partij B] voeren aan dat Houtkoper de kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering per huurperiode, in plaats van per jaar, had moeten afrekenen. 
        Houtkoper heeft dat gemotiveerd bestreden.
      
      
      
        Uit artikel 14 lid 2 van de Algemene Bepalingen volgt dat de kosten worden afgerekend per kalenderjaar. Gesteld noch gebleken is dat partijen daarvan afwijkende afspraken hebben gemaakt of dat [Partij B] om tussentijdse afrekeningen hebben verzocht. Bovendien heeft tussentijds afrekenen geen invloed op het uiteindelijke bedrag dat [Partij B] moeten betalen. De kantonrechter zal daarom aan dit verweer voorbijgaan.
      
      
      
        
          Water
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [Partij B] betwisten niet dat zij een bedrag van € 263,34 verschuldigd zijn voor hun waterverbruik in 2021, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
      
      
        
          Elektriciteit en gas
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [Partij B] voeren aan dat Houtkoper bij het berekenen van de kosten voor elektriciteit en gas in 2021 te hoge tarieven heeft gebruikt. Volgens hen heeft Houtkoper de kosten namelijk berekend aan de hand van de in mei 2022 geldende tarieven voor elektriciteit en gas. Zij beroepen zich er verder op dat ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen het verbruik in de zomer en in de winter. 
      
      
    
    
      5.8.
      Houtkoper heeft dit gemotiveerd betwist. Zij heeft uitgelegd dat zij één bedrag aan elektriciteit en gas betaalt voor alle woningen die zij op het vakantiepark verhuurt, en dat zij de kosten per woning bepaalt aan de hand van het gemiddelde tarief voor elektriciteit en gas in het betreffende kalenderjaar. 
      
      
        Houtkoper heeft facturen van de energieleveranciers (Enexis en Nieuwestroom) overgelegd. Zij heeft toegelicht dat zij de totale kosten die zij in 2021 aan elektriciteit en gas heeft betaald (voor alle verhuurde woningen samen) heeft gedeeld door de totale afname aan elektriciteit en gas in 2021 (door alle verhuurde woningen samen). Dit levert een gemiddeld tarief per kWh elektriciteit en een gemiddeld tarief per m³ gas op voor het jaar 2021. Vervolgens heeft Houtkoper deze gemiddelde tarieven vermenigvuldigd met de/het door [Partij B] verbruikte elektriciteit en gas in 2021. Het verweer van [Partij B] dat geen onderscheid is gemaakt tussen het verbruik in de zomer en in de winter gaat volgens Houtkoper niet op, omdat een gemiddelde per jaar is berekend.
      
      
    
    
      5.9.
      Houtkoper heeft verklaard dat zij het elektriciteitsverbruik van [Partij B] kon inzien via een centrale kast op het terrein en dat zij bekend was met de beginstand, omdat [Partij B] deze aan Houtkoper hebben doorgegeven toen zij het te betalen voorschot wilde verhogen. Op basis van die gegevens is doorgerekend, aldus Houtkoper.
      
      
        Verder heeft Houtkoper aangevoerd dat zij het gasverbruik van [Partij B] heeft geschat, omdat [Partij B] de meterstand niet hebben doorgegeven. [Partij B] hebben dit niet weersproken. Aangezien het aan henzelf te wijten is dat zij de meterstand niet hebben doorgegeven, acht de kantonrechter het redelijk dat Houtkoper een schatting van het gasverbruik heeft gemaakt. Bovendien heeft Houtkoper de gaskosten van [Partij B] in 2022 berekend vanaf deze geschatte meterstand tot de daadwerkelijke meterstand bij het einde van de huur. [Partij B] hebben uiteindelijk dus niet voor meer gas betaald dan zij hebben verbruikt.
      
      
    
    
      5.10.
      Nu [Partij B] verder geen (inhoudelijk) verweer hebben gevoerd tegen de berekeningen van Houtkoper van de totale kosten aan elektriciteit en gas in 2021, zal de kantonrechter uitgaan van de juistheid daarvan. De door Houtkoper gevorderde bedragen van (€ 659,23 + € 567,11 =) € 1.226,34 aan elektriciteit en € 2.100,00 aan gas zullen dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          Afvalverwijdering
        
      
      
    
    
      5.11.
      Houtkoper heeft facturen overgelegd van de afvalverwijderingskosten. Zij heeft verklaard dat zij de afvalverwijderingskosten van [Partij B] heeft berekend door de totale kosten voor alle woningen te delen door het aantal woningen. [Partij B] voeren aan dat het redelijker zou zijn om de afvalkosten per persoon te berekenen. In bepaalde woningen woonden namelijk vier tot acht personen, die dus meer afval produceerden dan [Partij B] met z’n tweeën.
      
    
    
      5.12.
      Uit de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen blijkt niet dat de afvalverwijderingskosten, zoals door [Partij B] wordt betoogd, moeten worden gebaseerd op de werkelijke kosten per woning. 
      
      
        Namens [Partij B] is ter zitting erkend dat niet is afgesproken dat bij de doorberekening van de kosten van afvalverwijdering rekening zou worden gehouden met het daadwerkelijke kosten per woning. Bovendien heeft de gemachtigde van [Partij B] op de mondelinge behandeling verklaard dat het Houtkoper haar goed recht is om de door haar genoemde rekenmethode te gebruiken. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht Houtkoper de afvalverwijderingskosten dan ook per woning berekenen, zonder daarbij acht te slaan op het aantal bewoners per woning. Het gevorderde bedrag van € 237,20 aan afvalverwijderings-kosten is dus toewijsbaar.
      
      
      
        
          Voorschotten
        
      
      
    
    
      5.13.
      Uit de huurovereenkomst tussen partijen blijkt dat [Partij B] elke maand een voorschotbedrag van € 250,00 moesten betalen voor de nutsvoorzieningen en afvalverwijdering. 
      
      
        Volgens Houtkoper hebben [Partij B.1] in 2021 in totaal een bedrag van € 3.000,00 (oftewel 12 maanden x € 250,00) als voorschot betaald. [Partij B] voeren aan dat zij over de gehele huurperiode – van december 2020 tot en met mei 2022 – in totaal een bedrag van € 4.000,00 (oftewel 16 maanden x € 250,00) als voorschot hebben betaald. 
      
      
    
    
      5.14.
      Partijen zijn het er dus over eens dat er in ieder geval een bedrag van € 3.000,00 in mindering kan worden gebracht op de door [Partij B] te betalen kosten in 2021.Voor zover [Partij B] stellen dat zij in de maand december 2020 ook een voorschotbedrag hebben betaald, dat op de jaarafrekening van 2021 in mindering moet worden gebracht, oordeelt de kantonrechter dat zij dit onvoldoende hebben onderbouwd. Houtkoper heeft dit immers gemotiveerd betwist. Het had, gezien die betwisting, op de weg van [Partij B] gelegen om deze stelling nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door overlegging van betalingsbewijzen, maar dat hebben zijn niet gedaan. De kantonrechter zal er daarom vanuit gaan dat [Partij B] een bedrag van € 3.000,00 aan voorschotten hebben betaald, welk bedrag in mindering kan worden gebracht op de in de jaarafrekening van 2021 doorberekende kosten. Dat heeft Houtkoper in de afrekening overigens ook gedaan.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.15.
      Op grond van het voorgaande moeten [Partij B] voor de jaarafrekening van 2021 het volgende bedrag betalen:
      
        
          water			€    263,34 +
        
        
          elektriciteit		€ 1.226,34 +
        
        
          gas			€ 2.100,00 +
        
        
          afvalverwijdering	€    237,20 +
        
        
          
            voorschot		€ 3.000,00 –
        
      
      totaal			€    826,88
      
      
        
          Eindafrekening 2022
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        Houtkoper heeft de eindafrekening van 31 mei 2022 overgelegd. Deze afrekening ziet op de kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering in de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 maart 2022. 
        Daarnaast zijn in de afrekening kosten met betrekking tot de Cv-ketel en kosten voor herstelwerkzaamheden opgenomen en zijn de door [Partij B] betaalde borg en voorschotten in mindering gebracht op de kosten.
      
      
      
        
          Water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering
        
      
      
    
    
      5.17.
      Gelet op hetgeen is overwogen onder 5.5 tot en met 5.12 (over de kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering in 2021) zijn ook de door Houtkoper gevorderde kosten voor water, elektriciteit, gas en afvalverwijdering in 2022 toewijsbaar. [Partij B] heeft de kosten voor water in 2022 namelijk niet betwist en Houtkoper heeft de kosten voor elektriciteit, gas en afvalverwijdering in 2022 onderbouwd met facturen en op dezelfde manier berekend als in 2021. De gevorderde bedragen van € 97,02 voor water, € 502,71 voor elektriciteit, € 1.270,58 voor gas en € 117,94 voor afvalverwijdering zullen dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          Cv-ketel
        
      
      
    
    
      5.18.
      Houtkoper vordert een bedrag van € 50,00 voor kosten in verband met de Cv-ketel. Volgens [Partij B] zijn kosten voor de Cv-ketel aan te merken als opstalkosten en komen deze voor rekening van Houtkoper als verhuurder. Op de mondelinge behandeling heeft Houtkoper echter uitgelegd dat het geen kosten voor onderhoud van de Cv-ketel betreft, maar kosten voor een extra bezoek van de monteur. Houtkoper had namelijk een afspraak gemaakt met een monteur voor onderhoud aan de Cv-ketels van meerdere huurwoningen op het vakantiepark. Zij heeft [Partij B] gemaild of zij daarbij aanwezig wilden zijn en daarbij te kennen gegeven dat zij de woning anders zelf zou betreden met de monteur. Op de dag van het onderhoud waren [Partij B] niet thuis en bleek dat zij het slot van de woning hadden (laten) vervangen, waardoor Houtkoper en de monteur niet naar binnen konden. De monteur moest daarom op een ander moment terugkomen voor het onderhoud aan de Cv-ketel van [Partij B] en heeft daarvoor een bedrag van € 50,00 in rekening gebracht. [Partij B] hebben deze stellingen van Houtkoper niet weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter moeten [Partij B] de kosten voor het extra bezoek van de monteur betalen, nu het aan hen te wijten is dat de monteur op een ander moment terug moest komen. Het gevorderde bedrag van € 50,00 zal dan ook worden toegewezen.
      
      
        
          Herstelwerkzaamheden
        
      
      
    
    
      5.19.
      Houtkoper stelt dat zij verschillende herstelwerkzaamheden aan de woning heeft moeten laten uitvoeren na het vertrek van [Partij B] , namelijk: tuinwerkzaamheden, herstel van de badkamerdeur en herstel van de gaten en verwijdering van plaksel in het kozijn van de terrasdeur. Zij heeft in dat verband verwezen naar de door haar overgelegde factuur ter hoogte van € 608,03 inclusief btw.
      
    
    
      5.20.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter is het gevorderde bedrag van € 205,70 aan tuinwerkzaamheden toewijsbaar. Houtkoper heeft namelijk een opnameformulier overgelegd dat is opgesteld bij de eindopname van de woning en daaruit blijkt dat het terras, het grind, de vooromheining en de parkeerplaats van de woning niet onkruidvrij waren bij de oplevering. In zoverre kan worden vastgesteld dat het gehuurde niet in de juiste staat is opgeleverd. 
        De gemachtigde van [Partij B] heeft op de mondelinge behandeling bovendien verklaard dat [Partij B] geen bezwaar hebben tegen de kosten met betrekking tot het verwijderen van onkruid.
      
      
    
    
      5.21.
      
        [Partij B] voeren wel verweer tegen de kosten voor het herstel van de badkamerdeur en het kozijn van de terrasdeur. Volgens hen is bij de oplevering namelijk niet geconstateerd dat er sprake was van schade bij de badkamerdeur en het kozijn van de terrasdeur. Zij wijzen erop dat dit ook niet op het opnameformulier staat vermeld. 
      
      
        Houtkoper heeft ter zitting erkend dat deze schade niet op het opnameformulier staat vermeld. Volgens Houtkoper heeft dat een reden. Zij heeft aangevoerd dat zij de oplevering door de heer [naam 2] heeft laten uitvoeren en dat hij en de heer [Partij B.1] relatief snel door de woning zijn gegaan, omdat de heer [naam 2] geen ruzie met de heer [Partij B.1] wilde. 
      
      
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter komt het, in het geval dat zou zo zijn, voor risico van Houtkoper dat de gestelde schade niet op het opnameformulier is vermeld. Uitgegaan moet worden van de op het opnameformulier vermelde gebreken/schade. Daarbij komt dat Houtkoper op de mondelinge behandeling heeft verklaard dat zij geen bewijs heeft van de schade aan de badkamerdeur en het kozijn van de terrasdeur. Slotsom is dat Houtkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat [Partij B] schade aan de badkamerdeur en het kozijn van de terrasdeur hebben veroorzaakt. De gevorderde bedragen voor het herstel daarvan zullen daarom worden afgewezen.	
      
      
      
        
          Borg
        
      
      
    
    
      5.22.
      Partijen zijn het erover eens dat [Partij B] bij aanvang van de huur een bedrag van € 875,00 aan borg aan Houtkoper heeft betaald en dat dit bedrag van de eindafrekening moet worden afgetrokken.
      
      
        
          Voorschotten
        
      
      
    
    
      5.23.
      Houtkoper stelt dat [Partij B] in 2022 in totaal een bedrag van € 750,00 aan haar hebben betaald als voorschot op de kosten voor de nutsvoorzieningen en afvalverwijdering. Volgens haar hebben [Partij B] in januari, februari en maart 2022 namelijk een voorschotbedrag van € 250,00 per maand betaald. [Partij B] voeren aan dat zij over de gehele huurperiode – van december 2020 tot en met mei 2022 – in totaal een bedrag van (16 maanden x € 250,00 =) € 4.000,00 als voorschot hebben betaald.
      
    
    
      5.24.
      Op de jaarrekening van 2021 is een bedrag van € 3.000,00 in mindering gebracht. Volgens [Partij B] hebben zij daarnaast dus nog € 1.000,00 aan voorschotten betaald. Voor zover zij hiermee bedoelen te stellen dat zij in de maand april of mei 2022 ook nog een voorschotbedrag hebben betaald, dat op de jaarafrekening van 2022 in mindering moet worden gebracht, oordeelt de kantonrechter dat zij dit onvoldoende hebben onderbouwd. Houtkoper heeft dit immers betwist en [Partij B] hebben deze stelling niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld betalingsbewijzen. De kantonrechter zal er daarom vanuit gaan dat [Partij B] een bedrag van € 750,00 aan voorschotten hebben betaald dat van de eindafrekening van 2022 kan worden afgetrokken.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.25.
      Op grond van het voorgaande moeten [Partij B] voor de eindafrekening van 2022 het volgende bedrag betalen:
      
        
          water			€      97,02 +
        
        
          elektriciteit		€    502,71 +
        
        
          gas			€ 1.270,58 +
        
        
          afvalverwijdering	€    117,94 +
        
        
          extra bezoek Cv-ketel	€      50,00 +
        
        
          tuinwerkzaamheden	€    205,70 +
        
        
          borg			€    875,00 –
        
        
          voorschot		€    750,00 –
        
      
      totaal			€    618,95
      
      
        
          Toewijsbaar bedrag aan hoofdsom
        
      
      
    
    
      5.26.
      De kantonrechter zal [Partij B] veroordelen om het volgende bedrag aan hoofdsom aan Houtkoper te betalen:
      
        
          huurachterstand april en mei 2022	€ 1.800,00
        
        
          jaarafrekening 2021			€    826,88
        
        
          eindafrekening 2022 			€    618,95
        
      
      totaal					€ 3.245,83
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      5.27.
      De gevorderde rente is op de wet gegrond en niet weersproken en zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.28.
      Houtkoper vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Houtkoper heeft [Partij B] aanmaningen gestuurd op 7 april, 10 april, 10 mei en 3 juni 2022. Deze aanmaningen voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De kantonrechter zal over de hoofdsom van € 3.245,83 een bedrag van € 449,58 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen, conform het tarief zoals bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
      
      
        
          Hoofdelijke veroordeling
        
      
      
    
    
      5.29.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Proceskosten en nakosten
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [Partij B] zijn de partijen die in conventie grotendeels ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
      
      
        Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Houtkoper als volgt vastgesteld:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                214,44
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                487,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                528,00
              
              
                  (2,00 punten × tarief € 264,00)
              
            
            
              
                             totaal
              
              
                €
              
              
                1.229,44
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.31.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar en zal zoals gebruikelijk worden vastgesteld op een half punt van het toegewezen salaris, met een maximum van € 132,00. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 132,00 aan nasalaris.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.32.
      
        
          [Partij B] hebben hun vordering in reconventie op geen enkele wijze onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen, nu Houtkoper deze gemotiveerd heeft bestreden. Aan het ter zitting gedane bewijsaanbod zal voorbij worden gegaan, nu [Partij B] dat eerder hadden kunnen en moeten doen. De kantonrechter overweegt in dat verband dat in het tussenvonnis ook expliciet om een nadere onderbouwing is gevraagd. 
        De reconventionele vordering zal, als onvoldoende onderbouwd, worden afgewezen.
      
      
    
    
      5.33.
      
        [Partij B] zijn de partijen die in reconventie ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Houtkoper vastgesteld op (2,00 punten × factor 0,5 × tarief € 264,00 =) € 264,00 aan salaris van de gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [Partij B.1] en [Partij B.2] hoofdelijk om een bedrag van € 3.702,97 (bestaande uit € 3.245,83 aan hoofdsom, € 7,56 aan rente tot 4 oktober 2021 en € 449,58 aan buitengerechtelijke incassokosten) aan Houtkoper te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.245,83 vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [Partij B.1] en [Partij B.2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Houtkoper tot dit vonnis vastgesteld op € 1.229,44,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [Partij B.1] en [Partij B.2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      wijst de vorderingen van [Partij B] af,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [Partij B.1] en [Partij B.2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Houtkoper tot dit vonnis vastgesteld op € 264,00.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023.