ECLI:NL:RBZWB:2022:4548, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-08-2022, BRE 20/9467
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, referentieobjecten, heffingsambtenaar heeft waarde aannemelijk gemaakt. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 20/9467 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] , te [woonplaats] , 
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van SaBeWa,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2020.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 871.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaak-belastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.3.
      Het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar de waarde van de woning verlaagd naar € 847.000.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de in 1.3 genoemde beslissing beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] , vergezeld door de taxateur [taxateur] . 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is door hem op 5 april 2017 gekocht voor € 830.000. 
      
    
    
      2.2.
      De woning betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2013 met een inhoud van 952 m3, een aangebouwde garage (29 m2), vrijstaande serre (40 m3), gelegen op een perceel grond van 2.110 m2. 
      
    
    
      2.3.
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar verdedigde waarde van € 847.000.  
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning kan worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Beoordeling 
        
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een taxatierapport gedateerd op 23 november 2020 en opgemaakt door taxateur [taxateur] RT, waarin onder meer een gegevensmatrix van de woning is opgenomen en de woning is vergeleken met een aantal referentieobjecten.
      
    
    
      3.6.
      In dat taxatierapport is de waarde van de woning op 1 januari 2019 bepaald op € 847.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt [adres 2] (verkocht op 11 september 2019 voor € 857.500), [adres 3] (verkocht op 1 april 2019 voor € 810.000) en [adres 4] (verkocht op 4 april 2018 voor € 880.000), alle gelegen in [woonplaats] . In het taxatierapport zijn deze referentieobjecten vergeleken met de woning van belanghebbende. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal en een waardematrix van al deze woningen.
      
    
    
      3.7.
      Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de waarde van € 847.000 niet te hoog is. 
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende neemt de stelling in dat naast de door de heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten, ook [adres 5] te [woonplaats] als referentieobject moet dienen. Die woning is op 17 november 2017 verkocht voor € 262.000, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de verkoop van [adres 5] een verkoop betrof van een afgesplitst gedeelte van het pand aan één van de familieleden van de huidige bewoners en geen vrijstaande woning als die van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat die verkoop niet vergelijkbaar is met die van verkopen aan derden van vrijstaande woningen, zodat [adres 5] niet geschikt is als referentieobject. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht geen rekening gehouden met deze transactie. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank overweegt verder dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten binnen een jaar voor en tot een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel. Dat die grondstaffel, zoals belanghebbende betoogt, onjuist is toegepast, is de rechtbank niet gebleken. Met de verschillen in inhoud is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Verder zijn in het taxatierapport per referentieobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en zijn woning. Zo betreft de tweede verdieping van zijn woning houtskeletbouw en is in de woning 150 m3 trapportaal aanwezig, wat leidt tot een mindere doelmatigheid, aldus belanghebbende. De rechtbank gaat in dat betoog niet mee. Weliswaar heeft belanghebbende enkele nadelen gesteld van zijn woning ten opzichte van de referentieobjecten, maar daarmee heeft hij onvoldoende gemotiveerd gesteld dat die nadelen moeten leiden tot een lagere waarde van de woning in het economisch verkeer ten opzichte van de referentieobjecten nu van elke woning nadelen zijn te benoemen zonder dat daarvan op voorhand een waardedruk uitgaat.  
      
    
    
      3.11.
      Voorts neemt belanghebbende de stelling in dat hij bij de aankoop van de woning, achteraf bezien, een te hoge prijs heeft betaald. Ook om die reden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De rechtbank overweegt dat zij, mede gelet op de in januari 2017 gehanteerde vraagprijs van € 945.000 en het taxatierapport, geen reden heeft om te veronderstellen dat de aankoopprijs van de woning in 2017 te hoog was. De enkele stelling van belanghebbende is daarvoor onvoldoende en de overeengekomen koopsom vormt veeleer een bevestiging van de juistheid van de (iets hogere) waardevaststelling door de heffingsambtenaar.
      
    
    
      3.12.
      Tot slot wijst belanghebbende op de vastgestelde waarden van de referentieobjecten in volgende jaren. Zo heeft [adres 3] op de peildatum 1 januari 2021 een waarde van € 752.000, zonder dat daarover een rechtszaak is gevoerd. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Met een waardevaststelling  van een referentieobject op een latere waardepeildatum dient voor de waardebepaling van de woning op 1 januari 2019 geen rekening te worden gehouden. Dat laat onverlet dat als er sprake is van marktontwikkelingen ook voor de woning van belanghebbende een lagere waarde zou kunnen gelden.  
      
    
    
      3.13.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag niet worden verminderd. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 5 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      De griffier,	De rechter,
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 	a. de naam en het adres van de indiener;
    
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
      Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
    
    
    
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.