ECLI:NL:RBZWB:2023:5759, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-08-2023, AWB - 21 _ 2349
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. nieuw gebouwd appartement. toestandsdatum. stichtingskosten.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht 
    
    
      zaaknummer: BRE 21/2349 WOZ
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2023 in de zaak tussen
    
    
  
  
    
      [belanghebbende] te [plaats ] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 april 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats ] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) naar de toestandsdatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 322.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld door zijn echtgenote, en [naam] namens de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een 2-kamer appartement van 89m² met een balkon (18m²) en een inpandige berging. De woning was op 1 januari 2020 in aanbouw  en is in 2020 opgeleverd aan belanghebbende. 
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object maximaal € 239.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 322.000. 
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
      
    
    
      5.2.
      
        In artikel 18 van de Wet WOZ is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
        
          “1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
        
      
      
        2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
      
      
        3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
      
      
        
          	a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
        
        
          	b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
        
        
          	c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
        
        
          wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.” 
        
        Dit betekent voor deze zaak dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft bepaald naar de toestand van de woning op 1 januari 2021, dus toen de woning door belanghebbende werd bewoond en geheel af was, maar naar het prijspeil van 1 januari 2020. 
      
      
    
    
      5.3.
      Voorts mag de heffingsambtenaar, ingeval van een nieuw gebouwde woning, voor de waardebepaling in beginsel uitgaan van de  koop-/aanneemsom, inclusief eventueel meer- en minderwerk voor zover dit betrekking heeft op de onroerende zaak (stichtingskosten). De koop-/aanneemsom kan worden gecorrigeerd in verband met de prijsontwikkeling tussen de datum van de aankoop en de waardepeildatum.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        6. De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een nadere beoordeling van de waarde van de woning uitgevoerd. Hierbij is de taxateur uitgegaan van de koop-/aanneemsom van de woning en heeft hij rekening gehouden met  het hogere afwerkingsniveau van de woning en de stijgende markt. 
      
      
    
    
      6.1.
      
        De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van het derde lid van het hiervoor genoemde artikel 18 terecht is uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2021, na uitvoering van de werkzaamheden (inclusief in 2020 gerealiseerd meerwerk). 
        De heffingsambtenaar is uitgegaan van de koop-/aanneemsom van € 307.000, maar belanghebbende heeft diverse aanpassingen gedaan waardoor de aannemer uiteindelijk minder werk heeft verricht. Om die reden heeft belanghebbende een creditfactuur ontvangen van € 8.752,86. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij in 2020 na de oplevering zelf een keuken (€ 7.475), badkamer (€ 12.000) en glazen deuren (€ 2.000) heeft laten installeren. Omdat voor de waardebepaling van de woning wordt uitgegaan van de stichtingskosten moeten deze bedragen worden opgeteld bij de, aangepaste, koop-/aanneemsom van € 298.247,17. In dat geval bedraagt het uitgangspunt voor de waardebepaling € 319.722. Rekening houdend met een stijgende markt is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
        Belanghebbende heeft nog gesteld dat een 2-kamer-appartement 15% minder waarde heeft dan een 3-kamer-appartement maar hij heeft deze stelling niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van zijn appartement lager zou moeten zijn dan het bedrag dat hij ervoor heeft betaald. De overige gronden die belanghebbende aanvoert, zoals de aansluiting op gas en zijn verwijzing naar oudere vergelijkingsobjecten, maken deze conclusie niet anders. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom ook geen vergoeding van de proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 24 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        deze uitspraak is enkel ondertekend door de
      
      
        rechter omdat de griffier is verhinderd deze
      
      
        te ondertekenen
      
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44