ECLI:NL:GHDHA:2023:1257, Gerechtshof Den Haag, 11-07-2023, 200.311.600/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur woonruimte, ontbinding wegens overlast, belangen omwonenden

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.311.600/01
      Zaaknummer rechtbank	: 9269373 / RL EXPL 21-9807 
    
    
    
    
      
        Arrest van 11 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellante,
      advocaat: mr. T. Venneman, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting WoonInvest,
      gevestigd in Voorburg,
      verweerster,
      advocaat: mr. K.A.M. Jaspers, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en WoonInvest.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellante] tegenover omwonenden overlast veroorzaakt en zo ja, of die overlast zo ernstig is dat zij de woning die zij huurt van HuurInvest moet verlaten.  
    
    
      1.2
      Net als de kantonrechter oordeelt het hof in dit arrest dat de huurovereenkomst die [appellante] heeft met WoonInvest moet worden ontbonden en dat zij haar woning moet verlaten.  
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        
          de dagvaarding van 4 maart 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 december 2021;
        
        
          het arrest van dit hof van 20 september 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2022;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante];
        
        
          de memorie van antwoord van Wooninvest.  
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [appellante] huurt sinds 28 februari 2008 van WoonInvest een portiekwoning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het is gelegen op de derde etage van een wooncomplex dat bestaat uit vier verdiepingen.
    
    
      3.2
      In de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is onder meer opgenomen:
      
      
        
          ''7.5 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten of derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden. 
        
        
          Hieronder wordt onder meer verstaan:
        
        
          -iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, overlast als gevolg van alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel in of nabij het gehuurde.”
        
      
    
    
      3.3
      
        Bij email van 25 oktober 2020 heeft WoonInvest het volgende bericht doorgestuurd naar de adviseur Openbare Orde en Veiligheid bij de Gemeente Leidschendam-Voorburg:  
        
          "Beste Wooninvest,
        
        
          Vanavond is het weer zo erg uit de hand gelopen bij de woning [straat].
        
        
          Ook de wethouder was er deze keer bij. Die heeft zich verschanst in de keuken. Liep toevallig een keertje mee met de politie.
        
        
          Er zijn bedreigingen geuit in de vorm van: ik laat je doodschieten! De wijkagent gaf toe dat het een onhoudbare situatie geworden is en dat de maat vol is en dat er gehandeld moet worden. Ondanks de corona.
        
        
          (…) en moet altijd langs haar voordeur om naar beneden of boven te gaan.
        
        
          Dat is erg bedreigend, zij is bang om belaagd te worden. 
        
        
          (…) Er moet een betere omgeving voor deze mevrouw gezocht worden.
        
        
          Niet in een flat, waar zij teveel overlast bezorgd en angst bij haar buren.
        
        
          Hoop op een goede afloop van het gebeuren.
        
        
          Met vriendelijke groet,
        
        
          de bezorgde ouders".
        
      
    
    
      3.4
      
        Bij e-mail van 27 oktober 2020 bericht Woonlnvest voorts aan de gemeentelijk adviseur:
        
          "Beste [naam 1].
        
        
          Wij hebben enkele maanden geleden met de politie, Rivierduinen, (…), de wijkbeheerder en ik een bijeenkomst gehad. [appellante] was ook bij dit gesprek aanwezig. Een onafhankelijke bemiddelaar heeft het gesprek voorgezeten.
        
        
          Er zijn duidelijke afspraken gemaakt. Helaas, vervalt mevrouw [appellante] weer in het oude gedrag.
        
        
          (…) .
        
        
          Wanneer mevrouw zich niet gaat gedragen, krijgt ze een gedragsaanwijzing. Hierbij loopt ze het risico, wanneer ze overlast blijft veroorzaken, de woning kwijt te raken.
        
        
          (…) 
        
        
          Wat wel vervelend is, dat ik van de overige buren geen klachten ontvang."
        
      
    
    
      3.5
      
        In zijn e-mail van 18 april 2021 deelt de wijkagent het volgende bericht met de ‘mailgroep [appellante]’:
        
          "Beste allen
        
        
          Op 16 april het onderstaande bericht ontvangen wat ik graag met jullie wil delen. Daarnaast is mijn vraag wanneer wij verder gaan met deze casus. Ik hoop dat wij binnenkort een knoop door kunnen gaan hakken en een richting bepalen. Kunnen wij een concrete datum plannen voor een overleg?
        
      
      
      
        
          TERUGBEL VERZOEK 
        
        
          BESTE COLLEGA'S / TER KENNISGEVING WA/Overlast persoon (…):
        
        
          Ha [naam 2], Ik wil er even op wijzen dat [appellante] (…) al weer een paar
        
        
          dagen in een psychotische episode zit. Schelden tegen mensen die er niet zijn, Iaat muziek draaien, schreeuwen, met deuren slaan, etc. Haar buurvrouw van benden ([buurvrouw] van [huisnr.]) vertelde me dat [appellante] onlangs agressief uitviel tegen haar echtgenoot. Dit dossier is bekend bij de politie, de woningbouw en de GGZ. Wellicht kun jij de laatsten inschakelen. (…) het is nu rustig maar, het is al dagen met vlagen. Dan staat ze opeens buiten te schreeuwen. (…)”..
        
      
    
    
      3.6
      
        Bij aangetekende brief van 5 mei 2021 schrijft de advocaat van Woonlnvest aan [appellante]: 
        
          "Geachte mevrouw [appellante],
        
        
          Uw verhuurder, Woonlnvest, heeft mij verzocht u deze brief te schrijven omdat u sedert zeer lange tijd overlast veroorzaakt aan omwonenden en Woonlnvest middels een gedragsaanwijzing aan u een laatste kans wil geven om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
        
        
          Per brief van 15 maart 2021 is aan u de gedragsaanwijzing verzonden. U heeft deze niet willen ondertekenen.
        
        
          Middels deze brief leg ik u nogmaals de gedragsaanwijzing voor met het verzoek deze voor 10 mei a.s. getekend retour te zenden aan mijn kantooradres in bijgevoegde retourenvelop (bijlagen).
        
        
          In het geval dat u de gedragsaanwijzing niet tekent, dan zal de gerechtelijke procedure zonder nadere aankondiging in gang worden gezet. In die procedure zal Woonlnvest de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vorderen. Als Woonlnvest de zaak wint, raakt u uw woning kwijt.(....)".
        
      
    
    
      3.7
      
        In zijn e-mail van 18 mei 2021 beantwoordt de advocaat van [appellante] de brief als volgt: 
        
          “(…) Cliënte betwist dat zij overlast veroorzaakt en meent dat juist andere bewoners overlast veroorzaken. Cliënte is vooralsnog niet bereid de door uw cliënte opgestelde gedragsaanwijzing te tekenen. (…)”.
        
      
    
    
      3.8
      Bij brief van 1 juli 2021 heeft de politie Den Haag een overzicht van de door haar ontvangen overlastmeldingen gestuurd naar de advocaat van WoonInvest. Dit overzicht bestrijkt de periode 4 maart 2020 tot en met 16 juni 2021 en bevat 45 meldingen van overlast in de buurt van het gehuurde. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter 
    
      4.1
      Wooninvest heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst met [appellante] ontbindt en [appellante] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, met de veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] over een langere periode ernstige overlastgedragingen vertoond waarmee zij een onrechtmatige inbreuk heeft gemaakt op het woongenot van omwonenden. Dit levert naar het oordeel van de kantonrechter, ook na weging van de persoonlijke omstandigheden van [appellante], een zodanige tekortkoming op dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.  
    
    
      4.3
      Op 8 februari 2022 is de woning ontruimd. 
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij wil dat het hof de vorderingen van WoonInvest alsnog afwijst. 
    
    
      5.2
      WoonInvest heeft tegen de grieven verweer gevoerd en met betrekking tot de overlastklachten getuigenbewijs aangeboden. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    De grieven
    
      6.1
      
        Met haar vier grieven betwist [appellante] dat zij overlast heeft veroorzaakt en dat ontbinding gerechtvaardigd is. Als er al sprake was van overlast werd deze veroorzaakt door derden, niet door haar, zo voert zij aan. Uit het politieoverzicht van 1 juli 2021 blijkt volgens haar ook niet dat de daarin opgenomen overlastmeldingen op haar betrekking hebben. Bovendien staat onder andere in de e-mail van WoonInvest van 27 oktober 2020 dat er slechts één persoon was die over haar klaagde, welke persoon te kampen heeft met autisme en daardoor snel overprikkeld is, aldus [appellante]. Van onrechtmatige overlast jegens WoonInvest is volgens [appellante] hoe dan ook geen sprake, nu de eventuele overlast niet is veroorzaakt jegens WoonInvest, terwijl eventuele melders ook geen vordering uit onrechtmatige daad hebben ingesteld. [appellante] betwist verder dat zij onveilig gedrag heeft vertoond, laat staan dat haar gedrag onveilig is geweest voor de omwonenden. Daarnaast voert [appellante] aan dat de meldingen die gedaan zijn anoniem zijn en dat uit de meldingen niet blijkt waaruit de overlast precies bestond. Zij wil de melders horen om te bezien wie de melders zijn en wat zij wel of niet hebben ervaren. Zij acht de overlast onvoldoende onderbouwd en wijst er in dat verband op dat de rechtbank niet heeft vastgesteld dat er meerdere melders zijn. De gestelde geluidsoverlast is ook niet geobjectiveerd door middel van bijvoorbeeld een decibelrapport. Zij meent voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het niet uitmaakt of de meldingen al dan niet van dezelfde melder afkomstig zijn. [appellante] ontkent tot slot dat zij psychische klachten heeft die maken dat zij (objectiveerbare) overlast veroorzaakt. WoonInvest heeft [appellante] vanwege overlastmeldingen nooit gewaarschuwd en zij is nooit bewust niet op een afspraak verschenen, aldus nog steeds [appellante] in (de toelichting op) haar grieven. 
        
          De overlastmeldingen
        
      
    
    
      6.2
      WoonInvest heeft bij de inleidende dagvaarding diverse overlast registratieformulieren overgelegd, afkomstig van omwonenden. Op een formulier dat op 20 april 2020 bij WoonInvest is ingekomen meldt een (niet bij name genoemde) straatgenoot over [appellante] dat sprake is van geluidsoverlast, burenruzie, psychische problemen/verslaving en agressie/bedreiging. Op het formulier is onder meer geschreven: “Ze loopt regelmatig te schreeuwen. Ook ’s nachts, uit het raam. Politie moet regelmatig komen. Terroriseert portiekgenoten.” Op een ander klachtenformulier, gedateerd 3 juli 2020, vermeldt deze straatgenoot onder meer: “22-4-20 van 0.00 tot 00.40 uur schreeuwt uit balkon / draait luid muziek; 5-5-20 van 22.39 tot 22.45 uur schreeuwt uit balkon / zoekt ruzie voorbijgangers.” Op dat formulier wordt voorts melding gemaakt van geschreeuw door [appellante] vanaf haar balkon op 12 mei, 21 mei (diverse tijdstippen), 22 mei, 23 mei (diverse tijdstippen), 24 mei, 25 mei, 29 mei, 30 mei, 31 mei (diverse tijdstippen), 1 juni, 2 juni, 28 juni en 30 juni 2020. Ook wordt op dat formulier een paar keer melding gemaakt van luide muziek. Op formulieren van (vermoedelijk) dezelfde straatgenoot van 22 juli, 28 juli en 19 november 2020 wordt melding gemaakt van tientallen overlastgedragingen bestaande uit (onder meer) schreeuwen en schelden door [appellante], op meerdere data in juli, augustus, september en oktober 2020, op verschillende tijdstippen, zowel overdag als (laat) in  de avond, en soms ook midden in de nacht of heel vroeg in de ochtend.
    
    
      6.3
      De voormalige bewoonster van nummer [huisnr.] heeft in 2020 op een overlast registratieformulier, waarin ze als melder ook haar eigen naam heeft genoemd, over [appellante] als klacht aan WoonInvest vermeld: “Wij ondervinden regelmatig overlast, maar hier wordt niks aan gedaan. Omdat we nooit weten in welke staat mevrouw zich bevindt is een gesprek niet mogelijk” en “de politie komt regelmatig langs dus is al op de hoogte”. De eveneens in het formulier met haar naam bekend gemaakte bewoonster van nummer [huisnr.] meldt in haar registratieformulier van 2 april 2020 aan WoonInvest als klacht over [appellante]: “regelmatig dronken en agressief” en over de ondervonden overlast “(…) dronken en schreeuwen, harde muziek, een week daarvoor weer schreeuwen zal ik nog een keer naar beneden springen (…) ze gooit flesjes naar beneden, iedere keer glas overal, mijn kleindochter durft niet in de tuin want ze is bang dat ze weer iets naar beneden gooit. Ze heeft gedreigd de gaskraan open te gooien (…) ze lokt de hangjongeren uit en maakt ruzie (…) er zijn al 3 gezinnen verhuist om haar.” Ook de bewoner van nummer [huisnr.] meldt onder het noemen van zijn eigen naam als de melder in zijn formulier van 4 april 2020, met betrekking tot de overlast van [appellante] aan WoonInvest onder meer: “muziek ’s avonds 23.00 uur lawaai al vanaf ze er woont (…) het duurt dikke 10 jaar. In het begin opgeschreven maar daar ben ik mee gestopt” en “muziek ‘s-avonds 23.00 uur tot 2 à 3 uur (…) kan niet in slaap komen”. De huurder van de verdieping boven de woning van [appellante] meldt (anoniem) aan WoonInvest in zijn formulier van 13 april 2020 onder meer: “Dronkenschap, lallen en schreeuwen op straat en vanuit haar huis. Beledigt mensen en wil de gaskraan opendraaien (…) woon erboven en ze maakt de hele lawaai harde muziek. Onhoudbaar voor iedereen. Woon er zelf vanaf nov. 2019. Vorige eigenaar weggepest door haar overlast.” Ten slotte heeft ook de  bewoonster van nummer [huisnr.] zich in haar e-mail aan WoonInvest van 26 oktober 2021, waarin ze als klager eveneens haar volledige naam heeft genoemd, erover beklaagd dat [appellante] haar bezoek tegenhoudt en agressief tegen haar doet (“doet ze boos en gaat ze stampen”), zodra zij (deze bewoonster) thuiskomt.     
    
    
      6.4
      Uit het voorgaande blijkt dat het gaat om vele tientallen overlastmeldingen, afkomstig van meerdere omwonenden, van wie de meesten zich met naam en toenaam bekend hebben gemaakt. De meldingen hebben betrekking op gedragingen van [appellante] die door deze omwonenden, gelet op de eenduidige beschrijving die zij geven van het soort en de intensiteit ervan, op dezelfde manier als (ernstig) overlastgevend zijn ervaren. De in de grieven opgeworpen stellingen van [appellante] dat het alleen zou gaan om anonieme meldingen, dat de klachten afkomstig zouden zijn van één en dezelfde melder, dat de meldingen betrekking zouden hebben op derden en niet op haar, dat uit de meldingen niet zou blijken waaruit de overlast bestond en dat de ondervonden overlast niet objectief is vastgesteld lopen hierop stuk. Voor het overige heeft [appellante] de gestelde overlast niet (voldoende gemotiveerd) betwist, zodat aan bewijslevering op dat punt niet wordt toegekomen. Voor het horen van deze omwonenden, zoals [appellante] heeft verzocht en WoonInvest heeft aangeboden, bestaat daarom geen aanleiding.
    
    
      6.5
      
        Daar komt bij dat ook bij de politie tientallen overlastmeldingen over [appellante] zijn binnengekomen. Uit het politieoverzicht van 1 juli 2021 volgt dat die meldingen op dezelfde vorm van overlast zien, te weten geluidsoverlast, harde muziek, gooien met bierflesjes vanaf het balkon, schreeuwen en schelden. Dat in dat overzicht ook meldingen van [appellante] zelf zijn opgenomen van overlast door anderen maakt de hierboven genoemde overlastmeldingen over haar niet minder ernstig. Het gaat erom dat [appellante] zich jegens WoonInvest niet als een goed huurder heeft gedragen en in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst ernstige overlast heeft veroorzaakt voor de omwonenden. Dat levert jegens WoonInvest een toerekenbare tekortkoming op van haar kant.  
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      6.6
      
        Gelet op de ernst, de frequentie, de intensiteit en de al langer durende periode van de overlast gaat het hier om een zeer ernstige tekortkoming van [appellante]. Het hof acht deze tekortkoming van zodanig gewicht dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ondanks het persoonlijke belang van [appellante] om in het gehuurde te mogen blijven wonen. Het hof heeft daarbij in het bijzonder acht geslagen op de belangen die de omwonende huurders hebben bij een rustig huurgenot. Voor deze belangen moet WoonInvest als woningcorporatie opkomen. WoonInvest heeft de wettelijke taak te waken voor de leefbaarheid van de omgeving rond en in de nabijheid van haar woningen. Anders dan [appellante] in haar grieven heeft betoogd heeft WoonInvest haar al eerder in een gesprek, in aanwezigheid van een onafhankelijke bemiddelaar gewaarschuwd en haar gewezen op de mogelijke consequenties van haar gedrag. In dat gesprek is haar uitdrukkelijk voorgehouden dat als haar gedrag niet zou verbeteren zij het risico loopt de woning kwijt te raken (‘gedragsaanwijzing’). Dit volgt uit de e-mail van 27 oktober 2020. Aan [appellante] is daarna op 15 maart 2021 en opnieuw op 5 mei 2021 een gedragsaanwijzing toegezonden, die zij overigens niet heeft willen ondertekenen. Al deze waarschuwingen ten spijt is, zoals blijkt uit het politieoverzicht van 1 juli 2021, iedere verbetering uitgebleven. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.7
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 december 2021;
      
      
        veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van WoonInvest begroot op € 783,- aan griffierecht en op € 2.366,- aan kosten van de advocaat. 
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, E.M. Dousma -Valk en J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier.