ECLI:NL:GHDHA:2023:1122, Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, BK-22/00384
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Derhalve wordt de WOZ-waarde in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00384
    
    
    
    Uitspraak van 1 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 2 maart 2022, nummer ROT 21/11. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 165.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 april 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning van 39 m2 met als bouwjaar 1983.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 10 maart 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
    
    5. De drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn goed bruikbaar bij de waardering, omdat ze in dezelfde wijk (“ [naam wijk] ”) in [woonplaats] liggen, van hetzelfde bouwjaar zijn en hetzelfde type woning zijn als de onroerende zaak. [adres 2] en [adres 3] zijn ook even groot als de onroerende zaak.
    
    6. Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst er daarbij op dat de onroerende zaak gedateerd is, terwijl de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] (in 2019 gerenoveerd en gemoderniseerd) van (veel) betere kwaliteit zijn.
    Volgens eiser komt dit ook onvoldoende tot uiting in de gehanteerde “VLOK” cijfers.
    
    7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de waardering wel voldoende rekening gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
    Allereerst blijkt uit de door eiser overgelegde foto’s dat de badkamer en het toilet er (enigszins) gedateerd uitzien, maar in de badkamer is wel een designradiator aanwezig. Daarnaast heeft de keuken een elektrische of inductie kookplaat (geen gas) en een afwasmachine. Kortom, de onroerende zaak is niet recent verbouwd of gerenoveerd, maar is in de loop der jaren wel onderhouden en gemoderniseerd. De gedateerdheid is dan ook niet zodanig als eiser betoogt.
    
    
      Daarnaast geldt voor de gebruikte vergelijkingsobjecten het volgende.
      
        [adres 3] is op 2 september 2019 voor € 195.000,- verkocht, nadat deze eerst compleet is gerenoveerd. Op de waardepeildatum is dit verkoopcijfer, na aftrek van de Vve- reserve, (afgerond) € 179.000. Dit is € 14.000,- hoger dan de onroerende zaak. Dat acht de rechtbank al met al een voldoende aftrek voor het verschil in kwaliteit en voorzieningen en onderhoud.
      Verder volgt uit [adres 4] een lagere prijs per m² dan bij de onroerende zaak, maar dit is het slechts vergelijkbare object, omdat het afwijkt in grootte en ook een wat andere ligging heeft dan de onroerende zaak. Hier komt daarom geen doorslaggevende betekenis aan toe.
      Het best vergelijkbare object in de vergelijking is [adres 2] , zodat de rechtbank hieraan de meeste betekenis doet toekomen. Dit object is gecorrigeerd naar de waardepeildatum, na aftrek van de Vve-reserve, (afgerond) voor € 175.000,- verkocht. Dat is € 10.000,- meer dan de vastgestelde waarde, terwijl niet is gebleken dat dit object recent is opgeknapt of gerenoveerd (ook niet uit de door eiser overgelegde stamkaart).
      De slotsom is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast, waarbij de rechtbank het vergelijkingsobject [adres 2] dus het zwaarst laat meewegen en in aanmerking neemt dat de gedateerdheid van de onroerende zaak niet zo ernstig is als eiser voorstaat.
    
    
    8. Wat eiser verder nog aanvoert kan daar niet aan af doen.
    Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de oppervlaktes van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Door dit pas op de zitting naar voren te brengen, is verweerder de mogelijkheid ontnomen om hierop adequaat te kunnen reageren door bijvoorbeeld de oppervlaktes nogmaals te bekijken en te berekenen. De rechtbank vindt daarom de verwijzing van verweerder naar de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) waaruit de gegevens over de oppervlaktes afkomstig zijn, voldoende om de door verweerder aangehouden oppervlaktes te volgen.
    
    9. Dat de VLOK-cijfers volgens eiser onjuist en niet onderbouwd zijn, maakt evenmin dat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt. Deze cijfers staat namelijk niet afzonderlijk ter toetsing, omdat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Waar het om gaat is of verweerder aannemelijk maakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld en dat is hier het geval.
    
    10. Het beroep is ongegrond.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 144.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is, is gelet op het navolgende niet in zijn bewijslast geslaagd. 
      
      
        5.3.1.
        Uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, inclusief waardematrix, volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 165.000 en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] , alle gelegen te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
        
      
      
        5.3.2.
        Hoewel de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s volgt dat de woning in gedateerde staat verkeert. In de matrix is dit niet terug te zien, omdat de woning op voorzieningen, onderhoud en kwaliteit als gemiddeld is aangemerkt. De woning wordt daarmee één op één vergeleken met vergelijkingsobject [adres 4] , terwijl uit de verkoopinformatie volgt dat deze woning in 2016 geheel gerenoveerd is. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar [adres 2] alleen op kwaliteit als goed gekwalificeerd, terwijl uit de verkoopinformatie volgt dat het gaat om een kant en klare woning waarvan de kwaliteit uitstekend is en het onderhoud goed. Dat rechtvaardigt een hogere correctiefactor in vergelijking met de woning dan waar in de matrix rekening mee is gehouden. [adres 3] is in 2019 tweemaal verkocht en in de tussentijd volledig gerenoveerd. De Heffingsambtenaar heeft in zijn waardematrix het verkoopcijfer na de renovatie als uitgangspunt genomen en de kwaliteit van dit object gekwalificeerd als goed. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat dit betekent dat de verkoopprijs met 5% wordt gecorrigeerd. Bij dit object komt dit neer op een correctie van € 9.000. Gelet op de foto’s en het verschil tussen de verkoopprijs voor en na de renovatie (€ 43.500) is deze correctie onvoldoende. Dit geldt ook indien het betoog van de Heffingsambtenaar gevolgd wordt, wat daar ook van zij, dat de eerste verkoop door erfgenamen een neerwaartse invloed heeft gehad op de verkoopprijs. Op grond van het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
        
      
    
    
      5.4.
      Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 144.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend. Belanghebbende heeft een eigen waardematrix overgelegd met de verkoopcijfers van [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 3] (vóór de renovatie), alle te [woonplaats] . Het Hof acht [adres 5] niet geschikt als vergelijkingsobject, omdat het verkoopcijfer van dit object meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen is. Ook [adres 6] acht het Hof niet geschikt als vergelijkingsobject, aangezien dit een benedenwoning met tuin betreft, terwijl de woning een bovenwoning is en met die verschillen bovendien onvoldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft de KOUDV-factoren als gemiddeld gekwalificeerd. Gelet op de foto’s van de woning zou dit moeten betekenen dat de overige twee vergelijkingsobjecten in vergelijkbare (gedateerde) staat verkeerden op het moment van verkoop. Met betrekking tot [adres 7] heeft belanghebbende echter onvoldoende informatie verstrekt om tot die conclusie te kunnen komen. De opmerking in de verkoopinformatie dat dit object gemoderniseerd dient te worden is daartoe, zonder nadere informatie in de vorm van bijvoorbeeld foto’s, onvoldoende. Daardoor is niet inzichtelijk of belanghebbende voldoende rekening heeft gehouden met (eventuele) kwalitatieve verschillen tussen de woning en [adres 7] . Gelet op de vierkantemeterprijs van [adres 3] (voor renovatie) van € 3.897, kan dit object op zichzelf niet dienen als onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde van € 144.000 (vierkantemeterprijs van € 3.690). Het voorgaande leidt tot de conclusie dat belanghebbende er met de door hem overgelegde waardematrix evenmin in is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      5.5.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren van de door hem bepleite waarde van de woning op de waardepeildatum, wordt deze in goede justitie bepaald op € 155.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.1.
      Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welke op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage wordt vastgesteld op € 3.940 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (inzake de bezwaarfase: 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; en inzake de beroeps- en hoger beroepsfase: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in hoger beroep, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 155.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.940; en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.