ECLI:NL:RBMNE:2023:1361, Rechtbank Midden-Nederland, 06-04-2023, 10364494
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming bedrijfsruimte vanwege huurachterstand.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10364494 UV EXPL  23-58 SV/40160
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 6 april 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Beheermaatschappij Mijdrecht II B.V.,
      gevestigd te Amsterdam ,
      verder ook te noemen: Mijdrecht II ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de vennootschap onder firma
    
      
        
          [gedaagde sub 1] .,
      gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
    
    2. [gedaagde sub 2],
    3. [gedaagde sub 3],
    
      beiden domicilie gekozen hebbend in [plaats] ,
      verder gezamenlijk ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partijen, verschenen in persoon/vertegenwoordigd door: [gedaagde sub 2] , vennoot gedaagde sub 1.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met 15 producties
        
        
          de brief van Mijdrecht II met een aanvullende productie
        
        
          de mondelinge behandeling
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 23 maart 2023. Mijdrecht II heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , werkzaam bij [bedrijf] B.V., bijgestaan door de gemachtigde, mr. Van den Bergh voornoemd. Namens [gedaagde] is [gedaagde sub 2] verschenen, in aanwezigheid van [B] , klant en toeleverancier van [gedaagde sub 1] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 september 2008 van Mijdrecht II een bedrijfsruimte met een kantoorruimte, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats ] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 5.867,11 inclusief BTW.
    
    
      2.2.
      In artikel 4.10 van de huurovereenkomst is - samengevat - bepaald dat de huur en de overige periodieke betalingen bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, moeten zijn voldaan.
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 18.2 van deze algemene bepalingen staat het volgende:
        “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
      
    
    
      2.4.
      Vanwege betalingsachterstanden heeft Mijdrecht II [gedaagde] in 2017 gedagvaard en  betaling en ontruiming door [gedaagde] gevorderd. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft [gedaagde] op 7 april 2017 bij verstek veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 63.221,20, een contractuele boete van 2% per maand, de buitengerechtelijke incassokosten en tot ontruiming van het gehuurde. Partijen zijn daarna meerdere keren betalingsregelingen overeengekomen, die niet volledig zijn nagekomen, waarbij de huurachterstand verder is opgelopen. 
    
    
      2.5.
      Mijdrecht II heeft [gedaagde] per e-mail van 24 januari 2023 gesommeerd de totale huurachterstand van € 98.520,19 inclusief BTW uiterlijk op 1 februari 2023 aan haar over te maken. Omdat [gedaagde] aan deze sommatie niet heeft voldaan, heeft Mijdrecht II [gedaagde] per brief van 8 februari 2023 gesommeerd de huurachterstand van € 104.387,30 inclusief BTW en de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.775,-, te voldoen. [gedaagde] heeft ook aan deze sommatie niet voldaan. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
      3.1.
      Mijdrecht II vordert, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
      
      
        I. om binnen acht dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Mijdrecht II te stellen, op straffe van een dwangsom van € 3.500,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] nalaat na het verlopen van deze termijn aan het vonnis te voldoen en met machtiging van Mijdrecht II om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
      
      
      
        en hoofdelijk veroordeelt:
      
      
      
        II. binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis de verschuldigde huurpenningen van € 104.387,30 te voldoen, te vermeerderen met:
        i) primair: de contractuele boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen van 2% per kalendermaand verschuldigd per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid met een minimum van € 300,00, subsidiair: de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente verschuldigd per huurtermijn;
        ii) € 1.817,87 aan buitengerechtelijke kosten;
        III. in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van haar vordering stelt Mijdrecht II dat [gedaagde] stelselmatig en structureel tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. [gedaagde] betaalt veelvuldig te laat en er is een aanzienlijke huurachterstand ontstaan. Gelet op deze grote betalingsachterstand vordert zij ontruiming van het gehuurde en betaling van het bedrag aan huurachterstand en de boete van € 300,00 per maand die [gedaagde] op grond van artikel 18 lid 2 algemene bepalingen aan haar verschuldigd is.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de hoogte van de gevorderde huurachterstand. [gedaagde] betwist daarnaast niet dat zij op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een contractuele boete verschuldigd is. [gedaagde] voert aan dat zij heeft besloten te stoppen met haar bedrijf en in gesprek is met twee potentiële kopers van het bedrijf. Eén van deze potentiële kopers wil het bedrijf eind 2023 overnemen en heeft [gedaagde] gevraagd het bedrijf tot die tijd nog voort te zetten. [gedaagde] verzoekt daarom nog tot het einde van 2023 in het gehuurde te mogen blijven, om haar bedrijf going-concern te kunnen verkopen. Indien de ontruimingsvordering wordt toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] een langere ontruimingstermijn te bepalen, van tenminste twee maanden. Op die manier heeft zij meer tijd om de machines in haar bedrijf nog te kunnen verkopen.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader worden ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
      
        spoedeisend belang
        4.1.	Het spoedeisend belang van de vordering is uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden.
      
        de ontruiming
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van de vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden.
      
    
    
      4.3.
      Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . [gedaagde] erkent immers de door Mijdrecht II gestelde huurachterstand. Uit het door Mijdrecht II als productie 15 overgelegde overzicht blijkt dat de achterstand tot en met de vervallen termijn van februari 2023 € 104.387,30 bedraagt. De huurpenningen over maart 2023 van € 5.867,11 zijn door [gedaagde] wel voldaan. De huurachterstand is daarmee dermate hoog dat, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure op die onderdelen worden toegewezen. [gedaagde] heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. Er is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen en toekomstige huurtermijnen volledig en tijdig te voldoen. 
      
    
    
      4.4.
      Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van Mijdrecht II bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde] bij het voortzetten van de huur. Hoewel ook het belang van [gedaagde] bij het gebruik van het gehuurde groot is, voor zijn bedrijfsvoering en om het bedrijf beter te kunnen verkopen, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Mijdrecht II in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden kan van Mijdrecht II als verhuurster niet gevergd worden aan [gedaagde] nog langer het huurgenot te verschaffen met het risico dat de huurachterstand nog verder oploopt dan nu al het geval is, waardoor Mijdrecht II verder financieel gedupeerd zal worden.
      
    
    
      4.5.
      Omdat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de belangenafweging in het voordeel van Mijdrecht II uitvalt, heeft Mijdrecht II recht en belang bij een ontruiming van het gehuurde op korte termijn. De kantonrechter acht het in de gegeven omstandigheden redelijk [gedaagde] een ontruimingstermijn te verlenen van 30 dagen na de datum van betekening van dit vonnis.
      
      
        
          de dwangsom
        
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het feit dat Mijdrecht II met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen moet worden dat Mijdrecht II door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Omdat een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
      
      
        
          de machtiging tot ontruiming
        
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde machtiging aan Mijdrecht II om de ontruiming met inroeping van de sterke arm uit te doen voeren, wordt afgewezen. Op grond van de wet is de gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder. Mijdrecht II heeft geen machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen. De deurwaarder zelf behoeft, mede gelet op de artikelen 557 en 444 Rv, geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. 
      
      
        
          de huurachterstand en de contractuele boete
        
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen ook betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling. De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand van € 104.387,30 (bestaande uit de achterstallige huurtermijnen tot en met februari 2023) en de contractuele boete van 2% per kalendermaand per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid met een minimum van € 300,00, toewijzen. [gedaagde] erkent immers de verschuldigdheid van deze huurachterstand en heeft niet betwist de op grond van artikel 18.2 algemene bepalingen verschuldigde boeterente te moeten betalen. Daarnaast is aannemelijk dat Mijdrecht II spoedeisend belang heeft bij betaling van de gevorderde bedragen, ook al is de kans op betaling van deze bedragen niet groot, gelet op de kennelijk financieel slechte positie van [gedaagde] . De gevorderde contractuele boete zal alleen worden toegewezen over de vervallen termijnen, niet over de toekomstige huurtermijnen, omdat deze nog niet opeisbaar zijn.
      
      
        
          de buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.9.
      
        Mijdrecht II heeft een bedrag van € 1.817,87 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter is van oordeel dat Mijdrecht II in redelijkheid buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken om haar vordering voldaan te krijgen. De hoogte van het gevorderde bedrag is op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. 
        
          de proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De kosten aan de zijde van Mijdrecht II worden begroot op:
      - dagvaarding		€	   110,62
      - griffierecht		€	1.384,00
      - salaris gemachtigde	€ 	   529,00 (tarief eenvoudig kanton kort geding)
      Totaal			€	2.023,62
    
    
      4.11.
      De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is bepaald.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      De kantonrechter:
      geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats ] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van alle sleutels leeg, bezemschoon, geheel ter vrije beschikking van Mijdrecht II te stellen;
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan Mijdrecht II :
        1e. € 104.387,30 ter zake van achterstallige huur tot en met maart 2023; 
        2e. vermeerderd met de contractuele boete van 2% per kalendermaand verschuldigde huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid met een minimum van € 300,-; 
        3e. € 1.817,87 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mijdrecht II , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.023,62, waarin begrepen € 529,00 aan salaris gemachtigde;
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Mijdrecht II volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 132,- aan salaris gemachtigde; 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.6.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 april 2023.