ECLI:NL:GHAMS:2023:1985, Gerechtshof Amsterdam, 29-08-2023, 200.310.582/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appartementsrecht. Verdeling van opbrengst executoriale verkoop van appartement door VvE. Omvang vorderingen over en weer van VvE en voormalig appartementseigenaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.310.582/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 9013082 / CV EXPL 21-828
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. VERENIGING VAN EIGENAARS VAN PARKFLAT [X] [straatnaam] 264 T/M 302 (EVEN NUMMERS) TE [plaats] ,
    gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
    2. VVE BEHEER [plaats] B.V.,
    
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      geïntimeerden,
      niet verschenen.
    
    
    
    
      De partijen worden hierna respectievelijk [appellant] , de VvE en VvE Beheer genoemd. De laatste twee worden gezamenlijk aangeduid als de VvE c.s.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 23 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 24 november 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie enerzijds en de VvE c.s. als gedaagden in conventie en de VvE als eiseres in reconventie anderzijds.
    
    
    
      Tegen de VvE c.s. is verstek verleend. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van [appellant] zal toewijzen en die van de VvE c.s. zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      2.1
      
        [appellant] was eigenaar van een appartementsrecht in het appartementengebouw ‘Parkflat [X] ’ (hierna: het appartement).
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] is bij vonnis van 8 mei 2019 (hierna: het vonnis uit 2019) veroordeeld tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.022,42. Van deze hoofdsom maakte deel uit een achterstand servicekosten per 3 april 2019 ten bedrage van € 2.569,99. 
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] was over de periode van mei tot en met november 2019 een bedrag van € 1.089,83 aan service- en stookkosten aan de VvE verschuldigd en heeft daarvan € 909,14 betaald.
      
    
    
      2.4
      Op 17 juni 2019 heeft de VvE een bedrag van € 187,61 aan overschot stookkosten 2018 boekhoudkundig met de achterstand van [appellant] verrekend.
      
    
    
      2.5
      Het appartement is op grond van het vonnis uit 2019 door middel van een executieveiling verkocht en eind november 2019 overgedragen aan een derde partij.
      
    
    
      2.6
      In verband met de executieveiling heeft de behandelend notaris (hierna: de notaris) op 21 november 2019 een bedrag van € 1.923,99 aan de door de VvE ingeschakelde deurwaarder betaald. 
      
    
    
      2.7
      De notaris heeft bij brief van 25 november 2019 aan [appellant] bericht dat de koper een deel van de vordering van de VvE op [appellant] had voldaan, namelijk een bedrag van € 1.923,99, bestaande uit de achterstallige servicekosten 2018 en 2019.
      
    
    
      2.8
      
        Op 3 december 2019 heeft de deurwaarder op verzoek van de VvE executoriaal derdenbeslag onder de notaris gelegd voor een totaal bedrag van € 3.294,02, bestaande uit:
        een hoofdsom per 30 april 2019 van 					€  3.022,42 
        proceskosten van 							€    798,75
        rente over de hoofdsom van 						€      54,39
        nakosten								€    105,00
        betekening								€      95,29
        executiekosten							€    966,43
        rente										€      54,39
        overige kosten		 						€      71,69
        subtotaal:								€ 5.114,25		
        waarop in mindering is gebracht: 
        door de deurwaarder ontvangen bedrag van	€ 1.923,99 
        en het door de VvE verrekende bedrag van	€    187,61 
        
          €  2.111,60
        
        subtotaal:								€  3.002,65										
        vermeerderd met:
        kosten van proces verbaal van derdenbeslag en			€    207,54
        kosten van betekening en afwikkeling van het beslag incl. btw 	€      83,83 
        in totaal								€  3.294,02
      
      
    
    
      2.9
      De notaris heeft op 5 december 2019 het bedrag van € 3.294,02 aan de deurwaarder overgemaakt.
      
    
    
      2.10
      De deurwaarder heeft in totaal € 2.187,11 aan de VvE doorbetaald. In de eindafrekening van 26 november 2020 die de deurwaarder aan de VvE heeft verstrekt, is vermeld dat aan “overige kosten” in plaats van het hierboven genoemde bedrag van € 71,06 een bedrag van € 456,01 bij de schuld van [appellant] is opgeteld. 
      
    
    
      2.11
      
        [appellant] heeft van Ista, de energie- en gasleverancier van Parkflat [X] , een afrekening stookkosten ontvangen. Deze afrekening ziet op de periode 1 januari 2019 tot en met 5 december 2019 en bedraagt € 338,64 door [appellant] te ontvangen en door de VvE te verrekenen.
      
    
    
      2.12
      De VvE heeft voor het appartement ook een afrekening van Ista ontvangen die ziet op de periode van 1 januari 2019 tot en met 6 december 2019 (dus een dag langer) en bedraagt € 324,33 door [appellant] te ontvangen en door de VvE te verrekenen.
      
    
    
      2.13
      Ista heeft daarnaast een bedrag van € 1.335,08 voor kosten van dienstverlening in het jaar 2019 aan de VvE gefactureerd. Hiervan is € 61,19 aan [appellant] in rekening gebracht.
      
    
    
      2.14
      De VvE heeft na verrekening een bedrag van € 37,51 aan [appellant] overgemaakt.
      
    
    
      2.15
      Op 8 en 14 mei 2020 heeft de gemachtigde van [appellant] VvE Beheer en op 26 mei 2020 de VvE gesommeerd het volledige bedrag van € 338,64 aan [appellant] uit te betalen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      3.1
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de VvE c.s. worden veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag van € 3.394,93, vermeerderd met rente en gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten. Hij heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de VvE ten onrechte niet het volledige overschot stookkosten 2019 aan hem heeft uitgekeerd en daarnaast meer uit de verkoopopbrengst van het appartement heeft ontvangen dan waarop zij recht had. 
      
    
    
      3.2
      De VvE c.s. hebben bestreden dat de VvE nog iets aan [appellant] verschuldigd is. In reconventie heeft de VvE gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van een bedrag van € 112,34, nakosten en een bedrag van € 605,= aan juridische en begeleidingskosten van de beheerder VvE Beheer. 
      
    
    
      3.3
      
        Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter berekend dat [appellant] niets meer van de VvE te vorderen heeft, maar integendeel nog een bedrag van € 10,97 aan de VvE moet betalen. De vordering van de VvE is tot dat bedrag toegewezen. Het over en weer meer of anders gevorderde is afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de kosten van het geding in conventie, de kosten van het geding in reconventie zijn gecompenseerd. 	
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] komt tegen het oordeel van de kantonrechter op met vijf grieven, genummerd 1, 2, 4, 5 en 6. 
      
      
        
          Grief 1 
        
      
      
    
    
      3.5
      In eerste aanleg heeft [appellant] zijn stelling dat hij te weinig uit de verkoopopbrengst heeft ontvangen, onder meer doen steunen op het betoog dat de deurwaarder ten onrechte het hiervoor onder 2.10 genoemde bedrag van € 456,01 bij de schuld van [appellant] heeft opgeteld. Volgens [appellant] bestond voor het in rekening brengen van die overige kosten geen rechtsgrond. De kantonrechter heeft [appellant] slechts gedeeltelijk in dit betoog gevolgd, namelijk voor een bedrag van € 71,69, zijnde het bedrag aan overige kosten dat hiervoor onder 2.8 is vermeld. 
      
    
    
      3.6
      Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechte ten onrechte geen acht heeft geslagen op het hogere bedrag aan overige kosten dat in de afrekening van 26 november 2020 is vermeld. 
      
    
    
      3.7
      Blijkens de afrekening van de deurwaarder van 26 november 2020 is uiteindelijk bij de schuld van [appellant] niet € 71,69, maar € 456,01 aan overige kosten opgeteld. Voor het in rekening brengen van die overige kosten is geen rechtsgrond gebleken. Het bedrag van € 456,01, verminderd met het bedrag van € 71,69, waarmee de kantonrechter al rekening heeft gehouden, moet in de afrekening van partijen worden afgetrokken van de schuld van [appellant] . In de berekening van de kantonrechter resulteerde de afrekening van partijen in een schuld van [appellant] van € 10,97. Gecorrigeerd met € 384,32 (€ 456,01 - € 71,69) sluit de eindafrekening op een vordering van [appellant] van €373,35. In zoverre slaagt de grief. 
      
      
        
          Grief 2
        
      
      
    
    
      3.8
      
        Uit het voorgaande vloeit voort dat de VvE na de verrekening van het overschot stookkosten 2019 een schuld had aan [appellant] van ongeveer dezelfde omvang. Dat bedrag is dus inderdaad, zoals [appellant] steeds heeft betoogd, ten onrechte verrekend.
        Met zijn tweede grief voert [appellant] daarnaast aan dat hem ten onrechte 1/20 van de hiervoor onder 2.13 vermelde factuur in rekening is gebracht. Voor de algemene dienstverlening door Ista behoefde volgens [appellant] in het verleden nooit afzonderlijk te worden betaald. In ieder geval valt niet in te zien waarom deze kosten in gelijke delen over de twintig eigenaren is omgeslagen, in plaats van volgens de breukdelen in de splitsingsakte, aldus [appellant] . 
      
      
    
    
      3.9
      De grief slaagt. Niet is gesteld of gebleken wat de rechtsgrond is voor het afzonderlijk in rekening brengen aan [appellant] van deze dienstverleningskosten. Het bedrag van € 61,19 is dus ten onrechte op de vordering van [appellant] in mindering gebracht. Daarmee wordt die vordering (€ 373,35 + € 61,19 =) € 434,54. 
      
    
    
      3.10
      In de toelichting op de tweede grief heeft [appellant] zich nog erover beklaagd dat de VvE hem tegenwerkt bij het opvragen van bewijzen van en via Ista over zijn energiegebruik in eerdere jaren. Aangezien niet duidelijk is wat de relevantie daarvan is voor deze procedure gaat het hof aan deze klachten voorbij. 
      
      
        
          Grief 4
        
      
      
    
    
      3.11
      In het verengde van haar oordeel dat de VvE [appellant] niets meer was verschuldigd, heeft de kantonrechter ook de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. In hoger beroep is gebleken dat [appellant] een vordering heeft op de VvE van € 434,54. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [appellant] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten uitvoeren om zijn vordering te innen. Hij kan daarom aanspraak maken op een vergoeding ter hoogte van vijftien procent van de hoofdsom, zijnde een bedrag van € 65,18. In zoverre slaagt ook deze grief. 
      
      
        
          Grief 5
        
      
      
    
    
      3.12
      
        [appellant] maakt aanspraak op de wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten. Omdat de VvE bij brief van 8 mei 2020 is gesommeerd binnen drie dagen het verschuldigde te voldoen, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 11 mei 2020. Ook deze grief heeft dus succes. 
      
      
        
          Grief 6
        
      
      
    
    
      3.13
      Met zijn laatste grief komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter over de proceskosten. Ook deze grief is terecht voorgedragen. De VvE c.s. zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, (her)berekend volgens het tarief van de toewijsbare som en de VvE in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, berekend volgens het tarief van de gevorderde som. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      3.14
      De grieven hebben succes. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De vordering van [appellant] zal alsnog worden toegewezen tot een bedrag van € 434,54 plus € 65,18, met rente. De vordering van de VvE wordt alsnog afgewezen. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt de VvE c.s. tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 434,54, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 11 mei 2020 tot de voldoening; 
    
    
    
      veroordeelt de VvE c.s. hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 65,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 11 mei 2020;
    
    
    
      veroordeelt de VvE c.s. in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 195,88 aan verschotten en € 150,= voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 249,= voor salaris;
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
    
    
    
      wijst af het over en weer meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2023.