ECLI:NL:RBMNE:2023:3857, Rechtbank Midden-Nederland, 26-07-2023, 10366084 UC 23-1430
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte; (eventueel) coronaverweer gaat niet op.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10366084 UC EXPL  23-1430 rch/1466
    
    
    
      
        Vonnis van 26 juli 2023, bij vervroeging
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      verder ook te noemen: ‘ [eiseres] ’,
      eisende partij,
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      verder ook te noemen: ‘ [gedaagde] ’,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: S.F. Boender.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 24 februari 2023;- de vermindering van eis van [eiseres] , ontvangen op 7 maart 2023;- het proces-verbaal van de rolzitting van 3 mei 2023 met het antwoord van [gedaagde] ;
      - de akte overlegging producties van [gedaagde] , ontvangen op 26 juni 2023;
      - de akte overlegging producties van [eiseres] , ontvangen op 4 juli 2023; - de mondelinge behandeling op 7 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft    gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat op 9 augustus 2023 vonnis wordt gewezen, maar dat deze uitspraakdatum mogelijk vervroegd wordt. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten2.1.	[gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte in de zin van 230a van het Burgerlijk Wetboek (BW), gelegen aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , zijnde een gedeelte van de [.] van [locatie 1] alsmede gemeenschappelijke ruimten en een viertal parkeerplaatsen in de parkeergarage [locatie 2] (hierna: het gehuurde). 
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst zijn partijen ten aanzien van de bestemming van het gehuurde in artikel 1.2.1. het volgende overeengekomen: 	“Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te  	worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van bureauwerkzaamheden en de  	parkeerplaatsen als opstelplaats voor personenauto’s.”2.3.	De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2019 voor een periode van vijf jaar en loopt tot en met 31 januari 2024. In artikel 11.4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst na een eerste periode van drie jaar te beëindigen. Op 20 januari 2023 heeft [gedaagde] een brief gestuurd naar [eiseres] met het verzoek het huurcontract te verlengen voor vijf jaar, met een optie om na drie jaar het contract op te zeggen. 
    
    
      2.4.
      De maandelijks te betalen huurpenningen moeten bij vooruitbetaling worden voldaan. De huurprijs bedraagt thans € 4.788,46 per maand, inclusief btw. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft een achterstand laten ontstaan in de betaling van de huurpenningen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:1.	de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;2.	[gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne  	en hare en de zijnen en haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel   	ontruimd ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en te laten; 3.	[gedaagde] te veroordelen om aan haar te betalen het bedrag van € 53.318,11,  	vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 49.854,72, te berekenen vanaf de  	dag van de dagvaarding tot de voldoening;4.  	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurpenningen vanaf de maand maart  	2023 tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst; 5.  	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding wegens huurderving na  	ontbinding van de huurovereenkomst zolang zij na ontbinding van de  	huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt;6.	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris  	van de gemachtigde van [eiseres] . 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van haar vordering heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen van de tussen hen gesloten huurovereenkomst, door de ontstane huurachterstand tot en met februari 2023, bij dagvaarding ter grootte van € 49.854,72, ondanks sommaties, onbetaald te laten. Op 4 juli 2023 heeft [eiseres] een nieuw financieel overzicht overgelegd en zij stelt dat hieruit volgt dat [gedaagde] – rekening houdend met alle tussentijdse betalingen – op die datum € 66.225,14 aan huurtermijnen verschuldigd is. 
      
    
    
      3.3.
      Verder heeft [eiseres] aanspraak gemaakt op wettelijke handelsrente en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] pogingen heeft gedaan de vordering buiten rechte betaald te krijgen. 
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, maar heeft aangevoerd dat diverse omstandigheden haar beletten om haar financiële verplichtingen te voldoen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de huurpenningen niet kan betalen vanwege haar financiële situatie, veroorzaakt door corona. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verduidelijkt dat dit verweer als context bedoeld is. [gedaagde] heeft verder gesteld dat zij vanaf oktober 2020 aan de verhuurder heeft gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden of tegen een lager bedrag een kleinere ruimte te mogen huren, maar dat [eiseres] hier niet aan wilde meewerken. 
    
    
      3.5.
      Tot slot heeft [gedaagde] gesteld dat een vonnis tot betaling en eventuele beslaglegging geen zin heeft, omdat [gedaagde] al een forse schuld aan de Belastingdienst heeft, [gedaagde] nauwelijks bezittingen heeft en dat alle inboedel, voorraden en vorderingen aan de bank zijn verpand als onderpand van een BMHK-lening. [gedaagde] heeft verzocht om een andere oplossing voor dit geschil te vinden, buiten het wijzen van een vonnis. 
    
    
      3.6.
      Ter zitting heeft [eiseres] geantwoord dat gelet op de langdurige en steeds oplopende huurachterstand, zij vasthoudt aan haar vordering tot veroordeling van [gedaagde] zoals beschreven onder rechtsoverweging 3.1. Wel heeft [eiseres] afgezien van het vorderen van contractuele boetes op grond van de algemene voorwaarden. Verder heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] op meerdere momenten de huurovereenkomst tussentijds had kunnen beëindigen. [gedaagde] heeft dit echter niet gedaan, maar heeft zelfs de huurovereenkomst in het begin van dit jaar de huurovereenkomst verlengd. 
    
  
  
    
      4.	Wat vindt de kantonrechter ervan?
    
    
      
        De huurachterstand
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter overweegt dat de door [gedaagde] genoemde omstandigheden haar niet ontslaan van haar verplichting om tijdig de huurpenningen te voldoen. Ten overvloede– aangezien [gedaagde] reeds had aangegeven dat dit een contextverweer betrof – overweegt de kantonrechter dat een beroep op onvoorzienbare omstandigheden wegens coronacrisis niet kan worden toegewezen omdat er geen stukken zijn overgelegd die onderbouwen dat de omzet wegens corona is teruggelopen. Bovendien kan niet worden aangenomen dat deze huurder op één lijn kan worden gesteld met een detailhandelaar die voor zijn omzet afhankelijk is van winkelpubliek. Dat strookt namelijk niet met de bestemming van het gehuurde (zie rechtsoverweging 2.2., waar artikel 1.2.1. van de huurovereenkomst deels is geciteerd). 
    
    
      4.2.
      
        De door [eiseres] gestelde en onderbouwde huurachterstand is door [gedaagde] niet weersproken, zodat de kantonrechter zal uitgaan van de juistheid van de omvang van de gestelde achterstand tot en met juli 2023. De kantonrechter zal ter zake die huurachterstand [gedaagde] veroordelen tot betaling van € 66.225,14. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar verweer dat de omvang van deze huurachterstand op enige manier aan [eiseres] is te wijten, aangezien [gedaagde] zelf de mogelijkheid had om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden en in ieder geval in januari 2023 niet te kiezen voor een verlenging van de overeenkomst. 
        
          De ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.3.
      Een huurachterstand van – ten tijde van dagvaarden – € 49.854,72 komt overeen met een huurbetalingsverplichting van circa 10 maanden. Volgens vaste rechtspraak leidt een betalingsachterstand van drie maanden in het algemeen reeds tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden  gesteld. 
    
    
      4.4.
      Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde] ook dezelfde vergoeding aan [eiseres] betalen (eventueel geïndexeerd) die [gedaagde] ook vóór de ontbinding maandelijks betaalde. Schadevergoeding na het ontruiming van het gehuurde
      
    
    
      4.5.
      
        Ten aanzien van deze schadepost overweegt de kantonrechter als volgt. Op de mondelinge behandeling van 7 juli 2023 heeft de kantonrechter met partijen over de omvang van deze schadepost gesproken. Bij het concipiëren van dit vonnis is het de kantonrechter echter gebleken dat deze schadepost niet is gevorderd in het petitum van de dagvaarding. De kantonrechter overweegt dat zij daarom over dit onderdeel van het geschil dat tussen partijen speelt, geen beslissing kan nemen.
        
          De buitengerechtelijke incassokosten en de rente
        
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] heeft ten aanzien van de door haar verrichte werkzaamheden voor buitengerechtelijke incasso voldoende gesteld en onderbouwd om tot toewijzing van het gevorderde te kunnen overgaan. De hoogte van het berekende bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar. 
      
    
    
      4.7.
      Omdat [gedaagde] een achterstand heeft laten ontstaan en heeft laten voortduren, is zij de gevorderde wettelijke handelsrente verschuldigd aan [eiseres] . [gedaagde] moet daarom de verschenen wettelijke handelsrente tot de dagvaarding betalen en de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 24 februari 2023 tot de voldoening. 
      
    
    
      4.8.
      
        Uit het lichaam van de dagvaarding en de producties begrijpt de kantonrechter dat het gevorderde bedrag aan verschenen en nog niet betaalde rente en buitengerechtelijke incassokosten € 3.463,39 (€ 53.318,11 -/- € 49.854,72) bedraagt. Dit bedrag zal ter zake vergoeding van verschenen rente en buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
        
          De gang naar de rechter
        
      
      
    
    
      4.9.
      Tot slot overweegt de kantonrechter dat indien een schuldenaar in gebreke blijft om aan haar financiële verplichtingen te voldoen, het de schuldeiser vrij staat om een juridische procedure te starten om aldus een vonnis met executoriale titel te verkrijgen. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen, omdat zij ongelijk heeft gekregen. De kantonrechter begroot deze als volgt:- dagvaarding		€ 	132,16- griffierecht		€        1.384,00- salaris gemachtigde	€        1.588,00		(2 punten x tarief € 794,00) Totaal			€        3.104,16.
    
  
  
    
      5.	De beslissing
    De kantonrechter:
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte met aan- en toebehoren, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , aan het [adres] , zijnde een gedeelte van de [.] van [locatie 1] alsmede gemeenschappelijke ruimten en een viertal parkeerplaatsen in de parkeergarage [locatie 2] ; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaken met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekenis van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen; 
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 66.225,14 aan huurachterstand tot en met juli 2023; 
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen de wettelijke handelsrente over € 49.854,72 vanaf 24 februari 2023 tot de voldoening, rekening houdend met tussentijdse betalingen; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs (eventueel geïndexeerd), zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand,        vanaf 1 augustus 2023 tot de daadwerkelijke ontruiming;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.463,39 aan verschenen wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten; 
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , ter grootte van € 3.104,16, waarin begrepen € 1.588,00 aan salaris gemachtigde; 
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2023. 
      
      
    
  
  
     Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel   7:230a BW.
  
  
     Artikel 23 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.