ECLI:NL:RBLEE:2012:BX5877, Rechtbank Leeuwarden, 17-07-2012, AWB 11/1218
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2012-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Vrijstelling cultuurgrond. Onderverdeling van de koopsom. Bewijslastverdeling. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door partijen gehanteerde prijs voor de cultuurgrond niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector bestuursrecht, belastingkamer
    
    
    procedurenummer: AWB 11/1218
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 17 juli 2012 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
    
    in het geding tussen
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats], 
      eiser,
      gemachtigde [gemachtigde eiser],
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Noord/kantoor Zwolle, 
      verweerder,
      gemachtigden: [gemachtigden verweerder].
    
    
    
      Procesverloop
      Verweerder heeft aan eiser met dagtekening 13 april 2010 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [aanslagnummer]) overdrachtsbelasting opgelegd van € 11.940. Tevens is bij beschikking € 84 heffingsrente in rekening gebracht.
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 april 2011 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.
      Eiser heeft daartegen bij brief van 25 mei 2011, ontvangen bij de rechtbank op 25 mei 2011, beroep ingesteld. 
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2011 te Leeuwarden. 
      Partijen zijn daar vertegenwoordigd door hun gemachtigden.
      Eiser heeft ter zitting een pleitnota (met bijlagen) voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. 
      De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op de bij de pleitnota van eiser gevoegde bijlagen, en heeft bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is gezonden. 
      Verweerder heeft in zijn brief van 5 april 2012 van de gelegenheid om te reageren gebruik gemaakt.
      Het onderzoek ter zitting is hervat op 17 april 2012 te Leeuwarden. Namens eiser is daar verschenen zijn gemachtigde, bijgestaan door [makelaar A] (makelaar), [makelaar B] (makelaar) en [verkoper]. Verweerder is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigden, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). 
      Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
      Motivering
      Feiten
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
      1.1	Eiser heeft bij akte van levering van [datum] 2009 een melkveebedrijf, bestaande uit - kort gezegd - een boerderij met opstallen, een windmolen en landerijen, verkregen voor € 2.500.000 (de koopsom) van [verkoper]. De percelen zijn gelegen in de gemeente [gemeente] en in de gemeente [gemeente]. Blijkens voormelde akte is er op [datum] 2009 een onderhandse akte van koop en verkoop opgemaakt.
      1.2	Voor de overdrachtsbelasting is in de akte van levering door eiser een beroep gedaan op de vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en letter q, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) voor een bedrag van € 1.648.000. Er is overdrachtsbelasting afgedragen over een bedrag van € 852.000, zijnde € 51.120. 
      1.3	In de akte van levering is de verdeling van de koopsom als volgt vastgelegd:
      "- het woongedeelte inclusief een gedeelte van de schuur negentig duizend euro (€ 90.000,00); 
      - de ondergrond van de woning groot zes are vier en twintig centiare zeventig duizend euro (€ 70.000,00);
      - de aangebouwde schuur vijftig duizend euro (€ 50.000,00);
      - de bijschuur twee duizend euro (€ 2.000,00);
      - de ligboxenstal één honderd veertig duizend euro (€ 140.000,00);
      - het erf groot ongeveer één hectare negen are zes en zeventig centiare één honderd duizend euro (€ 100.000,00);
      - de ondergrond van de windmolen vijftig duizend euro (€ 50.000,00);
      - de windmolen drie honderd vijftig duizend euro (€ 350.000,00);
      - de landbouwgronden groot dertig hectare elf are twee centiare één miljoen zes honderd acht en veertig duizend euro (€ 1.648.000).". 
      1.4	In opdracht van verweerder heeft [taxateur], als taxateur werkzaam bij verweerder, de onder 1.1 vermelde onroerende zaak getaxeerd. In het taxatierapport van 16 december 2009 is - onder meer - het volgende vermeld:
      "Op onderstaande peildatum(s) is(zijn) de volgende grondslag(en) geschat op:
    
    
    
      Peildatum						
      [datum]-2009			       	         
    
    
    
      Grondslag 
      Vrij te aanvaarden
    
    
    
      Geschatte waarde
      € 2.500.000
    
    
    
      waarde vaststelling na p.o.
      woongedeelte 125.000
      kavel 6.24 are 35.000
      ---------------------------------------
      sub totaal 160.000
      ---------------------------------------
      aangebouwde schuur 50.000
      bijschuren 5.000
      ligboxenstal 187.500
      verhardingen 48.500
      bedr kavel 1.09.76 ha 100.000
      windmolen 350.000
      ondergrond windmolen 150.000
      ---------------------------------------
      sub totaal 1.051.000   voor de wbr belast met 6%= 63.060
      cultuurgrond 1.449.000
      ---------------------------------------
      totaal 2.500.000".	
      1.5	De cultuurgrond (landbouwgrond) die eiser bij akte van levering van [datum] 2009 heeft verkregen is groot 30.11.02 ha. 
      1.6	Naar aanleiding van het onder 1.4 vermelde taxatierapport heeft verweerder bij brief van 18 januari 2010 aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting aangekondigd. De berekening van de naheffingsaanslag is in de brief van verweerder als volgt:
      "Verschuldigde overdrachtsbelasting € 1.051.000 à 6% € 63.060
      Er is geheven € 842.000 à 6% € 51.120
      Na te heffen overdrachtsbelasting € 11.940".
      De naheffingsaanslag is met dagtekening 13 april 2010 conform de aankondiging opgelegd.
      1.7	In de bezwaarfase heeft verweerder bij brief van 17 februari 2011 aan de notaris, die namens eiser bezwaar heeft gemaakt, - onder meer - het volgende geschreven:
      "Bij de taxatie van de Belastingdienst is gebruik gemaakt van vergelijkbare transacties en marktgegevens, waarbij de opbrengstgenererende mogelijkheden van de windmolen een element zijn. Daarnaast is de waarde van de ondergrond van de windmolen berekend via een DCF-berekening. De uitkomst daarvan bedraagt ruim € 280.000.
      De taxateur is uitgegaan van een waarde van de ondergrond van € 150.000.".
      Ter zitting heeft taxateur [taxateur] verklaard dat het bedrag van € 150.000 als volgt is berekend: 17 maal 0,6 kilowatt maal € 15.000 retributie is afgerond € 150.000. [gemachtigde verweerder] heeft ter zitting - ter nadere toelichting - verklaard dat de retributie een standaardbedrag is voor de ondergrond, dat er wordt gerekend met € 15.000 per geïnstalleerd vermogen en dat voor de contante waarde de factor 17 wordt gehanteerd.
      1.8 	In de pleitnota die eiser ter zitting van 25 oktober 2011 heeft overgelegd is - onder meer - het volgende vermeld:
      "We hebben nog aanvullende gegevens van [makelaar A], als makelaar en taxateur werkzaam bij [makelaardij], ontvangen met vergelijkende cijfers. [makelaar A] stelt dat deze bedrijven met de onderhavige zijn te vergelijken.
      Deze vergelijkende cijfers voegen we hierbij.
      De eerste verkoop betreft in dezelfde periode een vergelijkbare boerderij met windmolen in de Gemeente [gemeente] (provincie [provincie A]). De windmolen heeft nog meer capaciteit dan de onderhavige. Die verkoop vond plaats op 1 juli 2009. Voor de grond is toen betaald een bedrag van € 52.341 per hectare voor een stuk grond van 7.79.50 hectare en een bedrag van € 50.760 per hectare voor een stuk grond van 25.73.50 hectare. De windmolen is verkocht voor € 265.000 inclusief ondergrond.
      Op 1 oktober 2009 is er verder een boerderij in de gemeente [gemeente] (provincie [provincie B]) verkocht voor een hectare prijs van de grond van € 65.571. Het gehele stuk grond bedroeg 32.78.85 hectare.
      De laatste verkoop betreft de verkoop van 9.86.70 hectare grond voor een totaal bedrag van € 518.017. Dit is € 52.499 per hectare. Deze verkoop vond plaats op 1 januari 2009 in de Gemeente [gemeente] ( provincie [provincie B]).".
      1.9	Bij brief van 5 april 2011 heeft verweerder een reactie gegeven op de onder 1.8 vermelde pleitnota. Verweerder stelt in de brief dat de door eiser overgelegde gevallen niet vergelijkbaar zijn. Tevens heeft verweerder bij de brief van 5 april 2011 een overzicht van taxateur [taxateur] verstrekt, met daarin - volgens verweerder - alle relevante transacties van vergelijkbare gronden in [X] en [Y]. Ter zitting van 17 april 2012 heeft taxateur [taxateur] verklaard dat de in het overzicht vermelde transacties gedeeltelijk zien op losse grond en gedeeltelijk op grond die deel uitmaakte van een complex. De prijzen per hectare in het overzicht lopen uiteen van € 19.759 tot € 149.314. In de lijst is één transactie vermeld met de volgende specificatie: 
      "[adres in X], akte d.d. [datum] 2009, koopsom € 3.955.000, oppervlakte 51.36.80 ha, hectare prijs € 58.000, koper [koper]/verkoper [verkoper]". 
      1.10	Verder heeft verweerder bij de onder 1.9 vermelde brief als bijlage een kopie van een brief van de afdeling waardeonderzoek ([gemachtigde verweerder]) overgelegd van 5 april 2011, waarin - onder meer - is vermeld:
      "Voorts heeft [taxateur] nog de volgende verkopen/taxaties aan de orde gebracht die de redelijkheid van zijn taxatie mede onderbouwen:
      1. Akte [datum] 2010: verkoop boerderij met windmolen [adres]: ha prijs 42.500 en windturbine exclusief grond 200.000 (voor de ondergrond heeft verkoper een opstalrecht bedongen en blijft derhalve bloot eigenaar).
      2: Gezamenlijke taxatie boerderij met windturbine [adressen] dd [datum]-2009: de 600 KW Tacke turbine, welke volgens de externe taxateur [taxateur] in november 1995 is gebouwd, in april 2005 is "opgemept" en een molen met veel technische problemen zou zijn werd inclusief ondergrond 400 m2 op 525.000 euro gewaardeerd.". 
    
    
    
      Geschil
      2.1	Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de onderhavige naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vraag of verweerder de waarde in het economische verkeer van de onder 1.5 vermelde cultuurgrond terecht op € 1.449.000 heeft vastgesteld, en de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van artikel 15, lid 1, onderdeel q, van de WBR derhalve terecht tot dit bedrag is beperkt. 
      2.2	Eiser beantwoordt deze vraag ontkennend en verweerder bevestigend.
      2.3	Eiser voert daartoe - kort gezegd - aan dat door hem en de verkoper bij de totstandkoming van de koopsom en de uitsplitsing daarvan zakelijk is gehandeld. Volgens eiser hadden hij en de verkoper bij de onderhandelingen tegengestelde belangen. Eiser had er belang bij om de afschrijfbare componenten zo hoog mogelijk te waarderen en verkoper had er belang bij om de niet-afschrijfbare componenten zo hoog mogelijk te waarderen. De waarde van de landbouwgronden is daarom terecht bepaald op € 1.648.000, aldus eiser.
      2.4	Verweerder voert ter onderbouwing van zijn standpunt - kort gezegd - aan dat de in de akte van levering gehanteerde splitsing van de koopsom niet juist is. De cultuurgrond dient te worden vastgesteld op een waarde van € 1.449.000. Er is volgens verweerder ten aanzien van de uitsplitsing van de koopsom bij partijen geen sprake van tegengestelde belangen, nu beiden belang hebben bij een hoge waarde voor de cultuurgrond: verkoper vanwege de landbouwvrijstelling in de inkomstenbelasting en koper vanwege de vrijstelling van artikel 15, lid 1, onderdeel q, van de WBR. Naar de mening van verweerder is daardoor niet zonder meer sprake van een zakelijk vastgestelde prijs. 
      2.5	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    
    
      Beoordeling van het geschil
      3.1	Tussen partijen is niet in geschil dat de onder 1.1 vermelde koopsom van € 2.500.000 de waarde in het economische verkeer van het geheel vertegenwoordigt. Tevens is niet in geschil dat eiser (koper) en [verkoper] (verkoper) van elkaar onafhankelijke partijen zijn. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag welke waarde in het economische verkeer geldt voor de onder 1.5 vermelde cultuurgrond. 
      3.2	De bij de verkoop betrokken makelaars van respectievelijk koper en verkoper hebben ter zitting onweersproken verklaard dat de totale koopsom, de onderverdeling van de koopsom over de onderdelen (uitsplitsing) en de voorwaarden gezamenlijk zijn uitonderhandeld alvorens tussen partijen een akkoord is bereikt. Verkoper heeft hierover ter zitting onweersproken verklaard dat de uitsplitsing hoorde bij de onderhandelingen, en dat de eventuele belastbaarheid bij deze onderhandelingen wel een rol speelde, maar dat hij aan de diverse onderdelen een reële waarde wilde toerekenen.  
      3.3	Het onder 3.1 en 3.2 overwogene leidt, naar het oordeel van rechtbank, in beginsel tot de conclusie dat voor de waarde in het economische verkeer de in de akte van levering (zie 1.3) opgenomen onderverdeling van de koopsom leidend is, tenzij verweerder aannemelijk maakt dat de in werkelijkheid door partijen overeengekomen prijzen hiervan afwijken (vergelijk Hoge Raad 24 januari 1990, nr. 25 884, LJN: ZC4213, en Hoge Raad 3 januari 1996, nr. 30 890, LJN: AA1902).  
      3.4	Verweerder stelt ten aanzien van de onderverdeling van de koopsom dat bij eiser en verkoper geen sprake is van tegengestelde belangen (zie 2.4) en dat daardoor niet zonder meer sprake is van een zakelijk vastgestelde prijs. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met deze stelling niet aannemelijk dat de in werkelijkheid door partijen betaalde prijzen afwijken van de bedragen die zijn vastgelegd in de akte van levering. De rechtbank overweegt dat er weliswaar niet op alle punten tegengestelde belangen zijn, maar dit leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot wijziging van de onder 3.3 vermelde bewijslastverdeling.
      3.5	 Verweerder heeft ter staving van de door hem verdedigde waarde van de cultuurgrond van € 48.123 per hectare (€ 1.449.000: 30.11.02 ha) een taxatierapport (zie 1.4) en een overzicht van transacties overgelegd (zie 1.9 en 1.10). Eiser betwist de bruikbaarheid van dit rapport en overzicht. De bij de verkoop betrokken makelaar van eiser heeft in dit verband ter zitting gesteld dat bij een verkoop van een bedrijf mét grond, de grond een hogere waarde heeft dan bij een verkoop van losse percelen grond, zodat verweerders vergelijking in het overzicht met losse percelen grond niet opgaat. De makelaar van eiser heeft voorts gesteld dat bij mooie courante bedrijven meer voor de grond wordt betaald. De rechtbank leidt uit de gang van zaken bij de verkoop, zoals ter zitting naar voren is gekomen - 23 reacties en 5 bezichtigingen binnen een week -, af dat het bedrijf van verkoper gewild was. 
      3.6	In het licht van voorgaande betwisting door eiser heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, met hetgeen hij ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft ingebracht, niet aannemelijk gemaakt dat de door partijen gehanteerde prijs voor de cultuurgrond niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De rechtbank heeft daarbij mede acht geslagen op de door eiser overgelegde gegevens van drie transacties (zie 1.8). Daarbij merkt de rechtbank op dat een prijs in de orde van grootte van de door partijen in de akte van levering gehanteerde hectareprijs voor de cultuurgrond van € 54.732 (€ 1.648.000: 30.11.02 ha) ook in het door verweerder overgelegde overzicht (een bedrag van € 58.000, zie 1.9) wel voorkomt. Voor zover verweerder heeft gesteld dat deze transactie niet bruikbaar is, heeft verweerder deze stelling, nu het gaat om een boer-boer transactie, onvoldoende onderbouwd.  
      3.7	Verweerder heeft voorts gesteld dat de aan de ondergrond van de windmolen toegerekende waarde van € 50.000 te laag is, en dient te worden vastgesteld op € 150.000 (zie 1.7), zodat de prijs - zo begrijpt de rechtbank verweerder - die is toegekend aan de cultuurgrond dienovereenkomstig dient te worden verminderd. Gelet op hetgeen ter zitting door eiser naar voren is gebracht, dat er  - kort gezegd - op neerkomt dat hij geen belang had bij de windmolen, maar ter voorkoming van overlast (van een eventuele andere koper) de windmolen wel wilde overnemen, heeft verweerder, met hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat voor (de ondergrond van) de windmolen meer is betaald. Verweerder heeft - tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser - ook niet aannemelijk gemaakt dat voor andere onderdelen van de onroerende zaak, zoals erfverhardingen, ligboxenstal en bijschuren, meer is betaald, dan is vastgelegd in de akte van levering. 
      3.8	Gelet op het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de in werkelijkheid door partijen overeengekomen prijzen afwijken van de in de akte van levering vastgelegde prijzen. Dit leidt tot de conclusie dat de onderhavige naheffingsaanslag dient te worden vernietigd. 
      3.9	Aangezien de met de beschikking heffingsrente samenhangende naheffingsaanslag zal worden vernietigd, ziet de rechtbank aanleiding om de beslissing op bezwaar inzake de heffingsrente alsmede de beschikking heffingsrente eveneens te vernietigen.
      3.10	Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
    
    
    
      Proceskosten
      Niet is aannemelijk geworden dat eiser voordat verweerder heeft beslist op het bezwaar, heeft verzocht om vergoeding van in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten. Gelet op het bepaalde in artikel 7:15, tweede en derde lid, van de Awb, kan de rechtbank verweerder dan niet veroordelen in de door eiser in de bezwaarfase gemaakte kosten. 
      De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 1.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). 
    
     
    
      Beslissing
      De rechtbank:
      - verklaart de beroepen gegrond;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vernietigt de naheffingsaanslag;
      - vernietigt de beschikking heffingsrente;
      - bepaalt dat deze uitspraak in zo verre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.092,50;
      - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
    
    
    Aldus gegeven door mr. A.F. Germs-de Goede, mr. G.B.A. Brummer en mr. T. Tanghe, rechters, in tegenwoordigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2012. 
    
    
      w.g. H.J. Haanstra
      w.g. A.F. Germs-de Goede
    
    
    
      Rechtsmiddel
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.