ECLI:NL:GHARL:2021:2960, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, 20/00292
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00292
    uitspraakdatum: 30 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudig belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 december 2019, nummer Awb 18/1937 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] voor het jaar 2018 vastgesteld op € 401.000. Tegelijk hiermee is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikking en aanslag gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord: namens belanghebbende [A] als zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [B] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak. Deze betreft een in 1989 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 679 m3 en een inpandige garage (24 m²). De kaveloppervlakte bedraagt 974 m2. Bij de onroerende zaak behoren voorts twee overkappingen (12 m2 en 6 m2).
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2018, per waardepeildatum 1 januari 2017, bij beschikking van 28 februari 2018 vastgesteld op € 401.000. Daarbij is voorts een aanslag OZB 2018 aan belanghebbende opgelegd. Hiertegen heeft belanghebbende vergeefs bezwaar aangetekend.
      
    
    
      2.3.
      In de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt door taxateur [B] (hierna: de taxateur) op 13 december 2018, waarin een waarde aan de onroerende zaak is toegekend per waardepeildatum 1 januari 2017 van € 401.000. De taxatiematrix behelst onder meer het volgende: 
      
      
      
        
          
        
      
      
        Ter zake van de onroerende zaak heeft de taxateur in voornoemde taxatiematrix het volgende opgemerkt:
        “(…) De woning is op 13 november 2018 bezocht en inpandig opgenomen.
        Betreft een zeer goed onderhouden woning. De inrichting maakt een zeer verzorgde relatief tijdloze indruk.
        De keuken is wat gedateerd.
        De woning is op 100 meter afstand van een tankstation gelegen. Vanuit de woning is geen zicht op dit tankstation.
        Het perceel bevind zich op de hoek van de [a-straat] en de [b-straat] . De [b-straat] is op dit punt geen doorgaande weg. Doorgaand verkeer en het overgrote merendeel van het verkeer met bestemming [Z] maakt gebruik van de ringweg. (…)”.
      
      
    
    
      2.4.
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Hiertegen heeft belanghebbende hoger beroep aangetekend. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 360.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 401.000.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de in onderdeel 2.3 vermelde matrix. Met de in die matrix vermelde, omstreeks de waardepeildatuim gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingspanden die naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is. 
      
    
    
      4.4.
      Dat de heffingsambtenaar ter zake van de waardering van inpandige, aangebouwde en onderpandige garages dezelfde aanpak hanteert, te weten dat voor alle woningen in de gemeente die over een dergelijke garage beschikken die tot onderdeel van het hoofdgebouw worden gerekend en daarvoor eenzelfde waardemethodiek wordt gehanteerd als voor het hoofgebouw en dat de correctie van de lagere waarde van de garage tot uitdrukking komt in de afstaffeling van de kuubprijs, acht het Hof niet in strijd met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Het gaat immers erom dat op juiste wijze de vergelijking kan worden gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een tankstation en een museum in de nabijheid van de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Het Hof hecht geloof aan de opmerkingen van de taxateur, die ter plaatse is geweest en ter zitting een nadere toelichting heeft gegeven op de ligging van de woning van belanghebbende, dat de onroerende zaak binnen de gemeente een ‘bovengemiddelde’ ligging heeft aan een rustige, niet doorgaande weg. De taxateur heeft onweersproken gesteld dat het tankstation op 100 meter afstand van de woning is gelegen en dat vanuit de woning het tankstation niet is te zien. Het verkeer naar het tankstation volgt niet de weg waaraan de woning van belanghebbendeis gelegen maar de verderop gelegen rondweg. Vanwege de aanwezigheid van het tankstation is bij de waardering evenwel uitgegaan van een ‘gemiddelde’ ligging in plaats van een ‘bovengemiddelde’ ligging. Dat van een klein, door vrijwilligers gerund museum enige mate van overlast zou uitgaan die van invloed is op de waarde van de woning, acht het Hof niet aannemelijk. Dat wordt bevestigd nu belanghebbende tegenover de taxateur – naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – heeft verklaard dat hijzelf geen enkele overlast ervaart van het museum. Gelet op een en ander, is het Hof van oordeel dat met de kwalificatie van een ‘gemiddelde’ ligging door de heffingsambtenaar afdoende rekening is gehouden met de liggingsfactoren ter zake van belanghebbendes woning.
    
    
      4.6.
      Dat het perceel van de onroerende zaak naar de mening van de gemachtigde van belanghebbende ondoelmatig is vanwege een grote voortuin en een relatief kleine achtertuin, leidt evenmin tot het oordeel dat de vastgestelde waarde neerwaarts moet worden bijgesteld. Het Hof acht de heffingsambtenaar met hetgeen hij dienaangaande heeft aangevoerd erin geslaagd aannemelijk te maken dat dit aspect voor de ‘meestbiedende gegadigde’ geen reden vormt een lagere prijs voor de woning te betalen. Er is met andere woorden geen reden om hiervoor een ‘waardedruk’ te hanteren.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar eveneens erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde kuubprijs niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat niet alleen rekening moet worden gehouden met het verschil in inhoudsgrootte (de zogenoemde wet van het afnemend grensnut) maar dat tevens het verschil in bouwjaren bepalend is voor de hoogte van de verschillende kuubprijzen. Aan de hand van relevante transacties genoemd in de matrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe een en ander uitwerkt op de waarden van de vergelijkingspanden en hoe zich dit verhoudt tot de waarde van belanghebbendes woning. Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft bijgebracht, heeft hij het Hof ervan kunnen overtuigen dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd
      de uitspraak te ondertekenen,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2021.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.