ECLI:NL:RBNHO:2023:2780, Rechtbank Noord-Holland, 01-03-2023, 10074780 \ CV EXPL  22-4149
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurprijsvermindering, dwaling, ontbinding, ontruiming, inschrijving gemeentelijke basisadministratie

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10074780 \ CV EXPL  22-4149 (TB)
      Uitspraakdatum: 1 maart 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap B.V. Schoorlse Vastgoed Maatschappij SVM 
      gevestigd te Heerhugowaard
      eiseres
      verder te noemen: SVM
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      SVM heeft bij dagvaarding van 15 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 4 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 1 april 2020 de woning aan het adres [adres] in [plaats] van SVM voor € 583,54 per maand bij vooruitbetaling te voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 8.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder verplicht is zich binnen 14 dagen na ondertekening van de huurovereenkomst in te schrijven op het gehuurde adres bij de gemeente [gemeente] . 
      
    
    
      2.3.
      Op 31 juli 2020 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan de makelaar van SVM (hierna: de makelaar) dat hij ondertussen al 3 maanden op het adres woont, maar hij zich afvraagt hoe het zit met de mogelijkheid om in te schrijven op het adres. 
      
    
    
      2.4.
      Op 4 augustus 2020 heeft de makelaar aan [gedaagde] gemaild dat er navraag is gedaan bij de eigenaar van de woning over de aanvraag tot splitsing van de woning. 
      
    
    
      2.5.
      Op 16 maart 2021 heeft de makelaar aan [gedaagde] een herinnering gestuurd over een openstaand bedrag. [gedaagde] heeft daarop per e-mail gereageerd en laten weten dat hij zich nog steeds niet kan inschrijven op het adres en daardoor niet in aanmerking komt voor huursubsidie en andere corona gerelateerde steunpakketten. De huur zal normaal worden betaald als dat geregeld is. 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 juni 2021 heeft de makelaar per e-mail aan [gedaagde] laten weten dat de eigenaar heeft aangegeven dat er geen nieuw huisnummer wordt aangemaakt en de situatie blijft zoals deze is. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SVM vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder vordert SVM betaling van € 6.314,00 aan achterstallige huur, € 90,99 aan wettelijke rente en € 582,50 (exclusief btw) aan incassokosten, vermeerderd met de huur / gebruiksvergoeding van € 583,54 per maand vanaf heden tot de dag van ontruiming, een en ander met de wettelijke rente over € 6.314,00 vanaf 15 augustus 2022 en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.  
      
    
    
      3.2.
      SVM legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks meerdere aanmaningen een huurachterstand heeft laten ontstaan. De huurachterstand tot en met augustus 2022 bedraagt € 6.314,00. Hij is daarom ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Door de huur stelselmatig te laat te betalen schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        SVM heeft ter zitting gesteld dat de actuele huurachterstand tot en met januari 2023 € 9.231,70 bedraagt. Deze door SVM gestelde huurachterstand is door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] vraagt echter om een deel van de huurschuld kwijt te schelden. 
        
          Huurprijsvermindering
        
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert aan – kort gezegd – dat hij de woning nooit gehuurd zou hebben als hij had geweten dat hij zich niet op het adres [adres] in [plaats] kon inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie. Als hij ingeschreven zou staan kon hij huurtoeslag aanvragen. [gedaagde] kwam er pas achter dat hij zich niet kon inschrijven nadat hij de huurovereenkomst al had getekend. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat dat hij zich moet inschrijven op het adres in de gemeentelijke basisadministratie. Er was door de verhuurder beloofd dat de situatie zou veranderen maar na 15 maanden werd bekend dat dit niet meer zou gebeuren. Op de zitting heeft [gedaagde] gesteld dat de huursubsidie € 240,00 per maand bedraagt en dat hij deze gedurende 17 maanden is misgelopen. Daarnaast heeft [gedaagde] een eigen onderneming in de horeca. Doordat hij zich niet kon inschrijven kon hij ook geen aanvraag doen voor corona gerelateerde steunpakketten.
    
    
      4.3.
      Op de zitting is komen vast te staan dat [gedaagde] per 1 september 2021 ingeschreven staat aan het adres [adres] in [plaats] in de gemeentelijke basisadministratie.
    
    
      4.4.
      Naar de kantonrechter begrijpt doet [gedaagde] een beroep op dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien sprake is van een van de in artikel 6:228 lid 1 BW genoemde omstandigheden.
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] stelt dat als hij had geweten dat hij zich in de gemeentelijke basisadministratie niet kon inschrijven aan het adres [adres] in [plaats] , hij de woning niet had gehuurd. SVM betwist dit niet en de stelling komt de kantonrechter ook niet onaannemelijk voor. Voor de mogelijkheid om gebruik te maken van bepaalde regelingen (huurtoeslag, bijstand) is inschrijving op een adres immers vereist en daarnaast maken overheidsinstanties voor hun contact met burgers gebruik van het adres waarop zij volgens de gemeentelijke basisadministratie wonen. [gedaagde] wist bij het aangaan van de huurovereenkomst niet dat hij zich niet in kon schrijven op zijn adres. Hij had daarom een verkeerde voorstelling van zaken. Vastgesteld moet worden of deze verkeerde voorstelling van zaken (gedeeltelijke) vernietiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] stelt verder dat met SVM voor het aangaan van de huurovereenkomst niet is gesproken over het feit dat inschrijving bij de gemeente aan het adres [adres] in [plaats] niet mogelijk is. SVM betwist deze stelling niet. De kantonrechter is van oordeel dat degene die professioneel woningen verhuurt ervan op de hoogte moet zijn of het voor de huurder mogelijk is zich op het adres van de woning die wordt verhuurd in te schrijven bij de gemeente. SVM had [gedaagde] in moeten lichten over het feit dat dit wat onderhavig adres betreft niet mogelijk is. De huurovereenkomst is daarom voor [gedaagde] vernietigbaar.
    
    
      4.7.
      De vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Op deze bepaling is van toepassing dat wat in artikel 3:40 BW is bepaald over gedeeltelijke nietigheid. De strekking van dit artikel is voorkomen dat een nietigheid verder zou ingrijpen dan door haar doel wordt gerechtvaardigd. Het doel van [gedaagde] bij gedeeltelijke vernietiging van de huurovereenkomst is compensatie voor het feit dat hij zich niet kon laten inschrijven aan het adres [adres] in [plaats] bij de gemeentelijke basisadministratie en daardoor geen huurtoeslag kon aanvragen en geen corona gerelateerde steun kon aanvragen. Om dat doel te bereiken acht de kantonrechter gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst gerechtvaardigd, in die zin, dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op 1 april 2020 tot aan het moment dat hij op 1 september 2021 ingeschreven is in de gemeentelijk basisadministratie aan het adres [adres] in [plaats] minder huur betaalt. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de huurtoeslag per maand € 240,00 bedraagt zodat de kantonrechter de huurprijs over die periode met dit bedrag vermindert.
      
    
    
      4.8.
      Op basis van voorgaande is de conclusie dat de door SVM gevorderde huurachterstand grotendeels toewijsbaar is. Alleen over de maanden april 2020 tot en met augustus 2021 (17 maanden) heeft [gedaagde] recht op vermindering van de huurprijs. Omdat [gedaagde] over die periode de huur heeft betaald heeft hij een vordering op SVM die hij kan verrekenen met de huurachterstand. Vanaf september 2021 is hij maandelijks de volledige huurprijs van € 583,54 verschuldigd. Dit brengt met zich mee dat aan huurachterstand tot en met januari 2023 een bedrag van € 5.151,70 (€ 9.231,70 - 17 x € 240,00) zal worden toegewezen.
      
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.9.
      Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurschuld op zichzelf rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Ook na vermindering van de huurprijs bestaat er nog een huurachterstand van (ruim) meer dan drie maanden. Dat is zoveel dat van SVM niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. De financiële problemen aan de zijde van [gedaagde] kunnen niet aan SVM worden tegengeworpen. [gedaagde] heeft weliswaar inmiddels de bijstand ingeroepen van Schuldhulpverlening en bijstand voor zelfstandigen (Bbz) aangevraagd, maar concreet uitzicht op afbetaling van de huurachterstand in de nabije toekomst is er niet. De bijstand van Schuldhulpverlening is bovendien op vrijwillige basis en biedt SVM dan ook geen garantie voor structurele nakoming van de huurbetaling. De kantonrechter acht deze omstandigheden niet zodanig dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Financieel onvermogen of betalingsonmacht ligt in de risicosfeer van [gedaagde] en ontslaat hem niet van zijn betalingsverplichtingen. Van SVM kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met een huurder die al geruime tijd de huur niet tijdig en volledig betaalt, nog langer laat voortduren. 
      
    
    
      4.11.
      
        De vordering van SVM tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. SVM krijgt daarmee het recht, maar niet de verplichting om tot ontruiming over te gaan. Het staat partijen vrij om na dit vonnis alsnog een betalingsregeling te treffen. 
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.12.
      De vordering tot een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten moet worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). SVM heeft aan [gedaagde] op 2 mei 2022 een aanmaning verzonden die voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen. Vast staat dat [gedaagde] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van het toen openstaande bedrag is overgegaan. Hij is de buitengerechtelijke incassokosten daarom verschuldigd. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen, te weten € 582,50.
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente van € 90,99 zal worden toegewezen zoals gevorderd.
      
    
    
      4.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt wegens dwaling de huurovereenkomst gedeeltelijk van 1 april 2020 tot 1 september 2021, in die zin dat [gedaagde] over deze maanden € 240,00 per maand minder aan huur betaalt;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan SVM te voldoen € 5.825,19, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.151,70 vanaf 15 augustus 2022 tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan het adres [adres] te [plaats] en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van SVM te stellen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] , om aan SVM te betalen € 582,50 per maand vanaf 1 februari 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 582,50 per maand aan gebruiksvergoeding voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt; 
      
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van SVM tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	105,31
        griffierecht	€	514,00
        salaris gemachtigde	€	660,00	;
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter