ECLI:NL:RBROT:2023:7063, Rechtbank Rotterdam, 02-08-2023, C/10/640875 / HA ZA 22-532
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg van akte van erfpacht. Is de erfverpachter bij heruitgifte van de erfpacht gebonden aan de berekeningswijze van de erfpachtcanon volgens de oude erfpachtvoorwaarden? Rb oordeelt dat dit niet het geval is.

vonnis

    
RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/10/640875 / HA ZA 22-532

    
    
    
      

Vonnis van 2 augustus 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1.

[partij01]

    
      
2.

[partij02]

,

      
beiden wonende te Rotterdam,

      
advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      
de publiekrechtelijke rechtspersoon

      

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD

,

      
zetelend te Rotterdam,

      
advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.

    
    
    
      
Partijen worden hierna respectievelijk [partij01] en [partij02] en het Hoogheemraadschap genoemd.

    
    
    
  
  
    

1.

Het verloop van de procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- de dagvaarding van 17 juni 2022, met 17 producties,

      
- de conclusie van antwoord, met 18 producties,

      
- de door [partij01] en [partij02] ingezonden kleurenkopie van productie 15 en de nieuwe productie 18,

      
- de akte van het Hoogheemraadschap met producties 18 tot en met 20,

      
- de mondelinge behandeling en de daarbij door beide partijen overgelegde spreekaantekeningen.

      
    
    
      
1.2.

      
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.

      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Bij notariële akte van 12 december 1995 heeft de rechtsvoorganger van het Hoogheemraadschap, het hoogheemraadschap van Schieland, aan een rechtsvoorganger van [partij01] en [partij02] de twee percelen gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna te noemen “de percelen” of percelen [perceel01] en [perceel02] ), in erfpacht (her)uitgegeven voor de duur van 30 jaar. Het erfpachtrecht voor perceel [perceel01] eindigt op 31 december 2023 en dat voor perceel [perceel02] op 31 december 2024. In 2001 hebben [partij01] en [partij02] de erfpachtrechten op de twee percelen van hun rechtsvoorganger gekocht en geleverd gekregen.

      
    
    
      
2.2.

      
        
In de notariële akte van erfpacht zijn de Algemene Erfpachtvoorwaarden van Schieland 1993 (hierna: AEV1993) van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover van belang, bepaald:

        

“

CANON



Artikel 3



1. De erfpachter is verplicht aan Schieland jaarlijks een geldsom - de canon - te betalen.



2. Bij het bepalen van de aanvangscanon wordt uitgegaan van de voor de grond voor het moment van uitgifte door of vanwege dijkgraaf en hoogheemraden, op basis van een uitgebracht taxatierapport vast te stellen grondwaarde vermenigvuldigd met vijfenzeventig procent en vermenigvuldigd met de dan geldende canonrente.



(…)



4. De canon wordt na ommekomst van het eerste jaar en vervolgens jaarlijks aangepast door de grondwaarde aan te passen. Deze aanpassing vindt plaats door de grondwaarde te verhogen met het percentage van de verwachte inflatie, zoals opgenomen in de voorjaarsnota van Schieland in het jaar voorafgaande aan het jaar waarvoor de aangepaste canon geldt. Indien in het jaar daarop blijkt dat het geraamde inflatiepercentage afwijkt van het percentage, gebaseerd op het werkelijke prijsindexcijfer voor het jaar waarop de raming



5. De canonrente wordt door of vanwege dijkgraaf en hoogheemraden vastgesteld op het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de tien jaren voorafgaande aan het jaar waarin de nieuwe canonrente wordt vastgesteld, verminderd met de inflatie over deze periode.



(…)



VERNIEUWDE UITGIFTE



Artikel 5



Indien een erfpacht expireert en met betrekking tot dezelfde zaak een nieuwe erfpachtovereenkomst met dezelfde erfpachter wordt aangegaan, wordt de canon voor de nieuwe erfpacht bepaald op de wijze als genoemd in artikel 3, tweede lid.



(…)



AFKOOP



Artikel 19



Afkoop van de toekomstige canon is mogelijk bij het aangaan van een nieuw contract. Afkoop vindt plaats voor maximaal dertig of vijftig jaar tegen marktrente met correctie voor inflatie (…).

”

      
      
    
    
      
2.3.

      
Op 20 augustus 2021 heeft [partij01] het Hoogheemraadschap per e-mail verzocht hem en [partij02] een aanbieding te doen voor verlenging/heruitgifte van de erfpachtrechten en een voorstel voor een afkoop, alsmede om hem en [partij02] te informeren over de mogelijkheid om de percelen in eigendom te verwerven. Bij e-mails van 23 september en 7 oktober 2021 heeft het Hoogheemraadschap afwijzend gereageerd op het verzoek tot het doen van een voorstel tot tussentijdse heruitgifte omdat [partij01] de noodzaak en urgentie daarvoor niet had aangetoond. Het was wel bereid een ‘geruststellingsbrief’ te sturen als [partij01] en [partij02] voornemens waren tot verkoop of verhypothekering van de in erfpacht uitgegeven percelen over te gaan.

      
    
    
      
2.4.

      
Naar aanleiding van een op 29 oktober 2021 tussen [partij01] en een andere erfpachter met het Hoogheemraadschap gevoerde bespreking heeft [partij01] op 1 december 2021 een nieuw verzoek aan het Hoogheemraadschap gedaan om hem een aanbieding te doen voor voorzetting/heruitgifte van de erfpacht. Bij email van 10 december 2021 heeft het Hoogheemraadschap (daarin aangeduid als HHSK) [partij01] , in reactie hierop, bericht:

      
      
        
“

Hierbij kom ik terug op het verzoek van (…) u om een aanbieding te ontvangen voor een nieuw erfpachtcontract onder de nieuwe, nu nog ontwerp Algemene erfpachtvoorwaarden 2021. Zoals wij eerder hebben gecommuniceerd werkt HHSK normaliter alleen mee aan tussentijdse heruitgifte als er sprake is van noodzaak en urgentie. In dit geval hebben wij uw verzoek niet aan deze criteria getoetst en zijn wij, bij wijze van uitzondering, bereid om met uw verzoek in te stemmen met als reden dat het u en ons de gelegenheid biedt om het proces te toetsen. Wij volgen voor de taxatie de procedure zoals beschreven in artikel 9 van de ontwerp-AEV 2021 (bijgevoegd). Via mevrouw (…) ontvangt u op korte termijn nadere informatie over de kosten en planning.

”

      
      
    
    
      
2.5.

      
        
In het Ontwerp AEV2021 is onder meer bepaald:

        

“

Artikel 6 - Canon


      
      

1. De erfpachter is verplicht jaarlijks een geldsom - de canon - te betalen.


      

2. De canon bij uitgifte wordt berekend door de actuele grondwaarde te vermenigvuldigen met een depreciatiefactor van 0,75 en met het dan geldende canonrentepercentage.


      

3. Het canonrentepercentage wordt bepaald door het door de Nederlandsche Bank gepubliceerde cijfer voor de gemiddelde rente op woninghypotheken (zuiver nieuwe leningen) in de maand juli van het lopende jaar, met een looptijd langer dan 5 jaar tot en met 10 jaar. Dit percentage wordt verhoogd met een opslag van 0,25% voor kosten en risico. Bij gebreke van een geschikt, door de Nederlandsche Bank gepubliceerd rentepercentage zal in plaats daarvan worden uitgegaan van de gemiddelde rente voor 10-jaars woninghypotheken, bij voorkeur gepubliceerd door een onafhankelijk instituut.


      

4. Het canonrentepercentage bedraagt ten minste 1,75%.


      

5. Het canonrentepercentage wordt jaarlijks voor het einde van het lopende kalenderjaar vastgesteld door het college van dijkgraaf en hoogheemraden vastgesteld en gepubliceerd.


      

6. De grondwaarde wordt bij uitgifte in opdracht van HHSK door een onafhankelijke deskundige bepaald overeenkomstig artikel 9.


      
        

(…)


        

Artikel 9 – Taxatie


      
      

1. De taxaties als bedoeld in artikel 6 lid 6 en artikel 8 lid 3 worden uitgevoerd door een door HHSK aan te wijzen onafhankelijke deskundige.


      

2. (…).


      

3. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de waardebepaling op grond van het bepaalde in lid 1 van dit artikel, wordt de erfpachter (na dat de erfpachter dit schriftelijk bij HHSK kenbaar heeft gemaakt), in de gelegenheid gesteld een taxatie door een onafhankelijke gecertificeerde deskundige op te (laten) stellen. Indien de deskundige van HHSK en de deskundigen van de erfpachter tot een zelfde getaxeerde waarde komen (met een maximale bandbreedte van 20% verschil) wordt de grondwaarde en daarmee de canon op basis van de taxateur/taxatie van HHSK vastgesteld. Indien de taxaties meer dan 20% van elkaar afwijken, wordt door beide deskundigen een derde deskundige benoemd en vormen de drie deskundigen tezamen de taxatiecommissie. De taxatiecommissie stelt de grondwaarde van de onroerende zaak met meerderheid van stemmen bindend vast.


      

4. Partijen dragen ieder de kosten van de door hen ingeschakelde deskundige. De kosten van de derde deskundige worden gelijkelijk verdeeld tussen erfpachter (50%) en HHSK (50%).”


      
    
    
      
2.6.

      
In een e-mail van 17 december 2021 heeft het Hoogheemraadschap aan [partij01] verdere informatie gegeven over de wijze van taxatie, welke taxateur deze zou uitvoeren (Kolpa Van der Hoek Makelaars, hierna Kolpa makelaars) en de kosten daarvan.

      
    
    
      
2.7.

      
        
Op 11 januari 2022 heeft het Hoogheemraadschap [partij01] geïnformeerd over het door Kolpa makelaars uitgebrachte taxatierapport, waarin de grondwaarde van de erfpachtpercelen van [partij01] was vastgesteld op € 475.000,=. In die e-mail schrijft het onder meer:

        

“

(…) U heeft eerder laten weten dat u de betreffende percelen ook door uw eigen taxateur zou laten waarderen. Kunt u mij laten weten wanneer u dit rapport verwacht te ontvangen en/of mij het rapport toesturen? Het concrete aanbod tot het tussentijds sluiten van een nieuw contract zal worden opgesteld zodra de grondwaarde definitief is vastgesteld conform artikel 9 lid 3 van de in ontwerp vastgestelde Algemene Erfpachtvoorwaarden 2021.



Ter informatie deel ik wel de aanvangscanon die zou gelden als de waarde uit het taxatierapport dat in opdracht van HHSK is opgesteld de definitieve waarde is. De aanvangscanon voor 2022 bedraagt: (75% van € 475.000,-) x 1,75% = € 6.234,38.

”

      
      
    
    
      
2.8.

      
Bij e-mail van 19 januari 2022 heeft [partij01] het Hoogheemraadschap geschreven dat zijns inziens de nieuwe canon niet juist was bepaald omdat deze op basis van de artikelen 3 en 5 van de AEV1993 moest worden vastgesteld. Ook trok hij de juistheid van de door Kolpa makelaars voor de grondwaardeberekening gehanteerde residuele grondwaarde methode in twijfel.

      
    
    
      
2.9.

      
[partij01] heeft zelf aan FRICS Advies bouw- en grondkosten (hierna FRICS) opdracht gegeven om de grondwaarde van de percelen te bepalen. FRICS heeft dat gedaan in een rapport van 11 februari 2022, waarin de grondwaarde van de percelen [perceel02] en [perceel01] is bepaald op € 204.000,=.

      
    
    
      
2.10.

      
Bij brief van 16 februari 2022 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [partij01] en [partij02] het Hoogheemraadschap geschreven dat het, kort gezegd, verplicht was om de nieuwe canon bij het aangaan van een nieuwe erfpachtovereenkomst te berekenen met toepassing van artikel 5 en artikel 3 lid 2 van de AEV1993, zodat dient gerekend te worden met het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de tien jaar voorafgaande aan het jaar waarin de nieuwe canonrente wordt vastgesteld, volgens die brief circa 0,223%, waarop nog in mindering moet komen de inflatie over deze periode.

      
    
    
      
2.11.

      
        
In reactie op de brief van 16 februari 2022 heeft (de advocaat van) het Hoogheemraadschap bij brief van 24 maart 2022 teruggeschreven, voor zover van belang:


        
“

AEV1993 algemeen


        

In de AEV1993 is, in tegenstelling tot hetgeen in uw schrijven van 16 februari 2022 is gesteld, niet vastgelegd dat er na het eindigen van de looptijd van het erfpachtrecht een verlenging kan plaatsvinden waarop de AEV1993 bij voorbaat van toepassing zijn verklaard.



Artikel 5 AEV1993


        

In artikel 5 AEV1993 is de methode vastgelegd aan de hand waarvan de aanvangscanon wordt bepaald indien een erfpacht expireert en er met betrekking tot dezelfde zaak een nieuwe erfpachtovereenkomst met dezelfde erfpachter wordt aangegaan. Deze methode is gelijk is aan de methode zoals opgenomen in de ontwerp-AEV2021. De actuele grondwaarde zoals deze op basis van taxatierapport is vastgesteld, wordt vermenigvuldigd met 75% en vermenigvuldigd met de dan geldende canonrente. In artikel 6 lid 2 ontwerp-AEV2021 is dezelfde formule opgenomen. De AEV1993 bevatten geen bepaling op basis waarvan HHSK gehouden is om de AEV1993 integraal toe te passen op alle erfpachtcontracten die worden gesloten. Bij het vaststellen van nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden kunnen er wijzigingen plaatsvinden in de inhoud van de voorwaarden. Op de huidige contracten die zijn gesloten onder de AEV1993 en waarvan de looptijd nog niet is verstreken, blijven de AEV1993 van toepassing gedurende de looptijd. Er is in het contract niet voorzien in een recht op verlenging, laat staan dat dit onder dezelfde erfpachtvoorwaarden zou zijn.

”

      
      
    
    
      
2.12.

      
        
Naar aanleiding van een door een vereniging die de belangen van erfpachters van het Hoogheemraadschap behartigt ingediend WOB-verzoek is aan [partij01] en [partij02] bekend geworden dat het Hoogheemraadschap op 14 februari 2022 advies had laten inwinnen over de toepassing van artikel 3 lid 5 (en artikel 19) van de AEV1993 door een drietal onafhankelijke deskundigen. Deze hebben in hun op briefpapier van Ten Holter/Noordam advocaten gestelde advies, voor zover het artikel 3 lid 5 AEV1993 betreft, het volgende geconcludeerd:

        


“


8. Conclusie en advies


      
    
    
      
8.1

      

Aan ondergetekenden is door HHSK de vraag voorgelegd of HHSK artikel 3 lid 5 AEV inzake de vaststelling van de canonrente op een juiste wijze toepast. Naar het oordeel van ondergetekenden is dat niet het geval. Op grond van dit artikel zou immers moeten worden uitgegaan van het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de 10 jaren voorafgaande aan het jaar waarin de nieuwe canonrente wordt vastgesteld. HHSK doet dat niet.


    
    
      
8.2

      

Indien de canonrente wel overeenkomstig de tekst van artikel 3 lid 5 van de AEV wordt vastgesteld leidt dit, gecorrigeerd voor de inflatie over deze periode, tot een negatieve canonrente. Dit zou in de systematiek van de AEV leiden tot een negatieve canon. Naar het oordeel van ondergetekenden is dat een ongerijmde uitkomst.


    
    
      
8.3

      

Mede gelet op de in artikel 5:97 BW gegeven mogelijkheid om de erfpacht op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen, geven ondergetekenden aan HHSK in overweging de canonrente op aangepaste wijze vast te stellen, waarbij zoveel mogelijk in lijn met tekst en bedoeling van artikel 3 lid 5 AEV wordt gebleven. Naar hun oordeel kan hiertoe bij het vaststellen van de canonrente worden uitgegaan van een basisrendement van 0,0% te verhogen met een opslag van 0,5% voor vergoeding van beheer en risico. Zodra onverkorte toepassing van de formule uit artikel 3 lid 5 AEV weer leidt tot een canonrente van tenminste 0,5% (lees: indien de uitgifterentes van staatsleningen weer stijgen), moet die uitkomst wederom worden gehanteerd en is er geen aanleiding voor toepassing van een opslag wegens beheer en risico.



(…)

”

      
    
    
      
2.13.

      
In de besluitenlijst van de vergadering van dijkgraaf en hoogheemraden van 31 mei 2022 is tot wijziging van de AEV2021 besloten. Dit besluit is op 9 augustus 2022 definitief vastgesteld. In de AEV2021 is onder meer, in afwijking van het Ontwerp AEV2021 (zie 2.8) het volgende bepaald:

      
      
        

“


Artikel 6 – Canon


        

(…)


      
      

3. Het Canonrentepercentage wordt bepaald door het gemiddelde effectieve rendement op Nederlandse staatsleningen met een resterende looptijd van 9 tot en met 10 jaren gedurende de eerste zes maanden van het jaar waarin de Canonrente wordt vastgesteld en zoals gepubliceerd door het Agentschap van de Generale Thesaurie van het Ministerie van Financiën, of bij gebreke daarvan, door een ander bij voorkeur onafhankelijk instituut. Dit gemiddelde effectieve rendement wordt verhoogd met een opslag van 0,5% voor kosten en risico.


      

4. Het Canonrentepercentage bedraagt ten minste 1,5 %.(…)”


      
    
    
      
2.14.

      
Het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het Hoogheemraadschap heeft een overgangsregeling bij de AEV2021 in het leven geroepen, die, kort samengevat, inhoudt dat voor bestaande erfpachters eenmalig wordt voorzien in een 10-jarige gewenningsperiode zodat de canon in 10 jaar kan groeien naar een canon volgens de AEV2021.

      
      
    
  
  
    

3.

De vordering, de grondslag daarvoor en het verweer

    
      
3.1.

      
[partij01] en [partij02] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het Hoogheemraadschap zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis artikel 5 van de AEV1993, althans de tussen partijen geldende bepalingen die zien op de canon bij heruitgifte, na te komen door een aanbieding voor verlenging/heruitgifte te sturen met daarin een aanvangscanon die is uitgerekend conform artikel 5, en dus op basis van een canonpercentage van minus 0,65%, althans een canonpercentage van nihil, althans een canonpercentage van 0,5% zoals (de in overweging 2.12 hiervoor genoemde) deskundigen suggereren, althans op een in goede justitie andere wijze, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,= per dag dat het Hoogheemraadschap in gebreke blijft, met veroordeling van het Hoogheemraadschap in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.

      
    
    
      
3.2.

      
[partij01] en [partij02] voeren ter onderbouwing van hun vordering het volgende aan. Uit artikel 5 van de op de huidige erfpacht toepasselijk verklaarde erfpachtvoorwaarden, de AEV1993, volgt dat het Hoogheemraadschap bij het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst gehouden is de nieuwe canon te berekenen op de wijze zoals is bepaald in artikel 3 van die voorwaarden. Artikel 5 AEV1993 bepaalt immers dat indien een erfpacht expireert en met betrekking tot dezelfde zaak een nieuwe erfpachtovereenkomst met dezelfde erfpachter wordt aangegaan, de canon voor de nieuwe erfpacht wordt bepaald op de wijze als genoemd in artikel 3 lid 2 AEV1993. Artikel 3 lid 2 bepaalt, kort gezegd, dat de aanvangscanon wordt berekend door 75 procent van de grondwaarde te vermenigvuldigen met de dan geldende canonrente. Voor de betekenis van de woorden “de dan geldende canonrente” moet, aldus [partij01] en [partij02] , worden gekeken naar artikel 3 lid 5 AEV1993, waarin is bepaald dat “de canonrente” door of vanwege dijkgraaf en hoogheemraden wordt vastgesteld op het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de tien jaren voorafgaande aan het jaar waarin de nieuwe canonrente wordt vastgesteld, verminderd met de inflatie over deze periode. De nieuwe canon moet dus, aldus [partij01] en [partij02] , worden berekend op de wijze zoals is bepaald in artikel 3 lid 5 AEV1993. Een juiste toepassing van de formule uit artikel 3 lid 5 AEV 1993 leidt volgens de door het Hoogheemraadschap geraadpleegde deskundigen tot een negatieve canon van -/- 0,656%, aangezien het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de afgelopen 10 jaar 1,044% bedroeg en het gemiddelde jaarlijkse inflatiepercentage 1,7%. Bij deze berekening sluiten [partij01] en [partij02] zich aan. De andere conclusies uit het rapport delen [partij01] en [partij02] niet zonder meer. Volgens hen is niet juist dat een negatieve canon een ‘ongerijmde uitkomst’ zou zijn. Afspraken moeten immers worden nagekomen. Er zijn in Nederland overigens gevallen bekend van vergelijkbare gevallen waarin de erfverpachter zonder morren canon betalen aan erfpachters. Als het primaire standpunt niet houdbaar blijkt, dan stellen [partij01] en [partij02] zich op het standpunt dat het canonpercentage in ieder geval nihil of hoogstens 0,5% is zoals de deskundigen adviseren.

      
    
    
      
3.3.

      
Het Hoogheemraadschap concludeert tot afwijzing van de vordering van [partij01] en [partij02] , met veroordeling van hen - uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.

      
    
    
      
3.4.

      
Het Hoogheemraadschap voert, samengevat, het volgende verweer. Primair geldt dat aan [partij01] en [partij02] geen recht toekomt op verlenging van de erfpacht op grond van de AEV1993. Het Hoogheemraadschap heeft nooit met [partij01] en [partij02] afgesproken dan wel het vertrouwen gewekt dat er een nieuwe erfpachtovereenkomst wordt aangeboden onder toepassing van artikel 3 lid 2 AEV1993. Het Hoogheemraadschap heeft het recht om de algemene erfpachtvoorwaarden bij heruitgifte in erfpacht aan te passen. Subsidiair wordt aangevoerd dat artikel 5 AEV1993 niet voor [partij01] en [partij02] geldt, omdat het gericht is op de erfpachter aan wie het erfpachtrecht oorspronkelijk is uitgegeven en niet is geschreven voor de opvolgend erfpachters, zoals [partij01] en [partij02] zijn. Meer subsidiair blijkt uit de gebezigde term “dan geldende canonrente” in artikel 3 lid 2 AEV1993 dat sprake is van contractsvrijheid en dat het Hoogheemraadschap de ruimte heeft om bij het sluiten van een nieuw erfpachtcontract te beslissen onder welke voorwaarden het erfpachtrecht wordt uitgegeven. De in de AEV2021 opgenomen berekeningswijze kan de toets der kritiek ruimschoots doorstaan. Nog meer subsidiair, zou de van toepassing zijnde canonrente in ieder geval 1,5% moeten zijn. Dat staatsleningen worden uitgegeven tegen zodanige lage rentes dat toepassing van de rekenmethode in de AEV1993 leidt tot een negatieve canon moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:97 BW. Van het Hoogheemraadschap kan niet worden gevergd dat een negatieve rente wordt toegepast. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is dat onaanvaardbaar. Ten slotte heeft het Hoogheemraadschap naar voren gebracht dat de bepalingen in de AEV2021 niet onredelijk bezwarend zijn. Voor zover als onredelijk bezwarend zou worden beschouwd dat bij heruitgifte van het erfpachtrecht aan [partij01] en [partij02] op grond van de AEV2021 een hogere aanvangscanon zal gelden, dan wordt dit ondervangen door de in de AEV2021 opgenomen overgangsregeling. Het Hoogheemraadschap benadrukt nog altijd bereid te zijn om over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [partij01] en [partij02] en zij verklaart dat aanbod ook gestand te doen, maar alleen op grond van en onder toepassing verklaren van de AEV2021.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Het geschilpunt tussen partijen betreft de vraag op welke wijze de canon berekend moet worden als zij (een) nieuwe erfpachtovereenkomst(en) voor de percelen sluiten voor de periode na afloop van de termijn van 30 jaar geldend voor de huidige erfpachtrechten.

      
    
    
      
4.2.

      
De rechtbank is van oordeel dat [partij01] en [partij02] op zichzelf terecht erop wijzen dat in de AEV1993 is bepaald dat bij vernieuwde uitgifte van de erfpacht, dat wil zeggen bij het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst, de canon wordt vastgesteld op de wijze als genoemd in artikel 3 lid 2 AEV1993. Dit is expliciet bepaald in artikel 5 van de AEV1993. Aan deze bepaling is ook het Hoogheemraadschap - behoudens bijzondere omstandigheden die zij niet heeft gesteld - gebonden, omdat het is overeengekomen. Voor zover het deze bepaling betreft, werkt de AEV1993 dus in de toekomst door. Het staat het Hoogheemraadschap overigens vrij om nieuwe erfpachtvoorwaarden op toekomstige erfpachtovereenkomsten van toepassing te verklaren, maar zij ontkomt niet aan gebondenheid aan artikel 5 AEV1993 bij heruitgifte van een erfpacht na afloop van een erfpachtovereenkomst waarop de AEV1993 van toepassing zijn.

      
    
    
      
4.3.

      
Met het voorgaande is nog niet de vraag beantwoord waartoe artikel 5 AEV1993 het Hoogheemraadschap verplicht. Artikel 5 AEV1993 houdt slechts in dat het Hoogheemraadschap bij het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst de canon voor de nieuwe erfpacht bepaalt op de wijze als genoemd in artikel 3 lid 2 AEV 1993. Er staat dus niet: op de wijze als genoemd in artikel 3 AEV1993. Artikel 3 lid 2 AEV1993 schrijft niet meer en anders voor dan dat de aanvangscanon wordt berekend door 75 procent van de grondwaarde van de in erfpacht uit te geven percelen te vermenigvuldigen met “de dan geldende canonrente”. Hoe “de dan geldende canonrente” wordt berekend, staat niet in artikel 3 lid 2 AEV1993. Naar het oordeel van de rechtbank menen [partij01] en [partij02] ten onrechte dat het begrip “de dan geldende canonrente” van artikel 3 lid 2 AEV1993 nader is bepaald met en in de omschrijving die is opgenomen in artikel 3 lid 5 AEV1993. Dat acht de rechtbank een onjuiste en niet aannemelijke uitleg, omdat het Hoogheemraadschap dan ook voor de duur van

nieuwe

erfpachtovereenkomsten gebonden zou zijn aan een berekeningswijze van het canonrentepercentage in een bepaling in de

oude

algemene erfpachtvoorwaarden, de AEV1993, terwijl artikel 5 AEV1993 voor die gebondenheid geen basis biedt en ook artikel 3 lid 2 AEV1993 dat niet doet, aangezien geen van beide bepalingen naar artikel 3 lid 5 AEV1993 verwijst. Naar het oordeel van de rechtbank mag het Hoogheemraadschap in het kader van de erfpachtovereenkomst die zij nog zal sluiten met erfpachters een andere berekeningswijze van de canonrente overeenkomen en is zij niet gebonden de berekeningswijze van de canonrente volgens de oude erfpachtvoorwaarden, de AEV1993, toe te passen. Een andere berekeningswijze van de canon kan in een nieuwe set erfpachtvoorwaarden, die het Hoogheemraadschap op een nieuwe erfpachtovereenkomst van toepassing wenst te verklaren, worden vastgesteld, zoals dit is gedaan in de definitief vastgestelde AEV2021. Naar het oordeel van de rechtbank staat het het Hoogheemraadschap dus vrij om bij het sluiten van de nieuwe erfpachtovereenkomst(en) met [partij01] en [partij02] te bedingen dat de canonrente op een andere wijze wordt berekend dan in artikel 3 lid 5 AEV1993 is bepaald.

      
    
    
      
4.4.

      
Omdat de vordering van [partij01] en [partij02] op een ander uitgangspunt dan wat hiervoor voor juist wordt gehouden, is gebaseerd, is deze niet toewijsbaar.

      
    
    
      
4.5.

      
Het voorgaande houdt in dat [partij01] en [partij02] als de in het ongelijk gestelde partij moeten worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van het Hoogheemraadschap worden begroot op:

      
- griffierecht € 676,00

      
- salaris advocaat

1.196,00

(2 punten × tarief € 598,00)

      
Totaal € 1.872,00

      
    
    
      
4.6.

      
Nakosten worden niet toegewezen omdat de rechtbank uit de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853) afleidt dat geen aparte beslissing nakosten hoeft te worden genomen.

      
    
    
      
4.7.

      
De proceskostenveroordeling zal overeenkomstig de vordering van het Hoogheemraadschap worden vermeerderd met de wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

      
      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De rechtbank:

    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen af,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [partij01] en [partij02] in de proceskosten, aan de zijde van het Hoogheemraadschap tot op heden begroot op € 1.872,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.3.

      
verklaart dit vonnis voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.