ECLI:NL:RBAMS:2023:4528, Rechtbank Amsterdam, 17-05-2023, C/13/723589 / HA ZA  22-795
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tekortkoming nakoming koopovk, mededeling afkoop eeuwigdurend erfpacht onderdeel koopovk

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/723589 / HA ZA 22-795
    
    
    
      
        Vonnis van 17 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. E.T. van den Hout te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Amvest,
      advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:	
      - de dagvaarding van 18 augustus 2022, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties,
      - het tussenvonnis van 21 december 2022, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 maart 2023, met de daarin genoemde stukken,
      - de brief van mr. Brand van 12 april 2023 naar aanleiding van het proces-verbaal.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is een particuliere koper.
      
    
    
      2.2.
      Amvest drijft een onderneming gericht op onder meer het ontwikkelen, stichten, verkrijgen, beheren en exploiteren van onroerende en roerende zaken.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 11 november 2020 is de verkoop gestart van het nieuwbouwproject ‘The Stack’ in Amsterdam-Noord aan de IJ-oever. Als verkopend makelaars zijn Eefje Voogd Makelaardij en Sense Vastgoed betrokken. De verkoop van dit project is aangekondigd via een nieuwsbrief en op de website www.aanhetij.nl. Voordat potentiële kopers zich inschreven konden zij de onder meer volgende (openbaar) beschikbare verkoopinformatie downloaden voor inzage: de verkoopbrochure, de prijslijst en de technische omschrijving.
        Daarbij staat in de prijslijst vermeld, voor zover relevant:
      
      
      
        “(…) De v.o.n.-prijs is inclusief:
         Afkoop erfpacht voor vijftig jaar (…)”
      
      
      
        In de technische omschrijving is bepaald, voor zover relevant:
      
      
      
        “(…) 2.2. Koop-aanneemsom Vrij Op naam
        De koop-/aanneemsom is Vrij Op Naam (v.o.n.). Bij de v.o.n.-prijs zijn de volgende kosten inbegrepen:
         Grondkosten (erfpacht 50 jaar afgekocht) (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft zich op 17 november 2020 via de website ingeschreven voor een woning binnen het project ‘The Stack’.
      
    
    
      2.5.
      Toewijzing van een woning geschiedt middels loting. Op 7 december 2020, na de loting, is [eiser] gebeld door [naam 1] (hierna: [naam 1] ), een werkneemster van Sense Vastgoed die door Amvest was ingehuurd als projectmakelaar. [naam 1] vertelde [eiser] dat hij was ingeloot.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] had tot 17 december 2020 de tijd om zijn koopoptie in te roepen; hij heeft hier op 16 december 2020 gebruik van gemaakt.
      
    
    
      2.7.
      In december 2020, voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst (zie 2.8), heeft [eiser] ook een gesprek gehad met [naam 1] over de erfpachtstatus van de woning. In dit gesprek heeft [naam 1] verteld dat Amvest op 10 december 2019 een ‘bulkaanvraag’ heeft ingediend bij de gemeente Amsterdam voor eeuwigdurend erfpacht voor meerdere nieuwbouwprojecten, waaronder ‘The Stack’. [naam 1] heeft daarbij aangegeven dat het mogelijk was de eeuwigdurende erfpacht in een keer af te kopen zodat en in de toekomst geen erfpachtscanon meer verschuldigd was. De gemeente Amsterdam bood een kortingsregeling voor de overstap naar eeuwigdurend erfpacht (hierna: de oude overstapregeling) als de aanvraag was ingediend voor 8 januari 2020. [naam 1] heeft bevestigd dat de aanvraag tijdig was ingediend. 
      
    
    
      2.8.
      Op 28 december 2020 hebben [eiser] en Amvest (digitaal) de koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten voor het appartementsrecht (de woning) in ‘The Stack’ (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is bepaald, voor zover relevant:
      
      
        “(…) dat de canon ter zake van het recht van erfpacht is / zal worden afgekocht voor een periode van 50 jaar, en wel vanaf (naar verwachting) 1 mei 2021.
        	(…)
        	Het recht van erfpacht geldt (voor) 50 (vijftig) jaar.
      
      
      
        I.2 De verplichting tot het betalen van een canon ter zaken van voornoemd recht van erfpacht is / wordt van de Gemeente Amsterdam afgekocht tegen een afkoopsom van EUR * (exclusief omzetbelasting) voor een periode van 50 (vijftig) jaar te rekenen vanaf (naar verwachting) 1 mei 2021. (…)”
      
      
      
        	III. de totale koop-/aanneemsom bedraagt:
        	A. Voor wat betreft de koopsom:
        	(…)
        1. het aan de Verkrijger [ [eiser] , Rb] toe te rekenen deel van de 
        afkoopsom van de erfpachtcanon (…)”
      
      
    
    
      2.9.
      Amvest heeft op 16 maart 2021 van de gemeente Amsterdam een erfpachtaanbieding voor (onder meer) ‘The Stack’ ontvangen.
      
    
    
      2.10.
      Op 11 juni 2021 zijn de appartementsrechten in ‘The Stack’ in erfpacht uitgegeven en heeft (onder)splitsing plaatsgevonden. De kopers van de appartementen, waaronder [eiser] , hebben toen een brief ontvangen dat alle opschortende voorwaarden uit de koopovereenkomst waren vervuld en de koop daarmee definitief tot stand was gekomen.
      
    
    
      2.11.
      Op 26 juli 2021 is het appartementsrecht aan [eiser] geleverd. In de akte van levering staat, voor zover relevant:
      
      
        “(…) 2. Het recht van erfpacht is voortdurend. Het recht van erfpacht is ingegaan op een juni tweeduizend eenentwintig (01-06-2021).
        3. Blijkens de akte uitgifte erfpachten (…) heeft Ondernemer [Amvest, Rb] de voor het Verkochte sub 1. Jaarlijks verschuldigde indexcanon voor een periode van vijftig jaar, (…) vooruitbetaald. (…)”
      
      
    
    
      2.12.
      Op 10 december 2021 heeft [eiser] een e-mail van Amvest ontvangen waarin stond dat de aanvraag voor afkoop van de eeuwigdurende erfpacht door de gemeente Amsterdam was afgewezen. Kort samengevat was de aanvraag afgewezen omdat deze prematuur was ingediend, namelijk voordat de gemeente de betreffende grond in erfpacht had uitgegeven en Amvest dus nog geen erfpachter was. Er zou nog wel worden gekeken naar de spijtoptantenregeling.
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] heeft vervolgens op 29 december 2021 contact opgenomen met [naam 1] over het bericht van 10 december 2021. [naam 1] heeft toen gezegd dat [eiser] het beste contact kon opnemen met [naam 2] van Amvest (hierna: [naam 2] ).
      
    
    
      2.14.
      In januari 2022 heeft [eiser] contact opgenomen met [naam 2] en hebben zij telefonisch over de kwestie gesproken. [naam 2] heeft vervolgens per e-mail van 28 maart 2022 aan [eiser] geschreven dat de verkopend makelaar een onjuiste mededeling had gedaan dat het erfpachtrecht van [eiser] onder gebruikmaking van de tijdelijke regeling kon worden overgezet naar eeuwigdurend, maar [naam 2] heeft verder ook geschreven dat hij betwist dat [eiser] hierdoor schade heeft geleden. [naam 2] heeft daarnaast in dezelfde e-mail voorgesteld dat [eiser] als tegemoetkoming gebruik kon maken van de gelegenheid om van de koopovereenkomst af te zien zonder verdere kosten. [eiser] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
      
    
    
      2.15.
      Op 2 juni 2022 heeft [eiser] [naam 2] per e-mail een ingebrekestelling gestuurd vanwege een gebrek in de nakoming van de overeenkomst. Daarbij heeft [eiser] hem een termijn gegeven om er binnen twee maanden voor te zorgen dat [eiser] nog gebruik kon maken van de oude overstapregeling. Indien dit niet zou lukken zou Amvest vanaf 3 augustus 2022 in verzuim zou zijn, aldus [eiser] .
      
    
    
      2.16.
      Amvest heeft op 11 juli 2022 e-mail gereageerd en kort samengevat geschreven dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Amvest en geen sprake is van schade aan de zijde van [eiser] .
      
    
    
      2.17.
      Op 11 juli 2022 heeft [eiser] een nieuwe aanvraag voor eeuwigdurende erfpacht ingediend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. voor recht te verklaren dat Amvest tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;
        II. Amvest te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de door [eiser] geleden schade, primair vast te stellen op een bedrag gelijk aan 35% van het door [eiser] nog te ontvangen aanbod tot afkoop eeuwigdurende erfpacht vermeerderd met een bedrag van € 6.800,00, subsidiair nader op te maken bij staat;
        III. Amvest te veroordelen om aan [eiser] te betalen de wettelijke rente vanaf de dag dat Amvest in verzuim is, primair 28 december 2020, subsidiair 11 juli 2022, over een bedrag gelijk aan het onder punt I genoemde bedrag, tot de dag der algehele voldoening;
        IV. Amvest te veroordelen in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Amvest en dat de schade die [eiser] daardoor lijdt, moet worden vergoed. Amvest heeft voorafgaande aan totstandkoming van de koopovereenkomst een mededeling gedaan, inhoudende dat het erfpachtrecht onder gebruikmaking van de tijdelijke regeling kon worden overgezet naar eeuwigdurend. Deze mededeling is onderdeel van het aanbod dat [eiser] heeft geaccepteerd zodat dit onderdeel geworden is van de overeenkomst. De tekortkoming is dat achteraf blijkt dat [eiser] geen beroep kan doen op de oude overstapregeling omdat de aanvraag daarvoor is afgewezen. De schade die [eiser] hierdoor lijdt, bestaat er uit dat hij 35% korting misloopt op het afkoopbedrag van de erfpacht en hij een EPC-korting (Energie Prestatie Coëfficiënt) misloopt ter hoogte van maximaal € 6.800,-. Beide elementen maakten onderdeel uit van de oude overstapregeling.
      
    
    
      3.3.
      Amvest voert verweer. Amvest concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De stelling van [eiser] (nodig voor toewijzing van zijn vordering) is dat zijn aanspraak op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling onderdeel is geworden van de koopovereenkomst. Meer specifiek: dat de koopovereenkomst (ook) inhoudt dat Amvest een aanvraag heeft gedaan voor eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling en dat die aanvraag ook verleend was of zou worden. Met als gevolg dat niet nakoming hiervan een tekortkoming oplevert en de daaruit voortvloeiende schade vergoed moet worden.
      
    
    
      4.2.
      
        Hiervoor dient beoordeeld te worden wat er tussen partijen is afgesproken.
        Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Daarbij hoeven aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk plaats te vinden, zij kunnen in elke vorm geschieden - dus ook stilzwijgend - en kunnen besloten liggen in één of meer gedragingen. Het hangt daarmee af van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.
      
      
    
    
      4.3.
      De stelling van [eiser] is dat omdat hij bij de bemiddelende makelaar ( [naam 1] ) heeft gevraagd naar de afkoop van eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling en [naam 1] hem vervolgens heeft medegedeeld dat zowel een aanvraag tijdig was ingediend als ook dat een aanbieding van de gemeente al was ontvangen, sprake is van concreet aanbod van Amvest dat hij heeft geaccepteerd waardoor het onderdeel is geworden van de later getekende koopovereenkomst. In feite komt dit neer op een garantie van Amvest dat voor de woning van [eiser] aanspraak bestaat op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling.
      
    
    
      4.4.
      De vraag is of de mededeling van [naam 1] zo kan worden gekwalificeerd. Dat is niet het geval. Hiertoe is het volgende relevant.
      
    
    
      4.5.
      Van belang is dat tussen partijen vast staat dat [naam 1] aan [eiser] heeft medegedeeld dat een aanvraag voor eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling tijdig was ingediend. Dat heeft echter geen gevolgen omdat tussen partijen ook vast staat dat die aanvraag tijdig is gedaan. Dit levert dus geen tekortkoming op. Het doen van een aanvraag staat overigens los van het wel of niet honoreren van die aanvraag. 
      
    
    
      4.6.
      Amvest betwist echter dat [naam 1] heeft meegedeeld dat een aanbieding voor eeuwigdurende erfpacht al van de gemeente was ontvangen. Volgens Amvest wist zij pas later, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, dat de aanvraag niet in behandeling was genomen omdat zij te laat (11 juni 2021) zelf erfpachter was geworden (zie 2.10).
      
    
    
      4.7.
      Maar zelfs als er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [naam 1] deze mededeling wel heeft gedaan, zoals [eiser] stelt, dan is daarmee in het licht van het verdere traject en de aanwezige documentatie geen afdwingbare verplichting ontstaan voor Amvest om een woning aan [eiser] te leveren met een aanspraak op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling. Daartoe geldt het volgende. In de documentatie rondom de koop van de woning staat steeds dat erfpacht is afgekocht voor vijftig jaar: in de prijslijst en de technische omschrijving die voorafgaand aan de koop beschikbaar waren, maar ook in de koopovereenkomst zelf en in de leveringsakte. Het had op de weg van [eiser] gelegen om, als dit zoals hij stelt van groot belang was, vast te leggen (in de koopovereenkomst of anderszins, in een begeleidende e-mail bijvoorbeeld) dat er naast de afspraak over afkoop van erfpacht voor vijftig jaar zoals in alle documentatie staat, ook was afgesproken dat de woning geleverd zou worden met een aanspraak op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling. Dat heeft hij nagelaten. Tegen deze achtergrond kan uit het enkele feit dat Amvest een mondelinge mededeling heeft gedaan voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst niet worden vastgesteld dat hiermee een rechtens afdwingbare verplichting voor Amvest is ontstaan om een woning aan [eiser] te leveren met een aanspraak op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling. Anders (en korter) gezegd: niet elke mededeling is een afspraak. 
      
    
    
      4.8.
      Wat [eiser] verder nog heeft gesteld maakt het vorenstaande niet anders: dat Amvest excuses heeft gemaakt en in een nieuwsbrief heeft aangegeven dat op vragen van kopers foute antwoorden zijn gegeven is onvoldoende om te concluderen dat [eiser] en Amvest op dit punt een afspraak hebben willen maken in aanvulling op hetgeen vastgelegd in de (schriftelijke) koopovereenkomst. Dat zelfde geldt voor de wervende 'blogpost’ van 19 november 2019 die potentiële kopers informeert over de mogelijkheid van eeuwigdurende afkoop met korting. 
      
    
    
      4.9.
      Dit betekent dat er geen verplichting bestond voor Amvest om een woning te leveren met een aanspraak op (afkoop van) eeuwigdurende erfpacht onder de oude overstapregeling en dus geen sprake is van een tekortkoming. De vorderingen van Amvest zullen worden afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Amvest als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.016,00
              
              
                (2,00 punten × € 508,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.853,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Amvest tot dit vonnis vastgesteld op € 3.853,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 173,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.