ECLI:NL:GHARL:2021:2964, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, 20/00604
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00604 
    uitspraakdatum: 30 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 maart 2020, nummer AWB 19/5333, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 393.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is een aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2019 opgelegd (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1912 met een vrijstaande berging van 16 m². De inhoud is 610 m³ en de woning heeft een aanbouw van 39 m³. Het perceel is 692 m².
    
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 329.500. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarde van € 393.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Verzoek om heropening
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de Rechtbank verzocht om het onderzoek te heropenen. De Rechtbank heeft het verzoek onterecht afgewezen, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.2.
      De zitting bij de Rechtbank heeft op 27 februari 2020 plaatsgevonden. Belanghebbende heeft de Rechtbank op 9 maart 2020 verzocht om het onderzoek te heropenen omdat tot de onroerende zaak geen dakkapel hoort en bij de Belastingsamenwerking Rivierenland onjuiste objectkenmerken vaker voorkomen. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een afschrift van het taxatieverslag voor het kalenderjaar 2020 meegestuurd, waarop een dakkapel staat vermeld.
      
    
    
      4.3.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank niet tot heropening van de zaak hoefde over te gaan. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat het onder 4.2 genoemde taxatieverslag betrekking heeft op een ander kalenderjaar en dat in het taxatierapport (zie hierna) is uitgegaan van de juiste primaire objectkenmerken.
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.5.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 393.000 wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [A] , WOZ-taxateur, van 17 oktober 2019 (hierna: het taxatierapport), waarin de getaxeerde waarde van € 427.000 als volgt is onderbouwd:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 7 te [Z]
              
              
                1912
              
              
                610
              
              
                365
              
              
                222.650
              
              
                692
              
              
                264
              
              
                182.720
              
              
                Aanbouw (39 m³)  € 13.950
                Berging (16 m²) 
                € 8.000
              
              
                 427.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 33 te [B]
              
              
                1936
              
              
                580
              
              
                370
              
              
                214.600
              
              
                1.410
              
              
                170
              
              
                240.075
              
              
                2 garages (beide 31 m²) € 39.750
                Overkapping/luifel
                € 1.400
              
              
                496.000
              
              
                492.500
                (03-04-2017)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 13 te [C]
              
              
                1900
              
              
                650
              
              
                320
              
              
                208.000
              
              
                586
              
              
                283
              
              
                165.750
              
              
                Praktijkruimte (84 m³) € 25.750
                Aangebouwde garage (37 m²)
                € 22.875
                Dakkapel
                € 3.000
              
              
                425.000
              
              
                425.000
                (08-01-2018)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 23 te [Z]
              
              
                1900
              
              
                520
              
              
                558
              
              
                290.160
              
              
                195
              
              
                320
              
              
                62.400
              
              
                Overkapping 
                € 1.600
                Dakkapel 
                € 6.000 
              
              
                360.000
              
              
                365.000
                (03-04-2018)
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport is op bladzijde drie vermeld dat de onroerende zaak op 4 juli 2019 inpandig is opgenomen, dat de woning na aankoop is opgeknapt, met een nieuwe berging, keuken, badkamer, CV-ketel, schilderwerk en na-isolatie. Tevens is vermeld dat de woning is voorzien van dubbel glas HR++ en dat er aan de gevels scheurvorming is geconstateerd. Op bladzijde vier van het taxatierapport is vermeld dat de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen beneden gemiddeld zijn en de uitstraling en de doelmatigheid normaal/gemiddeld.
      
      
      
        In de taxatiematrix is de gehanteerde grondstaffel vermeld: voor 0 tot en met 450 m² € 320 per m², voor 451 tot en met 700 m² € 160, voor 701 tot en met 1.000 m² € 80 en voor 1.001 tot en met 2.500 m² € 25. Verder zijn in de taxatiematrix cijfers van 1 (zeer slecht) tot en met 9 (zeer goed) aan de onroerende zaak toegekend en wel als volgt: ligging (6), kwaliteit (3), onderhoud (6), uitstraling (6), doelmatigheid (6) en voorzieningen (8).
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift bij de Rechtbank gesteld dat het vergelijkingsobject [d-straat] 23 te [Z] slechts ter indicatie – en niet ter onderbouwing – is omdat dit object wat betreft uitstraling en ligging wel goed vergelijkbaar is, maar de prijs per m³ veel hoger is (door relatief weinig grond in verhouding tot de inhoud).
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 329.500 moet zijn, en wel om de volgende redenen:
      
      - de heffingsambtenaar is er ten onrechte van uitgegaan dat de woning over een dakkapel beschikt;
      - de gehanteerde grondstaffel is onjuist omdat deze uitkomt op een niet-marktconforme hectareprijs zoals die zou gelden voor akkerland, die niet te vergelijken is met tuinen bij een woning. Bovendien zijn de stappen in de grondstaffel te snel en te groot;
      - de tuin van het vergelijkingsobject [b-straat] 33 te [B] is dubbel zo groot en veel beter gelegen terwijl de voor dit vergelijkingsobject gehanteerde grondwaarde maar 31% hoger is;
      - er onvoldoende rekening is gehouden met ernstige scheurvorming. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in verband hiermee de waarde met € 40.000 is verlaagd, maar dit blijkt niet uit het taxatierapport;
      - het vergelijkingsobject [b-straat] 33 te [B] geen garages heeft;
      - het vergelijkingsobject [c-straat] 13 te [C] niet goed vergelijkbaar is omdat dat object is voorzien van een praktijkruimte, wat voor de koper een enorme waarde heeft;
      - uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van een garage nauwelijks afwijkt van die van een berging;
      - met betrekking tot de voorzieningen in het taxatierapport ten onrechte wordt uitgegaan van een acht omdat er sprake is van een heel kleine badkamer met schuin dak, scheve (verzakte) verdiepingsvloeren, een bijzonder kleine toiletruimte, een zeer steile trap, een onpraktisch ingedeelde woonruimte en een tuin met hoogteverschil;
      - de getaxeerde waarde met 5,3% moet worden verlaagd omdat taxatierapporten altijd boven de koopsom taxeren, waarbij wordt verwezen naar een onderzoek van De Nederlandse Bank;
      - de Rechtbank ten onrechte niets heeft overwogen over zijn standpunt dat aan de uitspraken op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft omdat hierin niet is ingegaan op zijn standpunt dat de waarde met 5,3% moet worden verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat het griffierecht en de proceskosten moeten worden vergoed;
      - de heffingsambtenaar blijkens de factor 6 voor ligging in de taxatiematrix er geen rekening mee heeft gehouden dat de woning is gelegen naast een kerk die voor de openbare eredienst in gebruik is;
      - uit de Bodemkwaliteitskaart regio Rivierenland van 2019 blijkt dat de grond in het oude centrum van [Z] duidelijk zwaarder vervuild is (in zowel de boven- als in de ondergrond) dan de grond van de vergelijkingsobjecten in de plaatsen [B] en [C] ;
      - het taxatierapport buiten beschouwing moet worden gelaten omdat de onroerende zaak op 4 juli 2019 is opgenomen en op 15 augustus 2019 de uitspraken op bezwaar zijn gedaan waarbij niet is vermeld dat uit de inpandige opname een hogere waarde is gebleken. In het taxatierapport is bewust een hogere waarde dan de beschikte waarde vermeld, zodat er ruimte is voor interne compensatie, aldus belanghebbende; en
      - er onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van het taxatierapport, de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde van € 393.000 aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. In het taxatierapport is geen dakkapel vermeld. Indien er in [Z] geen vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, kan de heffingsambtenaar uitwijken naar nabij gelegen dorpen, mits rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof zijn de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten qua uitstraling (karakteristiek), inhoud en doelmatigheid goed vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de grondstaffels in [Z] , [B] en [C] vergelijkbaar zijn omdat deze dorpen dicht bij elkaar liggen en allemaal kleine dorpskernen hebben. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject [b-straat] 33 te [B] over garages beschikt en heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof een afdoende verklaring gegeven voor het verschil in de berekende waarde van het perceel van dit vergelijkingsobject en het perceel van de onroerende zaak. Door de kwaliteit van de woning op een drie te waarderen op een schaal van één tot en met negen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de scheurvorming. Belanghebbende heeft zijn stelling dat het herstel van de scheuren op een hoger bedrag dan € 40.000 moet worden gesteld onvoldoende onderbouwd. Dit geldt naar het oordeel van het Hof eveneens voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud, waarbij het Hof nog opmerkt dat in de taxatiematrix aan het onderhoud een zes is toegekend. Met betrekking tot de ligging naast een kerk heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat dit geen waardedrukkende factor is, waarbij het Hof nog opmerkt dat hierover niets in het taxatierapport is opgemerkt. Verder heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof de gestelde bodemvervuiling onvoldoende onderbouwd, waarbij het Hof nog opmerkt dat hierover niets is in het taxatierapport is opgemerkt. Bij het opstellen van het taxatierapport is de onroerende zaak inpandig opgenomen, waarbij is geconstateerd dat de woning na de aankoop is opgeknapt, met een nieuwe berging, keuken, badkamer, CV-ketel, schilderwerk en na-isolatie. Aan belanghebbende kan zeker worden toegegeven dat het vermelde op bladzijde vier van het taxatierapport (voorzieningen beneden gemiddeld) niet in overeenstemming met de taxatiematrix is, waarin aan de voorzieningen een acht is toegekend. Aangezien de onroerende zaak inpandig is opgenomen en de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft gesteld dat het taxatierapport en de taxatiematrix tegelijkertijd zijn opgesteld, kan naar het oordeel van het Hof niet worden uitgesloten dat er sprake is van een verschrijving op bladzijde 4 van het taxatierapport. Voor zover in de taxatiematrix met een acht toch een te hoge waarde aan de voorzieningen is toegekend, heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof – mede gelet op de overgelegde foto’s – aannemelijk gemaakt dat hierdoor de getaxeerde waarde van € 427.000 niet onder de beschikte waarde van € 393.000 komt te liggen. Het Hof merkt ook nog op dat er in het dossier geen aanknopingspunten te vinden zijn voor de stelling van belanghebbende dat in het taxatierapport bewust een hogere waarde dan de beschikte waarde is getaxeerd. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft voor de Rechtbank betoogd dat de getaxeerde waarde met 5,3% moet worden verlaagd omdat taxatierapporten altijd boven de koopsom taxeren, waarbij wordt verwezen naar een onderzoek van De Nederlandse Bank en dat aan de uitspraken op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft omdat hierin niet is ingegaan op deze in bezwaar ingenomen stelling.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte niets heeft overwogen over zijn standpunt dat er aan de uitspraken op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft (zie 4.9). Dit heeft tot gevolg dat het griffierecht en de proceskosten moeten worden vergoed, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de stelling van belanghebbende dat taxatierapporten altijd 5,3% boven de koopsom taxeren, waardoor de getaxeerde waarde te hoog is, te algemeen is. Belanghebbende heeft niet aangevoerd waarom in het onderhavige geval de getaxeerde waarde 5,3% te hoog is. Dit betoog faalt derhalve.
      
    
    
      4.12.
      Door de in 4.11 vermelde rechtsoverweging van de Rechtbank kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat het oordeel van de Rechtbank ontoereikend is gemotiveerd. Verder is het Hof van oordeel dat, voor zover er al sprake zou zijn van een motiveringsgebrek in de uitspraken op bezwaar, hieraan voorbij kan worden gegaan op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Hierbij merkt het Hof op dat in de uitspraken op bezwaar vergelijkingsobjecten zijn vermeld en is ingegaan op de stellingen van belanghebbende aangaande de onroerende zaak zelf.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 30 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 maart 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.