ECLI:NL:RBROT:2022:1712, Rechtbank Rotterdam, 08-03-2022, C/10/632386 / KG ZA 22-64
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Primair vordering tot nakoming koopovk perceel, subsidiair vordering tot voortzetting onderhandelingen.
        Vorderingen afgewezen. Koopovk niet tot stand gekomen, partijen waren nog in overleg, voorbehouden zijn gemaakt.
        Onderhandelingen mochten afgebroken worden.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/632386 / KG ZA 22-64
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 8 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ALLSAFE GROUP B.V.,
      gevestigd te Weesp,
      eiseres,
      advocaten mr. P.B.J. van den Oord en F.A.L. Canovai te Alphen aan den Rijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        MONTAGNE INVESTMENTS B.V.,
      gevestigd te Hoogeveen,
      gedaagde sub 1,
      advocaat mr. P.R.W. Richter te Rotterdam.
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        DRIESTAR B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      gedaagde sub 2,
      advocaat mr. P.R.W. Richter te Rotterdam.
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        ONTWIKKELCOMBINATIE NIEUW KRALINGEN BEHEER B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde sub 3,
      advocaat mr. C.J.M. Weebers.
    
    
    
      Eiseres wordt hierna Allsafe genoemd. Gedaagden worden hierna Montagne, Driestar en OCNK genoemd, wanneer zij afzonderlijk worden aangeduid.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaardingen van 7 februari 2022 met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van Montagne en Driestar;
        
        
          de bij brief van 21 februari 2022 in het geding gebrachte productie 32 aan de zijde van Allsafe;
        
        
          de bij brief van 21 februari 2022 in het geding gebrachte productie 33 aan de zijde van Allsafe;
        
        
          de aanvullende productie 26 aan de zijde van Monatgne en Driestar;
        
        
          de mondelinge behandeling op 22 februari 2022;
        
        
          de pleitnota van Allsafe;
        
        
          de pleitnota van Montagne en Driestar.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Allsafe is een onderneming die zich bezighoudt met opslag. Zij verhuurt bergruimten en levert bijbehorende diensten aan particulieren en bedrijven.
      
    
    
      2.2.
      Montagne is een onderneming die zich bezighoudt met de plan- en projectontwikkeling van woonruimte en commercieel vastgoed.
      
    
    
      2.3.
      Driestar is een beheer- en investeringsmaatschappij. Driestar investeert onder andere in woningen en bedrijfsmatig onroerend goed.
      
    
    
      2.4.
      OCNK is projectontwikkelaars Heijmans en ERA Contour. Zij ontwikkelt het plan ‘Nieuw Kralingen’ te Rotterdam, een nieuwe wijk aan de rand van het Kralingse Bos in Rotterdam, in samenwerking met en in opdracht van de gemeente Rotterdam. Ter realisatie van dit project heeft OCNK diverse gronden aangekocht van NS Vastgoed B.V., waaronder de gronden op de locatie Bedrijventerrein Nieuw Kralingen (hierna: het bedrijventerrein).
      
    
    
      2.5.
      Montagne en Allsafe hebben op 2 juli 2014 een intentieovereenkomst met elkaar gesloten. Daarin staat onder meer het volgende.
      
      
        “
        Door ondertekening van deze brief leggen ondergetekenden vast hoe zij wensen te komen tot de realisatie van nieuw te realiseren gebouw voor Allsafe.
        Het exacte PvE en de afmeting moeten nog worden bepaald. De bebouwingsmogelijkheden zullen door de gemeente nog aangegeven moeten worden.
        Het gebouw is onderdeel van een totale ontwikkeling met daarin een bouwmarkt en een tuincentrum.
        Uitgangspunt is dat Montagne de ontwikkeling op zich neemt en Allsafe het gebouw in eigendom verkrijgt.
      
      
      
        De volgende voorwaarden zijn van toepassing:
        (…)
        
          Looptijd intentie
        
        Indien Montagne Ontwikkeling niet voor 1 januari 2017 de benodigde ontheffingen/vergunningen heeft verkregen wordt deze overeenkomst beschouwd als beëindigd zonder dat een van de partijen een schadevergoeding verschuldigd is.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Voorbehouden:
        
      
      
        
          Toestemming van de Raad van Commissarissen;
        
        
          Overeenstemming met gebruiker/eigenaar over gebruiksaspecten en financiële uitgangspunten;
        
        
          Verkrijgen van onherroepelijke omgevingsvergunning door Montagne Ontwikkeling;
        
        
          Levering van de benodigde gronden aan Montagne Ontwikkeling;
        
        
          Verkrijgen van financiering voor het totaalproject door Montagne Ontwikkeling.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brieven van 3 november 2016, 29 november 2017 en 15 november 2018 is deze intentieovereenkomst steeds verlengd. De bedoelde looptijd is daarbij steeds aangepast. In de intentieovereenkomst is van 15 november 2018 is omtrent “Looptijd intentie” het volgende opgenomen:
      
      
        “Indien Montagne Ontwikkeling niet voor 1 januari 2021 de benodigde ontheffingen/ vergunningen heeft verkregen wordt deze overeenkomst beschouwd als beëindigd zonder dat een van de partijen een schadevergoeding verschuldigd is.”
      
      
    
    
      2.7.
      In de tussentijd zijn er contactmomenten tussen Allsafe en Montagne geweest waarbij Montagne vroeg naar de stand van zaken van het te ontwikkelen project in Rotterdam Kralingen.
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 8 mei 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe geschreven:
      
      
        “(…) stuur ik je hierbij:
      
      
      
        
          Presentatie boekje van 20 Feb 2020 (INBO) met een uitstraling van het kwaliteitsbeeld en een aantal entree modellen.
        
        
          Een aantal studiemodellen met verschillende varianten
        
        
          Google maps afbeelding van de locatie
        
      
      
      
        In de diverse studiemodellen van INBO is de in en uitgang reeds opgenomen in het midden van het terrein. Door diverse omstandigheden vanuit de Gemeente Rotterdam in samenspraak met politie en stedenbouwkundige is reeds besloten om de ingang te verhuizen naar de rechterzijde van het perceel. Wij waren al heel ver met een concreet plan alleen door de verschuiving van de entree’s zijn we weer opnieuw met een aantal studiemodellen begonnen. Op dit moment wordt er een verdiepingsslag gemaakt op de varianten van K3H. Wanneer deze gereed zijn zullen we jou deze zsm doorsturen.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Door de gemeente Rotterdam worden er nogal een aantal extra architectonische eisen gesteld aan de uitstraling gezien vanaf de verlegde Bosdreef. Dit is een belangrijk punt. Daarnaast zijn er concrete afspraken met de volgende partijen: bouwmarkt, benzinepomp, fitness centrum en bedrijfsverzamelgebouw en met jullie worden de gesprekken omnieuw opgestart, daarnaast moeten we nog minimale invulling vinden voor 1000-2500 m2 kantoor achtige functies. Zoals het er nu naar uit ziet wordt het bestemmingsplan eind Mei in de raad behandeld. (…)”
      
      
    
    
      2.9.
      Op 1 en 3 juli 2020 heeft de volgende e-mailwisseling tussen Allsafe en Montagne plaatsgevonden: 
      
      
        
          Op 1 juli 2020 van Montagne aan Allsafe
        
        “Zoals in ons laatste Teams overleg tussen Montagne en Allsafe aangegeven is de indicatie van de grondprijs circa € 400/m2 excl BTW
      
      
      
        Enkele hoofdcondities zijn:
      
      
      
        
          Grondperceel circa 3000 m2 (plangebied 4)
        
        
          Grondafname as is where is
        
        
          Grondafname na vaststelling bestemmingsplan en goedkeuring beoogde functie (opslag)
        
        
          Architectonische uitstraling aan Verlegde Bosdreef moet passend zijn aan de gestelde eisen van Q team;
        
        
          Realisatieplicht met opleverdata
        
        
          Hoogte minimaal 15 m1 vanaf maaiveld inclusief geluidswerende voorziening
        
        
          Afstemming met overige gebruikers
        
      
      
      
        Indien jullie in hoofdlijnen hiermee akkoord zijn zullen wij een intentieovereenkomst in opstellen om dit te formaliseren.”
      
      
      
        
          Op 3 juli 2020 van Allsafe aan Montagne
        
        “(…) Dank voor bericht. Wij stellen hiertoe graag een LOI op, onder de volgende aanvullende voorwaarden:
      
      
        
          Bebouwingspercentage perceel 90%;
        
        
          Verklaring schone grond;
        
        
          Voorbehoud verkrijgen onherroepelijke omgevingsvergunning voor ALLSAFE vestiging.
        
      
      
      
        Kun je aangeven hoe de planning er verder uitziet?
        Zodra wij een LOI hebben, kunnen wij met architect aan de slag.”
      
      
      
        
          Op 3 juli 2020 van Allsafe aan Montagne
        
        “Bedankt voor jullie bericht. Wij gaan ermee aan de slag en je hoort binnenkort van ons.”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail 27 oktober 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe bericht:
      
      
        “(…)
        Inmiddels hebben we overeenstemming met Ontwikkel Combinatie Nieuw Kralingen met betrekking tot de grondaankoop onder voorwaarden. (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 17 november 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe bericht:
      
      
        “Hierbij zoals afgesproken ontvang je de DWG onderlegger van Nw Kralingen en de daarbij behorende deelgebied 4 voor All Safe. In de andere bijlage ontvang je eventueel alternatieve invullingen voor de bedrijfsruimte.
      
      
      
        Bij de bedrijfsruimte is 8 m1 hoogte nodig. Daarboven op moet nog aan de kant van de metaalbedrijven een extra laag aangebracht worden van circa 4 m1 (totale verplichte hoogte 12 m1 voor geluidswering)
      
      
      
        Zoals in ons gesprek aangeven is kavel 4 voor Allsafe gereserveerd. Minimale hoogte 15 m1 ivm geluidswering, daarnaast zal door INBO het totale straatbeeld gezien vanaf de verlegde bosdreef ontworpen worden en ook zijn ze coordinerend architect. Door welzijn worden zeer strenge eisen gesteld aan de uitstraling van de wand aan de verlegde bosdreef zie welstandparagraaf van het bestemmingsplan. 
      
      
      
        Hoor graag je reactie en zien je studies tegemoet”
      
      
    
    
      2.12.
      In de periode vanaf januari 2021 tot en met medio april 2022 heeft Allsafe een schetsontwerp een aantal keer aangepast. Op 16 april 2021 heeft een vergadering plaatsgevonden tussen Allsafe en Montagne. Naar aanleiding van die vergadering heeft Montagne bij e-mail van 20 april 2021 het volgende bericht aan Allsafe:
      
      
        “Jullie laatste presentatie is ook de revu gepasseerd bij het Q team. De eerste reactie daarop was niet geruststellend en zoals aangegeven moet er meer verfijning aangebracht worden, zodat de gevel niet op een doos blijft lijken.
        (…)
        Deze week zullen jullie komen met een aantal voorstellen met een verbeterde uitstraling. Deze zal ik met Kikx bespreken, en komen met een reactie. Wij willen er graag met elkaar uitkomen, maar dan moeten Edwin Larkens en jullie echt een paar wezenlijke aanpassingen doen.
        (…)
        We gaan ervan uit dat we na ons constructieve overleg van afgelopen vrijdag weer een stap in de oplossingsrichting hebben gemaakt. Wel moet duidelijk zijn dat een ieder vrij is zonder enige verplichting. De inspanningen die we tot nu toe verricht hebben zijn voor risico en rekening van een ieder.”
      
      
    
    
      2.13.
      De advocaat van Montagne en Driestar heeft bij e-mail van 12 oktober 2021 een concept koopovereenkomst verzonden aan Allsafe. In die e-mail heeft hij het volgende geschreven aan Allsafe:
      
      
        “Op verzoek van cliënte - Driestar B.V. - stuur ik u bijgaand de concept koopovereenkomst met betrekking tot het perceel grond op het terrein “Nieuw Kralingen”.
        (…)
        Daarnaast wijs ik expliciet op het feit dat dit concept louter voor discussiedoeleinden bedoeld is en dat aan het toezenden hiervan door Allsafe geen rechten kunnen worden ontleend.
        Eerst wanneer beide partijen een - nog nader op te stellen - definitieve koopovereenkomst hebben ondertekend, kan er sprake zijn van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst..
      
      
      
        Voorts wijs ik - namens cliënte - op het feit dat zij inmiddels ook door een andere partij uit de markt benaderd is, welke partij heeft aangegeven eventueel bereid te zijn om het perceel te kopen en te bebouwen binnen het Bestemmingsplan.
        De eindbelegger heeft cliënte opgedragen om beide opties te onderzoeken. Het leek cliënte goed om u daarvan op de hoogte te stellen.”
      
      
    
    
      2.14.
      Bij e-mail van 15 november 2021 heeft de advocaat van Montagne en Driestar als volgt bericht aan Allsafe:
      
      
        “Allereerst dank voor het overleg van afgelopen donderdag. Fijn dat we toen - ondanks de wat stroeve start - toch wat opmerkingen (en ook pijnpunten) met betrekking tot het concept hebben kunnen bespreken.
      
      
      
        Helaas hebben cliënte en ik wel moeten constateren dat partijen feitelijk nog helemaal niet toe zijn aan de fase van de concept contractvorming en er kan door cliënte ook nog geen enkel concreet aanbod worden gedaan, aangezien er door uw cliënte eerst nog een aantal elementaire zaken uitgezocht dienen te worden.
        (…)
        Zojuist ontving ik ook uw uitnodiging voor een vervolgoverleg morgenmiddag (teams).
      
      
      
        Dat lijkt mij op dit moment dus nog niet zinvol. Het lijkt mij beter dat wij een termijn afspreken waarbinnen uw cliënte de bovenstaande punten nader zal onderzoeken en daar uitsluitsel over kan geven.”
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      Allsafe heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair
        
        I.	Montagne en Driestar te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst zoals die tussen Allsafe en Montagne, althans Allsafe en Driestar is gesloten op 12 oktober 2021, dan wel 2 november 2021, althans 11 november 2021, inhoudende de verkoop van het perceel kadastraal bekend als Gemeente Rotterdam (Kralingen), Sectie [sectie] nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4], totaal ter grootte van ongeveer 30 are (3.000 m2) of zoveel meer of minder als na kadastrale meting mocht blijken, aan Allsafe tegen betaling van een totale som (incl. koop en ontwikkelsom) van € 1.200.000,- exclusief btw, meer specifiek Montagne te gebieden om het perceel op grond van de koopovereenkomst d.d. 12 oktober 2021, dan wel 2 november 2021, althans 11 november 2021 op de kortst mogelijke termijn doch uiterlijk binnen 14 dagen na de uitspraak van het vonnis juridisch te leveren aan Allsafe tegen betaling door Allsafe aan Montagne, dan wel Driestar van een totale som (inclusief koop – en ontwikkelsom) van € 1.200.000,00 exclusief btw en overigens onder de bij verkoop en levering van onroerende zaken gebruikelijke voorwaarden en bedingen;
      
      
      
        
          subsidiair
        
        II.	Montagne en Driestar te gebieden binnen een redelijke termijn van maximaal één week na de uitspraak van het vonnis, opnieuw en te goeder trouw, inhoudende dat Montagne en Driestar concreet aangeeft wanneer zij en/of adviseurs beschikbaar zijn om de onderhandelingen voort te zetten, de koopovereenkomst nader uit te werken en aan te vullen en dat Montagne en Driestar gehouden zijn één en ander binnen een termijn van twee weken in redelijkheid af te ronden, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen wijze, in onderhandeling te treden met Allsafe althans de onderhandelingen voort te zetten teneinde overeenstemming te bereiken over de (definitieve) overeenkomst en resterende voorwaarden, met dien verstande dat partijen reeds overeenstemming hebben bereikt over de volgende onderdelen:
      
      
        
          de totale koop- c.q. ontwikkelsom van € 1.200.000,00 exclusief btw;
        
        
          het object van de koop c.q. verkoop of levering: het perceel kadastraal bekend als Gemeente Rotterdam (Kralingen), sectie [sectie], nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4], totaal ter grootte van ongeveer 30 are (3.000 m2) of zoveel meer of minder als na kadastrale meting mocht blijken (hierna: het perceel);
        
        
          de leveringsdatum, namelijk dat levering zo spoedig mogelijk moet plaatsvinden;
        
      
      
      
        
          primair en subsidiair
        
        III.	aan niet nakoming van de veroordelingen op de vorderingen onder I en/of II een dwangsom te verbinden van € 500.000,00, te verbeuren door Montagne en Driestar ten gunste van Allsafe per overtreding, alsmede van € 25.000,00 per dag dat de niet nakoming voortduurt, met een maximum van € 1.200.000,00, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom;
      
      
      
        IV.	Montagne en Driestar te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten en te bepalen dat indien de proces-en nakosten niet binnen 14 dagen na de uitspraak van het vonnis zijn voldaan, vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente over de proces- en nakosten verschuldigd zal zijn;
      
      
      
        
          jegens OCNK
        
        V.	OCNK te gebieden om alle noodzakelijke medewerking te verlenen en al hetgeen te doen en na te laten dat nodig is om ervoor te zorgen dat Montagne en/of Driestar aan hun verplichtingen jegens Allsafe kunnen voldoen, waaronder maar niet beperkt tot een gebod om het perceel aan Montagne en/of Driestar te leveren uiterlijk op 31 januari 2022, ofwel zoveel eerder of later als door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen wijze, teneinde Montagne en Driestar in staat te stellen om het perceel op hun beurt weer te doen leveren aan Allsafe, zodat zij hun verplichtingen jegens Allsafe na kunnen komen.
      
      
    
    
      3.2.
      Montagne, Driestar en OCNK hebben verweer gevoerd
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Aan de vordering onder I ligt het standpunt van Allsafe ten grondslag dat tussen haar als koper en Montagne althans Driestar als verkoper een overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de verkoop van het perceel. Op grond van die overeenkomst is Montagne, althans Driestar, volgens Allsafe gehouden om het perceel aan haar te leveren. De vordering strekt tot veroordeling van Montagne en Driestar tot nakoming van deze verbintenis. Montagne en Driestar hebben bestreden dat een overeenkomst tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.2.
      Voor toewijzing van deze vordering is nodig dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat de door Allsafe gestelde overeenkomst tot stand is gekomen. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien (bijvoorbeeld HR 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043).
      
    
    
      4.3.
      Vast staat dat Allsafe en Montagne gedurende een lange periode met elkaar in contact zijn geweest over de mogelijkheden voor Allsafe om een perceel grond in het te ontwikkelen gebied te verkrijgen ten behoeve van de bouw van een opslagruimte. In dat kader hebben partijen voor de eerste keer in 2014 een intentieovereenkomst gesloten, die in de jaren nadien verschillende keren is verlengd. Hoewel het onmiskenbaar zo is dat dit overleg tot doel had om “te komen tot de realisatie van [een] nieuw te realiseren gebouw voor Allsafe” (de intentieovereenkomst van 2 juli 2014), staat niet ter discussie dat deze intentieverklaringen op zichzelf niet tot bindende afspraken tussen partijen hebben geleid. De laatste intentieverklaring dateerde van 19 november 2018 en kende een looptijd tot 1 januari 2021.
      
    
    
      4.4.
      Vanaf medio 2020 is het contact tussen Allsafe en Montagne geïntensiveerd. Dit heeft geleid tot mails over een op te stellen “Letter of Intent”, die er echter niet is gekomen. Anders dan Allsafe heeft gesteld, is de voorzieningenrechter niet gebleken dat Montagne zich in die fase zodanig heeft uitgelaten dat Allsafe daaraan het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat Montagne zich al onvoorwaardelijk aan de verkoop van een perceel zou willen binden. Dat blijkt in elk geval niet uit de in dit verband door Montagne aangehaalde mailwisseling van juli en september 2020. In de mails wordt gesproken over een “indicatie” voor de grondprijs en over een nog op te stellen intentieovereenkomst, en verder blijkt daaruit dat Montagne de grond “as is where is” zou willen leveren, terwijl Allsafe om een “verklaring schone grond” vraagt. Overigens heeft Allsafe het gestelde mondelinge contact uit die periode niet geconcretiseerd.
      
    
    
      4.5.
      Allsafe heeft gewezen op de mail van Montagne van 17 november 2020. In deze mail schrijft Montagne:
      
      
        Zoals in ons gesprek aangegeven is kavel 4 voor Allsafe gereserveerd.
      
      
      
        Op zichzelf beschouwd wekt dit bericht de indruk dat Montagne ervan uitgaat dat het desbetreffende perceel daadwerkelijk aan Allsafe zal worden verkocht. Dat is ook de conclusie die Allsafe in deze procedure aan deze mail verbindt. De voorzieningenrechter volgt Allsafe hierin echter niet. Zoals elke uitlating, moet ook deze in haar context worden bezien. Montagne maakt de hier bedoelde opmerking in een mail waarbij zij de “onderlegger” van het plangebied aan Allsafe toestuurt, met inbegrip van “alternatieve invullingen voor de bedrijfsruimte”, en waarin overigens verschillende voorwaarden voor de in het plangebied te realiseren gebouwen worden aangestipt, zoals de hoogte ervan, de hoogte van een geluidswerende wand en eisen in verband met de uitstraling van het gebouw. De mail sluit af met het verzoek aan Allsafe om een reactie en toezending van “studies”. Dit wijst erop dat de mail bedoeld was om te informeren, niet om afspraken vast te leggen of toezeggingen te doen. Dit sluit aan bij de verklaring namens Montagne ter zitting, inhoudende dat met de hiervoor geciteerde opmerking bedoeld was duidelijkheid te geven over de locatie van het perceel dat voor opslagruimte zou worden bestemd, nu die locatie in de loop der tijd steeds veranderde. Allsafe heeft haar andersluidende interpretatie van de opmerking mede gebaseerd op herinneringen van een medewerker aan een eerder overleg van 17 november 2020. Nu echter voor bewijslevering in dit kort geding geen plaats is, kan bij de huidige stand van zaken niet worden aangenomen dat de betekenis die Allsafe aan de mail wil geven gerechtvaardigd is.
      
      
    
    
      4.6.
      Daarbij komt dat Montagne nog bij mail van 20 april 2021 uitdrukkelijk aan Allsafe heeft laten weten zich niet op enigerlei wijze te willen binden:
      
      
        Wel moet duidelijk zijn dat een ieder vrij is zonder enige verplichting. De inspanningen die we tot nu toe verricht hebben zijn voor risico en rekening van een ieder.
      
      
      
        Montagne heeft onbetwist gesteld – en dat volgt ook uit de verdere tekst van de mail – dat die mail volgde op nader overleg tussen partijen dat niet zonder moeite verliep. Gegeven die achtergrond en de inhoud van de mail, kan Allsafe in elk geval tot op dat moment in redelijkheid niet hebben gemeend dat Montagne zich al onvoorwaardelijk heeft willen binden aan enigerlei overeenkomst.
      
      
    
    
      4.7.
      Bij mail van 12 oktober 2021 heeft de advocaat van Montagne en Driestar een conceptkoopovereenkomst aan Allsafe gestuurd. Op het eerste gezicht wijst dit erop dat Montagne en Driestar een aanbod hebben willen doen, dat in geval van aanvaarding door Allsafe tot een gave overeenkomst zou hebben geleid (artikel 6:217 BW). De mail bevat echter een uitdrukkelijk voorbehoud op dit punt:
      
      
        Daarbij wijs ik expliciet op het feit dat dit concept louter voor discussiedoeleinden bedoeld is en dat aan het toezenden hiervan door Allsafe geen rechten kunnen worden ontleend. Eerst wanneer beide partijen een – nog nader op te stellen – definitieve koopovereenkomst hebben ondertekend, kan er sprake zijn van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst.
      
      
      
        Wat er ook zij van de vraag of het gebruikelijk is of voor de hand ligt in het kader van “louter” een discussie een complete conceptovereenkomst toe te sturen, hoe dan ook kan er vanwege dit voorbehoud aan de zijde van Allsafe geen twijfel zijn ontstaan over de bedoeling van Montagne en Driestar. Anders gezegd: Allsafe kan niet gerechtvaardigd hebben aangenomen dat Montagne en Driestar zich daadwerkelijk hebben willen binden aan een overeenkomst zoals in concept toegestuurd. De voorzieningenrechter tekent hierbij aan dat artikel 6:217 BW van regelend recht is en dat het partijen dus in beginsel vrij staat voorbehouden zoals deze te maken. Vast staat overigens dat Allsafe niet onvoorwaardelijk akkoord is gegaan met de conceptovereenkomst, zodat in zoverre hoe dan ook niet van de aanvaarding van een aanbod kan worden gesproken,
      
      
    
    
      4.8.
      De hiervoor genoemde omstandigheden moeten leiden tot de conclusie dat (onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat) tussen Allsafe en Montagne dan wel Driestar een overeenkomst tot stand is gekomen. Duidelijk is dat partijen met elkaar in overleg waren en in dat overleg wezenlijke punten van een te sluiten overeenkomst hebben besproken. Allsafe heeft de uitlatingen van Montagne en Driestar echter in redelijkheid niet zo mogen begrijpen dat zij zich aan een overeenkomst hebben willen binden. De vordering onder I stuit hierop af.
      
    
    
      4.9.
      De vordering onder II is gebaseerd op het standpunt dat het Montagne en Driestar in de gegeven omstandigheden niet meer vrijstond de onderhandelingen af te breken. Ook deze vordering is niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.10.
      Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Gelet op dit beoordelingskader staat de contractsvrijheid voorop. Van een afdwingbare rechtsplicht om de onderhandelingen voort te zetten zal niet snel sprake zijn.
      
    
    
      4.11.
      Montagne en Driestar stellen dat van onderhandelingen nog helemaal geen sprake was. Partijen zouden slechts “in overleg” zijn geweest. Dit onderscheid is kunstmatig en niet relevant. Vast staat dat partijen concreet hebben gesproken over de koop van een perceel grond in het plangebied ten behoeve van de bouw van opslagruimte, over de oppervlakte van dat perceel en de vierkante-meterprijs, over de uitvoering van het gebouw en over tal van andere hiermee samenhangende punten. Dit zijn onderhandelingen zoals in 4.10. bedoeld.
      
    
    
      4.12.
      In beginsel mochten Montagne en Driestar die onderhandelingen afbreken. De enkele lange duur van het overleg tussen partijen kan dit niet anders maken. Het ging hier om de mogelijke verkoop van een perceel dat onderdeel was van een groter gebied dat werd herontwikkeld. Pas vanaf 2020 kwam het overleg kennelijk in een meer intensieve fase. In die fase is door Montagne uitdrukkelijk te kennen gegeven dat zij zich niet gebonden voelde aan Allsafe (zie hetgeen hiervoor is overwogen in 4.6). Gelet op deze uitlating heeft Montagne niet bijgedragen aan het ontstaan van vertrouwen bij Allsafe dat het daadwerkelijk tot een overeenkomst zou komen, althans niet in een mate die zou maken dat het Montagne (en Driestar) niet langer vrij stond zich aan de onderhandelingen te onttrekken. Met het toesturen van de conceptovereenkomst bij mail van 12 oktober 2021 geraakte het overleg tussen partijen in een volgende fase, maar ook bij aanvang van die fase hebben Montagne en Driestar duidelijk gemaakt dat de totstandkoming van een overeenkomst nog niet in het verschiet lag. In dit verband is van belang dat Montagne en Driestar ter zitting hebben verklaard dat de reden van het toesturen van de conceptovereenkomst gelegen was in de behoefte om wat tempo te maken in het proces, en dus niet omdat partijen al toe waren aan contractsluiting. 
      
    
    
      4.13.
      Niet gebleken is dat Montagne en Driestar zich na de mail van 12 oktober 2021 alsnog hebben uitgelaten op een wijze waaraan Allsafe het vertrouwen mocht ontlenen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Allsafe heeft op de conceptovereenkomst gereageerd en partijen hebben elkaar naar aanleiding daarvan op 15 november 2021 gesproken. Montagne en Driestar hebben verwezen naar de mail van hun advocaat van die datum, waaruit met zoveel woorden blijkt dat, om verschillende redenen die tijdens het overleg waren gebleken, de totstandkoming van een overeenkomst in hun visie “nog helemaal niet” aan de orde was. Kort daarna is het overleg kennelijk beëindigd.
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot geen andere conclusie leiden dat Allsafe de hoge lat voor aansprakelijkheid wegens afgebroken onderhandelingen niet heeft gehaald. Daarop stuit vordering II af.
      
    
    
      4.15.
      Dit betekent dat ook de vorderingen onder III(dwangsom) en onder IV(proceskosten) niet toewijsbaar zijn.
      
    
    
      4.16.
      De vordering onder V richt zich tegen OCNK en is afhankelijk van de toewijsbaarheid van vordering I of vordering II. Nu die vorderingen niet toewijsbaar zijn, moet ook vordering V worden afgewezen.
      
    
    
      4.17.
      Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Allsafe in de proceskosten veroordeeld. De kosten van zowel Montagne en Driestar samen als OCNK worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	         676,00
      - salaris advocaat		1.016,00
      Totaal	€          1.692,00
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Allsafe in de proceskosten, tot op heden begroot op € 1.692,00 aan de zijde van Montagne en Driestar samen en € 1.692,00 aan de zijde van OCNK,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Allsafe daarbovenop de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van € 1.692,00 aan Montagne en Driestar te betalen met ingang van de 15e dag na de uitspraak van dit vonnis tot de dag van algehele betaling, 
      
    
    
      5.4
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.
        1980/2247