ECLI:NL:GHARL:2023:5900, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-07-2023, 21/01496
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01496
    uitspraakdatum: 11 juli 2023
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 augustus 2021, nummer UTR 20/4733, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 ten aanzien van belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 103 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 573.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 442,36 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 26 augustus 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 28 september 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift in hoger beroep bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam3] , bijgestaan door taxateur [naam4] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 9 februari 2023 aan partijen is verzonden.
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst om belanghebbende in de gelegenheid te stellen op het verweerschrift van de heffingsambtenaar, dat hij niet heeft ontvangen, te reageren. Belanghebbende heeft daarvan bij brief van 6 maart 2023 gebruik gemaakt. De heffingsambtenaar heeft vervolgens bij brief van 30 maart 2023 op het stuk van belanghebbende gereageerd. Daarna heeft het Hof het onderzoek, met instemming van partijen, zonder nadere mondelinge behandeling gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een rond 1918 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 150 m2. De perceeloppervlakte bedraagt 102 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 540.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 573.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een ingebrachte waardematrix van taxateur [naam5] van 1 februari 2021 waarin de waarde is getaxeerd op € 573.000. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.
      
    
    
      4.3.
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 573.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix waarin vier in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn gebruikt ter bepaling van de waarde. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 103 
                (tussenwoning)
              
              
                1918
              
              
                150 m2
              
              
                € 3.310
              
              
                € 496.500
              
              
                102 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 76.500
              
              
                
              
              
                € 573.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 85
                (tussenwoning)
              
              
                1926
              
              
                131 m2
              
              
                € 3.992
              
              
                € 523.000
              
              
                144 m2
              
              
                 € 750
              
              
                €108.000
              
              
                
              
              
                € 651.900
                (06-05-19)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 631.000 
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 127
                (tussenwoning)
              
              
                1927
              
              
                165 m2
              
              
                € 4.086
              
              
                € 674.250
              
              
                145 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 108.750
              
              
                Berging              € 3.000
                Kelder (9 m2)     € 9.000
              
              
                € 775.000
                (02-10-18)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 795.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 32
                (tussenwoning)
              
              
                1904
              
              
                198 m2
              
              
                € 3.970
              
              
                € 786.000
              
              
                148 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 111.000
              
              
                Berging              € 4.000
                Kelder (10 m2)  €10.000
              
              
                € 845.000
                (08-04-18)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 911.000 
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 17
                (tussenwoning)
              
              
                1904
              
              
                140 m2
              
              
                € 3.621
              
              
                € 507.000
              
              
                132 m2
              
              
                 € 750
              
              
                € 99.000
              
              
                Berging              € 1.000
                
              
              
                € 620.500
                (21-03-19)
                
                     Gecorr.:
                
                
                  € 607.000 
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      De onroerende zaak is gebouwd rond 1918. Met betrekking tot de onroerende zaak is in de matrix aangegeven dat sprake is van een matig/voldoende bouwkwaliteit, een matige staat van onderhoud en gedateerde voorzieningen. Daarbij is aangegeven dat onder “matig” wordt verstaan dat op korte termijn onderhoud noodzakelijk is, en onder “voldoende” dat sprake is van een situatie die weliswaar niet op peil is, maar waarbij onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. Verder is bij de matrix een grondstaffel vermeld. De vergelijkingsobjecten dateren uit dezelfde bouwperiode als de onroerende zaak (1904 – 1927). Ook voor de vergelijkingspanden is in de matrix een kwalificatie vermeld van de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van die objecten. 
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep van de vergelijkingsobjecten iWOZ- vastgoedrapporten overgelegd. Daarin zijn een aantal objectkenmerken vermeld en is een door de betreffende verkoopmakelaar opgestelde omschrijving van het object opgenomen. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 ten bedrage van € 573.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 620.500 voor het vergelijkingsobject [adres5] 17. Dit vergelijkingsobject stamt uit dezelfde bouwperiode (1918 versus 1904), heeft een vergelijkbare woonoppervlakte (150 m2 versus 140 m2), is in dezelfde buurt gelegen en betreft hetzelfde woningtype (tussenwoning). Bovendien zijn de bouwtechnische kwaliteit (matig/voldoende), de staat van onderhoud (matig), en het voorzieningenniveau (gedateerd) goed vergelijkbaar, zoals het Hof op grond van de overgelegde iWOZ-vastgoedrapporten aannemelijk acht. Met het verschil in perceeloppervlakte (102 m2 versus 132 m2) heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. 
      
    
    
      4.9.
      Dat – zoals belanghebbende stelt – op basis van het iWOZ-vastgoedrapport voor [adres5] 17 uitgegaan dient te worden van een woonoppervlak van 144 m2 in plaats van, zoals de taxateur van de heffingsambtenaar heeft gedaan, 140 m2, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Zelfs indien van het door belanghebbende gestelde woonoppervlak van [adres5] 17 van 144 m2 wordt uitgegaan, acht het Hof op basis van de betreffende verkoop door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de voor de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.10.
      Verder heeft belanghebbende nog gesteld dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat hij het daarvoor gebruikte indexeringspercentage heeft onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan belanghebbende verstrekte indexcijfers voortkomen uit de zogenoemde permanente marktanalyse. De indexaties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn ook in onderhavige geval consistent uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals Funda via iWOZ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof stelt voorop dat de indexeringspercentages slechts een hulpmiddel zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Bij gebruikmaking van indexeringspercentages dient de heffingsambtenaar  zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de vergelijksobjecten te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geschaad in zijn procespositie. Immers, belanghebbende kan de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover stellen, hetgeen belanghebbende echter heeft nagelaten. Ten slotte overweegt het Hof dat ook indien de heffingsambtenaar een iets andere indexering zou hebben toegepast, dit niet zou leiden tot het oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende steun geven aan de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Slotsom
        
        Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
    
    
    
    
      De griffier, De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M.G.J.M. van Kempen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 13 juli 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.