ECLI:NL:RBROT:2023:7604, Rechtbank Rotterdam, 23-08-2023, C/10/662125 / KG ZA 23-655
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Eiseres heeft het gebrek, het ontbreken van een huisvestingsvergunning zelf gecreëerd. Dit staat naar voorlopig oordeel echter niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg. Eiseres heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en bovendien hebben gedaagden inmiddels een forse huurachterstand laten ontstaan. Voldoende aannemelijk dat ontruiming van de woning in een bodemprocedure wordt toegewezen. Belangenafweging rechtvaardigt een langere ontruimingstermijn.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/662125 / KG ZA 23-655
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 augustus 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ALL IN RENTALS B.V.,
      gevestigd te Barendrecht,
      eiseres,
      advocaat mr. P. Smit te Spijkenisse,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [gedaagde 1] ,
    
      wonende te Spijkenisse,
      2.	[gedaagde 2],
      wonende te Spijkenisse,
      gedaagden,
      advocaat mr. D. Bakker te Papendrecht.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna All In Rentals en gedaagden (waar nodig afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1. Waar gaat de zaak over?
    
      1.1.
      All In Rentals vordert ontruiming van de door haar aan gedaagden verhuurde woning. Deze vordering wordt toegewezen, maar daarbij wordt op grond van een belangenafweging aan gedaagden een langere ontruimingstermijn gegund. 
      
      
    
  
  
    
      2. De procedure
    
      2.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 1 augustus 2023;
        
        
          producties 1 tot en met 24 van All In Rentals;
        
        
          producties 1 tot en met 4 van gedaagden;
        
        
          de pleitnota van All In Rentals;
        
        
          de pleitnota van gedaagden.
        
      
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling vond op 16 augustus 2023 plaats. 
      
      
    
  
  
    
      3. De feiten
    
      3.1.
      All In Rentals is een onderneming die zich bezighoudt met het inhuren en onderverhuren van woonruimte. 
      
    
    
      3.2.
      Vanaf maart 2022 verhuurt All In Rentals woonruimte aan het [adres] (hierna: ‘de woning’). 
      
    
    
      3.3.
      Op 25 juli 2022 ontvangt All In Rentals een brief van de gemeente Nissewaard (hierna: ‘de gemeente’). In deze brief staat het volgende: 
      
      
        
          (..)
        
        
          Wij hebben de afgelopen maanden meerdere overlastmeldingen ontvangen over het adres
        
        
          
            [adres] . Uitgaande van deze overlastmelding is geconstateerd dat deze
        
        
          woonruimte in gebruik is. Hiervoor dienen u als eigenaar en de bewoner in eerste instantie een huisvestingsvergunning op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijk problematiek bij de gemeente aan te vragen.
        
        
          (..)
        
        
          U als eigenaar van de woning krijgt alsnog de mogelijkheid om samen met de personen die de
        
        
          woonruimte in gebruik nemen een aanvraag voor een huisvestingsvergunning in te dienen via
        
        
          onderstaande link. Deze aanvraag dient 
          uiterlijk voor 5 augustus 2022
           ontvangen te zijn. Indien wij
        
        
          voor deze datum geen aanvraagformulier hebben ontvangen zal de handhavingsprocedure gestart
        
        
          worden en zult u een bestuurlijke boete ontvangen.
        
      
      
      
        
          Gezien het feit dat er meerdere overlastmeldingen zijn wegens geluidsoverlast zou het kunnen dat
        
        
          de burgemeester de woonverklaring weigert op basis van artikel 8:2:1:a het veroorzaken van
        
        
          geluidsoverlast. Het niet afgeven van een woonverklaring door de burgemeester is reden de
        
        
          aanvraag tot huisvestigingsvergunning te weigeren waarbij de bewoners de woning dienen te
        
        
          verlaten.(..)”
        
      
      
    
    
      3.4.
      All In Rentals heeft de woning met ingang van 1 december 2022 aan gedaagden verhuurd. In de gesloten huurovereenkomst hebben partijen de volgende afspraken gemaakt: 
      
      
        
          (..)
        
        
          Duur, verlenging en opzegging
        
        
          Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig) of koter
      
    
    
      3.1
      
        
          Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte)/ maximaal vijf (5) jaar of korter (onzelfstandige woonruimte), te weten 12 maanden ingaande op 01-12-2022 en lopende tot en met 30-11-2023.
        
          (..)
        
      
    
    
      3.4
      
        
          Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
        
        
          (..)
        
        
          Bijzondere bepalingen
        
      
    
    
      12.6
      
        Partijen zijn gerechtigd de overeenkomst te ontbinden met inachtneming van een opzegtermijn van 14 dagen indien partijen aantoonbare nadelige gevolgen ondervinden met betrekking tot:
      
      
        
          
            gemeentelijke vergunningen
          
        
        
          
            overlast van omwonenden
          
        
        
          
            overlast van bewoners
          
        
        
          
            de bewoonbaarheid van het object(..)”
          
        
      
      
    
    
      3.5.
      All In Rentals heeft op 11 januari 2023 een huisvestingsvergunning voor bewoning van de woning door gedaagden aangevraagd.
      
    
    
      3.6.
      De gemeente stuurt op 14 februari 2023 een brief aan All In Rentals, waarin staat:
      
      
        
          (..)
        
        
          Op 25 juli 2022 heeft u een brief van ons ontvangen betreffende de huisvesting op de [adres] . U heeft destijds nagelaten een huisvestigingsvergunning aan te vragen voor de personen toen woonachtig op bovenstaand adres voorafgaand aan bewoning.
        
        
          (..)
        
        
          Helaas hebben wij moeten constateren dat er op 17 december 2022 een inschrijving heeft
        
        
          plaatsgevonden in de Basisregistratie Personen voor 2 nieuwe bewoners en een dochter onder de 16
        
        
          jaar. (De BRP heeft een signaalfunctie maar het niet hebben van een huisvestigingsvergunning is
        
        
          geen weigeringsgrond voor inschrijving in de BRP). Daarnaast hebben wij van omwonenden een
        
        
          klacht ontvangen over overlast doordat de bewoners van [adres] midden in de nacht ruzie
        
        
          hadden. Vanuit de Gemeente Nissewaard is in januari 2023 contact met u opgenomen om u te
        
        
          melden dat wij signalen hadden dat er nieuwe bewoners in de woning aan het [adres] zaten. Ook is medegedeeld dat u opnieuw nalatig bent geweest omdat er voor deze bewoners ook geen
        
        
          aanvraag ingediend en er dus ook geen screening heeft kunnen plaatsvinden voorafgaand aan de
        
        
          bewoning.
        
      
      
      
        
          U heeft op 11 januari 2023 alsnog een aanvraag huisvestigingsvergunning gedaan. Helaas is uit de
        
        
          screening gebleken dat er serieuze meldingen zijn voor wat betreft [gedaagde 1] en dat de
        
        
          Gemeente geen huisvestigingsvergunning zal gaan verlenen.
        
        
          (..)
        
        
          Bestuurlijke boete
        
        
          Op grond van artikel 12 van de Verordening is het verboden om de woonruimte voor bewoning in
        
        
          gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Bij schending
        
        
          van dit artikel kan de burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen op grond van artikel 13 van de Verordening. De hoogte van de boete bedraagt bij de eerste overtreding € 2000,- bij
        
        
          de tweede overtreding € 10.000,- en bij de derde overtreding € 20.000,-.
        
      
      
      
        
          Aangezien dit uw tweede overtreding is leggen wij u een boete op van € 10.000,-- op als u niet voor 1
        
        
          mei 2023 andere huisvesting heeft geregeld voor de huidige bewoners, nu blijkt dat All-in Rentals
        
        
          nalatig is geweest door geen aanvraag in te dienen voorafgaand aan bewoning en er een negatieve
        
        
          screening is waardoor de huidige situatie niet in stand kan blijven.
        
      
      
      
        
          Zienswijze
        
        
          Gelet op het voorgaande en op grond van artikel 10h van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek stel ik u in de gelegenheid om gehoord te worden alvorens het definitieve besluit genomen zal worden. Ik nodig u daartoe uit om uw zienswijze schriftelijk in te dienen via [e-mailadres] 
          voor 01 maart 2023
          .(..)”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 22 maart 2023 stuurt All-in Rentals drie betalingsherinneringen aan gedaagden. Die betalingsherinneringen zien op 3 facturen van € 3.200.-, € 1.600,- en € 1.600,-. In alle gevallen is sprake van een tweede herinnering.
      
    
    
      3.8.
      Met een e-mailbericht van 31 maart 2023 zegt All In Rentals de huurovereenkomst met gedaagden per e-mail per 30 april 2023 op. De reden voor de opzegging is het niet verkrijgen van de gemeentelijke huisvestingsvergunning. 
      
    
    
      3.9.
      Op 16 mei 2023 stuurt de gemeente een brief aan All In Rentals waarin staat:
      
      
        
          (..)
        
        
          Vastgesteld is dat het gaat om een 2e overtreding. Vorig jaar 22 juli 2022 heeft u een vooraankondiging ontvangen voor eenzelfde feit, u heeft een bewoner gehuisvest zonder eerst een aanvraag Rotterdamwet in te dienen. U heeft toen een termijn gekregen tot 5 augustus 2022 om deze bewoner uit de woning te plaatsen. U heeft ook toen vlak voor het verstrijken van de termijn telefonisch om uitstel gevraag en dit hebben we toen verleend tot 1 oktober 2022. Uiteindelijk is de bewoner per 1 november uit de woning vertrokken. In december van 2022 heeft u met de huidige bewoner een huurovereenkomst afgesloten opnieuw zonder een aanvraag Rotterdamwet aan te vragen. Hiermee is duidelijk dat u moedwillige de regels heeft overtreden, In de eerste casus hebben we een boete aangekondigd maar niet opgelegd. We zijn coulant geweest omdat er toen zicht was op een oplossing. In dit geval is er op dit moment geen zicht op een oplossing wat de reden was om geen uitstel te verlenen en de boete op te leggen nu de termijn is verstreken. Wel matigen we het bedrag omdat er in de eerste casus geen boete is opgelegd. Wel duidelijk is dat het gaat om een tweede overtreding en we het u aanrekenen dat u opzettelijk de regels voor een tweede maal heeft overtreden. Dat zien wij als een verzwarende omstandigheid. De boete die u dient te betalen is derhalve € 6.000,--(..)”
        
      
      
    
    
      3.10.
      Bij besluit van 4 juli 2023 legt de gemeente, na een vooraankondiging op 16 mei 2023 en een op 30 mei ingediende zienswijze, een last onder dwangsom van € 5.000,- per maand op aan All In Rentals met een maximum van € 20.000,-, voor het geval de woning voor 1 september 2023 niet door gedaagden is ontruimd.
      
    
    
      3.11.
      Op 11 juli 2023 stuurt de advocaat van All In Rentals een brief aan gedaagden, waarin hij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst inroept, voor het geval de e-mail van 31 maart 2023 niet kwalificeert als een buitengerechtelijke ontbinding. 
      
    
    
      3.12.
      Tot en met juli 2023 bedraagt de achterstand in betaling van de (helft van de) borg en de huur c.q. gebruiksvergoeding € 12.800,00. 
      
      
    
  
  
    
      4. Het geschil
    
    
      4.1.
      All In Rentals vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          gedaagden te veroordelen om de onroerende zaak gelegen aan het [adres] te 3205 BA Spijkenisse, met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van All In Rentals te stellen;
        
        
          All In Rentals te machtigen om bij gebreke van volledige voldoening aan het sub 1 bepaalde deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagden;
        
        
          gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten van dit geding. 
        
      
      
    
    
      4.2.
      All In Rentals legt aan haar vorderingen ten grondslag dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gedaagden veroorzaken overlast en daarom verleent de gemeente geen huisvestingsvergunning. Vanwege het ontbreken van een huisvestingsvergunning heeft All In Rentals de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd. Artikel 12.6 van de huurovereenkomst biedt deze mogelijkheid. De e-mail waarin All In Rentals de huurovereenkomst opzegt, moet worden gezien als een buitengerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 7:210 BW. 
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden voeren als verweer aan dat als All In Rentals haar verantwoordelijkheid had genomen en een huisvestingsvergunning had aangevraagd, zij niet in de huidige situatie zouden zitten. Om die reden kan de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW niet worden ontbonden. Gedaagden betwisten overlast te veroorzaken en er is geen sprake van een huurachterstand. Met All In Rentals is namelijk afgesproken dat de huur mocht worden verrekend met de investering van € 22.000,00 die gedaagden in de woning hebben gedaan dan wel hebben gedaagden een beroep op opschorting gedaan.
      
      
    
  
  
    
      5. De beoordeling
    
      5.1.
      All In Rentals heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat de gemeente haar in het kader van een handhavingstraject dreigt een last onder dwangsom op te leggen van € 5.000,00 per maand als de woning niet voor 1 september 2023 door gedaagden is ontruimd. Of de vorderingen materieel toewijsbaar zijn, wordt hierna beoordeeld. 
      
    
    
      5.2.
      Een vordering tot ontruiming is in kort geding slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
      
    
    
      5.3.
      All In Rentals legt aan de vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij de huurovereenkomst bij e-mail van 31 maart 2023 per 30 april 2023 heeft opgezegd, omdat de gemeente geen huisvestingsvergunning heeft verleend voor gedaagden. Hoewel de huurovereenkomst niet tussentijds mag worden opgezegd (artikel 3.4), volgt uit artikel 12.6 van de huurovereenkomst dat partijen de overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 14 dagen mogen ontbinden als zij nadelige gevolgen ondervinden met betrekking tot gemeentelijke vergunningen. Voldoende aannemelijk is dat van een dergelijke situatie sprake is. De gemeente heeft immers geen huisvestingsvergunning verleend en bij besluit van 4 juli 2023 een last onder dwangsom van € 5.000,00 per maand aan All In Rentals heeft opgelegd indien de woning voor 1 september 2023 niet door gedaagden is ontruimd. 
      
    
    
      5.4.
      De omstandigheid dat het gebrek, het ontbreken van een huisvestingsvergunning, door All In Rentals zelf is gecreëerd, staat naar voorlopig oordeel niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg. Dat All In Rentals bij e-mail van 31 maart 2023 heeft aangegeven de huurovereenkomst op te zeggen in plaats van te ontbinden, leidt niet tot een ander oordeel. De huurovereenkomst is bij brief van 11 juli 2023 alsnog buitengerechtelijk ontbonden. Dit betekent dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven. Bovendien hebben gedaagden inmiddels een forse huurachterstand laten ontstaan. Het is om die redenen dan ook voldoende aannemelijk dat de vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure wordt toegewezen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan van All In Rentals niet worden gevraagd om de uitkomst van een eventuele bodemprocedure af te wachten vanwege de door de gemeente opgelegde last onder dwangsom. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming in dit kort geding daarom toe. 
      
    
    
      5.5.
      
        All In Rentals vordert de ontruimingstermijn te bepalen op 48 uur na betekening van dit vonnis. Dit is in strijd met de wet. De voorzieningenrechter acht, op grond van een belangenafweging, een ontruimingstermijn van ruim een maand na dagtekening van dit vonnis redelijk. Dit betekent dat gedaagden uiterlijk op 30 september 2023 de woning moeten verlaten. Redengevend daarvoor is het volgende. 
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat All In Rentals de huidige situatie met de gemeente zelf heeft gecreëerd door niet (tijdig) een huisvestingsvergunning aan te vragen en de woning desalniettemin te verhuren aan gedaagden. [gedaagde 2] stelt dat zij haar sociale huurwoning heeft opgezegd en samen met [gedaagde 1] en kinderen (haar jongste kind moet nog één jaar worden) in de woning is gaan wonen. De voorzieningenrechter weegt voorts mee dat All In Rentals bepaald niet voortvarend handelt. Dat is zowel ten aanzien van de al sinds januari 2023 uitblijvende huurbetalingen het geval als ten aanzien van de aanvraag van dit kort geding. Dat is pas op 13 juli 2023 aangevraagd, zonder het verzoek om verkorting van de dagvaardingstermijn, terwijl de problemen met de gemeente al veel langer spelen. Daarnaast heeft All In Rentals in deze procedure niet aannemelijk gemaakt dat de woningen die zij aan gedaagden heeft aangeboden, vergelijkbaar zijn met de woning waarin gedaagden nu wonen, zij het dat daarbij wel de kanttekening moet worden gemaakt dat het er wel wat weg van heeft dat gedaagden wel erg hoge eisen stellen.
        Daar staat tegenover dat gedaagden geen toestemming aan All In Rentals hebben gevraagd om de woning te mogen verbouwen. Uit het ter zitting getoonde incheckrapport kan niet worden afgeleid dat dat het hele huis gestukt en gesaust moest worden. De beslissing om dat, blijkbaar zonder enig overleg met All-in Rentals, wel te doen terwijl er hooguit twee of drie muren daadwerkelijk onderhanden genomen moesten worden, komt daarom voor eigen rekening en risico van gedaagden. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, zodat het, in ieder geval deels, voor rekening en risico van [gedaagde 2] komt dat zij haar sociale huurwoning heeft opgezegd. 
        In dit geval weegt heel zwaar dat gedaagden in januari 2023 zijn gestopt met het betalen van huur en zij in deze procedure geen bewijs hebben overgelegd van hun stelling dat er tijdens een gesprek in maart 2023 afspraken met All In Rentals zijn gemaakt over verrekening van de huurbetalingen met de hiervoor genoemde werkzaamheden. All In Rentals heeft enkel gezegd dat zij de kwestie voor gedaagden willen oplossen en hen willen helpen met verhuizen. Dit betekent echter niet dat gedaagden tot een bedrag van hun investering in de woning mochten opschorten. Bovendien hebben gedaagden ook geen bewijs overgelegd dat zij de aannemer hebben betaald voor de volgens gedaagden verrichte werkzaamheden. De verrekeningafspraak wordt weersproken door het door gedaagden zelf overgelegde appgesprek van 26 mei 2023. Daarin gaat het immers over achterstanden bij All In Rentals.
        Alles afwegende weegt, bij het bepalen van de ontruimingstermijn, het handelen en nalaten van All In Rentals iets zwaarder dan het handelen en nalaten van gedaagden. Daarbij is in het voordeel van gedaagden nog meegewogen dat zij een nog heel jong kind hebben dat op 7 september 1 jaar wordt en dat de kans op het, al dan niet samen met All In Rentals, vinden van alternatieve woonruimte op een termijn van ruim 4 weken groter wordt ingeschat dan de situatie waarin dat op termijn van om en nabij de 4 dagen moet. 
      
    
    
      5.6.
      De gevorderde ontruiming wordt dus toegewezen, maar gedaagden krijgen langer de tijd krijgen om de woning te verlaten. Zij moeten de woning uiterlijk op 30 september 2023 verlaten, onder de voorwaarde dat dit vonnis uiterlijk op 31 augustus aan gedaagden is betekend. Gelet op de omvang van de huurachterstand en de hoge eisen die gedaagden aan de door All In Rentals aangeboden woningen stellen, voert het te ver om aan de ontruiming de voorwaarde te verbinden dat All In Rentals voor vervangende woonruimte zorgt. De voorzieningenrechter gaat er echter wel van uit dat All In Rentals haar uiterste best doet om te zorgen dat gedaagden andere woonruimte krijgen die enigszins past bij hun wensen. 
      
    
    
      5.7.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te voeren, wordt afgewezen, omdat dit overbodig is. De wet geeft aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren, waarbij hij de hulp van politie en justitie kan inroepen (artikel 556 lid 1 en artikel 557 juncto artikel 444 Rv).
      
    
    
      5.8.
      Gedaagden krijgen grotendeels ongelijk en worden hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten van All In Rentals worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	107,77
      - griffierecht	€	676,00
      - salaris advocaat	€	697,00
      Totaal	€ 	1.480,77
      
    
    
      5.9.
      Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853) volgt dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over nakosten. 
      
      
    
  
  
    
      6. De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      6.1.
      veroordeelt gedaagden om de onroerende zaak gelegen aan het [adres] , met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt uiterlijk op 30 september 2023 te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van All In Rentals te stellen, onder de voorwaarde dat dit vonnis uiterlijk op 31 augustus 2023 aan gedaagden is betekend,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van All In Rentals tot op heden begroot op € 1.480,77,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2023.3608/2009