ECLI:NL:RBNHO:2023:8624, Rechtbank Noord-Holland, 06-09-2023, 10237317
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder stelt onredelijk te zijn benadeeld door het splitsne van de all-in huurprijs en het toepassen van de 55/25. Bij vaststellen huurprijs volgt de kantonrechter dezelfde regels en normen als de huurcommissie. Geen sprake van zeer bijzondere omstandigheden

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10237317 \ CV EXPL  22-7213
      Uitspraakdatum: 6 september 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. M.T. Eckhart, ter zitting vertegenwoordigd door mr. I. Langeveld
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1]
      gemachtigde: [gemachtigde]2. [gedaagde 2]3. [gedaagde 3]4. [gedaagde 4]
    
      allen wonende te [plaats 2] 
      gedaagden  
      verder gezamenlijk te noemen: gedaagden
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van [nummer] december 2022 een vordering tegen gedaagden ingesteld. Gedaagden hebben eerst mondeling en daarna schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
       Op 7 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief d.d. 28 juli 2023 en [gedaagde 2] bij e-mail d.d. 28 juli 2023 nog stukken toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is sinds 2020 eigenaar van het bedrijfspand met bovenwoningen gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het pand). Toen hij het pand kocht, waren de bovenwoningen (appartementen) reeds verhuurd.  
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] huurt sinds 1 februari 2019 het appartement 1 aan de [adres] te [plaats 2] van [eiser] voor een huurprijs van € 750,00 inclusief een voorschot nutsvoorzieningen. 
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 2] huurt sinds 1 augustus 2015 appartement 2 aan de [adres] te [plaats 2] van [eiser] voor een huurprijs van € 550,00 inclusief een voorschot nutsvoorzieningen. 
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 3] en [gedaagde 4] huurden van 1 augustus 2019 tot 1 februari 2023 appartement [nummer] aan de [adres] te [plaats 2] van [eiser] voor een huurprijs van € 550,00 inclusief een voorschot nutsvoorzieningen. 
    
    
      2.5.
      In een ongedateerde brief aan alle bewoners heeft [eiser] zich gepresenteerd als nieuwe eigenaar en aangekondigd dat hij een aantal onderdelen van het gebouw zou gaan vernieuwen, renoveren en schoonmaken. Verder heeft hij daarin aangegeven:Zoals u weet is in uw huurovereenkomst een voorschot opgenomen voor “levering diensten” welke bestaan uit het leveren van gas, water en elektriciteit. Deze kosten zijn de afgelopen jaren niet met u afgerekend. Ik, als nieuwe eigenaar, ga dit vanaf 1 januari 2021 wel met u afrekenen. Per 1 februari 2021 zal per maand per appartement een voorschot ad € 80,- in rekening worden gebracht voor: Electra € 50,- (…)Gas voor warmte en warm water € 25,-Water € 5,- (…)Tevens heeft er in de voorafgaande jaren geen indexering van de huur plaatsgevonden, ook dit zal veranderen. In april zal u de indexering van de huur ontvangen, welke verhoging dan per 1 juli 2021 zal ingaan. (…)
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft aan gedaagden voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2022 te verhogen met 2,3%. Omdat gedaagden daarmee niet hebben ingestemd, heeft [eiser] de Huurcommissie verzocht zijn voorstel tot huurverhoging te beoordelen. Gedaagden hebben zich bij de Huurcommissie verzet tegen het voorstel tot huurverhoging omdat volgens hen sprake is van achterstallig onderhoud en van gebreken aan het gehuurde. In alle zaken heeft de Huurcommissie geoordeeld dat sprake was van een all-in prijs omdat de (kale) huurprijs en de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten niet van elkaar waren gescheiden. De Huurcommissie is ambtshalve tot splitsing overgegaan, waarbij de huurprijs is vastgesteld op 55% van de all-in prijs en het voorschot op de servicekosten op 25% van de all-in prijs. 
    
    
      2.7.
      De Huurcommissie heeft de huur van [gedaagde 1] gesplitst in een kale huurprijs van € 412,50 en een voorschot van € 187,50. De huurprijs is per 1 juli 2022 met 2,3% verhoogd naar € 421,99.
    
    
      2.8.
      De Huurcommissie heeft de huur van [gedaagde 2] gesplitst in een kale huurprijs van € 302,50 en een voorschot van € 137,50. De huurprijs is per 1 juli 2022 met 2,3% verhoogd naar € 309,46.
    
    
      2.9.
      De Huurcommissie heeft de huur van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gesplitst in een kale huurprijs van € 275,00 en een voorschot van € 125,00. De huurprijs is per 1 juli 2022 met 2,3% verhoogd naar € 281,33.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter:I. bepaalt dat de door de huurcommissie vastgestelde kale huurprijzen niet redelijk zijn;II. [gedaagde 1] veroordeelt om met ingang van 1 juli 2022 aan [eiser] een kale huurprijs van € 712,79 te betalen;III. [gedaagde 2] veroordeelt om met ingang van 1 juli 2022 aan [eiser] een kale huurprijs van € 672,85 te betalen;IV. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] veroordeelt om met ingang van 1 juli 2022 aan [eiser] een kale huurprijs van € 524,46 te betalen;V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij onredelijk benadeeld is door het splitsen van de all-in-prijs en het toepassen van de 55/25 regel. De vastgestelde kale huurprijzen zijn niet redelijk omdat huurders nooit een huurverhoging of indexering opgelegd hebben gekregen en hij inmiddels voor ongeveer € 200.000,00 aan werkzaamheden aan de appartementen heeft laten uitvoeren. Daarbij komt nog dat op basis van het puntensysteem een veel hogere kale huurprijs redelijk is. Voor het appartement van [gedaagde 1] betekent dit een kale huurprijs van € 712,79, voor het appartement van [gedaagde 2] een kale huurprijs van € 672,85 en voor het appartement van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] een kale huurprijs van € 524,46. De lage huurprijs die gedaagden nu betalen is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde 1] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat hij met de rechtsvoorganger van [eiser] een all-in-prijs heeft afgesproken van € 750,00. Verder is een bedrag van € 712,79 aan kale huurprijs niet redelijk. In de puntentelling is rekening gehouden met renovatie en een investering van € 30.000,00 terwijl geen sprake is van renovatie van het gehuurde. Verder heeft [gedaagde 1] nog steeds last van schimmel bij de ramen, onafgewerkte kozijnen, een te kleine toegangsdeur en slechte isolatie. Daarbij komt nog dat sprake is van een gevaarlijke situatie omdat in het systeemplafond gipsplaten zitten in plaats van schuimplaten, is de elektriciteit in de woning onveilig en is sprake van ongedierte in het pand. De werkzaamheden waar [eiser] naar verwijst, zijn geen verbetering ten behoeve van het gehuurde voor [gedaagde 1], maar zien op achterstallig onderhoud. Tot slot is de door de Huurcommissie vastgestelde splitsing van 55/25 procent correct en de kantonrechter dient zich daaraan te houden. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 2] betwist de vordering voert aan – samengevat – dat het appartement vervallen is. De gestelde werkzaamheden bestaan alleen uit het aanbrengen van nieuwe kozijnen, maar die lekken. Verder is er een all-in huurprijs afgesproken zodat [eiser] het gas, water en licht niet apart kan doorberekenen. 
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 3] en [gedaagde 4] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat zij een all-in-prijs hebben afgesproken zodat [eiser] nu niet ineens apart het gas, water en licht kan berekenen. Verder verkeert het appartement in deplorabele staat. De door [eiser] genoemde werkzaamheden zijn niet met facturen onderbouwd en zien niet alleen op de appartementen maar op het gehele bedrijfspand. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Niet in geschil is dat [eiser] zich in alle zaken die hier aan de orde zijn, tijdig tot de kantonrechter heeft gewend. De uitspraak van de Huurcommissie is hierdoor komen te vervallen en de kantonrechter moet de zaak daarom, in beginsel, in volle omvang beoordelen.
    
    
      5.2.
      Uitgangspunt is dat [eiser] de Huurcommissie ex artikel 7:253 BW heeft verzocht te oordelen over de redelijkheid van de door hem verzochte huurverhoging. Omdat de Huurcommissie oordeelde dat sprake was van een all-in prijs, is zij op grond van artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) ambtshalve overgegaan tot splitsing van die prijs op basis van het 55/25 principe zoals in die regeling is bepaald. [eiser] is het met die splitsing niet eens.
    
    
      5.3.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake was van een all-in prijs. Voor wat betreft [gedaagde 1] en [gedaagde 3]/[gedaagde 4] heeft [eiser] dat niet betwist, zodat daarvan uit kan worden gegaan. Ten aanzien van [gedaagde 2] heeft [eiser] aangevoerd dat in het huurcontract een huurprijs van € 550,- is opgenomen en een voorschot servicekosten van € 0,-. Verder wijst [eiser] er op dat [gedaagde 2] in deze procedure zelf heeft aangevoerd dat nooit servicekosten aan hem in rekening zijn gebracht. Gelet hierop moet het er volgens [eiser] voor gehouden worden dat sprake was van een kale huur van € 550,- en niet van een all-in prijs.
    
    
      5.4.
      Het betoog van [eiser] slaagt niet. In de huurovereenkomst is weliswaar bepaald dat het voorschot op de servicekosten € 0,- per maand bedraagt, maar ook dat de door verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten bestaan uit elektra, gas en water. Dat de verhuurder voor deze leveringen geen vergoeding heeft bedongen, is niet aannemelijk, althans aangenomen moet worden dat de verhuurder deze heeft betaald uit de maandelijkse vergoeding van € 550,- die [gedaagde 2] verschuldigd was. Ter zitting heeft [gedaagde 2] bovendien toegelicht dat hij met zijn vorige verhuurder had afgesproken dat hij maandelijks € 550,- zou betalen en daarvoor niet alleen het genot van het gehuurde zou ontvangen, maar ook elektra, gas en water. Vast staat ook dat [gedaagde 2] niet zelf leveringscontracten met leveranciers van elektra, gas en water heeft afgesloten en dat deze via en op kosten van [eiser] worden geleverd. Daarmee is sprake van een all-in prijs.
    
    
      5.5.
      De volgende vraag is of de door de Huurcommissie aangebrachte splitsing conform de 55/25 regel, redelijk is. Volgens [eiser] is dat niet het geval gelet op:
      - het aantal punten voor de appartement conform het woningwaarderingsstelsel en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijzen;
      - zijn investeringen ter verbetering van de kwaliteit van de appartementen;
      - de omstandigheid dat de huurprijzen niet eerder zijn verhoogd of geïndexeerd.
    
    
      5.6.
      Bij de beoordeling van voormelde vraag geldt het volgende als uitgangspunt. Hoewel in artikel 7:262 BW niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Want hoewel de kantonrechter niet de hoger beroeps instantie van de Huurcommissie is en de kantonrechter zelfstandig de huurprijs kan vaststellen, valt niet in te zien waarom voor haar andere regels en normen zouden gelden dan voor de Huurcommissie. Het wettelijk kader is immers niet anders. De kantonrechter verwijst verder naar HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, waarin de Hoge Raad heeft overwogen: 3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de Huurcommissie. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dat alleen onder (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn. 
    
    
      5.7.
      Het voorgaande betekent dat ook de kantonrechter gebonden is aan de splitsing van de all-in prijs conform de 55/25 regel. Het is juist dat de huurprijs hierdoor (veel) lager uitkomt dan de prijs die gedaagden eerder betaalden, maar dat is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs. Dat laatste achtte de wetgever ongewenst. Het ligt dan niet in de rede dat de kantonrechter eigenhandig de huurprijzen vaststelt op het niveau van de maximaal redelijke huurprijzen: daardoor zou zij de sanctie geheel teniet doen. Het door de kantonrechter nu zelf vaststellen van de huurprijzen past ook niet in een procedure die zag op de beoordeling van de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder.
    
    
      5.8.
      Voorts is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van zodanig bijzondere omstandigheden dat hierdoor een afwijking van het in artikel 17 UHW bepaalde percentage geïndiceerd is. Het moge zo zijn dat de nieuwe huurprijs (veel) lager is dan de voor de betreffende appartementen geldende maximaal redelijke huurprijs, maar dat is nu eenmaal het gevolg van de 55/25 regel (zie ook r.o. 5.7). Verder is weliswaar duidelijk dat [eiser] investeringen in het door hem aangekochte pand heeft gedaan, maar uit de door hem overgelegde bonnen en facturen blijkt onvoldoende in hoeverre die investeringen specifiek betrekking hebben op de appartementen. Daarbij lijkt het erop dat de investeringen tenminste deels betrekking hebben op het uitvoeren van achterstallig onderhoud of het verhelpen van gebreken en niet op verbetering van de kwaliteit van de woning. Gedaagden hebben aangevoerd dat aan de binnenzijde van hun appartementen nog steeds sprake is van (ernstige) gebreken en vast staat dat de investeringen niet zien op de binnenzijde van de appartementen.
      
    
    
      5.9.
      De stelling van [eiser] dat hij onredelijk benadeeld is omdat niet eerder sprake is geweest van een huurverhoging dan wel een indexering gaat niet op. Het lag op de weg van [eiser] dan wel zijn rechtsvoorganger om de huur (jaarlijks) te verhogen/indexeren. Dat zij dit niet hebben gedaan, kan nu niet aan gedaagden worden tegengeworpen. 
    
    
      5.10.
      Gelet op al het voorgaande is de conclusie dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
    
    
      5.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt. Omdat [gedaagde 2] in persoon is verschenen (bijgestaan door zijn moeder), worden de reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag aan zijn kant ambtshalve vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00. De proceskosten van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] worden begroot op nihil omdat zij  niet op de mondelinge behandeling zijn verschenen. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor gedaagden worden vastgesteld op: - een bedrag van € 528,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1]; - een bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten van [gedaagde 2];- een bedrag van € 0,- aan reis-, verblijf- en verletkosten van [gedaagde 3] en [gedaagde 4];
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter