ECLI:NL:GHARL:2020:10029, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-12-2020, 19/01733
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01733
    uitspraakdatum: 1 december 2020
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 november 2019, nummer UTR 19/1876, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 523.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 november 2019 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 8 oktober 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn echtgenote, [A] , en [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.6
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft voor de zitting een pleitnota aan het Hof en de wederpartij doen toekomen.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een in 1998 gebouwde tussenwoning met twee bergingen en is gelegen op een perceel van 430 m2. 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak maakt deel uit van een complex van 34 geschakelde zogenoemde Avenue-woningen, gelegen aan de [a-straat] te [Z] . De woningen bestaan uit blokken. Een aantal woningen heeft 5 bouwblokken (2 bouwlagen, standaard), een aantal woningen heeft 6 bouwblokken (2 bouwlagen) omdat op de carport extra kamers gebouwd zijn, en een aantal woningen heeft 7 bouwblokken (3 bouwlagen). De afmeting van de opritten is van alle 34 woningen gelijk. Woningen met hetzelfde aantal bouwblokken hebben in beginsel dezelfde inhoud, zij het dat sinds de oplevering van deze woningen er woningen zijn die nadien zijn uitgebreid. De kadastrale grootte van de kavels is verschillend. De 34 woningen zijn qua bouwstijl identiek. 
      
    
    
      2.3
      De onroerende zaak is in 2006 verbouwd. Bij de onroerende zaak is door verplaatsing van de voordeur woonoppervlak (in de hal) gewonnen doordat de oorspronkelijk overdekte ruimte naast de garage bij de woning is betrokken. In 2016 heeft belanghebbende een nieuwe keuken laten plaatsen, door het aanbrengen van een scheidingswand een zogenoemde “chillroom” gecreëerd en de benedenverdieping van binnen geschilderd. De onroerende zaak is vanaf 15 april 2017 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 589.000, maar bleek voor die prijs destijds onverkoopbaar.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot € 468.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag OZB.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix (“SdB 53 nieuw.xlsx”), waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 25 september 2016 tot en met 2 oktober 2018 zijn verkocht, te weten: 
      - [a-straat] 87 te [Z] : een hoekwoning met berging, met een inhoud van 726 m3 en een kavelgrootte van 501 m2, verkocht op 2 december 2016 voor € 600.000;
      - [a-straat] 83 te [Z] : een tussenwoning met inpandige garage en tuinhuis, met een inhoud van 593 m3 + 75 m3 (garage) en een kavelgrootte van 299 m2, verkocht op 2 oktober 2018 voor € 495.000; 
      - [a-straat] 63 te [Z] : een hoekwoning met berging en carport, met een inhoud van 509 m3 en een kavelgrootte van 322 m2 + 28 m2 (carport), verkocht op 25 september 2016 voor € 335.000.
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentie-objecten vergelijkbaar zijn.
    
    
      4.4
      Anders dan belanghebbende meent, is de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling, blijkens de overgelegde matrix, uitgegaan van de verkoopcijfers van de opgevoerde referentie-objecten, welke zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Deze indexering is door belanghebbende niet bestreden. De daarnaast door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopinformatie met betrekking tot de onroerende zaak en de referentie-objecten dient louter ter illustratie. Het beroep dat belanghebbende doet op het rapport “De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties” van De Nederlandsche Bank, kan hem dan ook niet baten.
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de onroerende zaak is uitgegaan van een onjuiste inhoud. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat hij bij de bepaling van de inhoud van de onroerende zaak is uitgegaan van de tot de gedingstukken behorende bouwtekening uit 2006, derhalve de bouwtekening waarin de hiervoor – onder 2.3 – bedoelde verbouwing is meegenomen. Hij heeft op basis daarvan de bruto inhoud berekend. Anders dan belanghebbende heeft gesteld, is, naar het oordeel van het Hof, deze bruto inhoud de juiste maatstaf en niet de door belanghebbende aangehaalde, op de bouwtekening vermelde, netto gebruiksoppervlakte vermenigvuldigd met de hoogte van de plafonds plus de dikte van de vloer (tezamen 2,79 meter). De heffingsambtenaar is, blijkens de door hem overgelegde taxatiematrix, op de vorenbedoelde wijze uitgegaan van een inhoud van de onroerende zaak van 663 m3 voor de woning en 20 m3 voor de berging. De door belanghebbende gesignaleerde inhoud van 750 m3 wordt in de matrix niet gehanteerd, maar is afkomstig uit de verkoopinformatie met betrekking tot de onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat de inhoud van onroerende zaak 608 m3 is. De heffingsambtenaar is in hoger beroep gekomen met de resultaten van een op basis van de bouwtekening uitgevoerde berekening en concludeert dat in totaal sprake is van een inhoud van 687 m3. In de matrix is hij evenwel uitgegaan van 683 m3. Het verschil tussen de in de matrix in aanmerking genomen inhoud (683 m3) en de door belanghebbende gestelde inhoud (608 m3) is 75 m3. Dit verschil laat zich verklaren door het blok “chillroom/gang/inpandige berging” (4,48 x 5,8 x 3,0 = 75 m3). Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij op dit punt heeft overgelegd en verklaard aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde inhoud van de onroerende zaak van 683 m3, niet te groot is vastgesteld. Dat in voorafgaande correspondentie is uitgegaan van een onjuiste maatvoering doet daaraan niet af.
    
    
      4.6
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Hij beroept zich meer specifiek op de zogenoemde meerderheidsregel. 
    
    
      4.8
      Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39.850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente (vgl. HR 6 oktober 2006, nr. 40 443, ECLI:NL:HR:2006:AY9489).
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof, zijn de door belanghebbende genoemde woningen, die zijn gelegen in een complex van 34 geschakelde zogenoemde Avenue-woningen, gelegen aan de [a-straat] te [Z] , naar blijkt uit de stukken van het geding, niet identiek. De woningen gelegen aan de [a-straat] nrs. 41, 51, 67, 77 en 83 vertonen relevante, niet verwaarloosbare verschillen ten opzichte van de onroerende zaak in onder meer kavelgrootte en inhoud. Zelfs als veronderstellenderwijs zou moeten worden aangenomen dat [a-straat] nr. 51 vrijwel identiek is aan de onroerende zaak, baat dat belanghebbende niet, nu daaruit niet volgt dat de heffingsambtenaar de waardes in de meerderheid van de gevallen onjuist heeft vastgesteld. Belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel slaagt reeds daarom niet. Overigens maakt belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk dat het voorzieningenniveau van de door hem genoemde woningen vrijwel identiek is aan dat van de onroerende zaak. Veeleer kan aan de verhoging van de vraagprijs voor de onroerende zaak door de verkoopmakelaar van belanghebbende na de opknapbeurt in 2016 – zie 2.3 hiervoor – worden afgeleid dat het voorzieningenniveau van de onroerende zaak aanzienlijk hoger is dan gemiddeld.
    
    
      4.10
      Belanghebbende maakt, naar het oordeel van het Hof, met hetgeen hij naar voren heeft gebracht voorts niet aannemelijk dat sprake is van door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen met de referentie-objecten die hij daarvoor dienstig acht, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en met de relevante verschillen voldoende rekening is gehouden. Zoals hiervoor is overwogen, is in de onderhavige zaak niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentie-objecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
    
    
      4.11
      
        Belanghebbende heeft zich voorts nog beroepen op het zorgvuldigheidsbeginsel. Hetgeen hij op dat punt naar voren heeft gebracht, onder meer het weigeren van een inpandige opname van de onroerende zaak, rekenfouten in de aanvankelijk overgelegde matrix en gebruik maken van informatie afkomstig van makelaars kan, wat daar verder ook van zij, evenwel niet leiden tot vermindering van de beschikte waarde dan wel tot vernietiging van de bestreden beschikking.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    (P. van der Wal)
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 december 2020.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.