ECLI:NL:RBDHA:2022:1750, Rechtbank Den Haag, 23-02-2022, C/09/608284 / HA ZA 21-220
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop woning; gebrek schoorsteen; schending klachtplicht; dwaling; beoordeling ex tunc verband tussen verkeerde voorstelling en wil sluiten overeenkomst. Mondeling vonnis.

proces-verbaal 
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      Zitting hebben:rechter: mr. C.J-A. Seinen	griffier: mr. S.H. Schepers
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 23 februari 2022
      
    
    
    
      In de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/09/608284 / HA ZA 21-220 van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
         te [plaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. K.G.K. Wanders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.H.M. de Jonge.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 22 februari 2021, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord; 
        
        
          het tussenvonnis van 26 januari 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de mondelinge behandeling van 23 februari 2022, waarvan afzonderlijk proces-verbaal is opgemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling en een schorsing van de zitting heeft de rechtbank met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.180,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1.
      Op 18 februari 2017 heeft [eiser] van [gedaagde] gekocht een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] (hierna: “het appartement”), tegen een koopsom van € 252.000,00. Het appartement is op 3 april 2017 aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] vordert dat [gedaagde] € 50.393,45 aan hem betaalt. Daarnaast vordert [eiser] diverse verklaringen voor recht en wijziging van de koopovereenkomst, dan wel vernietiging van die overeenkomst. Tot slot maakt [eiser] aanspraak op wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.  
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] stelt daartoe dat hij er na de levering achter is gekomen dat sprake is van een lekkage bij de schoorsteen, en dat er in 2014 en 2015 ook lekkages zijn geweest. Volgens [eiser] is dit een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Als hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had geweten dat er eerder lekkages waren geweest, zou hij de overeenkomst niet hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Daarnaast stelt [eiser] dat sprake is van bedrog. 
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] afwijzen, en wel om de volgende redenen.
      
      
        
          
            [eiser] heeft te laat geklaagd en geen verzuim
        
      
      
    
    
      3.5.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] tegen de stelling van [eiser] dat het appartement niet aan de koopovereenkomst voldoet, is dat [eiser] daarover niet tijdig heeft geklaagd. Die schending van de klachtplicht leidt volgens haar tot verval van zijn rechtsvordering.
      
    
    
      3.6.
      
        De rechtbank is het eens met [gedaagde] , en wel om de volgende redenen. 
        
          [eiser] heeft de lekkage in december 2017 ontdekt, en wist in ieder geval op 18 april 2019 dat de lekkage werd veroorzaakt door vochtdoorslag ter plaatse van de schoorsteen. Toch heeft [eiser] pas op 7 april 2020 bij [gedaagde] over de lekkage geklaagd. Dit is te laat. Doordat er zoveel tijd tussen de ontdekking en de melding zat, is het voor [gedaagde] moeilijk geworden zich nog te verweren. Binnen dat tijdsverloop zouden ook nieuwe gebreken aan de schoorsteen hebben kunnen ontstaan, mede gelet op de ouderdom van de woning. Daar komt bij dat [eiser] ook (herstel)werkzaamheden aan de schoorsteen heeft laten verrichten, zodat de situatie rond de schoorstenen is gewijzigd voordat [gedaagde] de lekkage heeft kunnen inspecteren. 
        
          [eiser] voert nog aan dat hij er pas medio maart 2020 van op de hoogte is geraakt dat er in 2014 en 2015 ook sprake is geweest van lekkages bij de schoorsteen, terwijl [gedaagde] bij de verkoop op de vragenlijst heeft ingevuld dat zij geen daklekkages heeft gehad. Echter, bij de verkoopstukken had [gedaagde] wel de aanschrijving gevoegd waaruit bleek dat er iets met het dak en de schoorstenen was geweest. Daarbij komt dat ook als een klacht betrekking heeft op feiten die de verkoper kende maar niet heeft gemeld, de koper binnen bekwame tijd na ontdekking moet klagen.
      
      
    
    
      3.7.
      Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de gang van zaken ook betekent dat [eiser] [gedaagde] geen reële kans heeft geboden om de gestelde gebreken te herstellen. In de brief van 7 april 2020 wordt alleen vermeld dat [eiser] lekkages heeft gehad en dat [gedaagde] aansprakelijk wordt gesteld voor de schade. Een termijn om tot herstel over te gaan ontbreekt. Kennelijk waren de lekkages op dat moment al hersteld (al dan niet ondeugdelijk). In de e-mails die [eiser] op 31 maart 2020 en 2 april 2020 heeft verzonden, wordt [gedaagde] evenmin een kans geboden om tot herstel over te gaan. 
      
    
    
      3.8.
      De vorderingen van [eiser] , voor zover die zijn gegrond op non-conformiteit, zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiser] heeft verder gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat hij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad. 
      
    
    
      3.10.
      Bij de verkoop van het appartement heeft [gedaagde] een vragenlijst ingevuld waarin haar werd gevraagd of zij last heeft gehad van daklekkages. De rechtbank is met [eiser] van mening dat [gedaagde] had moeten begrijpen dat zij de lekkages uit 2014 en 2015 hier ergens had moeten vermelden; desondanks heeft zij de vragen over vocht en lekkages met “nee” beantwoord en [eiser] dus niet volledig geïnformeerd. 
      
    
    
      3.11.
      
        Toch heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom hij de koopovereenkomst niet, of onder andere voorwaarden, zou hebben gesloten als [gedaagde] in 2017 had verteld dat er in 2014 en 2015 lekkages waren geweest. Daarbij gaat het om wat [eiser] zou hebben gedaan met de kennis van toen, niet met de kennis en ervaring van wat er achteraf daadwerkelijk is gebeurd.
        
          [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat er in maart 2015 herstelwerkzaamheden aan de schoorsteen hebben plaatsgevonden, en dat zij daarna twee jaar geen lekkages meer heeft gehad. Zonder nadere toelichting is onduidelijk waarom [eiser] bij het uitbrengen van zijn bod toch rekening zou hebben gehouden met nog te verrichten herstelwerkzaamheden aan de schoorsteen. 
        Daarbij komt dat de rechtbank begrijpt dat de herstelkosten voor een niet onbelangrijk deel voor rekening van de Vereniging van Eigenaren kwamen. 
      
      
    
    
      3.12.
      Het voorgaande betekent dat naar het oordeel van de rechtbank niet is komen vast te staan dat [eiser] de koopovereenkomst destijds bij een juiste voorstelling van zaken niet, of niet tegen deze voorwaarden, zou hebben gesloten. Ook de op dwaling gegronde vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen sprake van bedrog
        
      
      
    
    
      3.13.
      Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat sprake is van bedrog, omdat [gedaagde] hem zou hebben bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomst door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen terwijl zij verplicht was deze mede te delen door de vragenlijst correct in te vullen. 
      
    
    
      3.14.
      
        
          [gedaagde] heeft toegelicht dat zij ervan uitging dat de lekkages uit 2014 en 2015 niet meer relevant waren omdat zij in maart 2015 deugdelijk waren hersteld door Amba-Tech Loodgieters BV, en omdat zijzelf sindsdien geen last meer heeft gehad van lekkages. Hoewel het netter was geweest om de lekkages wel te vermelden, is in die context het niet vermelden van de lekkages onvoldoende om te zeggen dat [gedaagde] [eiser] willens en wetens heeft misleid. Dit is wel nodig om juridisch van bedrog te kunnen spreken.
        Ook de op bedrog gegronde vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Overige nevenvorderingen
        
      
      
    
    
      3.15.
      Omdat de hoofdvorderingen worden afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen (rente en buitengerechtelijke incassokosten) worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de kant van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht			€    952,00			
      - salaris advocaat			€ 2.228,00 (2 punten × € 1.114,00) +
      totaal			€ 3.180,00
      
      
        De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt als niet weersproken toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 2 maart 2022. De griffier is echter buiten staat dit proces-verbaal te ondertekenen.
      
      
      
      
        
          WAARVAN PROCES-VERBAAL