ECLI:NL:RBZWB:2023:5523, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-08-2023, 10306944 CV EXPL 23-230
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De verhuurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de huurwoning - op dit moment althans - dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurovereenkomst kan niet wegens dringend eigen gebruik worden opgezegd. De vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Cluster I Civiele kantonzaken

    
    
    
      
Zittingsplaats Middelburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10306944 CV EXPL 23-230

    
    
    
      

Vonnis van 2 augustus 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1

[eiser in conventie sub01] ,

    
      

2. [eiser in conventie sub02]

,

      
beiden wonende te [woonplaats01] ,

      
eisende partijen in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie,

      
hierna samen te noemen: [eisers in conventie01] , en afzonderlijk: [eiser in conventie sub01] en [eiser in conventie sub02] ,

      
gemachtigde: mr. N.A. Koole,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde in conventie01]

,

      
wonende te [woonplaats01] ,

      
gedaagde partij in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,

      
hierna te noemen: [gedaagde in conventie01] ,

      
gemachtigde: mr. R. Wouters.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
­ het tussenvonnis van 26 april 2023 en de daarin genoemde stukken;

        
­ de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, tevens houdende akte overlegging producties;

        
­ de mondelinge behandeling van 30 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de ter gelegenheid van die zitting door mr. Wouters voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen.

      
      
    
    
      
1.2

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
2.1

      
Sinds 1 februari 2017 bestaat tussen [eisers in conventie01] als verhuurder en [gedaagde in conventie01] als huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de huurwoning). De huurprijs bedraagt thans € 460,00 per maand.

      
    
    
      
2.2

      
De totale woonoppervlakte van de huurwoning bedraagt ongeveer 51m2. De benedenverdieping heeft een oppervlakte van ongeveer 43m2. Daar bevinden zich momenteel een toilet, de keuken, de woonkamer en een slaapkamer. Op de bovenverdieping, gesitueerd onder een schuin dak, bevinden zich nog een tweede slaapkamer en de badkamer.

      
    
    
      
2.3

      
[eisers in conventie01] heeft nog een tweede woning in eigendom aan de [adres02] te [plaats01] . Daar woont hij momenteel, maar de woning staat te koop. De woning heeft drie slaapkamers en een badkamer zonder toilet op de bovenverdieping. Het enige toilet bevindt zich op de benedenverdieping. Op de benedenverdieping bevinden zich ook een berging en een garage.

      
    
    
      
2.4

      
In 2021 heeft [eiser in conventie sub01] een aneurysma gehad. Daaraan is hij geopereerd. [eiser in conventie sub01] lijdt ook aan een (milde) vorm van COPD. Op 22 juni 2021 heeft de chirurg, voor zover relevant, per brief de volgende bevindingen met de huisarts van [eiser in conventie sub01] gedeeld:

      
      
        

“


Reden van komst / Verwijzing


        

Controle na CTA ivm AAA


      
      
      
        

Conclusie


        

Aneurysma aorta abdmoninalis met behandelindicatie


      
      
      
        

Beleid


        

Plan: opnamelijst voor EVAR, evt pecutaan indien juiste sheaths ook leverbaar, nog af te stemmen met [naam01]


      
      
      
        

[naam02] zelf, ascal continueren


      
      
      
        

Samenvatting


        

Voorgeschiedenis: cholecystectomie, hernia diagrafmatica waarvoor operatie EMC 2005, obesitas, mild COPD


      
      
      
        

Medicatie: carbasalaatcalcium


      
      
      
        

Lichamelijk onderzoek


        

Status na midline laparotomie, adipeus


      
      
      
        

Aanvullend onderzoek


        

Duplex


        

feb 2020: 48mm


        

sept 2020: 50mm


        

mrt 2021: 51mm


        

juni 2021 CTA: 55mm, AAA lijkt evar geschikt, recidief hernia diafragmatica


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.5

      
[eisers in conventie01] heeft de huurovereenkomst bij exploot van 28 oktober 2022 opgezegd per 30 april 2023 wegens dringend eigen gebruik.

      
    
    
      
2.6

      
[gedaagde in conventie01] heeft per e-mail van 7 december 2022 aan [eisers in conventie01] kenbaar gemaakt niet akkoord te gaan met de opzegging.

      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      

In conventie


    
    
    
      
3.1

      
[eisers in conventie01] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

      
        
          
vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de huurwoning, vanwege opzegging dringend eigen gebruik, zal eindigen op uiterlijk 30 april 2023, althans een datum als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

        
        
          
het tijdstip van ontruiming op 30 april 2023 vast te stellen, althans op een in goede justitie door de kantonrechter te bepalen andere dag na het in deze procedure te wijzen vonnis;

        
        
          
[gedaagde in conventie01] te veroordelen de huurwoning met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers in conventie01] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [eisers in conventie01] om, bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde in conventie01] ;

        
        
          
[gedaagde in conventie01] te veroordelen in de kosten van dit geding.

        
      
      
    
    
      
3.2

      
[eisers in conventie01] legt verschillende persoonlijke en financiële omstandigheden aan zijn vordering ten grondslag. [gedaagde in conventie01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie01] met de hoofdelijke veroordeling van [eisers in conventie01] in de proceskosten. De stellingen van partijen komen hierna, voor zover relevant, aan de orde.

      
      
        

In (voorwaardelijke) reconventie


      
      
    
    
      
3.4

      
Indien in conventie besloten wordt om de vorderingen toe te wijzen, vordert [eiseres in reconventie01] in reconventie bij vonnis:

      
        
          
de datum voor de beëindiging te bepalen op in ieder geval zes maanden na het vonnis, zodat [eiseres in reconventie01] de mogelijkheid heeft om andere woonruimte te vinden;

        
        
          
een door [verweerders in reconventie01] te betalen vergoeding toe te wijzen aan [eiseres in reconventie01] van € 10.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten, dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht;

        
        
          
voor zover de conventionele vordering ex artikel 7:274 lid 1 onder c BW wordt toegewezen, te bepalen dat [verweerders in reconventie01] aan [eiseres in reconventie01] een bedrag dient te betalen van (minimaal) € 40.000,00 uit hoofde van artikel 7:276 lid 3 BW, indien later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van [eiseres in reconventie01] op verdere schadevergoeding;

        
        
          
[verweerders in reconventie01] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

        
      
      
    
    
      
3.5

      
[verweerders in reconventie01] heeft verweer gevoerd dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt. [verweerders in reconventie01] concludeert tot afwijzing van de voorwaardelijke reconventionele vorderingen met veroordeling van [eiseres in reconventie01] in de kosten in reconventie.

      
      
      
      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      

In conventie


    
    
    
      
4.1

      
Nu [gedaagde in conventie01] niet heeft toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst kan [eisers in conventie01] ingevolge artikel 7:272 lid 2 BW – op de gronden als vermeld in de opzegging – vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [eisers in conventie01] heeft aan de opzegging ten grondslag gelegd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ingevolge artikel 7:274 lid 1 onder c BW moet [eisers in conventie01] aannemelijk maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het is vaste rechtspraak dat de dringendheid wordt vastgesteld aan de hand van omstandigheden die zich voordoen op het moment dat de kantonrechter over de zaak oordeelt. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan omstandigheden die in de toekomst liggen. Tot slot moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, tenzij het om een huurder uit een uitgezonderde doelgroep gaat als bedoeld in de artikel 7:274 c tot en met e BW.

      
    
    
      
4.2

      
[eisers in conventie01] stelt de huurwoning zelf in gebruik te willen nemen vanwege de verslechterde gezondheid van [eiser in conventie sub01], zijn financiële situatie in samenhang met de kosten van het onderhoud van de eigen woning en het feit dat [eisers in conventie01] op leeftijd begint te raken. [eisers in conventie01] heeft hiertoe aangevoerd dat de huidige woning vanwege de vorderende leeftijd in combinatie met de toenemende lichamelijke beperkingen van [eiser in conventie sub01] niet meer geschikt is voor hem. Het wordt steeds meer onverantwoord om in de huidige woning te blijven wonen. Het traplopen naar en het slapen op de 1e etage met een toilet op de begane grond is volgens hem medisch ongewenst. Bovendien is het niet meer mogelijk om de omvangrijke woning zelf goed te onderhouden. De woning is daarom niet toekomstbestendig.

      
    
    
      
4.3

      
[gedaagde in conventie01] heeft hiertegenover gesteld dat zij er belang bij heeft in de huurwoning te kunnen blijven wonen. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat zij haar sociale leven heeft in [plaats01] , dat zij een paard heeft gestald dichtbij de woning, dat zij een hond heeft die in de tuin moet kunnen en dat het voor haar – gelet op de hoge huur en koopprijzen van andere woningen – moeilijk is om aan een andere woning te komen.

      
    
    
      
4.4

      
Hoewel de kantonrechter de zorgen van [eisers in conventie01] over zijn woonsituatie begrijpt, heeft [eisers in conventie01] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de huurwoning - op dit moment althans - dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij overweegt daartoe het volgende.

      
    
    
      
4.5

      
Uit de stellingen van [eisers in conventie01] en de brief van de chirurg blijkt dat de heer [eiser in conventie sub01] kampt met gezondheidsproblemen. [gedaagde in conventie01] weerspreekt deze stellingen niet, zodat de kantonrechter daarvan uit dient te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is echter niet gebleken dat deze gezondheidsproblemen met zich brengen dat [eisers in conventie01] niet meer in zijn eigen woning kan blijven wonen en het dus – op korte termijn – noodzakelijk is om te verhuizen, zoals hij betoogt. Ook is niet gebleken dat dit in de toekomst anders ligt. Daarover heeft de chirurg geen uitspraken gedaan in zijn brief.

      
    
    
      
4.6

      
Voor zover al dient te worden aangenomen dat de huidige woning van [eisers in conventie01] niet langer geschikt is voor hem, heeft [gedaagde in conventie01] aangevoerd dat deze wel geschikt kan worden gemaakt. Zij voert hiertoe aan dat er in de woning van [eisers in conventie01] een traplift kan worden geplaatst en dat [eisers in conventie01] huishoudelijk hulp kan inschakelen via de gemeente vanuit de Wmo. [eisers in conventie01] heeft daartegen aangevoerd dat deze oplossingen niet passend zijn voor hem. Een traplift vergt volgens hem lastige verplaatsingen uit bed, van en naar de trap, in de traplift en vervolgens van en naar het toilet beneden. Verder is het niet zeker dat [eisers in conventie01] in aanmerking komt voor hulp vanuit de Wmo. [eisers in conventie01] wenst bovendien zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen, zonder hulp thuis of gebruik te maken van publieke middelen.

      
    
    
      
4.7

      
De kantonrechter overweegt hierover het volgende. Uit de brief van de chirurg blijkt niet dat een traplift vanuit medisch oogpunt bezien bezwaarlijk is. Verder heeft [eisers in conventie01] zelf verklaard dat zijn familieleden en eventuele mantelzorgers in [plaats01] wonen. De kantonrechter leest hierin dat [eisers in conventie01] ook van hen ondersteuning kan krijgen indien hij in de eigen woning blijft. De kantonrechter begrijpt de wens [eisers in conventie01] om kleiner te gaan wonen zodat hij zo zelfstandig mogelijk kan blijven, maar die wens levert op zichzelf geen (dringende) grond op die de beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie01] rechtvaardigt.

      
    
    
      
4.8

      
Bovendien heeft [eisers in conventie01] – tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde in conventie01] – onvoldoende onderbouwd dat de huurwoning geschikt is of geschikt kan worden gemaakt voor het eigen gebruik door [eisers in conventie01] op de door hem gewenste manier. [eisers in conventie01] is voornemens om de huurwoning te verbouwen tot een gelijkvloerse “seniorenwoning”. In de huurwoning bevindt de badkamer zich momenteel op de bovenverdieping. [eisers in conventie01] heeft toegelicht dat hij de badkamer op de benedenverdieping wil laten plaatsen door de kastruimte onder de trap bij het toilet te betrekken. In de grotere ruimte die daarmee ontstaat onder de trap worden naast een toilet ook een wastafel en douche gemonteerd. Ter onderbouwing heeft hij een offerte van een aannemer in het geding gebracht. [gedaagde in conventie01] betwist dat dit een reële oplossing is, gelet op de kleine afmetingen van de (nieuwe) badkamer (en overigens ook van de andere ruimtes) en het feit dat een deel van de toch al kleine ruimte zich onder de trap bevindt. Gelet op die gemotiveerde betwisting had het op de weg van [eisers in conventie01] gelegen om nader te onderbouwen hoe de voorgenomen verbouwing van de huurwoning zou voorzien in een voor [eisers in conventie01] passende leefruimte. De kantonrechter oordeelt dat [eisers in conventie01] hierin niet is geslaagd. Aan het aanbod van [eisers in conventie01] om hier nader bewijs van te leveren, komt de kantonrechter dan ook niet toe.

      
    
    
      
4.9

      
[eisers in conventie01] heeft verder aangevoerd dat hij niet in de financiële positie verkeert om zijn eigen woning te kunnen blijven onderhouden, hetgeen door [gedaagde in conventie01] wordt weersproken. De vraag of de stelling van [eisers in conventie01] klopt, kan echter in het midden blijven nu [eisers in conventie01] onvoldoende concreet heeft onderbouwd welk onderhoud de komende jaren noodzakelijkerwijs moet worden uitgevoerd en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Ook de vraag of [eisers in conventie01] over voldoende middelen beschikt om de eigen woning te verbouwen doet niet ter zake, nu van een (medische) noodzaak daartoe niet is gebleken.

      
    
    
      
4.10

      
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat de wens tot beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie01] begrijpelijk maar niet urgent is. Er bestaan geen klemmende objectieve gronden voor de stelling van [eisers in conventie01] dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Nu [eisers in conventie01] er niet in is geslaagd om de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk te maken, komt de kantonrechter niet toe aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW vereiste belangenafweging (HR 23 oktober 1992, NJ 1992, 812). De vorderingen van [eisers in conventie01] zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen. De overige stellingen van partijen kunnen buiten beschouwing blijven.

      
    
    
      
4.11

      
[eisers in conventie01] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie01] worden begroot op:

      
- salaris gemachtigde € 398,00 (2,00 punten x € 199,00)

      
- nakosten

€ 99,50

(0,50 punten x € 199,00)

      
- totaal € 497,50

      
      
        

In (voorwaardelijke) reconventie


      
      
    
    
      
4.12

      
[eiseres in reconventie01] heeft voorwaardelijke vorderingen in reconventie ingediend voor het geval de vorderingen in conventie zouden worden toegewezen. Dit is niet gebeurd, zodat de voorwaarde voor het instellen van de vorderingen in reconventie niet in vervulling is gegaan. Op de vorderingen in reconventie hoeft dus niet te worden beslist. Nu de vordering niet wordt behandeld, blijft een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
      

In conventie


    
    
    
      
wijst de vorderingen van [eisers in conventie01] af;

    
    
    
      
veroordeelt [eisers in conventie01] hoofdelijk in de proceskosten van € 497,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betalen het vonnis daarna betekend, dan moet [eisers in conventie01] ook de kosten van betekening betalen;

    
    
    
      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft;

    
    
    
      

In reconventie


    
    
    
      
verstaat dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld, zodat op de vorderingen niet behoeft te worden beslist.

    
    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.