ECLI:NL:RBNHO:2023:6538, Rechtbank Noord-Holland, 12-07-2023, C/15/338908 / HA ZA 23-235
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Incident. Provisionele vordering ex art. 223 Rv. Verkoop woning. Eigenaars- en gebruikslasten. Onderhoudskosten. Deels toewijzing.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/338908 / HA ZA 23-235
    
    
    
      
        Vonnis in incident van 12 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [plaats 1],
      eiseres in conventie in de hoofdzaak,
      eiseres in het incident in conventie,
      verweerster in het incident in reconventie,
    
    
    
      advocaat mr. M.J. van Lingen te [plaats 2],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1],
      gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
      verweerder in het incident in conventie,
      eiser in het incident in reconventie, 
      advocaat mr. A.I. Lunshof te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding tevens houdende een incidentele vordering ex artikel 223 Rv
        
        
          de conclusie van antwoord in het incident, tevens houdende een reconventionele vordering in het incident
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie (in het incident)
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald in het incident in conventie en in het incident in reconventie.
      
    
  
  
    
      2De vordering in de hoofdzaak
    
      2.1.
      Partijen hebben een affectieve relatie gehad en ruim twintig jaar met elkaar samengewoond. Gedurende de relatie hebben partijen een vastgoedportefeuille opgebouwd. De relatie van partijen is in 2022 beëindigd en het gezamenlijk bezit moet worden verdeeld. Omdat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over ieders eigendomsaandeel in dit bezit, wordt bij de rechtbank gevorderd de verdeling vast te stellen.  
    
    
      2.2.
      
        
          [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de verdeling vast te stellen van de tussen partijen bestaande eenvoudige eigendommen en daartoe te bepalen dat:
        Aan [eiser] worden toegedeeld de onroerende zaken aan de:
        - [adres 1] te [plaats 2] voor een prijs van € 249.000,-
        - [adres 2] te [plaats 2] voor een prijs van € 217.000,-
        - [adres 3] te [plaats 2] voor een prijs van € 217.000,-
        Aan [gedaagde] worden toegedeeld de onroerende zaken aan de:
        - [adres 4] te [plaats 2] voor een prijs van € 697.000,-
        - [adres 5] te [plaats 2] voor een prijs van € 319.000,-, zulks onder de opschortende voorwaarde dat [eiser] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de op de [adres 4] rustende hypothecaire geldlening van € 245.000,- en zulks met de bepaling dat [gedaagde] vanaf de datum van toedeling deze schuld voor zijn rekening te nemen met uitsluiting van [eiser], 
        Zulks met veroordeling van [gedaagde] om binnen twee weken na het door de rechtbank te geven vonnis mee te werken aan de notariële levering van deze woningen en om ter gelegenheid van de levering aan [eiser] te voldoen een bedrag terzake overbedeling van € 44.000,-
        II. de verdeling vast te stellen van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] en daartoe te bepalen dat de woning wordt verkocht en dat de opbrengst daarvan bij helfte tussen partijen wordt verdeeld;
        III. de verdeling vast te stellen van de en/of bankrekening met het nummer [rekeningnummer] en daartoe te bepalen dat het saldo op de datum van verdeling bij helfte wordt gedeeld, waarna de rekening kan worden opgeheven;
        IV. te bepalen dat [gedaagde] gehouden is tot het betalen van de eigenaars- en gebruikslasten van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1], met uitsluiting van [eiser], zolang als [gedaagde] deze woning bewoont en de woning nog niet geleverd is aan derden;
        V. [gedaagde] te veroordelen tot het voldoen van een gebruiksvergoeding van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] van € 1.312,50 per maand voor iedere maand of deel van een maand dat [gedaagde] vanaf de datum van dagvaarding tot aan de levering van de woning aan derden, de woning bewoont met uitsluiting van [eiser];
        Een en ander onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze na veertien dagen na datum van het vonnis niet zijn voldaan. 	
      
      
    
  
  
    
      3De vordering in het incident in conventie
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] door:
        a. binnen een week op eerste verzoek van [eiser] mee te werken aan het ondertekenen van een opdracht tot verkoop aan een nader door [eiser] te bepalen (NVM)-makelaar;
        b. het opvolgen van de adviezen en instructies van deze makelaar met betrekking tot onder meer het onderhouden en opruimen van de woning, toestaan van bezoek van potentiële kopers, meewerken aan open huizen dagen, etc.;
        c. het accepteren van een uitgebracht bod op de woning binnen een dag na het uitbrengen van dit bod indien en zodra de makelaar daartoe een positief advies uitbrengt;
        d. het ondertekenen van een overeenkomst tot verkoop binnen twee dagen na een daartoe strekkend advies van de makelaar;
        e. het meewerken aan de levering van de woning aan de kopers door het opvolgen van alle verzoeken van de makelaar en/of notaris, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
        f. te bepalen dat [gedaagde] voor de duur van dit geding gehouden is tot het betalen van de eigenaars- en gebruikslasten van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1], met uitsluiting van [eiser]. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De vordering in het incident in reconventie
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [eiser] te veroordelen om vanaf 1 juni 2023 tot aan de verkoop de woning met omliggende tuin aan de [adres 6] te [plaats 1] zal onderhouden en schoonhouden, waaronder begrepen het wekelijks grasmaaien, plukken van appels, onkruid wieden, snoeien, scheren van de buxus en beukhagen, het schoonhouden van de sloten om de tuin, het schoonhouden van de dakgoten, het schoonhouden van de jacuzzi, het afvoeren van compost, het onderhoud van de ramen en houtwerk en het schoonhouden van het interieur, dan wel al het vorenstaande te laten uitvoeren op haar kosten met uitsluiting van [gedaagde], één en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [eiser] hiermee in gebreke blijft;
        II. te bepalen dat [eiser] tot aan de verkoop voor de helft zal bijdragen aan de eigenaarslasten van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] en – in het geval zij die gaat bewonen – gehouden zal zijn tot het betalen van gebruikslasten van de woning, met uitsluiting van [gedaagde]. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in de incidenten in conventie en in reconventie
    
      5.1.
      Gelet op de samenhang van de vorderingen in de incidenten in conventie en in reconventie, zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      5.2.
      Toewijzing van een vordering tot een voorlopige voorziening voor de duur van het geding is alleen mogelijk wanneer een partij daarbij voldoende belang heeft. Dit belang kan bijvoorbeeld daarin bestaan dat deze partij de afloop van de hoofdzaak niet kan afwachten of dat een deel van de hoofdvordering krachtens een eindbeslissing reeds toewijsbaar is. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank zal de provisionele vorderingen in conventie die zien op de verkoop en de levering van de woning toewijzen. De rechtbank zal verder bepalen dat partijen ieder voor de helft dienen bij te dragen in de eigenaarslasten van de woning. De gebruikerslasten dienen – tot aan de levering van de woning – te worden voldaan door de partij die in de woning verblijft. De vordering in reconventie die ziet op het onderhoud zal worden afgewezen. Voor dat oordeel is het volgende van belang. 
      
      
        
          Verkoop woning 
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        
          [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord in incident verklaard mee te willen werken aan verkoop van de woning. Daarbij heeft hij opgemerkt dat de woning een bijzonder pand betreft, zodat er voldoende tijd moet worden genomen om die te verkopen. [gedaagde] acht de prijs die [eiser] eerder heeft genoemd veel te laag en vreest dat ook een makelaar te laag zal inzetten en dat gaat hem aan het hart. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] geen spoed om te worden uitgekocht. Zij kan daarom de beslissing van de rechtbank op de vorderingen in de hoofdprocedure afwachten. 
        Verder heeft [gedaagde] in de conclusie van antwoord in incident aangegeven dat nu hij in principe tegen verkoop is, [eiser] dat op zich dient te nemen. Omdat [gedaagde] niet wenst te worden gehouden aan het toestaan van bezoek van potentiële kopers, het meewerken aan open dagen etc. zal hij de woning per 1 juni 2023 verlaten. 
      
      
    
    
      5.5.
      Uit het voorgaande leidt de rechtbank af dat [gedaagde] de woning niet toebedeeld wenst te krijgen. Uit de dagvaarding volgt dat ook [eiser] de woning – in het kader van de verdeling – wenst te verkopen. Dit betekent dat de woning verkocht moet worden. Om de verkoop van de woning in gang te zetten zal een verkoopopdracht aan een makelaar verstrekt moeten worden. Aangezien [gedaagde] bij conclusie heeft verklaard dat [eiser] de verkoop op zich dient te nemen, zal zij hiertoe een makelaar mogen uitzoeken. De rechtbank zal de provisionele vordering in conventie onder I dan ook toewijzen als gevorderd. 
      
    
    
      5.6.
      Hoewel [gedaagde] heeft aangegeven voornemens te zijn de woning per 1 juni 2023 te zullen verlaten, stelt [eiser] dat [gedaagde] momenteel nog steeds in de woning verblijft. Onduidelijk is of [gedaagde] de woning inmiddels heeft verlaten. De rechtbank zal daarom (zekerheidshalve) de vordering die ziet het opvolgen van instructies en adviezen van de makelaar met betrekking tot het opruimen en onderhouden van de woning toewijzen.
      
    
    
      5.7.
      Wat betreft het accepteren van een uitgebracht bod geldt het volgende. Aangezien partijen uiteenlopende visies hebben over een verkoopprijs voor de woning voorziet de rechtbank dat partijen het zelf niet eens zullen over het accepteren van een bod. Dit kan tot gevolg hebben dat verkoop van de woning onmogelijk wordt. In zo’n geval kan de deskundigheid van een makelaar een oplossing bieden. De makelaar, met kennis van de woningmarkt, adviseert partijen over een goede marktwaarde van de woning. Door [gedaagde] is onvoldoende onderbouwd waarom een makelaar uit zal gaan van een te lage verkoopprijs. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan de deskundigheid van een makelaar te twijfelen en zal de vordering tot acceptatie van een bod als de makelaar daarover positief adviseert toewijzen. 
      
    
    
      5.8.
      Daarnaast zal [gedaagde] worden veroordeeld tot het meewerken aan de levering van de woning aan de kopers door het opvolgen van alle verzoeken van de makelaar en/of notaris. De gevorderde dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel zal worden toegewezen en worden gemaximeerd tot een bedrag van € 25.000,-. 
      
      
        
          Eigenaars- en gebruikslasten
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        Tot aan de verkoop zijn beide partijen eigenaar van de woning. De eigenaarslasten dienen dan ook voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft, te komen. Zoals hiervoor overwogen is voor de rechtbank niet duidelijk of de woning op dit moment nog bewoond wordt door [gedaagde]. [gedaagde] heeft kenbaar gemaakt dat hij de woning per 
        1 juni 2023 zal verlaten en [eiser] – indien gewenst – de woning mag gaan bewonen, maar volgens [eiser] verblijft [gedaagde] nog steeds in de woning. De rechtbank zal daarom bepalen dat de gebruikslasten voor de duur van dit geding voldaan moeten worden door de partij die in de woning verblijft. 
      
      
      
        
          Onderhoud
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] vordert dat [eiser] wordt veroordeeld om vanaf 1 juni 2023 tot aan de verkoop de woning met omliggende tuin te onderhouden en schoonhouden. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] deze vordering heeft ingesteld met de gedachte dat hij de woning op 1 juni 2023 vrijwillig heeft verlaten én [eiser] haar intrek in de woning neemt. [eiser] verweert zich met de stelling dat [gedaagde] de woning niet heeft verlaten, zodat zij er niet mee akkoord kan gaan dat zij zal opdraaien voor het onderhoud van de woning. Dit verweer slaagt. Van [eiser] kan niet worden gevergd dat op haar de volledige onderhoudsverplichting rust, terwijl [gedaagde] in de woning woont en partijen tot op heden gezamenlijk eigenaar zijn van de woning. De vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      5.11.
      Overigens merkt de rechtbank op dat [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat als [gedaagde] de woning verlaat, zij in de woning zou willen wonen en ook bereid is (voor zover dat in haar macht ligt) om de woning te onderhouden. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.12.
      Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in het incident in conventie en in revonventie
      
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1] door:
      
        
          binnen één week op eerste verzoek van [eiser] mee te werken aan het ondertekenen van een opdracht tot verkoop aan een nader door [eiser] te bepalen (NVM)-makelaar,
        
        
          het opvolgen van de adviezen en instructies van deze makelaar met betrekking tot onder meer het onderhouden en opruimen van de woning, toestaan van bezoek van potentiële kopers, meewerken aan open huizen dagen, etc.,
        
        
          het accepteren van een uitgebracht bod op de woning binnen één dag na het uitbrengen van dit bod indien én zodra de makelaar daartoe een positief advies uitbrengt,
        
        
          het ondertekenen van een overeenkomst tot verkoop binnen twee dagen na een daartoe strekkend advies van de makelaar,
        
        
          het meewerken aan de levering van de woning aan de kopers door het opvolgen van alle verzoeken van de makelaar en/of notaris, dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 25.000,-,
        
      
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat partijen voor de duur van dit geding ieder voor de helft gehouden zijn tot het betalen van de eigenaarslasten van de woning aan de [adres 6] te [plaats 1],
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat de partij die woonachtig is in de woning voor de duur van dit geding gehouden is tot het betalen van de gebruikslasten aan de [adres 6] te [plaats 1], 
      
    
    
      6.4.
      compenseert de kosten van het incident tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      6.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        
          in de hoofdzaak 
        
      
    
    
      6.6.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 augustus 2023 voor conclusie van antwoord.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.
      
    
  
  
    type: 1589
    coll: