ECLI:NL:GHARL:2020:10185, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-12-2020, 19/01672
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01672
    uitspraakdatum: 8 december 2020
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 november 2019, nummer AWB 19/3062, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 279.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 356,56.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde garage en een carport. De woning heeft een inhoud van 480 m³. Het bouwjaar van de woning is 2002.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de woning vastgesteld op € 279.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van [A] , taxateur. De taxateur heeft de woning vergeleken met [b-straat] 7, 11, 15, 19, 33 en 65 die allemaal rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast heeft de taxateur de woning vergeleken met [a-straat] 50 die op 1 mei 2019 is verkocht, dat wil zeggen zestien maanden na de waardepeildatum. [a-straat] 50 is qua ligging, type woning, uitstraling en inhoud identiek aan de woning. In hoger beroep heeft de taxateur zijn matrix aangevuld met Meinsmasingel 8.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Die waarde wordt voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd, zal het Hof betrekken wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting in hoger beroep is komen vast te staan dat de woningen aan de [b-straat] als vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt en dat moet worden uitgegaan van de specificaties zoals door de heffingsambtenaar in zijn in hoger beroep overgelegde matrix zijn opgenomen. Dat betekent dat niet langer gewicht kan worden toegekend aan het door belanghebbende in bezwaar overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 263.000. Hij stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de zogenoemde wet van de afnemende meeropbrengst aangezien wordt vergeleken met vergelijkingsobjecten aan de [b-straat] die een kleinere inhoud hebben (379 m3).
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met dat wat hij naar voren heeft gebracht aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. In dat oordeel heeft het Hof betrokken dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de extra inhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aan de [b-straat] door voor zover die inhoud gelijk is aan die van de vergelijkingsobjecten een m3‑prijs te hanteren van € 400 per m3 en voor het meerdere een m3‑prijs van afgerond € 349. Daarmee gaat de heffingsambtenaar uit van een gemiddelde m3‑prijs van € 390 per m3. Dit gegeven in samenhang bezien met het transactiecijfer van het object [a-straat] 50 (€ 370.500), dat weliswaar zestien maanden na de waardepeildatum is verkocht en luxer is uitgevoerd dan de woning, maar dat niet reeds daarom in dit geval in het geheel buiten beschouwing moet worden gelaten, maakt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daar komt nog bij dat het transactiecijfer van Meinsmasingel 8, met weliswaar geen (nagenoeg) identieke ligging, maar voor het overige wel een in voldoende mate vergelijkbaar object, de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde ondersteunt.
      
    
    
      4.7.
      Dat de gemachtigde van belanghebbende en de door hem ingeschakelde taxateur voor de vaststelling van de waarde van de extra m3 rekenen met een correctie van de helft van het verschil doet hier niet aan af aangezien die berekening niet wordt onderbouwd door middel van bijvoorbeeld een taxatierapport. In zoverre is deze stelling onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar de werkwijze van andere bestuursorganen kan belanghebbende niet baten omdat het er in deze zaak om gaat de waarde van deze specifieke woning te bepalen. Daar kan de werkwijze van die andere bestuursorganen dan ook niets aan afdoen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.C. Pieterse, lid van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige
      	belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M.J.C. Pieterse)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.