ECLI:NL:GHARL:2021:2958, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, 20/00076
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00076
    uitspraakdatum: 30 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 6 december 2019, nummer ZWO 19/322, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de Regionale
      
        Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voor het belastingjaar 2018 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 980,16.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft zich het beroep ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2021 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] . Deze onroerende zaak betreft een vrijstaand landhuis bouwjaar 1816, met een inhoud van 2.132 m³ en een kaveloppervlakte van 27.895 m². Bij de onroerende zaak horen een vrijstaande carport met een hobbyruimte, een vrijstaande berging/schuur en een aangebouwde berging/schuur. De onroerende zaak is aangewezen als rijksmonument en maakt deel uit van het landgoed De Achterhoek, een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      In afwijking van het tweede lid wordt volgens het vijfde lid van artikel 17 Wet WOZ de waarde van een gebouwd eigendom dat tot de woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Opgemerkt hierbij zij dat de ondergrond van de gebouwde eigendommen tot de gebouwde eigendommen wordt gerekend en bij de waardering dus wel in aanmerking worden genomen (HR 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1949).
      
    
    
      4.4.
      Bij de beoordeling van de vraag of de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ- waarde 2018 te hoog is, dient te worden vooropgesteld dat de door hem gehanteerde waardering niet ziet op het gehele landgoed naar op het volgende ‘object’: woning met serre (inhoud 2.132 m³), vrijstaande garage (bouwjaar 1850; 67 m³/200 m²), een berging/schuur (bouwjaar 1850; 297 m³/21 m²), een berging/schuur (bouwjaar 2004; 299 m³/81 m²) en de daarbij behorende ondergrond van 534 m². 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbendes stelling dat de historische berging/schuur niet tot het gebouwde eigendom moet worden gerekend omdat het niet dienstbaar zou zijn aan de woning, volgt het Hof niet. Dat de uit het jaar 1850 stammende berging/schuur alsmede de eveneens uit dat jaar stammende (aangebouwde) garage niet meer als zodanig in gebruik is, nu belanghebbende beschikt over een in het jaar 2004 gebouwde vrijstaande carport met een hobbyruimte, neemt niet weg dat die opstallen op zichzelf beschouwd naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt zijn om dienstbaar te zijn aan de woning. De heffingsambtenaar heeft de opstallen dan ook terecht tot het gebouwde eigendom gerekend. Voor zover belanghebbende met de verwijzing naar de waarderingsmethodiek van landgoederen die door (buur-)gemeente Zwolle wordt gebezigd een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, faalt dit. Voor een geslaagd beroep op voornoemd beginsel dient sprake te zijn van gelijke gevallen. Nu de landgoederen waarop belanghebbende doelt niet binnen het grondgebied van de gemeente Deventer zijn gelegen, is van gelijke gevallen geen sprake.
      
    
    
      4.6.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar in verband met artikel 17, vijfde lid, Wet WOZ een zogenoemde instandhoudingsfactor toegepast van 0,755. Anders dan belanghebbende stelt, heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij aanvoert aannemelijk gemaakt dat in dit geval de factor 0,755, berekend overeenkomstig de Taxatie-instructie NSW-landgoederen, dient te worden toegepast. 
      
    
    
      4.7.
      Met de onder 4.4. tot en met 4.6. gevolgde waardering heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof op correcte wijze uitvoering gegeven aan de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar, die de bewijslast draagt met betrekking tot de door hem verdedigde WOZ-waarde van € 634.000, verwijst daarvoor naar de in de procedure bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 23 mei 2019 van [A] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport heeft de taxateur de hierna weergegeven met de onroerende zaak vergelijkbare panden aangedragen: 
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.9.
      Dat de onroerende zaak een rijksmonument is en daarom niet vergeleken kan worden met objecten die geen rijksmonument zijn, volgt het Hof niet. De door de taxateur bij de taxatie gebruikte marktgegevens van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspanden zijn in beginsel bruikbaar voor de onderhavige waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de gehanteerde vergelijkingspanden, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de onroerende zaak. Op zichzelf is voldoende dat de vergelijkingspanden met betrekking tot de waarde relevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. Dat de vergelijkingspanden geen NSW-landgoed vormen noch een rijksmonument zijn, maakt niet dat de panden in het geheel niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Wel zijn dit omstandigheden waarmee bij de herleiding van de waarde uit die marktgegevens rekening dient te worden gehouden. De heffingsambtenaar heeft voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en kwaliteit in de waardematrix en het taxatierapport genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de monumentale status van de onroerende zaak door te rekenen met een lagere m³-prijs (€ 315). De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de aanwezigheid en de grootte/inhoud van de bijgebouwen en daaraan steeds afzonderlijk een waarde toegekend. Uit de matrix volgt verder dat de heffingsambtenaar de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de m²-prijs lager wordt. De waardebepaling berust in zoverre op juiste uitgangspunten. De taxateur heeft haar taxatie dan ook op de bewuste marktgegevens mogen baseren.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de garage (door de heffingsambtenaar aangeduid als berging/schuur vrijstaand) niet juist heeft berekend. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de oppervlakte door de taxateur is berekend aan de hand van de bouwtekening en de luchtopname van het object. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen oppervlakte overeenkomt met die welke blijkt uit de bouwtekening en de luchtfoto. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      4.11.
      Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar van een te hoge rekenprijs per m² grondoppervlak van de bijgebouwen is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat hij de grondwaarde heeft vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de m²-prijs lager wordt. Zoals hiervoor overwogen berust die waardebepaling op de juiste uitgangspunten.
      
    
    
      4.12.
      Met hetgeen de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem in aanmerking genomen rekenprijs per m² voor de bijgebouwen heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat deze rekenprijs niet te hoog is. Belanghebbende heeft geen gegevens overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de heffingsambtenaar voor de bijgebouwen een lagere rekenprijs per m² gebruiksoppervlak had moeten hanteren.
      
    
    
      4.13.
      De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden werpen licht op het waardeniveau van dit soort onroerende zaken op de peildatum. In dat licht bezien acht het Hof aannemelijk dat de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak zeker niet te hoog is en slaagt de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast. Hetgeen belanghebbende, die zelf geen taxatie of gegevens van gelijk gewicht heeft overgelegd, daartegen overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af. 
      
    
    
      4.14.
      Voor zover belanghebbende zich beroept op een waardedrukkend effect voor de ligging en daarbij verwijst naar de uitgekeerde planschadevergoeding, overweegt het Hof dat uit de overgelegde brief van belanghebbende van 2 april 2003 valt af te leiden dat deze planschade zich ver vóór de waardepeildatum heeft afgespeeld. Reeds gezien dit tijdsverloop bestaat geen grond deze planschade nog een rol te laten spelen bij de beoordeling van de waarde per 1 januari 2017. De waarde van de onroerende zaak moet immers door vergelijking worden bepaald, waarbij alleen de feitelijke toestand en de marktomstandigheden op en rond de waardepeildatum van belang zijn.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 30 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de tweede enkelvoudige
      te ondertekenen,                                                      belastingkamer,
    
    
    
    
    
      	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.