ECLI:NL:RBLIM:2023:4671, Rechtbank Limburg, 28-07-2023, C/03/318805 / KG ZA 23-213
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering van de woningstichting tot ontruiming van een door een huurder op haar perceel gebouwde garagebox. De woningstichting is door natrekking eigenaar van de garagebox. Van eigendomsverkrijging door een houder op grond van bevrijdende verjaring in combinatie met artikel 3:105 BW kan geen sprake zijn.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer: C/03/318805 / KG ZA 23-213
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING WELLER WONEN,
      gevestigd te Heerlen,
      eiseres,
      advocaat mr. R.T.L.J. Jongen te Heerlen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      verschenen in persoon.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Weller en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 tot en met 18
        
        
          de brief van Weller van 14 juli 2023 met productie 19
        
        
          de mondelinge behandeling op 18 juli 2023 
        
        
          de pleitnota van Weller.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Weller is een toegelaten instelling krachtens de Woningwet. Het is de kerntaak van Weller om sociale huurwoningen te ontwikkelen en te verhuren aan hen die daarvoor op grond van inkomen en/of andere sociale omstandigheden, zelf niet of moeilijk zorg kunnen dragen. 
      
    
    
      2.2.
      Weller is eigenaar van het perceel [kadastrale aanduiding] , gelegen aan de [straatnamen] te [plaats] . Haar rechtsvoorganger heeft dit perceel op 19 februari 1965 in eigendom verkregen. Op dit perceel heeft Weller een aantal sociale huurwoningen gebouwd. Deze zijn inmiddels vanwege een nieuwbouwproject gesloopt. Daarnaast zijn in het verleden op het perceel een zevental garageboxen gebouwd. Het college van B&W van de gemeente Brunssum heeft in de periode 1969-1970 bouwvergunningen voor deze garageboxen verleend aan aanvragers in hun hoedanigheid van huurders. Deze huurders van Weller hebben de garageboxen destijds gebouwd. In de loop der tijd is het gebruik van de garageboxen overgegaan op anderen, deels (voormalige) huurders en deels derden.
      
    
    
      2.3.
      
        
          [gedaagde] is een particulier die woont in [woonplaats] . Hij is nooit
        huurder van Weller geweest. Hij heeft één van de garageboxen op het perceel [kadastrale aanduiding] [kadastrale aanduiding] , dat eigendom is van Weller, in gebruik.
      
      
    
    
      2.4.
      Per brief van 1 juli 2022 heeft Weller alle gebruikers van de garageboxen, onder wie [gedaagde] , aangeschreven. De gebruikers zijn met deze brief geïnformeerd over de voorgenomen sloop van de sociale huurwoningen, inclusief de garageboxen. [gedaagde] heeft daarop contact opgenomen met Weller. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hij eigenaar is van de garagebox en dat Weller daarom niet kan overgaan tot de sloop daarvan. 
      
    
    
      2.5.
      Weller heeft [gedaagde] per brief van 2 november 2022 verzocht de garagebox voor 30 november 2022 te ontruimen. Nadien is er correspondentie gewisseld tussen de advocaten van partijen. Bij e-mail van 12 december 2022 heeft Weller [gedaagde] gesommeerd uiterlijk 2 januari 2022 (bedoeld zal zijn: 2 januari 2023) de garage leeg te halen en zij kondigt rechtsmaatregelen aan als [gedaagde] nalaat tot ontruiming over te gaan. [gedaagde] heeft de garagebox tot op heden niet ontruimd, ook niet nadat Weller hem per e-mail van 12 mei 2023 een laatste kans heeft gegeven om uiterlijk 2 juni 2023 te ontruimen.
      
    
    
      2.6.
      Vijf van de zeven gebruikers van de garageboxen hebben hun box inmiddels ontruimd. Eén blok van vier garageboxen is inmiddels gesloopt. De garagebox die [gedaagde] gebruikt, is onderdeel van een blok van drie garageboxen. Dat blok is nog niet gesloopt.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Weller vordert in kort geding  samengevat - ontruiming van de bij [gedaagde] in gebruik zijnde garagebox op perceel [kadastrale aanduiding] te [plaats] .
      
    
    
      3.2.
      Daartoe stelt zij dat het de eigenaar met uitsluiting van eenieder vrij staat om van de zaak gebruik te maken, mits dat gebruik niet in strijd is met de rechten van anderen. Volgens artikel 5:2 BW heeft de eigenaar de bevoegdheid om zijn of haar eigendom op te eisen van eenieder die haar zonder recht of titel onder zich houdt. Weller is sinds 1965 eigenaar van het perceel [kadastrale aanduiding] . Deze eigendom is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Ingevolge artikel 5:3 BW is Weller door natrekking ook eigenaar van de op het perceel gebouwde onroerende zaken. Immers de eigenaar van een zaak is eigenaar van al haar bestanddelen. Dit kan slechts worden doorbroken door een recht van opstal. Daarvan is hier geen sprake. Ook is geen sprake van verjaring. Door gebruik te blijven maken van de garagebox, maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van Weller. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
      
    
    
      3.3.
      Weller heeft verder een spoedeisend belang, omdat zij gestart is met de voorbereidingen van de herontwikkeling van het perceel. Ter plaatse is nieuwbouw gepland van sociale huurwoningen. In verband daarmee zijn de sociale huurwoningen op perceel [kadastrale aanduiding] gesloopt. Omdat er een wachtlijst is voor sociale huurwoningen, is deze ontwikkeling van groot belang. Het blok met drie garageboxen moeten nog worden verwijderd om te kunnen starten met de nieuwbouw die gepland staat in het tweede kwartaal (april) van 2024. Er is geen tijd meer om een uitspraak in een bodemprocedure af te wachten. Uit een analyse van ingenieursbureau [naam ingenieursbureau] blijkt dat de garagebox van [gedaagde] niet (tijdelijk, in afwachting van de uitkomst in een bodemprocedure) zelfstandig kan blijven staan als de opbouw en fundering van de naastliggende twee garageboxen worden verwijderd. De garagebox bezit een onvoldoende eigen constructie om zelfstandig te blijven staan. Bovendien bestaat er een groot risico op asbestverspreiding bij een gedeeltelijke sloop. Het is ongewenst dat tot de start van de bouw dit blok met garageboxen blijft staan.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de garagebox. Hij heeft de garagebox ca. 30 jaar geleden gekocht van de heer [naam 2] , die daar woonde en de garagebox heeft gebouwd. Hij heeft de garagebox sindsdien voortdurend bezeten en hij is zich als eigenaar gaan gedragen. Weller wist dat en heeft daar nooit bezwaar tegen gemaakt. De vordering van Weller die strekt tot beëindiging van het bezit is daardoor verjaard. Daarnaast betoogt hij dat de zaak niet geschikt is voor behandeling in kort geding. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Het spoedeisend belang
    
      4.1.
      Onbetwist is dat in het voorjaar van 2024 gestart zal worden met de nieuwbouw, zodat de voorzieningenrechter daarvan uitgaat. Van Weller mag verwacht worden dat zij met het oog op die datum tijdig een aanvang neemt met het vrij van bebouwing krijgen van het betreffende perceel. De voorzieningenrechter stelt vast dat Weller een jaar geleden, op 1 juli 2022 (zie rov. 2.4.), voor het eerst aan [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat zij tot sloop van de garagebox wenst over te gaan. In ieder geval een deel van het historische onderzoek dat nadien is verricht, had in een eerdere fase uitgevoerd kunnen worden. Nu het echter een project met betrekking tot sociale woningbouw betreft, waaraan grote behoefte bestaat, acht de voorzieningenrechter de voortgang van het project van voldoende belang bij het aannemen van het spoedeisend belang.
      
      
        
          De gevorderde ontruiming
        
      
    
    
      4.2.
      Vervolgens staat ter beoordeling of naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk is geworden dat de stelling van Weller, dat [gedaagde] inbreuk op haar eigendomsrecht maakt en hij tot ontruiming dient over te gaan, in een bodemprocedure zal slagen.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist niet dat de grond waarop de garagebox is gebouwd eigendom van Weller is. Hij stelt zich echter op het standpunt dat hij eigenaar is van de garagebox, omdat hij deze ongeveer dertig jaar geleden heeft gekocht en hij zich gedurende die jaren als eigenaar van de garagebox heeft gedragen. Dit was volgens hem voor Weller kenbaar, daar zij weet dat hij geen huurder is en hij ook nooit huur heeft betaald aan Weller. De termijn voor het instellen van een vordering tot beëindiging van het bezit is daarom voltooid, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.4.
      Weller stelt dat van ondubbelzinnig bezit door [gedaagde] gedurende een periode van twintig jaar geen sprake is, omdat hij slechts houder is. De bouwvergunning voor de betreffende garagebox is op 24 maart 1971 verleend aan [naam 1] in zijn hoedanigheid van huurder. [gedaagde] heeft het gebruik van de garagebox van deze huurder overgenomen en hij kan daarom geen bezitter zijn geworden. Hij kan hooguit economisch eigenaar zijn.
      
    
    
      4.5.
      Ten aanzien van het beroep van [gedaagde] op het zijn van bezitter, en op de daaruit volgende eigendomsverkrijging op grond van de artikelen 3:105 BW jo. 3:314 jo. 3:306 BW, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
      
    
    
      4.6.
      Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW). Weller heeft in het verleden uitsluitend toestemming gegeven aan haar huurders tot het bouwen van garageboxen op haar perceel. Weller werd door natrekking eigenaar van de garageboxen die de huurders op haar perceel bouwden (artikel 5:20 lid 1 sub e BW). Een huurder is geen bezitter, maar uitsluitend houder van een zaak. Een huurder houdt immers niet voor zichzelf.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij de garagebox jaren geleden tegen betaling heeft gekocht van [naam 2] , die vermoedelijk huurder was, want hij woonde in een bij de garagebox gelegen huurwoning. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [naam 2] en hij destijds niet naar de notaris geweest zijn voor een notariële akte van levering. Nog daargelaten dat bewijs voor de gestelde verkooptransactie, binnen het bestek van dit kort geding, niet is geleverd, staat in ieder geval vast dat een juridische levering van de garagebox niet heeft plaatsgevonden. Voor zover [gedaagde] al aangemerkt zou kunnen worden als economisch eigenaar van de garagebox, brengt dat geen wijzing in de juridische eigendomsverhouding. Degene aan wie de economische eigendom is overgedragen, houdt het goed (de juridische eigendom) niet voor zichzelf (zie HR 18 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4874, rov. 3 in combinatie met rov. 2.7. en 2.8. van de conclusie van de AG).
      
    
    
      4.8.
      Nu de voorzieningenrechter tot het oordeel komt dat er hoe dan ook geen sprake is van bezit bij [gedaagde] , kan geen sprake zijn van eigendomsverkrijging op grond van bevrijdende verjaring in combinatie met artikel 3:105 BW. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat de stelling van Weller, dat [gedaagde] inbreuk op haar eigendomsrecht maakt en tot ontruiming dient over te gaan, in een bodemprocedure zal slagen.
      
    
    
      4.9.
      De ontruimingsvordering van Weller komt daarmee voor toewijzing in aanmerking. Dat geldt ook voor de, als zodanig niet (voldoende gemotiveerd) weerspoken, nevenvorderingen. De rechtbank zal wel de termijn van de uiterste datum van ontruiming stellen op 1 november 2023, omdat namens Weller ter zitting is verklaard dat die termijn nog aan [gedaagde] kan worden gegund en [gedaagde] hiermee wat tijd wordt gegund om een vervangende ruimte te vinden.
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Weller worden begroot op:
      - betekening exploot	€ 	129,85
      - griffierecht		676,00
      - salaris advocaat		1.079,00
      Totaal	€ 	1.884,85
      
    
    
      4.12.
      Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de voorzieningenrechter aanleiding de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] na de betekening van dit vonnis en uiterlijk op 1 november 2023, de bij hem in gebruik zijnde garagebox, gebouwd op perceel [kadastrale aanduiding] , te ontruimen en ontruimd te houden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Weller een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Weller tot op heden begroot op € 1.884,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2023.
      
    
  
  
    type: EvdS