ECLI:NL:GHDHA:2023:1604, Gerechtshof Den Haag, 29-08-2023, 200.306.152/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Geen verkrijging perceel grond door verjaring. Slechts houderschap. In ieder geval geen kenbaar bezit.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.306.152/01
      Zaaknummer rechtbank	: C/09/601424 HA ZA 20-1028 
    
    
    
    
      
        Arrest van 29 augustus 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Gemeente Noordwijk,
      zetelend in Noordwijk,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      verweerster in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. W. Lever, kantoorhoudend in Leiden,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde] en 
    
      2. [geïntimeerde 2],
      wonend in [woonplaats] ,
      verweerders in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. L. Oass, kantoorhoudend in Haarlem.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna de Gemeente en [geïntimeerde] cs.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      De zaak gaat om de vraag of een stuk gemeentegrond van 144 m² (strook A en strook B) naast de woning van [geïntimeerde] cs door verjaring eigendom is geworden van [geïntimeerde] cs. 
    
    
      1.2
      Volgens het hof is geen sprake van verjaring, omdat [geïntimeerde] cs houder en geen bezitter was (in ieder geval geen ‘ondubbelzinnig bezitter’). Dit betekent dat de grond eigendom van de Gemeente is gebleven en dat het hof [geïntimeerde] cs tot ontruiming ervan veroordeelt.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        
          de dagvaarding van 14 januari 2022, waarmee de Gemeente in hoger beroep is gekomen van het (mondelinge) vonnis van de rechtbank Den Haag van 2 december 2021;
        
        
          de memorie van grieven van de Gemeente, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord tevens incidenteel appel van [geïntimeerde] cs, met een bijlage;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel appel van de Gemeente.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond (samengevat)
    
      3.1
      De percelen waar het in deze zaak om gaat zijn weergegeven in onderstaande (noordgerichte) kadastrale kaart en foto [met vermelding door het hof op de kadastrale kaart de namen en het nummer 3891].
      
        
          
        
      
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] cs is sinds 7 augustus 2018 na aankoop eigenaar van het perceel met woning [adres 1] . Blijkens het kadaster en de leveringsakte is het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] , groot 975 m². Voorheen waren eigenaar van dit perceel (kort gezegd): [A] (van 1987 tot en met 1995), [B] (van 1995 tot en met 2005) en [C] (van 2005 tot en met 2018).
    
    
      3.3
      Naast [adres 1] (ten noorden ervan) ligt het kadastrale perceel, [kadastraal nummer 2] (hierna: [het perceel] ) , groot 1370 m². [het perceel] is in het kadaster geregistreerd als eigendom van de Gemeente. Op het perceel staan bomen, struiken en andere planten. Een onderdeel van [het perceel] is op bovenstaande foto (uit 1999) aangegeven als strook A en strook B (hierna ook: strook A en strook B). Strook A en strook B samen zijn de betwiste strook. De betwiste strook heeft een oppervlakte van 144 m².
    
    
      3.4
      Ten noorden van [het perceel] ligt het kadastrale perceel (met woning), [kadastraal nummer 3] , gelegen aan de [adres 2] , dat sinds 1986 eigendom is van [betrokkene] , gehuwd met [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ). 
    
    
      3.5
      De Gemeente heeft [het perceel] (plus nog een perceel, met nummer [kadastraal nummer 4] ) in 1984 verhuurd aan de rechtsvoorganger van [betrokkene 1] voor een bedrag van fl. 975,- per jaar. De huurovereenkomst met de Gemeente is in 1987 formeel overgenomen door [betrokkene 1] . [betrokkene 1] heeft [het perceel] in 1986 afgescheiden van de openbare weg door middel van een wit hekwerk (inmiddels een grotendeels groen hekwerk). Op een gegeven moment hebben [betrokkene 1] en de Gemeente onderhandeld over aankoop van het gehuurde [het perceel] . Begin 1993 heeft [betrokkene 1] aan de Gemeente te kennen gegeven dat hij afzag van aankoop van het gehuurde. De Gemeente heeft [betrokkene 1] toen verzocht om het gebruik te staken, maar [betrokkene 1] heeft daaraan geen gevolg gegeven. [betrokkene 1] heeft sindsdien geen huur meer betaald voor [het perceel] . De Gemeente is daar niet tegen opgetreden en heeft de feitelijke situatie gelaten zoals die was. [betrokkene 1] heeft zich in 2018 tegenover de Gemeente beroepen op verkrijging van [het perceel] door bevrijdende verjaring. De Gemeente heeft in 2022 aan [betrokkene 1] verzocht om [het perceel] te ontruimen.
    
    
      3.6
      De rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] cs hebben met medeweten van [betrokkene 1] de stroken A en B bij hun tuin ( [adres 1] ) getrokken. Bij de aankoop van [adres 1] is [geïntimeerde] cs uitgegaan van deze situatie. Hij gebruikt de betwiste strook als onderdeel van zijn tuin.
    
    
      3.7
      Bij brief van 29 maart 2019 heeft de Gemeente de betwiste strook aan [geïntimeerde] cs te koop aangeboden. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] cs de stroken A en B zonder recht of titel gebruikt. [geïntimeerde] cs heeft het aanbod van de Gemeente om de betwiste strook te kopen afgeslagen. [geïntimeerde] cs beroept zich op verkrijging van de stroken A en B door verjaring. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      De Gemeente heeft [geïntimeerde] gedagvaard en (samengevat) gevorderd ontruiming van de betwiste strook, op straffe van een dwangsom.
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] cs heeft zich verweerd met een beroep op eigendomsverkrijging door verjaring. In reconventie heeft [geïntimeerde] cs een verklaring voor recht van die strekking gevorderd.
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft voor recht verklaard dat strook A door verjaring eigendom is geworden van [geïntimeerde] cs en heeft in zoverre de vordering van de Gemeente afgewezen en die van [geïntimeerde] cs toegewezen. De rechtbank heeft [geïntimeerde] cs veroordeeld om strook B te ontruimen. De proceskosten zijn gecompenseerd.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      De Gemeente is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis voor zover haar vordering ten aanzien van strook A is afgewezen. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. De Gemeente vordert dat het hof het vonnis vernietigt en dat het hof haar vordering ten aanzien van strook A alsnog toewijst.
    
    
      5.2
      
        [geïntimeerde] cs verweert zich en vordert (in incidenteel hoger beroep) dat het hof alsnog ook zijn eigendomsvordering ten aanzien van strook B toewijst. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Tussen partijen bestaat een geschil over de vraag wie eigenaar is van de betwiste strook, namelijk ofwel de Gemeente als oorspronkelijke eigenaar ofwel [geïntimeerde] cs, met een beroep op verkrijging van de betwiste strook door verjaring. De grieven in het principaal en incidenteel appel leggen dit geschil in volle omvang voor aan het hof. Het hof zal de grieven samen behandelen.  
    
    
      6.2
      Volgens [geïntimeerde] cs hebben de eigenaars van [adres 1] (de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] cs) méér dan 20 jaar het bezit gehad van de betwiste strook zodat de Gemeente als oorspronkelijk eigenaar de betwiste strook niet meer kan terugvorderen. Daarom is hij, aldus nog steeds [geïntimeerde] cs, op grond van artikel 3:105 lid 1 BW eigenaar van de betwiste strook geworden. De Gemeente betwist dat er sprake is geweest van ‘ondubbelzinnig bezit’. 
    
    
      6.3
      Het hof oordeelt als volgt. 
    
    
      6.4
      Op grond van artikel 3:306 BW heeft de eigenaar van een perceel (registergoed) twintig jaar de tijd om zijn eigendom terug te vorderen van een niet-rechthebbende. Na twintig jaar verjaart deze vordering. Op grond van artikel 3:105 BW wordt degene die het perceel op het moment van verjaring van de rechtsvordering in bezit heeft (houderschap is niet genoeg), de eigenaar. Het moet daarbij gaan om het zogenaamde ‘ondubbelzinnig bezit’, ongeacht of de niet-rechthebbende te goeder of niet te goeder trouw was (en bij raadpleging van de registers bekend had kunnen zijn met de daadwerkelijke eigendom; zie artikel 3:23 BW). 
    
    
      6.5
      Na twintig jaar ondubbelzinnig bezit door een niet-rechthebbende kan de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendom dus niet meer terugvorderen. In aansluiting hierop bepaalt de wet (in artikel 3:105 BW) dat de niet-rechthebbende bezitter na die twintig jaar het perceel verkrijgt (eigenaar wordt van het perceel). 
    
    
      6.6
      Van ondubbelzinnig bezit is sprake wanneer de niet-rechthebbende naar buiten toe kenbare (dus ook voor de Gemeente als eigenaar) bezitsdaden heeft verricht.
    
    
      6.7
      
        In deze zaak zijn partijen verdeeld over de vraag of (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde] cs de betwiste strook gedurende tenminste twintig jaar kenbaar in bezit (hebben) heeft gehad. Het hof komt tot de conclusie dat (a) geen sprake is geweest van bezit en (b) dat het gestelde bezit in ieder geval niet kenbaar was voor de Gemeente. Er zijn dus twee zelfstandige redenen waarom het beroep van [geïntimeerde] cs op verjaring niet slaagt. Het hof zal dit hierna uitleggen.   
        
          Ad (a) geen bezit
        
      
    
    
      6.8
      Het bijzondere aan deze zaak is dat de betwiste strook onderdeel uitmaakt van het door de Gemeente verhuurde [het perceel] , welk perceel na afloop van de betreffende huurperiode en vergeefse onderhandelingen over de aankoop ervan, zonder ingrijpen en met goedvinden van de Gemeente, ongewijzigd in de macht van de huurder [betrokkene 1] is gebleven. Een huurder houdt niet voor zichzelf en is dus geen bezitter. [betrokkene 1] was als huurder (rechtmatig) houder van de grond voor de Gemeente. [betrokkene 1] heeft het [het perceel] steeds als huurder, althans in ieder geval als houder voor de Gemeente, onder zich gehad. Er is geen aanwijzing dat in deze rechtsverhouding verandering is gebracht (in de zin van artikel 3:111 BW), hetzij ten gevolge van een handeling van de Gemeente, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van het recht van de Gemeente. Het geen gevolg geven aan een ontruimingsverzoek en niet meer huur betalen, is niet voldoende om tegenspraak aan te nemen (en daarmee het houderschap in bezit te veranderen). De eigenaren van [adres 1] ( [geïntimeerde] cs en zijn rechtsvoorgangers) hebben hun   gebruiksrecht van de betwiste strook ontleend aan houder [betrokkene 1] en zijn dus zelf ook houder geworden. De regel van artikel 3:111 BW staat eraan in de weg dat [betrokkene 1] en (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde] cs van houder bezitter worden. De houder kan immers geen verandering brengen in zijn houderschap of de grondslag daarvan. 
    
    
      6.9
      
        
          [geïntimeerde] cs is dus geen bezitter geworden van de betwiste strook, maar slechts houder. Het hof wil overigens wel aannemen dat [geïntimeerde] cs en zijn rechtsvoorgangers zich (subjectief) bezitter voelden van de betwiste strook, maar dat maakt de juridische werkelijkheid niet anders.
        
          Ad (b) bezit niet kenbaar voor de Gemeente 
        
      
    
    
      6.10
      
        [betrokkene 1] is in 1986/1987 huurder geworden van [het perceel] . Een huurder is bevoegd de inrichting van het gehuurde te veranderen indien deze verandering aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kan worden (artikel 7:215 BW). [betrokkene 1] mocht dus hekken plaatsen rond en op het door hem gehuurde [het perceel] . Een huurder is ook bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven tenzij hij moet aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zou hebben (artikel 7:221 BW). [betrokkene 1] mocht het gehuurde dus gedeeltelijk door zijn buren laten gebruiken. Er is geen aanwijzing dat de Gemeente als verhuurder redelijke bezwaren had tegen het gebruik van de betwiste strook door (rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde] cs. 
    
    
      6.11
      Dit betekent dat [betrokkene 1] een grote mate van vrijheid had om het [het perceel] te (laten) gebruiken. Omgekeerd was er voor de Gemeente in dit geval weinig aanleiding, laat staan een verplichting, voor een regelmatige inspectie. Dit nog los van het feit dat de Gemeente niet zomaar (ongevraagd) het rechtmatig bij een ander in gebruik zijnde perceel mocht betreden.
    
    
      6.12
      
        Mede in het licht hiervan is het hof van oordeel dat het gestelde bezit van de betwiste strook voor de Gemeente niet kenbaar was. Het hof zet de redenen op een rij:(i)	[betrokkene 1] had, zoals gezegd, grote vrijheid om [het perceel] te gebruiken. (dus ook om derden het perceel te laten gebruiken en beplanting aan te brengen). (ii)	Hekken op en rond [het perceel] waren toegestaan.(iii)	Regelmatige inspecties hoefde de Gemeente, gelet op het houderschap van [betrokkene 1] , niet te verrichten.(iv)	Aan de straatzijde van [het perceel] en bij de inrit van [geïntimeerde] cs bevonden zich bomen en bosschages, zoals onder meer te zien is op de hiervóór weergegeven foto uit 1999 (productie 1 conclusie van antwoord) en zoals tussen partijen vaststaat. Deze bosschages maakten het zicht op de verderop naast de woning [adres 1] gelegen strook A moeilijk. (v)	Gelet op dit alles valt niet in te zien hoe voor de Gemeente kenbaar was dat een niet-rechthebbende strook A in bezit had genomen. (vi)	Strook B bevatte bomen en verdere beplanting. Bedoelde bosschages kunnen in dit duingebied, mede gelet op het houderschap van [betrokkene 1] , niet als een voor de Gemeente kenbare bezitsdaad van een niet-rechthebbende gelden.  vii)	De overige stellingen van [geïntimeerde] cs zien met name op zijn subjectieve bezitsbeleving en die van zijn rechtsvoorgangers, hetgeen de beoordeling niet anders maakt.
        
          Geen verkrijging door verjaring
        
      
    
    
      6.13
      Van (a) het gestelde bezit en (b) de kenbaarheid daarvan voor de Gemeente is geen sprake. Daarom is de verjaringstermijn niet gaan lopen en is de betwiste strook geen eigendom geworden van [geïntimeerde] cs en/of zijn rechtsvoorgangers. 
    
    
      6.14
      
        [geïntimeerde] cs heeft nog gesteld dat hij het perceel destijds heeft gekocht zoals het was (dus inclusief de betwiste strook), dat hij hier ook voor heeft betaald en er uiteraard minder voor zou hebben betaald als destijds duidelijk was geweest dat de betwiste strook niet bij het perceel hoorde. Deze stellingen van [geïntimeerde] cs maken het oordeel van het hof over eigendom van de Gemeente niet anders. [geïntimeerde] cs heeft niet van de Gemeente gekocht. De stellingen missen bovendien feitelijke grondslag. Vast staat immers dat [geïntimeerde] cs blijkens de leveringsakte slechts zijn eigen perceel, sectie A, nummer 2789 heeft gekocht en betaald. Dat hij daarnaast de betwiste strook heeft gekocht en betaald valt niet uit de akte af te leiden. Dat en hoe hij die dan wel daadwerkelijk heeft gekocht en betaald is gesteld noch gebleken. De gewenste duidelijkheid over wat hij kocht en betaalde, had [geïntimeerde] cs kunnen krijgen bij raadpleging van de openbare registers. 
    
    
      6.15
      
        Voor de volledigheid merkt het hof nog op dat de bouw in 2005 van de schuur (gedeeltelijk op de betwiste strook) geen grond is voor eigendom van [geïntimeerde] cs, reeds omdat sindsdien minder dan twintig jaren zijn verstreken. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.16
      De conclusie is dat de Gemeente gelijk krijgt en [geïntimeerde] cs ongelijk. [geïntimeerde] cs zal dus zowel strook A als strook B moeten ontruimen. Het hof zal de door [geïntimeerde] cs gevraagde verklaring voor recht afwijzen. De grieven over en weer hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken.
    
    
      6.17
      Om de leesbaarheid van het arrest te vergroten zal het hof het hele vonnis vernietigen en beslissen zoals in het dictum (Beslissing) zal worden vermeld. Het hof komt niet toe aan bewijslevering, aangezien er geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. 
    
    
      6.18
      Het hof zal [geïntimeerde] cs als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van de procedure bij de rechtbank en die in het principaal en incidenteel hoger beroep. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis (mondelinge uitspraak) van de rechtbank Den Haag van 2 december 2021,
    en opnieuw rechtdoende:
    - veroordeelt [geïntimeerde] cs om binnen zes weken na betekening van dit arrest • het gebruik te staken en gestaakt te houden van de betwiste strook grond van omstreeks 144 m² (ook wel strook A en strook B genoemd en weergegeven op de foto bij overweging 3.1), liggend binnen het perceel kadastraal bekend als [kadastraal nummer 2] , en• de betwiste strook grond te ontruimen en deze ter vrije beschikking te stellen aan de Gemeente door de hekwerken op de betwiste strook grond te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [geïntimeerde] cs niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,-;
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] cs hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, die het hof aan de zijde van de Gemeentein conventie tot op 2 december 2021 begroot op € 109,29 aan uitbrenging dagvaarding, € 656,- aan griffierecht en € 1.495,-  aan salaris advocaat, en in reconventie begroot op€ 299,- aan salaris advocaat;
    - veroordeelt [geïntimeerde] cs hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente in het principaal appel tot op heden begroot op € 103,33 aan kosten uitbrenging dagvaarding, € 783,- aan griffierecht en € 1.183,- aan salaris advocaat en in het incidenteel appel begroot op € 591,50 aan salaris advocaat;en € 173,- aan nasalaris te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
    - bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordelingen moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af het door partijen meer of anders gevorderde.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2023 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
     HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141, (Gemeente Heusen/erven M.) [ deze
     noot laat ik staan].
  
  
     [betrokkene 1] heeft zich in 2018 tegenover de Gemeente beroepen op bevrijdende verjaring. Voor zover
     hierdoor zijn houderschap in bezit is veranderd (overeenkomstig de uitzondering van art 3:111 slot 
    BW) baat dit [betrokkene 1] niet. De Gemeente heeft immers direct actie ondernomen en [betrokkene 1] verzocht 
    het [het perceel] te ontruimen, terwijl bovendien na 2018 nog geen 20 jaar (nodig voor 
    eigendomsverkrijging) zijn verstreken.