ECLI:NL:GHDHA:2020:2732, Gerechtshof Den Haag, 10-01-2020, BK-19/00552
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2020-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: - WOZ-waarde woonzorgcentrum
        - niet-woning met woondelen
        - vervangingswaardemethode
        - technische en functionele veroudering
        - restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties
        - heffingsmaatstaf ozb

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-19/00552
  
  
    Uitspraak van 10 januari 2020
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek te Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 25 juli 2019, nr. SGR 19/628.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] ( [naam gemeente] ) naar het prijspeil per 1 januari 2017 op € 10.862.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruikersdeel) van de [naam gemeente] voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 2.554.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 345 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 519 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 13 december 2019. Partijen zijn verschenen.
    
    5. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is het Woonzorgcentrum " [naam] " en doet hoofdzakelijk dienst als een verpleeghuis voor dementerende senioren. Het woonzorgcentrum, een niet-woning met een aantal woondelen, bestaat uit verzorgingsruimten en paviljoenen (medisch). Onderdelen van het woonzorgcentrum hebben verschillende bouwjaren (1969, 1971, 1996 en 2002). De onroerende zaak heeft een oppervlakte van ongeveer 18551 m².
    
    6. De Rechtbank heeft overwogen:
    
      "(…)
      Geschil
    
    2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Niet (langer) in geschil is grootte van het perceel en de waarde daarvan, de prijzen per m² en het percentage woondelenvrijstelling.
    3. [ Belanghebbende] bepleit een waarde van € 8.074.000 en wijst daartoe op een overgelegde taxatierapport van taxateur [A] , opgemaakt op 22 februari 2019 te [plaats 2] , die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 8.074.000. [Belanghebbende] heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat [de Heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de technische en functionele veroudering. De gehanteerde restwaarden voor de ruwbouw, afbouw en installaties dienen lager te zijn dan welke in de taxatiewijzers zijn opgenomen. Daarnaast is ten onrechte uitgaan van een levensduurverlenging van een gedeelte van de onroerende zaak. De correctie van de functionele veroudering is te laag ingeschat omdat een groot deel van de opstal meer dan 45 jaar oud is en de gebruikskosten dan hoger liggen dan bij nieuwbouw.
    4. [ De Heffingsambtenaar] heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 5 februari 2019 door [B] , WOZ-taxateur te [plaats 3] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 10.862.000. [De Heffingsambtenaar] wijst erop dat het pand in 2002 niet alleen is uitgebreid, maar ook is gerenoveerd, dat de ontvangsthal in 2016 geheel is gemoderniseerd, dat de staat van het geheel goed is, dat er niet of nauwelijks aanleiding is voor een functionele veroudering en dat overigens voldaan wordt aan de voor woonzorgcentra geldende kwaliteitseisen, waarbij ook gekeken wordt naar de kwaliteit van de woon- en leefsituatie.
    Beoordeling van het geschil
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
    a. de aard en de bestemming van de zaak;
    b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    7. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
    8. [ De Heffingsambtenaar] heeft onweersproken gesteld dat de gebouwde eigendommen en installaties worden onderhouden en normaal functioneren alsook dat er geen plannen zijn voor sloop of beëindiging van het huidige gebruik ervan. Delen van de onroerende zaak zijn gerenoveerd en gemoderniseerd en er wordt volledig voldaan aan de voor woonzorgcentra geldende kwaliteitseisen, waarbij ook gekeken wordt naar de kwaliteit van de woon- en leefsituatie. De onroerende zaak functioneert nog steeds overeenkomstig haar bestemming en is volledig in gebruik. [De Heffingsambtenaar] heeft in dat licht bezien terecht - en anders dan [belanghebbende] betoogt - het standpunt ingenomen dat voor de delen uit 1969 en 1971 sprake is van een verlenging van de levensduur te rekenen vanaf de waardepeildatum met 10 jaar voor de ruwbouw en 5 jaar voor de afbouw en de installaties.
    9. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar] daarin geslaagd. [De Heffingsambtenaar] heeft verwezen naar een taxatierapport opgesteld door [B] , taxateur. Dit rapport is opgesteld met inachtneming van de kengetallen uit de taxatiewijzer Verzorging en de gronduitgifteprijzen van de gemeente Noordwijk. Onder toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde concludeert de taxateur tot een waarde van het object op de waardepeildatum van € 10.862.000. Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak baseert [de Heffingsambtenaar] zich op het archetype N5140000 voor gedeelten uit 1969 en 1971, het archetype N5150000 voor delen uit 1996 en het archetype N5161000 voor delen uit 2002. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak functioneel in gebruik is en in 2002 is gerenoveerd en dat de ontvangsthal in 2016 is gemoderniseerd. In het door [de Heffingsambtenaar] overgelegde taxatierapport is de waarde van de opstal bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 9, Verzorging. De door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. De rechtbank heeft geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen en de daarin opgenomen prijzen per m² voor - onder meer - ruwbouw en afbouw en installaties. Evenmin heeft de rechtbank aanleiding uit te gaan van andere restwaarden dan opgenomen in de Taxatiewijzer, mede in het licht van hetgeen onder 8 is opgenomen over de renovaties/aanpassingen in de loop van de jaren, het huidige gebruik en de mate waarin aan de huidige kwaliteitseisen wordt voldaan. Er is aldus voldoende rekening gehouden met de technische veroudering van (delen van) de onroerende zaak. Om diezelfde reden ziet de rechtbank ook geen aanleiding verdergaand rekening te houden met functionele veroudering van (delen van) de onroerende zaak.
    10. Hetgeen door [belanghebbende] is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Voor zover [belanghebbende] stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met technische en functionele veroudering van het object is deze stelling - waartegen door [de Heffingsambtenaar] onbetwist is aangevoerd dat het object in 2002 is uitgebreid en gerenoveerd, de ontvangsthal in 2016 is gemoderniseerd en voor de hele onroerende zaak blijvend wordt voldaan aan de meest actuele voor woonzorgcentra geldende kwaliteitseisen - onvoldoende ten aanzien van woonzorgcentra verifieerbaar geconcretiseerd. [Belanghebbende] baseert haar standpunt dat [de Heffingsambtenaar] de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld ook op het door haar overgelegde taxatierapport. Aan dit rapport kent de rechtbank daarom niet dat gewicht toe dat [belanghebbende] eraan toekent.
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    Proceskosten
    12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    (…)"
    
    7. Partijen houdt in hoger beroep, net als voor de Rechtbank, in het bijzonder het antwoord op de vraag verdeeld of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak uitgaande van de criteria van de vervangingswaardemethode met € 10.862.000 te hoog heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe, zo blijkt op de zitting, op de waarderingselementen restwaarde en levensduur. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak € 8.169.000 (in beroep: € 8.074.000) is en de heffingsmaatstaf € 1.678.000 (in beroep: € 1.600.286), terwijl de Heffingsambtenaar bij de waarde van € 10.862.000 en de heffingsmaatstaf van € 2.554.000 blijft. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    8. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder de gegevens uit het door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte taxatierapport, terecht en op goede gronden geoordeeld, in het licht van alle in aanmerking te nemen waarderingselementen en ook uitgaande van al wat tussen partijen met betrekking tot de waardering is komen vast te staan, zoals het percentage woondelenvrijstelling, dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van artikel 17, leden 2 en 3, van de Wet waardering onroerende zaken en artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, met € 10.862.000 niet te hoog is vastgesteld en bijgevolg de aanslag tot het juiste bedrag is vastgesteld. Het geheel van gegevens over de onroerende zaak wijst uit dat Rechtbank met juistheid heeft geconcludeerd dat de Heffingsambtenaar is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
    9. Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep niets, althans te weinig, aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de Heffingsambtenaar - het Hof wijst vooral ook op bijlage I bij het verweerschrift in hoger beroep met een (cijfermatige) onderbouwing van de restwaarde -, dat een beletsel is voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 10.862.000 en de heffingsmaatstaf op € 2.554.000. Het Hof neemt in aanmerking dat belanghebbende in de procedure telkens meer algemene, weinig inhoudelijke en, voor zover betwist door de Heffingsambtenaar, niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten tegen de door de Heffingsambtenaar toegepaste waardering heeft ingebracht. Ter illustratie wijst het Hof op het in hoger beroep ingebrachte taxatierapport van 28 augustus 2019 - dat in de plaats treedt van het in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport van 22 februari 2019 - dat grotendeels bestaat uit algemeen theoretische aanwijzingen over de toepassing van vervangingswaardemethode en niet of nauwelijks een toelichting geeft over hoe de onroerende zaak is getaxeerd op € 8.169.000 en de heffingsmaatstaf op € 1.678.000. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende op de zitting gegeven toevoeging, inhoudende een verwijzing naar enkele passages uit de wetsgeschiedenis. Wat dat aangaat acht het Hof een verwijzing naar algemene waarderingsaanwijzingen zonder specifiek aan te geven welke precieze consequenties die hebben voor de waardering van de onroerende zaak, onvoldoende voor een ander oordeel. Belanghebbende heeft het van haar te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
    
    10. Het hoger beroep is ongegrond.
    
    11. Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 10 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.