ECLI:NL:GHAMS:2018:5007, Gerechtshof Amsterdam, 27-12-2018, 17/00604
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-12-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 17/00604
    
    
    
      27 december 2018
    
    
    
      
        uitspraak van derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [naam] , te [woonplaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. S.D. van Reenen (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.) te Amsterdam
    
    
    
      tegen de uitspraak van 8 november 2017 in de zaak met kenmerk AMS 17/139 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2016 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [object 1] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 424.500. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2016 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2016 de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 8 november 2017 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Daarbij heeft de rechtbank tevens het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep van belanghebbende is bij het Hof ingekomen op 20 december 2017 en aangevuld bij brief van 16 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2018. Belanghebbende is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen M.A. Boerhorst en J.C. Brijde (taxateur).Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
  
  
    
      2
      2. Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is mede-eigenaar van de woning. 
      
    
    
      2.2.
      De woning is een appartement met berging en is gebouwd in 2002. De woning heeft een oppervlakte van 113 m². Het appartementencomplex staat op in erfpacht uitgegeven grond. De eigenaren van de appartementen zijn daarvoor een canon verschuldigd. De canon is in 1999 afgekocht voor 50 jaar. 
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil. Belanghebbende staat een waarde van € 375.000 voor en de heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 424.500 (gelijk aan de door hen bij de rechtbank bepleite waarden).
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil 
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist, waarbij de heffingsambtenaar is aangeduid als ‘verweerder’:
      
      
        “3. [Belanghebbende] is het niet eens met de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Volgens [belanghebbende] is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld en moet die waarde € 375.000 zijn. Verder meent [belanghebbende] dat de heffingsambtenaar ten onrechte een erfpachtcorrectie en een correctie naar de waardepeildatum heeft toegepast.
      
      
      
        4. De heffingsambtenaar heeft in beroep een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd, waarin hij de WOZ-waarde van de woning aan de hand van verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten in [plaats] nader heeft onderbouwd. Het gaat om de objecten [object 2] , [object 3] en [object 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 
      
      
      
        5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar? 
      
      
      
        6. Niet in geschil is, en ook de rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde straat als de woning en zijn in hetzelfde jaar gebouwd. Het zijn allemaal appartementen en ze hebben allemaal een berging. De oppervlakte van een paar vergelijkingsobjecten is weliswaar niet dezelfde als die van de woning, maar de verschillen zijn zo klein dat de vergelijkingsobjecten daardoor nog steeds vergelijkbaar zijn met de woning. Verder zijn de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. 
      
      
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
      
      
      
        7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de taxatiekaart blijkt namelijk dat de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten € 3.987 is terwijl voor de woning van [belanghebbende] een prijs van € 3.723 per vierkante meter is gehanteerd.
      
      
      
        Heeft de heffingsambtenaar terecht een erfpachtcorrectie toegepast? 
      
      
    
    
      8.1. [
      Belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een erfpachtcorrectie heeft toegepast, omdat de erfpacht al verdisconteerd is in de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      8.2
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde (cursivering door de rechtbank) eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond) in plaats de volle eigendom ervan, bij de herleiding van deze verkoopgegevens tot de waarde van de woning de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs gecorrigeerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie). Dit betekent dat de woning moet worden gewaardeerd als ware zij gelegen op/boven ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond.
      
    
    
      8.3
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten de contante waarde is van alle toekomstige canonverplichtingen gedurende 50 jaar vanaf de datum van verkoop. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan 50 jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen ook contant gemaakt. Het gerechtshof Amsterdam heeft deze methode van de heffingsambtenaar geaccepteerd.¹ [¹Zie de uitspraak van 2 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5966.]  
      
    
    
      8.4
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat de erfpacht in 1999 is afgekocht voor de duur van 50 jaar. [Belanghebbende] heeft dit niet betwist. De rechtbank stelt dan ook vast dat op de waardepeildatum 1 januari 2015 de resterende looptijd van de erfpacht van de woning korter is dan 50 jaar. Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht een erfpachtcorrectie heeft toegepast bij de vergelijkingsobjecten. 
      
      
        Heeft de heffingsambtenaar de correctie naar de waardepeildatum goed vastgesteld? 
      
      
    
    
      9.1 [
      Belanghebbende] betoogt dat de correctie van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum 1 januari 2015 onjuist is. Volgens [belanghebbende] zijn de prijzen van de appartementen in zijn buurt namelijk niet gestegen. Hij wijst er daarbij op dat twee vergelijkingsobjecten op een latere datum, maar voor een lagere prijs zijn verkocht dan het object [object 2] .
      
    
    
      9.2
      De heffingsambtenaar heeft deze stelling op de zitting bestreden. Volgens de heffingsambtenaar zijn twee verkoopcijfers te weinig om daaruit een trend te kunnen afleiden en om dus te kunnen spreken van een stijging of daling in een bepaalde periode. Een trend wordt afgeleid uit meerdere verkoopcijfers van hetzelfde type woning in dezelfde buurt gedurende een langere periode. In de periode in geschil was sprake van een stijgende trend in de verkoopprijzen en niet van een dalende zoals [belanghebbende] stelt. Bovendien is er volgens de heffingsambtenaar sprake van verschillen tussen deze objecten. Zo is [object 3] een driekamerappartement en [object 4] een vierkamerappartement. 
      
    
    
      9.3
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat het feit dat twee vergelijkingsobjecten op een latere datum voor een lagere prijs zijn verkocht dan [object 2] , onvoldoende is om te concluderen dat in de bewuste periode sprake is van een dalende trend in deze buurt. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg die de heffingsambtenaar op de zitting heeft gegeven over de wijze waarop de correctie naar de waardepeildatum is berekend. Met zijn op de zitting gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de correctie van de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum op juiste wijze heeft plaatsgevonden.
      
      
        Conclusie en slotoverwegingen
      
      
      
        10. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning over het kalenderjaar 2016 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een bespreking van de WOZ-waarde die [belanghebbende] heeft bepleit.
      
      
      
        11. Het beroep is ongegrond. [Belanghebbende] krijgt dus geen gelijk. 
      
      
      
        12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. Het verzoek om schadevergoeding wijst de rechtbank af. ”
      
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep heeft belanghebbende de volgende grieven aangevoerd:
      - (1) De aan de woning toegekende waarde staat niet in een juiste verhouding tot de waarde die voor het vorige tijdvak (belastingjaar 2015) aan de woning is toegekend;
      - (2) Bij de waardebepaling is ten onrechte een erfpachtcorrectie toegepast;
      - (3) De uitspraak op bezwaar is onzorgvuldig voorbereid en gebrekkig gemotiveerd.
      
    
    
      4.3.
      Deze beroepsgronden falen. Het Hof komt tot dezelfde slotsom als de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de voor het onderhavige belastingjaar (2016) aan de woning toegekende waarde om en nabij € 50.000 hoger is dan de voor het voorgaande belastingjaar (2015) vastgestelde waarde. Gelet daarop, in samenhang bezien met de omstandigheid dat  - naar belanghebbende stelt - geen sprake is geweest van een stijgende woningmarkt, stelt belanghebbende dat de onderhavige WOZ-waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Dienaangaande overweegt het Hof dat, naar de heffingsambtenaar ter zitting terecht heeft aangevoerd, voor de beoordeling van de onderhavige waardering van belang is of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals dat volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Aan de verhouding tussen de voor het kalenderjaar 2016 vastgestelde waarde en de vastgestelde waarden van de woning voor de daaraan voorafgaande kalenderjaren komt geen zelfstandige betekenis toe voor de beoordeling of de vastgestelde waarde in overeenstemming is met artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Deze grief van belanghebbende treft derhalve geen doel.
      
    
    
      4.5.
      Met betrekking tot de erfpachtcorrectie heeft belanghebbende betoogd dat deze ten onrechte heeft plaatsgevonden, omdat de erfpacht voor 50 jaar is afgekocht. Het is daarbij niet van belang wat op de waardepeildatum de resterende duur van de afkoopperiode is, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en betoogt dat het waardedrukkende effect van erfpacht toeneemt naarmate de afkoopperiode verder is verstreken. Het Hof overweegt ter zake als volgt. 
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat zowel voor de woning als voor de door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling gehanteerde vergelijkingsobjecten, te weten [object 2] (verkoopdatum 25 april 2014), [object 3] (verkoopdatum 13 januari 2015) en [object 4] (verkoopdatum 1 mei 2014), alle gelegen te [plaats] , geldt dat dit objecten betreft op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond). Voorts staat vast dat voor al deze objecten geldt dat de verschuldigde erfpachtcanon in 1999 is afgekocht voor 50 jaar. Dit betekent dat voor al deze objecten geldt dat de erfpachtcanon op de waardepeildatum dan wel op de respectievelijke verkoopdata, nog voor (ongeveer) de komende 34 jaar is afgekocht. Daarvan uitgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht voor de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, op die verkoopprijzen een erfpachtcorrectie toegepast. De waarde van de woning moet immers, zoals de rechtbank met juistheid in haar rechtsoverweging 8.2 heeft overwogen, worden vastgesteld alsof belanghebbende daarvan de volle en onbezwaarde eigendom heeft, waarin begrepen (het aandeel in) de waarde van de ‘eigen’ grond en niet van erfpachtgrond (zie ook Hof Amsterdam, 2 oktober 2014, nr. 14/00175, ECLI:NL:GHAMS:2014:5966). Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat indien verkoopgegevens betrekking hebben op vergelijkingsobjecten op erfpachtgrond, bij de herleiding van die gegevens tot de waarde van de woning de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs gecorrigeerd moet worden. Nu ten aanzien van de onderhavige vergelijkingsobjecten sprake is van erfpacht die niet eeuwigdurend is afgekocht maar (nog) voor de komende 34 jaar, is, anders dan belanghebbende meent, de grondwaarde niet volledig verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.  
      
    
    
      4.7.
      Bij deze stand van zaken is de omvang van de in aanmerking te nemen erfpachtcorrectie niet in geschil tussen partijen.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof verwerpt ten slotte ook de stelling van belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid en gebrekkig is gemotiveerd. Daarbij overweegt het Hof dat bij de uitspraak op bezwaar een bijlage is meegezonden, getiteld “Bijlage bij Uitspraak op bezwaarschrift Gecombineerde aanslag 2016”. In die bijlage is gemotiveerd aangegeven dat en waarom de waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar wordt gehandhaafd. Gelet hierop mist deze stelling van belanghebbende feitelijke grondslag. 
      
    
    
      4.9.
      Voor het overige verenigt het Hof zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank bevestigen. 
      
    
  
  
    
      5
      5. Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
      
        De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kwestro als griffier. De beslissing is op 27 december 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.