ECLI:NL:RBMNE:2022:1041, Rechtbank Midden-Nederland, 16-03-2022, C/16/515013 / HA ZA 21-7
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Uitleg afspraak over herstel lekkage kelder. Voornemen rechtbank om een deskundige te benoemen.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/515013 / HA ZA 21-7
    
    
    
      
        Vonnis van 16 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      2.	[eiseres sub 2],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. J.W. Damstra 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. I.C. Blomsma en mr. J. Weermeijer
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 4 september 2020;
        
        
          de conclusie van antwoord van 6 januari 2021;
        
        
          de akte van [gedaagde sub 1] c.s. met producties 13 en 14, bij de griffie binnengekomen op 21 januari 2022;
        
        
          de akte van [eiser sub 1] c.s. met producties 37 tot en met 44, bij de griffie binnengekomen op 28 januari 2022;
        
        
          de brief van [eiser sub 1] c.s. van 31 januari 2022 met productie 45, die abusievelijk niet was gevoegd bij de akte van 23 juni 2021.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 2 februari 2022 heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. Deze zijn in het dossier van de rechtbank gevoegd. Aan het einde van de mondelinge behandeling is meegedeeld dat de rechtbank vonnis zal wijzen.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. hebben op 19 december 2017 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] c.s. voor de geschakelde woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Deze woning heeft drie verdiepingen: een begane grond, een eerste verdieping en een souterrain. In het souterrain bevinden zich de ruimtes die op onderstaande plattegrond staan weergegeven. De ruimte die op deze plattegrond is aangeduid als “kelder” bevindt zich splitlevel en is ongeveer 1.27 meter hoog. Boven deze kelder zit de garage. De garage is te bereiken via een buitentrap. Deze buitentrap zit aan de achterzijde van de woning. Als in dit vonnis over “kelder” wordt gesproken worden alle op onderstaande plattegrond zichtbare ruimtes hiermee bedoeld plus de garage. 
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      In de NVM Vragenlijst die [gedaagde sub 1] c.s. hebben ingevuld voor de verkoop van de woning is de vraag: “Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?” beantwoord met “soms”. Als opmerking is hierbij aangegeven: “Overlast door verkeerd afwatering terras plus garagepad – verholpen.”
    
    
      2.3.
      Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eiser sub 1] c.s. de woning bezichtigd. Tijdens deze bezichtigingen hebben [eiser sub 1] c.s. gezien dat de muren van de kelder vochtig waren.
      
    
    
      2.4.
      Op 20 september 2017 heeft de Vereniging Eigen Huis in opdracht van [eiser sub 1] c.s. een bouwtechnische keuring verricht. Over de kelder merkt de bouwkundige het volgende op:
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5
      Op 10 oktober 2017 en 26 oktober 2017 hebben [eiser sub 1] c.s. een bod op de woning gedaan “Onder voorbehoud dat verkoper oorzaak en gevolg van het vochtprobleem in het souterrain heeft opgelost en de schade heeft gerepareerd of bij notariële vastlegging garandeert de kosten daarvan te dragen na eventuele verkoop.” Met deze ontbindende voorwaarde hebben [gedaagde sub 1] c.s. niet ingestemd. [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hebben op 14 november 2017 overeenstemming bereikt over de koopsom onder de “Ontbindende voorwaarden financiering en reparatie lekkage kelder door verkoper (onder garantie)”. In de koopovereenkomst is over de vochtproblemen in de kelder de volgende bepaling opgenomen:
      
      
        
          “Artikel 20 Reparatie vochtdoorslag kelder
        
        
          Partijen zijn overeengekomen dat verkoper vóór de eigendomsoverdracht voor eigen rekening de lekkage van de kelder professioneel zal laten herstellen door de firma [onderneming 1] , die deze werkzaamheden onder garantie zal uitvoeren. Een kopie factuur van de werkzaamheden zal aan koper ter hand worden gesteld.”
        
      
      
    
    
      2.6
      In de periode na het sluiten van de koopovereenkomst heeft [onderneming 1] onderzoek gedaan naar de oorzaak van de vochtdoorslag in de kelder en diverse werkzaamheden verricht met als doel om de watertoevoer naar de kelder te stoppen.  
      
    
    
      2.7
      De woning is op 1 juni 2018 aan [eiser sub 1] c.s. geleverd. Na levering van de woning is een discussie tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. ontstaan over de vraag of artikel 20 uit de koopovereenkomst (hierna: artikel 20) correct is nagekomen. [eiser sub 1] c.s. stellen dat dit niet het geval is en vorderen in een (uitvoerbaar bij voorraad verklaard) vonnis:
      - een verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. niet hebben voldaan aan artikel 20, inhoudende dat de kelderbak voor datum levering niet is hersteld en nog steeds niet is hersteld (lekkage vertoont);
      - primair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen 4 weken na betekening van het vonnis de volledige kelderbak waterdicht te laten maken, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van €150.000,- met betaling van de gevolgschade bestaande uit: (i) € 9.472,- incl. BTW (kosten droogspecialist), (ii) € 28.325,94 (kosten deskundige), (iii) € 11.024,95 (herstelkosten wanden) en (iv) € 6.375,- (kosten van het op afschot leggen van de vloer van de garage);
      - subsidiair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen vier weken na betekening van het vonnis € 134.959,06 ex BTW, dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, aan [eiser sub 1] c.s. te betalen, vermeerderd met de gevolgschade bestaande uit: (i) € 9.472,- incl. BTW (kosten droogspecialist), (ii) € 28.325,94 (kosten deskundige), (iii) € 11.024,95 (herstelkosten wanden) en (iv) € 6.375,- (kosten van het op afschot leggen van de vloer van de garage);
      - veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 2.394,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      - veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      2.8
      
        
          [eiser sub 1] c.s. leggen aan hun primaire vordering ten grondslag dat artikel 20 alsnog - correct - moet worden nagekomen. Daarbij moet artikel 20 volgens hen zo worden uitgelegd, dat [gedaagde sub 1] c.s. hebben gegarandeerd dat de kelder van de woning voor levering van de woning waterdicht zou zijn. Alle lekkages, ongeacht de locatie, de oorzaak of de ernst daarvan, moesten door [gedaagde sub 1] c.s. op grond van artikel 20 professioneel worden hersteld. Ook schade die het gevolg is van de vochttoevoer naar de kelder valt volgens [eiser sub 1] c.s. onder het bereik van artikel 20. [gedaagde sub 1] c.s. zijn artikel 20 niet correct nagekomen. Uit het rapport van [onderneming 2] (hierna: [onderneming 2] ) van 30 augustus 2018 blijkt dat er sprake is van meerdere bouwkundige gebreken die bij hevige regenval water- en vochtschade veroorzaken. De conclusies van [onderneming 2] worden volgens [eiser sub 1] c.s. bevestigd door [onderneming 1] in haar rapporten van 22 oktober 2018 en 2 februari 2020. Naast de gebreken die door [onderneming 2] zijn geconstateerd zou de vloer van de garage niet op afschot liggen. Hierdoor zou water dat in de garage terecht komt via de muren de ruimte onder de garage in lopen en is het voor [eiser sub 1] c.s. niet mogelijk om deze ruimte als opslagruimte te gebruiken. Ook zou de put in de garage niet goed zijn aangelegd, waardoor er ook rondom deze put water lekt. 
        Aan hun subsidiaire vordering tot schadevergoeding leggen [eiser sub 1] c.s. in de eerste plaats ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om de kelderbak waterdicht te maken, althans tekortgeschoten is in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst omdat de woning volgens [eiser sub 1] c.s. niet beschikt over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
        Voor het geval die grondslag niet slaagt leggen [eiser sub 1] c.s. aan hun subsidiaire vordering ten grondslag dat sprake is van dwaling of onrechtmatig handelen. Volgens [eiser sub 1] c.s. hebben [gedaagde sub 1] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht geschonden door [eiser sub 1] c.s. niet mee te delen dat het vochtprobleem in de kelder mogelijk werd veroorzaakt door een constructiefout. [eiser sub 1] c.s. doen daarom een beroep op partiële vernietiging van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopsom moet worden verminderd met een bedrag van € 134.959,06 ex BTW. Voor het geval de rechtbank kiest voor onrechtmatige daad in plaats van dwaling menen [eiser sub 1] c.s. dat zij recht hebben op schadevergoeding ter hoogte van dit zelfde bedrag.
      
      
    
    
      2.9
      
        Volgens [gedaagde sub 1] c.s. moeten de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen. [gedaagde sub 1] c.s. voeren aan dat partijen met artikel 20 niet zijn overeengekomen dat de kelder volledig waterdicht moest zijn. Overeengekomen is dat [gedaagde sub 1] c.s. de kosten zouden dragen voor het stoppen van de vochtaanvoer naar de kelder door [onderneming 1] . Schade die het gevolg is van de lekkage in de kelder maakt geen onderdeel uit van de gemaakte afspraak en moet voor rekening van [eiser sub 1] c.s. blijven. Dat [gedaagde sub 1] c.s. artikel 20 correct zijn nagekomen blijkt uit de rapportages van [onderneming 1] . [gedaagde sub 1] c.s. betwisten de inhoud van de rapportage van [onderneming 2] en stellen zich op het standpunt dat aan dit rapport geen bewijswaarde moet toekomen. Verder betwisten [gedaagde sub 1] c.s. het causaal verband en de omvang van de door [eiser sub 1] c.s. (subsidiair) gevorderde (gevolg)schade. De vordering van [eiser sub 1] c.s. voor het op afschot leggen van de vloer van de garage moet volgens [gedaagde sub 1] c.s. worden afgewezen omdat er geen contractuele verplichting tot vergoeding van deze schade bestaat. De garage is geschikt voor normaal gebruik en het gaat hier om een gebrek dat tijdens de bezichtigingen gezien had kunnen worden.
        Tot slot betwisten [gedaagde sub 1] c.s. dat sprake is van dwaling, althans onrechtmatig handelen. Zij voeren aan dat uit de verklaring van hun makelaar volgt dat deze [eiser sub 1] c.s. heeft geïnformeerd over een mogelijke constructiefout. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiser sub 1] c.s. hun onderzoeksplicht geschonden omdat zij hebben nagelaten om, naar aanleiding van de bouwtechnische keuring, een nadere bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Voor zover al sprake zou zijn van dwaling of onrechtmatig handelen dienen de gevolgen hiervan daarom voor rekening van [eiser sub 1] c.s. te blijven.
      
      
      
    
  
  
    
      3Wat de rechtbank ervan vindt
    
      3.1.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat zij nog niet over voldoende informatie beschikt om de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. te kunnen toe- of afwijzen. De rechtbank is daarom van plan om een deskundige te benoemen. Ook zal de rechtbank partijen vragen om in een akte te reageren op vragen van de rechtbank over het beroep op dwaling. De vordering voor het op afschot leggen van de vloer van de garage wordt door de rechtbank afgewezen. Ter toelichting geldt het volgende.
      
      
        
          De tussen partijen gesloten koopovereenkomst
        
      
    
    
      3.2
      
        [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de NVM-model koopovereenkomst. Deze overeenkomst bevat voor de vraag wanneer een zaak aan de overeenkomst beantwoordt een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van de regeling die hiervoor is opgenomen in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Uit artikel 6.1 van de NVM- model koopovereenkomst volgt dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken aan de woning. Op grond van dit artikel draagt de koper het risico voor die gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmeren. Dit geldt echter niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.3
      Vast staat dat [eiser sub 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met de aanwezigheid van vocht in de kelder. Voor zover de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zien op het vochtprobleem in de kelder komt hen daarom geen beroep toe op de garantie uit artikel 6.3. Partijen hebben voor het vochtprobleem in de kelder echter een specifieke bepaling opgenomen in artikel 20 (zie onder randnummer 2.5). Voor de beoordeling van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. die zien op het vochtprobleem in de kelder is van belang hoe deze bepaling moet worden uitgelegd.
      
      
      
      
        
          De uitleg van artikel 20
        
      
    
    
      3.4
      Hoe een bepaling in een overeenkomst moet worden uitgelegd, hangt af van de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen kunnen ook gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn (Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). 
      
    
    
      3.5
      Gelet op dit toetsingskader legt de rechtbank artikel 20 zo uit dat [gedaagde sub 1] c.s. ervoor moesten zorgen dat [onderneming 1] , op kosten van [gedaagde sub 1] c.s., met behulp van de daarvoor noodzakelijke, kwalitatief hoogstaande middelen en onder het afgeven aan [eiser sub 1] c.s. van een gebruikelijke garantie, de watertoevoer naar de kelder zodanig beperkt, dat de kelder geschikt is voor normaal gebruik. Onder normaal gebruik moet in dit geval worden verstaan dat de kamers in de kelder op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kunnen worden gebruikt als, bijvoorbeeld, slaapkamers, en dat de ruimte onder de garage met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden gebruikt voor de opslag van spullen. Indien en voor zover sprake is van watertoevoer naar de kelder en dat een gevolg is van een constructiefout, zal die watertoevoer op dezelfde manier moeten worden beperkt. De rechtbank licht dit als volgt toe:
      
        
           [gedaagde sub 1] c.s. zijn akkoord gegaan met de ontbindende voorwaarde “reparatie lekkage kelder door verkoper (onder garantie)”. Hiermee moet voor [gedaagde sub 1] c.s. duidelijk zijn geweest dat het voor [eiser sub 1] c.s. zeer belangrijk was dat de lekkages op een kwalitatief hoogstaande manier werden hersteld.
        
        
          Op het moment dat [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. artikel 20 overeenkwamen was onduidelijk waardoor de watertoevoer naar de kelder werd veroorzaakt. [gedaagde sub 1] c.s. hebben desondanks geen voorbehoud gemaakt voor wat betreft deze oorzaak waardoor ook herstelwerkzaamheden die nodig zijn als gevolg van een constructiefout onder artikel 20 vallen. 
        
        
          Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is de woning niet verkocht onder de voorwaarde dat de kelder 100 % waterdicht zou zijn en bestand zou zijn tegen alle lekkages, van welke aard dan ook, ook als deze het gevolg zouden zijn van abnormale weersomstandigheden. Daarmee is de rechtbank het eens. Dat de kelder onder alle omstandigheden waterdicht zou moeten zijn volgt namelijk niet uit de tekst van artikel 20 of uit mededelingen die voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst zijn gedaan. Het volgt ook niet uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). [eiser sub 1] c.s. moeten normaal gebruik van de kelder kunnen maken op een manier zoals hierboven is toegelicht. Normaal gebruik moet ook mogelijk zijn bij zware hoosbuien/langdurige regenval zoals die in Nederland voorkomen, maar niet in het geval van abnormale weersomstandigheden.
        
        
          Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. aanvoeren sluit artikel 20 niet uit dat de herstelwerkzaamheden omvangrijk kunnen zijn. Tussen de datum van de koopovereenkomst (19 december 2017) en de datum van levering (1 juni 2018) lag immers meer dan vijf maanden en het onderzoek naar de oorzaak/oorzaken van de watertoevoer en het verrichten van de door [onderneming 1] noodzakelijk geachte herstelwerkzaamheden kon dus ook ruim vijf maanden duren.
        
      
      
    
    
      3.6
      In tegenstelling tot [eiser sub 1] c.s. is de rechtbank van oordeel dat schade die het gevólg is van de vochttoevoer naar de kelder niet onder het bereik van artikel 20 valt. Hierbij vindt de rechtbank van belang dat de ontbindende voorwaarde zoals [eiser sub 1] c.s. die in eerste instantie hadden geformuleerd (zie randnummer 2.5) door [gedaagde sub 1] c.s. niet geaccepteerd is omdat [gedaagde sub 1] c.s. de bewoordingen “oorzaak en gevolg van het vochtprobleem” te vaag en te ruim vonden. In de tekst van artikel 20 wordt uiteindelijk enkel nog gesproken over het herstellen van de lekkage van de kelder. Uit deze verandering van tekst leidt de rechtbank af dat schade die het gevolg is van de watertoevoer naar de kelder niet onder artikel 20 valt. Ook [eiser sub 1] c.s. hebben dit kennelijk zo hebben begrepen, want tijdens de mondelinge behandeling hebben zij meegedeeld met de gewijzigde tekst van artikel 20 akkoord te zijn gegaan omdat ze toch van plan waren om te gaan verbouwen. Het ging hen om het wegnemen van risico’s en het repareren van de oorzaken van de lekkage. Dat artikel 20 niet ziet op schade die het gevolg is van de watertoevoer naar de kelder wordt ook bevestigd door het feit dat [eiser sub 1] c.s. [onderneming 1] op 18 mei 2018 opdracht heeft gegeven om het aangetaste pleisterwerk in het souterrain te vervangen. 
      
      
        
          De primaire vordering van [eiser sub 1] c.s.
        
      
    
    
      3.7
      Naast een verklaring voor recht vorderen [eiser sub 1] c.s. primair veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om de volledige kelderbak waterdicht te laten maken. [gedaagde sub 1] c.s. hebben hier tegenin gebracht dat met artikel 20 niet is afgesproken dat de kelder waterdicht moest worden gemaakt. Het primair gevorderde zou volgens [gedaagde sub 1] c.s. om die reden niet toewijsbaar zijn.
      
    
    
      3.8
      In de dagvaarding lichten [eiser sub 1] c.s. het door hen primair gevorderde als volgt toe: “ [eiser sub 1] stelt zich primair op het standpunt dat verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, specifiek artikel 20. Ondanks meerdere sommaties blijven verkopers in gebreke om uitvoering te geven aan artikel 20. De kelderbak is nog steeds niet waterdicht hetgeen zelfs door [onderneming 1] wordt bevestigd. (…) Nakoming is thans nog niet blijvend onmogelijk omdat de kelderbak waterdicht kan worden gemaakt.” Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] c.s. toegelicht dat zij bedoeld hebben nakoming van artikel 20 te vorderen. Hoewel de dagvaarding en de daarin geformuleerde primaire vordering niet helemaal duidelijk zijn, blijkt uit de dagvaarding en de toelichting die [eiser sub 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling hebben gegeven naar het oordeel van de rechtbank inderdaad dat [eiser sub 1] c.s. bedoeld hebben primair nakoming van artikel 20 te vorderen. De rechtbank zal het door [eiser sub 1] c.s. gevorderde dan ook op deze grondslag beoordelen. Voordat de rechtbank het beroep op nakoming van artikel 20 zal behandelen zal de rechtbank echter eerst ingaan op (i) het beroep van [eiser sub 1] c.s. op dwaling of onrechtmatige daad, wegens schending van de mededelingsplicht en (ii) de kosten die [eiser sub 1] c.s. vorderen voor het op afschot leggen van de vloer van de garage.
      
      
        
          Het beroep op dwaling of onrechtmatige daad
        
      
    
    
      3.9
      Als productie 27 hebben [eiser sub 1] c.s. een e-mail van de advocaat van [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser sub 1] c.s. van 21 december 2018 overgelegd. Hierin staat dat de makelaar van [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. heeft bericht dat de lekkage in de kelder mogelijk te maken had met een constructiefout tijdens de bouw. [eiser sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat de makelaar van [gedaagde sub 1] c.s. hen hier voor het tot stand komen van de koopovereenkomst niet over heeft geïnformeerd. Volgens [eiser sub 1] c.s. volgt uit de e-mail van 21 december 2018 dat [gedaagde sub 1] c.s. wisten dat de lekkage mogelijk een gevolg is van een constructiefout. Door [eiser sub 1] c.s. hier niet over te informeren hebben [gedaagde sub 1] c.s. hun mededelingsplicht geschonden. [eiser sub 1] c.s. doen een beroep op dwaling en voeren aan dat zij de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten als zij van deze mogelijke constructiefout op de hoogte waren geweest. 
      
    
    
      3.10
      De rechtbank gaat er vanuit dat [eiser sub 1] c.s. de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, hadden gekocht als zij erover waren geïnformeerd dat de lekkages mogelijk het gevolg waren van een constructiefout. Herstel van een constructiefout van een woning kan namelijk erg duur zijn en het woord constructiefout laat daarom (bij de meeste mensen) een alarmbel rinkelen. Ook staan er veel woningen te koop waarbij geen sprake is van een (mogelijke) constructiefout, en ook niet van zichtbare lekkages. Daarom is aannemelijk dat [eiser sub 1] c.s. op zoek zouden zijn gegaan naar een andere woning als zij hadden gehoord dat de lekkages in déze woning mogelijk het gevolg waren van een constructiefout.
      
    
    
      3.11
      Dat de makelaar van [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. niet heeft verteld dat mogelijk sprake was van een constructiefout is door [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd (door middel van een schriftelijke verklaring van de makelaar) betwist en staat dus nog niet vast. Daarom kan de rechtbank nog niet beslissen op het beroep op dwaling of onrechtmatige daad. Maar ook als zou vast staan dat de makelaar hen niet heeft geïnformeerd over de mogelijke constructiefout zijn [eiser sub 1] c.s. er nog niet. Het gaat er namelijk om of [gedaagde sub 1] c.s. voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst van deze mogelijke constructiefout op de hoogte waren. De omstandigheid dat de makelaar van [gedaagde sub 1] c.s. rekening heeft gehouden met de mogelijkheid van een constructiefout leidt namelijk nog niet zonder meer tot de conclusie dat [gedaagde sub 1] c.s. voor het sluiten van de koopovereenkomst moeten hebben geweten dat mogelijk sprake was van een constructiefout. En als uitgangspunt bij een beroep op schending van de mededelingsplicht geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen kan worden aangenomen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is (Hoge Raad 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424). [eiser sub 1] c.s. moeten in een akte hun zienswijze op het voorgaande geven. Ook moeten zij in die akte meedelen of zij, voor het geval dat de rechtbank tot de conclusie komt dat een bewijsopdracht nodig is om over het beroep op dwaling een eindbeslissing te kunnen nemen, dat bewijs willen proberen te leveren en, zo ja, hoe (met documenten en/of een getuigenverhoor). [gedaagde sub 1] c.s. mogen hier vervolgens in een antwoordakte op reageren.
      
      
        
          De vloer van de garage
        
      
    
    
      3.12
      
        [eiser sub 1] c.s. vorderen 6.375,- voor het op afschot leggen van de vloer van de garage. De rechtbank is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen. 
      
    
    
      3.13
      Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] c.s. verklaard dat de, inmiddels verholpen, lekkages in de garage niet werden veroorzaakt door regenval maar door [eiser sub 1] c.s. zijn geconstateerd nadat zij een besneeuwde auto in de garage hadden gezet. De rechtbank leidt hieruit af dat de problemen in de garage los staan van het vochtprobleem in de kelder. Dit betekent dat artikel 20 hierop niet van toepassing is en dat de vordering van [eiser sub 1] c.s. voor het op afschot leggen van de vloer van de garage moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 6.1 en 6.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Zoals hiervoor overwogen verplicht artikel 6.3 de verkoper in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Dit geldt niet voor gebreken die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar (Gerechtshof ’s Hertogenbosch, 18 juni 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2166, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 9 februari 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:1264).
      
    
    
      3.14
      
        [eiser sub 1] c.s. hebben een bouwtechnische keuring laten verrichten door de Vereniging Eigen Huis. Dit was volgens [eiser sub 1] c.s. een visuele inspectie. De rechtbank is van oordeel dat, als het afschot van de vloer van de kelder inderdaad dusdanig was dat het water naar de wanden van de garage toe liep in plaats van naar het put in het midden van de garage, dit een gebrek is dat door de bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis geconstateerd had moeten worden tijdens deze visuele inspectie. Dat dit door de bouwkundige van Vereniging Eigen Huis niet is gezien, moet daarom voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. komen. Hetzelfde geldt voor de gestelde gebrekkigheid van de put in de garage. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] c.s. verklaard dat er tijdens de eerste bezichtiging van de woning water in de garage lag en dat dit kwam door een verstopping van de drainageput. De rechtbank concludeert hieruit dat [eiser sub 1] c.s. met dit mogelijke gebrek bekend waren, althans dat van hen verwacht had mogen worden dat zij hier nader onderzoek naar zouden doen, bijvoorbeeld door de bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis hier expliciet op te wijzen. Niet is gebleken dat [eiser sub 1] c.s. dit hebben gedaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de garantie van artikel 6.3 niet ziet op de gestelde gebreken in de garage. Deze gebreken vallen daarom onder de exoneratie van artikel 6.1. NVM-koopovereenkomst en komen voor risico van [eiser sub 1] c.s. 
      
      
        
          Onduidelijkheid over (de omvang van) de watertoevoer naar de kelder
        
      
    
    
      3.15
      De centrale vraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagde sub 1] c.s. artikel 20 correct zijn nagekomen. De rechtbank beschikt op dit moment niet over voldoende informatie om deze vraag te kunnen beantwoorden. De rechtbank is daarom van plan om een deskundige te benoemen om vast te stellen of nog sprake is van watertoevoer naar de kelder en zich te laten voorlichten over eventueel noodzakelijke herstelmaatregelen. De rechtbank licht dit als volgt toe.
      
    
    
      3.16
      
        [eiser sub 1] c.s. beroepen zich ter onderbouwing van hun standpunt dat artikel 20 niet correct is nagekomen op de rapportage van [onderneming 2] van 30 augustus 2018. [onderneming 2] concludeert in deze rapportage dat er – voor zover in deze procedure van belang – drie bouwkundige gebreken in de woning zijn die water- en vochtschade veroorzaken, namelijk:
      1. Waterdoorslag tussen de prefab betonnen gevelelementen van het souterrain (hierna: gesteld gebrek 1). [onderneming 2] geeft aan dat na het doen van een waterproef zowel aan de voor- als aan de achterzijde van het pand lekkages zijn geconstateerd en concludeert dat regenwater bij (langdurige) regenval via de naden tussen de prefab betonnen elementen naar binnen zal stromen. Omdat de prefab betonnen gevelelementen ook zijn gebruikt bij de andere geschakelde woningen is het volgens [onderneming 2] ook mogelijk dat lekwater vanuit de aangrenzende woningen naar binnen stroomt; 
      2. Geveldoorslag door de spouwmuur en ontbrekende waterkering bij de trap (hierna: gesteld gebrek 2). Volgens [onderneming 2] is er sprake van wateroverlast bij de deur onderaan de buitentrap. [onderneming 2] heeft een waterproef verricht en concludeert dat de wateroverlast wordt veroorzaakt door doorslaand (regen)water via de spouwmuur die zich hier bevindt. In het metselwerk boven de buitentrap zitten volgens [onderneming 2] meerdere openingen waardoor regenwater in de gevel kan stromen en water door het metselwerk kan worden opgenomen; 
      3. Geveldoorslag door de spouwmuur en ondeugdelijke waterkering bij de achterdeur (hierna: gesteld gebrek 3). [onderneming 2] geeft aan dat er sprake is van waterdoorslag bij de aansluiting van de gevelconstructie en het deurkozijn. Ook dit is door [onderneming 2] geconstateerd na het verrichten van een waterproef. 
      
    
    
      3.17
      
        [onderneming 1] heeft op verzoek van [gedaagde sub 1] c.s. onderzoek gedaan naar de door [onderneming 2] geconstateerde gebreken en plaatst hier in haar rapportage van 22 oktober 2018 een aantal kanttekeningen bij. In het algemeen geldt volgens [onderneming 1] dat bij een waterproef in de bodem die gedurende meer dan een half uur wordt uitgevoerd, zoveel water wordt gebruikt dat deze hoeveelheid waterbelasting op een geveldeel in de praktijk nooit wordt bereikt. Ook zou onduidelijk zijn welke meetsystemen [onderneming 2] heeft toegepast. Met betrekking tot gesteld gebrek 1 vindt [onderneming 1] de conclusie van [onderneming 2] dat overal water naar binnen dringt na hevige regenval onvoldoende onderbouwd. Uit de rapportage van [onderneming 2] blijkt volgens [onderneming 1] maar van twee lekkages. Volgens [onderneming 1] baseert [onderneming 2] de stelling dat overal water naar binnen dringt op de aanname dat de constructie overal op dezelfde wijze is opgebouwd, maar is dit niet door [onderneming 2] onderzocht. [onderneming 1] sluit echter niet uit dat daar waar de lekkage zich voordoet, sprake is van een gebrek. Ook zou er volgens [onderneming 1] sprake kunnen zijn van verplaatsingseffecten. Over gesteld gebrek 2 schrijft [onderneming 1] : “Klaarblijkelijk vindt de indringing van vocht niet plaats gedurende regenval en doet de lekkage zich alleen voor als er een waterproef wordt uitgevoerd.” [onderneming 1] geeft echter ook aan dat een spouwconstructie onder maaiveld niet wenselijk is omdat dit kan leiden tot ongewilde vochtindringing. De spouwconstructie kan namelijk vollopen en naar binnen doorslaan. Daarom is het bij een spouwmuurconstructie onder maaiveld volgens [onderneming 1] essentieel dat het kit- en voegwerk in goede staat is (rapportages [onderneming 1] 22 oktober 2018 en 11 februari 2020). Over gesteld gebrek 3 merkt [onderneming 1] tot slot in haar rapportage van 22 oktober 2018 op dat het bij hevige regenval wellicht kan voorkomen dat niet al het water kan worden afgevoerd door de hier aanwezige put zonder dat het de constructie binnendringt.
      
    
    
      3.18
      
        Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. menen sluit [onderneming 1] in haar rapportages dus niet uit dat er mogelijk nog sprake is van watertoevoer naar de kelder. [onderneming 1] geeft voor wat betreft het eerste door [onderneming 2] geconstateerde gebrek immers aan dat daar waar door [onderneming 2] lekkages zijn geconstateerd, mogelijk sprake is van een gebrek. Ook ziet [onderneming 1] de spouwmuur onder maaiveld als een risico en geeft [onderneming 1] aan dat bij de achterdeur mogelijk water de constructie kan binnendringen. Of er op dit moment, drieënhalf jaar na het verschijnen van het rapport van [onderneming 2] en twee jaar na het laatste rapport van [onderneming 1] , nog sprake is van watertoevoer naar de kelder en, zo ja, wat de omvang van dit probleem is, is door de rechtbank op basis van de rapportages van [onderneming 2] en [onderneming 1] niet vast te stellen. Zoals [gedaagde sub 1] c.s. terecht aanvoeren zijn er immers geen foto’s of stukken in het geding gebracht waaruit blijkt wat de staat van de kelder op dit moment is. Daarbij komt dat [eiser sub 1] c.s. in 2019 een hemelwaterafvoerleiding in de spouw aan de voorzijde van de woning hebben laten repareren. [onderneming 1] schrijft in haar rapportage van 11 februari 2020 over het herstel van de hemelwaterafvoer: “Sinds de gebreken zijn verholpen, is er geen sprake meer van vochtindringing. (…) Het lijkt erop dat de lekkageplaats aan de voorzijde goed en effectief is afgedicht. Er is geen sprake meer van vochtindringing aan de voorzijde van de woning. Ook de reeds behandelde lekkageplaatsen waren volledig droog.” [onderneming 2] schrijft over de reparatie van de hemelwaterafvoer in haar e-mail van 2 juli 2020: “Het verhelpen van de lekkage aan de afvoer zal de wateroverlast in het souterrain dan uiteindelijk ook niet oplossen (wel drastisch verminderen).” Volgens [onderneming 1] (rapportage 11 februari 2020) heeft ook de door [eiser sub 1] c.s. aangebrachte overkapping een positief effect omdat er hierdoor geen vocht meer in de spouwconstructie van de buitengevel loopt. 
        Als er inderdaad nog sprake is van watertoevoer naar de kelder volgt hieruit dat de omvang van dit probleem op dit moment in ieder geval niet vergelijkbaar is met de situatie zoals die in 2018 door [onderneming 2] en [onderneming 1] is onderzocht. De rechtbank is daarom van plan nader advies in te winnen bij een deskundige over de vraag of er nog sprake is van watertoevoer naar de kelder.
      
      
      
        
          Onduidelijkheid over de te nemen herstelmaatregelen
        
      
    
    
      3.19
      
        Voor zover sprake is van watertoevoer die valt onder de verplichting tot herstel van artikel 20, bestaat ook over de maatregelen die genomen moeten worden om deze watertoevoer te stoppen verschil van inzicht tussen [onderneming 2] en [onderneming 1] . 
        Zo kan gesteld gebrek 1 volgens [onderneming 2] het best worden opgelost door een waterkering aan de buitenzijde van de kelder aan te brengen. Hiervoor zal de hele woning tot aan de onderzijde van de betonvloer van de kelder ontgraven moeten worden. Vervolgens moeten de prefab betonnen elementen worden gereinigd, behandeld met een primer en bekleed worden met een waterkering. Deze maatregelen moeten volgens [onderneming 2] bij voorkeur bij alle zes de geschakelde woningen worden uitgevoerd. De kosten van deze werkzaamheden liggen volgens [onderneming 2] tussen de € 60.000,- en € 80.000,- exclusief BTW. [onderneming 1] vindt deze oplossing niet werkbaar. Volgens [onderneming 1] is het afdichten van eventuele gebreken vanaf de buitenzijde in de praktijk bijna onmogelijk, vooral omdat [onderneming 2] voorstelt dit bij alle woningen te doen (rapport 22 oktober 2018). 
        Ook over het mogelijke herstel van gesteld gebrek 2 bestaat tussen [onderneming 2] en [onderneming 1] verschil van inzicht. [onderneming 2] geeft aan dat dit gebrek hersteld kan worden door de trap aan de achterzijde van de woning te demonteren en de scheidingswand achter deze trap te verwijderen. Vervolgens zou het deurkozijn moeten worden ingekort en moeten er loodslabben aan de onderzijde van het deurkozijn en tegen het binnenblad van de achtergevel aangebracht worden. Over de betonnen vloer buiten zou dakbedekking moeten worden aangebracht. Deze oplossing zou tussen de € 50.000,- en € 70.000,- exclusief BTW kosten. Volgens [onderneming 1] is deze oplossing in grote mate afhankelijk van de constructie en alleen mogelijk als de spouwmuurconstructie ook onder de trap doorloopt. Of dit zo is, is volgens [onderneming 1] niet duidelijk. Verder vindt [onderneming 1] het effectiever om de aansluiting van de betonnen trap met de opgaande gevel te voorzien van een tweelaagse, waterdichte Dry Seal DA mortel in combinatie met het herstellen van de gebreken in het metselwerk. 
      
      
    
    
      3.20
      Los van het feit dat beide deskundigen van mening verschillen over de eventueel te verrichten herstelwerkzaamheden, dateren beide deskundigenberichten van vóór het herstel van de hemelwaterafvoer. Onduidelijk is dan ook in hoeverre dit herstel invloed heeft op de te nemen maatregelen. De rechtbank is daarom van plan om ook over de te nemen herstelmaatregelen nader advies in te winnen bij een deskundige.
      
      
        
          Benoeming deskundige
        
      
    
    
      3.21
      Voordat de rechtbank overgaat tot het benoemen van een deskundige, zal zij [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. 
      
    
    
      3.22
      De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, namelijk een bouwkundige die deskundig is op het gebied van vochtproblemen in woningen en die kan adviseren over oplossingen daarvoor. De rechtbank is van plan om aan deze deskundige de volgende vragen te stellen:
      
        
          Is er ten tijde van uw onderzoek sprake van watertoevoer naar de kelder van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] ? Zo ja, waar en in welke hoeveelheden?
        
        
          Als dit het geval is, wat is/zijn hiervan volgens u de oorza(a)ken?
        
        
          Als er ten tijde van uw onderzoek geen sprake is van watertoevoer naar de kelder: Zijn er omstandigheden waardoor volgens u de kans bestaat dat er in de toekomst water van buiten de woning (zoals regenwater of grondwater) in de kelder komt, bijvoorbeeld als gevolg van de constructie van de woning of andere bouwtechnische aspecten, en/of al uitgevoerde herstelwerkzaamheden? Zo ja, hoe hoog schat u de kans daarop en waarom vindt u dat?
        
        
          Is het volgens u noodzakelijk dat er herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd om de watertoevoer naar de kelder zodanig te verminderen, dat de kelder geschikt wordt voor normaal gebruik (zie 3.5 van dit vonnis)? Zo ja, kunt u toelichten waarom u dat vindt en vermelden welke maatregelen volgens u noodzakelijk zijn?
        
        
          Als het antwoord op vraag 4 ‘ja’ luidt: Welke kosten zijn hiermee (ongeveer) gemoeid? Mogelijk ten overvloede: bij uw antwoord moeten de kosten van het herstellen van de gevolgen van het vocht in de kelder buiten beschouwing worden gelaten.
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      3.23
      
        [eiser sub 1] c.s. zullen in hun akte moeten reageren op de inhoud van 3.21 en over de vragen in 3.22. [gedaagde sub 1] c.s. zullen dat moeten doen in hun antwoordakte.
      
    
    
      3.24
      De bewijslast van de stelling dat artikel 20 niet correct is nagekomen rust op [eiser sub 1] c.s.. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiser sub 1] c.s. moeten worden betaald. 
      
    
    
      3.25
      De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
    
      4.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 30 maart 2022 voor het indienen van een akte door [eiser sub 1] c.s. over wat is vermeld onder de randnummers 3.11, 3.21 en 3.22, waarna [gedaagde sub 1] c.s. op de rol van twee weken daarna een antwoordakte moeten indienen.
      
    
    
      4.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022.
      
    
  
  
    Niet duidelijk is of dit de kosten zijn voor het uitvoeren van de maatregelen bij de woning van [eiser sub 1] c.s. of voor alle zes de woningen.
  
  
    type: LLV