ECLI:NL:GHARL:2022:1283, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-02-2022, 20/01128
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 20/01128
      uitspraakdatum: 22 februari 2022
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 oktober 2020, nummer UTR 19/3566, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 68A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.377.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 oktober 2020, verzonden op 11 november 2020, ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade afgewezen.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 november 2021 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in of rond 1992 gebouwde vrijstaande woning, gelegen in wijk [de wijk] . De onroerende zaak staat op een kavel van 2.795 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 246 m2.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en bepleit een waarde van € 1.299.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukkenen en hetgeen zij ter zitting daaraan hebben toegevoegd. .
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegd overzicht van 16 december 2019, opgesteld door [naam3] (hierna: het overzicht). De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de door de heffingsambtenaar verstrekte nadere informatie zijn door de Rechtbank in haar bestreden uitspraak opgenomen in een matrix. 
      
    
    
      4.3
      In het overzicht is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een viertal referentieobjecten:
      - [adres2] 23 te [woonplaats] , verkocht op 28 november 2016 voor € 1.330.000,
      - [adres3] 13 te [woonplaats] , verkocht op 20 december 2018 voor € 1.325.000,
      - [adres4] 7 te [woonplaats] , verkocht op 16 oktober 2016 voor € 1.420.000 en
      - [adres5] 3 te [woonplaats] , verkocht op 3 maart 2017 voor € 1.045.000.
      
    
    
      4.4
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. Het Hof volgt belanghebbende derhalve niet in zijn meer subsidiaire stelling dat door de heffingsambtenaar ongeschikte referentiepanden zijn gebruikt. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende vrij betere referentie-objecten aan te dragen. Belanghebbende heeft dat evenwel niet gedaan. 
      
    
    
      4.5
      Naar de Rechtbank heeft vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar het verschil tussen enerzijds de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw, behorende tot de vergelijkingsobjecten en anderzijds de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw, behorende tot de onroerende zaak, als volgt toegelicht. Voor elk vergelijkingsobject is de heffingsambtenaar uitgegaan van de koopsom die is behaald op de verkoopdatum, na deze te hebben gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (gecorrigeerde koopsom). Op de gecorrigeerde verkoopsom zijn de deelwaarden van de grond, berekend aan de hand van de vigerende grondstaffel voor [de wijk] , en van de overige door hem apart in aanmerking genomen delen van de desbetreffende woning in mindering gebracht. Daarna resteert de deelwaarde van het hoofdgebouw. Deling van de deelwaarde van het hoofdgebouw door het aantal m2 gebruiksoppervlak resulteert in de rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw. Voor de onroerende zaak is dezelfde berekening gemaakt, met dien verstande dat niet is uitgegaan van de gecorrigeerde koopsom, maar van vastgestelde waarde. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank daaraan terecht de gevolgtrekking heeft verbonden dat de voor de onroerende zaak berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw (€ 3.159) onder de bandbreedte van de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten van € 3.164 tot € 3.894 ligt. Het Hof heeft geen reden de Rechtbank daarin niet te volgen. Belanghebbende heeft gesteld dat de oppervlakte van de vliering van het hoofdgebouw van de onroerende zaak ten onrechte als gebruiksoppervlakte in aanmerking is genomen, zonder deze stelling nader te onderbouwen. Indien en voor zover er al sprake zou zijn van een lagere waarde per m2 van de gebruiksoppervlakte van de zolderverdieping, is niet gebleken dat daarvan een waardedruk uit zou gaan die niet gecompenseerd wordt door de lagere voor de onroerende zaak berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw ten opzichte van de gemiddelde rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.6
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten, anders dan belanghebbende in hoger beroep primair stelt, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het overzicht is, zoals de Rechtbank terecht heeft geoordeeld, de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het overzicht en de daarop in eerste aanleg gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar voorts aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer woonoppervlakte, kaveloppervlakte, bouwjaar, de samenstelling van de met elkaar vergeleken woningen, uitstraling/type en staat van onderhoud van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft met de in het overzicht opgenomen gegevens en zijn toelichting daarop in eerste aanleg voorts aannemelijk gemaakt dat er wat betreft locatie, ligging en bouwkundige kwaliteit geen relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn. Het Hof volgt belanghebbende derhalve ook niet in haar subsidiaire stelling dat “de verschillende heffingsgrondslagen op zich genomen niet alleen incorrect zijn vastgesteld, doch evenmin toegepast”.
      
    
    
      4.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in eerste aanleg voor elke van de referentieobjecten een aantal verschillen ten opzichte van de onroerende zaak benoemd, welke tussen partijen niet in geschil zijn en zijn meegenomen in het overzicht en in de hiervoor – onder 4.2 – bedoelde matrix. Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep heeft willen betogen dat deze verschillen meebrengen dat de prijzen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, niet gebruikt kunnen worden bij de bepaling van de waarde van de woning, volgt het Hof, gelet op het vorenoverwogene, belanghebbende daarin niet. 
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat hij de woning begin 2015 heeft gekocht voor € 1.300.000, en dat de omstandigheid dat het perceel grond waarop de woning staat, veel groter is dan de percelen grond die behoren bij de vergelijkingsobjecten, welke omstandigheid er, gelet op het afnemend grensnut, toe leidt dat van een lagere rekenprijs per m2 kaveloppervlakte van de onroerende zaak moet worden uitgegaan. Zoals de Rechtbank met juistheid heeft overwogen, is de drie jaar voor de waardepeildatum overeengekomen verkoopprijs van de woning die ca. 1,2 percent lager is dan de vastgestelde waarde, mede gelet op de ontwikkeling van de woningprijzen in de omgeving van de woning in die periode, zoals die in eerste aanleg door de heffingsambtenaar is toegelicht, onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat de vastgestelde waarde te hoog is.
      
    
    
      4.10
      De omstandigheid dat het perceel grond waarop de woning staat, veel groter is dan de percelen grond, behorende bij de vergelijkingsobjecten, waardoor – in verband met het afnemende grensnut – van een lagere rekenprijs per m2 kaveloppervlakte zou moeten worden uitgegaan, is, naar het oordeel van het Hof, reeds voldoende verdisconteerd in de, hiervoor – onder 4.5 – vermelde, bij de waardering gehanteerde grondstaffel. Anders dan belanghebbende betoogt, is deze grondstaffel voldoende fijnmazig in dier voege dat, naar het oordeel van het Hof, binnen [de wijk] geen onderscheid behoeft te worden gemaakt tussen percelen die al dan niet op loopafstand van het (trein)station liggen. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft gesteld, is het (trein)station vanuit alle percelen in [de wijk] goed bereikbaar: te voet, per fiets of per auto.
      
    
    
      4.11
      Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts nog gesteld dat de heffingsambtenaar de gemeentelijke taxatiekaarten niet tijdig en compleet heeft overgelegd en de waarde in een te laat stadium van de procedure heeft onderbouwd en daaraan de gevolgtrekking verbonden dat de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing “tardief” is, hetgeen, naar het Hof begrijpt, ertoe zou moeten leiden dat die onderbouwing buiten beschouwing moet worden gelaten. In de onderhavige procedure is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum al dan niet te hoog is vastgesteld. Het stond de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, vrij in beroep te komen met een onderbouwing van de waarde. De in (een bijlage bij) het verweerschrift in eerste aanleg gegeven onderbouwing is niet tardief.
      
    
    
      4.12
      Het Hof volgt tenslotte belanghebbende ook niet in haar stelling dat door de Rechtbank het beroep abusievelijk ongegrond is verklaard. De overwegingen van de Rechtbank kunnen, zoals hiervoor reeds is overwogen, de beslissing volledig dragen.
      
    
    
      4.13
      
        De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak met betrekking tot belanghebbendes verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke behandelingstermijn, naar het oordeel van het Hof met juistheid, overwogen: 
        “Voor zover gemachtigde met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft beoogd te verzoeken om toekenning van een vergoeding van de door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil moet zijn beslecht, overweegt de rechtbank, met inachtneming van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, in het bijzonder het ‘verzamelarrest’ van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende. Het bezwaar is ingediend op 28 februari 2019. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De rechtbank heeft in deze zaak binnen die twee jaar uitspraak gedaan.”. Het Hof maakt deze overweging tot de zijne.
      
      
      
        Het Hof ziet voorts geen termen voor een vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de behandeling van het hoger beroep, aangezien ook deze is gebleven binnen de redelijke duur van twee jaren.
      
      
    
    
      4.14
      Belanghebbende heeft aanvankelijk ter zake van het griffierecht een beroep gedaan op betalingsonmacht, maar vervolgens het griffierecht tijdig betaald. Naar het Hof begrijpt, is van betalingsonmacht derhalve geen sprake.  
      
    
    
      4.15
      
        Tenslotte heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 8:42 van de Awb niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende heeft in dat verband gewezen op het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank, waarin onder meer wordt vermeld:  
        “Reijers: (…) De woning [adres1] 68A is ook op internet geweest. Ik hoor opmerkingen over onder architectuur gebouwd, dat wordt ook opgemerkt in advertentie van [adres1] 68A. Er worden zelfs architecten genoemd. Uitsluitend hoogwaardige materialen zijn gebruikt staat er. Als ik dat zo zie en ook aan de hand van de foto's is er naar mijn idee niet bespaard op luxe. Wat dat betreft zijn de woningen goed vergelijkbaar. Als we naar de rekenprijs per m2 woonoppervlak kijken, zit [adres1] 68A helemaal onderaan in de bandbreedte. De vastgestelde waarde is zeker niet te hoog.
      
      
      
        
          Gemachtigde: Verweerder heeft gezegd dat hij een advertentie heeft en foto's van binnen.
        
        
          Die zijn niet overgelegd. (…)”. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof aangegeven dat hij de bedoelde gegevens inderdaad ten grondslag heeft gelegd aan de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, maar er voor gekozen heeft de stukken waaruit deze gegevens blijken niet te overleggen. Naar het oordeel van het Hof, vormen de bedoelde stukken op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. Op grond van het vorenoverwogene, is het Hof evenwel met toepassing van artikel 8:31 van de Awb van oordeel dat, alle omstandigheden van het onderhavige geval in aanmerking nemende, het niet overleggen van de bedoelde stukken niet met zich brengt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk zou hebben gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is beschikt. Wel ziet het Hof in het niet overleggen van de bedoelde stukken reden de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende.
      
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de bezwaarfase te berekenen op 2 punten  wegingsfactor 1  € 269 is € 538, voor de beroepsfase 2 punten  wegingsfactor 1  € 759 is € 1.518 en voor de hogerberoepsfase 2 punten  wegingsfactor 1  € 759 is € 1.518, in totaal derhalve € 3.574 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende van € 3.574.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 februari 2022.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.