ECLI:NL:GHARL:2023:5912, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-07-2023, 22/00899
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00899
    uitspraakdatum: 11 juli 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 21 maart 2022, nummer UTR 21/3196, ECLI:NL:RBMNE:2022:1633, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 420.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2021 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft, met instemming van partijen digitaal, plaatsgevonden op 1 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een eindwoning.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht en in hoger beroep aangevuld taxatierapport. In dat rapport is de waarde per 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 420.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van zeven in dezelfde buurt ( [naam3] ) gelegen woningen, waarvan twee in dezelfde straat als de onroerende zaak, te weten [adres1] 1 (hierna: nr. 1), [adres2] 33 (hierna: [adres2] ), [adres3] 14 (hierna: [adres3] ), [adres4] 18 (hierna: [adres4] ), [adres1] 7 (hierna: nr. 7), [adres5] 64 (hierna: [adres5] ) en [adres6] 12 (hierna: [adres6] ). De ligging, uitstraling en bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaak en de referentiewoningen zijn volgens het rapport gelijk. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport verder onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn het onderhoud (“O”) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op matig/eenvoudig/verouderd (2), voldoende/normaal (3) of luxe/modern (4).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-
                
                
                  jaar
                
              
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Opp. woning in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
              
                
                  Waarde geïndexeerd naar peildatum
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1906
              
              
                Eind
              
              
                111
              
              
                € 3.092
              
              
                85
              
              
                € 850
              
              
                Berging (9 m²): € 4.500
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 420.000
              
              
                -
              
            
            
              
                Nr. 1
              
              
                1906
              
              
                Eind
              
              
                71
              
              
                € 3.473
              
              
                87
              
              
                € 850
              
              
                Berging (23 m²): € 11.500
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 324.086
                (06-09-19)
              
              
                € 332.000
              
            
            
              
                
                  [adres2]
                
              
              
                1936
              
              
                Eind
              
              
                134
              
              
                € 3.146
              
              
                105
              
              
                € 850
              
              
                Berging (7 m²): € 3.500
                Overkap. (3 m²): € 750
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                € 495.000
                (05-07-19)
              
              
                € 515.000
              
            
            
              
                
                  [adres3]
                
              
              
                1904
              
              
                Tussen
              
              
                86
              
              
                € 3.565
              
              
                67
              
              
                € 850
              
              
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 350.000
                (08-05-19)
              
              
                € 366.000
              
            
            
              
                
                  [adres4]
                
              
              
                1906
              
              
                Tussen
              
              
                80
              
              
                € 2.994
              
              
                77
              
              
                € 850
              
              
                -
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 300.000
                (11-10-19)
              
              
                € 305.000
              
            
            
              
                Nr. 7
              
              
                1906
              
              
                Tussen
              
              
                116
              
              
                € 2.862
              
              
                90
              
              
                € 850
              
              
                Berging (3 m²): € 1.500
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 384.500
                (05-03-19)
              
              
                € 410.000
              
            
            
              
                
                  [adres5]
                
              
              
                1904
              
              
                Tussen
              
              
                121
              
              
                € 3.177
              
              
                76
              
              
                € 850
              
              
                -
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 418.500
                (02-02-19)
              
              
                € 449.000
              
            
            
              
                
                  [adres6]
                
              
              
                1904
              
              
                Tussen
              
              
                102
              
              
                € 4.396
              
              
                66
              
              
                € 850
              
              
                Berging (3 m²): € 1.500
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                € 473.333
                (21-02-19)
              
              
                € 506.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 376.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 420.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Daartoe overweegt het Hof dat nr. 1 zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, met name wat betreft bouwjaar, type, kaveloppervlakte, bijgebouwen en objectkenmerken. Ook nr. 7 en [adres5] zijn qua bouwjaar, woningoppervlakte, kaveloppervlakte en (voor nr. 7) bijgebouwen goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De voor nr. 1, nr. 7 en [adres5] gerealiseerde verkoopprijzen rechtvaardigen bovendien in onderlinge samenhang bezien het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de voor nr. 7 gerealiseerde prijs per m² woningoppervlakte weliswaar lager is dan de prijs die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd bij het waarderen van de onroerende zaak, maar dat dit voldoende wordt verklaard door de, naar het Hof aannemelijk acht, slechtere voorzieningen van nr. 7 ten opzichte van de onroerende zaak. Belanghebbendes stelling dat nr. 7 een gemiddelde woning is die precies gelijk is aan de onroerende zaak, alsmede zijn opvatting dat nr. 7 op de waardepeildatum iets minder zou hebben opgebracht (€ 407.000 in plaats van € 410.000) doen daaraan, mede gelet op de tot het dossier behorende foto’s van nr. 7 en de overige referentiewoningen waarvan het voorzieningenniveau niet in geschil is, niet af. 
      
    
    
      4.3.
      De overige door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen maken het voorgaande niet anders. Voor zover uit (een of meer van) die objecten zou kunnen worden afgeleid dat de waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld, weegt dit onvoldoende zwaar in het licht van wat in 4.2 is overwogen.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbendes betoog dat op grond van de wet van de afnemende meerwaarde een correctie op de vierkantemeterwaarde van de onroerende zaak moet worden toegepast, volgt het Hof niet. Hiertoe overweegt het Hof in de eerste plaats dat nr. 1 weliswaar minder woningoppervlakte heeft dan de onroerende zaak, maar dat de heffingsambtenaar ook referentiewoningen met méér woningoppervlakte heeft gehanteerd en dat het Hof zijn hiervoor in 4.2 gegeven oordeel ook op beide categorieën objecten baseert. In samenhang hiermee en in de tweede plaats acht het Hof aannemelijk, gelet op de omvang van de verschillen in woningoppervlakte, dat de door belanghebbende genoemde wet van de afnemende meerwaarde in dit geval geen nog te verdisconteren waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak ten opzichte van de referentiewoningen.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt tot slot dat de berging van nr. 1 minimaal op € 40.000 moet worden gewaardeerd, omdat in feite sprake is van een garage of schuur. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De verkoopadvertentie waarop belanghebbende heeft gewezen, duidt, anders dan belanghebbende stelt, niet erop dat sprake is van een garage. Deze advertentie vermeldt onder het kopje “Bergruimte” dat sprake is van een “schuur/berging”. Onder het kopje “Garage” vermeldt deze advertentie: “Geen garage”. Onder het kopje “Aanbiedingstekst” wordt weliswaar gesproken van een “royale schuur/garage” en een “ruime schuur/garage”, maar geconcludeerd moet worden dat de advertentie op dit punt niet consistent is. Gelet hierop en op de tot het dossier behorende foto’s van de bijgebouwen van nr. 1 en (uitpandig) van de overige referentiewoningen, acht het Hof aannemelijk dat het bijgebouw van nr. 1 als berging met bijbehorende waarde per m² moet worden aangemerkt.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.