ECLI:NL:RBNHO:2023:8200, Rechtbank Noord-Holland, 23-08-2023, 9744917 \ CV EXPL 22-1565
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Herstructurering caravanpark. De huurovereenkomsten met recreanten zijn niet rechtsgeldig opgezegd door de exploitant. De standplaatsen hoeven daarom niet ontruimd te worden. RECRON-voorwaarden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9744917 \ CV EXPL  22-1565
      Uitspraakdatum: 23 augustus 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        KENNEMER PARK B.V. 
      
      gevestigd te Haarlem
      eiseres
      verder te noemen: Kennemer Park
      gemachtigde: mr. S.J. van Susante
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats]
    
      2. [gedaagde sub 2]wonende te [woonplaats]
    
      3. [gedaagde sub 3]wonende te [woonplaats]
    
      4. [gedaagde sub 4]wonende te [woonplaats]
    5. x
    6. x
    
      7. [gedaagde sub 7]wonende te [woonplaats]
    
      8. [gedaagde sub 8]wonende te [woonplaats]
    9. x
    10. x
    11. x
    
      12. [gedaagde sub 12]wonende te [woonplaats]
    
      13. [gedaagde sub 13]wonende te [woonplaats]
    14. x
    15. x
    
      16. [gedaagde sub 16]wonende te [woonplaats]
    
      17. [gedaagde sub 17]wonende te [woonplaats]
    18. x
    19. x
    20. x
    21. x
    22. x
    23. x
    
      24. [gedaagde sub 24]wonende te [woonplaats]
    25. x
    26. x
    
      27. [gedaagde sub 27]wonende te [woonplaats]
    
      28. [gedaagde sub 28]wonende te [woonplaats]
    
      29. [gedaagde sub 29]wonende te [woonplaats]
    
      30. x
    
      31. [gedaagde sub 31] , wonende te [woonplaats]
    32. x
    
      33. [gedaagde sub 33]wonende te [woonplaats]
    
      34. [gedaagde sub 34] , wonende te [woonplaats]
    
      35. [gedaagde sub 35] , wonende te [woonplaats]
    
      36. [gedaagde sub 36] , wonende te [woonplaats]
    37. x
    
      38. [gedaagde sub 38] , wonende te [woonplaats]
    
      39. [gedaagde sub 39] , wonende te [woonplaats]
    
      40. [gedaagde sub 40] , wonende te [woonplaats]
    
      41. [gedaagde sub 41] , wonende te [woonplaats]
    
      42. [gedaagde sub 42] , wonende te [woonplaats]
    43. x
    
      44. [gedaagde sub 44] , wonende te [woonplaats]
    
      45. [gedaagde sub 45] , wonende te [woonplaats]
    
      46. [gedaagde sub 46] , wonende te [woonplaats]
    
      47. [gedaagde sub 47] , wonende te [woonplaats]
    
      48. [gedaagde sub 48] , wonende te [woonplaats]
    
      49. [gedaagde sub 49] , wonende te [woonplaats]
    
      50. [gedaagde sub 50] , wonende te [woonplaats]
    
      51. [gedaagde sub 51] , wonende te [woonplaats]
    52. x
    53. x
    54. x
    55. x
    
      56. [gedaagde sub 56] , wonende te [woonplaats]
    
      57. [gedaagde sub 57] , wonende te [woonplaats]
    
      58. [gedaagde sub 58] , wonende te [woonplaats]
    
      59. [gedaagde sub 59] , wonende te [woonplaats]
    
      60. [gedaagde sub 60] , wonende te [woonplaats]
    61. x
    
      62. [gedaagde sub 62] , wonende te [woonplaats]
    63. x
    
      64. [gedaagde sub 64] , wonende te [woonplaats]
    
      65. [gedaagde sub 65] , wonende te [woonplaats]
    
      66. [gedaagde sub 66] , wonende te [woonplaats]
    
      67. [gedaagde sub 67] , wonende te [woonplaats]
    68. x
    
      69. [gedaagde sub 69] , wonende te [woonplaats]
    70. x
    71. x
    72. x
    
      73. [gedaagde sub 73]wonende te [woonplaats]
    
      74. [gedaagde sub 74] , wonende te [woonplaats]
    75. x;
    
      76. [gedaagde sub 76] , wonende te [woonplaats]
    
      77. [gedaagde sub 77] ,wonende te [woonplaats]
    
      78. [gedaagde sub 78] , wonende te [woonplaats]
    
      79. [gedaagde sub 79] , wonende te [woonplaats]
    80. x
    81. x
    
      82. [gedaagde sub 82] , wonende te [woonplaats]
    
      83. [gedaagde sub 83] , wonende te [woonplaats]
    84. x
    85. x
    86. x
    87. x
    88. x
    
      89. [gedaagde sub 89] , wonende te [woonplaats]
    
      90. [gedaagde sub 90] , wonende te [woonplaats]
    91. x
    
      92. [gedaagde sub 92] , wonende te [woonplaats]
    
      93. [gedaagde sub 93] , wonende te [woonplaats]
    94. x
    95. x
    
      96. [gedaagde sub 96]wonende te [woonplaats]
    
      97. [gedaagde sub 97] , wonende te [woonplaats]
    98. x
    
      99. [gedaagde sub 99] , wonende te [woonplaats]
    
      100. x
      
        101. [gedaagde sub 101] , wonende te [woonplaats]
      
        102. [gedaagde sub 102] , wonende te [woonplaats]
      
        103. x
      
        104. [gedaagde sub 104] , wonende te [woonplaats]
      
        105. [gedaagde sub 105] , wonende te [woonplaats]
      106. x
      107. x
      
        108. [gedaagde sub 108] , wonende te [woonplaats]
      
        109. [gedaagde sub 109], wonende te [woonplaats]
      
        110. [gedaagde sub 110] , wonende te [woonplaats]
      
        111. [gedaagde sub 111] , wonende te [woonplaats]
      
        112. [gedaagde sub 112] , wonende te [woonplaats]
      
        113. [gedaagde sub 113] , wonende te [woonplaats]
      
        114. [gedaagde sub 114] , wonende te [woonplaats]
      
        115. [gedaagde sub 115] , wonende te [woonplaats]
      
        116. [gedaagde sub 116] , wonende te [woonplaats]
      
        117. [gedaagde sub 117] , wonende te [woonplaats]
      
        118. [gedaagde sub 118] , wonende te [woonplaats]
      
        119. [gedaagde sub 119] , wonende te [woonplaats]
      
        120. [gedaagde sub 120] , wonende te [woonplaats] gedaagden
      verder gezamenlijk te noemen: de recreanten
      
        De gedaagden onder 13 en 46 zijn niet verschenen. Voor de overige gedaagden treden als gemachtigden op: mr. K.A. Willms en mr. C.C.G. van Sadelhoff.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Kennemer Park heeft bij dagvaardingen van 3 maart 2022 een vordering tegen 120 gedaagden ingesteld. De gedaagden onder 6, 13, 19, 20, 43, 46, 75, 77 en 106 hebben niet geantwoord; tegen hen is verstek verleend. De overige gedaagden hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingesteld. 
    
    
      1.2.
      Kennemer Park heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd, haar eis gewijzigd en producties in het geding gebracht. Kennemer Park heeft tevens haar vorderingen tegen de gedaagden onder 5, 6, 9 t/m 11, 14, 15, 18 t/m 23, 26, 32, 37, 43, 52 t/m 54, 61, 70 t/m 72, 75, 80, 81, 84 t/m 88, 91, 94, 95, 98, 103, 106 en 107 ingetrokken bij gebrek aan belang. In de aanhef van dit vonnis zijn de namen van deze gedaagden vervangen door een “x”. 
    
    
      1.3.
      Op 9 november 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. De gemachtigden van de recreanten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. De recreanten hebben ter zitting hun tegenvordering ingetrokken. Voorafgaand aan de zitting hebben de recreanten bij brief van 28 oktober 2022 nog stukken toegezonden.
    
    
      1.4.
      Kennemer Park heeft per exploot van 15 november 2022 haar eiswijziging betekend aan de niet verschenen gedaagden onder 13, 46 en 77. De niet verschenen gedaagde onder 77 heeft op de rol van 14 december 2022 het verstek gezuiverd en alsnog verweer gevoerd. 
    
    
      1.5.
      In die zaak is vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. Daarbij is aan partijen medegedeeld dat zij, vanwege het vertrek van de behandelend kantonrechter per 1 januari 2023, kunnen verzoeken om een nieuwe mondelinge behandeling ten overstaan van de opvolgend kantonrechter. Kennemer Park heeft dat verzoek gedaan, waarna ten aanzien van alle gedaagden een mondelinge behandeling is bepaald. Gedaagde onder 77 heeft zich aangesloten bij de door de overige recreanten gevoerde verweren.
    
    
      1.6.
      Die zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigden hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Kennemer Park heeft ter zitting haar vorderingen tegen de gedaagden onder 25, 30, 55, 63, 68 en 100 ingetrokken bij gebrek aan belang. Ook de namen van deze gedaagden zijn in de aanhef van dit vonnis vervangen door een ‘x’. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, Kennemer Park bij brief van 30 juni 2023 en de recreanten bij brief van 30 juni 2023.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Kennemer Park is exploitant van Caravanpark “Sandevoerde” aan [adres] te Zandvoort. 
      
    
    
      2.2.
      De recreanten huren van Kennemer Park een staanplaats op het park voor hun eigen kampeermiddel (stacaravans). 
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomsten zijn de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016 (hierna: de RECRON-voorwaarden) van toepassing. In artikel 11 daarvan staat (voor zover relevant):
      
        1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien: (…)
      
      
        h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. (…)
      
      
        3. Bij opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub h van het eerste lid dient de ondernemer een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar. (…)
      
      
    
    
      2.4.
      Kennemer Park, althans Dutchen Group (dat Kennemer Park ondersteunt), heeft herstructureringsplannen voor het park. Zij wil kortgezegd 250 (luxe) vakantiechalets op het terrein bouwen. De huidige kampeermiddelen moeten daarvoor wijken. 
    
    
      2.5.
      Om de plannen gefaseerd uit te voeren, is het gehele park opgedeeld in een terrein ‘Fase I’ en een terrein ‘Fase II’. Een (groot) deel van Fase I bestaat uit een sportveld waarop geen kampeermiddelen staan. De gedaagden in deze procedure zijn allemaal recreanten met een kampeermiddel op terrein Fase II.
      
    
    
      2.6.
      Op het perceel waarop het caravanpark is gelegen is het bestemmingsplan “Kostverlorenstraat e.o.” van toepassing. Op het perceel rust de enkelbestemming “recreatie-verblijfsrecreatie” en de dubbelbestemming “Archeologie 3”.
      
    
    
      2.7.
      Op 9 november 2020 heeft advocatenkantoor Kennedy Van der Laan op verzoek van Kennemer Park een (interne) memo opgesteld waarin is omschreven wat binnen het bestemmingsplan mogelijk is om het park te herstructureren. 
      
    
    
      2.8.
      In december 2020 heeft Kennemer Park een visiedocument opgesteld. Ook heeft zij op enig moment de beoogde herontwikkeling besproken met de gemeente Zandvoort (hierna: de gemeente).
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 15 februari 2021 heeft Kennemer Park haar huurders geïnformeerd over de voorgenomen herstructurering van het caravanpark (eerst uitvoering bouw op voormalige sportterrein). In de brief geeft Kennemer Park de garantie dat huurders nog twee seizoenen verzekerd zijn van een standplaats op het terrein. Ook stuurt zij een overeenkomst toe.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 11 maart 2021 heeft Kennemer Park alle huurders (Fase I en II) uitgenodigd voor een digitale informatiesessie op 17 maart 2021. Digitaal is getoond de “Visualisatie inrichting Sandevoerde”, dat bestaat uit een kleine plattegrond van de nieuwe indeling en enkele visualisaties van mogelijke houten huisjes. 
      
    
    
      2.11.
      Op 17 maart 2021 heeft een digitale informatiesessie plaatsgevonden. Bij brief van diezelfde dag heeft Kennemer Park de overeenkomsten van de huurders Fase I opgezegd tegen 31 maart 2022.
      
    
    
      2.12.
      Op 27 mei 2021 heeft Kennedy Van der Laan een tweede memo opgesteld waarin staat dat voor de herinrichting geen aanlegvergunning nodig is indien geen werkzaamheden worden verricht zoals vermeld in het archeologisch rapport (opgesteld door Hollandia Archeologen (in 2021))  
      
    
    
      2.13.
      Bij e-mail van 7 juni 2021 heeft [betrokkene] , jurist bij de gemeente Haarlem/Zandvoort (Gemeenschappelijke regeling) gereageerd op de plannen die Kennemer Park de gemeente heeft voorgelegd. Volgens hem is geen aanlegvergunning nodig als uitsluitend chalets worden geplaatst en bepaalde oppervlakte- en dieptematen niet worden overschreden. Als wel een aanlegvergunning nodig is, kan die worden verleend als het waardestellend archeologisch rapport wordt goedgekeurd door de interne archeoloog. Een omgevingsvergunning is niet nodig als de chalets, blijkens de voorgeschreven wijze van meten, niet hoger zijn dan vijf meter en niet groter zijn dan zeventig m2. In de brief is aangegeven dat ook als sprake zou zijn van het geheel vergunningvrij plaatsen van de chalets, het toch raadzaam is om het plan af te stemmen met de gemeente. Verder is gewezen  op de vergunningplicht voor het wijzigen of aanbrengen van een uitweg. 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 30 november 2021 heeft Kennemer Park de huurovereenkomsten met alle Fase II huurders opgezegd tegen 31 maart 2023. Daarbij heeft Kennemer Park erop gewezen dat huurders recht hebben op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten (€ 1.482,-) en restitutie op restitutie van 50% van het staangeld voor het laatste jaar.
      
    
    
      2.15.
      Op 4 januari 2022 heeft mr. H.M. Punt namens de recreanten bezwaar gemaakt tegen de opzegging.
      
    
    
      2.16.
      Op 3 februari 2022 heeft Hollandia Archeologen een concept-archeologisch rapport uitgebracht.
      
    
    
      2.17.
      
        Op 1 juli 2022 heeft de Geschillencommissie ten aanzien van de opzegging van huurders Fase I van 17 maart 2021 beslist dat deze opzegging niet rechtsgeldig is en geen rechtgevolg heeft. In de uitspraak staat:
        
          (…) De commissie is van oordeel dat niet sprake is geweest van een voldoende concreet plan tot herstructurering. De genoemde visualisatie is summier, klein en (te) kleinschalig en is daardoor nauwelijks inzichtelijk te noemen, en geeft tezamen met de daarbij getoonde schetsen van de te plaatsen kampeermiddelen ook onvoldoende duidelijke informatie over de feitelijke plaatsing/situering van de chalets/recreatieruimtes en van de gemeenschappelijke voorzieningen. In feite is hier slechts sprake van een schetsmatige visualisering van de door de ondernemer gewenste plannen zonder dat die (voldoende) concreet zijn gemaakt met bijvoorbeeld maatvoering, bouwkundige en technische uitwerking en met planmatige invulling en indeling van het terrein, vooral ook in beschrijvende zin. Kennelijk beschikte de ondernemer ten tijde van de opzegging alleen over deze beperkte feitelijke informatie over de uitvoering van de beoogde herstructureringsplannen. Ter zitting is uitdrukkelijk aan de ondernemer gevraagd of ten tijde van de opzegging meer/andere uitwerking van de beoogde herstructureringsplannen voorhanden was, waarop is geantwoord dat dat niet het geval is geweest. (…)
        
      
      
    
    
      2.18.
      Op 24 oktober 2022 heeft Kennemer Park aan alle recreanten een nieuwe (subsidiaire) opzeggingsbrief gestuurd, tegen 31 maart 2024. Bij die brief is een memo van 10 oktober 2022 met bijlagen gevoegd (in totaal 156 pagina’s). In het memo wordt (kort gezegd) geconcludeerd dat het project vergunningvrij kan worden uitgevoerd. In het memo zitten plattegronden van de nieuw situatie, waarop staat dat het wegenpatroon grotendeels hetzelfde blijft, met dien verstande dat op het sportveld enkele wegen worden aangelegd. Ook staat daarop welke type chalets worden neergezet en per type chalet zijn technische tekeningen met maatvoering bijgevoegd. Ook bijgevoegd is een archeologisch waardestellend onderzoek. Ten slotte is bijgevoegd een rapport stikstofdepositie. 
    
    
      2.19.
      Op enig moment (rond 2 februari 2023) heeft Dutchen op het campingterrein (bouw)activiteiten verricht. Het ging daarbij om de plaatsing van een betonnen funderingsbekisting en stelconplaten/betonnen platen volgens Dutchen ten behoeve van twee chalet-showmodellen.
      
    
    
      2.20.
      
        Op 7 februari 2023 heeft het College van de gemeente Zandvoort naar aanleiding van schriftelijke vragen een raadsinformatiebrief naar de gemeenteraad gestuurd. Hierin staat onder meer:
        
          (…) Gebleken is dat wij op dit moment onvoldoende informatie hebben om te beoordelen of de bouwwerkzaamheden vergunningvrij kunnen plaatsvinden. (…) Dutchen Group is van mening dat de herinrichting vergunningvrij kan worden gerealiseerd. Dutchen Group heeft de gemeente ter kennisname een memo gestuurd waaruit dat zou moeten blijken. Wij hebben echter meer stukken / onderzoeken / concretere informatie nodig om te kunnen beoordelen of er inderdaad sprake is van een vergunningvrije herinrichting. Bovendien is er naar alle waarschijnlijkheid een vergunning nodig op grond van de Wet natuurbescherming. Wij hebben contact met de provincie omdat zij bevoegd gezag zijn voor wat betreft de Wet natuurbescherming (flora en fauna, Natura 2000, stikstof). Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (uitvoerend orgaan van de provincie) zal ter plaatse inspecteren of deze wet wordt overtreden en aan de hand daarvan ook actie ondernemen.  (…)
        
        
          En ter plaatse van de camping liggen thans geen aardkundige waarden (meer). Er gelden dan ook geen beperkingen met betrekking tot aardkundige waarden. (…)
        
        
          Het gebied is aangewezen als Archeologie-3 gebied. Dit houdt kort gezegd in, dat
        
      
      
        - de aanvrager van een omgevingsvergunning, waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken in geval de oppervlakte van het project meer dan 1.000 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,40 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport dient te overleggen;
      
      
        - voor graaf-/ophoog-/aanlegwerkzaamheden etc. is een omgevingsvergunning nodig.
      
      
        - geen omgevingsvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die bovengenoemde oppervlakte- dan wel de dieptemaat niet overschrijden. 
      
      
        
          In de eerste twee gevallen zal er een archeologisch rapport moeten worden overlegd en de gemeente kan dan eventueel voorschriften/nadere eisen/voorwaarden opleggen louter met het oog op het behoud van eventueel aangetroffen beschermenswaardige archeologische waarden/resten. 
        
        
          Zoals onder II is aangegeven is Dutchen Groep aangeschreven om hun precieze plannen kenbaar te maken zodat zij hierover een oordeel kunnen geven. (…)
        
        
          Het plaatsen van de beoogde 250 chalets wordt door het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Dit kan vergunningvrij als ook aan de voorwaarden voor het vergunningvrij bouwen wordt voldaan. Daarnaast zijn er wellicht nog vergunningen nodig voor onder meer graafwerkzaamheden, kappen van bomen, ophogen van gronden. Ook zullen er wellicht vergunningen nodig zijn ogv Wet natuurbescherming (stikstof, flora en fauna, Natura 2000). En er zal een waardestellend archeologisch rapport overlegd en beoordeeld moeten worden. 
        
        
          Zoals eerder aangegeven, is Dutchen Group aangeschreven om hun precieze plannen kenbaar te maken zodat wij kunnen beoordelen of de plannen van Dutchen Group (deels) vergunningvrij of (deels) vergunningplichtig zijn. (…)
        
      
      
    
    
      2.21.
      Per brieven van 23 februari 2023 heeft mr. Van Sadelhoff namens de recreanten zowel de gemeente Zandvoort als het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland aangeschreven met het verzoek tot handhaving over te gaan, omdat de benodigde vergunningen voor de bouwactiviteiten ontbreken. Daarin staat (ten aanzien van de gemeente) dat sprake is van strijd met het bestemmingsplan (zowel op archeologische gronden als vanwege overschrijding van de maximale bouwhoogte). Ten aanzien van gemeente en provincie is aangevoerd dat sprake is van strijd met de Wet Natuurbescherming (berekeningen van stikstofuitstoot ontbreken evenals een ecologisch werkprotocol).
      
    
    
      2.22.
      
        In de commissievergadering van 8 maart 2023 heeft de Zandvoortse wethouder en portefeuillehouder [wethouder] op vragen van gemeenteraadslid [raadslid] geantwoord:
        
          (…) Begin deze week is er een gesprek geweest tussen onze toezichthouders van de omgevingsdienst en de mensen van Dutchen Group. Gebleken is dat hun voorgenomen activiteit vergunning plichtig is, zoals wij hadden verwacht. Dus tot die tijd ligt de bouw stil waar die nu ligt en moeten zij of hun plannen aanpassen of een vergunning aanvragen. (…)
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        Op 16 maart 2023 heeft de omgevingsdienst IJmond als antwoord op het handhavingsverzoek van mr. Van Sadelhoff onder meer het volgende geschreven:
        
          (…) Daaropvolgend hebben wij toen telefonisch gesproken met [naam] van Dutchen Group B.V. over deze bouwactiviteiten alsmede de (op handen zijnde) bouwplannen. Uit het gesprek kwam onvoldoende naar voren wat nu precies de bouwplannen zijn. (…) Na deze inspectie hebben wij met de Dutchen Group B.V. enkele malen schriftelijk contact gehad met het verzoek gegevens/berekeningen te overleggen waaruit blijkt dat de activiteiten vergunningvrij (zouden) zijn. We hebben enkele gegevens/berekeningen ontvangen op grond waarvan wij aanleiding hebben gezien met Dutchen Group B.V. in gesprek te gaan. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op maandag 6 maart 2023 ten kantore van de Omgevingsdienst IJmond. Tijdens dit gesprek is aangegeven dat wij van mening zijn dat de activiteiten wel vergunningplichtig zijn en dat geen (verdere) bouwwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd. 
        
        
          Omdat tot op heden door Dutchen het standpunt wordt ingenomen dat de bouwactiviteiten vergunningvrij mogen worden uitgevoerd, en dit standpunt niet door Omgevingsdienst IJmond wordt gedeeld, houden wij, gelet op de te beschermen belangen, strikt toezicht op de bouwactiviteiten ter plaatse. (…) Mocht blijken dat op het perceel de bouwwerkzaamheden worden voortgezet, kunnen en zullen wij als Omgevingsdienst gebruik maken van onze (handhavings)bevoegdheden. Omdat geen aanvraag om omgevingsvergunning is ingediend zijn er thans twee bevoegde gezagen, elk met een eigen bevoegdheid. Samen met de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord wordt toezicht gehouden op de naleving van wet- en regelgeving. (…)
        
      
      
    
    
      2.24.
      Op 5 april 2023 heeft Six Advocaten op verzoek van Kennemer Park op het memo van 10 oktober 2022 een aanvullend memo uitgebracht. Hierin wordt geconcludeerd dat geen vergunning benodigd is op grond van de planregels van bestemmingsplan “Kostverlorenstraat e.o.”. Daarin staat namelijk dat sprake is van een vergunningplicht als de oppervlakte van het project meer dan 1.000 m2 betreft én de werkzaamheden dieper dan 0,4 meter onder het maaiveld plaatsvinden. Nu de werkzaamheden die dieper zijn dan 0,4 meter een kleiner oppervlak beslaan dan 1.000 m2 is van een vergunningplicht geen sprake.
      
    
    
      2.25.
      Op 27 juni 2023 heeft de gemachtigde van de recreanten navraag gedaan bij de Omgevingsdienst IJmond naar de stand van zaken met betrekking tot aanvragen en ingediende stukken van Dutchen, zoals stikstofberekeningen en ecologisch rapport. 
      
    
    
      2.26.
      Op 28 juni 2023 heeft de Omgevingsdienst IJmond geantwoord dat het na het gesprek met Dutchen Group stil is gebleven: (…) Geen aanvraag ontvangen, geen gesprekken meer gehad met Dutchen Group. We monitoren op geregelde basis de situatie ter plaatse. (…)
      
    
    
      2.27.
      Op 30 juni 2023 heeft Witteveen & Bos Raadgevende Ingenieurs B. V. te Deventer een notitie uitgebracht met betrekking tot een door haar uitgevoerde stikstofberekening om de effecten van zowel de aanleg als ook gebruiksfase op het natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid inzichtelijk te maken. De conclusie hiervan luidt: (…) Uit de uitgevoerde AERIUS-berekeningen blijkt dat zowel de werkzaamheden in de aanlegfase als de gebruiksfase niet leiden tot een toename van de stikstofdepositie op het nabijgelegen Natura-2000 gebied Kennemerland-Zuid.Doordat de maximale stikstofdepositietoename uit de verschilberekeningen kleiner is dan 0,005 mol N/ha/jaar, zijn mogelijke significante negatieve effecten op voorhand uit te sluiten. Dit betekent dat de ontwikkeling van het recreatiecentrum niet vergunningplichtig is. De voorliggende stikstofdepositieberekeningen zijn gebaseerd op plannen die Kennemerpark BV heeft voor de vernieuwing en renovatie van park Sandevoerde. In de praktijk betekent dit dat Kennemerpark BV ervoor gaat zorgen dat de aanleg van de nieuwe voorzieningen conform de planning verloopt en gebruik wordt gemaakt van het beoogde materieel. (…)
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Kennemer Park vordert na wijziging van haar eis:
      - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten met de recreanten op 31 maart 2023 door opzegging eindigen/zijn geëindigd, althans door opzegging d.d. 24 oktober 2022 eindigen/zullen zijn geëindigd per 31 maart 2024;
      - de recreanten te veroordelen de door hen gehuurde staanplaatsen uiterlijk op 31 maart 2023 subsidiair 31 maart 2024 te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij hieraan niet voldoen, met een maximum van € 50.000,00, en met machtiging om in dat geval de ontruiming zelf te bewerkstelligen waarbij de kosten voor rekening van de recreant komen.
      
    
    
      3.2.
      Kennemer Park legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomsten met recreanten rechtsgeldig heeft opgezegd, primair bij brief van 30 november 2021 tegen 31 maart 2023, subsidiair per brief van 24 oktober 2022 tegen 31 maart 2024. Zij had ten tijde van de opzeggingen en concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan waarvoor zij geen vergunningen nodig heeft. 
    
    
      3.3.
      De kantonrechter zal hierna de vorderingen waaraan de opzeggingsbrief van 30 november 2021 ten grondslag ligt aanduiden als de ‘eerste opzegging’. De vorderingen waaraan de opzeggingsbrief van 24 oktober 2022 ten grondslag ligt zullen worden aangeduid als de ‘tweede opzegging’.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Volgens de recreanten is zowel de eerste als de tweede opzegging niet rechtsgeldig omdat Kennemer Park ten tijde van die opzeggingen geen concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan had. De recreanten bestrijden met name de stelling van Kennemer Park dat zij haar plan vergunningsvrij kan uitvoeren. Volgens de recreanten is het onwaarschijnlijk dat Kennemer Park kan bouwen zonder een bouwvergunning, een aanlegvergunning en/of een vergunning of ontheffing op grond van de Wet Natuurbescherming. Gesteld noch gebleken is dat Kennemer Park over dergelijke vergunningen beschikt of daartoe zelfs maar enige aanvraag heeft gedaan. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      5.1.
      Uitgangspunt is dat de vraag of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd door (een van) de opzeggingen door Kennemer Park, moet worden beantwoord op basis van de RECRON-voorwaarden. Dat die tussen partijen van toepassing zijn, staat niet ter discussie. Artikel 11, lid 1, onder h, van die RECRON-voorwaarden bepaalt dat de ondernemer de huur kan beëindigen als hij een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de staanplaats van de recreant nodig is. Uit het door Kennemer Park overgelegde plan blijkt dat zij het gehele terrein wil gaan bebouwen met chalets en dat daarvoor alle staanplaatsen van de recreanten moeten wijken. Dit is door de recreanten niet, althans onvoldoende, betwist. Daarom moet er vanuit worden gegaan dat Kennemer Park voor haar plan alle staanplaatsen nodig heeft.  
      
    
    
      5.2.
      Artikel 11 lid 1, onder h, van de RECRON-voorwaarden bepaalt echter ook dat de ondernemer alleen tot opzegging kan overgaan als hij een concreet en uitvoerbaar plan heeft in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Hieruit volgt dat het herstructureringsplan een zekere concreetheid moet hebben voordat de ondernemer tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grondslag kan overgaan. Het enkel hebben van een voldoende concreet herstructureringsplan is echter niet voldoende: ook moet redelijkerwijs de verwachting bestaan dat dit plan kan en zal worden gerealiseerd. Dit betekent echter niet dat alle vergunningen al verkregen moeten zijn (Zie Hof Den Haag d.d. 28 januari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:17, r.o. 4.2). Het betekent wel dat objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd is, dat de benodigde vergunningen op redelijke termijn kunnen worden verkregen. Of aan die eis is voldaan, moet aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval worden bepaald (Zie Hof ’s-Hertogenbosch d.d. 8 augustus 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2533, r.o. 3.13.3). Verder moet uit de bewoordingen van artikel 11 lid 1 RECRON-voorwaarden worden afgeleid dat getoetst moet worden op basis van hetgeen ten tijde van de opzegging bekend was: op dat moment moet het plan voldoende concreet en uitvoerbaar zijn. De recreanten moeten immers naar aanleiding van de opzegging en de dan verstrekte informatie kunnen beoordelen of die opzegging al dan niet rechtsgeldig is. Het is ook niet de bedoeling dat de ondernemer opzegt op basis van nog niet concrete of uitvoerbare plannen en dan gedurende de opzegtermijn of een procedure als de onderhavige, deze alsnog concretiseert. De kantonrechter gaat dus uit van de aan de recreanten op 17 maart 2021 respectievelijk 24 oktober 2022 verstrekte informatie. De eerste opzegging
      
    
    
      5.3.
      Voor wat betreft de eerste opzegging sluit de kantonrechter zich aan bij hetgeen de Geschillencommissie ten aanzien van de opzegging van huurders uit Fase I heeft overwogen. Ten tijde van de eerste opzegging bestond het plan van Kennemer Park, althans datgene wat aan de recreanten als zodanig is gepresenteerd, uit niet meer dan een kleine en nauwelijks inzichtelijk te noemen plattegrond en enkele schetsen van de te plaatsen chalets. Daarmee was slechts sprake van een schetsmatige visualisering van het door Kennemer Park gewenste plan, waarbij maatvoering, bouwkundige en technische uitwerking en planmatige invulling en indeling van het terrein (in beschrijvende zin) ontbraken. Bij die stand van zaken kan niet worden gezegd dat Kennemer Park op 17 maart 2021 beschikte over een concreet en uitvoerbaar plan, waarbij ten aanzien van die opzegging nog buiten beschouwing wordt gelaten de vraag of dat plan al dan niet vergunningvrij zou kunnen worden uitgevoerd. Dat betekent dat Kennemer Park op 17 maart 2021 niet kon opzeggen, althans dat die opzegging niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomsten met de recreanten. De tweede opzegging
      
    
    
      5.4.
      Bij de tweede opzegging is een uitvoerig memo met bijlagen gevoegd, waarin zich bevinden: goed leesbare plattegronden van de oude en de nieuwe situatie waaruit de plaatsing van de verschillende types chalets blijkt, schetsen van de te bouwen chalets met maatvoering en indeling, een situatie- en profieltekening tracé, een archeologisch waardestellend onderzoek, een beoordeling stikstofdepositie, een beschrijving van de uitgangspunten van de ontwikkeling en een ecologisch onderzoek. Daarmee is in beginsel voldaan aan het vereiste dat sprake moet zijn van een concreet plan ten tijde van de tweede opzegging. Of dat plan ook uitvoerbaar is, is afhankelijk van de vraag of voor de plan al dan niet vergunningen benodigd zijn en zo ja, of die zijn verkregen of op redelijke termijn verkregen zullen worden. Volgens Kennemer Park zijn voor de uitvoering van dit plan geen vergunningen nodig en daarvoor verwijst zij naar de door haar overgelegde memo’s van Kennedy Van der Laan en van Six Advocaten en naar de e-mail van [betrokkene] (werkzaam bij de gemeente) van 7 juni 2021. Volgens de recreanten zijn voor het uitvoeren van dit plan één of meerdere vergunningen benodigd en stond ten tijde van de tweede opzegging in ieder geval niet vast dat het plan vergunningvrij kan worden uitgevoerd. 
      
    
    
      5.5.
      Uitgangspunt is dat het op de weg van Kennemer Park die zich op de opzegmogelijkheid van artikel 11 lid 1 van de RECRON-voorwaarden beroept om aan te tonen dat zij beschikt over de benodigde vergunningen of deze op redelijke termijn kan krijgen. Daaruit volgt dat zij ook moet aantonen dat zij, zoals zij stelt, het plan vergunningvrij kan uitvoeren. De beoordeling van de vraag of wel of geen vergunningen nodig zijn, ligt bij het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente. Het ligt in dat verband voor de hand dat Kennemer Park een verklaring van het bevoegd gezag had overgelegd waaruit blijkt dat het plan inderdaad vergunningvrij kan worden uitgevoerd. Dat heeft Kennemer Park niet gedaan. Volgens haar kan dat ook niet van haar worden verlangd omdat het bevoegd gezag een dergelijke verklaring niet afgeeft en Kennemer Park ook geen aanvraag voor een vergunning gaat doen in een situatie waarin blijkens de door haar overgelegde memo’s vast staat dat deze niet benodigd is. 
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat niet valt in te zien waarom het bevoegd gezag desgevraagd geen antwoord kan of zal geven op de vraag of voor dit plan een of meerdere vergunningen benodigd zijn. De omvang van het plan (het gaat hier niet om een dakkapel of een schuurtje in een achtertuin) veronderstelt dat Kennemer Park hierover tenminste overleg heeft met de gemeente. Blijkens haar toelichting op de mondelinge behandeling voert zij dat overleg ook. In dat kader had het voor de hand gelegen dat Kennemer Park de gemeente een uitspraak had ontlokt over het volgens Kennemer Park niet benodigd zijn van enige vergunning. 
      
    
    
      5.7.
      Los daarvan hebben de recreanten gemotiveerd betoogd dat (vermoedelijk) wel vergunningen nodig zijn en dat de in de door Kennemer Park overgelegde memo’s gehanteerde uitgangspunten niet juist zijn. In dit verband hebben de recreanten het volgende aangevoerd.- In het (concept) rapport van archeologisch onderzoek is er vanuit gegaan dat Kennemer Park geen werkzaamheden zal laten verrichten buiten de contouren en dieptes van de camping, terwijl het blijkens het plan de bedoeling is om ook chalets te plaatsen op delen van het terrein die niet bebouwd of in gebruik zijn als camping. Verder wordt uitgegaan van een bodemverstoring tot een diepte van maximaal 80 cm, terwijl het volgens de recreanten zeer onwaarschijnlijk is dat Kennemer Park 250 chalets van 55 m2 kan plaatsen en aansluiten op alle benodigde voorzieningen (zoals water- en elektriciteitsleidingen) zonder werkzaamheden te verrichten dieper dan 80 cm onder het maaiveld. - Uit het ecologisch onderzoek volgt dat beschermde dieren zijn waargenomen op het terrein in kwestie, terwijl dat terrein zich bevindt naast een Natura-2000 gebied. Dat betekent dat een flora- en faunaontheffing nodig is, waarvoor Kennemer Park een ecologisch werkprotocol moet aanleveren. Dat protocol is er niet. - Volgens Kennemer Park is geen omgevingsvergunning benodigd omdat de chalets niet hoger worden dan vier meter. Volgens de recreanten blijkt uit de overgelegde tekeningen dat bij de bepaling van de hoogte van de chalets geen rekening is gehouden met de funderingsplaat, waardoor de chalets uiteindelijk hoger worden dan vier meter. Dat blijkt volgens haar ook uit de omstandigheid dat de Omgevingsdienst (een uitvoeringsorgaan van de gemeente) de bouw van twee model woningen op het park al bij het plaatsen van de funderingen heeft stilgelegd. Verder overschrijdt de maatvoering van de te bouwen chalets volgens de recreanten de maximaal toegestane afmetingen. Ten slotte voeren de recreanten aan dat uit het (opstellen van het) waardestellend archeologisch rapport volgt dat wel een omgevingsvergunning nodig is.- Kennemer Park heeft (aanvankelijk) nagelaten de te verwachten stikstofdepositie in de bouw- en aanlegfase te laten berekenen omdat zij zich beriep op de inmiddels achterhaalde vrijstelling voor bouwactiviteiten. 
      
    
    
      5.8.
      Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de recreanten op grond van het voorgaande terechte twijfels aan de stelling van Kennemer Park dat zij haar plan vergunningvrij kan realiseren en heeft Kennemer Park die twijfel onvoldoende kunnen wegnemen. Daarbij geldt, zoals eerder overwogen, als moment van toetsing de datum van de tweede opzegging, zodat latere onderzoeken, zoals de notitie van Witteveen & Bos van 30 juni 2023 met betrekking tot stikstof en het memo van Six Advocaten van 5 april 2023 met betrekking tot de vergunningplicht voor de modelwoningen, in beginsel geen rol meer spelen. Overigens hebben die aanvullende onderzoeken er vooralsnog niet toe geleid dat de modelwoningen, waarvan de bouw door de Omgevingsdienst was stilgelegd, kan worden afgemaakt. 
      
    
    
      5.9.
      Verder is van belang dat de recreanten meerdere uitlatingen van de gemeente en de Omgevingsdienst hebben overgelegd. Daaruit blijkt dat de gemeente vooralsnog van oordeel is dat wel een of meerdere vergunningen nodig zijn, althans dat zij er nog niet van overtuigd is dat het plan vergunningvrij kan worden aangelegd. Op 7 februari 2023 heeft het College aan de gemeenteraad laten weten dat zij op basis van de door Kennemer Park aan haar verstrekte informatie niet kon beoordelen of vergunningvrij kan worden gebouwd. De kantonrechter gaat er van uit dat aan de gemeente destijds tenminste dezelfde informatie is verstrekt als bij de tweede opzegging aan de recreanten. Vervolgens heeft de Zandvoortse wethouder en portefeuillehouder [wethouder] op 8 maart 2023 in een commissievergadering geantwoord dat naar aanleiding van een overleg met Kennemer Park was gebleken dat de voorgenomen activiteit vergunningplichtig is en dat de bouw stil ligt totdat de plannen zijn aangepast of een vergunning is aangevraagd. En op 16 maart 2023 heeft de omgevingsdienst IJmond als antwoord op het handhavingsverzoek van mr. Van Sadelhoff aangegeven dat zij vooralsnog van oordeel is dat het plan wel vergunningplichtig is. Vast staat dat Kennemer Park haar plannen niet heeft aangepast en ook geen aanvraag voor een of meerdere vergunningen heeft ingediend. 
      
    
    
      5.10.
      Bij deze stand van zaken kan er op dit moment niet vanuit worden gegaan dat de plannen van Kennemer Park vergunningvrij kunnen worden uitgevoerd en kon dat in ieder geval niet op het moment dat de tweede opzegging plaatsvond. De e-mail van 7 juni 2021 heeft [betrokkene] , jurist bij de gemeente, leidt niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat die e-mail van eerdere datum is dan de hiervoor in r.o. 5.9 genoemde uitlatingen van de gemeente en dus mogelijk is achterhaald, zijn in de e-mail vooral de voorwaarden waaronder vergunningvrij bouwen mogelijk is vermeld. Daaruit blijkt niet van een concrete beoordeling van de plannen van Kennemer Park, die toen overigens ook nog nauwelijks uitgewerkt waren. 
      
    
    
      5.11.
      Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat het plan van Kennemer Park ten tijde van de tweede opzegging uitvoerbaar was. De huurovereenkomsten met de recreanten zullen dus niet op 31 maart 2024 door opzegging rechtsgeldig eindigen. De verdere verweren van de recreanten behoeven hierdoor geen bespreking. De gevraagde verklaring voor recht van die strekking zal worden afgewezen en dat geldt ook voor de veroordeling van de recreanten tot ontruiming van de door hen gehuurde standplaatsen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.12.
      De proceskosten komen voor rekening van Kennemer Park omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Kennemer Park ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de recreanten worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering voor af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt Kennemer Park tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de recreanten worden vastgesteld op een bedrag van € 1.587,00 (3x € 529,00) aan salaris van de gemachtigden van de recreanten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
    
    
      6.3.
      veroordeelt Kennemer Park tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de recreanten worden gemaakt; 
    
    
      6.4.
      
        verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter