ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1100, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-01-2012, HD 200.026.879 & HD 200.018.343 E
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2012-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. 
        Omvang saneringsplicht na einde huurovereenkomst tankstation.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
      Sector civiel recht
    
    
    zaaknummers HD 200.026.879 en HD 200.018.343
    
    arrest van de zevende kamer van 10 januari 2012
    
    in de gevoegde zaken van
    
    zaaknummer HD 200.026.879
    
    
      DELEK NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      appellante in de hoofdzaak,
      verweerster in het incident,
      verder: Delek,
      advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas,
    
    
    tegen:
    
    
      [X.] BEHEER B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde in de hoofdzaak,
      eiseres in het incident,	
      verder: [X.],
      advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
    
    
    als vervolg op het incidenteel arrest van dit hof van 28 december 2010 in het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht tussen partijen onder zaaknummer 185423 CV EXPL 05-642 gewezen vonnissen van 26 april 2006, 19 juli 2006 en 23 januari 2008, 
    
    en 
    
    zaaknummer HD 200.018.343
    
    
      [X.] BEHEER B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      appellante,
      verder: [X.],
      advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
    
    
    tegen:
    
    
      DELEK NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      geïntimeerde,
      verder: Delek,
      advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas,
      op het bij exploot van dagvaarding van 11 april 2008 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht onder zaaknummer 185423 CV EXPL 05-642 gewezen vonnis van 23 januari 2008 tussen [X.] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Delek (toen nog genaamd Texaco Nederland BV) als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    
    zaaknummer HD 200.026.879
    
    5. Het verdere verloop van het geding
    
    5.1 Bij genoemd incidenteel arrest heeft het hof deze zaak gevoegd met de zaak onder zaaknummer HD 200.018.343, de beslissing omtrent de kosten van het incident aangehouden en de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord.
    
    5.2 Bij memorie van antwoord heeft [X.] onder overlegging van vier producties (nrs. 23-26) de grieven van Delek bestreden.
    
    5.3 Partijen hebben op 16 november 2011 hun standpunten door hun advocaten aan de hand van pleitnota’s doen bepleiten, Delek door mr. M. Klijnstra en [X.] door mr. E.H.J. van der Heijden. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd op het vooraf toegezonden procesdossier.
    
    zaaknummer HD 200.018.343
    
    6. Het geding in eerste aanleg
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep, naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 26 april 2004 en 19 juli 2006 en naar het vonnis van 14 mei 2008 waarbij voor zover nodig tussentijds hoger beroep is opengesteld. 
    				
    7. Het geding in hoger beroep
    
    7.1 [X.] is tijdig van het vonnis van 23 januari 2008 in hoger beroep gekomen. Bij akte wijziging eis heeft [X.] haar eis in conventie gewijzigd. Bij memorie van grieven heeft [X.] twee grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat omschreven.
    
    7.2 Bij memorie van antwoord heeft Delek de grieven bestreden.
     
    7.3 Partijen hebben op 16 november 2011 hun standpunten door hun advocaten aan de hand van pleitnota’s doen bepleiten, [X.] door mr. E.H.J. van der Heijden en Delek door mr. M. Klijnstra. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd op het vooraf toegezonden procesdossier.
    
    zaaknummers HD 200.026.879 en HD 200.018.343
    
    8. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.
    
    9. De beoordeling
    
    9.1 In navolging van partijen zal het hof hen met het oog op de leesbaarheid in dit arrest steeds alleen met hun huidige naam aanduiden. Daarmee zijn voor zover nodig ook steeds hun respectieve rechtsvoorgangers bedoeld. 
    
    9.2 De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 april 2006 onder 2.1 enkele feiten vastgesteld. Deze vaststelling is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
    
    
      9.3 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
      a) Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan waarbij [X.] met ingang van 1 juli 1986 aan Delek verhuurde “een perceel grond met opstallen, bestaande uit een verkooppunt voor motorbrandstoffen annex garagepand, ter grootte van circa 15 are 70 ca., gelegen aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] (..)”. Het gehuurde omvat een tankstation op het voorterrein en een garage met autowasplaats op het achterterrein. Het tankstation heeft Delek onderverhuurd aan Schreurs Oliemaatschappij BV, de garage met autowasplaats aan een derde. 
      b) Bij aanvullende overeenkomst van 28 juni 1992 hebben partijen afspraken gemaakt over de huurprijs en over de duur van de overeenkomst tot uiterlijk 1 juli 2003. Daarnaast is in die overeenkomst opgenomen dat Delek voor haar rekening het gehuurde object zal saneren, onder vermelding van een aantal voorwaarden waaronder het betalen door [X.] van een eenmalige bijdrage in de saneringskosten van ƒ 50.000,= . 
      c) In de aanvullende overeenkomst wordt verwezen naar een voorstel van [X.] bij brief van 25 februari 1992, een brief van Delek van 15 april 1992 en een brief van [X.] van 12 mei 1992. In laatstgenoemde brief is sprake van sanering van het gehuurde object, in de daaraan voorafgaande correspondentie van sanering van het verkooppunt. In eerstgenoemde brief biedt [X.] een bijdrage van ƒ 25.000,= aan, in de daarop volgende brief stelt Delek een bedrag van ƒ 50.000,= voor en verwijst daarbij naar zowel de saneringskosten als de kosten van de vervanging van het bedieningsgebouw en de aanpassing van de luifel. 
      d) Vanaf 1991 zijn op het gehuurde en met name op het voorterrein daarvan verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd, het laatst door CSO Adviesbureau, neergelegd in rapporten van 3 augustus 2009 (voorterrein, in opdracht van [X.]) en 25 augustus 2009 (achterterrein, in opdracht van Delek). 
      e) In 1993 heeft Delek op het voorterrein een sanering laten uitvoeren en in 1996 een sanering van restverontreiniging. Bij brief van 20 januari 1998 heeft de provincie Limburg de uitgevoerde sanering akkoord bevonden.
      f) De huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2003. Over de afwikkeling ervan zijn tussen partijen geschillen ontstaan.
    
    
    
      9.4 In deze procedure vordert [X.] in conventie, voor zover thans nog van belang en in haar eigen samenvatting, veroordeling van Delek om een deskundigenbureau in te schakelen om onderzoek te verrichten naar een eventueel resterende verontreiniging van het perceel [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] en - indien mocht blijken dat er een verontreiniging van de grond aanwezig is - die grond te saneren, op verbeurte van een dwangsom. Bij akte wijziging van eis heeft [X.] nader aangegeven dat deze sanering zodanig dient te zijn dat nadien sprake is van schone grond (vrij toepasbaar) zoals omschreven in de rapporten van CSO Adviesbureau, welke sanering dient te worden bevestigd door het alsdan bevoegde gezag (thans de gemeente Maastricht) en waarbij Delek tevens zorg dient te dragen voor (de realisering van) doorhaling van de aantekening van de vervuilde grond (betreffende het onderhavige object) in het Kadaster te Roermond. 
      In reconventie vordert Delek veroordeling van [X.] tot betaling van het bedrag van ƒ 50.000,= (€ 22.689,01), vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten. 
      Partijen hebben over en weer de vorderingen bestreden.
    
    
    9.5 Bij tussenvonnis van 26 april 2006 heeft de kantonrechter het noodzakelijk geoordeeld te kunnen beschikken over de brief van [X.] van 12 mei 1992, die tot dan toe niet was overgelegd, en [X.] in de gelegenheid gesteld deze brief alsnog over te leggen. Bij vonnis van 19 juli 2006 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het aan Delek is om te bewijzen dat met de woorden “het gehuurde object” in de aanvullende overeenkomst van 28 juni 1992 “het verkooppunt” wordt bedoeld, althans dat de in geding zijnde sanering niet het garagepand zou betreffen. Bij vonnis van 23 januari 2008 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Delek niet aan de bewijsopdracht heeft voldaan en, alvorens verder te beslissen, bepaald dat Delek een gerenommeerd en deskundig bureau dient in te schakelen om onderzoek te verrichten naar een eventuele resterende verontreiniging ter plaatse van het garagegedeelte van het perceel [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] en - bij gebleken noodzaak - tot sanering van de grond. Een dwangsom heeft de kantonrechter niet opgelegd. In reconventie heeft de kantonrechter de beslissing aangehouden.
    
    9.6 Kern van het geschil zoals dit thans nog voorligt, is of de saneringsverplichting van Delek alleen het voorterrein met het verkooppunt betreft of het gehele gehuurde terrein, dus met inbegrip van het achterterrein, en of Delek met de sanering die zij heeft laten uitvoeren aan haar verplichtingen jegens [X.] heeft voldaan. 
    
    9.7 Met betrekking tot de achtergrond van de saneringsverplichting overweegt het hof het volgende. Het voorstel van [X.] in haar brief van 25 februari 1992 volgt op een brief van Delek van 23 december 1991 waarin de vervanging van het bedieningsgebouw, de aanpassing van de luifel en de eventuele sanering van het verkooppunt aan de orde worden gesteld. In de brief wordt als uitgangspunt voor de bepaling van de omvang van de sanering vermeld een rapport van TAUW Infra Consult BV van juli 1991. Dit rapport betreft - met zoveel woorden - alleen het tankstation. De brief vervolgt na de vermelding van dit uitgangspunt aldus: 
    
    Wij hechten er waarde aan te benadrukken dat deze verontreiniging mede is veroorzaakt door morsverliezen bij het afleveren van motorbrandstoffen aan de clientèle. In het verleden heeft u ook produkt op het verkooppunt aan automobilisten afgeleverd, zodat u voor de ten gevolge van morsverliezen ontstane verontreiniging (mede)aansprakelijk bent.
    
    In de daarop volgende correspondentie die heeft geleid tot de aanvullende overeenkomst van 28 juni 1992, worden deze uitgangspunten niet ter discussie gesteld. De voorwaarden voor een overeenkomst worden daarin besproken en nader uitgewerkt, zowel op het punt dat hier aan de orde is als op andere kwesties waarover partijen in overleg waren, maar nieuwe uitgangspunten of andere grondslagen voor het treffen van een regeling worden er niet in vermeld. Uit deze gang van zaken leidt het hof af dat het wat de afgesproken sanering betreft tussen partijen steeds alleen om de sanering van het tankstation is gegaan. Wat hiertegen spreekt is in feite alleen het gegeven dat in de brief van [X.] van 12 mei 1992 en in de aanvullende overeenkomst niet langer wordt gesproken van het verkooppunt maar van het gehuurde object. Deze laatste term is in zoverre dubbelzinnig dat daarmee zowel geduid kan worden op het tankstation (‘het voor sanering in aanmerking komende gehuurde object’) als op het gehele perceel (‘het gehuurde’). Dat het laatste ermee is bedoeld, zoals [X.] stelt, is niet zonder meer evident. Anders dan de kantonrechter in het tussenvonnis van 19 juli 2006 oordeelde, rust op [X.] en niet op Delek de bewijslast van de door de desbetreffende partij voorgestane uitleg. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] niet aannemelijk gemaakt dat in de onderhandelingen tussen partijen op enig moment aan de orde is geweest, laat staan besloten, om niet langer alleen het tankstation op het voorterrein maar ook de garage met wasplaats op het achterterrein in de nadere afspraken te betrekken. In dit verband heeft [X.] aangevoerd dat haar bijdrage is verhoogd van ƒ 25.000,= naar ƒ 50.000,=. Dat is op zich juist, maar die verhoging is voorgesteld door Delek in haar brief van 15 april 1992 en hield in die brief verband met alle kosten van de verbouwing van het bedieningsgebouw, de aanpassing van de luifel en de sanering van het verkooppunt en niet met een uitbreiding van het te saneren terrein. Aan deze verhoging van de bijdrage kan daarom niet de conclusie worden verbonden die [X.] voorstaat. Ook voor het overige blijkt uit de overgelegde producties niet dat partijen op enig moment de oorspronkelijke uitgangspunten hebben verlaten.     
    
    9.8 Bij deze oorspronkelijke en niet verlaten uitgangspunten voor de sanering past naar het oordeel van het hof een verplichting die, zoals Delek het uitdrukt, bedrijfsgerelateerd is en niet een sanering die het terrein geschikt doet zijn voor iedere latere toepassing, met inbegrip van woningbouw die grondverzet zou kunnen meebrengen, zoals [X.] thans voor ogen staat. De aanvullende afspraken die partijen in de loop van 1992 hebben gemaakt waren bedoeld om de wederzijdse verplichtingen voor de resterende huurperiode vast te leggen. Uit niets blijkt dat partijen daarbij op enig moment een eventuele toekomstige bestemmingswijziging op het oog hebben gehad dan wel dat zij enige voorziening hebben willen treffen die verder strekte dan de tussen hen geldende huurovereenkomst. Het hof ziet geen enkel aanknopingspunt voor de stelling van [X.] dat partijen bij de afspraak in 1992 al voor ogen stond dat gesaneerd moest worden iedere verontreiniging die zou worden geconstateerd, ook die welke niet door Delek zou zijn veroorzaakt, en in de weg zou kunnen staan aan een eventuele toekomstige herontwikkeling van het perceel.
    
    
      9.9 Partijen hebben over en weer een aantal onderzoeksrapporten overgelegd. De meest actuele beschrijving van de situatie ter plaatse is te vinden in de twee rapporten van CSO Adviesbureau van augustus 2009. De bevindingen die in deze rapporten zijn vermeld en de daaraan verbonden conclusies zijn in deze procedure op zich niet bestreden. Het rapport van 3 augustus 2009 over het voorterrein komt onder meer tot de volgende conclusie: “Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein zonder meer geschikt voor de huidige bestemming.” De enige aantekening die wordt gemaakt is dat bij grondverzet wordt aanbevolen zoveel mogelijk grond op de locatie zelf te laten. Bij deze bevindingen van de toestand van de bodem op het voorterrein kan naar het oordeel van het hof niet worden volgehouden dat Delek niet heeft voldaan aan op haar rustende saneringsverplichtingen en dat zij nog nadere onderzoeken zou moeten doen uitvoeren en/of saneringen laten uitvoeren. Bij brief van 28 december 2009 heeft de gemeente Maastricht dit rapport geaccepteerd. 
      Het rapport van 25 augustus 2009 over het achterterrein stelt wel verontreinigingen vast, maar vermeldt daarover dat deze niet zijn te relateren aan de bedrijfsactiviteiten. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt worden geen belemmeringen voor de huidige bestemming aangetroffen. Ook voor dit terrein wordt aanbevolen bij grondverzet zoveel mogelijk grond op de locatie zelf te laten. De gemeente Maastricht heeft het rapport bij brief van 27 november 2009 geaccepteerd. In deze brief wordt onder meer aangegeven:
    
    
    In het bodemonderzoek is vastgesteld dat de grond sterk verontreinigd is met koper en zink. Wanneer de huidige gebruiksfunctie verhard/bebouwd gehandhaafd blijft is dit geen beperking. Zelfs niet wanneer de gebruiksfunctie verandert naar de meest gevoelige zijnde moestuin. Wanneer in de toekomst graafwerkzaamheden verricht worden dient de ernst van de verontreiniging vastgesteld te worden (..). 
    
    Ook indien het achterterrein begrepen zou moeten worden onder de door Delek te saneren locatie, hetgeen naar het hiervoor weergegeven oordeel van het hof niet het geval is, is de situatie zoals deze uit de hier genoemde stukken blijkt, niet van dien aard dat toewijzing van de vorderingen van [X.] gerechtvaardigd is.
    
    9.10 [X.] heeft nog aangevoerd dat niet of onvoldoende is gebleken dat het bevoegde gezag de uitgevoerde sanering heeft aanvaard. Dit standpunt acht het hof niet houdbaar. De brief van 20 januari 1998 van de provincie Limburg, genoemd onder 9.3 e) en de hiervoor onder 9.9 vermelde brieven van de gemeente Maastricht tonen naar het oordeel van het hof voldoende aan dat aanvaarding door het bevoegde gezag heeft plaatsgevonden. 
    
    9.11 [X.] heeft aangevoerd dat niet alleen op grond van de afspraak in 1992, maar ook op grond van artikel 5 van de oorspronkelijke overeenkomst (oplevering bij einde huur in goede staat) en/of (thans) art. 7:224 lid 2 BW vrij van (iedere) verontreiniging moest worden opgeleverd bij einde huur. [X.] stelt dat het terrein ten tijde van de verhuur in 1986 schoon was. Deze stelling is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd (ter plaatse werd destijds al een tankstation geëxploiteerd), en bovendien is een eventuele saneringsplicht die uit artikel 5 van de huurovereenkomst of uit de wet zou kunnen voortvloeien hoe dan ook beperkt tot verontreiniging die tijdens de huurtijd is ontstaan als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van Delek en waarvan de sanering ook bij handhaving van de huidige bestemming/functie noodzakelijk is. Daarvan is echter geen sprake.
    
    9.12 Een en ander leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [X.] in conventie niet voor toewijzing vatbaar zijn, zodat de desbetreffende grieven van Delek slagen en de grieven van [X.], die een verder strekkende veroordeling van Delek beoogden dan door de kantonrechter uitgesproken, geen verdere behandeling behoeven. De reconventionele vordering van Delek is bij deze stand van zaken voor toewijzing vatbaar. De beroepen vonnissen worden vernietigd.
    
    9.13 In het vonnis van de kantonrechter is nog niet op alle onderdelen beslist, zodat de zaak in beginsel terugverwezen zou moeten worden. Gelet op de formulering van de vorderingen in hoger beroep gaat het hof ervan dat partijen wensen dat het hof de zaak aan zich houdt. Het hof zal dienovereenkomstig handelen. In reconventie heeft Delek naast de hoofdsom een bedrag van € 1.000,= vanwege werkzaamheden van haar gemachtigden mr. N. Eeken en mr. M. Klijnstra gevorderd. Voor zover Delek geacht kan worden deze vordering te hebben gehandhaafd, gelet op de afspraken die partijen in de loop van de procedure hebben gemaakt (punt 7 bijlage 1 productie 19 cvd/cvr), acht het hof deze vordering onvoldoende onderbouwd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep, met inbegrip van die van het incident in de zaak met zaaknummer HD 200.026.879. De kosten van het pleidooi in hoger beroep worden aan beide zaken voor de helft toegerekend.
    
    10. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    vernietigt in beide zaken (zaaknummers HD 200.026.879 en HD 200.018.343) de vonnissen waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
    
    wijst de vorderingen van [X.] (in conventie) af;
    
    veroordeelt [X.] (in reconventie) tot het voldoen aan Delek van het bedrag van € 22.689,01, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2003 tot aan de dag der voldoening;
    
    veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van Delek in conventie begroot op € 600,= aan salaris gemachtigde en in reconventie op € 1.090,= aan salaris gemachtigde;
    
    veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Delek in de zaak met zaaknummer HD 200.026.879 begroot op  € 262,= aan vast recht, op € 71,80 aan kosten dagvaarding en op € 3.474,= aan salaris advocaat en in de zaak met zaaknummer HD 200.018.343 begroot op € 254,= aan vast recht en op € 1.788,= aan salaris advocaat;
    
    verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, Th.J.A. Kleijngeld en E.F.A. van Buitenen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 januari 2012.