ECLI:NL:RBHAA:2007:BB3751, Rechtbank Haarlem, 12-09-2007, 68205 / HA ZA 00-1135
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening. Na de onteigening van een gedeelte van het perceel van de te onteigenen partij verkoopt deze het overblijvende aan een derde. In geschil is de invloed van deze transactie op de waardebepaling. De rechtbank stelt de waarde op de koopprijs en concludeert dat zich geen waardevermindering heeft voorgedaan ten aanzien van het overblijvende. De waarde van het onteigende wordt op een van de koopprijs afwijkend bedrag bepaald vanwege het verschil in bestemming.

vonnis
      RECHTBANK HAARLEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 68205 / HA ZA 00-1135
    
    Vonnis van 12 september 2007
    
    in de zaak van
    
    
      DE STAAT DER NEDERLANDEN,
      zetelende te `s-Gravenhage (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, de hoofdingenieur-directeur van de Rijkswaterstaat in de Directie Noord-Holland),
      eiseres,
      procureur mr. L. Koning,
      advocaat mr. J.F. de Groot te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      [Gedaagde sub 1],
      wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
      gedaagde,
      procureur mr. B.D. Roelink,
      advocaat mr. Th. P.C. Stuyt te Aalsmeer.
    
    
    en tegen
    
    
      [Gedaagde sub 2],
      wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
      interveniënt,
      procureur mr. B.D. Roelink,
      advocaat mr. Th.P.C. Stuyt te Aalsmeer.
    
    
    Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], dan wel gedaagde en interveniënt gezamenlijk, [gedaagden], worden genoemd.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 11 oktober 2006, met de daarin genoemde stukken
      -	de beschikking van 8 november 2006
      -	de aantekeningen ten behoeve van de comparitie op 18 januari 2007 van mr. De Groot
      -	de notitie ten behoeve van de comparitie op 18 januari 2007 van mr. Stuyt
      -	het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 18 januari 2007. 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De verdere beoordeling
      2.1.	Bij vonnis van 5 december 2000 is de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, […] (grondplannummer Hr. 100.1) en […] (grondplannummer Hr. 100.3). Dit vonnis is op 6 maart 2001 ingeschreven in de openbare registers. Thans resteert nog een oordeel over de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling, ter begroting waarvan een deskundigenonderzoek is bevolen.
    
    
    2.2.	Bij akte van 15 februari 2002 hebben [gedaagden] en [betrokkene] van [gedaagden] het overblijvende, alsmede een [betrokkene] in eigendom toebehorende onroerende zaak krachtens koopovereenkomst met N.V. Luchthaven Schiphol NV (hierna: Schiphol) aan laatstgenoemde geleverd tegen onder meer een koopsom van EUR 4.084.001,90. Daarnaast zijn deze partijen overeengekomen dat Schiphol aan [gedaagden] en [betrokkene] schadevergoeding betaalt als gevolg van de versnelde aanleg door Schiphol van de derde fase van de vijfde start- en landingsbaan c.a. ten bedrage van EUR 4.928.053,10.
    
    2.3.	Op onbekende datum, respectievelijk 1 november 1999 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder een verzoek tot planschadeschadevergoeding ingediend bij het Schadeschap luchthaven Schiphol. Deze verzoeken zijn – uiteindelijk – afgewezen.
    
    2.4.	Bij rapport van 2 november 2005 hebben de deskundigen – samengevat – geadviseerd om aan schadeloosstelling toe te leggen aan [gedaagde sub 1] (grondplannummer 100.1):
    
    
      potentiële kasgrond 			NLG 384.720,--
      tuingrond				NLG   24.450,--
      waardevermindering overblijvende		NLG 431.000,--
      bijkomende schade			NLG   77.750,--
      totaal exclusief rente			NLG 917.920,--
    
    
    en aan [gedaagde sub 2] (grondplannummer 100.3):
    
    
      waarde onteigende			   NLG 50.000,--
      bijkomende schade			   NLG   5.000,--
      totaal exclusief rente			   NLG 55.000,--
    
    
    2.5.	Na pleidooi hebben de deskundigen op 10 juli 2006 een nader advies uitgebracht, waarin onder meer wordt ingegaan op de vragen of en zo ja, in hoeverre de transacties met Schiphol en de planschadeprocedures van invloed zijn op de in het kader van de onteigening toe te kennen schadeloosstelling.
    
    2.6.	Bij de vaststelling van de waarde van de onteigende tuingrond in hun eerdere advies hadden de deskundigen deze waarde vastgesteld inclusief de waardevermindering voor het overblijvende deel van het perceel als gevolg van de onteigening van de tuingrond. Voor het geval de rechtbank zou oordelen dat door de transactie met Schiphol [gedaagden] de waardevermindering van het overblijvende volledig is vergoed, hebben de deskundigen in hun nadere rapport de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van de tuin van [gedaagde sub 1] bepaald op NLG 4.450,00 en de waardevermindering met betrekking tot het overblijvende gedeelte van de tuin van [gedaagde sub 2] bepaald op NLG 15.000,00.
    
    2.7.	Partijen hebben bij akte en ter comparitie gereageerd op het nader advies. De rechtbank oordeelt thans als volgt.
    
    De waarde van het overblijvende:
    
    2.8.	Ingevolge het bepaalde in artikel 41 Onteigeningswet wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening gehouden met de mindere waarde die voor niet onteigende goederen het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het wel onteigende. Aldus moet voor een oordeel omtrent de hoogte van de schadeloosstelling worden bezien of sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Die vraag wordt ontkennend beantwoord op grond van het volgende.
    
    2.9.	In hun rapport van 2 november 2005 hebben de deskundigen aan het overblijvende, zowel voorafgaand aan als onmiddellijk na de onteigening, waarden toegekend die aanzienlijk lager liggen dan het bedrag dat Schiphol aan [gedaagden] en [betrokkene] heeft betaald, ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat in de transactie met Schiphol ook grond van [betrokkene] was betrokken.
    
    2.10.	Niet is gebleken dat deze ruil c.q. verkoop van grond rechtstreeks verband hield met de onteigening ten behoeve van de aanleg van de Rijksweg 5. Voor een dergelijke aanname is te minder aanleiding, aangezien  Schiphol Real Estate B.V. bij brief van 30 mei 2006 heeft geschreven dat Schiphol de van [gedaagde sub 2] onteigende grond zeker in de aankoop van de overige grond zou hebben betrokken als de onteigening daartegen niet in de weg zou hebben gestaan. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gebleken die een verklaring kunnen vormen voor het verschil tussen de door de deskundigen getaxeerde waarden en de door Schiphol betaalde prijs. In dat licht is het advies van de deskundigen omtrent de waarden van het overblijvende niet begrijpelijk.
    
    2.11.	Veeleer moet worden aangenomen dat de overblijvende grond op de peildatum, ongeveer 12 maanden voorafgaand aan de levering aan Schiphol, een waarde vertegenwoordigde die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs. Voor het oordeel dat die waarden hoger zijn en als gevolg van de onteigening zijn verminderd, zijn geen aanknopingspunten te vinden en het is ook niet voor de hand liggend, aangezien de onteigening voor Schiphol niet van belang was. De rechtbank zal op grond van het voorgaande geen nader onderzoek op dragen naar eventuele waardevermindering van het overblijvende en deze op nihil stellen.
    
    2.12.	Dat leidt ertoe dat noch het debat over de invloed van de uitspraken van de bestuursrechters naar aanleiding van de bij het schadeschap ingediende planschadeclaims, noch het debat over de bedoeling van partijen bij de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en Schiphol, nog bespreking behoeft.
    
    De waarde van het onteigende
    
    2.13.	[Gedaagden] heeft betoogd dat ook bij het bepalen van de waarde van het onteigende een door Schiphol betaalde prijs van EUR 75,-- per m2 moet worden aangehouden, waarbij EUR 75,--, naar de rechtbank begrijpt, de prijs is die Schiphol gemiddeld per vierkante meter heeft betaald. De Staat heeft dit standpunt weersproken.
    
    2.14.	Door [gedaagden] is niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij tot een gemiddelde prijs van EUR 75,-- per m2 is gekomen. De door Schiphol betaalde prijs gedeeld door het aantal door [gedaagden] geleverde vierkante meters is slechts bij benadering en na grove afronding de getallen gelijk aan 75. Een dergelijke wijze van berekenen, indien dit de berekeningswijze is die [gedaagden] voorstaat, kan geen basis vormen voor begroting van de schade. 
    
    2.15.	[Gedaagden] heeft voorts geen inzicht verschaft in de wijze waarop de prijs met Schiphol tot stand is gekomen, welke factoren daarbij een rol hebben gespeeld en welk gewicht aan die factoren is toegekend. Om die reden is bij het bepalen van de waarde van de onteigende grond analogie met die van de overblijvende grond niet mogelijk. Daarbij zij opgemerkt dat Schiphol slechts heeft verklaard dat zij de onteigende gronden in de koop had willen betrekken, maar daarbij niet heeft aangegeven voor welke prijs en op welke voorwaarden. Dat Schiphol bereid zou zijn geweest voor de onteigende grond een vierkante meterprijs te betalen van EUR 75,-- is dus niet aannemelijk geworden. 
    
    2.16.	[Gedaagden] heeft zijn stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een prijs van EUR 75,-- per m2 onvoldoende onderbouwd. Voor een bewijsopdracht ziet de rechtbank, waar het thans gaat om begroting van de schade, geen aanleiding. De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun advies, dat er op neer komt dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming, niettegenstaande de vaststelling dat op het overblijvende de bestemming Luchtvaartdoeleinden I rust.  De deskundigen achtten het immers niet aannemelijk dat, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou zijn gelegd. Dit verschil in bestemming tussen het overblijvende en het onteigende verklaart in voldoende mate het verschil in waarde van het onteigende als door de deskundigen geadviseerd ten opzichte van het overblijvende. 
    
    2.17.	De rechtbank volgt de deskundigen voorts in hun advies om het onteigende te waarderen vrij van pacht, om reden dat het eventuele bestaan van een pachtovereenkomst niet van invloed is op de waarde van het onteigende. De rechtbank heeft in dit oordeel betrokken dat een nader onderzoek op dit punt gelet op de bijzonder lange duur van deze procedure niet gerechtvaardigd is.
    
    2.18.	Noch in hetgeen de Staat heeft aangevoerd omtrent de vierkante meterprijs voor potentiële kassengrond, noch in hetgeen [gedaagden] heeft betoogd omtrent de taxatie van de tuingrond ziet de rechtbank aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundigen, zodat zij ook ter zake zullen worden gevolgd.
    
    2.19.	Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd kan als hetzij hiervoor aan de orde gesteld, hetzij als niet weersproken verder onbesproken blijven. De rechtbank volgt de deskundigen voor het overige in hun advies.
    
    Conclusies
    
    2.20.	Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan [gedaagden sub 1] toekomt ten titel van schadeloosstelling:
    	
    
      waarde onteigende potentiële kasgrond 	NLG 384.720,--
      waarde onteigende tuin			NLG   20.000,--
      bijkomende schade			NLG   77.750,--
      totaal exclusief rente			NLG 482.470,--	(EUR 218.935,34)		
    
    
    en aan [gedaagde sub 2]: 
    
    
      waarde onteigende			NLG   35.000,--
      bijkomende schade 			NLG     5.000,--
      totaal exclusief rente			NLG   40.000,--	(EUR 18.151,21)
    
    
    2.21.	Aan [gedaagde sub 1] is een voorschot toegekend van NLG 775.199,65. Aangezien dit voorschot de toe te leggen schadeloosstelling overstijgt, is voor een rentevergoeding geen plaats. [Gedaagde sub 1]  zal overeenkomstig de vordering van de Staat, waartegen geen zelfstandig verweer is gevoerd,  tot terugbetaling van het te veel betaalde worden veroordeeld. Dat betreft een bedrag van NLG 292.729,65, waarvan het equivalent in EUR 132.834,92 bedraagt.
    
    2.22.	De Staat zal worden veroordeeld tot betaling van EUR 18.151,21 ten titel van schadeloosstelling aan [gedaagde sub 2] , welk bedrag dient te worden vermeerderd met 4% rente vanaf 6 maart 2001 tot de dag van dit vonnis en de wettelijke rente vanaf de dag van dit vonnis.
    
    2.23.	Met betrekking tot de kosten van deze procedure oordeelt de rechtbank als volgt.  Ten aanzien van de kosten van de deskundigen geldt dat bij vonnis van 13 september 2006 de Staat reeds is veroordeeld in de kosten van de deskundigen gemaakt tot en met 10 juli 2006 ad EUR 31.971,14. Nadien hebben de deskundigen kosten opgegeven tot een bedrag van EUR 2.885,05; de rechtbank zal de nadere kosten van de deskundigen begroten op dit bedrag. [Gedaagde sub 1]  heeft opgegeven aan deskundige bijstand aan [X] EUR 4.522,00 verschuldigd te zijn geworden en aan zijn raadsman EUR 43.978,65.  Daarnaast heeft [gedaagden] procureurskosten gemaakt ad EUR 388,77 en griffierecht ad (omgerekend) EUR 814,54. 
    
    2.24.	De kosten van [X] zijn door de Staat bestreden en door [gedaagden] niet nader toegelicht; zij komen om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. In aanmerking genomen dat [gedaagde sub 1]  aan schadeloosstelling niet meer ontvangt dan door de Staat is aangeboden en vooral dat van de zijde van [gedaagden]  lange tijd geen dan wel onvoldoende informatie is verstrekt omtrent de transacties met Schiphol ziet de rechtbank aanleiding de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [gedaagden]  te laten. Dat betreft een bedrag van EUR 21.989,33. De overige proceskosten dienen door de Staat als onteigenende partij te worden gedragen. Dat betekent dat de Staat zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 2.885,05 aan kosten van de deskundigen, van een bedrag van EUR 22.378,10 aan kosten van deskundige bijstand en EUR 814,54 aan verschotten.
    
    2.25.	Ten slotte zal de rechtbank, ter voldoening aan het bepaalde in artikel 54 Onteigeningswet, een nieuwsblad aanwijzen.
    
    
    
      3.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    3.1.	Bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1] op EUR 218.935,34.
    
    3.2.	Bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde sub 2] op  EUR 18.151,21.
    
    3.3.	Veroordeelt [gedaagde sub 1]  om aan de Staat te betalen het bedrag van EUR 132.834,92 (zegge: honderd twee en dertig duizend acht honderd vier en dertig euro en twee en negentig eurocent).
    
    3.4.	Veroordeelt de Staat om aan [gedaagde sub 2]  te betalen het bedrag van EUR 18.151,21 (zegge: achttien duizend honderd een en vijftig euro en een en twintig eurocent), te vermeerderen met een rente van 4% per jaar vanaf 6 maart 2001 tot heden en met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening.
    
    3.5.	Veroordeelt de Staat de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak vanaf 11 juli 2006 verrichte werkzaamheden te voldoen, tot aan deze uitspraak begroot op EUR 2.885,05.
    
    3.6.	Veroordeelt de Staat in de kosten van dit geding, die van het incident daaronder begrepen, en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde sub 1]  op EUR 814,54 aan verschotten en op EUR 22.378,10 aan kosten van deskundige bijstand.
    
    3.7.	Wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst.
    
    3.8.	Wijst af het anders of meer gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr S. Sicking, mr. W.J.A.M. van Brussel en mr. N.E. Kwak en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2007.?