ECLI:NL:GHSHE:2017:4331, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-10-2017, 200.149.941_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koopovereenkomst

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer 200.149.941/01
    
    
    
      
        arrest van 10 oktober 2017
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [appellant] ,
      advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] ,
      advocaat: mr. M.W.C. Schreurs te Venlo,
    
    
    
      als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 5 april 2016 en 11 oktober 2016 – het laatstgenoemde tussenarrest zoals verbeterd op de voet van artikel 31 Rv bij herstelarrest van 8 november 2016 – in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaak-/rolnummer C/04/69767 / HAZA 05-668 gewezen eindvonnis van 27 november 2013 en van de door de toenmalige rechtbank Roermond onder hetzelfde zaak-/rolnummer gewezen tussenvonnissen van 9 augustus 2006, 24 januari 2007, 11 februari 2009, 19 mei 2010 en 23 maart 2011.
    
    
    
  
  
    
      8Het verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure na het tussenarrest van 11 oktober 2016 blijkt uit:
    
    
      
        herstelarrest van 8 november 2016;
      
      
        het deskundigenbericht van de deskundige P.J. Smit van 10 april 2017;
      
      
        de beslissing van dit hof van 26 april 2017, waarbij de schadeloosstelling en het loon van de deskundige P.J. Smit zijn begroot op € 5.929,-- inclusief btw (welk bedrag voorlopig is voldaan uit ’s Rijks kas);
      
      
        het deskundigenbericht van de deskundige J.V.M. Aelmans van 15 juni 2017;
      
      
        de beslissing van dit hof van 4 juli 2017, waarbij de schadeloosstelling en het loon van de deskundige J.V.M. Aelmans zijn begroot op € 3.509,-- inclusief btw, en waarbij bepaald is dat dit bedrag voorlopig voldaan wordt uit ’s Rijks kas;
      
      
        de memorie na deskundigenbericht van [appellant] van 18 juli 2017;
      
      
        de (antwoord)memorie na deskundigenbericht van [geïntimeerden c.s.] van 15 augustus 2017 met drie producties.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
    
    
    
      De raadsheren ten overstaan van wie het pleidooi van 30 september 2015 heeft plaatsgevonden en die vervolgens de tussenarresten van 5 april 2016, 11 oktober 2016 en 8 november 2016 hebben gewezen, zijn inmiddels elders of in een andere taak werkzaam en wijzen dit arrest daarom niet mee.
    
    
  
  
    
      9De verdere beoordeling
    
    
      
        Verdere beoordeling van de in conventie voor vergoeding in aanmerking komende schade (grieven XIII tot en met XXI in principaal hoger beroep en de grieven in incidenteel hoger beroep)
      
    
    
    
      9.1.1.	In het tussenarrest van 5 april 2016 heeft het hof geoordeeld, kort samengevat:
    
    
      
        dat tussen partijen is overeengekomen dat de door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] verkochte onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zou bezitten die, na wijziging van de bestemming, nodig zijn voor gebruik als woonhuis met atelier en tuin (zie r.o. 3.8.8 en 3.9.3);
      
      
        dat de kwaliteit van de bodem vanwege de daarin aanwezige verontreinigingen in hoge mate afwijkt van hetgeen als “normaal” kan worden beschouwd, en dat het perceel in zoverre niet beantwoordt aan hetgeen [geïntimeerden c.s.] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten (rov. 3.9.5 en 3.9.8);
      
      
        dat deze tekortkoming aan [appellant] kan worden toegerekend (rov. 3.10.3).
      
    
    Het hof heeft in het tussenarrest vervolgens:
    
      
        enkele uitgangspunten genoemd aan de hand waarvan de door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] te betalen schadevergoeding moet worden begroot (rov. 3.13.1 en verder);
      
      
        overwogen voornemens te zijn een deskundigenonderzoek te gelasten naar de saneringskosten en de waardevermindering, zoals door de rechtbank bepaald in het vonnis van 24 september 2011 (zie r.o. 3.13.9). 
      
    
    Het hof heeft de partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het voornemen van het hof om een deskundigenbericht te gelasten.
    
    
      9.1.2.	Nadat de partijen van deze gelegenheid gebruik hadden gemaakt, heeft het hof bij het tussenarrest van 11 oktober 2016, zoals verbeterd bij het herstelarrest van 8 november 2016, twee deskundigen benoemd, te weten P.J. Smit en J.V.M. Aelmans. 
    
    
    
      9.1.3.	De deskundigen hebben elk een deskundigenbericht uitgebracht ter beantwoording van de aan hen gestelde vragen. Daarna hebben de partijen zich bij memories na deskundigenbericht uitgelaten over de deskundigenberichten.
    
    
    
      
        Naar aanleiding van het rapport van de deskundige Smit van 10 april 2017: de te maken saneringskosten
      
    
    
    
      9.2.1.	Het hof heeft aan de deskundige Smit de volgende vragen ter beantwoording voorgelegd:
    
    
      
        1.     Welke (sanerings)werkzaamheden moeten worden verricht om het normaal gebruik van het weiland aan de voorzijde als tuin c.q. paardenwei mogelijk te maken?
      
      
        2.     Welke wet- en regelgeving en welke formaliteiten (overheidsvoorschriften, goedkeuringen) hangen hiermee samen? Het gaat hier om de wet- en regelgeving en de formaliteiten ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst d.d. 19 december 2003. Was op dat moment toekomstige wet- en regelgeving (meer in het bijzonder: het Besluit bodemkwaliteit) al relevant voor het beantwoorden van de onder 1 genoemde vraag?
      
      
        3.     Welke kosten zijn aan de bovengenoemde (sanerings)werkzaamheden verbonden? Daarbij dient de deskundige deze vraag te beantwoorden naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en naar het huidige prijspeil.
      
      
        4.     Is het noodzakelijk om de zich in het weiland aan de voorzijde bevindende zinkput mee te saneren, en zo ja, welke kosten zijn hieraan verbonden?
      
      
        5.     Op welk bedrag begroot u de kosten verband houdend met het verwijderen van de bebouwing, het opnieuw inrichten van het erf, het betonnen dek en de verharding naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?
      
      
        6.     Was het zijterrein ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) geschikt voor het normaal gebruik als tuin en zo neen, wat is de omvang van de saneringskosten naar het prijspeil van dat moment (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?
      
      
        7.     Is de ondergrond na verwijdering van de bebouwing en (semi)verharding geschikt voor normaal gebruik als woonhuis met tuin? Wat is de omvang van eventuele saneringskosten naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?
      
      
        8.     Wat acht u verder nog dienstig in het kader van uw onderzoek te vermelden? 
      
    
    
    
      9.2.2.	De deskundige Smit heeft in paragraaf 4.1 van zijn rapport geconcludeerd dat het perceel grotendeels geschikt is voor de huidige functie van wonen met tuin, behoudens de navolgende drie terreindelen:
    
    
      
        A.     de grondverontreiniging met lood boven de interventiewaarde op het onverharde voorterrein;
      
      
        B.     de grondverontreiniging met pentachloorfenol boven de interventiewaarde ter plaatse van de zinkput buiten;
      
      
        C.     de grondverontreiniging met gewogen asbest boven de interventiewaarde onder de loods.
      
    
    
    
      9.2.3.	In paragraaf 4.4 van zijn rapport heeft Smit de kosten van sanering van de onder A en B genoemde verontreinigingen tezamen, uitgaande van het prijspeil van het jaar 2017, begroot op € 15.900,-- exclusief btw. Uitgaande van het prijspeil van 2003 heeft Smit de kosten begroot op € 14.500,-- exclusief btw.
    
    
    
      9.2.4.	In paragraaf 4.5 van zijn rapport heeft Smit de kosten van sanering van de onder C genoemde verontreiniging, uitgaande van het prijspeil van 2017, begroot op € 28.700,-- exclusief btw en, uitgaande van het prijspeil van 2003, op € 29.000,-- exclusief btw. Smit heeft daaraan toegevoegd dat de uitvoering van deze sanering niet spoedeisend is omdat deze verontreiniging momenteel is afgedekt door de betonnen bedrijfsvloer. Als de sanering wordt uitgesteld tot een moment waarop in het kader van een herinrichting van het terrein de loods en bedrijfsvloer zijn verwijderd, bedragen de kosten voor de sanering volgens Smit € 14.000,-- exclusief btw, uitgaande van het prijspeil van het jaar 2017.
    
    
    
      9.2.5.	Het hof stelt voorop dat beide partijen in hun memories na deskundigenbericht kenbaar hebben gemaakt dat zij het wenselijk vinden dat bij de begroting van de te maken saneringskosten uitgegaan wordt van het prijspeil van 2017. Het hof zal deze wens van partijen volgen.
    
    
    
      9.2.6.	[geïntimeerden c.s.] hebben in hun memorie na deskundigenbericht gesteld dat de deskundige Smit in paragraaf 3.2 van zijn rapport ten onrechte melding heeft gemaakt van het rapport van [milieutechnisch Adviesbureau] (hierna: [milieutechnisch Adviesbureau] ). Het hof volgt [geïntimeerden c.s.] niet in dat bezwaar. De deskundige heeft in de genoemde paragraaf een opsomming gegeven van de beschikbare onderzoeksrapporten en daarvan een korte samenvatting gegeven. Dat de deskundige daarbij ook het rapport van [milieutechnisch Adviesbureau] heeft genoemd doet geen afbreuk aan de bevindingen van de deskundige in het vervolg van zijn rapport. 
    
    
    
      9.2.7.	[geïntimeerden c.s.] hebben voorts gesteld dat de deskundige ten onrechte heeft geput uit aantoonbaar onjuiste informatie in het rapport van [milieutechnisch Adviesbureau] , en geconcludeerd dat de bevindingen van de deskundige daarom niet bruikbaar zijn. Het hof verwerpt dit standpunt. De deskundige heeft in de tabellen op de pagina’s 10 en 11 van zijn rapport gedetailleerd aangegeven op welke proefsleuven en grondboringen zijn bevindingen zijn gebaseerd. Op de als bijlagen II, III en IV bij het rapport gevoegde tekeningen is nauwkeurig aangegeven waar die proefsleuven zijn gegraven en waar die grondboringen zijn verricht. [geïntimeerden c.s.] heeft niet uiteengezet in hoeverre het aldus ontstane beeld van de verontreiniging geen recht zou doen aan de feitelijke situatie. Het hof schaart zich op dit punt achter de bevindingen van de deskundige.
    
    
    
      9.2.8. 	[geïntimeerden c.s.] hebben voorts gesteld dat de deskundige bij de bepaling van de noodzakelijke saneringswerkzaamheden ten onrechte is uitgegaan van de publiekrechtelijke regels zoals die ter zake nu gelden, en niet van de ter zake geldende publiekrechtelijke regels zoals die eind 2003 (ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst) golden. Het hof verwerpt ook dit bezwaar. Het hof neemt daarbij allereerst in aanmerking dat beide partijen bij de begroting van de saneringskosten willen uitgaan van het prijspeil van 2017. Daarin besloten ligt de veronderstelling dat de sanering in of kort na 2017 wordt uitgevoerd. [geïntimeerden c.s.] hebben niet betwist dat de sanering bij deze stand van zaken moet voldoen aan de in 2017 geldende normen. Daar komt bij dat [geïntimeerden c.s.] niet hebben gesteld dat toepassing van de normen van 2017 voor hen nadeliger is dan toepassing van de normen zoals die in 2003 golden. Uit het deskundigenbericht volgt onder meer dat voor de hierna te noemen verontreiniging met pentachloorfenol ter plaatse van de zinkput op het voorterrein in 2003 nog geen saneringsnoodzaak bestond (bij gebreke van toetsingswaarden) terwijl die noodzaak er in 2017 wel is. In zoverre is toepassing van de normen van 2017, waartegen [appellant] zich ook ten aanzien van de verontreiniging met pentachloorfenol niet heeft verzet, voor [geïntimeerden c.s.] voordeliger. Nu [geïntimeerden c.s.] de nadelen die de normen van 2017 voor hen hebben niet hebben toegelicht, en een nader onderzoek daarnaar de procedure onwenselijk verder zal vertragen, verwerpt het hof dit bezwaar van [geïntimeerden c.s.] 
    
    
    
      9.2.9.	[geïntimeerden c.s.] hebben in de memorie na deskundigenbericht voorts gesteld dat de door de deskundige gehanteerde tarieven voor het vervoer, verwerken en reinigen van verontreinigde grond “buitengewoon terughoudend” zijn. [geïntimeerden c.s.] hadden een dergelijke opmerking ook al aan de deskundige kenbaar gemaakt naar aanleiding van diens concept-deskundigenbericht. De deskundige heeft de betreffende kritiek vervolgens gemotiveerd weerlegd in bijlage Xb bij zijn rapport. Het hof heeft – mede gelet op die weerlegging – geen aanleiding om aan de juistheid van de door de deskundige gehanteerde tarieven te twijfelen. Het hof volgt in dit opzicht het rapport.
    
    
    
      9.2.10.	Ook [appellant] heeft op zijn beurt in zijn memorie na deskundigenbericht sub 7 vraagtekens geplaatst bij bepaalde door de deskundige gehanteerde tarieven. [appellant] heeft met name vraagtekens geplaatst bij de begeleidingskosten. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] die kosten met zijn enkele opmerking dat hij ze “buitenproportioneel hoog” acht, echter onvoldoende betwist. Ook op dit punt heeft het hof onvoldoende aanleiding om de deskundige niet te volgen.
    
    
    
      9.2.11.	De deskundige heeft in zijn rapport op blz. 14 onder 7 onder meer opgemerkt dat in de kleiresten/bagger op het onverharde zijterrein (hof: ten zuiden van de bebouwing) in een oude rioolbuis verhoogde gehalten zijn aangetroffen aan cadmium, koper, lood, zink en minerale olie. Volgens de deskundige is hier geen sprake van bodemverontreiniging omdat de verontreiniging zich alleen in de rioolbuis bevindt. Onderaan blz. 17 van zijn rapport heeft de deskundige uiteengezet dat de rioolbuis niet verwijderd hoeft te worden en dat er geen risico bestaat dat de verontreinigde inhoud van de buis in de bodem zal lopen. De deskundige heeft voorts gesteld dat de rioolbuis, indien gewenst, met water kan worden schoongespoeld met behulp van een vacuümwagen. De kosten daarvan zijn door de deskundige niet genoemd. [geïntimeerden c.s.] hebben in hun memorie na deskundigenbericht over deze vervuilde rioolbuis opgemerkt dat dit bodemvreemd materiaal betreft dat [geïntimeerden c.s.] niet behoefde te verwachten, dat dit wel een verontreiniging betreft en dat de rioolbuis wel verwijderd of geschoond moet worden op kosten van [appellant] . Wat het schoonspoelen van de buis zou moeten kosten hebben [geïntimeerden c.s.] echter niet gesteld. Zij hebben dienaangaande ook geen concreet bedrag gevorderd. Het hof zal voor dit schoonspoelen, waarvan de kosten vermoedelijk gering zullen zijn, daarom geen bedrag toewijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de aanwezigheid van deze rioolbuis verdisconteerd kan worden geacht in de hierna in rov. 9.3.8 te noemen vergoeding voor waardevermindering van het perceel.
    
    
    
      9.2.12.	Met betrekking tot de door de deskundige Smit begrote saneringskosten resteert nu nog slechts één geschilpunt tussen de partijen. Dat betreft sanering van de vervuiling onder de vloer van de loods. De deskundige heeft erop gewezen dat indien deze sanering wordt uitgesteld tot een moment waarop in het kader van een herinrichting van het terrein de loods en bedrijfsvloer zijn verwijderd, een aanzienlijke besparing op de saneringskosten kan worden gerealiseerd. [appellant] heeft in zijn memorie na deskundigenbericht sub 6 gesteld dat de verontreiniging reeds voldoende gesaneerd is doordat deze geheel is afgedekt door de betonnen bedrijfsvloer. Volgens [appellant] hoeft dus voor deze (reeds gesaneerde) verontreiniging geen enkele schadevergoeding te worden toegekend. [geïntimeerden c.s.] hebben op hun beurt in hun memorie na deskundigenbericht sub 40 gesteld dat van hen niet te vergen is om met de sanering te wachten totdat de loods is afgebroken. Volgens hen is de door de deskundige genoemde kostenbesparingsoptie daarom niet aan de orde. Zij hebben dat standpunt in hun memorie sub 48 en 49 nader onderbouwd met de stelling dat de onroerende zaak met de verontreiniging van de grond onder de vloer van de loods volstrekt onverkoopbaar is.
    
    
    
      9.2.13.	Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat deze schadepost geheel afgewezen moet worden. De onroerende zaak voldoet op dit punt nu eenmaal niet aan hetgeen [geïntimeerden c.s.] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. 
      Het hof verwerpt echter ook het standpunt van [geïntimeerden c.s.] dat van hen niet te vergen is om de sanering van deze verontreiniging uit te stellen tot het moment waarop de loods in het kader van een herinrichting van het terrein zal worden gesloopt. Hun stelling dat de onroerende zaak met de verontreiniging van de grond onder de vloer van de loods volstrekt onverkoopbaar is, is niet te verenigen met de uitkomsten van het hierna nog te bespreken deskundigenbericht van Aelmans (zie hierna, rov. 9.3.4). Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerden c.s.] voornemens zijn om de onroerende zaak, hun woning, te verkopen. [geïntimeerden c.s.] hebben voorts niet het standpunt van de deskundige betwist dat de verontreiniging momenteel geheel is afgedekt door de (betonvloer van de) aanwezige loods, zodat deze verontreiniging momenteel niet in de weg staat aan een normaal gebruik van het perceel. Tegen die achtergrond hebben [geïntimeerden c.s.] voorts niet aannemelijk gemaakt dat zij al op korte termijn daadwerkelijk tot afbraak van de loods en het verwijderen van de betonvloer zullen overgaan uitsluitend om de – goed afgedekte – verontreiniging te verwijderen. Bij deze stand van zaken acht het hof een begroting van de schade zodanig dat uitgegaan wordt van verwijdering van de verontreiniging op een later moment, indien de loods in het kader van bijvoorbeeld een herinrichting van het perceel toch wordt gedemonteerd, het meest recht doen aan de situatie. 
    
    
    
      9.2.14.	Het voorgaande voert tot de tussenconclusie dat [appellant] ter zake de op het perceel te maken saneringskosten aan [geïntimeerden c.s.] een schadevergoeding verschuldigd is van € 15.900,-- exclusief btw voor de in rov. 9.2.2 onder A en B genoemde verontreinigingen en € 14.000,-- exclusief btw voor de in rov. 9.2.2 onder C genoemde verontreiniging. Tezamen levert dit een bedrag op van € 29.900,-- exclusief btw, hetgeen vermeerderd met 21% btw neerkomt op € 36.179,--. 
    
    
    
      
        Naar aanleiding van het rapport van de deskundige Aelmans: de waardevermindering van het perceel
      
    
    
    
      9.3.1.	Het hof heeft aan de deskundige Aelmans de volgende vragen ter beantwoording voorgelegd:
    
    
      
        1.     Wat is de vrije verkoopwaarde in het economische verkeer van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] te [plaats] (kadastraal bekend als gemeente Beesel, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] ) vast te stellen op 19 december 2003 (peildatum)?
      
      
        2.     Is de sanering van gedeelten van het perceel van invloed op de eventuele waardevermindering van dat deel of het geheel van het door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] verkochte object; zo ja, in hoeverre? Wilt u deze vraag beantwoorden naar het prijspeil ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) en naar het huidige prijspeil?
      
    
    
    
      9.3.2.	De deskundige Aelmans heeft in zijn rapport (ter beantwoording van de hem gestelde vraag 1) geconcludeerd dat de koopprijs van € 235.000,-- kosten koper, waarvoor de onroerende zaak bij de koopovereenkomst van 19 december 2003 aan [geïntimeerden c.s.] is verkocht, een marktconforme prijs betreft, ervan uitgaande dat de prijs tot stand is gekomen op basis van ‘schone grond’ en de voorwaarde dat de planologische bestemming gewijzigd zou worden zodat [geïntimeerden c.s.] op het perceel een woning zouden kunnen realiseren.
    
    
    
      9.3.3.	Naar aanleiding van de aan hem gestelde vraag 2 heeft Aelmans geconcludeerd dat de waarde van de onroerende zaak op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003), indien rekening wordt gehouden met de nadien aangetroffen verontreinigingen en uitgegaan wordt van de veronderstelling dat de sanering van de grond onder de vloer van de loods niet wordt uitgesteld, gesteld kan worden op € 160.200,-- kosten koper. Volgens Aelmans hangt met die verontreinigingen dus een waardevermindering samen van € 74.800,--. Aelmans is tot dat bedrag gekomen door de door Smit genoemde saneringskosten van in totaal € 43.500,-- (€ 14.500,-- plus € 29.000,--) te vermeerderen met 10% onvoorzien tot (afgerond) € 57.000,-- en door daar een additionele correctie van € 17.800,-- bij op te tellen vanwege: 
      
        “de nog resterende diffuse verontreinigingen én het feit dat onderzoek steeds pleksgewijs heeft plaatsgevonden en daarom andere verontreinigingen niet helemaal uit te sluiten zijn; het object draagt daarmee als het ware zowel een ‘smet’ als een ‘risico’ met zich.”
      
    
    
    
      9.3.4.	Aelmans heeft naar aanleiding van vraag 2 voorts – in navolging van Smit – geconcludeerd dat het meer voor de hand ligt om grond onder de vloer van de loods niet te saneren zolang de loods aanwezig blijft. Uitgaande van die situatie heeft Aelmans de waarde van de onroerende zaak op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (19 december 2003) getaxeerd op € 170.700,-- kosten koper. Volgens Aelmans hangt, uitgaande van deze situatie, met de verontreinigingen dus een waardevermindering samen van € 64.300,--. Aelmans is tot dat bedrag gekomen door de door Smit genoemde saneringskosten van € 14.500,-- te vermeerderen met 10%  onvoorzien en met 19% btw tot (afgerond) € 19.000, te vermeerderen met een additionele correctie van € 26.300,-- (€ 14.000,-- maal 1,5 + 21% btw) voor de toekomstige sanering van de grond onder de loods, en te vermeerderen met € 19.000,-- vanwege: 
      
        “de nog resterende diffuse verontreinigingen én het feit dat onderzoek steeds pleksgewijs heeft plaatsgevonden en daarom andere verontreinigingen niet helemaal uit te sluiten zijn; het object draagt daarmee als het ware zowel een ‘smet’ als een ‘risico’ met zich.”
      
    
    
    
      9.3.5.	Tot slot heeft Aelmans naar aanleiding van vraag 2, uitgaande van de onder 9.3.4 weergegeven situatie (sanering van de verontreinigingen A en B en uitstel van de sanering van verontreiniging C) de waardevermindering van de onroerende zaak per 1 mei 2017 gesteld op € 65.000,--. 
    
    
    
      9.3.6.	[appellant] heeft in zijn memorie na deskundigenbericht gesteld dat Aelmans bij de begroting van de waardevermindering van het perceel ten onrechte de door Smit begrote saneringskosten heeft meegenomen. Het hof stelt dienaangaande voorop dat de aan Aelmans voorgelegde vraagstelling kennelijk aan duidelijkheid te wensen heeft overgelaten. Het doel van de vraagstelling was echter om inzicht te krijgen in de waardevermindering die aan het perceel kleeft in verband met de verontreinigingen die bedoeld zijn in rov. 3.13.3 sub 2 van het tussenarrest van 5 april 2016 en in rov. 3.3.1 sub 2 van het tussenvonnis van 23 maart 2011. In deze overwegingen is onderscheid gemaakt tussen:
      
        “1.    De verontreiniging van het onbebouwde gedeelte is zodanig (ernstig) dat deze in de weg staat aan het normale gebruik als tuin. In dat geval bestaat er een noodzaak tot sanering van de grond. De schade, die [geïntimeerden c.s.] op dat punt leiden, omvat in dan ieder geval de saneringskosten.
      
    
    2.    De verontreiniging van het onbebouwde gedeelte staat op zichzelf aan een normaal gebruik daarvan als tuin niet in de weg maar leidt mogelijk wel tot een waardevermindering van de grond. In die zin is er dan toch sprake van non-conformiteit. Deze mogelijk als gevolg van de verontreiniging opgetreden waardevermindering moet als schade worden aangemerkt. (…)”
    In het tussenarrest is tot uitdrukking gebracht dat ter zake de onder 1 bedoelde ernstige verontreiniging een vergoeding voor saneringskosten moet worden vastgesteld en toegekend en dat ter zake de onder 2 bedoelde minder ernstige verontreiniging een vergoeding wegens de uit die minder ernstige verontreiniging voortvloeiende waardevermindering van het perceel moet worden vastgesteld en toegekend. Het deskundigenonderzoek door Smit was bedoeld ter begroting van de onder 1 bedoelde saneringskosten en het deskundigenonderzoek door Aelmans was bedoeld ter begroting van uitsluitend de onder 2 bedoelde waardevermindering.
    
    
      9.3.7.	Hieruit volgt dat [appellant] terecht heeft aangevoerd dat de waardeverminderingen waartoe Aelmans is gekomen, niet tot uitgangspunt kunnen worden genomen bij de begroting van de door [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] te vergoeden schade. In die waardeverminderingen zijn immers mede betrokken de kosten van sanering van – kort gezegd – de onder 1 bedoelde ernstige verontrenigingen, terwijl het de bedoeling was dat Aelmans alleen aandacht zou besteden aan de waardevermindering die voortvloeit uit de onder 2 bedoelde minder ernstige verontrenigingen. Het overnemen van de door Aelmans genoemde bedragen – naast de door Smit al begrote bedragen – zou betekenen dat [appellant] de saneringskosten ter zake de onder 1 bedoelde ernstige verontreiniging dubbel aan [geïntimeerden c.s.] zou moeten vergoeden, namelijk als vergoeding voor saneringskosten én nogmaals als vergoeding voor de waardevermindering van het perceel.
    
    
    
      9.3.8.	Het voorgaande laat onverlet dat het rapport van Aelmans wel aanknopingspunten bevat op grond waarvan het hof de onder 2 bedoelde waardevermindering (ter zake de “minder ernstige vervuiling”) kan schatten. Aelmans heeft in zijn rapport, bij de begroting van de waardevermindering, immers op twee plaatsen een begroting gegeven van de waardevermindering die samenhangt met:
      
        “de nog resterende diffuse verontreinigingen én het feit dat onderzoek steeds pleksgewijs heeft plaatsgevonden en daarom andere verontreinigingen niet helemaal uit te sluiten zijn; het object draagt daarmee als het ware zowel een ‘smet’ als een ‘risico’ met zich.”
      
      Dit betreft in feite de waardevermindering waar het hof Aelmans naar bedoelde te vragen. Aelmans heeft deze waardevermindering begroot op € 19.000,-- voor de situatie waarin verwijdering van de verontreiniging onder de vloer van de loods wordt uitgesteld. Dat betreft de situatie waarvan om de hiervoor in rov 9.2.13 genoemde reden moet worden uitgegaan.
      Omdat geen van de partijen steekhoudende argumenten heeft aangevoerd op grond waarvan het bedrag van € 19.000,-- onjuist zou moeten worden geacht, zal het hof dat bedrag ter zake de in rov. 9.3.6 onder 2 bedoelde waardevermindering toekennen.
    
    
    
      
        Gevolgen voor de vorderingen in conventie
      
    
    
    
      9.4.1.	Het hof zal nu, op basis van hetgeen tot dusverre is overwogen, de onderdelen van de vordering van [geïntimeerden c.s.] in conventie bezien, zoals deze in het geding in eerste aanleg na de eiswijzigingen van [geïntimeerden c.s.] zijn komen te luiden. Deze vorderingen zijn neergelegd op de bladzijdes 9 tot en met 12 van de door [geïntimeerden c.s.] in het geding in eerste aanleg genomen antwoordakte van 19 juni 2013. Het primaire onderdeel 1 van die vordering strekt tot verkrijging van een verklaring voor recht dat het door [appellant] geleverde onroerend goed niet conform de koopovereenkomst van 19 december 2013 is, dat er sprake is van non-conformiteit en dat [appellant] gehouden is de geleden schade te vergoeden. Deze vordering is door de rechtbank toegewezen in het eindvonnis van 27 november 2013. Het hof zal het vonnis in zoverre bekrachtigen. Dat brengt mee dat de subsidiaire vordering 2 en de meer subsidiaire vordering 3 niet meer aan de orde komen.
    
    
    
      9.4.2.	Vordering 4 strekt primair tot veroordeling van [appellant] tot vergoeding van saneringskosten en subsidiair tot veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de waardevermindering van het perceel. Het hof zal, evenals de rechtbank, een bedrag toewijzen ter zake de kosten van sanering van de “ernstige” vervuilingen en een bedrag ter zake de waardevermindering die samenhangt met de “minder ernstige” vervuilingen.
      Het hof wijst ter zake de eerstgenoemde vervuiling het de in rov. 9.2.14 genoemde bedrag van € 36.179,-- toe en ter zake de als tweede genoemde vervuiling het in rov. 9.3.8. genoemde bedrag van € 19.000,--. 
    
    
    
      9.4.3.	De vorderingen 7, 8, 9, 11, 12 en 13 in conventie zijn door de rechtbank afgewezen. [geïntimeerden c.s.] zijn niet met een voldoende duidelijke grief tegen die afwijzing opgekomen. Deze vorderingen zijn daarom in hoger beroep niet toewijsbaar.
    
    
    
      9.4.4. 	De vorderingen 5, 6, 14, 15 en 16 hebben betrekking op, kort gezegd, redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. 
    
    
    
      9.4.5.	Vorderingen 5 en 6 strekken tot veroordeling van [appellant] tot betaling van diverse bedragen ter zake de kosten voor de inschakeling van de deskundige CSO. De rechtbank heeft deze vordering ten dele toegewezen, namelijk tot de navolgende bedragen:
    
    
      
        € 27.965,-- inclusief btw;
      
      
        € 2.311,58 inclusief btw;
      
      
        € 5.274,08 inclusief btw.
      
    
    Tegen de gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen zijn [geïntimeerden c.s.] niet opgekomen en [appellant] heeft geen grieven gericht tegen de gedeeltelijke toewijzing van deze vorderingen. Het hof zal deze beslissingen dus overnemen.
    
    
      9.4.6.	Vordering 14 strekt tot veroordeling van [appellant] tot betaling van € 565,25 voor bepaalde werkzaamheden die [geïntimeerden c.s.] aan Econsultancy heeft opgedragen. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen in het vonnis van 27 november 2013 op grond van het oordeel dat [geïntimeerden c.s.] onvoldoende duidelijk hebben gemaakt welke opdracht aan Econsultancy is gegeven en welke werkzaamheden ter uitvoering van die opdracht zijn verricht. [geïntimeerden c.s.] zijn daar met grief 7 in incidenteel hoger beroep tegen opgekomen. In de toelichting op die grief heeft zij een toelichting op deze vordering gegeven en ter onderbouwing daarvan de opdrachtbevestiging en een brief van Econsultancy over de uitgevoerde werkzaamheden overgelegd. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden c.s.] daarmee voldoende onderbouwd dat dit redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid betreffen. Het hof zal deze vordering dus, anders dan de rechtbank, toewijzen. 
    
    
    
      9.4.7.	Vordering 15 strekt tot veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.773,10 ter zake de kosten van een taxatie die [taxateur] op 25 mei 2009 heeft verricht in opdracht van (de advocaat van) [geïntimeerden c.s.] De rechtbank heeft deze vordering afgewezen in het vonnis van 27 november 2013. [geïntimeerden c.s.] zijn daar met grief 8 in incidenteel hoger beroep tegen opgekomen. Het hof verwerpt die grief omdat het hof zich verenigt met de overwegingen die de rechtbank tot afwijzing van deze vordering hebben gebracht (blz. 8 onderaan van het vonnis).
    
    
    
      9.4.8.	De rechtbank heeft vordering 16 afgewezen. [geïntimeerden c.s.] zijn daar niet met een voldoende duidelijke grief tegen opgekomen zodat die vordering in hoger beroep niet besproken hoeft te worden.
    
    
    
      9.4.9.	[geïntimeerden c.s.] hebben bij hun memorie van grieven in incidenteel hoger beroep hun eis in conventie wederom vermeerderd. Zij vorderen nu tevens veroordeling van [appellant] tot betaling van € 773,-- ter zake nadere kosten van de taxatie door [taxateur] . Het hof wijst deze vordering af en verwijst daartoe naar rov. 9.4.7 van dit arrest. 
    
    
    
      9.4.10.	Ook vorderen [geïntimeerden c.s.] bij wege van de vermeerdering van eis bij hun memorie van grieven in incidenteel hoger beroep veroordeling van [appellant] tot betaling van:
    
    
      
        € 363,60 ter zake in 2005 gemaakte beslagkosten;
      
      
        € 549,10 ter zake in 2013 gemaakte beslagkosten.
      
    
    Het hof acht het eerstgenoemde bedrag van € 363,60 toewijsbaar. De kosten van het in 2013 gelegde beslag moeten echter voor rekening van [geïntimeerden c.s.] zelf blijven. Gelet op hetgeen [geïntimeerden c.s.] zelf hebben gesteld in hun memorie van antwoord in principaal hoger beroep/tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep sub 71 over de verkoop van de woning van [appellant] op grond van het in 2005 gelegde beslag, en in aanmerking genomen dat bij dit arrest een lagere hoofdsom wordt toegewezen dan in het bestreden vonnis, hebben [geïntimeerden c.s.] onvoldoende toegelicht dat het leggen van het beslag van 2013 naast het al in 2005 op de woning van [appellant] gelegde beslag nodig was ter verhaal van hun vordering.
    
    
      
        Conclusie in principaal en in incidenteel hoger beroep, in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      9.5.1.	In rov. 3.14 van het tussenarrest van 5 april 2016 heeft hof al geoordeeld dat grieven [appellant] in reconventie falen. Het hof zal het eindvonnis van 27 november 2013 dus bekrachtigen, voor zover gewezen in reconventie.
    
    
    
      9.5.2.	Het hof zal het eindvonnis ook bekrachtigen voor zover het betreft de in conventie gegeven verklaring voor recht dat het door [appellant] geleverde onroerend goed niet conform de koopovereenkomst van 19 december 2013 is, dat er sprake is van non-conformiteit en dat [appellant] gehouden is de geleden schade te vergoeden.
    
    
    
      9.5.3.	Het hof zal het eindvonnis in conventie vernietigen voor zover het betreft de veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerden c.s.] € 133.900,97 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de desbetreffende vordering is ingesteld.
      Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellant] veroordelen om aan [geïntimeerden c.s.] een hoofdsom van € 91.658,01 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding.
      De hoofdsom is opgebouwd uit de navolgende bedragen:
    
    
      
        € 36.179,-- (rov. 9.2.14);
      
      
        € 19.000,-- (rov. 9.3.8); 
      
      
        € 27.965,-- (rov. 9.4.5);
      
      
        €   2.311,58 (rov. 9.4.5);
      
      
        €   5.274,08 (rov. 9.4.5.);
      
      
        €      565,25 (rov. 9.4.6.);
      
      
        €      363,10 (rov. 9.4.10).
      
    
    
    
      9.5.4.	[appellant] heeft door middel van grief XXI, nader toegelicht in de memorie van grieven sub 93, nog een beroep gedaan op matiging van de door hem te betalen schadevergoeding. Het hof ziet voor een matiging geen aanleiding. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat, zoals mede in de voorafgaande tussenarresten is vastgesteld, de omstandigheden op grond waarvan [appellant] tot betaling van schadevergoeding gehouden is, voor zijn rekening en risico komen. Naar het oordeel van het hof is het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerden c.s.] onder de gegeven omstandigheden volledige vergoeding van hun schade verlangen.
    
    
    
      9.5.5.	De grieven I tot en met V in principaal hoger beroep hebben geen doel getroffen. Het hof zal daarom het door deze grieven aangevochten tussenvonnis van 9 augustus 2006 bekrachtigen. 
    
    
    
      9.5.6.	Grief VI in principaal hoger beroep heeft evenmin doel getroffen. Het hof zal daarom het door deze grief aangevochten tussenvonnis van 24 januari 2007 bekrachtigen.
    
    
    
      9.5.7.	De grieven VII tot en met IX in principaal hoger beroep hebben geen doel getroffen. Het hof zal daarom het door deze grieven aangevochten tussenvonnis van 11 februari 2009 bekrachtigen. 
    
    
    
      9.5.8.	De grieven X tot en met XII in principaal hoger beroep hebben geen doel getroffen. Het hof zal daarom het door deze grieven aangevochten tussenvonnis van 19 mei 2010 bekrachtigen. 
    
    
    
      9.5.9.	De grieven die in principaal en in incidenteel hoger beroep zijn gericht tegen het tussenvonnis van 23 maart 2011 hebben geen doel getroffen. Het hof zal ook dat tussenvonnis daarom bekrachtigen.
    
    
    
      9.5.10.	Gelet op de bovenstaande uitkomst acht het hof het juist dat [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie is veroordeeld. Het hof zal dat onderdeel van het eindvonnis van 27 november 2013 bekrachtigen.
    
    
    
      9.5.11.	Het principaal hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Beide partijen zijn in principaal hoger beroep over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het principaal hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
    
    
    
      9.5.12.	In incidenteel hoger beroep is [geïntimeerden c.s.] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden c.s.] daarom veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. Over deze proceskosten zal de door [appellant] gevorderde wettelijke rente op de hierna te melden wijze worden toegewezen.
    
    
  
  
    
      10De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        op het principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      bekrachtigt de door de toenmalige rechtbank Roermond onder zaak-/rolnummer C/04/69767 / HAZA 05-668 tussen partijen gewezen tussenvonnissen van 9 augustus 2006, 24 januari 2007, 11 februari 2009, 19 mei 2010 en 23 maart 2011, voor zover aangevochten in principaal en incidenteel hoger beroep;
    
    
    
      bekrachtigt het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaak-/rolnummer C/04/69767 / HAZA 05-668 tussen partijen gewezen eindvonnis van 27 november 2013, voor zover bij dat vonnis:
    
    
      
        in conventie voor recht is verklaard dat het door [appellant] geleverde onroerend goed niet conform de koopovereenkomst van 19 december 2013 is, dat er sprake is van non-conformiteit en dat [appellant] gehouden is de geleden schade te vergoeden;
      
      
        
          [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld;
      
      
        de vorderingen van [appellant] in reconventie zijn afgewezen;
      
      
        
          [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld;
      
    
    
    
      vernietigt het genoemde eindvonnis van 27 november 2013, voor zover [appellant] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geïntimeerden c.s.] € 133.900,97 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de desbetreffende vordering is ingesteld;
    
    
    
      in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerden c.s.] € 91.658,01 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 16 september 2005;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      compenseert de kosten van het principaal hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden c.s.] in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden op € 7.790,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 oktober 2017.
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer