ECLI:NL:RBMNE:2023:4518, Rechtbank Midden-Nederland, 30-08-2023, 10593786 \ UV EXPL  23-161
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding - conventie: 230a bedrijfsruimte - ontruiming - achterstand huurpenningen en voorschotten - nakoming waarborgverplichting - boete(rente); reconventie: gebreken huurprijsvermindering - gebreken - schadevergoeding - verrekening

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10593786 UV EXPL 23-161 MRv/48356
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 30 augustus 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiser] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. P.C. Rijken,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.D. de Wit.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de op 10 juli 2023 aan [gedaagde] betekende dagvaarding metproducties 1 tot en met 9;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie van [gedaagde] met producties 1 tot en met 6.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling heeft op 14 augustus 2023 plaatsgevonden. Namens [eiser] zijn verschenen de heer [A] en de heer [B] (beiden werkzaam bij de beheerder van [eiser] , te weten [onderneming 1] B.V.), vergezeld van de gemachtigde van [eiser] . Namens [gedaagde] is verschenen de heer[C] (directeur van [gedaagde] ), vergezeld van de gemachtigde van [gedaagde] . Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. 
        
          [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling mondeling zijn conclusie van antwoord in reconventie genomen.[gedaagde] heeft een deel van haar standpunten toegelicht aan de hand van een deel van de door haar overlegde spreekaantekening, die aan de zittingsaantekeningen zijn gehecht.
      
      
    
    
      1.3.
      Vóór de sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat op 30 augustus 2023 het vonnis in deze zaak zal worden uitgesproken ingeval op woensdag 16 augustus 2023 de kantonrechter het bericht ontvangt dat partijen geen schikking hebben kunnen treffen ter beëindiging van het geschil in kort geding.
      
    
    
      1.4.
      Bij e-mail van 16 augustus 2023 heeft mr. De Wit de kantonrechter bericht dat partijen geen schikking hebben kunnen treffen.
      
    
  
  
    
      2Wat is er gebeurd?
    
    
      2.1.
      
        [eiser] bezit een rond 1985 gebouwd pand met een loods, gelegen aan de [adres] te [plaats] . Het pand bestaat uit twee lagen, te weten de begane grond ende verdieping. Dit pand met loods is in het verleden verhuurd geweest aan één huurder.
    
    
      2.2.
      Een deel van de begane grond (ca. 397 m2) en een deel van de verdieping (ca. 324 m2 bruto vloeroppervlak) van het pand, heeft 11 jaar leeggestaan. Dit deel van het pand, door partijen aangeduid als unit B (hierna te noemen: het gehuurde), verhuurt [eiser] sinds 1 december 2021 aan [gedaagde] . Het andere deel van de begane grond en het andere deel van de verdieping van het pand alsook de gehele loods verhuurt [eiser] aan [onderneming 2] B.V. (door partijen in de stukken ook aangeduid als en hierna te noemen: [onderneming 2] ). 
    
    
      2.3.
      De tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor het gehuurde is aangegaan voor de duur van 7 jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 43.625,00 te vermeerderen met btw per jaar, aldus een kale huurprijs van € 4.398,86 inclusief btw per maand. De aanvangshuurprijs is onderverdeeld in:
      
        
          € 25.805,00 per jaar voor de begane grond;
        
        
          € 17.820,00 per jaar voor de verdieping.
        
      
      
        De jaarlijks te indexeren huurprijs voor het gehuurde bedraagt sinds 1 december 2022 € 4.924,93 inclusief btw per maand. Verder zijn partijen overeengekomen i) dat [eiser] zorg draagt voor de levering van gas, elektriciteit en water aan [gedaagde] en dat ii) [gedaagde] daarvoor maandelijks een voorschot servicekosten van € 500,00 vermeerderd met btw, dus € 605,00 inclusief btw, aan [eiser] betaalt. 
        
          [gedaagde] dient op grond van de huurovereenkomst de maandelijks verschuldigde huurtermijn en het maandelijks verschuldigde voorschot servicekosten bij vooruitbetaling te voldoen.
      
      
    
    
      2.4.
      
        
          [onderneming 2] heeft een contract voor de levering van elektriciteit afgesloten met een elektriciteitsleverancier. [eiser] neemt van [onderneming 2] elektriciteit af en levert dat aan [gedaagde] . De elektriciteitshoofdmeter bevindt zich in het door [onderneming 2] gehuurde. In het gehuurde bevond zich een elektriciteitstussenmeter, die door [gedaagde] is vervangen.
        De gaskraan bevindt zich in het deel van het pand dat [onderneming 2] huurt. Er loopt een gasleiding naar het gehuurde (die door partijen ook wordt aangeduid als de gele gasleiding). In het gehuurde bevindt zich een gastussenmeter. Zie ter illustratie de afbeeldingen hieronder van een ruimte op de verdieping van het gehuurde, waarin zich onder andere de gastussenmeter en een cv-ketel bevinden:
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      In artikel 11.6 van de huurovereenkomst is een huurprijsvrije periode overeengekomen, te weten:
      
        
          van 1 december 2021 tot en met 31 januari 2022 voor de begane grond en 
        
        
          van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 voor de verdieping. 
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft het met ingang van 1 december 2021 maandelijks verschuldigde voorschot servicekosten per 1 augustus 2022 bijgesteld naar een bedrag van € 1.815,00 inclusief btw en per 1 november 2022 bijgesteld naar een bedrag van € 1.133,77 inclusief btw. 
    
    
      2.7.
      Met ingang van 1 december 2022 is [gedaagde] aan [eiser] maandelijks bij vooruitbetaling de volledige overeengekomen huurprijs vermeerderd met de omzetbelasting verschuldigd.
      
    
    
      2.8.
      Blijkens de huurovereenkomst in samenhang bezien met de 1e allonge behorende bij de huurovereenkomst zijn partijen voorts een waarborgverplichting overeengekomen, te weten voor een waarborgsom van € 12.500,00. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] deze waarborgsom zal voldoen door middel van het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde ter waarde van vorenbedoeld gefixeerd bedrag, één en ander voor wat betreft de werkzaamheden aan de begane grond uitgevoerd vóór 31 januari 2022 en vóór wat betreft de werkzaamheden aan de verdieping uiterlijk op 1 mei 2022. De overeengekomen werkzaamheden als betaling van de waarborgsom, waaronder het plaatsen van een overheaddeur, zijn opgesomd in een brief van 26 oktober 2021 van [gedaagde] aan [eiser] . Deze brief maakt van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst deel uit.
      
      
    
    
      2.9.
      In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, ook het volgende:
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.10.
      Anders dan in de huurovereenkomst staat, hebben partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering opgesteld.
      
    
    
      2.11.
      Van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene bepalingen). Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
        (...)
      
      
        
          
        
      
      
        (...)
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.12.
      Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] het gehuurde grondig zou aanpakken. Na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de begane grond van het gehuurde ingericht als werkplaats die wordt gebruikt door het metaalverwerkingsbedrijf van een zusteronderneming van [gedaagde] . [gedaagde] heeft op de begane grond van het gehuurde een kantoortje gecreëerd.[gedaagde] heeft niet de bedoeling gehad om de verdieping van het gehuurde zelf te gebruiken, omdat deze verdieping niet geschikt is voor haar bedrijfsvoering althans voor de bedrijfsvoering van haar vorenbedoelde zusteronderneming. Het is [gedaagde] contractueel toegestaan om de verdieping als kantoorruimte te onderverhuren. Een deel van de als voldoening van de waarborgsom te verrichten werkzaamheden ziet op het gebruiksklaar maken van de verdieping van het gehuurde voor de onderverhuur daarvan als kantoorruimte. Met het oog op het gebruiksklaar maken van de verdieping van het gehuurde voor onderverhuur als kantoorruimte is een huurprijsvrije periode voor de verdieping overeengekomen.
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft met ingang van 1 augustus 2022 een achterstand in haar betalingsverplichtingen laten ontstaan door opschorting daarvan.In de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 oktober 2022 heeft [gedaagde] aan maandelijks voorschot servicekosten slechts het aanvankelijk overeengekomen bedrag van € 605,00 inclusief btw per maand aan [eiser] voldaan. Met ingang van 1 november 2022 heeft [gedaagde] überhaupt geen voorschot servicekosten aan [eiser] betaald. [gedaagde] heeft vanaf 1 december 2022 tot heden de huurprijs in het geheel niet aan [eiser] betaald. De tot en met juli 2023 door [eiser] berekende betalingsachterstand bedraagt € 52.628,37 inclusief btw (bestaande uit € 39.399,44 inclusief btw aan kale huur en € 13.288,93 inclusief btw aan voorschot servicekosten). Verder heeft [gedaagde] de overheaddeur nog niet in het gehuurde geplaatst.
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] is bij dagvaarding van 5 april 2023 een bodemprocedure gestart, waarin zij – samengevat – vordert:
      
        
          i) gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voor zover dit de verdieping betreft met ingang van 1 december 2021, 
        
        
          ii) veroordeling van [eiser] tot levering van gas in het gehuurde en/althans aan [gedaagde] vervangende toestemming te verlenen voor het (laten) verrichten van alle noodzakelijke werkzaamheden teneinde alsnog te kunnen komen tot levering van gas en verwarming,
        
        
          iii) een huurprijsvermindering met ingang van 1 december 2021 van 40%,
        
        
          iv) veroordeling van [eiser] tot het versturen van creditnota’s aan [gedaagde] , en
        
        
          v) veroordeling van [eiser] in de schade die [gedaagde] heeft geleden als gevolg van (het niet-verhelpen van) de gebreken.
        
      
      
        
          [eiser] heeft in de bodemprocedure een conclusie van antwoord tevens eis in reconventie ingediend.
        De mondelinge behandeling in de bodemprocedure is bepaald op 21 september 2023. 
      
      
    
  
  
    
      3Wat wil [eiser] en wat vindt [gedaagde] daarvan?Wat wil [gedaagde] en wat vindt [eiser] daarvan? 
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in deze procedure – kort gezegd – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
      
      
        I. om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan haar waarborgverplichting te voldoen, waaronder doch niet beperkt tot het (doen) plaatsen van de overheaddeur, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00 enom aan [eiser] te voldoen de verschuldigde boete van € 250,00 per dag vanaf 2 september 2022;
      
      
      
        II. primair om aan [eiser] te voldoen de huurachterstand c.a., de boeterente en de incassokosten van in totaal € 64.662,63, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) althans 6:119 BWen subsidiair om onmiddellijk, althans binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, aan [eiser] een bankgarantie te verstrekken voor het bedrag van € 64.662,63 dan wel dit bedrag in depot te storten, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
      
      
      
        III. primair om onmiddellijk, althans binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 ensubsidiair om de maandelijkse termijnen ter zake van de huur c.a. tijdig te voldoen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;
      
      
      
        IV. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiser] en concludeert tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij recht heeft op huurprijsvermindering, omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Zij betwist daarom de omvang van de door [eiser] gestelde huurachterstand; na huurprijsvermindering is die kleiner van omvang. Ook heeft zij schadevergoedingsvorderingen jegens [eiser] ; na verrekening daarvan met vorderingen van [eiser] en na huurprijsvermindering is sprake van een huurachterstand van ongeveer 1½ maand. Gelet hierop is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie – kort gezegd – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. primair: [eiser] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis gas te leveren op zodanige wijze dat de begane grond van het gehuurde door [gedaagde] door middel van de door [gedaagde] aangeschafte heater en de in het gehuurde aanwezige cv-ketel kan worden verwarmd en/althans subsidiair:aan [gedaagde] vervangende toestemming te verlenen voor het (laten) verrichten van alle noodzakelijke werkzaamheden teneinde alsnog te kunnen komen tot levering van gas en verwarming van de begane grond van het gehuurde tot tenminste 20 graden met behulp van een cv-ketel en/of heater, zulks op kosten van [eiser] ;
      
      
      
        II. de huurprijs voor de begane grond over de periode van 1 december 2021 tot de dag dat er in het gehuurde alsnog door middel van een deugdelijk werkende op gas gestookte cv-ketel kan worden verwarmd tot tenminste 16 graden, althans in elk geval voor de duur van de tussen partijen aanhangige bodemprocedure (10457958 UC EXPL 23-2704) te verlagen naar 60% van de geïndexeerde huurprijs;
      
      
      
        III. primair: de huurprijs voor de verdieping over de periode vanaf 1 december 2021 voor de duur van de tussen partijen aanhangige bodemprocedure (10457958 UC EXPL 23-2704) op nihil te stellen,
        althans subsidiair:[eiser] te veroordelen om te gehengen en gedogen dat [gedaagde] totdat in de bodemprocedure op de vorderingen over en weer is beslist, de betaling van de huurprijs voor de verdieping opschort en opgeschort houdt;
      
      
      
        IV. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te voldoen een bedrag van € 206,97 ter compensatie van de door [gedaagde] gemaakte materiaalkosten voor het trekken van een gasleiding naar de heater;
      
      
      
        V. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te voldoen een bedrag van € 5.099,04 aan voorschot terzake de extra kosten van elektragebruik die [gedaagde] heeft moeten maken in de periode van december 2021 tot en met december 2022;
      
      
      
        VI. veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] is het niet eens met de vorderingen van [gedaagde] en tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] mondeling geconcludeerd tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [eiser] heeft de stellingen van [gedaagde] betwist.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          Vooropgesteld
        
      
    
    
      4.2.
      In een kort geding procedure wordt aan de rechter gevraagd om een of meerdere (spoed)maatregelen te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kort geding procedure ook een gewone rechtszaak zal komen. In een kort geding procedure beoordeelt de rechter of het waarschijnlijk is dat in de gewone rechtszaak een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende waarschijnlijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kort geding procedure worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de oordelen in een kort geding procedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
      
      
        
          De vorderingen van [eiser] worden gedeeltelijk toegewezen en de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen
        
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter wijst een deel van de vorderingen in conventie van [eiser] toe en wijst de vorderingen in reconventie van [gedaagde] af. Omdat [gedaagde] in conventie in overwegende mate ongelijk krijgt en in reconventie ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [eiser] aan hem betalen. De motivering van de beslissing luidt als volgt.
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
    
    
      4.5.
      
        Vaststaat dat [gedaagde] met ingang van 1 december 2022, dus inmiddels negen maanden, geen huur aan [eiser] heeft betaald. 
        
          
          Gebreken – huurprijsvermindering – schadevergoeding
        
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] vordert in deze kort geding procedure huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het gehuurde en voert aan dat na vermindering van de huurprijs en verrekening met schadevergoedingsvorderingen slechts een betalingsachterstand van ongeveer 1½ maand resteert. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt:
      i. dat sprake is van de door haar gestelde gebreken waarop zij de in dit kort geding procedure gevorderde huurprijsvermindering baseert 
      en
      dat zij de gestelde schadevergoedingsvorderingen jegens [eiser] heeft, die zij met de vorderingen van [eiser] verrekent althans waarvan zij in deze procedure vergoeding vordert.
      Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. 
      
    
    
      4.8.
      
        Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
        Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot.
        Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
        Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder.
        Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven.
      
      
    
    
      4.9.
      Op [gedaagde] rust de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast dat sprake is van de door haar gestelde gebreken. 
      
      
      
        
          Elektra
        
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde] stelt dat sprake is van de volgende gebreken aan het gehuurde die tot de in deze procedure gevorderde huurprijsverminderingen moeten leiden. 
        Er is in het gehuurde geen sprake van een eigen elektrische voorziening. Een groot deel van de op de verdieping aanwezige elektrakabels waarop spanning staat is niet aangesloten op de in het gehuurde aanwezige verdeelkasten. Verder zijn op de verdieping kabels aangetroffen, ook boven het plafond, waarop geen spanning staat. Niet duidelijk is waar deze kabels heen gaan. Gelet op vorenbedoelde situatie kan de elektrische installatie op de verdieping van het gehuurde niet worden goedgekeurd waardoor het gehuurde niet kan worden verzekerd. Na het onklaar maken van alle kabels op de verdieping waarop nog spanning staat afkomstig van verdeelkasten buiten het gehuurde, is de verdieping niet als kantoorruimte te gebruiken. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] heeft voormelde stellingen van [gedaagde] betwist.
    
    
      4.12.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] haar stellingen over de elektrische kabels/installatie in het gehuurde, in het bijzonder op de verdieping niet voldoende heeft onderbouwd. Zij heeft weliswaar foto’s van een (verdeel)kast en kabels overgelegd, maar daaruit volgt niet de juistheid van haar stellingen. Mede gezien de betwisting van de stellingen van [gedaagde] door [eiser] had het op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld een verklaring van een onafhankelijke ter zake deskundige, zoals een gecertificeerd elektricien, over te leggen ter onderbouwing van haar stellingen. Dat heeft zij niet gedaan. Vanwege het gebrek aan voldoende onderbouwing kan niet worden vastgesteld dat sprake is van de door [gedaagde] gestelde situatie inzake de elektrische kabels/installatie in het gehuurde, in het bijzonder op de verdieping. Reeds daarom kan de kantonrechter [gedaagde] niet volgen in haar stelling dat zij in het gehuurde niet een eigen elektrische voorziening heeft, de elektrische installatie op de verdieping niet goedgekeurd kan worden waardoor het gehuurde niet verzekerd kan worden en dat de verdieping van het gehuurde niet als kantoorruimte gebruikt kan worden. Om die reden verwerpt de kantonrechter ook de stelling van [gedaagde] dat zij op grond van vorenbedoelde gestelde gebreken recht heeft op huurprijsvermindering met betrekking tot de verdieping, daargelaten de vraag wat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst van het gehuurde qua elektra mocht verwachten.
      
      
        
          Verwarmingssysteem en gas
        
      
    
    
      4.13.
      
        
          [gedaagde] stelt dat sprake is van de volgende gebreken aan het gehuurde die tot de in deze procedure gevorderde huurprijsverminderingen moeten leiden. Bij het sluiten van de huurovereenkomst werkte het cvverwarmingssysteem op de begane grond en op de verdieping. Aan [gedaagde] is gemeld dat de cv-ketel voldoende capaciteit heeft om de begane grond en de verdieping te verwarmen. [gedaagde] mag daarom verwachten dat het gehuurde voorzien is van een werkend cvverwarmingssysteem met voldoende capaciteit en dat er gastoevoer is. 
        In het gehuurde is geen sprake van een eigen verwarmingsvoorziening althans is er een gebrek aan mogelijkheden om met gas het gehuurde voldoende te verwarmen. De capaciteit van de cv-ketel is onvoldoende om het gehuurde, dus zowel de begane grond als de verdieping, te kunnen verwarmen. [eiser] geeft geen toestemming om in het gehuurde een verzwaarde gasleiding aan te leggen ten behoeve van de gasgestookte heater op de begane grond. Een verzwaarde gasleiding is nodig, omdat de gasdruk wegvalt wanneer de heater, die thans is aangesloten op de door [gedaagde] verlegde gasleiding, wordt aangezet.Het gehuurde kan sinds februari 2022 niet meer verwarmd worden omdat i) er sindsdien geen gastoevoer meer is en/of ii) het gehuurde sindsdien niet meer beschikt over een werkend cvverwarmingssysteem.Ad i: De radiatoren op de verdieping werden warm zodra de knoppen werden open gedraaid, maar dit was zo totdat de enige, gele gasleiding naar het gehuurde (boven het systeemplafond van de verdieping, in het deel van het pand dat [onderneming 2] huurt) op enig moment, in februari 2022 in opdracht van [eiser] door het bedrijf [onderneming 3] B.V. (hierna: [onderneming 3] ) is doorgeknipt/afgekapt en afgedopt waardoor er geen gastoevoer naar het gehuurde meer is. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] een op de cvketel aangesloten gasleiding heeft afgekoppeld en heeft doorgetrokken naar de begane grond om de door haar aangeschafte gasgestookte heater van gas te voorzien. Dat afkoppelen en doortrekken van een gasleiding naar de begane grond doet de gastoevoer niet staken en maakt heraansluiting van het gas niet onmogelijk. Ad ii) Voorts zijn de radiatoren op de verdieping niet langer aangesloten althans is geen sprake meer van een werkend gesloten cv-verwarmingssysteem, omdat [onderneming 3] in februari 2022 in opdracht van [eiser] buizen heeft doorgezaagd en leidingen heeft omgelegd. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        
          [eiser] heeft het voormelde weersproken en daartoe het volgende aangevoerd. Voorwerp van huur was het gehuurde “as-is”, waarin [gedaagde] juist alles naar haar eigen behoeften zou gaan verbouwen en aanleggen, waaronder ook diverse infrastructuur ter zake van elektra en verwarming.
        De begane grond van het gehuurde beschikte ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet over een werkend verwarmingssysteem; er waren op de begane grond slechts een aantal losse radiatoren en deze waren niet allemaal aangesloten. Tijdens de bezichtigingen van het gehuurde was dit ook zichtbaar. [gedaagde] mocht dan ook niet verwachten dat op de begane grond een werkend (cv)verwarmingssysteem aanwezig was. Integendeel, [gedaagde] heeft met [eiser] (in de persoon van zijn beheerder) besproken dat zij de begane grond zelf zou voorzien van een werkend verwarmingssysteem; dat heeft [gedaagde] ook getracht te doen, bijvoorbeeld door het plaatsen van een gasgestookte heater op de begane grond die zij zelf heeft aangesloten op een in het gehuurde aanwezige gasaansluiting die zij van de cv-ketel heeft afgekoppeld en heeft doorgetrokken naar de begane grond. Op de verdieping was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een werkend cvverwarmingssysteem aanwezig, te weten een cv-ketel met daarop aangesloten radiatoren. De capaciteit van deze cv-ketel is voldoende om de verdieping van het gehuurde te verwarmen. 
        Als [gedaagde] direct een verzwaarde gasleiding had laten aanleggen naar de gasgestookte heater, wat hem ook geoffreerd is door [onderneming 3] , dan was er helemaal niets aan de hand geweest. Dan had de begane grond met de gasgestookte heater kunnen worden verwarmd en de verdieping op basis van het bestaande cv-installatie.[gedaagde] mocht en mag verwachten dat [eiser] het gehuurde voorziet van gas; dat was en is ook het geval. De gasleiding door middel waarvan [eiser] aan [gedaagde] gas levert, was reeds ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst aangesloten op de gastussenmeter in het gehuurde. [eiser] betwist de stelling van [gedaagde] dat hij [onderneming 3] opdracht heeft gegeven om de gastoevoer naar het gehuurde af te sluiten. Ter onderbouwing van deze betwisting verwijst hij naar een verklaring van [onderneming 3] . Niet hij maar [gedaagde] heeft om onder haar betalingsverplichtingen uit te komen, zelf ervoor gezorgd dat zij op enig moment in 2022 geen gastoevoer meer heeft, door de gasleiding in het gehuurde (boven het systeemplafond ter plaatse van het expansievat van de cv-ketel op de eerste verdieping – zie de groene X als weergegeven in een van de afbeeldingen onder 2.4.) te doorbreken; door een ingebouwd veiligheidssysteem wordt bij het doorbreken van de gasleiding de gastoevoer automatisch gestopt.De op de verdieping aanwezige cv-verwarmingssysteem verwarmt niet meer, omdat [gedaagde] de gasleiding die op de cv-ketel was aangesloten heeft losgekoppeld en doorgetrokken naar de begane grond om daarmee de gasgestookte heater op de begane grond te voorzien van gas. Als de cv-ketel niet op een gasleiding is aangesloten, dan kan de cvketel niet verwarmen.
        Ook in het door [onderneming 2] gehuurde deel van het pand is een cvketel met daarop aangesloten radiotoren, dus een eigen verwarmingsvoorziening, aanwezig. De loods die [onderneming 2] huurt wordt door een derde cv-ketel met meer capaciteit dan vorenbedoelde twee cv’s en met daarop aangesloten radiotoren verwarmd. [eiser] betwist de stelling van [gedaagde] dat hij [onderneming 3] opdracht heeft gegeven om het cv-verwarmingssysteem op de verdieping van het gehuurde buiten werking te stellen. Het klopt dat rond februari 2022 [onderneming 3] in opdracht van [eiser] werkzaamheden aan twee radiatoren op de verdieping van het gehuurde heeft uitgevoerd. Deze twee radiatoren waren ten onrechte nog aangesloten op het cvverwarmingssysteem dat deel uitmaakt van dat deel van het pand dat [onderneming 2] huurt. [onderneming 3] heeft ervoor gezorgd dat deze twee radiotoren in het gehuurde, zijn aangesloten op het cv-verwarmingssysteem dat zich in het gehuurde bevindt. Deze werkzaamheden hebben de werking van het op de verdieping van het gehuurde aanwezige cv-verwarmingssysteem niet verstoord.
      
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter overweegt het volgende.
      
        4.15.1.
        Vaststaat dat er geen proces-verbaal is opgemaakt bij de oplevering van het gehuurde, aan de hand waarvan zou kunnen worden vastgesteld wat de staat van het gehuurde bij aanvang van het gehuurde was. 
      
      
        4.15.2.
        
          [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiser] onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd, dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op de begane grond sprake was van een werkend cv-verwarmingssysteem. Uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s blijkt de juistheid van die stelling niet. Wegens gebrek aan onderbouwing kan [gedaagde] niet worden gevolgd in de stelling dat zij op grond van de situatie ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten dat ook op de begane grond sprake was van een werkend cvverwarmingssysteem.
      
      
        4.15.3.
        
          [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat aan haar is gemeld dat de in het gehuurde aanwezige cvketel voldoende capaciteit heeft om de begane grond en de verdieping te verwarmen. [gedaagde] heeft echter die stelling, ook na betwisting daarvan, niet nader gemotiveerd en/of onderbouwd. Om die reden verwerpt de kantonrechter voormelde stelling van [gedaagde] .
        
      
      
        4.15.4.
        Omdat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij mocht verwachten dat ook op de begane grond een werkend cvverwarmingssysteem met voldoende capaciteit aanwezig zou zijn, kwalificeert het ontbreken daarvan niet als een gebrek in de zin van de wet. 
        
      
      
        4.15.5.
        De kantonrechter verwerpt de stelling van [gedaagde] dat [eiser] heeft geweigerd om aan haar toestemming te verlenen om een verzwaarde gasleiding aan te leggen ten behoeve van de gasgestookte heater op de begane grond, als onvoldoende gemotiveerd en/of onderbouwd. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt de juistheid van die stelling niet. Uit die stukken, waaronder de e-mail van de heer [A], blijkt juist dat [eiser] heeft meegedacht over de verwarmingsmogelijkheden van de begane grond door het aanleggen van een verzwaarde gasleiding ten behoeve van de door [gedaagde] aangeschafte gasgestookte heater. Dat [eiser] de kosten van een verzwaarde gasleiding niet voor zijn rekening wilde nemen kan niet als de door [gedaagde] gestelde weigering worden aangemerkt.
        
      
      
        4.15.6.
        De juistheid van de stelling van [gedaagde] dat – op de verdieping – geen sprake meer is van een werkend gesloten cvverwarmingssysteem sinds de door [onderneming 3] in februari 2022 uitgevoerde werkzaamheden aan de radiotoren op de verdieping, blijkt niet uit de door haar overgelegde foto’s en e-mail van [onderneming 3] van 16 februari 2022. Ook na de gemotiveerde betwisting door [eiser] van voormelde stelling, heeft [gedaagde] deze stelling niet nader gemotiveerd en niet nader onderbouw met objectieve verifieerbare gegevens. De kantonrechter verwerpt om die reden deze stelling. 
      
      
        4.15.7.
        De stelling dat de cv-ketel in het gehuurde over onvoldoende capaciteit beschikt om – de verdieping van – het gehuurde te verwarmen verwerpt de kantonrechter, omdat [gedaagde] geen objectieve verifieerbare gegevens heeft overgelegd waaruit de juistheid van deze stelling over de capaciteit blijkt.
        
      
      
        4.15.8.
        
          [gedaagde] heeft toegelicht dat zij de gasleiding die was aangesloten op de cvketel – zie de afbeeldingen hieronder – op enig moment heeft afgekoppeld en heeft doorgetrokken naar de begane grond om de gasgestookte heater te voorzien van gas.[gedaagde] heeft daarmee zelf bewerkstelligd dat de cvketel met de daarop aangesloten radiatoren de verdieping sindsdien niet meer kan verwarmen. Deze omstandigheid als zodanig is dus aan [gedaagde] toe te rekenen en kan daarom niet daarom niet worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW.
        
        
          
            
          
        
        
      
      
        4.15.9.
        Vaststaat dat [gedaagde] de eerste maanden van de huurperiode gas heeft verbruikt om het gehuurde te verwarmen. Er was in die periode dus gastoevoer. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] de gastoevoer naar het gehuurde heeft afgesloten, verwerpt de kantonrechter als onvoldoende onderbouwd. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat op enig moment de gele gasleiding naar het gehuurde ergens boven het systeemplafond in het pand is onderbroken waardoor er geen gastoevoer meer is in het gehuurde; wel is tussen partijen in geschil wie dat heeft gedaan en in dat kader ook waar de gele gasleiding is onderbroken. [gedaagde] heeft haar stelling dat [eiser] de gele gasleiding heeft onderbroken en afgedopt geenszins onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] niet – als een begin van de onderbouwing van haar stelling – foto’s overgelegd, waarop is te zien dat de gele gasleiding naar het gehuurde is onderbroken op de door haar gestelde specifieke plek (namelijk boven het systeemplafond van de verdieping in het deel dat [onderneming 2] huurt, 6 tot 8 meters verwijderd van de wand tussen het gehuurde en het door [onderneming 2] gehuurde). Om die reden verwerpt de kantonrechter de stelling van [gedaagde] , dat [eiser] de gastoevoer heeft afgesloten en daarom sprake is van een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in de wet. 
        
      
      
        4.15.10.
        Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat wat betreft de verwarming(smogelijkheden) van het gehuurde, sprake is van een gebrek.
        
      
    
    
      4.16.
      Gelet op al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat in voldoende mate aannemelijk is, dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering.
      
      
        
          Levering van gas – rechterlijke vervangende toestemming 
        
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot het leveren van gas in het gehuurde dan wel rechterlijke vervangende toestemming tot het laten verrichten van werkzaamheden om de levering van gas te realiseren. Reeds vanwege hetgeen hierboven is overwogen en geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat deze vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De vorderingen worden dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering tot 60% begane grond en tot nihil verdieping
        
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] vordert huurprijsvermindering tot 60% van de huurprijs voor de begane grond van het gehuurde en tot nihil van de huurprijs voor de verdieping van het gehuurde.
      
    
    
      4.19.
      
        Reeds omdat de toewijzing van deze vorderingen een constitutief karakter heeft en dat in een kort geding procedure niet is toegestaan, worden de vorderingen tot huurprijsvermindering afgewezen.
        
          Gehengen en gedogen opschorting huur
        
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] vordert subsidiair veroordeling van [eiser] om te gehengen en gedogen dat [gedaagde] betaling van de huur voor de verdieping opschort totdat in de bodemprocedure op de vorderingen is beslist. 
      
    
    
      4.21.
      Ook deze vordering wordt afgewezen. Immers, gelet op wat hiervoor is overwogen en geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat de rechter in de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde inzake gas/verwarming en elektra. Om die reden is evenmin aannemelijk dat [gedaagde] de bevoegdheid heeft om haar betalingsverplichtingen jegens [eiser] op te schorten wegens vorenbedoelde gebreken. 
      
      
        
          Schadevergoeding van € 206,97 en € 5.099,04
        
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagde] vordert vergoeding van € 206,97 ter compensatie van gemaakte kosten terzake het trekken van de gasleiding naar de heater op de begane grond en € 5.099,04 aan kosten voor elektraverbruik die zij heeft moeten maken om de werkplaats op de begane grond elektrisch te verwarmen. 
    
    
      4.23.
      Volgens vaste jurisprudentie kunnen geldvorderingen in kort geding worden toegewezen als het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken wordt. Geen vereiste voor toewijzing maar algemeen uitgangspunt hierbij is dat met het oog op het restitutierisico, terughoudendheid op zijn plaats is.
    
    
      4.24.
      Reeds vanwege het ontbreken van spoedeisend belang bij toewijzing van de schadevergoedingsvorderingen, kunnen deze vorderingen niet worden toegewezen. 
    
    
      4.25.
      Ook op inhoudelijke gronden komen deze vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking. Zoals hiervoor is overwogen en geoordeeld heeft [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden geteld die, indien bewezen, tot de conclusie zouden kunnen leiden dat zij mocht verwachten dat de begane grond van het gehuurde beschikte over een werkend cvverwarmingssysteem met voldoende capaciteit en kwalificeert het ontbreken daarvan niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De kosten die [gedaagde] als gevolg van vorenbedoeld vermeende gebrek stelt te hebben gemaakt – kosten om de begane grond te kunnen verwarmen – kwalificeren daarom niet als gevolgschade van (het niet-herstellen van) een gebrek aan het gehuurde. De vorderingen worden gelet hierop afgewezen.
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      4.26.
      
        Hiervoor is overwogen en geoordeeld dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt, dat zij recht heeft op huurprijsvermindering op basis van de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde inzake gas/verwarming en elektra en evenmin schadevergoedingsvorderingen heeft die zij met vorderingen van [eiser] zou kunnen verrekenen. Dit betekent dat moet worden uitgegaan van de juistheid van de hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand. 
        De kantonrechter stelt gelet hierop vast dat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat [gedaagde] met betrekking tot vorenbedoelde maandelijkse betalingsverplichtingen in verzuim verkeert; niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] de bevoegdheid had de huurbetalingen op te schorten.
      
      
    
    
      4.27.
      De huurachterstand vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst doet ontstaan.
      
    
    
      4.28.
      De kantonrechter onderschrijft niet de stelling van [gedaagde] dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst (alsook in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde) niet rechtvaardigt. Het beroep van [gedaagde] op de tenzijbepaling als neergelegd in artikel 6:265 BW, slaagt dus niet. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagde] komt haar huurbetalingsverplichting sinds december 2022 – dus reeds negen maanden – niet na, waardoor het economische verlies voor [eiser] met betrekking tot het gehuurde oploopt. Onder deze omstandigheden kan van [eiser] in redelijkheid niet gevergd worden dat hij aan [gedaagde] het gehuurde nog langer in gebruik geeft. Daaraan doet niet af de stelling van [gedaagde] dat [eiser] niet in financiële nood verkeert.De kantonrechter beseft dat een ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde ertoe leidt dat [gedaagde] niet de mogelijke vruchten kan plukken van de vermeende investeringen die zij in het gehuurde heeft gedaan alsook dat dit financieel gevolgen heeft voor [gedaagde] . Het belang van [gedaagde] om haar bedrijf althans die van haar zusteronderneming in het gehuurde voort te zetten en de werkzaamheden van het metaalverwerkingsbederijf te kunnen laten continueren weegt echter niet zwaarder dan het belang van [eiser] om het verder oplopen van zijn bedrijfseconomische verlies een halt toe te roepen en het gehuurde aan een derde te verhuren die aan de maandelijkse huurbetalingsverplichtingen zal voldoen. Dat het gehuurde vóór 1 december 2021 11 jaar leeg heeft gestaan doet hier niet aan af. De kantonrechter neemt in dit verband voorts in aanmerking dat indien een huurder besluit over te gaan tot opschorting van de betaling van de huurprijs en vervolgens blijkt dat de huurprijs alsnog (al dan niet volledig) voldaan dient te worden, de mogelijke financiële en juridische gevolgen hiervan voor rekening en risico van de huurder zijn; zo ook de door [gedaagde] gestelde omstandigheid dat door de ontbinding en ontruiming zij transportkosten voor het verplaatsen van de machines zal moeten maken en tijdelijk geen inkomsten kan genereren omdat zij binnen twee weken geen andere locatie voor het metaalverwerkingsbedrijf zal kunnen vinden, waardoor zij dreigt failliet te gaan.
      
    
    
      4.30.
      
        Gezien het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk geworden dat de omvang van de huidige huurachterstand, na weging van de belangen van beide partijen, in een te voeren bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met als gevolg dat het gehuurde ontruimd zal moeten worden.
        Gelet op de feiten en/omstandigheden die betrokken zijn in de onder 4.29. gemaakte belangenafweging, i) acht de kantonrechter het spoedeisend belang van [eiser] bij de gevorderde ontruiming voldoende aanwezig en ii) valt de in artikel 254, lid 1, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde belangenafweging in het kader van de gevorderde ontruiming in het voordeel van [eiser] uit.
        In het kader van dit kort geding wordt daarom vooruitlopend op de bodemprocedure de gevorderde ontruiming van het gehuurde, op een termijn van twee weken na betekening van het vonnis, toewijsbaar geacht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere ontruimingsperiode te bepalen, omdat [gedaagde] heeft gesteld dat zij de machines in een weekend kan verhuizen. Gesteld noch gebleken is dat het gehuurde niet binnen twee weken ontruimd zou kunnen worden door bijvoorbeeld de machines en andere inventaris naar een opslagbox of iets dergelijks te verplaatsen. Dat het vinden van een andere bedrijfslocatie voor het kunnen blijven exploiteren van het metaalverwerkingsbedrijf meer dan twee weken in beslag zou nemen, is geen reden om een langere ontruimingstermijn te bepalen. 
      
      
    
    
      4.31.
      De dwangsom die [eiser] heeft gevorderd in verbinding met de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, wordt afgewezen. [eiser] heeft met dit vonnis een executoriale titel waarmee hij, als [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde voldoet, door inschakeling van de deurwaarder die ontruiming kan bewerkstelligen. Hij heeft niet toegelicht waarom daarnaast een dwangsom nodig zou zijn. De gevorderde dwangsom wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          De betalingsachterstand, de contractuele boete en de BIK 
        
      
    
    
      4.32.
      
        [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
      
        
          de achterstand in de huurprijs en in het voorschot servicekosten, 
        
        
          boeterente ex artikel 23.2 van de algemene bepalingen en 
        
        
          buitengerechtelijke incassokosten.
        
      
      
      
        
          De betalingsachterstand – huur en voorschot servicekosten
        
      
    
    
      4.33.
      De betalingsachterstand bestaat volgens [eiser] over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 juli 2023 uit € 39.399,44 inclusief btw aan kale huur en € 13.288,93 inclusief btw aan voorschot servicekosten.
      
    
    
      4.34.
      Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] geen recht heeft op vermindering van de huurprijs en dat zij geen schadevergoedingsvorderingen heeft waarmee de vorderingen van [eiser] verrekend kunnen worden. 
      
    
    
      4.35.
      Tegen de omvang van de tot en met juli 2023 berekende huurachterstand als zodanig heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Die staat dus vast. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in de bodemprocedure de vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van die huurachterstand zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.36.
      
        De stellingen van [gedaagde] tegen de gevorderde achterstallige voorschotten servicekosten, verwerpt de katontonrechter. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] maandelijks een voorschot servicekosten aan [eiser] betaalt. Op grond van artikel 18.8 van de algemene bepalingen is [eiser] bevoegd om de hoogte van het voorschot indien nodig te wijzigen. Vaststaat dat [eiser] de hoogte van het maandelijkse voorschot servicekosten heeft gewijzigd per 1 augustus 2022 respectievelijk 1 november 2022. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] , mede gezien de ontwikkelingen rondom de energieprijzen vanwege de energiecrisis en de omvang van het stroomverbruik van [gedaagde] in het gehuurde, van deze bevoegdheid in redelijkheid geen gebruik mocht maken. [gedaagde] is dan ook gehouden de contractueel verschuldigde, gewijzigde voorschotten aan [eiser] te betalen. 
        Hieraan doet niet af dat [gedaagde] naar eigen zeggen vanaf 1 december 2022 de kosten van haar elektriciteitsverbruik rechtstreeks aan [onderneming 2] betaalt door middel van het verrichten van werkzaamheden voor [onderneming 2] . Immers, gesteld noch dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] in het kader van haar contractuele relatie met [eiser] bevrijdend aan [onderneming 2] mag betalen. 
        De stelling van [gedaagde] dat zij bevoegd was om een deel van het maandelijks verschuldigde voorschot servicekosten op te schorten omdat [eiser] haar geen elektriciteit en gas levert, verwerpt de kantonrechter als onvoldoende gemotiveerd en/of onderbouwd. Ter motivering hiervan verwijst de kantonrechter naar wat hierboven hierover is overwogen en geoordeeld.Uit het voorgaande volgt dat ook aannemelijk is dat het gevorderde bedrag van € 13.288,93 inclusief btw aan achterstallige voorschotten servicekosten in de bodemprocedure toewijsbaar zal zijn.
      
      
    
    
      4.37.
      
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij met het onder 3.1. sub III. subsidiair gevorderde heeft bedoeld alle maandtermijnen die zijn vervallen tot en met de mondelinge behandeling te vorderen, waaronder dus ook de maand augustus 2023. 
      
    
    
      4.38.
      Vaststaat de huurtermijn en het voorschot servicekosten voor de maand augustus 2023 opeisbaar zijn geworden en dat [gedaagde] deze niet heeft betaald. Dit betekent dat thans sprake is van een betalingsachterstand van € 58.687,07 inclusief btw. Dit bedrag zal gelet op al het voorgaande in de bodemprocedure toewijsbaar zijn.
      
    
    
      4.39.
      De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat het spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de achterstand in de huur en het voorschot servicekosten ontbreekt. Het gaat immers om bedragen waarmee [eiser] zijn maandelijkse kosten van het gehuurde en zijn maandelijkse kosten van nutsvoorzieningen die hij bij derden/ [onderneming 2] afneemt, delgt. [eiser] heeft dan ook een spoedeisend belang om betaling door [gedaagde] te verkrijgen van de achterstallige huurtermijnen en voorschotten servicekosten. Dat het gehuurde voorafgaand aan de huur door [gedaagde] gedurende elf jaar leeg heeft gestaan en [eiser] daaruit dus geen huurinkomsten genereerde, maakt dat niet anders. 
      
    
    
      4.40.
      Van omstandigheden die mogelijk een onaanvaardbaar restitutierisico opleveren, is niet gebleken. 
      
    
    
      4.41.
      Met inachtneming van het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 58.687,07 inclusief btw aan [eiser] , toe.
      
      
        
          Nauw verwante nevenvorderingen
        
      
    
    
      4.42.
      Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten kan worden beslist.
      
      
        
          Wettelijke (handels)rente
        
      
    
    
      4.43.
      
        [eiser] vordert vergoeding van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de achterstallige huurtermijnen en voorschotten servicekosten. Wettelijke handelsrente is verschuldigd wanneer er sprake is van vertraging in de betaling van een geldsom bij een handelsovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat met betrekking tot de huurtermijnen en voorschotten servicekosten hiervan sprake is. Voorts stelt de kantonrechter vast dat beide partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De verschuldigdheid van de wettelijke handelsrente als zodanig is door [gedaagde] overigens ook niet betwist. De gevorderde wettelijke handelsrente over de betalingsachterstand inzake de huur en het voorschot servicekosten wordt daarom toegewezen zoals hierna bepaald.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      4.44.
      
        [eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor de op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten over de betalingsachterstand ter grootte van € 7.894,26. Nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent, is ook deze vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.
      
    
    
      4.45.
      De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar. Wettelijke handelsrente heeft alleen betrekking op een verplichting tot betaling van een geldsom uit hoofde van een handelsovereenkomst. Een verplichting tot vergoeding van schade, zoals het betalen van buitengerechtelijke incassokosten, valt daar niet onder. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de buitengerechtelijke incassokosten wordt wel toegewezen zoals hierna bepaald.
      
      
        
          De boeterente – bankgarantie - depotstelling
        
      
    
    
      4.46.
      De primair gevorderde boeterente ex artikel 23.2 van de algemene bepalingen van € 3.600,00 en de subsidiair gevorderde zekerheid in de vorm van bankgarantie dan wel depotstelling ter zake van de boeterente, worden afgewezen. [eiser] heeft ook na de betwisting van het spoedeisend belang bij toewijzing van deze vorderingen door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van deze vorderingen in deze kort geding procedure. Reeds daarom worden deze vorderingen afgewezen.
      
    
    
      4.47.
      Omdat voormelde hoofdvordering inzake de betaling van de boeterente wordt afgewezen, worden ook de daarmee nauw verwante nevenvorderingen, namelijk de gevorderde wettelijke (handels)rente over de boeterente alsook de gevorderde met deze hoofdvordering gemoeide buitengerechtelijke incassokosten en de daarover gevorderde wettelijke (handels)rente, afgewezen.
      
      
        
          Waarborgverplichting 
        
      
    
    
      4.48.
      
        [eiser] vordert nakoming van de waarborgverplichting zoals overeengekomen in de huurovereenkomst en de brief van 26 oktober 2021 (zie onder 2.8.) alsook de contractuele boete wegens niet volledige nakoming van de waarborgverplichting. 
      
    
    
      4.49.
      Niet in geschil is dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de als waarborgsom te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde in dit verband vóór 31 januari 2022 wat betreft de begane grond en vóór 1 mei 2022 wat betreft de verdieping zou hebben uitgevoerd. Weliswaar staat vast dat [gedaagde] de overheaddeur thans in strijd met deze afspraken nog niet in de gevel op de begane grond heeft geplaatst, maar niet gebleken is van een spoedeisend belang bij toewijzing van voormelde vorderingen. [eiser] wacht al sinds 31 januari 2022 op de plaatsing van de overheaddeur bij wijze van nakoming van de waarborgverplichting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom thans spoedeisend belang bestaat bij plaatsing daarvan en de betaling van de contractuele boete wegens het niet volledig nakomen van de waarborgverplichting. De vorderingen kunnen reeds daarom niet in deze procedure worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.50.
      
        [gedaagde] heeft in conventie in overwegende mate ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten in conventie veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen proceskosten in conventie moet dragen en de proceskosten in conventie van [eiser] aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiser] voor de procedure in conventie worden begroot op:
      - dagvaarding	€	109,44
      - griffierecht	€	693,00
      - salaris gemachtigde	€ 	793,00 (het toepasselijk tarief in kort geding)
      Totaal	€	1.595,44
      
    
    
      4.51.
      De gevorderde nakosten in conventie zijn, voor zover die thans kunnen worden begroot, toewijsbaar zoals hierna bepaald.
      
    
    
      4.52.
      De gevorderde wettelijke rente over de door [eiser] gevorderde proces- en nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
      
    
    
      4.53.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie gevorderd. 
      
    
    
      4.54.
      Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, worden de proceskosten van [eiser] voor de procedure in reconventie begroot op € 396,50 (de helft van het toepasselijk tarief van € 793,00). 
      
    
    
      4.55.
      Onder de proceskosten vallen de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.De nakosten in reconventie zijn, voor zover die thans kunnen worden begroot, toewijsbaar zoals hierna bepaald.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.56.
      
        [eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die deze vordering in de weg staan. Gezien de hiervoor gemaakte belangenafweging in het kader van de gevorderde ontruiming vooruitlopend op de ontbinding, wegen de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten niet zwaarder dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] moet voldoen aan de veroordelingen en dat [eiser] het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] te [plaats] binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van haar zijde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels en al hetgeen daar verder toebehoort aan [eiser] , ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 58.687,07 inclusief btw aan betalingsachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 17 juli 2023 (datum van de dagvaarding) over het bedrag van € 52.628,37 tot de voldoening en vanaf 1 augustus 2023 over het bedrag van € 6.058,70 tot de voldoening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 7.894,26 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 17 juli 2023 (datum van de dagvaarding) tot de voldoening;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eiser] aan hem betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.595,44, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan de veroordelingen in conventie voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      
         € 132,00 € 132,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
         € 132,00 te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eiser] aan hem betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 396,50;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan de veroordeling in reconventie voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      
         € 132,00 € 132,00 aan salaris gemachtigde, 
         € 132,00 te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
      
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023.
      
      
      
      
    
  
  
     	Zie onder randnummer 17. van de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie (hierna: CvA con en CvE rec) van [gedaagde] .
  
  
     	Zie productie 2 van [eiser] . 
  
  
     	Zie productie 2 van [eiser] .
  
  
     	Zie onder randnummer 11., 18. en 35 van de CvA con en CvE rec van [gedaagde] .
  
  
     	Zie artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     	Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p. 15.
  
  
     	Zie artikel 7:204 lid 2 van het BW.
  
  
     	Vergelijk het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335) en het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9880).
  
  
     	Zie artikel 7:222 van het BW.
  
  
     	Zie onder randnummer 28. van de dagvaarding van [gedaagde] in de bodemprocedure, waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Zie onder randnummer 31. van de dagvaarding van [gedaagde] in de bodemprocedure, waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Zie onder randnummer 30. van de dagvaarding van [gedaagde] in de bodemprocedure, waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Zijnde productie 9 bij de dagvaarding van [eiser] .
  
  
     	Zie onder randnummer 37. van de dagvaarding van [gedaagde] in de bodemprocedure, waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Zie onder randnummer 18. van de CvA con en CvE rec alsook onder randnummer 30. van de dagvaarding van [gedaagde] , waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Zie de conclusie van A-G mr. L. Timmerman (ECLI:NL:PHR:2019:261) voor het arrest van de Hoge Raad van 8 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:508).
  
  
     	Zie onder randnummer 10. van de dagvaarding van [gedaagde] in de bodemprocedure, waarnaar [gedaagde] in de CvA con en CvE rec verwijst.
  
  
     	Bestaande uit € 52.628,37 inclusief btw aan betalingsachterstand tot en met juli 2023, vermeerderd met € 4.924,93 inclusief btw aan kale huur en € 1.133,77 inclusief btw aan voorschot servicekosten over de maand augustus 2023.
  
  
     	Zie het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007: BA1522).
  
  
     	Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).