ECLI:NL:RBZWB:2023:6528, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-09-2023, 10622208 VV EXPL 23-59 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming van café-restaurant in kort geding. Geen exploitatie wegens bezettingstekorten. In dagvaarding werd gestaakte exploitatie en huurachterstand als tekortkoming genoemd. Dit werd ter mondelinge behandeling aangevuld met gebrekkige exploitatie. Tekortkomingen deels niet meer van toepassing, deels te beperkt, om een ontbinding in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Ontruiming wordt afgewezen. Huurvordering toegewezen. Nevenvorderingen deels afgewezen, onder andere omdat mogelijk nog huurkorting wegens Covid-19 kan worden verkregen.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

    
Cluster I Civiele kantonzaken

    
    
      
Breda

    
    
    
      
zaak/rolnr.: 10622208 VV EXPL 23-59

    
    
    
      

vonnis in kort geding d.d. 15 september 2023


    
    
    
      
inzake

    
    
  
  
    

1

[eiser01] ,

    
      

2. [eiser02]

,

      
beiden wonende te ( [postcode01] ) [plaats01] aan het [adres01] ,

      
eisers,

      
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens, advocaat te Rotterdam,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

de stichting [gedaagde01]

,

      
gevestigd te ( [postcode02] ) [plaats02] aan het [adres02] ,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. J. de Roo, advocaat te Oosterhout.

    
    
    
      
Partijen worden hierna [eiser01] en [eiser02] en [gedaagde01] genoemd.

    
    
  
  
    

1

Het verloop van het geding

    
    
      
1.1

      
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

      
a. de dagvaarding van 24 juli 2023 met producties;

      
b. de op 4 september 2023 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord/pleitnota van [gedaagde01] met producties;

      
c. de op 5 september 2023 ter griffie ontvangen akte overlegging producties van [eiser01] en [eiser02] met producties;

      
d. de brief van 5 september 2023 van [gedaagde01] met producties.

      
e. het e-mailbericht van 5 september 2023 van [gedaagde01] met één productie.

      
    
    
      
1.2

      
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2023. Ter zitting waren aanwezig [eiser01] en [eiser02] in persoon, bijgestaan door mr. Gobbens voornoemd, alsmede [gedaagde01] , vertegenwoordigd door [naam01] , manager, bijgestaan door mr. De Roo voornoemd. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Gobbens heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.

      
    
  
  
    

2

Het geschil

    
    
      
2.1

      
[eiser01] en [eiser02] vorderen om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

      
- primair:

      
        
 [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte, staande en gelegen te ( [postcode01] ) [plaats01] aan het [adres01] (verder: het gehuurde);

        
 [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.229,87 aan achterstallige huur en verschenen wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente;

        
 [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 514,25 aan buitengerechtelijke kosten;

        
 [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23.100,00 aan verschenen contractuele boetes;

      
      
- subsidiair (een) voorziening(en) in goede justitie te treffen;

      
- primair en subsidiair [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente daarover.

      
    
    
      
2.2

      
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] en [eiser02] , dan wel afwijzing van de vordering van [eiser01] en [eiser02] , met veroordeling van [eiser01] en [eiser02] in de proceskosten.

      
    
  
  
    

3

De beoordeling

    
    
      
3.1

      
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

      
- [eiser01] en [eiser02] hebben op 24 juni 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gesloten met [naam02] . De huurovereenkomst was voor een periode van vijf jaar (tot en met 30 juni 2019). Na ommekomst van deze termijn is de huurovereenkomst verlengd voor vijf jaar. Als bestemming van het gehuurde is in de huurovereenkomst opgenomen “café-restaurant”. Op de overeenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (ROZ-model versie 2008) van toepassing verklaard;

      
- in de voornoemde algemene voorwaarden is de volgende exploitatieverplichting opgenomen:

“(…)


Gebruik


    
    
      
6.1

      

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris. (…)”

;

      
- op 22 april 2015 is een overeenkomst gesloten tussen [naam02] , [gedaagde01] , [eiser01] en [eiser02] , waarin is opgenomen dat [gedaagde01] de huurovereenkomst van [naam02] overneemt;

      
- vanaf 15 maart 2020 heeft [gedaagde01] de exploitatie van het gehuurde meerdere malen tijdelijk moeten sluiten wegens de overheidsmaatregelen omtrent de Covid-19-pandemie;

      
- op 11 juni 2020 heeft de gemachtigde van de hypotheekverstrekker van [eiser01] en [eiser02] aan [gedaagde01] medegedeeld dat niet akkoord wordt gegaan met een huurverlaging;

      
- op 27 oktober 2021 hebben [eiser01] en [eiser02] [gedaagde01] verzocht de huur over mei en juni 2020 te voldoen. Na dit bericht is er gesproken tussen partijen over een mogelijke huurkorting;

      
- op 8 mei 2022 heeft [gedaagde01] aan [eiser01] en [eiser02] medegedeeld dat zij de exploitatie van het gehuurde tijdelijk staakt wegens personeelstekort;

      
- op 15 juni 2023 hebben [eiser01] en [eiser02] de huurovereenkomst opgezegd per 23 juni 2024 op de grond: “Verwezenlijken geldende bestemmingsplan, zoals reeds door u bekend.”;

      
- op 30 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eiser01] en [eiser02] een brief toegestuurd aan [gedaagde01] , waarin hij haar wijst op de hierna bij de standpunten opgenomen gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast wordt de opzeggingsbrief van 15 juni 2023 aangevuld met de gronden slechte bedrijfsvoering en zwaarwegende belangen;

      
- op 10 augustus 2023 heeft de gemeente Breda [eiser01] en [eiser02] bericht dat het college een positief oordeel heeft gegeven over het initiatiefplan, dat door [eiser01] en [eiser02] is ingediend en dat ziet op de vergroting en verruiming van de horecabestemming van het gehuurde;

      
- thans is het gehuurde open op vrijdag tot en met zondag van 11:00 uur tot 19:00 uur en wordt er een beperkte kaart gehanteerd.

      
      
        

Standpunten van partijen:


      
    
    
      
3.2

      
[eiser01] en [eiser02] vorderen ontruiming van het gehuurde en betaling van diverse bedragen, te vermeerderen met rente en kosten. Zij stellen het volgende.

      
      
        
3.2.1

        
Bij dagvaarding voeren [eiser01] en [eiser02] aan dat [gedaagde01] tekortkomt in de nakoming van de huurovereenkomst, nu zij de exploitatie van het gehuurde al bijna een jaar heeft gestaakt. Dit leidt tot verloedering van het gehuurde en kraakrisico. Ook doet het voorgaande af aan de goodwill van de locatie en de (markt)waarde van de onroerende zaak (ook als horecalocatie). Naast het voorgaande heeft [gedaagde01] een bedrag van € 3.000,00 aan huur over mei en juni 2020 onbetaald gelaten. Hierover is zij rente verschuldigd geworden. Tot slot hebben [eiser01] en [eiser02] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2024.

        
      
      
        
3.2.2

        
Ter mondelinge behandeling hebben [eiser01] en [eiser02] de gestelde tekortkomingen uitgebreid met de stellingen dat [gedaagde01] verder tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst, gelet op de huidige exploitatie van het gehuurde en de veranderingen aan het gehuurde die zonder toestemming van [eiser01] en [eiser02] zijn verwezenlijkt. De stellingen met betrekking tot de veranderingen aan het gehuurde hebben [eiser01] en [eiser02] , na vragen van de kantonrechter, weer ingetrokken. Met betrekking tot de huidige exploitatie (sinds eind juli 2023) voeren [eiser01] en [eiser02] aan dat deze niet kan worden gezien als een exploitatie zoals bedoeld in de algemene voorwaarden. Er is enkel sprake van een heropening voor de bühne, nu het gehuurde enkel drie dagen gedeeltelijk open is, amper personeelsleden in dienst heeft en hooguit kan worden gekwalificeerd als een veredelde pizzeria. In het verleden werd het gehuurde geëxploiteerd als een restaurant met diner- en lunchkaart. Dit is de exploitatie die partijen voor ogen hadden bij het sluiten van de huurovereenkomst, zodat het huidige ‘concept’ in strijd is met de beoogde bestemming. De huidige exploitatie zet ook de bestaande goodwill op het spel. De mensen die nu afknappen op dit concept, zullen niet terugkomen na de herontwikkeling van het gehuurde. Bovendien neemt de huidige exploitatie de tekortkoming, dat het gehuurde voor bijna een jaar niet is geëxploiteerd, niet weg, waarbij heeft te gelden dat het gestelde personeelstekort onvoldoende is om dit te rechtvaardigen. Met betrekking tot het beroep op huurkorting voeren [eiser01] en [eiser02] aan dat ze nimmer hebben ingestemd met een tekortkoming en dat het recht op die korting niet wordt onderbouwd.

        
      
      
        
3.2.3

        
De gevorderde contractuele boetes zijn gegrond op de algemene voorwaarden. De hoogte van de verschenen boetes volgt uit het feit dat de achterstallige maanden aan huur al 38 of 39 maanden openstaan. [eiser01] en [eiser02] zien geen reden tot matiging van de boetes over te gaan. Een rechter dient zich daarin terughoudend op te stellen en [gedaagde01] is, gelet op de overgelegde producties, meerdere malen gewezen op de achterstand. De buitengerechtelijke kosten zijn redelijk en in redelijkheid gemaakt.

        
      
      
        
3.2.4

        
Het spoedeisend belang volgt uit de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. [eiser01] en [eiser02] hebben [gedaagde01] een korte adempauze willen geven, maar toen bleek dat het staken van de exploitatie structureel zou zijn hebben zij direct gehandeld. Daarbij treedt bij deze vorm van exploitatie iedere dag afbreuk op van het imago van het gehuurde. De nevenvorderingen kunnen volgens vaste jurisprudentie eveneens worden behandeld op grond van de goede proceseconomie als de hoofdvordering voldoende spoedeisend belang heeft.

        
      
    
    
      
3.3

      
[gedaagde01] voert het volgende aan.

      
      
        
3.3.1

        
[gedaagde01] heeft gedurende haar huurperiode de bedrijfsruimte zo goed als voor haar mogelijk was geëxploiteerd. Tot begin 2020 heeft zij diverse investeringen gedaan in de keuken en de voorzieningen. Zij heeft ook verschillende concepten uitgeprobeerd in het gehuurde. Begin 2020 werd het gehuurde gesloten wegens de maatregelen omtrent de Covid-19-pandemie. In die periode heeft [gedaagde01] geïnvesteerd om een afhaalluik voor frites, snacks en dranken te creëren. Ook in 2022 heeft [gedaagde01] geïnvesteerd in de keuken om na de heropening van het gehuurde de draad weer op te kunnen pakken. Er bleek echter onvoldoende personeel te vinden te zijn om het gehuurde op een deugdelijke wijze te kunnen exploiteren. Zij heeft getracht met noodoplossingen het gehuurde toch te kunnen exploiteren, maar dit is niet mogelijk gebleken, zodat de klad is gekomen in de heropeningsplannen. Van haar kon gelet op die omstandigheden niet worden verwacht dat zij het gehuurde bleef exploiteren. Bovendien is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [eiser01] en [eiser02] nu een beroep doen op de exploitatieverplichting, terwijl zij [gedaagde01] daar eerder niet op hebben aangesproken. Inmiddels is het makkelijker personeel te krijgen en deze procedure heeft een prikkel gegeven om weer aan de slag te gaan, zodat [gedaagde01] het gehuurde langzamerhand weer aan het opstarten is. Thans is enkel nog sprake van een simpele kaart en beperkte openingstijden, maar [gedaagde01] is van plan dit weer uit te breiden en te verbeteren. De doelgroep van het gehuurde zijn met name passanten en recreanten, zodat de huidige bestemming op zich aansluit bij de vraag, maar [gedaagde01] wil dit nog verder uitbouwen, zodat ook weer kan worden gedineerd in het gehuurde.

        
      
      
        
3.3.2

        
De huur over de maanden mei en juni 2020 zijn inderdaad onbetaald gelaten. Dit is echter geen tekortkoming, nu [eiser01] en [eiser02] hebben ingestemd met een huurkorting wegens de Covid-19-maatregelen. [eiser01] en [eiser02] hebben [gedaagde01] ook nimmer aangesproken met betrekking tot deze maanden huur, zodat zij hun recht hebben verwerkt. Voor zover die afspraak wordt betwist en niet aannemelijk is, wijst [gedaagde01] erop dat zij geen andere vorm van huurkorting heeft gekregen wegens de Covid-19-maatregelen. Volgens vaste jurisprudentie komt zij daarvoor in aanmerking, zodat het voor de hand ligt dat minimaal het bedrag van twee maanden huur als korting wordt gegeven in een bodemprocedure. Thans heeft [gedaagde01] nog geen berekening overgelegd, maar die kan wel worden opgemaakt voor een bodemprocedure. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat de huurachterstand relevant wordt geacht in een bodemprocedure voor zover het de ontbinding van de huurovereenkomst betreft. Bovendien is het onredelijk dat [eiser01] en [eiser02] de huurachterstand ten gronde legt aan de onderhavige vorderingen, nu de achterstand al drie jaar oud is.

        
      
      
        
3.3.3

        
Het is voorts juist dat [eiser01] en [eiser02] de huurovereenkomst hebben opgezegd, maar [gedaagde01] zal hier verweer tegen voeren in een nog te voeren bodemprocedure. De opzeggingsgronden worden betwist. Daarbij kan het nog jaren duren voordat [eiser01] en [eiser02] hun plannen met betrekking tot de herontwikkeling van het gehuurde kunnen gaan uitvoeren.

        
      
      
        
3.3.4

        
Met betrekking tot de gevorderde contractuele boetes voert [gedaagde01] aan dat zij niet tekort is geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat er geen boetes zijn verbeurd. Voor zover er wel boetes zijn verbeurd, doet [gedaagde01] een beroep op matiging, dan wel acht zij de hoogte van het boetebedrag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Er is geen grond buitengerechtelijke kosten toe te kennen, gelet op de enkele brief die door [eiser01] en [eiser02] is gestuurd.

        
      
      
        
3.3.5

        
[gedaagde01] voert aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Het gehuurde werd vanaf september 2022 niet geëxploiteerd. Hiervan waren [eiser01] en [eiser02] op de hoogte, nu zij naast het gehuurde wonen. Voor zover sprake is van een spoedeisend belang met betrekking tot de hoofdvordering, wijst [gedaagde01] erop dat er in beginsel ook voor de nevenvorderingen een afzonderlijk spoedeisend belang nodig is. Ook moet bij de beoordeling van de vorderingen rekening worden gehouden met het restitutierisico.

        
        
          

Spoedeisend belang:


        
      
    
    
      
3.4

      
In deze procedure dient te worden beoordeeld of [eiser01] en [eiser02] een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (met nevenvorderingen) in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

      
    
    
      
3.5

      
Niet is door [gedaagde01] weersproken dat zij al geruime tijd was gestopt met de exploitatie van het gehuurde. Ter mondelinge behandeling heeft zij aangegeven het gehuurde pas weer te zijn gaan exploiteren naar aanleiding van de aankondiging van deze procedure. Dit geeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende spoedeisend belang om [eiser01] en [eiser02] ontvankelijk te achten in hun hoofdvordering. De kantonrechter zal de zaak dan ook inhoudelijk behandelen, waarbij, mede gelet op de goede proceseconomie, in beginsel ook wordt toegekomen aan de nevenvorderingen (zie ook Hoge Raad 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522).

      
      
        

Huurachterstand:


      
    
    
      
3.6

      
Tussen partijen staat vast dat de huur over mei en juni 2020 ter hoogte van een totaalbedrag van € 3.000,00 niet is voldaan. In beginsel is dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde01] betwist dat sprake is van een tekortkoming, maar niet is aannemelijk, gelet op de overgelegde stukken aan de zijde van [eiser01] en [eiser02] , dat er tussen partijen met betrekking tot dit bedrag een afspraak is gemaakt in het kader van huurkorting. Ook kan niet worden uitgegaan van rechtsverwerking, nu uit de overgelegde stukken aan de zijde van [eiser01] en [eiser02] volgt dat [gedaagde01] meerdere malen is aangesproken op betaling van dit bedrag. Er heeft een lange tijd tussen de aanmaningen gezeten, maar enkel stilzitten is, gelet op vaste jurisprudentie (zie ook Hoge Raad 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0543), onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Tot slot kan thans zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, er niet vanuit worden gegaan dat [gedaagde01] recht gaat hebben op huurkorting wegens de maatregelen die samenhingen met de Covid-19-pandemie. Tot slot is onvoldoende onderbouwd dat thans sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [eiser01] en [eiser02] , zodat de kantonrechter dit bedrag zal toewijzen.

      
      
        

Gestelde tekortkomingen en de gevorderde ontruiming van het gehuurde:


      
    
    
      
3.7

      
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] voorafgaande aan deze procedure de exploitatie van het gehuurde al geruime tijd had gestaakt wegens bezettingsproblemen. Tussen partijen staat echter eveneens vast dat [gedaagde01] naar aanleiding van de aankondiging deze procedure het gehuurde weer is gaan exploiteren. Het voorgaande leidt ertoe dat in zoverre niet meer wordt tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde01] en [eiser01] en [eiser02] thans niet hoeven te vrezen voor verloedering van het gehuurde en krakers. Het voorgaande neemt volgens vaste jurisprudentie echter niet weg dat er sprake was van een tekortkoming. De kantonrechter acht het echter niet aannemelijk dat deze tekortkoming, gelet op het voorgaande, voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te rechtvaardigen, nu er geen risico op verloedering en krakers meer bestaat.

      
    
    
      
3.8

      
Vervolgens stellen [eiser01] en [eiser02] dat [gedaagde01] het gehuurde, gelet op het gevoerde concept en de openingstijden, in strijd met de overeengekomen bestemming exploiteren. Er wordt immers niet geheel en behoorlijk uitvoering gegeven aan de exploitatie, aldus [eiser01] en [eiser02] . [gedaagde01] betwist het voorgaande. De kantonrechter overweegt dat enkel in de overeenkomst is opgenomen dat er in het gehuurde een ‘café-restaurant’ moet worden geëxploiteerd. Niet is gebleken dat er aanvullende afspraken zijn gemaakt over de invulling van dit begrip, zodat thans niet aannemelijk is, dat is afgesproken dat de bestemming een restaurant moet zijn, waar op zijn minst kan worden geluncht en gedineerd. Daarbij volgt uit de stellingen van [gedaagde01] dat zij ernaar streeft de exploitatie van het gehuurde naar een hoger niveau te brengen, zodat onvoldoende aannemelijk is dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, dan wel een tekortkoming die voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden in een bodemprocedure.

      
    
    
      
3.9

      
De stellingen van [eiser01] en [eiser02] met betrekking tot het verlies in goodwill en de (markt)waarde van het gehuurde leiden niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor is overwogen is niet aannemelijk dat er eisen zijn gesteld aan de exploitatie van het gehuurde, behoudens de gekozen bestemming, zodat niet kan worden uitgegaan van een overeengekomen exploitatieniveau van het gehuurde. Voorts staat tussen partijen vast dat [eiser01] en [eiser02] het gehuurde volledig willen herontwikkelen tot een Bed & Breakfast en camping met een horecavoorziening. Dit wijkt dermate af van de huidige bestemming, dat er niet kan worden uitgegaan van een verlies aan goodwill ten gevolge van de huidige exploitatie van het gehuurde.

      
    
    
      
3.10

      
Hiervoor is overwogen dat de huurachterstand toewijsbaar is, zodat ook de huurachterstand als tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Deze is echter enkel twee maanden, zodat de tekortkoming onvoldoende ernstig is om aan te nemen dat deze zal leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

      
    
    
      
3.11

      
De kantonrechter is, gelet op het voorgaande, voorlopig van oordeel dat de gestelde tekortkomingen afzonderlijk en tezamen onvoldoende zijn om in een bodemprocedure te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarbij acht de kantonrechter bovendien nog van belang dat is gebleken van overleg tussen partijen over de exploitatie van het gehuurde, maar dat niet is gebleken dat [gedaagde01] eerder is gesommeerd met betrekking tot de exploitatie dan de brief van 30 juni 2023 en al kort daarna deze procedure aanhangig is gemaakt. De vraag is of van [gedaagde01] kon worden verwacht dat zij de exploitatie van het gehuurde in de periode tussen de brief van 30 juni 2023 en deze procedure volledig had opgepakt. De gevorderde ontruiming in deze procedure wordt dan ook afgewezen.

      
      
        

Nevenvorderingen:


      
    
    
      
3.12

      
De gevorderde contractuele boetes zijn gegrond op artikel 26.2 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst en zijn volgens dat artikel van rechtswege verschuldigd op het moment dat bedragen uit hoofde van de huurovereenkomst niet prompt op de vervaldag zijn voldaan. Met betrekking tot de huur over mei en juni 2020 staat, zoals hiervoor overwogen, vast dat daarvan sprake is. Niet is echter gebleken dat [eiser01] en [eiser02] tot aan 30 juni 2023 op enig moment een beroep hebben gedaan op de contractuele boetes. Bovendien is niet uit te sluiten dat de betaling van de achterstallige huur in een bodemprocedure wordt afgewezen als er huurkorting wordt verkregen, dan wel dat de boetes worden gematigd wegens de Covid-19-problematiek. Tot slot is het gevorderde bedrag niet aannemelijk, nu het gebruikelijk is dat de contractuele boete niet cumulatief wordt toegekend.

      
    
    
      
3.13

      
Met betrekking tot de wettelijke rente overweegt de kantonrechter dat, gelijk aan wat hiervoor is overwogen omtrent de contractuele boetes, het mogelijk is dat deze in een bodemprocedure niet toewijsbaar is op het moment dat de huur alsnog wordt afgewezen. Daarbij is deze ook niet toewijsbaar op het moment dat de contractuele boetes in een bodemprocedure alsnog zullen worden toegewezen (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2517). Onvoldoende is dan ook aannemelijk dat de gevorderde rente in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Deze zal worden afgewezen.

      
    
    
      
3.14

      
Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke kosten overweegt de kantonrechter dat voldoende is onderbouwd dat er buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. Immers, uit het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014 (te vinden op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2014:1405) volgt dat het niet om de omvang van de buitengerechtelijke werkzaamheden gaat. Het is van belang dat komt vast te staat dat er daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Dit staat, gelet op de brief van 30 juni 2023, vast tussen partijen. Het gevorderde bedrag komt vervolgens overeen met de geldende forfaitaire tarieven, zodat het gevorderde bedrag van € 514,25 zal worden toegewezen.

      
      
        

Subsidiaire vordering:


      
    
    
      
3.15

      
        
Uit het voorgaande volgt dat een deel van de primaire vordering toewijsbaar is. Er wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering.

        

Proceskosten:


      
    
    
      
3.16

      
Gelet op de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding de kosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

      
    
  
  
    

4

De beslissing in kort geding

    
    
      
De kantonrechter:

    
    
    
      
veroordeelt [gedaagde01] om, binnen veertien dagen na dit vonnis, aan [eiser01] en [eiser02] te betalen een bedrag van € 3.514,25;

    
    
    
      
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

    
    
    
      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

    
    
    
      
wijst het meer of anders gevorderde af.

    
    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op

      
15 september 2023.