ECLI:NL:RBAMS:2023:5703, Rechtbank Amsterdam, 05-09-2023, 10191574 CV EXPL 22-14707
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Huurprijsverlaging vanwege Covid-19. Niet rechtstreeks geraakt door overheids-maatregelen. Omzetdaling minstens 30% (de norm)? Huurder moet nader aan het rekenen.

tussenvonnis
  
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10191574 CV EXPL 22-14707
      vonnis van:  5 september 2023
      
    
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      [eiseres] (h.o.d.n. Cafetaria Westpoint)
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      nader te noemen: [eiseres] 
      gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    de naamloze vennootschap Altera Vastgoed N.V.
    
      gevestigd te Amstelveen
      gedaagde
      nader te noemen: Altera
      gemachtigden: mr. C. Hoogenboom en mr. A. Heerschop. 
    
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
    
    
       De kantonrechter heeft kennis genomen van: 
    
    
    
      
        de dagvaarding van 21 oktober 2022 met producties;
      
      
        de conclusie van antwoord met producties;
      
      
        het tussenvonnis van 3 januari 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        het e-mailbericht van 5 april 2023 van [eiseres] met de kwartaalcijfers 2020;
      
      
        de aantekeningen van de griffier van de zitting van 6 april 2023;
      
      
        de akte uitlaten van 4 juli 2023 van [eiseres] , met producties;
      
      
        de akte uitlaten van 8 augustus 2023 van Altera.
      
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2023. Namens eiseres is verschenen [naam 1] , bijgestaan door mr. G.H.A. Vlierhuis namens de gemachtigde. Namens gedaagde is verschenen [naam 2] , Asset manager Retail en [naam 3] , Account manager Colliers Property Management B.V. bijgestaan door de gemachtigden. Partijen hebben hun standpunt uiteengezet, Altera aan de hand van spreekaantekeningen, en na debat en schorsing heeft de kantonrechter [eiseres] de gelegenheid gegeven maandcijfers van de omzet 2020 in geding te brengen. Na uitwisseling van aktes van beide partijen heeft de kantonrechter het onderzoek gesloten en bepaald dat heden uitspraak wordt gedaan.
    
    
  
  
    GRONDSLAGEN VAN DE BESLISSING. 
    
  
  
    Feiten. 
    
    
      1. De kantonechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. 
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] huurt van Altera de bedrijfsruimte aan het [adres] voor een bedrag van € 29.691,60 per jaar (2020). 
    
    
      1.2.
      
        [eiseres] exploiteert ter plaatse een cafetaria/snackbar, bekend onder de naam Cafetaria Westpoint.
    
    
      1.3.
      
        [eiseres] heeft Altera verzocht een korting te geven op de huurprijs omdat zij ten gevolge van overheidsmaatregelen in verband met de Covid-19 pandemie omzet-verlies heeft geleden nu zij het gehuurde slechts in geringe mate kon exploiteren. 
    
    
      1.4.
      Altera heeft geweigerd aan dit verzoek tegemoet te komen althans partijen konden het niet eens worden over een korting, waarna de dagvaarding is uitgebracht. 
      
    
  
  
    De vordering 
    
    2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
    
    
      
        voor recht verklaart dat in casu sprake is van een onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW;
      
      
        het huurcontract (tijdelijk) aanpast dan wel ontbindt op basis waarvan de huur over de periode maart 2020 tot en met december 2020 tijdelijk wordt verlaagd met 15,81%;
      
      
        met veroordeling van Altera in de kosten van de procedure.
      
    
    
    3. [eiseres] stelt dat zij ten gevolge van de overheidsmaatregelen (sluiting, lock- down, 1,5 meter-maatregel) omzet-verlies heeft geleden nu klanten wegbleven, zij stoelen en tafels uit haar interieur heeft moeten verwijderen waardoor klanten ook niet konden blijven zitten en zij dagelijks een half uur eerder dicht is moeten gaan.
    
  
  
    Het verweer
    
    
      4. Altera stelt dat [eiseres] niet direct is geraakt door de corona-maatregelen van de overheid nu zij destijds niet gedwongen heeft moeten sluiten. Het op een vroeger tijdstip sluiten van de deuren was een eigen keuze van [eiseres] . Er was nimmer sprake van een restaurant-gedeelte dat zij niet meer heeft kunnen  gebruiken en voor [eiseres] gold niet de 1,5 mtr afstand-regel. Er is kortom geen oorzakelijk verband tussen de corona-maatregelen en de gestelde omzet- derving. Overigens is niet gebleken dat [eiseres] schadebeperkende maatregelen heeft genomen. Hooguit is er eerst vanaf juni 2020 sprake geweest van beperkte overheidsmaatregelen die [eiseres] raakten. [eiseres] heeft nagelaten de omzetgegevens op maandbasis te overleggen. 
    
    
  
  
    Beoordeling 
    
    5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 (zie ECLI:NL:HR:2021:1974) geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde artikel 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst van voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. 
    
    6. Zoals ter zitting is gebleken, is [eiseres] niet rechtstreeks geraakt door de diverse overheidsmaatregelen; zo is zij niet verplicht gesloten geweest, ook niet tijdens de zgn. lock-down periodes. Zij is vrijwillig in de avonduren een half uur eerder dicht gegaan en heeft haar meubilair, overigens al vóór 15 maart 2020, aangepast in die zin dat klanten niet meer (binnen) konden zitten. 
    
    7. Het al dan niet rechtstreeks geraakt zijn door de overheidsmaatregelen is geen onderscheidend criterium dat door de rechtspraak gehanteerd wordt. In lijn met het arrest van de Hoge Raad is (slechts) bepalend of er periodes zijn aan te wijzen waarin de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord, dat wil zeggen maanden waarin de omzetdaling 30% of meer bedroeg (zie ook de uitspraak van 13 april 2023 van de rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2023:2987).        
    
    8. Middels akte van 4 juli 2023 heeft [eiseres] met cijfers afkomstig van haar boekhouder onderbouwd welke omzet zij gerealiseerd heeft over de maanden in 2019 en 2020. Daaruit valt af te leiden dat zij (te rekenen vanaf maart 2020) over alle maanden – wellicht met uitzondering van de maanden juli en november – een omzetverlies heeft geleden van 30% of meer ten opzichte van 2019. Gelet ook op het feit dat er aan [eiseres] een subsidie Tegemoetkoming Vast Lasten (TVL) over 2020 is toegekend, moet aangenomen worden dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de corona-maatregelen van de overheid en het omzetverlies van [eiseres] .
    
    9. Er is niet gebleken van concrete aanwijzingen van het tegendeel. Door Altera is desgevraagd ook niet duidelijk gemaakt wat van [eiseres] nog meer kon worden verlangd om haar omzet ‘op te krikken’ dan wat zij al gedaan of overwogen had, en [eiseres] op haar beurt heeft aannemelijk gemaakt dat uitbreiding met een terras of bezorgservice financieel niet was op te brengen of niet zou bijdragen aan omzet-vermeerdering. 
    
    10. Het voorgaande brengt met zich mee sprake is (was) van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW zodat de kantonrechter het gevorderde (verklaring voor recht dat daarvan sprake is) zal toewijzen. 
    
    11. De vordering om het huurcontract (tijdelijk) aan te passen over de desbetreffende periode in die zin dat de huurprijs met 15,81% wordt verlaagd, moet worden afgewezen reeds omdat de door [eiseres] daarbij gehanteerde berekening ten onrechte uitgaat van omzetcijfers op jaarbasis.  
    
    12. De kantonrechter ziet wel aanleiding te beslissen dat over de periode van maart 2020 tot en december 2020 – voor zover in die maanden sprake is van een omzetverlies van 30% of meer – een huurkorting op zich aan de orde is. 
    
    13. [eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld een en ander opnieuw te berekenen. Allereerst zal zij moeten vast stellen over welke van de desbetreffende maanden precies, er sprake is van een omzetverlies van 30% of meer; daarna zal zij aan de hand van de door de Hoge Raad in zijn arrest gegeven ‘vastelastenmethode’ met inachtneming van de aan [eiseres] over het jaar 2020 toegekende TVL-subsidie ad (onbestreden) € 6.144,38 moeten berekenen tot welke bedragen aan huurkorting per termijn dit leidt.
    
    14. Over de berekeningen gemaakt door [eiseres] zal Altera zich vervolgens middels akte kunnen uitlaten, waarna de kantonrechter, in het geval partijen niet alsnog middels onderling overleg tot overeenstemming kunnen komen, de hoogte van de huurkorting over de desbetreffende maanden zal vaststellen. 
    
    15. De kantonrechter ziet aanleiding te beslissen dat de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt. Partijen worden immers beide (deels) in het ongelijk gesteld.
    
    16. Beslist wordt derhalve als volgt.
    
    
  
  
    BESLISSING 
    
    
      De kantonrechter:     
    
    
    - verklaart voor recht dat in dit geval sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW;
    
    - wijst af de vordering tot (tijdelijk) aanpassen dan wel ontbinden van het huurcontract op basis waarvan de huur over de periode maart 2020 tot en met december 2020 wordt verlaagd met 15,81%;
    
    - compenseert de proceskosten van partijen in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
    
    - stelt [eiseres] in de gelegenheid de huurkorting te berekenen over de maanden maart 2020 tot en met december 2020 met inachtneming van het onder 12. en 13. van deze uitspraak overwogene en verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van 3 oktober 2023 voor akte aan de zijde van [eiseres] ;
    
    - houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
    
    
      de griffier 					de kantonrechter