ECLI:NL:RBROT:2023:8842, Rechtbank Rotterdam, 07-07-2023, 10276982 CV EXPL 23-939
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg bepaling in huurovereenkomst m.b.t. eerste recht van koop.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10276982 CV EXPL 23-939





datum uitspraak: 7 juli 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[persoon01]

,


woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,


eiseres in conventie, verweerster in reconventie,


gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden,





tegen







1

vennootschap onder firma [naam VOF01] ,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , gemeente [gemeente01] ,


2.

[persoon02]

,


woonplaats: [woonplaats02] , gemeente [gemeente01] ,


3.

[persoon03]

,



woonplaats: [woonplaats02] , gemeente [gemeente01] ,


gedaagden in conventie, eisers in reconventie,


gemachtigde: mr. A. Buth.





De partijen worden hierna ‘ [persoon01] ’ en ‘ [persoon02] c.s.’ (in mannelijk enkelvoud) genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 2 januari 2023, met bijlagen;




het antwoord met eis in reconventie, met bijlagen;




het antwoord in reconventie;




de nadere producties 15-20 van [persoon01] ;




de nadere producties 13 en 14 van [persoon02] c.s.







1.2.


Op 16 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.







2

De beoordeling





Wat is de kern?





2.1.


[persoon01] heeft per 1 oktober 2014 van [persoon02] c.s. een bedrijfspand gehuurd. [persoon01] vindt dat [persoon02] c.s. is tekortgekomen in de nakoming van zijn verbintenis omdat hij het pand aan een derde heeft verkocht, terwijl hij dat aan [persoon01] te koop had moeten aanbieden. Zij vordert daarom schadevergoeding van € 124.000,-. Als die vordering niet wordt toegewezen, vordert [persoon01] € 48.097,50 aan schadevergoeding omdat [persoon02] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat [persoon01] investeringen heeft gedaan in het pand waardoor de waarde van het pand is vermeerderd. [persoon02] c.s. heeft het daardoor tegen een hogere prijs kunnen verkopen. [persoon02] c.s vindt dat hij niet schadeplichtig is. Volgens [persoon02] c.s. is hij zijn verplichting tegenover [persoon01] nagekomen en ook is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. [persoon02] c.s. voert verder als verweer dat [persoon01] afstand heeft gedaan van haar recht om schadevergoeding te vorderen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Als tegeneis vordert [persoon02] c.s. een veroordeling in de nakosten en de kosten voor doorhaling van het beslag dat [persoon01] heeft gelegd en dat door de voorzieningenrechter in kort geding is opgeheven. Hiertegen heeft [persoon01] verweer gevoerd. De kantonrechter stelt [persoon01] in conventie in het ongelijk. Haar vorderingen worden afgewezen. De tegenvordering van [persoon02] c.s. wordt gedeeltelijk toegewezen.





Wat is er gebeurd?






2.2.


[persoon01] en [persoon02] c.s. hebben in 2014 een pachtovereenkomst gesloten op grond waarvan [persoon01] de horecaonderneming in het bedrijfspand aan de [adres01] in Middelharnis (hierna: ‘het pand’) mocht exploiteren met gebruik van het inventaris, de bedrijfsnaam en de website. De overeenkomst is aangegaan voor drie jaar met een verlenging voor vijf jaar, tot 1 oktober 2022. In de overeenkomst (artikel 20 d) staat

“Exploitant heeft het recht van eerste koop bij verkoop bedrijfspand, de koopsom bedraagt € 276.000,- kk. vanaf 01-10-2022.”






2.3.



Op 25 februari 2021 heeft de gemachtigde van [persoon02] c.s. via de voormalig gemachtigde van [persoon01] , mr. Abbo, aan [persoon01] de gelegenheid geboden het pand te kopen. [persoon01] heeft een termijn van 14 dagen gekregen om kenbaar te maken of zij van dit recht gebruik wilde maken. [persoon01] heeft niet gereageerd. In maart en in april 2021 heeft de gemachtigde van [persoon02] c.s. mr. Abbo gevraagd om een reactie. Mr. Abbo liet op 8 april 2021 weten dat hij wist dat [persoon01] bezig was geweest te kijken of koop mogelijk was, maar dat hij al een tijd niets had gehoord. Daarom nam hij aan dat dit niet langer een optie was. Op 11 juni 2021 heeft de gemachtigde van [persoon02] c.s. mr. Abbo geschreven dat [persoon01] niet had gereageerd op het aanbod van 25 februari 2021 en dat de termijn ruimschoots was verstreken. Volgens de gemachtigde was verkoop op dat moment voor [persoon02] c.s. niet aan de orde en zag zij hier voorlopig van af. De gemachtigde schreef dat dit betekende dat [persoon01] geen recht meer had het gehuurde tussentijds te kopen. Mr. Abbo reageerde op 15 juni 2021 als volgt:

“(...) Uw laatste bericht waarin u aangeeft dat uw cliënt zich vrij voelt om zich thans tot een ander te wenden snapt cliënte. Aan de andere kant wil cliënte toch




rekening houden met het gegeven dat haar financiële situatie zich dusdanig zal




verbeteren dat ze wel in staat is om een bod uit te brengen.




Cliënte hoopt dan ook op een zekere coulance van uw cliënt wanneer hij daadwerkelijk op zoek gaat naar een nieuwe eigenaar. Cliënte hoopt simpelweg dat ze dan opnieuw in de gelegenheid zal worden gesteld om een bod uit te brengen. Wellicht dan niet op basis van het recht van eerste bod, maar dan in ieder geval als belanghebbende en zeer geïnteresseerde partij.”







2.4.


In september 2021 is [persoon02] benaderd door de heer [naam01] die belangstelling had om het bedrijfspand te kopen. [naam01] heeft toen ook met [persoon01] en haar partner, [naam02] , besproken dat hij van plan was het pand te kopen. In een gesprek op het kantoor van mr. Abbo heeft [naam01] met [naam02] afspraken gemaakt over een nieuwe huurovereenkomst.





2.5.



Op 2 november 2021 heeft [persoon02] c.s. [persoon01] en [naam02] geïnformeerd dat het pand was verkocht aan [naam01] en dat de overdracht zou plaatsvinden op 3 januari 2022.


Op 16 december 2021 heeft de huidige gemachtigde van [persoon01] aan [persoon02] c.s. medegedeeld dat [persoon01] het niet eens was met de verkoop van het pand.






2.6.


Op 24 december 2021 heeft [persoon01] conservatoir beslag laten leggen op het pand. [persoon02] c.s. heeft in kort geding opheffing van het beslag gevraagd. Bij vonnis van 7 februari 2021 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam het beslag opgeheven.





Er is geen tekortkoming van [persoon02] c.s.


2.7. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon02] c.s. niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis jegens [persoon01] . Daarom hoeft [persoon02] c.s. geen schadevergoeding aan [persoon01] te betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.






2.8.


Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.





2.9.


Artikel 20 lid d van de overeenkomst bepaalt dat [persoon02] c.s. het pand na 1 oktober 2022 zal verkopen, zij dit als eerste zal aanbieden aan [persoon01] die het pand mag kopen voor een prijs van € 276.000,- (k.k.). Uit de bewoordingen van deze bepaling in samenhang met het opschrift “In geval geen koop plaatsvindt” en de bewoordingen van artikel 20 lid a volgt dat deze bepaling moet worden uitgelegd als een eerste recht van koop ofwel een voorkeursrecht en geen koopoptie. Er is geen sprake van een onherroepelijk aanbod aan [persoon01] . De bepaling geeft [persoon01] slechts een eerste recht om het pand te kopen als [persoon02] c.s. het zal verkopen. Of en wanneer een verkoop zal plaatsvinden is niet zeker. Partijen zijn het wel eens over de prijs die [persoon01] dan moet betalen voor het pand maar over de andere voorwaarden is nog geen overeenstemming.





2.10.


Uit de bewoordingen van artikel 20 lid d kan weliswaar worden afgeleid dat partijen ervan uitgingen dat een verkoop van het pand aan [persoon01] of een derde (als [persoon01] geen gebruik zou maken van haar recht tot koop) op of na 1 oktober 2022 zou plaatsvinden, maar daaruit volgt niet dat een verkoop vóór die datum niet was toegestaan. [persoon01] stelt weliswaar dat dit is besproken in de gesprekken voor de totstandkoming van de overeenkomst – wat [persoon02] c.s. gemotiveerd heeft betwist - maar dat heeft geen weerslag gekregen in de tekst van de overeenkomst en uit de gedragingen en verklaringen van partijen na de totstandkoming van de overeenkomst kan ook niet worden afgeleid dat zij dit zo hebben bedoeld.





2.11.


Toen [persoon02] c.s. in februari 2021 aan (de voormalig gemachtigde van) [persoon01] het voornemen uitte om het pand te verkopen en aan [persoon01] de gelegenheid bood het pand te kopen, heeft [persoon01] tegen de voorgenomen verkoop geen bezwaar gemaakt. [persoon01] heeft tijdens de zitting verklaard dat zij heeft onderzocht of ze het pand kon kopen maar dat dat door de Corona situatie financieel niet haalbaar was. Uit de hiervoor onder 2.3 weergegeven correspondentie blijkt niet dat [persoon01] , zoals zij ter zitting heeft betoogd, heeft aangegeven dat zij het eerste recht van koop wilde behouden. [persoon01] heeft ook geen andere stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat zij in de veronderstelling verkeerde dat zij nog steeds een eerste recht van koop had en dat dit kenbaar was voor [persoon02] c.s.. Ook uit de gedragingen in de periode daarna blijkt dat niet. Zo heeft [persoon01] geen bezwaar gemaakt toen [persoon02] c.s. haar in september 2021 informeerde over de voorgenomen verkoop van het pand aan [naam01] . Ook in het gesprek in september 2021 tussen de partner van [persoon01] , haar gemachtigde en [naam01] is niet kenbaar gemaakt dat [persoon01] vond dat zij het pand mocht kopen en niet [naam01] . Er zijn toen juist afspraken gemaakt met [naam01] over een nieuwe huurovereenkomst. In die nieuwe huurovereenkomst is voor [persoon01] geen eerste recht van koop meer opgenomen. Toen [persoon02] c.s. [persoon01] in november 2021 informeerde dat het pand was verkocht aan [naam01] heeft [persoon01] hiertegen ook niet geprotesteerd of anderszins kenbaar gemaakt dat [persoon02] c.s. het pand aan haar had moeten aanbieden. [persoon01] heeft dat pas gedaan in december 2021.





2.12.


Uit deze gedragingen en verklaringen kan worden afgeleid dat partijen redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten dat [persoon02] c.s. het pand ook voor 1 oktober 2022 mocht verkopen waarbij hij het pand dan eerst aan [persoon01] moest aanbieden. [persoon02] c.s. mocht het pand dus in februari 2021 te koop aanbieden aan [persoon01] en dat heeft hij gedaan. Daarmee is [persoon02] c.s. zijn verbintenis jegens [persoon01] nagekomen. [persoon01] heeft van het aanbod geen gebruik gemaakt en daarmee is het recht van eerste koop uitgewerkt. Het stond [persoon02] c.s. daarom vrij het pand aan [naam01] te verkopen, zodat van een tekortkoming geen sprake is. De primaire vordering van [persoon01] zal worden afgewezen.





[persoon01] heeft geen recht op schadevergoeding voor gedane investeringen






2.13.


Subsidiair vordert [persoon01] € 48.097,50 aan schadevergoeding. [persoon01] stelt dat [persoon02] c.s. ongerechtvaardigd is verrijkt door de investeringen die zij heeft gedaan in het pand. Volgens [persoon01] is het pand daardoor in waarde vermeerderd. [persoon02] c.s. betwist dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking en voert daarnaast als verweer dat [persoon01] afstand heeft gedaan van haar rechten op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Dat verweer slaagt. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat [persoon01] afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door haar aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen (artikel 13.15 van de overeenkomst). Niet gesteld of gebleken is dat partijen hierover schriftelijk andere afspraken hebben gemaakt.





2.14.


Voor zover [persoon01] heeft bedoeld dat een beroep op deze bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt dit betoog verworpen. [persoon01] stelt dat zij door [persoon02] c.s. op het verkeerde been is gezet door 8 jaar lang te investeren. [persoon01] wordt hierin niet gevolgd. Zoals hiervoor is overwogen was van een koopoptie geen sprake en stond niet vast dat [persoon01] het pand zonder meer zou kopen. Zij heeft er dus rekening mee kunnen houden dat dit ook anders zou kunnen zijn. [persoon02] c.s. is zijn verplichtingen nagekomen en heeft [persoon01] als eerste in de gelegenheid gesteld het pand te kopen. Dat zij dit aanbod niet heeft aanvaard en [persoon02] c.s. het pand vervolgens aan een ander heeft verkocht, is spijtig voor [persoon01] maar maakt niet dat [persoon02] c.s. geen beroep op de bepaling kan doen.





2.15.


Het voorgaande betekent dat geen oordeel hoeft te worden gegeven over de vraag of sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Want ook als dat zo is, hoeft [persoon02] c.s. geen schadevergoeding te betalen. De subsidiaire vordering van [persoon01] zal daarom worden afgewezen.





In reconventie







De nakosten worden afgewezen






2.16.


De gevorderde nakosten worden afgewezen. Die kosten vallen onder de proceskostenveroordeling waarover de rechter in kort geding al heeft beslist, zodat [persoon02] c.s. al over een executoriale titel voor die kosten beschikt.





[persoon01] moet de kosten voor doorhaling van het beslag vergoeden






2.17.



De gevorderde kosten voor doorhaling van het beslag worden toegewezen.


Een beslaglegger die ten onrechte beslag heeft gelegd is tegenover degene op wiens recht het beslag inbreuk heeft gemaakt in beginsel aansprakelijk uit onrechtmatige daad. Als door een onrechtmatig gelegd beslag schade is veroorzaakt, is de beslaglegger dus in beginsel gehouden die schade te vergoeden. De vordering waarvoor [persoon01] beslag heeft laten leggen is ondeugdelijk. Het beslag was dus ten onrechte gelegd en onrechtmatig. [persoon02] c.s. heeft daarom recht op vergoeding van schade die door het beslag is veroorzaakt.






2.18.


[persoon02] c.s. vordert € 227,50 aan kosten die zij heeft moeten maken voor doorhaling van het door [persoon01] gelegde conservatoire beslag. Dit bedrag bestaat uit € 161,- voor de doorhaling van het beslag, €17,50 voor het raadplegen van diverse registers en € 49,- voor het doorhalen van het beslag in het Kadaster. [persoon02] c.s. heeft de kosten onderbouwd met nota’s van de notaris. [persoon01] heeft niet weersproken dat [persoon02] c.s. deze kosten heeft gemaakt, maar voert aan dat deze kosten niet nodig waren omdat het beslag al was opgeheven door de voorzieningenrechter. Dat standpunt wordt niet gevolgd. Het conservatoir beslag is weliswaar tenietgegaan doordat de voorzieningenrechter dit bij uitvoerbaar verklaard vonnis van 7 februari 2022 heeft opgeheven, maar daarmee was het beslag nog niet doorgehaald. Daarvoor is inschrijving van het vonnis in het register nodig (artikel 726 lid 1 Rv en artikel 513a sub 2 Rv).





2.19.


Ook het argument van [persoon01] dat de kosten voor doorhaling al waren begrepen in de proceskostenveroordeling van het vonnis van 7 februari 2022, wordt verworpen. [persoon02] c.s. heeft in die procedure geen vergoeding van beslagkosten gevorderd en uit het vonnis van 7 februari 2022 blijkt ook niet dat de kosten voor doorhaling van het beslag in de proceskostenvergoeding zijn begrepen.





2.20.


[persoon01] moet de door [persoon02] c.s. gemaakte kosten voor doorhaling van het beslag daarom vergoeden. De wettelijke rente hierover zal worden toegewezen vanaf 2 mei 2022.





Proceskosten







In conventie






2.21.


[persoon01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Het verzoek van [persoon02] c.s. om een vergoeding van de werkelijke advocaatkosten wordt afgewezen. De bepaling van artikel 20 lid b van de overeenkomst op grond waarvan alle buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten die [persoon02] c.s. maakt voor het effectueren van zijn rechten voortvloeiend uit de overeenkomst voor rekening van [persoon01] komen, geldt niet voor deze situatie. Het recht van [persoon02] c.s. om het pand aan een derde te verkopen vloeit namelijk niet voort uit de overeenkomst tussen partijen maar uit het eigendomsrecht van [persoon02] c.s.. Partijen hebben aan artikel 20 lid b redelijkerwijze niet de betekenis hoeven toekennen dat [persoon01] ook de volledige (buiten)gerechtelijke kosten van [persoon02] c.s. moet betalen in de situatie waar het hier om gaat, dat [persoon01] [persoon02] c.s. aanspreekt op (een tekortkoming in de) nakoming van zijn verbintenissen tegenover haar en [persoon02] zich daartegen buiten en in rechte verweert.





2.22.


Uitgangspunt van het wettelijk systeem is dat een proceskostenveroordeling plaatsvindt met toepassing van het forfaitaire, zogenoemde liquidatietarief. Voor afwijking van de forfaitaire proceskostenveroordeling is slechts ruimte in uitzonderingssituaties, bij misbruik van procesrecht of onrechtmatig procederen. Van misbruik of onrechtmatig procederen is pas sprake in geval van een evident ongegronde vordering, zoals wanneer de vordering wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan een procespartij de onjuistheid kende of had behoren te kennen of op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Die situatie doet zich hier niet voor. Het enkele feit dat [persoon01] lang heeft gewacht met het starten van een procedure en dat zij deze procedure is gestart nadat haar vorderingen in kort geding zijn afgewezen, maakt niet dat sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig procederen.





2.23.


De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van [persoon02] c.s. tot vandaag vast op € 1.852,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 926,-). Voor kosten die [persoon02] c.s. maakt na deze uitspraak moet [persoon01] ook een bedrag betalen van € 463,- (1/2 punt x € 926,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.





In reconventie






2.24.


[persoon01] krijgt grotendeels ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van [persoon02] c.s. tot vandaag vast op € 39,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punten x € 39,-). Voor kosten die [persoon02] c.s. maakt na deze uitspraak moet [persoon01] ook een bedrag betalen van € 19,50 (1/2 punt x € 39,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.







3

De beslissing


De kantonrechter:





In conventie





3.1.


wijst de vorderingen af;





3.2.


veroordeelt [persoon01] in de proceskosten die aan de kant van [persoon02] c.s. tot vandaag worden vastgesteld op € 1.852,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;





3.3.


verklaart de veroordeling onder 3.2 uitvoerbaar bij voorraad;





In reconventie






3.4.


veroordeelt [persoon01] om aan [persoon02] c.s. te betalen € 227,50 met de wettelijke rente daarover vanaf 2 mei 2022;





3.5.


veroordeelt [persoon01] in de proceskosten die aan de kant van [persoon02] c.s. tot vandaag worden vastgesteld op € 39,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;





3.6.


verklaart de veroordelingen onder 3.4 en 3.5 uitvoerbaar bij voorraad;





3.7.


wijst al het andere af.





Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.


34650