ECLI:NL:GHAMS:2013:3496, Gerechtshof Amsterdam, 01-10-2013, 200.127.814-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Stichting Woonpunt beroept zich met succes op contractueel overeengekomen terugkoopgarantie, nu niet binnen afgesproken periode door de gemeente Heerlen een bouwvergunning is verleend voor de gezamenlijke ontwikkeling van winkels en woningen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.127.814/01 SKG
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/538024/KG ZA 13-322 HB/JWR
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 oktober 2013
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        METROPROP B.V.,
      
      gevestigd te Amsterdam,
      
        2. [appellant 2],
      
      wonende te [woonplaats],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans te Schiphol-Rijk,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de stichting STICHTING WOONPUNT,
      gevestigd te Maastricht,
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. W.C.M. Coenen te Maastricht.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Metroprop en[appellant 2] (tezamen: Metroprop c.s.) en  Stichting Woonpunt genoemd.
    
    
    
      Metroprop c.s. zijn bij dagvaarding van 21 mei 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 24 april 2013, gewezen tussen Stichting Woonpunt als eiseres en Metroprop c.s. als gedaagden. 
    
    
    
      Metroprop c.s. hebben overeenkomstig hun appeldagvaarding van grieven gediend.
    
    
    
      Vervolgens heeft Stichting Woonpunt een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Metroprop c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van Stichting Woonpunt zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
      Stichting Woonpunt heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
      Samengevat en waar nodig aangevuld met andere tussen partijen vaststaande feiten, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      2.1
      
        Stichting Woonpunt is een instelling als bedoeld in art. 70 Woningwet.
        Metroprop is een projectontwikkelaar.[appellant 2] is directeur van Metroprop.
      
      
    
    
      2.2
      
        Tussen Stichting Woonpunt en Metroprop is op 11 juli 2007 een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen. De samenwerking had betrekking op een gezamenlijk te ontwikkelen bouwplan op de locatie [Locatie] (de voormalige KPN-locatie) te [plaats]. Daarbij zou Stichting Woonpunt minimaal 50 tot maximaal 70 appartementen realiseren en afnemen, alsmede parkeerplaatsen afnemen in een ondergrondse parkeergarage. Metroprop c.s. zouden commerciële ruimten (winkels) op de locatie ontwikkelen. 
        Art. 8 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt het volgende:
        
          "Woonpunt en Metroprop B.V. zijn zelfstandig opdrachtgever voor haar deel van de opstalrealisatie. Woonpunt is hierbij opdrachtgever van de appartementen, inclusief entrees van de appartementen op de begane grond."
        
      
      
    
    
      2.3
      
        In een bij de samenwerkingsovereenkomst behorende aanvullende overeenkomst d.d. 20 september 2007, blijkens de aanhef aangegaan tussen[appellant 2] en zijn echtgenote enerzijds en de Stichting Woonpunt anderzijds, is het volgende opgenomen:
        
          "(...)
        
        
          overwegende dat Metroprop B.V. te Amsterdam en Stichting Woonpunt op 11 juli 2007 een samenwerkingsovereenkomst hebben getekend inzake de gezamenlijke ontwikkeling van de locatie hoek [Locatie] te [plaats];
        
      
      
      
        
          dat partijen in dat kader een aanvulling op deze samenwerkingsovereenkomst gezamenlijk zijn overeengekomen en dit wensen vast te leggen.
        
      
      
      
        
          Verklaren de volgende aanvullende bepaling uitdrukkelijk te zijn overeengekomen
        
      
      
      
        
          Terugkoopgarantie
        
        
          Partijen zijn nadrukkelijk de volgende aankoopgarantie met persoonlijke borgstelling overeengekomen:
        
      
      
      
        
          indien op de door partijen gekochte locatie[Locatie] te [plaats] uiterlijk voor 31 december 2012 geen onherroepelijk en niet voor bezwaar vatbare bouwvergunning is verleend voor de realisatie van minimaal 50 appartementen op voornoemde locatie, dan zal de heer drs.[appellant 2] de door Stichting Woonpunt betaalde koopsom ad € 2.000.000,00 k.k. vermeerderd met de wettelijke rente over de periode ingaande 30-09-2007 tot 31-12-2012 aan Stichting Woonpunt terugbetalen. Hiertoe verstrekt de heer drs.[appellant 2] een onherroepelijke terugkoopgarantie aan Stichting Woonpunt en zal als natuurlijk persoon persoonlijk garant (borg) staan voor de nakoming van deze verplichting. De terugbetaling van de koopsom dient te geschieden op uiterlijk 31-12-2012.
        
      
      
      
        
          Indien voornoemde bepaling in werking treedt en de heer drs[appellant 2] dan wel Metroprop B.V. door de Stichting Woonpunt betaalde koopsom te vermeerderen met kosten koper en de wettelijke rente heeft terugbetaald dan is de heer drs.[appellant 2] c.q. Metroprop B.V. volledig vrij om het plan zelf verder te ontwikkelen zonder dat Stichting Woonpunt aanspraak kan maken op enige vorm van schadevergoeding dan wel gederfde winst. De samenwerkingsovereenkomst tussen partijen is alsdan automatisch ontbonden, met als finale datum 31-12-2012. Het staat partijen vrij om in onderling overleg aanvullende dan wel nadere afspraken hierover te maken.
        
      
      
      
        
          (...)
        
      
      
      
        
          Beide partijen, te weten Metroprop B.V. en de Stichting Woonpunt hebben een maximale inspanningsverplichting naar elkaar en naar de gemeente [plaats] toe om de realisatie van minimaal 50 appartementen op voornoemde locatie mogelijk te maken.
        
      
      
      
        
          Als blijk van de persoonlijke borgstelling door de heer drs. [appellant 2] en mevrouw[X], zullen beiden deze aanvullende overeenkomst in persoon ondertekenen.
        
      
      
      
        
          Deze aanvullende bepaling maakt 
          integraal
           onderdeel uit van de door beiden partijen afgesloten samenwerkingsovereenkomst.
        
      
      
      
        
          (...)"
        
      
      
    
    
      2.3
      Op 1 november 2007 is de voor de realisatie van het plan benodigde grond aan Metroprop en Stichting Woonpunt gezamenlijk overgedragen. De totale koopprijs bedroeg  € 4.450.000,--. Hiervan is een bedrag van € 2.120.000,-- (€ 2.000.000,-- plus 6% overdrachtsbelasting) betaald door Stichting Woonpunt. 
      
    
    
      2.4
      Tot op heden is door de gemeente [plaats] geen bouwvergunning voor het te realiseren bouwproject afgegeven.
      
    
    
      2.5
      Bij schrijven van 14 november 2012 heeft Stichting Woonpunt op grond van de aanvullende overeenkomst jegens Metroprop aanspraak gemaakt op de terugkoopgarantie en, tegen teruglevering van haar aandeel in de aangekochte grond, terugbetaling van een bedrag van in totaal € 3.299.421,-- (€ 2.000.000,-- plus betaalde overdrachtsbelasting plus rente) gevorderd van Metroprop. Bij schrijven van 17 december 2012 heeft Stichting Woonpunt ook haar rechten ingeroepen jegens[appellant 2] en zijn echtgenote.
      
    
    
      2.6
      Metroprop c.s. hebben geweigerd medewerking te verlenen aan teruglevering van de grond en terugbetaling van het gevorderde bedrag. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In de onderhavige zaak is aan de orde of Stichting Woonpunt zich kan beroepen op de overeengekomen terugkoopgarantie en Metroprop c.s. gehouden zijn tot betaling aan Stichting Woonpunt van een bedrag van € 2.120.000,--, vermeerderd met rente. De voorzieningenrechter heeft die vraag in het bestreden vonnis bevestigend beantwoord. Tegen dat oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen zijn de grieven van Metroprop c.s. gericht.
      
    
    
      3.2
      Bij grief 1 bestrijden Metroprop c.s. dat de vordering van Stichting Woonpunt een spoedeisend karakter heeft. Volgens hen heeft Stichting Woonpunt onvoldoende gesteld over haar bedrijfseconomische belang. Voorts ontkennen Metroprop c.s. dat bij hen sprake is van een incassorisico.
      
    
    
      3.2
      
        Door Stichting Woonpunt is onweersproken gesteld dat zij vanwege haar slechte liquiditeitspositie per 1 januari 2013 een algehele investeringsstop heeft moeten invoeren. Daarmee heeft zij in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij de vordering, mede gelet op de omvang van het bedrag en de wettelijke taken die de Stichting Woonpunt heeft. Of de Stichting Woonpunt in financiële zin getroffen is door rijksmaatregelen of daardoor in de nabije toekomst getroffen zal worden, kan in het midden blijven. Hierbij komt dat onduidelijk is of Metroprop c.s. voldoende verhaalsmogelijkheden bieden. Metroprop c.s. stellen, onder enkele verwijzing naar 'inschrijvingen in het kadaster', dat dit het geval is, maar zij hebben ook gesteld (in hun brief van 14 januari 2013) dat zij (thans) niet in staat zijn tot een herfinanciering van het project. Voorts hebben Metroprop c.s. niet kunnen of willen voldoen aan het verzoek van Stichting Woonpunt om een bankgarantie tot een bedrag van € 1.000.000,-- te stellen.
        Hiermee is het spoedeisend belang van Stichting Woonpunt bij de vordering in voldoende mate onderbouwd. De grief faalt.
      
      
    
    
      3.3
      
        Grief 2 is gericht tegen de door de voorzieningenrechter gegeven uitleg aan de aanvullende overeenkomst van 20 september 2007. Metroprop c.s. stellen zich op het standpunt, naar het hof begrijpt, dat uit de aard en strekking van de overeenkomsten voortvloeit dat Stichting Woonpunt hen in de gelegenheid moet stellen om een nieuw plan te ontwikkelen, eventueel een nieuwe partner te vinden die wel bereid is zich in te spannen en om het geld bij elkaar te schrapen om met Stichting Woonpunt af te rekenen. Dat Stichting Woonpunt hen deze gelegenheid moet bieden, vloeit ook voort uit de redelijkheid en billijkheid, zo stellen Metroprop c.s. Stichting Woonpunt moet volgens hen een redelijke termijn wachten, totdat Metroprop c.s. het geld bij elkaar hebben. Het standpunt van Metroprop c.s. in dezen hangt samen, naar het hof begrijpt, met hun stelling dat Stichting Woonpunt zich onvoldoende heeft ingespannen. Dat Stichting Woonpunt niet voldaan heeft aan de op haar rustende inspanningsverplichting, wordt ook aan de orde gesteld in grief 4.
      
    
    
      3.4
      
        Het hof overweegt het volgende. Bij de uitleg van de aanvullende overeenkomst van 20 september 2007 komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
        Het hof onderschrijft de uitleg die de voorzieningenrechter aan de hand van het genoemde criterium heeft gegeven en die er op neerkomt dat indien op 31 december 2012 geen bouwvergunning is verkregen voor de bouw van de appartementen, de terugkoopgarantie (behoudens hetgeen onder 3.5 wordt besproken) automatisch in werking treedt en uiterlijk op 31 december 2012 de koopsom zal worden terugbetaald. Op het moment dat de koopsom is terugbetaald, staat het Metroprop c.s. vrij om het plan zonder Stichting Woonpunt verder te ontwikkelen. Voor zover Metroprop c.s. in hoger beroep nog zouden betogen - dit is het hof niet geheel duidelijk - dat de overeenkomst pas ontbonden is indien Metroprop c.s. hebben voldaan aan hun verplichting tot terugbetaling, volgt het hof die uitleg niet. Die uitleg is niet te rijmen met de zinsnede 'dat de overeenkomst tussen partijen [is] alsdan automatisch ontbonden (is), met als finale datum 31-12-2012', en de redelijke uitleg van de aanvullende overeenkomst zoals vermeld in de vorige alinea.
      
      
    
    
      3.5
      
        Bij de vraag of de terugkoopgarantie in werking treedt, is voorts van belang, zo stellen Metroprop c.s. terecht, of Stichting Woonpunt heeft voldaan aan de op haar rustende 'maximale inspanningsverplichting naar elkaar en naar de gemeente [plaats] toe' om de realisatie van de appartementen mogelijk te maken.
        Naar 's hofs oordeel hebben Metroprop c.s. onvoldoende onderbouwd dat Stichting Woonpunt niet heeft voldaan aan haar inspanningsverplichtingen. Stichting Woonpunt heeft gesteld dat zij, vooral in de jaren 2007-2009, zo begrijpt het hof, veel moeite heeft gedaan om medewerking van de gemeente te verkrijgen voor de realisatie van het plan. Zij heeft dit onderbouwd met een overzicht van alle contacten die daartoe in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden met de gemeente en anderen. Er is een plan ontwikkeld, met daarin een mix van wonen en winkels. In het bestuurlijk overleg heeft de gemeente echter geweigerd om mee te werken aan de realisatie van nieuw winkeloppervlak, met name vanwege de geplande revitalisatie van nabijgelegen winkelgebieden. Hierop is het plan gestrand. Metroprop c.s. hebben deze gang van zaken niet gemotiveerd weersproken. Ook overigens hebben Metroprop c.s. niet gemotiveerd gesteld op welke punten of in welk opzicht Stichting Woonpunt zich meer (of anders) had moeten inspannen om het plan gerealiseerd te krijgen. Dat Stichting Woonpunt in december 2011 heeft aangegeven uit het project te willen stappen, doet hieraan niet af, nu niet gesteld of gebleken is dat de gemeente inmiddels van standpunt was veranderd en wel wilde meewerken aan de oorspronkelijke plannen. Ook de omstandigheid dat Metroprop c.s. zelf thans nieuwe plannen aan het maken zijn - waarbij kennelijk het plan om winkelruimte te ontwikkelen is laten vallen - maakt het voorgaande niet anders, nu deze plannen kennelijk buiten de samenwerkingsovereenkomst vallen, die immers bedoeld was voor de gezamenlijke ontwikkeling van winkels en appartementen, zo is door Stichting Woonpunt onweersproken gesteld.
        Het verweer dat Stichting Woonpunt niet heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting, gaat naar het voorlopig oordeel van het hof derhalve niet op. Grief 4 faalt.
      
      
    
    
      3.6
      
        Voor zover Metroprop c.s. aanvoeren dat Stichting Woonpunt gehouden is hen in de gelegenheid te stellen een nieuw plan te ontwikkelen en/of nieuwe financiers aan te trekken, faalt dat betoog. Die verplichting volgt niet uit de overeenkomst en ook overigens hebben Metropop c.s. niet duidelijk kunnen maken waarop zo'n verplichting gegrond zou zijn. De aanvullende overeenkomst gaat er juist vanuit dat, indien de plannen niet zouden slagen, Metroprop c.s. zonder Stichting Woonpunt verder gaan. Zo'n verplichting vloeit ook niet voort uit de redelijkheid en de billijkheid.
        Hiermee faalt grief 2 in alle onderdelen.
      
      
    
    
      3.7
      
        Grief 3 houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de vordering tot terugbetaling van het bedrag niet alleen jegens[appellant 2], maar ook jegens Metroprop toewijsbaar is. Volgens Metroprop c.s. volgt dit niet uit de overeenkomst van 20 september 2007, die enkel is aangegaan tussen[appellant 2] en de Stichting Woonpunt.
      
    
    
      3.8
      
        Het hof overweegt het volgende.
        Ook de vraag wie als partij bij de aanvullende overeenkomst van 20 september 2007 moet worden aangemerkt, moet worden beantwoord aan de hand van het hiervoor onder 3.4 genoemde criterium. Het hof onderschrijft het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, dat een redelijke uitleg van de overeenkomst meebrengt dat niet alleen[appellant 2], maar ook Metroprop gehouden is tot terugbetaling van de koopsom. In de aanhef van de aanvullende overeenkomst wordt verwezen naar de samenwerkingsovereenkomst tussen Stichting Woonpunt en Metroprop, waarbij wordt overwogen dat de ondertekenaars een aanvulling op die samenwerkingsovereenkomst wensen neer te leggen. Bovendien wordt aan het slot van de aanvullende overeenkomst vermeld dat deze integraal onderdeel uitmaakt van de door beide partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst. Dit zijn sterke aanwijzingen dat de ondertekenaars van de aanvullende overeenkomst -[appellant 2] en Stichting Woonpunt -, zich als partij beschouwen bij de samenwerkingsovereenkomst die is aangegaan tussen Metroprop en Stichting Woongenot. De aanvullende overeenkomst heeft kennelijk ook als doel een persoonlijke borgstelling door[appellant 2] in privé, naast de reeds op Metroprop rustende verplichtingen. Daarop duidt ook het feit dat in de aanvullende overeenkomst is vermeld dat indien[appellant 2] 'dan wel Metroprop B.V.', de betaalde koopsom heeft terugbetaald, het '[appellant 2] c.q. Metroprop' vrij staat om het plan zelf verder te ontwikkelen. De inspanningsverplichting waarvan de samenwerkingsovereenkomst melding maakt, rust blijkens de overeenkomst ook op Metroprop B.V. Tegen deze achtergrond kan, zo is het hof voorshands van oordeel, niet worden volgehouden dat alleen[appellant 2] gehouden zou zijn tot terugbetaling van de koopsom.
        De grief faalt.
      
      
    
    
      3.9
      Bij grief 5 stellen Metroprop c.s. de verschuldigdheid van de wettelijke handelsrente aan de orde. Deze grief slaagt. De samenwerkingsovereenkomst van 11 juli 2007 noch de aanvullende overeenkomst van 20 september 2007 kunnen als een handelsovereenkomst in de zin van art. 6:119a BW worden aangemerkt, nu daarbij geen sprake is van een overeenkomst om baat die strekt tot het leveren van goederen of diensten. Dit betekent dat ten onrechte de wettelijke handelsrente is toegewezen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      3.10
      Alleen grief 5 slaagt. Enkel op dit punt wijkt het oordeel van het hof af van de beslissing van de voorzieningenrechter, maar voor de duidelijkheid zal het hof het gehele vonnis vernietigen en een nieuw dictum formuleren. Metroprop c.s. zullen als grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 april 2013;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt[appellant 2] en Metroprop BV hoofdelijk tot betaling aan Stichting Woonpunt van een bedrag van € 2.120.000,-- (twee miljoen honderdtwintigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 september 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt[appellant 2] en Metroprop BV de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stichting Woonpunt begroot op 
      € 4.961,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris; 
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, G.C. Makkink en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2013.