ECLI:NL:GHARL:2023:7918, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-09-2023, 21/1026
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/1026
    uitspraakdatum: 19 september 2023
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Gemeente Blaricum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2021, nummer UTR 19/5531, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
    
    
    
      alsmede de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Minister).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 358.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 426,74.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft op 28 maart 2019 een bezwaarschrift ingediend. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2018 de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 19 juli 2021 het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot (volgens het dictum) € 356.200 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank op 20 augustus 2021 hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2016 gebouwde rijwoning met een inhoud van ongeveer 399 m3, een perceelsoppervlakte van circa 129 m2, waarvan 4 m2 brandgang, en een berging/schuur met een inhoud van 15 m3.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd en dat de WOZ-waarde op € 340.000 moet worden vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, p. 44 en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar beschikte, vastgestelde waarde van € 358.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een ‘matrix waardeonderbouwing’ en een ‘taxatiekaart hertaxatie’ van taxateur [naam2] van 4 juni 2021, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 366.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden, allen te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (Kw), onderhoud (Oh), uitstraling (Ui), doelmatigheid (Do),  voorzieningen (Vo) en ligging (Li) van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Als sprake is van een brandgang (BG) is deze op nihil gewaardeerd.
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Kw Oh Ui Do Vo Li
              
              
                Opstal
                (m3)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Perceel
                (m²)
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
              
              
                WOZ/Koopsom (€) 
                Datum koopcontract 
              
            
            
              
                
                
                  [adres1] 14
                
                
              
              
                2016
                
                
              
              
                
                333333
                
              
              
                399
                
                
              
              
                770
                
                
              
              
                1125 
                BG 4 
                
              
              
                
                4500
              
              
                Berging/schuur € 2.700
                
                
              
              
                WOZ: 366.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 37
                
                
              
              
                2016
                
                
              
              
                
                
                334334
                
              
              
                433
                33
                
                
              
              
                836
                830
                
                
              
              
                
                154
                BG 6
                
                
              
              
                
                495
                0
              
              
                Berging/schuur € 2.700
                
                
              
              
                485.000 
                (01-08-2018)
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 27
                
              
              
                1999
                
              
              
                333333
              
              
                337
                
              
              
                700
                
              
              
                146
                
              
              
                450
              
              
                € 5.700
                
              
              
                305.000
                (22-12-2017)
              
            
            
              
                
                  [adres4] 58
                
              
              
                2006
                
              
              
                
                333333
              
              
                412
                
              
              
                800
                
              
              
                150
                
              
              
                
                450
              
              
                € 5.700
                
              
              
                390.000
                (27-07-2017)
              
            
            
              
                
                  [adres5] 16
                
              
              
                2018
                
              
              
                
                334333
              
              
                387
                
              
              
                895
                
              
              
                127
                
              
              
                
                450
              
              
                Berging/schuur € 2.700
                
              
              
                407.100 v.o.n. 
                (29-01-2018)
              
            
            
              
                
                  [adres6] 41
              
              
                2016
                
              
              
                
                333333
              
              
                461
                28
              
              
                774
                
              
              
                125
                BG 4
              
              
                
                450
                0
              
              
                Berging/schuur € 2.700
                
              
              
                460.000
                (01-02-2019)
              
            
            
              
                
                  [adres6] 35
              
              
                2016
                
              
              
                
                333333
              
              
                461
                14
              
              
                804
                
              
              
                125
                BG 4
              
              
                
                450
                0
              
              
                € 2.700
                
              
              
                € 469.000
                (01-04-2019)
              
            
            
              
                
                  [adres7] 17
                
              
              
                1996
                
              
              
                Onbekend
              
              
                345
                
              
              
                700
                
              
              
                164
                
              
              
                450
              
              
                € 5.700
                
              
              
                € 295.000
                (15-06-2017)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar slaagt niet in de op hem rustende bewijslast. Hiervoor is het volgende van belang. Blijkens een eerder in opdracht van de heffingsambtenaar opgemaakt taxatierapport van taxateur [naam3] van 10 februari 2019 (hierna: het eerste taxatierapport is bij het referentieobject [adres4] 58 uitgegaan van een inhoud van circa 480 m3, terwijl dat in het taxatierapport van 4 juni 2021 (de tweede taxatie) 412 m3 is. Dientengevolge stijgt de prijs per m3 van € 690 in het eerste taxatierapport naar € 800 in de tweede taxatie. Daarnaast is in het eerste taxatierapport uitgegaan van een inhoud van de onroerende zaak van 423 m3, terwijl in de tweede taxatie de inhoud van de onroerende zaak gesteld is op 399 m3. Voor deze wijzigingen heeft de heffingsambtenaar desgevraagd geen onderbouwing kunnen geven. Daar komt bij dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat de inhoud van referentieobject [adres2] 520 m3 bedraagt, terwijl de heffingsambtenaar is uitgegaan van 433 m3, vermeerderd met een aanbouw van 34 m3 (totaal 467 m3). Uitgaande van die grotere inhoud houdt dat in dat de prijs per m3 voor dat referentieobject had moeten worden vastgesteld op € 750. Dat is lager dan de prijs per m3 zoals voor de onroerende zaak is getaxeerd. Belanghebbende heeft daarnaast gewezen op de verhoging van de waarde van het bijgebouw van referentieobject [adres3] 27 van € 5.100 (eerste taxatierapport) naar € 5.700 (tweede taxatierapport). Ook voor deze wijziging heeft de heffingsambtenaar geen verklaring kunnen geven. Daar komt bij dat het referentieobject [adres5] 16 een vrij-op-naamtransactie betreft, waardoor die transactie niet zonder meer kan dienen als referentie voor de onroerende zaak. Gelet op het vorenstaande kan niet worden gesteld dat de referentieobjecten de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde voldoende onderbouwen. Het referentieobject [adres7] 17 is daarnaast aanzienlijk ouder dan de onroerende zaak en van dit object zijn de KOUDVL-factoren onbekend, waarmee ook dat object de waarde die de heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwd. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de objecten aan het [adres6] aanzienlijk groter zijn dan de onroerende zaak; zij onderbouwen reeds om die reden de waarde van de onroerende zaak evenmin.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft op zijn beurt een waarde bepleit € 340.000. Hij heeft die waarde echter op zijn beurt evenmin onderbouwd en daarmee slaagt belanghebbende evenmin in de op hem rustende bewijslast. 
      
    
    
      4.6.
      Het oordeel van het Hof dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft tot gevolg dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bescheiden en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt de waarde op de peildatum 1 januari 2018 op € 350.000. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      4.7.
      Eerst in hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de redelijke termijn voor berechting van het geschil is overschreden. Belanghebbende heeft op 28 maart 2019 zijn bezwaarschrift ingediend. Het Hof doet heden uitspraak. Niet in geschil is dat op deze uitspraakdatum de redelijke termijn met ruim vijf maanden is overschreden en dat belanghebbende daarmee recht heeft op een schadevergoeding van € 500 (vgl. HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252). Van de overschrijding van de redelijke termijn komt afgerond twee maanden voor rekening van de heffingsambtenaar, ofwel € 200. Voor het overige, afgerond drie maanden, is de overschrijding toerekenbaar aan de Minister, ofwel voor € 300. De heffingsambtenaar respectievelijk de Minister zullen tot die bedragen worden veroordeeld tot vergoeding van de schade. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1
      Nu het Hof het hoger beroep ongegrond verklaart, zal van de heffingsambtenaar griffierecht worden geheven.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
      
    
    
      5.3.
      De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar en het beroep vastgesteld op € 1.598. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken met inachtneming van het voorgaande vast op € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837).
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht en de proceskostenvergoeding,
      – stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 350.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 200, 
      – veroordeelt de Minister in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 300,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 1.674, en;
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 548.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 september 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.