ECLI:NL:RBDOR:2011:BQ4014, Rechtbank Dordrecht, 01-03-2011, 09/1066 en 10/140
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. Specifieke vergelijkingsmethode. Twee gediplomeerde WOZ-taxateurs.
      
      Zowel verweerder als eiser hebben ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld door een gediplomeerd WOZ-taxateur, gebaseerd op wat kan worden aangeduid als de geconcretiseerde of specifieke vergelijkingsmethode. Volgens deze methode raamt de taxateur de waarde van het te waarderen object op basis van een vergelijking van de kenmerkende eigenschappen daarvan met die van specifieke referentieobjecten in relatie tot de marktgegevens van die referentieobjecten. Indien beide partijen op die wijze invulling hebben gegeven aan hetgeen hen op de voet van de Wet WOZ vrij staat aan bewijsmiddelen in te brengen kan aan het rapport dat als laatste is opgemaakt in beginsel slechts doorslaggevende betekenis toekomen ten opzichte van het eerder opgemaakte rapport, indien daarin voldoende specifiek wordt ingegaan op alle referentieobjecten volgens dat eerdere rapport. Dit volgt uit de aard van de specifieke vergelijkingsmethode, derhalve ongeacht of de betrokken taxateurs binnen die methode een (deels) verschillende waarderingsmethodiek toepassen. Verder mag aan een rapport dat is gebaseerd op de specifieke vergelijkingsmethode met het doel achteraf de waarde te bepalen van een object op een peildatum, in beginsel de eis worden gesteld dat zowel objecten in de vergelijking worden betrokken waarvan de transactiedata liggen vóór de peildatum als objecten waarvan de transactiedata liggen ná de peildatum, vooropgesteld dat daarvoor voldoende geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn.

RECHTBANK DORDRECHT
      Sector Bestuursrecht
    
    
    procedurenummers: AWB 09/1066 en AWB 10/140
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen 
    
    
      [naam eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
      gemachtigde: A. Oosters, werkzaam bij WOZ consultants te Arnhem,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, verweerder,
      gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1. Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2007 voor het tijdvak 
      1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op respectievelijk € 144.000,- en        € 64.000,-. Met deze beschikking (hierna: de beschikking 2008) zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslagen 2008).
    
    
    
      Verweerder heeft bij separate beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres 3] te [plaatsnaam], op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 
      1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 228.000,-.
    
    
    Eiseres heeft bij brief van 7 april 2008 bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
    
    Bij uitspraak van 1 juli 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
    
    Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 11 augustus 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
    
    1.2. Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [adres 3] en de [adres 1] te [plaatsnaam], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op respectievelijk € 236.000,- en        € 149.000,-. Met deze beschikking (hierna: de beschikking 2009) zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslagen).
    
    Eiseres heeft bij brief van 4 april 2009 bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
    
    Bij uitspraak van 23 december 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
    
    Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 29 januari 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
    
    
      1.3. De zaken zijn gevoegd behandeld op 7 december 2010 ter zitting van een enkelvoudige kamer.
      Eiseres is ter zitting verschenen, bijgestaan door S. Hansen, gediplomeerd WOZ-taxateur.
      Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Tevens is voor verweerder verschenen ir. M. van Eekelen, gediplomeerd WOZ-taxateur. 
    
    
    2. Overwegingen
    
    
      2.1. Wettelijk kader
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
    
    
    
      2.2. Bestreden besluiten
      2.2.1. De uitspraak op bezwaar van 1 juli 2009 (hierna: het bestreden besluit I) strekt grotendeels tot handhaving van de beschikking 2008. Verweerder vernietigt de aanslag voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte van de onroerende zakenbelastingen van het object [adres 2]. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ingevolge de wet WOZ aan een onroerende zaak een waarde in het economische verkeer moet worden toegekend, er van uitgaande dat de zaak vrij opleverbaar, na de beste voorbereiding, aan de meest biedende gegadigde ter verkoop wordt aangeboden. Verweerder stelt dat de objecten door een taxateur in het kader van de afhandeling van het bezwaar zijn opgenomen. Ten aanzien van het object [adres 3] geldt dat voor de onderbouwing het object [adres 4] is gebruikt. De huurwaarde van dit object bedraagt € 135,- per m² en de kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,3. Ten aanzien van het object [adres 1] stelt verweerder dat de waarde van deze woning is onderbouwd met verkoopcijfers van etagewoningen uit de jaren zestig. Dit zijn gelet op alle transactiecijfers van etagewoningen binnen de gemeente de best vergelijkbare verkoopcijfers ten opzichte van de woning van eiseres. De verschillen in de objectkenmerken zijn op juiste wijze in de waarde tot uitdrukking gekomen. Ten aanzien van het door eiseres ingebrachte taxatierapport stelt verweerder dat dit niet bruikbaar is, omdat de toegepaste waarderingsmethode afwijkt van de in de Wet WOZ voorgeschreven methode. 
    
    
    2.2.2. De uitspraak op bezwaar van 23 december 2009 (hierna: het bestreden besluit II) strekt tot handhaving van de beschikking 2009. Verweerder stelt dat het object [adres 3] door een taxateur in het kader van het bezwaarschrift is opgenomen. Een gevel of bureautaxatie was volgens verweerder voldoende. De vergelijking met de door eiseres genoemde taxatie is volgens verweerder onjuist, omdat deze is opgesteld voor een ander doel en niet uitgaat van de waardepeildatum 1 januari 2008. Het object [adres 3] wordt al sinds 2000 verhuurd aan de zittende huurder en het is gebruikelijk dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. De huurprijs is thans niet meer marktconform. Het object is tevens vergeleken met [adres 5]. Gelet op het verkoopcijfer van dit object is de waarde van het object [adres 3] niet te hoog vastgesteld. 
    
    
      2.3. Gronden van beroep
      2.3.1. Eiseres kan zich met het bestreden besluit I niet verenigen en voert aan dat verweerder niet binnen één jaar na de indiening van het bezwaarschrift uitspraak op dit bezwaarschrift heeft gedaan. Voorts stelt eiseres dat uit de bijgevoegde taxatierapporten blijkt dat veel niet klopt aan de waardering door de gemeente. Eiseres stelt dat kadastraal perceel [nummer perceel] niet gekoppeld behoort te zijn aan beide objecten. Perceel [nummer perceel ] moet gekoppeld zijn aan het sluimerende WOZ-object die de grond voor het waterschap inzichtelijk maakt. Voorts kloppen de bouwjaren volgens eiseres niet. Het verkeerde appartementsrecht is gekoppeld aan [verwijst naa[verwijst naar adres 3]. Eiseres stelt ten behoeve van de aankoop van de onroerende zaken van haar moeder twee taxatierapporten te hebben laten opmaken. De waardes in deze rapporten wijken sterk af van de thans vastgestelde WOZ-waarde. Het staat elke partij volgens eiseres vrij om de WOZ-waarde aannemelijk te maken conform de regels van de vrije bewijsleer die in het fiscale procesrecht gelden. Burgers zijn niet gehouden de WOZ-waarde te bepalen conform de voor de gemeente voorgeschreven regels. Voorts overlegt eiseres de huurovereenkomst van [verwijst naar adres 3] waaruit de huuropbrengst blijkt. Een door partijen overeengekomen huursom wordt in beginsel als marktconform aangemerkt. Het maximaal haalbare bedrag dat voor [verwijst naar adres 3] in de vrije markt behaald zou kunnen worden is € 122.000,- en voor de bovenwoning € 115.000,-. Bij brief van 3 november 2010 heeft eiseres aanvullende gronden ingediend en een taxatierapport overgelegd. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten niet verkeerd zijn, maar dat de vergelijkbaarheid zeker niet optimaal is. Het object is rond de waardepeildatum onder zakelijke omstandigheden verkocht. Een huur van € 22.000,- is bijna niet te realiseren. Voorts stelt eiseres dat verweerder in de procedure met betrekking tot het belastingjaar 2009 de waarde van het object [adres 3] heeft verlaagd naar € 135.000,-. Daarnaast stelt eiseres dat er zeer weinig appartementen beschikbaar zijn in [plaatsnaam] en dat de bovenwoning een bijzonder karakter heeft. Een modelmatige waardering is dan ook niet mogelijk. Door de taxateur van eiseres is een vergelijking gemaakt met de drie meest geschikte referentieobjecten. De verschillen zijn rekenkundig inzichtelijk gemaakt. De woning is minder goed gelegen en zeer ondoelmatig. De woning beschikt niet over een balkon, dakterras, tuin of een schuur. Deze omstandigheden hebben volgens eiseres een waardedrukkend effect. Door eiseres wordt voor het object [adres 3] een waarde van € 138.000,- en voor het object [adres 1] een waarde van € 115.000,- voorgestaan. Op 18 november 2010 heeft eiseres nog een taxatierapport ingebracht voor het object [adres 3]. 
    
    
    
      2.3.2. Eiseres kan zich met het bestreden besluit II niet verenigen en voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld ten opzichte van een taxatierapport dat ongeveer een jaar voor de waardepeildatum is opgemaakt. Dit rapport komt op een waarde van € 95.000,- voor [verwijst naar adres 3] en € 100.000,- voor de bovenwoning. Het object [adres 6] is in april 2007 getransporteerd bij de notaris en kan kennelijk wel ter onderbouwing dienen, terwijl het taxatierapport te ver van de waardepeildatum zou zijn opgesteld. 
      De uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bevat hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de waarde kan op verschillende manieren worden bepaald. Het rapport van Stuij en Van Dijk geeft de waarde aan in niet verhuurde/bewoonde staat. Er is sprake geweest van een familietransactie en dit is de aanleiding geweest om de taxatierapporten te laten opmaken. Een familietransactie is niet per definitie onbruikbaar. [verwijst naar adres 3] wordt verhuurd aan een derde voor € 84,- per m² en dit huurcijfer is goed bruikbaar voor de waardebepaling. Het eigen huurcijfer is preferent ten opzichte van een afgeleide huurprijs. Eiseres verwijst naar het Maasssluisarrest (HR 35.797) dat analoog zou moeten worden toegepast. In de uitspraak op bezwaar stelt verweerder niets over de bovenwoning [adres 1]. Eiseres stelt dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. De door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun aard, indeling, ligging en gewildheid dermate anders dan de woning van eiseres dat deze niet goed vergelijkbaar zijn. De taxateur had drie appartementen uit verschillende appartementencomplexen kunnen nemen. Eiseres staat een waarde voor van € 120.000,- voor de bovenwoning en € 130.000,- voor [verwijst naar adres 3]. 
    
    
    2.4. Oordeel van de rechtbank.
    
    2.4.1. Eiseres was op beide voor de aanhangige zaken relevante data, te weten 1 januari 2008 en 1 januari 2009, eigenaresse van het object [adres 3] en [adres 1] te [plaatsnaam]. Het betreft een [verwijst naar adres 3] ([adres 3]) en een bovenwoning ([adres 1]). 
    
    2.4.2. De rechtbank stelt allereerst vast dat ter zitting is gebleken dat de WOZ-waarde van het object [adres 3] ([verwijst naar adres 3]) tussen partijen niet meer in geschil is en dat deze volgens partijen voor het belastingjaar 2008 dient te worden vastgesteld op € 138.000,- en voor het belastingjaar 2009 op € 135.000,-. De rechtbank ziet geen aanleiding deze waarden onjuist te achten. Reeds hierom zijn de beroepen gegrond en komen de bestreden besluiten in zoverre in aanmerking voor vernietiging. 
    
    In geschil zijn nog de vastgestelde WOZ-waarden voor de tijdvakken 2008 en 2009 voor het object [adres 1] (hierna: het object). In de omstandigheden van het geval heeft de rechtbank aanleiding gezien de overgelegde bewijsmiddelen van verweerder en eiseres voor respectievelijk de vastgestelde en de door eiseres voorgestane WOZ-waarden voor deze tijdvakken in onderlinge samenhang te beoordelen.
    
    2.4.3. De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
    
    Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt in de Wet WOZ dus van een overdrachtsfictie en een verkrijgingsfictie uitgegaan. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. 
    
    In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw op de waardepeildatum dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken (referentieobjecten) op de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij de gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.
    
    De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak rust op verweerder. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
    
    2.4.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde 2008 een taxatierapport van 11 november 2009 ingebracht van J.B.C. van der Meij, WOZ-taxateur. Deze heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met marktgegevens van de onroerende zaken plaatselijk bekend [[adres 6]], [adres 7] en [adres 8] en [adres 9] te [plaatsnaam]. Met toepassing daarop van zijn waarderingsmethodiek komt taxateur Van der Meij tot een WOZ-waarde 2008 voor van € 144.000,-. 
    
    Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarde 2008 een taxatierapport van C. Stuij van 14 november 2006 overgelegd. Taxateur Stuij staat een WOZ-waarde 2008 voor van € 100.000,-. Verder heeft eiseres een brief van taxateur J. Meijer van 1 mei 2006 overgelegd met een globale opgave van de waarde van het object tezamen met het object  [adres 3] ([verwijst naar adres 3]) op basis van gegevens uit 1999 en 2005, uitgaande van een overigens ongewijzigde situatie. Taxateur Meijer staat een totaalwaarde voor van € 245.000,- voor deze beide objecten tezamen. Voorts heeft eiseres een taxatierapport overgelegd van S. Hansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. Deze heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met marktgegevens van de onroerende zaken plaatselijk bekend [adres 10] [adres 11] en [adres 12] te [plaatsnaam]. Met toepassing van zijn waarderingsmethodiek komt taxateur Hansen tot een WOZ-waarde 2008 van € 115.521,-.
    
    2.4.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde 2009 een taxatierapport van 9 april 2010 ingebracht van ir. M. van Eekelen, gediplomeerd WOZ-taxateur. Deze heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met marktgegevens van de onroerende zaken plaatselijk bekend [adres 13] en 31a en [adres 11] te [plaatsnaam]. Met toepassing van zijn waarderingsmethodiek komt taxateur Van Eekelen tot een WOZ-waarde 2009 van € 150.000,-.
    
    
      Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarde 2009 het in 2.4.3 genoemde rapport van taxateur Stuij ingebracht alsmede de in 2.4.3 genoemde brief van J. Meijer. Verder heeft eiseres daartoe overgelegd een taxatierapport van voornoemde taxateur S. Hansen (te weten een taxatiekaart met verwijzing voor het overige naar het in 2.4.3 vemelde taxatierapport van Hansen). Blijkens dit rapport heeft taxateur Hansen de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de marktgegevens van de onroerende zaken plaatselijk bekend De [adres 15] en [adres 11] en [adres 12] te [plaatsnaam]. Met toepassing van zijn waarderingsmethodiek komt taxateur Hansen tot een WOZ-waarde 2009 van 
      € 123.738,-. 
    
    
    2.4.5. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd in het bewijs van de juistheid van de door hem vastgestelde WOZ-waarde 2008 van het object. Het taxatierapport van Van der Meij is gebaseerd op wat kan worden aangeduid als de geconcretiseerde of specifieke vergelijkingsmethode. Volgens deze methode bepaalt de taxateur de waarde van het te waarderen object op basis van een vergelijking van de kenmerkende eigenschappen daarvan met die van specifieke referentieobjecten in relatie tot de marktgegevens van die referentieobjecten Naar de opvatting van taxateur Van der Meij als blijkend uit zijn taxatierapport zijn de door hem opgevoerde referentieobjecten, gelet onder meer op het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met het object, dat de marktgegevens van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het object. Mede gelet op de toelichting in het verweerschrift en ter zitting ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan deze opvatting. Daaraan doet niet af de stelling van eiseres dat deze referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. Eiseres heeft deze stelling niet, althans niet genoegzaam, onderbouwd, ook niet in het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarde 2008. Uit het taxatierapport van Van der Meij blijkt evenwel onvoldoende op welke wijze rekening is gehouden met de door eiseres aangevoerde verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder de ligging, die medebepalend zijn voor de waarde van een onroerende zaak. Ook is onduidelijk hoe de vierkante meter prijs van € 1.800,- is berekend. Nu dit rapport derhalve onvoldoende concludent is mocht verweerder niet afgaan op dit rapport ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde 2008. Andere bewijsmiddelen voor de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde 2008 heeft verweerder niet gesteld noch is de juistheid daarvan anderszins gebleken.  
    
    
      Eiseres is er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de juistheid van de door haar voorgestane WOZ-waarde 2008 van het object genoegzaam aannemelijk te maken.  
      Aan het rapport van taxateur Stuij komt geen overwegende betekenis toe, reeds omdat dit rapport niet is gericht op de bepaling van de waarde van het object op de peildatum. Aan de globale waardebepaling van taxateur Meijer komt geen overwegende betekenis toe, reeds omdat daarin alleen een waarde wordt vermeld voor het object en [verwijst naar adres 3] tezamen. Aan het rapport van taxateur Hansen voor het tijdvak 2008 komt geen doorslaggevende betekenis toe. Dit rapport is evenals het rapport Van der Meij gebaseerd op de specifieke vergelijkingsmethode als hiervoor bedoeld. Voor zover beide partijen op die wijze invulling hebben gegeven aan hetgeen hen op de voet van de Wet WOZ vrij staat aan bewijsmiddelen in te brengen kan aan het rapport dat als laatste is opgemaakt in beginsel slechts doorslaggevende betekenis toekomen ten opzichte van het eerder opgemaakte rapport, indien daarin voldoende specifiek wordt ingegaan op alle referentieobjecten volgens dat eerdere rapport. Dit volgt uit de aard van de specifieke vergelijkingsmethode, derhalve ongeacht of de betrokken taxateurs binnen die methode een (deels) verschillende waarderingsmethodiek toepassen. Hansen heeft echter geen van de door Van der Meij gehanteerde objecten met toepassing van de eigen waarderingsmethodiek in zijn vergelijking betrokken (waarbij zij opgemerkt dat Hansen wel twee objecten in zijn vergelijking betrekt die aan dezelfde straat liggen als één van de door Van der Meij opgevoerde appartementen, te weten aan de [naam straat]). Verder valt niet in te zien waarom Hansen het object De [adres 15] wel als vergelijkingsobject voor het tijdvak 2009 opvoert, maar niet voor het tijdvak 2008. Van alle door taxateur Hansen voor beide tijdvakken gehanteerde vergelijkingsobjecten is het object De [adres 15] het enige dat, bezien naar de door hem zwaarwegend geachte liggingfactor "nabijheid van winkelvoorzieningen anders dan een supermarkt", goed vergelijkbaar is met het object. Bovendien ligt de transactiedatum 29 juni 2007 ongeveer even ver af van de waardepeildata voor beide tijdvakken.
    
    
    2.4.6. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder voorts niet geslaagd in het bewijs van de juistheid van de door hem vastgestelde WOZ-waarde 2009 van het object. Het taxatierapport van Van Eekelen is gebaseerd op de specifieke vergelijkingsmethode. Naar de opvatting van taxateur Van Eekelen als blijkend uit zijn taxatierapport zijn de door hem opgevoerde referentieobjecten, gelet onder meer op het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met het object, dat de marktgegevens van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het object. Mede gelet op de toelichting in het verweerschrift en ter zitting ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan deze opvatting. Daaraan doet niet af de stelling van eiseres dat deze referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. Eiseres heeft deze stelling niet, althans niet genoegzaam, onderbouwd, ook niet in het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarde 2009. Uit het taxatierapport van Van Eekelen, als toegelicht in het verweerschrift en ter zitting, blijkt evenwel onvoldoende of en op welke wijze rekening is gehouden met de door eiseres aangevoerde verschillen tussen het object en de referentieobjecten, in het bijzonder de ligging, die medebepalend zijn voor de waarde van een onroerende zaak. Nu dit rapport derhalve onvoldoende concludent is mocht verweerder niet afgaan op dit rapport ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde 2009. Andere bewijsmiddelen voor de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde 2008 heeft verweerder niet gesteld noch is de juistheid daarvan anderszins gebleken.  
    
    
      Eiseres is er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door haar voorgestane WOZ-waarde 2009 van het object voldoende aannemelijk te maken. Ten aanzien van het rapport van taxateur Stuij en de brief van J. Meijer geldt het daarover in 2.4.5 overwogene dienovereenkomstig. Het rapport van taxateur Hansen voor 2009 is evenals het rapport Van Eekelen gebaseerd op de specifieke vergelijkingsmethode. Gelet op hetgeen in 2.4.5 is overwogen kan aan dit taxatierapport geen doorslaggevende betekenis toekomen, nu daarin niet specifiek wordt ingegaan op alle referentieobjecten volgens het rapport van Van Eekelen. Verder mag aan een rapport dat is gebaseerd op de specifieke vergelijkingsmethode met het doel achteraf de waarde te bepalen van een object op een peildatum, in beginsel de eis worden gesteld dat zowel objecten in de vergelijking worden betrokken waarvan de transactiedata liggen vóór de peildatum als objecten waarvan de transactiedata liggen ná de peildatum, vooropgesteld dat daarvoor voldoende geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. In het rapport Hansen voor 2009 worden echter uitsluitend vergelijkingsobjecten gehanteerd waarvan de transactiedata liggen vóór de waardepeildatum. Voorts blijkt uit dit taxatierapport, als toegelicht ter zitting, onvoldoende waarom de ligging van het referentieobject De [adres 15], dat bezien naar de in 2.4.5 bedoelde afstand tot winkelvoorzieningen goed vergelijkbaar is, in andere opzichten zodanig veel beter is dan de ligging van het object, dat dit resulteert in een liggingfactor 8 (twee punten hoger dan voor het object). Ook maakt het rapport niet inzichtelijk waarom aan dit referentieobject een doelmatigheidsfactor 7 is toegekend (twee punten hoger dan voor het object), noch waarin het verschil is gelegen voor de factor "luxe" (een punt lager dan het object). Daarbij merkt de rechtbank op dat een foto van dit vergelijkingsobject ontbreekt. Gelet op het voorgaande maakt het rapport van taxateur Hansen niet inzichtelijk waarom het referentieobject De [adres 15] een WOZ-waarde 2009 heeft die ruim € 4.000,- hoger is dan die van het object, gegeven het feit dat het oppervlak van het referentieobject De [adres 15] (60m2) vijfentwintig procent kleiner is dan dat van het object (80 m2). Overigens rijst de vraag in hoeverre de waardering van factoren als "doelmatigheid" en "luxe" zich op een voldoende vergelijkbare/
      geobjectiveerde wijze laat uitdrukken in een decimale schaal met een vaste correctiewaarde per punt verschil in waardering per factor. 
    
    
    2.4.7. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in beide zaken voorzien door de waarde van het object voor 2008 vast te stellen op € 134.000,- en voor 2009 op € 139.000,- , alsmede door de waarden voor het object [adres 3] ([verwijst naar adres 3]) voor 2008 vast te stellen op € 138.000,- en voor 2009 op € 135.000,-.
    
    2.4.8. Voor verdere verlagingen van de waarde ziet de rechtbank geen aanleiding. Tussen partijen is niet in geschil dat de objecten omstreeks 1930 zijn gebouwd. De rechtbank is niet gebleken dat de onjuiste registratie van het bouwjaar van belang is voor de waardering, mede gelet op de door de taxateur van eiseres gehanteerde vergelijkingsobjecten.  
    
    Door verweerder is onweersproken gesteld dat de onjuiste koppeling van het kadastrale perceel [nummer perceel] aan de objecten van eiseres, hetgeen inmiddels in de gemeentelijke basisadministratie is hersteld, voor de vastgestelde WOZ-waarde geen verschil maakt. 
    
    Ook de overschrijding van de beslistermijn is niet van belang voor de waardebepaling van de objecten. Aan eiseres staan rechtsmiddelen ten dienste tegen het niet tijdig beslissen op haar bezwaarschrift. 
    
    2.4.9. Nu de beroepen gegrond worden verklaard, dient verweerder op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiseres de door haar betaalde griffierechten te vergoeden. 
    
    Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken.
    
    Op 1 oktober 2009 is in werking getreden het Besluit houdende aanpassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met de indexering van bedragen in die bijlage. Artikel II van het besluit bepaalt dat ten aanzien van bezwaar of beroep dat vóór de datum van inwerkingtreding van dit besluit is ingesteld, de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) van toepassing blijft zoals die luidde vóór de inwerkingtreding van dit besluit. Ingevolge artikel 3, eerste lid, van het Bpb worden voor de toepassing van artikel 2, eerste lid, onder a samenhangende zaken als de onderhavige aangemerkt als één zaak. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende bijstand in de zin van laatstgenoemde bepaling worden vastgesteld op € 322,-     (een punt voor de beroepschriften bij een wegingsfactor 1). Voor het verschijnen ter zitting wordt geen punt toegekend, nu eiseres ter zitting slechts is bijgestaan door taxateur Hansen. Diens kosten als deskundige komen reeds op grond van artikel 1, aanhef en onder b, van Bpb voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank kent aan eiseres in dat kader een kostenvergoeding toe van € 672,30. 
    
    
      2.4.10. Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
      3. Beslissing
    
    
    De rechtbank Dordrecht,
    
    Inzake het beroep met procedurenummer 09/1066:
     	
    - 	verklaart het beroep gegrond; 
    
    -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    
    - 	vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 3] tot  € 138.000,- en de waarde van het object [adres 1] tot € 134.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
    
    - 	vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor de objecten [adres 3] en [adres 1] tot een aanslag berekend naar de waarden van respectievelijk € 138.000,- en € 134.000,- en bepaalt dat deze uitspraak voorts in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
    
    -	bepaalt dat de verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt;
    
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op: € 994,30, waarvan € 322,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 672,30 aan deskundigenkosten;
    
    Inzake het beroep met procedurenummer 10/140:
    
    - 	verklaart het beroep gegrond; 
    
    -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    
    - 	vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 3] tot   € 135.000,- en de waarde van het object [adres 1] tot € 139.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
    
    - 	vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor de objecten [adres 3] en [adres 1] tot een aanslag berekend naar de waarden van respectievelijk € 135.000,- en € 139.000,- en bepaalt dat deze uitspraak voorts in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
    
    -	bepaalt dat de verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt.
    
    Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en mr. N.M. Zandbergen, griffier, ondertekend.
    
    
      De griffier is buiten staat	De rechter,
      te tekenen