ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ4047, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-12-2006, C04/01762
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2006-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomst ontbonden is, een en ander voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de koopovereenkomst nog niet ontbonden is. Voorts heeft [geïntimeerde] veroordeling van [appellant] gevorderd tot het betalen van voornoemde boete van 15% van de koopsom (E. 42.750,--) en tot betaling van aanvullende schadevergoeding.

typ. JD
      rolnr. C0401762/RO
    
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      zesde kamer, van 5 december 2006,
      gewezen in de zaak van: 
    
    
    
      [APPELLANT],
      wonende te [plaats](Duitsland),
      appellant in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 21 oktober 2004,
      geïntimeerde in incidenteel appel,
      procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
    
    
    tegen:
    
    
      [GEÏNTIMEERDE],
      wonende te [plaats], Duitsland,
      geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
      appellant in incidenteel appel,
      procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
    
    
    op het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond gewezen vonnis van 21 juli 2004 tussen principaal appellant - [appellant] - als gedaagde en principaal geïntimeerde - [geïntimeerde] - als eiser.
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 55932/ HA ZA 03-423) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het tussenvonnis van 25 februari 2004.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van producties vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde].
    
    Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] onder overlegging van producties de grieven bestreden. Voorts heeft [geïntimeerde] incidenteel appel ingesteld, daarin een grief aangevoerd en geconcludeerd kort gezegd, tot vernietiging van het beroepen vonnis, voor zover het betreft de wettelijke rente, en tot veroordeling van [appellant] overeenkomstig het in deze memorie weergegeven petitum. 
    
    [geïntimeerde] heeft in incidenteel appel geantwoord.
     
    Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de beide memories van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    in principaal en incidenteel appel
    
    4.1 Geen grieven zijn gericht tegen de feiten, zoals door de rechtbank vastgesteld in onderdeel 2 van het beroepen vonnis. Het hof zal van diezelfde feiten uitgaan. 
    
    4.2 Naast voornoemde feiten staan nog een aantal andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal voor de leesbaarheid al deze feiten hieronder weergeven.
    
    
      a. [geïntimeerde] heeft een hem in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [plaats] in 2002 te koop aangeboden met bemiddeling van makelaarskantoor [makelaarskantoor]
      b. [appellant] heeft deze woning twee maal bezichtigd. [appellant] zelf had toen geen bijstand van een makelaar of andere deskundige op het gebied van aankoop van woningen.
      c. Partijen hebben vervolgens op 29 maart 2002 een door genoemd makelaarskantoor opgestelde, acht pagina's tellende koopovereenkomst te [plaats] ondertekend (prod. 1 cve). In die koopovereenkomst staat ondermeer vermeld dat [appellant] genoemde woning c.a. heeft gekocht voor de prijs van E. 285.000,-- kosten koper en dat de akte van levering gepasseerd zou worden op 20 juli 2002 of zoveel eerder of later als partijen in onderling overleg nader zullen overeenkomen.
      d. In de schriftelijke overeenkomst is geen ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval [appellant] de woning niet zou kunnen financieren.
      e. In artikel 13 van de overeenkomst staat onder het kopje "Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete" onder meer vermeld dat ingeval een partij niet meewerkt aan de feitelijke en/of juridische levering hij zonder rechterlijke tussenkomst een boete verbeurt van 15 procent van de koopprijs. Het tekstonderdeel "15 procent" staat vetgedrukt en onderstreept in dit artikel vermeld.
    
    
    
      f. De notaris mr. [notaris] heeft [appellant] tweemaal schriftelijk uitgenodigd om op 22 juli 2002 op zijn kantoor te verschijnen teneinde de akte van levering te ondertekenen; [appellant] is toen niet verschenen. De notaris heeft vervolgens [appellant] met een verwijzing naar artikel 13 van de koopovereenkomst in gebreke gesteld en hem in de gelegenheid gesteld uiterlijk tot en met 30 juli 2002 zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. [appellant] heeft hieraan niet voldaan en heeft de woning niet afgenomen.
      g. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst vervolgens op 11 september 2002 buitengerechtelijk ontbonden. 
      h. [geïntimeerde] heeft bij koopovereenkomst van 20 november 2002 de woning aan [naam] verkocht voor een bedrag van E. 236.000,--.
    
    
    4.3 In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomst ontbonden is, een en ander voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de koopovereenkomst nog niet ontbonden is. Voorts heeft [geïntimeerde] veroordeling van [appellant] gevorderd tot het betalen van voornoemde boete van 15% van de koopsom (E. 42.750,--) en tot betaling van aanvullende schadevergoeding.
    
    4.4 [appellant] heeft erkend dat hij geweigerd heeft de woning af te nemen, maar heeft de vordering van [geïntimeerde] op diverse gronden betwist.
    
    4.5 In het beroepen vonnis heeft de rechtbank de vordering van [geïntimeerde] toegewezen in zoverre dat [appellant] veroordeeld is tot betaling van een bedrag van E. 72.099,93 alsmede betaling van de proceskosten.
    
    4.6 [appellant] woonde ten tijde van het ondertekenen van de onderhavige koopovereenkomst in Duitsland. Partijen hebben noch in de hiervoor genoemde overeenkomst noch in de gedingstukken expliciet kenbaar gemaakt welk recht zij van toepassing achten op deze overeenkomst, maar hebben in hun gedingstukken wel aansluiting gezocht bij het Nederlandse recht. De rechtbank heeft zich in het beroepen vonnis evenmin expliciet uitgelaten over het toepasselijke recht, maar heeft impliciet aansluiting gezocht bij het Nederlandse recht. Nu partijen hiertegen niet gegriefd hebben en voorts op grond van artikel 4 lid 3 van het Verdrag van de EEG inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome, 19 juni 1980) het Nederlandse recht van toepassing is, zal het hof het Nederlandse recht toepassen.
    
    4.7 De grieven 1 en 2 in het principaal appel richten zich blijkens de tekst en de toelichting daarop tegen het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud bevat en dat evenmin op andere wijze voor de koopovereenkomst essentieel is dat [appellant] kon beschikken over de voor de koopsom benodigde gelden. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen en al hetgeen [appellant] in dit kader aanvoert hieronder nader bespreken.
    
    
      4.8 [appellant] heeft allereerst aan zijn verweer ten grondslag gelegd dat de overeenkomst is gesloten onder een opschortende of ontbindende voorwaarde; de voorwaarde betrof de omstandigheid dat hij pas na verkoop van onroerend goed in Duitsland en de ontvangst van de daarbij behorende koopsom zou beschikken over de voor de koopprijs van de onderhavige woning benodigde gelden. 
      Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dit verweer onvoldoende feitelijk onderbouwd. Immers, hij heeft niet aangegeven waarom hij de onderhavige koopovereenkomst, die niet een dergelijke voorwaarde bevat, wel heeft ondertekend. Dit klemt temeer nu boven artikel 15 van de overeenkomst onderstreept en vetgedrukt staat vermeld "Ontbindende voorwaarden" en uit de daaronder staande tekst duidelijk blijkt dat er in ieder geval geen ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de woning in deze overeenkomst is opgenomen. 
      Evenmin heeft [appellant] op andere wijze duidelijkheid verschaft over het bestaan en de inhoud van een dergelijke voorwaarde, zoals bijvoorbeeld of het nu om een opschortende of juist een ontbindende voorwaarde zou gaan (van belang voor de vraag wie van beide partijen een beroep moet doen op het vervuld zijn van de voorwaarde), over de termijn waarbinnen [appellant] een beroep op een dergelijke ontbindende voorwaarde zou kunnen doen, danwel de termijn waarbinnen een dergelijke opschortende voorwaarde uiterlijk moest zijn vervuld. 
      Ten slotte geldt dat [appellant] zich ook nooit tegenover [geïntimeerde] heeft gedragen alsof er een dergelijke voorwaarde in de overeenkomst was opgenomen; [appellant] stelt immers niet dat hij op enig daarvoor in aanmerking komend moment een beroep heeft gedaan op het intreden van de ontbindende voorwaarde of dat hij aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat de opschortende voorwaarde niet in vervulling kan gaan. Integendeel, [geïntimeerde] stelt dat [appellant] na het ondertekenen van de koopakte eenvoudig niets meer van zich heeft laten horen. Pas op 1 november 2003 - dus na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding - deelt [appellant] na een groot aantal brieven, faxen en e-mails (zie producties bij inleidende dagvaarding) van de zijde van de notaris, [geïntimeerde] en diens raadsman, aan laatstgenoemde mee dat hij de woning niet meer wenst af te nemen. [appellant] heeft voornoemde gang van zaken niet betwist zodat het hof deze als vaststaand aanneemt.
      Nu [appellant] zijn verweer tegenover de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd, gaat het hof verder aan dit verweer voorbij.
      Overigens heeft [appellant] evenmin voldoende specifiek bewijs van zijn stelling aangeboden.
    
    
    
      4.9 Voorts heeft [appellant] aangevoerd dat hij er op mocht vertrouwen dat de overeenkomst wel een dergelijke voorwaarde bevatte. Ten aanzien van dit verweer geldt het volgende.
      [appellant] zelf heeft blijkens het proces-verbaal van de comparitie van partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst gesproken over geld dat uit Duitsland zou komen. Dit brengt echter niet zonder meer met zich mee dat [appellant] heeft vermeld dat het nog niet zeker was of hij dit geld daadwerkelijk zou krijgen, laat staan dat hij aan [geïntimeerde] of diens makelaar heeft aangegeven dat hij de overeenkomst wilde ontbinden of in het geheel niet wilde aangaan in het geval hij onverhoopt niet over dit geld kon beschikken. Blijkens de verklaring van [geïntimeerde] ter comparitie heeft [appellant] zelfs de indruk gewekt dat hij vermogend was en kennelijk heeft de makelaar van [geïntimeerde] eveneens die indruk gekregen. 
      [appellant] stelt weliswaar in hoger beroep dat hij aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat de koop afhankelijk was van het welslagen van de transactie in Duitsland, maar hij heeft deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] niet op voorhand aannemelijk gemaakt en evenmin voldoende specifiek te bewijzen aangeboden. Het hof gaat dan ook aan deze stelling voorbij. 
      De omstandigheid dat [appellant] vele jaren in Duitsland woonde en het Nederlandse recht niet kende, maakt dit niet anders. [appellant] heeft immers niet gesteld dat hij de Nederlandse taal niet beheerste (integendeel, [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat [appellant] Nederlander is en zijn moedertaal beheerst) en heeft evenmin gesteld dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst aan [geïntimeerde] heeft laten weten dat hij de tekst van de koopovereenkomst niet begreep. Door deze overeenkomst zonder een dergelijke mededeling te ondertekenen, zou naar het voorlopig oordeel van het hof veeleer een tegenovergestelde conclusie - dat [appellant] de tekst wel had gelezen en begrepen - voor de hand te liggen.
      Derhalve is onvoldoende vast komen te staan op welke grond [appellant] er op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] een financieringsvoorbehoud in het contract op zou laten nemen. 
      Ten slotte valt niet in te zien waarom een verkoper uit zich zelf - zonder dat de koper hierover rept dan wel de noodzaak daartoe zelfs maar heeft laten blijken - ten behoeve van de koper een financieringsvoorbehoud in het koopcontract van een onroerend goed moet opnemen.
      Het hof verwerpt derhalve dit verweer.
    
    
    4.10 De omstandigheid dat veel kopers van woningen een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de koopsom in de koopovereenkomst opnemen, brengt nog niet mee dat het hier gaat om een bestendig gebruikelijk beding. Ook op deze grond valt het bestaan van een financieringsvoorbehoud derhalve niet aan te nemen.
    
    
      4.11 Voor het geval niet is komen vast te staan dat de overeenkomst een financieringsvoorwaarde bevatte, heeft [appellant] aangevoerd dat het bestaan van een financieringsvoorbehoud in casu voortvloeit uit de eisen der redelijkheid en billijkheid. [appellant] heeft daartoe een aantal - in paragraaf 31 van de memorie van grieven sub a tot en met f weergegeven - feiten, omstandigheden en conclusies aangevoerd. Naast hetgeen het hof reeds in onderdeel 4.9 heeft overwogen, geldt het volgende.
      Allereerst is de door [appellant] sub c genoemde omstandigheid - dat [appellant] uitdrukkelijk heeft meegedeeld dat hij de koop slechts kon financieren indien een andere onroerend goed transactie in Duitsland succesvol zou worden afgehandeld - gemotiveerd betwist door [geïntimeerde] en niet voldoende specifiek te bewijzen is aangeboden door [appellant], zodat deze stelling van [appellant] niet is komen vast te staan. 
      Dan valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] aan [appellant] moest meedelen dat in de overeenkomst "het standaard financieringsbeding zou worden geschrapt" (punt d.). Overigens geldt - zoals hiervoor al overwogen - dat er hoogstens sprake is van een beding dat veelvuldig in dergelijke overeenkomsten voorkomt, maar bestaat er niet een dergelijk standaardbeding. 
      Voor het overige heeft [appellant] onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerde] aan [appellant] moest meedelen dat een dergelijk beding niet in de overeenkomst was opgenomen. Een verkoper mag er in beginsel vanuit gaan dat een koper ook zelf het contract nakijkt op dergelijke, uitsluitend voor hemzelf van belang zijnde bepalingen. [appellant] heeft evenmin zijn stelling, dat [geïntimeerde] met opzet deze bepaling niet heeft laten opnemen in het contract en voorts dit met opzet heeft verzwegen voor [appellant] (punt e.), voldoende feitelijk onderbouwd. 
      De overige door [appellant] genoemde feiten en omstandigheden rechtvaardigen niet dat op enigerlei door [appellant] voorgestane wijze rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat [appellant] onverhoopt de koopsom niet kon betalen terwijl er op dat punt geen voorwaarde in het contract is opgenomen. 
      Ook dit verweer van [appellant] wordt derhalve verworpen.
    
    
    4.12 Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] dat hij - toen bleek dat hij niet over geld uit Duitsland kon beschikken - vergeefs heeft getracht bij diverse financiers in Nederland en Duitsland een geldlening te verkrijgen, nu deze stelling niet relevant is voor de beslissing van dit geschil.
    
    4.13 Het hof passeert eveneens het bewijsaanbod van [appellant] dat de te verkrijgen gelden uit de onroerend goed transactie in Duitsland essentieel waren voor de financiering van de onderhavige woning. Ook deze stelling is niet relevant voor de beslissing van de onderhavige procedure. Het hof verwijst in dit kader naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen.
    
    4.14 Het voorgaande brengt mee dat de grieven 1 en 2 falen.
    
    
      4.15 Grief 3 richt zich tegen de verwerping door de rechtbank van het beroep op dwaling.
      Ook deze grief faalt. [appellant] beroept zich in dit kader immers op een schending van een mededelingsplicht van [geïntimeerde] (artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW). Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen is niet komen vast te staan dat op [geïntimeerde] een mededelingsplicht zou rusten met betrekking tot de afwezigheid van een financieringsvoorbehoud, laat staan dat [geïntimeerde] behoorde te weten dat een financieringsvoorbehoud essentieel was voor [appellant]. Nu het beroep op dwaling faalt, kan [appellant] derhalve niet met recht de overeenkomst vernietigen.
    
    
    
      4.16 In grief 4 maakt [appellant] bezwaar tegen de verwerping door de rechtbank van zijn beroep op onvoorziene omstandigheden. 
      Zo de door [appellant] bedoelde omstandigheid - het niet ontvangen van de koopsom van zijn in Duitsland verkochte onroerend goed - al een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW oplevert, komt [appellant] niet een beroep hier op toe. 
      Allereerst moeten deze omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Partijen hebben in artikel 13 van de overeenkomst reeds zelf de gevolgen van het niet nakomen van de overeenkomst bepaald. Niet voldoende is gesteld om te concluderen dat deze gevolgen zo onaanvaardbaar zijn dat [geïntimeerde] [appellant] hier niet aan kan houden. Voorts geldt dat het niet beschikken over de benodigde koopsom voor de onderhavige woning een omstandigheid is die in beginsel geheel voor rekening van [appellant] komt. Het had [appellant] vrij gestaan voor deze onzekere omstandigheid een financieringsvoorbehoud in het contract op te nemen. [appellant] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot een andere conclusie nopen. Het hof verwijst voorts naar hetgeen in onderdeel 4.11 van dit arrest is overwogen. Grief 4 faalt derhalve.
    
    
    
      4.17 [appellant] heeft in grief 5 aangevoerd dat hij heeft gedwaald omtrent het percentage van de contractuele boete bij niet nakoming. Hiertoe heeft hij allereerst aangevoerd dat de gebruikelijke boete 10% bedraagt en dat [geïntimeerde] dan wel diens makelaar hem had behoren in te lichten over de omstandigheid dat de boete 15% bedroeg. 
      Dit verweer wordt verworpen nu de feiten waarop dit verweer is gebaseerd niet vast zijn komen te staan.
      Allereerst staat onderstreept en vetgedrukt in de overeenkomst onder het eveneens onderstreepte en vetgedrukte kopje "boete" vermeld dat de boete bij niet nakoming 15% van de totale koopprijs bedraagt. Niet valt in te zien waarom dit niet als een mededeling van [geïntimeerde] valt aan te duiden. Voor het geval [appellant] de overeenkomst niet heeft gelezen, geldt dit in beginsel als een hem aan te rekenen omstandigheid.
      Voorts heeft [geïntimeerde] betwist dat een boete van 10% van de koopsom gebruikelijk is, en heeft [appellant] dit niet op voorhand aannemelijk gemaakt noch te bewijzen aangeboden, zodat het hof hier niet van uit kan gaan.
      Het hof verwerpt het verweer van [appellant] dat de boete niet billijk is. Immers, [geïntimeerde] vordert de werkelijke schadevergoeding slechts voor zover deze hoger is dan de boete van 15% van de koopsom. Nu - zoals hierna zal blijken - de werkelijke schade hoger is dan de boete, betekent dit dat de facto de boete geen enkele rol meer speelt bij het vaststellen van de door [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen bedragen.
    
    
    4.18 Hierna zal het hof de diverse in grief 5 aan de orde gestelde schadeposten bespreken. Het hof verwerpt reeds nu het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde] eigen schuld aan de schade kan worden toegerekend omdat [geïntimeerde] de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst heeft geschrapt. Het hof verwijst daarvoor naar hetgeen hierover reeds in eerdere overwegingen van dit arrest is vermeld. De stelling van [appellant], dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft gedaan aan zijn schadebeperkingsplicht, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. Reeds daarom gaat het hof aan deze stelling voorbij.
    
    4.19 [geïntimeerde] stelt allereerst schade te hebben geleden doordat hij bij verkoop van de onderhavige woning aan een andere koper een bedrag van E. 49.000,-- minder heeft ontvangen. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [geïntimeerde] een afschrift van de verkoopovereenkomst in het geding gebracht, waarin staat vermeld dat de woning is verkocht voor een bedrag van E. 236.000,--. [geïntimeerde] heeft voorts een verklaring gegeven voor het feit dat de woning bij latere verkoop een lager bedrag heeft opgebracht. Nu [appellant] de juistheid van deze overeenkomst niet gemotiveerd heeft betwist, staat hiermee vast dat de onderhavige woning bij latere verkoop een bedrag van E. 49.000,-- minder heeft opgebracht dan bij de verkoop aan [appellant]. Hiermee is het causaal verband tussen de tekortkoming van [appellant] en deze schade voorts in beginsel gegeven. [appellant] heeft hiertegenover onvoldoende gemotiveerd betwist dat er geen causaal verband is tussen zijn tekortkoming en de hiervoor genoemde schadepost. 
    
    4.20 [geïntimeerde] stelt makelaarskosten te hebben gemaakt voor de verkoop van de woning in december 2002 aan [naam]. Het zou gaan om een bedrag van E. 4.366,-- aan courtage alsmede om een bedrag van E. 1773,15 inzake de BTW hierover alsmede advertentiekosten, derhalve in totaal E. 6.139,15. Ter onderbouwing hiervan heeft [geïntimeerde] reeds in eerste aanleg overgelegd een aan hem gerichte courtagenota d.d. 20 november 2002 ad E. 6.139,15 terzake de verkoop van de woning aan [naam]. Voorts staat dit bedrag vermeld op de eindafrekening d.d. 5 december 2002 van de notaris terzake de verkoop van de onderhavige woning aan [naam]; dit bedrag wordt in mindering gebracht op de aan [geïntimeerde] uitbetaalde koopsom. [appellant] heeft de juistheid van deze nota's niet voldoende gemotiveerd betwist zodat het hof van de juistheid van deze kosten uitgaat. Deze kosten zou [geïntimeerde] niet hebben gehad indien [appellant] de overeenkomst was nagekomen. De rechtbank heeft derhalve terecht deze schadepost toegewezen.
    
    
      4.21 [geïntimeerde] heeft voorts gesteld dat hij voor de onderhavige woning nog hypotheeklasten heeft moeten betalen tot aan de verkoop en levering aan [naam]. Het gaat daarbij volgens [geïntimeerde] om de periode van 31 juli 2002 tot 
      5 december 2002 en om een maandelijkse hypotheeklast van E. 348,84, derhalve in totaal E. 1.457,46. Ter onderbouwing van deze lasten heeft hij een viertal betaaloverzichten van deze hypotheek in het geding gebracht als productie 2 bij memorie van antwoord. Nu [appellant] deze afschriften en de daarbij behorende bedragen onvoldoende gemotiveerd betwist heeft, gaat het hof uit van de juistheid hiervan. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist gesteld dat hij deze kosten niet had hoeven te maken als [appellant] de overeenkomst was nagekomen. Derhalve staat vast dat het hier om een schadepost gaat tengevolge van de tekortkoming van [appellant]. Ook deze post is terecht toegewezen.
    
    
    4.22 Ditzelfde geldt voor de extra kosten tengevolge van een opstalverzekering over de periode van 31 juli 2002 tot aan begin december 2002. [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij terzake deze verzekering een bedrag van E. 18,05 per maand moest betalen, zodat de schade over 4 maanden en 5 dagen E. 75,40 bedraagt en heeft ter onderbouwing hiervan een bankafschrift overgelegd (volgnummer 21, blad 1) waarop een afschrijving van een bedrag van E. 18,05 aan Interpolis staat vermeld voor de periode 5 oktober 2002 tot 5 november 2002. Nu [appellant] dit niet voldoende gemotiveerd betwist heeft, is deze schadepost eveneens terecht toegewezen.
    
    
      4.23 [geïntimeerde] stelt voorts dat hij schade heeft geleden doordat hij na de verkoop van de onderhavige woning aan [appellant] op 13 mei 2002 zelf een andere woning in Duitsland heeft gekocht. Nu hij niet kon beschikken over de koopsom van zijn woning in [plaats], heeft hij een bedrag van E. 170.000,-- bij de Volksbank in Schwalmtal moeten lenen. Hiervoor heeft hij E. 920,83 maandelijks aan rente moeten betalen alsmede E. 1.700 aan afsluitprovisie. In totaal heeft [geïntimeerde] naar zijn zeggen E. 5.739,84 aan extra rente moeten betalen.
      Ter onderbouwing van deze stelling heeft [geïntimeerde] de bedoelde kredietovereenkomst d.d. 24 juli 2002 overgelegd, waarin de afsluitprovisie alsmede het rentepercentage over de lening staat vermeld. Voorts heeft [geïntimeerde] een overzicht van betalingen van deze bank overgelegd, waarin onder meer sprake is van een maandelijkse rente van E. 920,83.
      [appellant] betwist het causale verband tussen deze schadepost en zijn tekortkoming. Nu echter uit de feiten voortvloeit dat [geïntimeerde] op 22 juli niet over de koopsom van zijn oude woning te [plaats] kon beschikken, ligt het zozeer voor de hand dat hij even later - op 24 juli 2002 - een aanvullend krediet moest afsluiten voor de koopsom van de nieuwe woning, dat [appellant] zijn bezwaren nader had moeten onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, zal het hof deze schadepost als onvoldoende gemotiveerd betwist toewijzen.
    
    
    4.24 Tot slot heeft [appellant] in grief 5 bezwaar gemaakt tegen de toewijzing van een bedrag van E. 500,-- aan buitengerechtelijke kosten. Nu niet gemotiveerd is betwist dat [appellant] in gebreke is gesteld door de notaris en voorts dat de raadsman van [geïntimeerde] vóór de dagvaarding aan [appellant] diverse brieven heeft geschreven (o.a. op 1 november 2002 en 31 januari 2003) staat vast dat [geïntimeerde] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Niet valt in te zien dat de door de rechtbank terzake toegewezen schadevergoeding ad E. 500,-- niet redelijk is. Ook dit onderdeel van grief 5 wordt derhalve afgewezen. 
    
    4.25.1 Geen grief is gericht tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van E. 7.488,08 wegens wettelijke rente over de niet betaalde koopsom van E. 285.000,-- over de periode van 31 juli 2002 tot en met 14 december 2002 (zie pagina 4 sub b van de inleidende dagvaarding). Het hof zal daar derhalve vanuit gaan.
    
    4.25.2 In het incidenteel appel wil [geïntimeerde] naar het hof begrijpt uit het petitum in combinatie met de toelichting daarop kennelijk de toegekende schadevergoeding a) met voormeld bedrag van E. 7.488,08 verminderen en in plaats daarvan vorderen: b) de wettelijke rente over E. 285.000,-- vanaf 31 juli 2003 tot 5 december 2003 (zie petitum sub 2 in de memorie van incidenteel appel) en c) vanaf 5 december 2003 de wettelijke rente over een bedrag van E. 49.000,-- (de schadevergoeding wegens de lagere koopsom bij verkoop van de woning aan [naam]) vanaf 5 december 2003 tot aan de dag der algehele voldoening en tenslotte d) over een bedrag van E. 72.099,93 dan wel E. 64.611,85 eveneens de wettelijke rente vanaf 31 juli 2003.
    
    4.25.3 Allereerst gaat het hof er van uit dat sprake is van een kennelijke verschrijving: gelet op de diverse data kan het niet anders dan dat het jaar 2002 in plaats van 2003 bedoeld is.
    
    
      4.25.4 Nu geen grieven zijn gericht tegen de eerdervermelde toewijzing van de wettelijke rente over het bedrag van E. 285.000,-- en de hiervoor sub b) genoemde wijziging van eis neerkomt op een vermindering van de periode (tien dagen) waarover de wettelijke rente over het bedrag van E. 285.000,-- door de rechtbank is toegewezen, zal het hof deze wijziging van de wettelijke rente, zoals hiervoor onder a en b genoemd, toewijzen.
      Het hof zal voorts de (hiervoor sub c genoemde) wettelijke rente over de schadevergoeding van E. 49.000,-- toewijzen vanaf 5 december 2002 tot aan de dag der algehele betaling. Immers, deze schadepost is op die datum ontstaan en [appellant] was vanaf die datum in verzuim met de betaling daarvan. 
    
    
    
      4.25.5 Tenslotte vordert [geïntimeerde] (zie hiervoor sub d) nog de wettelijke rente over de totale schadevergoeding van E. 72.099,93 dan wel over E. 64.611,85 vanaf 31 juli 2002.
      Het hof gaat er gelet op de toelichting op de incidentele grief van uit dat [geïntimeerde] de wettelijke rente bedoelt te vorderen over de overige - hiervoor niet reeds genoemde - schadeposten. Over de eerder genoemde posten is wettelijke rente is toegewezen. Dit betekent dat het gaat om de wettelijke rente over een schadebedrag van (E. 64.611,85 minus E. 49.000,-- =) E. 15.611,85.
      Nu blijkens de toelichting op deze schadeposten deze lang niet allemaal als schade voor [geïntimeerde] zijn ontstaan op 31 juli 2002 (maar vaak pas in de loop van de maanden tot aan de verkoop van de woning aan [naam] en kort daarna) valt niet in te zien waarom de wettelijke rente vanaf 31 juli 2002 dient te worden toegewezen. In zoverre begrijpt het hof de betwisting daarvan door [appellant]. 
      [geïntimeerde] heeft niet de moeite genomen om in dit kader een behoorlijke uitsplitsing van deze schadeposten te maken, zodat het hof de wettelijke rente over deze overige schadeposten - mede gelet op de betwisting door [appellant] - pas zal toewijzen vanaf 30 januari 2003 tot aan de dag der algehele voldoening. Immers, blijkens een door [geïntimeerde] zelf overgelegde productie wordt op 30 januari 2003 nog een termijn rente door [geïntimeerde] betaald aan de Volksbank Schwalmtal, welke rente [geïntimeerde] als schadepost heeft opgevoerd en toegewezen heeft gekregen.
    
    
    
      4.26 Het voorgaande betekent dat de grieven in het principaal appel falen en de grief in het incidenteel appel grotendeels slaagt. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van het principaal en incidenteel appel. 
      Voor alle duidelijkheid (in verband met de gewijzigde wettelijke rente) zal het hof het beroepen vonnis vernietigen voor zover het betreft de veroordeling tot betaling van het bedrag van E. 72.099,93 en opnieuw rechtdoende de vordering zoals toegewezen hieronder in het dictum weergeven. Voor het overige wordt het beroepen vonnis bekrachtigd.
    
    
    5. De beslissing.
    
    Het hof:
    
    
      op het principaal en incidenteel appel: 
      vernietigt het beroepen vonnis van de rechtbank te Roermond d.d. 21 juli 2004, voor zover [appellant] veroordeeld is tot het betalen van een bedrag van E. 72.099,93, en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van E. 64.611,85, vermeerderd met de wettelijke rente 
      - over een bedrag van E. 285.000,-- van 31 juli 2002 tot 5 december 2002,
      - over een bedrag van E. 49.000,-- vanaf 5 december 2002 tot aan de algehele voldoening,
      - over een bedrag van E. 15.611,85 vanaf 30 januari 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    bekrachtigt voornoemd vonnis voor het overige;
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, welke kosten het hof aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op
      - voor het principaal appel op E. 1.088,-- voor verschotten en op E. 2.632,-- voor salaris procureur,
      - voor het incidenteel appel op E. 1.316,-- voor salaris procureur;
    
    
    wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
    
    Dit arrest is gewezen door de mrs. Rothuizen-van Dijk, Meulenbroek en H. Vermeulen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 5 december 2006.