ECLI:NL:RBLIM:2023:5457, Rechtbank Limburg, 13-09-2023, 9680066 \ CV EXPL  22-677
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis na eerder tussenvonnis. Huurgeschil tussen brouwerij en haar huurder, een uitbater van een horecagelegenheid  in Heerlen, gelegen naast het “Maankwartier”. De brouwerij vordert ontruiming van het pand vanwege een forse huurachterstand, van in totaal ruim € 60.000,00. De huurder heeft aangevoerd dat hij geen huurachterstand meer heeft, o.a. omdat hij met de Brouwerij afspraken heeft gemaakt over huurverlaging in verband met de teruglopende klandizie door de bouw van het Maankwartier. Ook zou de Brouwerij geen rente meer rekenen over de huurachterstand. Het bedrag dat aan rente wordt gevorderd bedraagt ruim € 30.000,00. De brouwerij heeft deze afspraken ontkend. Bijna alle verweren van de huurder worden verworpen. Ook het beroep om huurprijsverlaging vanwege de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie wordt afgewezen. De huurder heeft onvoldoende financiële gegevens overgelegd om een berekening te maken op grond van de in de rechtspraak ontwikkelde “vastlastenmethode”.
        Wat betreft de gestelde toezegging dat de brouwerij zou afzien van rente over de huurachterstand wordt een bewijsopdracht gegeven. De huurder zal moeten bewijzen dat de brouwerij die toezegging heeft gedaan. Na bewijslevering door de huurder wordt een eindbeslissing genomen.

RECHTBANK LIMBURG
  
  Burgerlijk recht
  
    Zittingsplaats Maastricht
  
  
    Zaaknummer: 9680066 \ CV EXPL  22-677
  
  
    
      Vonnis van de kantonrechter van 13 september 2023
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
      BRAND BIERBROUWERIJ B.V.,
    gevestigd te Wijlre,
    eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
    gemachtigde mr. J.A.M.G. Vogels,
  
  
    tegen:
  
  
    
      
        [gedaagde in conventie, eiser in recoventie]
      ,
    wonend te [woonplaats] ,
    gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
    gemachtigde mr. A.L. Stegeman.
  
  
    Partijen zullen hierna Brand B.V. en [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] genoemd worden.
  
  
    
      6Het verdere verloop van de procedure
    
    
      6.1.
      Op 12 april 2023 is een tussenvonnis gewezen. De alineanummering van dit vonnis bouwt daarop voort.
      
    
    
      6.2.
      Na het tussenvonnis van 12 april 2023 heeft op 5 juli 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.
      
    
    
      6.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      7De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De hoogte van de huurachterstand en rente daarover
      
    
    
    
      7.1.
      Brand B.V. heeft de vordering op [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] tot betaling van de huurachterstand en de contractuele rente daarover tot 18 januari 2022 becijferd op een bedrag van € 61.154,48. Ter onderbouwing van de hoogte van dit bedrag heeft Brand B.V. bij dagvaarding de volgende overzichten in het geding gebracht:
      
      
        productie 14: de sinds januari 2017 gefactureerde huur	 		 € 211.422,24
        productie 15: de door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gedane betalingen 			 € 230.664,08 -
        productie 16: interne afboekingen					 €     4.198,59 -
        productie 17: de rentefacturen 						€    31.514,61 + 
        totaal bedrag								€      7.874,18
      
      
    
    
      7.2.
      Daarnaast heeft Brand B.V. onbetwist gesteld dat nog een bedrag van  € 53.280,30 openstaat aan “oude huurschuld”, tot betaling waarvan [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] reeds eerder in het vonnis van de kort gedingrechter van 12 januari 2017 is veroordeeld, zodat zij in totaal nog van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] te vorderen heeft (€ 7.874,18 + € 53.280,30 =)  € 61.154,48		
      
    
    
      7.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft deze berekening en de grondslagen daarvan betwist en op diverse onderdelen verweer gevoerd. Enkele verweren die bij conclusie van antwoord zijn gevoerd en bij repliek zijn weersproken, zijn in de conclusie van dupliek niet herhaald. Ten aanzien van die verweren (zoals de huur over december 2016 die over januari 2017 bleek te gaan, de niet terug te vinden betaling van € 55.000,00 die wel op het betalingsoverzicht van Brand B.V. bleek te staan, de “interne boekingen” die in het voordeel van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] bleken te zijn en de “niet-gebruikelijke indexering van de huur in het eerste jaar van de huurovereenkomst (2011)), gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] die verweren niet handhaaft. Die verweren zullen dan ook niet worden besproken. De wél gehandhaafde verweren komen  – voor zover van belang – op het volgende neer:
      
        
          In januari 2017 zijn Brand B.V. en [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] in 2017 en 2018 een lagere huur verschuldigd zou zijn. In het “overzicht facturen huurfacturen” (productie 14) heeft Brand B.V. echter de contractuele huur opgenomen en niet de afgesproken lagere huur. Het totaalbedrag op dit overzicht is daardoor veel hoger dan de werkelijke huurachterstand.
        
        
          De huur over 2019 zou niet worden geïndexeerd en hetzelfde blijven als de afgesproken, lagere, huur over 2018. Ook dit is niet correct in het overzicht verwerkt.
        
        
          Door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] is bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2011 een betaling gedaan die verrekend moet worden met de achterstand.
        
        
          Het overzicht met door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gedane betalingen (productie 15) klopt niet: er ontbreken betalingen die hij wel heeft gedaan.
        
        
          In november 2017 is een nadere afspraak gemaakt over de verschuldigde rente. Het bedrag aan rente (productie 17) is dus niet juist. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] betwist tevens de ontvangst van de rentefacturen vanaf eind 2016. De rente zou op nihil moeten worden gesteld.
        
      
      
    
    
      7.4.
      
        Op deze verweren, die door Brand B.V. allemaal zijn weersproken, zal in het onderstaande verder worden ingegaan, waarbij bovenstaande volgorde wordt aangehouden. Bij die beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat in artikel 4.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat de administratie van Brand B.V. strekt tot bewijs van het door de huurder ( [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ) aan de brouwerij (Brand B.V.) verschuldigde. 
        Dat betekent – ook in deze procedure – dat van de juistheid van de door Brand B.V. overgelegde gegevens wordt uitgegaan, tenzij [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] tegenbewijs levert.
      
      
    
    
      7.5.
      
        Ad :. Zijn partijen over 2017 en 2018 een lagere huurprijs overeengekomen?
      
      
      
        7.5.1.
        
          
            [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft ter onderbouwing van deze door hem gestelde afspraak verwezen naar een e-mail van 1 februari 2017 (productie 1a zijdens [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ) van [naam bedrijfsjurist] , destijds bedrijfsjurist bij Brand B.V. 
          In deze e-mail staat onder andere het volgende (cursivering door de kantontrechter):
          “In navolging op ons gesprek van vanochtend, ontvangt u via deze weg de bevestiging van de aanvullende afspraken zoals tussen partijen zijn gemaakt.
        
        
        
          Per februari 2017 wordt er maandelijks voor de eerste van iedere maand een bedrag van € 1.500,00 ex BTW en wel voor de periode tot en met juni 2017.
          De tweede helft van 2017 wordt dit bedrag verhoogd naar een € 2.000,00 ex BTW, de eerste helft van 2018 wordt dit bedrag een € 2.500,00 ex BTW en de tweede helft van 2018 wordt dit bedrag een € 3.000,00 BTW. Per 1 januari 2019 wordt de alsdan geldende huur (de huidige huur met indexaties) aan Brand betaald.
        
        
        
          
            Deze afspraak laat overigens onverlet de verschuldigdheid van de huurpenningen zoals in het huurcontract tussen partijen is verwoord. Met andere woorden, de huur zoals contractueel is overeengekomen blijft verschuldigd, maar Brand neemt genoegen met een eerste betaling als beschreven.
          
        
        
        
          Wanneer Brand niet, niet tijdig of niet geheel wordt betaald conform bovenstaande afspraak, is iedere afspraak tussen partijen zonder nadere berichtgeving komen te vervallen en zal er een afspraak worden gemaakt om het pand ter beschikking te stellen aan Brand en de huur te ontbinden (op basis van het aanwezige ontruimingsvonnis en de openstaande bedragen).
        
        
        
          Brand zal hier geen nadere ingebrekestellingen en dergelijke meer voor hoeven te verzenden.
        
        
        
          Indien en zover als mogelijk zal de heer [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] aflossingen op de thans aanwezige schuld
          (waar een rentepercentage van 1% per maand op van toepassing is), bijvoorbeeld bij totstandkoming van een IMK—krediet of wanneer de zaken beter gaan (richting oplevering Maankwartier).
          (…)
          Indien en voorzover partijen zich aan bovenstaande afspraken houden, zullen zij eind 2018 nadere afspraken maken omtrent de alsdan aanwezige schuld tegen alsdan bij Brand geldende tarieven.
          (…)”
        
        
      
      
        7.5.2.
        Met Brand B.V. is de kantonrechter van oordeel dat uit de tekst van deze e-mail niet kan worden afgeleid dat Brand B.V.de huurprijs heeft verlaagd. Brand B.V. heeft slechts tijdelijk genoegen genomen met een lagere betaling, maar expliciet opgenomen dat de overeengekomen huur verschuldigd bleef. Dat die overeengekomen huur thans is opgenomen in het door Brand B.V. als productie 14 overgelegde overzicht, is dan ook conform de afspraken tussen partijen. 
        
      
      
        7.5.3.
        De stelling van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] dat deze afspraak tot gevolg had dat het meerdere aan huur misschien wel verschuldigd, maar niet meer opeisbaar was, en dus tot een natuurlijke verbintenis is verworden, gaat evenmin op. Een uitstel van betaling zonder concrete afspraken te maken wanneer er dan wel betaald wordt, kan niet worden beschouwd als een afstand van het recht om die betaling op enig moment, al dan niet in rechte, alsnog op te eisen. Daar komt bij dat in de e-mail door Brand B.V. het voorbehoud is gemaakt dat wanneer Brand B.V. niet, niet tijdig of niet geheel werd betaald conform bovenstaande afspraak, iedere afspraak tussen partijen zonder nadere berichtgeving kwam te vervallen, zonder dat Brand B.V. een andere ingebrekestelling diende te verzenden. Uit het overzicht met door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gedane betalingen (productie 15)  blijkt dat hij veelvuldig te laat (niet vóór het eerste van de maand) heeft betaald, dat hij in 2017 pas in oktober (en dus niet vanaf juli) de afgesproken verhoging is gaan betalen en zich helemaal niet heeft gehouden aan de afspraak om in de tweede helft van 2018 € 3.000,00 ex btw te gaan betalen. Brand B.V. had zich dus eigenlijk al in augustus 2017 kunnen beroepen op het niet nakomen van de afspraken door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] en de contractuele huur kunnen opeisen en zelfs het ontruimingsvonnis kunnen executeren. Dat zij dat niet heeft gedaan, kan niet tot gevolg hebben dat zij thans geen vorderingsrecht meer op [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zou hebben ten aanzien van de door hem nog verschuldigde huur. Het innemen van een dergelijk standpunt zou immers, gelet op de door Brand B.V. jegens [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] betrachte coulance, in strijd komen met de eisen van redelijkheid en billijkheid die partijen jegens elkaar in acht dienen te nemen.
        
      
    
    
      7.6.
      
        Ad b:. Zou de huur in 2019 niet worden geïndexeerd?
      
      
      
        7.6.1.
        
          Ter onderbouwing van zijn stelling dat de huurprijs in 2019 niet zou worden geïndexeerd heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gewezen op een e-mail van 14 februari 2019 (productie 1b zijdens [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ), wederom van de hand van [naam bedrijfsjurist] , gericht aan [naam adviseur] , destijds adviseur van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . 
          Hierin staat, onder meer en voor dit specifieke geschilpunt van belang (cursivering kantonrechter) :
          “Afgelopen donderdag hebben wij gesproken over de situatie bij de [naam brasserie] in relatie tot het Maankwartier.
        
        
        
          Daar kwam onder meer naar voren dat de oplevering van het Maankwartier op zich laat wachten en dat dat de [naam brasserie] niet helpt in het streven weer optimaal te exploiteren.
          Er wordt nu onderzocht of [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] via een advocaat een zaak tegen de Gemeente gaat aanspannen of niet (om zo een stukje vertragingsschade te realiseren).
        
        
        
          Gevraagd aan Brand is nu om te kijken of zij voor 2019 genoegen wil/kan nemen met een ongewijzigde huur.
        
        
        
          (…)
        
        
        
          Momenteel staat er 79K open aan (nog) niet betaalde huur op de eenmanszaak en circa 20K staat er nog open op de (vroeger exploiterende) VOF.
        
        
        
          (…)
        
        
        
          
            Indien en voorzover [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] een advocaat gaat inhuren om te gaan strijden richting de gemeente, is Brand bereid om voor 2019 genoegen te nemen met de laatste huur zoals in 2018 is betaald (en waarbij het nog niet betaalde gedeelte bij het bovenstaande saldo wordt opgeteld).
        
        
        
          Mocht [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] geen advocaat inhuren, dan willen wij dat hij structureel meer huur aan ons gaat betalen.
          Deze huurbetalingen moeten tijdig worden voldaan op het daartoe aangegeven bankrekeningnummer en met een correcte omschrijving.
        
        
        
          (…)”
        
        
      
      
        7.6.2.
        Voor zover [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] in deze vastlegging van de gemaakte afspraken leest dat Brand B.V. onvoorwaardelijk heeft toegezegd dat de huurprijs over 2019 niet geïndexeerd zou worden, volgt de kantonrechter hem daarin niet. Uit het gecursiveerde zinsdeel blijkt dat dit een voorwaardelijke toezegging was en dat de voorwaarde luidde dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] een advocaat zou inhuren om tegen de gemeente te strijden. Uit de voorgaande tekst van de e-mail volgt dat met “strijden” werd bedoeld: “een zaak tegen de gemeente aanspannen om zo een stukje vertragingsschade te realiseren”. De uitleg die [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] geeft aan deze tekst houdt, mede gelet op de betwisting daarvan door Brand B.V., geen stand.
        
      
      
        7.6.3.
        
          [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft weliswaar gesteld dat hij heeft “gestreden” tegen de gemeente, maar niet dat dit was door met behulp van een advocaat een zaak aan te spannen om vertragingsschade te krijgen. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft dus niet gesteld dat hij aan de voorwaarde heeft voldaan, zodat ervanuit moet worden gegaan dat die voorwaarde niet is vervuld. Dat betekent dat de huurprijs geïndexeerd mocht worden en dat het overzicht van Brand B.V. ook op dat punt juist is.
        
      
    
    
      7.7.
      
        Ad c: Heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] een verrekenbare tegenvordering op Brand B.V.?
      
      
      
        7.7.1.
        
          [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft in het kader van dit verweer meerdere stellingen betrokken. Eerst heeft hij aangevoerd dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst een voorschot betaald zou hebben aan Brand B.V. van € 35.000,00 dat door Brand B.V. in mindering gebracht zou moeten worden op de thans bestaande vordering. Nadat deze stelling door Brand B.V. was weersproken heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zijn stellingen aangepast en aangevoerd dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst “sleutelgeld” heeft betaald ter hoogte van € 23.205,00. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] voert aan dat dit een eufemisme is voor een onredelijk en onverplicht voordeel dat Brand B.V. heeft geclaimd om [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] als huurder te accepteren. Het zou volgens [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gaan om een van hem afgedwongen geldsom waar geen enkele prestatie van Brand B.V. tegenover staat. De verplichting tot betaling van dit bedrag vloeide niet voort uit de huurovereenkomst. De enige verplichting die daaruit voortvloeit is het betalen van huur en daarom moet de betaling van dit bedrag beschouwd worden als de betaling van (een voorschot op) huur. Daarom moet dit bedrag in mindering worden gebracht op de vordering van Brand B.V..
        
      
      
        7.7.2.
        Brand B.V. heeft naast een beroep op verjaring, de kracht van gewijsde van het kort geding vonnis van 12 januari 2017 en uitsluiting van de bevoegdheid tot verrekening in haar algemene voorwaarden, (ter gelegenheid van de mondelinge behandeling) gesteld dat het bedrag aan sleutelgeld is betaald op basis van een afspraak tussen partijen omdat het huurobject aan [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] werd gegund en niet aan een andere gegadigde. Destijds, in 2011, was dit gebruikelijk en er is geen sprake van onverschuldigde betaling.
        
      
      
        7.7.3.
        De kantonrechter is van oordeel dat de factuur die door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] als productie 20 is overgelegd ieder misverstand over de titel van de betaling van het bedrag van € 23.205,00 uitsluit: Het betreft sleutelgeld ten behoeve van het bedrijf aan de Stationsstraat 22 te Heerlen. Ook [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zelf stelt dat dit geld door Brand B.V. is geclaimd om hem als huurder te accepteren. Hij heeft dit bedrag in 2011 zonder enig protest betaald en dat is naar het oordeel van de kantonrechter een gedraging die Brand B.V. mocht opvatten als een tot haar gerichte verklaring dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] akkoord ging met de betaling van sleutelgeld als voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst. Tot deze procedure is [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] daar niet op teruggekomen en hij heeft nooit de nietigheid of vernietigbaarheid van de onderliggende overeenkomst ingeroepen. Dat doet hij ook nu niet. Dat de betaling van dit bedrag nu ineens zou moeten worden aangemerkt als de betaling van (een voorschot op) huur, wordt dan ook niet gevolgd. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft dan ook geen (verrekenbare) tegenvordering op Brand B.V. De overige verweren van Brand B.V. behoeven daarom geen verdere beoordeling.
        
        
        
        
      
    
    
      7.8.
      
        Ad d: Ontbreken er door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gedane betalingen in het overzicht van Brand B.V.?
      
      
      
        7.8.1.
        Over deze stelling kan de kantonrechter kort zijn. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] roept veel, maar onderbouwt niets, terwijl hij eenvoudigweg een uitdraai van zijn bankbetalingen aan Brand B.V. had kunnen overleggen. Aan deze stelling wordt dan ook voorbij gegaan.
        
        
      
    
    
      7.9.
      
        Ad. e: Hebben partijen in november 2017 afgesproken dat Brand B.V. geen rente meer in rekening zou brengen?
      
      
      
        7.9.1.
        
          [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] stelt dat het bedrag van € 31.514,61 aan rente onterecht door Brand B.V. wordt gevorderd. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] – aanvankelijk steeds wisselende – stellingen betrokken en zich beroepen op – weer van zijn stellingen afwijkende en onderling niet consistente – verklaringen van derden. Ook heeft hij bewijs aangeboden. Voor de beoordeling van dit verweer en van de vraag of [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] tot nadere bewijsvoering dient te worden toegelaten, zal de kantonrechter in het navolgende eerst uitwerken wat op welk moment van de procedure door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] en die derden is aangevoerd of verklaard.
        
      
      
        7.9.2.
        
          In de conclusie van antwoord, onder randnummer 16 stelt [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] :
          “In de loop van 2017 heeft er nog een andere bespreking plaatsgevonden tussen de heren [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] , [naam boekhouder] en [naam adviseur] en de heren van Brand, waarbij aanvullende afspraken zijn gemaakt. Directe aanleiding daarvoor was dat er bepaalde gebreken aan het pand optraden die voor rekening van Brand kwamen. Afgesproken is toen dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] die zou herstellen en Brand daartegenover zou toestaan dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] in het pand zou mogen gaan wonen zonder huurverhoging en zonder indexering en Brand B.V. zou afzien van de proceskostenveroordeling én per januari 2017 geen rente zou rekenen over de achterstand.”
        
        
      
      
        7.9.3.
        
          In randnummer 32 van dezelfde conclusie wordt verwezen naar productie 13 bij dagvaarding, waarbij een brief d.d. 8 april 2021 is overgelegd van mr. Stegeman aan mr. Vogels waarin de rentefacturen van Brand B.V. worden betwist. In deze brief staat:
          “Cliënt heeft de laatste 4 jaar geen facturen voor die vermeende rente ontvangen en dat is ook conform afspraak met uw cliënte dat die rente niet zou worden gevorderd om het betalingsprobleem niet nog groter te maken dan het al was.”
        
        
      
      
        7.9.4.
        
          In randnummer 52 van dezelfde conclusie wordt gesteld: 
          “De rentefacturen van Brand B.V. worden betwist. Brand zou conform de in 2017 gemaakte afspraken geen rente rekenen. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft na december 2016 ook nooit meer rentefacturen ontvangen. Brand bevestigt in de e-mail van februari 2019 dat de achterstand was bevroren (…) Er is ook geen enkele onderbouwing van deze vermeende rentevordering omdat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] niet kan nagaan over welk bedrag en over welke periode rente (welke?) werd berekend.”
        
        
      
      
        7.9.5.
        
          In de bedoelde e-mail van 14 februari 2019 (productie 1b zijdens [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ) staat – voor zover van belang voor dit geschilpunt – het volgende:
          “(…)
          
            Drankafname.
          
          Eerder is door de heer [naam 1] met [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] de afspraak gemaakt dat hij — als tegenprestatie voor de coulance welke de brouwerij in acht neemt v.w.b. de huurachterstand, de afspraken m.b. het inlopen hiervan en het ‘bevriezen’ van de huursom – alle dranken, benodigd voor het bedrijf en de exploitatie, via ons zou gaan afnemen.
          Tot op heden is dat helaas niet het geval; wijnen, gedestilleerd, sappen e.d. worden niet bij onze groothandel, resp. de door ons aangewezen partner Sligro, niet besteld.”
        
        
      
      
        7.9.6.
        Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] (onder randnummer 11), na betwisting door Brand B.V. van de door hem gestelde afspraak, gesteld dat er wel degelijk verdere “besprekingen” hebben plaatsgevonden, waarbij afspraken zijn gemaakt “zoals door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] gesteld, o.a. dat hij geen rente en geen proceskosten zou hoeven betalen”. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft bewijs aangeboden van die afspraken, door de heren die die besprekingen hebben bijgewoond, o.a. [naam adviseur] , [naam boekhouder] , [naam 1] , [naam bedrijfsjurist] en [naam 2] als getuigen te horen.
        
      
      
        7.9.7.
        In randnummer 12 stelt [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] dat er “zelfs” een bespreking heeft plaatsgevonden met de heer [naam wethouder] , toenmalige wethouder van de gemeente Heerlen (hierna: [naam wethouder] ). Dit gesprek zou hebben plaatsgevonden in november 2017. [naam wethouder] zou in dit gesprek hebben aangegeven zelf contact te hebben gehad met Brand B.V. en van Brand B.V. de toezegging hebben gekregen dat die geen kosten en rente bij [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] in rekening zou brengen. Over wat gezegd zou zijn in de bespreking in november 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] twee schriftelijke verklaringen in het geding gebracht, van [naam wethouder] voornoemd en van de heer [naam adviseur] .
        
      
      
        7.9.8.
        
          In de verklaring van [naam wethouder] staat, voor zover van belang (cursivering kantonrechter):
          “Bij deze bevestig ik dat wij in november 2017 op het gemeentehuis een gesprek hebben gevoerd met u en de brouwerij over uw zakelijke situatie rond de [naam brasserie] . Ik deed dit in de hoedanigheid van wethouder van de gemeente Heerlen. 
          (...)
          De uitkomst van het gesprek was dat alle partijen een gebaar moesten maken om zo tot een substantiële bijdrage te komen die u weer lucht zou geven. De gemeente heeft extra ondersteuning geboden, de bank schold u een bepaalde periode de rente kwijt en schoof de aflossingstermijnen op en de brouwerij zou de juridische kostenclaim vanwege eerdere procedures en de rentekosten op opgebouwde schulden kwijtschelden.
          (…)”
        
        
      
      
        7.9.9.
        
          In de verklaring van de heer [naam adviseur] staat, voor zover van belang:
          “Hierbij bevestig ik dat er in 2017 op het gemeentehuis besprekingen zijn geweest waarbij vertegenwoordigers van de Brand en ook ik aanwezig waren. Tijdens deze bespreking heeft Brand-bierbrouwerij zich uitgesproken over het niet doorbereken van proceskosten alsmede rente over de openstaande huurachterstand.”
        
        
      
      
        7.9.10.
        
          
            [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft zelf ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard:
          “Het was een gesprek op het gemeentehuis. Aanwezig waren [naam bedrijfsjurist] namens Brand, wethouder [naam wethouder] en mijn boekhouder. Afgesproken was dat Brand geen aanspraak zou maken op de rente en de gemaakte proceskosten, maar alleen als de bank en de gemeente ook over de brug zouden komen. De afspraak is niet vastgelegd. Dat wilden ze niet.”
        
        
      
      
        7.9.11.
        
          Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is [naam wethouder] als informant gehoord. Hij heeft het volgende verklaard (cursivering kantonrechter):
          “Ik was wethouder van de gemeente Heerlen in de periode 6 december 2011 tot en met 31 januari 2018. In die hoedanigheid was ik verantwoordelijk voor het project Maankwartier. Dat project leverde veel overlast op voor ondernemers en zeker voor [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] had er buitenproportioneel veel last van. Zijn onderneming was pal naast het bouwproject gevestigd en het project liep grote vertraging op. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] kon echter geen aanspraak maken op een compensatie. Dit had te maken met de voorzienbaarheid van het project. Ik heb daarom in november 2017 geprobeerd via bemiddeling iets te betekenen voor [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . Maar ik was geen formele bemiddelaar omdat de gemeente natuurlijk ook partij was. Bij die bespreking was een vertegenwoordiger van Brand aanwezig. De naam van die vertegenwoordiger weet ik niet meer. Verder waren bij die bespreking [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] , zijn boekhouder en ik aanwezig. Mijn voorstel namens de gemeente was dat iedereen - de Rabobank, Brand en de gemeente - een gebaar moest maken richting [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . Ik heb gebeld met de Rabobank en Rabobank was bereid te schuiven met de aflossingstermijnen en geen rente te vorderen. Ook heb ik gebeld met Brand. De vertegenwoordiger van Brand verklaarde dat Brand bereid was geen rente te vorderen en de post juridische kosten te schrappen. De gemeente heeft aan [gedaagde in conventie, eiser in recoventie]  in de loop der tijd ongeveer € 20.000,00 subsidie verleend.
          U, kantonrechter, vraagt mij waarom ik gebeld heb met Brand en de Rabobank. Daarover kan ik verklaren dat tijdens de bespreking op het gemeentehuis door partijen een intentie is uitgesproken, maar dat er bij die gelegenheid geen afspraken gemaakt zijn. Ik heb na de bespreking gebeld met de Rabobank en Brand. Ik ging ervan uit dat de persoon van Brand met wie ik telefonisch gesproken had bevoegd was om namens Brand afspraken te maken. Ik weet niet meer wie die vertegenwoordiger was. Wel weet ik nog dat de persoon met wie ik telefonisch gesproken heb dezelfde persoon was als die aanwezig was in het gemeentehuis. De afspraak met Brand is dus telefonisch gemaakt en die heb ik doorgegeven aan [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] .”
        
        
      
      
        7.9.12.
        
          Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is ook de heer [naam boekhouder] , de boekhouder van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] als informant gehoord. Hij heeft het volgende verklaard (cursivering kantonrechter):
          “De bespreking op het gemeentehuis vond plaats op 3 november 2017. Daarbij waren [naam wethouder] , [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] , [naam adviseur] , een mevrouw van de gemeente en ik aanwezig. Er was niemand van Brand bij aanwezig. De bespreking ging erover dat de gemeente, Brand en de Rabobank iets wilden doen voor [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . [naam wethouder] zei toen dat Brand had toegezegd geen aanspraak te zullen maken op rente en eerder gemaakte proceskosten. 
          Bij een eerdere bespreking dat jaar met een vertegenwoordiger van Brand was de afspraak gemaakt over de lagere huurbetaling die met € 500,00 per half jaar zou stijgen. Door Brand is toen gezegd dat het geen huurkorting was. Volgens mijn berekening zou dan aan het einde van dat traject mede door de rente de achterstand € 70.000,00 tot € 80.000,00 bedragen. Hoe moest [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] dat betalen? Naar aanleiding daarvan is op 3 november 2017 door [naam wethouder] gezegd dat Brand heeft toegezegd dat geen aanspraak gemaakt zou worden op de rente over de nog openstaande huur en dat Brand daarnaast had toegezegd niet langer aanspraak te zullen maken op de proceskosten. 
          Eind 2020 bedroeg de betalingsachterstand volgens Brand ongeveer € 50.000,00. Volgens mij zou de achterstand rond de € 20.000,00 moeten bedragen. Het verschil tussen deze twee bedragen is de door Brand in rekening gebrachte rente. U, kantonrechter, vraagt mij of ik Brand toen gewezen heb op de afspraak van 3 november 2017. Ik heb Brand toen om uitleg gevraagd, maar daar is Brand niet op ingegaan.”
        
        
      
      
        7.9.13.
        Door Brand B.V. is betwist dat een dergelijke mededeling is gedaan door [naam bedrijfsjurist] , die overigens niet langer werkzaam is bij Brand B.V.. Er is in de interne notities niets van een dergelijke toezegging teruggevonden en de gemachtigde van Brand B.V. heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gezegd dat [naam bedrijfsjurist] tegenover hem heeft ontkend dat hij een dergelijke mededeling heeft gedaan. 
        
      
      
        7.9.14.
        
          Op grond van het bovenstaande overweegt de kantonrechter als volgt.
          Voorop staat dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten waarin, in artikel 4.3. is bepaald dat indien de huurder achterstallig is met het betalen van huurpenningen of andere bedragen die hij krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is of te eniger tijd zal zijn, aan Brand B.V. een rente verschuldigd van één procent per maand over het achterstallige bedrag, telkens afgerond naar boven op een hele maand.
        
        
      
      
        7.9.15.
        De verplichting tot betaling van de rente is dan ook een verbintenis die voortvloeit uit een overeenkomst en Brand B.V. heeft derhalve ook het recht  die rente te vorderen. De stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] komen er in de kern op neer dat Brand B.V. afstand heeft gedaan van haar recht op rente, als bedoeld in artikel 6:160 BW. Daarin is bepaald dat een schuldeiser afstand kan doen van zijn vorderingsrecht, en dat dit geschiedt door een overeenkomst tussen de schuldeiser en de schuldenaar. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan en is in beginsel vormvrij. 
        
      
      
        7.9.16.
        De stellingen die [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft ingenomen in deze procedure over de vermeende “nadere afspraak” dat Brand B.V. geen rente meer zou vorderen, blinken niet uit door eenduidigheid en helderheid. Hoe, wanneer en met wie die afspraken zouden zijn gemaakt, is in de processtukken niet concreet uitgewerkt. Op grond van hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] en de door hem meegenomen informanten [naam wethouder] en [naam boekhouder] is verklaard, begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zich beroept op een toezegging namens Brand B.V. door [naam bedrijfsjurist] , die – via [naam wethouder] – zou hebben gezegd dat Brand B.V. zou afzien van de rente en de proceskosten. Indien [naam bedrijfsjurist] inderdaad tegen [naam wethouder] heeft gezegd dat Brand B.V. zou afzien van haar recht op rente, kan dit onder omstandigheden leiden tot het oordeel dat Brand B.V. met die mededeling een aanbod tot kwijtschelding van de rente heeft gedaan. Dat kan gevolgen hebben voor de vordering van Brand B.V. voor zover die ziet op de betaling van de rente ad € 31.514,61.
        
      
      
        7.9.17.
        Welke gevolgen dat precies zijn, kan op dit moment nog niet worden vastgesteld, omdat dit mede zal afhangen van (als een dergelijke mededeling al is gedaan) de vraag in welke bewoordingen die is gedaan, welke bedoeling [naam bedrijfsjurist] daarmee had en welke betekenis [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] daaraan in de gegeven omstandigheden mocht hechten. 
        
      
      
        7.9.18.
        
          Gelet op de verklaring van [naam wethouder] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling, is in ieder geval voldoende aannemelijk dat er in november 2017 over de rente is gesproken en dat daarover zijdens Brand B.V. tegen [naam wethouder] iets is toegezegd. [naam wethouder] heeft echter alleen gezegd dat iemand van Brand B.V. telefonisch heeft gezegd dat Brand B.V. “bereid was geen rente te vorderen.”. Dat deze persoon [naam bedrijfsjurist] moet zijn geweest, volgt uit de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . Op vragen over details, bijvoorbeeld over de hoogte van de schuld, had [naam wethouder] geen antwoord. Bovendien is hij slechts als informant en niet als getuige gehoord. 
          Ook de onder 7.9.5 geciteerde passage uit de e-mail van 14 februari 2019:  “Eerder is door de heer [naam 1] met [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] [de kantonrechter: [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ] de afspraak gemaakt dat hij — als tegenprestatie voor de coulance welke de brouwerij in acht neemt v.w.b. de huurachterstand, de afspraken m.b. het inlopen hiervan en het ‘bevriezen’ van de huursom – alle dranken, benodigd voor het bedrijf en de exploitatie, via ons zou gaan afnemen.” lijkt te wijzen op een nadere afspraak over de rente. 
        
        
      
      
        7.9.19.
        Gelet echter op de betwisting door Brand B.V. dat er is toegezegd dat er geen rente meer in rekening zou worden gebracht, is nadere bewijslevering aangewezen. Dit geldt temeer nu er ook contra-indicaties zijn dat een dergelijke toezegging is gedaan. In de onder 7.6.1. geciteerde passage uit dezelfde e-mail van 14 februari 2019 (Momenteel staat er 79K open aan (nog) niet betaalde huur op de eenmanszaak en circa 20K staat er nog open op de (vroeger exploiterende) VOF) lijkt te zijn af te leiden dat partijen er vanuit gingen dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] de rente nog steeds verschuldigd was. Het daar genoemde bedrag was immers het bedrag inclusief rente. Ook stelt Brand B.V. dat zij steeds rentefacturen is blijven sturen, al wordt de ontvangst daarvan door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] betwist. Al met al kan, gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd en betwist, op dit moment niet worden vastgesteld of [naam bedrijfsjurist] inderdaad tegen [naam wethouder] heeft gezegd dat Brand B.V. af zou zien van haar recht op rente. Nu [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zich beroept op het rechtsgevolg van die stelling, zal hij dit dienen te bewijzen. 
        
      
      
        7.9.20.
        
          
            [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft bewijs aangeboden van het feit dat afgesproken is dat Brand B.V. zou afzien van haar recht op rente, onder andere door het horen van [naam bedrijfsjurist] als getuige.
          Gelet op de nadere uitwerking van de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zal hij dienen te bewijzen dat [naam bedrijfsjurist] – via [naam wethouder] – heeft toegezegd dat Brand B.V. zou afzien van haar recht op rente.
          De kantonrechter zal [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] tot dit bewijs toelaten en iedere verdere beslissing op dit onderdeel aanhouden.
        
        
        
          
            De gevorderde ontbinding en ontruiming
          
        
        
      
    
    
      7.10.
      De beslissing op de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal eveneens worden aangehouden tot het eindvonnis. Ook al slaagt [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] erin te bewijzen dat Brand B.V. heeft afgezien van haar recht op rente, dan resteert alsnog een huurachterstand aan Brand B.V. van € 29.639,87. Dit is ongeveer zeven maanden huur. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] dient er rekening mee te houden dat dit zal worden beschouwd als een tekortkoming in de nakoming van de op hem rustende verbintenis uit de huurovereenkomst die in beginsel de ontbinding rechtvaardigt.
      
    
    
      7.11.
      De kantonrechter zal in conventie iedere beslissing aanhouden.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Huurprijswijziging op grond van de vastelastenmethode
        
      
      
    
    
      7.12.
      In reconventie vordert [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] een verklaring voor recht dat de lockdownmaatregelen van de overheid wegens de coronaepidemie in de rechtsverhouding tussen hem en Brand B.V. zijn aan te merken als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Daarnaast vordert hij op die grond huurprijsvermindering.
      
    
    
      7.13.
      Ingevolge de beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. 
      
    
    
      7.14.
      In hetzelfde arrest is ook beslist dat de hiervoor bedoelde huurders vermindering van de huurprijs kunnen krijgen en is de “vastelastenmethode” om het bedrag aan huurprijsvermindering vast te stellen en die in de lagere rechtspraak al werd toegepast, gevolgd. Sindsdien is die vastelastenmethode gemeengoed geworden. Ook [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] doet een beroep op deze vastelastenmethode en hij heeft berekeningen overgelegd, opgesteld oor zijn boekhouder volgens die methode. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft echter nagelaten om deze berekening met verifieerbare cijfers te onderbouwen, ondanks het feit dat Brand B.V. daarover al in de conclusie van antwoord in reconventie een punt heeft gemaakt. [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] zal, gelet op de kansen die hij reeds heeft gehad, geen gelegenheid meer worden geboden om dit gebrek aan onderbouwing van zijn vordering te herstellen. De kantonrechter zal formeel bij eindvonnis op deze vordering beslissen, maar [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] dient er rekening mee te houden dat die zal worden afgewezen. 
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      7.15.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] heeft nog aangevoerd dat hij, in het geval de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, hij een vordering heeft op Brand B.V. van de volgende bedragen:
        € 23.205,00 wegens het – hiervoor in conventie al besproken – “sleutelgeld”.
        € 11.000,00 aan inventariskosten en € 100,000 aan investeringen in het pand die eigenlijk voor rekening van Brand B.V. kwamen, maar die hij heeft bekostigd en die hij niet kan terugverdienen als de huurovereenkomst voortijdig wordt ontbonden.
        Ook van deze investeringen heeft [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] bewijs aangeboden. 
      
      
    
    
      7.16.
      Brand B.V. betwist (onder andere) dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] investeringen heeft gedaan die voor haar rekening zouden moeten komen.
      
    
    
      7.17.
      
        De kantonrechter zal de beslissing op deze vordering aanhouden tot het eindvonnis, ook omdat het een voorwaardelijke eis in reconventie is. Om proceseconomische redenen heeft de kantonrechter het bewijsaanbod van [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] in overweging genomen, om te voorkomen dat een tweede bewijsopdracht zou moeten worden gegeven. 
        Dat bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat aan een bewijsopdracht pas wordt toegekomen als aan de stelplicht is voldaan. Daar is in dit geval geen sprake van. Er is geen concrete opsomming gegeven van welke werkzaamheden wanneer zijn gedaan, waarom die voor rekening voor Brand B.V. zouden zijn geweest en het gevorderde bedrag is op geen enkele wijze (er is geen enkele factuur overgelegd) onderbouwd. 
      
      
      
    
  
  
    
      8De beslissing in conventie en in reconventie
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      8.1.
      laat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] toe bewijs te leveren zijn stelling dat Brand B.V., bij monde van [naam bedrijfsjurist] – via [naam wethouder] – heeft toegezegd dat Brand B.V. zou afzien van haar recht op rente,
      
    
    
      8.2.
      bepaalt - voor het geval dat [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] getuigen wil doen horen - dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden door mr. A.P.A. Bisscheroux in het gerechtsgebouw te Maastricht aan Sint Annadal 1, op een nader te bepalen dag en uur,
      
    
    
      8.3.
      bepaalt dat partijen bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig moeten zijn, althans zich dienen te laten vertegenwoordigen door een daartoe bevoegd persoon,  
      
    
    
      8.4.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 september 2023 voor opgave van de namen, voornamen, leeftijd, beroep en woon- of verblijfplaats van de te horen getuigen en voor opgave van de verhinderdata van beide partijen, hun gemachtigden en de getuigen en voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] andere wijze dan middels het horen van getuigen (eventueel ook) bewijs wenst te leveren (tevens) voor uitlating [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] overlegging stukken door [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] . Wellicht ten overvloede wijst de kantonrechter er op dat de partij die de getuige(n) wenst te doen horen, zelf voor de aanwezigheid van deze getuige(n) dient zorg te dragen, 
      
    
    
      8.5.
      bepaalt tevens dat indien [gedaagde in conventie, eiser in recoventie] op voornoemde rolzitting geen opgave doet noch op andere wijze bewijs bijbrengt, de zaak op vonnis zal worden gesteld,
      
    
    
      8.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      8.7.
      houdt iedere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: AB
        coll: