ECLI:NL:GHSHE:2016:2045, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 24-05-2016, 200.178.289_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-05-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht; kort geding; buitengerechtelijke ontbinding; ontruiming; spoedeisend belang.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer 200.178.289/01
    
    
    
      
        arrest van 24 mei 2016
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting Mooiland,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als Mooiland,
      advocaat: mr. J.P. Mesman te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. T. Deckwitz te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 24 september 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 28 augustus 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Mooiland als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4323342/410 CV EXPL 15-6486)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis, met producties;
      
      
        de memorie van antwoord;
      
      
        de akte uitlating, tevens akte overlegging producties, van de zijde van Mooiland;
      
      
        de antwoordakte, tevens akte overlegging producties, van de zijde van [geïntimeerde] ;
      
      
        de bij brieven van 29 maart 2016 en 13 april 2016 van de zijde van Mooiland toegezonden producties, die bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht;
      
      
        het pleidooi, waarbij van de zijde van beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    3. 	De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
        
          
            [geïntimeerde] woont met ingang van 1 januari 1986 in de woning met aanhorigheden aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] woont nu samen met zijn minderjarige zoon in de woning.
        
        
          De burgemeester van de gemeente Mill en St Hubert heeft bij besluit van 1 juni 2015 overwogen en gelast (dagvaarding in eerste aanleg, productie 6):“(…) Uit de door de politie over deze woning aangeleverde rapportage blijkt onder meer het volgende: In de woning zijn drugs aangetroffen welke zijn aangewezen in de bij de Opiumwet behorende lijst I en II, namelijk:- 9 gram cocaïne;- 4 pillen positief getest op heroïne;- 54 XTC-pillen (MDMA);- 45,7 gram hennep;- 70,2 gram hasj;- 2,8 gram MDMA-poeder of heroïne;Daarbij is  79,4 gram (vermoedelijk) versnijdingsmiddel en de nodige aantekeningen/geschriften aangetroffen die duiden op vedomi-handel. Uit de rapportage blijkt dat er sprake is van het verstrekken en vervaardigen van softdrugs c.q. harddrugs vanuit de woning aan de [adres] te [plaats] , in de woning zijn daarbij ook wapens aangetroffen. (…) Op grond van artikel 13b van de Opiumwet heb ik de bevoegdheid tot het toepassen van bestuursdwang, indien in woningen of lokalen dan wel in of bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in artikel 2 of 3 van de Opiumwet wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.(…) Er is sprake van een handelshoeveelheid indien de aangetroffen drugs de gebruikershoeveelheid van 0,5 gram bij harddrugs (ruim) overschrijdt dan wel van 5 gram bij softdrugs (ruim) overschrijdt. Uit de rapportage van de politie blijkt dat vanuit de woning wordt gehandeld.(…) Gelet op het bovenstaande besluit ik gebruik te maken van de bevoegdheid, zoals vastgelegd in artikel 13b van de Opiumwet, en ten aanzien van het onderhavige perceel bestuursdwang toe te passen door de woning aan de [adres] te [plaats] te sluiten voor de duur van drie maanden. Dit besluit wordt bekendgemaakt door het aanbrengen van een bekendmaking op of nabij de toegangsdeur van de woning op maandag 29 juni 2015 om 10:00 uur en treedt daarmee ook in werking. (…)”
        
        
          De voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, heeft bij uitspraak van 18 juni 2015 het verzoek van [geïntimeerde] om bij wijze van voorlopige voorziening de sluiting te schorsen, afgewezen (dagvaarding in eerste aanleg, productie 7).
        
        
          Bij brief van 22 juni 2015 heeft de burgemeester van de gemeente Mill en St. Hubert de effectuering van het besluit woningsluiting opgeschort tot maandag 13 juli 2015 (dagvaarding in eerste aanleg, productie 8).
        
        
          Bij aangetekende brief van 1 juli 2015 heeft Mooiland aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij een zero tolerance-beleid voert tegen drugs, dat zij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wil inroepen per 13 juli 2015, dat de huurovereenkomst dus per die datum eindigt en dat de woning per die datum leeg en ontruimd moet zijn (dagvaarding in eerste aanleg, productie 9).
        
        
          
            [geïntimeerde] heeft op 13 juli 2015 op het moment van de sluiting de woning niet leeg en ontruimd aan Mooiland opgeleverd en evenmin de sleutels ingeleverd (dagvaarding in eerste aanleg, punt 6).
        
        
          Bij brief van 27 juli 2015 heeft Mooiland aan de advocaat van [geïntimeerde] medegedeeld de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te willen roepen, indien en voor zover de brief van 1 juli 2015 geen effect zou hebben gehad (dagvaarding in eerste aanleg, productie 10).
        
        
          Bij besluit van 2 oktober 2015 heeft de burgemeester van de gemeente Mill en St. Hubert het bezwaarschrift van [geïntimeerde] tegen het besluit de woning te sluiten, ongegrond verklaard (memorie van grieven, productie 13).
        
        
          De sluiting van de woning is geëindigd per 13 oktober 2015 (memorie van antwoord, punt 12).
        
        
          Bij vonnis in kort geding van 29 oktober 2015 van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, is de vordering van [geïntimeerde] om – kort gezegd – Mooiland te veroordelen hem het huurgenot van de woning te verschaffen en daartoe de sleutels aan hem af te geven, afgewezen (memorie van grieven, productie 16).
        
        
          Bij uitspraak van de bestuursrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 11 april 2016 is het beroep van [geïntimeerde] tegen het besluit van 2 oktober 2015 van de burgemeester van de gemeente Mill en St. Hubert ongegrond verklaard (brief van de zijde van Mooiland van 13 april 2016, productie 25).
        
      
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure heeft Mooiland in eerste aanleg kort gezegd gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur tot aan de datum van de ontruiming.
        
      
      
        3.2.2.
        Aan deze vordering heeft Mooiland, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat in de woning drugs en wapens aangetroffen zijn, dat de woning daarop bij besluit van de burgemeester is gesloten, dat Mooiland vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft en dat [geïntimeerde] weigert de woning te ontruimen.
        
      
      
        3.2.3.
        
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Het verweer dat geen sprake is van een huurovereenkomst met Mooiland, heeft [geïntimeerde] tijdens de terechtzitting in hoger beroep uitdrukkelijk prijsgegeven. Vaststaat derhalve dat sprake is (geweest) van een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Mooiland met betrekking tot de woning.
        
      
    
    
      3.3.
      In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat onvoldoende is gebleken van een duidelijk en zwaarwegend spoedeisend belang aan de zijde van Mooiland. De  kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de drie argumenten die Mooiland daarvoor heeft aangevoerd, te weten het beperken van schade, het voeren van een zero tolerance-beleid tegen drugs en het borgen dat geen overlast meer wordt veroorzaakt, onvoldoende dan wel onvoldoende onderbouwd zijn. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van Mooiland afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.
      
    
    
      3.4.
      Mooiland heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Mooiland heeft – na wijziging van haar eis in de memorie van grieven – gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen het (voorheen) gehuurde, gelegen aan de [adres] te [plaats] , gemeente Mill en Sint Hubert, binnen tweemaal vierentwintig uur na de betekening van het in deze procedure te wijzen arrest te ontruimen, met al wie of wat zich van de zijde van [geïntimeerde] daarin of daarop mocht bevinden, en door de afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Mooiland te stellen;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Mooiland te betalen:a. een bedrag van € 456,83 ter zake onbetaald gelaten huur dan wel gebruiksvergoeding tot 1 december 2015, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;b. een bedrag van € 456,83 ter zake huur dan wel gebruiksvergoeding voor iedere betaalperiode (van één maand) die, te rekenen ingaande 1 december 2015, op de dag van de ontruiming zal zijn ingetreden, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande de dag van de opeisbaarheid van de huurtermijnen dan wel gebruiksvergoedingen tot aan de dag van de algehele voldoening.
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente over deze (proces)kosten ingaande de 15e dag na het ten dezen te wijzen arrest.
        
      
      
    
    
      3.5.
      De grieven 1 tot en met 7 richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken van een duidelijk en zwaarwegend spoedeisend belang aan de zijde van Mooiland (bestreden vonnis, rechtsoverweging 2.7). Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Grief 8 is gericht tegen de proceskostenveroordeling.
      
    
    
      3.6.
      
        Mooiland heeft in haar akte uitlating tevens akte overlegging producties onder punt 3.7 een nieuwe grief geformuleerd. Daartegen is door [geïntimeerde] in zijn antwoordakte tevens akte overlegging producties bezwaar gemaakt.
        De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in geval van incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd. Naar het oordeel van het hof is met de nieuwe grief aanpassing beoogd aan feiten die zich pas hebben voorgedaan nadat de memorie van grieven al was genomen en strekt de nieuwe grief ertoe te voorkomen dat een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Verder komt toelating van de nieuwe grief niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. [geïntimeerde] heeft op de nieuwe grief kunnen reageren in zijn antwoordakte. Het hof zal de nieuwe grief dan ook toelaten.
      
      
    
    
      3.7.
      
        In deze procedure ligt allereerst de vraag voor of Mooiland spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming van de woning en veroordelingen tot betaling. Die vraag dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. 
        Daarbij slaat het hof acht op het volgende.
      
      
      
        
          wettelijk kader
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. 
        In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen, of lokalen, dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. 
        In lijst I is onder meer opgenomen cocaïne, heroïne en MDMA; in lijst II onder meer hennep en hasjiesj. 
      
      
      
        
          besluit burgemeester van Mill en St. Hubert 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        In het onderhavige geval staat vast dat de woning ingevolge het besluit van de burgemeester van Mill en St. Hubert van 1 juni 2015 is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. 
        Ook staat vast dat het hiertegen door [geïntimeerde] ingestelde bezwaar en beroep ongegrond is verklaard. In de uitspraak op het beroep van 11 april 2016 is aangegeven dat van die uitspraak binnen zes weken hoger beroep kan worden ingesteld bij de Raad van State (brief van de zijde van Mooiland van 13 april 2016, productie 25, onderaan het vonnis).
        Hoewel moet worden aangenomen dat het besluit van de burgemeester van Mill en St. Hubert van 1 juni 2015 nog geen formele rechtskracht heeft gekregen, is het hof, gelet op de Kamerstukken I, 24549 nr. 190a p. 2/3 en nr. 78 p. 5/6 waarin gesproken wordt over de onherroepelijke gevolgen voor civielrechtelijke rechtsverhoudingen, van oordeel dat de bestuursrechtelijke rechtsgang niet behoeft te worden afgewacht. 
      
      
      
        
          buitengerechtelijke ontbinding 
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        Dit betekent dat Mooiland naar het voorlopig oordeel van het hof bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De door [geïntimeerde] gestelde omstandigheden dat de drugs niet van hem waren, dat hij niet heeft gehandeld in drugs en dat hij in de buurt geen overlast heeft veroorzaakt, zijn in dit kader niet relevant. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten; dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. 
        Overigens leidt het hof uit de combinatie en hoeveelheid van de aangetroffen middelen af dat het aannemelijk is dat de drugs in de woning aanwezig waren om te worden verkocht, afgeleverd of verstrekt, met andere woorden gedragingen als hiervoor in 3.8. bedoeld en welke door de burgemeester in het hiervoor in 3.1. onder ii genoemde besluit als “vedomi-handel” worden aangeduid. [geïntimeerde] heeft er ter zitting blijk van gegeven te hebben begrepen dat daarmee de handel in verdovende middelen is bedoeld. Ter terechtzitting van het hof heeft [geïntimeerde] bovendien verklaard dat de in de woning aangetroffen hennep en hasjiesj, alsmede aangetroffen cafeïne en paracetamol, wel degelijk van hem waren. De aangetroffen middelen en hoeveelheden wijzen op het handelen in drugs. Gelet op het voorgaande acht het hof het aannemelijk dat ook in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbindingsgrond zal standhouden.
      
      
    
    
      3.11.
      
        Het hof verwerpt de stelling van [geïntimeerde] dat, nu hij maandelijks een bedrag (gelijk aan de) huur betaalt, zich hier een situatie voordoet waar de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 niet voor is bedoeld. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft de wetgever met het artikel beoogd in gevallen, waar het gehuurde op grond van een besluit van de burgemeester gesloten is, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk – en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst – de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Uit de wetsgeschiedenis volgt niet dat het artikel uitsluitend zou kunnen worden toegepast in gevallen waarin de huurder geen verhaal meer biedt voor de huurpenningen. 
        Ook verwerpt het hof de stelling van [geïntimeerde] dat er nu, geruime tijd na de sluiting van de woning, geen aanleiding meer bestaat tot buitengerechtelijke ontbinding. Van belang is in dit verband slechts dat Mooiland de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen heeft terwijl de woning gesloten was op grond van het besluit van de burgemeester van 1 juni 2015 en op dat moment was Mooiland bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
      
      
    
    
      3.12.
      
        Het hof is verder van oordeel dat de ontbinding niet disproportioneel is. Daartoe is het volgende redengevend.
        Ontruiming van een woning vormt een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor een woning (“home”) van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dat artikel toegestaan voor zover dat bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen (vgl. o.m. het ook door [geïntimeerde] genoemde arrest van 13 mei 2008 van het EHRM, EHRC 2008/83 (McCann v. UK). Met betrekking tot het onderhavige geval is inmenging voorzien in artikel 7:231 lid 2 BW, indien de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet. De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging vindt plaats op grond van artikel 3:13 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat een bevoegdheid (in casu: tot buitengerechtelijke ontbinding) kan worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. 
      
      
    
    
      3.13.
      
        Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Mooiland haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet misbruikt. Zij heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met het doel om harddrugs gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden. De gevorderde voorziening tot ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat ontruiming niet kan worden verlangd, is in dit kort geding onvoldoende gebleken. Er is in het onderhavige geval geen onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en het woonbelang dat daardoor wordt geschaad. Niet gebleken is dat Mooiland geen rekening gehouden heeft met de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] . 
        Evenmin is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Mooiland naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het verweer van [geïntimeerde] dat Mooiland er bij haar huurders op gehamerd heeft dat pas na een waarschuwing tot ontbinding en ontruiming zal worden overgegaan, terwijl zij bij hem meteen tot ontbinding is overgegaan, gaat alleen daarom al niet op, omdat in dit kort geding niet is gebleken dat Mooiland daar bij haar huurders op gehamerd heeft. Het convenant, waarop [geïntimeerde] zich in dit kader beroept, maakt het daarnaast mogelijk dat in bijzondere gevallen wordt afgeweken van het convenant.
        Ook de overige door [geïntimeerde] gestelde omstandigheden, dat hij de woning al bijna dertig jaar huurt, dat hij in die periode nooit een waarschuwing heeft gehad, dat buurtbewoners verklaren dat hij geen overlast veroorzaakt, dat er geen klachten over hem zijn ingediend, dat hij nooit een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en diep ingrijpt in het woonbelang van hem zelf en van zijn zoon, maken de buitengerechtelijke ontbinding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      3.14.
      De verweren waarin [geïntimeerde] betoogt dat Mooiland niet tot buitengerechtelijke ontbinding had mogen overgaan, stranden op het voorgaande. 
      
      
        
          nieuwe huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        Het verweer van [geïntimeerde] dat er feitelijk nog steeds sprake is van een huurovereenkomst, aangezien aan hem huurgenot wordt verschaft en hij huurpenningen betaalt, gaat evenmin op. Mooiland heeft gemotiveerd betwist dat zij huurgenot verschaft en dat [geïntimeerde] huurpenningen betaalt. Niet in geschil is dat Mooiland de sloten van de woning heeft vervangen en weigert de sleutels van de woning aan [geïntimeerde] af te geven. De vordering van [geïntimeerde] hem het huurgenot te verschaffen, is bij vonnis van 29 oktober 2015 door de voorzieningenrechter afgewezen. Ter terechtzitting van het hof heeft [geïntimeerde] verklaard in het geheim in de woning te wonen en deze verklaring vindt steun in de producties 20, 21 en 22, overgelegd bij de akte uitlating tevens akte overlegging producties van Mooiland. 
        Onder die omstandigheden kan [geïntimeerde] er niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat er een nieuwe huurovereenkomst met Mooiland tot stand was gekomen. Evenmin is de weigering van Mooiland om de sleutels af te geven misbruik van bevoegdheid.
      
      
      
        
          spoedeisend belang en belangenafweging
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        Nu Mooiland de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft en gesteld noch gebleken is dat de buitengerechtelijke ontbinding is vernietigd, verblijft [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning. Daarmee is naar het oordeel van het hof het spoedeisend belang van Mooiland bij de gevorderde ontruiming en veroordelingen tot betaling gegeven. 
        Anders dan [geïntimeerde] stelt en anders dan de kantonrechter in eerste aanleg heeft aangenomen, is daarbij niet doorslaggevend dat geen sprake zou zijn van schade voor Mooiland, van een zero tolerance-beleid tegen drugs gevoerd door Mooiland of van overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] . Ook het feit dat Mooiland in hoger beroep niet sneller haar grieven heeft genomen, doet niet af aan het spoedeisend belang van Mooiland bij ontruiming. De door [geïntimeerde] gestelde belangen, die hiervoor in 3.13 al aan de orde kwamen, wegen niet zwaarder dan de belangen van Mooiland. 
      
      
    
    
      3.17.
      
        Het hof acht voorshands met voldoende mate van zekerheid aannemelijk dat het door [geïntimeerde] in een bodemprocedure te voeren verweer tegen een gevorderde ontruiming niet zal slagen. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 7 slagen. 
        Van overige, in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verweren die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, is geen sprake. De vorderingen van Mooiland zijn derhalve in eerste aanleg ten onrechte afgewezen, zodat zij in eerste aanleg ook ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. Grief 8 slaagt eveneens; de in de akte uitlating tevens akte overlegging producties geformuleerde nieuwe grief behoeft geen afzonderlijke bespreking meer.
        Tegen de vorderingen tot betaling is geen afzonderlijk verweer gevoerd.
      
      
    
    
      3.18.
      Het hof zal de vorderingen van Mooiland toewijzen. De termijn voor ontruiming zal worden vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Het hof past tarief II toe, voor zaken van onbepaalde waarde. Dit tarief is in eerste aanleg € 452,00 per punt x 3 punten (1 voor dagvaarding en 2 voor pleidooi, derhalve € 1.356,00) en in hoger beroep € 894,00 per punt x 3 punten (1 voor memorie van grieven en 2 voor pleidooi, derhalve € 2.682,00). De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, waartegen geen verweer is gevoerd, zal eveneens worden toegewezen. 
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [adres] te [plaats] , gemeente Mill en Sint Hubert, binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen met al wie of wat zich van de zijde van [geïntimeerde] daarin of daarop mocht bevinden, en door de afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Mooiland te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Mooiland te betalen een bedrag van € 456,83 ter zake onbetaald gelaten huur dan wel gebruiksvergoeding tot 1 december 2015, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Mooiland te betalen een bedrag van € 456,83 ter zake huur dan wel gebruiksvergoeding voor iedere betaalperiode (van één maand) die, te rekenen ingaande 1 december 2015, tot de dag van de ontruiming zal zijn ingetreden, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande de dag van de opeisbaarheid van de huurtermijnen dan wel gebruiksvergoedingen tot aan de dag van de algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Mooiland in eerste aanleg op € 94,19 aan dagvaardingskosten, € 613,00 aan griffierecht en € 1.356,00 aan salaris advocaat, en voor het hoger beroep op € 94,19 aan dagvaardingskosten, € 711,00 aan griffierecht en € 2.682,00 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, P.P.M. Rousseau en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 mei 2016.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer