ECLI:NL:GHSHE:2015:1569, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-04-2015, HD200.127.744_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2015-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schadevergoeding na tekortkoming in de opleveringsverplichting van huurder. 
        Schatting van de verminderde executieopbrengst als gevolg van die tekortkoming.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer HD 200.127.744/01
    
    
    
      
        arrest van 28 april 2015
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1
      [appellant 1],
    
      2. [appellante 2],beiden wonende te [woonplaats] (Spanje),
      appellanten, 
      advocaat: mr. Y.J.P. Janssen te Venlo,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde],
      
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S.H.J. van der Linden te Venlo,
    
    
    
      als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 november 2014 in het hoger beroep van het door kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Venlo onder zaaknummer 350693/VC EXPL 12-2877 gewezen vonnis van 20 februari 2013.
    
    
    
  
  
    
      5Het verloop van de procedure
    
    
      
        het tussenarrest van 18 november 2014;
      
      
        het proces-verbaal van de comparitie van 9 februari 2015, bij welke gelegenheid [geïntimeerde] een akte heeft genomen.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
    
    
    
  
  
    
      6De verdere beoordeling
    
    
      6.1.
      
        Bij genoemd tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen:
        
          Vervolgens resteert de vraag of er sprake is geweest van een verminderde executie-opbrengst als gevolg van de beschadigingen in de woning. [appellanten c.s.] heeft aangeboden die schade te bewijzen. 
        
        
          In dat kader dient [appellanten c.s.] allereerst een nauwkeurige opgave te verstrekken van de beschadigingen aan de woning ten tijde van de executie. Vervolgens mag [geïntimeerde] daar op reageren.
        
        
          Het hof acht het geraden om een nadere zitting te houden om te bezien of vervolgens nadere bewijslevering moet plaatsvinden, dan wel de schade zou kunnen worden begroot, dan wel  een deskundige (makelaar/taxateur) moet worden benoemd die aan de hand van de overgelegde foto’s en eventueel door het hof nog vast te stellen beschadigingen begroot of de executieopbrengst van de woning hoger zou zijn geweest zonder die beschadigingen en zo ja, hoeveel hoger. Daarbij tekent het hof aan dat eventuele herstelkosten van beschadigingen als onder 3.6.5. aangegeven doorgaans beperkt van invloed zijn op de verkoopprijs; dat geldt -naar de ervaring leert- te meer bij een openbare verkoopexecutieveiling
        
        
          Partijen dienen zich, voor het geval een deskundigenonderzoek wordt gelast, tevens uit te laten over de persoon/personen van de eventueel te benoemen deskundige(n) en de vraagstelling aan de deskundige(n). 
        
      
      
    
    
      6.2.
      
        
          [appellanten c.s.] heeft voorafgaand aan de zitting geen nauwkeurige opgave verstrekt van de beschadigingen aan de woning ten tijde van de executieveiling. 
        
          [appellanten c.s.] heeft daartoe ter comparitie aangevoerd dat het niet mogelijk is om een preciezere beschrijving van de beschadigingen te geven dan al eerder in de procedure is gedaan.
      
      
    
    
      6.3.
      Het hof gaat derhalve uit van de volgende door [appellanten c.s.] gestelde schadeposten:
      -  - vernielde meterkast door het illegaal aftappen van stroom;
      
        - vernielde CV-installatie;
      
      
        - vernielde keuken;
      
      
        - vernielde sloten;
      
      
        - beschadigde vloeren, wanden en plafonds (en de bedekking daarvan) door geboorde gaten, lekkages en inwerking van chemicaliën.
      
      
    
    
      6.4.
      
        Ter comparitie heeft appellant [appellant 1] nog het volgende verklaard over de geconstateerde schade nadat de hennepplantage was opgerold:
        
          (…) Alle deuren waren beschadigd. De plafonds waren kapot. In de muren van vrijwel alle kamers zaten gaten voor lucht afvoer. Gipsplaten waren aangebracht.(…) 
        
        
          In vrijwel alle radiatoren zaten links onder en rechts boven gaatjes. Ik weet niet waarom die waren aangebracht. Ook de leidingen waren beschadigd. De CV ketel functioneerde niet meer. Met kracht was er volgens [getuige] de kap afgerukt. [getuige] zei dat de CV ketel niet gerepareerd kon worden, ondanks dat er nog 2 jaar garantie op zat, omdat die ketel zwaar beschadigd was. 
        
        
          Overigens was ook nog sprake van een afgesloten gasmeter. (…)  
        
        
          De offerte van [dakbedekkingen] dakbedekkingen zag op 2 dakvensters. Die dakvensters zijn vernield toen verdachten bij de politie inval via die dakvensters naar buiten zijn gebroken. Deze dakvensters moeten vernieuwd worden. Dat blijkt ook uit het politie pv. U houdt mij voor de email van [firma], waarin een keuken wordt geoffreerd. Aan de keuken was veel waterschade en die moest vernieuwd worden. Vandaar de opgave van [firma].
        
        
          Over de schade wil ik nog het volgende zeggen: Wij hadden aanvankelijk de woning voor een aanzienlijk hoger bedrag te koop staan. Uiteindelijk wilden we de woning verkopen overeenkomstig de OZB-taxatie van de gemeente van € 198.000. De woning is op de veiling verkocht voor € 165.000.
        
      
      
    
    
      6.5.
      Gelet op de door [appellant 1] gegeven en niet gemotiveerd betwiste toelichting, de overgelegde foto’s, en de overgelegde offertes acht het hof de door [appellanten c.s.] gestelde en onder 6.3. weergegeven schade aan de woning voldoende aangetoond. De door [appellant 1] ter comparitie getoonde originele foto’s (in de procedure zijn minder duidelijke kopieën overgelegd) sterken het hof in die overtuiging. 
      
    
    
      6.6.
      Gelet op de aard en omvang van de schade aan de woning kan ervan worden uitgegaan dat de prijs waarvoor de woning op de executieveiling is verkocht lager is dan de prijs die betaald zou zijn zonder die schade.
      
    
    
      6.7.
      Het hof acht het niet zinvol om een deskundige te benoemen om de hoogte van die verminderde executieopbrengst vast te stellen. Daarbij acht het hof van belang dat het pand na de executieveiling geheel gerenoveerd is, zodat de deskundige zich geen deugdelijk beeld kan vormen van de staat van de woning ten tijde van de executieveiling en dientengevolge een nauwkeurige vaststelling van de verminderde executieopbrengst niet mogelijk is.
      
    
    
      6.8.
      
        Nu de verminderde executieopbrengst als gevolg van de door [geïntimeerde] veroorzaakte schade aan de woning niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal het hof die verminderde executieopbrengst schatten.
        Bij gebrek aan verdere aanknopingspunten zal het hof uitgaan van een vrije verkoopwaarde van de woning overeenkomstig de OZB-waarde destijds ad € 198.000,--. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant 1] ter comparitie heeft verklaard dat zij (beide appellanten) de woning uiteindelijk tegen die prijs wilden verkopen. Als vuistregel wordt vaak aangehouden dat de executiewaarde gemiddeld ongeveer 90% bedraagt van de vrije verkoopwaarde. Bij een vrije verkoopwaarde van € 198.000,-- zal derhalve in het algemeen de te verwachten executieopbrengst € 178.200,-- bedragen. De woning is verkocht voor 
        € 165.000,--, zodat het hof de schade als gevolg van de verminderde executieopbrengst schattenderwijs vaststelt op € 13.200,--.
        Dit bedrag zal derhalve worden toegewezen.
      
      
    
    
      6.9
      Het vorenstaande leidt ertoe dat grief 1 slaagt en het beroepen vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen (het hof verwijst naar overweging 3.4. in het tussenarrest), zal worden vernietigd en dat als schadevergoeding toewijsbaar is: € 13.200,-- (overweging 6.8) en € 505,58 -- (overweging 3.6.7 van het tussenarrest). De wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd, te weten met ingang van de datum van het vonnis in eerste aanleg. 
      
    
    
      6.10
      
        Nu de schade door het hof is begroot en hierna wordt toegewezen, heeft [appellanten c.s.] geen belang bij de gevorderde verklaringen voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor die schade. 
        Voor zover de verklaringen voor recht betrekking hebben op de huurderving worden zij afgewezen, gelet op het overwogene in 3.7.1 en 3.7.2 van het tussenarrest.  Grief 2 slaagt derhalve niet. 
      
      
    
    
      6.11.
      In de omstandigheid dat slechts een beperkt deel van de vordering wordt toegewezen, ziet het hof aanleiding de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan zijn oordeel onderworpen, en
      in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt Van Ni [geïntimeerde] tot vergoeding van de door [appellanten c.s.] geleden schade van € 13.705,58, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 20 februari 2013 tot de dag van de voldoening;
    
    
    
      verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    
    
      compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat beide partijen de eigen kosten dienen te voldoen. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 april 2015.
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer