ECLI:NL:GHAMS:2013:5025, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2013, 200.138.525/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding / vordering tot ontruiming bedrijfsruimte / ruimte tijdelijk in gebruik gegeven / gebruiker maakt niet aannemelijk dat hij in de loop der tijd huurder is geworden door betaling van huur in natura, zijnde zijn investeringen in het pand.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof			: 200.138.525/01 SKG
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank			: C/13/551077 / KG ZA 13-1216
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 december 2013
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1
      [APPELLANT SUB 1],
    
      2. de stichting STICHTING BLIJE BUREN,
      wonend respectievelijk gevestigd te Amsterdam,
      appellanten,
      advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        VAN KEULEN BEHEER B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde 
      advocaat: mr. S. Levelt te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      De partijen worden hierna [appellant sub 1], Blije Buren en Van Keulen genoemd.
    
    
    
      1.1
      
        [appellant sub 1] en Blije Buren zijn bij dagvaarding van 9 december 2013 in hoger beroep gekomen van het kortgedingvonnis met opgemeld zaak-/rolnummer van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 november 2013, gewezen tussen [appellant sub 1] en Blije Buren als gedaagden en Van Keulen als eiseres (hierna: het vonnis).
      
    
    
      1.2
      
        [appellant sub 1] en Blije Buren hebben in de appeldagvaarding grieven geformuleerd, met conclusie, na vermindering van eis, dat het hof het vonnis zal vernietigen en (naar het hof begrijpt) de vordering van Van Keulen alsnog zal afwijzen, met  –uitvoerbaar bij voorraad- veroordeling van Van Keulen in de kosten.
      
    
    
      1.3
      Ter zitting van 12 december 2013 heeft Van Keulen mondeling geantwoord en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met veroordeling van [appellant sub 1] en Blije Buren in de kosten. Voorts hebben partijen de zaak ter zitting doen bepleiten, [appellant sub 1] en Blije Buren door hun procesadvocaat, Van Keulen door mr. J. Sinnige, advocaat te Amsterdam, de laatste  aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid hebben beide partijen nog stukken in het geding gebracht.
      
    
    
      1.4
      Ten slotte is arrest gevraagd.
      
      
    
  
  
    
      2Beoordeling
    
    
      2.1
      De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat deze ook het hof tot uitgangspunt dienen. 
      
    
    
      2.2
      Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
      
      
        2.2.1
        Van Keulen is eigenaar van diverse bedrijfspanden waaronder die gelegen aan de [adres 2] 34-36 te Amsterdam (deze laatste hierna: de panden). De panden hebben een oppervlak van ongeveer 500 m2. Nadat er een garagebedrijf gevestigd was geweest hebben de panden lang leeg gestaan. Er was sprake van veel achterstallig onderhoud, onder meer lekte het dak in het achterdeel van de panden.
        
      
      
        2.2.2
        
          Bij e-mail van 8 mei 2011 heeft [appellant sub 1] aan [X] (betrokken bij Van Keulen) (hierna: [X]) onder meer het volgende bericht:
          “(…) Jij bood mij aan om mij te helpen met het aanbieden van een ruimte die ik tijdelijk als opslag mocht gebruiken, met dien verstande dat ik op termijn daadwerkelijk een ruimte zou huren van jou. Ik heb dat toegezegd. Ook stelde jij daaraan de voorwaarde dat ik zodanig flexibel moest kunnen zijn dat ik het betrokken pand direct, danwel binnen een redelijk afgesproken termijn zou verlaten, wanneer om wat voor reden dan ook de ruimte nodig zou hebben danwel niet meer aan mij beschikbaar zou willen stellen. Nadat te hebben afgesproken heb jij mij de sleutel gegeven, van [adres 1], van de ruimte die ik mocht gebruiken voor tijdelijke opslag. (…) We spraken af dat de ruimte uiterlijk 10 mei leeg zou moeten zijn, en beschikbaar voor de nieuwe gebruikers. (…) Ook besprak je met mij een mogelijk gebruik van een beschikbare ruimte in de [adres 2], gelegen op nrs.34,36 en 38, waarover wij afspraken woensdag aan het eind van de middag deze te kunnen bezichtigen als optie om daar daadwerkelijk onze stichting B.B., en haar aktiviteiten in te mogen beginnen, en deze zelfs voor een vooraf afgesproken periode, om niet, dus zonder het betalen van huur, mochten gaan gebruiken in ruil voor diensten of service zoals ik al eerder had aangeboden, bijvoorbeeld door het verichten van werkzaamheden of het uitvoeren van klussen of taken, zoals bijvoorbeeld het opruimen, schoonmaken of herrinrichten van andere, onder jouw beheer vallende panden. (…) Wij willen als stichting deze ruimten beheren, schoonmaken en onderhouden, en daarnaast deze benutten voor onze aktiviteiten, naast het door ons zoeken van geïnteresseerden en/ of gegadigden, door hen benaderen, danwel meehelpen en ontwikkelen, naar het nivo van een volwaardige, zelfstandige huurder van de betreffende ruimte of panden, op een wijze dat het gebruik en beheer van deze ruimte/panden geen afbruek doet aan het aanbod, maar juist daaraan bijdraagt en eensnellere verhuur voor een goede prijs mogelijk maakt. Ook willen wij ons zodanig organiseren binnen die ruimten /panden dat wanneer deze in gebruik zullen worden genomen de ruimte binnen een zo kort mogelijke tijd word ontruimt en schoon kan worden betrokken door de eventueel nieuwe gebruikers.(…)”
        
        
      
      
        2.2.3
        Met toestemming van Van Keulen hebben [appellant sub 1] en Blije Buren de benedenverdieping van de panden in de loop van mei 2011 in gebruik genomen. [appellant sub 1] heeft met hulp van vrienden en kennissen werkzaamheden aan de panden verricht waaronder het waterdicht maken van het dak en het vervangen van een dakbalk. Verder zijn er gaten in dak gezaagd om lichtkoepels aan te brengen. [appellant sub 1] en Blije Buren gebruiken de panden onder meer om daarin feesten te geven.
        
      
      
        2.2.4
        Bij brief van 23 augustus 2013  heeft Van Keulen [appellant sub 1] en Blije Buren verzocht de panden per 1 september 2013 te verlaten en ontruimd op te leveren. Zij hebben niet aan dat verzoek voldaan.
        
      
    
    
      2.3
      Stellend dat zij de panden tijdelijk om niet in gebruik heeft gegeven aan [appellant sub 1] voor activiteiten van Blije Buren en zij de bruikleenovereenkomst bij brief van 23 augustus 2013 heeft opgezegd, vorderde Van Keulen in eerste aanleg veroordeling van [appellant sub 1] en Blije Buren tot ontruiming van de panden. [appellant sub 1] en Blije Buren verweerden zich tegen deze vordering door aan te voeren dat tussen hen en Van Keulen een huurovereenkomst voor de panden tot stand was gekomen. De voorzieningenrechter heeft [appellant sub 1] en Blije Buren veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis de panden te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag dat zij daaraan niet voldoen, met een maximum van € 30.000,--. Van Keulen heeft het vonnis op 15 november 2013 aan [appellant sub 1] en Blije Buren doen betekenen.
      
    
    
      2.4
      De (ongenummerde) grieven van [appellant sub 1] en Blije Buren tegen het vonnis lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
      
    
    
      2.5
      
        Niet in geschil is dat Van Keulen de panden aan [appellant sub 1] en Blije Buren in gebruik heeft gegeven voor de uitoefening van hun activiteiten en evenmin is in geschil dat tussen partijen geen huurprijs voor de panden is overeengekomen. Dat sluit echter niet uit dat, indien tussen partijen een andere vorm van tegenprestatie is overeengekomen, mits deze prestatie voldoende bepaalbaar is, tussen hen toch een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW tot stand kan zijn gekomen. Partijen hebben hun overeenkomst mondeling gesloten, er is geen onderhandse akte van opgemaakt. 
        Ter zitting heeft voornoemde [X] nog eens toegelicht dat hij tegen [appellant sub 1] gezegd heeft dat de panden lekten en dat als hij deze voor Blije Buren wilde gebruiken hij er zelf voor moest zorgen dat de gebreken werden verholpen. Bovendien heeft [X] ter zitting medegedeeld dat hij zelf met dit werk heeft meegeholpen en dat Van Keulen materiaal, waaronder dakleer en een balk, daarvoor ter beschikking heeft gesteld. Deze onbestreden verklaringen, gevoegd bij de hiervoor onder 2.2.2 aangehaalde e-mail van [appellant sub 1] waaruit niet blijkt van een duidelijke, vastomlijnde tegenprestatie maar wel dat [appellant sub 1] en Blije Buren het zo zouden organiseren dat – evenals tevoren bij het pand [adres 1] – de panden snel konden worden ontruimd als een ander deze in gebruik zou nemen, rechtvaardigen voorshands de conclusie dat tussen partijen niet meer dan een overeenkomst van bruiklening als bedoeld in artikel 7A:1777 BW is tot stand gekomen.
        Het ligt dan in een kort geding op de weg van de verweerder om de stellingen van de eiser zodanig gemotiveerd te betwisten dat er gerede twijfel kan ontstaan over de juistheid dit voorlopig oordeel. [appellant sub 1] en Blije Buren zijn daar niet in geslaagd. Zij hebben weliswaar onder overlegging van veel foto’s en enige becijferingen aangevoerd dat zij aanmerkelijke werkzaamheden in en aan de panden hebben verricht, maar daaruit volgt niet dat het gaat om werkzaamheden die een onderdeel vormen van een vooraf met Van Keulen overeengekomen, bepaalbare tegenprestatie. Voor zover [appellant sub 1] en Blije Buren zijn opgekomen tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd als bruikleen, slagen hun grieven derhalve niet.
      
      
    
    
      2.6
      Dat partijen mogelijk de intentie hebben gehad om op den duur een huurovereenkomst te sluiten, kan aan het vorenoverwogene niet afdoen.
      
    
    
      2.7
      
        Niet in geschil is dat Van Keulen de bruikleenovereenkomst heeft opgezegd.
        Nu [appellant sub 1] en Blije Buren niet hebben aangevoerd dat deze opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, moet uitgegaan worden van de deugdelijkheid van de opzegging, zodat [appellant sub 1] en Blije Buren thans zonder recht of titel in de panden verblijven.
      
      
    
    
      2.8
      Het hof overweegt voorts dat aan de zijde van Van Keulen ook in hoger beroep nog een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming bestaat, niet alleen omdat [appellant sub 1] en Blije Buren de panden zonder recht of titel in gebruik houden, maar ook omdat voldoende aannemelijk is dat Van Keulen ter plaatse onderzoek wil doen om de panden te kunnen ontwikkelen tot supermarkt en bovendien onbestreden is dat [appellant sub 1] en Blije Buren daarin feesten geven waarbij in de panden vuurkorven worden geplaatst terwijl daarin ook veel brandbare materialen zijn opgeslagen, hetgeen een ernstige vorm van gevaarzetting is.
      
    
    
      2.9
      De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] en Blije Buren dienen als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant sub 1] en Blije Buren in de kosten van de procedure, tot op heden aan de kant van Van Keulen begroot op € 683,-- voor verschotten en op € 1.788,-- voor salaris advocaat;
    
    
    
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. E.M. Polak en mr. N. van Lingen, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2013.