ECLI:NL:RBROT:2023:8845, Rechtbank Rotterdam, 15-09-2023, 10081124 CV EXPL 22-27086
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gebreken en huurprijsvermindering. Huurachterstand na verrekening vormt geen grond voor ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10081124 CV EXPL 22-27086





datum uitspraak: 15 september 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[persoon01] ,



woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser in conventie,


verweerder in reconventie,


gemachtigde: [naam gemachtigde01] ,





tegen







1

[persoon02] ,



2.

[persoon03] ,



woonplaats: [woonplaats02] ,


gedaagden in conventie,


eisers in reconventie,


gemachtigde: mr. J. Verheij.





De partijen worden hierna ‘ [persoon01] ’ en ‘ [persoon02] c.s.’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 17 augustus 2022, met bijlagen;




het antwoord van 1 november 2022 met eis in reconventie, met bijlagen;




het antwoord in reconventie, met bijlagen;




de brief van [persoon02] c.s. van 12 januari 2023 met vermeerdering van eis en bijlagen;




het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 januari 2023;




het proces-verbaal van de door de kantonrechter op 2 maart 2023 gehouden gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging.









2

De feiten



2.1.


[persoon02] c.s. huurt vanaf 18 januari 2019 een woning aan de [adres01] in Rotterdam van [persoon01] .







3

Het geschil



3.1.


[persoon01] eist samengevat:




de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon02] c.s. te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;




[persoon02] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan hem te betalen € 8.388,59 met rente over € 7.378,40 en de lopende huur vanaf 1 september 2022;




[persoon02] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.




Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 7.378,40 aan huur tot en met de maand augustus 2022, rente van € 201,19 (berekend tot 3 augustus 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 809,-.





3.2.


[persoon01] baseert de eis op het volgende. [persoon02] c.s. heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarnaast is er sprake van kattenoverlast in het gehuurde.





3.3.


[persoon02] c.s. is het niet eens met de eis van [persoon01] en eist zelf - na vermeerdering van eis - samengevat:




de huurprijs van de woning te verlagen tot € 500,- per maand met ingang van de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot het moment waarop alle gebreken zijn verholpen;




[persoon01] te veroordelen in de proceskosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.






3.4.


[persoon02] c.s. baseert de tegeneis op het volgende. De woning vertoont diverse gebreken. Ondanks meerdere meldingen heeft [persoon01] deze gebreken niet hersteld.







4

De beoordeling




4.1.


Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.





huurachterstand







4.2.


[persoon01] c.s. heeft tijdens de gerechtelijke plaatsopneming op 2 maart 2023 een specificatie van de huurachterstand berekend tot en met maart 2023 in het geding gebracht.





4.3.


Partijen verschillen van mening over de geldende huurprijs vanaf juli 2021. Volgens [persoon01] geldt per die datum een huurprijs van € 1.595,50 per maand. [persoon02] c.s. betwist dat. Hij voert aan dat er sprake is van gebreken in de woning en hij de huurverhoging per juli 2021 daarom niet heeft geaccepteerd. Een verhoging van de huurprijs mag [persoon01] gelet op de huurovereenkomst en in overeenstemming met de toepasselijke voorwaarden echter wel doorvoeren. Instemming van [persoon02] c.s. is daarvoor niet nodig. [persoon02] c.s. heeft de berekening van de verhoogde huurprijs niet betwist. Er is niet gebleken van een oneerlijk beding. Dit betekent dat de huur vanaf juli 2021 € 1.595,50 per maand bedraagt.





4.4.


In april 2020 heeft er een lekkage plaatsgevonden in het toilet. [persoon01] heeft de door [persoon02] c.s. geleden schade vastgesteld op € 2.200,- en verrekend met een deel van de huur van april 2020 en mei 2020. [persoon02] c.s. hoefde daardoor over de maand april 2020 € 300,- aan huur te betalen en over de maand mei 2022 € 500,- aan huur. [persoon02] c.s. stelt dat de schade hoger was en moet worden vastgesteld op € 5.000,-. Dat wordt door [persoon01] betwist en blijkt verder nergens uit. [persoon02] heeft de door hem gestelde schade van € 5.000,- onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de huurkorting (verrekening) zoals op de specificatie aangegeven.





4.5.


[persoon02] c.s. heeft de door [persoon01] ingebrachte specificatie voor het overige niet betwist. Dit betekent dat er sprake is van een huurachterstand van € 9.084,45 berekend tot en met de maand maart 2023.





verrekening?







4.6.


[persoon02] c.s. doet een beroep op verrekening met de door hem gevorderde huurprijsvermindering vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, vanwege verschillende gebreken in het gehuurde. De gebreken die [persoon02] c.s. noemt zijn de volgende. De cv-ketel is ernstig verouderd, de tuin was bij aanvang van de huurovereenkomst een grote puinhoop, er is sprake geweest van lekkages, de stoffering is verouderd en de vloer vertoont op meerdere plekken slijtage, in de badkamer is er sprake van houtrot, er is sprake van een ernstig vochtprobleem en de vloerverwarming functioneert niet naar behoren.





juridisch kader







4.7.


Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen.





4.8.


Een gebrek zoals hiervoor bedoeld is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW).





vochtprobleem







4.9.


Vast staat dat in de woning sprake is van een vochtprobleem. Dit is door [persoon01] niet betwist en de kantonrechter heeft dit tijdens de plaatsopneming op 2 maart 2023 waargenomen. Vanwege het vochtprobleem heeft stucwerk op de muren in het souterrain op diverse plekken losgelaten. In de badkamer is schimmelvorming aangetroffen. Ook heeft de kantonrechter geconstateerd dat een aantal tegels in de douchecabine van de muur is losgeraakt en verdwenen. In opdracht van [persoon01] heeft CS Vochtwering in februari 2023 het souterrain geïnjecteerd om de vochtproblemen op te lossen. De kantonrechter heeft tijdens de plaatsopneming waargenomen dat de muren in het souterrain inderdaad zijn geïnjecteerd. De muren moesten nog worden afgewerkt en gesausd.





4.10.


Het vochtprobleem is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Aannemelijk is dat [persoon02] c.s. als gevolg daarvan verminderd huurgenot van de woning heeft gehad. Dit hoefde hij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten.





vloerverwarming







4.11.


Tevens staat vast dat de vloerverwarming niet naar behoren functioneert. Tijdens de plaatsopneming heeft [persoon01] aangegeven dit zo snel mogelijk op te lossen door een installateur in te schakelen. Aannemelijk is dat [persoon02] c.s. als gevolg daarvan met name gedurende de herfst- en wintermaanden verminderd huurgenot van de woning heeft gehad.





overige gebreken







4.12.


De overige door [persoon02] c.s. aangevoerde gebreken zijn niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat [persoon02] c.s. de cv-ketel zo nu en dan moet bijvullen maakt nog niet dat er sprake is van verminderd huurgenot. Over het opruimen van de tuin zijn - kennelijk - geen afspraken gemaakt. Aangenomen mag worden dat [persoon02] c.s de situatie in de tuin bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gezien en dan is het lastig om daar achteraf (nadat de huurovereenkomst is aangegaan) een klacht op te richten. In elk geval is de staat van de tuin niet zonder meer een gebrek dat vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De lekkage is hersteld en hiervoor heeft [persoon01] een huurkorting gegeven. Dat de vloer op meerdere plekken slijtage vertoont en dat er sprake is van houtrot in de badkamer heeft [persoon01] betwist en is tijdens de plaatsopneming niet gebleken.





conclusie







4.13.


Gelet op het voorgaande wordt vastgesteld dat er sprake is van een vochtprobleem in de woning. Daarnaast functioneert de vloerverwarming niet althans niet naar behoren. Deze gebreken zijn aan te merken als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.





gebreken gemeld?







4.14.


[persoon02] c.s. stelt dat hij [persoon01] van de gebreken meerdere keren in kennis heeft gesteld. Hij laat echter na aan te geven wanneer dat precies is geweest.





4.15.


Het is aan [persoon02] c.s. als in dit opzicht eisende partij om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer hij de gebreken bij [persoon01] heeft gemeld. [persoon02] c.s. heeft alleen wat whatsappcommunicatie overgelegd. Daaruit blijkt dat er in februari 2021 een melding is gedaan aan [persoon01] over schimmelvorming in de badkamer. [persoon01] heeft daarop gereageerd en aangegeven dat hij CS Vochtwering langs stuurt om het probleem op te lossen. In een whatsapp-bericht van 18 september 2021 van [persoon01] aan [persoon02] c.s. staat: “

op de 3e starten ze op no 48. (…) Dat wil zeggen dat ze op dinsdagmiddag bij jou kunnen beginnen.”

CS Vochtwering heeft op de aangegeven datum geen werkzaamheden verricht. Volgens [persoon02] c.s. omdat CS Vochtwering geen opdracht van [persoon01] had gekregen. Volgens [persoon01] daarentegen omdat [persoon02] c.s. aan CS Vochtwering geen toegang tot de woning verschafte. Niet gesteld of gebleken is dat [persoon02] c.s. hier verder achteraan is gegaan of bij [persoon01] heeft gevraagd om CS Vochtwering (opnieuw) langs te sturen. [persoon02] c.s. heeft ook niet duidelijk gemaakt wanneer voor het eerst een melding is gedaan over het niet functioneren van de vloerverwarming.





4.16.


De kantonrechter stelt gelet op het voorgaande vast dat [persoon02] c.s. de gebreken voor het eerst tijdens het indienen van zijn conclusie tevens eis in reconventie op 1 november 2022 aan [persoon01] kenbaar afdoende heeft gemaakt.





huurprijsvermindering







4.17.


Zoals hiervoor aangegeven is aannemelijk dat [persoon02] c.s. als gevolg van de gebreken verminderd huurgenot van de woning heeft gehad. De kantonrechter is van oordeel dat dit geen huurprijsvermindering rechtvaardigt zoals door [persoon02] c.s. gevorderd.





4.18.


Bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijsvermindering zoekt de kantonrechter aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde Gebrekenboek en het bepaalde in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit). In bijlage II van het Besluit worden de hiervoor genoemde gebreken aangemerkt als een gebrek in categorie C. Dit rechtvaardigt volgens het Besluit een verlaging van de huurprijs tot maximaal 40% van de geldende huurprijs.





4.19.


Gelet op wat in deze procedure is komen vast te staan over de aard en ernst van de gebreken en de invloed daarvan op het huurgenot, acht de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering met 25% redelijk.





4.20.


Tijdens de plaatsopneming is vastgesteld dat de muren in het souterrain inmiddels zijn geïnjecteerd. Het is op dit moment niet bekend of het vochtprobleem daarmee is opgelost. Ook is niet bekend of [persoon01] een installateur voor de vloerverwarming heeft ingeschakeld en de vloerverwarming inmiddels naar behoren functioneert. De huurprijsvermindering van 20% geldt vanaf 1 november 2022 tot het moment waarop de gebreken zijn verholpen. De verklaring voor recht wordt in overeenkomstige zin toegewezen.





verrekening







4.21.


Het voorgaande betekent dat [persoon02] c.s. over de maanden vanaf 1 november 2022 tot en met maart 2023 recht heeft op een huurkorting van in totaal 5 x 25% van € 1.595,50. Dat komt neer op een bedrag van € 1.994,38.





4.22.


De huurachterstand bedraagt tot en met de maand maart 2023 € 9.084,45. Dat betekent dat er na verrekening van de huurprijsvermindering een huurachterstand resteert van € 7.090,07 berekend tot en met maart 2023. [persoon02] c.s. wordt veroordeeld om dit bedrag aan [persoon01] c.s. te betalen.





Afwijzing wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten







4.23.


Omdat [persoon02] c.s. een consument is moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bepalingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn).





4.24.


In de huurovereenkomst staat in artikel 12.3 dat de huurder in geval van niet tijdige betaling een wettelijke rente van 2% per dag is verschuldigd. Deze schadevergoeding is aanzienlijk hoger dan de wettelijke schadevergoeding wegens het niet tijdig betalen van de huur. [persoon01] heeft hiervoor geen rechtvaardiging gegeven. De bepaling is daarom oneerlijk en dus onredelijk bezwarend zoals bedoeld in artikel 6:233 BW. Dat [persoon01] zijn vordering niet op dit artikel heeft gebaseerd maakt dit niet anders (zie HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971.) Omdat sprake is van een oneerlijk beding is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk (zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68.) Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde wettelijke rente niet toewijsbaar zijn.





geen ontbinding en ontruiming







4.25.


De huurachterstand vormt geen reden om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen. [persoon02] c.s. woont met de minderjarige zoon van mevrouw [persoon03] in de woning. Aan het belang van de minderjarige bij behoud van de woning komt een groot gewicht toe. Verder is van belang dat [persoon02] c.s. de huur sinds januari 2023 weer volledig betaald. Hij heeft aangevoerd dat hij als zelfstandig ondernemer gedurende de coronapandemie last heeft gehad van tegenvallende omzet. Dit heeft ervoor gezorgd dat hij niet altijd de volledige huur kon betalen. Inmiddels heeft [persoon02] c.s. voldoende inkomsten waardoor hij in staat is om ook in de toekomst de huurpenningen te blijven voldoen.





4.26.


[persoon01] stelt nog dat er sprake is van kattenoverlast. Dit wordt door [persoon02] c.s. betwist en blijkt verder nergens uit. Dit levert geen grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.





4.27.


De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt gelet op het voorgaande afgewezen.





proceskosten







4.28.


Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.





uitvoerbaarheid bij voorraad







4.29.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat van het vonnis nakoming kan worden verlangd, ook wanneer een van partijen daartegen hoger beroep zou instellen (hoger beroep schort de uitvoerbaarheid van het vonnis niet op).







5

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie






5.1.


veroordeelt [persoon02] c.s. hoofdelijk om aan [persoon01] te betalen € 7.090,07 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2023;





in reconventie







5.2.


stelt vast dat de maandelijkse huurprijs over de periode van november 2022 tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen wordt verlaagd met 25%;





in conventie en reconventie







5.3.


compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;





5.4.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.5.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.


47636