ECLI:NL:RBZWB:2022:1329, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-03-2022, AWB - 19 _ 4474
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: voor deze uitspraak is geen samenvatting gemaakt.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Zittingsplaats Middelburg
    
    
      Belastingrecht 
    
    
    
      zaaknummer: BRE 19/4474 WOZ
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2022 in de zaak tussen
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ’, te Amsterdam, belanghebbende
      gemachtigde: G. Gieben,
    
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar,
    
    
      en 
    
    
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 13 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 862.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar (OZB) bekendgemaakt.
    
    
    
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd op € 862.000,-.
    
    
    
      Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 16 februari 2022. Namens belanghebbende was aanwezig haar gemachtigde J. van Abbe. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
    
    
    
      De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 10 december 2021 aan de heffingsambtenaar op het adres Postbus 6000 te (4330 LA) Middelburg, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 13 december 2021 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. 
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      1.	Inleiding
    
    
    
      1.1
      Belanghebbende is de eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] . Het betreft een bankgebouw (bouwjaar 1950) met parkeerruimte en een perceelgrootte van 420 m2 (hierna: het bankgebouw).
      
    
    
      1.2
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het bankgebouw. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van het bankgebouw € 800.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 862.000,-.
      
      
        2.	Toetsingskader van de rechtbank
      
      
    
    
      2.1
      De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
      
    
    
      2.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het bankgebouw kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 
      
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        3.	Onderbouwing van de WOZ-waarde
      
      
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van het bankgebouw een taxatierapport gedateerd [datum] ten grondslag gelegd, opgemaakt door taxateur [taxateur 1] . 
      
    
    
      3.2
      In het taxatierapport is de waarde van het bankgebouw bepaald op € 1.990.000,-. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [adres 2] (inclusief bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] ), [adres 5] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 6] . De oppervlakten en huurwaarden zijn bepaald met behulp van de ITZA-methode. (Bij de ITZA-methode geldt als uitgangspunt dat de totale oppervlakte van een object niet van gelijke betekenis - waarde - is voor de gebruiker. De frontbreedte maal 10 meter diepte is zone A, de volgende 10 meter is zone B met een lagere m2-prijs, en de overige meters zijn zone C, met een nog lagere m2-prijs.) Voor de berekening van de kapitalisatiefactor is een NAR-berekening gemaakt op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. 
      
    
    
      3.3
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 862.000,- niet te hoog is.
      
      
        4.	Oordeel rechtbank
      
      
      
        
          Vergelijkbaarheid objecten
        
      
    
    
      4.1
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar winkeleenheden als referentieobjecten heeft gebruikt en dat deze niet vergelijkbaar zijn met het bankgebouw, dat een kantoorruimte is.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar is van mening dat hij wel een vergelijk mag maken met winkeleenheden, omdat het bestemmingsplan detailhandel toestaat. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar een weergave van het bestemmingsplan (bijlage 9 bij het taxatierapport) overgelegd. 
      
    
    
      4.3
      De rechtbank overweegt dat de fictie van artikel 17 van de Wet WOZ met zich brengt dat mag worden aangesloten bij de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde van het bankgebouw een vergelijking mag maken met alle soorten detailhandel die in het pand van het bankgebouw mogelijk zijn, dus ook met winkels.
      
      
        
          Voldoende rekening gehouden met de verschillen
        
      
    
    
      4.4
      Volgens de heffingsambtenaar is rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een kantoor door niet met de volle huurwaarde voor een winkel van € 600,- per m2 te rekenen, maar met een prijs voor het bankgebouw van € 400,- per m2. Voor de ruimten op de etages is met een aanmerkelijk lager percentage van de m2-prijs gerekend. Bij het bankgebouw is zelfs met een nog lager percentage gerekend dan bij alle referentieobjecten, wat in het voordeel is van belanghebbende. Middels een NAR-berekening is de kapitalisatiefactor voor het bankgebouw vastgesteld op 13,12. Dit is gezien de bruto kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (variërend van 11,7 tot 16) in beginsel niet onaannemelijk. 
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende betwist het door de heffingsambtenaar in de NAR-berekening gebruikte opslagrisico van 5,32% en stelt daartoe dat de heffingsambtenaar van onjuiste dan wel onvolledige gegevens is uitgegaan. De door de heffingsambtenaar overgelegde pagina 53 van de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie (hierna: de taxatiewijzer) is namelijk niet gelijk aan de pagina in de digitale versie van de taxatiewijzer. 
      
    
    
      4.6
      
        De rechtbank stelt vast dat in de digitale versie de volgende (in de papieren versie ontbrekende) tekst is opgenomen: 
        
          “Bij winkels moet worden opgemerkt dat de bandbreedten van de overige locaties ook nog 
        
        
          steeds gebaseerd zijn op transacties in grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles 
        
        
          (met een lager risicoprofiel). Buiten de grote steden is deze bandbreedte groter en begeeft 
        
        
          zich tussen de 8% en de 12% (BAR) met een gemiddelde rond de 10% (BAR).” 
        
        De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de overgelegde stukken niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom van een opslagrisico van 5,32% moet worden uitgegaan. Bij gebreke van een toelichting ter zitting, vanwege de afwezigheid van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      4.7
      Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.  
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de voorgestane waarde van € 800.000,- een eigen (concept) taxatierapport ingebracht, versie 10 november 2017, naar een waardepeildatum 31 december 2017, en opgesteld door taxateur [taxateur 2] (werkzaam bij [kantoor] ). In dit rapport is uitgegaan van een markthuurkapitalisatiemodel en de gecorrigeerde vervangingswaarde. 
      
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangevoerd dat in 2018 een verbouwing is uitgevoerd voor een bedrag van € 139.700,-, die ertoe heeft geleid dat voor het bankgebouw een energielabel A is afgegeven. Omdat de verbouwing op de toestandsdatum 1 januari 2019 was gerealiseerd, dient daarmee rekening te worden gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde, zo stelt de heffingsambtenaar.  
      
    
    
      4.10
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat bij een verbetering van het WOZ-object in het jaar tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum, mag worden aangesloten bij de waarde van het WOZ-object op de toestandsdatum. De toelichting van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting, dat het bankgebouw inpandig is opgenomen en dat de verbouwingskosten zijn meegenomen in de getaxeerde waarde, acht de rechtbank niet aannemelijk. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit het taxatierapport van belanghebbende blijkt dat de taxatie is uitgevoerd op 10 november 2017, naar een waardepeildatum 31 december 2017 en dat er geen bijzondere uitgangspunten zijn. Uit dit taxatierapport blijkt niet dat rekening is gehouden met de verbouwingskosten in 2018. Daaruit volgt dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        5.	Conclusie
      
      
    
    
      5.1
      Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van het bankgebouw schattenderwijs vast op € 825.000,-. 
      
    
    
      5.2
      Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.  
      
      
        6.	Redelijke termijn
      
      
    
    
      6.1
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
      
    
    
      6.2
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 18 maart 2019 per e-mail is ingediend bij de heffingsambtenaar en dus op diezelfde dag is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 17 maart 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de heffingsambtenaar binnen 4 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
      
      
        7.	Proceskosten en griffierecht
      
      
      
        De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,-, en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 345,- door de heffingsambtenaar te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 825.000,-;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000,-;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.620,-;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 345,-.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 17 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
    Bijlage
    
    
      
        Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
      
    
    
    
      Artikel 17
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
      Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
    
      Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      
        Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
      
    
    
    
      Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.