ECLI:NL:RBROT:2023:10092, Rechtbank Rotterdam, 13-10-2023, 10447184 CV EXPL 23-10299
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Einde huurovereenkomst, per wanneer?. Huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10447184 CV EXPL 23-10299
    
    
    
      datum uitspraak: 13 oktober 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HERBEL BELEGGINGEN B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. A. Quispel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1].,
    
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
      en haar enig beherende vennoten:
    
    
      2. [gedaagde 2], 
    woonplaats: [woonplaats 1],
    
      3. [gedaagde 3],
    
      woonplaats: [woonplaats 2],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Herbel’ en ‘[gedaagde 1]’ (enkelvoud) genoemd, tenzij anders vermeld.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 3 april 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met een eis in voorwaardelijke reconventie, met bijlagen;
        
        
          de mail van 16 augustus 2023 namens [gedaagde 1] met bijlagen;
        
        
          de mail van 21 augustus 2023 namens Herbel. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 31 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met:
      
        
          
            [naam 1] namens Herbel en [naam 2] namens mr. Quispel;
        
        
          namens [gedaagde 1] [gedaagde 2] en mr. De Kok. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
      2.1.
      Tussen Herbel als verhuurster en [gedaagde 1] als huurster is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte aan de [adres]. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2021 en gesloten voor de duur van vijf jaar. Door een brand is de bedrijfsruimte onbruikbaar geweest van 5 februari tot 14 oktober 2022. [gedaagde 1] hoeft vanwege de brand geen huur te betalen tot 1 november 2022. [gedaagde 1] heeft na 1 november 2022 echter ook geen huur meer betaald. Dat is voor Herbel aanleiding geweest om een rechtszaak te starten. 
      
      
        
          Wat wil eiseres? 
        
      
    
    
      2.2.
      Herbel eist – na wijziging – dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om aan Herbel te betalen: 
      
        
          € 13.256,78 aan huurachterstand over november 2022 tot en met juli 2023, met rente over € 12.651,95 vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        
        
          €   1.500,00 aan boeterente;
        
        
          €   1.897,65 aan buitengerechtelijke kosten;
        
      
      en dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      2.3.
      
        Herbel baseert de eisen op de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. De verhuurster en de huurster hebben in de huurovereenkomst namelijk afgesproken dat [gedaagde 1] maandelijks de huur vooruit betaalt. Met ingang van oktober 2022 bedraagt de huurprijs € 2.530,39 per maand. De huurachterstand over november 2022 t/m juli 2023 is in totaal (9 × € 2.530,39 =) € 22.773,51. De huurovereenkomst is in onderling overleg beëindigd per 31 juli 2023. Op het bedrag aan huur komt daarom in mindering de waarborgsom van € 8.550,00 en de afrekening servicekosten van € 966,73. Dan resteert € 13.256,78. 
        
          [gedaagde 1] moet aan Herbel een boete van € 300,00 per maand betalen voor elke maand dat te laat is betaald. Dat staat in de algemene bepalingen. Herbel eist de boete over vijf maanden (november 2022 t/m maart 2023). Dat is in totaal € 1.500,00. Herbel wil ook een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 1.897,65 in verband met werkzaamheden die haar gemachtigde heeft verricht om de huurachterstand betaald te krijgen zonder tussenkomst van de rechter. Dat Herbel recht heeft op een dergelijke vergoeding staat in artikel 30.1 van de algemene bepalingen. 
      
      
      
        
          Wat wil gedaagde?
        
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] wil dat de eisen worden afgewezen en dat Herbel wordt veroordeeld in de proceskosten. Volgens [gedaagde 1] is de huurovereenkomst op 14 oktober 2022 geëindigd. Herbel heeft per brief van 14 februari 2022 te kennen gegeven dat zij bereid was om mee te werken aan het tussentijds beëindigen van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft per e-mail van 16 juni 2022 bevestigd dat zij instemt met de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] is onverplicht op zoek gegaan naar een nieuwe huurder die in haar plaats gesteld kon worden, maar die kandidaat heeft zich op het laatste moment teruggetrokken. Er heeft dus geen indeplaatsstelling plaatsgevonden. Als de huurovereenkomst niet op 14 oktober 2022 is beëindigd, wil [gedaagde 1] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt per 1 april 2023. Volgens [gedaagde 1] heeft Herbel in dat geval nog recht op huur over november 2022 t/m maart 2023. [gedaagde 1] gaat daarbij uit van de oorspronkelijke huurprijs (€ 2.340,66 per maand), omdat de huur volgens haar nog niet mocht worden verhoogd vanwege de huurvrije periode in verband met de brand. Verder betwist [gedaagde 1] dat zij een boete moet betalen. Als [gedaagde 1] wel een boete verschuldigd is, moet die worden gematigd tot nihil.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de eisen van Herbel toe. Het oordeel wordt hierna uitgelegd. 
      
      
        
          Einde huurovereenkomst
        
      
    
    
      2.6.
      De huurovereenkomst is (pas) geëindigd per 31 juli 2023. Dat blijkt uit de beëindigingsovereenkomst tussen Herbel en [gedaagde 1] die door de vennoten op 10 juli 2023 is ondertekend. De stelling van [gedaagde 1] dat de beëindigingsovereenkomst alleen werking heeft voor zover in deze rechtszaak komt vast te staan dat de huurovereenkomst niet al eerder is geëindigd, is niet te rijmen met de inhoud van die overeenkomst. Enig voorbehoud is niet terug te lezen in die overeenkomst en er is ook geen correspondentie overgelegd waaruit zoiets blijkt. De beëindigingsovereenkomst bevat daarentegen wel een onvoorwaardelijke toezegging van [gedaagde 1] om de lopende verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen tot en met 31 juli 2023. Bovendien, ook als vast zou komen te staan dat de beëindigingsovereenkomst wel onder voorbehoud is gesloten, dan kan dit [gedaagde 1] niet baten. Nergens blijkt uit dat de huurovereenkomst eerder dan per 31 juli 2023 is geëindigd. Herbel heeft in een brief van 14 februari 2022 inderdaad te kennen gegeven bereid te zijn in overleg te treden over een beëindiging van de huurovereenkomst, maar uit de gang van zaken na die brief blijkt niet dat partijen vervolgens in overleg daadwerkelijk tot een beëindiging (eerder dan per 31 juli 2023) zijn gekomen. Anders dan [gedaagde 1] heeft aangevoerd, valt in haar e-mail van 16 juni 2022 niet te lezen dat [gedaagde 1] instemt met een beëindiging. Hierin staat: 
      
      
        “(…) Cliënte heeft niet de financiële middelen om de inventaris opnieuw aan te schaffen. Het plan om vanuit het pand een eetcafé te exploiteren is derhalve van de baan. 
      
      
      
        Cliënte heeft een partij gevonden die de huurovereenkomst en alle verplichtingen die daaruit voortvloeien van cliënte over te nemen. Indien de verhuurder akkoord gaat met deze partij zouden de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst middels een akte van indeplaatsstelling kunnen worden overgedragen aan deze partij. (…)”
      
      
      
        
          [gedaagde 1] heeft er – zo blijkt uit de bewoordingen van deze e-mail – dus voor gekozen de huurovereenkomst door te laten lopen in afwachting van een mogelijke indeplaatsstelling. Zij heeft ook de sleutel van de bedrijfsruimte behouden. Feiten of omstandigheden die er toe zouden moeten leiden dat de e-mail van 16 juni 2022 anders uitgelegd moet worden, zijn door [gedaagde 1] niet gesteld. De omstandigheid dat de beoogde nieuwe huurder zich op het laatste moment – de eerste week van oktober 2022 – heeft teruggetrokken, bevrijdt [gedaagde 1] niet van haar verplichtingen die voortvloeien uit de bestaande huurovereenkomst. In het voorgaande ligt ook besloten dat er geen reden is om de huurovereenkomst te ontbinden, laat staan met terugwerkende kracht.
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde 1] moet € 13.256,78 aan huur betalen aan Herbel (met inachtneming van de verrekening met de waarborgsom en de afrekening servicekosten). Herbel is bij de berekening terecht uitgegaan van een huurprijs van € 2.530,39 per maand. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat namelijk:
      
      
        “Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 oktober, voor het eerst met ingang van 1 oktober 2022 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.”
      
      
      
        Uit die bepalingen blijkt niet dat de huur pas mag worden verhoogd nadat in totaal twaalf maanden huur zijn betaald. Die stelling van [gedaagde 1] vindt hierin geen steun. Verder staat in artikel 18.1 van de algemene bepalingen dat de huurprijs – kort gezegd – wordt geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). Dat de door Herbel genoemde huurprijs conform artikel 18.1 is geïndexeerd staat niet ter discussie. De huurprijs mocht dan ook op basis van de voornoemde bepalingen met ingang van 1 oktober 2022 worden verhoogd naar € 2.530,39.
      
      
      
        
          Boete
        
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde 1] moet € 1.500,00 aan boete betalen aan Herbel, omdat ze de huur niet tijdig heeft betaald. Dat volgt uit de algemene bepalingen. Het beroep op matiging slaagt niet, omdat het toepassen van het boetebeding in de omstandigheden van deze zaak niet tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter moet bij het beoordelen van een beroep op matiging terughoudendheid betrachten. De lat ligt dus erg hoog en die wordt in deze zaak niet gehaald. Het gaat hier om zakelijke verhuur van bedrijfsruimte en om een standaardbeding in de algemene voorwaarden (ROZ-model). De omstandigheid dat [gedaagde 1] aanzienlijke financiële schade heeft geleden door de brand omdat zij geen verzekering had, leidt niet tot een ander oordeel. Het niet hebben van een verzekering komt namelijk voor haar rekening en risico. Dat Herbel niet heeft toegelicht wat de werkelijke schade is die zij lijdt door het niet betalen van de huur maakt de boete nog niet buitensporig. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat Herbel potentiële nieuwe huurders heeft geweigerd en zich zelf onvoldoende heeft ingespannen om een nieuwe huurder te vinden, maar licht niet toe waarom dit van Herbel verlangd had moeten worden gedurende de nog lopende huurovereenkomst. Daarom kan dit verweer [gedaagde 1] niet baten.
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.9.
      De gevorderde (en toegewezen) boete heeft het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat de boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen afspreken dat boete en schadevergoeding naast elkaar verschuldigd zijn, maar dat zij dit hebben afgesproken is niet gesteld of gebleken. Herbel kan daarom alleen aanspraak maken op de boete; de gevorderde wettelijke (handels)rente zal worden afgewezen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      2.10.
      De eis tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt ook afgewezen. Herbel noemt in de opsomming van werkzaamheden dat er sommaties zijn verstuurd, maar [gedaagde 1] betwist dat en Herbel heeft vervolgens geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat er daadwerkelijk sommaties zijn verstuurd. Verder blijkt uit de opsomming van Herbel niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling al wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Het staat daarom niet vast dat er buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Aangezien partijen de toepasselijkheid van artikel 6:96 lid 4 BW hebben uitgesloten, is de conclusie dat Herbel geen aanspraak heeft op een vergoeding.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      2.11.
      Toegewezen wordt € 14.756,78. Dat bedrag bestaat uit € 13.256,78 aan huurachterstand en € 1.500,00 aan boete.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde 1] moet de proceskosten betalen, omdat ze ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Herbel tot vandaag vast op € 130,56 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,00). Dit is totaal € 2.306,56. Voor kosten die Herbel maakt na deze uitspraak moet [gedaagde 1] ook een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan Herbel te betalen € 14.756,78;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van Herbel tot vandaag worden vastgesteld op € 2.306,56;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.