ECLI:NL:RBAMS:2023:5960, Rechtbank Amsterdam, 26-09-2023, 10398548 CV EXPL 23-3921
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. verlaging huurprijs ivm gebreken. Deels te laat vordering ingesteld (6 maanden) deels niet onderbouwd. 10% korting over korte periode. Geen schadevergoeding voor watervoerlast/schimmel want schade niet aangetoond.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel rechtkantonrechter
    
    
    
      zaaknummer: 10398548 CV EXPL 23-3921
    
    
    
    
      
        vonnis van 19 september 2023 (vervroegd)
      
    
    
    
      I n z a k e
    
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      te [woonplaats] ,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. P.R. Poelman
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Woningstichting Ymere,
      te Amsterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. Huizenga.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘Ymere.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in het incident en in de hoofdzaak van 2 mei 2023 en de daarin genoemde stukken;
      - de nadere producties van [eiseres] van 10 augustus 2023;
      - de nadere producties van [eiseres] van 22 augustus 2023.
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 
        31 augustus 2023. Hierbij zijn mr. Poelman en mr. De Boer verschenen namens [eiseres] en namens Ymere de heer [naam] en mr. Huizenga. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen – mede naar aanleiding van vragen van de kantonrechter – hun standpunten toegelicht. 
      
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    Wat is de kern?
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt een woning van Ymere aan de [adres] voor een bruto huurprijs van (laatstelijk) € 815,48 per maand. Zij vordert in deze procedure schadevergoeding en huurprijsvermindering, omdat zij sinds 2012 lekkages en schimmelproblematiek ondervindt. Als gevolg daarvan heeft zij verminderd huurgenot. Door de schimmelvorming is een kast vergaan met daarin kleding die was geplaatst tegen de wand aangrenzend aan de badkamer, aldus [eiseres] . Ymere betwist de schadeposten en voert aan dat zij adequaat gehandeld heeft op meldingen van [eiseres] . In het incident heeft [eiseres] een voorschot op de gevorderde schadevergoeding gevorderd. Het gevorderde voorschot is bij vonnis van 2 mei 2023 afgewezen, vanwege een gebrek aan voldoende (spoedeisend) belang. In dit vonnis gaat het om de vraag of [eiseres] recht heeft op schadevergoeding en op huurprijsvermindering.  De kantonrechter wijst de gevorderde huurprijsvermindering deels toe en de gevorderde schadevergoeding af. De proceskosten worden gecompenseerd.
      
      
        
          
            [eiseres] heeft recht op een gedeeltelijke huurprijsvermindering
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] vordert – naar de kantonrechter begrijpt - een huurprijsvermindering van 50% over de periode vanaf de eerste melding van het gebrek tot aan de datum van herstel. Ymere heeft gesteld dat zij altijd adequaat gehandeld heeft op meldingen, dus dat er niet sprake is van gebreken. Zij heeft – voorafgaand aan deze procedure – laatstelijk een melding gekregen in juli 2022 over schimmelvorming. In november 2022 is een lekkage onder de badkamervloer verholpen en is de vloer vervangen. In 2023 zijn diverse andere maatregelen genomen. Ook stelt Ymere dat de vervaltermijn van 7:257 BW van toepassing is. Nu niet eerder dan 6 maart 2023 is gedagvaard, kan een eventuele huurprijsvermindering enkel vanaf 6 september 2022 toegewezen worden en niet over een eerdere periode, want dat recht is komen te  vervallen.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter is het met Ymere eens dat een eventuele huurprijsvermindering alleen vanaf 6 september 2022 toegewezen kan worden en niet over een eerdere periode. Op grond van artikel 7:257 BW geldt er een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Nu niet in geschil is dat [eiseres] Ymere in juli 2022 in kennis heeft gesteld van de schimmelvorming, vervallen de (eventuele) rechten van [eiseres] op huurprijsvermindering na zes maanden (dus medio december 2022), tenzij zij binnen die termijn een procedure start. Nu zij dat niet heeft gedaan, maar pas op 6 maart 2023, door op die datum te dagvaarden, is haar recht op huurprijsvermindering over de periode ouder dan zes maanden voor 6 maart 2023 vervallen.
      
    
    
      2.4.
      Het beroep van [eiseres] dat deze vervaltermijn op grond van artikel 7:247 BW niet op haar van toepassing is nu het een geliberaliseerde woning betreft, slaagt niet, omdat niet gebleken is dat [eiseres] onder het bereik van deze uitzonderingsbepaling valt. De netto huurprijs blijft immers onder de huurprijsgrens. 
      
    
    
      2.5.
      Niet in geschil is dat [eiseres] last heeft ondervonden van schimmelvorming en wateroverlast en dat in juli 2022 gemeld heeft. In november 2022 is het probleem verholpen, althans tot aan de procedure waren er geen lekkages. [eiseres] kan als huurder conform artikel 7:207 lid 1 BW huurprijsvermindering vorderen over de periode vanaf haar melding totdat het gebrek verholpen is. Omdat – zoals hiervoor is geoordeeld – een deel van haar rechten zijn vervallen, kan zij aanspraak maken op de gevorderde huurprijsvermindering vanaf 6 september 2022.
      
    
    
      2.6.
      Niet in geschil is dat het probleem in november 2022 door Ymere is opgelost. [eiseres] heeft dus recht op huurprijsvermindering over de periode van 6 september 2022 tot en met november 2022. Omdat niet duidelijk is op welke datum in november 2022 het gebrek verholpen is en het op de weg had gelegen van Ymere als verhuurder om dat te onderbouwen, wordt de huurprijsvermindering toegewezen over de hele maand november. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 10% over deze periode redelijk, zodat de huurprijs over die periode vastgesteld wordt op € 717,61 op basis van de netto huurprijs (2022) van € 797,34 De badkamer bevatte weliswaar schimmel, maar de badkamer was wel bruikbaar, evenals de rest van de woning. 
      
    
    
      2.7.
      De stelling van Ymere dat er eerder (2018) een finale kwijting is afgesproken of dat partijen hebben afgesproken dat [eiseres] afstand heeft gedaan van haar recht op huurprijsvermindering is door [eiseres] betwist en door Ymere onvoldoende onderbouwd. Het door Ymere overgelegde schadeformulier is niet door [eiseres] getekend en niet is gebleken dat zij anderszins (ondubbelzinnig) afstand van haar rechten heeft gedaan.
      
      
        
          De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar
        
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft schadevergoeding gevorderd, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (een doorverwijzing naar de schadestaatprocedure). De vordering van [eiseres] wordt afgewezen omdat – daargelaten de vraag of de schade toerekenbaar is aan Ymere - onvoldoende aannemelijk is dat [eiseres] (nog) schade heeft. Dit is door Ymere voldoende gemotiveerd betwist en door [eiseres] onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd.
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat de schimmelvorming en wateroverlast was doorgetrokken naar de aangrenzende kamer, als gevolg waarvan de kledingkast en zich daarin bevindende kleren zijn vergaan. [eiseres] heeft onder meer bonnen van een kledingwinkel overgelegd, een visitekaartje van een matrassenwinkel, een offerte van een kast en handgeschreven bonnen in het Arabisch.  [eiseres] heeft echter – gelet op de betwistingen van Ymere – onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd dat zij schade heeft geleden als gevolg van de wateroverlast. De door [eiseres] overgelegde bonnen zijn niet gespecifieerd. Ook is niet duidelijk dat de aankopen door [eiseres] zijn gedaan. Dat is door Ymere betwist. Ook staat vast dat Ymere in juli 2018 een vergoeding heeft betaald van € 2.124,00 en ter zitting heeft (de gemachtigde van) [eiseres] verklaard dat er daarnaast een uitkering door de inboedelverzekeraar is gedaan. 
    
    
      2.10.
      Het had op de weg van [eiseres] gelegen toe te lichten waar de door haar overgelegde bonnen op zagen, dat zij degene was die deze goederen had betaald en (bijvoorbeeld op basis van foto’s) duidelijk te maken dat deze spullen door schimmel en water zijn vergaan. Ook had het op de weg van [eiseres] gelegen om te onderbouwen dat deze kosten ná de gedane uitkeringen door Ymere en haar inboedelverzekeraar zijn gemaakt en dat de kosten de ontvangen betalingen overstijgen. [eiseres] heeft dan wel gesteld dat de al betaalde schadevergoeding enkel voldoende was om andere schadeposten te dekken, zoals de aanschaf van een nieuw bed, maar zij heeft dat niet met stukken, zoals betalingsbewijzen, onderbouwd. Ook heeft zij niet gesteld en onderbouwd dat dit schade was als gevolg van de lekkages en schimmelvorming. Dat lag wel op haar weg, omdat zij de stelplicht en bewijslast draagt van het bestaan van schade (artikel 7:208 BW in samenhang met artikel 150 Rv). Omdat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij (nog niet gedekte) schade heeft geleden als gevolg van de vochtproblemen, wordt de verwijzing naar de schadestaatprocedure afgewezen en wordt zij  niet tot bewijslevering toegelaten. 
    
    
      2.11.
      
        Ten slotte overweegt de kantonrechter dat in de e-mail van 4 september 2022 van de Accountmanager Vastgoedservice van Ymere geen erkenning van aansprakelijkheid voor schade kan worden gelezen, nu daarin slechts wordt verklaard dat na het herstellen van de gebreken zal worden ingegaan op het eventueel vergoeden van schade. 
        
          
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
    
    
      2.12.
      Omdat beide partijen deels in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      stelt de netto-huurprijs voor de woonruimte aan de [adres] over de periode van 6 september 2022 tot en met 30 november 2022 vast op € 717,61 per maand;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen ieder hun eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 september2023.