ECLI:NL:RBMNE:2023:5267, Rechtbank Midden-Nederland, 22-09-2023, UTR 22/4189
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ (niet-woning). Huurwaardekapitalisatiemethode. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/4189 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar) 
      (gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres over de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] , gelegen in de [locatie] van [gemeente] . Eiseres is de gebruiker (huurder) van de onroerende zaak en exploiteert daarin een horecabedrijf. Op de begane grond is een horecaruimte van 242 m² gelegen, op de eerste verdieping een horecaruimte van 59 m². 
    
    
      
        Procesverloop 
      
    
    2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 816.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 4 mei 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      2.2.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
      
    
    
      2.4.
      
        Het beroep is behandeld op de online zitting van 12 juni 2023. Daarbij zijn verschenen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [A] .  
        
          Geschil 
        
      
      
      
        3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 489.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de door hem vastgestelde waarde. 
      
      
      
    
  
  
    Het oordeel van de rechtbank
    
    4. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
    
    5. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
    
    6. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). De heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum € 995.000,- is. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak onderbouwd met de gerealiseerde huurcijfers van drie in [gemeente] gelegen onroerende zaken die in gebruik zijn als winkel of horeca ( [adres 2] (winkel), [adres 3] (winkel) en [adres 4] (horeca)). Uit deze huurcijfers volgen huurwaardes per m² van respectievelijk € 454, € 562,- en € 276,-. In de taxatiematrix staat onder meer vermeld dat referentieobject [adres 3] bestaat uit een ruimte van 127 m² op de begane grond inclusief woning van 55 m². Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de huurtransactieprijs inclusief woonruimte is gerealiseerd. De rechtbank laat dit huurcijfer buiten beschouwing, nu de gemiddelde huurprijs van € 562,- ook betrekking heeft op de huur van een woonruimte en daarom geen goed beeld geeft van de waarde van de onroerende zaak die niet mede bestaat uit een woonruimte. De toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting dat de woonruimte waarschijnlijk als opslagruimte ten behoeve van het restaurant wordt gebruikt is onvoldoende om het huurcijfer mee te nemen. Met de bruikbare gerealiseerde huurcijfers van [adres 2] en [adres 4] vindt de rechtbank aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is ingeschat. Voor de onroerende zaak van eiseres heeft de heffingsambtenaar een huurwaarde per m² van € 275,- gehanteerd. Dat is ruim lager dan de gemiddelde huurprijs van [adres 2] .Vooral de huurprijs van [adres 4] overtuigt de rechtbank ervan dat de huurwaarde realistisch is ingeschat. Deze onroerende zaak is volgens de rechtbank namelijk heel goed vergelijkbaar met eiseres’ onroerende zaak omdat het eveneens een aan de Janskerkhof gelegen horecagelegenheid is die ook meerdere verdiepingen heeft. 
    
    
      6.1.
      De kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar bepaald op 12,0. De kapitalisatiefactor onderbouwt de heffingsambtenaar met kapitalisatiefactoren die zijn afgeleid uit de gerealiseerde en voor marktontwikkeling gecorrigeerde verkoopcijfers van vier in de [locatie] van [gemeente] gelegen onroerende zaken. Het gaat om [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn bepaald op 16,4, 16,3, 14,9 en 20,3. De kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten zijn ruim hoger dan de kapitalisatiefactor die voor de onroerende zaak is aangehouden. Op basis van de taxatiematrix ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staat tot de kapitalisatiefactoren die voor de referentieobjecten zijn aangehouden. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven onderbouwing aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit.
      
      
        
          Coronacrisis
        
      
      7. Eiseres voert aan dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Daarin volgt de rechtbank eiseres niet. Op de waardepeildatum (1 januari 2020) was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak van eiseres geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis, al dan niet door een coronakorting toe te passen. 
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
      8. Volgens eiseres wordt haar onroerende zaak ten onrechte door de heffingsambtenaar als restaurant getypeerd, terwijl het gaat om een café/bar. De gehanteerde referentieobjecten zijn volgens eisers allesbehalve cafés of bars en daarom niet vergelijkbaar. De grond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft voldoende vergelijkbare referentieobjecten opgevoerd om de waarde te kunnen bepalen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de omschrijving van de onroerende zaak ook ‘café/restaurant’ had kunnen zijn omdat er kan worden gegeten, maar dat het er in de waardering om gaat dat wordt vergeleken met referentieobjecten die ook een horecabestemming hebben. De rechtbank kan dit volgen. Het is namelijk niet zozeer relevant hoe de onroerende zaak wordt gebruikt, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak (voor een potentiële koper en/of huurder) heeft. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat is gekozen voor referentieobjecten die op een korte afstand van de onroerende zaak zijn gelegen zodat sprake is van een vergelijkbare passentenstroom. Naast het referentieobject [adres 5] dat een horecagelegenheid is zijn de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] gebruikt. Die referentieobjecten mogen, hoewel zij nu in gebruik zijn als winkel, volgens de bestemming ook als horeca geëxploiteerd worden. Referentieobject [adres 8] betreft een kantoor, maar is gekozen omdat het direct naast de onroerende zaak is gelegen en daarom goed vergelijkbaar is qua locatie. De heffingsambtenaar heeft met de toelichting de keuze voor de gehanteerde referentieobjecten afdoende gemotiveerd. 
      
      9. Eiseres heeft specifiek ten aanzien van referentieobject [adres 5] aangevoerd dat het verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat het object niet alleen met een opslag en restaurant, maar ook met een bovenwoning is verkocht. Volgens eiseres vormt de bovenwoning een bepalende factor in de gerealiseerde verkoopprijs en uiteindelijk de waardering. In reactie op de grond van eiseres heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de factor van 16,4 die in de taxatiematrix staat vermeld alleen op basis van de waarde van de niet-woning van de onroerende zaak tot stand is gekomen. De waarde van de woning is getaxeerd op € 525.000,- en voor de berekening in mindering gebracht op de gerealiseerde voor waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van € 1,7 miljoen. In de koopakte staat vermeld dat de woning op € 465.000,- is gewaardeerd en de niet-woning op € 935.000,-. De getaxeerde waarde van de woning is aldus de heffingsambtenaar in zijn nadeel en in het voordeel van eiseres uitgelegd, omdat als de koopakte zou worden aangehouden de kapitalisatiefactor nog hoger zou uitvallen dan 16,4. Eiseres heeft in reactie hierop aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de koopakte heeft overgelegd, maar dit is in strijd met de goede procesorde. Eiseres heeft dit pas op de zitting aangevoerd. Van de heffingsambtenaar kan dan niet worden verwacht dat hij dit stuk alsnog in het geding brengt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in deze zaak kunnen volstaan met de op zitting gegeven toelichting en geloofwaardige verklaring over de getaxeerde waarde van de woning in de koopakte. Daaruit volgt dat de rechtbank het verkoopcijfer van [adres 5] bruikbaar acht. 
      
      10. Eiseres stelt onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 dat de heffingsambtenaar niet had uit mogen gaan van getaxeerde huurwaardes voor het bepalen van de kapitalisatiefactoren uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten en daarom is, naar de rechtbank begrijpt, de gehanteerde kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak onvoldoende onderbouwd. De rechtbank is het niet eens met eiseres. Volgens de rechtbank kan uit voornoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet worden afgeleid dat getaxeerde huurwaardes zonder meer niet bruikbaar zijn om de kapitalisatiefactor mee te onderbouwen. Huurwaardes mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor worden getaxeerd, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk worden gemaakt. Dat is naar het oordeel van de rechtbank het geval, omdat de heffingsambtenaar twee bruikbare gerealiseerde huurcijfers heeft overgelegd (van [adres 2] en [adres 4] ) en deze huurcijfers in lijn zijn met de getaxeerde huurwaardes. Eiseres heeft bovendien niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou kunnen concluderen dat de getaxeerde huurwaardes niet juist zijn.
      
      11. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar een bottom-up berekening had moeten maken van de kapitalisatiefactor, maar de rechtbank volgt eiseres daarin niet. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers en marktgegevens van objecten die geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak van eiseres mee te bepalen. De heffingsambtenaar is dan niet gehouden een (extra) berekening aan de hand van de bottom-up methode over te leggen. Aan de bottom-up methode wordt doorgaans pas toegekomen als er onvoldoende directe marktgegevens zijn om de waarde in het economisch verkeer mee te bepalen, omdat de bottom-up methode uitgaat van indirecte marktgegevens en veel schattingen van percentages bevat.
      
      
        
          Aanschrijven van eigenaar
        
      
      12. Eiseres heeft kort voor de zitting aangevoerd dat de eigenaar van de onroerende zaak niet is uitgenodigd om aan deze procedure deel te nemen. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat de eigenaar niet is aangeschreven door de rechtbank dateert van na de datum van de uitspraak op bezwaar. Alleen al daarom kan wat eiseres aanvoert niet tot vernietiging van die uitspraak leiden. Met de beantwoording van de vraag of belanghebbende partijen wel of niet hadden moeten worden betrokken in de procedure is bovendien niet het belang van eiseres gediend, maar dat van die eventuele derde partijen.
      
      
        
          De immateriële schadevergoeding
        
      
      13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.  
      
      14. Voor behandeling van een zaak als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, wordt een periode van twee jaar als redelijk gezien. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 22 maart 2021 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 22 september 2023. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar met 6 maanden is overschreden. De rechtbank hanteert als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 50,-. De overschrijding van de redelijke termijn is te wijten aan de heffingsambtenaar (die 13 maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan). Daarom zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot betaling van de schadevergoeding.  
      
      
        
          Het griffierecht
        
      
      15. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
      
      16. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
      
        
          De kosten voor rechtsbijstand
        
      
      17. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in haar proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
      18. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om proceskosten in beroep afwijzen.
      
      19. Voor de beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding hoefde de gemachtigde van eiseres vrijwel geen werkzaamheden te verrichten, en uit de processtukken blijkt dat hij dat ook niet heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedure over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij haar uitspraak van 21 december 2022.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 50,-.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 september 2023.
    
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd de								uitspraak te ondertekenen 
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2021:6734.
  
  
     Zie de uitspraak van de rechtbank van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481. 
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2022:5547.