ECLI:NL:RBZWB:2023:7448, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-10-2023, C/02/404612 / HA ZA 22-674 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst recreatiewoning. Gebruik van NVM-koopakte. Gebreken fundering (zwam en boktor). Staat aan normaal gebruik in de weg. Aansprakelijkheid voor herstelkosten. Vordering ten aanzien van aanvullende schade afgewezen.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/404612 / HA ZA 22-674
    
    
    
      
        Vonnis van 18 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser in conventie sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. 	[eiser in conventie sub 2], 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers in conventie,
      gedaagden in reconventie,
      hierna zullen zij gezamenlijk worden aangeduid als: de familie [eisers in conventie] ,
      advocaat: mr. M.F. Breedveld te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie] ,
      
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      hierna zal zij worden aangeduid als: [gedaagde in conventie] ,
      advocaat: mr. R.J.G. Ensink te Breda.
    
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      In deze zaak draait het om een recreatiewoning die de familie [eisers in conventie] heeft gekocht van [gedaagde in conventie] . De familie [eisers in conventie] stelt dat onder andere de houten ondervloer en de houten draagbalken van de recreatiewoning zo ernstig zijn aangetast door boktor en zwam, dat hier niet meer veilig op geleefd kan worden. [gedaagde in conventie] moet de schade die de familie [eisers in conventie] hierdoor heeft geleden vergoeden tot het bedrag van € 77.166,76, aldus de familie [eisers in conventie] .
    
    
    
      
        [gedaagde in conventie] is het hier niet mee eens en betwist dat de recreatiewoning zo erg is aangetast als gesteld. Ook voert zij aan dat de familie [eisers in conventie] enige gebreken kon verwachten, althans dat de familie [eisers in conventie] nader bouwkundig onderzoek had moeten laten uitvoeren voordat de woning werd gekocht. [gedaagde in conventie] beroept zich onder andere op de overeengekomen ouderdomsclausule, en betwist het bestaan en de omvang van de schade. 
    
    
    
      De rechtbank komt in dit vonnis tot de conclusie dat [gedaagde in conventie] aansprakelijk is voor de directe herstelkosten en deze aan de familie [eisers in conventie] moet vergoeden. Een deel van de vordering van de familie [eisers in conventie] is echter dubbel en een deel ziet op aanvullende schade, zodat de rechtbank een lager bedrag toewijst dan gevorderd. 
      
        1.	De procedure
      
    
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de brief van [gedaagde in conventie] van 16 februari 2023, met bijgevoegd het ontbrekende deel van productie 1;
      - het tussenvonnis van 22 maart 2023;
      - de conclusie van antwoord in reconventie;
      - de akte overleggen nadere producties van de zijde van [gedaagde in conventie] , met producties 12 en 13;
      - de akte overleggen nadere producties van de zijde van de familie [eisers in conventie] , waarvan de producties 19 tot en met 22 en 24 tot en met 27 tot het procesdossier zijn gaan behoren;
      - de mondelinge behandeling van 6 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het procesdossier zijn opgenomen.
      
    
    
      1.2.
      Aan het eind van de zitting is bepaald dat er een vonnis zal komen.
      
    
  
  
    
      2Wat is er gebeurd?
    
    
      2.1.
      De familie [eisers in conventie] heeft de recreatiewoning gelegen aan de [adres 1] op het recreatiepark ‘ [park] ’ (hierna: het park) gekocht van [gedaagde in conventie] voor het bedrag van € 125.000,-. Hiervoor is op 7 juli 2022 een koopovereenkomst gesloten. 
      
      
        In de koopovereenkomst staat, onder andere:
      
      
      
        
          “(…) 
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: recreatiewoning.
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 22 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper is ermee bekend dat het registergoed ouder dan 51 jaar is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert Verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken:
        
      
      
        
          
            Die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en
          
        
        
          
            Die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed. 
          
        
      
      
      
        
          artikel 23 Bouwkundige keuring
        
        
          Koper verklaart dat hij door verkoper, voor het sluiten van onderhavige koopovereenkomst, in de gelegenheid is gesteld om het verkochte desgewenst voor het sluiten van de koopovereenkomst te (laten) onderzoeken door een erkend bouwtechnisch bureau om eventuele bouwkundige gebreken vast te stellen dan wel de woning te laten controleren op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en/of grond op enige verontreiniging te laten onderzoeken. Koper heeft hier 
          wel
          /geen gebruik van gemaakt en accepteert het gekochte als zodanig. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 29 Permanente bewoning niet toegestaan
        
        
          Koper is ermee bekend dat het verkochte gebruikt dient te worden als recreatiewoning en niet mag worden gebruikt voor permanente bewoning.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Voordat de familie [eisers in conventie] de woning kocht, heeft er een bezichtiging plaatsgevonden op 24 juni 2022 waar de makelaar van [gedaagde in conventie] , de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ) bij aanwezig was. Op 6 juli 2022 heeft de familie [eisers in conventie] de recreatiewoning nogmaals bezocht. 
      
    
    
      2.3.
      Op 19 augustus 2022 is de woning juridisch aan de familie [eisers in conventie] geleverd bij de notaris. De familie [eisers in conventie] heeft geen bouwkundig onderzoek laten verrichten naar de recreatiewoning voor de overdracht daarvan. 
      
    
    
      2.4.
      Korte tijd na de levering is de familie [eisers in conventie] gestart met het verwijderen van het aanwezige laminaat en de vloerbedekking. Tijdens deze werkzaamheden is de heer [eiser in conventie sub 1] door de vloer gezakt ter hoogte van de voordeur. De familie [eisers in conventie] heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), werkzaam bij [bedrijf 1] B.V. te [plaats 1] , mede handelend onder de naam [bedrijf 2] , vervolgens opdracht gegeven onderzoek te verrichten naar de aard en omvang van de aantasting van het hout in de ondervloer. 
      
      
        In zijn rapportage van 23 augustus 2022 schrijft [naam 1] , onder andere:
      
      
      
        
          “(…) Daarbij heb ik geconstateerd dat er een ernstige aantasting is door de larven van boktor, alsmede een aantasting door de huiszwam. De aantasting is in die mate dat behandeling geen nut meer heeft. 
        
      
      
      
        
          Tijdens mijn bezoek is duidelijk geworden dat de vloer bij de achterdeur (rechtbank: bedoeld is de voordeur) geen draagkracht meer heeft en dat u als eigenaar hier ook al door de vloer heeft getrapt. (…) De aantasting is in die mate dat balken met de hand kunnen worden verpulverd en de balken geen enkele kracht meer hebben. Er blijft van de balken enkel een poeder over. Dit poeder is feitelijk de ontlasting van de larven.
        
          Op de foto’s hierboven is duidelijk zichtbaar dat bij verdere inspectie in het pand duidelijk wordt dat de gehele begane grond vloer en alles er onder dusdanig is aangetast dat behandeling niet meer mogelijk is. alles is zover opgegeten door de larven van de boktor dat er geen fundering meer is om op verder te bouwen.
        
      
      
      
        
          Op de foto’s hierboven is zichtbaar dat er naast de aantasting door boktor ook een aantasting is door de huis- of kelderzwam. Het hout vertoont zowel lengte als breedte scheuren en is ook daar waar de aantasting door boktor minder ernstig is met de hand te verpulveren tot losse vezels. Uit ons gesprek blijkt dat men op de ondervloer een laag plastic had gelegd. Naar alle waarschijnlijkheid is hierdoor condens ontstaan en is de vloer op die manier zo vochtig geworden dat de zwam de kans heeft gekregen zicht te ontwikkelen. (…)
        
      
      
      
        
          Bovenstaande foto’s zijn genomen op diverse plaatsen in het pand ter verduidelijking van de omvang van de aantasting. Op de meest rechtse foto is te zien dat de aantasting, vanzelfsprekend, ook doorloopt onder de badkamer waardoor ook de badkamer zal moeten worden verwijderd zodat de vloer hieronder opnieuw kan worden opgebouwd. (…)
        
      
      
      
        
          Advies:
        
      
      
      
        
          Verwijder al het hout van de vloer en onder de vloer. Warsporen van zwam zichtbaar zijn in de wanden dienen deze tot een meter buiten de zichtbare aantasting te worden verwijderd. Verwijder het zandbed in de kruipruimte tot minimaal 10 centimeter diep in verband met aanwezige sporen van de zwam. Vervolgens kan er een behandeling tegen zwam worden uitgevoerd door middel van het afbranden van alle oppervlaktes waaronder het zandbed gevolgd door een behandeling met een fungicide. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      De familie [eisers in conventie] heeft [gedaagde in conventie] op 24 augustus 2022 via WhatsApp gemeld dat het huis vol zit met huiszwam, boktor en houtworm, dat het huis onbewoonbaar is en dat zij [gedaagde in conventie] hiervoor aansprakelijk gaan stellen. [gedaagde in conventie] heeft als volgt gereageerd:
      
      
        
          “Het spijt me dat dit zo is. Ik kan alleen zeggen. Dat ik juist in de veronderstelling was toen ik het kocht in 2018, dat alles juist in orde was. Omdat de vloer nog maar een aantal jaar daarvoor vervangen was en niet al 50 jaar oud was. Ik ben me nooit bewust geweest., dat dit in de jaren daarna zo verslechterd is. Ik vind het jammer, dat u geen bouwkundig advies heeft ingewonnen voor de overdracht u heeft daar nadrukkelijk vanaf gezien, dan was dit eerder aan het licht gekomen. U heeft het koopcontract gelezen en getekend en ik heb u er uitdrukkelijk op gewezen, dat het een zomer vakantie huis was op een recreatiepark uit 1971 en nogmaals ik heb absoluut niets geweten wat er ondergronds aanwezig was Ik zou niet weten hoe dan?”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 30 september 2022 heeft de advocaat van de familie [eisers in conventie] [gedaagde in conventie] aansprakelijk gesteld en gesommeerd om binnen twee weken te beginnen met het  herstellen van de gebreken aan de vloer, onderliggende vloerconstructie en wanden en dit herstel binnen acht weken voltooid te hebben. Ook wordt [gedaagde in conventie] verzocht haar aansprakelijkheid binnen zeven dagen te erkennen.
      
    
    
      2.7.
      De advocaat van [gedaagde in conventie] heeft bij brief van 5 oktober 2022 gereageerd en de aansprakelijkheid niet erkend, omdat het gestelde gebrek en de vermeende schade niet vast zouden staan. De advocaat van de familie [eisers in conventie] heeft hier weer op gereageerd bij brief van 7 oktober 2022, waarin hij onder toezending van het rapport van [naam 1] schrijft dat de betwisting van de gebreken geen stand kan houden en waarbij [gedaagde in conventie] een laatste kans wordt gegeven om voor woensdag 12 oktober 2022 om 16.00 uur schriftelijk te bevestigen dat zij over zal gaan tot herstel. 
      
    
    
      2.8.
      Op 11 oktober 2022 heeft ing. [naam 2] van DGI Dak & Gevel Ingenieurs B.V. (hierna: DGI) onderzoek verricht naar de gebreken. [gedaagde in conventie] was hiervoor uitgenodigd en was hierbij aanwezig samen met een van haar dochters, evenals een deurwaarder voor het opmaken van een proces-verbaal van constatering. 
      
      
        In het rapport van DGI staat onder andere:
      
      
      
        
          “(…) a. Welke gebreken constateert u in de woning en meer specifiek in de houten delen zoals vloeren, wanden en (draag)constructie.
        
      
      
      
        
          (…) De begane grondvloer is samengesteld uit deels houten delen, deels underlayment welke zijn geplaatst op een houten balklaag. De houten balklaag is opgelegd in betonnen elementen die direct op een zandbed zijn geplaatst. De houten delen zijn op diverse plaatsen ernstig aangetast en merkbaar is dat bij belopen van de houten delen de vloer bezwijkt c.q. kan bezwijken. Dit is niet over het gehele oppervlak van de vakantiewoning het geval. (…)
        
      
      
      
        
          In de aansluiting met de buitengevel is een houten balklaag aanwezig. Op de posities waar deze zichtbaar was, is vastgesteld dat deze is aangetast. Door de verzwakking die hierdoor ontstaat is met name bij de achterdeur beweging van de gevel mogelijk. (…)
        
      
      
      
        
          Vrijwel alle binnenwanden zijn vooruitlopend op het onderzoek al gesloopt, met uitzondering van de binnenwand rondom de badkamer. Bij deze binnenwand en met name de wand aansluitend op de keuken vertoond gebreken en is aangetast. (…)
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        e. Welke herstelmaatregelen acht u in redelijkheid aangewezen om de gevolgen van de geconstateerde gebreken voor de bouwkundige situatie en/of voor het dagelijks gebruik en/of voor het leefklimaat in de woning deugdelijk en permanent te herstellen?
      
      
      
        
          De aantasting van de houten vloeren en de aansluitende houten delen zijn verspreid over de gehele begane grondvloer in meer of mindere mate aanwezig. De omvang van de schade is uitsluitend destructief vast te stellen, door de vloer volledig te verwijderen, maar aannemelijk is dat gezien de periode waarover de aantasting plaats heeft gevonden, er is medio 2015 al partieel herstel uitgevoerd, de boktor in de gelegenheid is geweest zich over de gehele vloer te verspreiden. Verder is vastgesteld dat ook de nieuw aangebrachte underlayment platen deels zijn aangetast. De maatregelen om de vloer + draagconstructie, randbalken en wanden te herstellen zijn ingrijpend. Om de vloer te kunnen vervangen zal de keuken en de badkamer eveneens moeten worden verwijderd c.q. gesloopt. Om de randbalken te kunnen verwijderen zal grond en de bestrating rondom de vakantiewoning moeten worden verwijderd en zal een tijdelijke ondersteuning moeten worden gemaakt om de gevel op te kunnen vangen. 
        
      
      
      
        
          Kort samengevat zullen de navolgende werkzaamheden moeten worden verricht:
        
      
      
      
        
          
            Demonteren van de keuken en na het aanbrengen van de nieuwe vloer, met mogelijk aanpassingen als gevolg van beschadigingen, terugplaatsen.
          
        
        
          
            Demonteren van de eventueel herbruikbare onderdelen van de badkamer.
          
        
        
          
            Slopen van de wanden van de badkamer.
          
        
        
          
            Slopen van de volledige houten vloer, inclusief houten balklaag.
          
        
        
          
            Rondom vrij graven van de randbalk en deze vervangen.
          
        
        
          
            Aanbrengen van een nieuwe vloer, inclusief balklaag.
          
        
        
          
            Terugplaatsen van de binnenwanden.
          
        
        
          
            Inrichten van de nieuwe badkamer. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.9.
      De advocaat van [gedaagde in conventie] heeft op 12 oktober 2022 geschreven dat de familie [eisers in conventie] geen beroep op non-conformiteit toekomt en derhalve geen daarop gestoelde vordering tot herstel of schadevergoeding. 
      
    
    
      2.10.
      De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft op 16 november 2022 verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op het appartement van [gedaagde in conventie] , gelegen aan de [adres 2] te [plaats 2] . Diezelfde dag is het conservatoir beslag gelegd. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 28 november 2022 heeft de advocaat van de familie [eisers in conventie] [gedaagde in conventie] geschreven dat de familie [eisers in conventie] niet langer deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst vorderen, maar vervangende schadevergoeding.
      
    
  
  
    
      3Wat wordt er gevorderd?
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      De familie [eisers in conventie] vordert - samengevat - dat de rechtbank [gedaagde in conventie] veroordeelt tot betaling van het bedrag van € 77.166,76, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 november 2022, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proces- en beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf tien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
      
        De familie [eisers in conventie] vindt dat haar vorderingen moeten worden toegewezen omdat zij, kort samengevat, grote gebreken heeft ontdekt aan de ondervloer, draagconstructie en (binnen)muren van de recreatiewoning waardoor deze niet geschikt is voor normaal gebruik en niet voldoet aan artikel 6.3. van de koopovereenkomst. De schade die zij hierdoor heeft geleden moet volgens haar door [gedaagde in conventie] worden vergoed. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde in conventie] is het hier niet mee eens. Zij voert verweer en vindt dat alle vorderingen van de familie [eisers in conventie] moeten worden afgewezen, met veroordeling van de familie [eisers in conventie] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
        
          [gedaagde in conventie] betwist dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en dat de gebreken aan normale bewoning in de weg staan. Uit de rapporten van [naam 1] en DGI blijkt volgens [gedaagde in conventie] onvoldoende dat de gehele vloer is aangetast en vervangen moet worden. Gelet op de omstandigheden dat het een 51 jaar oude recreatiewoning betreft die in een bos- en schaduwrijke omgeving staat en gezien het feit dat er geen bouwtechnische keuring is verricht, mocht de familie [eisers in conventie] ook niet verwachten dat er zich op korte termijn geen noemenswaardige problemen zouden voordoen. Verder vallen de gebreken onder de ouderdomsclausule en was zij nog niet in verzuim toen de familie [eisers in conventie] de omzettingsverklaring uitbracht. Tot slot heeft de familie [eisers in conventie] geen schade geleden volgens [gedaagde in conventie] , omdat de familie altijd al het plan had een betonvloer te laten storten. Mocht [gedaagde in conventie] al aansprakelijk zijn voor enige schade, dan is zij alleen aansprakelijk voor herstelkosten en niet voor aanvullende schade zoals de kosten die de familie [eisers in conventie] stelt te hebben moeten maken voor de huur van een ander huisje, kosten voor gederfd genot of deskundigenkosten. Ook moet ten aanzien van de keuken rekening gehouden worden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, aldus [gedaagde in conventie] .
      
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres in reconventie] heeft een tegenvordering ingesteld. Zij vordert in reconventie, samengevat, veroordeling van de familie [gedaagden in reconventie] :
      
      
        
          tot het laten doorhalen van het gelegde beslag binnen 7 dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor iedere dag dat hieraan niet wordt voldaan;
        
        
          tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 968,-, het griffierecht van € 1.301,- en de kosten van rechtsbijstand in deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dit vonnis;
        
        
          in de nakosten. 
        
      
      
      
        
          [eiseres in reconventie] legt aan haar vordering ten grondslag dat in het beslagrekest in strijd met de waarheid werd gesteld dat [eiseres in reconventie] in België zou wonen, om welke reden een vrees voor verduistering zou bestaan. De familie [gedaagden in reconventie] had het BRP moeten raadplegen. In dat geval had zij gezien dat [eiseres in reconventie] in Nederland staat ingeschreven. De familie [gedaagden in reconventie] heeft dan ook niet voldaan aan de waarheids- en substantiëringsplicht, zodat het beslag onnodig en zelfs vexatoir is. 
      
      
    
    
      3.5.
      De familie [gedaagden in reconventie] is het hier niet mee eens en voert onder andere aan dat zij  uit het kadastraal bericht eigendom niet anders kon opmaken dan dat [eiseres in reconventie] in België woont. De familie [gedaagden in reconventie] is ook niet bevoegd enig BRP-register inhoudelijk te raadplegen. De vrees voor verduistering is gegrond op het feit dat het appartement het enige voor de familie [gedaagden in reconventie] bekende verhaalsobject is. Verder onderbouwt [eiseres in reconventie] op geen enkele wijze welke hinder of schade zij ondervindt van het beslag of welk belang zij heeft bij opheffing daarvan, terwijl de familie [gedaagden in reconventie] belang heeft bij het handhaven van het beslag ter zekerheid van het verhaal.  
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Wat is het juridisch kader?
      
    
    
    
      4.1.
      Een afgeleverde zaak, in dit geval de recreatiewoning, moet op grond van de wet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag een koper in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, wat betekent dat partijen andere afspraken kunnen maken.
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn in de koopovereenkomst afgeweken van dit wettelijk uitgangspunt. Partijen hebben in artikel 6.1. van de koopovereenkomst, kort gezegd, afgesproken dat het risico van alle (cursivering rechtbank) zichtbare en onzichtbare gebreken bij de familie [eisers in conventie] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde in conventie] in beginsel in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als recreatiewoning verhinderen. 
      
    
    
      4.4.
      
        Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik moet volgens vaste rechtspraak worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in de recreatiewoning moet kunnen worden verbleven en gerecreëerd op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Verder moet bij de beantwoording van de vraag welk ‘normaal gebruik’ de familie [eisers in conventie] precies mocht verwachten worden gekeken naar alle relevante omstandigheden van het geval. Zo mocht de familie [eisers in conventie] gezien de leeftijd van de recreatiewoning (51 jaar oud) niet dezelfde verwachtingen van de recreatiewoning hebben als van een nieuwe recreatiewoning en moest rekening worden gehouden met enig achterstallig onderhoud en direct noodzakelijke reparaties. 
        Ook de hoogte van de koopprijs wordt relevant geacht. De familie [eisers in conventie] heeft een taxatierapport overgelegd, waarin wordt uitgegaan van een goede bouwkundige staat van de fundering, vloeren, gevels en wanden. De taxateur komt tot een marktwaarde van de recreatiewoning van € 125.000,-, zodat in zoverre bij de bepaling van de koopprijs geen rekening is gehouden met een slechte staat van onderhoud.
      
      
      
        
          Van welke gebreken is sprake?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Partijen zijn het er niet over eens welke gebreken er precies bestonden aan de recreatiewoning ten tijde van de overdracht daarvan, en of deze gebreken aan normaal gebruik in de weg staan. [gedaagde in conventie] erkent dat zowel de ondervloer en de draagbalken in de hal bij de badkamer en de voordeur als op een enkele locatie in de woonkamer zodanig zijn aangetast door boktor of zwam dat zij geen enkele draagkracht meer hebben, maar zij betwist dat dit voor de gehele woning geldt. Volgens haar blijkt dit niet duidelijk uit de rapportages van [naam 1] en DGI.
      
    
    
      4.6.
      Uit de rapportage van [naam 1] blijkt volgens de rechtbank wel degelijk van een verdergaande aantasting. Hierin staat bijvoorbeeld, zoals ook op de foto’s te zien is, dat de beschadigingen aan de vloer ook doorlopen ónder de badkamer. Dat de badkamervloer verwijderd zal moeten worden staat hiermee voldoende vast. De dochter van [gedaagde in conventie] , die voor haar moeder eigenaresse was van de recreatiewoning, heeft verder omstreeks 2013-2016 een deel van de ondervloer in de woonkamer vervangen. Op de nieuwe ondervloer is destijds een laag plastic gelegd. In het rapport van [naam 1] staat dat er zich hier zwam heeft ontwikkeld, waarschijnlijk doordat condens is ontstaan en de vloer zo vochtig is geworden dat de zwam de kans kreeg zich hier te ontwikkelen. Ook dit gedeelte van de ondervloer moet volledig worden vervangen. Daar komt bij dat uit het rapport van [naam 1] blijkt dat niet alleen de delen die zijn aangetast door zwam moeten worden verwijderd, maar ook alles tot een meter buiten de zichtbare aantasting. 
      
    
    
      4.7.
      De conclusies van [naam 1] worden nog eens bevestigd in het rapport van DGI, waarin onder andere staat dat aannemelijk is dat de boktor in de gelegenheid is geweest zich over de gehele vloer te verspreiden. Houten delen van de begane grondvloer zijn op diverse plaatsen ernstig aangetast en merkbaar is dat bij belopen van de houten delen de vloer bezwijkt of kan bezwijken, aldus DGI. Hoewel DGI ook schrijft dat dit niet over het gehele oppervlak van de recreatiewoning merkbaar is, zoals [gedaagde in conventie] op zichzelf terecht opmerkt, komt DGI wel degelijk tot de conclusie dat het noodzakelijk is de volledige houten vloer inclusief houten balklaag te slopen (evenals de badkamer en keuken) en te vervangen. Ook is het volgens DGI noodzakelijk de balklaag in aansluiting met de buitengevel te vervangen, aangezien deze is aangetast en beweging van de gevel mogelijk is. Dat de afgenomen stabiliteit van de buitengevel het gevolg is van het slopen van de binnenmuren door de familie [eisers in conventie] , zoals [gedaagde in conventie] stelt, blijkt nergens uit. 
      
    
    
      4.8.
      De rapportages zijn al met al duidelijk en deugdelijk gemotiveerd en onderbouwen de stelling van de familie [eisers in conventie] ten aanzien van de gebreken, zodat van de juistheid hiervan wordt uitgegaan. [gedaagde in conventie] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Zo heeft zij geen eigen expert ingeschakeld of de rapporten door een deskundige laten beoordelen. 
      
      
        
          Staan de gebreken aan normaal gebruik in de weg?
        
      
      
    
    
      4.9.
      Er is hiermee sprake van een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als recreatiewoning nodig zijn, zoals bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst. De familie [eisers in conventie] had ook niet hoeven verwachten dat de gehele vloerconstructie, met inbegrip van de draagbalken en de ondervloer, te onveilig zou zijn om te belopen. Dit is een ernstig gebrek, dat de structurele veiligheid van het pand en iedereen die daarin verblijft in gevaar brengt. 
      
      
        
          Onderzoeksplicht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Hiermee is nog niet gezegd dat [gedaagde in conventie] aansprakelijk is voor de gevorderde schade. [gedaagde in conventie] is namelijk niet aansprakelijk voor gebreken die weliswaar aan het normale gebruik van de recreatiewoning in de weg staan, indien deze gebreken de familie [eisers in conventie] bekend of kenbaar waren bij het tekenen van de koopovereenkomst, zo staat in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. [gedaagde in conventie] beroept zich hierop.
      
    
    
      4.11.
      Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in het algemeen dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin een pand zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek (laat) verricht(en). Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek de gebreken aan het licht zou hebben gebracht, zal sprake zijn van een gebrek dat voor de koper kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij dat moet vertellen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
      
    
    
      4.12.
      Vast staat dat de familie [eisers in conventie] bij het tekenen van de koopovereenkomst niet wist dat de ondervloer zo ernstig was aangetast, zodat zij niet bekend was met de gebreken. Het is vervolgens de vraag of het kenbare gebreken betreft. [gedaagde in conventie] stelt in dit kader dat de familie [eisers in conventie] heeft nagelaten een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Meer specifiek wijst [gedaagde in conventie] erop dat de recreatiewoning ruim 50 jaar oud was en dat de deur van de badkamer in het halletje een beetje klemde. Om deze reden was er volgens [gedaagde in conventie] aanleiding voor de familie [eisers in conventie] nader bouwkundig onderzoek te laten verrichten. [gedaagde in conventie] wijst ook nog op artikel 23 van de koopovereenkomst, welk artikel bevestigt dat de familie [eisers in conventie] in de gelegenheid is gesteld tot het laten verrichten van onderzoek door een erkend bouwtechnisch bureau. 
      
    
    
      4.13.
      Gelet op de ouderdom van de woning had de familie [eisers in conventie] in het algemeen bedacht moeten zijn op gebreken die hiermee samenhangen. Het enkele feit dat het een oudere recreatiewoning betreft, brengt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet met zich dat de familie [eisers in conventie] een volledig bouwkundig (destructief) onderzoek naar de staat van de ondervloeren en draagbalken had moeten laten verrichten. Daar is meer aanleiding voor nodig. Weliswaar was ook sprake van één enkele klemmende deur, maar [gedaagde in conventie] heeft zelf verklaard te hebben gedacht dat deze deur klemde omdat het tapijt ter plaatse van deze deur een keer verwijderd is geweest en was teruggelegd, zodat ook dit geen aanleiding hoefde te zijn voor verder onderzoek. Verder zijn partijen het er juist over eens dat de begane grondvloer, op één kleine plek na, nagenoeg egaal was. Uit artikel 23 van de koopovereenkomst volgt hoogstens dat de gelegenheid is geboden tot het laten verrichten van een bouwkundig aankooponderzoek, maar hierin kan op zichzelf geen aanleiding worden gezien voor de familie [eisers in conventie] tot twijfel over de geschiktheid van de recreatiewoning voor normaal gebruik. Het is overigens nog de vraag of de gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een dergelijk onderzoek, aangezien partijen het er niet over eens zijn of de gebreken te zien zouden zijn geweest door een bouwkundige bij een regulier visueel bouwkundig aankooponderzoek. Onder de woning is namelijk geen toegankelijke kruipruimte aanwezig, terwijl partijen het er niet over eens zijn of ter plaatse van de watermeter – het enige ondervloerse deel van de woning dat eenvoudig bereikbaar was via een luik in de vloer – iets van de gebreken te zien was. 
      
      
        
          Ouderdomsclausule 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Waar [gedaagde in conventie] in artikel 6.3. van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de recreatiewoning geschikt is voor normaal gebruik, zijn partijen hier weer van afgeweken in artikel 22 van de koopovereenkomst door een ouderdomsclausule op te nemen. Partijen hebben niet met elkaar gesproken over de betekenis van dit artikel, maar ter zitting is gebleken dat zij de clausule hetzelfde uitleggen: volgens partijen brengt de clausule, kort gezegd, met zich dat de familie [eisers in conventie] het risico draagt als de geconstateerde gebreken samenhangen met de ouderdom van de recreatiewoning. Deze uitleg sluit ook aan bij de tekst van de clausule. 
      
    
    
      4.15.
      Het is aan [gedaagde in conventie] , als degene die zich op de clausule beroept, om de feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat de gebreken verband houden met de ouderdom van de woning. [gedaagde in conventie] heeft echter niets gesteld waaruit dit volgt. Uit het rapport van [naam 1] volgt daarentegen juist dat de huis- of kelderzwam naar alle waarschijnlijkheid kans heeft gekregen zich te ontwikkelen doordat een laag plastic is aangebracht op de door de dochter van [gedaagde in conventie] nieuw geplaatste underlaymentvloer. Deze vloer is omstreeks 2013-2016 geplaatst, zodat deze schadeoorzaak in ieder geval niet met de ouderdom van de woning samenhangt. Ook ten aanzien van de larven van de boktor is gesteld noch gebleken dat een verband kan worden gelegd met de ouderdom van de recreatiewoning, zodat het beroep op de ouderdomsclausule niet slaagt. 
      
      
        
          Omzettingsverklaring en verzuim
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde in conventie] stelt, zo begrijpt de rechtbank, dat de bij brief van 28 november 2022 door de familie [eisers in conventie] uitgebrachte omzettingsverklaring geen hout snijdt. De familie [eisers in conventie] heeft namelijk al vóór 28 november 2022 een betonnen vloer laten storten, terwijl [gedaagde in conventie] op dat moment nog niet in verzuim was, aldus [gedaagde in conventie] . 
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank volgt [gedaagde in conventie] hierin niet. Voor een geslaagd beroep op vervangende schadevergoeding op basis van artikel 6:87 BW was ten tijde van de omzettingsverklaring een toestand van verzuim vereist aan de zijde van [gedaagde in conventie] . Verzuim treedt op grond van de wet (onder andere) in wanneer een schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Bij brief van 30 september 2022 is [gedaagde in conventie] een termijn voor nakoming gesteld, en is haar gevraagd binnen zeven dagen aansprakelijkheid te erkennen en te laten weten dat zij het herstel zal gaan (laten) uitvoeren. [gedaagde in conventie] is echter niet gestart met enige herstelwerkzaamheden. Sterker nog, bij brief van 5 oktober 2022 heeft [gedaagde in conventie] geschreven geen aansprakelijkheid te erkennen. Een week later, op 12 oktober 2022, heeft [gedaagde in conventie] dit standpunt herhaald en geschreven dat de familie [eisers in conventie] géén beroep op non-conformiteit toekomt en daarom geen vordering tot herstel of schadevergoeding heeft. Dit zijn duidelijke mededelingen waaruit de familie [eisers in conventie] mocht afleiden dat [gedaagde in conventie] niet tot herstel over zou gaan en dus niet zou gaan nakomen, zodat het verzuim ook daardoor is ingetreden. Aan de voorwaarde van verzuim is dan ook voldaan.
      
    
    
      4.18.
      Voor zover [gedaagde in conventie] heeft bedoeld te bepleiten dat haar de mogelijkheid is ontnomen haar verzuim te zuiveren doordat de familie [eisers in conventie] zelf een aanvang heeft genomen met het verrichten van herstelwerkzaamheden nog voordat de omzettingsverklaring werd uitgebracht, geldt dat zij hierdoor op geen enkele wijze is benadeeld. [gedaagde in conventie] heeft namelijk op geen moment aangeboden alsnog na te komen en heeft ook ter zitting verklaard dit niet van plan te zijn (geweest). Zij is blijven volharden in haar standpunt hier niet toe gehouden te zijn. 
      
      
        
          Heeft de familie [eisers in conventie] schade geleden?
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        
          [gedaagde in conventie] betwist dat de familie [eisers in conventie] enige schade heeft geleden, omdat het altijd al het plan was van de familie [eisers in conventie] om een betonnen vloer aan te brengen. De gevorderde kosten zouden hoe dan ook gemaakt zijn volgens [gedaagde in conventie] . [gedaagde in conventie] heeft haar betwisting onderbouwd met een e-mail van [makelaar] van 2 december 2022. In deze e-mail schrijft hij dat de familie [eisers in conventie] hem op 24 juni 2022 om 19.30 uur te kennen heeft gegeven de woning grondig te gaan verbouwen waarbij onder andere de houten vloeren vervangen zouden worden door betonnen vloeren. 
        De familie [eisers in conventie] weerspreekt dit van plan te zijn geweest: zij wilde slechts één enkel punt in de vloer (daar waar de deur klemde) egaliseren door middel van het aanbrengen van een onderplaat, meer niet. 
      
      
    
    
      4.20.
      Met de e-mail van [makelaar] is naar het oordeel van de rechtbank nog niet onderbouwd dat het definitieve plan van de familie [eisers in conventie] zou zijn geweest de gehele ondervloer  te verwijderen, evenals de volledige keuken en de badkamer. Evenmin is gebleken dat het voor het aanbrengen van een betonnen vloer noodzakelijk zou zijn geweest de gehele onderste balkenlaag, alle binnenmuren én de randbalk te vervangen, met alle kosten van dien. Dat de familie [eisers in conventie] schade heeft geleden, staat daarmee vast.   
      
      
        
          Welke schade moet [gedaagde in conventie] vergoeden? 
        
      
      
    
    
      4.21.
      De familie [eisers in conventie] vordert in totaal het bedrag van € 77.166,76 aan schade. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
        Herstelkosten:
        o € 43.389,- herstelkosten volgens begroting DGI
        o € 11.302,50 herbouw en herinrichting badkamer,
        o € 10.555,- herbouw en herinrichting keuken,
        Preventie:
        o € 1.762,50 preventief behandelen andere houten delen, 
        Kosten vaststelling schade en aansprakelijkheid:
        o € 175,- rapport [naam 1] ,
        o € 3.291,20 rapport DGI,
        o € 491,56 p-v gerechtsdeurwaarder,
        o € 200,- opslag monsterstukken,
        Kosten tijdelijke woonruimte/ gederfd woongenot:
        o € 3.000,- huur tijdelijke woonruimte (schatting voor 3 maanden per januari)
        o € 3.000,- gederfd/ verminderd woongenot.
      
      
    
    
      4.22.
      
        De rechtbank dient de schade op grond van artikel 6:97 BW te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding geldt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. 
        In dit geval vordert de familie [eisers in conventie] vervangende schadevergoeding omdat [gedaagde in conventie] niet de benodigde herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd om de recreatiewoning alsnog geschikt te maken voor normaal gebruik. De vervangende schadevergoeding dient, simpel gezegd, ter vervanging van de herstelwerkzaamheden die [gedaagde in conventie] had moeten (laten) verrichten. Volgens vaste rechtspraak (zie onder andere Hoge Raad 26 april 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9339) moet de schade dan ook worden begroot op basis van de vermogensvermindering die ten tijde van de niet-nakoming door de prestatiegerechtigde (in dit geval: de familie [eisers in conventie] ) is geleden ten opzichte van de situatie waarin hij zou zijn geraakt bij behoorlijke nakoming van de verbintenis. De schadevergoeding moet de familie [eisers in conventie] in staat stellen de herstelwerkzaamheden alsnog door een derde te laten uitvoeren. Het komt dus neer op vergoeding van de waarde van de gemiste prestatie (de herstelwerkzaamheden). Het is dan ook niet relevant óf de familie hier daadwerkelijk toe is overgegaan, of tegen welk bedrag, zodat het verweer van [gedaagde in conventie] op dit punt niet opgaat. Het gaat om de waarde van de herstelwerkzaamheden in het economisch verkeer. 
      
      
      
        
          Treft [gedaagde in conventie] een verwijt?
        
      
      
    
    
      4.23.
      Partijen hebben echter, in afwijking van de wet, in artikel 6.3. van de koopovereenkomst afgesproken dat [gedaagde in conventie] uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagde in conventie] is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij haar een verwijt treft. 
      
    
    
      4.24
      De familie [eisers in conventie] heeft in dit kader ter zitting, kort samengevat, bepleit dat [gedaagde in conventie] een dergelijk verwijt kan worden gemaakt, omdat zij moet hebben geweten dat de vloer was aangetast. De rechtbank volgt de familie [eisers in conventie] hier niet in. Uit het feit dat [gedaagde in conventie] wist dat een deel van de ondervloer enkele jaren voor de verkoop vervangen was – zij heeft in dit kader ter zitting verklaard haar schoonzoon hiermee bezig te hebben gezien – kan niet zonder meer worden afgeleid dat de ondervloer ten tijde van die vervanging al was aangetast door de larven van de boktor, laat staan dat dit voor [gedaagde in conventie] zichtbaar of bekend moet zijn geweest. 
      
      
        Hierna wordt iedere schadepost afzonderlijk beoordeeld, met inachtneming van artikel 6.3. en de door [gedaagde in conventie] gevoerde verweren.
      
      
      
        
          De door DGI begrote kosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      De familie [eisers in conventie] vordert allereerst betaling van de door DGI begrote herstelkosten van € 43.389,-. Nu niet is aangevoerd dat DGI in haar schadebegroting uit is gegaan van onjuiste bedragen of uren, zal deze begroting als leidraad worden genomen, met inachtneming van het hiervoor overwogene onder 4.22. Dit wil echter nog niet zeggen dat het gehele gevorderde bedrag kan worden toegewezen. In de begroting van DGI zijn namelijk bedragen opgenomen voor het herplaatsen van de keuken en het monteren van de badkamer. De familie [eisers in conventie] vordert deze kosten echter ook onder ‘de badkamer’ en ‘de keuken’. Dat is dubbelop. Dit betekent dat deze posten in mindering moeten worden gebracht op de begroting van DGI. Ook is in de begroting van DGI een post onvoorzien opgenomen van 25% (in totaal van € 8.034,4‬0 inclusief BTW) in plaats van de gebruikelijke 15%. DGI ligt toe dat voor een hoger percentage is gekozen, omdat niet volledig kon worden beoordeeld of alles kan worden hergebruikt, bijvoorbeeld onderdelen van de keuken en de badkamer. Nu nieuwe onderdelen voor de keuken en badkamer apart worden gevorderd, dient ook hier een correctie op plaats te vinden.
      
      
        De rechtbank komt tot de volgende berekening:
      
      
      
        € 43.389,- – € 11.302,50 (herbouw en herinrichting badkamer) – € 10.555,- (herbouw en herinrichting keuken) – € 3.213,76 (de begrote 25% aan onvoorziene kosten van € 8.034,40 – de standaard 15% aan onvoorziene kosten van € 4.820,64‬) = € 18.317,74. Dit bedrag zal worden toegewezen. 
      
      
      
        
          De keuken
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [gedaagde in conventie] betwist dat de keukenkastjes na verwijdering niet konden worden hergebruikt. De rechtbank gaat hier niet in mee. Gezien de aanwezige larven van de boktor en de aanwezige zwam ter plaatse, is het alleszins aannemelijk dat de keukenkastjes – die zich immers direct op de vloer en tegen de muur bevonden – in een zo vergevorderd stadium waren aangetast dat deze niet meer te gebruiken waren, zoals de familie [eisers in conventie] stelt. Daarbij weegt mee dat [naam 1] expliciet heeft geadviseerd waar sporen van zwam zichtbaar zijn alles tot een meter buiten de zichtbare aantasting te verwijderen, zodat ook in het geval er maar sprake zou zijn geweest van een beperkte aantasting van de keukenkastjes met zwam, het niet mogelijk zou zijn geweest de kastjes te hergebruiken, zo begrijpt de rechtbank. Aangenomen wordt dan ook dat vervanging van de keukenkastjes noodzakelijk herstel betreft. 
      
    
    
      4.27.
      Op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst moet echter nog wel rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagde in conventie] beroept zich hierop en stelt dat de verwijderde keuken dermate oud was dat deze nauwelijks nog iets waard was, terwijl de nieuwe keuken meer waard is dan de oude. 
      
    
    
      4.28.
      Partijen hebben niet afzonderlijk gesproken over de tekst van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Bij de uitleg daarvan moet daarom grote waarde worden gehecht aan de tekst van de bepaling en de koopovereenkomst gevoegde toelichting. Hierin staat dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, waarbij rekening wordt gehouden met enerzijds de kosten van vernieuwing en anderzijds de levensduur van het te vervangen onderdeel. 
      
    
    
      4.29.
      De rechtbank is het met [gedaagde in conventie] eens dat de familie [eisers in conventie] voordeel heeft van de nieuwe keuken die zij heeft geplaatst. Een nieuwe keuken is immers substantieel meer waard dan een keuken van tientallen jaren oud. Dit betreft een voordeel dat de familie [eisers in conventie] niet zou hebben gehad indien de tekortkoming van [gedaagde in conventie] wordt weggedacht. In dat geval had de keuken immers niet vervangen hoeven worden. Partijen zijn expliciet overeengekomen dat een aftrek nieuw voor oud zal plaatsvinden, zodat zij dit redelijk hebben geacht. Het is dan nog wel de vraag tot welke vermindering van de schadevergoedingsplicht dient te leiden. De oude keuken was al tientallen jaren oud, en vertegenwoordigde daarom een beperkte waarde. Dit is niet in geschil. [gedaagde in conventie] heeft echter niet gesteld dat de keuken niet langer kon worden gebruikt of aan het einde van zijn levensduur was. Uitgegaan wordt van een resterende levensduur van vijf jaar. Voor de nieuwe keuken wordt uitgegaan van een levensduur van om en nabij de twintig jaar zodat, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.3. van de koopakte, redelijk wordt geacht dat 75% van de herstelkosten voor rekening van de familie [eisers in conventie] blijft. 
      
      
        25% van € 10.555,- betreft € 2.638,75, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. 
      
      
      
        
          De badkamer 
        
      
      
    
    
      4.30.
      Uit het rapport van DGI en het rapport van [naam 1] volgt dat het noodzakelijk was de vloer en wanden van de badkamer volledig te verwijderen en opnieuw op te bouwen. Aangezien de vloer- en wandtegels hier tegenaan bevestigd waren, komen de gevorderde kosten voor het opnieuw plaatsen van tegels voor vergoeding in aanmerking. Dat de toiletpot niet kon worden hergebruikt, blijkt uit de overgelegde foto’s en gegeven toelichting, waartegen onvoldoende is ingebracht. De familie [eisers in conventie] heeft op haar beurt echter onvoldoende onderbouwd dat de overige badkamermaterialen (zoals de wasbak, de kranen, het wasmeubel en het bad) niet hergebruikt konden worden, maar dat het noodzakelijk was deze nieuw aan te schaffen. 
      
      
        Ten aanzien van de badkamer is geen nieuw voor oud-verweer gevoerd. Uit de van de badkamer overgelegde foto’s blijkt ook dat deze van recentere datum was dan de keuken, zodat een dergelijke aftrek niet zonder meer voor de hand ligt. 
      
      
      
        De rechtbank komt daarom tot de volgende berekening:
      
      
      
        € 11.302,50 – € 300,- (bad) – € 630,- (wastafel met onderkast) – € 279,- (thermostatische badkraan met douche) – € 159,- (wastafelkraan) – € 109,- (spiegel zonder licht) = € 9.825,50.
      
      
      
        
          Preventiekosten
        
      
      
    
    
      4.31.
      Het gevorderde bedrag van € 1.762,50 aan preventiekosten zal worden afgewezen, nu dit geen herstelkosten betreffen in de zin van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Het dak en de dakspanten zijn in goede staat en het niet preventief behandeld zijn hiervan staat niet aan normaal gebruik in de weg, ook al is behandeling nodig om schade in de toekomst te voorkomen. 
      
      
        
          Kosten vaststellen schade en aansprakelijkheid
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        De familie [eisers in conventie] heeft verder kosten gemaakt in het kader van het door [naam 1] uitgevoerde onderzoek (€ 175,-), het door DGI uitgevoerde onderzoek 
        (€ 3.291,20) en het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder, die bij het onderzoek van DGI aanwezig was om de objectiviteit te waarborgen (€ 491,56) en vordert veroordeling van [gedaagde in conventie] tot betaling hiervan. Deze kosten zouden op grond van de wet voor vergoeding in aanmerking komen op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, maar in dit geval hebben partijen expliciet afgesproken dat [gedaagde in conventie] alleen aansprakelijk is voor de herstelkosten en niet voor aanvullende schade. Deze schadeposten kunnen daarom niet worden toegewezen.
      
      
      
        
          Kosten tijdelijke woonruimte/ gederfd woongenot
        
      
      
    
    
      4.33.
      De gevorderde huurkosten voor tijdelijke woonruimte zullen worden afgewezen, nu ook dit aanvullende schade betreft en geen herstelkosten. Hetzelfde geldt voor de schadevordering wegens verminderd woongenot. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.34.
      De vordering van de familie [eisers in conventie] zal worden toegewezen tot het bedrag van € 30.781,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2022 zoals gevorderd, nu [gedaagde in conventie] voordien al in verzuim is komen te verkeren. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        [eiseres in reconventie] vordert in reconventie veroordeling van de familie [gedaagden in reconventie] tot opheffing van het gelegde conservatoire beslag. Op grond van artikel 705 lid 2 Rv dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. [eiseres in reconventie] legt aan haar vordering ten grondslag dat het beslag onnodig is gelegd of zelfs vexatoir is omdat, zo begrijpt de rechtbank, geen vrees voor verduistering is te duchten omdat [eiseres in reconventie] zelf in het appartement in [plaats 2] woont en niet in België. De familie [gedaagden in reconventie] heeft haar plicht om de van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren in het verlofverzoek (artikel 21 Rv) geschonden, aldus [eiseres in reconventie] .
      
    
    
      4.36.
      De rechtbank volgt [eiseres in reconventie] hierin niet, althans, ziet hierin onvoldoende grond over te gaan tot opheffing. Op grond van artikel 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Het artikel is bedoeld om een bewuste leugen uit te bannen. Een partij mag de feiten niet welbewust verdraaien. Van die situatie is hier niet gebleken. Hoewel de familie [gedaagden in reconventie] in het verlofverzoek ten onrechte schrijft dat [eiseres in reconventie] in België zou wonen, staat vast dat de familie [gedaagden in reconventie] niet gerechtigd was het BRP te raadplegen, zodat niet zonder meer kan worden aangenomen dat deze onjuistheid bewust is opgenomen om de rechtbank te misleiden. Het is evenwel mogelijk, zoals de familie [gedaagden in reconventie] ook stelt, dat zij ten onrechte heeft vertrouwd op het kadastraal bericht eigendom en dat sprake is van een vergissing aan de zijde van de familie [gedaagden in reconventie] . 
      
    
    
      4.37.
      Vervolgens wordt toegekomen aan de vraag of deze onjuiste vermelding buiten artikel 21 Rv om aanleiding moet vormen tot opheffing van het beslag. Bij een opheffingsvordering dient altijd een afweging van de wederzijdse belangen plaats te vinden. [eiseres in reconventie] heeft echter geen enkel belang gesteld bij opheffing van het beslag. Het komt dan aan op een afweging tussen het algemene belang van [eiseres in reconventie] vrijelijk over haar woning te kunnen beschikken (en deze bijvoorbeeld te bezwaren of verkopen) en de belangen van de familie [gedaagden in reconventie] om zekerheid van voldoening van haar vordering te verkrijgen. Aangezien niet is gebleken van andere verhaalsmogelijkheden aan de zijde van [eiseres in reconventie] , en in ogenschouw nemend dat de vorderingen van de familie [gedaagden in reconventie] deels worden toegewezen, is de rechtbank van oordeel dat een belangenafweging moet doorslaan in het voordeel van de familie [gedaagden in reconventie] . De vordering in reconventie zal dus worden afgewezen.
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.38.
      
        [gedaagde in conventie] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld, maar omdat de vorderingen van de familie [eisers in conventie] in conventie voor een groot deel niet worden toegewezen, wordt het liquidatietarief gehanteerd dat past bij het uiteindelijk toegewezen bedrag. De proceskosten van de familie [eisers in conventie] worden begroot op:
      - griffierecht			€ 	   987,00 (€ 1.301,- - € 314,-)
      - nakosten			€ 	   271,00
      - salaris advocaat		€ 	2.298,00 (3 punten x tarief III € 766,-)
      Totaal				€ 	3.556,00
    
    
      4.39.
      Artikel 706 Rv bepaalt dat de beslagkosten voor rekening komen van de beslagene behalve indien de beslagen nietig, onnodig of onrechtmatig waren. Dit laatste is niet vast komen te staan en volgt ook niet uit andere feiten of omstandigheden. Dit betekent dat de kosten van het conservatoire beslag voor rekening van [gedaagde in conventie] komen. De toewijsbare beslagkosten bestaan uit € 289,02 aan kosten voor het beslagexploot, € 314 aan griffierecht (voor één verzoekschrift), € 90,34 aan kosten betekening en € 766,- aan salaris voor de advocaat (1 punt). Dat is in totaal € 1.459,36. 
      
    
    
      4.40.
      De gevorderde wettelijke rente over de proces- en beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van het bedrag van € 30.781,99, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 25 november 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten van € 3.556,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde in conventie] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3
      
        [gedaagde in conventie] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conventie] in de beslagkosten van € 1.459,36, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.