ECLI:NL:RBLIM:2023:6182, Rechtbank Limburg, 18-10-2023, C/03/305539 / HA ZA 22-244
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit verkochte woning, verklaring voor recht en vergoeding voor herstelkosten; instromend water in kelderruimte, verkocht als woonruimte. Instaan voor geschiktheid als woonhuis; slordig geprocedeerd; geen schending klachtplicht, voortvarend onderzoek, uitkomst mogen afwachten; mededelingsplicht geschonden; betwiste schade niet nader onderbouwd, volgt deels afwijzing; begroting schade herrekend; buitengerechtelijke kosten niet juist aangezegd; expertisekosten na betwisting niet onderbouwd, dus afgewezen

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/305539 / HA ZA 22-244
    
    
    
      
        Vonnis van 18 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiseres,
      advocaat mr. C.C. Berends te Brunssum,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.J.M. van [naam 2] te 's-Gravenhage.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 19 mei 2022 met de producties 1 t/m 8
        
        
          de conclusie van antwoord met de producties 1 t/m 9
        
        
          de aanvullende producties 9 t/m 11 van [eiseres]
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 maart 2023, waarbij het beroep op nietigheid van de dagvaarding is ingetrokken
        
        
          de pleitnota, tevens houdende vermeerdering van eis van [eiseres]
        
        
          de akte van [eiseres]
        
        
          de antwoordakte van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] is de voormalige eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). De woning is geheel onderkelderd. De kelder bestaat uit vier ruimtes (zie de bijlage bij het proces-verbaal van mondelinge behandeling). De grootste ruimte is voorzien van een koekoek (productie 6 bij conclusie van antwoord). De overige ruimten hebben geen ramen.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft in 2015, na noodweer, wateroverlast gehad in de kelder (p. 5, laatste alinea, proces-verbaal mondelinge behandeling).
      
    
    
      2.3.
      In 2017 heeft [gedaagde] de kelder opgeknapt. Hij heeft de vloer betegeld en de wanden geverfd. De grootste ruimte van de kelder (ook genoemd: de hobbyruimte, hierna: de hobbyruimte) is [gedaagde] gaan gebruiken als game-room en onder andere voor slaapfeestjes voor zijn zoon (p. 4, laatste alinea, en 5, eerste alinea, proces-verbaal mondelinge behandeling).
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de woning te koop gezet. In de verkooptekst stond de kelder van de woning als volgt omschreven:
      
      
        
          "De gehele woning is onderkelderd en is als woonruimte zeer goed te gebruiken. De grootste ruimte (700x370 cm) is momenteel als GameRoom in gebruik. Maar kan natuurlijk ook prima dienen als hobbykamer, thuiswerkplek of extra slaapkamer. In de kelder is tevens de voorziening van wasmachine droger en dit heeft geresulteerd in een eigen was-strijkruimte. Vanuit de kelder is ook de gesloten garage (410 x 300 cm) bereikbaar'.
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 3 maart 2021 heeft [eiseres] met haar partner de heer [naam partner] (hierna: [naam partner] ) de woning, na deze op een eerdere datum twee maal te hebben bezichtigd, gekocht van [gedaagde] (koopovereenkomst, productie 1 dagvaarding). De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 30 april 2021. De woning zag er “perfect” / “prima” uit en was droog (proces-verbaal mondelinge behandeling, eerste en tweede alinea; conclusie van antwoord randnummer 4).
      
    
    
      2.6.
      
        
          [eiseres] en [naam partner] hebben bij opdracht van 8 september 2021 de bouwkundige [naam bouwkundige] van [handelsnaam bouwkundige] (hierna: [handelsnaam bouwkundige] ) verzocht de woning te onderzoeken in verband met vochtproblemen in de kelder. [handelsnaam bouwkundige] heeft de woning op 22 september 2021 onderzocht en een rapport d.d. 29 oktober 2021 opgesteld (productie 2 (zwart-wit) en 11 (in kleur) bij dagvaarding). In het rapport staat, voor zover thans van belang, het volgende:
        “In de grote kelderruimte was de betimmering die tot circa 0,85 m boven vloerniveau reikte reeds weggenomen voor de inspectie door ondergetekende. Daarbij is gebleken dat de tegelvloer niet tot aan de gemetselde voorgevel reikt, maar bij de betimmering beëindigd werd.Uit de staat van de vloer, het toegepaste constructiehout voor de betimmering en de vochtplekken op het muurgedeelte achter de betimmering blijkt dat sprake is van langdurige vochtinwerking.
        (…)
        
          Omdat de meetwaarden in de scheidingswand niet significant afwijken van de meetwaarden in de voorwand van de grote kelderruimte en er zonder gerede twijfel van uitgegaan mag worden dat de woningscheidende kelderwand massief is, kan ervan uitgegaan worden dat de hiervoor gepresenteerde metingen allemaal duidelijk op uitdamping van vocht uit de constructies naar de kelderruimte toe.
        
        (…)
        
          De metingen in de scheidingswand met het kelderportaal laten zien dat de waarden aan het oppervlak van deze scheidingswand (51,3 tot 66,9 digits) als ook de waarden dieper in de scheidingswand (31,0 tot 40,9 digits) als normaal te beschouwen zijn voor een souterrainruimte waarin vochtontwikkeling door wasbehandeling plaatsvindt bij een geringe ventilatiemogelijkheid. 
          (…)
        
          In de hoek rechtsachter van de grote kelderruimte zijn enkele kleinere vochtplekken waarneembaar boven de vloer. Deze zijn het gevolg van normaal optrekkend vocht.
        
        (…)
        
          De navolgende raming is opgesteld op basis van prijspeil 2021.
        
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          …”
      
      
    
    
      2.7.
      Op 11 november 2021 heeft de advocaat van [eiseres] , namens [eiseres] , [gedaagde] aangeschreven en hem gewezen op de inhoud en de conclusies van het rapport van [handelsnaam bouwkundige] van 29 oktober 2021. [gedaagde] is aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden (vocht- en water)schade (productie 3 dagvaarding).
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft bij schrijven van zijn advocaat van 24 november 2021 gereageerd op de bovenstaande brief en aansprakelijkheid van de hand gewezen (productie 4 dagvaarding).
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] heeft bij e-mailbericht van haar advocaat van 3 december 2021 gereageerd op de brief van 24 november 2021. Zij heeft [gedaagde] - kort gezegd - bericht dat zij in de aansprakelijkstelling volhardt en hem ‘een laatste maal’ in staat gesteld tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. [eiseres] heeft [gedaagde] aangezegd dat indien hij deze werkzaamheden niet verricht zij de herstelwerkzaamheden door een derde zal laten uitvoeren en de betreffende kosten op [gedaagde] zal verhalen (productie 5 dagvaarding).
      
    
    
      2.10.
      In de e-mail van 9 december 2021 van de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] (productie 6, p. 1, dagvaarding) is te lezen dat [gedaagde] met een (eigen) deskundige de situatie in de woning wenst te beoordelen. 
      
      
        2.10.1.
        
          Op 10 januari 2022 heeft [gedaagde] met de heer [naam 1] van firma [naam bv] B.V. (hierna: [naam bv] ) en aannemer ( [naam aannemer] , hierna: de aannemer) de woning onderzocht. [naam bv] heeft een offerte met bevindingen opgesteld, met – voor zover in deze zaak van belang – de volgende inhoud:
          “Geconstateerde schade
        
        
          - Vocht in de buitengevel op diverse locaties
        
        
          - Vocht in kelder 1
        
        
          - Vocht in de kelder 2 (onder terras)
        
        
          - Vocht in de kelder 3 richting voortuin.
        
        
          (…)
          
            U heeft 9 jaar in deze woning gewoond.
            
            Kelder 3 is bij u een verblijfsruimte geweest (middels foto’s en video’s aangetoond).
          
          (…)
          
            Wel is er vermoeden dat de HWA lekkage vertoond.
          
          (…)
          
            Oorzaken
          
          
            Lekkage hemelwaterafvoer kelder 3
          
          
            Kort in de buurt van kelder 3 is de hemelwaterafvoer (HWA) defect, tevens kan de riolering verder op defect zijn. Dit zal verder moeten worden onderzocht.
          
          
            De video die verstuurd is vanuit de nieuwe bewoner is duidelijk een vochtstraal te zien met schoon water. Een dergelijke vochtophoping kan alleen vanuit hemelwater komen; riolering of hoogwater stand. Gezien de overmatige instroom en de aanwezigheid van een spouw zal het vocht zich rondom de kelder verdelen alvorens uitstroom te veroorzaken.
          
          
            Verhoging grondpeil
          
          
            Zowel aan de zijkant als aan de voorzijde van de woning is het grondpeil verhoogd.
            
            Aan deze zijdes is geen vochtwerende laag tussen woning en grond aangebracht.
            
            Hierdoor kan water naar binnen stromen.
            
            Aan de voorzijde van de woning zijn enkele kiezels verplaatst.
            
            Hier is visueel zichtbaar dat er geen vochtwerende laag aangebracht is tegen de gevel.
          
          
            Ons advies
          
        
        
          1. Uitvoeren riool inspectie vanaf HWA aansluiting, zink 80 zonder inspectietoegang.
        
        
          2. Gezien de woning (aangetoond met foto’s en video’s) voorheen geen vochtoverlast had is uitvoer van andere punten niet te prioriseren.
        
        
          Rondom de vochtuitstroom bemerkt door de nieuwe bewoners was er wateroverlast door hevige regenval. De grondwaterdruk is daarmee tijdelijk verhoogd en geeft een vertekend beeld in de te nemen acties.” (productie 3 conclusie van antwoord)
        
      
      
        2.10.2.
        
          De aannemer heeft een korte schriftelijke, niet ondertekende, constatering opgesteld, met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud:
          “Aan de voorkant van de woning loopt een Hemelwaterafvoer die momenteel niet goed aansluit op het riool die voor de woning loopt.
          
            Gezien de hevige regenbuien in juli 2022 en de ligging van de woning in de berg en de oude gresbuis vermoed ik dat door de hevige regen buien dit ook de problemen heeft veroorzaakt.” (productie 4 conclusie van antwoord)
        
        
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 1 februari 2022 heeft [gedaagde] [eiseres] geïnformeerd over de bevindingen van de aannemer en [naam bv] en bericht dat hij aansprakelijkheid van de hand wijst (eveneens productie 6, p. 2, dagvaarding).
      
    
    
      2.12.
      
        
          [eiseres] heeft de e-mails inzake de inspecties op 10 januari 2022 via haar advocaat doorgestuurd naar [handelsnaam bouwkundige] . [handelsnaam bouwkundige] heeft daarop – voor zover thans van belang –  als volgt gereageerd bij e-mail van 3 februari 2022 (productie 8 dagvaarding):
        “Voorts stelt de heer [naam 2] dat geconstateerd werd dat de aansluiting van de hemelwaterafvoer op het riool aan de voorzijde van het pand defect is. Mij is niet gebleken dat hier sprake is van een defect. De hemelwaterafvoerbuis is van metaal en die gaat onder maaiveld over in een (oude) gresbuis. Er bestaat nu eenmaal geen afdichting die deze overgang volledig dicht houdt. Dat is dus op zichzelf geen gebrek, temeer omdat het hier een verticale verbinding betreft die bij een goed functionerend riool nauwelijks water zal lekken. Dit beetje lekwater verklaart absoluut niet de lekkages in de kelder.
        
          Daarbij komt dat -zoals ook gerapporteerd- de regelgeving voor bestaande verblijfs-/woonruimte aangeeft dat de buitenschil waterdicht moet zijn. Dat is niet het geval. Deze eis staat los van een mogelijk defect aan de buitenzijde van het pand.
        
        (…)
        
          Ik heb er alle vertrouwen in dat het pand niet zo verkocht had mogen worden. En dan doel ik op de kwalificatie woonruimte voor de grote kelder en het feit dat er water in de kelder binnen lekt. En dan bedoel ik ook expliciet water en dus geen vocht, omdat van vocht het altijd maar de vraag is hoe rechters daarover oordelen bij oudere panden.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] stelt - onder meer - dat uit het onderzoeksrapport van [handelsnaam bouwkundige] blijkt dat er niet alleen vocht, maar ook water tot de kelder doordringt. Omdat de kelder is verkocht als verblijfsruimte, is het binnendringen van water en vocht in die ruimte niet geoorloofd, aldus [eiseres] . 
      
      
        
          [eiseres] vordert gelet hierop – samengevat en voor de duidelijkheid genummerd, na wijziging en vermeerdering van eis op de mondelinge behandeling van 7 maart 2023 – dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
      
        I) voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en hij uit dien hoofde schadeplichtig is, welke schade bestaat uit de kosten voor het herstellen van gebreken zoals genoemd in de dagvaarding en het rapport van [handelsnaam bouwkundige] ,
      
      
      
        II) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van:
        1) een schadevergoeding bestaande uit de herstelwerkzaamheden van € 34.287,36 inclusief btw, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
        2) de kosten van het rapport van [handelsnaam bouwkundige] van € 945,00;
        3) de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 6:96 lid 6 BW;
        4) de proceskosten en nakosten en rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De rechtbank is het niet met [eiseres] eens (akte na de mondelinge behandeling) dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding. De verdere inhoud van de akte van [eiseres] lijkt er ook van uit te gaan dat daar geen sprake van is. De procesaanpak van [eiseres] is wat dat betreft onbegrijpelijk, net zoals de pas ter zitting gewijzigde eis waartegen [gedaagde] zich niet heeft verzet, maar die de procesgang en de noodzakelijke duidelijkheid niet ten goede zijn gekomen. Niets had er aan in de weg gestaan om de vordering ook namens [naam partner] in te stellen en de gewijzigde eis al bij dagvaarding in te stellen. Dat de advocaat van [eiseres] de zaak zou hebben overgenomen, doet daar niet aan af. Bij dagvaarding is de huidige advocaat van [eiseres] immers al als advocaat gesteld. Desalniettemin is [eiseres] (op grond van artikel 3:171 BW) bevoegd tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechtelijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap (waarin valt de woning van haar en haar partner [naam partner] ). Voor het vaststellen van de gestelde wanprestatie en de (omvang) van de schadevergoeding is niet noodzakelijk dat de andere eigenaar van de woning (de heer [naam partner] ) aan dit geschil deelneemt. [naam partner] is geen procespartij (geworden). Daarvoor is niet de juiste weg bewandeld.
    
    
      4.2.
      
        
          [eiseres] heeft een beroep op artikel 7:17 lid 1 BW gedaan. Op grond van die wettelijke bepaling moet een afgeleverde zaak (de woning) aan de koopovereenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (tweede lid van die bepaling). Verder bepaalt lid 2 dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
        
          [eiseres] heeft ter onderbouwing van dit beroep integraal verwezen naar de inhoud van het rapport van [handelsnaam bouwkundige] van 29 oktober 2021, zonder het rapport op de betwiste onderdelen nader uit te leggen, anders dan door verwijzing naar het rapport en de nadere toelichting daarop van [handelsnaam bouwkundige] .
      
    
    
      4.3.
      
        De bovenstaande wettelijke bepaling is van regelend recht en partijen hebben bij koopovereenkomst over de staat van de woning en het gebruik ervan – voor zover relevant voor de beoordeling van dit geschil – in afwijking van het uitgangspunt ex artikel 7:17 BW als volgt bepaald:
        “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          WOONHUIS
          . (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 20 Nadere afspraken
        
        
          2. 
          Algemene ouderdomsclausule
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de gebruikte materialen gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”
        
          [gedaagde] garandeert dus dat de woning geschikt is als woonhuis. Het risico van doorslaand of optrekkend vocht is voor rekening van [eiseres] .
        
          Klachtplicht
        
      
    
    
      4.4.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de vorderingen van [eiseres] moet worden afgewezen, nu zij niet tijdig over de gestelde vocht-/wateroverlast heeft geklaagd (artikel 7:23 BW). Zij heeft bij aansprakelijkheidstelling van 11 november 2021 geklaagd. Zij heeft het vochtprobleem in de kelder al enkele weken na de oplevering van de woning geconstateerd. [gedaagde] stelt dat hij door dat lange wachten van [eiseres] sedert ontdekking van het probleem in zijn belangen is geschaad. Hij is pas in januari 2022 in de gelegenheid gesteld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de vochtoverlast, waardoor onder andere de schade kan zijn verergerd, aldus [gedaagde] . Reeds doordat [eiseres] haar klachtplicht heeft verzaakt moet het gevorderde worden afgewezen, aldus [gedaagde] .
    
    
      4.5.
      Dit verweer van [gedaagde] wordt verworpen. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling (proces-verbaal mondelinge behandeling, p. 3 laatste alinea, en p. 4, eerste alinea) voldoende toegelicht dat zij, nadat zij het vochtprobleem constateerde, voortvarend heeft gehandeld in haar onderzoek naar de oorzaak en ernst van het vochtprobleem in de kelder. De rechtbank overweegt hiertoe dat partijen het er over eens zijn dat de woning bij de eigendomsoverdracht op 30 april 2021 er prima uitzag. Ook staat niet ter discussie dat [gedaagde] om hem moverende redenen, noch voorafgaand aan de (ver)koop van de woning, noch bij de levering ervan, [eiseres] en haar partner heeft geïnformeerd over het feit dat in 2015 na noodweer water in de kelder stond. [eiseres] hoefde derhalve, als particuliere, niet bouwkundige koper, niet bedacht te zijn op een eventueel vochtprobleem in de kelder, in de mate als door [handelsnaam bouwkundige] – zoals hierna zal worden beoordeeld – geconstateerd. Temeer nu in de verkoopadvertentie de grootste ruimte van de kelder van de woning stond omschreven als volgt: “als woonruimte zeer goed te gebruiken”. Het is dan ook niet onredelijk dat [eiseres] , nadat zij in juni 2021 constateerde dat het anders rook in de kelder – in die zin dat het er kennelijk muf rook – en zij de betimmering in de hobbyruimte weghaalde, de vochtsporen die zij toen voor het eerst zag, heeft laten onderzoeken. Dit alvorens zij [gedaagde] daarover informeerde. Nog geen twee maanden eerder, namelijk bij de eigendomsoverdracht, leek er immers niets aan de hand te zijn en [eiseres] wist niet dat er al een keer in 2015 in de kelder wateroverlast was geweest. Kort na het ontdekken van de vochtsporen, in juli 2021 na noodweer, was er (opnieuw) wateroverlast in de kelder. Om het vocht- en het waterprobleem nader te kunnen duiden heeft [eiseres] een deskundige ingeschakeld. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling voldoende toegelicht waarom zij eerst op 8 september 2021 [handelsnaam bouwkundige] heeft kunnen inschakelen: eerdere aangezochte bouwdeskundige(n) waren niet beschikbaar en het was niet makkelijk om snel een geschikte bouwkundige met een lege agenda te vinden, onder andere vanwege de beperkingen door corona. Deze toelichting acht de rechtbank voldoende aannemelijk en is ook niet weersproken. [eiseres] mocht de uitslag van het onderzoek afwachten (vgl. HR 29-06-2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, m.nt. Jac. Hijma (Pouw/Visser), r.o. 3.4.3). Het belang van [gedaagde] om eerder te zijn betrokken bij het onderzoek is onvoldoende met feiten gemotiveerd en wordt verworpen. 
    
    
      4.6.
      
        [handelsnaam bouwkundige] heeft de woning op 22 september 2021 onderzocht en heeft van de resultaten van zijn onderzoek en zijn bevindingen op grond daarvan een uitvoerig rapport d.d. 29 oktober 2021 opgesteld. Dit rapport bood [eiseres] voldoende handvaten ter beoordeling van het vocht- en waterprobleem in de kelder, waaronder de hobbyruimte. Een afschrift van dit rapport, inclusief de aansprakelijkstelling van [gedaagde] van 11 november 2021, was binnen twee weken na ontvangst door [eiseres] van dit rapport, bij (de advocaat van) [gedaagde] ter kennisname. 
    
    
      4.7.
      
        Vorenoverwogene omstandigheden maken dat [eiseres] binnen bekwame tijd na de ontdekking van het gebrek, aan de hand van het rapport van [handelsnaam bouwkundige] , [gedaagde] heeft geïnformeerd dat de kelder (met name dat deel dat werd gebruik als woonruimte) niet geschikt was als woonruimte en derhalve non-conform was. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] wordt dan ook verworpen.
        
          Non-conform?
        
      
    
    
      4.8.
      
        
          [gedaagde] heeft betwist dat de woning non-conform is, in die zin dat i) de kelder niet is verkocht als woonruimte en ii) het door [handelsnaam bouwkundige] geconstateerde gebrek niet debet is aan de vochtproblemen, maar is gelegen in eenvoudig op te lossen problemen, namelijk het repareren van de kapotte hemelwaterafvoer aan de voorkant van de woning en de scheur in de gevel bij de lateien aan de zijkant van de woning. De rechtbank overweegt dienaangaande allereerst het navolgende.
        
          i) Verkocht als woonruimte?
        
      
      
        4.8.1.
        De kelder onder de woning bestaat uit drie ruimtes: 1) de hobbyruimte, 2) het kelderportaal en 3) de wasruimte. Daarnaast is de voormalige garage via de kelder toegankelijk. De hobbyruimte is door [gedaagde] betegeld en de muren ervan zijn afgewerkt met platen en met latex geschilderd.
      
      
        4.8.2.
        
          Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] aangetoond dat in ieder geval het deel van de kelder dat is benoemd als hobbyruimte op de plattegrond (productie 7 conclusie van antwoord, pagina 8), verkocht is als woonruimte. In de verkooptekst van de woning is die grootste ruimte immers als volgt omschreven (randnr. 25, tweede alinea, conclusie van antwoord):
          “De grootste ruimte (700x370) is momenteel als gameroom in gebruik. Maar kan natuurlijk ook prima dienen als hobbykamer, huiswerkplek of extra slaapkamer”.
          Ter zitting is door [eiseres] onbestreden aangevoerd dat die tekst (ook) was te lezen op de internetsite van de verkopend makelaar van [gedaagde] .
        
      
      
        4.8.3.
        Ook de verklaringen van [gedaagde] zelf, de foto’s van de hobbyruimte van nadat hij de kelder had ingericht als game-room en hij die ruimte aldus in gebruik had (productie 1, foto’s 1 t/m 8, conclusie van antwoord) en de schriftelijke getuigenverklaringen van personen die hij te gast heeft gehad in die ruimte (productie 8 conclusie van antwoord) tonen aan dat de hobbyruimte werd gebruik als woonruimte.
      
      
        4.8.4.
        Dat de hobbyruimte niet was betrokken bij de oppervlaktemeting woonruimte, zoals door [gedaagde] gesteld onder verwijzing naar het meetrapport van Object & Co van 12 februari 2021 (productie 7 conclusie van antwoord), doet niet aan af aan het feit dat die ruimte feitelijk werd gebruikt als woonruimte en ook als zodanig is aangeprezen.
      
      
        4.8.5.
        
          [eiseres] heeft de hobbyruimte, na de bezichtiging ervan, waarbij de verwachtingen van [eiseres] over wat je met die ruimte kunt werd ingevuld door de bovenstaande verkooptekst en het gebruik ervan door [gedaagde] als game-room, dan ook gezien en gekocht als woonruimte.
      
      
        4.8.6.
        De overige twee ruimtes, het kelderportaal en de wasruimte, dienen daarentegen, zoals [eiseres] ook bij de bezichtiging moet hebben gezien, voor opslag respectievelijk als wasruimte (productie 2, foto’s 3, 4 en 6, conclusie van antwoord). Die ruimtes waren niet in gebruik als woonruimte en zijn ook niet aldus aangeprezen, gezien en gekocht. Het normaal gebruik van die ruimtes is ‘kelder’.
      
      
        4.8.7.
        
          Slotsom is derhalve dat het onderkelderde deel van de woning benoemd als hobbyruimte bij de eigendomsoverdracht van de woning geschikt moet zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. [gedaagde] staat er op grond van artikel 6.3 koopovereenkomst voor in dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Hij is aansprakelijk voor de herstelkosten van gebreken die aan dat gebruik in de weg staan, welke gebreken niet aan [eiseres] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarbij heeft voor de grootste kelderruimte dus te gelden dat deze geschikt moet zijn als woonruimte en niet als kelder.
          
            ii) Vochtprobleem en normaal gebruik
          
        
      
    
    
      4.9.
      De hobbyruimte moet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kunnen worden bewoond. De rechtbank stelt vast dat een vochtprobleem alleen al vanwege de gezondheidsrisico’s die ermee gepaard kunnen gaan, maar ook gelet op de ernst ervan zoals door [eiseres] aan de hand van het rapport van [handelsnaam bouwkundige] uiteengezet, het normaal gebruik van de hobbyruimte als woonruimte in de weg staat. Instromend water in de hobbyruimte maken de woning in zoverre gebrekkig en [gedaagde] moet voor herstel instaan.
      
        4.9.1.
        
          Het voorgaande geldt niet voor de overige ruimtes in de kelder. Daarvan heeft de advocaat van [eiseres] verzaakt voldoende onderbouwd te stellen wat daar nou precies mis mee is en dat hetgeen mis is, verder gaat dan waar bij de koopovereenkomst de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor is uitgesloten. [handelsnaam bouwkundige] vermeldt dat in de overige ruimten sprake is van normale vochtontwikkeling en normaal optrekkend vocht. Waar de rechtbank in het vervolg het gebrek en de gevolgen daarvan voor partijen bespreekt, is daarmee alleen het instromend water in de hobbyruimte bedoeld.
          
            - mededelingsplicht verkoper
          
        
      
      
        4.9.2.
        Mede gelet op de ernst van het vochtprobleem dient de verkoper een dergelijk gebrek, waarvan hij op de hoogte is, aan de koper te melden. Vast staat dat [gedaagde] al in 2015, na noodweer, wateroverlast in de kelder heeft gehad en dat hij daarvan bij de verkoop van de woning geen melding heeft gemaakt aan [eiseres] . Sprake was van ongeoorloofd doordringen van water in de kelder en terwijl [gedaagde] die overlast heeft gehad, heeft hij de oorspronkelijke kelder, wat betreft de hobbyruimte, in 2017 omgebouwd naar woonruimte. [eiseres] heeft onbestreden gesteld dat de norm voor een dergelijke woonruimte ingevolge artikel 3.25 e.v. van het Bouwbesluit is dat een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte waterdicht moet zijn én dat het binnendringen van vocht in die ruimte niet is geoorloofd (rapport [handelsnaam bouwkundige] , p. 22, onder 1). 
      
      
        4.9.3.
        
          Juist gelet op die gewijzigde bestemming van de hobbyruimte van de kelder had [gedaagde] bij [eiseres] en haar partner moeten melden dat er in 2015 water in die ruimte had gestaan, ook al was het volgens [gedaagde] slechts eenmalig na noodweer geweest. In juli 2021, na de koop door [eiseres] en haar partner van de woning, is opnieuw sprake geweest van noodweer en opnieuw was er sprake van wateroverlast. Die omstandigheid illustreert het belang van de mededelingsplicht van [gedaagde] over de wateroverlast in 2015, temeer gelet op de onweersproken verklaring van [eiseres] op de mondelinge behandeling dat er steeds vaker noodweer in Nederland zal zijn (p. 6, laatste alinea, en 7, eerste alinea, proces-verbaal van mondelinge behandeling). De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat sprake was van instromend water en niet alleen van optrekkend vocht. Ouderdom van de woning, zoals door [gedaagde] gesteld, is bij de vastgestelde feiten niet relevant, omdat geen sprake is van doorslaand of optrekkend vocht (waar de ouderdomsclausule ex artikel 20.2 van de koopovereenkomst op ziet), maar van instromend water. Het betreft geen bouwkundig kwaliteitsgebrek. [gedaagde] heeft dan ook zijn mededelingsplicht verzaakt, welke prevaleert boven de onderzoeksplicht van [eiseres] . Temeer nu onvoldoende is aangevoerd door [gedaagde] dat onderzoek door [eiseres] vóór de koop en/of levering van de woning tot iets anders zou hebben geleid. De woning zag er immers prima uit. Er was kortom geen aanleiding voor [eiseres] om onderzoek te (laten) verrichten naar de waterdichtheid van de hobbyruimte. 
          
            - gebrek
          
        
      
      
        4.9.4.
        De wateroverlast in 2015 stond dus niet op zichzelf. En het rapport van [handelsnaam bouwkundige] toont aan dat sprake was van een gebrek aan de hobbyruimte dat reeds aanwezig was bij de koop van de woning. Daarbij was dit gebrek bij de aankoop en levering van de woning niet zichtbaar, gelet op de visuele goede staat van (ook) de hobbyruimte van de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [eiseres] haar stellingen voldoende heeft onderbouwd met het rapport van [handelsnaam bouwkundige] van 29 oktober 2021 en zijn aanvullende e-mail van 3 februari 2022. Weliswaar is sprake van een rapport dat in opdracht van [eiseres] is opgesteld, maar het rapport is voldoende gedetailleerd en de bouwkundige heeft zijn bevindingen goed onderbouwd. [handelsnaam bouwkundige] heeft de bouwtekening van woning van april 1954 bestudeert en de wijzigingen die in de kelder nadien hebben plaatsgevonden beschreven. Tevens heeft hij vochtmetingen gedaan en deze toegelicht. In het rapport zijn ook foto’s van de situatie ter plaatse en de resultaten op het meetapparaat te zien. Het uitvoerige vochtonderzoek, zoals te lezen vanaf pagina 11 tot en met 20 in het rapport, maakt duidelijk dat er sprake is van doordringen van water en vocht tot de kelder. De door [gedaagde] bij conclusie van antwoord overgelegde producties 3 en 4, met de bevindingen van [naam bv] en de aannemer, zijn onvoldoende ter weerlegging van de onderzoeksresultaten en bevindingen van [handelsnaam bouwkundige] en ontberen een voldoende oorzakelijk verband met het probleem van vocht en binnentredend water zoals door [handelsnaam bouwkundige] genoegzaam vastgesteld. Het probleem van de kapotte HWA en de kennelijk scheur bij de lateien zijn onvoldoende ter onderbouwing van het gebrek zoals door [handelsnaam bouwkundige] vastgesteld en aanvullend in reactie op de conclusies van [naam bv] en de aannemer bij e-mail van 3 februari 2022 (productie 8 dagvaarding) gerapporteerd.
      
      
        4.9.5.
        
          [eiseres] heeft voorts voldoende aangetoond dat het gebrek aan de woning alleen duurzaam kan worden opgelost door de buitenmuren van de hobbyruimte waterdicht te maken, en wel op de wijze als omschreven in het rapport van [handelsnaam bouwkundige] onder 4, op pagina 4 en 5.
      
      
        4.9.6.
        Gelet op al het vorenoverwogene is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, voor zover die overeenkomst het gebruik van de hobbyruimte als woonruimte inhoudt. De woning is op dat punt non-conform. [gedaagde] is aansprakelijk voor schade als gevolg van instromend water bij noodweer in die ruimte. Dus ook indien de HWA problemen geeft bij noodweer. De schade is wat dit punt betreft in beginsel toewijsbaar. 
      
      
        4.9.7.
        Ander oorzakelijk verband met vochtproblemen in de (gehele) kelder is onvoldoende onderbouwd door [eiseres] . Zij heeft verwezen naar filmpjes waarop binnenstromend water zou zijn te zien, doch die filmpjes zijn niet overgelegd en gemotiveerd betwist door gedaagde. Zij heeft dienaangaande onvoldoende aan haar stelplicht voldaan. Bovendien zijn de overige ruimtes in de kelder niet als woonruimte verkocht. Enig doordringend of optrekkend vocht staat aan normaal gebruik van de woning inclusief (vochtige) kelder niet in de weg en levert dus geen non-conformiteit op.
      
      
        4.9.8.
        
          Gelet op al het vorenoverwogene zal de vordering onder I (rov. 3.1) als hierna bij de beslissing bepaald worden toegewezen.
          
            Schade
          
        
      
    
    
      4.10.
      Doordat alleen de hobbyruimte van de kelder is verkocht als woonruimte en [gedaagde] de omvang van de schade deels gemotiveerd heeft betwist kan de rechtbank bij de begroting van de schade niet de volledige schade als gevorderd door [eiseres] , onderbouwd met het rapport van [handelsnaam bouwkundige] (schadebegroting rapport p. 24), toewijzen. Er zijn wellicht voor de hand liggende gronden om tot een andere begroting te komen, maar de advocaat van [eiseres] heeft, ondanks ter zitting daarnaar gevraagd te zijn, diverse schadeposten niet nader onderbouwd na de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . De niet nader onderbouwde schadeposten zullen daarom hierna worden afgewezen, zoals ook al ter zitting is besproken.
      
        4.10.1.
        De door [handelsnaam bouwkundige] begrote schade wat betreft de opslag van 20 % en het berekende uurloon van € 45,00 is gemotiveerd door [gedaagde] bij conclusie van antwoord weersproken en de advocaat van [eiseres] heeft haar stelling dienaangaande niet nader toegelicht, ook niet nadat zij daartoe op de mondelinge behandeling door de rechter in de gelegenheid is gesteld. Zonder gemotiveerde onderbouwing van deze post komt de opslag van 20% niet voor toewijzing in aanmerking en kan het uurtarief van € 45,00 niet in de schadeberekening worden betrokken.
      
      
        4.10.2.
        De rechtbank acht, met inachtneming van hetgeen [gedaagde] bij conclusie van antwoord onder randnummer 41 gemotiveerd heeft aangevoerd, voor de berekening van het uurloon en bedrag van € 35,00 per uur redelijk.
      
      
        4.10.3.
        De rechtbank begroot, met in achtneming van al het vorenoverwogene, de schadevergoeding voor herstelwerkzaamheden – waarbij zij de volgorde zal aanhouden als vermeld op pagina 24 rapport [handelsnaam bouwkundige] – als volgt.
        1. De schadevergoeding werkzaamheden: “wegnemen twee trappartijen, opslaan traptreden op eigen terrein; geraamd op 12 manuren plus inzet materieel” is deels toewijsbaar. In verband met het ‘voor normaal gebruik’ aanpassen van de hobbyruimte dient alleen de trap naar die ruimte te worden verwijderd. Toewijsbaar is aan uurloon manuren: 6 x € 35,00 en aan materiaal € 50,00 (helft van € 100,00), in totaal € 260,00.
        2. Ook de schadevergoeding werkzaamheden: “oppakken bestrating en wegruimen grind, opslaan op eigen terrein; geschat op 5 manuren” is, zoals hiervoor is overwogen, voor de helft toewijsbaar, namelijk € 87,50 aan manuren (2,5 uur x € 35,00) en € 42,50 aan materiaal (½ x € 85,00), in totaal begroot € 130,00.
        3. In verband met het relevante herstel gebrek hobbyruimte (één muur) is van het totaal werk “afkappen buitenstucwerk, afvoeren en storten puin, waar nodig bijwerken gevelnetwerk souterrain; te ramen op 14 uur plus stortkosten” slechts een derdedeel van de gevorderde schadevergoeding toewijsbaar (ongeveer een derde lengte van de totale buitengevel). Zodoende aan manuren afgerond € 163,33 (14 x 1/3 x € 35,00) en aan materiaal €110,00, in totaal € 273,33.
        4. De schadevergoeding inzake het werk “indekking in buitengevels woning, epdm of vergelijkbaar, uit te voeren meter-om-meter, sluiten en bijwerken gevels naar huidig aanzicht” is toewijsbaar voor zover dit werk de hobbyruimte betreft en derhalve wederom toewijsbaar voor een derde deel en wordt begroot op (1/3 x € 6.170,00) = € 2.056,67. 
        5. Om dezelfde reden is de schadevergoeding inzake het werk “buitenafdichting, bestaande uit aanbrandlaag, raaplaag en waterdicht stucwerk inclusief profielen; normprijs” voor een derde deel toewijsbaar, en wordt begroot op (1/3 x € 6.440,00) = € 2.146,67.
        6. Om dezelfde reden is de schadevergoeding inzake het werk “bijkomende werken (afdichten doorvoeringen, waterdicht aansluiten koekoek ramen en poort, dorpel voordeur, etc.); geraamd op 8 manuren plus materiaal” voor een derde deel, met inachtneming van een uurloon ad € 35,00, toewijsbaar, en wordt begroot op € 223,33 (1/3 x 8 x € 35,00 + 1/3 x € 390,00).
        7. Om dezelfde reden is de schadevergoeding inzake het werk “herstel bestrating en grind, bijleveren zand en eventueel straatstenen; geschat op 12 uur plus materiaal” voor een derde deel, met inachtneming van een uurloon ad € 35,00, begroot op € 156,67 (1/3 x 12 x € 35,00 + 1/3 x € 50,00).
        8. Zoals ad 1 is overwogen is de schadepost “herstel trappartijen; geschat op 20 manuren plus materiaal” alleen toewijsbaar voor de trap naar de hobbyruimte en wordt deze schadevergoeding voor de helft (i.v.m. één trap), met inachtneming van een uurloon van € 35,00, begroot op € 490,00 (€ 350,00 aan manuren en € 140,00 aan materiaal).
        9. Bij de schadevergoeding voor “droging kelderruimten inclusief huur en transport” gaat de rechtbank uit van de relevante oppervlaktes (conform meetcertificaat, productie 7, p. 6, conclusie van antwoord) en komt zij tot de factor van 55,60/63,20 ter begroting van de schade. Hierdoor is van de gevorderde schadevergoeding toewijsbaar € 351,90.
        10. De wijze van begroting sub 9 moet eveneens worden toegepast bij de schadevergoeding voor “herstel schilderwerk; normprijs” (bedraagt na correctie met voornoemde factor €1.671,52) en bij 11.  “specialistische droging houtwerk plus anti­schimmelbehandeling; geschat” (bedraagt na correctie met voornoemde factor € 571,83).
        De ad 12. en 13. gevorderde schadevergoedingen voor “herstel betimmering voorzijde grote kelderruimte; geschat op 3 uur plus materiaal” en “inrichten/opruimen werkplek, toiletunit en schaftgelegenheid, afvoeren klein afval” zijn volledig relevant en derhalve toewijsbaar met inachtneming van een uurloon van € 35,00 en bedragen dus 3 x € 35 + € 125 (ad 12) + € 220,00 (ad 13), totaal € 450,00.
        
          - slotsom begroting schadevergoeding
        
      
      
        4.10.4.
        De toe te wijzen schadevergoeding voor herstelwerk bedraagt aan hoofdsom een bedrag van in totaal € 8.781,92, te vermeerderen met kosten en btw.
      
      
        4.10.5.
        Het door [handelsnaam bouwkundige] gebruikte percentage van 19,69 % voor algemene kosten, kostenuitvoering, winst en risico, en CAR acht de rechtbank niet onredelijk en is bovendien niet, laat staan gemotiveerd, weersproken. De hoofdsom wordt dan ook vermeerderd met een bedrag van € 1.729,16 voor algemene kosten, kosten uitvoering, winst en risico, CAR. 
      
      
        4.10.6.
        Voor stukadoors- en schilderswerkzaamheden geldt een btw van 9 %. Het hiervoor genoemde werk ad 4. en 5. betreffen dergelijke werkzaamheden. De btw van 9 % over die werken bedraagt in totaal € 378,30.
      
      
        4.10.7.
        Voor de overige werken geldt een btw van 21 %. De hoofdsom dient gelet hierop met een bedrag van € 961,50 te worden vermeerderd.
      
      
        4.10.8.
        Daarnaast is toewijsbaar de schadepost van [eiseres] in verband met het verbruik van stroom en water voor herstelwerkzaamheden. Die post wordt, als niet weersproken, één op één overgenomen uit het rapport van [handelsnaam bouwkundige] en bedraagt € 150,00.
      
      
        4.10.9.
        De schadevergoeding bedraagt derhalve aan hoofdsom plus kosten plus btw € 12.000,88. Er vindt geen aftrek voor nieuw-voor-oud plaats, omdat [eiseres] met herstel geen verbeterde hobbyruimte krijgt, maar slechts een conforme hobbyruimte.
      
      
        4.10.10.
        Van de onder II – 1 (rov. 3.1) gevorderde schadevergoeding zal derhalve een bedrag van in totaal € 12.000,88, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding (19 mei 2023), worden toegewezen en het meerdere worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      Doordat [eiseres] de vordering II - 2, inzake de kosten van de deskundige, niet met een factuur van [handelsnaam bouwkundige] heeft onderbouwd en [gedaagde] bovendien de verschuldigdheid van de betreffende schadevergoeding heeft betwist, heeft [eiseres] niet aan haar stelplicht voldaan. De gevorderde betaling van € 945,00 wordt gelet hierop afgewezen.
    
    
      4.12.
      De op grond van artikel 6:96 lid 6 BW gevorderde buitengerechtelijke kosten (rov. 3.1, II - 3) moeten eveneens worden afgewezen. De formulering van de in de brief van [eiseres] van 1 november 2021 aangezegde buitengerechtelijke kosten (als te lezen op de laatste pagina van die brief) voldoet immers niet aan de maatstaf welke de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) aan de veertiendagenbrief stelt. Namelijk een formulering inhoudende dat de veertiendagentermijn pas aanvangt op de dag volgend op die waarop de schuldenaar de veertiendagenbrief heeft ontvangen (of niet heeft ontvangen door een oorzaak die voor zijn rekening komt, artikel 3:37 lid 3 BW). Ook dat is te wijten aan de advocaat van [eiseres] .
    
    
      4.13.
      Aangezien partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, is geen van partijen te beschouwen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst ten aanzien van de hobbyruimte en [gedaagde] uit dien hoofde schadeplichtig is,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een schadevergoeding van € 12.000,88 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2022,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
    type: CM