ECLI:NL:GHDHA:2023:1972, Gerechtshof Den Haag, 24-10-2023, 200.310.606/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Uitleg erfpachtakte. Maatstaven.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.310.606/01
      Zaaknummer rechtbank	: C/09/589057/ HA-ZA 20-234 
    
    
    
    
      
        Arrest van 24 oktober 2023 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Kennemerstrand N.V.,
      gevestigd in Velsen,
      appellante,
      advocaat: mr. W.J. Haeser, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        De Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie/Rijksvastgoed Bedrijf),
      zetelend in Den Haag,
      verweerder,
      advocaat: mr. S.J. van Baasbank, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Kennemerstrand en de Staat.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Kennemerstrand (als erfpachter) vraagt aan de Staat (als erfverpachter) toestemming voor bestemmingswijziging van de door hem gepachte grond. Het geschil gaat om de vraag of de Staat daarbij financiële voorwaarden mag stellen. Volgens de rechtbank mag dat.
    
    
      1.2
      Het hof is het met de rechtbank eens.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 18 november 2021, waarmee Kennemerstrand in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 18 augustus 2021;
        
        
          de memorie van grieven van Kennemerstrand, tevens wijziging van eis;
        
        
          de memorie van antwoord van de Staat.
        
      
    
    
      2.2
      Op 18 september 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld. Deze zijn door partijen niet betwist. Zakelijk weergegeven zijn de volgende feiten van belang.
    
    
      3.2
      De Staat is eigenaar van een (door aanslibbing ontstane) kuststrook van ongeveer 100 hectare in IJmuiden (gemeente Velsen). Deze kuststrook is weergegeven op onderstaande tekening. De letters A, B en C op deze tekening zijn door het hof geplaatst.
      
        
          
        
      
    
    
      3.3
      De Kroon heeft in 1990 partiële goedkeuring verleend aan het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee, dat deze kuststrook omvat (hierna: bestemmingsplan IJmuiden aan Zee). Dit bestemmingsplan heeft tot doel een kader te bieden voor inrichtingsmaatregelen, kort gezegd bestaande uit recreatieve voorzieningen. De Kroon heeft hierbij goedkeuring onthouden aan planonderdelen aangaande permanente bebouwing.  
    
    
      3.4
      De Staat heeft vervolgens ongeveer 82 hectare van de kuststrook, te weten de delen op voormelde tekening gemarkeerd met A en met B (hierna ook: letter A en letter B), met ingang van 1 januari 1993 voor 99 jaar in erfpacht uitgegeven aan Kennemerstrand. Als  toegestaan gebruik (de bestemming) vermeldt de erfpachtakte recreatie (in ruime zin). De erfpachtcanon is toen voor de volledige periode afgekocht voor een bedrag van f 352.530. Het gebied aangeduid met letter A wordt ook wel het commerciële recreatiegebied of het centrumgebied genoemd (met een beoogde jachthaven, hotel, plein, winkels en promenade). Het gebied aangeduid met lettter B is bedoeld voor openbare (verblijfs)recreatie (hierna ook het openbare recreatiegebied of het middenduingebied). De gebieden aangeduid met letters A en B samen hierna ook: het erfpachtgoed.
    
    
      3.5
      De erfpachtakte van 23 september 1993 (hierna de erfpachtakte) vermeldt onder meer:“Artikel 5. Canon1.	De jaarlijkse verschuldigde canon koopt de erfpachter voor de volledig overeengekomen erfpachtstijd af door betaling van een som van driehonderd tweeënvijftig duizend vijfhonderd dertig gulden (f 352.530,--), vermeerderd met een bedrag van éénenzestigduizend zeshonderd tweeënnegentig gulden vijfenzeventig cent (f 61.692,75) wegens omzetbelasting.2.	(…)3.	Indien en voorzover echter het volgens het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, dan dient de in het eerste lid genoemde afkoopsom te worden verhoogd. Zonodig zal deze verhoging worden vastgesteld door drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 21 van de algemene voorwaarden.Artikel 6. Toegestaan gebruik1.	De erfpachter mag het erfpachtgoed uitsluitend gebruiken voor de realisering en exploitatie van het recreatieproject Kennemerstrand, zulks in het kader van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen. 2.	De erfpachter mag slechts die opstallen, werken en beplantingen op en in het erfpachtgoed aanbrengen en laten aanbrengen welke op grond van of ingevolge de aan de erfpachter verleende publiekrechtelijke vergunning casu quo nog te verlenen publiekrechtelijke vergunningen zijn of worden toegestaan.”  
    
    
      3.6
      Inmiddels hebben Kennemerstrand en de gemeente Velsen vergaande plannen voor woningbouw op het erfpachtgoed (mede op basis van het zogenoemde ‘ambitiedocument’), zowel op letter A als op (een daarop aansluitende strook liggend op) letter B.  
    
    
      3.7
      Kennemerstrand heeft daarom toestemming gevraagd aan de Staat voor wijziging van het privaatrechtelijk toegestaan gebruik, zoals vermeld in artikel 6 van de erfpachtakte. De Staat maakt de gevraagde privaatrechtelijke toestemming voor gewijzigd gebruik afhankelijk van een financiële tegemoetkoming (in enigerlei vorm).
    
    
      3.8
      Desgevraagd heeft Kennemerstrand bij de mondelinge behandeling verklaard dat gestreefd wordt om binnen afzienbare termijn een wijziging van het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee in procedure te brengen om herontwikkeling van het gebied mede naar woningbouw planologisch mogelijk te maken.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank (voor zover in hoger beroep nog van belang)
    
      4.1
      Kennemerstrand heeft de Staat gedagvaard en (in conventie) diverse verklaringen voor recht gevorderd met als strekking dat de Staat geen financiële vergoeding mag vragen voor zijn toestemming voor wijziging van de erfpachtakte, althans uitsluitend ten aanzien van toestemming voor letter B conform artikel 5.3 erfpachtakte en bestaande uit een eenmalige verhoging voor de afkoop van de canon.
    
    
      4.2
      De Staat heeft (in reconventie) diverse verklaringen voor recht gevorderd met een tegenovergestelde strekking. 
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis, voor zover thans aan de orde, als volgt beslist: in conventie:5.1	(…)5.2.	(…)5.3.	verklaart voor recht dat indien en voor zover het volgens het bestemmingsplan voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed [hof: letter B] een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, de Staat uitsluitend recht heeft op een eenmalige verhoging van de in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte genoemde afkoopsom en niet op een jaarlijks verschuldigde canon; In reconventie:5.4.	verklaart voor recht dat de Staat recht heeft op betaling van een verhoging van de afkoopsom, indien het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed [hof: letter B] een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen dan in het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee is opgenomen;5.5.	verklaart voor recht dat de Staat op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte mag weigeren toestemming te verlenen aan het verzoek van Kennemerstrand om permanente woningen te bouwen op het erfpachtgoed, althans dat het de Staat is toegestaan aan deze toestemming een financiële voorwaarde te verbinden;De rechtbank heeft in 5.6 en 5.7 de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Kennemerstrand is in hoger beroep gekomen. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert nu na wijziging van eis: (I)	vernietiging van het vonnis voor zover haar vorderingen in conventie zijn afgewezen en in reconventie de in overweging 5.5 weergegeven verklaring voor recht is gegeven;(II)	voor recht te verklaren dat (1) 	de Staat geen recht heeft op betaling van een geldsom, onder meer doch niet uitsluitend in de vorm van een verhoging van de afkoopsom of in de vorm van een jaarlijks verschuldigde canon, indien het volgens het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee niet voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed [hof: letter A] een andere hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, onder meer als voorzien in het ambitiedocument;(2) 	de Staat niet mag weigeren medewerking te verlenen aan een ander gebruik van het erfpachtgoed dan op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte is toegelaten, omdat Kennemerstrand niet overgaat tot betaling van een geldsom dan wel dat de Staat aan een dergelijke medewerking niet een financiële voorwaarde mag stellen;(3)	de hoogte van de in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte bedoelde verhoging van de afkoopsom dient te worden bepaald op basis van de (hoogte van de) in de erfpachtakte opgenomen afkoopsom.
    
    
      5.2
      De Staat concludeert tot bekrachtiging van het vonnis. Enkel voor het geval het hof zal besluiten een of meerdere vorderingen van Kennemerstrand alsnog toe te wijzen, verzoekt de Staat de voorwaardelijke eis in reconventie toe te wijzen.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep 
    
      
      Omvang van de rechtsstrijd
    
    
      6.1
      In hoger beroep moet het hof blijkens de grieven van Kennemerstrand en de standpunten van partijen beoordelen (i) de klachten over beslissing 5.5 in het dictum van het vonnis en (ii) de door Kennemerstrand in hoger beroep gewijzigde vorderingen (de onder II. 1, 2 en 3 gevorderde verklaringen voor recht). 
    
    
      6.2
      
        Geen grieven zijn gericht tegen de toewijzende beslissingen van de rechtbank in 5.1, 5.2, 5.3 en 5.4 van het vonnis. Deze beslissingen staan vast. Evenmin zijn door partijen kenbare klachten geformuleerd tegen de afwijzing door de rechtbank van de overige vorderingen van partijen. 
        
          De klachten van Kennemerstrand tegen 5.5 vonnis en haar vorderingen II (1) en (2)
        
      
    
    
      6.3
      Het hoger beroep bevat in de eerste plaats klachten over beslissing 5.5 in het vonnis. Het gaat daarbij om de verklaring voor recht dat de Staat op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte mag weigeren toestemming te verlenen aan het verzoek van Kennemerstrand om permanente woningen te bouwen op het erfpachtgoed, althans dat het de Staat is toegestaan aan deze toestemming een financiële voorwaarde te verbinden. 
    
    
      6.4
      Kennemerstrand vordert vernietiging hiervan en in aansluiting hierop toewijzing van haar (nieuwe) onder II.1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht.
    
    
      6.5
      Hierbij gaat het in de kern om de vraag of de Staat aanspraak heeft op enig geldbedrag wanneer hij toestemming geeft tot wijziging van de in artikel 6 erfpachtakte vastgelegde gebruiksbestemming van het erfpachtgoed [hof: dus zowel en aanzien van letter A als van letter B]. Het hof zal hiervoor artikel 6 van de erfpachtakte uitleggen, dit in relatie met artikel 5.3 erfpachtakte. Dit geschil wordt in volle omvang aan het hof voorgelegd.
    
    
      6.6
      Kennemerstrand betoogt dat de Staat geen enkele aanspraak heeft op enige vergoeding bij bestemmingswijziging naar een hoogwaardiger bestemming (woningbouw) buiten de uitputtende regeling van artikel 5.3 erfpachtakte die geldt voor letter B. Volgens Kennemerstrand biedt artikel 6 erfpachtakte geen grondslag voor méér.
    
    
      6.7
      
        De Staat stelt hier tegenover dat Kennemerstrand op grond van artikel 6 erfpachtakte toestemming nodig heeft voor bestemmingswijziging naar woningbouw; dat de Staat, zeker gelet op het financiële risico ervan, daarbij financiële voorwaarden mag stellen. Hierover moeten partijen apart onderhandelen. Artikel 5 lid 3 erfpachtakte doet hier niet aan af, aldus nog steeds de Staat.
        
          Uitleg van de artikelen 5 en 6 van de erfpachtakte 
        
      
    
    
      6.8
      Deze uitleg dient naar objectieve maatstaven plaats te vinden zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld.  Bepalend is de in de tekst tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die het recht van erfpacht zijn overeengekomen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de tekst en hetgeen overigens uit de erfpachtakte hieromtrent valt af te leiden. De rechter zal aan de hand van de aan de akte te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende artikelen zijn omschreven in de tekst  en hetgeen overigens uit de akte valt af te leiden omtrent de bedoeling van partijen – tot zijn uitleg moeten komen, mede gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden.
    
    
      6.9
      
        Niet in geschil is dat Kennemerstrand op grond van artikel 5:89 lid 2 BW en art. 6 lid 1 van de erfpachtakte toestemming nodig heeft van de erfverpachter (de Staat) voordat zij een andere gebruiksbestemming (welke dan ook) aan het erfpachtgoed mag geven. De Staat moet dus akkoord gaan met de thans door Kennemerstrand gewenste woningbouw. Aan deze privaatrechtelijke toestemming mag de Staat naar het oordeel van het hof financiële voorwaarden verbinden. Art 6 van de erfpachtakte geeft hiervoor de ruimte, terwijl het hof het bovendien in dit geval, mede gelet op de rechtsgevolgen – het hof komt hier nog op terug –, niet aannemelijk acht dat partijen, gelet op de tekst van de erfpachtakte en hetgeen daaruit hieromtrent valt af te leiden, hebben beoogd dat geen enkele vergoeding verschuldigd was, ook niet voor de door de toestemming te verkrijgen aanzienlijk ruimere (voor Kennemerstrand gunstiger) bestemming van het erfpachtgoed. Het in artikel 6 van de erfpachtakte omschreven tot recreatie beperkte gebruik geldt voor het hele erfpachtgoed, dus zowel voor letter A als letter B. De rechtbank heeft ten aanzien van letter B al beslist wat de aard is van de financiële vergoeding bij een hoogwaardiger bestemming, namelijk een eenmalige verhoging van de afkoopsom, hetgeen ten aanzien van letter B expliciet is geregeld in artikel 5.3 erfpachtakte. Voor de a-contrario-redenering van Kennemerstrand (namelijk dat de regeling voor letter B uitputtend is zodat de Staat bij letter A geen enkele aanspraak heeft op enige vergoeding) biedt de erfpachtakte geen objectieve aanknopingspunten. Veeleer wijst artikel 5.3 op een bij voorbaat vastgelegde afrekenmethode bij hoogwaardiger gebruik van het toen (volgens het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee en de plankaart daarbij) slechts beperkt  ingevulde gebruik van letter B. Echter niet dat partijen daarmee hebben bedoeld dat over letter A vrijwel een eeuw lang niet zou hoeven te worden afgerekend, ook niet bij vergaande (zoals gezegd voor erfpachter gunstiger) en (voor erfverpachter ongunstiger namelijk risicoverhogende) rechtsgevolgen van de bestemmingswijziging. De Staat heeft in verband met dit laatste terecht gewezen op de vergoedingsplicht van de erfverpachter bij woningbouw (ex artikel 5:99 BW) na het einde van de erfpacht en de onduidelijkheid of de erfpacht een eeuw later verlengd kan worden en de woningen dan gehandhaafd kunnen blijven, met name gelet op de ongewisse locatie en beschermingsfunctie van het erfpachtgoed (vlak bij zee). 
        
          Staat heeft recht op financiële tegemoetkoming
        
      
    
    
      6.10
      
        Het voorgaande brengt het hof tot de slotsom dat de Staat recht heeft op een financiële tegemoetkoming bij de gewenste bestemmingswijziging (dus ook bij letter A), zodat de Staat op grond van artikel 6 van de erfpachtakte aan deze toestemming een financiële voorwaarde mag verbinden. Het hof zal daarom overweging 5.5 in het vonnis bekrachtigen. De daartegen gerichte klachten van Kennemerstrand falen, althans hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. De door Kennemerstrand in hoger beroep onder II.1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht zullen worden afgewezen. 
        
          Vordering II (3) van Kennemerstrand
        
      
    
    
      6.11
      Kennemerstrand vordert in hoger beroep een verklaring voor recht dat de hoogte van de in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte bedoelde verhoging van de afkoopsom moet worden bepaald op basis van de (hoogte van de) in de erfpachtakte opgenomen afkoopsom.
    
    
      6.12
      
        Het hof wijst deze gevorderde verklaring af. Artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte zegt alleen dat de afkoopsom moet worden verhoogd, maar niet volgens welke maatstaven. Voor de door Kennemerstrand bepleite uitleg ziet het hof geen grond in de akte. Dit betekent dat partijen hierover met elkaar in overleg moeten treden en daarbij zo nodig deskundigen moeten inschakelen. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.13
      De conclusie is dat het hoger beroep van Kennemerstrand niet slaagt en dat de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van Kennemerstrand zullen worden afgewezen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het hof zal Kennemerstrand als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal de compensatie van de kosten in eerste aanleg in stand laten, omdat de Staat in eerste aanleg nog steeds als deels in het ongelijk gesteld geldt.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 18 augustus 2021;
      
      
        wijst af het in hoger beroep door Kennemerstrand meer of anders gevorderde;
      
      
        veroordeelt Kennemerstrand in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde van de Staat begroot op € 783,- aan griffierecht en € 2.366,- aan salaris advocaat,- en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,00 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
      
      
        verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. B.J. Lenselink en mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023 in aanwezigheid van de griffier.