ECLI:NL:RBNHO:2023:9462, Rechtbank Noord-Holland, 28-09-2023, 10679655 \ VV EXPL  23-122
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huurder gebruikt bedrijfspand in strijd met de huurovereenkomst. Meerdere keren gewaarschuwd maar verandert het gebruik niet. Ontruiming toegewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10679655 \ VV EXPL  23-122
      Uitspraakdatum: 28 september 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Leonda Holding B.V. 
      
      gevestigd te Boesingheliede
      eiseres
      verder te noemen: Leonda
      gemachtigde: mr. M. Meijer
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [plaats 1] 	
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Leonda heeft [gedaagde] op 1 september 2023 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 september 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Leonda is eigenaresse van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: de bedrijfsruimte). [gedaagde] huurt de bedrijfsruimte sinds 1 mei 2009. De bedrijfsruimte bevat een bedrijfsunit met circa 150 m2 vloeroppervlakte verdeeld over een begane grond en een eerste verdieping. 
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:1.2 Het gehuurde zal volgens opgave huurder en door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alsbedrijfs- en/of opslagruimte.(…)1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2(…)8.3 Huurder is niet bevoegd het gehuurde of een gedeelte daarvan aan (een) derde(n) in gebruik te geven zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder. Een verzoek tot onderhuur dient huurder schriftelijk in te dienen bij verhuurder.
    
    
      2.3.
      Per brief d.d. 12 december 2018 heeft Leonda aan [gedaagde] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:(…)Zoals u weet hebben wij een aanschrijving van de gemeente ontvangen betreft de bewoning van het door u gehuurde pand. Het pand heeft een bedrijfsbestemming, GEEN wonen.Wij verzoeken u met uw gezin de bewoning van het perceel te beëindigen. (…) Uiterlijk 12 maart 2019 dient de ruimte aantoonbaar als kantoor/werkruimte/opslag voor uw bedrijf te functioneren. (…)
    
    
      2.4.
      Bij besluiten van 10 maart 2021 en 17 maart 2021 heeft het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente [gemeente] (hierna: het college van B&W) lasten onder dwangsom opgelegd aan Leonda. De lasten onder dwangsom zien erop dat de bedrijfsruimte wordt gebruikt als woning en als garagebedrijf. Leonda heeft daartegen bezwaar en beroep ingesteld. Het beroep is (gedeeltelijk) ongegrond verklaard en de lasten onder dwangsom zijn blijven staan.  
    
    
      2.5.
      Leonda heeft per brief d.d. 26 mei 2023 het volgende geschreven aan [gedaagde]:Bijgesloten treft u de uitspraak van de rechtbank.U dient binnen 7 dagen na dato, uiterlijk 2 juni 2023, uw bedrijfsruimte op de begane grond te ontruimen en de keuken, het toilet of de badkamer op de tweede verdieping te verwijderen (…).
    
    
      2.6.
      Het college van B&W heeft per brief d.d. 10 augustus 2023 het volgende – voor zover hier relevant – aan Leonda geschreven:(…)Op 1 maart 2021 hebben wij u een last onder dwangsom opgelegd. (…) Dit betekent dat u tot 15 juni 2022 de tijd had om de overtredingen te beëindigen. Geconstateerd is dat u niet binnen de gegeven begunstigingstermijn aan de last onder dwangsom heeft voldaan en daarmee zijn van rechtswege de dwangsommen verbeurd. (…)De toezichthouder heeft op 19 januari 2023 en 18 juli 2023 een controle uitgevoerd. De toezichthouder heeft geconstateerd dat het gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond als garagebedrijf niet is beëindigd en dat er op het parkeerterrein nog steeds auto’s met schade zijn opgeslagen.De toezichthouder heeft geconstateerd dat de bewoning op de verdieping van het bedrijfspand niet is beëindigd. Daarnaast is het gebouw niet ongeschikt is gemaakt voor (zelfstandige) bewoning. U heeft namelijk niet de keuken, het toilet of de badkamer, inclusief het leidingwerk tot aan de aansluiting in de vloer of de muur, verwijderd. Ook is geconstateerd dat niet alle slaapvoorzieningen zijn verwijderd.  (…)
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Leonda vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] met al de zijne en het zijnentwege, onder afgifte van de sleutels, te verlaten en de bedrijfsruimte aan Leonda ter beschikking te stellen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
    
    
      3.2.
      Leonda legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst omdat hij de bedrijfsruimte deels heeft ingericht als woonruimte en deels als garagebedrijf. Beiden wijzen van gebruik zijn niet toegestaan en leveren beiden een wanprestatie op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Daarnaast is het [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst niet toegestaan om zonder schriftelijk toestemming van verhuurder en de vereiste vergunning, de bestemming van de bedrijfsruimte te veranderen naar deels woonruimte en deze als zodanig te gebruiken. Ook deze wanprestatie rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Ter zitting is daarnaast nog gebleken dat [gedaagde] de bedrijfsruimte onderverhuurt zonder toestemming van Leonda. Daarbij komt nog dat Leonda [gedaagde] meermaals heeft aangeschreven dat de wijze waarop de bedrijfsruimte wordt gebruikt door [gedaagde] niet mag van de gemeente en heeft [gedaagde] gesommeerd om de bedrijfsruimte te ontdoen van de keuken, het toilet of de badkamer en het woongedeelte maar [gedaagde] weigert de situatie te veranderen. Inmiddels is er een last onder dwangsom opgelegd door de gemeente en dreigt zij met hogere dwangsommen. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat hij zelf met zijn vrouw en dochter 9 jaar heeft gewoond in de bedrijfsruimte. Er werden toen ook veel controles maar hij mocht daar altijd blijven wonen. Toen Leonda aangaf dat [gedaagde] daar niet meer mocht wonen, heeft hij een woning gekocht en de bovenverdieping van de bedrijfsruimte verhuurd. Tegen de huurders heeft [gedaagde] gezegd dat zij er niet mochten wonen. Wat betreft de benedenverdieping heeft de gemeente altijd gezegd dat het zo goed was, tot de laatste controle. Toen mocht [gedaagde] zijn bedrijf niet meer exploiteren. Hij gebruikt de benedenverdieping van de bedrijfsruimte nu alleen nog voor het transport van auto’s en niet voor reparatie. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij zich altijd aan alle afspraken heeft gehouden. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Leonda daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu Leonda stelt dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan waardoor Leonda het risico loopt op meer dwangsommen. 
      
    
    
      5.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
    
    
      5.3.
      De vordering van Leonda zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft immers niet betwist dat de bedrijfsruimte nu is ingericht als woonruimte hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. Daarnaast geldt nog dat tijdens de zitting is gebleken dat hij de bedrijfsruimte zonder toestemming van Leonda onderverhuurt hetgeen ook een schending van de huurovereenkomst is. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de benedenverdieping nu slechts gebruikt voor transport en niet voor het repareren van auto’s heeft de toezichthouder op 18 juli 2023 nog geconstateerd dat de bedrijfsruimte was ingericht als garagebedrijf. [gedaagde] heeft niets in het geding gebracht ter onderbouwing van de stelling dat hij op dit moment de bedrijfsruimte gebruikt conform de bestemming. 
    
    
      5.4.
      Gelet op het bovenstaande handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst. Daarbij speelt mee dat Leonda meerdere keren duidelijk heeft gemaakt aan [gedaagde] dat hij de bedrijfsruimte niet op de juiste manier gebruikt en hem heeft gesommeerd om dit op te lossen. Van een andere - tussen Leonda en [gedaagde] - gemaakte afspraak is niet gebleken en dit kort geding leent zich niet voor nadere bewijsvoering.
    
    
      5.5.
      	De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Leonda zal toewijzen.
    
    
      5.6.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] met al de zijne en het zijnentwege, onder afgifte van de sleutels, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en de bedrijfsruimte aan Leonda ter beschikking te stellen;
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Leonda tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	130,49
        griffierecht	€	128,00
        salaris gemachtigde	€	529,00	;
      
      
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter