ECLI:NL:GHSHE:2023:2598, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-08-2023, 22/00777
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-08-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde bankgebouw is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/00777
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland,
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 17 maart 2022, nummer BRE 19/4474, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
      hierna: de Staat.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [plaats] vastgesteld. Daarbij is ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar (hierna: de aanslag) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] . Het betreft een bankgebouw (bouwjaar 1950) met parkeerruimte en een perceelgrootte van 420 m² (hierna: het bankgebouw). 
      
    
    
      2.2.
      Het bankgebouw is gelegen in het bestemmingsplan " [bestemmingsplan] " en heeft de enkelbestemming Centrum. Die bestemming staat gebruik toe als bedrijf, kantoor, winkel, horeca en woning. 
      
    
    
      2.3.
      In 2018 is een verbouwing uitgevoerd voor een bedrag van € 139.700 die ertoe heeft geleid dat voor het bankgebouw energielabel A is afgegeven. 
      
    
    
      2.4.
      De waarde van het bankgebouw is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 862.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van het bankgebouw en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het taxatierapport van 19 november 2019, opgesteld door taxateur [heffingsambtenaar] , waarbij de waarde in het economische verkeer is vastgesteld op € 1.990.000. De waarde is daarbij bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [adres 2] (inclusief bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] ), [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle gelegen in het centrum van [plaats] . De oppervlakten en huurwaarden zijn bepaald met behulp van de ITZA-methode. Voor de berekening van de kapitalisatiefactor is een NAR-berekening gemaakt op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. De taxateur heeft het bankgebouw op 17 september 2019 inpandig opgenomen.
      
    
    
      2.6.
      Bij het taxatierapport heeft de taxateur gevoegd de “Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018” (hierna: de Tabel), die is opgenomen in voormelde Taxatiewijzer. De Tabel luidt als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018
              
            
            
              
                Type
              
              
                Beste locaties
              
              
                Overige locaties
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
            
            
              
                Kantoren
              
              
                NAR
              
              
                2,93%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                11,03%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,39%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,49%
              
            
            
              
                Logistiek
              
              
                NAR
              
              
                4,50%
              
              
                5,76%
              
              
                6,08%
              
              
                8,10%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                3,97%
              
              
                5,23%
              
              
                5,54%
              
              
                7,57%
              
            
            
              
                Bedrijfsruimte
              
              
                NAR
              
              
                4,73%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                10,80%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                4,19%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,27%
              
            
            
              
                Winkel
              
              
                NAR
              
              
                2,70%
              
              
                4,73%
              
              
                5,63%
              
              
                5,85%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,17%
              
              
                4,19%
              
              
                5,09%
              
              
                5,32%
              
            
          
        
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van € 800.000 een (concept)taxatierapport van 10 november 2017 ingebracht, opgesteld door taxateur [taxateur] van [kantoornaam] . Voormeld bedrag is de in dat rapport vermelde waarde naar een waardepeildatum 31 december 2017 uitgaande van een markthuurkapitalisatiemodel. In het rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde per die datum bepaald op € 2.036.953.
      
    
    
      2.8.
      De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 825.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.620 en gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft de waarde van het bankgebouw op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. De waarde wordt bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil en ook het hof stelt vast dat, gelet op de investeringen van belanghebbende (zie 2.3), de waarde van het bankgebouw moet worden bepaald aan de hand van de staat ervan op 1 januari 2019.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bepleit voor het bankgebouw gemotiveerd een lagere waarde dan de beschikte waarde. Gelet hierop rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde per 1 januari 2018 naar de toestand per 1 januari 2019, niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem beschikte waarde naar het in 2.5 vermelde taxatierapport. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde voor het bankgebouw van € 151.728 bruto en € 123.656 netto. In het verweerschrift in hoger beroep is de huurwaarde van het bankgebouw niet betwist. Ter zitting bij het hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd geantwoord dat de huurwaarde niet in geschil is. Aan het einde van de zitting lijkt hij daarop terug te komen en de door de heffingsambtenaar bepleite huurwaarde van het bankgebouw toch in het geschil te betrekken. Of die huurwaarde nu wel of niet in geschil is, en of de gemachtigde van belanghebbende hier nu handelt in strijd met de goede procesorde of niet, gelet op de locatie, het energielabel A en de gebruiksmogelijkheden van het bankgebouw acht het hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 400 per m² (bruto) zeker niet te hoog. De door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen kosten heeft belanghebbende niet bestreden. Het hof zal daarom van de door de heffingsambtenaar bepleite bedragen aan (bruto en netto)huurwaarde uitgaan.
      
    
    
      4.6.
      Als bruto kapitalisatiefactor houdt de taxateur 13,12 aan. Hieraan heeft hij een ‘bottom-up’-berekening ten grondslag gelegd. Die berekening bevat een aantal elementen waaronder een opslagrisico van 5,32%. Dit percentage is volgens de heffingsambtenaar een juiste inschatting van het opslagrisico, omdat het bankgebouw in het kernwinkelgebied van de binnenstad van [plaats] ligt en dit een A-locatie is. Het geschil over de hoogte van de kapitalisatiefactor spitst zich toe op de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde hoogte van het opslagrisico niet te laag is.
      
    
    
      4.7.
      De door de heffingsambtenaar gehanteerde risico-opslag van 5,32% is het in de Tabel vermelde maximum voor winkels op ‘Overige locaties’. Terecht constateert de heffingsambtenaar dat de ‘bottom-up’-berekening zelfs indien wordt uitgegaan van het hoogste in de Tabel vermelde percentage voor risico-opslag (van 10,49 voor kantoren op ‘Overige locaties’), in een waarde resulteert die meer bedraagt dan de beschikte waarde van € 862.000. Een dergelijk hoog percentage voor risico-opslag is voorts naar het oordeel van het hof niet reëel gelet op de in de Taxatiewijzer benoemde schaarste aan aanbod van kantoren die voldoen aan het vanaf 2023 verplichte energielabel A, B of C. 
      
    
    
      4.8.
      Dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, is voorts op andere wijzen aannemelijk gemaakt. Ten eerste is in het door belanghebbende ingebrachte (concept)taxatierapport, naar het hof aannemelijk acht, geen rekening gehouden met de verbouwing, terwijl voor de gezochte waarde het waarde vermeerderende effect hiervan wel in aanmerking genomen moet worden. Gelet op de aard van de verbouwing (verduurzaming) en de omvang van de verbouwingskosten (zie 2.3) in samenhang bezien met de in het (concept)taxatierapport vermelde laagste waarde van € 800.000 (zie 2.7) acht het hof aannemelijk dat het bankgebouw per 1 januari 2018 naar de toestand 1 januari 2019 (ten minste) een waarde in het economisch verkeer had van de beschikte waarde. Ten tweede leidt vermenigvuldiging van de huurwaarde van het bankgebouw (zie 4.5) met de kapitalisatiefactor die is genoemd in het door belanghebbende ingebrachte (concept)taxatierapport eveneens tot een waarde die meer bedraagt dan de beschikte waarde. Ten derde is niet in geschil dat het referentie-object [adres 8] op 7 mei 2018 vrij van huur is verkocht voor € 1.012.500 en dat dit object evenals het bankgebouw de bestemming Centrum heeft. Dit object is zowel wat perceel als inhoud betreft kleiner dan het bankgebouw. Ook gelet op dit marktcijfer dat voldoende dicht bij de waardepeildatum is gerealiseerd, is aannemelijk dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Tot slot vermeldt het door belanghebbende ingebrachte (concept)taxatierapport een vervangingswaarde die de beschikte waarde fors overschrijdt.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak op bezwaar dient te worden bevestigd. Het gevolg hiervan is dat niet de heffingsambtenaar maar de Staat veroordeeld dient te worden tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten vanwege de (in hoger beroep niet bestreden) veroordeling van de Staat tot vergoeding van immateriële schade voor de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding voor het heffen van griffierecht in verband met het hoger beroep van de heffingsambtenaar, omdat het hoger beroep gegrond is. 
      
    
    
      4.11.
      In verband met de vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase, wordt de Staat veroordeeld tot vergoeding van het door belanghebbende voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank betaalde griffierecht van € 345.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht voor de hogerberoepsfase, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is.
      
    
    
      4.13.
      Vanwege de vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase, ziet het hof aanleiding om de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en een 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). 
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het  hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissing over de veroordeling van de Staat tot vergoeding van immateriële schade;
      
      
        bepaalt dat de Staat aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank van € 345 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank van € 837.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, voorzitter, T.A. Gladpootjes en L.B.M. Klein Tank, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      M.A.M. van den Broek	W.A.P. van Roij
    
    
    
      
        De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
      
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 18, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o. 5.8.
  
  
     Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.2.