ECLI:NL:GHARL:2023:8243, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-09-2023, 22/2324
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      nummer BK-ARN 22/2324
      uitspraakdatum: 26 september 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 oktober 2022, nummer LEE 21/266, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 332.000. Op hetzelfde aanslagbiljet zijn aan belanghebbende bekendgemaakt de onroerendezaakbelasting eigenaar, de aanslag afvalstoffenheffing kamerverhuur/vakantieverblijf, de aanslag Afvalstoffenheffing meerpersoonshuishouden en de aanslag rioolheffing gebruiker.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de bestreden aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.3
      
        Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 7 oktober 2022 het beroep gegrond verklaard, het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen, de Minister van Justitie en Veiligheid veroordeeld tot het betalen van een immateriële
        schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 250, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 250, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord A, van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
      
    
    
      1.6
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak bestaat uit een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel en een berging. De inhoud van de woning is 381 m³ en de kaveloppervlakte is 425 m². Tot de onroerende zaak behoort een aan de woning gebouwd recreatieverblijf. Hiervan is de inhoud 84 m³.
      
    
    
      2.2
      
        Het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank bevat onder meer de volgende passages (waarbij met R de rechter en met L de gemachtigde van belanghebbende wordt bedoeld): 
        “R: Er wordt met smart op de Hoge Raad gewacht. Wat betreft de gronden over de grondstaffel en het indexeringspercentage, kunnen we die uit proceseconomisch oogpunt zien als subsidiair? Als het beroep gegrond is qua formaliteiten (artikel 40 Wet WOZ) kan een oordeel over de andere gronden in het midden worden gelaten?
        
          L: Ja, die gronden kunnen dan als subsidiair worden gezien.”
      
      
    
    
      2.3
      In de bestreden uitspraak heeft de Rechtbank – kort gezegd – belanghebbende in het gelijk gesteld voor wat betreft zijn beroep op het ten onrechte in de bezwaarfase niet overleggen van alle relevante stukken en ten aanzien van de subsidiaire stellingen van belanghebbende overwogen dat deze geen behandeling meer behoeven. 
      
    
    
      2.4
      
        Het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank bevat voorts onder meer de volgende passages (waarbij met R de rechter, met V de heffingsambtenaar en met L de gemachtigde van belanghebbende wordt bedoeld): 
        “L: Vanuit onze taxateur zijn er nog 2 punten over de matrix. De gemiddelde kuubprijs van de 3 referenties is € 462. Dat wijkt af van € 527 als kuubprijs voor het onderhavige object Hoe is dat mogelijk en hoe is rekening gehouden met bouwjaar, grootte en de KOUDV-factoren? Normaal gesproken is er een 3e blad bij de matrix. Daarop zijn de kenmerken opgesomd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekenkundig met de verschillen rekening is gehouden. Nu is dat niet te herleiden en is niet te verklaren waarom het gemiddelde van de referenties lager is dan de prijs per eenheid van de woning in geschil.
        
          R: Er staan opmerkingen in de matrix over bepaalde percentages met betrekking tot de kwaliteit en de inhoud, bedoelt u dat?
        
        
          L: Ik denk dat het niet is uitgewerkt in de prijs. Er zijn percentages genoemd, maar dat is niet nader uitgewerkt en ook niet te controleren.
        
        
          R: Is dat eenvoudig zelf te doen?
        
        
          L: Dat had onze taxateur kunnen doen
        
        
          V: Ik heb het ook zelf nagerekend. Aan de hand van kuubprijs en bouwjaar is er een correctie van 112 % voor de inhoud.
        
        
          R: Is deze uitleg voldoende of blijft u bij uw punt L?
        
        
          L: Het is zo voldoende, onze taxateur had het kunnen zien. Verder is er sprake van een recreatieverblijf met een hogere kuubprijs, maar is niet duidelijk waarom de prijs hoger is.
        
        
          V: Dat is ook in het verweerschrift opgenomen. De woning is dan couranter, want deze is makkelijker te verhuren. Rondom de waardepeildatum waren er weinig woningen met een
        
        
          dergelijk verblijf. Met de prijs per eenheid kom je goed rond de verkoopprijzen
        
        
          R: Is deze uitleg voldoende L?
        
        
          L: Het klinkt aannemelijk, hoewel je het ook anders kunt bekijken. Maar gezien de te realiseren opbrengsten klinkt het niet onreëel en ik laat het daarbij voor wat betreft deze grond.”.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op € 304.000 en, voor zover aan de orde, dienovereenkomstige vermindering van de opgelegde aanslagen.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      De Rechtbank heeft in haar bestreden uitspraak de stelling van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld niet beoordeeld. Blijkens het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank heeft zij de zaak inhoudelijk wel in volle omvang ter zitting behandeld.
      
    
    
      4.2
      Uit het hiervoor – onder 2.2 - aangehaalde proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank blijkt dat belanghebbende heeft aangegeven dat de Rechtbank haar stellingen dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat de grondstaffel geen inzicht geeft in de waarde van de grond, als subsidiair mocht beschouwen. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat deze stellingen ook in hoger beroep niet meer aan de orde zijn. Wel wenst belanghebbende in hoger beroep de beschikte waarde op de andere naar voren gebrachte gronden aan de beoordeling van het Hof voor te leggen.
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd voorts verklaard dat hij voor die situatie wenst dat de zaak door het Hof finaal wordt afgedaan. Het Hof zal daarom doen wat de Rechtbank had behoren te doen.
      
    
    
      4.4
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix, opgesteld op 18 maart 2020 door [naam2] (hierna: de taxatiematrix).
      
    
    
      4.6
      In de taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten:
      - [adres2] 1 te [woonplaats] , verkocht op 11 januari 2018 voor € 339.000,
      - [adres3] 5 te Nes, verkocht op 28 mei 2019 voor € 326.000 en
      - [adres4] 3 te [woonplaats] , verkocht op 3 september 2018 voor € 305.000.
      
    
    
      4.7
      
        In de taxatiematrix wordt nog de volgende toelichting gegeven:
        “Opmerkingen ten aanzien van bovenstaande analyse:
        
          Onderhavig object, zonnepanelen op de woning, de aanbouw in 2010 is een verhuurbaar recreatieverblijf
        
        
          Referentie 1, eenvoudige keuken en badkamer, 16 jaar ouder dan onderhavig object, zonnepanelen op garage
        
        
          Referentie 2, na aankoop tuinaanleg € 10.000, -, zonnepanelen op woning
        
        
          Referentie 3, achterstallig schilderwijk, gedateerde voorzieningen, geen zonnepanelen
        
        
          Correctie 7% voor kwaliteit en 10% per 100m3”.
      
      
    
    
      4.8
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren. Het staat een belanghebbende vrij andere referentie-objecten aan te dragen. 
    
    
      4.9
      Belanghebbende heeft gewezen op een in eerste aanleg overgelegde taxatiematrix opgesteld op 21 januari 2021 door [naam4] , waarin als referentie-objecten worden opgevoerd:
      - [adres4] 2a te [woonplaats] , verkocht op 4 maart 2019 voor € 280.495,
      - [adres4] 3 te [woonplaats] , verkocht op 3 september 2018 voor € 305.000 en
      - [adres2] 1 te [woonplaats] , verkocht op 11 september 2018 voor € 335.000.
    
    
      4.10
      Zoals hiervoor is overwogen, zijn de stellingen met betrekking tot de grondstaffel en de indexering in hoger beroep niet meer aan de orde. Blijkens het hiervoor – onder 2.4 – aangehaalde proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank, heeft de gemachtigde ter zitting van de Rechtbank voorts berust in de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m³ en daarmee ook in de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten die ter onderbouwing van die prijs per m³ zijn gehanteerd. Het Hof merkt in dat verband overigens nog op dat de referentie-objecten [adres2] 1 te [woonplaats] en [adres4] 3 te [woonplaats] ook door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix zijn opgevoerd, waarbij de taxateur van belanghebbende uitkomt op een hogere waarde van beide referentieobjecten. In hoger beroep heeft belanghebbende geen nieuwe stellingen ingenomen ten aanzien van de beschikte waarde, noch zijn in eerste aanleg ingenomen stellingen nader onderbouwd.
      
    
    
      4.11
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Met de relevante verschillen tussen de referentie-objecten en de onroerende zaak, voor zover die in hoger beroep nog in geschil zijn, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in de taxatiematrix voldoende rekening gehouden. Belanghebbende heeft in hoger beroep ook voor het overige niets naar voren gebracht dat tot een ander oordeel zou moeten leiden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Wel ziet het Hof in de omstandigheid dat de Rechtbank ten onrechte de stelling van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is op de overige gronden die in eerste aanleg naar voren zijn gebracht, aanleiding te gelasten dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en 
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor het hoger beroep vergoedt, te weten € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      
        de uitspraak te tekenen.
      
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 28 september 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.