ECLI:NL:RBOVE:2023:4373, Rechtbank Overijssel, 31-10-2023, 10278092 \ CV EXPL  23-80
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte, ontbinding en ontruiming, verhuurder geslaagd in bewijsopdracht dat huurder structurele, ernstige en aanhoudende (geluids)overlast (heeft) veroorzaakt ten opzichte van omwonenden.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 10278092 \ CV EXPL  23-80
    
    
    
    
      
        Vonnis van 31 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN", 
      te Almelo,
      eisende partij,
      hierna te noemen: De Woningstichting,
      gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van mevrouw [betrokkene],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. A. aan het Rot.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - het tussenvonnis van 4 juli 2023,- de akte uitlating bewijs van de Woningstichting van 18 juli 2023,
      - de op 22 september 2023 door de griffie ontvangen akte uitlating bewijs met producties 
      18 tot en met 20 van de Woningstichting, 
      - de processen-verbaal van de op 2 oktober 2023 en 3 oktober 2023 gehouden getuigenverhoren.
      
      
        
          [gedaagde] heeft ter zitting afgezien van haar recht op contra-enquête.
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 4 juli 2023 is aan de Woningstichting opgedragen te bewijzen dat [betrokkene] structurele, ernstige en aanhoudende (geluids)overlast (heeft) veroorzaakt ten opzichte van omwonenden. 
      
    
    
      2.2.
      
        De Woningstichting heeft bij akte uitlating bewijs van 18 juli 2023 te kennen gegeven bewijs te willen leveren door het horen van getuigen en door het aanleveren van aanvullend beeld- en geluidsmateriaal.
        
          Zij heeft vervolgens bij akte uitlating bewijs beeld- en geluidsmateriaal, WhatsApp berichten en e-mailberichten overgelegd.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 2 oktober 2023 en 3 oktober 2023 heeft de kantonrechter de navolgende, door de Woningstichting voorgebrachte, personen als getuigen gehoord:
      
      
        I. [getuige 1] (bewoner [adres 1]);
        II. [getuige 2] (voormalig wijkagent);
        III. [getuige 3] (bewoner [adres 2]);
        IV. [getuige 4] (bewoner [adres 1]);
        V. [getuige 5] (dochter van bewoner [adres 1]);
        VI. [getuige 6] (bewoner [adres 3])
      
      
    
    
      2.4.
      
        [getuige 1] heeft, onder meer, het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…) Ik woon aan de [adres 1]. (…) Onze woning is een huurwoning. Wij huren van Beter Wonen. 
        
        
          Ik ervaar overlast in mijn woonomgeving. Het gaat om geschreeuw, gescheld en mishandeling op straat. Dat gebeurt zowel ’s ochtends als ’s nachts. Ik word daar vaak wakker van. Ik heb ook last van scooter-lawaai midden in de nacht. Hij rijdt zonder uitlaat. [betrokkene] en [naam 1], meest [betrokkene], handelen ook in drugs. Ik heb dat zelf gezien. Er is dan een klein tasje met witte zakjes, die worden uitgedeeld en dan wordt er betaald. Dat heeft tot gevolg dat er veel levenloze mensen om ons huis lopen. Als ik het heb over [betrokkene] dan bedoel ik mevrouw [betrokkene]. Zij woont direct naast ons. [betrokkene] schreeuwt en scheldt heel hard. Het is zelfs zo dat de kinderen van mijn zus niet meer bij ons durven komen. Er is ook overlast van muziek en ze verbranden afval in de tuin. Die afvalverbranding is twee of drie keer per maand. Er gaan ook regelmatig ramen kapot bij de buren. 
        
        
          (…) De overlast duurt al drieënhalf tot vier jaar. Het begon al een week nadat zij naast ons kwamen wonen. Ook op dit moment is er nog overlast. Ik heb vannacht weer videobeelden gemaakt. 
        
        
          (…)
        
        
          Ik heb ze allebei, vooral [betrokkene], gevraagd om te stoppen met het veroorzaken van lawaai. Steeds zei ze dan dat ze zouden stoppen, maar het stopte niet. (…) Ik heb ook minimaal vier tot vijf keer per week de politie gebeld in de afgelopen drie tot vier jaar. Ook heb ik de situatie bij Beter Wonen gemeld. (…) Mijn nachtrust wordt zo verstoord dat ik niet uitgerust op mijn werk kom. Ik kan beter verhuizen als het zo blijft. (…)”
        
      
      
      
        
          (…) 
          Op vragen van mr. Wigger antwoord ik als volgt
          .
        
        
          Wij hebben regelmatig door dat [betrokkene] en [naam 1] zelf ook drugs gebruiken. Ze hebben dan vaker ruzie. [betrokkene] ziet spinnen als ze drugs gebruikt. Ik ruik ook een wietgeur. De tuin van de buren is smerig. We hebben ook last van de afvalcontainers die niet worden geleegd. Dan staat de container een maand voor onze deur en is de stank zo erg dat onze ramen niet open kunnen. Door de afvalverbranding in de achtertuin stinkt ons huis en ook de kleding die op de waslijn hangt. Dan moet het opnieuw gewassen worden.
        
      
      
      
        
          Op vragen van mr. Aan het Rot antwoord ik als volgt. 
        
        
          (…) Er wordt gedeald op de openbare weg, op de stoep en in de achtertuin. Eergister werd er nog voor onze achtertuin gedeald. Het kan niks anders zijn dan drugs, gezien de inhoud van de zakjes. Ik heb wiet gezien en in de witte zakjes zit of cocaïne of heroïne. Dat leid ik af uit de omstandigheid dat er € 100,-- voor een minizakje wordt betaald. Ik heb zowel [naam 1] als [betrokkene] gezien. Ik heb hierover ook met de politie gebeld. 
        
        
          De politie heeft ons ook verteld dat er drugs is gevonden in het huis van [betrokkene] en [naam 1]. Ze zijn aangehouden en meegenomen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [getuige 2] heeft, onder meer, het volgende verklaard:
      
      
        
          “Ik ben vijf tot zes jaar lang wijkagent geweest in de buurt waar ook de [adres 4] ligt. Sinds van de zomer ben ik daar geen wijkagent meer.
        
      
      
      
        
          Er is veel overlast in die straat. Op de [adres 5] wordt overlast veroorzaakt, maar ook wel elders in de buurt. [adres 5] piept er wel echt uit. Er is sprake van extreem veel ruzies, geluidsoverlast en muziekoverlast. Het is een terugkerend probleem. We hebben daarover veel klachten gehad en ik en mijn collega’s zijn er veelvuldig geweest. Als we ter plaatse kwamen hebben we soms wel en soms geen overlast geconstateerd. Er is meerdere keren een gesprek geweest met [betrokkene] en [naam 1]. Dan zeiden ze dat er niets aan de hand was. Er is ook over hulpverlening gesproken. Ik heb ook gesproken met de buren. Sommige van hen zijn zelfs bang in eigen huis. Er is een gesprek gepland met Beter Wonen en de buren. [betrokkene] was daarbij ook uitgenodigd, maar is niet gekomen. Ik heb een uitdraai van de meldingen in de laatste vijf jaar bij mij. Het gaat dan om alle meldingen met betrekking tot de [adres 5]. Ik heb dat overzicht net nog even doorgekeken en de rode lijn is ruzies en geluidsoverlast. Ik kan dat overzicht ook overleggen. Uit dat overzicht blijkt ook dat sinds [naam 1] er woont de situatie is verslechterd. 
        
        
          De tuin was een zooi. Ik ben er driekwart jaar geleden samen met de woningbouw geweest en toen lag er van alles opgeslagen in de voor- en in de achtertuin. In de voortuin stond een boot en stonden scooters. In de achtertuin stonden winkelwagentjes, lag afval, en lagen scooteronderdelen. Het afval stonk. Er zijn ook meldingen gedaan van ratten. In de hele wijk was toen sprake van een rattenplaag, ook bij de [adres 4] is geklaagd over ratten. Hoe het nu is weet ik niet. 
        
        
          Ik ben ook bekend met drugsoverlast bij de woning. Zowel [betrokkene] als [naam 1] gebruiken drugs. Voor [naam 1] volgt dat ook uit de uitdraai. [betrokkene] vertoont verward gedrag. Ik heb wel eens meegemaakt dat ze zei dat ze spinnen zag, maar er waren geen spinnen, ik zag ze niet.
          
        
        
          Op vragen van mr. Wigger antwoord ik als volgt.
        
        
          Als [betrokkene] en [naam 1] mij vertelden dat er niets was gebeurd, dan kon ik aan de binnenkant van de woning wel zien dat er wel iets was gebeurd. Dan lagen er bijvoorbeeld omgevallen stoelen, bekers waren kapot, kapotte deuren en ramen. De woning is uitgeleefd. Volgens mij is er van alles gebeurd wat je niet wilt weten. Nu u het mij vraagt herinner ik me dat er ook meldingen zijn geweest over het verbranden van spullen in de vuurkorf. Ik weet niet of dat in het overzicht staat. Ik heb over het algemeen altijd best een goede relatie met [betrokkene] gehad. Deze was af en toe iets minder. Ik gun [betrokkene] een goede plek en hulp zodat ze zich beter gaat voelen en ik gun de omwonenden weer rust.
        
      
      
      
        
          Op vragen van mr. Aan het Rot antwoord ik als volgt.
          
          U vraagt mij wie de meldingen hebben gedaan. In ieder geval de buren aan de linker- en de rechterzijde, maar het kunnen er ook meer zijn, dat weet ik niet zeker. Er is wel een keer een melding geweest van Poolse mensen aan de overzijde. Zij zijn bij een ruzie tussen [betrokkene] en [naam 1] de woning binnen gegaan. Volgens mij is daar nog een raam gesneuveld.
        
      
      
      
        
          Ik ben het laatste half jaar zoals gezegd niet meer betrokken bij deze wijk, maar ik lees af en toe nog mee. Er is recent nog een geluidsfragment ontvangen met betrekking tot een ruzie tussen [betrokkene] en [naam 1]. Daarop is duidelijk te horen dat ze aan het schreeuwen zijn. Verder heb ik gelezen dat mijn collega’s in een bepaald weekend nog twee of drie keer zijn geweest. Ik denk dat dat ongeveer een maand geleden was. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [getuige 3] heeft, onder meer, het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…) Ik woon aan de [adres 2]. Dat is een koopwoning. Ik woon daar al negentien jaar. Vanaf het moment dat [betrokkene] daar kwam wonen was er overlast. In het begin lawaai van harde muziek. Ze was toen aan het verven. Ik heb gevraagd te stoppen, maar dat deed ze niet. Daarna kreeg ik ook last van ruzies. 
        
        
          De ramen en deuren gingen kapot en er werden slechte woorden gezegd. Mijn kinderen en ik werden daarvan wakker. Die ruzies zijn bijna elke dag. Gisteravond hadden ze weer ruzie. Mijn zoons worden er bang van. 
        
        
          Ze maken ook buiten ruzie, eerst voor de woning en het laatste jaar in de achtertuin.
          
          Ik heb ook last van brandlucht. Ze verbranden dingen in de tuin. Eén keer was er een grote brand in de tuin. Toen heb ik ook de brandweer gebeld. De wijkagent is ook wel eens langs geweest.
        
        
          Eén keer riep [betrokkene] mij. Ze zei dat ze grote spinnen en een ratje zag. Ik zag geen spinnen. Ik heb haar ook gezien met een bezem om spinnen weg te halen bij de buurvrouw. Daar heb ik een video van gemaakt. Ik vind het angstig, zij is ziek. 
        
        
          Ik heb ook last van ratten in mijn achtertuin. De kinderen kunnen de trampoline niet meer gebruiken. Mijn buren hebben hun voor- en achtertuin helemaal vies.
        
      
      
      
        
          Ik heb ook wel eens de politie gebeld als er lawaai was. Als de politie dan komt zegt [betrokkene] dat er niets aan de hand is. Ze hebben ook een camera. Als er iemand komt blijven ze stil.
        
      
      
      
        
          Het is niet normaal. Ik ben bang voor mijn kinderen. Ik begrijp niet hoe [betrokkene] en [naam 1] samen kunnen leven.
        
      
      
      
        
          Op vragen van mr. Wigger antwoord ik als volgt.
          
          Waar het gaat om de verbranding van afval en de rookoverlast, kan ik verklaren dat het twee of drie keer heel erg was, maar dat het wel een paar keer per maand voorkomt dat ze afval verbranden. Ik kan mijn kleding niet buiten hangen (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [getuige 6] heeft, onder meer, het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…) Ik woon aan de [adres 3]. Ik huur de woning van Beter Wonen. Inmiddels woon ik er 7 tot 8 jaar. 
        
        
          Ik ervaar overlast van [betrokkene]. Zij woont aan de [adres 5]. Er is sprake van harde bonkende muziek en ruzies. De ruzies beginnen binnen en dan gaan ze buiten op straat voor onze deur door. De geluidsoverlast is zowel overdag als ’s nachts en het is wel 5 keer per week raak. [betrokkene] woont er 4 jaar en ik denk dat we al wel 3 jaar last hebben. Eerst dachten we dat het kwam omdat haar kinderen uit huis waren geplaatst, maar het bleef doorgaan.
        
        
          Ik heb er veel stress van. Ik ben een keer of 6,7 een gesprek aangegaan met [betrokkene], maar er valt niet met haar te praten. Ze maakt ons voor leugenaar uit. De overlast gaat continu door. 
        
        
          De tuin is slecht. In de achtertuin staat hoog gras, de schutting ligt eruit. Achter- en voorramen zijn kapot en er liggen vuilniszakken. Ik heb last van ratten.
          
          Ze zet haar clico soms ook te laat aan de weg en laat deze dan gewoon staan. Dan zitten wij met de stank.
        
      
      
      
        
          Op vragen van mevrouw [naam 2] antwoord ik:
          
          U vraagt mij of ik weet wat [betrokkene] doet met het afval als ze dat niet kwijt kan. Ik weet niet wat ze ermee doet. Omdat de poort eruit is kan ik de tuin inkijken en kan ik zien dat er veel vuilniszakken in de achtertuin staan. Waar ik net zei dat de voortuin een oceaan lijkt bedoel ik dat er een boot in ligt en dat er tegels liggen.
          
          Binnen bij [betrokkene] stinkt het. De deuren zijn gehalveerd en de voor- en achterramen liggen eruit. Dat heb ik gezien toen ik gesprekken met haar heb gevoerd.
          
          Ze gooien met van alles en bedreigen elkaar. Vannacht was er weer ruzie en ging hij weg op zijn brommertje. Zij slapen overdag tot 15.30 - 16.30 uur en dan begint het weer.
          
          Dat ik ben gestopt met melden houdt niet in dat de overlast is gestopt, maar ze doen steeds alsof er niets aan de hand is en het wordt niet opgelost. (…)”
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter overweegt als volgt. 
      
      
        Ter beoordeling ligt voor of de Woningstichting, op basis van het door haar bijgebrachte bewijs, in het licht bezien van wat [gedaagde] daartegenover heeft gesteld, geslaagd is in de aan haar opgedragen bewijslevering.
      
      
    
    
      2.9.
      
        Uit de verklaringen van de buren van [betrokkene] volgt - samengevat weergegeven - 
        dat er gedurende een periode van meerdere jaren sprake is van ernstige (structurele) (geluids)overlast, welke wordt veroorzaakt door [betrokkene] en haar partner. 
        Zij maken, zowel overdag als ’s nachts, vaak ruzie. Er wordt dan geschreeuwd, gescholden en geweld gebruikt. 
      
      
      
      
        Verder volgt uit de verklaringen van de buren dat er vaak harde, bonkende muziek wordt gedraaid en is er sprake van geluidsoverlast van scooters. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter stelt vast dat de verklaringen van de buren worden ondersteund door de verklaring van de (voormalig) wijkagent. Uit de verklaring van de wijkagent volgt immers ook dat er aan het adres van [betrokkene] “sprake is van extreem veel ruzies, geluidsoverlast en muziekoverlast”. Dit is volgens de wijkagent, in de afgelopen vijf jaar, een steeds terugkerend probleem gebleken. Daarnaast heeft de (voormalig) wijkagent verklaard bekend te zijn met drugsoverlast vanuit/rondom de woning van [betrokkene]. Ten slotte heeft de (voormalig) wijkagent ook verklaard dat zichtbaar was dat er aan de binnenkant van de woning van alles was gebeurd, zo lagen er omgevallen stoelen, kapotte bekers en waren er kapotte deuren en ramen. 
      
    
    
      2.11.
      Uit het door de Woningstichting overgelegde (aanvullende) beeld- en geluidsmateriaal valt eveneens genoegzaam af te leiden dat er veelvuldig sprake is van (luidruchtige) ruzies, waarbij er door [betrokkene] en haar partner wordt geschreeuwd en gescholden. Ook blijkt hieruit dat er sprake is van harde, bonkende muziek.  
      
    
    
      2.12.
      Op grond van de hiervoor geciteerde verklaringen van de getuigen, en in het bijzonder die van de (voormalig) wijkagent, in onderlinge samenhang bezien met de overige bewijsmiddelen van de Woningstichting (het beeld- en geluidsmateriaal, de WhatsApp- en de e-mailberichten) komt de kantonrechter tot de conclusie dat de Woningstichting in haar bewijsopdracht is geslaagd. Dit betekent dat in deze procedure is komen vast te staan dat [betrokkene] structurele, ernstige en aanhoudende (geluids)overlast (heeft) veroorzaakt. Dit kwalificeert, zoals ook in het tussenvonnis reeds is overwogen, als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.13.
      De vraag die vervolgens voorligt is of deze tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
      
      
        Volgens de Woningstichting is sprake van dusdanig ernstige overlast dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
      
      
      
        
          [gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord expliciet een beroep gedaan op de ‘tenzij’-bepaling die in artikel 6:265 lid 1 BW is opgenomen. In dat verband heeft [gedaagde] aangevoerd dat de tekortkoming van zodanig geringe betekenis is, dat deze de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens haar zal [betrokkene], wanneer de gevorderde ontbinding en ontruiming zou worden toegewezen, onevenredig zwaar in haar belangen worden getroffen. [betrokkene] heeft geen vervangende woonruimte en gelet op de huidige krapte op de woningmarkt zal toewijzing van de vorderingen van de Woningstichting tot gevolg hebben dat [betrokkene] letterlijk op straat zal komen te staan, aldus [gedaagde].
      
      
    
    
      2.14.
      Voor het antwoord op de vraag of de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daarbij dient de kantonrechter ook de belangen van partijen af te wegen. 
      
      
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de Woningstichting bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zwaarder dienen te wegen dan het (woon)belang van [betrokkene]. Daarbij weegt mee dat de Woningstichting als verhuurder ook jegens haar andere huurders en omwonenden gehouden is om overlastbeperkende maatregelen te treffen. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is.
      
      
    
    
      2.15.
      
        Ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op één maand na betekening van dit vonnis zal worden gesteld. 
        Voor zover [gedaagde] bij conclusie van antwoord heeft verzocht de termijn op zes weken te stellen om haar als bewindvoerder een redelijke termijn te gunnen om voor ontruiming van het gehuurde zorg te (laten) dragen, geldt dat daarvoor de gebruikelijke termijn van één maand redelijk wordt geacht.
      
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van de Woningstichting begroot op:
      
      - dagvaarding       	 	€               127,43
      - griffierecht                          	€               128,00
      - salaris gemachtigde           	€               696,50 (3,5 punten x tarief van € 199,00)
      - nakosten                             	€                 99,50 +
      Totaal                                    	€            1.051,43
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      3.1.
      ontbindt de bestaande huurovereenkomst tussen de Woningstichting als verhuurder en [betrokkene] als huurder met betrekking tot de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres 5];
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde], in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [betrokkene], om binnen één maand na betekening van dit vonnis, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres 5] en alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van de Woningstichting, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde], in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [betrokkene], in de proceskosten, aan de zijde van de Woningstichting begroot op € 1.051,43;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023. (TD)
      
      
    
  
  
     Van alle afgelegde getuigenverklaringen is in de rechtsoverwegingen 2.4. tot en met 2.7. een selectie opgenomen. 
    De andere getuigen (mevrouw [getuige 4] en mw. [getuige 5]) hebben, waar het gaat om de gestelde overlast, een gelijkluidende verklaring afgelegd.
  
  
    1,0 punt voor de dagvaarding, 1,0 punt voor de mondelinge behandeling, 1,0 punt voor de enquête (aan eigen zijde) op 2 oktober 2023 en 0,5 punt voor de voortzetting enquête (aan eigen zijde) op 3 oktober 2023.