ECLI:NL:GHARL:2023:9412, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2023, 200.312.244/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Koper vordert vernietiging en (subsidiair) ontbinding, onder meer vanwege een niet-vergunde dakkapel en de aanwezigheid van houtworm. De vordering tot vernietiging is toewijsbaar, maar het hof bepaalt toch een mondelinge behandeling om dat het de vraag is of een vernietiging, gelet op de vergaande gevolgen ervan, in dit geval wel in het belang van partijen is. In dat geval gaat het hof ook al in op mogelijke alternatieven.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.312.244/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 179156)
    
    
    
      
        arrest van 7 november 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      appellant,bij de rechtbank: eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. D.S. Teitler, die kantoor houdt te Nijmegen,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      die woont in [woonplaats2] ,
      hierna: [geïntimeerde1],
      
        2. [geïntimeerde2],
      die woont in [woonplaats2] ,
      hierna: [geïntimeerde2],
      geïntimeerden,bij de rechtbank: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. S.A.G. de Vries, die kantoor houdt te Heerenveen.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof
    
    
      1.1
      In het tussenarrest van 20 december 2022 heeft het hof bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden. Deze mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 juni 2023. Het verslag (‘proces-verbaal’) van de mondelinge behandeling bevindt zich bij de processtukken.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens hebben partijen nog de volgende processtukken ingediend:- een akte uitlaten deskundigen van de zijde van [appellant] ;- een antwoordakte van de zijde van [geïntimeerden]
      
    
    
      1.3
      Ten slotte hebben beide partijen de na het tussenarrest gewisselde processtukken overgelegd en heeft het hof een datum vastgesteld waarop arrest zal worden gewezen. 2.	Waar gaat het in deze zaak om?
      
    
    
      2.1
      
        [geïntimeerden] hebben in maart 2021 hun in 1905 gebouwde woning in [plaats1] verkocht aan [appellant] . Volgens [appellant] heeft de woning gebreken. Allereerst is geen vergunning afgegeven voor de dakkapel aan de achterzijde van de woning. Bovendien zijn de vloerbalken volgens hem aangetast door actieve houtworm. Ten slotte is volgens de gemeente sprake van een welstandsexces. Ook dat levert een gebrek op. Volgens [appellant] is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van bedrog of dwaling. In elk geval zijn [geïntimeerden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank uitspreekt (‘voor recht verklaart’) dat de koopovereenkomst is vernietigd dan wel is ontbonden en dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de door hem geleden schade. [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Zij hebben een tegenvordering ingesteld die erop neerkomt dat de door [appellant] ten laste van hen gelegde beslagen worden opgeheven. 
      
    
    
      2.2
      De rechtbank heeft beslist dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat nog sprake is van actieve houtworm. Het welstandsexces levert volgens de rechtbank geen gebrek op. Volgens de rechtbank zijn [geïntimeerden] ten aanzien van de vergunning voor de dakkapel wel toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, maar zijn de gevorderde verklaringen voor recht om formele redenen niet toewijsbaar. De rechtbank heeft [geïntimeerden] wel veroordeeld tot vergoeding van de schade vanwege het ontbreken van een toereikende vergunning voor de dakkapel. De tegen vordering van [geïntimeerden] , tot opheffing van de gelegde beslagen, heeft de rechtbank afgewezen. 
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] is het niet eens met dit oordeel. In de procedure bij het hof vordert hij opnieuw dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst wordt vernietigd dan wel ontbonden, of dat het hof de overeenkomst vernietigt dan wel (geheel of gedeeltelijk) ontbindt en [appellant] veroordeelt tot vergoeding van de door hem geleden en nog te lijden schade. 
      
    
    
      2.4
      Het hof zal nog niet definitief op de vorderingen van [appellant] beslissen. Het hof zal oordelen dat de primaire vordering van [appellant] , tot vernietiging van de overeenkomst, toewijsbaar is, maar dat aan toewijzing van die vordering voor beide partijen nadelen zijn verbonden. Om die reden zal het hof een nieuwe mondelinge behandeling gelasten. Het hof zal dit oordeel hierna toelichten, 
      
      
    
  
  
    
      3De relevante feiten
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde1] was sinds 2008 eigenaar van de woning aan het adres [adres1] 6 te [plaats1] (hierna: de woning). Hij heeft de woning toen samen met zijn toenmalige partner ( [naam1] ) gekocht. De woning is in het jaar 1905 gebouwd en vormt optisch een geheel ('onder één kap') met de naastgelegen en aangebouwde woning [adres1] 2, die eigendom is van [naam2] (hierna: [naam2] ).
      
    
    
      3.2
      Oorspronkelijk bestond de woning uit twee woningen, de adressen [adres1] 4 en [adres1] 6. [geïntimeerde1] heeft beide woningen na aankoop na een daartoe door de toenmalige gemeente Nijefurd op 16 oktober 2008 verleende (bouw)vergunning samengevoegd tot één woning en daarbij eind 2008/begin 2009 diverse verbouwingswerkzaamheden verricht. Aan de woning zijn daarbij zowel inwendig als uitwendig werkzaamheden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door de toenmalige schoonvader van [geïntimeerde1] met behulp van [geïntimeerde1] . De voor de bouwvergunningsaanvraag noodzakelijke bouwtekeningen zijn gemaakt bij het bouwbedrijf waar de toenmalige schoonvader van [geïntimeerde1] werkte.
    
    
      3.3
      
        De woning bestaat uit een begane grond en een verdieping, die zich direct onder het (schuine) dak van de woning bevindt. Voordat [geïntimeerde1] de woning kocht was op het schuine dak aan de achterzijde van het toenmalige nummer 6 een dakkapel geplaatst. Op het toenmalige nummer 4 was eveneens, een iets kleinere, dakkapel geplaatst. Deze dakkapellen stonden naast elkaar met enige ruimte ertussen en zijn als zodanig ingetekend op de bij de bouwvergunning van 16 oktober 2008 behorende tekeningen, zowel op de tekening 'achtergevel bestaand' als op de tekening 'achtergevel nieuw'. Op de eerste pagina van de bij de bouwvergunning behorende bescheiden staat vermeld: “betreft: Interne verbouwingwoning fam. [naam1] , [adres1] 4-6 te [plaats1] ”.
        Tijdens de bouwwerkzaamheden in 2008/2009 is de dakkapel op nummer 4 vergroot en met de dakkapel op nummer 6 samengevoegd tot één grote dakkapel.
        Aan de andere zijde van nummer 6 heeft in het verleden een woning met huisnummer 8 gestaan. Deze woning met nummer 8 is op enig moment gesloopt. De zijgevel van de woning aan die zijde bestaat nu uit een later bijgeplaatste, gemetselde blinde muur.
      
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerden] hebben de woning in februari 2021 te koop gezet. [geïntimeerden] heeft zich daarbij laten bijstaan door makelaar [naam3] (hierna: [naam3] ), verbonden aan Makelaardij Friesland te Sneek. [naam3] heeft een verkoopbrochure betreffende de woning opgesteld, waarvan een door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst onderdeel uitmaakte. Het gaat om de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ van de NVM, versie juli 2019 (hierna: de vragenlijst).
      
    
    
      3.5
      
        
          [naam2] heeft een bod van € 175.000,- op de woning uitgebracht. Voorafgaand aan dit bod is hij door [naam3] in de woning rondgeleid. In vervolg hierop heeft [naam2] op 20 februari 2021 een e-mail naar [naam3] naar gestuurd. In deze e-mail staat, voor zover van belang:
        "Zoals je me gevraagd hebt, stuur ik je bij deze de vragenlijst digitaal met daarin mijn opmerkingen. (…)"
        
          [naam2] heeft bij meerdere vragen en antwoorden een opmerking geplaatst. Bij punt 9, “Diversen”, heeft hij bij vraag h., ‘Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?’, waarbij door [geïntimeerden] bij de beantwoording het hokje 'niet bekend' is aangekruist, als opmerking vermeld:
        “In langdurig onderzoek door experts is in mijn woning vastgesteld dat de aantasting van de vloerbalken door houtworm zich niet tot enkel mijn woning heeft beperkt. Aangezien [geïntimeerde1] de hele vloer heeft geïsoleerd en opgeknapt, wordt ofwel de aantasting verzwegen, of is er hier daadwerkelijk geen sprake. In het 2e geval, zou deze vraag anders beantwoord en zelfs verklaard kunnen worden.”Bij de vragen j en k van dat punt, over de aan de woning verrichte verbouwingen en de vergunningen voor die verbouwingen, heeft hij opgemerkt dat volgens hem de veranda, anders dan in de vragenlijst is vermeld, niet zonder vergunning gebouwd had mogen worden. “Enkele aanpassingen en uitbouwen, lijken in strijd met eerder verstrekte vergunningen en beschermd stadsgezicht. Mijn onderzoek hiernaar is nog niet afgerond.”
      
      
    
    
      3.6
      
        In een e-mail van 23 februari 2021 aan [naam3] heeft [naam2] een uitvoerige toelichting gegeven op zijn bod. In deze toelichting heeft hij onder meer geschreven:“De dakkapel aan de achterzijde van de woning is groter dan voorgeschreven in de vergunning die in 2008 is afgegeven. In de vergunning zijn 2 kleinere dakkapellen zichtbaar en in de huidige situatie lijkt het er op dat de huidige nieuwe badkamer boven, in een illegaal gebouwd gedeelte van de woning zit.”
        Het bod van [naam2] , dat ver onder de vraagprijs lag, is door [geïntimeerden] niet aanvaard.
      
    
    
      3.7
      
        Op 26 februari 2021 heeft [naam2] , nadat zijn bod niet was aanvaard, een e-mail naar Makelaardij Friesland gestuurd waarin hij zijn teleurstelling uit over de wijze van communicatie. Daarbij heeft hij ook geschreven:
        "Gezien de bijzonder snelle sluitingsdatum van de inschrijvingsprocedure heb ik zowel in het weekend er voor, als op afgelopen maandag aangehecht bij het inschrijfformulier geprobeerd om een aantal punten duidelijk te maken die zowel voor mij, als voor elke potentiële van wezenlijk belang zijn. Naar mijn idee is er met deze informatie niets gedaan. Sterker nog, de indruk is gewekt dat deze punten bewust zijn verzwegen en omzeild, om maar zo snel mogelijk, een zo hoog mogelijke prijs voor de woning te krijgen."
        
          [naam2] heeft op 1 maart 2021 een klacht bij de NVM ingediend over [naam3] .
        In vervolg hierop heeft er nog e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen [naam2] en [naam3] . [naam2] heeft daarbij in een e-mail van 21 maart 2021, onder meer onder verwijzing naar eerder door hem gesignaleerde gebreken, zijn klachten uiteengezet. [naam3] heeft daarop op 23 maart 2021 gereageerd en daarbij, voor zover van belang, geschreven:
        “Voor de volledigheid; de door u genoemde zaken zijn onder de aandacht gebracht en besproken met onze opdrachtgever dhr. [geïntimeerde1] . Daarnaast is de woning door een onafhankelijke derde bouwtechnisch gekeurd.”
      
    
    
      3.8
      
        
          [naam2] heeft ook op 1 maart 2021 bij de gemeente Súdwest - Fryslân (hierna: de gemeente) een handhavingsverzoek met betrekking tot de woning ingediend. De gemeente heeft de ontvangst hiervan op 2 maart 2021 bevestigd.
        Op 11 maart 2021 heeft een ambtenaar van de gemeente een controle bij de woning uitgevoerd. Daarover is op 22 maart 2021 een rapport opgesteld. De gemeente heeft hierna een welstandsadvies gevraagd en de Welstandscommissie Hûs en Hiem heeft de gemeente bij brief van 17 mei 2021 laten weten dat zij van mening is dat er sprake is van een welstandsexces. De welstandscommissie heeft haar kritiek gericht op de dakkapel/ dakopbouw, een plaat als vulling van de voordeur van het voormalige nummer 4, de dakranden/windveren en de zijgevel.
      
      
    
    
      3.9
      Op 25/26 maart 2021 hebben [geïntimeerden] en [appellant] een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning. De koopprijs bedroeg € 265.000,-. 
      
    
    
      3.10
      
        [appellant] heeft voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring van de woning laten uitvoeren door [naam4] (hierna: [naam4] ), werkzaam bij Woningkeurgroep B.V. [naam4] heeft op 15 maart 2021 een (niet destructief) onderzoek in de woning uitgevoerd en een rapport opgesteld. [naam4] heeft een aantal verbeterpunten gerapporteerd en de kosten daarvan geraamd op € 5.345,00.
      
    
    
      3.11
      
        De koopovereenkomst is vastgelegd in een model koopovereenkomst van de NVM. In deze koopovereenkomst zijn, voor zover voor deze zaak van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
        “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
        
          6.1.
        
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
        
          (…)
        
        
          6.3.
        
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          6.3.1.
        
        
          Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak (en de aan- en bijgebouwen) zo’n ruim 100 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, dak, muren. Bouwkundige gebreken worden geacht niet
        
        
          belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven (woon) gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. Koper is in de gelegenheid gesteld een bouwtechnische keuring uit te voeren en heeft hiervan gebruik gemaakt. Deze
        
        
          bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden op 15 maart 2021.
          
          (…)
        
        
          6.6.
        
        
          Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat hij deze koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd.
        
        
          Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen.
          
          (…)
          
          6.7.2. Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is niet bekend dat de onroerende zaak is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing:
        
        
          a. Als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet;
          
          b. als beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.
        
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
        
          11.1.
        
        
          Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
        
        
          11.2.
        
        
          Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
      
    
    
      3.12
      
        De akte van levering is op 12 mei 2021 verleden voor notaris mr. R.M. Prins te Kaatsheuvel. In de akte van levering is, voor zover voor deze zaak van belang, het navolgende opgenomen:
        
          JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT
        
        
          Artikel 2
        
        
          (…)
        
      
      
        3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, geheel ontruimd, vrij van huur of ander gebruiksrecht.
      
      
        Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.
      
      
        4. Verkoper staat er voor in dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor
      
      
        
          een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Het verkochte zal door koper worden gebruikt als woonhuis.
        
        
          Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende meegedeeld: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
        
        
          Aan koper kenbare gebreken die een normaal gebruik van het verkochte kunnen belemmeren, komen voor diens risico.
        
        
          (…)
        
        
          GARANTIES VAN VERKOPER
        
        
          Artikel 5
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst onder meer nog gegarandeerd
        
        
          dat:
        
      
      
        e. aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd;
      
      
        
          (…)
        
        
          Verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat zich ten aanzien van het onder e, (…)
        
        
          gestelde sedertdien een verandering heeft voorgedaan.”
        De in artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule is in de akte van levering herhaald onder uitdrukkelijke verwijzing naar die clausule.
      
    
    
      3.13
      
        In een e-mail van 19 mei 2021 aan [geïntimeerden] heeft [appellant] , voor zover van belang, het volgende geschreven:
        “Ten aanzien van de dakkapel heb je me een vergunning gestuurd, maar daar maak ik niet uit op wat er precies is vergund. (…) Kortom: uit die vergunning, die jij me ook toestuurde, blijkt niet dat de dakkapel vergund is. Graag verneem ik waarop je dit dus baseert.
        
          Hetzelfde geldt voor het materiaalgebruik in strijd met het beschermd stadsgezicht. (…)
        
        
          Ik hoor graag waarom je me niet hebt geïnformeerd over het handhavingsverzoek, over het standpunt van de gemeente en over het feit dat je hierover al enige tijd met de gemeente in overleg bent. (…)
        
        
          Dan met betrekking tot de aanwezigheid van houtworm. (…) Het is duidelijk dat de balken vol zitten met houtworm. Ook is duidelijk dat dit zichtbaar moet zijn geweest toen je (in 2017) daarop een nieuwe vloer hebt bevestigd. (…)
        
        
          
            [geïntimeerde1] , de levering van het huis is pas een paar dagen geleden. In plaats van blijdschap met het nieuwe huis, heb ik het gevoel dat ik een kat in de zak heb gekocht. (…)
        
        
          Hierbij stel ik vast dat de geleverde woning niet beantwoordt aan hetgeen ik daarvan (op basis van jouw inlichtingen) had mogen verwachten. Daarmee ben je tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Hoewel nakoming inmiddels blijvend onmogelijk is, stel ik je hiervoor voor zover nodig eveneens formeel in gebreke. Tevens stel ik je aansprakelijk voor eventuele door mij te lijden schade, waaronder de kosten die ik moet maken voor onderzoek en herstel. (…). Intussen behoud ik mij uitdrukkelijk alle rechten voor, waaronder in het bijzonder algehele vernietiging van de koopovereenkomst.”
      
      
    
    
      3.14
      
        [appellant] heeft op 18 mei 2021 na voorafgaand verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam ten laste van [geïntimeerden] conservatoir derdenbeslag gelegd onder respectievelijk de ING Bank N.V., de ABN Amro Bank N.V., de Coöperatieve Rabobank U.A. en de Volksbank N.V. 
      
    
    
      3.15
      
        De advocaat van [appellant] heeft in een brief van 17 juni 2021 aan [geïntimeerden] onder meer het volgende geschreven:“Cliënt doet hierbij ook buitengerechtelijk een beroep op vernietiging, althans ontbinding van de koopovereenkomst. Indien u daarin niet berust, verneem ik dat graag binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief.”In een brief van 14 juni 2021 aan [appellant] heeft de gemeente het voornemen tot een last onder dwangsom kenbaar gemaakt en [appellant] daarbij, samengevat, aangezegd om de onder 3.8 genoemde punten binnen drie maanden te wijzigen op door de gemeente in deze brief gesuggereerde wijze. Met betrekking tot de dakkapel aan de achterzijde is in deze brief, voor zover van belang, vermeld:
        “In artikel 2, aanhef en vierde lid van bijlage II van het Bor is gesteld dat een dakkapel vergunningsvrij gebouwd mag worden mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
        
          (…)
        
        
          De dakkapel is over de volledige breedte van het dakvlak geplaatst en hoger dan 1,75m. Het voldoet daarmee niet aan de gestelde eisen voor vergunningsvrij bouwen.
        
        
          De bouwvergunning die u op 16 oktober 2008 is verleend (…) ziet niet op de bouw van de dakkapel dat nu is gerealiseerd. Uit de tekeningen die bij de bouwvergunning horen is te zien dat er twee afzonderlijke dakkapellen zouden blijven. Wij hebben u daarmee dus geen omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een dakkapel die over de gehele breedte van het dak reikt.”Onder het kopje “welstandsexces” schreef de gemeente dat daarvan - naast de uitvoering van de dakkapel - op de volgende punten sprake is:“• De toepassing van een vlakke plaat als invulling van het entreekozijn in de straatgerichte
        
          voorgevel van het pand moet als een onvoldoende authentiek en volwaardig beeld
        
        
          bestempeld;
        
        
          • De metalen dakranden/windveren staan op gespannen voet met de criteria in de
        
        
          welstandsnota die aansturen op ambachtelijke, traditionele details in het hout en;
        
        
          • De nieuwe gemetselde zijgevel is onvoldoende geïntegreerd van opzet. Ook lijkt er
        
        
          sprake te zijn van metselwerk met een kleur en textuur die onvoldoende hoogwaardig is
        
        
          en ook onvoldoende bij het originele metselwerk passend beeld oplevert.”
      
      
    
    
      3.16
      
        Hierna, op 16 juni 2021, heeft er opnieuw een inspectie door een ambtenaar van de gemeente plaatsgevonden. Daarover is op 24 juni 2021 een rapport opgesteld waarbij aanvullende constateringen zijn gedaan, onder meer met betrekking tot voegwerk, nieuw metselwerk, deuren en raamkozijnen aan de voorgevel, de topgevel en boeidelen aan de zijgevel en dakopbouw, kozijnen, boeidelen en dakafwerking aan de achterzijde.
        In vervolg hierop heeft de welstandscommissie op 16 augustus 2021 aan de gemeente bericht dat ook de aanvullend voorgelegde aspecten de al eerder geconstateerde indruk van 'exces' versterken.
      
    
    
      3.17
      
        [appellant] heeft op 18 juni 2021 bij de gemeente een zienswijze ingediend naar aanleiding van de aanschrijving van 14 juni 2021. Bij brief van 1 september 2021 heeft de gemeente de eerder gedane aanschrijving gehandhaafd, maar de hersteltermijn daarbij verlengd tot 1 september 2022.
      
      
    
  
  
    
      4De reikwijdte van het geschil bij het hof 
    
    
      4.1
      In de procedure bij het hof is de tegenvordering van [geïntimeerden] tot opheffing van de gelegde beslagen niet meer aan de orde. Ook staat niet meer ter discussie dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de schade die [appellant] zal lijden vanwege het ontbreken van een afdoende bouwvergunning voor de dakkapel, omdat [geïntimeerden] geen hoger beroep hebben ingesteld tegen toewijzing van de daartoe strekkende vordering van [appellant] door de rechtbank. 
      
    
    
      4.2
      Bij de rechtbank heeft [appellant] gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst vernietigd dan wel ontbonden is. Bij het hof vordert hij ook - het hof begrijpt subsidiair - dat het hof de koopovereenkomst vernietigt dan wel ontbindt. In zoverre heeft [appellant] zijn eis dan ook vermeerderd. [appellant] heeft de eiswijziging in de memorie van grieven, dus tijdig, ingesteld. [geïntimeerden] hebben er geen bezwaar tegen gemaakt. Het hof ziet geen reden om de eiswijziging buiten beschouwing te laten en zal daarom beslissen op de gewijzigde vorderingen van [appellant] . 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van het geschil 
    
    
      
        De buitengerechtelijke vernietiging en ontbinding van de overeenkomst
      
    
    
      5.1
      De rechtbank heeft de vordering om voor recht te verklaren dat de overeenkomst is vernietigd dan wel ontbonden afgewezen op de grond dat niet aan de daarvoor geldende vormvereisten is voldaan. Volgens de rechtbank staat niet vast dat [appellant] de overeenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd dan wel ontbonden. Bovendien is voor wat betreft de vernietiging niet voldaan aan het vereiste van artikel 3:50 lid 2 BW dat alle partijen hebben berust in de vernietiging. 
      
    
    
      5.2
      
        In de procedure bij het hof is gebleken dat de advocaat van [appellant] op 
        17 juni 2021 de in 3.15 vermelde brief heeft geschreven aan [geïntimeerden] Op deze brief was in de procedure bij de rechtbank geen beroep gedaan. In deze brief schrijft de advocaat van [appellant] dat zijn cliënt “een beroep doet” op vernietiging althans ontbinding. Dat is weliswaar een wat ongelukkige formulering, maar dat doet er niet aan af dat duidelijk is dat bedoeld wordt de overeenkomst buitengerechtelijk te vernietigen althans te ontbinden. 
      
      
    
    
      5.3
      Op grond van artikel 3:50 lid 2 BW heeft de buitengerechtelijke vernietiging van een overeenkomst betreffende een registergoed die heeft geleid tot een inschrijving in de openbare registers, zoals in dit geval, alleen effect indien alle partijen in de vernietiging berusten. Deze bepaling is ingegeven door de aan de openbare registers te stellen eisen van betrouwbaarheid. Daaruit volgt dat niet te gemakkelijk kan worden aangenomen dat alle partijen berusten in een buitengerechtelijke vernietiging. 
      
    
    
      5.4
      Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] in de vernietiging berust, omdat zij niet binnen 14 dagen op de aangehaalde brief van zijn advocaat hebben gereageerd. Het hof volgt hem niet in dit betoog. Toen de advocaat van [appellant] deze brief schreef, had [appellant] beslag gelegd en de inleidende dagvaarding uitgebracht, nadat correspondentie met [geïntimeerden] voor hem niets had opgeleverd. Hij mocht er dan ook beslist niet vanuit gaan dat [geïntimeerden] zijn standpunt volgden dat zij hem bij het sluiten van de overeenkomst hadden bedrogen dan wel in dwaling hadden gebracht. In die omstandigheden kon [appellant] , mede gelet op wat hiervoor is overwogen over de bedoeling van artikel 3:50 lid 2 BW, uit het niet reageren op de buitengerechtelijke vernietiging binnen de gestelde termijn niet afleiden dat [geïntimeerden] in de vernietiging van de overeenkomst berustten. 
      
    
    
      5.5
      De conclusie is dat de verklaring voor recht dat de overeenkomst buitengerechtelijk is vernietigd sowieso niet toewijsbaar is, wat er ook zij van de vraag of sprake is van bedrog of dwaling. Omdat [appellant] inmiddels ook gevorderd heeft dat het hof de overeenkomst vernietigt, zal het hof de vraag moeten beantwoorden of die vordering wel toewijsbaar is. Indien het hof die vraag ontkennend beantwoordt, zal het vervolgens moeten beoordelen of [appellant] de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden. In dit verband is van belang dat het recht om na de levering ontbinding van de overeenkomst te vorderen, anders dan [geïntimeerden] menen, niet wordt uitgesloten in de akte van levering. In die akte is slechts bepaald dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn uitgewerkt. 
      
      
        
          De welstandsaspecten
          5.6	[appellant] baseert zijn vorderingen op drie (categorieën) gebreken aan de woning. Ten aanzien van de gebreken onder de noemer welstandsaspecten heeft de rechtbank overwogen dat die de vorderingen van [appellant] niet kunnen dragen, omdat ze voor risico van [appellant] komen.
      
      
    
    
      5.7
      Het gaat bij de welstandsaspecten om de in 3.15 en 3.16 vermelde eigenschappen van de woning. Die eigenschappen had de woning vanaf de verbouwing in 2008 en waren voor de gemeente tot in 2021 geen reden om actie te ondernemen. Het betreft eigenschappen aan de buitenzijde (het aanzicht) van de woning die bij een eenvoudige inspectie van de woning zichtbaar zijn en die [appellant] dus voor of bij het aangaan van de koopovereenkomst kenbaar waren. [appellant] kon ze zien. Voor zover [appellant] zijn vordering baseert op bedrog op dwaling strandt deze daarop al: [geïntimeerden] waren niet verplicht om [appellant] te wijzen op eigenschappen aan de buitenzijde van de woning die [appellant] zelf kon zien. Voor zover [appellant] zijn vordering baseert op non-conformiteit geldt hetzelfde. Partijen hebben in artikel 6 van de koopovereenkomst een risicoregeling afgesproken. Uitgangspunt is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellant] is (art. 6.1). Op deze regeling is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, maar die [appellant] niet bekend of kenbaar zijn (art. 6.3), maar die uitzondering is geclausuleerd door de ouderdomsclausule van artikel 6.3.1, terwijl de aansprakelijkheid voor gebreken die wel onder de uitzondering vallen en die [geïntimeerden] niet bekend of kenbaar waren beperkt is. Bovendien valt niet in te zien dat de eigenschappen die door de gemeente zijn gekwalificeerd als welstandsexces aan normaal gebruik van de woning in de weg staan.
      
    
    
      5.8
      Het zou, voor wat betreft de vordering tot vernietiging, mogelijk anders zijn wanneer [geïntimeerden] ermee bekend waren dat de gemeente van oordeel was dat sprake was van een welstandsexces, en dus met de kwalificatie door de gemeente van de voor hen en [appellant] kenbare eigenschappen aan de buitenzijde van de woning. Dat dit het geval is, dient [appellant] te stellen en, zo nodig te bewijzen. [appellant] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst ermee bekend was dat de gemeente van mening was dat sprake was van een welstandsexces. Dat [geïntimeerden] daarmee bekend waren, ligt ook niet voor de hand. De Welstandscommissie van de gemeente heeft pas op 17 mei 2021, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, geoordeeld dat sprake was van een welstandsexces. Voor die tijd is weliswaar een controle bij de woning uitgevoerd, maar [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat zij daarvan op de hoogte waren. De bekendheid van [geïntimeerden] volgt ook niet uit de overgelegde stukken betreffende de bestuurlijke handhaving. 
      
    
    
      5.9
      De conclusie is dat de welstandsaspecten de vorderingen van [appellant] niet kunnen dragen. 
      
      
        
          De houtworm
          5.10	Volgens [appellant] is sprake van actieve houtworm in de vloerbalken waardoor deze ernstig zijn aangetast. [geïntimeerden] zijn daarmee volgens hem ook bekend. In 2017 is een nieuwe dekvloer geplaatst en dat is zodanig gebeurd dat de (aangetaste) vloerbalken zichtbaar moeten zijn geweest. Bovendien heeft [naam2] verklaard dat hij [geïntimeerden] diverse malen heeft gewezen op de aanwezigheid van houtworm in zijn eigen huis. 
      
      
    
    
      5.11
      De rechtbank heeft overwogen dat [appellant] zijn stelling dat sprake is van actieve houtworm onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] is het daarmee niet eens. Hij heeft een rapport (met een offerte) overgelegd van “Dokter Houtworm”, een bedrijf dat gespecialiseerd is in de bestrijding van houtworm. Die offerte is gebaseerd op een inspectie van de woning op 30 mei 2022. Van deze inspectie is verslag gedaan in het rapport. Op pag. 3 van het rapport is vermeld:“Bevindingen inspectie Tijdens onze inspectie is geconstateerd dat er een besmetting is van de gewone houtwormkever (Anobium punctatum). Hiervoor adviseert Dokter Houtworm een gassingsbehandeling. (…)Locaties van de besmetting- Verschillende locaties waaronder de vloerliggers en vloerplanken.”In het rapport wordt vervolgens uitgebreid ingegaan op de bestrijdingsmethode - vergassing - en op de kosten daarvan, ruim € 30.000,-.  
      
    
    
      5.12
      
        [geïntimeerden] hebben erop gewezen dat het verslag van de bevindingen van Dokter Houtworm nogal summier is. Onduidelijk is hoe de inspectie heeft plaatsgevonden en waar de houtworm zich precies bevindt. Foto’s van de inspectie ontbreken. Bovendien dateert het rapport van ruim een jaar na de levering. Als Dokter Houtworm tijdens de inspectie actieve houtworm heeft geconstateerd, betekent dat nog niet (zonder meer) dat een jaar eerder ook al sprake was van houtworm, aldus [geïntimeerden] 
      
    
    
      5.13
      Het hof is het met [geïntimeerden] eens dat met het rapport van Dokter Houtworm en de eerder overgelegde foto’s nog niet vaststaat dat sprake is van (en ten tijde van de levering sprake was) van actieve houtworm. [appellant] heeft zijn stelling dat daarvan sprake is nu echter wel voldoende onderbouwd. 
      
    
    
      5.14
      Het hof kan de vraag of sprake is van actieve houtworm, en zo ja hoe die houtworm moet worden bestreden en wat daarvan de kosten zijn niet zelf beantwoorden. Dat geldt ook voor de vraag of de houtworm in 2017 al aanwezig was en of dit zichtbaar moet zijn geweest bij het vervangen van de vloer. Daarvoor zal deskundigenonderzoek noodzakelijk zijn. Hierna zal het hof aangeven waarom het op dit moment toch nog geen deskundige zal benoemen, maar dat dat in een latere fase van de procedure mogelijk alsnog gebeurt.
      
    
    
      5.15
      Het hof merkt nu al wel op dat indien sprake is van actieve houtworm en [geïntimeerden] ermee bekend waren dat dat in 2017 ook al het geval was, zij dat aan [appellant] hadden moeten laten weten. Zij hadden moeten weten dat deze omstandigheid voor [appellant] van doorslaggevend belang was bij de beslissing om de woning voor de door hem (uiteindelijk) geboden prijs te kopen en hadden hem naar verkeersopvattingen ‘uit de droom moeten helpen’. De aanwezigheid van actieve houtworm is in dat geval geen omstandigheid die voor rekening van [appellant] zou moeten blijven. Overigens is de aanwezigheid van actieve houtworm ook een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Indien [geïntimeerden] bekend waren met dat gebrek, is hun beroep op de ouderdomsclausule van artikel 6.3.1 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.   
      
      
        
          De dakkapel
          5.16	[appellant] heeft zich er ook op beroepen dat de dakkapel van de woning in strijd met de in 2008 verstrekte omgevingsvergunning is gebouwd. De vorderingen tot vernietiging wegens bedrog of dwaling en ontbinding wegens wanprestatie zijn ook op deze omstandigheid gebaseerd. 
      
    
    
      5.17
      Het hof stelt voorop dat de rechtbank heeft overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerden] vóór de overdracht van de woning wisten of hadden kunnen weten dat de gemeente van plan was handhavend op te treden. Tegen dat oordeel heeft [appellant] geen grief gericht, zodat het hof van dit oordeel van de rechtbank uit zal gaan. Dat betekent onder meer dat niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in hun uit artikel 6.6 van het koopcontract voortvloeiende verplichtingen. 
      
    
    
      5.18
      Het staat tussen partijen niet (meer) ter discussie dat de dakkapel in strijd met de in 2008 verleende bouwvergunning is gebouwd. De vergunning ziet niet op een wijziging van het exterieur van de woning, die op dat moment twee dakkapellen had. Die dakkapellen zijn door [geïntimeerde1] vervangen door één grote dakkapel, althans de dakkappellen zijn zodanig verlengd dat het één grote dakkapel is geworden. Het is niet aannemelijk geworden dat de gemeente na het afronden van de bouwwerkzaamheden met deze wijziging heeft ingestemd, waardoor de situatie (min of meer) is gelegaliseerd. Het staat tussen partijen ook niet (meer) ter discussie dat een verbouwing noodzakelijk is om de nu bestaande situatie in overeenstemming te brengen met de bouwvergunning. [appellant] heeft inmiddels een omgevingsvergunning voor deze verbouwing aangevraagd en verkregen en uit deze vergunning blijkt dat het gaat om een verbouwing met een ingrijpend karakter, waardoor de indeling van de woning aanzienlijk wijzigt. [geïntimeerden] hebben weliswaar aangevoerd dat er mogelijk goedkopere opties zijn, maar ook als dat zo is hebben zij onvoldoende onderbouwd dat een simpele ingreep volstaat om de bestaande situatie in overeenstemming te brengen met de destijds vergunde situatie. 
      
    
    
      5.19
      Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het verweer van [geïntimeerde1] dat hij er niet mee bekend was dat niet conform de bouwvergunning is verbouwd niet opgaat. Zoals volgt uit wat hiervoor is aangegeven, zijn de twee bestaande dakkapellen vervangen door (of verlengd tot) één grote dakkapel. Dat is geen beperkte, min of meer cosmetische, wijziging, maar een forse ingreep die [geïntimeerde1] als eigenaar en bewoner van de woning niet kan zijn ontgaan. [geïntimeerde1] heeft zijn toenmalige schoonvader bovendien geholpen bij de verbouwing. Het verschil tussen het gewijzigde achteraanzicht van de woning en de tekening van het, oorspronkelijke, achteraanzicht van de woning is op het eerste gezicht duidelijk. Dat [geïntimeerde1] , als eigenaar van de woning, opdrachtgever van de verbouwing en aanvrager van de bouwvergunning de tekeningen die deel uitmaakten van de bouwvergunning(aanvraag) niet zou hebben gekend, vindt het hof dan ook niet geloofwaardig. 
      
    
    
      5.20
      
        Van belang is verder dat [naam2] in de vragenlijst bij zijn e-mail van 
        20 februari 2021 aan makelaar [naam3] van [geïntimeerden] (aangehaald in 3.5) heeft aangegeven dat volgens hem enkele aanpassingen en uitbouwen in strijd lijken met eerder verleende vergunningen en dat hij dat verder zal uitzoeken. In een e-mail van 
        23 februari 2021 aan [naam3] (aangehaald in 3.6) heeft [naam2] uitdrukkelijk geschreven dat de dakkapel groter is dan voorgeschreven in de vergunning en dat het er daarom op lijkt dat de huidige badkamer (in de ruimte met de nieuwe dakkapel) in een illegaal gebouwd deel van de woning zit. [geïntimeerden] hebben bestreden dat zij kennis hebben genomen van de vragenlijst met het commentaar van [naam2] en van de toelichting bij diens e-mail van 23 februari 2021. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft [geïntimeerde2] aangegeven dat zij de e-mail van 20 februari 2021 wel heeft ontvangen, maar dat bij die e-mail de door [geïntimeerden] de vragenlijst zonder commentaar van [naam2] zat. Dat vindt het hof niet aannemelijk. Bij de door beide partijen overgelegde e-mail met bijlage van 20 februari 2021 bevond zich steeds de vragenlijst met (in het rood) het commentaar van [naam2] . Het hof gaat er dan ook vanuit dat [naam3] de vragenlijst met het commentaar van [naam2] naar [geïntimeerden] heeft doorgestuurd. Dat [naam3] ook de e-mail van 23 februari 2021 naar [geïntimeerden] heeft doorgestuurd, is niet aannemelijk geworden. [geïntimeerden] hebben dat steeds gemotiveerd bestreden. [appellant] , op wie de bewijslast op dit punt rust, heeft niet aangeboden dit te bewijzen, zodat het hof ervan uitgaat dat deze e-mail niet is doorgestuurd. 
      
      
    
    
      5.21
      
        Al met al gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde1] wist dat de dakkapel destijds niet conform de bouwvergunning was gebouwd. Als deze wetenschap ten tijde van de verkoop van de woning was ‘weggezakt’, ligt het voor de hand dat de, doorgestuurde, e-mail van 
        20 februari 2021, waarin [naam2] zijn twijfels uitsprak over de vraag of alle verbouwingen conform vergunning waren verricht, de herinnering van [geïntimeerde1] op dit punt heeft ‘opgefrist’. Onder deze omstandigheden hebben [geïntimeerden] hun stelling dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [appellant] niet wisten dat de dakkapel niet conform de vergunning was gebouwd, onvoldoende onderbouwd. Los daarvan beschikte de makelaar van [geïntimeerden] met de bij de e-mail van [naam2] van 23 februari 2021 verstrekte toelichting over informatie die erop wees dat de dakkapel zonder toereikende vergunning was gebouwd. 
      
      
    
    
      5.22
      Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] door te verzwijgen dat de dakkapel niet conform de vergunning was gebouwd een kunstgreep toegepast; de overeenkomst is om die reden aangegaan onder invloed van bedrog. Voor bedrog is noodzakelijk dat komt vast te staan dat opzettelijk is verzwegen wat meegedeeld had moeten worden. Of meegedeeld had moeten worden dat destijds geen vergunning is verkregen voor de dakkapel zoals die feitelijk is gerealiseerd komt hierna aan de orde bij de kwestie van de dwaling. Indien een dergelijke mededeling had moeten worden gedaan volgt echter uit het enkele feit dat deze achterwege is gebleven nog niet dat dit opzettelijk is gebeurd. Omstandigheden waaruit het opzet kan worden afgeleid zijn niet gesteld en in ieder geval onvoldoende onderbouwd. In het bijzonder geldt dat niet is gebleken dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de koopovereenkomst wisten dat de gemeente tot handhaving zou overgaan of overwoog dat te gaan doen. Het beroep op bedrog is in het licht van dit alles dan ook onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      5.23
      Voor een geslaagd beroep op dwaling wegens schending van de mededelingsplicht is allereerst vereist dat sprake is van dwaling, de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken. Verder is vereist dat de dwaling causaal is voor de totstandkoming van de overeenkomst, in die zin dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Uiteraard dient ook sprake te zijn van schending van een mededelingsplicht: de wederpartij had de dwalende in verband met wat zij over de dwaling wist de dwalende behoren in te lichten. Daarvoor is nodig dat de wederpartij de juiste stand van zaken kent, weet dat het bewuste punt voor de dwalende van belang is, rekening houdt met de mogelijkheid dat de ander dwaalt en naar verkeersopvattingen de dwalende uit de droom moet helpen.Ten slotte is nodig dat de dwaling niet voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
      
    
    
      5.24
      Tegen het licht van dit beoordelingskader oordeelt het hof dat van dwaling aan de kant van [appellant] inderdaad sprake is geweest. Allereerst staat niet ter discussie dat [appellant] niet op de hoogte was van het feit dat de vergunning voor de dakkapel niet op orde was. Ook aan de eis van causaal verband tussen de dwaling en het (onder deze voorwaarden) sluiten van de overeenkomst is voldaan. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt dat de feitelijk gerealiseerde dakkapel in ernstige mate afwijkt van en dat het alsnog vergunningsconform maken van de dakkapel een ingrijpende verbouwing vergt. De woning is dan ook belast is met het risico dat de illegale situatie op enig moment aan het licht komt en dat een gedwongen ingrijpende verbouwing zal moeten plaatsvinden. [appellant] , die de woning als tweede huis wilde gaan gebruiken, zou die verbouwing ook ‘op afstand’ - hij woont in [woonplaats1] - moeten coördineren. Daarmee is voldoende aannemelijk dat [appellant] indien hij van de illegale situatie op de hoogte zou zijn geweest, de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten. Ook van schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerden] is sprake. Zoals hiervoor is uiteengezet, kenden zij (althans kende [geïntimeerde1] ) de werkelijke situatie. Dat een ingrijpende verbouwing aan de orde zou zijn op het moment dat de bestaande illegale situatie aan het licht zou komen, konden [geïntimeerden] van te voren al weten, gelet op de wijze waarop en de mate waarin bij het realiseren van de dakkapel van de vergunningsvoorwaarden is afgeweken. Dat [appellant] , als hij destijds weet van dit alles had gehad, de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten, was voor [geïntimeerden] gelet op wat hiervoor is overwogen kenbaar. In dit verband merkt het hof op dat in de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst niet voor niets aandacht wordt geschonken aan de vraag of voor gerealiseerde verbouwingen een vergunning is afgegeven. Die informatie wordt verstrekt omdat deze voor (potentiële) kopers relevant is. [geïntimeerden] behoorden [appellant] naar verkeersopvattingen ook uit de droom te helpen.  Ten slotte is er geen reden om de dwaling, die informatie betreft die in het domein van [geïntimeerden] ligt, niettemin voor rekening van [appellant] te laten komen.
      
    
    
      5.25
      
        De conclusie is dat het beroep op dwaling van [appellant] alleen al slaagt vanwege de kwestie van de dakkapel. Daarvoor is niet nodig dat ook ten aanzien van de houtworm sprake is van dwaling. De vordering van [appellant] tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling is dan ook toewijsbaar. Deze vordering is overigens ook jegens [geïntimeerde2] toewijsbaar. Zij was weliswaar geen eigenaar van de woning, maar wel partij bij de (te vernietigen) koopovereenkomst.  
        
          
          Hoe nu verder?
          5.26	De - toewijsbare - primaire vordering biedt geen ruimte voor nuancering; toewijzing ervan leidt tot volledige vernietiging van de overeenkomst ( [geïntimeerden] hebben niet om wijziging van de overeenkomst verzocht). [geïntimeerden] zullen de koopprijs moeten (terug)betalen en mogelijk ook een vergoeding voor door [appellant] gerealiseerde verbeteringen/verrichte prestaties moeten voldoen. Daarnaast heeft [appellant] aanspraak op schadevergoeding indien [geïntimeerden] door hem in dwaling te brengen ook onrechtmatig hebben gehandeld. Het is gelet op wat naar voren is gekomen over de financiële situatie van [geïntimeerden] de vraag of zij daartoe in staat zijn. [appellant] dient, anderzijds, mee te werken aan (terug)levering van de woning aan [geïntimeerden]
      
      
    
    
      5.27
      Kort en goed komt het erop neer dat partijen ook bij toewijzing van de vordering tot vernietiging nog niet ‘van elkaar af zijn’. Het hof heeft een aantal knopen doorgehakt. Duidelijk is dat toewijzing van de vordering tot dwaling hooguit een volgende fase in het geschil tussen partijen gaat inluiden. Om die reden vindt het hof het zinvol om een nieuwe (maar nu enkelvoudige) mondelinge behandeling te houden, om met partijen te bespreken hoe het verder moet. Daarbij kan ook aan de orde komen of beide partijen er geen belang bij hebben dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, in die zin dat de koopsom wordt aangepast, op basis van de kosten die gemaakt moeten worden om de gebreken te herstellen. [appellant] zou zijn primaire vordering dan moeten intrekken. De vorderingen tot vernietiging en ontbinding sluiten elkaar uit; een vernietigde overeenkomst kan niet (ook) ontbonden worden. Alternatief voor het intrekken van de primaire vordering is dat [geïntimeerden] alsnog - met instemming van [appellant] , gezien de late fase in de procedure - om wijziging van de overeenkomst verzoeken (vgl. 6:230 lid 2 BW). 
      
    
    
      5.28
      Indien de primaire vordering tot vernietiging wordt ingetrokken, ontstaat een nieuwe situatie. Dan moet (alsnog) op de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst worden beslist. Daarover kan - ter voorlichting van partijen en met het oog op de mondelinge behandeling - al het volgende worden opgemerkt.
      
    
    
      5.29
      De koper van een woning mag er in beginsel, tenzij andersluidende afspraken zijn gemaakt, van uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing daarvan destijds heeft plaatsgevonden met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. 
      
    
    
      5.30
      In dit geval zijn geen andersluidende afspraken gemaakt. Partijen hebben weliswaar afgesproken dat de woning aan [appellant] wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt (artikel 6.1 van de koopovereenkomst), maar [geïntimeerden] hebben ook gegarandeerd dat de woning over de feitelijke eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis, tenzij [appellant] met het ontbreken van die eigenschappen bekend was of dat ontbreken hem kenbaar was (artikel 6.3 van de koopovereenkomst; de ouderdomsclausule ziet niet op een verbouwing uit 2008). Het feit dat een ingrijpende verbouwing noodzakelijk is om de woning te laten voldoen aan de geldende voorschriften betekent dat de woning op dit punt niet beschikt over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik van de woning als woonhuis. 
      
    
    
      5.31
      Omdat vaststaat dat het ontbreken van een toereikende vergunning voor de dakkapel in dit geval aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat en dat gegeven niet bekend is bij of kenbaar is voor [appellant] , zijn [geïntimeerden] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
      
    
    
      5.32
      Zoals hiervoor is overwogen, wisten [geïntimeerden] dat geen toereikende vergunning was verleend, maar hebben zij dat niet aan [appellant] meegedeeld. Daarom kan hun een verwijt worden gemaakt, zodat zij aansprakelijk zijn voor de schade van [appellant] . De exoneratie aan het slot van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dan ook niet aan volledige schadevergoeding in de weg. 
      
    
    
      5.33
      Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid verleent de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is evident dat (algehele) ontbinding van de overeenkomst grote gevolgen heeft voor beide partijen. Het is bovendien de vraag of [geïntimeerden] zonder meer kunnen voldoen aan de ongedaanmakingsverplichting die op hen komt te rusten na ontbinding van de overeenkomst. Dat betekent dat het nog te vroeg is om te oordelen of de overeenkomst (gedeeltelijk) ontbonden moet worden (ervan uitgaande dat de vordering wegens dwaling wordt ingetrokken). Om dat oordeel wel te kunnen geven, moet in kaart gebracht worden welke kosten gemaakt moeten worden om de illegale situatie op te heffen en of ook ten aanzien van de houtworm sprake is van een tekortkoming en (zo ja) welke kosten gemoeid zijn met herstel. Daarvoor zullen deskundigen moeten worden benoemd. Als de deskundigen hebben gerapporteerd, kan worden afgewogen of de vordering tot (algehele) ontbinding van de overeenkomst toewijsbaar is. 
      
    
    
      5.34
      Ook wanneer [geïntimeerden] alsnog een wijzigingsvoorstel doen en [appellant] ermee instemt dat dat voorstel in deze fase wordt gedaan, is de uitkomst van de deskundigenonderzoeken nodig om te kunnen bepalen met welk bedrag de koopprijs moet worden gewijzigd. 
      
    
    
      5.35
      De zaak wordt naar de rol verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen te laten weten wanneer zij verhinderd zijn. 
      
    
  
  
    
      6
      6.	De beslissing
    
    
      bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H, de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
    
    
    
      indien partijen niet kunnen instemmen met een mondelinge behandeling zullen zij dit aan de griffie van het hof laten weten;
    
    
    
      bij deze mondelinge behandeling bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen;
    
    
    
      bepaalt dat partijen een eventueel bezwaar tegen de enkelvoudige mondelinge behandeling en de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden november 2023 tot en met mei 2024 zullen opgeven op de roldatum 21 november 2023,  waarna dag en uur van de mondelinge behandeling (ook indien deze opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
    
    
    
      bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de mondelinge behandeling nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, P.S. Bakker en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 
      7 november 2023.
    
    
  
  
     Grief 1 slaagt, grief 2 faalt. 
  
  
     Grief 3 faalt.
  
  
     Vgl. HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407. 
  
  
     ECLI:NL:HR:2005:AR5383.