ECLI:NL:GHDHA:2023:1917, Gerechtshof Den Haag, 29-08-2023, BK-22/00144 tot en met BK-22/00167
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde woningen niet te hoog. Geen sprake van identieke woningen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-22/00144 tot en met BK-22/00167
    
    
    
    Uitspraak van 29 augustus 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    de erven [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 februari 2022, nummers SGR 20/5673, SGR 20/5996, SGR 20/5997, SGR 20/5998, SGR 20/5999, SGR 20/6000, SGR 20/6001, SGR 20/6002, SGR 20/6003, SGR 20/6004, SGR 20/6005, SGR 20/6006, SGR 20/6008, SGR 20/6009, SGR 20/6010, SGR 20/6011, SGR 20/6012, SGR 20/6013, SGR 20/6014, SGR 20/6015, SGR 20/6016, SGR 20/6017, SGR 20/6019 en SGR 20/6020.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2020 als volgt vastgesteld (de beschikkingen):
      
        
          de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] : € 328.000;
        
        
          de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] : € 303.000;
        
        
          de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] : € 306.000;
        
        
          de woning aan de [adres 6] te [woonplaats] : € 304.000;
        
        
          de woning aan de [adres 7] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 8] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 9] te [woonplaats] : € 345.000;
        
        
          de woning aan de [adres 10] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 11] te [woonplaats] : € 339.000;
        
        
          de woning aan de [adres 12] te [woonplaats] : € 330.000;
        
        
          de woning aan de [adres 13] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 14] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 15] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 16] te [woonplaats] : € 299.000;
        
        
          de woning aan de [adres 17] te [woonplaats] : € 299.000;
        
        
          de woning aan de [adres 18] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 19] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 20] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 21] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 22] te [woonplaats] : € 300.000;
        
        
          de woning aan de [adres 23] te [woonplaats] : € 300.000; en
        
        
          de woning aan de [adres 24] te [woonplaats] : € 337.000, (tezamen: de woningen).
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tegelijk met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen en de aanslagen watersysteemheffing van de [gemeente] (de aanslagen).
      
    
    
      1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken met producties ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar van de woningen. 
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem beschikte waarden naar de taxatieverslagen van de woningen, waarin de volgende gegevens zijn opgenomen:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Onroerende 
                  
                  
                    zaak
                  
                
                
                  
                    Type woning
                  
                
                
                  
                    Bouw-jaar
                  
                
                
                  
                    Grond-oppervlakte
                  
                
                
                  
                    Inhoud
                  
                
                
                  
                    Erfdienst-baarheid
                  
                
                
                  
                    Bijgebouwen
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 1]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  341 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  134 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  140 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  20 m2
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 6]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  135 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  20 m2
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 7]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 8]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 9]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3 + 100 m3 (dak-opbouw)
                
                
                  
                
                
                  2x Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 10]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 11]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  162 m2
                
                
                  335 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 12]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  130 m2
                
                
                  341 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 13]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 14]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 15]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 16]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  125 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  20 m2
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 17]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  125 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  20 m2
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 18]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 19]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 20]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 21]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 22]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 23]
                  
                
                
                  Tussen-woning
                
                
                  1998
                
                
                  126 m2
                
                
                  264 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
              
                
                  
                    [adres 24]
                  
                
                
                  Hoek-woning
                
                
                  1998
                
                
                  168 m2
                
                
                  327 m3
                
                
                  
                
                
                  Berging/
                  schuur
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.2.2.
        De Heffingsambtenaar heeft verder ter onderbouwing taxatiematrices van de woningen overgelegd, waarin de woningen [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24] worden vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] en de overige woningen worden vergeleken met de objecten [adres 28] , [adres 29] en [adres 30] (tezamen: de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een luchtfoto van [adres 9] , iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten [adres 25] , [adres 26] , [adres 28] , [adres 30] en [adres 29] , een permanente marktanalyse en een NWWI-rapport van het vergelijkingsobject [adres 27] overgelegd.
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “6. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.
    
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen, taxatiematrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatieverslagen en taxatiematrices, zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden van [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 25] (verkocht op 26 maart 2018 voor € 320.000), [adres 26] (verkocht op 4 februari 2019 voor € 367.000) en [adres 27] (verkocht op 21 maart 2018 voor € 375.000). De waarden van de overige twintig woningen heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 28] (verkocht op 16 januari 2018 voor € 275.000), [adres 29] (verkocht op 16 oktober 2018 voor € 369.000) en [adres 30] (verkocht op 16 juli 2018 voor € 352.500). Alle vergelijkingsobjecten zijn tussenwoningen gelegen in dezelfde wijk als de woningen en gebouwd tussen 1998 en 2004. Met de taxatiematrices en de overige door hem gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopcijfers in voldoende mate rekening is gehouden met de (beperkte) verschillen in inhoud, oppervlakte, kwaliteit/luxe en voorzieningen tussen de woningen en bijbehorende vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
    
    9 . Hetgeen eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eisers hebben aangevoerd dat de woningen (met uitzondering van [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24] ) identiek zijn en op basis van het gelijkheidsbeginsel allemaal € 292.000 dan wel € 299.000 als waarde moeten hebben, oftewel dezelfde waarde als die van [adres 16] en [adres 17] . Volgens eisers is de erfdienstbaarheid van 20 m² – waarover [adres 16] en [adres 17] onder andere beschikken – geen waardemuterende factor. Verder hebben eisers aangevoerd dat verweerder in de taxatiematrices voor de woningen ten onrechte verschillende eenheidsprijzen heeft gehanteerd. Eisers verwijzen in dit kader naar de eenheidsprijzen bij [adres 12] (€ 719 per m² en € 683 per m³) en [adres 13] (€ 728 per m² en € 775 per m³). Daarnaast stellen eisers dat [adres 9] maar één berging heeft in plaats van twee, dat [adres 16] geen hoekwoning is en dat in de taxatiematrix van [adres 9] de dakopbouw bij de vaste woningprijs (volgens eisers: € 299.000) opgeteld had moeten worden, met een waarde van € 366.000 tot gevolg. Verder hadden eisers aangevoerd dat [adres 11] (€ 339.000) en [adres 24] (€ 337.000) – gelet op de lagere waarderingen van [adres 1] en [adres 12] – moesten worden verminderd naar respectievelijk € 328.000 en € 330.000. Nadat verweerder verklaarde dat deze waardeverschillen worden veroorzaakt door de verschillen in perceelgrootte, hebben eisers deze stelling niet gehandhaafd.
    
    10. De rechtbank volgt de resterende bovengenoemde stellingen niet, omdat deze niet door eisers zijn onderbouwd en daarnaast gemotiveerd zijn weersproken door verweerder. Verweerder heeft onder andere aangevoerd dat de verschillen in eenheidsprijzen tussen de woningen zich laat verklaren door de gehanteerde grondstaffel en het afnemend grensnut. Aangezien de woningen niet allemaal dezelfde inhoud en oppervlakte hebben, leidt dit tot verschillen in de eenheidsprijzen. Verweerder heeft verder aangevoerd dat [adres 16] en [adres 17] op € 299.000 zijn gewaardeerd (in plaats van € 300.000), omdat beide woningen 1 m² minder grond hebben. Anders dan eisers menen, heeft dit waardeverschil dus niet met de erfdienstbaarheden te maken. Daarnaast heeft verweerder – door middel van het ter zitting tonen van een luchtfoto van [adres 9] – aannemelijk gemaakt dat deze woning twee bergingen heeft. Dat eisers niet op de hoogte zijn van de tweede berging, maakt niet dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten bij de waardebepaling van [adres 9] . De stelling van eisers over de berekeningswijze toegepast bij de waardering van [adres 9] treft geen doel, aangezien de door eisers bepleitte waarde (€ 366.000) hoger is dan de door verweerder vastgestelde waarde (€ 345.000).
    
    11 Eisers hebben tot slot ter zitting gesteld dat alle woningen aan de [straat 1] en [straat 2] per 31 augustus 2020 verkocht zijn aan [A B.V.] en dat van deze transactieprijzen moeten worden uitgegaan voor de waarderingen. De rechtbank acht dit pas ter zitting ingenomen standpunt tardief en passeert dit daarom.
    
    
      (…)”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft gemachtigde ter zitting verklaard dat in geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaken te hoog is en dat voor alle tussenwoningen dezelfde waarde, namelijk € 292.000, dient te worden gehanteerd, omdat deze identiek zijn. Aan de hoekwoning [adres 11] dient dezelfde waarde te worden toegekend als aan de hoekwoning [adres 1] en aan de hoekwoning [adres 24] dient dezelfde waarde te worden toegekend als aan de hoekwoning [adres 12] . Indien belanghebbende hierin niet wordt gevolgd, dient voor de waarde van de woningen te worden aangesloten bij de transactieprijzen, omdat de woningen op 31 augustus 2020 zijn verkocht.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking waarbij de waarde van de onder 2.2.1 vermelde tussenwoningen wordt vastgesteld op € 292.000, de waarde van [adres 1] en [adres 11] wordt vastgesteld op € 328.000, de waarde van [adres 12] en [adres 24] wordt vastgesteld op € 330.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het Hof heeft geen aanleiding gezien de huurders uit te nodigen voor de zitting.
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de objecten wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de objecten in de staat waarin deze zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt daartoe het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde taxatieverslagen en taxatiematrices van de woningen overgelegd, waaruit volgt dat de waarde van de woningen bepaald zijn met behulp van systematische vergelijkingen met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woningen. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
      
        
          
            [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24]
        
      
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24] vastgesteld op respectievelijk € 328.000, € 339.000, € 330.000 en € 337.000. Hierbij heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 25] , [adres 26] en [adres 27] , die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbaar perceeloppervlakte, stammen uit een vergelijkbaar bouwjaar, verkeren in dezelfde staat van onderhoud en zijn alle gelegen in dezelfde wijk als de woningen [adres 1] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 24] . De vergelijkingsobjecten zijn daarom voldoende vergelijkbaar met de hiervoor genoemde woningen. Daarnaast volgt uit de matrices dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en deze woningen voor wat betreft inhoud, bijgebouwen, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen. Voor zover sprake is van verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermee voldoende rekening gehouden bij de voor de woningen toegepaste eenheidsprijzen.
      
      
        
          
            [adres 2] tot en met [adres 10] (oneven nummers) en [adres 13] tot en met [adres 23] (even nummers)
        
      
      
    
    
      5.6.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woningen [adres 2] tot en met [adres 10] (oneven nummers) en [adres 13] tot en met [adres 23] (even nummers) verwezen naar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 28] , [adres 29] en [adres 30] , die ook rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde woningtype (tussenwoningen), hebben een vergelijkbaar perceeloppervlakte, stammen uit een vergelijkbaar bouwjaar en zijn alle gelegen in dezelfde wijk als de woningen [adres 2] tot en met [adres 10] (oneven nummers) en [adres 13] tot en met [adres 23] (even nummers). De vergelijkingsobjecten zijn daarom voldoende vergelijkbaar met de hiervoor genoemde woningen. Daarnaast volgt uit de matrices dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en deze woningen voor wat betreft kwaliteit/luxe, voorzieningen en bijgebouwen. Voor zover sprake is van verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermee voldoende rekening gehouden bij de voor de woningen toegepaste eenheidsprijzen.
      
      
        
          Alle woningen
        
      
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het in 5.5 en 5.6 overwogene heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
      
    
    
      5.8.
      Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt dat sprake is van identieke woningen, zodat moet worden uitgegaan van de laagste beschikte waarde voor de tussenwoningen, de laagste beschikte waarde voor de hoekwoningen gelegen aan de straat [straat 1] en de laagste beschikte waarde voor de hoekwoningen gelegen aan de straat [straat 2] . Door belanghebbende zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is geworden dat de waarde van deze woningen moet worden verlaagd tot de door belanghebbende voorgestane waarden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de woningen niet identiek zijn, omdat sprake is van verschillende bijgebouwen en, onder verwijzing naar de matrices, de perceeloppervlakten van de woningen verschillen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de woningen niet identiek zijn. 
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de woningen op 31 augustus 2020 zijn verkocht en vervolgens gesteld dat voor de waardebepaling van de woningen dient te worden aangesloten bij die verkoopprijzen. Het Hof gaat voorbij aan deze stelling nu belanghebbende, ook desgevraagd, heeft nagelaten deze verkoopprijzen te noemen en overigens de verkoopdatum van 31 augustus 2020 te ver af ligt van de waardepeildatum.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 29 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.