ECLI:NL:GHARL:2023:8238, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-09-2023, 22/1153
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiechalet.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer BK-ARN 22/1153
      uitspraakdatum:26 september 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 mei 2022, nummer LEE 21/960, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
           De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende 
        zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 37 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 233.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 269.
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak
        op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.3
      
        Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-
        Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 mei 2022 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De 
        heffingsambtenaar heeft wel een reactie ingediend, maar geen verweerschrift.
      
      
    
    
      1.5.
      Voor de zitting heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. 
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde C.R. Leenstra, taxateur, en namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] . De zaak is ter zitting gezamenlijk en gelijktijdig behandeld met de zaken BK-ARN 22/1149, 22/1150, 22/1151, 22/1152 en 22/1154.
      
    
    
      1.7.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een recreatiechalet, met een oppervlakte van 66 m², met een berging van 6 m² en gelegen op een kavel van 352 m². Het chalet heeft geen vloer- en dakisolatie. Belanghebbende heeft een recht van erfpacht op de grond waarop het recreatiechalet is gelegen.  
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 233.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatiematrix overgelegd (hierna: de matrix) waarin de waarde is getaxeerd op € 233.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van drie, eveneens in [plaats1] , nabij gelegen recreatiechalets ten grondslag gelegd. In de matrix van de heffingsambtenaar staan de volgende gegevens voor de referentieobjecten.
      - [adres1] 28, verkooptransactie op 11 september 2020 voor € 258.000, bouwjaar 2009, oppervlakte van het chalet is 51 m², een kavel van 332 m² en een berging van 8 m². De uitstraling en het onderhoud zijn gewaardeerd op 5 en 4 en de waarde per eenheid is gesteld op € 2.424 per m².
      - [adres1] 29, verkooptransactie op 27 juli 2020 voor € 250.000, bouwjaar 2009, oppervlakte van het chalet is 51 m², een kavel van 349 m² en een berging van 8 m². De uitstraling en het onderhoud zijn gewaardeerd op 5 en 4 en de waarde per eenheid is gesteld op € 2.353 per m². 
      - [adres1] 30, verkooptransactie op 18 november 2019 voor € 215.000, bouwjaar 2009, oppervlakte van het chalet is 59 m² en een kavel van 255 m². De uitstraling en het onderhoud zijn gewaardeerd op 5 en 3 en de waarde per eenheid is gesteld op € 2.129 per m². 
      Bij elk chalet hoort een luifel van 16 m². 
      
      
        Het chalet van belanghebbende staat in de matrix met de volgende objectkenmerken: oppervlakte van het chalet is 77 m², kavel bedraagt 352 m² en een tuinhuis van 9 m². De uitstraling en het onderhoud van het recreatiechalet van belanghebbende is gewaardeerd op respectievelijk 3 en 3 en de waarde per eenheid is gesteld op € 1.666. 
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof ingestemd met de door belanghebbende gestelde correcties van de objectkenmerken in de – onder 2.2 – genoemde matrix van de heffingsambtenaar. Voor de onroerende zaak betekent dit dat de oppervlakte van het chalet 66 m² bedraagt  en van het tuinhuis/ berging 6 m². Het bouwjaar van het chalet is 2000 in plaats van 2006. Voor de referentieobjecten geldt dat het bouwjaar 2011 is in plaats van 2009.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot € 154.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2020.
      
    
    
      4.2.
      De zojuist weergegeven dubbele wettelijke fictie brengt onder meer mee dat bij de waardebepaling van een onroerende zaak geen waardeverminderende werking toekomt aan de omstandigheid dat degene die de onroerende zaak gebruikt niet het eigendomsrecht, maar een recht van erfpacht op die zaak heeft. De wetgever heeft juist beoogd het genot van een erfpachter en dat van een genothebbende krachtens eigendom gelijk te waarderen.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar de matrix zoals door hem in beroep is overgelegd. In de matrix wordt de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 getaxeerd op € 233.000.  Zoals volgt uit de matrix, is de waarde onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voorts een plattegrond overgelegd met diverse verkochte objecten “met zichtlocatie” en “zonder zichtlocatie”. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat hij zich wat betreft de aan te voeren referentieobjecten enkel beroept op de in de matrix genoemde objecten.
      
    
    
      4.4.
      Met de taxatiematrix en de aanvullend – in hoger beroep – overgelegde plattegrond met diverse verkochte objecten “met ‘zichtlocatie” en “zonder ‘zichtlocatie” en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten [adres1] 28, 29 en 30 onderdeel zijn van [naam3] ( [naam4] ). Eigenaren van de recreatiechalets op dit park kunnen deze chalets via de [naam3-organisatie] verhuren en gebruik maken van de daartoe behorende faciliteiten. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt, aan de hand van stukken of anderszins, dat die omstandigheid niet van invloed is geweest op de transactieprijzen van de referentieobjecten, en evenmin dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak met die invloed voldoende rekening is gehouden. Het Hof stelt aan de hand van de door belanghebbende met betrekking tot één van de referentieobjecten overgelegde foto’s en verkoopinformatie, waarvan de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat hetzelfde geldt voor de andere referentieobjecten, voorts vast dat het voorzieningenniveau en de kwaliteit van deze chalets, gelet op hetgeen bekend is over de onroerende zaak, aanzienlijk hoger is. Ook hebben de referentieobjecten een betere uitstraling en zijn ze beter geïsoleerd en onderhouden. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een waarde voor de onroerende zaak kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot de referentieobjecten, waarbij rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Het enkele feit dat in de taxatiematrix lagere factoren zijn gehanteerd voor uitstraling (U) en onderhoud (O) voor de onroerende zaak is niet voldoende. Het Hof merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend dat in de door hem overgelegde matrices in de zes ter zitting gezamenlijk behandelde zaken foute objectkenmerken staan vermeld.  Gecorrigeerd voor deze fouten volgen uit de matrices waarden per m² woonoppervlak voor deze zes objecten die variëren tussen € 1.352 - € 2.012, terwijl niet in geschil is dat deze objecten onderling vergelijkbaar zijn. Dit roept twijfels op over de deugdelijkheid van de matrices. De stelling van de heffingsambtenaar ter zitting dat er in de matrices ‘voldoende ruimte’ zit om de getaxeerde waarden aannemelijk te achten, maakt het voorgaande niet anders en is bovendien niet nader onderbouwd. Zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof weliswaar nog gesteld dat de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak eigenlijk € 20.000 - € 30.000 te laag is vastgesteld, omdat deze, anders dan waarvan hij in de taxatiematrix uitging, beter zou zijn gelegen dan de referentieobjecten, maar deze stelling niet aannemelijk gemaakt. Met de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde plattegrond met diverse verkochte objecten “met zichtlocatie” en “zonder zichtlocatie” om, zo heeft de heffingsambtenaar toegelicht, aannemelijk te maken dat objecten met een unieke ligging met (uit)zicht op het Sneekermeer bij verkoop voor hogere prijzen zijn verkocht dan objecten zonder deze unieke ligging, is daarvoor een onvoldoende onderbouwing. Met deze plattegrond maakt de heffingsambtenaar bovendien de hiervoor genoemde herleiding van de waarde niet alsnog inzichtelijk. Ook voor het overige heeft de heffingsambtenaar dit inzicht niet verschaft.
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard. Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 154.000 niet te laag is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het ‘deskundigenrapport’ van woz-taxateur [naam5] overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd waarin vijf referentieobjecten zijn vermeld. De transacties inzake de twee objecten aan de [adres2] te [plaats2] betreffen niet de volle en onbezwaarde eigendom daarvan, maar het lidmaatschap van een coöperatie dat recht geeft op het exclusieve gebruik van het perceel en het chalet. Daargelaten dat dit daarmee geen WOZ-conforme transacties zijn, heeft belanghebbende niets concreets gesteld omtrent de invloed die deze omstandigheid heeft gehad op de transactieprijzen van deze referentieobjecten. Voorts heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van deze objecten, die zijn gelegen in een ander dorp en weliswaar aan open vaarwater maar niet aan het Sneekermeer en evenmin beschikken over vrij uitzicht over een ander meer, in casu de Langweerder Wielen, voldoende vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak, terwijl in de matrix voor de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van dezelfde grondstaffel.  Wat betreft het referentieobject [adres1] 25 te [plaats1] stelt het Hof vast dat dit een verkooptransactie is van een chalet op in erfpacht uitgegeven grond. Omdat de WOZ-waarde de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom is, dient de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd te worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van dit referentieobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Belanghebbende heeft voormelde correctie berekend met toepassing van de tabel in de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (17 x jaarlijkse canon). Ten aanzien van deze methode overweegt het Hof dat deze methode niet bruikbaar is voor het bepalen van de erfpachtcorrectie. Nu belanghebbende de erfpachtcorrectie ook niet op een andere wijze aannemelijk heeft gemaakt, is de transactie van [adres1] 25 niet (voldoende) bruikbaar als referentie. Wat betreft de twee referentieobjecten aan de [adres3] te [plaats3] stelt het Hof vast dat deze weliswaar aan vaarwater zijn gelegen, maar niet zijn gelegen aan het Sneekermeer dan wel een ander meer, laat staan (vrij) uitzicht hebben over een meer. In de matrix is evenwel ook voor deze objecten dezelfde grondstaffel gehanteerd, terwijl het Hof aannemelijk acht dat de ligging van de onroerende zaak aanzienlijk beter is. Bovendien, en dit geldt ook voor de overigens in het deskundigenrapport opgenomen objecten, is in het deskundigenrapport onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een waarde voor de onroerende zaak kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot de referentieobjecten, waarbij rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Met de ter zitting van het Hof door belanghebbende overgelegde – in de pleitnota opgenomen – gegevens van advertenties van op [naam6] aangeboden losse chalets maakt belanghebbende de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk.   
      
    
    
      4.8.
      In het kader van zijn verweer tegen de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten heeft belanghebbende nog aangevoerd dat ten aanzien van de onroerende zaak specifieke uit de erfpachtovereenkomst volgende beperkingen gelden die niet voor de referentieobjecten van de heffingsambtenaar (de chalets op het [naam3] ) gelden. Het Hof merkt allereerst op dat belanghebbende met het voeren van dit verweer de eigen voorgestane waarde niet onderbouwt. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat deze voorwaarden een waardedrukkende invloed hebben, overweegt het Hof dat de omstandigheid dat erfpachtvoorwaarden beperkingen inhouden, op zich niet meebrengt dat het – onder 4.2 bedoelde – genot van de onroerende zaak als zodanig wordt beperkt. Voor zover de door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden, zoals het niet toegestaan zijn van permanente bewoning of bedrijfsmatige activiteiten, al een zodanige beperking van het genot meebrengen, kan hem dit niet baten, reeds niet nu niet is gebleken dat deze beperking niet eveneens geldt voor de door belanghebbende zelf opgevoerde referentieobjecten. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van belanghebbende dat de erfverpachter hem heeft gezegd dat de onroerende zaak niet mag worden verhuurd.
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde eerdere waardevaststellingen van de onroerende zaak overweegt het Hof dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarden van een onroerende zaak voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarden die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat belanghebbende niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.
      
    
    
      4.10.
      Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op al het voorgaande en hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 184.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht en zoals ter zitting met partijen besproken te berekenen op 2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1   € 837  1,5 omdat sprake is van 4 of meer samenhangende zaken voor het beroep in eerste aanleg en 2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837  1,5 omdat sprake is van 4 of meer samenhangende zaken voor het hoger beroep, is in totaal € 5.022, gedeeld door zes zaken is € 837 voor de onderhavige zaak. Het Hof beschouwt de zaken van belanghebbende als samenhangend met de andere vijf gezamenlijk en gelijktijdig ter zitting behandelde zaken (met procedurenummers BK-ARN 22/1149, 22/1150, 22/1151, 22/1152 en 22/1154). Het Hof stelt de vergoeding voor het taxatierapport vast op € 128,26 (= 2 uur  € 53  1,21 (btw)). De totale proceskosten van belanghebbende bedragen derhalve € 965,26. 
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 184.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag     van € 965,26 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd 	De voorzitter,
      
        de uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (G.B.A. Brummer)
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 28 september 2023.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.