ECLI:NL:GHDHA:2023:1859, Gerechtshof Den Haag, 11-07-2023, BK-22/00533 tot en met BK-22/00536
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: 17 Wet WOZ; Waarde kantoorpand niet te hoog. Geen vergoeding van immateriële schade; termijnverlening in verband met coronavirus; analoge toepassing van HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-22/00533 tot en met BK-22/00536
    
    
    
    Uitspraak van 11 juli 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 mei 2022, nummers ROT 20/5625, 20/5644, 20/5646 en 20/5647.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (waardepeildatum I) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 593.000 (de beschikking I). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag I).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2019 op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2017 (waardepeildatum II) van de onroerende zaak, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 602.000 (de beschikking II). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag II).
      
    
    
      1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2019 op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2018 (waardepeildatum III) van de onroerende zaak, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 611.000 (de beschikking III).Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag III).
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2019 (waardepeildatum IV) van de onroerende zaak, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 613.000 (de beschikking IV). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag IV).
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en aanslagen I tot en met IV bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar van 14 september 2020 heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van deze beroepen is een griffierecht geheven van eenmaal € 354. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 548. Belanghebbende heeft bij brieven van 20 juli 2022, 15 augustus 2022 en 25 augustus 2022 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep is afgewezen bij brief van 25 augustus 2022, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. In de brief van 16 september 2022 herhaalt het Hof deze afwijzing en deelt mee dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Het griffierecht is betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.8.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn tevens behandeld het hoger beroep van dezelfde gemachtigde, met zaaknummers BK-22/00531 en BK-22/00532 alsmede het hoger beroep van dezelfde gemachtigde met zaaknummers BK-22/00750 en BK-22/00752. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Op waardepeildata I tot en met IV is belanghebbende eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft bij brieven, alle met dagtekening 31 januari 2022, bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslagen I, II en III. Bij brief van 9 maart 2020 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag IV.
      
    
    
      2.3.
      De gemachtigde van belanghebbende is op 1 september 2020 telefonisch gehoord.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 14 september 2020 heeft de Heffingsambtenaar vervolgens, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar gedaan.
    
    
      2.5.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde voor de belastingjaren 2017 tot en met 2020 een waarderapport en een Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten overgelegd. In het waarderapport zijn de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Totale Bvo
              
              
                Bvo primaire ruimte
              
              
                Bvo secundaire ruimte
              
              
                Huurprijs prim. ruimte
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                1998
              
              
                950 m2
              
              
                425 m2
              
              
                581 m2
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                1979
              
              
                441 m2
              
              
                441 m2
              
              
                
              
              
                € 92/m2
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                1997
              
              
                1.600 m2
              
              
                1.300 m2
              
              
                373 m2
              
              
                € 114/m2
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                1999
              
              
                300 m2
              
              
                300 m2
              
              
                
              
              
                € 110/m2
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                1996
              
              
                710 m2
              
              
                507 m2
              
              
                203 m2
              
              
                € 102/m2
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                2003
              
              
                651 m2
              
              
                651 m2
              
              
                
              
              
                € 96/m2
              
            
          
        
      
      
      
        De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                2017
              
              
                2018
              
            
            
              
                
              
              
                B.v.o
              
              
                Hp
              
              
                Hw
              
              
                Kpfct
              
              
                Ond.wrd
              
              
                B.v.o
              
              
                Hp
              
              
                Hw
              
              
                Kpfct
              
              
                Ond.wrd
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                425
              
              
                75
              
              
                31.875
              
              
                9,0
              
              
                286.875
              
              
                425
              
              
                76
              
              
                32.300
              
              
                9,0
              
              
                290.700
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                425
              
              
                65
              
              
                27.625
              
              
                9,0
              
              
                248.625
              
              
                425
              
              
                66
              
              
                28.050
              
              
                9,0
              
              
                252.450
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                156
              
              
                41
              
              
                6.396
              
              
                9,0
              
              
                57.564
              
              
                156
              
              
                42
              
              
                6.552
              
              
                9,0
              
              
                58.968
              
            
            
              
                
              
              
                € 593.000
              
              
                
              
              
                € 602.000
              
            
            
              
                2019
              
              
                2020
              
            
            
              
                
              
              
                B.v.o
              
              
                Hp
              
              
                Hw
              
              
                Kpfct
              
              
                Ond.wrd
              
              
                B.v.o
              
              
                Hp
              
              
                Hw
              
              
                Kpfct
              
              
                Ond.wrd
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                425
              
              
                77
              
              
                32.725
              
              
                9,0
              
              
                294.525
              
              
                425
              
              
                75
              
              
                31.875
              
              
                9,0
              
              
                286.875
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                425
              
              
                67
              
              
                28.475
              
              
                9,0
              
              
                256.275
              
              
                425
              
              
                67
              
              
                28.475
              
              
                9,0
              
              
                256.275
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                156
              
              
                43
              
              
                6.708
              
              
                9,0
              
              
                60.732
              
              
                156
              
              
                50
              
              
                7.800
              
              
                9,0
              
              
                70.200
              
            
            
              
                
              
              
                € 611.000
              
              
                
              
              
                € 613.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende verwijst in hoger beroep ter onderbouwing van haar standpunt naar een e-mailbericht van 28 april 2023, ontvangen van [A] , algemeen directeur van [naam] . Voorts verwijst belanghebbende naar een tweetal NEN 2580 meetrapporten, met betrekking tot respectievelijk de [adres 7] en de [adres 1] , die op 25 april 2023 zijn opgesteld door [A] . Deze meetrapporten bevatten, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
              
              
                BVO
                Bruto Vloeroppervlakte (excl. Vides etc. > 4 m2)
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                1190,70 m2
              
            
            
              
                Begane grond
              
              
                313,70 m2
              
            
            
              
                Eerste verdieping
              
              
                438,50 m2
              
            
            
              
                Tweede verdieping
              
              
                438,50 m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Magazijn
              
              
                121, 40 m2
              
            
            
              
                Begane Grond
              
              
                121,40 m2
              
            
            
              
                
              
              
                BVO
                Bruto Vloeroppervlakte (excl. Vides etc. > 4 m2)
              
            
            
              
                Winkel
              
              
                2333,10 m2
              
            
            
              
                Begane grond
              
              
                2995,40 m2
              
            
            
              
                Eerste verdieping
              
              
                37,70 m2
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als één van de eiseressen en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Ter zitting hebben eiseressen hun gronden in de zogenoemde “pinpointbrief” van 14 januari 2022 laten vallen, behalve het verzoek tot schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. Deze gronden hoeven dus geen bespreking meer. Het verzoek om schadevergoeding zal hieronder onder 11 worden besproken.
    
    
    4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
      Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
    
    
    5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of verweerder daarin slaagt, hangt mede af van wat eiseressen aanvoeren.
    
    6. De voor de verschillende waardepeildata aangehouden huurwaarden van de twee onroerende zaken heeft verweerder onderbouwd door middel van huurcijfers van goed vergelijkbare objecten, die in de buurt van de onroerende zaak liggen op hetzelfde industrieterrein.
    
      Het enige concrete dat eiseressen hiertegen hebben aangevoerd is dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de crisis rond het coronavirus, omdat de door verweerder gehanteerde huurcijfers van daarvoor dateren.
      Echter, op de waardepeildatum van 1 januari 2019, laat staan eerder, was nog geen sprake van een coronacrisis. Dat het coronavirus toen misschien wel al in Nederland aanwezig was maar alleen nog niet was vastgesteld, zoals eiseressen stellen, laat onverlet dat er op 1 januari 2019 – en eerder – nog geen sprake was van een crisis in verband met het coronavirus.
      Verweerder had daarmee dan ook geen rekening hoeven houden.
      Verweerder maakt dan ook aannemelijk dat hij de aangehouden huurwaarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    7. Verder heeft verweerder voor beide onroerende zaken voor alle waardepeildata een kapitalisatiefactor van 9 aangehouden. De onderbouwing hiervan door middel van de bottom-up-methode is reeds in bezwaar gegeven, waarnaar verweerder in beroep verwijst. Eiseressen hebben ter zitting aangevoerd dat in de berekening het leegstandsrisico te laag is ingeschat door verweerder. Het is daarbij ook vreemd dat overal een leegstandsrisico van 15 % is aangehouden, behalve voor de onroerende zaak I op de waardepeildatum 1 januari 2018; daar is 14,5 % aangehouden. Dit verschil is onverklaarbaar, aldus eiseressen.
    
      Het door eiseressen aangevoerde baat hen niet vanwege het volgende.
      In bezwaar hebben zij hetzelfde aangevoerd, waarna verweerder op de hoorzitting uiteen heeft gezet dat het leegstandsrisico is gebaseerd op de gegevens van de gebruikers-administratie van onroerende zaken die door de [gemeente] worden aangeleverd. Eiseressen hebben hier vervolgens niets tegen aangevoerd en hebben ook in beroep volstaan met niet specifiek op de zaak toegespitste beroepsgronden. Ter zitting hebben eiseressen vervolgens gesteld dat het leegstandsrisico 30 tot maximaal 50 % moet zijn zonder daarvan enige vorm van onderbouwing te geven. Dan kon verweerder volstaan met de verwijzing naar de gegevens uit de gebruikersadministratie van de [gemeente] .
      Bovendien volgt uit de berekening van de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak I voor de waardepeildatum 1 januari 2018 een factor van 10,6 en dat is een stuk hoger dan de door verweerder feitelijk aangehouden kapitalisatiefactor van 9. Ook de berekeningen voor de overige waardepeildata voor beide onroerende zaken leiden allemaal tot een factor hoger dan 9. Een half procent leegstandsrisico meer of minder betekent dan niet dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Verweerder slaagt dan ook wat betreft de kapitalisatiefactor in zijn bewijslast.
    
    
    
      (…)
    
    
    9. De slotsom is dus dat verweerder voor beide onroerende zaken voor alle in geding zijnde waardepeildata slaagt in zijn bewijslast.
    
    10. De beroepen zijn daarom ongegrond.
    
    11. Eiseressen verzoeken verder tot een schadevergoeding, omdat de procedures volgens hen onredelijk lang hebben geduurd.
    
    
      11.1
      Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      11.2.
      Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
      
    
    
      11.3.
      Het beroep (dat later door de rechtbank in meerdere zaken is gesplitst) is ontvangen op 23 oktober 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. Anders dan eiseressen hebben aangevoerd heeft corona niet gezorgd voor een snellere afdoening van zaken, maar is in deze periode de behandeling daarvan juist ernstig belemmerd door de ter bestrijding van het virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Dit heeft grote gevolgen gehad voor de planning en afdoening van alle belastingzaken. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
      
    
    
      11.4
      De bezwaarschriften zijn op 23 januari 2020, 27 januari 2020 en 11 maart 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 25 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van in dit geval tweeëneenhalf jaar, niet overschreden. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat daarom geen grond.
      
      
        12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of belanghebbende in beroep recht had op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, primair tot vernietiging van de aanslagen en subsidiair tot wijziging van de beschikkingen I tot en met IV aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op 80 percent van de beschikte waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen I tot en met IV. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn, vergoeding van de kosten van door belanghebbende ingediende deskundigenrapporten en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Beroep op betalingsonmacht
      
    
    
    
      5.1.
      Omdat geen gegevens over het inkomen en het vermogen van belanghebbende zijn ingediend, heeft de griffier de beroepen op betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht terecht afgewezen. Na deze afwijzing heeft belanghebbende geen enkel relevant (financieel) gegeven ingediend waaruit de conclusie kan worden getrokken dat belanghebbende niet tot betaling van het griffierecht in staat was. Anders dan de gemachtigde betoogt, is de financiële situatie van hem of zijn vennootschap niet relevant. Het is belanghebbende die als (formele) indiener van het hogerberoepschrift het griffierecht is verschuldigd (HR 11 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:876, BNB 2021/117), zodat voor de beoordeling of sprake is van betalingsonmacht niet de financiële positie van de gemachtigde of diens vennootschap, maar die van belanghebbende van belang is.
      
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaak
        
      
      
    
    
      5.2.
      Voorop wordt gesteld dat aan het begin van de mondelinge behandeling aan de gemachtigde is gevraagd welke concrete aandachtspunten behandeling behoeven, en dat aan hem is meegedeeld dat al hetgeen in de gedingstukken overigens is aangevoerd, niet in de beschouwing wordt betrokken. De gemachtigde pleegt in een lange reeks brieven een groot aantal algemeen geformuleerde gronden te vermelden (pinpointbrieven), die toepassing missen in het concrete geschil. Ter zitting is aan de gemachtigde gevraagd om duidelijk te maken welke hogerberoepsgronden in hoger beroep beoordeeld moeten worden. Hierop heeft de gemachtigde desgevraagd geantwoord dat de oppervlakte van de onroerende zaak, de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico in geschil zijn. Ter zitting heeft de gemachtigde daarnaast verklaard dat de objectafbakening niet langer in geschil is.
      
    
    
      5.3.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft, op grond van het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
      
      
        5.5.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het waarderapport. Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is een geschikte methode om de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak vast te stellen. 
        
      
      
        5.5.2.
        In het waarderapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum I, II, III en IV bepaald op € 593.000 respectievelijk € 602.000, € 611.000 en € 613.000. Hierbij is de Heffingsambtenaar in 2017 uitgegaan van een huursom van € 65.896 (gebaseerd op een huurprijs per m2 per jaar van € 75 voor de eerste kantoorruimte, € 65 voor de tweede kantoorruimte en € 41 voor de werkplaats), in 2018 van € 66.902 (gebaseerd op een huurprijs per m2 per jaar van € 76 voor de eerste kantoorruimte, € 66 voor de tweede kantoorruimte en € 42 voor de werkplaats), in 2019 van € 67.908 (gebaseerd op een huurprijs per m2 per jaar van € 77 voor de eerste kantoorruimte, € 67 voor de tweede kantoorruimte en € 43 voor de werkplaats) en in 2020 van € 68.150 (gebaseerd op een huurprijs per m2 per jaar van € 75 voor de eerste kantoorruimte, € 67 voor de tweede kantoorruimte en € 50 voor de werkplaats) en voor elk jaar een kapitalisatiefactor van 9,0. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurprijzen zijn bepaald aan de hand van huurtransacties van vergelijkbare objecten, namelijk kantoorpanden gelegen in de [gemeente] . De door de Heffingsambtenaar toegepaste prijzen per m2 liggen ver onder de gemiddeld gerealiseerde huurprijs van € 102,80 per m2 van de vergelijkingsobjecten, die variëren tussen de € 92 en € 114 per m2. De vastgestelde kapitalisatiefactor volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde bottom-up berekeningen, waarbij rekening is gehouden met de exploitatielasten, yield en de correctie kosten koper.
        
      
      
        5.5.3.
        De Heffingsambtenaar heeft met het waarderapport en de bottom-up berekeningen aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata I, II, III en IV niet te hoog is.
        
      
      
        5.6.1.
        Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar van een onjuist oppervlakte van de onroerende zaak is uitgegaan en verwijst hiervoor naar de door haar overgelegde meetrapporten van [naam] . De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat wanneer de oppervlakte van de onroerende zaak en de oppervlakte van de winkel die onderwerp van geschil is in de zaken BK-22/00531, 22/00532, 22/00750 en 22/00752 bij elkaar worden opgeteld, de totale oppervlakte in de meetrapporten van [naam] (3.801 m2) 2 m2 verschilt van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakte (3.803 m2). De Heffingsambtenaar heeft vervolgens gesteld dat een dermate klein verschil in relatie tot een dusdanig grote oppervlakte verwaarloosbaar is. Dit een en ander is niet door belanghebbende betwist, zodat wordt uitgegaan van de juistheid van deze stellingen.
        
      
      
        5.6.2.
        Voorts heeft belanghebbende gesteld dat het door de Heffingsambtenaar gehanteerde percentage voor leegstandsrisico te laag is, hetgeen verder door belanghebbende niet met concrete feiten of omstandigheden of enig bewijs is onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover geloofwaardig verklaard dat het leegstandrisico is gebaseerd op gegevens uit de gebruikersadministratie van de [gemeente] . Ook overigens wordt belanghebbende niet gevolgd in haar stelling dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Het Hof is op dezelfde gronden als de Rechtbank (zie r.o. 7 van haar uitspraak) van oordeel dat de Heffingsambtenaar ook voor wat betreft de hoogte van de kapitalisatiefactor in zijn bewijslast is geslaagd.
        
        
          
            Vergoeding van immateriële schade
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat geen recht bestaat op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg. De Rechtbank heeft geen vergoeding van immateriële schade toegekend omdat zij de uitbraak van het coronavirus heeft aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt. Belanghebbende stelt dat de Rechtbank wel een vergoeding van immateriële schade had moeten toekennen omdat de redelijke termijn van twee jaren is overschreden en de uitbraak van het coronavirus in onderhavige zaak niet als een bijzondere omstandigheid heeft te gelden.
      
      
        5.8.1.
        Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt zowel voor de fase van bezwaar en beroep als voor de fase van hoger beroep een termijn van twee jaren als redelijke termijn voor de beslechting van een belastinggeschil. De termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
        
      
      
        5.8.2.
        De uitbraak van het coronavirus in 2020 mag niet in algemene zin worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting van – in dit geval – twee jaar die in de regel als redelijk is aan te merken. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode tussen 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020, waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106).
        
      
      
        5.9.1.
        De bezwaarschriften, gericht tegen de beschikkingen en aanslagen I, II en III, zijn door de Heffingsambtenaar ontvangen op 27 januari 2020. Het bezwaarschrift gericht tegen de beschikking en de aanslag IV is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 11 maart 2020. De Heffingsambtenaar heeft op 14 september 2020, in één geschrift vervat, uitspraken op bezwaar gedaan. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 27 mei 2022. Vanaf de datum van ontvangst van de (eerste) bezwaarschriften door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak deed, zijn twee jaren en vier maanden verstreken. De redelijke termijn is met vier maanden overschreden, wat in beginsel recht geeft op een schadevergoeding van € 500.
        
      
      
        5.9.2.
        De Heffingsambtenaar heeft echter verklaard dat voorafgaand aan het op 24 april 2020 geplande hoorgesprek een afspraak voor een inpandige opname van de onroerende zaak en het daarnaast gelegen winkelpand gepland stond. In verband met de opgelegde coronamaatregelen konden zowel de inpandige opname van beide objecten als het daarna geplande hoorgesprek op die datum geen doorgang vinden. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen de gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar blijkt dat de inpandige opname van de winkel uiteindelijk op 31 augustus 2020 heeft plaatsgevonden, waarna het hoorgesprek betreffende de winkel en de onroerende zaak op 1 september 2020 heeft plaatsgevonden. Een inpandige opname van de onroerende zaak kon op 31 augustus 2020 niet plaatsvinden in verband met de op dat moment geldende coronamaatregelen. Omdat het hoorgesprek één dag na de inpandige opname van de winkel heeft plaatsgevonden, acht het Hof aannemelijk dat de inpandige opname van de onroerende zaak ook in april voorafgaand aan het hoorgesprek stond gepland.
        
      
      
        5.9.3.
        Het voorgaande is aanleiding om het onder 5.8.2 genoemde arrest van de Hoge Raad naar analogie toe te passen en de redelijke termijn met vier maanden en een week te verlengen. Hoewel partijen in de periode tussen 17 maart 2020 en 10 mei 2020 niet waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting, vormt de uitbraak van het coronavirus in onderhavige zaak een bijzondere omstandigheid, omdat in deze periode een inpandige opname van de onroerende zaak gepland stond en deze opname en het daaropvolgende hoorgesprek in verband met het corona virus moesten worden uitgesteld. De redelijke termijn is daarom in de bezwaar- en beroepsfase niet overschreden.
        
      
    
    
      5.10.
      Het hogerberoepschrift is ontvangen op 7 juni 2022. Aangezien deze uitspraak binnen twee jaar na binnenkomst van het hoger beroepschrift wordt gedaan, is in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.11.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten noch voor vergoeding van de kosten van de door belanghebbende overgelegde deskundigenrapporten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 11 juli 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.