ECLI:NL:RBDHA:2023:14376, Rechtbank Den Haag, 20-09-2023, 10549884 \ RL EXPL 23-9383
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht, campuscontract. De wet vereist niet dat een verhuurder bij het sluiten van een campuscontract controleert of de huurder wel echt student is. Als een verhuurder echter weet of moet vermoeden dat iemand niet studeert en dat ook niet van plan is, kan het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn om diegene toch een campuscontract aan te bieden en later de huur op te zeggen omdat de huurder niet (meer) studeert.

RECHTBANK


DEN HAAG





Civiel recht


Kantonrechter





Zittingsplaats Den Haag





CvH/b/c


Zaaknummer: 10549884 \ RL EXPL 23-9383






Vonnis van 20 september 2023






in de zaak van






STICHTING VOLKSHUISVESTING UTRECHT

,


te Nieuwegein,


eisende partij,


hierna te noemen: SVU,


gemachtigde: mr. S. Eernstman,





tegen






[gedaagde01]

,


te [plaats01] ,


gedaagde partij,


hierna te noemen: [gedaagde01] ,


procederend in persoon.








1

Waar gaat de zaak over?




1.1.


[gedaagde01] huurt sinds juli 2016 een zelfstandige studio in een studentencomplex van SVU. De huurovereenkomst is een ‘campuscontract’, waarin staat dat de woning bestemd is voor studenten en dat als [gedaagde01] op enig moment geen student meer is, SVU de huur mag opzeggen.






1.2.


In 2022 vroeg SVU aan [gedaagde01] een bewijs van inschrijving aan de universiteit of hogeschool. Toen [gedaagde01] zei hij geen student was, zegde SVU de huur op.





1.3.


Na de opzegging vroeg [gedaagde01] aan SVU of hij langer in de woning mocht blijven. SVU stuurde hem een beëindigingsovereenkomst waarin staat dat de huurovereenkomst per 7 juni 2023 eindigt. De beëindigingsovereenkomst is niet getekend.





1.4.


SVU heeft haar standpunt opgeschreven in de dagvaarding van 2 juni 2023. [gedaagde01] heeft zijn standpunt opgeschreven in een e-mail van 13 juni 2023. Daarna heeft de kantonrechter op 24 augustus 2023 de zaak met partijen besproken.




1.5.


In deze procedure wil SVU dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 7 juni 2023 is geëindigd omdat partijen dat hebben afgesproken. Als de kantonrechter die vordering afwijst, wil SVU dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt omdat [gedaagde01] geen student is. Ook wil SVU dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde01] de woning moet verlaten. [gedaagde01] is het daar niet mee eens, omdat SVU volgens hem altijd al wist dat hij niet studeerde en omdat er meerdere niet-studenten in het complex wonen. Daarom wil hij dat de kantonrechter de vorderingen van SVU afwijst. Daarnaast heeft hij op zitting gevraagd om een verhuiskostenvergoeding, als hij de woning moet verlaten.







2

Wat vindt de kantonrechter?




2.1.


De kantonrechter moet de volgende vragen beantwoorden:




1. Hebben SVU en [gedaagde01] afgesproken dat de huurovereenkomst op 7 juni 2023 eindigde?


2. Mag SVU de huurovereenkomst opzeggen, omdat [gedaagde01] geen student is?






SVU en [gedaagde01] hebben niet afgesproken dat de huurovereenkomst op 7 juni 2023 eindigde







2.2.


Volgens SVU spraken zij en [gedaagde01] in een mondeling gesprek af dat [gedaagde01] twee maanden langer mocht blijven, dus tot 7 juni 2023. Dit zou blijken uit het feit dat ze daarna de beëindigingsovereenkomst aan [gedaagde01] stuurden. De beëindigingsovereenkomst is alleen niet getekend. Hieruit blijkt dus niet dat afspraken zijn gemaakt. [gedaagde01] zegt bovendien dat hij om zes maanden verlenging vroeg, die SVU hem niet wilde geven. Dat is iets heel anders dan de twee maanden verlenging die volgens SVU is afgesproken en in de beëindigingsovereenkomst staat. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst op 7 juni 2023 eindigde. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd wordt daarom afgewezen.





SVU mocht de huurovereenkomst niet opzeggen







2.3.


SVU en [gedaagde01] hebben een campuscontract gesloten. Volgens de wet mag SVU de huurovereenkomst dan opzeggen als blijkt dat [gedaagde01] niet studeert.





2.4.


De wet vereist niet dat een verhuurder bij het sluiten van een campuscontract controleert of de huurder wel echt student is. Dat is ook niet wenselijk, omdat campuscontracten ook worden afgesloten met huurders die nog niet bij een universiteit of hogeschool ingeschreven staan, maar wel van plan zijn om te gaan studeren. Als een verhuurder echter weet of moet vermoeden dat iemand niet studeert en dat ook niet van plan is, kan het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn om diegene toch een campuscontract aan te bieden en later de huur op te zeggen omdat de huurder niet (meer) studeert. Anders zou het een eenvoudige manier zijn voor kwaadwillende verhuurders om bij wanhopige huurders de wettelijke huurbescherming te omzeilen.





2.5.


In deze zaak sloot SVU een campuscontract met [gedaagde01] , die op dat moment 50 jaar oud was. [gedaagde01] wist dat hij een contract tekende waarin stond dat hij moest studeren, maar tekende toch omdat hij wanhopig op zoek was naar een woning. Hij moest bij zijn inschrijving op de website van SVU ook aanvinken dat hij student was. Daar tegenover vroeg de makelaar van SVU voor het sluiten van de huurovereenkomst om salarisstroken, bankafschriften en een werkgeversverklaring. [gedaagde01] heeft hierop gereageerd door te zeggen dat hij op dat moment financieel dakloos was.





2.6.


Vanwege de leeftijd van [gedaagde01] en zijn reactie aan de makelaar moest het voor SVU duidelijk zijn dat [gedaagde01] niet studeerde en dat ook niet van plan was. Daarvoor maakt het niet uit dat [gedaagde01] bij zijn inschrijving op de website en in de huurovereenkomst verklaarde dat hij student was. Toch heeft SVU hem een campuscontract aangeboden. In deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huur op te zeggen omdat [gedaagde01] niet studeert. Daarom is de opzegging niet geldig en mag [gedaagde01] in de woning blijven wonen.





Proceskosten







2.7.


Omdat SVU ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagde01] betalen. [gedaagde01] heeft geen advocaat of gemachtigde. Daarom moet SVU aan [gedaagde01] het standaard bedrag van € 50,00 aan reis- en verblijfkosten betalen.







3

De beslissing




De kantonrechter:





3.1.


wijst de vorderingen van SVU af;





3.2.


veroordeelt SVU om aan [gedaagde01] de proceskosten van € 50,00 te betalen.




Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Hees en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.






De huurovereenkomst voldoet aan de wettelijke vereisten van artikel 7:274d van het Burgerlijk Wetboek.