ECLI:NL:RBAMS:2023:6153, Rechtbank Amsterdam, 26-09-2023, 10483911 CV EXPL 23-6203
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Onderhoud tuin en opslag van troep. Huurder moet binnen 2 weken de tuin opruimen, anders mag de verhuurder dat op kosten van huurder doen. Al de 3e procedure om die reden. Huurder moet ook de kosten van de procedure betalen. En wordt gewaarschuwd voor evt. toekomstige ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      zaaknummer:  10483911 CV EXPL 23-6203
    
    
    
      
        Vonnis van 19 september 2023 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        STICHTING STADGENOOT
      
      te Amsterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      in persoon.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stadgenoot’ en ‘ [gedaagde] ’
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 april 2023;
      - het proces-verbaal waarin het mondelinge antwoord van [gedaagde] is vastgelegd;
      - de mondelinge behandeling van 31 augustus 2023.
      
    
    
      1.2.
      Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn namens Stadgenoot de heer [naam] , gebiedsbeheerder, en mr. R.G. Matti, verschenen. De heer [gedaagde] is in persoon verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen – mede naar aanleiding van vragen van de kantonrechter – hun standpunten toegelicht. Stadgenoot heeft bij gelegenheid van de  mondelinge behandeling foto’s in het geding gebracht en een kopie aan [gedaagde] overhandigd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    Wat is de kern?
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Stadgenoot aan het [adres] . Stadgenoot vordert in deze procedure – kort gezegd – dat [gedaagde] binnen een week zijn tuin opruimt en onderhoudt, zodanig dat het aan de eisen van Stadgenoot en aan de eerder gemaakte afspraken voldoet, waaronder valt de stalling van een beperkt aantal fietsen en voertuigen in de tuin. Ook vordert Stadgenoot, indien [gedaagde] het niet zelf doet, een machtiging voor de duur van twee jaar om de tuin zelf op te ruimen, op kosten van [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat zijn tuin een ‘rommeltje’ is. De kantonrechter wijst de vorderingen van Stadgenoot toe en veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten.
      
      
        
          Hoe oordeelt de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.2.
      Niet in geschil is dat in de toepasselijke algemene huurvoorwaarden bepalingen staan opgenomen over het onderhouden van de tuin en het stallen van voertuigen in de tuin. Ook staat vast dat [gedaagde] bij vonnis van 24 augustus 2012 was veroordeeld om – kort gezegd - de tuin op te ruimen. Verder hebben partijen een tweede procedure gevoerd over de tuin in 2015, in welk kader partijen bij proces-verbaal van 20 januari 2016 afspraken hebben gemaakt, onder meer over het gebruik en onderhoud van de tuin. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat de tuin duidelijk niet voldoet aan de bepalingen in de algemene huurvoorwaarden en de eerdere uitspraak. Zo bepalen de algemene huurvoorwaarden: “Het is huurder verboden afval, etensresten en/of andere zaken in de (gemeenschappelijke) tuin(en) of op het balkon te deponeren, te stallen of op te slaan. Meer in het bijzonder is het huurder niet toegestaan voertuigen in de tuin te parkeren.” De door Stadgenoot bij dagvaarding overgelegde foto’s, alsook de op zitting in het geding gebrachte foto’s van de tuin op 30 augustus 2023, laten zien dat de tuin vol staat met fietsen, een scooter, een motorfiets en in het bijzonder een aanzienlijke hoeveelheid losse (fietsen)wielen, (auto)banden, allerlei andere (fiets)onderdelen en jerrycans. Dit voldoet ook niet aan de op 20 januari 2016 gemaakte afspraken, op grond waarvan [gedaagde] voertuigen en fietsen moest stallen in het deel van de tuin dat aan beide zijden met schuttinghekken is afgesloten. Dat deel ligt nu vol met banden en wielen. Ook ligt er een grote hoeveelheid grof vuil opgestapeld in een hoek van de tuin. [gedaagde] betwist dit niet, maar voert aan dat de tuin ‘levend’ is, maar geen ‘rotzooi’. Daar is de kantonrechter het dus niet mee eens. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] stelt nog dat de tuinen van buurtbewoners er net zo bij liggen, maar dat Stadgenoot daar niet tegen optreedt, zodat het niet redelijk is dat alleen van hem nakoming wordt gevorderd. Dat is door Ymere betwist en door [gedaagde] niet onderbouwd. Verder doet het niet ter zake dat de zes kinderen en zes kleinkinderen van [gedaagde] bij hem over de vloer komen en hun fietsen nodig hebben of dat [gedaagde] – zoals hij ter zitting verklaarde – zijn tuin ter beschikking stelt voor stalling en reparatie van fietsen en goederen van buurtbewoners. [gedaagde] moet zich aan de huurovereenkomst, de eerdere uitspraak en de eerdere afspraken  houden. Daar is hij al vaak op gewezen. Afspraken moet men nakomen.
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter zal de vorderingen van Stadgenoot toewijzen met dien verstande dat de termijn waarbinnen [gedaagde] de tuin moet opruimen in redelijkheid op twee weken wordt gesteld. Stadgenoot heeft voldoende gemotiveerd dat zij belang heeft bij een machtiging om de tuin zelf op te laten ruimen. Die machtiging zal  voor een periode van twee jaar worden gegeven. Stadgenoot voert immers terecht aan dat eerdere afspraken er de afgelopen jaren niet toe hebben geleid dat de tuin wel netjes onderhouden werd. De inhoud van de vordering is voldoende specifiek, wat ook niet door [gedaagde] is weersproken. Stadgenoot heeft desgevraagd op zitting verklaard de eerder gemaakte afspraken over de toegestane hoeveelheid fietsen en voertuigen in de tuin te respecteren. De kantonrechter vertrouwt erop dat Stadgenoot haar toezeggingen zal nakomen.
      
      
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
        
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Stadgenoot als volgt begroot:
      
      
      
      
        	explootkosten:		€ 129,85
        	griffierecht:		€ 128,00
        	salaris gemachtigde:	€ 160,00  (2 punten ter waarde van € 80,-)Totaal:			€ 417,85
      
      
    
    
      2.7.
      Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. 
      
      
        
          Ten overvloede
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter geeft [gedaagde] nog het volgende mee. Dit is inmiddels de derde procedure die wordt gevoerd over het opgeruimd houden van de tuin. Ter zitting kon [gedaagde] niet uitleggen waarom hij zich niet aan de eerdere uitspraak en de gemaakte afspraken heeft gehouden. Nu oordeelt de kantonrechter dat de manier waarop [gedaagde] zijn tuin onderhoud niet voldoet aan de eerder gemaakte afspraken en aan de voorwaarden in de huurovereenkomst. [gedaagde] moet er rekening mee houden dat Stadgenoot er in de toekomst voor kan kiezen om een procedure te starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de woning te laten ontruimen. Als [gedaagde] zich niet houdt aan dit vonnis kan dat dus vergaande gevolgen hebben. Niet alleen zullen de kosten hoog oplopen als Stadgenoot de tuin moet (laten) opruimen, maar ook bestaat er in de toekomst de kans op verlies van de woning. De kantonrechter vertrouwt erop dat het allemaal niet zo ver hoeft te komen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van het vonnis de tuin in goede staat te brengen door het verwijderen van de partytent, het verwijderen van alle fietsenwielen, fietsenbanden, autovelgen, autobanden, jerrycans en overige losse fiets- en auto-onderdelen, het verwijderen van al het (overige) (grof)vuil, het verwijderen van de fietsen uit de tuin, waarbij slechts drie fietsen mogen blijven staan achter het schuttinghek, het verwijderen van de motorvoertuigen uit de tuin waarbij slechts twee motorvoertuigen mogen blijven staan voor zover die daadwerkelijk gebruikt worden en door het verrichten van alle werkzaamheden welke nodig zijn om de tuin in overeenstemming te brengen met de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen, waardoor de tuin de uitstraling heeft van verzorgde siertuin en tezamen met de overige aanhorigheden een onderhouden indruk maakt, met machtiging van Stadgenoot om, indien [gedaagde] met de bevolen werkzaamheden in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, en veroordeelt daarbij [gedaagde] voor de duur van de werkzaamheden aan Stadgenoot de toegang tot de bij het gehuurde behorende tuin te verschaffen en de werkzaamheden te gedogen;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat de machtiging onder 3.1. geldt voor de duur van twee jaar na datum van dit vonnis, voor zover [gedaagde] — na daartoe bij deurwaardersexploot te zijn gesommeerd — in gebreke blijft met de onder 3.1. genoemde werkzaamheden;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Stadgenoot te betalen alle nader te bepalen kosten voor de onder 3.1. genoemde werkzaamheden, één en ander op vertoon van een factuur;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot begroot op             € 417,85 een en ander voor zover van toepassing incl. btw; 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 19,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing incl. btw;  
      
    
    
      3.6.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023.