ECLI:NL:RBROT:2023:8935, Rechtbank Rotterdam, 22-09-2023, 10409010 CV EXPL 23-8325
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur van woonruimte. Buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst vanwege dwaling? Tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt? Geen van beide. Eisen verhuurder afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10409010 CV EXPL 23-8325
    
    
    
      datum uitspraak: 22 september 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woonstichting De Zes Kernen,
      vestigingsplaats: Abbenbroek,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘De Zes Kernen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 13 maart 2023 met bijlagen 1 t/m 13;
        
        
          het antwoord met bijlagen 1 t/m 7;
        
        
          de akte eisvermeerdering van De Zes Kernen met bijlagen 14 t/m 16;
        
        
          de mail van 23 augustus 2023 van de kant van De Zes Kernen met bijlage 17.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met:
      
        
          
            [naam 1] (woonconsulent) en [naam 2] (directeur) van De Zes Kernen en mr. Van de Weteringe Buys-Kroon;
        
        
          
            [gedaagde] en mr. Rhijnsburger. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over het huurcontract voor de eengezinswoning aan de [adres]. De Zes Kernen verhuurt de woning sinds 16 november 2021 aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft de woning voor haar en haar twee jonge kinderen gekregen met voorrang op andere woningzoekenden, omdat zij een urgentieverklaring ‘woonlasten’ heeft gekregen van de gemeente.
      
      
        
          Wat wil de verhuurder?
      
    
    
      2.2.
      De Zes Kernen eist dat voor recht wordt verklaard dat het huurcontract door de verhuurder is vernietigd met de brief van 14 augustus 2023 en dat [gedaagde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten. De juridische grondslag voor de vernietiging van het huurcontract is dwaling: De Zes Kernen is van mening dat [gedaagde] de woning niet zou hebben gekregen, omdat de gemeente de urgentieverklaring niet had gegeven als de gemeente wist dat de twee kinderen van [gedaagde] niet zouden verhuizen naar de woning. [gedaagde] is daar volgens de Zes Kernen niet eerlijk over geweest. Zonder urgentieverklaring had De Zes Kernen de woning niet aan [gedaagde] aangeboden en geen huurcontract gesloten. 
      
    
    
      2.3.
      Als de rechter van oordeel is dat het huurcontract niet is vernietigd, dan eist De Zes Kernen dat het huurcontract wordt ontbonden vanwege tekortkomingen van [gedaagde] en dat ze wordt veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten. Volgens De Zes Kernen heeft [gedaagde] sinds de start van het huurcontract niet haar hoofdverblijf in de woning en heeft ze de woning laten gebruiken door een ander. Dat is in strijd met de voorwaarden van het huurcontract. De Zes Kernen vindt het extra kwalijk dat [gedaagde] dit heeft gedaan, terwijl ze de woning heeft gekregen met een urgentieverklaring. 
      
      
        
          Wat wil de huurder?
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] wil dat de eisen worden afgewezen. Ze licht toe dat ze in een ingewikkelde privésituatie met haar ex-partner zat, de relatie had beëindigd en van plan was om met haar kinderen te verhuizen. Volgens [gedaagde] heeft ze daarna door een onverwachte gebeurtenis in het belang van haar kinderen de keuze gemaakt om niet meteen met hen te verhuizen naar [adres]. In de tussentijd heeft ze een bekende af en toe in de woning laten slapen. Inmiddels woont [gedaagde] er wel met haar kinderen. De oudste gaat in de buurt naar school en is daar geaard. [gedaagde] vindt het in het belang van het welzijn van de kinderen dat ze in de woning kunnen blijven wonen. Ze heeft niet de financiële middelen om te verhuizen.
      
      
        
          Wat is het oordeel van de rechter?
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] mag in de woning blijven wonen. De Zes Kernen kon het huurcontract niet vernietigen, omdat daar geen juridische grondslag voor is. De kantonrechter ontbindt het huurcontract ook niet. [gedaagde] is wel tekortgeschoten in het nakomen van het huurcontract door vanaf de start van het huurcontract ongeveer een jaar geen hoofdverblijf te hebben in de woning en de woning een tijd te laten gebruiken door een ander, maar die tekortkomingen rechtvaardigen in de huidige omstandigheden van [gedaagde] niet het ontbinden van het huurcontract en de gevolgen ervan. Het oordeel wordt hierna toegelicht.
      
      
        
          Het huurcontract is niet vernietigd door de verhuurder
        
      
      
        2.5.1.
        Het huurcontract is niet vernietigd met de brief van 14 augustus 2023, omdat de juridische grondslag ontbreekt. Het beroep van De Zes Kernen op dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW) slaagt namelijk niet. Zelfs als het zo zou zijn dat [gedaagde] op het moment van het aanvragen van urgentie een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven zodat de urgentieverklaring niet had mogen worden afgegeven door de gemeente, zoals De Zes Kernen stelt, dan nog volgt hieruit niet dat het huurcontract tussen De Zes Kernen en [gedaagde] ook gesloten is onder invloed van dwaling. Het is immers een feit dat de gemeente in mei 2021 een urgentieverklaring heeft gegeven. Vervolgens is op basis daarvan een eengezinswoning aangeboden aan [gedaagde] en is het huurcontract gesloten. De urgentieverklaring is ook nooit ingetrokken door de gemeente. 
        
      
      
        2.5.2.
        Overigens heeft [gedaagde] geen verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Uit de toelichting van [gedaagde] – die niet is betwist door De Zes Kernen – komt namelijk naar voren dat ze een aantal weken na het ingaan van het huurcontract ervoor heeft gekozen om de kinderen nog niet te laten verhuizen naar de woning aan [adres]. Die keuze is ingegeven doordat haar ex-partner ongeveer twee weken ná de start van het huurcontract plotseling weer in haar leven en het leven van haar kinderen kwam. [gedaagde] en de kinderen woonden op dat moment nog in de woning van haar ex-partner. De terugkeer van haar ex-partner heeft tot een andere en ingewikkelde situatie geleid en ze heeft er toen voor gekozen om de kinderen vanwege die situatie en in het belang van hun welzijn nog een tijd te laten wonen bij hun vader, haar ex-partner. Aan De Zes Kernen kan wel worden toegegeven dat [gedaagde] er goed aan had gedaan om die andere keuze te melden, maar dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, betekent niet dat ze eerder een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven. 
        
        
          
            De kantonrechter ontbindt het huurcontract niet
          
        
      
      
        2.5.3.
        
          [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van de verplichtingen die zij als huurder heeft. Op basis van het huurcontract en de voorwaarden moet ze de woning tijdens de huurtijd als hoofdverblijf hebben en mag ze de woning niet laten gebruiken door iemand die niet tot haar huishouden behoort. Ze heeft toegegeven dat ze zich niet aan die regels heeft gehouden. Tot eind 2022 verbleef ze overdag bij haar kinderen in de woning van haar ex-partner en sliep ze daar ook meerdere keren per week als haar ex-partner ‘s nachts moest werken. [gedaagde] had haar hoofdverblijf dus niet in de woning aan [adres]. Verder staat vast dat ze in 2022 een bekende van haar de woning een tijd heeft laten gebruiken. 
        
      
      
        2.5.4.
        De kantonrechter ontbindt het huurcontract niet, omdat de tekortkomingen het ontbinden van het huurcontract met alle gevolgen niet rechtvaardigen. Bij dat oordeel weegt de kantonrechter alle omstandigheden mee. Een van die omstandigheden is dat het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning in 2022 zijn oorsprong vindt in een plotseling veranderde privésituatie van [gedaagde]. Ze erkent dat ze verkeerde keuzes heeft gemaakt toen ze zich in die ingewikkelde privésituatie bevond. De tekortkomingen kunnen – zoals De Zes Kernen terecht stelt – niet ongedaan worden gemaakt, maar het feit dat [gedaagde] vanaf eind 2022 wel in de woning woont met de twee kinderen ‘verzacht’ de tekortkomingen wel. Het is niet zo dat de woning nog steeds ongebruikt wordt onttrokken aan de woningmarkt. Verder wordt meegewogen dat twee jonge kinderen (allebei onder de twaalf jaar) in de woning wonen, die vanwege de ingewikkelde privésituatie van hun ouders al veel te verduren hebben gehad. [gedaagde] heeft onbetwist naar voren gebracht dat haar oudste kind in de buurt van de woning naar school gaat, dat ze daar inmiddels is geaard en dat het voor haar welzijn belangrijk is dat ze daar kan blijven. Het is volgens [gedaagde] sowieso voor allebei de kinderen belangrijk om in hun vertrouwde en veilige omgeving te blijven. De kans dat het [gedaagde] en de kinderen aan een onderdak zal komen te ontbreken als de eis van De Zes Kernen wordt toegewezen is groot, omdat [gedaagde] een uitkering heeft en daarom niet de financiële middelen heeft om te verhuizen naar een andere woning, zeker niet in de huidige krappe woningmarkt. De Zes Kernen heeft meegedeeld geen enkele voorziening te zullen treffen, omdat dat naar haar mening de verantwoordelijkheid is van de ouder(s). Dat na het ontbinden van het huurcontract géén noodtoestand zal ontstaan is dan ook niet gebleken. In deze omstandigheden wegen de belangen van [gedaagde] en de kinderen bij het behouden van de woning zwaarder dan het belang van De Zes Kernen bij het ontbinden van het huurcontract en het kunnen verhuren van de woning aan een ander die niet tekort is geschoten in het nakomen van zijn huurdersverplichtingen.
        
        
          
            De verhuurder moet de proceskosten betalen
          
        
      
      
        2.5.5.
        
          De Zes Kernen moet de proceskosten betalen, omdat ze ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,00). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet De Zes Kernen een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (Hoge Raad 10 juni 2022 met kenmerk ECLI:NL:HR:2022:853). 
          
            3.	De beslissing
          
          De kantonrechter:
        
        
      
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt De Zes Kernen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag worden vastgesteld op € 792,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad 28 september 2018 met kenmerk ECLI:NL:HR:2018:1810.