ECLI:NL:GHDHA:2023:1939, Gerechtshof Den Haag, 30-08-2023, BK-22/00705
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade is gelet op de handelwijze van de gemachtigde terecht afgewezen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00705
    
    
    
    Uitspraak van 30 augustus 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 juni 2022, nummer SGR 21/1859.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 803.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Noordwijk.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en op 7 juni 2023 heeft hij een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 20 juni 2023 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 juli 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak die bestaat uit de volgende onderdelen:
      - een restaurantgedeelte, bouwjaar 1923, met een bruto vloeroppervlakte van 371 m²;
      - een restaurantgedeelte, bouwjaar 2010, met een bruto vloeroppervlakte van 105 m²;
      - een dagkeuken/pantry, bouwjaar 1923, met een bruto vloeroppervlakte van 59 m²;
      - een opslagruimte, bouwjaar 1923, met een bruto vloeroppervlakte van 55 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 20 april 2022 door [A] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 803.000. 
      
    
    
      2.3.
      Het Waarderapport bevat een bijlage, Waardeopbouw, waarin een huur- en een verkooptransactie van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 2] en [adres 3] , beide te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De Waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouwjr
                
              
              
                
                  Onderdelen
                
              
              
                
                  Opp
                
              
              
                
                  Gerealiseerde huur/
                
                
                  koop
                
              
              
                
                  Ing. Dat.
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Fact.
                
              
              
                
                  Loc.
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
                
                
              
              
                1923
              
              
                Restaurant
              
              
                371 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 138,13 pm²
              
              
                10,1
              
              
                C
              
            
            
              
                Restaurant
              
              
                105 m²
              
              
                € 172,37 pm²
              
            
            
              
                Keuken
              
              
                59 m²
              
              
                € 118,06 pm²
              
            
            
              
                Opslag/
                magazijn
              
              
                55 m²
              
              
                € 59,03 pm²
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingen:
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                1918
              
              
                Restaurant
              
              
                84 m²
              
              
                € 36.000,-
              
              
                1-4-2019
              
              
                € 258,45 pm²
              
              
                11,2
              
              
                A1
              
            
            
              
                Keuken
              
              
                55 m²
              
              
                € 258,45 pm²
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                1925
              
              
                Restaurant
              
              
                120 m²
              
              
                € 475.000
              
              
                21-08-2018
              
              
                € 268,75 pm²
              
              
                10,4
              
              
                B2
              
            
            
              
                Keuken
              
              
                50 m²
              
              
                € 200,- pm²
              
            
            
              
                Opslag/
                magazijn 1e verd.
              
              
                55 m²
              
              
                € 84,- pm²
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van het object [adres 3] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 10,4. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “Wettelijk kader5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
      
        
        Waarde [adres 1]
        6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het restaurant met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde afmetingen en overige objectkenmerken zijn evenmin in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor.
    
    
    7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor voor het restaurant een waarderapport en een matrix overgelegd waarin het restaurant wordt vergeleken met restaurants gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              
            
            
              
                Vergelijkingsobjecten
              
            
          
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                
                  [adres 1]
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
            
          
          
            
              Oppervlakte
              Restaurant (1923)
              Restaurant (2010)
              Keuken
              Opslag
            
            
              371 m²
              105 m²
              59 m²
              55 m²
            
            
              84 m²
              55 m²
            
            
              120 m²
              50 m²
              55 m²
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1923
            
            
              1918
            
            
              1925
            
          
          
            
              VLOK: Kwaliteit
              Onderhoud
              Uitstraling
              Doelmatigheid
              Voorzieningen
            
            
              4
              3
              3
              3
              4
            
            
              3
              3
              2
              3
              2
            
            
              2
              2
              3
              3
              3
            
          
          
            
              Ligging
            
            
              C
            
            
              A1
            
            
              B2
            
          
          
            
              Gerealiseerde huurprijs
            
            
              
            
            
              € 36.000
            
            
              
            
          
          
            
              Gerealiseerde koopprijs
            
            
              
            
            
              
            
            
              € 475.000
            
          
          
            
              Ingangsdatum
            
            
              
            
            
              1-4-2019
            
            
              21-8-2018
            
          
          
            
              Kapitalisatiefactor
            
            
              10,1
            
            
              11,2
            
            
              10,4
            
          
          
            
              Huurwaarde
              Restaurant
              Restaurant (2010)
              Keuken
              Opslag
            
            
              
              € 138,13/m²
              € 172,37/m²
              € 118,06/m²
              € 59,03/m²
            
            
              
              € 258,45/m²
              
              € 258,45/m²
            
            
              
              € 268,75/m²
              
              € 200,00/m²
              € 84,00/m²
            
          
          
            
              WOZ-waarde
            
            
              € 803.000
            
            
              € 402.000
            
            
              € 487.000
            
          
        
      
    
    
    
      Uit de matrix volgt dat de door verweerder gehanteerde huurwaarden voor het restaurant allemaal ruimschoots onder (de bandbreedte van) de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten liggen. Verweerder heeft in dat verband ter zitting toegelicht dat er van vergelijkingsobjecten op een C-locatie nauwelijks geschikte transacties beschikbaar zijn en dat hij voor de bepaling van de huurwaarde van het restaurant daarom is uitgegaan van een huurwaarde voor een B2-locatie en die vervolgens neerwaarts heeft gecorrigeerd. Met de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
    8. Voor het restaurant heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,1 toegepast. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de kapitalisatiefactor afhankelijk is van de ligging van een onroerende zaak en dat bij een A-locatie met een hogere kapitalisatiefactor wordt gerekend dan wanneer het object op een B-locatie is gelegen. Nu er weinig transacties zijn voor onroerende zaken op een C-locatie heeft verweerder de kapitalisatiefactor berekend door uit te gaan van een vergelijkingsobject op een B2-locatie ( [adres 3] ) en deze neerwaarts te corrigeren door middel van de bottom-up methode. De voor het restaurant gehanteerde kapitalisatiefactor is aldus ook lager vastgesteld dan de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten (10,4 voor [adres 3] (B2-locatie) respectievelijk 11,2 voor [adres 2] (A1-locatie)). Daarnaast heeft verweerder in de bezwaarfase ook een berekening verstrekt van de bruto kapitalisatiefactor voor [adres 3] waaruit onder andere volgt dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Met de overgelegde stukken en hetgeen verweerder overigens ter zitting heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de huurwaarde, conform het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021[1], gehalveerd dient te worden vanwege de coronacrisis. Eiseres heeft verder aangevoerd dat het leegstandsrisico moet worden verhoogd naar 40% tot 50%, aangezien verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was echter in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Daarnaast geldt dat deze omstandigheden niet door verweerder waren te voorzien bij het bepalen van de waarde.
    
    10. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering, het rompslompforfait en de waardehausse van de afgelopen jaren. Eiseres heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan.
    
    11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het restaurant alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Vergoeding voor immateriële schade
      
    
    13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 26 maart 2020. Bij uitspraak van heden (21 juni 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken.
    
    14. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.
    
    15. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022.
    
    16. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.”
    
    17. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 4 maanden. Van enige overschrijding van de redelijke termijn is dan geen sprake. De rechtbank zal het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade dan ook afwijzen.
    
    18. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van gemachtigde Bartels gegeven de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat gemachtigde Bartels geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 4 maanden.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf 
      
    
    
    
      5.1.1.
      Bij de beoordeling van het geschil dient vooropgesteld te worden dat aan het begin van de mondelinge behandeling aan de gemachtigde is gevraagd welke gronden concreet tegen de uitspraak van de Rechtbank worden aangevoerd, en dat aan hem is meegedeeld dat hetgeen voor het overige in de gedingstukken is aangevoerd niet in de beoordeling wordt betrokken. De gemachtigde pleegt (hoger)beroepschriften en nadere stukken (zogenoemde pinpointbrieven) in te dienen waarin slechts algemeen geformuleerde gronden zijn opgenomen, die veelal toepassing missen in de betreffende zaak of zaken. 
      
    
    
      5.1.2.
      
        Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil betrekking heeft op:
        (i) de waarde van de onroerende zaak;
        (ii) de vraag of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
      
        5.5.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een Waarderapport, een Waardeopbouw en een Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende het object [adres 3] overgelegd. 
        
      
      
        5.5.2.
        In de Waardeopbouw is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de huur van de vergelijkingsobjecten. De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 51.246,23 (restaurant oude gedeelte) + € 18.098,85 (restaurant nieuwe gedeelte) + € 6.965,54 (keuken) + € 3.246,65 (Opslag/magazijn), oftewel € 79.557,27.
        
      
      
        5.5.3.
        Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar een Bruto Kapitalisatiefactor berekening overgelegd van het object [adres 3] . Uit die berekening en hetgeen de Heffingsambtenaar daarover ter zitting heeft verklaard volgt dat de bruto kapitalisatiefactor als volgt is berekend. Uitgangspunt is de bruto jaarhuurwaarde van het object [adres 3] , die met behulp van gegevens van het WOZ Data Center is gesteld op € 46.900. Op de bruto jaarhuurwaarde is, eveneens op basis van gegevens van het WOZ Data Center, € 17.118 aan exploitatiekosten (onderhoudskosten (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,4%), beheerkosten (2,5%) en leegstandrisico (15%)) in mindering gebracht, resulterend in een netto jaarhuurwaarde  van € 29.782. Dit bedrag representeert het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op een investering in het object [adres 3] zou willen realiseren. Uitgedrukt in een percentage is het nettorendement de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een risico-opslag – in dit geval 5,38 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in [adres 3] is aldus vastgesteld op, afgerond, 5,76 %, en correspondeert met een netto kapitalisatiefactor van 100/5,76  = 17,35. Door de netto jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met de netto kapitalisatiefactor krijgt men de waarde van [adres 3] inclusief kosten koper. Na correctie voor kosten koper resulteert een waarde van € 487.470. Deze waarde is nagenoeg gelijk aan de waarde waarvoor [adres 3] op 21 augustus 2018 is verkocht, geïndexeerd naar de waardepeildatum. Door deze waarde te delen op de bruto jaarhuurwaarde wordt de bruto kapitalisatiefactor gevonden, in dit geval (afgerond) 10,4.     
        
      
      
        5.5.4.
        De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de onroerende zaak op een C-locatie ligt terwijl de [adres 2] en de [adres 3] zijn gelegen op een A1-locatie respectievelijk een B2-locatie. Omdat, zoals de Heffingsambtenaar heeft toegelicht, weinig transacties beschikbaar zijn van onroerende zaken op een C-locatie heeft hij de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak berekend door uit te gaan van de kapitalisatiefactor van het object [adres 3] , B2-locatie, en deze neerwaarts te corrigeren. Deze neerwaartse correctie is gebaseerd op een analyse van marktgegevens, aldus de Heffingsambtenaar. Zodoende heeft de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak vastgesteld op 10,1.
        
      
      
        5.5.5.
        Met het Waarderapport, de Waardeopbouw, de Bruto Kapitalisatie berekening en zijn toelichting ter zitting heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum tenminste € 79.557 x 10,1 oftewel (afgerond) € 803.000 bedraagt.  
        
      
    
    
      5.6.
      Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt dat zij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting in dit verband aangevoerd dat zij erop heeft gewezen dat een berekening volgens de bottom-up-methode van het vergelijkingsobject [adres 2] ontbreekt. Voorts heeft belanghebbende verzocht om een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage. Gelet op hetgeen onder 5.4 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het in de Bruto Kapitalisatiefactor berekening gehanteerde leegstandstandsrisicopercentage moet worden berekend over een periode van 10 jaar, te weten van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2029. In die periode is gedurende drie jaar sprake geweest van flinke leegstand als gevolg van corona, aldus belanghebbende. Voor zover belanghebbende hiermee stelt dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld omdat rekening is gehouden met een te laag leegstandstandsrisicopercentage faalt deze stelling. Belanghebbende heeft immers niet concreet gemaakt welk leegstandstandsrisicopercentage volgens haar gehanteerd moet worden. Zij heeft haar stelling dan ook onvoldoende onderbouwd. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden aangevoerd die reden zouden kunnen zijn om te oordelen dat een kapitalisatiefactor van 10,1 te hoog is.
      
    
    
      5.9.
      De stelling van belanghebbende dat een korting moet worden toegepast op de waarde vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, volgt het Hof evenmin. Aangezien de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat alleen al om die reden geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige kalenderjaar.  
      
    
    
      5.10.
      Voor zover belanghebbende stelt dat de huurwaarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld, kan het Hof haar ook niet volgen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat hij bij het bepalen van de huurwaarde is uitgegaan van de vergelijkingsobjecten en aan de hand van een marktanalyse een neerwaartse correctie heeft aangebracht op de huurwaarde van de onroerende zaak in verband met de locatie. Verder heeft hij toegelicht dat hij bij het bepalen van de huurwaarde rekening heeft gehouden met de verschillen in oppervlakte en aantal verdiepingen. Belanghebbende heeft daartegenover geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een verdere verlaging van huurwaarde rechtvaardigen. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.11.
      Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      5.12.
      Het bezwaarschrift is op 26 maart 2020 door de Heffingsambtenaar ontvangen. Hij heeft uitspraak gedaan op 27 januari 2021. Het beroepschrift is op 10 maart 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 21 juni 2022 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (afgerond) drie maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met drie maanden overschreden
      
    
    
      5.13
      De Rechtbank heeft de juist berekende overschrijding van de redelijke termijn van drie maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze (bijzondere) omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. De Rechtbank heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom afgewezen. De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 14 tot en met 18, op goede gronden een juiste beslissing genomen. 
      
    
    
      5.14
      In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Gelet op de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van de vertraging is en de gemachtigde die vertraging had kunnen voorkomen, niet in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan bij belanghebbende over het uitblijven van de uitspraak.
      
    
    
      5.15.
      Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade af.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.16.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, C.G.M. van Rijnberk en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Van Rijnberk.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.