ECLI:NL:GHSHE:2023:3093, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-09-2023, 200.325.141_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Reeds geëindigde huurovereenkomst woonruimte. Enkele geldvorderingen over en weer van huurder en verhuurder.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.325.141/01
    
    
    
      
        arrest van 26 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      hierna aan te duiden als [appellant] ,
      advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns te Heerlen ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 2 februari 2023 ingeleide hoger beroep van het verzetvonnis van 2 november 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als opposant (tevens oorspronkelijk gedaagde) in conventie en eiser in reconventie, en [geïntimeerde] als geopposeerde (tevens oorspronkelijk eiseres) in conventie en verweerster in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 9661543 / CV EXPL 22-524)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. Dat vonnis is gewezen in een verzetprocedure. Aan die procedure is een verstekprocedure voorafgegaan waarin de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 9532137 / CV EXPL 21-5234 vonnis heeft gewezen op 24 november 2021.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het beroepen vonnis);
      
      
        het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
      
      
        de memorie van grieven met producties 1 tot en met 7.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vaststaande feiten en de kern van het geschil
      
    
    
    
      3.1.1.
      Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om enkele geldvorderingen die een huurder en een verhuurder van woonruimte over en weer hebben ingesteld uit hoofde van een reeds geëindigde huurovereenkomst.
      
    
    
      3.1.2.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      - a.   Op 15 januari 2021 heeft [appellant] een woning te huur aangeboden op Marktplaats. Volgens de advertentie zou het gaan om een volledig gerenoveerde hoekwoning met een woonoppervlak van 200 m2 en een tuin in het centrum van [plaats 1] . In de advertentie staat onder meer het volgende:
      
        
          “Huur 100 euro
        
        
          Met huursubsidie betaal je 650 euro huur voor volledige huis
        
        
          (…)
        
        
          Vanaf 17 februari 2021
        
        
          Borg 2000 euro
        
        
          (…)
        
        
          Wij zijn geen tussen personen voor verhuurders. Hierdoor zijn er ook geen andere kosten verschuldigd zoals tussenpersoon kosten.” 
        
      
      - b.   [geïntimeerde] was medio februari 2021 met spoed op zoek naar een huurwoning vanwege het eindigen van haar relatie. Zij had haar ex-partner recent verlaten. Zij heeft daarom contact opgenomen met [appellant] om een bezichtiging te plannen. [geïntimeerde] en [appellant] hebben afgesproken dat de bezichtiging zou plaatsvinden op 22 februari om 20:30 uur. Op de daaraan voorafgaande dag, 21 februari 2021, hebben [geïntimeerde] en [appellant] via WhatsApp onder meer de volgende berichten uitgewisseld:
      
        “(…)
      
      
        
          
            
              [geïntimeerde] : Als u wilt kan ik nu de 2 maanden borg voldoen. Dan betaal ik morgen de maand huur. Ik heb een plafond op mijn rekening als veiligheid dus ik kan het totaalbedrag niet in 1 keer overboeken. Als u akkoord gaat maak ik het naar u over. Ik accepteer de woning onvoorwaardelijk en ongezien. Ik ga akkoord met de foto's op marktplaats bij de advertentie.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            
              [appellant] : Dit is nu 100 procent tot u huurt he? Ik ga nu iedereen afbellen Dan is er geen weg terug
          
        
        
          
            
              [geïntimeerde] : Yes zeker ik ben de nieuwe huurder 
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            
              [appellant] : Wanneer wil je intrekken trouwens
          
        
        
          
            
              [appellant] : 2e vraag hoelang wil je zelf minimaal zitten?
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            
              [geïntimeerde] : Huurcontract mag vanaf 1 maart ingaan hoor. Maar als het kan wil ik graag mijn spullen komende week al overzetten. Anders moet ik ze eerst opslaan (…) Dat is dubbel werk. (…) Ik wil echt onbepaalde tijd de woning huren dus zeker de eerste 10 jaar.
          
        
        
          
            
              [appellant] : U krijgt van mij ingaande van morgen huurcontract dan kunt u ook woning binnen treden.
          
        
        
          
            
              [geïntimeerde] : Wat fijn zeg erg bedankt
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            
              [appellant] : Minimaal contract 3 jaar laten ingaan?
          
        
        
          
            
              [geïntimeerde] : Ja super”
          
        
      
      
        
          c.   [geïntimeerde] heeft op 21 februari 2021 € 1.950,-- aan [appellant] overgemaakt ter zake huur en borgsom.
        
        
          d.   Op de avond van 22 februari 2021 heeft [geïntimeerde] in aanwezigheid van [appellant] de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] bezichtigd. Dit betrof niet de in de Marktplaatsadvertentie omschreven hoekwoning (gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] ) maar een daarachter gelegen woning.
        
        
          e.   [geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van de bezichtiging een door [appellant] meegebrachte huurovereenkomst voor de huur van de woning aan de [adres 1] ondertekend. In artikel 2 van die huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor minimaal drie jaar, ingaande 21 februari 2021, en daarna onder dezelfde voorwaarden wordt verlengd. In de huurovereenkomst staat verder onder meer dat de huur € 1.000,-- per maand bedraagt en dat de borgsom € 1.000,-- bedraagt. 
        
        
          f.   Bij gelegenheid van de ondertekening van de huurovereenkomst heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij € 2.450,-- ter zake contractkosten diende te voldoen.
        
        
          g.   [geïntimeerde] heeft op de dag van de bezichtiging aan [appellant] € 950,-- betaald ter zake huur. 
        
        
          h.   Op 23 februari 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] € 2.450,-- overgemaakt ter zake “contractkosten”. Per WhatsAppbericht heeft [geïntimeerde] op de ochtend van 23 februari 2021 aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
        
      
      
        “Hoi even snel een berichtje, ik heb de betaling al voldaan naar u toe. Zal morgen al wel op de rekening staan”
      
      - i.   Op 24 februari 2021 heeft [geïntimeerde] per WhatsApp aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
      
        
          “Maar wat kan ik nu van jou verwachten? De sleutel ligt onder de kliko? Zit er al een nieuw slot in de deur? Zo ja hoeveel sleutels zijn daarvan? Wil wel deze week
        
        
          al beginnen met paar spullen overzetten.”
        
      
      - j.   Bij WhatsAppbericht van 28 februari 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] het volgende meegedeeld:
      
        
          “Hoi. Wanneer kom je sleutel ophalen? Waarom heb je me geblokkeerd op
        
        
          andere nummer?”
        
      
      - k.   Bij brief van 19 april 2021, verzonden aan [appellant] op het adres [adres 3] te [plaats 2] , heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] onder meer geschreven dat zij namens [geïntimeerde] de huurovereenkomst vernietigt wegens bedreiging, bedrog, dwaling en/of misbruik van omstandigheden. Ook heeft de gemachtigde, voor het geval de huurovereenkomst niet vernietigbaar zou zijn, de huurovereenkomst namens [geïntimeerde] opgezegd per 1 juni 2021. Voorts is [appellant] in de brief gesommeerd tot terugbetaling van het door [geïntimeerde] in totaal betaalde bedrag van € 5.350,--, althans in elk geval van de contractkosten van € 2.450,--. [appellant] heeft gesteld dat de brief van 19 april 2021 hem niet heeft bereikt omdat hij in [plaats 3] woont.
      
      
        
          De verstekprocedure
        
      
      
    
    
      3.2.1.
      
        
          [geïntimeerde] heeft in de inleidende dagvaarding, samengevat, het volgende gesteld.
        Op de dag van de bezichtiging is ook nog een tweede, door [appellant] meegebrachte, huurovereenkomst ondertekend. Deze huurovereenkomst kende een huurprijs van € 750,-- per maand en diende er alleen toe dat [geïntimeerde] huurtoeslag zou kunnen aanvragen, wat bij de overeengekomen huurprijs van € 1.000,-- niet mogelijk was. Beide huurovereenkomsten zijn tot stand gekomen onder invloed van bedreiging en/of bedrog. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomsten rechtsgeldig vernietigd zodat [appellant] de door [geïntimeerde] betaalde bedragen moet terugbetalen. Voor het geval de overeenkomsten niet vernietigbaar zijn, heeft [geïntimeerde] de huur opgezegd per 1 juni 2021. [appellant] moet in dat geval de ten onrechte in rekening gebrachte contractkosten van € 2.450,-- terugbetalen. 
      
      
    
    
      3.2.2.
      Op grond van deze stellingen vorderde [geïntimeerde] in inleidende dagvaarding, samengevat:
      
        
          primair een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de huurovereenkomsten buitengerechtelijk heeft vernietigd omdat deze onder invloed van bedreiging en/of bedrog tot stand zijn gekomen, en veroordeling van [appellant] om wegens onverschuldigde betaling € 5.350,-- aan [geïntimeerde] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;
        
        
          subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten ten gevolge van de opzegging door [geïntimeerde] zijn geëindigd per 1 juni 2021, met veroordeling van [appellant] om wegens onverschuldigde betaling aan [geïntimeerde] € 2.450,-- terug te betalen;
        
      
      een en ander te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
      
    
    
      3.2.3.
      
        [appellant] is niet in het geding verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend. Bij verstekvonnis van 24 november 2021 (zaaknummer 9532137 \ CV EXPL 21-5234) heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, kort gezegd, de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.
      
      
        
          De verzetprocedure
        
      
      
    
    
      3.3.1.
      
        
          [appellant] heeft verzet ingesteld tegen het verstekvonnis van 24 november 2021. In de verzetdagvaarding heeft [appellant] verweer gevoerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] en geconcludeerd dat hij van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling moet worden ontheven.
        
          [appellant] heeft in de verzetdagvaarding tevens een eis in reconventie ingesteld. [appellant] vordert in reconventie veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van “de achterstallige huur van 11 maanden, onder verrekening van de reeds ontvangen borg en betalingen, in totaal € 8.100,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening”, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
        Aan deze eis in reconventie heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
        De brief waarbij de gemachtigde van [geïntimeerde] heeft getracht de huur op te zeggen, is naar een onjuist adres verzonden en heeft [appellant] daardoor niet bereikt. De huur is dus niet rechtsgeldig opgezegd per 1 juni 2021. [appellant] stemt in met beëindiging van de huur per 1 februari 2022. [appellant] heeft dus recht op 11 maanden huur, zijnde € 11.000,--. Daarop komen in mindering de twee huurbetalingen van € 950,-- en de betaalde borg van € 1.000,--, zodat [appellant] nog recht heeft op € 8.100,--.
      
      
    
    
      3.3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft bij de conclusie van antwoord in oppositie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, haar eis in conventie gewijzigd. Zij vordert na deze eiswijziging, naar het hof begrijpt en samengevat:
      
        
          
            primair: een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de huurovereenkomsten buitengerechtelijk heeft vernietigd, dan wel vernietiging van die overeenkomsten door de rechter;
        
        
          
            subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomsten, met bepaling dat [geïntimeerde] is bevrijd van haar betalingsverplichting;
        
        
          
            naar het hof begrijpt primair en subsidiair: veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 5.350,--, vermeerderd met wettelijke rente;
        
        
          
            meer subsidiair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten ten gevolge van de opzegging door [geïntimeerde] zijn geëindigd per 1 juni 2021, met veroordeling van [appellant] om wegens onverschuldigde betaling aan [geïntimeerde] € 2.450,-- terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;
        
      
      telkens met veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] € 642,50 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.3.
      Aan het beroep op vernietiging van de overeenkomsten heeft [geïntimeerde] nu ook ten grondslag gelegd dat de overeenkomsten door misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen. Aan het beroep op ontbinding van de huurovereenkomsten heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat zij de sleutels van het gehuurde nimmer van [appellant] heeft ontvangen, dat [appellant] dus tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      3.3.4.
      
        [appellant] heeft bij conclusie van repliek in de verzetprocedure verweer gevoerd tegen deze nadere stellingen van [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.3.5.
      In het beroepen verzetvonnis van 2 november 2022 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:
      
        
          Het verzet is tijdig ingesteld (rov. 2.2).
        
        
          De Nederlandse rechter is bevoegd om van het geschil kennis te nemen (rov. 2.3).
        
        
          Op de door partijen ingestelde vorderingen is Nederlands recht van toepassing (rov. 2.4).
        
        
          Het staat vast dat partijen een overeenkomst ter zake de huur van de woning hebben gesloten en dat [geïntimeerde] in totaal € 5.350,-- aan [appellant] heeft betaald (rov. 2.5).
        
        
          De stelling van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst onder invloed van bedreiging althans bedrog althans dwaling althans misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, moet worden verworpen (rov. 2.8 tot en met 2.11).
        
        
          
            [appellant] heeft de sleutel van de woning niet bij aanvang van de huur op 21 februari 2021 aan [geïntimeerde] ter beschikking gesteld. [appellant] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De datum 21 februari 2021 betrof een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW. De vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar (rov. 2.12).
        
        
          Ontbinding heeft geen terugwerkende kracht, zodat de huurovereenkomst wordt ontbonden per de datum van dit vonnis. [appellant] en [geïntimeerde] zijn daardoor bevrijd van hun verbintenissen uit de huurovereenkomst, en er ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen voor de ontvangen prestaties. Aan [geïntimeerde] is geen huurgenot verschaft. Zij hoeft dus niets te betalen. [appellant] moet het door hem ontvangen bedrag van € 5.350,-- aan [geïntimeerde] terugbetalen (rov. 2.13).
        
        
          De vordering van [geïntimeerde] ter zake buitengerechtelijke incassokosten is niet toewijsbaar (rov. 2.16).
        
        
          Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden en partijen daardoor bevrijd zijn van hun prestaties, is de eis in reconventie van [appellant] niet toewijsbaar (rov. 2.17).
        
        
          Het verstekvonnis moet worden vernietigd omdat de verklaring voor recht over de vernietiging van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is (rov. 2.18).
        
        
          
            [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld (rov. 2.19).
        
      
      Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie, samengevat:
      
        
          het verstekvonnis van 24 november 2021 vernietigd;
        
        
          de huurovereenkomst ontbonden;
        
        
          
            [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 5.350,-- te voldoen,  vermeerderd met wettelijke rente zoals in het vonnis vermeld;
        
        
          
            [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente zoals in het vonnis vermeld;
        
        
          het meer of anders gevorderde afgewezen.
        
      
      In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          Het geding in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.4.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, samengevat:
      
        
          afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie
        
        
          toewijzing van de vordering van [appellant] in reconventie;
        
      
      met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.2.
      
        [geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep. Zij heeft dus geen memorie van antwoord genomen.
      
      
        
          Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijkheid Nederlands recht
        
      
      
    
    
      3.5.1.
      
        [appellant] woont in [land] . Het geding heeft dus internationale aspecten, zodat het hof eerst ambtshalve moet onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is aanwezig omdat partijen in artikel 27.3 van de huurovereenkomst hebben bepaald dat hun geschillen moeten worden voorgelegd aan de rechtbank in Maastricht (artikel 25 Verordening (EU) Nr. 1215/2012 betreffende rechterlijke bevoegdheid, erkenning en tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken). Overigens zou de Nederlandse rechter ook zonder dat contractuele beding bevoegd zijn geweest omdat het geschil betrekking heeft op de verhuur van in Nederland gelegen onroerend goed (artikel 24 van de genoemde verordening).
      
    
    
      3.5.2.
      Partijen hebben in artikel 27.1 van de huurovereenkomst voor toepassing van Nederlands recht gekozen. Daarom is op hun geschil Nederlands recht van toepassing (artikel 3 Verordening (EG) Nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I)). Bij gebreke van een rechtskeuze zou overigens de Nederlandse rechter eveneens bevoegd zijn geweest omdat de huurwoning in Nederland gelegen is (artikel 4 lid 1 sub c van de genoemde verordening).
      
      
        
          Een of twee ondertekende huurovereenkomsten?
        
      
      
    
    
      3.6.1.
      
        [geïntimeerde] heeft gesteld dat partijen op de dag van de bezichtiging van de woning twee huurovereenkomsten hebben ondertekend:
      
        
          een huurovereenkomst met daarin een huurprijs van € 1.000,-- per maand;
        
        
          een huurovereenkomst met daarin een huurprijs van € 750,-- per maand, die er uitsluitend toe diende dat [geïntimeerde] huurtoeslag zou kunnen aanvragen, wat bij de overeengekomen huurprijs van € 1.000,-- niet mogelijk was.
        
      
      
        In het verlengde van die stelling vordert [geïntimeerde] vernietiging althans ontbinding van beide huurovereenkomsten.
        
          [appellant] heeft betwist dat partijen twee huurovereenkomsten hebben ondertekend. Volgens hem is uitsluitend de huurovereenkomst met de huurprijs van € 1.000,-- door partijen ondertekend.
      
      
    
    
      3.6.2.
      Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of partijen een of twee overeenkomsten hebben ondertekend. Vast staat immers dat alleen de overeenkomst met de huurprijs van € 1.000,-- ertoe diende om tussen hen te gelden. De door [geïntimeerde] gestelde andere huurovereenkomst heeft in zoverre geen betekenis voor het geschil tussen partijen. Er is slechts één huurovereenkomst tussen partijen gesloten, en op die huurovereenkomst hebben de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie betrekking. Het hof zal daarom in het navolgende in enkelvoud spreken van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Grief 1: heeft [appellant] de sleutel van het gehuurde aan [geïntimeerde] overhandigd, of is hij tekortgeschoten in de nakoming van die verbintenis?
        
      
      
    
    
      3.7.1.
      Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de sleutel van de woning niet bij aanvang van de huur op 21 februari 2021 aan [geïntimeerde] ter beschikking heeft gesteld, dat dit een fatale termijn is zoals bedoeld in artikel 6:83 sub a BW, dat [appellant] daarom is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom toewijsbaar is.
      
    
    
      3.7.2.
      
        In de toelichting op grief 1 stelt [appellant] , samengevat, het volgende: 
        
          [appellant] heeft bij gelegenheid van de ondertekening van de huurovereenkomst (hof: op 22 februari 2021) de sleutels van de woning aan [geïntimeerde] overhandigd. Omdat [appellant] niet kon garanderen dat de vorige huurder van de woning geen kopieën van de sleutels had gemaakt en achtergehouden, vroeg [geïntimeerde] aan [appellant] om een ander slot te regelen. [appellant] heeft daarom een andere slotcilinder met sleutels gehaald. Het WhatsAppbericht van 28 februari 2021 strekte ertoe om aan [geïntimeerde] te vragen wanneer ze de nieuwe slotcilinder met sleutels kwam halen. [geïntimeerde] heeft echter niet gereageerd op dat bericht, heeft de cilinder en sleutels niet opgehaald en heeft [appellant] op WhatsApp geblokkeerd. 
      
      
    
    
      3.7.3.
      
        
          [geïntimeerde] heeft dit betoog van [appellant] in hoger beroep niet betwist. Het betoog vindt bovendien enige steun in het WhatsAppbericht dat [geïntimeerde] op 24 februari 2021 aan [appellant] heeft gestuurd, waarin zij heeft gevraagd of er al een nieuw slot in de deur zit.
        Het hof concludeert dat [geïntimeerde] haar stelling dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door geen sleutel van het gehuurde te overhandigen, tegenover het betoog van [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd. Bovendien rust op [geïntimeerde] de bewijslast van haar stelling dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. Dat bewijs is tot op heden nog niet geleverd, en omdat [geïntimeerde] verstek heeft laten gaan in hoger beroep kan zij geen nader bewijs leveren.
      
      
    
    
      3.7.4.
      In de toelichting op de grief ligt ook het standpunt besloten dat [appellant] , door de sleutels bij de bezichtiging van 22 februari 2021 aan [geïntimeerde] te overhandigen, tijdig aan zijn verplichting heeft voldaan. Dit standpunt houdt een grief in tegen het oordeel van de kantonrechter dat de sleutels uiterlijk op 21 februari 2021 hadden moeten worden overhandigd. Die grief is gegrond. Uit de tussen partijen gemaakte afspraken, zoals gemaakt via de WhhatsAppberichten, blijkt duidelijk dat [geïntimeerde] niet verlangde dat zij de sleutels al op de dag vóór de bezichtiging zou ontvangen.
      
    
    
      3.7.5.
      Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [appellant] ter zake de overhandiging van de sleutels is tekortgeschoten. Grief 1 is dus terecht voorgedragen.
      
      
        
          Grief 2: is de eis in reconventie ten onrechte afgewezen?
        
      
      
    
    
      3.8.1.
      De kantonrechter heeft de eis in reconventie van [appellant] – ter zake nog verschuldigde huurpenningen – afgewezen. Aan die afwijzing ligt het oordeel van de kantonrechter ten grondslag dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat partijen daardoor bevrijd zij van hun verbintenissen.
      
    
    
      3.8.2.
      Grief 2 is gericht tegen de afwijzing van de eis in reconventie en tegen het daaraan ten grondslag gelegde oordeel.
      
    
    
      3.8.3.
      De grief is in zoverre terecht voorgedragen, dat er geen grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst is komen vast te staan. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor naar aanleiding van grief 1 is overwogen. De redenering op grond waarvan de kantonrechter de eis in reconventie heeft afgewezen, kan dus geen stand houden.
      
      
        
          Gevolgen van het feit dat de grieven 1 en 2 terecht zijn voorgedragen
        
      
      
    
    
      3.9.
      Omdat de grieven 1 en 2 terecht zijn voorgedragen en dit ertoe kan leiden dat:
      
        
          de vorderingen in conventie geheel of ten dele moeten worden afgewezen;
        
        
          de vordering in reconventie geheel of ten dele moet worden toegewezen;
        
      
      moet het hof de andere standpunten van partijen met betrekking tot die vorderingen beoordelen.
      
      
        
          Is de huurovereenkomst rechtsgeldig vernietigd?
        
      
      
      
        3.10.1.
        Het hof zal nu eerst nader oordelen over het beroep dat [geïntimeerde] heeft gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst wegens een wilsgebrek. De kantonrechter heeft de stellingen van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst onder invloed van bedreiging althans bedrog althans dwaling althans misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, verworpen (rov. 2.8 tot en met 2.11).
        
      
      
        3.10.2.
        
          Ook het hof is van oordeel dat het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging van de huurovereenkomst moet worden verworpen. Het kan weliswaar zo zijn dat [geïntimeerde] op het moment van de bezichtiging van 22 februari 2023 overvallen werd door het feit dat de woning die haar toen werd getoond, niet de woning was die in de Marktplaatsadvertentie werd bedoeld (met huisnummer [huisnr. 1] ) maar een vlak daarbij gelegen woning (met huisnummer [huisnr. 2] ). De handelwijze van [geïntimeerde] in de daaropvolgende dagen bevat echter geen spoor van onvrede van [geïntimeerde] met de door haar bij de bezichtiging ondertekende huurovereenkomst.
          Naast het feit dat [geïntimeerde] op de dag van de bezichtiging aan [appellant] € 950,-- heeft betaald ter zake huur, heeft zij immers ook: 
        
        
          
            op 23 februari 2021 aan [appellant] € 2.450,-- overgemaakt ter zake “contractkosten”, en per WhatsAppbericht van die datum aan [appellant] meegedeeld dat zij de betreffende betaling heeft voldaan;
          
          
            op 24 februari 2021 per WhatsAppbericht aan [appellant] onder meer gevraagd of de sleutel onder de kliko ligt en meegedeeld dat zij die week al wil beginnen met het “overzetten” van een paar spullen.
          
        
        Ook de delen van de WhatsAppcorrespondentie die het hof in rov. 3.1.2 van dit arrest niet heeft geciteerd, hebben een uitermate amicaal karakter. Er is niets in te lezen dat erop wijst dat [geïntimeerde] onvrede had over het feit dat de bezichtiging en huur betrekking hadden op een andere woning dan de in de Marktplaatsadvertentie genoemde woning.
        
      
      
        3.10.3.
        Het feit dat [geïntimeerde] dringend woonruimte nodig had, is op zichzelf tegenover de bovengenoemde omstandigheden onvoldoende om wel een wilsgebrek van [geïntimeerde] te kunnen aannemen. 
        
      
      
        3.10.4.
        De stelling van [geïntimeerde] dat zij is bedreigd en onder druk gezet om de huurovereenkomst te ondertekenen, is door [appellant] betwist. Gelet op de WhatsAppcorrespondentie is die stelling niet voorshands bewezen te achten. Het ligt dus op de weg van [geïntimeerde] om nader bewijs van die stelling te leveren. [geïntimeerde] kan dat bewijs echter op dit moment niet leveren omdat zij niet in dit hoger beroep is verschenen. Dat sprake is van bedreiging of vergelijkbaar handelen, is daarom niet komen vast te staan.
        
      
      
        3.10.5.
        Om bovenstaande redenen verwerpt het hof het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging van de huurovereenkomst.
        
        
          
            Opzegging van de huurovereenkomst?
          
        
        
      
      
        3.11.1.
        Op grond van het bovenstaande strekt tot uitgangspunt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig tot stand gekomen is, en niet is ontbonden. [appellant] maakt in reconventie aanspraak op onbetaalde huur over de periode van 1 maart 2021 tot en met 1 februari 2022.
        
      
      
        3.11.2.
        
          Het hof komt in verband met die vordering toe aan het subsidiaire standpunt van [geïntimeerde] dat zij de huur bij de brief van haar gemachtigde van 19 april 2021 heeft opgezegd per 1 juni 2021. 
          
            [appellant] heeft dat standpunt bestreden. Volgens [appellant] is de opzegging niet naar zijn juiste adres verzonden en heeft de opzegging hem daarom niet bereikt. 
          
            [geïntimeerde] heeft dat op haar beurt betwist. Zij heeft bij conclusie van antwoord in oppositie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, onder overlegging van een kadastraal uittreksel uiteengezet dat de woning waar de brief naartoe is gezonden ( [adres 3] te [plaats 2] ) eigendom is van [appellant] , terwijl [appellant] dat adres ook als zijn postadres in de Basisregistratie Personen heeft laten vermelden. Voorts heeft [geïntimeerde] uiteengezet dat de brief met een begeleidende herinneringsbrief van 3 mei 2021 nogmaals aan [appellant] is verzonden, en dat dit poststuk volgens de door haar overgelegde ontvangstbevestiging daadwerkelijk [appellant] heeft bereikt.
          
            [appellant] heeft vervolgens bij conclusie van repliek in oppositie en reconventie gesteld dat hij niet zelf in de woning aan de [adres 3] te [plaats 2] woont, en dat die woning destijds verhuurd was. [appellant] stelt dat het aannemelijk is dat de huurder de brieven in ontvangst heeft genomen en heeft weggegooid. Verder heeft [appellant] gesteld dat nergens in de huurovereenkomst is vermeld dat zijn adres [adres 3] te [plaats 2] is, zodat [geïntimeerde] dat niet zomaar had mogen aannemen.
        
        
      
      
        3.11.3.
        
          Volgens artikel 3:37 lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Volgens hetzelfde artikellid heeft echter ook een verklaring die hem tot wie zij was gericht, niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt.
          Naar het oordeel van het hof heeft in dit geval, indien de brief van 19 april 2021 [appellant] niet tijdig heeft bereikt, de in de brief besloten huuropzegging toch haar werking. Dat de brief [appellant] dan niet heeft bereikt, is naar het oordeel van het hof een gevolg van zijn eigen handelen, en van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt. Het hof acht daarbij van belang dat [appellant] het adres [adres 3] te [plaats 2] als zijn postadres heeft laten vermelden, in elk geval bij het kadaster. Dit blijkt uit het door [geïntimeerde] overgelegde kadastrale uittreksel. Dat [appellant] , zoals hij aanvoert, dit adres niet als zijn adres in de huurovereenkomst heeft vermeld, voert niet tot een ander oordeel. [appellant] heeft op blz. 1 van de huurovereenkomst alleen vermeld dat hij “gevestigd” is te [plaats 2] . Dat de gemachtigde van [geïntimeerde] bij deze stand van zaken de brief heeft verzonden naar het door [appellant] zelf bij het kadaster vermelde postadres in [plaats 2] , is begrijpelijk. Uit de vermelding “gevestigd te [plaats 2] ” heeft [geïntimeerde] niet af hoeven te leiden dat [appellant] eventuele poststukken op enig adres in Duitsland wilde ontvangen. Het hof concludeert daarom dat de opzegging haar werking heeft gehad. 
        
        
      
      
        3.11.4.
        Dit brengt mee dat de huurovereenkomst op 1 juni 2021 door opzegging is geëindigd. Tussen partijen is immers niet in geschil dat het beding in artikel 2 van de huurovereenkomst dat de huurovereenkomst is aangegaan voor minimaal drie jaar, ongeldig is en dat de huur daarom door [geïntimeerde] met een opzegtermijn van een maand kon worden opgezegd. Het hof zal de door [geïntimeerde] in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 1 juni 2021 door opzegging is geëindigd, dus geven. 
        
      
      
        3.11.5.
        Dit brengt mee dat [appellant] slechts aanspraak kan maken op huur vanaf de door hem gestelde ingangsdatum (1 maart 2021) tot 1 juni 2021. Dat betreft een periode van drie maanden. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de huur, zoals neergelegde in de schriftelijke overeenkomst, € 1.000,-- per maand bedraagt. [appellant] kon dus recht doen gelden op € 3.000,-- aan huur. Het hof zal in het navolgende vaststellen waar dit, bij verrekening van de over en weer bestaande aanspraken, toe moet leiden.
        
        
          
            Over de “contractkosten”
          
        
        
      
      
        3.12.1.
        
          [geïntimeerde] heeft ook terugbetaling gevorderd van de door haar betaalde contractkosten van € 2.450,--. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen op grond van zijn oordeel dat de huurovereenkomst ontbonden is en dat daarom de verrichte prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. Zoals hiervoor bij de behandeling van grief 1 is gebleken, kan die redenering geen stand houden. Het hof moet daarom nader oordelen over deze vordering van [geïntimeerde] .
        
      
      
        3.12.2.
        Volgens artikel 7:264 lid 1 BW is elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig. Op deze nietigheid heeft [geïntimeerde] zich naar het oordeel van het hof terecht beroepen. Van een niet redelijk voordeel in de zin van dit artikel is sprake als tegenover het bedongen voordeel (het bedrag van € 2.450,--) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767). Daarvan is onder meer sprake als de verhuurder met die prestatie uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, zoals prestaties die behoren bij een normale woningexploitatie (HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157). Tegen deze achtergrond moet het beding (of de afspraak) dat [geïntimeerde] voor het door [appellant] opstellen van het huurcontract € 2.450,-- zou voldoen, nietig worden geacht.
        
      
      
        3.12.3.
        Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] het bedrag van € 2.450,-- onverschuldigd heeft betaald, en dus recht heeft op terugbetaling daarvan. Het hof zal in het navolgende vaststellen waar dit, bij verrekening van de over en weer bestaande aanspraken, toe moet leiden.
        
        
          
            Uitkomst van verrekening van de over en weer bestaande aanspraken
          
        
        
      
      
        3.13.1.
        
          Het hof kan nu de balans opmaken van de over en weer bestaande betalingsverplichtingen.
          
            [geïntimeerde] heeft aan [appellant] voldaan:
        
        
          
            op 21 februari 2021 € 1.000,-- als borgsom en € 950,-- als huur;
          
          
            op 22 februari 2021 € 950,-- als huur;
          
          
            op 23 februari 2021 € 2.450,-- ter zake contractkosten.
          
        
        Vast staat dat [geïntimeerde] recht heeft op terugbetaling van de borgsom en het bedrag ter zake contractkosten, dus in totaal € 3.450,--. 
        
      
      
        3.13.2.
        
          [appellant] heeft echter nog recht op € 1.100,-- aan huur. Van de verschuldigde huur voor drie maanden ten bedrage van in totaal € 3.000,-- heeft [geïntimeerde] immers slechts (tweemaal € 950,-- is) € 1.900,-- betaald. 
        
      
      
        3.13.3.
        
          [appellant] heeft zich ten aanzien van de over en weer bestaande vorderingen beroepen op verrekening en [geïntimeerde] heeft zich tegen verrekening niet verzet. Het hof zal de aanspraak van [appellant] op € 1.900,-- daarom verrekenen met de aanspraak van [geïntimeerde] op terugbetaling van € 3.450,--. Na deze verrekening resteert nog een aan [geïntimeerde] toekomend bedrag van (€ 3.450,-- min € 1.900,-- is) € 1.550,--. Het hof zal dit bedrag in  conventie aan [geïntimeerde] toewijzen. De vordering van [appellant] in reconventie is door de verrekening tenietgegaan en moet dus worden afgewezen.
        
      
      
        3.13.4.
        
          [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente over het haar toekomende bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 1 november 2021. Ook op dit punt zal het hof haar vordering toewijzen.
        
        
          
            De door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke kosten
          
        
        
      
    
    
      3.14.
      
        [geïntimeerde] heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van haar vordering ter zake buitengerechtelijke kosten. Die vordering is dus niet aan het hof voorgelegd.
      
      
        
          Grief 3: is [appellant] terecht in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter veroordeeld?
        
      
      
      
        3.15.1.
        Grief 3 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter in conventie en in reconventie.
        
      
      
        3.15.2.
        Gelet op de uitkomst van dit geding, oordeelt het hof het juist dat [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld. De vordering van [geïntimeerde] in conventie is immers in relevante mate toegewezen, en het is in zoverre terecht geweest dat [geïntimeerde] [appellant] in rechte heeft betrokken.
        
      
      
        3.15.3.
        Het hof zal het beroepen vonnis echter vernietigen, voor zover [appellant] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de proceskosten van het geding in reconventie bij de kantonrechter tussen partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen. De partijen zijn in reconventie over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld, zij het dat na de verrekening geen aanspraak in reconventie meer resteerde.
        
        
          
            Conclusie en afwikkeling
          
        
        
      
      
        3.16.1.
        Uit al het bovenstaande volgt de hierna te geven uitspraak. 
        
      
      
        3.16.2.
        Het hof zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil begroten omdat zij in hoger beroep niet is verschenen.
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 9661543 / CV EXPL 22-524 tussen partijen gewezen verzetvonnis van 2 november 2022 uitsluitend voor zover het betreft:
    
    
      
        de vernietiging van het tussen partijen onder zaaknummernummer 9532137 /CV EXPL 21-5234 gewezen verstekvonnis van 24 november 2021;
      
      
        de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie;
      
    
    
    
      vernietigt het genoemde verzetvonnis van 2 november 2022 voor al het overige;
    
    
    
      in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie en in reconventie:
    
    
      
        verklaart voor recht dat de huurovereenkomst ten gevolge van de opzegging door [geïntimeerde] is geëindigd per 1 juni 2021;
      
      
        veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] € 1.550,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 november 2021;
      
      
        compenseert de proceskosten van het geding in reconventie tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
      
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil;
    
    
    
      verklaart dit arrest, voor zover daarbij veroordelingen zijn uitgesproken, uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M.  Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 september 2023.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer