ECLI:NL:RBDHA:2022:1918, Rechtbank Den Haag, 11-02-2022, AWB - 20 _ 5673
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummers: SGR 20/5673, SGR 20/5996, SGR 20/5997, SGR 20/5998, SGR 20/5999, SGR 20/6000, SGR 20/6001, SGR 20/6002, SGR 20/6003, SGR 20/6004, SGR 20/6005, SGR 20/6006, SGR 20/6008, SGR 20/6009, SGR 20/6010, SGR 20/6011, SGR 20/6012, SGR 20/6013, SGR 20/6014, SGR 20/6015, SGR 20/6016, SGR 20/6017, SGR 20/6019 en SGR 20/6020
  
  
    proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaken tussen
    
  
  
    de erven [eisers] , eisers(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 18 augustus 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
    
  
  
    Zitting 
    Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op 28 januari 2022. Namens eisers heeft hun gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben drs. [A] en mr. [B] daaraan deelgenomen.
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    - verklaart de beroepen ongegrond;
    - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van 24 onroerende zaken te Katwijk (de woningen) vastgesteld voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eisers opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2020 (de aanslagen). Verweerder heeft de waarde van de woningen als volgt vastgesteld:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Object
              
            
            
              
                Waarde
              
            
            
              
                Type
              
            
            
              
                Inhoud
              
            
            
              
                Grond
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
            
          
          
            
              
                [object 1]
              
            
            
              € 328.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              341 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 2]
              
            
            
              € 339.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              335 m³
            
            
              162 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 3]
              
            
            
              € 330.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              341 m³
            
            
              130 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 4]
              
            
            
              € 337.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              327 m³
            
            
              168 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 5]
              
            
            
              € 303.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              134 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 6]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 7]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 8]
              
            
            
              € 306.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              264 m³
            
            
              140 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 9]
              
            
            
              € 304.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              264 m³
            
            
              135 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 10]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 11]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 12]
              
            
            
              € 345.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³ +
              100 m³ (dakopbouw)
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 13]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 14]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 15]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 16]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 17]
              
            
            
              € 299.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              264 m³
            
            
              125 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 18]
              
            
            
              € 299.000
            
            
              Hoekwoning
            
            
              264 m³
            
            
              125 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 19]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 20]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 21]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 22]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 23]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
          
            
              
                [object 24]
              
            
            
              € 300.000
            
            
              Tussenwoning
            
            
              264 m³
            
            
              126 m²
            
            
              1998
            
          
        
      
    
    
    2. De woningen hebben allemaal een berging. In de door verweerder overgelegde taxatiematrix voor [object 12] staat aangegeven dat deze woning twee bergingen heeft. [object 8] , [object 9] , [object 17] en [object 18] beschikken verder over een erfdienstbaarheid van 20 m².
    
    3. Eisers hebben tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard.
    
    4. Eisers zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.
    
    5. Verweerder heeft met dagtekening 14 januari 2022 en 18 januari 2022 nadere stukken ingediend, bestaande uit onder andere taxatiematrices en iWOZ-rapporten. De nadere stukken zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en dan ook ingediend binnen de tiendagentermijn als bedoeld in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht. Eisers hebben ter zitting verklaard – ondanks de schending van de tiendagentermijn – akkoord te zijn met het toelaten van de nadere stukken tot het geding.
    
    6. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.	
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen, taxatiematrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatieverslagen en taxatiematrices, zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden van [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [object 25] (verkocht op 26 maart 2018 voor € 320.000), [object 26] (verkocht op 4 februari 2019 voor € 367.000) en [object 29] (verkocht op 21 maart 2018 voor € 375.000). De waarden van de overige twintig woningen heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [object 28] (verkocht op 16 januari 2018 voor € 275.000), [object 27] (verkocht op 16 oktober 2018 voor € 369.000) en [object 30] (verkocht op 16 juli 2018 voor € 352.500). Alle vergelijkingsobjecten zijn tussenwoningen gelegen in dezelfde wijk als de woningen en gebouwd tussen 1998 en 2004. Met de taxatiematrices en de overige door hem gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopcijfers in voldoende mate rekening is gehouden met de (beperkte) verschillen in inhoud, oppervlakte, kwaliteit/luxe en voorzieningen tussen de woningen en bijbehorende vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
    
    9 . Hetgeen eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eisers hebben aangevoerd dat de woningen (met uitzondering van [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] ) identiek zijn en op basis van het gelijkheidsbeginsel allemaal € 292.000 dan wel € 299.000 als waarde moeten hebben, oftewel dezelfde waarde als die van [object 17] en [object 18] . Volgens eisers is de erfdienstbaarheid van 20 m² – waarover [object 17] en [object 18] onder andere beschikken – geen waardemuterende factor. Verder hebben eisers aangevoerd dat verweerder in de taxatiematrices voor de woningen ten onrechte verschillende eenheidsprijzen heeft gehanteerd. Eisers verwijzen in dit kader naar de eenheidsprijzen bij [object 3] (€ 719 per m² en € 683 per m³) en [object 14] (€ 728 per m² en € 775 per m³). Daarnaast stellen eisers dat [object 12] maar één berging heeft in plaats van twee, dat [object 17] geen hoekwoning is en dat in de taxatiematrix van [object 12] de dakopbouw bij de vaste woningprijs (volgens eisers: € 299.000) opgeteld had moeten worden, met een waarde van € 366.000 tot gevolg. Verder hadden eisers aangevoerd dat [object 2] (€ 339.000) en [object 4] (€ 337.000) – gelet op de lagere waarderingen van [object 1] en [object 3] – moesten worden verminderd naar respectievelijk € 328.000 en € 330.000. Nadat verweerder verklaarde dat deze waardeverschillen worden veroorzaakt door de verschillen in perceelgrootte, hebben eisers deze stelling niet gehandhaafd. 
    
    10. De rechtbank volgt de resterende bovengenoemde stellingen niet, omdat deze niet door eisers zijn onderbouwd en daarnaast gemotiveerd zijn weersproken door verweerder. Verweerder heeft onder andere aangevoerd dat de verschillen in eenheidsprijzen tussen de woningen zich laat verklaren door de gehanteerde grondstaffel en het afnemend grensnut. Aangezien de woningen niet allemaal dezelfde inhoud en oppervlakte hebben, leidt dit tot verschillen in de eenheidsprijzen. Verweerder heeft verder aangevoerd dat [object 17] en 12 op € 299.000 zijn gewaardeerd (in plaats van € 300.000), omdat beide woningen 1 m² minder grond hebben. Anders dan eisers menen, heeft dit waardeverschil dus niet met de erfdienstbaarheden te maken. Daarnaast heeft verweerder – door middel van het ter zitting tonen van een luchtfoto van [object 12] – aannemelijk gemaakt dat deze woning twee bergingen heeft. Dat eisers niet op de hoogte zijn van de tweede berging, maakt niet dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten bij de waardebepaling van [object 12] . De stelling van eisers over de berekeningswijze toegepast bij de waardering van [object 12] treft geen doel, aangezien de door eisers bepleitte waarde (€ 366.000) hoger is dan de door verweerder vastgestelde waarde (€ 345.000).
    
    11 Eisers hebben tot slot ter zitting gesteld dat alle woningen aan de [straat 1] en [straat 2] per 31 augustus 2020 verkocht zijn aan [B.V.] B.V. en dat van deze transactieprijzen moeten worden uitgegaan voor de waarderingen. De rechtbank acht dit pas ter zitting ingenomen standpunt tardief en passeert dit daarom.
    
    12. Naast het verhandelde ter zitting hebben eisers in hun beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eisers hebben niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woningen. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren hebben eisers eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eisers hun stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
    
    13. Eisers hebben verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat eisers tijdens de hoorzitting hebben aangegeven geen aanvullingen te hebben met betrekking tot de woningen en dat zij het bezwaar zouden intrekken indien aan een ander bezwaar tegemoet zou worden gekomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. De stelling van eisers dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eisers niet baten, aangezien eisers deze stelling onvoldoende hebben geconcretiseerd en onderbouwd.
    
    14. De stelling van eisers dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 20 oktober 2020 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eisers. De taxatiematrixen en grondstaffels zijn op 18 januari 2022 door de rechtbank ontvangen en eveneens doorgestuurd aan eisers. Zoals onder 5 aangegeven, hebben eisers verklaard akkoord te zijn met het toelaten van deze stukken tot het geding. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de uitspraak op bezwaar als in de taxatieverslagen en taxatiematrices aangeduid met hun adres.
    
    15. Eisers hebben verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De stelling van eisers dat verweerder op of omstreeks 31 januari 2020 het bezwaarschrift heeft ontvangen, acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de beschikking en de aanslagen 29 februari 2020 als dagtekening hebben en het bezwaarschrift als dagtekening 25 maart 2020 heeft. De rechtbank gaat daarom uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 25 maart 2020. Door de rechtbank is op 11 februari 2022 uitspraak gedaan. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar voor de gezamenlijke behandeling van het bezwaar en beroep niet is overschreden. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af. Aangezien minder dan twee jaar is verstreken sinds de ontvangst van het bezwaarschrift, komt de rechtbank niet toe aan het verlengen van de redelijke termijn in verband met de maatregelen tegen het coronavirus en de effecten hiervan op de rechtspraak.
    
    16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
    
    17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.
    
  
  
    MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151.