ECLI:NL:RBROT:2023:9725, Rechtbank Rotterdam, 20-10-2023, C/10/665447 / KG ZA 23-825
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Eisers vorderen de contractuele boete uit de koopovereenkomst van hun woning, maar die vordering staat onvoldoende vast om in kort geding toe te wijzen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/665447 / KG ZA 23-825
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      2.	[eiser 2],
      wonende te Grächen, Zwitserland,
      eisers,
      advocaat mr. P. Koeslag te Schijndel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      2.	[gedaagde 2],
      wonende te Oostvoorne,
      gedaagden,
      advocaat mr. A.C. Hansen te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd en aangeduid in mannelijk enkelvoud. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 26 september 2023, met producties 1 tot en met 13;
        
        
          de conclusie van antwoord in kort geding, met producties 1 tot en met 9;
        
        
          de brief van mr. Koeslag van 4 oktober 2023, met producties 14 tot en met 16;
        
        
          productie 17 van [eisende partij];
        
        
          de mondelinge behandeling van 6 oktober 2023;
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Koeslag, met vermeerdering van eis; 
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Hansen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisende partij] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is vrijstaand en gelegen op een perceel van 12.770 vierkante meter. 
      
    
    
      2.2.
      Begin 2023 heeft [eisende partij] de woning (opnieuw) te koop gezet voor een vraagprijs van € 1.195.000,-. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde partij] heeft daarop (opnieuw) contact opgenomen met [eisende partij] om de woning te bezichtigen. Op 23 juni 2023 vond de bezichtiging plaats. Partijen zijn het die dag eens geworden over een koopprijs van € 1.140.000,- en hebben vervolgens - na enkele toevoegingen en aanpassingen door [gedaagde partij] - de koopovereenkomst ondertekend. 
      
    
    
      2.4.
      Artikel 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst luiden als volgt:
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
        
      
    
    
      11.1.
       Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
       Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
      
    
    
      2.5.
      In artikel 16.1 sub b van de koopovereenkomst staat dat de overeenkomst door [gedaagde partij] kan worden ontbonden indien [gedaagde partij] uiterlijk op 30 augustus 2023 voor de financiering van de woning voor een bedrag van “€ n.t.b. zegge n.t.b. EURO” geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Artikel 16.3 van de koopovereenkomst bepaalt verder: 
      
      
        “16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
        Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
        In aanvulling hierop/ in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van een afwijzingsbrief van ten minste één landelijk werkende hypotheeknemer (niet zijnde tussenpersoon) waaruit blijkt dat de koper een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Uit deze afwijzingsbrief dient tenminste te blijken door welke personen de aanvraag is gedaan, wat het geboden onderpand was en voor welk bedrag hypotheek is aangevraagd. Tevens dient uit de afwijzing duidelijk te blijken bij welke geldverstrekkende instelling de aanvraag is gedaan en door welke contactpersoon de aanvraag is afgewezen. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      In haar brief van 21 juli 2023 met als onderwerp: “Uw aanvraag voor een hypotheek” schrijft mevrouw J. Koopmans, adviseur bij ABN AMRO, het volgende:  
      
      
        “U heeft ons gevraagd of wij u een hypotheek kunnen geven om een woning te kopen.
        Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven. Om deze beslissing te kunnen nemen, hebben wij gekeken naar uw persoonlijke situatie:
         uw inkomen
         de waarde van de woning
         de kosten die u gaat maken en
         uw wensen voor de toekomst.
      
      
      
        U heeft hierover informatie aangeleverd. 
        De gevraagde hypotheek is een bedrag van € 2.000.000 op het onderpand:
        
          [adres]. (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      Per e-mail van 24 juli 2023 heeft [gedaagde partij] [eisende partij] bericht dat hij de koopovereenkomst ontbindt op grond van het financieringsvoorbehoud. Bij de e-mail heeft hij de afwijzingsbrief van ABN AMRO (zie 2.6) gevoegd. 
      
    
    
      2.8.
      Per brief van 2 augustus 2023 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] in gebreke gesteld en verzocht om binnen acht dagen alsnog de koopovereenkomst na te komen. [gedaagde partij] heeft hieraan geen gehoor gegeven. Per brief van 11 augustus 2023 heeft  [eisende partij] de koopovereenkomst ontbonden en op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 114.000,- (10% van de koopsom). 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Na vermeerdering van eis vordert [eisende partij] - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling aan [eisende partij] van € 114.000,- met rente vanaf 24 juli 2023; 
        II. [gedaagde partij] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.915,-;
        III. [gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten met rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij] legt aan de gevorderde boete (I) ten grondslag dat [gedaagde partij] de koopovereenkomst niet is nagekomen en daarom op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de boete van 10% van de koopsom verschuldigd is aan [eisende partij] [gedaagde partij] kan geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Partijen zijn geen verbintenisscheppend financieringsvoorbehoud overeengekomen. Bovendien is sprake van schending van de documentatieplicht van artikel 16.3 van de koopovereenkomst en heeft [gedaagde partij] zich onvoldoende ingespannen om een financiering te verkrijgen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om een geldvordering. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
      
    
    
      4.2.
      De vordering is gelet op dit toetsingskader niet toewijsbaar. Daartoe is het volgende redengevend.   
      
      
        
          Financieringsvoorbehoud 
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kern van het geschil vormt de vraag of [gedaagde partij] zich mocht beroepen op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Volgens [eisende partij] is dat niet het geval, omdat daarin het bedrag niet is bepaald en partijen daardoor geen verbintenisscheppend financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen. Overigens zijn partijen het erover eens dat met “n.t.b.” (zie 2.5) is bedoeld “nader te bepalen”.
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter volgt [eisende partij] hierin niet. Hoewel het zeer ongebruikelijk (en ook ongelukkig) is dat in artikel 16.1 sub b van de koopovereenkomst geen concreet bedrag is genoemd waarvoor het financieringsvoorbehoud geldt, betekent dat niet dat helemaal geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Duidelijk is dat partijen de bedoeling hebben gehad een financieringsvoorbehoud overeen te komen. De toevoeging van [gedaagde partij] dat het bedrag nader bepaald moet worden, brengt - naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter - met zich dat het plafond van het financieringsvoorbehoud is opengelaten en dat er in beginsel geen limiet gold totdat partijen die limiet hadden bepaald. Om wat voor reden dan ook hebben partijen die limiet na het tekenen van de koopovereenkomst echter niet nader bepaald. Dat betekent dat [gedaagde partij] een beroep mocht doen op het financieringsvoorbehoud, zonder dat de gewenste financiering op enige manier was gelimiteerd, tenzij dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.5.
      Dat het beroep van [gedaagde partij] op het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is in dit kort geding niet voldoende aannemelijk geworden en is overigens ook niet met zoveel worden door [eisende partij] gesteld. Weliswaar is de gevraagde financiering van € 2.000.000,- fors hoger dan de koopprijs en is het door [gedaagde partij] gestelde verbouwingsbudget van € 1.604.000,- om de woning te laten voldoen aan zijn standaarden ook (zeer) fors, maar die bedragen moeten wel geplaatst worden in het kader van de waarde en grootte van de woning en bijbehorend perceel. Het is tegen die achtergrond niet vanzelfsprekend dat de bodemrechter de financieringsbehoefte van € 2.000.000,- exorbitant (en dus in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid) acht. 
      
      
        
          Documentatieplicht en inspanningsverplichting 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Vervolgens is aan de orde of [gedaagde partij] heeft voldaan aan artikel 16.3 van de koopovereenkomst. Uit dat artikel volgt dat [gedaagde partij] zijn beroep op het financieringsvoorbehoud moet onderbouwen met in ieder geval een afwijzingsbrief van ten minste één landelijk werkende hypotheeknemer waaruit blijkt dat hij een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Verder moet uit de afwijzingsbrief blijken door wie de aanvraag is gedaan, wat het geboden onderpand was, voor welk bedrag een hypotheek is aangevraagd, bij welke geldverstrekkende instelling de aanvraag is gedaan en door welke contactpersoon de aanvraag is afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat [gedaagde partij] heeft voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ zoals bedoeld in artikel 16.3. van de koopovereenkomst. Daartoe is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eisende partij] betwist dat [gedaagde partij] daadwerkelijk een offerte heeft aangevraagd bij ABN AMRO. De hypotheekaanvraag blijkt echter in ieder geval uit het onderwerp van de afwijzingsbrief van 24 juli 2023 (zie 2.6). Voor het overige is niet in geschil dat de afwijzingsbrief voldoet aan de vereisten van artikel 16.3 van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      4.9.
      Volgens [eisende partij] moet [gedaagde partij] meer informatie verstrekken dan de afwijzingsbrief, waaronder ten minste de gegevens die zijn ingediend bij het aanvragen van de financiering. Daarin volgt de voorzieningenrechter [eisende partij] niet, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Niet gebleken is dat [gedaagde partij] de op hem rustende algemene inspanningsverplichting om de financiering te verkrijgen heeft geschonden. Het benaderen van één erkende geldverstrekkende bankinstelling, zoals ABN AMRO, is voldoende en [gedaagde partij] heeft met de overgelegde correspondentie (productie 7 bij conclusie van antwoord) voldoende onderbouwd welke stukken hij met ABN AMRO heeft gedeeld in het kader van de hypotheekaanvraag en dat hij zich heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagde partij] een beroep mocht doen op het financieringsvoorbehoud en op basis daarvan de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. In dat geval is [gedaagde partij] niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is hij dus geen boete verschuldigd aan [eisende partij]. De vordering van [eisende partij] staat dus in onvoldoende mate vast om in dit kort geding te wijzen. Aangezien de vordering al om die reden strandt, kan in het midden blijven of sprake is van bijzondere spoedeisendheid aan de zijde van [eisende partij] 
      
    
    
      4.11.
      Het gevolg is dat ook de vordering voor buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komt. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eisende partij] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	314,00
      - salaris advocaat	€ 	1.079,00
      Totaal	€ 	1.393,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 1.393,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2023.
        3537/1980