ECLI:NL:GHDHA:2023:1811, Gerechtshof Den Haag, 26-09-2023, 200.320.905/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur woning bij sociale woningbouwvereniging, overlast, verantwoordelijkheid inwonende zoon, belangenafweging, spoedeisend belang bij ontruiming

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.320.905/01
      Zaaknummer rechtbank	: 10193990 VV EXPL 22-476 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 26 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] , 
      
      kantoorhoudende in Hellevoetsluis,
      als bewindvoerder over de goederen van:
      
        
          [appellant] (hierna: [appellant] ),
      wonende in [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. G.A.H. Wiekamp, kantoorhoudend in Hendrik-Ido-Ambacht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting De Leeuw van Putten,
      gevestigd in Spijkenisse,
      verweerster,
      advocaat: mr. K.A.M. Jaspers, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en de Woningstichting.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Tussen de Woningstichting en [appellant] bestaat een huurovereenkomst. De Woningstichting heeft in kort geding gevorderd dat [appellant] haar woning ontruimt omdat zij volgens de Woningstichting overlast veroorzaakt voor de omwonenden. 
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de ontruiming toegewezen. Het hof is het met de kantonrechter eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 22 december 2022, met herstelexploit van 30 december 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het (mondelinge) vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 december 2022;
        
        
          het arrest van dit hof van 31 januari 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van de Woningstichting, met bijlagen.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Op 21 april 2009 hebben de Woningstichting en [appellant]  een huurovereenkomst gesloten waarbij de Woningstichting de woning (met tuin) aan [adres 1] aan [appellant] verhuurt. [appellant] is een alleenstaande moeder van drie inmiddels meerderjarige kinderen, van wie de jongste zoon bij haar inwoont. 
    
    
      3.2
      
        Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 26 maart 2002 (AV) van toepassing. Artikel 9 lid 5 AV vermeldt:
        
          “Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden. Hieronder wordt onder meer verstaan:
        
        
          -iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast of overlast als gevolg van alcoholgebruik, drugsgebruik, handel in drugs in of nabij het gehuurde.” 
        
      
    
    
      3.3
      Bij beschikking van 2 augustus 2011 zijn de goederen van [appellant] onder bewind gesteld op de grond dat [appellant] als gevolg van haar geestelijke en/of lichamelijke toestand niet in staat is gebleken ten volle haar vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen. Bij die beschikking is [appellant] benoemd tot bewindvoerder.
    
    
      3.4
      
        Eind december 2020 heeft de Woningstichting een ‘Registratieformulier Overlast’ ontvangen van de bewoner van de boven de woning van [appellant] gelegen woning aan [adres 2] (hierna: de bovenbuurvrouw). In dit formulier beklaagt de bovenbuurvrouw zich over geluidsoverlast, onaangepast gedag en geweld/bedreiging door [appellant] . Als toelichting op de klacht vermeldt de bovenbuurvrouw: 
        
          “Wordt in het huis onder mij erg vaak ruzie gemaakt. Veel geschreeuw, heel hard. Lijkt of er geweld gebruikt wordt. Op zulke momenten wordt er zo hard met deuren geslagen, dat het glaswerk in mijn kast trilt.” 
        
        In het formulier wordt aangegeven dat eerder al gesprekken met [appellant]  hebben plaatsgevonden, maar dat [appellant] de overlast ontkent.
      
    
    
      3.5
      Omdat [appellant] op haar beurt ook overlastklachten had over de bovenbuurvrouw heeft de Woningstichting op 28 januari 2021 een bemiddelingsgesprek gevoerd met [appellant] en de bovenbuurvrouw, waarbij ook de wijkagent aanwezig was. Partijen hebben toen gedragsafspraken met elkaar gemaakt. Tijdens een evaluatiegesprek op 29 maart 2021 heeft de Woningstichting vastgesteld dat deze afspraken niet goed werden nageleefd. In haar brief aan [appellant] van 30 maart 2021 heeft de Woningstichting aangegeven dat een bemiddeling is bedoeld om partijen bij elkaar te brengen en dat partijen dan concessies doen naar elkaar, maar dat gebleken is dat [appellant] niet bereid is een stapje richting de bovenbuurvrouw te zetten. De Woningstichting deelt in de brief mee dat zij zich daarom terugtrekt als bemiddelaar en dat de politie kan worden gebeld als sprake is van echte overlast. 
    
    
      3.6
      
        Op 23 juni 2021 ontving de Woningstichting een e-mail van de overbuurman op [adres 3] . De e-mail vermeldt als onderwerp ‘Melding overlast buurvrouw [adres 1] ’. De buurman schrijft daarin onder meer: 
        
          “Het was zaterdag 12 juni en ik wilde net de deur uit gaan, dus ik liep van mijn huis naar mijn auto toe. Op dat moment zag ik ook de buurvrouw van [adres 1] naar buiten komen en ze begint mij uit te schelden in het Turks. (…) Hier beschuldigde mevrouw mij ervan dat ik een drugsdealer ben en dat ik drugs verkoop aan de buurvrouw. Ook zou ik met mijn camera’s opnames maken om deze op een criminele site te plaatsen en zou ik lid zijn van een criminele organisatie. Ze zei vervolgens dat ze alles had gemeld en dat de politie een groot onderzoek naar mij is gestart. Verder doet mevrouw ook doodsbedreigingen. Zo zei ze: “Jij bent dood!”, terwijl ze naar mij wijst. Haar zoon kwam er ook bij omdat hij zijn moeder hoorde schreeuwen op straat. En deze zei: “Als ik nog een keer iemand in onze tuin zie, sla ik al z’n tanden uit z’n bek”. Hier stond zijn moeder bij. (…) De buurvrouw van [adres 1] zorgt hiermee voor een onveilig gevoel in de straat (…).”
        
      
    
    
      3.7
      
        In een e-mail van 24 juni 2021 schrijft een andere buurman aan de Woningstichting onder meer: 
        
          “Ik stond enkele weken geleden op de stoep van mijn voortuin toen de buurman van [adres 1] naar mij toe kwam en mij vroeg wat ik bij zijn moeder (buurvrouw van [adres 1] ) in de voortuin deed. Ik heb hierbij aangegeven dat ik nooit bij hem en zijn moeder in de tuin heb gestaan. Maar mij werd op een intimiderende wijze deze vraag herhaaldelijk opnieuw gesteld. (…) Soms staat de buurvrouw van [adres 1] ook in haar voortuin welke zich tegenover mijn voortuin bevind, ze gaat dan op de stoep voor mijn voortuin staan en blijft mij aan staren. Een ander moment liep ik door de straat en werd ik uit het niets uitgescholden door de buurvrouw van [adres 1] . (…) Op 12 juni jl. werd mijn schoonmoeder in een ambulance geladen. Op dat moment zie ik ook dat de buurvrouw van [adres 1] begint te schelden naar de buurman van [adres 3] . (…) En door gaat met uitschelden en dreigementen. Zo hoor ik de buurvrouw van [adres 1] roepen “jij bent dood”. (…) Dit zorgt voor een onveilig gevoel in de straat. Zeker nu ik ook zie dat de buurvrouw van [adres 1] andere buren aanvalt. (…) En ik zal u zeggen dat ik door deze situatie ook niet meer in de voortuin wil zitten.”  
        
      
    
    
      3.8
      
        De bovenbuurvrouw heeft in een e-mail van 29 november 2021 aan de Woningstichting onder meer geschreven: 
        
          “Ik stuur deze mail naar aanleiding van het continu lastiggevallen worden door mijn onderburen. (…) Op 27-11-2021 omstreeks 13.15 werd continu aan één stuk door aangebeld. (…) Ik hoorde de oudste zoon van de onderbuurvrouw mij de woorden “Als ik vanavond last van jou heb dan….” toespelen. (…) Op 29-11-2021 om 02.17 ’s nachts is er wederom aangebeld door de oudste zoon van de onderbuurvrouw (zie video in de bijlage). Zelf lagen wij op dat tijdstip al ruim 3 uur te slapen (…).” 
        
      
    
    
      3.9
      
        In haar e-mail van 27 december 2021 voegt de bovenbuurvrouw daar aan toe: 
        
          “Zoals bekend hebben wij al langere tijd problemen met de onderburen. Het komt nog steeds veelvuldig voor dat deze mensen ons meerdere malen per dag lastigvallen. Zo ook de afgelopen week (zie foto’s onderaan deze mail). Deze mensen bellen ons in de nacht wakker en ook overdag blijft dit doorgaan. Soms worden er dreigende woorden in de hoorn gesproken en soms wordt er enkel continu gebeld. Ons veiligheidsgevoel wordt hierdoor ernstig aangetast en uiteraard is ons woongenot hierdoor totaal verdwenen. (…)”. 
        
      
    
    
      3.10
      
        De buurman van [adres 3] vermeldt in zijn e-mail van 2 januari 2022 aan de Woningstichting over de bewoners van [adres 1] : 
        
          “Wij hebben nog altijd last van deze bewoners en het is niet de vraag ‘of’ maar ‘wanneer’ het gaat escaleren. Je wordt uit het niets uitgescholden en met de dood bedreigd door deze mensen. Auto’s worden bekrast. Zij staan midden in de nacht op straat te schreeuwen. Je wordt intimiderend aangekeken. Andere buren komen naar mij toe om te vertellen dat deze bewoonster mij voor de ergste dingen loopt uit te maken. (…) Door het agressieve en zeer intimiderende gedrag van dit gezin wordt mijn woongenot helaas verpest. (…) De bewoners van [adres 1] lijken zich werkelijk van niks of niemand iets aan te trekken en kunnen al veel te lang hun gang gaan door andere bewoners te terroriseren.”
        
      
    
    
      3.11
      In een brief van 11 januari 2022 schrijft de Woningstichting aan [appellant] dat zij naar aanleiding van een e-mailbericht van [appellant] een buurtonderzoek heeft gehouden. Zij vermeldt dat, anders dan [appellant] aangeeft, daaruit niet duidelijk is geworden dat meer mensen last hebben van haar buren van [adres 2] . De Woningstichting schrijft vanuit meerdere bewoners wel klachten over [appellant] binnen gekregen te hebben. Naar aanleiding van de aan de Woningstichting gerichte vraag van [appellant] om hulp bij haar wens om naar Zeeland te verhuizen raadt de Woningstichting [appellant] aan dat zij zich inschrijft op de woonwebsite uit die regio. 
    
    
      3.12
      
        Op 6 september 2022 ontving de Woningstichting het volgende bericht van een andere buurtbewoner: 
        
          “Ik wil graag meer informatie over hoe ik een klacht kan indienen over mijn buurvrouw? Vanaf het moment dat ik de sleutels heb gekregen van dit huis, klaagt ze over heel veel mensen uit de straat. (…) maar omdat ze bleef klagen en dramatisch doen heb ik afstand van haar genomen. Ik ben er echt achter gekomen dat zij degene is die heel de straat op zijn kop heeft gezet. Ze belt onnodig de politie, ze klaagt onnodig. Kortom ze is vervelend! Ze zegt dat ze gaat verhuizen, dus hopelijk gebeurd dat ook!”
        
      
    
    
      3.13
      
        In haar brief van 26 september 2022 schrijft de Woningstichting aan [appellant] onder meer: 
        
          “Wij krijgen weer meldingen met betrekking tot overlast. Ook zijn er beelden aan ons overgedragen waarop te zien is dat u iets in de brievenbus gooit bij een van de buren. Vervolgens loopt u door en steekt u uw middelvinger op naar de camera van de bewoners tegenover de ingang. (…) Uw brievenbus zit gewoon in uw voordeur. Wel heeft (…) gemeld dat zij een rauw ei in haar brievenbus heeft gevonden. Heel toevallig nadat u daar gezien bent. (…)”
        
      
    
    
      3.14
      
        Op 18 oktober 2022 schrijft de Woningstichting aan [appellant] : 
        
          ”Wij hebben geconstateerd dat u een buitenbrievenbus hebt geplaatst. Dit hebt u echter niet bij uw eigen voordeur geplaatst maar bij de voordeur van uw buurvrouw. (…) U krijgt de gelegenheid (…) om de brievenbus te verwijderen. (…) U hebt namelijk een brievenbus in uw eigen voordeur zitten.”
        
      
    
    
      3.15
      
        Bij brief van 19 oktober 2022 schrijft de Woningstichting aan [appellant] vervolgens:
        
           “Weer is er een overlastmelding over u binnengekomen. 
          Dit moet nu echt stoppen
          . U zet expres een barbecue onder het balkon van uw buren en verbrandt u hier bladeren op. Dit geeft rookontwikkeling en stank richting het balkon van uw bovenburen. Stop hier nu eens mee. Laat de buurtbewoners met rust. 
          Dit is de allerlaatste waarschuwing.
           Bij de volgende overlastmelding schalen wij deze overlast op naar de gemeente. Gevolg hiervan is dat het een juridische procedure wordt waarbij wij de rechter vragen om ontbinding van de huurovereenkomst. De hieruit voortvloeiende kosten worden op u verhaald. (…)”. 
        
      
    
    
      3.16
      Op 5 november 2022 heeft zich tussen [appellant] en de bovenbuurvrouw in het trappenhuis  een ernstig geweldsincident voorgedaan. Na dat incident zijn twee van de zoons van [appellant] naar de bovengalerij gelopen, waarna zich opnieuw een ernstig incident heeft voorgedaan. De bovenbuurvrouw en haar partner hebben diezelfde dag aangifte gedaan tegen [appellant] en haar zoons van mishandeling, openlijke geweldpleging en huisvredebreuk. Het incident in het trappenhuis is grotendeels op camera vastgelegd. Deze beelden zijn tijdens de zitting in eerste aanleg in aanwezigheid van partijen bekeken.   
    
    
      3.17
      
        Na dit incident ontving de Woningstichting een door 40 buurtbewoners ondertekende brief met de tekst:
        
           “Wij, de bewoners van de [straatnaam] , voelen ons onveilig door toedoen van de herhaalde overlastgevende en bedreigende acties van de bewoners op [adres 1] . Naar aanleiding van deze acties en het gewelddadige incident van 5-11-2022, waarvan de bewoners van [adres 1] de veroorzakers waren, eisen wij dat deze mensen permanent uit onze straat worden verwijderd om onze veiligheid te waarborgen en het woongenot te herstellen”. 
        
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1
      De Woningstichting heeft [appellant] vervolgens in kort geding gedagvaard en gevorderd dat [appellant] de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis ontruimt met uitvoerbaarverklaring bij voorraad en veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft de Woningstichting voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] ernstige en structurele overlast veroorzaakt en is, mede gelet op het feit dat de Woningstichting voor de buren moet instaan voor een leefbare en veilige woonomgeving, voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken en bepaald zal worden dat de woning zal moeten worden ontruimd. 
    
    
      4.3
      
        [appellant] heeft de woning na het vonnis vrijwillig verlaten.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft elf grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] wil dat het hof de vorderingen van de Woningstichting alsnog afwijst, met haar veroordeling in de kosten van de procedure. 
    
    
      5.2
      De Woningstichting heeft tegen de grieven verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    De overlastmeldingen / tekortkoming (grieven 2, 3, 4, 5, 6 en 9) 
    
      6.1
      
        [appellant] heeft in zijn grieven bestreden dat [appellant] overlastgevend is geweest. Hij bestrijdt dat zij herhaaldelijk heeft gescholden of gedreigd. [appellant] betwist verder dat [appellant] fysiek geweld heeft gebruikt, auto’s heeft bekrast en zich schuldig heeft gemaakt aan intimidatie. Hij ontkent dat bij de bovenbuurvrouw langdurig is aangebeld en hij stelt dat ook de melding van het ei in de brievenbus niet klopt. Volgens [appellant] had de bovenbuurvrouw zelf ook een aandeel in de ruzie, nu de bovenbuurvrouw voorafgaand aan het geweldsincident op 5 november 2021 vanaf haar balkon heet water over [appellant] heen heeft gegooid. Zij heeft daar verwondingen aan overgehouden en bij de politie daarvan aangifte gedaan. De Woningstichting heeft volgens hem slechts eenzijdig onderzoek gedaan. Hij meent dat van de Woningstichting als sociale woningbouwvereniging verdere begeleiding en onderzoek naar de omstandigheden verwacht had mogen worden, temeer nu de Woningstichting op de hoogte was van de onderbewindstelling van [appellant] . De Woningstichting heeft nooit met de zoons van [appellant] , die in de veronderstelling waren dat hun moeder door de buurtbewoners werd getreiterd, gesproken. Van langdurige en structurele overlast van [appellant] is hoe dan ook geen sprake geweest, aldus [appellant] in zijn grieven.  
    
    
      6.2
      
        Uit de onder randnummer 3.4 tot en met 3.17 gegeven opsomming van klachten die bij de Woningstichting binnenkwamen blijkt dat al langere tijd sprake was van overlastgevende gedragingen van [appellant] en haar zoons. Aanvankelijk waren de klachten vooral afkomstig van de  bovenbuurvrouw en had [appellant] andersom ook klachten over haar. Tijdens bemiddelingsgesprekken die de Woningstichting naar aanleiding daarvan tussen hen organiseerde volstond [appellant] echter met het ontkennen van de klachten. De gesprekken hebben niet tot een verbeterde houding geleid. Integendeel, gaandeweg zijn er ook door andere bewoners overlastklachten over [appellant] en haar zoons gemeld. De klachten van de omwonenden betroffen een veelheid aan overlastgevende gedragingen, zoals schreeuwen, schelden, uiten van doodsbedreigingen, intimideren, ’s nachts aanbellen en het onnodig verspreiden van stank en rook. De omwonenden voelden zich naar hun zeggen niet meer veilig in hun woonomgeving en de overbuurman verklaart daardoor zelfs niet meer in zijn voortuin te durven zitten. [appellant] volstaat met de blote ontkenning van de overlastgevende gedragingen, terwijl tegenover de gedetailleerde, van verschillende buurtbewoners afkomstige meldingen, waarin de beschreven klachten over en weer ook worden bevestigd, enige nadere motivering of onderbouwing van zijn ontkenning had mogen worden verwacht. De laatstelijk binnengekomen klacht over [appellant] (vermeld in overweging 3.15) heeft de Woningstichting ertoe gebracht [appellant] ervoor te waarschuwen dat zij bij een volgende klacht de rechter zou vragen om ontbinding van de huurovereenkomst. Kort daarna vond het bewuste geweldsincident plaats, waarvan de kantonrechter in aanwezigheid van partijen heeft vastgesteld dat sprake is geweest van mishandeling van de bovenbuurvrouw en haar partner door [appellant] en haar zoons. [appellant] stelt dan wel dat de beelden ‘niet het hele verhaal vertellen’ en dat aan dit incident was voorafgegaan dat de bovenbuurvrouw met heet water vanaf haar balkon zou hebben gegooid met verwondingen bij [appellant] tot gevolg, maar daargelaten dat daarvoor geen ondersteuning is te vinden in het dossier - de door haar overgelegde foto is in dit verband nietszeggend - geeft dit [appellant] en haar zoons nog geen vrijbrief om de bovenbuurvrouw en haar partner te lijf te gaan. Het moge zo zijn dat de zoons van [appellant] in de veronderstelling verkeerden dat hun moeder werd getreiterd en dat zij daarom voor hun moeder wilden opkomen, maar dat betekent niet dat de zoons geweld mogen gebruiken of daarmee mogen dreigen. Bovendien miskent [appellant] met dit verweer dat de diverse overlastmeldingen niet alleen zagen op de gedragingen van de zoons van [appellant] , maar ook, en vooral, op die van haarzelf. De grieven falen.   
        
          Belangenafweging (grieven 7, 8, 10 en 11)
        
      
    
    
      6.3
      
        [appellant] heeft aangevoerd dat [appellant] tijdens de zitting in eerste aanleg geen juridische bijstand heeft gehad en zich onvoldoende heeft kunnen voorbereiden op een daadwerkelijke ontruiming. Zij is slechts bij brief van 19 oktober 2022 gewezen op de gevolgen van de ontstane situatie. [appellant] heeft afstand moeten doen van haar goederen omdat zij door zo’n korte ontruimingstermijn niet in staat was haar goederen op te slaan. De kantonrechter had met het uitspreken van de ontruiming terughoudend moeten zijn gelet op het definitieve karakter ervan, aldus [appellant] . Daarnaast heeft de kantonrechter volgens [appellant] onvoldoende rekening gehouden met de geestelijke en lichamelijke gezondheid van [appellant] , die niet voor niets onder bewind is gesteld. Zij is psychische zeer kwetsbaar en heeft last van diabetes en maagbloedingen. Zij is niet in staat om zich als dakloze te handhaven en door de ontruiming komt zij voor een periode van vijf jaar niet in aanmerking voor een huurwoning in de regio Rotterdam. [appellant] is weliswaar verantwoordelijk voor het gedrag van haar zoons als die bij haar in de woning verblijven, maar [appellant] keurt het gedrag van haar zoons af en [appellant] meent dat minder vergaande maatregelen getroffen hadden kunnen worden, zoals alleen verhuizing van de inwonende zoon van [appellant] . 
    
    
      6.4
      Uit het bepaalde in art. 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat sprake is geweest van een tekortkoming, omdat [appellant] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst overlast veroorzaakte voor de omwonenden en onvoldoende optrad tegen haar zoons die in dat opzicht ook een duit in het zakje deden.  Dat [appellant] een kwetsbare gezondheid heeft maakt die overlast niet minder ernstig. De overlastklachten waren afkomstig van diverse omwonenden en zagen op gedragingen als schreeuwen, doodsbedreigingen en intimidaties. Omwonenden voelden zich daardoor niet meer veilig. De overlast is ondanks (bemiddelings)gesprekken en waarschuwingen van de Woningstichting niet afgenomen en uiteindelijk zelfs uitgemond in een ernstig geweldsincident, waarbij zowel [appellant] zelf als haar zoons actief waren betrokken. Het hof acht het feit dat het moeilijk is een andere woning te vinden geen gegeven dat zodanig zwaarwegend is dat het aan ontbinding in de weg zou staan, temeer nu [appellant] kennelijk al vanaf januari 2022 bezig is geweest de mogelijkheden te verkennen om naar Zeeland te verhuizen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [appellant] zich genoodzaakt voelde om afstand te doen van haar goederen, nu dit is aan te merken als een gevolg van een door [appellant] zelf en haar bewindvoerder gemaakte keuze en deze omstandigheid de Woningstichting dus niet aan te rekenen valt. 
    
    
      6.5
      
        Het hof acht al met al voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een belangenafweging in het voordeel van de Woningstichting zal uitvallen en dat de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Het hof heeft hierbij gelet op de ernst van de overlastgedragingen, de al langer bestaande duur ervan en het feit dat van [appellant] klaarblijkelijk geen verbetering viel te verwachten. Tevens heeft het hof meegewogen dat de Woningstichting als woningcorporatie de taak heeft om te zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving voor de andere huurders van het complex aan de Kersengaard. De minder vergaande maatregel van huisuitzetting van alleen de thuiswonende zoon van [appellant] kon de Woningstichting alleen daarom al niet treffen, omdat tussen haar en deze zoon geen contractuele band bestaat. Voor het (laakbare) gedrag van haar zoons is [appellant] in haar verhouding tot de Woningstichting bovendien op grond van artikel 9 lid 5 AV direct verantwoordelijk te houden, ook als zij dat gedrag zoals [appellant] stelt zou afkeuren. De grieven lopen hierop stuk. 
        
          Spoedeisend belang (grief 1) 
        
      
    
    
      6.6
      
        Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat de Woningstichting bij haar ontruimingsvordering een spoedeisend belang had. Hij voert aan dat de overlastmeldingen vooral afkomstig waren van de bovenbuurvrouw en dat aan deze bovenbuurvrouw en haar partner een nieuwe woning is aangeboden, zodat zij niet naar de [straatnaam] zullen terugkeren. De Woningstichting heeft hiertegen ingebracht dat zij genoodzaakt was om de bovenbuurvrouw en haar partner op kosten van de Woningstichting in een hotel te laten verblijven omdat zij na het geweldsincident uit angst voor [appellant] niet meer in hun eigen woning durfden te verblijven. Naar het oordeel van het hof is reeds hiermee het spoedeisend belang van de Woningstichting gegeven. Ook deze grief kan [appellant] niet baten.       
        
          Bewijsaanbod, conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.7
      Daargelaten dat voor bewijslevering in een kort geding geen plaats is wordt het bewijsaanbod van [appellant] als onvoldoende geconcretiseerd gepasseerd. De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 december 2022;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van de Woningstichting vastgesteld op € 783,- voor griffierecht en op € 2.366,- voor de kosten van de advocaat. 
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, M.A.F. Tan - de Sonnaville en  A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.