ECLI:NL:RBNHO:2023:10279, Rechtbank Noord-Holland, 19-10-2023, 10639426 \ CV EXPL  23-2612
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder heeft ten onrechte de waarborgsom verrekend met oplevergebreken. Vordering huurders tot terugbetaling waarborgsom daarom toegewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10639426 \ CV EXPL  23-2612
      Uitspraakdatum: 19 oktober 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub1] 
    
      2. [eiser sub2]
      beiden woonplaats gekozen te Amsterdam aan het adres van hun gemachtigde 
      eisers
      verder te noemen: [eiser sub1] en [eiser sub2]
      gemachtigde: mr. R.M. Berendsen
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende te [woonplaats] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak gaat het om de vraag of een verhuurder het ingehouden gedeelte van de borg moet terugbetalen of dat de verhuurder gerechtigd was de borg deels te verrekenen met oplevergebreken. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van oplevergebreken die voor verrekening met de borg in aanmerking komen. De vordering van de huurders wordt dan ook toegewezen. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser sub1] en [eiser sub2] hebben bij dagvaarding van 19 juli 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 18 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub1] huurde vanaf 1 mei 2022 van [gedaagde] een kamer aan de [adres] . Bij aanvang van de huur heeft [eiser sub1] een waarborgsom van € 550,00 aan [gedaagde] betaald. 
    
    
      2.2.
      
        [eiser sub2] huurde vanaf 1 november 2022 van [gedaagde] een kamer aan de [adres] . [eiser sub2] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 600,00 aan [gedaagde] betaald.
      
    
    
      2.3.
      In de afzonderlijk met [eiser sub1] en [eiser sub2] gesloten huurovereenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
      
      
        
          “
          7.2.
          Verplichtingen van huurder
        
        
          (…)
        
      
      
        4. Onder andere de volgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden binnen het gedeelte dat voor privé gebruik bestemd is, komen voor rekening van de huurder, tenzij het onderhoud noodzakelijk is ten gevolge van normale slijtage of het handelen of nalaten van de verhuurder;
      
      - al het wit-/saus-/behang- en schilderwerk binnen; 
      
      
        
          “
          Inspectie en oplevering
        
      
      
        11. Zo spoedig mogelijk na huuropzegging zal het gehuurde op initiatief van de verhuurder door huurder en verhuurder samen worden gecontroleerd. De kamer moet worden opgeleverd zoals bij aanvang van het huurcontract. Bij het niet voldoen kan er aanspraak worden gedaan op de waarborgsom als beschreven bij artikel 3.
      
      
        De staat waarin de kamer verkeert en de staat van de eventueel daartoe behorende inventaris worden vastgesteld in een schriftelijk rapport. Verhuurder en huurder ontvangen beiden hiervan een van de betreffende datum voorzien en door partijen ondertekend exemplaar. Het rapport omschrijft de voor rekening van huurder komende herstelwerkzaamheden. Geen andere herstelwerkzaamheden dan in het rapport omschreven kunnen door verhuurder in rekening worden gebracht, tenzij de herstelwerkzaamheden pas noodzakelijk zijn geworden nadat het rapport is opgemaakt. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
      
      
      
        
          
            Verhuurder zal huurder in de gelegenheid stellen om binnen een door de verhuurder te bepalen redelijke termijn de in voornoemd inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren.
          
        
        
          
            Indien huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn, of in ieder geval uiterlijk op de eindoplevering, in goede staat heeft gebracht, is verhuurder gerechtigd na ingebrekestelling de in het inspectierapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen.”
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 30 maart 2023 heeft [gedaagde] [eiser sub1] en [eiser sub2] laten weten dat zij het gehuurde wegens het aflopen van de huurovereenkomst uiterlijk 1 mei 2023 dienen te verlaten en leeg, schoon en zoals ontvangen aan [gedaagde] op dienen te leveren.
    
    
      2.5.
      
        [eiser sub1] en [eiser sub2] hebben nagelaten de door hen gehuurde kamers per 1 mei 2023 te verlaten en aan [gedaagde] op te leveren, waarna er contact is geweest tussen de gemachtigde van [eiser sub1] en [eiser sub2] en de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] . Discussie over het al dan niet voor bepaalde tijd overeengekomen zijn van de huurovereenkomsten  heeft ertoe geleid dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] een vergoeding betaalt onder de voorwaarde dat [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde verlaten. Waarna [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde op 5 juni 2023 hebben verlaten. Uit de e-mailcorrespondentie tussen de gemachtigden volgt dat met betrekking tot de waarborgsom is toegezegd: “De waarborgsom zal binnen twee dagen na oplevering door de beheerder worden gerestitueerd.”
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde] heeft op 16 juni 2023 een e-mail aan de gemachtigde van [eiser sub1] en [eiser sub2] gestuurd. In deze e-mail is het volgende opgenomen.
        
          “Zie onderstaand de foto’s van de inspectie die gedaan is bij het intreden van de heer [eiser sub1] en de [eiser sub2], het pdf-bestand zelf heb ik ook opgevraagd. Tevens vindt u de offerte van de werkzaamheden bijgesloten.
        
        
          Ik heb de beheerder verzocht het restant van de borg naar uw derdengelden rekening over te maken”. 
        
        Als bijlage bij deze e-mail heeft [gedaagde] een offerte voor “schilderwerk – wit sausen gehele kamer inclusief reparatiepunten t.b.v. verhuur” voor twee kamers meegestuurd voor een bedrag van € 901,45 incl. BTW. 
      
    
    
      2.7.
      Op 7 augustus 2023 heeft [gedaagde] € 248,55 aan de gemachtigde van [eiser sub1] en [eiser sub2] betaald met als omschrijving “restant borg [eiser sub1] en [eiser sub2]”. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser sub1] en [eiser sub2] vorderen, nadat zij hun vordering op de zitting hebben verminderd, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 901,45. Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst schoon en in goede staat hebben achtergelaten. [gedaagde] was daarom niet gerechtigd een deel van de door hen betaalde borg in te houden en zij hebben daarom recht op terugbetaling van het onterecht ingehouden bedrag. Bovendien geldt dat als er al sprake was van onvolkomenheden [gedaagde] [eiser sub1] en [eiser sub2] hier bij een voorinspectie op had moeten wijzen, zodat zij de gebreken hadden kunnen herstellen. [gedaagde] heeft dit nagelaten. Als er al sprake is van schade dan kan [gedaagde] daardoor slechts aanspraak maken op de materiaalkosten van herstel en niet op arbeidsloon. 
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat uit de door hem overgelegde in- en uitcheckrapporten blijkt dat [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde niet hebben opgeleverd in de staat waarin zij het gehuurde hebben ontvangen. Onder andere het schilderwerk in de kamers van [eiser sub1] en [eiser sub2] is beschadigd en [gedaagde] heeft dit dus moeten herstellen. De kosten hiervan komen voor verrekening met de borg in aanmerking. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure draait het om de vraag of [gedaagde] gerechtigd was een deel van de door [eiser sub1] en [eiser sub2] betaalde borg te verrekenen met oplevergebreken. Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is allereerst van belang in welke staat [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde aan het einde van de huur weer ter beschikking hadden moeten stellen aan [gedaagde] . 
      
    
    
      4.2.
      Uit de wet volgt dat een huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.  Deze verplichting volgt daarnaast ook uit artikel 11 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [gedaagde] blijkt de staat bij aanvang van het gehuurde uit het door hem overgelegde ‘incheckrapport’. Dit rapport is echter niet door [eiser sub1] en [eiser sub2] ondertekend. Daar komt bij dat [eiser sub1] en [eiser sub2] de juistheid van het incheckrapport gemotiveerd hebben weersproken. Volgens hen was het schilderwerk al bij aanvang van de huur beschadigd en mocht er al sprake zijn van beschadigingen dan komt dat door lekkage waarvoor zij niet aansprakelijk zijn. Doordat een handtekening van [eiser sub1] en [eiser sub2] ontbreekt en zij de juistheid van het incheck-rapport hebben weersproken, kan niet worden vastgesteld dat het incheckrapport een juiste weergave geeft van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. Het rapport kan daardoor niet als bewijs dienen voor de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur.
      
    
    
      4.4.
      Voor het geval geen beschrijving is opgemaakt en de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur daar dus niet uit volgt, bepaalt de wet dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst is. Op de zitting heeft [gedaagde] betoogd dat dit uitgangspunt niet onverkort geldt voor verhuurders van kamers en dat bij verhuur van kamers minder uitgebreide inspectierapporten hoeven te worden opgesteld. Dit betoog faalt. Artikel 7:224 BW valt namelijk onder het algemene deel van het huurrecht. De in het artikel opgenomen regels gelden dus voor alle soorten huur, waaronder ook kamerverhuur. De stelplicht en bewijslast dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur rust dan ook op [gedaagde] .
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de kamers niet in dezelfde staat zijn opgeleverd als waarin [eiser sub1] en [eiser sub2] de kamers hebben ontvangen, verwezen naar de door hem overgelegde ‘in- en uitcheckrapporten’. Zoals eerder overwogen, kunnen deze rapporten niet als bewijs dienen, omdat deze rapporten niet door [eiser sub1] en [eiser sub2] zijn ondertekend en gemotiveerd worden betwist. [gedaagde] had dan ook ander bewijs van zijn stelling dat het schilderwerk door [eiser sub1] en [eiser sub2] is beschadigd moeten leveren. Dit heeft hij nagelaten. Het uitcheckrapport bevat foto’s van beschadigingen aan meubilair in de gemeenschappelijke ruimte (keuken), maar deze vormen geen onderdeel van de door [gedaagde] op basis van de offerte gestelde schade, welke alleen de door [eiser sub1] en [eiser sub2] bewoonde kamers betreft. Op de zitting heeft [gedaagde] weliswaar nog aangevoerd dat de door hem voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden ingeschakelde aannemer heeft gezegd dat de beschadigingen alleen veroorzaakt kunnen zijn door [eiser sub1] en [eiser sub2] , maar een verklaring of rapport van de aannemer waaruit dit blijkt, is niet overgelegd. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat nog een aantal andere huurders gebruik maakten van de gemeenschappelijke ruimte. Dit betoog wordt daarom als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.  
      
    
    
      4.6.
      Omdat [gedaagde] niet geslaagd is in het leveren van tegenbewijs moet worden aangenomen dat [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde hebben opgeleverd in de staat waarin zij het gehuurde hebben ontvangen. [eiser sub1] en [eiser sub2] hebben daardoor recht op terugbetaling van de door hen bij aanvang van de huur betaalde waarborgsommen. 
      
    
    
      4.7.
      Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat ook als de in- en uitcheckrapporten wel waren ondertekend en daaruit was gebleken dat de kamers niet zijn opgeleverd in de staat waarin die bij aanvang van de huur waren, [gedaagde] niet gerechtigd was de volledige kosten van de door hem uitgevoerde herstelwerkzaamheden te verrekenen met de borg. In artikel 11 van de huurovereenkomsten is namelijk opgenomen dat voorafgaande aan de eindoplevering partijen gezamenlijk een inspectierapport op hadden moeten stellen waarin staat omschreven welke herstelwerkzaamheden de huurder uit dient te voeren (de voorinspectie). Pas als de huurder deze werkzaamheden niet uitvoert is de verhuurder gerechtigd de werkzaamheden zelf uit te voeren op kosten van de huurder. Aan het betoog van [gedaagde] dat hij als ‘kleine belegger’ niet gebonden is aan deze bepaling gaat de kantonrechter voorbij. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst notabene zelf opgesteld en dient de daarin opgenomen bepalingen dan ook na te komen. Dat hij een kleine belegger is, doet daar niets aan af. Omdat vast staat dat er in dit geval geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, geldt op basis van vaste rechtspraak dat een verhuurder slechts aanspraak maken op de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de het pand in goede staat op te leveren. Het moge duidelijk zijn dat de kosten voor het herstellen van het schilderwerk lager zouden zijn als [eiser sub1] en [eiser sub2] het gehuurde zelf opnieuw hadden geschilderd dan de kosten die de door [gedaagde] ingeschakelde aannemer heeft berekend. 
      
    
    
      4.8.
      De conclusie op basis van het voorgaande is dat de kantonrechter de vordering van [eiser sub1] en [eiser sub2] zal toewijzen. Omdat [gedaagde] in verzuim is met de terugbetaling van de borg is hij tevens wettelijke rente aan [eiser sub1] en [eiser sub2] verschuldigd.
    
    
      4.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.
    
    
      4.10.
      
        [eiser sub1] en [eiser sub2] vorderen verder veroordeling van [gedaagde] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser sub1] en [eiser sub2] van € 901,45, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 juni 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser sub1] en [eiser sub2] tot en met vandaag vaststelt op:
        griffierecht	€	86,00
        salaris gemachtigde	€	160,00	;
      
      
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
      
      
    
  
  
     Art. 7:224 lid 2 eerste volzin Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Art. 7:224 lid 2 tweede volzin BW
  
  
     Hoge Raad van 27 november 1998 ECLI:NL:HR:1998:ZC2790
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853