ECLI:NL:RBNHO:2023:9507, Rechtbank Noord-Holland, 27-09-2023, 10081664 \ CV EXPL  22-5266
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: 7:224 BW, huurder niet akkoord gegaan met beschrijving bij aanvang. Daarom aan verhuurder te onderbouwen/bewijzen dat staat einde huur niet overeenkomt met aanvang huur

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10397115 CV EXPL 23-1526
      Uitspraakdatum: 27 september 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. P.Y.L. Sie
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde] 
    
      wonende te [plaats 2]2. DA BENITO HOLDING B.V.gevestigd te [plaats 1]
      gedaagden 
      verder te noemen: [gedaagde] en Da Benito
      procederend in persoon
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 13 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] en Da Benito ingesteld. [gedaagde] heeft zowel mondeling als schriftelijk geantwoord. 
    
    
      1.2.
      
        [eiser] heeft vervolgens nog een conclusie van repliek ingediend, waarop [gedaagde] heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Ten slotte heeft [eiser] nog een akte uitlating producties overgelegd. 
    
    
      1.3.
      Op. 19 september 2023 heeft [gedaagde] nog een inhoudelijk brief naar de rechtbank verzonden. Nu de brief pas na vonnisbepaling is ontvangen, blijft deze buiten beschouwing.  
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met ingang van 5 september 2020 aan [eiser] en zijn partner [betrokkene 1] verhuurd het volledig gemeubileerde appartement aan het [adres] te [plaats 1]. Het gehuurde ligt boven een ijssalon en is bestemd om te worden gebruikt als woning. 
      
    
    
      2.2.
      De kale huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.500,- per maand te vermeerderen met het voorschot voor levering van gas, water en elektra van € 150,- en een vergoeding voor bijkomende leveringen, zoals meubilair en stoffering, ad € 50,-. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 3.000,- aan [gedaagde] betaald. In de huurovereenkomst is hierover bepaald dat deze strekt tot zekerheid van al hetgeen de huurder ingevolge de huurovereenkomst aan verhuurder verschuldigd is en dat verhuurder zich verbindt om deze uiterlijk één maand na beëindiging van de huurovereenkomst aan huurder te retourneren, zo nodig na aftrek van hetgeen de verhuurder nog van de huurder te vorderen heeft. 
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst is verder bepaald dat:- de huurder het gehuurde bij afloop van het huurcontract weer in exact dezelfde staat van onderhoud dient op te leveren met exact dezelfde inboedel en inventaris;- dat het voorschot voor gas, water en elektra bij het einde van de huurovereenkomst zal worden verrekend indien sprake is van meerverbruik;- de huurder het gehuurde schoon en in goede conditie zal achterlaten, zoals het ook bij de check-in was, hetgeen inhoudt dat de oven en koelkast schoon zijn, de vloeren gestofzuigd en gedweild zijn en alle linnengoed gewassen is, bij gebreke waarvan schoonmaakkosten van minimaal € 450,- zullen worden ingehouden op de borg.
      
    
    
      2.5.
      Op 8 september 2020 heeft de voor [gedaagde] optredende makelaar, [betrokkene 2], via WeTransfer (foto)bestanden naar [betrokkene 1] en nog twee andere personen verstuurd. 
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 31 januari 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2022. Daarbij heeft hij aangegeven dat hij professionele schoonmakers zal inschakelen. 
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 4 maart 2022 heeft [eiser] ingestemd met een voorinspectie van het gehuurde op 8 maart 2022. 
      
    
    
      2.8.
      Op 31 maart 2022 heeft de eindoplevering plaatsgevonden in aanwezigheid van [eiser], [betrokkene 1], [gedaagde] en de makelaar. 
      
    
    
      2.9.
      Op 13 april 2022 heeft de makelaar aan [eiser] laten weten dat het gehuurde er bij de eindoplevering op het eerste gezicht netjes uitzag, maar dat daarna bleek dat het gehuurde toch niet schoon was. In de e-mail heeft de makelaar meerdere gebreken aangeduid en aangegeven dat twee personen nog een hele dag hebben moeten schoonmaken a raison van € 400,-. Daarnaast heeft de makelaar aangegeven dat het wassen van de ramen € 50,- heeft gekost en het sausen van enkele muren € 100,-. Ten slotte heeft nacalculatie van de energie een bedrag van extra verbruik van € 288,- opgeleverd. Het totale bedrag van € 838,- is in mindering gebracht op de waarborgsom, waarna aan [eiser] een bedrag van € 2.162,- is terugbetaald. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] en Da Benito hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 838,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2023. Voorts vordert [eiser] € 125,70 aan buitengerechtelijke incassokosten althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagde] en Da Benito gehouden zijn de waarborgsom, die [eiser] uit hoofde van een tussen partijen bestaande huurovereenkomst, heeft voldaan, te retourneren. De huurovereenkomst is immers geëindigd en het gehuurde is door [eiser] opgeleverd en door [gedaagde] aanvaard. Doordat [eiser] niet tot terugbetaling is overgegaan, was [eiser] genoodzaakt de vordering uit handen te geven. [gedaagde]  en Da Benito moeten dan ook eveneens de buitengerechtelijke incassokosten voldoen.
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] en Da Benito betwisten de vordering. Voor wat betreft Da Benito geldt dat zij niets met deze kwestie van doen heeft. [gedaagde] is de enige contractspartij bij de huurovereenkomst. Zij voert verder aan dat het gehuurde niet is achtergelaten in de staat waarin [eiser] het gehuurde heeft ontvangen. Het gehuurde was vervuild en enkele goederen waren kapot. [gedaagde] heeft schoonmakers moeten inschakelen om het gehuurde weer in de overeengekomen toestand te krijgen en heeft de kosten hiervan verrekend met de waarborgsom, waartoe zij ook gerechtigd was. Verder heeft zij de kosten van de geleverde elektriciteit die niet werden gedekt door het door [eiser] betaalde voorschot verrekend met de waarborgsom. Ook daartoe was zij op grond van het huurcontract gerechtigd. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Uit de stukken blijkt dat Da Benito enkel is gedagvaard in haar hoedanigheid van eigenaar van het gehuurde. Het eigenaar zijn van een pand maakt Da Benito echter niet ook verhuurder. Nu [gedaagde], als bestuurder van Da Benito, onbetwist heeft verklaard dat Da Benito geen partij is in onderhavige kwestie, wordt de vordering tegen Da Benito afgewezen. 
    
    
      5.2.
      Vast staat dat een verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst de betaalde waarborg aan de huurder moet terugbetalen indien de huurder op dat moment aan al zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Volgens [gedaagde] is dat laatste niet het geval: omdat niet deugdelijk is opgeleverd moet [eiser] aan [gedaagde] de kosten van herstel vergoeden en is hij nog de extra kosten voor levering van energie verschuldigd. Volgens [eiser] heeft hij wel naar behoren opgeleverd en heeft [gedaagde] niet aangetoond dat sprake is van kosten van geleverde elektriciteit voor het gehuurde die de betaalde voorschotten overtreffen. 
    
    
      5.3.
      Voor wat betreft de oplevering bij het einde van de huur geldt het volgende. Uit artikel 7:224 BW volgt dat als bij aanvang van de huur tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als die beschrijving niet is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is bij de aanvang van de huur een opnamelijst met foto’s gemaakt, maar had [eiser] geen tijd om deze met haar en de makelaar door te lopen. De opnamelijst en foto’s zijn via WeTransfer aan [eiser] gestuurd, maar hij heeft deze nooit ondertekend teruggestuurd. [eiser] betwist dat bij aanvang van de huur een beschrijving is gemaakt. 
    
    
      5.4.
      Uit de formulering van artikel 7:224 BW moet worden afgeleid dat het moet gaan om een door huurder en verhuurder samen opgestelde beschrijving, althans moet tenminste blijken dat de huurder met die beschrijving akkoord is gegaan. Dat is hier niet het geval. Indien en voor zover [eiser] de toegezonden stukken al heeft ontvangen is niet gebleken dat hij daarmee akkoord is gegaan. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat bij aanvang van de huur geen beschrijving is gemaakt. Het is daarom aan [gedaagde] als verhuurder is om te onderbouwen (en zonodig te bewijzen) dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur niet overeenkomt met die bij aanvang van de huur.  
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] heeft enkele foto’s van de situatie bij aanvang van de huur overgelegd. Verder heeft zij overgelegd een inspectie-rapport van check in, waarin per ruimte de conditie van vloeren, plafonds, muren etc. is aangekruist. Ten slotte heeft zij een door [eiser] ondertekende lijst van huisregels overgelegd. Op basis daarvan moet worden aangenomen dat het gehuurde bij aanvang van de huur grondig schoongemaakt was. Dat dit het geval was, kan ook worden afgeleid uit de e-mail van de makelaar aan [eiser] van 4 maart 2022 waarbij richtlijnen voor de oplevering zijn gevoegd. Deze zien vooral op schoonmaak van het gehuurde. In zijn opzeggingsmail heeft [eiser] ook aangegeven een professioneel schoonmaakbedrijf te zullen inschakelen. [eiser] heeft ook niet betwist dat het gehuurde bij aanvang van de huur geheel schoon was. 
    
    
      5.6.
      
        [eiser] heeft wel betwist dat het gehuurde bij het einde van de huur niet schoon was en heeft ter onderbouwing van die betwisting foto’s van het gehuurde bij oplevering overgelegd. Daarop ziet het gehuurde er netjes en opgeruimd uit. Ter onderbouwing van haar betoog dat het gehuurde bij de eindoplevering niet schoon was, heeft [gedaagde] enkele foto’s overgelegd, waaruit blijkt dat de vloeren onder de vloerkleden niet zijn geveegd, en dat zich bij enkele plinten en in hoekjes nog wat vuil bevond. Op deze punten moet worden aangenomen dat [eiser] niet aan zijn opleveringsverplichting heeft voldaan. Van verdere vervuiling zoals opgenomen in de e-mail van 13 april 2022, zoals vieze ramen en vetvlekken op de muren en planken in de keuken, zijn geen stukken ter onderbouwing overgelegd. Daarom kan niet worden aangenomen dat [eiser] op die punten te kort is geschoten. De extra schoonmaakwerkzaamheden die voor rekening van [eiser] komen, blijven dan ook beperkt tot het nog een keer goed stofzuigen en schoonmaken van de vloeren. De daarmee gemoeide kosten worden begroot op € 50,-. 
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat het nodig was enkele muren opnieuw te sausen, terwijl op de door [eiser] overgelegde foto’s de muren, voor zover zichtbaar, er netjes uitzien. De kosten van het sausen komen daarom niet voor rekening van [eiser]. 
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] heeft verder een bedrag van € 288,- op de borgsom ingehouden wegens nacalculatie van de energiekosten. Zij heeft bij conclusie van antwoord aan de hand van door haar overgelegde berekeningen toegelicht dat de door [eiser] betaalde voorschotten niet voldoende waren om de werkelijke kosten te dekken. Verder heeft zij foto’s van de meterstanden bij aanvang en bij einde van de huur overgelegd en een afrekening van de leverancier. Ook heeft zij aangevoerd dat het verbruik van [eiser] door middel van tussenmeters is vastgesteld. Omdat, naar de kantonrechter uit het betoog van [gedaagde] begrijpt, de leverancier tarieven heeft berekend die van toepassing zijn op de ijssalon die onder het gehuurde ligt, heeft [gedaagde] bij de berekening de tarieven gebruikt die horen bij een vergelijkbare woning, hetgeen voor [eiser] gunstiger is. 
    
    
      5.9.
      Volgens [eiser] kan op basis van de door [gedaagde] verstrekte stukken het daadwerkelijke verbruik niet worden vastgesteld. Verder gaat [eiser] er kennelijk van uit dat geen sprake is van individuele meters, maar van met de onderliggende ijssalon gedeelde meters. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] in dat verband niet aangetoond van welke verdeelsleutel zij is uitgegaan. 
    
    
      5.10.
      Uitgangspunt is dat de vergoeding voor het gebruik van de nutsvoorzieningen redelijk moet zijn en in relatie moet staan tot de werkelijke kosten daarvan. Uit de door [gedaagde] overgelegde overzichten kan worden afgeleid dat de eindstanden aansluiten op de eindstanden van de door haar overgelegde foto’s van de meterstanden bij het einde van de huur. Weliswaar heeft [gedaagde] geen foto’s overgelegd van de meterstanden op 1 september 2021, maar zij heeft wel de afrekening over de periode 1 september 2020 tot 1 september 2021 overgelegd. De daarin opgenomen meterstanden per 1 september 2021 zijn gelijk aan de in de eindafrekening opgenomen meterstanden. De in de afrekening over het eerste jaar opgenomen beginstanden (per 1 september 2020) corresponderen (vrijwel) met de meterstanden bij aanvang van de huur zoals die blijken uit de foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd. Daarmee is het daadwerkelijk verbruik voldoende onderbouwd. Dat [gedaagde] bij de berekening is uitgegaan van tarieven die gelden voor een vergelijkbare woning, is alleen maar gunstig voor [eiser]. Verder valt op dat hetgeen [eiser] volgens [gedaagde] nog moet bijbetalen, min of meer correspondeert met hetgeen hij over het eerste jaar moest bijbetalen (en heeft bijbetaald). Van een verdeelsleutel is, anders dan [eiser] betoogt, geen sprake omdat [gedaagde] bij conclusie van antwoord al heeft aangegeven dat het verbruik is bepaald aan de hand van individuele meters. De conclusie is daarom dat [eiser] nog een bedrag van € 288,- aan kosten voor de nutsvoorzieningen verschuldigd is en dat [gedaagde] dit bedrag op de borgsom mocht inhouden. 
    
    
      5.11.
      De conclusie is dat [gedaagde] € 50,- (schoonmaakkosten) en € 288,- (kosten nutsvoorzieningen) op de waarborgsom in mindering mocht brengen en dat zij het overige aan [eiser] moet retourneren. De vordering zal dan ook tot een bedrag van € 500,- worden toegewezen.
    
    
      5.12.
      Voor wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geldt dat deze zullen worden toegewezen conform het in het Besluit bepaalde tarief behorende bij een hoofdsom van € 500,00, zijnde € 75,00.
    
    
      5.13.
      De proceskosten (inclusief de nakosten) komen voor rekening van [gedaagde] omdat zij grotendeels in het ongelijk is gesteld.  
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    1. wijst de vordering jegens Da Benito af; 
    
    2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 575,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 500,00 met ingang van 25 januari 2023 tot dat de dag van algehele voldoening;
    
    3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vastgesteld op:dagvaarding: 				€	133,13griffierecht:					€  214,00salaris gemachtigde 	€  264,00 (2 x € 132,00)
    4. veroordeelt [gedaagde] in de nakosten van € 66,00
    
    5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
    
    6. wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
    
    
    
      De griffier		De kantonrechter