ECLI:NL:RBDHA:2021:9244, Rechtbank Den Haag, 18-08-2021, C/09/589057/ HA-ZA 20-234
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg erfpachtakte aan de hand van objectieve maatstaf; Staat mag (financiële) voorwaarden stellen aan goedkeuring voor ontwikkelingen in erfpacht uitgegeven gebied die niet zijn toegestaan op basis van de erfpachtakte; voor zover deze ontwikkelingen plaatsvinden in het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed, geldt de regeling voor de herziening van de afkoopsom van de canon.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/589057/ HA-ZA 20-234
    
    
    
      
        Vonnis van 18 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KENNEMERSTRAND N.V. te Velsen,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie
      advocaat mr. W.J. Haeser te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN
      
      
        (MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIE / RIJKSVASTGOED BEDRIJF) te Den Haag,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. S.J. van Baasbank te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna Kennemerstrand en de Staat genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 20 februari 2020, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie, met producties;
        
        
          partijen hebben vervolgens, nadat de griffie van de rechtbank partijen een aantal afdoeningsmogelijkheden heeft aangeboden, eenparig verzocht om een schriftelijke voortzetting van de procedure, waarbij zij afstand hebben gedaan van een mondelinge behandeling;
        
        
          de rolbeslissing van de rechtbank van 28 oktober 2020;
        
        
          de schriftelijke instructie van de rechtbank van 25 november 2020;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met productie;
        
        
          de schriftelijke reactie van Kennemerstrand met productie;
        
        
          de schriftelijke reactie van de Staat met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De Staat is eigenaar van een gebied van circa 100 hectare ten zuiden van de zuidelijke pier bij de monding van het Noordzeekanaal bij IJmuiden (hierna: het gebied). Het gebied is ontstaan door aanlanding na verlenging van de zuidelijke pier in 1967.
      
    
    
      2.2.
      De raad van de gemeente Velsen heeft op 3 maart 1988 goedkeuring verleend aan het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee (hierna: “het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee”) dat het gebied omvat. Het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee had tot doel voor het gebied een kader te bieden voor het treffen van inrichtingsmaatregelen. In het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee zijn regels opgenomen voor een nadere uitwerking voor de bebouwing bij de – op dat moment nog te ontwikkelen – jachthaven.
      
    
    
      2.3.
      Op 31 mei 1988 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland partiële goedkeuring gegeven aan het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee. De Kroon heeft op 10 december 1990 partiële goedkeuring aan het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee gegeven. Bij de partiële goedkeuring door de Kroon is goedkeuring onthouden aan de planonderdelen die betrekking hebben op bebouwing ten behoeve van permanente bewoning. 
      
    
    
      2.4.
      De Staat (dienst Domeinen, de voorganger van het Rijksvastgoedbedrijf) heeft samen met de gemeente Velsen (hierna: de gemeente) de Stichting Advisering onroerende zaken (hierna: SAOZ) opdracht gegeven voor het uitbrengen van een taxatie van de waarde van een deel het gebied, ter grootte van circa 14,5 hectare. SAOZ heeft op 3 januari 1992 een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) uitgebracht met de volgende, voor dit geschil relevante, inhoud:
      
      
        “Wij zijn ervan uitgegaan dat de bestemming van de te taxeren 14,5 ha strandvlakte als volgt zal zijn c.q. dat daar de volgende voorzieningen komen:
      
      
      
        
          
            een jachthaven (Kennemer Marina) met 500 ligplaatsen en enige waterrecreatieve voorzieningen; 13.00.00 ha;
          
        
        
          
            een hotel (Kennemer hotel) met 60 kamers, zaal/vergaderruimte en een health-club met sauna en fitness; 0.35.00 ha;
          
        
        
          
            een plein (Kennemer Plaza) waaraan voorzieningen gesitueerd worden in de uitgaans- en vermaaksfeer; bowling, discotheek, partycentrum, snookerclub (bebouwingspercentage 50); 0.35.00 ha;
          
        
        
          
            een promenade die de verbinding vormt tussen strand en jachthaven/plein met daarin opgenomen voorzieningen als een pizzeria, croissanterie, kiosk, crêperie, gelaterie (bebouwingpercentage 25); 0.80.00 ha (…)
          
        
      
      
      
        
          Een benadering van de waarde van de strandvlakte, bezien tegen de achtergrond van de totale raming van de investeringskosten voor het gebied van 14,5 ha komt ons niet reëel voor. Naar onze mening ontleent de grond zijn waarde aan de omstandigheid dat door de wijziging van de bestemming diverse economische activiteiten kunnen worden ontwikkeld. Wij waarderen het betreffende gedeelte van de strandvlakte als grond welke is bestemd voor de commerciële doeleinden als hiervoor beschreven, rekening houdend met de omstandigheid, dat de kosten van het bouwrijp maken hoog zullen zijn, op fl. 15.000,00 per ha is voor 14,5 ha een bedrag van fl.217.500.”
      
      
      
        In de begeleidende brief bij het taxatierapport van dezelfde datum heeft SAOZ onder meer het volgende geschreven:
      
      
      
        
          “Naast de waardering van bedoelde 14,5 ha vroeg U ons advies omtrent een richtlijn met betrekking tot de canonbepaling voor de toekomst, wanneer er aanleiding is de canon extra te wijzigen.
        
      
      
      
        
          In dit verband kan het volgende worden opgemerkt.
        
      
      
      
        
          De Algemene Voorwaarden, die gelden voor uitgifte in erfpacht voorzien al in een op gezette tijden herzien van de canon, welke gebaseerd is op de verkoopwaarde (à 6,5 %).
        
      
      
      
        
          De vraag is derhalve of thans reeds kan worden aangegeven c.q. overeengekomen tussen erfverpachter en erfpachter, wanneer en onder welke redenen de canon extra verhoogd (of verlaagd) kan worden boven de normale periodieke herziening, zoals gebruikelijk conform de geldende voorwaarden.
        
      
      
      
        
          Zoals uit ons advies blijkt zijn wij uitgegaan van een te realiseren bestemming als vermeld onder “Uitgangspunten bij de taxatie”. Wanneer het centrumgebied een afwijkende invulling gaat krijgen acht U een tussentijdse aanpassing van de canon (in afwijking van de bestaande voorwaarden) blijkbaar gewenst.
        
      
      
      
        
          Aanleiding tot een tussentijdse canonverhoging zou kunnen zijn het realiseren van een groter bruto vloeroppervlak dan op grond van de thans door ons gehanteerde uitgangspunten mogelijk is, of uitbreiding van het centrumgebied tot een groter oppervlakte dan 14,5 ha. Mocht dit laatste het geval zijn, dan kan per heden verrekening onzes inziens plaatsvinden op basis van f. 15.000,-- per ha. Om die reden hebben wij in ons advies een bedrag per ha genoemd. Mocht de bebouwingsdichtheid toenemen, dan zou de canon voor het gedeelte waarvoor deze verdichting geldt, naar verhouding van de daardoor veroorzaakte waardestijging als bouwterrein kunnen worden bijgesteld bij voorbeeld op grond van de toename van het aantal m2 b.v.o.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij akte van 9 december 1992 hebben de gemeente Velsen (hierna: de gemeente) en [X] Projekt Maatschappij B.V. (hierna: [X] Projekt Maatschappij) de naamloze vennootschap Kennemerstrand opgericht, die als doel heeft: “het verkrijgen, houden, onderhouden, ontwikkelen en exploiteren van (beperkte) rechten op een door de Staat der Nederlanden in erfpacht uit te geven terrein (aangeduid als duin-midden-gebied en centrumgebied), gelegen ten zuiden van de zuidpier te IJmuiden.”
      
    
    
      2.6.
      Bij akte van 23 september 1993 heeft de Staat als eigenaar ten behoeve van Kennemerstrand een recht van erfpacht voor de duur van 99 jaar gevestigd op een strook grond en water van 82 hectare dat binnen het gebied valt (hierna: het erfpachtgoed). 
      
      
    
    
      2.7.
      In de erfpachtakte zijn de volgende, voor dit geschil relevante, bepalingen opgenomen:
      
      
        “Artikel 5. Canon
      
      
        
          
            De jaarlijks verschuldigde canon koopt de erfpachter voor de volledig overeengekomen erfpachtstijd af door betaling van een som van driehonderd tweeënvijftig duizend vijfhonderd dertig gulden (f 352.530), vermeerderd met een bedrag van éénenzestigduizend zeshonderd tweeënnegentig gulden vijfenzeventig cent (f 61.692,75) wegens omzetbelasting.
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            Indien en voorzover echter het volgens het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, dan dient de in het eerste lid genoemde afkoopsom te worden verhoogd. 
          
        
      
      
        Zonodig zal deze verhoging worden vastgesteld door drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 21 van de algemene voorwaarden.
      
      
      
        
          Artikel 6. Toegestaan gebruik
        
      
      
        
          
            De erfpachter mag het erfpachtgoed uitsluitend gebruiken voor de realisering en exploitatie van het recreatieproject Kennemerstrand, zulks in het kader van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen.
          
        
        
          
            De erfpachter mag slechts die opstallen, werken en beplantingen op en in het erfpachtgoed aanbrengen en laten aanbrengen welke op grond van of ingevolge de aan de erfpachter verleende publiekrechtelijke vergunning casu quo nog te verlenen publiekrechtelijke vergunningen zijn of worden toegestaan.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In de op de erfpachtakte van toepassing verklaarde Algemene Erfpachtsvoorwaarden Rijkswaterstaat 1992 (hierna: de algemene voorwaarden), zijn geschrapt de bepalingen die betrekking hebben op de betaling (artikelen 2 leden 1 en 3) en de herziening van de canon (artikel 3).
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens heeft Kennemerstrand eveneens op 23 september 1993, met instemming van de Staat, een viertal rechten van ondererfpacht gevestigd:
      
      
        
          het recht van ondererfpacht Midden-Duingebied ten behoeve van Kennemermeer B.V. een 100% dochter van Kennemerstrand (hierna: akte van ondererfpacht Midden-Duingebied);
        
        
          het recht van ondererfpacht Jachthaven ten behoeve van [X] Projekt Maatschappij;
        
        
          het recht van ondererfpacht Boulevard, Promenade en commerciële ruimten ten behoeve van [X] Projekt Maatschappij;
        
        
          het recht van ondererfpacht hotel ten behoeve van [X] Projekt Maatschappij.
        
      
      
    
    
      2.10.
      In de akte van ondererfpacht Midden-Duingebied is in artikel 7 opgenomen:
      
      
        “De ondererfpachter mag het erfpachtgoed uitsluitend gebruiken voor de realisering en exploitatie van recreatieve voorzieningen en een parkeerterrein met bijbehorende werken zulks in het kader van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen.”
      
      
      
        Tevens is aan de akte van ondererfpacht een kaart opgenomen waaruit blijkt op welk deel van het erfpachtgoed in het kader van ondererfpacht Midden-Duingebied aan Kennemermeer B.V. is uitgegeven.
      
      
      
    
    
      2.11.
      In het noordelijk deel van het erfpachtsgebied zijn vervolgens een jachthaven, een hotel, winkels, horeca en het appartementencomplex Seaport Beach Resort (hierna: het appartementencomplex) gerealiseerd. 
      
    
    
      2.12.
      In 2006 heeft de gemeente de Herziene Kustvisie IJmuiden aan Zee (hierna: de herziene kustvisie) vastgesteld. Deze herziene visie bevat onder meer een stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling van woningen rondom de haven in het erfpachtgoed. 
      
    
    
      2.13.
      Kennemerstrand heeft in samenwerking met de gemeente en andere betrokken partijen op basis van de herziene kustvisie een eigen visie opgesteld en deze verwoord in een zogenaamd ambitiedocument, die een vergadering van de raad van de gemeente van 11 mei 2017 is vastgesteld (hierna: het ambitiedocument).
      
    
    
      2.14.
      Op 22 september 2017 heeft Kennemerstrand met de gemeente, projectontwikkelaar KondorWessels B.V. en ondererfpachters een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het gebied conform het ambitiedocument. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    In conventie
    
    
      3.1.
      Kennemerstrand vordert bij vonnis de verklaring voor recht dat:
      
      
        
          de Staat geen recht heeft op betaling van een geldsom, onder meer doch niet uitsluitend in de vorm van een verhoging van de afkoopsom of in de vorm van een jaarlijks verschuldigde canon, indien het volgens het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee niet voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, onder meer als voorzien in het ambitiedocument;
        
        
          de Staat niet mag weigeren medewerking te verlenen aan een ander gebruik van het erfpachtgoed dan op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte is toegelaten, omdat Kennemerstrand niet overgaat tot betaling van een geldsom dan wel dat de Staat aan een dergelijke medewerking niet een financiële voorwaarde mag stellen;
        
        
          de Staat geen recht heeft op betaling van een geldsom vanwege de realisatie van het appartementengebouw Seaport Beach Resort;
        
        
          de Staat niet mag weigeren medewerking te verlenen aan een ander gebruik van het erfpachtgoed dan op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte is toegelaten om redenen die verband houden met het appartementengebouw Seaport Beach Resort;
        
        
          indien en voor zover het volgens het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, de Staat uitsluitend recht heeft op een eenmalige verhoging van de in artikel 6 lid 1 van de erfpachtakte genoemde afkoopsom en niet op een jaarlijks verschuldigde canon;
        
        
          de hoogte van de in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte bedoelde verhoging van de afkoopsom dient te worden bepaald met inachtneming van de door SAOZ getaxeerde waarde per hectare. Deze waarde zal – zo nodig door deskundigen – moeten worden geactualiseerd naar het huidige prijspeil;
        
      
      
      
        met veroordeling van de Staat in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Tussen partijen is over een drietal hoofdonderwerpen een geschil gerezen.
      
      
        3.2.1.
        Kennemerstrand stelt zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat de canon voor de volledige erfpachtperiode is afgekocht en dat een wijziging van het genot van het erfpachtgoed in beginsel niet tot een aanpassing van de canon leidt, tenzij sprake is van een geval als bedoeld in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte. In deze bepaling is opgenomen dat afkoopsom alleen kan worden verhoogd “indien en voorzover het volgens het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen”. Voor het gedeelte van het erfpachtgoed dat een andere bestemming dan voor openbare recreatieve doeleinden heeft, geldt dit niet. Een wijziging van het gebruik van dit deel leidt dus niet tot een verhoging van de afkoopsom. Het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee bevat geen specifieke bestemming “openbare recreatieve doeleinden”. Volgens Kennemerstrand ligt het dan ook voor de hand om het begrip “openbare recreatieve doeleinden” te zien in de context van de het taxatieadvies van SAOZ. In dat advies is onderscheid gemaakt tussen ‘gronden voor recreatieve doeleinden’ en een ‘gedeelte van de strandvlakte bestemd voor commerciële doeleinden, te weten een jachthaven en een promenade met c.a. een hotel, winkels en horecagelenheden’. Op basis van dit onderscheid kan ervan worden uitgegaan dat het gedeelte van het erfpachtgoed waaraan het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee de bestemmingen ‘centrumgebied’ en jachthaven’ heeft toegekend als ‘commercieel gebied’ zijn aangemerkt. De in het ambitieplan opgenomen voorstellen zijn (deels) beoogd in deze delen van het erfpachtgoed. De overige delen van het erfpachtgoed hebben hoofdzakelijk de bestemmingen ‘verblijfsrecreatie’, ‘dagrecreatie’, ‘strand en duinen’ en ‘natuurgebied’ in de erfpachtakte en zijn aangemerkt als ‘openbare recreatieve doeleinden’. Kennemerstrand heeft aangevoerd dat het voor de beoordeling of de afkoopsom kan worden verhoogd, uitsluitend van belang is of ontwikkelingen voorzien zijn in het ‘openbaar recreatief gebied’. Ontwikkelingen die binnen het ‘toeristisch, commercieel gebied’ plaatsvinden, kunnen geen aanleiding vormen voor een verhoging van de afkoopsom of anderszins aanleiding kunnen vormen voor een aanpassing van de canon. 
        
      
      
        3.2.2.
        Kennemerstrand stelt zich op het standpunt dat artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte uitsluitend een grondslag biedt voor een verhoging van “de in het eerste lid genoemde afkoopsom”. Deze bepaling biedt geen grondslag om alsnog een jaarlijks verschuldigde canon in te voeren. Verder biedt de genoemde bepaling in de erfpachtakte geen grondslag voor een geheel nieuwe vaststelling van de afkoopsom. De afkoopsom is indertijd gebaseerd op een door SAOZ uitgevoerde taxatie. In de begeleidende brief bij het taxatierapport is aangegeven dat bij uitbreiding van het centrumgebied tot een groter oppervlakte, verrekening kan plaatsvinden op basis van f 15.000 per hectare. De verhoging van de afkoopsom dient plaats te vinden aan de hand van dit door SAOZ opgestelde uitgangspunt, waarbij de prijs nog wel geactualiseerd dient te worden naar het huidige prijspeil en zo nodig door deskundigen.
        
      
      
        3.2.3.
        In het centrumgebied is in 1996 het Seaport Beach Resort gerealiseerd. De Staat wil dat er alsnog moet worden afgerekend voor dit appartementencomplex. Eerst dient deze afrekening plaats te vinden voordat de Staat toestemming kan verlenen voor de in het ambitieplan verwoorde gebruik van het erfpachtgoed. Kennemerstrand heeft zich daarentegen primair op het standpunt gesteld dat de bouw van het appartementencomplex in overeenstemming is met het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee en er om die reden geen grondslag bestaat voor een verhoging van de afkoopsom. Subsidiair heeft Kennemerstrand aangevoerd dat de vordering tot nabetaling verjaard is.
        
      
    
    
      3.3.
      De Staat voert verweer. 
      
      
        3.3.1.
        De Staat stelt zich primair op het standpunt dat partijen met artikel 5 lid 3 in de erfpachtakte hebben beoogd dat de canon zal worden verhoogd indien een deel van het erfpachtgoed dat ten tijde van het aangaan van de akte (nog) geen commerciële invulling had gekregen, dan wel, een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de Staat naar het rapport van SAOZ waaruit een limitatieve opsomming van oppervlakte maten, tezamen groot 14.50.00 ha, volgt. De overeengekomen afkoopsom had enkel betrekking op de op dat moment te taxeren commerciële doelen ter grootte van 14,5 ha. In de begeleidende brief bij het taxatierapport heeft SAOZ ook geadviseerd over een aanpassing van de canon, waaruit evident volgt dat de overeengekomen afkoopsom enkel betrekking had op de op dat moment te taxeren commerciële doelen van 14,5 ha. Artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte kan dan ook niet anders worden uitgelegd dan dat is bepaald dat wijziging van de bestemming van het gedeelte van het erfpachtgoed dat op dat moment niet commercieel was ingevuld dan wel een hoogwaardiger commerciële invulling zou krijgen tot een verhoging van de canon zal leiden indien daardoor waardevermeerdering ontstaat. Partijen zijn overeengekomen dat de afkoopsom enkel betrekking heeft op de optelsom van de footprint van de destijds beoogde voorzieningen. 
        
      
      
        3.3.2.
        Subsidiair voert de Staat aan dat de grondslag voor de herleving respectievelijk verhoging van de canon is opgenomen in artikel 6 lid 1 erfpachtakte. Ten tijde van de vestiging van de erfpacht was er enkel een strook land en de bebouwing en het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee stonden op dat moment nog niet vast. Wel stond het projectplan vast waarnaar ook verwezen werd in artikel 6 lid 1 erfpachtakte. De waardebepaling van de afkoopsom is gebaseerd op het beoogde gebruik van het erfpachtgoed. Dit is de reden waarom in artikel 6 lid 1 van de erfpachtakte is vermeld dat het erfpachtgoed enkel gebruikt mag worden voor de realisatie en exploitatie van het projectplan. Daar komt bij dat het projectplan niet voorziet in woningbouw en – derhalve – ook niet in een verplichting om bij het einde van de erfpacht de waarde van de aanwezige gebouwen te vergoeden (zie ook artikel 5:99 lid 2 BW). Het ambitieplan voorziet in de bouw van een groot aantal woningen, waarvoor de Staat aan het einde van de looptijd van de erfpacht een aanzienlijke vergoeding zal moeten betalen. Hierdoor ontstaat een grote disbalans met de eerder betaalde afkoopsom. Indien wordt afgeweken van het oorspronkelijke projectplan, dan ontstaat een tekortkoming aan de zijde van Kennemerstrand. De Staat kan bovendien (financiële) voorwaarden verbinden aan een goedkeuring van een situatie die afwijkt van 6 lid 1 erfpachtakte.
        
      
      
        3.3.3.
        Partijen zijn het er over eens dat de uitleg van het begrip ‘openbare recreatieve doeleinden’ moet plaats vinden aan de hand van het taxatierapport van SAOZ. In het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee komt dit begrip niet voor. De Staat kan het onderscheid tussen commercieel en openbaar recreatief gebied en dat artikel 5 lid 3 erfpachtakte enkel ziet op het openbaar recreatief gebied niet volgen. De in het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee genoemde bestemmingen zoals “centrumgebied” en “jachthaven” zijn volgens de Staat enkel een naam voor de hoedanigheid van het betreffende gebied, maar die bestemming kan nog wijzigen. De bestemmingen die Kennemerstrand aanmerkt voor “openbaar recreatieve doeleinden” kunnen op grond van de akte uitsluitend worden gebruikt voor recreatieve voorzieningen en een parkeerterrein. Het is onlogisch dat partijen in artikel 5 lid 3 erfpachtakte een verhoging van (de afkoopwaarde van) de canon afspreken voor waarde-vermeerderende ontwikkelingen in een gebied waarin dat niet is toegestaan. 
        
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      De Staat vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de volgende verklaringen voor recht dat:
      
      
        
          Primair
        
      
      
      
        I. de Staat recht op betaling van een geldsom heeft, onder meer doch niet uitsluitend in de vorm van een jaarlijkse canon althans in de vorm van een verhoging van de afkoopsom, indien een deel het gehele erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen dan in het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee zijn opgenomen;
        II. de Staat op grond van artikel 6 lid 1 van de akte van erfpacht mag weigeren toestemming te verlenen aan het verzoek van Kennemerstrand om permanente woningen te bouwen op het erfpachtgoed, althans aan deze toestemming de voorwaarde te verbinden dat de canon evenredig met die waardevermeerdering wordt verhoogd en, dan wel althans financiële nadelige gevolgen zoals een niet door te berekenen vergoedingsplicht voor de Staat wordt weggenomen; 
        III. de Staat recht heeft op betaling van een geldsom als gevolg van de realisatie van het appartementencomplex Seaport Beach Resort;
        IV. de Staat mag weigeren medewerking te verlenen aan een ander of intensiever gebruik van het erfpachtgoed dan op grond van artikel 6 lid 1 van de erfpachtakte is toegelaten, om redenen die verband houden met het appartementencomplex Seaport Beach;
        V. indien een deel van het gehele erfpachtgoed een andere, hoogwaardigere bestemming zal verkrijgen en/of intensiever zal worden gebruikt, heeft de Staat recht op een nieuw vast te stellen jaarlijks verschuldigde canon die zal worden vastgesteld door middel van residuele waardebepaling waarbij de exacte verhoging van de canon zal worden vastgesteld conform de deskundigenprocedure zoals door partijen overeengekomen;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
      
      
      
        VI. aan de erfpachtakte een clausule wordt toegevoegd zijne een algemene althans voor dit specifieke geval, zijnde het voornemen tot het bouwen van woningen dan wel andere bestemmingen dan in het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee genoemd zoals uitgewerkt in 1992, geldende clausule voor herleving van de canon althans herziening van de afkoopsom wijzigt op grond van onvoorziene omstandigheden ex artikel 5:79 jo 6:258 BW dan wel op grond van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW;
      
      
      
        met veroordeling van Kennemerstrand in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.6.
      De Staat heeft, in aanvulling op hetgeen hij in het kader van zijn verweer in conventie heeft aangevoerd, aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de gronden die een hoogwaardiger bestemming krijgen binnen het gehele erfpachtgoed aan de hand van de residuele waarde moet worden vastgesteld en dat vervolgens op basis van die residuele waarde een jaarlijkse canon wordt vastgesteld. Vervolgens dient een periodieke canon te worden vastgesteld door drie deskundigen. Verder dient nog afgerekend te worden voor de realisatie van Seaport Beach Resort. Nu Seaport Beach Resort pas in 2014 definitief de bestemming woningen hebben gekregen, gaat vanaf die datum pas de verjaringstermijn lopen. Deze termijn is tijdig gestuit, aldus de Staat. Subsidiair is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar indien niet alsnog voor Seaport Beach Resort wordt afgerekend. Ten slotte heeft de Staat nog aangevoerd dat bij een uitvoering van het ambitieplan een ongewijzigde instandhouding van de erfpachtakte een onvoorziene omstandigheid is, die op meerdere rechtsgronden tot een aanpassing van de erfpachtakte noopt.
      
    
    
      3.7.
      Kennemerstrand heeft, in aanvulling op de eigen stellingen in conventie, verweer gevoerd in reconventie. De Staat geeft in de optiek van Kennemerstrand een onjuiste uitleg aan artikel 5 lid erfpachtakte. Voor de vooronderstelling van de Staat dat de canon een gelijkwaardige tegenprestatie moet bieden voor het genot van het erfpachtgoed ontbreekt een grondslag. In artikel 5 erfpachtakte hebben partijen een uitputtende regeling opgenomen voor een eventuele waarde-vermeerdering van het erfpachtgoed. De door de Staat gesuggereerde relatie tussen het taxatierapport van SAOZ vindt geen grondslag in de erfpachtakte. De regeling van 5 lid 3 erfpachtakte belemmert de Staat om aan zijn goedkeuring in het kader van artikel 6 lid 1 erfpachtakte financiële voorwaarden te verbinden. Verder heeft te gelden dat in de erfpachtakte een afkoopsom opgenomen is. Deze staat de in weg om bij een verplichting tot een aanvullende financiële vergoeding een periodieke canon te verlangen. Kennemerstrand heeft aangevoerd dat een rechtsgrond ontbreekt voor het toepassen van de residuele waardebepalingsmethode.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    In conventie en reconventie
    
    
      (I) Inleiding en beoordelingskader
    
    
    
      4.1.
      Kennemerstrand is voornemens om op het erfpachtgoed onder meer woningbouw te realiseren. De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt is of de Staat hiervoor een financiële vergoeding dient te ontvangen, dan wel aan zijn goedkeuring financiële voorwaarden kan stellen. Verder is het nog de vraag of Kennemerstrand gehouden is een vergoeding te betalen voor het Seaport Beach Resort. 
      
    
    
      4.2.
      Voor de beoordeling van het geschil tussen partijen dienen de volgende vragen beantwoord te worden: 
      
      
        
          
            Geeft artikel 5 lid 3 erfpachtakte de Staat het recht een verhoging van de afkoopsom te verlangen?
          
        
        
          
            Mag de Staat op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte betaling van een (aanvullende) financiële vergoeding als voorwaarde voor zijn goedkeuring voor de beoogde ontwikkelingen stellen?
          
        
        
          
            Op welke wijze dient de hoogte van de aanvullende afkoopsom/financiële vergoeding vastgesteld te worden?
          
        
        
          
            Mag de Staat een periodieke canon in plaats van een eenmalige afkoopsom/financiële vergoeding verlangen?
          
        
        
          
            Dient alsnog afgerekend te worden voor de bouw van het Seaport Beach Resort?
          
        
      
      
      
        De rechtbank zal hierna mede aan de hand van de stellingen van partijen voormelde vragen beantwoorden. 
      
      
      ( I) Verhoging afkoopsom (artikel 5 lid 3 erfpachtakte)
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank stelt voorop dat in artikel 5:85 lid 2 BW is bepaald dat in de akte van vestiging aan de erfpachter de verplichting kan worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen. De canon is derhalve geen voor de vestiging van een erfpacht constitutieve verplichting en deze vindt dan ook uitsluitend zijn grondslag in de erfpachtakte. In onderhavige zaak zijn partijen een canonverplichting overeengekomen. De verplichting tot betaling en herziening van de canon is uitputtend geregeld in artikel 5 van de erfpachtakte. In het eerste lid is de afkoopsom vermeld en in het derde lid is een regeling voor een herziening opgenomen. In artikel 3 van de erfpachtakte is geregeld dat de bepalingen in de algemene voorwaarden die betrekking hebben op de betaling en herziening van de canon zijn komen te vervallen. Dat betekent dat de verplichting tot betaling van (een afkoopsom van) de canon en een eventuele herziening daarvan uitsluitend hun grondslag kunnen vinden in artikel 5 van de erfpachtakte. 
      
    
    
      4.4.
      Over de uitleg van de reikwijdte en strekking van de in artikel 5 lid 3 erfpachtakte opgenomen herziening van de afkoopsom bestaat tussen partijen een verschil van inzicht. Voordat de rechtbank toekomt aan een inhoudelijke beoordeling hiervan, zal zij eerst bepalen aan de hand van welke maatstaf artikel 5 lid 3 moet worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak dient de uitleg van notariële akten die strekken tot de vestiging van beperkte rechten aan de hand objectieve maatstaven plaats te vinden (vgl. onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. Indien een beding in een notariële akte echter niet relevant is voor de rechtspositie van derden, maar enkel voor die van contractspartijen, dan dient de uitleg plaats te vinden aan de hand van de Haviltex-norm (vgl. HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511).
      
    
    
      4.5.
      De Staat heeft bepleit dat artikel 5 lid 3 erfpachtakte niet de positie van derden raakt, maar uitsluitend die van Kennemerstrand en de Staat nu de bepaling enkel obligatoire en geen goederenrechtelijke verplichtingen bevat. Dit zou volgens de Staat betekenen dat de erfpachtakte aan de hand van de Haviltex-norm moet worden uitgelegd. De rechtbank volgt de Staat niet in dit standpunt, nu artikel 5 lid 3 erfpachtakte weldegelijk de positie van derden, en dan in het bijzonder die van de ondererfpachters en (een) eventuele rechtsopvolger(s) van partijen, raakt. De uitleg van een erfpachtrecht dient dan ook aan de hand van objectieve maatstaven plaats te vinden, waarbij het aankomt op de in de erfpachtakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken. Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
      
    
    
      4.6.
      Gezien het hiervoor in 4.5 weergegeven beoordelingskader kan artikel 5 lid 3 erfpachtakte enkel aan de hand van in de openbare registers ingeschreven stukken worden beoordeeld. Dit betekent dat stukken die niet in de openbare registers zijn ingeschreven, niet betrokken kunnen worden in de uitleg. Het taxatierapport en de begeleidende brief van SAOZ, correspondentie, tekeningen en andere stukken, waarvan gesteld noch gebleken is dat deze stukken zijn ingeschreven in een openbaar register, en waarop de Staat ter onderbouwing van zijn standpunten een beroep gedaan heeft, moeten gezien bovenstaande beoordelingskader dan ook buiten beschouwing gelaten worden.
      
    
    
      4.7.
      In artikel 5 lid 3 is bepaald: “Indien en voorzover echter het volgens het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, dan dient de in het eerste lid genoemde koopsom te worden verhoogd.” Tussen partijen bestaat een geschil over de uitleg van “het voor openbare recreatieve doeleinde bestemde gedeelte” en “een andere, hoogwaardiger bestemming”. 
      
    
    
      4.8.
      Het begrip “het voor openbare recreatieve doeleinde bestemde gedeelte” is als zodanig niet nader uitgewerkt in de erfpachtakte en is ook niet opgenomen in voormeld bestemmingsplan. Kennemerstrand heeft samengevat aangevoerd dat “het voor openbare recreatieve doeleinde bestemde gedeelte” betrekking heeft op het deel van het erfpachtgoed met de bestemmingen ‘verblijfsrecreatie’, ‘dagrecreatie’, ‘strand en duinen’ en ‘natuurgebied’. Enkel wijzigingen van het bestemmingsplan die aan dat deel van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming heeft, biedt een grondslag voor een verhoging van de afkoopsom. De Staat heeft zich daarentegen samengevat op het standpunt gesteld dat de canon zal worden verhoogd indien het deel van het erfpachtgoed dat ten tijde van het vestigen van de erfpacht (nog) geen commerciële invulling had, dan wel, een andere hoogwaardiger bestemming zal krijgen. Meer in het bijzonder betreft dit volgens de Staat wijzigingen in het hele erfpachtgoed die leiden tot een andere, hoogwaardiger bestemming dan de 14,5 hectare aan functies/bebouwing die zijn vermeld in en ten grondslag hebben gelegen aan het taxatierapport van SAOZ. De rechtbank zal beoordelen welke van de door partijen bepleite uitleg het meest aannemelijk is.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank acht, op basis van een toetsing aan de hand van objectieve maatstaven, de uitleg die Kennemerstrand aan de begrip “het voor openbare recreatieve doeleinde bestemde gedeelte” geeft het meest aannemelijk. De woorden “het voor openbare recreatieve doeleinde bestemde gedeelte” kunnen, op basis van normaal taalgebruik, worden uitgelegd als een openbaar recreatiegebied. Het deel van het erfpachtgoed dat aan Kennemermeer in ondererfpacht is uitgegeven, heeft blijkens artikel 7 van de ondererfpachtakte Midden-Duingebied, een openbare recreatieve functie. In het geval bij een wijziging van het bestemmingsplan een (financieel) hoogwaardiger bestemming gegeven wordt aan dit deel van het erfpachtgoed, dan dient de afkoopsom te worden verhoogd. 
      
    
    
      4.10.
      Uit de keuze voor de woorden “het voor openbaar recreatieve doeleinden bestemde gedeelte” volgt dat ook een gedeelte van het erfpachtgoed géén openbaar recreatief doeleinde heeft. Op basis van een objectieve (taalkundige) uitleg betreft dit alle delen van het erfpachtgoed die een andere bestemming hebben dan een openbaar recreatiegebied. De rechtbank acht het het meest aannemelijk dat partijen met het deel van het erfpachtgoed dat geen openbaar recreatief doeleind heeft, bedoeld hebben de delen die (uiteindelijk) bestemd zijn voor de ontwikkeling van de jachthaven, het hotel, de boulevard en de promenade. Ontwikkelingen in dit deel van het erfpachtgoed die op basis van het bestemmingsplan een andere, hoogwaardiger bestemming krijgen, vallen buiten de reikwijdte van artikel 5 lid 3 erfpachtakte en kunnen op basis van de erfpachtakte geen grond zijn voor een aanpassing/verhoging van de afkoopsom.
      
    
    
      4.11.
      Voor de door de Staat bepleite koppeling tussen (de door SAOZ genoemde ontwikkelingen die ten grondslag liggen aan) de hoogte van de afkoopsom en het recht voor een verhoging van de afkoopsom bestaat geen enkele steun in de tekst van de erfpachtakte. Zoals reeds overwogen in 4.6 kan hetgeen SAOZ in (de begeleidende brief bij) haar taxatierapport hierover heeft aangevoerd geen rol spelen bij de uitleg van artikel 5 lid 3. Indien de Staat bij de vestiging van het recht van erfpacht de wens heeft gehad om een dergelijke koppeling te maken, dan had het op haar weg gelegen om een andere redactie van artikel 5 lid 3 te bedingen.
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat artikel 5 lid 3 uitsluitend een grondslag biedt voor een verhoging van de afkoopsom indien een wijziging van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” leidt tot een andere, hoogwaardiger bestemming voor het openbare, recreatieve doeleinden bestemde gedeelte. Voor zover de wijziging van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” leidt tot een andere, hoogwaardiger bestemming van het deel van het erfpachtgoed zonder openbare recreatieve doeleinden, dan biedt artikel 5 lid 3 erfpachtakte geen grond voor een verhoging van de afkoopsom. 
      
    
    
      4.13.
      Hiermee is echter nog niet gegeven dat de door Kennemerstrand onder 1 gevorderde verklaring voor recht ook toewijsbaar is. De beantwoording van de vraag is mede-afhankelijk van de beoordeling van de reikwijdte van artikel 6 lid 1 erfpachtakte.
      
      
      
        (II) Goedkeuring Staat (onder voorwaarden) (artikel 6 lid 1 erfpachtakte)
      
      
    
    
      4.14.
      In artikel 6 lid 1 erfpachtakte is bepaald: “De erfpachter mag het erfpachtgoed uitsluitend gebruiken voor de realisering en exploitatie van het recreatieproject Kennemerstrand, zulks in het kader van het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen.”
      
    
    
      4.15.
      Voor de uitleg van dit artikellid is het beoordelingskader dat in 4.3-4.5 is weergegeven onverkort van toepassing, zodat artikel 6 lid 1 erfpachtakte aan de hand van de objectieve maatstaf moet worden uitgelegd. Partijen zijn verdeeld over de toepassingsmogelijkheden van deze bepaling.
      
    
    
      4.16.
      Als uitgangspunt heeft te gelden dat het tot de contractsvrijheid van partijen behoort om het gebruik van in erfpacht uitgegeven grond te beperken. Uit artikel 6 lid 1 erfpachtakte volgt dat Kennemerstrand er indertijd mee heeft ingestemd dat zij het erfpachtgoed uitsluitend mag gebruiken voor de realisatie en exploitatie van het recreatieproject Kennemerstrand. De Staat heeft met productie 8 bij zijn schriftelijke reactie een document in het geding gebracht waaruit de inhoud van het recreatieproject Kennemerstrand (hierna: het recreatieproject Kennemerstrand) blijkt: 
      
      
        “Plan Kennemerstrand
      
      
      
        
          Dit plan omvat:
        
        
          Seaport Marina
        
      
      - Luxueuze zeejachthaven met 700 ligplaatsen, voorzien van alle faciliteiten
      
        Seaport Hotel
      
      - Luxueus viersterren Seaport Hotel (1000 m in zee!), waarvan de appartementen individueel verkocht worden
      
        Seaport Boulevard
      
      - Seaport Boulevard met winkelpromenade en horecafaciliteiten (800 m lengte)
      
      - Duinrecreatiegebied met binnenmeer van 13 ha
      
      - Natuurgebied van 25 ha.”
      
      
        De inhoud van dit document is niet weersproken door Kennemerstrand, zodat de rechtbank van de juistheid hiervan zal uitgaan en zal aannemen dat tussen partijen in confesso is dat de in het document genoemde ontwikkelingen het recreatieproject Kennemerstrand omvat. 
      
      
    
    
      4.17.
      Kennemerstrand heeft op basis van artikel 6 lid 1 erfpachtakte uitsluitend het recht om over te gaan tot de realisatie en exploitatie van het recreatieplan Kennemerstrand. Alle activiteiten die buiten de reikwijdte van het recreatieplan Kennemerstrand vallen zijn op basis van de erfpachtakte niet toegestaan. Het staat partijen echter vrij om hierover nadere afspraken te maken indien Kennemerstrand de wens hiertoe heeft. In beginsel staat het de Staat vrij om aanvullende (financiële) voorwaarden stellen aan het door Kennemerstrand beoogde gebruik. De vraag die partijen verdeeld houdt is of artikel 5 lid 3 erfpachtakte de Staat beperkt in zijn vrijheid om (financiële) voorwaarden te verbinden aan zijn goedkeuring. Kennemerstrand stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, terwijl de Staat heeft aangevoerd dat hij deze vrijheid wel heeft.
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank overweegt dat in de erfpachtakte tussen de artikelen 5 lid 3 en 6 lid 1 erfpachtakte geen expliciete koppeling gemaakt is, zodat niet rechtstreeks aan de hand van de tekst van de erfpachtakte kan worden bepaald welke door partijen bepleite uitleg het meest aannemelijk is. Wel biedt de ratio van de erfpachtakte steun voor de uitleg. Bij deze uitleg heeft als uitgangspunt te gelden dat in artikel 6 lid 1 erfpachtakte is bepaald dat het recht van erfpacht uitsluitend gebruikt mag worden voor de realisatie en exploitatie van het recreatieproject Kennemerstrand. Voor activiteiten en ontwikkelingen die buiten de reikwijdte van artikel 6 lid 1 erfpachtakte vallen, zoals woningbouw op het erfpachtgoed, biedt de erfpachtakte geen grondslag en zal Kennemerstrand toestemming dienen te vragen aan de Staat en zullen partijen nadere afspraken dienen te maken.
      
    
    
      4.19.
      De Staat kan in beginsel goedkeuring onthouden dan wel (financiële) voorwaarden stellen aan zijn goedkeuring. In het geval de beoogde ontwikkelingen plaatsvinden in het “het volgens het bestemmingsplan “IJmuiden aan Zee” van de gemeente Velsen voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed” en dit gedeelte “een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen” dan geldt echter het kader van artikel 5 lid 3 erfpachtakte. De Staat is in die gevallen bij het verlenen van toestemming voor het gebruik gebonden aan artikel 5 lid 3 erfpachtakte. Voor beoogde ontwikkelingen in de andere delen van het erfpachtgoed die buiten de reikwijdte van artikel 6 lid 1 erfpachtakte vallen geldt het volgende. Tegen de achtergrond dat op basis van artikel 6 lid 1 erfpachtakte een limitatief aantal, concrete ontwikkelingen op het erfpachtgoed toegestaan zijn, kan uit de omstandigheid dat artikel 5 lid 3 erfpachtakte beperkt is tot ontwikkelingen in het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed, niet worden afgeleid dat voor ontwikkelingen in de andere delen van het erfpachtgoed geen verhoging van de afkoopsom kan worden bedongen door de Staat. Deze ontwikkelingen zijn immers niet toegestaan op basis van de erfpachtakte zodat de erfpachtakte ook niet hoeft te voorzien in een regeling voor een verhoging van de afkoopsom. Partijen zullen op basis van de hen toekomende contractsvrijheid voor deze ontwikkelingen nadere afspraken dienen te maken.
      
    
    
      4.20.
      De contractsvrijheid van de Staat geldt niet onbeperkt. De Staat dient als publiekrechtelijke rechtspersoon bij zijn privaatrechtelijk handelen de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen. Dit betekent dat de burgerlijke rechter het overheidshandelen van de Staat en de wijze waarop Staat invulling geeft aan zijn contractuele verplichtingen onderwerp kan zijn van rechterlijke toetsing. Die toetsing vindt niet alleen plaats aan de hand van privaatrechtelijke normen, waaronder de redelijkheid en billijkheid, maar tevens aan de algemene beginselen van behoor bestuur waaronder het gelijkheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen.
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank overweegt dat de Staat voldoende onderbouwd heeft belang te hebben bij het stellen van een financiële voorwaarde aan zijn goedkeuring voor woningbouw op het erfpachtgoed. De Staat heeft er terecht op gewezen dat hij op grond van artikel 5:99 BW gehouden is een financiële compensatie te bieden bij het einde van de erfpachttijd voor op het erfpachtgoed gerealiseerde woningen. Het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee en het recreatieplan Kennemerstrand die aan de erfpachtakte ten grondslag hebben gelegen voorzien niet in woningbouw. Het ambitieplan voorziet daarentegen wel in woningbouw en derhalve de mogelijkheid voor een vergoedingsplicht aan het einde van de erfpachtperiode. Anders dan Kennemerstrand heeft aangevoerd, kan thans nog niet met zekerheid worden vastgesteld dat de Staat aan het einde van de erfpachtperiode de grond met opstallen opnieuw kan of zal uitgeven in erfpacht. De Staat heeft in deze fase dan ook voldoende onderbouwd dat hij (enig) belang heeft bij het stellen van financiële voorwaarden aan zijn goedkeuring voor het ambitieplan. 
      
    
    
      4.22.
      Welke financiële voorwaarde verbonden kan worden aan de toestemming voor het gebruik buiten de reikwijdte van het recreatieplan Kennemerstrand, kan op voorhand niet worden bepaald door de rechtbank. Dit is aan partijen. Het vaststellen van die financiële voorwaarde valt binnen de contractsvrijheid van partijen en dient dan ook onderwerp te zijn van nadere onderhandeling. Ook de vordering van de Staat dat de canon respectievelijk afkoopsom evenredig met de waardevermeerdering van het erfpachtgoed wordt verhoogd, dan wel dat de financiële nadelige gevolgen, zoals een niet door te berekenen vergoedingsplicht voor de Staat wordt weggenomen, dienen onderwerp van onderhandeling tussen partijen te zijn. De rechtbank kan dergelijke bepalingen op voorhand niet aan partijen opleggen, nu hiervoor een titel ontbreekt in de wet en de erfpachtakte en de rechtbank in zo’n geval geen verplichtingen aan partijen kan opleggen. Indien tussen partijen een geschil ontstaat over de redelijkheid van een concrete financiële voorwaarde, dan kan de partij die daarbij belang heeft deze te zijner tijd door de rechtbank laten toetsen, waarbij de rechtbank alle dan geldende concrete omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken.
      
    
    
      4.23.
      Uit het voorgaande volgt dat de onder 1 en 2 gevorderde verklaringen voor recht van Kennemerstrand worden afgewezen. De door de Staat onder I en II gevorderde verklaringen voor recht worden gedeeltelijk toegewezen.
      
      
      
        (III) Verhoging op basis van uitgangspunten SAOZ of residuele waardebepaling
      
      
    
    
      4.24.
      Beide partijen hebben een vordering ingesteld ten aanzien van de wijze waarop een eventuele verhoging van de afkoopsom of periodieke canon moet worden bepaald. De rechtbank zal eerst de vordering van Kennemerstrand beoordelen en daarna die van de Staat. 
      
    
    
      4.25.
      Kennemerstrand heeft gevorderd dat de hoogte van de in artikel 5 lid 3 erfpachtakte bedoelde verhoging van de afkoopsom dient te worden bepaald met inachtneming van de door SAOZ getaxeerde waarde per hectare. Voor deze berekeningswijze biedt de erfpachtakte geen grondslag. Evengoed dat het taxatierapport van SAOZ geen rol kan spelen bij de uitleg van artikel 5 lid 3 erfpachtakte, kan het ook geen rol spelen bij de vraag op welke wijze de verhoging van de afkoopsom moet worden vastgesteld. De wijze waarop de verhoging vastgesteld dient te worden, hebben partijen opengelaten in de erfpachtakte. Indien partijen hier na onderhandeling niet uitkomen, is het aan de in artikel 5 lid 3 erfpachtakte genoemde deskundigen om – op basis van hun deskundigheid – de verhoging van de afkoopsom vast te stellen. De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.26.
      De Staat heeft een verklaring voor recht gevorderd dat in het geval een deel van het gehele erfpachtgoed een andere, hoogwaardigere bestemming zal verkrijgen en/of intensiever zal worden gebruikt, de verhoging zal worden vastgesteld door middel van een residuele waardebepaling waarbij de exacte verhoging van de canon zal worden vastgesteld conform de deskundigenprocedure zoals door partijen overeengekomen. 
      
    
    
      4.27.
      Voor zover de vordering betrekking heeft op “het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed” is de regeling van artikel 5 lid 3 erfpachtakte van toepassing. Zoals al overwogen in 4.25 heeft te gelden dat de erfpachtakte niet voorschrijft op welke wijze een verhoging van de afkoopsom moet worden vastgesteld. Dit betekent dat de erfpachtakte geen grondslag biedt voor de verklaring voor recht dat voor de berekening van de hoogte van de verhoging van de afkoopsom de residuele methode moet worden voorgeschreven. Het is aan de door partijen te benoemen deskundigen (zie artikel 5 lid 3 erfpachtakte) om de verhoging vast te stellen, indien partijen er niet samen uit komen.
      
    
    
      4.28.
      Voor zover de vordering betrekking heeft op ontwikkelingen die buiten de reikwijdte van artikel 6 lid 1 erfpachtakte vallen en niet worden gerealiseerd in “het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed” dan heeft te gelden dat partijen met elkaar in onderhandeling dienen te treden over de door de Staat te verlenen toestemming en de aan die toestemming te verbinden voorwaarden. Zoals hiervoor overwogen mag de Staat ook financiële voorwaarden verbinden aan deze toestemming. Het valt binnen de contractsvrijheid van partijen om nader overeen te komen op welke wijze deze financiële voorwaarden worden bepaald, welke waarde(ringsmethode) gebruikt wordt en of een of meer deskundigen hierin een rol dienen te spelen. De rechtbank kan partijen hiertoe niet veroordelen nu de wet noch de erfpachtakte hiervoor een titel bevat.
      
    
    
      4.29.
      Nu zowel in conventie als in reconventie enkel voor recht kan worden verklaard – partijen hebben geen veroordeling hiertoe gevorderd – dat de hoogte van de in artikel 5 lid 3 erfpachtakte bedoelde verhoging van de afkoopsom zo nodig door deskundigen althans conform de deskundigenprocedure moet worden vastgesteld, behelst de verklaring voor recht niet meer dan een verwijzing naar artikel 5 lid 3 erfpachtakte. Niet gebleken is dat partijen een belang bij een dergelijke verklaring voor recht hebben, zodat beide door partijen gevorderde verklaringen voor recht (6 in conventie en V. in reconventie) worden afgewezen.
      
      
      
        (IV) Eenmalige afkoopsom of periodieke canon
      
      
    
    
      4.30.
      De beoordeling van de vraag of de Staat een eenmalige afkoopsom of een periodieke canon kan verlangen moet onderscheid gemaakt worden tussen de ontwikkelingen in “het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed” en die in de rest van het erfpachtgoed. 
      
    
    
      4.31.
      De vordering van Kennemerstrand beperkt zich tot “het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed.” Voor dit deel van het erfpachtgoed geldt de regeling van artikel 5 lid 3 erfpachtakte. Nu partijen in artikel 5 erfpachtakte een eenmalige afkoopsom zijn overeengekomen en geen (periodieke/jaarlijkse) canonbetaling, geldt dat bij een herziening op grond van artikel 5 lid 3 erfpachtakte alleen een verhoging van de eenmalige afkoopsom verschuldigd is. De door Kennemerstrand onder 5 gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen, waarbij de rechtbank er vanuit gegaan is dat Kennemerstrand bedoeld heeft te verwijzen naar artikel 5 lid 3 erfpachtakte. 
      
    
    
      4.32.
      Nu de door de Staat onder I gevorderde verklaring voor recht alleen toewijsbaar is voor het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed, geldt de motivering in 4.31 onverkort voor deze verklaring voor recht.
      
    
    
      4.33.
      De onder V gevorderde verklaring voor recht ziet op de financiële voorwaarde die gesteld wordt in het kader van de toestemming voor ontwikkelingen die buiten de reikwijdte van het recreatieplan Kennemerstrand vallen. In dat geval heeft te gelden dat het aan partijen is om nader overeen te komen. De wet noch de erfpachtakte biedt een titel voor een periodieke canonverplichting. Ook deze verklaring voor recht wordt geweigerd.
      
      
      
        (V) Afrekening Seaport Beach Resort
      
      
    
    
      4.34.
      Bij aanvang van de erfpachtperiode is Seaport Beach Resort gerealiseerd. Seaport Beach Resort is niet vermeld in het recreatieplan Kennemerstrand en ook is niet gebleken dat de Staat bij het vestigen van het recht van erfpacht bekend was met het voornemen om Seaport Beach Resort te realiseren. De rechtbank overweegt dan ook dat Kennemerstrand door Seaport Beach Resort te bouwen in strijd gehandeld heeft met artikel 6 lid 1 erfpachtakte. De omstandigheid dat Seaport Beach Resort naar het oordeel van de gemeente wel binnen het bestemmingsplan valt en/of een latere wijziging van het bestemmingsplan permanente bewoning mogelijk maakt, is in het kader van de beoordeling niet van belang nu deze omstandigheden niet van invloed zijn op de vraag of sprake is van een schending van de erfpachtvoorwaarden.
      
    
    
      4.35.
      De volgende vraag is of de vordering van de Staat tot het instellen van een rechtsvordering op grond van een schending van de erfpachtvoorwaarden dan wel het stellen van een aanvullende financiële voorwaarden verjaard is, zoals Kennemerstrand heeft aangevoerd. Het verjaringsverweer slaagt. Uit productie 12 bij dagvaarding kan worden opgemaakt dat de Staat bij brief van 21 mei 1996 bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft geïnformeerd naar Seaport Beach Resort. Uit deze omstandigheid kan worden afgeleid dat de Staat bekend was met de (mogelijke) schending van de erfpachtvoorwaarden. Dit betekent dat de verjaringstermijn uiterlijk is aangevangen op de dag na 21 mei 1996. Deze verjaring is niet tijdig gestuit. Het beroep op de brief van 26 oktober 2016 kan de Staat niet baten nu in deze brief (ruim) buiten de verjaringstermijn verzonden is en er in deze brief bovendien op geen enkele wijze aan Seaport Beach Resort gerefereerd wordt. Deze brief bevat dan ook geen ondubbelzinnige aanmaning of voorbehoud van rechten in relatie tot de bouw van Seaport Beach Resort. Onweersproken is dat de Staat niet eerder dan in 2019 teruggekomen is op de realisatie van Seaport Beach Resort en de daarmee samenhangende schending van de erfpachtvoorwaarden. Dat is 23 jaar na de aanvang van de verjaring en ruimschoots buiten de verjaringstermijn.
      
    
    
      4.36.
      De Staat, in dezen toegerust met voldoende juridische expertise, was dan ook bekend met de bouw van Seaport Beach Resort, de (potentiële) schending van de erfpachtvoorwaarden en de mogelijke juridische gevolgen die daarmee samenhangen. De Staat lijkt verzuimd te hebben actie te ondernemen in de richting van Kennemerstrand. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Kennemerstrand een beroep doet op de verjaring van de vordering.
      
    
    
      4.37.
      Uit het voorgaande volgt dat de door Kennemerstrand onder 3 en 4 gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen en de reconventionele vordering van de Staat onder III en IV worden afgewezen.
      
      
      
        (VI) Subsidiaire vordering
      
      
    
    
      4.38.
      Bij deze stand van zaken komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering.
      
      
      
        (VII) Proceskosten
      
      
    
    
      4.39.
      Nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn, worden de proceskosten in zowel de conventionele als de reconventionele procedure gecompenseerd.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de Staat geen recht heeft op betaling van een geldsom vanwege de realisatie van het appartementengebouw Seaport Beach Resort;
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat de Staat niet mag weigeren medewerking te verlenen aan een ander gebruik van het erfpachtgoed dan op grond van artikel 6 lid 1 van de erfpachtakte is toegelaten om redenen die verband houden met Seaport Beach Resort;
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat indien en voor zover het volgens het bestemmingsplan voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen, de Staat uitsluitend recht heeft op een eenmalige verhoging van de in artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte genoemde afkoopsom en niet op een jaarlijks verschuldigde canon;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart voor recht dat de Staat recht heeft op betaling van een verhoging van de afkoopsom, indien het voor openbare recreatieve doeleinden bestemde gedeelte van het erfpachtgoed een andere, hoogwaardiger bestemming zal verkrijgen dan in het bestemmingsplan IJmuiden aan Zee is opgenomen;
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht de Staat op grond van artikel 6 lid 1 erfpachtakte mag weigeren toestemming te verlenen aan het verzoek van Kennemerstrand om permanente woningen te bouwen op het erfpachtgoed, althans dat het de Staat is toegestaan aan deze toestemming een financiële voorwaarde te verbinden; 
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt; en
      
    
    
      5.7.
      wijst af meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.