ECLI:NL:GHAMS:2023:1917, Gerechtshof Amsterdam, 08-08-2023, 200.309.790/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, omdat in de desbetreffende woning illegale prostitutie heeft plaatsgevonden en de huurder structureel overlast heeft veroorzaakt. Bekrachtiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 			200.309.790/01
    
    
    
      zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland:	9392246/CV EXPL 21-3024
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 augustus 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van: 
      
        
          [X.]
        ,
      appellante,
      advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING ZAANDAMS VOLKSHUISVESTING,
      
      gevestigd te Zaandam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R.W. Nederveen te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna de bewindvoerder, [X.] en ZVH genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      Ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, omdat in de desbetreffende woning illegale prostitutie heeft plaatsgevonden en de huurder structureel overlast heeft veroorzaakt.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      De bewindvoerder is bij dagvaarding van 29 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter) van 3 februari 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen ZVH als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord, met producties. 
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      De bewindvoerder heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van ZVH zal afwijzen, met veroordeling van ZVH in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    
    
      ZVH heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      ZVH verhuurt sinds 11 april 2018 de woning [straatnaam] 264 te [plaats 1] (verder: de woning) aan [X.] . De (galerij)woning maakt deel uit van een appartementencomplex. Op de huurovereenkomst is van toepassing het ‘Huurreglement Woonruimte ZVH mei 2008’. ZVH en [X.] hebben op 6 april 2018 tevens woonafspraken gemaakt in het kader van het project “Prettig wonen doen wij zo”. Deze woonafspraken hebben met name betrekking op geluidsoverlast door radio en televisie dan wel door klussen en praten, vuil-/stankoverlast en de toegankelijkheid van onder meer galerijen.
    
    
      3.2.
      In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
    
    
      1.2
      
        Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn huishouden. Het is de huurder niet toegestaan om het gehuurde een andere bestemming te geven. Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet toegestaan, behoudens met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.
      
    
    
      1.3
      
        
          Als behalve de hoofdhuurder en leden van diens huisgezin er anderen, al dan niet tijdelijk gebruik maken van het gehuurde, dient er vooraf schriftelijke toestemming te worden verkregen van verhuurder.
        
        
          (…) 
        
      
    
    
      8.1
      
        Het is de huurder niet toegestaan de tuin, het balkon, de galerij of het terras te gebruiken voor opslag van zaken, van welke aard dan ook, naar redelijkheid en billijkheid. Het is de huurder evenmin toegestaan de tuin, het balkon, de galerij of het terras te gebruiken voor de opslag en/of reparatie van (motor)voertuigen.
      
    
    
      8.2
      
        Het is de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven overeenkomstig artikel 9, lid 7 van het Huurreglement. (…)
      
      
    
    
      3.3.
      
        In artikel 9 (‘Verplichtingen van de huurder’) van het Huurreglement is onder meer het volgende opgenomen: 
        
          Lid 4. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
        
        
          (…)
        
        
          Lid 7. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden. (…)
        
        
          Lid 8. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in het gehuurde geen nering en handel bedrijven.
      
      
    
    
      3.4.
      Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft ZVH [X.] aangesproken op het in strijd met artikel 8.1 van de huurovereenkomst plaatsen van fietsen en andere zaken op de galerij. 
      
    
    
      3.5.
      Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst en in toenemende mate vanaf 2020 ontvangt ZVH meldingen van verschillende omwonenden van [X.] (ook huurders van ZVH) met betrekking tot door hen ondervonden (geluids)overlast van [X.] en van mensen, die haar in de woning bezoeken. De meldingen betreffen onder andere het ‘s avonds laat en in de nachtelijke uren verschuiven van meubels in de woning en ontvangen van meerdere schreeuwende en luid sprekende bezoekers tegelijkertijd, het naar beneden gooien van goederen vanaf het balkon, het plaatsen van fietsen en andere zaken op de galerij, het veroorzaken van lekkages, het gebruik van de wasmachine/droger na 22.00 uur, het produceren van luide muziek in de woning, geschreeuw in de woning, op de galerij en in het complex, etc. 
      
    
    
      3.6.
      
        Op 19 oktober 2020 heeft ir. [naam] , Afdelingshoofd Gebruikstoezicht van de gemeente Zaanstad, namens de burgemeester van de gemeente Zaanstad een ‘Voornemen tot handhavend optreden overtreding illegale seksinrichting’ aan [X.] gestuurd. ZVH heeft hiervan eerst op 12 februari 2021 een afschrift ontvangen. In voormelde brief staat onder meer het volgende: 
        
          Op woensdag 9 september 2020 om 15.10 uur heeft het Prostitutie Controle Team van de Nationale Politie een bestuurlijke controle uitgevoerd op locatie [straatnaam] 264 ( [postcode] ) te [plaats 1] . Tijdens deze controle is gebleken dat er een seksinrichting wordt geëxploiteerd zonder daartoe strekkende vergunning. Blijkens onze gegevens bent u de bewoner van dit pand.
        
        
          Constateringen
        
        
          (…)
        
        
          Naar aanleiding van voornoemde melding heeft het Prostitutie Controle Team telefonisch een afspraak gemaakt en is het team bij uw woning (…) binnengetreden op basis van vrijwilligheid. Voorafgaand aan het betreden van de woning is een politielegitimatiebewijs getoond. Na binnentreden is geconstateerd dat er sprake was van illegale prostitutie. 
        
      
      
      
        
          Dit bleek uit het volgende:
        
        - de prostituee de persoon was uit de advertentie;
        - er op het adres meerdere prostituees aanwezig waren;
        - de prostituees geen huurders of eigenaren van de woning zijn; 
        - de prostituees niet staan ingeschreven op het adres waar ze de seksuele handelingen verrichten, en;
        - de activiteiten als doel hebben een inkomen te genereren.
        
          Ten tijde van de controle waren 3 (drie) personen betrokken, waarover het volgende bekend is.
        
        
          Persoon 1
        
        
          De dame waar de afspraak mee gemaakt was verklaarde desgevraagd het volgende:
        
        - zij op de [straatnaam] 264 samen met haar vriendin verblijf heeft;
        - zij samen met haar vriendin verblijft voor de veiligheid;
        - zij en haar vriendin al 3 dagen verblijf hebben;
        - zij uit [plaats 2] komt maar daar niet kan werken omdat er teveel bekenden zijn;
        - zij samen met haar vriendin een account heeft aangemaakt waarbij de advertentie op haar naam staat en dat haar telefoonnummer op de advertentie staat;
        - zij niet altijd seks heeft maar ook handelingen verricht zoals massage en aftrekken;
        - zij 2 serieuze klanten heeft gehad;
        - zij voor de seksuele handelingen 100 euro per uur vraagt;
        - zij en haar vriendin geen huur hoeven te betalen, en;
        - dit werk haar eigen keuze is en hiervoor niet wordt gedwongen.
        
          Persoon 2
        
        
          De dame waar eveneens een afspraak mee gemaakt was en later in de woning kwam, wilde desgevraagd niets verklaren.
        
        
          Persoon 3
        
        
          De dame waar geen afspraak mee was gemaakt maar wel aanwezig was in de woning bleek u, de hoofdbewoner, te zijn. U heeft desgevraagd het volgende verklaard:
        
        - u heeft aangegeven dat u voornoemde twee personen in de supermarkt heeft ontmoet;
        - u voornoemde twee personen wilde helpen en dus tijdelijke werkruimte heeft aangeboden;
        - u bekend was dat voornoemde twee personen werkzaam waren in de prostitutie;
        - dat voornoemde twee personen ander halve week bij u verblijf hadden;
        - u voor voornoemde twee personen een seksadvertentie beschikbaar had gesteld onder de naam [A.] en [B.] ;
        - u voornoemde twee personen voorziende van klanten welke voor een seksafspraken de woning betraden;
        - de voornoemde twee personen de verdiensten (geld) uit prostitutie zelf mochten houden, en;
        - dat voornoemde twee personen door niemand gedwongen werden om dit werk te doen.
        
          (…)
        
        
          Uit de constateringen blijkt dat u de regels overtreedt van artikel 3:4 van de APV omdat u een seksinrichting exploiteert zonder daartoe strekkende vergunning. 
        
        
          (…)
        
        
          Gezien de aard van de overtreding ben ik voornemens een bestuursrechtelijk handhavingstraject in te zetten als u niet per direct de geconstateerde overtredingen beëindigt en beëindigd houdt. Wanneer de overtreding niet per direct wordt beëindigd en u deze niet beëindigd houdt zal ik het handhavingstraject voortzetten en u een last onder dwangsom opleggen.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [X.] heeft geen gebruik gemaakt van de haar geboden gelegenheid om haar zienswijze te geven over het voornemen om over te gaan tot bestuursrechtelijke handhaving.
      
    
    
      3.8.
      ZVH heeft bij brieven van 16 en 30 maart 2021 en haar gemachtigde heeft bij brief van 23 juli 2021 [X.] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen in verband met het veroorzaken van overlast en het plegen van woonfraude (het zonder toestemming van ZVH bedrijfsmatig gebruiken van de woning en het zonder toestemming van ZVH laten verblijven dan wel laten inwonen van derden in de woning). [X.] heeft de huur niet opgezegd.
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 1 juni 2021 heeft ZVH met betrekking tot het verblijf van de broer van [X.] in de woning aan [X.] bericht: (…) U dient zelf uw hoofdverblijf te hebben in de woning. Hij mag maximaal 3 dagen bij u verblijven, we geven nadrukkelijk geen toestemming voor inwoning i.v.m. de overlastmeldingen die we hebben ontvangen. U bent als hoofdhuurder verantwoordelijk voor uw bezoek (daar bedoelen we ook uw broer mee) en het gedrag van uw bezoek. (…)
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      4.1.
      ZVH heeft bij de kantonrechter gevorderd – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van de woning met oplegging van een dwangsom en veroordeling in de kosten. Ook heeft ZVH veroordeling van de bewindvoerder gevorderd tot betaling van (een bedrag gelijk aan) de huur van € 685,53 per maand tot aan de dag van de ontruiming. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, met uitzondering van de vordering die betrekking heeft op betaling van de maandelijkse (huur)termijnen. De ontruimingstermijn is bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. De bewindvoerder is ook in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft hiertoe samengevat overwogen dat de tekortkomingen van [X.] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen. [X.] heeft namelijk de gelegenheid gegeven aan dames om prostitutiewerkzaamheden in de woning te verrichten en heeft daaraan actief meegewerkt door een seksadvertentie te plaatsen en mensen te woord te staan die belden voor het maken van een afspraak met de prostituees. De kantonrechter hecht geen waarde aan de stelling van de bewindvoerder dat de prostitutiewerkzaamheden slechts gedurende een korte periode zijn verricht. Omdat niet anders is gebleken is de kantonrechter ervan uitgegaan dat het niet de bedoeling is geweest om de seksinrichting slechts voor een korte periode te exploiteren, maar dat de korte duur een gevolg was van de bestuurlijke controle door het Prostitutie Controle Team van de Nationale Politie en het naar aanleiding van de politieconstateringen door de burgemeester van Zaanstad kenbaar gemaakte voornemen tot handhavend optreden. Daar komt bij dat sprake is van structureel door [X.] veroorzaakte ernstige overlast in diverse vormen, zoals het plaatsen van spullen op de galerij en geluidsoverlast. De gesprekken en afspraken met ZVH, de vele brieven van ZVH over de overlast en zelfs onderhavige procedure, waarbij het behoud van haar huurwoning op het spel staat, hebben [X.] er niet van kunnen weerhouden om te volharden in haar overlast gevend gedrag, aldus de kantonrechter. 
      
    
    
      4.2.
      Tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de bewindvoerder in hoger beroep met vijf grieven op. 
      
    
    
      4.3.
      Met haar eerste grief in hoger beroep betoogt de bewindvoerder, onder benadrukking dat de constatering dat prostitutie in de woning is bedreven niet zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dat de kantonrechter heeft miskend dat de periode waarin de tegengeworpen werkzaamheden werden verricht van belang is in het kader van de afweging van wederzijdse belangen. Daarnaast heeft de kantonrechter volgens de bewindvoerder niet in zijn beoordeling betrokken dat de omwonenden geen overlast hebben ondervonden van de gestelde werkzaamheden. Ook heeft de kantonrechter onterecht aangenomen dat de werkzaamheden langer zouden hebben geduurd indien geen voornemen tot handhavend optreden kenbaar zou zijn gemaakt, aldus de bewindvoerder. 
      
    
    
      4.4.
      De eerste grief faalt. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat [X.] en de beide in de woning aangetroffen prostituees de bedoeling hadden om de seksinrichting voor een korte periode te exploiteren. De bewindvoerder heeft in hoger beroep geen omstandigheid genoemd waaruit dat zou kunnen volgen. Maar ook als de bewindvoerder dat wel aannemelijk had gemaakt, doet dat niet af aan de vaststelling dat er (illegale) prostitutie heeft plaatsgevonden in de woning. Dat betreft een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Van ZVH kan niet worden verwacht dat zij accepteert dat de woning bedrijfsmatig wordt gebruikt voor prostitutie. Daardoor worden de veiligheid en leefbaarheid van het pand alsmede die van de directe omgeving immers aangetast. Bovendien kan illegale prostitutie uitbuiting, mensenhandel en andere criminele activiteiten in de hand werken. ZVH heeft er dan ook alle belang bij om daartegen op te treden. Dat omwonenden mogelijk (nog) geen overlast hadden ondervonden van de illegale prostitutie, doet hieraan niet af. Door in het gehuurde illegale prostitutie te laten plaatsvinden, heeft [X.] zich niet als een goed huurder gedragen.
      
    
    
      4.5.
      Met haar tweede grief betoogt de bewindvoerder dat de kantonrechter aan het standpunt van de gemeente, zoals neergelegd in de brief van 19 oktober 2020 (hiervoor weergegeven onder 3.6) ten onrechte de status van een afdoende bewijsmiddel heeft gegeven. Ook deze grief faalt. Het hof kent, evenals de kantonrechter, veel gewicht toe aan de constateringen tijdens de bestuurlijke controle omdat deze zijn gedaan en vastgelegd door het Prostitutie Controle Team van de Nationale Politie, waarop dit standpunt van de gemeente blijkens de brief steunt. De constateringen zijn zodoende gedaan door een onafhankelijke en professionele opsporingsambtenaar en dat brengt met zich dat daaraan voldoende bewijskracht kan worden toegekend. De door [X.] naar voren gebrachte, door de kantonrechter gepasseerde, stellingen dat hierbij haar eigen verklaring onjuist is verwoord en de activiteiten alleen telefoon- en webcamsex betroffen, behoeft nadere toelichting in het licht van de overige onweersproken gebleven constateringen. Een dergelijke toelichting is niet gegeven. Hetgeen verder met betrekking tot deze grief is aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders en kan daarom onbesproken blijven. 
      
    
    
      4.6.
      De vierde grief richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de bewindvoerder de klachten over diverse vormen van (geluids)overlast niet inhoudelijk heeft betwist. De bewindvoerder heeft in eerste aanleg aangevoerd dat de meldingen van nagenoeg één klager komen, te weten melder 1 uit het door ZVH in eerste aanleg overgelegde overlastdossier, en dat ZVH de gemelde overlast niet op een objectieve en onafhankelijke wijze heeft vastgesteld en onderzocht. Dit is volgens de bewindvoerder ten onrechte niet in de belangenafweging betrokken. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof stelt voorop dat de overwegingen van de kantonrechter waartegen in hoger beroep niet is gegriefd, door het hof als vaststaande uitgangspunten bij de beoordeling worden betrokken. De bewindvoerder heeft geen grieven gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter over het stallen van de fiets en de overige goederen op de galerij door [X.] , het oordeel van de kantonrechter dat [X.] niet tijdig tegen de lekkages uit haar woning heeft opgetreden en het oordeel van de kantonrechter dat [X.] niet in staat is om incidenten – zoals het steekincident op 24 oktober 2021 in en bij haar woning – te voorkomen. Deze vormen van overlast staan daarom in hoger beroep niet ter discussie.  
      
    
    
      4.8.
      ZVH heeft in eerste aanleg een groot aantal meldingen overgelegd van de (geluids)overlast over de periode van 29 september 2020 tot en met 2 juli 2021. Daaruit volgt dat er niet één melder, maar vijf melders zijn geweest die meldingen hebben gedaan over de overlast die zij ervoeren. Weliswaar voert melder 1, een voormalige directe buurvrouw van [X.] , de boventoon bij het doen van meldingen, maar er is geen reden om aan de juistheid van haar meldingen te twijfelen. Melder 1 heeft steeds in detail verklaard over de overlast die zij ervoer en haar meldingen worden gesteund door die van de andere melders. In de memorie van grieven is de bewindvoerder niet op de verschillende overlastmeldingen ingegaan. De bewindvoerder heeft alleen gewezen op de bij dagvaarding overgelegde melding van 22 april 2021 van melder 4 (volgens ZVH moet dat melder 5 zijn) inhoudende dat al lange tijd geen overlast meer wordt ervaren en dat het goed gaat. Er zijn in het overzicht van meldingen echter verder geen aanwijzingen dat het in die periode daadwerkelijk goed ging. Tegenover de vele meldingen van aanhoudende overlast biedt de enkele melding van melder 4 (dan wel 5) in elk geval onvoldoende tegenwicht. Dat de meldingen zijn gedaan over een lange periode, dat deze door verschillende omwonenden zijn gedaan en dat deze op [X.] betrekking hadden, is door de bewindvoerder onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat de door ZVH gestelde overlast als vaststaand aangenomen dient te worden. Het hof constateert daarom dat voor de vaststelling van de geluidsoverlast geen nader geluidsonderzoek nodig was. 
      
      
        
          Slotsom en kosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      In de procedure staat vast dat [X.] (illegale) prostitutie in de woning heeft laten bedrijven, dat zij gedurende geruime tijd ernstig en structureel (geluids)overlast heeft veroorzaakt en dat zij niet bereid is gebleken in dit laatste verandering te brengen. Dit alles in onderling verband en samenhang bezien, komt het hof tot het oordeel dat [X.] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Van omstandigheden die aan ontbinding en ontruiming in de weg staan, is niet of in ieder geval onvoldoende gebleken. Er zijn onvoldoende (bijzondere) omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat het woonbelang van [X.] dient te prevaleren boven het belang van ZVH om te zorgen voor een goede leefbaarheid van de door haar verhuurde woningen. Grief 3 en grief 5 behoeven bij deze stand van zaken geen nadere bespreking meer. De door de bewindvoerder in hoger beroep verder ingenomen stellingen doen niet af aan voorgaand oordeel. Het aanbod daarvan bewijs te leveren, wordt daarom gepasseerd.
      
    
    
      4.10.
      De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De bewindvoerder zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van ZVH begroot op € 783,00 aan verschotten, op € 1.183,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023.