ECLI:NL:RBZWB:2023:3227, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-04-2023, 10253059 OV VERZ 22-11290 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzoek verlenging ontruimingstermijn. Valt de wijze van verhuren onder dit regime (enkel aantal dagdelen per week)? Ja. Vervolgens is er een geschil over de opzegging in samenhang met de tijdigheid van het verzoek. Verzoeker niet-ontvankelijk.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Tilburg
    
    
    
      zaak/rolnr.: 10253059 OV VERZ 22-11290
    
    
    
      
        beschikking d.d. 13 april 2023 op een verzoek ingevolge art. 7:230a BW
      
    
    
    
      van
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        ,  
      wonende te [woonadres] ,
      verzoekende partij,
      gemachtigde: mr. J.P.J. Franssen, werkzaam ten kantore van JPF Juristen te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de stichting Stichting Ateliers Tilburg,
      gevestigd te (5017 JE) Tilburg aan het adres Carré 32, 
      verwerende partij,
      gemachtigde: mr. M.M. de Cock, advocaat te Tilburg.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “ [verzoeker] ” en “SAT”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1
      De procedure blijkt uit de volgende processtukken:
      a. het op 23 december 2022 ter griffie van deze rechtbank ontvangen verzoekschrift met bijlagen;
      b. het daarop ontvangen verweerschrift met bijlagen;
      c. de brief van 9 maart 2023 van de zijde van [verzoeker] met producties.
      
    
    
      1.2
      Het verzoek is behandeld ter zitting van 14 maart 2023. [verzoeker] is ter mondelinge behandeling in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Franssen voornoemd. Namens SAT is [directrice] , verschenen, bijgestaan door mr. De Cock voornoemd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. 
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1
      Bij voormeld verzoekschrift heeft [verzoeker] aan de kantonrechter verzocht:
      - de ontruiming van de gehuurde ruimtes 1.1 en 1.2 in het voormalig schoolgebouw, bekend als “ [naam] ”, staande en gelegen – zo begrijpt de kantonrechter – te [adres] (verder te noemen: de lokalen), te schorsen;
      - de termijn, waarbinnen de ontruiming van de lokalen, zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot 6 november 2023, dan wel een in goede justitie te bepalen redelijke termijn;
      - SAT te veroordelen in de proces- en nakosten.
      2.2 SAT voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verzoeker] , dan wel afwijzing van zijn verzoek. Zij verzoekt, voor zover vereist en er nog eigendommen van [verzoeker] in de lokalen aanwezig te zijn, een tijdstip van ontruiming van de lokalen en de bijbehorende opslagruimte te bepalen. Tot slot vraagt zij [verzoeker] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat het volgende vast:
      - SAT exploiteert en beheert onder andere het voormalig schoolgebouw, bekend als “ [naam] ”, staande en gelegen te [adres] ;
      - [verzoeker] gebruikt al meer dan tien jaar tegen betaling de lokalen en de inventaris gedurende 32 avonden per jaar om de cursussen model-tekenen/schilderen en tekenen/schilderen aan te bieden aan diverse cursisten. Daarnaast gebruikt [verzoeker] zes tot acht keer per jaar één van de leslokalen op zaterdagen voor de cursus model-schilderen;
      - op 28 september 2021 heeft SAT aan [verzoeker] per e-mailbericht laten weten dat alle reserveringen voor de lokalen per 5 oktober 2021 komen te vervallen. [verzoeker] heeft hiertegen bezwaar gemaakt;
      - Bij brief van 19 november 2021 heeft SAT aan [verzoeker] bericht mee te willen denken over een redelijke oplossing, zodat zij de reserveringen pas per 1 januari 2022 laat vervallen. Daarnaast is in de brief opgenomen: “(…) Voor de goede orde, mocht je je op het standpunt blijven stellen dat sprake is van een duurovereenkomst, dan geldt dat die overeenkomst (indien en voor zover daar sprake van moge zijn) bij deze als opgezegd tegen 1 januari 2020 en zegt Stichting Ateliers bij deze aan dat de bedoelde lokalen uiterlijk op 1 januari 2022 schoon en ontruimd dienen te zijn.
      
      
        
          	Gezien het voorgaande ontvangen we de sleutels dan ook graag uiterlijk op 1 januari 2022 terug. (…)”; 
      
      - [verzoeker] heeft daarop bij monde van een gemachtigde per e-mail van 9 december 2021 aan SAT verzocht om haar beslissing om de samenwerking te beëindigen te herzien en [verzoeker] voorlopig in de gelegenheid te stellen zijn lessen door te laten gaan;
      - in reactie daarop heeft SAT bij e-mail van 20 december 2021 aan de gemachtigde van [verzoeker] laten weten dat zij geen heil meer ziet in een overleg, dat partijen het zakelijk niet meer met elkaar kunnen vinden en dat zij blijft bij haar besluit, maar [verzoeker] het beste wenst;
      - eind januari 2022 heeft [verzoeker] zonder voorafgaande reservering gebruik gemaakt van de lokalen. 
      - bij brief van 9 februari 2022 heeft SAT aan [verzoeker] bericht dat hij zonder recht of titel gebruik maakt van de lokalen, dat SAT de hele situatie vervelend vindt voor [verzoeker] en ook met hem meevoelt omdat er cursusdagen door corona zijn vervallen, zodat SAT daarom wel een aanbod doet voor een reservering voor meerdere dagen in februari 2022. SAT schrijft verder: “eventuele verdere aanvragen voor reserveringen moeten later op basis van beschikbaarheid worden bezien. Daartoe verplicht Ateliers zich vooralsnog dus niet.”;
      - de gemachtigde van [verzoeker] heeft daarop aan SAT bericht dat [verzoeker] nog het lopende cursusjaar tot augustus 2022 lessen ingepland had staan en dat [verzoeker] graag het cursusjaar zou afmaken;
      - op 21 februari 2022 bericht SAT aan [verzoeker] dat zij primair verwijst naar eerdere brieven en de daarin genomen standpunten en dat zij aan [verzoeker] een aangepast voorstel doet, wat inhoudt dat SAT reserveringen tot 18 juli 2022 kan verzorgen, onder de voorwaarde van – kort gezegd – goed en deugdelijk gebruik van de lokalen. Tevens is in de brief opgenomen: “(…) Verdere reserveringen worden niet meer gemaakt. Nadat de laatste maal gebruik is gemaakt van de ruimtes verzoeken we je vriendelijk om eventueel aanwezige spullen verwijderen, de ruimtes schoon te maken en op te ruimen en de sleutels in te leveren. (…)”;
      - in reactie op voornoemd bericht geeft [verzoeker] aan het te betreuren dat het zo gelopen is en hij na het cursusjaar 2021-2022 niet meer welkom is. Hij vraagt de mogelijkheid de relatie tussen partijen te herstellen, zodat hij ook het volgende cursusjaar gebruik kan blijven maken van de lokalen;
      - partijen hebben hierna nog overleg gehad, maar er is niet tot een minnelijke oplossing gekomen. In deze correspondentie heeft SAT (in haar e-mail van 19 april 2022) vermeld: “Maak je na de laatste les een afspraak met [voornaam] voor het overdragen van de sleutel?” en heeft [verzoeker] (o.a. zijn bericht van 28 april 2022) aan SAT laten weten dat hij vastbesloten is om zijn werkzaamheden voort te zetten voor onbepaalde tijd en dat indien SAT volhardt in haar voornemen dat hij juridische stappen zal ondernemen. Op 4 juli 2022 heeft SAT tot slot nog aan [verzoeker] bericht: “zoals we al herhaaldelijk hebben gecommuniceerd aan jou, worden er geen nieuwe lessen ingepland. We verwachten de sleutels terug na de laatste datum”; 
      - [verzoeker] is in september 2022 voor het cursusjaar 2022-2023 gestart met zijn cursussen in de lokalen, zonder voorafgaand bericht aan SAT;
      - SAT heeft op 27 oktober 2022 aan [verzoeker] het volgende bericht: “(…) Helaas heeft Ateliers moeten constateren dat je de laatste weken (sinds 12 september 2022) wekelijks zonder reservering gebruik hebt gemaakt van beide leslokalen. Tot op heden heb je ook verzuimd om de sleutels van Ateliers met betrekking tot deze lokalen in te leveren. Deze vorm van eigenrichting en onrechtmatig gebruik, zonder enig recht of titel, kan Ateliers niet accepteren. Niemand heeft het recht om eenzijdig te bepalen dat hij/zij bepaalde ruimtes, zonder enige afspraak, kan gebruiken zodra dat hem/haar uitkomt.
      
      
        
          Met dit handelen geef je Ateliers Tilburg helaas geen andere keus dan het laten vervangen van de sloten. De sloten worden vervangen na 7 november 2022. Als blijk van goede wil en uit oogpunt van transparantie kondigen we dat op voorhand aan, zodat je de kans hebt eventuele spullen te laten ontruimen. (…)”.
      
      
    
    
      3.2
      Gelet op de verschillende geschilpunten zal de kantonrechter ieder geschilpunt afzonderlijk behandelen en daarbij de standpunten van partijen bespreken.
      
      
        
          Niet-ontvankelijkheid:
        
      
      
    
    
      3.3
      Het meest verstrekkende verweer van SAT is dat [verzoeker] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Dit verweer valt uiteen in de volgende twee onderdelen: 
      a. Er is geen sprake van een huurovereenkomst tussen partijen;	
      b. Het verzoek is te laat ingediend.
      
      
        3.3.1
        SAT voert aan dat het klopt dat [verzoeker] al jaren gebruikmaakt van de leslokalen en de bijbehorende inventaris. De laatste jaren was dit op maandagavond en op zaterdagen, maar dit is regelmatig gewisseld in de loop der jaren. Tijdens de Coronapandemie heeft [verzoeker] zelfs haast geen gebruik gemaakt van de lokalen en daar ook niet voor betaald. Het is gebruikelijk dat docenten, die lesgeven in het oude schoolgebouw, voorafgaand aan het cursusjaar de avonden doorgeven als reserveringen. Deze data worden dan in beginsel vrijgehouden voor hen, maar SAT kan deze data niet garanderen. Het staat SAT ook vrij om reserveringen te weigeren. SAT kan de docenten ook niet verplichten specifieke data af te nemen. Daarbij zijn zij, als zij geen gebruik maken van de ruimtes, ook geen vergoeding verschuldigd. Er is ook geen exclusief gebruik, nu ook andere partijen de lokalen gebruiken op de dagdelen dat [verzoeker] geen reservering heeft staan. Feitelijk gaat het dan ook om gebruik op afroep. De tegenprestatie van € 35,00 per dagdeel per lokaal (per beide lokalen in het geval van [verzoeker] ) is bovendien te gering om te spreken van een tegenprestatie.
        
      
      
        3.3.2
        Voorts voert SAT aan dat de overeenkomst op 19 november 2021 is opgezegd tegen 1 januari 2022. Nadat werd geconstateerd dat [verzoeker] ook na 1 januari 2022 gebruik bleef maken van de lokalen en er tussen partijen nog nader is gecorrespondeerd, heeft SAT uit coulance besloten [verzoeker] in de gelegenheid te stellen het cursusjaar af te maken. Daarbij is uitdrukkelijk vermeld dat hij na 18 juli 2022 geen gebruik meer zou mogen maken van de lokalen. Dit moet echter worden gezien als toegestaan gebruik na het einde van de overeenkomst. Er is geen nieuwe overeenkomst aangegaan tussen partijen. Hooguit is de ontruimingstermijn verlengd tot 18 juli 2022. [verzoeker] is dan ook te laat met het indienen van het verzoekschrift.
        
      
    
    
      3.4
      
        [verzoeker] voert met betrekking tot de bovengenoemde geschilpunten het volgende aan.
      
      
        3.4.1
        Hij maakt al jaren op dezelfde dagdelen gebruik van dezelfde lokalen en voldoet daarvoor een tegenprestatie, namelijk de betaling van de huur. Het klopt dat hij reserveringen dient door te geven, maar dit doet hij ongeveer een half jaar voor aanvang van het nieuwe cursusjaar. Voorheen was dit om de data in een cursusbrochure op te nemen, maar deze wordt thans niet meer gedrukt. De avonden die hij doorgeeft zijn de avonden die hij afneemt. De lokalen zijn dan voor hem gereserveerd en het komt niet voor dat hem wordt gevraagd andere lokalen te gebruiken of de cursus op andere avonden te geven. Het gebruik van andere lokalen is ook niet mogelijk, nu in andere lokalen niet de benodigde voorzieningen zijn aangebracht. Incidenteel laat hij zelf cursusavonden niet doorgaan wegens ziekte of andere omstandigheden. In dat geval hoeft hij de avonden niet af te nemen, maar hij haalt deze cursusavonden wel weer in op andere avonden. Ook de weggevallen cursusavonden wegens de coronamaatregelen heeft hij later ingehaald.
        
      
      
        3.4.2
        
          [verzoeker] voert aan dat het verzoek tijdig is ingediend, nu de ontruiming op 27 oktober 2022 is aangezegd tegen 7 november 2022 en het verzoek binnen de geldende twee-maandentermijn is ingediend. SAT gaat onterecht uit van de opzegging van de overeenkomst per 1 januari 2022 en een verlengde ontruimingstermijn tot 18 juli 2022, nu er in februari 2022 een nieuwe overeenkomst tussen partijen is gesloten. Nadien is de overeenkomst niet (meer) opgezegd tot het e-mailbericht van 27 oktober 2022, waarin een nieuwe ontruimingstermijn werd aangezegd. 
        
        
          
            a. de kwalificatie van de overeenkomst:
          
        
      
    
    
      3.5
      Op grond van artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is er sprake van een huurovereenkomst als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
    
    
      3.6
      Tussen partijen staat vast dat [verzoeker] al jaren gebruikmaakt van de lokalen en de bijbehorende inventaris. Ook staat tussen partijen vast dat dit de laatste jaren op maandagavond en incidenteel op zaterdagen was. Daarnaast staat tussen partijen vast dat het gebruikelijk was tussen partijen dat de cursusjaren ongeveer van september tot juli liepen en dat [verzoeker] ongeveer een half jaar voor aanvang van het cursusjaar (rond mei) zijn reserveringen diende door te geven. Tot slot staat tussen partijen vast dat deze reserveringen in beginsel werden gehonoreerd en dat [verzoeker] een bedrag van € 35,00 per dagdeel betaalde voor het gebruik van de twee lokalen.
      
    
    
      3.7
      Niet is tussen partijen in geschil dat de lokalen kwalificeren als ‘een gedeelte van een zaak’, zodat aan die voorwaarde van artikel 7:201 lid 1 BW is voldaan.
      
    
    
      3.8
      SAT voert aan dat er enkel sprake is van een beperkt gebruik, gelet op de hoeveelheid dagdelen die aan [verzoeker] waren toebedeeld. Ook moet in haar ogen rekening worden gehouden met het feit dat geen sprake was van exclusief gebruik. Naar het oordeel van de kantonrechter is het beperkt gebruik, zoals onder 3.6 weergegeven, voldoende om uit te gaan van het ‘in gebruik verstrekken’ van de lokalen. Immers, het gebruik mag worden beperkt in omvang en er hoeft geen sprake te zijn van exclusief gebruik. De kantonrechter verwijst daarbij naar een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 21 mei 2015 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:RBOBR:2015:2951) en het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 1974 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:HR:1974:AB4861).
      
    
    
      3.9
      SAT voert daarnaast aan dat zij de reserveringen van de docenten niet kan garanderen en dat het haar vrijstaat om reserveringen te weigeren. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit onvoldoende om niet uit te gaan van het ‘in gebruik verstrekken’ van de lokalen, zoals bedoeld in artikel 7:201 BW, nu uit de stellingen van partijen volgt dat SAT in de praktijk in beginsel aangevraagde reserveringen niet weigerde of annuleerde. Thans heeft zij reserveringen van [verzoeker] geweigerd, maar dit volgt uit het feit dat zij de rechtsverhouding met [verzoeker] niet meer wenst voort te zetten. 
    
    
      3.10
      De stellingen van SAT, dat zij aan de docenten geen verplichtingen oplegt en [verzoeker] tijdens de Coronapandemie dientengevolge niet hoefde te betalen voor de reserveringen, doen aan het voorgaande niet af. Dat SAT zich, mede vanuit haar non-profit status, coulant opstelt naar haar cliënten kan er niet toe leiden dat hun cliënten daarmee hun eventuele rechten als huurder verliezen. Er is dan ook sprake van het ‘in gebruik verstrekken’ van de lokalen, zoals bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW.
      
    
    
      3.11
      SAT heeft tot slot aangevoerd dat de afgesproken tegenprestatie te gering is om uit te gaan van een ‘tegenprestatie’ als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft zij als productie 4 bij het verweerschrift een berekening overgelegd, waaruit naar haar mening volgt dat de lokalen thans niet kostendekkend worden geëxploiteerd. De kantonrechter overweegt dat ook als ervan uit moet worden gegaan dat het volledige gebouw van [naam] op dit moment niet kostendekkend wordt geëxploiteerd, dit niet zonder meer betekent dat de tegenprestatie die gevraagd wordt voor het gebruik van het lokaal geen reële betekenis heeft. Kennelijk is er ook geen sprake van een volledige bezetting van de aanwezige ruimtes. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat evenmin van belang is dat de opbrengsten van het schoolgebouw min of meer gelijk zijn aan de kosten van het schoolgebouw en SAT dus geen winst maakt en verwijst daarbij naar het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 5 september 2018 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:RBNHO:2018:7249). Ter mondelinge behandeling heeft SAT aangegeven dat de tegenprestatie van € 35,00 is gebaseerd op het bedrag aan huur dat SAT aan de gemeente dient te voldoen en daarnaast de servicekosten (GWL, beheerskosten en schoonmaakkosten). Naar het oordeel van de kantonrechter kan, gelet op de berekening van de tegenprestatie, niet gesproken worden van een symbolisch bedrag of een betalingsverplichting die van elke reële betekenis is ontbloot, zodat sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW. De kantonrechter verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2017 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:HR:2017:1131) en naar het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 5 oktober 2016 (te vinden onder nummer: ECLI:NL:RBAMS:2016:6608). Ook aan deze vereiste van artikel 7:201 lid 1 BW is dus voldaan. 
      
    
    
      3.12
      Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook sprake van een huurovereenkomst. Dit onderdeel van het verweer slaagt niet.
      
      
        
          b. tijdigheid van het verzoek:
        
      
    
    
      3.13
      Tussen partijen is in deze procedure niet in geschil dat, als sprake is van een huurovereenkomst, deze moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. In artikel 7:230 lid 1 BW is opgenomen dat er bij dergelijke huurovereenkomsten ontruimingsbescherming bestaat voor de huurder in de vorm van een verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoek daartoe moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de schriftelijke ontruiming is aangezegd.
      
    
    
      3.14
      Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de brief van 19 november 2021 van SAT dat de huurovereenkomst tussen partijen is opgezegd tegen 1 januari 2022. Vervolgens staat tussen partijen vast dat [verzoeker] na 1 januari 2022 gebruik is blijven maken van de lokalen. Na overleg tussen partijen is door SAT op 21 februari 2022 medegedeeld dat [verzoeker] tot 18 juli 2022 de lokalen mocht blijven gebruiken. [verzoeker] voert aan dat daarmee een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, die niet is opgezegd tot de brief van 27 oktober 2022, waarin SAT aangaf dat [verzoeker] per 7 november 2022 de lokalen moest hebben ontruimd. SAT betwist dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
      
    
    
      3.15
      De kantonrechter overweegt dat een overeenkomst op grond van artikel 6:217 lid 1 BW tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding van dat aanbod. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de brief van 21 februari 2022 van SAT niet worden gezien als een aanbod om een nieuwe huurovereenkomst met [verzoeker] te sluiten. Immers, in die brief is opgenomen: “(…) Verdere reserveringen worden niet meer gemaakt. Nadat de laatste maal gebruik is gemaakt van de ruimtes verzoeken we je vriendelijk om eventueel aanwezige spullen verwijderen, de ruimtes schoon te maken en op te ruimen en de sleutels in te leveren. (…)”. Hieruit kan enkel worden afgeleid dat SAT de ontruimingstermijn (uit coulance) heeft verlengd naar 18 juli 2022, hetgeen wordt bevestigd door de overige tussen partijen gevoerde correspondentie. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit die gewisselde correspondentie dat het voor [verzoeker] glashelder was dat hij aan het einde van het cursusjaar de lokalen moest verlaten en ontruimen en dat SAT dit ook van hem verwachtte. Het voorgaande leidt ertoe dat [verzoeker] het verzoek had moeten indienen binnen twee maanden na 18 juli 2022. Het verzoekschrift is op 23 december 2022 ter griffie ontvangen. Dit is te laat.
      
    
    
      3.16
      Het voorgaande leidt ertoe dat [verzoeker] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De overige stellingen en weren behoeven geen bespreking meer.
      
      
    
    
      3.17
      
        [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van SAT worden deze begroot op een bedrag van € 398,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten à € 199,00 voor het verweerschrift en de mondelinge behandeling).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;
    
    
    
      veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van SAT, tot op heden begroot op een bedrag van € 398,00 aan gemachtigdensalaris;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. Dijkman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.