ECLI:NL:RBLIM:2023:6171, Rechtbank Limburg, 18-10-2023, 10453489 \ CV EXPL  23-1605
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10453489 \ CV EXPL  23-1605
    
    
    
      
        Vonnis van 18 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONPUNT, 
      te Maastricht,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: STICHTING WOONPUNT,
      gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
      - de conclusie van antwoord in reconventie
      - de op 5 september 2023 gehouden mondelinge behandeling
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonpunt verhuurt sinds 13 juli 2021 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een eengezins woning, gebouwd in 1930 en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] . Bij aanvang van de huur bedroeg de huurprijs € 678,66, thans € 686,58 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Bij aanvaarding van de woning weden aan de voorgevel vochtplekken geconstateerd. Woonpunt neemt maatregelen om dit verhelpen.
    
    
      2.3.
      Op 16 augustus 2021 geeft schriftelijk [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat de woning onbewoonbaar is (productie 4 bij dagvaarding). Hij schrijft:
      
      
        
          Omschrijving Klacht:
        
        
          Vanaf de dag dat ik de sleutel in ontvangst heb genomen, is mijn woning onbewoonbaar. Ik kan mijn woning niet in orde maken of inrichten en ben genoodzaakt nog steeds elders te verblijven waarvoor ik ook moet betalen. Ik redt dit niet met mijn huidige inkomsten omdat ik ondertussen de volledige huur moet betalen voor uw woning waar ik niet kan verblijven. Dat is, mijns inziens, niet terecht. Gelukkig is er wel €en positief vooruitzicht nu u een aannemer heeft ingehuurd om het huis leefbaar te maken, maar daarmee is mijn probleem nog altijd niet opgelost.
        
      
      
      
    
    
      2.4.
      Omdat de voorgevel nog vochtig bleek zijn op 3 september 2021 door of namens Woonpunt aanvullende werkzaamheden uitgevoerd.
      
    
    
      2.5.
      Op 5 oktober 2021 bezoeken Woonpunt en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gezamenlijk de woning. De wanden zijn dan droog.
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betrekt de woning echter niet. Met ingang van januari 2022 schort hij de huur volledig op totdat de gebreken permanent zijn opgelost.
        Brief gemachtigde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] d.d. 6 januari 2022 (onderdeel van productie 4 bij dagvaarding, verder ongenummerd):
      
      
      
        
          Op dit moment is de situatie onveranderd, op diverse muren zitten schimmels, de kelder is weer vol water aan het lopen en het gehele huis is veel te vochtig ondanks de niet gelukte pogingen uwerzijds om de gebreken op te lossen. Dat betekent dan ook dat na ontvangst van de sleutels op 5 oktober jl. de woning nog steeds onbewoonbaar is en cliënt geen huur verschuldigd is.
        
        
          (…)
        
        
          Ook de betaalde huur na 5 oktober jl. is onverschuldigd betaald nu cliënt immers een onbewoonbare woning huurt welke huurprijs nihil dient te zijn. Cliënt schort dan ook op met ingang van januari 2022 de huurbetaling volledig op totdat u de gebreken (derhalve het gehele vochtprobleem) permanent hebt opgelost.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.7.
      Woonpunt bezoekt de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 24 februari 2022 opnieuw en constateert dat – ondanks de eerder genomen maatregelen – de wanden van de hal, woonkamer (voorzijde) en slaapkamer (voorzijde) en de wand aan de buitenzijde weer wat vochtig zijn. Besloten wordt een nader bouwkundig onderzoek te doen naar de oorzaken van de vocht door de firma [naam firma] . 
      
    
    
      2.8.
      
        [naam firma] doet op 26 april 2022 onderzoek (productie 6 bij dagvaarding).
      
      
        Voor zover hierna van belang, is in dit rapport het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          Uit deze metingen blijken geen overmatig vochtig klimaat in de woning aanwezig te zijn. Bij vochtmetingen in de kelder en op vloerniveau in de woonkamer en hal worden verhoogde digit-waarde gemeten. In de kelder is aan de binnenzijde een vochtregulerende pleisterlaag aangebracht. Hier zijn plaatselijk nog natte plekken zichtbaar. Bij de koekoek (daglichtvoorziening) van de kelder is een nieuw houtenkozijn aanwezig. Deze is dicht ten tijde van het onderzoek. De put hiervan is voorzien van zand op indekkingslaag van het kozijn. Bij intreding van neerslag is de mogelijkheid dat het vocht onder de indekking van het kozijn komt. In de kelder is er een ventilatiekanaal naar de gevel aanwezig voor extra ventilatie mogelijkheid.
        
      
      
      
        
          Bij verwijdering van enkele gevelstenen is gebleken dat de na-isolatie in de spouwmuur niet volledig egaal is, derhalve zijn openingen in de isolatielaag aanwezig. Tevens is her en der vervuiling aangetroffen.
        
        
          Op vloer- en maaiveldniveau is de spouwmuur volledig vervuild met zand, gruis en valspecie. Vanuit de spouwmuur is de isolatielaag van de vloer op zand zichtbaar aan de binnenzijde zonder folielaag onder de isolatie. Derhalve heeft door openingen in het binnen-spouwblad het aangebrachte zandpakket zich kunnen verspreiden in de spouwmuur. Dit zorgt voor een verbinding tussen binnen en buiten.
        
      
      
      
        
          In de verblijfsruimten zijn op het moment van het locatiebezoek geen vochtplekken noch (ernstige) schimmelvorming aanwezig, welke het woongenot op dusdanige manier zouden kunnen belemmeren waardoor de woning niet bewoonbaar zou zijn.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Conclusie
        
        
          Hieruit kan men concluderen dat er bouwtechnisch enkele onvolkomen aanwezig zijn. Echter niet in zodanige staat de woning niet bewoonbaar zou zijn en dat niet wordt voldaan aan de regels van het Bouwbesluit 2012 bestaande bouw, artikel 3.25 en 3.26.
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 3 juli 2022 volgt een vervolgrapport van Schmitz (productie 7 bij dagvaarding):
      
      
        
          Uit de beregeningsproef kunnen we concluderen dat de situatie voor- en tijdens de beregeningsproef in de woonkamer (verblijfsruimte) en de kelder hetzelfde zijn gebleven. Geen visuele toename van water in de kelder, noch een toenemende verhoging van meetbare digitwaarde in de constructie. Derhalve blijven wij bij bovenstaande conclusie dat de woning bewoonbaar zou zijn en wordt voldaan aan het Bouwbesluit 2012 bestaande bouw, artikel 3.25 & 3.26
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de woning uiteindelijk in augustus 2022 betrokken en betaalt met ingang van september 2022 de huur.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Woonpunt stelt dat er geen aanleiding was om de huur gedurende 8 maanden volledig op te schorten. Op die grond vordert zij bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen om, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te betalen een bedrag van € 5.492,60 terzake achterstallige huurpenningen over de periode 1 januari 2022 tot en met augustus 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, de eventuele nakosten daaronder begrepen.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het daar niet mee eens en voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt – zakelijk weergegeven-  dat de door hem gehuurde woning, ondanks  inspanningen van verhuurder, onbewoonbaar was totdat hij de woning betrok in augustus 2023. Hij vordert op zijn beurt op die grond bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        Primair
      
      
      - de huurprijs van de woning [adres] te [woonplaats] vast te stellen op nihil over de periode 13 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 en daarbij Woonpunt te veroordelen de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaalde huur over 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum deze conclusie tot aan de dag der algehele voldoening aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] terug te betalen en wel binnen een week na betekening van het te wijzen vonnis;
      
      
        Subsidiair
      
      
      - de huurprijs van de woning [adres] te [woonplaats] vast te stellen op 25 % van de overeengekomen huurprijs, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage over de periode 13 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 en daarbij Woonpunt te veroordelen de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] teveel betaalde huur over 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum deze conclusie tot aan de dag der algehele voldoening aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] terug te betalen en wel binnen een week na betekening van het te wijzen vonnis; 
      
      
        Zowel primair als subsidiair
      
      
      
        
          Woonpunt te veroordelen het bedrag € 225,00 (stroomkosten) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen, eveneens binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te  vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum deze conclusie;
        
        
          Woonpunt te veroordelen in de kosten welke [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemaakt heeft inzake de inschakeling van mevrouw Voets ad € 277,45, eveneens binnen een week na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum deze conclusie;
        
      
      met veroordeling van Woonpunt in de kosten van de procedure.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gezien de samenhang tussen de stellingen en vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter die hieronder gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      4.2.
      Woonpunt vordert 8 maanden huur (januari tot en met augustus 2022). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de betaling daarvan op geschort, stellende dat de woning eigenlijk al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst voor hem onbewoonbaar zou zijn. In reconventie vordert hij dan ook nihilstelling van de maandelijks huur vanaf 13 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022.
      
      
        
          Vervaltermijn ex artikel 7:257 lid 3 BW
        
      
    
    
      4.3.
      Nu geen andere grondslag wordt gesteld, begrijpt de kantonrechter de primaire vordering in reconventie als een vordering tot huurprijsvermindering wegens een gebrek in de woning  dat tot substantieel verminderd huurgenoot moet leiden in de zin van de artikelen 7:204 jo 7:207 BW. In dit geval stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat ernstige vochtoverlast de woning voor hem onbewoonbaar maakte tot september 2022.
      
    
    
      4.4.
      
        Vast staat dat in deze procedure sprake is van een niet geliberaliseerde huurprijs, zodat krachtens art. 7:247 BW het bepaalde in art. 7:257 BW hier eveneens van toepassing is. Krachtens het derde lid van deze bepaling kan slechts tot zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering worden (terug)gevorderd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft eerst in deze procedur  in reconventie een vordering tot huurprijsvermindering ingediend op 14 juni 2023, zodat reeds om deze reden de vordering tot nihilstelling van de huur over de periode 13 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 moet worden afgewezen. 
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft te lang gewacht.
      
      
    
    
      4.5.
      Subsidiair vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in reconventie de huurprijs over diezelfde periode vast te stellen op 25 %, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen percentage, van de overeengekomen prijs. Voor zover deze vordering is gebaseerd op de hiervoor aangehaalde bepalingen, sneuvelt deze op dezelfde gronden als hiervoor onder 4.4. overwogen.
      
    
    
      4.6.
      Voor zover [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich hier baseert op een toezegging van Woonpunt dat een huurkorting van 25 % van de huurprijs zou gelden totdat het gebrek (vochtige muren in slaapkamer en woonkamer) zou zijn opgelost (o.a. randnummer 7 van de conclusie van antwoord), dient deze vordering eveneens te worden afgewezen. Woonpunt betwist gemotiveerd dat deze afspraak is gemaakt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft  daarop zijn stelling niet verder onderbouwd, de gestelde afspraak volgt verder ook niet uit de overgelegde stukken.  
      
      
        
          Gebrek in de zin van art. 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
        
      
    
    
      4.7.
      
        Ten overvloede geldt bovendien dat in deze procedure bepaald niet is komen vast te staan dat er gedurende de periode van 13 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 sprake was van een dermate huurgenot schadend gebrek aan de woning, dat deze volledig onbewoonbaar zou zijn en om die reden geen enkele huur verschuldigd. Woonpunt heeft adequaat gehandeld en naar aanleiding van de eerste klachten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] d.d. 16 augustus 2021 maatregelen genomen. In verband met overlast die de werkzaamheden met zich meebrachten, heeft zij aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] twee maanden huur gerestitueerd én verblijf in verschillende hotels aangeboden. Ook zijn [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerder andere woningen aangeboden. 
      
    
    
      4.8.
      In oktober 2021 bleken de muren droog. Bij brief van de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] d.d. 6 januari 2022 wordt echter  plots de volledige huur opgeschort, nu ondanks de niet gelukte pogingen van Woonpunt, het gehele huis (…) veel te vochtig (is) en  de woning (nog immer) onbewoonbaar zou zijn. 
      
    
    
      4.9.
      Woonpunt handelt opnieuw adequaat en laat de hernieuwde klachten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nu onderzoeken door de firma [naam firma] . Deze firma constateert geen overmatig vochtig klimaat, maar stelt wel nog enkele werkzaamheden voor. Er zijn vochtplekken in de kelder en buitenmuur. Maar, zo schrijft de firma in haar rapport: In de verblijfsruimten zijn op het moment van het locatiebezoek geen vochtplekken noch (ernstige) schimmelvorming aanwezig, welke het woongenot op dusdanige manier zouden kunnen belemmeren waardoor de woning niet bewoonbaar zou zijn. 
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt hier verder niets tegenover. Foto’s, rapporten, verklaringen betreffende de door hem gestelde ernstige klachten na 1 januari 2022 ontbreken, althans zijn niet ingebracht. Van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had in het licht van deze rapportages toch verwacht mogen worden dat hij zijn stelling, dat de woning onbewoonbaar zou zijn, nader zou onderbouwen. De kantonrechter ziet daarin geen aanleiding om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] alsnog toe te laten tot het bewijs van zijn stellingen. 
        Onduidelijk blijft verder ook waarom [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens – overigens zonder verder overleg met Woonpunt – de betreffende woning in augustus 2022 alsnog betrekt en vanaf 1 september 2022 de huur betaalt.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.11.
      Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onterecht zijn betalingsverplichtingen over de periode van januari tot en met augustus 2022 heeft opgeschort. De hoofdvordering van Woonpunt in conventie zal worden toegewezen. De wettelijke rente wordt evenwel eerst toegewezen vanaf de dag van dagvaarden (29 maart 2023), nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet reeds op 1 januari 2022 in verzuim kan zijn geraakt met betrekking tot het volledig gevorderde bedrag aan huurachterstand tot en met augustus 2022 en Woonpunt verder niets heeft gesteld over de verschillende verzuimdata.
      
      
        
          Overige vorderingen in reconventie
        
      
    
    
      4.12.
      De vordering met betrekking tot de gestelde werkzaamheden van Voets mist verder  elke grondslag en wordt om die reden reeds afgewezen. Ook de vordering met betrekking tot de gestelde stroomkosten wordt afgewezen, nu deze post niet wordt onderbouwd.
      
    
    
      4.13.
      Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij in de kosten van de procedure veroordeeld: 
      
      
        
          In conventie: 
        
      
      - exploot van dagvaarding:	€       129,85   
      - griffierecht:			€       514,00- salaris gemachtigde: 		€       660,00 (2 x tarief € 330,00)
      Totaal:				€    ‭1.303,85‬‬‬‬
      
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      - salaris gemachtigde: 		€       330,00
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in het dictum te vermelden wijze.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan STICHTING WOONPUNT te betalen een bedrag van € 5.492,60, ter zake achterstallige huurpenningen over de periode 1 januari 2022 tot en met augustus 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 29 maart 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van STICHTING WOONPUNT tot dit vonnis vastgesteld op € 1.303,85‬,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als deze niet binnen twee weken na aanschrijving door STICHTING WOONPUNT volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 132,00 aan salaris gemachtigde, 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van STICHTING WOONPUNT tot dit vonnis vastgesteld op € 330,00,
      
    
    
      5.8.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.