ECLI:NL:RBOBR:2023:4214, Rechtbank Oost-Brabant, 02-08-2023, C-01-377530 - HA ZA 21-850
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Recht van eerste koop, verleend door gemeente aan projectontwikkelaar. Deadline in dat verband. Uitleg van de afspraken. Bewijsopdracht. Inzage in stukken.

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/377530 / HA ZA 21-850
    
    
    
      
        Vonnis van 2 augustus 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. P.A.J. Huijbregts te ‘s-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ZALTBOMMEL,
      zetelend te Zaltbommel ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. J.P.M. van Beers te ’s-Hertogenbosch,
    
    
    
      en
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
      gevoegde partij aan de zijde van de gemeente,
      advocaat mr. D. Bercx, advocaat te Nijmegen.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] , de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] genoemd worden ( [eiseres] en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] beiden in mannelijk enkelvoud).
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
      1.1.
      Tussen [eiseres] en de gemeente bestond een overeenkomst, die inhield dat de gemeente grond aan [eiseres] moest aanbieden als zij niet voor een bepaalde termijn een koopovereenkomst met (de directeur van) [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] (of een aan hem gelieerde vennootschap) met betrekking tot die grond zou hebben gesloten. Kort voor het verstrijken van de termijn heeft de gemeente [eiseres] laten weten dat zij overeenstemming met (een vennootschap van de directeur van) [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] had bereikt over de verkoop van de grond. Volgens [eiseres] was dat op dat moment echter helemaal niet zo, en daarom vindt hij dat de gemeente een contractuele boete heeft verbeurd. Ook vindt [eiseres] dat de gemeente de boete heeft verbeurd, omdat zij ten onrechte geen kettingbeding in de overeenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] heeft opgenomen, op grond waarvan [eiseres] het recht op eerste koop zou krijgen.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank geeft [eiseres] een bewijsopdracht.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 20 april 2022, waarbij het [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] is toegestaan zich te voegen aan de zijde van de gemeente,
        
        
          de conclusie van antwoord van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ,
        
        
          de akte van [eiseres] , waarbij de producties 12 tot en met 14 zijn overgelegd,
        
        
          de akte van de gemeente, waarbij de producties 5 tot en met 12 zijn overgelegd,
        
        
          de akte houdende vermindering en vermeerdering van eis en aanvulling gronden van [eiseres] , waarbij de producties 15 tot en met 17 zijn overgelegd.
        
      
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 16 juni 2023. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat er vandaag een schriftelijke uitspraak zou volgen. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [eiseres] is een aannemingsbedrijf en houdt zich onder andere bezig met gebiedsontwikkeling.
      
    
    
      3.2.
      Op 15 juli 2008 zijn [eiseres] en de gemeente een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het doel daarvan is de realisatie van bedrijventerrein [naam] te [plaats] door [eiseres] . In de samenwerkingsovereenkomst heeft [eiseres] zich onder andere verplicht om verschillende percelen bouwrijp te maken en deze ter beschikking te stellen aan de gemeente.
      
    
    
      3.3.
      De percelen binnen het bedrijventerrein behoorden toe aan [eiseres] , op twee percelen na: die waren van de gemeente. Deze twee percelen zijn later samengevoegd tot één perceel, dat kadastraal geregistreerd staat als [kadastrale aanduiding] (hierna: het perceel). Het perceel is 10.002m2 groot.
      
    
    
      3.4.
      
        [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] is eigenaar van een perceel aan de [adres] te [plaats] , waarop [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] BV (hierna: [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ) een handel- en transportbedrijf in grondstoffen voor de bouw exploiteert. Directeur en bestuurder van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] is de heer [A] . Hij is tevens lid van de gemeenteraad van de gemeente en fractievoorzitter van ZVV (een collegepartij).
      
    
    
      3.5.
      
        Op 17 december 2015 hebben [eiseres] en de gemeente de samenwerkingsovereenkomst gewijzigd door middel van een allonge, die namens de gemeente is ondertekend door [B] (hierna: [B] ). Die houdt, voor zover van belang, het volgende in:Artikel 3.2
        Partijen zijn overeengekomen dat in het Exploitatiegebied aan de Gemeente twee percelen van elk 5.000m2 netto uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein ter beschikking zullen worden gesteld, welke percelen reeds aan de Gemeente in eigendom toebehoren. Deze aan elkaar gelegen percelen worden gemeten vanuit de punt [staatnaam 1] / [straatnaam 2] .
      
      
      
        (…)
        Artikel 13.4
        Bij verkoop van de in artikel 3.2 genoemde gronden door de Gemeente anders dan aan de beide partijen bij het ondertekenen van de overeenkomst bekende gegadigde (te weten de heer [A] of een gelieerde vennootschap waarin de heer [A] belang heeft) of indien deze bekende gegadigde binnen één jaar na onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot aankoop, verleent de Gemeente aan [eiseres] een eerste recht tot aankoop. Dit recht kan worden benut gedurende drie maanden, te rekenen vanaf de datum dat de Gemeente bij aangetekend schrijven aan [eiseres] van de voorgenomen verkoop op de hoogte gesteld heeft. 
      
      a. In geval van gehele of gedeeltelijke vervreemding van de onroerende zaak zijn de Gemeente [gemeente] en
      
        de eerste verkrijger verplicht om de verplichtingen die hen onder artikel 13.5 zijn opgelegd, in de
        koopovereenkomst en de akte van overdracht als kettingbeding op te nemen, deze van toepassing te
        verklaren, aan de nieuwe rechtverkrijgende op te leggen en voor en namens [eiseres] aan te nemen.
      
      b. Het beding, zoals bedoeld in het vorige lid, moet met medewerking van beide partijen worden ingeschreven
      in de openbare registers ten kantore van de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare registers.
      c. Bij niet nakoming van enige bepaling uit dit artikel door de gemeente [gemeente] danwel de eerste rechtsopvolger, verbeurt diegene een onmiddellijk opeisbare boete van eenmaal de koopsom ten behoeve van [eiseres] .
      
    
    
      3.6.
      De in artikel 13.4 van de allonge genoemde bestemmingsplanwijziging is op 10 januari 2020 onherroepelijk geworden, waarmee de termijn voor [A] om tot aankoop van het perceel over te gaan, zou eindigen op 10 januari 2021. 
      
    
    
      3.7.
      
        Bij brief van 18 november 2020 schrijft [B] namens het college het volgende: Artikel 13.4 allonge 2015
        In bovenstaand artikel is opgenomen dat een jaar nadat het wijzigingsplan onherroepelijk is geworden of de eerste gegadigde (de heer [A] ) niet tot aankoop is overgegaan, wij het perceel aan u te koop moeten aanbieden.
      
      
      
        Wij vragen in deze brief uitstel van een jaar. De termijn loopt af op 24 januari 2021 en wij willen deze termijn verlengen tot 24 januari 2022. 
      
      
    
    
      3.8.
      
        Bij brief van 4 januari 2021 reageert [eiseres] als volgt:
        Gezien het langdurige proces van de ontwikkeling, de SOK dateert van 2008, hebben wij na ampele overwegingen besloten de besluittermijn met drie maanden te verlengen.
        Naar onze mening is het tijdspad van twaalf jaar reeds een ruim tijdpad geweest om de beoogde ontwikkelingen dan af te moeten kunnen ronden.
      
      
    
    
      3.9.
      Daarmee werd de in artikel 13.4 van de allonge bepaalde besluittermijn voor [A] verlengd tot 24 april 2021.
      
    
    
      3.10.
      De heer [A] en de gemeente waren al vanaf 2003 met elkaar in overleg over het verplaatsen van SHT naar een ander terrein. In dat kader is onderhandeld over een minnelijke onteigening waarbij het perceel dat in eigendom is van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zou worden overgedragen aan de gemeente en het in artikel 13.2 van de allonge genoemde terrein op bedrijventerrein [naam] (het perceel) zou worden overgedragen aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] .
      
    
    
      3.11.
      
        Bij per e-mail verzonden brief van 16 april 2021 heeft de gemeente in het kader van deze onderhandelingen twee mogelijkheden aan [A] geboden tot koop van het perceel. De inhoud van de brief luidt – voor zover van belang – als volgt:
        (…)
        De afgelopen weken is er veelvuldig onderhandeld over de verplaatsing van uw bedrijf naar het bedrijventerrein [naam] in [plaats] . Inmiddels begint de tijd te dringen en wij moeten voor 23 april tot overeenstemming komen. Indien er geen overeenkomst ligt, zijn wij verplicht om de beschikbare bouwkavel op het bedrijventerrein [naam] in [plaats] aan te bieden aan de ontwikkelaar ( [eiseres] , rechtbank). (…)
        (…)
        Mogelijkheid 1: Instemmen met derde taxateur
        (…)
        Deze derde deskundige bepaalt de totale schadeloosstelling in het kader van een bedrijfsverplaatsing op basis van de onteigeningswet.
      
      
      
        Wij hebben via uw adviseur begrepen dat u niet instemt met bovengenoemd voorstel. Mocht u echter toch kiezen voor deze mogelijkheid dan hebben wij ook overeenstemming over de koop van de bouwkavel op bedrijventerrein [naam] (…)
      
      
      
        Mogelijkheid 2: instemmen met voorstel gemeente Zaltbommel
      
      
      
        De bouwkavel op bedrijventerrein [naam] (…) wordt geruild tegen uw vastgoed (…). Het uitgangspunt is een schadeloosstelling van € 1.350.000,- kosten koper voor uw vastgoed en een koopsom voor de bouwkavel van eveneens € 1.350.000,- kosten koper en exclusief omzetbelasting. De omzetbelasting van de kavel wordt bij u in rekening gebracht. Een ander uitgangspunt is dat de grond van uw vastgoed niet verontreinigd is.
      
      
      
        Gezamenlijk communiceren wij richting de ontwikkelaar op 23 april 2021, dat deze overeenkomst is gesloten.
        (…)
      
      
    
    
      3.12.
      
        Namens [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] heeft mr. Bercx bij brief van 21 april 2021 onder meer het volgende aan de gemeente medegedeeld:
        Namens cliënte [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] bericht ik u dat cliënte instemt met het voorstel (genoemd ‘mogelijkheid 2’) zoals opgenomen in uw brief aan cliënte van 16 april 2021.
        (…)
        Cliënte stemt graag met u af hoe u de projectontwikkelaar van de nieuwe locatie ( [eiseres] , rechtbank) bericht dat partijen overeenstemming hebben. Naar cliënte aanneemt zal na 23 april 2021 met uw gemeente een koopovereenkomst worden opgesteld, waarin alle punten met elkaar worden vastgelegd. (…).
      
      
      
        Cliënte wenst in de koopovereenkomst de volgende aspecten in ieder geval vast te leggen.
        (…)
        5.
        Het gehele terrein [naam] is kwaliteit schoon (AW2000) maar het voor cliënte beoogde terrein is volgens het verkennend bodemonderzoek van kwaliteit indicatief industrie – boorpunt [nummer] .
      
      
      
        Dat betekent volgens cliënte dat afvoer van de grond die vrijkomt na het ontgraven van de bouwput en verlaging waar verharding komt tegen een hoge prijs afgevoerd moet worden vanwege deze kwaliteit.
      
      
      
        Als oplossing daarvoor wil cliënte het volgende voorstellen: het ontgraven en afvoeren/transport van de grond lager in klasse dan AW 2000 doet zij voor haar rekening; de gemeente zal op haar beurt deze grond om niet ontvangen op de locatie afdekking vuilstort [plaats] .
      
      
      
        6.
        Cliënte is voornemens om de nieuwe locatie te gebruiken overeenkomstig het gebruik van haar huidige locatie. Indien en voor zover het ter plaatse geldende bestemmingsplan dit gebruik niet (volledig) mogelijk maakt, zal de gemeente zich maximaal inspannen om dit gebruik alsnog mogelijk gemaakt te krijgen.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        10.
        In de genoemde schadeloosstelling zijn kosten van deskundige bijstand en belastingschade als PM post opgenomen. Deze kosten zijn dus niet begrepen in het bedrag van 1,35 miljoen euro.
        Naar het zich laat aanzien zal belastingschade overigens niet aan de orde zijn.
      
      
      
        Tot zover de aspecten die cliënte in de koopovereenkomst geregeld wenst te hebben.
      
      
    
    
      3.13.
      
        Per e-mail van 22 april 2021 heeft de gemeente aan [A] een brief gestuurd met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
        Op 21 april 2021 hebben wij uw brief ontvangen waarin wij twee mogelijkheden hebben beschreven inzake de verplaatsing van uw bedrijf. In de brief geeft u aan dat u instemt met mogelijkheid 2. Wij zijn daar erg blij mee en vinden het fijn dat wij tot overeenstemming zijn gekomen. (…)
      
      
      
        Aangepaste voorwaarden
      
      
      
        In onze brief hebben wij aangegeven dat de bodem aan de [adres] niet verontreinigd wordt opgeleverd. U geeft aan dat de bodem als industriegrond wordt opgeleverd. Wij kunnen ons daarin vinden maar, er mag geen sprake zijn van ernstig geval van bodemverontreiniging. (…)
      
      
      
        De kavel op het bedrijventerrein wordt bouwrijp opgeleverd. Indien het voor u wenselijk is om het perceel gedeeltelijk uit te graven, kan dat. De grond die vrijkomt moet worden afgevoerd. Net als bij de verkoop van andere bouwkavels komen deze kosten voor rekening van de koper. Dit is in lijn met ons aanbod uit de brief van 16 april. De grond kunt u wel tegen betaling storten op de locatie vuilstort [plaats] .
        (…)
        Tot slot
      
      
      
        De komende weken werken wij in overleg met u de koopovereenkomst uit met de bijbehorende details en streven ernaar om voor 1 juni 2021 de overeenkomst te ondertekenen (…).
      
      
    
    
      3.14.
      
        Bij e-mailbericht van 22 april 2021 reageert mr. Berckx op de brief van de gemeente – voor zover van belang – als volgt:
        ‘(…)
        In uw brief gaat het nog om de bodemkwaliteit van de huidige locatie van cliënte. Zij onderschrijft uw standpunt dat daar geen sprake mag zijn van ernstige bodemverontreiniging. Voor wat betreft de nieuwe locatie stelt u dat het afvoeren van licht verontreinigde grond voor rekening van cliënte zou zijn. Cliënte is het daar echter niet mee eens en handhaaft haar standpunt zoals gedaan in haar brief aan u van 21 april 2021.
      
      
      
        Het voorgaande neemt niet weg dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten. Zoals ik met mevrouw [C] van uw gemeente besprak zal dit onderwerp nog verder aan de orde komen bij het uitwerken van de koopovereenkomst en is het streven en de verwachting dat partijen ook dit punt nog weten op te lossen. Het zal geen breekpunt zijn in het kader van de uitwerking van de gesloten koopovereenkomst.
        (…)’
      
      
    
    
      3.15.
      
        Op 22 april 2021 heeft de gemeente aan [eiseres] een e-mailbericht gestuurd met als bijlage een brief met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
        (…)
        In navolging op de eerdere communicatie over het uitstel van artikel 13.4 van de allonge behorende bij de exploitatieovereenkomst uit 2008 sturen wij u deze brief.
      
      
      
        Koopovereenkomst
      
      
      
        Op 22 april is er tussen de gemeente Zaltbommel en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] BV een koopovereenkomst tot stand gekomen. [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] BV koopt van de gemeente Zaltbommel het kadastrale perceel gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] ter grootte van 10.002 m2. (…)
      
      
    
    
      3.16.
      
        In het e-mailbericht staat verder dat de adviseur van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] (mr. Bercx) de koop heeft bevestigd. Deze bevestiging (per e-mailbericht van 22 april 2021) is meegestuurd onder de mail van de gemeente aan [eiseres] . In het e-mailbericht aan de gemeente schrijft mr. Bercx het volgende:
        (…)
        Hierdoor bevestig ik als advocaat van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] B.V. dat de inhoud van uw bijgaande brief aan [eiseres] juist is.
      
      
    
    
      3.17.
      In de loop van 2021 zijn de ambtenaren van de gemeente [C] en [B] , die in/omstreeks april 2021 veel te maken hadden met deze kwestie, bij de gemeente weggegaan. De gemeentesecretaris [D] heeft de kwestie opgepakt.
      
    
    
      3.18.
      In de loop van 2021 is uit onderzoek gebleken dat geen of slechts een beperkte hoeveelheid grond moest worden afgevoerd vanaf het perceel, omdat de milieukwaliteit erg meeviel, vergeleken met de risico’s waarmee de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] rekening hielden in april 2021.
      
    
    
      3.19.
      
        Per e-mail van 25 oktober 2021 heeft [E] , van de Coöperatieve Vereniging Parkmanagement [naam] , [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] uitgenodigd voor de ledenvergadering van deze Vereniging.
        De heer [A] , heeft op deze uitnodiging op dezelfde dag per e-mail gereageerd met de mededeling:
        Wij zijn nog niet rond met de gemeente, dus wij zullen niet deelnemen aan deze vergadering.
      
      
    
    
      3.20.
      Bij verzoekschrift van 26 november 2021 heeft [eiseres] aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland verzocht verlof te verlenen voor het leggen van conservatoir beslag tot levering en conservatoir verhaalsbeslag op het perceel. De betreffende voorzieningenrechter heeft dat verlof verleend, waarna de beslagen op 30 november 2021 zijn gelegd.
      
    
    
      3.21.
      
        Op 29 november 2021 zijn de uitgewerkte koopovereenkomsten tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop door de gemeente aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] van het perceel en met betrekking tot de verkoop door [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] aan de de gemeente van het terrein waarop [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] haar onderneming drijft. In koopovereenkomst met betrekking tot het perceel is onder meer het volgende opgenomen:Artikel 29 Nadere afspraken — Stort "overtollige grond"
        Partijen komen overeen dat koper ( [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] , rechtbank) gerechtigd is om maximaal 12.000 m3 grond in losse toestand (8.000 m' grond in vaste toestand) met de klasse industrie "om niet" aan te bieden bij het gronddepot [straatnaam 3] te [plaats] . Indien uit de resultaten van het door de gemeente uit te voeren aanvullend bodemonderzoek van de bouwgrond op bedrijventerrein [naam] blijkt dat de grond van betere kwaliteit is dan de klasse industrie (concreet klasse wonen of achtergrondwaarde), zal dit in mindering worden gebracht op de maximaal "om niet" te storten hoeveelheid grond op het depot in [plaats] . Koper dient in een dergelijk geval zelfstandig en voor eigen rekening een bestemming voor de grond van klasse wonen of achtergrondwaarde te verzorgen. Koper is belast met een goede administratie en zal op verzoek van verkoper stortbewijzen overleggen van alle grondstromen naar [plaats] en eventueel elders.
      
      
    
    
      3.22.
      Vanwege het feit dat de heer [A] lid van de gemeenteraad is, is op grond van artikel 15 Gemeentewet een ontheffing van gedeputeerde staten nodig. Die ontheffing is op 19 april 2022 door de provincie Gelderland verleend.
      
    
    
      3.23.
      Op 6 maart 2023 heeft [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] [eiseres] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in deze rechtbank (zaaknummer C/01/3905091 KG ZA 23-76) en opheffing van de gelegde beslagen gevorderd.
      
    
    
      3.24.
      Eveneens op 6 maart 2003 heeft [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] de gemeente in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in deze rechtbank (zaaknummer C/01/390510 /K G ZA 23-77) en gevorderd dat de gemeente nadat de beslagen zijn opgeheven meewerkt aan de levering van het perceel.
      
    
    
      3.25.
      Bij afzonderlijke vonnissen van 11 april 2023 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank in de tegen [eiseres] aanhangig gemaakte zaak de op het perceel gelegde conservatoire beslagen met onmiddellijke ingang opgeheven en in de tegen de gemeente aanhangig gemaakte zaak de gemeente veroordeeld om binnen 20 dagen na 11 april 2023 te verschijnen bij door [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] genoemde notaris en medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële aktes van levering betrekking hebbend op zowel het perceel als het bedrijfsperceel van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] aan de [adres] .
      
    
    
      3.26.
      Op 1 mei 2023 is het perceel aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] geleverd en is het perceel van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] aan de [adres] aan de gemeente geleverd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    in conventie
    
      4.1.
      
        Na wijziging van haar eis vordert [eiseres] thans om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. de gemeente te veroordelen tot betaling van de boete ter hoogte van de verkoopsom van het perceel ad € 1.350.000,-;
        II. de gemeente te veroordelen in de kosten, vermeerderd met rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiseres] voert daartoe aan dat de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] haar onjuist hebben geïnformeerd en op deze oneigenlijke manier hebben geprobeerd om [eiseres] het recht tot aankoop van het perceel te ontnemen. Zowel de gemeente als [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] hebben gesteld dat een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Uit het latere bericht van de heer [A] naar aanleiding van de uitnodiging voor de ledenvergadering van het parkmanagement bleek echter dat dit niet het geval is. Bovendien wenste [A] niet aanwezig te zijn bij de ledenvergadering over het parkmanagement. Tot slot is er ook geen aansluitovereenkomst getekend met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] over het parkmanagement. Het handelen van de heer [A] ondersteunt daarmee dat er geen koopovereenkomst is gesloten met de gemeente.
        Uit door [eiseres] op grond van de Wet open overheid (Woo) opgevraagde stukken komt een beeld naar voren van de wijze waarop de gemeente en de [A] onderling samenwerkten om enerzijds [eiseres] buiten de deur te houden, en anderzijds te blijven onderhandelen om tot een deal te kunnen komen. Uit de brief van de gemeente van 16 april 2021 volgt dat er ook volgens de gemeente op 24 april 2021 een volledige overeenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] diende te liggen. De bewijslast dat er op die datum een volledige overeenkomst tot stand was gekomen, rust op de gemeente. [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] en de gemeente hebben voor de datum echter geen volledige overeenstemming bereikt, ook niet op hoofdlijnen. Nog veel zaken hielden hen verdeeld. Meer in het bijzonder ging het daarbij om de vraag wat er moest gebeuren met de af te graven grond op het perceel. Daarnaast was nog onduidelijkheid over het gebruik dat de gemeente zou toestaan op de nieuwe locatie, waarbij het vooral ging om de vraag of op de nieuwe locatie detailhandel zou zijn toegestaan. Ook dat was van wezenlijk belang voor een bedrijfsverplaatsing van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] .
        Er kan sprake zijn van het tot stand komen van een overeenkomst als partijen het eens zijn over alle wezenlijke onderdelen (essentialia) daarvan. Het hangt van de omstandigheden van het geval af wat die essentialia zijn. Daarbij is onder meer de complexiteit en het (financiële) gewicht van een transactie van belang. Als het gaat om een geval waarbij rechten van derden direct worden geraakt, is daarbij een objectieve benadering gerechtvaardigd. In ieder geval behoren (i) de partijen, (ii) de omschrijving van het object en (iii) de koopprijs tot de essentialia. Maar in dit geval was voor [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ook essentieel dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] (iv) haar bedrijfsvoering kon voortzetten, (v) dat zij van de gemeente een schadeloosstelling zou ontvangen voor het verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten en (vi) zij de hoge afvoerkosten voor verontreinigde grond niet zou hoeven dragen. Dat volgt uit de brief van mr. Bercx aan de gemeente van 21 april 2021.
        Er bestaat geen overeenstemming over de essentialia. In alle stukken fungeert [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] als contractspartij. Pas in de finale versie van de koopovereenkomst fungeert [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] als contractspartij van de gemeente. Op 24 april 2021 bestond daarom nog geen wilsovereenstemming over de bij de koopovereenkomst betrokken partijen. 
        Ook over de prijs bestond geen overeenstemming: “prijs” bevat meer dan alleen het bedrag dat wordt betaald voor het perceel. Uit de brief van mr. Bercx van 21 april 2021 volgt dat er nog substantiële en fundamentele discussies moesten worden gevoerd die (direct) invloed hadden op de financiële voorwaarden. Er bestond namelijk nog geen overeenstemming over de kosten voor het afvoeren van verontreinigde grond van het perceel. Die kosten moeten worden gezien als onderdeel van de prijs (en de schadeloosstelling) aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] . Het gaat hierbij ook om aanzienlijke bedragen. Over die kosten is op 22 april 2022 geen overeenstemming bereikt. Pas in het najaar van 2021 is een vergoeding voor de afvoer van grond overeengekomen van € 180.000,=.
        Evenmin bestond er op 21 april 2021 overeenstemming over de inspanningsverplichtingen voor de gemeente met betrekking tot het verkrijgen van de nodige vergunningen en toestemmingen ten behoeve van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] : daar hebben zij nog maanden over onderhandeld.
        Verder behoort ook de beoogde datum van levering tot de essentialia. Ook daarover bestond op 22 april 2021 nog geen overeenstemming.
        Uit de Woo-stukken blijkt dat de onderhandelingen na 22 april 2021 uitermate moeizaam verliepen en dat de na die datum opgemaakte koopovereenkomsten meerdere bepalingen bevatten waarover niet eerder is gesproken. Tussen de eerste versie en de uiteindelijke versie van de koopovereenkomst zitten aanzienlijke verschillen en ook uit correspondentie, bijvoorbeeld van 21 mei 2021, blijkt dat de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] nog ver uit elkaar liggen. Zij doen er nog maanden over om overeenstemming te bereiken. Uit niets is ten slotte gebleken dat dat het college van B&W akkoord is gegaan met de laatste versie van de koopovereenkomst. 
        
          [eiseres] voert verder aan dat de gemeente heeft verzuimd in de koopovereenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] een kettingbeding op te laten nemen, uit hoofde waarvan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] gehouden is bij verkoop van het perceel het eerste recht tot aankoop te verlenen aan [eiseres] een en ander overeenkomstig artikel 13.4 inclusief de daarin opgenomen boete. Volgens [eiseres] is dat kettingbeding opgenomen in artikel 13.4. onder a. Op grond van artikel 13.4 onder b moest dat kettingbeding worden ingeschreven in het openbare register van het Kadaster. Ook dat is niet gebeurd. De gemeente is artikel 13.4 onder a en b van de allonge dus niet nagekomen en is op die grond een boete verschuldigd van eenmaal de verkoopsom van het perceel.
      
      
    
    
      4.3.
      De gemeente stelt het volgende. Zij betreurt dat [eiseres] op basis van de email van [A] van 25 oktober 2021 meteen beslag heeft gelegd en niet eerst in overleg is getreden. Op grond van de samenwerkingsovereenkomst was [eiseres] daar wel toe verplicht. Artikel 13.4. van de allonge vereist niet dat er voor het einde van de termijn een getekende koopovereenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] moest zijn. Er was voor het verstrijken van die termijn wel degelijk sprake van een koopovereenkomst, omdat aan alle essentialia van de koopovereenkomst was voldaan, waaronder de partijen, de koopprijs en het object. De omstandigheid dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst nog een vraagpunt openstond, namelijk wie verantwoordelijk was voor het dragen van de kosten voor het afvoeren van de licht verontreinigde grond op het perceel, doet daaraan niet af. Dit blijkt ook wel uit de e-mail van mr. Bercx van 22 april 2021. In de afspraak met betrekking tot de af te graven grond is uitgegaan van een worst case scenario. In werkelijkheid is de hoeveelheid af te graven grond veel minder dan de genoemde 12.000 m3. De gemeente stelt verder dat het college akkoord is met de koopovereenkomst. Met betrekking tot het kettingbeding stelt de gemeente zich op het standpunt dat zij niet gehouden was dat in de koopovereenkomst op te nemen, omdat zij het perceel aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] heeft verkocht.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] sluit zich aan bij het verweer van de gemeente, en voert in aanvulling daarop het volgende aan. De omstandigheid dat zij de ledenvergadering niet heeft bijgewoond en het feit dat zij nog geen aansluitovereenkomst heeft getekend, is niet relevant voor het antwoord op de vraag of zij wel of niet voor 24 april 2022 gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot aankoop van het perceel. Op 21 april 2021 is een koopovereenkomst tot stand gekomen die daarna nader is uitgewerkt. Partijen waren ten tijde van de mededeling van de heer [A] van 25 oktober 2021 nog bezig met die uitwerking. Volgens vaste jurisprudentie staat de enkele omstandigheid dat partijen over één of meer opengebleven punten nog onderhandelen, er niet aan in de weg dat kan worden aangenomen dat de precontractuele fase is geëindigd en dat tussen hen, in dit geval, een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarvan nakoming kan worden gevorderd. Ook in de door de provincie op 19 april 2022 verleende ontheffing op grond van
        artikel 15 Gemeentewet wordt uitgegaan van een koopovereenkomst van 21 april 2021.
        In de praktijk is de hoeveelheid af te graven grond veel minder dan de genoemde 12.000m3. 
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.5.
      De gemeente vordert dat
      
        
          
            [eiseres] de door haar gelegde conservatoire beslagen onmiddellijk opheft; 
        
        
          voor recht wordt verklaard dat [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van de beslagen en haar te veroordelen tot vergoeding aan de gemeente van de door haar geleden schade, welke schade nader bij staat dient te worden opgemaakt en vereffend volgens de wet, met
        
        
          veroordeling van [eiseres] in de kosten.
        
      
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
        in conventie en in reconventie
      
      
        Bezwaar eiswijziging
      
    
    
      5.1.
      
        [eiseres] heeft de gronden van zijn vordering vermeerderd met de stelling dat de gemeente verplicht was een kettingbeding op te nemen in de (uiteindelijke) overeenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] . Dat heeft zij nagelaten en (ook) daardoor is zij de contractuele boete verbeurd. Volgens de gemeente moet die vermeerdering van de gronden van de eis wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten, omdat zij daardoor onredelijk in haar verdediging wordt bemoeilijkt en het tot een onredelijke vertraging van het geding zou leiden.
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 130 Wetboek van Rechtsvordering (hierna: Rv) is [eiseres] bevoegd de gronden van zijn eis schriftelijk te wijzigen zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging door [eiseres] is dan ook tijdig gedaan, en de gemeente is in de gelegenheid geweest om er op de mondelinge behandeling inhoudelijk op te reageren. Die gelegenheid was toereikend. Die gelegenheid heeft zij ook benut. Van strijd met de goede procesorde is dan ook geen sprake, zodat de rechtbank recht zal doen op de gewijzigde eis.
      
      
        
          Algemene opmerkingen
        
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank geeft eerst een overzicht van de regels voor de totstandkoming en uitleg van overeenkomsten.
      
        
          Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan (art. 6:217 BW). Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW, vgl. HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352).
        
        
          In het aanbod en de aanvaarding daarvan dient aldus een wilsverklaring tot uitdrukking te zijn gebracht die gericht is op de totstandkoming van de overeenkomst. Meer concreet dient er wilsovereenstemming te bestaan over de essentialia van de overeenkomst. Er is geen sprake van wilsovereenstemming wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de andere partij van essentieel belang is, en partijen het over dat punt niet eens zijn geworden.
        
        
          Er is geen algemeen antwoord op de vraag wat als de essentialia van een overeenkomst moeten worden beschouwd. Er moet in elk geval gedacht worden aan afspraken die de kern van de prestatie raken en zonder welke een overeenkomst niet bestaanbaar is. Daarbij zijn steeds de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval doorslaggevend.
        
        
          Wil er sprake zijn van koop (artikel 7:1 BW), dan is tenminste vereist dat wordt aangeboden om de ander een zaak te geven tegen een in geld te waarderen prijs als tegenprestatie. Maar zelfs wanneer de hoogte van de te betalen prijs al wel vaststaat, evenals de zaak waarvoor die prijs wordt betaald, betekent dat niet altijd dat een aanbod dat die elementen bevat na aanvaarding een perfecte koopovereenkomst oplevert. Specifieke elementen die door partijen worden ingebracht in de onderhandelingsfase en die voor die partijen klaarblijkelijk relevant zijn voor het aangaan van de te sluiten overeenkomst kunnen er aan in de weg staan dat een overeenkomst tot stand komt, ook al is over de minimale vereisten voor de totstandkoming van een koopovereenkomst al wel overeenstemming bereikt.
        
      
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank neemt echter ook in aanmerking dat het hier niet uitsluitend gaat over de uitleg van de beweerde koopovereenkomst (gemeente- [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ). Het gaat om de combinatie van die beweerde koopovereenkomst (de stand per eind april 2021) én de allonge ( [eiseres] -gemeente). Is aan de voorwaarde voldaan waarmee [eiseres] het eerste recht van aankoop krijgt? Dat is de vraag.
      
    
    
      5.5.
      Een gezamenlijke visie, mededeling of zienswijze van de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] achteraf, in deze procedure, kan doorslaggevend zijn in een geschil tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zelf, waar geen derden bij zijn betrokken, maar is niet doorslaggevend in de beoordeling van de combinatie van de beweerde koopovereenkomst en de allonge. Deze beoordeling staat niet ter vrije bepaling van de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] . De rechtbank moet dus onderzoeken of de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] daadwerkelijk uiterlijk 24 april 2021 een koopovereenkomst hebben gesloten in de zin van de allonge. Dit is een geobjectiveerde beoordeling van de relevante feiten en omstandigheden op dat tijdstip (“geobjectiveerd” in die zin dat de beoordeling los staat van de processuele context van een geschil tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ).
      
      
        
          Andere partij: [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in plaats van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde]
        
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank staat het enkele feit dat in de schriftelijke koopovereenkomst een andere aan de heer [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] gelieerde vennootschap als koper staat genoemd ( [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ) dan eerder door de gemeente was gecommuniceerd ( [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] ), er hier niet aan in de weg dat er – om in de termen van de allonge te blijven – tijdig met “de heer [A] of een gelieerde vennootschap waarin hij belang heeft” een koopovereenkomst met de gemeente is gesloten (nog afgezien van de beoordeling hierna). Duidelijk is immers dat de gemeente al lange tijd in onderhandeling was over het verplaatsen van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] naar een andere locatie, dat het perceel daarbij een centrale rol vervulde en dat in alle gevallen – welke vennootschap ook in de schriftelijke koopovereenkomst zou zijn opgenomen – de heer [A] daarvan de uiteindelijk belanghebbende was. De rechtbank neemt de geobjectiveerde regel onder 5.4 en 5.5 hiervoor in acht en stelt vast dat de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] niet hebben gehandeld in strijd met de hiervoor aangehaalde bepaling uit de allonge.
      
      
        
          Is er tijdig een koopovereenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] tot stand gekomen? 
        
      
    
    
      5.7.
      Deze zaak kenmerkt zich door de bijzondere omstandigheid dat er twee partijen zijn die bij hoog en bij laag volhouden dat er tussen hen op een bepaalde datum een koopovereenkomst tot stand gekomen is, en dat er een derde partij is (een buitenstaander), die vindt dat dat helemaal niet het geval is. 
      
    
    
      5.8.
      
        [eiseres] stelt duidelijke aanwijzingen te hebben dat [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] en de gemeente er op 22 april 2021 in werkelijkheid in materiële zin helemaal nog niet uit waren. Daarbij doelt hij met name op de discussie over de op grond van het bestemmingsplan toegestane activiteiten op het perceel en op discussie over de vraag wie de kosten van op het perceel af te graven grond zou moeten dragen. Die discussies zouden pas maanden na 22 april 2021 zijn beslecht.
      
    
    
      5.9.
      In dat kader heeft [eiseres] onder meer gewezen op de uitlatingen van de heer [A] naar aanleiding van de uitnodiging voor de ledenvergadering van de Vereniging Parkmanagement [naam] en naar de stukken die naar aanleiding van zijn Woo-verzoek beschikbaar zijn gekomen. Daaruit heeft hij onder meer het volgende geciteerd (waarbij de rechtbank met XXXX de tekstdelen aanduidt die in de overgelegde stukken door de gemeente zwart/onleesbaar zijn gemaakt):
      - een e-mail van 26 juli 2021 waarin een (geanonimiseerde) medewerker van de gemeente aan het kantoor van de advocaat van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] schrijft: 
      
        Er zijn nog 2 openstaande punten in de overeenkomst van de [naam] .
        1. Afvoer overtollige grond
        2. Detailhandel
        Ik heb ons standpunt duidelijk aangegeven. Wij zijn niet verantwoordelijk voor het afvoeren van de overtollige grond en de regels bestemmingsplan over detail wijken niet af van de regels in het bestemmingsplan dat geldt aan de [adres] . 
      
      - een e-mail van 22 september 2021 waarin een (geanonimiseerde) medewerker van de gemeente aan het kantoor van de advocaat van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] schrijft:
      
        Geachte heer XXXX,
        Naar aanleiding van de telefonische overleggen op 23 augustus en 6 september jongstleden, als ook de e-mail die wij op 9 september 2021 van uw collega hebben ontvangen, willen wij u middels deze e-mail graag nader berichten over het dossier XXXX. Tijdens de overleggen is gesproken over een tweetal punten die volgens u nog nader uitgewerkt dienen te worden alvorens een definitief akkoord kan worden gegeven in dit onderhavige dossier. Onderstaand is de reactie vanuit de gemeente Zaltbommel ten aanzien van de besproken punten opgenomen. De inhoud hiervan wijkt niet af van hetgeen eerder aan u is gecommuniceerd
      
      - een daarop volgende e-mail van eveneens 22 september 2021 van mr. Bercx waarbij de zojuist genoemde e-mail wordt doorgestuurd aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] :
      Het vertrek van mevrouw XXXX heeft helaas niet tot andere inzichten bij de gemeente geleid, integendeel. Hieronder de teleurstellende reactie van de heer XXXX werkzaam voor de gemeente
      - een e-mail van 28 september 2021 van de heer [A] aan wethouder [F] van de gemeente waarin de heer [A] schrijft:
      Goedemiddag [F] ,
      
      
        We zijn er nog steeds niet uit, en ik weet niet zo goed wat ik hiermee moet.
        Onze zaak die blijft zich na 20 jaar nog steeds voort slepen, en we komen maar niet tot onderhandelen met de ambtenaren van de gemeente.
        Dat vindt ik heel jammer, wij willen graag tot een eindoordeel komen
        Waarom is het nu zo moeilijk om dit op te lossen, het kan zelfs met gesloten beurzen.
        Heb inmiddels alweer contact gehad met mijn advocaat en die snappen er ook helemaal niets van
      
      
      
        Weet niet hoe ik hiermee om moet gaan, alles maar weer slikken
      
      - een Whatsappbericht van de [A] aan wethouder [F] van 15 november 2021:
      
        Goedemiddag [F] ,
        Wij zitten nog steeds te wachten op antwoord van de gemeente
        Onze advocaat heeft 3 keer geprobeerd om duidelijkheid te krijgen over hoe de zaken er nu voorstaan
        Zowel bij de heer die het behandeld voor de gemeente, als bij de heer [D] , komt er geen reactie
        Onze advocaat kreeg te horen dat er nu weer een ander op gezet is, dhr XXXX
        Hoelang blijven ze dit spelletje spelen
        Ben er behoorlijk klaar mee
      
      
    
    
      5.10.
      
        De gemeente, en in haar kielzog ook [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] , stellen dat er aan de essentialia van een koop is voldaan. Dat er op 22 april 2022 nog vraagpunten openstonden, doet daaraan volgens de gemeente niet af. Daarbij verwijst de gemeente onder meer naar de brief van mr. Bercx dat de kwestie van de grond geen breekpunt zal zijn in het kader van de uitwerking van de gesloten koopovereenkomst. Volgens de gemeente ging ook de heer [A] ervan uit dat het niet om essentiële onderwerpen ging. Daarbij verwijst zij naar een voor 24 april 2021 verzonden Whatsappbericht van de heer [A] aan wethouder [F] met als inhoud: 
        Wij zijn er ook blij mee na al die jaren van inspanning en energie die er in gestoken is. [C] ( [C] , rechtbank) doet nog wel een beetje moeilijk over de afvoer van de grond maar daar komen we wel uit als we de puntjes op de i gaan zetten. Ik wil je enorm bedanken voor je inzet hiervoor en wens jullie een goed weekend en een fijne Koningsdag.
      
      
    
    
      5.11.
      De rechtbank focust in de overwegingen hierna op de kwestie van de afvoer van (vervuilde) grond. De andere kwestie – die van een wijziging van het bestemmingsplan voor detailhandel – kan namelijk niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van [eiseres] . [A] heeft tijdens de mondelinge behandeling concreet, duidelijk en onweersproken toegelicht dat het hier gaat om een beperkt aantal mensen/klanten dat op een zaterdag bijvoorbeeld voor werkzaamheden in de tuin zand of grind komt halen – activiteiten op zeer kleine schaal, die [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] duidelijk al heel lang erbij doet. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat deze kwestie geen “dealbreaker” zou zijn. De kwestie van een wijziging van het bestemmingsplan voor detailhandel is dus een bijkomstigheid die geen wezenlijke rol speelde in het overleg. Deze kwestie kan verder onbesproken blijven.
      
    
    
      5.12.
      Wat betreft de afvoer van (vervuilde) grond overweegt de rechtbank dat uit de in overweging 5.9. genoemde e-mails en Whatsappberichten op zijn minst voeding geven aan het beeld dat het voor de gemeente in de periode na 22 april 2021 toch om minder ondergeschikte punten ging dan zij thans doet voorkomen. Als voor de gemeente en/of [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] in de betreffende periode de kwestie van de vrijgekomen grond doorslaggevend was (in die zin dat de kwestie een “dealbreaker” was: de gemeente of [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] wilde de voorgestelde deal niet doen als de kwestie niet conform het eigen standpunt zou worden opgelost), kan dat ertoe leiden dat de rechtbank tot het oordeel komt dat er op 22 april 2021 toch niet daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zélfs als er over de prijs en het perceel zelf al wel overeenstemming bestond. Wat zou er in het overleg tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zijn gebeurd als in de loop van 2021 uit onderzoek zou blijken dat de milieurisico’s tegenvielen en zeer substantiële kosten met de kwestie van de afvoer van grond waren gemoeid? Wat zouden de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] dan, in dat geval, hebben gezegd en gedaan? Achtten zij zich in zo’n geval van zeer substantiële kosten vrij om zich terug te trekken uit de (voorgenomen) transactie? Of achtten zij zich in april 2021 hoe dan ook – ook voor dat geval – gebonden (en waaraan)? Degenen die het meest in de positie zijn om daarover helderheid te verschaffen, zijn de (voormalig) ambtenaren [B] en [C] . [eiseres] wil hen laten horen als getuigen. De rechtbank zal [eiseres] daartoe in de gelegenheid stellen en hierna een bewijsopdracht formuleren. De bewijslast dat er in weerwil van de berichten van de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] van 22 april 2021 geen koopovereenkomst bestond, rust immers op [eiseres] . De omstandigheid dat, zoals [eiseres] stelt, alle bewijzen zich in het domein van de gemeente bevinden, is geen reden om anders over de bewijslastverdeling te denken.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank heeft nagedacht over de vragen of [eiseres] het bewijs voorshands heeft geleverd (de correspondentie, die hiervoor onder 5.9 is weergegeven, wijst in die richting) en of de gemeente een gelegenheid voor tegenbewijs moet worden geboden. De rechtbank kiest al met al in dit stadium, in de context van het bevel over geanonimiseerde passages (zie hierna), voor een bewijsopdracht aan [eiseres] . De rechtbank zal het materiaal dat in het dossier al beschikbaar is, betrekken bij de bewijswaardering.
      
    
    
      5.14.
      
        [eiseres] wil in dit kader ook dat de rechtbank de gemeente verplicht om de door haar geanonimiseerde passages leesbaar te maken in de stukken die zij op grond van de Woo aan [eiseres] heeft overgelegd. Daarbij refereert [eiseres] eraan dat de gemeente in haar beslissing op het Woo-verzoek het openbaar maken van diverse passages heeft geweigerd met als motivering: “Het op dit moment openbaar maken van deze passages zou de economische en financiële belangen van de gemeente bij de civiele procedure schaden. Wij menen dan ook dat openbaarmaking niet opweegt tegen dit belang van de gemeente”. 
      
    
    
      5.15.
      De rechtbank overweegt:
      
        
          dat het beoordelingskader van de Wob/Woo niet van toepassing is in deze civiele procedure, 
        
        
          dat partijen in deze procedure verplicht zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren (artikel 21 Rv), 
        
        
          dat de rechtbank bevoegd is partijen te bevelen bepaalde stellingen toe te lichten of bepaalde, op de zaak betrekking hebbende bescheiden over te leggen (artikel 22 Rv) en 
        
        
          dat de rechtbank een passende voorziening voor geheimhouding kan geven als dat nodig is (artikel 28 lid 1 Rv). 
        
      
      De rechtbank herhaalt dat het hier gaat om een geobjectiveerde regel (ro. 5.4 en 5.5 hiervoor: is daadwerkelijk een koopovereenkomst aangegaan?). De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de gemeente tot op zekere hoogte een positie heeft die vergelijkbaar is met de positie van een professional, zoals de advocaat, arts, notaris of financieel dienstverlener. Professionals moeten in algemene zin, als zij vaststellen dat zij een fout hebben gemaakt, de klant daarover actief informeren en adviseren, ook als dat de klant kan helpen om een claim in te dienen. De gemeente is weliswaar geen contractuele opdrachtnemer of beroepsbeoefenaar en deze zaak gaat uiteraard niet om de vraag of de gemeente een (beroeps)fout heeft gemaakt, maar de gemeente is wel bezig met openbaar bestuur en [eiseres] heeft specifieke vragen gesteld. Daar had [eiseres] gegronde redenen voor. De context zoals hiervoor weergegeven onder 5.9 roept vragen op. Het belang om deze procedure niet te verliezen is geen gewichtige reden in de zin van het burgerlijk procesrecht. Tegen deze achtergrond ligt in de rede dat de gemeente hier een ruime mate van transparantie biedt. De rechtbank merkt in deze context op dat zij nog geen oordeel heeft gegeven over de vraag die in de bewijsopdracht aan de orde is en dat het hier gaat om onderzoek, waarheidsvinding en bewijslevering. De standpunten van [eiseres] rechtvaardigen een onderzoek en in ruime mate openheid van zaken, maar de rechtbank loopt niet vooruit op de bewijswaardering.
      
    
    
      5.16.
      De rechtbank geeft om deze redenen het bevel zoals na te melden in de beslissing, met de bepaling dat [eiseres] uiterlijk twee weken vóór een (enquête)zitting specifieke passages of documenten moet aanwijzen die volgens haar leesbaar moeten worden gemaakt (met het oog op het verhoor van een getuige). Daarna zal de rechter tijdens de enquête ambtshalve of op vordering van een partij daarover beslissen. De rechtbank verzoekt [eiseres] eventuele vorderingen in dit verband toe te spitsen op het materiaal dat noodzakelijk is voor de bewijslevering, zodat dit onderdeel van de zaak niet onevenredig veel tijd en werk kost.
      
      
        
          Uitleg kettingbeding
        
      
    
    
      5.17.
      Volgens [eiseres] had de gemeente in de koopovereenkomst met [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] een kettingbeding moeten opnemen, dat inhield dat hij bij een eventuele verkoop door [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] een recht van eerste koop zou hebben. De gemeente stelt dat uit de redactie van artikel 13.4. van de allonge volgt dat er alleen een kettingbeding van die strekking zou hoeven te worden opgenomen als zij aan een ander dan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zou verkopen.
      
    
    
      5.18.
      De rechtbank stelt voorop dat artikel 13.4. onder a van de allonge niet makkelijk te begrijpen is. Zo wordt daarin verwezen naar artikel 13.5, waarvan partijen het overigens eens zijn dat daarmee 13.4. wordt bedoeld. Naar de letter van de tekst staat er in artikel 13.4.: “Bij verkoop van [het perceel] door de gemeente anders dan aan (een vennootschap gelieerd aan) de heer [A] of als deze binnen een jaar na onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid [het perceel aan te kopen] verleent de gemeente aan [eiseres] een eerste recht tot aankoop, te benutten binnen drie maanden nadat [eiseres] door de gemeente bij aangetekend schrijven van de voorgenomen verkoop op de hoogte is gesteld”. Naar het oordeel van de rechtbank houdt dat in dat als de gemeente het perceel aan [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] verkoopt, het recht van eerste aankoop door [eiseres] niet geldt (dus niet is verleend). In dit geval, in werkelijkheid, heeft de gemeente het perceel hoe dan ook aan een aan de heer [A] gelieerde vennootschap verkocht: is dat niet op basis van een op 22 april 2021 gesloten koopovereenkomst dan in ieder geval wel op basis van de schriftelijke koopovereenkomst van 29 november 2021.
      
    
    
      5.19.
      Vanzelfsprekend is een taalkundige uitleg niet zonder meer doorslaggevend en moet de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLl:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex). In het licht van die uitlegmaatstaf is de onderbouwing van [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om zijn lezing van de tekst te dragen. Hij heeft verder geen concrete feiten gesteld waarover getuigen kunnen verklaren. In zijn standpunten focust hij op de tekst die de rechtbank hiervoor heeft beoordeeld. Dit oordeel over de tekst is dan ook doorslaggevend. 
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank neemt bij dit oordeel in aanmerking dat de lezing van [eiseres] vergaande consequenties heeft voor de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] . De gemeente en vooral [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] zouden voor onbepaalde tijd, vermoedelijk voor vele (tientallen) jaren, gebonden zijn aan een optie ten gunste van [eiseres] , zonder (evenredige) doorlopende tegenprestatie. De optie zou volgens de lezing van [eiseres] ook gelden als [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] na tientallen jaren de grond zou willen verkopen. Die lezing zou dus voor [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] aanmerkelijke risico’s in het leven roepen en ook een substantiële drukkende impact hebben op de waarde van de grond. Een dergelijke optie is uiteraard niet ongeoorloofd, maar wel ongebruikelijk, zodat de rechtbank terughoudendheid moet betrachten, omdat ervaren zakenlieden (en dus ook partijen) doorgaans dergelijke verplichtingen redelijkerwijs niet verwachten en ook niet mogen verwachten, tenzij de verplichtingen onmiskenbaar zijn of heel duidelijk worden gecommuniceerd. De tekst die de rechtbank hiervoor heeft beoordeeld, biedt in de context niet genoeg houvast voor de lezing van [eiseres] .
      
    
    
      5.21.
      De rechtbank verwerpt om deze redenen het standpunt van [eiseres] wat betreft een kettingbeding.
      
      
        
          Conclusie: bewijsopdracht aan [eiseres] en formulering daarvan
        
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiseres] een bewijsopdracht krijgt met betrekking tot haar stelling dat er op 22 april 2021 geen koopovereenkomst tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] tot stand is gekomen, omdat er op die datum nog geen overeenstemming bestond over alle elementen die voor de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] van belang waren om tot een minnelijke onteigening van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] te kunnen komen.
      
      
        
          Voorts in conventie en in reconventie
        
        
          Aanhouden overige punten
        
      
    
    
      5.23.
      De rechtbank houdt de beslissing op alle overige punten aan.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      6.1.
      beveelt de gemeente de door haar geanonimiseerde passages leesbaar te maken in de stukken die zij op grond van de Wob/Woo aan [eiseres] heeft overgelegd, maar uitsluitend voor zover de rechter dit (ambtshalve of op vordering van een partij) bepaalt met betrekking tot specifieke passages of documenten,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat [eiseres] uiterlijk twee weken vóór een (enquête)zitting specifieke passages of documenten moet aanwijzen die volgens haar leesbaar moeten worden gemaakt (met het oog op een verhoor van een getuige),
      
    
    
      6.3.
      draagt [eiseres] op te bewijzen dat er op 22 april 2021 geen koopovereenkomst tussen de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] tot stand is gekomen, omdat er op die datum nog geen overeenstemming bestond over alle elementen die voor de gemeente en [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] van belang waren om tot een minnelijke onteigening van [gevoegde partij aan zijde van gedaagde] te kunnen komen (namelijk: over de afvoer van (vervuilde) grond),
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 30 augustus 2023 voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat [eiseres] , indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
      
    
    
      6.6.
      bepaalt dat [eiseres] , indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2023 tot en met februari 2024 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      6.7.
      bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. L.S. Frakes in het gerechtsgebouw te 's-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8,
      
    
    
      6.8.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
      
    
    
      6.9.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      6.10.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus2023.