ECLI:NL:RBROT:2023:9277, Rechtbank Rotterdam, 07-09-2023, 10292498 CV EXPL 23-277tussenvonnis
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Onrechtmatige daad makelaar door woning niet volgens de meetinstructie (NEN 2580) op te meten. Is er sprake van eigen schuld? Bewijsopdracht.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Dordrecht





zaaknummer: 10292498 CV EXPL 23-277





datum uitspraak: 7 september 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser,


gemachtigde: mr. M. Blok,





tegen






[gedaagde01]

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. O.B. Zwijnenberg.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 16 januari 2023, met bijlagen;




de conclusie van antwoord, met bijlagen.







1.2.


Op 23 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eiser01] was daarbij aanwezig, bijgestaan door mr. M. Blok. Namens [gedaagde01] was [naam01] aanwezig, bijgestaan door mr. O.B. Zwijnenberg.







2

De feiten



2.1.


[gedaagde01] heeft eind 2018 als verkopend makelaar de woning gelegen aan de [adres01] te Papendrecht (hierna: de woning) te koop aangeboden. In de verkoopbrochure heeft [gedaagde01] vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 105 m2 bedraagt.





2.2.


[eiser01] en zijn toenmalige partner [naam02] (hierna: [naam02] ) hebben de woning voor € 232.500,- gekocht van [naam03] (hierna: de verkoper). [gedaagde01] heeft de schriftelijke koopovereenkomst opgesteld die op 2 maart 2019 door [eiser01] en [naam02] is ondertekend en op 4 maart 2019 door de verkoper is ondertekend.





2.3.


Op 5 januari 2022 heeft [eiser01] een e-mailbericht verzonden naar [gedaagde01] waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:




“Via uw makelaardij hebben wij de woning aan [adres01] in Papendrecht gekocht. Een woning van 105 m2 zoals door uw medewerkers gemeten is. Echter is op woensdag 29 december 2021 gebleken dat deze woning 91 m2 is. Op 4 januari is óók door een makelaar van uw makelaardij bevestigd dat het inderdaad geen 105 m2 is.


Wij vragen u vriendelijk om ons tegemoet te komen met € 10.000 euro. (…)”






2.4.


In het e-mailbericht van 6 januari 2022 schrijft [gedaagde01] aan [eiser01] :




“(…) Hoewel wij inderdaad bij de verkoop destijds een foute maatvoering hebben gebruikt is het vaststellen van de schade nog niet zo makkelijk zoals uit eerdere in het land gevoerde rechtszaken is gebleken. (…)”






2.5.


Bij brief van 7 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser01] (en destijds ook [naam02] ) [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor de schade die is ontstaan doordat [gedaagde01] een foute maatvoering heeft gebruikt en gevraagd om een schadebedrag van € 10.000,- te betalen.





2.6.


Bij brief van 30 maart 2022 heeft de aansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde01] zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat de vraag of [gedaagde01] aansprakelijk is in het midden kan blijven, omdat er geen sprake is van schade.





2.7.


In april 2022 heeft [makelaarskantoor01] te Papendrecht, in het kader van de verkoop, de woning met inachtneming van de meetinstructies gemeten en het woonoppervlak vastgesteld op 88 m2.







3

Het geschil



3.1.


[eiser01] eist samengevat:




voor recht te verklaren dat [gedaagde01] tegenover [eiser01] onrechtmatig heeft gehandeld door [eiser01] onjuist te informeren over het woonoppervlak van de woning;




[gedaagde01] te veroordelen aan hem € 10.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 februari 2022 tot aan de dag van algehele betaling;




[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 875,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling.




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.







3.2.


[eiser01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft onrechtmatig gehandeld door bij het inmeten van de woning niet de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie) te hanteren, dan wel uitdrukkelijk aan te geven dat een andere meetmethode is gevolgd. Het gebruik van deze meetinstructie is verplicht voor [gedaagde01] als VBO-makelaar, waardoor [gedaagde01] niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. [eiser01] heeft hierdoor schade geleden, omdat hij – wanneer hij had geweten dat de woning een woonoppervlak van 88 m2 zou hebben – de woning niet, althans niet tegen dezelfde voorwaarden, zou hebben gekocht.





3.3.


[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Er is geen sprake van een onrechtmatige gedraging en evenmin van schade. Ook is er geen causaal verband tussen de beweerdelijke fout en de gestelde schade.










4

De beoordeling





Onrechtmatige daad





4.1.


Volgens [eiser01] heeft [gedaagde01] onrechtmatig jegens hem gehandeld door bij het inmeten van de woning niet de meetinstructie te hanteren. [gedaagde01] betwist niet dat haar medewerker het woonoppervlak van de woning niet conform de meetinstructie heeft berekend en slechts is uitgegaan van de opgave van de verkoper van het woonoppervlak. [gedaagde01] betwist ook niet dat de meetinstructie verplicht is voorgeschreven voor VBO-makelaars, zoals [gedaagde01] . Evenmin betwist [gedaagde01] dat zij gelet op de vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176) vanwege het feit dat de meetinstructie niet is gevolgd en in de verkoopbrochure van de woning een aanmerkelijk groter woonoppervlak (ruim 19% groter) is vermeld dan de woning heeft, niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar verwacht mag worden.





4.2.


[gedaagde01] stelt dat [eiser01] in het onderhavige geval niet ervan mocht uitgaan dat het in de brochure vermelde woonoppervlak juist was, omdat hij op 27 februari 2019 een taxatierapport van De Taxatheek heeft ontvangen (wat is opgemaakt in het kader van de financiering van de woning) waarin stond dat de woning een woonoppervlak van 91 m2 had. Volgens [gedaagde01] was het [eiser01] dus op voorhand duidelijk dat het woonoppervlak niet juist kon zijn, zodat er geen sprake is van een onrechtmatige daad. [eiser01] betwist echter dat hij dit taxatierapport destijds heeft ontvangen. De kantonrechter is van oordeel dat ook als vast zou komen te staan dat [eiser01] vóór het tekenen van de koopovereenkomst het taxatierapport van De Taxatheek heeft ontvangen, dit voor [eiser01] geen aanleiding hoefde te zijn om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven woonoppervlakte. De meetinstructie strekt namelijk juist tot bescherming van de belangen van de (aspirant)kopers en bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door VBO-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Het enkele feit dat in het taxatierapport een ander woonoppervlak vermeld stond, betekent gelet hierop niet dat [eiser01] hoefde te twijfelen aan de woonoppervlakte die door [gedaagde01] was doorgegeven. Het standpunt van [gedaagde01] dat niet langer sprake zou zijn van een onrechtmatige daad gaat gelet op het voorgaande niet op. Deze onrechtmatige daad kan [gedaagde01] worden toegerekend. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.





Schade






4.3.


Vervolgens moet beoordeeld worden of [eiser01] schade heeft geleden door de onrechtmatige daad, want dat betwist [gedaagde01] . Voor de beantwoording daarvan moet de situatie waarin [eiser01] verkeert (de daadwerkelijke situatie) vergeleken worden met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als [gedaagde01] het woonoppervlak juist had berekend (de hypothetische situatie). In de daadwerkelijke situatie gingen [gedaagde01] , de verkoper en [eiser01] ervan uit dat de woning een oppervlakte van 105 m2 had. Daarvan uitgaande heeft het onderhandelingsproces geresulteerd in een prijs van € 232.500,-. In de hypothetische situatie zou [gedaagde01] in de verkoopbrochure het juiste woonoppervlak van 88 m2 hebben vermeld. Ingeschat moet worden wat in die hypothetische situatie de uitkomst zou zijn geweest van het onderhandelingsproces.





4.4.


Volgens [gedaagde01] zou in de hypothetische situatie, dus bij een woonoppervlak van 88 m2, de marktwaarde van de woning ook ongeveer € 232.500,- zijn geweest, zodat [eiser01] geen schade lijdt. Het is naar het oordeel van de kantonrechter niet per definitie zo dat het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie zou hebben geleid tot een prijs ter hoogte van de marktwaarde van de woning. Een marktwaarde van een woning is een min of meer objectief gegeven. Bij de vaststelling van de marktwaarde wordt geabstraheerd van eigenschappen en bijzonderheden van individuele contractspartijen. Bij een onderhandelingsproces is dat anders. Dan spelen specifieke eigenschappen en bijzonderheden van individuele contractspartijen wel een rol. Een verkoper kan bijvoorbeeld akkoord gaan met een lagere prijs dan de marktprijs, als een koper snel en zonder financieringsvoorbehoud de woning wil overnemen. Een koper kan daarnaast meer dan de marktprijs bieden omdat hij een woning om een bepaalde reden graag wil hebben. De uitkomst van het onderhandelingsproces zal gelet hierop niet altijd overeenstemmen met de marktwaarde.





4.5.


[eiser01] stelt zich op het standpunt dat in de hypothetische situatie de uitkomst van het onderhandelingsproces lager zou hebben gelegen dan € 232.500,- en hij dus een lagere prijs betaald zou hebben voor de woning. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Het is weliswaar aan [eiser01] om te stellen en te onderbouwen wat in de hypothetische situatie gebeurd zou zijn, maar aan die onderbouwing mogen niet al te hoge eisen worden gesteld, omdat [gedaagde01] het door haar onrechtmatig handelen voor [eiser01] onmogelijk heeft gemaakt om te bewijzen wat er zonder dat onrechtmatig handelen was gebeurd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser01] voldoende heeft onderbouwd dat de uitkomst van het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie lager zou liggen. Het woonoppervlak is immers een factor die in het algemeen (naast andere factoren zoals ligging, staat van onderhoud, enzovoort) invloed heeft op de totstandkoming van de vraag- en koopprijs (voor de diverse manieren waarop die invloed kan gelden wordt verwezen naar rov. 6.8.8. van de uitspraak van het Gerechtshof ’sHertogenbosch van 6 juli 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2058).





4.6.


De kantonrechter kan [gedaagde01] niet volgen in haar stelling dat de verkoper in de hypothetische situatie de woning niet zou hebben verkocht voor een lagere prijs, omdat deze stelling door [gedaagde01] niet is onderbouwd. Gelet op het gegeven dat het woonoppervlak een factor is die van invloed is op de vraag- en koopprijs, had het op de weg van [gedaagde01] gelegen om bijzondere omstandigheden te stellen waarom dat in het onderhavige geval niet tot een verlaging geleid zou hebben. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Daarnaast is de verkoper in het daadwerkelijke onderhandelingsproces ook akkoord gegaan met een verlaging van de aankoopprijs met € 2.500,-, omdat [eiser01] anders de financiering niet rond kreeg. Niet valt in te zien waarom de verkoper daartoe in de hypothetische situatie niet bereid zou zijn geweest als hij wist dat de woning een kleiner woonoppervlak had. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het niet aannemelijk is dat [eiser01] en de verkoper in de hypothetische situatie op precies dezelfde koopprijs waren uitgekomen.





4.7.


De kantonrechter is voorts van oordeel dat, ook als [eiser01] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst via het taxatierapport van De Taxatheek op de hoogte was van het juiste aantal vierkante meters, dit niet betekent dat er geen causaal verband is tussen de onrechtmatige daad en de schade. Wel kan dit van belang zijn voor de vraag of er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiser01] . Daarop zal hieronder worden ingegaan.





4.8.


In de hypothetische situatie zou de uitkomst van het onderhandelingsproces derhalve tot een lagere verkoopprijs geleid hebben. Dat [eiser01] de woning in 2022 met veel overwaarde heeft verkocht, maakt het voorgaande niet anders. In de hypothetische situatie zou de overwaarde dan immers nog hoger zijn geweest. [gedaagde01] kan gelet hierop niet worden gevolgd in haar standpunt dat er geen sprake is van schade aan de zijde van [eiser01] . Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat, ook als [eiser01] zich op het standpunt zou hebben gesteld dat hij in de hypothetische situatie de woning niet had gekocht, er sprake zou zijn van schade. [eiser01] heeft immers in de daadwerkelijke situatie kosten moeten maken om de woning aan te kopen, die hij in de hypothetische situatie niet gemaakt zou hebben. Omdat [eiser01] dit standpunt echter niet heeft ingenomen, hoeft hierop niet verder te worden ingegaan.





Omvang schade






4.9.


Voor de vraag wat de omvang is van de schade zal de kantonrechter moeten bepalen tegen welk bedrag de koopovereenkomst zou zijn gesloten indien [gedaagde01] de woning volgens de meetinstructie had opgemeten en het juiste woonoppervlak in de verkoopbrochure had vermeld. Tegen welk bedrag de koopovereenkomst zonder onrechtmatige daad zou zijn gesloten, kan echter niet eenvoudig worden vastgesteld. De omvang van de schade zal daarom moeten worden geschat (artikel 6:97 BW). [eiser01] stelt dat hij in de hypothetische situatie een bedrag van € 222.500 zou hebben betaald voor de woning, zodat zijn schade € 10.000,- bedraagt. Dit bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor gelet op het verschil in woonoppervlak van 17 m2. [gedaagde01] heeft de hoogte van dit bedrag ook onvoldoende bestreden, zodat de omvang van de schade wordt vastgesteld op € 10.000,-.





Eigen schuld






4.10.


[gedaagde01] beroept zich voorts op eigen schuld van [eiser01] als bedoeld in artikel 6:101 BW. Volgens [gedaagde01] was [eiser01] voor het aangaan van de koopovereenkomst er al van op de hoogte dat de woning een kleiner woonoppervlak had dan in de verkoopbrochure stond vermeld, omdat in het taxatierapport van De Taxatheek van 27 februari 2019 staat vermeld dat de woonoppervlakte 91 m2 bedraagt.





4.11.


De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment niet vaststaat of de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser01] kan worden toegerekend, omdat [eiser01] gemotiveerd betwist dat hij voor het aangaan van de koopovereenkomst ervan op de hoogte was dat de woning een kleinere woonoppervlakte had dan vermeld stond in de verkoopbrochure. Volgens [eiser01] is het taxatierapport van De Taxatheek in opdracht van de bank opgemaakt en heeft hij dat rapport nooit gezien. De kantonrechter zal, gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser01] , [gedaagde01] in de gelegenheid stellen bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser01] kan worden toegerekend. De zaak zal daarvoor worden verwezen naar de rol.





4.12.


Indien en voor zover [gedaagde01] in de bewijslevering slaagt, is de conclusie dat [eiser01] voor het tekenen van de koopovereenkomst gealarmeerd had moeten zijn dat de door [gedaagde01] opgegeven woonoppervlakte onjuist was. De kantonrechter is echter van oordeel dat de aan [gedaagde01] toe te rekenen omstandigheden in (veel) belangrijkere mate tot de schade heeft bijgedragen dan de aan [eiser01] toe te rekenen omstandigheden. [gedaagde01] is immers degene geweest die de verkoopbrochure heeft opgemaakt en er, ondanks dat zij daartoe door de VBO verplicht was, niet voor heeft gekozen om de woning via de meetinstructie op te meten. Dit terwijl het taxatierapport van De Taxatheek slechts is opgesteld in het kader van de financiering van de woning. Gelet hierop komt de kantonrechter een verdeling van de schade van 80-75% voor [gedaagde01] en 20-25% voor [eiser01] redelijk voor. De kantonrechter geeft partijen mee om gelet hierop met elkaar te bezien of zij samen tot een oplossing kunnen komen. Indien dit het geval is, kunnen zij dit laten weten op de onder de beslissing genoemde rolzitting.





4.13.


De kantonrechter zal in afwachting van de bewijslevering, iedere verdere beslissing aanhouden. Dit heeft ook tot gevolg dat in het eindvonnis pas de verklaring voor recht zal worden toegewezen.







5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


draagt [gedaagde01] op om bewijs te leveren van haar stelling dat [eiser01] reeds voor het aangaan van de koopovereenkomst het taxatierapport van De Taxatheek van 27 februari 2019 had ontvangen en er aldus van op de hoogte was dat de woning een kleiner woonoppervlak had dan in de verkoopbrochure stond vermeld;





5.2.


bepaalt dat als [gedaagde01] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van

5 oktober 2023 om 10.00 uur

in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;





5.3.


bepaalt dat als [gedaagde01] getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en

beide

partijen voor de maanden november en december 2023 en wijst erop dat [gedaagde01] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;





5.4.


bepaalt dat als [gedaagde01] op een andere manier bewijs wil leveren, [gedaagde01] uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;





5.5.


houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.


31688