ECLI:NL:RBLIM:2023:2850, Rechtbank Limburg, 03-05-2023, C/03/298477 HA ZA 21-576
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-05-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot schadevergoeding wegens foutief door makelaar bemeten woning afgewezen. Mogelijkheid van schade niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/298477 / HA ZA 21-576
    
    
    
      
        Vonnis van 3 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. Y.J.M.L. Dijk te Herten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        MAATSCHAP MAAT MAKELAARDIJ, 
      te Roermond,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Maat,
      advocaat: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 10 producties; - de conclusie van antwoord tevens houdende een verzoek ex artikel 22 Rv. met 
      6 producties;
      - de akte van [eiser] ;
      - het vonnis van deze rechtbank van 16 maart 2022 waarin is beslist op het verzoek ex
        artikel 22 Rv.;
      - het door [eiser] overgelegde taxatierapport;
      - de mondelinge behandeling van 27 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen
        zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] heeft op 19 december 2017 de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , [gemeente X] , voor een prijs van € 163.000,00 gekocht. De vraagprijs was 
        € 169.000,00. De verkoopmakelaar was Maat. [eiser] heeft deze woning op 5 juli 2021 (door)verkocht voor een bedrag van € 243.756,00. 
      
      
    
    
      2.2.
      In de verkoopbrochure van Maat van voormelde woning staat onder meer “Woonoppervlakte: ca. 108 m2.”  De door [eiser] in 2021 ingeschakelde verkoopmakelaar Van Cromvoirt vermeldt in de verkoopbrochure een woonoppervlakte van deze woning van 81 m2. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft Maat bij brief van 28 juni 2021 op deze discrepantie gewezen en gesteld dat Maat hiermee onrechtmatig ten opzichte van haar heeft gehandeld en haar aansprakelijk gesteld voor haar schade die zij begroot een eenvierde deel van de koopprijs die zij heeft betaald en Maat gesommeerd tot betaling van die schade. 
      
    
    
      2.4.
      Maat heeft bij email van 23 augustus 2021 aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft op laste van de rechtbank het taxatierapport van Wij Makelaars van 28 december 2017, dat is opgemaakt ten behoeve van de verkrijging van een hypothecaire lening destijds, in het geding gebracht. In dit taxatierapport heeft [taxateur 1]  de woonoppervlakte van deze woning bemeten op 78m2 en de waarde van de woning op € 163.000,00 getaxeerd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van Maat tot betaling van € 40.750,00, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        Volgens [eiser] is Maat aansprakelijk voor de onjuiste informatie die Maat in de verkoopbrochure heeft opgenomen. Ten onrechte heeft Maat (waarschijnlijk) ook de gehele oppervlakte van de zolder meegerekend terwijl dit vanwege de (deels) beperkte stahoogte niet is toegestaan volgens de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580”, verder: de meetinstructie. De gebruiksoppervlakte bedraagt dan ook
        geen 108 m2 maar 78 m2 (volgens het taxatierapport) althans 81 m2 (volgens de meting van haar verkoopmakelaar). 
        Zij stelt dat de netto-gebruiksoppervlakte voor haar bij de koop van doorslaggevend belang was. Zij had nooit een koopprijs van € 163.000,00 betaald als zij geweten had dat het gebruiksoppervlakte een kwart geringer was dan was vermeld.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        Op de mondelinge behandeling heeft zij deze eis verminderd tot een schade van 
        € 17.414,51, die zij als volgt heeft berekend. Als de gebruiksoppervlakte van de woning 108m2 zou hebben bedragen, zou de prijs per m2 € 1.509,26 per m2 hebben bedragen 
        (€ 163.000,00 : 108). Zij heeft echter, uitgaande van de werkelijke woonoppervlakte van 78m2, een bedrag van € 2089,74 per m2 betaald (€ 163.000,00 : 78). Zij stelt dus 30 m2 ad € 580,48 per m2 teveel te hebben betaald. Dat is in totaal € 17.414,51.
      
      
    
    
      3.4.
      Maat voert verweer. Maat concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Maat stelt dat [eiser] geen schade heeft geleden althans dat het causaal verband tussen de onrechtmatige handeling en de schade ontbreekt. [eiser] heeft een marktconforme prijs betaald. Er waren meerdere kopers die interesse hadden in de woning en de verkoper wilde de woning ook niet voor minder verkopen. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Een NVM-makelaar dient een woning op te meten conform de branchebrede meetinstructie. Deze meetinstructie gaat uit van een “gebruiksoppervlakte wonen” en een “gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte”. Bij berekening van de “gebruiksoppervlakte wonen” dient onder meer de ruimte met een netto hoogte lager dan 1,5 meter niet te worden meegerekend. 
      
    
    
      4.2.
      Maat heeft een woonoppervlakte van ca. 108 m2 in de verkoopbrochure vermeld terwijl dit 78 m2 althans 81 m2 had moeten zijn. Maat erkent dat zij de woning foutief heeft bemeten. Tussen partijen staat niet ter discussie dat Maat hiermee onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld. 
      
    
    
      4.3.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of [eiser] hierdoor schade heeft geleden en zo ja wat de hoogte van de schade is. [eiser] heeft aanvankelijk gesteld dat zij de woning niet zou hebben gekocht als de juiste woonoppervlakte zou zijn vermeld. Op de mondelinge behandeling heeft zij die stelling laten varen en stelt zij alleen nog dat zij de woning niet voor hetzelfde bedrag zou hebben gekocht als zij kennis had gehad van de juiste woonoppervlakte. 
      
    
    
      4.4.
      Maat heeft enige schade betwist. De rechtbank komt daarop hierna terug. 
      
    
    
      4.5.
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269,  bepaald dat voor de schadebegroting, de situatie waarin de gedupeerde zich bevindt dient te worden vergeleken met de hypothetische situatie waarin de makelaar zich niet onrechtmatig zou hebben gedragen, dus het geval waarin de makelaar zich wél aan de meetinstructie zouden hebben gehouden en dus bij de verkoopinformatie wel de juiste gebruiksoppervlakte zou hebben vermeld. 
      
    
    
      4.6.
      Door het vermelden van een onjuiste gebruiksoppervlakte kan een koper schade hebben geleden maar dat hoeft niet. De vermelde woonoppervlakte is immers niet de enige factor die van belang is of kan zijn voor de vraag welke prijs de koper bereid is voor een woning te betalen.  
      
    
    
      4.7.
      
        De rechtbank is van oordeel dat Maat voldoende heeft onderbouwd dat de marktwaarde van de woning niet lager is dan de prijs die [eiser] daarvoor heeft betaald. Uit het opgemaakte taxatierapport van [taxateur 1] blijkt een waarde van 
        € 163.000,00. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat deze taxatie is opgemaakt na de koop en ten behoeve van de financiering van de woning en dat een taxateur in dat geval voor de waardebepaling vaak aansluit bij de aankoopwaarde maar daar staat tegenover dat Maat als productie 6 een taxatie van makelaar en [taxateur 2] in het geding heeft gebracht waarin deze concludeert de koopprijs van € 163.000,00 destijds marktconform was. [taxateur 2] baseert dat op drie referentieobjecten en de marktontwikkelingscijfers sinds 19 december 2017. Volgens deze cijfers zou de woning op 5 januari 2022 € 224.980,00 waard zijn terwijl [eiser] deze toen heeft verkocht voor € 243.756,00. De woning heeft dus een bovengemiddelde marktontwikkeling doorgemaakt, zodat een bedrag van € 163.000,00 op 19 december 2017 als marktconform kan worden aangemerkt. 
        
          [eiser] heeft hier niets tegenovergesteld wat de rechtbank tot een andere conclusie zou kunnen brengen. Daarmee staat de marktwaarde voldoende vast. 
      
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiser] merkt echter terecht op dat niet alleen de marktwaarde bepalend is voor de prijs die een koper bereid is voor de woning te betalen maar dat ook andere factoren, die niet of minder rationeel zijn een rol spelen. Het gaat er daarbij om wat de woning voor de koper waard is los van de prijs. [eiser] heeft gesteld dat de netto-gebruiksoppervlakte voor haar bij de koop(prijs) van doorslaggevend belang was. Dat kan de rechtbank echter niet afleiden uit de omstandigheden, meer in het bijzonder de volgende. 
        
          [eiser] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij graag weg wilde uit de buurt waar ze woonde. Zij was opgetogen omdat dit haar eerste koopwoning was. Ze was heel enthousiast over de woning en de buurt waarin deze gelegen was. Het was een betere wijk, en in de buurt van de snelweg en familie. Ze heeft de woning van binnen gezien. In de verkoopbrochure van Maat staan de plattegronden per verdieping met de maatvoering van de ruimtes opgenomen. [eiser] heeft niet gesteld en dat is ook niet gebleken dat deze maatvoering niet klopt. Hij gaat er (alleen) om dat de oppervlakte met een hoogte lager dan 1,5 meter niet had mogen worden meegeteld bij de berekening van de woonoppervlakte. De woning was zeer goed onderhouden. [eiser] heeft erkend dat er in ieder geval nog een andere geïnteresseerde koper voor deze woning was. De vraagprijs van de woning was € 169.000,00 en na onderhandelingen is een koopprijs van € 163.000,00 tot stand gekomen.
      
      
    
    
      4.9.
      
        In het licht van deze omstandigheden bezien had van [eiser] verwacht mogen worden dat zij haar stelling dat het foutief vermelde woonoppervlakte (mede)bepalend is geweest voor de door haar geboden en betaalde koopprijs, nader had toegelicht en onderbouwd. Haar enkele stelling dat het woonoppervlakte een van haar zoekcriteria op funda was, naast onder meer de prijs en de locatie, acht de rechtbank daartoe niet voldoende. Aanknopingspunten die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden heeft [eiser] niet gegeven.
        Dan gaat de rechtbank nog niet in op de vraag of de verkoper met een lagere koopprijs zou hebben ingestemd. Ook dat kan van meerdere factoren afhankelijk zijn. Denk aan de beschikbaarheid van andere woningen met een gelijk of groter gebruiksoppervlak, de aanwezigheid van andere potentiële kopers, de beweegredenen van de verkoper om de woning te verkopen, voor welke prijs en op welke termijn etc. 
      
      
      
        De rechtbank wijst de vordering daarom af.  
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Maat als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.076,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.366,00
              
              
                (2,00 punten × € 1.183,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.442,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Maat tot dit vonnis vastgesteld op € 4.442,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 173,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2023.
      
      
      
      
      
      
      
        TN