ECLI:NL:RBZWB:2023:8603, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-12-2023, 22/1257
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/1257
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 206.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing van de gemeente [plaats] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] . 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1987 met een woonoppervlakte van 110 m² en een grondoppervlakte van 120 m². De woning beschikt over een aanbouw, dakkapel, berging, overkapping, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden.   
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    Belanghebbende heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 202.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 206.000.
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij zijn stellingen met betrekking tot de woning zelf intrekt en dat uitsluitend nog in geschil is of de referentieobjecten voldoende bruikbaar zijn voor het vaststellen van de waarde van de woning en of van de juiste KOUDV-factoren is uitgegaan.   
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport  ten grondslag gelegd dat op 24 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 218.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [woning 1] , [woning 2] en [woning 3] , alle in [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende dat het referentieobject [woning 1] niet bruikbaar is omdat dit een hoekwoning betreft, niet. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard en ook uit de foto’s in het taxatierapport blijkt betreft deze referentiewoning niet een “echte” hoekwoning, maar een eindwoning die enkel van de naastgelegen woning wordt gescheiden door een brandgang. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om dit referentieobject buiten beschouwing te laten. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
    
    
      4.8.
      De stelling van belanghebbende dat de aanbouw van de woning een factor 3 voor voorzieningen heeft, terwijl hieraan in de bezwaarfase nog een factor 2 was toegekend, is door de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de factor voorzieningen voor de aanbouw in de beroepsfase is teruggezet naar 3 omdat het een aanbouw uit 2001 betreft. Ook de blote stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de woning is onvoldoende om succesvol de onderbouwing van de heffingsambtenaar te weerleggen. De rechtbank stelt voorop dat belanghebbende hier zelf de bewijslast van draagt en tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar dit standpunt niet nader heeft onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan deze stellingen van belanghebbende. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      5.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 5 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 18 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond negen maanden.
      
    
    
      5.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
      
    
    
      5.3.
      
        De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 9 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond elf maanden geduurd en daarmee vijf maanden te lang. 
        Dit brengt mee dat 5/9e deel (€ 56) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 44) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      6.1.
      
        Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 209,25.  
        Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 104,62 (heffingsambtenaar) en € 104,63 (Staat) hier het meest effectief is. 
      
      
    
    
      6.2.
      
        Ook het griffierecht moet aan belanghebbende worden vergoed. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De stelling van de heffingsambtenaar dat geen proceskostenvergoeding dan wel vergoeding van het griffierecht dient te worden toegekend
        omdat voor het verzoek om immateriële schadevergoeding geen werkzaamheden zijn verricht, volgt de rechtbank niet.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 56;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 44;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 18 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Vgl Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526