ECLI:NL:RBOVE:2023:4671, Rechtbank Overijssel, 14-11-2023, 10056194 CV EXPL 22-3007
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder eist ontbinding van de huur, omdat verhuurder aanpassingen zou doen zonder toestemming en de woning niet goed zou onderhouden. Ook is er discussie over enkele contanten betalingen en huurachterstand. De gevraagde ontbinding wordt afgewezen, omdat de tekortkomingen dat niet rechtvaardigen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 10056194 CV EXPL 22-3007
    
    
    
      
        Vonnis van 14 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser],
      
      wonende te [woonplaats 1],
      eisende partij, hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. M.L.W.J.S. Knook, advocaat te Enschede,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde],
      
      wonende te [woonplaats 2],
      gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. J. Eliya, advocaat te Hengelo (O.).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 februari 2023;
      - de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties 4 en 5;
      - de processen-verbaal van de getuigenverhoren op 8 mei 2023 en 21 augustus 2023.
      
    
    
      1.2.
      Hierna zijn partijen in de gelegenheid gesteld te concluderen na enquête, maar hiervan is geen gebruik gemaakt. Vervolgens is vonnis bepaald dat heden wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    Huur juni 2019, februari en maart 2021
    
    
      2.1.
      In voormeld tussenvonnis is [gedaagde] toegelaten tot het bewijs dat hij de huurbetalingen over de maanden juni 2019, februari 2020 en maart 2020 aan [eiser] heeft voldaan en dat hij de huur over de maand januari 2023 (tijdig) aan [eiser] heeft voldaan. [gedaagde] heeft waar het betreft de betalingen over de maanden juni 2019, februari en maart 2020 vier getuigen laten horen: [getuige 1], een vriend van [gedaagde] (hierna: [getuige 1]), [getuige 2] (de broer van [gedaagde] (hierna: broer van [gedaagde]), [getuige 3], de echtgenote van [gedaagde] (hierna: echtgenote van [gedaagde]) en zichzelf als partij-getuige. In contra-enquête zijn [eiser] en [getuige 4], de echtgenote van [eiser] (hierna: echtgenote van [eiser]) gehoord. 
      
    
    
      2.2.
      Op basis van de afgelegde verklaringen, in onderling verband bezien, acht de kantonrechter het bewijs door [gedaagde] niet geleverd. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      2.3.
      De broer van [gedaagde] heeft niets kunnen verklaren over hetgeen [gedaagde] moet bewijzen. De echtgenote van [gedaagde] heeft verklaard over de betaling van de huurpenningen over de maanden februari en maart 2020. Zij heeft, net als [gedaagde], verklaard dat eind februari 2020 de huur over deze maanden contant is betaald tijdens een bezoek van [eiser] en zijn echtgenote aan hun woning waarbij zij samen hebben gegeten en gedronken. [gedaagde] heeft ook verklaard dat hij het geld van de huur over deze twee maanden heeft geleend van een vriend van hem, [naam]. Tegenover deze verklaringen staan de verklaringen van [eiser] en zijn echtgenote. Zij betwisten dat er contante betalingen van de huurtermijnen hebben plaatsgevonden, alle betalingen verliepen via de bank. Ook zijn zij niet op bezoek geweest bij [gedaagde] en zijn echtgenote in die zin dat ze samen hebben gegeten en gedronken. De verklaringen staan derhalve lijnrecht tegenover elkaar. [gedaagde] heeft geen ander bewijs aangedragen, ook niet van de gestelde lening van de vriend voor de betaling van twee maanden huur waar het hier over gaat. 
      
    
    
      2.4.
      De omstandigheid dat [eiser] de achterstand in de huurbetalingen over de betreffende maanden niet in het kader van de tussen partijen eerder gevoerde procedure in kort geding heeft gevorderd, is in eerste instantie wat opmerkelijk. De verklaring die daarvoor is gegeven, te weten dat eerst op verzoek van de huidige gemachtigde een overzicht is opgesteld van het verloop van de huurbetalingen vanaf juni 2019 en dat toen is opgemerkt dat er nog achterstallige huurtermijnen zijn van voor 2021, acht de kantonrechter echter niet onaannemelijk. Aangezien de bewijslast voor de betaling van de huurpenningen op [gedaagde] rust en in de huurovereenkomst expliciet is vermeld dat de huurtermijnen voldaan dienen te worden door overboeking op de bankrekening van [eiser], komt de kantonrechter tot deconclusie dat [gedaagde] niet is geslaagd in het bewijs dat hij de huurbetalingen over de maanden februari en maart 2020 heeft voldaan door middel van contante betalingen zoals door hem is gesteld. 
      
    
    
      2.5.
      Waar het betreft de huurbetaling over de maand juni 2019, de eerste maand dat [gedaagde] de woning huurde, hebben [gedaagde] als partijgetuige en [getuige 1] een verklaring afgelegd. Beiden hebben verklaard over zowel de betaling van de huur over de maand juni 2019 als over de betaling van de borg. In het tussenvonnis is geen bewijsopdracht geformuleerd met betrekking tot de betaling van de waarborgsom. De reden hiervoor is dat deze eiswijziging buiten beschouwing wordt gelaten wegens strijd met de goede procesorde. Dit stond abusievelijk niet in het tussenvonnis. Niet alleen heeft [eiser] zijn eis al twee keer eerder gewijzigd, ook is deze wijziging eerst nagenoeg aan het einde van de mondelinge behandeling gedaan en pas nadat de kantonrechter heeft opgemerkt dat de betaling van de waarborgsom niet wordt gevorderd. [gedaagde] heeft dan ook op goede gronden bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. 
      
    
    
      2.6.
      Weliswaar wordt de verklaring van [gedaagde], als partijgetuige, over de contante betaling van de huur over de maand juni 2019 ondersteund door de verklaring van [getuige 1], maar de kantonrechter hecht niet die waarde aan de verklaring van [getuige 1] als [gedaagde] wenst. Ook in dit verband is van belang dat in de huurovereenkomst expliciet is vermeld dat de huurtermijnen voldaan dienen te worden door overboeking op de bankrekening van [eiser]. Dat is niet gebeurd. Ook zijn geen kwitanties van de gestelde contante betalingen en zijn de overige betalingen via bankoverschrijvingen gedaan. Bovendien bevreemdt de verklaring van [getuige 1] in die zin dat hij heeft verklaard dat [gedaagde] naast de eerste maand huur, ook de waarborgsom van twee maanden heeft voldaan, een totaalbedrag van € 2.250,00 terwijl er ingevolge de huurovereenkomst maar een waarborgsom ter hoogte van één maand huur verschuldigd is. 
      
    
    
      2.7.
      Ten aanzien van de gestelde tijdige betaling van de huurpenningen over de maand januari 2023 heeft [gedaagde] een afschrift van zijn bankrekening overgelegd waaruit volgt dat de huur ad € 878,05 is afgeschreven op 14 januari 2023. Het is duidelijk dat dit niet op tijd is. Ook is duidelijk dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling op 13 januari 2023 kennelijk onjuist heeft verklaard toen hij met stelligheid beweerde dat de huurpenningen voor januari 2023 al wel betaald waren. Dit komt zijn geloofwaardigheid niet ten goede. Nu evenwel de huur wel is voldaan, zal de vermeerderde vordering tot betaling van de huur over januari 2023 worden afgewezen.
      
    
    
      2.8.
      Indien het voorgaande in ogenschouw wordt genomen, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurpenningen over de maanden juni 2019, februari en maart 2020, alsmede hetgeen te weinig is betaald over de maanden oktober en november 2022 en wordt betwist (een totaalbedrag van € 6,00) zal worden toegewezen. De wettelijke rente over een bedrag van € 2.250,00 zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 5 juli 2022. De wettelijke rente over tweemaal € 3,00 zal worden toegewezen vanaf het moment waarop genoemd bedrag betaald had moeten zijn. 
      
    
    
      2.9.
      De primair gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden afgewezen. De achterstand in de betaling die nu wordt toegewezen, ziet voornamelijk op een periode in relatief ver verleden. [eiser] heeft [gedaagde] hierop ook niet aangesproken in het kader van de eerder gevoerde kort geding-procedure. Waarom [gedaagde] over een aantal maanden € 3,00 te weinig huur heeft betaald, is niet helemaal duidelijk geworden. Wel is gebleken dat hij over de maanden januari en februari 2023 het juiste bedrag heeft overgemaakt.
      
    
    
      2.10.
      Ook moet het [gedaagde] inmiddels zonneklaar zijn dat hij de huurpenningen voor de eerste van iedere maand waar de huurbetaling betrekking op heeft, dient te voldoen. Hij doet dit echter niet, zelfs niet als een gerechtelijke procedure aanhangig is. Hoewel de kantonrechter kan begrijpen dat het voor [eiser] frustrerend is dat [gedaagde] hardleers is op dit punt, wordt de tekortkoming niet dermate ernstig geacht dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. In dat verband overweegt de kantonrechter dat ook voor de particuliere verhuurder vanaf 1 januari 2021 de verplichting geldt tot vroegsignalering van schulden. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Dit is des te belangrijker nu sprake is van een minderjarig kind dat in de gehuurde woning woont. 
      
    
    
      2.11.
      De omstandigheid dat de gevorderde ontbinding en ontruiming thans wordt afgewezen betekent niet dat [gedaagde] zich niet hoeft te houden aan stipte naleving van de betaalafspraken. Dit zal van belang zijn bij een eventuele nieuwe procedure en in het kader van herhaalde wanprestatie. Bovendien dient [gedaagde] zich te realiseren dat hij, als hij de huurpenningen niet betaalt voor de eerste van de maand, hij van rechtswege in verzuim is. 
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter heeft hierbij ook in aanmerking genomen wat [eiser] heeft gesteld met betrekking tot ongeoorloofde veranderingen en de verwaarlozing van het gehuurde. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] veranderingen heeft aangebracht in de vorm van een houten afscheiding tussen de woonkamer en de keuken en decoraties/wijzigingen aan de plafonds. Of dit wijzigingen zijn waarvoor [gedaagde] conform de artikelen 4.4. en volgende van de algemene bepalingen schriftelijk toestemming moest vragen, is een kwestie van smaak/interpretatie. Duidelijk is wel dat [eiser] geen schriftelijke toestemming heeft gegeven en dat [gedaagde] bij het einde van de huur de houten afscheiding zal dienen te verwijderen (tenzij alsdan anders wordt overeengekomen) en de plafonds in de originele staat zal dienen te herstellen. Ook eventuele beschadigingen ten gevolge van de verwijdering van de houten afscheiding zal [gedaagde] dienen te herstellen. De kantonrechter ziet echter niet in waarom [gedaagde] hiertoe zou dienen te worden veroordeeld tijdens de duur van de huurovereenkomst. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen. 
      
    
    
      2.13.
      Het voorgaande geldt ook voor het onderhoud van het gehuurde: [gedaagde] zal de woning schoon dienen op te leveren en zal daartoe de viezigheid/schimmel die blijkens de foto’s, overgelegd als productie 22, aanwezig is in de badkamer dienen te verwijderen. Als dat niet meer mogelijk is vanwege een langdurig gebrek aan onderhoud, dan zullen de kosten van herstel voor rekening van [gedaagde] komen. Uit het overgelegde taxatierapport van december 2018 blijkt dat het gehuurde een goed onderhouden woning betreft zodat de stelling van [gedaagde] dat de viezigheid/schimmel al aanwezig was bij aanvang van de huur, niet aannemelijk wordt geacht.
      
    
    
      2.14.
      Hiermee komt de kantonrechter bij hetgeen subsidiair is gevorderd, voor het geval de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. Dit betreft een gerechtelijke gedragsaanwijzing met een achttal aandachtspunten. De kantonrechter overweegt dat de verplichting tot tijdige huurbetaling hiervoor al is besproken, evenals de achterstallige huurpenningen over de maanden oktober en november 2022. Het spreekt voor zich dat [gedaagde] zich als een goed huurder dient te gedragen en dat hij er voor zorg dient te dragen het gehuurde op behoorlijke wijze te gebruiken, te verzorgen en te onderhouden (het laatste voor zover dat tot zijn verplichtingen als huurder behoort). Een gedragsaanwijzing is daarvoor niet vereist omdat dit reeds uit de wet voortvloeit (artikel 7:213 BW). Dit geldt ook voor het gebruik volgens bestemming (artikel 7:214 BW). De gevorderde veroordeling van [gedaagde] om, kort gezegd, rekening te houden met zijn omgeving, zich constructief en welwillend op te stellen naar door [eiser] aan te wijzen personeel en alle aanwijzingen van [eiser] en door hem aan te wijzen personen op te volgen acht de kantonrechter te vaag en te algemeen en zullen daarom afgewezen worden. Natuurlijk dient [gedaagde] (en de zijnen) zich zodanig te gedragen dat hij geen overlast veroorzaakt. Natuurlijk dient [gedaagde] [eiser] in de gelegenheid te stellen het gehuurde te onderhouden en dient hijzelf dat onderhoud te verrichten dat conform de wet voor zijn rekening komt. Hiervoor is geen gedragsaanwijzing van de kantonrechter nodig. Daarom zal de vordering van [eiser] worden afgewezen bij gebrek aan belang.   
      
    
    
      2.15.
      De gevorderde veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten wordt ook afgewezen. Niet gebleken is dat [eiser] [gedaagde] een zogenoemde 14 dagen-brief heeft verstuurd die voldoet aan daaraan te stellen eisen. De betaling over de maand april 2022 heeft weliswaar plaatsgevonden na de datum die vermeld wordt in de brief van 7 april 2022 maar de gebruikte formulering is niet correct (‘binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief’). Ter zake van de achterstand in de betaling van de maanden juni 2019, februari en maart 2020 is in het geheel niet gebleken dat een 14 dagen-brief is verzonden. 
      
    
    
      2.16.
      In de omstandigheid dat partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van (€ 2.250,00 + € 6,00 =) € 2.256,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.250,00 vanaf 5 juli 2022 en over € 3,00 vanaf 1 oktober 2022 en over € 3,00 vanaf 1 november 2022, alles tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      3.4.
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023. 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      (V-BH(O)
      
    
  
  
    Vonnis 28 januari 2022, ECLI:NL:RBOVE: 2022:349
  
  
    Zie foto’s taxatierapport december 2018