ECLI:NL:GHAMS:2023:3581, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2023, 22/2539
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2539
    
    
      12 december 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/4024 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hillegom, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met dagtekening 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 457.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 aan belanghebbende bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Aanvankelijk was het onderzoek ter zitting gepland op 4 oktober 2023. Belanghebbende is op deze datum verschenen, maar niet de heffingsambtenaar. Daarop heeft het Hof geconstateerd dat de heffingsambtenaar niet op regelmatige wijze was uitgenodigd voor de zitting. Daarom heeft deze zitting geen doorgang gevonden en heeft het Hof een nieuwe zittingsdatum gepland.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een nieuwbouwwoning die is opgeleverd in december 2018 en waar belanghebbende in februari 2019 is gaan wonen. De woning is een tussenwoning voorzien van een dakkapel en een berging. De oppervlakte van de woning inclusief aanbouw is ongeveer 133 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 112 m2. In de omgeving van de woning hebben van 2018 tot 2022/2023 nieuwbouw-werkzaamheden plaatsgevonden.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waardeoverzicht (matrix) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van vier woningen (drie tussenwoningen en één hoekwoning) uit de bouwjaren 2017 of 2018, gelegen in dezelfde wijk als de woning. De matrix vermeldt onder meer de volgende gegevens van de vergelijkingsobjecten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Opp. woningdeel (m2)
              
              
                Opp. kavel (m2)
              
              
                Transactiedatum
              
              
                Transactieprijs
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                143
              
              
                134
              
              
                21 november 2019
              
              
                € 503.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                91
              
              
                167
              
              
                7 juni 2019
              
              
                € 398.250
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                117
              
              
                149
              
              
                16 mei 2019
              
              
                € 402.500
              
            
            
              
                
                  [adres 5] 
              
              
                130
              
              
                148
              
              
                12 juli 2019
              
              
                € 496.500
              
            
          
        
      
      
      
        De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] zijn aan het water gelegen. De matrix vermeldt bij alle vergelijkingsfactoren (ligging, kwaliteit en onderhoud) ‘gemiddeld’, behalve bij de kwaliteit van [adres 5] die als ‘goed’ ten opzichte van de woning is gekwalificeerd.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft over het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
      
        motivering, ter beschikking stellen van stukken
      
    
    6. Eiser heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat hij in bezwaar noch een matrix noch een grondstaffel heeft ontvangen zodat hij niet in de gelegenheid was de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te controleren. Verweerder dient zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de beschikte waarde en behoort de gegevens te verstrekken. Eiser heeft in dit verband verwezen naar het zogenoemde “black-boxarrest” van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
    
    7. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat verweerder op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde verstrekt aan degene te wiens aanzien een WOZbeschikking is genomen.
    
    8. De rechtbank leidt uit de overgelegde stukken af dat eiser in bezwaar heeft gesteld dat:
    - de waarde van de woning te hoog is vastgesteld aangezien de waarde ten opzichte van de voor het vorig belastingjaar vastgestelde waarde, te veel is gestegen.- de waarde ten opzichte van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten te hoog is;
    - de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en
    - geen rekening is gehouden met de overlast van het bouwterrein “ [locatie] ”.
    
      Aangezien eiser in bezwaar niet heeft verzocht om verstrekking van een matrix en een grondstaffel, kan verweerder niet worden verweten dat deze stukken in bezwaar niet zijn verstrekt.
    
    9. Van strijd met de uit artikel 7:12 van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht is, gelet op de inhoud van het bezwaarschrift geen sprake omdat verweerder in de uitspraak op bezwaar in voldoende mate is ingegaan op de in het bezwaarschrift vermelde grieven.
    
    10. Voorts is niet in geschil dat eiser in bezwaar wel een taxatieverslag heeft ontvangen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat verweerder daarmee onvoldoende zorg heeft gedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de waarde nu daarin geen matrix en grondstaffel is opgenomen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:499, onder 5.5.10 tot en met 5.5.17). Aangezien verweerder in beroep wel een matrix en een grondstaffel heeft overgelegd, is dit punt thans niet meer aan de orde.
    
    
      
        waardering
      
    
    11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen hoek- dan wel tussenwoningen zijn uit een nagenoeg gelijk bouwjaar en waarvan het woonoppervlak en de perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel moet verweerder duidelijk maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
    
    13. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Voorzienbaar is dat aan de bouwactiviteiten in de omgeving van de woning op voorzienbare termijn een einde zal komen. Daarom acht de rechtbank niet aannemelijk dat de meest biedende gegadigde zich bij het bepalen van de prijs die hij bereid is te betalen mede door deze activiteiten zou laten leiden. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de lichtinval in de woning in vergelijking met die in de vergelijkingsobjecten een significant verschil in waarde oplevert.
    
    14. Wat betreft de ligging overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de tegenover de woning nog te bouwen objecten leiden tot een verschil in ligging waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 2] - anders dan de woning - beide aan het water zijn gelegen. Uit de taxatieopbouw van de woning en deze vergelijkingsobjecten blijkt dat het woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is met, dan wel groter is dan, dat van de woning. De waarde per vierkante meter woonoppervlak van deze vergelijkingsobjecten is echter hoger dan die van de woning, terwijl de waarden per vierkante meter kavel niet verschillen. De rechtbank tekent hierbij aan dat verweerder, bij gebrek aan onderbouwing, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwaliteit van [adres 5] beter is dan gemiddeld. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat van de ligging aan het water enig waardeverhogend effect uitgaat. De gegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] bieden echter voldoende onderbouwing van de waarde. Niet in geschil is dat de ligging van deze objecten vergelijkbaar is met die van de woning, en de waarden per vierkante meter woonoppervlak liggen - rekening houdend met de wat geringere omvang daarvan - in lijn met de waarde per vierkante meter woonoppervlak van de woning.
    
    15. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
      5.1.
      
        De belangrijkste klacht van belanghebbende is dat hij de indruk heeft gekregen dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onnauwkeurig is geweest. Belanghebbende heeft hierover in zijn hogerberoepschrift twaalf punten opgesomd. De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake is van onzorgvuldigheden en heeft de werkwijze bij de waardering op een aantal punten toegelicht. 
        Ter zitting is komen vast te staan dat de stukken waarom door belanghebbende is verzocht zijn verstrekt, dat de oppervlakte van de woning (inclusief aanbouw) niet is gewijzigd en dat de heffingsambtenaar niet een onjuist bouwjaar heeft vermeld, omdat de gemeente steeds uitgaat van de bewoningsdatum en dat dit bovendien voor de waarde geen verschil zou maken. Verder is het juist nauwkeurig om van de meest recente jurisprudentie uit te gaan. Het Hof krijgt uit het dossier dan ook niet de indruk dat er ten aanzien van de onderhavige waardebepaling van belanghebbendes woning onzorgvuldigheden zijn geweest. Het Hof kan voorts uitsluitend oordelen over de zaak die voorligt en niet over andere jaren of over de WOZ-waarden van woningen van andere belastingplichtigen. De zaak van belanghebbende die voorligt gaat over de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2020.
      
      
    
    
      5.2.
      De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer van de woning op de peildatum. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Bij gebreke aan een verkoopprijs van de woning rond de peildatum, kan de waarde van de woning worden afgeleid van verkoopprijzen die voor andere woningen rond de peildatum zijn gerealiseerd. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.3.
      Aan eerdere of latere WOZ-waarden van de woning of van andere woningen komt voor de WOZ-waardering van belanghebbendes woning in 2021 geen zelfstandige betekenis toe, omdat dit geen marktgegevens – verkoopprijzen van woningen – zijn. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat dus ook geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering van een eerdere WOZ-waarde. Voor zover belanghebbende aanvoert dat de waarde van de woning voor het jaar 2021 verlaagd moet worden, omdat de WOZwaarde van de woning voor het jaar 2022 verlaagd is, kan dit betoog dus niet slagen. Voor zover belanghebbende stelt dat de stijging van de WOZ-waarde in 2021 ten opzichte van de eerdere WOZ-waardering te groot is, faalt deze klacht eveneens. Overigens heeft de heffingsambtenaar de waardesprong ten opzichte van de door belanghebbende eerder betaalde vrij-op-naam-prijs voor de woning afdoende verklaard.
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
    
    
      5.4.
      Met de gegevens in de onder 2.2 vermelde matrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 457.000 niet te hoog is. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZwaarde van de woning. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Zelfs als het Hof – evenals de rechtbank – de twee aan het water gelegen vergelijkingsobjecten buiten beschouwing zou laten, dan ondersteunen de twee overgebleven verkoopprijzen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep mag onderbouwen met een extra (ten opzichte van het taxatieverslag) vergelijkingsobject.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat rond de peildatum bij zijn woning in sterkere mate dan bij de vergelijkingsobjecten overlast van de bouwwerkzaamheden in de wijk is geweest. Dit heeft zich ook vertaald in scheurvorming in het stucwerk van zijn woning. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de overlast van de bouw ook gold voor de andere woningen in de wijk waarmee belanghebbendes woning is vergeleken en dat deze omstandigheid van tijdelijke aard is. Verder is scheurvorming in het stucwerk bij nieuwbouwwoningen normaal, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      5.6.
      Het Hof neemt van belanghebbende zonder meer aan dat hij een scheur heeft in zijn stucwerk en ook dat hij overlast heeft ervaren van de bouwwerkzaamheden. Toch vindt het Hof het aannemelijk dat hiervan geen (in aanmerking te nemen) waardedrukkend effect op de potentiële verkoopprijs van belanghebbendes woning is uitgegaan, omdat de bouwactiviteiten in de nieuwbouwwijk voorzienbaar tot een einde zouden komen; een en ander nog daargelaten dat het Hof, gelet op de foto’s in het dossier, constateert dat ook de vergelijkingsobjecten in die wijk in meer of mindere mate last van de bouwactiviteiten zullen hebben gehad. Het eventuele waardedrukkende effect van die activiteiten kan dan worden geacht in de gerealiseerde verkoopprijzen te zijn verdisconteerd. Dat reparatie van een enkele scheur in het stucwerk van belanghebbendes woning dermate grote kosten zou meebrengen dat dit op zichzelf al tot een waardevermindering leidt, ligt niet in de rede. Belanghebbende heeft niet gesteld dat er gebreken van bouwkundige aard zijn, zodat het Hof ervan uitgaat dat dit een gebrek van esthetische aard is. Het Hof verwijst naar rechtsoverweging 13 van de rechtbank, neemt deze over en maakt deze tot de zijne. Dit geldt ook voor zover belanghebbende nog stelt dat de waarde verminderd moet worden vanwege minder zonlicht in de achtertuin.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      In verband met de zitting die geen doorgang heeft gevonden (zie 1.5) en gehoord hetgeen belanghebbende hierover ter zitting van het Hof heeft verklaard, vindt het Hof aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de reis- en verletkosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden vergoed de reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van € 16,10 en de verletkosten voor twee uren om heen en terug te reizen naar het Hof à € 90 per uur. In totaal wordt een bedrag van (2 x € 90 + € 16,10 =) € 196,10 aan belanghebbende vergoed. Voor een vergoeding van griffierecht bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 196,10.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: