ECLI:NL:RBROT:2023:11471, Rechtbank Rotterdam, 10-11-2023, 10729340 VV EXPL 23-491
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur. Ontruimen woonruimte na buitengerechtelijke ontbinding door verhuurder vanwege sluiten woonruimte door burgemeester.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10729340 VV EXPL 23-491
    
    
    
      datum uitspraak: 10 november 2023
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna Havensteder, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 5 oktober 2023, met bijlagen;
        
        
          de mail van 30 oktober 2023 van mr. Rhijnsburger, met bijlagen;
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Rhijnsburger.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 31 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [naam] (bedrijfsjurist bij Havensteder) met mr. Rijswijk;
        
        
          
            [gedaagde 1], [gedaagde 2] en hun twee meerderjarige dochters met mr. Rhijnsburger.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        De zaak gaat over de woning aan [adres], die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] sinds 2004 huren van Havensteder. Ze woonden er tot voor kort met vijf kinderen, inmiddels met vier. Alleen de twee jongste kinderen van dertien jaar zijn minderjarig, de anderen zijn meerderjarig. De meerderjarige zoon woont inmiddels niet meer in de woning, omdat hij in de gevangenis zit. Hij is op 6 juni 2023 door de politie aangetroffen in zijn auto met daarin zaken waarvan de politie vermoedde dat het te maken had met verdovende middelen. De politie heeft vervolgens de woning doorzocht en onder andere een handelshoeveelheid harddrugs (10,8 gram heroïne), een vuurwapen, een explosief en een aanzienlijke hoeveelheid contant geld (ongeveer € 18.000,-) aangetroffen. De burgemeester heeft de woning op 26 juli 2023 gesloten voor drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Havensteder heeft een paar dagen later, op 31 juli 2023, de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met een brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
        In deze zaak eist Havensteder dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld de woning te ontruimen, omdat de huurovereenkomst is beëindigd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het daar niet mee eens en willen dat de eis wordt afgewezen. Ze vinden dat zij en hun andere vier kinderen niet door het verliezen van de woning moeten worden gestraft voor de verkeerde dingen die hun zoon heeft gedaan. Ze vinden dat hun belangen zwaarder wegen dan de belangen van Havensteder. Het is bijzonder in het belang van de twee minderjarigen dat ze de woning behouden, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. 
      
      
      
        
          Wat is het oordeel van de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.2.
      De eis wordt toegewezen. De kantonrechter vindt dat Havensteder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de eis in een gewone procedure zal worden toegewezen en dat het bij de huidige stand van zaken gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen door de eis in kort geding toe te wijzen. Het oordeel wordt hierna uitgelegd.
      
    
    
      2.3.
      Deze procedure is een kort geding. Hier geldt als toetsingskader dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Havensteder heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 
      
    
    
      2.4.
      Havensteder heeft de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk (dat wil zeggen: zonder tussenkomst van een rechter) te ontbinden, omdat de burgemeester de woning heeft gesloten op basis van artikel 13b van de Opiumwet. Die bevoegdheid is vastgelegd in de wet in artikel 7:231 lid 2 BW. Of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel of niet weet hadden van de aanwezigheid van onder andere harddrugs, een vuurwapen, een explosief en veel contant geld in de woning is niet relevant in dit kader. De bevoegdheid om de huurovereenkomst te beëindigen is namelijk alleen gebaseerd op de sluiting van de woning en niet op een tekortkoming van de huurders die hen kan worden verweten of dat zij zich schuldig hebben gemaakt aan de gedragingen op grond waarvan de woning is gesloten. 
      
    
    
      2.5.
      De verhuurder heeft voor het ontruimen van de woning na het buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst een uitspraak van de rechter nodig als de huurders bezwaar maken tegen het verlaten en ontruimen van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bezwaar gemaakt. In deze procedure hebben ze niet uitdrukkelijk een beroep gedaan op onevenredigheid van het verlies van hun woonrecht (artikel 8 EVRM) en/of misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 lid 2 BW) en/of de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Wel hebben ze naar voren gebracht dat ze vinden dat hun belangen en die van hun kinderen zwaarder wegen dan de belangen van Havensteder en dat om die reden de geëiste ontruiming moet worden afgewezen. Bij voornoemde wetsartikelen komt het aan op die belangenafweging, waarin alle omstandigheden van het concrete geval moeten worden meegenomen. De kantonrechter gaat daarom hierna nader in op die wetsartikelen en belangenafweging.
      
    
    
      2.6.
      
        Het ontruimen van een woning is een inmenging in het recht op respect voor een woning van een bewoner. Inmenging is alleen toegestaan voor zover dat bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Dat volgt uit artikel 8 lid 2 EVRM. Voor inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan en inmenging moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang. Bovendien moet een bewoner de evenredigheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen. De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging kan gebeuren op basis van artikel 3:13 lid 2 BW en/of artikel 6:248 lid 2 BW. 
        In artikel 3:13 lid 2 BW is bepaald dat een bevoegdheid kan worden misbruikt door die bevoegdheid uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men naar redelijkheid niet tot het uitoefenen van die bevoegdheid had kunnen komen. Bij de toets van artikel 6:248 lid 2 BW of de geëiste ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet de rechter terughoudend zijn. De spreekwoordelijke lat ligt in dat geval erg hoog. 
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat Havensteder in de concrete omstandigheden van het geval geen misbruik heeft gemaakt van de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dat de geëiste ontruiming van de woning niet onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en dat er geen sprake is van onevenredigheid.
      
      
        2.7.1.
        Of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verwijt te maken valt speelt geen rol bij het ontstaan van de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, maar is wel een omstandigheid die wordt meegewogen bij de vraag of de verhuurder in de concrete omstandigheden gebruik heeft mogen maken van die bevoegdheid. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2], zoals zij zelf stellen, geen enkele weet hadden van de aanwezigheid van de aangetroffen spullen, dan valt hen te verwijten dat ze als huurders van de woning onvoldoende toezicht hebben gehouden op het doen en laten van hun zoon in de woning en dat ze hebben laten gebeuren, althans dat het in de verhouding tot de zoon voor hun risico komt, dat hij onder andere een handelshoeveelheid harddrugs, een vuurwapen, een explosief en een aanzienlijke hoeveelheid contant geld in de woning bewaarde. Uit het dossier blijkt dat de zoon eerder in 2020 al is aangehouden door de politie in verband met drugshandel en dat hij en zijn broer in november 2021 betrokken zijn geweest bij een schietpartij voor de woning. Gezien die voorgeschiedenis hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alerter moeten zijn op het doen en laten van hun zoon in de woning. Uit de twee bestuurlijke rapportages blijkt dat spullen in het zicht lagen of zijn aangetroffen in de gemeenschappelijke delen van de woning. In de kelder lagen in het zicht twee jerrycans met aceton van 30 liter, een tas met rollen crêpepapier, een tas met een vacuümzak en een mal voor persen 1 kilogram. In een gemeenschappelijke kast in de woning is in een bodywarmer harddrugs, pakketjes contant geld (ruim € 9.800,-) en een weegschaal aangetroffen. In een andere gemeenschappelijke kast zijn ook in een bodywarmer contant geld (€ 1.275) en een vuurwapen gevonden. Het explosief lag in een schoenendoos in een slaapkamer. Het is dus niet zo dat bijvoorbeeld alle spullen verstopt lagen op één plek in de slaapkamer van de zoon. Verder is van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders een zekere verantwoordelijkheid hebben voor wat zich in hun woning afspeelt en dat ze ervan op de hoogte zijn of hadden moeten zijn dat Havensteder een zerotolerancebeleid voert als het gaat om drugs en dat de aanwezigheid van drugs in de woning ingrijpende gevolgen kan hebben voor hun woonsituatie. 
        
      
      
        2.7.2.
        
          De kantonrechter heeft in de beoordeling meegewogen dat twee minderjarige kinderen in de woning wonen en in de buurt ervan naar school gaan. Artikel 3 IVRK vereist namelijk dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen de belangen van het kind de eerste overweging vormen. De belangen van de minderjarigen zijn inderdaad zwaarwegend, maar niet zodanig doorslaggevend dat de eis tot het ontruimen van de woning moet worden afgewezen. Het verliezen van de woning zal ongetwijfeld ingrijpend zijn, maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders om voorzieningen te treffen om die nadelige gevolgen te beperken en gebleken is dat voor de minderjarigen geen noodtoestand zal ontstaan. Het gezin, en dus ook de twee minderjarige kinderen, hebben tijdens de burgemeesterssluiting van de woning bij familie verbleven, weliswaar verspreid. Dat is misschien geen ideale situatie, maar de minderjarigen zullen niet dakloos worden als de woning moet worden ontruimd. Bovendien is er (inmiddels) contact tussen het gezin en het wijkteam voor eventuele hulpvraag. De kantonrechter zal om aan de belangen van de minderjarige kinderen tegemoet te komen wel een langere ontruimingstermijn dan de geëiste drie dagen bepalen.
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben naar voren gebracht dat het op de huidige woningmarkt niet eenvoudig is om op korte termijn een andere betaalbare woning te vinden en dat ze door en gedwongen ontruiming voor vijf jaar zullen worden uitgesloten van de sociale woningmarkt in de regio. Dat gegeven behoefde Havensteder er in de concrete omstandigheden niet van te weerhouden de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Bovendien is gebleken dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de andere kinderen (tijdelijk) bij familie kunnen verblijven. 
        
        
      
      
        2.7.3.
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben meegedeeld bereid te zijn aanvullende voorwaarden te accepteren bij een zogenoemd tweede-kans-contract. Daarmee hopen zij te voorkomen dat ze de woning moeten verlaten. Die optie is voor Havensteder echter niet reëel vanwege het zerotolerancebeleid dat zij voert, het bewaken van de effectiviteit van dat beleid en het voorkomen van negatieve precedentwerking en ook vanwege de ernst van de feiten in deze zaak. De kantonrechter vindt dat die belangen van Havensteder zwaarder wegen en dat ze in de concrete omstandigheden heeft mogen overgaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst en/of het ontruimen van de woning en dat ze niet een tweede-kans-contract had moeten aanbieden als minder vergaand alternatief. 
        
      
      
        2.7.4.
        Het toewijzen van een eis tot het ontruimen van een woning in kort geding heeft een definitief karakter. Dat gegeven staat echter niet in de weg aan het toewijzen ervan als voldoende aannemelijk is dat de eis in een gewone procedure zal worden toegewezen. Zoals eerder overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat dat hier het geval is.
        
      
    
    
      2.8.
      De ontruimingstermijn wordt bepaald op één maand na betekening van het vonnis.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.027,73. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt, zoals geëist, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen één maand na betekening van het vonnis de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 1.027,73;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
        34286
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.