ECLI:NL:RBOVE:2023:5268, Rechtbank Overijssel, 20-12-2023, C/08/289142 / HA ZA 22-422
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank verklaart dat de woning in de toestand waar deze zich in bevindt niet voldoet aan de toetsingscritera, verklaart dat de gedaagden te kort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade. De rechtbank veroordeelt de gedaagden om ieder hoofdelijk om aan eisers een voorschot te betalen.
        Eisers hadden een woning gekocht van gedaagden, maar kort na levering ontdekten zij dat er diverse gebreken aan het huis waren waarover zij niet geïnformeerd waren. De woning is non-conform, en de gedaagden zullen de schade die de eisers daardoor zullen leiden moeten vergoeden.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/289142 / HA ZA 22-422
    
    
    
      
        Vonnis van 20 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [woonplaats 1],2. [eiser 2], 
      te [woonplaats 2],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. D.J. Kap te Haren (Groningen),
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [woonplaats 3],2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 4],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      advocaat: mr. H.H.G. Theunissen te Roermond.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 november 2022 met productie 1 tot en met 16; - de conclusie van antwoord van 15 februari 2023; - de brief van 24 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het bericht van 16 mei 2023 met productie 1 van [gedaagden];
      - het bericht van 17 mei 2023 met producties 17 tot en met 20 van [eisers];
      - de mondelinge behandeling van 2 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - aantekeningen ter zitting tevens uitbreiding eis ter zitting van [eisers];
      - spreekaantekeningen van [gedaagden]; - de akte uitlating na comparitie met producties 21 tot en met 23 van [eisers] van 5 juli 2023; - de akte tevens houdende verweer tegen vermeerdering van eis van [gedaagden] van 2 augustus 2023.
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	Inleiding en uitkomst
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [eisers] heeft in 2020 een woning van [gedaagden] gekocht die [gedaagden] in eigen beheer in 2018 heeft gebouwd. Kort na de levering ontdekt [eisers] diverse gebreken die het huis volgens [eisers] niet voor normaal gebruik geschikt maken en waarover [eisers] niet was geïnformeerd. [gedaagden] betwist dat sprake is van gebreken. De rechtbank komt tot het oordeel dat er sprake is van gebreken, die de woning niet geschikt maken voor normaal gebruik. Dat leidt ertoe dat de woning non-conform is. [gedaagden] zal de schade die [eisers] daardoor zal leiden, moeten vergoeden. De rechtbank zal de vorderingen grotendeels toewijzen en zal dat hierna uitleggen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagden] is eigenaar geweest van een woning gelegen aan de [adres] (hierna: “de woning”). [gedaagden] heeft de woning in 2018 in eigen beheer gebouwd. Ten behoeve van de nieuwbouw heeft de gemeente Hardenberg op 5 april 2018 een bouwvergunning afgegeven. Onderdeel van de bouwvergunning is een bouwtekening, die op 3 april 2018 door de stadsbouwmeester voor akkoord is getekend.
      
    
    
      3.2.
      Op 16 april 2020 heeft de makelaar van [gedaagden] ([bedrijf 1], hierna aangeduid als “[bedrijf 1]”) de bij de bouwvergunning behorende bouwtekening aan [eisers] gezonden, als onderdeel van de verkoopinformatie.
      
    
    
      3.3.
      
        Op 5 juni 2020 heeft [gedaagden] de woning aan [eisers] verkocht. De vraagprijs was destijds € 525.000,-. De woning is door [eisers] gekocht voor € 511.500,-. De koopovereenkomst vermeldt voor zover van belang het volgende:
        
          “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publieke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…)
        
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          Woondoeleinden
          . (…)
        
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”.
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 4 november 2020 heeft de levering van de woning bij de notaris plaatsgevonden. De akte van levering bepaalt voor zover van belang: 
        
          Artikel 2 – Feitelijke staat en gebruik van het Verkochte	
        
      
      
        
          
            Koper heeft het Verkochte vóór de levering van binnen en buiten mogen inspecteren. Koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin dit zich vandaag bevindt. Deze komt overeen met de staat waarin het verkochte zich bevond op het moment van het sluiten van de Koopovereenkomst, uitgezonderd normale slijtage.
          
        
        
          
            Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de Koper bekend waren op het moment van het sluiten van de Koopovereenkomst, komen voor rekening van Koper. Koper verklaart het Verkochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor vermeld.”
          
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 8 november 2020 heeft [eisers] aan [gedaagden] gemeld dat er in de woning geen mechanische ventilatie aanwezig is. 
      
    
    
      3.6.
      Op 17 november 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en [gedaagden]. Tijdens dit gesprek zijn de verschillende tot dan toe bekend geworden gebreken aan de woning besproken.
      
    
    
      3.7.
      Op 21 april 2021 heeft [bedrijf 2] (hierna: “[bedrijf 2]”) een rapport uitgebracht naar aanleiding van een door [bedrijf 2] uitgevoerde inspectie van de woning. In aanvulling daarop heeft [bedrijf 2] een begroting gemaakt van de kosten die gepaard gaan met het herstel van die door [bedrijf 2] geconstateerde gebreken. De begroting beloopt een bedrag van € 64.311,52.
      
    
    
      3.8.
      Bij brieven van 12 en 27 mei 2021 (alsmede de brief van 10 november 2022) heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld.
      
    
    
      3.9.
      Op 2 juni 2021 heeft [bedrijf 3] (hierna: “[bedrijf 3]”) het riool geïnspecteerd en haar bevindingen in een rapport beschreven.
      
    
    
      3.10.
      Bij beschikking van 13 april 2022 heeft de rechtbank Overijssel een verzoek van [eisers] tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor afgewezen, omdat het te onbepaald was en het karakter van een “fishing expedition” had, waarvoor het voorlopig getuigenverhoor niet bedoeld is.
      
    
    
      3.11.
      Op 24 november 2022 is [eisers] overgegaan tot dagvaarding van [gedaagden].
      
    
    
      3.12.
      Op 14 april 2023 heeft EXP bouwadvisering en schadebegeleiding (hierna: “EXP”) op verzoek van [gedaagden] een expertiserapport opgesteld en daarbij een deskbeoordeling van het rapport van [bedrijf 2] gegeven.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – het volgende. [eisers] vordert een zestal verklaringen voor recht, te beginnen met een verklaring voor recht dat de woning niet voldoet aan de toetsingscriteria die gelden voor normaal gebruik, voorts dat [gedaagden] onrechtmatige heeft gehandeld door opzettelijk niet te melden dat de woning niet volledig conform de bouwvergunning is gebouwd, gevolgd door een gevorderde verklaring voor recht dat van [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade en deze dient te vergoeden. [eisers] vordert betaling van een voorschot van € 70.000,-, met verwijzing naar een schadestaatprocedure. Subsidiair vordert [eisers] een verklaring voor recht dat [gedaagden] zich ongerechtvaardigd heeft verrijkt. Meer subsidiair vordert [eisers] dat de rechtbank op grond van artikel 6:230 BW de koopsom verlaagt met het bedrag van de schade. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning niet de eigenschappen heeft die de woning zou moeten hebben voor een normaal gebruik. In totaal zijn er twaalf gebreken geconstateerd die ertoe leiden dat [eisers] niet veilig in de woning kan wonen. [eisers] mocht erop vertrouwen dat de woning aan de voorwaarden en vereisten van de bouwvergunning en de bouwtekening voldeed. Daarvan is geen sprake, aldus [eisers]. De woning betreft een zeer recent gebouwde woning die door [gedaagden], die zelf installateur is, in eigen beheer is gebouwd. [eisers] heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan. De geconstateerde gebreken maken dat de woning non-conform is, dan wel dat [gedaagden] ongerechtvaardigd verrijkt is door de woning met deze gebreken voor deze prijs te verkopen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] zijn vordering aangevuld door te stellen dat er sprake is van dwaling, op grond waarvan meer subsidiair op de voet van artikel 6:230 BW wordt gevorderd de koopsom te verlagen met het schadebedrag.
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagden] betwist dat er bij de gestelde gebreken sprake is van een normschending, zoals het Bouwbesluit of de daarbij behorende Nen-norm. De gebreken waren bij [eisers] bekend, dan wel kenbaar. In ieder geval had [eisers] zelf een bouwkundig onderzoek kunnen en moeten laten doen. Dat [gedaagden] de woning in eigen beheer heeft gebouwd, brengt nu eenmaal een verhoogd risico met zich mee dat in afwijking van de vigerende bouwvoorschriften en/of bouwvergunning is gebouwd, aldus [gedaagden].
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank komt tot het volgende oordeel. Op grond van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Omdat de onderhavige koopovereenkomst betrekking heeft op een onroerende zaak en geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard NVM- koopovereenkomst waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is echter een ‘garantiebepaling’ opgenomen, aldus verwoord dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woondoeleinden’. Uit vaste rechtspraak volgt dat van ‘normaal gebruik’ wordt gesproken wanneer in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Verder volgt uit rechtspraak dat de koper van een woning in beginsel ervan mag uitgaan dat een woning is gebouwd volgens de op dat moment geldende voorschriften. Ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. De gestelde gebreken zullen door de rechtbank aan de hand van deze criteria worden beoordeeld. 
      
    
    
      5.4.
      
        Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik voor woondoeleinden in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Indien naast de koper, ook de verkoper niet wist van een na de koopovereenkomst geconstateerd ernstig gebrek, dan zal hij daarvoor in beginsel op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval – waartoe ook de ouderdom en staat van de woning behoren – reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het ernstige gebrek bij onderzoek redelijkerwijs had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). [gedaagden] voert aan dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen bouwkundige keuring uit te voeren en dat daarom geen aansprakelijkheid op hem rust. Dit verweer van [gedaagden] slaagt niet. 
        De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 december 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1870) overwogen dat in het algemeen aan een koper niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper daarover naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het verkochte mocht verwachten. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een schending van de onderzoeksplicht door [eisers]. Immers, het betreft een woning die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen 2 jaar oud was. De woning is weliswaar in eigen beheer gebouwd, maar [gedaagden] is zelf van beroep installateur en heeft naar het oordeel van de rechtbank meer kennis dan gemiddeld op dit gebied. [eisers] hoefde er geen rekening mee te houden dat [gedaagden] als installateur het minder nauw zou nemen met het respecteren van de bestaande regelgeving. [eisers] mag er naar het oordeel van de rechtbank van uitgaan dat de woning is gebouwd met inachtneming van het Bouwbesluit en overeenkomstig de bouwvergunning en de daarbij behorende bouwtekening. Aldus bestond voor [eisers] geen reden om aan de staat van de woning te twijfelen en nader onderzoek in te stellen, te meer [gedaagden] daarover zelf geen mededeling heeft gedaan, zoals het feit dat hij is afgeweken van de bouwvergunning. 
      
      
      
        
          De gebreken
        
      
    
    
      5.5.
      
        [eisers] stelt dat de woning op twaalf punten gebreken vertoont. Deze gebreken zijn vastgesteld door [bedrijf 2] en [bedrijf 3]. [gedaagden] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling het rapport van EXP in het geding gebracht. De rechtbank zal achtereenvolgens de verschillende gestelde gebreken bespreken.
      
      
        
          Dakpannen
        
      
    
    
      5.6.
      
        [eisers] verwijt [gedaagden] dat in afwijking van de vergunde bouwtekening geen gebruik is gemaakt van dakpanhaken, maar dat is geschroefd. Vooral bij de nok en aan de zijkanten is geschroefd. [eisers] vreest schade bij storm, waarvoor hij in dat geval niet verzekerd is.
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagden] geeft aan dat er tot op heden nog geen dakpan is afgewaaid en dat het gebruik van dakpanhaken ook nadelen kent. Ook betwist [gedaagden] dat dit tot uitsluiting van verzekeringsdekking leidt.
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank heeft geconstateerd dat op de bouwtekening staat vermeld dat de dakpannen worden bevestigd met panhaken, conform NEN 6707. Tijdens het gesprek van 17 november 2020 heeft [gedaagden] erkend geen panhaken te hebben gebruikt en dat vooral de dakpannen nokken en de zijkanten zijn geschroefd. [gedaagden] is daarmee afgeweken van de bouwtekening. EXP dat door [gedaagden] is ingeschakeld, geeft aan dat het geldende voorschrift bepaalt dat de dakpannen “dambordsgewijs” moeten worden verankerd met panhaken. Nu vaststaat dat dit niet gebeurd is, is afgeweken van het voorschrift en daarmee ook is afgeweken van de bouwvergunning. [eisers] heeft verzekeringsdocumenten in het geding gebracht waaruit de uitsluiting van dekking blijkt in geval van schade door constructiefouten. [gedaagden] heeft daarop niet meer gereageerd, zodat de rechtbank van de stellingen van [eisers] zal uitgaan. Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat niet op een voldoende veilige manier in de woning kan worden gewoond omdat de kans op (onverzekerde) stormschade groter is dan wanneer de voorschriften wél in acht waren genomen.
      
      
        
          Mechanische Installatie
        
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] verwijt [gedaagden] dat in afwijking van de vergunde bouwtekening geen mechanische ventilatie in de woning aanwezig is, terwijl dat ook op grond van het bouwbesluit en de NEN 1087 wel verplicht is. 
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagden] betwist niet dat er geen mechanische ventilatie aanwezig is, maar stelt dat dit niet in strijd met de bouwvergunning is. 
      
    
    
      5.11.
      In het rapport van EXP is opgenomen dat een ventilatieberekening is gemaakt en dat op basis daarvan de bouw is vergund. De luchtverversing is daarbij gebaseerd op een natuurlijke toevoer middels zelfregulerende Buva Fitstream ventilatieroosters en mechanische ventilatie. Nu vaststaat dat er geen mechanische ventilatie aanwezig is, staat ook vast dat niet is gebouwd conform de vergunning. [gedaagden] heeft dat pas tijdens de bespreking op 17 november 2020 verteld dat is besloten geen mechanische ventilatie aan te brengen, terwijl dat wel in de vergunning stond. Naar het oordeel van de rechtbank vormt onvoldoende ventilatie in een woning een wezenlijke aantasting van het woongenot en een veiligheidsrisico.
      
      
        
          Warmtepomp en buitenunit
        
      
    
    
      5.12.
      Volgens [eisers] was de warmtepomp onjuist en ondeugdelijk aangesloten en geïnstalleerd. Daardoor was er slechts een beperkte hoeveelheid warm water beschikbaar. Verder zijn daarbij onder meer verkeerde trillingsdempers gebruikt, en is de hoogte niet in orde waardoor gevaar voor bevriezing bestaat. Daarnaast is een dakdoorvoer uitgevoerd met ongeschikt materiaal. Een en ander is door [bedrijf 2] vastgesteld.
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagden] heeft aanvankelijk een deel van de gestelde betwist. EXP acht de door [bedrijf 2] geconstateerde gebreken evenwel reëel, waarna [gedaagden] niet meer inhoudelijk heeft gereageerd. 
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank volgt  de conclusies van de experts. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de geconstateerde gebreken bij de warmtepomp en de buitenunit ertoe leiden dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik.
      
      
        
          Goten en hemelwaterafvoeren.
        
      
    
    
      5.15.
      Volgens [eisers] heeft [bedrijf 2] geconstateerd dat er meerdere goten lek waren, het EPDM is ondeugdelijk aangebracht en bij de randen geschroefd in plaats van geklangd. Verder ontbreekt de vogelschroot. Het hemelwater loopt daardoor niet weg zoals het hoort en vogels kunnen onder de dakpannen nestelen.
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagden] heeft volstaan met een algemene betwisting. Op de aanvullende foto’s die door [eisers] bij akte in het geding zijn gebracht heeft [gedaagden] vervolgens niet meer gereageerd.
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank stelt vast dat in de bouwtekening - die onderdeel van de stukken uitmaakt op basis waarvan de koopovereenkomst tot stand is gekomen - staat dat er een vogelschroot zou worden aangebracht. [gedaagden] betwist niet dat daaraan niet is voldaan. EXP heeft bevestigd dat er vermoedelijk sprake is van lekkages ter plaatse van de dakgoot. Omdat [gedaagden] niet meer heeft gereageerd op de laatste bewijsstukken, is de rechtbank van oordeel dat de stellingen van [eisers] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. De rechtbank zal daarom uitgaan van de stellingen van [eisers]. Op grond daarvan komt de rechtbank tot het oordeel dat er sprake is van een gebrek dat invloed heeft op de duurzaamheid van de woning. 
      
      
        
          Platdak garage en bijkeuken
        
      
    
    
      5.18.
      
        [eisers] verwijt [gedaagden] aan de hand van het rapport van [bedrijf 2] dat de EPDM op het platdak onjuist en ondeugdelijk is aangebracht en dat het dak niet onder afschot is gebouwd. Daardoor wordt de levensduur van het platdak en de daar onderliggende constructie bedreigd. Dit alles levert een schending van Nen-norm 3215 op.
      
    
    
      5.19.
      
        [gedaagden] heeft niet betwist dat het dak niet onder afschot is gebouwd, maar stelt dat het water slechts een korte tijd blijft staan en dat er bovendien grind op het dak ligt. [gedaagden] betwist dat het EPDM ondeugdelijk is aangebracht.
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank stelt vast dat EXP de visie van [bedrijf 2] bevestigt. Plasvorming op het dak is nadelig voor de duurzaamheid van de dakbedekking. Voldoende afschot is wel voorgeschreven en opgenomen in de Nen-norm 3215. EXP heeft slechts een deskbeoordeling gedaan en heeft, anders dan [bedrijf 2], de situatie niet ter plaatse opgenomen. Op de foto’s die door [eisers] na de mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht en waarop duidelijk plassen water op het platdak en slecht liggend EPDM zijn te zien, heeft [gedaagden] niet meer gereageerd. De rechtbank gaat daarom uit van de situatie zoals door [bedrijf 2] is vastgesteld. Nu de beide experts het erover eens zijn dat plasvorming de duurzaamheid van de dakbedekking nadelig beïnvloed, is de rechtbank van oordeel dat de woning op dit punt niet voldoet aan de wooneisen voor normaal gebruik.
      
      
        
          Platdak van de veranda en het daklicht
        
      
    
    
      5.21.
      Ook hier verwijt [eisers] [gedaagden] dat de aangebracht EPDM onjuist en ondeugdelijk is aangebracht en niet onder afschot. [gedaagden] verweert zich op dezelfde wijze al ten aanzien van het dak van de garage.
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank komt, het rapport van EXP gelezen, tot het oordeel dat sprake is van ondeugdelijk werk. Immers, EXP, die  door [gedaagden] is ingeschakeld, bevestigt op basis van de foto’s van [bedrijf 2] dat de waterkering ter plaatse van het opgaand werk ondeskundig is aangebracht. De rechtbank is van oordeel dat de woning op dit punt niet voldoet aan de wooneisen voor normaal gebruik.
      
      
        
          Radiatoren
        
      
    
    
      5.23.
      
        [bedrijf 2] heeft vastgesteld dat de toegepaste radiatoren in combinatie met de gekozen warmtepomp onjuist zijn, waardoor de woning (op de eerste verdieping en zolder) bij kou niet warm genoeg worden. De aan- en afvoerleidingen hebben een onjuiste diameter. Volgens [eisers] levert dit een gebrek op.
      
    
    
      5.24.
      
        [gedaagden] stelt dat, toen hij er woonde, het nooit te koud is geweest in de woning.  In de conclusie van antwoord stelt [gedaagden] dat zijn keuze voor een hoger voedpunt in de stooklijn ervoor zorgt dat de radiatoren boven een goede afgifte hebben. 
      
    
    
      5.25.
      De rechtbank overweegt als volgt. EXP vermeldt in haar rapport dat er bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning een warmteverliesberekening is opgemaakt door [bedrijf 4]. Die berekening dateert van 22 februari 2018. Dat betekent dat [gedaagden] over deze warmteverliesberekening beschikt. Toch heeft [gedaagden] die berekening niet aan EXP ter beschikking gesteld, terwijl EXP uitdrukkelijk de mogelijkheid openlaat dat is afgeweken van die berekening en er dan een nieuwe berekening zou moeten worden gemaakt. Ook is deze warmteverliesberekening niet door [gedaagden] in het geding gebracht, ook niet na het afkomen van het rapport van EXP, dat is opgesteld nadat de conclusie van antwoord is genomen. EXP concludeert niet dat [bedrijf 2] ongelijk heeft en [gedaagden] heeft daar niets tegenover gesteld waaruit volgt dat de conclusies van [bedrijf 2] onjuist zijn.  Dit leidt ertoe dat de rechtbank het standpunt van [eisers] ten aanzien van de gestelde gebreken aan de radiatoren voor juist aanneemt. Gevolg daarvan is dat er sprake is van onvoldoende woongenot omdat de kamers op de eerste verdieping onvoldoende warm gestookt kunnen worden.
      
      
        
          Vloerverwarming
        
      
    
    
      5.26.
      
        [eisers] stelt op grond van het rapport van [bedrijf 2] dat de vloerverwarming onjuist is gedimensioneerd. Groep vijf van de verdeler en de legafstand zijn de oorzaak van het probleem.  Het gevolg daarvan is dat er onvoldoende capaciteit is om de begane grond te verwarmen en het te veel energie kost om de woning te verwarmen. [bedrijf 2] berekent dat de legafstand “hart op hart” tussen de verschillende slangen 20 cm is, terwijl dit 10 cm zou moeten zijn. In plaats van een Vijf-groep verdeler zou een Elf-groep verdeler moeten zijn toegepast.
      
    
    
      5.27.
      Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagden] aangevoerd dat de vloerverwarming met een legafstand van 15 cm hart op hart is gelegd. De groepenlengte is ongeveer 110 meter per groep, aldus [gedaagden]. 
      
    
    
      5.28.
      De rechtbank stelt vast dat EXP, de door [gedaagden] ingeschakelde expert, in haar rapport stelt dat bij een lage temperatuurverwarming de legafstand 10 cm moet zijn, met een groepenlengte van maximaal 100 meter per groep. Los van de vraag of een nieuwe warmteverliesberekening gemaakt moet worden en zo ja door wie, volgt hieruit naar het oordeel van de rechtbank reeds dat [gedaagden] niet de voorgeschreven legafstand heeft toegepast en een langere groepenlengte heeft gebruikt dan voorgeschreven. [gedaagden] heeft niet uitgelegd waarom en in weerwil van dat rapport van zijn eigen expert hij alsnog van mening was dat de vloerverwarming voldeed en de woning voldoende warm gestookt kan worden. [gedaagden] heeft in de akte na de mondelinge behandeling enkel verwezen naar de conclusie van antwoord. Het verweer van [gedaagden] is daarom onvoldoende met redenen omkleed en de rechtbank zal op grond hiervan het verweer passeren. Gevolg daarvan is dat er sprake is van onvoldoende woongenot omdat de woonkamer onvoldoende warm gestookt kan worden.
      
      
        
          Rookmelders
        
      
    
    
      5.29.
      
        [eisers] verwijt [gedaagden] dat de rookmelders niet zijn gekoppeld en onjuist zijn geïnstalleerd. Dat is in strijd met Nen-norm 2555. [bedrijf 2] heeft een en ander geconstateerd.
      
    
    
      5.30.
      
        [gedaagden] voert daartoe aan dat het niet verplicht is om de rookmelders door te koppelen.
      
    
    
      5.31.
      De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] op zich niet ontkent dat de rookmelders niet gekoppeld zijn. Evenwel staat op de bouwtekening vermeldt dat de rookmelders onderling gekoppeld zouden zijn. Op dat punt is [gedaagden] dus afgeweken van de bouwtekening. EXP bevestigd dat uit de Nen-norm 2555 volgt dat rookmelders wel onderling gekoppeld moeten zijn. Op dit punt is de conclusie van de rechtbank daarom dat in de woning niet op een voldoende veilige manier gewoond kan worden. 
      
      
        
          PV (zonne)-panelen 
        
      
    
    
      5.32.
      
        [bedrijf 2] heeft vastgesteld dat de PV-panelen niet geaard zijn. Daarnaast ontbreekt een verplichte werkschakelaar bij de omvormer. Deze omstandigheden vormen een risico voor de veiligheid. Dat verwijt maakt [eisers] aan [gedaagden] .
      
    
    
      5.33.
      
        [gedaagden] stelt dat het aarden van de panelen en het aanbrengen van de werkschakelaar niet verplicht zijn.
      
    
    
      5.34.
      Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de stellingen van [gedaagden] dat de zonnepanelen niet zijn geaard en dat ook de werkschakelaar ontbreekt. EXP heeft op dit punt aangegeven dat [bedrijf 2] de gebreken correct heeft beoordeeld en dat dit een risico voor de veiligheid oplevert. [gedaagden] heeft bij akte na de mondelinge behandeling daarop ook niet meer gereageerd. De rechtbank meent daarom dat er sprake is gebreken, die ook tot een onveilige situatie leiden.
      
      
        
          Riolering
        
      
    
    
      5.35.
      Op verzoek van [eisers] heeft [bedrijf 3] een onderzoek verricht naar de staat van de aanwezige riolering. [bedrijf 3] concludeert dat diverse rioolbuizen op meerdere plekken kapot zijn. Ook is er onvoldoende afschot waardoor het riool niet naar behoren functioneert. Ten slotte heeft [bedrijf 3] geconstateerd dat diverse “mof-verbindingen” te krap zijn aangelegd. Er bestaat een risico voor verstoppingenen er is sprake van schending van Nen-norm 3215.
      
    
    
      5.36.
      
        [gedaagden] stelt dat leidingen eventueel pas kapot zijn gegaan na de eigendomsoverdracht. [gedaagden] heeft zelf nooit ergens last van gehad.
      
    
    
      5.37.
      EXP heeft geconcludeerd dat [bedrijf 3] de situatie in het rapport van 2 juni 2021 correct heeft beoordeeld. Dat is door [gedaagden] in de akte na de mondelinge behandeling ook niet betwist. De rechtbank komt daarom dat op basis van de conclusies van [bedrijf 3] dat de riolering gebrekkig is geweest en dat dit het duurzame genot van de woning negatief beïnvloedt. De rechtbank acht het onaannemelijk dat deze gebreken na levering van de woning zijn ontstaan. Het feit dat [gedaagden], zoals hij stelt, er geen last van heeft gehad, betekent niet dat de gebreken niet reeds aanwezig zijn. Dat blijkt onder meer uit het feit dat de mof-verbindingen door [gedaagden] zelf aangelegd.
      
      
        
          Ramen – hang- en sluitwerk
        
      
    
    
      5.38.
      In het rapport van [bedrijf 2] staat dat na een regenbui in de beide kinderkamers water in de vensterbank staat. Volgens [bedrijf 2] zijn de ramen niet correct afgehangen. Door het water worden de vensterbanken aangetast, hetgeen de duurzaamheid aantast.  
      
    
    
      5.39.
      
        [gedaagden] betwist de constateringen van [bedrijf 2]. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat een dergelijke lekkage ook niet tot een gebrek leidt dat het normale woongenot belemmerd.
      
    
    
      5.40.
      De rechtbank meent dat [gedaagden] de stellingen van [eisers] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. EXP heeft de situatie niet ter plekke bekeken en volstaat met de mededeling dat zij de foto’s niet kan beoordelen. Ook op de aanvullende foto’s die na de mondelinge behandeling door [eisers] in het geding zijn gebracht, is door [gedaagden] niet meer inhoudelijk gereageerd en is volstaan met een herhaling van de niet nader onderbouwde betwisting. Het had op de weg gelegen van [gedaagden] om concreet op de stellingen van [eisers] in te gaan. Het verweer van [gedaagden] is daarom onvoldoende met redenen omkleed en de rechtbank zal op grond hiervan het verweer passeren. De rechtbank is daarbij van oordeel dat herhaalde lekkages bij ramen wél en een negatieve invloed hebben op het normale woongenot.
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de gebreken
        
      
    
    
      5.41.
      Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht niet geschikt was voor het normaal gebruik als woning en daarom non-conform was en dat [eisers], gelet op het ingetreden verzuim van [gedaagden], recht heeft op (vervangende) schadevergoeding.
      
      
        
          De hoogte van de schade en het voorschot
        
      
    
    
      5.42.
      
        [eisers] stelt op grond van de berekening van [bedrijf 2], dat een geschat bedrag van € 70.000,- nodig zal zijn om alle gebreken te verhelpen. [bedrijf 2] heeft het bedrag in 2021 op € 64.311,52 begroot. 
      
    
    
      5.43.
      
        [gedaagden] betwist het genoemde bedrag niet, maar stelt zich op het standpunt dat er aftrek “nieuw voor oud” dient plaats te vinden.
      
    
    
      5.44.
      Nu [gedaagden] de door [eisers] genoemde bedragen niet betwist, zal de rechtbank uitgaan van die bedragen en aan de hand daarvan het gevorderde voorschot bepalen. Voor aftrek “nieuw voor oud” is naar het oordeel van de rechtbank geen ruimte. Immers, de woning was op het moment van levering nog geen twee jaar oud. Vervanging en/of herstel leveren naar het oordeel van de rechtbank geen wezenlijke langere levensduur op van de te vervangen of herstellen zaken in de woning, zodat er geen reden is een aftrek “nieuw voor oud” toe te passen.  
      
      
        
          De vorderingen
        
      
    
    
      5.45.
      Nu de standpunten van [eisers] ten aanzien van de gebreken worden gehonoreerd, zal de rechtbank de vorderingen onder I, III en onder V toewijzen. 
      
    
    
      5.46.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de kosten van deskundigen die zijn of zullen worden gemaakt, als schade (in de zin van artikel 6:96 BW) zijn aan te merken. De rechtbank zal daarom de vordering onder IV toewijzen.
      
    
    
      5.47.
      De rechtbank zal het onder II gevorderde afwijzen. [eisers] heeft, na de betwisting door [gedaagden]  onvoldoende feiten gesteld, waaruit kan volgen dat [gedaagden] opzettelijk heeft verzuimd dat hij tijdens de bouw de bouwvergunning niet volledig heeft nageleefd. Van de gestelde opzet van de zijde van [gedaagden] is niet gebleken. Evenmin heeft [eisers] andere feiten gesteld waaruit een onrechtmatige daad van [gedaagden] blijkt.
      
    
    
      5.48.
      De rechtbank zal het onder VI gevorderde eveneens afwijzen. Het betreft de verklaring voor recht dat [gedaagden] ook de kosten van tijdelijke huisvesting moet vergoeden. [eisers] heeft niet gesteld en ook anderszins is niet gebleken dat het herstel van de gebreken tot een tijdelijke huisvesting elders noodzaakt. [gedaagden] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en daarop heeft [eisers] vervolgens niet gereageerd door het stellen van nadere feiten en omstandigheden waaruit zou volgen dat een dergelijke tijdelijke verhuizing wel noodzakelijk is. Het had op de weg van [eisers] gelegen om te doen. Door dit niet te doen heeft [eisers] niet aan op hem rustende stelplicht voldaan.
      
    
    
      5.49.
      De rechtbank zal, het (onder VII) gevraagde voorschot toewijzen, nu daartegen geen inhoudelijk verweer is gevoerd. 
      
    
    
      5.50.
      In het licht van de verklaringen voor recht die worden toegewezen waaraan gekoppeld is de nader bij staat op te maken schade, heeft [eisers] geen belang meer bij de onder VIII gevorderde veroordeling.
      
    
    
      5.51.
      
        [eisers] heeft [gedaagden] per brief van 12 mei 2021 deugdelijk in gebreke gesteld. [gedaagden] is vervolgens niet overgegaan tot herstel of vergoeding van enige schade waardoor hij in verzuim is geraakt. De rechtbank zal gevraagde verklaring voor recht onder IX dat [gedaagden] reeds schadeplichtig is toewijzen vanaf de datum van 12 mei 2021.
      
    
    
      5.52.
      
        [gedaagden] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. In verband hiermee moet een belangenafweging plaatsvinden. De maatstaf daarbij is of het belang van [eisers], die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden] bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist (vgl. ECLI:NL:HR:1996: ZC2215). 
      
    
    
      5.53.
      De rechtbank oordeelt dat het belang van [eisers] zwaarder dan het belang van [gedaagden]. Immers, uit dit vonnis volgt dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade en dat [gedaagden] een voorschot moet betalen aan [eisers] zodat [eisers] een aanvang kan maken met het herstel van de woning. Weliswaar betekent tenuitvoerlegging van het vonnis zonder de uitkomst van een hoger beroep af te wachten, dat [eisers] de kosten die hij zal maken,eventueel zelf zal moeten dragen en dat het door [gedaagden] betaalde voorschot zal moeten worden terugbetaald aan [gedaagden] als in hoger beroep [gedaagden] alsnog in het gelijk wordt gesteld, maar die enkele omstandigheid weegt op zichzelf niet op tegen het belang van [eisers]. Het is voor rekening en risico van [eisers] om het vonnis ten uitvoer te leggen. Het is aan [eisers] om in dit verband een afweging te maken. Daar staat [gedaagden] buiten.   
      
    
    
      5.54.
      Aangezien de primaire vordering slaagt, wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering (ongerechtvaardigde verrijking) en de meer subsidiaire vordering (prijsverlaging op grond van artikel 6:230 BW).
      
    
    
      5.55.
      De rechtbank oordeelt dat de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking komt, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704 over de zogenaamde veertiendagenbrief. De vordering (onder XI) is dan ook niet toewijsbaar.
      
    
    
      5.56.
      
        [gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                134,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.957,50
              
              
                (2,50 punten × € 1.183,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.392,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.57.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat de woning aan [adres] in de toestand waar deze zich op 5 juni 2020 (koop) en 4 november (levering) bevond en zich thans bevindt niet voldoet aan de toetsingscriteria die gelden voor normaal gebruik;
      
    
    
      6.2.
      verklaart voor recht dat gedaagden toerekenbaar te kort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (met eisers) d.d. 5 juni 2020;
      
    
    
      6.3.
      verklaart voor recht dat gedaagden, ieder hoofdelijk, aansprakelijk zijn voor de schade, nader op te maken bij staat, die eisers hebben geleden en nog gaan lijden voor het inschakelen van deskundigen ten einde de woning aan [adres] geschikt te maken voor normaal gebruik, zoals de Hoge Raad in zijn arrest d.d. 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) bedoelt;
      
    
    
      6.4.
      verklaart voor recht dat gedaagden, ieder hoofdelijk, aansprakelijk zijn voor de schade, nader op te maken bij staat, die eisers hebben gemaakt en nog moeten maken om de woning aan [adres], in die staat te verkrijgen die zij ten tijde van de koop op 5 juni 2020 mochten verwachten;
      
    
    
      6.5.
      verklaart voor recht dat de ingangsdatum van de schadeplichtigheid van gedaagden verband houdend met de verkoop en levering van de woning aan [adres] 12 mei 2021 is;
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt gedaagde, ieder hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis in deze zaak aan eisers een voorschot van € 70.000,- (zegge: zeventigduizend Euro) te betalen;
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.392,95, te vermeerderen met de nakosten van € 173,- dan wel € 263,- in geval van betekening van het vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vijftiende dag na deze uitspraak tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis, voor zover onder 6.6. en 6.7. is beslist, uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. van Campen en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
      
    
  
  
     HR 23 december 2005; ECLI:NL:HR:2005:AU2414
  
  
     HR 25 februari 2005, JOR 2005, 168