ECLI:NL:RBROT:2023:12524, Rechtbank Rotterdam, 20-12-2023, ROT 22/6144
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Wet WOZ; gegrond; de aanwezigheid van asbest is een waardedrukkende factor, ook als niet direct gesaneerd hoeft te worden; de heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat in een van de vergelijkingsobjecten ook asbest aanwezig is; de vergelijkingsobjecten hebben betere energielabels; zonder nadere toelichting worden deze omstandigheden niet geacht verdisconteerd te zijn in de beoordeling van het onderhoud en de kwaliteit; onvoldoende toegelicht dat rekening is gehouden met verschillen.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 22/6144
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiser] , uit [plaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel 
    (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Krimpen aan den IJssel (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 354.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijenwoning (kop) uit het jaar 1974. De woning, gelegen in Krimpen aan den IJssel, bestaat uit een hoofdbouw van 138 m², een dakkapel van 6 m², een berging/schuur van 7 m² en een tuinhuis/blokhut van 8 m². Het perceel van de woning is 205 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 315.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Er is sprake van een verzakking, lekkage en houtrot. Ook heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de aanwezigheid van enkel glas. Het isolatieniveau kan niet uit het bouwjaar worden afgeleid. Daarbij heeft vergelijkingsobject 1 een beter isolatieniveau dan de woning. Er is sprake van asbest in de woning. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat er in de vergelijkingsobjecten ook asbest aanwezig is. Daarnaast heeft eiser bestreden dat asbest pas een probleem is, wanneer het beschadigd is. Het onderhoud en de kwaliteit zijn op ‘matig’ vastgesteld, maar deze correcties zijn onvoldoende. Het eigen verkoopcijfer onderbouwt een lagere waarde. De gebruiksoppervlaktes van vergelijkingsobject 2 en 3 zijn onjuist: op basis van een eigen nameting van de bouwtekeningen komt eiser op een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 149 m² en 150 m². 
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In de woning is asbest aanwezig. De aanwezigheid van asbest is een waardedrukkende omstandigheid, ook als de asbest niet direct gesaneerd hoeft te worden. Volgens de heffingsambtenaar is in alle vergelijkingsobjecten asbest aanwezig, zodat deze omstandigheid bij de waardebepaling is verdisconteerd. De woning en de vergelijkingsobjecten staan in dezelfde woonwijk en zijn in dezelfde periode gebouwd. De asbest is aanwezig in de schotten van de voor- en achtergevel. Bij het vergelijkingsobject [adres 2] zijn deze schotten vervangen door kunststof delen. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat ondanks deze renovatie nog steeds asbest aanwezig is bij [adres 2] . Daarbij komt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van energielabel D voor [adres 2] , terwijl bij de renovatie van dat object HR++-glas, gevel- en dakisolatie is aangebracht. De overige vergelijkingsobjecten hebben energielabel C en B, de woning heeft energielabel D. Bij de woning is sprake van verzakking, lekkage en houtrot. De heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door in de vergelijkingsmatrix de factoren onderhoud en kwaliteit als matig te beoordelen. Anders dan de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de afwezigheid van asbest bij [adres 2] en de betere energielabels van de vergelijkingsobjecten niet zonder nadere toelichting of onderbouwing kunnen worden geacht verdisconteerd te zijn in de beoordeling van de factoren onderhoud en kwaliteit. Daarmee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende toegelicht dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt. De rechtbank komt niet toe aan bespreking van de overige argumenten van eiser.
    
    8. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 315.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat eiser geen taxatierapport heeft overgelegd.
    
    9. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 344.000,-.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. Daarom krijgt eiser het griffierecht van € 50,- terug.
    
    11. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 344.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 344.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266,- aan proceskosten van eiser.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7580; HR 25 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7802; Hof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BI4006; Hof Den Haag 25 februari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:529.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.