ECLI:NL:GHAMS:2023:2653, Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2023, 23/00022
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. De heffingsambtenaar maakt met de matrix met vergelijkingsobjecten en toelichting aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft voldoende onderbouwd dat na sloop van de woning er geen (juridische) beletselen zijn voor herbouw van een woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/22
    
    
      24 oktober 202324 oktober 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
         [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 9 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/4198 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 26 februari 2021, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 566.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 juni 2021, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 9 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 21 december 2022, en nader aangevuld bij bericht van 1 februari 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Tussen partijen vaststaande feiten 
    
    
      2.1.
      
        De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
        
          Feiten
        
        1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1950. De inhoud van de woning is 230 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.015m². De woning is voorzien van een werkplaats.
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof zal ook van deze feiten uitgaan en vult deze als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waardeoverzicht (matrix) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van vier vergelijkingsobjecten (drie vrijstaande woningen en één geschakelde woning) uit de bouwjaren 1935 ( [B-straat] te [plaats] ), 1950 ( [C-straat] te [Z] ), 1930 ( [E-straat] te [Z] ) en 1918 ( [F-straat] te [Z] ). De matrix vermeldt onder meer de volgende gegevens van de vergelijkingsobjecten:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Opp. woningdeel (m2)
              
              
                Opp. kavel (m2)
              
              
                Transactiedatum
              
              
                Transactieprijs
              
            
            
              
                
                  [B-straat]
                
              
              
                406
              
              
                1060
              
              
                4 november 2019
              
              
                €    550.000
              
            
            
              
                
                  [C-straat]
                
              
              
                700 (+ 120 uitbouw)
              
              
                1255
              
              
                7 maart 2019
              
              
                € 1.150.000
              
            
            
              
                
                  [E-straat]
                
              
              
                315
              
              
                1180
              
              
                1 december 2020
              
              
                €    615.000
              
            
            
              
                
                  [F-straat]
                
              
              
                205
              
              
                246
              
              
                30 augustus 2021
              
              
                €    437.000
              
            
          
        
      
      
      
        Bij de woningen aan de [B-straat] , [C-straat] en [E-straat] is rekening gehouden met een bedrag van € 10.000 aan sloopkosten.
        De waarde van de woning is in de matrix becijferd op € 570.375; daarbij is rekening gehouden met een bedrag van € 25.000 aan sloopkosten en asbestsanering. 
        Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat de matrix moet worden aangevuld met bedragen voor bergingen ten aanzien van de woning (€ 7.500),  [B-straat] (€ 10.000), [C-straat] (€ 8.000) en [E-straat] (€ 12.000).
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: 
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
      Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante-meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen tussen enerzijds de woning en anderzijds de vergelijkingsobjecten.Dit geldt in het bijzonder voor zover verweerder de woning heeft vergeleken met sloopwoningen. Verweerder heeft op dit punt gesteld dat de woning, evenals aan het vergelijkingsobjecten [E-straat] [01] [Hof leest: [02] ] en [B-straat] , sloopwaardig is. Hoewel deze vergelijkingsobjecten een grotere inhoud hebben, heeft verweerder aan de woning eenzelfde prijs per kubieke meter (€ 175) toegekend, terwijl op grond van het zogenoemde afnemend grensnut een hogere prijs per kubieke meter in de rede ligt. Bovendien heeft verweerder voor deze vergelijkingsobjecten een aftrek toegepast van € 10.000 in verband met de sloopkosten en de kosten van asbestsanering terwijl hiervoor bij de woning een aanzienlijk hogere aftrek is toegepast, te weten € 25.000. Op grond van het voorgaande en gelet op de aanwezigheid van een werkplaats en de grootte van het perceel, bedraagt blijkens de matrix de totale getaxeerde waarde van de woning € 570.000. Verweerder heeft de waarde evenwel op € 566.000, zijnde € 4.000 lager, vastgesteld. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in ruim voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde staat van onderhoud van de woning.Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank daarom van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
    7. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. De voorstellen van eiser voor de waardering van de woning behoeven geen behandeling.
    
    8. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      
        Belanghebbende staat ook in hoger beroep een waarde voor van € 346.000. Hij brengt naar voren dat na de sloop er wellicht niet herbouwd mag worden en dat deze onzekerheid de waarde drukt. De vergelijkingsobjecten zijn (anders dan de woning) gelegen binnen de bebouwde kom en voor de vergelijkingsobjecten is – anders dan voor de woning – duidelijk dat er na sloop weer een nieuwe woning mag worden herbouwd. Voorts wijst hij op onduidelijkheden in de matrix.
        De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
      
        5.2.1.
        
          Het Hof stelt voorop dat:
          (i) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en
          (ii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per peildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 
        
        
      
      
        5.2.2.
        Hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 5 acht het Hof juist en neemt het Hof ook tot uitgangspunt.
        
      
    
    
      5.3.
      
        Met de gegevens in de onder 2.3 vermelde matrix en de daarbij gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 566.000 niet te hoog is. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar, met de toevoeging van de (niet betwiste) gegevens voor de bergingen (zie 2.3, slotzin) een adequate verklaring gegeven voor de door belanghebbende geconstateerde onduidelijkheden in de berekeningen in de matrix. De in de matrix gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn voorts qua type, bouwjaar en ligging voldoende goed vergelijkbaar met de woning. Daarbij hecht het Hof alleen belang aan de in de vergelijking betrokken woningen [E-straat] en [B-straat] , nu deze evenals de woning sloopwaardig zijn (alle: Kwaliteit en Onderhoud factor 1); de twee andere vergelijkingsobjecten laat het Hof buiten beschouwing. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten ( [E-straat] en [B-straat] ) kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZwaarde van de woning. De omstandigheid dat [B-straat] uiteindelijk niet is gesloopt maar opgeknapt staat hier niet aan in de weg. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Hetgeen de rechtbank onder 6 heeft overwogen over het afdoende rekening houden met de verschillen (tussen de woning, enerzijds, en [E-straat] en [B-straat] , anderzijds) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Daarbij merkt het Hof nog op dat de (enkele) omstandigheid dat de woning (net) buiten de bebouwde kom ligt en de vergelijkingsobjecten binnen de bebouwde kom geen reden is om de waarde naar beneden bij te stellen.
        Voorts heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift (en nader toegelicht op zitting van het Hof) afdoende onderbouwd dat na sloop van de woning er geen (juridische) beletselen zijn voor het (na sloop) herbouwen van een woning. Dat belanghebbende de woning aanduidt als een kippenschuur maakt dit niet anders. Vast staat dat er een woonbestemming is en de woning ook als woning in gebruik is. Van een onzekerheid ter zake die de waarde drukt is dan ook niet gebleken.
        Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep naar voren heeft gebracht werpt geen ander of nieuw licht op de vastgestelde waarde.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en 
      N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 24 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
    
    
    
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: