ECLI:NL:RBZWB:2024:32, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-01-2024, BRE 21/5652
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 21/5652
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 januari 2024in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [b.v.] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda ),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 december 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 388.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021 (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] (verbonden aan [b.v.] ) en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [taxateur 1] . 
      
    
    
      1.5.
      Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn schriftelijk verlengd met zes weken. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1932. Achter de woning bevindt zich een brandgang met een oppervlak van 4 m2. Het woonoppervlakte bedraagt 112 m². Het perceel is 141 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 370.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 388.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending artikel 40 Wet WOZ?
        
      
      
      5. Belanghebbende bepleit dat de door hem gevraagde informatie in bezwaar niet (volledig) is verstrekt, waardoor de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld. In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt.
      
    
    
      5.1.
      Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in zijn nadere aanvulling van het bezwaarschrift aangevoerd dat bepaalde informatie, zoals in dit geval de grondstaffel, de KOUDV-factoren en de indexeringspercentages, ontbreekt. Tijdens het hoorgesprek heeft belanghebbende dit niet aangevoerd. In beroep heeft belanghebbende zich opnieuw op het standpunt gesteld dat hij niet alle informatie van de heffingsambtenaar heeft ontvangen. Doordat belanghebbende tijdens het hoorgesprek niet heeft aangevoerd dat bepaalde informatie ontbreekt, mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende tijdens het hoorgesprek niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de informatie, is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport van de woning met een waardeopbouw (matrix) overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 396.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als bijlagen zijn vastgoedkaarten met gegevens en foto’s van de woning en de referentiewoningen overgelegd. In het taxatierapport is toegelicht dat de woning op 20 mei 2022 inpandig en uitpandig is opgenomen, waarbij is geconstateerd dat de woning goed is onderhouden; de badkamer is uit 2019 en de moderne keuken in de aanbouw zijn beide uit 2016. De heffingsambtenaar heeft nog toegelicht dat de aanwezigheid van een aandeel brandgang van ca. 4 m2 in de vergelijking en in de waardebepaling is meegenomen omdat zowel de woning als de referentiewoningen beschikken over een klein gedeelte van het perceel dat is toe te rekenen aan de aanwezigheid van een brandgang.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      6.4.
      De referentiewoningen zijn evenals de woning tussenwoningen waarvan de inhoud, het bouwjaar, KOUDV-factoren, het perceel en de ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank vindt de vergelijking met de referentiewoningen daarom verdedigbaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. De grondwaarde van de (referentie)woningen is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de dakkapel, aanbouw en berging zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m2 prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor afwijkende kwaliteits- en onderhoudswaarden, en voorzieningenniveau. De ligging van de referentiewoningen is gelijk aan de woning. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. 
      
    
    
      6.6.
      Belanghebbende voert aan dat een deel van het perceel in gebruik is als brandgang en door hem niet privé gebruikt kan worden. De brandgang dient buiten de waardering te blijven conform de vrijstelling voor openbare wegen, dan wel omdat dit deel niet door belanghebbende kan worden ingericht en altijd als brandgang dienst moet doen. 
      
    
    
      6.7.
      De rechtbank constateert dat niet alleen de woning, maar ook de referentiewoningen op de kadastrale eigendomsgrens zijn afgebakend en alle op eigen grond een openbare brandgang hebben van ongeveer gelijke grootte. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat in dit geval de brandgang niet buiten de waardering hoeft te blijven, omdat deze omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dus ook in de uit deze verkoopprijzen vastgestelde waarde van de woning. 
    
    
      6.8.
      Voorts heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de heffingsambtenaar onderbouwd hoe tot (her)beoordeling van de objectkenmerken is gekomen waarbij ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als factor 4. Belanghebbende heeft dit onvoldoende weersproken.  
      
    
    
      6.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Wat belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 3 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. 
      
    
    
      7.3.
      Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) tien maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vier maanden is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. Dit brengt mee dat 4/10 deel (€ 40,00 voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 60,00) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      8.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 109,25 (heffingsambtenaar) en € 109,50 (rechtbank) hier het meest effectief is.
      
    
    
      8.2.
      Ook het griffierecht moet aan belanghebbende worden vergoed. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40,00;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 60,00;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar € 109,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden € 109,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 3 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Opgemaakt op 30 mei 2022 door [taxateur 2] , WOZ-taxateur.
  
  
    Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.