ECLI:NL:RBLIM:2024:38, Rechtbank Limburg, 03-01-2024, 04 10469893 \ CV EXPL  23-1837
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-01-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Nader overeengekomen huurprijs in- of exclusief servicekosten?

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 10469893 \ CV EXPL  23-1837
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 3 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        CL VENLO B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
      gemachtigde mr. M.J. Schapendonk,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        MEDIA MARKT SATURN HOLDING NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      gemachtigde mr. J.M. van Noort.
    
    
    
      Partijen zullen hierna CL Venlo en Media Markt genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 18 april 2023,
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
        
        
          de conclusie antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis in conventie,
        
        
          de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de mondelinge behandeling van 7 november 2023,
        
        
          de akte vermindering van eis van CL Venlo,
        
        
          de antwoordakte van Mediamarkt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Mediamarkt huurt - onder toepasselijkheid van de tot de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden - van de rechtsvoorgangster van CL Venlo ingaande 29 juli 2010 de bedrijfsruimte aan de Maasstraat 12 te 5911 DP Venlo.
      
      
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst in de hierna vermelde artikelen het volgende bepaald:
        artikel 4.1:
      
      - De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:- de huurprijs- de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting als bedoeld in artikel 6- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting dan wel een daarmee overeenkomend bedrag in gevallen als genoemd onder 5 van de overeenkomst, althans inden partijen een met omzetbelasting belaste huurprijs zijn overeengekomen.
      artikel 4.5:
      - De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten overeenkomstig artikel 6 van deze overeenkomst zijn inbegrepen in de in artikel 4.2 vermelde huurprijs.
      artikel 6:
      - Ten aanzien van de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen dat in de aanvangshuurprijs, zoals vermeld in artikel 4.2 reeds de bijdrage aan de leveringen en diensten en een eventuele door verhuurder opgelegde promotie/winkeliersvereniging is inbegrepen. ….
      artikel 9.29:
      - Artikel 12.1 tot en met 12.11 algemene bepalingen (ktr: die artikelen hebben betrekking op de kosten van leveringen en diensten) is niet van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      Na het sluiten van voormelde huurovereenkomst zijn partijen nog een zestal opvolgende allonges overeengekomen. In de eerst vijf allonges is van het vorenstaande niet afgeweken. In de laatste allonge VI zijn, voor zover voor deze procedure van belang, de navolgende bepalingen zijn opgenomen:
      1. 	Huurder maakt geen gebruik van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen per 28 juli 2019. Derhalve wordt de huurovereenkomst per 29 juli 2020 verlengd voor een periode van 5 jaar tot en met 28 juli 2025.
      2. 	Met ingang van 1 augustus 2019, in afwijking op artikel 4.1 van de huurovereenkomst een nieuwe huurprijs is overeengekomen van € 555.000,00 per jaar (zegge: vijfhonderdvijfenvijftig duizend euro) exclusief BTW service- en promotiekosten.
      3. 	In afwijking van artikel 4.1 van de algemene bepalingen vindt de jaarlijkse indexatie van de huurprijs plaats op 1 augustus. Waarbij de eerstvolgende indexering van de huurprijs plaats vindt op 1 augustus 2020.
      4. 	Huurder ontvangt een jaarlijkse huurkorting op de huurprijs, conform artikel 2 van deze allonge, van € 160.000,00 per jaar (zegge: honderdzestig duizend euro) exclusief BTW, service- en promotiekosten.
      8.	Deze allonge is een aanvulling op de huurovereenkomst inclusief de bijbehorende allonges en vormt daarvan een onlosmakelijk deel. Al hetgeen in de overeenkomst en de bijbehorende allonges is overeengekomen blijft onverkort van kracht, tenzij daarvan in deze allonge nadrukkelijk is afgeweken.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      CL Venlo vordert - samengevat en na vermindering van eis - Media Markt te veroordelen tot betaling van € 112.946,00 (nader gespecificeerd in de akte vermindering van eis van 22 november 2023), te vermeerderen met de overeengekomen boeterente vanaf de dag der dagvaarding, met veroordeling van Media Markt in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Media Markt voert verweer tegen de vordering van CL Venlo en vordert - samengevat - CL Venlo te veroordelen tot betaling van € 36.215,58, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling, met veroordeling van CL Venlo in de proceskosten. 
      
    
    
      3.3.
      CL Venlo voert verweer tegen de vorderingen van Media Markt.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen, zullen deze hierna gezamenlijk worden besproken.
      
    
    
      4.2.
      Het geschil tussen partijen in conventie betreft de vraag of CL Venlo - vanaf allonge VI - aanspraak kan maken op een aan Mediamarkt - naast de daarbij overeengekomen huurprijs - afzonderlijk in rekening te brengen bedrag ter zake van servicekosten. Die vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter ontkennend te worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen staat vast dat de servicekosten vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2010 tot en met allonge V begrepen waren in het jaarlijks dan wel maandelijks door Mediamarkt te betalen huurdrag. Nadat Mediamarkt omstreeks juni 2019 te kennen had gegeven de huur te willen beëindigen vanwege de verliesgevende exploitatie, zijn partijen in overleg getreden over een eventuele beëindiging dan wel verlenging van de huurovereenkomst. Na uitvoerige onderhandelingen is uiteindelijk allonge VI tot stand gekomen, waarbij bij de jaarlijks door Mediamarkt te betalen nieuwe huurprijs van € 550.000,00 expliciet is opgenomen dat dat bedrag "exclusief BTW, service- en promotiekosten" was.
      
    
    
      4.4.
      CL Venlo stelt dat voor haar bij de onderhandelingen, naast de verlenging van de huurovereenkomst, een essentiële voorwaarde voor het verstrekken van de aanzienlijke huurkorting van in totaal € 960.000,00 (6x € 160.000,00) het verkrijgen van een zuivere huurprijs exclusief service- en promotiekosten van belang was. 
      
    
    
      4.5.
      Mediamarkt heeft in dat verband niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist gesteld dat in de onderhandelingen tussen partijen noch anderszins door CL Venlo als voorwaarde is gesteld dat er een splitsing tussen enerzijds de (all-in) huurprijs en anderzijds de servicekosten moest worden gemaakt en dat bij die onderhandelingen nimmer is gesproken over een afzonderlijke prijs voor de servicekosten. Weliswaar is - aldus Mediamarkt naar later is gebleken - in de twee bij de email van 24 juli 2019 toegezonden concept allonges sprake van een bedrag exclusief servicekosten, hetgeen ook het geval is in de definitieve tekst van allonge VI, maar daarover is nooit onderhandeld en dat is ook niet overeengekomen.
    
    
      4.6.
      Uit de hiervoor niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwiste stellingen van Mediamarkt volgt dat door CL Venlo bij de onderhandelingen voor allonge VI nimmer expliciet is benoemd dat zij geheel in afwijking van de eerder tussen partijen geldende huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges 1 tot en met 5 een afzonderlijke prijs voor de servicekosten wenste. Bij de mondelinge behandeling heeft CL Venlo erkend dat voor het eerst in de hiervoor vermelde concept allonges is aangegeven dat de servicekosten exclusief de huurprijs waren. In de stellingen van CL Venlo en de door haar overgelegde stukken is geen enkel aanknopingspunt te vinden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat partijen over de afsplitsing van de servicekosten van de huurprijs wilsovereenstemming hebben bereikt. Bij gebreke van die wilsovereenstemming hoefde Mediamarkt er ook niet op bedacht te zijn dat CL Venlo iets anders in de concept- en definitieve allonge was opgenomen dan hetgeen tussen partijen was be- dan wel afgesproken. In dat verband is voorts van belang dat er een zeer korte tijdspanne was gelegen tussen de datum van de concept- en definitieve allonge en de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs per 1 augustus 2019, zodat Mediamarkt er op mocht vertrouwen dat hetgeen in die allonge was opgenomen ook een weergave was van hetgeen was be- en afgesproken. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Mediamarkt - uitsluitend en alleen voor wat betreft de servicekosten - niet gehouden aan de door haar ondertekende allonge VI. Dit betekent dat de vorderingen van CL Venlo, nu die zijn gegrond op die allonge, dient te worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Het vorenstaande betekent voorts dat Mediamarkt ten onrechte servicekosten in rekening heeft gebracht voor de periode 2018 en 1 januari 2029 tot en met 31 juli 2019, omdat die kosten voor die periode op grond van de huurovereenkomst en allonge I tot en met V sowieso niet verschuldigd waren. CL Venlo heeft de voor die periode aan Mediamarkt in rekening gebrachte kosten blijkens de door CL Venlo bij akte overgelegde facturen gecrediteerd, waarin een erkenning voor de juistheid van de stellingen van Mediamarkt betreffende die kwestie is gelegen. Mediamarkt heeft gesteld dat de in het geding gebrachte creditfacturen haar niet onjuist overkomen, zodat de vordering vanb Mediamarkt zal worden toegewezen het het gecrediteerde totaalbedrag van € 21.901,56. 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.8.
      CL Venlo wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Mediamarkt ter zake salaris gemachtigde worden begroot op: 
      
        
          salaris conventie	  1.852,00 (2 x tarief € 926,00) 	  
        
        
          salaris in reconventie	            264,50 (1 x 0,5 x tarief € 529,00)
        
      
      totaal 		€ 	2.116,50
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van CL Venlo af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt CL Venlo om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Mediamarkt terug te betalen een bedrag van € 21.901,56, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat de aan dat bedrag ten grondslag liggende bedragen (€ 2.067,76 en € 19.833,80) feitelijk zijn betaald door Mediamarkt tot de dag van volledige betaling, 
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt CL Venlo in de proceskosten aan de zijde van Mediamarkt gevallen en tot op heden begroot op € 2.116,50,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
        type: TC
        coll: