ECLI:NL:RBROT:2023:11269, Rechtbank Rotterdam, 03-11-2023, 10409073
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte, ontbinding ontruiming,  buitengerechtelijke ontbinding

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10409073 CV EXPL 23-8329





datum uitspraak: 3 november 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Woonstad Rotterdam

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


eiseres,


gemachtigde: aanvankelijk mr. M.M.J. Martinot, thans mr. P.J. Remmelts,





tegen






[gedaagde01] , die handelt onder de naam [bedrijf01]

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. J. Slager.





De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 13 maart 2023, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen;




de brief van 5 juni 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;




de brief van [gedaagde01] van 28 september 2023, met bijlagen.







1.2.


Op 11 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Woonstad aanwezig mevrouw [naam01] (adviseur bedrijfshuisvesting), bijgestaan door de gemachtigde mr. P.J. Remmelts. Ook [gedaagde01] was aanwezig, vergezeld door zijn partner mevrouw [naam02] en bijgestaan door zijn gemachtigde mr. J. Slager.







2

De feiten



2.1.


[gedaagde01] huurt sinds 1 februari 2016 van Woonstad de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam.





2.2.


De huurovereenkomst luidt - voor zover in deze procedure van belang - als volgt:





“(…)


1.3


Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als


garagebedrijf


.






1.4




Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van




verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.







(…)







23


Huurder is ermee bekend dat verhuurder de overeengekomen bestemming van het gehuurde, zoals bepaald in artikel 1 van de huurovereenkomst, handhaaft en derhalve


geen


andere invulling als bijvoorbeeld, doch niet uitsluitend een belhuis of kapperszaak toestaat, ook niet een gedeeltelijke andere invulling. Constatering van het uitvoeren van aan het realiseren van een gehele of gedeeltelijke bestemmingswijziging gerelateerde werkzaamheden is voor verhuurder grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Indien huurder tekort schiet in de nakoming van de verplichting de overeengekomen bestemming te handhaven en het verbod tot wijziging van de bestemming geheel of




gedeeltelijk overtreedt, dan verbeurt hij zonder dat daarvoor een ingebrekestelling of aanmaning nodig is, aan verhuurder, naast de in artikel 31 van de Algemene Bepalingen vervatte boete, een boete ineens van € 20.000,00, onverminderd het recht van verhuurder om tevens nakoming van de betrokken verplichting en/of schadevergoeding te vorderen. (…)”







2.3.


Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van 17 september 2012 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing. De algemene bepalingen luidden - voor zover van belang - als volgt:





“(…)


5.1


Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”







2.4.


Bij besluit van 27 december 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam de bedrijfsruimte voor de duur van drie maanden gesloten. In dit besluit is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:





“(…) Uit de politierapportage van 2 november 2022 blijkt het volgende. Eind 2021 werd een onderzoek ingesteld naar [bedrijf01] naar aanleiding van eerder ontvangen berichten uit de gekraakte SKY-ECC server, waaruit bleek dat vanuit deze garage en door de eigenaar van de garage verborgen ruimtes in voertuigen werden ingebouwd en dat deze ruimtes werden gevuld met verdovende middelen.







Op 31 oktober 2022 werd [bedrijf01] doorzocht en werd de heer [gedaagde01] , de huurder van




het pand, aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen en voorbereidingshandelingen hiervan. Tijdens de doorzoeking in de garage werden diverse goederen aangetroffen die wijzen op het inbouwen van verborgen ruimtes en die geen plaats hebben binnen de reguliere bedrijfsvoering van een garage. Het is de politie ambtshalve bekend dat een aantal van deze goederen, zoals plaatstalen, actuatoren, magneten, reedcontacten en afstandsbedieningen veel worden gebruikt bij het inbouwen van verborgen ruimtes. In de garageruimte werden tevens diverse houten platen aangetroffen die geschikt zijn voor het maken van dubbele wanden in een voertuig. Aan de muur van de doorgang tussen de twee garageruimtes hing een haspel met daarop elektriciteitsdraad. Volgens de politie is dergelijke bedrading voor veel doeleinden geschikt, maar zou het niet worden gebruikt voor elektronica in voertuigen. Gelet op de bruine en blauwe binnenzijde, zou deze bedrading meer worden gebruikt voor in en om het huis.







In de garage werden vijf voertuigen aangetroffen en in twee van deze voertuigen werden verborgen ruimtes aangetroffen. Uit onderzoek bleek dat in een van deze voertuigen, zijnde een witte bestelbus, een verborgen ruimte in de laadruimte was gecreëerd door middel van het plaatsen van een dubbele wand. In het andere voertuig, een grijze Citroën, bleek dat op de plaats van de bijrijdersairbag een verborgen ruimte was gecreëerd. Er is tevens geconstateerd dat in dit voertuig handelingen waren verricht in de ruimte achter de radio. Hier was nog geen verborgen ruimte gecreëerd, vermoedelijk moest dit nog gebeuren. Onder de klep van de bijrijdersairbag was een bakje gemaakt met een losse airbag erin, die niet op reguliere wijze was aangesloten. Het bakje werd op zijn plaats gehouden met een sluiting. Dit was exact dezelfde soort sluiting die op diverse plaatsen in de garage werd aangetroffen.







Tijdens de doorzoeking van de garage werd gebruikgemaakt van een speurhond die op verdovende middelen zoekt. Deze hond gaf tijdens de doorzoeking een melding op twee koffers en een tas van Albert Heijn. Deze goederen zijn in beslag genomen en door de Forensische Opsporing onderzocht. In de koffers en tas zijn restanten van een blauw/wit poeder aangetroffen, die positief zijn getest op MDMA. MDMA is strafbaar gesteld op lijst I van de Opiumwet. Verder werd in de garage een blok gevonden met onbekende substantie. Dit blok heeft de afmetingen en uiterlijke kenmerken van een kiloblok cocaïne, maar bevatte geen verdovende middelen. Mogelijk betreft het een nagemaakt blok cocaïne, dat is bedoeld om te meten hoeveel blokken verdovende middelen in een verborgen ruimte passen. (…)







Gelet op het voorgaande is aannemelijk dat de garage al langere tijd werd gebruikt om verborgen ruimtes in voertuigen in te bouwen om op die manier criminele activiteiten te faciliteren. (…)







Ik acht het zeer zorgelijk dat dergelijke activiteiten hebben plaatsgevonden in een bedrijfspand. Het faciliteren van criminaliteit is een gevaar voor de veiligheid en tast de openbare orde op onacceptabele wijze aan. Het bedrijf vormt dan ook een gevaar voor de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van het pand. (…)







Op grond van bovenstaande sluit ik het pand aan de [adres01] , waarin [bedrijf01] is gevestigd, voor de duur van drie maanden op grond van artikel 2:35 van de APV. (…)”







2.5.


Bij brief van 31 januari 2023 heeft Woonstad de huurovereenkomst met [gedaagde01] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden.





2.6.


[gedaagde01] heeft een bezwaarschrift ingediend tegen het sluitingsbesluit van

27 december 2022. Bij beslissing op bezwaar van 2 mei 2023 heeft de burgemeester van Rotterdam de bezwaren van [gedaagde01] ongegrond verklaard en het besluit gehandhaafd. [gedaagde01] heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 2 mei 2023.







3

Het geschil



3.1.


Woonstad eist samengevat:





primair




- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;





subsidiair




- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;





primair en subsidiair






[gedaagde01] te veroordelen om de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag tot een maximum van € 50.000,-;




[gedaagde01] te veroordelen om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 20.000,-, met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.







3.2.


Woonstad baseert de eisen op het volgende. Omdat de burgemeester van Rotterdam de bedrijfsruimte op grond van artikel 2:35 van de Algemene plaatselijke verordening Rotterdam 2012 (hierna: ‘de APV’) heeft gesloten vanwege gedragingen in het gehuurde die de openbare orde hebben verstoord (artikel 174a Gemeentewet), heeft Woonstad de huurovereenkomst tussen partijen bij brief van 31 januari 2023 buitengerechtelijk ontbonden. Vanwege deze buitengerechtelijke ontbinding vordert Woonstad de ontruiming van de bedrijfsruimte. Voor zover geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk is ontbonden, geldt dat de huurovereenkomst alsnog moet worden ontbonden op grond van het feit dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. [gedaagde01] heeft zich niet als goed huurder gedragen door illegale en ongewenste criminele activiteiten in de bedrijfsruimte te faciliteren, die zien op de handel in drugs dan wel de voorbereiding daarvan. Daarmee handelt [gedaagde01] ook in strijd met de bestemming van het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde01] de bedrijfsruimte zonder toestemming van Woonstad onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden. Ten slotte heeft [gedaagde01] ook in strijd gehandeld met de uit de algemene bepalingen voortvloeiende exploitatieverplichting, nu de bedrijfsvoering onderbroken is geweest door de sluiting van de bedrijfsruimte. [gedaagde01] is voorts op grond van de algemene bepalingen een direct opeisbare boete van € 20.000,- aan Woonstad verschuldigd.





3.3.


[gedaagde01] is het niet eens met de eisen van Woonstad en voert het volgende aan. [gedaagde01] ontkent de gedragingen zoals beschreven in het sluitingsbesluit en in de politierapportage van 2 november 2022. Op geen enkele wijze is door de burgemeester van Rotterdam gemotiveerd waarom de gestelde gedragingen in de bedrijfsruimte de openbare orde zouden verstoren. De diverse zaken die in de bedrijfsruimte zijn aangetroffen wijzen er niet op dat [gedaagde01] zich schuldig heeft gemaakt aan het inbouwen van verborgen ruimtes in voertuigen. Het gaat om zaken die gebruik worden binnen de reguliere bedrijfsvoering van een garage. Het sluitingsbesluit is niet deugdelijk en kan geen rechtvaardiging vormen voor een buitengerechtelijke ontbinding. Ook als het sluitingsbesluit in stand zou blijven is het beroep van Woonstad op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het besluit tot sluiting van de bedrijfsruimte is niet proportioneel. De belangen van [gedaagde01] , die afhankelijk is van de inkomsten uit het garagebedrijf, dienen in dit geval zwaarder te wegen.





3.4.


[gedaagde01] betwist dat hij in de bedrijfsruimte illegale en ongewenste criminele activiteiten heeft gefaciliteerd. [gedaagde01] heeft zich niet schuldig gemaakt aan het handelen in drugs dan wel de voorbereiding daarop. In de bedrijfsruimte is altijd en uitsluitend een garagebedrijf geëxploiteerd. Daarnaast blijkt nergens uit dat er sprake is van onderhuur. Er bestaat daarom geen reden voor de subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.







4

De beoordeling





Buitengerechtelijke ontbinding






4.1.


In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en de bedrijfsruimte daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet dan wel op grond van een vordering als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten.





4.2.


Vast staat dat de burgemeester van Rotterdam de bedrijfsruimte voor drie maanden heeft gesloten op grond van artikel 2:35 van de APV omdat hij - kort samengevat - aannemelijk acht dat het garagebedrijf al langere tijd werd gebruikt om verborgen ruimtes in voertuigen in te bouwen om op die manier criminele activiteiten te faciliteren. Het vanuit het garagebedrijf (op genoemde wijze) faciliteren van criminele activiteiten levert een inbreuk op de openbare orde op en daarnaast een risico op nadelige beïnvloeding van het woon- of leefklimaat in de omgeving. Het betreft dan ook een sluiting die is gegrond op verstoring van de openbare orde als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW.





4.3.


De feitelijke sluiting van de bedrijfsruimte op de hiervoor genoemde gronden leidt er toe dat Woonstad de bevoegdheid had de huurovereenkomst met [gedaagde01] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden. Dat het besluit tot sluiting van de bedrijfsruimte nog niet onherroepelijk is en in dat kader momenteel nog een beroepsprocedure aanhangig is, doet hieraan niet af. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de civiele rechter in het kader van de leer van de formele rechtskracht uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing, zowel wat de totstandkoming ervan betreft alsook wat betreft de inhoud ervan. Van duidelijke en concrete aanwijzingen dat het sluitingsbesluit in de beroepsprocedure geen stand zal houden, is op moment bovendien niet gebleken.





4.4.


Dat aan Woonstad in beginsel de bevoegdheid toekwam de huurovereenkomst met [gedaagde01] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt echter niet weg dat de kantonrechter moet beoordelen of er sprake is van misbruik van deze bevoegdheid en of het beroep van Woonstad op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt

. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt.





4.5.


Het belang van Woonstad bestaat er uit dat zij moet waken voor de veiligheid in de wijken waarin zij haar woningen en bedrijfsruimtes verhuurt. Zij hoeft niet te dulden dat haar huurders in de woningen en bedrijfsruimtes illegale activiteiten ontplooien, die op enige wijze verband houden met (de handel in) verdovende middelen. Woonstad voert in dat kader een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven, mede om op die manier een duidelijk signaal af te geven dat zij dit soort parktijken niet accepteert. Daarbij weegt mee dat Woonstad onweersproken heeft gesteld dat de wijk waarin de bedrijfsruimte is gelegen (het Oude Westen) door de gemeente Rotterdam is aangewezen als focuswijk, hetgeen inhoudt dat de gemeente, Woonstad en diverse andere partijen zich extra inspannen om de leefbaarheid en veiligheid van de wijk te vergroten.





4.6.


Daar staat tegenover het belang van [gedaagde01] om zijn garagebedrijf in de bedrijfsruimte te kunnen voortzetten. [gedaagde01] heeft in dit verband aangevoerd dat hij voor zijn inkomsten afhankelijk is van zijn garagebedrijf en daarom een groot belang heeft om dat voort te kunnen zetten. Ten aanzien daarvan heeft hij gesteld altijd - en uitsluitend - een garagebedrijf in de bedrijfsruimte te hebben geëxploiteerd en heeft hij betwist zich niet als goed huurder te hebben gedragen door de bedrijfsruimte te hebben gebruikt voor (het faciliteren van) illegale en ongewenste activiteiten. Dit standpunt van [gedaagde01] staat lijnrecht tegenover de inhoud van de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage van 2 november 2022.





4.7.


In de bestuurlijke rapportage is immers opgenomen dat tijdens de doorzoeking van de bedrijfsruimte diverse goederen/materialen zijn aangetroffen, die er op wijzen dat er verborgen ruimtes in voertuigen worden ingebouwd en die geen plaats hebben binnen de reguliere bedrijfsvoering van een garagebedrijf. Het gaat daarbij om diverse sluitingen, grote platen plaatstaal, diverse houten platen, een aantal actuatoren en magneten, een grote hoeveelheid reed-contacten, meerdere afstandsbedieningen, elektriciteitsdraad en een getapet blok met onbekende substantie met de afmetingen en uiterlijke kenmerken van een kiloblok verdovende middelen. Daarnaast zijn vijf auto’s in de garage aangetroffen, waarvan in twee van die voertuigen verborgen ruimtes zijn aangetroffen. Ten slotte zijn in de garage in twee koffers en een tas zeer kleine hoeveelheden blauw/wit poeder aangetroffen, welk poeder positief testte op MDMA. Volgens de politie leiden deze feiten en omstandigheden tot de conclusie dat de garage gebruikt wordt om verborgen ruimtes in voertuigen in te bouwen om deze te vullen met verdovende middelen in het kader van de handel in drugs.





4.8.


Vooropgesteld wordt dat in de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage uitdrukkelijk is vermeld dat deze naar waarheid is opgemaakt op basis van op ambtsbelofte opgemaakte processen-verbaal (en politiemutaties en openbare bronnen). Als uitgangspunt geldt dat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Het had in dat geval op de weg van [gedaagde01] gelegen de juistheid van de bestuurlijke rapportage gemotiveerd te betwisten, althans concrete feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan aan de juistheid van de rapportage kan worden getwijfeld. [gedaagde01] heeft in dat verband ten aanzien van de in de bedrijfsruimte aangetroffen goederen gesteld dat deze alle gebruikt (kunnen) worden in de normale bedrijfsvoering van de garage. Gelet op de gedetailleerde bevindingen van de politie kon [gedaagde01] daarmee echter niet volstaan en had van hem verwacht mogen worden dat hij ten aanzien van elk van de aangetroffen goederen en materialen afzonderlijk op een voldoende concrete en deugdelijke wijze zou onderbouwen dat - en op welke wijze - deze door [gedaagde01] daadwerkelijk in de normale bedrijfsvoering binnen de garage werden gebruikt. Dat geldt nog meer nu uit de bestuurlijke rapportage volgt dat een aantal van de aangetroffen goederen en materialen überhaupt niet geschikt zouden zijn voor gebruik binnen de normale bedrijfsvoering van een garagebedrijf. Daarbij gaat het met name om de grote platen plaatstaal, de actuatoren en de elektriciteitsdraad. [gedaagde01] had een en ander kunnen onderbouwen door bijvoorbeeld het in het geding brengen van foto’s, werkbonnen, getuigenverklaringen of andere bewijsstukken waaruit kan worden opgemaakt dat de goederen en materialen daadwerkelijk zijn gebruikt bij (de reparatie van) specifieke in de garage aanwezig voertuigen. Dat heeft [gedaagde01] echter nagelaten. Ook heeft [gedaagde01] geen verklaring gegeven voor het feit dat van sommige goederen (zoals de reed-contacten) een opvallend grote hoeveelheid is aangetroffen in de garage.





4.9.


[gedaagde01] heeft voorts niet betwist dat er een getapete blok met onbekende substantie in de bedrijfsruimte is aangetroffen en dat dit de afmetingen en uiterlijke kenmerken van een kiloblok verdovende middelen heeft. Voor de aanwezigheid van dit blok heeft [gedaagde01] geen (plausibele) verklaring gegeven. Verder is voldoende komen vast te staan dat er restanten van MDMA zijn aangetroffen in twee koffers en een tas in de bedrijfsruimte. De stelling van [gedaagde01] dat dit slechts aan het licht is gekomen bij een indicatieve test, maakt dit niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat namens [gedaagde01] verzocht is om een contra-expertise, zodat de kantonrechter geen aanleiding ziet op dit punt aan de inhoud van de bestuurlijke rapportage te twijfelen. [gedaagde01] heeft daarnaast niet betwist dat in twee van de vijf in de bedrijfsruimte aanwezig voertuigen sprake was van ingebouwde verborgen ruimtes. Het voorgaande leidt dan ook tot het oordeel dat hetgeen door [gedaagde01] is aangevoerd onvoldoende is om aan de juistheid van de inhoud van de bestuurlijke rapportage te twijfelen.





4.10.


Door [gedaagde01] is ook tijdens onderhavige procedure geen afdoende verklaring gegeven voor het feit dat de hiervoor genoemde goederen en materialen - waarvan [gedaagde01] niet betwist heeft dat deze, gecombineerd, geschikt zijn voor het gebruik bij het inbouwen van verborgen ruimtes in voertuigen - alle tegelijkertijd in de garage aanwezig waren en zijn aangetroffen. Juist dat gegeven in combinatie met de aangetroffen restanten van verdovende middelen én de aanwezigheid van twee voertuigen met ingebouwde verborgen ruimtes, maakt dat de kantonrechter - alles in onderlinge samenhang bezien - het zeer aannemelijk acht dat er in de door [gedaagde01] gehuurde bedrijfsruimte illegale en ongewenste activiteiten plaatsvonden, bestaande uit het inbouwen van verborgen ruimtes in voertuigen voor het verbergen en vervoeren van bepaalde verboden middelen. Daarbij heeft de kantonrechter eveneens meegewogen dat het hier gaat om een garage van geringe omvang, waarbinnen (volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel) slechts [gedaagde01] werkzaam is. Dat de enige werkzame persoon in een dergelijke kleinschalige garage geen weet zou hebben gehad van het feit dat twee van de slechts vijf aanwezige voertuigen verborgen ruimtes bevatten, acht de kantonrechter in het licht van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden niet geloofwaardig.





4.11.


Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde01] bij behoud van de gehuurde bedrijfsruimte in het licht van alle omstandigheden van het geval minder zwaar weegt dan het belang van Woonstad om illegale (druggerelateerde) activiteiten in de door haar verhuurde woningen en bedrijfsruimtes te bestrijden en/of te voorkomen.





4.12.


Gesteld noch gebleken is ten slotte dat Woonstad door gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid misbruik heeft gemaakt van enig recht. Zoals hiervoor al is overwogen dient zij als verhuurder te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor (het faciliteren van) illegale activiteiten, die verband houden met (de handel in) verdovende middelen, en dient zij te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen en bedrijfsruimtes zijn gelegen. De feitelijke beëindiging van het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagde01] sluit aan bij het door Woonstad op dit punt gehanteerde zerotolerancebeleid en is in dat kader dan ook niet buitenproportioneel te noemen.





Conclusie







4.13.


Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat Woonstad in alle redelijkheid gebruik heeft mogen maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zodat haar beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet als onaanvaardbaar kan worden aangemerkt. De kantonrechter verklaart daarom, conform de eis van Woonstad, voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde01] buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 31 januari 2023. Omdat de primaire eis toewijsbaar is, behoeft de subsidiaire eis van Woonstad (ontbinding van de huurovereenkomst) geen nadere bespreking.





Ontruiming







4.14.


Nu er geen huurovereenkomst meer bestaat tussen partijen kan [gedaagde01] geen aanspraak meer maken op het gehuurde en is de vordering tot veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming van de bedrijfsruimte toewijsbaar.





4.15.


[gedaagde01] heeft ter zitting aangevoerd dat hij, als de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, voldoende tijd nodig heeft om de bedrijfsruimte leeg te kunnen opleveren. Woonstad heeft aangegeven dat zij weliswaar akkoord kan gaan met een langere ontruimingstermijn dan de gevorderde drie dagen, maar heeft er daarnaast op gewezen dat [gedaagde01] al wel sinds de ontbindingsbrief rekening had kunnen en moeten houden met een mogelijke naderende ontruiming. Alle omstandigheden in aanmerking genomen bepaalt de kantonrechter de ontruimingstermijn in redelijkheid op twee maanden na de betekening van dit vonnis.





4.16.


De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Woonstad kan met deze uitspraak zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde01] moet zijn om het gehuurde te ontruimen. De enkele stelling dat Woonstad over het algemeen ervaart dat de met een door de deurwaarder uitgevoerde ontruiming gepaard gaande hoge kosten moeilijk te verhalen zijn, is daarvoor onvoldoende.





Contractuele boete







4.17.


Woonstad vordert op grond van artikel 23 van de huurovereenkomst een boete van € 20.000,-. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij uiteengezet dat aan deze boete ten grondslag ligt het feit dat de bedrijfsruimte gedurende een periode van drie maanden gesloten is geweest. Woonstad heeft expliciet aangegeven dat deze sluiting voor haar een belang oplevert om de genoemde boete te vorderen, omdat de sluiting van de bedrijfsruimte een negatieve invloed heeft op de waarde en de uitstraling van de door Woonstad verhuurde panden. Hetgeen Woonstad ter zitting aan de gevorderde boete ten grondslag heeft gelegd, is naar het oordeel van de kantonrechter evenwel gebaseerd op een onjuiste lezing van artikel 23 van de algemene bepalingen. Op grond van dit artikel kan Woonstad slechts aanspraak maken op de boete, als de huurder tekortschiet in de nakoming van de verplichting de overeengekomen bestemming van de bedrijfsruimte (garagebedrijf) te handhaven en het verbod tot wijziging van de bestemming. Het tijdelijke karakter van de sluiting van de bedrijfsruimte biedt dan ook geen grondslag voor de genoemde boete, zodat deze niet op voornoemde grond kan worden toegewezen.





4.18.


Ook overigens bestaat geen reden de gevorderde boete toe te wijzen. Zoals hiervoor al is overwogen is het weliswaar zeer aannemelijk dat [gedaagde01] in de bedrijfsruimte verborgen ruimtes in voertuigen heeft ingebouwd, maar naar het oordeel van de kantonrechter levert dit geen wijziging in de bestemming op. Het betreffen immers werkzaamheden waarbij wijzigingen of aanpassingen worden verricht in of aan in de garage aanwezig voertuigen, hetgeen op zichzelf genomen - dus los van het oogmerk waarmee deze zijn verricht - werkzaamheden zijn die gewoonlijk binnen een garagebedrijf worden verricht. Het enkele feit dat het zeer aannemelijk is dat deze werkzaamheden zijn verricht in het kader van (het faciliteren van) ongewenste en illegale activiteiten is onvoldoende om van een wijziging van de bestemming van het gehuurde, zoals bedoeld in artikel 23 van de huurovereenkomst, te kunnen spreken.





Proceskosten







4.19.


[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Dit is totaal € 2.305,14. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.






Uitvoerbaarheid bij voorraad







4.20.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).









5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam met ingang van 31 januari 2023 buitengerechtelijk is ontbonden;





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;





5.3.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 2.305,14;





5.4.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.5.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.


44487






Gerechtshof Amsterdam 9 juli 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147




Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853