ECLI:NL:GHAMS:2022:2697, Gerechtshof Amsterdam, 20-09-2022, 200.275.221/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Ontbinding. Exploitatieplicht. Huurachterstand. Gebrek.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.275.221/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 7782080 CV EXPL 19-11439
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van xx augustus 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        STICHTING ADMINISTRATIE ONDERNEMERSCENTRUM ESREIN,
      gevestigd te ‘s-Gravenhage,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      eiseres in het incident tot schorsing,
      advocaat: mr. R.M.  Köhne te Voorburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VEMEDSH DRITTE GRUNDBESITZ GmbH & Co. GESCHLOSSENE INVESTMENTCOMMANDITGESELLSCHAFT,
      gevestigd te Hamburg, Duitsland,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellante in incidenteel hoger beroep, 
      verweerster in het incident tot schorsing,
      advocaat: mr. J.R.M. Nelen te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Esrein en Vemedsh genoemd.
    
    
    
      Voor het eerdere verloop van de zaak verwijst het hof naar het arrest in het incident van 16 juni 2020. 
    
    
    
      Daarna heeft Vemedsh een memorie van antwoord houdende eiswijziging, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties ingediend. Esrein heeft een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte overlegging producties, ingediend.
    
    
    
      Het hof heeft deze zaak gevoegd met de zaak met zaaknummer 200.299.154/01 tussen dezelfde partijen.
    
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 april 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten en Vemedsh tevens door mr. L.I.I. Verëll, advocaat te Amsterdam, beide partijen aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Esrein heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en die van Vemedsh zijn toegewezen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van Vemedsh zal afwijzen en de vorderingen van Esrein zal toewijzen, met veroordeling van Vemedsh in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      Vemedsh heeft haar eis gewijzigd en in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het beroep zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Esrein in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
      In het incidenteel hoger beroep heeft Vemedsh geconcludeerd dat het hof het vonnis van 25 november 2019 zal vernietigen voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en die van Esrein zijn toegewezen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar gewijzigde vorderingen volledig zal toewijzen en de vorderingen van Esrein volledig zal afwijzen, met veroordeling van Esrein in de kosten van beide instanties met nakosten en rente. 
    
    
    
      Esrein heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Vemedsh, uitvoerbaar bij voorraad,  in de kosten van het hoger beroep.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 25 november 2019 onder 1.1. tot en met 1.12. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere in hoger broep gebleken relevante feiten zijn die feiten de volgende.  
    
    
    
      2.1.
      Esrein huurt sinds 1 oktober 2016 van Vemedsh een bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van, ten tijde van het eindvonnis in eerste aanleg, € 3.341,68 per kwartaal. Het gehuurde is casco verhuurd. In de huurovereenkomst is verder onder 1.3 bepaald: 
      
      
        
          “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte ten behoeve van de exploitatie van een koffie- en wijnbar”
        
      
      
      
        en onder 1.4 dat het zonder schriftelijke toestemming niet is toegestaan aan het
        gehuurde een andere bestemming te geven. In artikel 9.1 is bepaald dat de
        voorzieningen zoals omschreven in de bijgevoegde technische omschrijving van
        25 januari 2016 die van toepassing zijn op de commerciële ruimten, tot het
        gehuurde behoren.
      
      
    
    
      2.2.
      Verder is in de huurovereenkomst onder meer bepaald:
      
      
        
          “13.6 Exploitatieverplichting
        
        
          Verhuurder benadrukt dat het van essentieel belang is dat het gehuurde daadwerkelijk wordt geëxploiteerd. Huurder garandeert dan ook dat hij het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk zal gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
        
      
      
    
    
      13.14
      
        
          Vergunningen
        
        
          Huurder dient zelf zorg te dragen voor het verkrijgen van alle van overheidswege vereiste vergunningen en/of ontheffingen voor de exploitatie van het gehuurde en/of terras. Het niet verkrijgen van de vergunningen en/of ontheffingen zal nimmer als tekortkoming in de nakoming onder de huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt en een eventuele weigering geeft huurder dan ook geen recht op huurkorting, huurprijsvermindering of op ontbinding van de huurovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.3
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenomst winkelruimte (ROZ, 2012), (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing, waarin onder meer is bepaald:
      
      
        
          “4.3 Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.(…)
        
      
      
    
    
      9.7
      
        
          Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen;(…)
        
        
          - indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of een winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.”
        
      
      
    
    
      2.4
      
        Het gehuurde is op 30 november 2016 aan Esrein opgeleverd. Het gehuurde had
        tot 1 maart 2017 geen aansluitingen voor riool, elektra, water en stadsverwarming.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Esrein heeft in het gehuurde een tussenvloer laten plaatsen (circa 30 m2), hierna
        genoemd mezzanine, en dit gedeelte onderverhuurd aan Adsebu BV. (verder
        Adsebu), die aldaar een administratiekantoor drijft.
      
      
    
    
      2.6.
      
        Omdat Esrein in het gehuurde op 20 juni 2017 nog steeds geen koffie- en
        wijnbar exploiteerde, heeft Vemedsh op die datum een dagvaarding aan Esrein
        c.s. laten betekenen en daarbij ontruiming van het gehuurde gevorderd.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Ter beëindiging van deze procedure hebben partijen ter comparitie op 10 april
        2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald dat Esrein ervoor zorg zou dragen dat het gehuurde uiterlijk 1 oktober 2018 zou worden geëxploiteerd als koffiebar/wijnbar en dat als die datum niet zou worden gehaald, de huurovereenkomst in beginsel zou eindigen.
      
      
    
    
      2.8.
      
        Vanaf 1 oktober 2018 werd het gehuurde geëxploiteerd als koffie- en wijnbar
        genaamd Baresco. Baresco was aanvankelijk op zaterdag, zondag en maandag gesloten.
      
      
    
    
      2.9.
      Esrein heeft op 1 oktober 2018 aanvragen ingediend bij de gemeente Amsterdam voor de vereiste vergunningen, waaronder de exploitatievergunning. Nadat deze aanvragen waren aangevuld, zijn op 7 oktober 2020 de vergunningen verleend.
      
    
    
      2.10.
      Alle huurbetalingen tussen 10 april 2018 (nadat de vaststellingsovereenkomst was gesloten) en november 2019 heeft Esrein, variërend van 2 tot 39 dagen te laat betaald, behalve de betaling over kwartaal 1 van 2019, die op tijd is gedaan en de betaling over kwartaal 2 van 2019, die op 1 april 2019 is gedaan en een dag later is ontvangen. Ook na de datum van het bestreden eindvonnis heeft Esrein meermalen  de huur te laat betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      In deze procedure heeft Vemedsh in eerste aanleg gevorderd, kort weergegeven: (primair) ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van Esrein tot ontruiming van het gehuurde en (subsidiair) veroordeling van Esrein tot exploitatie van het gehuurde, alles met veroordeling van Esrein tot betaling van de proceskosten. Esrein heeft in reconventie gevorderd, kort weergegeven: veroordeling van Vemedsh tot aanpassing van de ventilatie/luchtbehandeling van het gehuurde en tot het verlenen van toestemming tot het plaatsen van zonwering, en terrasscherm(-en), met veroordeling van Vemedsh in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter heeft in conventie de primaire vordering van Vemedsh afgewezen en de subsidiaire vordering van Vemedsh toegewezen onder bepaling van de tijdstippen waarop Esrein het gehuurde moet exploiteren, met veroordeling van Esrein in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter Vemedsh veroordeeld tot aanpassing van de ventilatie/luchtbehandeling en koeling in het gehuurde, de overige vorderingen van Esrein afgewezen en Vemedsh veroordeeld in de proceskosten.
      
      
        
          De vordering tot ontbinding
        
      
      
    
    
      3.3.
      Met de grieven I en II in het principaal hoger beroep en de grieven 1 tot en met 5 in het incidenteel hoger beroep leggen partijen de vraag voor of Esrein in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten en of, indien dat zo is, deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof beantwoordt die vragen bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
      
      
        
          Exploitatie van het gehuurde door derden
        
      
      
      
        3.2.1.
        Vemedsh heeft gesteld dat Esrein in strijd met haar verplichting uit de huurovereenkomst het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven en aan deze derden heeft onderverhuurd. Het verweer van Esrein komt erop neer dat Baresco B.V., die vanaf het begin van de huurovereenkomst het gehuurde exploiteerde, een gelieerde vennootschap was. De huidige exploitant, De Goede en De Stoute  B.V., exploiteert het gehuurde op grond van een samenwerkingsovereenkomst en dit kan niet als ingebruikgeving worden aangemerkt, aldus Esrein. 
        
      
      
        3.2.2.
        Esrein heeft allereerst onvoldoende weersproken dat Baresco B.V. pas vanaf 29 april 2019 een aan haar gelieerde vennootschap was en heeft bovendien onvoldoende gemotiveerd bestreden dat op grond van de huurovereenkomst ook voor exploitatie door een gelieerde vennootschap de instemming van Vemedsh nodig was. 
        
      
      
        3.2.3.
        Inmiddels is, zo blijkt uit de door Esrein ter zitting gegeven toelichting, de feitelijke exploitatie in handen van de onderneming De Goede en De Stoute B.V. die daartoe een overeenkomst heeft gesloten met Baresco. Esrein heeft bestreden dat, zoals Vemedsh gemotiveerd stelt, de overeenkomst met De Goede en De Stoute een onderhuurovereenkomst is. Laatstgenoemden werken in opdracht van Baresco dan wel Esrein en krijgen daarvoor een vergoeding bestaande uit de helft van het resultaat, zo stelt Esrein. Van enige bemoeienis of zeggenschap van Esrein over de dagelijkse activiteiten van De Goede en De Stoute in het gehuurde is echter niets gebleken. De verklaring van Tirion en Van Doorn, kennelijk de natuurlijke personen achter De Goede en De Stoute B.V., doet daaraan niet voldoende af. Zij verklaren weliswaar dat zij met Baresco niet een (onder-) huurovereenkomst hebben gesloten maar een exploitatieovereenkomst en voorts dat zij het gehuurde voor rekening en risico van Baresco exploiteren, maar deze verklaring bevat geen enkele verdere toelichting of verwijzing naar bepalingen van de gesloten overeenkomst. Esrein heeft de genoemde overeenkomst niet in het geding gebracht en ook overigens haar uitleg van de overeenkomst tussen Baresco en De Goede en De Stoute B.V. onvoldoende toegelicht, zodat het hof niet toekomt aan het terzake door Esrein gedane bewijsaanbod. De te bewijzen aangeboden stelling dat er geen huurovereenkomst is maar wel een samenwerkingsovereenkomst dan wel een exploitatieovereenkomst, is gelet op de inhoud van het partijdebat immers te weinig specifiek. Het hof concludeert dat de door Esrein beschreven constructie kennelijk erop neerkomt dat Esrein via Baresco het gehuurde aan De Goede en De Stoute B.V. ter beschikking stelt en dat De Goede en De Stoute B.V. daartegenover de helft van het resultaat afdraagt aan Baresco. Dat wijst sterk in de richting van onderverhuur, maar in ieder geval is dit een vorm van ingebruikgeving aan een derde. Krachtens de huurovereenkomst is een dergelijke ingebruikgeving niet toegestaan zonder de toestemming van de verhuurder.
        
      
      
        3.2.4.
        Het hof concludeert dat aldus onvoldoende is betwist dat Esrein het gehuurde de afgelopen jaren nimmer zelf heeft geëxploiteerd, nu aanvankelijk Baresco de exploitatie deed, ook voordat Baresco in handen van Esrein kwam, en dat inmiddels de exploitatie door Baresco is overgedragen aan De Goede en De Stoute B.V. Dit alles geschiedde in strijd met de huurovereenkomst en zonder de benodigde toestemming van Vemedsh. Het hof acht deze tekortkoming ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
        
        
          
            Betalingen
          
        
        
      
    
    
      3.3.
      Uit de door Vemedsh in eerste aanleg en in hoger beroep in het geding gebrachte overzichten blijkt dat Esrein de huurprijs veelvuldig korte of langere tijd te laat heeft betaald, ook buiten de coronaperiode. Esrein heeft die overzichten wel bestreden, maar heeft niet voldoende concreet aangegeven welke betalingen daarin verkeerd zijn geregistreerd en heeft bovendien nagelaten ter staving betalingsbewijzen over te leggen. Haar aanbod ter zitting in hoger beroep om alsnog betalingsbewijzen over te leggen is tardief. Het betalingspatroon levert een ernstig tekortschieten op, te meer omdat moet worden aangenomen dat zij wel steeds betalingen van haar onderhuurder Adsebu ontving. Ook deze tekortkoming acht het hof ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof acht echter niet voldoende duidelijk dat ten tijde van dit arrest daadwerkelijk een huurachterstand bestaat, zodat het hof Esrein niet zal veroordelen tot betaling. 
      
      
        
          Exploitatieplicht
        
      
      
    
    
      3.4.
      Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Esrein gedurende de in het vonnis vastgestelde tijden geopend dient te zijn. De kantonrechter heeft zich met die vaststelling niet buiten het partijdebat begeven: ter discussie stond welke dagen en uren het gehuurde geopend diende te zijn en de kantonrechter heeft die vraag aan de hand van uitleg van de betreffende bepalingen van de huurovereenkomst beantwoord. Rekening houdend met de aard van het object, de (Zuidas-)omgeving en de uitgaansgewoontes aldaar, ziet het hof in hetgeen Esrein heeft aangevoerd geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan de kantonrechter.
      
    
    
      3.5.
      Vemedsh heeft aan de hand van waarnemingen van een deurwaarder gesteld dat het gehuurde tijdens de bedoelde openingstijden vaak gesloten was. Het door Esrein gevoerde verweer daartegen is onvoldoende gemotiveerd. Dit verweer geeft geen rechtvaardiging voor een blijkens de waarneming door de deurwaarder zo veelvuldig gesloten zijn, ook als de periodes waarin het gehuurde vanwege corona gesloten was, buiten beschouwing worden gelaten. Het terzake gedane bewijsaanbod is gelet op dit een en ander onvoldoende specifiek. 
      
      
        
          Ontbinding
        
      
      
    
    
      3.6.
      Hiervoor heeft het hof overwogen dat de ongeoorloofde overdracht van de exploitatie van het gehuurde reeds ontbinding rechtvaardigt. Ook de structureel te late huurbetaling en de schending van de exploitatieplicht acht het hof reeds op zich zelf ernstig genoeg om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij komt dat het gehuurde regelmatig gesloten was, terwijl het geopend had dienen te zijn. Het hof acht, ook onder de in dit verband door Esrein genoemde omstandigheden, ontbinding niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij weegt mee dat Esrein onvoldoende heeft toegelicht welk verband bestaat tussen die omstandigheden en de concrete tekortkomingen. De grieven I en II van Esrein tegen het oordeel van de kantonrechter falen in zoverre en de grieven 1 tot en met 5 van Vemedsh tegen het oordeel van de kantonrechter slagen. 
      
    
    
      3.7.
      De huurovereenkomst zal worden ontbonden en Esrein zal worden veroordeeld tot ontruiming. Haar zal een iets langere ontruimingstermijn worden gegund dan de door Vemedsh gevorderde veertien dagen. De gevorderde dwangsom is toewijsbaar, maar zal worden gematigd. Het hof ziet geen aanleiding de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zoals Esrein verzoekt. De in dit verband te verrichten belangenafweging moet in het voordeel van Vemedsh uitvallen, nu Esrein zich al langdurig niets gelegen laat liggen aan allerlei verplichtingen uit de huurovereenkomst en in het gehuurde zelf ook geen onderneming uitoefent.
      
    
    
      3.8.
      De vordering van Vemedsh tot vergoeding van de schade die zij lijdt als gevolg van de voortijdig ontbinding van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat, is toewijsbaar. Omdat nu nog niet valt te voorspellen welke (vormen van) schade Vemedsh daadwerkelijk zal lijden, zullen in het dictum geen specifieke schadeposten worden genoemd. 
      
      
        
          Veroordeling tot exploitatie
        
      
      
    
    
      3.9.
      Grief II van Esrein is tevens gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot exploitatie op straffe van verbeurte van dwangsommen. In zoverre slaagt de grief. Hoewel ook het hof van oordeel is dat Esrein verplicht is/was open te zijn op de door de kantonrechter in het bestreden eindvonnis genoemde dagen en tijdstippen, is naar het oordeel van het hof de dwangsomveroordeling te ruim. Weliswaar kan worden aangenomen dat in de coronaperiode nog wel wat klanten in het Zuidas-gebied aanwezig zijn geweest, zoals Vemedsh stelt, maar daar staat tegenover dat de veroordeling Esrein enige ruimte had moeten laten om in een dergelijke periode gesloten te zijn. Ook hield de veroordeling onvoldoende rekening met feestdagen en vakanties. Die veroordelig kan dus niet in stand blijven. Het uitspreken van een gewijzigde veroordeling over het verleden is zinledig. Omdat de huurovereenkomst bij dit arrest wordt ontbonden, zal het hof ook voor de toekomst niet een aangepaste veroordeling uitspreken, maar zich beperken tot een afwijzing van de door Vemedsh gevorderde veroordeling tot exploitatie. 
      
      
        
          Ventilatie 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Esrein stelt dat de staat van het ventilatiesysteem van het gehuurde een gebrek heeft opgeleverd, zodat Esrein recht heeft op huurpijsvermindering en vergoeding van door haar gemaakte herstelkosten. Vemedsh stelt met grief 6 in het incidenteel hoger beroep het oordeel van de kantonrechter, die de vorderingen van Esrein op dit onderdeel toewees, aan de orde. 
      
    
    
      3.11.
      Het hof neemt tot uitgangspunt van de beoordeling dat de huurovereenkomst verwijst naar een bijlage bestaande uit een technische omschrijving van de luchtbehandeling/ventilatie van ontwikkelaar G&S. Daarin is een bepaalde capaciteit vermeld en uit die omschrijving blijkt dat de afvoer niet direct op de buitenlucht is aangesloten. Nu Esrein het gehuurde casco heeft gehuurd, had het op haar weg gelegen om concreter aan te geven waarom de feitelijke situatie niet voldeed aan hetgeen zij op grond van die nauwkeurige omschrijving bij de huurovereenkost mocht verwachten. Het hof kan daarom niet concluderen dat het gehuurde een gebrek vertoonde. Voor zover Esrein stelt dat Vemedsh wist dat de ventilatie een te geringe capaciteit had heeft zij haar standpunt onvoldoende onderbouwd. Bovendien had Vemedsh net als Esrein kennis genomen van de technische omschrijving en lag het gelet op de inhoud van de huurovereenkomst op de weg van Esrein om te onderzoeken of die capaciteit voldoende was. Esrein huurde immers casco en diende voor eigen rekening het gehuurde geschikt te maken voor gebruik overeenkomstig de overeengekomen bestemming. Op deze onderzoeksplicht van Esrein stuit ook het door haar gedane beroep op dwaling af. 
      
    
    
      3.12.
      De op het gestelde gebrek gebaseerde vorderingen van Esrein worden alsnog afgewezen. De vordering van Vemedsh tot vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken om (tijdig) aan de veroordeling tot aanpassing te voldoen, wordt toegewezen, nu die kosten kunnen worden beschouwd als schade door (achteraf) onrechtmatige executie en Esrein daartegen geen afzondelijk verweer heeft gevoerd. De vordering van Vemedsh tot verklaring voor recht dat Esrein ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op dwangsommen wordt afgewezen, omdat Vemedsh daarbij, na het hiervoor overwogene, onvoldoende belang heeft. 
      
      
        
          Dwangsommen en boete
        
      
      
    
    
      3.13.
      Met grief 7 vordert Vemedsh bij wege van eisvermeerdering inmiddels verbeurde dwangsommen en boetes. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.7 is overwogen bestaat geen grond voor toewijzing van dwangsommen. Ten aanzien van de gevorderde contractuele boete overweegt het hof dat Vemedsh onvoldoende heeft bestreden dat Esrein niet door haar in gebreke is gesteld, zodat de boetes op niet-nakoming van het huurcontract om die reden niet kunnen worden toegewezen. De grief faalt.
      
      
        
          Zonnewering
        
      
      
    
    
      3.14.
      Grief III in principaal hoger beroep heeft betrekking op de vordering van Esrein tot het verlenen door Vemedsh van schriftelijke toestemming voor het plaatsen van zonnewering. Bij deze vordering heeft Esrein geen belang meer, gelet op de bij dit arrest uit te spreken ontbinding en veroordeling tot ontruiming. De grief faalt dus.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        De grieven I en III in principaal hoger beroep slagen niet. Grief II in principaal hoger beroep slaagt, voor zover die is gericht tegen de veroordeling tot exploitatie. 
        In het incidenteel hoger beroep slagen de grieven 1, 2 en 6. Bij behandeling van de grieven 3, 4 en 5 heeft Vemedsh geen belang meer. Grief 7 faalt.
      
      
    
    
      3.16.
      
        Tegen het comparitievonnis van 5 augustus 2019 zijn geen grieven gericht, zodat Esrein in haar hoger beroep daartegen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
        Het vonnis van 25 november 2019 zal voor de overzichtelijkheid in zijn geheel worden vernietigd. De huurovereenkomst zal worden ontbonden en Esrein zal worden veroordeeld tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De vorderingen van Vemedsh tot betaling van schadevergoeding (wegens de executie en wegens de ontbinding) worden eveneens toegewezen. Haar vordering tot veroordeling van Esrein tot exploitatie op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt echter afgewezen, evenals haar vordering tot verklaring voor recht en haar vordering tot betaling van huur. De vorderingen van Esrein tot herstel van de ventilatie en tot goedkeuring van de zonnewering worden eveneens afgewezen. 
      
      
    
    
      3.17.
      De kosten van het geding in eerte aanleg komen voor rekening van Esrein, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. In het principaal hoger beroep zullen de kosten worden gecompenseerd en in het incidenteel hoger beroep zal Esrein als overwegend in het ongelijk gesteld worden verwezen in de kosten. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      In principaal en incidenteel hoger beroep
    
    
    
      verklaart Esrein niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 5 augustus 2019; 
    
    
    
      vernietigt het vonnis van 25 november 2019;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
    
    
    
      veroordeelt Esrein tot ontruiming en oplevering in oorspronkelijke staat overeenkomstig artikel 13.2 van de huurovereenkomst en artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen uiterlijk twee maanden na betekening van dit arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag met een maximum van € 50.000,--;
    
    
    
      veroordeelt Esrein tot vergoeding van alle door Vemedsh geleden en te lijden schade als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenomst, nader op te maken bij staat;
    
    
    
      veroordeelt Esrein tot betaling aan Vemedsh van een bedrag van € 32.695,-- als schadevergoeding wegens de onrechtmatige executie van het bestreden eindvonnis; 
    
    
    
      veroordeelt Esrein in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Vemedsh in conventie begroot op € 1.053,83 aan verschotten en € 1.442,-- voor salaris en in reconventie op € 721,-- voor salaris; 
    
    
    
      compenseert de kosten van het principaal hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
    
    
    
      veroordeelt Esrein in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Vemedsh begroot op € 1.114,-- voor salaris en op € 157,--  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het over en weer meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.