ECLI:NL:RBMNE:2023:6244, Rechtbank Midden-Nederland, 01-11-2023, 10562741 \ UC EXPL  23-4052
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurcommissie heeft huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. Verhuurder moet onverschuldigd betaalde huur terugbetalen. Nietig boetebeding. In strijd met dwingend recht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10562741 UC EXPL  23-4052 LT/44506
    
    
    
      
        Vonnis van 1 november 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonend in [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend in [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 juni 2023;
        
        
          de schriftelijke reactie van [gedaagde] (conclusie van antwoord);
        
        
          de mondelinge behandeling van 2 oktober 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Besloten is dat vandaag uitspraak wordt gedaan in de zaak. 
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft van 15 april 2021 tot 1 september 2022 een kamer gehuurd van [gedaagde] . Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een all-in huurprijs van € 400,00 per maand overeengekomen. [eiseres] heeft deze huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. De huurcommissie heeft de all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en een voorschotbedrag voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten). Daarbij is met terugwerkende kracht, per 15 april 2021, de kale huurprijs vastgesteld op € 139,02 per maand en het voorschotbedrag voor servicekosten op € 100,00 per maand. De uitspraak van de huurcommissie is op 31 augustus 2022 naar partijen verzonden. 
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] stelt dat zij gedurende de hele huurovereenkomst elke maand € 400,00 aan huur heeft betaald. Gelet op de uitspraak van de huurcommissie is [eiseres] van mening dat zij in totaal € 2.736,66 te veel huur heeft betaald. [eiseres] vordert (terug)betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente en € 482,39 aan buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert zij de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vordering. Volgens hem heeft de huurcommissie de huurprijs niet goed berekend. Hij vindt dat de huurprijs op een hoger bedrag vastgesteld had moeten worden. Daarnaast vindt [gedaagde] dat de door [eiseres] te veel betaalde huur verrekend moet worden met de boete die in artikel 11.5 van de huurovereenkomst is gesteld op het laten toetsen van de huurprijs door de huurcommissie en het naar aanleiding daarvan wijzigen van de huurovereenkomst. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Het oordeel van de kantonrechter
      
    
    
    
      3.1.
      De vordering van [eiseres] wordt toegewezen. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht. 
      
      
        
          De toelichting op het oordeel
        
      
      
      
        
          Te veel betaalde huur
        
      
    
    
      3.2.
      Vast is komen te staan dat [eiseres] € 2.736,66 te veel huur heeft betaald. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie, omdat geen van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak aan de kantonrechter heeft gevraagd om een beslissing te nemen over de (door de huurcommissie vastgestelde) huurprijs. Nu is het te laat om de uitspraak van de huurcommissie alsnog ter discussie te stellen. [gedaagde] heeft niet gemotiveerd betwist dat [eiseres] elke maand € 400,00 aan huur heeft betaald en dat zij in totaal € 2.736,66 te veel heeft betaald, uitgaande van de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs.
      
    
    
      3.3.
      Het beroep van [gedaagde] op verrekening van de te veel betaalde huur met de in artikel 11.5 van de huurovereenkomst bedongen boete slaagt niet, omdat het boetebeding nietig is. Dit boetebeding beperkt namelijk de in artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen mogelijkheid om de huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen en zo’n beperking is niet toegestaan, want die bepaling is van dwingend recht. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      3.4.
      De wettelijke rente over de te veel betaalde huur wordt toegewezen vanaf 8 december 2022, zoals gevorderd. [gedaagde] is vanaf die datum namelijk in verzuim. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      3.5.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden ook toegewezen, omdat [eiseres] voldoende heeft aangetoond dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en de hoogte van de gevorderde kosten in overeenstemming is met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          informatiekosten		€	1,34		(€ 1,11 + 21% BTW)
        
        
          griffierecht			€	86,00	
        
        
          salaris gemachtigde		€	464,00		(2 punten x tarief € 232,00);
        
        
          nakosten			€	116,00		
        
      
      Totaal				€	667,34	
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 2.736,66 aan te veel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 december 2022 tot de betaling; 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 482,39 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 667,34, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.