ECLI:NL:RBZWB:2023:8319, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-11-2023, 10655774 CV EXPL  23-2650 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming woonruimte vanwege een huurachterstand en in gebruik geven aan een derde, toegewezen.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Breda

    
    
    
      
Zaaknummer: 10655774 \ CV EXPL 23-2650

    
    
    
      

Vonnis van 29 november 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser] N.V.

,

      
te [plaats 1] ,

      
eisende partij,

      
hierna te noemen: [eiser] ,

      
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde]

,

      
te [plaats 2] ,

      
gedaagde partij,

      
hierna te noemen: [gedaagde] ,

      
procederend in persoon.

    
    
    
  
  
    

1

De zaak in het kort

    
    
      
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] mag blijven wonen in de woning die zij huurt van [eiser] . [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en heeft de woning zonder toestemming aan iemand anders in gebruik gegeven. Volgens [eiser] moet daarom de huurovereenkomst tussen partijen worden beëindigd en moet [gedaagde] de woning verlaten. [gedaagde] wil graag in de woning blijven wonen.

    
    
  
  
    

2

De procedure

    
    
      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

    
    
      
        
het tussenvonnis van 30 augustus 2023 met de daarin genoemde stukken;

      
      
        
de op 22 september 2023 door de griffie ontvangen akte met aanvulling van gronden en producties van [eiser] ;

      
      
        
de mondelinge behandeling van 3 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

      
    
    
  
  
    

3

De feiten

    
    
      
3.1.

      
[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats 2] . De huurprijs bedraagt (sinds de huurverhoging per 1 juli 2023) € 984,01 per maand.

      
    
    
      
3.2.

      
        
In de huurovereenkomst staat onder meer:

        

“Verbodsbepalingen


      
    
    
      
16.1

      
        

Zoals verwoord in artikel 2 van de algemene bepalingen geldt dat het huurder tevens is


        

verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder om de woning geheel of gedeeltelijk in huur of gebruik af te staan (Shortstay, AirBnB of aanverwante vorm is dus niet toegestaan).”.


      
      
    
    
      
3.3.

      
        
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:

        

“1.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (waaronder ook begrepen activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 14.3 lid c). Huurder is gehouden tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…)


      
    
    
      
2.1

      
        

Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het


        

gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder


        

begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven


        

(zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare Organisatie) of het doen van afstand van huur. Een


        

door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of


        

opvolgende gevallen. (…)


      
    
    
      
4.4

      

De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze”.


      
    
    
      
3.4.

      
[gedaagde] heeft tot en met juli 2023 een huurachterstand laten ontstaan van in totaal € 6.155,51.

      
    
    
      
3.5.

      
        
[eiser] heeft op 31 augustus 2023 een e-mailbericht ontvangen. De naam van de verzender is in deze procedure niet bekend gemaakt. In het e-mailbericht staat onder meer:

        

“Na een aantal jaar in het buitenland te mogen verblijven, ben ik sinds 6 augustus in [plaats 2] komen wonen, inwonend bij mevr. [gedaagde] op het [adres] te [plaats 2] . De hoofdhuurster heeft mij toestemming gegeven voor de inschrijving in de gemeente [plaats 2] als medebewoner. Op 30 augustus 2023 zijn medewerksters van de gemeente [plaats 2] bij mij aan de deur geweest en hebben bevestigd dat ik 7 dagen in de week in het huis op het [adres] [plaats 2] woon

.”.

      
      
    
    
      
3.6.

      
        
[eiser] heeft op 4 september 2023 een e-mailbericht ontvangen. De naam van de verzender is in deze procedure niet bekend gemaakt. In het e-mailbericht staat onder meer:

        

“Ik heb van mevrouw [gedaagde] vanmorgen telefoon gehad dat als er om 13.15 uur iemand aan de deur zou staan, dat ik dan niet open mag maken. Mevrouw [gedaagde] komt speciaal om deze tijd naar [adres] [plaats 2] zodat ze aan zou kunnen tonen dat zij hier woont terwijl ze niet op dit adres verblijft noch woont. Ik ben gewoon thuis op het [adres] [plaats 2] , het adres wat ook bij de gemeente bekend staat als mijn woonadres.”.


      
      
    
    
      
3.7.

      
        
[eiser] heeft op 5 september 2023 een e-mailbericht ontvangen. De naam van de verzender is in deze procedure niet bekend gemaakt. In het e-mailbericht staat onder meer:

        

“U zegt wij gaan de bewoonster aanschrijven maar deze bewoonster woont niet meer in dat huis. Wij hebben in de periode dat wij hier wonen eerst de buurman gehad die alleenstaand was en kwam te overlijden. Wij hebben in die jaren nooit iemand gezien die voor meneer zorgde. Na zijn overlijden waren er ineens nieuwe bewoners. Dat blijkt een oude vriendin van de buurman te zijn geweest een Vietnamese mevrouw. Wij zagen toen al verschillende mensen. De mevrouw die er eerst zat zagen we nog moor af en toe maar zagen wel een andere Vietnamese mevrouw. Die was ook ineens weg en toen zat er een mevrouw in genaamd [gedaagde] . Ik weet haar naam omdat ze in groepsapp zit van ons blok met een aantal buren. Deze [gedaagde] woonde daar met een dochter die ook hier in de buurt op school zat bij 1 van de overburen. Deze mevrouw had een partner die er ook regelmatig was. Zei was ook ineens weg en zagen we even niemand in het huis. Ook geen licht branden of iets. Tot er opeens weer een Vietnamese meneer rijdend in een Peugeot in het huis zogen binnentreden. Wij zagen hem af en aan het huis binnengaan. Hij woonde daar. Volgens mij op 7 augustus. het was net voor onze vakantie stond er een verhuisbericht voor de deur en waren er mensen spullen naar binnen aan het brengen. Ik deed de deur open en vroeg zijn jullie de nieuwe buren. Ja zei deze dame, een Nederlandse dame, en ik zei o ik wist nergens van want het huis heeft niet leeg gestaan. Zij zei ja het leven zit vol verrassingen. Vond ik al een beetje vreemd antwoord. Wij zijn op vakantie gegaan en op 20 augustus terug gekomen. Afgelopen zondag stopte hier een Audi voor de deur op de stoep die wij herkennen als de auto van de mevrouw en een meneer die hier als eerste zat. (…) Op dit moment zitten er een Nederlandse vrouw en 1 en soms 2 mannen van Vietnamese afkomst.”.


      
      
    
  
  
    

4

Het geschil

    
    
      
4.1.

      
[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen drie dagen te ontruimen. Ook vordert zij betaling van de huurachterstand en een bedrag van € 984,01 per maand vanaf 1 augustus 2023 tot en met de ontruiming van de woning, vermeerderd met rente en (proces)kosten. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

      
    
    
      
4.2.

      
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, woont niet meer zelf in de woning en heeft de woning aan een andere persoon in gebruik gegeven. Gelet op deze omstandigheden is [eiser] van mening dat de huurovereenkomst niet langer kan worden voortgezet. Er zijn eerder al eens betalingsregelingen afgesproken vanwege een huurachterstand, maar de huurachterstand is nu zo hoog opgelopen dat [eiser] hiermee niet meer akkoord gaat.

      
    
    
      
4.3.

      
[gedaagde] erkent de huurachterstand, maar zij voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij vindt dat die vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Zij woont ruim 20 jaar in deze woning en ongeveer 3 jaar geleden is haar partner overleden met wie zij in deze woning woonde. Er is toen een kleine betalingsachterstand ontstaan, maar die heeft zij ook weer ingelopen. De huidige betalingsachterstand is ontstaan in de periode dat ze in het buitenland verbleef tijdens een vakantie. Ze heeft haar nichtje gevraagd om haar te helpen met het betalen van de huur via internetbankieren, maar daar is het mis gegaan. Voor de huurachterstand wil ze nu graag weer een betalingsregeling treffen. Ze woont zelf in de woning, maar is af en toe bij haar huidige partner in [plaats 3] . Tijdens haar vakantie in het buitenland heeft ze een man op de woning laten passen. Ze wilde deze man helpen, omdat dit via een collega van haar werd gevraagd. Ze wist niet dat dit niet mocht. Daarna wilde deze man niet meer uit de woning vertrekken en wilde hij zelfs haar woning overnemen, maar dat wil ze natuurlijk niet. Hij is nu weg en ze wil er graag zelf blijven wonen. Ze heeft een emotionele band met deze woning, omdat ze daar altijd met haar vorige partner heeft gewoond.

      
    
  
  
    

5

De beoordeling

    
    
      

Betalen van de huurachterstand


    
    
      
5.1.

      
[gedaagde] heeft erkend dat er sprake is van een huurachterstand en dat ze deze nog moet betalen. De kantonrechter kan de vordering tot betaling van het bedrag van € 6.155,51 aan huurachterstand tot en met juli 2023 daarom toewijzen. De kantonrechter kan ook de hierover gevorderde wettelijke rente (tot en met juli 2023 in totaal een bedrag van € 90,28) toewijzen, omdat [gedaagde] te laat is met het betalen van deze huurtermijnen.

      
    
    
      
5.2.

      
[eiser] heeft ook nog een bedrag van € 514,69 gevorderd, omdat zij (incasso)werkzaamheden heeft moeten verrichten om de huurachterstand betaald te krijgen. De kantonrechter toetst deze vordering aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter oordeelt dat aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan en dat dit bedrag ook kan worden toegewezen.

      
    
    
      
5.3.

      
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

      
- hoofdsom € 6.155,51

      
- verschenen rente tot en met juli 2023 € 90,28

      
- buitengerechtelijke incassokosten

€ 514,69


      
Totaal € 6.760,48

      
      
        

Wat moet de kantonrechter toetsen?


      
    
    
      
5.4.

      
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat zij zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Als zij deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van partijen, van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek).

      
      
        

Is sprake van een tekortkoming van [gedaagde] ?


      
    
    
      
5.5.

      
De kantonrechter is van oordeel dat een huurachterstand van meer dan zes maanden een ernstige tekortkoming is. [gedaagde] heeft tijdens de gehouden zitting op 3 oktober 2023 aan de kantonrechter verteld dat ze niet wist dat er geen huur werd betaald, omdat haar nichtje de betalingen deed. De kantonrechter oordeelt dat het uiteindelijk de verantwoordelijkheid van [gedaagde] als huurder is om er voor te zorgen dat de huur op tijd betaald wordt. [gedaagde] heeft nog aangegeven dat ze nu graag een bedrag wil betalen om de huurachterstand in te lopen, maar dit betekent niet dat er helemaal geen huurachterstand is geweest. [gedaagde] heeft zich niet gehouden aan wat er moest op grond van de huurovereenkomst en dat is niet de enige tekortkoming.

      
    
    
      
5.6.

      
Een andere tekortkoming is volgens [eiser] dat [gedaagde] niet zelf in de woning woont en dat ze de woning zonder toestemming van [eiser] aan een ander in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] heeft verklaard dat zij in de woning woont en dat ze soms bij haar huidige partner verblijft in Oosterhout , maar de kantonrechter overweegt dat uit de e-mailberichten die [eiser] heeft ontvangen juist kan volgen dat ze niet meer in de woning woont. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de zitting toegegeven dat ze haar woning zonder toestemming van [eiser] aan iemand anders in gebruik heeft gegeven, maar dat dit alleen was om op de woning te passen tijdens haar vakantie. De kantonrechter overweegt dat deze uitleg niet past bij haar andere verklaring dat deze man op het adres ingeschreven staat en dat er meubels van hem in de woning staan. Ook past deze uitleg niet bij de e-mailberichten die [eiser] van deze man heeft ontvangen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat de man uiteindelijk op 22 of 23 augustus 2023 is weggegaan, maar in een e-mailbericht van 4 september 2023 laat de man weten dat hij nog steeds in de woning woont. [eiser] heeft daarnaast op 5 september 2023 nog een e-mailbericht ontvangen van een buurman die verklaart dat er op dat moment nog steeds een Nederlandse vrouw woont met twee mannen. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat die twee mannen mogelijk haar neven zijn die de woning momenteel aan het opknappen zijn, maar ook dat die Nederlandse vrouw de vriendin is van de man. De kantonrechter is van oordeel dat uit al deze verklaringen volgt dat [gedaagde] haar woning in gebruik heeft gegeven aan een ander en dat [gedaagde] deze verklaringen niet voldoende heeft weersproken.

      
    
    
      
5.7.

      
Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat vast komt te staan dat [gedaagde] haar woning (niet alleen tijdens haar vakantie) in gebruik heeft gegeven aan een ander. [gedaagde] heeft vervolgens nog aangegeven dat ze niet op de hoogte was van de regel dat je niemand anders in de woning mag laten wonen, maar de kantonrechter oordeelt dat ook dit haar verantwoordelijkheid is. Ze had moeten weten dat je niet zomaar je woning aan iemand anders in gebruik mag geven. [gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat de man weigerde om de woning te verlaten, zelfs nadat ze hem hiervoor geld had gegeven, maar dat komt voor haar rekening en risico.

      
      
        

Moet [gedaagde] de woning verlaten?


      
    
    
      
5.8.

      
Een huurachterstand van meer dan zes maanden en het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan iemand anders zijn ernstige tekortkomingen die een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning rechtvaardigen. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is, gelet op haar woonbelang en persoonlijke omstandigheden, oordeelt de kantonrechter dat dit verweer niet slaagt. Natuurlijk is het verliezen van de woning ingrijpend voor [gedaagde] . De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] ook emotioneel gehecht is aan deze woning, omdat ze hierin met haar vorige partner heeft gewoond. [gedaagde] moet ook begrijpen dat deze procedure het gevolg is van tekortkomingen waarvoor zij als huurder zelf verantwoordelijk is. Daarnaast heeft [eiser] ook belang bij het verhuren van de woning aan een huurder die steeds op tijd de huur betaalt en de woning niet zomaar in gebruik geeft aan anderen. De kantonrechter oordeelt dat deze tekortkomingen, gelet op alle omstandigheden, van voldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

      
      
        

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning


      
    
    
      
5.9.

      
De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kunnen worden toegewezen. Hierbij is een ontruimingstermijn van 14 dagen na de betekening van dit vonnis door een deurwaarder een redelijke termijn.

      
    
    
      
5.10.

      
[eiser] heeft ook nog een machtiging gevraagd waarmee zij als het nodig is de ontruiming zelf kan uitvoeren met behulp van een deurwaarder, politie en/of justitie, maar dit wijst de kantonrechter af. In de wet staat dat een gedwongen ontruiming door de deurwaarder wordt uitgevoerd (artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

      
      
        

Maandelijkse vergoeding tot de ontruiming


      
    
    
      
5.11.

      
[eiser] wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 984,01 vanaf 1 augustus 2023 tot het moment dat [gedaagde] de woning ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in de woning verblijft. [gedaagde] heeft deze vordering niet weersproken, zodat dit kan worden toegewezen. Als [gedaagde] al (en deel van) van deze bedragen heeft betaald, dan hoeft zij dit uiteraard niet nog een keer te betalen. De over deze bedragen gevorderde wettelijke rente, vanaf de dag dat elke maandelijkse huurtermijn of gebruiksvergoeding betaald had moeten zijn, wijst de kantonrechter ook toe.

      
      
        

De kosten van deze procedure


      
    
    
      
5.12.

      
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt. Zij zal daarom worden veroordeeld om de proceskosten van [eiser] te betalen. Deze proceskosten zijn:

      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
- kosten van de dagvaarding

              
              
                
€

              
              
                
130,49

              
              
                
              
            
            
              
                
- griffierecht

              
              
                
€

              
              
                
514,00

              
              
                
              
            
            
              
                
- salaris gemachtigde

              
              
                
€

              
              
                
660,00

              
              
                
(2,00 punten × € 330,00)

              
            
            
              
                
Totaal

              
              
                
€

              
              
                
1.304,49

              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    

6

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter

    
    
    
      
6.1.

      
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats 2] met ingang van de dag na vandaag,

      
    
    
      
6.2.

      
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [plaats 2] geheel te ontruimen (en met al de zijnen en het zijne te verlaten) en de sleutels aan [eiser] te geven,

      
    
    
      
6.3.

      
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

      
        
          
een bedrag van € 6.760,48 aan huurachterstand, berekende rente tot en met juli 2023 en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.155,51 vanaf 2 augustus 2023 tot aan de dag dat de vordering is betaald,

        
        
          
een bedrag van € 984,01 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor elke ingegane maand vanaf 1 augustus 2023 tot de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag dat deze bedragen opeisbaar zijn tot de dag dat deze volledig zijn betaald,

        
      
      
    
    
      
6.4.

      
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.304,49,

      
    
    
      
6.5.

      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
6.6.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.