ECLI:NL:RBROT:2022:3946, Rechtbank Rotterdam, 06-05-2022, 9397341 CV EXPL 21-27547
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurovereenkomst bedrijfsruimte: corona: huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden; huurovereenkomst kort voor uitbraak corona gesloten; berekening huurkorting als er geen referentieperiode is; in dit geval uitgaan van prognosecijfers

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9397341 CV EXPL 21-27547
    
    
    
      uitspraak: 6 mei 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [persoon A]
    
      
        2. [persoon B] ,
      
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      gemachtigde: mr. C. Verhoef te Utrecht (voorheen mr. Th.C. Visser te Rotterdam),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bedrijf C]
        
      
      ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. S.M. van de Pest en mr. M.A.J. West te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “verhuurders” en “huurder”.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit:
      
        
          de dagvaarding van 6 augustus 2021, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met productie;
        
        
          het tussenvonnis van 17 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte overleggen producties aan de zijde van huurder tevens houdende wijziging van eis in reconventie;
        
        
          de spreekaantekeningen aan de zijde van verhuurders ten behoeve van de (digitale) mondelinge behandeling van 17 februari 2022;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van de (digitale) mondelinge behandeling van 17 februari 2022;
        
        
          de akte overleggen producties aan de zijde van huurder ten behoeve van de voortgezette mondelinge behandeling van 9 maart 2022;
        
        
          de spreekaantekeningen aan de zijde van huurder ten behoeve van de voortgezette mondelinge behandeling van 9 maart 2022.
        
      
      
    
    
      1.2
      Tijdens de mondelinge behandeling van 9 maart 2022 is ook de zaak met zaaknummer 9545252 CV EXPL 37872 behandeld. Die zaak ziet eveneens op een huurgeschil tussen partijen. De zaken zijn echter niet gevoegd. Er worden dan ook afzonderlijke vonnissen gewezen.
      
    
    
      1.3
      De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten in conventie en reconventie
    
      2.1
      
        Huurder huurt van verhuurders de bedrijfsruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna “het gehuurde”). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2019 voor de duur van tien jaar. De maandelijkse huur van het pand bedraagt 
        € 13.031,65 inclusief btw.
      
      
    
    
      2.2
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna “de algemene bepalingen”).
      
    
    
      2.3
      Huurder exploiteert in het gehuurde een hotel met horeca genaamd “ [naam hotel] ”. Om in het gehuurde het hotel te kunnen exploiteren heeft huurder het pand eerst verbouwd. De werkzaamheden bestonden onder meer uit de aanleg van binnenriolering, de water- en verwarmingsinstallaties, de warmwatervoorziening, het ventilatie- en luchtbehandelingssysteem en de aanleg van de elektrotechnische installatie. Ook heeft huurder woning scheidende wanden en plafondsystemen laten aanbrengen, alsmede brandwerende kozijnen, deuren en hang- en sluitwerk, het stuc- en sauswerk alsmede de badkamers voor de vijftien hotelkamers ingericht.
      
    
    
      2.4
      De opening van het hotel heeft plaatsgevonden op 25 april 2020.
      
    
    
      2.5
      Huurder heeft de huur over de maanden december 2020, januari 2021 en februari 2021 niet (volledig) voldaan.
      
    
    
      2.6
      Verhuurders hebben bij brief van 25 augustus 2021 de huurovereenkomst met huurders opgezegd tegen 31 oktober 2029 wegens (primair) dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW en subsidiair op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. 
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    In conventie
    
      3.1
      Verhuurders vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (verkort weergegeven),
      a. a) de huurovereenkomst met huurder te ontbinden en huurder te veroordelen binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten;
      b) huurder te veroordelen binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis een bedrag te betalen van € 38.747,23;
      c) huurder te veroordelen om tot aan de ontruiming van het gehuurde de huur-/ gebruiksvergoeding tijdig en volledig te betalen;
      d) huurder te veroordelen binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis aan verhuurder te betalen € 2.700,- aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
      e) huurder te veroordelen om binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis aan verhuurder te betalen € 1.162,47 aan buitengerechtelijke kosten;
      f) huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.  
      
    
    
      3.2
      Verhuurders leggen het volgende aan de vordering ten grondslag. Huurder heeft de huur niet tijdig en volledig voldaan waardoor er een huurachterstand is ontstaan van drie maanden. Verhuurders vorderen nakoming van de betalingsverplichting. Omdat huurder de huur niet volledig heeft voldaan is zij tekortgeschoten in de nakoming van een van de verbintenissen uit de huurovereenkomst. Verhuurders zijn van mening dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verhuurders vorderen daarnaast een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, de contractuele boetes wegens de betalingsachterstand en betaling van de huur of een gebruiksvergoeding totdat het gehuurde is ontruimd.
      
    
    
      3.3
      Huurder voert verweer. Op dit verweer wordt hierna onder de beoordeling ingegaan.
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      3.4
      Huurder vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (verkort weergegeven):
      a. a) een verklaring voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan de huurovereenkomst (tijdelijk) dient te worden gewijzigd, althans dat de coronapandemie een onverkort beroep van verhuurders op volledige betaling van de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; 
      b) een verklaring voor recht dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rente en/of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf mei 2020 niet verschuldigd zijn;
      c) de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurders (met terugwerkende kracht) te wijzigen op basis conform de formule van de Hoge Raad uit het arrest van 24 december 2021 voor de periode van mei 2020 tot en met april 2021, alsmede voor de periodes dat de (beperkende) overheidsmaatregelen (tot algehele sluiting) van de horecagelegenheden gelden, waaronder de periode van december 2021 tot en met januari 2022, in de verhouding 60% verhuurder en 40% huurder, althans het bedrag van € 46.106 - exclusief btw (50/50), althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan huurkorting;
      d) te bepalen dat huurder zolang de beperkende maatregelen voortduren een bedrag aan huurkorting conform de berekening zoals hiervoor genoemd in mindering mag brengen op de maandelijkse huurpenningen, althans een bedrag van € 4.594,- exclusief btw per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan huurkorting;
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie 
        
        Huurder vordert, indien in conventie de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken:
      
      e) voor recht te verklaren dat verhuurder alsdan ongerechtvaardigd is verrijkt en de daaruit voortvloeiende schade aan huurder dient te vergoeden, de schade nader op te maken bij staat;
      f) te bepalen dat huurder het gehuurde “as is, where is” mag opleveren dat wil zeggen inclusief de aangebrachte installaties, voorzieningen en aanpassingen en te verklaren voor recht dat verhuurders alsdan ongerechtvaardigd worden verrijkt en de daaruit voortvloeiende schade, te weten het bedrag van de verrijking, aan huurder dienen te vergoeden nader op te maken bij staat en de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      g) verhuurders te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente na veertien dagen nadat vonnis is en te vermeerderen met de nakosten.
      
    
    
      3.5
      
        Huurder legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Als gevolg van de overheidsmaatregelen wegens het coronavirus is sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. De huurovereenkomst tussen partijen kan daarom niet ongewijzigd in stand blijven. Huurder maakt aanspraak op huurprijsvermindering, gedurende en zo lang de maatregelen voortduren. Omdat huurder van mening is dat ze gelet op het recht op huurkorting nog enig bedrag tegoed heeft van verhuurders, heeft zij de betaling van de huur over de maanden december 2020, januari 2021 en februari 2021 opgeschort.
        Voor het geval in conventie de ontbinding wordt uitgesproken vordert huurder primair vergoeding van schade op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Huurder heeft namelijk fors geïnvesteerd in het gehuurde waardoor het gehuurde in waarde is vermeerderd. 
      
      
    
    
      3.6
      Verhuurders voeren verweer. Op dit verweer wordt hierna onder de beoordeling ingegaan.
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling in conventie en (voorwaardelijke) reconventie
    
      4.1
      Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie worden deze hierna gezamenlijk besproken. 
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW
        
      
    
    
      4.2
      Tussen partijen staat vast dat het hier om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte gaat. In deze procedure is aan de orde het antwoord op de vraag of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is, die tot huurprijsvermindering kan leiden.
      
    
    
      4.3
      Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.
      
    
    
      4.4
      
        In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. 
        In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
      
      
    
    
      4.5
      Hoewel huurder met de exploitatie van het hotel na 15 maart 2020 van start is gegaan dateert de huurovereenkomst van voor die datum (1 november 2019). De overwegingen van de Hoge Raad uit het voornoemde arrest hebben daarom betrekking op de huurovereenkomst die hier voorligt. Gelet op hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde als hotel ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 
      
    
    
      4.6
      De Hoge Raad heeft in het arrest een berekening voor het recht op huurkorting geïntroduceerd, de zogenoemde “vaste lastenmethode”. Deze methode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
      a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
      b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (tegemoetkoming vaste lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
      c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
      d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      
      
        Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
      
      
    
    
      4.7
      
        Deze berekening is niet één op één van toepassing op de voorliggende situatie. In de eerste plaats kan de component “procentuele omzetvermindering” niet worden berekend door de omzet gedurende de overheidsmaatregelen af te zetten tegen een vergelijkbare periode van het voorliggende jaar, omdat huurder het hotel pas heeft geopend nadat de coronacrisis uitbrak. Verder heeft huurder geen (of slechts eenmalig) TVL van de overheid ontvangen. De vraag is hoe hiermee om te gaan. Huurder stelt zich op het standpunt dat aan de hand van prognosecijfers de procentuele omzetvermindering kan worden berekend. Wat betreft het ontbreken van de TVL moet het arrest van de Hoge Raad aldus worden uitgelegd dat dit betekent dat daarmee geen rekening wordt gehouden in de berekening. 
        Verhuurders zijn van mening dat niet kan worden uitgegaan van prognosecijfers. De prognosecijfers zijn wellicht te rooskleurig omdat op voorhand niet wordt uitgegaan van  negatieve cijfers. Ook is niet duidelijk aan de hand van welke gegevens, zoals welk jaar, die prognoses zijn gemaakt. Verhuurders zijn daarom van mening dat moet worden uitgegaan van omzetcijfers van vergelijkbare ondernemingen in 2019. Wat betreft het ontbreken van de TVL geldt dat de gebruikte bewoordingen “kan maken” van de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3.4 van het arrest betekent dat moet worden gekeken naar wat een vergelijkbare huurder aan TVL had kunnen krijgen.
      
      
    
    
      4.8
      De kantonrechter overweegt wat betreft het niet ontvangen van de TVL en hoe daarmee moet worden omgesprongen in de berekening van de Hoge Raad als volgt. De Hoge Raad overwoog in r.o. 3.3.2. van het eerdergenoemde arrest van 24 december 2021 dat het nadeel door de overheidsmaatregelen - voor zover niet al gecompenseerd door financiële steun van de overheid in de vorm van de TVL - gelijk dient te worden verdeeld over verhuurder en huurder. Gelet op deze overweging van de Hoge Raad valt niet in te zien waarom rekening zou moeten worden gehouden met een fictief bedrag aan compensatie zoals is betoogd door verhuurders. Als er geen TVL is ontvangen bestaat het nadeel uit de volledige huur, althans met die component wordt dan gerekend. Voor de berekening van de huurkorting komt onderdeel b uit de vaste lastenmethode in dit geval dus te vervallen. Er bestaat overigens geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de stelling van huurder dat zij geen aanspraak kon maken op de TVL (behalve dus voor het vierde kwartaal 2020). 
      
    
    
      4.9
      Voor wat betreft de referentieomzet overweegt de kantonrechter dat huurder voldoende heeft onderbouwd dat in dit geval van de prognosecijfers kan worden uitgegaan. In de eerste plaats heeft huurder aangevoerd dat de prognosecijfers bij verhuurders al bekend waren. Die zijn immers opgenomen in het huurvoorstel (productie 3 bij de conclusie van antwoord, eis in reconventie). De huurovereenkomst is gebaseerd op dit voorstel en naar mag worden aangenomen is de huurprijs (mede) gebaseerd op de daarin opgenomen prognosecijfers. Huurder stelt verder dat er een benchmark is opgesteld door de Rabobank ten behoeve van het verkrijgen van de geldlening voor het hotel. Huurder heeft in dit verband verklaard dat zij vele gegevens aan de Rabobank heeft moeten overleggen om de lening te verkrijgen. Betrokken wordt ook dat verhuurders daar slechts tegenover stellen dat de cijfers mogelijk te rooskleurig zijn, zonder dit met feiten en omstandigheden te onderbouwen. De kantonrechter volgt verhuurders hierin daarom niet. Huurder heeft nog een uitdrukkelijk bewijsaanbod gedaan om het rapport van de Rabobank met de benchmark gegevens te overleggen maar dat acht de kantonrechter gelet op het voorgaande niet nodig. Huurder heeft tegenover de betwisting door verhuurders voldoende concreet onderbouwd hoe de prognosecijfers tot stand zijn gekomen en dat die ook door verhuurders zodanig betrouwbaar werden geacht om op basis daarvan met huurder een huurovereenkomst aan te gaan.
      
    
    
      4.10
      Als productie 28 (bij de akte overleggen producties ten behoeve van de mondelinge behandeling van 17 februari 2022) heeft huurder de meest recente berekeningen van de huurkorting in het geding gebracht. Het gaat om een berekening met een 50/50 verdeling van “de pijn” en een 60/40 verdeling. Bij de akte overleggen producties voor de mondelinge behandeling van 9 maart 2022 zijn stukken in het geding gebracht ter verdere onderbouwing van de berekening. Daarmee heeft huurder nader inzicht gegeven in de verhouding vaste lasten en de huurprijs en de gerealiseerde omzet over 2021. Behalve de vanaf rechtsoverweging 4.7 besproken punten is van de zijde van verhuurders geen verweer gevoerd tegen de berekening. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de berekening.
      
    
    
      4.11
      Het gaat er bij de beoordeling van het recht op huurkorting dan alleen nog om of aanleiding bestaat af te wijken van de 50/50 verdeling, zoals betoogd door huurder. De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 december 2021 overwogen dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid of financiële positie van een huurder of verhuurder wordt afgeweken van dit uitgangspunt. 
      
    
    
      4.12
      Huurder heeft in het kader van de redelijkheid en billijkheid naar voren gebracht haar zwakke financiële positie, de onderneming wordt gedreven door jonge startende ondernemers die veel hebben geïnvesteerd in het gehuurde, tegenover de sterke financiële positie van verhuurders. Volgens huurder zijn verhuurders welvarende Rotterdamse vastgoedondernemers die een veelvoud van panden in Rotterdam exploiteren. Ook was huurder door de starre houding van verhuurders genoodzaakt aanzienlijke advocaatkosten te maken. De kantonrechter ziet hierin onvoldoende aanleiding af te wijken van de 50/50 verdeling. Dat huurder in een financieel zwakke(re) positie, ten opzichte van verhuurders, verkeert betekent nog niet dat zij in een slechte financiële positie verkeert, althans een zodanig slechte positie die een 60/40 verdeling rechtvaardigt. Dat is door haar onvoldoende aangetoond.
      
    
    
      4.13
      
        De kantonrechter komt tot de slotsom dat aan huurder tot en met de maand januari 2022 een bedrag van € 46.106,- exclusief btw aan huurkorting toekomt. Hiermee slaagt het verweer van huurder in conventie en de vordering in reconventie voor zover die ziet op de gevorderde aanpassing van de huurovereenkomst de huurprijs te verminderen door een huurkorting toe te passen voor de periode van mei 2020 tot en met april 2021, alsmede voor de periodes dat de (beperkende) overheidsmaatregelen (tot algehele sluiting) van de horecagelegenheden gelden, waaronder de periode van december 2021 tot en met januari 2022,. De vordering wordt in zoverre beperkt dat het oordeel ziet op de periode tot en met januari 2022.
        De in reconventie gevorderde verklaring voor recht in verband met artikel 6:258 BW door huurder zal echter worden afgewezen. De formulering daarvan is te algemeen en onbepaald. 
      
      
    
    
      4.14
      Huurder vordert in reconventie verder nog te bepalen dat zolang de beperkende maatregelen voortduren aan haar een bedrag aan huurkorting toe te kennen conform de vaste lastenmethode en dat in mindering te mogen brengen op de maandelijkse huurpenningen, althans een bedrag van € 4.594,- exclusief btw per maand. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. Hiervoor geldt eveneens dat deze te algemeen en onbepaald is. Het gaat om een toekomstige vordering zonder beperking in tijd. Er kunnen zich in de toekomst omstandigheden voordoen waardoor, bijvoorbeeld, een andere verdeling van “de pijn” gerechtvaardigd is. Dat valt nu nog niet te voorzien.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
    
    
      4.15
      Omdat is geoordeeld dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de huurovereenkomst is aangepast door de huurprijs te verminderen wat ertoe leidt dat huurder recht heeft op een bedrag van € 46.106,- exclusief btw aan huurkorting dient de vordering tot betaling van de huurachterstand in conventie te worden afgewezen. Het bedrag kan immers worden verrekend met het bedrag dat aan huurkorting is toegewezen.
      
      
        
          Boetes
        
      
    
    
      4.16
      Huurder diende over de maanden december 2020, januari en februari 2021 (gelet op het vastgestelde recht op huurkorting) een gedeelte van de huur te betalen. Zij heeft dat niet gedaan. Conform artikel 25.3 van de algemene bepalingen is huurder een boete verschuldigd van € 300,- voor iedere maand dat de huur niet of niet volledig en/of tijdig is voldaan. Gelet op de omstandigheden van het geval en de onduidelijkheid die de coronacrisis voor alle partijen die (als huurder of verhuurder) bij vastgoed betrokken zijn teweeg heeft gebracht en bovenal dat huurder bij voortduring heeft geprobeerd tot afspraken over een huurkorting te komen, acht de kantonrechter een beroep op het contractuele boetebeding op grond van artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De gevorderde boete wordt dus afgewezen.
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
    
    
      4.17
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in conventie wordt afgewezen. Zoals in het kader van de gevorderde contractuele boetes al is overwogen diende huurder over de maanden december 2020, januari en februari 2021 (in elk geval) een gedeelte van de huur te betalen. Omdat de huur niet tijdig (volledig) is voldaan is sprake van een tekortkoming in de nakoming van één van de verbintenissen uit de huurovereenkomst. Er was echter, in dit specifieke geval, sprake van zodanige uitzonderlijke omstandigheden dat een ontbinding van de huurovereenkomst hier niet gerechtvaardigd wordt geacht. Met name van belang is de onduidelijkheid voor wiens rekening en in welke mate de gevolgen van de coronacrisis dienden te komen waaraan pas na het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 een einde is gekomen. Er is in elk geval van de zijde van huurder telkens geprobeerd om tot een oplossing te komen waarbij zij met uitzondering van de drie huurtermijnen waar het hier om gaat, de huur altijd volledig heeft voldaan. In het midden wordt daarom gelaten of huurder in de gegeven omstandigheden een beroep op opschorting kon doen.
      
    
    
      4.18
      De afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst leidt ertoe dat de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de huur tot de ontruiming eveneens worden afgewezen. Ook behoeft de voorwaardelijke reconventie geen beoordeling. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      4.19
      Omdat de vorderingen van verhuurders in conventie zijn afgewezen maken zij geen aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
      
    
    
      4.20
      In reconventie heeft huurder ten slotte nog een verklaring voor recht gevorderd dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rente en/of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf mei 2020 niet verschuldigd zijn. Hoewel in conventie deze vorderingen jegens huurder zijn afgewezen, zal de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. Ook hiervoor geldt dat deze onbepaald is en niet beperkt in tijd. Het kan zijn dat huurder om andere redenen dan die gerelateerd zijn aan de coronacrisis de huur niet tijdig betaalt.
      
      
        
          Proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.21
      Verhuurders worden als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in conventie en in reconventie veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter stelt het salaris voor de gemachtigde aan de zijde van huurder voor de beide procedures gezamenlijk vast op € 2.244,- (3 punten à € 748,-). De gevorderde nakosten worden eveneens toegewezen. De proceskosten en nakosten worden vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie,
      
    
    
    
      wijst de vorderingen van verhuurders af;
    
    
    
      
        in reconventie,
      
    
    
    
      wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen voor de periode van mei 2020 tot en met januari 2022, in die zin dat aan huurder een huurkorting toekomt in de verhouding 50/50, te weten een bedrag van € 46.106,- exclusief btw;
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie,
      
    
    
    
      veroordeelt verhuurders in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van huurder vastgesteld op € 2.244,- aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
      en indien verhuurders niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook zijn verhuurders de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      540