ECLI:NL:RBROT:2023:11928, Rechtbank Rotterdam, 20-12-2023, C/10/654481 / HA ZA 23-266
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers wenden zich voorafgaand aan de aankoop van een woning tot een bouwtechnisch adviesbureau, voor het verrichten van een bouwtechnische keuring. Na de inspectie van de woning maakt het bureau een rapportage op. Hierna wordt de woning aangekocht en geleverd. Eisers ontdekken diverse gebreken in de woning en stellen de verkoper en het bureau hiervoor aansprakelijk. Eisers en de verkoper bereiken een schikking ter zitting, eisers en het bureau niet. De vorderingen tegen het bureau worden afgewezen, omdat het bureau aan haar zorgplicht als goed opdrachtnemer heeft voldaan bij het keuren van de woning.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/654481 / HA ZA 23-266
    
    
    
      
        Vonnis van 20 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    wonende te [woonplaats] ,
    2.	[eiser 2],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. L.A.R. Rooyer te AMSTERDAM,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        PERFECTKEUR B.V.,
      gevestigd te Ridderkerk,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.Th. de Haan te Alblasserdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en Perfectkeur genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
      [eiser 1] c.s. wenden zich voorafgaand aan de aankoop van een woning tot een bouwtechnisch adviesbureau, Perfectkeur, voor het verrichten van een bouwtechnische keuring. Na de inspectie van de woning maakt Perfectkeur een rapportage op. Hierna wordt de woning aangekocht en geleverd. [eiser 1] c.s. ontdekken diverse gebreken in de woning en stellen de verkoper en Perfectkeur hiervoor aansprakelijk. [eiser 1] c.s. en de verkoper bereiken een schikking ter zitting. [eiser 1] c.s. en Perfectkeur niet. De vorderingen tegen Perfectkeur worden afgewezen, omdat Perfectkeur aan haar zorgplicht als goed opdrachtnemer heeft voldaan bij het keuren van de woning.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure, tussen [eiser 1] c.s. en Perfectkeur blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 24 februari 2023;
        
        
          de akte houdende producties van [eiser 1] c.s., met producties 1 tot en met 36;
        
        
          de conclusie van antwoord van Perfectkeur, met productie 1; 
        
        
          de akte houdende aanvullende producties van [eiser 1] c.s., met producties 37 tot en met 49;
        
        
          de mondelinge behandeling van 9 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
        
        
          de pleitaantekeningen van [eiser 1] c.s. zoals deze tijdens de mondelinge behandeling zijn voorgedragen;
        
        
          de pleitaantekeningen van Perfectkeur zoals deze tijdens de mondelinge behandeling zijn voorgedragen;
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald in de procedure tussen [eiser 1] c.s. en Perfectkeur.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [eiser 1] c.s hebben op 3 mei 2021 de woning aan de [adres] in Rotterdam gekocht [eiser 1] c.s. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2021.
      
    
    
      3.2.
      Perfectkeur is een bouwtechnisch adviesbureau.
      
    
    
      3.3.
      Voorafgaande aan de verkoop en de levering van de woning hebben [eiser 1] c.s. op 16 april 2021 met Perfectkeur een overeenkomst van opdracht gesloten voor de bouwkundige inspectie van de woning tegen een vergoeding van € 379,00 inclusief BTW.
      
    
    
      3.4.
      Een van de bijlagen bij de bevestigings-e-mail van Perfectkeur van die dag aan [eiser 1] c.s. houdt de algemene voorwaarden van Perfectkeur in. 
      
    
    
      3.5.
      De bouwkundige inspectie van de woning door Perfectkeur heeft plaatsgevonden op 20 april 2021. Van die inspectie is een rapport opgemaakt.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        [eiser 1] c.s. vorderen dat Perfectkeur bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld wordt tot betaling aan [eiser 1] c.s. van:
      
        
          i) een bedrag van € 77.706,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
        
        
          ii) een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 3.427,07, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
        
        
          iii) de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het in dezen te wijzen vonnis.
        
      
    
    
      4.2.
      Perfectkeur voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] c.s. in hun vorderingen althans tot ontzegging van de vorderingen aan [eiser 1] c.s., met veroordeling van [eiser 1] c.s. bij uitvoerbaar te verklaren vonnis in de binnen veertien dagen na dit vonnis te betalen proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van [eiser 1] c.s. en Perfectkeur wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      
        [eiser 1] c.s. houden Perfectkeur aansprakelijk voor – samengevat – schade die [eiser 1] c.s. zouden hebben geleden als gevolg van non-conformiteit van de woning en van de daarin aanwezige verborgen gebreken. Volgens [eiser 1] c.s. heeft Perfectkeur niet voldaan aan haar uit artikel 7:401 BW voortvloeiende plicht van een zorgvuldig opdrachtnemer.
      
    
    
      5.2.
      Volgens [eiser 1] c.s. had Perfectkeur tijdens de inspectie de volgende gebreken moeten opmerken:
      
        
          i) de lekkage van de kelderwand in het souterrain ter plaatse van de leidingdoorvoer van afvoerleidingen (hierna: lekkage 1);
        
        
          ii) de lekkage bij het dak en/of het plafond bij de erker aan de voorzijde van de woning (hierna: lekkage 2);
        
        
          iii) de lekkage bij het dak en/of het plafond ter plaatse van de vervangen loodslabben bij de schoorsteen (hierna: lekkage 3);
        
        
          iv) de gebreken aan de zandcementen dekvloer van het souterrain.
        
      
      
      
        
          Lekkage 1
        
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser 1] c.s. beroepen zich op de volgende passages in de rapportage:
      
      
        [op pp. 13-14 als onderdeel van de paragraaf “Plafonds, wanden en kozijnen (binnen)”:]
        “Er zijn (oudere) lekkage plekken waarneembaar. De eventuele oorzaken
        hiervan zijn elders in dit rapport benoemd, na herstel van de oorzaak kan
        esthetisch herstel conform de bestaande afwerking worden uitgevoerd.
        […]
        Wanden vochtmeting: vocht gemeten van oude lekkage
      
      
      
        In het object / constructie en/of wand(en) is een verhoogd gehalte vocht
        aangetroffen. De oorzaak van dit probleem was een oude lekkage en/of
        overstroming. In dit geval is er (ook naar aanleiding van de verklaring)
        vanuit gegaan dat dit restvocht is en dat de oorzaak is hersteld.”
      
      
      
        [op p. 28 als onderdeel van de paragraaf “Kruipruimte en kelder”:]
        “Door de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun
        relevantie apart benoemd: In het souterrain is een lekkage geweest. Hier is
        tijdens inspectie nog een verhoogd vocht percentage gemeten. Mogelijk is
        dit rest vocht.” 
      
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser 1] c.s. verwijten Perfectkeur dat Perfectkeur zonder verder (eigen) onderzoek is afgegaan op de verklaring van de verkoper dat de oorzaak van het vochtgehalte was weggenomen en dat het nog aanwezige vocht slechts restvocht betrof. Volgens [eiser 1] c.s. is Perfectkeur er te gemakkelijk aan voorbijgegaan dat de lekkage ten tijde van de inspectie nog voortduurde en rustte op Perfectkeur ten tijde van de inspectie de verplichting om zélf te onderzoeken of de lekkage was opgelost of nog voortduurde. Daarnaast verwijten [eiser 1] c.s. Perfectkeur dat zij [eiser 1] c.s. op zijn minst had moeten adviseren om nader onderzoek te laten verrichten naar (het voortduren van) lekkage 1.
      
    
    
      5.5.
      
        Perfectkeur heeft dit betwist en beroept zich op de “Leeswijzer bouwkundig rapport” (verder de “leeswijzer”) aan het begin van de rapportage. Perfectkeur wijst erop dat in de rapportage nadrukkelijk op het belang van die leeswijzer wordt gewezen:
        “Om de inhoud van deze rapportage op de juiste manier te kunnen lezen en interpreteren is
        het van belang dat u onderstaande leeswijzer zorgvuldig doorneemt.”
      
      
    
    
      5.6.
      
        Van de leeswijzer maken onder meer de volgende passages deel uit:
        “Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Perfectkeur B.V. niet aansprakelijk. Ook valt ingewonnen advies bij derden buiten de verantwoordelijkheid van Perfectkeur B.V.
        […]
        Niet zichtbare en door eigenaar/verkoper niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen
        buiten de verantwoordelijkheid van Perfectkeur B.V. Bij de inspectie wordt niet getoetst op
        het voldoen aan het huidige bouwbesluit of NEN normen. Daar waar de inspecteur dit van
        belang acht wordt er wel verwezen naar relevante normen.”
      
      
    
    
      5.7.
      
        In de eerste paragraaf van de rapportage, met als titel “Algemeen”, staat daarnaast onder meer het volgende:
        “Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen - terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage – na verwijdering van afwerkingen, rolluiken, zonneschermen, bekledingen of andere elementen. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken.
        […]
        Vragen of eventuele bouwkundige gebreken, lekkages, lekke dubbele beglazing niet zichtbaar maar wel bekend of aanwezig zijn, zijn gesteld aan de verkopende party of diens vertegenwoordiger. In de
        resultaten kunt u de verkregen informatie teruglezen. Nadrukkelijk is er gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is bevestigend gereageerd. De genoemde gebreken worden hierna kort benoemd en komen in de verdere inspectie uitgebreid aan de orde. Door de aanwezige zijn de volgende bijzonderheden en/of bouwkundige gebreken gemeld. Er is een lekkage in het souterrain geweest. Genoemde informatie is van aanwezige personen ter plaatse verkregen, in het verdere van dit rapport zullen deze "afwijkingen" worden benoemd en omschreven in het specifieke hoofdstuk.”
      
      
    
    
      5.8.
      
        Daarnaast doet Perfectkeur een beroep op artikel 3 en 12 van haar algemene voorwaarden, waarvan de zover hier van belang gedeelten het volgende bevatten:
        Artikel 3
        “ De bouwkundige inspectie bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie,
        gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname, waarbij uitsluitend
        gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het
        onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat
        niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen
        worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.”
        en:
        Artikel 12
        “Opdrachtnemer is niet aansprakelijk voor schade die is ontstaan als gevolg van door derden aan Opdrachtnemer verstrekte informatie die Opdrachtnemer vervolgens in haar rapportages heeft opgenomen. Opdrachtnemer zal in de rapportages ook expliciet aangeven welke informatie door derden is verstrekt.”
      
      
    
    
      5.9.
      Zoals Perfectkeur terecht aanvoert, was Perfectkeur met [eiser 1] c.s. slechts een visuele inspectie overeengekomen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      5.10.
      In de opdrachtbevestiging van 16 april 2023 zijn direct achter de woorden “Soort inspectie” de woorden “Bouwtechnisch onderzoek” opgenomen. Hun stelling dat daaruit volgt dat de opdracht een ander (en uitgebreider) onderzoek zou betreffen dan een “bouwkundige inspectie” hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd. De enkele verwijzing door [eiser 1] c.s. ter zitting naar de website van Perfectkeur is, gelet op de gemotiveerde betwisting door Perfectkeur, onvoldoende. Daarmee staat vast dat de aan Perfectkeur gegeven opdracht een bouwkundige inspectie betrof, zoals bedoeld in de algemene voorwaarden van Perfectkeur.
      
    
    
      5.11.
      Dat op de overeenkomst tussen [eiser 1] c.s. en Perfectkeur de algemene voorwaarden van Perfectkeur van toepassing zijn, is tussen partijen niet in geschil. In het hiervoor in 5.8 genoemde gedeelte van artikel 3 van die algemene voorwaarden, is uiteengezet dat de “[d]e bouwkundige inspectie” uit “een visuele inspectie” bestaat, welke “visuele” aard van deze inspectie bovendien nog nader uiteen is gezet in het vervolg van die bepaling. Verdergaand onderzoek dan dat konden [eiser 1] c.s. dan ook niet verwachten.
      
    
    
      5.12.
      Anders dan [eiser 1] c.s. stellen, is door Perfectkeur niet gemeld dat er geen vochtprobleem meer in het souterrain te verwachten zou zijn. In de rapportage sluit  Perfectkeur niet uit dat het hoge vochtpercentage een andere oorzaak heeft. Perfectkeur merkt op er, mede op grond van de verklaring van verkoper, vanuit te gaan dat het restvocht is. Zie de hiervoor in r.o. 5.3 aangehaalde passage op p. 28 van de rapportage.
      
    
    
      5.13.
      Het door Perfectkeur verrichte onderzoek was naast de verklaring van de verkoper uitsluitend gebaseerd op visuele waarnemingen, zoals overeengekomen. Anders dan [eiser 1] c.s. van mening zijn, valt dan ook niet in te zien waarom [eiser 1] c.s. na deze bevindingen geen enkele reden meer hadden om nader onderzoek te laten verrichten.
      
    
    
      5.14.
      Ten aanzien van lekkage 1 is Perfectkeur dus niet tekortgeschoten in haar verplichtingen van een zorgvuldig opdrachtnemer.
      
      
        
          Lekkage 2
        
      
    
    
      5.15.
      Ter zitting is gebleken dat [eiser 1] c.s. hun vorderingen niet meer baseren op lekkage 2. Deze behoeft dan ook geen nadere bespreking.
      
      
        
          Lekkage 3
        
      
    
    
      5.16.
      Van de zijde van [eiser 1] c.s. is ter zitting niet weersproken dat wat betreft lekkage 3 ten tijde van de inspectie door Perfectkeur geen sprake was van een actieve lekkage maar van een lekkage die inmiddels verholpen was. Dat is dus komen vast te staan. Ook ten aanzien van lekkage 3 is Perfectkeur dus niet tekortgeschoten in haar verplichtingen van een zorgvuldig opdrachtnemer.
      
      
        
          Gebreken aan de zandcementen dekvloer van het souterrain
        
      
    
    
      5.17.
      In de randnummers 52 tot en met 56 van de dagvaarding hebben [eiser 1] c.s. uiteengezet hoe Perfectkeur in tekortgeschoten is bij de uitvoering van de opdracht. Daarin worden Perfectkeur uitsluitend verwijten gemaakt ten aanzien van lekkages en vochtgehalten. Voor zover [eiser 1] c.s. bedoeld hebben te stellen dat ook de gestelde gebreken aan de zandcementen dekvloer hun oorzaak vinden in die lekkages en vochtgehalten overweegt de rechtbank het volgende. 
      
    
    
      5.18.
      
        Ten aanzien van de dekvloer hebben [eiser 1] c.s. bij dagvaarding (randnummer 12) volgende gesteld:
        “Op 3 november 2021 merkt de Aannemer een gebrek op in het souterrain van de Woning met betrekking tot de vloer ter plaatse van de leidingdoorvoer afvoerleiding. Daaropvolgend besluit de Aannemer met een laser te meten of de vloer in het souterrain van de Woning "hol" is. Dit blijkt het geval te zijn. Op 18 november 2022 ontdekt de Aannemer na verder (destructief) onderzoek dat de zandcementvloer' in het souterrain van de Woning in zijn geheel los is gelaten van de daaronder bevindende dragende vloer.”
      
      
    
    
      5.19.
      Perfectkeur heeft betwist dat zij tijdens haar keuring van de woning enig gebrek aan de zandcementen dekvloer had moeten constateren.
      
    
    
      5.20.
      Wat en hoe de aannemer op 3 november 2021 precies heeft ontdekt en dat alleen dát al een gebrek inhield dat door Perfectkeur had moeten worden gezien is volstrekt niet onderbouwd. Verder volgt uit de eigen stelling van [eiser 1] c.s. al dat de onthechting van de vloer pas is ontdekt na destructief onderzoek, terwijl het door Perfectkeur uit te voeren onderzoek niet meer dan een visuele inspectie betrof.
      
    
    
      5.21.
      Daar komt nog het volgende bij. Op de als productie 12 en productie 41 door [eiser 1] c.s. overgelegde foto van een vochtmeter die gehouden is bij de opengebroken betonnen vloer van het souterrain is te zien dat die vochtmeter een vochtpercentage aangeeft van 68. Op de zitting is door [eiser 1] c.s. niet weersproken dat dat vochtpercentage op die plaats niet hoog was omdat beton pas als vochtig beschouwd kan worden als de vochtmeter helemaal is uitgeslagen. 
      
    
    
      5.22.
      
        [eiser 1] c.s. hebben gezien het voorgaande niet aan hun stelplicht voldaan, zodat de vordering ten aanzien van de dekvloer zal worden afgewezen en aan bewijslevering niet wordt toegekomen. 
      
    
    
      5.23.
      Met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van een ‘sink hole’ onder de zandcementen dekvloer en de zich daaronder bevindende dragende vloer overweegt de rechtbank in dit verband als volgt.
      
    
    
      5.24.
      Het gaat hier om holle ruimtes onder de dragende vloer in het souterrain die volgens [eiser 1] c.s. zorgen voor een verminderde draagkracht van de dragende vloer. Dit zou de hiervoor bedoelde aannemer van [eiser 1] c.s. hebben geconstateerd op 19 november 2021, dus pas nadat de aannemer begonnen was met het (destructieve) onderzoek binnenin de zandcementen dekvloer.
    
    
      5.25.
      Ook wat dit gebrek betreft hebben [eiser 1] c.s. niet voldaan aan hun stelplicht zodat ook wat dit gebrek betreft niet is komen vast te staan dat Perfectkeur niet aan haar verplichtingen van een zorgvuldig opdrachtnemer heeft voldaan. Ten tijde van de door Perfectkeur uitsluitend te verrichten visuele inspectie waren de ‘sink holes’ nog niet zichtbaar. Voor zover al juist is dat de aannemer op 3 november 2021 een hol geluid hoorde toen hij over de vloer liep in het souterrain, is daarmee nog niet gezegd dat dit holle geluid een aanwijzing was van ‘sink holes’ die zorgden voor een (wezenlijke) vermindering van de draagkracht van de vloer in het souterrain.
      
    
    
      5.26.
      Uit het hiervoor overwogene volgt niet dat Perfectkeur tekort is geschoten in haar verplichtingen van een zorgvuldig opdrachtnemer. De vorderingen van [eiser 1] c.s. tegen Perfectkeur zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      5.27.
      
        Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [eiser 1] c.s. in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van Perfectkeur worden tot aan deze uitspraak begroot op:
        griffierecht	€ 2.837,00
        salaris advocaat	€ 2.366,00	(2 punten in liquidatietarief IV)
        
          nakosten		€    173,00	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        
        Totaal		€ 5.376,00.
      
      
    
    
      5.28.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten van € 5.376,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eiser 1] c.s. € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser 1] c.s. in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      6.4.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
        901/3195