ECLI:NL:GHAMS:2023:2836, Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2023, 200.303.021/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: geschil over perceelsgrenzen; vordering tot rectificatie leveringsakte percelen grond, subsidiair tot gedeeltelijke vernietiging koopovereenkomst en gedeeltelijke terug levering percelen grond; maatstaf voor uitleg leveringsakte;

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			          : 200.303.021/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/304767 / HA ZA 20-423 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 oktober 2023 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. L.M. van den Ende te Purmerend,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 31 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 2 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
    
    
    
      Bij arrest van 21 december 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft op 1 maart 2022 plaatsgehad. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak verwezen naar de rol voor voortprocederen.  
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord;
    - akte overlegging producties van [geïntimeerde] , met een productie;
    - akte uitlating productie van [appellant] , met producties.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie zal vernietigen en zijn vordering alsnog zal toewijzen en de reconventionele  vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.9. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover de grieven klagen dat de rechtbank de feiten onjuist of onvolledig heeft vastgesteld, wordt daarmee voor zover voor de beoordeling van belang rekening gehouden. Voor zover niet in geschil liggen de feiten samengevat als volgt.
      
    
    
      2.2.
      
        [appellant] is de vader van [geïntimeerde] . [appellant] heeft aanvankelijk samen met zijn vrouw (moeder van [geïntimeerde] ), [naam 1] , voor rekening van een vennootschap onder firma een kaasmakerij met restaurant geëxploiteerd in een voormalige stal op de percelen C 828 en C 832 behorende bij het boerenbedrijf van [appellant] in [plaats] . Op 1 augustus 2001 is [geïntimeerde] toegetreden tot de vof.    
      
    
    
      2.3.
      In 2010 zijn de percelen C 828 en C 832 gesplitst waarbij de percelen C 1276 tot en met C 1280 zijn ontstaan. In verband met de splitsing heeft op 30 december 2010 in aanwezigheid van in elk geval [geïntimeerde] ( [appellant] betwist zijn aanwezigheid) een meting van de perceelsgrenzen door het kadaster plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. De kaasboerderij met restaurant bevindt zich op perceel C 1279 en de daarbij behorende parkeerplaats op perceel C 1278. 
      
    
    
      2.4.
      
        Ter uitvoering van een mondelinge koopovereenkomst tussen partijen zijn op 7 april 2011, 9 juli 2013 en 29 januari 2015 notariële akten gepasseerd tot levering door [appellant] aan [geïntimeerde] van achtereenvolgens 4/10e, 5/10e en 1/10e onverdeeld aandeel in:  
        
          “de kaasboerderij met restaurant, parkeerterrein, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te (…), kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie C nummers 1278 en 1279, respectievelijk groot achtentachtig (88) are dertig centiare en achttien (18) are dertig centiare;”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij notariële akte van 5 april 2019 zijn de leveringen in de eerste twee akten vernietigd wegens een onjuiste fiscale voorstelling van zaken en is de derde akte gerectificeerd in dier voege dat daarin het verkochte en geleverde is omschreven als de volle eigendom (10/10e) van (wederom): 
      
      
        
          “de kaasboerderij met restaurant, parkeerterrein, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te (…), kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie C nummers 1278 en 1279, respectievelijk groot achtentachtig (88) are dertig centiare en achttien (18) are dertig centiare;”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [geïntimeerde] heeft aan [appellant] een koopprijs van € 700.000 voldaan. De kooprijs is  gebaseerd op een taxatierapport van een registertaxateur.   
      
    
    
      2.7.
      
        [appellant] en [naam 1] zijn achtereenvolgens in 2017 en 2018 uit de vof getreden en met ingang van 1 april 2018 is de echtgenoot van [geïntimeerde] toegetreden.    
      
    
    
      2.8.
      Per 1 april 2019 heeft [naam 2] , zoon van [appellant] en [naam 1] , broer van [geïntimeerde] , de exploitatie van het boerenbedrijf van [appellant] overgenomen en sedertdien voortgezet.
      
    
    
      2.9.
      Tussen partijen is een geschil ontstaan over de perceelsgrenzen nadat [appellant] materialen op de percelen C 1278 en 1279 is gaan storten, dan wel heeft laten storten (door zoon [naam 2] ). Op 28 februari 2020 heeft het kadaster in opdracht en bijzijn van partijen een grensreconstructie uitgevoerd.    
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      
        [appellant] heeft bij de inleidende dagvaarding vorderingen ingesteld die - voor zover in hoger beroep nog van belang - ertoe strekken: primair dat voor recht wordt verklaard dat de perceelsgrens loopt volgens de rode lijn op de als productie 7 bij de dagvaarding overgelegde luchtfoto en dat een aantal nader omschreven stroken grond niet aan [geïntimeerde] zijn overgedragen, alsmede dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om haar medewerking eraan te verlenen dat de akte van 5 april 2019 wordt gerectificeerd - naar het hof begrijpt overeenkomstig de gevorderde verklaringen voor recht - op straffe van verbeurte van een dwangsom; subsidiair dat de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk wordt vernietigd op grond van dwaling met veroordeling van [geïntimeerde] tot terug levering van wat er meer van de percelen C 1278 en C 1279 is geleverd dan de bedoeling was.
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft de vordering bestreden en op haar beurt gevorderd - voor zover in hoger beroep nog van belang - dat [appellant] wordt geboden om alle door hem zonder toestemming van [geïntimeerde] op de percelen C 1278 en C 1279 gestorte materialen, grond en puin te verwijderen en verwijderd te houden en om geen nieuwe materialen, grond of puin op die percelen te storten, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, met zowel in conventie als in reconventie compensatie van kosten. [appellant] komt daar met zijn grieven tegen op. Het hof overweegt als volgt. 
      
      
        
          primaire vordering [appellant]    
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegd dat de notariële leveringsaktes (bedoeld worden kennelijk die van 29 januari 2015 en die van 5 april 2019 in onderlinge samenhang bezien) aldus moeten worden uitgelegd dat partijen hebben bedoeld om alleen de ondergrond van de kaasboerderij met restaurant, het parkeerterrein en een stukje speelland aan de kant van het Van der Valkhotel over te dragen.   
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank heeft bij de beoordeling van deze vordering tot uitgangspunt genomen dat de bedoeling van partijen naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving van de verkochte en te leveren zaak in de notariële leveringsaktes bezien in het licht van de verdere inhoud van de aktes. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat de tekst van de aktes geen aanknopingspunten biedt voor de door [appellant] bepleite uitleg. [appellant] klaagt in hoger beroep dat de rechtbank de door haar tot uitgangspunt genomen maatstaf - waarvan de toepasselijkheid terecht niet is betwist - verkeerd heeft toegepast. 
      
    
    
      3.6.
      De omschrijving van de verkochte en geleverde zaak is in de beide zojuist genoemde aktes verwoord zoals hiervoor in de rechtsoverwegingen 2.4. en 2.5. weergegeven. Die bewoordingen laten geen andere uitleg toe dan dat de percelen C 1278 en C 1279 in hun geheel zijn verkocht en worden geleverd. Dat is reeds het geval omdat in die omschrijving - zo is niet in geschil - de totale oppervlaktes van die percelen zijn genoemd, terwijl die omschrijving niet ook inhoudt dat de verkoop en levering op gedeelten daarvan ziet, en welke gedeelten precies dat zouden zijn. Dat had wel voor de hand gelegen en was bovendien in het belang van de rechtszekerheid vereist, indien (slechts) de levering van gedeelten van de percelen door partijen was beoogd.    
      
    
    
      3.7.
      
        [appellant] heeft daar in zijn grieven - voor zover in dit kader van belang - alleen tegen ingebracht dat alle aktes verder ook inhouden dat levering plaatsvindt met het oog op voortzetting door [geïntimeerde] van de onderneming van de vof. Dat doel is echter met de hiervoor gegeven uitleg van de omschrijving van de verkochte en te leveren zaak niet in strijd. [appellant] licht ook niet toe waarom dat wel zo zou zijn, anders dan - zo is wellicht bedoeld - dat voor voortzetting van de onderneming van de vof niet meer grond nodig is dan die waarop de kaasboerderij met restaurant, de parkeerplaats en het stukje speelland zijn gelegen. Dat sluit echter - als al waar - de bedoeling om meer grond, namelijk de volledige percelen, te verkopen en te leveren niet uit. Daarbij komt dat verkoop en levering van extra grond de mogelijkheid biedt om de onderneming van de vof uit te breiden en daarbinnen extra activiteiten aan te bieden. In dat licht bezien is verkoop en levering van meer grond dan destijds strikt genomen nodig was voor de onderneming van de vof wel degelijk ook dienstig aan de voortzetting daarvan door [geïntimeerde] . Het beroep van [appellant] op het in de verdere inhoud van de aktes opgenomen doel van de verkoop en levering gaat dan ook niet op. De grieven 1 tot en met 13 falen. De primaire vorderingen zijn in hoger beroep niet alsnog toewijsbaar.    
      
      
        
          subsidiaire vorderingen van [appellant]
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn subsidiaire vorderingen betoogd dat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling had van de perceelsgrenzen. Volgens [appellant] gold dat ook voor [geïntimeerde] , zodat de koopovereenkomst in zoverre vernietigbaar is op grond van wederzijdse dwaling. Dat zou betekenen dat [geïntimeerde] bij gebreke van een geldige titel gehouden is om het teveel aan grond geleverde terug te leveren. 
      
    
    
      3.9.
      Het betoog heeft geen succes, reeds omdat in het licht van de betwisting van [geïntimeerde] er niet van kan worden uitgegaan dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van de in de aktes genoemde perceelsgrenzen had. Dat zou ook moeilijk te rijmen zijn met de grensmeting die daarvoor heeft plaatsgehad. Niet is in geschil dat [geïntimeerde] daarbij aanwezig was en de vaststelling van de grenzen toen met eigen ogen heeft kunnen aanschouwen. Voor het merkwaardig verloop van de grens aan de oostkant van de kaasboerderij ter hoogte van de nooduitgang heeft [geïntimeerde] een plausibele verklaring gegeven, namelijk dat [appellant] het desbetreffende stuk(je) grond (perceel C 829) niet wilde overdragen. Hetzelfde geldt voor de gezamenlijke opdracht van partijen tot de grensreconstructie van 28 februari 2020, namelijk de wens van [geïntimeerde] dat met een nieuwe meting de grenzen ook voor [appellant] duidelijk zouden zijn, hij deze zou respecteren en zou ophouden met daaroverheen materialen op haar terrein te storten.
      
    
    
      3.10.
      Ten overvloede acht het hof het betoog dat [appellant] een verkeerde voorstelling van de perceelsgrenzen had niet geloofwaardig. Daarbij wordt - los van de discussie of hij er bij de kadastrale meting op 30 december 2010 al dan niet bij was (in het desbetreffende proces-verbaal wordt overigens vermeld van wel) - in aanmerking genomen dat [appellant] tot maar liefst vier keer toe bij de notaris heeft getekend voor het transport van (delen van) de percelen met in iedere akte de vermelding van de oppervlakten van de percelen. Het kan [appellant] toen niet zijn ontgaan dat het daarbij om de totale oppervlakten van de percelen ging. Dat hij toen niet zelfs maar één keer aan de bel heeft getrokken, wijst erop dat hij wist dat hij de gehele percelen had verkocht en ging leveren. Daaraan doet niet af dat bij de overdracht zou zijn besproken dat alleen de kaasboerderij en een stukje speelland aan de kant van het Van der Valk hotel zou worden overgedragen. Die mededeling is - als al gedaan - dermate vaag dat daaraan niet een gerechtvaardigde verwachting kon worden ontleend ten aanzien van wat onderwerp van de verkoop en levering was. Ten slotte kan het argument dat hij stroken grond is blijven gebruiken [appellant] niet baten al is het maar omdat het enkele voortgezette gebruik geen claim op enig eigendomsrecht impliceert. Het hof concludeert dat aan de vereisten voor een geslaagd beroep op vernietiging wegens dwaling niet is voldaan. De subsidiaire vorderingen van [appellant] zijn in hoger beroep evenmin alsnog toewijsbaar. Ook de grieven 14 en 17 (er zijn geen grieven 15 en 16) falen. 
      
      
        
          tegenvordering van [geïntimeerde] 
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [geïntimeerde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] zonder haar toestemming materialen op de percelen C 1278 en C 1279 heeft gestort en dusdoende inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. De grief van [appellant] tegen de toewijzing door de rechtbank van die vordering met dwangsom, grief 18, mist een zelfstandige toelichting, want strekt louter en alleen tot betoog dat niet [geïntimeerde] , maar hijzelf eigenaar is van de desbetreffende grond. Dat betoog is in het voorgaande reeds ongegrond bevonden. De grief behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking en deelt het lot van de andere grieven.
      
      
        
          slotsom
        
      
      
    
    
      3.12.
      De grieven kunnen voor zover besproken niet tot vernietiging van het vonnis leiden en kunnen overigens bij gebrek aan belang onbesproken blijven. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen omdat geen voldoende onderbouwde stellingen zijn betrokken die - indien bewezen - van belang zijn voor de uitkomst van de zaak. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.T. van der Meer, R.J.M. Smit en A.S. Arnold en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.