ECLI:NL:RBOBR:2023:4195, Rechtbank Oost-Brabant, 25-08-2023, 22/823
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning o.b.v. de vergelijkingsmethode. Een vergelijkingsobject blijft buiten beschouwing, omdat o.b.v. een verschil in adressering in de waardematrix en de onderbouwende verkoopinformatie onduidelijk is welk object dat betreft. T.a.v. de twee overgebleven vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met de verschillen, maar op basis daarvan moet wel worden uitgegaan van een lagere m³-prijs voor de woning. Gevolg is dat niet aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Beroep gegrond. Eiser heeft zijn waardestandpunt niet onderbouwd. Rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast. Het verzoek van eiser om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn is toegewezen. Vergoeding proceskosten en griffierecht.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/823 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: J.V. Andries).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waardevan de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 437.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak op bezwaar van 15 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] en [naam] , kantoorgenoten van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    De feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1961. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 371 m³, een aanbouw van 70 m³, een kelder van 35 m³, een garage van 49 m³, een berging van 16 m³ en een tuinhuis. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 309 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Het beroep van eiser is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 400.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 437.000) naar getaxeerde waarde (€ 438.000), zoals is opgenomen in de waardematrix die op 15 juni 2022 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen. 
    
    5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (bewijslast). De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
      
        De vergelijkingsobjecten
      
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . 
    
    
      6.1.
      Eiser stelt op de zitting dat het niet duidelijk is of [adres] of [adres] als vergelijkingsobject is gehanteerd. In de taxatiematrix in beroep wordt de [adres] genoemd, terwijl uit de iWOZ-rapportage en de uitspraak op bezwaar blijkt dat de [adres] als vergelijkingsobject wordt gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft hierover op zitting desgevraagd geen duidelijkheid kunnen geven. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet vastgesteld kan worden welk vergelijkingsobject is gebruikt en laat daarom [adres] (dan wel [adres] ) voor de onderbouwing van de waarde buiten beschouwing. Wat dat eiser verder heeft aangevoerd over dit object behoeft daarom geen bespreking meer.
      
    
    
      6.2.
      Voor de twee andere vergelijkingsobjecten geldt dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het betreft beide geschakelde tweekappers en ze hebben een goed vergelijkbare inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar. Ook liggen zij zeer dicht bij de woning van eiser. Door eiser is de bruikbaarheid van deze twee vergelijkingsobjecten overigens ook niet betwist.
      
      
        
          KOUDV-factoren
        
      
      7. Eiser voert aan dat de staat van zijn woning ondergemiddeld is. De voorzieningen zijn gedateerd, het voegwerk is slecht en de kozijnen en het schilderwerk is matig. De heffingsambtenaar heeft hiermee volgens eiser onvoldoende rekening gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Allereerst stelt de rechtbank vast dat eiser zijn stelling over de gedateerdheid van de voorzieningen in het geheel niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s. Omdat de noodzaak van een correctie op dit punt door de heffingsambtenaar gemotiveerd wordt bestreden, ligt het naar oordeel van de rechtbank op eisers weg om zijn stelling van enige feitelijke onderbouwing te voorzien. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er een uitpandige opname heeft plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat de staat van de woning aan de buitenzijde gemiddeld is. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gemotiveerd gesteld dat het feit dat de voorzieningen 15 jaar oud zijn niet per definitie gedateerd hoeven te zijn. De rechtbank heeft geen reden om aan deze toelichting te twijfelen. 
      
      
        
          Aanwezigheid asbest
        
      
      8. Eiser voert aan dat sprake is van de aanwezigheid van asbest in de dorpels van de kozijnen op de bovenverdieping. De aanwezigheid van asbest is volgens hem een waardedrukkende factor en de heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd. Van de aanwezigheid van asbest is niet gebleken. Voor zover moet worden aangenomen dat asbest aanwezig is, is het aannemelijk dat dit ook geldt voor de vergelijkingsobjecten aangezien deze in dezelfde periode als de woning zijn gebouwd. In dat geval is met de aanwezigheid van asbest dus voldoende rekening gehouden.
      
      
        
          De waardebepaling
        
      
      9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het voorgaande, niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Anders dan de heffingsambtenaar op zitting heeft gesteld, onderbouwt [adres] in de matrix namelijk de hoogste m³ prijs van alle vergelijkingsobjecten indien de prijzen per m³ van de andere vergelijkingsobjecten worden gecorrigeerd naar gemiddelde KOUDV-cijfers. [adres] en [adres] zijn namelijk in de matrix gewaardeerd met het cijfer ‘4’ voor voorzieningen. Als dit gecorrigeerd worden naar het cijfer ‘3’, leidt dit tot een correctie van 12% waardoor de gecorrigeerde m³ prijzen uitkomen op respectievelijk € 647 en € 681, terwijl de m³ prijs van de [adres] € 690 is. Omdat het vergelijkingsobject [adres] buiten beschouwing wordt gelaten, daalt als gevolg daarvan dus de gemiddelde prijs per m³ van de overige vergelijkingsobjecten en onderbouwt deze gemiddelde prijs per m³ niet langer de beschikte waarde.
      
      
        
          Het waardestandpunt van eiser
        
      
      10. De rechtbank moet daarom beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde van € 400.000 aannemelijk heeft gemaakt. Daarin is eiser niet geslaagd. Eiser heeft in beroep een waarde van € 400.000 bepleit, maar heeft deze bepleite waarde niet onderbouwd met een taxatierapport of anderszins. Het enkel bepleiten van een waarde zonder nadere onderbouwing vindt de rechtbank onvoldoende.
      
      
        
          Schattenderwijs vastgestelde waarde
        
      
      11. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 430.000.
      
      
        
          Informatieverstrekking in de bezwaarfase
        
      
      12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat deze grond buiten bespreking. Als eiser gelijk zou hebben met zijn standpunt, dan is het enige wat hij daarmee kan bereiken een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Aangezien de rechtbank het beroep van eiser gegrond verklaart en daarom al een proceskostenvergoeding voor (ook) de beroepsfase zal uitspreken, heeft eiser geen belang meer bij de beoordeling van deze beroepsgrond.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding 
        
      
      13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn voor behandeling van deze zaak is overschreden.
      
    
    
      13.1.
      Volgens vaste rechtspraak is een bestuursrechtelijke procedure niet binnen een redelijke termijn afgerond als er meer dan twee jaren zijn verstreken tussen het maken van bezwaar en het doen van uitspraak in beroep. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de heffingsambtenaar een half jaar de tijd heeft om op het bezwaar te beslissen en de rechtbank anderhalf jaar heeft om op het beroep te beslissen. Verder is het zo dat voor de overschrijding van de redelijke termijn in beginsel per half jaar een bedrag van € 500 aan immateriële schadevergoeding moet worden toegekend, waarbij een periode van minder dan een half jaar geacht moet worden ook een periode van een half jaar te bedragen.
      
    
    
      13.2.
      Eiser heeft op 3 maart 2021 bezwaar gemaakt tegen de waardevaststelling van zijn woning. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Tussen het maken van bezwaar en het doen van de uitspraak is een (op de in 13.1 bedoelde wijze afgeronde) periode van tweeënhalf jaar verstreken. De redelijke termijn is daarmee met een half jaar overschreden. Dit resulteert in beginsel in een schadevergoeding van € 500.
      
    
    
      13.3.
      De daadwerkelijke termijnoverschrijding bedraagt ongeveer vijf maanden. De rechtbank is van oordeel dat deze termijnoverschrijding van vijf maanden geheel moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. De rechtbank heeft het beroepschrift namelijk ontvangen op 29 maart 2022 en heeft derhalve binnen de termijn van anderhalf jaar uitspraak gedaan.
      
    
    
      13.4.
      De veroordeling tot vergoeding van de schade moet daarom worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar. Dat betekent dat de heffingsambtenaar € 500 dient te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt in zijn opvatting dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Het verzoek van eiser om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 500.
    
    
    
      14.1.
      Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het griffierecht (€ 49) door de heffingsambtenaar moet worden vergoed. 
      
    
    
      14.2.
      Ook ziet de rechtbank aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiser in de bezwaar- en beroepsfase. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling, in bezwaar met een waarde van € 296, in beroep met een waarde van € 837. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en heeft de telefonische hoorzitting bijgewoond. Dat zijn twee punten voor de bezwaarfase. Verder heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en heeft hij aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Dat zijn twee punten voor de beroepsfase. De wegingsfactor van de zaak is 1. Tot slot heeft eiser op de zitting een verzoek om vergoeding van immateriële schade ingediend. Daarvoor krijgt hij één punt. De wegingsfactor daarvoor is 0,5 omdat eiser hiervoor enkel op de zitting aan de orde heeft hoeven te stellen dat de redelijke termijn was overschreden. De proceskostenvergoeding bedraagt voor de bezwaarfase € 592 en voor de beroepsfase € 2.092,50 en daarmee in totaal € 2.684,50.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        stelt de waarde van de woning [adres] in [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op € 430.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding toe;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.684,50 aan proceskosten aan eiser;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan eiser moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 augustus 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. 
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
  
  
    Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)