ECLI:NL:GHARL:2023:9940, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2023, 22/1845
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/1845
    uitspraakdatum: 21 november 2023
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 juni 2022, nummer AWB 20/6585, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2654 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 126.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gerichte bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2023. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 22 november 2023 naar partijen is verzonden.
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 11 september 2023 heeft belanghebbende een verzoek tot wraking van raadsheer M.M. Breij gedaan. De wrakingskamer van het Hof heeft het verzoek tot wraking ter zitting van 23 oktober 2023 behandeld. Bij beslissing van 7 november 2023 heeft de wrakingskamer het wrakingsverzoek niet-ontvankelijk verklaard.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. [naam2] is eigenaar van de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een sociale huurwoning. Het is een rijwoning met bouwjaar 1968 met een berging/schuur. De inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 332 m3 en van de bijgebouwen 22 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 143 m².
      
    
    
      2.3.
      De onroerende zaak is aan de buitenzijde gerenoveerd. Deze renovatie is in de tweede helft van 2019 afgerond. 
      
    
    
      2.4.
      
        De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van de onroerende zaak laten opstellen. In het taxatierapport van 21 april 2021 heeft [naam3] , WOZ-taxateur, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 naar de toestand op die datum getaxeerd op afgerond € 131.000. In het taxatierapport is onder meer opgenomen:
        “Gerealiseerde aanzienlijke renovaties/ verbouwingen: Niet van toepassing”
      
      
      
        Het taxatierapport bevat de volgende rijwoningen als vergelijkingsobjecten:
      
      
        
          
            [adres1] 5018 te [woonplaats] , verkocht op 25 januari 2018 voor € 150.000;
        
        
          
            [adres1] 5312 te [woonplaats] , verkocht op 1 februari 2018 voor € 157.500;
        
        
          
            [adres1] 1154 te [woonplaats] , verkocht op 17 mei 2018 voor € 157.500.
        
      
      Voor de mindere kwaliteit, de uitstraling en de doelmatigheid van de onroerende zaak heeft [naam3] een correctie toegepast ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Voor de ligging, het onderhoud en de voorzieningen heeft hij niet gecorrigeerd.
      
    
    
      2.5.
      
        [naam2] heeft geen gebruik gemaakt van de door de Rechtbank geboden gelegenheid om als derde-belanghebbende aan de procedure deel te nemen. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Procesbelang
      
    
    
    
      4.1.
      Als uitgangspunt geldt dat aangenomen moet worden dat eenieder aan wie op zijn naam een WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een procesbelang heeft. Dit betekent dat een bezwaar of (hoger) beroep tegen een dergelijke beschikking niet niet-ontvankelijk mag worden verklaard wegens het ontbreken van procesbelang.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof ziet in de enkele stelling van de heffingsambtenaar ter zitting, dat belanghebbende als huurder geen belang heeft bij de procedure, welke stelling door belanghebbende is betwist, geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. Het Hof komt dus aan beoordeling van de WOZ-waarde toe. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar bepaalt de WOZ-waarde op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde komt overeen met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde te hoog is, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand en de ongunstige ligging van de onroerende zaak. Ze wijst erop dat zij voor het jaar 2018 in het gelijk is gesteld, in verband met het achterstallige onderhoud en dat dit aan de binnenzijde van de onroerende zaak nog steeds niet is opgelost. De WOZ-waarde van de onroerende zaak moet daarom lager zijn dan die van de woningen van haar buren, die aan de binnenzijde geen achterstallig onderhoud kennen. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde hiermee gemotiveerd betwist. Dan rust op de heffingsambtenaar de last om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 126.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar stelt dat de waardebepaling van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden aan de hand van verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst hij op het in 2.4 genoemde taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix, naar in hoger beroep ingediende foto’s van de onroerende zaak en van vergelijkingsobjecten, en naar het in hoger beroep ingediende opnamerapport van de onroerende zaak van oktober 2022. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de in het taxatierapport bepaalde waarde van € 131.000 te laag is, omdat daarin geen rekening is gehouden met het feit dat de renovatie van de buitenkant van de onroerende zaak in 2019 is afgerond. Daarom had moeten worden getaxeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2020, hetgeen leidt tot een waarde van € 165.000. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak met € 126.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
      
    
    
      4.8.
      De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn qua type, uitstraling, ligging en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen daarom gebruikt worden voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt dat zij vanuit haar woonkamer – als zij naar links kijkt – maisonnettes kan zien en dat de ligging van de onroerende zaak daardoor slechter is. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de maisonnettes vanuit de onroerende zaak erg lastig te zien zijn en dat de ligging van de onroerende zaak niet slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten. Hij heeft voor het vergelijkingsobject [adres1] 5018 onweersproken gesteld dat ten opzichte van de onroerende zaak een pluspunt is dat aan de voorzijde een grasveld en een voetpad ligt, maar een nadeel is dat er geen parkeerruimte is. Het vergelijkingsobject [adres1] 5312 is volgens de heffingsambtenaar wat betreft ligging goed vergelijkbaar omdat er, net als bij de onroerende zaak, woningen rondom liggen. De ligging van het vergelijkingsobject [adres1] 1154 is minder dan die van de onroerende zaak, omdat daar aan drie zijden woningen zijn en een flatgebouw met maisonnettes aan de overkant ligt waarop dat object recht uitkijkt. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten per saldo niet slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten, zodat hij daarvoor niet hoefde te corrigeren. 
      
    
    
      4.10.
      In het taxatierapport van [naam3] is naar het oordeel van het Hof rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten door de correcties die zijn toegepast voor kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast is in het taxatierapport door de toekenning van een 2 rekening gehouden met het matige onderhoud van de onroerende zaak. Het Hof neemt in aanmerking dat de heffingsambtenaar uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, waarvan het onderhoud eveneens achterstallig is, een prijs per m3 heeft herleid van € 307 tot € 336, hetgeen ruim hoger is dan de door hem ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak gehanteerde prijs per m3 (van € 275). 
      
    
    
      4.11.
      Bovendien geldt dat de waarde van de onroerende zaak, doordat de renovatie aan de buitenzijde in het jaar 2019 is afgerond, wordt bepaald naar de staat van de onroerende zaak naar de toestand op 1 januari 2020. Het Hof acht aannemelijk dat de volledige uitwendige renovatie inclusief isolatie,  heeft geleid tot een stijging van de WOZ-waarde en stelt vast dat daarmee in de beschikking geen rekening is gehouden. De WOZ-waarde lijkt daarom eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
      
      
        
          WOZ-waarden van de buren
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het Hof begrijpt dat belanghebbende verdedigt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet op dezelfde waarde, maar lager moet worden vastgesteld dan de WOZ-waarde van de woningen van haar rechtstreekse buren, ook als de waardering van die woningen onjuist is geweest. 
      
    
    
      4.13.
      In feite stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte haar woning op dezelfde waarde heeft gewaardeerd als de woningen van haar buren, terwijl die woningen aan de binnenzijde van betere kwaliteit zijn. Het gelijkheidsbeginsel leidt er in een dergelijke situatie niet toe dat een juiste wetstoepassing voor het niet identieke object van belanghebbende achterwege moet blijven. Voor een vermindering van de WOZ-waarde op die grond is dan ook geen plaats. 
      
      
        
          
            [naam2]
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      Nu belanghebbende als huurder van een sociale huurwoning (hoger) beroep heeft ingesteld bij de belastingrechter over de WOZ-waarde van die woning, moet het Hof beoordelen of er aanleiding is om [naam2] , als eigenaar/verhuurder, in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
      
    
    
      4.15.
      Het Hof is van oordeel dat de beschikte waarde niet te hoog is. [naam2] is zelf niet tegen de beschikte waarde opgekomen en heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid die de Rechtbank haar heeft geboden om als partij aan de beroepsprocedure deel te nemen. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 22 november 2023. 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     	Beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Vgl. Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467.
  
  
     	Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     	Dit volgt uit artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Vgl. HR 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1315 en HR 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:468.