ECLI:NL:RBMNE:2023:6577, Rechtbank Midden-Nederland, 29-11-2023, 9859844 \ UC EXPL  22-3095
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Schade aan het gehuurde bij einde huurovereenkomst. Afrekening servicekosten.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9859844 UC EXPL  22-3095 SGK/44740
    
    
    
      
        Vonnis van 29 november 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiseres] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. G.E. Hamer,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M. van Eck.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Op 29 april 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard. Op 4 juli 2022 is daarop de schriftelijke reactie van [gedaagde] ontvangen. Partijen hebben daarna over en weer nog op elkaar gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondeling behandeling bepaald.
      
    
    
      1.2.
      
        Op 18 september 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. 
        Daaraan voorafgaand hebben beide partijen nog aanvullende producties overgelegd. 
        Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig namens [eiseres] : de heer [A] (bestuurder en aandeelhouder [eiseres] ) en gemachtigden [B] en [C] . Namens [gedaagde] was aanwezig gemachtigde mr. M. van Eck. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling. 
      
      
    
    
      1.3.
      Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen geprobeerd het geschil samen op te lossen. Dat is niet gelukt. De kantonrechter doet daarom uitspraak. 
      
    
  
  
    
      2De overwegingen van de kantonrechter
    
    
      
        Wat is er aan de hand?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde van 1 juli 2019 tot en met 31 augustus 2021 een woning (hierna: het gehuurde) van [eiseres] . Volgens [eiseres] moet [gedaagde] nog huur over de periode 1 juli 2021 tot en met 23 september 2021 betalen. Daarnaast wil [eiseres] dat [gedaagde] haar de kosten vergoedt die zij heeft moeten maken om het gehuurde te herstellen doordat [gedaagde] het gehuurde niet goed heeft opgeleverd. Tot slot wil [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de afrekening servicekosten 2020. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij heeft de huur voor de maand juli en augustus 2021 inmiddels grotendeels betaald. Het gedeelte dat zij nog niet heeft betaald, wil zij verrekenen met de waarborgsom. De huurovereenkomst is per 1 september 2021 geëindigd dus voor de periode daarna hoeft zij geen huur meer te betalen. [gedaagde] erkent dat zij twee PVC stroken in het gehuurde heeft beschadigd en deze schade wil zij vergoeden. Volgens [gedaagde] is er verder geen schade ontstaan in het gehuurde die voor haar rekening zou moeten komen. [gedaagde] is het tot slot niet eens met de afrekening servicekosten 2020. 
      
      
        
          Wat is het oordeel van de kantonrechter?
        
      
      
      
        
          Achterstallige huur
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] nog een bedrag van € 694,38 aan achterstallige huur aan [eiseres] moet betalen. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] over de maanden juli en augustus 2021 in totaal een bedrag van € 1.703,26 aan huur verschuldigd is en [gedaagde] inmiddels een bedrag van € 1.008,88 heeft afgelost. Het nog openstaande bedrag van € 694,38 kan [gedaagde] niet verrekenen met de waarborgsom. Partijen zijn in de huurovereenkomst namelijk overeengekomen dat [gedaagde] de waarborgsom niet mag verrekenen met haar verplichting tot het betalen van de maandelijks huur. 
      
    
    
      2.4.
      De vordering tot betaling van achterstallige huur over de periode 1 tot en met 23 september 2021 wordt afgewezen. De kantonrechter kan niet vaststellen dat het gehuurde (in verband met herstelwerkzaamheden (en) door toedoen van [gedaagde] ) niet eerder dan per 24 september 2021 weer kon worden verhuurd. Dit wordt namelijk door [gedaagde] betwist en is door [eiseres] in het geheel niet onderbouwd. 
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] het gehuurde niet volledig heeft opgeleverd in de staat zoals zij het heeft ontvangen. [gedaagde] moet de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden vergoeden. De kantonrechter begroot deze schade op € 1.036,50. De waarborgsom ter hoogte van € 824,00 die [gedaagde] bij het begin van de huurovereenkomst heeft betaald, mag hierop in mindering worden gebracht, zodat [gedaagde] voor het herstel van het gehuurde nog een bedrag van € 212,50 aan [eiseres] moet betalen. De kantonrechter zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter stelt vast dat bij het begin van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt van de staat van het gehuurde. [eiseres] verwijst wel naar het ‘formulier oplevering’ van 1 juli 2019, maar daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet wat de staat van het gehuurde op dat moment was. Dat op dat formulier onder het kopje 'bijzonderheden' niets is vermeld, betekent niet dat het gehuurde geen gebreken vertoonde. Bovendien vertoonde het gehuurde wel gebreken. Het staat vast dat de muren bij het begin van de huurovereenkomst beschadigd waren. Nadat [gedaagde] dit enkele dagen na het begin van de huurovereenkomst heeft gemeld bleek dat [eiseres] daarvan op de hoogte was. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog genoemd dat het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst helemaal nieuw was. [eiseres] heeft dit standpunt echter niet eerder ingenomen en in zijn geheel niet onderbouwd. Omdat [gedaagde] ook betwist dat het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst helemaal nieuw was, kan dit niet worden vastgesteld. 
      
    
    
      2.7.
      Uit de wet volgt dat wanneer geen beschrijving is opgemaakt van de staat van het gehuurde, de huurder ( [gedaagde] ) wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder ( [eiseres] ) bewijst dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan bij het einde van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan bij het einde van de huurovereenkomst het voor- en eindinspectierapport overgelegd. [eiseres] heeft daarnaast foto’s van het gehuurde overgelegd, die zijn gemaakt tijdens de eindinspectie. [eiseres] heeft ook foto’s overgelegd die zijn gemaakt enkele dagen voor aanvang van de huurovereenkomst. Verder heeft [eiseres] een video-opname overgelegd van de vloer in het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] heeft de volgende schadeposten opgevoerd:
      
         Vervangen gordijnen		
         Sauzen muren
         Repareren keukenblad
         Vervangen badkamerdeur
         Repareren PVC vloer	
         Afvoer spullen 	 
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter zal hieronder per post bespreken of [gedaagde] ten aanzien van die post is tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting en zo ja, welke schade [gedaagde] daarvoor aan [eiseres] moet vergoeden.  
      
      
        
          Gordijnen
        
      
    
    
      2.11.
      De door [eiseres] gevorderde schade voor het vervangen van de gordijnen is gedeeltelijk toewijsbaar. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de gordijnen heeft ingekort. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s volgt dat de gordijnen bij het begin van de huurovereenkomst bijna tot aan de grond kwamen, terwijl bij de eindinspectie de gordijnen in de keuken en slaapkamer beduidend korter waren. [gedaagde] heeft gezegd dat zij de gordijnen heeft gewassen en ze daardoor mogelijk zijn gekrompen. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] als goed huurder moeten nagaan hoe zij de gordijnen kon wassen zonder dat deze krimpen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan want de gordijnen zijn gekrompen. Op dit punt is [gedaagde] daarom tekort geschoten en schadeplichtig.
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter zal de schade in redelijkheid schatten op € 250,00. [eiseres] stelt dat de kosten voor het vervangen van de gordijnen € 843,98 bedragen. De kantonrechter begrijpt echter dat dit de kosten zijn van het vervangen van alle gordijnen. Zoals hiervoor overwogen volgt uit de overgelegde foto’s dat alleen de gordijnen in de keuken en slaapkamer bij de eindinspectie korter waren dan bij aanvang van de huur. In het eindinspectierapport wordt ook gesproken over vier gordijnen. Daar komt bij dat [eiseres] via de servicekosten maandelijks een gebruikersvergoeding in rekening heeft gebracht voor het beschikbaar stellen van de gordijnen en [eiseres] ook voordeel heeft bij de nieuwe gordijnen. 
      
      
        
          Sauzen muren
        
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter zal de door [eiseres] gevorderde schade voor het opnieuw sauzen van de muren afwijzen. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het begin van de huurovereenkomst er al beschadigingen waren aan de muur. [eiseres] stelt dat de beschadigingen aan de muur nu veel erger zijn dan bij het begin van de huurovereenkomst, maar dit wordt door [gedaagde] betwist en  [eiseres] heeft haar stelling niet onderbouwd. Het volgt niet uit de foto’s en bovendien wordt over een beschadiging aan de muren niets vermeld in het eindinspectierapport.  
      
      
        
          Keukenblad
        
      
    
    
      2.14.
      De door [eiseres] gevorderde schade voor het laten repareren van het keukenblad zal de kantonrechter ook afwijzen. Het staat vast dat het keukenblad bij het einde van de huurovereenkomst beschadigd was, maar dat deze beschadiging er bij het begin van de huurovereenkomst nog niet was, kan niet worden vastgesteld. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s kan niet worden opgemaakt wat de staat was van het keukenblad bij het begin van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat [gedaagde] niet over het keukenblad heeft geklaagd, kan niet tot de conclusie leiden dat bij het begin van de huurovereenkomst het keukenblad niet was beschadigd. 
      
      
        
          Vervangen deur
        
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter zal ook de door [eiseres] gevorderde schade voor het laten vervangen van de badkamerdeur afwijzen. Volgens [eiseres] was een scharnier van de badkamerdeur zodanig beschadigd dat de gehele deur vervangen moest worden. Volgens [gedaagde] klopt dat niet en het blijkt niet uit de door [eiseres] overgelegde foto’s en er staat niets over een beschadigde badkamerdeur in het eindinspectierapport. 
      
      
        
          Vloer
        
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter zal de door [eiseres] gevorderde schade ter hoogte van € 786,50 voor het herstellen van negen PVC stroken wel toewijzen. [gedaagde] erkent dat zij de PVC-vloer heeft beschadigd. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar standpunt dat er maar twee PVC stroken zijn beschadigd. Uit de door [eiseres] overgelegde video-opname van de vloer volgt namelijk dat er meer PVC stroken zijn beschadigd. Anders dan [gedaagde] aanvoert, is het redelijk dat ook kosten voor een nieuwe ondervloer als schade worden opgevoerd. [eiseres] heeft namelijk onweersproken gesteld dat PVC stroken zijn vastgelijmd aan de vloer en dat het daardoor niet mogelijk is PVC stroken te vervangen zonder de ondervloer te beschadigen. De kantonrechter ziet geen aanleiding bij de begroting van deze schade rekening te houden met de gebruikersvergoeding die [gedaagde] maandelijks heeft betaald voor het gebruik van de vloer en het nieuw voor oud principe, omdat [eiseres] niet de gehele vloer heeft laten vernieuwen, maar alleen de beschadigde stroken. 
      
      
        
          Afvoer spullen
        
      
    
    
      2.17.
      De schade voor het afvoeren van spullen uit de hal zal de kantonrechter afwijzen. Volgens [gedaagde] heeft zij geen spullen in de hal van het appartementencomplex achtergelaten. Uit de door [eiseres] overgelegde foto kan niet worden opgemaakt dat de spullen die in de hal stonden van [gedaagde] zijn. De kantonrechter merkt daarbij op dat op het eindinspectieformulier ook niets staat over spullen die [gedaagde] in de hal heeft achtergelaten, terwijl de eindinspectie heeft plaatsgevonden toen [gedaagde] het gehuurde al had verlaten.
      
      
        
          Afrekening servicekosten 2020 
        
      
      
    
    
      2.18.
      De vordering tot betaling van de servicekosten 2020 zal de kantonrechter afwijzen. [eiseres] heeft onvoldoende informatie aangeleverd aan de hand waarvan de kantonrechter kan vaststellen of en zo ja wat voor een bedrag [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigd is aan servicekosten over 2020 zodat ook niet kan worden vastgesteld of de afrekening servicekosten klopt. [gedaagde] heeft terecht opgemerkt dat de kostenposten ‘ongediertebestrijding’ en ‘kosten onderhoud liften’ niet zonder meer aan [gedaagde] als huurder mogen worden doorberekend. Om te beoordelen of deze kostenposten aan [gedaagde] doorberekend mogen worden, moeten deze kostenposten worden gespecificeerd, maar dat heeft [eiseres] niet gedaan. [gedaagde] heeft ook terecht opgemerkt dat de stofferingskosten niet zijn opgenomen in de jaarafrekening, terwijl [gedaagde] daarvoor in het voorschot servicekosten wel een vergoeding van € 15,00 per maand heeft betaald. [eiseres] mag voor het gebruik van stoffering een gebruikersvergoeding berekenen, maar zij dient wel inzichtelijk te maken wat de kosten zijn. Ook dat heeft [eiseres] niet gedaan. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      2.19.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] aan [eiseres] nog een bedrag van € 906,88 moet betalen.
      
      
        
          Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] moet over dit bedrag wettelijke rente betalen vanaf de dag dat zij in verzuim is met de betaling hiervan. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de achterstallige huur toewijzen vanaf 1 augustus 2021 tot de dag dat de achterstallige huur is betaald. Omdat [eiseres] niet heeft gesteld vanaf welke dag [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de herstelkosten, zal de kantonrechter de wettelijke rente daarover toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.
      
    
    
      2.21.
      De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot het betalen van buitengerechtelijke incassokosten tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toewijsbare hoofdsom, dat is € 164,60 inclusief btw. [gedaagde] stelt dat zij ten aanzien van de herstelkosten geen zogenoemde 14-dagenbrief heeft ontvangen, maar [eiseres] heeft onderbouwd gesteld dat zij de 14-dagenbrief naar het e-mailadres van [gedaagde] heeft gestuurd. De kantonrechter vindt het niet aannemelijk dat [gedaagde] deze e-mail niet heeft ontvangen, omdat zij andere e-mails van [eiseres] op dit e-mailadres wel heeft ontvangen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.22.
      Omdat partijen over en weer op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren. Dat betekent dat ieder partij haar eigen proceskosten moet betalen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.071,48 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 694,38 vanaf 1 augustus 2021 tot de dag van voldoening en over € 212,50 vanaf 29 april 2022 tot de dag van voldoening;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.