ECLI:NL:RBZWB:2023:9029, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-12-2023, BRE 22/3820
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Waardebepaling aan de hand van vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/3820
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 juni 2022.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [woning 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar  [naam 1] , [naam 2] en [taxateur] .  
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1974 met een gebruiksoppervlakte van 107 m² op een perceel van 144 m2. Tevens beschikt de woning over een berging/schuur. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 223.000.
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen 
    
    
      
        Formeel: toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 november 2022 is opgemaakt door [taxateur] . 
      
    
    
      4.6.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 259.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [woning 2] , [woning 3] , [woning 4] en [woning 5] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De referentiewoningen zijn tussenwoningen die in de eerste helft van de jaren zeventig van de vorige eeuw zijn gebouwd en die in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn eveneens voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Hiermee concludeert de rechtbank dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn er correcties toegepast voor afwijkende koudv-factoren, die door de taxateur zijn geconstateerd naar aanleiding van een inpandige opname. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende voert aan dat de woning ten onrechte een kwalificatie 4 heeft gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De woning beschikt namelijk over een zeer eenvoudige keuken en badkamer, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar weerspreekt dit door te stellen dat de woning in 2020 gerenoveerd is. Door de taxateur is vastgesteld dat de woning daarbij is voorzien is van een nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe kozijnen en dubbel glas. Verder is de groepenkast vernieuwd en zijn bij de muren betere isolatiematerialen aangebracht. Tevens is er zowel op de beneden- als op de bovenverdieping een toilet aanwezig. Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de recente verbeteringen en vernieuwingen aan de uit 1974 daterende woning een hogere kwalificatie dan 3 (gemiddeld) voor onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Dat (in de ogen van belanghebbende) sprake is van een zeer eenvoudige keuken en badkamer doet daar niet aan af.  
      
    
    
      4.10.
      Daarnaast betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de bouwvallige staat van het schuurtje. De reparatie van het schuurtje en de verwijdering van de asbestplaten kosten minimaal € 20.000, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van het schuurtje, aangezien de waarde ervan slechts op ruim € 1.000 is gezet en er een aftrek heeft plaatsgevonden voor de kosten van de asbestsanering. De waarde van de woning is volgens de heffingsambtenaar dan ook niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. De rechtbank overweegt dat belanghebbende geen enkele onderbouwing heeft gegeven van de kosten van reparatie en asbestverwijdering. Bovendien is er op de peildatum nog geen noodzaak of verplichting om de asbest te verwijderen. Hoewel van de aanwezigheid van asbestgolfplaten een waardedrukkende werking uitgaat, leidt dit er naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Dit geldt temeer nu de woning door de taxateur is getaxeerd is op een waarde van € 259.000, dat is € 36.000 hoger  dan de vastgestelde WOZ-waarde
      
      
        
          Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van  de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Dit standpunt van belanghebbende kan belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. 
      
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373