ECLI:NL:GHAMS:2023:2618, Gerechtshof Amsterdam, 10-10-2023, 200.323.313/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Kort geding. Ontruiming wegens structurele overlast. Bekrachtiging vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.323.313/01 KG
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10203268 \ KG EXPL 22-115
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 oktober 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. T. Bezmalinovic te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE OPMEER,
      gevestigd te Opmeer,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.J. de Boer te Hoorn.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellante] en Gemeente Opmeer genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      
        [appellante] komt in hoger beroep van een vonnis waarbij zij is veroordeeld om een van Gemeente Opmeer gehuurde woning te ontruimen op grond van structurele overlast. Het hof bekrachtigt dat vonnis.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 6 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 9 januari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen Gemeente Opmeer als eiseres en [appellante] als gedaagde. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord, met een productie. 
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Gemeente Opmeer zal afwijzen, met veroordeling van Gemeente Opmeer in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      Gemeente Opmeer heeft geconcludeerd tot afwijzing van de grieven en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
    
    
    
      3.1.
      
        [appellante] huurt van Gemeente Opmeer sinds 7 april 2020 de eengezinswoning aan de [straatnaam] 11 te [plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      3.2.
      Op de door partijen getekende huurovereenkomst staat ook [naam] (hierna: [naam] ) als huurder vermeld. Hij heeft op 14 juli 2021 een verzoek tot beëindiging van het medehuurderschap ingediend, dat Gemeente Opmeer heeft ingewilligd. 
      
    
    
      3.3.
      
        Op 20 december 2021 heeft [appellante] een “Overeenkomst woongedrag aanwijzing” getekend. In deze overeenkomst staat onder meer vermeld:
        
          II Verklaren van het volgende op de hoogte te zijn: 
        
        
          De gedragsaanwijzing wordt ingezet om een gerechtelijke procedure ter ontruiming op basis van overlast te voorkomen. De huurder gaat akkoord met de voorwaarden zoals gesteld in deze overeenkomst. De huurder verklaart dat de inhoud van de overeenkomst met hem/haar besproken is. Indien huurder de voorwaarden zoals gesteld in deze overeenkomst niet correct nakomt - bijvoorbeeld doordat wederom sprake is van geen goed huurderschap (onder andere (geluids-) overlast; feestjes tot diep in de nacht, activiteiten tot diep in de nacht; bedreiging/intimidatie van buren, geen rekening houden met de buren in de ruimste zin van het woord; hard/gevaarlijk rijden in de straat; parkeren op een wijze dat anderen er last van hebben) - is verhuurder in die situatie bevoegd om tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde over te gaan. De kosten van een gerechtelijke (ontbindings-)procedure alsmede de buitengerechtelijke kosten komen geheel voor rekening van de huurder. Na een ontruiming is het gedurende een periode van 10 jaar niet mogelijk om een corporatie woning te huren van Woningbedrijf Opmeer. 
        
      
      
      
        
          Huurder zal zich in alle opzichten als goed huurder gedragen. Dit houdt onder andere in dat: 
        
      
      
        
          
            Huurder de nodige zorg voor de woning en de woonomgeving zal betrachten;
          
        
        
          
            Geen sprake zal zijn van (geluids-)overlast; 
          
        
        
          
            Geen sprake zal zijn van feestjes (laat staan tot diep in de nacht);
          
        
        
          
            Geen sprake zal zijn van overlastgevende activiteiten tot diep in de nacht;
          
        
        
          
            Geen sprake zal zijn van bedreiging/intimidatie van buren op welke wijze dan ook;
          
        
        
          
            Rekening wordt gehouden met de belangen van buren in de ruimste zin van het woord (onder andere recht op rust en ongestoord gebruik van de eigen woning);
          
        
        
          
            Geen sprake zal zijn van hard/gevaarlijk rijden in de straat; 
          
        
        
          
            er wordt geparkeerd op een wijze dat anderen er geen last van hebben, en
          
        
        
          
            er respectvol met buren wordt omgegaan en dat te allen tijde de normale, fatsoenlijke omgangsvormen in acht worden genomen.
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        In een brief van 25 mei 2022 heeft de advocaat van Gemeente Opmeer onder meer het volgende aan [appellante] geschreven:
        
          Namens uw verhuurder (…) heb ik met u een ernstig gesprek gehad over de situatie rond en in uw woning en de gevolgen daarvan voor uw leefomgeving. In dat kader hebben wij een duidelijke afspraak vastgelegd in een gedragsaanwijzing. 
        
        
          Inmiddels zijn er weer feestjes tot diep in de nacht, wordt er foutgeparkeerd en wordt er gevaarlijk gereden in de straat. Kortom, het gaat weer mis en eigenlijk is dit al reden voor de gemeente om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de woning te ontruimen. 
        
        
          Bij deze herinner ik u dus voor de laatste maal aan de officiële gedragsaanwijzing die overeengekomen is. (…)
        
        
          Ik sommeer u dus voor de laatste maal zich per ommegaande te houden aan de gedragsaanwijzing en zich als een voorbeeldig huurder te gedragen.
        
      
      
    
    
      3.5.
      Hierna heeft Gemeente Opmeer opnieuw overlastklachten van omwonenden ontvangen.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de kantonrechter
      
    
    
    
      4.1.
      Gemeente Opmeer heeft bij de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd - kort gezegd - veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis, met haar veroordeling in de proceskosten. Gemeente Opmeer heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellante] sinds november 2020 ernstige en structurele overlast veroorzaakt. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen, maar de ontruimingstermijn op twee maanden gesteld in plaats van de gevorderde drie dagen. [appellante] is ook in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft hiertoe samengevat het volgende overwogen. Op basis van de in het geding gebrachte stukken acht de kantonrechter de gestelde overlast voldoende aannemelijk. Omwonenden klagen sinds 20 november 2020 over rotzooi in de speeltuin, het rij- en parkeergedrag van [appellante] , [naam] en hun bezoek en over de feestjes die regelmatig tot diep in de nacht worden gegeven door [appellante] en [naam] . Gemeente Opmeer hoeft dit niet te tolereren, omdat zij verplicht is aan al haar huurders rustig huurgenot te verschaffen. Indien een van haar huurders dit huurgenot verstoort door structureel overlast te veroorzaken, is Gemeente Opmeer gehouden hiertegen actie te ondernemen. De door [appellante] getekende gedragsaanwijzing (hiervoor onder 3.3. weergegeven) en de allerlaatste waarschuwing van Gemeente Opmeer van 25 mei 2022 hebben niet geholpen. De overlast is onverminderd blijven doorgaan. De ontruimingsvordering wordt daarom toegewezen. Gegeven de omstandigheden dat [appellante] een 3-jarige dochter heeft en zwanger is, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis onredelijk kort. [appellante] zal elders onderdak moeten vinden, wat ook gezien de huidige situatie, de nodige tijd met zich zal brengen. Gelet op alle betrokken belangen is een ontruimingstermijn van twee maanden na betekening van het vonnis redelijk, aldus nog steeds de kantonrechter. 
      
      
        
          Het procesverloop na het bestreden vonnis
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op 12 januari 2023 heeft de gerechtsdeurwaarder namens Gemeente Opmeer de ontruiming van de woning aangezegd. De ontruiming heeft op 16 maart 2023 plaatsgevonden. Op diezelfde datum heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland in kort geding de vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. 
      
    
    
      4.4.
      Tegen de toewijzing van de ontruimingsvordering door de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met drie grieven op.
      
      
        
          Overlast
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het hof oordeelt, met de kantonrechter, dat de door Gemeente Opmeer gestelde overlast voldoende aannemelijk is geworden. Gemeente Opmeer heeft de overlast toegelicht en onderbouwd met foto’s, geluidsfragmenten, beeldopnamen en concrete overlastmeldingen van buren. Daaruit volgt, onder meer, dat de buren zich al langere tijd onveilig voelen en niet meer prettig wonen in de buurt. Zij ervaren stress en hebben slapeloze nachten door het gedrag van [appellante] en haar bezoek. Enkele buren zijn vanwege de overlast zelfs (tijdelijk) vertrokken uit de buurt. In de overlastmeldingen omschrijven de buren de situatie als bedreigend en intimiderend. Uit de overgelegde stukken volgt dat [appellante] meerdere keren is gesommeerd haar gedrag aan te passen en de overlast te stoppen. [appellante] heeft dit niet gedaan. [appellante] heeft de gestelde overlast onvoldoende weersproken. Zij heeft slechts gesteld dat een groot deel van de overlast betrekking heeft op [naam] en dat deze zich niet herkent in wat Gemeente Opmeer aangeeft. Daarnaast heeft zij enkele overlastklachten betwist, zonder hieraan enige onderbouwing ten grondslag te leggen. In het licht van de uitvoerig onderbouwde standpunten van Gemeente Opmeer, volstaat dit niet. 
      
    
    
      4.6.
      Anders dan [appellante] stelt, is zij zelf verantwoordelijk voor de overlast. Artikel 6.8.1. van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: Huurder voorkomt dat aan omwonenden overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimte bevinden. Aan die regel heeft [appellante] zich niet gehouden en daarmee heeft zij zich niet als een goed huurder gedragen. In het door [appellante] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) is in dit verband ook niets anders te lezen, aangezien de Hoge Raad daar overweegt: Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. (…) Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. Uit de bewijsstukken in het dossier moet minst genomen worden afgeleid dat [appellante] ernstig rekening had te houden met de gedragingen van de derden ( [naam] en de gasten van [appellante] en [naam] ) waarover door de buren is geklaagd. Van enige werkelijke poging van [appellante] om die gedragingen te voorkomen is het hof niet gebleken. Overigens heeft een deel van de overlastklachten betrekking op eigen gedragingen van [appellante] . 
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat [appellante] zich niet aan de afspraken en regels heeft gehouden. Zij heeft zich niet als een goed huurder gedragen. Om te beoordelen of het gedrag van [appellante] moet leiden tot een ontruiming, moet naast het belang van Gemeente Opmeer ook dat van [appellante] worden afgewogen. De vordering van Gemeente Opmeer tot ontruiming kan worden toegewezen als (i) het belang van Gemeente Opmeer zwaarder moet wegen dan dat van [appellante] én (ii) dit belang de gevraagde voorziening - ontruiming - rechtvaardigt. Het hof is van oordeel dat dit het geval is. Dit wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.8.
      Volgens [appellante] had de belangenafweging in haar voordeel moeten uitvallen. [appellante] doet een beroep op artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). Artikel 3 IVRK bepaalt dat de belangen van het kind bij alle maatregelen betreffende kinderen een eerste overweging moeten vormen. [appellante] stelt dat haar kind belang heeft bij het gebruik van de woning als thuisbasis en de voortzetting hiervan, mede gelet op het feit dat zij in de buurt van de woning naar een peuterspeelzaal gaat en een sociale omgeving heeft alwaar zij met leeftijdsgenootjes dagelijks speelt. Daarnaast stelt [appellante] dat zij op dit moment geen andere woning kan vinden. [appellante] is door medewerkers van Veilig Thuis benaderd en heeft van hen begrepen dat het kind daarom in geval van ontruiming uit huis zal worden geplaatst. 
      
    
    
      4.9.
      Tegenover de belangen van [appellante] en haar kind staan de belangen van Gemeente Opmeer en in het verlengde daarvan ook de belangen van de omwonenden, onder wie andere huurders van Gemeente Opmeer, die klachten hebben geuit. Deze huurders hebben recht op rustig huur- en woongenot. Ook zij hebben kinderen en ook met de belangen van die kinderen moet rekening worden gehouden. Deze rechten en belangen van de omwonenden en hun kinderen worden ernstig geschonden door het gedrag van [appellante] . 
      
    
    
      4.10.
      Het hof acht het weliswaar aannemelijk dat de ontruiming uit de woning (ook) voor het minderjarige kind van [appellante] (negatieve) gevolgen zal hebben. De belangen van het kind spelen een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Maar dat betekent niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. Een vordering tot ontruiming zal bijvoorbeeld niet kunnen worden toegewezen als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor het kind zou leiden. Dat die situatie zich hier voordoet is echter niet gebleken. [appellante] heeft haar stelling dat het kind uit huis zou worden geplaatst bij ontruiming niet concreet gemaakt. Bovendien is die stelling door Gemeente Opmeer betwist. Gemeente Opmeer voert aan dat het haar bekend is dat [appellante] met haar kind na de ontruiming enige tijd in Hoorn heeft gewoond. Weliswaar heeft [appellante] op dat betoog niet kunnen reageren, maar opvallend is dat in de memorie van grieven iedere mededeling over de huidige woon- of verblijfplaats van [appellante] en haar kind ontbreekt. Bij deze stand van zaken is het hof van oordeel dat het belang van Gemeente Opmeer en met name de belangen van de omwonenden die overlast hebben ervaren, zwaarder moeten wegen dan het belang van [appellante] en haar kind om in deze woning te blijven wonen.  
      
      
        
          Grieven 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Met grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter de vordering van Gemeente Opmeer niet-ontvankelijk had moeten verklaren dan wel afwijzen omdat Gemeente Opmeer heeft nagelaten de belangen van de minderjarige dochter van [appellante] als eerste in overweging te nemen op grond van artikel 3 IVRK. Als Gemeente Opmeer dat wel had gedaan, had zij niet tot het besluit kunnen komen om tot ontruiming over te gaan, aldus [appellante] . 
      
    
    
      4.12.
      Deze grief faalt. Het antwoord op de vraag of Gemeente Opmeer de belangen van de dochter van [appellante] voldoende in overweging heeft genomen, kan in het midden blijven. Omdat het geschil tussen partijen aan de rechter is voorgelegd, is het aan de rechter om te beoordelen of het IVRK aan toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg zou moeten staan, en de belangen van het kind bij de beoordeling in aanmerking te nemen. Dat heeft het hof in het voorgaande gedaan.
      
    
    
      4.13.
      Met grief 2 voert [appellante] aan dat de kantonrechter een algehele belangenafweging had moeten maken die in het voordeel van [appellante] en het kind had moeten uitvallen. Ook deze grief faalt. In het midden kan blijven of de kantonrechter die belangenafweging heeft gemaakt, omdat het hof dat in hoger beroep zelf doet. 
      
    
    
      4.14.
      Het standpunt van [appellante] dat de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden, is niet onderbouwd. Om die reden faalt ook grief 3. 
      
      
        
          Slotsom en kosten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hoger beroep van [appellante] heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Gemeente Opmeer begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.183,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E. Loesberg en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.