ECLI:NL:RBOVE:2023:5249, Rechtbank Overijssel, 20-12-2023, C/08/299258 / HA ZA 23-264
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In deze zaak is aan de orde de samenwerking van de gemeente Oldenzaal en eiseres B.V. als projectontwikkelaar bij het opknappen van een terrein in Oldenzaal. Omdat de herontwikkeling van het terrein volgens eiseres financieel niet haalbaar was en de Gemeente belang had bij de herontwikkeling van het terrein om verdere verpaupering en overlast in de omgeving tegen te gaan, heeft zij zich bereid getoond om onder voorwaarden een aan eiseres te betalen financiële bijdrage in het project te leveren. De kern van het geschil tussen partij is te herleiden tot de vraag of eiseres in het kader van de met de Gemeente gesloten Exploitatieovereenkomst, verplicht was om ook inzage te geven in de cijfers van een uitvoerend aannemer, terwijl eiseres werkt volgens het model van gesplitste koop-aanneming, waardoor zij niet bouwt en de kosten van de uitvoerend aannemer buiten haar boekhouding blijft. De rechtbank is van oordeel dat uit de Exploitatieovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen blijkt dat eiseres zich tegenover de Gemeente ook met de cijfers van bedrijf dient te verantwoorden. Eiseres heeft naar het zich laat aanzien oprecht en vanuit de optiek van haar bedrijfsvoering begrijpelijk, maar desondanks ten onrechte de indruk gehad dat de Gemeente later heeft ingestemd met een minder vergaande verantwoording waar het de door aannemer gemaakte bouw- en uitvoeringskosten betreft. Nu eiseres niet op de juiste wijze de projectkosten heeft verantwoord en een tekort heeft aangetoond, heeft de Gemeente terecht afwijzend gereageerd om het verzoek van eiseres om aan haar een financiële bijdrage in het project te betalen. Ook de vordering daartoe in deze zaak zal worden afgewezen en eiseres zal worden veroordeeld in de proceskosten.

vonnis
    RECHTBANK OVERIJSSEL
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/08/299258 / HA ZA 23-264
    
    
    
      
        Vonnis van 20 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres,
      advocaat mr. W.Th. Post te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE OLDENZAAL,
      zetelend te Oldenzaal,
      gedaagde,
      advocaat mrs. T.E.P.A. Lam en M.A.J. de Groot te Nijmegen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en gemeente Oldenzaal genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding en 14 producties,
        
        
          de conclusie van antwoord en 26 producties,
        
        
          de op 4 december 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij mr. De Groot namens de gemeente het woord heeft gevoerd aan de hand van een pleitnota en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beslissing samengevat
    
      2.1.
      In deze zaak is aan de orde de samenwerking van de gemeente Oldenzaal (hierna: de Gemeente) en [eiseres] B.V. (hierna: [eiseres] ) als projectontwikkelaar bij het opknappen van een terrein in Oldenzaal. Omdat de herontwikkeling van het terrein volgens [eiseres] financieel niet haalbaar was en de Gemeente belang had bij de herontwikkeling van het terrein om verdere verpaupering en overlast in de omgeving tegen te gaan, heeft zij zich bereid getoond om onder voorwaarden een aan [eiseres] te betalen financiële bijdrage in het project te leveren. De kern van het geschil tussen partij is te herleiden tot de vraag of [eiseres] in het kader van de met de Gemeente gesloten Exploitatieovereenkomst, verplicht was om ook inzage te geven in de cijfers van de uitvoerend aannemer [bedrijf] , terwijl [eiseres] werkt volgens het model van gesplitste koop-aanneming, waardoor zij niet bouwt en de kosten van de uitvoerend aannemer [bedrijf] buiten haar boekhouding blijft. De rechtbank is van oordeel dat uit de Exploitatieovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen blijkt dat [eiseres] zich tegenover de Gemeente ook met de cijfers van [bedrijf] dient te verantwoorden. [eiseres] heeft naar het zich laat aanzien oprecht en vanuit de optiek van haar bedrijfsvoering begrijpelijk, maar desondanks ten onrechte de indruk gehad dat de Gemeente later heeft ingestemd met een minder vergaande verantwoording waar het de door [bedrijf] gemaakte bouw- en uitvoeringskosten betreft. Nu [eiseres] niet op de juiste wijze de projectkosten heeft verantwoord en een tekort heeft aangetoond, heeft de Gemeente terecht afwijzend gereageerd om het verzoek van [eiseres] om aan haar een financiële bijdrage in het project te betalen. Ook de vordering daartoe in deze zaak zal worden afgewezen en [eiseres] zal worden veroordeeld in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      3De feiten.
    
      3.1.
      
        [eiseres] is ontwikkelaar van (overwegend) nieuwbouwwoningen.
      
    
    
      3.2.
      Op 11 januari 2019 en 7 februari 2019 hebben partijen de ‘Exploitatieovereenkomst Ootmarsumsestraat/Eschstraat 11 woningen’ (hierna: de Exploitatieovereenkomst) getekend. In die overeenkomst is onder meer het volgende geregeld:
      
      
        ‘Artikel 8   Gemeentelijke bijdrage
      
      
      a.	De ontwikkelaar heeft aangegeven dat de herontwikkeling van het project 
      Ootmarsumsestraat financieel niet haalbaar is. Uit de door de ontwikkelaar overgelegde calculaties blijkt dat het project een tekort heeft. Gelet op het algemeen maatschappelijk belang om verdere verpaupering en overlast in de omgeving tegen te gaan is de gemeente bereid onder voorwaarden een financiële bijdrage beschikbaar te stellen om te komen tot ontwikkeling van dit project.
      
      b.    	De gemeente zal voor dit project een bijdrage verstrekken indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
      
        1. De exploitatieovereenkomst vóór 15 januari 2019 door de ontwikkelaar is ondertekend.
        2. De ontwikkelaar het kostenoverzicht als bedoeld onder 4 voor de vaststelling van  de bijdrage uiterlijk binnen drie jaar na ondertekening van deze exploitatieovereenkomst bij de gemeente heeft ingediend.
        3. Door de ontwikkelaar is aangetoond dat het project op basis van nacalculatie (kostenoverzicht met accountantsverklaring i.v.m. de juistheid van kosten en opbrengsten) een tekort tussen € 165.000,00 respectievelijke 300.000,00 conform het bepaalde in lid c laat zien.
        4. De berekening van het tekort als bedoeld onder 3 vindt plaats op basis van een door een accountant gewaarmerkte kostenoverzicht volgens bijgaand model (zie bijlage 9). Het kostenoverzicht dient door de ontwikkelaar op basis van de werkelijke kosten / opbrengsten geheel ingevuld te worden. Het kostenoverzicht is gebaseerd op de door de ontwikkelaar aan de gemeente aan te leveren bescheiden conform bijlage 12.
        5. De gemeente heeft de bevoegdheid om het kostenoverzicht extern te laten toetsen en in samenspraak met de ontwikkelaar, het kostenoverzicht te corrigeren en vervolgens vast te stellen.
        6. Het college bij het aangaan van deze overeenkomst besluit de bijdrage te reserveren.
      
      c.	De hoogte van de bijdrage wordt door de gemeente vastgesteld, nadat aan het bepaalde in lid b is voldaan. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
      
        1. De door de gemeente te verstrekken bijdrage bedraagt maximaal € 135.000,00 bij een tekort van € 300.000,00 of meer.
        2. Ingeval het tekort lager is dan € 300.000,00 wordt de te verstrekken bijdrage evenredig gekort met een bedrag tot 135.000,00. De korting  bedraagt  het verschil tussen € 300.000,00 en  het daadwerkelijk tekort.
        3. Als het tekort lager uitvalt dan € 165.000,00 wordt er geen bijdrage verstrekt.’
      
      
    
    
      3.3.
      In bijlage 9, het model kostenoverzicht aan de hand waarvan [eiseres] op grond van nacalculatie de kosten van het project aan de Gemeente dient te verantwoorden en waarnaar  in artikel 8 onder b sub 4 van de Exploitatieovereenkomst wordt verwezen, zijn de bouwkosten als post opgenomen.
      
    
    
      3.4.
      Bijlage 12 luidt als volgt:
      
      
        [afbeelding]
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] heeft de woningen niet zelf gebouwd en ook heeft zij niet als opdrachtgever in de zin van artikel 7:750 BW van een aannemer opgetreden. Er was sprake van ‘gesplitste’ koop en aanneming. Daarbij heeft [eiseres] als ontwikkelaar de (onder-)grond van de te realiseren woningen aan de consument-kopers verkocht, en hebben de consument-kopers tegelijkertijd (afzonderlijke) aannemingsovereenkomsten voor de bouw van de woningen met een (door [eiseres] als ontwikkelaar voorgedragen) aannemer gesloten.
    
    
      3.6.
      
        Op 22 april 2020 hebben [eiseres] en [bedrijf] B.V. (hierna: ' [bedrijf] ') de ‘Aannemingsovereenkomst bouwkundige werkzaamheden 11 woningen Oldenzaal d.d. 17 februari 2020’ (hierna: de Aannemingsovereenkomst) gesloten. [bedrijf] is een zustervennootschap van [eiseres] . In artikel 1.16 van de Aannemingsovereenkomst is het volgende bepaald:
        ‘Aannemer zal op eerste verzoek van Opdrachtgever alle informatie verstrekken die benodigd is en redelijkerwijs door Aannemer dient te worden verstrekt. Deze verstrekkingsplicht geldt in ieder geval voor informatie benodigd voor het vaststellen van de rechtmatigheid van uitgaven voor de uitvoering van de werkzaamheden indien deze informatie gevraagd wordt ten behoeve van het verkrijgen van bijdragen en/of subsidies van overheidsinstanties. Opdrachtgever zal Aannemer tijdig informeren over eventuele administratieve voorwaarden die zijn verbonden aan bijdragen en/of subsidies.’
      
      
    
    
      3.7.
      In april en mei 2021 zijn de 11 woningen met 11 parkeerplaatsen en 11 garageboxen opgeleverd.
      
    
    
      3.8.
      Op 11 november 2021 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [eiseres] en de gemeente over de door [eiseres] aangeleverde cijfers. In een e-mail van 2 december 2021 heeft de Gemeente vervolgens uitgebreid beschreven welke informatie zij nog nodig had om de aanvraag van [eiseres] voor de gemeentelijke bijdrage in het tekort van het Project te kunnen beoordelen.
      
    
    
      3.9.
      
        Bij brief met bijlagen van 9 december 2021 heeft [eiseres] bij de
        gemeente een overzicht ingediend van de kosten en opbrengsten van het project
        en heeft zij de gemeente gevraagd om een tegemoetkoming van € 80.812,00 in het verlies van het project, dat door haar is berekend op € 245.812,00.
      
      
    
    
      3.10.
      
        Bij brief van 1 maart 2022 heeft de gemeente gereageerd op het
        verzoek van [eiseres] . De Gemeente wees het verzoek om een tegemoetkoming af, kort
        gezegd, omdat [eiseres] ook de kosten en opbrengsten van aannemer [bedrijf] inzichtelijk had moeten maken en omdat de vereiste accountantsverklaring ontbrak.
      
      
    
    
      3.11.
      
        Bij email van 13 juli 2022 heeft [eiseres] , in navolging van een overleg met de Gemeente en een daarbij gemaakte afspraak, een aangevulde Bijlage 9 aan de
        gemeente toegezonden waar de aanneemsom, althans de opgetelde termijnen van
        de aanneemsommen van de individuele aannemingsovereenkomsten (uitkomende
        op een bedrag van € 1.620.000), ook was opgenomen als onderdeel van de
        bouwkosten.
      
      
    
    
      3.12.
      
        Bij brief van 13 september 2022 heeft de Gemeente aangegeven niet
        te kunnen instemmen met de wijze waarop in de e-mail van 13 juli 2022 door [eiseres] de kosten zijn verantwoord. 
      
      
    
    
      3.13.
      
        Bij brief van 29 december 2022 heeft de Gemeente aan [eiseres] kenbaar
        gemaakt dat zij (definitief) geen financiële bijdrage ging verstrekken. Als reden
        voerde de gemeente aan dat [eiseres] niet binnen de overeengekomen termijn van
        3 jaar aan de in de Exploitatieovereenkomst gestelde voorwaarden heeft voldaan
        om voor de bijdrage in aanmerking te komen. 
      
      
    
    
      3.14.
      Correspondentie die nadien heeft plaatsgevonden tussen de advocaten van beide partijen heeft er niet toe geleid dat de Gemeente van inzicht is veranderd, waarna [eiseres] met het dagvaarden van de Gemeente deze procedure aanhangig heeft gemaakt. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          de gemeente te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een financiële bijdrage voor het Project als bedoeld in artikel 8 van de Exploitatieovereenkomst, ter grootte van € 80.812,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf               9 december 2021, althans vanaf de datum van deze dagvaarding;
        
        
          de gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de
        
      
      wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de rechter redelijk geachte termijn, na het te dezen wijzen vonnis indien en voor zover deze kosten niet voordien zijn voldaan;
      de gemeente te veroordelen in de nakosten ten bedrage van € 192,00 zonder
      
        betekening en € 260,00 met betekening, laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover dit niet binnen (de wettelijk vereiste termijn
        van) twee dagen, althans binnen een door de rechter redelijk geachte termijn na
        betekening van het te dezen te wijzen vonnis is voldaan.
      
      
    
    
      4.2.
      De Gemeente voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    De kern van het geschil
    
      5.1.
      De kern van het geschil tussen partij is te herleiden tot de vraag of [eiseres] in het kader van de met de Gemeente gesloten Exploitatieovereenkomst, verplicht is om ook inzage te geven in de cijfers van de uitvoerend aannemer, [bedrijf] omdat deze moeten worden meegewogen bij de beoordeling of de Gemeente een vergoeding verschuldigd is. [eiseres] stelt dat zij daartoe niet verplicht is. De Gemeente betwist dat.
      
      
        
          Is het overzicht van kosten en opbrengsten onvolledig zonder de cijfers van [bedrijf] ?
        
      
    
    
      5.2.
      De Gemeente stelt onder verwijzing naar de Exploitatieovereenkomst en de daarbij behorende bijlages 9 en 12 dat het door [eiseres] ingediende kostenoverzicht onvolledig is. De Gemeente stelt naar [eiseres] toe altijd duidelijk te hebben aangegeven dat [eiseres] niet alleen inzicht dient te verschaffen in de eigen kosten en opbrengsten, maar ook in de uitvoeringskosten, dus in de kosten en opbrengsten van de uitvoerend aannemer, [bedrijf] . Dat standpunt handhaaft de Gemeente ook nu.
      
    
    
      5.3.
      
        Waar het volgens [eiseres] bij een redelijke en werkbare uitleg van artikel 8 van de
        Exploitatieovereenkomst om gaat is dat [eiseres] , wil zij aanspraak kunnen maken op
        een financiële bijdrage van de Gemeente, op basis van nacalculatie en dus op basis
        van haar werkelijke kosten en opbrengsten, een tekort ofwel een verlies in haar
        projectresultaat moet laten zien, én dat de Gemeente de aldus getoonde cijfers 
        — met behulp van een accountant — op juistheid moet kunnen controleren. 
        Gelet op de keus van [eiseres] voor ‘gesplitste’ koop en aanneming, blijven de uitvoeringskosten, ofwel de aan de consumentkopers in rekening gebrachte kosten van de aannemer die het project heeft uitgevoerd, in dit geval [bedrijf] , ‘buiten de boeken’ van [eiseres] , zodat deze uitvoeringskosten geen invloed hebben op het projectresultaat van [eiseres] . [eiseres] begrijpt dan ook niet waarom de Gemeente is blijven aandringen op inzage in de cijfers van [bedrijf] , met een beroep het modeloverzicht van Bijlage 9 bij de Exploitatieovereenkomst, waar de post “bouwkosten” wordt opgevoerd, en door te wijzen op Bijlage 12 waarin de stukken worden genoemd die in het kader van de nacalculatie zouden moeten worden overgelegd. [eiseres] ziet zich in haar standpunt dat de cijfers van [bedrijf] niet ter zake doen bevestigd door het bepaalde in artikel 8 lid b sub 4 van de Exploitatieovereenkomst, waarbij [eiseres] de nadruk legt op de woorden werkelijke kosten/opbrengsten. 
      
      
    
    
      5.4.
      Volgens [eiseres] is het in dit verband van wezenlijk belang dat [eiseres] al voorafgaand aan het sluiten van de Exploitatieovereenkomst expliciet aan de Gemeente kenbaar had gemaakt dat Bijlage 12 zou gaan wringen. Verwezen wordt in dat kader naar e-mails van [eiseres] aan de Gemeente van 8 oktober en 2 november 2018 en nader overleg dat daarover tussen partijen is gevoerd en waarvan de uitkomsten door projectmanager [naam 1] van [eiseres] aan de Gemeente zijn bevestigd in een e-mail van 8 november 2018. 
      
    
    
      5.5.
      
        De rechtbank overweegt als volgt. 
        Partijen denken verschillend over de uitleg die gegeven moet worden aan artikel 8 van de Exploitatieovereenkomst. Uitleg van de in die overeenkomst neergelegde afspraken dient naar het oordeel van de rechtbank te geschieden aan de hand van de in het Haviltex-arrest neergelegde maatstaf. Dit houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (onder meer: HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493).
      
      
    
    
      5.6.
      Tussen partijen is niet in geschil dat uit de tekst van artikel 8 onder b sub 4 volgt dat bijlage 9 en 12 de leidraad vormen aan de hand waarvan [eiseres] op basis van nacalculatie en op grond van de werkelijke kosten / opbrengsten, diende aan te tonen dat er sprake was van een tekort in het project. Partijen zijn het erover eens dat uit de bijlagen 9 en 12 volgt dat de bouwkosten onderdeel uitmaken van de berekening van het tekort die [eiseres] dient te maken en ter controle aan de Gemeente dient voor te leggen. 
      
    
    
      5.7.
      Ter zitting is gebleken dat [eiseres] stelt dat de Gemeente er in 2018 mee heeft ingestemd dat waar het de bouwkosten betreft, niet strikt zal worden vastgehouden aan de bijlagen 9 en 12. [eiseres] wijst in dat kader naar de in rechtsoverweging 5.4 aangehaalde correspondentie en het naar aanleiding daarvan gevoerde overleg waarvan de uitkomst volgens [eiseres] was dat de Gemeente ermee akkoord is gegaan dat een onderbouwing van de kosten aanvaardbaar was op basis van overgelegde facturen, ook/zelfs als deze niet in alle opzichten voldeed aan hetgeen is opgenomen in Bijlage 12.
      
    
    
      5.8.
      
        In het kader van die correspondentie is van belang de e-mail van 8 oktober 2018 van [naam 1] , projectmanager van [eiseres] aan de Gemeente. Daarin laat de projectmanager weten:	
        
          ’(…) Ik vraag me af hoe werkbaar bijlage 12 voor ons is. Opmerkingen op bijlage 12 en eventueel bijlage 9 volgen later deze week. Die zal ik dan ook naar [naam 2] sturen.’
        
        De heer [naam 2] is een medewerker van de Gemeente.
      
      
    
    
      5.9.
      
        In een e-mail van 2 november 2018 van projectmanager [naam 1] aan de Gemeente merkt [naam 1] op:
        
          ‘Bijlage 12 is wel verbeterd, maar nog steeds diverse gespecificeerde afrekeningen en nacalculatie op bouwkosten. Wij zijn geen aannemer. Wij maken geen nacalculaties en krijgen deze ook niet van onze opdrachtnemers. Wij geven altijd opdracht tegen vooraf vastgestelde bedragen. Indien de inkoop of uitvoering meevalt of tegenvalt dan is dat het risico van de opdrachtnemer. Dit meer- en minderwerk kunnen wij uiteraard wel inzichtelijk maken. Uitsluitend een wijziging van de opdracht (meer- en minderwerk) kan dan aanleiding zijn om meer- of minder te factureren dan is overeengekomen.
        
        
          Mochten wij wel met verrekenbare hoeveelheden werken, zoals in dit specifieke geval bijvoorbeeld bij de sanering voor de hoeveelheid af te voeren grond, dan is dit inderdaad aantoonbaar in de eindafrekening. Maar bij de overige onderdelen krijgen wij alleen de facturen voor het bedrag waarvoor wij opdracht hebben gegeven. Deze worden dan niet verder gespecificeerd. Zie bijgaand mijn toelichting. Indien de gemeente deze interpretatie deelt dan is deze bijlage verder akkoord’.
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        In een e-mail van 8 november 2018 van projectmanager [naam 1] aan de Gemeente schrijft zij:
        
          ‘Ik heb net even met [naam 2] gesproken inzake onze opmerkingen op bijlage 12. Hij gaf aan dat het uitgangspunt van de gemeente is dat het geheel toetsbaar moet zijn. Dus als de factuur geen specificaties bevat maar de bijbehorende opdrachten en/of de offerte wel dan is dat ook goed. Op deze manier is het voor ons werkbaar en kunnen wij instemmen met bijlage 12’.
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] op grond hiervan niet mogen concluderen dat de Gemeente ermee heeft ingestemd dat de cijfers van [bedrijf] buiten de overzichten van de bijlages 9 en 12 mochten worden gehouden, dan wel dat [eiseres] kon volstaan met het opnemen van de aanneemsom, althans de opgetelde termijnen van
        de aanneemsommen van de individuele aannemingsovereenkomsten (uitkomende
        op een bedrag van € 1.620.000). Daarbij laat de rechtbank wegen dat in de e-mail van
        8 november 2018 slechts is weergegeven wat in de visie van projectmanager [naam 1] de uitkomst is van overleg dat met de Gemeente heeft plaatsgevonden, en dat die uitkomst door de Gemeente wordt betwist. De Gemeente blijft erbij dat zij nooit heeft ingestemd met het afzwakken van de in de Exploitatieovereenkomst neergelegde voorwaarden daar waar het de bouwkosten betreft. De Gemeente verwijst naar de bewoordingen in artikel 8 waar het gaat om “Project” en de definitie van “Project” in de Exploitatieovereenkomst.
      
      
    
    
      5.12.
      Ter zitting is gebleken dat de verschillende interpretatie die aan de woorden ‘het project’ en in verband daarmee aan de projectkosten in de Exploitatieovereenkomst is gegeven, van doorslaggevende betekenis is geweest voor de wijze waarop partijen die overeenkomst hebben uitgelegd en daaraan uitvoering hebben gegeven. Daar waar de Gemeente ‘het project’ uitlegt als het afgeronde traject van koop, projectontwikkeling én uitvoering van het geplande werk, begrijpt [eiseres] dat er met die woorden in de Exploitatieovereenkomst wordt bedoeld op háár project, dat vanwege de door haar gehanteerde werkwijze van ‘gesplitste koop en aanneming’ enkel de koop en projectontwikkeling omvat en niet de aanneming en uitvoering van het werk.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank overweegt hierover het volgende. In artikel 8 van de Exploitatieovereenkomst wordt verwezen naar “het project”. Als er een tekort is op “het project” zal de gemeente een financiële bijdrage leveren (sub b, onder 3). “Het Project” wordt in de Exploitatieovereenkomst gedefinieerd als “het geheel van werkzaamheden dat ten behoeve van de planuitvoering wordt uitgevoerd”. “Planuitvoering” wordt gedefinieerd als: “Het bouw- en woonrijp maken en het (aansluitend) bebouwen van het exploitatiegebied, inclusief (…)”.  
      
      
        Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat er in de Exploitatieovereenkomst vanuit is gegaan dat ook de kosten van het bebouwen onderdeel uitmaken van het Project. Ook de kosten van de aannemer moeten dus worden opgegeven en maken deel uit van de beoordeling. 
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eiseres] ging er, naar zij stelt, vanuit dat met “het project” in artikel 8 werd bedoeld haar project. Vanuit die optiek is het voor [eiseres] logisch dat de bouwkosten die niet door haar, maar door de uitvoerend aannemer, [bedrijf] , zijn gemaakt, niet tot háár projectkosten behoren. [eiseres] stelt dit punt meerdere keren bij de Gemeente te hebben aangekaart en besproken en heeft kennelijk gedacht dat zij de Gemeente in november 2018 van haar visie heeft kunnen overtuigen en dat zij over de kostenverantwoording op één lijn zaten. Echter, ook als ervan moet worden uitgegaan dat de Gemeente in november 2018 heeft toegezegd dat facturen geen specificaties hoeven te bevatten als de bijbehorende opdrachten en/of offertes maar worden bijgevoegd, zodat het geheel toetsbaar is, ligt het naar het oordeel van de rechtbank in de rede dat met de woorden ‘het geheel’ door de Gemeente wordt gedoeld op het hele traject van koop, ontwikkeling, aanneming en bouw. Dat ligt, naast hetgeen in r.o. 5.13 is overwogen, in de rede omdat de Gemeente geen compleet beeld heeft van wat het aanpakken en opknappen van de probleemlocatie in totaal heeft gekost als zij enkel inzage heeft in de helft van de projectresultaten, namelijk in de resultaten van [eiseres] die enkel betrekking hebben op de koop- en ontwikkeling. De Gemeente heeft logischerwijs enkel belang bij het toetsen van het totale kostenplaatje van de koop, ontwikkeling, aanneming en bouw. Een van de elementen van die toets, maar niet de enige, zoals [eiseres] lijkt te veronderstellen, is of bouwkosten en de verkoopprijs van de woningen marktconform zijn geweest.
      
    
    
      5.15.
      Niet gebleken is dat de Gemeente gedurende de jarenlange samenwerking met [eiseres] in het kader van de ontwikkeling van de woningen aan de Ootmarsumsestraat/Eschstraat op enig moment heeft laten weten dat [eiseres] geen inzage hoefde te verschaffen in de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten, dus in de werkelijke aannemings- en bouwkosten. In tegendeel. Al in  een e-mail van 21 november 2016 heeft de Gemeente [eiseres] laten weten dat het door haar ingeleverde (voorcalculatorisch) kostenoverzicht niet volledig was en een opsomming gegeven van de ontbrekende posten en daarnaast aanvullende vragen gesteld, te weten:
      - Bouwkosten appartementen
      - VON-prijs van de appartementen
      - Specificatie van alle bouwkosten nodig om deze te kunnen laten beoordelen
      (bestek. elementen begroting:
      - Tekeningen van de woningen, m2 en m3 en kavelgrote.
      - Afwerkingsniveau van de woningen
      - Worden de woningen opgeleverd inclusief compleet sanitair en keuken en badkamer?
      - Wat wordt verstaan onder algemene kosten en risico-opslag?
      Daaruit en uit het feit dat de Gemeente ondanks het vele contact daarover met [eiseres] de bouwkosten niet heeft willen schrappen uit de bij de Explotatieovereenkomst behorende bijlagen, blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente steeds te kennen heeft gegeven dat zij in alle opzichten duidelijkheid wil hebben over het aannemings- en bouwdeel van het project, zodat zij zich uiteindelijk een reëel beeld kan vormen over de kosten van het gehele project van herontwikkeling. 
      
    
    
      5.16.
      Dat [eiseres] haar bedrijfsvoering zo heeft georganiseerd dat het aannemings- en bouwdeel van een project daarvan geen onderdeel uitmaakt, betekent gelet op het bepaalde in de Exploitatieovereenkomst niet, dat zij daarover jegens de Gemeente geen verantwoording hoeft af te leggen. Daaruit blijkt juist het tegenovergestelde. Het komt de rechtbank voor dat [eiseres] vanuit de optiek van de voor [eiseres] al jarenlang gebruikelijke werkwijze van de gesplitste koop-aanneming, waarbij zij niets van doen heeft met het aannemings- en bouwdeel van een werk, oprecht, maar te snel en te makkelijk, namelijk zonder (schriftelijk) bewijs heeft aangenomen dat zij de Gemeente van haar visie heeft kunnen overtuigen dat de bouwkosten in het kader van de projectkosten geen rol spelen en dat [eiseres] die niet in het kader van de projectverantwoording naar de Gemeente toe moet inbrengen en onderbouwen. 
      
    
    
      5.17.
      Deze op zich praktische, maar op een onjuiste gedachte gestoelde insteek, pakt voor [eiseres] in dit geval echter slecht uit. Vastgesteld moet immers worden dat zij bij de Gemeente niet alle projectkosten inzichtelijk heeft gemaakt, terwijl zij daartoe wel verplicht was. De gemeente heeft zich dus met recht op het standpunt kunnen stellen dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat sprake was van een negatief projectresultaat, zodat de Gemeente daaraan niet hoeft bij te dragen. 
      
    
    
      5.18.
      Dat er ook aan een aantal andere voorwaarden uit artikel 8 niet is voldaan zoals de Gemeente stelt (het kostenoverzicht is niet door een accountant gewaarmerkt en het is niet binnen drie jaar overgelegd), is juist, en vloeit uit het bovenstaande voort. De accountant kon immers niet de door Gemeente vereiste gegevens controleren omdat die er niet waren, en bovendien kon dat niet binnen drie jaar omdat partijen het niet eens waren over de aan te leveren gegevens. Ook om deze redenen kon de Gemeente besluiten om het verzoek om een financiële bijdrage te weigeren. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.19.
      Dit alles leidt de rechtbank tot het oordeel dat de Gemeente op goede gronden het verzoek van [eiseres] om een bijdrage te leveren in het tekort, heeft afgewezen. Hieruit volgt dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.20.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
      
      - griffierecht		2.837,00
      - salaris advocaat		2.366,00 (2 punten × tarief € 1.183,00)
      - nakosten                              173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal		€ 	5.376,00
      
    
    
      5.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 5.376,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
      
    
  
  
    type: 
    coll: