ECLI:NL:RBROT:2023:10673, Rechtbank Rotterdam, 10-11-2023, 10116006 \ CV EXPL  22-29442
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering voor 3 weken toegewezen ivm lekkages - overige gebreken staan niet vast

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10116006 \ CV EXPL 22-29442





datum uitspraak: 10 november 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van







1

[eiser01] en




2. [eiser02]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


eisers,


gemachtigde: mr. M. Shaaban,





tegen






Stichting Havensteder

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


gedaagde,


gemachtigde: mr. E. Boot.





De partijen worden hierna “ [eiser01] c.s.” en “Havensteder” genoemd.







1

De procedure


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 19 september 2022, met bijlagen;




het antwoord, met één bijlage;




de nadere stukken van [eiser01] c.s.;




de brief van 7 december 2022 van [eiser01] c.s. met daarbij een usb-stick;




het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 13 december 2023;




de akte uitlaten onderzoeksrapport van Havensteder, met bijlagen;




de antwoordakte met een wijziging van eis van [eiser01] c.s., met bijlagen;




de rolbeslissing van 7 juli 2023;




de akte uitlaten wijziging eis en aanvullende producties van Havensteder.








2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[eiser01] c.s. huren van Havensteder de woning aan de [adres01] in Rotterdam. Volgens [eiser01] c.s. hebben zij al geruime tijd te maken met gebreken in de woning. Daarom eisen zij in deze procedure herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom, een huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 februari 2022 en betaling van de kosten van expertise door SJM Bouwadvies. Volgens Havensteder moet de eis worden afgewezen omdat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Havensteder maakt ook bezwaar tegen de eiswijziging en de overgelegde producties, die volgens haar te laat zijn ingediend. De kantonrechter staat de eiswijziging en de overgelegde producties toe, omdat Havensteder hierop heeft kunnen reageren. Deze gewijzigde eis wordt grotendeels afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.





De woning heeft geen gebreken die Havensteder moet herstellen







2.2.


Als een huurwoning de huurder niet het genot geeft wat hij mag verwachten, is er sprake van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW). Het uitgangspunt is dat de verhuurder een gebrek moet verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW). Dit is anders als het gaat om kleine herstellingen.

De huurder moet deze zelf herstellen (artikelen 7:206 lid 2 en 7:217 BW). Hierna wordt uitgelegd waarom er geen gebreken zijn die Havensteder moet herstellen.





Raamkozijnen in de voor- en achtergevel






2.2.1.


[eiser01] c.s. stellen dat de kozijnen gebrekkig zijn en verwijzen naar het rapport van SJM Bouwadvies dat zij hebben laten opstellen. In het rapport staat:

“De kunststof raamkozijnen in de voor- en achtergevel vertonen gebreken. Bij alle kozijnen in de voor- en achtergevel is lek geconstateerd. Bewoners ervaren koude lucht rondom de ramen, vooral wanneer ramen in dichte stand staan.”

Havensteder heeft er terecht op gewezen dat het aanbrengen van tochtwerende voorzieningen in een woning in beginsel een kleine herstelling is. Uit het rapport van SJM Bouwadvies blijkt niet de ernst van het lek en dus ook niet dat dit niet door [eiser01] c.s. zelf kan worden verholpen door het aanbrengen van bijvoorbeeld kozijnrubbers. [eiser01] c.s. hadden duidelijk moeten maken dat de kieren in de kozijnen zo ernstig zijn dat het niet om een kleine herstelling gaat. [eiser01] c.s. verwijzen naar foto’s en videobeelden. Deze zien voornamelijk op de lekkages die er in de woning zijn geweest en op de aanwezigheid van schimmelplekken. Dat de kozijnen zodanige kieren hebben dat dit een gebrek vormt dat door Havensteder verholpen moet worden, blijkt hieruit in ieder geval niet. Dit kan dus niet worden vastgesteld.





Hang- en sluitwerk in ramen en deuren







2.2.2.


[eiser01] c.s. stellen dat het hang- en sluitwerk gebrekkig is en verwijzen hiervoor ook naar het rapport van SJM Bouwadvies. In dit rapport staat:

“De hang- en sluitwerk van diverse ramen vertonen gebreken. Deze zijn verroest en functioneer niet naar behoren”.

Havensteder stelt dat het ook hier gaat om een kleine herstelling, omdat het vervangen van hang- en sluitwerk geen noemenswaardige kosten met zich brengt. Door [eiser01] c.s. is verder niet uitgelegd waarom het niet een kleine herstelling zou zijn. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat het om een gebrek gaat dat door Havensteder verholpen moet worden.





Krakende vloeren op de begane grond en de eerste verdieping







2.2.3.


[eiser01] c.s. stellen dat de vloer op de begane grond en de eerste verdieping kraakt. De woning van [eiser01] c.s. is gebouwd in 1912. Dat vloeren kraken is dan ook niet heel gek en dat levert niet zonder meer een gebrek op. Het is wel een gebrek als het kraken een gevolg is van gebreken in de constructie en de geluidsoverlast in vrijwel de gehele woonruimte hoorbaar is. Over de ernst van de geluidsoverlast stellen [eiser01] c.s. niets. Wel stellen zij dat het kraken waarschijnlijk het gevolg is van een gebrek aan de constructie, maar zij onderbouwen dit verder niet. Het enkele feit dat er onderzoek wordt gedaan naar de staat van de fundering wil nog niet zeggen dat er sprake is van een gebrek aan de constructie van de woning. De kantonrechter kan dus niet vaststellen dat er sprake is van een gebrek.





Schimmel- en vochtprobleem in de gehele woning







2.2.4.



[eiser01] c.s. wijzen ook voor dit gebrek naar het rapport van SJM Bouwadvies. In dit rapport staat hierover:

“De ventilatievoorziening voor luchtverversing functioneert onvoldoende. Dit voornamelijk in de badkamer. Hierdoor ontstaan een voor gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht. De afzuigpunt/afzuigventiel zit mogelijk verstopt.”

.


Havensteder heeft er terecht op gewezen dat in het rapport niet staat vermeld waarop dit oordeel is gebaseerd. In het rapport staat dat er slechts een visuele waarneming is gedaan en geen metingen. Uit het rapport wordt ook niet duidelijk wat de oorzaak is van dit gebrekkig functioneren. Er wordt slechts verwezen naar de ventilatie van de badkamer en niet naar andere ruimtes in de woning.






2.2.5.


Op de zitting hebben partijen afgesproken dat Havensteder onderzoek zou laten doen. Dit is gedaan door Strooming. Uit het door dit bedrijf opgemaakte rapport blijkt dat het schimmel- en vochtprobleem te wijten is aan bewonersgedrag. Deze conclusie is gebaseerd op metingen die Strooming heeft verricht en waaruit blijkt dat de luchtvochtigheid en de CO2-concentratie te hoog zijn en de gemiddelde temperatuur te laag. Strooming heeft ook onderzoek gedaan naar de ventilatiemogelijkheden en geconcludeerd dat die voldoen aan de norm. [eiser01] c.s. is het niet eens met deze conclusie omdat er vanaf december 2021 lekkages in de woning zijn. Uit de stukken blijkt van twee lekkages. Het gaat om een lekkage in de keuken van begin september 2022 tot eind oktober 2022 (zie hierna onder 2.3) en een lekkage in de slaapkamer van november 2022 die in februari 2023 is verholpen (zie hierna onder 2.4). Strooming heeft haar onderzoek eind december 2022 uitgevoerd en in haar rapport deze lekkages ook vermeld (onder VIII op pagina 9). Hier heeft zij bij haar conclusies dus rekening mee gehouden. Gelet op deze conclusies kan niet vastgesteld worden dat er sprake is van een gebrek.





Lekkages en lekkagesporen in de gehele woning







2.2.6.


Vast staat dat de lekkages in de keuken en de badkamer inmiddels zijn hersteld. Dit zijn dus momenteel geen gebreken meer. [eiser01] c.s. eisen herstel van de lekkagesporen in de keuken, woonkamer en slaapkamers. Havensteder stelt dat het hier om kleine herstellingen gaat die [eiser01] c.s. zelf moeten uitvoeren. Waarom dit niet zo zou zijn, wordt door [eiser01] c.s. niet uitgelegd. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er sprake is van een gebrek. Havensteder heeft aangegeven bereid te zijn om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Partijen lijken echter niet tot afspraken te kunnen komen wanneer en hoe dit zal worden gedaan. Misschien kunnen de gemachtigden hierbij helpen.





Scheefstand op de eerste verdieping







2.2.7.


[eiser01] c.s. stellen dat er sprake is van een scheefstand op de eerste verdieping van de woning. Op de zitting heeft Havensteder aangegeven dat de aannemer hiernaar gekeken heeft en dat de scheefstand nog binnen de norm is. [eiser01] c.s. hebben niet betwist dat deze metingen aan hun zijn doorgegeven. [eiser01] c.s. hebben verder niet uitgelegd waarom de scheefstand toch een gebrek is. Een gebrek kan de kantonrechter dus niet vaststellen.





Badkamer







2.2.8.


[eiser01] c.s. stellen dat de herstelwerkzaamheden aan de badkamer op onjuiste wijze zijn uitgevoerd en dat de afvoer van de douche onzorgvuldig is aangelegd. Er is sprake van condens en schimmel, omdat de ondervloer onvoldoende droog is geweest voordat de badkamertegels zijn geplaatst. Deze stelling onderbouwen zij verder niet. Het is daarom niet duidelijk hoe zij tot deze conclusie zijn gekomen. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er sprake is van een gebrek.





[eiser01] c.s. hebben over een periode van drie weken recht op huurprijsvermindering








2.3.


[eiser01] c.s. hebben recht op huurprijsvermindering als zij door een gebrek dat Havensteder moest verhelpen minder huurgenot hebben gehad (artikel 7:207 BW). Vast staat dat er sinds begin september 2022 een lekkage in de keuken was. Na onderzoek bleek dat deze lekkage kwam vanuit de badkamer en dat deze geheel vervangen moest worden. Hier is op 17 oktober 2022 mee begonnen en dit was op 21 oktober 2022 afgerond. Deze lekkage vormde een gebrek. [eiser01] c.s. hebben hierdoor de badkamer drie weken niet kunnen gebruiken (van 4 oktober 2022 tot 23 oktober 2022). Dit heeft hun woongenot in belangrijke mate aangetast en dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering over die drie weken van 50%. De eis van [eiser01] c.s. wordt in die zin toegewezen.





2.4.


De lekkage in de slaapkamer is in november 2022 gemeld. Havensteder stelt dat uit een onderzoek van het bedrijf Dakota is gebleken dat het niet om een daklekkage gaat maar dat dit afkomstig is van de naastgelegen woning. Havensteder vindt daarom dat zij hier niet voor verantwoordelijk is (artikel 7:204 lid 3 BW). Desondanks heeft zij de lekkage in februari 2023 laten herstellen. [eiser01] c.s. hebben niet uitgelegd waarom Havensteder hier wel voor verantwoordelijk zou zijn. Zij overleggen wel een foto van het dak, maar dit is onvoldoende duidelijk. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er sprake was een gebrek dat Havensteder moest verhelpen. Deze lekkage kan dus niet tot een huurprijsvermindering leiden.





2.5.


[eiser01] c.s. suggereren dat er veel meer lekkages zijn geweest dan de lekkage in de keuken en de slaapkamer. Zij maken dit echter niet concreet, zodat de kantonrechter dit niet kan vaststellen.





Havensteder hoeft de kosten van het rapport van SJM Bouwadvies niet te betalen







2.6.


[eiser01] c.s. hebben het rapport van SJM Bouwadvies gebruikt om een aantal van de door hun gestelde gebreken te onderbouwen. Hiervoor is geoordeeld dat dit geen gebreken zijn die Havensteder moet verhelpen. Dit betekent dat Havensteder de kosten van dit rapport niet hoeft te vergoeden.





[eiser01] c.s. moeten de proceskosten betalen







2.7.


[eiser01] c.s. krijgen grotendeels ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 528,00 aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 132,00). Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moeten [eiser01] c.s. een bedrag betalen van € 66,00 (1/2 punt x € 132,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.






Uitvoerbaar bij voorraad







2.8.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


vermindert over de periode 4 oktober 2022 tot en met 22 oktober 2022 de op dat moment geldende kale huurprijs met 50%;





3.2.


wijst de eis van [eiser01] c.s. voor het overige af;





3.3.


veroordeelt [eiser01] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 528,00;





3.4.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.




Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.


821






In bijlage 1 bij het Besluit klein herstellingen staat wat in ieder geval kleine herstellingen zijn die voor rekening van de huurder komen




Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853