ECLI:NL:GHAMS:2023:975, Gerechtshof Amsterdam, 18-04-2023, 200.298.467/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst onroerende zaak. Verplichting tot schadevergoeding door verkoper wegens dwaling koper ex art. 6:228 lid 1 aanhef en sub a, b of c BW en/of wegens non-conformiteit  ex art. 7:17 BW en/of uit hoofde van onrechtmatige daad ex art. 6:162 BW?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.298.467/01
    
    
    
      zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/299397 / HA ZA 20-101
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 april 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellante 2],
      beiden wonend te [woonplaats 1] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. A. Ourhris te Velsen-Zuid.
    
    
    
    
      Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant 1] en [appellante 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als [geïntimeerde] wordt aangeduid.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding in hoger beroep 
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 mei 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 17 februari 2021, voor zover in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Daarna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven tevens houdende wijziging eis, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 januari 2023 doen toelichten, [appellanten] door mr. B. Pietersz, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door haar voornoemde advocaat, ieder aan de hand van schriftelijke aantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Tevens is aan [appellanten] akte verleend van het in het geding brengen van nieuwe producties. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben na wijziging van eis geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair zal beslissen als nader in het petitum van de memorie van grieven omschreven, en voorts zowel primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en tot terugbetaling van alles wat [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.33 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellanten] met grief I erover klagen dat de vaststaande feiten die de rechtbank in het bestreden vonnis heeft opgenomen, onvolledig zijn, doet dit aan de juistheid van de daarin wel vastgestelde feiten niet af en zal het hof daarop, zo nodig, hierna terugkomen. Voor zover [appellanten] met deze grief aanvoeren dat zich inmiddels nieuwe feiten hebben voorgedaan of zich een wijziging in die feiten heeft voorgedaan, zal het hof daaraan, voor zover relevant, in het hierna volgende aandacht besteden.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Het gaat in deze zaak om het volgende.
      
      
        
          Vaststaande feiten
        
      
      
      ( i)	[geïntimeerde] is in 1997, samen met wijlen haar echtgenoot, eigenaar geworden van de woning gelegen aan de [straatnaam] 40 te ( [postcode] ) [plaats] met bijbehorend landgoed van ca. 5,5 hectare groot (verder: de onroerende zaak). Het bij de onroerende zaak behorende landgoed heeft de status van een NSW-landgoed (Natuurschoonwet). Ten tijde van de verkrijging door [geïntimeerde] en haar echtgenoot had de op de onroerende zaak aanwezige woning blijkens de NVM-historie een inhoud van 725 m3. De indeling van die woning was toen als volgt: 
      
      
        
          
        
      
      
      
        (ii)	Na de aankoop van de onroerende zaak hebben [geïntimeerde] en haar echtgenoot de daarop aanwezige woning in 1999 en 2001 verbouwd. In de voormalige carport en berging (op de hiervoor weergegeven plattegrond links) zijn een slaapkamer, een studeerkamer en een badkamer, alsmede een inpandige garage gerealiseerd. In de serre (op de plattegrond in het midden) is een slaapkamer en een bibliotheek gekomen. Eén van de slaapkamers (helemaal rechts op de plattegrond) is bij de woonkamer getrokken.
      
      
      
        (iii)	Op 23 juni 2005 is het bestemmingsplan “Buitengebied Epe” aangepast. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald (verder: het bestemmingsplan 2005):
        “11.2 bouwvoorschriften
        Op de tot woondoeleinden bestemde gronden mogen (…) uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming met dien verstande dat:
        11.2.1.
        voor woonhuizen geldt dat:
        (…)
        b. de inhoud van een woonhuis ten hoogste 600 m3 bedraagt dan wel, indien een groter woonhuis aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan;
        c. voor woonhuizen nader aangeduid met villa geldt dat de inhoud ten hoogste 1.100 m3 bedraagt dan wel, indien een grotere villa aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstop ban terinzagelegging van het ontwerpplan; (…)”.
      
      
      
        (iv)	Naar aanleiding van het voorontwerp van het bestemmingsplan 2005 heeft wijlen de echtgenoot van [geïntimeerde] in 2001 een inspraakbrief ingestuurd. Daarin heeft hij – voor zover hier van belang – gevraagd om aan de onroerende zaak (althans de daarop aanwezige woning) de dubbelbestemming Landgoed toe te kennen, alsmede aan te duiden als “villa”, voor uitbreiding en verhoging van de culturele en maatschappelijke waarde.
      
      
      ( v)	In de nota van zienswijzen van 16 december 2003 (verder: de nota van zienswijzen) heeft de gemeente op de inspraakbrief als volgt gereageerd:
      
        “De woning is bestemd als “woondoeleinden”, en mag dus een maximale inhoud tot 600 m3 hebben, tenzij al een grotere oppervlakte aanwezig is ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, deze inhoud kan dan gewoon gehandhaafd blijven. Het was overigens niet duidelijk wat de inspreker precies bedoeld met de gewenste flexibiliteit. Uit een afzonderlijk ingebrachte inspraakreactie blijkt het te gaan om de toekenning van de dubbelbestemming “landgoed” (in 1997 is het erkend als een NSW-landgoed) en het toevoegen van de aanduiding “villa” aan de bestemming “woondoeleinden” op het perceel [straatnaam] 40. (…)
        Grote bouwvolumes zijn positief bestemd. In het vigerende bestemmingsplan is het perceel bestemd als “bos” waar geen bebouwing is toegestaan. De woning is daarin aangegeven als zijnde aanwezige bebouwing, maar is niet bestemd. Met de bestemming “woondoeleinden” is de woning in dit bestemmingsplan positief bestemd. De aanduiding “villa” is in het bestemmingsplan opgenomen en toegekend aan bestaande villa’s. Het is niet mogelijk om een bestaande kleinere woning te kunnen vervangen door of uit te breiden tot de omvang van een villa. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van dit onderdeel van de Inspraakreactie niet aangepast.”
      
      
      
        (vi)	In 2016 is de echtgenoot van [geïntimeerde] overleden.
      
      
      
        (vii)	Op 23 maart 2017 is het bestemmingsplan “Buitengebied Epe” opnieuw aangepast (verder: het bestemmingsplan 2017). Daarin is het landgoed dat behoort tot de onroerende zaak deels bestemd als “wonen” en deels als “bos”. Artikel 26 van het bestemmingsplan 2017 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
        “Artikel 26 Wonen
        (…)
        26.2
        Bouwregels
        Op de voor Wonen bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:
        a. het bouwen van woningen geldt dat:
        (…)
        2. de inhoud niet meer dan 750 m3 mag bedragen, dan wel:
        - de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
        (…)”
      
      
      
        In artikel 1.21 van het bestemmingsplan van 2017 is voorts het volgende vermeld:
        “Artikel 1 Begrippen
        (…)
        1.21
        bestaand
        - met betrekking tot bebouwing:
        Legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning (…)”
      
      
      
        (viii)	Op 4 januari 2018 heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 1] opdracht gegeven tot het bemiddelen betreffende de verkoop van de onroerende zaak. De onroerende zaak is op 16 januari 2018 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 815.000,00. Onderdeel van de onroerende zaak maakten op dat moment uit het landgoed, de woning met inpandige garage, alsmede drie losse bijgebouwen, te weten een carport, een tuinhuisje en een houtopslag. In de verkoopbrochure is de navolgende plattegrond van de woning opgenomen:
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        (ix)	Verder is in de verkoopbrochure - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
        “De gelijkvloerse woning is een echt familiehuis. Met 3 badkamers en 4 slaapkamers is dit de ideale woning voor een gezin of voor mensen die graag de prachtige natuur delen met andere liefhebbers.
        (…)
        Kenmerken
        Bouwjaar 		1935
        Bouwwijze 		Traditionele bouw.
        Opgetrokken in steen/spouwmuren.
        Voorzien van een pannengedekt dak
        Isolatie 			De woning is grotendeels geïsoleerd
        Woonoppervlakte 	ca. 197 m2
        Overige inpandige ruimte 	ca 46 m2
        Inhoud 			ca. 923 m3
        Externe bergruimte 	ca. 11 m2
        Perceeloppervlakte 	53.440 m2
        (…)
        Indeling
        (…)
        De garage is zowel (…) de bibliotheek als vanaf de buitenzijde te bereiken, in de garage in een bergzolder aanwezig.(…)
        Op het erf bevindt zich tevens een carport voor 2 auto’s, een kippenren en diverse schuurtjes voor (hout)opslag. (…)
        Voorwaarden
        (…)
        Onderzoeksplicht
        De hiervoor genoemde informatieplicht van de verkoper ontslaat de koper niet van een eigen onderzoeksplicht. Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn specifieke bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. Mocht de koper verbouwingsplannen hebben, dan is het aan te bevelen om bij een tweede of latere bezichtiging een aannemer, architect of constructeur mee te nemen. Er ligt een verantwoordelijkheid ij de koper ten aanzien van zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten. Daarom kan het verstandig zijn dat een koper zich laat bijstaan door een eigen “aankopend makelaar”. Dat is een makelaar die de belangen van u als koper behartigt”.
      
      
      ( x)	Op 1 februari 2018 hebben [appellanten] de onroerende zaak bezichtigd. Aan [appellanten] is toen de verkoopbrochure overhandigd. De bezichtigingen werden begeleid door [naam 1] van [bedrijf 1] .
      
      
        (xi)	[appellanten] hebben [naam 1] op 3 februari 2018 een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:
        “(…) Verder zal ik maandag/dinsdag contact opnemen met de gemeente Epe daar wij enkele vragen heb over de mogelijkheden op het perceel. Bestemmingsplan van het gebied hebben wij reeds digitaal ingezien maar kunnen het zelf onvoldoende doorgronden wat er mogelijk is.
        Jammergenoeg is onze vaste bouwkundige tekenaar/architect weekje met vakantie en kan pas later invliegen op het project.”
      
      
      
        (xii)	Op 12 februari 2018 hebben [appellanten] de onroerende zaak nogmaals bezocht. Op dezelfde dag hebben zij aan [naam 1] per e-mail bevestigd dat zij een bod doen op de onroerende zaak ter hoogte van € 765.000,00 onder voorbehoud van financiering. [bedrijf 1] heeft daarop op 22 februari 2018 aan [appellanten] een conceptkoopovereenkomst toegestuurd. [appellanten] hebben die conceptovereenkomst voorgelegd aan een makelaar. Na beantwoording van de vragen van [appellanten] door [bedrijf 1] , hebben partijen de koopovereenkomst op 2 maart 2018 ondertekend (verder: de koopovereenkomst). Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
        “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        6.1.
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        (…)
        6.3.
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.
        (…)
        Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…).”
      
      
      
        (xiii)	Bij de koopovereenkomst is een vragenlijst gevoegd, die is ingevuld door [geïntimeerde] . Voor zover hier van belang is daarin het navolgende vermeld:
      
      
        
          
        
      
      
        (xiv)	[appellanten] hebben [geïntimeerde] op 3 april 2018 medegedeeld dat de financiering van de aankoop van de onroerende zaak rond is. De door [appellanten] verschuldigde waarborgsom is door de betrokken notaris ontvangen op 20 april 2018.
      
      
      
        (xv)	Op 15 april 2018 hebben [appellanten] de onroerende zaak nogmaals bezocht. [geïntimeerde] heeft hen toen rondgeleid.
      
      
      
        (xvi)	[appellanten] hebben bouwkundig adviseur [naam 2] ingeschakeld. Hij heeft op 10 mei 2018 en 18 mei 2018 het (bouw-)dossier en de archieven ten aanzien van de onroerende zaak geraadpleegd bij de gemeente Epe (verder: de gemeente). In de dossiers zijn toen enkel vergunningen uit 1968 en 1976 aangetroffen met betrekking tot het verbouwen van een landhuisje en het verbouwen van een garage.
      
      
      
        (xvii)	[appellanten] hebben op 21 augustus 2018 aan [naam 1] een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:
        “Jazeker hebben wij er erg veel zin in. Zijn druk doende met onze bouw ingenieur plannen te maken.
        Deze is al aantal keren bij de gemeente Epe geweest.
        Opmerkelijk detail: landgoed status was daar niet bekend en vergunningen rondom de aanbouwen/verbouwen waren niet te vinden. Weet jij daar misschien meer van? (…)”
      
      
      
        (xviii)	Per WhatsApp-bericht van 28 september 2018 hebben [appellanten] [geïntimeerde] gevraagd de levering van de onroerende zaak uit te stellen om de financiering rond te krijgen. Zij hebben daarbij aangeboden om méér te betalen in ruil voor extra tijd.
      
      
      
        (xix)	Op 29 september 2018 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de geplande levering op 1 oktober 2018 geen doorgang kan vinden en wordt opgeschort, omdat [geïntimeerde] volgens [appellanten] niet levert wat is afgesproken vanwege het ontbreken van (duidelijkheid over) de vergunningen. [naam 1] (namens [geïntimeerde] ) heeft [appellanten] op 2 oktober 2018 in gebreke gesteld en gesommeerd uitvoering te geven aan de leveringsverplichting.
      
      
      
        (xx)	[appellanten] hebben op 3 oktober 2018 aan [naam 1] gevraagd of er bij hem vergunningen aanwezig zijn van alle opstallen en verbouwingen betreffende de onroerende zaak, evenals gebruiksvergunningen van de ruimtes. Per e-mail van 3 oktober 2018 heeft [naam 1] zijn verbazing geuit over de gewijzigde opstelling van [appellanten] en medegedeeld dat er geen bouwvergunningen door hem zijn opgevraagd, maar dat de gebouwen wel ingetekend staan in de Basis Administratie Gemeente (BAG). [appellanten] hebben daarop geantwoord dat de vergunningen op orde dienen te zijn ten behoeve van de financiering van de aankoop van de onroerende zaak.
      
      
      
        (xxi)	Per brief van 5 oktober 2018 hebben [appellanten] de levering wederom opgeschort wegens het ontbreken van vergunningen. Tevens hebben zij daarin vermeld dat inmiddels bekend is geworden dat de aanwezige woning het ter plaatste toegestane maximale bouwvolume voor woningen overschrijdt. [geïntimeerde] heeft per brief van 10 oktober 2018 aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst, op straffe van verbeurte van de contractueel overeengekomen boete en ontbinding. [appellanten] hebben op 10 oktober 2018 de koopovereenkomst laten inschrijven in het Kadaster.
      
      
      
        (xxii)	De onroerende zaak is op 15 oktober 2018 door [geïntimeerde] geleverd aan [appellante 2] . [appellanten] hebben daarbij rechten en weren voorbehouden.
      
      
      
        (xxiii)	[appellanten] hebben op 30 november 2018 een aanvraag ingediend bij de gemeente voor vooroverleg. Per brief van 8 januari 2019 heeft de gemeente [appellanten] bericht dat het project ‘het legaliseren van bestaande bouw’ in strijd is met artikelen 7 en 26 van het bestemmingsplan 2017, omdat bijgebouwen in de bestemming ‘Bos’ niet zijn toegestaan en de woning een inhoud heeft die groter is dan 750m3. In verband daarmee is het project niet voorgelegd aan de welstandscommissie. Tevens heeft de gemeente daarin medegedeeld dat [appellanten] de bestaande bouw dienen aan te passen aan de geldende wet- en regelgeving en voor zover nodig een omgevingsvergunning dienen aan te vragen. Ook heeft de gemeente aangekondigd dat het team Handhaving en Nazorg van de gemeente zal bekijken of handhavend zal worden opgetreden. Op verzoek van [appellanten] heeft de gemeente in de brief van 26 januari 2019 aan [appellanten] een termijn gegund van zes weken voor het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning.
      
      
      
        (xxiv)	Naar aanleiding van de brieven van de gemeente, hebben [appellanten] op 11 januari 2019 [geïntimeerde] medegedeeld dat volgens hen sprake was van een gebrek aan de onroerende zaak. Op 8 februari 2019 hebben zij [geïntimeerde] tevens aansprakelijk gesteld. [geïntimeerde] heeft de aansprakelijkheid per brief van 18 februari 2019 van de hand gewezen.
      
      
      
        (xxv)	Op 8 mei 2019 hebben [appellanten] opnieuw een aanvraag tot vooroverleg ingediend bij de gemeente. De gemeente heeft op 28 mei 2019 geschreven dat het project ‘het vergroten/wijzigen van de woning en bijgebouwen’ in strijd is met artikel 26 van de regels van het bestemmingsplan 2017 en dat [appellanten] de bestaande bouw dienen aan te passen aan de geldende wet- en regelgeving en voor zover nodig een omgevingsvergunning dienen aan te vragen. Ook heeft de gemeente aangekondigd dat het team Handhaving en Nazorg van de gemeente zal bekijken of handhavend zal worden opgetreden.
      
      
      
        (xxvi)	In opdracht van [appellanten] heeft mr. drs. [naam 3] op 28 maart 2019 een rapport opgesteld over de (bestuursrechtelijke) mogelijkheden van legalisatie van de onroerende zaak. Zij stelt daarin vast dat volgens het bestemmingsplan de woning een inhoud van maximaal 750m3 mag hebben, waarbij uitsluitend de ruimte boven de begane grondvloer in acht genomen hoeft te worden en de garage buiten beschouwing kan worden gelaten, omdat deze niet bestemd is om in te wonen en daarom als bijgebouw bij de woning aangemerkt moet worden. Zij merkt voorts op dat onder het bestemmingsplan 2017 legalisatie van een bestaande woning met een groter volume dan 750 m3 mogelijk is indien ten tijde van indiening van het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bouw groter was dan 750 m3. Onder bestaande bouw moet onder het bestemmingsplan 2017 enkel worden verstaan de legale bebouwing (artikel 1.21 van het bestemmingsplan 2017). Voor zover een beroep op bouwovergangsrecht mogelijk is, verschaft dat geen vergunning vervangende titel en wordt het bouwwerk daardoor niet gelegaliseerd, maar betekent dat wel dat er niet handhavend kan worden opgetreden. Daarnaast is volgens haar een beroep op het vertrouwensbeginsel wellicht mogelijk gezien de mededelingen van de gemeente in de nota van zienswijzen in 2003, maar ook dat levert geen legalisering op, doch slechts het uitblijven van handhaving. Tot slot zouden [appellanten] een grote buitenplanse afwijking kunnen aanvragen, aldus nog steeds het rapport van mr. [naam 3] .
      
      
      
        (xxvii)	[appellanten] hebben zich naar aanleiding van het rapport van mr. [naam 3] en de brief van de gemeente van 28 mei 2019 wederom gewend tot [geïntimeerde] . Zij hebben tevens een WOB-verzoek ingediend bij de gemeente, op basis waarvan de gemeente aan [appellanten] (onder meer) de stukken zoals hiervoor (onder (iii) en (v)) aangehaald heeft verstrekt.
      
      
      
        (xxviii) Bij brief van 2 oktober 2019 hebben [appellanten] de koopovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk partieel vernietigd, althans partieel ontbonden, en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. [geïntimeerde] heeft zich per e-mail van 3 oktober 2019 op het standpunt gesteld dat geen sprake is van schade, omdat de gemeente niet handhavend optreedt.
      
      
      
        (xxix)	Op 3 januari 2020 hebben [appellanten] ten laste van [geïntimeerde] conservatoir derdenbeslag gelegd onder ABN Amro, ING, Rabobank en de Volksbank.
      
      
      
        (xxx)	[bedrijf 3] heeft op verzoek van [geïntimeerde] op 9 juni 2020 een meetrapport uitgebracht, waaruit volgt dat de inhoud van de bestaande bebouwing inclusief inpandige garage 840 m3 bedraagt, op basis van de meetinstructies in het bestemmingsplan 2017. Exclusief de inpandige garage bedraagt de inhoud van de woning volgens het [bedrijf 3] -rapport net iets minder dan 740 m3.
      
      
      
        (xxxi)	Per brief van 30 juni 2020 heeft [geïntimeerde] zich gewend tot de gemeente met het verzoek aan te geven of twee opties voor het aanpassen van de woning op de instemming van gemeente kunnen rekenen. Optie 1 betreft het converteren van de puntdaken van woning in platte daken, waardoor de inhoud van de woning afneemt naar 740 m3. Optie 2 betreft het aanmerken van de inpandige garage van de woning als bijgebouw. Per e-mail van 1 juli 2020 heeft [geïntimeerde] deze opties ook voorgesteld aan [appellanten]
      
      
      
        (xxxii)	Op 2 december 2020 heeft [bedrijf 2] op verzoek van [appellanten] eveneens een meetrapport opgesteld met betrekking tot de inhoud van de woning en de oppervlakte van de bijgebouwen op basis van de meetinstructies NEN2580 (althans NEN2850, wat het hof [net als de rechtbank] opvat als typefout), die volgens het rapport niet of nauwelijks afwijken van de meetinstructies in het bestemmingsplan 2017. Daarin wordt als volgt overwogen:
        “De woning
        (…)
        De inhoud van de woning delen is bepaald onder ‘NEN2580’ en bedraagt 735,9m2 [het hof begrijpt: m3]
        Deze inhoud valt binnen de regels van het bestemmingsplan, ook de goot- en bouwhoogte voldoet.
        Bijgebouwen
        Hiervoor is de overzicht tekening van Bouw- en Monumenten Advies Punt als onderlegger benut. De maatvoeringen zijn door [bedrijf 2] gecontroleerd.
        Overzicht bijgebouwen in bestemming “wonen”:
        Inpandige garage	30m2
        carport/opslag	16,00 m2 deels in bestemming “wonen” en deels in bestemming “bos”
        Totaal 		46,00 m2
        Deze oppervlakte valt binnen de regels van het bestemmingsplan.
        Overzicht bijgebouwen in bestemming “bos”:
        carport/opslag 	50,00 m2 deels in bestemming “wonen” en deels in bestemming “bos”
        tuinhuisje 	12,47 m2
        houtopslag 	9,96 m2
        Totaal 		72,73 m2
        Deze oppervlakte is niet toegestaan, dit gezien het bepaalde in artikel 7.2 sub a van het Bestemmingsplan Buitengebied Epe.
        Vergunningen
        De volgende vergunningen zijn bekend:
        Nummering uit “Inhoud totale woning”
        woning 30september 1968 inhoud 309,40 m3 	delen 1, 2, 3, 11, 12 en 13
        garage 30 september 1976 inhoud 117,35 m3 	deel 5
        Opmerking: aanvraag verbouwing garage nu woning
        Totaal woning vergund inhoud 426,75 m3
        (…)
        
          Conclusie niet vergunde/vergunde situatie
        
        Woning.
        Voor de woning zou gewerkt kunnen worden aan het legaliseren van de gebouwdelen die nu benut worden als woning, dmv het aanvragen van een omgevingsvergunning.
        Bijgebouwen.
        Voor het bijgebouw genummerd 7 op tekening “inhoud totale woning” zou gewerkt kunnen worden aan legalisatie dmv een aan te vragen omgevingsvergunning.
        Voor de bijgebouwen staande in het gebied met de bestemming “bos” is een aanvraag omgevingsvergunning zinloos.”
      
      
      
        (xxxiii) Bij het rapport van [bedrijf 2] is onder meer een tekening gevoegd met de titel “Inhoud totale woning”, waarin het volgende is vermeld:
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        (xxxiv) [appellanten] hebben op 13 april 2021 een aanvraag ingediend bij de gemeente tot verkrijging van een omgevingsvergunning strekkende tot legalisatie van de op de onroerende zaak aanwezige woning en bijgebouwen.
      
      
      
        (xxxv)	Bij besluit van 22 juni 2021 heeft de gemeente de omgevingsvergunning voor de woning wel en voor de bijgebouwen niet verleend, meer in het bijzonder ten aanzien van de carport en houtopslag beslist dat deze – als bijgebouwen – op de bestemming ‘Bos’ niet zijn toegestaan, dat hiervan geen ontheffing wordt verleend, dat het tuinhuis binnen de bestemming ‘Wonen’ valt en dus in overeenstemming met het bestemmingsplan is en dat voor de inhoud van de woning evenals de inpandige garage akkoord wordt gegeven.
      
      
      
        (xxxvi)	 Bij brief van 10 juli 2021 hebben [appellanten] bezwaar gemaakt tegen het genoemde besluit van 22 juni 2021, waarna de gemeente bij beslissing op bezwaar van 30 november 2021 het bezwaar ongegrond en niet ontvankelijk heeft verklaard en heeft verduidelijkt voor welke bouwwerken geen vergunning nodig is en voor welke geen vergunning kan worden verleend.
      
      
      
        (xxxvii) Bij beroepschrift van 7 januari 2022 hebben [appellanten] beroep ingesteld bij de rechtbank Gelderland tegen het genoemde besluit van 30 november 2021.
      
      
      
        
          Procedure bij de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank primair voor recht verklaart dat de tussen [appellanten] en [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst van 2 maart 2018 rechtsgeldig gedeeltelijk is althans wordt vernietigd voor zover het een gedeelte van de koopprijs betreft, subsidiair voor recht verklaart dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 2 maart 2018 en dat die overeenkomst rechtsgeldig gedeeltelijk is althans wordt ontbonden voor zover het een gedeelte van de koopprijs betreft, meer subsidiair voor recht verklaart dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 2 maart 2018 en meest subsidiair voor recht verklaart dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld, in alle gevallen met veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellanten] een bedrag te betalen van € 328.330,62 (met wettelijke rente) alsmede een bedrag van € 6.775,00 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met acht grieven op. Zij hebben in hoger beroep hun vorderingen gehandhaafd, met dien verstande dat zij het gevorderde te betalen bedrag hebben gewijzigd.
      
      
        
          Kernvraag
        
      
      
    
    
      3.4.
      De kernvraag waar het in het onderhavige geschil om gaat is of in het kader van de verkoop van de onroerende zaak door [geïntimeerde] aan [appellanten] voor [geïntimeerde] een verplichting tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] is ontstaan wegens dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a, b of c BW en/of wegens non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en/of uit hoofde van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW.
      
      
        
          Beperking en afbakening geschil in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.5.
      Door het besluit van de gemeente van 22 juni 2021 en haar beslissing op bezwaar van 30 november 2021, waarbij de gemeente onder meer heeft verduidelijkt voor welke bouwwerken geen vergunning nodig is en voor welke geen vergunning kan worden verleend, staat inmiddels vast dat de woning en het tuinhuis binnen het bestemmingsplan 2017 vallen en vergunningsvrij kunnen blijven staan. Voor de woning geldt dat de inhoud daarvan na uitbreiding minder is dan 750 m3 en dat dit passend is binnen de regels van het bestemmingsplan, zodat de uitbreiding zonder omgevingsvergunning kon worden gerealiseerd. Ook de bouw van het tuinhuis, met een totale oppervlakte van ca. 18 m2, was vergunningsvrij, omdat de totale oppervlakte aan bijgebouwen binnen de bestemming ‘Wonen’ 18 m2 + 30 m2 (oppervlakte bestaande inpandige garage) = 48 m2 bedraagt, terwijl de toegestane gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen binnen de bestemming ‘Wonen’ 75 m2 is. De carport en de houtopslag zijn gesitueerd buiten de bestemming ‘Wonen’ op de bestemming ‘Bos’, zodat een vergunning hiervoor terecht is geweigerd omdat deze in strijd zijn met de regels van het bestemmingsplan 2017, aldus (nog steeds) de beslissing op bezwaar van de gemeente van 30 november 2021. Dit alles betekent dat het geschil in hoger beroep zich, wat de onroerende zaak betreft, beperkt tot de carport en de houtopslag. Daarbij verdient aantekening dat de reden waarom de carport en de houtopslag in beginsel niet vergunningsvrij kunnen blijven staan of daarvoor geen vergunning kan worden verleend niet hierin is gelegen dat – zoals [appellanten] stellen – met de carport (66 m2) en de houtopslag (ca. 10 m2) het maximale aantal m2 dat binnen de bestemming ‘Wonen’ beschikbaar is voor bijgebouwen (75 m2, waarvan voor het tuinhuis en de inpandige garage al 48 m2 moet worden afgetrokken) wordt overschreden. De carport en de houtopslag zijn volgens de beslissing op bezwaar gesitueerd buiten de bestemming ‘Wonen’ en in de bestemming ‘Bos’, en zijn dus – zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd – vanwege hun locatie niet toegestaan.
      
      
        
          Status woning en inpandige garage
        
      
      
    
    
      3.6.
      Met hun tweede grief betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat alle delen van de woning gelegaliseerd kunnen worden. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
      
      
        3.6.1.
        De grief mist feitelijke grondslag voor zover zij hierop berust dat de bestreden overwegingen uit het vonnis van de rechtbank (al dan niet mede) betrekking hebben op de carport en de houtopslag, omdat dit niet het geval is. De rechtbank heeft in deze overwegingen uitsluitend het oog gehad, zo blijkt daaruit, op de woning.
        
      
      
        3.6.2.
        De grief mist enig belang voor zover zij betrekking heeft op het al dan niet handhavend optreden van de kant van de gemeente, omdat inmiddels vaststaat (zie hiervoor onder 3.5) dat voor de woning geldt dat de inhoud daarvan na uitbreiding minder is dan 750 m3 en dat dit passend is binnen de regels van het bestemmingsplan, zodat de uitbreiding zonder omgevingsvergunning kon worden gerealiseerd. Dit brengt mee dat enig handhavend optreden van de kant van de gemeente ten aanzien van de woning niet meer aan de orde kan zijn.
        
      
      
        3.6.3.
        Het voorgaande impliceert dat grief II faalt.
        
      
    
    
      3.7.
      De derde grief – zoals het hof deze begrijpt – bevat met name motiveringsklachten. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.
      
      
        3.7.1.
        
          [appellanten] beklagen zich erover dat de rechtbank enerzijds heeft overwogen dat de woning een inhoud heeft van 923 m3 en anderzijds dat die inhoud niet meer dan 750 m3 bedraagt, wat tegenstrijdigheid oplevert. In dit opzicht mist de grief feitelijke grondslag, omdat deze uiteenlopende inhoudsmaten hun verklaring vinden in de toepassing van uiteenlopende meetinstructies, te weten respectievelijk de NVM-meetinstructie en de (toepasselijke) meetinstructie van het bestemmingsplan 2017. Indien dit onderscheid in aanmerking wordt genomen, wat de rechtbank heeft gedaan, is van enige tegenstrijdigheid in het bestreden vonnis in dit verband geen sprake.
        
      
      
        3.7.2.
        Voorts lijkt de grief zich met name te richten tegen de overweging (4.22) van de rechtbank dat de inpandige garage enkel mag worden gebruikt als bijgebouw en dus niet als woning, maar dat [appellanten] op basis van de koopovereenkomst ook niet anders mochten verwachten. Dit is naar het oordeel van het hof juist. Dit blijkt al uit de plattegrond, de foto’s en de omschrijving van de garage zoals die in de verkoopbrochure waren opgenomen. Voor zover [appellanten] in dit verband stellen dat de inpandige garage als woongedeelte is verkocht omdat deze volgens de rechtbank de bestemming ‘woning’ zou hebben, mist de grief feitelijke grondslag. De rechtbank heeft overwogen dat de inpandige garage is gelegen op het deel van het landgoed dat de bestemming ‘Wonen’ heeft en dat deze niet bestemd is om in te wonen en daarom als bijgebouw bij de woning moet worden aangemerkt, precies zoals de gemeente ook heeft gedaan in haar beslissing op bezwaar van 30 november 2021. Daarmee heeft de rechtbank vastgesteld dat de inpandige garage is gelegen binnen het gedeelte van het bestemmingsplan dat de bestemming ‘Wonen’ heeft, wat niet impliceert dat de garage een onderdeel van de woning is dat bestemd is om in te wonen, juist omdat deze niet meer dan een garage is. Niettemin valt de garage binnen de normen van het bestemmingsplan en met name de bestemming ‘Wonen’, omdat binnen die bestemming ook bijgebouwen (tot een maximum van 75 m2) zijn toegestaan.
        
      
      
        3.7.3.
        Uit het voorgaande volgt dat ook grief III moet worden verworpen.
        
        
          
            Beroep op dwaling en onrechtmatige daad
          
        
        
      
    
    
      3.8.
      Met hun vierde grief komen [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hun beroep op dwaling faalt. Voor hun beroep op dwaling hebben [appellanten] in eerste aanleg een beroep gedaan op alle gronden die worden genoemd in artikel 6:228 lid 1 BW. Omdat de grief zich tegen alle onderdelen richt zoals de rechtbank die heeft afgedaan, zal het hof de grief dienovereenkomstig afdoen.
      
      
        3.8.1.
        Het hof stelt voorop dat [appellanten] in eerste aanleg hun beroep op dwaling met name hierop hebben gegrond dat zij in de onjuiste veronderstelling verkeerden dat de woning voldeed aan de geldende bestuursrechtelijke wet- en regelgeving en dat zij op basis van deze voorstelling tot een koopprijs zijn gekomen, maar dat achteraf blijkt dat de woning moet worden verkleind omdat de maximale inhoud ervan veel meer bedraagt dan 750 m3 en dat zij evenmin ermee op de hoogte waren dat de verbouwing aan de woning illegaal en zonder vergunningen heeft plaatsgevonden. Als zij hadden geweten dat zij de woning terug zouden moeten brengen in de oude staat van vóór de verbouwing, waardoor een veel kleinere woning resteert, hadden zij zeker geen bedrag van € 765.000 betaald, aldus [appellanten] (dagvaarding in eerste aanleg onder 51). Het hof overweegt dat door het besluit van de gemeente van 22 juni 2021 en haar beslissing op bezwaar van 30 november 2021 inmiddels echter vaststaat dat de woning en het tuinhuis binnen het bestemmingsplan 2017 vallen en vergunningsvrij kunnen blijven staan en dat de inhoud van de woning na uitbreiding minder is dan 750 m3 – wat passend is binnen de regels van het bestemmingsplan –, zodat de uitbreiding zonder omgevingsvergunning kon worden gerealiseerd en een beroep op dwaling in verband met de woning en het tuinhuis niet meer aan de orde is.
        
      
      
        3.8.2.
        Het beroep op dwaling kan in hoger beroep dus uitsluitend betrekking hebben op de carport en de houtopslag. Voor zover [appellanten] zich er (mede) op hebben beroepen dat de inpandige garage slechts als bijgebouw bestemd kan worden en daarmee dus kennelijk aanvoeren dat zij zich hieromtrent een onjuiste voorstelling van zaken hebben gevormd in die zin dat zij hebben aangenomen dat dit woonruimte (en geen bijgebouw) betrof, faalt hun betoog reeds op grond van wat hiervoor (onder 3.7.2) is overwogen. Daaruit volgt immers dat [appellanten] op basis van de koopovereenkomst niet anders mochten verwachten dan dat de inpandige garage een bijgebouw betrof.
        
        
          
            Artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW (inlichting wederpartij)
          
        
        
      
      
        3.8.3.
        Het beroep van [appellanten] op artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a BW, kort gezegd erop neerkomend dat de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, faalt. Daarvoor is onder meer vereist dat degene die zich op dwaling beroept stelt op grond van welke concrete inlichting(en) omtrent de carport en de houtopslag hij zich een onjuiste voorstelling van zaken heeft gevormd. In dit verband hebben [appellanten] slechts verwezen naar “onjuiste mededelingen” die [geïntimeerde] volgens hen heeft gedaan “in de door haar opgestelde vragenlijst”. Daarmee hebben zij niet voldaan aan dit vereiste, omdat niet duidelijk is op welke inlichting(en) zij doelen.
        
        
          
            Artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW (schending mededelingsplicht)
          
        
        
      
      
        3.8.4.
        Het beroep van [appellanten] op artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW, erop neerkomend dat de wederpartij in verband met wat zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, faalt eveneens. In deze bepaling ligt onder meer besloten dat voor een geslaagd beroep op dwaling naast causaal verband tussen dwaling en het aangaan van de overeenkomst ook nodig is dat de wederpartij ( [geïntimeerde] ) moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor  de dwalende ( [appellanten] ) van beslissende betekenis was (vgl. HR 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046).
        
      
      
        3.8.5.
        
          [appellanten] hebben, hoewel dit op hun weg lag, in het licht van het uitvoerig gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] , onvoldoende aan hun stelplicht in dit verband voldaan. Zo hebben zij onder meer niet de stelling van [geïntimeerde] weersproken dat [appellanten] in het kader van de verkoop niet met haar hebben gesproken over de carport en de houtopslag, wat betekent dat [geïntimeerde] ook niet heeft kunnen begrijpen welke betekenis deze objecten hadden en/of zouden moeten krijgen voor [appellanten] Het hof acht overigens ook niet erg aannemelijk dat over deze objecten is gesproken, omdat uit de foto’s die zich in het dossier bevinden reeds op het eerste gezicht blijkt dat deze objecten (qua omvang respectievelijk slechts 66 m2 en circa 10 m2) wel zeer eenvoudige bouwsels zijn en, mede gelet op de omvang van de woning zelf (rond de 750 m3) en die van het perceel (5,5 hectare, dus 55.000 m2), van volstrekt ondergeschikte betekenis in het geheel van de transactie moeten zijn geweest.
        
      
      
        3.8.6.
        Daar komt nog bij dat in de verkoopbrochure onder het kopje ‘Voorwaarden’ (zie hiervoor onder 3.1 sub (ix)) [appellanten] als kopers uitdrukkelijk zijn gewaarschuwd dat naast de informatieplicht van [geïntimeerde] als verkoper ook van hen een actieve houding werd verwacht. Daarbij is gespecificeerd wat hun onderzoeksplicht inhield, te weten aangeven wat hun speciale bedoelingen met de te kopen onroerende zaak waren, in geval van verbouwingsplannen bij een tweede of volgende bezichtiging een aannemer, architect of constructeur meenemen, verantwoordelijkheid voor zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten en verstandig handelen door een eigen aankoopmakelaar mee te nemen. [appellanten] hebben niet gesteld dat de inhoud van de verkoopbrochure, waarvan vaststaat dat deze aan hen is overhandigd (zie hiervoor onder 3.1 sub (x)) en die strookt met (de toelichting op) artikel 6.1 van de koopovereenkomst, in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst geen rol kon of mocht spelen, zodat zij hun gedrag mede naar die inhoud hebben moeten richten. Vaststaat dat [appellanten] het bestemmingsplan hebben ingezien, maar naar eigen zeggen onvoldoende konden doorgronden wat mogelijk was (zie hiervoor onder 3.1 sub (xi)). Naar het oordeel van het hof had dit, als de status van de carport en de houtopslag voor hen van belang waren, aanleiding moeten zijn nader onderzoek te (laten) doen, wat zij kennelijk achterwege hebben gelaten. Voor het doen van onderzoek bestond in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst in het algemeen te meer aanleiding omdat het geen standaard aankoop, maar een aankoop van een bijzonder object, betrof. Vaststaat overigens ook (zie hiervoor onder  3.1 sub (xii)) dat [appellanten] het concept van de koopovereenkomst hebben voorgelegd aan een eigen makelaar. Deze bijkomende feiten en omstandigheden wettigen de conclusie dat als al sprake zou (kunnen) zijn van dwaling, die dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 2 BW voor rekening van [appellanten] behoort te blijven.
        
        
          
            Artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c BW (wederzijdse dwaling)
          
        
        
      
      
        3.8.7.
        Het beroep van [appellanten] op artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c BW, kort gezegd neerkomend op een geval van wederzijdse dwaling, slaagt evenmin. Dit is reeds het geval omdat [appellanten] onvoldoende aan hun stelplicht hebben voldaan. Zo blijkt uit het voorgaande dat [appellanten] onvoldoende concreet hebben gesteld welke onjuiste voorstelling van zaken zij zich op grond waarvan bij totstandkoming van de koopovereenkomst omtrent de carport en de houtopslag hebben gevormd, terwijl voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling onder meer geldt dat van de wederpartij ( [geïntimeerde] ) alleen gezegd kan worden bij het sluiten van de overeenkomst van een bepaalde veronderstelling te zijn uitgegaan, als die veronderstelling ook aan haar zijde bij de totstandkoming een rol heeft gespeeld.
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
      
      
        3.8.8.
        Het voorgaande brengt mee dat het beroep op dwaling dat [appellanten] hebben gedaan, faalt, en dat derhalve grief IV evenmin terecht is voorgesteld.
        
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep (onder 4.10) onder meer vastgesteld dat het beroep van [appellanten] op dwaling faalt en dat dit betekent dat [appellanten] ook niet kunnen worden gevolgd in hun stelling dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Tegen deze overweging is in hoger beroep geen grief gericht, zodat tevens vaststaat dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten]
      
      
        
          Beroep op non-conformiteit
        
      
      
    
    
      3.10.
      De vijfde grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep dat [appellanten] op non-conformiteit hebben gedaan, faalt. Ook voor het beroep op non-conformiteit geldt – net als voor het beroep dat [appellanten] op dwaling hebben gedaan (zie hiervoor onder 3.8.1. en 3.8.2.) – dat dit in hoger beroep niet meer op (de inhoud van) de woning, inclusief (de status van) de inpandige garage, betrekking kan hebben, maar uitsluitend op de carport en de houtopslag. Dit betekent dat waar [appellanten] in dit verband verwijzen naar hun stellingen in eerste aanleg, deze in elk geval geen hout (meer) snijden voor zover deze hierop berusten dat de woning, inclusief de inpandige garage, gebrekkig zou zijn.
      
      
        3.10.1.
        Uitgangspunt in het onderhavige geval is artikel 6.1 van de koopovereenkomst. Het daarin vervatte beding brengt in beginsel mee dat een gebrek, ook als de koper daarop niet bedacht hoefde te zijn, geen non-conformiteit tot gevolg heeft. Die bepaling wordt gerelativeerd door artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin onder meer is bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Daaraan wordt toegevoegd dat verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper komen. Samengevat komt het erop neer dat voorop staat dat het risico voor gebreken in beginsel geheel op de koper rust, dat een uitzondering wordt gemaakt voor gebreken die betrekking hebben op het (nader omschreven) normale gebruik, maar dat die uitzondering weer vervalt als het gebrek voor de koper kenbaar is.
        
      
      
        3.10.2.
        Het voorgaande brengt mee dat als eerste de vraag moet worden beantwoord of de carport en de houtopslag, als ervan wordt uitgegaan dat deze een gebrek vormen, nodig zijn voor een normaal gebruik van de onroerende zaak als woning. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. De carport en de houtopslag hebben, strikt genomen, niets met de zich op het perceel bevindende woning te maken en staan op geen enkele wijze aan het gebruik van dit bouwwerk als woning in de weg, zodat het beroep van [appellanten] op non-conformiteit reeds op deze grond moet worden verworpen.
        
      
      
        3.10.3.
        De conclusie is dat het beroep van [appellanten] op non-conformiteit eveneens faalt, en dat grief V dus evenmin terecht is voorgesteld.
        
        
          
            Zelfstandige gronden [geïntimeerde] voor afwijzing vordering
          
        
        
      
    
    
      3.11.
      Uit het bovenstaande volgt dat geen van de door [appellanten] aangevoerde rechtsgronden voor hun vordering tot schadevergoeding jegens [geïntimeerde] stand houdt. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] als verweer ook enkele gronden heeft aangevoerd die volgens haar tot afwijzing van de vordering van [appellanten] moeten leiden. Het hof zal een tweetal van die gronden hierna (ten overvloede) bespreken.
      
      
        3.11.1.
        
          [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] – in het kader van de procedure die zij met de gemeente voerden over de vraag in hoeverre de bouwwerken op de onroerende zaak in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan 2017 – met betrekking tot de carport en de houtopslag hebben verzuimd argumenten aan te voeren die deze passend binnen dat bestemmingsplan maken, hoewel deze voor de hand lagen (zie memorie van antwoord onder 14-22). [geïntimeerde] heeft haar stellingen in dit verband uitvoerig onderbouwd. Mede in het licht daarvan hebben [appellanten] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd (zie spreekaantekeningen mr. Pietersz in hoger beroep onder 5-9), zodat het hof deze stelling als vaststaand aanmerkt.
        
      
      
        3.11.2.
        Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de gemeente ten aanzien van (de verplichting tot verwijdering van) de carport en houtopslag niet handhavend optreedt, zodat [appellant 1] op dit punt geen enkele schade lijden (zie onder meer memorie van antwoord onder 49). Ook hier geldt dat [appellanten] deze stelling onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken, ook niet ter zitting van het hof. Daar komt nog bij dat [appellanten] zelf – in de nadere gronden die zij hebben aangevoerd in hun aan de rechtbank Gelderland gerichte brief van 2 februari 2022 in het kader van hun beroep tegen het besluit van de gemeente van 30 november 2021 – hebben gesteld (zie productie 56 onder 6) dat na 3 april 2019, toen de gemeente het voornemen tot handhaving per e-mail bevestigde, nimmer meer iets over handhaving is vernomen en dat bij verrassing via het online-systeem ‘Mijn Epe’ is geconstateerd dat het handhavingstraject afgebroken zou zijn. Daaraan voegt het hof nog toe dat [appellanten] in datzelfde stuk (onder 8) ook hebben geschreven: “Zo nodig stellen wij zelf een handhavingsverzoek in”. Hierin ziet het hof een tegenstrijdigheid met het eigen (gepretendeerde) belang van [appellanten]
        
      
      
        3.11.3.
        De conclusie is dat de vordering van [appellanten] evenmin voor toewijzing in aanmerking komt omdat zij onvoldoende gemotiveerd de stellingen van [geïntimeerde] hebben weersproken dat zij ten onrechte achterwege hebben gelaten de carport en houtopslag op grond van het bestemmingsplan 2017 een positieve bestemming te (laten) geven en dat de gemeente ten aanzien van de carport en de houtopslag niet handhavend optreedt.
        
        
          
            Beantwoording kernvraag
          
        
        
      
    
    
      3.12.
      Uit al het voorgaande volgt dat voor [geïntimeerde] geen verplichting tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] bestaat in verband met de verkoop van de onroerende zaak door haar aan [appellanten] Dit betekent dat ook grief VI, grief VII en grief VIII, die afhankelijk zijn van het welslagen van de daaraan voorafgaande grieven, falen.
      
      
        
          Bewijsaanbod en slotsom
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [appellanten] hebben geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
      
    
    
      3.14.
      De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 1.756,00 voor verschotten, op € 8.128,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023.