ECLI:NL:RBNNE:2023:4936, Rechtbank Noord-Nederland, 29-11-2023, C/19/140327 / HA ZA 22-99
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisende partij huurt een horecaonderneming ('t Nije Hemelriek te Gasselte) van WPDA (voorheen Alescon geheten) en is van oordeel dat zij exclusiviteit met betrekking tot concurrentie (binnen een straal van 1000 meter) met WPDA is overeengekomen. De rechtbank komt tot het oordeel dat hiervan 
        sprake is en dat ook Staatsbosbeheer, als eigenaar van de grond, gebonden is aan die met WPDA overeengekomen exclusiviteit.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Assen
    
    
    
      Zaaknummer: C/19/140327 / HA ZA 22-99
    
    
    
      
        Vonnis van 29 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam V.O.F.]., 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R.J. de Boer te Assen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1WERKPLEIN DRENTSCHE AA, 
    
      te Assen,2. STAATSBOSBEHEER, 
      te Amersfoort,
      gedaagde partijen,
      hierna afzonderlijk te noemen: WPDA en Staatsbosbeheer,
      advocaat: mr. J.F. Koenders te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 29 maart 2023, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 23 juni 2023.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis heden bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        In het hierboven genoemde tussenvonnis van 29 maart 2023 heeft de rechtbank, voor zover van belang, overwogen dat de exclusiviteit waar [eiser] zich in deze procedure op beroept, niet kan worden ontleend aan de notariële akte van 3 augustus 2007, althans niet zonder nadere toelichting die (voldoende) ontbreekt aan de zijde van [eiser] . De rechtbank heeft voorts overwogen dat het haar vooralsnog evenmin is gebleken dat [eiser] een dergelijke exclusiviteit kan ontlenen aan artikel 8 lid 5 van de pachtovereenkomst tussen [eiser] en WPDA, maar dat dit mogelijk anders kan liggen bij lid 6 van dat artikel. 
        Omdat dit artikellid geen onderdeel is (geweest) van het partijdebat, heeft de rechtbank een mondelinge behandeling bepaald en zijn partijen in de gelegenheid gesteld hun standpunt hierover kenbaar te maken. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiser] heeft dat in haar pleitnota en ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gedaan als volgt. [eiser] is niet over één nacht ijs gegaan. Zij wilde de horecagelegenheid niet kopen, althans niet direct, omdat de risico's met betrekking tot een haalbare exploitatie op dat moment te groot waren voor haar. [eiser] besloot om te gaan huren en daarvoor zijn gesprekken gevoerd met WPDA, toen nog geheten Alescon, en de verkoopmakelaar. [eiser] wilde voorafgaand aan de keuze om wel of niet te gaan huren antwoord hebben op een aantal vragen, zodat zij op basis daarvan kon beslissen. [eiser] heeft deze vragen voorgelegd aan WPDA die de vragen op haar beurt heeft doorgezonden aan (de rentmeester van) Staatsbosbeheer. Op 22 februari 2016 heeft Staatsbosbeheer de vragen beantwoord. Een van de vragen had specifiek betrekking op de exclusiviteit. Dat was (en is) voor haar van belang, omdat de exploitatie van een dergelijke onderneming lastig is in geval van directe concurrentie. Staatsbosbeheer antwoordde dat er inderdaad exclusiviteit bestond en verwees daarbij naar het erfpachtcontract, waarin staat dat Staatsbosbeheer geen toestemming verleent voor een concurrerende horecagelegenheid op de naastgelegen beoogde locatie Boomkroonpad van 1000 meter van de horecagelegenheid. Ook gaf Staatsbosbeheer in haar antwoord aan/bevestigde zij dat er op het terrein van de outdoor en het wildpark alleen ondergeschikte horeca zou worden aangeboden, welke niet concurrerend zou zijn. Op 
        22 februari 2016 heeft Alescon, in de persoon van haar directiesecretaris (de heer Blaauw), [eiser] bericht dat de reactie van Staatsbosbeheer onderdeel uitmaakt van het totaalvoorstel/aanbod van Alescon. Met dit voorstel is [eiser] akkoord gegaan, er daarbij van uitgaande dat de exclusiviteit van 1000 meter onderdeel uitmaakte van de overeenkomst tussen partijen. [eiser] heeft dat ook redelijkerwijs zo mogen opvatten. Dat de exclusiviteit gold, was partijen genoegzaam bekend en WPDA ging daar aanvankelijk zelf ook van uit.
      
      
    
    
      2.3.
      WPDA en Staatsbosbeheer stellen zich (in de spreekaantekeningen en tijdens de mondelinge behandeling) op het standpunt dat in artikel 8 lid 6 van de huurovereenkomst de toestemming van Staatsbosbeheer om de horecagelegenheid te mogen verhuren is geregeld. Die toestemming was vereist op grond van artikel 5.1 lid 1 sub d van de erfpachtvoorwaarden. Het e-mailbericht van 24 februari 2016, waarnaar wordt verwezen in artikel 8 lid 6 van de huurovereenkomst, hebben WPDA en Staatsbosbeheer als nadere productie 23 in het geding gebracht. Dat e-mailbericht en de brief van 29 februari 2016 (als reactie op het e-mailbericht van 24 februari 2016) zijn als enige onderdeel gaan uitmaken van de overeenkomst en daarin is niets opgenomen omtrent exclusiviteit. Dat is dus ook geen onderdeel gaan uitmaken van de bereikte overeenstemming. Met het e-mailbericht van 24 februari 2016 in de huurovereenkomst is uitdrukkelijk niet bedoeld het e-mailbericht van 22 februari 2016 zoals dat bij de feiten in het tussenvonnis van 23 juni 2023 is geciteerd. Die inhoud is dus geen onderdeel gaan uitmaken van de overeenkomst tussen [eiser] en WPDA.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank overweegt tegen deze achtergrond als volgt. De vraag welke betekenis aan een contractuele bepaling toekomt kan niet alleen worden beantwoord op grond van enkel een zuiver taalkundige betekenis van de bepaling. Het komt aan op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
    
    
      2.5.
      Niet in geschil is dat er in de aanloop naar de pachtovereenkomst gesprekken zijn geweest tussen [eiser] , WPDA (toen nog geheten Alescon) en de verkoopmakelaar. Evenmin in geschil is dat [eiser] op enig moment vragen heeft gesteld aan WPDA over de exploitatie, dat WPDA die vragen van [eiser] heeft doorgestuurd naar Staatsbosbeheer en dat Staatsbosbeheer die vragen heeft beantwoord. Op de vraag van [eiser] naar overige relevante zaken die nuttig/nodig zijn om tot een goede afweging voor de exploitatie te komen, heeft Staatsbosbeheer, vergelijk het bij de feiten geciteerde e-mailbericht van 22 februari 2016, geantwoord dat zij (d.i. Staatsbosbeheer) geen toestemming zal geven voor een concurrerende horecagelegenheid binnen een straal van 1000 meter, alsmede dat er op het terrein van Outdoor en Wildpark sprake zal zijn van een ondergeschikte (en dus niet een concurrerende) horecafunctie. 
      
    
    
      2.6.
      Vast staat dat WPDA, toen nog Alescon, die antwoorden op dezelfde dag heeft doorgeleid aan [eiser] en als onderdeel van haar aanbod/voorstel aan [eiser] heeft gepresenteerd, als volgt en voor zover van belang (productie 4 bij inleidende dagvaardingen):
      
      
        “Even voor 12 uur ontvingen wij de reactie van SBB (Staatsbosbeheer; rechtbank). De reactie maakt onderdeel uit van ons totaal voorstel.
        
          (…)
        
        
          Kortheidshalve verwijs ik naar de bijlage bij deze mail.”.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 24 februari 2016 heeft WPDA het volgende e-mailbericht aan Staatsbosbeheer verzonden, voor zover van belang (productie 21 aan de zijde van WPDA en Staatsbosbeheer):
      
      
        “Ter bevestiging van het zojuist gevoerde overleg met de [naam 1] bericht ik u het volgende.
      
      
      
        
          Mede door uw reactie op onze vragen van een beoogde exploitant voor 't Nije Hemelriek
           (onderstreping rechtbank) en overleg met college-leden van de gemeente AA en Hunze kan ik u berichten dat wij overeenstemming hebben bereikt met de familie [naam 2] uit [woonplaats] .
        
        
          Zij gaan opereren onder de naam v.o.f. [eiser]
        
        
          (…)
        
        
          Vriendelijk verzoeken we u toestemming te geven”.
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 29 februari 2016 heeft Staatsbosbeheer de gevraagde toestemming gegeven, op voorwaarde dat de verplichtingen uit de erfpachtakte worden nagekomen.
      
    
    
      2.9.
      Onder meer bij e-mailbericht van 25 mei 2016 heeft WPDA, in antwoord op vragen van [eiser] over de exclusiviteit, naar [eiser] toe aangegeven dat het erfpachtcontract leidend is (productie 16 bij conclusie van repliek).
      
    
    
      2.10.
      
        Gelet op deze feitelijke gang van zaken moet artikel 8 lid 6 van de pachtovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank zo worden uitgelegd dat WPDA en [eiser] bedoeld hebben om exclusiviteit overeen te komen. Daarvoor acht de rechtbank redengevend dat [eiser] aan WPDA in de aanloop naar de pachtovereenkomst onder meer een vraag heeft gesteld over punten die van belang kunnen zijn bij een eventuele exploitatie van 't Nije Hemelriek. 
        WPDA heeft deze vraag voorgelegd aan Staatsbosbeheer en Staatsbosbeheer heeft in haar reactie uit eigen beweging aangegeven dat er sprake is van exclusiviteit (het e-mailbericht van 22 februari 2016). Vervolgens heeft WPDA die reactie van Staatsbosbeheer op diezelfde dag doorgestuurd naar [eiser] en daarbij expliciet aangegeven dat die reactie onderdeel uitmaakte van haar aanbod aan [eiser] voor een pachtovereenkomst. In het 
        e-mailbericht van 24 februari 2016 van WPDA aan Staatsbosbeheer staat opgenomen dat er overeenstemming met [eiser] is bereikt, mede naar aanleiding van de reactie van Staatsbosbeheer. In dat e-mailbericht, waarnaar wordt verwezen in de pachtovereenkomst zelf, wordt dus een koppeling gemaakt met de reactie van Staatsbosbeheer. Aangegeven is immers dat er overeenstemming is bereikt met [eiser] , mede naar aanleiding van de reactie van Staatsbosbeheer. 
      
      
    
    
      2.11.
      
        Gelet op deze gang van zaken brengt het enkele feit dat in de pachtovereenkomst slechts is verwezen naar het e-mailbericht van 24 februari 2016, en niet naar het 
        e-mailbericht van 22 februari 2016, niet met zich mee dat de reactie van Staatsbosbeheer geen onderdeel uitmaakte van het aanbod van WPDA. 
      
      
    
    
      2.12.
      Aangezien in die reactie door Staatsbosbeheer is aangegeven dat er sprake was van exclusiviteit, en die reactie reeds onderdeel uitmaakte van het aanbod van WPDA acht de rechtbank niet relevant dat die exclusiviteit niet nogmaals expliciet is genoemd in de e-mail van 24 februari 2016 en de brief van 29 februari 2016, zoals WPDA en Staatsbosbeheer hebben aangevoerd. Dit argument legt dan ook geen, althans onvoldoende, gewicht in de schaal. Ook nadat de pachtovereenkomst is gesloten, heeft WPDA met betrekking tot de exclusiviteit - desgevraagd - naar [eiser] toe aangegeven dat het erfpachtcontract leidend is.
      
    
    
      2.13.
      Gelet op al het voorgaande brengt een redelijke uitleg van artikel 8 lid 6 van de pachtovereenkomst met zich mee dat [eiser] en WPDA exclusiviteit zijn overeengekomen in de door [eiser] gestelde zin.
      
    
    
      2.14.
      Met betrekking tot de positie van Staatsbosbeheer overweegt de rechtbank dat gesteld noch gebleken is dat het WPDA niet was toegestaan om de reactie van Staatsbosbeheer onderdeel uit te laten maken van het aanbod van WPDA aan [eiser] . WPDA en Staatsbosbeheer hebben ook overigens niet (voldoende) gesteld en/of onderbouwd dat en waarom Staatsbosbeheer niet gehouden zou (kunnen) zijn aan hetgeen WPDA met [eiser] is overeengekomen met betrekking tot die exclusiviteit, anders dan dat dit niet overeengekomen zou zijn. Meer bijzonder hebben WPDA en Staatsbosbeheer zich niet beroepen op onbevoegde vertegenwoordiging door WPDA en/of het ontbreken van een volmacht. Het ter zitting ingenomen standpunt dat sprake is van een ander perspectief en dat een en ander onder druk moest gebeuren, leidt - wat hier verder ook van zij - niet tot een ander oordeel.  
      
    
    
      2.15.
      Gelet hierop, kan [eiser] ook Staatsbosbeheer aanspreken op de hier aan de orde zijnde exclusiviteit.
      
    
    
      2.16.
      WPDA en Staatsbosbeheer hebben zich eveneens beroepen op gewijzigde omstandigheden, maar dat beroep slaagt niet.
      
      
      
         Daargelaten of WPDA en Staatsbosbeheer hiermee het oog hebben gehad op onvoorziene omstandigheden (in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, BW) heeft dit, zo begrijpt de rechtbank WPDA en Staatsbosbeheer, betrekking op het feit dat op enig moment na het sluiten van de pachtovereenkomst ook de grote plas is geopend. 
        Mede uit de eigen stellingen en verweren van WPDA en Staatsbosbeheer leidt de rechtbank echter af dat dit al voorzien(-baar) was ten tijde van het sluiten van de pachtovereenkomst met [eiser] . Van gewijzigde of onvoorziene omstandigheden kan om die reden naar het oordeel van de rechtbank geen sprake zijn. 
      
      
    
    
      2.17.
      Vertaald naar de vorderingen bekent het voorgaande het volgende. De onder I. gevorderde verklaring acht de rechtbank niet toewijsbaar. In het al genoemde tussenvonnis van 29 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] zich niet op artikel 7 lid 4 van de erfpachtakte kan beroepen. Omdat de onder I. gevorderde verklaring voor recht specifiek betrekking heeft op dat artikellid, zal deze vordering worden afgewezen. Omdat de vordering onder V. eveneens specifiek ziet op dat artikellid, zal de rechtbank ook die vordering afwijzen. Het primair onder II. gevorderde acht de rechtbank toewijsbaar, zodat het subsidiair onder II. gevorderde zal worden afgewezen. Met betrekking tot de vordering onder III. overweegt de rechtbank dat deze vordering eveneens toewijsbaar wordt geacht. De onder III. gevorderde verklaring voor recht (dat WPDA en Staatsbosbeheer hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade als sprake is van toerekenbaar tekortschieten wegens het niet nakomen van de overeengekomen exclusiviteit) volgt op zichzelf al uit de primair onder II. toe te wijzen vordering. Weliswaar kan aan WPDA en Staatsbosbeheer worden toegegeven dat de schade die [eiser] stelt te hebben geleden, in deze procedure in het geheel niet (feitelijk) is onderbouwd (zodat begroting hiervan niet aan de orde is), maar voor verwijzing naar de schadestaatprocedure (het tweede onderdeel van de vordering onder III.) is volgens de Hoge Raad voldoende dat eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt (Hoge Raad 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435). Met de door WPDA en Staatsbosbeheer ter zitting erkende omstandigheid dat er sprake is (geweest) van een pop up kiosk, heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden en mogelijk nog zal lijden. Deze vordering zal derhalve worden toegewezen, op de wijze zoals in de beslissing staat vermeld. Zonder toelichting, welke onderbreekt, valt ten slotte niet in te zien welk belang [eiser] heeft bij het onder IV. gevorderde verbod, gelet op het feit dat de primaire vordering onder II. zal worden toegewezen. Op grond van die vordering zijn WPDA en Staatsbosbeheer gehouden exclusiviteit na te komen, hetgeen op zich al, zij het impliciet, een verbod inhoudt. 
      
    
    
      2.18.
      WPDA en Staatsbosbeheer zullen als de in het ongelijk te beschouwen partijen in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding           		€               105,91
      - griffierecht                          	€               676,00
      - salaris advocaat                 	€            1.794,00 (3 punten × tarief II)
      - nakosten                             	€               173,00 (plus verhoging zoals na te melden)
      Totaal                                    	€            2.748,91
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat WPDA en Staatsbosbeheer jegens [eiser] toerekenbaar tekort schieten indien zij geen gevolg geven aan hetgeen partijen overeengekomen zijn met betrekking tot de straal van 1000 meter rond het Nije Hemelriek waarbinnen geen horecagelegenheid gevestigd mag worden, althans indien zij toestemming verlenen aan een derde een horecagelegenheid te vestigen binnen een straal van 1000 meter rond het Nije Hemelriek,
      
    
    
      3.2.
      verklaart voor recht dat WPDA en SBB hoofdelijk, dat wil zeggen de een betalend de andere bevrijdend, gehouden zijn om de schade die [eiser] lijdt of zal lijden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van WPDA en/of Staatsbosbeheer, indien zij geen gevolg geeft aan hetgeen partijen zijn overeengekomen zijn met betrekking tot de straal van 1000 meter rond het Nije Hemelriek waarbinnen geen horecagelegenheid gevestigd mag worden, te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt WPDA en Staatsbosbeheer hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten van € 2.748,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als WPDA en Staatsbosbeheer niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten WPDA en Staatsbosbeheer 
        € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt WPDA en Staatsbosbeheer hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn gekweten, in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.3. en 3.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.