ECLI:NL:RBROT:2023:12154, Rechtbank Rotterdam, 20-12-2023, 10669618 VZ VERZ 23-8219
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verlenging ontruimingsbescherming huurder bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Verlenging tot 1 april 2024, zodat in eventuele procedure over tweede verlenigingsverzoek meer duidelijkheid zal zijn over renovatieplannen verhuurder.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10669618 VZ VERZ 23-8219





datum uitspraak: 20 december 2023 (bij vervroeging)






Beschikking van de kantonrechter






in de zaak van






[verzoeker01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


verzoeker,


verweerder in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,


gemachtigde: mr. N. Verbree-Benschop,





tegen






Stichting Leyten Vastgoedbeleggingen C.V.

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


verweerster,


verzoekster in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,


gemachtigde: mr. V.T. Acar.





De partijen worden hierna ‘ [verzoeker01] ’ en ‘Leyten’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het verzoekschrift (ontvangen op 21 augustus 2023), met bijlagen;




het verweerschrift waarin ook een verzoek wordt gedaan, met bijlagen.




-




1.2.


Op 14 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoeker01] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en namens Leyten [naam01] (manager vastgoedexploitatie), bijgestaan door de gemachtigde.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[verzoeker01] huurt een bedrijfsruimte van [adres01] in [plaats01] (hierna: de bedrijfsruimte). Deze bedrijfsruimte gebruikt hij voor als tandartspraktijk en daarom is het een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.





2.2.


Leyten heeft de huurovereenkomst aan [verzoeker01] opgezegd tegen 30 juni 2023, waardoor de huurovereenkomst is geëindigd. Tegen diezelfde datum heeft Leyten de ontruiming van de bedrijfsruimte aangezegd.





2.3.


[verzoeker01] heeft binnen de termijn van twee maanden als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW zijn verzoekschrift ingediend, waarin hij vraagt om de termijn waarbinnen hij de bedrijfsruimte moet ontruimen, met een jaar te verlengen. Leyten is het met deze verlenging niet eens. Zij heeft zelf, op grond van artikel 7:230a lid 6 BW, verzocht om de som die [verzoeker01] moet betalen als vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte (hierna: de vergoedingssom) vanaf 1 augustus 2023 vast te stellen op een bedrag van € 248,- exclusief btw per m² BVO (bruto-vloeroppervlakte) per jaar.





De termijn voor ontruiming wordt verlengd tot 1 april 2024







2.4.


De kantonrechter oordeelt dat er voldoende reden is om de termijn waarbinnen [verzoeker01] de bedrijfsruimte moet ontruimen te verlengen, maar – op dit moment – niet met de gevraagde termijn van een jaar. De kantonrechter verlengt de termijn tot 1 april 2024. Hieronder wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.





2.5.


Leyten heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat zij het blok waarin de bedrijfsruimte ligt wil herontwikkelen. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat Leyten de bedrijfsruimte nodig heeft op het moment dat zij met de herontwikkeling gaat starten, dat wil zeggen als de aannemer met zijn werkzaamheden gaat beginnen. Omdat de bedrijfsruimte na de herontwikkeling groter en duurder zal zijn, is het voor [verzoeker01] geen (reële) optie om daarna in de bedrijfsruimte terug te keren.





2.6.


Op dit moment staat nog niet voldoende concreet vast wanneer de aannemer van start zal gaan. Leyten heeft verklaard dat zij in januari 2024 de omgevingsvergunning zal aanvragen, dat zij verwacht dat die in februari 2024 zal worden verleend en dat er geen bezwaar zal worden gemaakt, zodat de vergunning zes weken na verlening onherroepelijk zal worden. Zij verwacht dat de aannemer vervolgens vóór juni 2024 aan de slag kan. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat deze planning in het meest gunstige geval mogelijk haalbaar zal zijn, vindt hij deze planning nog niet concreet genoeg om het verzoek van [verzoeker01] af te wijzen en een concrete en definitieve ontruimingsdatum vast te stellen in deze uitspraak. Daarom verlengt hij de termijn waarbinnen ontruimd moet worden nu tot 1 april 2024. Dit geeft [verzoeker01] de mogelijkheid om eventueel tijdig een nieuw verlengingsverzoek in te dienen; tegen de tijd dat de behandeling van dat verzoek plaatsvindt zal er mogelijk meer duidelijkheid zijn over de vergunningverlening, het onherroepelijk worden van de vergunning en het moment waarop de aannemer met de werkzaamheden zal beginnen. In die tweede verlengingsprocedure zou dan tijdig een beslissing moeten kunnen worden genomen over het al dan niet nog eens verlengen van de ontruimingstermijn. De kantonrechter gaat er overigens vanuit dat Leyten [verzoeker01] van dit traject op de hoogte zal houden, zodat [verzoeker01] van tevoren kan inschatten of een tweede verlengingsverzoek überhaupt kans van slagen heeft.





De vergoedingssom vanaf 1 augustus 2023 wordt vastgesteld op € 248,- per m² per jaar







2.7.


Bij de mondelinge behandeling heeft [verzoeker01] verklaard dat hij ermee kan instemmen als bij het bepalen van de marktconforme vergoedingssom wordt uitgegaan van bedrijfsruimten in hetzelfde blok als waarin de bedrijfsruimte ligt. Leyten heeft daarop de bedrijfsruimten met de unitnummers [nummer01] , [nummer02] , [nummer03] , [nummer04] , [nummer05] , [nummer06] en [nummer07] genoemd. [verzoeker01] heeft niet gezegd dat deze nummers niet kloppen, zodat de kantonrechter van die nummers uitgaat. Van deze unitnummers betreft [nummer07] de bedrijfsruimte waarvan Lidl gebruik maakt, met een oppervlakte van 1.358 m². Nummer [nummer06] is een kleinere bedrijfsruimte, van maar 45 m², met – zoals Leyten zelf verklaart, algemeen bekend – een relatief hoge huurprijs per m². De kantonrechter laat deze bedrijfsruimten daarom buiten beschouwing bij het berekenen van de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in de buurt, omdat die twee niet goed vergelijkbaar zijn met de bedrijfsruimte. Dan blijven over de volgende bedrijfsruimten met de volgende bijbehorende huurprijzen:












Unitnummer






Oppervlakte






Huurprijs per m²







[nummer01]




60 m²




€ 236,24






[nummer02]




73,2 m²




€ 231,54






[nummer03]




159 m²




€ 248,34






[nummer04]




82 m²




€ 271,92






[nummer05]




75 m²




€ 293,91









De gemiddelde huurprijs per m² voor deze vijf bedrijfsruimten is € 256,39. Leyten maakt aanspraak op een huurprijs van € 248,- met ingang van 1 augustus 2023. De kantonrechter vindt dat Leyten voldoende heeft onderbouwd dat deze huurprijs marktconform is en zal de vergoedingssom daarom op dit bedrag vaststellen.






Proceskosten







2.8.


Gelet op de aard van het geschil en de omstandigheid dat zowel het verzoek van [verzoeker01] als het tegenverzoek van Leyten wordt toegewezen, worden de proceskosten gecompenseerd, zodat beide partijen de eigen kosten dragen.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.9.


Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden van de door [verzoeker01] gehuurde bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] tot en met 31 maart 2024;





3.2.


stelt de som die [verzoeker01] moet betalen voor de bedrijfsruimte met ingang van 1 augustus 2023 vast op een bedrag van € 248,- exclusief btw per m² BVO;





3.3.


compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;





3.4.


verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;





3.5.


wijst al het andere af.




Deze beschikking is gegeven door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.


51909