ECLI:NL:RBNHO:2023:8533, Rechtbank Noord-Holland, 30-08-2023, C/15/330630 / HA ZA 22-475
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verdeling eenvoudige gemeenschappen (percelen bloembollengrond) tussen twee broers. Voor de waardering van de percelen is van belang dat deze zijn verpacht aan een vennootschap waarvan een van de broers de enige bestuurder is.
        Tussenvonnis : partijen mogen zich uitlaten over de vraag of inschakeling van een deskundige nodig is voor de waardebepaling van de percelen.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/330630 / HA ZA 22-475
    
    
    
      
        Vonnis van 30 augustus 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. H.B. de Regt LLM. te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. M.C. Schepel te 's-Gravenhage.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 30 november 2022;
        
        
          de akte eiswijziging (vooruitlopend op) mondelinge behandeling en indienen nadere producties (30 t/m 37) van de zijde van [eiser] ;
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 13 maart 2023 en de bij die gelegenheid door de advocaten overgelegde spreekaantekeningen;
        
        
          de nadere akte tevens houdende wijziging van eis (met producties 38 en 39) van de zijde van [eiser] ;
        
        
          de nadere akte tevens voor zover nodig (en van toepassing) houdende wijziging van eis in reconventie (met producties A en B) van de zijde van [gedaagde] ;
        
        
          de antwoordakte tevens houdende verweren tegen gewijzigde eisen van de zijde van [eiser] ;
        
        
          de antwoordakte van de zijde van [gedaagde] ;
        
        
          de (met instemming van mr. De Regt) door mr. Schepel aan de rechtbank gezonden brief d.d. 9 juni 2023. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] zijn broers. Zij zijn de (enige twee) gerechtigden tot twee eenvoudige gemeenschappen, waarvan de ene bestaat uit een vijftal percelen bloembollengrond (met een totale oppervlakte van ongeveer 41 ha.) en de andere uit een boerderij genaamd “Het tiende kind”. De broers zijn in gelijke mate tot de beide gemeenschappen gerechtigd.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is bestuurder van de besloten vennootschap “Bloembollenbedrijf [gedaagde] ” Sinds maart 2020 is een holding waarvan [eiser] de enig bestuurder en aandeelhouder is, namelijk [holding 1] de enig aandeelhouder van Bloembollenbedrijf. [gedaagde] is bestuurder en enig aandeelhouder van [holding 2]
      
    
    
      2.3.
      De vijf percelen bloembollengrond worden sinds vele jaren bedrijfsmatig gebruikt door Bloembollenbedrijf, dat daarvoor een financiële vergoeding betaalt aan [eiser] en [gedaagde] .
      
    
    
      2.4.
      In de (directe) nabijheid van de percelen grond die [eiser] en [gedaagde] in mede-eigendom hebben liggen percelen die zij ieder voor zich in (exclusieve) eigendom hebben. Ook Bloembollenbedrijf heeft zelf onroerende zaken in eigendom. 
      
    
    
      2.5.
      Op 27 oktober 2022 is het bedrijfspand van Bloembollenbedrijf aan de [adres] te [woonplaats] door brand geheel verwoest. De naastgelegen woning van [gedaagde] heeft bij die gelegenheid ernstige (brand- en blus)schade opgelopen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert na diverse eiswijzigingen  samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. bepaalt dat de totale omvang van het verdeelde van 20 hectare 24 are en 93 centiare aan landbouwgronden een waarde heeft van € 150.000,- per hectare, derhalve in totaal € 3.037.395,- en bepaalt dat [gedaagde] aanspraak heeft op vergoeding van, primair, een bedrag van maximaal € 44.868,-, subsidiair van een bedrag van € 56.085,- en meer subsidiair van een bedrag van maximaal 
             € 56.085,-;
        II. [gedaagde] veroordeelt om het niet verpachte gedeelte van de aan partijen, ieder voor de onverdeelde helft, in mede-eigendom toebehorende onroerende zaken, voor zover niet aan hem toegedeeld, uiterlijk een dag voor de overeengekomen leveringsdatum/data te ontruimen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom c.q. met machtiging van [eiser] om de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
        III. [gedaagde] veroordeelt om op eerste verzoek van [eiser] zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering zoals hierboven onder I is bepaald, conform de aangepaste inhoud van de door [eiser] als productie 27 overgelegde conceptakte, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom c.q. met bepaling dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van van de medewerking van [gedaagde] ;
        IV. uitspreekt dat elke partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] vordert na eiswijziging  samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. de vergoeding wegens overbedeling bepaalt op € 1.296.023,30 dan wel op 
                     € 513.832,80 en in het laatste geval bepaalt dat [eiser] de aan [gedaagde]
                     toegescheiden gronden dient te ontruimen en zorg dient te dragen voor     
             ontruiming door Bloembollenbedrijf;
        II. bepaalt dat bij wijziging van de bestemming van de aan [eiser] toegescheiden gronden in een periode van twintig jaar na het te wijzen vonnis de helft van de waardestijging die aan de bestemmingswijziging wordt toegerekend door [eiser] aan [gedaagde] zal worden betaald;
        III. bepaalt dat rente over de hiervoor onder I bedoelde vergoeding verschuldigd is met ingang van 1 mei 2023;
        IV. de proceskosten compenseert in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] voert verweer. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
      4.1.
      Nu de door partijen over en weer ingestelde vorderingen nauw met elkaar samenhangen omdat ze alle strekken tot vaststelling door de rechtbank van de (wijze van) verdeling van de tussen hen bestaande eenvoudige gemeenschappen, zal de rechtbank deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      4.2.
      
        Blijkens de (in zoverre) gelijkluidende nadere akten van 24 mei 2023 hebben partijen na de zitting van 13 maart 2023 overeenstemming bereikt over de toedeling van de percelen grond die deel uitmaken van de beide eenvoudige gemeenschappen.
        De gemaakte afspraak houdt in dat aan [eiser] de percelen aan de [adres] worden toegescheiden [perceelnummers 1] en aan [gedaagde] de percelen aan de [adres] [perceelnummers 2] . 
      
      
    
    
      4.3.
      
        Perceel [nummer] betreft “Het tiende kind”. Voor het aandeel van [eiser] daarin zijn partijen een waarde van € 31.500,- overeengekomen. 
        Omdat de hiervoor onder 4.2 vermelde verdeling ertoe leidt dat [gedaagde] meer grond toegedeeld krijgt dan [eiser] hebben partijen verder afgesproken dat [gedaagde] ter compensatie van die overbedeling een (alleen) aan hem toebehorend perceel aan de [adres] ( [nummer] ) aan [eiser] zal overdragen. Als gevolg van die compensatie krijgt [eiser] 3.739 vierkante meter te veel toebedeeld. Zoals mr. Schepel in zijn brief van 9 juni 2023 nog eens heeft bevestigd, hebben partijen in onderling overleg de aan deze “extra” vierkante meters toe te kennen waarde vastgesteld en hoeft de rechtbank daarover niet te beslissen
      
      
    
    
      4.4.
      In aansluiting op het voorgaande en in nauwe samenhang met de tussen partijen afgesproken verdeling onderhandelen [gedaagde] en Bloembollenbedrijf over een tweetal door hen voorgenomen transacties, namelijk de verkoop aan Bloembollenbedrijf van het woonhuis van [gedaagde] aan de [adres] ( [nummer] ) en (daarmee samenhangend) de overdracht van diens verzekeringsaanspraken (voor zover die de opstal betreffen) in verband met de brandschade alsmede de verkoop door Bloembollenbedrijf aan [gedaagde] van een perceel grond aan de [adres] ( [nummer] ). 
      
    
    
      4.5.
      
        Zoals hiervoor onder 2.3 is vastgesteld zijn de vijf percelen bloembollengrond die aan partijen in mede-eigendom toebehoren al sinds jaar en dag tegen vergoeding in gebruik bij Bloembollenbedrijf. Partijen verschillen van mening over de vraag op welke juridische basis dit gebruik plaatsvindt. [eiser] stelt dat deze basis wordt gevormd door een in 1975 gesloten pachtovereenkomst, terwijl [gedaagde] het bestaan van een pachtrelatie betwist en het standpunt inneemt dat Bloembollenbedrijf geen pacht, maar een gebruiksvergoeding betaalt.
        Omdat het antwoord op de vraag of de percelen al dan niet verpacht zijn de waarde daarvan aanzienlijk kan beïnvloeden zal de rechtbank moeten beoordelen of er sprake is van pacht.
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] heeft betoogd (antwoordakte, randnummer 3.11) dat [gedaagde] heeft erkend (in zijn nadere akte, randnummer 10.2) dat sprake is van pacht, maar een dergelijke erkenning kan de rechtbank in de aangegeven tekst niet lezen. In het licht van de processtukken, waarin [gedaagde] een- en andermaal met klem heeft betwist dat een pachtovereenkomst aan de orde is, ligt een dergelijke lezing ook bepaald niet in de rede. De rechtbank gaat daarom in zoverre voorbij aan het betoog van [eiser] .
      
    
    
      4.7.
      
        Niettemin volgt de rechtbank [eiser] in zijn stelling dat sprake is van een pachtovereenkomst met Bloembollenbedrijf. Dit vloeit namelijk rechtstreeks voort uit de stellingen van partijen die het erover eens zijn (zie hiervoor onder 2.3) dat de te verdelen percelen bloembollengrond sinds lange tijd door Bloembollenbedrijf voor de bollenteelt worden gebruikt, zulks tegen betaling van een financiële vergoeding aan partijen. Aldus valt de overeenkomst onder het bereik van artikel 7:311 BW, in welke (dwingendrechtelijke) bepaling de pachtovereenkomst wordt gedefinieerd.
        Daarbij komt dat [gedaagde] ter zitting heeft erkend dat de maandelijkse vergoedingen die hij van Bloembollenbedrijf ontvangt al sinds vele jaren vergezeld gaan van de betalingsomschrijving “pacht”. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] ooit bezwaar heeft gemaakt tegen deze omschrijving.
        De rechtbank passeert het betoog van [gedaagde] dat hier gaat om een gebruiksregeling op grond van artikel 3:168 BW omdat [gedaagde] miskent dat de beheersregeling van genoemd artikel ziet op een overeenkomst uitsluitend tussen de deelgenoten, terwijl het in deze zaak gaat om een overeenkomst met een derde (Bloembollenbedrijf).
      
      
    
    
      4.8.
      
        De vaststelling dat sprake is van een pachtovereenkomst met Bloembollenbedrijf heeft consequenties voor de waardering van de aan elk van partijen toe te delen percelen. [gedaagde] ziet zich immers geconfronteerd met de toedeling van verpachte percelen, terwijl zijn mogelijkheden om de pacht te beëindigen en dus om de percelen op een andere manier te (laten) exploiteren, gelet op de strikte eisen die artikel 7:370 BW aan opzegging van de pachtovereenkomst door de verpachter stelt, (zeer) beperkt zijn. Deze omstandigheid beïnvloedt uiteraard de waarde van deze percelen.
        Wat betreft de aan [eiser] toe te delen (eveneens verpachte) percelen ligt dit anders. Hij heeft enerzijds de mogelijkheid om de huidige situatie te continueren, terwijl hij er anderzijds voor kan kiezen, indien hij dat profijtelijker acht, om de pachtovereenkomst (op grond van artikel 7:367 lid 3 BW) met wederzijds goedvinden te beëindigen. Als enig bestuurder en (via zijn Holding) aandeelhouder van Bloembollenbedrijf is hij immers in de positie om dit te bewerkstelligen. Aldus is er met betrekking tot de aan [eiser] toegedeelde percelen geen sprake van een waardedrukkend effect en moet ten aanzien van deze percelen dus worden uitgegaan van de waarde in onverpachte staat. Om dezelfde reden geldt dat niet valt in te zien dat het in artikel 7:378 lid 1 BW neergelegde voorkeursrecht van de pachter (Bloembollenbedrijf) in geval van een voorgenomen vervreemding (door [eiser] ) van de gepachte grond een waardedrukkend effect zou hebben. Immers, ook hier heeft [eiser] het als enig bestuurder in zijn macht om al dan niet van dat recht gebruik te maken.
      
      
    
    
      4.9.
      
        De rechtbank moet vaststellen dat partijen het oneens zijn over de waarde van de tussen hen te verdelen percelen. Wat betreft de waarde vrij van pacht gaat [eiser] uit van € 150.000,- per hectare en [gedaagde] van € 181.100,- per hectare. [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de waarde in verpachte staat van de aan hem toegescheiden gronden moet worden gesteld op 60% van de waarde in het economisch verkeer. Dit is door [eiser] betwist.
        Bij deze stand van zaken zal de rechtbank, tenzij partijen alsnog overeenstemming weten te bereiken over de te hanteren waarden, een deskundige moeten benoemen om haar voor te lichten over de marktwaarde van de tussen partijen te verdelen percelen, wat de percelen van [eiser] betreft in onverpachte staat en wat betreft de percelen van [gedaagde] in verpachte staat. Als peildatum voor de waardering geldt daarbij de datum van verdeling. Het door [gedaagde] overgelegde taxatierapport van Agriteam d.d. 1 juni 2022 en de aanvulling daarop d.d. 25 november 2022 bieden namelijk onvoldoende houvast, ook al omdat dit rapport door partijen deels wordt bestreden. Bovendien wordt in dit rapport niets gezegd over de waarde van de percelen in verpachte staat.
        De rechtbank tekent hierbij aan dat deze wijze van verdeling c.q. afrekening onvermijdelijk met zich brengt dat [eiser] een (nader te bepalen maar niet onaanzienlijke) overbedelingssom aan [gedaagde] zal moeten voldoen, hetgeen zich niet goed verdraagt met het door beide partijen onderschreven uitgangspunt dat wordt gestreefd naar een zo gering mogelijke afrekening in geld. Om dit niet gewenste scenario te vermijden kan [eiser] ervoor kiezen in zijn hoedanigheid van (enig) bestuurder van Bloembollenbedrijf met [gedaagde] overeen te komen (op dezelfde wijze als hiervoor onder 4.8 is besproken) om de pachtovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] toe te delen percelen aan de [adres] te beëindigen. In dat geval zouden beide partijen gronden in onverpachte staat toebedeeld krijgen, zodat van enig waardeverschil tussen de aan elk van hen toe te delen percelen geen sprake meer zou zijn en benoeming van een deskundige overbodig zou worden. 
        De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen zodat partijen zich over het voorgaande bij akte kunnen uitlaten. Het ligt in de rede dat eerst [eiser] een akte neemt, waarna [gedaagde] daarop bij antwoordakte kan reageren. Mocht de benoeming van een deskundige nodig zijn dan kunnen partijen zich over de persoon van die deskundige uitlaten. Het heeft in dat geval sterk de voorkeur wanneer partijen, na onderling overleg, met een gezamenlijk voorstel komen.
      
      
    
    
      4.10.
      
        Een ander twistpunt tussen partijen is dat [gedaagde] stelt (in zijn nadere akte, paragraaf 13) dat [eiser] in aanzienlijke mate wordt overbedeeld doordat [eiser] bij de overeengekomen verdeling percelen krijgt toebedeeld met de bestemming “kantoor en schuren”, meer concreet: gronden met verharding en gronden met daarop opstallen (schuren), welke gronden meer waard zijn dan bloembollengronden. Volgens [gedaagde] gaat het om een overbedeling van [eiser] van € 19.140,- ten aanzien van de ondergrond van de schuren en om een bedrag van € 562.320,- ten aanzien van de verharding (onder meer) rond de schuren en de waarde van de (herbouwde) schuren.
        Naar het oordeel van de rechtbank bestrijdt [eiser] de stellingen en vorderingen van [gedaagde] op dit punt terecht onder verwijzing naar de in het geding gebrachte kadastrale eigendomsinformatie (producties 3 t/m 7 bij dagvaarding), die met betrekking tot elk van de 5 percelen als omschrijving vermeldt :”Terrein (teelt-kweek)”. De stelling van [gedaagde] dat het (deels) percelen betreft met de bestemming “kantoor en schuren” mist dus inderdaad, zoals [eiser] opmerkt, feitelijke grondslag, waarmee de basis aan deze vorderingen komt te ontvallen. Dat er in het verleden feitelijk wel is gebouwd op een deel van de percelen (welke bebouwing door de onder 2.5 vermelde brand teniet is gegaan) doet daaraan niet af.
        Van overbedeling van [eiser] in de door [gedaagde] bepleite zin is dus geen sprake.
      
      
    
    
      4.11.
      
        De vordering van [gedaagde] dat de rechtbank zal bepalen dat in geval van bestemmingswijziging in de komende twintig jaar van de aan [eiser] toegescheiden gronden, de helft van de aan die wijziging toe te rekenen waardestijging door [eiser] aan [gedaagde] zal worden betaald, zal de rechtbank afwijzen. [gedaagde] heeft namelijk op geen enkele wijze duidelijk gemaakt, laat staan dat hij dit heeft onderbouwd, dat er concrete signalen zijn die wijzen op een mogelijke bestemmingswijziging. Hij stelt niet meer dan dat het “niet onwaarschijnlijk” is dat zo’n wijziging zal plaatsvinden “op korte of middellange termijn”, waarmee hij impliciet aangeeft dat het louter speculatie zijnerzijds betreft. In het rapport van Agriteam wordt ook geen melding gemaakt van planologische ontwikkelingen met betrekking tot de aan [eiser] toe te delen gronden. Deze vordering moet dus worden afgewezen, nog daargelaten de weinig precieze wijze waarop zij is geformuleerd.
        Terzijde merkt de rechtbank in dit verband nog op dat de vordering zich slecht verdraagt met een van de door [gedaagde] zelf geformuleerde uitgangspunten bij de verdeling, te weten dat partijen zoveel mogelijk “uit elkaar gehaald” worden.
      
      
    
    
      4.12.
      De vordering van [gedaagde] die er toe strekt dat wettelijke rente over de vergoeding wegens overbedeling is verschuldigd met ingang van 1 mei 2023 moet worden afgewezen reeds omdat deze vordering te onbepaald is: [gedaagde] laat in het midden zowel door wie rente zou moeten worden betaald als over welk bedrag. Voor de duidelijkheid merkt de rechtbank op dat in verdelingszaken eerst wettelijke rente verschuldigd kan zijn nadat de verdeling is vastgesteld en nadat vervolgens een van de partijen in verzuim is geraakt ten aanzien van de uit die verdeling voor hem voortvloeiende betalingsverplichtingen. 
      
    
    
      4.13.
      Voor zover [eiser] in zijn nadere akte (paragraaf 6) bedoelt de waarde van “Het tiende kind” (opnieuw) ter discussie te stellen, overigens zonder daaraan een duidelijke gevolgtrekking te verbinden, gaat de rechtbank daaraan voorbij nu partijen op dit punt bindende afspraken hebben gemaakt (zie genoemde akte onder 2.4  alsmede 4.3 van dit vonnis) en daarbij, kennelijk welbewust, zijn uitgegaan van een andere waarde dan de eerder getaxeerde waarde. Dit hoeft op zich geen bevreemding te wekken nu deze afspraak onderdeel is van een veel meer omvattend pakket aan afspraken tussen partijen.         
      
    
    
      4.14.
      Gelet op de relatie tussen partijen en op de tussen hen hierover gemaakte afspraak zullen in het eindvonnis de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
    
      4.15.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 27 september 2023 voor het nemen van een akte door [eiser] als bedoeld onder 4.9, waarna [gedaagde] daarop bij antwoordakte kan reageren,
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op
        30 augustus 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    type: AH
    coll: NBI