ECLI:NL:GHDHA:2023:2211, Gerechtshof Den Haag, 17-10-2023, BK-22/01236
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/01236
    
    
    
    Uitspraak van 17 oktober 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
    
      de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 oktober 2022, nummer SGR 21/6327.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.177.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. Belanghebbende heeft nadere stukken, gedagtekend 26 juli 2023 en 31 augustus 2023, ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 5 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1916 en betreft een twee-onder-één-kapwoning met een perceeloppervlakte van ongeveer 526 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de waarde van de woning naar de door hem in beroep overgelegde waardematrix, waarin de gegevens van de woning en drie, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, vergelijkbare onroerende zaken zijn opgenomen: [adres 2] (verkocht op 7 mei 2019 voor € 1.230.000), [adres 3] (verkocht op 30 december 2019 voor € 1.120.000) en [adres 4] (verkocht op 12 juni 2019 voor € 1.087.500), alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts verwijst de Heffingsambtenaar naar de door hem in beroep overgelegde iWOZ vastgoedrapporten van de vergelijkingsobjecten.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    4. Eiser heeft ter zitting een waarde van € 1.099.000 bepleit. Eiser heeft verder ter zitting gesteld dat hij heeft verzocht om een separaat verslag van de hoorzitting en dat hij dat niet heeft ontvangen. Het verslag van de hoorzitting zoals dat is opgenomen in de uitspraak op bezwaar volstaat volgens hem niet als hoorverslag en is bovendien niet juist, aldus nog steeds eiser. Verder voert eiser aan dat verweerder ten onrechte uitgaat van twee aanbouwen in plaats van één en dat hij dit ook al tijdens de hoorzitting naar voren heeft gebracht. Tot slot heeft eiser ter zitting aangevoerd dat alle gronden uit zijn beroepschrift en nadere stuk(ken) niet meer relevant zijn en niet hoeven te worden behandeld, behalve de grond(en) die hij op zitting expliciet benoemt.
    
    5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.177.140. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] (verkocht op 7 mei 2019 voor € 1.230.000), [adres 3] (verkocht op 30 december 2019 voor € 1.120.000) en [adres 4] (verkocht op 12 juni 2019 voor € 1.087.500).
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten tonen sterke overeenkomsten met de woning wat betreft onder meer locatie, het type woning, de inhoud en het bouwjaar. De vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de woning voor wat betreft inhoud en grondoppervlak. Verweerder heeft met behulp van de toelichting op de taxatie en de matrix in het verweerschrift en ter zitting aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning. Die verschillen zijn ook niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de bedoelde vergelijkingsobjecten.
    
    8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het hoorverslag maakt onderdeel uit van de uitspraak op bezwaar. De stelling dat een separaat verslag van de hoorzitting dient te worden overgelegd, is niet juist. Uit de parlementaire geschiedenis van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat van het opstellen van een (separaat) hoorverslag kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt wat er tijdens de hoorzitting is besproken.[2] De uitspraak op bezwaar voldoet aan dit vereiste. Dat de woning niet twee aanbouwen, maar één aanbouw heeft en dat dit tijdens het hoorgesprek ook aangevoerd zou zijn, had eiser eerder dan ter zitting naar voren moeten brengen zodat de wederpartij hier voldoende op had kunnen reageren. Om die reden zijn deze stellingen tardief. De stelling van de gemachtigde dat hij dit in zijn ‘pinpointbrief’ al heeft aangevoerd, is niet juist. Verweerder heeft hierover terecht gesteld dat in deze brief slechts een algemeen verzoek is opgenomen om een separaat verslag van de hoorzitting te overleggen.
    
    9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Zie in dit verband: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
      [2] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
      
    
    
      4.1.2.
      In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.099.000. Voorts concludeert belanghebbende tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.	
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Uit de gegevens in de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 1.177.140 en is verwezen naar de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn qua locatie, type, bouwperiode en objectkenmerken in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen bestaan voor wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen, maakt dit oordeel niet anders. Uit de taxatiematrix volgt dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met deze verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Deze verschillen zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
      
        5.4.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter zitting met de getoonde foto’s, tegenover de pas ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende dat sprake is van één aanbouw bij de woning, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van twee aanbouwen. Belanghebbende heeft vervolgens niets concreets aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning onjuist heeft bepaald.
        
      
      
        5.4.2.
        De stelling van belanghebbende dat het vergelijkingsobject [adres 2] over een voorraadkelder beschikt en de woning niet, zodat aan de woning een lagere waarde moet worden toegekend, faalt. De Heffingsambtenaar heeft met zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat met dit verschil in voldoende mate rekening is gehouden, gezien de lagere waarde van de woning (€ 1.077.000) ten opzichte van de transactieprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] (€ 1.230.000).
        
      
      
        5.4.3.
        De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd, faalt eveneens. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd op basis van algemene stijgingspercentages in de gemeente. Verder is het in een markt met stijgende woningprijzen, waarvan in het onderhavige kalenderjaar sprake was, in het voordeel van belanghebbende dat is uitgegaan van de datum van levering in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Bij toerekening naar een waardepeildatum in de toekomst leidt dit immers tot een kleinere positieve correctie en bij terugrekening naar een waardepeildatum in het verleden tot een grotere negatieve correctie van de verkoopprijzen dan indien zou zijn uitgegaan van de eerdere datum van de koopovereenkomst.
        
      
    
    
      5.5.
      Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De waarde van de woning is niet op een te hoog bedrag vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, P.J.J. Vonk en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 17 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.