ECLI:NL:RBZWB:2023:8814, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-12-2023, 10549049 \ CV EXPL  23-1901 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding & ontruiming huurovereenkomst wegens structurele overlast, agressief gedrag in een complex voor senioren

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 10549049 \ CV EXPL  23-1901
    
    
    
      
        Vonnis van 13 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, 
      te Breda,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Laurentius,
      gemachtigde: mr. M.C.J. Oonk-Pallandt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Laurentius en [gedaagde] moet worden ontbonden en of de huurwoning moet worden ontruimd, omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 23 augustus 2023;
      - de mondelinge behandeling van 10 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de akten van Laurentius van 31 oktober en 6 november 2023;
      - de akte van [gedaagde] .
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter stelt met [gedaagde] vast dat de akte met producties van Laurentius van 6 november 2023, gelet op het Landelijk procesreglement voor rolzaken kanton, niet tijdig ingediend. Nu de omvang van de producties beperkt is, is geen sprake van strijd met een goede procesorde en zal de kantonrechter de akte toestaan.
      
    
    
      1.4.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
      
        
          Laurentius verhuurt vanaf 19 november 2014 aan [gedaagde] de woning aan de [adres ] te [plaats 1] , zijnde onderdeel van een complex van seniorenwoningen. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Huurvoorwaarden Laurentius van 27 mei 2014 (hierna: de huurvoorwaarden).
        
        
          In de huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
        
      
      
        
          Artikel 13. 
        
        1. Huurder is verplicht zich als een goed huurder te gedragen en het gehuurde te gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. (…)
        
          6.   Huurder zal omwonenden op geen enkele wijze aanstoot, hinder of overlast 
        
        
                bezorgen. Onder overlast wordt onder meer verstaan burengerucht in de zin van        
        
        
                artikel 431 Wetboek van Strafrecht. Huurder dient ervoor zorg te dragen dan 
        
        
                aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder. (…) 
        
        
          Artikel 17
        
        1. Huurder zal algemene ruimten en gemeenschappelijke doorgangen onderhouden, niet verontreinigen en geen handelingen verrichten of nalaten waardoor de doorgang belemmerd wordt. Huurder mag in deze ruimten geen goederen stallen. (…)
      
      
        
          Bij vonnis in kort geding van 26 juli 2019 van de kantonrechter van deze rechtbank is [gedaagde] op straffe van een dwangsom veroordeeld om zich te onthouden van iedere vorm van agressie, schelden, het uiten van bedreigingen jegens omwonenden en medewerkers van Laurentius en zich te onthouden van het maken van filmopnames van omwonenden en medewerkers van Laurentius. Verder moet zij zich onthouden van roekeloos gedrag, waarmee zij omwonenden in gevaar brengt en zich houden aan het gebod enkel nog met lage snelheid in een rustig tempo met haar scootmobiel te rijden binnen het wooncomplex en moet zij zaken die haar toebehoren verwijderen uit de gemeenschappelijke ruimtes en deze verwijderd houden (uitgezonderd de scootmobiel op de galerij).
        
        
          Medio september 2022, oktober 2022 en van januari 2023 tot februari 2023 heeft Laurentius diverse anonieme meldingen ontvangen van of namens omwonenden.
        
        
          In de brief van 26 oktober 2022 heeft [naam 1] het volgende aan Laurentius bericht:
        
      
      
        “Naar aanleiding van een servicebezoek aan de [adres ] te [plaats 2] wil ik u het volgende mededelen. (…) De woning staat vol met spullen en daar was geen doorkomen aan. Dus er moest eerst ruimte gemaakt worden zodat de monteur door de woning kon lopen. Dit kon je zien omdat vanaf de voordeur naar balkondeur een pas was gecreëerd de spullen waren opgestapeld naar de zijkanten van de doorgang. Ook op het balkon waar de lekkage was die vanaf de bovenburen kwam was geen doorkomen aan en totaal niet werkbaar dus hier moest ook ruimte gecreëerd worden.”
      
      - Namens [schoonmaakbedrijf] is op 10 juli 2023 aan Laurentius het volgende bericht:
      
        
          “Hierbij wat onze schoonmaker bij onderstaand voorval heeft ervaren/meegemaakt.
        
        
          Schoonmaker kwam net aan bij onderstaand adres. Deze ziet 3 bewoners met elkaar in gesprek. Dame met scootmobiel komt uit de lift rijden en raakt een van de drie bewoners, zoals het eruit zag, met intentie/bewust. Deze heer, welke geraakt werd reageerde hier heftig op door middel van vastgrijpen richting keel waarop dame in scootmobiel in het gezicht van deze heer krabde. Schoonmaker reageerde hierop door deze 2 personen uit elkaar te halen. Hierop reed mevrouw scheldend weg, man ging weer naar binnen. Kanttekening, buiten bovenstaande situatie om; onze schoonmaker ondervindt soms ook overlast van dame in kwestie middels agressief gedrag naar hem toe. “
        
      
      - Laurentius heeft diverse sommatiebrieven aan [gedaagde] gestuurd, laatstelijk op        27 oktober 2023. In deze brief staat dat “zij zich blijft gedragen op een wijze die niet passend is bij wat van een goed huurder verwacht mag worden. De galerij voor uw ingang (de gezamenlijke gang) staat wederom helemaal vol met uw goederen. Ik verzoek en voor zover rechtens vereist sommeer ik u binnen 48 uur na heden de galerij (gezamenlijke gang) op te ruimen. (…).”
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Laurentius vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          primair de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op zo kort mogelijke termijn te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, met veroordeling in de proceskosten en in de nakosten;
        
        
          subsidiair [gedaagde] te gebieden op straffe van verbeurte van een dwangsom van 
        
      
      
        € 10.000,00 per overtreding:
        1. zich te onthouden van iedere vorm van agressie, schelden, het uiten van onterechte beschuldigingen, bedreigingen en intimiderend gedrag waaronder doch niet uitsluitend dient te worden verstaan het schelden en onheus bejegenen van haar omwonenden en medewerkers van Laurentius;
        2. zich te onthouden van roekeloos gedrag, waarmee zij omwonenden in gevaar brengt en zich te houden aan het gebod enkel nog met lage snelheid in een rustig tempo met haar scootmobiel te rijden binnen het wooncomplex;
        3. zich te onthouden van het veroorzaken van geluidsoverlast in en rondom het gehuurde;
        4. zaken die haar toebehoren te verwijderen uit de gemeenschappelijke ruimten en deze verwijderd te houden;
        5. haar woning en balkon op te ruimen en Laurentius toestemming te verlenen periodiek de woning te betreden ter controle en te bepalen dat Laurentius de woning (inclusief het balkon) zal mogen opruimen als de woning en/of het balkon naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dusdanig vol staat dat van reëel brandgevaar sprake is;
      
      
        
          meer subsidiair te bepalen dat Laurentius gerechtigd is om de woning van [gedaagde] te betreden en deze door derden te laten opruimen en voorts [gedaagde] te gebieden op straffe van verbeurte van een dwangsom Laurentius iedere drie maanden éénmaal toegang tot haar woning te verschaffen om de status van de woning te blijven monitoren en waar nodig opnieuw de woning te laten opruimen c.q. zaken uit de woning en van het balkon te laten verwijderen teneinde een veilige situatie in en rondom de woning te handhaven;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de proceskosten en in de nakosten.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Standpunt & vordering Laurentius
      
    
    
    
      4.1.
      Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt en dat zij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Zij past ondanks de eerder door de kantonrechter opgelegde geboden en verboden haar gedrag niet aan. Volgens Laurentius is er nog altijd sprake van ontoelaatbaar agressieve en respectloze benadering van omwonenden en medewerkers van Laurentius, roekeloos gedrag waarmee zij omwonenden in gevaar brengt, geluidsoverlast, asociaal gedrag en ontoelaatbaar woongedrag. Verder is de woning en het balkon van [gedaagde] nog steeds volgebouwd, zodat brandgevaar dreigt. Laurentius stelt dat [gedaagde] behoefte heeft aan zorg en hulp bij de schoonmaak van haar appartement, maar dat elke vorm van hulp stelselmatig wordt geweigerd.
      
      
        
          Standpunt [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] stelt zich niet te herkennen in de door Laurentius gestelde beschuldigingen. Laurentius heeft vooral anonieme en ‘de auditu’ verklaringen in het geding gebracht. [gedaagde] kan niet verifiëren van wie de meldingen en briefjes afkomstig zijn en zij betwist dat sprake is van de gestelde overlast, agressief, respectloos en roekeloos gedrag bij gebrek aan (verifieerbaar) bewijs. Ook ten aanzien van de stelling dat de woning of het balkon van [gedaagde] vol zou staan, ontbreekt volgens haar ieder bewijs. 
      
      
        
          Substantiëringsplicht
        
      
      
    
    
      4.3.
      Alvorens de vordering inhoudelijk te bespreken, zal de kantonrechter eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] dat Laurentius niet heeft voldaan aan de op haar rustende substantiëringsplicht omdat zij alleen maar niet verifieerbare stukken zou hebben overgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan geen sprake, nu bij de dagvaarding naast de anonieme verklaringen ook een verklaring van de woonzorgbeheerder en enkele sommatiebrieven in het geding zijn gebracht. Aan de substantiëringsplicht zoals volgt uit artikel 111 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is dus voldaan.
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op grond van de artikelen 7:231 jo. 6:265 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op grond van de huurovereenkomst en de van toepasselijk verklaarde huurvoorwaarden dient [gedaagde] zich als een goed huurder te gedragen.
      
    
    
      4.5.
      Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen uitvoerig gesproken over de door Laurentius in het geding gebrachte verklaringen en de gestelde gebeurtenissen. De kantonrechter constateert met [gedaagde] dat deze verklaringen grotendeels anoniem zijn. De verklaringen geven echter allen een eensluidend beeld: er is sprake van onrust onder de diverse bewoners vanwege het gedrag en de uitlatingen van [gedaagde] . Uit de verklaringen blijkt dat het appartement vol staat met spullen, waardoor bewoners (en Laurentius ook) zich zorgen maken om brandgevaar. Verder wordt door diverse bewoners verklaard dat [gedaagde] zowel mondeling als fysiek agressief gedrag vertoont in de vorm van uitschelden en respectloze bewoordingen richting bewoners en medewerkers van Laurentius. Verder rijdt ze met haar scootmobiel tegen personen aan. Weliswaar blijken deze omstandigheden uit de uitsluitend anonieme meldingen van 13 september 2022, 14 september, 8 februari, 9 februari, 11 februari en 15 februari 2023 maar deze verklaringen vinden ondersteuning in de brief van 10 juli 2023 van [schoonmaakbedrijf] . [naam 1] heeft in haar brief van 26 oktober 2022 aangegeven dat het appartement van [gedaagde] helemaal vol stond met spullen.
      
    
    
      4.6.
      Naast deze brieven wordt ook steun gevonden in de verklaring van de woonzorgbeheerder van Laurentius, [naam 2] van oktober 2002 (productie 9 bij de dagvaarding). Zij heeft het volgende verklaard: Het gedrag dat mevrouw verder al deze jaren al vertoont is schelden, te hard rijden met de scootmobiel, verzameldrang rondom de woning zowel op de galerij als op het balkon. Ze roept mensen na dat ze stinken en maakt daarbij heftige kokhalsgeluiden en weigert regelmatig mensen toegang tot de lift als zij erin staat.  (…) mevrouw intimideert en denkt iedereen overal op aan te kunnen spreken maar heeft totaal geen inzicht in haar eigen gedrag richting anderen. Mensen durven niet alleen hun pist te halen omdat ze bang zijn haar tegen te komen. (…) Ik krijg mevrouw alleen aan de telefoon te spreken als ze zelf iets meldt over anderen. Tot het al snel overgaat in schreeuwen van haar kant als ik aangeef haar klachten niet in behandeling te nemen. Als ik mevrouw aan wil spreken in het complex bel ik beneden aan bij de brievenbus want mevrouw duldt het niet dat er bij haar aan de deur wordt aangebeld. (…) Vervolgens probeer ik door een intercom een gesprek te voeren. Ook dan escaleert het in een mum van tijd en ze begint te schreeuwen en verbreekt de verbinding. Dit ook door de telefoon. (…) [Bij nieuwe bewoners gaat [naam 2] langs voor een kennismakingsgesprek]. Veelal wordt opgemerkt dat mevrouw zich merkwaardig gedraagt maar, zo geeft men aan, ze staan voor iedereen open. (…) Helaas is het tot op heden steeds zo gelopen dat er binnen een aantal maanden alweer iets is voorgevallen en de boel weer op scherp staat.  (…) Ik maak dus al jaren mee dat mevrouw [gedaagde] een enorme stempel drukt op de sfeer in het complex. Ze zorgt ervoor dat onder een groot deel van de bewoners angst heerst en een enorme aantasting van hun woongenot.”  
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het voorgaande en alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] door haar gedragingen tegenover buurtbewoners, personeel of hulppersonen van Laurentius, zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Het lijkt erop dat sprake is van een herhalend patroon ook na het vonnis in kort geding van 26 juli 2019; [gedaagde] blijft zich onbehoorlijk gedragen. De kantonrechter hecht hierbij waarde aan de overgelegde verklaringen. Dat het om anonieme verklaringen gaat, maakt dat niet anders. De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan de inhoud van deze verklaringen. Uit deze verklaringen volgt dat het woongenot van diverse bewoners is aangetast. De enkele betwisting van de zijde van [gedaagde] is in dit kader onvoldoende. De kantonrechter acht de stelling van [gedaagde] dat sprake is van een hetze tegenover haar en dat het complex alleen personen accepteert die oorspronkelijk uit [plaats 1] komen, ongeloofwaardig en bovendien niet aangetoond. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dit betekent dat de primaire vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat een ruimere ontruimingstermijn wordt gegeven dan de gevorderde 48 uur. Aan de bespreking van het subsidiair gevorderde wordt niet meer toegekomen.
      
      
        
          Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft tot slot verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Het belang van Laurentius om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen, ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen. Zoals hierboven al is overwogen, is sprake van een ernstige tekortkoming van [gedaagde] . Het verlies van haar woning en haar woonrecht is ingrijpend maar wel door haarzelf veroorzaakt. [gedaagde] was al gewaarschuwd door het vonnis in kort geding van 26 juli 2019. Hoewel Laurentius nadien diverse waarschuwingen heeft gegeven om haar gedrag aan te passen en haar ook een optie tot verhuizing naar een andere geschikte woning geboden, heeft [gedaagde] deze mogelijkheden niet aangegrepen. Daartegenover staat het belang van Laurentius om de belangen te behartigen van de andere huurders in het complex en de woning zo snel mogelijk weer te verhuren aan een andere huurder.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Laurentius als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,86
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                128,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                398,00
              
              
                (2,00 punten × € 199,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                655,86
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres ] te [plaats 1] ;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Laurentius tot dit vonnis vastgesteld op € 655,86,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.