ECLI:NL:RBOVE:2023:4660, Rechtbank Overijssel, 15-11-2023, C/08/287021 / HA ZA 22-360, C/08/292788 / HA ZA 23/86
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank verklaart dat partij A tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en veroordeelt hem om een bedrag te betalen aan JBO, wijst de vordering in reconventie af en wijst de vordering in de vrijwaringszaak af.
        Vraag was of partij A tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst met JBO. In de vrijwaringszaak stelde partij A dat Regio Vastgoed onrechtmatig heeft gehandeld door haar zorgplicht niet in acht te nemen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummers:  C/08/287021 / HA ZA 22-360
      C/08/292788 / HA ZA 23/86
    
    
    
      
        Vonnis van 15 november 2023
      
    
    
    
      
        in de hoofdzaak met zaaknummer C/08/287021 / HA ZA 22-360 van
      
    
    
    
      de besloten vennootschap JBO HOLDING B.V.,gevestigd in Nieuwleusen,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen JBO,
      advocaat: mr. M. Dijkstra,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij A]
        ,wonende in [woonplaats],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen [partij A],
      advocaat: mr. R.A. van Elst,
    
    
    
      
        en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/08/292788 / HA ZA 23/86 van
      
    
    
    
      
        
          [partij A]
        ,wonende in [woonplaats],
      eisende partij, hierna te noemen [partij A],
      advocaat: mr. R.A. van Elst,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap REGIO VASTGOED B.V.,gevestigd en kantoorhoudende in Nieuwleusen,
      gedaagde partij, hierna te noemen Regio Vastgoed,
      advocaat: mr. V.J.N. van Oijen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van 18 januari 2023;
      - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
      - de brief van 20 april 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis;
      - de akte overlegging producties van de zijde van [partij A];
      - de mondelinge behandeling van 20 september 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar mr. Dijkstra en mr. van Elst pleitaantekeningen hebben overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      1.3.
      het verloop van de vrijwaringsprocedure volgt uit:
      
        
          de dagvaarding in vrijwaring van 20 februari 2023;
        
        
          de conclusie van antwoord in vrijwaring;
        
      
      - de brief van 20 april 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      
        
          de akte overlegging producties van de zijde van [partij A];
        
        
          de mondelinge behandeling van 20 september 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar mr. van Elst en mr. van Oijen pleitaantekeningen hebben overgelegd.
        
      
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2Inleiding
    
    
      2.1.
      In dit vonnis wordt uitspraak gedaan in de hoofdzaak en de daaruit volgende vrijwaringszaak. 
      
    
    
      2.2.
      De hoofdzaak gaat over de vraag of [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met JBO en daarom een contractuele boete aan JBO moet betalen, of dat [partij A] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, dan wel dat JBO eerder is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank is van oordeel dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De door [partij A] aangevoerde verweren slagen niet. Hij moet daarom de in conventie gevorderde boete betalen. De in reconventie gevorderde ontbinding en vernietiging van de koopovereenkomst worden afgewezen.
      
    
    
      2.4.
      In de vrijwaringszaak is vervolgens de vraag aan de orde of Regio Vastgoed jegens [partij A] onrechtmatig heeft gehandeld door haar zorgplicht niet in acht te nemen. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De vorderingen in vrijwaring zullen worden afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
    
    
      3.1.
      JBO was eigenaar van de panden aan de [adres 1] en de [adres 2] in [plaats] (hierna in enkelvoud: het pand). Bestuurder en aandeelhouder van JBO is de heer [betrokkene 1].
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] heeft een eigen aannemersbedrijf en investeert daarnaast in vastgoed.
      
    
    
      3.3.
      Begin 2022 zijn JBO en [partij A] in onderhandeling getreden over de koop/verkoop van het pand. Zij zijn mondeling overeengekomen dat het pand voor € 600.000,00 aan [partij A] zou worden verkocht.
      
    
    
      3.4.
      Op 30 januari 2022 heeft [partij A] een taxatierapport van het pand van 6 maart 2020 ontvangen. Dit rapport is opgesteld door Regio Vastgoed in opdracht van JBO.
      
    
    
      3.5.
      Op 15 april 2022 hebben JBO en [partij A] een schriftelijke koopovereenkomst getekend. Daarin staat onder meer vermeld:
      
      
        
          “
          artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
        
      
    
    
      5.1.
       Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 12 mei 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 60.000,= zegge: zestigduizend euro. (…)
    
    
      5.2.
      
         In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
        (…)
      
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
        
        (…)
      
    
    
      
        (…)
        Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: Geen
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning en kantoorruimte
        (…)
      
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
       Ontbinding op grond van tekortkoming is slecht mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, (…).
      
      
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1.
      
         Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        a. op 12 mei 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 600.000,=, zegge zeshonderdduizend euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
        (…)
      
    
    
      15.3. (…)
       (…) Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
      
      
        
          In deze schriftelijke afwijzing dient minstens te staan:
        
      
      
        1. Wat de naam/namen van de aanvrager(s) is/zijn;
      
      
        2. Op basis van welk(e) inkomen(s) een aanvraag is ingediend;
      
      
        3. Om welk aangevraagd hypotheekbedrag het gaat;
      
      (…)”
      
    
    
      3.6.
      Op 12 mei 2022 heeft [partij A] aan de heer [betrokkene 2], bestuurder van Regio Vastgoed, ge-e-maild:
      
      
        “(…)
        Naar aanleiding van de voorlopige koopovereenkomst getekend dd. 15-04-2022 betreffende [adres 1], wil ik - de heer [partij A] - de koopovereenkomst ontbinden zoals beschreven in artikel 15 van de koopovereenkomst.
        Op dit moment heb ik nog geen hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling verkregen.
        Mijn voorstel is om deze overeenkomst met 14 (veertien) dagen te verlengen.
        (dit is met de heer [betrokkene 2] telefonisch heden overlegd)
        Binnen deze termijn hoop ik een geldige taxatie van het NWWI te mogen ontvangen.
        Deze heb ik nodig om bij de bank een woonhuis financiering te kunnen verkrijgen.
        (…)”
      
      
    
    
      3.7.
      
        De heer [betrokkene 2] heeft hierop namens JBO aan [partij A] laten weten: 
        “Ik heb [betrokkene 1] [[betrokkene 1]; verduidelijking rechtbank] gesproken en hij is akkoord met de verlenging met 2 weken.”.
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        JBO vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij schadeplichtig is jegens JBO;
        II. [partij A] zal veroordelen om een bedrag van € 60.000,00 aan JBO te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2022, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
        III. [partij A] zal veroordelen om een bedrag van € 1.663,75 aan buitengerechtelijke kosten aan JBO te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
        IV. [partij A] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van JBO in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        
          [partij A] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
      
      - de koopovereenkomst zal ontbinden;
      
        subsidiair
      
      - voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst onder invloed van (wederzijdse) dwaling, althans misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en de koopovereenkomst zal vernietigen;
      in beide gevallen met veroordeling van JBO in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      JBO voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [partij A] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [partij A] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat Regio Vastgoed onrechtmatig jegens [partij A] heeft gehandeld;
        II. Regio Vastgoed zal veroordelen tot betaling van al hetgeen waartoe [partij A] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, binnen dezelfde termijnen en onder verbeurte van dezelfde dwangsommen, en voor recht zal verklaren dat er geen sprake is van eigen schuld aan de zijde van [partij A] als bedoeld in artikel 6:101 BW;
        III. Regio Vastgoed zal veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de eventuele proceskostenveroordeling die ten laste van [partij A] in de hoofdzaak wordt uitgesproken;
        IV. het hiervoor gevorderde te vermeerderen met de wettelijke rente;
        V. Regio Vastgoed zal veroordelen in de proceskosten, nakosten en de wettelijke rente daarover.
      
      
    
    
      4.6.
      Regio Vastgoed voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de werkelijk gemaakte proceskosten, per 4 april 2023 begroot op € 9.265,76, althans met veroordeling in de proceskosten, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      JBO heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat [partij A] niet tijdig aan zijn verplichtingen uit artikel 5 van de koopovereenkomst heeft voldaan. [partij A] heeft niet uiterlijk op 12 mei 2022 een bankgarantie gesteld (5.1.), dan wel een waarborgsom van € 60.000,00 gestort (5.2.). [partij A] is daarom de in artikel 11.2. overeengekomen boete van 10% van het aankoopbedrag verschuldigd, aldus JBO.
      
    
    
      5.2.
      
        [partij A] heeft niet betwist dat hij de waarborgsom niet heeft betaald en geen bankgarantie heeft overgelegd. Volgens [partij A] heeft hij de koopovereenkomst op 12 mei 2022 buitengerechtelijk ontbonden, omdat hij geen hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had verkregen. 
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij A] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. De rechtbank stelt voorop dat het door JBO gegeven akkoord op het voorstel van [partij A] om “de overeenkomst met veertien dagen te verlengen” ertoe heeft geleid dat de termijn om een beroep te kunnen doen op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst werd verlengd, in die zin dat daar tot en met 26 mei 2022 een beroep op kon worden gedaan en dat ook tot dat moment gewacht kon worden om een bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten. De verklaring in de e-mail van [partij A] van 12 mei 2022 is daarmee tijdig gedaan. Toch heeft deze verklaring niet tot de ontbinding van de koopovereenkomst kunnen leiden. In de eerste plaats niet omdat uit de verklaring niet ondubbelzinnig blijkt dat [partij A] de overeenkomst wenst te ontbinden. [partij A] gebruikt wel de term ontbinding, maar geeft tegelijkertijd ook aan dat hij hoopt een taxatie te kunnen verkrijgen om zo de financiering rond te kunnen krijgen en vraagt daarom om verlenging van de termijn met twee weken om de financiering af te kunnen ronden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft JBO deze verklaring dan ook niet als een ontbindingsverklaring hoeven opvatten. Maar belangrijker nog is dat het bericht van [partij A] niet voldoet aan de eisen die in de koopovereenkomst aan een ontbindingsverklaring zijn gesteld. In artikel 15.3. van de koopovereenkomst is namelijk overeengekomen dat in ieder geval één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de verkoper of diens makelaar moet worden overgelegd. Ook aan die afwijzing worden nog nadere eisen gesteld. [partij A] heeft ter zitting echter erkend dat hij überhaupt geen enkele afwijzing van een bankinstelling heeft verkregen en die daarom ook niet heeft overgelegd.
      
    
    
      5.4.
      
        [partij A] heeft nog gesteld dat een redelijke uitleg van deze afspraak tussen partijen leidt tot het inzicht dat deze documentatieplicht alleen was bedoeld om JBO in staat te stellen te controleren of [partij A] had voldaan aan zijn inspanningsverplichting om de financiering voor de koop rond te krijgen. Voor zover [partij A] hiermee betoogt dat hij om die reden niet aan de eisen van artikel 15.3. koopovereenkomst hoefde te voldoen, gaat de rechtbank niet mee in dat betoog. De documentatieplicht dient naar het oordeel van de rechtbank niet op die manier te worden uitgelegd. Partijen zijn in artikel 15.3. namelijk uitgebreid overeengekomen wat wordt verstaan onder een goed gedocumenteerde afwijzing en aan welke specifieke eisen die afwijzing dan moet voldoen. De functie van die eisen is nu juist om discussie achteraf te voorkomen over de vraag of financiering al dan niet mogelijk was of dat [partij A] zich al dan niet voldoende heeft ingespannen in dat kader. Dat betekent dat [partij A] (tijdig) een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had moeten overleggen om tot ontbinding van de koopovereenkomst te kunnen overgaan.
      
    
    
      5.5.
      Zoals uit het voorgaande volgt, heeft [partij A] de koopovereenkomst niet binnen de termijn waarop dat kon geldig ontbonden. Tussen partijen is niet in geschil dat [partij A] niet uiterlijk op 26 mei 2022 zijn verplichting om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten is nagekomen. Dat brengt mee dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
      
    
    
      5.6.
      
        [partij A] stelt vervolgens dat JBO eerder dan [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat JBO een pand zou leveren waar een volledige woonbestemming op rust, dat bewoond mag worden op de eerste verdieping en dat zou kunnen worden getaxeerd als woonhuis zodat [partij A] de koop privé zou kunnen financieren. Correcte nakoming van die verplichting door JBO was vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst onmogelijk, zodat JBO direct in verzuim verkeerde, aldus [partij A].
      
    
    
      5.7.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank is JBO niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Ter zitting heeft [partij A] erkend dat hij vóór het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst al wist dat de bestemming op de woning niet in overeenstemming was met het gebruik van de woning (en daarmee dat er op de eerste verdieping niet mag worden gewoond). Dat hij er later pas achter kwam dat de bestemming ook niet meer in overeenstemming met het feitelijke gebruik kon worden gebracht, komt voor zijn rekening en risico. Naar het oordeel van de rechtbank had [partij A] een andere formulering van het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst kunnen (laten) opnemen of het sluiten van de koopovereenkomst kunnen uitstellen om zich tegen dat risico te beschermen. Door de koopovereenkomst toch te tekenen, heeft [partij A] het risico op zich genomen dat de bestemming van het pand niet in overeenstemming met het gewenste gebruik zou zijn te brengen. Dat JBO ook vond dat er een foutieve bestemming op het pand rustte en [partij A] daarover heeft gerustgesteld, doet daar niet aan af. Dat het taxatierapport van Regio Vastgoed van een ‘woongedeelte’ spreekt en dat in de vragenlijst bij de koopovereenkomst is vermeld dat het gebruik van de woning en het kantoor in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan, leidt evenmin tot een ander oordeel, omdat [partij A] ook van de bestemmingssituatie van het pand wist. Een geldend bestemmingsplan is ook geen publiekrechtelijke beperking op het pand op grond waarvan het pand niet aan de overeenkomst zou voldoen. 
        Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat JBO kon leveren wat partijen zijn overeengekomen. JBO is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting tot levering van het pand.
      
      
    
    
      5.8.
      Bij deze stand van zaken is er geen sprake van een situatie waarin beide partijen hun verplichtingen uit de overeenkomst niet meer konden nakomen, zoals [partij A] heeft gesteld. Dat beide partijen zich vervolgens hebben gedragen alsof de koopovereenkomst was geëindigd, is nergens uit gebleken. JBO sommeerde [partij A] namelijk nog steeds om zijn verplichtingen na te komen, en ook blijkt uit de correspondentie dat zowel JBO als [partij A] nog van plan waren om (alsnog) na te komen, in ieder geval tot aan het bericht van [partij A] dat hij het pand niet meer wilde afnemen.
      
    
    
      5.9.
      De stelling van [partij A] dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend omdat het pand niet kon worden getaxeerd en gefinancierd vanwege de bestemming die op het pand rust, slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, wist [partij A] al voor het ondertekenen van de koopovereenkomst dat de bestemming van het pand niet overeenkwam met het feitelijke gebruik van het pand. Dat hij toch de koopovereenkomst heeft ondertekend, komt voor zijn rekening en risico, en niet voor rekening en risico van JBO. 
      
    
    
      5.10.
      Dat sprake is van de schending van een zorgplicht van Regio Vastgoed die zou moeten worden toegerekend aan JBO heeft [partij A] onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      5.11.
      Verder heeft [partij A] een beroep gedaan op (wederzijdse) dwaling. Vast staat dat [partij A] wist van de bestemming op het pand voordat hij het kocht. Dat [partij A] naar eigen zeggen niet wist dat de bestemming op het pand niet kon worden gewijzigd is een toekomstige omstandigheid waar geen beroep op dwaling op kan worden gebaseerd. Bovendien is het, zoals hiervoor is overwogen, een omstandigheid die voor rekening en risico van [partij A] behoort te komen. Het beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling wordt dan ook afgewezen. Hetzelfde geldt voor het beroep van [partij A] op vernietiging van de overeenkomst wegens misbruik van omstandigheden. [partij A] heeft onvoldoende onderbouwd dat JBO gebruik heeft gemaakt van lichtzinnigheid aan zijn kant. Dat geldt des te meer nu [partij A] een eigen aannemersbedrijf heeft en vast staat dat hij ervaring heeft in het investeren in vastgoed. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van misbruik van omstandigheden.
      
    
    
      5.12.
      Het beroep van [partij A] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt niet. [partij A] heeft geen omstandigheden gesteld die het vorderen van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst door niet tijdig een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten. De stelling van [partij A] dat hij niet in verzuim is geraakt omdat de ingebrekestelling van JBO niet aan de eisen voldoet, acht de rechtbank niet steekhoudend. Als [partij A] niet reeds in verzuim is geraakt door niet binnen de termijnen uit de overeenkomst zijn verplichtingen na te komen, dan heeft JBO met de ingebrekestellingen van 11 juli 2022 en 23 augustus 2022 het verzuim van [partij A] wel doen intreden.
      
    
    
      5.14.
      De in conventie gevorderde verklaring voor recht dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij schadeplichtig is jegens JBO zal dan ook worden toegewezen. De reconventionele vorderingen van [partij A] zullen worden afgewezen.
      
    
    
      5.15.
      
        [partij A] zal ook de gevorderde boete van € 60.000,00 moeten betalen. De rechtbank ziet geen aanleiding om de gevorderde boete te matigen. Naar het oordeel van de rechtbank leidt toepassing van het boetebeding uit de overeenkomst in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
      
    
    
      5.16.
      De wettelijke rente over € 60.000,00 zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 7 september 2022 (acht dagen na 29 augustus 2022) tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      5.17.
      
        De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten komt ook voor toewijzing in aanmerking. JBO heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. In het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zit btw begrepen. De gevorderde btw is niet toewijsbaar, nu JBO niet heeft gesteld geen ondernemer te zijn in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Er zal daarom op grond van het geldende tarief een bedrag van € 1.375,00 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. 
        De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf 5 oktober 2022 (de dag van dagvaarding) tot de dag van volledige betaling.
      
      
    
    
      5.18.
      
        In de hoofdzaak wordt [partij A] zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van JBO betalen.
        In conventie worden de proceskosten van JBO begroot op:
        kosten dagvaarding	€    105,31
        griffierecht		€ 2.837,00
        salaris advocaat		€ 2.366,00 (2 punten x tarief € 1.183,00)
        totaal			€ 5.308,31
      
      
      
        In reconventie worden de proceskosten van JBO begroot op € 1.183,00 aan salaris voor de advocaat van JBO (2 x 0,5 punt x tarief € 1.183,00).
      
      
    
    
      5.19.
      De (in reconventie gevorderde) nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      5.20.
      Nu [partij A] in de hoofdzaak in het ongelijk wordt gesteld, komt de rechtbank toe aan de behandeling van de vorderingen in vrijwaring.
      
    
    
      5.21.
      Aan zijn vordering tot vrijwaring heeft [partij A] ten grondslag gelegd dat Regio Vastgoed, als verkoopmakelaar van JBO, haar zorgplicht heeft geschonden door de bestemming van de woning niet te onderzoeken. De aankoop van het pand is daardoor gebaseerd op het (foute) uitgangspunt dat sprake is van een woning waar een volledige woonbestemming op rust, die bewoond mag worden op de eerste verdieping en die zou kunnen worden getaxeerd als woonhuis zodat [partij A] de koop privé zou kunnen financieren. Als Regio Vastgoed tegen [partij A] had verklaard dat er geen (volledige) woonbestemming op het pand rustte en dat er geen gevalideerd NWWI taxatierapport zou kunnen worden verkregen, dan had [partij A] de koopovereenkomst niet gesloten.
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank is van oordeel dat Regio Vastgoed niet onrechtmatig jegens [partij A] heeft gehandeld. Regio Vastgoed had geen zorgplicht jegens [partij A]. Daartoe overweegt de rechtbank dat Regio Vastgoed voldoende gemotiveerd heeft betwist dat zij de verkopend makelaar van het pand was. Volgens Regio Vastgoed was zij ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen en het tot stand komen van de koopovereenkomst geen verkopend makelaar meer. Regio Vastgoed heeft enkel op verzoek van partijen de schriftelijke koopovereenkomst opgemaakt. Dat heeft [partij A] niet voldoende bestreden. Dat Regio Vastgoed inspanningen heeft verricht om een NWWI-validatie te helpen verkrijgen, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat zij als verkoopmakelaar betrokken was. Regio Vastgoed was dan ook niet in een positie waarin zij een bijzondere zorgplicht, verbonden aan een hoedanigheid als makelaar, jegens [partij A] had moeten betrachten.
      
    
    
      5.23.
      Maar ook als Regio Vastgoed wel een zorgplicht jegens [partij A] had gehad, dan heeft Regio Vastgoed geen informatie- of mededelingsplicht geschonden. Vast staat dat [partij A] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst wist dat de bestemming op het pand niet in overeenstemming was met het feitelijke gebruik van het pand. Ook wist [partij A] dat deze bestemmingssituatie mogelijk een probleem zou kunnen opleveren voor de financiering. Dat blijkt uit een e-mail van JBO van 2 maart 2022, waarin JBO schrijft dat [partij A] rond die tijd, dus vóór het tekenen van de koopovereenkomst, al had gemerkt dat hij moeite had met het verkrijgen van financiering. [partij A] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Regio Vastgoed zou [partij A] dus niets nieuws mededelen door hem op eventuele financieringsmoeilijkheden te wijzen. Dat Regio Vastgoed heeft medegedeeld dat het volgens haar wel mogelijk zou moeten zijn om een NWWI taxatierapport te maken, doet daar niet aan af. Weliswaar is Regio Vastgoed een professionele partij, maar ook [partij A] is niet onervaren in het vastgoed. Het voert dan ook te ver om te concluderen dat [partij A] door die mededeling geen rekening meer zou hoeven houden met financieringsproblemen. [partij A] heeft de koopovereenkomst vervolgens toch ondertekend. [partij A] draagt dan ook het risico dat de bestemming van het pand niet in overeenstemming met het feitelijke gebruik zou kunnen worden gebracht. De door JBO gevorderde en in de hoofdzaak toegewezen boete komt daarom voor rekening van [partij A]. De vorderingen in vrijwaring zullen worden afgewezen.
      
    
    
      5.24.
      
        [partij A] wordt in de vrijwaringszaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten aan de zijde van Regio Vastgoed betalen. Het verzoek van Regio Vastgoed om een volledige proceskostenveroordeling toe te kennen, zal worden afgewezen. Voor een veroordeling in de volledige proceskosten bestaat volgens vaste rechtspraak alleen aanleiding indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvoor moet, in verband met het recht op toegang tot de rechter, sprake zijn van uitzonderlijke omstandigheden. Dat [partij A] in deze procedure zodanig in strijd met de waarheid heeft verklaard dat hij daarmee misbruik heeft gemaakt van procesrecht, is onvoldoende gebleken. De proceskosten aan de zijde van Regio Vastgoed worden aan de hand van het liquidatietarief begroot op € 1.196,00 aan salaris voor de advocaat van Regio Vastgoed (2 punten x tarief € 598,00).
      
    
    
      5.25.
      De nakosten en de wettelijke rente over zowel de proceskosten als de nakosten zal worden toegewezen zoals hierna te bepalen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij schadeplichtig is jegens JBO;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] om een bedrag van € 60.000,00 aan JBO te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 september 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij A] om een bedrag van € 1.375,00 aan buitengerechtelijke incassokosten aan JBO te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van JBO begroot op € 5.308,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.5.
      verklaart 6.2. tot en met 6.4. uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.7.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van JBO begroot op € 1.183,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [partij A] in de nakosten, tot op heden aan de zijde van JBO begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis indien [partij A] niet binnen veertien dagen aan de veroordeling heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;
      
    
    
      6.10.
      verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      6.11.
      wijst de vorderingen van [partij A] af;
      
    
    
      6.12.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van Regio Vastgoed begroot op € 1.196,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.13.
      veroordeelt [partij A] in de nakosten, tot op heden aan de zijde van Regio Vastgoed begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis indien [partij A] niet binnen veertien dagen aan de veroordeling heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.14.
      verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023. (SB)