ECLI:NL:RBZWB:2023:9228, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-12-2023, BRE 22/1103
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning - vergelijkingsmethode - beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/1103
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [b.v.] )
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), de minister. 
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 februari 2022.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 250.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , op basis van doormachtiging gerechtigd om op te treden namens [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement uit 2011 met een oppervlakte van 70 m² en een balkon ter grootte van 14 m2. 
        3. Beoordeling door de rechtbank
      
      
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 211.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde) waarde van €  250.000.
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen
    
    
      
        Formeel: Artikel 40 Wet WOZ
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard deze beroepsgrond in te trekken voor zover deze betrekking heeft op de KOUDV-factoren. Omdat de reikwijdte van de intrekking van de beroepsgrond onvoldoende helder is, zal de rechtbank wel op deze beroepsgrond ingaan. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift aangevoerd dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de grondstaffel, de koudv- en liggingsfactoren, de taxatiekaart en de indexeringspercentages, mist. Tijdens het hoorgesprek heeft belanghebbende niet aangevoerd dat hij nog bepaalde informatie mist, althans dat is niet gesteld en ook de stukken van het dossier wijzen niet in die richting. Daar komt bij dat de bezwaargrond de indruk geeft van een algemene, niet zaaksspecifieke passage. Immers, gevraagd wordt om de grondstaffel terwijl het een appartement betreft. De heffingsambtenaar heeft op zijn beurt voorafgaand aan de hoorzitting (en ná de ontvangst van het aanvullend bezwaarschrift) een taxatieverslag en vervolgens een matrix overgelegd, waardoor belanghebbende een gedegen afweging heeft kunnen maken om (nog in de bezwaarfase) kenbaar te maken dat bepaalde informatie ontbrak danwel na ontvangst van de uitspraak op bezwaar in beroep te gaan. In beroep heeft belanghebbende opnieuw aangevoerd dat hij niet alle informatie van de heffingsambtenaar heeft ontvangen. Doordat belanghebbende tijdens het hoorgesprek niet heeft aangevoerd dat hij bepaalde informatie mist (althans dit niet aannemelijk heeft gemaakt), mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag en matrix aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar in deze context voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende tijdens het hoorgesprek, niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de informatie, is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ. 
      
    
    
      4.3.
      Het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 waar belanghebbende naar verwijst, maakt dit niet anders, omdat in die casus vaststond dat er meer stukken beschikbaar waren dan dat aan belanghebbende zijn verstrekt én die belanghebbende in alle contactmomenten met de heffingsambtenaar uitdrukkelijk heeft gevraagd om de stukken. Gelet daarop gaat de vergelijking met onderhavige zaak naar het oordeel van de rechtbank niet op.
      
      
        
          Materieel: toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 28 april 2022 is opgemaakt door gecertificeerd WOZ-taxateur [naam 4] . 
      
    
    
      4.9.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 252.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt appartementen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Eigen aankoopcijfer van belanghebbende
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft de woning op 27 november 2017 aangekocht voor een bedrag ter hoogte van € 181.000 en voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met dit eigen aankoopcijfer. De heffingsambtenaar weerspreekt dit door te stellen dat er een grens zit aan het gebruik van een eigen aankoopcijfer ter onderbouwing van de WOZ-waarde, indien dit aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum van het desbetreffende belastingjaar ligt. In casu ligt het eigen aankoopcijfer uit 2017 te ver van de waardepeildatum, waardoor dit aankoopcijfer niet meer bruikbaar is als onderbouwing, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt het verweer van de heffingsambtenaar dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum ligt en daardoor niet meer gebruikt dient te worden voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2021. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om aan het eigen aankoopcijfer meer bewijskracht toe te kennen dan aan de marktgegevens, is niet gebleken. Eerder het tegenovergestelde, omdat verkoopgegevens van woningen in de directe omgeving beschikbaar zijn. Op de heffingsambtenaar rust evenmin de verplichting om inzichtelijk te maken hoe en in hoeverre zich de waardeontwikkeling (en de stijging van de vastgestelde waarde) zich laat verklaren. De bedoeling van de wetgever is nu juist geweest om de waarde elk jaar op zelfstandige gronden te bepalen, abstraherend van de vaststellingen van eerdere jaren. Dat voorkomt ook dat een eventuele onjuist (ten voordele of nadele van de eigenaar) in de daaropvolgende jaren doorwerkt. De meer langjarige analyse zoals door de gemachtigde gemaakt strookt daarom niet met de bedoeling van de wetgever. Voor zover bedoeld is te stellen dat dat onredelijk is, wijst de rechtbank op het toetsingsverbod van artikel 120 van de Grondwet. De redelijkheid van de wet kan niet ter beoordeling worden voorgelegd.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn alle referentiewoningen gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. In casu zijn er geen correcties toegepast voor afwijkende koudv-waarden omdat er geen onderlinge verschillen waren van de koudv-waarden. De eigen taxatie van belanghebbende komt onvoldoende bewijskracht toe om daarin verandering te brengen.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      4.15.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden.
      
    
    
      4.16.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
      
    
    
      4.17.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 1 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. Dit brengt mee dat 5/10 deel (€ 50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 50) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 209,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter met zich mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is. De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. 
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
        
        
          veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          veroordeelt de minister tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50;
        
        
          gelast de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50. 
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 28 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
        
          De rechter is verhinderd om deze
        
        
          						uitspraak mede te ondertekenen
        
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                   rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
    ECLI:NL:HR:2023:1052
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44