ECLI:NL:RBLIM:2023:6331, Rechtbank Limburg, 31-10-2023, ROE 23/268
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz. Bedrijfswoning bij kampeerterrein. Vergelijkingsmethode. Planologische beperking gebruiksmogelijkheden. Afwaardering ten opzichte van referentieobjecten (‘gewone’ bedrijfswoningen)

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROE 23/268
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023
    in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: R.A.A. van de Mortel),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigde: P. Jonkers).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Bij besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 265.000,-.
    
    
    
      Bij besluit van 11 december 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2023. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam taxateur] (taxateur).
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Dit is een in 1959 gerealiseerde woning gelegen in het buitengebied van [woonplaats] . De woning hoort (als bedrijfswoning) bij de naastgelegen camping aan de [adres 2] .
    
    2. Eiser voert in beroep, kort samengevat, aan dat zijn woning een bedrijfswoning is met een recreatieve bestemming, waarin alleen de eigenaar of medewerker van de camping mag wonen. De referentiewoningen hebben een andere bestemming en zijn daardoor, volgens eiser, niet (goed) vergelijkbaar. Ter zitting heeft eiser nog verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn voor het doen van een uitspraak in dit geschil.
    
    
      
        Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de bedrijfswoning van eiser?
      
    
    
    3. In het taxatierapport is de waarde van onderhavig pand onderbouwd aan de hand van de (geïndexeerde) verkoopprijs van volgens verweerder vergelijkbare woningen in de gemeente Peel en Maas en Leudal: [adres 3] in [plaats 1] (referentieobject 1 met een getaxeerde waarde van € 299.000), [adres 4] in [plaats 2] (referentieobject 2, € 254.000) en [adres 5] in [plaats 3] (referentieobject 3, € 340.000). Deze verkopen van vergelijkbare objecten onderbouwen voor onderhavige woning een waarde van € 287.000,-, zodat de vastgestelde waarde van € 265.000 niet te hoog is, aldus verweerder. 
    
    4. De rechtbank stelt voorop dat deze referentieobjecten, woningen dan wel bedrijfswoningen, in beginsel geschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen.
    
    5. Eiser stelt dat de referentieobjecten blijkens gegevens van de Kamer van Koophandel (feitelijk) niet als bedrijfswoning in gebruik zijn en koppelt daaraan de veronderstelling dat een gebruik als gewone woning (niet-bedrijfswoning) dus gedoogd wordt door de gemeente en dat deze woningen daarom niet als bedrijfswoning beschouwd kunnen worden. 
    
    6. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Eiser gaat met deze stelling voorbij aan het feit dat op grond van het bestemmingsplan een planologische beperking op deze woningen rust, namelijk dat deze uitsluitend mogen worden gebruikt als bedrijfswoning. Dat geldt in ieder geval voor referentieobject 1 (bedrijfswoning op een bedrijventerrein) en referentieobject 3 (agrarische bedrijfswoning). Referentieobject 2 heeft een detailhandelsbestemming waar de bestaande bedrijfswoning en bestaande (gewone) woningen op de verdieping zijn toegestaan. Uit het taxatierapport kan de rechtbank niet afleiden wat de status van de bestaande woning ter plaatse is (bedrijfswoning bij detailhandel en/of een gewone bovenwoning). Behoudens tegenbewijs moet ervan worden uitgegaan dat bij het totstandkomen van de verkoopprijs van in ieder geval referentieobjecten 1 en 3 (uitgaande van een redelijk denkende en handelende koper en een verkoper, die hun wederzijdse informatie- en onderzoeksverplichting zijn nagekomen) rekening is gehouden met de planologische beperking. Eiser heeft desgevraagd ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat bij de betreffende verkopen geen rekening is gehouden met die beperking, anders dan zijn enkele stelling dat op dit moment blijkens informatie van de Kamer van Koophandel feitelijk geen bedrijf gevestigd is. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat in ieder geval referentieobject 1 en 3 terecht als bedrijfswoning zijn gewaardeerd.
    7. De referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht (2020) en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak voor wat betreft algemene aard (woningen), inhoud, ligging en dergelijke. De rechtbank stelt echter, mede gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd en gelet op de hiervoor al aangehaalde eerdere uitspraak over onderhavige onroerende zaak, vast dat op de woning een relatief vergaande planologische beperking rust ingevolge de geldende beheersverordening. Een bestemmingsplan dat, of zoals hier een beheersverordening die de gebruiksmogelijkheden van een onroerende zaak, en daarmee de kring van gegadigden bij de veronderstelde verkoop daarvan, beperkt, beïnvloedt objectief de bij de verkoop te verkrijgen prijs en daarmee de waarde in het economische verkeer in negatieve zin.
    
    8. Ingevolge de beheersverordening ‘Buitengebied Klavertje 4’ rust op dit perceel de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ met de aanduiding ‘kampeerterrein’. Op grond van deze bestemming en aanduiding is ter plaatse uitsluitend een kampeerterrein toegestaan en wonen in een bedrijfswoning (bij dat kampeerterrein). Een bedrijfswoning is in de beheersverordening gedefinieerd als: “een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op dan wel bij een terrein, dienend voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of maximaal vier personen die geen huishouden vormen, wiens huisvesting ter plaatse, gelet op de bedrijfsvoering, noodzakelijk is”. Het voorgaande betekent dat de woning ingevolge de beheersverordening alleen gebruikt kan worden door, eenvoudig gezegd, de eigenaar en/of beheerder van het kampeerterrein. Die planologische beperking gaat veel verder dan de planologische beperking die op de als referentieobjecten gebruikte bedrijfswoningen rust. Dit zijn bedrijfswoningen bij bedrijven uit categorie 2 (referentieobject 1), bij detailhandel (referentieobject 2, voor zover dit een bestaande bedrijfswoning betreft) of bij agrarische bedrijven (referentieobject 3). Dit is een veel ruimere kring van bedrijven dan ingevolge de aanduiding ‘kampeerterrein’ is toegestaan en de referentieobjecten kennen daarmee veel meer potentiële gegadigden dan een bedrijfswoning bij een kampeerterrein. Agrarische bedrijven, categorie 2-bedrijven en winkels zijn er immers in allerlei soorten en vormen en er zijn, eenvoudig gezegd, veel meer agrariërs, ondernemers in ‘laag-belastende’ bedrijven en winkeliers dan er campingbeheerders zijn. Kortom: de referentieobjecten zijn gelet op hun planologische bestemming ook slechts interessant voor een beperkte doelgroep, maar de doelgroep voor onderhavige woning, waarbij een camping moet worden geëxploiteerd, is nog (veel) beperkter.
    
    9. Door de verdergaande planologische beperking moet er naar het oordeel van de rechtbank, bij hantering van de vergelijkingsmethode, een (forse) afwaardering plaatsvinden anders dan een correctie via de KOUDVL factoren. Voor een vergelijking met bedrijfswoningen hoeft een (veel) minder forse afwaardering plaats te vinden dan bij een vergelijking met burgerwoningen, maar evengoed rechtvaardigt de onderhavige planologische beperking een afwaardering ten opzichte van de meer gangbare en courante bedrijfswoningen. 
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    10. Omdat verweerder geen correctie heeft toegepast vanwege de beperking van de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
    
    11. Aangezien door eiser geen lagere waarde voor de woning is onderbouwd, zal de rechtbank deze waarde zelf vaststellen. De rechtbank acht, met een schuin oog kijkend naar de neerwaartse correctie van € 139.502,- die in belastingjaar 2020 is toegepast ten opzichte van burgerwoningen, een correctie van € 35.000,- op zijn plaats ten opzichte van de door het taxatierapport onderbouwde waarde van € 287.000,-. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak voor belastingjaar 2021 daarom in goede justitie vast op € 252.000,-. 
    
    
      
        Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
      
    
    
    12. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM en heeft daarom verzocht om een vergoeding van immateriële schade. Een dergelijke vergoeding wordt op verzoek toegekend indien de uitkomst van een geschil onredelijk lang op zich heeft laten wachten. In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiser immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. 
    
    13. Op grond van vaste rechtspraak mag in procedures als deze de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar duren en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar. In beginsel is een vergoeding van immateriële schade gepast van € 500,- per half jaar of een gedeelte daarvan, waarmee de redelijke termijn is overschreden.
    
    14. Het bezwaarschrift is, blijkens het bestreden besluit, op 8 april 2021 door verweerder ontvangen. Vanaf deze datum tot aan de datum van deze uitspraak (oktober 2023) is meer dan twee jaar verstreken: de redelijke termijn is overschreden met iets meer dan zes maanden. De rechtbank heeft gezien dat eisers gemachtigde tijdens de hoorzitting in bezwaar (op 28 december 2021, dus ruim een half jaar na indiening van het bezwaarschrift) heeft aangegeven akkoord te gaan met het wachten op een beslissing op zijn bezwaar totdat het beroep over belastingjaar 2020 is behandeld. De uitspraak op dat beroep is echter ongeveer een maand na die hoorzitting (namelijk op 25 januari 2022) gedaan, terwijl de beslissing op bezwaar vervolgens nog bijna elf maanden op zich heeft laten wachten tot 11 december 2022. De rechtbank ziet in het akkoord van eisers gemachtigde dan ook onvoldoende aanleiding om (een deel van de) overschrijding voor eisers rekening te laten of om bijzondere omstandigheden aanwezig te achten die de veronderstelling rechtvaardigen dat geen sprake is van spanning en frustratie. 
    
    
    
    
    
    15. Verweerder heeft op 11 december 2022 beslist op de bezwaren. Dit betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn van iets meer dan zes maanden geheel aan verweerder is toe te rekenen, zodat verweerder moet worden veroordeeld tot vergoeding van de immateriële schade.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    16. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door het primaire besluit te herroepen en de waarde van de onroerende zaak vast te stellen op € 252.000,-. Deze uitspraak treedt in de plaats van het vernietigde bestreden besluit.
    
    17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
    
    18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op  € 2.266,- (2 punten voor de bezwaarfase – het indienen van het bezwaarschrift en de hoorzitting in bezwaar – met een waarde per punt van € 296,- en 2 punten voor de beroepsfase – het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting – met een waarde per punt van € 837,-, en een wegingsfactor 1).
    
    19. Het verzoek om schadevergoeding ex artikel 6 EVRM wordt toegewezen.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt het bestreden besluit;
      
      
        herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 252.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding ex artikel 6 EVRM toe en veroordeelt verweerder tot het betalen van de schadevergoeding aan eiser voor het bedrag van € 500;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser voor het bedrag van € 2.266,-.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van mr. E.W. Seylhouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023
    
    
    
    
    
    
    
      de griffier is verhinderd	rechter
      deze uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 31 oktober 2023
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    
      
        bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      
      
        het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
      
      
        verder moet het ten minste het volgende vermelden:
      
    
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     Artikel 17 en 18 van de Wet woz.
  
  
     Artikel 6 van het EVRM.
  
  
     Zie ook de uitspraak van deze rechtbank van 25 januari 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:497 over onderhavige onroerende zaak (belastingjaar 2020), onder 12. 
  
  
     Burgemeester en wethouders.
  
  
     Bestemming ‘Bedrijventerrein’ met functieaanduidingen ‘bedrijf van categorie 2’ en ‘bedrijfswoning’.
  
  
     Uitspraak van 25 januari 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:497, onder 15
  
  
     Hoge Raad 11 november 2005, ECLI:NL:HRL2005:AU6011.
  
  
     Vastgesteld op 5 juni 2013.
  
  
     In de beheersverordening gedefinieerd als: “terrein met daarbij behorende voorzieningen en blijkens de inrichting bestemd en geschikt om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen.”
  
  
     Bedrijven die onder die categorie zijn opgenomen in de bedrijvenlijst die bij de bestemmingsplanregels hoort.
  
  
     Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningenniveau, Ligging.
  
  
     Zie ook de eerder aangehaalde rechtbankuitspraak van 25 januari 2022, onder 15.
  
  
     Met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.