ECLI:NL:RBROT:2023:10646, Rechtbank Rotterdam, 01-11-2023, 10731208 VV EXPL 23-494
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Werkzaamheden aan het gehuurde door verhuurder. Huurder is verplicht medewerking te verlenen aan dringende- en renovatiewerkzaamheden.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10731208 VV EXPL 23-494





datum uitspraak: 1 november 2023






Vonnis in kort geding van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Woonplus Schiedam

,


vestigingsplaats: Schiedam,


eiseres,


gemachtigde: mr. W. Vos,





tegen






[gedaagde01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


die zelf procedeert.





De partijen worden hierna ‘Woonplus’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.



Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


- de dagvaarding van 10 oktober 2023, met bijlagen;


- het antwoord, met bijlagen;


- het ter zitting overhandigde e-mailbericht van [gedaagde01] .






1.2.


Op 18 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Woonplus aanwezig: mevrouw [naam01] (bewonersbegeleider), bijgestaan door de gemachtigde van Woonplus en een kantoorgenoot van deze gemachtigde. Daarnaast was [gedaagde01] aanwezig, vergezeld van de heer [naam02] (milieudefensie Schiedam) en twee vriendinnen.







2

De feiten



2.1.


[gedaagde01] huurt van Woonplus met ingang van 22 november 2001 de woning aan het [adres01] in Schiedam. De woning behoort tot een complex dat bestaat uit 63 woningen.





2.2.


In oktober 2022 heeft Woonplus aan de bewoners laten weten dat zij werkzaamheden aan het complex wil uitvoeren. Zij heeft daartoe een bewonersboekje opgesteld. Woonplus wil, zo blijkt uit de dagvaarding, de volgende werkzaamheden uitvoeren (hierna: de werkzaamheden):






Aardgasvrij (pag 7 bewonersboekje)







Plaatsing warmte-afleverset;






Verplaatsing watermeter;






Vervangen radiatoren en cv-leidingen;






Draadloze thermostaat in de woonkamer;






Plaatsen inductiekookplaat (+ stopcontact)- of fornuis (+ perilex stopcontact);






Extra groep in de meterkast;






Levering pannenset;






Afdoppen gasaansluitingen;








Verbetering (pag 8 + 9 bewonersboekje)



I.

Nieuwe voordeur- en balkondeur met driepuntsluiting;





 

Plaatsing mechanische ventilatie;



 

Geïsoleerde panelen en HR++ glas;



 

Isoleren van kruipruimte en plafonds;







Onderhoud (pag 10 bewonersboekje)





 

Waar nodig vervangen van diverse elektra onderdelen;



 

Binnenschilderwerk;



 

Buitenschilderwerk;



 

Overig onderhoud;



 

Asbestsanering.







2.3.


Aan de bewoners is een akkoordverklaring toegestuurd die zij konden ondertekenen. [gedaagde01] is niet akkoord gegaan met het voorstel van Woonplus, waarbij zij het volgende als reden heeft aangegeven: “

Er te veel asbest in de woning zit, óók in de muren en er teveel daarin geboord moet worden (geen garantie dat dit goed gaat) te gevaarlijk. Nee geen akkoord.

”





2.4.


Bij brief van 21 december 2022 heeft Woonplus haar huurders laten weten dat meer dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.







3

Het geschil



3.1.



Woonplus eist samengevat: (inclusief bijbehorend leidingwerk);


I. Woonplus te machtigen tot het verrichten van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk);


II. [gedaagde01] te veroordelen tot het gehengen en gedogen van de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk);


III. [gedaagde01] te veroordelen tot het verschaffen van toegang tot de woning aan Woonplus en aan door Woonplus ingeschakelde derden op eerste verzoek van Woonplus, zo vaak en lang als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden, desnoods met behulp van de sterke arm;


IV. [gedaagde01] te veroordelen om op eerste verzoek van Woonplus alle door Woonplus aan te wijzen gedeelten van de woning te ontruimen en ontruimd te houden zo lang als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk), desnoods met behulp van de sterke arm;


V. [gedaagde01] te veroordelen tot het verlenen van alle overige medewerking benodigd voor de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk);


VI. Woonplus op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om zelf te bewerkstelligen waar nakoming van de veroordelingen onder I tot en met V toe zou hebben geleid;


VII. te bepalen dat [gedaagde01] een dwangsom verbeurt van € 1.500,00 voor ieder(e) dag of dagdeel of iedere keer dat [gedaagde01] een veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 15.000,00;


VIII. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling bij wijze van voorschot van een maandelijks bedrag van € 552,29 (zijnde de netto huurprijs exclusief voorschot servicekosten en inclusief de € 15,00 voor verbeteringen), met ingang van de maand nadat de werkzaamheden in de woning zijn afgerond;


IX. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;


X. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.






3.2.


Woonplus baseert de eis op het volgende. Voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat Woonplus gerechtigd is om de werkzaamheden uit te voeren en dat [gedaagde01] die werkzaamheden moet gedogen. Woonplus heeft een zwaarwichtig belang bij uitvoering van de werkzaamheden. Deze werkzaamheden zullen de woning energiezuiniger maken, dat is ook van groot maatschappelijk belang. Bovendien is het in ieders belang dat het noodzakelijk (preventief) onderhoud wordt uitgevoerd. Woonplus heeft bovendien een spoedeisend belang bij haar eis. Op 6 november 2023 wil zij namelijk starten met de (strangsgewijze) werkzaamheden aan onder andere de woning van [gedaagde01] .





3.3.


[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De werkzaamheden zullen ertoe leiden dat asbest in de woning vrijkomt. Dat is een gevaar voor de gezondheid van [gedaagde01] en andere huurders van het complex. [gedaagde01] wil zichzelf en de overige bewoners beschermen tegen dit gevaar. [gedaagde01] is dan ook niet akkoord met de voorgestelde werkzaamheden. De werkzaamheden (aan met name de mechanische ventilatie) moeten op een andere manier worden uitgevoerd.







4

De beoordeling



4.1.


Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonplus heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.





De vorderingen van Woonplus worden voor het grootste deel toegewezen







4.2.


Aan de orde is vervolgens de vraag of [gedaagde01] moet gedogen dat Woonplus dringende werkzaamheden, dan wel renovatiewerkzaamheden in de woning uitvoert en of [gedaagde01] delen van de woning daartoe tijdelijk moet ontruimen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de eis voor het grootste deel worden toegewezen. Woonplus heeft een spoedeisend belang bij haar eis en de kantonrechter acht het waarschijnlijk dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat het voorstel van Woonplus redelijk is, en dat de dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd omdat deze niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Dit betekent dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om mee te werken aan de werkzaamheden aan har woning, die vanaf 6 november 2023 zullen plaatsvinden. De kantonrechter zal dit oordeel hieronder toelichten.





Woonplus heeft een spoedeisend belang bij haar eis







4.3.


Woonplus heeft aangevoerd dat zij op 6 november 2023 wil starten met de werkzaamheden bij [gedaagde01] . Deze werkzaamheden moeten ‘strangsgewijs’ worden uitgevoerd, waarbij de boven elkaar gelegen woningen tegelijk aangepakt moeten worden bij het verwijderen/vervangen van het gemeenschappelijke leidingwerk. Zonder medewerking van [gedaagde01] komen de werkzaamheden niet alleen ten aanzien van de woning van [gedaagde01] , maar ook ten aanzien van de omliggende woningen volledig stil te liggen. [gedaagde01] heeft deze omstandigheden niet weersproken. Het spoedeisend belang van Woonplus bij haar vorderingen is hiermee gegeven.





Waarom moet [gedaagde01] gedogen dat de werkzaamheden plaatsvinden?







4.4.


De door Woonplus onder A tot en met L genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden. Onder renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging verstaan. De door Woonplus omschreven werkzaamheden zijn toevoegingen die verbeteringen van de woning betreffen, waardoor het woongenot van de huurders naar de huidige maatstaven zal toenemen. Deze werkzaamheden hebben namelijk grotendeels betrekking op het aanbrengen van isolatie aan de woning en het aardgasvrij maken van de woning.





4.5.


Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van renovatiewerkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Als een huurder niet instemt met het voorstel, kan hij binnen acht weken nadat de verhuurder hem schriftelijk op de hoogte heeft gesteld dat 70% of meer van de huurders wel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW). Als de huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om binnen voornoemde termijn een oordeel van de rechter over het voorstel te vorderen, kan hij daarna het vermoeden dat het voorstel redelijk is niet meer aantasten.





4.6.


Woonplus heeft onweersproken gesteld dat 78,3% van de huurders heeft ingestemd met de werkzaamheden. Dat een deel van de huurders onder druk is gezet de akkoordverklaring te tekenen, zoals [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, is niet gebleken. Omdat meer dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Vaststaat dat [gedaagde01] niet binnen een termijn van acht weken na schriftelijke kennisgeving van het behalen van de 70%-norm het renovatievoorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd. Het vermoeden dat het renovatievoorstel van Woonplus redelijk is, kan nu niet meer worden weerlegd en staat dus vast.





4.7.


De door Woonplus onder M tot en met Q genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als dringende werkzaamheden. Sprake is namelijk van werkzaamheden ter voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud). Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is een huurder gehouden de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. [gedaagde01] is daarom ook verplicht mee te werken aan de werkzaamheden zoals vermeld onder M tot en met Q.





4.8.


Duidelijk is dat [gedaagde01] grote zorgen heeft over de aanwezigheid van asbest in haar woning en de andere woningen in het complex, en het mogelijke vrijkomen daarvan bij de nog te verrichten werkzaamheden. Uit de door Woonplus overgelegde stukken blijkt echter dat de werkzaamheden conform de eisen uit het Certificaatschema voor het Procescertificaat Asbestverwijdering van de Arbeidsomstandighedenregeling worden uitgevoerd en onder leiding staan van een gecertificeerde Deskundig Toezichthouder Asbest (DTA) (productie 7 bij de dagvaarding), zodat het asbest met de grootste mogelijke zorgvuldigheid zal worden verwijderd. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het verwijderen van asbest in beginsel altijd dringend is. Hoewel aan [gedaagde01] kan worden toegegeven dat het asbest onbeschadigd nog jaren in de woning kan blijven zitten, kan Woonplus het verwijderen van asbest niet zonder nadeel uitstellen. Op het moment dat het asbest beschadigd raakt (bijvoorbeeld in geval van brand) en vrijkomt, leidt dit namelijk tot risico’s voor de gezondheid van de huurders en derden.





Concluderend







4.9.


De conclusie is dat [gedaagde01] op basis van de wet is gehouden om de werkzaamheden genoemd in 2.2. te gedogen. De vorderingen onder I tot en met IV hebben als doel ervoor te zorgen dat [gedaagde01] ervoor zorgt dat de werkzaamheden in haar woning kunnen worden uitgevoerd. Daarom worden deze vorderingen toegewezen, op een klein gedeelte na. Dat wordt hieronder toegelicht.





Machtiging sterke arm wordt afgewezen







4.10.


De onder III en IV gevorderde machtiging om de toegang tot de woning of ontruiming van de woning desnoods met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Op grond van de artikel 556 lid 1 en 557 Rv kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen. De kosten hiervan komen op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van [gedaagde01] .





[gedaagde01] wordt niet veroordeeld tot het verlenen van alle overige medewerking







4.11.


De vordering onder V wordt afgewezen. Deze vordering is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende bepaald omdat Woonplus niet concreet heeft gemaakt welke overige medewerking van [gedaagde01] benodigd is voor de uitvoering van de werkzaamheden.





De machtiging om zelf nakoming te bewerkstelligen wordt afgewezen







4.12.


Omdat de vorderingen onder I tot en met IV (met dwangsom) zijn toegewezen en Woonplus dit vonnis kan executeren, heeft Woonplus naar het oordeel van de kantonrechter geen belang meer bij haar vordering tot het verlenen van een machtiging om zelf te bewerkstelligen waar nakoming van de veroordelingen onder I tot en met IV toe zou hebben geleid. De vordering onder VI wordt daarom, bij gebrek aan belang, afgewezen.





[gedaagde01] moet een dwangsom betalen voor iedere dag dat zij niet meewerkt







4.13.


Woonplus heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij, hoewel zij met toewijzing van de vorderingen onder I tot en met IV al een titel heeft om zelf tot executie over te gaan, groot belang heeft bij toewijzing van de gevorderde dwangsom. Wanneer [gedaagde01] onverhoopt niet zou meewerken aan de renovatiewerkzaamheden, moet Woonplus namelijk iedere dag dat [gedaagde01] niet wil meewerken aan de uitvoering van de werkzaamheden een deurwaarder aanzeggen. Wanneer [gedaagde01] iedere dag weer zou weigeren mee te werken, kan dit zeer hoge kosten met zich meebrengen. Met het opleggen van een dwangsom wordt dit hopelijk voorkomen.






4.14.


In deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de dwangsom, als stok achter de deur, toe te wijzen. De hoogte van de dwangsom wordt gesteld op € 100,00 per dag dat [gedaagde01] zich niet aan dit vonnis houdt, met een maximum van € 1.000,00.





De vordering tot betaling van een voorschot wordt afgewezen







4.15.


Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Woonplus aangevoerd dat de proceseconomie erbij is gebaat dat in deze procedure ook over de vordering onder VIII wordt beslist. De Hoge Raad heeft hierover het volgende geoordeeld: ‘

Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten kan worden beslist

.’.

De kantonrechter is van oordeel dat de vordering onder VIII niet als ‘nauw verwante nevenvordering’ kan worden gezien. Deze vordering is een van de werkzaamheden losstaande (geld)vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang is vereist. Een afzonderlijk spoedeisend belang heeft Woonplus niet gesteld. Niet valt daarom in te zien waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dat [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat zij niet bereid is een bedrag van € 15,00 bovenop de maandelijkse huurprijs te betalen voor de aangebrachte verbeteringen, maakt niet dat een onmiddellijke voorziening is vereist. De vordering onder VIII wordt afgewezen.





Proceskosten







4.16.


[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonplus tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 786,86. Voor kosten die Woonplus maakt na dit vonnis moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.






Uitvoerbaarheid bij voorraad







4.17.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







5

De beslissing


De kantonrechter:




5.1.


machtigt Woonplus tot het verrichten van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk) zoals beschreven in 2.2.;





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] tot het gehengen en gedogen van de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk) zoals beschreven in 2.2.;





5.3.


veroordeelt [gedaagde01] tot het verschaffen van toegang tot de woning aan Woonplus en door Woonplus ingeschakelde derden op eerste verzoek van Woonplus en zo lang en zo vaak als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk) zoals beschreven in 2.2.;




5.4.


veroordeelt [gedaagde01] om op eerste verzoek van Woonplus alle door Woonplus aan te wijzen gedeelten van de woning te ontruimen en ontruimd te houden zo lang als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden (inclusief bijbehorend leidingwerk) zoals beschreven in 2.2.;





5.5.


bepaalt dat [gedaagde01] een dwangsom verbeurt van € 100,00 voor ieder(e) dag of dagdeel of iedere keer dat [gedaagde01] hetgeen waartoe zij onder 5.1. tot en met 5.4. is veroordeeld niet nakomt, met een maximum van € 1.000,00;





5.6.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Woonplus tot vandaag worden vastgesteld op € 786,86;





5.7.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.8.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.


54214






HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522.




HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.