ECLI:NL:RBMNE:2023:5776, Rechtbank Midden-Nederland, 07-11-2023, UTR 22/983, UTR 22/984, UTR 22/985, UTR 22/986, UTR 22/987, UTR 22/988, UTR 22/989, UTR 22/990, UTR 22/991 en UTR 22/992
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarden van 10 woningen in Utrecht per 1 januari 2020 (belastingjaar 2021). Gegrond, want de heffingsambtenaar heeft van 3 van de 10 woningen niet aannemelijk gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Eiser heeft de door hem voorgestane waarden ook niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarden van deze 3 woningen daarom in goede justitie zelf vast. Proceskostenveroordeling + schadevergoeding wegen overschrijding van de redelijke termijn.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  Zittingsplaats Utrecht
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 22/983, UTR 22/984, UTR 22/985, UTR 22/986, UTR 22/987, UTR 22/988, UTR 22/989, UTR 22/990, UTR 22/991 en UTR 22/992.
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 november 2023 op het beroep in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] uit [plaats] (eiser)
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (verweerder)
      (gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
    
    
    
      Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser dat gaat over de waarden van de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en de [adres 10] , in [plaats] .
    
    2. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op:
    
      
        € 418.000,-- voor de woning aan de [adres 1] ;
      
      
        € 493.000,-- voor de woning aan de [adres 2] ;
      
      
        € 1.579.000,-- voor de woning aan de [adres 3] ; 
      
      
        € 600.000,-- voor de woning aan de [adres 4] ; 
      
      
        € 445.000,-- voor de woning aan de [adres 5] ;
      
      
        € 327.000,-- voor de woning aan de [adres 6] ;
      
      
        € 1.015.000,-- voor de woning aan de [adres 7] ;
      
      
        € 1.169.000,-- voor de woning aan de [adres 8] ;
      
      
        € 1.031.000,-- voor de woning aan de [adres 9] , en; 
      
      
        € 799.000,-- voor de woning aan de [adres 10] .
      
    
    De heffingsambtenaar heeft hierbij ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze WOZ-waarden als heffingsmaatstaf gehanteerd.
    
    3. Eiser vindt de vastgestelde waarden te hoog en heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar echter ongegrond verklaard. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en per woning een taxatiematrix ingediend.
    
    4. De zaak is bij de rechtbank op 22 augustus 2023 behandeld op een digitale zitting via Teams. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich ook laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [taxateur] , taxateur.
    
    
  
  
    Procesorde
    
    
      5. Vlak voor de zitting hebben partijen ieder nog aanvullende stukken ingediend. Deze stukken zijn door de rechtbank aan het dossier toegevoegd. Op de zitting heeft eiser verzocht om een taxatierapport van de woning aan de [adres 8] in [plaats] na de zitting nog in te dienen, maar dit verzoek heeft de rechtbank vanwege strijd met de goede procesorde afgewezen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verzocht om na de zitting de oppervlakten van de bij de woningen en referentiewoningen behorende onderdelen nog te overleggen. Ook dit verzoek heeft de rechtbank geweigerd wegens strijd met de goede procesorde.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    6. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum. Eiser bepleit lagere waarden. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarden. 
    
    7. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZwaarden van de woningen op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
    
    8. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de woningen onderbouwd met taxatiematrixen. Hierin is de waarde per woning berekend aan hand van verkoopcijfers van soortgelijke woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die onder meer wat betreft bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning.
    
    9. Eiser voert in het algemeen aan dat de taxatiematrixen van de heffingsambtenaar niet bruikbaar zijn, omdat de oppervlakten van bijbehorende onderdelen daarin niet staan vermeld. De heffingsambtenaar heeft hierop toegelicht dat de onderdelen zijn gewaardeerd naar een eenheidsprijs van € 500,-- per m2, zodat de oppervlakten (voor zover die niet worden genoemd) gemakkelijk kunnen worden teruggerekend. Eiser heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat een dergelijke wijze van waardering niet inzichtelijk is en daarom niet is toegestaan.
    
    10. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar bij de waardering van een aantal onderdelen inderdaad eenheidsprijzen heeft gehanteerd. De rechtbank constateert op grond van de stukken, waaronder de taxatieverslagen, dat de heffingsambtenaar dakterrassen en balkons consistent heeft gewaardeerd op € 200,-- per m2, garages op € 1.000,-- per m2 en bergingen/schuren op € 500,-- per m2. De rechtbank is echter niet gebleken dat de heffingsambtenaar bij de waardering van carports, hobbyruimtes en kelders dergelijke eenheidsprijzen heeft toegepast. Uit de stukken blijkt ook verder niet hoe deze onderdelen door de heffingsambtenaar precies zijn gewaardeerd. Voor zover de oppervlakten van deze onderdelen niet zijn vermeld heeft de heffingsambtenaar de waardering van deze onderdelen dus op zichzelf niet inzichtelijk gemaakt. Wat dat betekent voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van de woningen, zal de rechtbank hierna per woning beoordelen.
    
    
      
        
          [adres 1]
        
      
    
    
    11. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 418.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] en [adres 14] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 379.000,--, en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 17 november 2021 een (leeg)waarde van € 1.060.000,-- is vastgesteld voor de nummers 331 en 33 samen.
    
    12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen rondom de waardepeildatum volgt namelijk een prijs per m2 van tussen de € 3.715,-- en € 4.464,--. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een waarde van € 3.725,-- per m2 gehanteerd. De prijs per m2 van de woning is iets hoger dan de prijs per m2 van de referentiewoning aan de [adres 11] , terwijl deze referentiewoning dezelfde bouwkwaliteit en staat van onderhoud heeft als de woning. Dit verschil wordt echter ruimschoots ondervangen door de referentiewoningen aan de [adres 12] en de [adres 13] die wat betreft bouwkwaliteit en staat van onderhoud even vergelijkbaar zijn met de woning, maar een aanzienlijk hogere prijs per m2 hebben. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat - nog daargelaten of het rapport bruikbaar is in deze procedure - daarin geen waarde is vastgesteld voor deze (boven)woning afzonderlijk. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 2]
        
      
    
    
    13. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 493.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 15] , [nummer 1] en [nummer 2] en de [adres 16] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 349.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 16 november 2021 een (leeg)waarde van € 760.000,-- is vastgesteld voor de nummers [nummer 3] en [nummer 4] samen.
    
    14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen rondom de waardepeildatum volgt namelijk een prijs per m2 van tussen de € 5.290,-- en € 6.199,--. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde van € 5.252,-- per m2 gehanteerd. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat - nog daargelaten of het rapport bruikbaar is in deze procedure - daarin geen waarde is vastgesteld voor deze (beneden)woning afzonderlijk. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 3]
        
      
    
    
    15. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 1.579.000,-- aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 17] en [adres 18] en [nummer 5] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 1.479.000,--.
    
    16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen rondom de waardepeildatum volgt namelijk een prijs per m2 van tussen de € 2.736,-- en € 3.821,--. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde van € 2.287,-- per m2 gehanteerd. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden.
    
    17. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank nog dat de referentiewoning aan de [adres 17] een hobbyruimte, een kelder en een carport heeft. In de taxatiematrix zijn de kelder en hobbyruimte voorzien van oppervlaktematen. De oppervlakte van de carport wordt echter niet vermeld in de taxatiematrix. De carport is gewaardeerd op € 6.000,--. De rechtbank ziet dat de woning van eiser ook een carport heeft die door de heffingsambtenaar ook op € 6.000,-- is gewaardeerd. Omdat de oppervlakte van de carport van de referentiewoning echter niet bekend is, is niet inzichtelijk in hoeverre de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een eventueel onderling verschil in oppervlakte. In dit geval brengt dat de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk een aanzienlijk lagere prijs per m2 voor de woning gehanteerd, dan de waarde per m2 van deze referentiewoning. Het verschil van bijna € 450, per m2 en het feit dat de woning van eiser met 293 m2 aanzienlijk groter is dan de referentiewoning betekent een buffer van ruim € 130.000,-- in waarde tussen beide woningen. Hoewel de referentiewoning aan de [adres 17] een lager voorzieningenniveau heeft dan de woning, ondervangt deze buffer naar het oordeel van de rechtbank ook de eventuele meerwaarde van een grotere carport bij de referentiewoning ruimschoots. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 4]
        
      
    
    
    18. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 600.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 19] en [nummer 6] , [adres 20] en [adres 21] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 449.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 17 november 2021 een (leeg)waarde van € 585.000,-- is vastgesteld voor de woning.
    
    19. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank allereerst dat de referentiewoningen aan de [adres 20] en de [adres 21] allebei een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 10.350,-- en € 10.010,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat deze twee referentiewoningen daarom buiten beschouwing.
    
    20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overige twee referentiewoningen aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Deze referentiewoningen liggen aan dezelfde straat en hebben eenzelfde uitstraling als de woning van eiser. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 19] rondom de waardepeildatum volgt een prijs per m2 van € 3.246,--, en uit dat van de referentiewoning aan de [adres 22] een prijs van 
    € 3.911,-- per m2. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een waarde van € 3.484, per m2 gehanteerd. Die waarde is daarmee in lijn en is lager dan de gemiddelde prijs per m2. Dat de woning een hogere waarde per m2 heeft dan de referentiewoning aan [adres 19] , is onder meer terug te brengen tot de verminderde bouwkwaliteit van die referentiewoning. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat de waarde van de woning niet is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode zoals die voor de Wet Woz wordt gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 5]
        
      
    
    
    21. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 445.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 23] , [nummer 7] , [nummer 8] en [nummer 9] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 229.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 16 november 2021 een (leeg)waarde van € 760.000,-- is vastgesteld voor de nummers [nummer 10] en [nummer 11] samen.
    
    22. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen rondom de waardepeildatum volgt namelijk een prijs per m2 van tussen de € 4.444,-- en € 5.128,--. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een waarde van € 4.450,-- per m2 gehanteerd. De prijs per m2 van de woning is iets hoger dan de prijs per m2 van de referentiewoning aan de [adres 23] , terwijl deze referentiewoning dezelfde uitstraling, bouwkwaliteit en staat van onderhoud heeft als de woning. Dit verschil wordt echter ruimschoots ondervangen door de referentiewoningen aan de [adres 24] en [nummer 12] die wat betreft uitstraling, bouwkwaliteit en staat van onderhoud even vergelijkbaar zijn met de woning, maar een aanzienlijk hogere prijs per m2 hebben. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat - nog daargelaten of het rapport bruikbaar is in deze procedure - daarin geen waarde is vastgesteld voor deze (boven)woning afzonderlijk. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 6]
        
      
    
    
    23. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 327.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] en [adres 28] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 329.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 17 november 2021 een (leeg)waarde van € 1.060.000,-- is vastgesteld voor de nummers 33 en 331 samen.
    
    24. In het licht van haar overwegingen onder 10, constateert de rechtbank allereerst dat de referentiewoningen aan de [adres 29] en [adres 27] allebei een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 7.966,-- en € 4.700,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat deze twee referentiewoningen daarom buiten beschouwing.
    
    25. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overige twee referentiewoningen aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Deze referentiewoningen hebben eenzelfde uitstraling, bouwkwaliteit en staat van onderhoud als de woning van eiser. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 26] rondom de waardepeildatum volgt een prijs per m2 van € 4.278,--, en dat van de referentiewoning aan de [adres 28] een prijs van € 4.871,-- per m2. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde van 
    € 3.775,-- per m2 gehanteerd. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat - nog daargelaten of het rapport bruikbaar is in deze procedure - daarin geen waarde is vastgesteld voor deze (beneden)woning afzonderlijk. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 7]
        
      
    
    
    26. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 1.015.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 30] en [nummer 13] , en [adres 31] en [nummer 14] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 799.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 17 november 2021 een (leeg)waarde van € 990.000,-- is vastgesteld voor de woning.
    
    27. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank allereerst dat de referentiewoningen aan de [adres 30] en de [adres 31] en [nummer 14] alle drie een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 10.375,--, € 10.350,-- en € 9.682,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat deze drie referentiewoningen daarom buiten beschouwing. Dat betekent dat de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde nog slechts berust op één referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank is dat onvoldoende, zodat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De beroepsgrond slaagt.
    
    28. De rechtbank kan eiser echter ook niet volgen in de door hem voorgestane waarde, omdat eiser die waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend is niet bruikbaar omdat de waarde van de woning niet is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode zoals die voor de Wet Woz wordt gehanteerd.
    
    29. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 1.000.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd.
    
    
      
        
          [adres 8]
        
      
    
    
    30. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 1.169.000,--aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 32] , [adres 33] , [adres 34] en [adres 35] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 999.000,--.
    
    31. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank allereerst dat de referentiewoningen aan de [adres 32] , [adres 33] en [adres 34] alle drie een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 36.267,--, € 34.638,-- en € 34.650,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat deze drie referentiewoningen daarom buiten beschouwing. Dat betekent dat de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde nog slechts berust op één referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank is dat onvoldoende, zodat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De beroepsgrond slaagt.
    
    32. De rechtbank kan eiser echter ook niet volgen in de door hem voorgestane waarde, omdat eiser die waarde geenszins heeft onderbouwd.
    
    33. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 1.160.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd.
    
    
      
        
          [adres 9] 
      
    
    
    34. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 1.031.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 36] , [adres 37] , [adres 38] en [adres 39] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 799.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 17 november 2021 een (leeg)waarde van € 1.020.000,-- is vastgesteld voor de nummers [nummer 15] en [nummer 16] samen.
    
    35. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank allereerst dat de referentiewoningen aan de [adres 37] en [adres 39] allebei een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 43.616,-- en € 4.500,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat deze twee referentiewoningen daarom buiten beschouwing.
    
    36. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overige twee referentiewoningen aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van deze woning niet te hoog heeft vastgesteld. Deze referentiewoningen liggen ook aan de [straat] , zijn in hetzelfde jaar gebouwd, en hebben eenzelfde uitstraling, bouwkwaliteit en staat van onderhoud als de woning van eiser. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 36] rondom de waardepeildatum volgt een prijs per m2 van € 3.990,--, en dat van de referentiewoning aan de [adres 38] een prijs van 
    
      € 4.077,-- per m2. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde van 
      € 3.591,-- per m2 gehanteerd. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend doet de rechtbank niet twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat - nog daargelaten of het rapport bruikbaar is in deze procedure - daarin geen waarde is vastgesteld voor deze (beneden)woning afzonderlijk. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
    
      
        
          [adres 10]
        
      
    
    
    37. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning vastgesteld op € 799.000,-- aan de hand van een vergelijking met vier referentiewoningen. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 40] , [adres 41] , [adres 42] en [adres 43] in [plaats] . Eiser bepleit een lagere waarde van € 519.000,-- en heeft ter onderbouwing hiervan een taxatierapport overgelegd waarin per 16 november 2021 een (leeg)waarde van € 693.000,-- is vastgesteld voor de woning.
    
    38. In het licht van de beoordeling onder rechtsoverweging 10, constateert de rechtbank allereerst dat alle vier de referentiewoningen een (voorraad)kelder hebben, met een waarde van respectievelijk € 8.595,--, € 27.875,--, € 28.735,-- en € 25.200,--. De referentiewoning aan de [adres 41] heeft daarnaast nog een souterrain met een waarde van € 142.720,--. Omdat de oppervlakten van deze kelders en het souterrain echter niet in de taxatiematrix zijn vermeld, is de waardering van deze onderdelen op zichzelf niet inzichtelijk. De rechtbank laat alle vier de referentiewoningen daarom buiten beschouwing. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet is onderbouwd, zodat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De beroepsgrond slaagt.
    
    39. De rechtbank kan eiser echter ook niet volgen in de door hem voorgestane waarde, omdat eiser die waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Het taxatierapport dat eiser heeft ingediend is niet bruikbaar omdat de waarde van de woning niet is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode zoals die voor de Wet Woz wordt gehanteerd.
    
    40. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 790.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    41. De rechtbank verklaart het beroep van eiser gelet op haar oordeel onder rechtsoverwegingen 27, 31 en 38 gegrond.
    
    42.  Omdat het beroep gegrond is veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten die eiser in verband met zijn beroep heeft gemaakt. De kosten voor de rechtsbijstand van de gemachtigde van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.133,-- (bestaande uit 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,--, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,--, onder een wegingsfactor 0,5).
    
    43. Omdat het beroep gegrond is bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,-- vergoedt.
    
    
      
        Schadevergoeding
      
    
    
    44. Eiser heeft de rechtbank tot slot verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
    
    45. Gelet op dit schadeverzoek heeft de rechtbank de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Vanwege de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen.
    
    46. De redelijke termijn vangt aan op het moment dat er een geschil is tussen het bestuursorgaan en de betrokkene. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens markeert de aanvang van de redelijke termijn op “the date on which the action was instituted”. Doorgaans is dit op het moment waarop een bezwaarschrift tegen een besluit is ontvangen. De redelijke termijn is voor een procedure in twee instanties in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan twee jaar heeft geduurd. De behandeling van het bezwaar mag ten hoogste een half jaar duren en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar. Of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij zijn van betekenis de ingewikkeldheid van de zaak, de wijze waarop de zaak door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van de betrokkene gedurende de hele procesgang, en de aard van de maatregel en het daardoor getroffen belang van betrokkene. Dergelijke omstandigheden kunnen aanleiding geven een langere behandelingsduur te rechtvaardigen.
    
    47. Omdat de termijn op 22 maart 2021 is aangevangen (de datum waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiser heeft ontvangen) en de rechtbank uitspraak doet op 7 november 2023, is de termijn van de procedure in eerste aanleg twee jaar en bijna acht maanden. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen is de rechtbank in deze zaak niet gebleken. De redelijke termijn is daarom overschreden met bijna acht maanden. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ een forfaitair tarief van € 50,-- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dat betekent dat eiser recht heeft op een schadevergoeding van € 100,--.
    
    48. De bezwaarfase heeft bijna tien maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang. De beroepsfase heeft (gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 8 februari 2022) een jaar en bijna negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. De termijnoverschrijding met bijna acht maanden is dus voor 4/7e deel te wijten aan de heffingsambtenaar en voor 3/7e deel te wijten aan de rechtbank, zodat zij ieder in een daarmee overeenkomend deel van de schade moeten worden veroordeeld. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 57,-- en de Staat afgerond € 43,-- aan schadevergoeding aan eiser moeten betalen.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
       verklaart het beroep gegrond;
       vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover daarin de waarde van de woning aan de [adres 7] is gehandhaafd op € 1.015.000,--, de waarde van de woning aan de [adres 8] is gehandhaafd op € 1.169.000,--, en de waarde van de woning aan de [adres 10] is gehandhaafd op € 799.000,--;
       stelt de waarde van de woning aan de [adres 7] vast op € 1.000.000,--, stelt de waarde van de woning aan de [adres 8] vast op € 1.160.000,--, en stelt de waarde van de woning aan de [adres 10] vast op € 790.000,--, en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing voor deze woningen dienovereenkomstig worden verlaagd;
       veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.133,--;
       bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 50,-- aan eiser vergoedt;
       veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 57,--;
       veroordeelt de Staat tot het betalen van schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 43,--.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es - de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. Boer - de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023. 
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
    Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 837,-- in de beroepsfase, in plaats van € 597,--.
  
  
    Zie de uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481
  
  
    Nr. 436935 over het voeren van verweer in procedures bij een bestuursrechtelijk college waarin verzocht wordt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn door de bestuursrechter.
  
  
    Zie het arrest van 29 mei 1986, nr. 9384/81, ECLI:CE:ECHR:1986:0529JUD000938481 (https://hudoc.echr.coe.int/eng).
  
  
     Zie de uitspraak van de ABRvS van 17 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2586.
  
  
     Zie de uitspraak van de ABRvS van 9 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3223.
  
  
     Zie de uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.