ECLI:NL:RBROT:2023:10827, Rechtbank Rotterdam, 20-11-2023, C/10/666165 / KG ZA 23-880
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Verkoop gemeenschappelijke woning.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/666165 / KG ZA 23-880
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te Gouda,
      eiseres,
      advocaat mr. J.E. Sondorp te Gouda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      gedaagde,
      verschenen in persoon.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna de vrouw en de man genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 oktober 2023, met producties;
        
        
          de mondelinge behandeling van 23 oktober 2023.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor het beproeven van een schikking tussen partijen, waarbij de man zich alsnog kon laten bijstaan door een advocaat. Op 6 november 2023 heeft de vrouw vonnis gevraagd.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Zij hebben twee minderjarige kinderen. 
      
    
    
      2.2.
      In 2018 hebben partijen een woning gekocht aan [adres] (hierna: de woning). Zij zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de woning. Op de woning rusten twee hypotheken van Hypotrust.
      
    
    
      2.3.
      Partijen zijn in september 2022 uit elkaar gegaan. Toen heeft de vrouw met de kinderen de woning verlaten. De man woont nog in de woning. 
    
    
      2.4.
      De vrouw en de kinderen wonen tijdelijk in een huurwoning waarvan de huur in augustus 2024 afloopt. De verhuurder heeft te kennen gegeven dat de huur niet verlengd zal worden.
      
    
    
      2.5.
      De vrouw heeft de man sinds het einde van de relatie meerdere malen gevraagd om afspraken te maken over de woning. De man heeft aangegeven dat hij de woning wil overnemen, maar tot afspraken hierover is het niet gekomen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        De vrouw vordert - enigszins samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. 	de man veroordeelt tot medewerking en levering van de woning en bepaalt dat:
      
      - de woning binnen zeven weken na vonnisdatum in gezamenlijke opdracht van partijen via een door de voorzieningenrechter aan te wijzen onafhankelijke, plaatselijk goed bekend staande, makelaar door partijen te koop wordt aangeboden;
      - de vraag- en laatprijs voor de woning in overleg met partijen door de verkopend makelaar wordt bepaald;
      - partijen alle adviezen en instructies van de verkopend makelaar in verband met de verkoop van de woning moeten opvolgen;
      - partijen niet aanwezig mogen zijn bij de bezichtigingen van de woning door de verkopend makelaar en de potentiële koper(s); 
      - de makelaarskosten door ieder van partijen voor de helft worden betaald;
      - partijen op eerste verzoek van de makelaar dienen over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst;
      - de woning binnen drie maanden na het door de koper(s) ondertekenen van de koopovereenkomst bij een door de koper(s) aan te wijzen notaris door partijen aan de koper(s) wordt overgedragen/notarieel geleverd;
      - ieder van partijen op eerste verzoek van de notaris een volmacht voor de overdracht/notariële levering van de woning aan de koper(s) ondertekent;
      - de verkoopopbrengst van de woning, na aflossing van (het restant van) de hypotheekschuld aan Hypotrust, voldoening van de makelaarskosten, voldoening van de notariskosten (onder andere voor het doorhalen van het hypotheekrecht) en voldoening van eventuele andere verkoopkosten tussen partijen, bij helfte wordt gedeeld, zodat ieder van partijen de helft van de (netto) verkoopopbrengst ontvangt (verkoopopbrengst woning -/- hypotheekschuld -/- makelaarskosten -/- notariskosten = totale verkoopopbrengst : 2 = aan ieder van partijen toekomende aandeel in de verkoopopbrengst);
      
        ll. 	voor het geval de man niet uiterlijk binnen zeven weken na vonnisdatum meewerkt aan het te koop aanbieden van de woning:
        	de vrouw overeenkomstig artikel 3:174 lid 1 BW machtigt tot het te gelde maken van de woning, alsmede haar machtigt om alles te doen wat noodzakelijk is om de woning ten spoedigste ten verkoop aan te bieden, alsmede haar machtigt voor de daadwerkelijke verkoop van de woning;
      
      
      
        	primair: daarbij bepaalt dat het vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de man voor:
      
      
        
          het in de verkoop geven van de woning bij een door de vrouw aan te wijzen makelaar; 
        
        
          voor de aanvaarding van een bod van (een) derde(n) op de woning;
        
        
          voor de eigendomsoverdracht van de woning aan de koper(s), althans dat het vonnis in de plaats treedt van de notariële akte van levering van de woning aan de koper(s);
        
      
      
      
        	subsidiair: op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat de man vanaf zeven weken na de datum van het vonnis in gebreke blijft aan de inhoud van het vonnis te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
      
      
      
        	althans een zodanige beslissing neemt als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
      
      
      
        III. 	de man veroordeelt in de proces- en nakosten van deze procedure, vermeerderd met rente.
      
      
    
    
      3.2.
      De man voert verweer. Hij wil dat de vorderingen worden afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De vrouw heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen. Partijen zijn inmiddels meer dan één jaar uit elkaar en het is hen nog niet gelukt afspraken te maken over de woning. De spoedeisendheid wordt verder ingegeven door het feit dat op de woning een (dubbele) hypotheek rust waarvoor de vrouw, samen met de man, door de bank hoofdelijk aansprakelijk kan worden gehouden. Naar de vrouw onbetwist stelt wordt zij door de hypothecaire schulden beperkt in haar mogelijkheden om een andere woning te kopen als haar huidige huurovereenkomst in augustus 2024 afloopt.
      
    
    
      4.2.
      Inhoudelijk valt over de zaak het volgende te zeggen. De woning is van partijen gezamenlijk en de vrouw heeft op grond van artikel 3:174 en 3:185 BW het recht om verkoop van de woning te vorderen. Zij heeft daar ook een reëel belang bij, vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid jegens de bank en de voor haar daaruit voortvloeiende beperkingen om een andere woning te krijgen. De man woont in de woning en heeft op zijn beurt een belang bij het behoud ervan. Aannemelijk is dat het voor hem in de huidige woningmarkt niet eenvoudig zal zijn om een andere, min of meer vergelijkbare, woning te kopen. Het probleem is echter dat partijen al geruime tijd uit elkaar zijn en dat de man, ondanks herhaalde verzoeken van de vrouw, in die tijd geen financiering heeft geregeld om de vrouw uit te kopen. De man stelt dat hij ruim voldoende inkomsten heeft, maar dat de bank hem nog niet heeft willen financieren omdat hij eind vorig jaar een eigen onderneming is gestart en de bank eerst wil zien hoe die onderneming het in het eerste jaar financieel doet. Dat de man hierdoor de financiering nog niet rond heeft kunnen krijgen is echter een omstandigheid die in beginsel voor zijn rekening en risico komt. De man heeft op zitting niet aangetoond dat hij op dit moment de woning kan overnemen.
      
    
    
      4.3.
      Dit leidt ertoe dat de voorzieningenrechter de man zal veroordelen om mee te werken aan de verkoop van de woning aan een derde. Gelet op het hiervoor geschetste belang van de man bij behoud van de woning en het feit dat hij blijkens het bericht van 6 november 2023 inmiddels een advocaat heeft ingeschakeld, zal de voorzieningenrechter de veroordelingen zo formuleren dat de man nog een laatste kans krijgt om de woning geheel toegedeeld te krijgen en zo de woning te behouden. Het is aan partijen om daar afspraken over te maken. De voorzieningenrechter geeft partijen mee dat dergelijke afspraken langs de volgende lijn kunnen worden gemaakt:
      - de koopsom van het aandeel van de vrouw zal gelijk zijn aan de helft van de marktwaarde van de woning, zoals vast te stellen in een taxatie door de makelaar;
      - de kosten van de makelaar en de notaris en eventuele andere verkoopkosten worden door partijen gezamenlijk gedragen;
      - geregeld moet worden dat de vrouw wordt ontslagen uit de hoofdelijkheid voor de hypothecaire schulden;
      - er wordt eventueel een afspraak gemaakt over de woonlasten van partijen sinds oktober 2022, al dan niet in de vorm van een depot. 
      
    
    
      4.4.
      Bij de vorderingen van de vrouw valt verder nog een aantal kanttekeningen te plaatsen.
      
      
        4.4.1.
        De vrouw vordert, voor het geval de man niet meewerkt, zowel een machtiging om de woning mede namens de man te verkopen als een indeplaatsstelling waarbij dit vonnis in de plaats van de handtekening van de man komt onder verschillende documenten. Dit is dubbelop. De voorzieningenrechter volstaat daarom met een machtiging.
        
      
      
        4.4.2.
        De vrouw vordert om te bepalen hoe de verkoopopbrengst wordt verdeeld. Zij wil dat iedere partij de helft daarvan krijgt na aflossing van de hypothecaire leningen en betaling van de kosten. De man stelt daartegenover dat hij de vaste lasten van de woning sinds haar vertrek uit de woning in september vorig jaar alleen heeft voldaan. De man wil dat de vrouw alsnog de helft van die lasten betaald. Inherent aan een kort geding is dat de voorzieningenrechter geen definitieve vaststelling van de verdeling kan gelasten. Hij kan wel een voorlopige verdeling vaststellen. De voorzieningenrechter zal – bij wijze van voorlopige maatregel – bepalen dat de verkoopopbrengst bij verkoop aan een derde moet worden uitbetaald op de volgende wijze: 
        
          
            van de koopsom worden eerst de hypothecaire leningen afgelost;
          
          
            vervolgens worden de kosten van de makelaar en de notaris in mindering gebracht en eventuele andere verkoopkosten;
          
          
            er wordt een bedrag gelijk aan de hypotheeklasten sinds 1 oktober 2022 in depot gestort op de derdengeldrekening van de advocaat van de vrouw (dit blijft in depot totdat partijen overeenstemming hebben bereikt over de interne draagplicht daarvan dan wel hierover in rechte zal zijn beslist);
          
          
            het restant wordt voor de helft uitbetaald aan de man en voor de andere helft aan de vrouw. 
          
        
        
      
    
    
      4.5.
      Het depotbedrag is bedoeld om de discussie over de woonlasten sinds het vertrek van de vrouw uit de woning los te koppelen van de verkoop van de woning. Partijen kunnen in overleg kiezen voor een andere vorm van zekerheid. 
      
    
    
      4.6.
      Aan de verkoop van de woning, aan een derde of aan de man, wordt niet de voorwaarde verbonden dat partijen over overige geschilpunten, zoals het bouwdepot, overeenstemming bereiken of dat daarvoor zekerheid wordt gesteld. Dergelijke kwesties dienen de verkoop niet in de weg te staan. 
    
    
      4.7.
      De voorzieningenrechter bepaalt verder dat ieder van partijen hun eigen proces- en nakosten van dit kort geding moeten dragen.
      
    
    
      4.8.
      Het belang van de vrouw dat er op korte termijn een oplossing komt, brengt met zich dat de voorzieningenrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Dat betekent dat dit vonnis ook uitgevoerd moet worden als de man hoger beroep mocht instellen. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    a.	veroordeelt de man mee te werken aan verkoop en levering van de woning aan een derde, waarbij:
    - uiterlijk op 31 januari 2024 de man tezamen met de vrouw een verkoopopdracht moet geven aan [naam makelaarskantoor] voor een verkoop van de woning aan een derde, 
    - de vraag- en laatprijs na overleg met partijen door de makelaar wordt bepaald;
    - alle adviezen en instructies van de verkopend makelaar in verband met de verkoop van de woning moeten worden opgevolgd;
    - partijen niet aanwezig zullen zijn bij de bezichtigingen van de woning door de verkopend makelaar en de potentiële koper(s);
    - de makelaarskosten door ieder van partijen voor de helft worden betaald (tenzij deze via de verkoopopbrengst worden verrekend);
    - partijen op eerste verzoek van de makelaar dienen over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst;
    - de woning binnen redelijke, in overleg met de koper vast te stellen termijn, na het door de koper(s) ondertekenen van de koopovereenkomst bij een door de koper(s) aan te wijzen notaris door partijen aan de koper(s) wordt overgedragen;
    - ieder van partijen op eerste verzoek van de notaris een volmacht voor de overdracht van de woning aan de koper(s) ondertekent;
    - de verkoopopbrengst van de woning door de notaris zal worden uitbetaald op de wijze zoals hiervoor bepaald onder 4.4.2,
    
    b.	bepaalt dat de onder a. uitgesproken veroordeling niet geldt, indien de man uiterlijk op  30 januari 2024 het aandeel van de vrouw in de woning van haar heeft overgenomen en notariële levering daarvan daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijkheid voor de hypothecaire schulden;
    
    c.	bepaalt dat de onder a. uitgesproken veroordeling ook niet geldt indien de vrouw haar medewerking aan de onder b. bedoelde uitkoop van haar door de man niet verleent;
    
    d.	machtigt de vrouw, voor het geval de man niet meewerkt aan de onder a. opgenomen veroordeling (en de onder b. en c. bedoelde uitzonderingen op de onder a. opgenomen veroordeling niet van toepassing zijn), om mede namens de man de opdracht aan de makelaar te verstrekken, de woning verkoop gereed te maken, de koopovereenkomst met de koper te ondertekenen, volmacht te verstrekken voor de notariële akte van levering en alle handelingen te verrichten die nodig zijn voor de verkoop van de woning aan een derde;
    e.	bepaalt dat de machtiging opgenomen onder d. pas ingaat op 31 januari 2024;
    
    f.	bepaalt dat beide partijen ieder hun eigen proceskosten van dit kort geding dragen;
    
    g.	verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling onder a. en de machtiging onder d. betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
    
    h.	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn. Het is ondertekend door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2023.
      1876/1734