ECLI:NL:RBLIM:2023:6900, Rechtbank Limburg, 22-11-2023, 10347118 CV EXPL 23-676
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK LIMBURG
    Zittingsplaats Maastricht
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zaaknummer: 10347118 CV EXPL 23-676
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 22 november 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting woningstichting heemwonen, 
      gevestigd in (6461 ED) [woonplaats] aan de Markt 52,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
        , 
      
      wonend in [woonplaats] aan de [adres] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. G.J.E. Schoofs.
    
    
    
      Partijen worden hierna Heemwonen en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het exploot van dagvaarding d.d. 13 februari 2023
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling ter zitting is bepaald
        
        
          de van de zijde van Heemwonen op 15 augustus 2023 ter griffie ontvangen aanvullende productie 
        
        
          de van de zijde van [gedaagde] op 18 augustus 2023 ter griffie ontvangen aanvullende productie
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling ter zitting van 30 augustus 2023 - inclusief de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] - waarbij de zaak is verwezen naar de rol voor vonnis.
        
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Heemwonen sinds 4 mei 2011 de woning met aanhorigheden staande en gelegen in [woonplaats] aan de [adres] . Het betreft een zogenoemde twee-onder-een-kap woning met een voor- en achtertuin.
      
    
    
      2.2.
      
        Art. 6.7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden luidt:
        “Het is verboden in of op het gehuurde, in welke omvang ook, een hennepkwekerij dan wel een kwekerij van andere planten of zwammen, die kunnen dienen als grondstof voor drugs en/of geestverruimende middelen, te hebben, te laten hebben of door derden te doen hebben. Hetzelfde geldt voor de handel in de ruimste zin des woords van verdovende middelen ingevolge de Opiumwet. De enkele aanwezigheid van zulk een kwekerij in of op het gehuurde wordt beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie ervan in strijd met de woonbestemming en is grond voor ontbinding van de
        
          huurovereenkomst. Dit geldt eveneens voor elke vorm van handel in verdovende middelen vanuit de woning. De verhuurder zal geen (hennep) kwekerij of handel in verdovende middelen in welke vorm dan ook accepteren en kan bij constatering daarvan in of op het gehuurde overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 26 september 2022 heeft de politie naar aanleiding van twee meldingen via Meld Misdaad Anoniem een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van hennepplanten. Daarbij zijn twaalf hennepplanten (acht in een pot en vier in de grond) in de tuin van het gehuurde aangetroffen en vervolgens geruimd. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 5 januari 2023 heeft Heemwonen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst (vanwege de aangetroffen hennepplanten) zelf op te zeggen, doch [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het geschil
    
    
      3.1.
      Heemwonen vordert - samengevat -:
      
        
          ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst 
        
        
          de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis
        
        
          de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen wijst erop dat [gedaagde] , door het in de tuin van het gehuurde houden van twaalf hennepplanten, zich niet als goed huurder (art 7:213 BW) heeft gedragen en bovendien het in art. 6.7. van de algemene voorwaarden neergelegde verbod heeft geschonden. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van de te dien aanzien uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. De tekortkoming is van dien aard/gewicht dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming rechtvaardigt, aldus Heemwonen. Heemwonen wijst er daarnaast op dat zij - net als vele andere woningstichtingen - in dit kader een zerotolerancebeleid voert, welk beleid op haar website is te lezen, en dat zij een gerechtvaardigd belang heeft bij handhaving van dat beleid. 	
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] erkent het houden van twaalf hennepplanten in de tuin van het gehuurde. Daarmee staat, gelet op het bepaalde in art. 6.7. van de algemene voorwaarden, vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Op grond van art. 6:625 lid 1 BW heeft Heemwonen daarmee in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen, tenzij geoordeeld zou moeten worden dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op die laatste uitzondering beroept [gedaagde] zich. 
      
    
    
      4.2.
      Volgens [gedaagde] is sprake van een dermate geringe tekortkoming dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, nu geen sprake is geweest van bedrijfsmatige teelt maar enkel teelt voor eigen gebruik. Hij verwijst daartoe naar de strafrechtelijke ‘Oriëntatiepunten’ (of ‘Richtlijnen’, zoals [gedaagde] ze noemt) van het Landelijk Overleg Vakinhoud Strafrecht (LOVS), waaruit - volgens hem - blijkt dat pas bij het houden van 50 hennepplanten of meer sprake is van bedrijfsmatige teelt. Op pagina 20 van dat stuk staan oriëntatiepunten ten aanzien van op te leggen straffen bij bepaalde hoeveelheden aangetroffen hennepplanten, te beginnen bij de categorie 50 tot 100. Voor hoeveelheden van minder dan 50 aangetroffen planten geeft het LOVS dus geen oriëntatiepunt voor een op te leggen straf. Uit dat gegeven kan bezwaarlijk de conclusie worden getroffen dat volgens het LOVS bij minder dan 50 planten geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. De uitleg die [gedaagde] hieraan wil geven is dus ongefundeerd. Daarbij komt nog dat volgens de Aanwijzing Opiumwet bij een hoeveelheid van vijf planten of minder in beginsel wordt aangenomen dat geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Dit laatste impliceert dat (reeds) bij vijf of meer aangetroffen planten in strafrechtelijke zin mogelijk bedrijfsmatige teelt wordt aangenomen, afhankelijk van alle overige omstandigheden. 
      
    
    
      4.3.
      De vraag of een aangetroffen hoeveelheid hennepplanten al dan niet in strafrechtelijke zin als bedrijfsmatig is aan te merken, is relevant omdat in bestendige civiele rechtspraak daar in zaken als de onderhavige min of meer aansluiting bij wordt gezocht in die zin, dat de vraag of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, in geval van bedrijfsmatige teelt in beginsel bevestigend wordt beantwoord. Dat wil overigens niet zeggen dat bij een niet-bedrijfsmatige teelt de tekortkoming reeds om die reden nimmer tot ontbinding kan leiden. Daarvoor dient immers gekeken te worden naar alle omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.4.
      Bij een aantal van twaalf planten mag - gelet op het bovenstaande - van de huurder verwacht worden dat hij aantoont althans aannemelijk maakt dat geen sprake was van bedrijfsmatige hennepteelt. Ter zitting heeft [gedaagde] in dit kader aangevoerd dat de twaalf planten mannelijk waren waar ‘niets aan groeide’, doch die stelling is door hem verder op geen enkele wijze nader onderbouwd zodat daaraan voorbijgegaan wordt. Ook zijn stelling dat hij om medische redenen (pijnbestrijding) afhankelijk is van hennep, is door hem niet met medische stukken onderbouwd. Integendeel, uit de medische informatie die [gedaagde] in het geding heeft gebracht (producties 1 en 2 bij antwoord) blijkt juist expliciet dat hem géén pijnstillers en ook geen medicinale wiet zijn voorgeschreven. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting heeft [gedaagde] verder nog aangevoerd dat in de ‘Bestuurlijke Rapportage’ van de politie (productie 4 bij exploot) niet staat aangekruist dat sprake was van recidive en dat hij daaruit afleidt dat er geen risico op recidive is. Ook hier is sprake van een onjuiste uitleg door [gedaagde] . Dat geen sprake was van eerdere aangetroffen hennepplantages, betekent immers geenszins dat geen risico op recidive bestaat. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] voert voorts in het kader van de ter zake te maken belangenafweging nog aan dat zijn zoon bij hem inwoont, samen met diens baby. Onweersproken staat evenwel vast dat de zoon van [gedaagde] meerderjarig is en dat Heemwonen geen aanvraag voor de inwoning van de zoon van [gedaagde] heeft ontvangen. Aan de zoon van [gedaagde] komt dus geen huurbescherming toe. Dat de baby van de zoon van [gedaagde] ook in het gehuurde verblijft, is verder niet nader met stukken onderbouwd, zodat daaraan voorbij gegaan wordt. Ook dit verweer faalt derhalve.     
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] verwijst ten slotte nog naar vier arresten te weten Gerechtshof Den Bosch 6 oktober 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3070), Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:977), Gerechtshof Den Haag 2 augustus 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:1675) en Gerechtshof Den Bosch 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3591), maar geen van deze casussen zijn vergelijkbaar met de onderhavige en kunnen hem daarom niet baten. Zo was in eerstgenoemd arrest sprake van cannabisgebruik op doktersvoorschrift en in het tweede arrest was geen sprake van een overeengekomen verbod op hennepteelt. In het derde arrest ging het om een vrouw van wie aangenomen werd dat zij geen weet had van de handel in verdovende middelen van haar man en die bovendien vier minderjarige kinderen inwonend had. Ook in het laatste arrest ging het om een vrouw met jonge (minderjarige) inwonende kinderen. 
      
    
    
      4.8.
      Op grond van bovenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat de belangenafweging (het woonbelang van [gedaagde] afgezet tegen het belang van Heemwonen bij het voorkomen van illegale hennepteelt in haar panden met alle daaraan mogelijke verbonden negatieve gevolgen en het voorkomen van precedentwerking) in dit geval niet in het voordeel van [gedaagde] uitvalt. De vordering zal derhalve worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn op twee maanden na betekening van dit vonnis zal worden bepaald, nu Heemwonen ter zitting heeft verklaard dat zij die termijn redelijk vindt.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 651,86, bestaande uit € 398,00 aan salaris gemachtigde, € 128,00 aan griffierecht en € 125,86 aan explootkosten.
      
    
    
      4.10.
      Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake van de woning staande en gelegen in [woonplaats] aan de [adres] ;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle goederen en alle personen die zijdens hem in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 651,86;
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
        RK