ECLI:NL:RBZWB:2023:8881, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-12-2023, BRE 22/1101
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep inzake WOZ woning. Waardebepaling a.d.h.v. de vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/1101
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 februari 2022.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] , op basis van doormachtiging gerechtigd om op te treden namens [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] . 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning uit 1957 met een gebruiksoppervlakte van 64 m². 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 230.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde) waarde van € 269.000.
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen 
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 28 april 2022 is opgesteld door gecertificeerd WOZ-taxateur [naam 3] . 
      
    
    
      4.6.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 269.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting geen gronden aangevoerd in relatie tot de keuze voor de referentieobjecten. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte ook voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn alle referentiewoningen in het zelfde jaar gebouwd als de woning en is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen gelijk aan die van onderhavige woning. Bovendien zijn de referentiewoningen in dezelfde straat dan wel in hetzelfde blok gelegen als de woning. Ook zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de aanbouw, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende voert aan dat de kwalificatie voor onderhoud en voorzieningen ondergemiddeld zou moeten zijn. Om dit te onderbouwen verwijst hij naar de foto’s van de keuken en de badkamer in het taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft dit weersproken door middel van de aangeleverde taxatiematrix. Deze taxatiematrix is opgesteld door een gecertificeerd WOZ-taxateur nadat er een inpandige opname heeft plaatsgevonden, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Voorstelbaar is dat belanghebbende als in zijn hoedanigheid van eigenaar en bewoner een verminderd woongenot ervaart met de wetenschap dat de keuken en de badkamer verouderd zijn. Dit is echter niet zonder meer een waardedrukkende factor voor een potentiële koper zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Bovendien wegen de foto’s waar belanghebbende naar verwijst, niet op tegen het oordeel van de gediplomeerd WOZ-taxateur, die de matrix na een inpandige opname heeft opgesteld. Alles tegen elkaar afwegend kwalificeert de rechtbank het onderhoud van de woning als gemiddeld.
      
      
      
        
          Brandgang 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende voert aan dat een deel van het perceel in gebruik is als brandgang en door hem niet privé gebruikt kan worden. De brandgang dient buiten de waardering te blijven conform de vrijstelling voor openbare wegen, aldus belanghebbende. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de brandgang buiten de waardering dient te blijven omdat dit deel van het perceel niet door belanghebbende kan worden ingericht en altijd als brandgang dienst moet blijven doen. Volgens de heffingsambtenaar is er bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de brandgang, omdat de referentiewoningen ook een brandgang hebben op hun perceel. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank volgt het verweer van de heffingsambtenaar. De referentiewoningen beschikken, evenals de woning, over een openbare brandgang op hun eigen grond. Hierdoor hoeft de brandgang niet buiten de waardering te blijven, omdat de aanwezigheid van een brandgang is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. 
      
      
        
          Eigen taxatie belanghebbende
        
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 16 februari 2022 door [taxateur 2] en [taxateur 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2020, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 230.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats] ten grondslag gelegd.
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport van belanghebbende een bureautaxatie betreft. Voorts is de rechtbank van oordeel dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar van zwaarder gewicht is omdat er een meer uitgebreide uitwerking is van de wijze waarop met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Met het taxatierapport van belanghebbende is de taxatie van de heffingsambtenaar dus niet weerlegd.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      4.15.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 12 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden.
      
    
    
      4.16.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
      
    
    
      4.17.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 1 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 6 maanden te lang. Dit brengt mee dat 6/10 deel (€ 60) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 40) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 209,25.  De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter met zich mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is. De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. 
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 60;
        
        
          veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          veroordeelt de minister tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50;
        
        
          gelast de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24,50. 
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 12 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44