ECLI:NL:RBZWB:2023:9215, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-12-2023, BRE 22/1118
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning - vergelijkingsmethode - beroep ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/1118
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [b.v.] )
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 februari 2022.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 243.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , op basis van doormachtiging gerechtigd om op te treden namens [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur 1] . 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning uit 1985 met een gebruiksoppervlakte van 103 m². 
      
    
    
      2.2.
      Niet in geschil dat belanghebbende met de volmacht van 1 maart 2021 de medewerkers van [b.v.] rechtsgeldig heeft gemachtigd om namens hem op te treden in de beroepsprocedure. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 225.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde) waarde van € 243.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen
    
    
      
        Materieel: Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      
        Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 12 mei 2022 is opgemaakt door [taxateur 2] . 
      
    
    
      4.5.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 243.000 naar de waardepeildatum 01-01-2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met onderhavige woning. Zo zijn alle referentiewoningen in het zelfde jaar gebouwd als onderhavige woning en is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen gelijk aan die van onderhavige woning. Daarnaast zijn de referentiewoningen aan dezelfde straat gelegen als onderhavige woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar waardepeildatum en zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen.  
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter zitting opgemerkt dat in de beroepsfase de kwalificatie voor onderhoud van referentiewoning 1 in de beroepsfase is gewijzigd ten opzichte van de bezwaarfase zonder nadere motivering van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe taxatiematrix aangeleverd, die ter vervanging dient van het in de bezwaarfase gehanteerde matrix. Dit is toegestaan. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep één of meerdere objecten uit de vergelijking aanpast, maakt niet dat daarmee de motivering van het besluit dan wel de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk was. Indachtig het stelsel van waardebepaling in de WOZ in combinatie met de inhoud van het bezwaarschrift is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Voorts is de rechtbank van oordeel dat hetgeen opgemerkt door belanghebbende een boude stelling betreft, zonder hier gevolgen voor de waarde aan te verbinden. Uit de bestudering van de beide matrices, bezwaar respectievelijk beroep, komt in de kern naar voren dat in bezwaar de marktanalyse tot een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 1.627 leidde. En dat in beroep de marktanalyse tot een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 1.629 heeft geleid. Tegenover dit fractioneel hogere gemiddelde staat een fractioneel lagere waardering van de bijgebouwen (gelijk voor alle in de vergelijking betrokken objecten). Naar het oordeel van de rechtbank ligt deze verschuiving van accenten binnen de marge van de herbeoordeling die in beroep plaatsvindt. Dat belanghebbende zich gedrongen moet hebben gevoeld om in beroep te gaan, acht de rechtbank niet aannemelijk. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      4.11.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden.
      
    
    
      4.12.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
      
    
    
      4.13.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 3 maart 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 13 maanden geduurd en daarmee 7 maanden te lang. Dit brengt mee dat 7/10e deel (€ 70) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 30) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 209,25.  De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter met zich mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is. De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. 
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 70;
        
        
          veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 30; 
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
        
        
          bepaalt dat de minister het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          veroordeelt de minister tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 28 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
        
          De rechter is verhinderd om deze
        
        
          						uitspraak mede te ondertekenen
        
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                   rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44