ECLI:NL:RBROT:2023:12156, Rechtbank Rotterdam, 15-12-2023, 10386984 CV EXPL 23-7155
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg bepaling in huurovereenkomst over (verhoging van) servicekosten. Huurder moet afrekeningen betalen; voorschot mocht niet eenzijdig worden verhoogd. In reconventie wordt verhuurder veroordeeld om een boete te betalen wegens het niet tijdig uitvoeren van werkzaamheden. Geen matiging.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10386984 CV EXPL 23-7155





datum uitspraak: 15 december 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiseres01]

,


vestigingsplaats: [vestigingsplaats01],


eiseres in conventie,


verweerster in reconventie,


gemachtigde: mr. M.A.C. Backx,





tegen







1

[gedaagde01] ,



vestigingsplaats: [vestigingsplaats01],


gedaagde in conventie,


eiseres in reconventie,


gemachtigde: mr. L.J. Witvliet,







2

[gedaagde02] ,



woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde in conventie,


gemachtigde: mr. L.J. Witvliet,







3

[gedaagde03] ,



woonplaats: [woonplaats02] ,


gedaagde in conventie,


gemachtigde: mr. L.J. Witvliet.





De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’, ‘ [gedaagde01] ’, ‘ [gedaagde02] ’ en ‘ [gedaagde03] ’ genoemd. [gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] worden samen ‘ [gedaagde01] c.s.’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 27 februari 2023, met bijlagen;




het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;




het antwoord in reconventie, met bijlagen;




de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] c.s. van 21 september 2023, met bijlagen;




de akte uitlaten van [eiseres01] van 30 oktober 2023;




de akte uitlaten van [gedaagde01] c.s. van 6 november 2023.







1.2.


Op 27 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens [eiseres01] aanwezig de heer [naam01] en [naam02] (Kolpa VVS), bijgestaan door mr. Backx. [gedaagde02] en [gedaagde03] waren voor zichzelf en tevens namens [gedaagde01] aanwezig, bijgestaan door mr. Witvliet.





1.3.


De kantonrechter heeft de aanvullende producties 48 t/m 50 van [gedaagde01] toegelaten. [eiseres01] is niet in haar belangen geschaad doordat deze producties te laat zijn ingebracht; zij heeft daarop voldoende kunnen reageren op de mondelinge behandeling. Het oordeel in dit vonnis is bovendien niet (mede) op deze producties gebaseerd.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[eiseres01] B.V. verhuurt een deel van een gebouw aan [gedaagde01] . In deze procedure vordert [eiseres01] (in conventie) betaling van [gedaagde01] c.s. van een bedrag van € 47.727,62. Dit bedrag bestaat uit afrekeningen servicekosten en het verhoogde voorschot voor servicekosten over de maanden oktober 2022 tot en met februari 2023. Meer concreet gaat het om de stookkosten. [eiseres01] heeft de hoofdsom van € 40.950,92 als volgt gespecificeerd:










Afrekening servicekosten 1 augustus 2021 t/m 31 december 2021




€ 2.675,70






Afrekening servicekosten 1 januari 2022 t/m 30 september 2022




€ 14.074,50






Correctie huur oktober 2022




€ 4.840,-






Correctie huur november 2022




€ 4.840,-






Servicekosten december 2022




€ 4.840,-






Servicekosten januari 2023




€ 4.840,36






Servicekosten februari 2023




€ 4.840,36










2.2.


[eiseres01] heeft het voorschot voor de servicekosten in oktober 2022 verhoogd van de afgesproken € 1.000,- naar € 5.000,- (exclusief btw), omdat volgens haar het werkelijk verbruik hoger ligt dan waarop het overeengekomen voorschot is gebaseerd. Zij vindt dat [gedaagde02] en [gedaagde03] als bestuurders van [gedaagde01] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de te betalen bedragen, omdat het bestuur van [gedaagde01] [eiseres01] niet goed heeft geïnformeerd over de hoogte van de stookkosten en het wist dat [gedaagde01] niet aan haar betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen.





2.3.


Naast de stookkosten en het voorschot daarop vordert [eiseres01] een boeterente en buitengerechtelijke kosten. Ook vordert zij de (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde01] c.s. om vanaf maart 2023 € 6.062,46 per maand te betalen aan huur en (verhoogd) voorschot servicekosten.





2.4.


In reconventie vordert [gedaagde01] om haar te bevrijden van haar betalingsverplichting ten aanzien van de eindafrekening servicekosten, althans die vast te stellen op het al betaalde voorschot totdat er tussenmeters zijn geplaatst. Ook vordert zij een boete van € 50.000,- en buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot wil zij een verklaring voor recht dat [eiseres01] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door de warmtelevering aan [gedaagde01] te ontzeggen en [eiseres01] te veroordelen de huurovereenkomst (en in het bijzonder de verplichting tot warmtelevering) na te komen, op straffe van een dwangsom. De boete van € 50.000,- vordert [gedaagde01] vanwege het niet op tijd uitvoeren van overeengekomen werkzaamheden aan het gehuurde door [eiseres01] .





De servicekosten







2.5.


[eiseres01] mocht het voorschot servicekosten niet eenzijdig verhogen. Voor zover de vordering bestaat uit verhoogde voorschotten, wordt deze afgewezen. [gedaagde01] moet wel de bedragen van de afrekeningen (€ 2.675,70 en € 14.074,50) betalen.





2.6.


Uit artikel 5.3 van de huurovereenkomst volgt dat het voorschot voor de servicekosten gelijk blijft tot het moment dat de tussenmeters zijn geplaatst. Dit voorschot bedraagt tot het moment van plaatsing van de tussenmeters in totaal € 1.000,-. De tussenmeters waren nog niet geplaatst toen [eiseres01] het voorschot verhoogde van € 1.000,- naar € 5.000,- (exclusief btw). De verhoging is dus in strijd met de contractuele afspraak. Een verhoging zou wel mogelijk zijn geweest met instemming van [gedaagde01] , maar daarvan is geen sprake. Het akkoord met een verhoging van € 500,- naar € 1.000,- gold alleen voor die verhoging en betekent niet dat het voorschot daarna steeds eenzijdig door [eiseres01] mag worden verhoogd. De kantonrechter vindt het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres01] het voorschot niet eenzijdig kan verhogen, nu de huurovereenkomst haar de mogelijkheid geeft om twee keer per jaar af te rekenen op basis van de werkelijke kosten. Eventuele bijbetaling zal dus regelmatig (moeten) plaatsvinden. Dit is het systeem dat partijen kennelijk hebben willen afspreken.





2.7.


Omdat het voorschot niet mocht worden verhoogd, zal [gedaagde01] niet worden veroordeeld om vanaf maart 2023 maandelijks een bedrag van € 6.062,46 te betalen. Zij betaalt het afgesproken bedrag aan huur en voorschot servicekosten en meer dan dat kan niet worden afgedwongen.





2.8.


Dat [gedaagde01] de afrekeningen moet betalen, volgt uit het bepaalde in artikel 5.4 van de huurovereenkomst en artikel 18.6 van de algemene bepalingen. Ten eerste is [eiseres01] bevoegd om twee keer per jaar de servicekosten af te rekenen. Dat volgt uit artikel 5.4 van de huurovereenkomst. Artikel 5.3 van de huurovereenkomst, waarop [gedaagde01] zich beroept, kan niet zo worden uitgelegd dat [eiseres01] pas mag afrekenen nadat de tussenmeters zijn geplaatst, althans dat de betalingsverplichting van [gedaagde01] nooit hoger mag zijn dan het betaalde voorschot. Uit artikel 5.3 volgt alleen dat het voorschot niet mag worden verhoogd totdat de tussenmeters zijn geplaatst, meer niet. In de onderhandelingen tussen partijen over artikel 5 van de huurovereenkomst is de zin

“Huurder zal bij een afrekening nooit meer dan het voorschot zijn verschuldigd”

nu juist – dus bewust – geschrapt, zo blijkt uit de door [gedaagde01] zelf overgelegde conceptversies van de huurovereenkomst. Dit betekent ook dat de vordering in reconventie, inhoudende om de betalingsverplichting van [gedaagde01] vast te stellen op het al betaalde voorschot in de periode totdat werkende tussenmeters zijn geplaatst, zal worden afgewezen.





2.9.


In artikel 18.6 van de algemene bepalingen staat dat betwisting van de juistheid van het overzicht (de afrekening servicekosten) geen schorsing van de betalingsverplichting tot gevolg heeft. [gedaagde01] moet dus betalen, ook al is zij het niet eens met de hoogte van de afrekening, om welke reden dan ook. Haar vordering in reconventie om haar te bevrijden van enige betalingsverplichting is dus niet toewijsbaar.





De boeterente







2.10.


De boeterente hoeft [gedaagde01] niet te betalen. Voor het betalen van het saldo van de afrekeningen geldt een termijn van drie maanden (artikel 18.6 van de algemene bepalingen). De afrekeningen zijn gestuurd op 26 oktober 2022 en moesten dus uiterlijk op 26 januari 2023 worden betaald. Vanaf 27 januari 2023 is [gedaagde01] in verzuim. Pas na dat moment kon [eiseres01] aanspraak maken op boeterente. Zij heeft echter al bij brief van 18 januari 2023, dus voordat [gedaagde01] in verzuim was, aanspraak gemaakt op een bedrag van € 1.360,12 aan boeterente.





De beslagkosten







2.11.



De beslagkosten worden toegewezen tot een bedrag van € 1.034,26. Een bedrag van € 354,70 is niet toewijsbaar, omdat de beslaglegging op roerende zaken onnodig was. [eiseres01] mocht wel beslag leggen; zij had op dat moment immers een opeisbare vordering


op [gedaagde01] van € 16.750,20 in verband met de afrekeningen van de servicekosten. Het beslag op de bankrekening heeft al doel getroffen voor een hoger bedrag, daarom was beslaglegging op roerende zaken niet meer nodig. Aan het niet overleggen van de brief van [gedaagde01] aan [eiseres01] bij het verzoekschrift verbindt de kantonrechter geen gevolgen, omdat dit geen verschil heeft gemaakt in de beoordeling van het verzoek.






De gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagde02] en [gedaagde03]







2.12.


[eiseres01] heeft onvoldoende onderbouwd waarom er sprake zou zijn van een hoofdelijke (bestuurders)aansprakelijkheid van [gedaagde02] en [gedaagde03] voor de betaling van de eindafrekeningen servicekosten. Uit niets blijkt dat [gedaagde01] de verplichting om die bedragen te betalen niet kon en kan nakomen. [gedaagde01] wilde niet betalen omdat zij het niet eens is met de afrekeningen, maar dat is iets anders dan betalingsonmacht. [eiseres01] kan [gedaagde02] en [gedaagde03] – los van de vraag of zij als nieuwe bestuursleden al ergens op kunnen worden aangesproken – dus niet verwijten dat zij [eiseres01] niet hebben geïnformeerd over de financiële (on)mogelijkheden van [gedaagde01] .





De door [gedaagde01] gevorderde boete







2.13.


De door [gedaagde01] in reconventie gevorderde boete van € 50.000,- is toewijsbaar, omdat [eiseres01] niet tijdig de afgesproken werkzaamheden aan het gehuurde heeft verricht. De werkzaamheden die zijn afgesproken betreffen in het bijzonder dat de gevel, ventilatie en de veiligheidsvoorzieningen conform Bouwbesluit zullen worden gerenoveerd op een zodanige wijze dat die aan de huidige actuele eisen voldoen (artikel 13.6 van de huurovereenkomst). In artikel 13.7 van de huurovereenkomst staat dat [eiseres01] deze boete moet betalen als niet uiterlijk op 31 december 2022 de werkzaamheden als bedoeld in artikel 13.6 zijn voltooid. De datum 31 december 2022 is een fatale termijn en geen streefdatum. Bij een vrijblijvende termijn zou geen boete aan de afgesproken datum zijn gekoppeld. Omdat het om een fatale termijn gaat, was geen ingebrekestelling nodig. De omstandigheid dat [gedaagde01] [eiseres01] niet heeft aangesproken op niet-nakoming is dan ook niet relevant.





2.14.


Uit het door [gedaagde01] overgelegde deskundigenrapport van [bedrijf01] blijkt dat de in artikel 13.6 opgenomen werkzaamheden op het moment van de opname (19 april 2023) niet (allemaal) naar behoren waren uitgevoerd. Dat [eiseres01] niet bij de opname aanwezig kon zijn, komt voor haar rekening en risico. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van wat in het rapport van [bedrijf01] staat. Aan de enkele kale betwisting van de juistheid door [eiseres01] gaat de kantonrechter voorbij. [eiseres01] had die betwisting meer handen en voeten moeten geven, bijvoorbeeld door een eigen onderzoek te laten uitvoeren. Dat heeft zij echter niet gedaan.





2.15.


Het beroep dat [eiseres01] subsidiair doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt niet. [eiseres01] moest starten op 1 oktober 2021 en klaar zijn op 31 december 2022. Uit niets volgt dat die periode hoe dan ook te kort zou zijn geweest. De betalingsverplichting van [gedaagde01] ten aanzien van de servicekosten staat los van de verplichting van [eiseres01] tot uitvoering van de werkzaamheden, nog daargelaten dat [gedaagde01] pas met haar verplichting tot betaling van de afrekeningen in verzuim is gekomen op 27 januari 2023 en dus enkele weken nadat [eiseres01] de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden had moeten hebben afgerond. [eiseres01] kan daarom niet zeggen dat het conflict over de afrekeningen reden mag zijn om de werkzaamheden pas later af te ronden.





2.16.


De kantonrechter ziet geen aanleiding voor matiging van de boete. Het gaat om een boete die in de huurovereenkomst zelf is opgenomen als bijzondere bepaling. Partijen hebben dus welbewust een bedrag van € 50.000,- afgesproken. Daarbij zullen zij zelf al rekening hebben gehouden met de beperkte hoogte van de huurprijs en met de omstandigheid dat het om een eenheidsboete gaat. Er zijn geen bijkomende bijzondere omstandigheden die maken dat matiging op zijn plaats is.





De warmtelevering







2.17.


Voor zover inderdaad sprake is van opschorting van de warmtelevering door [eiseres01] , levert dat geen tekortkoming aan haar kant op. [gedaagde01] heeft ten onrechte de afrekeningen betreffende (met name) de stookkosten niet betaald. [eiseres01] mocht daarom haar (daar tegenover staande) verplichting tot warmtelevering opschorten. De gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een tekortkoming wordt daarom afgewezen, net als de gevorderde veroordeling van [eiseres01] om de huurovereenkomst na te komen (welke vordering overigens sowieso te ruim en daarmee te vraag is) en in het bijzonder de warmtelevering, op straffe van een dwangsom.





Buitengerechtelijke incassokosten en rente







2.18.


De in conventie door [eiseres01] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat [gedaagde01] nog niet in verzuim was met betaling van het toewijsbare deel van de vordering van [eiseres01] toen deze de brief van 18 januari 2023 stuurde. De gevorderde wettelijke rente over de afrekeningen servicekosten is toewijsbaar, zoals gevorderd vanaf de dagvaarding (27 februari 2023).





2.19.


De in reconventie door [eiseres01] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten vanwege de boete van € 50.000,- worden toegewezen, nu aan alle eisen om die vergoeding te krijgen is voldaan. Ook de rente over de boete is toewijsbaar vanaf de datum van verzuim, zijnde 1 januari 2023.





Proceskosten







2.20.


Partijen worden beide zowel in conventie als in reconventie deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. De kantonrechter compenseert daarom de proceskosten in conventie en in reconventie, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.21.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:





In conventie






3.1.


veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 17.784,46, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 16.750,20 vanaf 27 februari 2023 tot de dag dat volledig is betaald;





In reconventie







3.2.


veroordeelt [eiseres01] om aan [gedaagde01] te betalen € 51.275,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 50.000,- vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat volledig is betaald;





In conventie en in reconventie







3.3.


compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt;





3.4.


verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;





3.5.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


51909