ECLI:NL:GHDHA:2023:2084, Gerechtshof Den Haag, 17-10-2023, BK-22/01149
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde hotel. Taxatiewijzer Hotels 2020. Huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/01149
    
    
    
    Uitspraak van 17 oktober 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7628. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.851.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag.
      
    
    
      1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.500.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de door belanghebbende gemaakte proceskosten en de Heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 16 juni 2023 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 juli 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak omvat een hotelgedeelte, bestaande uit 27 hotelkamers, een gemeenschappelijke ruimte, een kelder en een inpandige woning (de woning).
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgesteld op 11 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur (het waarderapport), waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.851.000. 
      
    
    
      2.4.
      Voor doeleinden van de taxatie is als objecttypering van de onroerende zaak gehanteerd: hotel met restaurant, 27 kamers, drie sterren, vloeroppervlak 996 m2 (verdeeld over kamers (600 m2), restaurant (244 m2) en overig (152 m2)) en acht parkeerplaatsen.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het door verweerder overgelegde waarderapport staat vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de taxatiewijzer). In het waarderapport wordt geen vergelijking gemaakt met andere objecten, is geen kapitalisatiefactor weergegeven en zijn geen gerealiseerde huurwaarden dan wel gerealiseerde transactieprijzen aangevoerd. Ook ten aanzien van de overige gebruikte kengetallen is niet onderbouwd hoe verweerder tot de gehanteerde bedragen is gekomen. De door verweerder gebruikte gegevens zijn dan ook niet inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
    Eiser heeft ter zitting een waarde van € 999.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eisers stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
    
    9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.500.000.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.4.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, van hem mag worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
      
        5.5.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak het waarderapport overgelegd. Uit het waarderapport volgt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op basis van het rekenmodel dat is opgenomen in Bijlage 4 van de tot de gedingstukken behorende Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2020 (de taxatiewijzer). Dit rekenmodel gaat uit van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de uit de omzet afgeleide huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De taxatiewijzer hanteert, in navolging van de systematiek van de Wet WOZ, als uitgangspunt dat de waardering is gebaseerd op een geobjectiveerde exploitatie van het te taxeren hotel. De berekening van de modelwaarde vindt daarom plaats met kengetallen die zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. De kengetallen variëren aan de hand van de door de Heffingsambtenaar ingevulde kenmerken van het hotel, zoals hoteltype, classificatie, locatie, aantal kamers, vloeroppervlak en bouwjaar. Met uitzondering van de bij het hotel liggende parkeerplaatsen (zie 5.6.5 hierna), is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar de kenmerken van de onroerende zaak correct in het model heeft ingevuld. De werkelijke omzetcijfers kunnen deel uitmaken van het rekenmodel, maar dienen dan slechts ter controle van de geobjectiveerde modelomzet. In het onderhavige geval zijn de werkelijke omzetcijfers niet opgenomen in het model, omdat belanghebbende die niet heeft aangeleverd.
        
      
      
        5.5.2.
        De eerste stap in het rekenmodel is de berekening van de kameromzet aan de hand van de werkelijke kamerprijs, die de Heffingsambtenaar bij gebrek aan door belanghebbende aangeleverde gegevens, uit gegevens van de website van belanghebbende heeft herleid, en een bezettingsgraad. De kameromzet is in casu lager dan de kameromzet en de bezettingsgraad uit het model. Dit is in het voordeel van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft daarna met de kameromzet de totale geobjectiveerde omzet berekend. Vervolgens heeft hij aan de hand van de geobjectiveerde omzet bepaald welke vastgoedlasten deze omzet kan dragen (de huurwaarde). De huurwaarde bedraagt in het onderhavige geval 20% van de omzet, wat neerkomt op € 152.973. 
        
      
      
        5.5.3.
        De kapitalisatiefactor is berekend op 13,79 aan de hand van een rendementseis van 7,25%. De rendementseis volgt uit het model en hangt af van de hotelcategorie en de locatie. Vermenigvuldiging van de huurwaarde met de kapitalisatiefactor leidt tot een waarde vrij op naam van € 2.109.974. Op deze waarde heeft de Heffingsambtenaar een modelmatige aftrek voor verwervingskosten (€ 138.036) en verandering ingebruikname (€ 76.487) toegepast. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak vermeerderd met € 59.443 in verband met de woning. Ten slotte heeft de Heffingsambtenaar op de aldus bepaalde waarde een aftrek van 5% toegepast vanwege corona. Dit leidt tot een WOZ-waarde van de onroerende zaak van, afgerond, € 1.851.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het rekenmodel, de toelichting uit de taxatiewijzer en zijn toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
        
      
      
        5.6.1.
        Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. 
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ‘KOUDVL-factoren’ van de onroerende zaak op factor ‘2’ moeten worden vastgesteld in plaats van factor ‘3’, die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Naar het Hof begrijpt bepleit belanghebbende hiermee dat de Heffingsambtenaar een korting op de WOZ-waarde had moeten toepassen wegens achterstallig onderhoud. Nu belanghebbende ter onderbouwing van de aanwezigheid van achterstallig onderhoud geen feiten en omstandigheden aandraagt, gaat het Hof aan deze stelling voorbij. 
        
      
      
        5.6.3.
        Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de toegepaste corona-korting niet onderbouwt is achterhaald, nu de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de coronakorting – onverplicht, gelet op de waardepeildatum – op advies van de VNG 5% bedraagt. De gemachtigde van belanghebbende heeft daarop ter zitting niet meer gereageerd. Het Hof is het met de Heffingsambtenaar eens dat gelet op de waardepeildatum toepassing van de coronakorting niet noodzakelijk was. Bovendien is de coronacrisis geen omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak van belanghebbende geldt, zodat deze, ingeval de toestandsdatum van belang mocht zijn, evenmin in aanmerking behoefde te worden genomen (artikel 18, lid 3, Wet WOZ). 
        
      
      
        5.6.4.
        Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de woning veel te laag is gewaardeerd. Volgens belanghebbende dient de woning minimaal vijf keer zo hoog gewaardeerd te worden met als gevolg dat het hotel dienovereenkomstig lager gewaardeerd dient te worden. Nog daargelaten of ter zake van de waarde van de woning en de waarde van het hotel sprake is van communicerende vaten, zoals belanghebbende betoogt en de Heffingsambtenaar heeft weersproken, onderbouwt belanghebbende zijn stelling omtrent de hogere waarde van de woning op geen enkele manier, zodat het Hof reeds daarom daaraan voorbij gaat. 
        
      
      
        5.6.5.
        Ten slotte voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar ten onrechte acht parkeerplaatsen in aanmerking heeft genomen bij de waardering van de onroerende zaak. Volgens belanghebbende is sprake van openbare parkeerplaatsen waar belanghebbende slechts bordjes met de naam van het hotel heeft opgehangen. Uit de tot de gedingstukken behorende kopie van de kadastrale kaart, foto’s van de onroerende zaak en uit ter zitting met partijen besproken beeldmateriaal van Google Street View van de situatie ter plaatse kan naar het oordeel van het Hof worden afgeleid dat de parkeerplaatsen op het grondoppervlak van de onroerende zaak zijn gelegen, zodat de Heffingsambtenaar daaraan terecht een waarde, die door belanghebbende overigens niet is betwist, heeft toegekend. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.7.
      
        Het hoger beroep is gegrond.
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep ongegrond.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, A. van Dongen en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 17 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.