ECLI:NL:RBOBR:2023:4951, Rechtbank Oost-Brabant, 13-10-2023, 22/2366 en 22/2705
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering van twee fitnesscentra. Voor een in de commerciële sfeer gebezigde courante niet-woning wijkt de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet af van de marktwaarde. Tegen de waardering van de marktwaarde (o.b.v. de HWK-methode) heeft eiseres geen beroepsgronden gericht. Slotsom is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Uitspraak op bezwaar is voldoende gemotiveerd, omdat daarin (anders dan eiseres stelt) is ingegaan op de door eiseres met name genoemde bezwaargrond. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: SHE 22/2366 en SHE 22/2705 
  
  
    uitspraak van de meervoudige kamer van 13 oktober 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van het sportcentrum aan het [adres] in [woonplaats] (sportcentrum Veghel) en van het sportcentrum aan de [adres] in [woonplaats] (sportcentrum Sint-Oedenrode).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van beide sportcentra met de WOZ-beschikkingen van 28 april 2022 vastgesteld en die gelden voor het kalenderjaar 2022. De waarde sportcentrum Veghel is vastgesteld op € 807.000. De waarde van sportcentrum Sint-Oedenrode is vastgesteld op € 2.057.000. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dat aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard met de uitspraak op bezwaar van 23 augustus 2023. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van beide sportcentra gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot sportcentrum Veghel is bij de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 22/2366. Het beroep met betrekking tot sportcentrum Sint-Oedenrode is bij de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 22/2705.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 20 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam 1] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam 1] als taxateur van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is huurder van sportcentrum Veghel en sportcentrum Sint-Oedenrode.
    
    
    
      2.1.
      Sportcentrum Veghel is gelegen in de gemeente Meijerijstad. Het object heeft twee verdiepingen. Op de begane grond bestaat het object uit een bestaat uit een centrale entreeruimte, fitnessruimte, kantoorruimte, sanitaire ruimte en opslagruimte. Op de eerste verdieping is er nog een fitnessruimte. Ook is er een verhard buitenterrein met parkeerplaatsen.
      
    
    
      2.2.
      Sportcentrum Sint-Oedenrode is eveneens gelegen in de gemeente Meijerijstad. Het object bestaat uit twee tennishallen waarvan één met twee banen en één met drie banen. Verder is er een tussenbouw met op de begane grond een centrale entreeruimte met horeca, fysioruimte, fitnessruimte, kantoorruimte, sanitaire ruimte en opslagruimte. Op de eerste verdieping zijn er twee fitnessruimten, een dames en een heren was-/kleedruimte, opslagruimte en een technische ruimte. Er is ook nog een verhard buitenterrein met parkeerplaatsen.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Partijen zijn het niet eens over de vastgestelde waarden van de sportcentra en of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd.
    
    
    
      3.1.
      Eiseres vindt dat de vastgestelde waarden van de sportcentra te hoog zijn. Zij betoogt dat de waarde van sportcentrum Veghel € 711.000 is en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van [naam 1] van 5 mei 2022 waarvan in de beroepsfase een ongedateerde aanpassing is ingediend. De waarde van de sportcentrum Sint-Oedenrode is volgens eiseres € 1.510.000 die zij onderbouwt met het taxatierapport van P. van As van 4 mei 2022 waarvan in de beroepsfase ook een ongedateerde aanpassing is ingediend. De taxateur van eiseres is bij de bepaling van deze waarden ervan uitgegaan de waarde van de sportcentra de gecorrigeerde vervangingswaarde is.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar vindt dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarden van de sportcentra twee taxatierapporten ingediend die zijn opgesteld door taxateur [naam 1] . In het taxatierapport van 3 april 2023 is de waarde van sportcentrum Veghel getaxeerd op € 1.374.000. Daarnaast staat in het taxatierapport een bepaling van de waarde van het sportcentrum op de marktwaarde. Daarbij heeft de taxateur de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. De zo bepaalde marktwaarde bedraagt € 1.246.000. In het taxatierapport van 5 april 2023 is de waarde van sportcentrum Sint-Oedenrode getaxeerd op € 2.124.000. Ook van dit sportcentrum heeft de taxateur de marktwaarde met behulp van de HWK-methode bepaald. De zo bepaalde marktwaarde bedraagt € 2.118.000.
      
    
    
      3.3.
      Verder vindt eiseres dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar daarin niet zou zijn ingegaan op een van haar bezwaargronden. De heffingsambtenaar is dat niet met eiseres eens.
      
      
        4. De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt of hij daarin is geslaagd. Bij die beoordeling is onder andere van belang wat eiseres tegen die waarden heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In afwijking hiervan geldt op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, als bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Beide sportcentra dienen niet tot woning en zijn evenmin ingeschreven in het hiervoor genoemde rijksmonumentenregister. 
      
    
    
      4.3.
      De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak is de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. De waarde van onroerende zaken die geen woning zijn (niet-woningen) moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde als deze hoger is dan de marktwaarde. Dit geldt ongeacht of de niet-woning courant dan wel incourant is en ongeacht of zij al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden. In het geval dat een niet-woning bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de zaak ook voor de gebruiker de waarde de waarde die de zaak voor de eigenaar heeft. Voor een in de commerciële sfeer gebezigde courante niet-woning wijkt de gecorrigeerde vervangingswaarde niet af van de marktwaarde, tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan marktwaarde.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft met de in 3.2. genoemde taxaties de marktwaarden voor beide sportcentra met behulp van de HWK-methode onderbouwd. Eiseres heeft tegen die onderbouwing geen beroepsgronden gericht en deze onderbouwing op de zitting ook niet ter discussie gesteld. De in de taxatierapporten vermelde marktwaarden zijn dus niet in geschil. De rechtbank gaat hierna ook van deze marktwaarden uit.
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank is op basis van de zich in het dossier bevindende stukken van oordeel dat voor beide sportcentra geldt dat zij courante niet-woningen zijn die die louter commercieel worden gebezigd. Het tegendeel is door partijen niet gesteld en anderszins ook niet gebleken. Gelet daarop wijkt de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet af van de marktwaarde (zie onder 4.3).
      
    
    
      4.6.
      Strikt genomen moet dan nog worden getoetst of sprake is van een voor de betreffende eigenaars geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een of beide sportcentra hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer (zie onder 4.3). De rechtbank zal dat in het midden laten, omdat door de taxateur van verweerder getaxeerde marktwaarden van de sportcentra, die tussen partijen niet in geschil zijn (zie onder 4.4), hoger zijn dan de vastgestelde waarden van de sportcentra. Dat de gecorrigeerde vervangingswaarden van een of beide sportcentra mogelijk nóg hoger is, doet dan niet meer ter zake voor de beantwoording van de vraag of de vastgestelde waarden te hoog zijn. 
      
    
    
      4.7.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgestelde waarden van € 807.000 voor sportcentrum Veghel en van € 2.057.000 voor sportcentrum Sint-Oedenrode niet te hoog zijn.
      
    
    
      4.8.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, omdat daarin niet zou zijn ingegaan op haar bezwaargrond dat de heffingsambtenaar (bij het waarderen volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde) uitging van onjuiste archetypen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft op het volgens haar onjuist gebruik van archetypen gewezen ter onderbouwing van haar bezwaargrond dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. In de uitspraak op bezwaar is ten aanzien van beide sportcentra een kopje ‘Onjuiste objectkenmerken’ opgenomen en heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd waarom volgens hem van onjuiste objectkenmerken geen sprake is. Dit betekent dat dus wel op de door eiseres aangedragen bezwaargrond is ingegaan zodat van het gestelde motiveringsgebrek geen sprake is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. M. Venderbosch en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 oktober 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie: artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ
  
  
     Zie: artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ
  
  
     Hoge Raad 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, r.o. 4.4., en Hoge Raad 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, r.o. 3.3.
  
  
     Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3924, r.o. 3.4.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, r.o. 4.6., en Hoge Raad 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651, r.o. 3.4.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, r.o. 4.6.
  
  
     Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, r.o. 3.4., en Hoge Raad 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672, r.o. 2.4.2.