ECLI:NL:RBOBR:2023:5216, Rechtbank Oost-Brabant, 02-11-2023, 22/2868
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde rijwoning. Diverse formele beroepsgronden. Eigen aankoopcijfer. Recht van erfpacht. Waardedrukkend effect van afwezigheid achtertuin.’

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/2868 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven 
    (gemachtigde: H.A.P van der Grinten).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 425.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur J.F. Verbeek.
      
    
  
  
    Vooraf
    
    
      2. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser verzocht om aanhouding van de zaak omdat de gemachtigde onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om nader te reageren op de waardematrix met bijlagen van de heffingsambtenaar. Dit verzoek is door de rechtbank afgewezen. Het verweerschrift is door de rechtbank op 9 februari 2023 naar eiser doorgestuurd. Daarna heeft de rechtbank het verweerschrift op 26 juli 2023 nogmaals naar eiser doorgestuurd en hem in de gelegenheid gesteld om zijn standpunt naar aanleiding van het verweerschrift schriftelijk kenbaar te maken. Pas op 21 september 2023 om 16:09 uur heeft de gemachtigde van eiser aan de rechtbank laten weten dat zijn dossier incompleet was en dat de waardematrix met bijlagen ontbrak. Dit had de gemachtigde van eiser eerder kunnen en moeten doen. In dat geval had hij immers ruim de tijd gehad schriftelijk te reageren op die stukken of nader onderzoek te doen. Als de rechtbank zou instemmen met het verzoek om aanhouding, zou dit leiden tot een onredelijke vertraging van de procedure waarbij eiser zelf, zoals hij tijdens de zitting ook heeft aangegeven, niet gebaat is. Daarom heeft de rechtbank het verzoek om aanhouding afgewezen. Tijdens de zitting is overigens ook gebleken dat eiser voldoende in staat was adequaat te reageren op de waardematrix met bijlagen.
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Eiser is eigenaar van de rijwoning aan de [adres] in [woonplaats] . De woning komt uit het jaar 2011. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 140 m2, een berging van 6 m2, en een parkeerplaats. Het perceel van de woning is 95 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    5. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    6. Eiser bepleit een waarde van € 305.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 425.000) naar de getaxeerde waarde (€ 431.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 8 december 2022 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek.
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij zal de rechtbank ook meewegen wat eiser daartegen heeft aangevoerd. 
    
    8. Eiser voert aan dat hij in bezwaar op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (het zogeheten ‘Blackbox-arrest’) de heffingsambtenaar heeft verzocht om stukken te verstrekken, maar dat geweigerd is die stukken te verstrekken. Hiermee handelt de heffingsambtenaar in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het gaat om de matrix en de grondstaffel. 
    
    
      8.1.
      De rechtbank stelt vast dat de stukken waar eiser in de bezwaarfase om heeft gevraagd aan de voormalig gemachtigde van eiser zijn verstrekt. De grondstaffel zat ook bij deze stukken. Wat betreft de matrix oordeelt de rechtbank dat dit ten tijde van de bezwaarfase geen op de zaak betrekking stuk was. De matrix is namelijk pas in de beroepsfase opgemaakt. Omdat de matrix in de bezwaarfase nog niet was gemaakt, kon deze dus ook niet door de heffingsambtenaar worden overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser om heeft gevraagd over te leggen. 
      
      9. Voor zover eiser beoogt te stellen dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd omdat uit het taxatieverslag in bezwaarfase de waarde van de woning niet kan worden afgeleid, oordeelt de rechtbank dat deze beroepsgrond niet slaagt. De rechtbank stelt vast dat het taxatieverslag en de taxatiekaart refereren aan de vergelijkingsobjecten met vermelding van kenmerken zoals bouwjaar, inhoud en perceeloppervlak. Gelet op jurisprudentie kan daarom niet gezegd worden dat de waarde in bezwaar ondeugdelijk of onvoldoende is gemotiveerd.
      
      10. Eiser voert aan dat de bestreden uitspraak ondeugdelijk is gemotiveerd. In de bestreden uitspraak wordt namelijk niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. 
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank volgt de stelling van eiser niet. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak op de bezwaargronden van eiser is ingegaan. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Een verslag van de hoorzitting maakt geen onderdeel uit van de argumenten die de heffingsambtenaar er toe hebben gebracht het bezwaar van eiser ongegrond te verklaren en hoeft daarom niet in de bestreden uitspraak te worden opgenomen. Het is overigens niet vereist dat alle grieven die eiser in bezwaar heeft aangevoerd in de uitspraak op bezwaar worden besproken. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) en van 4 mei 1994 (ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag.
      
      
        11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken naar de rechtbank heeft toegezonden. Hiermee handelt de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar had de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten en de IWOZ-brochures van de vergelijkingsobjecten over moeten leggen. 
      
      
    
    
      11.1.
      De rechtbank stelt vast dat de IWOZ-gegevens door de heffingsambtenaar zijn overgelegd. Verder oordeelt de rechtbank dat de bouwtekeningen van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als eiser gemotiveerd betwist dat een of meer objectkenmerken of afmetingen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat hij in dit geval niet heeft gedaan. Er is in dit geval dan ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen. De rechtbank wijst in dit verband op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022. 
      
      
        
          De WOZ-waarde
        
      
      
      12. Op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het eigen verkoopcijfer. Op 27 februari 2020 heeft eiser de woning van de woningbouwcorporatie gekocht voor € 311.000. Van deze koopprijs mocht eiser € 30.000 in de jaren daarna aflossen. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de transactie waar eiser naar verwijst niet bruikbaar is om de waarde van de woning mee te onderbouwen omdat de transactie niet op de vrije markt van vraag en aanbod heeft plaatsgevonden en daarnaast is niet het eigendom van de woning verkocht maar een eeuwigdurend recht van opstal en erfpacht. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar de akte van uitgifte recht van erfpacht en opstal tijdens de zitting overgelegd.  
      
    
    
      13.1.
      De gemachtigde van eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de heffingsambtenaar overgelegde akte niet aan het dossier mag worden toegevoegd. In tegenstelling tot het standpunt van de gemachtigde van eiser is de rechtbank van oordeel dat het niet in strijd is met de goede procesorde dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting de akte heeft overgelegd. De akte was namelijk al in het bezit van eiser en de gemachtigde had daar dan ook eerder kennis van kunnen nemen omdat hij wist wat de geschilpunten in deze zaak waren. Ook tijdens de zitting heeft de gemachtigde gelegenheid gehad de akte te bestuderen en daarop te reageren. 
      
    
    
      13.2.
      De rechtbank overweegt dat in het geval waarin de woning kort voor de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van kan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is anders als er sprake is van feiten en omstandigheden waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat de betaalde prijs niet de WOZ-waarde waarde weergeeft. De rechtbank is van oordeel dat zulke feiten en omstandigheden zich hier voordoen en dat het eigen aankoopcijfer in deze zaak de WOZ-waarde niet vertegenwoordigt. De WOZ-waarde moet namelijk worden bepaald overeenkomstig de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Het eigen aankoopcijfer moet dus de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen. Omdat de woning, zoals de heffingsambtenaar heeft aangegeven, door de woningbouwcorporatie aan eiser als zittende huurder is verkocht, zonder dat anderen de mogelijkheid hadden om mee te bieden, is daarmee niet voldaan aan de voorwaarde dat de woning op de vrije markt is aangeboden. In de situatie van eiser geeft het eigen aankoopcijfer dus niet de waarde in het economisch verkeer weer. Bovendien is het perceel van de woning, zo blijkt uit de overgelegde akte, niet in volle eigendom aangekocht maar heeft eiser een recht van erfpacht verkregen zodat een directe vergelijking met het aankoopcijfer niet leidt tot de WOZ-waarde. Bij de bepaling van de WOZ-waarde moet namelijk de waarde van de grond in volle eigendom worden betrokken. De heffingsambtenaar heeft dus naar het oordeel van de rechtbank terecht het eigen aankoopcijfer niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
      
      14. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten in Eindhoven:
      - [adres] , op 13 november 2020 verkocht voor € 399.000;
      - [adres] , op 6 september 2021 verkocht voor € 490.000;
      - [adres] , op 27 januari 2021 verkocht voor € 357.000. 
      
    
    
      14.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gebruikte vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om bruikbaar te zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening dient te houden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      14.2.
      De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Het zijn drie rijwoningen. De objecten zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten hebben een redelijk goed vergelijkbare inhoud en een perceel met een goed vergelijkbare grootte. Ook is de ligging goed vergelijkbaar. De rechtbank is van oordeel dat de taxatie van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
      
        15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onder gemiddelde staat van de woning. De woning beschikt over een gedateerde keuken en badkamer. Ook is er nog nooit schilderwerk verricht. 
      
      
    
    
      15.1.
      De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de staat van de woning door het kwaliteitsniveau van de woning te waarderen op “minder dan gemiddeld”. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben een ‘gemiddeld’ kwaliteitsniveau en  vergelijkingsobject [adres] heeft een ‘boven gemiddeld’ kwaliteitsniveau. Daarom heeft de heffingsambtenaar een correctie van -6% doorberekend op de prijs per m2 van het vergelijkingsobject [adres] . Daarna heeft de heffingsambtenaar, om rekening te houden met de staat van de woning, een correctie van -6% toegepast op de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. Gelet op het nagenoeg identieke bouwjaar van de woning en de vergelijkingsobjecten, zag de heffingsambtenaar geen aanleiding voor een nadere correctie. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daarbij komt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een hogere correctie op zijn plaats is. Ook heeft eiser de op zitting ingenomen stelling dat er ook voor het onderhoud gecorrigeerd had moeten worden niet onderbouwd. Deze stelling doet de rechtbank dan ook niet twijfelen aan de vastgestelde waarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de toegepaste correcties voldoende rekening heeft gehouden met de algehele staat van de woning.  
      
      
        16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk in de buurt van een wijk waarin zich veel hangjongeren begeven, en er drugsdealers en uitwassen zijn. Tijdens de zitting heeft eiser aangegeven last te hebben van de coffeeshop in de straat van de woning. Ook ligt de woning in de buurt van een drukke rondweg. 
      
      
    
    
      16.1.
      De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de onderbouwing van de waarde liggen in dezelfde buurt als de woning. Het eventuele waardedrukkende effect van de overlast in de buurt die eiser in zijn beroepschrift omschrijft zal zich dan ook bij die vergelijkingsobjecten voordoen. Ook liggen de vergelijkingsobjecten bij dezelfde rondweg. Vergelijkingsobject [adres] ligt nog dichter bij deze rondweg dan de woning van eiser. De rechtbank oordeelt daarom dat de eventuele negatieve invloed van de ligging op de waarde al tot uitdrukking komt in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de specifieke ligging van de woning een extra correctie op de grondprijs rechtvaardigt. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        17. Eiser heeft tijdens de zitting de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs betwist. De heffingsambtenaar heeft het perceel van de woning, dat 95 m2 groot is, gewaardeerd tegen € 200 per m2. Het is volgens eiser een feit van algemene bekendheid dat je in Eindhoven geen stuk grond van 95 m2 kan kopen voor € 19.000. 
      
      
    
    
      17.1.
      De rechtbank volgt de stelling van eiser niet. De hoogte van de grondprijzen in Eindhoven is namelijk geen feit van algemene bekendheid en eiser heeft zijn stelling vervolgens niet met gegevens onderbouwd. Daarom heeft de enkele stelling van eiser de rechtbank niet aan het twijfelen gebracht over de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs voor de woning en de vergelijkingsobjecten. 
      
      
        18. De woning van eiser beschikt niet over een achtertuin. Eiser en de heffingsambtenaar zijn het erover eens dat dit een waardedrukkend effect heeft. Eiser voert aan dat dit waardedrukkende effect onvoldoende tot uiting komt in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
      
      
    
    
      18.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de afwezigheid van een achtertuin bij de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk een correctie van € 13.000 toegepast op de grondwaarde. Dit is een correctie van ongeveer -68,5% van de totale grondwaarde. De rechtbank kan de keuze voor deze correctie volgen omdat de afwezigheid van de achtertuin in feite te wijten is aan de plaatsing van de woning op het perceel en het dus een kwestie is van een beoordeling van de doelmatigheid van het perceel. Nu het perceel door eiser minder doelmatig gebruikt kan worden is een correctie op de grondwaarde naar het oordeel van de rechtbank dus op zijn plaats. De rechtbank acht de correctie van ongeveer -68,5% voldoende om het waardedrukkende effect mee te kunnen corrigeren. Eiser heeft tegen deze correctie alleen ingebracht dat de correctie groter zou moeten zijn als ook de grondprijs hoger wordt. Deze stelling kan de rechtbank niet volgen nu eiser eerder heeft aangevoerd dat de grondprijs te hoog was en de rechtbank onder punt 17.1. daarover heeft geoordeeld dat zij geen reden ziet om aan de hoogte van de gehanteerde grondprijs te twijfelen. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom het waardedrukkende effect groter zou zijn dan de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
      
      19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde van      € 305.000 is gekomen. De door eiser bepleite waarde berust op een schatting die verder op geen enkele wijze is onderbouwd. Deze waarde brengt de rechtbank daarom niet aan het twijfelen over de vastgestelde waarde. 
      
      20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 425.000 niet te hoog is.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      2 november 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1316.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 18 augustus 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:2875
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2022:310.
  
  
     Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad, 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113
  
  
     Artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ.