ECLI:NL:GHDHA:2023:417, Gerechtshof Den Haag, 02-03-2023, BK-22/00391
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-03-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende ondertekent in december 2018 de koop-/aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning die wordt opgeleverd in 2020. Bij het bepalen van de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021, naar waardepeildatum 1 januari 2020 en toestandsdatum 1 januari 2021, dient te worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning, welke moet worden bepaald in overeenstemming met de door belanghebbende betaalde koopsom, inclusief meerwerk. De Heffingsambtenaar heeft deze marktwaarde vervolgens onterecht geïndexeerd.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-22/00391
    
    
    
    Uitspraak van 2 maart 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 maart 2022, SGR 21/3065. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 405.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 januari 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met berging. Belanghebbende heeft de woning in december 2018 als nieuwbouwwoning gekocht. De grond is in januari 2019 aan hem geleverd. De woning is in maart 2020 opgeleverd.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “7. 	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. De rechtbank stelt voorop dat zij partijen volgt in hun standpunt dat in dit geval de koopsom van de woning als uitgangspunt voor de WOZ-waarde (de marktwaarde) per de waardepeildatum heeft te gelden.
    
    9. Niet in geschil is dat in dit geval de waarde moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021 (dus inclusief de aanvullende investeringen zoals dakkapel en keuken). Ter zitting is gebleken dat ook niet (langer) in geschil is dat de totale koopsom van de woning € 372.500 bedraagt (koop/aanneemsom grond plus opstal(len) € 355.000 + dakkapel € 7.500 + keuken € 10.000). Partijen houdt enkel nog verdeeld of voor de waardering per de waardepeildatum nog rekening dient te worden gehouden met de waardestijging tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum. Met verweerder beantwoordt de rechtbank die vraag bevestigend, aangezien dat in lijn is met de WOZ-waarderingsmethodiek. Daarbij in aanmerking nemend dat de totale koopsom € 372.500 bedraagt en dat de koopovereenkomst voor de grond (ad. € 72.775) en de aanneemovereenkomst voor de opstal(len) (ad. € 282.225) zijn gedagtekend 19 december 2018 en de koopakte voor de grond is gepasseerd op 4 januari 2019, in samenhang bezien met het feit dat uit trendanalyse blijkt dat tussen de laatstgenoemde transportdatum en de waardepeildatum de waardestijging 9,095% bedroeg, komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat, naar eiser ter zitting heeft gesteld, de aannemer de prijsstijging over de bewuste periode reeds in de koop/aanneemsom heeft verdisconteerd, acht de rechtbank niet aannemelijk. Eiser heeft dit ook niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Ook overigens heeft eiser niets aangevoerd wat aan het vorenstaande afdoet.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 362.500. Voorts concludeert belanghebbende tot vergoeding van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht en tot vergoeding van verlet- en reiskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Het Hof zal, gelet op de overeenkomsten met de onderhavige zaak, zijn uitspraak van 4 augustus 2020, nr. BK-19/00399 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1604) tot uitgangspunt nemen. Deze uitspraak is inmiddels door de Hoge Raad bevestigd (ECLI:NL:HR:2021:405). Wat dit concreet betekent, legt het Hof hierna uit.
      
    
    
      5.3.
      Uit de onder 5.2 genoemde uitspraak volgt dat moet worden uitgegaan van de marktprijs (vrij op naam) die belanghebbende voor de woning heeft betaald. Dit is tussen partijen niet in geschil. Wel zijn in geschil de hoogte van de marktprijs en de indexering van deze prijs. Het Hof zal beide punten hierna bespreken.
      
    
    
      5.4.
      Eerst beoordeelt het Hof de hoogte van de marktprijs. Zoals ter zitting is besproken, is de situatie van de woning bij het begin van het belastingjaar (1 januari 2021) leidend, indien tussen de waardepeildatum (1 januari 2020) en de toestandsdatum (1 januari 2021) sprake is van wijziging als gevolg van bouw. Dat is hier aan de orde. De woning is in het begin van 2020 afgebouwd en belanghebbende is in de loop van 2020 in de woning gaan wonen. De toestand van de woning op 1 januari 2021 kan dus niet worden omschreven als een woning in aanbouw. Wat belanghebbende heeft betaald om de woning in gebruik te kunnen nemen als woning, is de prijs die belanghebbende voor de woning heeft betaald. 
      
    
    
      5.5.
      Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de keuken niet behoeft te worden meegenomen, omdat deze los is gekocht en niet onder de noemer ‘meerwerk’ valt. Het Hof leidt uit het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank af dat belanghebbende dit standpunt heeft weggegeven. Hierop kan belanghebbende in hoger beroep in beginsel niet terugkomen. Het Hof laat dit aspect verder onbesproken, omdat het standpunt juridisch niet juist is. Een woning is niet bewoonbaar zonder keuken. De keuken was op de toestandsdatum, 1 januari 2021, ingebouwd en in gebruik. Hiervan uitgaande is niet in geschil dat belanghebbende uiteindelijk € 372.500 heeft betaald om de woning te kunnen gebruiken. Dat meer is betaald, is niet gesteld of gebleken. Tussen partijen is niet in geschil dat de betaalde prijs zakelijk (marktconform) is. Dit betekent ook dat het Hof niet hoeft in te gaan op hetgeen belanghebbende heeft opgemerkt over de Groninger akte, in verband met de mogelijke vervuiling van de grond. Die omstandigheid is in de prijs begrepen.
      
    
    
      5.6.
      Tot slot is de vraag aan de orde of de betaalde prijs moet worden geïndexeerd. Het Hof verwerpt het bevestigende standpunt van de Heffingsambtenaar. Uit de feiten volgt dat de woning gedurende een periode van negen maanden rond de waardepeildatum is gebouwd. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden in de tweede helft van 2019 en de eerste maanden van 2020. Het Hof gaat er met belanghebbende van uit dat de verkoper in zijn calculatie rekening heeft gehouden met eventuele prijsontwikkelingen in de markt. De marktprijs voor de bouw van de woning is immers voor de gehele bouwperiode berekend, ook al is deze in december 2018 tussen belanghebbende en de verkoper overeengekomen. Uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2020 is er dan ook geen aanleiding om de prijs te indexeren. Het Hof hoeft niet in te gaan op het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de zogenoemde bolletjesgrafiek een juist handvat is voor indexering.
      
    
    
      5.7.
      Samengevat gaat het Hof uit van een op 1 januari 2021 afgebouwde woning, die moet worden gewaardeerd naar het prijspeil per 1 januari 2020. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op € 372.500.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 150 aan verletkosten (2 zittingen à € 75) en € 33,20 aan reiskosten (tarief openbaar vervoer voor twee zittingen, retour), dus samen € 183,20.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 372.500;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 183,20; en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in het griffierecht tot een bedrag van € 185 (€ 49 + € 136).
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 2 maart 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.