ECLI:NL:RBZWB:2023:7498, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-10-2023, BRE 21/5227
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-10-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 21/5227 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Previcus B.V.),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg , de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 oktober 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 291.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , verbonden aan Previcus B.V. en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [naam 3] . Ter zitting zijn zowel door de gemachtigde als door de heffingsambtenaar machtigingen overgelegd. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. Belanghebbende ontvangt als bijlage bij deze uitspraak een afschrift van de machtiging van de heffingsambtenaar en vice versa.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning met een aanbouw, een dakkapel, een overkapping, een berging/schuur, ondergrond en tuin met een oppervlakte van 136 m² (woning incl. aanbouw) en 162 m2 (perceel). 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 270.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 291.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een matrix, opgemaakt door [naam 3] (voornoemd) betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 291.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] alsmede [adres 4] , alle gelegen te [plaats] (de referentiewoningen). In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en van het vooraanzicht van de referentiewoningen. Daarnaast zijn foto’s overgelegd van de referentiewoningen. 
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende heeft in de kern gesteld dat de referentiewoningen veel ouder zijn en daarom niet vergelijkbaar. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. [adres 4] is volgens belanghebbende wel vergelijkbaar. Deze woning is verkocht op 14 augustus 2020 voor € 260.000, heeft een woonoppervlakte van 127m2 en een perceel van 139m2. Dit is echter een hoekwoning en de heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe met dit verschil rekening is gehouden, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      6.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hoewel over het algemeen een hoekwoning meer waard is dan een tussenwoning, dit in het geval van [adres 4] anders ligt omdat deze woning niet een groter perceel heeft en ook geen zij-tuin. Volgens de heffingsambtenaar is deze referentiewoning daarom vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat hij voor het jaar 2020 een correctie van 0,7% en voor het jaar 2021 een correctie van 0,8% heeft toegepast gebaseerd op de ontwikkelingen binnen de gemeente zelf, alsmede de gegevens van het CBS, de waarderingskamer en NVM. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven geen gebruik te hebben gemaakt van Permanente Marktanalyse (PMA).
      
      
        
          Keuze van referentiewoningen
        
      
      
    
    
      6.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 4] voldoende vergelijkbaar. Deze woning ligt qua bouwjaar het dichtst bij het bouwjaar van de woning van belanghebbende. Voorts blijkt uit de matrix dat deze woning qua voorzieningen, onderhoud en kwaliteit als matig is gewaardeerd (t.o.v. voldoende voor de woning van belanghebbende). Weliswaar is dit een hoekwoning, maar de heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat deze woning geen zij-tuin heeft en het perceel kleiner is dan het perceel van belanghebbende. 
      
      
        
          Onderlinge verschillen en gemiddelde vierkante-meterprijs
        
      
      
    
    
      6.6.
      Met de verschillen heeft de heffingsambtenaar in de matrix zichtbaar rekening gehouden. De rechtbank acht ook de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting – met betrekking tot de indexeringspercentages van 0,7% en 0,8% – geloofwaardig. De rechtbank verwerpt de stelling van belanghebbende dat de indexering niet aannemelijk is gemaakt omdat geen gebruik is gemaakt van PMA. PMA is een vorm van onderbouwing, maar deze vorm is niet voorgeschreven. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen op de door hem gekozen wijze. Hierin is de heffingsambtenaar geslaagd. Dit brengt mee dat de vierkante-meterprijs van de opstallen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk is gemaakt. Nu de woning van belanghebbende een vierkante-meterprijs heeft die lager ligt dan die van de referentiewoningen, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
      
      
      
        
          Waardedruk in berekening van waarde van woning van belanghebbende
        
      
      
    
    
      6.7.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waarde-drukkende factoren die van invloed zijn op de woning. De rechtbank stelt voorop dat belanghebbende de bewijslast draagt voor de waarde-drukkende factoren. Een nadere onderbouwing ontbreekt echter. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de standpunten rondom waardedruk niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      6.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 26 oktober 2023. De redelijke termijn is derhalve overschreden met afgerond 8 maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. De heffingsambtenaar dient daarom 2/8e deel van € 100 te betalen (oftewel € 25) en de Minister 6/8e deel van € 100 (oftewel € 75). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
      
        Proceskostenvergoeding
      
    
    
    9. Belanghebbende heeft recht op een proceskostenvergoeding in verband met het geslaagde verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade. De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende eenmaal het normbedrag van € 837 met een wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
      
        Vergoeding van het griffierecht
      
    
    
    10. Om dezelfde redenen als onder 8 dient om het griffierecht van € 49 door ieder voor de helft te worden vergoed.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
    - veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
    bepaalt dat de Minister het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
    veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
    ECLI:NL:RBZWB:2022:7493.
  
  
    ECLI:NL:RBZWB:2022:7655.