ECLI:NL:GHDHA:2023:2691, Gerechtshof Den Haag, 28-12-2023, BK-22/1183
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Kennelijke fout uitspraak Rechtbank; (her)beoordeling in volle omvang door het Hof. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde vrijstaande woning. Het Hof is, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat alle door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Belanghebbendes – niet onderbouwde – stellingen leiden niet tot een ander oordeel.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/1183
    
    
    
    Uitspraak van 28 december 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7599.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.419.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 14 september 2023 en 3 november 2023 nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 november 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en een lid van het Hof hebben per videoconferentie (MS Teams) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1939 met een garage. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 254 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 780 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een Waarderapport met een Waardeopbouw overgelegd. In het Waarderapport en de Waardeopbouw zijn gegevens opgenomen van de woning en van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare objecten (de vergelijkingsobjecten). Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande semibungalow
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                1939
              
              
                1922
              
              
                1919
              
              
                1924
              
            
            
              
                L
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Oppervlakte m2
                - woning
                - grond
                - garage vrijstaand
                - dakkapel
                - dakkapel
                - zomerhuisje /
                recreatiewoning
              
              
                
                254
                780
                25
              
              
                
                197
                945
                18
                2
                5
              
              
                
                228
                970
                30
              
              
                
                140
                1128
                
                
                
                21
              
            
            
              
                K/O/U/D/V
                - woning
                - grond
                - garage vrijstaand
                - dakkapel
                - dakkapel
                - zomerhuisje/
                recreatiewoning
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3
              
              
                
                4-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
              
              
                
                5-3-5-3-3
                3-3-3-3-3
                
                
                
                3-3-3-3
              
            
            
              
                Waarde
                - woning
                - waarde gecorrigeerd naar gemiddeld 
                - grond
                - garage vrijstaand
                - dakkapel
                - dakkapel
                - zomerhuisje/
                recreatiewoning
              
              
                
                € 491.035
                
                
                
                € 908.000
                € 20.625
                
                
                
              
              
                
                € 418.926
                € 380.842
                
                
                € 1.007.000
                € 15.375
                € 2.700
                € 6.000
                
              
              
                
                € 444.965
                € 444.965
                
                
                € 1.022.000
                € 24.125
              
              
                
                € 409.836
                € 273.224
                
                
                € 1.094.400
                
                
                
                € 25.000
              
            
            
              
                Vastgestelde waarde
              
              
                € 1.419.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transportprijs
              
              
                
              
              
                € 1.450.000
              
              
                € 1.615.000
              
              
                € 1.550.000
              
            
            
              
                Transportprijs geïndexeerd
              
              
                
              
              
                € 1.450.001
              
              
                € 1.491.090
              
              
                € 1.529.236
              
            
            
              
                Datum
              
              
                
              
              
                04-12-2019
              
              
                15-12-2020
              
              
                05-02-2020
              
            
            
              
                Prijs per eenheid 
              
              
                € 1.945,47
              
              
                € 1.933,21
              
              
                € 1.951,60
              
              
                € 1.951,60
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag, het waarderapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en het waarderapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het waarderapport wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] (verkocht op 4 december 2019 voor € 1.450.000), [adres 4] (verkocht op 5 februari 2020 voor € 1.550.000) en [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 15 december 2020 voor € 1.615.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] en de [adres 3] te [woonplaats] goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn als de onderhavige woning, een vergelijkbare ligging hebben, eenzelfde onderhoudstoestand hebben en dezelfde mate van voorzieningen hebben. Met de verschillen in oppervlakte, kwaliteit van de woning en uitstraling van de woning heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het object aan de [adres 4] te [woonplaats] acht de rechtbank minder goed bruikbaar als vergelijkingsobject, nu dit object een vakantie- en/of recreatiewoning betreft. Met het buiten beschouwing laten van dit object is overigens niet gebleken dat de vierkante meterprijs van € 1945,47 te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning aan de hand van de overige twee referentieobjecten voldoende aannemelijk gemaakt.
    
    7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 naar de gemachtigde van eiseres gestuurd en het taxatieverslag is op 9 augustus 2021 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Het waarderapport is op 22 augustus 2022 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
    
    8. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
    
    9. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
      
    
    
      4.1.2.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.299.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Uitspraak Rechtbank
      
    
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende klaagt in hoger beroep dat in rechtsoverweging 9 van de uitspraak van de Rechtbank het beroep gegrond is verklaard, maar dat een daarmee overeenstemmend dictum ontbreekt. 
      
    
    
      5.1.2.
      Het Hof verwerpt deze klacht. Door bekendmaking van de uitspraak van de Rechtbank aan partijen krijgt die beslissing rechtskracht en kan de rechter in beginsel geen wijzigingen meer daarin aanbrengen. Dat is slechts anders indien sprake zou zijn van verbetering van een kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent (vgl. HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2583, BNB 2012/95). Van een zodanige fout is in dit geval sprake. Uit de uitspraak van de Rechtbank volgt dat de Rechtbank in rechtsoverweging 9 van haar uitspraak abusievelijk heeft overwogen dat het beroep gegrond is in plaats van ongegrond en dat het dictum van haar uitspraak in overeenstemming is met haar rechtsoverwegingen. In hoger beroep vindt een volledige juridische en feitelijke (her)beoordeling plaats. Het Hof toetst niet alleen of de Rechtbank een juiste beslissing heeft genomen, maar ook of de bestreden beslissing van de Heffingsambtenaar juist is. Indien het Hof tot het oordeel komt dat de beslissing van de Rechtbank niet juist is, zal hij – doende wat de Rechtbank had behoren te doen – het beroep gegrond verklaren.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
      
    
    
      5.2.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij – voor het belastingjaar 2021 – de waarde van € 1.419.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
    
    
      5.2.3.
      Het Hof is, evenals de Rechtbank, van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan. Naar volgt uit het Waarderapport en de Waardeopbouw is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat alle vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De Heffingsambtenaar heeft namelijk desgevraagd ter zitting verklaard dat het object [adres 4] geen recreatiewoning is, maar een semibungalow die permanent bewoond wordt en met een afzonderlijk zomerhuisje in de tuin. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen hiermee als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
    
    
      5.2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het Waarderapport en de Waardeopbouw aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Het Hof acht met name de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] goed vergelijkbaar gelet op het soort object (vrijstaande villa/landhuis) en de gebruiksoppervlakte van de objecten. Ten aanzien van ‘kwaliteit’ heeft de Heffingsambtenaar aan [adres 2] factor 4 (goed) toegekend, terwijl aan de woning factor 3 (voldoende) is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor de prijs per eenheid (m2) van [adres 2] verminderd met € 193,32. De Heffingsambtenaar is bij de bepaling van de waarde van de woning uitgegaan van de laagste (gecorrigeerde) prijs per eenheid van € 1.933,21 per m2. Met het verschil in factoren en de in verband daarmee toegepaste correctie op de eenheidsprijs, heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en heeft hij de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      5.3.1.
      Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De blote stelling van belanghebbende dat de kwaliteit/luxe-factoren van [adres 2] (factor 4) en [adres 4] (factor 5) te hoog zijn vastgesteld, kan zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.2.
      De blote betwisting door belanghebbende van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage voor het corrigeren van de verkoopprijs van [adres 3] vormt voor het Hof onvoldoende aanleiding om aan de juistheid van het indexeringspercentage te twijfelen. De Heffingsambtenaar heeft in reactie op de betwisting inzichtelijk toegelicht dat de verkoopprijs [adres 3] van € 1.615.000 (met transportdatum 15 december 2020) is gecorrigeerd naar de waardepeildatum en dat deze waarde € 1.491.090 bedraagt. 
      
    
    
      5.3.3.
      Het Hof volgt belanghebbende evenmin in haar stellingen over de aan de dakkappelen van [adres 2] en het zomerhuisje in de tuin van [adres 4] toegekende waarden, omdat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van de objecten op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning als geheel. Bovendien heeft belanghebbende ook deze stelling niet onderbouwd. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 28 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.