ECLI:NL:RBROT:2024:2408, Rechtbank Rotterdam, 18-03-2024, ROT 22/240
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering van een restaurant op een woonboulevard. Corona aftrek. Overschrijding redelijke termijn.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: ROT 22/240 
  
  
    uitspraak van de meervoudige kamer van 18 maart 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiseres] N.V. , eiseres
    (gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard 
    (gemachtigde: mr. I. Skaron).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Spijkenisse (de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op 
    € 1.506.000,- (zaak met nummer ROT 22/240). 
    
    2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard. 
    
    3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 december 2021.
    
    4. De rechtbank heeft dit beroep, alsmede het beroep van eiseres in de zaak met nummer ROT 22/1221, op 21 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens eiseres [persoon A] , kantoorgenoot van haar gemachtigde deelgenomen. Namens verweerder is zijn gemachtigde en [naam taxateur] , taxateur, verschenen. 
    
    5. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de rioolheffing (zaak met nummer ROT 22/1221) ingetrokken, zodat deze zaak geen bespreking meer behoeft.
    
  
  
    Feiten
    
    6. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
    
    7. De onroerende zaak is een ( [naam] ) restaurant, gelegen op de eerste verdieping van een object (met overige objecten) aan de woonboulevard van Spijkenisse en is in 2009 gebouwd. In 2014 is dit object ingrijpend verbouwd. Op het inlichtingenformulier huurgegevens niet-woningen heeft de huurder op 21 mei 2015 aangegeven dat hierbij voor een bedrag van ongeveer € 1,2 miljoen is geïnvesteerd. De onroerende zaak heeft een totaal van 1.804 m² verhuurbaar vloeroppervlak, zoals ter zitting ook door eiseres bevestigd. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    8. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 
    
    9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
    
    
    10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De rechtbank ligt dat hieronder toe. 
    
    
      
        Huurwaarde
      
    
    
    11. Eiseres stelt dat verweerder van een te hoge huurwaarde is uitgegaan bij de waardering. 
    
      Verweerder houdt een huurwaarde aan van in totaal € 167.248,-., wat neerkomt op € 92,58 per m². Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar de huurcijfers van de objecten aan de [adres 3] en [adres 4] te Spijkenisse, beide aan dezelfde woonboulevard als de onroerende zaak gelegen en van hetzelfde bouwjaar. Ook wat oppervlakte betreft zijn deze objecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze bruikbaar zijn om de huurwaarde te onderbouwen. 
      Eiseres bestrijdt dit ook niet, maar wijst erop dat het huurcijfer van [adres 4] op 15 september 2021 tot stand is gekomen. Volgens eiseres is dit te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2020 gelegen, zodat dit huurcijfer geen betekenis meer kan hebben voor de waardepeildatum. 
      De rechtbank volgt eiseres hierin niet, gelet op de zeer goede vergelijkbaarheid van dit object met de onroerende zaak. [adres 4] is eenzelfde soort pand met vergelijkbare indeling, met een kleine entree beneden en een groot oppervlak op de eerste verdieping. Dit is samen met de onroerende zaak het enige pand op de woonboulevard dat zo is opgebouwd. Gezien deze omstandigheden acht de rechtbank het huurcijfer van de [adres 4] van 15 september 2021 nog voldoende relevant voor de waardepeildatum.
    
    
    12. Eiseres heeft ter zitting verder aangevoerd dat de onroerende zaakvergeleken wordt met winkels, terwijl de onroerende zaak een restaurant is. Gelet op dit verschil in bestemming, kunnen de twee vergelijkingsobjecten niet dienen ter onderbouwing van de huurwaarde, aldus eiseres. 
    
    
      12.1
      
        Uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat voor [adres 1] de volgende bestemming geldt:
        “ horeca tot en met categorie la, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel - horeca tot en met categorie 1b’ eveneens horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten op de eerste verdieping is toegestaan.”
        Verweerder heeft hierover onbestreden ter zitting gesteld dat de onroerende zaak in eerste instantie een winkelbestemming had, waaraan later is toegevoegd dat horeca mogelijk is. Met ‘specifieke vorm van detailhandel’ wordt bedoeld dat er enkel winkels met een groot oppervlak zich op de eerste verdieping kunnen vestigen met zogenoemde volumineuze detailhandel. 
        De rechtbank stelt vast dat beide vergelijkingsobjecten winkels met een groot oppervlak zijn. Omdat dit in de onroerende zaak ook is toegestaan, acht de rechtbank de twee huurcijfers bruikbaar om in de vergelijking te betrekken. 
      
      
      13. [adres 3] en [adres 4] hebben een huur van respectievelijk € 106,59 en € 93,80 per m², hoger dan de vastgestelde huurwaarde van € 92,58 per m² van de onroerende zaak. Gelet hierop maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij komt dat de huur van de onroerende zaak zelf op de waardepeildatum € 180.000,- bedraagt (€ 99,78 per m²). Deze huurovereenkomst, die door verweerder als bijlage bij het taxatierapport is overgelegd, is op 1 mei 2014 tot stand gekomen en dus niet meer bruikbaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2020, maar de rechtbank ziet hierin wel een indicatie dat de huurwaarde door verweerder niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
      
      14. Eiseres stelt dat verweerder van een te hoge kapitalisatiefactor is uitgegaan bij de waardering. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder 9,3 aan. 
      
      15. Deze factor onderbouwt verweerder zowel met de top-down als bottum-up methode.
      
        Wat betreft de top-down methode onderbouwt verweerder de factor met verkoopcijfers van objecten die niet in de woonboulevard in Spijkenisse zijn gelegen, maar op een woonboulevard in Rotterdam (het Alexandrium). Verweerder heeft toegelicht dat in de woonboulevard in Spijkenisse geen verkopen hebben plaatsgevonden in de periode van belang, waarna in de driehoek Rotterdam, Vlaardingen, Oud-Beijerland en Spijkenisse is gezocht naar geschikte verkoopcijfers, waarbij uiteindelijk in Rotterdam verkoopcijfers gevonden zijn die bruikbaar zijn.
        Hoewel de rechtbank begrijpt dat verweerder zich bij gebrek aan verkoopcijfers in de eigen woonboulevard moet richten op andere verkoopcijfers, acht zij problematisch dat twee van de gebruikte verkoopcijfers bijna drie jaar van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Bovendien gaat het bij alle drie de verkoopcijfers om objecten met een bouwjaar van 14 jaar eerder, in een duidelijk ander waarde gebied.
      
      
      
        Van de berekening via de bottom-up-methode heeft verweerder een print overgelegd. Dit betreft een ingevuld excelsheet conform het VNG-model voor berekening van de kapitalisatiefactor via de bottom-up-methode. Deze berekening heeft eiseres niet bestreden. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om deze berekening voor onjuist te houden. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen is gesteld over de daarnaast door de gemeente gemaakte top-down-berekening doet hier niet aan af. 
        Dit betekent dat verweerder aannemelijk maakt dat de door hem aangehouden kapitalisatiefactor niet te hoog is.
      
      
      
        
          Corona aftrek
        
      
      
      16. Eiseres heeft in haar beroepschrift gesteld dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe met de coronacrisis rekening is gehouden bij de waardering. Eiseres heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat er een hogere aftrek vanwege de coronacrisis toegepast had moeten worden.
      
    
    
      14.1
      
        Bijlage 4 bij het taxatierapport is een berekening van de door verweerder toegepaste aftrek. Ter zitting heeft verweerder daarover toegelicht dat op basis van de handreiking van de Waarderingskamer een percentage van de huur is genomen als aftrek voor corona. Gerekend is met een fictieve huurvrije periode van vier maanden in een corona jaar, wat leidt tot een aftrek van 3,33 % op de huurwaarde. In totaal een correctie van € 47.737,-. 
        Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder op deze manier de corona aftrek berekenen, voor zover dit al nodig is. De rechtbank vindt een huurvrije periode van vier maanden daarbij redelijk.
      
      
      
        
          Conclusie over de WOZ-waarde
        
      
      
      17. De conclusie is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 1.506.000,- voor de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is en slaagt in zijn bewijslast.
      
      18. Omdat verweerder op basis van het door hem op 6 december 2023 overgelegde taxatierapport in zijn bewijslast slaagt, behoeft de stelling van eiseres ter zitting dat de nadere aanvullingen hierop van 12 en 14 december 2023 buiten beschouwing moeten blijven vanwege strijd met de goede procesorde, geen bespreking.
      
      
        
          Overschrijding redelijke termijn
        
      
      
      19. Eiseres heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
      
      20. Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is gedaan indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. Bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken zijn hier niet aan de orde.
      
      21. In dit geval is het bezwaarschrift op 27 februari 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 18 maart 2024. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
      
      22. Volgens inmiddels vaste rechtspraak van deze rechtbank bestaat in WOZ-zaken aanleiding om in afwijking van de rechtspraak van de Hoge Raad een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, toe te kennen.
      
        De rechtbank past dat ook in deze zaak toe.
        In dit geval is eiseres een dochtermaatschappij van een buitenlandse beleggingsmaatschappij waarin geen mensen werkzaam zijn, zo blijkt uit de stukken van de Kamer van Koophandel.
        Er speelt zeker voor een beleggingsmaatschappij een gering financieel belang, waarbij het gaat om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. De ondervonden spanning en frustratie voor eiseres is daarmee anders, namelijk wezenlijk minder, dan bij bestuursrechtelijke procedures waar andere belangen op het spel staan, zoals procedures over een verblijfsvergunning, een vergunning tot verbouwing of een (terugvordering van een) uitkering.
      
      
      23. In deze zaak is de redelijke termijn met bijna dertien maanden overschreden, zodat eiseres recht heeft op een schadevergoeding van € 150,-. Van de overschrijding van bijna dertien maanden is dan een periode van afgerond drie maanden aan de bezwaarfase toe te rekenen. De rest wordt toegerekend aan de beroepsfase.
      
        Dit betekent dat verweerder 3/13 van € 150,- moet betalen (€ 35,-) en de Staat 10/13 
        (€ 115,-). 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      24. De slotsom is dat het beroep ongegrond is en dat het verzoek tot schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn moet worden toegewezen. 
      
      25. Omdat het beroep ongegrond is, bestaat geen aanleiding om het griffierrecht te vergoeden. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Zoals uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, volgt is daarvoor geen griffierecht verschuldigd, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
      26. Vanwege de schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn, bestaat wel aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 
      
        Dit betekent dat eiseres recht heeft op een proceskostenvergoeding van € 218,75 (0,25*
        € 875,-). Omdat de overschrijding aan zowel de heffingsambtenaar als de rechtbank is toe te rekenen, moeten de heffingsambtenaar en de Staat beide de helft hiervan betalen, € 109,38.
      
      
      27. Dit maakt dat de heffingsambtenaar in totaal € 159,38 aan schade- en proceskostenvergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 209,38.
      
      28. De rechtbank merkt ten slotte op dat de Staat en de heffingsambtenaar op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ verplicht zijn om de genoemde bedragen uit te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Hiervoor geldt geen overgangsrecht.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 35,- aan eiseres;
      
      
        veroordeelt de Staat tot betaling van een schadevergoeding van € 115,- aan eiseres;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 109,38;
      
      
        veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 109,38.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. 
      De uitspraak is in het openbaar gedaan op 18 maart 2024.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier	voorzitter
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Bijvoorbeeld rechtbank Rotterdam, 19 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6861 en 10 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10619.
  
  
     Vergelijk de uitspraken van de CRvB van 21 juli 2020, ECLI:NL:CRVB:2020:1540, overweging 6.2. en van de ABRvS van 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160, overweging 6.1.
  
  
     Bijvoorbeeld Hoge Raad 9 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:218