ECLI:NL:RBOBR:2024:531, Rechtbank Oost-Brabant, 07-02-2024, 22/2997
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Klacht over niet overleggen van op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar is in strijd met de goede procesorde pas in beroep ingebracht. In beroep zijn de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/2997
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [naam] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar 
    (M. Deelen).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar bijgestaan door zijn taxateur A.L.M. Keeris.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] (de woning), een rijwoning met het bouwjaar 1963. De woning, gelegen in Bladel, bestaat uit een hoofdbouw van 97 m², een vrijstaande berging van 12 m² en een perceel grond van 174 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 224.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 11 november 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 244.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 19 april 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in zijn taxatie onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in Bladel. Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar is voor de woning uitgegaan van een gemiddelde toestand (zoals kwaliteit, onderhoud en voorzieningen). Volgens eiser heeft de woning de nodige schades en gedateerde factoren die hij niet als gemiddeld beschouwt. De waarde van de berging bij de woning zou vanwege de zeer slechte staat op nihil moeten worden gesteld.
      
      
        3.3.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven in het door eiser overgelegde fotomateriaal geen aanleiding te zien zijn standpunt te herzien. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. De toestand van een woning wordt als geheel beoordeeld. Op zich kan de rechtbank wel volgen dat enige scheurvorming in het voegwerk van de buitenmuur en slijtage- of vochtplekken op de binnenmuren in zekere zin inherent zijn aan een oudere woning (van in dit geval 1963). Enige twijfel ten aanzien van dit aspect van de waardering is er bij de rechtbank wel, maar zij constateert ook dat er een verschil zit tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde van € 20.000. De rechtbank vindt het aannemelijk dat (ruim) voldoende is om die verschillen op te vangen. In de taxatie is de heffingsambtenaar uitgegaan van matige kwaliteit en matig onderhoudsniveau van de berging. Eisers opmerking dat de berging een volgende storm niet overleeft is geen aanleiding om deze correcties voor onbegrijpelijk te houden.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser bepleit een waarde van € 159.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.5.
      Eiser klaagt er nog over dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Uit het dossier blijkt dat eiser in de bezwaarfase om informatie heeft verzocht waarop informatieverstrekking door de heffingsambtenaar is gevolgd. Eiser klaagt er pas in de beroepsfase over dat de informatieverstrekking in bezwaar gebrekkig zou zijn. Eiser had dat echter in de bezwaarfase al moeten doen. Deze handelswijze is in strijd met de goede procesorde. De beroepsgrond moet daarom in zoverre buiten beschouwing worden gelaten. Als het gaat over de beroepsfase zijn daar voldoende gegevens verstrekt over de KOUDV-factoren. Per object is een “bijlage 2: waarderingsmodel en correctiefactoren” verstrekt waarin onder andere is aangegeven wat de KOUDV-factoren zijn. Als de KOUDV-factoren gemotiveerd in twijfel waren getrokken, dan zou dat aanleiding kunnen zijn om fotomateriaal te overleggen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ook onbetwist gesteld dat hij geen fotomateriaal heeft betrokken bij het toekennen van de KOUDV-factoren, maar zich heeft gebaseerd op de overgelegde gegevens.
      
    
    
      3.6.
      Voor zover eiser klaagt over de motivering of onderbouwing van de uitspraak op bezwaar, geldt dat in beroep de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie als te waarderen bewijsmiddel voorligt. Verder is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van eiser en heeft hij daarin kunnen lezen waarom de heffingsambtenaar het niet met hem eens is dat de waarde van de woning lager moet zijn.
      
    
    
      3.7.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.
  
  
     Gerechtshof 's-Hertogenbosch 8 februari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:482.