ECLI:NL:OGEAA:2022:574, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 24-08-2022, AUA201903376
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2022-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Meer partijenovereenkomst op basis waarvan aandelen zijn verkocht en 13 appartementsrechten zouden worden geleverd. Eiser wordt niet-ontvankelijk verklaard inzake V.B.A 1 c.s. Om gedaagden met elkaar te vereenzelviging wordt voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen de rechtssubjecten en de juridische situatie. Vordering gedeeltelijk toegewezen inzake V.B.A. 2.

Vonnis van 24 augustus 2022
    Behorend bij A.R. nr. AUA201903376	
    
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS 
      in de zaak van:
    
    
    
    
      
        [eiser],
      
      wonende te Aruba,
      eiser,
      hierna ook te noemen: [eiser],
      gemachtigde: de advocaat mr. J.P. Sjiem Fat,
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        [naam V.B.A. 1],
      
      gevestigd te Aruba,
    
    2. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        [naam V.B.A. 2],
      
      gevestigd te Aruba,
    
    3. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        [naam V.B.A 3],
      
      gevestigd te Aruba,
    
    4. [Gedaagde],
    
      wonende te Aruba,
      gedaagden,
      hierna ook te noemen: respectievelijk [V.B.A 1], [V.B.A 2], [V.B.A 3] en [gedaagde] en gezamenlijk [V.B.A 1] c.s.,
      gemachtigde: de advocaat mr. M.B. Boyce.
    
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het inleidend verzoek met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - de conclusie van repliek met producties;
      - de conclusie van dupliek met producties;
      - de comparitie van partijen van 8 juli 2021 en de daar overgelegde pleitnota’s;
      - de akte uitlating regeling van 20 oktober 2021;
      - de nadere comparitie van partijen van 17 december 2021 en de aldaar door partijen 
        overgelegde producties;
      - de akte uitlating regeling van 23 februari 2022.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens is - na uitstel - vonnis bepaald op vandaag. Met instemming van partijen is dit vonnis gewezen door een andere rechter dan ten overstaan van wie de mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden, dit vanwege de omstandigheid dat deze rechter niet langer voor het Gerecht werkzaam is.  
      
    
  
  
    
      2DE FEITEN
    
    
      2.1
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden, alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
      
    
    
      2.2 [
      V.B.A 1] heeft tot doel (onder meer) het kopen, bouwen, ontwikkelen en beheren van onroerende zaken, voor eigen rekening of voor rekening van derden. Bestuurder van [V.B.A 1] is [gedaagde].
      
    
    
      2.3 [
      V.B.A 2] houdt zich onder meer bezig met de handel in en ontwikkeling van onroerende zaken. Bestuurder is [bestuurder] (hierna: [bestuurder]). 
      
    
    
      2.4 [
      V.B.A 3] heeft onder meer tot doel het verwerven, bezitten, vervreemden, beheren en ontwikkelen van onroerende zaken. [gedaagde] is bestuurder van deze vennootschap.
      
    
    
      2.5 [
      gedaagde] is de aandeelhouder, althans de ultimate beneficial owner van [V.B.A 1], [V.B.A 2] en [V.B.A 3].
      
    
    
      2.6
      
        Bij notariële akte van 26 augustus 2015 heeft het Land Aruba aan [V.B.A 1] het recht van erfpacht geleverd op een perceel van 1535m2, kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, sectie [X], nummer [nummer] (hierna: het perceel). Als bestemming van het perceel wordt in de akte vermeld: het optrekken en hebben van een kliniek (hierna: de Kliniek). In de notariële akte is onder meer het volgende bepaald:
        
          “
          Voorwaarden en bepalingen betreffende de erfpacht
        
        
          De comparanten (…) verklaarden dat het recht van erfpacht op het hiervoor omschreven perceel grond wordt verleend en aanvaard onder de navolgende voorwaarden en bepalingen:
        
        
          (…)
        
        
          Bouw- en afbouwverplichting
        
        
          (…)
        
      
      
        2. De Erfpachter is verplicht de kliniek binnen een redelijke termijn (…) geheel af te bouwen (…)
      
      
        3. Na het gereedkomen van de bouwwerken dient daarvan kennis te worden gegeven aan de Dienst Openbare Werken.
      
      
        
          (…)
        
        
          Overdracht (…) recht van erfpacht
        
      
      
        1. De Erfpachter kan het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Minister overdragen, zowel juridisch, economisch of anderszins, dan na een periode van drie (3) jaar. De periode van drie (3) jaar gaat in op de datum van voltooiing als hierboven bedoeld  in het derde lid van het onderdeel “Bouw- en Afbouwverplichting” (…).”
      
      
    
    
      2.7
      
        Bij notariële akte van 1 november 2017 zijn de voorwaarden betreffende de bestemming zoals bepaald in de akte van 26 augustus 2015, gewijzigd. Als gewijzigde bestemming is in de akte opgenomen:
        
          “(…) voor het daarop optrekken, hebben van een of meer gebouwen, te splitsen in appartementsrechten (maximum vijftien (15) units), waarvan een (1) unit bestemd is voor het exploiteren van een kliniek en veertien (14) units bestemd zijn als wooneenheden (…)”
        
        In de akte van 1 november 2017 is verder bepaald dat de overige voorwaarden en bepalingen in de akte van 26 augustus 2015 van kracht blijven.
      
      
    
    
      2.8
      Op het perceel is [V.B.A 3] begonnen met het bouwen van (onder meer) een appartementencomplex, het [naam project] Condominium project. De aannemer met wie een aannemingsovereenkomst voor de bouw is gesloten is Jamer Enterprises Aruba N.V. (hierna: Jamer).
      
    
    
      2.9
      
        Bij brief van 9 juli 2018 heeft de RBC Royal Bank (hierna: RBC) aan [V.B.A 1] onder meer geschreven:
        
          “(…)
        
        
          We also want to inform you that in case you would like to sell the land or a division of the long lease land (…) of the plot of land measuring 794 m2 with the thereon constructed commercial building (Condo) (…) we the Bank should be notify upfront and we have no objection to release as long as you are in good standing.”
        
      
      
    
    
      2.10
      
        Op 16 augustus 2018 hebben RBC en [V.B.A 1] een overeenkomst gesloten op grond waarvan RBC aan [V.B.A 1] een lening verstrekt, tot zekerheid waarvan [V.B.A 1] een recht van hypotheek zal verlenen. In deze overeenkomst staat onder meer:
        
          “Registered First Mortgage of AFL 700.000,00 by G.A. [gedaagde] Management VBA (…) on the right of long lease land (…) a plot of land measuring 741 m2, located within the district of Aruba (…) with the thereon constructed commercial building (…).”
        
      
      
    
    
      2.11
      
        Bij notariële akte van 2 oktober 2018 heeft [V.B.A 1] aan RBC een recht van hypotheek op het perceel verleend. In de vestigingsakte wordt het perceel omschreven als:
        
          “(…) een perceel domeingrond, groot (…) (1.535 M2) (..) kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling Sectie [x] nummer [nummer] (…)
        
        
          De bestemming van het perceel is voor het daarop optrekken, hebben van een of meer gebouwen, te splitsen in appartementsrechten (maximum vijftien (15) units), waarvan een (1) unit bestemd is voor het exploiteren van een kliniek en veertien (14) units bestemd zijn als wooneenheden (…)”.
        
      
      
    
    
      2.12
      Op eveneens 2 oktober 2018 is de bouwvergunning voor het appartementencomplex afgegeven door Dienst Openbare Werken.
      
    
    
      2.13
      Op 3 oktober 2018 hebben [eiser] aan de ene kant en [V.B.A 2], vertegenwoordigd door haar bestuurder [bestuurder], en [V.B.A 1] en [V.B.A 3], vertegenwoordigd door hun bestuurder [gedaagde], aan de andere kant onder de benaming ‘contrato de compra/venta y traspaso de acciones’ een overeenkomst gesloten (hierna: de Overeenkomst). In de Overeenkomst is [V.B.A 2] als verkoper aangeduid en [eiser] als koper.
      
    
    
      2.14
      
        In de Overeenkomst is (blijkens de tevens overgelegde Nederlandse vertaling) als volgt bepaald (waarbij daar waar [V.B.A 1 X] of [V.B.A 1 XY] staat, [V.B.A 1] moet worden gelezen):
        
          “
          OVERWEGENDE DAT:
        
      
      
        1. Verkoper 100 (honderd) uitgegeven en in omloop zijnde aandelen (…) bezit in het maatschappelijk kapitaal van [V.B.A 3] (…)
      
      
        2. [V.B.A 3] de bestaande constructie en [bijgebouwen] van een gebouw bestaande uit 14 luxeappartementen heeft gebouwd. Dit gebouw is gelegen te [adres], op een deel van het erfpachtperceel (…) ‘Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie [X], [nummer]’ (…)
      
      
        3. V.B.A 1] de houder is van het recht van erfpacht op het hierboven vermelde perceel (…)
      
        4. [V.B.A 3] op een deel van dit perceel een gebouw heeft gebouwd dat wordt gebruikt door ‘Animal Health Clinic Aruba’ [de Kliniek; Gerecht];
      
      
        5. a Verkoper en Koper overeenstemming hebben bereikt over de verkoop en overdracht van honderd procent (100%) van de aandelen in [V.B.A 3];
      
      
        b. Koper, [V.B.A 1] en [V.B.A 3] overeenstemming hebben bereikt over de splitsing van voornoemd perceel (…) en de overdracht van de appartementsrechten;
      
      
        (…)
      
      
        6. Koper een due-dilligence onderzoek heeft verricht naar [V.B.A 3] en naar de aannemer die met de bouw van de appartementen is belast en alles in overeenstemming met de door Verkoper verstrekte gegevens heeft bevonden;
      
      
        7. [V.B.A 1] een aanvraag heeft ingediend bij de Dienst Openbare Werken (DOW) voor het verkrijgen van de bouwvergunning voor de appartementen (…)
      
      
        
           (…)
        
        
          KOMEN DERHALVE HET VOLGENDE OVEREEN:
        
        
          I. VERKOOP EN OVERDRACHT VAN AANDELEN:
        
        
          Verkoper verkoopt en draagt over aan koper, gelijk Koper de overdracht van de aandelen in [V.B.A 3] (…) koopt, de overdracht daarvan accepteert en daarvoor betaalt.
        
        
          II. VERKOOP EN WIJZE VAN BETALING VOOR DE AANDELEN
        
      
      
        1. Verkoopprijs van de aandelen:
      
      
        De overeengekomen verkoopprijs voor de aandelen in [V.B.A 3] (…) bedraagt US$  1.349.783,- (…)
      
      
        2. Wijze van betaling van de koopprijs van de aandelen:
      
      
        a. een eerste betaling van US$ 500.000,- (…) te betalen door Koper aan Verkoper, uiterlijk 5 werkdagen na het verlenen van de vergunning.
      
      
        b. 6 (zes) opeenvolgende maandelijkse termijnen, elk ten bedrage van US$ 141.631,- (…)
      
      
        c. de eerste termijn wordt uiterlijk op 30 december 2018 betaald en de overige termijnen vervolgens uiterlijk op de laatste dag van elke maand 
      
      
        
          (…)
        
        
          III. SPLITSING VAN HET PERCEEL EN OVERDRACHT VAN RECHTEN OP 13 APPARTEMENTEN
        
      
      
        a. De Minister van Infrastructuur van Aruba heeft aan [V.B.A 1] een bestemmingswijziging van het perceel toegekend, welke wijziging is doorgevoerd bij notariële akte van 1 november 2017 (…) Op grond van deze wijziging heeft [V.B.A 1] het recht om 1 kliniek en 14 appartementen te bouwen.
      
      
        b. Vervolgens heeft het Kadaster aan [V.B.A 1] toestemming gegeven voor voornoemde wijziging en werd bovengenoemd perceel bestaande uit 15 eenheden in totaal gesplitst in 1 kliniek en 14 appartementen, geregistreerd onder indexnr. [indexnr.], gedateerd 18 juli 2018.
      
      
        c. [V.B.A 1] verplicht zich ertoe 13 (…) appartementen over te dragen aan [V.B.A 3], gelijk [V.B.A 3] de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten op 13 (…) appartementen aanvaard.
      
      
        d. Koper aanvaardt de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten op 13 (…) appartementen door [V.B.A 1] aan [V.B.A 3] en verplicht zich ertoe aan [V.B.A 1] een vergoeding te betalen ten bedrage van de waarde van de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten op 13 (…) appartementen door [V.B.A 1] aan [V.B.A 3]. Waarbij Koper in de plaats treedt (subrogatie) van [V.B.A 3] wat betreft haar betalingsverplichting jegens [V.B.A 1] (…)
      
      
        1. Bedrag van de vergoeding:
      
      
        Het te betalen bedrag als vergoeding voor de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten van 13 (..) appartementen is als volgt samengesteld:
      
      
        a. een bedrag in contanten van US$ 171.430,- (…)
      
      
        b. het eigendomsrecht van appartement nr. 14, (…) (‘het Penthouse’) (…) Dit zal niet worden overgedragen door GA aan [V.B.A 3], maar blijft dus op naam staan van GA
      
      
        c. [V.B.A 3] en/of Koper verbinden zich ertoe voornoemd Penthouse in zijn geheel, inclusief alle afwerkingen, zonder extra kosten voor GA af te bouwen;
      
      
        d. de vergoedingen voor juridisch advies, overeenkomsten, beroep en andere juridische diensten die door het kantoor [X] Advocaten en mr. [naam Advocaat] aan Verkoper, Koper, [V.B.A 3] en [V.B.A 1] zijn verleend in alle zaken die betrekking hebben op het geschil tussen Verkoper en [werknemer [V.B.A 3]] met betrekking tot [V.B.A 3], alsmede alle andere zaken die betrekking hebben op [V.B.A 3], in de ruimste zin van het woord, waaronder, maar niet beperkt tot, de aan- en verkoop van de aandelen in [V.B.A 3], de overdracht daarvan, de aan Verkoper en Koper verstrekte adviezen met betrekking tot [V.B.A 3], het beroep in verband met de bouwvergunning, de onderhavige overeenkomst, enzovoort, zullen worden betaald door Koper, die zich ertoe verplicht de factu(u)r(en) voor deze kosten te voldoen binnen 15 dagen na indiening daarvan. 
      
      
        (…)
      
      
        2. Wijze van betaling van de vergoeding in contanten
      
      
        De vergoeding van het bedrag voor de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten van 13 (…) appartementen zal in twee (2) termijnen worden betaald, als volgt:
      
      
        a. een eerste betaling gelijk aan de helft van de vergoeding in contanten, zijnde US$ 85.715,- (…) te betalen door Koper aan [V.B.A 1], uiterlijk 45 dagen na het verlenen van de vergunning;
      
      
        b. de andere helft, zijnde US$ 85.715,- (…) wordt uiterlijk binnen 15 dagen na de betaling van de eerste termijn betaald;
      
      
        
          (…)
        
        
          IX. NIET-NAKOMEN VAN DE BETALINGSVERPLICHTINGEN:
        
        
          Het niet nakomen door Koper van alle of een deel van de betalingsverplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomst, geeft de benadeelde partij het recht om te kiezen tussen de volgende mogelijkheden:
        
      
      
        a. het vorderen van volledige nakoming van de in dit document vastgelegde afspraken;
      
      
        b. het beëindigen of ontbinden van dat deel van deze overeenkomst dat betrekking heeft op de benadeelde partij, overeenkomstig de bepalingen van dit document, met inbegrip van de schadevergoeding;
      
      
        c. de boete voor het in gebreke blijven van Koper is beperkt tot het bedrag dat in deze overeenkomst als eerste betaling is genoemd. 
      
      
        
          X. NIET-NAKOMEN VAN DE VERPLICHTINGEN TOT OVERDRACHT DOOR [V.B.A 1]:
        
        
          Het niet nakomen door [V.B.A 1] van de verplichting tot overdracht van de rechten op 13 (…) appartementen, zoals vastgelegd in deze overeenkomst, geeft Koper en/of [V.B.A 3] het recht om te kiezen tussen de volgende mogelijkheden:
        
      
      
        a. het vorderen van volledige nakoming van de in dit document vastgelegde afspraken;
      
      
        b. het beëindigen of ontbinden van dat deel van deze overeenkomst dat betrekking heeft op Koper en/of [V.B.A 3], overeenkomstig de bepalingen van dit document, met inbegrip van de schadevergoeding;
      
      
        c. de boete voor het in gebreke blijven van [V.B.A 1] is beperkt tot het bedrag dat Koper tot de datum van niet-nakoming heeft betaald. 
      
      
        
          XI. OVERIGE OVERWEGINGEN:
        
        
          (…)
        
      
      
        g. (…) partijen zien af van het recht om deze overeenkomst te ontbinden. 
      
      
        (…)
      
      
        k. Deze overeenkomst inzake de verkoop en overdracht van aandelen treedt in werking op het moment waarop [V.B.A 1] de bouwvergunning van de Dienst Openbare Werken heeft verkregen. (…).”
      
      
    
    
      2.15
      Sinds 3 oktober 2018 is [eiser] procuratiehouder van [V.B.A 3].
      
    
    
      2.16 [
      eiser] heeft slechts een deel van de koopsom voor de aandelen in [V.B.A 3] aan [V.B.A 2] betaald. 
      
    
    
      2.17
      Bij tussen [V.B.A 3], vertegenwoordigd door [gedaagde], en Jamer gesloten overeenkomst van 26 februari 2019 is de overeenkomst van aanneming van werk tussen [V.B.A 3] en Jamer ontbonden.
      
    
    
      2.18
      Bij brief van 27 juni 2019  is [eiser] door de gemachtigde van [V.B.A 2] gesommeerd het ter zake van de koopprijs van de aandelen in [V.B.A 3] openstaande bedrag van US$ 1.036.316,33 uiterlijk 10 juli 2019 te voldoen. [eiser] heeft niet aan die sommatie voldaan. 
      
    
    
      2.19
      Bij brief van 8 juli 2019 is door (de opvolgend gemachtigde van) [V.B.A 2] de ontbinding van de Overeenkomst jegens [eiser] ingeroepen, omdat [eiser] volgens [V.B.A 2] niet aan zijn verplichtingen uit de Overeenkomst heeft voldaan. 
      
    
    
      2.20
      In antwoord hierop is bij brief van eveneens 8 juli 2019 namens [eiser] bestreden dat hij met de nakoming van de Overeenkomst in gebreke is en meegedeeld dat hij zijn verplichtingen tot betaling heeft opgeschort. 
      
    
    
      2.21
      Bij brief van 2 augustus 2019 van (de gemachtigde van) [eiser] aan gedaagden heeft [eiser] de ontbinding van de Overeenkomst ingeroepen. 
      
    
    
      2.22
      Bij Minsteriele Beschikking van 1 oktober 2019 van de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu is aan [V.B.A 1] toestemming verleend om het perceel conform de splitsingstekening van 17 juli 2018 in 15 appartementsrechten  te splitsen. Daarbij is gelijktijdig bepaald dat de Minsteriele Beschikking van 9 november 2017, waarin eveneens toestemming was verleend tot splitsing van het erfpachtrecht op het perceel, wordt ingetrokken.
      
    
    
      2.23
      De akte tot splitsing in appartementen is op 31 maart 2020 verleden. In de splitsingsakte is een verbod tot overdracht opgenomen van de niet afgebouwde appartementen.
      
    
    
      2.24
      Op 13 augustus 2020 heeft RBC het recht van hypotheek voor zover dat rust op het appartementencomplex doorgehaald.
      
    
  
  
    
      3DE VORDERING  
    
    
      3.1 [
      eiser] vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk veroordeelt aan [eiser] te betalen het bedrag van Afl. 2.355.075,76, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2019 en met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2 [
      eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [eiser] en gedaagden sub 1 tot en met 3 zijn een meerpartijenovereenkomst aangegaan op basis waarvan de aandelen in [V.B.A 3] aan [eiser] zijn verkocht en 13 appartementsrechten door [V.B.A 1]  aan [V.B.A 3] zouden worden geleverd. [eiser] zou de afbouw van het appartementencomplex en de zich daarin bevindende 14 appartementsrechten bekostigen en na voltooiing van de bouw het veertiende (door [V.B.A 1] behouden) appartementsrecht (het penthouse in het gebouw) aan [V.B.A 1] ter beschikking stellen. De levering van de appartementsrechten heeft nooit plaatsgevonden omdat de splitsing niet heeft plaatsgevonden en omdat de erfpachtvoorwaarden de overdracht gedurende een periode van drie jaar na voltooiing van de bouw niet toestaan. Ook bleek nadat de overeenkomst was aangegaan dat de bouw van het appartementencomplex aanzienlijk minder ver was gevorderd dan voorgespiegeld, waren er problemen met de bouwvergunning en met de aannemer waardoor extra kosten moesten worden gemaakt en heeft [V.B.A 1] kort voor het aangaan van de overeenkomst het onroerend goed met een eerste recht van hypotheek belast. Aldus is volgens [eiser] primair sprake van wanprestatie, subsidiair van dwaling, meer subsidiair van ongerechtvaardigde verrijking en meer meer subsidiair van onrechtmatige daad. Om deze redenen was de ontbinding van de Overeenkomst door [eiser] op 2 augustus 2019 gerechtvaardigd. Vanwege de nauwe samenhang tussen de prestaties waartoe gedaagden zich jegens [eiser] hebben verplicht en omdat [gedaagde] direct dan wel indirect de zeggenschap binnen de andere gedaagden uitoefent en omdat gedaagden hebben samengespannen om [eiser] te misleiden en misbruik hebben gemaakt van het verschil in hun identiteit, bestaat aanleiding om gedaagden met elkaar te vereenzelvigen. Gedaagden zijn daarom volgens [eiser] hoofdelijk gehouden de door hem geleden schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit Afl. 564.400,- ter zake gedeeltelijk betaalde koopprijs voor de aandelen in [V.B.A 3], Afl. 941.665,46 ter zake uitgaven voor bouwkosten met betrekking tot het onroerend goed, Afl. 747.651,36 ter zake huur equipment/materialen ten behoeve van de bouw van het onroerend goed en Afl. 101.359,01 voor BBO/BAZV/BAP in verband met de verhuur van materialen en equipment, aldus nog steeds [eiser]. 
      
    
    
      3.3 [
      V.B.A 1] c.s. hebben verweer gevoerd en de stellingen van [eiser] betwist. Voor wat betreft [gedaagde] geldt volgens gedaagden dat [eiser] jegens hem niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat [gedaagde] geen partij is bij de overeenkomst. Gedaagden concluderen overigens tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4
      Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover voor de uitspraak van belang – ingegaan.
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING
    
    
      
        Niet-ontvankelijkheid
      
    
    
      4.1 [
      V.B.A 1] c.s. hebben ten aanzien van [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] jegens hem niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat [gedaagde] geen partij is bij de Overeenkomst. Dit verweer van [V.B.A 1] c.s. slaagt. Vast staat dat [gedaagde] geen partij is bij de Overeenkomst en ook overigens is geen grondslag voor toewijzing van het gevorderde jegens hem gesteld of gebleken. Het betoog van [eiser] dat grond bestaat om [gedaagde] en de andere gedaagden met elkaar te vereenzelvigen zodat het gevorderde ook jegens [gedaagde] toewijsbaar is, kan hem niet baten. Bij vereenzelviging wordt voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen de rechtssubjecten en de juridische situatie genegeerd. Sprake dient te zijn van een situatie waarbij door degene die volledige of overheersende zeggenschap heeft over rechtspersonen misbruik wordt gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze rechtspersonen, waarbij hetgeen met dit misbruik wordt beoogd in rechte niet behoeft te worden gehonoreerd. In hetgeen [eiser] heeft aangevoerd zijn geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat [gedaagde] misbruik van het identiteitsverschil tussen de vennootschappen onderling dan wel tussen de vennootschappen en zichzelf heeft gemaakt en, zoals ook volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen, evenmin dat [eiser] opzettelijk door [V.B.A 1] c.s. is misleid. Reeds om die reden kan het beroep op vereenzelviging niet slagen. [eiser] zal jegens [gedaagde] niet-ontvankelijk worden verklaard.
      
      
        
          De Overeenkomst
        
      
    
    
      4.2 [
      V.B.A 1] c.s. hebben tegen de stellingen van [eiser] dat sprake is van wanprestatie, dwaling, ongerechtvaardigde verrijking dan wel onrechtmatige daad, aangevoerd dat de Overeenkomst op 8 juli 2019 door [V.B.A 2] is ontbonden, zodat deze stellingen en de daarop gebaseerde vorderingen tardief zijn. [eiser] heeft hiertegen aangevoerd dat de ontbinding door [V.B.A 2] niet was gerechtvaardigd en dat de Overeenkomst eerst op 2 augustus 2019 door hem is ontbonden. Nu partijen zich over en weer op ontbinding beroepen en dit kennelijk tussen hen niet in geschil is, zal ook het Gerecht ervan uitgaan dat volledige ontbinding van de Overeenkomst niet is uitgesloten en mogelijk is. 
      
    
    
      4.3
      De Overeenkomst, aangegaan tussen [eiser], [V.B.A 2], [V.B.A 1] en [V.B.A 3] en waaruit tussen meer dan twee partijen verbintenissen voortvloeien, kan worden aangemerkt als een meerpartijenovereenkomst. De gemaakte afspraken hangen sterk met elkaar samen en zijn tot stand gekomen enkel vanwege deze samenhang. [V.B.A 2] heeft de door haar gehouden aandelen in [V.B.A 3] aan [eiser] verkocht. Zij dient deze aandelen aan [eiser] te leveren en [eiser] dient in ruil daarvoor de overeengekomen koopsom aan [V.B.A 2] te voldoen. [eiser] heeft de aandelen in [V.B.A 3] gekocht, omdat deze vennootschap uit hoofde van de Overeenkomst het eigendom zou verkrijgen van de appartementsrechten in het door haar ontwikkelde appartementencomplex op het perceel van [V.B.A 1]. [V.B.A 1] heeft de verplichting op zich genomen het perceel te splitsen in (onder meer) 14 appartementsrechten en 13 daarvan aan [V.B.A 3] over te dragen. In ruil hiervoor zou [eiser], namens [V.B.A 3], de koopsom voor deze aandelen (bestaande uit een geldbedrag en de verplichting om [V.B.A 3] het veertiende appartementsrecht van [V.B.A 1], het zich in het appartementencomplex bevindende penthouse, af te laten bouwen) aan [V.B.A 1] voldoen. Aldus heeft op grond van de Overeenkomst [eiser] een vordering op [V.B.A 2], [V.B.A 2] en [V.B.A 1] ieder een vordering op [eiser] en [V.B.A 3] (en daarmee [eiser]) een vordering op [V.B.A 1].
      
      
        
          Ontbinding door [V.B.A 2] en opschorting door [eiser]
        
      
    
    
      4.4
      Vast staat dat de aandelen in [V.B.A 3] aan [eiser] zijn geleverd en dat [eiser] van de koopprijs voor de aandelen (van in totaal USD 1.349.783,-) slechts een deel heeft voldaan. Blijkens de pleitnota van de zijde van [V.B.A 1] c.s. va 8 juli 2021 heeft [eiser] ter zake een bedrag van Afl. 564.240,- (USD 313.466,67) betaald. Om die reden heeft [V.B.A 2] op 8 juli 2019 de ontbinding van de Overeenkomst ingeroepen. Niet is in geschil dat op het moment van ontbinding de gehele koopprijs van de aandelen in [V.B.A 3] opeisbaar was. Ook is [eiser] bij (de hiervoor in 2.18 aangehaalde) brief van 27 juni 2019 aangemaand het openstaande bedrag van de koopsom uiterlijk op 10 juli 2019 te voldoen en heeft hij dit niet gedaan. Gelet hierop en nu [V.B.A 2] de ontbinding grondt op een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis jegens zichzelf en ervan uitgaande dat het niet betalen van de koopsom door [eiser] de ontbinding rechtvaardigt, kon [V.B.A 2] de Overeenkomst ontbinden. 
      
    
    
      4.5 [
      eiser] heeft zich echter bij de (hiervoor in 2.20 aangehaalde) brief van 8 juli 2019 bij wege van verweer tegen de ontbindingsverklaring op opschorting beroepen. Naar het oordeel van het Gerecht brengt de aard van de op ieder van partijen rustende verplichtingen en de (uit de Overeenkomst en de stukken van het geding blijkende) bedoeling van partijen dat [eiser] het appartementencomplex zou verwerven door middel van de verkrijging van de aandelen in [V.B.A 3], mee dat de uit de Overeenkomst voortvloeiende verplichtingen alle tegenover elkaar staan. [eiser] heeft derhalve verbintenissen op zich genomen ter verkrijging (al dan niet via [V.B.A 3]) van daartegenover bedongen prestaties van de andere partijen. Wordt jegens hem tekortgeschoten, dan geeft deze tekortkoming hem recht op opschorting van hetgeen hij uit hoofde van de Overeenkomst is verschuldigd. [eiser] kan zich zonder voorafgaande ingebrekestelling beroepen op dit aan hem toekomende opschortingsrecht.
      
    
    
      4.6
      Aan zijn beroep op opschorting heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat sprake is van wanprestatie van de zijde van [V.B.A 1] c.s. omdat (i) de splitsing in de appartementsrechten, anders dan was overeengekomen, niet heeft plaatsgevonden, (ii) de erfpachtvoorwaarden de overdracht gedurende een periode van drie jaar na voltooiing van de bouw niet toestaan zodat de appartementsrechten niet aan [V.B.A 3] kunnen worden geleverd, (iii) [V.B.A 1] kort voor het aangaan van de overeenkomst het onroerend goed met een recht van hypotheek heeft bezwaard en geen melding had gemaakt van een al eerder gevestigd hypothecair recht en (iv) omdat nadat de overeenkomst was aangegaan bleek dat de bouw van het appartementencomplex aanzienlijk minder ver was gevorderd dan voorgespiegeld en dat er problemen met de bouwvergunning en de aannemer waren waardoor extra kosten moesten worden gemaakt.
      
    
    
      4.7
      Dienaangaande geldt als volgt.
      
    
    
      4.8
      Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd blijkt dat daar waar in de overeenkomst de betaling van de koopprijs afhankelijk is gesteld van de verkrijging van ‘de vergunning’, de (tweede) bouwvergunning is bedoeld die opnieuw was aangevraagd op grond van nieuwe berekeningen, omdat was gebleken dat de aannemer Jamer werkzaamheden verkeerd had uitgevoerd. Dit brengt mee dat feitelijk onjuist is de stelling van [eiser] dat hij eerst na het aangaan van de overeenkomst werd geconfronteerd met gebreken aan het gebouwde en de daaruit voortvloeiende noodzaak om een nieuwe vergunning aan te vragen. Al voor het sluiten van de overeenkomst waren de gebreken aan het licht gekomen en was op grond van herberekeningen een nieuwe vergunning aangevraagd. [eiser] was hiervan op de hoogte. In de koopovereenkomst wordt immers naar de nieuwe vergunning verwezen en [eiser] heeft, zoals hij niet, dan wel onvoldoende heeft weersproken, de nieuwe tekeningen en de vergunningsaanvraag betaald. Het verwijt dat de bouw minder ver was gevorderd dan [eiser] was voorgespiegeld, kan hem evenmin baten. Niet alleen was een taxatierapport van het appartementencomplex voorhanden en is door [eiser] een due dilligence uitgevoerd, ook woont [eiser] in Aruba en heeft hij zelf een aannemingsbedrijf en, blijkens zijn eigen stellingen, know how op het gebied van bouwprojecten. Voor hem was dan ook eenvoudig te constateren hoever de bouw al dan niet was gevorderd. Dat [eiser] niet van de concrete stand van zaken van de bouw op de hoogte was, in daarom niet aannemelijk. Het hiervoor in 4.7 onder (iv) genoemde verwijt faalt.
      
    
    
      4.9
      Voor wat betreft het op het door [V.B.A 1] te splitsen perceel gevestigde recht van hypotheek geldt als volgt. [eiser] stelt, zo begrijpt het Gerecht, dat hem pas na het aangaan van de Overeenkomst is gebleken dat op het perceel een recht van hypotheek van CMB ten belope van Afl. 700.000,- was gevestigd terwijl dit niet door [V.B.A 1] aan hem was meegedeeld, en dat [V.B.A 1] het perceel één dag voor het aangaan van de Overeenkomst met een recht van hypotheek ten gunste van RBC Bank heeft belast waarvan hij evenmin door [V.B.A 1] op de hoogte was gesteld. Dit betoog treft geen doel. Uit het (als productie 7 bij conclusie van antwoord overgelegde) mailbericht van [gedaagde] aan [eiser] van 13 juli 2018 en de daarbij gevoegde notariële akte van 1 november 2017, blijkt dat [eiser] deze akte, waarin het recht van hypotheek van CMB wordt genoemd, heeft ontvangen. [eiser] was derhalve van het recht van hypotheek op het perceel op de hoogte, althans had daarvan op de hoogte kunnen zijn. Van een ‘misrepresentation’ door [V.B.A 1] c.s. is dan ook geen sprake. Bij notariële akte van 2 oktober 2018 heeft RBC de hypothecaire geldlening van CMB overgenomen. Op het moment van de Overeenkomst was derhalve nog steeds één recht van hypotheek op het perceel gevestigd. Voorts hebben [V.B.A 1] c.s. onderbouwd met stukken aangevoerd dat CMB had verklaard geen bezwaar tegen de splitsing van het recht van erfpacht te hebben en dat ook RBC op 9 juli 2018 heeft bericht geen bezwaar te hebben tegen de verkoop van de 13 appartementsrechten en op 16 augustus 2018 heeft bevestigd dat zij de hypothecaire geldlening van CMB tegen dezelfde voorwaarden overneemt en met alleen de (tevens op het erfpachtperceel gelegen) Kliniek als onderpand. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat het recht van hypotheek aan de overdracht van de appartementsrechten aan [eiser] in de weg staat. Dit geldt te meer nu RBC het recht van hypotheek op het betreffende deel van het perceel inmiddels ook daadwerkelijk heeft doorgehaald. Van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [V.B.A 1] c.s. is in dit verband dan ook geen sprake. Dit wordt niet anders indien en voor zover als juist moet worden aangenomen dat [eiser], zoals hij stelt, niet van alle aspecten met betrekking tot de rechten van hypotheek op de hoogte was omdat hij niet alle stukken van [V.B.A 1] c.s. had ontvangen. Ook het hiervoor in 4.7 onder (iii) genoemde verwijt faalt.
      
    
    
      4.10
      Voorts heeft [eiser] gesteld dat sprake is van wanprestatie omdat de appartementsrechten in strijd met de Overeenkomst niet aan [V.B.A 3] zijn geleverd, aangezien de splitsing van het recht van erfpacht, anders dan overeengekomen, niet heeft plaatsgevonden en [V.B.A 1] de appartementsrechten op grond van de erfpachtvoorwaarden pas na drie jaar na voltooiing van de bouw kan overdragen (verwijten (iii) en (iv)). 
      
    
    
      4.11
      Nu in de Overeenkomst niet een termijn voor levering van de appartementsrechten is bepaald, is de vordering tot levering in beginsel direct opeisbaar. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat het de bedoeling van partijen was dat de overdracht van de appartementsrechten onmiddellijk na ondertekening van de Overeenkomst zou geschieden. Volgens [eiser] was dit van belang voor de door partijen beoogde verkoop van de in aanbouw zijnde appartementen door [V.B.A 3] en [eiser], omdat met deze voorverkoop, zoals gebruikelijk bij dergelijke projecten en de ‘understanding’ bij alle partijen bij de Overeenkomst, de bouw van het appartementencomplex wordt gefinancierd. [V.B.A 1] c.s. hebben dit betoog van [eiser] niet, althans onvoldoende weersproken. Zo hebben zij ook zelf gesteld dat [eiser] in april 2019 overeenkomstig het (al voor de Overeenkomst aanwezige) Business Plan van het [NAAM PROJECT] condominiumcomplex met de voorverkoop van de appartementen was begonnen en hebben zij niet betwist dat deze voorverkoop voor het financieren van (een deel van) de ontwikkelingskosten nodig was. Aangenomen moet daarom worden dat de appartementsrechten onmiddellijk na het aangaan van de Overeenkomst aan [V.B.A 3] zouden moeten worden geleverd. Dit is niet gebeurd.
      
    
    
      4.12
      
        Vast staat dat het recht van erfpacht op het moment van het aangaan van de Overeenkomst tot aan het beroep van [eiser] op opschorting, niet juridisch in de appartementsrechten was gesplitst. [eiser] stelt zich op het standpunt dat in de Overeenkomst in artikel III onder b staat vermeld dat het perceel is gesplitst (zie 2.14) en dat, nu dit niet het geval blijkt te zijn, [V.B.A 1] niet aan de Overeenkomst voldoet. [V.B.A 1] c.s. hebben hiertegen aangevoerd dat met deze bepaling is bedoeld dat de notariële akte van splitsing is opgesteld en de splitsingstekening is gemaakt. De splitsingsakte moest echter nog wel in de daartoe bestemde registers te worden ingeschreven om de splitsing van de appartementsrechten te realiseren. Hier diende [eiser] zelf voor te zorgen omdat hij de kosten voor de inschrijving van de splitsingsakte moest betalen en dat heeft hij nagelaten, aldus [V.B.A 1] c.s. 
        Het antwoord op de vraag of partijen hebben bedoeld overeen te komen dat de appartementsrechten bij het aangaan van de Overeenkomst juridisch waren gesplitst, kan in het midden blijven. Ook indien als juist moet worden aangenomen dat in artikel III onder b van de Overeenkomst niet de juridische splitsing, maar de feitelijke wijze van splitsen (de splitsingstekening) is bedoeld zoals [V.B.A 1] c.s. hebben betoogd, lag het (vanwege de bedoeling van partijen om de appartementsrechten direct na het aangaan van de Overeenkomst te leveren) op de weg van [V.B.A 1] de juridische splitsing op zo kort mogelijke termijn te realiseren. [V.B.A 1] is rechthebbende van het recht van erfpacht en daarom de daartoe aangewezen partij. Ook is in de Overeenkomst in artikel III onder d bepaald dat [eiser] de splitsing van het perceel door [V.B.A 1] aanvaardt. Door niet tijdig de juridische splitsing te realiseren, is [V.B.A 1] in de op haar uit hoofde van de Overeenkomst rustende verplichtingen tekortgeschoten. [V.B.A 1] c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die meebrengen dat dit tekortschieten [V.B.A 1] niet kan worden toegerekend. Dat [eiser], zoals zij stellen en [eiser] heeft betwist, de kosten voor het inschrijven van de splitsingsakte zou moeten dragen, brengt niet mee dat het nalaten van [V.B.A 1] haar niet kan worden aangerekend. Gesteld noch gebleken is dat zij om betaling heeft gevraagd en evenmin valt, zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom [V.B.A 1] de kosten niet op [eiser] had kunnen verhalen. De Overeenkomst lijkt daar met het in artikel III onder 1.d bepaalde ook in te voorzien.    
      
      
    
    
      4.13
      Voor wat betreft de in de erfpachtvoorwaarden opgenomen overdrachtsbeperking geldt verder als volgt. In de akte van erfpacht van 26 augustus 2015 is bepaald dat [V.B.A 1] het in erfpacht uitgegeven perceel niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Minister kan overdragen, dan na een periode van drie jaar vanaf de datum van voltooiing van de opstal. Deze opstal betrof aanvankelijk de Kliniek. Bij notariële akte van 1 november 2017 zijn de voorwaarden betreffende de bestemming gewijzigd, aldus dat naast de Kliniek ook 14 appartementen op het perceel mogen worden gebouwd. In die akte is verder bepaald dat de overige in de akte van 26 augustus 2015 opgenomen erfpachtvoorwaarden onveranderd blijven. Met [eiser] is het Gerecht van oordeel dat dit, gelet op de tekst van de erfpachtwaarwaarden (waar in het derde lid van de bepaling met betrekking tot de afbouwverplichting over ‘bouwwerken’ en niet, zoals in de leden daarvoor, over de Kliniek wordt gesproken), in beginsel meebrengt dat ook de appartementsrechten pas na drie jaar na voltooiing van de bouw van het appartementencomplex kunnen worden overgedragen. [V.B.A 1] c.s. hebben betoogd dat deze bepalingen aldus moeten worden begrepen dat de overdrachtsbeperking nog steeds ziet op de afbouw van enkel de Kliniek en dat, nu de Kliniek in juni 2016 was voltooid, het [V.B.A 1] vanaf juni 2019 vrijstond de appartementsrechten over te dragen. Dit - door [eiser] bestreden - betoog kan niet slagen. Niet alleen hebben [V.B.A 1] c.s. geen feiten of omstandigheden gesteld die meebrengen dat de erfpachtvoorwaarden op deze door hen voorgestane wijze moeten worden uitgelegd, ook ligt een dergelijke uitleg gelet op de ook nog in de splitsingsakte van 31 maart 2020 opgenomen beperking dat de appartementen eerst moeten zijn afgebouwd alvorens deze aan een derde kunnen worden overgedragen, niet in de rede. Nu verder niet is gesteld of gebleken dat sprake is van andersluidende toestemming van de Minister, moet daarom worden aangenomen dat de erfpachtsvoorwaarden aan levering van de appartementsrechten aan [V.B.A 3] onmiddellijk na het aangaan van de Overeenkomst, en daarmee aan nakoming van het overeengekomene door [V.B.A 1], in de weg staan. [V.B.A 1] c.s. hebben in dit verband nog aangevoerd dat [eiser] bij het aangaan van de Overeenkomst van de overdrachtsbeperking op de hoogte was. [eiser] heeft, zo stellen zij, in het kader van de door hem uit te voeren due dilligence een aantal ordners met een groot aantal stukken, waaronder de beide erfpachtaktes, ontvangen, zodat hij van de inhoud van de erfpachtvoorwaarden kende. [eiser] heeft betwist dat hij de erfpachtvoorwaarden heeft ontvangen. Volgens hem zagen de ter beschikking gestelde stukken met name op [V.B.A 3] en de bouw van het appartementencomplex. Dit verweer van [eiser] vindt steun in de Overeenkomst, waarin is opgenomen dat [eiser] een due-dilligence onderzoek heeft verricht naar [V.B.A 3] en naar de aannemer die met de bouw van de appartementen is belast. Nu verder niet kan worden vastgesteld dat de thans door [V.B.A 1] c.s. ter adstructie van haar verweer overgelegde ordners dezelfde inhoud hebben als destijds aan [eiser] verstrekt en overigens evenmin is gebleken dat [eiser] de inhoud van de akte van erfpacht van 26 augustus 2015 (waarin de beperking is opgenomen) kende, is niet (een begin van bewijs) gebleken dat [eiser] inderdaad van de (in de erfpachtakte van 26 augustus 2015 opgenomen) overdrachtsbeperking op de hoogte was. 
      
    
    
      4.14
      Het voorgaande brengt mee dat [eiser] zich terecht op opschorting heeft beroepen. Omdat Ortgea zijn verplichtingen uit de Overeenkomst heeft opgeschort, is van een voor ontbinding door [V.B.A 2] vereiste tekortkoming van de zijde van [eiser] geen sprake. De Overeenkomst is daarom niet rechtsgeldig door [V.B.A 2] ontbonden en is na 8 juli 2019 blijven voortbestaan. Dat [eiser], zoals [V.B.A 1] c.s. stellen, in de ontbinding door [V.B.A 2] heeft berust, is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat zij het aandeelhoudersregister van [V.B.A 3] aan [V.B.A 2] heeft teruggegeven, is daarvoor onvoldoende. 
      
      
        
          Ontbinding door [eiser]
        
      
    
    
      4.15 [
      eiser] heeft de Overeenkomst op zijn beurt op 2 augustus 2019 buitengerechtelijk ontbonden vanwege de door hem gestelde tekortkomingen van de zijde van [V.B.A 1] c.s. Nu, zoals gezegd, [eiser] verbintenissen op zich heeft genomen ter verkrijging (al dan niet via [V.B.A 3]) van daartegenover bedongen prestaties van de andere partijen, kan [eiser] de Overeenkomst in geval van tekortschieten van (een van) de andere partijen ontbinden. Hoewel, zoals hiervoor is overwogen, niet alle door [eiser] aan [V.B.A 1] c.s. gemaakte verwijten slagen, is het vastgestelde tekortschieten in de nakoming door [V.B.A 1] van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst van een zodanige aard en ernst dat dit, gelet op de samenhang tussen alle uit de Overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, de gehele ontbinding van de Overeenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.16
      Ook aan de overige vereisten voor ontbinding is voldaan. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de op [V.B.A 1] rustende verbintenis opeisbaar was. Voor wat betreft het voor ontbinding tevens vereiste verzuim van de zijde van [V.B.A 1], geldt dat vanwege de eerdere, thans niet gerechtvaardigd beoordeelde ontbindingsverklaring van [V.B.A 2] dit verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. De Overeenkomst is derhalve, nu de ontbindingsverklaring van 2 augustus 2019 [V.B.A 1] c.s. naar moet worden aangenomen op die datum heeft bereikt aangezien deze tevens per mail is verzonden en van het tegendeel niet is gebleken, op die datum ontbonden.
      
      
        
          Ongedaanmakingsverplichting
        
      
    
    
      4.17
      De ontbinding van de Overeenkomst brengt mee dat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties ontstaat. Sluit de aard van de prestatie uit dat zij ongedaan wordt gemaakt, dan treedt daarvoor een vergoeding in de plaats ten belope van haar waarde op het tijdstip van de ontvangst. Daarnaast geldt dat de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht is haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt doordat geen wederzijdse nakoming van de Overeenkomst plaatsvindt. 
      
    
    
      4.18
      Het Gerecht begrijpt het door [eiser] gevorderde, in het licht van zijn stellingen en het tussen partijen gevoerde debat, aldus dat hij dit (ook) ten titel van ongedaanmakingsverplichting, al dan niet bij wege van schadevergoeding, vordert.
      
    
    
      4.19
      Tussen partijen is niet in geschil dat de in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst aan [eiser] geleverde aandelen in [V.B.A 3] inmiddels door [eiser] aan [V.B.A 2] terug zijn geleverd. Op [V.B.A 2] rust dan ook de verplichting om het door [eiser] aan haar betaalde deel van de koopprijs, zijnde Afl. 564.240,-, terug te betalen. Zij zal hiertoe worden veroordeeld. Dat het bedrag van Afl. 564.400,- is betaald zoals [eiser] stelt, is niet (voldoende) gebleken. Nu de Overeenkomst niet door [V.B.A 2] is ontbonden, heeft zij geen aanspraak op de in de Overeenkomst bepaalde door [eiser] aan haar te betalen boete ter hoogte van USD 500.000,-. Voor verrekening met de terug te betalen koopsom bestaat dan ook geen grond. 
      
    
    
      4.20
      Voorts vordert [eiser] betaling van een bedrag van in totaal Afl. 1.790.675,76 (bestaande uit Afl. 941.665,46 ter zake uitgaven voor bouwkosten met betrekking tot het onroerend goed, Afl. 747.651,36 ter zake huur equipment/materialen ten behoeve van de bouw van het onroerend goed en Afl. 101.359,01 voor BBO/BAZV/BAP in verband met de verhuur van materialen en equipment). Nadat problemen waren gebleken met het tot dan toe gebouwde, heeft [eiser] in samenspraak met [gedaagde] besloten de aannemingsovereenkomst te beëindigen, nieuwe structurele berekeningen gemaakt, een nieuwe bouwvergunning gevraagd en gekregen en, als procuratiehouder van [V.B.A 3] en op persoonlijke titel, materialen en diensten ingekocht bij het bedrijf [V.B.A 4]. De kosten van deze materialen en diensten bedroegen volgens [eiser] in totaal Afl. 1.790.675,76. [V.B.A 1] c.s. hebben deze vordering betwist. Volgens hen is de aannemingsovereenkomst waarop de vordering van [eiser] betrekking heeft, op initiatief van [eiser] per 26 februari 2019 ontbonden, waarbij door [eiser], [V.B.A 3] en de aannemer JAMER aan elkaar finale kwijting voor onder meer deze kosten is verleend. Hierdoor bestaat deze vordering niet langer, aldus [V.B.A 1] c.s.  
      
    
    
      4.21
      Het Gerecht begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij in het kader van de overeenkomst in de bouw van het appartementencomplex heeft geïnvesteerd en dat, nu deze prestatie als zodanig niet ongedaan kan worden gemaakt, hij een vergoeding van zijn daarvoor gemaakte kosten vordert. Of en in hoeverre ter zake een ongedaanmakingsverplichting bestaat, kan echter in het kader van deze procedure in het midden blijven en wel vanwege het navolgende. [eiser] heeft (bij conclusie van repliek) gesteld dat hij zijn vordering op [V.B.A 1] ter zake van de door hem voor de bouw van het appartementencomplex gemaakte kosten heeft gecedeerd aan [V.B.A 4], het bedrijf dat - zo begrijpt het Gerecht - de bouwwerkzaamheden in opdracht van [eiser] (al dan niet handelend namens [V.B.A 3]) heeft verricht. De cessie heeft volgens [eiser] bij akte van 28 oktober 2019 plaatsgevonden en is op 29 oktober 2019 aan [V.B.A 1] betekend. Nu sprake is van een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan [V.B.A 1], is het tegen [V.B.A 1] uit te oefenen recht rechtsgeldig aan [V.B.A 4] geleverd. Dit betekent dat ook de (eventuele) vordering uit hoofde van de ongedaanmakingsverplichting aan [V.B.A 4] is overgedragen. [eiser] kan dit derhalve niet langer zelf vorderen. Zijn daarop ziende vordering zal daarom worden afgewezen.   
      
    
    
      4.22
      Het voorgaande brengt mee dat de vordering van [eiser] tot een bedrag van Afl. 564.240,- toewijsbaar is en dat [V.B.A 2] dit bedrag aan hem dient terug te betalen. Het gevorderde bedrag zal voor het overige worden afgewezen.
      
    
    
      4.23
      De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen zoals verzocht.
      
      
        
          Hoofdelijke veroordeling
        
      
    
    
      4.24 [
      eiser] heeft gevorderd dat [V.B.A 1] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag, omdat grond bestaat gedaagden met elkaar te vereenzelvigen nu [gedaagde] direct dan wel indirect de enig aandeelhouder is van [V.B.A 2], [V.B.A 1] en [V.B.A 3] en direct dan wel indirect de volledige zeggenschap binnen deze vennootschappen uitoefent en omdat [V.B.A 1] c.s. hebben samengespannen om [eiser] te misleiden en misbruik hebben gemaakt van hun verschil in identiteit. Zoals hiervoor al is overwogen, kan dit beroep op vereenzelviging niet slagen. Daarnaast zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat naast [V.B.A 2] ook [V.B.A 1] en [V.B.A 3] aansprakelijk zijn voor de ongedaanmakingsverplichting ten aanzien van het door [eiser] aan [V.B.A 2] betaalde deel van de koopsom voor de aandelen in [V.B.A 3], laat staan dat zij zich voor deze schuld hoofdelijk hebben verbonden. Dit deel van de vordering is daarom niet toewijsbaar.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.25
      De slotsom van het voorgaande is dat [eiser] in zijn vordering jegens [gedaagde] niet-ontvankelijk wordt verklaard, dat zijn stellingen overigens ten dele slagen en dat het door hem gevorderde voor wat betreft [V.B.A 2] gedeeltelijk wordt toegewezen en voor het overige wordt afgewezen.
      
    
    
      4.26 [
      V.B.A 2] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen, welke kosten tot op heden worden begroot op Afl. 7.050,- aan griffierecht, Afl. 210,- aan explootkosten en Afl. 16.000,- (4 punten x tarief 9) aan salaris gemachtigde. De gevorderde beslagkosten worden afgewezen nu niet is gebleken dat sprake is van ten laste van [V.B.A 2] gelegd beslag.
      
    
    
      4.27 [
      
        eiser] zal als de jegens hen in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], [V.B.A 1] en [V.B.A 3] gevallen. Deze kosten worden, ten aanzien van deze gedaagden gezamenlijk en nu de door hen gemaakte kosten op mede ten behoeve van [V.B.A 2] gemaakte kosten zien, tot op heden begroot op Afl. 8.000,-. De over deze kosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen zoals hierna te vermelden.
        
          5. DE BESLISSING
        
      
      
      
        Het Gerecht:
      
      
    
    
      5.1
      verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens [gedaagde];
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [V.B.A 2] tot betaling aan [eiser] van Afl. 564.240,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2019 tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [V.B.A 2] in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiser] vallen en tot op heden begroot op Afl. 7.050,- aan griffierecht, Afl. 210,- aan explootkosten en Afl. 16.000,- aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagde], [V.B.A 1] en [V.B.A 3] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 8.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.4
      verklaart dit vonnis wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        Zaaknummer: AUA201903376
        Datum uitspraak: 24 augustus 2022
        Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
        Zaaknummer: AR nr. AUA201903376
        Inhoudsindicatie: Civiel. Meer partijenovereenkomst op basis waarvan aandelen zijn verkocht en 13 appartementsrechten zouden worden geleverd. Eiser wordt niet-ontvankelijk verklaard inzake V.B.A 1 c.s. Om  gedaagden met elkaar te vereenzelviging wordt voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen de rechtssubjecten en de juridische situatie. Vordering gedeeltelijk toegewezen inzake V.B.A. 2. 
        Rechtsgebieden: Civiel
        Rechter: mr. T.A.M. Tijhuis
        Bijzondere kenmerken: Eerste aanleg – enkelvoudig