ECLI:NL:RBLIM:2024:1247, Rechtbank Limburg, 18-03-2024, 10956923 CV EXPL 24-1091
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding – huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst bedrijfsruimte

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10956923  CV EXPL 24-1091
    
    
    
      
        Vonnis van 18 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ILUMINAIRE B.V., 
      te Geleen,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Iluminaire dan wel [naam directeur] ,
      gemachtigden: mr. S.L. Smits-Emons en M.M.E. Verstappen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , 
    te [vestigingsplaats] ,
    2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ,
    te [woonplaats 1] ,
    3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3], 
    te [woonplaats 1] ,
    4. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 4], 
    te [woonplaats 1] ,
    5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5], 
    
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dan wel de vennoten, en - voor zover van belang - apart [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] ,
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding 
      - het bericht van 1 maart 2024 van Iluminaire met producties 
      - de stelbrief met producties en (aankondiging) eis in reconventie van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
      - de mondelinge behandeling van 4 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt (Iluminaire heeft spreekaantekeningen ingebracht en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie). 
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      De vennoten zijn samen eigenaars van het gebouw aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Het gebouw ligt naast het bedrijf van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en wordt verhuurd aan meerdere huurders. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] zijn de zonen van de andere twee vennoten.
      
    
    
      2.2.
      Iluminaire houdt zich bezig met het geven van advies over, verkopen, aanleggen, ontwerpen en produceren van elektrotechnische installaties en verlichtingsarmaturen. [naam directeur] , directeur van Iluminaire (hierna: [naam directeur] ), was op zoek naar een nieuw pand voor Iluminaire. Over een periode van circa twintig jaar is sprake geweest van een vriendschappelijke relatie tussen [naam directeur] en de vennoten, althans de ouders. In april 2023 heeft [naam directeur] bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] geïnformeerd of een gedeelte van het gebouw, waaronder een kantoorruimte en showroom, nog te huur stond. 
      
    
    
      2.3.
      
        [naam directeur] heeft daarna met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] inhoudelijk gesproken. De intentie van beide partijen was om het pand te gaan (ver)huren per september 2023. Over de daaraan voorafgaande periode zijn partijen in ieder geval mondeling overeengekomen dat Iluminaire het pand alvast kon betrekken om werkzaamheden te verrichten, waarbij een vergoeding voor gas, water en licht wordt betaald.
      
    
    
      2.4.
      In juni 2023 heeft Iluminaire zodoende de sleutels van het pand gekregen en zijn werkzaamheden verricht en investeringen gedaan. Zo zijn de muren zwart geverfd (in de kleuren van het bedrijf), is laminaat gelegd en is een keukenblok en aquarium geplaatst. Iluminaire heeft tussenmeters geplaatst en kosten voor het vervangen van het plafond van € 3.135,96 in rekening gebracht bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft die factuur voldaan. 
      
    
    
      2.5.
      Iluminaire is het pand ook na september 2023 blijven gebruiken. 
      
    
    
      2.6.
      
        In november 2023 heeft [naam directeur] een of twee exemplaren van de huurovereenkomst ontvangen met algemene bepalingen. Deze overeenkomst is aan de kant van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 
        1 november 2023 ondertekend. 
      
    
    
      2.7.
      
        In de aanhef en tekst van die overeenkomst staat onder meer:
        “Huurovereenkomst kantoor-winkel-bedrijfsruimte in de zin van art 7:230a-7:290 BW
      
    
    
      3.1
      Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, vanaf 01-09-2023 en lopende tot en met 31-08-2028.
    
    
      4.1
      De aanvangsprijs van het gehuurde bedraagt op maandbasis (…) € 4.537,50.  
    
    
      4.2
      
        Stroom, gas en water zijn voor rekening huurder. 
        6. Het in de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt bij dezen tussen partijen vastgesteld op (…) € 7.500.” 
      
      
    
    
      2.8.
      De overeenkomst is niet door Iluminaire ondertekend. De twee exemplaren zijn nog in het bezit van Iluminaire. Hierover is, in ieder geval schriftelijk, van beide kanten niet meer gecommuniceerd.  
      
    
    
      2.9.
      Op 9 februari 2024 heeft Iluminaire ( [naam directeur] ) meegedeeld het pand op 29 februari 2024 te zullen verlaten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is hiermee niet akkoord gegaan, omdat volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] sprake is van een lopende huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.10.
      Iluminaire is het pand gaan leeghalen.
      
    
    
      2.11.
      Iluminaire heeft, in ieder geval, de brief van 14 februari 2024 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ontvangen, waarbij Iluminaire in gebreke is gesteld ten aanzien van de achterstallige huur over de periode 1 juni 2023 tot en met februari 2024, “minus drie maanden voor de inrichting van de zaak”, en voor voorschotten gas, water en licht, in totaal € 27.225,00.
      
    
    
      2.12.
      Op 22 februari 2024 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meegedeeld dat niets mag worden verwijderd wat nagelvast zit (lees: wat schade kan toebrengen aan het pand). 
      
    
    
      2.13.
      Op 23 februari 2024 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een ketting om de poort gehangen. Nadat [naam directeur] telefonisch contact opnam, werd hem meegedeeld dat de ketting er hangt om diefstal te voorkomen, maar dat [naam directeur] via de zij-ingang het terrein kan bereiken.
      
    
    
      2.14.
      Tussen [naam directeur] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] is vervolgens een discussie ontstaan over het verwijderen van alle zaken uit het pand. De politie is uiteindelijk ter plaatse geweest en [naam directeur] heeft het aquarium uit het pand verwijderd. 
      
    
    
      2.15.
      Iluminaire heeft vervolgens een kort geding aangekondigd om vrije toegang tot het pand te verkrijgen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft hierop bericht dat Iluminaire niet belemmerd zal worden in de toegang tot de spullen die nodig zijn voor haar bedrijfswerkzaamheden; het keukenblok, de vloer en alarmsystemen mogen evenwel niet worden verwijderd. Hierop heeft Iluminaire verzocht om te bevestigen dat toegang tot het pand zal worden verleend en toestemming om ook het keukenblok en het laminaat te verwijderen. 
      
    
    
      2.16.
      Iluminaire heeft tot op heden geen betalingen verricht. Het pand is (groten)deels leeg. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Iluminaire vordert - samengevat - [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te gebieden medewerking te verlenen, en Iluminaire toegang te verschaffen tot het pand, zodat Iluminaire haar eigendommen uit het pand kan verwijderen, en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te verbieden Iluminaire de toegang te ontzeggen tot 
        1 maart 2024 althans een nader te bepalen tijdstip, onder verbeurte van een dwangsom en te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de benodigde toestemming en medewerking, met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de kosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert verweer. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert op zijn beurt - samengevat - de veroordeling van Iluminaire tot het betalen van € 281.968,26, met kosten, als ook een veroordeling tot herstel van het gehuurde, op straffe van een dwangsom. 
      
    
    
      3.3.
      Iluminaire voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        prorogatie 
      
    
    
      4.1.
      De kantonrechter heeft Iluminaire voorgehouden dat haar (primaire) standpunt impliceert dat de kantonrechter de vordering (in conventie) zou moeten verwijzen. Na schorsing, hebben partijen gezamenlijk de kantonrechter verzocht de zaak niet te verwijzen en op grond van artikel 96 Rv te beslissen. De kantonrechter is daarmee bevoegd. 
      
      
        
          spoedeisend belang 
        
      
    
    
      4.2.
      Iluminaire stelt dat haar geen toegang wordt verleend tot het pand, terwijl alle zaken, die zij nodig heeft om aan bedrijfsverplichtingen jegens derden te voldoen, zich nog in het pand bevinden, met schade tot gevolg. Daarvan uitgaande, is het spoedeisende belang van Iluminaire bij de door haar gevorderde toegang en medewerking voldoende gegeven. De vraag of deze stellingen (die door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gemotiveerd zijn betwist) op juistheid berusten, zal hierna aan de orde komen, maar doet op zichzelf niet af aan het spoedeisende karakter van de vordering. Aan de kant van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is het spoedeisend belang gelegen in een, steeds verder oplopende, betalingsachterstand, terwijl er geen uitzicht is dat Iluminaire wel gaat betalen. 
      
      
        
          verdere beoordelingskader
        
      
    
    
      4.3.
      In deze procedure moet worden beoordeeld of een corresponderende vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van een kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is geen plaats voor nadere bewijsvoering.
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing daarvan geboden. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de in het geding zijnde belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
      
      
        
          vooraf: dagvaarding en producties
        
      
    
    
      4.5.
      De dagvaarding blinkt niet uit in helderheid, nu enerzijds het standpunt wordt ingenomen dat sprake is van een gebruiksovereenkomst en anderzijds - hetgeen haaks daarop staat - nadrukkelijk wordt gesproken van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De zaak is evenwel aangebracht bij de kantonrechter (wel bevoegd ingeval van huur, niet ingeval van gebruik) en de enige gegeven juridische grondslag is artikel 12 van de algemene voorwaarden die behoort bij de schriftelijke huurovereenkomst, welke als productie door Iluminaire is ingebracht. Op de mondelinge behandeling is daarmee desgevraagd verklaard dat primair het standpunt wordt ingenomen dat sprake is van een gebruiksovereenkomst. 
      
    
    
      4.6.
      
        De kantonrechter heeft verlof verleend voor verkorte termijn dagvaarden (omdat Iluminaire stelde dat zij geen toegang had tot het pand waar zich alle spullen voor de uitoefening van haar bedrijf zouden bevinden), uiterlijk 28 februari 2024 om 16.00 uur. De dagvaarding is die dag om 15.42 uur betekend. Op vrijdagmiddag 1 maart 2024 heeft de kantonrechter van Iluminaire nog producties ontvangen, waaronder een door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] op 
        28 februari 2024 ondertekende verklaring, dit op verzoek van de gemachtigde van Iluminaire. Op maandagochtend heeft de kantonrechter van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daarop een verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] ontvangen, waarin hij zijn verklaring terugneemt, en verder ook medische stukken. Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Iluminaire zich verzet tegen het meenemen van deze formeel te laat ingebrachte stukken. De kantonrechter heeft deze stukken voor de uiteindelijke beoordeling niet nodig omdat deze de uitkomst niet anders maken. 
      
      
    
    
      4.7.
      
        De kantonrechter laat deze stukken wel toe. Het is immers Iluminaire die (om stellingen die feitelijk niet juist blijken te zijn) een verkorte dagvaardingstermijn vraagt en zelf op het allerlaatste moment onaangekondigd een verklaring inbrengt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] had onmogelijk nog op tijd een stuk hiertegen kunnen inbrengen. Afgezien hiervan, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op haar beurt haar grieven geuit tegen het feit dat Iluminaire of haar gemachtigde (uitgerekend) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] heeft benaderd terwijl niet wordt betwist dat Iluminaire of haar gemachtigde bekend was met diens precaire situatie. De kantonrechter ziet in het lettertype en aanschrijving van de ingebrekestelling van 31 januari 2024 geen reden voor de stelling van Iluminaire dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kwalijk zou hebben gehandeld. In het midden kan verder blijven of die brief is verzonden en ontvangen, nu Iluminaire de ontvangst van de brief van 
        14 februari 2024 erkent. 
      
      
      
        
          de essentie
        
      
    
    
      4.8.
      Voor toewijzing van de vordering in conventie moet voorshands aannemelijk zijn dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar een gebruiksovereenkomst (die dan op 1 maart 2024 rechtsgeldig zou zijn geëindigd). De kern van het geschil betreft daarmee de vraag hoe de onderliggende overeenkomst moet worden gekwalificeerd. Indien sprake is van een huurovereenkomst, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een tegenvordering. 
      
      
        
          huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst
        
      
    
    
      4.9.
      Er is sprake van een huurovereenkomst als een partij, de verhuurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik geeft aan een andere partij, de huurder, en de huurder voor dat gebruik een tegenprestatie levert. Een huurovereenkomst is vormvrij. Als maatstaf voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een huur- of een gebruiksovereenkomst is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een gebruiksovereenkomst is voorts dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen niet maakt dat sprake is van huur. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter acht het voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen (en wel in juni 2023, en met ingang van juni 2023, omdat toen de benodigde onderhandelingen waren afgerond en het pand in gebruik is gegeven, dit met een vastomlijnde huurvrije periode tot september 2023). Daartoe wordt overwogen als volgt. 
      
      
        4.10.1.
        Iluminaire erkent dat partijen al in juni 2023 de bedoeling hadden om een huurovereenkomst aan te gaan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft zich verbonden het gebruik van het pand te verschaffen vanaf juni 2023. Iluminaire heeft het pand vanaf juni 2023 daadwerkelijk in gebruik gekregen en er van begin af aan feitelijk gebruik van gemaakt. 
        
      
      
        4.10.2.
        Iluminaire heeft in die periode de nodige investeringen verricht en al die investeringen zagen op het gereedmaken van het pand om te gaan gebruiken als kantoor en showroom. Zo heeft Iluminaire laminaat laten leggen, een keukenblok geplaatst en een aquarium laten plaatsen. Dit bevestigt dat een duurzame relatie werd beoogd. Voor zover Iluminaire bedoeld heeft te stellen dat zij het pand van juni 2023 tot september 2023 gratis ter beschikking had gekregen om te beoordelen of het pand haar beviel, is die stelling niet toegelicht en ook onaannemelijk. Bovendien is hiermee ook niet verklaard waarom zij ook na september 2023 in het pand is gebleven en/of in 2023 nimmer kenbaar heeft gemaakt het pand niet langer te willen (gebruiken of) huren. De bedoeling van partijen was dat er vanaf september 2023 huur zou worden betaald. 
        
      
      
        4.10.3.
        Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn partijen tevoren een huurprijs van € 4.537,50 per maand overeengekomen. Dit is niet (gemotiveerd) betwist. Gesteld noch gebleken is dat partijen na juni 2023 nog hebben onderhandeld over het een of ander, waarmee al aannemelijk is dat de onderhandelingen in juni 2023 sluitend zijn geweest. Het is ook aannemelijk dat, zoals [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt, van tevoren is onderhandeld en volledige wilsovereenstemming is bereikt en dat daarom Iluminaire het pand van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vooraf mocht betrekken en investeringen mocht plegen. Het ligt ook niet voor de hand dat Iluminaire het pand zou betrekken en investeringen zou doen, zonder voorafgaande overeenstemming over in ieder geval de essentialia, de huurprijs en dergelijke. In november 2023 is een, door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van zijn kant reeds ondertekende, huurovereenkomst overhandigd (de kantonrechter begrijpt: twee exemplaren). Het feit dat dit eerst ruim na de onderhandelingen is gebeurd, en zelfs na september 2023, duidt erop dat het nog slechts om een formalisering van reeds gemaakte afspraken ging; de verstandhouding tussen partijen was in die periode ook goed. Iluminaire stelt thans dat zij zich niet volledig kan verenigen met de inhoud ervan en dat dit in een gesprek, dat zou hebben plaatsgevonden in december 2023 met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] , aan de orde zou zijn gesteld, een en ander conform de handgeschreven op- en aanmerkingen van [naam directeur] op de schriftelijke huurovereenkomst zoals die in de procedure is ingebracht. (Hierop zou zijn geen reactie zijn gevolgd, waarop partijen - volgens Iluminaire - ook na december 2023 nog altijd in de onderhandelingsfase verkeerden). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwist evenwel bekend te zijn met dit gesprek en die op- en aanmerkingen, en Iluminaire heeft haar stelling ook niet verder toegelicht of onderbouwd. Het is hoe dan ook niet aannemelijk dat Iluminaire tot december 2023 zou hebben gewacht indien zij zich onoverkomelijk niet kon verenigen met de kern van de overeenkomst. Het had in dat geval immers voor de hand gelegen dat zij direct (en veeleer ook schriftelijk) had gereageerd (en wel naar een andere vennoot; Iluminaire betwist immers niet dat de contacten doorgaans met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] verliepen en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 5] geruime tijd ziek thuis zat). 
        
      
      
        4.10.4.
        Iluminaire wijst erop dat zij de overeenkomst niet heeft ondertekend en retour heeft gezonden, maar een schriftelijke vastlegging is geen vereiste voor de vraag of partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan. Het enkele feit dat de overeenkomst niet is ondertekend, maakt dan ook niet dat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen in de zin van de wet. Overigens wijst [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] er terecht op dat die op- en aanmerkingen geen enkele betrekking hebben op de huurprijs of anderszins de kern, maar veeleer zien op details. Hoe het ook zij, een en ander duidt erop dat de onderhandelingen (ook over de huurprijs) al in juni 2023 hadden plaatsgevonden en waren afgerond. De kantonrechter acht daarmee aannemelijk dat de afspraken zijn gemaakt zoals neergelegd in het schriftelijk stuk. Iluminaire had - hooguit - ruim een half jaar later een opmerking over de uitwerking, zoals de neerlegging van wellicht de eerder al mondelinge gemaakte afspraak dat er facturen worden verstrekt, en wel zoals [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onbetwist stelt - louter - om boekhoudkundige redenen. In de huurovereenkomst zelf is uitdrukkelijk neergelegd dat de bedragen voor elke eerste van de maand dienen te zijn betaald, zoals te doen gebruikelijk bij de huur van bedrijfsruimte (en het verzuim treedt daarmee ook in zonder dat een factuur is ontvangen). Bij dit punt is geen op- of aanmerking geplaatst. Voor zover Iluminaire dan al een factuur zou hebben gemist, hetgeen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwist, maakt dit uiteraard niet dat geen huur hoeft te worden betaald. Hetgeen Iluminaire heeft aangevoerd omtrent de facturen, is dan ook verder van te weinig gewicht. Iluminaire betwist ook niet dat zij in de persoon van [naam directeur] door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] regelmatig is aangesproken op betaling. 
        
      
      
        4.10.5.
        In juni 2023 is weliswaar mondeling overeengekomen dat de eerste maanden alleen een vergoeding voor gas, water en licht zou worden betaald, maar dit moet worden gezien tegen de achtergrond van het feit dat het pand nog in orde werd gemaakt en moest worden ingericht. Dit maakt daarom niet dat sprake is van bruikleen in plaats van huur. De insteek was altijd al, en bleef, een huurovereenkomst. Opgemerkt kan nog worden dat er ook andere gegadigden waren die interesse hadden in het pand, en dat het hier gaat om een pand met een zekere waarde. Er is geen enkele plausibele verklaring aangedragen waarom een dergelijk pand anders ter beschikking zou zijn gesteld. De vergoeding stond in rechtstreeks verband met het ter beschikking stellen van het pand en had geen symbolisch karakter. De stelling van Iluminaire dat partijen zouden zijn overeengekomen dat Iluminaire een redelijke gebruiksvergoeding zou betalen tot het moment dat er definitief overeenstemming zou zijn bereikt over de te sluiten overeenkomst, is niet onderbouwd en ook niet plausibel. Deze stelling zou met zich meebrengen dat, zolang Iluminaire de ondertekening maar zou vooruitschuiven, zij geen huur zou hoeven te betalen.  
        
      
      
        4.10.6.
        Iluminaire stelt verder dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de aanhef van de schriftelijke huurovereenkomst een keuze had dienen te maken voor het toepasselijk regime, maar dat laat onverlet dat Iluminaire een kantoorruimte met showroom huurde. Het is partijen volstrekt duidelijk welk pand gehuurd werd. Bovendien kan er ook altijd nog nadat een huurovereenkomst is gesloten discussie bestaan, en een procedure worden gevoerd, over het toepasselijk regime nu de aanhef hiervoor niet bepalend is. In dit geval acht de kantonrechter het niet nodig om hierop vooruit te lopen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt immers dat de overeenkomst hoe dan ook voor vijf jaren is aangegaan en dat is niet gemotiveerd betwist. Er is geen aanknopingspunt dat partijen de door Iluminaire gestelde zes maanden, of een jaar, zijn overeengekomen. De uitlatingen die ruim nadien jegens derden zouden zijn gedaan, zijn hier niet relevant. Het gaat erom wat partijen in juni 2023 voor ogen stond en zijn overeengekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] doet ook geen beroep op de algemene bepalingen, zodat ook deze verder geen bespreking behoeven. 
      
      
        4.10.7.
        Het enkele feit dat een rolpoort was toegezegd, maar (wel geleverd en) nog niet geplaatst, maakt evenmin dat er om die reden geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Overigens heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hiervoor een plausibele verklaring gegeven, namelijk het feit dat Iluminaire maar niet betaalde. Ook de omstandigheid dat zich in het magazijn nog kasten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bevonden, is niet relevant voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst. De poort en de kasten zijn ook niet de reden waarom geen huur is betaald.
        
        
          
            tussenconclusie
          
        
      
    
    
      4.11.
      Gezien het vorenstaande kan, ook zonder verder onderzoek, met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat er geen sprake is van een gebruiksovereenkomst, maar van huur. Dit maakt dat de kantonrechter inhoudelijk verder toekomt aan de vorderingen zoals die over en weer voorliggen, te beginnen met de reconventie. 
      
      
        
          conclusie in reconventie 
        
      
      
      
        
          huurachterstand
        
      
    
    
      4.12.
      Aldus uitgaande van een huurovereenkomst, is niet weersproken dat Iluminaire heeft verzuimd om de huurpenningen te betalen over de periode van september 2023 tot en met maart 2024 ter hoogte van (7 x € 4.537,50 =) € 31.762,50. De stelling dat het duidelijk is dat het pand niet meer door Iluminaire kan worden gebruikt, is niet onderbouwd en wordt niet gedeeld. Dat er kort wat strubbelingen zijn geweest nadat Iluminaire plotseling en niet rechtsgeldig had aangekondigd te zullen vertrekken, en het hekwerk van het gehele terrein (ook dat voor andere huurders van het pand) voor één dag was afgesloten na een diefstal van een oprijplaat op het terrein, maakt niet dat gezegd kan worden dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet aan haar kernverplichting als verhuurder heeft voldaan, laat staan dat dit als een eenzijdige stopzetting zou moeten worden gezien. Iluminaire heeft altijd het pand kunnen betreden. De stelling dat de huurprijs in een bodemzaak niet redelijk zal worden geacht vanwege gebreken en het niet volledige huurgenot, is juridisch noch feitelijk onderbouwd. Iluminaire kan niet volstaan met de blote stelling dat zij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daarop zou hebben aangesproken. Daarbij heeft Iluminaire vervolgens erkend dat er nooit is geklaagd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 3] heeft op de mondelinge behandeling hieraan toegevoegd dat Iluminaire zelf de verwarmingselementen heeft verwijderd. De kantonrechter deelt niet de stelling dat de toekenning een declaratoire uitspraak zou behelzen. De vordering die ziet op de (volledige) achterstallige huur is daarmee geheel toewijsbaar.
      
      
        
          waarborg
        
      
    
    
      4.13.
      
        
          [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert de veroordeling tot betaling van de waarborgsom. Hoewel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op zich niets heeft aangevoerd waaruit kan worden opgemaakt dat in juni 2023 ook over een waarborgsom is gesproken, is deze wel opgenomen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden (waarop Iluminaire zelf een beroep doet). Iluminaire betwist dat partijen een waarborgsom zijn overeengekomen en wijst er slechts op dat er niet eerder dan 31 januari 2024 zou zijn verzocht om betaling daarvan, maar dat maakt niet dat er geen waarborgsom is overeengekomen. De achterstallige huurpenningen zijn ook niet eerder opgeëist dan in de brief van 31 januari 2024 en hier bestaat ook zonder meer aanspraak op. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat in eerste instantie alles in goed vertrouwen is geschied. De kantonrechter acht het al met al aannemelijk dat de waarborgsom is overeengekomen. Vaststaat dat er geen waarborgsom is betaald. De hoogte van de waarborg is niet betwist. Ook deze vordering is hiermee volledig toewijsbaar te achten. 
        
          toekomstige huurpenningen
        
      
    
    
      4.14.
      Het is niet aannemelijk dat de huurovereenkomst is beëindigd; de eenzijdige opzegging voldoet in ieder geval niet aan de wettelijke eisen en is ook anderszins niet geaccepteerd. Zoals hierboven al is overwogen, treft de stelling dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de overeenkomst feitelijk zou hebben beëindigd geen doel. Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden c.q. beëindigd, is Iluminaire voor het gebruik van het pand huur verschuldigd. In kort geding dient in beginsel terughoudend te worden omgegaan met het toewijzen van toekomstige vorderingen. 
      
      
        4.14.1.
        De kantonrechter heeft Iluminaire op de mondelinge behandeling voorgehouden dat zij in redelijkheid toch niet kan volhouden dat zij voor het gebruik in de periode september 2023 tot maart 2024 niets hoefde te betalen, maar hierin is Iluminaire niet tegemoet gekomen. De kantonrechter heeft Iluminaire vervolgens in de gelegenheid gesteld om tijdens een schorsing een minnelijke regeling te bereiken (lees: de huurovereenkomst in samenspraak eerder te doen beëindigen). Iluminaire is uitdrukkelijk gewezen op de verstrekkende financiële gevolgen indien de kantonrechter zou oordelen dat wel sprake is van een huurovereenkomst. Iluminaire heeft hierop, nog zonder overleg met zijn gemachtigden, volhard in zijn standpunt en gepersisteerd bij een vonnis. Het gevolg van deze opstelling is evenwel dat de huurovereenkomst onverkort in stand blijft en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de toekomstige huurpenningen van Iluminaire kan vorderen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft hierin een spoedeisend belang nu een en ander maandelijks oploopt. Iluminaire heeft de stelling dat zij niet voornemens is te gaan betalen niet betwist, waarmee zij een situatie in het leven roept als bedoeld in artikel 6:80 BW. Mede gezien de verstoorde verhouding tussen partijen en de mededelingen en gedragingen van Iluminaire - waaronder ook het feit dat zij nagenoeg al geheel uit het pand is vertrokken - heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voldoende gronden te vrezen dat Iluminaire ook de toekomstige huur niet zal betalen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft voorts betwist dat Iluminaire haar bedrijf elders voortzet (en de kantonrechter begrijpt dat ook hiermee sprake is van een zeker betalingsrisico aan de zijde van Iluminaire). De kantonrechter ziet, gezien al deze omstandigheden, aanleiding om Iluminaire te veroordelen ook de vordering die betrekking heeft op de toekomstige huurtermijnen toe te wijzen, maar dan op de wijze zoals in de beslissing is neergelegd. Het is op dit moment immers onzeker of de huurovereenkomst daadwerkelijk vijf jaar zal bestaan. Blijkens de huurovereenkomst is, zoals te doen gebruikelijk, een indexering overeengekomen. 
        
        
          
            voorschotten 
          
        
      
    
    
      4.15.
      De vordering om Iluminaire te veroordelen tot het betalen van de voorschotten, als ook de hoogte ervan, is niet (gemotiveerd) betwist. Het gevorderde bedrag ad € 6.755,76 ligt daarmee geheel voor toewijzing gereed. 
      
      
        
          herstellen gehuurde en ongedaan maken wijzigingen, met dwangsom
        
      
    
    
      4.16.
      Nu de huurovereenkomst formeel aldus voorlopig nog voortduurt tot en met augustus 2028, bestaat thans geen grondslag om Iluminaire te veroordelen om binnen één week de beschadigingen en aangebrachte wijzigingen te herstellen. Van een formele oplevering kan immers nog geen sprake zijn. [naam directeur] heeft zich bereid verklaard een en ander nog te herstellen. Bovendien wijst de kantonrechter de waarborgsom toe, waarmee een en ander financieel kan worden ondervangen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
      
      
        
          conclusie conventie
        
      
      
    
    
      4.17.
      Aan de hand van de stukken en het verhandelde op zitting is niet aannemelijk geworden dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] Iluminaire geen toegang zal verschaffen om het pand te gebruiken conform de huurovereenkomst. Nu nog geen sprake is van een einde van de huurovereenkomst en/of anderszins van een rechtsgeldige oplevering per 1 maart 2024 (zie hiervoor), mist de aangevoerde grondslag van artikel 12.14 van de algemene voorwaarden om ook het laminaat en het keukenblok uit het gehuurde te halen, toepassing. De kantonrechter vermag ook niet in te zien waarin de spoed uiteindelijk is gelegen c.q. welke schade er door Iluminaire wordt geleden, laat staan een veelvoud van de gevraagde dwangsom van € 500,00. Ook hetgeen overigens is gevorderd, kan hier niet worden toegewezen. 
      
      
        
          tot slot conventie en reconventie 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Iluminaire wordt in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde. 
      
    
    
      4.19.
      Iluminaire is ook in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op ½ x € 814,00 aan salaris gemachtigde (het salaris wordt gehalveerd omdat de reconventionele vordering in hoofdzaak voortvloeit uit het verweer in reconventie). 
      
    
    
      4.20.
      Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Iluminaire om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (vof) te betalen een bedrag van € 31.762,50 aan achterstallige huurpenningen over de maanden september 2023 tot en met maart 2024,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Iluminaire om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (vof) te betalen een bedrag van € 7.500,00 aan waarborgsom, al dan niet in de vorm van een bankgarantie,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Iluminaire om met ingang van de maand april 2024 en zolang de huurovereenkomst voortduurt, telkens voor de eerste van de maand waarop de betaling betrekking heeft, aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (vof) te betalen een bedrag van € 4.537,50 aan huur, met indexering, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Iluminaire om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (vof) te betalen een bedrag van € 6.755,76 aan voorschot gas, water en licht tot en met 14 februari 2024,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Iluminaire in de proceskosten van € 407,00, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      wijst de vorderingen van Iluminaire af,
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt Iluminaire in de proceskosten van € 814,00, 
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.9. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op
        18 maart 2024.
      
      
      
        NIv