ECLI:NL:RBMNE:2024:1321, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, UTR 23/1141
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Artikel 40 van de Wet WOZ. Staat van het onderhoud. Ligging. Eigen aangedragen referenties. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/1141 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: B. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).  
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van  28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 808.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij uit 1925. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 237 m². De woning beschikt over een schuur van 214 m² en een schuur van 150 m². De woning ligt op een perceel van 8.900 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 700.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 808.000,-. Beoordeling van het procedurele geschil
      
      
        3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.Beroep op artikel 40 Wet WOZ
      
    
    
      3.1.
      Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
    
    
      3.2.
      
        De rechtbank overweegt het volgende. In een eerdere uitspraak heeft deze rechtbank zich uitgesproken over een zaak waarin door de gemachtigde van eiser dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd over de verstrekking van stukken en het beroep op artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in die zaak de gevraagde stukken op exact dezelfde werkwijze aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt als in deze zaak. Net als in die uitspraak heeft eiser het ‘Taxatieverslag woningen’ ontvangen met daarop de woningen die aan de primaire beschikking ten grondslag lagen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar dezelfde aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan de gemachtigde van eiser toegestuurd met daarin een uitleg over de modelmatige waardebepaling die aan het taxatieverslag ten grondslag ligt met daarin een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren en de waarde van de verschillende objectonderdelen. In de e-mail van 16 mei 2022 is vervolgens aan de gemachtigde van eiser het gehanteerde indexeringspercentage gestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix, waarbij de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        
          Beoordelingskader
        
        4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 5 oktober 2020 voor € 848.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 29 december 2020 voor € 740.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 3 oktober 2020 voor € 1.950.000,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 7 juli 2019 voor € 970.000,-.
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      
        Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Staat van het onderhoud
        6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de staat van het onderhoud als ‘voldoende’ heeft beoordeeld en daarmee onvoldoende correctie toepast. Eiser stelt dat de  algehele kwaliteit van het pand matig is en dat er sprake is van scheurvorming, boktor en vochtoverlast. Ook is de woning slecht geïsoleerd en is het gedeeltelijk enkelglas, wat resulteert in een slecht energielabel. Eiser stelt dat de staat en het onderhoud van de schuren ook slecht is.  
      
    
    
      6.1.
      
        De heffingsambtenaar voert in dat kader aan dat eiser zijn stellingen niet met objectieve en controleerbare gegevens heeft onderbouwd. Op de zitting heeft de taxateur uitgelegd dat wat door eiser is overgelegd, voornamelijk ziet op de staat van het onderhoud van de schuur. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat gelet op de m2-prijs van € 1130,-, in relatie tot die van de referentieobjecten, reeds in voldoende mate rekening is gehouden met de aangevoerde gronden. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de staat van het onderhoud dient te worden aangepast. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          
          Ligging
        
        7. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging nabij een basisschool waarvan geluids- en verkeersoverlast wordt ervaren. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser onvoldoende correctie toegepast in de waarde waardoor deze te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar voert in dat kader aan dat de ligging van de gehanteerde referentieobjecten tevens niet al te best is, gezien de ligging naast de [straat] , nabij een toegangsweg naar een supermarkt, nabij een fietspad bij een industrieterrein en aan een fietspad naast een industriegebied en tegenover sportvelden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de ligging is verdisconteerd in de transactiesommen. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en ziet geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de verschillende objecten. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Referentieobject 3: [adres 4]
        
        8. Eiser stelt dat referentieobject 3, aan de , voor wat betreft de m2-prijs te ver afwijkt van de woning om als onderbouwing te kunnen dienen. Volgens eiser is dit referentieobject onvoldoende vergelijkbaar qua klasse en hoort deze niet in de taxatiematrix thuis. 
      
    
    
      8.1.
      
        Gelet op de zeer hoge m2-prijs van het referentieobject aan de [adres 4], acht de rechtbank dit object minder geschikt om als onderbouwing van de waarde van de woning te dienen. Volgens de rechtbank bieden echter de overige drie referentieobjecten uit de taxatiematrix ook voldoende onderbouwing om aan te nemen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld door de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Referenties uit bezwaarfase
        
      
      9. Eiser stelt dat de referentieobjecten [adres 6], [adres 7] en [adres 8] onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde met nieuwe referentieobjecten heeft overgelegd en de door eiser bedoelde referentieobjecten zijn komen te vervallen, laat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing.
      
      
        
          Woningwaarde-rapport
        
      
      10. Eiser wijst op het door dhr. [A] en dhr. [B] opgemaakte woningwaarde-rapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 700.000,-. 
    
    
      10.1.
      Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
    Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 12 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4620.