ECLI:NL:GHARL:2024:177, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, 200.311.652/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoper is niet aansprakelijk voor saneringskosten door bodemverontreiniging bouwkavel. Ook het hof is van oordeel dat koper niet is geslaagd in bewijs van stelling dat verkoper hem heeft gezegd dat bodemonderzoek niet nodig was. Ook geen sprake van gerechtvaardigd vertrouwen. Bekend met verontreiniging in het verleden mocht koper op basis van een enkele algemene, met enige onzekerheid omgeven mededeling dat sanering had plaatsgevonden, zonder kennisname van beschikbare stukken, niet begrijpen en verwachten dat de bouwkavel schoon zou zijn.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.311.652/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, 129152
    
    
    
      
        arrest van 9 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. C.F.N. van Schaijk te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      
        2. [geïntimeerde2],
      die wonen in [woonplaats1] ,
      en bij de rechtbank optraden als gedaagden,
      hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2],
      advocaat: mr. D.F. Fransen te Zwolle.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 7 maart 2023 heeft op 28 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      In geschil is of [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de saneringskosten van de bodemverontreiniging op de aan [appellant] verkochte bouwkavel. [appellant] meent van wel omdat hij gelet op mededelingen van [geïntimeerden] een kavel zonder verontreiniging mocht verwachten en gebleken is dat voor de bouw van een woning sanering dient plaats te vinden. Dit levert volgens [appellant] primair een tekortkoming (non-conformiteit) op die tot betaling van een schadevergoeding van € 51.782,92 moet leiden. Subsidiair stelt hij dat de koopovereenkomst op grond van dwaling moet worden gewijzigd, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 51.782,92. [appellant] heeft daartoe strekkende vorderingen bij de rechtbank ingesteld.
      
    
    
      2.2
      De rechtbank heeft de vorderingen – deels na bewijslevering – afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
      
    
    
      2.3
      De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      Onderwerp van geschil is de bouwkavel, kadastraal bekend gemeente Emmen, sectie AC, nummer 706. 
      
    
    
      3.2
      
        Tot september 2009 was de bouwkavel eigendom van [naam1] Op 
        11 september 2009 hebben zij dit kavel geleverd aan [naam2] Voorafgaand aan de verkoop heeft aanvullend bodemonderzoek plaatsgevonden, waarover op
        19 augustus 2009 is gerapporteerd. De conclusie luidt als volgt:
      
      
      
        
          “Op basis van het aanvullend bodemonderzoek is vastgesteld dat op het zuidelijk deel van de locatie, een compacte kolengruislaag aanwezig is, met een omvang van circa 55 m³. De aangetoonde verontreiniging met kolengruis hangt samen met het geval van bodemverontreiniging, zoals vastgesteld tijdens het nader bodemonderzoek (rapport (…) maart 2009). Gelet op de compactheid van deze laag en het immobiele karakter van de verontreiniging is de verwachting dat de grond boven en onder de kolengruislaag niet tot licht verontreinigd is met PAK.”
        
      
      
      
        In de leveringsakte van 11 september 2009 staat onder meer:
      
      
      
        
          “
          Artikel 9
        
        
          Milieukundige staat van het verkochte
           (…)
        
      
      
        2. Naar aanleiding van de bovengenoemde rapportage heeft in opdracht en voor rekening van de verkoper een nader bodemonderzoek plaatsgevonden door DHV-BV.
      
      
        
          Van gemeld onderzoek is een rapport opgesteld, de dato drie maart tweeduizend negen (…).
        
        
          Zowel verkoper als koper zijn bekend met de inhoud van dat rapport.
        
        
          De samenvatting, conclusies en aanbevelingen van dat rapport zullen aan deze akte worden gehecht.
        
      
      
        3. Naar aanleiding van de bovengenoemde rapportages heeft een sanering plaatsgevonden van het verkochte, evenwel voor wat betreft de in de rapportage geconstateerde verontreiniging.
      
      
        4. Na sanering heeft in opdracht en voor rekening van verkoper door DHV-BV een aanvullend bodemonderzoek plaatsgevonden.
      
      
        
          Van gemeld onderzoek is een rapport opgesteld, de dato negentien augustus tweeduizend negen (…)
        
        
          Zowel verkoper als koper zijn bekend met de inhoud van dat rapport.
        
        
          De resultaten van dat rapport/onderzoek zullen aan de akte worden gehecht.
        
      
      
        5. Verkoper wordt gevrijwaard voor de (mogelijke) vervuiling van het registergoed zoals omschreven in de genoemde rapporten.
      
      
        6. Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van de levering andere niet in de hiervoor genoemde rapportages gesignaleerde verontreiniging in het registergoed aanwezig is, is geheel voor rekening van de koper.”
      
      
      
    
    
      3.3 (
      
        (De bewindvoerder van) [naam2] (heeft/) hebben de bouwkavel op 
        4 juli 2013 verkocht en op 15 augustus 2013 geleverd aan [geïntimeerden]
      
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerden] hebben hun melkveebedrijf met inbegrip van de bouwkavel te koop aangeboden door middel van een brochure van Schelhaas Makelaardij. De omschrijving in de brochure luidt:
      
      
        
          “Mooie bouwkavel gelegen aan de rand van het Drentse dorp [woonplaats1] . (…)
        
        
          De bouwkavel heeft een totale oppervlakte van 2.000 m² en is volgens het bestemmingsplan “ [woonplaats1] ” van de Gemeente Emmen, aangeduid met de bestemming “Wonen - Vrijstaand lintbebouwing”. (…)
        
      
    
    
      34.1
      
        
          Bestemmingsomschrijving
        
        
          De voor 
          Wonen - Vrijstaand lintbebouwing
           aangewezen gronden zijn bestemd voor:
        
        
          * vrijstaande woningen:
        
        
          * bijbehorende bouwwerken:
        
        
          * tuin en erven: (…)”
        
      
      
    
    
      3.5
      Op 31 mei 2018 hebben [appellant] en [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van een melkveebedrijf in [woonplaats1] van [geïntimeerden] aan [appellant] . Onderdeel van de overeenkomst was de verkoop van de bouwkavel. De koopovereenkomst is opgesteld op basis van het Model koopovereenkomst voor Agrarisch Bedrijf (2017). De overeenkomst bepaalt onder meer:
      
      
        
          “
          artikel 1 Verkoop en koop
          .
        
        
          Verkoper heeft (…) verkocht aan koper, die daarbij van verkoper heeft gekocht: Het melkveebedrijf bestaande uit een boerderij (…), een bouwterrein met de bestemming woondoeleinden (…).
        
        
          De koopprijs wordt tussen partijen als volgt uitgesplitst: 	(…)
        
        
          2.000 m² bouwterrein					€      50.000,-
        
        
          Totaal							€ 4.400.000,-
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 6 Staat van de onroerende zaak
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3
      
        Verkoper heeft de onroerende zaak laatstelijk gebruikt als melkveebedrijf (…) hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. (…)
      
      
        6.5.1
        
          
            Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik (…)
          
          
            Bodemverontreiniging
          
          
            15.1.a Koper wordt in de gelegenheid gesteld om op zijn kosten onderzoek naar bodem- en grondverontreiniging en asbestvervuilingen in de grond te verrichten. Indien uit oriënterend of nader onderzoek blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige verontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming en er sprake is van een saneringsplicht, kan koper deze overeenkomst zonder boete en/of schadeloosstelling uiterlijk op 20 juli 2018 voor 16.00 uur zonder kostenverrekening ontbinden. (…) Na het verstrijken van deze datum vrijwaart koper verkoper voor alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging van bodem en grondwater. De in de vorige zin vermelde vrijwaring sluit een mogelijk beroep van koper gebaseerd op het bepaalde in artikel 6.3 (artikel over ‘het normale gebruik’) uit. (…)”
          
        
        
        
        
      
    
    
      3.6
      In de leveringsakte van 1 november 2018 staat onder meer:
      
      
        
          “
          Artikel 4
        
        
          Garantieverklaringen
           (…)
        
      
      
        8. Het is hem/haar niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
      
      
        - eigen deskundigheid;
      
      
        - publicaties in lokale bladen;
      
      
        - een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
      
      
        - het gebezigde gebruik van het registergoed;
      
      
        - of anderszins;
      
      
        waaruit blijkt dat het betreffende registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of het nemen van andere maatregelen. (…)”
      
      
    
    
      3.7
      Na het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerden] heeft [appellant] een verkennend bodemonderzoek op het melkveebedrijf laten uitvoeren door Klijn Bodemonderzoek B.V. De bouwkavel is daarbij niet onderzocht. Uit het onderzoek van Klijn blijkt dat een saneringsplichtige vervuiling aanwezig is voor wat betreft ca. 20 m³ grond nabij de ligboxenstal. Op 18 juni 2018 hebben partijen naar aanleiding van deze vervuiling een nadere overeenkomst gesloten, waarbij is afgesproken dat [geïntimeerden] de vervuiling op hun kosten zullen laten verwijderen en de koopovereenkomst voor het overige ongewijzigd blijft.
      
    
    
      3.8
      
        [appellant] is in onderhandeling getreden met een derde-koper ( [naam3] ) over doorverkoop van de bouwkavel. Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de derde-koper van de RUD Drenthe vernomen dat hij geen omgevingsvergunnng kan krijgen als hij niet eerst een NEN-5740-bodemonderzoek laat uitvoeren.
      
    
    
      3.9
      
        [appellant] heeft begin 2019 opdracht gegeven aan Klijn om een verkennend bodem- en asbestonderzoek uit te voeren op de bouwkavel. Klijn heeft op 7 juni 2019 rapport uitgebracht. Onder ‘7.2 Conclusies en aanbevelingen’ van dat rapport staat:
      
      
        
          “
          Verkennend bodemonderzoek NEN 5740
        
        
          Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locatie”, juist is. Er zijn immers op de locatie enkele licht tot sterk verhoogde gehalten aangetroffen. (…)
        
        
          De omvang van de aanwezige sterk grondverontreinigingen (boringen 1, 13 en 17) op het perceel wordt geschat op 225 m³. Hierdoor is op het perceel sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Dit omdat de omvang van de grond met sterk (concentraties boven de interventiewaarde) verhoogde gehalten vermoedelijk groter is dan 25 m³. (…)
        
        
          Afhankelijk van de bouwplannen of nadat eventueel een sanering is uitgevoerd en er goedkeuring is verkregen op de evaluatie van de sanering bestaan er, ons inziens, geen belemmeringen voor de voorgenomen afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de bouwplannen voor het perceel.”
        
      
      
    
    
      3.10
      In een brief van 23 juli 2019 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor een bedrag van € 43.327,50 aan (voorlopig geraamde) sanerings- en onderzoekskosten. De rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerden] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
    
    
      3.11
      
        [appellant] heeft de firma Avitec opdracht gegeven de bouwkavel te saneren. De sanering heeft plaatsgevonden, waarvoor een bedrag van € 40.402,67 is gefactureerd.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1
      Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerden] niet aansprakelijk zijn voor de saneringskosten. Dat wordt hierna uitgelegd. 
      
      
        
          De vorderingen en eiswijziging in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn vorderingen gewijzigd. Tegen deze eiswijziging is door [geïntimeerden] geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen processuele bezwaren zodat het hof die gewijzigde vorderingen zal beoordelen.
      
    
    
      4.3
      
        
          [appellant] vordert in hoger beroep, samengevat, vernietiging van het tussenvonnis van 24 maart 2021 en het eindvonnis van 2 maart 2022 en:
        
          Primair (gedeeltelijke ontbinding van de koopsom):
        I. de tussen [geïntimeerden] en [appellant] op 31 mei 2018 gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopsom van € 4.400.000,- wordt verminderd met € 51.782,92,
        II. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen de koopprijsvermindering aan [appellant] te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente,
        
          Subsidiair (opheffing dwalingsnadeel):
        III. te bepalen dat de rechtsgevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt gewijzigd, in die zin dat de door [appellant] te betalen koopprijs wordt verminderd met € 51.782,92,
        IV. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen de koopprijsvermindering aan [appellant] te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente,
        
          Meer subsidiair (schadevergoeding):
        V. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen € 51.782,92 aan [appellant] te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente.
        
          Primair, subsidiair en meer subsidiair:
        met veroordeling van [geïntimeerden] in de (na)kosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
      
      
        
          De beoordeling van de grieven
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven (bezwaren) tegen het vonnis van de rechtbank geformuleerd. Het hof zal deze grieven hierna per onderwerp bespreken.
      
      
        
          Herbeoordeling bewijswaardering
        
      
      
    
    
      4.5
      
        [appellant] stelt dat [geïntimeerden] tegen hem hebben gezegd dat het uitvoeren van een bodemonderzoek van de bouwkavel niet nodig was, omdat het terrein in 2009 is gesaneerd. Omdat die stelling niet vaststond, heeft de rechtbank [appellant] bewijs opgedragen van deze stelling. Ter uitvoering van deze bewijsopdracht zijn getuigen gehoord en heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] niet geslaagd is in zijn bewijsopdracht. [appellant] wil dat het hof het bewijs opnieuw waardeert.
      
    
    
      4.6
      Het hof verenigt zich met de bewijswaardering van de rechtbank en de uitkomst daarvan. Ook als het hof daarbij betrekt dat voor de bewezenverklaring niet nodig is dat de betreffende uitlating woordelijk overeenstemt met wat getuigen hebben verklaard, maar voldoende is dat het gaat om woorden van gelijke aard en strekking. Alleen de zoon van [appellant] heeft – in heel algemene bewoordingen – verklaard dat op enig moment van de kant van [geïntimeerden] werd gezegd dat de bouwkavel niet onderzocht hoefde te worden. [geïntimeerden] hebben dit echter stellig ontkend, terwijl de verklaringen van [appellant] en de beide makelaars geen steun bieden voor een bewezenverklaring op dit punt. Gelet op wat de door de rechtbank gehoorde getuigen en partijen in hoger beroep ter zitting hebben verklaard, is niet bewezen dat [geïntimeerden] op enig moment tegen [appellant] hebben gezegd of bewoordingen van gelijke aard en strekking hebben geuit, dat (bodem)onderzoek van de bouwkavel niet nodig was.
      
    
    
      4.7
      
        [appellant] heeft in hoger beroep verder niets naar voren gebracht dat tot een andere bewijswaardering leidt. Het enkele feit dat [geïntimeerden] in zijn herinnering in het laatste onderhandelingsgesprek expliciet hebben meegedeeld dat het uitvoeren van een bodemonderzoek niet nodig is omdat het terrein in 2009 is gesaneerd, is daarvoor onvoldoende.
      
    
    
      4.8
      De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] hebben bevestigd dat [appellant] op de bouwkavel zo een huis kon bouwen – en dat hij hieruit heeft mogen afleiden dat bodemonderzoek dus niet nodig was – komt hierna aan de orde.
      
      
        
          Gerechtvaardigd vertrouwen 
        
      
      
    
    
      4.9
      
        [appellant] betoogt dat als niet kan worden vastgesteld dat hem letterlijk is verteld dat hij geen onderzoek hoefde te doen, hij er op basis van mededelingen van [geïntimeerden] gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de bodem onder de bouwkavel niet verontreinigd was. Ook dit betoog kan niet worden gevolgd.
      
    
    
      4.10
      Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] geen uitdrukkelijke garantie hebben gegeven en geen uitdrukkelijke toezegging hebben gedaan dat de bouwkavel vrij van verontreiniging zou zijn. Voor zover [appellant] dat wel leest in artikel 4 van de leveringsakte van 1 november 2018 (rov. 3.5) volgt het hof hem daarin niet. Met dit artikel hebben [geïntimeerden] verklaard onbekend te zijn met feiten, onder meer op grond van in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek, waaruit blijkt dat het registergoed zodanig is verontreinigd dat dit aanleiding geeft tot sanering of het nemen van andere maatregelen. Een garantie of toezegging dat de bouwkavel vrij is van verontreiniging is dit niet.
      
    
    
      4.11
      Verder is vast komen te staan dat [geïntimeerden] tijdens het laatste onderhandelingsgesprek hebben gezegd dat sanering had plaatsgevonden. Aan die enkele algemene mededeling kan naar het oordeel van het hof echter niet de verwachting worden ontleend dat dus de bouwkavel ook zodanig is gesaneerd dat het geschikt is voor het gebruik als bouwgrond voor een woning. 
      
    
    
      4.12
      
        [appellant] baseert zijn verwachting mede of aanvullend op de bevestiging die [geïntimeerden] desgevraagd hebben gegeven dat hij op de bouwkavel zo een huis kon bouwen. Zowel hij als zijn zoon hebben daarover bij de rechtbank verklaard. [geïntimeerden] betwisten dit echter uitdrukkelijk en de betrokken makelaars verklaren hier niet over. Het hof kan daarom niet aannemen dat dit zo is gezegd. Als dit wel zo zou zijn, zijn er bovendien ook geen duidelijke aanknopingspunten om aan te nemen dat deze uitlating moet worden begrepen in de context van de sanering en niet van het bestemmingsplan, zoals [appellant] stelt.
      
    
    
      4.13
      
        [appellant] wijst verder nog op de verklaring van de eigen makelaar van [geïntimeerden] [naam4] . Hij heeft verklaard dat [geïntimeerde1] tijdens het laatste onderhandelingsgesprek heeft gezegd dat de kavel volgens hem gesaneerd was, dat alles eruit was gehaald en dat de kavel verder schoon was. [geïntimeerden] ontkennen dat zij – naast de mededeling dat er gesaneerd was – hebben gezegd dat alles eruit was gehaald en de kavel verder schoon was. Wat daar verder ook van zij, volgens makelaar [naam4] ging de mededeling van [geïntimeerde1] dat volgens hem gesaneerd was gepaard met de toevoeging “maar of daar meer over bekend was moest hij uitzoeken”. Dit maakt dat deze uitlating over de sanering, die al zeer algemeen van aard was, ook niet bepaald stellig was maar juist met enige onzekerheid en een slag om de arm werd gegeven. Vaststaat bovendien dat tijdens het gesprek aan de orde is gekomen dat stukken van de sanering beschikbaar waren. [appellant] , zijn zoon en [geïntimeerden] hebben daarover verklaard, waarbij [geïntimeerde2] – blijkens de overgelegde Facebookcorrespondentie – ook daadwerkelijk navraag naar stukken heeft gedaan bij [naam1] . Tijdens het onderhandelingsgesprek is niet specifiek over verontreiniging van de bouwkavel en details over de sanering, zoals de aard en omvang daarvan, (door)gesproken.
      
    
    
      4.14
      In deze omstandigheden mocht [appellant] aan de mededelingen van [geïntimeerden] , zoals die in rechte zijn komen vast te staan, niet het door hem gestelde vertrouwen ontlenen. Tijdens de onderhandelingen is aan de orde geweest dat sanering had plaatsgevonden. Bekend met verontreiniging in het verleden mocht [appellant] op basis van een enkele algemene met enige onzekerheid omgeven mededeling dat sanering had plaatsgevonden, zonder kennisname van beschikbare stukken, niet begrijpen en verwachten dat de bouwkavel vrij van verontreiniging en geschikt voor de bouw van een woning zou zijn. Dat [appellant] zich – mede omdat hij [geïntimeerde1] al van jongs af aan kent – wel op die mededeling heeft verlaten en de enkele mededeling dat stukken beschikbaar waren juist als bevestiging voor zijn vertrouwen heeft opgevat, komt voor zijn rekening en risico. Datzelfde geldt voor zijn keuze om op basis van het bij hem levende vertrouwen nader bodemonderzoek achterwege te laten (rov. 3.6). Als de bouwkavel voor [appellant] binnen de transactie tussen partijen niet ondergeschikt was maar het zijn bedoeling was om de bouwkavel als courante zaak direct door te verkopen en dit bij de verkoop ook aan [geïntimeerden] kenbaar was, betekent dat niet dat [geïntimeerden] dus met hun uitlatingen bij [appellant] redelijkerwijs het vertrouwen hebben gewekt dat de bouwkavel vrij van verontreiniging zou zijn. Als [appellant] in verband met doorverkoop van de bouwkavel ten aanzien van de aanwezigheid van verontreiniging geen enkel risico had willen lopen, had hij zelf nader onderzoek moeten doen. 
      
    
    
      4.15
      
        Het oordeel van het hof wordt niet anders als de inhoud van de verkoopbrochure en de koopovereenkomst mede in aanmerking worden genomen. In die brochure wordt de bouwkavel gepresenteerd met de bestemming wonen. Dit zegt iets over de bestemming volgens het geldende bestemmingplan, maar nog niets over de geschiktheid van de bouwgrond voor bebouwing van een woning. Ook uit de omschrijving van de bouwkavel in de koopovereenkomst als bouwterrein (met bestemming woondoeleinden) kan niet zonder meer worden afgeleid dat de kavel dus vrij van verontreiniging is.
        De inhoud van de brochure en de koopovereenkomst zijn op zichzelf ook niet voldoende om reeds op grond daarvan, en dus los van de mededelingen van [geïntimeerden] , te mogen verwachten dat de bouwkavel feitelijk ook geschikt was voor de bouw van een woning. Daarvoor vindt het hof ook geen steun in artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst. Uitgangspunt voor de uitleg van “normaal gebruik” in dat artikel dient te zijn dat daaronder het melkveebedrijf met toebehoren valt. Niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerden] daarmee moeten worden geacht bij [appellant] een gerechtvaardigd vertrouwen te hebben gewekt dat de grond van de bouwkavel geschikt zou zijn voor de bouw van een woning, laat staan dat zij hem een garantie terzake zouden hebben gegeven. Van een ontbrekende feitelijke eigenschap in de zin van de koopovereenkomst of artikel 7:17 BW is geen sprake.
      
      
      
        
          Schending mededelingsplicht 
        
      
      
    
    
      4.16
      
        [appellant] stelt nog dat [geïntimeerden] kennis hadden of in ieder geval behoorden te hebben van het Aanvullend Bodemonderzoek 2009 en de daarin geconstateerde restverontreiniging. Door desondanks te verklaren zoals zij in artikel 4 van de leveringsakte hebben gedaan, hebben zij volgens hem hun mededelingsplicht geschonden. [appellant] baseert de kennis van [geïntimeerden] op de inhoud van de tussen voormalig eigenaars [naam1] en [naam2] gesloten leveringsakte van 11 september 2009, waarin bijzondere vrijwaringsverplichtingen zijn opgenomen en wordt verwezen naar het (aan de akte aangehechte) rapport Aanvullend Bodemonderzoek 2009.
      
    
    
      4.17
      Als uitgangspunt geldt dat voor [geïntimeerden] geen gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen kan worden aangenomen met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte waren. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag niet te snel worden aangenomen en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als [geïntimeerden] zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte waren. Een dergelijke verplichting mag ook worden aangenomen indien [geïntimeerden] vanwege bijzondere feiten of omstandigheden, bijvoorbeeld vanwege hun deskundigheid, geacht moeten worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.
      
    
    
      4.18
      Hiervan uitgaande oordeelt het hof dat [appellant] niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerden] op de hoogte waren dat na de sanering nog sprake was van (rest)verontreiniging die aanleiding gaf tot sanering of andere maatregelen. Zelfs indien [geïntimeerden] bekend waren met de leveringsakte uit 2009 dan volgt dat uit die akte nog niet. Hetzelfde geldt voor het rapport aanvullend bodemonderzoek 2009. Op deze basis kan niet worden aangenomen dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden door te verklaren zoals zij in artikel 4 van de leveringsakte hebben gedaan. Niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] anderszins bekend waren met de (rest)verontreiniging die na het sluiten van de koopovereenkomst is geconstateerd. In die zin is ook van een anderszins ten onrechte verzwegen mededeling geen sprake. 
      
      
        
          Risicoverdeling
        
      
      
    
    
      4.19
      
        [appellant] voert ten slotte nog aan dat de geconstateerde verontreiniging op grond van de (wettelijke en contractuele) risicoverdeling tussen partijen voor rekening van [geïntimeerden] behoort te komen. 
      
    
    
      4.20
      Dit standpunt stuit af op de (van de wet en de modelakte) afwijkende regeling die partijen in artikel 15 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Voor zover [appellant] in de verwachting verkeerde dat de bouwkavel vrij van verontreiniging was, volgt uit het voorgaande dat dat niet gerechtvaardigd was en dat dit voor zijn rekening en risico komt.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.21
      Gelet op het voorgaande zijn [geïntimeerden] niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het leveren van een bouwkavel met (rest)verontreiniging en is ook geen sprake van dwaling. [appellant] kan geen aanspraak maken op vermindering van de koopsom dan wel schadevergoeding en dient de saneringskosten zelf te dragen. 
      
    
    
      4.22
      Het hoger beroep slaagt niet. Het hof zal de vonnissen van de rechtbank bekrachtigen. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      4.23
      De kostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      
        bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 
        24 maart 2021 en 2 maart 2022;
      
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] : 
        € 783,- aan griffierecht
        € 4.314,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief IV à € 2.157,-);
      
      
    
    
      5.3
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, M. Aksu en C.S. Schür, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.
      
    
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.