ECLI:NL:RBMNE:2024:1217, Rechtbank Midden-Nederland, 28-02-2024, 10724880
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over de uitleg van de bepalingen uit de huurovereenkomst over de opzeggingstermijn. Haviltex.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 10724880 \ MC EXPL  23-5604
    
    
    
      
        Vonnis van 28 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] , 
      
      handelend onder de naam [handelsnaam 1], 
      wonende te [woonplaats] ,
      oorspronkelijke eiser in conventie,
      verweerder in het verzet en in reconventie,
      gemachtigde: mr. E. van Es.
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      handelend onder de naam [handelsnaam 2] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      oorspronkelijke gedaagde in conventie,
      eiseres in het verzet en in reconventie,
      gemachtigde: mr. K. Boukema,
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de oorspronkelijke dagvaarding van 21 juli 2023 van [eiseres] ;
        
        
          het verstekvonnis van 30 augustus 2023 (zaaknummer: 10630927 MC EXPL 23-4359, hierna: het verstekvonnis);
        
        
          de verzetdagvaarding van 15 september 2023 tevens eis in reconventie van [gedaagde] ;
        
        
          de conclusie van antwoord in het verzet tevens antwoord in reconventie;
        
        
          de conclusie van repliek in het verzet tevens repliek in reconventie;
        
        
          de conclusie van dupliek in reconventie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van [eiseres] de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) gehuurd voor de duur van één jaar, ingaande op 1 mei 2022 en lopende tot en met 30 april 2023. De huurprijs bedroeg € 1.750,00.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft de huurovereenkomst per e-mailbericht van 28 januari 2023  opgezegd tegen 30 april 2023.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft daarop per e-mailbericht van 30 januari 2023 geantwoord dat opzegging pas kan plaatsvinden na het einde van de huurovereenkomst, dus pas na 30 april 2023, met een opzegtermijn van drie maanden. 
      
    
    
      2.4.
      Eind april 2023 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten en de sleutels afgegeven. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft facturen verzonden voor de huur van de maanden mei, juni en juli 2023 van in totaal € 5.250,00. [gedaagde] heeft deze facturen niet betaald. Ook heeft zij de waarborgsom van € 3.900,00 niet teruggekregen van [eiseres] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
        
      
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert, kort gezegd, betaling van:
        a. € 5.250,00 aan achterstallige huur en servicekosten en € 637,50 aan incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
        b. proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
        c. nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Bij verstekvonnis zijn de vorderingen van [eiseres] toegewezen, met uitzondering van de gevorderde rente over de incassokosten.
      
    
    
      3.3.
      In de verzetprocedure voert [gedaagde] verweer en concludeert zij tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] dan wel afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
      
      
        
          In reconventie 
          
        
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie op haar beurt (terug)betaling van de waarborgsom van € 3.900,00, te vermeerderen met wettelijke rente.	
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter zal hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – ingaan op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure gaat het niet (meer) om de vraag of de door [gedaagde] gedane huuropzegging rechtsgeldig is. [eiseres] heeft deze huuropzegging immers geaccepteerd. 
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn nog wel verdeeld over de in acht te nemen opzegtermijn. In dat verband is in de huurovereenkomst het volgende opgenomen (hierna te noemen: artikel 3.1 tot en met artikel 3.5): 
      
      
      
                   "	Duur, verlenging en opzegging3.1	Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar ingaande   
        op 01-05-2022 en lopende tot en met 30-04-2023.3.2 	Deze huurovereenkomst wordt, na de ommekomst van de in 3.1 genoemde  
        periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging van huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5, voortgezet voor aansluitende periode van 12 maanden. Opzeggen kan na het eerste jaar met een opzegtermijn van 3 maanden met ingang van de eerste van de volgende maand.
      
    
    
      3.3
      
         	Behoudens beëindiging van deze overeenkomst door opzegging tegen het 
        einde van de in 3.2 genoemde (tweede) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.
      
    
    
      3.4
       	Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder maar is enkel mogelijk na het eerste jaar met een opzegtermijn van 3 maanden. Eigendommen uit het gehuurde neemt huurder mee. Toch tussentijds beëindigen? Dat kan met een opzegvergoeding betreft de resterende aantal maanden volgens huurovereenkomst.
    
    
      3.5
       	Opzegging met reden van deze huurovereenkomst dient te geschieden per aangetekend schrijven."
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] stelt dat uit artikel 3.2 en artikel 3.4 ondubbelzinnig blijkt dat opzeggen enkel mogelijk is na het eerste jaar met een opzegtermijn van drie maanden. Dit betekent dat de huurovereenkomst pas is geëindigd op 31 juli 2023. [gedaagde] moet dus de huur van mei, juni en juli 2023 nog betalen, aldus [eiseres] .
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert aan dat de huurovereenkomst onduidelijk en innerlijk tegenstrijdig is. In artikel 3.2 staat dat na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode van één jaar de huurovereenkomst wordt voorgezet, behoudens opzegging. Bij opzegging eindigt de huurovereenkomst dus na één jaar. De interpretatie van [eiseres] is niet juist, hoewel deze bepaling wellicht voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Voor zover nodig beroept [gedaagde] zich op het ‘contra preferentem’ beginsel.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter oordeelt als volgt.
      
    
    
      4.6.
      De overeenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium. Dat houdt in dat bij de beantwoording van de vraag wat de betekenis is van de door partijen gemaakte afspraken het niet alleen aankomt op een taalkundige uitleg, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.7.
      Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst in eerste instantie voor de duur van één jaar is aangegaan. In artikel 3.1 staat immers: “Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar ingaande op 01-05-2022 en lopende tot en met 30-04-2023.” Als de interpretatie van [eiseres] echter zou worden gevolgd dan is artikel 3.1 echter zinledig, in die zin dat het is uitgesloten dat de huurovereenkomst kan eindigen op 30 april 2023. De interpretatie van [eiseres] (dat op zijn vroegst pas tegen 31 juli 2023 kan worden opgezegd) strookt niet met het gegeven dat de huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar is aangegaan. Dan had in artikel 3.1 moeten staan dat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 15 maanden, lopende tot en met 31 juli 2023.
      
    
    
      4.8.
      
        Bovendien schrijft [eiseres] in punt 19 van zijn dagvaarding: “met het tekenen van de overeenkomst was gedaagde [ [gedaagde] ] zich bewust van het feit dat zij minimaal een jaar lang de desbetreffende woning [de kantonrechter begrijpt: bedrijfsruimte] diende te huren.” 
        
          [eiseres] is dus – evenals [gedaagde] – zelf ook ervan uitgegaan dat [gedaagde] “minimaal één jaar” moest huren en niet: minimaal vijftien maanden. [eiseres] schrijft in punt 4 van zijn conclusie van dupliek in oppositie ook dat hij “erkent dat de huurovereenkomst (…) in eerste instantie voor de duur van één jaar is aangegaan.”
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter ziet evenwel in dat de laatste volzin van artikel 3.2 ongelukkig is geformuleerd. Normaliter wordt niet opgenomen dat “na” een bepaalde periode kan worden opgezegd, maar “tegen het einde van” een bepaalde (lopende) periode. Ook artikel 3.4 is ongelukkig geformuleerd, maar daarin kan nog worden gelezen dat de “tussentijdse beëindiging” enkel mogelijk is na het eerste jaar (en dus niet verwijzend naar “opzegging”). 
      
    
    
      4.10.
      In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de onduidelijkheden dan wel innerlijke tegenstrijdigheden in de huurovereenkomst in het nadeel van [eiseres] – die de huurovereenkomst ook heeft opgesteld en vaker bedrijfsruimtes verhuurd – moeten worden uitgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde]  redelijkerwijs mogen opvatten dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk minimaal voor één jaar is aangegaan, waar [eiseres] overigens zelf “in eerste instantie” ook van is uitgegaan (r.o. 4.8).
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] geen huur is verschuldigd over de maanden mei, juni en juli 2023 en dat alle vorderingen van [eiseres] dus moeten worden afgewezen.
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      In reconventie heeft [gedaagde] terugbetaling van de waarborgsom, te vermeerderen met rente, gevorderd. 
      
    
    
      4.13.
      Het beroep van [eiseres] op verrekening kan hem niet baten, nu geen sprake is van een huurachterstand. De gevorderde waarborgsom zal dan ook worden toegewezen. 
      
    
    
      4.14.
      
        
          [eiseres] heeft nog een beroep gedaan op matiging van de wettelijke rente over de waarborgsom op grond van de redelijkheid en billijkheid, omdat toewijzing hiervan onaanvaardbare gevolgen met zich zou meebrengen voor hem. 
        Van de bevoegdheid tot matiging van wettelijke rente behoort terughoudend gebruik te worden gemaakt. [eiseres] heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waarom toewijzing van rente in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Derhalve zal ook de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        De conclusie is dat het verstekvonnis moet worden vernietigd en dat in (re)conventie (opnieuw) zal worden beslist zoals onder de beslissing is vermeld.
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eiseres] is zowel in het verzet, als in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
      
    
    
      4.17.
      In conventie worden de proceskosten van [gedaagde] begroot op:
      - verzetdagvaarding 	€     129,14
      - salaris gemachtigde 	€     660,00 (2 punten x tarief € 330,00)
      
        - nakosten 		€     132,00
      
      totaal 			€     921,14 
      
    
    
      4.18.
      De kosten in reconventie van [gedaagde] worden begroot op nihil, omdat de reconventie geen noemenswaardig meerwerk oplevert voor [gedaagde] vanwege de nauwe samenhang met de conventie.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het verstekvonnis van 30 augustus 2023 (zaaknummer: 10630927 MC EXPL 23-4359); 
      
      
        
          en opnieuw beslissend:
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] te betalen € 3.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2023 tot 15 september 2023, te voldoen tegen finale kwijting;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 921,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de betekeningskosten betalen;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.
      
      
      
        1298