ECLI:NL:RBDHA:2023:20208, Rechtbank Den Haag, 20-12-2023, C/09/629806 / HA ZA 22-442
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Procedure over de vraag of een perceel dat door de gemeente Alphen aan den Rijn aan een manegehouder is verkocht geschikt is voor het gegarandeerde gebruik als landbouwgrond en paardenwei, omdat zich in het perceel thermisch gereinigde grond bevindt. De gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst, aangezien niet de gehele bovenlaag van het perceel geschikt is voor het gegarandeerde gebruik. Maar de tekortkoming betreft een relatief gering stuk van het perceel, zodat geen verklaring voor recht wordt afgegeven dat het gehele perceel non-conform is.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/629806 / HA ZA 22-442
    
    
    
      
        Vonnis van 20 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] te [plaats 1],
      eiseres,
      hierna te noemen: [eiseres],
      advocaten: mrs. M.P.C. van Essen en E.J.H. Plambeck te Bodegraven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN te Alphen aan den Rijn,
      gedaagde,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaten: mrs. F. van de Pol en K. Meijering te Breda.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 mei 2022 met producties 1 tot en met 16; 
      - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10; 
      - het tussenvonnis van 28 december 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
      - de akte overlegging producties tevens houdende uitlating van de Gemeente met producties 11 tot en met 13; 
      - de akte overlegging producties van [eiseres] met producties 17 tot en met 27; 
      - de antwoordakte tevens akte overlegging producties van de Gemeente met producties 14 tot en met 21; 
      - de akte overlegging productie van [eiseres] met productie 28; 
      - de antwoordakte tevens akte overlegging producties van de Gemeente met producties 22 tot en met 24; 
      - de mondelinge behandeling van 26 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door beide partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Gemeente is op 22 januari 2015 eigenaar geworden van onder meer een stuk grond tussen de huidige voet van de Koningin Máximabrug te Alphen aan den Rijn en de door [eiseres] als eenmanszaak geëxploiteerde manege, thans kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [plaats 2] [sectienummer 1] (hierna: het perceel). 
    
    
      2.2.
      Op 4 maart 2015 is in opdracht van de Gemeente gestart met de bouw van de Koningin Máximabrug. Het perceel werd tijdens de werkzaamheden gebruikt als werk- en opslagterrein voor machines en gebruikte (grond)stoffen. De brug is in 2017 in gebruik genomen. 
      
    
    
      2.3.
      
        Voorafgaand hieraan heeft op 18 maart 2013 een overleg plaatsgevonden tussen onder meer de vader van [eiseres] en de heer [naam] (hierna: [naam]) van het projectteam Maximabrug. In de door [naam] opgestelde ‘korte samenvatting en gemaakte afspraken’ is het volgende verwoord: 
        ‘(…) 
        
          De heer [eiseres] geeft aan dat bij de gemeente ten behoeve van de manege een aanvraag in behandeling is voor de bouw van een binnenbak. (…) 
        
        
          Verder laat hij weten dat hij belangstelling heeft om eventuele reststukken grond van de gemeente aan te kopen die hij kan gebruiken om paarden te weiden. Mocht er grond aan de voorzijde overblijven dan is hij daar eventueel ook in geinteresseerd. 
        
        
          (…)’
      
      
    
    
      2.4.
      
        Bij e-mail van 30 november 2015 heeft [eiseres] het volgende aan onder meer de Gemeente bericht: 
        ‘(…) 
        
          Al langere tijd worden wij geconfronteerd met een aanzienlijke verkleuring van het oppervlaktewater in de polder rondom mijn bedrijf. Omdat het voor mij niet vast te stellen is wat hiervan de oorzaak is maar ik wel mogelijke oorzaken kan opsommen, wil ik die in dit schrijven aan u voorleggen. 
        
      
      
      
        
          Het talud van de Maximabrug worden aangelegd met een zwarte substantie waarvan de samenstelling mij verder niet bekend is. Is het misschien mogelijk dat dit de veroorzaker van de verkleuring is. 
        
      
      
      
        
          Is de stof die mogelijk door de hevige regenval in het oppervlaktewater komt schadelijk voor mijn paarden en de paarden van mijn pensionklanten. 
        
        
          (…)’
      
    
    
      2.5.
      
        In juni 2016 is tussen de Gemeente als verkoper en [eiseres], haar vader (zowel voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van directeur-bestuurder van [bedrijf]) en haar moeder als koper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een deel van het perceel (hierna: de koopovereenkomst). Hierin is – voor zover van belang – het volgende verwoord: 
        ‘(…) 
        
          IN OVERWEGING NEMENDE DAT:
        
        
          (…)
        
        
          c.	(…) de kopende partij vorenbedoeld perceel van de gemeente wil aankopen ten behoeve van weide voor paarden; 
        
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Artikel 2.	Koopsom, bestanddelen en verrekening
        
        1. De onderhavige koop geschiedt tegen een betaling door de kopende partij van € 25.570 (…)
        2. De koopsom komt als volgt tot stand: 
        
          Vergoeding van het verkochte op basis van de 
        
        
          marktwaarde door kopende partij aan gemeente				€ 77.070
        
        
          Waardedaling/planschadevergoeding door gemeente aan kopende partij	€ 50.000
        
        
          Vergoeding reparatie duiker door gemeente aan kopende partij		€   1.500
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 3.	Juridische levering
        
        1. (…) Levering vindt plaats op naam van [eiseres]. 
        2. (…)
        3. Partijen verklaren dat zij ná de juridische levering zoals beschreven in het eerste lid van dit artikel over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben. 
      
      
      
        
          Artikel 5.	Staat van het verkochte – Gebruik
        
        1. Het verkochte zal aan de kopende partij in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij ondertekening van deze overeenkomst bevindt, met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en verder vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
        2. (…)
        3. Het verkochte zal bij de juridische levering de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als landbouwgrond. De kopende partij is bevoegd het verkochte vóór de juridische levering te inspecteren. 
        4. De kopende partij beoogt het verkochte te gebruiken als paardenwei. 
      
      
      
        
          Artikel 6.	Mededelings- en onderzoeksplicht
        
        1. De gemeente verklaart al die informatie aan de kopende partij te hebben gegeven die naar geldende maatstaven en verkeersopvattingen tot haar mededelingsplicht behoren. 
        2. Ter uitwerking (niet limitatief) van de in lid 1 opgenomen mededelingsplicht, verklaart de gemeente, onverminderd het in deze overeenkomst bepaalde: 
        a. niet bekend te zijn met feiten die erop wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het huidige gebruik door de verkoper die kan leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het (laten) nemen van andere maatregelen; 
        
          (…)
        
        3. De kopende partij aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende maatstaven en verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen, tenzij deze feiten en omstandigheden aan de gemeente bekend zijn en niet aan de kopende partij zijn meegedeeld. 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 10.	Bodem- en grondwaterverontreiniging
        
        1. Van bodem- en/of asbestverontreiniging is sprake indien zich op en/of in de grond en/of het grondwater van het verkochte hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan de streefwaarde van de bij de Wet bodembescherming behorende uitvoeringsregelingen dan wel daarvoor in de plaats tredende algemeen gangbare kwaliteitseisen of op grond van natuurlijk voorkomen is te verwachten. 
        2. Onder verontreinigingen worden niet verstaan: 
        
          (…)
        
        - Voorwerpen en/of funderings- en puinresten die geen asbest of andere schadelijke stoffen bevatten. 
        3. Gemeente verklaart niet bekend te zijn met feiten die erop wijzen dat het verkochte enige bodem- en of asbestverontreiniging bevat die ten nadele strekt van het beoogde gebruik door de koper die kan leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het (laten) nemen van andere maatregelen. 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 13.	Duiker/afscheiding
        
        1. (…)
        2. De duiker die de Oude Rijn verbindt met het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [plaats 2], [sectienummer 2], is voor rekening van de gemeente door een haar aangewezen derde hersteld. De kopende partij heeft als gevolg van waterproblemen met de inlaat kosten gemaakt ad € 1.500 (pomp, aanpassing damwand, revisie, doorspoelen). De gemeente vergoedt deze kosten door middel van een verrekening met de verkoopprijs van het verkochte op de wijze zoals beschreven in artikel 2 van deze overeenkomst. De kopende partij is gehouden een keuraanvraag in te dienen voor de duiker, waarbij de kosten voor zijn rekening zullen komen. 
        
          (…)’
      
      
    
    
      2.6.
      De vader en moeder van [eiseres] en [bedrijf] hebben hun rechtsverhouding ten aanzien van de koopovereenkomst door middel van contractsovername overgedragen aan [eiseres]. 
      
    
    
      2.7.
      Op 12 december 2016 heeft de Gemeente het perceel geleverd aan [eiseres]. 
      
    
    
      2.8.
      In 2017 ontstonden zorgen over het gebruik van Thermisch Gereinigde Grond (hierna: TGG) in andere projecten dan de Koningin Máximabrug. De Gemeente heeft opdracht gegeven aan de Omgevingsdienst Midden-Holland (hierna: ODMH) om onderzoek te verrichten naar het gebruik van TGG bij de bouw van de Koningin Máximabrug. 
      
    
    
      2.9.
      In het voorjaar van 2021 is de duiker die de Oude Rijn verbindt met het perceel verstopt geraakt. De firma Warmerdam heeft in de periode van medio april 2021 tot eind juli 2021 met een tankwagen water vanuit de Oude Rijn naar de achterliggende sloten verplaatst. De aan de vader van [eiseres] gerichte facturen hiervoor bedragen in totaal € 6.678,-. 
      
    
    
      2.10.
      
        Bij e-mail van 30 april 2021 heeft de vader van [eiseres] onder meer de Gemeente geïnformeerd over de problemen met de duiker en de verplaatsing van water met een tankwagen. Daarbij heeft hij het volgende bericht: 
        ‘(…) 
        
          De enige conclusie die ik uit bovenstaande kan trekken is dat de duiker niet mijn eigendom is. 
        
      
      
      
        
          Omdat de situatie ernstig is en er op korte termijn een oplossing moet komen voor het probleem verzoek ik de betrokken partijen, zijnde de gemeente Alphen aan den Rijn, het Hoogheemraadschap van Rijnland en de aannemer van de Maximabrug bij elkaar te komen om met mij (…) de ontstane situatie te bespreken. 
        
        
          (…)’
      
      
      
        Hierop heeft de Gemeente niet gereageerd. 
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 27 mei 2021 heeft de gemachtigde van de vader van [eiseres] onder meer de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de geleden en te lijden schade en voor de te maken kosten ten aanzien van de duiker. Verzocht is om binnen 10 dagen na dagtekening van de brief te bevestigen dat opdracht is gegeven het herstel ten spoedigste uit te voeren en de gemachtigde te informeren over de vraag welke aannemer een en ander wanneer zal uitvoeren. 
      
      
        Hierop is evenmin een reactie van de Gemeente ontvangen. 
      
      
    
    
      2.12.
      
        Bij memo van 30 juni 2021 heeft de ODMH aan de Gemeente het volgende bericht: 
        ‘(…)
        
          Aanleiding
        
        
          (…) TGG heeft een aantal eigenschappen die afwijken van natuurlijke grond. Als gevolg van deze eigenschappen is er een verhoogde kans op verspreiding van verontreinigende stoffen naar de omgeving (…)
        
      
      
      
        
          Toegepaste Thermisch gereinigde grond in de landhoofden van de Máximabrug
        
        
          (…) In de landhoofden van de brug is ongeveer 100.000 kubieke meter TGG als ophoogmateriaal toegepast. Door onderzoeken van RWS is bekend dat TGG (…) niet voldoende gereinigd is en stoffen kan bevatten die uitlogen naar het milieu. (…) 
        
      
      
      
        
          (…)Het onderzoek is inmiddels uitgevoerd door een combinatie van de adviesbureaus Tauw en Unihorn. (…)
        
      
      
      
        
          Samenvatting
        
        
          Op basis van het huidig uitgevoerde onderzoek kan samenvattend worden gesteld: 
        
         Dat de TGG op enkele plekken is teruggevonden waar het niet direct verwacht werd en/of toegepast had mogen worden. Dit betreft aan de noordzijde ter plaatse van het fietspad en de paardenwei (…); 
         De samenstelling van de TGG voldoet indicatief bij 2 van de 5 onderzochte mengmonsters niet. 
         In 6 van de 8 uitloogproeven is een overschrijding van de maximale emissiewaarden met antimoon aangetoond. In nabijgelegen grond en het grondwater zijn plaatselijk verhogingen (kleiner dan de interventiewaarde) met antimoon gemeten. In enkele monsters zijn verhoogde emissiewaarden voor fluoride (niet genormeerd) aangetoond. 
         De TGG heeft de omgeving beperkt beïnvloed: de grond onder de TGG (beperkte waarnemingen) is licht verontreinigd, het grondwater plaatselijk sterk maar voornamelijk lichte verontreinigingen en het oppervlaktewater is niet beïnvloed. 
         De aanwezige leeflaag voldoet aan de gewenste dikte en kwaliteit. 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Bijlage: bespreking rapportage TGG Máximabrug
        
        
          (…)
        
        
          Deellocatie C: Paardenwei
        
        
          Tijdens de aanleg van de Máximabrug is de locatie van de huidige paardenwei gebruikt voor de opslag van materiaal en grond. In drie boringen op deze locatie is TGG aangetroffen vanaf 1,2 meter min maaiveld. Volgens de beschikbare werktekeningen zou geen TGG ter plaatse van de paardenwei toegepast worden. In de TGG (monster P5) zijn sterke verontreinigingen met diverse stoffen aangetoond. Indicatief getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit is deze TGG Niet toepasbaar. De pH was 9,2.
        
      
      
      
        
          In de bovengrond van de paardenwei (mengmonsters P1 t/m P4) zijn hoogstens lichte verontreinigingen met enkele zware metalen aangetoond. In de ondergrond van 0,4 tot 1,5 meter (mengmonster P6) zijn lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink en PAK aangetoond. 
        
      
      
      
        
          De gehalten aan calcium en sulfaat zijn verhoogd ter plaatse van de paardenwei en TGG eten opzichte van de referentieboringen. 
        
      
      
      
        
          Afdeklaag op TGG
        
        
          De TGG is overal voorzien van een afdeklaag van minimaal 0,5 meter dik. In deze afdekking zijn hoogstens lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink en/of PAK aangetoond. Uit indicatieve toetsingen aan het Besluit bodemkwaliteit volgt dat de afdeklaag toepasbaar is als klasse Altijd toepasbaar (3x), Wonen (1x) of Industrie (1x) 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Oppervlaktewater
        
        
          Ter plaatse van de noordelijke deellocaties zijn in het oppervlaktewater enkele lichte verhogingen ten opzichte van de referentiewaarden aangetoond. (…)
        
      
      
      
        
          Aanbevelingen
        
        - Uit het onderzoek is gebleken dat TGG is vastgesteld op plekken waar deze niet wordt verwacht. Geadviseerd wordt om middels aanvullend onderzoek de omvang van de TGG toepassing en de verontreinigingssituatie af te perken. 
        - Op basis van de resultaten van het aanvullend onderzoek kan een risicoanalyse worden opgesteld. Aan de hand van deze risicoanalyse kan de noodzaak tot het nemen van verdere vervolgstappen bepaald worden. 
        
          (…)’
      
      
    
    
      2.13.
      
        Het eerste rapport van Tauw over het onderzoek naar de toepassing van TGG bij de Máximabrug is van 26 juli 2021. Hierin is het volgende verwoord: 
        ‘(…) 
        
          7	Interpretatie onderzoeksresultaten
        
      
      
    
    
      7.1
      
        
          Noordzijde
        
        
          (…)
        
        
          Grond op TGG
        
        
          Op basis van de boorbeschrijvingen wordt geconcludeerd dat de TGG overal is afgedekt met een minimale dikte van 0,5 meter grond. 
        
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          De samenstellingsanalyses van de TGG ter plaatse van paardenwei geeft een I-waardeoverschrijding van benzeen en een groot aantal stoffen (waaronder een aantal metalen, tolueen, xylenen en chloorbenzenen) met een Aw-waardeoverschrijding. Individuele analyse van het mengmonster met verhoogde benzeen toont aan dat het gehalte benzeen in drie van de vier monsters de i-waarde overschrijdt. Een indicatieve toetsing aan normen uit het Besluit bodemkwaliteit geeft aan dat de grond niet toepasbaar is. De pH van de TGG ter plaatse van de paardenwei was 9,2. 
        
      
      
      
        
          Ten aanzien van PFAS wordt geconcludeerd dat in de drie geanalyseerde monsters TGG verschillende gehalten PFAS aanwezig zijn. Er is een monster waarvoor geen beperkingen gelden als gevolg van PFAS, maar er is ook een monster in de categorie B en C waarvoor beperkingen voor toepassing van de grond in respectievelijk grondwaterbeschermingsgebieden en onder de grondwaterstand gelden. Er zijn twee monsters indicatief geanalyseerd op asbest; asbest is niet aangetoond. Ook gebromeerde difenylethers zijn niet aangetoond in gehalten boven de rapportagegrens. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Paardenwei
        
        
          Van de grond ter plaatse van de paardenwei zijn vier mengmonsters geanalyseerd van de bovengrond en één van de ondergrond. Het mengmonster dat bestaat uit klei bevat geen gehalten boven de Aw-waarde en is altijd toepasbaar. 
        
        
          De overige monsters bevatten zandmengmonsters. Het grondmengmonster bestaand uit boringen 158, 161, 165 en 166 bevindt zich het dichtstbij de toepassing met TGG en bevat een Aw-waardeoverschrijding van nikkel en is toepasbaar als klasse wonen. 
        
      
      
      
        
          Een tweede grondmengmonster van de bovengrond bestaand uit zand uit boringen 155,156, 159, 160 164 en 167 bevat bijmengingen met baksteen en bevat Aw-waardeoverschrijdinge van kwik, lood en tin en is toepasbaar als klasse wonen. Een derde grondmengmonster bestaand uit zand van de boringen 152, 153, 154, 157, 163 en 168 bevat bijmengingen met puin en bevat Aw-waardeoverschrijdingen van kwik en nikkel. Op basis van nikkel is deze grond toepasbaar als klasse industrie. Het grondmengmonster van de ondergrond bevat puin en Aw-waardeoverschrijdingen van kwik, lood, zink en PAK en is toepasbaar als klasse industrie. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      8Conclusies en aanbevelingen
    
      
        (…)
      
      
        Er dient te worden opgemerkt dat overal waar TGG is aangetoond een leeflaag aanwezig is van minimaal 0,5 meter dik. De kwaliteit van deze leeflaag (vastgesteld middels een indicatieve toetsing aan normen uit het Besluit bodemkwaliteit) varieert tussen klasse industrie, wonen en altijd toepasbaar rondom de wegen en ter plaatse van de paardenwei. 
      
      
        (…) 
      
      
        Op basis van de onderzoeksresultaten blijft dat de toepassing met TGG de milieuhygiënische kwaliteit van de omliggende grond en grondwater heeft beïnvloed. In de grond en het grondwater zijn verhoogde gehalten aan metalen vastgesteld. De gehalten in de grond aan calcium, kalium, natrium en sulfaat zijn verhoogd ter plaatse van de toepassing met TGG ten opzichte van de referentieboringen. Op de kwaliteit van het oppervlaktewater is geen effect vastgesteld van de toepassing met TGG. 
      
      
        Een bodemverontreiniging die is ontstaan als gevolg van de toepassing met TGG valt onder de zorgplicht. Er wordt geadviseerd een risicoanalyse uit te voeren. Op basis van deze risicoanalyse zullen vervolgstappen worden bepaald. 
      
      
        (…)’
    
    
    
      2.14.
      Bij brief van 23 november 2021 hebben [eiseres] en haar vader de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt als gevolg van de toepassing van TGG in het perceel. Volgens deze brief heeft de Gemeente [eiseres] bij brief van 30 september 2021 geïnformeerd over de toepassing van TGG bij de aanleg van de Koningin Máximabrug. Bij brief van 27 december 2021 heeft de Gemeente [eiseres] om nadere gegevens verzocht waaruit onder meer zou blijken dat het perceel ten tijde van de verkoop non-conform is. Ook kondigt de Gemeente in deze brief een nader onderzoek door ODMH naar de omvang en kwaliteit van het toegepaste TGG aan. Bij brief van 11 januari 2022 aan de Gemeente heeft [eiseres] de aansprakelijkstelling nader toegelicht en bericht dat zij opdracht heeft gegeven voor nader onderzoek ten aanzien van de aansprakelijkheid en omvang van de schade.
      
    
    
      2.15.
      
        Het namens [eiseres] en haar vader op 24 november 2021 bij de Gemeente ingediende verzoek om handhavend op te treden op basis van de Wet bodembescherming is bij beslissing van 10 maart 2022 door de ODMH namens de Gemeente niet-ontvankelijk verklaard [eiseres] en haar vader hebben tegen deze beslissing bezwaar ingesteld. De ODMH heeft vervolgens namens de Gemeente bij beslissing op bezwaar van 18 november 2022 het verzoek om handhavend op te treden afgewezen. Hiertoe is het volgende overwogen: 
        ‘(…)
        
          Bij het aanleggen van de Maximabrug is gebruik gemaakt van TGG. Wij beschouwen de toepassing als een zogenaamde grootschalige toepassing (hierna: GBT) zoals bedoeld in artikel 63 van het Besluit bodemkwaliteit. De paardenweide is daarbij tijdelijk als opslaglocatie gebruikt. Daarbij is TGG achtergebleven. Deze paardenweide maakte geen deel uit van de GBT. 
        
        
          (…) 
        
        
          Wij stellen vast dat – ten aanzien van de paardenweide – sprake is van een overtreding van artikel 63 van het Besluit bodemkwaliteit (hierna: Bbk) omdat TGG is toegepast buiten de GBT. (…) 
        
        
          Tegen overtredingen moet in beginsel handhavend worden opgetreden. In dit specifieke geval zijn wij echter van mening dat geen verdere maatregelen nodig zijn en gevergd kunnen worden. 
        
        
          Er is een afdeklaag ter plaatse van de paardenweide aangebracht die voldoet aan de functie landbouw/natuur. Het volledig ontgraven van de TGG uit de paardenweide is een veel te zwaar middel ten opzichte van wat dat oplevert voor het milieu. De gevolgen en de ernst van de overtreding zijn dusdanig marginaal dat geen verdere maatregelen nodig zijn. De afdeklaag voldoet aan de achtergrondwaarden van de betreffende bodemkwaliteitszone. Er zijn daarnaast geen risico’s voor de omgeving, de bodem en het grondwater. Het oppervlaktewater is schoon. 
        
        
          Wij zijn daarom van mening dat verdere handhaving onevenredig is in relatie tot de daarmee te dienen doelen en zien af van het opleggen van verdere handhavende maatregelen. 
        
        
          (…)’
      
      
      
        
          [eiseres] en haar vader hebben op 30 december 2022 tegen de beslissing op het bezwaar beroep ingesteld bij de Raad van State. Ten tijde van de mondelinge behandeling had de zitting in die procedure nog niet plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      2.16.
      
        De door [eiseres] ingeschakelde deskundige Geofoxx heeft in maart 2022 gerapporteerd. Hierin is het volgende vermeld: 
        ‘(…) 
        
          Interpretatie resultaten
        
      
      
      
        
          thermisch gereinigde grond
        
        
          Op het zuidwestelijk deel van de onderzoekslocatie is in de bodem een laag thermisch gereinigde grond aangetroffen. Deze laag is aangetroffen in dieptes variërend tussen 0,4 en 1,6 meter beneden maaiveld. (…) 
        
      
      
      
        
          kartering TGG
        
        
          De thermisch gereinigde grond is in 2015/2016 aangebracht in de zuidwestelijke hoek van het terrein. De horizontale omvang (op het kadastrale perceel) bestrijkt een oppervlak van circa 1000 m². 
        
      
      
      
        
          In de diepte (verticaal) is TGG aangetroffen tussen 0,4 m-mv en circa 3,5 meter beneden maaiveld. De TGG-laag is circa 2 meter dik aan de westelijke perceelsgrens en wordt minder dik in oostelijke richting (in lijn van het bestaande reliëf). (…) 
        
      
      
      
        
          kwaliteit overige grond
        
        
          Door TAUW is de bovengrond en ondergrond (niet zijnde TGG) onderzocht. Uit indicatieve toetsing met het kader uit het Besluit bodemkwaliteit blijkt dat de bovengrond bij twee van de vier monsters niet voldoet aan de kwaliteitseisen behorend bij de functie landbouw/natuur. Het mengmonster van de ondergrond voldoet evenmin aan de eisen voor de gebruiksfunctie Landbouw/Natuur. 
        
      
      
      
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          oppervlaktewater
        
        
          In december 2015 is geconstateerd dat het water dat de manege gebruikt voor drenking van paarden een bruinzwarte kleur vertoonde. Op dat moment werd TGG aangebracht en lag het in opslag op de onderzoekslocatie (huidige paardenwei). (…) 
        
      
      
      
        
          Op 6 december 2021 is het oppervlakte water uit de sloot tussen paardenwei en manege bemonsterd en geanalyseerd op een breed pakket parameters. Hierbij zijn geen opmerkelijke concentraties aangetoond. De kleur van het oppervlaktewater was ten tijde van de monsterneming normaal. 
        
        
          In december 2021 en januari 2022 is het oppervlaktewater regelmatig gecontroleerd op zuurgraad (pH), geleidsbaarheid (Ec) en kleurafwijkingen. Hierbij zijn geen grote afwijkingen geconstateerd. 
        
      
      
    
    
      4.3
      
        
          Duiding resultaten
        
        
          (…) Mogelijk is de in 2015/2016 geconstateerde kleur (en samenstelling van het oppervlaktewater) te relateren aan het depot TGG dat destijds was opgeslagen op de onderzoekslocatie in de directe nabijheid van het oppervlaktewater. 
        
        
          (…) 
        
        
          Het in de bodem aangebrachte TGG voldoet tevens niet aan de vereiste samenstellingscriteria uit het Besluit bodemkwaliteit. Het materiaal wordt geclassificeerd als niet toepasbaar. De overige aangebrachte grond voldoet grotendeels niet aan kwaliteitseisen voor de gebruiksfunctie landbouw/natuur en op een aantal plaatsen is de deklaag minder dik dan de bij een grootschalige bodemtoepassing vereiste 0,5 meter. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Civielrechtelijk
        
        
          (…) 
        
        
          Uit onderhavig bodemonderzoek volgt onder meer dat: 
        
        - Op het aangekochte perceel sterk verontreinigde TGG is toegepast; 
        - Grond onder de TGG-laag en het grondwater zijn belast met verontreinigde stoffen; 
        - Naast TGG ook de andere toegepaste grond op de onderzoekslocatie niet voldoet aan de kwaliteitscriteria geschikt voor landbouw.
        
          (…)’
      
      
      
        De kosten van de sanering van het perceel worden door Geofoxx begroot op 639.874,37.
      
      
    
    
      2.17.
      
        ODMH heeft op 25 april 2022 het ‘Advies paardenwei’ gegeven, waarin het volgende is vermeld: 
        ‘(…) 
        
          Om te kunnen beoordelen of het perceel gebruikt kan worden als landbouwgrond moet naar de achtergrondgehalten van de bodemkwaliteitszone van het perceel worden gekeken. Het perceel ligt volgens de bodemkwaliteitskaart in zone 19: Buitengebied – veenweide. Deze zone heeft als functie Landbouw/natuur. Voor deze zone zijn de achtergrondgehalten bepaald voor de bovengrond (0,0 – 0,5 m -maaiveld) en ondergrond (0,5 – 2,0 -maaiveld (…)
        
        
          Specifieke beoordeling bodemkwaliteit
        
        
          In verband met de toepassing van TGG zijn de volgende bodemonderzoeken ter plaatse van de paardenwei uitgevoerd: 
        
        1. Onderzoek toepassing thermisch gereinigde grond Màximabrug te Alphen aan den Rijn opgesteld door Tauw ((…) d.d. 26 juli 2021) en; 
        2. Bodemonderzoek Paardenwei nabij Maximabrug Alphen aan den Rijn opgesteld door Geofoxx ((…) d.d. maart 2022). 
      
      
      
        
          Bovengrond (0,0 – 0,5 m -mv)
        
        
          (…) 
        
        
          Omdat er geen of noemenswaardige overschrijdingen van de achtergrondgehalten gemeten zijn voldoet de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond aan het gebruik. De bovengrond bezit de feitelijke eigenschappen voor normaal gebruik als landbouwgrond. 
        
        
          In het tweede onderzoek zijn geen analyses uitgevoerd op de bovengrond. 
        
      
      
      
        
          Ondergrond (0,5 – 2,0 m -mv) 
        
        
          Uit het eerste en tweede bodemonderzoek blijkt dat zintuiglijk in de ondergrond aan de westelijke en zuidelijke rand van het kadastrale perceel vanaf 0,4 m-mv / 0,7 m -mv tot 3,2 m -mv TGG voorkomt (…) 
        
      
      
      
        
          De milieuhygiënische kwaliteit van de zintuiglijk verontreinigde ondergrond met TGG voldoet niet. De kwaliteit komt niet overeen met wat je hier volgens de bodemkwaliteitskaart mag verwachten. 
        
      
      
      
        
          Er zijn in beide bodemonderzoeken geen zintuiglijke “schone” ondergrondmonsters (gelegen buiten de contour van TGG) geanalyseerd. 
        
      
      
      
        
          Conclusie
        
        
          Op basis van het bodemonderzoek van Tauw voldoet de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond (0,0 – 0,5 m -mv) aan de functie Landbouw/natuur. De milieuhygiënische kwaliteit van de ondergrond (0,5 – 2,0 m -mv) voldoet niet aan de functie Landbouw/natuur. 
        
      
      
      
        
          Op basis van de huidige gegevens bevindt zich aan de westelijke en zuidelijke grens van het kadastrale perceel (…) thermische gereinigde grond (TGG). De zintuiglijk verontreinigde ondergrond voldoet hier analytisch niet aan de achtergrondgehalten en voldoet dus niet aan de verwachte functie Landbouw/natuur. Op basis van de zintuiglijk waarnemingen wordt aangenomen dat de ondergrond van de rest van het perceel (zintuiglijk schoon) wel voldoet. Opgemerkt wordt dat de zintuiglijke schone ondergrond (buiten de contour met TGG niet analytisch is onderzocht. 
          
          (…)’
      
      
    
    
      2.18.
      
        Tauw heeft een aanvullend onderzoek gedaan naar de toepassing van TGG bij de Máximabrug te Alphen aan den Rijn. In het rapport van 6 september 2022 is het volgende verwoord, waarbij er voor het perceel is uitgegaan van het gebruiksscenario landbouw: 
        ‘(…)
        
          Geconcludeerd wordt dat er als gevolg van de toepassing van TGG bij het huidige gebruik (de beoordeelde gebruiksscenario’s) geen onaanvaardbare humane risico’s worden verwacht. 
        
        
          (…) 
        
        
          Geconcludeerd wordt dat er als gevolg van de toepassing van TGG 
          geen
           onaanvaardbare ecologische risico’s voor bodemfauna en hogere soorten worden verwacht. (…) 
        
        
          (…)
        
        
          Er kan (…) geconcludeerd worden dat er momenteel 
          geen
           sprake is van onaanvaardbare verspreidingsrisico’s in het grondwater. 
        
      
      
      
        
          Hierbij wordt opgemerkt dat de toepassing van de TGG relatief recent is (TGG is aangebracht in de periode 2017-2019) waardoor er nog verdere uitloging en verspreiding van verontreinigd grondwater kan plaatsvinden. (…) 
        
        
          (…) 
        
        
          Dit overwegende worden voor vee (voor de modelorganismen runderen en schapen van de LAC2006 waarden) maar ook voor paarden geen onaanvaardbare gezondheidseffecten verwacht door directe blootstelling (ingestie) van de grond en/of de inname van gras (inclusief aanhangende grond) als gevolg van grazen. 
        
      
      
      
        
          Zolang er geen grondverzet en/of diepe grondbewerking (bijvoorbeeld diep ploegen) plaatsvindt, is er geen risico op verspreiding van TGG-gerelateerde verontreinigingen uit de ondergrond (…) naar de contactzone waardoor de gehalten in de grond en/of het gras in de toekomst niet zullen gaan toenemen. De enige potentiële route waardoor de gehalten van aan de TGG gerelateerde verontreinigingen in de bovengrond en het gras in de toekomst zouden kunnen toenemen betreft de beregening van de paardenweide met verontreinigd oppervlaktewater. (…) 
        
        
          (…) 
        
        
          Er zijn geen opvallende concentraties om het oppervlaktewater aangetoond die wijzen op mogelijke beïnvloeding door de toegepaste TGG. (…)
        
        
          (…)’
      
      
    
    
      2.19.
      Hierna hebben partijen met elkaar gecommuniceerd over de uitleg van de eerdere rapporten van Tauw en Geofoxx, waarbij Tauw en Geofoxx nader hebben gerapporteerd (Geofoxx op 28 oktober 2022, 26 januari 2023 en 24 augustus 2023; Tauw op 21 november 2022, twee maal op 15 augustus 2023 en op 12 oktober 2023). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert, samengevat: 
      
        
          een verklaring voor recht dat (i) het perceel non-conform is, (ii) dat de Gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en (iii) dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden en zal lijden; 
        
        
          veroordeling van de Gemeente om het perceel binnen twee maanden na dit vonnis te saneren, in die zin dat alle TGG wordt verwijderd en ook de overige licht tot matig verontreinigde grond wordt vervangen door grond welke kwalitatief geschikt is voor het gebruik als landbouwgrond, een en ander met bepaling dat indien de Gemeente aan deze veroordeling niet voldoet [eiseres] wordt gemachtigd om de sanering zelf te (doen) uitvoeren, met veroordeling van de Gemeente tot betaling aan [eiseres] van alle daaruit voortvloeiende kosten; 
        
        
          veroordeling van de Gemeente tot betaling van een schadevergoeding van € 6.678,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
        
        
          veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de overige schade, nader op te maken bij staat; 
        
        
          veroordeling van de Gemeente tot betaling van de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en kosten ter verkrijging van vergoeding buiten rechte van € 29.416,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
        
      
      een en ander met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of het perceel voldoet aan de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Lid 2 van artikel 7:17 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:17 BW is regelend recht, zodat partijen hiervan bij overeenkomst kunnen afwijken. In dit geval hebben partijen dat gedaan. In artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat het perceel aan [eiseres] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin het zich bij ondertekening van de koopovereenkomst bevond. Dat betekent dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiseres] is neergelegd. In artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst is daarop een uitzondering opgenomen voor gebreken die het normaal gebruik als landbouwgrond belemmeren. Daaraan is toegevoegd dat [eiseres] bevoegd is het verkochte vóór de juridische levering te inspecteren. In lid 4 van artikel 5 van de koopovereenkomst is nog opgenomen dat [eiseres] beoogt het verkochte te gebruiken als paardenwei. Tot slot zijn in artikel 6 van de koopovereenkomst afspraken vastgelegd over de mededelings- en onderzoeksplicht van partijen. 
      
    
    
      4.3.
      Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag welk normaal gebruik van het perceel door de Gemeente aan [eiseres] is gegarandeerd. Volgens [eiseres] is het normaal gebruik als landbouwgrond én als paardenwei gegarandeerd en volgens de Gemeente uitsluitend het normaal gebruik als paardenwei (zijnde een bijzondere vorm van het gebruik als landbouwgrond, aldus de Gemeente). Voor het antwoord op deze vraag moet de koopovereenkomst worden uitgelegd. 
      
    
    
      4.4.
      Vaststaat dat in ieder geval de vader van [eiseres] als directeur-bestuurder van [bedrijf] en de Gemeente professionele partijen waren bij de koop/verkoop van het perceel. Bij de uitleg van een overeenkomst tussen dergelijke professionele partijen komt een groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de bepalingen van het tussen hen gesloten schriftelijke contract. Dit geldt temeer nu [eiseres] onweersproken heeft verklaard dat partijen niet hebben gediscussieerd over de inhoud van artikel 5 van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank is de door [eiseres] gestelde uitleg van artikel 5 van de koopovereenkomst in overeenstemming met de taalkundige betekenis van die bepalingen. In artikel 5 lid 3 staat namelijk letterlijk dat het normaal gebruik als landbouwgrond is gegarandeerd. Dat [eiseres] het perceel beoogde te gaan gebruiken als paardenwei is niet in hetzelfde artikellid opgenomen, maar in het volgende artikellid. Dan ligt voor de hand om dit als een uitbreidende bepaling uit te leggen en niet als een beperking, zeker aangezien er geen bewoordingen zijn gebruikt waaruit een beperking van de in lid 3 van artikel 5 gegeven garantie valt af te leiden. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer een andere uitleg aan deze bepalingen mochten toekennen dan wel dat zij redelijkerwijs iets anders van elkaar mochten verwachten. Dat [eiseres] er duidelijk over was dat zij (uitsluitend) van plan was het perceel als paardenwei te gebruiken, betekent namelijk niet dat zij geen belang heeft bij de gegeven garantie voor normaal gebruik als landbouwgrond. Dat de grond ook voor ander gebruik geschikt zou zijn dan als paardenwei bepaalt namelijk mede de waarde van de grond. 
      
    
    
      4.5.
      Dat betekent dat de Gemeente [eiseres] heeft gegarandeerd dat het perceel geschikt is voor normaal gebruik als landbouwgrond én voor normaal gebruik als paardenwei. Vraag is wat hieronder moet worden verstaan. Vaststaat dat partijen hierover niet met elkaar hebben gesproken en hier geen nadere invulling aan hebben gegeven. Voor de uitleg moet dan worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Naar gangbaar spraakgebruik betekent normaal gebruik als landbouwgrond onder meer dat op het perceel gewassen moeten kunnen worden verbouwd zonder schade voor mens en/of dier na consumptie van de gewassen, dat er dieren op moeten kunnen worden gehouden en dat de grond moet kunnen worden bewerkt. Ten aanzien van het normaal gebruik als paardenwei heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat de grond daarnaast voldoende vlak moet zijn, geen kuilen en scherp gesteente mag bevatten, niet drassig en zompig mag zijn en dat er gras op moet kunnen groeien. Daarvan gaat de rechtbank uit. 
      
    
    
      4.6.
      
        De volgende vraag is of het perceel geschikt is voor het gegarandeerde normale gebruik als landbouwgrond en paardenwei. Bij de beantwoording van die vraag moet – conform ook de deskundigenrapporten – onderscheid worden gemaakt tussen de bovenlaag (tot een halve meter onder maaiveld) en de laag daaronder. 
        
          [eiseres] stelt dat de aanwezigheid van TGG in de onderlaag het perceel ongeschikt maakt als landbouwgrond en paardenwei, maar die stelling is na betwisting door de Gemeente onvoldoende door haar onderbouwd. Uit de overgelegde rapporten volgt weliswaar dat de TGG leidt tot vervuiling van de onderlaag en het grondwater, maar niet is toegelicht en onderbouwd dat dit gevolgen heeft voor het hiervoor gedefinieerde normale gebruik als landbouwgrond en paardenwei. Dat er TGG in een deel van de onderlaag van het perceel aanwezig is, betekent dus niet reeds dat het perceel niet geschikt is voor het gegarandeerde gebruik. 
      
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van de bovenlaag stelt de rechtbank verder vast dat [eiseres] de non-conformiteit heeft gestoeld op de aanwezigheid van TGG in het perceel. Dat betekent dat voor de bovenlaag uitsluitend hoeft te worden beoordeeld of deze geschikt is voor normaal gebruik als landbouwgrond en paardenwei voor zover deze is gelegen boven het pakket TGG in de onderlaag. Ter zitting is komen vast te staan dat dit maar een gedeelte van het perceel betreft en dat dit een aaneengesloten gebied betreft (zie de tekening onderaan pagina 2 van het als productie 4 bij de conclusie van antwoord overgelegde Advies paardenwei van 25 april 2022 van ODMH). Niet is gesteld of gebleken dat de bovenlaag buiten dit gebied non-conform zou zijn. 
      
    
    
      4.8.
      In het zojuist gedefinieerde relevante deel van de bovenlaag van het perceel heeft Tauw vier boringen gedaan. Vaststaat dat bij twee van die boringen de grond gekwalificeerd kon worden als ‘altijd toepasbaar’, zodat deze geschikt is als landbouwgrond. Eén boring leidde tot de kwalificatie ‘wonen’ en één boring tot de kwalificatie ‘industrie’. De ter zitting aanwezige deskundigen van beide partijen hebben bevestigd dat dit een inferieure klasse is ten opzichte van de klasse ‘altijd toepasbaar’ dan wel ‘landbouw/natuur’. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat de bovenlaag van het perceel niet op alle plaatsen voldoet aan landbouw/natuur en dus niet geschikt is voor normaal gebruik als landbouwgrond. In zoverre is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de Gemeente. Omdat dit een relatief beperkt deel van het perceel betreft, leidt dit niet tot de conclusie dat het hele perceel non-conform is. 
      
    
    
      4.9.
      De Gemeente heeft nog gesteld dat de gevolgen van de tekortkoming voor rekening van [eiseres] moeten blijven, omdat zij niet voldaan heeft aan haar onderzoeksplicht. De rechtbank volgt de Gemeente hierin niet. Dat [eiseres] eind 2015 zorgen had over de verkleuring van het oppervlaktewater en dat in verband bracht met het gebruik van een zwarte substantie voor het talud van de brug, betekent niet zonder meer dat zij vraagtekens moest zetten bij de kwaliteit van het perceel ten tijde van de levering. Omstandigheden waaruit volgt dat zij die vraagtekens wel had moeten zetten, zijn gesteld noch gebleken. Dit geldt temeer nu ook niet is gebleken dat [eiseres] had kunnen of moeten weten dat de zwarte substantie ook onder het perceel was aangebracht. 
      
    
    
      4.10.
      Ook de stelling van de Gemeente dat het recht van [eiseres] om een beroep te doen op de non-conformiteit van een deel van het perceel is vervallen omdat zij niet tijdig zou hebben geklaagd, slaagt niet. [eiseres] heeft wel aangevoerd dat het gras niet goed groeide en dat paarden ziek werden, maar de rechtbank acht het niet onredelijk dat [eiseres] heeft afgewacht of het gras alsnog zou gaan groeien en dat voor haar niet meteen duidelijk was wat de oorzaak van een en ander was. Niet is gebleken dat [eiseres] vóór 30 september 2021 – de datum waarop de Gemeente omwonenden zou hebben geïnformeerd over het gebruik van TGG – ervan op de hoogte was dat (een deel van) het perceel mogelijk niet geschikt was voor het gegarandeerde normale gebruik. De aansprakelijkstelling van de Gemeente op 23 november 2021 is dan ook tijdig geweest. 
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat het perceel non-conform is, zal worden afgewezen aangezien de tekortkoming door de Gemeente in de nakoming van de koopovereenkomst maar een relatief beperkt gedeelte van het perceel betreft. Wel zal – als het mindere van het gevorderde – een verklaring voor recht worden gegeven dat de Gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst voor zover niet ten minste een halve meter grond boven het pakket TGG (zoals dat is weergegeven op de tekening onderaan pagina 2 van het als productie 4 bij de conclusie van antwoord overgelegde Advies paardenwei van 25 april 2022 van ODMH) ten minste voldoet aan de kwalificatie ‘landbouw/natuur’. Ook zal een verklaring voor recht worden gegeven dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] door de hiervoor verwoorde tekortkoming leidt. 
      
    
    
      4.12.
      Daarnaast zal de Gemeente – eveneens als het mindere van hetgeen gevorderd is – worden veroordeeld om binnen één jaar na dit vonnis ervoor te (doen) zorgen dat zich boven het pakket TGG zoals dat is weergegeven op de tekening onderaan pagina 2 van het als productie 4 bij de conclusie van antwoord overgelegde Advies paardenwei van 25 april 2022 van ODMH een laag grond van ten minste een halve meter bevindt van ten minste de kwaliteit ‘landbouw/natuur’, al dan niet door het (deels) afgraven en vervangen van de huidige bovenlaag dan wel door het aanbrengen van een extra bovenlaag. 
      
    
    
      4.13.
      Deze veroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De Gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat [eiseres] niet in staat zou zijn om eventuele door de Gemeente gemaakte kosten terug te betalen indien in hoger beroep anders zou worden geoordeeld en [eiseres] heeft dit niet betwist. Om dezelfde reden zal de vordering om [eiseres] te machtigen om een en ander zelf uit te voeren en de Gemeente te veroordelen tot betaling van de hiervoor gemaakte kosten worden afgewezen. Bovendien zou hiermee de mogelijke verplichting van de Gemeente om het werk aan te besteden worden omzeild, zodat die vordering ook om die reden wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.14.
      De vordering van [eiseres] om de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 6.678,- plus wettelijke rente zal worden afgewezen. Deze vordering heeft betrekking op het laten brengen van water van de Oude Rijn naar de achterliggende sloten in het voorjaar van 2021 als gevolg van – volgens [eiseres] – problemen met de duiker. Voor zover dit al nodig was, geldt dat [eiseres] de Gemeente in de koopovereenkomst finale kwijting heeft verleend ten aanzien van de schade aan de duiker. Voor zover [eiseres] stelt dat de gemaakte kosten noodzakelijk waren in verband met uitloging vanuit de TGG in het oppervlaktewater merkt de rechtbank op dat uit de deskundigenrapporten blijkt dat hiervan geen sprake is. Daarmee is niet komen vast te staan dat de gemaakte kosten in causaal verband staan tot de tekortkoming van de Gemeente in de nakoming van de koopovereenkomst van het perceel. 
      
    
    
      4.15.
      Voor het overige kan de rechtbank de schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door de Gemeente op dit moment nog niet vaststellen. Alhoewel de rechtbank het niet onaannemelijk acht dat er enige aanvullende schade zal zijn, zal ten aanzien van eventuele aanvullende schadeposten onder meer nog moeten worden gesteld, toegelicht en onderbouwd dat er causaal verband bestaat met de tekortkoming. Uit de verklaring voor recht dat de Gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst kan dus niet worden afgeleid dat schadeposten die [eiseres] mogelijk stelt te hebben – zoals bijvoorbeeld ziekte of overlijden van paarden – het gevolg zijn van die tekortkoming van de kant van de Gemeente. Daarvan is op dit moment nog geen begin van bewijs. Met inachtneming van die kanttekening zal de rechtbank de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure om de schade nader vast te stellen. 
      
    
    
      4.16.
      De vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten zal als prematuur worden afgewezen, omdat op dit moment nog niet kan worden vastgesteld wat de omvang van de door de Gemeente verschuldigde schadevergoeding is. 
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde expertisekosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 21.054,-. Dit bedrag heeft namelijk betrekking op het bodemonderzoek door Geofoxx en niet is betwist dat dit redelijke kosten zijn ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Dat de facturen op naam van de vader van [eiseres] staan, acht de rechtbank in de gegeven situatie geen reden om de vordering af te wijzen. De vordering van € 2.344,- voor de opstelling van een kostenraming door Geofoxx zal worden afgewezen, aangezien deze kosten deels overbodig zijn gemaakt omdat is uitgegaan van een te omvangrijke sanering van het perceel. De gevorderde wettelijke rente zal als na te melden worden toegewezen. 
      
    
    
      4.18.
      De Gemeente is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt begroot:
      - dagvaarding		€    103,33
      - griffierecht		€ 1.301,00
      - salaris advocaat	€ 1.915,00 (2,50 punten x € 766,00)
      - nakosten		€    173,00 (plus de verhoging zoals gemeld in de beslissing)
      Totaal			€ 3.492,33
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht (i) dat de Gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst voor zover niet ten minste een halve meter grond boven het pakket TGG (zoals dat is weergegeven op de tekening onderaan pagina 2 van het als productie 4 bij de conclusie van antwoord overgelegde Advies paardenwei van 25 april 2022 van ODMH) ten minste voldoet aan de kwalificatie ‘landbouw/natuur’ en (ii) dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] door die toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst heeft geleden en zal lijden; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de Gemeente tot vergoeding van de onder 5.1 genoemde schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de Gemeente om binnen één jaar na dit vonnis ervoor te (doen) zorgen dat zich boven het pakket TGG in het perceel (zoals dat is weergegeven op de tekening onderaan pagina 2 van het als productie 4 bij de conclusie van antwoord overgelegde Advies paardenwei van 25 april 2022 van ODMH) een bovenlaag grond van ten minste een halve meter bevindt van ten minste de kwaliteit ‘landbouw/natuur’, al dan niet door het (deels) afgraven en vervangen van (een deel van) de huidige bovenlaag dan wel door het aanbrengen van extra grond; 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiseres] van € 21.054,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de Gemeente in de proceskosten € 3.492,33, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de Gemeente € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 5.2, 5.4 en 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
      
      
      
        3086