ECLI:NL:RBDHA:2022:14888, Rechtbank Den Haag, 27-09-2022, AWB - 21 _ 2306
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2020. Verweerder maakt waarde kantoor aannemelijk met huurwaardekapitalisatiemethode. Beroep ongegrond, verzoek om ISV afgewezen.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 21/2306
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 27 januari 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2022.
      Namens eiseres heeft door middel van een videoverbinding daaraan deelgenomen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B].
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
      
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] te [plaats] (het kantoor) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 690.000.
    Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 (de aanslag).
    
    2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het kantoor. De gebruiksoppervlakte van het kantoor is ongeveer 835 m² en bestaat uit de volgende onderdelen:
    - een kantoorgedeelte op de begane grond met een oppervlakte van 220 m²;
    - een opslagruimte op de begane grond met een oppervlakte van 220 m²; en
    - een kantoorgedeelte op de eerste verdieping met een oppervlakte van 395 m².
    
    5. In geschil is de waarde van het kantoor op de waardepeildatum. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat verweerder de WOZ-waarde van het kantoor niet aannemelijk heeft gemaakt en daarvoor aangevoerd dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en verweerder de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Eiseres bepleit een waarde van € 499.000. Voorts heeft eiseres verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het kantoor bepaald op € 690.000. Naast gegevens van het kantoor, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoor niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het kantoor met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en de kapitalisatiefactor voor het kantoor een waarderapport en een daarbij behorende matrix overgelegd waarin het kantoor wordt vergeleken met kantoorpanden gelegen aan de Parallel Boulevard 172, De Hooge Krocht 2A en Keyserswey 95. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten qua aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met het kantoor vergelijkbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de afzonderlijke onderdelen van het kantoor (kantoor begane grond en kantoor eerste etage) liggen lager dan de huurwaarden die voortvloeien uit de gerealiseerde huur- en verkooptransacties van de vergelijkingensobjecten. Dit laat zich verklaren doordat aan het kantoor voor alle objectkenmerken een vlokcodering 3 is toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten voor de objectkenmerken een vlokcodering van 3 of hoger is toegekend. Verweerder heeft aldus in voldoende mate uiteengezet en aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en hoe de huurwaarden tot stand zijn gekomen. 
    
    9. Voor zowel het kantoor als de vergelijkingsobjecten heeft verweerder een kapitalisatiefactor toegepast van 10,2 vanwege de ligging op een A2-locatie. Verweerder heeft deze ligging ter zitting toegelicht en verklaard dat de kapitalisatiefactor afhankelijk is van de waardering van de ligging van de onroerende zaak, waarbij voor een A1-locatie met een hogere kapitalisatiefactor wordt gerekend dan bij een A2-locatie. Zo hebben de kantoren met A2-locatie allemaal een kapitalisatiefactor van 10,2. Met het waarderapport inclusief de matrix en zijn toelichting hierop heeft verweerder voldoende gemotiveerd en aannemelijk gemaakt de waarde van het kantoor niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft onvoldoende feiten en omstandigheden daar tegenin gebracht die leiden tot een ander oordeel.
    
    10. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan. 
    
    11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 
    
    12. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd. In onderhavige zaken zijn geen grondstaffels gebruikt. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 19 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
    
    13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:
    
      “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.”
      
    
    
    14. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 1 april 2020 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) zes maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
    
    15. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien.
    
    16. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment.
    
    17. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 13 september 2022 op zitting worden gepland.
    
    18. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet.
    
    19. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
    
    20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046.
  
  
     vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.