ECLI:NL:RBMNE:2023:7343, Rechtbank Midden-Nederland, 19-12-2023, UTR 23/64
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/64
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: C. van Abbe)
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: [gemachtigde] )
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van  21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op 
        € 410.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 november 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [gemachtigde] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1800. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m². De woning heeft een vrijstaande garage van 30 m² en drie dakkapellen. Ook heeft de woning drie bergingen van in totaal 64 m². De woning ligt op een perceel  van 1.160 m². 
    3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 290.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 410.000,-.
    
    
      
        Het beoordelingskader 
      
    
    
    4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] in de provincie Utrecht, te weten:
      
        
          
            [adres 2] te [plaats 1] , verkocht op 27 september 2021 voor € 410.000,-;
        
        
          
            [adres 3] te [plaats 2] , verkocht op 6 november 2020 voor € 385.000,-;
        
        
          
            [adres 4] te [plaats 3] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 467.500,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      Wat eiser verder in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Referenties [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] 
          
        
      
      6. Eiser stelt dat de referentieobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] onvoldoende vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in bouwjaar en daarom niet gebruikt kunnen worden om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 6.1.	Ter zitting is deze beroepsgrond door eiser ingetrokken, aangezien deze referenties in de beroepsfase zijn komen te vervallen en niet in de taxatiematrix zijn opgenomen. Deze grond wordt daarom niet besproken.
      
      
        
          De referentiewoningen zijn niet geschikt.
        
      
      
      
        Eiser vindt de referentiewoningen niet geschikt gelet op de afstand tot de woning. Ook geeft de derde referentiewoning geen goed beeld. Deze woningen liggen op respectievelijk 3, 20 en 3 kilometer afstand van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat de twee eerder gebruikte referenties een bouwjaar hadden rond 1970. Die waren niet geschikt. Het type woning en het bouwjaar is het belangrijkst. Daarom is er  nu gekozen voor referentiewoningen die een hoek- of een eindwoning zijn, en een bouwjaar heeft dat beter aansluit bij de woning. De rechtbank kan die uitleg volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          Kwalificatie kwaliteit en onderhoud
          
        
      
      7. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit, onderhoudsstaat en ligging van de woning door deze op ‘gemiddeld’ te kwalificeren. Volgens eiser had de woning niet hoger gewaardeerd kunnen worden dan de kwalificatie ‘matig’. Dit komt onder andere door achterstallig onderhoud in de woning en de aanwezigheid van vochtoverlast en schimmelvorming. 8.1.	Verweerder heeft in dat kader aangevoerd dat in een eerdere fase foto’s zijn opgevraagd ter onderbouwing van een eventueel afwijkende kwalificatie. Deze foto’s, of een andere onderbouwing, zijn niet door eiser overlegd. De verweerder stelt dat terecht als uitgangspunt is genomen een gemiddelde kwaliteit en onderhoudsstaat. De rechtbank kan verweerder hier in volgen. Daarbij neemt zij in aanmerking dat eiser zijn stelling niet verder heeft onderbouwd en dat de gevraagde foto’s niet zijn overlegd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Isolatie, spouwmuren en energielabel
          
        
      
      8. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie in de woning en het gebrek aan spouwmuren. Dit zou een drukkend effect op de waarde hebben omdat potentiële kopers rekening houden met de kosten van verduurzaming. 
      
    
    
      8.1.
      Verweerder stelt hier tegenover dat het isolatieniveau van een woning, alsook de aanwezigheid van spouwmuren, inherent is aan het bouwjaar. Daarom is het aannemelijk, voor wat betreft de referentieobjecten, dat deze gezien hun bouwjaar ook niet geïsoleerd zijn en/of spouwmuren bevatten. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat ook de energielabels van de objecten laten zien dat er geen isolatie aanwezig is. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Ook neemt zij daarbij in aanmerking dat door verweerder informatie is opgevraagd over de woning maar deze niet is overlegd. De rechtbank vindt daarom dat verweerder de kwaliteit en onderhoud van de woning niet te hoog heeft gesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Asbest
          
        
        9. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Gemachtigde van eiser heeft op zitting toegelicht het niet eens te zijn met de mate van correctie die uit de matrix blijkt. Deze zou te laag zijn en te weinig ruimte bieden voor het daadwerkelijk laten verwijderen van de asbest in de woning. 
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank stelt vast dat uit de waardematrix een correctie blijkt welke is toegepast vanwege de aanwezigheid van asbest. Op zitting is door verweerder toegelicht dat bij de correctie het landelijke cijfer is aangehouden voor asbestverwijdering bij agrarische objecten. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de aanwezige asbest. Het enkel stellen dat er asbest aanwezig is, is onvoldoende om aan te nemen dat verweerder méér had moeten aftrekken. De rechtbank acht dit standpunt niet gemotiveerd weersproken door eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Afnemend grensnut
          
        
        10. Eiser stelt dat de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld doordat het afnemend grensnut onvoldoende tot uiting komt in de berekening van het woonoppervlak. Eiser stelt daarbij dat uit de overlegde matrix niet blijkt hoe de berekening plaatsvindt.
      
      
    
    
      10.1.
      Uit wat er uit de waardematrix en de uitleg van verweerder over de gebruikte methode blijkt staat voor de rechtbank vast dat er voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Zo volgt uit de uitleg van verweerder dat volgens een vaste rekenmethode hiermee rekening wordt gehouden. De correctie vindt plaats door het verschil in gebruiksoppervlakte in percentages te delen door de helft en dat in mindering te brengen.  De rechtbank vindt dat verweerder op deze wijze voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in woonoppervlak. Eiser heeft niet uitgelegd waarom met deze handelwijze onvoldoende recht gedaan wordt aan het verschil in woonoppervlak. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 
    
    
    
      11.1.
      
        Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.