ECLI:NL:GHARL:2024:431, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2024, 21/1480
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/1480
    uitspraakdatum: 16 januari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 30 juli 2021, nummer UTR 20/4223 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 326.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur) en [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1930 gebouwde hoekwoning met een garage en twee dakkapellen. De grondkavel is 223 m². De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 94 m².
      
    
    
      2.2.
      
        De beschikking en de aanslag zijn gedagtekend op 29 februari 2020. Op 3 maart 2020 heeft (de gemachtigde van) belanghebbende bezwaar gemaakt. In het bezwaarschrift tegen de vastgestelde waarde heeft belanghebbende verzocht om toezending van het taxatieverslag en om te worden gehoord. Daarnaast is in het bezwaarschrift vermeld:
        “Ik verzoek u bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenaamde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van (…) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft op 29 april 2020 het taxatieverslag aan belanghebbende toegezonden. In het taxatieverslag zijn ter onderbouwing van de voor de woning vastgestelde waarde gegevens opgenomen van drie verkooptransacties van woningen (hierna aangeduid als referentieobjecten of referentietransacties). Met betrekking tot die referentieobjecten zijn telkens de volgende gegevens vermeld: datum eigendomsoverdracht, verkoopprijs, vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum, type woning, buurt, bouwjaar, grondoppervlakte en inhoud.
      
    
    
      2.4.
      Op 8 juli 2020 heeft belanghebbende het bezwaar nader gemotiveerd. Hierbij heeft belanghebbende een op 8 juli 2020 door [naam4] BV opgemaakt taxatierapport overgelegd. Hierin is vermeld dat inpandige opname niet mogelijk was en dat de woning niet in een luxe staat verkeerde zoals bij de verkochte woningen. Bepleit wordt een waarde van € 254.000, waarbij ter vergelijking wordt verwezen naar de verkoop van woningen aan de [adres2] 210, [adres3] 28 + 28 G1 en [adres4] 4 te [woonplaats] .
      
    
    
      2.5.
      Op 10 augustus 2020 heeft een telefonisch hoorgesprek plaatsgevonden. Bij uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard. Ingegaan wordt op de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingstransacties. Ter onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar daarnaast naar een (nieuw) vergelijkingsobject, [adres1] 24 in [woonplaats] .
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix overgelegd met daarin gegevens van vijf rond de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobjecten. De Rechtbank heeft het beroep tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard en tevens geoordeeld dat geen sprake is geweest van schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
      
    
    
      2.7.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning van belanghebbende wordt onderbouwd door vergelijking met vijf referentieobjecten. Uit de matrix blijkt dat de voor de woning van belanghebbende vastgestelde waarde van € 326.000 als volgt is opgebouwd: grond € 98.603, garage € 25.000, dakkapellen € 10.000 en opstal € 192.397 (94 m² x € 2.046,77/m² gebruiksoppervlakte (gbo)). De secundaire kenmerken van de woning van belanghebbende (de zogenaamde KOUDV-factoren: kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) zijn op gemiddeld (score 3) gesteld. In de matrix wordt de geïndexeerde verkoopprijs van een referentieobject gecorrigeerd (geïndexeerd) naar een veronderstelde verkoopprijs, tevens WOZ-waarde, op de peildatum voor de waardebepaling (1 januari 2019). Vervolgens wordt die waarde verminderd met de op de peildatum aan de grond en bijgebouwen (garage, berging etc.) toe te rekenen waarde. Hetgeen resteert is de waarde van de opstal van het referentieobject op de peildatum, uitgedrukt in een bedrag per m³ inhoud of m² gebruiksoppervlakte. Dat bedrag wordt ten slotte gecorrigeerd voor de verschillen tussen de KOUDV-factoren van het referentieobject en die van de woning. Het gemiddelde van de aldus bepaalde waarde van de opstallen van de referentieobjecten op de peildatum bedraagt volgens deze matrix € 2.314 per m² gebruiksoppervlakte. 
      
    
    
      2.8.
      In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen. Het betreft de eveneens in [woonplaats] gelegen rij- of hoekwoningen:
      - [adres1] 21, 1930, verkoop 5 juli 2019 voor € 292.500, kavel 101 m², gbo 93 m², rijwoning.
      - [adres1] 25, 1930, verkoop 29 mei 2019 voor € 270.000, kavel 105 m², gbo 97 m², rijwoning.
      - [adres1] 24, 1930, verkoop 24 april 2018 voor € 255.000, kavel 115 m², gbo 93 m², rijwoning.
      - [adres5] 49, 1937, verkoop 18 april 2018 voor € 446.500, kavel 221 m², gbo 124 m², hoekwoning.
      - [adres5] 45, 1937, verkoop 13 maart 2019 voor € 287.500, kavel 131 m², gbo 114 m², rijwoning.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      Belanghebbende stelt primair dat de waarde van de woning op een lager bedrag (€ 254.000) moet worden vastgesteld en dat hij daarom recht heeft op vergoeding van proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. Indien het Hof zou oordelen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, stelt belanghebbende dat hij ook dan recht heeft op vergoeding van proceskosten, omdat hij gedwongen was beroep in te stellen omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. De heffingsambtenaar betwist de standpunten van belanghebbende en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waardebepaling
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde (€ 326.000) wijst de heffingsambtenaar op de door de taxateur aangepaste taxatiematrix (zie 2.7.). Hierin is de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vijf, in dezelfde wijk te [woonplaats] gelegen, woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Alle vergelijkingsobjecten zijn ofwel in dezelfde straat, ofwel in een naastgelegen straat ( [adres5] ) gelegen en ongeveer in dezelfde tijd gebouwd (30-er jaren). De in de [adres1] gelegen vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare kavelgrootte en een vergelijkbare inhoud als de woning van belanghebbende. De in de [adres5] gelegen vergelijkingsobjecten zijn iets groter, maar voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn daarom goed vergelijkbaar om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat in de taxatiematrix aan zijn woning voor het voorzieningenniveau ten onrechte een score 3 (gemiddeld) is toegekend in vergelijking met de scores van de vergelijkingsobjecten. Hij wijst erop dat keuken en sanitair gedateerd zijn omdat deze ouder zijn dan 15 jaar en bepleit een lagere score. De heffingsambtenaar betwist dat daarvan sprake is. Dat sprake is van gedateerde voorzieningen in vergelijking met de referentieobjecten blijkt nergens uit. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende is uitgenodigd foto’s aan de heffingsambtenaar toe te zenden waaruit die gedateerde staat zou kunnen blijken, maar dat belanghebbende daaraan geen gevolg heeft gegeven. Ook in beroep en hoger beroep heeft belanghebbende geen foto’s overgelegd. Ook het door belanghebbende in bezwaar ingebrachte taxatierapport van [naam4] onderbouwt het standpunt van belanghebbende niet. Niet alleen omdat geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, maar ook omdat het Hof de opmerking in dat rapport, dat de woning van belanghebbende niet in een luxe staat is zoals bij de (in dat rapport genoemde) verkochte woningen, daartoe onvoldoende acht.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat zijn woning ten opzichte van de referentieobjecten slecht is gelegen, namelijk naast de toegangsweg tot een bedrijventerrein. Ook wijst hij op het gebrek aan privacy vanwege een aan de andere kant van die toegangsweg gelegen appartementencomplex. De heffingsambtenaar betwist dat daarvan sprake is en wijst erop dat ook de referentieobjecten [adres5] 45 en 49 aan een achtergelegen bedrijventerrein zijn gelegen en dat nummer 49 naast een druk doorgaand fietspad ligt dat toegang geeft tot dat bedrijventerrein. Uit de matrix blijkt dat de gecorrigeerde waarde van deze objecten per m² gbo aanzienlijk hoger ligt dan de bij de woning van belanghebbende toegepaste waarde per m². De gestelde waardvermindering door het naastgelegen appartementencomplex heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet onderbouwd en blijkt naar het oordeel van het Hof ook niet uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten. Dat het referentieobject [adres1] 24 (met een waarde per m² gbo van € 2.070) luxer is dan de woning van belanghebbende blijkt niet uit de door de heffingsambtenaar van dit object bijgevoegde foto’s.
      
    
    
      4.7.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, breng het Hof niet tot een ander oordeel. Het hoger beroep met betrekking tot de vastgestelde waarde is ongegrond.
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ en vergoeding van proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om toezending voorafgaand aan de hoorzitting van het taxatieverslag, de grondstaffel, de taxatiekaarten van de woning en van de op het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten, de KOUDV- en liggingsfactoren van die onroerende zaken en een toelichting op de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd. Het taxatieverslag en de grondstaffel zijn in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar aan belanghebbende toegezonden; de overige gevraagde gegevens niet. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de in het bezwaarschrift gevraagde informatie te verstrekken en dat hij daardoor wel gedwongen was in beroep te gaan.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat gemachtigde (kantoor Previcus) over het voorafgaande belastingjaar (2019) circa 30 beroepsprocedures heeft gevoerd, waarbij het belangrijkste argument was dat op basis van de in bezwaar toegezonden matrix de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Dat werd veroorzaakt doordat de in bezwaar toegezonden matrix onjuiste secundaire kenmerken vermeldde en de gemeente de gegevens op dit (standaard) document niet kon wijzigen. Om te voorkomen dat voor het belastingjaar 2020 opnieuw discussies zouden worden gevoerd over die secundaire kenmerken is aan Previcus aangeboden dezelfde procedure toe te passen als in het voorafgaande jaar en alle relevante stukken op het gemeentehuis te komen inzien. Onder begeleiding van een medewerker van de gemeente zouden alle gegevens in de waarderingsapplicatie ingezien kunnen worden. Voorgesteld is dit te bundelen voor de ongeveer 200 bezwaarschriften die door Previcus waren ingediend. Daarnaast is als alternatief aangeboden om die gegevens tijdens de hoorzitting in te zien. Previcus heeft geweigerd hiervan gebruik te maken en heeft aangegeven slechts telefonisch gehoord te willen worden. Tijdens de hoorzitting zijn door de gemachtigde slechts (aanvullende) grieven opgesomd. Voor overleg en informatie-uitwisseling werd geen tijd genomen. Gemachtigde heeft tijdens de hoorzitting niet gevraagd om aanvullende informatie en heeft ook niet gewezen op het al of niet ontbreken van informatie die nodig was om de vastgestelde waarde te controleren. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat in beroep alle door belanghebbende gevraagde gegevens (in de vorm van de matrix en de toelichting daarop) zijn verstrekt.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ verplicht is aan degene ten aanzien van wie een WOZ-beschikking is genomen, op diens verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, volgt dat de heffingsambtenaar verplicht was de door belanghebbende gevraagde gegevens te verstrekken. Ook in deze zaak betreft het de (al of niet op een afzonderlijke taxatiekaart) vastgelegde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten en gaat het om gegevens die (mede) ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Nu de heffingsambtenaar de gevraagde gegevens niet voorafgaand aan het hoorgesprek heeft toegezonden, is sprake van schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
      
    
    
      4.11.
      Zoals hiervoor is overwogen, is het beroep tegen de vastgestelde waarde ongegrond. In een zodanig geval is de rechter bevoegd, maar niet verplicht, het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. Indien, zoals in dit geval, in hoger beroep wordt geklaagd over een door de rechtbank toegekende of afgewezen proceskostenvergoeding, toetst het Hof ten volle de proceskostenvergoeding van de vorige procesfase. Voor vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten bestaat geen aanleiding omdat het bezwaar en (hoger) beroep tegen het bestreden besluit ongegrond zijn (artikel 7:15 van de Awb).
      
    
    
      4.12.
      Met betrekking tot de proceskosten overweegt het Hof het volgende. Uit de door belanghebbende niet weersproken gang van zaken blijkt dat de gemachtigde ervan op de hoogte was dat de heffingsambtenaar de gevraagde gegevens vanwege mogelijke fouten in de vastgelegde secundaire kenmerken niet wilde verstrekken. Dit om onnodige procedures te voorkomen. De heffingsambtenaar heeft in plaats daarvan aan de gemachtigde twee mogelijkheden geboden om alsnog de gevraagde (juiste) gegevens in de waarderingsapplicatie van de gemeente te komen inzien. De gemachtigde heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Niet alleen heeft hij de geboden mogelijkheid tot inzage nemen op tijdstippen voorafgaand aan de hoorzitting afgewezen, maar ook heeft hij een fysieke hoorzitting afgewezen, waardoor vaststond dat van de aangeboden inzage geen gebruik zou kunnen worden gemaakt. Ook tijdens het (telefonische) hoorgesprek heeft de gemachtigde niet willen ingaan op de onderbouwing door de heffingsambtenaar van de vastgestelde waarde, maar slechts eenzijdig grieven ingebracht. Van een gemachtigde die ongeveer 200 bezwaarschriften indient bij dezelfde heffingsambtenaar mag worden verwacht dat hij meewerkt aan een zo soepel mogelijke afhandeling van die bezwaren. Dat heeft de gemachtigde naar het oordeel van het Hof niet gedaan. In plaats daarvan heeft hij een soepele en inhoudelijke afhandeling van de vele bezwaarschriften juist onmogelijk gemaakt door informatie bij de heffingsambtenaar op te vragen, daar bij weigering niet op terug te komen, vervolgens niet mee te werken aan het in dit geval redelijke voorstel van de heffingsambtenaar alsnog de gevraagde gegevens door middel van inzage te verstrekken en daarnaast iedere uitwisseling van informatie tijdens het hoorgesprek onmogelijk te maken. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het aan de heffingsambtenaar is te wijten dat belanghebbende beroep heeft ingesteld.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het vorenstaande gaat het Hof op grond van artikel 6:22 van de Awb aan de geconstateerde schending van artikel 40 van de Wet WOZ voorbij. Het Hof ziet in deze schending geen aanleiding aan belanghebbende een vergoeding voor de kosten van beroep en hoger beroep toe te kennen en vergoeding van de betaalde griffierechten te gelasten.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding een proceskostenvergoeding toe te kennen of vergoeding van het griffierecht te gelasten.
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(A.I. van Amsterdam)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 januari 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.