ECLI:NL:GHARL:2024:242, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, 22/1798
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/1798
    uitspraakdatum: 9 januari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 juli 2022, nummer UTR 21/3055, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [adres1] 53 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 246.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) alsmede een aanslag rioolheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen onroerendezaakbelasting respectievelijk rioolheffing gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij rechtbank Midden- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend. De griffier van het Hof heeft het nader stuk met bijlagen doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2023. Belanghebbende is in persoon verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door [naam2] (WOZ- taxateur). 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota (‘Verhaal voor het HOF Arnhem’) overgelegd en voorgedragen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft in het jaar 2000 gebouwde rijwoning met een oppervlakte van 101 m2 en een kavel ter grootte van 136 m2. 
      
    
    
      2.2
      In beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 246.000 een door taxateur [naam2] op 18 mei 2022 opgemaakt taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport heeft de taxateur vijf volgens hem met de woning vergelijkbare objecten opgenomen en aan de hand van een zogenoemde matrix de waarde-opbouw van de woning in vergelijking tot de vergelijkingsobjecten weergegeven rekening houdend met de onderlinge verschillen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde van de woning op waardepeildatum op € 215.000 en vermindering van de bestreden aanslagen. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend, en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.
      
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
      
      
        
          Hoogte van de WOZ-waarde 
        
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 246.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar het door hem ingebrachte taxatierapport waarin is opgenomen een waardematrix waarin vijf in [plaats1] gelegen vergelijkingsobjecten zijn gebruikt ter bepaling van de waarde van de woning. Het gaat hierbij om de objecten gelegen aan:
      1. [adres1] 23, verkocht op 29 april 2020 voor een koopsom van € 297.500
      2. [adres2] 145, verkocht op 2 juli 2020 voor een koopsom van € 295.500
      3. [adres2] 11, verkocht op 27 augustus 2019 voor een koopsom van € 265.500
      4. [adres1] 51, verkocht op 1 april 2020 voor een koopsom van € 285.000
      5. [adres1] 21, verkocht op 14 augustus 2019 voor een koopsom van € 260.000 
    
    
      4.6
      
        Het Hof is van oordeel dat, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per 1 januari 2020 ten bedrage van € 246.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres1] 21, 23 en 51 van € 260.000, € 297.500 respectievelijk € 285.000. Deze vergelijkingsobjecten stammen uit dezelfde bouwperiode (1999/2000), hebben dezelfde woonoppervlakte (101 m2), er is alleen ten opzichte van [adres1] 21 sprake van een miniem verschil in perceeloppervlakte (136 m2 versus 139 m2), zijn in dezelfde buurt gelegen, hebben een vergelijkbare ligging (voldoende) en het betreft hetzelfde woningtype (rijwoning). Bovendien zijn de bouwtechnische kwaliteit (voldoende), de staat van onderhoud (voldoende), en het voorzieningenniveau (voldoende) van de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Dit heeft met name ook te gelden voor de door belanghebbende gestelde, door weersinvloeden veroorzaakte, kwaliteitsachteruitgang van de stenen van de woning, waarvan niet aannemelijk is geworden dat deze kwaliteitsachteruitgang zich bij de woning sterker doet gevoelen dan bij de stenen van de vergelijkingsobjecten. 
        
          Handelwijze heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet transparant handelt door in de uitspraak op bezwaar geen antwoord te geven op de door belanghebbende gestelde vragen ter zake van de Wet WOZ en de aanslag rioolheffing.
      
    
    
      4.11
      
        Het Hof overweegt als volgt. De uitspraak op bezwaar dient deugdelijk gemotiveerd te zijn zodat het voor de bezwaarmaker duidelijk is waarom zijn bezwaarschrift is afgewezen ten einde een goede afweging te kunnen maken of, en zo ja, op welke gronden de bezwaarmaker tegen de uitspraak op bezwaar in beroep wil gaat. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar zorgvuldig heeft gehandeld bij de afhandeling van het bezwaar van belanghebbende. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar een heroverweging ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde gemaakt en is hij ingegaan op een aantal vragen van belanghebbende. In zijn verweerschrift in beroep – met als bijlage een taxatierapport en de daarin opgenomen matrix – is de heffingsambtenaar nader ingegaan op de vragen omtrent kadastrale meetgegevens, grondwaarden, opbouw van de waardebepaling en de berekeningswijze van de rioolheffing. Ook in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar inzicht verschaft in onder meer de rioolheffing. Voor wat betreft de rioolheffing en andere gemeentelijke heffingen mocht de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof volstaan met een verwijzing naar de nadere toelichtingen die te lezen zijn op de website van de gemeente Almere. Van schending door de heffingsambtenaar van de motiveringsplicht dan wel van het zorgvuldigheidsbeginsel is naar het oordeel van het Hof geen sprake. 
        
          Heffing naar vermogen
        
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode niet hanteerbaar is voor de waardebepaling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt op fictieve wijze bepaald omdat zij gebaseerd zou zijn op niet representatieve verkoopprijzen aangezien voornoemde prijzen zijn beïnvloed door de bij de verkoop betrokken makelaars met hun eigen financiële belang bij de verkoop van de betreffende onroerende zaken, en is de fictie dat de woning in vrij te aanvaarden staat moet worden gewaardeerd onrealistisch, aldus belanghebbende. Belanghebbende wijst ter onderbouwing van zijn stelling op het arrest van de Hoge Raad van 21 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1963 (het Kerstarrest) gewezen inzake de rendementsheffing in de inkomstenbelasting. 
      
    
    
      4.9
      Belanghebbendes stelling slaagt niet. De waardevaststelling op grond van de Wet WOZ is zoals hiervoor onder 4.1 is overwogen gebaseerd op rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De door de heffingsambtenaar gebezigde vergelijkingsmethode om tot de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ te komen, is zoals hiervoor onder 4.2 door het Hof is overwogen, een goed bruikbaar middel om de gezochte waarde van de woning te bepalen. Het Kerstarrest maakt dat niet anders. Evenmin volgt uit dat arrest – anders dan belanghebbende kennelijk meent – dat het gebruik van wettelijke ficties onder alle omstandigheden niet is toestaan. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd 
      de uitspraak te ondertekenen	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 januari 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.