ECLI:NL:RBMNE:2024:1322, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, UTR 23/1143
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Artikel 40 van de Wet WOZ. Ligging. Eigen aankoopcijfer. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/1143
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: B. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).  
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van  28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 797.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1930. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m². De woning beschikt over een gastenverblijf van 18 m², een kelder van 8 m² en een vrijstaande garage van 45 m². De woning ligt op een perceel van 1100 m².
    
    
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 710.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 797.000,-. 
    
    
    
      
        Beoordeling van het procedurele geschil
      
    
    
    3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.Beroep op artikel 40 Wet WOZ
    
      3.1.
      Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
    
    
      3.2.
      De rechtbank overweegt het volgende. In een eerdere uitspraak heeft deze rechtbank zich uitgesproken over een zaak waarin door de gemachtigde van eiser dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd over de verstrekking van stukken en het beroep op artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in die zaak de gevraagde stukken op exact dezelfde werkwijze aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt als in deze zaak. Net als in die uitspraak heeft eiser het ‘Taxatieverslag woningen’ ontvangen met daarop de woningen die aan de primaire beschikking ten grondslag lagen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar dezelfde aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan de gemachtigde van eiser toegestuurd met daarin een uitleg over de modelmatige waardebepaling die aan het taxatieverslag ten grondslag ligt met daarin een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren en de waarde van de verschillende objectonderdelen. In de e-mail van 16 mei 2022 is vervolgens aan de gemachtigde van eiser het gehanteerde indexeringspercentage gestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix, waarbij de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        
          Beoordelingskader
        
        4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 2 juli 2020 voor € 695.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 5 februari 2021 voor € 735.000,-;
        
        
          
            [adres 4] verkocht op 14 januari 2020 voor € 740.000,-.
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gekeken naar het eigen verkoopcijfer van de woning en geconstateerd dat de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs in lijn ligt met de vastgestelde waarde. 
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          De ligging van de woning
        
        6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het onderhavige object. De woning is gelegen in het buitengebied, waardoor deze ver verwijderd is van voorzieningen. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn gunstiger gelegen: in de bebouwde kern en nabij voorzieningen. Eiser stelt ook dat de woning een ondoelmatige ligging heeft op het perceel vanwege de grootte van de voortuin ten opzichte van de achtertuin. Doordat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat door onder andere het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt te hanteren, zowel de ligging als de doelmatigheid van het perceel voldoende is verdisconteerd in de waarde. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Het eigen aankoopcijfer
        
        7. Eiser stelt dat het eigen aankoopcijfer van de woning leidend zou moeten zijn. De woning is aangekocht op 26 juni 2022 voor € 890.000,-. Eiser stelt dat moet worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum, waarbij hij concludeert tot een waarde van € 710.000,-. 
      
    
    
      7.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven over hoe tot de eindwaarde is gekomen. De heffingsambtenaar heeft daarbij bewust ervoor gekozen de waarde te onderbouwen door middel van de vergelijkingsmethode en de daarbij horende taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat deze matrix in beginsel de waarde voldoende onderbouwt. Daarbij kijkt de heffingsambtenaar ook naar het eigen aankoopcijfer, maar vanwege het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de aankoop schuilen er veel onzekerheden in het terug-indexeren van het aankoopcijfer. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het aankoopcijfer aan de hand van gegevens uit permanente marktanalyse is gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Dit heeft geleid tot een waarde van € 800.000,-. De rechtbank stelt vast dat dit in lijn is met de waarde die uit de taxatiematrix volgt. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond kan niet slagen.
        
          Referenties uit de bezwaarfase
        
        8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar verwijst naar twee referentieobjecten welke niet op de vrije markt zijn aangeboden en daarom niet bruikbaar zijn. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde met nieuwe referentieobjecten heeft overgelegd en de door eiser bedoelde referentieobjecten zijn komen te vervallen, laat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
    Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 12 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4620.