ECLI:NL:RBAMS:2024:660, Rechtbank Amsterdam, 20-02-2024, 10638910 \ CV EXPL  23-10597
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurprijsindexering van 9,6% per 1 april 2023 bij bedrijfsruimte is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De huurindexering volgens de nieuwe rekenmethode van het CBS (11,3%) zou nog hoger liggen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 10638910 \ CV EXPL  23-10597
    
    
    
      
        Vonnis van 20 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BILAL GROUP B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Bilal,
      gemachtigde: mr. J. van de Graaf,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STAR EU PAS DUTCH II COÖPERATIEF U.A., 
      te Hoofddorp,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Star,
      gemachtigde: mr. H.P.M. Loman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 14 juli 2023, met producties,
      - de conclusie van antwoord/eis in reconventie, met producties,
      - het instructievonnis van 10 oktober 2023;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2024. 
        Voor Bilal is [naam 1] (CEO) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Star is vertegenwoordig door [naam 2] (directeur Mirastar) en [naam 3] (senior asset manager Mirastar), vergezeld door mrs. P.E de Bièvre en H.W.M. Kintz. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen is op 25 maart 2022 een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twintig jaar, ingaande op 31 maart 2022 en lopende tot en met 30 maart 2042, met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst maakt deel uit van een sale and lease back-transactie na onderhandelingen tussen (de adviseurs van) partijen in de periode van januari tot en met maart 2022. 
    
    
      2.3.
      
        De aanvangshuurprijs bedraagt € 345.000,00 exclusief BTW per jaar ofwel  
        € 34.787,50 inclusief BTW per maand.
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst betreft een triple net-overeenkomst waarbij alle kosten met betrekking tot het gehuurde voor rekening komen van Bilal, in ruil voor een lagere huurprijs.
    
    
      2.5.
      Bilal exploiteert in het gehuurde een groothandel in halal snacks, pizza’s en pluimveeproducten.
    
    
      2.6.
      
        In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
        4 RENTAL, TURNOVER TAX, PAYMENT PERIODS
        (…)
      
    
    
      4.5
      
        The rent will be adjusted annually on 1 April and for the first time on 1 April 2023, in accordance with
        clause 17.1 to 17.3 of the General Conditions. In deviation from clause 17.1 of the General Conditions the Landlord and the Tenant agree that indexation will take place on the basis of the consumer price index (CPI) series for all households (2015 = 100) as published by Statistics Netherlands (Centraal Bureau voor de Statistiek, CBS).
        (…)
        Triple net lease
      
    
    
      11.1
      
        The Parties have consciously opted for a triple net-based lease agreement. The Tenant leases the
        Leased Premises on a triple net lease basis, which means that all current and/or future costs, charges, rights, taxes, fees, (insurance) premiums and/or other costs in connection to the (use and entitlement) of the Leased Premises and the costs for (but not limited to) all structural, non-structural and day-to-day maintenance, repair, renewal and replacement obligations, including inspections and examinations, however named, and the (general) upkeep of parts in and on the Leased Premises and/or structures and/or equipment, however named, both inside and outside, belonging therein or thereto and all that is stated in clause 11 of the General Conditions in relation to the Leased Premises will be for the risk and account of the Tenant.
        (…)
      
    
    
      11.8
      
        In addition to clause 20 of the General Conditions, all real, not personally related taxes, charges, levies, etc. (under any name or in any form whatsoever) that are related to the ownership, the use, the maintenance or the (general) upkeep of the Leased Premises including the owner’s portion of real property tax (eigenaarsgedeelte) will be for the account of the Tenant, even if the Landlord and/or its legal successor(s) is assessed.
        (…)
        Insurance
      
    
    
      11.13
      The Landlord undertakes to contract and maintain during the whole period of duration of the Lease a property (opstal) insurance of the Leased Premises with an insurer of its choice. The insurance shall sufficiently cover an amount of at least the reinstatement value of the Leased Premises. The Landlord shall provide the Tenant with a copy of the insurance policy.
    
    
      11.14
      The Tenant must ensure that the relevant requirements of the aforementioned insurance policy are observed at all times and will inform the Landlord and insurer promptly of any alterations or adjustments to the Leased Premises that are or could be relevant to the insurance policy. The insurance policy taken out by the Landlord shall not be more restrictive for the business operations of the Tenant than the current insurance policy of the Tenant. The Landlord shall provide the Tenant with a copy of the insurance policy. If the insurance policy restricts the normal business operations of the Tenant more than the current insurance policy of the Tenant, the Parties will in good faith discuss possible amendments to the insurance policy. 
    
    
      11.15
      
        As part of the triple net nature of this Lease, the Tenant shall ultimately bear the insurance premiums for the insurance policies in connection to the Leased Premises (as referred to above) and pay the relevant amounts to the Landlord within 30 (thirty) days of such payment demand by the Landlord. In this respect, the Landlord shall provide the invoices or other documentation evidencing the insurance premium due by the Tenant at the first request of Tenant.
        (…)
      
    
    
      2.7.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van 30 januari 2015 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In de algemene bepalingen is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
        Huurprijswijziging
      
    
    
      17.1
      
        Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op 
        basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle 
        8/13 huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde 
        huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op 
        de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier 
        kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer 
        van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt 
        aangepast.
      
    
    
      17.2
      
        De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs 
        dan de laatst geldende. Die laatst geldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het 
        indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs 
        wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de 
        kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Als dan worden bij die 
        huurprijswijziging de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde kalendermaanden gehanteerd.
      
    
    
      17.3
      
        Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder 
        geen afzonderlijke mededeling gedaan.
      
    
    
      17.4
      
        Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening 
        daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. 
        Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een 
        uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden 
        door partijen elk voor de helft gedragen.
        (…)
        Betalingen
      
    
    
      23.1
      
        De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
        Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. Het staat Verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan Huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van Huurder ontvangen betaling in mindering komt.
23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
        (…)
        Kosten, verzuim
      
    
    
      28.1
      
        In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen.
        De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt 
        wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.
        Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het 
        maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van 
        toepassing.
      
    
    
      28.2 (
      Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
    
    
      2.8.
      In een e-mailbericht van 22 februari 2023 heeft Star aanspraak gemaakt op indexering van de huurprijs per 1 april 2023, hetgeen met een indexatie van 9,6% neerkomt op een huurprijs van € 38.122,54 per maand.
    
    
      2.9.
      Op 22 maart 2023 heeft Star een factuur van € 21.306,43 terzake van de verzekeringspremie over 2023 aan Bilal gestuurd, te betalen voor de vervaldatum 15 april 2023. 
    
    
      2.10.
      In een e-mailbericht van 28 maart 2023 heeft Bilal een indexering van 4,5% voorgesteld en vervolgens heeft zijn gemachtigde in een e-mailbericht van 11 april 2023 voorgesteld de huur per 1 april 2023 te verhogen met een redelijk percentage van 5%.  
    
    
      2.11.
      Op 21 juni 2023 heeft Star aan Bilal een factuur van € 8.196,18 terzake van de onroerendezaakbelasting over het jaar 2023 gestuurd, te betalen voor de vervaldatum 5 juli 2023.	 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      3.1.
      Bilal vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        3.1.1.
        
          voor recht te verklaren dat de huurprijs van het gehuurde per 1 april 2023 met 5% is
          verhoogd naar € 36.526,88 inclusief BTW per maand dan wel de huurovereenkomst
          op deze wijze te wijzigen;
        
      
      
        3.1.2.
        
          Star te veroordelen om het door Bilal sinds 1 april 2023 teveel betaalde bedrag van 
          € 1 .595,66 inclusief BTW per maand aan Bilal terug te betalen, vermeerderd met de
          wettelijke rente daarover van de dag van betaling door Bilal tot de dag van algehele
          voldoening door Star;
        
      
      
        3.1.3.
        
          voor recht te verklaren dat voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst de
          jaarlijkse huurprijswijziging uit het huurprijsbeding in de huurovereenkomst wordt
          berekend op basis van de consumentenprijsindex SA2O van het CBS met een
          maximumpercentage van 5% dan wel de huurovereenkomst op deze wijze te wijzigen;
        
      
      
        3.1.4.
        Star te veroordelen in de proceskosten.
        
      
    
    
      3.2.
      Bilal stelt hiertoe dat de oorlog in Oekraïne leidde tot een onvoorziene stijging van energieprijzen. De inflatieontwikkeling is niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en partijen hebben niet onderhandeld over het huurprijswijzigingsbeding in de algemene bepalingen. De lagere huurprijs op grond van de triple net overeenkomst wordt teniet gedaan door een indexatie van de huurprijs met 9,6%. Bovendien betekent de hoge inflatie voor Bilal een dubbele benadeling, omdat alle kosten met betrekking tot het gehuurde voor zijn rekening komen. Star wordt niet wordt geconfronteerd met toegenomen kosten. De redelijkheid en billijkheid brengt met zich dat partijen tot een redelijke wijze van berekening van de jaarlijkse huurverhoging per 1 april 2023 en de toekomst moeten komen. Bilal ziet een verhoging van de huurprijs met 5% per 1 april 2023 als een redelijke verhoging waarbij rekening wordt gehouden met de gerechtvaardigde belangen van partijen. 
      
    
    
      3.3.
      Star voert verweer. Ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst was al sprake van een CPI van 9,7%, zodat de inflatiestijging niet onvoorzien was. Een inflatiestijging van 9,6% is wel in de huurovereenkomst verdisconteerd. Bilal heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze inflatiestijging leidt tot onaanvaardbare gevolgen. Er is geen sprake van een dusdanig uitzonderlijke situatie die een afwijking van de indexatiebepaling op grond van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Star mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verwachten. Star concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Bilal, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Bilal, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bilal in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijk rente.
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      Star vordert, na wijziging van eis, dat Bilal bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:3.4.1.	€ 21.306,43 terzake van de opstalverzekeringspremie over het jaar 2023, te vermeerderen met de contractuele boete conform artikel 23.2 van de algemene bepalingen, vanaf 21 april 2023, althans vanaf de vervaldatum van 15 april 2023, tot aan de voldoening,
      
        3.4.2.
        
          de contractuele boete conform artikel 23.2 van de algemene bepalingen over 
          € 8.196,18 terzake van de onroerendezaakbelasting over het jaar 2023, vanaf 5 juli 2023 tot en met 8 oktober 2023,
        
      
      
        3.4.3.	€ 4.425,39
        terzake van buitengerechtelijke incassokosten conform artikel 28 van de algemene bepalingen,
      
      
        3.4.4.
        Bilal te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.5.
      Star stelt hiertoe dat Bilal tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting tot tijdige betaling van de onroerendezaakbelasting en de opstalverzekeringspremie over het jaar 2023. Omdat Bilal, ondanks daartoe verschillende malen te zijn aangemaand, met betaling in gebreke is gebleven, maakt Star verder aanspraak op contractuele boete en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      3.6.
      Bilal voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Star, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Star in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie
    
    
      4.1.
      
        Niet in geschil is dat op grond van de huurovereenkomst de huur per 1 april 2023 met 9,6% verhoogd mag worden. De vraag die voorligt is of er rechtsgronden bestaan om daar toch vanaf te zien. 
        
          Geen onvoorziene omstandigheid
        
      
    
    
      4.2.
      Voor zover Bilal stelt dat de hoge indexering een gevolg is van de oorlog in Oekraïne en moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid waarmee bij het opstellen van de huurovereenkomst geen rekening is gehouden, overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      4.3.
      Het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, is, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. Partijen hebben met die clausule immers juist een voorziening getroffen voor de situatie dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie, zowel voor het geval de inflatie laag is, als voor het geval dat die, zoals in dit geval, hoog is. De mogelijkheid van een hoge inflatie is hierdoor dus juist wel verdisconteerd in de huurovereenkomst. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 Burgerlijke Wetboek (BW) op grond waarvan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mocht worden verwacht, is dan ook geen sprake. 
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid 
        
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet hierbij de nodige terughoudendheid in acht nemen.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter ziet, gelet op de omstandigheden van het geval, geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat de indexering overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.5 van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is berekend. Dat door de oorlog in Oekraïne en andere omstandigheden de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Evenmin kan worden aangenomen dat deze stijging met zich meebrengt dat dan maar uitgegaan moet worden van de CPI zonder daarbij energie, voedingsmiddelen, alcholhoudende dranken en tabak in aanmerking te nemen. Partijen kiezen immers in de overeenkomst expliciet voor koppeling aan de CPI, waarin tevens de kosten van energie en voedingsmiddelen zijn begrepen. 
      
    
    
      4.6.
      
        Op zichzelf is terecht opgemerkt dat het CBS per juni 2023 een nieuwe berekeningsmethode hanteert, omdat de gehanteerde methode onvoldoende rekening houdt met het feit dat er naast nieuwe energiecontracten met een hoge prijs voor energie, ook nog langlopende energiecontracten bestonden met een goedkopere prijs voor energie. Het CBS heeft gepubliceerd wat de CPI en de inflatie waren geweest als deze methode al in een eerder stadium gebruikt zou zijn. De nieuwe rekenmethode voor de maand april 2023 zou uitkomen op een CPI van 11,3%. 
        Uit het voorgaande volgt dus dat óók volgens de nieuwe rekenmethode een forse huurindexering plaats zou vinden. Die huurindexering (11,3%) zou nog hoger liggen dan de indexering van 9,6% die door Star is aangezegd. Uit de wijziging van de berekeningsmethode kan de onaanvaardbaarheid van de indexering dus niet worden afgeleid. 
      
      
    
    
      4.7.
      Verder wordt overwogen dat partijen een huurprijsindexering volgens de CPI-methodiek zijn overeengekomen zonder daaraan een maximum te verbinden. Tegen deze achtergrond heeft Bilal onvoldoende gesteld voor het oordeel dat toepassing van de indexeringsclausule, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bilal heeft niet onderbouwd wat de werkelijke invloed van de huur op zijn bedrijfsvoering is en of dit tot serieuze financiële zorgen voor zijn onderneming kan leiden. Hierdoor wordt niet duidelijk of hij dusdanig nadeel ondervindt van de huurverhoging dat dit op voor hem onaanvaardbaar uitpakt. Het argument dat Bilal dubbel wordt benadeeld omdat hij ook andere, gestegen, kosten heeft aan het gehuurde maakt dit op zichzelf niet anders. Tussen partijen is immers uitdrukkelijk afgesproken dat Bilal zelf alle kosten met betrekking tot het gehuurde draagt. Op basis van dat uitgangspunt is door partijen ook een (lagere) huurprijs bepaald. Dat alle kosten, overigens niet alleen voor Bilal maar ook voor Star, stijgen is op zichzelf niet onaanvaardbaar. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat de indexering van de huur met 9,6% niet kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid en evenmin onaanvaardbare gevolgen kent. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in reconventie
    
    
      
        Opstalverzekeringspremie 2023
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 11.13 tot en met artikel 11.15 van de huurovereenkomst mag Star naar eigen keus een verzekeraar aanwijzen en is Bilal gehouden de premie op verzoek van Star te voldoen. 
      
    
    
      5.2.
      Star heeft ter zitting toegelicht dat naar aanleiding van verzoeken van Bilal om informatie over de opstalverzekering een gesprek heeft plaatsgevonden met de financieel adviseur van Bilal en dat hij heeft aangegeven dat alles duidelijk was. Star heeft verder toegelicht dat in de verzekeringspolis die door Bilal is aangedragen geen assurantiebelasting van 21% is begrepen, terwijl dat in de verzekering van Star wel zo is, dat het verzekerde bedrag hoger is als gevolg van een waardestijging van het pand en dat sprake is van een ruimere dekking. In de verzekeringspolis van Bilal zitten bovendien allerlei garantieclausules waardoor aanvullende voorwaarden gelden, aldus Star. 
      
    
    
      5.3.
      Bilal heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat de door Star gefactureerde opstelverzekeringspremie een onredelijke omvang zou kennen. Dat door Star geen verzekeringspolis is verstrekt, ontslaat hem niet van zijn verplichting om de premie te betalen. Het gevorderde bedrag van € 21.306,43 is daarom toewijsbaar. 
      
      
        
          Onroerendezaakbelasting 2023
        
      
    
    
      5.4.
      Vast staat dat de factuur terzake van de onroerendezaakbelasting over het jaar 2023 op 8 oktober 2023 is voldaan. Het gevorderde bedrag van € 8.196,18 is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      5.5.
      De boetebepaling waar Star zich op beroept dient aldus te worden gelezen dat Star voor iedere maand of gedeelte daarvan dat een op grond van de huurovereenkomst door Bilal verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan 1% boete van het verschuldigde per kalendermaand mag berekenen (met een minimum van € 300,00) per maand achterstand of gedeelte daarvan zonder dubbeltelling of repetitie. 
      
    
    
      5.6.
      Bilal verzoekt de kantonrechter de boete te matigen. Vooropgesteld wordt dat de rechter zijn bevoegdheid ex artikel 6:94 BW tot matiging terughoudend dient toe te passen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. 
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat voor de door Bilal verzochte matiging geen aanleiding bestaat, nu de boete vanaf april 2023 (30 dagen na de factuurdatum van 22 maart 2023 op grond van artikel 11.15 van de huurovereenkomst) tot de voldoening niet als buitensporig is aan te merken. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het feit dat sommaties aan Bilal zijn uitgebracht om hem tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen, is hij op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen verplicht om alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte aan, welke kosten bij voorbaat zijn vastgesteld op 15% van de hoofdsom, aan Star te voldoen. Vast staat dat de onroerendezaakbelasting 2023 pas na dagvaarding door Bilal is betaald. Dat betekent dat 15% van € 29.502,61 (€ 21.306,43 + € 8.196,18), te weten € 4.425,39, aan contractuele buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is.
      
    
    
      5.9.
      De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten en/of over rente (al dan niet opgenomen in de opgegeven hoofdsom) wordt afgewezen nu ter zake onvoldoende is gesteld.
      
    
  
  
    
      6In conventie en reconventie
    
    
      
        Proceskosten 
      
    
    
      6.1.
      
        Bilal is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In reconventie wordt de helft van het tarief van de punten toegekend. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen. De proceskosten van Star worden begroot op:
        -salaris gemachtigde in conventie	€    542,00 (2 punten x € 271,00)
        -salaris gemachtigde in reconventie	€    543,00 (2 punten x € 543,00 x 0,5)  
        -nakosten                       			€      68,00 
        Totaal					€ 1.153,00                                   
      
      
    
    
      6.2.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      7.1.
      
        wijst de vorderingen van Bilal af,
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt Bilal tot betaling aan Star van:
      
      
        7.2.1.	€ 21.306,43
        aan hoofdsom,
      
      
        7.2.2.
        de contractuele boete van € 300,00 per maand vanaf april 2023 tot aan de voldoening,
      
      
        7.2.3.	€ 4.425,39
        aan buitengerechtelijke incassokosten,
        
        
          
            In conventie en reconventie
          
        
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt Bilal in de proceskosten van € 1.153,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Bilal niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Bilal ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt Bilal in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      7.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      7.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.
      
      
      
      
        33806