ECLI:NL:GHDHA:2023:2549, Gerechtshof Den Haag, 10-11-2023, BK-22/00920
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de stukken waar in het bezwaarschrift concreet om gevraagd is verstrekt. De uitspraak op bezwaar is deugdelijk gemotiveerd. Verder heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer 
      nummer BK-22/00920
    
    
    
    Uitspraak van 10 november 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 9 september 2022, nummer ROT 21/4736. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 355.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 28 december 2022 een nader stuk, getiteld verweerschrift, ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 
        29 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning en heeft als bouwjaar 1933. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2 en is gelegen op een perceel van 181 m2. De woning heeft een vrijstaande berging, twee dakkapellen en een aanbouw woonruimte van 6 m2 (bouwjaar 2010).
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport (het taxatierapport) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een vijftal in dezelfde wijk gelegen onroerende zaken, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de vergelijkingsobjecten). Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd (de matrix). In deze matrix zijn de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle KOUDV-factoren een waarde 3 (gemiddeld) toegekend. 
      
      
        2.3.1.
        Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van “ [naam] ”, dat is uitgebracht op 8 maart 2021 (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 7] en [adres 8] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 330.000. 
        
      
      
        2.3.2.
        In het taxatierapport “ [naam] ” is ten aanzien van de woning onder meer vermeld: 
        
      
    
  
  
    “Algemene opmerkingen
    
      Leeftijd keuken 				16-20 jaar oud (2001-2005)
      Leeftijd badkamer 			6-10 jaar oud (2011-2015)
      Beoordeling algehele staat van de woning 	Gemiddeld”
    
    
    
      Verder is in het taxatierapport “ [naam] ” ten aanzien van de woning voor alle onderdelen van de VLOK-codering (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud, Kwaliteit/luxe) een cijfer 3 (gemiddeld) toegekend. 
    
    
    
      2.4.
      In het bezwaarschrift van belanghebbende staat onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “(…)
        
          Gemeentelijk taxatieverslag
        
        Wij verzoeken u vriendelijk ons het gemeentelijke taxatieverslag toe te zenden (…).
        (…)
      
      
    
  
  
    Verzoek
    
      (…)
      Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval: 
      
        1. De gehanteerde grondstaffel; en
      
        2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).
      (…)”
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. 	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van [naam taxateur] van 18 juli 2022 en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van vijf vergelijkingsobjecten, [adres 6] , [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats] .
    
    5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
    
    6. De rechtbank volgt eiser niet in het standpunt dat de voorzieningen van de onroerende zaak gedateerd zijn en lager gewaardeerd moeten worden. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de voorzieningen heeft gewaardeerd op een drie (voldoende). Verweerder heeft toegelicht dat uitgegaan is van een standaard voorzieningenpeil. Van de keuken wordt vermeld dat deze tussen de zestien en twintig jaar oud is en de badkamer tussen de zes en tien jaar oud is. Het voorzieningenniveau past bij het bouwjaar van de onroerende zaak en uit de overgelegde foto’s kan niet iets anders opgemaakt worden. Eiser heeft niet onderbouwd waarom hiervan afgeweken zou moeten worden.
    
    7. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de slechte staat van het onderhoud. Er is sprake van een slechte parketvloer, in de doucheruimte is sprake van een slechte kwaliteit van de muur aan de buitenzijde, wijkt de kistruime af van de muur als gevolg van verzakkingen en is er sprake van lekkage. Ook zijn de tegels gescheurd en is er sprake van scheurvorming in de buitenmuur en de voorkamer. Eiser heeft dit onderbouwd met foto’s.
    
    
      7.1.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de staat van het onderhoud heeft gewaardeerd op een drie (voldoende). De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat als er funderingsproblemen zouden zijn, dit bekend zou moeten zijn in de funderingsmonitor. Dat is niet het geval. Bovendien zouden de andere vergelijkingsobjecten daar dan ook last van hebben. Aan de scheur in de buitenmuur valt ook te zien dat dit niet het gevolg is van de fundering, omdat het een rechte scheur is en er bij funderingsproblemen sprake zou zijn van een scheur die schuin wegloopt. Eiser heeft dit niet betwist. Daarnaast heeft verweerder een lagere m²-prijs toegepast dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 2.602,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.989,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m², € 387,- brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 42.183,- mee. De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van een slechte staat van de onroerende zaak hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
      
      8. De conclusie is dat verweerder met de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel inzichtelijk maakt dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
      
      9. Het door eiser overgelegde taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 7] en [adres 8] , maakt het voorgaande niet anders. In het taxatierapport is een veel hogere waarde genoemd dan in beroep door eiser wordt bepleit en bovendien heeft eiser niet toegelicht om welke reden de door hem genoemde objecten beter vergelijkbaar zijn. Eiser heeft ter zitting gesteld dat in bezwaar nog een ander taxatierapport is ingediend waar in het bestreden besluit naar is verwezen. De rechtbank stelt vast dat er niet een tweede rapport van eiser is en evenmin is een verwijzing hiernaar in het bestreden besluit opgenomen. De conclusie is dan dat het taxatierapport van eiser onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover het taxatierapport van verweerder.
      
      10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
      
      11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 280.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar belanghebbende op grond van de artikelen 6:17, 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ, de waardeberekening, de matrix, de grondstaffel en iWOZ-kaarten, na diens verzoek daartoe, had moeten zenden. Hij verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbende stelt dat nu toezending hiervan is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is. 
      
    
    
      5.1.2.
      Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
      
    
    
      5.1.3.
      Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
      
    
    
      5.1.4.
      De plicht van het bestuursorgaan om in de bezwaarfase, voorafgaand aan het horen, de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voor de belanghebbende ter inzage te leggen wijkt af van de plicht van het bestuursorgaan om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen de in artikel 8:42, lid 1, Awb genoemde termijn aan de bestuursrechter te zenden. Terinzagelegging van de stukken als genoemd in artikel 7:4, lid 2, Awb is (een vorm van) passieve informatieverstrekking; toezenden van stukken als genoemd in artikel 8:42 Awb is (een vorm van) actieve informatieverstrekking.
      
    
    
      5.1.5.
      Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar bij e-mailbericht van 16 maart 2021 het taxatieverslag van de woning aan de gemachtigde heeft gezonden. Verder volgt uit de gedingstukken dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen. Door de gemachtigde is geen afspraak gemaakt om de stukken in te zien. De gemachtigde is op 6 juli 2021 gehoord. Tijdens de hoorzitting is niet verzocht om inzage van de stukken. 
      
    
    
      5.1.6.
      Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb. De Heffingsambtenaar heeft op grond van het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ het taxatieverslag, waar de gemachtigde tijdens de bezwaarfase concreet om heeft verzocht (zie 2.4), voorafgaand aan het horen toegezonden. Voorts heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan het verzoek van belanghebbende (zie 2.4) uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar belanghebbende te informeren over de KOUDV-factoren ten aanzien van de woning en de grondstaffel. De Heffingsambtenaar was niet verplicht om de gemachtigde, naast de concreet verzochte stukken (zie 2.4), – passief of actief – andere informatie toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. Dit volgt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, na conclusie van Advocaat-Generaal IJzerman, ECLI:NL:PHR:2023:130 en het arrest van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, na conclusie van Advocaat-Generaal IJzerman, ECLI:NL:PHR:2022:873.
      
    
    
      5.1.7.
      Hetgeen belanghebbende verder op dit punt heeft aangevoerd, maakt voormeld oordeel niet anders. 
      
      
        
          Motiveringsgebrek uitspraak op bezwaar
        
      
    
    
      5.2.1.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd nu daarin niet volledig is weergegeven hetgeen op de hoorzitting van 6 juli 2021 is besproken. Reeds daarom is het (hoger) beroep gegrond, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      5.2.2.
      Artikel 7:7 Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Blijkens de inhoud van de uitspraak op bezwaar is hier weliswaar geen hoorverslag opgemaakt, maar is in plaats daarvan een audio-opname gemaakt, die ook aan belanghebbende is gezonden, en is voorts, hoewel hier en daar mogelijk summier weergegeven, in de uitspraak ingegaan op onderwerpen die tijdens de hoorzitting zijn besproken. Het is het Hof niet gebleken dat op bepaalde onderwerpen die tijdens de hoorzitting zijn besproken niet is ingegaan. Belanghebbende heeft daaromtrent niets specifieks gesteld, waarbij overigens geldt dat de huidige gemachtigde van belanghebbende niet degene is die het hoorgesprek heeft gevoerd , of betrokken is geweest bij de destijds door de toenmalige gemachtigde gevoerde bezwaarprocedure, en daarover dan ook niets uit eigen wetenschap zou kunnen verklaren. Het Hof ziet, anders dan belanghebbende, geen aanleiding te concluderen dat sprake is van een aan de uitspraak op bezwaar klevend motiveringsgebrek. 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.5.
      Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.6.
      De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen.
      
      
        5.6.1.
        Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport en een matrix overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Ze zijn in dezelfde wijk, en in vier van de vijf gevallen zelfs in dezelfde straat, gelegen en in dezelfde periode gebouwd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, voorzieningenniveau, onderhoudstoestand en kwaliteit is, in het geval dit van toepassing is, in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. 
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat voor de woning geldt dat sprake is van een versleten parketvloer, een slechte muur aan de buitenzijde van de doucheruimte als gevolg van jarenlang slecht onderhoud en verzakkingen, scheurvorming en lekkage in de doucheruimte, een afwijking van de kistruimte van de douche als gevolg van de verzakkingen, en verticale scheurvorming in de buitenmuur en de voorkamer als gevolg van deze verzakkingen. Hiermee is volgens belanghebbende geen rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken en heeft, zowel in de stukken van het geding als ter zitting van de Rechtbank en het Hof nader toegelicht, uiteengezet dat hiermee, zo al sprake is van een verschil met de vergelijkingsobjecten, die overigens in dezelfde bouwperiode – de jaren dertig - zijn gebouwd, rekening is gehouden. Op basis van het door belanghebbende overgelegde (niet altijd even heldere) fotomateriaal en het fotomateriaal dat beschikbaar is van de onderbouwende verkopen, hetwelk eveneens tot het dossier behoort, geldt dat geoordeeld kan worden dat de vergelijkingsobjecten ofwel van dezelfde kwaliteit zijn ofwel dat met een verschil daartussen rekening is gehouden bij het bepalen van de KOUDV-factoren, zodat daarvoor een correctie heeft plaatsgehad. Daarbij komt nog dat de taxateur van de zijde van belanghebbende in het tot de stukken van het geding behorende taxatierapport “ [naam] ”, gelijk de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de KOUDV-factoren voor de woning, heeft vastgesteld dat ten aanzien van de woning sprake is van gemiddeld onderhoud. 
        
      
      
        5.6.3.
        Zowel in het taxatierapport van de zijde van de Heffingsambtenaar, als in het taxatierapport van de zijde van belanghebbende, is door de desbetreffende taxateur bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met het vergelijkingsobject [adres 2] . Naar het oordeel van het Hof is dat vergelijkingsobject, naar de Heffingsambtenaar heeft gesteld en toegelicht en belanghebbende niet heeft weersproken, van alle vergelijkingsobjecten het best vergelijkbaar. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat bij dat vergelijkingsobject, anders dan bij de woning van belanghebbende, voor de factor Voorzieningen een 2 is toegekend, omdat de badkamer en de keuken in die woning aanzienlijk ouder zijn en daarmee meer gedateerd zijn dan die in de woning van belanghebbende, terwijl voor de woning van belanghebbende geldt dat de factor Voorzieningen op 3 is gesteld, omdat de badkamer en de keuken voldoen aan de eisen die je daaraan bij een jaren dertig woning kunt stellen of in ieder geval niet in een ongebruikelijk toestand zijn ten opzichte van hetgeen bij een jaren dertig woning mag worden verwacht. De Heffingsambtenaar heeft, onder meer daarmee, aannemelijk gemaakt dat geen aanleiding bestaat voor een neerwaartse bijstelling van de factoren Voorzieningen en Onderhoud voor de woning met een bijbehorende correctie van de vastgestelde waarde. 
        
      
      
        5.6.4.
        Nu bij de waardebepaling van de woning van belanghebbende rekening is gehouden met een vierkante meterprijs van € 2.602, die aanzienlijk lager is dan de gemiddelde vierkante meterprijs die volgt uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 2.989), acht het Hof voldoende rekening gehouden met een eventueel bestaand verschil, wat daar verder van zij, in onderhoudstoestand tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende.   
        
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. In het taxatierapport “ [naam] ” is een ruimschoots hogere waarde (€ 330.000) bepaald voor de woning dan belanghebbende in hoger beroep bepleit (€ 280.000) en bovendien heeft belanghebbende niet toegelicht om welke reden de in het taxatierapport “ [naam] ” gehanteerde vergelijkingsobjecten, waarvan er overigens één ook wordt gehanteerd door de Heffingsambtenaar, beter vergelijkbaar zouden zijn. De Heffingsambtenaar heeft vier vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gebruikt en daarnaast een vergelijkingsobject in een straat waarin belanghebbende ook een vergelijkingsobject heeft gekozen en heeft gemotiveerd gesteld, en door het Hof aannemelijk bevonden, dat deze het best geschikt zijn als vergelijkingsobject. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier 
      E.J. Nederveen. De beslissing is op 10 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.