ECLI:NL:RBROT:2024:694, Rechtbank Rotterdam, 17-01-2024, C/10/657390 / HA ZA 23-415
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koop van een woning / beroep kopers op financieringsvoorbehoud slaagt / geen boete

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven






zaaknummer / rolnummer: C/10/657390 / HA ZA 23-415






Vonnis van 17 januari 2024






in de zaak van







1

[eiser01] ,



2.

[eiser02]

,


beiden wonend in [woonplaats01] ,


eisers,


advocaat mr. L.W. van de Wetering te Almelo,





tegen







1

[gedaagde01] ,



2.

[gedaagde02]

,


beiden wonend in [woonplaats01] ,


gedaagden,


advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden.





Partijen worden hierna [eiser01] , [eiser02] , [gedaagde01] en [gedaagde02] genoemd.








1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding van 17 april 2023, met producties 1 tot en met 12;




de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;




de brief van de rechtbank van 17 juli 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;




de brief van 6 oktober 2023 van de rechtbank met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;




de brief van 18 oktober 2023 van [gedaagde01] en [gedaagde02] , met een leesbare versie van productie 3;




de brief van 18 oktober 2023 van [eiser01] en [eiser02] , met een leesbare versie van productie 11 en de nadere producties 13 en 14;




de mededeling van 27 oktober 2023 van de rechtbank aan partijen over een wijziging van de behandelend rechter;




de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 30 oktober 2023.







1.2.


Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.








2

De feiten



2.1.


Partijen hebben op 4 oktober 2022 een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten, waarbij [eiser01] en [eiser02] de woning gelegen aan de [adres01] te Berkel en Rodenrijs (hierna: de woning) aan [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben verkocht voor € 606.000,00.





2.2.


In de overeenkomst staat dat [gedaagde01] en [gedaagde02] uiterlijk op 14 november 2022 een bankgarantie zullen stellen voor € 60.600,00 of een waarborgsom ter hoogte van dit bedrag zullen storten en dat de levering op 1 maart 2023 zal plaatsvinden, tenzij partijen een andere datum afspreken. In de overeenkomst staat verder – voor zover van belang – het volgende:




“(…)



artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding






11.1.


Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.




11.2.



Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.


(…)”






2.3.


Verder bevat de overeenkomst in artikel 15 een ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering (hierna: het financieringsvoorbehoud). Dit artikel luidt – voor zover van belang – als volgt:




“

artikel 15 Ontbindende voorwaarden






15.1.



Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:


a. op 7 november 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 200.000,-- zegge: TWEEHONDERDDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing, of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing, bij de volgende hypotheekvorm: onder de normaal geldende rentetarieven en voorwaarden.


(…)





15.3.


Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de dag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop

/In afwijking hiervan

komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken, zoals een kopie van de hypotheekaanvraag en dat koper bij tenminste één geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)”





2.4.


Op 7 november 2022 hebben [eiser01] en [eiser02] via hun makelaar (hierna: de makelaar) ingestemd met het verzoek van [gedaagde01] en [gedaagde02] om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud met één week te verlengen, tot en met 14 november 2022.





2.5.


Op 10 november 2022 hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] per e-mail een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en een afwijzingsbrief van de financieel adviseur van SNS Bank (hierna: de hypotheekadviseur) van diezelfde datum aan de makelaar toegezonden. In de afwijzingsbrief van de hypotheekadviseur staat, voor zover van belang, het volgende:




“(…)





Beste heer en mevrouw [achternamen gedaagden01] ,





Naar aanleiding van uw aanvraag voor de financiering van de aangekochte woning, [adres01] te Berkel en Rodenrijs, moet ik u helaas meedelen dat wij voor de financiering geen bindend aanbod krijgen en daarom de aanvraag moeten afwijzen. Als voornaamste reden is dat het bestendige inkomen niet toereikend is voor de gevraagde lening van € 200.000,00 en er dus geen financiering mogelijk is helaas.





(…) Dit geldt voor zowel SNS als onze overige geldverstrekkers (…)”






2.6.


Vervolgens heeft de makelaar de hypotheekadviseur om aanvullende stukken gevraagd. Bij e-mail van 11 november 2022 heeft de hypotheekadviseur de afwijzingsbrief van SNS Bank en de hypotheekberekening aan de makelaar gezonden. In de e-mail aan de makelaar heeft de hypotheekadviseur het volgende geschreven:




“(…)


Het maximale voor de klant is € 175.145 voor de klant, dus niet toereikend voor de beschreven € 200.000,00. Helaas is het niet mogelijk om een pdf te maken van de hypotheekaanvraag.


(…)”







2.7.


In de afwijzingsbrief van SNS Bank staat, voor zover van belang, het volgende:




“(…)





Beste heer en mevrouw [achternamen gedaagden01] ,





U heeft via uw adviseur Burg E T F van der een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis [adres01] (…)





Uw hypotheekaanvraag is helaas afgewezen omdat deze niet past binnen onze acceptatieregels.





(…)”






2.8.


In de hypotheekberekening staat, voor zover van belang, het volgende:




“

Hypotheekberekening






de heer [gedaagde01]


mevrouw [gedaagde02]





(…)






PERSOONLIJKE GEGEVENS






[gedaagde01] [gedaagde02]


Geboortedatum: [geboortedatum01] -1954 Geboortedatum: [geboortedatum02] -1956


Bruto (gezamenlijk) jaarinkomen: € 25.185,45






MAXIMALE HYPOTHEEK (OP BASIS VAN 4,61% RENTE)






Op basis van inkomen (…)


€ 164.760,51 (…)





(…)





De maximale lening is voor u € 164.760,51 en daarmee kunt u bovenstaande financiering niet verkrijgen, daarom heeft u van de geldverstrekker een afwijzing ontvangen. (…)”






2.9.


Op 14 november 2022 heeft de hypotheekadviseur op verzoek van de makelaar per e-mail schermafdrukken van de hypotheekaanvraag aan hem toegezonden.





2.10.


Vervolgens heeft de makelaar op 14 november 2022 per e-mail aan [gedaagde01] en [gedaagde02] bevestigd dat de overeenkomst is ontbonden.





2.11.


Op 15 november 2022 heeft de makelaar aan [gedaagde01] en [gedaagde02] laten weten dat [eiser01] en [eiser02] niet akkoord gaan met het inroepen van de ontbinding van de overeenkomst van de woning, omdat de juiste bewijsstukken ontbreken.





2.12.


Op 17 november 2022 hebben [eiser01] en [eiser02] een ingebrekestelling verstuurd aan [gedaagde01] en [gedaagde02] , waarin zij een termijn van acht dagen hebben gegeven om alsnog een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten.





2.13.


Bij brief van 24 november 2022 hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] zich op het standpunt gesteld dat zij de overeenkomst op 14 november 2022 rechtsgeldig hebben ontbonden en hebben zij de claim van [eiser01] en [eiser02] afgewezen.





2.14.


Bij brief van 26 november 2022 hebben [eiser01] en [eiser02] aan [gedaagde01] en [gedaagde02] bericht dat zij de overeenkomst ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom, te betalen binnen vijftien dagen.





2.15.


[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben geen boete aan [eiser01] en [eiser02] betaald.








3

Het geschil



3.1.


[eiser01] en [eiser02] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:




[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 60.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2022 tot en met de dag van volledige betaling;




[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.671,01;




[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen in de proceskosten;




[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen in de nakosten van € 591,50.







3.2.


[eiser01] en [eiser02] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenissen uit de overeenkomst. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben niet tijdig een bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. Vanwege deze tekortkoming hebben [eiser01] en [eiser02] de overeenkomst bij brief van 26 november 2022 rechtsgeldig ontbonden en zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] op grond van artikel 11 lid 2 van de overeenkomst de contractuele boete van € 60.600,00 verschuldigd. Omdat [gedaagde01] en [gedaagde02] dit bedrag niet binnen de gestelde termijn hebben voldaan, zijn zij ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.





3.3.


[gedaagde01] en [gedaagde01] -Driessen concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Zij voeren aan dat zij de overeenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud, zodat zij geen boete of kosten verschuldigd zijn.





3.4.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.








4

De beoordeling


Het beroep op het financieringsvoorbehoud




4.1.


[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hieronder legt de rechtbank dat uit.




4.2.


Op grond van artikel 15 lid 3 van de overeenkomst moet het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd zijn en moeten [gedaagde01] en [gedaagde02] al het redelijkerwijs mogelijke hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Op grond van dit artikellid moeten bij het doen van een beroep op het financieringsvoorbehoud bewijsstukken worden overgelegd, zoals een kopie van de hypotheekaanvraag.





4.3.


[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben dit voorbehoud schriftelijk en tijdig ingeroepen, gedocumenteerd met een afwijzingsbrief van de hypotheekadviseur. Op verzoek van de makelaar heeft de hypotheekadviseur namens [gedaagde01] en [gedaagde02] een brief van de benaderde geldverstrekker, een hypotheekberekening en schermafdrukken van de hypotheekaanvraag overgelegd. [gedaagde01] en [gedaagde02] stellen dat zij hiermee hebben voldaan aan hun documentatie- en inspanningsplicht.

[eiser01] en [eiser02] betwisten dit. Daartoe voeren zij aan dat niet duidelijk uit de stukken blijkt dat de aanvraag is afgewezen en waarom. Het heeft er alle schijn van dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de aanvraag hebben geannuleerd. Ook menen [eiser01] en [eiser02] dat schermafdrukken van de hypotheekaanvraag onvoldoende zijn en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de hypotheekaanvraag voor een hoger bedrag hebben gedaan dan nodig was. Daar komt bij dat het inkomen van [gedaagde02] volgens [eiser01] en [eiser02] niet lijkt te zijn meegenomen bij de berekening van de hypotheekaanvraag, waardoor een onvolledige aanvraag is gedaan.





4.4.


Uit de door [gedaagde01] en [gedaagde02] overgelegde brief van de hypotheekadviseur blijkt dat de hypotheekaanvraag is afgewezen omdat het bestendige inkomen onvoldoende is. Deze reden volgt ook uit de hypotheekberekening. Zo staat in de hypotheekberekening dat de maximale lening die [gedaagde01] en [gedaagde02] kunnen afsluiten € 164.760,51 is en dat zij daardoor een afwijzing hebben ontvangen van de geldverstrekker. Het argument van [eiser01] en [eiser02] dat de reden van de afwijzing van de hypotheekaanvraag niet duidelijk blijkt uit de brief van de beoogde geldverstrekker, kan hen niet baten. De onder 2.7 geciteerde brief van SNS Bank is inderdaad vrij vaag, maar de brief van de hypotheekverstrekker en de hypotheekberekening zijn gelet op het voorgaande wel duidelijk. De opmerking van [eiser01] en [eiser02] dat niet valt in te zien waarom schermafdrukken van de hypotheekaanvraag zijn overgelegd in plaats van een PDF-versie van de hypotheekaanvraag volgt de rechtbank niet. Van belang is dat [eiser01] en [eiser02] kunnen beoordelen of een (serieuze) hypotheekaanvraag is gedaan. Dat kunnen zij op basis van de schermafdrukken en andere stukken, waaronder de hypotheekberekening. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben geen invloed op de wijze waarop de stukken door SNS Bank zijn aangeleverd en zij hebben op verzoek van de makelaar alle stukken overgelegd waarover zij konden beschikken. Gelet op de duidelijkheid van de overgelegde stukken moet ervan worden uitgegaan dat de vermelding van een annulering niet betekent dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hun aanvraag hebben ingetrokken, maar dat de hypotheekadviseur deze aanvraag niet heeft doorgezet omdat uit de hypotheekberekening volgde dat deze aanvraag geen kans van slagen had.





4.5.


Het betoog van [eiser01] en [eiser02] dat niet het volledige inkomen lijkt te zijn meegenomen slaagt evenmin. De brieven van SNS Bank en de hypotheekadviseur zijn gericht aan zowel [gedaagde01] als [gedaagde02] . Ook op de hypotheekberekening staan beide namen. In de hypotheekberekening is een jaarinkomen van € 25.185,45 opgenomen, met het woord ‘gezamenlijk’ tussen haakjes. Dit wijst in de richting dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de hypotheekaanvraag samen hebben gedaan en dat de inkomens van hen beiden zijn meegenomen bij de berekening van het maximaal te lenen bedrag. Ter zitting hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] verklaard dat de inkomsten van [gedaagde01] als zzp-er niet zijn meegenomen omdat die als onvoldoende bestendig/zeker werden beschouwd. De inkomsten uit arbeid van [gedaagde02] zijn niet meegenomen omdat zij binnenkort met pensioen zou gaan. Het gezamenlijke inkomen waarmee is gerekend bestaat uit de Aow-uitkering van [gedaagde01] , de toekomstige Aow-uitkering van [gedaagde02] en een klein aanvullend pensioen, aldus nog steeds [gedaagde01] en [gedaagde02] . De rechtbank acht deze verklaring aannemelijk. Het jaarinkomen dat is opgenomen in de hypotheekberekening is iets hoger dan het totaalbedrag aan Aow vanaf de Aow-gerechtigde leeftijd van [gedaagde01] en [gedaagde02] , volgens [eiser01] en [eiser02] destijds € 23.127,84 per jaar. Dit komt overeen met de verklaring van [gedaagde01] en [gedaagde02] dat naast hun Aow-uitkering een klein aanvullend pensioen in de berekening is meegenomen. [eiser01] en [eiser02] hebben deze verklaring van [gedaagde01] en [gedaagde02] op zitting niet betwist, maar stellen zich op het standpunt dat niet expliciet uit de stukken blijkt dat beide inkomens zijn meegenomen bij de hypotheekberekening. Daarin ziet de rechtbank onvoldoende reden om niet uit te gaan van de juistheid van de verklaringen van [gedaagde01] en [gedaagde02] op dit punt. Overigens hebben [eiser01] en [eiser02] voorafgaand aan de email van 14 november 2022 van de makelaar en ook daarna niet gevraagd om meer bewijs van de bij de hypotheekberekening wel of niet meegenomen inkomensbestanddelen.





4.6.


Het standpunt van [eiser01] en [eiser02] dat er een hypotheekaanvraag voor meer dan de vereiste € 200.000,00 is gedaan, wordt niet gevolgd. In de brief van 10 november 2022 van de hypotheekadviseur staat dat financiering van de aangevraagde lening van € 200.000,00 niet mogelijk is. Hetzelfde staat in de e-mail van de hypotheekadviseur van 11 november 2022. Overigens blijkt uit de stukken duidelijk dat de benodigde financiering van € 200.000,00 niet wordt verstrekt. Of dit bedrag is aangevraagd of een hoger bedrag, is niet relevant.





4.7.


De rechtbank concludeert dat [gedaagde01] en [gedaagde02] in beginsel rechtsgeldig een beroep hebben kunnen doen op het financieringsvoorbehoud.





De redelijkheid en billijkheid







4.8.


[eiser01] en [eiser02] stellen dat [gedaagde01] en [gedaagde02] lichtvaardig tot koop zijn overgegaan, omdat zij bij het aangaan van de overeenkomst al wisten, althans moeten hebben geweten, dat zij de woning niet zouden kunnen financieren. Een beroep op het financieringsvoorbehoud zou dan ook in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.

[gedaagde01] en [gedaagde02] betwisten dit.





4.9.


In artikel 15 van de overeenkomst is opgenomen dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een beroep kunnen doen op het financieringsvoorbehoud indien zij geen hypotheeklening van de bank kunnen krijgen voor € 200.000,00. Op grond van de hypotheekberekening kunnen [gedaagde01] en [gedaagde02] maximaal € 164.760,51 lenen. Het verschil tussen deze bedragen is € 35.239,49. Dit verschil is niet zo groot dat op basis hiervan al kan worden geconcludeerd dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de overeenkomst lichtvaardig zijn aangegaan, zeker niet als dit bedrag wordt afgezet tegen de totale koopsom van € 606.000,00. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst laten bijstaan door een financieel adviseur, die er blijkbaar van uitging dat het verkrijgen van financiering mogelijk zou kunnen zijn. Zo hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] onbetwist aangevoerd dat volgens de hypotheekadviseur de financiering afhankelijk was van de overwaarde van de eigen woning, eigen geld, de waarde van een lijfrenteverzekering en de koopsom van de te kopen woning. Een lening van € 200.000,00 zou volgens de hypotheekadviseur volstaan. Onder deze omstandigheden kan niet geconcludeerd worden dat [gedaagde01] en [gedaagde02] op voorhand wisten of hadden moeten weten dat zij de woning niet zouden kunnen financieren. Gelet hierop slaagt het beroep van [eiser01] en [eiser02] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet.





Conclusie







4.10.


[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden. De vorderingen van [eiser01] en [eiser02] worden dan ook afgewezen.





Proceskosten







4.11.


[eiser01] en [eiser02] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde01] en [gedaagde02] worden begroot op:


- griffierecht € 1.301,00


- salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten × tarief € 1.183,00)


- nakosten

€ 173,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)


Totaal € 3.840,00








5

De beslissing


De rechtbank




5.1.


wijst de vorderingen af;





5.2.


veroordeelt [eiser01] en [eiser02] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] en [gedaagde02] tot op heden begroot op € 3.840,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser01] en [eiser02] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eiser01] en [eiser02] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;





5.3.


verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.





Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van E. Meijer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.







3687/3194/3757