ECLI:NL:RBNHO:2024:145, Rechtbank Noord-Holland, 10-01-2024, 10391113 \ CV EXPL  23-1501
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht, huurachterstand, gebrekenregeling, oude woning, opschorting volledige huur disproportioneel.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Haarlem 
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10391113 \ CV EXPL  23-1501
      Uitspraakdatum: 10 januari 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. J.H. Fellinger
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [plaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. L. Rijsdam
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 1 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering. 
    
    
      1.2.
      Op 11 december 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 7 december 2023 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt sinds 2013 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats 2] (verder: het gehuurde) tegen een laatstelijk huurprijs van € 1.500,00. De woning is in 1925 gebouwd.
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst staat:  (…)3. Duur, verlenging, opzegging3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 juli 2013 en lopende tot en met 30 juni 2018. (…)3.2. Indien in 3.1. een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst stilzwijgend en van rechtswege voor vijf jaar door, derhalve van 1 juli 2018 tot en met 30 juni 2023.3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één maand voor huurder en drie maanden voor verhuurder. 3.4. Opzegging dient te geschieden per (aangetekend) schrijven.(…)5. HuurprijswijzigingDe huurprijs en voorschotten worden jaarlijks per 1 juli en voor het eerst met ingang van 1 juli 2014 aangepast overeenkomstig de maximale huurprijsverhoging, zoals jaarlijks vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze maximale huurprijsverhoging is gelijk aan de inflatie. De huurprijs zal op hele euro’s worden afgerond.  (…)10. Bijzondere bepalingen(…)10.2. Huurder is aansprakelijk voor onderhoud en door hem ontstane of toe te rekenen schade aan het gehuurde, met uitzondering van normale slijtage. (…)10.10. Het onderhoud van de tuin geschiedt door en voor rekening van huurder. Tevens valt onder de verantwoordelijkheid van huurder: het ontluchten en bijvullen van de cv-installatie en het opnieuw opstarten van de cv.-installatie na uitval. 
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat:Betalingen20.1. De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 BW – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)
    
    
      2.4.
      Partijen hebben vanaf 2014 meerdere malen via e-mail en whatsapp contact met elkaar gehad, waarbij [gedaagde] klaagde over gebreken aan het gehuurde en [eiser] aangaf dat hij de loodgieter had ingeschakeld. [gedaagde] heeft ook rechtstreeks met de loodgieter contact gehad. 
    
    
      2.5.
      In juni 2020 zijn buitengevels geïmpregneerd/hersteld. Verdere werkzaamheden zijn toen niet uitgevoerd, omdat de aannemer zich bedreigd voelde door de partner van [gedaagde].  
    
    
      2.6.
      Bij brief van 22 september 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiser] gewezen op de gebreken die volgens [gedaagde] in de woning aanwezig waren, zoals:- het niet kunnen bijvullen van de cv-ketel;- de aanwezigheid van schimmel in diverse kamers;- verrotte kozijnen;- ernstige lekkages;- verrotte balken van de vloer in de woonkamer;- omgewaaide schoorsteen en omhoog staand daklood;- waterslag in de leidingen. De gemachtigde heeft aangegeven dat [gedaagde] een oplossing wilde bestaande uit ofwel volledige renovatie van de woning waarbij aan [gedaagde] een passende vervangende woonruimte zou worden aangeboden, ofwel vertrek van [gedaagde] uit de woning tegen een door [eiser] te betalen passende vergoeding. 
    
    
      2.7.
      In december 2022 zijn werkzaamheden verricht aan het dak, de schoorsteen en zijn loden leidingen vervangen. 
    
    
      2.8.
      De huur voor de maanden september 2022 tot en met heden is onbetaald gelaten. Deze huur is gestort op de derdenrekening van de gemachtigde van [gedaagde]. 
    
    
      2.9.
      Per aangetekende brief van 21 februari 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat deze ingevolge artikel 3.3. eindigt. 
    
    
      2.10.
      Partijen hebben tevergeefs geprobeerd om afspraken te maken over herstelwerkzaamheden.   
    
    
      2.11.
      In opdracht van [gedaagde] heeft Keuringsdienst voor Wonen op 5 april 2023 een rapport opgesteld, waarin de bouwkundige staat van het gehuurde is beschreven. Daarin wordt als doel vermeld:Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen en wordt een raming gemaakt van noodzakelijke onderhoudsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. (…) Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, (…) In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven:- Conditie per onderdeel,- Waarneembaarheid van het onderdeel;- Opmerkingen en toelichting, - Kostenraming voor onderhoudsmaatregelen die:* direct noodzakelijk zijn (binnen 1-2 jaar);* binnen een periode van 3-4 jaar uitgevoerd dienen te worden;* die als verbetermaatregel kunnen worden aangemerkt. (…) Beoordeling technische staatConditie omschrijving(…) 4. Matig: het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep, storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen.5. Slecht: gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is onomkeerbaar op gang gekomen. 
    
    
      2.12.
      In opdracht van [eiser] heeft Keur-Vast Bouwkundige Expertise Inspectie Taxatie op 4 december 2023 bouwkundige inspectie uitgevoerd, met als onderzoeksvraag: Zijn de gebreken aan de woning aan te merken als een gebrek die het woongenot dusdanig beperken dat het de opschorting van de (gehele) huurprijs rechtvaardigt? 
    
    
      2.13.
      Verder staat in dit inspectierapport:(…) Het doel van deze bouwkundige inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. (…)Om de ernst van het gebrek vast te stellen is het gebrekenboek (huurcommissie) als leidraad gehanteerd. Dit gebreken boek heeft als doel om inzicht te bieden in het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie met betrekking tot de categorieën gebreken en tekortkomingen die zich kunnen voordoen in een huurwoning en de daarbij behorende huurprijsverlaging. (…) Het schilderwerk aan de buitenkant vertoont houtrot en achterstallig onderhoud. De gevelkozijnen in de woning waren deels voorzien van enkel en dubbelglas. En bij een aantal gevelkozijnen was een voorzet raam met een bouwkundig kader aangebracht. (…)
    
    
      2.14.
      Het rapport van [eiser] concludeert dat de aanwezige gebreken (waaronder scheefstand begane grond, lekkages en schimmelvorming), niet leiden tot derving van huurgenot, althans geen afbreuk doen aan de bewoonbaarheid van het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 30 juni 2023 door opzegging is beëindigd. Subsidiair vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] vordert voorts veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 9.000,00 aan huurachterstand en € 825,00 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met rente en kosten. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen door ommekomst van de overeengekomen termijn en na opzegging tegen 30 juni 2023 is geëindigd. 
    
    
      3.3.
      
        [eiser] legt aan de subsidiaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de betalingsverplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Een beroep op opschorting van de huurbetalingsverplichting in afwachting van herstelwerkzaamheden is uitgesloten bij huurovereenkomst. De huurachterstand is inmiddels zodanig hoog dat deze wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij de huur inhoudt althans opschort omdat sprake is van meerdere, ernstige gebreken in het gehuurde. Omdat [eiser] ondanks aanmaning weigert de gebreken te herstellen, houdt zij de huur in totdat tot herstel is overgegaan. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] vordert op grond van het voorgaande als tegenvordering herstel van de gebreken, onder verbeurte van een dwangsom. Voorts vordert zij dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] over de periode van 1 mei 2022 tot het moment waarop alle gebreken hersteld zijn, gerechtigd is de huur niet te voldoen, dan wel een lager bedrag te betalen. 
    
    
      4.3.
      
        [eiser] betwist de tegenvordering en stelt zich op het standpunt dat een juridische onderbouwing van de tegenvordering ontbreekt. Daarnaast zijn de herstelwerkzaamheden reeds uitgevoerd. De overige klachten van [gedaagde] vallen onder huurdersonderhoud of leiden niet tot vermindering van het huurgenot. Voor zover er nog wel werkzaamheden door [eiser] moeten worden uitgevoerd, werkt [gedaagde] daaraan niet mee.
    
    
      4.4.
      Op de verdere standpunten van partijen zal in het hiernavolgende worden ingegaan.  
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen worden deze door de kantonrechter gezamenlijk besproken en behandeld.
      
      
        
          Opzegging huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.2.
      De primaire vordering zal worden afgewezen. Uit artikel 7:271 BW volgt dat, tenzij het gaat om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar, de huurovereenkomst voor woonruimte niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Die opzegging moet voldoen aan de eisen van de leden 3 en 4 van artikel 7:271 BW en moet tenminste één van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden bevatten. De opzegging voldoet niet aan deze eisen, terwijl de aangevoerde grond (einde van de huurtermijn) niet valt onder de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden. De opzegging heeft dus niet tot het einde van de huurovereenkomst geleid, nog daargelaten dat als de huurder niet met de opzegging instemt, alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen. 
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
      
    
    
      5.3.
      De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. De kantonrechter moet de vordering daarom ambtshalve te toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
      
    
    
      5.4.
      Het beding dat voor de beoordeling van de vordering relevant is, te weten artikel 5 van de huurovereenkomst, is door de kantonrechter getoetst en niet oneerlijk bevonden. 
      
      
        
          Juridisch kader betreffende gebreken
        
      
      
    
    
      5.5.
      Uitgangspunt is dat [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan [eiser] moet betalen. Als [gedaagde] hierin tekortschiet, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen tenzij de tekortkoming gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft de huurachterstand en de hoogte ervan erkend. Zij beroept zich echter op opschorting van de huurbetalingsverplichting en voert verder aan dat zij recht heeft op huurprijsvermindering, stellende dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. 
      
    
    
      5.6.
      De verweren van [gedaagde] kunnen alleen slagen als sprake is van gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Zo’n gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als vast komt te staan dat sprake is van een of meerdere gebreken, dan is de verhuurder, na verzoek van de huurder, verplicht het gebrek te verhelpen. Mocht de verhuurder dit nalaten, dan heeft de huurder de bevoegdheid om de betalingen op te schorten totdat het gebrek hersteld is. Dit recht wordt ook tot uitdrukking gebracht in artikel 20.1 van de algemene voorwaarden. Als sprake is van een gebrek in de zin van de wet, kan de huurder (ook) aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het al dan niet toekennen van een huurprijsvermindering (en de hoogte daarvan) is afhankelijk van de mate van derving van huurgenot. Uitsluiting van dit recht, door middel van een uitsluitingsbeding in een huurovereenkomst, is niet toegestaan.
      
      
        
          Gebreken
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] heeft in haar tegenvordering diverse gebreken (waaronder loden leidingen) genoemd die reeds hersteld zijn. Hieraan zal dan ook worden voorbij gegaan. Verder heeft [gedaagde] ten bewijze van het bestaan van de gestelde gebreken een inspectierapport in het geding gebracht. Daarin is de algemene staat van het gehuurde beschreven en daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid wat als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW moet worden aangemerkt. Steeds moet immers worden vastgesteld of sprake is van een zodanige staat of eigenschap van het gehuurde waardoor [gedaagde] niet het genot krijgt dat een huurder mocht verwachten van een goed onderhouden vergelijkbare woning. Gebreken die door de huurder zelf zijn veroorzaakt, komen niet voor rekening van de verhuurder. Normale slijtage is (in beginsel) ook geen gebrek. De in het rapport genoemde “matige” en “slechte” staat van het gehuurde komt (zonder nadere toelichting die ontbreekt) dan ook niet per definitie voor rekening van [eiser] als verhuurder. 
      
    
    
      5.8.
      
        Het ligt op de weg van de huurder om te stellen en voldoende te onderbouwen welke gebreken zich voordoen. Volgens [gedaagde] gaat het (nu) om de hiernavolgende punten, waarbij zij verwijst naar het door haar overgelegde rapport:
        1)	De slaapkamer vertoont lekkageplekken. De lekkages lopen door naar de trappenkast en gang. De muren zijn vochtig. In het rapport staat hierover:
        
          Slaapkamer 2 – Algemeen
        
        
          Slaapkamer laat lekkage sporen zien in de hoekverbinding. (…)
        
        
          Slaapkamer 2 – Lekkage
        
        
          71,2% vochtgehalte geconstateerd boven het kozijn. Lekkage/doorslaand vocht geconstateerd. (…)
        
        
          Slaapkamer 3 – Dakkapel verbinding 
        
        
          44.6% vochtgehalte geconstateerd, doorslaand vocht. (…)
        
        
          Trap/trapportaal/overloop
        
        
          Algemeen – Houtwerk
        
        
          Houtwerk laat een verdikking zien door vochtdoorslag. (…)
        
        
          Algemeen – Vochtdoorslag
        
        
          Verhoogd vochtgehalte in de gevelmuur geconstateerd door vochtdoorslag. (…)
        
        
          Algemeen – Vochtgehalte, vochtdoorslag
        
        
          67,5% vochtgehalte geconstateerd in gevel muur, ter hoogte van de scheurvorming. Vochtdoorslag geconstateerd. 
        
        
          Overloop eerste verdieping – Gevel
        
        
          Thermografische beelden laten een verhoogd vochtgehalte zien. (…)
        
        
          Overloop eerste verdieping – Muur, bolling, vocht
        
        
          Opbolling van de muur geconstateerd, doorslaand vocht.  
        
        2) Lekkage boven droger, ook via het dak. In het rapport staat hierover:
        
          CV ruimte / Wasmachine ruimte 
        
        
          Algemeen – Algemeen 
        
        
          Scheurvorming en vocht geconstateerd in de wasmachine ruimte. 
        
        3) Lekkage in badkamer op eerste verdieping, plek wordt steeds groter, lijkt van de achtergevel te komen. In het rapport staat hierover:
        
          Badkamer
        
        
          Algemeen – Plafond
        
        
          Plafond is na lekkage niet afgewerkt. In de hoekverbinding is een lekkage plaats zichtbaar. (…)
        
        
          Algemeen – Vocht
        
        
          Vocht geconstateerd in de hoekverbinding. 
        
        4)	Schimmel in badkamer op de tweede verdieping. Er is geen mechanische ventilatie in de badkamer. In het rapport is over schimmelvorming in de badkamer of de toiletruimtes niets te vinden anders dan dat het voegwerk enige schimmelvorming vertoont. Wel staat daarin dat het mechanische ventilatiesysteem is afgeschreven en bevuild. Dit systeem moet worden vernieuwd. 
        5)	Kozijnen zijn volledig verrot, kozijn bij toilet op eerste verdieping is van binnenuit ook verrot. In het rapport staat hierover:
        
          Achtergevel – Buitenschilderwerk hout
        
        
          Het schilderwerk is hier te lang uitgesteld geweest. Het kozijn is weggerot. 
        
        
          Dit geldt voor meerdere kozijnen in het object, onderhoud achterstand geconstateerd. (…)
        
        
          Toiletruimte eerste verdieping – Kozijn
        
        
          Kozijn in het toiletruimte is rot en dient vernieuwd te worden. (…)
        
        
          Overloop eerste verdieping – Kozijn
        
        
          Kozijn rot, glas gebarsten en lekkage langs de onderzijde geconstateerd. Onderhoud achterstand. 
        
        6)	Vloer woonkamer is verzakt. In het rapport staat hierover:
        
          Eetkamer – Vloer verzakking
        
        
          Vloer in de hoekverbinding van de eetkamer laat verzakking zien. 
        
        
          Via de kruipruimte is er een verkleuring van de balk te zien. Om de betreffende balk te doen onderzoeken dient een deel van de vloer verwijderd te worden. Mogelijk komt er vocht vanuit de gevel de balkkop in. (…)
        
        
          Woonkamer – Vloer
        
        
          De vloer laat ter hoogte van de linkerzijde een verzakking zien. De vloer dient verwijderd te worden om de balk constructie correct te zien. De kruipruimte is volgespoten met EPS grafiet parels. 
        
        7)	Ramen beneden zijn ook lek omdat ze niet op raamdragers staan. Er is sprake van condens- en schimmelvorming bij de ramen beneden. In het rapport staat hierover:
        
          Woonkamer – Kozijnen
        
        
          Het kozijn lijkt koud op het metselwerk geplaatst, dit zorgt voor houtrot. Nader onderzoek noodzakelijk. 
        
        
          Geen ventilatie mogelijkheden in de kozijnen. Het glaswerk condenseert. In de hoekverbinding is schimmel geconstateerd.
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] heeft ook een rapport in het geding gebracht. Uit de onderzoeksvraag blijkt dat het rapport uitgaat van de aanwezigheid van gebreken en dat enkel wordt onderzocht of door [gedaagde] genoemde gebreken tot vermindering van het huurgenot leiden. Uit het rapport van [eiser] blijkt het volgende:
      
        
          Er zit restvocht in het plafond van de badkamer op de eerste verdieping.
        
        
          Er is lekkage zichtbaar vanuit de badkamer op de tweede verdieping (op de scheidingswand en op het onderliggende plafond).
        
        
          Er is lekkage bij hoek met dakkapel.
        
        
          Bij de hoekaansluiting wang dakkapel met het hellend dak is nog steeds sprake van lekwater dat via de achter constructie doordringt in het gipsplafond.
        
        
          Als gevolg van de lekkage wordt de wandafwerking aangetast.
        
        
          De ventilator van de badkamer op de tweede verdieping is niet toereikend.
        
        
          Het schilderwerk aan de buitenkant vertoont houtrot en sprake van achterstallig onderhoud.
        
        
          Vanaf de overgang van de woonkamer naar de keuken is een niveauverschil van 6 cm geconstateerd.
        
      
      
    
    
      5.10.
      De door [gedaagde] aangehaalde punten (zie r.o. 5.8.) worden als uitgangspunt genomen voor de verdere beoordeling. Daarbij wordt vooropgesteld dat het gehuurde in of omstreeks 1925 is gebouwd. Van een dergelijke oude woning mag niet verwacht worden dat deze voldoet aan de eisen van de tegenwoordige tijd, althans een dergelijke woning kan niet worden vergeleken met een die recentelijk is gebouwd.
      
      
        
          Ad 1 t/m 3: Lekkages en vochtige muren
        
      
      
    
    
      5.11.
      Uit het door [gedaagde] overgelegde rapport volgt dat op verschillende plekken sprake is (of was) van lekkage. Dat blijkt ook uit het rapport dat door [eiser] is overgelegd. Dat die lekkages door [gedaagde] zelf zijn veroorzaakt, is gesteld noch gebleken. Lekkage is een staat of een eigenschap van het gehuurde waardoor [gedaagde] niet het huurgenot heeft dat een huurder mag verwachten van een woning, ook als het om een circa honderd jaar oude woning gaat. De lekkages, waarbij het specifiek gaat om de lekkages in de beide badkamers en aan de dakkapel, zijn dan ook een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en [eiser] is daarom verplicht om deze te verhelpen. 
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] heeft gesteld dat hij wel tot herstel wil overgaan maar dat [gedaagde] hieraan niet meewerkt. Vast staat dat de partner van [gedaagde] zich in 2020 jegens de aannemer heeft misdragen. Daarna zijn er echter nog werkzaamheden (aan de dak van de keuken) uitgevoerd, zodat er van uit moet worden gegaan dat de gedragingen uit 2020 aan het uitvoeren van werkzaamheden niet meer in de weg staan. Het feit dat [gedaagde] zelf geen contact opneemt met de aannemer is niet voldoende om [eiser] uit die zijn verantwoordelijkheid om actief tot herstel over te gaan, te ontslaan. [gedaagde] is uiteraard gehouden om de noodzakelijke werkzaamheden toe te laten omdat een huurder nu eenmaal verplicht is om dringende reparaties te gedogen. De vordering om de genoemde lekkages te verhelpen, wordt toegewezen. 
      
      
      
      
        
          Ad 4: Mechanische ventilatie en schimmel in de badkamer
        
      
      
    
    
      5.13.
      Een huurder mag verwachten dat de woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, ook al betreft het een oude woning. Verder komen reparaties, controles en vernieuwing van technische installaties binnen een woning voor rekening van de verhuurder. Uit de beide rapporten blijkt dat de mechanische ventilatie kapot althans niet toereikend is. Een niet (goed) functionerende mechanische installatie is een omstandigheid die ertoe leidt dat [gedaagde] niet het huurgenot heeft dat zij mag verwachten. Dit is dan ook een gebrek in de zin van de wet en moet door [eiser] verholpen worden. 
      
    
    
      5.14.
      Dat sprake is van schimmelvorming in de badkamer zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, blijkt niet uit het door haar overgelegde rapport. Daaruit blijkt alleen dat sprake is van enige schimmelvorming op het voegwerk. Waardoor die schimmel wordt veroorzaakt, is niet duidelijk, maar los daarvan geldt dat schimmelvorming in beperkte mate in een badkamer niet als een omstandigheid kan worden gezien die ertoe leidt dat [gedaagde] niet het huurgenot heeft dat zij mag verwachten. 
      
      
        
          Ad 5: Buiten kozijnen en buitenschilderwerk 
        
      
      
    
    
      5.15.
      Uit de rapporten volgt dat in ieder geval de kozijnen van het toilet op de eerste verdieping en van de overloop op de eerste verdieping ook aan de binnenzijde verrot zijn. Ten aanzien van deze twee kozijnen geldt dat sprake is van een omstandigheid waardoor [gedaagde] niet het huurgenot krijgt dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Deze kozijnen moet [eiser] herstellen en zo nodig vervangen. Ten aanzien van de overige kozijnen geldt dat weliswaar sprake is van achterstallig onderhoud (van het buitenschilderwerk) dat voor rekening van [eiser] is, maar dat dit (vooralsnog) geen afbreuk doet aan het huurgenot dat [gedaagde] mag verwachten. 
      
      
        
          Ad 6: Verzakking vloer woonkamer
        
      
      
    
    
      5.16.
      Uit de beide rapporten blijkt dat in de overgang van de woonkamer naar de keuken een niveauverschil van circa zes centimeter aanwezig is, althans dat de vloer scheef afloopt. Wat de oorzaak hiervan is, blijkt niet uit de rapporten en moet nader worden onderzocht. Deze scheefstand kan niet zonder meer als een gebrek worden aangemerkt: oude woningen zoals deze hebben vaker scheve vloeren zodat niet kan worden gezegd dat hier sprake is van een omstandigheid die [gedaagde] niet hoefde te verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. [gedaagde] heeft verder nagelaten toe te lichten waarom en in hoeverre zij door die scheefstand in haar huurgenot wordt geschaad. Bij deze stand van zaken hoeft [eiser] de vloer niet te herstellen, nog daargelaten dat dit herstel volgens hem door [gedaagde] onmogelijk is gemaakt omdat zij onder de vloer grafiet parels heeft gespoten. 
      
      
        
          Ad 7: Ramen beneden zijn lek omdat ze niet op raamdragers staan. Condens en schimmelvorming ramen beneden
        
      
      
    
    
      5.17.
      Uit de rapporten blijkt dat het raamkozijn in de woonkamer direct op het metselwerk is geplaatst. Echter niet vast is komen te staan dat de ramen beneden lek zijn of dat ze lek zouden zijn als gevolg van de constructie. Ook overigens is niet toegelicht waarom [gedaagde] door de omstandigheid dat het raamkozijn direct op het metselwerk is aangebracht niet het huurgenot heeft dat zij mag verwachten. Daarom is geen sprake van een gebrek in de zin van de wet. 
      
    
    
      5.18.
      De condens op de ramen en de beperkte schimmelvorming op de kozijnen worden niet beschouwd als een gebrek in de zin van de wet en wel om de navolgende redenen. [gedaagde] mag van een woning uit 1925 niet verwachten dat deze condensvrij is. Condens op de ramen is namelijk vaak het gevolg van temperatuurverschillen tussen binnen en buiten en is bijna niet te voorkomen anders dan door veelvuldig te ventileren. Voldoende ventileren is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] en niet van [eiser]. De schimmel die vervolgens aan de binnenkant van het kozijn ontstaat door de condensvorming, valt onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde]. [gedaagde] heeft niet aangegeven op welke wijze zij ventileert en/of schoonmaakt. Bij deze stand van zaken moet worden aangenomen dat de schimmel ontstaat door huurdersgedrag en daarom niet onder de definitie van een gebrek in de zin van de wet valt. [eiser] hoeft om die reden niet tot het verhelpen van de condensvorming op de ramen en de schimmelvorming op de kozijnen beneden over te gaan.
      
    
    
      5.19.
      Uit het bovenstaande blijkt dat sprake is van enkele gebreken in de woning die [eiser] moet herstellen. [eiser] wordt veroordeeld om de lekkages in de beide badkamers en aan de dakkapel, te verhelpen, om het mechanische ventilatiesysteem te herstellen dan wel te vernieuwen en om de kozijnen van het toilet op de eerste verdieping en van de overloop op de eerste verdieping te herstellen dan wel te vernieuwen. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen en beslist, zal de vordering voorwaardelijk worden toegewezen zoals na te melden. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering 
        
      
      
    
    
      5.20.
      Omdat vast is komen te staan dat [eiser] te kort is geschoten in de verplichting om de gebreken te herstellen, was [gedaagde] gerechtigd om de huurbetalingen op te schorten en kan zij recht hebben op een huurprijsvermindering. De opschorting en huurprijsvermindering moeten wel evenredig zijn met de ernst van het gebrek/de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan hiervan is verminderd (zie artikel 6:52 BW en artikel 7:207 BW). Aan de vereiste proportionaliteit is niet voldaan: [gedaagde] betaalt al geruime tijd helemaal geen huur meer, terwijl niet is komen vast te staan en ook niet aannemelijk is dat zij als gevolg van de in r.o. 5.19 weergegeven gebreken helemaal geen huurgenot meer heeft. Een vermindering van de huurprijs met 20% is wel in lijn met de vastgestelde gebreken. De huurprijs zal dienovereenkomstig worden verminderd tot het moment waarop de in r.o. 5.19 genoemde gebreken zijn hersteld. 
      
    
    
      5.21.
      Volgens [gedaagde] moet de door haar gevorderde huurprijsvermindering in verband met gebreken ingaan op 1 mei 2022. Zij heeft niet toegelicht waarom van die datum moet worden uitgegaan. Uit artikel 7:207 BW volgt dat de huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde ingaat op de dag waarop de huurder van de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop de gebreken reeds in voldoende mate bekend waren om tot maatregelen over te gaan. Uit de in deze procedure overgelegde stukken volgt dat (de gemachtigde van) [gedaagde] bij brief van 22 september 2022 over meerdere specifieke gebreken bij [eiser] heeft geklaagd en hem heeft gesommeerd om tot herstel over te gaan. Weliswaar staat in die brief ook dat de gebreken bij [eiser] al bekend waren, maar daaruit blijkt niet wanneer en hoe [eiser] daarvan op de hoogte was. Verder gaat de kantonrechter voorbij aan alle Whatsapp berichten die [gedaagde] heeft overgelegd. Nog daargelaten dat het niet aan de kantonrechter is om daarin te speuren naar een datum waarin [gedaagde] aan [eiser] behoorlijk kennis heeft gegeven van de in r.o. 5.19 genoemde gebreken, geldt dat in die berichten is geklaagd over steeds weer andere gebreken die al dan niet door [eiser] zijn hersteld en ook daaruit niet is op te maken waarom de huurprijsvermindering per 1 mei 2022 zou moeten ingaan. Uitgaande van de brief van 22 september 2022 zal de huurprijsvermindering van 20% worden toegewezen vanaf 1 oktober 2022. 
      
    
    
      5.22.
      Dit betekent dat [gedaagde] over de maand september 2022 de oorspronkelijke huurprijs van € 1.500,00 per maand verschuldigd is. De verminderde huurprijs die vanaf oktober 2022 van toepassing is, bedraagt € 1.200,00. Van de huurachterstand zoals [eiser] bij dagvaarding heeft gevorderd, wordt dan ook € 7.500,00 toegewezen. Gezien de hoogte van de huurachterstand, schiet [gedaagde], door volledige opschorting van de huurbetalingen, tekort in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting. [gedaagde] moet alsnog aan de, na de huurprijsvermindering resterende, betalingsverplichting voldoen. De tekortkoming is bovendien zodanig ernstig dat deze in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.Terme de grâce
      
    
    
      5.23.
      Echter, [gedaagde] heeft expliciet aangevoerd dat alle huurtermijnen zijn gereserveerd (op de derdenrekening van haar gemachtigde) en direct kunnen worden voldaan. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om [gedaagde] nog een terme de grâce ex artikel 7:280 BW te verlenen. Alleen voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar betalingsverplichtingen voldoet, wordt de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbonden. Buitengerechtelijke incassokosten
      
    
    
      5.24.
      De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. Dit deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de vorderingen
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [eiser] wordt veroordeeld om tot herstel van de geconstateerde gebreken over te gaan. Deze vordering zal voorwaardelijk worden toegewezen en wel onder de voorwaarde dat [gedaagde] tijdig de achterstallige huur aan [eiser] betaalt. Als zij dat immers niet doet, wordt de huurovereenkomst ontbonden en heeft zij geen rechtens te respecteren belang meer bij herstel van de gebreken. Mede gelet op deze voorwaarde zal de termijn waarbinnen [eiser] tot herstel moet overgaan, worden bepaald op drie maanden na betekening van dit vonnis. Omdat [eiser] heeft aangegeven dat hij bereid is om tot herstel over te gaan, wordt de door [gedaagde] gevorderde dwangsom niet toegewezen. Daarbij komt dat de tijdelijke huurprijsvermindering van 20% als een voldoende aansporing om tot herstel over te gaan, kan worden beschouwd.  
      
    
    
      5.26.
      De huurprijs wordt bepaald op € 1.200,00 ingaande per 1 oktober 2022 totdat de gebreken hersteld zijn. 
      
    
    
      5.27.
      De vordering tot betaling van de door [gedaagde] gemaakte kosten voor het opstellen van het rapport wordt afgewezen, omdat dit rapport maar in zeer beperkte mate heeft bijgedragen aan het door [gedaagde] gevoerde verweer en zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. 
      
    
    
      5.28.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] en de tegenvordering van [gedaagde] deels zal toewijzen en deels zal afwijzen.
      
    
    
      5.29.
      Omdat partijen beiden deels in het gelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 7.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van de gehele betaling;
      
    
    
      6.2.
      ontbindt, voor het geval [gedaagde] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 6.1. heeft voldaan, de bovengenoemde huurovereenkomst;
      
    
    
      6.3.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [eiser] onder de voorwaarde dat [gedaagde] tijdig en volledig voldoet aan vordering 6.1., om de lekkages, de mechanische ventilatie, de houtrot in de buitenkozijnen en het buitenschilderwerk in de woning aan de [adres] te [plaats 2] zoals omschreven in r.o. 5.19 binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te herstellen;
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat de huurprijs vanaf 1 oktober 2022 wordt verminderd tot € 1.200,00 per maand tot het moment waarop de gebreken zoals genoemd in r.o. 5.19 zijn hersteld; 
      
    
    
      6.6.
      
        wijst de vordering voor het overige af. 
        
          In conventie en reconventie
        
      
    
    
      6.7.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter