ECLI:NL:RBZWB:2024:1373, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-03-2024, 23/1199
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: woz-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1199
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Moerdijk).
      
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 januari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 513.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk, gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit bouwjaar 1850 met een oppervlakte van 326 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 310 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 468.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 513.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Formele grond
      
    
    
    6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
    De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de KOUDV-factoren, een grondstaffel en de indexeringscijfers. De rechtbank steltook vast dat de KOUDV-factoren, grondstaffel en indexeringscijfers niet direct op het taxatieverslag staan vermeld, maar wel op de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant, waarnaar verwezen wordt in het verslag. Daar komt bij dat met de gemachtigde werkafspraken zijn gemaakt over het op deze wijze toegankelijk maken van deze gegevens. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Het feit dat voornoemde gegevens niet aan belanghebbende zijn toegezonden, maar raadpleegbaar zijn op de website van de heffingsambtenaar, doet daar niets aan af.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      7.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      7.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 15 mei 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
      
    
    
      7.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 607.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      7.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      7.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, overkapping, tuinhuis en/of kelder zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.  
      
    
    
      7.7.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair, dienen volgens belanghebbende gemoderniseerd te worden, gezien deze al 48 jaar oud zijn. Daarnaast bepleit belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is sprake van scheurvorming, vochtoverlast door lekkages en matige isolatie. Een potentiële koper zou hier tijdens het onderhandelen rekening mee houden. Doordat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in een woning, is de eindwaarde te hoog vastgesteld, zo bepleit belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de taxateur bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallige onderhoud aan de woning. Zowel onderhoud en voorzieningen zijn beneden gemiddeld beoordeeld (factor 2). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallige onderhoud. De heffingsambtenaar heeft in de matrix, die is gevoegd bij het verweerschrift, factor 2 toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Hierdoor heeft in totaal een aftrek van 22% plaatsgevonden, waardoor de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning.
      
    
    
      7.8.
      Belanghebbende bepleit dat de aanwezigheid van asbest negatieve invloed heeft op de WOZ-waarde van de woning. Een eventuele toekomstige koper zou bij de onderhandeling van de prijs rekening houden met de kosten van het verwijderen van het asbesthoudende materiaal. Hier heeft de heffingsambtenaar, volgens belanghebbende, onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezige asbest negatieve invloed heeft op de WOZ-waarde van de woning. Naar oordeel van de rechtbank is dit een blote stelling van belanghebbende. Zijn stelling is niet onderbouwd met foto’s of een ander rapport, waaruit blijkt dat er sprake is van asbest in de woning. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
      
    
    
      7.9.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van onderhavige woning, onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging. De woning is gelegen in de dorpskern, hiervan wordt overlast ervaren. De ligging heeft een negatieve invloed op de waarde, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de dorpskern van [plaats 1] niet bekend staat om zijn overlastgevende karakter. Daarnaast heeft belanghebbende, volgens de heffingsambtenaar, niet concreet gemaakt waaruit de overlast precies bestaat. In algemene zin kan een dorpskern enige overlast geven, maar daar staat tegenover dat bepaalde voorzieningen op loopafstand aanwezig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
      
    
  
  
    Voorlopig oordeel
    
    
      7.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.. 
    
    
    
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      - verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. S, Garb, griffier, op 1 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44