ECLI:NL:GHARL:2024:1424, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-02-2024, 200.329.112/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Art. 7:231 lid 2 BW. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst door verhuurder. Huurder gehandeld in strijd met Opiumwet.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.329.112/01 
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10415477)
    
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 27 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        Stichting Lefier
      
      gevestigd in 	Groningen
      die hoger beroep heeft ingesteld
      bij de voorzieningenrechter: eiseres
      hierna: Lefier
      vertegenwoordigd door mr. I. van Ast, advocaat in Heerenveen
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoonGemeentelijke Kredietbank Drenthe, in de hoedanigheid van bewindvoerder van[naam1] (hierna: [naam1])
      gevestigd in Assen
      bij de voorzieningenrechter: gedaagde
      hierna: bewindvoerder
      vertegenwoordigd door mr. R.W. de Pater, advocaat in Breda.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof
    
      1.1
      Bij arrest van 14 november 2023 is een mondelinge behandeling gelast.
      
    
    
      1.2
      Op 10 januari 2024 heeft een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden, bij welke gelegenheid Lefier een akte uitlating producties heeft genomen. Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak  
    
      2.1
      
        [naam1] woont in een woning van Lefier. In die huurwoning is lachgas aangetroffen, waarna de woning gesloten is verklaard door de burgemeester. Lefier heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
      
      
    
    
      2.2
      In dit kort geding vraagt Lefier dat de bewindvoerder (die optreedt als procespartij voor [naam1] ) wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter heeft die vordering afgewezen. Het hof zal die vordering toewijzen. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof  
    De relevante feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      3.1
      Op 24 juli 2020 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, bewind ingesteld over de goederen en gelden van [naam1] . Bij deze beschikking is Gemeentelijke Kredietbank Drenthe benoemd tot bewindvoerder.
      
    
    
      3.2
      Met ingang van 9 november 2020 huurt [naam1] van Lefier een woning aan de [adres] in [plaats1] (hierna: de woning). 
      
    
    
      3.3
      De woning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het is de huurder niet toegestaan de woning bedrijfsmatig te gebruiken. Het is de huurder verder niet toegestaan om in de woning softdrugs, harddrugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken. Dat verbod geldt ook in de gemeenschappelijke ruimten en in de directe omgeving van de woning.
      
    
    
      3.4
      Met ingang van 1 januari 2023 staat lachgas op lijst II die hoort bij de Opiumwet. Vanaf die datum is het aanwezig hebben, verhandelen en produceren van lachgas verboden.
      
    
    
      3.5
      
        Op 9 januari 2023 heeft de politie een instap verricht in de woning in verband met een onderzoek naar cybercriminaliteit. Bij deze instap is een hoeveelheid lachgas aangetroffen. Vanwege deze vondst is een bestuurlijke rapportage opgesteld 
        d.d. 2 februari 2023. Hierin is vermeld dat de politie in de woning elf drukhouders heeft aangetroffen met daarin een netto gewicht van 2,12 kg lachgas. In de auto van [naam1] zijn vier drukhouders aangetroffen met daarin een netto gewicht van 0,56 kg lachgas. [naam1] is in voorlopige hechtenis genomen.
      
      
    
    
      3.6
      Vanwege de overtreding van de Opiumwet heeft de burgemeester van Stadskanaal op 29 maart 2023 besloten om de woning voor een periode van drie maanden te sluiten, ingaande 31 maart 2023. Namens [naam1] is tegen deze beschikking bezwaar aangetekend, welk bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard wegens termijnoverschrijding. Tegen de beslissing op zijn bezwaarschrift heeft [naam1] geen beroep aangetekend bij de bestuursrechter.
      
    
    
      3.7
      Lefier heeft de huurovereenkomst onder verwijzing naar art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 6 april 2023. De ontruiming van de woning is hierbij aangezegd tegen 10 april 2023.
      
    
    
      3.8
      
        [naam1] heeft de woning op 10 april 2023 ontruimd noch verlaten. In het daarop volgende kort geding heeft Lefier in eerste aanleg gevorderd dat [naam1] wordt veroordeeld de woning te ontruimen, met bijkomende veroordelingen. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en Lefier veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [naam1] , uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      3.9
      De voorlopige hechtenis van [naam1] is opgeheven met ingang van 5 juli 2023. [naam1] bewoont sindsdien weer de woning aan de [adres] .  
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      3.10
      Ook in hoger beroep heeft Lefier nog een spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering. Lefier stelt zich immers op het standpunt dat [naam1] zich zonder recht of titel in de woning bevindt. Aan dat spoedeisende belang doet niet af dat de mondelinge behandeling in de bodemzaak was gepland op 24 januari 2024. Daarmee is nog niet duidelijk wanneer in de bodemzaak uitspraak zal worden gedaan en of dat ook een einduitspraak zal zijn. 
      
      
        
          De beoordeling in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.11
      In deze procedure gaat het erom of de ontruimingsvordering van Lefier in een bodemprocedure zodanig kansrijk is, dat daarop vooruitlopend toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is.
      
    
    
      3.12
      Op grond van art. 7:231 lid 2 BW (voor zover hier relevant) kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden op de grond dat het gehuurde door de burgemeester is gesloten wegens overtreding van de Opiumwet.
      
    
    
      3.13
      Lefier heeft ook in hoger beroep primair aangevoerd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, zodat [naam1] zich zonder recht of titel in de woning bevindt.
      
    
    
      3.14
      
        [naam1] bestrijdt niet dat Lefier bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden op grond van art. 7:231 lid 2 BW. Het verweer van [naam1] komt erop neer dat de buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden disproportioneel is, in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid en met art. 8 EVRM. De verboden aanwezigheid van lachgas duurde maximaal 9 dagen, te weten van 1 tot en met 9 januari 2023. Dat er vanuit de woning is gehandeld in lachgas is bovendien niet aangetoond. Zijn voorlopige hechtenis is inmiddels opgeheven en de woningsluiting van drie maanden is ten einde. Namens [naam1] is aangevoerd dat hij een kwetsbare man van 28 jaar is en zwakbegaafd. [naam1] benadrukt zijn belang bij behoud van de woning. Hij woont sinds augustus 2023 samen met zijn vriendin [naam2] en de [in] 2023 geboren baby [kind1] in de woning. Daarnaast heeft [naam1] een omgangsregeling voor zijn oudste kinderen [kind2] (6) en [kind3] (3), die inhoudt dat hij hen om het weekeinde heeft en voor 50% in de vakanties. Andere woonruimte is niet voorhanden. [naam1] en [naam2] hebben onvoldoende middelen om een andere woning te huren. Intrekken bij de moeder van [naam1] is niet mogelijk omdat die zelf een groot gezin heeft. Intrekken bij de moeder van [naam2] is geen optie omdat haar appartement te klein is en de relatie tussen [naam2] en haar moeder niet goed is. In geval van ontruiming zal [naam1] met zijn gezin daarom moeten aankloppen bij de daklozenopvang.
      
    
    
      3.15
      Het hof zal toetsen of gebruikmaking door Lefier van de bevoegdheid op grond van art. 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel of gebruikmaking van die bevoegdheid misbruik van recht oplevert. Dat is een terughoudende toets, aangezien de wetgever de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden welbewust in de wet heeft opgenomen en niet heeft verbonden aan enige tekortkoming aan de zijde van de huurder. Het voorgaande neemt niet weg dat ook beoordeeld moet worden of ontbinding van de huurovereenkomst en een daaruit voortvloeiende ontruiming van de woning een proportionele maatregel is in de zin van art. 8 EVRM. Bij deze beoordeling zal het hof alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van de bewindvoerder (althans van [naam1] , om wie de zaak feitelijk gaat) en Lefier tegen elkaar afwegen.
      
    
    
      3.16
      Aan het argument van [naam1] dat het verbod op lachgas hooguit negen dagen is overtreden, komt weinig gewicht toe. Het staat vast dat sprake is van overtreding van de Opiumwet. Hoewel niet is komen vast te staan dat vanuit de woning is gehandeld in lachgas, de hoeveelheid lachgas die in en om de woning van [naam1] is aangetroffen is zodanig dat op grond hiervan kan worden aangenomen dat er een aanmerkelijk risico bestaat op drugshandel en criminaliteit. Lefier heeft daarom een zwaarwegend belang om tegen de verwezenlijking van dit risico op te treden en aldus uitvoering te geven aan haar zero tolerance beleid.
      
    
    
      3.17
      Anders dan namens [naam1] is aangevoerd, biedt het reclasseringsadvies van 24 januari 2023 onvoldoende steun voor de conclusie dat [naam1] een kwetsbare, zwakbegaafde man is. Het advies vermeldt weliswaar dat er vraagtekens zijn te plaatsen bij de verstandelijke vermogens van [naam1] , maar concreter dan met het noemen van een beperkt opleidingsniveau en problemen met begrijpend lezen wordt het advies niet. Van psychische problematiek is niet gebleken. Na aanwijzingen voor mogelijke schizofrenie is [naam1] in 2020 psychisch onderzocht, maar een diagnose is nooit gesteld. Ook het advies van de reclassering om een intelligentieonderzoek te laten plaatsvinden om meer zicht te krijgen op het IQ van [naam1] en zijn (on)mogelijkheden op het gebied van begeleiding, is onvoldoende onderbouwing voor de (impliciete) stelling van [naam1] dat hij meer dan gemiddeld bescherming behoeft.
      
    
    
      3.18
      Verder staat vast dat [naam1] bijna zes maanden in voorlopige hechtenis heeft gezeten. Van zijn kant is niet aannemelijk gemaakt dat er moeilijkheden zijn geweest rond de huisvesting van zijn kinderen [kind2] en [kind3] . Lefier heeft verder onbestreden gesteld dat [naam2] bij haar niet bekend is, zodat [naam2] zich niet jegens Lefier op haar belang bij de woning kan beroepen. Het vinden van andere woonruimte zal voor [naam1] waarschijnlijk niet eenvoudig zijn, maar hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij - zoals hij stelt - zal moeten aankloppen bij de daklozenopvang. Tegen de achtergrond van de onbetwiste stelling van Lefier dat in [plaats1] een maatschappelijke organisatie werkzaam is die [naam1] van onderdak zal voorzien indien dit nodig is, zodat hij niet zal hoeven aankloppen bij de daklozenopvang, had zoiets wel op zijn weg gelegen.
      
    
    
      3.19
      
        Lefier heeft aangevoerd dat zij er belang bij heeft om de buurten waar zij woningen verhuurt, leefbaar te houden door streng op te treden tegen de aanwezigheid van handelshoeveelheden verdovende middelen in de door haar verhuurde woningen. 
        Gelet op alle omstandigheden van dit geval weegt het belang van Lefier bij de door haar gevorderde ontruiming zwaarder dan het door de bewindvoerder aangevoerde belang van [naam1] bij behoud van de woning, zodat ontruiming proportioneel is vanuit een oogpunt van de bescherming die artikel 8 EVRM biedt. De omstandigheid dat er op dit moment geen betalingsachterstand is, maakt dat niet anders. 
      
      
    
    
      3.20
      Het hof concludeert dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Lefier op grond van art. 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en geen misbruik van recht oplevert. De ontruimingsvordering van Lefier in een bodemprocedure is zodanig kansrijk, dat daarop vooruitlopend, toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. De ontruimingstermijn zal daarbij worden gesteld op één maand na betekening van dit arrest. Gelet op deze uitkomst kunnen de overige grieven en verweren buiten bespreking blijven.
      
      
        
          betaling van een bedrag vergelijkbaar met de huurtermijnen tot de ontruiming
        
      
      
    
    
      3.21
      Nu ervan moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomst is geëindigd op 6 april 2023, bevindt [naam1] zich ingaande 7 april 2023 zonder recht of titel in de woning. Dat betekent dat de bewindvoerder op grond van art. 7:225 BW gehouden is een vergoeding te betalen die minimaal gelijk is aan de huurprijs. Lefier vordert in dit verband een bedrag van € 476,38 per maand. Dat bedrag zal worden toegewezen met ingang van 1 januari 2024, aangezien tijdens de mondelinge behandeling op 10 januari 2024 namens Lefier is aangegeven dat er geen significante betalingsachterstand is.
      
      
        
          buitengerechtelijke kosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      3.22
      Lefier heeft gevorderd dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering is echter niet onderbouwd en zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      3.23
      Omdat de bewindvoerder in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten van Lefier veroordelen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente. Onder die proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaar bij voorraad). 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing in kort geding
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      
        vernietigt het bestreden kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van
        30 mei 2023, en opnieuw recht doende:
      
      
    
    
      4.2
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen één maand na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] in [plaats1] te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, met achterlating van al hetgeen [naam1] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan Lefier te stellen;
      
      
    
    
      4.3
      veroordeelt de bewindvoerder om aan Lefier te betalen € 476,38 per maand ingaande 1 januari 2024 tot aan de dag van de feitelijke ontruiming;
      
    
    
      4.4
      
        veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de volgende proceskosten van Lefier tot aan de uitspraak van de voorzieningenrechter:
        € 128,- aan griffierecht
        € 133,13 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de bewindvoerder
        € 1.228,- aan salaris van de advocaat van Lefier (2 procespunten x tarief II)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van Lefier in hoger beroep: 
      
      
      
        € 783,- aan griffierecht
        € 133,13 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de bewindvoerder
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Lefier (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
      
        bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
      
    
    
      4.5
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.6
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.A. Wind, O.E. Mulder en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 27 februari 2024.
      
    
  
  
     Artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 6.2.2 van de algemene huurvoorwaarden.
  
  
     Artikel 6.2.2 van de algemene huurvoorwaarden.
  
  
     Artikel 6.7.3 van de algemene huurvoorwaarden.
  
  
    HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:661.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.