ECLI:NL:RBMNE:2023:7588, Rechtbank Midden-Nederland, 02-08-2023, 10363528
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand bedrijfsruimte toegewezen. Geen rechtsgeldige opzegging. Verhuurder was niet verplicht mee te werken aan contractovername door derde. Matiging contractuele boete.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter 
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
    
      
        Vonnis van 2 augustus 2023 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: 10363528 \ MC EXPL  23-1175 D/51246 van
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres, hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] ( [bedrijf] B.V.),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      ook handelend onder de naam [handelsnaam] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 22 februari 2023 met 10 producties; - de conclusie van antwoord met producties;
      - de akte vermeerdering van eis met aanvullende producties 11 tot en met 16;
      - de mondelinge behandeling op 20 juli 2023;
      - de voortgezette mondelinge behandeling op 27 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Omdat [gedaagde] kort voor aanvang van de mondelinge behandeling op 20 juli 2023 doorgaf dat zij verhinderd was, is op 27 juli 2023 een nieuwe mondelinge behandeling gehouden. Tijdens deze nieuwe mondelinge behandeling is namens [eiseres] verschenen de heer [A] , directeur, bijgestaan door de heer [gemachtigde] . [gedaagde] was zonder opgave van redenen niet aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil en de beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 1 februari 2022 van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] . Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan en heeft zij de sleutels van de bedrijfsruimte aan derden gegeven, die schade hebben veroorzaakt aan het glas in de voordeur. [eiseres] vindt dat [gedaagde] de huur(achterstand) en de vervangingskosten voor het glas aan haar moet betalen. Daarom is [eiseres] deze procedure gestart. 
      
      
        
          Wat eist [eiseres] ?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan haar te betalen € 3.366,57 inclusief btw aan huurachterstand tot en met de maand februari 2023, € 19.705,73 inclusief btw aan toekomstige huurtermijnen en € 1.800,- aan contractuele boetes. Verder vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 598,95 aan haar te betalen voor de vervanging van het glas in de voordeur van de bedrijfsruimte. Tot slot vordert [eiseres] de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten. 
      
      
        
          Wat vindt [gedaagde] ?
        
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] vindt dat zij de gevorderde huurachterstand voor het grootste gedeelte niet hoeft te betalen. Zij voert aan dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat [eiseres] de huurprijs verhoogde zonder haar op voorhand over deze verhoging te informeren. Volgens [gedaagde] kan zij de maandelijkse huurprijs niet betalen en heeft zij daarom een voorstel tot contractovername gedaan, waarmee [eiseres] expres niet akkoord is gegaan. 
      
      
        
          Wat oordeelt de kantonrechter?
        
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] krijgt van de kantonrechter grotendeels gelijk. Haar vorderingen zullen voor het grootste deel worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand van januari 2023 betalen
        
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft niet weersproken dat zij de achterstallige huur voor de maand januari 2023 van € 1.575,15 inclusief btw aan [eiseres] verschuldigd is. Daarom zal [gedaagde] worden veroordeeld om deze maandhuur aan [eiseres] te betalen.
      
      
        
          Opzegging door [gedaagde] is niet rechtsgeldig
        
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij de huurachterstand vanaf de maand februari 2023 niet hoeft te betalen, omdat zij de huurovereenkomst per 1 februari 2023 bij e-mail van 21 januari 2023 heeft opgezegd. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] bij deze opzegging de overeengekomen opzegtermijn niet in acht genomen en is de huurovereenkomst daarom per 1 februari 2023 met één jaar verlengd.
      
    
    
      2.7.
      In haar e-mail van 21 januari 2023 schrijft [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        “Ik wil mijn contract per 31 januari 2023 opzeggen, voordat deze wordt verlengd.”.
      
      
      
        Deze e-mail kan [gedaagde] niet helpen, omdat de opzegging niet voldoet aan de overeengekomen opzeggingsvereisten. In artikel 3 van de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
      
      
      
        “Duur, verlenging en opzegging
      
    
    
      3.1
      
        Deze huurovereenkomst gaat in op 01-02-2022 (hierna: ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 1 jaar en loopt tot en met 31-01-2023.
      
    
    
      3.2
      
        Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van 1 jaar, derhalve tot en met 31-01-2024.
      
    
    
      3.3
      
        Indien de huurovereenkomst is verlengd conform artikel 3.2 dan is het einde van de looptijd 31 januari 2024 en de is huurovereenkomst per die datum beëindigd. (…)
      
    
    
      3.4
      
        Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven 3 maanden voor het einde van de in artikel 3.1 benoemde datum.”. 
      
      
        Uit deze bepalingen volgt dat [gedaagde] de huurovereenkomst alleen kon opzeggen bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief drie maanden vóór 31 januari 2023. De opzegging door [gedaagde] voldoet niet aan het overeengekomen vormvereiste en is ook te laat. Daarmee is de opzegging niet rechtsgeldig. De huurovereenkomst is dan ook op grond van artikel 3.2 en artikel 3.3 verlengd tot en met 31 januari 2024. De betalingsverplichting van [gedaagde] is dus in stand gebleven. 
      
      
      
        
          
            [eiseres] was niet verplicht mee te werken aan contractovername
        
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat [eiseres] expres niet heeft willen meewerken aan een contractovername. Wat daar ook van zij, deze omstandigheid heeft niet tot gevolg dat [gedaagde] niet aan de huurovereenkomst gebonden is. [eiseres] is op grond van de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene bepalingen namelijk niet verplicht om mee te werken aan contractovername of onderhuur. Het verweer kan [gedaagde] daarom niet helpen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand vanaf februari tot en met juli 2023 betalen
        
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] is vanaf 1 februari 2023 nog steeds verplicht om de maandelijkse huurprijs aan [eiseres] te betalen. Dat [gedaagde] daartoe financieel niet in staat is, ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting. Per 1 februari 2023 heeft [eiseres] de huurprijs (inclusief servicekosten) verhoogd van € 1.301,77 inclusief btw naar € 1.791,43 inclusief btw. [gedaagde] voert aan dat zij van deze huurprijsverhoging niet op de hoogte is gebracht. Dit verweer kan [gedaagde] niet helpen. In artikel 17.3 van de algemene bepalingen staat namelijk het volgende: 
      
      
        “17.3 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan de Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”. 
      
      
      
        
          [gedaagde] moet dus per 1 februari 2023 de verhoogde huurprijs van € 1.791,43 inclusief btw betalen, ook als deze niet door [eiseres] zou zijn aangezegd. Inmiddels zijn de huurtermijnen voor de periode vanaf de maand februari 2023 tot en met de maand juli 2023 opeisbaar. De totale huurachterstand voor deze periode bedraagt € 10.748,58 inclusief btw. [gedaagde] zal worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de toekomstige huurtermijnen niet te betalen
        
      
    
    
      2.10.
      De toekomstige huurtermijnen vanaf de maand augustus 2023 tot en met de maand januari 2024 zijn nog niet opeisbaar en daarom in beginsel niet toewijsbaar. Dit neemt niet weg dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is tot het einde van die huurovereenkomst huur te betalen. In hoeverre [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst vanaf augustus 2023 niet zal nakomen zal, ook gelet op de inhoud van dit vonnis, nog moeten blijken. De gevorderde toekomstige huurtermijnen vanaf de maand augustus 2023 tot en met het einde van de huurovereenkomst zullen dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 900,- aan contractuele boetes betalen
        
      
    
    
      2.11.
      
        [eiseres] vordert € 1.800,- aan contractuele boetes. Zij baseert haar vordering op artikel 23.2 van de algemene bepalingen. In dit artikel staat – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        “23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”. 
      
      
    
    
      2.12.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] pas in een e-mail van 3 februari 2023 voor het eerst gewezen op de verschuldigdheid van de contractuele boete vanwege te late betaling van de huur. Gelet op die omstandigheid is de gevorderde boete van € 1.800,-, gebaseerd op een te late betaling van de huur in de periode tot en met de maand februari 2023, buitensporig hoog en zou toewijzing daarvan tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. De kantonrechter ziet aanleiding om de boete te matigen tot € 900,-. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] een eigen verantwoordelijkheid heeft en van haar mag worden verwacht dat zij zich tot op zekere op de hoogte bewust is van de bepalingen uit de huurovereenkomst, zeker omdat zij zich met haar bedrijf [handelsnaam] bezig houdt met de (ver)huur van onroerend goed. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de vervangingskosten voor het glas vergoeden
        
      
    
    
      2.13.
      Volgens [eiseres] heeft zij het glas in de voordeur van de bedrijfsruimte moeten laten vervangen en heeft zij hiervoor € 598,95 inclusief btw aan kosten gemaakt. Ter onderbouwing heeft [eiseres] een factuur ingediend. [eiseres] vindt dat [gedaagde] deze kosten aan haar moet vergoeden, omdat de schade aan het glas is veroorzaakt door derden die zich namens of met toestemming van [gedaagde] in het pand hebben begeven. [gedaagde] heeft de vordering van [eiseres] niet weersproken. Daarom zal zij worden veroordeeld om de vervangingskosten van € 598,95 inclusief btw aan [eiseres] te betalen.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) over de huurachterstand en de contractuele boetes vanaf 22 februari 2023 (de dag van dagvaarding). [gedaagde] is de wettelijke rente verschuldigd over de periode waarin zij met betaling van de huurachterstand en de contractuele boetes in verzuim is geweest. Door de dagvaarding is het verzuim in ieder geval ingetreden. De gevorderde wettelijke rente zal daarom worden toegewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      2.15.
      
        [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter zal conform het in het Besluit bepaalde tarief een bedrag van € 882,49 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen, omdat [gedaagde] grotendeels ongelijk heeft gekregen. Het toe te wijzen bedrag aan griffierecht zal worden gebaseerd op de toegewezen hoofdsom. De kosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,90
              
              
                
              
            
            
              
                griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.188,00
              
              
                (3 punten × € 396,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.839,90
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.17.
      Als [eiseres] nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die kosten ook betalen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van:
        I. € 10.748,58 inclusief btw aan huurachterstand tot en met de maand juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 22 februari 2023 tot de dag van volledige betaling;
        II. € 900,- aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 22 februari 2023 tot de dag van volledige betaling;
        III. € 598,95 inclusief btw aan vervangingskosten voor het glas van de voordeur van de bedrijfsruimte;
        IV. € 882,49 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
      
    
    
      3.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van 
        
          [eiseres] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.839,90, te vermeerderen met de
        wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de
        datum van dit vonnis;
      
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door
        
          [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen,
        begroot op € 132,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door
        de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht, te
        vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de
        vijftiende dag na betekening van dit vonnis,
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.