ECLI:NL:RBDHA:2022:10131, Rechtbank Den Haag, 20-09-2022, 21_7599
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2020 naar toestandsdatum 1 januari 2021 voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 295.000. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten geen gerealiseerde huurwaarden zijn aangevoerd. Daarmee heeft verweerder de kapitalisatiefactoren van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd. Met hetgeen eiseres heeft gesteld, heeft zij de door haar bepleite waarde van € 199.000 eveneens niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 245.000. Beroep gegrond.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 21/7599
  
  
    proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 13 oktober 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. 
      Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan door middel van een videoverbinding deelgenomen.  Verweerder is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 4 augustus 2022 aan verweerder op het adres Postbus [postbusnummer] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 5 augustus 2022 op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig en op het juiste adres is aangeboden.
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.419.000.
    
    2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
    3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande villa met het bouwjaar 1939. De woning heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 254 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 780 m². Bij de woning hoort een vrijstaande garage van 25 m².
    
    4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag, het waarderapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en het waarderapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het waarderapport wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 4 december 2019 voor € 1.450.000), Ligusterweg 10 (verkocht op 5 februari 2020 voor € 1.550.000) en [adres 3] [nummer 3] te Noordwijk (verkocht op 15 december 2020 voor € 1.615.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] [nummer 2] en de [adres 3] [nummer 3] te [plaats] goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn als de onderhavige woning, een vergelijkbare ligging hebben, eenzelfde onderhoudstoestand hebben en dezelfde mate van voorzieningen hebben. Met de verschillen in oppervlakte, kwaliteit van de woning en uitstraling van de woning heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het object aan de Ligusterweg 10 te Noordwijk acht de rechtbank minder goed bruikbaar als vergelijkingsobject, nu dit object een vakantie- en/of recreatiewoning betreft. Met het buiten beschouwing laten van dit object is overigens niet gebleken dat de vierkante meterprijs van € 1945,47 te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning aan de hand van de overige twee referentieobjecten voldoende aannemelijk gemaakt.   
    
    7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 naar de gemachtigde van eiseres gestuurd en het taxatieverslag is op 9 augustus 2021 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Het waarderapport is op22 augustus 2022 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
    
    8. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
    
    9. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard. 
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.
    
    
    
    
    
      de griffier is verhinderd
      te ondertekenen
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.