ECLI:NL:RBZWB:2024:339, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-01-2024, BRE - 22 _ 1230 en 22 _ 1231
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, restaurant

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 22/1230 en 22/1231 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam, de heffingsambtenaar,
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 februari 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats] op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 72.000 respectievelijk € 349.000 (de beschikkingen). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2021 opgelegd. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
      
    
    
      1.2.
        De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen en de aanslagen bij uitspraken op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de beroepen op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [naam]. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde om de zitting digitaal bij te wonen afgewezen. De gemachtigde heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd die maakt dat hij de zitting niet fysiek kan bijwonen. 
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaak aan de [adres 1] betreft een woning en de onroerende zaak aan de [adres 2] betreft een restaurant. 
    
    
    
      2.1.
      De woning is gebouwd in 1991, heeft een inhoud van 294 m³ en een perceeloppervlakte van 380 m². 
      
    
    
      2.2.
      De woning is gebouwd in 1991, heeft een inhoud van 294 m³ en een perceeloppervlakte van 380 m². Het restaurant is gebouwd in 1980 en bestaat uit een eetgedeelte, een receptie en een recreatieruimte. De totale oppervlakte van het restaurant bedraagt 1.138 m².
      
    
    
      2.3.
      De eigendom van de woning en het restaurant is op 17 augustus 2020 overgedragen aan belanghebbende. De koopprijs van de woning bedroeg € 160.000 en de koopprijs van het restaurant bedroeg € 372.500.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt uitsluitend of de waarde van het restaurant en de daarmee verband houdende de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. De gemachtigde heeft ter zitting aangegeven dat de waarde van de woning en de daarmee verband houdende aanslag OZB niet langer in geschil zijn. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het geschil beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de het restaurant, en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf
      
      
        Griffierecht
      
    
    4. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald.
    
    
    
    
      
        Nadere stukken
      
      Op 14 december 2023 heeft de rechtbank nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. De rechtbank heeft na het sluiten van het onderzoek ter zitting kennisgenomen van deze stukken. Aangezien deze stukken ruim na afloop van de tiendagentermijn zijn ontvangen, de gemachtigde ter zitting niet heeft aangegeven nadere stukken te hebben verzonden en de heffingsambtenaar daardoor niet in de gelegenheid is geweest om op de stukken van de gemachtigde te reageren, zal de rechtbank bij de beoordeling van het geschil geen acht slaan op de inhoud van deze stukken. Op grond van het procesreglement worden de stukken wel toegevoegd aan het procesdossier.
    
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    5. De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar bij zijn e-mail van 20 mei 2021, de uitspraken op bezwaar, en in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft ingebracht. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van het restaurant geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door belanghebbende genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, huurinformatieformulieren, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is de heffingsambtenaar niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden.
    
    
      
        Uitspraak op bezwaar onvolledig
      
    
    6. Ter zitting is namens belanghebbende het standpunt ingenomen dat de uitspraken op bezwaar onvolledig omdat de heffingsambtenaar slechts uitspraken op bezwaar heeft gedaan met betrekking tot de woning en het restaurant, terwijl het bezwaar zich ook richt tegen de waardebeschikkingen en aanslagen OZB met betrekking tot de objecten aan de [adres 3] en [adres 4]. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Het bezwaarschrift is algemeen geformuleerd. Uit het bezwaarschrift volgt daarom niet op welke specifieke objecten het bezwaar zich richt. Een e-mail van belanghebbende aan haar gemachtigde, die als bijlage bij het bezwaarschrift is gevoegd, wekt de indruk dat belanghebbende haar gemachtigde alleen opdracht heeft gegeven om bezwaar te maken tegen de waardebeschikkingen en aanslagen OZB met betrekking tot de woning en het restaurant. De rechtbank acht het – gelet op het ontbreken van onderbouwende stukken en gelet op de datum van de e-mail en de dagtekening van het bezwaarschrift – niet aannemelijk dat belanghebbende na het verzenden van de e-mail haar opdracht aan haar gemachtigde nog heeft uitgebreid naar de objecten [adres 3] en [adres 4], zoals namens belanghebbende ter zitting nog is betoogd. Naar het oordeel van de rechtbank kon de heffingsambtenaar het bezwaarschrift daarom terecht opvatten als zijnde alleen gericht tegen de waardebeschikkingen en aanslagen OZB met betrekking tot de woning en het restaurant.
    
    
    
    
      
        Horen
      
    
    7. Belanghebbende stelt dat zij ten onrechte niet is gehoord door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase. Dit is onjuist. Er heeft op 1 juli 2021 een (telefonisch) hoorgesprek plaatsgevonden. Het hoorrecht van belanghebbende is dus niet geschonden.
    
    
      7.1.
      Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. In artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat, zij het summier, wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Gesteld noch gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. Ook de stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden faalt, nu zij dit niet nader heeft onderbouwd.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
        
          Juridisch kader
        
        8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      8.1.
      De waarde van een niet-woning, zoals in dit geval het restaurant, kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      8.2.
      Wanneer een object kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor dat object betaalde prijs. De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor het restaurant zou willen betalen.
      
      
        
          Oordeel van de rechtbank
        
        9. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van het restaurant in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer. Het restaurant is namelijk binnen één jaar na de waardepeildatum verkocht en geeft daarmee een goede weergave van de marktwaarde van het restaurant rond de waardepeildatum. De rechtbank laat de door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing. 
      
    
    
      9.1.
      Namens belanghebbende is voor het eerst ter zitting twijfel gezaaid over de juistheid van de koopprijs van het restaurant. De rechtbank gaat daar in dit geval aan voorbij. Het betreft een blote stellingname en belanghebbende heeft, hoewel zij als meest gerede partij daartoe in staat zou moeten zijn nu het een eigen koopcijfer betreft, niet aangegeven wat dan wel het juiste koopcijfer is. Het dossier biedt verder ook geen aanknopingspunten om aan de juistheid van de koopprijs te twijfelen. De rechtbank gaat daarom uit van een koopprijs van € 372.500 voor het restaurant.
      
    
    
      9.2.
      De heffingsambtenaar heeft de koopprijs met € 23.500 naar beneden gecorrigeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling van het restaurant in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum. Het is dan aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      9.3.
      Namens belanghebbende is ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Volgens belanghebbende hebben deze gevolgen een waardedrukkend effect en moet de waarde daarom met 20% worden gecorrigeerd. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Het restaurant is gekocht en aan belanghebbende geleverd in de coronaperiode, zodat het ervoor moet worden gehouden dat eventuele waardedrukkende effecten als gevolg van de coronacrisis zijn verdisconteerd in de koopprijs. 
      
    
    
      9.4.
      Andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft, zijn namens belanghebbende ter zitting niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      9.5.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van het restaurant en daarmee van de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
        10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in beide zaken.
      
      
    
    
      10.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond tien maanden.
      
    
    
      10.2.
      De zaken hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp. Nu de zaken bovendien in de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk zijn behandeld, bestaat voor de zaken gezamenlijk recht op eenmaal een vergoeding per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. 
      
    
    
      10.3.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,- per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden.  Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van in totaal € 100.
      
    
    
      10.4.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 24 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond elf maanden geduurd en daarmee vijf maanden te lang. Dit brengt mee dat 5/10e deel (€ 50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de beschikkingen en daarmee de aanslagen OZB in stand blijven. 
    
    
    
      11.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Ook voor het toekennen van een proceskostenvergoeding gaat de rechtbank ervan uit dat de zaken samenhangen. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25.  De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 109,37. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      12.2.
      Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
      
      
        veroordeelt de Nederlandse Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 109,37;
      
      
        veroordeelt de Nederlandse Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 109,37;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt, zijnde € 25;
      
      
        gelast dat de Nederlandse Staat de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt, zijnde € 25.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2024, Staatscourant 2023, 32442.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
  
  
    Vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:2000:AA8610.
  
  
    Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
    Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.