ECLI:NL:RBROT:2023:12334, Rechtbank Rotterdam, 29-12-2023, 10221200 CV EXPL 22-36662
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Geen vernietiging of ontbinding huurovereenkomst parkeergarage omdat daar geen pay-per-minute-exploitatie kan plaasvinden zoals huurder die voor ogen had. Geen dwaling, geen tekortkoming verhuurder. Geen huurprijsvermindering. Verhuurder hoeft ook geen VvE-vergadering bijeen te roepen om besluiten over ppm-exploitatie en daarvoor benodigde wijzigingen te laten nemen.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10221200 CV EXPL 22-36662





datum uitspraak: 29 december 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






ParkBee B.V.

,


vestigingsplaats: Noordwijk,


eiseres in conventie,


verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,


gemachtigden: mr. J.A. Tuinman en mr. J.V. Hesselman,





tegen






PEPF GmbH & CO KG

,


vestigingsplaats: Hamburg (Duitsland),


gedaagde in conventie,


eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,


gemachtigden: mr. H.P.M. Loman en mr. N.M. Moboic.





De partijen worden hierna ‘Parkbee’ en ‘Primevest’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 24 november 2022, met bijlagen;




de akte wijziging van eis in conventie;




het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;




het antwoord in reconventie en wijziging van eis in conventie, met bijlagen;




de spreekaantekeningen van Parkbee;




de spreekaantekeningen van Primevest;




de akte uitlatingen tevens inhoudende wijziging van eis in conventie van Parkbee;




de akte inbrenging productie van Parkbee, met bijlage;




de antwoordakte uitlatingen en aanvulling voorwaardelijke eis in reconventie van Primevest, met bijlagen;




de akte uitlatingen van Parkbee;




de akte wijziging eis in reconventie en overlegging producties van Primevest, met bijlagen.







1.2.


Op 30 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens Parkbee de heer [naam01] ( [functie01] ) en de heer [naam02] ( [functie02] ), bijgestaan door de gemachtigden. Namens Primevest waren aanwezig de heer [naam03] ( [functie03] ) en de heer [naam04] ( [functie01] ), bijgestaan door de gemachtigden en mr. C.E. Martens.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


Aanleiding voor deze procedure is een huurovereenkomst die tussen Parkbee als huurder en Primevest als verhuurder is gesloten. Primevest heeft daarbij aan Parkbee verhuurd een parkeergarage aan de [adres01] in Rotterdam (WS78) en 266 appartementsrechten die recht geven op een stallingsplaats in een parkeergarage aan de [straatnaam] [huisnummer W] - [huisnummer Z] in Rotterdam (WS100). De huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat Primevest het gehuurde van Parkbee heeft gekocht.





2.2.


Het geschil laat zich als volgt samenvatten. Parkbee wil de parkeerplaatsen in WS100 exploiteren volgens een zogenoemde ‘pay-per-minute-formule’ (ppm). Zij wil daarvoor gebruik maken van een tap&go-installatie. Die is (nog) niet aanwezig in het gehuurde en Parkbee wil de zaken die daarvoor nodig zijn in het gehuurde aanbrengen. Die zaken moeten worden aangebracht in/op/aan delen van de parkeergarage die gemeenschappelijk zijn. Omdat het om appartementsrechten gaat, moet de vergadering van eigenaars daar toestemming voor geven. Die toestemming is er tot nu toe niet; met name het bestuur van de VvE is tegen de plannen van Parkbee.





2.3.


Parkbee verwijt Primevest dat zij het gehuurde niet volgens de door haar gewenste formule kan exploiteren, omdat de VvE haar medewerking onthoudt. Ze vindt dat sprake is van ofwel wederzijdse dwaling van haar en Primevest, omdat zij er beiden vanuit gingen dat de VvE (op korte termijn) zou instemmen met het door Parkbee beoogde gebruik, dan wel dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde omdat het niet kan worden gebruikt zoals de bedoeling was, dan wel dat sprake is van een tekortkoming van Primevest omdat zij haar verplichting om het gehuurde voor het overeengekomen gebruik ter beschikking te stellen niet nakomt.





2.4.


In WS78 is er een ander probleem: daar kunnen 7 van de 130 parkeerplaatsen niet worden gebruikt op last van de brandweer.





2.5.


Parkbee wil dat Primevest haar meerderheid in de VvE aanwendt om te bewerkstelligen dat WS100 volgens de ppm-formule (met tap&go) kan worden gebruikt. Als dat niet uiterlijk op 1 februari 2024 is gelukt, wil Parkbee dat de huurovereenkomst voor zover die WS100 betreft wordt vernietigd of ontbonden. Daarnaast wil Parkbee huurprijsvermindering.





2.6.


Primevest heeft op haar beurt in reconventie vorderingen ingesteld. Zij vindt dat Parkbee als verkoper van het gehuurde de kosten moet vergoeden die zij op grond van artikel 4.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst heeft gemaakt. Dit zijn kosten voor het verkrijgen van een vergunning, ontheffing of toestemming die nodig is voor het gebruik van het gehuurde als parkeergarage. Daarnaast vordert zij voorwaardelijk (voor het geval de vorderingen in conventie niet helemaal worden afgewezen) een verklaring voor recht dat Parkbee aansprakelijk is voor haar schade op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming en een schadevergoeding nader op te maken bij staat.





Geen dwaling, gebrek of tekortkoming ten aanzien van WS100







2.7.


De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheid dat Parkbee parkeergarage WS100 niet kan exploiteren op de manier die zij voor ogen had, namelijk met een tap&go systeem, geen dwaling, geen gebrek en geen tekortkoming van Primevest oplevert.




2.7.1.


Van dwaling kan geen sprake zijn omdat het niet verlenen van toestemming door de VvE een toekomstige omstandigheid betreft. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat dan geen sprake kan zijn van dwaling.






2.8.


Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden aangenomen dat Primevest had moeten begrijpen dat Parkbee bij het ontbreken van toestemming voor een tap&go systeem de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan. In de huurovereenkomst is de bestemming van het gehuurde heel ruim geformuleerd. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat Parkbee deze zal exploiteren als parkeeraccommodatie, waaronder

kan zijn begrepen

het aanbieden van openbare stallingsruimte. Dit is dus geen voorwaarde die Parkbee heeft gesteld, maar een mogelijkheid die haar is geboden. Vervolgens bepaalt artikel 19.2 van de huurovereenkomst dat de exploitatie volledig voor rekening en risico van Parkbee geschiedt. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het risico dat geen tap&go systeem kan worden gebruikt, volledig bij Parkbee ligt. Als zij dit als voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst had willen stellen, dan had het op haar weg gelegen om dit vast te leggen.




2.8.1.


Van een gebrek aan het gehuurde is ook geen sprake. De definitie van een gebrek staat in artikel 2.1 van de algemene bepalingen: het gaat om wat Parkbee bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten van het gehuurde. Parkbee mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet verwachten dat zij een tap&go systeem in het gehuurde kon aanbrengen. De huurovereenkomst bevat geen voorbehoud of verplichting voor Primevest.






2.9.


Het beroep van Parkbee op artikel 4.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gaat ook niet op. Primevest is op basis van dit artikel alleen verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunning, ontheffing en toestemming voor het gebruik van het gehuurde als genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. In artikel 1.1 staat alleen dat Primevest 266 appartementsrechten die recht geven op een stallingsplaats met toebehoren verhuurt, niet dat zij een parkeergarage met tap&go systeem ter beschikking moet stellen.




2.9.1.


Van een tekortkoming van Primevest kan ook geen sprake zijn, nu er geen (contractuele) verplichting is die Primevest heeft geschonden.





2.9.2.


Tot slot oordeelt de kantonrechter dat er geen reden is om de huurovereenkomst te wijzigen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Parkbee heeft blijkens de huurovereenkomst willens en wetens een risico genomen voor wat betreft de manier van exploiteren. Dat dit tegenvalt, ook voor Primevest, is echter onvoldoende om tot het oordeel te komen dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is.





Geen huurprijsvermindering WS100








2.10.


Nu er geen sprake is van (wederzijdse) dwaling, een gebrek of een tekortkoming, is er geen grondslag voor vernietiging of ontbinding van de huurovereenkomst. Ook is er geen grondslag voor een verlaging van de huurprijs en daarom is geen sprake van onverschuldigd betaalde huur. De vorderingen ten aanzien van WS100 worden daarom afgewezen.





Geen huurprijsvermindering WS78







2.11.


Parkbee heeft in haar akte van 5 oktober 2023 haar eis gewijzigd, waarbij onder meer is gevorderd de aanvangshuurprijs voor WS78 te verminderen met 5%. Parkbee heeft over WS78 in haar akte van 30 maart 2023 vermeld dat de veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond 7 van de 130 parkeerplaatsen zou hebben afgezet. Primevest heeft dit niet weersproken; zij heeft slechts gesuggereerd dat er minder parkeerplaatsen beschikbaar zouden zijn omdat Parkbee gewone parkeerplaatsen zou hebben gewijzigd in EV-parkeerplaatsen.





2.12.


Hoewel het afzetten van de parkeerplaatsen door de veiligheidsregio wel een gebrek oplevert, leidt dit niet tot een huurprijsvermindering, zodat ook deze vordering wordt afgewezen. Primevest beroept zich namelijk terecht op het bepaalde in artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, waarin de aanspraak op huurprijsvermindering wegens een gebrek is uitgesloten. Parkbee heeft zich niet beroepen op een van de uitzonderingen van artikel 10.4 van de algemene bepalingen. De kantonrechter kan zelf ook niet vaststellen dat zo’n uitzondering zich voordoet.





Primevest hoeft geen vergadering aan te vragen







2.13.


De grondslag om Primevest te gebieden schriftelijk een VvE-vergadering aan te vragen en daarbij de in de akte van 5 oktober 2023 genoemde onderwerpen op de agenda te laten plaatsen, ontbreekt, zodat ook deze vordering wordt afgewezen. De grondslag ontbreekt omdat ook deze vordering is gebaseerd op de veronderstelling dat Primevest verplicht is om ervoor te zorgen dat Parkbee WS100 op de door haar gewenste manier kan exploiteren, dat wil zeggen met een tap&go systeem. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat die veronderstelling onjuist is.





Voorwaarde voor deel reconventie niet vervuld: geen oordeel over onrechtmatige daad of tekortkoming







2.14.


Primevest heeft haar vorderingen om voor recht te verklaren dat sprake is van een onrechtmatige daad aan de zijde van Parkbee en/of van een tekortkoming, en Parkbee te veroordelen tot het vergoeden van de schade, nader op te maken bij staat, ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie niet volledig worden afgewezen. Nu de vorderingen in conventie allemaal worden afgewezen, is de voorwaarde waaronder deze reconventionele vorderingen zijn ingesteld niet vervuld. De kantonrechter zal over deze vorderingen daarom niet oordelen.





Parkbee hoeft geen vergoeding ex artikel 4.5 algemene bepalingen te betalen







2.15.


De onvoorwaardelijke vordering van Primevest om Parkbee te veroordelen aan haar een bedrag van € 62.657,54 exclusief btw te betalen wordt afgewezen, nu artikel 4.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst geen grondslag biedt voor de vordering van Primevest.





2.16.


Ten eerste zijn de kosten die Primevest heeft gemaakt voor juridische bijstand geen kosten die kunnen worden aangemerkt als kosten ter verkrijging van toestemming als bedoeld in artikel 4.3 van de algemene bepalingen. Een redelijke uitleg van die bepaling houdt in dat het daarbij gaat om kosten die in de categorie leges vallen. Daarvan is geen sprake. Daarnaast bepaalt artikel 4.3 dat het gaat om kosten die worden gemaakt voor het verkrijgen van de

vereiste

toestemming om het gehuurde conform de in artikel 1.2 van de huurovereenkomst opgenomen bestemming te kunnen gebruiken en van een vereiste toestemming is geen sprake. Primevest heeft zich zelf steeds op het standpunt gesteld dat geen toestemming van de VvE nodig is om het gehuurde als parkeeraccommodatie conform het bepaalde in artikel 1.2 van de huurovereenkomst te kunnen gebruiken.





Proceskosten







2.17.


Omdat partijen over en weer ongelijk krijgen, compenseert de kantonrechter de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.







3

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie






3.1.


wijst de vorderingen af;





in reconventie







3.2.


wijst de vorderingen af;





in conventie en in reconventie







3.3.


compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.





Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.


51909