ECLI:NL:RBOBR:2024:325, Rechtbank Oost-Brabant, 08-02-2024, 9771603 CV 22-1415
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: pacht; pachtovereenkomst; totstandkoming; wilsgebrek?; hoevepacht?; toepassing art. 7:313 lid 3 BW

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      
        PACHTKAMER
      
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: 9771603 \ CV EXPL  22-1415
    
    
    
      
        Vonnis van 8 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser] , 
      
      
        TEVENS H.O.D.N. [bedrijfsnaam eiser], 
      wonend in [woonplaats] ,
      eiser,
      verweerder tegen de tegenvordering,
      hierna te noemen: [eiser] , 
      gemachtigde: mr. R. Jansen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    wonend in [woonplaats] ,
    2. [gedaagde 2], 
    wonend in [woonplaats] ,
    3. [gedaagde 3], 
    wonend in [woonplaats] ,
    4. [gedaagde 4], 
    wonend in [woonplaats] ,
    5. [gedaagde 5], 
    wonend in [woonplaats] ,
    6. [gedaagde 6], 
    wonend in [woonplaats] ,
    7. [gedaagde 7] , H.O.D.N. [bedrijfsnaam gedaagde 7] BUDGETBEHEER, BEWINDVOERING EN CURATELEN, in zijn hoedanigheid van curator van de heer [onder curatele gestelde], wonend in [woonplaats] , 
    
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      eisers met een tegenvordering,
      hierna samen te noemen: de erven [familienaam erflaatster] ,
      gemachtigde: mr. B. Nijman.
    
    
    
    
      
        Korte samenvatting van de zaak 
      
      In deze zaak gaat het om de vraag of er sprake is van een pachtovereenkomst waarbij [eiser] gebruik maakt van landbouwgronden en bedrijfsgebouwen die inmiddels vanwege erfopvolging in eigendom toebehoren aan de erven [familienaam erflaatster] . 
      De pachtkamer komt tot het oordeel dat rechtsgeldig twee pachtovereenkomsten tot stand zijn gekomen en gaat in hoofdstuk 5 over tot de (subsidiair) gevorderde schriftelijke vastlegging hiervan. De overwegingen die tot dit oordeel hebben geleid staan in hoofdstuk 4 van dit vonnis. Om te beginnen worden in hoofdstukken 1 tot en met 3 de procedure, de feiten, de vorderingen en het verweer uiteengezet. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 28 juli 2022;
      - het verweer van [eiser] tegen de tegenvorderingen van de erven [familienaam erflaatster] , tevens houdende vermeerdering van de vordering van [eiser] met producties (30-33);
      - de mondelinge behandeling van 6 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is een datum voor vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] dreef in 2013 en 2014 een agrarische onderneming in [plaats] aan het adres [adres 1] . Hij hield zich bezig met akkerbouw in combinatie met het fokken en
        houden van dieren.
      
      
    
    
      2.2.
      
        Mevrouw [moeder onder curatele gestelde] (hierna: [erflaatster] ) dreef samen met haar zoon, de heer [onder curatele gestelde] (zie gedaagde sub 7, hierna: [onder curatele gestelde] ), een
        agrarische onderneming die zich bezighield met het fokken en houden van varkens en
        zoogkoeien. Zij hadden een maatschap " [naam maatschap erflaatster en onder curatele gestelde zoon] ", gevestigd aan de [adres 2] in [plaats] . 
      
      
    
    
      2.3.
      Op 1 september 2013 heeft [eiser] een bedrag van € 1.450,00 betaald op een rekening ten name van de [naam maatschap erflaatster en onder curatele gestelde zoon] . In de jaren 2014 tot en met 2020 heeft [eiser] een bedrag van € 2.820,00 per jaar betaald op een rekening ten name van [onder curatele gestelde] . 
      
    
    
      2.4.
      
        [erflaatster] is op 3 september 2013 op 84-jarige leeftijd gedwongen opgenomen in een GGZ-instelling. Op 4 september 2013 is [onder curatele gestelde] opgenomen in een GGZ-instelling. In oktober 2013 is [erflaatster] (blijvend) opgenomen in een AWBZ-instelling (verpleeghuis). 
      
    
    
      2.5.
      Op 31 december 2013 is de [naam maatschap erflaatster en onder curatele gestelde zoon] opgeheven. 
      
    
    
      2.6.
      Op 29 februari 2014 is het vermogen van [erflaatster] onder bewind gesteld met benoeming van haar dochter, mevrouw [gedaagde 3] (gedaagde sub 3), tot bewindvoerder. 
      
    
    
      2.7.
      Op [datum] 2017 is [erflaatster] overleden. De erven [familienaam erflaatster] zijn haar erfgenamen. De echtgenoot van [erflaatster] , vader van de erven, was al overleden op [datum] 2002. In zijn testament was een ouderlijke boedelverdeling opgenomen, zodat [erflaatster] de goederen uit zijn nalatenschap in eigendom verkreeg, en de erven (kinderen) een vordering (in geld) kregen op [erflaatster] . 
      
    
    
      2.8.
      Met ingang van 17 juni 2020 zijn de goederen van [onder curatele gestelde] onder (provisioneel) bewind gesteld. Met ingang van 7 september 2020 is [onder curatele gestelde] onder curatele gesteld wegens lichamelijke of geestelijke toestand met benoeming van de heer [gedaagde 7] tot curator. 
      
    
    
      2.9.
      In een e-mail van [naam makelaarskantoor] makelaars, optredend als verkoopmakelaar namens de erven [familienaam erflaatster] , van 18 december 2020 aan [eiser] (prod. 13 bij dagv.) is vermeld: “Buiten discussie staat dat u de landbouwgrond al een aantal jaren gebruikt en dat u hiervoor een vergoeding betaald”.  
      
    
    
      2.10.
      In de brief van (de gemachtigde van) de erven [familienaam erflaatster] van 18 januari 2021 is een beroep gedaan op (buitengerechtelijke) vernietiging van de vermeende pachtovereenkomst, op grond van de wilsonbekwaamheid van [erflaatster] en [onder curatele gestelde] , dan wel misbruik van omstandigheden of dwaling. [eiser] heeft de vernietigbaarheid betwist. 
      
    
  
  
    
      3De vorderingen en de verweren
    
    
      
        de vordering van [eiser] ("in conventie"):
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na wijziging van eis:
      
      
        
          Primair
        
        I. schriftelijk vast te leggen de reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] enerzijds en [eiser] anderzijds met betrekking tot:
      
      
        
          het perceel landbouwgrond, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , voor een gedeelte ter grootte van 01.77.10 ha;
        
        
          het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 2] , ter grootte van 01.12.40 ha;
        
        
          het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 3] , ter grootte van 01.69.90 ha; 
        
        
          het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 4] , voor een gedeelte ter grootte van 00.10.75 ha;
        
      
      
        (hierna: de landbouwgronden), ingaande per 1 januari 2013, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.450,00;
        II. schriftelijk vast te leggen de reguliere (hoeve)pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] enerzijds en [eiser] anderzijds met betrekking tot:
      
      
        
          de landbouwgronden; en
        
        
          het perceel met de bedrijfsgebouwen, bestaande uit de varkensstallen en veldschuur (loods), gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , ter grootte van 00.46.06 ha (hierna: de bedrijfsgebouwen);
        
      
      ingaande per 1 januari 2014, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 2.820,00 per jaar;
      
      
        
          Subsidiair
        
        I. schriftelijk vast te leggen de reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] enerzijds en [eiser] anderzijds met betrekking tot de landbouwgronden, ingaande per 1 januari 2013, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.450,00;
        II. schriftelijk vast te leggen de reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] enerzijds en [eiser] anderzijds met betrekking tot de bedrijfsgebouwen, ingaande per 1 januari 2014, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.370,00 per jaar;
        III. te verklaren voor recht dat op beide overeenkomsten de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing zijn, met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten;
      
      
      
        
          Meer subsidiair
        
        I. schriftelijk vast te leggen de reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] enerzijds en [eiser] anderzijds met betrekking tot de landbouwgronden, ingaande per 1 januari 2013, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.450,00; 
      
      
      
        
          Primair, subsidiair en meer subsidiair
        
        I. de erven [familienaam erflaatster] te veroordelen om de landbouwgronden binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen termijn, vrij ter beschikking aan [eiser] te stellen, met veroordeling van de erven [familienaam erflaatster] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 50.000,00, in die zin dat als de een betaalt de anderen zijn bevrijd;
        II. de erven [familienaam erflaatster] te veroordelen om de bedrijfsgebouwen binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen termijn, vrij ter beschikking aan [eiser] te stellen, met veroordeling van de erven [familienaam erflaatster] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 50.000,00, in die zin dat als de een betaalt de anderen zijn bevrijd;
        III. de erven [familienaam erflaatster] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten voor zover betaling binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis uitblijft;
        IV. het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt hieraan, samengevat, het volgende ten grondslag.
        Op grond van een mondelinge pachtovereenkomst tussen hem enerzijds en [erflaatster] en [onder curatele gestelde] anderzijds zijn de landbouwgronden sinds 2013 en de bedrijfsgebouwen sinds 2014 aan hem in gebruik gegeven ter uitoefening van de landbouw. Voor het gebruik van de gronden betaalde hij een vergoeding van € 1.450,00 per jaar en nadat hij ook de bedrijfsgebouwen in gebruik kreeg, werd deze prijs verhoogd naar € 2.820,00 per jaar. Deze afspraken kwalificeren als een (reguliere) pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW, primair van een hoeve (bedrijfsgebouwen met bijbehorende grond) als bedoeld in artikel 7:313 lid 1 BW, subsidiair van los land als bedoeld in artikel 7:313 lid 2 BW. Het overlijden van [erflaatster] op [datum] 2017 heeft de pacht niet doen eindigen. De erven [familienaam erflaatster] zijn door erfopvolging verpachters geworden. Omdat de erven het bestaan van een pachtovereenkomst betwisten, wenst [eiser] schriftelijke vastlegging ervan. 
        Daarnaast maakt hij aanspraak op terbeschikkingstelling van het gepachte omdat hij, anders dan de erven [familienaam erflaatster] stellen, tot op heden nog steeds een agrarische onderneming exploiteert en hem eind 2022 door de erven [familienaam erflaatster] de toegang tot het gepachte is ontzegd.
      
      
    
    
      3.3.
      
        De erven [familienaam erflaatster] voeren, samengevat, het volgende verweer. 
        Essentieel voor het bestaan van een pachtovereenkomst is het bestaan van wilsovereenstemming tussen pachter en verpachter. [eiser] heeft niet aangetoond dat hij met de gerechtigde tot de gronden, [erflaatster] , afspraken heeft gemaakt die als een pachtovereenkomst kwalificeren. [erflaatster] was na het overlijden van haar echtgenoot, de vader van de erven, enig eigenaar van de gronden en daarom als enige bevoegd een pachtovereenkomst aan te gaan. Ten tijde van de beweerdelijke afspraken (2012) was bij haar echter al sprake van beginnende dementie (ziekte van Alzheimer). Onduidelijk is waarom [eiser] ook [onder curatele gestelde] als gesprekspartner noemt, want [onder curatele gestelde] was geen eigenaar van de percelen. Uit de stellingen van [eiser] blijkt verder niet wat er is besproken, wat er is voorgesteld en hoe [erflaatster] tot een aanbod zou zijn gekomen, waarvan [eiser] stelt dat hij dit heeft aanvaard. Gegeven de beginnende dementie van [erflaatster] was zij, voor zover zij dat al zou hebben gewild, niet in staat een gebruiksovereenkomst aan te gaan, laat staan dat zij kon begrijpen wat deze inhield.
        Dat [erflaatster] en [onder curatele gestelde] met [eiser] een afspraak hebben gemaakt, betalingen hebben aanvaard en het gebruik van gronden hebben toegestaan uit hoofde van een pachtovereenkomst, is op geen enkele manier aangetoond. 
        Voor zover wel een dergelijke afspraak met [erflaatster] tot stand gekomen is, moet deze worden vernietigd wegens een wilsgebrek, bedreiging, dwaling en/of misbruik van omstandigheden. 
        Verder wordt betwist dat [eiser] een agrarisch bedrijf voert. Het is aan hem om dit aan te tonen, omdat van een pachtovereenkomst alleen sprake kan zijn indien het gepachte bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. 
        Om van hoevepacht te kunnen spreken dient sprake te zijn van een landbouwkundige eenheid, in de zin van een combinatie van gebouwen en land, zodanig dat de exploitatie van het land in relevante mate vanuit het gebouw plaatsvindt. Volgens de eigen stellingen van [eiser] zou hij in een deel van de opstallen aan de [adres 2] in [plaats] een aantal machines hebben gestald. Ook zou hij mest in de mestkelders hebben opgeslagen. Nog los van de vraag of dat juist is en of dat gebruik op een afspraak berust, is daarmee geen sprake van de exploitatie van land, in relevante mate vanuit de gebouwen.
        Overigens doet zich daarbij nog de bijzondere omstandigheid voor, dat volgens de eigen stelling van [eiser] de bedrijfsgebouwen pas in 2014 en de gronden al in 2013 zouden zijn gepacht. Daarmee zou zich de situatie voordoen van artikel 7:313 lid 3 BW, waarbij geen sprake is van hoevepacht, maar van afzonderlijke pachtovereenkomsten voor gebouwen en gronden. De bepalingen van hoevepacht zijn in een dergelijke situatie wel van toepassing, maar er is geen sprake van de pacht van een hoeve. 
      
      
      
        
          de tegenvordering van de erven [familienaam erflaatster] ("in reconventie"):
        
      
      
    
    
      3.4.
      De erven [familienaam erflaatster] vorderen dat voor recht wordt verklaard dat tussen hen en [eiser] niet een pachtovereenkomst bestaat in de zin van artikel 7:325 BW voor gronden en/of gebouwen die behoren tot de nalatenschap van [erflaatster] . Zij vorderen tevens [eiser] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de gronden en gebouwen geheel te ontruimen en ontruimd te houden, met de bepaling dat [eiser] aan hen een dwangsom verbeurt van € 10.000,00 per dag of per dagdeel dat aan deze veroordeling niet of niet geheel wordt voldaan. 
      
    
    
      3.5.
      De erven [familienaam erflaatster] hebben deze tegenvordering ingesteld om duidelijkheid te krijgen, dat met [eiser] geen pachtovereenkomst bestaat voor de gronden en/of de gebouwen waarvan hij stelt deze van [erflaatster] te hebben gepacht. Zij hebben belang bij de vordering tot ontruiming om de onroerende zaken die tot de nalatenschap van hun moeder behoren te kunnen verdelen en/of vervreemden.
      
    
    
      3.6.
      
        
          [eiser] voert, samengevat, het volgende verweer. 
        Ten tijde van het maken van de afspraken over de pacht was aan de zijde van [erflaatster] en/of [onder curatele gestelde] geen sprake van een geestelijke stoornis, althans niet zodanig dat de stoornis een redelijke waardering van de bij de pachtovereenkomst betrokken belangen belette of dat de verklaringen inzake het aangaan van de pachtovereenkomst onder invloed van de betreffende stoornis zouden zijn gedaan. De erven [familienaam erflaatster] hebben het tegendeel onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bovendien komt [eiser] een beroep toe op artikel 3:35 BW: voor hem was niet kenbaar dat verklaringen van [erflaatster] en/of [onder curatele gestelde] niet met hun wil zouden overeenkomen. De pachtafspraken zijn niet gemaakt onder invloed van bijzondere omstandigheden en evenmin heeft [eiser] misbruik gemaakt van omstandigheden om een pachtovereenkomst te sluiten. Ook is geen sprake van dwaling, noch van bedreiging. 
        De ontruimingsvordering moet worden afgewezen, omdat toewijzing daarvan zal leiden tot een onomkeerbare situatie. Indien [eiser] het gepachte zou moeten ontruimen, zullen de erven [familienaam erflaatster] zo spoedig mogelijk tot verkoop overgaan. Een eventueel hoger beroep zal dan niet meer kunnen leiden tot het opnieuw ter beschikking stellen van de onroerende zaken aan [eiser] ; zijn bedrijfsvoering komt dan in gevaar. Subsidiair geldt, dat een veroordeling tot ontruiming in elk geval niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, aldus [eiser] .
      
      
      
        
          in alle gevallen:
        
      
      
    
    
      3.7.
      Beide partijen willen in alle gevallen, dus zowel ten aanzien van de vorderingen van [eiser] als ten aanzien van de tegenvorderingen van de erven [familienaam erflaatster] , dat de ander in de proceskosten wordt veroordeeld en de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep zou worden ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie (= zowel m.b.t. de vorderingen van [eiser] als m.b.t. de tegenvordering van de erven [familienaam erflaatster] ): 
      
    
    
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen van [eiser] en de tegenvordering van de erven [familienaam erflaatster] onderling sterk met elkaar samenhangen, zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld. 
      
    
    
      4.2.
      De vraag die beantwoord moet worden is of er in 2013 en 2014 al dan niet pachtovereenkomsten tot stand zijn gekomen. [eiser] vordert immers dat schriftelijk in een vonnis wordt vastgelegd dat per 1 januari 2013 (voor de landbouwgronden; los land) respectievelijk per 1 januari 2014 (voor de bedrijfsgebouwen) sprake is van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. De erven [familienaam erflaatster] vorderen het tegenovergestelde, namelijk dat voor recht wordt verklaard dat er geen pachtovereenkomst bestaat. 
      
    
    
      4.3.
      
        Als eisende partij en beweerdelijk pachter is het aan [eiser] om, gelet op de gemotiveerde betwisting van de erven [familienaam erflaatster] , aan te tonen dat sprake is van een pachtovereenkomst. 
        Pacht is volgens artikel 7:311 BW de overeenkomst waarbij:
      
      
        
          de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken;
        
        
          ter uitoefening van de landbouw; en 
        
        
          de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Door de erven [familienaam erflaatster] is niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat er in 2012 en 2013 aan de [adres 2] in [plaats] gesprekken aan de keukentafel hebben plaatsgevonden tussen [eiser] enerzijds en [erflaatster] en [onder curatele gestelde] anderzijds. [eiser] heeft hierover verklaard tijdens de mondelinge behandeling. De erven [familienaam erflaatster] kunnen hierover niet verklaren omdat ze niet aanwezig zijn geweest bij de gesprekken. [erflaatster] is overleden en partijen zijn het er, zo begrijpt de pachtkamer, over eens dat ook [onder curatele gestelde] hierover niet kan verklaren. 
      
    
    
      4.5.
      Dat [eiser] hoofdzakelijk contact had met [onder curatele gestelde] en niet (ook) met [erflaatster] is naar het oordeel van de pachtkamer voor de verdere beoordeling niet van belang. Vaststaat weliswaar dat uitsluitend [erflaatster] eigenaar was van de landbouwgronden en bedrijfsgebouwen en dus uitsluitend bevoegd was om hierover te beschikken, maar [eiser] hoefde zich bij de gesprekken aan de keukentafel niet te bekommeren om eigendomskwesties en/of interne verhoudingen binnen de [naam maatschap erflaatster en onder curatele gestelde zoon] . [eiser] mocht ervan uitgaan dat [erflaatster] en [onder curatele gestelde] samen het bedrijf uitoefenden; er was immers niemand anders. Omdat [erflaatster] destijds ongeveer 83 jaar oud was, is het begrijpelijk dat de contacten hoofdzakelijk met/via [onder curatele gestelde] verliepen, in ieder geval ook na de opname van [erflaatster] vanaf september 2013. 
      
    
    
      4.6.
      Omdat de erven [familienaam erflaatster] dit niet hebben betwist, staat vast dat [eiser] vanaf januari 2013 de landbouwgronden en vanaf januari 2014 ook de varkensstal en de bedrijfsgebouwen gedurende meerdere jaren (in elk geval tot het moment waarop hem de toegang is geweigerd c.q. ongestoord gebruik onmogelijk is gemaakt) in gebruik heeft gehad. 
      
    
    
      4.7.
      
        Evenmin is weersproken dat [eiser] een landbouwbedrijf uitoefende toen de landbouwgronden en bedrijfsgebouwen in 2013/2014 aan hem in gebruik zijn verstrekt. In dit geval gaat het uitdrukkelijk om de situatie zoals deze bestond in 2012-2014. 
        De financieel-bedrijfseconomische situatie van [eiser] in de jaren daarna is niet van belang voor de vraag of er per 1 januari 2013 respectievelijk 1 januari 2014 een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. 
      
      
    
    
      4.8.
      Vaststaat tot slot dat [eiser] in de jaren 2013 tot en met 2020 jaarlijks een vergoeding heeft betaald aan de [naam maatschap erflaatster en onder curatele gestelde zoon] (eenmaal) en aan [onder curatele gestelde] (voor het overige). Die betalingen zijn zonder protest ontvangen en niet teruggestort. De erven [familienaam erflaatster] hebben dit niet betwist. 
      
    
    
      4.9.
      Bij dit alles neemt de pachtkamer ook in aanmerking dat door de makelaar van de erven [familienaam erflaatster] zowel het gebruik van de gronden als de tegenprestatie (betaling) is bevestigd. De makelaar schrijft immers in december 2020 aan [eiser] : "Buiten discussie staat dat u de landbouwgrond al een aantal jaren gebruikt en dat u hiervoor een vergoeding betaald".
      
    
    
      4.10.
      De hierboven in 4.4 tot en met 4.9 vermelde feiten en omstandigheden wettigen de conclusie dat [eiser] voorshands voldoende bewijs heeft geleverd van zijn stelling dat er sprake is van een pachtovereenkomst, liever gezegd: twee pachtovereenkomsten, een voor de landbouwgronden per 1 januari 2013 en een voor de bedrijfsgebouwen per 1 januari 2014. 
      
    
    
      4.11.
      
        Het verweer van de erven [familienaam erflaatster] houdt in dat de pachtovereenkomsten niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen, omdat zowel [erflaatster] als [onder curatele gestelde] niet in staat was om haar/zijn wil te bepalen, én dat dat voor [eiser] ook kenbaar moet zijn geweest.  
        Zij hebben aangevoerd dat al in augustus 2012 sprake was van "beginnende Alzheimer" bij [erflaatster] en dat [onder curatele gestelde] "verward" zou zijn. 
        Naar het oordeel van de pachtkamer blijkt dit echter onvoldoende uit de processtukken. Daar komt bij dat, voor zover dit wel zou hebben vastgestaan, daarmee nog niet vaststaat dat die psychische beperkingen van [erflaatster] en/of [onder curatele gestelde] ook kenbaar waren voor [eiser] . De eerste duidelijke brief over de geestestoestand van [erflaatster] en [onder curatele gestelde] dateert van 31 oktober 2013 (prod. 3 van de erven [familienaam erflaatster] ). In die brief schrijft de klinisch geriater dat bij [erflaatster] sprake is van dementie en bij [onder curatele gestelde] van een psychotische stoornis. Die brief dateert echter van na het moment waarop de pachtovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] op de hoogte is (gesteld) van de inhoud van die brief of anderszins op de hoogte was van de gestelde diagnose.
        
          [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij, ook in de periode na 3 september 2013 toen [erflaatster] en [onder curatele gestelde] in een GGZ-instelling waren opgenomen, nog "gewone" gesprekken met [onder curatele gestelde] heeft gehad bij hem (= [eiser] ) thuis aan de keukentafel. Hij had "normaal" (bijna wekelijks) contact met [onder curatele gestelde] , in elk geval totdat [erflaatster] in 2017 overleed. Met "gewone gesprekken" en "normaal contact" bedoelt [eiser] kennelijk aan te geven, dat voor hem tijdens die contacten niet kenbaar was dat [onder curatele gestelde] (relevante) psychische beperkingen had. Dit alles is door de erven [familienaam erflaatster] niet tegengesproken. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        Dit brengt de pachtkamer tot het oordeel dat de erven [familienaam erflaatster] onvoldoende feiten of omstandigheden hebben gesteld, op grond waarvan het voor [eiser] in de tweede helft van 2012 (ten aanzien van de landbouwgronden) en/of in 2013 (ten aanzien van de bedrijfsgebouwen) zonder meer duidelijk moet zijn geweest dat [erflaatster] en/of [onder curatele gestelde] - toen al - niet voldoende in staat waren hun wil te bepalen, althans zodanig beperkt waren in hun geestvermogens dat zij niet beseften wat het zou betekenen als zij [eiser] de landbouwgronden en/of bedrijfsgebouwen in gebruik zouden geven tegen betaling van een vergoeding. Het enkele feit dat [onder curatele gestelde] "iedereen wantrouwde" of geen bezoek toeliet in de woning (nabij de bedrijfsgebouwen) en/of hekken rondom de woning plaatste, is - wat daar verder van zij - niet voldoende. 
        De stelling van de erven [familienaam erflaatster] , dat sprake zou zijn van misbruik van omstandigheden, bedreiging en/of dwaling, is niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd of anderszins toegelicht, zodat daaraan wordt voorbijgegaan. 
      
      
    
    
      4.13.
      Aan het door [eiser] onder primair sub II gevorderde ligt de stelling ten grondslag, dat sprake is van hoevepacht. Dat standpunt wordt verworpen. Onder hoevepacht wordt verstaan de verpachting bij één overeenkomst van een complex van ten minste een gedeelte van een gebouw en het daarbij (in economische zin) behorende land (art. 7:313 lid 1 BW). In deze zaak is echter niet sprake van één overeenkomst maar van twee afzonderlijke overeenkomsten: één waarbij per 1 januari 2013 de landbouwgronden in gebruik zijn gegeven en één waarbij per 1 januari 2014 de varkensstallen (+ mestkelder) en veldschuur (loods) in gebruik zijn gegeven. Omdat geen sprake is van hoevepacht, zal het primair gevorderde worden afgewezen.
      
    
    
      4.14.
      
        Dat neemt echter niet weg dat indien, zoals in dit geval, verpachting van los land (in 2013) wordt gevolgd door verpachting van gebouwen (in 2014), alsnog het regime van de reguliere pacht van toepassing wordt. De bepaling van artikel 7:313 lid 3 BW veronderstelt dat het land en de gebouwen een complex vormen in de zin van lid 1 (vgl. HR 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:874, NJ 2019/183). De bepaling is dus alleen van toepassing indien het samenstel van grond en gebouwen daadwerkelijk als een hoeve (complex) als bedoeld in het eerste lid moet worden aangemerkt. 
        In deze zaak is voldoende komen vast te staan dat sprake is van een "complex": een landbouwkundige eenheid, in die zin dat de exploitatie van het land in relevante mate vanuit de gebouwen plaatsvindt. [eiser] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat hij machines heeft opgeslagen in de bedrijfsgebouwen en mest in de kelders daaronder, en dat hij die machines en mest (heeft) gebruikt voor de exploitatie van de landbouwgronden. 
      
      
    
    
      4.15.
      Artikel 7:313 lid 3 BW leidt ertoe, dat de bepalingen omtrent verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing worden met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten. Dat betekent, dat beide overeenkomsten voor de duur van twaalf jaar (art. 7:325 BW) gaan gelden, in dit geval vanaf 1 januari 2014. Beide overeenkomsten duren dus in beginsel voort tot 1 januari 2026. Daarbij wordt opgemerkt, dat voor de toepassing van de overige bepalingen van het pachtrecht sprake blijft van twee afzonderlijke overeenkomsten, onder meer wat betreft hun opzegbaarheid (vgl. de hierboven in randnummer 4.14 genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 8 juni 2018).
      
    
    
      4.16.
      
        De slotsom is, dat de subsidiaire vorderingen van [eiser] kunnen worden toegewezen. Wat de pachtprijs betreft sluit de pachtkamer aan bij de prijs die [eiser] sinds 2014 heeft betaald en die door de erven [familienaam erflaatster] niet is weersproken. 
        De vorderingen van [eiser] om de erven [familienaam erflaatster] te veroordelen de landbouwgronden en de bedrijfsgebouwen vrij aan hem ter beschikking te stellen zullen eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn daarvoor wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis en de gevorderde dwangsom zal worden beperkt, een en ander zoals in de beslissing is vermeld. 
      
      
    
    
      4.17.
      De voorgaande overwegingen leiden ertoe, dat de tegenvorderingen van de erven [familienaam erflaatster] moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      4.18.
      
        Zowel met betrekking tot de vorderingen van [eiser] als met betrekking tot hun tegenvorderingen moeten de erven [familienaam erflaatster] worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat de tegenvorderingen het spiegelbeeld zijn van de vorderingen van [eiser] , zal voor het schriftelijk verweer tegen de tegenvordering niet één maar een half punt ter zake van gemachtigdensalaris worden toegekend.
        
          5.	De beslissing
        
      
      
      
        De pachtkamer:
      
      
      
        
          in conventie (= m.b.t. de vorderingen van [eiser] ):
        
      
      
    
    
      5.1.
      
        legt vast een reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] (als verpachters) enerzijds en [eiser] (als pachter) anderzijds met betrekking tot:
         het perceel landbouwgrond, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , voor een gedeelte ter grootte van 01.77.10 ha;
         het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 2] , ter grootte van 01.12.40 ha;
         het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 3] , ter grootte van 01.69.90 ha; 
         het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 4] , voor een gedeelte ter grootte van 00.10.75 ha;
        ingaande per 1 januari 2013, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.450,00;
      
      
    
    
      5.2.
      
        legt vast een reguliere pachtovereenkomst tussen de erven [familienaam erflaatster] (als verpachters) enerzijds en [eiser] (als pachter) anderzijds met betrekking tot:
         het perceel met de bedrijfsgebouwen, bestaande uit de varkensstallen en veldschuur (loods), gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , ter grootte van 00.46.06 ha;
        ingaande per 1 januari 2014, voor onbepaalde tijd, voor een prijs van € 1.370,00;
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat op de onder 5.1 en 5.2 genoemde pachtovereenkomsten de bepalingen met betrekking tot hoevepacht van toepassing zijn vanaf 1 januari 2014, met dien verstande dat beide overeenkomsten per die datum voor de duur van twaalf jaren zijn gaan gelden, dus tot 1 januari 2026;
      
    
    
      5.4.
      draagt de griffier op om binnen 14 dagen na vandaag 3 gewaarmerkte afschriften van dit vonnis aan de bevoegde Grondkamer (Zuid) toe te zenden; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de erven [familienaam erflaatster] om de landbouwgronden, genoemd onder 5.1, en de bedrijfsgebouwen, genoemd onder 5.2, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis vrij ter beschikking aan [eiser] te stellen; 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt de erven [familienaam erflaatster] tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij niet aan de onder 5.5 genoemde hoofdveroordeling voldoen, met dien verstande dat aan dwangsommen maximaal een bedrag van € 50.000,00 kan worden verbeurd, waarbij geldt dat als de één betaalt de anderen zijn bevrijd;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt de erven [familienaam erflaatster] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 125,03 aan kosten van de dagvaarding, € 86,00 aan griffierecht en € 678,00 (= 2 x tarief € 339,00) aan salaris gemachtigde (niet met btw belast);
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis, wat de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie (= m.b.t. de tegenvorderingen van de erven [familienaam erflaatster] ): 
        
      
      
    
    
      5.10.
      wijst de vorderingen af; 
      
    
    
      5.11.
      veroordeelt de erven [familienaam erflaatster] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 169,50 (= 0,5 x tarief € 339,00) aan salaris gemachtigde (niet met btw belast). 
      
    
    
      5.12.
      verklaart dit vonnis, wat de veroordeling tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter, ing. Th.G.M. Pruijn en J.J.F. Berkvens als deskundige leden, en in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    overeenkomstig het zogeheten 'liquidatietarief', te vinden op rechtspraak.nl