ECLI:NL:RBMNE:2024:641, Rechtbank Midden-Nederland, 16-02-2024, UTR 22/3258
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde bedrijfsruimte. Beroep gegrond, omdat voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor ten onrechte is vergeleken met een volledig winkelcentrum.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/3258 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] 
      
      (gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2021 de Woz-waarde voor het belastingjaar 2021, voor de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de bedrijfsruimte), vastgesteld op € 332.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook aan eiseres een aanslag onroerend zaakbelasting en een rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    2. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 april 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
    
    4. De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van partijen deelgenomen en taxateur [taxateur] van de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    5. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    6. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarden nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    7. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De brutohuurwaarde is de jaarhuur zonder aftrek van onderhoudskosten en andere lasten voor de eigenaar. De brutohuurwaarde is in dit geval afgeleid uit de rond de waardepeildatum overeengekomen huren van andere, vergelijkbare niet-woningen ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ). De kapitalisatiefactor is de verkoopprijs rond de waardepeildatum gedeeld door de brutohuurwaarde. Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor heeft verweerder in dit geval ook gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten ( [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] ).
    
    
      
        Onderbouwing van de brutohuurwaarde
      
    
    
    8. De heffingsambtenaar heeft de brutohuurwaarde onderbouwd met drie verschillende huurcijfers van bedrijfsruimtes in Houten. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan deze onderbouwing. Eiseres heeft er ook niets tegen aangevoerd.
    
    
      
        Onderbouwing van de kapitalisatiefactor
      
    
    
    9. De gemachtigde van eiseres heeft tijdens de zitting aangevoerd dat de bedrijfsruimte een klein restaurantje betreft dat ten onrechte met een geheel winkelcentrum is vergeleken. Daarnaast stelt eiseres dat het winkeltje geen onderdeel is van het winkelcentrum, omdat het aan de openbare weg ligt en niet in een overdekt deel van een winkelcentrum.
    
    10. De heffingsambtenaar heeft hier in essentie tegenin gebracht dat het gaat om een object binnen één winkelcentrum, van één eigenaar dat geldt als één beleggingsobject. Het zou in de praktijk niet als apart restaurant worden verkocht. Om deze reden is voor de waarde de winkel vergeleken met een winkelcentrum en teruggerekend naar de m²- prijs daarvoor.
    
    11. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar op dit punt niet, omdat voor de waardevaststelling op grond van de Wet Woz uitgegaan moet worden van de mogelijkheid het object wél apart te verkopen. Daarbij zijn in dit geval de fysieke kenmerken van het object niet goed vergelijkbaar met een regulier winkelcentrum. Het onderhavige object is namelijk aan de openbare weg gelegen en geen onderdeel van een overdekt geheel. Niet valt in te zien wat het object anders maakt dan een regulier restaurant. Indien er geen vergelijkbare objecten recent zijn verkocht in de onmiddellijke nabijheid dan had de heffingsambtenaar kunnen nagaan of binnen het BghU- gebied een aparte unit/ object is verkocht met vergelijkbare kenmerken. Nu de heffingsambtenaar dit niet heeft gedaan, is de kapitalisatiefactor niet deugdelijk onderbouwd. Bij de eindconclusie wordt ingegaan op wat het voorgaande betekent voor de waarde.
    
    
      
        De duur van de procedure en verzoek schadevergoeding
      
    
    
    12. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
    
    13. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 8 april 2021 Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) elf maanden verstreken.
    
    14. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
  
  
    Eindconclusie
    
    15. De rechtbank concludeert dat de kapitalisatiefactor niet deugdelijk is onderbouwd (zie onder 11). Om deze reden kan de onderbouwing van de waarde geen standhouden. Nu eiseres zelf geen concrete waarde heeft bepleit zal de rechtbank dit in goede justitie doen.
    
    16. De eindconclusie is dat het beroep gegrond is. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak daarvoor in de plaats komt en dat de waarde van het object wordt vastgesteld op € 320.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Ook zal de rechtbank bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig worden verlaagd.
    
    17. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.
    
    18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. In afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 875,- in de beroepsfase. Dit leidt tot de volgende proceskostenveroordeling. Voor rechtsbijstand wordt € 592,50 toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 310,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 0,25 omdat de gemachtigde van eiseres gebruik maakt van een gestandaardiseerde werkwijze). 
    
    19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt van € 365,-.
    
    20. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
    
    21. De gevraagde schadevergoeding wordt afgewezen, vanwege de specifieke rol die de gemachtigde van eiseres zelf heeft gespeeld in het verloop en de duur van de procedure.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak;
    - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 320.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 592,50,-;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden;
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
     Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz).
  
  
     Verzonden 25 april 2022.
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.
  
  
     Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 15-31.