ECLI:NL:RBMNE:2024:701, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, 10818820
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzoek ontruimingsbescherming op grond van 7:230a BW. Geen sprake van onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling. Belangenafweging moet in het voordeel van huurder uitvallen, zodat het verzoek wordt toegewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      zaaknummer: 10818820 ME VERZ  23-131 BS/43497
    
    
    
      
        Beschikking van 14 februari 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [verzoeker] handelend onder de naam [handelsnaam],
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [verzoeker] ,
      verzoekende partij,
      gemachtigde: mr. J. Bol,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      verwerende partij,
      gemachtigde: mr. C.J. van der Have.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt – voor zover hier van belang – uit:
        - het verzoekschrift van [verzoeker] , ingekomen op 28 november 2023;
        - de akte overlegging producties van [gedaagde] ;
        - de mondelinge behandeling op 31 januari 2024, alwaar zijn verschenen:
        - [verzoeker] , bijgestaan door mr. [A] en mr. Bol voornoemd;
        - de heer [B] , directeur van [gedaagde] , bijgestaan door mr. Van der Have voornoemd;
        - de pleitaantekeningen van [gedaagde] .
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is de beschikking bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [verzoeker] is [.] . Sinds 1 oktober 2020 maakt hij gebruik van een praktijkruimte in een medisch bedrijfsverzamelgebouw in [plaats] genaamd de [naam] (hierna: het verzamelgebouw). [gedaagde] is eigenaresse van het verzamelgebouw, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. De heer [B] was samen met de heer [C] (indirect) bestuurder van [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      
        [verzoeker] maakt op grond van een huurovereenkomst gebruik van behandelkamers [letteraanduiding 1] en [letteraanduiding 2] en kleedkamer [letteraanduiding 3] , alsmede het medegebruik van de toiletgroep, de keuken/lunchruimte, kleedruimte, de centrale hal, de wachtkamer, de sterilisatieruimte, de lift en het parkeerterrein (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst heeft als ingangsdatum 1 oktober 2020 en heeft een looptijd van 3 jaar.	 
      
    
    
      2.3.
      Tandartsenpraktijk [tandartsenpraktijk] werd tot medio 2021 gedreven door de heer [B] en de heer [C] . Tussen deze partijen is een hoogoplopend conflict ontstaan doordat [C] een amoreuze relatie bleek te zijn aangegaan met mevrouw [D] , de toenmalige echtgenote van [B] . [D] exploiteerde in het pand een orthodontistenpraktijk.
      
    
    
      2.4.
      
        [B] heeft kort nadien op enig moment een scheidingswand geplaatst in het verzamelgebouw. [verzoeker] (en ook [D] ) kon(den) daardoor niet alle gezamenlijke ruimtes meer bereiken. De emoties liepen zo hoog op dat [verzoeker] de scheidingswand op 11 juli 2022 met geweld heeft afgebroken.
      
    
    
      2.5.
      Op 27 juli 2022 heeft hierover een kort geding gediend. Tussen partijen is een minnelijke regeling bereikt. Partijen hebben afspraken gemaakt over het gebruik van het verzamelgebouw en de aangebrachte scheidingswanden. Afgesproken is dat [verzoeker] van een aantal ruimtes geen gebruik meer zal maken. [verzoeker] ontvangt daarvoor een huurkorting van 20%, totdat hij weer gebruik kan maken van het gehuurde, zoals het was vóór het aanbrengen van de scheidingswanden. 
      
    
    
      2.6.
      Na het vastleggen van de afspraken in het proces-verbaal hebben er tussen [gedaagde] , de medegebruikers van het verzamelgebouw en [verzoeker] geen nieuwe incidenten voorgedaan. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft bij aangetekende brief van 10 februari 2023 de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden met [verzoeker] opgezegd en tevens de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 29 september 2023. 
      
    
    
      2.8.
      Half november 2023 heeft [gedaagde] de scheidingswanden in het verzamelgebouw verwijderd.
      
    
    
      2.9.
      Op 28 november 2023 heeft [verzoeker] een verzoek tot ontruimingsbescherming ingediend.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om de ontruimingsverplichting van [verzoeker] te schorsen na afloop van de schorsingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en die termijn te verlengen tot één jaar, derhalve tot 30 september 2024. [verzoeker] verzoekt verder de maandelijkse gebruiksvergoeding vast te stellen op € 1.988,24 en het voorschot van de servicekosten op € 240,00 per maand. Tot slot vraagt [verzoeker] om een veroordeling van de [gedaagde] in de kosten van dit geding, alsmede in de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer met conclusie tot afwijzing van de gevraagde ontruimingsbescherming, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
        
          4.	De beoordeling
        
        
          Wettelijk kader
        
      
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 7:230a lid 1 en lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van [verzoeker] door de ontruiming van het gehuurde ernstiger wordt geschaad dan het belang van de [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik door de [verzoeker] . Zelfs als wordt vastgesteld dat de belangen van [verzoeker] zwaarder wegen dan die van [gedaagde] , moet het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn worden afgewezen als de [gedaagde] aannemelijk maakt dat van hem wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, niet gevergd kan worden dat [verzoeker] het gehuurde nog langer gebruikt. Dit volgt uit artikel 7:230a lid 4 tweede volzin BW.
        
          Verlenging van de ontruimingstermijn
        
      
    
    
      4.2.
      Bij de beslissing over de verzochte verlenging dient de rechter de belangen van [verzoeker] , om voortgezet gebruik te blijven maken van het (voorheen) gehuurde, dus af te wegen tegen belangen van [gedaagde] bij spoedige ontruiming. 
      
    
    
      4.3.
      
        [verzoeker] stelt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij verder gebruik van het gehuurde. Hij heeft zich erg ingespannen om een alternatieve locatie voor zijn [..] -praktijk te vinden. De gesprekken voor de huur van een andere ruimte waren in een vergevorderd stadium, maar zijn op het laatste moment afgeketst. [verzoeker] heeft ondanks zijn inspanningen, geen mogelijkheid om zijn werkzaamheden elders uit te voeren. Als [verzoeker] het gehuurde moet verlaten zal hij zijn werkzaamheden als [.] moeten staken. Dit heeft tot gevolg dat hij niet in zijn levensonderhoud zal kunnen voorzien. [verzoeker] stelt dat het voor hem niet eenvoudig is om een andere geschikte locatie te vinden voor zijn werkzaamheden. [verzoeker] heeft een aantal vaste verwijzers en klantenkring in de omgeving van [plaats] . Voor zijn werk is hij daarvan afhankelijk. Hij kan zich daarom niet eenvoudig ergens anders in Nederland vestigen. Daarnaast zal [verzoeker] een nieuwe ruimte waarschijnlijk eerst moeten verbouwen, voordat deze geschikt is als [..] -praktijk. [verzoeker] denkt een jaar de tijd nodig te hebben om een geschikte praktijkruimte te vinden en in te richten voor de langere termijn. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] vindt dat haar belangen prevaleren boven de hiervoor genoemde belangen van [verzoeker] . [gedaagde] voert daarvoor – kort samengevat – het volgende aan. De relatie met [verzoeker] is ernstig verstoord. [gedaagde] voert aan dat [verzoeker] een gewelddadige, intimiderende huurder is die voor veel overlast en extra kosten heeft gezorgd. De extra kosten zien volgens [gedaagde] onder meer op kosten voor beveiliging, het plaatsen van scheidingswanden, afvloeien van medewerkers en gederfde omzet. [gedaagde] meent daarom dat van haar niet kan worden gevergd dat zij [verzoeker] nog langer toestaat om gebruik te maken van het gehuurde. [gedaagde] voert verder aan dat bij vertrek van [verzoeker] ook de voor hem ingerichte lunchruimte vrij komt, die zij apart aan een ander kan verhuren. [verzoeker] heeft ruim de tijd  gehad om een alternatieve locatie te vinden. [verzoeker] is slechts met één partij in gesprek gegaan en heeft daarmee een risico gelopen niet tijdig andere ruimte te vinden. 
      
    
    
      4.5.
      Alle belangen tegen elkaar afwegend, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [verzoeker] bij een verlenging van de ontruimingstermijn op dit moment groter is dan het belang van [gedaagde] . De hoofdreden hiervoor is dat [verzoeker] voldoende heeft toegelicht dat hij op dit moment geen reëel alternatief beschikbaar heeft waar hij zijn [..] -praktijk kan uitoefenen. Uit de overgelegde stukken blijkt naar oordeel van de kantonrechter dat [verzoeker] zich voldoende heeft ingespannen om een alternatieve ruimte te vinden. Dat [verzoeker] slechts met één partij in gesprek is gegaan zonder het uiteindelijk beoogde resultaat, is gelet op de inhoud van deze gesprekken, die zich al in een afsluitende fase bevonden, begrijpelijk. De kantonrechter is van oordeel dat het aannemelijk is dat [verzoeker] zijn werkzaamheden (voorlopig) niet langer kan uitvoeren als hij het gehuurde moet ontruimen, terwijl hij daarvoor wel afhankelijk is om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien. Zijn belang bij behoud van het gehuurde is evident. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] vanwege de escalatie in juli 2022 graag van de huurovereenkomst af wil. Maar sinds de gemaakte afspraken op 27 juli 2022 zijn er geen nieuwe incidenten meer geweest. Een beroep op de weigeringsgrond uit artikel 7:230a lid 4, kan daarom niet slagen. Niet aannemelijk is gemaakt dat van [gedaagde] niet gevergd kan worden dat [verzoeker] nog langer in de desbetreffende 230a-ruimte blijft, omdat niet is gebleken dat [verzoeker] i) het gehuurde onbehoorlijk gebruikt, ii) ernstige overlast veroorzaakt en/of iii) niet aan zijn betalingsverplichting(en) voldoet. Teruggrijpen op het incident van juli 2022 is daarvoor onvoldoende, omdat beide partijen zich toen jegens elkaar onrechtmatig hebben gedragen, maar ook omdat toen ter beëindiging van het geschil een minnelijke regeling is getroffen. Verder is niet gebleken dat op dit moment sprake is van een onveilige werksfeer, waarvan andere huurders van het verzamelgebouw en [B] de dupe zijn. [gedaagde] heeft dit wel gesteld, maar op geen enkele wijze onderbouwd. Aangenomen dient dan ook te worden dat sprake is van een werkbare situatie. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van [verzoeker] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij ontruiming. 
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 7:230a lid 5 BW kan de kantonrechter de verlenging voor een termijn uitspreken van ten hoogste één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de kantonrechter de verlenging ten hoogste kan uitspreken voor een termijn tot 30 september 2024. [verzoeker] heeft ter zitting gesteld dat hij tijd nodig heeft om een alternatieve locatie te vinden. Ook omdat er (waarschijnlijk) eerst verbouwd moet worden om een nieuw pand geschikt te maken. De termijn waarbinnen het bedrijfspand moet worden ontruimd zal daarom worden verlengd tot 30 september 2024.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [verzoeker] is gedurende de verlengingsperiode een redelijke vergoeding verschuldigd aan [gedaagde] , die gelijk zal worden gesteld aan de maandelijkse huurprijs zoals die laatstelijk gold. Partijen hebben op 27 juli 2022 afgesproken dat [verzoeker] een huurkorting van 20% krijgt, omdat hij niet van alle gemeenschappelijke ruimtes gebruik kan maken. [verzoeker] verzoekt om deze korting ook toe te passen als de verlenging van de ontruiming wordt toegewezen. Dat zou leiden tot een vaststelling van een gebruiksvergoeding op € 1.988,24 per maand en het voorschot van de servicekosten op € 240,00 per maand. [gedaagde] maakt bezwaar tegen een gebruiksvergoeding met korting. Zij voert aan dat in de vaststellingsovereenkomst van 27 juli 2022 geen afspraak gemaakt is met betrekking tot de periode ná het verstrijken van de huurovereenkomst. Nu partijen zich in de procedure hebben doen bijstaan door advocaten ligt een ruime interpretatie van het woord huurkorting volgens [gedaagde] niet voor de hand. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat de correctie van 20% ook heeft te gelden voor de [verzoeker] verschuldigde gebruiksvergoeding. Ter zitting heeft [B] immers aangegeven dat de scheidingswand bij toewijzing van de vordering van [verzoeker] opnieuw geplaatst zal moeten worden. Dit betekent dat [verzoeker] het bedrijfspand dan nog steeds niet volledig kan gebruiken. Een korting van 20% is daarom op zijn plaats. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten zullen, gelet op de uitkomst van deze procedure, worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      verlengt de termijn waarbinnen [verzoeker] het gehuurde aan de [adres] te [plaats] moet ontruimen met één jaar, derhalve tot 30 september 2024;
      
    
    
      5.2.
      stelt vast de maandelijkse gebruiksvergoeding die [verzoeker] aan [gedaagde] moet betalen voor het gebruik van het gehuurde vanaf 1 oktober 2023 tot en met de datum van ontruiming op € 1.988,24 per maand en het voorschot van de servicekosten op € 240,00 per maand;
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de beschikking tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.