ECLI:NL:RBROT:2024:617, Rechtbank Rotterdam, 02-02-2024, 9545564
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: bedrijfsruimte is al ontruimd, (onder)huurder heeft recht op huurprijsvermindering en compensatie van diverse kosten vanwege gebreken in het gehuurde

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9545564 CV EXPL 21-37875





datum uitspraak: 2 februari 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser01] ,



woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser in conventie,


verweerder in reconventie,


gemachtigde: mr. B. Temeltasch,





tegen






Ridge & Jarus B.V.,



vestigingsplaats: Dordrecht,


kantoorhoudende te Rotterdam,


gedaagde in conventie,


eiseres in reconventie,


gemachtigde: mr. A. van der Schee.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Ridge & Jarus’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het vonnis van 17 maart 2023 en de daarin genoemde processtukken;




de akte van [eiser01] ;




het bericht van [eiser01] van 23 oktober 2023, waarin hij aangeeft dat hij afziet van verdere bewijslevering;




de akte kennelijke fout vonnis van Ridge & Jarus, tevens akte vermeerdering van eis, met producties;




de akte van Ridge & Jarus, met producties.







1.2.


De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.







2

De verdere beoordeling in conventie en in reconventie





in conventie






2.1.


Bij vonnis van 17 maart 2023 heeft de kantonrechter al geoordeeld dat Ridge & Jarus een totaalbedrag van € 33.270,95 aan achterstallige huur aan [eiser01] is verschuldigd en dat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is. Ridge & Jarus heeft echter een beroep op verrekening en op huurprijsvermindering gedaan.





in reconventie







2.2.



Ridge & Jarus heeft bij akte van 24 oktober 2023 haar vordering vermeerderd. Zij vordert in reconventie het volgende:


I. een bedrag van € 64.495,39 minus het te verrekenen bedrag in conventie;


II. een bedrag van € 11.293,42 aan schadevergoeding vanwege de noodgedwongen verhuizing, minus het te verrekenen bedrag in conventie;


III. te bepalen dat de huurprijs met 60% wordt verminderd vanaf 1 januari 2022 tot aan de eerste van de maand dat de problemen aan de elektrische installatie zijn verholpen;


IV. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 25 mei 2023 is geëindigd;


V. terugbetaling van € 6.570,00 aan borg;


VI. een bedrag van € 1.419,95 aan buitengerechtelijke kosten.






2.3.


[eiser01] heeft niet meer op de akte vermeerdering van eis gereageerd. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de stellingen van Ridge & Jarus en zal hieronder de gevorderde onderdelen in reconventie behandelen.





2.4.


Het verzoek van Ridge & Jarus om een kennelijke fout te verbeteren wordt niet gehonoreerd. Het betreft immers geen fout in de zin van artikel 31 Rv. Voorzover Ridge & Jarus heeft bedoeld om terug te komen op een eindbeslissing, is daar evenmin een grond voor gesteld.





Ad I. De volgens Ridge & Jarus te verrekenen bedragen zijn:







de gederfde winst







2.5.


De kantonrechter wijst dit onderdeel van de vordering af. De gederfde winst in verband met de sluiting is onvoldoende onderbouwd met duidelijk controleerbare cijfers.





compensatie huurprijs in verband met sluiting en leegzuigen kruipruimte







2.6.


Bij vonnis van 17 maart 2023 heeft de kantonrechter [eiser01] toegelaten tot het leveren van bewijs dat de gesprongen afvoerleiding is ontstaan doordat de vetput te klein is en Ridge & Jarus de afvoer niet voldoende heeft schoongehouden.





2.7.


[eiser01] heeft aanvankelijk bij akte aangegeven bewijs te willen leveren door het horen van twee getuigen. Bij bericht van 23 oktober 2023 heeft [eiser01] van bewijslevering afgezien, omdat het gehuurde inmiddels is ontruimd en [eiser01] geen toegang meer heeft tot het gehuurde.





2.8.


De kantonrechter oordeelt dat de gevorderde compensatie huurprijs in verband met sluiting van € 681,87 en de factuur van het leegzuigen van de kruipruimte van € 1.149,50 worden toegewezen. [eiser01] heeft namelijk geen bewijs geleverd dat de gebrekkige riolering aan Ridge & Jarus is toe te rekenen. [eiser01] is verantwoordelijk voor de gebrekkige riolering.





afzuiginstallatie







2.9.


De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 maart 2023 reeds geoordeeld dat de gevorderde kosten van € 3.707,09 toewijsbaar zijn.





gemeentelijke heffingen







2.10.


Bij vonnis van 17 maart 2023 heeft de kantonrechter ook geoordeeld dat alleen de gemeentelijke heffingen 2019 van € 1.713,35 toewijsbaar is. De overige gemeentelijke heffingen worden afgewezen.





Gesprongen warmwaterleiding







2.11.


Ook de schade van de gesprongen waterleiding van € 373,49 wordt toegewezen, zoals eerder overwogen in het vonnis van 17 maart 2023.





Gebreken







2.12.


Volgens Ridge & Jarus was er ook sprake van een gebrekkige elektriciteitsaansluiting in het gehuurde. Voor het vaststellen van de hoogte van de huurprijsvermindering wordt aangesloten bij het gebrekenboek van de huurcommissie. De kantonrechter volgt Ridge & Jarus in haar berekening van de huurprijsvermindering van 60% in de periode 1 mei 2020 tot en met 31 december 2021, omdat [eiser01] dit onvoldoende heeft weersproken. Een bedrag van € 45.920,- is toewijsbaar.





2.13.


In totaal is dan ook een bedrag van € 53.545,30 toewijsbaar. Dit bedrag mag worden verrekend met de huurachterstand van € 33.270,95. Nu het bedrag aan verrekening meer bedraagt dan de huurachterstand, wordt de vordering in conventie afgewezen en in reconventie wordt een bedrag van € 20.274,35 toegewezen.





Ad II schadevergoeding vanwege gedwongen sluiting







2.14.


Ridge & Jarus heeft aangevoerd dat zij - vanwege het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst - gedwongen was om het pand te verlaten. [eiser01] heeft het pand op 25 mei 2023 ontruimd. Door een regeling met de eigenaar van het pand heeft Ridge & Jarus haar schade kunnen beperken en heeft zij direct haar intrek genomen in een nieuw pand. Ridge & Jarus heeft daarbij omzet gemist en haar inkomsten zijn gedaald. Ridge & Jarus begroot haar schade op een bedrag van € 11.293,42.





2.15.


De kantonrechter wijst dit onderdeel van de vordering af. Niet is komen vast te staan dat [eiser01] bij de beëindiging van de hoofdhuur onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.





2.16.


Volgens artikel 7:306 lid 2 BW is de onderverhuurder verplicht de schade die de onderhuurder lijdt te vergoeden, als de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan, of als hij bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt. Bij dagvaarding van 30 maart 2023 zijn partijen door de hoofdverhuurder in kort geding gedagvaard. Op dat moment was Ridge & Jarus op de hoogte dat het gehuurde mogelijk zou worden ontruimd. Daarnaast heeft Ridge & Jarus na de ontruiming op 25 mei 2023 een regeling met de hoofdverhuurder getroffen en heeft zij aangegeven dat haar schade is beperkt. Het is niet duidelijk wat de regeling inhield. Evenmin is duidelijk welke huurprijs Ridge & Jarus nu betaalt voor haar huidige bedrijfsruimte. De begrote schade is bovendien onvoldoende onderbouwd.






Ad III huurprijsvermindering







2.17.


De huurprijsvermindering heeft betrekking op het verhelpen van de elektrische installatie. Nu Ridge & Jarus niet meer in het gehuurde zit, heeft zij geen belang meer bij herstel van de verwarmingsinstallatie. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.





Ad IV verklaring voor recht







2.18.


Volgens Ridge & Jarus is de huurovereenkomst tussen [eiser01] en zijn hoofdverhuurder al op 25 mei 2023 beëindigd. Zij vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 25 mei 2023 is geëindigd.





2.19.


De kantonrechter gaat op basis van de informatie van partijen er vanuit dat de hoofdovereenkomst is geëindigd. Dit leidt automatisch ook tot het einde van de onderhuurovereenkomst. De gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.





Ad V terugbetaling van de borg







2.20.


Ridge & Jarus vordert terugbetaling van de borg van € 6.570,00.





2.21.


De kantonrechter oordeelt dat [eiser01] tot terugbetaling van de borg is gehouden, omdat de huurovereenkomst tussen partijen al is geëindigd. [eiser01] is op grond van artikel 14 van de huurovereenkomst uiterlijk één maand na beëindiging tot terugbetaling van de borg gehouden. Nu dat nog niet is gebeurd, wordt [eiser01] veroordeeld tot betaling van de borg van € 6.570,00 met de rente vanaf 25 juni 2023.





Ad VI de buitengerechtelijke kosten







2.22.


De incassokosten van € 1.419,95 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).





Proceskosten in conventie en in reconventie







2.23.


Nu partijen over en weer in het (on) gelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.24.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie






3.1.


wijst de vordering af;





in reconventie







3.2.


veroordeelt [eiser01] om aan Ridge & Jarus te betalen € 20.274,35, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;





3.3.


verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 25 mei 2023 is geëindigd;





3.4.


veroordeelt [eiser01] om aan Ridge & Jarus te betalen € 6.570,00 aan borg, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;





3.5.


veroordeelt [eiser01] om aan Ridge & Jarus te betalen een bedrag van € 1.419,95 aan buitengerechtelijke kosten;





in conventie en in reconventie







3.6.


compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;





3.7.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.8.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.


821