ECLI:NL:GHAMS:2023:3459, Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2023, 200.300.644/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurovereenkomst bepaalde tijd. Wanneer is de huurovereenkomst ingegaan en geëindigd. Huurder vordert vergoeding voor verrichte werkzaamheden.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.300.644/01
    
    
    
      zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8859170\CV EXPL 20-5976
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 december 2023
        
        (bij vervroeging)
        
      
      inzake
      
        
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      appellant,advocaat: mr. K. Boukema te Amsterdam, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
        wonend te [woonplaats 2] ,geïntimeerde,advocaat: mr. L.T. van Eijck van Heslinga te Alkmaar.
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
  
  
    
      1
      1.	De zaak in het kort
    
    
      
        [appellant] heeft van [geïntimeerde] een woning gehuurd. Zij hebben een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd. De vraag is wanneer de huurovereenkomst is ingegaan en is geëindigd. [geïntimeerde] vordert ontruiming en een vergoeding voor het gebruik van de woning zo lang [appellant] deze nog niet heeft ontruimd.[appellant] heeft op zijn beurt vergoeding gevorderd voor de door hem aan de woning verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten. Het hof wijst de vorderingen van [geïntimeerde] toe en die van [appellant] (grotendeels) af. 
    
    
  
  
    
      2
      2.	Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 19 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 26 mei 2021, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie.  
      Op 16 juni 2022 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is proces-verbaal opgemaakt. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
      
        Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties. 
    
      
        
        [appellant] heeft, met instemming van [geïntimeerde] , afgezien van de op 28 november 2023 geplande mondelinge behandeling. Vervolgens is arrest gevraagd. 
      
        
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van 26 mei 2021 (hierna het bestreden vonnis) zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van [geïntimeerde] in conventie alsnog zal afwijzen, die van [appellant] in reconventie alsnog zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis meer heeft voldaan dan waartoe hij op grond van dit arrest is verplicht. Dit alles met veroordeling in de proceskosten van beide instanties. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.  
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] , als verhuurder, en [appellant] , als huurder, hebben op 26 augustus 2019 een schriftelijke huurovereenkomst getekend betreffende de woning. De huurprijs bedraagt € 720,00 per maand. 
      
    
    
      3.2
      In de woning zijn zowel door [geïntimeerde] als door [appellant] verbouwingswerkzaamheden verricht. 
      
    
    
      3.3
      
        [appellant] is medio februari 2020 of begin maart 2020 in de woning gaan wonen. 
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde] heeft de huur voor de periode 1 oktober 2019 tot 1 maart 2020 niet bij [appellant] in rekening gebracht. 
      
    
    
      3.5
      
        [appellant] heeft de huur voor de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 en de huur vanaf november 2020 niet betaald. 
      
    
    
      3.6
      Na het bestreden vonnis heeft [appellant] de woning op 30 juni 2021 ontruimd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter [appellant] zal veroordelen om de woning uiterlijk op 30 juni 2021 te ontruimen en een bedrag van € 4.320,00 te betalen voor het gebruik van de woning vanaf november 2020 tot en met april 2021. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 720,00 voor elke maand dat hij de woning in gebruik heeft gehad na april 2021. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat hij met [appellant] een huurovereenkomst heeft gesloten voor de duur van één jaar, ingaande op 1 oktober 2019 en eindigend op 30 september 2020. Het einde van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] tijdig aangezegd en [appellant] had de woning dus uiterlijk op 30 september 2020 moeten verlaten. 
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft een tegenvordering ingesteld en gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 11.500,00 voor materiaalkosten en verrichte arbeid. Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij [geïntimeerde] heeft geholpen met de verbouwing van de woning en daarvoor vergoed moet worden. 
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [appellant] sinds 1 oktober 2020 zonder recht of titel in de woning verbleef. De vordering tot ontruiming is toegewezen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 4.320,00 voor het gebruik van de woning vanaf november 2020 tot en met april 2021 en tot betaling van een bedrag van € 720,00 voor elke maand tot aan de dag van ontruiming. De tegenvordering van [appellant] is afgewezen omdat deze volgens de kantonrechter onvoldoende was onderbouwd. 
      
    
    
      4.4
      
        [appellant] komt met negen grieven op tegen deze beslissingen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en worden hierna besproken.  
      
      
        
          De huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.5
      De huurovereenkomst van partijen is ingegaan op 1 oktober 2019 en is geëindigd op 1 oktober 2020. Partijen zijn dit schriftelijk met elkaar overeengekomen. Verder is niet gebleken dat partijen andere of  aanvullende afspraken met elkaar hebben gemaakt. Dat [appellant] de woning pas op 1 maart 2020 heeft betrokken (en [geïntimeerde] voor die datum ook geen aanspraak maakte op betaling van de huur) heeft geen invloed op de ingangsdatum of de looptijd van de huurovereenkomst. Dit betekent dat [appellant] vanaf 1 oktober 2020 onrechtmatig in de woning verbleef. 
      
      
        
          De vergoeding voor het gebruik van de woning vanaf 1 november 2020
          4.6	In een situatie waarin de huurder onrechtmatig in de woning verblijft is artikel 7:225 BW van toepassing. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder een vergoeding kan vorderen die gelijk is aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere. Alleen al op basis van dit artikel kon [geïntimeerde] ook vanaf 1 november 2020 een bedrag van € 720,00 per maand van [appellant] vorderen, gelijk aan de overeengekomen huurprijs. De vraag of de woning het waard was en of [geïntimeerde] na vertrek van [appellant] in staat zou zijn geweest om de woning voor deze prijs te verhuren, hoeft niet te worden beantwoord. De kantonrechter heeft deze vordering terecht toegewezen. 
      
      
      
        
          De tegenvordering van [appellant]
        
      
      
    
    
      4.7
      De in eerste aanleg door [appellant] ingestelde tegenvordering bestaat uit een aantal componenten. Het hof begrijpt de grieven van [appellant] zo dat hij deze vordering in hoger beroep uitbreidt met een bedrag van € 370,26 voor de kosten van een deskundigenrapport en een bedrag van € 1.250,00 ter compensatie van de kosten die hij heeft moeten maken voor de huur van een andere woning tussen 1 oktober 2019 en 1 maart 2020. Daarnaast leest het hof in de grieven van [appellant] een subsidiaire grondslag voor een deel van zijn tegenvordering, namelijk ongerechtvaardigde verrijking. Het hof zal de tegenvordering van [appellant] per onderdeel bespreken.  
      
      
        
          De door [geïntimeerde] erkende kosten
        
      
      
      
        4.7.1
        Ook in hoger beroep erkent [geïntimeerde] de door [appellant] gemaakte kosten tot een bedrag van € 1.131,32, maar betwist hij dat het eigen kosten zijn van [appellant] . Ter onderbouwing van deze kosten heeft [appellant] in eerste aanleg facturen en betalingsbewijzen overgelegd. In ieder geval ten dele zijn die kosten betaald door [A.] en [B.] B.V. Uit de door [appellant] overgelegde uittreksels van het Handelsregister blijkt dat [A.] een eenmanszaak van [appellant] is. 
      
      
        4.7.2
        
          De kosten die [A.] heeft gemaakt komen in aanmerking voor vergoeding. Een eenmanszaak is immers niets anders dan de naam waaronder een natuurlijke persoon, in dit geval [appellant] , zich presenteert in het rechtsverkeer. Dat geldt echter niet voor [B.] B.V. Dat is een aparte rechtspersoon en [appellant] heeft, ook in hoger beroep, onvoldoende aangetoond dat de door deze vennootschap gemaakte kosten eigen schade vormen. De facturen waarvan vaststaat dat deze door deze vennootschap zijn voldaan komen niet voor vergoeding in aanmerking. Uit de in eerste aanleg overgelegde facturen en betalingsbewijzen leidt het hof af dat voor een bedrag van € 515,07 voldoende vast is komen te staan dat deze kosten door [A.] en/of [appellant] zijn betaald en dat [geïntimeerde] deze kosten zal moeten vergoeden. Het betreft een factuur van Hubo van 28 februari 2020 (contant voldaan), een factuur voor de aankoop van een kookplaat op 29 februari 2020 en twee facturen van Praxis van 31 maart en 1 april 2020. De overige facturen zijn betaald door [B.] B.V. 
          
            
            De kosten van de keuken
          
        
        
      
      
        4.7.3
        
          [appellant] heeft in hoger beroep zijn stelling herhaald dat hij € 1.400,00 heeft betaald voor de aankoop van een keuken en dit bedrag niet van [geïntimeerde] heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelde dat [appellant] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd, tegenover het verweer van [geïntimeerde] . Laatstgenoemde stelt de keuken contant te hebben vergoed aan [appellant] en heeft verwezen naar whatsappberichten waaruit, volgens [geïntimeerde] , blijkt dat hij op 23 december 2019 een envelop met geld heeft achtergelaten in de woning ten behoeve van de aankoop. In hoger beroep verwijst [appellant] , ter onderbouwing van zijn vordering, ook naar deze whatsappberichten. Hij stelt dat hieruit blijkt dat de envelop met geld was achtergelaten ter vergoeding van door hem verrichte werkzaamheden (waarover hierna meer) en ten behoeve van aankopen voor kerst. 
      
      
        4.7.4
        Het hof leest in de whatsappberichten niet meer dan dat er een envelop met geld is achtergelaten door [geïntimeerde] en dat hij nog zou doorgeven waar de envelop precies lag, wat hij vervolgens ook heeft gedaan. In de whatsappberichten van 4 en 5 januari 2020 leest het hof dat [appellant] een keuken op het oog heeft. Uit het samenstel van deze berichten blijkt niet waarvoor het achtergelaten bedrag in december bestemd was. Ook wordt niet duidelijk of de aankoop van een keuken (en de vergoeding daarvoor) pas op 4 januari 2020 voor het eerst aan de orde was of ook al eerder tussen partijen is besproken. Al met al komt ook het hof tot de conclusie dat, tegenover de betwisting door [geïntimeerde] , [appellant] zijn vordering ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. 
        
        
          
            De kosten voor de door [appellant] verrichte werkzaamheden
            4.7.5		[appellant] vordert ook een vergoeding voor de door hem verrichte werkzaamheden in de woning. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat [appellant] dit onderdeel van de vordering niet nader had gespecificeerd of toegelicht. In zijn memorie van grieven stelt [appellant] dat hij vele uren werk in de woning heeft verricht en dat een vergoeding van € 20,00 per uur niet onredelijk zou zijn. Zijn schatting is dat hij gedurende negen maanden zo’n 28 uur per maand heeft gewerkt en dat op die grond een compensatie van € 5.000,00 redelijk zou zijn. [geïntimeerde] betwist opnieuw dat partijen hebben afgesproken dat [appellant] een vergoeding zou ontvangen voor door hem verrichte werkzaamheden, laat staan dat partijen hiervoor een bedrag hebben afgesproken. Ook heeft [geïntimeerde] geen aparte opdracht hiertoe gegeven. 
        
      
      
        4.7.6
        Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] ook in hoger beroep deze vordering onvoldoende onderbouwd tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] . Niet is gebleken dat partijen afspraken hebben gemaakt over de door [appellant] verrichte werkzaamheden en een door [geïntimeerde] te betalen vergoeding daarvoor. 
        
      
      
        4.7.7
        Subsidiair heeft [appellant] aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt door de verrichte werkzaamheden. [appellant] stelt verscheidene werkzaamheden te hebben verricht en adstrueert dit met fotomateriaal. [geïntimeerde] betwist dat deze werkzaamheden tot een, kort gezegd, duurzame verbetering van de woning hebben geleid. Volgens hem heeft [appellant] de woning vervuild, beschadigd en in slechte staat achtergelaten en was hij genoodzaakt om allerlei herstelwerkzaamheden te verrichten aan onder andere keuken, wanden, vloeren, bestrating en tuinpoort. Hij adstrueert dit eveneens met fotomateriaal. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd dat de woning door zijn werkzaamheden daadwerkelijk in waarde is gestegen. Een bewijsaanbod ter zake ontbreekt. Ook op deze subsidiaire grond is deze vordering van [appellant] daarom niet toewijsbaar. 
        
        
          
            De compensatie voor de door [appellant] betaalde huur voor zijn vorige woning
          
        
        
      
      
        4.7.8
        In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering uitgebreid met een bedrag van € 1.250,00 voor extra kosten die hij heeft moeten maken omdat hij noodgedwongen langer heeft moeten verblijven in een andere woning voordat hij de gehuurde woning heeft kunnen betrekken. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn vordering een huurovereenkomst overgelegd voor een woning ingaande op 1 oktober 2018 en eindigend op 30 september 2019, maar geen bewijs overgelegd dat hij voor die woning huur heeft betaald in de periode tussen 1 oktober 2019 en 1 maart 2020. Bewijs is niet aangeboden. [appellant] heeft zijn vordering aldus onvoldoende onderbouwd en het hof wijst deze af. 
        
        
          
            De kosten voor het deskundigenrapport
            4.7.9		[appellant] vordert in hoger beroep ook de kosten van een in zijn opdracht tot stand gekomen deskundigenrapport. Het gaat om een bedrag van € 370,26. Hij stelt dat dit rapport nodig was om de staat van de woning te kunnen vaststellen. Nu dit rapport niet ten grondslag ligt aan een slagende vordering of slagend verweer van de kant van [appellant] , valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de kosten daarvan zou moeten betalen. 
          
            
            Slotsom en proceskosten
          
        
        
      
    
    
      4.8
      Al met al komt ook het hof tot de conclusie dat de vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden toegewezen en die van [appellant] moeten worden afgewezen, met uitzondering van de vergoeding van een bedrag van € 515,07 voor diverse facturen zoals hiervoor onder 4.7.2 omschreven. De wettelijke rente over dat bedrag is toewijsbaar vanaf de dag van de appeldagvaarding, omdat niet is gebleken dat eerder al aanspraak op die rente is gemaakt. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep dragen. De grieven falen, met uitzondering van grief 3, die deels slaagt.  
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de oorspronkelijke vordering van [appellant] is afgewezen; 
    
    
    
      in zoverre opnieuw rechtdoende: 
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 515,07 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 augustus 2021 tot de voldoening; 
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het door [appellant] in eerste aanleg en hoger beroep verder gevorderde; 
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris en € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M. Wiltjer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.