ECLI:NL:RBGEL:2024:918, Rechtbank Gelderland, 21-02-2024, C/05/414535 / HZ RK 23-7
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Rechtbank bepaalt prijs van te vervreemden pand en neemt daarbij de waardebepaling van de deskundigen over.

RECHTBANK Gelderland 
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: C/05/414535 / HZ RK 23-7
    
    
    
      
        Beschikking van 21 februari 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      1. 	de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ARNHEM, 
      	te Arnhem,2. 	HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE 	GEMEENTE ARNHEM, 
      	te Arnhem,
      verzoekende partijen,
      hierna samen te noemen: Gemeente Arnhem,
      advocaat: mr. C.M.M. van Mil te Nijmegen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      	te [plaats] , gemeente Oost Gelre, 
      2.	[gedaagde 2], 
      te [plaats] , gemeente Oost Gelre, 
      verwerende partijen,
      hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] , 
      advocaat: mr. P.F.M. Verstegen te Heilig Landstichting, gemeente Berg en Dal.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      - de beschikking van 23 maart 2023
      - het proces-verbaal van de plaatsopneming door de deskundigen van 31 mei 2023
      - de brief van mr. Verstegen van 14 juni 2023 waarin hij namens [gezamenlijke gedaagden] reageert op de nadere rapportage van BVM Makelaars van 31 mei 2023
      - de brief van mr. Van Mil van 27 juni 2023 waarin zij namens Gemeente Arnhem reageert op de brief van mr. Verstegen van 14 juni 2023
      - het deskundigenrapport van 30 oktober 2023
      - de brief van de deskundigen van 4 januari 2024 met kostenopgaaf
      - het proces-verbaal van het pleidooi van 9 januari 2024
      - de brief van de deskundigen van 11 januari 2024 met aangepaste kostenopgaaf
      - de brief van mr. Verstegen van 30 januari 2024 met daarin de opgave van [gezamenlijke gedaagden] van diens kosten voor rechtsbijstand
      - de e-mail van mr. Van Mil van 2 februari 2024 waarin zij namens Gemeente Arnhem bericht dat er geen opmerkingen zijn naar aanleiding van de kostenopgaaf van mr. Verstegen. 
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald. 
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      Gemeente Arnhem heeft de rechtbank op grond van artikel 13 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) verzocht een oordeel te geven over de prijs van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer] plaatselijk bekend [adres] . P.N.M. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van dat perceel ieder voor de helft eigenaar. 
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van dit verzoek heeft Gemeente Arnhem aangevoerd dat [gezamenlijke gedaagden] bij brief van 5 januari 2023 aan haar hebben bericht dat zij ingevolge artikel 11 Wvg in beginsel bereid zijn over te gaan tot vervreemding van het perceel. Burgemeester en wethouders hebben verder bij besluit van 24 januari 2023 besloten om op grond van artikel 12 Wvg in beginsel tot aankoop van het perceel te willen overgaan tegen een nog te bepalen prijs en nog te bepalen voorwaarden. Partijen zijn tot op heden niet tot overeenstemming gekomen over de prijs van het perceel.  
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank heeft op grond van artikel 13 lid 4 Wvg [deskundige 1] , [deskundige 2] en de heer [deskundige 3] benoemd tot deskundigen om aan haar advies uit te brengen over de prijs van het perceel.
      
    
    
      2.4.
      Op 31 mei 2023 heeft een door de rechtbank gelaste descente plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.5.
      Op 7 juli 2023 hebben de deskundigen een conceptadvies uitgebracht. Nadat partijen in de gelegenheid waren gesteld – en van die gelegenheid gebruik hebben gemaakt – om te reageren op het conceptadvies, hebben de deskundigen op 30 oktober 2023 hun definitieve advies uitgebracht.  
      
    
    
      2.6.
      Gemeente Arnhem heeft ter gelegenheid van het pleidooi op 9 januari 2024 gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. [gezamenlijke gedaagden] was – hoewel hij daartoe behoorlijk was opgeroepen – tijdens het pleidooi niet aanwezig, evenmin als zijn advocaat. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 30 januari 2024 heeft (de advocaat van) [gezamenlijke gedaagden] laten weten geen gebruik te maken van de geboden gelegenheid om inhoudelijk te reageren op de notitie die Gemeente Arnhem tijdens de zitting op 9 januari 2024 in het geding heeft gebracht. Wel heeft [gezamenlijke gedaagden] opgave gedaan van zijn kosten voor rechtsbijstand. 
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 2 februari 2024 heeft (de advocaat van) Gemeente Arnhem laten weten dat er geen opmerkingen zijn naar aanleiding van de kostenopgaaf van [gezamenlijke gedaagden] 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Uitgangspunt bij de beoordeling 
      
    
    
    
      3.1.
      De deskundigen taxeren de waarde van het object [adres] per peildatum 30 oktober 2023 in verhuurde staat op een bedrag van € 194.300,00 kosten koper. 
      
    
    
      3.2.
      Beide partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen de waardering door de deskundigen. De rechtbank zal daarop hierna nader ingaan. 
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (Ow). Op grond van artikel 40b lid 1 Ow wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Op grond van artikel 40b lid 2 Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij de onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen [gezamenlijke gedaagden] als redelijk handelende verkoper en Gemeente Arnhem als redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere. 
      
      
        
          Het te vervreemden object
        
      
      
    
    
      3.4.
      Het te vervreemden goed bestaat uit een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een bovenwoning op de eerste en tweede verdieping met zolder, kadastraal bekend als [kadastraal nummer] , plaatselijk bekend als [adres] . De woning heeft een entree op de begane grond met een trapopgang naar de eerste etage. Daar bevinden zich een overloop, toilet, woon-/slaapkamer, nog een slaapkamer en verder een eetgedeelte met toegang naar dakterras en een keuken. Via een trap komt men op de tweede etage met twee slaapkamers, badkamer met douche en wasmachine/droger. Via een vaste trap kan de zolderverdieping worden bereikt waar zich een slaapkamer bevindt, een bergruimte achter schuifpanelen en de cv-installatie. Het object wordt geëxploiteerd voor kamerverhuur. 
      
      
        
          Waarderingsmethode
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        De aard van het te waarderen object leent zich volgens de deskundigen feitelijk alleen voor de comparatieve methode. Zij hebben referentietransacties in de rapportage opgenomen en deze toegelicht en vergeleken met het gewaardeerde perceel. Bijlage 2 bij het deskundigenadvies vermeldt hierover verder: 
        “Onderdelen die voor de comparatieve methode in aanmerking komen zijn ondermeer het rendement en de huurwaarde. Deze kunnen uit referenties verkregen worden. Daarbij geldt wel ten aanzien van de huurwaarde dat de begrenzingen zoals bepaald in het woningwaarderingsstelsel van toepassing zijn. 
        
          Naar aanleiding van de comparatief vastgestelde parameters zal de inkomstenbenadering worden gebruikt om uiteindelijk de waarde van het beleggingsobject te bepalen. In die zin is dus feitelijk sprake van een hybride waarderingsmethode, echter de comparatief bepaalde parameters zijn doorslaggevend in de uiteindelijk vastgestelde waarde.”
      
      
    
    
      3.6.
      
        De waardebasis is de werkelijke waarde. Het deskundigenadvies vermeldt in aanvulling op het toetsingskader van artikel 40b Ow: 
        “De waarde van de te taxeren zaak dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden; indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde 1] aanspraak maken op de hoogste waarde. 
      
      
      
        
          Bij het bepalen van de waarde van de taxeren zaak mag echter ingevolge artikel 40c Ow geen rekening worden gehouden met voor- of nadelen van het werk waarvoor wordt aangekocht, andere overheidswerken die met dat werk verband houden, en de plannen voor deze werken. De invloed daarvan op de waarde van de onroerende zaak dient te worden geëlimineerd.
        
      
      
      
        
          Met betrekking tot de milieuhygiënische situatie van bodem en grondwater hebben deskundigen kennis genomen van de navolgende vermelding in de akte van levering waarbij [gedaagde 1] de eigendom heeft verkregen:
        
        
          “Ten aanzien van het gemelde registergoed staat een publiekrechtelijke beperking bij het Kadaster vermeld, woordelijk luidende:
        
        
          Publiekrechtelijke beperking Landelijke Voorziening: Melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming
        
        
          Betrokken gemeente: Arnhem
        
        
          Afkomstig uit stuk: KW070404b
        
        
          Gegevens zijn conform de gemeentelijke beperkingenregistratie
        
        
          Ingeschreven op 04-0402007”
        
      
      
      
        
          Voorts bevindt zich als bijlage bij het door de gemeente overgelegde taxatierapport een in opdracht van Liander N.V. op 6 april 2022 opgestelde rapportage met betrekking tot graafwerkzaamheden nabij het pand Schaapsdrift 59. Daaruit blijkt dat sprake is van de vermoedelijke aanwezigheid van een geval van ernstige bodemverontreiniging, in ieder geval in de openbare ruimte.
        
      
      
      
        
          Uit het vorenstaande kan echter niet worden afgeleid dat sprake is van een saneringsnoodzaak en/of saneringsurgentie bij voortzetting van het huidig gebruik. Gelet hierop en omdat met partijen geen afspraak is gemaakt omtrent eventueel te verrichten nader onderzoek, gaan deskundigen er bij hun waardering voorlopig vanuit, dat geen sprake is van zodanige verontreiniging van bodem en/of grondwater van het onderhavig object dat deze een negatieve invloed op de te taxeren waarde heeft.”
      
      
      
        
          Waardering door de deskundigen
        
      
      
    
    
      3.7.
      In het conceptadvies hebben de deskundigen het object [adres] per 7 juli 2023 in verhuurde staat gewaardeerd op een bedrag van € 193.250,00 kosten koper. 
      
    
    
      3.8.
      Naar aanleiding van het conceptadvies heeft Gemeente Arnhem, onder verwijzing naar een notitie van De Lorijn Raadgevers o.g., betoogd dat de waarde van de onroerende zaak volgens haar € 175.000,00 bedraagt. Volgens Gemeente Arnhem hebben de deskundigen onvoldoende rekening gehouden met onderhoudskosten in relatie tot achterstallig onderhoud aan onder meer kozijnen en schilderwerk. Op grond van de splitsingsakte komen deze kosten niet voor rekening van de VvE en kunnen deze dus niet ten laste van het saldo van de VvE worden gebracht. Daarom moeten deze kosten worden meegenomen in de DCF-berekening die hoort bij de taxatie, aldus Gemeente Arnhem. In reactie hierop hebben de deskundigen een bedrag van achterstallig onderhoud ter hoogte van € 10.000,00 in mindering gebracht op de waarde. Ook hebben zij een separate post onderhoud – voor onderhoud dat ten laste komt van de appartementseigenaar – in de berekening opgenomen. 
      
    
    
      3.9.
      
        [gezamenlijke gedaagden] heeft naar aanleiding van het deskundigenadvies aangevoerd dat de deskundigen de waarde te laag hebben getaxeerd. Hij verzoekt de waarde vast te stellen op “een aanzienlijk hogere waarde”. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij onder meer naar een prijsontwikkelingsoverzicht van Brainbay dat op basis van de destijds betaalde koopsom uitkomt op een bedrag van € 238.000,00. Ook refereert hij aan woningmarktanalyses van de NVM die een stijgende tendens vertonen. In hun definitieve rapport overwegen de deskundigen hierover dat met de argumenten van [gezamenlijke gedaagden] uit het oog wordt verloren dat de te taxeren woning niet vrij opleverbaar is zoals ten tijde van de aankoop door [gezamenlijke gedaagden] , maar verhuurd. Daarmee is het een beleggingsobject geworden, aldus de deskundigen. Zij zijn van mening dat de markt voor dergelijke beleggingsobjecten een andere is dan die voor vrij opleverbare woningen die door eigenaar-gebruikers worden gekocht. Gegevens over de verkoopprijzen van vrij opleverbare woningen zijn daarmee minder relevant voor de waardering van het object waarom het hier gaat, aldus de deskundigen. De deskundigen voeren aan dat, anders dan [gezamenlijke gedaagden] lijkt te veronderstellen, de waardering van de woning in verhuurde staat, gelet op de marktgegevens, aanzienlijk lager uitkomt dan het geval zou zijn bij verkoop in lege en onverhuurde staat.  
      
    
    
      3.10.
      
        [gezamenlijke gedaagden] stelt zich verder op het standpunt dat de deskundigen de comparatieve methode alleen hebben gebruikt om de uitgangspunten van de inkomstenbenadering bij de waardering te toetsen. In reactie hierop hebben de deskundigen in bijlage 2 bij hun advies nader toegelicht dat met name de onderdelen rendement en huurwaarde voor toepassing van de comparatieve methode in aanmerking komen. Ook hebben zij daar toegelicht hoe de comparatieve benadering en de inkomstenbenadering zich tot elkaar verhouden. Het komt erop neer dat er onvoldoende transacties van verhuurde woningen met vergelijkbare kenmerken zijn om een rechtstreekse vergelijking tussen koopsommen te maken. Uit transacties met betrekking tot verhuurde woningen kan wel het bruto of netto aanvangsrendement worden afgeleid, welke rendementen comparatief kunnen worden vergeleken. Uit huurtransacties kan een huurwaarde worden afgeleid, zij het met aantekening dat wettelijk maximaal toegestane huren van toepassing zijn. 
      
    
    
      3.11.
      De deskundigen hebben de verkoopwaarde van de transactie [betrokken adres] gecorrigeerd, naar aanleiding van de opmerking van [gezamenlijke gedaagden] dat deze onjuist is vermeld. 
      
    
    
      3.12.
      De eerder ingeschatte beheer- en verhuurkosten hebben de deskundigen naar aanleiding van het bezwaar van [gezamenlijke gedaagden] iets lager ingeschat.
      
    
    
      3.13.
      Tot slot hebben de deskundigen in verband met de “opgeschoven” peildatum voor hun waardering naar de datum van verzending van het definitieve advies aan partijen en de rechtbank, rekening gehouden met aanpassing van de wettelijk toegestane huren en hebben zij in bijlage 2 bij hun advies aangegeven welke marktontwikkelingen aanleiding hebben gegeven tot aanpassing van hun waardering. 
      
    
    
      3.14.
      De deskundigen komen in hun definitieve advies tot de slotsom dat het object [adres] per peildatum 30 oktober 2023 in verhuurde staat moet worden gewaardeerd op een bedrag van € 194.300,00 kosten koper. 
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.15.
      Zoals hierboven overwogen, is de schadeloosstelling een vergoeding van de werkelijke waarde van de te vervreemden zaak (vgl. artikel 40b Ow). 
      
    
    
      3.16.
      Partijen hebben op zichzelf geen bezwaren geuit tegen de door de deskundigen gehanteerde comparatieve waarderingsmethode. Gelet op de toelichting die de deskundigen daarover in hun rapport hebben gegeven (zie hierboven 3.5), is de comparatieve methode ook naar het oordeel van de rechtbank in dit geval de juiste waarderingsmethode. 
      
    
    
      3.17.
      Naar aanleiding van de bezwaren van partijen – van Gemeente Arnhem over de onderhoudskosten en van [gezamenlijke gedaagden] over beheer- en verhuurkosten – hebben de deskundigen hun oorspronkelijke waardebepaling bijgesteld. 
      
    
    
      3.18.
      De rechtbank heeft op de zitting aan de deskundigen gevraagd of het pand niet te laag is gewaardeerd, gelet op de hoogte van de WOZ-waarde van € 270.000,00. De deskundigen hebben daarop geantwoord dat de WOZ-waarde volgens hen te hoog is vastgesteld, dat zij hebben gewaardeerd in verhuurde staat en dat de door hen vastgestelde waarde voor dit type panden een gebruikelijke prijs is. De deskundigen hebben daaraan toegevoegd dat [gezamenlijke gedaagden] zelf uitkwam op een bedrag van € 238.000,00 en dat dit ook al een stuk lager is dan de hoge WOZ-waarde. De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt dat dit erop duidt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Uit de hoogte van de WOZ-waarde kan dan ook niet de conclusie worden getrokken dat het pand te laag is gewaardeerd. 
      
    
    
      3.19.
      Gemeente Arnhem heeft op de zitting nog in twijfel getrokken of – zoals de deskundigen in hun rapport hebben gedaan – bij onder meer de vervanging van de kozijnen kan of mag worden uitgegaan van zelfwerkzaamheid. Gemeente Arnhem heeft er daarbij op gewezen dat het bij het uitvoeren van werkzaamheden voor bijvoorbeeld tuinaanpassingen als gevolg van gedeeltelijke onteigeningen gebruikelijk is om uit te gaan van hovenierstarieven en niet van zelfwerkzaamheid. Verder heeft Gemeente Arnhem met betrekking tot het onderhoud nog aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met een dotatie groot onderhoud aan de VvE. In reactie hierop hebben de deskundigen opgemerkt dat dit pand typisch een beleggingsobject is voor iemand die het wel degelijk zelfwerkzaam gaat aanpakken. De vergelijking met de Onteigeningswet die Gemeente Arnhem maakt, gaat volgens de deskundigen dus niet helemaal op. Verder hebben de deskundigen opgemerkt dat de financiële mogelijkheden van een VvE beperkt zijn. Ook hebben de deskundigen opgemerkt dat het gaat om een pand voor een bepaalde doelgroep, aan de onderkant van de markt, die niet dezelfde eisen zal stellen als een reguliere belegger. 
      
    
    
      3.20.
      Al met al vinden de deskundigen een waarde van € 194.300,00 kosten koper nog steeds gerechtvaardigd. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de uiteindelijke waardebepaling van de deskundigen. De deskundigen hebben de bezwaren van partijen tegen hun conceptadvies in hun definitieve advies gemotiveerd weerlegd, zoals hierboven weergegeven onder 3.8-3.10. Op de zitting hebben zij ook de bezwaren tegen hun definitieve advies gemotiveerd weerlegd. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank maakt de weerlegging van de bezwaren van partijen en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de deskundigen tot de hare. 
      
    
    
      3.21.
      De slotsom is dat de rechtbank de waardebepaling van de deskundigen overneemt en tot de hare maakt. De rechtbank stelt dus de waarde per peildatum vast op € 194.300,00 kosten koper. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.22.
      De proceskosten komen op grond van artikel 13 lid 6 Wvg in beginsel geheel voor rekening van Gemeente Arnhem. Onder deze kosten vallen zowel de kosten van de deskundigen als de redelijkerwijs door [gezamenlijke gedaagden] gemaakte kosten van rechtsbijstand. 
      
    
    
      3.23.
      De deskundigen hebben bij brief van 4 januari 2024 opgave gedaan van hun kosten, te weten in totaal € 28.096,20 inclusief btw. De advocaat van Gemeente Arnhem heeft hierover ter zitting opgemerkt dat zij de kostenopgave wel hoog vindt, maar er geen al te groot punt van wil maken. Doordat [gezamenlijke gedaagden] niet bij het pleidooi aanwezig was, heeft de zitting minder lang geduurd dan vooraf gedacht. Om die reden hebben de deskundigen bij brief van 11 januari 2024 een naar beneden bijgestelde kostenopgaaf aan de rechtbank gestuurd. Deze bedraagt € 27.010,23 inclusief btw. Aangezien Gemeente Arnhem tegen de oorspronkelijke kostenopgaaf geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd en de kostenopgaaf daarna nog naar beneden is bijgesteld, zal de rechtbank Gemeente Arnhem veroordelen tot betaling van het bedrag van € 27.010,23 inclusief btw. 
      
    
    
      3.24.
      
        [gezamenlijke gedaagden] heeft bij brief van 30 januari 2024 opgave gedaan van de kosten die hij voor rechtsbijstand heeft gemaakt, te weten in totaal € 12.715,26. [gezamenlijke gedaagden] heeft dit bedrag gespecificeerd aan de hand van facturen en bijbehorende specificaties. Gemeente Arnhem heeft desgevraagd laten weten dat zij geen opmerkingen heeft naar aanleiding van deze kostenopgaaf. Naar het oordeel van de rechtbank komen de gevorderde kosten in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking. Gelet op de aard en het belang van de zaak was het redelijk genoemde kosten te maken en wordt geoordeeld dat deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      bepaalt de prijs van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer] plaatselijk bekend [adres] op € 194.300,00,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt Gemeente Arnhem tot betaling van de kosten van deze procedure, aan de kant van [gezamenlijke gedaagden] begroot op € 12.715,26 wegens kosten voor rechtsbijstand,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt Gemeente Arnhem tot betaling van de kosten van de deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 27.010,23 inclusief btw.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. D. Vergunst, mr. K.H.A. Heenk en mr. M. Stempher en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024. 
      
      
      
        JE/Vg/KH/Ma