ECLI:NL:RBOBR:2024:532, Rechtbank Oost-Brabant, 07-02-2024, 22/3016
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/3016
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: A.L.M. Keeris).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning aan [adres] (de woning), een twee-onder-een-kapwoning met het bouwjaar 1996. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 184 m², een garage van 17 m², een overkapping van 15 m² en een perceel grond van 392 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 490.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 15 november 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 496.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 5 januari 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhoudstoestand van de woning en heeft daartoe fotomateriaal overgelegd.
      
      
        3.3.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven in het door eiser overgelegde fotomateriaal geen aanleiding te zien de onderhoudstoestand van de woning als benedengemiddeld te beoordelen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. De toestand van een woning wordt als geheel beoordeeld. Uit de detailfoto’s die eiser heeft overgelegd blijkt dat op een paar punten sprake is van beschadigingen en slijtage, maar daaruit kan niet worden geconcludeerd dat het onderhoudsniveau van de gehele woning benedengemiddeld is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat dit moet worden gerekend tot het regulier onderhoud aan een woning. Wat betreft de foto van de dakkapel waarop volgens eiser de sporen van een lekkage zichtbaar zijn, heeft eiser niet kunnen zeggen of sprake is van een grote of kleine lekkage die al dan niet hersteld dient te worden door middel van een forse bouwkundige ingreep. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen dat ook hier niet is gebleken van een benedengemiddeld onderhoudsniveau.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser bepleit een waarde van € 439.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.5.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.