ECLI:NL:RBMNE:2024:1628, Rechtbank Midden-Nederland, 12-03-2024, C/16/569517/KG RK 24-71
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De bank heeft een verzoekschrift ingediend voor het verkrijgen van verlof voor het inroepen van het huurbeding, omdat zij de woning op een executieveiling wil gaan verkopen. Na het afsluiten van de hypotheek heeft de eigenaar van de woning een huuroverkomst afgesloten met verweerder. Verweerder woont er al vele jaren en is het er niet mee eens dat hij de woning (op korte termijn) moet verlaten. Verweerder heeft daarbij onder andere aangevoerd dat de bank haar zorgplicht heeft geschonden en doet tevens een beroep op art. 8 EVRM.

beschikking
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/16/569517 / KG RK 24-71
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 12 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        ING BANK N.V., H.O.D.N. WESTLAND UTRECHT BANK,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verzoekster,
      advocaat mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen, 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verweerder sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      hierna te noemen [verweerder sub 1]
      advocaat mr. P.J.G. van der Donck te Maarn,
      2.	ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verwerende partijen,
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      3 [belanghebbende] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      hierna te noemen [belanghebbende] ,
      belanghebbende.
    
    
    
  
  
    
      1Het verzoek
    
    
      1.1.
      Op 29 januari 2024 heeft verzoekster bij de griffie van deze rechtbank een verzoekschrift ingediend. Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 leden 5 en 6 Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede tot ontruiming binnen drie dagen na betekening van de in deze te wijzen beschikking door de (onder)huurders van het registergoed: “het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte en verder aanbehoren op de zeventiende verdieping alsmede met een berging en een dubbele parkeerplaats in het souterrain aan de [straat 1] [nummer] te ( [postcode] ) te [plaats] , Kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [appartementsindex] . Hierna te noemen: “het registergoed”.
    
    
      1.2.
      Bij huurovereenkomst van 1 februari 2007 is het registergoed verhuurd aan [verweerder sub 1] .
      
    
    
      1.3.
      Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 11 januari 2024 verweerders aangezegd dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen. 
      
    
    
      1.4.
      De onroerende zaak behoort in eigendom toe aan [belanghebbende] . Verzoekster heeft hem bij deurwaardersexploot van 5 januari 2024 aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan. De veiling staat gepland op 4 april 2024. 
      
    
    
      1.5.
      Als reactie op het verzoekschrift heeft [verweerder sub 1] op 16 februari 2024 een verweerschrift bij de griffie van deze rechtbank ingediend met daarnaast op 21 februari 2024 twee aanvullende verweerschriften. 
      
    
    
      1.6.
      Op 21 februari 2024 is een nadere toelichting van [belanghebbende] op de griffie van deze rechtbank binnengekomen.  
      
    
    
      1.7.
      De griffier heeft partijen opgeroepen voor de zitting van 27 februari 2024.
      
    
    
      1.8.
      Ter zitting is mr. P.K.J. van der Wal namens verzoekster verschenen. Mr. P.J.G. van der Donck en [verweerder sub 1] zijn eveneens verschenen ter zitting. Tevens is [belanghebbende] verschenen ter zitting. 
      
    
    
      1.9.
      Ten slotte is uitspraak bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
      2.1.
      Verzoekster heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat er ten aanzien van verweerders sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3:264 BW, aangezien bekend is dat [verweerder sub 1] de woning huurt van [belanghebbende] .
    
    
      2.2.
      Uit het overgelegde taxatierapport blijkt niet dat bij verkoop van de woning met instandhouding van de huurovereenkomst een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de schuld aan de hypotheekhoudster te voldoen. Ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zodat het verzoek in beginsel kan worden toegewezen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [verweerder sub 1] heeft uitgebreide verweerschriften ingediend. Allereerst merkt de voorzieningenrechter op dat [verweerder sub 1] een aantal verweren heeft aangevoerd die betrekking hebben op afspraken en bepalingen die geen betrekking hebben op de relatie tussen de ING en [verweerder sub 1] . Aangezien dit verzoekschrift gaat over het inroepen van het huurbeding en dus gaat over de rechtsverhouding tussen de ING en [verweerder sub 1] , kan de voorzieningenrechter niet beslissen over mogelijke andere afspraken en/of bepalingen die gelden tussen [verweerder sub 1] en derden (zoals [belanghebbende] ). Ook het door [verweerder sub 1] aangevoerde verweer met betrekking tot de zorgplicht van de ING gaat hier niet op. Het feit blijft, hoe vervelend ook voor [verweerder sub 1] , dat de huurovereenkomst is afgesloten na vestiging van de hypotheek. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen, waardoor [belanghebbende] niet bevoegd was het registergoed te verhuren aan [verweerder sub 1] . Een overeenkomst tussen de ING en [verweerder sub 1] ontbreekt. Van een (contractuele) zorgplicht van de ING jegens [verweerder sub 1] is dan ook geen sprake. Een buitencontractuele zorgplicht is ook niet aan de orde, een verplichting voor de ING om steeds op regelmatige basis de woonsituatie van panden waarvoor zij een hypothecaire lening heeft verstrekt te controleren, om zo eventuele onwetende derden als [verweerder sub 1] te kunnen beschermen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter te verstrekkend. 
      
    
    
      2.4.
      In het aanvullende verweerschrift heeft [verweerder sub 1] een beroep gedaan op artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM). Artikel 8 EVRM bepaalt onder meer dat iedereen recht heeft op het respecteren van zijn of haar woning. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt. [verweerder sub 1] doet een beroep op dit artikel omdat hij vanwege zijn hoge leeftijd van 81 jaar, broze gezondheid, traumatische ervaringen uit het verleden en de gespannen woningmarkt niet snel een andere woning kan vinden en daardoor in een noodsituatie terechtkomt indien hij de woning moet verlaten. Dit leidt volgens [verweerder sub 1] tot een schending van art. 8 EVRM. 
      
    
    
      2.5.
      Uit de aanvullende verweerschriften is gebleken dat [verweerder sub 1] bij Woningnet hoog op een prioritietenlijst staat en dat hij momenteel de eerste gegadigde is voor een woning aan de [straat 2] . Om daarvoor in aanmerking te komen moest [verweerder sub 1] diverse stukken inleveren. Ter zitting heeft [verweerder sub 1] verklaard dat hij deze stukken heeft overhandigd en dat deze ook zijn ontvangen door Woningnet. Alleen de verhuurdersverklaring is door het handelen van [belanghebbende] later (maar nog wel op diezelfde dag als vereist) ingeleverd. Gezien het bovenstaande acht de voorzieningenrechter het in de lijn der verwachting dat [verweerder sub 1] de woning aan de [straat 2] dan wel een andere woning op relatief korte termijn toegewezen zal krijgen, alleen is daar nu nog geen uitsluitsel over. 
      
    
    
      2.6.
      
        Tijdens de zitting hebben partijen gesproken over een mogelijke langere ontruimingstermijn. De ING heeft daarbij verklaard dat zij geen probleem heeft met een langere ontruiming, maar wenst wel dat deze datum wordt vastgelegd in deze beschikking, zodat er duidelijkheid is voor eventuele kopers van het registergoed. [verweerder sub 1] staat niet geheel onwelwillend tegen een langere ontruimingstermijn, maar wenst wel graag een zodanig ruime termijn dat hij de tijd heeft voor het vinden en inrichten van een nieuwe woning. De voorzieningenrechter acht gelet op de situatie van [verweerder sub 1] , zijn hoge positie op de prioriteitenlijst van Woningnet en het vooruitzicht dat hij waarschijnlijk de woning krijgt toegewezen, een ontruimingstermijn van 8 weken na de executieveiling redelijk.  
        Mede tegen de achtergrond van de in deze beschikking gegeven termijn is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook geen sprake van een overtreding/schending van artikel 8 EVRM bij toewijzing van het verzoek. Nu er verder geen andere gegronde bezwaren zijn, zal het verzoek worden toegewezen waarbij aan verweerders een ontruimingstermijn van 8 weken na de executieveiling zal worden gegund.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      3.1.
      verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen verweerders;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt verweerders om het registergoed te ontruimen met wie en al wat aldaar namens hem aanwezig is en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat gedurende een termijn van 8 weken na de executieveiling niet ontruimd mag worden;
      
    
    
      3.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst af het meer of anders verzochte.
      
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.