ECLI:NL:GHARL:2024:1293, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-02-2024, 200.335.958
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikelen 6:248 en 3:264 BW. In vervolg op Vzr. Rb. Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 21 november 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:6581). Spoedappel over openbare verkoop van woning door hypotheekhouder/financier. Financier heeft aankoopbedrag van woning verschaft, waarbij in 2013 hypotheek is gevestigd op die woning. Hypotheekvoorwaarden bevatten onder andere verbod tot verhuur zonder toestemming van financier. De eigenaren/hypotheekgevers verhuren sinds – in ieder geval - 2021 wel kamers in de woning. Het hof oordeelt in het kader van dit kort geding dat de financier, gezien de feiten en omstandigheden, gerechtigd is om de lening op te eisen en om bij gebreke van tijdige betaling de woning openbaar te verkopen.

arrest
    
      
        
      
    
    
      
        GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.335.958
      zaaknummer voorzieningenrechter rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 425377
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 9 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld (appellant), en bij de rechtbank optrad als eiser,
      hierna: [de echtgenoot] ,
      advocaat: mr. A.O.C.A. van Schravendijk, tegen
      
        Obvion N.V.,
      
      die is gevestigd in Eindhoven, geïntimeerde,
      die bij de rechtbank optrad als gedaagde, hierna: Obvion,
      advocaat: mr. A.J.H. Peters.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      
        
          [de echtgenoot] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding van 21 november 2023 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem.i
        Het procesverloop in hoger beroep is als volgt:
        • de dagvaarding in hoger beroep, met daarin opgenomen de grieven en het verzoek om behandeling als spoedappel, is op 15 december 2023 uitgebracht;
        • op de roldatum van 9 januari 2024 is door de rolraadsheer de zaak toegelaten als spoedappel;
        • 	op de roldatum van 23 januari 2024 is de memorie van antwoord ingediend en is door de rolraadsheer de datum van de mondelinge behandeling bepaald op 8 februari 2024;
        • door [de echtgenoot] zijn daarna producties 31 en 32 in het geding gebracht;
        • door Obvion is daarna productie F in het geding gebracht.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op donderdag 8 februari 2024; [de echtgenote] was daarbij ook aanwezig. Partijen hebben ter zitting geprobeerd een minnelijke oplossing te vinden voor hun geschil, maar dat is niet gelukt.
      
      
      
    
    
      1.3.
      De openbare verkoop (executieveiling) van de woning van [de echtgenoot] en zijn echtgenote, zoals hierna omschreven, is door Obvion aangezegd voor woensdag 14 februari 2024.
      
    
    
      1.4.
      In verband met de spoedeisendheid van de zaak (de vraag of de executieveiling op 14 februari 2024 doorgang kan vinden) heeft het hof, in overleg met partijen en hun advocaten, op vrijdag 9 februari 2024 een zogenoemd 'kop-staart-arrest' gewezen waarin de beslissing van het hof was opgenomen maar nog niet de motivering, omdat daarvoor de tijd ontbrak. Het onderhavige arrest bevat de motivering.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak en de relevante feiten
    
    
      2.1.
      
        [de echtgenoot] heeft samen met zijn echtgenote mevrouw [de echtgenote] (hierna: [de echtgenote] )€ 398.975 van Obvion geleend. Zij hebben in oktober 2013 een hypotheek ten gunste van Obvion gevestigd op hun woonhuis [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). Obvion heeft de geldlening opgezegd in een brief van 23 augustus 2023 met als reden dat [de echtgenoot] en [de echtgenote] een aantal contractvoorwaarden niet zijn nagekomen, onder andere door de woning te verhuren zonder toestemming van Obvion. Obvion heeft [de echtgenoot] en [de echtgenote] tot I december 2023 de tijd gegeven om de geldlening terug te betalen. De restant-hoofdsom bedroeg op dat moment€ 243.384,83. [de echtgenoot] en [de echtgenote] hebben de geldlening niet terugbetaald. Obvion heeft daarop de openbare verkoop van de woning aangekondigd.
      
    
    
      2.2.
      
        [de echtgenoot] heeft bij de voorzieningenrechter - kort samengevat - gevorderd dat het Obvion wordt verboden om tot openbare verkoop van de woning over te gaan, onder verbeurte van een dwangsom van€ 750.000 als Obvion dat toch doet, en dat Obvion wordt veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten.
      
    
    
      2.3.
      De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [de echtgenoot] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.4.
      Het hof gaat uit van de feiten zoals de voorzieningenrechter deze heeft vastgesteld in de onderdelen 2.1. tot en met 2.14. van het vonnis van 21 november 2023.
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      
        Obvion heeft in haar brief van 23 augustus 2023 een aantal redenen aangevoerd om de hypothecaire geldlening van [de echtgenoot] en [de echtgenote] op te zeggen:
        
          [de echtgenoot] en [de echtgenote] verhuren (kamers in) de woning zonder toestemming van Obvion. Zij handelen daarmee in strijd met de van toepassing zijnde algemene voorwaarden van Obvion (hierna: de algemene voorwaarden). [de echtgenoot] en [de echtgenote] hebben ondanks een sommatie van Obvion van 14 september 2021 de verhuur voorgezet.
        Ten aanzien van [de echtgenote] is, op eigen verzoek, de wettelijke schuldsaneringsregeling op grond van artikel 288 Fw (hierna: de WSNP) op 9 augustus 2021 van toepassing verklaard. Dit is volgens artikel 30 van de algemene voorwaarden van Obvion een grond voor opzegging van de geldlening.
      
      
      
      
      
        
          [de echtgenote] heeft voorafgaand aan het schuldsaneringstraject haar aandeel in de eigendom van de woning overgedragen aan [de echtgenoot] zonder medeweten en zonder toestemming van Obvion, hetgeen in strijd is met de algemene voorwaarden.
        Met het afstaan van de eigendom (door [de echtgenote] ) is de verhaalsmogelijkheid aan andere schuldeisers ontnomen, waarbij Obvion ook in een positie kan worden gebracht dat zij hiervoor medeaansprakelijk is; ook dit is een opzeggingsgrond in artikel 30 van de algemene voorwaarden.
        Met hun handelen hebben [de echtgenoot] en [de echtgenote] de belangen van Obvion en de vertrouwensrelatie ernstig geschaad.
        Er is sprake van overkreditering, in die zin dat [de echtgenoot] en [de echtgenote] de woonlasten niet (meer) kunnen dragen zonder de verhuurinkomsten terwijl Obvion geen toestemming voor verhuur heeft gegeven, en daarom rekent Obvion de huurinkomsten niet tot hun inkomen.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [de echtgenoot] betwist niet 1) dat de WSNP ten aanzien van [de echtgenote] van toepassing is verklaard, 2) dat [de echtgenote] en [de echtgenoot] hun huwelijkse voorwaarden hebben aangepast waarmee de helft van de eigendom van de woning door [de echtgenote] is overgedragen aan [de echtgenoot] zonder toestemming van Obvion en 3) dat sprake is van verhuur van kamers in de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [de echtgenoot] voert echter aan dat Obvion zich niet op de betrokken bepalingen in de hypotheekakte en de algemene voorwaarden kan beroepen, en dus niet tot opeising van de geldlening en tot executoriale verkoop van de woning kan overgaan, omdat daar geen redelijk belang mee wordt gediend. Wat betreft de wijziging van de huwelijkse voorwaarden en de overdracht van [de echtgenote] ' aandeel in de eigendom van de woning is Obvion niet in haar belangen geschaad omdat zowel [de echtgenote] als [de echtgenoot] hoofdelijk verbonden bleven voor de hypothecaire schuld. Bovendien had de woning ten tijde van de overdracht van het aandeel een zeer beperkte overwaarde, aldus [de echtgenoot] . [de echtgenoot] voldoet al enkele jaren de maandelijkse aflossingen en rentebetalingen. Als [de echtgenote] in het kader van de WSNP in augustus 2024 de 'schone lei' verkrijgt, dan kunnen zij en [de echtgenoot] weer gemakkelijk de maandelijkse lasten opbrengen, mogelijk zelfs zonder de noodzaak van huurinkomsten. [de echtgenoot] voert in hoger beroep aan dat [de echtgenote] en hij niet (meer) verhuren aan huurders met huurbescherming en dat de verhuur zich beperkt tot tijdelijke verhuur, hospita-contracten en Airbnb-verhuur. Tenslotte voert [de echtgenoot] aan dat het toetsingskader voor al dan niet overkreditering in dit geval buiten toepassing moet blijven omdat hij en [de echtgenote] al enige jaren hun verplichtingen tegenover Obvion nakomen en de openstaande hoofdsom allengs daalt.
      
    
    
      3.4.
      Het hof oordeelt als volgt. Als een kredietverlener, in dit geval Obvion, gebruik maakt van een overeengekomen bevoegdheid tot beëindiging van de kredietovereenkomst dan moet de rechtsgeldigheid daarvan worden beoordeeld aan de hand van de overeenkomst en de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW. Dit laatste brengt mee dat de beëindiging door de kredietverlener op grond van een dergelijke bevoegdheid niet rechtsgeldig is als gebruikmaking van die bevoegdheid, gelet op de omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.11
      
      
      
    
    
      3.5.
      Het hof komt voorshands, in het kader van deze kort geding-procedure, tot het oordeel dat Obvion op goede gronden (rechtsgeldig) heeft mogen besluiten tot opzegging van de hypothecaire geldlening en opeising van het daaronder uitstaande bedrag, en dat het belang van [de echtgenoot] (en [de echtgenote] ) niet zwaarder weegt dan het belang van Obvion bij de opzegging van de hypothecaire geldlening. Het hof neemt daarbij het volgende in overweging.
      
    
    
      3.6.
      Het hof volgt met dit voorshandse oordeel niet het advies van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van KifiD, tussen [de echtgenoot] en [de echtgenote] enerzijds en Obvion anderzijds gewezen op 23 november 2021, dat het inroepen van het huurbeding door Obvion naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Geschillencommissie heeft in dat advies een aantal hierna omschreven feiten en omstandigheden niet (kenbaar) in overweging genomen, mede omdat een aantal van deze feiten en omstandigheden dateren van na 23 november 2021.
      
      
        
          Wijziging huwelijkse voonl'aarden en overdracht mede-eigendom huis
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        
          [de echtgenoot] en [de echtgenote] hebben op 6 april 2016 een aantal wijzigingen in hun huwelijkse voorwaarden doorgevoerd, die zijn vastgelegd in een notariële akte. Onderdeel van die wijzigingen was dat het huis geheel aan [de echtgenoot] werd toebedeeld; tot dan toe was het huis hun gemeenschappelijke eigendom. [de echtgenoot] nam in dat kader de hypothecaire schuld voor zijn rekening en vrijwaarde [de echtgenote] voor alle aanspraken van Obvion. Deze toebedeling vond plaats met het oog op het voorgenomen gemeentelijke schuldsaneringstraject van [de echtgenote] . In de notariële akte staat onder andere:
        
          "Partijen hebben de schuldeiser [Obvion, toev. hof] niet verzocht om ontslag hoofdelijkheid. Zij zijn er door mij, notaris, op gewezen dat de onderhavige verdeling en levering op grond van de algemene bepalingen van de schuldeiser mogelijk een grond oplevert tot opeising van de geldlening en dat zij mogelijk een mededelingsplicht richting de schuldeiser hebben. (. ..)".
      
      
    
    
      3.8.
      
        [de echtgenoot] en [de echtgenote] hebben Obvion niet geïnformeerd over deze wijziging van hun huwelijksvoorwaarden en de overdracht van [de echtgenote] ' aandeel in de eigendom van de woning. Zij hebben daarmee in strijd gehandeld met artikel 3 lid 2 van de algemene voorwaarden, dat onder andere inhoudt dat het hen verboden is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Obvion het huis te vervreemden (verkopen) of het huis te verdelen. Volgens dezelfde algemene voorwaarden (artikel 30 lid l.a.) is Obvion gerechtigd om het onder de geldlening uitstaande bedrag op te eisen als [de echtgenoot] en [de echtgenote] een verplichting die voortvloeit uit de algemene voorwaarden of hypotheekakte niet nakomt.
      
    
    
      3.9.
      
        [de echtgenote] , heeft ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat Obvion in die tijd niet bereikbaar was voor particulieren. Obvion heeft dat ter zitting betwist en heeft verwezen naar registraties van telefoongesprekken tussen [de echtgenote] en Obvion in maart, augustus en oktober 2016. Hetgeen [de echtgenote] aanvoert komt het hof hoogst onaannemelijk voor, mede gezien de gemotiveerde betwisting van Obvion. Daarbij komt dat de algemene voorwaarden van Obvion schriftelijke toestemming vereisen voor vervreemding (verkoop) van het huis. Het had daarom voor de hand gelegen dat [de echtgenoot] en [de echtgenote] Obvion (ook) schriftelijk over de wijziging van hun huwelijksvoorwaarden en overdracht van [de echtgenote] ' aandeel in de eigendom van de woning hadden geïnformeerd. Dat is gesteld noch gebleken. Met de waarschuwing van de notaris in de akte van 6 april 2016 hadden [de echtgenoot] en [de echtgenote] beter moeten weten.
      
      
      
      
        
          Verhuur zonder toestemming
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        In de hypotheekakte van 11 oktober 2013 hebben [de echtgenoot] en [de echtgenote] (als hypotheekgevers) aan Obvion (als hypotheekhouder) het recht van eerste hypotheek op hun woning verstrekt. In die hypotheekakte is een huurbeding opgenomen, waarin onder meer staat:
        
          "Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van geldgever [Obvion, toev. hof] is het niet toegestaan om het onderpand te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik af te staan".
      
      
    
    
      3.11.
      Dit beding is in soortgelijke bewoordingen herhaald in artikel 3 van de algemene voorwaarden van Obvion. Als geldnemers ( [de echtgenoot] en [de echtgenote] ) zich hieraan niet houden dan kan Obvion het onder de hypothecaire geldlening uitstaande bedrag onmiddellijk opeisen, zo staat - kort weergegeven - in artikel 30 van de algemene voorwaarden.
      
    
    
      3.12.
      
        [de echtgenoot] verhuurt vanaf (ten minste) 2021 stelselmatig meerdere kamers in de woning. [de echtgenoot] stelt dat hij sinds het vonnis van de voorzieningenrechter geen kamers verhuurt aan huurders met huurbescherming, maar hij erkent kamers te huur aan te bieden op basis van tijdelijke verhuur, hospita-contracten en Airbnb-verhuur.
      
    
    
      3.13.
      Naar het oordeel van het hof komt een redelijke uitleg van de hiervoor genoemde bepalingen in de hypotheekakte en de algemene voorwaarden er op neer dat voor iedere vorm van verhuur of anderszins in gebruik geven van de woning, zowel geheel of gedeeltelijk (per kamer), de voorafgaande schriftelijke toestemming van Obvion is vereist. Het hof verwijst daarvoor naar de onderdelen 3.14. en 3.15. Het was [de echtgenoot] na de brief van Obvion van 14 september 2021 hoe dan ook duidelijk dat Obvion zich op het standpunt stelde dat zonder haar toestemming ook gedeeltelijke verhuur niet was toegestaan en dat zij die verhuur om de in die brief genoemde redenen niet toestond. Desondanks zijn [de echtgenoot] en [de echtgenote] doorgegaan met het verhuren van kamers.
      
    
    
      3.14.
      
        Obvion heeft zwaarwegend belang bij naleving van de contractuele bepalingen over verhuur. Zij heeft aangevoerd dat zij de geldlening heeft verschaft op basis van de situatie op het moment van de verstrekking daarvan, dat wil zeggen bewoond door [de echtgenoot] en [de echtgenote] zelf en onverhuurd. [de echtgenoot] heeft dat niet weersproken. Als Obvion alsnog verhuur zou toestaan, dan loopt zij het risico dat zij in geval van executoriale verkoop het huurbeding (het verbod tot verhuur zonder toestemming van Obvion) op grond van artikel 3:264 BW niet kan inroepen tegenover huurders. Artikel 3:264 BW komt er op neer dat een executerende hypotheekhouder het huurbeding kan inroepen tegenover huurders van het pand waarop de hypotheek rust als de hypotheekhouder geen toestemming voor die verhuur heeft gegeven. De achtergrond van deze regel is dat een pand met huurders erin minder
        opbrengt dan een pand dat leeg en ontruimd kan worden opgeleverd. Artikel 3:264 BW bevat voorschriften die de hypotheekhouder in acht moet nemen om het huurbeding te kunnen inroepen voordat de executoriale verkoop plaatsvindt. [de echtgenoot] betwist niet dat Obvion
        deze voorschriften in acht heeft genomen.
      
      
      
      
    
    
      3.15.
      Obvion heeft onweersproken aangevoerd dat bij verhuurhypotheken, die als uitgangpunt hebben dat het onderpand wel wordt verhuurd of mag worden verhuurd, een strenger toetsingskader en een hoger risico geldt en dat als gevolg van dat hogere risico hogere rentepercentages in rekening worden gebracht. In geval van verhuurhypotheken wordt getoetst of de kredietnemer voldoende financiële buffers heeft om tijdelijke leegstand op te vangen. [de echtgenoot] voldoet niet aan deze voorwaarden omdat hij, ook naar zijn eigen stellingen, de maandelijkse aflossingen en rentebetalingen alleen kan voldoen met behulp van de huurinkomsten.
      
    
    
      3.16.
      Het hof neemt bij zijn voorlopig oordeel ook in overweging dat [de echtgenoot] , zo bleek tijdens de zitting in hoger beroep, zich bij (de voortzetting van) de verhuur geen rekenschap heeft gegeven van de mogelijke beperkingen die de gemeente stelt aan verhuur via Airbnb en dat hij niet weet of de door hem afgesloten opstalverzekering (kamer)verhuur toestaat. Hij heeft in ieder geval kennelijk niet aan de opstalverzekeraar doorgegeven dat er kamers worden verhuurd (waarmee het risicoprofiel wijzigt, zo voegt het hof toe).
      
    
    
      3.17.
      Het hof neemt ten slotte bij dit voorlopig oordeel mee dat Obvion zich tegenover [de echtgenoot] redelijk heeft opgesteld en niet onaangekondigd tot opzegging van de hypothecaire geldlening is overgegaan. Obvion heeft [de echtgenoot] al bij brief van 21 september 2021 gesommeerd om de verhuur ongedaan te maken, zo blijkt uit de opzeggingsbrief van 23 augustus 2023. Obvion heeft in juli 2022 - in de context van de procedure bij de KifiD Geschillencommissie - [de echtgenoot] voorgesteld om verhuur van de woning tot uiterlijk 1 augustus 2024 toe te staan (waarna [de echtgenote] met de 'schone lei' weer zou kunnen meebetalen aan de rente en aflossing van de hypothecaire geldlening). [de echtgenoot] heeft dit voorstel afgewezen. Obvion heeft ten slotte in haar opzeggingsbrief van 23 augustus 2023 [de echtgenoot] en [de echtgenote] tot 1 december 2023 de tijd gegeven om de geldlening af te lossen (door een andere financier te zoeken).
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.18.
      Gezien de hiervoor omschreven feiten en omstandigheden oordeelt het hof in het kader van dit kort geding dat Obvion gerechtigd is om het onder de hypothecaire geldlening openstaande bedrag op te eisen en om bij gebreke van tijdige betaling de woning openbaar te verkopen. Het beroep van Obvion op haar contractuele bevoegdheid om de hypothecaire geldlening op te zeggen is dus niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof zal daarom het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigen en zal [de echtgenoot] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis in kort geding van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 21 november 2023;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [de echtgenoot] tot betaling van de volgende proceskosten van Obvion:
        € 783,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Obvion (2 procespunten x appeltarief Il);
      
      
      
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, R.A. Dozy en M.G. van 't Westeinde en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2024.
      
      
      
        
          
            
              
            
          Het bovenstaande bevat de motivering van het op 9 februari 2024 uitgesproken arrest en is op 19 februari 2024 aldus vastgesteld en door de voorzitter ondertekend.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        ; ECLI:NL:RBGEL:2023:6581.
        ;; HR 10 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2929.
      
      
      
        
          -