ECLI:NL:RBZWB:2024:1209, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-02-2024, 22/5792
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5792
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Breda, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 895.000,00 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op 
        € 824.000,00. 
      
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde 1] en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1905). Het betreft een huis met dakkapel uit een rij herenhuizen. De woning staat op een kavel met een grondoppervlakte van 163 m2.Geschil en standpunten van partijen
    3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
      3.1.
      
        Belanghebbende stelt zich ter zitting op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit dat de waarde van de woning (maximaal) 
        € 780.000,00 is. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        De heffingsambtenaar stelt dat de waarde op de beschikking te hoog is vastgesteld en heeft ter zitting bepleit dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op 
        € 810.000,00.
      
    
  
  
    
      Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter zitting de waarde van de woning naar beneden heeft bijgesteld. Dit betekent dat het beroep al daarom gegrond wordt verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De waardeverlaging door de heffingsambtenaar tijdens de beroepsprocedure heeft als gevolg dat het beroep om die reden gegrond zal worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal daarom nu beoordelen of de heffingsambtenaar met een waarde van € 810.000 de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt als volgt. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        5. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatierapport opgenomen. Het taxatierapport betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep ten grondslag gelegd. 
      
      
    
    
      5.1.
      Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 6] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
      
    
    
      5.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 810.000. 
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten voor wat betreft ligging, bouwjaar, uitstraling en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten? 
        
      
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de woning van belanghebbende ten opzichte van de vergelijkingsobjecten de kleinste kavel heeft en dat de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten te laag is vastgesteld. Volgens belanghebbende gaat de grondstaffel in dit geval te hard omlaag. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de gehanteerde grondstaffel de basis is van de berekening van de grondwaarde voor de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. Ieder waardegebied heeft een eigen grondstaffel. De woningen aan de [straat] vallen allemaal onder waardegebied [nummer] en hebben allemaal dezelfde grondstaffel. De rechtbank stelt vast dat de invulling van de vergelijkingsmethode niet is vastgelegd. De heffingsambtenaar heeft hierin beleidsvrijheid. In de overgelegde grondstaffel is zichtbaar dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De wijze van staffeling en waar het kantelpunt ligt, valt onder de beleidsvrijheid van de heffingsambtenaar. Deze wijze van staffeling in het betreffende waardegebied [nummer] wordt niet betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de van toepassing zijnde grondstaffel op de woning van belanghebbende en op de vergelijkingsobjecten correct heeft toegepast. 
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting vergelijkingsobject [adres 2] herwaardeerd op de onderdelen kwaliteit en onderhoud. Dit vergelijkingsobject wordt in het taxatierapport gewaardeerd met een factor 3 voor kwaliteit en onderhoud. De heffingsambtenaar heeft dit vergelijkingsobject ter zitting herwaardeerd met een factor 4 voor kwaliteit en onderhoud. De rechtbank constateert dat deze herwaardering ertoe heeft geleid dat de heffingsambtenaar een waarde van € 810.000,00 bepleit voor de woning. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat niet alleen vergelijkingsobject [adres 2] moet worden herwaardeerd, maar dat ook de woning van belanghebbende moet worden herwaardeerd. De woning van belanghebbende wordt in het taxatierapport gewaardeerd met een factor 4 voor de onderdelen kwaliteit en onderhoud. Volgens belanghebbende moet van één van de twee factoren 4 een factor 3 worden gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar zijn stellingen gemotiveerd heeft onderbouwd met een taxatierapport voorzien van fotomateriaal en opgemaakt door een deskundige waaruit een beeld naar voren komt dat strookt met de gekozen kwalificaties. De beoordeling van de woning van belanghebbende is bovendien gebaseerd op een inpandige opname. Belanghebbende heeft zijn stellingen echter niet onderbouwd, en is gebleven bij de enkele stelling. Dat is onvoldoende. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van de door de heffingsambtenaar aangegeven KOUDVL factoren. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de waarde van € 810.000,00 voor de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 810.000 voor de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
      6.1.
      Gelet op het hiervoor overwogene is het beroep gegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt niet toegewezen.
      
    
    
      6.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op kostenvergoeding voor de bezwaarfase en de beroepsfase.
      
    
    
      6.4.
      Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende geen recht op een kostenvergoeding in bezwaar. Daartoe stelt de heffingsambtenaar dat belanghebbende aan [B.V.] slechts een volmacht heeft afgegeven voor de bezwaarprocedure en dat [B.V.] heeft berust in de uitspraak waarbij het bezwaar ongegrond is verklaard. Nu [B.V.] handelt op ‘no cure no pay’-basis zijn (op grond van de algemene voorwaarden van gemachtigde) redelijkerwijs geen kosten in rekening gebracht bij belanghebbende. Belanghebbende heeft dus geen kosten hoeven maken. De heffingsambtenaar verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank (ECLI:NL:RBZWB:2023:7170). De vervolgens door belanghebbende voor de beroepsprocedure ingeschakelde gemachtigde heeft geen proceshandelingen verricht die zien op de behandeling van het bezwaar.
      
    
    
      6.5.
      Belanghebbende stelt dat hij recht heeft op de forfaitaire vergoeding van kosten voor de bezwaarfase, omdat de heffingsambtenaar in beroep de waarde van de woning heeft verlaagd en belanghebbende in de bezwaarfase is bijgestaan door een gemachtigde. Dat dit een andere gemachtigde was dan in de beroepsfase en dat die gemachtigde op ‘no cure no pay’-basis procedeert, doet hier volgens belanghebbende niet aan af. Uit het arrest van de Hoge Raad van 16 november 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BY2770) volgt namelijk dat de relatie tussen de belastingplichtige en zijn gemachtigde geen enkele rol speelt bij een vergoeding van kosten.
      
    
    
      6.6.
      Artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
      
    
    
      6.7.
      De rechtbank overweegt dat het beroep gegrond wordt verklaard, de WOZ-waarde van de woning wordt verlaagd en de aanslag OZB wordt verminderd. Gelet daarop heeft belanghebbende in beginsel recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. Belanghebbende heeft immers in de bewaarfase verzocht om een vergoeding van de in die fase gemaakte kosten en hij werd in die fase vertegenwoordigd door een gemachtigde.
      
    
    
      6.8.
      Voor toekenning van een vergoeding ter zake van kosten van rechtsbijstand is naar het oordeel van de rechtbank slechts plaats indien kan worden aangenomen dat aan die bijstand voor de belanghebbende kosten zijn verbonden. Dat in deze zaak door een derde beroepsmatig rechtsbijstand is verleend, is niet in geschil. Dit betekent dat in beginsel ervan uit moet worden gegaan dat hieraan, in enige vorm, kosten zijn verbonden. Voor een uitzondering op dat uitgangspunt is plaats indien de heffingsambtenaar het tegendeel stelt en in geval van betwisting aannemelijk maakt. Bij de beoordeling of die uitzondering zich voordoet, komt het erop aan of op belanghebbende een verplichting rust of zal komen te rusten om kosten ter zake van de verleende rechtsbijstand te voldoen. Van een zodanige verplichting is ook sprake indien de rechtsbijstand wordt verleend op basis van ‘no cure no pay’. Aan toekenning van een kostenvergoeding staat bovendien niet in de weg dat belanghebbende er in de machtiging mee heeft ingestemd dat een eventuele proceskostenvergoeding aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald. Hieruit vloeit naar het oordeel van de rechtbank voort dat niet vereist is dat door belanghebbende kosten moeten worden gemaakt als aan hem in het geheel geen kostenvergoeding zou worden toegekend.
      
    
    
      6.9.
      De voorgaande uitgangspunten worden niet anders doordat een wisseling van rechtsbijstandsverleners heeft plaatsgevonden. Dat belanghebbende, zoals in dit geval, in de bezwaarfase gebruik heeft gemaakt van een andere gemachtigde dan in de beroepsfase, staat naar het oordeel van de rechtbank niet in de weg aan een kostenvergoeding. Voor vergoeding van kosten is niet vereist dat belanghebbende in de bezwaar- én de beroepsfase gebruik maakt van dezelfde gemachtigde. Voor zover de heffingsambtenaar stelt dat betaling op de rekening van de huidige gemachtigde in de weg staat aan vergoeding van de proceskosten voor de bezwaarfase, geldt dat dit argument is ingehaald door de tijd, gelet op de inwerkingtreding per 1 januari 2024 van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en bpm en de met deze wet onmiddellijk van kracht geworden regel dat een proceskostenvergoeding alleen op de bankrekening van belanghebbende betaald mag worden. Voor 1 januari 2024 bestond er overigens geen uitgangspunt dat voorschreef dat een proceskostenvergoeding uitsluitend mocht worden overgeboekt op de bankrekening van de gemachtigde die de bijstand in de betreffende fase van de procedure had verleend. Hoe dan ook treft dit argument van de heffingsambtenaar geen doel. Ook de verwijzing door de heffingsambtenaar naar de uitspraak van deze rechtbank treft geen doel, omdat die uitspraak niet ziet op een kostenvergoeding in combinatie met een wisseling van gemachtigde.
      
    
    
      6.10.
      Uit het voorgaande volgt dat de grond van belanghebbende slaagt en dat hij recht heeft op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase.
      
    
    
      6.11.
      De heffingsambtenaar moet de proceskostenvergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 810.000,00;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370,00 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,00 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Hoge Raad 19 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, r.o. 3.3.1 tot en met 3.3.3.
  
  
    Hoge Raad 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770, r.o. 3.4.4.
  
  
    Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 oktober 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:3210.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ