ECLI:NL:GHARL:2024:1771, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2024, 200.325.897/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser verwijt gedaagde dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van een afspraak over de uitwerking van een rood-voor-roodregeling. De bedoeling was de afbraak door eiser van een enkele loods. Door een fout van gedaagde zegt hij ook verplicht te zijn geworden tot de afbraak van de naastgelegen loods.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.325.897/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 181902
    
    
    
      
        arrest van 12 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. W.H. Bussink te Assen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. J.G.H. Meijerink te Drachten.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      Naar aanleiding van het arrest van 26 september 2023 heeft op 1 december 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Na een aanhouding hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van een afspraak die hij met [geïntimeerde] zegt te hebben gemaakt over de uitwerking van een zogenaamde rood-voor-roodregeling. Vast staat dat het de bedoeling van partijen was dat die regeling zou resulteren in de afbraak door [appellant] van zijn loods op het adres [adres1] 15 in [woonplaats1] . Het gevolg van de door [geïntimeerde] gemaakte fout is volgens [appellant] dat hij ook verplicht is geworden tot de afbraak van de naastgelegen loods bij het adres [adres1] 13. Beide loodsen bevinden zich op een perceel dat kadastraal bij de gemeente Ooststellingwerf bekend is als sectie [Y] , nummer [nummer1] (hierna: het perceel). Op het perceel, dat eigendom is van [appellant] (een voormalige lelieteler) staat ook diens oude bedrijfswoning. Dat pand heeft een woonbestemming gekregen en hoeft niet te worden afgebroken. Een en ander heeft de volgende feitelijke achtergrond.
      
    
    
      2.2
      Op 15 januari 2009 heeft [naam1] namens [appellant] de gemeente verzocht de agrarische bestemming van [adres1] 15 te wijzigen in een woonbestemming, omdat hij met zijn agrarische werkzaamheden was gestopt. Het was zijn bedoeling de loods op nummer 15 (perceel [nummer1] ) te slopen en af te zien van de bouw van een nieuwe, naastgelegen  loods op kavel nummer [nummer2] (ook met huisnummer 15; op de tekening hieronder: de betonplaat).  
      
    
    
      2.3
      Op 9 april 2009 schreef de gemeente aan [naam1] dat zij in principe bereid was medewerking te verlenen aan de bouw van een woning op een andere locatie - in [vestigingsplaats] - ter compensatie van afbraak van agrarische opstallen aan de [adres1] 15. Deze brief is ook geschreven aan [geïntimeerde] , die ‘tezamen met dhr. [naam1] ’ al eerder had aangegeven twee woningen te willen bouwen op aan [vestigingsplaats] grenzende grond. Dit laatste ter compensatie van de afbraak van agrarische opstallen aan de [adres2] 19 in [woonplaats1] . 
      
    
    
      2.4
      In een advies aan het college van B &W van 31 maart 2009 met betrekking tot dit besluit is opgemerkt dat [naam1] en [geïntimeerde] - naast de verwijdering van opstallen bij het voormalige agrarische bedrijf aan de [adres2] 19 - ook wilden dat de agrarische opstallen bij ‘het pand [adres1] 15’ zouden worden verwijderd, en dat de voormalige bedrijfswoning dan een woonbestemming zou krijgen. Dat betekent volgens de schrijver van dit advies dat alleen de voormalige bedrijfswoning ‘aan het [adres1] 15’ mocht blijven staan en dat alle overige bestaande gebouwen zouden moeten worden afgebroken.
      
    
    
      2.5
      Later dat jaar heeft [appellant] een aantal agrarische percelen aan [geïntimeerde] verkocht. Daarbij heeft hij zich er ook toe verplicht om de opstallen op het (niet verkochte) perceel, ´plaatselijk bekend als [adres1] 15’ af te breken ten behoeve van de door [geïntimeerde] gewenste bouwvergunning in [vestigingsplaats] . Aan deze sloop en de daarmee verbonden vergunning was een vergoeding verbonden van € 80.000. Dat bedrag heeft [geïntimeerde] aan [appellant] betaald, nadat de loods op [adres1] 15 was gesloopt en de bouwvergunning aan [geïntimeerde] was verleend. 
      
    
    
      2.6
      
        [appellant] ging er bij deze transactie vanuit dat hij niet verplicht zou worden ook de loods bij [adres1] 13 af te breken. Die verplichting bleek later echter wel te bestaan:
      
    
    
      2.7
      Op 24 februari 2011 heeft [naam2] van Buro DeCiDe namens [appellant] de gemeente opnieuw om toestemming gevraagd voor de bouw van een woning op [adres1] 15. De gemeente heeft op 2 mei 2011 geantwoord dat daar geen medewerking aan zou worden verleend: 
      
      
        
          “In een gesprek dat toenmalig wethouder dhr. [naam3] had op 2 maart 2009 met dhr. [naam1] , die handelde in opdracht van de heer [appellant] , is (…) geopperd dat het toevoegen van een derde woning aan [vestigingsplaats] een betere optie zou zijn. Het toenmalige college van burgemeester en wethouders besloot op 7 april 2009 tenslotte dat er, in ruil van de afbraak van alle agrarische opstallen aan de [adres2] 19 te [woonplaats1] 2 woningen in het nieuwe uitbreidingsplan van [vestigingsplaats] mochten worden gebouwd, en dat in ruil voor de afbraak van de agrarische opstallen bij [adres1] 13-15 er 1 extra woning in [vestigingsplaats] mocht worden gebouwd. Met andere woorden, er is al invulling gegeven aan een "rood voor rood" oplossing voor de locatie [adres1] 13-15.
        
      
      
      
        
          Wij constateren thans wel, dat nog niet alle agrarische opstallen zijn verwijderd; aan het besluit van 7 april 2009 is dus nog niet volledig voldaan. Wij verwachten van dhr. [appellant] dat dit alsnog gaat geschieden.”
        
      
      
    
    
      2.8
      
        Een afschrift van de brief van 2 mei 2011 is aan [appellant] gezonden. Op 
        10 september 2012 volgde een brief van de gemeente aan [appellant] zelf, waarin wordt herhaald dat aan het besluit van 7 april 2009 niet was voldaan en dat, gelet op de invulling die al was gegeven ‘aan de “rood voor rood” oplossing voor de locatie [adres1] 13-15’, nog niet alle agrarische opstallen waren verwijderd. De gemeente doelde daarmee op de loods bij de woning op [adres1] 13, die niet was verwijderd.
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
        
          Ter toelichting de door het hof ter zitting aangevulde tekening bij de aanvraag van 15 januari 2009. Het was het [appellant] toen te doen om de geel gearceerde opstallen (1 en 2; bij 2 was slechts sprake van een betonplaat). De bedrijfswoning bovenaan (groen, nummer 13) hoeft niet te worden afgebroken. De discussie ziet op de loods bij die woning (rood, naast het perceelnummer [nummer1] ).
        
      
      
      
    
    
      2.9
      
        [appellant] heeft [geïntimeerde] op 3 mei en  3 oktober 2017 aansprakelijk gesteld voor schade die hij lijdt of nog zal lijden door de verplichting de loods bij [adres1] 13 af te breken. Hij voert daartoe aan dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende contractuele verplichtingen, en ook dat de heer [geïntimeerde] bij de besprekingen die hij met de gemeente Ooststellingwerf heeft gevoerd zonder toestemming van [appellant] , en daarmee op onrechtmatige wijze, het perceel [adres1] 13 bij de transactie inzake de rood-voor-rood-regeling heeft betrokken.
      
    
    
      2.10
      
        [appellant] heeft op die grond bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 172.330,59, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [appellant] alsnog worden toegewezen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal oordelen dat de bestreden uitspraak in stand blijft. De vorderingen van [appellant] zullen ook in hoger beroep dus niet worden toegewezen. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van [appellant] tegen de bestreden beslissing van de rechtbank zullen daarbij thematisch worden behandeld.
      
      
        
          Verjaring?
        
      
      
    
    
      3.2
      De rechtbank heeft het verweer van [geïntimeerde] gehonoreerd dat de schadevordering van [appellant] is verjaard. Het hof deelt dat oordeel, en schaart zich achter de overwegingen die de rechtbank daaraan heeft gewijd. In het kort: in 2011 en 2012 zijn [appellant] en zijn toenmalige vertegenwoordiger, [naam2] , er door de gemeente op gewezen dat hij niet had voldaan aan de uit de rood-voor-roodregeling van 2009 voortvloeiende verplichting om ook de loods op [adres1] 13 te slopen. Als hij ervan uitging dat uitsluitend [geïntimeerde] verantwoordelijk kon worden gehouden voor de daarover indertijd gemaakte afspraken (en dat die afspraken inbreuk maken op zijn eigendomsrechten), dan moet worden aangenomen dat [appellant] al sinds 2011 op de hoogte was van het standpunt van de gemeente met betrekking tot de te slopen loods op [adres1] 13, de gestelde schadelijke gevolgen daarvan en de daarvoor aansprakelijke persoon. 
      
    
    
      3.3
      
        De grieven bevatten geen argumenten die tot een andere conclusie aanleiding kunnen geven. [appellant] voert wel aan dat hij erop vertrouwde dat [geïntimeerde] alles volgens afspraak met de gemeente zou regelen, en dat het besluit van 7 april 2009 pas na een WOB-verzoek van 
        6 februari 2015 boven water is gekomen (niet al in 2011, zoals ter zitting bij de rechtbank is verklaard). Maar ook als dat zo is (het wordt niet met stukken onderbouwd – terwijl dat wel kan worden verlangd), dan nog doet dat niet af aan de conclusie die hiervoor is getrokken. Een dergelijk WOB-verzoek had, als het al nodig was, in 2011 of 2012 kunnen worden gedaan. Daar bestond toen al voldoende aanleiding voor. [appellant] voert immers zelf aan dat hij er na ontvangst van de brieven in  2011 en 2012 steeds vanuit is gegaan dat er iets bij de gemeente ‘niet klopte’. Het hof ziet niet in waar hij vervolgens jarenlang zijn vertrouwen op baseerde dat [geïntimeerde] dat wel recht zou trekken, en waarom hij dat vertrouwen in 2015 niet meer had. Dat [geïntimeerde] een dergelijke toezegging heeft gedaan, wordt ook bestreden, en kan bij gebrek aan een relevant bewijsaanbod niet meer komen vast te staan. Uit de door [appellant] overgelegde gespreksopname van 24 juni 2019 blijkt het niet. Uit deze opnames valt wel op te maken dat [geïntimeerde] in een gesprek met [appellant] heeft bestreden dat [naam1] hem bij de onderhandelingen met de gemeente heeft vertegenwoordigd. Het hof zal hierna toelichten dat niet vaststaat dat [naam1] [geïntimeerde] wel degelijk heeft vertegenwoordigd. Eerst zal echter (in aanvulling op de honorering van het verjaringsverweer) worden geconcludeerd dat het verwijt aan [geïntimeerde] ook inhoudelijk onvoldoende is onderbouwd.
      
      
      
        
          Onrechtmatig handelen of een tekortkoming van [geïntimeerde] : heeft [geïntimeerde] de loods bij huisnummer 13 in de onderhandelingen betrokken?
        
      
      
    
    
      3.4
      Beide partijen gaan ervan uit dat het nooit hun bedoeling is geweest dat de loods bij de bedrijfswoning bij de rood-voor-roodregeling zou worden betrokken (alleen de loods op nummer 15 en een nog niet gebouwde, maar wel vergunde loods op het naastgelegen kavel [nummer2] , ook met huisnummer 15). Het verwijt aan [geïntimeerde] komt erop neer dat haar duidelijk had moeten zijn dat de gemeente de loods bij de bedrijfswoning in strijd daarmee wel in deze regeling betrok of dat [geïntimeerde] dat zelf (al dan niet vertegenwoordigd door [naam1] , waarover hierna meer) bij het verzoek heeft gedaan. Het laatste is op geen enkele manier onderbouwd. Wat het eerste betreft: [appellant] leidt zijn standpunt af uit de mededelingen die de gemeente hem in 2011 en later heeft gedaan. De gemeente sprak toen over de invulling die was gegeven ‘aan de “rood voor rood” oplossing voor de locatie [adres1] 13-15’ en concludeerde dat nog niet alle agrarische opstallen waren verwijderd. Daarbij werd kennelijk gedoeld op de loods bij huisnummer 13, omdat de andere loods al was geamoveerd. 
      
    
    
      3.5
      Dat de loods bij nummer 13 inderdaad bij deze ‘oplossing’ was betrokken, blijkt echter helemaal niet uit het besluit dat de gemeente daarover in 2009 heeft genomen. De gemeente heeft toen immers slechts haar bereidheid uitgesproken medewerking te verlenen aan de bouw van een woning ter compensatie van afbraak van agrarische opstallen aan [adres1] 15. Dat was in overeenstemming met de bedoelingen van partijen. Over [adres1] 13 spreekt de gemeente dan niet. Het heeft er de schijn van dat de gemeente zich toen in de huisnummers en de in de oplossing betrokken opstallen heeft vergist. In het hiervoor genoemde advies wordt immers gesproken over de voormalige bedrijfswoning aan het [adres1] 15. Die woning was echter niet op dat adres gevestigd, maar op nummer 13. [appellant] heeft niet aangevoerd – laat staan onderbouwd - dat [geïntimeerde] van deze vergissing op de hoogte was of had moeten zijn. Aan het aan [geïntimeerde] gerichte verwijt heeft [appellant] daarom onvoldoende handen en voeten gegeven.
      
      
        
          Onrechtmatig handelen of een tekortkoming van [geïntimeerde] : heeft [naam1] [geïntimeerde] bij de onderhandelingen vertegenwoordigd?
        
      
      
    
    
      3.6
      
        [appellant] gaat er verder vanuit dat [geïntimeerde] in 2009 bij de totstandkoming van de rood-voor-roodregeling contacten heeft onderhouden met de gemeente, en dat [naam1] [appellant] daarbij niet heeft vertegenwoordigd, maar optrad in opdracht van (de heer) [geïntimeerde] en samen met hem handelde. Dat staat echter niet vast. Om te beginnen bestrijdt [geïntimeerde] dat hij enkele maanden later over deze kwestie met de gemeente heeft gesproken. Bovendien was [naam1] wel de vertegenwoordiger van [appellant] bij het aanvragen van een gewijzigde bestemming van [adres1] 15 in januari 2009. Volgens [geïntimeerde] deed [naam1] dat (ook toen) namens [appellant] , nadat Wijntje zelf met [appellant] afspraken had gemaakt. Dat [appellant] daarvan ook uitging, blijkt uit de aansprakelijkstelling van [naam1] van 20 april 2016. Daarin voert mr. Bussink namens [appellant] aan dat [naam1] indertijd in opdracht van [appellant] handelde: “ Cliënt [ [appellant] ] heeft geconstateerd dat u namens hem akkoord bent gegaan met een regeling, terwijl u wist althans behoorde te weten dat cliënt u daarvoor niet de opdracht had verstrekt. Cliënt heeft u nimmer toestemming verleend om in geval van overeenstemming de sloop van alle loodsen te betrekken.”
      
    
    
      3.7
      Ook de gemeente gaat er in de correspondentie vanuit dat [naam1] na januari 2009 nog was aan te merken als de vertegenwoordiger van [appellant] . Zo schrijft het college van B&W op 2 mei 2011 naar aanleiding van het hernieuwde verzoek om de bouw van een woning op [adres1] 15 over een gesprek op 2 maart 2009 tussen de wethouder en [naam1] , ‘die handelde in opdracht van de heer [appellant] ’. In dat gesprek zou zijn geopperd dat het toevoegen van een derde woning aan [vestigingsplaats] een beter optie was dan de bouw van een woning op [adres1] 15. Voor die optie is vervolgens in april dat jaar gekozen. 
      
    
    
      3.8
      Met dit alles kan in ieder geval niet worden uitgesloten dat [naam1] [appellant] ook nog na januari 2009 heeft vertegenwoordigd bij de bespreking van de rood-voor-roodregeling waarvan [adres1] onderdeel uitmaakte. Het dossier bevat onvoldoende aanwijzingen om (voorshands) toch aan te nemen dat [naam1] hier uiteindelijk geheel buiten stond, of - wat zowel [naam1] als de heer [geïntimeerde] ontkent - dat [naam1] bij dit overleg na januari 2009 [geïntimeerde] is gaan vertegenwoordigen, in plaats van [appellant] .
      
    
    
      3.9
      Ook het voorgaande staat in de weg aan toewijzing van de vordering van [appellant] . Een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod op dit punt ontbreekt. Voor bewijsvoering bestaat om die reden geen ruimte.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.10
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 4 januari 2023;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
      € 5.689 aan kosten van de procedure
      € 6.962 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief  V ad € 3.481)
    
    
    
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af wat verder is gevorderd.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door M.W. Zandbergen, R.E. Weening en H.M. Fahner, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
      12 maart 2024.
    
    
    
    
  
  
     Landbouwgrond, gelegen aan en nabij het [adres1] in [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente Oosterwolde, sectie [Y] nummers 217, 227, 251, 826, 899 en 901 voor € 178.303.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.