ECLI:NL:GHSHE:2024:437, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-02-2024, 22/00995
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/00995
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 31 maart 2022, nummer ROE 21/2410, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2021 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor dat jaar bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.
      
    
    
      1.8.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is in 1996 gebouwd, is vrijstaand en heeft een inhoud van 726 m3. Tot de woning behoort een garage van 74 m3. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 653 m2.
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 bij beschikking vastgesteld op € 588.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport, dat op 1 november 2021 is opgesteld door [persoon] (hierna: het taxatierapport). Als bijlage 1 bij het taxatierapport is een matrix gevoegd (hierna: de matrix). In de matrix zijn drie referentieobjecten vermeld, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] . Ten aanzien van de referentieobjecten zijn in de matrix de volgende gegevens vermeld:
      
      
        - [adres 2] betreft een vrijstaande woning, met een inhoud van 754 m3, bouwjaar 1996, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 653 m2.. [adres 2] heeft verder een garage met een inhoud van 97 m3, een berging van 29 m3 en een overkapping van 27 m2 .Op 1 oktober 2020 is dit object verkocht voor € 785.000. De geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum is € 709.000.
      
      
      
        - [adres 3] betreft een vrijstaande woning, met een inhoud van 667 m2, bouwjaar 1990, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 895 m2. [adres 3] heeft verder twee dakkapellen, een inpandige garage met een inhoud van 117 m3, een berging van 29 m3, een overkapping van 34 m2, een tuinhuis en een zwembad. Op 31 januari 2020 is dit object verkocht voor € 785.000. De geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum is € 776.000.
      
      
      
        - [adres 4] betreft betreft een vrijstaande woning, met een inhoud van 593 m3, bouwjaar 1993, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 599 m2. [adres 4] heeft verder een garage met een inhoud van 59 m3, een berging van 28 m3, een overkapping van 21 m2, twee dakkapellen en een dakterrras van 7 m2. Op 1 mei 2019 is dit object verkocht voor € 525.000. De geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum is € 558.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil:
      
        
          of de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten niet geschikt zijn, omdat deze bovenmatig luxe zijn;
        
        
          of de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten, omdat de referentieobjecten bovenmatig luxe zijn;
        
        
          of de gebruikte grondprijs voor de onderhavige wijk te laag is;
        
        
          of de gehanteerde grondstaffel terecht en correct is toegepast;
        
        
          of de WOZ-waarde, gelet op de voor 2022 beschikte waarde van de woning, te hoog is.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 556.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde het taxatierapport inclusief de matrix overgelegd. Op basis van de vergelijkingsmethode is aan de hand van referentieobjecten de waarde bepaald. Dit is een op zichzelf beschouwd juiste methode ter bepaling van de waarde. Met betrekking tot de referentieobjecten en de matrix overweegt het hof het volgende.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft drie referentieobjecten gehanteerd, te weten de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] . Ten aanzien van de woning aan de [adres 4] is tussen partijen niet in geschil dat dit een geschikt referentieobject is. Belanghebbende stelt dat de woningen [adres 2] en [adres 3] niet kunnen dienen als referentieobject. Belanghebbende stelt dat deze objecten bovenmatig luxe zijn, zodat deze geen goede vergelijking vormen met zijn woning.
      
    
    
      4.6.
      Het hof is van oordeel dat de drie door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten voldoende bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende. Het zijn qua type woning, bouwjaar en ligging (vergelijkbare wijk) goed te vergelijken objecten. De verkoop van de referentieobjecten heeft plaatsgevonden binnen één jaar rondom de waardepeildatum, hetgeen het hof een aanvaardbare termijn acht. Met verschillen in objectkenmerken tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten, waaronder een verschil in luxe, kan rekening worden gehouden bij de bepaling van de waarde van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij dat ook feitelijk heeft gedaan.
      
    
    
      4.7.
      In de matrix zijn de verschillen in objectkenmerken tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten weergegeven. Zo bevat de matrix een overzicht van de inhoud van alle woningen en bijgebouwen en van de oppervlakte van de grond. Voorts bevat de matrix een onderbouwing van de gewogen kuubprijs, waarin het bouwjaar, de inhoud en KOUDV-factoren zijn verdisconteerd.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de [adres 3] en de [adres 2] , in tegenstelling tot de woning van belanghebbende, bovenmatig luxe zijn en dat met het verschil in luxe onvoldoende rekening is gehouden. Zo is volgens belanghebbende de [adres 3] tussen 2008 en 2011 volledig gerenoveerd en beschikt deze over een zwembad met overdekte lounge en royale buitenkeuken. De heffingsambtenaar heeft hiertegen ter zitting ingebracht dat in de matrix met verschillen in luxe rekening is gehouden, doordat bij de [adres 3] en de [adres 2] aan de factor kwaliteit een score 4 is toegekend, terwijl aan de woning van belanghebbende een score 3 is toegekend. Verder stelt de heffingsambtenaar dat aan het zwembad bij [adres 3] afzonderlijk een waarde is toegekend. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.9.
      
        Belanghebbende stelt ook dat de waarde van de grond te hoog is. Hij stelt dat de gehanteerde grondprijs voor de wijk te laag is. Bovendien stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar in bezwaar, beroep en hoger beroep de grondstaffel heeft gewijzigd, terwijl ten aanzien van onroerende zaken waarbij geen rechtsmiddel tegen de WOZ-beschikking is aangewend, nog steeds de oude grondstaffel geldt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat voor alle woningen in [woonplaats] één grondstaffel is gehanteerd, dat hij de gehanteerde grondstaffel voor de woning van belanghebbende en de referentieobjecten dus eenduidig heeft toegepast en dat er wat hem betreft in het onderhavige geval geen reden is om een correctie ten opzichte van de grondstaffel toe te passen. Het hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar binnen de grenzen van de goede procesorde vrij staat in (hoger) beroep een nadere onderbouwing te geven voor de beschikte waarde en dat de WOZ-waarde van andere panden in [woonplaats] niet ter discussie staat. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de grondstaffel eenduidig is toegepast en dat de waarde van de grond niet te hoog is.
        Gesteld noch gebleken is dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarden van andere woningen in dezelfde wijk en voor het hetzelfde jaar in taxatierapporten een andere grondstaffel heeft gehanteerd. Daarmee is deze zaak niet vergelijkbaar met de zaak in de door belanghebbende genoemde uitspraak van het hof.
      
      
    
    
      4.10.
      Ten slotte stelt belanghebbende dat de WOZ-waarde, gelet op de voor 2022 beschikte waarde van zijn woning, te hoog is. De juistheid van die waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 588.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.12.
      Hetgeen belanghebbende daartegen overigens heeft ingebracht maakt het oordeel niet anders. Belanghebbende stelt dat op basis van de referentieobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 4] in [woonplaats] aan zijn woning een lagere waarde moet worden toegekend. In hoger beroep heeft belanghebbende een matrix overgelegd, waaruit een waarde van de woning van belanghebbende van € 543.000 blijkt. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat deze matrix onjuistheden bevat, omdat de kelder van [adres 5] onjuist is gewaardeerd en een juiste waardering van de kelder zou leiden tot een waarde van de woning van belanghebbende van € 556.000. De heffingsambtenaar heeft weliswaar bevestigd dat de [adres 5] vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, maar dat vergelijking met dit referentieobject niet tot een lagere waarde van de woning van belanghebbende leidt. Verder heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat [adres 6] bijna twee jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, hetgeen belanghebbende heeft bevestigd. Het hof is daarom van oordeel dat [adres 6] niet geschikt is als referentieobject. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat vergelijking met [adres 5] ertoe leidt dat de waarde van de woning van belanghebbende lager dient te zijn dan € 588.000, nog daargelaten dat de dit referentieobject meer dan één jaar voor de waardepeildatum is verkocht.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      M.M. Stassen-Kanters	L.B.M. Klein Tank
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 maart 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:757.