ECLI:NL:RBNHO:2023:13602, Rechtbank Noord-Holland, 27-12-2023, 10667199
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzetprocedure. Verschuldigdheid contractuele boete koopovereenkomst. Uitleg van de nadere afspraken tussen partijen over de mogelijkheid van het alsnog kopen van de woning, gemaakt na ontbinding van de koopovereenkomst.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10667199 \ CV EXPL  23-5486
    
    
    
      
        Vonnis van 27 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [plaats 1],
      oorspronkelijk gedaagden, eisende partijen in het verzet,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: mr. R.H. Bouwman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [plaats 2],
      oorspronkelijk eisers, gedaagde partijen in het verzet,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      gemachtigde: mr. J. Bletterman.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [gedaagden] hebben met [eisers] een overeenkomst gesloten voor de verkoop van hun woning. [eisers] zijn hun verplichting tot het stellen van zekerheid (bankgarantie of waarborgsom) niet nagekomen. [gedaagden] hebben daarop de koopovereenkomst ontbonden, aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete door [eisers] en de woning opnieuw te koop gezet. [eisers] hebben, in gedeeltes, een groot deel van de boete betaald en zijn bij verstek onder meer veroordeeld ook het restant te betalen. 
    
    
    
      In deze procedure vorderen [eisers] het verstekvonnis te vernietigen en alsnog de vorderingen van [gedaagden] af te wijzen. [eisers] voeren daartoe – samengevat – aan dat partijen hebben afgesproken dat de woning alsnog aan hen zou worden verkocht en dat de contractuele boete zou worden verrekend met de koopsom. Zij hebben bedragen aan [gedaagden] overgemaakt in de veronderstelling dat zij alsnog de woning konden kopen en voelen zich nu om de tuin geleid omdat [gedaagden] de woning aan derden hebben verkocht. [gedaagden] betwisten dat [eisers] een exclusief recht van koop hadden en dat betaling van de boete daarvan afhankelijk was.
    
    
    
      De kantonrechter laat het verstekvonnis in stand. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt zij hebben afgesproken dat indien [eisers] de woning alsnog zouden kopen, de contractuele boete zou worden verrekend. [eisers] hebben de financiering echter niet alsnog rond gekregen en het stond [gedaagden] vrij de woning aan een ander te verkopen. Dat [eisers] de boete (deels) hebben betaald in de veronderstelling dat [gedaagden] de woning aan hen zouden verkopen, doet niets af aan het feit dat zij die boete – ook het restant ervan - verschuldigd zijn. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de inleidende dagvaarding van 8 juni 2023 van [gedaagden] met producties
      - het verstekvonnis van 19 juli 2023 met zaak- en rolnummer 10587610 CV EXPL 23-4100
      - de verzetdagvaarding van 9 augustus 2023 van [eisers] met producties
      - het tussenvonnis van 6 september 2023 waarin de datum voor de mondelinge behandeling is bepaald
      - de akte overlegging producties namens [gedaagden]
      - de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarbij namens [gedaagden] pleitaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 19 september 2022 hebben [gedaagden] met [eisers] een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten strekkende tot verkoop van hun woning aan de [adres] (hierna: de woning), tegen een koopprijs van € 485.000.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben voor de koopovereenkomst de NVM-modelkoopovereenkomst voor bestaande eengezinswoningen (model 2021) gebruikt. Artikel 15.1 van de koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud: [eisers] konden de koopovereenkomst ontbinden indien zij uiterlijk op 31 oktober 2022 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening voor de financiering van de woning hadden ontvangen. Op grond van artikel 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst moesten [eisers] uiterlijk op 7 november 2022 een schriftelijke bankgarantie ter grootte van 10% van de koopsom stellen of een waarborgsom betalen voor datzelfde bedrag, welk bedrag gelijk is aan de onmiddellijk opeisbare boete die de nalatige partij op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst verschuldigd zou worden als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij zou worden ontbonden. 
      
    
    
      2.3.
      In een e-mail van 31 oktober 2022 heeft een adviseur van [eisers] [gedaagden] verzocht beide onder 2.2 genoemde termijnen tot en met 11 november 2022 te verlengen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagden] hebben met dit verzoek en met de daaropvolgende verzoeken van [eisers] om de termijnen te verlengen tot en met 21 november 2022 en ten slotte tot en met 25 november 2022 ingestemd.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van hun makelaar van 29 november 2022 hebben [gedaagden] [eisers] vanwege het uitblijven van een bankgarantie of waarborgsom in gebreke gesteld. [gedaagden] hebben [eisers] daarbij verzocht om de koopovereenkomst alsnog binnen acht dagen na te komen. Ook daarop bleven bankgarantie en waarborgsom uit. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van hun makelaar van 12 december 2022 aan [eisers] hebben [gedaagden] de koopovereenkomst ontbonden omdat [eisers] hun verplichtingen niet waren nagekomen en hebben zij aanspraak gemaakt op betaling van de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst genoemde boete.
      
    
    
      2.7.
      
        Op 24 december 2022 hadden partijen telefonisch overleg. De daaropvolgende 
        e-mail van [gedaagden] aan [eisers] van diezelfde datum benoemt hierover onder meer: 
      
      
      
        “Wij hebben elkaar net gesproken en u heeft ons daarbij toegezegd een bedrag van 2500,- euro te betalen (…)
        
          U gaf ook aan dat u nog steeds bezig bent bij de bank om de hypotheek te regelen. (…) Besproken hebben wij dat indien u de financiering rond krijgt wij een nieuwe koopovereenkomst moeten tekenen en dat wij dan het bedrag van de bankgarantie gestort krijgen alvorens wij iets ondertekenen.”
      
      
    
    
      2.8.
      In reactie op een bericht van 28 december 2022 van [eisers] over een vertraging in de behandeling van hun hypotheekaanvraag, schreven [gedaagden] diezelfde dag aan hen onder meer het volgende:
      
      
        “Spijtig om te lezen dat het nog niet gelukt is. Dit is voor iedereen vervelend. Als blijk dat u en uw vrouw er nog steeds voor proberen te gaan en een u woord echt waar is zouden wij wederom graag een storting zien op onze rekening.
        
          Wij hebben nog steeds recht op een bedrag van 48.500 euro waar wij liever geen juridische procedure voor starten. Dit bedrag kunnen wij uiteraard kwijtschelden c.q. als hypotheek zien als het dossier binnenkort rond is. De bijdrage ook graag omdat de 30ste als overdracht niet meer gaat lukken en wij het geld waar wij op gerekend hadden hard nodig hebben.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 9 januari 2023 hebben [gedaagden] bij [eisers] naar de stand van zaken geïnformeerd, waarbij zij [eisers] ook het volgende hebben bericht:
      
      
        “Graag ontvangen wij ook het gehele bedrag waar wij recht op hebben (de 10% procent van de aankoopsom). Dit bedrag moet u toch zoals afgesproken nog naar ons overmaken alvorens wij een toekomstige nieuwe koopovereenkomst samen ondertekenen. Dan is dit maar alvast geregeld en hebben wij iets minder financiële zorgen.”
        
          [eisers] hebben [gedaagden] daarop, op 10 januari 2023, geantwoord spoedig de hypotheekofferte binnen te hebben.
      
      
    
    
      2.10.
      In de e-mail van 11 januari 2023 hebben [gedaagden] aan [eisers] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        “Tevens staat ons huis zoals u weet op dit moment in de verkoop en hebben wij enkele bezichtigingen gehad en nog enkele bezichtigen gepland staan. Het zou kunnen dat daar een bod uitkomt en ondanks dat wij het huis het liefst nog aan u verkopen kan het dat indien er van u kant nog steeds geen offerte o.d is getoond dat wij dan in onderhandeling gaan met andere kopers.
        
          (…) Wij vragen u daarom wederom om het volledige bedrag min de 6.500 euro die al gestort heeft (…) ten spoedigste over te maken naar ons. (42.000,- euro)
        
        
          Hopelijk kunnen we dit bedrag dan spoedig verrekenen indien de koop met u opnieuw rond is. (Minus de schade die wij geleden hebben)”
      
      
    
    
      2.11.
      In reactie daarop hebben [eisers] diezelfde dag [gedaagden] onder meer het volgende bericht:
      
      
        “Ik heb voor komende week een afspraak gepland staan met de adviseur die door Elsalien [verkopend makelaar, toevoeging kantonrechter] is aangedragen. Tevens ben ik bezig met twee andere adviseurs. Beiden hebben aangegeven komende week het dossier af te kunnen ronden voor ons. Ze hebben aangegeven dat het maximaal vijf à zes werkdagen gaat duren voordat de bank het dossier volledig heeft beoordeeld. 
        
          Ik heb de hoofdprijs betaald voor de woning en verwacht een klein beetje coulance van jullie. (…)
        
          Wij willen dolgraag de woning hebben en wij zetten alles op alles om dit voor mekaar te krijgen.”
      
      
    
    
      2.12.
      Nadat [gedaagden] op 17 en 27 januari 2023 bij [eisers] naar de voortgang hebben geïnformeerd en [eisers] op 27 januari 2023 aan [gedaagden] heeft bericht dat er zicht op is dat  ‘volgende week donderdag de bankgarantie in orde is, en 6 februari het passeren’ hebben [gedaagden] [eisers] op 6 februari 2023 onder meer het volgende gevraagd:
      
      
        “Vorige week heeft u aan gegeven dat gisteren (donderdag) de bankgarantie rond zou zijn. Aangezien u niets heeft laten weten gaan wij er eigenlijk vanuit dat dit wederom niet voor elkaar is. Wij raken echt steeds meer ons vertrouwen kwijt in een goede afloop. Kunt u mogelijk iets meer toelichten waar nu de vertraging ligt?”
      
      
    
    
      2.13.
      In reactie daarop hebben [eisers] diezelfde dag onder meer het volgende geantwoord:
      
      
        “Ik vind het jammer dat zaken zo lopen maar het einde is eindelijk in zicht. Vriendelijk verzoek ik u nog om even geduld hebben. Zoals alles er nu naar uitziet kunnen wij de 23e alles afronden.”
      
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagden] hebben daarop, nog steeds op 6 februari 2023, als volgt gereageerd:
      
      
        “Hopelijk realiseert u zich wel dat elke maand die het langer duurt wij meer financiële schade hebben die wij op u zullen verhalen zoals eerder benoemt. Daarnaast kan het nog steeds gebeuren dat er zich een andere koper aanbied in de tussentijd. Hopelijk komt het deze maand nog rond.”
      
      
    
    
      2.15.
      In reactie op een e-mail van [gedaagden] van 24 februari 2023 hebben [eisers] diezelfde dag aan [gedaagden] geschreven:
      
      
        “Wil ik toch opmerken dat als ik niet geïnteresseerd was in de woning, dan had ik al lang ontbonden hebben. (…) Het einde is bijna in zicht wij hebben nu een notaris en een geldgever die meewerkt. Ik zal maandagmiddag het voorstel wat ik ontvang naar u mailen. Zoals afgesproken zullen de gedane stortingen verrekend worden zoals wij in het begin hebben afgesproken. U krijgt maandag een complete update.”
      
      
    
    
      2.16.
      Daarop hebben [gedaagden] bij e-mail van 25 februari 2023 onder meer als volgt gereageerd:
      
      
        “Naar aanleiding van het gene u schrijft in uw mail moeten wij toch even een en ander toelichten. U geeft namelijk aan dat wij vertrouwen in het geheel moeten hebben omdat als u het niet zou willen kopen u de koop wel had ontbonden. Echter is de koop in december 2022 ontbonden omdat u na driemaal verlengen nog steeds geen bankgarantie kon storten. (…) Doordat er toen ontbonden is bent u ons sindsdien een bedrag van 48.500 euro schuldig. Ook dit hebben wij nadat wij het gevorderd hebben niet ontvangen. (…) Wij zijn zo coulant geweest om u de mogelijkheid te geven om ons huis als nog te kopen en daarmee zou de boete dan vervallen (alleen de extra schade zouden we dan verhalen). (…) Daarom vragen wij nogmaals om 10.000 euro over te maken en een verklaring van een geldverstrekker als bewijs aan ons te tonen” 
      
      
    
    
      2.17.
      Op 7 maart 2023 hebben [gedaagden] per e-mail aan [eisers] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        “Wij zouden gisteren zoals u toegezegd had een voorstel van u bank toegestuurd krijgen als bewijs. Helaas horen wij wederom niets van u na een belofte (…) Kunt u de verklaring zsm nog naar ons toesturen?
        
          Daarnaast vragen wij u om een storting van 5000,- euro te doen als blijk van vertrouwen.”
      
      
      
        
          [eisers] hebben daarop laten weten dat ze uiterlijk 15 maart 2023 een offerte binnen zouden hebben.
      
      
    
    
      2.18.
      Op 20 maart 2023 hebben [gedaagden] weer bij [eisers] om informatie gevraagd: 
      
      
        “Kunt u wel iets van een indicatie geven wanneer wij iets op papier (voorstel) van u kunnen verwachten en wanneer u geld zou kunnen overmaken. Ik hoop dat u begrijpt dat elke maand die het langer duurt ons meer schade kost die wij op u zullen verhalen. Wij gaan bijna de 4 maand in na het ontbinden van de koopovereenkomst in december 2022.”
      
      
      
        
          [eisers] hebben diezelfde dag [gedaagden] laten weten dat zij hoopten dat alles zo snel mogelijk is geregeld.
      
      
    
    
      2.19.
      
        [eisers] hebben in totaal een bedrag van € 30.000 aan [gedaagden] betaald.
      
    
    
      2.20.
      Op 22 maart 2023 hebben [gedaagden] de woning aan derden verkocht voor een koopsom van € 455.000.
    
    
      2.21.
      Bij e-mail van 28 maart 2023 hebben [gedaagden] [eisers] op de hoogte gebracht van de verkoop van de woning en aanspraak gemaakt op betaling van het restant van de contractuele boete, te weten nog een bedrag van € 18.500.
      
    
    
      2.22.
      In reactie daarop hebben [eisers] per e-mail van 29 maart 2023 aan [gedaagden] onder meer het volgende bericht:
      
      
        “Wij vinden het heel erg dat jullie het huis verkocht hebben aan iemand anders. (…) Had uw ons aangegeven dat uw het niet meer aan ons gaat verkopen. Liefs een waarschuwing ofzo.
        
          Het is zeker heel spijtig. Nu hebben wij een schuld waardoor wij geen andere woning meer kunnen kopen.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [gedaagden] vorderden bij inleidende dagvaarding – samengevat –  [eisers] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 18.500, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 december 2022. Daarnaast vorderden zij vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 
        
          [gedaagden] hebben daaraan ten grondslag gelegd dat [eisers] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen en dat [gedaagden] na [eisers] in gebreke te hebben gesteld, de koopovereenkomst mochten ontbinden, waarna [eisers]  op grond van artikel 11.2 van de de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom verschuldigd waren. Van dit bedrag hebben [eisers] een bedrag van € 30.000 betaald, zodat een bedrag van in hoofdsom €18.500 resteert. 
      
      
    
    
      3.2.
      Bij het verstekvonnis van 19 juli 2023 heeft de kantonrechter de vorderingen van [gedaagden] op [eisers] toegewezen, met uitzondering van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het verstekvonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagden] hebben executoriaal beslag laten leggen op een bankrekening van [eisers] Daarmee zijn de toegewezen vorderingen voldaan.
      
    
    
      3.3.
      
        [eisers] vorderen in de verzetdagvaarding dat de kantonrechter het tussen partijen gewezen verstekvonnis vernietigt en bepaalt dat [eisers] het bedrag van € 18.500 niet hoeven te betalen aan [gedaagden] [eisers] voeren daartoe – samengevat – aan dat partijen hadden afgesproken dat [gedaagden] de woning alsnog aan [eisers] zouden verkopen en dat de contractuele boete verrekend zou worden. Zij mochten ervan uitgaan dat zij op basis van exclusiviteit de tijd hadden om de financiering voor de aankoop van de woning alsnog te regelen. Zij hebben bedragen aan [gedaagden] overgemaakt in de veronderstelling dat zij alsnog de woning konden kopen en voelen zich om de tuin geleid, omdat [gedaagden] ondanks de betalingen van [eisers] de woning alsnog aan derden hebben verkocht. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] voeren verweer in het verzet en betwisten dat [eisers] een recht van (eerste) koop hadden en dat de betaling van de contractuele boete daarvan afhankelijk was. Zij zijn er altijd duidelijk over geweest dat de koopovereenkomst was ontbonden, de boete was verschuldigd, de woning opnieuw op de markt werd gebracht en er zich in de tussentijd dus ook andere potentiële kopers zouden kunnen aandienen, aldus [gedaagden] 
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het verzet is tijdig en op de juiste wijze gedaan. [eisers] kunnen daarom in hun verzet worden ontvangen. De kantonrechter zal hieronder beoordelen of het verzet gegrond is.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] betwisten niet dat zij op grond van de koopovereenkomst een boete van € 48.500 hebben verbeurd en dat zij daarvan ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding € 30.000 hadden betaald. In geschil is of [eisers] ook het restant van de contractuele boete aan [gedaagden] moesten betalen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter volgt [eisers] niet in hun verweer dat [gedaagden] ermee hadden ingestemd de woning alsnog te verkopen aan [gedaagden], want de door [eisers] aangevoerde afspraak vindt geen steun in de overgelegde stukken; integendeel. Uit de correspondentie tussen partijen (zie 2.10 en 2.14) blijkt dat [gedaagden] [eisers] op verschillende momenten duidelijk hebben gemaakt dat zij de woning opnieuw te koop hadden gezet en dat “het nog steeds [kan] gebeuren dat er zich een andere koper aanbiedt in de tussentijd”. Hieruit volgt dat [eisers] juist rekening moesten houden met de mogelijkheid dat de woning aan een ander zou worden verkocht. [eisers] hebben daartegen op geen enkele manier geprotesteerd. Uit de correspondentie blijkt ook dat partijen hadden afgesproken dat indien [eisers] alsnog de financiering rond zouden krijgen, [eisers] de woning zouden kunnen kopen en dat (alleen) in dat geval de boetebetalingen zouden worden verrekend (zie 2.8 en 2.16). Verder hebben [eisers]  op de herhaalde vragen van [gedaagden] hoe het met de financiering stond van 24 december 2022 tot en met 20 maart 2023 steeds geantwoord dat zij verwachtten dat er snel duidelijkheid zou komen maar - ook in deze procedure – hebben zij geen enkel bewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij de financiering voor de woning rond hadden. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de financiering niet rond was.
      
    
    
      4.4.
      Het argument van [eisers] dat [gedaagden] vroegen om betalingen ‘als blijk van vertrouwen’ (zie 2.17) en dat zij er daarom op hebben mogen vertrouwen dat de woning aan hen zou worden verkocht, gaat niet op. Dit vertrouwen heeft immers gelet op de correspondentie tussen partijen kennelijk betrekking op de mogelijkheid die [gedaagden] [eisers] boden om bij het verkrijgen van de benodigde financiering de woning alsnog te kopen waarbij de contractuele boete zou worden verrekend. Indien [eisers] hebben betaald in de veronderstelling dat [gedaagden] de woning dan aan hen zouden verkopen, komt dat voor hun eigen rekening en doet dit aan de verschuldigdheid van de boete niets af. Aan bewijslevering komt de kantonrechter niet toe.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter merkt verder nog op dat [gedaagden] gemotiveerd hebben toegelicht dat de boete in verhouding staat tot de door hen geleden schade, onder meer bestaande uit de uiteindelijke lagere verkoopprijs van de woning, kosten van een overbruggingshypotheek, dubbele makelaarskosten en dubbele woonlasten.
      
    
    
      4.6.
      De conclusie is dat [eisers] ook het restant van de contractuele boete aan [gedaagden] moesten betalen. Ook zijn zij de wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd vanaf 12 december 2023, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst. Het verzet is dus ongegrond en het verstekvonnis zal worden bekrachtigd. 
      
      
        
          Proceskosten verzetprocedure
        
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van de verzetprocedure aan de zijde van [gedaagden] worden tot dit vonnis vastgesteld op € 693,00 aan salaris advocaat (1 punt × tarief € 693,00).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het door de kantonrechter op 19 juli 2023 onder zaaknummer 10587610 CV EXPL 23-4100 gewezen verstekvonnis,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden vastgesteld op € 693,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.
      
      
      
      
        1680