ECLI:NL:RBLIM:2024:1114, Rechtbank Limburg, 06-03-2024, 10105253 \ CV EXPL  22-4121
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10105253 \ CV EXPL  22-4121
    
    
    
      
        Vonnis van 6 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vennootschap onder firma
      
        
          [eiseres]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. G. Vansant,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        OMNI-TACT B.V., 
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Omni-Tact,
      gemachtigde: mr. M. van Sintmaartensdijk.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure 
    
    
      1.1.
      Op 14 december 2022 is een tussenvonnis gewezen. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - de brief aan partijen van 31 mei 2023 waarin is medegedeeld dat de zaak om organisatorische redenen aan een andere rechter is toebedeeld,
      - de akte overlegging producties 4 t/m 13 en opgave getuigen zijdens Omni-Tact,
      - het proces-verbaal van de op 27 september 2023 gehouden getuigenverhoren,
      - de conclusie na enquête en de akte eiswijziging van [eiseres] ,
      - de conclusie na getuigenverhoor van Omni-Tact. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De wijziging van de vordering en het verweer daarop
    
    
      2.1.
      
        Bij dagvaarding heeft [eiseres] het volgende gevorderd: 
        dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar,
      
      
        
          voor recht zal verklaren dat het door Omni-Tact gedane beroep op de ontbindende voorwaarde in artikel 10 van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is gedaan,
        
        
          de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang zal ontbinden,
        
        
          en Omni-Tact zal veroordelen tot betaling van:
        
      
      
        a. € 4.288.054,-  wegens misgelopen winst in het nieuwe gezondheidscentrum,
        b. € 1.118.470,- wegens misgelopen winst in de praktijk aan de [adres 1] , en het wegvallen van de huidige praktijk in de [adres 2] ,
        c. € 950.000,- wegens misgelopen goodwill bij verkoop van een onderdeel van de vof,
        d. € 8.197,75 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten,
        e. de proceskosten,
        alle gevorderde bedragen en kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      2.2.
      
        Bij akte van 29 november 2023 heeft [eiseres] haar eis als volgt gewijzigd, waarbij de wijzigingen hieronder schuingedrukt worden weergegeven:
        dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar,
      
      
        
          voor recht zal verklaren dat het door Omni-Tact gedane beroep op de ontbindende voorwaarde in artikel 10 van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is gedaan,
        
        
          
            de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang zal ontbinden
             voor recht zal verklaren dat Omni-Tact tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiseres],
        
      
      3. en Omni-Tact zal veroordelen tot betaling van:
      a.	€ 2.751.946,00 wegens misgelopen winst in het nieuwe gezondheidscentrum,
      b.	€ 683.789,00 wegens misgelopen winst in de praktijk aan de [adres 1] , en het wegvallen van de huidige praktijk in de [adres 2] ,
      c.	€ 217.000,00 wegens misgelopen goodwill bij verkoop van een onderdeel van de vof,
      
        d. 	€ 10.000,00 aan meerkosten wegens het moeten sluiten van de huidige locatie per 
        
        1 januari 2025
      
      e.	€ 8.197,75 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten,
      f.	de proceskosten,
      alle gevorderde bedragen en kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      2.3.
      Omni-Tact heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis met de stelling dat die strijdig met de goede procesorde, nu er ineens een heel andere grondslag aan de vordering ten grondslag wordt gelegd. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter merkt op dat alleen de vordering onder 2. inhoudelijk is veranderd, dat onder 3. een vordering (thans d.) is toegevoegd en wat betreft het overige de gevorderde bedragen aan schadevergoeding zijn verlaagd. De kantonrechter zal in het onderstaande, bij de beoordeling van de afzonderlijke vorderingen, beoordelen of deze wijzigingen worden toegestaan.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      3.1.
      In het tussenvonnis van 14 december 2022 heeft de kantonrechter overwogen dat beoordeeld dient te worden of Omni-Tact een rechtsgeldig beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst van 31 juni 2019. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat zij op basis van het dossier (vooralsnog) onvoldoende informatie had om op dit punt een oordeel te vellen. De kantonrechter heeft Omni-Tact in de gelegenheid gesteld om deze stelling alsnog te bewijzen en alle overige beslissingen aangehouden.
      
    
    
      3.2.
      Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft Omni-Tact bij akte diverse producties overgelegd en zijn vijf getuigen gehoord. 
      
    
    
      3.3.
      Uit de overgelegde producties leidt de kantonrechter in ieder geval het volgende af:
      
      
        3.3.1.
        Omni-Tact heeft bij ABN-AMRO op 26 november 2018 een kredietaanvraag gedaan voor de financiering van het gezondheidscentrum. Daartoe is door ABN-AMRO een “discussion paper” opgesteld (productie 4) waaruit het volgende blijkt:- Op dat moment ging het om een verwachte investering van € 4,5 mio, waarvan Omni-Tact zelf  € 1,5 mio zou inbrengen en een lening werd gevraagd van € 3 mio. Bij de door ABN-AMRO gevraagde zekerheden staat o.a. dat de “Loan-to-value” maximaal 65% dient te zijn bij aanvang en na 10 jaar 50%. Voorts staat als voorwaarde genoemd dat de “debt service coverage ratio” na oplevering te allen tijde minimaal 1,20 diende te zijn.
        
      
      
        3.3.2.
        Uit een tweede discussion paper van de ABN-AMRO d.d. 3 juni 2020 (productie 5) blijkt, naast eerder genoemde eisen, dat de bank uitgaat van “conveniërende huurcontracten met een totale aanvangshuur van € 337.496,00”. In deze discussion paper wordt uitgegaan van een lening van € 3.410.500,00 en van een marktwaarde van het te realiseren gebouw van € 5.399.936,00.
        
      
      
        3.3.3.
        Uit de als productie 7 overgelegde koopovereenkomst blijkt dat Omni-Tact de voor het gezondheidscentrum bedoelde grond heeft gekocht voor een prijs van € 689.000,00 exclusief overdrachtsbelasting.
        
      
      
        3.3.4.
        Uit de als productie 8 overlegde stukken blijkt dat de door Omni-Tact ingeschakelde architect [naam architect] in een initiële begroting van 26 oktober 2018 nog uitging van een bedrag aan bouwkosten van € 3.614.773,00 exclusief btw en exclusief de grond en bijkomende kosten (waaronder de sloop van het bestaande gebouw).
        
      
      
        3.3.5.
        Uit de als productie 9 overgelegde aangepaste begroting van [naam architect] van 17 september 2019 blijkt dat daar wordt uitgegaan van een investeringssom van € 6.164.000,00 exclusief BTW. In dit stuk worden de bouwkosten (exclusief de sloopkosten) begroot op een bedrag van € 4.866.700,00 exclusief btw.
        
      
      
        3.3.6.
        In de als productie 10 overgelegde offerte van 1 november 2019 van de aannemer [naam bv] worden de totale bouwkosten (inclusief de sloopwerkzaamheden die voor € 95.000,00 zijn begroot) beraamd op een bedrag van € 5.161.190,31 exclusief btw.
        
      
      
        3.3.7.
        In een als productie 11 overgelegd overzicht van te verwachten huuropbrengsten op basis van de initiële huurovereenkomsten (waaronder die van [eiseres] ) was de te verwachten huuropbrengst € 165.700,00 per jaar. Als de door Apotheek [naam apotheek] en Omni-Tact te betalen huur voor de door hen te huren ruimtes werd meegenomen, was de te verwachten huuropbrengst € 258.000,00 per jaar.
        
      
      
        3.3.8.
        Als productie 13 is overgelegd een stichtingskosten- en exploitatiebegroting die is opgesteld door [naam] . In de toelichting op deze exploitatieberekening is door Omni-Tact onder andere het volgende (door [eiseres] onbetwist) gesteld:
        - De berekening van oppervlaktes geschiedt aan de hand van NEN2580. In deze methodiek worden de algemene meters (verkeersruimtes, toiletgroepen, entree e.d.) omgeslagen over de huurders op basis van de relatieve oppervlakte van de eigen ruimte die een huurder zelf huurt. De oppervlaktes die waren vastgelegd in de intentieovereenkomsten weken fors af van de oppervlaktes berekend conform de genoemde methodiek. De oorzaak lag in het feit dat er geen rekening was gehouden met de algemene meters.
        - De mogelijke huuropbrengsten die bleken uit de intentieovereenkomsten waren € 165.000,- groot. Per m2 te bouwen Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) betreft het een som ad € 122,75 (€ 165.000/1.469,6 m2). Bij het handhaven van een gemiddelde huurprijs van € 122,75 zou de totale huursom € 224.427,- bedragen. Voor [naam] was het zogenaamde Bruto Aanvangs Rendement (BAR) de eerste indicator om het project te toetsen. Vastgoedinvesteerders en -financiers beoordelen het vastgoed op basis van de BAR. Het betreft de huuropbrengst van het eerste jaar afgezet tegen de totale investering. De BAR zou gelet op de mogelijke huuropbrengst 3,4% bedragen. Een marktconforme BAR lag in 2019 rond de 6%.
        - [naam] heeft aannames gedaan op basis van marktconforme uitgangspunten van destijds. Het betreft een fictieve financiering, die gebaseerd was op in 2019 gangbare normen die a-banken hanteerden. De belangrijkste parameters betroffen de eigen inbreng en  het maximaal te financieren bedrag, het rentetarief en de aflossingstermijn. Er is uitgegaan van de destijds marktconforme uitgangspunten: een loan-to-value van 65%, een rentepercentage van 2,5% en een aflossingstermijn van 25 jaar.
        -De loan-to-value geeft aan wat een bank maximaal bereid is om te financieren, uitgedrukt als percentage van de marktwaarde van het pand. Bij de start mag deze maximaal 65% bedragen. De taxatiewaarde van een nieuwbouw gezondheidscentrum was in 2019 om en nabij 17 maal de huurwaarde. Voor dit project zou die berekening leiden tot een marktwaarde van (€ 244.427,- x 17) € 4.155.265,-. De begrote stichtingskosten bedroegen echter een som ad € 7.193.302,-. Op basis van dit criterium zou ABN-AMRO maximaal een som ad € 2.700.000,- financieren en zou Omni-Tact derhalve nog een som van € 4.493.302,- (om en nabij 63% van de totale stichtingskosten) op andere wijze moet verwerven. Dit is ongebruikelijk hoog, nu het uitgangspunt 35% is.
        - De zogenaamde Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft weer hoe vaak de rente en aflossing betaald kunnen worden uit de cash flow van de onderneming. De DSCR dient te allen tijde minimaal 1,2 te zijn. Pas na jaar 19 zou in casu aan dit criterium voldaan kunnen worden. Het kengetal bevestigde dat het project niet haalbaar was omdat het niet mogelijk was om aan de rente- en aflossingsverplichting van de bank te kunnen voldoen.
        
      
    
    
      3.4.
      Uit de afgelegde getuigenverklaringen acht de kantonrechter het volgende van belang:
      
      
        3.4.1.
        De verklaring van [naam aandeelhouder 1] , een van de aandeelhouders van Omni-Tact, die verklaard heeft – samengevat en voor zover van belang – dat zij van de bank had begrepen dat zij aan de bank moest laten zien wat de opbrengsten zouden worden en dat zij daarom bindende afspraken moest maken. In eerste instantie ging Omni-Tact nog uit van een investering van 4,5 mio, mede op basis van de inschattingen van de architect. Uiteindelijk bleek het 7 mio te zijn. Omni-Tact heeft de heer [naam] ingehuurd in september 2019. Toen werd al snel duidelijk dat er te weinig inkomsten zouden zijn. De beoogde huurders wilden niet akkoord gaan met een hogere huurprijs. Het gezondheidscentrum wordt niet gebouwd.
        
      
      
        3.4.2.
        De verklaring van [naam aandeelhouder 2] , tevens een van de aandeelhouders van Omni-Tact, die verklaard heeft – samengevat en voor zover van belang – dat Omni-Tact veel moeite heeft gedaan om het [de kantonrechter: de realisatie van het gezondheidscentrum] financieel haalbaar te krijgen, door veel expertise in huis te halen en met alle partijen gesprekken te voeren, maar dat het niet is gelukt. Dit omdat Omni-Tact niet genoeg huurinkomsten kon krijgen en vanwege de hoger uitvallende kosten. Het bedrag aan huur in de overeenkomst met [eiseres] was gebaseerd op de eigen ervaring van Omni-Tact en de eerste verwachting van de kosten van de architect. Toen [naam] kwam heeft die een begroting gemaakt van de stichtingskosten en de exploitatie, daaruit kwam een totaalplaatje waarin de totale kosten en benodigde inkomsten duidelijk werden. De conclusie van [naam] was dat de huurinkomsten te laag waren. Er is geen financieringsaanvraag ingediend, omdat duidelijk was wat daarvoor nodig was en Omni-Tact had de huurinkomsten niet. De bouw van het gezondheidscentrum is niet doorgegaan en gaat ook  niet door.
        
      
      
        3.4.3.
        
          De heer [naam] (hierna: [naam] ) heeft onder meer en voor zover van belang verklaard dat hij al 23 jaar ervaring heeft met het ontwikkelen van gezondheidscentra. Hij is in september 2019 benaderd door Omni-Tact ( [naam aandeelhouder 2] ) met de vraag om een analyse te maken van de financiële situatie en zijn analyse was dat het financieel niet haalbaar was. Hij heeft een overzicht gemaakt van de stichtingskosten en een zogenaamde exploitatiebegroting, waarbij hij in kaart heeft gebracht wat de totale investering zal zijn. Vervolgens heeft hij gekeken naar de te verwachten huuropbrengsten. Hij heeft dit tegen elkaar afgezet, waarbij hij heeft gekeken naar dezelfde criteria als de banken. 
          De volgende criteria zijn van belang: 
          
            het bruto aanvangsrendement. Dat is een kengetal waarmee de investeringen beoordeeld kunnen worden. Dat is de totale huurstroom in jaar één gedeeld door de totale investering. Dat percentage was 3,4% terwijl dit rond de 6% had moeten liggen. 
          
            de loan to value: Dat is de hoogte van de lening die kan worden verstrekt, afhankelijk van de waarde van het pand. Het is redelijk in beton gegoten dat je maar 65% van de marktwaarde gefinancierd krijgt, dat is afhankelijk van het type onroerend goed. Dit gebouw is commercieel vastgoed, dan is het maximaal 65%. 
        
        
        
          
            [naam] heeft voorts verklaard dat hij heeft geadviseerd dat de huurstroom verhoogd moest worden, omdat in de intentieovereenkomsten een niet-marktconforme huur was afgesproken. 
        
        
        
          De financieringsaanvraag is niet ingediend bij de bank. In zijn rol als adviseur is [naam]  vaker betrokken bij de financiering. Er zijn drie banken die dit soort projecten financieren, ABN-AMRO, Rabobank en Triodos en zij hanteren alle nagenoeg dezelfde criteria. [naam] heeft verklaard dat als hij wel een financiering had aangevraagd, hij zijn opdrachtgever op kosten had gejaagd terwijl hij op voorhand wist dat het niet geaccepteerd zou worden. Hij heeft geadviseerd dat Omni-Tact wel in aanmerking voor een financiering kon komen wanneer ze de huurinkomsten konden verhogen. Ook was het [naam] gebleken dat Omni-Tact had verzuimd om in de huurovereenkomsten met betrekking tot het te realiseren gezondheidscentrum de algemene meters van de niet separaat verhuurde, gemeenschappelijke ruimtes, naar rato door te belasten over de huurders in het gezondheidscentrum. 
        
        
      
      
        3.4.4.
        De heer [naam belastingadviseur] , belastingadviseur bij BDO en fiscalist van Omni-Tact, heeft verklaard dat zijn kantoor werkt voor ongeveer 300 apotheken en dat hij in zijn carrière betrokken is geweest bij de totstandkoming van enkele tientallen van dit soort medische centra. Hij heeft commentaar gegeven op de eerste calculatie van Omni-Tact en heeft aan Omni-Tact duidelijk laten merken dat dat wat voorlag een moeilijke zaak zou worden. De huuropbrengsten waren veel te laag in relatie tot de stichtingskosten. De enige manier om het rendement toch sluiten te krijgen was dat er maandelijks vanuit de apotheek geld bij moest, hetgeen hoogst ongebruikelijk zou zijn. 
        
        
          Hij heeft geadviseerd om een kantoor in te schakelen dat hiermee meer expertise had, waaronder het kantoor van [naam] . Rademakers heeft opgemerkt dat dit het slechtste project was dat hij ooit had gezien. 
        
        
      
      
        3.4.5.
        De heer [naam management controller] , management controller in dienstbetrekking bij Omni-Tact heeft verklaard dat hij vanaf het begin betrokken is geweest bij het project. Hij heeft onder andere in 2018 gekeken naar welke huurprijzen Omni-Tact nodig had om alle eisen van de banken te voldoen en dat op dat moment de kosten lastig waren in te schatten. Op basis van de eerste inschatting, op basis van de kosteninschatting door de architect, zou het financierbaar zijn, echter was het bruto aanvangsrendement (BAR) toen al vrij laag. Als er 4,5 miljoen nodig was, zou Omni-Tact 3 miljoen moeten lenen. Het benodigde bedrag is hoger geworden, onder andere door de duurzaamheidsmaatregelen. In vergelijking met de initiële begroting van oktober 2018 bleek al in september 2019 dat de architect er behoorlijk naast had gezeten. De huurprijs in de overeenkomst met [eiseres] was op basis van de eerste inschatting van de architect. Na het ondertekenen daarvan werd pas duidelijk dat de kosten veel hoger waren.
        
        
          Op basis van de nieuw bekende kosten was het project niet financierbaar, Omni-Tact zou nooit aan de eisen van de bank voldoen. Het had absoluut geen zin om een financieringsaanvraag in te dienen. 
        
        
        
          In eerste instantie was niet duidelijk dat de kosten zo hoog konden oplopen. Er is van alles bijgekomen. Zoals de BTW-cijfers, duurzaamheid, corona en de stikstofmaatregelen. 
        
        
        
          Daarnaast heeft Mulkens nog verklaard dat Omni-Tact enkel vastgoed beheert. De apotheken zijn in een andere rechtspersoon ondergebracht. Het gezondheidscentrum is uiteindelijk niet gerealiseerd. 
        
        
        
          
            De beoordeling van het bewijs
          
        
        
      
    
    
      3.5.
      Bij de beoordeling van de vraag of Omni-Tact is geslaagd in het haar opgedragen bewijs dat zij rechtsgeldig een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst van 31 juni 2019, speelt – gelet op de door partijen daarover ingenomen standpunten – de uitleg van dit beding (dat hierna wordt aangeduid als: “het financieringsvoorbehoud”) een rol. Volgens vaste rechtspraak is bij die uitleg van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarnaast spelen de redelijkheid en billijkheid een rol. 
      
    
    
      3.6.
      De letterlijke tekst van het financieringsvoorbehoud, dat is opgenomen in artikel 10 van de overeenkomst van 31 juni 2019, luidt als volgt: “De onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder worden aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat verhuurder de benodigde vergunning en financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum niet krijgt.” Deze ontbindende voorwaarde is in de overeenkomst niet nader uitgewerkt en er is niet gesteld of gebleken dat partijen hier verder veel aandacht aan hebben besteed en/of afspraken over hebben gemaakt. Niet is vastgelegd welke inspanningen van Omni-Tact werden verwacht en evenmin op welke wijze Omni-Tact een beroep op het financieringsvoorbehoud diende te onderbouwen. Partijen verschillen nu over de uitleg van deze bepaling. Omni-Tact stelt zich op het standpunt dat de door [naam] gemaakte exploitatiebegroting van het gezondheidscentrum, in het licht van de eisen die de banken stellen aan het verstrekken van een financiering, zodanig was dat het zinloos was een financieringsaanvraag te doen, [eiseres] stelt zich kennelijk op het standpunt dat Omni-Tact er alles aan had moeten doen om het gezondheidscentrum financieel van de grond te krijgen, zelfs als dat inhield dat zij daarvoor haar volledige eigen vermogen, het vermogen van aan haar gelieerde BV’s en zelfs privévermogen van haar aandeelhouders moest aanwenden. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat de term “financiering” in een financieringsvoorbehoud doelt op het (in ieder geval deels) aantrekken van vreemd vermogen. Voorts brengt een redelijke uitleg van een financieringsvoorbehoud met zich mee dat het moet gaan om een gebruikelijke vorm van financiering, bij een erkende financiële instelling, zoals een bank, tegen de gebruikelijke voorwaarden en condities. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt een redelijke uitleg niet mee, dat Omni-Tact haar gehele eigen vermogen, dat van aan haar gelieerde vennootschappen en van haar aandeelhouders moest aanwenden om het gezondheidscentrum te realiseren. Gelet op de rol die de eisen van redelijkheid en billijkheid spelen bij de uitleg van het beding, kan dat standpunt niet worden gevolgd. Bovendien gaat [eiseres] er met het innemen van dat standpunt aan voorbij dat – gelet op de door haar niet betwiste voorwaarde dat de loan-to-value maximaal 65% mag zijn – ook bij het wel kunnen verkrijgen van de benodigde financiering, Omni-Tact hoe dan ook 35% van de benodigde investeringssom met eigen middelen had moeten voldoen en daar kennelijk ook toe bereid was.
      
    
    
      3.8.
      Volgens vaste jurisprudentie heeft de partij die zich kan beroepen op een financieringsvoorbehoud een inspanningsverplichting om de benodigde financiering te krijgen. De kantonrechter is van oordeel dat Omni-Tact aan die inspanningsverplichting heeft voldaan. Zij heeft zich in de eerste contacten met de bank ervan vergewist van wat van haar werd verwacht, zij heeft gesprekken gevoerd met BDO en op advies van BDO [naam] ingeschakeld om zich te laten bijstaan in de voorbereiding van de aanvraag van de financiering van het gezondheidscentrum. De kantonrechter is van oordeel dat [naam] , door overlegging van de door hem opgestelde exploitatiebegroting (die inhoudelijk niet door [eiseres] is betwist) en zijn toelichting daarop, heeft laten zien dat voor het project niet de benodigde financiering verkregen kon worden omdat er niet werd voldaan aan de eisen die banken aan een dergelijke begroting stellen. Dat het daarom uiteindelijk niet is gekomen tot het indienen van een officiële aanvraag, kan niet aan Omni-Tact worden tegengeworpen. De inspanningsverplichting gaat niet zover dat van Omni-Tact kon worden verwacht dat zij een bij voorbaat zinloze aanvraag zou doen. 
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] heeft nog opgemerkt dat Omni-Tact te voorbarig en zonder voldoende kennis van gezondheidscentra contractuele verplichtingen is aangegaan en dat Omni-Tact, toen zij in een later stadium moest vaststellen dat het gezondheidscentrum minder rendabel was dan zij dacht, heeft getracht onder haar verplichtingen uit te komen.
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter kan [eiseres] in zoverre volgen dat uit de overgelegde stukken en de getuigenverklaringen inderdaad kan worden afgeleid dat tijdens het sluiten van de huurovereenkomst en het bepalen van de daarin opgenomen huurprijs [naam] nog niet betrokken was en Omni-Tact in ieder geval bij het aanbieden van de huurovereenkomsten voor het nog te realiseren gezondheidscentrum geen rekening heeft gehouden met het doorberekenen van de “algemene meters”. Dat is een vergissing die Omni-Tact waarschijnlijk niet gemaakt zou hebben als zij in een eerder stadium met [naam] in zee was gegaan. Omni-Tact had echter wel ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst met [eiseres] de eerste gesprekken gevoerd met de bank over de eisen waaraan zij zou moeten voldoen en een voorlopige begroting van de bouwkosten gekregen van de architect. Uit de stukken en de getuigenverklaringen is voorts gebleken dat  Omni-Tact voor het verkrijgen van de benodigde financiering bij de bank moest kunnen aantonen dat zij voldoende huuropbrengsten zou genereren (en daartoe dus al bindende langlopende huurovereenkomsten moest kunnen overleggen). Dat de bouwkosten uiteindelijk zoveel hoger zouden uitvallen dan aanvankelijk was voorzien en dat op basis van de eerder berekende huurprijs daarom niet het door banken vereiste rendement behaald kon worden, waardoor vervolgens niet de vereiste financiering verkregen kon worden, leidt niet tot het oordeel dat Omni-Tact te voorbarig heeft gehandeld en zich daarom niet zou kunnen beroepen op het financieringsvoorbehoud.
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter overweegt dan ook op basis van voorgenoemde stukken en getuigenverklaringen dat Omni-Tact is geslaagd in het haar opgedragen bewijs dat zij rechtsgeldig een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst van 31 juni 2019. De gevorderde verklaring voor recht dat dat niet het geval was, wordt afgewezen. De na eiswijziging gevorderde verklaring voor recht dat Omni-Tact tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiseres] , wordt eveneens afgewezen. De huurovereenkomst is immers ontbonden en Omni-Tact heeft geen verplichtingen meer jegens [eiseres] .
      
    
    
      3.12.
      Wat betreft de overige vorderingen betekent het voorgaande, gelet op het bepaalde in de tweede zin in artikel 10 van de overeenkomst van 31 juli 2019 dat bij het intreden van de ontbindende voorwaarde “partijen zijn bevrijd van de verplichtingen die uit deze overeenkomst voortvloeien zonder dat partijen schadeplichtig jegens elkaar zijn”, dat ook de door [eiseres] gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen. Dit geldt voor alle gevorderde schadebedragen nu deze alle als grondslag hebben dat Omni-Tact tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van 31 juli 2019. 
      
    
    
      3.13.
      
        [eiseres] lijkt in de akte wijziging van eis onder randnummer 22 een nieuwe grondslag aan te voeren voor de haar gevorderde schade. Zij stelt dat haar huidige onderhuurovereenkomst met de huisartsenpraktijk waar zij thans praktijk houdt, door de huisartsen is opgezegd en dat dit komt doordat Omni-Tact (de verhuurder van de huisartsen) van de huisartsen heeft verlangd dat zij de onderhuurovereenkomst met [eiseres] zouden opzeggen. Voor zover deze stelling een uitbreiding is van de grondslag van de gevorderde schadevergoeding, slaagt het daartegen door Omni-Tact gevoerde verweer, dat dit in strijd is met een goede procesorde. Op deze stelling zal dan ook geen acht worden geslagen. Voor het overige overweegt de kantonrechter dat het zeer te betreuren is dat door het niet doorgaan van het gezondheidscentrum ook aan de huidige situatie, waarin [eiseres] praktijk houdt in een van de ruimtes van de huisartsenpraktijk, een einde komt. De vraag die echter in deze procedure beantwoord moet worden is of Omni-Tact voor  eventueel daardoor door [eiseres] te lijden schade aansprakelijk is. Die vraag wordt ontkennend beantwoord.
      
    
    
      3.14.
      Uit het voorgaande volgt dat alle vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Omni-Tact als volgt begroot:
      
        
          gemachtigde salaris	€ 5.554,50 ( 3,5 x tarief € 1.587,00)
        
        
          taxe getuigen		€ 1.070,20
        
        
          totaal	€ 6.624,70
        
      
      
    
    
      3.15.
      Bij het bepalen van het aantal punten voor de berekening van het salaris is de kantonrechter uitgegaan van één punt voor de conclusie van antwoord, het bijwonen van de mondelinge behandeling en de getuigenverhoren op 27 september 2023 en een half punt voor de conclusie na getuigenverhoor. De kantonrechter heeft geen punt toegekend voor de akte overlegging producties 4 t/m 13 omdat Omni-Tact deze producties al had kunnen (en moeten) overleggen bij conclusie van antwoord ter onderbouwing van haar verweer.
      
    
    
      3.16.
      Zoals door Omni-Tact verzocht, zal de wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen als verzocht.
      
    
    
      3.17.
      Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van Omni-Tact, tot op heden begroot op € 6.624,70, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf veertien dagen na heden, tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.