ECLI:NL:RBOBR:2024:233, Rechtbank Oost-Brabant, 24-01-2024, C/01/382025 HA ZA 22-284
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: grondtransactie; nabetalingsverplichting; voornemen tot het benoemen van een deskundige

RECHTBANK Oost-Brabant
    Civiel recht 
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
      Zaaknummer: C/01/382025 HA ZA 22-284
    
    
    
      
        Vonnis van 24 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser 1]
        
        
        
          [eiser 2]
        
      
      wonende te [woonplaats] ( [pro] )
      hierna gezamenlijk: [eisers]
      advocaat: mr. N.S. Commijs te Zwolle
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Gemeente Land van Cuijk
      
      zetelend te Land van Cuijk
      gedaagde
      advocaat: mr. R.L. Fabritius te Arnhem.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
         het tussenvonnis van 13 juni 2022 en de daarin genoemde stukken;
         de mondelinge behandeling van 15 september 2023, waarbij beide advocaten spreekaantekeningen hebben overgelegd, mr. Commijs een productie heeft overgelegd en de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1.
      
        [eisers] heeft in 2009 agrarische grond verkocht en geleverd aan de gemeente.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben bij de verkoop en in de akte van levering een aanvullende koopprijs (“nabetaling”) afgesproken met deze bewoordingen:
      
      
        
          “Indien andere percelen binnen het bestemmingsplan [naam] na heden en voordat tien jaar zijn verstreken nadat het bestemmingsplan [naam] definitief is goedgekeurd voor meer dan € 15,00 per centiare door de gemeente Cuijk of door een consortium waar de gemeente Cuijk bij betrokken is of door een (andere) projectontwikkelaar worden gekocht voor meer dan € 15,00 per centiare, zal het verschil alsnog binnen drie maanden nadat voormelde verkoop is geconstateerd aan verkoper door koper worden uitgekeerd.”.
      
      
    
    
      2.3.
      Het bestemmingsplan, waar het om gaat, is definitief goedgekeurd in 2012 en 2013 (gemeenteraad en Raad van State).
      
    
    
      2.4.
      De gemeente heeft in mei en juni 2020 een aantal percelen in het bestemmingsplan (de grond van [eisers] en enkele andere percelen) verkocht en geleverd aan een projectontwikkelaar, genaamd Dutch Resorts B.V. (“Dutch Resorts”), voor € 6.277.958,63. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] heeft bij de gemeente aanspraak op de nabetaling gemaakt.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert kort samengevat veroordeling tot betaling van € 1.109.494,00 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag op basis van de nabetalingsverplichting, plus € 6.775,00 voor buitengerechtelijke incassokosten of een in goede justitie te bepalen bedrag, en de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert verweer. Zij vindt dat de nabetaling niet van toepassing is omdat het hier gaat om een doorverkoop door de gemeente (niet een aankoop door de gemeente). Zij is verder ingegaan op de context van haar transactie met [eisers] en de functie van de gemeente als “grondbank”, die alle gronden bij families opkoopt en vervolgens doorverkoopt aan ontwikkelaars. De gemeente heeft subsidiair de berekening van de nabetaling bestreden omdat volgens haar in de transactie met Dutch Resorts veel waarde is toegekend aan de huizen, niet aan de agrarische grond.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen zijn het eens dat de analyse in de zaak zich toespitst op twee thema’s:
      
      ( a) de reikwijdte van de nabetalingsplicht
      
      ( b) (voor de gemeente subsidiair) de begroting van de nabetaling.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank beoordeelt deze thema’s hieronder.
      
      
        
          Thema 1: uitleg van de koopovereenkomst/nabetaling
        
      
      
    
    
      4.3.
      Het eerste thema betreft de uitleg van de koopovereenkomst/nabetaling en de vraag of de hiervoor omschreven feiten recht geven op de nabetaling.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is van oordeel dat [eisers] op dit punt gelijk heeft. De redenering van de rechtbank is als volgt.
      
      ( a) De tekst van de koopovereenkomst is ondubbelzinnig en stellig in het voordeel van [eisers] De tekst meldt een aankoop door een ontwikkelaar. En Dutch Resorts is een ontwikkelaar. De rechtbank geeft veel gewicht aan deze tekst omdat partijen het eens zijn dat zij destijds elkaar hebben gesproken, veel aandacht aan de transactie hebben besteed en de tekst samen met hun deskundige adviseurs hebben voorbereid. [eisers] heeft naar het oordeel van de rechtbank de koopovereenkomst redelijkerwijs mogen opvatten conform de gangbare betekenis van de gebezigde bewoordingen in het handelsverkeer. Deze betekenis stemt volgens de rechtbank overeen met het standpunt van [eisers] in deze zaak.
      
      ( b) De rechtbank beschikt in het dossier over één verklaring van een persoon die rechtstreeks betrokken was bij de gesprekken en de voorbereiding van de tekst van de koopovereenkomst. Die verklaring is van mr. [A] , destijds een adviseur van [eisers] Mr. [A] bevestigt in zijn verklaring dat hij een ruime omvang van de nabetaling, wat tijd en inhoud betreft, heeft bepleit en afgesproken, omdat veel onzeker was over het verdere verloop van het project. Deze verklaring biedt veel steun voor het standpunt van [eisers]
      
      ( c) De gemeente heeft niets verteld over concrete uitlatingen van de betrokkenen bij de totstandkoming van de nabetaling. Zij heeft ook niets overgelegd zoals archiefmateriaal over interne beraadslagingen binnen de gemeente of documenten die destijds zijn gedeeld met [eisers] over de voorbereiding van de koopovereenkomst. Tegen deze achtergrond ziet de rechtbank geen ruimte voor een getuigenverhoor of ander nader onderzoek naar de gang van zaken. Kortom: de standpunten van [eisers] zijn onvoldoende weersproken.
      
      ( d) De gemeente vindt dat zij een functie heeft als “grondbank”, dat zij alle percelen aankoopt (van families) en dat zij deze vervolgens doorverkoopt (aan een ontwikkelaar). De gemeente vindt dat de nabetaling uitsluitend van toepassing is bij de “eerste” verkoop door een familie (en dus bij de aankoop door de gemeente of een ontwikkelaar in een transactie met een familie) (dus niet bij een “tweede” verkoop/aankoop, zoals de transactie tussen de gemeente en Dutch Resorts).De rechtbank neemt (veronderstellenderwijs) aan dat de gemeente doorgaans en ook in dit project inderdaad zo werkt en de koopovereenkomst zo heeft opgevat. Maar daarvan uitgaande kan de rechtbank het standpunt van de gemeente toch niet honoreren. De punten onder (a) tot en met (c) hiervoor staan daaraan in de weg. Interne opvattingen of bedoelingen van de gemeente doen in de visie van de rechtbank uitsluitend ter zake voor zover:- zij zijn medegedeeld aan [eisers] of - op andere wijze als belangrijke of zelfs essentiële punten kenbaar waren voor [eisers] en- de mededeling of kenbaarheid zodanig is, dat gemeente de koopovereenkomst tegen deze achtergrond redelijkerwijs heeft mogen opvatten conform haar standpunt in deze zaak. 
      
        Echter, de rechtbank heeft geen informatie over relevante mededelingen aan [eisers] , of over relevante gronden voor kenbaarheid bij [eisers] Daarom kan de rechtbank geen gewicht toekennen aan de interne opvattingen en bedoelingen van de gemeente. De rechtbank moet deze standpunten van de gemeente verwerpen.
      
    
    
      4.5.
      De conclusie op dit punt is dat een – nader te begroten – nabetaling verschuldigd is.
      
      
        
          Thema 2: begroting van de nabetaling
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het tweede thema betreft de begroting van de nabetaling.
      
    
    
      4.7.
      Het standpunt van [eisers] is dat de totale transactiewaarde moet worden gedeeld door de totale vierkante meters. Dit levert de vordering van [eisers] op.
      
    
    
      4.8.
      Het standpunt van de gemeente is dat in de transactie met Dutch Resorts is gewerkt met relatief hoge waardes voor de huizen op de percelen en met relatief lage waardes voor de agrarische grond. De gemeente wenst de lage waardes toe te passen voor de begroting van de nabetaling. Dit levert een veel lager bedrag op als nabetaling.
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] heeft dit standpunt van de gemeente bestreden. Hij merkt op dat de waardes in de transactie tussen de gemeente en Dutch Resorts fiscaal gedreven zijn: de overdrachtsbelasting voor huizen was 2%, voor agrarische grond 6%, zodat de gemeente en Dutch Resorts volgens [eisers] zeer hoge en niet reële waardes hebben toegekend aan de twee huizen op de percelen, zeer lage waardes aan de agrarische grond. 
      
      
        De gemeente heeft dit standpunt van [eisers] bestreden.
      
      
      
        Dit standpunt van [eisers] over de fiscale achtergronden rechtvaardigt volgens de rechtbank nader onderzoek (door een deskundige). De rechtbank merkt daarbij op:
      
      
      ( a) dat bij de nabetaling een opschortende voorwaarde aan de orde is; 
      
      ( b) dat het standpunt van [eisers] erop neerkomt dat de gemeente, als partij die bij de niet-vervulling van de voorwaarde belang had, de vervulling heeft belet door in de transactie tussen haar en Dutch Resorts (om fiscale redenen) uit te gaan van een lagere waarde dan de marktwaarde van deze grond in het economisch verkeer op het tijdstip van de transactie;
      
      ( c) dat, als de gemeente zodoende de vervulling heeft belet, de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde geldt als vervuld (artikel 6:23 lid 1 BW).De rechtbank vindt wat betreft de redelijkheid en billijkheid dat de gemeente en [eisers] hun afspraken over de nabetaling getrouw moeten uitvoeren. Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de gemeente – voor de afrekening rondom de nabetaling – uitgaat van de marktwaarde van agrarische grond.
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank merkt hier nog op dat zij geen rekening houdt met een indexatie of inflatiecorrectie bij de begroting van de nabetaling. De gemeente heeft hierover een standpunt ingenomen, maar de rechtbank leest in de koopovereenkomst geen aanwijzingen die in deze richting wijzen en duidelijk maken dat de gemeente de koopovereenkomst redelijkerwijs in die zin heeft mogen opvatten.
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank behandelt hieronder enkele onderwerpen voor het onderzoek door een deskundige.
      
      ( a) De rechtbank stelt partijen in de gelegenheid zich uit te laten over:- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);- de aan de deskundige voor te leggen vragen.
      
      ( b) De rechtbank gaat voorshands uit van één deskundige. De rechtbank verzoekt partijen zich in te spannen om in goed overleg een deskundige te vinden die zij gezamenlijk kunnen voordragen voor benoeming. Het gaat om een persoon die, bij voorkeur in de regio, thuis is in grondtransacties, agrarische gronden en projecten zoals het project dat in deze regio aan de orde is. De rechtbank verzoekt partijen zich uit te laten over de uitkomst van hun overleg en, als dat overleg niet leidt tot een gezamenlijke voordracht, over hun visie over de persoon die deze rol kan vervullen. Zij dienen daarbij uit te leggen waarom juist de door hen voorgedragen persoon hun voorkeur geniet en waarom de door de wederpartij voorgedragen persoon niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.
      
      ( c) De vragen voor de deskundige zijn voorshands: 
      
      
        (i) Wat is de waarde van de agrarische grond, die betrokken is in de transactie tussen de gemeente en Dutch Resorts, op basis van:- het tijdstip van deze transactie en- de reële marktwaarde in het economisch verkeer? 
      
      
      
        (ii) Wilt u iets anders opmerken dat van belang is voor de beoordeling van de zaak? 
      
      
      ( d) De rechtbank bepaalt dat de gemeente het voorschot op de kosten van de deskundige moet betalen omdat de gemeente ongelijk krijgt wat betreft de interpretatie van de overeenkomst. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
      ( e) De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de punten hiervoor. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
      
        
          Slot
        
      
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dat [eisers] gelijk heeft wat betreft de betekenis van de koopovereenkomst en dat de rechtbank, voor de begroting van de nabetaling, deskundige voorlichting over de waarde van de agrarische grond in de transactie tussen de gemeente en Dutch Resorts noodzakelijk vindt. Dit leidt tot de beslissingen hierna. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 28 februari 2024 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.