ECLI:NL:RBOVE:2024:1061, Rechtbank Overijssel, 27-02-2024, 10708817 CV EXPL  23-3326
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partij A heeft met ingang van 1 april 2015 zijn woning verhuurd aan partij B, omdat hij zelf in het buitenland is gaan wonen. Partij A vordert in deze procedure dat deze huurovereenkomst moet worden beëindigd, omdat hij de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Partij B voeren daartegen verweer; volgens hen is de noodzaak van partij A niet aangetoond, terwijl het voor hen niet mogelijk is om binnen de huidige woningmarkt voor het gezin met jonge kinderen nieuwe woonruimte te vinden. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik van de woning door partij A en dat niet is gebleken dat partij B andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en wijst de vorderingen van partij A af.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 10708817 CV EXPL  23-3326 
    
    
    
      
        Vonnis van 27 februari 2024  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de heer [partij A], 
      
      wonende op de Filipijnen, 
      eisende partij in conventie, gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie,
      hierna te noemen [partij A], 
      gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel, advocaat te Enschede, 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1Stichting Doe Mee(r), gevestigd te Hengelo, 
    als bewindvoerder over de goederen van: 
    2. de heer [partij B 1], en
    3. mevrouw [partij B 2], 
    
      echtgenoten, wonend te [woonplaats], 
      gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
      hierna te noemen [partij B 1] en [partij B 2],
      gemachtigde: mr. F. Hoff, advocaat te Enschede. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,
      - de conclusie van antwoord met producties, tevens inhoudende een voorwaardelijke eis in voorwaardelijke reconventie,
      - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met aanvullende producties, waaronder de aangetekende brief van 4 januari 2023 waarbij de bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2] in de procedure is opgeroepen,
      - een aanvullende productie van [partij B 1] en [partij B 2],
      - de mondelinge behandeling d.d. 25 januari 2024, waarbij de gemachtigde van [partij A] gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen. 
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen medegedeeld dat vonnis zal worden gewezen.  
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Samenvatting 
    
    
      
        [partij A] heeft met ingang van 1 april 2015 zijn woning verhuurd aan [partij B 1] en [partij B 2], omdat hij zelf in het buitenland is gaan wonen. [partij A] vordert in deze procedure dat deze huurovereenkomst moet worden beëindigd, omdat hij de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. [partij B 1] en [partij B 2] voeren daartegen verweer; volgens hen is de noodzaak van [partij A] niet aangetoond, terwijl het voor hen niet mogelijk is om binnen de huidige woningmarkt voor het gezin met jonge kinderen nieuwe woonruimte te vinden. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik van de woning door [partij A] en dat niet is gebleken dat [partij B 1] en [partij B 2] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en wijst de vorderingen van [partij A] af. 
    
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      
        De vordering 
      
    
    
      3.1.
      
        [partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. de huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B 1] en [partij B 2] zal beëindigen per 1 februari 2024, dan wel een in goede justitie te bepalen datum en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op diezelfde datum;
        II. het bedrag dat [partij A] aan [partij B 1] en [partij B 2] moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen op nihil, of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
        III. [partij B 1] en [partij B 2] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te verhogen met wettelijke rente indien niet tijdig betaald. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [partij A] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. [partij B 1] en [partij B 2] huren sinds 1 april 2015 de woning aan de [adres] van [partij A]. [partij A] zelf is in 2015 met zijn vrouw en dochter op de Filipijnen gaan wonen.  [partij A] heeft altijd beoogd om op termijn weer terug te keren naar Nederland en daarom is in de huurovereenkomst bedongen dat deze kon worden opgezegd zodra [partij A] de woning wilde verkopen. Om die reden staat in de overeenkomst ook dat deze bedoeld is voor een paar jaar. [partij A] is inmiddels 71 jaar en moet er, gezien zijn leeftijd, rekening mee houden dat hij in de nabije toekomst meer en vaker een beroep zal moeten doen op de gezondheidszorg. De gezondheidszorg in Nederland is beter dan die op de Filipijnen en hij zou daarom zorg in Nederland willen genieten. Ook voor de dochter van [partij A] is het van belang dat zij op korte termijn naar Nederland kan verhuizen. Zij wil namelijk hoger onderwijs in Nederland volgen. Haar perspectieven op de arbeidsmarkt zijn na het volgen van een opleiding in Nederland aanzienlijk beter dan haar mogelijkheden op de Filipijnen. 
        
          [partij A] beschikt niet over de middelen om op andere wijze in huisvesting voor zijn gezin te voorzien. Op de verhuurde woning rust nog een aflosvrije hypotheek. De relatief lage huur (€ 700,00 voor een ruime gezinswoning) die wordt betaald is maar net genoeg om de aflossing van € 426,46 per maand en enkele vaste kosten te voldoen. De woning van [partij A] op de Filipijnen heeft een beperkte waarde en er is geen ander vermogen om andere gelijkwaardige woonruimte in Nederland te kopen of te huren. [partij A] leeft met zijn gezin van zijn pensioen en AOW.
        Voor [partij B 1] en [partij B 2] is voldoende passende woonruimte beschikbaar, zolang er geen onrealistisch hoge eisen worden gesteld. Dat zij uit een WSNP-traject komen betekent niet dat zij geen woning kunnen kopen. Zij hebben zelf ook een bod uitgebracht op de gehuurde woning.
      
      
      
        Per brief van 1 februari 2023 heeft [partij A] de huur opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden, waarbij een verhuisvergoeding van € 10.500,00 is aangeboden. Op die brief en ook op latere aangetekende brieven is echter niet gereageerd, zodat er geen andere keus is dan het starten van deze procedure.
      
      
      
        In reactie op het verweer heeft [partij A] alsnog de bewindvoerder opgeroepen als formele procespartij. [partij A] wist wel dat er sprake was van bewind bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2015, maar recent had de gemachtigde van [partij B 1] en [partij B 2] laten weten dat het WSNP-traject was doorlopen en dat er sprake was van een schone lei. [partij A] kon uit het handelen van [partij B 1] en [partij B 2] ook niet afleiden dat er nog steeds sprake was van bewind, nu zij zelfs een bod hebben uitgebracht om de woning te kopen. Omdat [partij A] niet bekend was met het bewind mag hij de bewindvoerder alsnog oproepen in de procedure. De bewindvoerder is ook verschenen en [partij B 1] en [partij B 2] zijn dus niet in hun belangen om verweer te voeren geschaad.
      
      
      
        
          Het verweer
        
      
    
    
      3.3.
      
        
          [partij B 1] en [partij B 2] voeren verweer en stellen in de eerste plaats dat [partij A] 
        niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering omdat zij onder bewind staan en de bewindvoerder niet is opgeroepen in de dagvaarding. De rechten die voortvloeien uit de huurovereenkomst, vallen onder het bewind. De bewindvoerder treedt daarom namens de rechthebbende op als formele procespartij. [partij A] was ook bekend met de onderbewindstelling, die al bestaat sinds 6 juli 2015. De onderbewindstelling is ook gepubliceerd in het curateleregister. Het is de bewindvoerder die al die jaren de huur aan [partij A] heeft betaald vanaf de beheerrekening. Dat zij sinds augustus 2023 een schone lei hebben omdat zij het WSNP-traject hebben doorlopen betekent niet dat het bewind niet meer bestaat.
      
      
    
    
      3.4.
      Indien [partij A] ontvankelijk wordt verklaard, betwisten [partij B 1] en [partij B 2] dat [partij A] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij ontkennen dat [partij A] altijd heeft beoogd om terug te keren naar Nederland, laat staan het verhuurde zelf weer te willen gaan gebruiken. Daarbij wijzen ze erop dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is afgesproken dat [partij A] de woning op termijn zou mogen kopen. Dit blijkt ook uit correspondentie tussen [partij A] en [partij B 1] waarbij wordt gesproken over de mogelijkheden tot koop van de woning. Dat [partij A] de woning niet zelf wil gaan bewonen blijkt ook uit zijn brief van 1 februari 2023 waarin hij aangaf de woning te willen verkopen om met de opbrengst elders een nieuwe woning te willen laten bouwen. Dat hij geen vermogen heeft om een andere woning in Nederland te huren of te kopen is niet aangetoond; de stellingen over het inkomen en (ontbreken van) vermogen zijn niet onderbouwd. 
      
      
        Daarnaast is het voor [partij B 1] en [partij B 2], gezien de huidige woningmarkt, vrijwel onmogelijk om passende woonruimte te vinden. Passende woningen voor hun budget zijn simpelweg bijna niet beschikbaar. [partij B 1] en [partij B 2] hebben drie minderjarige schoolgaande kinderen en hun sociale leven speelt zich rondom het gehuurde af. Verder bieden zij zorg en ondersteuning aan de moeder van [partij B 1], die bij hen in de buurt woont. Een woonruimte op veel grotere afstand, een woning met een hogere huurprijs of hypotheeklast of een kleinere woonruimte, zijn simpelweg niet passend. 
      
      
      
      
      
        
          Voorwaardelijke eis in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Voor het geval de vordering van [partij A] wordt toegewezen, vorderen [partij B 1] en [partij B 2] in voorwaardelijke reconventie een bedrag van € 17.500,- aan verhuiskosten en op grond van artikel 7:276 BW een schadevergoeding van € 50.000,- als blijkt dat het verhuurde niet duurzaam in gebruik wordt genomen door [partij A]. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie
    
    
      
        
          [partij A] wordt ontvankelijk verklaard in zijn vordering tegen de bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2]
      
    
    
    
      4.1.
      Tijdens de procedure is gebleken dat [partij B 1] en [partij B 2] nog steeds onder bewind gesteld zijn. Zij zijn daarom zelf niet bevoegd om te procederen over de huurovereenkomst, die valt onder de reikwijdte van het bewind. [partij A] zal voor de vorderingen jegens [partij B 1] en [partij B 2] niet ontvankelijk worden verklaard. 
      
    
    
      4.2.
      
        Na de conclusie van antwoord in conventie is Stichting Doe Mee(r) alsnog opgeroepen om het geding namens [partij B 1] en [partij B 2] voort te zetten. De bewindvoerder heeft kennis genomen van de stukken en tijdens de mondelinge behandeling op 25 januari 2024 is namens Doe Mee(r) verschenen de heer [naam], die namens [partij B 1] en 
        
          [partij B 2] verweer heeft gevoerd. Niet gebleken is dat [partij B 1] en [partij B 2] in hun belangen zijn geschaad door het late tijdstip waarop de bewindvoerder is opgeroepen. 
        De vorderingen die zijn ingesteld tegen de Stichting Doe Mee(r) in de hoedanigheid van bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2] zijn wel ontvankelijk en zullen hieronder inhoudelijk worden beoordeeld. 
      
      
      
        
          De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c van het Burgerlijk Wetboek kan de huurovereenkomst worden beëindigd indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [partij A] stelt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en legt daaraan verschillende redenen ten grondslag. [partij A] stelt dat hij gezondheidszorg in Nederland wil gaan genieten. [partij A] voert namelijk aan dat hij op dit moment gezond is, maar gezien zijn leeftijd verwacht in de toekomst meer zorg nodig te hebben. Ook zijn echtgenote zou belang hebben bij de kwalitatief hoogwaardige gezondheidszorg in Nederland. In beide gevallen is het belang van het voorhanden willen hebben van goede gezondheidszorg in algemene zin zeker begrijpelijk, maar niet is gebleken dat er op dit moment sprake is van een dringende noodzaak om in Nederland te verblijven wegens een medische behandeling. 
        Ook heeft [partij A] aangevoerd dat hij graag in Nederland wil wonen zodat zijn opgroeiende dochter hier een opleiding kan volgen. Dit is voorstelbaar, maar ook dit belang is niet zodanig geconcretiseerd dat dit leidt tot de conclusie dat [partij A] en zijn gezin de woning in [plaats] dringend nodig hebben.
      
      
      
      
        
          De huurder kan andere passende woonruimte vinden? 
        
      
      
    
    
      4.5
      
        Dat het in de huidige woningmarkt heel moeilijk is om andere passende woonruimte te vinden acht de kantonrechter voldoende onderbouwd. [partij B 1] en [partij B 2] hebben weliswaar op dit moment een eigen inkomen, maar door hun verleden met schulden hebben zij geen reserves en is het lastig om een koopwoning te financieren. 
        Wat betreft de vraag wat als passend moet worden beschouwd wordt opgemerkt dat het te ver gaat om te eisen dat vervangende woonruimte in [plaats] ligt, minimaal vier slaapkamers heeft en een vergelijkbare prijs/kwaliteit verhouding heeft als de thans gehuurde woning. Sterker nog het ligt in de lijn der verwachting dat een andere woning hogere maandlasten met zich mee brengt, bij mogelijk minder woonruimte en een minder ideale ligging voor het gezin. Maar zelfs als met andere criteria wordt gezocht is aannemelijk dat het op dit moment niet mogelijk is om andere passende woonruimte te vinden. [partij B 1] en [partij B 2] hebben toegelicht op welke wijze zij de afgelopen maanden hebben gezocht naar andere woonruimte en duidelijk is dat ze niet zijn geslaagd daarin.
        Verder is voldoende aannemelijk gemaakt dat men gezien de hoogte van het inkomen niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komt en dat het aanbod op de vrije markt beperkt is in verhouding tot de vraag.
      
      
      
        
          De verhuurder heeft het gehuurde zo dringend nodig dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd?
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Gezien hetgeen hiervoor is overwogen oordeelt de kantonrechter dat aan dit criterium niet is voldaan. Dat [partij A] de gehuurde woning niet dringend nodig heeft voor eigen gebruik blijkt ook uit het feit dat hij eerst heeft aangekondigd die te willen verkopen om met de opbrengst een nieuwe woning te laten bouwen. Een dergelijk traject kost veel tijd en daaruit blijkt niet dat [partij A] dringend de woning in [plaats] nodig heeft. Weliswaar stelt hij dat het plan nu is veranderd en dat hij nu wel met zijn gezin in het gehuurde wil gaan wonen, maar nog steeds is onvoldoende aangetoond dat hij de woning zo dringend nodig heeft dat zijn belangen opwegen tegen die van [partij B 1] en [partij B 2], die geen andere passende woning kunnen krijgen. Voor zover [partij A] stelt dat hij geen middelen heeft om een andere woning te huren of te kopen in Nederland wordt overwogen dat die stelling niet is onderbouwd. Bij productie 8 is wel een specificatie van inkomstenbelasting 2021 gevoegd, maar verschillende delen zijn onleesbaar gemaakt. [partij A] heeft onvoldoende inzicht gegeven in zijn financiële situatie; zonder die onderbouwing kan het gestelde niet zomaar worden aangenomen. Daar tegenover staat het evidente belang van [partij B 1] en [partij B 2] om de woning te houden voor hun gezin met drie minderjarige kinderen. De kantonrechter concludeert dat het belang van [partij A] om de woning te gebruiken niet zo dringend is dat na afweging van alle betrokken belangen niet van [partij A] kan worden gevergd om de huurovereenkomst te verlengen. 
        De vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen. Daarom komt de kantonrechter aan de vorderingen in voorwaardelijke reconventie niet toe.
      
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        
          [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B 1] en [partij B 2] worden begroot op nihil. De proceskosten van de bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2] worden begroot op:
        salaris gemachtigde           	€          270,00 (2 punt x tarief € 135,00),
        nakosten			€ 	67,50 (0,5 punt salaris)
        Totaal			€ 	337,50
      
      
    
    
      4.8
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      In de procedure tegen [partij B 1] en [partij B 2]
    
    
    
      5.1.
      verklaart [partij A] niet ontvankelijk in zijn vordering tegen [partij B 1] en [partij B 2];
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de kant van [partij B 1] en [partij B 2] begroot op nihil.
      
      
        In de procedure tegen de bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2]
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vorderingen van [partij A] af; 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de kant van de bewindvoerder van [partij B 1] en [partij B 2] begroot op € 337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [partij A] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.5
      veroordeelt [partij A] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.6.
      verklaart het vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      5.7.
      wijst af hetgeen verder of anders is gevorderd.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
        (RS(O)