ECLI:NL:GHARL:2023:3037, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-04-2023, 21/01842
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01842
    uitspraakdatum: 11 april 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 november 2021, nummer UTR 20/1724, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 214 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 339.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 214 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 341.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2016 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld
      
    
    
      1.3.
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 9 februari 2018 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikte waarde van de onroerende zaak voor beide jaren verminderd tot € 312.000 en de heffingsambtenaar gelast de betaalde griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de – onder 1.4 genoemde – uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 20 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1938, heeft dit Hof de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de Rechtbank ten einde opnieuw op de zaak te beslissen.
      
    
    
      1.6.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 24 november 2021 de beroepen (wederom) gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikte waarde van de onroerende zaak voor beide jaren verminderd tot € 312.000 en de heffingsambtenaar gelast de betaalde griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tegen de – onder 1.6 genoemde – uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft op diverse momenten nadere stukken ingestuurd. 
      
    
    
      1.9.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type Prima Vista) gelegen op de elfde verdieping van het complex [naam3] in het gebied [naam4] te [plaats1] . Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoren een berging en twee naast het complex gelegen parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2006. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koop-/aanneemsom van € 385.500.
      
    
    
      2.2.
      Voor de openbare ruimte in het gebied [naam4] zou een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [naam3] .
      
    
    
      2.3.
      
        In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende bepaald:
        “Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [naam5] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [naam5] ” zal luiden.
        In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
      
      a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
      b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
      c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,
      
        en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
        Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
        Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.”
      
      
    
    
      2.4.
      Op de toestandsdata (1 januari 2014 respectievelijk 1 januari 2015) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd. Eerst bij akte van levering van 14 maart 2017 is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden geleverd.
      
    
    
      2.5.
      Ter onderbouwing van de per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde waarde van € 339.000 heeft de heffingsambtenaar in beroep de marktgegevens van de volgende appartementen aangevoerd:
      1. [adres1] 236 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 389 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 12 september 2014 voor € 285.000.
      2. [adres1] 158 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 389 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 2 april 2014 voor € 279.000.
      3. [adres2] 180 te [plaats1] , bouwjaar 1994, met een inhoud van 360 m³, een parkeerplaats en een berging, verkocht op 3 maart 2014 voor € 287.500.
      
    
    
      2.6.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar de per waardepeildatum 1 januari 2015 beschikte waarde van € 341.000 niet langer gehandhaafd en het standpunt ingenomen dat deze dient te worden verminderd tot € 312.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep de marktgegevens van het volgende appartement aangevoerd: [adres1] 208 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 513 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 23 oktober 2015 voor € 319.888.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2014 en 1 januari 2015.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat de waarde voor beide jaren te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde voor beide jaren tot nihil.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar berust in de door de Rechtbank vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de bevoegdheid van de ter zittingen van de Rechtbank en het Hof aanwezige personen om de heffingsambtenaar te vertegenwoordigen, betwist. Het Hof ziet evenwel, mede gelet op de tot het dossier behorende door de heffingsambtenaar met betrekking tot de betreffende personen afgegeven machtigingen, geen aanleiding te twijfelen aan hun bevoegdheid om namens de heffingsambtenaar ter zitting op te treden. De stelling van belanghebbende dat artikel 6 van het toepasselijke aanwijzings- en mandaatbesluit het verlenen van ondermandaat niet toestaat, kan hieraan, daargelaten dat deze stelling berust op een verkeerde lezing van dit artikel, niet afdoen.
      
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
    
    
      4.2.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.3.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde voor het belastingjaar 2015 aannemelijk te maken en de vastgestelde waarde daarom in goede justitie bepaald op € 312.000. Wat betreft het belastingjaar 2016 heeft de Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar de door hem in beroep bepleite (lagere) waarde van € 312.000 aannemelijk heeft gemaakt en de vastgestelde waarde daarom verminderd tot € 312.000. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof constateert dat de heffingsambtenaar ook in hoger beroep voor beide jaren de facto erin berust dat hij niet is geslaagd in het leveren van het bewijs dat de beschikte waarde niet te hoog is. Belanghebbende daarentegen heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat hij de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit brengt naar het oordeel van het Hof met zich dat belanghebbende in hoger beroep bewijsrechtelijk aan zet is (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887). Op hem rust de last aannemelijk te maken dat de gezochte WOZ-waarde niet hoger is dan nihil.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende voert ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van nihil aan dat 1) het aandeel in de mandeligheid op de respectieve toestandsdata nog niet aan belanghebbende is geleverd en dat 2) bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met de waardedruk die uitgaat van het in 2.3 bedoelde beding. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat de in zijn stukken in hoger beroep genoemde punten, waaronder die in zijn pleitnota, zien op de onderbouwing van de hiervoor genoemde twee gronden. Belanghebbende heeft in dit verband genoemd dat de gemeente Amersfoort zelf de bezwaring van de onroerende zaak heeft veroorzaakt, een plan heeft ontwikkeld dat ingaat tegen de traditionele opvattingen over bezit, belanghebbende ten onrechte heeft verplicht tot lidmaatschap van een vereniging van mandelers en geen initiatief heeft genomen om te komen tot levering van het aandeel in de mandeligheid terwijl de eigen besluitvorming hierover duidelijk is.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs. Daartoe overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd bevestigd dat de onder 2.5 en 2.6 genoemde referentieobjecten aan de [adres1] te [plaats1] evenmin als de onroerende zaak beschikken over de mandelig uit te geven gronden en zich daarmee in de onderhavige jaren in dezelfde situatie bevinden als de onroerende zaak. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in zijn onder 2.5 en 2.6 genoemde onderbouwing, uitgaande van de omstandigheid dat het aandeel in de mandeligheid aan de eigenaren van de referentieobjecten van genoemde objecten wel geleverd zou zijn, in voldoende mate rekening gehouden met deze omstandigheid door de waarden van het afgekochte tuinonderhoud (€ 4.300) en het aandeel in de (nog te leveren) mandelige gronden (€ 10.700) in mindering te brengen op de door hem bepaalde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft voorts betoogd dat bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met de waardedruk die uitgaat van het in 2.3 bedoelde beding. Naar het Hof begrijpt, meent belanghebbende dat uit het beding een boete kan voortvloeien ter grootte van de aankoopsom, nu de levering van het aandeel in de mandelige gronden niet binnen de in dit beding gestelde termijn is geschied.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof stelt voorop dat het bedoelde beding, dat er in de kern op neer komt dat belanghebbende aan de verkoper een volmacht verleent de levering van een mandeligheid te aanvaarden en dat belanghebbende verbiedt de onroerende zaak te vervreemden zolang de mandeligheid nog niet geleverd is, nu zij in de akte van levering is opgenomen en in wezen met een kettingbeding is versterkt, een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting voor de eigenaar van de onroerende zaak meebrengt. Voor de beantwoording van de vraag of waardedrukkende invloed toekomt aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting is beslissend of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt (vgl. HR 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2572). Naar het oordeel van het Hof is daarvan in het onderhavige geval geen sprake, nu een vervreemdingsverbod zoals opgenomen het onderhavige beding het genot van de onroerende zaak niet beperkt, gelet op de in 2.3 bedoelde clausule die bepaalt dat de onroerende zaak ook zonder dat het aandeel in de mandeligheid is geleverd, kan worden vervreemd mits de opvolgende koper een gelijkluidende volmacht verleent (het kettingbeding). Dat het beding geen belemmering vormt om de onroerende zaak te verkopen, blijkt voorts uit de omstandigheid dat – naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – ook andere appartementen uit het complex, waaronder de hiervoor genoemde referentieobjecten, waarbij het aandeel in de mandeligheid nog niet geleverd is, worden verkocht. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      4.9.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen (oorspronkelijk) voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak voor beide jaren in goede justitie vast op € 312.000. Het Hof zal daarom de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.