ECLI:NL:GHAMS:2024:40, Gerechtshof Amsterdam, 09-01-2024, 200.326.047/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Overeenkomstenrecht. Opzegging van beheerovereenkomst met betrekking tot wooncomplex, onder meer vanwege aanhoudende negatieve berichtgeving over de beheerder. Voorshands geen voldoende grond voor opzegging gebleken.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.326.047/01 KG
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam			: C/13/728870/ KG ZA 23-64
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        PEC PERSIMMON S.A.R.L.,
      gevestigd te Luxemburg,
      appellante,
      advocaten: mr. N. Amiel te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        CHANGE=VASTGOED BEHEER B.V.,
      
      gevestigd te Almere,
      geïntimeerde,
      advocaten: mr. H.M. Giezen te Amsterdam.
    
    
    
      De partijen worden hierna PEC en Change= genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Tussen partijen bestaat een beheerovereenkomst met betrekking tot een wooncomplex. De eigenaar van het complex heeft de beheerovereenkomst tot twee maal toe opgezegd en vordert in kort geding dat haar wederpartij zich onthoudt van het verrichten van beheerwerkzaamheden. Net als de voorzieningenrechter wijst het hof deze vordering af, omdat het hof voorshands oordeelt dat voor de opzeggingen geen toereikende grond bestaat. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      PEC is bij dagvaarding van 12 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 15 maart 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen PEC als eiseres en Change= als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Op 28 november 2023 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgehad. Namens PEC is het woord gevoerd door haar hiervoor genoemde advocaat en haar kantoorgenoot mr. A. de Brabander en namens Change= door haar hiervoor genoemde advocaat en zijn kantoorgenoot mr. C.M. Boks. Beiderzijds zijn de gehanteerde spreekaantekeningen overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog nadere producties in het geding gebracht. Zij hebben vragen van het hof beantwoord. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      PEC heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Change= in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
      Change= heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de vorderingen van PEC zal afwijzen, met veroordeling van PEC in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.21 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met de nieuwste ontwikkelingen zijn die feiten de volgende. 
    
    
    
      3.1
      Op 1 november 2018 heeft PEC, een investeringsfonds, de appartementsrechten in een gebouw in Amsterdam Nieuw-West gekocht van Orange Residential II B.V. (hierna: ORII).
    
    
      3.2
      Het gebouw is een wooncomplex met 498 zelfstandige woonstudio’s. Het is vanaf 2013 ontwikkeld door Change=. Haar concept houdt in dat volledig gebruiksklare woonstudio’s worden verhuurd, waarbij niet alleen traditionele gebouwgebonden diensten aan de bewoners worden geleverd, maar ook aanvullende diensten, zoals bijvoorbeeld snel internet en stoffering van de woning. Dat was destijds een nieuw concept. Change= heeft nog andere wooncomplexen ontwikkeld.
      
    
    
      3.3
      
        Change= heeft de appartementsrechten in het gebouw in Amsterdam Nieuw- West na de oplevering in 2017 overgedragen aan ORII. Zij zou het gebouw wel
        zelf blijven beheren. Daartoe hadden ORII en Change= al op 18 augustus 2015 een
        Property Management Agreement (PMA) gesloten, voor de duur van vijf jaar. Ook
        zou zij de bedrijfsruimtes in de plint van het gebouw exploiteren. Met dat doel
        hebben ORII en Change= huurovereenkomsten gesloten voor de bedrijfsruimtes. Change= verhuurt die bedrijfsruimtes onder.
      
      
    
    
      3.4
      
        De constructie was als volgt: ORII ging met de (toekomstige) bewoners
        huurovereenkomsten aan en zij bracht de door Change= geleverde gebouwgebonden
        diensten als servicekosten in rekening bij de huurders. In aanvulling op de
        huurovereenkomst sloten de huurders verplicht met Change= rechtstreeks een
        dienstenovereenkomst voor de levering van de aanvullende diensten. Change= bracht de kosten voor de aanvullende diensten in rekening bij de huurders.
      
      
    
    
      3.5
      Bij de overdracht van het gebouw aan PEC heeft ORII ook haar rechten en verplichtingen onder de PMA overgedragen aan PEC. De eerste vijfjaarstermijn van de PMA liep af op 18 augustus 2020. Partijen zijn een verlenging met vijf jaar overeengekomen, tot en met 18 augustus 2025. In de PMA staan onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          4. 	PROPERTY MANAGER’S DUTY OF CARE
        
      
    
    
      4.1
      
        The Property Manager shall in performing the Services:
      
      a. a) 	have full and proper regard to the investment objectives of the Owner;
      
        b) 	at all times act in the best interests of the Owner;
      
      
        c) 	(...)
      
      
        d) 	comply with all applicable laws and regulations and with the provisions of
      
      
        this Agreement;
      
      
        e) 	at all times act in accordance with instructions and directions from the
      
      
        
          Owner or the Asset Manager when performing its duties hereunder.
        
        
          (…)
        
      
      
        10. 	TERMINATION
      
    
    
      10.1
      
        
          The Agreement may be immediately terminated at any moment during the Term by
        
        
          the Owner in case of the following reasons, all such reasons representing an
        
        
          occurrence of a cause for immediate termination without notice according to Dutch
        
        
          statutory law:
          
          (…)
        
        
          f) 	In case of serious default (as defined in clause 10.2 of this Agreement) by the Seller under the SPA;
        
        
          (...)
        
      
    
    
      10.2
      
        
          The Property Manager and the Owner may each terminate this Agreement with
        
        
          immediate effect in case of serious default of material obligations (including gross
        
        
          negligence and recurring and/or continuing default in de performance of Services) under this agreement, unless the default concerned - in light of its nature or scope - does not justify termination. For the purpose of interpretation of this Clause, the term “serious default” includes: gross negligence or willful misconduct, default or negligence which has not been cured within a reasonable grace period and/or which recurs and/or continues thereafter.
        
      
      
      
        In de PMA is verder vastgelegd dat als de overeenkomst is beëindigd op grond van
        artikel 10.1 of 10.2, Change= instructies van PEC over staking dan wel overdracht
        van de dienstverlening aan een andere, door PEC aan te wijzen beheerder binnen
        drie maanden na het eerste verzoek van PEC moet opvolgen.
      
    
    
      3.6
      
        Bij vonnis van 21 juni 2021 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam een streep gezet door het woonconcept van Change= zoals het tot dan toe werd uitgevoerd. Samengevat luidt het oordeel van de kantonrechter als volgt. 
        Alle bedingen in de dienstenovereenkomsten die de huurders verplicht moeten sluiten
        met Change= zijn onredelijke bedingen in de zin van artikel 7:264 BW en nietig. De
        door Change= geleverde zaken en diensten waarvoor moet worden betaald, zijn
        servicekosten in de zin van artikel 7:237 BW en bij een geschil over de hoogte
        daarvan kan de zaak worden voorgelegd aan de huurcommissie en eventueel aan de
        kantonrechter. De kosten van de door Change= in rekening gebrachte zaken en
        diensten zijn temeer onredelijk in de gevallen waar het gaat om zaken en diensten
        die volgens de huurovereenkomst ook al vallen onder de door de verhuurder in
        rekening gebrachte servicekosten. De kantonrechter heeft Change= veroordeeld om aan alle 250 eisers alle bedragen die zij uit hoofde van de Dienstenovereenkomsten hebben voldaan of nog zullen voldoen, terug te betalen.
      
      
    
    
      3.7
      
        Partijen zijn met elkaar in overleg getreden over de gevolgen van de
        uitspraak van de kantonrechter voor hun samenwerking. De PMA moest worden
        aangepast in lijn met het vonnis, door middel van een allonge. Het overleg was erop
        gericht om de posten die eerder onder de reikwijdte van de Dienstenovereenkomsten vielen, zoveel mogelijk, met terugwerkende kracht via de servicekosten te laten lopen. Uit een e-mail van 30 juni 2021 van de advocaat van PEC blijkt de insteek van PEC bij dat overleg:
      
      
      
        
          Zoals u tijdens onze call van gisteren hebt kunnen merken, wenst cliënt zich zo weinig mogelijk te mengen in de kostendiscussie tussen Change= en de huurders van [straatnaam] . In de eerste plaats om de simpele reden dat het gaat om tussen Change= en uw cliënte gemaakte afspraken en door Change= geleverde diensten. In de tweede plaats (en vooral) gelet op het risico van reputatieschade. Indien breed in de pers wordt uitgemeten dat de verhuurder probeert ‘alsnog precies dezelfde bedragen via een andere route binnen te krijgen’, dan wekt dat (zeker als dit op een bepaalde, suggestieve, manier wordt gepresenteerd) weinig sympathie. Daar ligt (in het bijzonder) de aarzeling van cliënte om nu (ook nog eens in allerijl, met als gevolg dat de tijd ontbreekt om zich hier goed in te verdiepen) een gewijzigde afrekening servicekosten in te dienen bij de huurcommissie. 
        
        
          Het voorgaande neemt niet weg dat cliënte hecht aan een goede relatie met uw cliënte en oog heeft voor haar belangen. Het is cliënte in dat kader duidelijk dat uw cliënte bijzonder hecht aan de indiening bij de huurcommissie van een aangepaste eindafrekening servicekosten 2018. Ook begrijpt cliënte dat uw cliënte hiervoor afhankelijk is van cliënte. Daarnaast heeft cliënte goede nota genomen van het uwerzijds aangevoerde document dat een beslissing om niet in te dienen onomkeerbaar is, terwijl, indien de aangepaste eindafrekening servicekosten 2018 wél wordt ingediend, deze later altijd nog kan worden ingetrokken.
        
        
          Alles afwegende, is cliënte - ten behoeve van een zo goed mogelijke verhaalspositie van Change= richting de huurders - bereid in te stemmen met indiening van de aangepaste eindafrekening servicekosten 2018, mits uw cliënte de navolgende voorwaarden accepteert:
        
        
          (...)
        
        
          8. Change= zal zich redelijk opstellen jegens de huurders van het Augustus Allebéplein. Zij zal in dit verband niet ‘tot de laatste euro vechten’, doch handelen in lijn met de uitspraak van de kantonrechter en door de huurcommissie nog te wijzen uitspraak (...). 
          
        
      
    
    
      3.8
      
        De reactie van Change= op voorwaarde 8 is te lezen in een e-mail van 8 november 2021. Daarin staat:
        
          Change= is in beginsel akkoord dat beide partijen dit (niet ‘tot de laatste euro vechten’) samen als vertrekpunt nemen. Change= wil echter haar (huidige en/of toekomstige) processuele mogelijkheden c.q. rechten niet op voorhand prijsgeven, maar zal zich uiteraard ook in de toekomst aan vonnissen moeten houden (onverlet een eventueel in te stellen (hoger) beroep). 
          
        
      
    
    
      3.9
      
        Omdat de kans bestond dat niet alle posten van de servicekosten bij toetsing
        door de Huurcommissie of kantonrechter (volledig) stand zouden houden, in welk geval de terugbetalingsverplichting op PEC zou komen te rusten, wilde PEC worden
        gevrijwaard voor de eventuele schade die zij daardoor zou leiden.
      
    
    
      3.10
      
        De gewijzigde afrekening servicekosten over 2018 is ingediend. Vanaf
        september 2021, toen het overleg over de tweede allonge nog liep, heeft Change= de
        huurders ook herziene afrekeningen over 2019 en 2020 gestuurd. Partijen verschillen
        van mening over de vraag of PEC daarvoor toestemming had gegeven. Partijen hebben verder onderhandeld over aanpassing van de PMA. Zij waren elkaar medio 2022 dicht genaderd, maar een lastig punt bleef de ontbrekende en uitblijvende verantwoording van de uren van de huismeesters.
      
    
    
      3.11
      
        Ondertussen haalde Change= steeds vaker de pers, in ongunstige zin. Op
        16 maart 2022 is in het Parool een artikel gepubliceerd waarin staat dat Change=
        huurcontracten heeft opgezegd van minstens drie bewoners omdat zij weigerden de
        verhoogde servicekosten te betalen.
      
      
    
    
      3.12
      
        Op 23 mei 2022 is op de website van het Parool een artikel verschenen over
        de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam dat !Woon een artikel over Change= niet hoefde te verwijderen of rectificeren. In dat artikel had !Woon Change= beschuldigd van intimidatie van huurders. In de publicatie in het Parool staat onder meer:
      
      
      
        
          De rechter vindt dat !Woon het artikel niet hoeft aan te passen. Drie verklaringen van (voormalig) bewoners bewijzen volgens de rechters dat Change= wel degelijk bewoners intimideert. Zo werden er ‘voorbarige brieven’ gestuurd door deurwaarders ‘voordat de huurcommissie uitspraak had gedaan over de servicekosten’. Ook kwam er pas een positieve huurdersverklaring voor een bewoner na dreiging met een kort geding. Volgens de rechtbank is dat het ‘mensen moeilijk maken’ en intimideren. 
        
        
          (...) Dat !Woon de beschuldigingen in het artikel uit, is volgens de rechtbank om nog een reden goed te verklaren. De huurcommissie oordeelde namelijk eerder dat de verhuurder zogenoemde ‘communitykosten’, die Change= naast de kale huur en servicekosten jarenlang aan bewoners rekenden, terug moest betalen. In juni 2021 bevestigde een kantonrechter dit nogmaals. Maar tot op de dag van vandaag hebben de bewoners nog geen cent gezien. ‘Tegen die achtergrond mag de toon van het artikel scherp worden aangezet.’, aldus de rechtbank. 
        
      
      
    
    
      3.13
      
        Op 16 juni 2022 is op de website van !Woon een artikel verschenen onder
        de kop “650 nieuwe procedures tegen Change=”. In dat artikel staat onder meer het
        volgende:
      
      
      
        
          Vorig jaar bepaalde de kantonrechter dat een aparte dienstenovereenkomst bovenop
        
        
          huurcontract en servicekosten niet mag. De huurders ontvingen daarop (herziene)
        
        
          afrekeningen over 2019 en 2020. Daarin heeft Change= alle kosten uit de
        
        
          Dienstenovereenkomst met terugwerkende kracht in de servicekosten gestopt. Veel van die kosten zijn omstreden. In een proefprocedure kregen 99 huurders uit Zuidoost gelijk bij de Huurcommissie. In plaats van de bijna € 200 per maand aan service- en dienstenkosten stelde de Huurcommissie het bedrag op circa € 60 per maand. (...)
        
        
          Change= en de eigenaren zijn het er niet mee eens en hebben de uitspraak van de
        
        
          Huurcommissie ter discussie gesteld bij de kantonrechter. Die zaak loopt nu. Maar ondertussen nadert de deadline voor andere huurders om de afrekening van 2019 ter
        
        
          discussie te stellen. De verzoeken moeten uiterlijk 30 juni binnen zijn. (...) Inmiddels hebben de huurders 650 procedures ingediend. Met Huurcommissie en Change= is besproken hoe de zaken te bundelen, zodat er per pand en per jaar één uitspraak gedaan kan worden voor alle huurders die meedoen. 
        
        
          (…) We stelden voor in een zogenaamde artikel 96 rechtsvordering procedure de
        
        
          meningsverschillen over de kosten voor alle huurders en alle jaren in één keer aan de
        
        
          kantonrechter voor te leggen. Daar had Change= dus geen zin in. Want dan moeten ze bij verlies iedereen het teveel betaalde geld teruggeven, ook aan de ex-huurders. 
          
        
      
    
    
      3.14
      
        Het artikel in !Woon heeft in de periode van maart tot en met oktober 2022
        geleid tot kritische Kamervragen over (onder meer) Change=.
      
    
    
      3.15
      
        PEC heeft betaling van facturen van Change= voor de additionele diensten
        op enig moment ‘on hold’ gezet totdat de allonge zou zijn gesloten. Volgens PEC
        was dat afgesproken. Change= bestrijdt het bestaan van die afspraak en heeft PEC
        tot betaling gesommeerd. Op 6 oktober 2022 ging het om een bedrag van circa € 1,2
        miljoen.
      
    
    
      3.16
      
        Op 1 september 2022 is op de website van het AD een artikel gepubliceerd
        waarin staat dat het wooncomplex in Leidsche Rijn wat de gemeente Utrecht betreft
        de eerste en meteen ook de laatste keer is dat een omstreden woonconcept als
        Change= een plek krijgt in de stad.
      
    
    
      3.17
      
        Op 15 september 2022 is op de website van het Parool een artikel
        verschenen dat is gebaseerd op een uitzending van BOOS en waarin onder meer het
        volgende staat:
      
      
      
        
          Ook zouden bewoners van het wooncomplex van Change= in Utrecht ‘keihard zijn voorgelogen’ over de grootte van hun studio’s. Woningen van 28 en 38 vierkante meter zijn gecommuniceerd als woningen van 30 en 40 vierkante meter. Bewoners betalen daardoor iedere maand voor 2 vierkante meter die zij niet hebben, wat neerkomt op een bedrag van ruim 500 euro per jaar. Change= zou daardoor 300.000 euro per jaar te veel factureren aan de 600 bewoners.
        
        
          (...) Daarnaast factureert Change= zichzelf elke maand 5700 euro voor de huismeester in
        
        
          Nieuw-West. Bewoners zetten daar al lange tijd hun vraagtekens bij. Volgens Change= ‘verdient de huismeester meer dan alleen het salaris dat hij gestort krijgt’. Maar uit de stukken die BOOS heeft ontvangen, blijkt dat de huismeester 26.244 euro bruto per jaar verdient. Daardoor blijft er een gat over van ruim 42.000 euro. Het lijkt er daardoor ‘sterk’ op dat Change= verdient op de huismeester en dat is volgens de wet verboden. 
        
      
      
    
    
      3.18
      
        Op 21 september 2022 is op de website van het Parool een artikel
        verschenen waarin staat dat een meerderheid in de gemeenteraad van Amsterdam naar aanleiding van de uitzending van BOOS over Change= niet meer met haar in zee wil. De wethouder Volkshuisvesting heeft tijdens een commissievergadering gezegd geen
        middelen te hebben om de samenwerking nu al te verbreken, maar wel daarheen te willen.
      
      
    
    
      3.19
      
        In een e-mail die de advocaat van PEC op 12 oktober 2022 heeft gestuurd
        aan de advocaat van Change=, staat onder meer het volgende:
      
      
      
        
          De afgelopen twee weken zijn er weer (zeer) opmerkelijke ontwikkelingen geweest,
        
        
          namelijk:
        
        
          (i) 	De aankondiging namens change= dat een inhoudelijke reactie op de thans
        
        
          openstaande punten van de bijlagen bij de Rider (de allonge, hof) op de PMA
        
          nog geruime tijd op zich zal laten wachten - dit terwijl deze punten in de visie
        
        
          van PEC cruciaal zijn om tot overeenstemming over de Rider op de PMA te
        
        
          kunnen komen;
          
          (ii) 	De deurwaardersexploten die door Change= aan PEC zijn verstuurd - die staan
        
        
          nota bene (zowel qua timing als qua hoogte van het gevorderde bedrag) haaks
        
        
          op het bericht van Clementine van afgelopen donderdag 6 oktober; en
        
        
          (iii) 	Het feit dat Change= (wederom!) is overgegaan tot het afrekenen van de
        
        
          servicekosten zonder overleg met en goedkeuring van PEC, terwijl partijen daar duidelijke afspraken over hebben gemaakt.
        
        
          Gelet op deze ontwikkelingen, willen wij aan de zijde van PEC graag overleg voeren met het gehele betrokken team, voordat wij met een verdere inhoudelijke reactie kunnen komen.
        
      
      
    
    
      3.20
      
        Bij brief van 31 oktober 2022 heeft PEC de PMA met onmiddellijke ingang
        beëindigd, op de grond dat Change= ernstig tekortschoot (serious default) in de
        nakoming van haar verplichtingen uit de PMA. In deze beëindigingsbrief staan de
        volgende (kort weergegeven) gronden genoemd, die PEC alle schaart onder
        inbreuk op artikel 4.1. (a) en/of (b) en/of (d) en of (e) van de PMA:
      
      - Change= hield een zeer wanordelijke financiële administratie bij;
      - Change= is in toenemende mate negatief in de publiciteit en onderwerp van
      Kamervragen, waardoor PEC reputatieschade leidt;
      - Change= bestookt PEC met sommatiebrieven en deurwaardersexploten, die
      
        soms haaks staan op de mededelingen van de advocaat van Change=, wat tot
        een verdere vertrouwensbreuk heeft geleid;
      
      - Change= heeft gedreigd het internet voor huurders af te sluiten om PEC
      onder druk te zetten;
      - Change= weigert inzichtelijk te maken hoe de verschillende huismeesters
      
        hun tijd daadwerkelijk besteden door middel van een urenspecificatie, terwijl
        PEC de servicekosten deugdelijk moet specificeren;
      
      - Change= rekent de servicekosten met de huurders af zonder voorafgaande
      
        schriftelijke goedkeuring en legt ook andere belangrijke communicatie met
        de huurders niet vooraf voor aan PEC, zoals de brief waarin het voorschot
        voor de servicekosten (n.a.v. het vonnis van de kantonrechter) wordt
        verhoogd, wat in strijd is met gemaakte afspraken;
      
      - Change= reageert regelmatig niet of zeer laat op e-mails en telefonische
      oproepen van PEC en de accountant;
      - Change= verzaakt standaard beheerstaken, zoals het aanleveren van een
      
        deugdelijk meerjarenonderhoudsplan dat naar tevredenheid van PEC is, en
        het inplannen of bijwonen van kwartaal-overleggen;
      
      - Change= boekt gelden in en zet deze gereed voor betaling door PEC, terwijl
      
        zij niet zonder meer recht op die gelden heeft, in ieder geval niet zonder
        voorafgaande instemming van PEC. Zo heeft zij zich in september 2021 en
        maart 2022 tweemaal een ‘marketing fee’ ad € 60.000,00 geprobeerd toe te
        kennen terwijl het marketing plan nog niet door PEC was goedgekeurd;
      
      - Change= heeft ten onrechte facturen voor juridische kosten aan PEC in
      rekening gebracht en aan haarzelf uitbetaald;
      - Change= bejegent de huurders op een manier die PEC niet wenselijk vindt en
      die onaanvaardbaar is;
      - Change= gebruikt zes parkeerplaatsen voor zichzelf, zonder dat zij hiervoor
      
        een vergoeding aan PEC betaalt, terwijl PEC haar herhaaldelijk heeft
        verzocht die parkeerplaatsen te verhuren;
        In deze brief beroept PEC zich tevens op onvoorziene omstandigheden die van dien
        aard zijn dat Change= (ongewijzigde) instandhouding van de PMA niet van PEC
        mag verwachten, erin bestaand dat de kantonrechter de systematiek waarop de samenwerking was gebaseerd een halt heeft toegeroepen, Change= in toenemende mate op negatieve wijze in de publiciteit staat en de verstandhouding tussen partijen inmiddels ernstig is verstoord. PEC beroept zich tot slot op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij voert aan dat op grond van de door haar genoemde incidenten de verhouding tussen partijen dermate is getroubleerd dat van PEC niet meer kan worden verwacht dat zij de PMA nakomt. 
      
      
    
    
      3.21
      
        Change= heeft geprotesteerd tegen de beëindiging van de PMA, die voor haar
        onverwacht kwam en volgens haar ongegrond is. De ontbinding voldoet volgens haar niet aan de contractuele eisen, en de aangevoerde gronden kloppen voor het overgrote deel niet en kunnen de ontbinding niet rechtvaardigen.
      
      
    
    
      3.22
      Nadat het bestreden vonnis was gewezen heeft PEC bij brief van 30 maart 2023 voor het geval de brief van 31 oktober 2022 geen effect zou hebben gesorteerd, de PMA nogmaals met onmiddellijke ingang beëindigd op de grond dat Change= ernstig tekortschoot in de nakoming van haar verplichtingen uit de PMA, zoals neergelegd in artikel 4.1. (a) en/of (b) en/of (d) en of (e) van de PMA. Behalve op de verwijten uit de brief van 31 oktober 2022, die zijn gehandhaafd en geactualiseerd, berust deze opzegging op de volgende gronden:
      - Change= (met inbegrip van haar medewerkers) voert haar beheerstaken ondermaats uit, behandelt huurders onprettig en schendt soms welbewust de huurrechten van huurders, zoals blijkt uit een aantal door huurders afgelegde verklaringen en uit het klachtendossier dat de huurdersvereniging heeft opgemaakt; 
      - door haar berichtgeving aan de huurders over het bestreden vonnis heeft Change= de relatie tussen haar en PEC en het vertrouwen van PEC in haar verder beschadigd;
      - de blijvende negatieve berichtgeving op mediaplatforms over Change= brengt PEC verdere reputatieschade toe. 
      In deze brief beroept PEC zich wederom tevens op onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat Change= (ongewijzigde) instandhouding van de PMA niet van PEC mag verwachten en op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      3.23
      Change= heeft zich ook bij deze beëindiging van de PMA niet neergelegd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1
      Bij de inleidende dagvaarding heeft PEC gevorderd, samengevat, dat Change= wordt veroordeeld om, op straffe van verbeurte van dwangsommen, het beheer van het gebouw te staken, mee te werken aan de overdracht van het beheer aan een andere beheerder, mee te werken aan de overdracht van de onderhuurovereenkomsten en het gebouw, voor zover bij haarzelf in gebruik, te ontruimen. Zij heeft deze vorderingen gegrond op haar standpunt dat zij de PMA rechtsgeldig heeft beëindigd. 
      
    
    
      4.2
      
        Change= heeft bestreden dat de PMA rechtsgeldig is beëindigd. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van PEC afgewezen. Deze beslissing berust, kort weergegeven, op de volgende overwegingen.
        In de loop der tijd heeft PEC regelmatig aan Change= laten weten dat zij het niet eens was met handelingen van Change=, maar een duidelijke termijn voor verbetering van haar prestaties heeft zij nooit gesteld. Ter zitting heeft PEC verklaard dat van alle aangevoerde gronden voor de beëindiging de bejegening van de huurders door Change= de belangrijkste was. In het overleg over de aanpassing van de PMA heeft PEC Change= echter nooit aangesproken over haar behandeling van de huurders. Hoewel in de periode april tot en met juni 2022 al berichten waren verschenen over de manier waarop Change= de huurders behandelde, heeft PEC toch ervoor gekozen met Change= verder te gaan. Hieruit blijkt dat zij de in de pers genoemde incidenten niet zwaarwegend genoeg vond om onmiddellijke beëindiging van de PMA te rechtvaardigen. Daarbij komt dat de incidenten ook logisch voortvloeien uit de keuze van beide partijen om de schade van Change= te proberen te beperken door de vergoeding voor de additionele diensten zo veel mogelijk over te hevelen naar de servicekosten. Het enige ten tijde van de beëindiging recente bericht is dat van medio september 2022 in het Parool over de kosten van de huismeesters en over leugens over de grootte van de studio. Dat eerste was tussen partijen al een bekend discussiepunt en van het tweede verwijt is de juistheid in dit kort geding niet vast te stellen. Hoewel er dus wel signalen zijn dat het schort aan de uitvoering van haar verplichtingen door Change=, is voorshands niet gebleken dat de bejegening van de huurder in de verhouding tussen partijen is te kwalificeren als serious default. Dit geldt te meer voor de andere verwijten, die volgens PEC zelf voor haar minder zwaar wegen. Nu zich geen serious default heeft voorgedaan, mocht PEC de PMA niet met onmiddellijke ingang beëindigen. 
      
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.3
      PEC heeft zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Zij heeft in hoger beroep haar vorderingen mede doen steunen op de voorwaardelijke beëindiging van 30 maart 2023 en de in die brief genoemde nieuwe voorvallen. 
      
      
        
          Onder welke omstandigheden de PMA kan worden beëindigd
        
      
      
    
    
      4.4
      De PMA biedt in artikel 10.2 partijen de mogelijkheid de PMA met onmiddellijke ingang te beëindigen in het geval van serious default of material obligations. Onder dat laatste wordt in de overeenkomst verstaan gross negligance (grove nalatigheid), wilful misconduct (opzettelijk wangedrag) en default or negligence which has not been cured within a reasonable grace period and/or which recurs and/or continues therafter (tekortkoming of nalatigheid die niet is verholpen binnen een redelijke herstelperiode of daarna doorgaat of zich herhaalt). PEC heeft zich (in de tweede beëindigingsbrief zelfs uitdrukkelijk) op het standpunt gesteld dat voor de beëindiging van de PMA geen ingebrekestelling nodig is. Het staat ook vast dat PEC Change= nooit in gebreke heeft gesteld.
      
    
    
      4.5
      Met grief 1 betoogt PEC dat de voorzieningenrechter ten onrechte de door haar aangevoerde beëindigingsgronden niet in onderlinge samenhang heeft beschouwd, maar afzonderlijk heeft beoordeeld. De voorzieningenrechter heeft het antwoord dat PEC ter zitting heeft gegeven op de vraag welke van de aangevoerde gronden voor haar het zwaarste woog, verkeerd uitgelegd. Bedoeld werd dat de toename in de berichtgeving over de wijze waarop Change= de huurders behandelde, na alles wat er al was gebeurd en tezamen met de drie punten in de e-mail van 12 oktober 2022, de concrete aanleiding vormde om tot beëindiging over te gaan. Meerdere kleinere tekortkomingen kunnen tezamen een ernstige tekortkoming vormen, aldus PEC. 
      
    
    
      4.6
      Op zichzelf is juist dat een samenstel van lichtere tekortkomingen kan worden “opgeteld” tot een zwaardere tekortkoming. Dat is in het bijzonder van belang bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming de beëindiging van de PMA rechtvaardigt, in het kader van de toepassing van de in artikel 10 van de PMA voorkomende “tenzij-clausule”. Door het optellen van lichtere tekortkomingen wordt naar het oordeel van het hof echter de verplichting een redelijke hersteltermijn te bieden in beginsel niet geëcarteerd. Die enkele optelling promoveert die tekortkomingen immers nog niet tot grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag. Onder bijzondere omstandigheden kan dat anders zijn. 
      
    
    
      4.7
      In de toelichting op grief 5 heeft PEC aangevoerd dat Change= voor verscheidene beëindigingsgronden wel degelijk meerdere herstelkansen heeft gehad en dat enkele tekortkomingen zich naar hun aard niet voor herstel lenen, zodat geen ingebrekestelling nodig is. Het bieden van herstelkansen is echter niet hetzelfde als het stellen van een hersteltermijn. Verder miskent PEC met haar betoog dat in artikel 10.2 van de PMA de uitzondering dat herstel niet mogelijk is, niet is opgenomen. In dat artikel is ten aanzien van tekortkomingen die niet zijn te kwalificeren als grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag immers de eis gesteld dat die zijn doorgegaan of zich hebben herhaald na de herstelperiode. Het voorgaande laat onverlet dat, zoals PEC tevens aanvoert, het beroep op het ontbreken van een hersteltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. 
      
    
    
      4.8
      Het hiervoor overwogene brengt mee dat het hof aan de hand van de grieven 2 tot en met 4 zal onderzoeken of de door PEC geponeerde verwijten, indien voorshands juist bevonden, op zichzelf beschouwd het predicaat grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag rechtvaardigen en zo nee, of het samenstel van gegrond gevonden verwijten dat predicaat wel rechtvaardigt en zo nee, of het beroep van Change= op het ontbreken van een hersteltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
      
        
          Wijze van uitvoering van de PMA
        
      
      
    
    
      4.9
      PEC heeft niet betwist dat Change= in de afgelopen jaren steeds een hoge bezettingsgraad heeft behaald en steeds meer dan het minimale percentage van de huur heeft weten te incasseren. Ook is niet in geschil dat Change= in de afgelopen jaren steeds de key performance indicators (KPI’s) met betrekking tot haar rapportageverplichtingen heeft gehaald. In maart 2022 is aan Change= nog een bonus toegekend voor de hoge bezettingsgraad en het behalen van de KPI’s. In het licht van deze goede prestaties kunnen de klachten van PEC over zaken als de kwartaaloverleggen en de verslaglegging daarvan, de tijd die het Change= kost om te reageren op vragen van PEC, de financiële administratie, de informatievoorziening door Change= en de wijze waarop Change= de onderverhuur vormgeeft, niet worden beschouwd als grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag die een ingebrekestelling onnodig maken. Change= dient, zo nodig, de kans te krijgen haar uitvoering te verbeteren na op concrete bezwaren gewezen te zijn.
      
    
    
      4.10
      Of Change= inderdaad, zoals PEC stelt, servicekostenafrekeningen aan de huurders heeft gezonden zonder de daarvoor vereiste goedkeuring van PEC, valt voor het hof niet vast te stellen. Wel staat vast dat Change= in de hitte van de discussie over deze goedkeuring heeft gedreigd het internet van de huurders af te sluiten, maar het dreigement is niet uitgevoerd en naar het voorlopig oordeel van het hof vormt dat geen opzettelijk wangedrag. Dat de afrekeningen inhoudelijk ondeugdelijk zouden zijn, is niet voldoende aannemelijk geworden. Partijen zijn met elkaar in discussie over de besteding van de uren van de huismeesters, maar voor het hof is voorshands niet voldoende komen vast te staan dat Change= heeft geweigerd te voldoen aan redelijke verzoeken van PEC tot het verantwoorden van die uren. 
      
    
    
      4.11
      Tegenover de betwisting daarvan door Change= heeft PEC ook niet voldoende aannemelijk weten te maken dat Change= zich op oneigenlijke gronden gelden heeft toegeëigend of heeft trachten toe te eigenen. Een verschil van mening over de vraag of Change= recht heeft op bepaalde betalingen, impliceert immers nog geen opzettelijk wangedrag. Dat laatste geldt ook voor de sommaties en exploten die Change= aan PEC heeft doen toekomen. Change= vindt dat PEC een te groot deel van de aan haar toekomende vergoeding voor servicekosten inhoudt als zekerheid voor een mogelijke terugbetalingsverplichting. Dat PEC kort voor beide in deze zaak gehouden zittingen (eerste aanleg en hoger beroep) aanzienlijke betalingen aan Change= heeft gedaan, wijst erop dat het standpunt van Change= niet van alle redelijkheid is ontbloot. In ieder geval kan voorshands niet worden geoordeeld dat de sommaties en exploten evident ongegrond zijn. 
      
      
        
          Opstelling jegens huurders
        
      
      
    
    
      4.12
      Uit mediaberichten, huurdersverklaringen en het door de huurdersvereniging opgestelde klachtendossier blijkt een verscheidenheid aan klachten van huurders over het optreden van Change=. Er zijn klachten over de door Change= aan de huurders in rekening gebrachte kosten, over persoonlijk wangedrag van medewerkers van Change=, over onbeschofte communicatie, over achterstallige reparaties en telkens terugkerende storingen in het gebouw, over als intimiderend ervaren incassopraktijken van Change= en over het weigeren van huurverlenging of afgifte van een positieve huurdersverklaring wegens kritiek op de servicekosten of de dienstverlening door Change=. 
      
    
    
      4.13
      Het hof stelt voorop dat persoonlijk wangedrag van medewerkers van Change= niet gelijk is te stellen aan opzettelijk wangedrag of grove nalatigheid van Change= zelf. Daarvan kan pas worden gesproken als Change= grof onzorgvuldig zou zijn in haar aannamebeleid of in de instructie van haar personeel of als zij zou nalaten handelend op te treden zodra haar van wangedrag blijkt. Het een noch het ander is aannemelijk geworden. Onder die omstandigheden geldt voor deze klachten, evenals voor de klacht over onbeschofte communicatie, dat van PEC mocht worden verwacht dat zij, indien nodig, Change= zou aanmanen haar klanttevredenheid te verhogen en haar een termijn zou geven om verbetering op dit terrein te bewerkstelligen, liefst aan de hand van duidelijke parameters. Hoewel zij niet is aangemaand, heeft Change= na het bestreden vonnis gedragsregels voor haar personeel opgesteld inzake ongewenst gedrag, waaruit kan worden afgeleid dat een aanmaning zinvol zou zijn geweest. 
      
    
    
      4.14
      Gelet op het feit dat een deel van de door PEC overgelegde klachten betrekking heeft op het verleden en, naar onbetwist is, in de loop der tijd zo’n 1500 verschillende huurders in het gebouw hebben gewoond, is voor het hof niet te bepalen of het aantal klachten over gebreken en storingen bijzonder hoog is. Maar ook als dat het geval zou zijn, en die klachten ook voor een aanzienlijk deel gegrond zouden zijn, vormt dat nog geen grove nalatigheid aan de kant van Change= die zonder ingebrekestelling tot onmiddellijke beëindiging van de PMA zou moeten kunnen leiden. 
      
    
    
      4.15
      Veel huurders zijn ontevreden over de kosten die door Change= in rekening zijn gebracht. Dit is de oorzaak van de procedures bij de kantonrechter en de huurcommissie. Dat die ontevredenheid ook tot uitdrukking komt in de overgelegde klachten, wekt geen verbazing. Van grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag is het hof echter niet gebleken. 
      
    
    
      4.16
      Uit de overgelegde klachten kan worden afgeleid dat Change= in sommige gevallen heeft geweigerd tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen vanwege het niet betalen van de in discussie zijnde servicekosten. Ook heeft Change= erkend dat zij wel eens een huurovereenkomst niet heeft verlengd en heeft geweigerd een positieve verhuurdersverklaring af te geven omdat de desbetreffende huurder zich in haar ogen nodeloos grievend over haar heeft uitgelaten in de media. Zij heeft cijfers overgelegd waaruit blijkt dat zij in 2022 in een twintigtal gevallen de huurovereenkomst niet heeft verlengd, in de meeste gevallen vanwege wanbetaling/storneringen. Gelet op de vrijheid van de verhuurder om een tijdelijke huurovereenkomst wel of niet te verlengen en om wel of niet en verhuurdersverklaring af te geven, op het belang dat PEC ook zelf hecht aan het tegengaan van negatieve berichtgeving en op haar belang bij een goede betaling van de huur en de servicekosten, kan niet worden gezegd dat Change= door aldus te handelen grof nalatig is geweest of zich schuldig heeft gemaakt aan opzettelijk wangedrag. In dit verband speelt ook een rol dat, zoals hierna nog wordt besproken, PEC aan Change= nooit concrete instructies heeft gegeven met betrekking tot de incasso van achterstallige servicekosten. 
      
    
    
      4.17
      Sommige huurders hebben te kennen gegeven zich geïntimideerd te voelen door de wijze waarop Change= achterstallige bedragen incasseert. Uit de inhoud van de door PEC overgelegde voorbeelden van incassobrieven kan het hof niet afleiden dat die klachten terecht zijn. Het enkele feit dat Change= de incasso laat verrichten door een deurwaarderskantoor rechtvaardigt die klachten nog niet, omdat incasso een gebruikelijke nevenactiviteit is van deurwaarderskantoren, waarvoor zij onder tuchtrechtelijk toezicht staan, anders dan andere incassobureaus. Verder heeft Change= onbetwist aangevoerd dat zij, vergissingen daargelaten, geen aanmaningen stuurt voor servicekosten aan huurders die daarover een procedure bij de huurcommissie hebben lopen. Als PEC van mening zou zijn dat bij de keuze om wel of niet tot aanmaning over te gaan andere selectiecriteria moeten worden gehanteerd, had zij Change= richtlijnen moeten verstrekken, zoals zij in het kwartaaloverleg van 23 maart 2023 heeft toegezegd. Dat is echter niet gebeurd. Gelet op een en ander kan het hof ook op dit punt geen grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag constateren. 
      
      
        
          Negatieve berichtgeving 
        
      
      
    
    
      4.18
      De door Change= beheerde wooncomplexen zijn al gedurende een aantal jaren met enige regelmaat negatief in het nieuws. Naar het oordeel van het hof vloeit dat niet alleen voort uit de door PEC gemaakte keuze om het Change= toe te staan de vergoedingen voor de additionele diensten zo veel mogelijk onder te brengen bij de servicekosten - waarop de voorzieningenrechter al wees -, maar ook rechtstreeks uit het hele door Change= gehanteerde verdienmodel, waar PEC zich door de aankoop van het gebouw en de overname van de PMA achter heeft geschaard, maar waartegen in de kringen van hen die zich inzetten voor de belangen van huurders veel weerstand bestaat, die voortkomt uit vrees voor aantasting van de bestaande huur(prijs)bescherming. Door met Change= in zee te gaan heeft PEC zich kwetsbaar gemaakt voor de met die weerstand samenhangende negatieve beeldvorming en berichtgeving. Daarvan kan PEC Change= niet in het bijzonder de schuld geven. Over het gestelde falen van Change= als beheerder van het wooncomplex zou naar het oordeel van het hof nooit zo uitgebreid en zo negatief zijn bericht, als er geen achterliggend conflict was geweest over de bijkomende diensten en de daarmee samenhangende kosten, dat model kon staan voor meeromvattende nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt. 
      
    
    
      4.19
      PEC heeft Change= verder nog verweten dat zij de huurders op een voor PEC ongunstige manier heeft geïnformeerd over de uitkomst van het kort geding in eerste aanleg. Terecht heeft Change= hiertegen ingebracht dat hier de pot de ketel verwijt, aangezien PEC zelf daags voor de mondelinge behandeling in eerste aanleg de huurders over de beëindiging van de PMA heeft bericht en het Parool daarover heeft ingelicht. Het is te begrijpen dat Change= na het bestreden vonnis de huurders wilde inlichten over de afloop. Ook deze berichtgeving van de kant van Change= vormt dus geen grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag. 
      
      
        
          Ingebrekestelling nodig? 
        
      
      
    
    
      4.20
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat geen van de door PEC gestelde tekortkomingen kan worden gekwalificeerd als grove nalatigheid of opzettelijk wangedrag. De hoeveelheid en de aard en de ernst van de tekortkomingen die in dit geding voldoende aannemelijk zijn geworden, zijn ook niet zodanig, dat voor het geheel een ingebrekestelling achterwege heeft kunnen blijven. Change= heeft recht op een kans om haar prestaties te verbeteren. Het beroep van Change= op het ontbreken van een ingebrekestelling is daarom ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit betekent dat de grieven 2 tot en met 4 falen. 
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      4.21
      Met grief 6 doet PEC een beroep op het bestaan van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat Change= naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de PMA mag verwachten (artikel 6:258 BW). Die omstandigheden zijn het feit dat de rechter heeft beslist dat huurders niet verplicht kunnen worden met Change= een overeenkomst aan de gaan voor de additionele diensten, de negatieve berichtgeving in de media over Change= en haar concept, de ernstig verstoorde verhouding tussen partijen en de onheuse manier waarop Change= de huurders behandelt. 
      
    
    
      4.22
      Bij de toepassing van artikel 6:258 BW past de rechter terughoudendheid, omdat de trouw aan het gegeven woord voorop moet staan. Het vonnis van 21 juni 2021 met zijn consequenties was inderdaad onvoorzien. Naar het oordeel van het hof kan PEC zich daarop echter niet beroepen om tot ontbinding van de PMA te komen. Terecht heeft PEC zelf aangevoerd dat van haar mocht worden verwacht dat zij zich terdege zou inspannen om met Change= tot overeenstemming te komen over een nieuwe invulling van de PMA. In het overleg daarover waren partijen elkaar ten tijde van de eerste beëindigingsbrief al behoorlijk dicht genaderd. Dat Change= op 6 oktober 2022 aankondigde door persoonlijke omstandigheden binnen Change= nog enige tijd nodig te hebben om tot een inhoudelijke reactie te komen op de op dat moment openstaande punten, rechtvaardigt niet dat PEC de stekker uit dat overleg trekt, ook niet in combinatie met de negatieve berichtgeving in de media en de wijze waarop Change= de huurders bejegent. Het hof verwijst naar hetgeen over die laatste kwesties hiervoor is overwogen, wat samengevat erop neerkomt dat de negatieve publiciteit grotendeels een uitvloeisel is van in het verleden door partijen gezamenlijk gemaakte keuzes en dat PEC Change= duidelijk had moeten maken wat er mis was aan haar prestaties en haar een termijn had moeten geven om zich te verbeteren. Daarnaast is niet voldoende aannemelijk geworden dat PEC zich op goede gronden op het standpunt stelt dat de verhouding tussen partijen onwerkbaar is geworden. Alle omstandigheden tezamen genomen zijn niet van dien aard dat Change= naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen instandhouding van de PMA zou mogen verwachten. 
      
    
    
      4.23
      Eveneens met grief 6 doet PEC een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij beroept zich in dit verband op dezelfde omstandigheden die hiervoor onder 4.22 al zijn genoemd. Nu het hof al heeft geoordeeld dat het beroep op 6:258 BW niet slaagt omdat Change= naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel instandhouding van de PMA mag verwachten, kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet tot een andere uitkomst leiden. Al met al wordt ook grief 6 verworpen. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      4.24
      Geen van de grieven heeft succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt PEC verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt PEC in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Change= begroot op € 783,= aan verschotten en € 2.366,= voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M. Wiltjer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.