ECLI:NL:RBROT:2024:1210, Rechtbank Rotterdam, 26-01-2024, 10399469
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Opgezegde huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (sloop en nieuwbouw i.v.m. herontwikkeling bedrijventerrein). Toewijzing eis tot ontruiming woning, maar met een hogere verhuiskostenvergoeding. Uitvoerbaarheid bij voorraad.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10399469 CV EXPL 23-7723





datum uitspraak: 26 januari 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Gemeente Schiedam,



vestigingsplaats: Schiedam,


eiseres in conventie,


verweerster in voorwaardelijke reconventie,


gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos,





tegen






[persoon01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde in conventie,


eiser in voorwaardelijke reconventie,


gemachtigde: mr. A.J.A. van Buuren.





De partijen worden ‘Gemeente Schiedam’ en ‘ [persoon01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 8 maart 2023, met bijlagen 1 tot en met 6;




het antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 6;




de brief van Schiedam met bijlagen 7 en 8;




de brief van [persoon01] met bijlage 7;




de aktes van partijen na de mondelinge behandeling.







1.2.


Op 4 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:




[naam01] en [naam02] voor Gemeente Schiedam, met de gemachtigde;




[naam03] , in het bijzijn van zijn schoonzus [naam04] , met de gemachtigde.







1.3.


Op de rolzitting van 14 november 2023 hebben partijen te kennen gegeven dat zij de zaak niet onderling hebben kunnen regelen. Daarna is vonnis bepaald.







2

De beoordeling





Waar gaat het om






2.1.


[persoon01] huurt sinds 1 november 2004 van (de rechtsvoorganger van) Gemeente Schiedam de (bedrijfs)woning aan de [adres01] te [postcode01] Schiedam. De woning ligt op het bedrijventerrein Spaanse Polder en is gelegen boven bedrijfsruimten die inmiddels leeg staan. Gemeente Schiedam is bezig met een grootschalige herontwikkeling van het gebied. In verband hiermee moet het gebouw waarin de woning zich bevindt gesloopt gaan worden. Daarom heeft Gemeente Schiedam bij brief van 28 december 2022 de huurovereenkomst met [persoon01] opgezegd in verband met dringend eigen gebruik van de woning (sloop en nieuwbouw). Omdat [persoon01] hiermee niet heeft ingestemd en nog in de woning verblijft, eist Gemeente Schiedam een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2023 of in elk geval dat de overeenkomst zal eindigen op een door de kantonrechter te bepalen datum. Ook eist zij dat [persoon01] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. [persoon01] concludeert tot afwijzing van de eis. Voor het geval de eis wordt toegewezen verzoekt [persoon01] om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen en eist hij om Gemeente Schiedam te veroordelen tot betaling aan hem van € 7.156,- aan verhuiskostenvergoeding plus een passende schadevergoeding, rechtdoende aan zijn belangen, waaronder een vergoeding van de extra lasten die hij zal moeten betalen voor het huren van vervangende woonruimte, nader op te maken bij staat.





Wat vindt de kantonrechter







Toewijzing eisen (in conventie en in reconventie)






2.2.


De kantonrechter wijst de eis van Gemeente Schiedam als volgt toe. Bepaald wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 mei 2024 eindigt en [persoon01] wordt veroordeeld om de woning uiterlijk dan te hebben ontruimd. Daartegenover staat dat Gemeente Schiedam wordt veroordeeld tot betaling aan [persoon01] van € 10.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.





Over de beëindiging van de huurovereenkomst






2.3.


De beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2024 gebeurt op grond van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Gemeente Schiedam heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft. Zij heeft onderbouwd naar voren gebracht dat het hele gebied waar de woning zich bevindt op de schop wordt genomen en dat de woning zelf wordt gesloopt zodra dat kan. Er komen bedrijfsunits voor in de plaats, zodat instandhouding van de huurovereenkomst met een latere terugkeer van [persoon01] geen mogelijkheid is. Dit gecombineerd met de omstandigheid dat de panden in de omgeving inmiddels leeg staan en men onmiddellijk met de sloop zou willen beginnen, maakt dat Gemeente Schiedam de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen en de twee huisgenoten van [persoon01] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.





2.4.


In het Bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Graveland 2004 was reeds een (uitsterf) beleid opgenomen dat er op was gericht woningen op het bedrijventerrein gedurende de looptijd van het bestemmingsplan op te heffen. In het Bestemmingsplan 2020 is dit beleid doorgetrokken. Dit Bestemmingsplan schrijft onder meer:

“De functie wonen is binnen de grenzen van het bedrijventerrein zelf (bestemmingen Bedrijventerrein. Gemengd, Kantoor) niet gewenst. Het bestemmingsplan maakt ook geen (bedrijfs)woningen mogelijk. De afgelopen jaren is het beperkt aantal van oudsher nog aanwezige bedrijfswoningen op het terrein gesaneerd, op een aantal plekken is dit proces in de afrondende fase. Bij hernieuwde uitgifte van bedrijfspercelen bestaat geen mogelijkheid om een bedrijfswoning op te richten.”

En voorts:

“Zowel vanuit het oogpunt van de woonfunctie als de bedrijfsfunctie is wonen op het bedrijventerrein daarom niet wenselijk.”






2.5.


Op het perceel waarop de woning zich bevindt zullen als gezegd bedrijfsunits worden gerealiseerd. Gemeente Schiedam heeft dit toegelicht en in haar dagvaarding afbeeldingen opgenomen van het betreffende perceel en de te realiseren units. De voor de bouw vereiste omgevingsvergunning is op 18 maart 2022 verleend. Volgens Gemeente Schiedam is de aannemer gereed om met de sloop en nieuwbouw te beginnen.





2.6.


In het kader van deze ontwikkeling heeft Gemeente Schiedam [persoon01] (al) op 23 september 2021 schriftelijk laten weten het voornemen te hebben de huurovereenkomst te beëindigen. Dat Gemeente Schiedam (pas) bij brief van 28 december 2022 de huurovereenkomst werkelijk heeft opgezegd betekent niet, anders dan [persoon01] meent, dat Gemeente Schiedam te lang heeft stil gezeten of zijn belangen heeft miskend. Integendeel, na de brief van 23 september 2021 had [persoon01] advies kunnen inwinnen en zich op de ontwikkelingen waaronder de op handen zijnde opzegging van de huurovereenkomst kunnen voorbereiden.





2.7.


Bij dit alles speelt mee dat Gemeente Schiedam aan [persoon01] alternatieve woonruimte heeft aangeboden, die hij had kunnen accepteren en mogelijk nog steeds kan verkrijgen. Het betreft een nieuwbouwappartement met drie kamers, waarvan twee slaapkamers, met een huurprijs van € 800,- per maand, niet een vrije sector woning maar een sociale huurwoning, waardoor [persoon01] mogelijk voor huurtoeslag in aanmerking komt. Hierbij is de mogelijkheid geboden om één slaapkamer te splitsen in twee. Ook is aangeboden dat de zoon en/of de stiefzoon van [persoon01] , die nu bij hem inwonen, een naastgelegen woning kunnen betrekken. Ten tijde van de mondelinge behandeling lag dit aanbod van Gemeente Schiedam er nog steeds.





2.8.


Tegen de achtergrond hiervan, en tegen de achtergrond ook van hetgeen Gemeente Schiedam in haar dagvaarding in dit verband verder naar voren heeft gebracht, gaat de kantonrechter ervan uit dat passende woonruimte verkrijgbaar is. Weliswaar heeft [persoon01] aangevoerd dat hij vanwege een te korte inschrijfduur op dit moment niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komt, maar daar staat tegenover dat [persoon01] kennelijk de door Gemeente Schiedam aangeboden woning heeft afgewezen. Wanneer hij, al dan niet tijdelijk, zou moeten uitwijken naar een woning in de vrije sector heeft hij daar ook zelf verantwoordelijkheid voor te dragen.





2.9.


Onderkend wordt dat [persoon01] nu veel ruimer woont en minder huur betaalt dan als hij de aangeboden woning zou aanvaarden, maar dat maakt niet dat de woning niet als passend is aan te merken. Dat geldt ook als hij met zijn zonen blijft wonen, want ook van drie volwassenen kan worden gevraagd dat zij samen in een woning met een oppervlakte van ongeveer 70m2 verblijven, met twee slaapkamers, waarvan er desgewenst één gesplitst kan worden.





Ontruiming






2.10.


Omdat [persoon01] geen recht meer heeft om in de woning te blijven, moet de woning voor 1 mei 2024 worden ontruimd. Dat betekent dat alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden dan uit de woning moeten zijn en hij de woning met alle sleutels ter beschikking van Gemeente Schiedam moet stellen.





Machtiging om de sterke arm in te schakelen; dwangsom






2.11.


Gemeente Schiedam kan met deze uitspraak een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Daarvoor is de gevraagde machtiging niet nodig. Om dezelfde reden wordt ook de gevorderde dwangsom afgewezen. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die het nodig maken dat er een financiële prikkel moet zijn om de woning te ontruimen.





Tegemoetkoming






2.12.



De minimale tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bedraagt


€ 7.156,-

. Omdat [persoon01] moet verhuizen van een zeer ruime woning (200m2) met veel kamers zullen zijn verhuis- en inrichtingskosten naar verwachting hoger uitvallen dan doorgaans het geval is. Mogelijk zal hij ook tijdelijk voor opslag moeten zorgen. Dat is reden om de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te stellen op € 10.000,-

. De kantonrechter heeft geen aanleiding gezien om Gemeente Schiedam hiervan tevoren op de hoogte te stellen, omdat intrekking van de opzegging

geen reële optie is, gelet op de herontwikkelingsplannen waarvan de gemeente heeft verklaard die te gaan uitvoeren.






Proceskosten






2.13.


Omdat partijen over en weer (deels) in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter reden te bepalen dat ieder de eigen kosten draagt.





Uitvoerbaarheid bij voorraad






2.14.


Dit vonnis zal zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Een beëindigingsvonnis kan op grond van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In deze zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven wanneer de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft.





2.15.


De kantonrechter meent dat de belangen van Gemeente Schiedam, afgewogen tegen de belangen van [persoon01] , zo zwaar wegen dat uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis, en daarmee van de verdere ontwikkeling van het gebied, niet op zijn plaats is. Hierbij speelt een belangrijke rol dat [persoon01] al vanaf 23 september 2021 op de hoogte is van het voornemen van Gemeente Schiedam om de huurovereenkomst op te zeggen en dus al lange tijd heeft gehad om advies in te winnen en zich op een verhuizing voor te bereiden. In de afweging speelt ook mee dat [persoon01] in de gelegenheid is gesteld een andere woning te accepteren.







3

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie en in reconventie





3.1.


bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 mei 2024;





3.2.


veroordeelt [persoon01] om voor die datum de woning aan de [adres01] te [postcode01] Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Gemeente Schiedam te stellen;





3.3.


veroordeelt Gemeente Schiedam om aan [persoon01] € 10.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen;





3.4.


bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen;





3.5.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.6.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.


465






Artikel 7:275 lid 4 BW en artikel 1 Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.




Artikel 7:275 lid 1 BW.




Artikel 7:275 lid 2 BW.