ECLI:NL:RBOBR:2024:517, Rechtbank Oost-Brabant, 07-02-2024, 22/3017
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Onzorgvuldigheid van de heffingsambtenaar om de in bezwaar door eiser overgelegde foto’s niet op dat moment bij de beoordeling te betrekken is in beroep hersteld. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/3017
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [naam] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: A.L.M. Keeris).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] (de woning), een in 1984 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. Bij de woning (141 m2) horen een berging (12 m2), een overkapping (11m2), twee dakkapellen en een perceel grond (363m2).
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 338.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is opgelegd. Met de uitspraak op bezwaar van 14 november 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Eiser stelt dat hij beroep heeft moeten instellen, omdat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft de door eiser in de bezwaarfase overgelegde foto’s niet in de uitspraak op bezwaar meegenomen, maar pas in beroep beoordeeld. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar slechts gebruik gemaakt van KOL-factoren, terwijl in het taxatieverslag bij de aanslag en de waardematrix in beroep gebruik wordt gemaakt van KOUDVL-factoren.
    
    
      3.1.
      De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit het dossier volgt dat de heffingsambtenaar afwisselend KOL- en KOUDVL-factoren gebruikt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft echter onweersproken gesteld dat rekening is gehouden met wat eiser heeft aangevoerd. Wat betreft het niet meenemen van de foto’s in de beoordeling in de uitspraak op bezwaar is dat een onzorgvuldigheid. Onzorgvuldigheden zoals deze kunnen volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Dat is hier het geval. De foto’s zijn in beroep in de beoordeling meegenomen.
      
      
        4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 341.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 16 januari 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in Reusel. Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      4.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning en heeft daartoe fotomateriaal overgelegd. Ook wordt te weinig waarde gehecht aan de beschrijving van de staat van het onderhoud zoals beschreven door eiser in zijn bezwaarschrift.
      
      
        4.3.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        4.3.2.
        De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven in het fotomateriaal geen aanleiding te zien het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning als benedengemiddeld te zien. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van de woning als benedengemiddeld beoordeeld en daarvoor een correctie doorgevoerd. De heffingsambtenaar geeft aan dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de feitelijke toestand van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. Eisers persoonlijke opvatting over de toestand van de woning kan niet tot een ander oordeel leiden. Als de heffingsambtenaar (in de bezwaarfase) aanleiding ziet om met die opvatting in de waardering rekening te houden, dan is een onderbouwing vanuit eiser (vanzelfsprekend) niet nodig. Maar in een geval als dit, waarin het onderhouds- en voorzieningenniveau een geschilpunt is, zal eiser van zijn standpunt toch enige onderbouwing moeten geven (bijvoorbeeld met foto’s). Deze onderbouwing is er niet.
        
      
    
    
      4.4.
      Eiser bepleit een waarde van € 258.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.5.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
    
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.