ECLI:NL:RBROT:2012:9103, Rechtbank Rotterdam, 10-12-2012, 305480 CV EXPL 12-1320
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Is sprake van huur van woonruimte of van kantoor-/bedrijfsruimte? Schriftelijke huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (art. 7:230 BW). Dwingende bewijskracht (157 lid 2 Rv), gedaagde toegelaten tot leveren tegenbewijs (151 lid 2 Rv). Verrekeningsverweren gepasseerd.

vonnis
  
  
    RECHTBANK DORDRECHT
    
    
      Sector kanton Locatie Gorinchem
      kenmerk: 305480 CV EXPL 12-1320
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter te Gorinchem van 10 december 2012
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      [naam eiser] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] , 
      eiser,
      gemachtigde J.Th.Smiesing & J.C.de Bruijn, gerechtsdeurwaarders. tegen:
      
        
          [gedaagde 1] ,
      
      gevestigd en kantoorhoudende te [postcode 1] [plaats] ,
       [adres 1] , gedaagde sub 1,
      die niet in het geding is verschenen, en
      
        
          [gedaagde 2] , geboren [geboortedatum] 1963,
      wonende te [postcode 2] [woonplaats 2] , 
      
        [adres 2] , gedaagde sub 2,
      gemachtigde mr. H. Folkers.
    
    
    
      Partijen worden nader aangeduid met [naam eiser] respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
    
    
    
  
  
    Verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      1. de dagvaarding van 25 juli 2012;
      2. de conclusie van antwoord;
      3. de aantekening op het dossier dat aan [gedaagde 1] verstek is verleend;
      4. het tussenvonnis van 15 oktober 2012, waarin een comparitie van partijen ts bevolen;
      5. de aantekening van de griffier dat de comparitie op 7 november 2012 heeft plaatsgevonden;
      6. de overgelegde producties.
      
    
    
  
  
    Omschrijving van het geschil
    
    
      1. De feiten
    
    
    
      1.1.
      Als gesteld door de ene partij en niet dan wel in onvoldoende mate betwist door de andere partij en op grond van de niet weersproken inhoud van de producties en het gestelde ter zitting wordt uitgegaan van het volgende.
      
    
    
      1.2.
      Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten ter zake van de eerste verdieping van het pand aan de [adres 3] te Gorinchem. De huurprijs per maand bedraagt thans€ 1247,88.
      
    
    
      1.3.
      
        De ter zake opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst vermeldt in de kop: 'HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere
        
          bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 BW'. In deze huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
    
  
  
    'Het gehuurde, bestemming
    
      1.1.
      
        Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, etc ....welke bedrijfsruimte etc .....
      
    
    
      1.2.
      
        Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als 
        kantoorruimte.
      
    
    
      1.3.
      
        Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
      
    
    
      2.1.
      
        
          Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE' en andere
        
        
          bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 BW, etc ....
        
      
    
    
      3.1.
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 
        5 
        jaa,; ingaande op 
        1 maart 2008 
        en lopende tot en met 
        28 februari 2013. '
      
    
    
      1.4.
      Op 29 februari 2012 heeft [gedaagde 2] de huur tussentijds opgezegd.
      
    
    
      1.5.
      
        [gedaagde 2] heeft het gehuurde per 1 september 2011 verlaten.
      
      
        2. De vordering
      
      
      
      
        2. l. De kantonrechter leest de vordering aldus dat [naam eiser] vordert:
      
      
      
        a. ontbinding en ontruiming c.a. van de huurovereenkomst;
        b. hoofdelijke betaling van € 22452,62 ter zake van de achterstallige huur t/m juli 2012, € 321,95 ter zake van rente t/m 25 juli 2012 en
        € 952,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten;
        c. hoofdelijke betaling van€ 1247,88 per maand ter zake van huur vanaf 1 augustus 2012 tot aan de datum van ontbinding;
        d. hoofdelijke betaling van € 1247,88 per maand ter zake van 
      
      
        schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding tot en met 28 februari 2013, dan wel zoveel eerder als [naam eiser] het gehuurde opnieuw heeft kunnen verhuren;
        e. hoofdelijke betaling van de wettelijke rente over € 22452,62 vanaf 25 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de wettelijke rente over de vanaf l augustus 2012 verschuldigde maandbedragen vanaf de vervaldatum van iedere termijn.
        f. hoofdelijke betaling van de proceskosten.
      
      
      
    
    
      2.2.
      
        [naam eiser] stelt dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW, dat gedaagden een achterstand in de betaling van de huurpenningen hebben laten ontstaan en aldus nalatig zijn gebleven in het nakomen van hun verplichtingen. De huurovereenkomst loopt volgens [naam eiser] door tot 28 februari 2013.
      
      
        3. Het verweer
      
      
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde 2] betwist de vordering. Hij is van oordeel dat sprake is van een huurovereenkomst voor woonruimte en stelt dat hij daadwerkelijk in het gehuurde heeft gewoond. Hij zou in januari 2011 aan [naam eiser] hebben meegedeeld de huurovereenkomst te willen beëindigen tegen l september 2011, en - onder verrekening met de door hem afgegeven bankgarantie - tot die datum de huur hebben betaald. [gedaagde 2] weerspreekt verder de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 2] stelt voorts dat hij kosten heeft moeten maken voor het bewoonbaar maken van het gehuurde en dat hij extra parkeerkosten heeft moeten maken omdat op het gehuurde geen woonbestemming lag. De daarmee gemoeide kosten ad € 2500,-- en € 960,00 wenst [gedaagde 2] te verrekenen, voor het geval de vordering van [naam eiser] (deels) wordt toegewezen. Voorts verzoekt hij in dat geval aanzienlijke matiging van de hoofdsom en de gevorderde schadevergoeding.
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        huurregiem
      
    
    
    
      3. 	Primair is aan de orde de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst er een is ter zake van kantoor/bedrijfsruimte dan wel een ter zake van woonruimte.
    
    
    
      4. Het moge zo zijn dat [gedaagde 2] daadwerkelijk in het gehuurde heeft gewoond, dat houdt nog niet in dat daarmee de tussen partijen gesloten huurovereenkomst er een is ter zake van woonruimte. Daarvan is eerst sprake indien de bedoeling van partijen was een huurovereenkomst te sluiten ter zake van woonruimte.
    
    
    
       De schriftelijke huurovereenkomst is klip en klaar. De daarin vervatte
      
    
    
    
      huurovereenkomst is er een die ziet op kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 BW. Die schriftelijke overeenkomst heeft te gelden als een onderhandse akte ex. artikel 156 lid 3 Rv, die ex artikel 157 lid 2 Rv. dwingend bewijs oplevert en waartegen ex art. 151 lid 2 tegenbewijs vrij staat.
    
    
    
      6. Ter comparitiezitting heeft [gedaagde 2] voor zover nodig zich nog beroepen op dwaling. [gedaagde 2] heeft gesteld dat hij ervan uitging dat het zou gaan om een standaard huurovereenkomst woonruimte en dat hij de huurovereenkomst niet goed heeft gelezen. Dit verweer wordt gepasseerd. Immers, op [gedaagde 2] rust onderzoeksplicht en hij had de huurovereenkomst deugdelijk dienen te lezen. De tekst van de schriftelijke huurovereenkomst laat wat betreft het huurregiem aan duidelijkheid niets te wensen over.
    
    
    
      7. Voorshands moet er dus van worden uitgegaan dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst aan te gaan ter zake van kantoor- en/of bedrijfsruimte, maar [gedaagde 2] mag tegenbewijs leveren van feiten en omstandigheden waaruit valt af te leiden dat de in de akte opgenomen tekst niet strookt met de werkelijke bedoeling van partijen en dat de werkelijke bedoeling van partijen was het aangaan van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte.
      
        opzegging/einde huurovereenkomst
      
    
    
    
      8. 	Indien daarbij rechtens komt vast te staan dat sprake is van een huurovereenkomst kantoor-/bedrijfsruimte dan loopt de huurovereenkomst in beginsel door tot 28 februari 2013 en is [gedaagde 2] in beginsel gehouden tot die datum de huurpenningen te voldoen.
    
    
    
      9. 	Komt daarentegen rechtens vast te staan dat sprake is van een huurovereenkomst woonruimte dan is de vraag relevant wanneer deze is opgezegd. Onweersproken is dat [gedaagde 2] (voor zover nodig) de huurovereenkomst op 29 februari 2012 heeft opgezegd. [gedaagde 2] stelt zich op het standpunt dat hij daarnaast reeds in januari 2011 de huur heeft opgezegd tegen 1 september 2011. Nu [naam eiser] dat laatste weerspreekt is het aan [gedaagde 2] - voor zover nodig - zulks te bewijzen. Slaagt [gedaagde 2] daarin dan is hij gehouden tot betaling van de huurpenningen tot l september 2011. Zo niet dan moet het ervoor worden gehouden dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 juni 2012, zoals onweersproken door [gedaagde 2] gesteld, en is hij de huurpenningen verschuldigd tot die datum.
    
    
    
      
        achterstallige huur
      
    
    
    
      10. 	[gedaagde 2] stelt dat hij onder verrekening van de bankgarantie alle huurtermijnen tot 1 september 2011 heeft voldaan en heeft ter onderbouwing daarvan een 11-tal betalingsbewijzen betreffende de huurtermijnen van januari t/m november 2010 overgelegd. Deze betalingen worden niet betwist. [naam eiser] stelling dat die betalingen niet alle betrekking hebben op 2010 maar ook op eerdere huurachterstand wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Immers had het op [naam eiser] weg gelegen zulks te 
    
    
      specificeren. Zijn vordering ziet op huurachterstand over 2010, 2011 en 2012 en niet op eerdere huurachterstand. De kantonrechter gaat er derhalve van uit dat [gedaagde 2] over 2010 11 huurtermijnen, te weten de huur tot 1 december 2010 heeft betaald.
    
    
    
      11. 	[gedaagde 2] stelt weliswaar meerdere betalingen te hebben verricht, echter hij heeft die niet onderbouwd. Evenmin heeft hij daarvan voldoende concreet bewijs aangeboden, zodat het ervoor wordt gehouden dat [gedaagde 2] geen verdere betalingen heeft verricht over 2010, 2011 en 2012.
      
        verrekening
      
    
    
    
      12. Ter comparitiezitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat hij de huurpenningen over de maanden juni, juli en augustus 2011 heeft verrekend met de waarborgsom. Nu [naam eiser] dat bij gebrek aan wetenschap heeft weersproken en dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, zal de kantonrechter dit verrekeningsverweer van [gedaagde 2] op grond van art. 6:136 BW passeren.
    
    
    
      13. [gedaagde 2] stelt dat hij het gehuurde bewoonbaar heeft moeten maken, waardoor sprake is van waardevermeerdering ten bedrage van € 2500,--. Voorts stelt hij schade te hebben geleden ad € 960,00 aan extra parkeerkosten. Hij doet ter zake van beide bedragen een beroep op verrekening. Ook aan dit verrekeningsverweer zal worden voorbijgegaan nu [naam eiser] de gestelde waardevermeerdering en schade heeft weersproken.
    
    
    
      14. 	Het voorgaande leidt er toe dat de vordering voor zover die ziet op de huurpenningen over de periode december 2010 t/m augustus 2011 - te weten december 2010 en juni tot en met augustus 2011, nu enkel deze maanden worden gevorderd - kan worden toegewezen. Of verdere bedragen kunnen worden toegewezen hangt af van de uitkomst van de eerder overwogen bewijsopdracht.
      
        aanhouding
      
      15. Elk verder oordeel wordt aangehouden.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      stelt [gedaagde 2] in de gelegenheid tegenbewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit valt af te leiden dat de in de akte opgenomen tekst niet strookt met de werkelijke bedoeling van partijen en dat de werkelijke bedoeling van partijen was het aangaan van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte;
    
    
    
      stelt - voor zover nodig - [gedaagde 2] in de gelegenheid te bewijzen dat hij reeds in januari 2011 de huur heeft opgezegd tegen 1 september 2011;
    
    
    
      bepaalt dat de zaak wederom zal dienen ter terechtzitting van maandag 14 januari 2013 om
    
    
    
      10.30
      uur teneinde [gedaagde 2] de gelegenheid te geven zich uit te laten omtrent de wijze waarop hij voornemens is voormeld bewijs te leveren en om - zo zulks door middel van getuigen mocht zijn - plaats, dag en uur voor het getuigenverhoor te bepalen na opgave van het aantal voor te brengen getuigen;
      
      
        zal geen nader uitstel toestaan;
      
      
      
        verzoekt [gedaagde 2] uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk opgave te doen van de getuigen die hij wil laten horen, onder vermelding van naam en woonplaats;
      
      
      
        verzoekt beide partijen hun verhinderdata eveneens uiterlijk op voormelde zitting schriftelijk mede te delen;
      
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr.ir. A.J.E.Cartigny, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 december 2012, in aanwezigheid van de griffier.