ECLI:NL:RBOBR:2024:214, Rechtbank Oost-Brabant, 22-01-2024, 23/283
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode gaat uit van een vergelijk o.b.v. drie vergelijkingsobjecten. Het wegstrepen van een vergelijkingsobject zodat daardoor de getaxeerde waarde (beneden de vastgestelde waarde) daalt is niet aan de orde. Dat twee vergelijkingsobjecten hoekwoningen zijn is als zodanig geen waarderelevante omstandigheid. De feitelijke aspecten die een hoekwoning doorgaans beter in de markt doen liggen doen zich hier niet voor. Niet gebleken dat perceel ondoelmatig is. Eisers waarde is niet onderbouwd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/283
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    22 januari 2024 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [naam] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: A. Arsjad en M.J.L.A. Dionkre).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 22 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoten van de gemachtigde van eiser [naam] en [naam] en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      Na de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning  met de beschikking van 26 februari 2022 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2022. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 265.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 december 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning met bouwjaar 1963. De woning, gelegen in Elshout, bestaat uit een hoofdbouw, een aanbouw woonruimte, een tuinhuis/blokhut, een aangebouwde berging/schuur en een perceel grond.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank zal toelichten waarom zij vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 265.000) naar de getaxeerde waarde (€ 269.000), zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in Elshout.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.5.
      Dit betekent dat de rechtbank eiser dus niet volgt in zijn standpunt dat [adres] buiten beschouwing moet blijven. Bij een waardering op basis van de vergelijkingsmethode vindt in beginsel een vergelijk plaats op basis van minimaal drie verkoopcijfers. Een aanleiding om daar in dit geval van af te wijken is er niet. De rechtbank begrijpt dat het eiser goed uitkomt dat [adres] buiten beschouwing blijft, omdat dan de getaxeerde waarde beneden de vastgestelde waarde uitkomt. Maar in een beroepsprocedure werkt het niet zo dat de rechter alleen kijkt naar de informatie in het dossier die eiser goed uitkomt. Naar aanleiding van wat eiser op de zitting heeft opgemerkt, heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat [adres] – bezien vanuit de woning – een straat verderop is gelegen. Hij heeft onbestreden gesteld dat die straat drukker is en minder goed is gelegen dan de woning (terwijl van een vergelijkbare ligging is uitgegaan).
      
    
    
      3.6.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat [adres] en [adres] hoekwoningen zijn en de woning een rijwoning is. Eiser heeft hierin geen gelijk. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd toegelicht dat de typering ‘hoekwoning’ als zodanig niet waardeverhogend is en dat de feitelijke aspecten die een hoekwoning doorgaans beter in de markt doen liggen – zoals een zijtuin of een vrijere ligging – zich hier niet voordoen. Daar komt nog bij dat deze twee vergelijkingsobjecten over een steeg van 26 m² beschikken die de eigenaars vrij moeten houden voor omwonenden. De heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat hij daarom deze vierkante meters buiten de waardering had kunnen laten met als gevolg dat de gemiddelde prijs voor de gebruiksoppervlakte stijgt. In dat geval komt de getaxeerde waarde zelfs hoger uit dan nu het geval is.
      
    
    
      3.7.
      Op de zitting heeft eiser nog gesteld dat het perceel van de woning ondoelmatig is. De heffingsambtenaar heeft gezegd dat hij aan de hand van de beelden op Google Maps heeft gezien dat het perceel inderdaad een L-vorm heeft, maar dat hem niet is gebleken waarom het perceel ondoelmatig zou zijn. De rechtbank kan dat volgen.
      
    
    
      3.8.
      Eiser bepleit een waarde van € 247.000. Op de zitting heeft hij wel enig inzicht gegeven in hoe hij tot deze waarde komt, maar die waarde is niet met toetsbare en verifieerbare gegevens onderbouwd. Met het noemen van deze waarde wordt daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd
      
      
        4. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 januari 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).