ECLI:NL:RBLIM:2024:478, Rechtbank Limburg, 31-01-2024, 10379442 / CV EXPL 23-882
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte, herstel goede staat

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    zaaknummer: 10379442 / CV EXPL 23-882
    
    
      uitspraak: 31 januari 2024
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Maastricht,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiseres] , 
      
      woonachtig te [woonplaats 1] ,
      eiseres 
      gemachtigde: mr. J.M. McKernan te Sittard, 
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],
      woonachtig te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde voorheen mr. G.M.M. van Tilborg, thans procederend in persoon.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met 11 producties,
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, 
        
        
          de conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie, met 7 producties,
        
        
          het bericht van de advocaat van [gedaagde] inhoudende dat de advocaat zich heeft onttrokken,
        
        
          de akte van depot van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] heeft, hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet gereageerd op de conclusie van repliek en de akte van depot. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De vorderingen
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst door het gehuurde niet leeg en schoon op te leveren. Hij vordert betaling van een bedrag aan schade van primair                         € 19.552,39 te vermeerderen met rente, kosten van de ingeschakelde makelaar                    (ad € 228,50), achterstallige huurpenningen en de kosten van de procedure en het gelegde beslag.  
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] betwist enig bedrag verschuldigd te zijn. Hij stelt dat hij niet de gelegenheid heeft gekregen om het gehuurde leeg en schoon op te leveren. Ook betwist hij de gestelde kosten. [gedaagde] erkent dat hij tot 1 oktober huurpenningen verschuldigd is, de overige huurpenningen betwist hij. Hij vordert in reconventie opheffing van de gelegde beslagen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      Partijen hebben een overeenkomst gesloten waarbij [gedaagde] bedrijfsruimte aan [eiseres] heeft verhuurd. De overeenkomst is geëindigd en [gedaagde] heeft de bedrijfsruimte niet schoon en leeg opgeleverd. Partijen zijn verdeeld over de vraag of [gedaagde] de door [eiseres] gestelde schade moet vergoeden. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de bedrijfsruimte schoon, leeg en zonder schade had moeten opleveren. De vorderingen van [eiseres] worden grotendeels toegewezen en de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. Hieronder legt de kantonrechter uit waarom dat zo is.
      
      
        
          Einde huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2022 door [gedaagde] is opgezegd. [gedaagde] stelt dat hij het gehuurde begin 2023 zou opleveren. [gedaagde] berust echter vervolgens in de opzegging per 1 oktober 2022. Dat betekent dat hij de huur tot 1 oktober 2022 moet voldoen; dat betwist hij ook niet. De huurovereenkomst is dus per 1 oktober 2022 geëindigd. Daarmee staat ook vast dat [gedaagde] per 1 oktober 2022 het gehuurde leeg, schoon en in originele staat diende op te leveren. Die verplichting is door hem niet betwist.
      
      
        
          Oplevering
        
      
    
    
      3.3.
      Uit de door [eiseres] in het geding gebrachte foto’s, die door [gedaagde] niet zijn betwist, is duidelijk dat het gehuurde niet leeg en niet schoon is opgeleverd. Ook is duidelijk dat schade aan het gehuurde is ontstaan. [gedaagde] stelt dat hij niet de gelegenheid heeft gekregen om het gehuurde netjes op te leveren. Daar is de kantonrechter het niet mee eens. Dat blijkt uit de whatsapp gesprekken tussen partijen, met name:
      
        
          het bericht van 7 september: ( [eiseres] ) wanneer is de ruimte leeg dan kan ik verder ( [gedaagde] ) zo snel mogelijk. Doel is voor oktober.
        
        
          Het bericht van 12 oktober: ( [eiseres] ) had je alles opgeruimd en de kiezels terug gedaan. (…) we gaan maandag daar aan de slag.
        
        
          Het bericht van 25 oktober: ( [eiseres] ) heb je al wat kunnen ruimen? En 26 oktober: ( [eiseres] ) Volgende week willen we echt gaan beginnen. Ik neem aan dat je dan toch voldoende tijd heb hé?
        
        
          Het bericht van 1 november; ( [eiseres] ) [gedaagde] dat je meer tijd nodig hebt om op te ruimen prima. Maar je kan me niet met de rotzooi laten zitten.
        
      
      Vervolgens heeft de makelaar van [eiseres] [gedaagde] op 17 november per aangetekende brief een laatste termijn gegeven tot 26 december 2022. Ook aan die termijn heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven. In het licht van al deze berichten is de stelling van [gedaagde] dat hij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om het gehuurde leeg en schoon op te leveren onvoldoende gemotiveerd. Alleen de termijn die de makelaar heeft gesteld moet, los van de voorafgaande verzoeken, al als een redelijke ruime termijn worden beschouwd.
      
    
    
      3.4.
      Dat [gedaagde] het gehuurde niet leeg en schoon heeft opgeleverd betekent dat [eiseres] de kosten van leeg ruimen, schoonmaak en herstel op [gedaagde] kan verhalen. Het betekent ook dat [gedaagde] bij wijze van schadevergoeding de huurpenningen over de periode tot herstel van het gehuurde in de originele staat moet voldoen. Dat zijn in dit geval de huurpenningen tot het verlopen van de laatst gestelde termijn voor oplevering (tot 26 december 2022) maar ook de gestelde huurpenningen tot 15 februari 2023. [eiseres] heeft gesteld dat hij het gehuurde per die datum weer kon verhuren. [gedaagde] heeft gesteld dat het gehuurde per een eerdere datum is verhuurd maar hij heeft die stelling niet onderbouwd en [eiseres] heeft de nieuwe huurovereenkomst in het geding gebracht. De vordering ten aanzien van de schade vanwege gederfde huuropbrengsten wordt dus toegewezen.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat de kosten van herstel en opruimen € 19.552,39 bedragen. Hij heeft die stelling onderbouwd met een offerte van een derde. [gedaagde] heeft die offerte betwist. In algemene zin heeft hij gesteld dat het gaat om een offerte en alleen werkelijk gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Die stelling volgt de kantonrechter niet, schade kan ook onderbouwd worden door middel van een offerte. Als [gedaagde] zich niet kan vinden in die offerte moet hij dat motiveren. De kantonrechter gaat hieronder in op elk van de betwiste posten. De posten voor de regenpijp, kiezel, brievenbus, de shovel en herstel van de zolder zijn niet gemotiveerd betwist zodat die posten worden toegewezen.
      
        
          
            [gedaagde] betwist de hoeveelheid puin die is afgevoerd en stelt dat 1 puincontainer genoeg moet zijn geweest. [eiseres] heeft vervolgens de facturen ten aanzien van de afvoer van puin in het geding gebracht. Die facturen zijn door [gedaagde] niet meer betwist. De kantonrechter gaat dus uit van de juistheid daarvan. Het totaalbedrag van deze facturen is € 2.121,58. Dat bedrag zal dus worden toegewezen. Het meerdere opgenomen op de offerte met betrekking tot afvoer van puin wordt afgewezen. [eiseres] stelt weliswaar dat nog meer werkzaamheden moeten worden verricht, maar hij stelt niet wat de kosten daarvan (zullen) zijn. 
        
        
          
            [gedaagde] betwist dat herstel van de houten poort voor zijn rekening moet komen. Hij stelt dat de poort in overleg met [eiseres] is verwijderd bij plaatsing van het rolluik. Op de foto’s bij aanvang van de huur is te zien dat er een rolluik was en een houten poort. De poort moet dus bij oplevering weer op dezelfde plaats in dezelfde staat worden aangetroffen. Uit de foto’s blijkt dat dat evident niet het geval is. Deze kosten komen dus voor rekening van [gedaagde] .
        
        
          Ten aanzien van de elektra is op de foto’s duidelijk te zien dat omvangrijke schade aan de elektra is aangebracht. De stelling van [gedaagde] dat er storingen waren in de elektra verbaast dus niet. Maar de kantonrechter is het met [eiseres] eens, dat die situatie pas is ontstaan tijdens het gebruik van de ruime door [eiseres] . Deze kosten komen dus voor zijn rekening.
        
        
          Ook de kosten van de LED armaturen komen voor rekening van [gedaagde] . De foto’s spreken voor zich; de hele binnenkant van het gehuurde is vernield. Dat komt voor rekening van [gedaagde] .
        
        
          Ook de kosten van het schilderwerk komen voor rekening van [gedaagde] . Uit de foto’s van de situatie bij de nieuwe verhuur blijkt duidelijk dat dit werk is verricht. [gedaagde] betwist nog dat zich kozijnen in het gehuurde bevonden, maar [eiseres] stelt voldoende onderbouwd dat er een verdieping met werkruimte (voorzien van kozijnen) in het gehuurde was. Die verdieping is door [gedaagde] gesloopt en zal hersteld moeten worden.
        
        
          
            [gedaagde] betwist dat het rolluik is vervangen. Daar is door [eiseres] niet op gereageerd zodat de kantonrechter die niet betwiste stelling voor waar houdt. De vordering met betrekking tot het rolluik zal dus worden afgewezen.
        
      
      Dit betekent dat de vordering met betrekking tot de kosten van herstel tot een bedrag van € 10.170,58 ex BTW, € 12.306,40 inclusief BTW (€ 16.159,00 zijnde de offerte exclusief BTW min € 2.750,00 voor kosten rolluik en € 3.238,42 zijnde het verschil tussen de kosten afvoer puin en de werkelijke kosten conform de facturen) wordt toegewezen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.6.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een hoofdsom van € 12.306,40 aan [eiseres] moet betalen. [eiseres] heeft vergoeding van de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding gevorderd en daar heeft [gedaagde] geen verweer tegen gevoerd. Die vordering zal de kantonrechter dus toewijzen.
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] heeft vergoeding van de kosten van de makelaar gevorderd. De makelaar heeft namens hem de aanmaningsbrief van 17 november geschreven. Deze kosten kunnen worden gezien als buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat de buitengerechtelijke werkzaamheden niet meer hebben omvat dan een enkele aanmaning. Dat wordt gezien als gebruikelijke werkzaamheden in het kader van de voorbereiding van een procedure. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      3.8.
      De vordering met betrekking tot de huurpenningen, inclusief de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding, zal zoals hiervoor is toegelicht worden toegewezen.
      
      
        
          De kosten
        
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het beslag en de beslagstukken in het geding gebracht. Deze vordering wordt dus toegewezen. De explootkosten van de beslagen zijn € 654,52. Voor salaris gemachtigde wordt een half punt gerekend, te weten € 264,50 (totaal € 919,02). Het griffierecht van het beslag rekest is in mindering gebracht op het griffierecht in de hoofdprocedure.
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij de kosten van deze procedure moeten betalen. Die kosten worden aan de zijde van [eiseres] begroot op         € 1.985,23 (griffierecht € 693,-, explootkosten € 134,73 en salaris gemachtigde € 1.058,- plus de nakosten van € 99,50).  Hier  kan  nog  een  bedrag  aan nakosten bijkomen  als  de  uitspraak  wordt  betekend,  maar  in  deze  uitspraak  hoeft  hierover  niet  apart  te  worden  beslist  (HR  10  juni  2022,  ECLI:NL:HR:2022:853).
      
      
        
          De procedure in reconventie
        
      
    
    
      3.11.
      De vordering in reconventie wordt afgewezen. Omdat de vordering van [eiseres] in overwegende mate wordt toegewezen staat daarmee vast dat hij een vordering had op [gedaagde] en mocht hij ter verzekering daarvan beslag laten leggen. De proceskosten van de procedure in reconventie komen dus voor rekening van [gedaagde] . Deze kosten worden begroot op nihil.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 12.822,80 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 februari 2023 tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 2.475,-- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 februari 2023 tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 919,02;
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op                 € 1.985,23, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening:
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      4.6.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil;
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.