ECLI:NL:CG:2020:1, Centrale Grondkamer, 14-01-2020, GP 11.786
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2020-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        artikel 7:333, lid 2 BW, artikel 21 aanhef en onder c en d Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 4 en bijlage 2A Uitvoeringsregeling pacht
        Herziening tegenprestatie. Doelmatigheidscategorie. Uitgegaan moet worden van het pachtobject zoals dat ten tijde van het ingaan van de pachtovereenkomst ter beschikking is gesteld. De daaraan nadien door pachter voor zijn rekening aangebrachte veranderingen en verbeteringen dienen daarbij buiten beschouwing te worden gelaten. De pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft overwogen dat in de bedrijfsgebouwen geen reële exploitatie (meer) mogelijk is en geoordeeld dat het pachters is toegestaan de opstallen niet in gebruik te hebben. Het gaat om eeuwenoude gebouwen die niet of lang geleden zijn gemoderniseerd. De aangevoerde omstandigheden maken niet dat bij herziening van de pachtprijs de pachtprijs voor de woning en de bedrijfsgebouwen op een symbolisch bedrag moet worden bepaald. De geringe doelmatigheid is een van de factoren in dat besluit die de waarde bepalen. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor gebouwen die aanmerkelijk ouder zijn dan waarmee in het pachtprijs systeem rekening is gehouden, ligt lager dan het tabelbedrag. Voor zover het tabelbedrag wel in alle gevallen heeft te gelden als de hoogst toelaatbare pachtprijs voor alle gebouwen die in de categorie “slecht” vallen dan verlangen redelijkheid en billijkheid dat die in dit geval lager dan de hoogst toelaatbare wordt vastgesteld.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 14 januari 2020
    Dossiernummer: GP 11.786
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    
      1. 
      [pachter 1]
      , 
      wonende te [adres], [woonplaats], 
    
      2. 
      [pachter 2]
      , 
      wonende te [adres] [woonplaats], appellanten in het principaal beroep,
    verweerders in het incidenteel beroep,
    hierna te noemen: pachters,
    gemachtigde: A.A.T. Stoffels te Roermond,
  
  
    
      -tegen-
    
  
  
    [naam N.V.] Property N.V., kantoorhoudende te [adres], [plaats],
    
      verweerster in het principaal beroep,
      appellante in het incidenteel beroep,
      hierna te noemen: verpachtster,
      gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers te Arnhem.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      De grondkamer Zuid heeft naar aanleiding van een verzoek van pachters bij beschikking van 12 januari 2018 de tegenprestatie in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst herzien en de pachtprijs voor de woning en de bedrijfsgebouwen bepaald op € 12.359,76 per jaar, ingaande 15 maart 2017. De pachtovereenkomst betreft een hoeve (“hoeve [naam hoeve]”), kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], sectie [kadastrale aanduiding], nrs. [kadastrale aanduidingen], groot 15.40.00 ha. De woning en bedrijfsgebouwen zijn kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], sectie [kadastrale aanduiding], nr. [kadastrale aanduiding], groot 0.43.30 ha.
    
    
    
      Genoemde beschikking, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 2 februari 2018, is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachters zijn bij een op 28 februari 2018 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking (principaal beroep genoemd), met verzoek de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen en de woning te bepalen op een symbolisch bedrag van € 1,-- per jaar in totaal.
    
    
    
      Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 19 april 2018 ter griffie ingekomen verweerschrift en heeft daarbij op haar beurt beroep ingesteld (incidenteel beroep genoemd) tegen de genoemde beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft verzocht het principaal beroep af te wijzen en het incidenteel beroep toe te wijzen zodat de pachtprijs voor de gebouwen per 15 maart 2017 op € 16.075,67 wordt bepaald.
    
    
    
      Bij op 25 mei 2018 ter griffie ingekomen brief hebben pachters gereageerd op het incidenteel beroep van verpachtster, met verzoek om verpachtster in dat beroep niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar dat beroep te ontzeggen, althans dat beroep af te wijzen.
    
    
    
  
  
    Het onderzoek
    
    
      De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse op 27 september 2018 een onderzoek doen instellen, waarvan een rapport is opgemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
    
    
    
      Bij brieven van de griffier van 21 februari 2019 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. Daarop is binnen de gestelde termijn niet door verpachtster gereageerd. Pachters hebben bij een op 1 maart 2019 ter griffie ingekomen brief, onder verwijzing naar hun brief van 13 december 2018 (met de reactie op het concept-rapport), bezwaren aangevoerd tegen het rapport en verzocht om een mondelinge behandeling.
    
    
    
  
  
    De mondelinge behandeling
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 13 juni 2019. Verschenen zijn pachters, de gemachtigde van pachters en de gemachtigde en de rentmeester ([naam rentmeester]) van verpachtster. Ook is verschenen als informant mr. ing. H.J. Vinke, deskundige die voormeld onderzoek heeft verricht. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beschikkingen van de grondkamer.
      
      
        Op grond van artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de pachter of de verpachter binnen een tijdvak van een jaar na de inwerkingtreding van een wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 7:327 lid 1 (http://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005290&boek=7&titeldeel=5&afdeling=5&artikel=327&z=2019-03-16&g=2019-03-16) BW aan de grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De grondkamer herziet deze indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, bepaalt dan de hoogst toelaatbare pachtprijs overeenkomstig artikel 21 Pachtprijzenbesluit 2007. Het verzoek van pachters is een verzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW en moet worden beoordeeld met inachtneming van artikel 21 aanhef en onder c (voor de bedrijfsgebouwen) en d (voor de woning) Pachtprijzenbesluit 2007.
      
    
    
    3. Bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van de onderhavige overeenkomst moeten de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, uitgaan van het pachtobject zoals dat ten tijde van het ingaan van de onderhavige pachtovereenkomst door (de rechtsvoorganger van) verpachtster aan (de rechtsvoorganger van) pachters ter beschikking is gesteld. De daaraan nadien door pachter voor zijn rekening aangebrachte veranderingen en verbeteringen dienen daarbij buiten beschouwing te worden gelaten.
    
    4. De Centrale Grondkamer zal eerst het meest ver strekkende bezwaar van pachters tegen de beschikking van de grondkamer en het rapport bespreken. Dat bezwaar is, kort gezegd, het volgende. De pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bij arrest van 19 juli 2016 in een geschil tussen partijen overwogen (onder 5.3): ”Op basis van hetgeen tijdens de descente is waargenomen en van de door partijen overgelegde (tegen)rapporten concludeert het hof dat in de bedrijfsgebouwen geen reële landbouwkundige exploitatie (meer) mogelijk is.” Bij dat arrest heeft de pachtkamer geoordeeld dat het pachters is toegestaan de tot de gepachte hoeve behorende opstallen niet in gebruik te hebben. Deze uitzonderlijke omstandigheden, samen met de omstandigheid dat pachters de gebouwen in pacht hebben aanvaard om een landbouwbedrijf te exploiteren en de omstandigheid dat inmiddels vaststaat dat dit vanuit deze gebouwen niet meer mogelijk is, leiden er volgens pachters toe dat alleen een symbolische pachtvergoeding voor het gebruik van de opstallen moet worden bepaald. Dit omdat redelijkheid en billijkheid dit verlangen althans gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen. Pachters hebben zich daarbij ook nog beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW.
    De Centrale Grondkamer oordeelt het bezwaar van pachters niet gegrond. Bij genoemd arrest van de pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is toegestaan dat pachters de tot de gepachte hoeve behorende opstallen niet in gebruik hebben, terwijl de pachtovereenkomst met betrekking tot de hoeve en de betalingsverplichting van pachters in stand blijven. Die omstandigheid samen met de door pachters genoemde omstandigheden maken naar het oordeel van de Centrale Grondkamer niet dat bij de herziening van de pachtprijs (op grond van artikel 7:333 lid 2 BW) de pachtprijs voor de opstallen (de woning en bedrijfsgebouwen) op een symbolisch bedrag moet worden bepaald. Dat pachters is toegestaan de bedrijfsgebouwen niet te gebruiken brengt immers niet mee dat deze geen waarde hebben in de zin van het Pachtprijzenbesluit 2007. De geringe doelmatigheid is een van de factoren in dat besluit die de waarde bepalen.
    5. Pachters en verpachtster zijn het niet eens met de door de grondkamer bepaalde pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen van € 3.600,-- per jaar. Pachters betogen (in het principaal beroep) dat de pachtprijs moet worden bepaald op een symbolisch bedrag. Verpachtster betoogt (in het incidenteel beroep), zo begrijpt de Centrale Grondkamer, dat als de pachtprijs niet wordt bepaald op € 3.600,-- per jaar, deze moet worden bepaald op € 127,-- in plaats van € 100,-- per ha per jaar. De Centrale Grondkamer is met de deskundigen in hun rapport (op bladzijde 2 onder d) van oordeel dat de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen moet worden bepaald op € 100,-- per ha per jaar, dus op € 3.000,-- in totaal. Bij de laagste doelmatigheidscategorie (in dit geval de doelmatigheidscategorie “slecht” voor het bedrijfstype “overig”, genoemd in artikel 4 en bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht, met een waarde van € 127,-- naar de normen van 1 juli 2016) wordt uitgegaan van een bepaalde (bandbreedte in) ouderdom (elke doelmatigheidscategorie is 7 jaar, “slecht” zou dus om gebouwen van 35 jaar en ouder gaan). Bij de vaststelling van de waarde is niet onderkend dat bedrijfsgebouwen met een veel hogere ouderdom dan van wordt uitgegaan bij de laagste categorie nog verpacht zijn. Dat is hier wel het geval. Het gaat om eeuwenoude gebouwen die niet of lang geleden zijn gemoderniseerd. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor gebouwen die aanmerkelijk ouder zijn dan waarmee in het pachtprijs systeem rekening is gehouden, ligt dan ook lager dan € 127,--. De deskundigen hebben dit bedrag bepaald op € 100,-- en dit bedrag houdt voldoende rekening met de vaste lasten van de verpachtster enerzijds en de doelmatigheid van dermate oude gebouwen als hier aan de orde anderzijds. Voor zover € 127,-- wel in alle gevallen heeft te gelden als de hoogst toelaatbare pachtprijs voor alle gebouwen die in de categorie “slecht” vallen (het kan dat het zo wel is bedoeld), dan verlangen redelijkheid en billijkheid dat die in dit geval lager dan de hoogst toelaatbare wordt vastgesteld. Het voorgaande brengt mee dat het principaal beroep en het incidenteel beroep op dit punt falen.
    
    6. Met betrekking tot hetgeen de deskundigen in hun rapport over de woning hebben opgenomen, hebben partijen overigens geen bezwaren aangevoerd. 
    7. De Centrale Grondkamer heeft geen onjuistheden aangetroffen in het rapport van de deskundigen en zal dit met inachtneming van het vorenstaande volgen. De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde van het geheel van € 12.613,92.
    
    8. Het incidenteel beroep van verpachtster slaagt voor zover dit is gericht tegen de bepaling van de pachtprijs voor de woning. Die pachtprijs moet, gezien dat rapport, immers hoger zijn dan door de grondkamer is bepaald. De Centrale Grondkamer ziet in het rapport aanleiding de pachtprijs van het geheel (de bedrijfsgebouwen en de woning) te bepalen op een hoger bedrag (€ 12.613,92) dan door de grondkamer is bepaald (€ 12.359,76). 
    
    9. De beschikking waarvan beroep zal, gezien het vorenstaande, worden vernietigd zoals hierna te vermelden. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
    
      vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin de pachtprijs voor de woning en de bedrijfsgebouwen wordt bepaald op € 12.359,76 per jaar, ingaande 15 maart 2017, en in zover opnieuw beschikkende:
    
    
    
      bepaalt de pachtprijs voor de woning en de bedrijfsgebouwen op € 12.613,92 per jaar, ingaande 15 maart 2017;
    
    
    
      indien de pachter geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;
    
    
    
      indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar;
    
    
    
      indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 14 januari 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.