ECLI:NL:RBZWB:2024:597, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-01-2024, BRE 22/20
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning - waardebepaling a.d.h.v. de vergelijkingsmethode - beroep gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/20
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
         uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar;
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de minister. 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 november 2021.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 193.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] . 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1972 met een inhoud van 346 m³ op een perceel van 235 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande garage en een tuinhuis. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 161.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 193.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
        
          Waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode
        
      
      
    
    
      3.4.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 11 oktober 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
      
    
    
      3.7.
      In dit rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op  € 193.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen in een matrix vergeleken met de woning, uitgesplitst in ondergrond en opstallen.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat hij niet begrijpt waarom het buurpand, [adres 5] niet door de heffingsambtenaar is gebruikt als referentiewoning. Ook deze woning is voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht op de openbare markt voor een bedrag van € 190.000. Belanghebbende stelt dat deze woning groter is, een puntdak heeft en dat de staat van het onderhoud significant beter is dan de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar erkent dat deze woning geschikt is als referentiewoning en dat er een verkoopcijfer bekend is dat voldoende dichtbij de waardepeildatum ligt, maar stelt dat het niet tot een lagere waarde zou hebben geleid indien deze woning was gebruikt als referentiewoning. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo hebben de referentiewoningen hetzelfde bouwjaar als de woning en hebben de woningen een vergelijkbare inhoud. Daarnaast zijn de referentiewoningen in dezelfde wijk in Terneuzen gelegen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Hoewel de rechtbank het onbegrip aan de zijde van belanghebbende over het feit dat het buurpand niet als referentiewoning in de onderbouwing is meegenomen begrijpt, concludeert de rechtbank dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het staat de heffingsambtenaar immers vrij om te bepalen op welke manier hij de door hem gestelde waarde onderbouwt en met welke referentiepanden hij dit doet.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Zo is er sprake van diverse lekkages, zijn de kozijnen aan vervanging toe en kampt de woning met verzakkingen in de keuken, aldus belanghebbende. Om deze stelling te onderbouwen verwijst hij naar het taxatierapport dat op 3 december 2020 is opgemaakt in verband met de mogelijkheid tot financiering. In dit taxatierapport worden deze gebreken na een plaatselijke opname benoemd. De heffingsambtenaar weerspreekt de stelling van belanghebbende en is van mening dat de genoemde gebreken verdisconteerd zijn in de vastgestelde waarde omdat de referentiewoningen hetzelfde bouwjaar hebben en de genoemde gebreken niet ongebruikelijk zijn bij woningen van dit bouwjaar. De heffingsambtenaar concludeert dat de onderhoudstoestand van de woning niet dusdanig slechter is dan de onderhoudstoestand van de referentiewoningen dat een neerwaartse correctie noodzakelijk is. 
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank volgt belanghebbende in zijn onderbouwde stelling en concludeert dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Hierdoor komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.12.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 161.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem gestelde waarde niet heeft onderbouwd en dat ook het taxatierapport van 3 december 2020 hierin geen inzicht biedt, anders dan dat herstelkosten ‘om en nabij de € 30.000’ zullen bedragen.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.13.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 185.000 door voor de opstallen een aftrek te hanteren van 5% van de berekende waarde op basis van een factor 2 voor onderhoud.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      3.15.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 31 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 11 maanden.
      
    
    
      3.16.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      3.17.
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 25 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/11 deel (€ 27,27) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 72,73) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking.. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      4.3.
      Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar dient deze vergoeding te betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.470. 
      
    
    
      4.4.
      Het griffierecht, de immateriële schadevergoeding en proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          stelt de waarde van de woning vast op een bedrag van € 185.000;
        
        
          vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 27,27;
        
        
          veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 72,73;
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.470 aan proceskosten aan belanghebbende.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 31 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ