ECLI:NL:GHARL:2024:761, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-01-2024, 200.323.877
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7:268 lid 2 en 3, geen huisvestingsvergunning, geen duurzame gemeenschappelijke huishouding.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.323.877
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 10046155
    
    
    
      
        arrest van 30 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, gedaagde in reconventie
      hierna: [appellant]
      advocaat: mr. I.P.M. Boelens
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      in zijn hoedanigheid van erfgenaam van [erflaatster]
      die woont in [woonplaats2]
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. G. de Gelder
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 11 april 2023 heeft op 9 mei 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met productie
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met productie
        
      
      
      
         Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        De vader van [appellant] huurde tot 2004 een woning aan de [adres] in [woonplaats1] 
        (hierna: de woning) van de moeder van [geïntimeerde] en sinds 2004 van [geïntimeerde] zelf. De
        vader van [appellant] is op 4 februari 2022 overleden. [appellant] heeft tot 1987 bij zijn ouders in de
        woning gewoond (tot zijn 25e jaar), en is daar in 1991 (hij was toen 29 jaar oud) weer
        teruggekeerd. Zijn vader woonde toen alleen in de woning. Sindsdien staat [appellant] daar ingeschreven in de Basisregistratie Personen. [appellant] betaalt na het overlijden van zijn vader €82,- per maand aan [geïntimeerde] . De woning betreft een vrijstaand huis met een perceel van 780 m2. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning zal voortzetten, op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [geïntimeerde] heeft in reconventie onder meer  ontruiming van de woning gevorderd.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering van [appellant] alsnog wordt toegewezen en dat de door de kantonrechter toegewezen vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning wordt afgewezen.  
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof zal oordelen dat de grieven van [appellant] geen doel treffen en dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [appellant] de woning moet ontruimen. Het hof zal zijn beslissing hieronder toelichten.	
      
      
        
          Voortzetten huur na overlijden huurder
        
      
      
    
    
      3.2.
      Zoals de kantonrechter heeft vooropgesteld, regelt de wet in artikel 7:268 onder lid 2 en 3 BW de vereisten voor het voortzetten van de huur door een medebewoner van het gehuurde na overlijden van de huurder. De medebewoner moet zijn hoofdverblijf hebben in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad met de overleden huurder. De rechter wijst een vordering tot voortzetten van de huur in ieder geval af als onvoldoende waarborg wordt geboden voor betaling van de huurprijs of als er, indien de Huisvestingswet 2014 op de woning van toepassing is, geen huisvestingsvergunning wordt overgelegd.
      
      
        
          Geen huisvestingsvergunning
        
      
      
    
    
      3.3.
      De woning is gelegen in de regio Utrecht. Sinds 1 juli 2023 geldt voor die regio de Huisvestingsverordening Gemeente Utrecht (hierna: de Huisvestingsverordening) als uitwerking van de Huisvestingswet 2014. In deze verordening staat dat een huisvestingsvergunning verplicht is voor sociale huurwoningen (artikel 2 lid 1 van de Huisvestingsverordening). Gelet op de huurprijs van de woning (€ 82 per maand) is de woning aan te merken als een sociale huurwoning in de zin van de Huisvestingsverordening (artikel 1 van de Huisvestingsverordening). Er is dus een huisvestingsvergunning nodig voor deze woning. 
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft op 10 januari 2023 een huisvestingsvergunning aangevraagd bij de Gemeente Utrechtse Heuvelrug. Op 2 maart 2023 heeft de Gemeente Utrechtse Heuvelrug de aanvraag buiten behandeling gesteld vanwege ontbrekende gegevens. [appellant] heeft hier bezwaar tegen gemaakt en de bezwaarschriftencommissie van de Gemeente Utrechtse Heuvelrug zal binnenkort advies uitbrengen aan het college van B&W over een door dit college te nemen beslissing op het bezwaar. 
      
    
    
      3.5.
      Zolang het besluit van de Gemeente Utrechtse Heuvelrug tot het buiten behandeling stellen van de aanvraag van [appellant] niet is vernietigd, moet het hof echter uitgaan van de rechtmatigheid van dat besluit, zowel wat de wijze van totstandkoming betreft als de inhoud ervan. Het betreft hier namelijk een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang in het bestuursrechtelijke traject, zodat de civiele rechter zich moet richten naar de beslissing die in dat traject genomen is. Dat [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de Gemeente maakt dit niet anders. [appellant] heeft op dit moment geen huisvestingsvergunning. Dit betekent dat zijn vordering tot verklaring voor recht dat hij de huur van de woning mag voortzetten moet worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen duurzame gemeenschappelijke huishouding
        
      
      
    
    
      3.6.
      Hoewel de vordering van [appellant] reeds moet worden afgewezen omdat een huisvestingsvergunning ontbreekt, ziet het hof aanleiding om ten overvloede nog het volgende te overwegen. Als [appellant] wel een huisvestingsvergunning zou kunnen overleggen, dan zou de vordering nog niet kunnen worden toegewezen, omdat het hof van oordeel is dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevormd. De reden daarvan legt het hof hieronder uit. 
      
    
    
      3.7.
      De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet beoordeeld worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband. De duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren zoals de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren zoals de bedoeling van betrokkenen. In het onderhavige geval gaat het om het samenwonen van een meerderjarige zoon met zijn vader. Zoals de kantonrechter terecht vooropstelt, is er bij de samenleving tussen ouder en kind in principe sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding.
      
    
    
      3.8.
      Bij een vordering als die van [appellant] , die is gebaseerd op artikel 7:268 lid 2 BW, ligt het op de weg van de huurder om, bij betwisting door de verhuurder, voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren. De verzwaarde stelplicht van de huurder betreft het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding als zodanig, maar niet de duurzaamheid ervan. Deze heersende rechtspraak is niet in strijd met de bedoeling van de wetgever, zoals [appellant] in grief 1 aanvoert, maar een nadere invulling daarvan.
      
    
    
      3.9.
      
        [appellant] stelt dat hij en zijn vader duidelijke afspraken hadden over de kosten van de gemeenschappelijke huishouding: zijn vader betaalde de huur, hij betaalde alle andere vaste lasten, zoals energie, tv, internet, water en gemeentelijke belastingen. [appellant] stelt deze lasten al een lange tijd te dragen. Hij onderbouwt deze kosten echter slechts met een bankafschrift van 2020 waarop te zien is dat de betreffende kosten middels automatische incasso maandelijks worden afgeschreven van zijn rekening. Hieruit kan echter niet afgeleid worden dat [appellant] de afgelopen 31 jaar daadwerkelijk die kosten heeft betaald. Onduidelijk is immers wanneer de automatische incasso is ingegaan en eventueel is beëindigd. De (betaling van de) verdere kosten van de huishouding word(t)en, tegenover de betwisting door [geïntimeerde] , ook onvoldoende gemotiveerd (met stukken) onderbouwd. Een door [appellant] overlegd bankafschrift waarop een afschrijving is vermeld van 21 euro voor boodschappen in 2020, is onvoldoende om daaruit af te leiden dat [appellant] structureel heeft bijgedragen in de kosten voor de huishouding, laat staan dat daaruit de gevolgtrekking kan worden gemaakt dat het hier een uitgave voor een gemeenschappelijke huishouding betreft. Het had op de weg van [appellant] gelegen zijn aandeel in die kosten, zoals de uitgaven voor de boodschappen, meubels of onderhoud van de woning nader te onderbouwen met bankafschriften, pintransacties of andere bewijsmiddelen. [appellant] verwijst naar de korting op zijn bijstandsuitkering en hij stelt dat hij 300 euro per maand minder aan bijstand ontving omdat hij en zijn vader de kosten voor de huishouding deelden. Deze korting is echter slechts toegepast omdat [appellant] een woning deelde, maar daaruit kan niet afgeleid worden dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met zijn vader. 
      
    
    
      3.10.
      
        [appellant] stelt verder dat hij gezamenlijke activiteiten met zijn vader ondernam, zoals het doen van de boodschappen en de was en dat ze samen aten. Ze deelden de keuken en de voorkamer, maar hadden ieder een eigen slaapkamer. Stofzuigen en opruimen deed [appellant] vaak; het schoonmaken werd gezamenlijk gedaan. Ook gingen [appellant] en zijn vader geregeld naar België, waar zijn vader een stuk land met een caravan had. Hij stelt verder dat zijn vader en hij in geval van ziekte elkaar naar medische afspraken reden. Deze, weinig concrete, verklaringen onderbouwen de stelling van [appellant] dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ook onvoldoende. [appellant] stelt dat hij in bewijsnood verkeert doordat zijn vader is overleden en dat hij daarom zijn stellingen niet meer kan onderbouwen. Het is echter aan [appellant] , gelet op de betwisting door [geïntimeerde] , om voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren. [appellant] had daarbij uitgebreider moeten toelichten en onderbouwen hoe hij en zijn vader de woning gezamenlijk gebruikten, wat de taakverdeling was ten aanzien van de administratie of het huishouden, wat de dagelijkse gezamenlijke activiteiten inhielden en welke concrete afspraken zij met elkaar hadden. 
      
    
    
      3.11.
      Zoals [geïntimeerde] terecht aanvoert, is het feit dat [appellant] in de Basisregistratie Personen van de Gemeente Utrechtse Heuvelrug vanaf 1991 onafgebroken stond ingeschreven op het adres [adres] te [woonplaats1] , evenmin voldoende om een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te nemen. [appellant] staat immers ook ingeschreven als woningzoekende. Hij zegt daarover dat dit een kwestie is van ‘waarom niet’ en dat hij niet de intentie had om bij zijn vader weg te gaan. Het hof oordeelt echter net als de kantonrechter anders: uit de inschrijving kan worden afgeleid dat [appellant] niet de intentie had een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader aan te gaan en dat hij wellicht wilde vertrekken als de mogelijkheid zich aandiende. Hij zegt hierover immers zelf ook ter zitting: “Soms twijfelde ik erover of ik bij hem wilde blijven wonen, bijvoorbeeld als ik ruzie met hem had. Op dat soort momenten heb ik wel eens gedacht dat ik de woning beter kon verlaten”.
      
    
    
      3.12.
      Het hof komt niet toe aan bewijslevering op dit punt. In de eerste plaats niet, omdat het hier een overweging ten overvloede betreft. In de tweede plaats niet, nu onvoldoende is onderbouwd dat sprake zou zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [appellant] en zijn vader. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.13.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.14.
      De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 7 december 2022; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
        € 343,- aan griffierecht
        € 2366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II (€1183))
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, D. Stoutjesdijk en J.C.J. Luijten en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.
      
      
      
    
  
  
     HR 16 mei 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9347 (Heesch/Van den Akker).
  
  
     HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
  
  
     HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932. 
  
  
     HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
  
  
     HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901.
  
  
     HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.