ECLI:NL:GHAMS:2024:60, Gerechtshof Amsterdam, 09-01-2024, 200.298.998/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning vanwege de aanwezigheid van handelshoeveelheid hennep. Verweer dat huurder niet op de hoogte was.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.298.998/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 8884355 CV EXPL 20-20809
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M. Westerveld te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. T. de Nijs te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In de woning die [appellant] van Eigen Haard huurt is onder meer een handelshoeveelheid hennep aangetroffen. Het hof heeft te beslissen of deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden met de ontruiming van het gehuurde. Het hof is van oordeel dat dat het geval is.  
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 22 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 14 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis). De dagvaarding in hoger beroep bevat de grieven.
    
    
    
      Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend. 
    
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 26 oktober 2023 laten toelichten, [appellant] door mr. Westerveld voornoemd en Eigen Haard door mr. T.J. de Groot, ieder aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    
    
      Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] huurt met ingang van 19 juni 2009 van Eigen Haard de woning aan het adres [straatnaam] 1-2 te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een driekamerwoning van circa 47 m².
      
    
    
      3.2.
      Artikel 10 van de op de huurovereenkomst betrekking hebbende algemene voorwaarden voor woonruimte van 1 oktober 2008 bepaalt, voor zover van belang: Goed huurderschap
      
        1. Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. (....)
      
      
        Verdovende middelen
      
      
        5. De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die
      
      
        op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. (…)
      
      
    
    
      3.3.
      
        Een door [appellant] ondertekende bijlage bij de huurovereenkomst houdt in, voor zover van belang:
        
          De voorwaarden dienen als aanvulling op de huurovereenkomst (...), de algemene voorwaarden en de wettelijke verplichtingen die reeds op huurders rusten. Het niet nakomen van de voorwaarden wordt door partijen aangemerkt als tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
        
        
          • Huurder zal zich als een goed huurder gedragen. (...)
        
        
          • Huurder spreekt de intentie uit om indien zij zich schuldig maakt aan overtreding van deze bepalingen zij zal meewerken aan beëindiging van de huurovereenkomst met verhuurder met wederzijds goedvinden.
        
        
          • Bij de eerste constatering van overtreding van deze bepalingen, kan en zal verhuurder, indien nodig met vooraankondiging, zo spoedig mogelijk een vordering tot ontruiming en/of ontbinding indienen bij de bevoegde rechter te Amsterdam. (…)
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 8 juni 2020 heeft het Meldpunt Zoeklicht van de gemeente [plaats] een anonieme melding ontvangen. Deze melding houdt in, voor zover van belang:
        
          Straat, huisnummer en huisnummertoevoeging 	[straatnaam] 1 2 (...)
        
        
          Wat wilt u melden?  				Wietplantage of drugshandel in de woning
        
        
          Geef hier in uw eigen woorden aan wat 
        
        
          er aan de hand is. 		Illegale verhuur en wietplantage sterke wiet geur in de gang
        
        
          Hoeveel mensen verblijven er op het adres? 	4
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        De politie heeft op 24 juni 2020 een proces-verbaal ‘Onrechtmatige bewoning of het onrechtmatig gebruik van woning’ opgemaakt (verder: het proces-verbaal). Dit proces-verbaal houdt in, voor zover van belang: 
        
          Op dinsdag 23 juni 2020 om 07:00 uur constateerde ik bij de woning (...) het volgende: In de woning werden twee boodschappen tassen met Hennep aangetroffen. Het gewicht van de Hennep bleek meer dan 1600 gram. Tevens stonden er meerdere goederen welke gebruikt kunnen worden voor de inrichting van een hennepplantage. In de woning lag een grote ingepakte koolstoffilter, een slakkenhuis, flexible slangen, meerdere droogrekken en meerdere sealbags.
        
        
          De woning deels niet als woning in gebruik
        
        
          Ik zag dat er in de woning sprake was van een:
        
      
      
        - andere activiteit, Opslag van drugs en goederen waarmee drugs kan worden opgeslagen of een plantage kan worden opgebouwd.
      
      
        Ik zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:
      
      
        - In de woning werd een bed aangetroffen, kleding, de woon en badkamer waren normaal ingericht. (...) in de woning werd niemand aangetroffen.
      
      
    
    
      3.6.
      Op 24 augustus 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen medewerkers van Eigen Haard en [appellant] , waarin de medewerkers [appellant] hebben verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft daar niet mee ingestemd.
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 15 september 2020 heeft de advocaat van [appellant] betwist dat er grond bestaat voor beëindiging van de huurovereenkomst.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De procedure bij de kantonrechter
      
    
    
    
      4.1.
      Eigen Haard heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde en met nevenvorderingen. Eigen Haard heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om het gehuurde als goed huurder en conform de bestemming te gebruiken. [appellant] heeft in het gehuurde een handelshoeveelheid hennep bewaard en goederen die geschikt zijn om een hennepplantage in te richten, dan wel heeft hij onvoldoende toezicht op het gehuurde gehouden, zodat een ander die goederen daarin kon bewaren. Dit is in strijd met de expliciete afspraken die tussen partijen zijn gemaakt. De tekortkoming van [appellant] is volgens Eigen Haard zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Eigen Haard hanteert een ‘zero tolerance’ beleid gelet op de grote nadelige gevolgen van hennep(teelt) in huurwoningen.
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellant] is hij niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij was niet op de hoogte van de aanwezigheid van de hennep en van de overige bij het proces-verbaal genoemde en op foto vastgelegde goederen, waarvan hij overigens betwist dat deze goederen allemaal kennelijk bestemd zijn om een hennepkwekerij in te richten. [appellant] heeft zich dan ook niet schuldig gemaakt aan het opslaan van de hennep en de bedoelde goederen, noch heeft hij die voor iemand anders bewaard. Vlak voor en op de dag van de inval door de politie is hij niet in het gehuurde geweest, maar verbleef hij bij zijn zwangere vriendin, met wie hij een latrelatie had. Vanwege complicaties in verband met haar zwangerschap, zorgde hij voor haar. Omdat hij vader werd en het kind ook een deel van de tijd bij hem zou gaan verblijven, wilde hij het gehuurde een opknapbeurt geven en daarna een kinderkamer inrichten. [appellant] heeft daartoe de sleutel van het gehuurde aan een aannemer/klusjesman genaamd [naam 1] (verder: [naam 1] ) gegeven. [naam 1] zou het gehuurde stuken, schilderen en hij zou nieuwe vloeren leggen. [appellant] kwam tijdens de periode dat de werkzaamheden plaatsvonden om de twee dagen in het gehuurde kijken en hij heeft steeds niets bijzonders aangetroffen. [naam 1] heeft de spullen zonder toestemming en wetenschap van [appellant] in het gehuurde geplaatst. [naam 1] heeft bij de politie erkend dat hij op eigen houtje heeft gehandeld en [naam 1] is ook veroordeeld wegens het opzettelijk handelen in verdovende middelen op 23 juni 2020, de dag van de inval. De strafzaak tegen [appellant] is geseponeerd. Onder deze omstandigheden kan [appellant] niet meer verweten worden dan dat hij op twee dagen het gehuurde niet in de gaten heeft gehouden. Er is daarmee geen sprake van een tekortkoming, althans niet een dusdanige tekortkoming dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] heeft zich als goed huurder gedragen. Het kwijtraken van zijn woning zal hem hard treffen.
      
    
    
      4.3.
      Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, voor zover van belang: 
      
        11. (…) Vast staat dat in de woning is aangetroffen een handelshoeveelheid hennep en de in het proces-verbaal (…) omschreven goederen. Anders dan [appellant] is de kantonrechter van oordeel dat de door de politie in het proces-verbaal (…) vermelde goederen, te weten: een grote ingepakte koolstoffilter, slakkenhuis, flexibele slangen, meerdere droogrekken en meerdere sealbags, in hun gezamenlijkheid, zonder een andere logische verklaring - die ontbreekt - bedoeld zijn om (in de woning) hennep te kweken.
      
      
        12. Zeker nu dat [appellant] uitdrukkelijk was verboden, is dat een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis.
      
      
        13. De kantonrechter is verder van oordeel dat het ongeloofwaardig is dat [appellant] nergens van wist en hij slechts de sleutel van de woning heeft afgegeven in het kader van een geplande verbouwing, terwijl hij om de twee dagen kwam kijken. [appellant] heeft nagelaten om enig bewijsmiddel te overleggen van zijn stelling dat hij opdracht heeft gegeven aan [naam 1] 
         om de woning te stucen, schilderen en nieuwe vloeren te leggen. In het dossier ontbreken zaken als de opdracht tot de verbouwingswerkzaamheden, betalingen voor verrichte werkzaamheden en/of foto’s van de verbouwing. Bovendien blijkt uit het proces-verbaal (…), dat de politie deels een normaal ingerichte woning aantrof, terwijl er geen verbouwingsmaterialen in de woning aanwezig waren.
      
      
        14. Daarnaast wordt overwogen dat, indien al zou komen vast te staan dat [appellant] niet op de hoogte was van de aanwezige hennep en goederen, hij in ieder geval voor de woning niet de zorg heeft gehad die hij als goed huurder jegens Eigen Haard dient te betrachten. Hij heeft onvoldoende toezicht gehouden op het gebruik van de woning door een door hem ingeschakelde derde, wat op zichzelf ook al voldoende is om een tekortkoming aan te nemen op grond van artikel 7:219 BW. Zonder nadere onderbouwing van [appellant] is onaannemelijk dat hij de aan de Opiumwet gerelateerde activiteiten in de woning niet heeft gezien tijdens zijn - volgens eigen zeggen - twee-dagelijkse bezoeken in die periode. Immers, op 8 juni 2020 is reeds een (anonieme) melding gedaan van een sterke wietlucht en de aanwezigheid van vier personen in de woning, terwijl de politie pas op 23 juni 2020 de inval heeft gedaan.
      
      
        15. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. (…)
      
      
      
        
          De procedure bij het hof
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zes grieven op, die deels gezamenlijk kunnen worden behandeld.
      
    
    
      4.5.
      Bij grief 1, die is gericht tegen de weergave van zijn verweer in de overwegingen 5. en 6. van het bestreden vonnis, heeft [appellant] geen belang. De eventuele gegrondheid van deze grief kan niet leiden tot vernietiging van dat vonnis. Vanzelfsprekend zal het hof rekening houden met alles wat [appellant] heeft aangevoerd. Grief 1 faalt. 
      
    
    
      4.6.
      Met grief 2 beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter zijn aanbod heeft gepasseerd om [naam 1] en [naam 2] (verder: [naam 2] ) als getuigen te horen. Aangezien het hof bij de mondelinge behandeling (de door [appellant] meegebrachte) [naam 1] als getuige heeft gehoord, heeft [appellant] bij deze grief in zoverre geen belang. [appellant] heeft gepersisteerd bij zijn verzoek om [naam 2] als getuige te horen. [naam 2] is inmiddels zijn ex-vriendin en moeder van zijn twee kinderen, in de leeftijd van thans ruim drie jaar en nog geen jaar oud. [naam 2] kan volgens [appellant] bevestigen dat hij haar rond de inval van de politie bij haar thuis verzorgde in verband met zwangerschapscomplicaties en dat hij het gehuurde regelmatig bezocht. Op dat verzoek moet nog worden beslist. Het bewijsaanbod wordt afgewezen. Eigen Haard heeft deze stelling van [appellant] immers niet weersproken en die is dus niet in geschil. Grief 2 slaagt niet.    
      
    
    
      4.7.
      In samenhang bezien met hetgeen [appellant] bij de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, houden de grieven 3 tot en met 6 in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is. Vast staat dat de hennep en de drugsgerelateerde goederen in het gehuurde zijn aangetroffen, hetgeen op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan, maar [appellant] heeft die tekortkoming niet zelf begaan en hij was ook niet van de aanwezigheid van de hennep en de drugsgerelateerde goederen op de hoogte. [appellant] heeft meteen na de inval bij de politie [naam 1] als mogelijke verdachte genoemd. [naam 1] heeft vervolgens bekend dat hij de hennep en de bedoelde goederen in het gehuurde heeft geplaatst en [naam 1] is daarvoor ook strafrechtelijk veroordeeld. Zelf heeft [appellant] een kennisgeving niet verdere vervolging ontvangen; daaruit blijkt dat hij niet bij de strafbare feiten betrokken is geweest. Dat hij nergens van op de hoogte was, dient te worden meegewogen bij het bepalen van het gewicht van de tekortkoming. Daarbij dient ook te worden betrokken dat het niet ongebruikelijk is om bij een verbouwing een sleutel af te geven aan een werkman en dat hij het gehuurde niet volledig zonder toezicht heeft gelaten, omdat hij dit om de twee dagen heeft bezocht. Volgens [appellant] heeft hij zich als goed huurder gedragen.
      
    
    
      4.8.
      Samengevat heeft Eigen Haard in hoger beroep haar standpunt gehandhaafd dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd zijn gelet op de ernst van de tekortkoming. Volgens Eigen Haard is [appellant] niet geloofwaardig waar hij stelt dat hij geen wetenschap had en heeft hij zich niet als goed huurder gedragen.  
      
    
    
      4.9.
      Het hof neemt bij de beoordeling van de grieven 3 tot en met 6 het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken staat vast dat de politie in het gehuurde een handelshoeveelheid hennep heeft aangetroffen, immers 1.600 gram, en goederen waarmee een hennepkwekerij kan worden ingericht. Of het de bedoeling was om in het gehuurde een hennepkwekerij in te richten, kan in het midden blijven. Met deze vondst staat vast dat de in de huurovereenkomst vastgelegde verplichtingen zijn geschonden, waarvoor in beginsel [appellant] als huurder verantwoordelijk kan worden gehouden. Het ligt vervolgens op zijn weg om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [appellant] heeft onvoldoende naar voren gebracht voor het oordeel dat de tekortkoming niet dient te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.11.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn verweer dat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennep en de drugsgerelateerde goederen, maar dat hij slechts een sleutel van het gehuurde aan [naam 1] had gegeven zodat deze werkzaamheden in het gehuurde kon verrichten, nader onderbouwd. Zoals reeds hiervoor vermeld is [naam 1] tijdens de mondelinge behandeling als getuige gehoord; diens op schrift gestelde verklaring maakt deel uit van de stukken. Daarnaast heeft [appellant] als nadere producties een viertal foto’s en schriftelijke verklaringen van buren overgelegd.
      
    
    
      4.12.
      Aan de getuigenverklaring van [naam 1] kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend wat betreft de aannemelijkheid van het verweer van [appellant] . [naam 1] heeft weliswaar enerzijds bevestigd dat hij in opdracht van [appellant] werkzaamheden in het gehuurde heeft verricht en dat hij buiten diens medeweten om de hennep en de bedoelde goederen in het gehuurde heeft geplaatst, maar anderzijds heeft hij op een aantal punten verschillend van [appellant] verklaard. Zo heeft [appellant] verklaard dat hij met [naam 1] een bedrag had afgesproken dat de materialen omvatte, terwijl [naam 1] heeft verklaard dat het overeengekomen bedrag exclusief materiaalkosten was en dat hij die uit eigen zak heeft betaald. Verder heeft [appellant] verklaard dat hij pas na de inval van de politie een nieuwe vloer had aangeschaft, terwijl volgens [naam 1] de nieuwe vloerbedekking al in het gehuurde gereed lag om te verwerken toen hij daar voor de inval aan het werk was. [naam 1] had ook al een stukje vloerbedekking gelegd, zo verklaarde hij. Schriftelijke stukken, zoals een bon voor de materiaalkosten en een bon voor de aanschaf van de vloer, ontbreken, zodat aanvullend bewijs niet voorhanden is, bijvoorbeeld over wanneer de werkzaamheden zouden hebben plaatsgevonden, als daarvan al sprake was. Daarnaast valt op dat beiden hebben verklaard dat zij in het kader van de werkzaamheden met elkaar hebben getelefoneerd en geappt, maar dat dit verder nergens uit blijkt. Dat deze gegevens niet meer aangeleverd konden worden, heeft [appellant] niet aangevoerd. 
      
    
    
      4.13.
      Ook bieden de in hoger beroep overgelegde foto’s onvoldoende steun aan het verweer van [appellant] . Volgens [appellant] staat [naam 1] op de foto’s afgebeeld, terwijl die de slaapkamers in het gehuurde aan het schilderen is in de periode voor de inval van de politie. Wanneer de foto’s zijn gemaakt, blijkt echter nergens uit. Het is bovendien minstgenomen opmerkelijk te noemen dat foto’s als deze pas in hoger beroep na de memorie van antwoord zijn overgelegd, terwijl het ontbreken van bewijsmateriaal voor het verrichten van de gestelde werkzaamheden ook al in eerste aanleg als probleempunt aan de orde is gekomen. [appellant] heeft desgevraagd verklaard dat hij niet eerder over de foto’s kon beschikken, omdat [naam 1] deze op zijn telefoon had staan. [naam 1] heeft echter verklaard niet te weten met wiens telefoon de foto’s zijn gemaakt. Ook heeft hij verklaard zich niet te kunnen herinneren dat de foto’s onlangs van zijn telefoon zijn afgehaald. Hun beider verklaringen over de foto’s wijken dus ook af. Hierbij komt dat uit de foto’s blijkt dat de beide slaapkamers van het gehuurde tijdens het schilderwerk geheel leeg waren. Dat valt moeilijk te rijmen met het proces-verbaal, waarvan [appellant] de inhoud niet heeft weersproken. De politie heeft immers gerelateerd deels een normaal ingerichte woning te hebben aangetroffen en rept niet over de opslag van meubels in andere kamers, noch over werkzaamheden die zouden plaatsvinden, noch over de aanwezigheid van verbouwings- of schildermaterialen. Een en ander zou wel in de lijn der verwachting hebben gelegen wanneer zou moeten worden uitgegaan van het verweer van [appellant] .
      
    
    
      4.14.
      Evenmin kan aan de schriftelijke getuigenverklaringen van bewoners uit zijn portiek de betekenis worden gehecht die [appellant] kennelijk daaraan wenst toe te kennen. Deze zijn begin november 2022 overgelegd in verband met een eerder geplande zitting. De verklaringen zijn te weinig concreet om het verweer te kunnen ondersteunen en roepen vragen op. Voor zover relevant hebben de buren het volgende verklaard: 
      - De bovenbuurman heeft verklaard dat hij heeft gezien dat een Hindoestaanse jongen in de periode mei/juni 2020 in het gehuurde werkzaamheden heeft verricht. Het hof acht het minstgenomen opmerkelijk dat deze zich dat ruim twee jaar na dato kan herinneren, ervan uitgaande dat de verklaring kort voor het in de procedure brengen daarvan is opgesteld. De verklaring is immers niet gedateerd en [appellant] heeft op dat punt geen verdere uitleg gegeven. [appellant] heeft verder de stelling van Eigen Haard onweersproken gelaten dat het ongeloofwaardig is dat de buurman de werkzaamheden heeft kunnen zien door naar binnen te kijken (omdat het gehuurde op de tweede verdieping ligt en er vanuit het trappenhuis slechts zicht is op de hal, terwijl de werkzaamheden hebben plaatsgevonden in de beide slaapkamers). 
      - De onderbuurman heeft verklaard dat hij heeft gehoord dat iemand anders het gehuurde zou hebben misbruikt zonder toestemming en medeweten van [appellant] . Dit is slechts een verklaring van horen zeggen, terwijl onduidelijk is van wie de onderbuurman dat heeft gehoord.  
      - De buurman van huisnummer 2-2 heeft verklaard dat [appellant] in juni 2020 het gehuurde heeft laten opknappen door een jongen genaamd [A.] . Of hij daarmee [naam 1] bedoelt, blijkt echter niet. Ook hier geldt dat de verklaring niet gedateerd is en dat het hof er daarom, bij gebrek aan nadere toelichting, van uitgaat dat deze kort voor november 2022 is opgesteld, zodat opvallend is dat de getuige zo’n specifieke maand noemt. 
      - De buurvrouw van huisnummer 2-3 heeft verklaard dat zij in de periode mei/juni 2020 zou hebben meegekregen dat [appellant] werkzaamheden heeft gehad in het gehuurde. Van wie zij dat heeft meegekregen en hoe, blijkt uit deze, eveneens ongedateerde, verklaring echter niet. 
      
    
    
      4.15.
      Resumerend zijn de verklaringen van [appellant] en die van [naam 1] dus op essentiële onderdelen tegenstrijdig en worden zij niet door concreet bewijs ondersteund. Zij bieden daarom geen betrouwbare basis om een oordeel op te baseren. De verklaringen van de buren roepen vragen op en zijn onvoldoende concreet en overtuigend om daaraan gewicht toe te kennen. Op grond daarvan heeft [appellant] ook in hoger beroep zijn verweer dat bij hem wetenschap ontbrak niet althans onvoldoende onderbouwd. Dat [appellant] strafrechtelijk niet is vervolgd, doet daaraan niet af. De beoordeling in een civiele procedure is een andere. De anonieme melding vormt daarbij ook voor het hof een aanwijzing dat mogelijk reeds langer sprake was van drugsgerelateerde activiteiten in of vanuit het gehuurde; hetgeen [appellant] daarover heeft aangevoerd, volgt het hof niet. 
      
    
    
      4.16.
      Het hof is verder met de kantonrechter van oordeel dat al zou [appellant] niet van de hennep en de drugsgerelateerde goederen in het gehuurde hebben geweten, hij in ieder geval voor het gehuurde niet de zorg heeft gehad die hij als goed huurder jegens Eigen Haard dient te betrachten. [appellant] heeft onvoldoende toezicht gehouden op het gebruik van het gehuurde door een door hem ingeschakelde derde, hetgeen op grond van artikel 7:219 BW niet is toegestaan. Hij heeft immers de sleutel van zijn woning afgegeven aan [naam 1] om die door deze in zijn afwezigheid te laten gebruiken, terwijl hij hem slechts uit de buurt kende en de hele buurt wist, waaronder ook [appellant] zoals [naam 1] ter zitting als getuige heeft verklaard, dat [naam 1] gevangen had gezeten in verband met Opiumwetdelicten. Het handelen van [naam 1] komt daarom voor zijn rekening. Dat [appellant] het gehuurde om de twee dagen heeft bezocht, doet hier niet aan af. 
      
    
    
      4.17.
      Vervolgens dient de tekortkoming van [appellant] te worden afgezet tegen zijn (woon)belang. Het door [appellant] in dit verband genoemde belang dat hij en ook zijn kinderen (die deels bij hun moeder en deels bij hem verblijven) gebruik kunnen blijven maken van het gehuurde, waarbij hij erop heeft gewezen dat hij de woning al heel lang huurt zonder dat zich problemen hebben voorgedaan, weegt niet tegen de ernst van de tekortkoming op. Eigen Haard heeft groot belang bij handhaving van haar zogenoemde ‘zero tolerance’ beleid ter voorkoming van drugsgerelateerde activiteiten in haar - sociale - huurwoningen wegens de daarmee samenhangende ongewenste gevolgen.
      
    
    
      4.18.
      De conclusie luidt dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van het gehuurde terecht heeft toegewezen. De grieven 3 tot en met 6, die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen niet. 
      
    
    
      4.19.
      
        [appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
      
    
    
      4.20.
      Het hoger beroep heeft geen succes en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 772,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris; 
    
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, I. de Greef en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.