ECLI:NL:GHDHA:2024:116, Gerechtshof Den Haag, 16-01-2024, BK-22/692 en BK-22/693
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde bedrijfswoning. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfswoning niet te hoog vastgesteld. Waarde woonhuis, eigen aankoopcijfer. Belanghebbendes – niet nader onderbouwde – stellingen leiden niet tot aanpassing van de waarde van het woonhuis. Geen vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding redelijke termijn. De vertraging wordt aan de handelwijze en het procesgedrag van de gemachtigde toegerekend.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-22/692 en BK-22/693
    
    
    
    Uitspraak van 16 januari 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 juni 2022, nummers SGR 20/7810 en SGR 20/7871.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2020 als volgt vastgesteld (de beschikkingen):
      - [adres 1] in [woonplaats 1] : € 530.000 (de bedrijfswoning);
      - [adres 2] in [woonplaats 1] : € 890.000 (het woonhuis).
      
    
    
      1.1.2.
      Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is éénmaal griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de bedrijfswoning en het woonhuis.
      
      
        2.2.1.
        De bedrijfswoning is een vrijstaande woning met een voormalig zomerhuis. De inhoud van de bedrijfswoning is ongeveer 780 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.370 m2. Op 770 m2 van het perceel rust een erfdienstbaarheid.
        
      
      
        2.2.2.
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de bedrijfswoning in beroep een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de bedrijfswoning op de waardepeildatum bepaald op € 567.520. In de matrix zijn gegevens opgenomen van de bedrijfswoning en van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare objecten gelegen in de gemeente Alphen aan den Rijn. De matrix bevat de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                
                
                  
                    [adres 3] [woonplaats 2]
                
                
                  
                    [adres 4] [woonplaats 3]
                
                
                  
                    [adres 5] [woonplaats 2]
                
                
                  De bedrijfswoning
                
              
              
                
                  
                
                
                  Bedrijfswoning (agrarisch)
                
                
                  Woonboerderij
                
                
                  Bedrijfswoning (agrarisch)
                
                
                  Bedrijfswoning (agrarisch)
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1958
                
                
                  1642
                
                
                  1973
                
                
                  1877
                
              
              
                
                  Grondoppervlakte
                
                
                  620
                
                
                  590
                
                
                  2020
                
                
                  2370
                
              
              
                
                  Transactie
                
                
                  2-7-2018
                
                
                  17-1-2018
                
                
                  2-10-2018
                
                
                  
                
              
              
                
                  Prijs
                
                
                  € 350.000
                
                
                  € 610.000
                
                
                  € 425.000
                
                
                  
                
              
              
                
                  Indexering
                
                
                  3,96%
                
                
                  7,55%
                
                
                  1,97%
                
                
                  
                
              
              
                
                  Geïndexeerde prijs
                
                
                  € 363.863
                
                
                  € 656.078
                
                
                  € 433.371
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Grond o.b.v. staffel
                
                
                  € 100.404
                
                
                  € 200.252
                
                
                  € 128.480
                
                
                  € 89.331
                
              
              
                
                  Objectonderdelen
                
                
                  € 13.750
                
                
                  € 25.600
                
                
                  € 0
                
                
                  € 165.050
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Inhoud
                
                
                  485
                
                
                  920
                
                
                  750
                
                
                  780
                
              
              
                
                  Inhoudsprijs
                
                
                  € 515
                
                
                  € 468
                
                
                  € 407
                
                
                  
                
              
              
                
                  Correctie grootte
                
                
                  € 406
                
                
                  € 508
                
                
                  € 399
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  K
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  2
                
              
              
                
                  O
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  2
                
              
              
                
                  U
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  D
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  3
                
              
              
                
                  V
                
                
                  3
                
                
                  3
                
                
                  2
                
                
                  3
                
              
              
                
                  Correctie KOUDV
                
                
                  0%
                
                
                  0%
                
                
                  -3%
                
                
                  -10%
                
              
              
                
                  
                
                
                  € 406
                
                
                  € 508
                
                
                  € 411
                
                
                  € 401
                
              
              
                
                  Gemiddeld
                
                
                  € 442
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Taxatie
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 567.520
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 530.000
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.3.1.
        Het woonhuis is een vrijstaande woning met garage en een boothuis. De inhoud van het woonhuis is ongeveer 670 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 911 m2.
        
      
      
        2.3.2.
        Belanghebbende heeft het woonhuis op 18 april 2018 gekocht voor € 890.000.
        
      
    
    
      2.4.
      De gemachtigde heeft bij brief van 24 december 2020, ingekomen bij de Rechtbank op 30 december 2020, een volmacht overgelegd die is ondertekend door belanghebbende op 4 april 2020:
      
      
        “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…).
      
      
      
        Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks op het IBAN van mij, volmachtgever, gestort te worden en heb ik het recht om deze volmacht op elk moment weer in te trekken dan wel hieraan nadere voorwaarden te stellen.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de taxateur namens verweerder een afspraak heeft gemaakt voor een opname ter plaatse op 5 mei 2022 en dat het in strijd is met de goede procesorde is dat eiser daar, ondanks een verzoek daartoe, nog geen verslag van heeft ontvangen terwijl die informatie van belang is voor beoordeling van de onderhavige zaken. Verweerder heeft ter zitting echter verklaard dat de opname geen betrekking had op de onderhavige objecten, maar op de caravanstalling ( [adres 6] ) die ook op het terrein is gelegen. Verder heeft verweerder verklaard dat de bezichtiging geen betrekking had op het jaar 2020, maar op latere jaren. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze verklaring van verweerder te twijfelen. Dit geldt temeer nu verweerder in de uitspraak op het bezwaar onweersproken heeft verklaard dat reeds op 15 juni 2020 een opname ter plaatse van de onderhavige objecten heeft plaatsgevonden. De enkele verwijzing van eiser naar een e-mail van de taxateur waarin zou zijn vermeld dat de opname op 5 mei 2022 ook betrekking had op de bedrijfswoning en de eigen woning, kan niet leiden tot een ander oordeel. Het had dan op eisers weg gelegen om zijn stelling te onderbouwen door deze email in de procedure in te brengen. Dat hij dat niet heeft gedaan dient voor rekening en risico van eiser te blijven. Van strijd met de goede procesorde is derhalve geen sprake.
    
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
      
        
          [adres 1] (SGR 20/7810)
      
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de bedrijfswoning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de bedrijfswoning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 2 juli 2018 met transactieprijs € 350.000), [adres 4] (verkocht op 17 januari 2018 met transactieprijs € 610.000) en [adres 5] (verkocht op 2 oktober 2018 met transactieprijs € 425.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] gelet op het type woning (agrarische bedrijfswoning), objectkenmerken, inhoud en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [adres 4] acht de rechtbank minder goed bruikbaar nu dit object is getypeerd als een woonboerderij en daarmee een andere (woon)functie vervult dan een agrarische bedrijfswoning. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing laten. Uit de matrix volgt dat verweerder correcties heeft toegepast voor de grootte van de objecten, voor de betere kwaliteit en onderhoudstoestand van [adres 3] en [adres 5] en voor de mindere voorzieningen van [adres 5] . De uit de verkoopprijzen gecorrigeerde herleide m³-prijzen voor de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] bedragen respectievelijk € 406 en € 411. Voor de bedrijfswoning heeft verweerder een m³-prijs van € 401 gehanteerd. Met de waardematrix maakt verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bedrijfswoning wat betreft grootte en objectkenmerken. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        
          [adres 2] (SGR 20/7871)
      
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de eigen woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de eigen woning onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van het object: de woning is door eiser op 18 april 2018 aangekocht voor € 890.000. De rechtbank is van oordeel dat dit (minder dan een jaar voor de waardepeildatum gerealiseerde) eigen aankoopcijfer in dit geval de beste indicatie voor de gezochte waarde van de woning biedt. Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd waaruit moet worden geconcludeerd dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weerspiegelt en evenmin heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde waardeverminderende factoren niet reeds in de verkoopprijs zijn verdisconteerd. Voorts is niet gebleken dat de verkoopprijs niet op een normale, marktconforme wijze tot stand is gekomen. Verweerder heeft de waarde van de eigen woning op de waardepeildatum vastgesteld op hetzelfde bedrag als de verkoopprijs. Gelet op het feit dat in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum sprake was van een stijgende woningmarkt acht de rechtbank aannemelijk dat de door verweerder voorgestane waarde van de eigen woning niet te hoog is. Het eerst ter zitting door eiser ingenomen standpunt dat de waarde van de eigen woning te laag is vastgesteld, acht de rechtbank tardief. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.
    
    9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering, het rompslompforfait en de waardehausse van de afgelopen jaren. Eiser heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woning. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan.
    
    10. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb1 volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
    
    11. Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
    
    12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarden van zowel de bedrijfswoning als de eigen woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Vergoeding voor immateriële schade
      
    
    13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 12 maart 2020. Bij uitspraak van heden (21 juni 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
    
    14. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.
    
    15. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022.
    
    16. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.”
    
    17. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 4 maanden. Van enige overschrijding van de redelijke termijn is dan geen sprake. De rechtbank zal het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade dan ook afwijzen.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
      
    
    
      4.1.2.
      
        In hoger beroep is in geschil of:
        i) de waarde van de bedrijfswoning op een te hoog bedrag is vastgesteld; 
        ii) de waarde van het woonhuis op een te hoog dan wel te laag bedrag is vastgesteld; en
        iii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
        Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de bedrijfswoning wordt vastgesteld op € 399.000 en dat de waarde van het woonhuis op een niet nader geduid lager bedrag wordt vastgesteld dan wel wordt vastgesteld op het hogere bedrag van € 950.000, tot dienovereenkomstige wijziging van de aanslagen en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep. Voorts verzoekt belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      5.1.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
      
    
    
      5.1.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
      
        
          De bedrijfswoning
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      Naar volgt uit de matrix (zie 2.2.2) is de waarde van de bedrijfswoning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde in het economisch verkeer bepaald op € 567.520 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de bedrijfswoning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat alle in de gemeente Alphen aan den Rijn gelegen vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de bedrijfswoning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de bedrijfswoning. Het Hof acht met name het vergelijkingsobject [adres 5] goed vergelijkbaar gelet op het type woning, de inhoud van de woning en de oppervlakte van het perceel. 
      
    
    
      5.2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum en de inhoudsprijs gecorrigeerd in verband met, naar het Hof begrijpt, het afnemend grensnut. In de matrix is de Heffingsambtenaar ten aanzien van zowel de ‘kwaliteit’ als het ‘onderhoud’ van de bedrijfswoning uitgegaan van een factor ‘2’ (matig). De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de m3-prijs van respectievelijk 5% (kwaliteit) en 5% (onderhoud) en ter zitting toegelicht welke berekening aan deze correctie ten grondslag ligt. De (gecorrigeerde) waarde van de bijgebouwen is bepaald op € 165.050, hetgeen leidt tot een waarde van de opstallen van € 478.189. De waarde van de grond is door de Heffingsambtenaar bepaald op € 89.331, waarbij rekening is gehouden met een erfdienstbaarheid op een perceelsgedeelte van 770 m2 en de agrarische ligging. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie van 25% toegepast op de m2-prijs. De Heffingsambtenaar heeft door de toegepaste correcties voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de bedrijfswoning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfswoning vastgesteld op € 530.000 en daarmee heeft hij de waarde niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      5.3.1.
      Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat de waarde van de afzonderlijke objectonderdelen van de bedrijfswoning onvoldoende is onderbouwd en gesteld dat de indexatie niet inzichtelijk is. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een toelichting gegeven op de gehanteerde eenheden (m2 en m3) en de wijze waarop de eenheidsprijzen zijn gecorrigeerd. De waarde van de objectonderdelen heeft de Heffingsambtenaar gebaseerd op het ‘taxatiemodel bijgebouwen’ welk model is gebaseerd op kengetallen en transacties. De waarde van de objectonderdelen is gecorrigeerd afhankelijk van de onderhoudsstaat (het zomerhuis en de werkruimte) en de wijze waarop het onderdeel gebruikt kan worden (verdieping van het bedrijfsgebouw ten opzichte van de begane grond van het bedrijfsgebouw). De door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages zijn afkomstig van informatie van de Waarderingskamer en zijn gecorrigeerd op basis van de datum van de koopovereenkomst. Met deze toelichting heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof het vereiste inzicht gegeven. 
      
    
    
      5.3.2.
      De blote stelling van belanghebbende dat de factoren voor uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de bedrijfswoning lager moeten worden vastgesteld op ‘2’ (matig), kan zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de bedrijfswoning te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Het woonhuis – lagere waarde
        
      
      
    
    
      5.4.
      Voor zover belanghebbende heeft bepleit dat de waarde van het woonhuis lager moet worden vastgesteld, geldt het volgende.
      
    
    
      5.5.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van het woonhuis niet te hoog is vastgesteld, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de eigen aankoop door belanghebbende van de woning op 18 april 2018 voor € 890.000. De Heffingsambtenaar voert aan dat de koopprijs niet is geïndexeerd naar de waardepeildatum (1 januari 2019) en dat de waarde van het woonhuis, in een markt met stijgende prijzen, eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.6.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ – dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen – overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.7.
      Vast staat dat belanghebbende de woning op 18 april 2018 heeft gekocht. De aankoop van het woonhuis, ruim acht maanden vóór de waardepeildatum, ligt dichtbij genoeg om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank terecht en op goede gronden in overweging 8 van haar uitspraak geoordeeld dat belanghebbende geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die aannemelijk maken dat de koopprijs niet de waarde weergeeft. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak kunnen werpen. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe. 
      
      
        
          Het woonhuis – hogere waarde
        
      
      
      
        5.8.1.
        Belanghebbende heeft in hoger beroep eerst ter zitting van het Hof bepleit dat hij (ook) van mening is dat de waarde van het woonhuis op een hoger bedrag moet worden vastgesteld. De Rechtbank heeft in de beroepsfase deze stelling tardief verklaard en belanghebbende heeft dit standpunt niet herhaald in de van hem afkomstige stukken in hoger beroep. Het Hof vat dit betoog daarom op als een subsidiair standpunt en overweegt hierover als volgt.
        
      
      
        5.8.2.
        Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat de waarde van het woonhuis moet worden vastgesteld op € 950.000, maar hij heeft deze hogere waarde op geen enkele manier nader geconcretiseerd of onderbouwd. Dit had temeer op zijn weg gelegen aangezien belanghebbende primair een lagere waarde bepleit. Het is immers van tweeën één. Het Hof volgt belanghebbende dus evenmin in zijn subsidiaire standpunt. 
        
        
          
            Vergoeding van immateriële schade
          
        
        
      
      
        5.9.1.
        De Rechtbank heeft de overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vier maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. De Rechtbank heeft verder geoordeeld dat niet valt in te zien dat bij belanghebbende spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van is en heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom afgewezen.
        
      
      
        5.9.2.
        De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 13 tot en met 17 van haar uitspraak, op goede gronden een juiste beslissing genomen.
        
      
      
        5.9.3.
        In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Gelet op de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van de vertraging is en de gemachtigde die vertraging had kunnen voorkomen, niet zonder meer in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan bij belanghebbende over het uitblijven van de uitspraak. Voor zover bij belanghebbende spanning en frustratie is ontstaan door het gedrag van de gemachtigde, dient dit voor zijn eigen rekening en risico te komen, dan wel voor dat van de gemachtigde. 
        
      
      
        5.9.4.
        Voorts geldt nog, gelet op de in 2.4 weergegeven passage in de volmacht, dat inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar dan wel de Rechtspraak tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, er niet toe zal leiden dat belanghebbende zelf wordt gecompenseerd voor de door hem geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op zijn beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbende is bedoeld, in werkelijkheid winst voor (de BV van) de gemachtigde vormen. Het belang van belanghebbende is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken. Ook op deze grond komt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade niet voor toewijzing in aanmerking.
        
      
      
        5.9.5.
        De door de gemachtigde ter zitting afgelegde verklaring dat hij afstand doet van de in de volmacht opgenomen cessie van vorderingsrechten met betrekking tot (proces)kostenvergoedingen en vergoedingen van immateriële schade, leidt niet tot een ander oordeel. Ingeval van een rechtsgeldige cessie is het niet mogelijk om daarvan eenzijdig afstand te doen. Dit betekent dat de gemachtigde de cessie alleen ongedaan kan maken door de verkregen vorderingsrechten terug te cederen aan belanghebbende. Gelet op de aan de levering van vorderingsrechten in artikel 3:84, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek gestelde vormvereisten is de enkele verklaring van de gemachtigde ter zitting daartoe onvoldoende.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 16 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.