ECLI:NL:RBOBR:2024:270, Rechtbank Oost-Brabant, 23-01-2024, C/01/398514 / KG ZA 23-570
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onderhuurovereenkomst bedrijfsruimte. Onderverhuurder is als gevolg van een turboliquidatie opgehouden te bestaan. De hoofdverhuurder vordert ontruiming van de bedrijfsruimte door de onderhuurder. De ontruiming wordt afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/398514 / KG ZA 23-570
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    wonende te [woonplaats] ,
    2. [eiser 2] ,
    wonende te [woonplaats] , en
    3. [eiser 3] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. M.T.C.A. Smets te EINDHOVEN,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      bijgestaan door mr. A.A.J. Immink te Eindhoven.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 december 2023 en de daarin genoemde stukken;
      - de mondelinge behandeling van 9 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De zaak is op de mondelinge behandeling gelijktijdig behandeld met het kort geding met zaaknummer 10792228 \ CV EXPL 23-6922.
      
    
    
      1.3.
      Tot slot is in beide zaken de datum voor uitspraak bepaald.
      
    
  
  
    
      2Het geschil en de verdere beoordeling
    
      2.1.
      
        [eisers] vordert in dit kort geding de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte omdat zij tegenover [eisers] geen recht of titel heeft om het gebruik daarvan voort te zetten. [eisers] vordert bij de ontruiming een voorziening als bedoeld in artikel 557a lid 3 Rv. [eisers] vordert daarnaast dat [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2023 maandelijks – ten titel van schadevergoeding – de  in het verleden met PJ Europe Group BV afgesproken huurpenningen betaalt totdat zij de bedrijfsruimte heeft ontruimd.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij geen enkele contractuele relatie met [gedaagde] heeft. Hij heeft toegelicht dat hij de bedrijfsruimte heeft verhuurd aan PJ Europe Group BV. Na een juridische splitsing is de huurovereenkomst overgegaan op PJ Europe Real Estate BV. PJ Europe Group BV dan wel PJ Europe Real Estate BV heeft de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [gedaagde] . 
        PJ Europe Group is op 23 mei 2023 in staat van faillissement verklaard. PJ Europe Real Estate BV heeft sinds maart 2023 niet meer voldaan aan haar betalingsverplichtingen. PJ Europe Real Estate heeft een turboliquidatie in gang gezet. Op 6 oktober 2023 is in het handelsregister geregistreerd dat PJ Europe Real Estate BV ontbonden is en dat de ontbonden rechtspersoon PJ Europe Real Estate BV is opgehouden te bestaan. 
        
          [gedaagde] heeft aan [eisers] verzocht mee te werken aan de overname van de huurovereenkomst, maar [eisers] heeft niet ingestemd met een contractovername in de zin van artikel 6:159 BW. Evenmin heeft een indeplaatsstelling plaatsgevonden op grond van artikel 7:307 BW. 
        Bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde] is [bedrijfsnaam] BV. Enige aandeelhouder en bestuurder van [bedrijfsnaam] is de heer [naam A] . De feitelijke exploitatie van de bedrijfsruimte heeft steeds plaatsgevonden door de heer [naam A] . In de bedrijfsruimte wordt/werd een restaurant geëxploiteerd onder de naam “ [naam restaurant] ”. Recent is [eisers] via een WhatsApp-bericht benaderd door een zekere [naam B] , die hem mededeelde dat hij de nieuwe eigenaar van [naam restaurant] is en een afspraak wilde maken over een huurovereenkomst. [gedaagde] heeft de exploitatie van de bedrijfsruimte kennelijk overgedragen aan [naam B] , althans aan een derde. [eisers] heeft aan [gedaagde] geen toestemming gegeven om het gebruik van de bedrijfsruimte aan een derde over te dragen. Evenmin heeft [eisers] aan de voornoemde derde toestemming gegeven om de bedrijfsruimte in gebruik te nemen. 
        Door zonder recht of titel gebruik te maken van de aan [eisers] in eigendom toebehorende bedrijfsruimte en door zonder voorafgaand overleg en toestemming het gebruik van de bedrijfsruimte over te dragen aan een derde, handelt [gedaagde] jegens hem overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:162 BW onrechtmatig, aldus [eisers] . Op grond daarvan is [eisers] bevoegd en heeft hij recht en spoedeisend belang om ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen. 
        
          [eisers] lijdt schade door de onrechtmatige handelwijze van [gedaagde] , nu [gedaagde] geen enkele vergoeding aan [eisers] betaalt voor het gebruik dat zij maakt van de bedrijfsruimte. [eisers] vordert dat [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2023 voor iedere maand dan wel gedeelte van een maand aan [eisers] een schadevergoeding voldoet, die gelijk staat aan de gederfde maandelijkse huuropbrengst van € 2.800,--.
      
      
    
    
      2.3.
      
        
          [gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij nooit anders heeft geweten dan dat PJ Europe Group haar contractspartij is, omdat zij een franchiseovereenkomst en onderhuurovereenkomst met PJ Europe Group heeft gesloten. De onderverhuur-overeenkomst is door niemand opgezegd, niet door PJ Europe Group BV, niet door PJ Europe Real Estate BV. De hoofdhuurovereenkomst is ook niet opgezegd en evenmin ontbonden door de rechter. Deze huurovereenkomsten lopen daarom nog. 
        Volgens [eisers] was PJ Europe Real Estate BV de wederpartij, en is de huurovereenkomst vanwege de turboliquidatie geëindigd. Maar als iemand nog baten heeft, had de turboliquidatie zo niet uitgevoerd mogen worden. De mogelijkheid bestaat dat aan te vechten en als dat de indeplaatsstelling in de weg zou staan, dan overweegt [gedaagde] dat. 
      
      
    
    
      2.4.
      Bij de beoordeling van de gevorderde ontruiming staat voorop dat dit een vergaande maatregel is, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een toewijzing van ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat deze ook in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen en [eisers] bij die ontruiming een voldoende spoedeisend belang heeft. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij de bedrijfsruimte aan [naam B] , althans aan een derde, in gebruik heeft gegeven. Op de mondelinge behandeling heeft zij toegelicht dat [naam B] een potentiële koper van haar onderneming is. [naam B] is geïnteresseerd in overname van de onderneming, maar daarvoor is noodzakelijk dat de verhuurder instemt. Misschien dat [naam B] daarom contact heeft opgenomen met [eisers] . Dat is wellicht voorbarig geweest, aldus [gedaagde] . [eisers] heeft zijn stellingen op dit punt niet verder onderbouwd behalve dat zij het contact met [naam B] verbroken heeft. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] de bedrijfsruimte aan een hem of een andere derde in gebruik gegeven heeft. 
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde] heeft op de zitting verwezen naar het addendum bij de franchise-overeenkomst. Daarin staat PJ Europe Group BV vermeld als contractspartij bij de franchise- en onderhuurovereenkomst. Dit was na de datum van de juridische splitsing, zodat zij een overeenkomst direct met PJ Europe Group BV is aangegaan, aldus [gedaagde] .
        
          [gedaagde] wordt in haar stellingen op dit punt niet gevolgd. Uit de bij de inleidende dagvaarding in kort geding gevoegde productie 11 (pleit aantekeningen KG Den Bosch d.d. 20 december 2023) en de daarbij behorende productie 1 (onderhuurovereenkomst) en productie 3 (franchiseovereenkomst [naam restaurant] ) blijkt dat [gedaagde] op 13 september 2021 voor de periode vanaf 13 september 2021 en eindigend op 12 september 2026 een onderhuurovereenkomst heeft gesloten met PJ Europe Real Estate B.V. en een franchiseovereenkomst heeft gesloten met PJ Europe Group B.V. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        Volgens [eisers] is de huurovereenkomst die hij had met PJ Europe Real Estate BV beëindigd, omdat PJ Europe Real Estate BV, na een turboliquidatie, ontbonden is. Daarmee is ook de onderhuurovereenkomst geëindigd, aldus [eisers] . [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de hoofdhuurovereenkomst niet is opgezegd en evenmin ontbonden door de rechter. Deze huurovereenkomst loopt daarom nog. Verder stelt [gedaagde] dat de turboliquidatie onrechtmatig was, omdat er nog baten waren. 
        De kantonrechter volgt [gedaagde] in die stellingen. Er heeft geen opzegging of ontbinding van de hoofdhuur op grond van artikel 7:290 BW plaatsgevonden noch is de overeengekomen termijn verstreken. Er is dus geen einde aan die huurovereenkomst gekomen. Daarmee kan niet worden vastgesteld dat als gevolg daarvan de onderhuurovereenkomst is geëindigd.  Ook het bezwaar van [gedaagde] tegen de turboliquidatie heeft zij terecht aangevoerd. Er bestond immers een huurovereenkomst tussen PJ Europe Real Estate BV als verhuurder en [gedaagde] als huurder waardoor PJ Europe Real gerechtigd was huur te ontvangen.  
      
      
    
    
      2.8.
      Wanneer blijkt dat de turboliquidatie onterecht heeft plaatsgevonden (omdat er nog baten binnen de BV aanwezig waren) of alsnog een bate – nadien – ontstaat, heeft een schuldeiser de mogelijkheid de rechtbank te verzoeken de vereffening te heropenen op grond van artikel 2:23c lid 1 BW. In dat geval herleeft de vennootschap ter afwikkeling van de her- c.q. geopende vereffening.  Een dergelijke herleving vindt plaats met terugwerkende kracht, zodat de BV moet worden geacht ook in de tussentijd als zodanig te hebben bestaan. Naast de vereffening ex artikel 2:23c lid 1 BW kan een turbogeliquideerde BV ook herleven indien sprake is van een (later opkomende) bate en bovendien aan de vereisten voor faillissement is voldaan. In dergelijke situaties wordt ervan uitgegaan dat de BV is blijven voortbestaan ter afwikkeling van het faillissement.
      
    
    
      2.9.
      Op basis van de in dit kort geding beschikbare informatie valt niet – en zeker niet met voldoende mate van zekerheid – te voorspellen wat de gevolgen zullen zijn van het aanvechten van de turboliquidatie door ieder of een van partijen. Daarbij komt dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat zij (tot het faillissement van PJ Europe Real Estate BV) de huur elke maand tijdig betaalde en dat zij bereid is rechtstreeks aan [eisers] te betalen, maar dat [eisers] heeft geweigerd zijn bankrekeningnummer bekend te maken. [eisers] heeft op zitting erkend dat hij zijn bankrekeningnummer niet aan [gedaagde] bekend wilde maken, omdat hij een rechtsverhouding heeft met PJ Europe Real Estate BV, en niet met [gedaagde] . 
      
    
    
      2.10.
      In de gegeven omstandigheden heeft [eisers] bij een titel tot ontruiming daarom onvoldoende (spoedeisend) belang. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. 
      
    
    
      2.11.
      
        Tegen de gevorderde maandelijkse betaling van € 2.800,-- heeft [gedaagde] geen bezwaar, sterker nog, zij vordert in de procedure met zaaknummer 10792228 dat [eisers] zijn rekeningnummer bekendmaakt, zodat zij het maandelijkse huurbedrag van 
        € 2.800,-- kan betalen. Deze vordering zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat in het midden blijft of het bedrag als schadevergoeding of als gebruiksvergoeding wordt aangemerkt. Het is in het belang van ieder van partijen dat de schade beperkt wordt. 
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] – vanaf twee weken na bekendmaking van het bankrekeningnummer - te voldoen een vergoeding gelijk aan de met PJ Europe Group B.V. althans PJ Real Estate B.V. overeengekomen huurprijs van € 2.800,00 per maand met ingang van 1 oktober 2023 voor elke maand of een
        gedeelte daarvan dat [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ( [postcode]
         ) [plaats] in gebruik heeft;
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024. 
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2017:1182
  
  
     HR 27 januari 1995, NJ 1995, 579, 
      Gerechtshof Amsterdam 3 november 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3004