ECLI:NL:RBZWB:2024:1645, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-03-2024, BRE 22/254
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning - vergelijkingsmethode - artikel 40 Wet WOZ - ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/254
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
         uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde [naam 1] , verbonden aan [B.V.] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 december 2021.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 276.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 2 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [naam 2] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1996 met een inhoud van 430 m³ op een perceel van 377 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande garage en een dakkapel. Belanghebbende heeft deze woning in 2017 gekocht voor € 247.000.
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar heeft bevestigd dat hij niet heeft voldaan aan het gestelde in artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze schending leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door een onderbouwd taxatierapport in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 241.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 276.000.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      
        
          Waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode
        
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 17 november 2022 door WOZ-taxateur [taxateur 2] is opgemaakt.
      
    
    
      3.8.
      In dit rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 300.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen in een matrix vergeleken met de woning, uitgesplitst in ondergrond en opstallen.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende voert aan dat hij het object aan de [adres 2] niet bruikbaar vindt als referentiewoning omdat deze woning qua inhoud teveel afwijkt van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan de [adres 2] wel bruikbaar is ter vergelijking. De stelling van belanghebbende dat de inhoud van deze referentiewoning te veel afwijkt van die van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoning niet per definitie onbruikbaar, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Daarbij komt dat deze referentiewoning is gelegen in hetzelfde waardegebied als de woning van belanghebbende. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen dat de woning aan de [adres 2] is meegenomen als referentiewoning. 
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de andere gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het betreffen vrijstaande woningen gelegen in [plaats] . Daarnaast zijn de woningen voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende is van mening dat de vierkante meterprijs van de woning te hoog is in vergelijking met de vierkante meterprijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar weerspreekt dit en stelt dat de hogere vierkante meterprijs het gevolg is van een beter voorzieningenniveau van de woning. De rechtbank stelt met belanghebbende vast dat de vierkante meterprijs hoger ligt dan die van de referentiewoningen en dat de grondprijs aan de lage kant is. Deze verschillen brengen de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarde van € 276.000 te hoog is, mede gelet op het feit dat de waarde van de woning op basis van de vergelijking met de referentiewoningen bepaald is op € 300.000. Ook gelet op de aankoopsom uit 2017 en het waardeverloop voor woningen sinds dat jaar, acht de rechtbank, anders dan de gemachtigde stelt, niet aannemelijk dat de waarde per de waardepeildatum te hoog zou zijn vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      3.13.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 15 maart 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 13 maanden.
      
    
    
      3.14.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      3.15.
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 7 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. Dit brengt mee dat 4/13 deel (€ 46,15) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 103,85) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      4.3.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dus € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 46,15;
        
        
          veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 103,85
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden; 
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750  aan proceskosten aan belanghebbende.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 15 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ