ECLI:NL:RBNHO:2024:2225, Rechtbank Noord-Holland, 06-03-2024, 10565124 CV EXPL 23-3779
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht, oplevering bij einde huur. Geen opnamestaat bij aanvang huur maar wel vonnis over verwijderen zelfaangebrachte voorzieningen. ZAV's deels weggehaald maar woning niet teruggebracht in dezelfde staat zoals bij aanvang.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10565124 \ CV EXPL  23-3779
    
    
    
      
        Vonnis van 6 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PRÉ WONEN, 
      gevestigd te Haarlem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Pré Wonen,
      gemachtigde: mr. D. de Vries,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 8 november 2023- de nadere producties van Pré Wonen 26 januari 2024 en 5 februari 2024- de nadere producties van [gedaagde] van 29 januari 2024 - de mondelinge behandeling van 6 februari 2024, waar pleitaantekeningen zijn overgelegd en door de griffier aantekeningen van zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De rechtsvoorganger van Pré Wonen, Woonstichting De Key (verder: De Key), verhuurde met ingang van 11 augustus 2020 een woning aan [gedaagde], staande en gelegen te [plaats 2] aan het adres [adres] (verder: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Voor en na aanvang van de huur heeft De Key werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd, waaronder het stuken van de muren. Vervolgens is [gedaagde] begonnen met verbouwwerkzaamheden aan het gehuurde. 
    
    
      2.3.
      Op 1 december 2020 heeft Pré Wonen de eigendom van het gehuurde overgenomen van De Key. 
      
    
    
      2.4.
      Pré Wonen heeft [gedaagde] medegedeeld dat geen toestemming was gevraagd en/of verleend voor de werkzaamheden en [gedaagde] werd verzocht de aangebrachte voorzieningen ongedaan te maken. [gedaagde] was van mening dat toestemming niet nodig was en ging niet tot ongedaanmaking over. Partijen hebben een procedure hierover gevoerd. 
      
    
    
      2.5.
      Bij vonnis van 2 maart 2022 heeft de kantonrechter te Haarlem – voor zover van belang – overwogen en beslist:5.13 [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat. Pré Wonen heeft ter zitting toegelicht, en voldoende onderbouwd, dat na aanvang van de huur in opdracht van De Key nog werkzaamheden zijn uitgevoerd, waaronder het stuken van de muren. De kantonrechter gaat ervan uit dat Pré Wonen met ‘oorspronkelijke staat’, de staat na het uitvoeren van de werkzaamheden door De Key beoogt.5.14 De kantonrechter geeft partijen met klem in overweging gezamenlijk te bespreken of bepaalde veranderingen, zoals bijvoorbeeld de schutting, de keuken, verwarmingen, rolluiken en de stroomkabel in de tuin, in stand kunnen blijven, met name indien deze geen verdere consequenties hebben voor de verhuurbaarheid van het gehuurde als sociale huurwoning, het onderhoud van het gehuurde dan wel de veiligheid van het gehuurde. (…) 6. De beslissingDe kantonrechter6.1. veroordeelt [gedaagde] tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en tot het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, een en ander met inachtneming van wat in 5.13 en 5.14 is overwogen, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis;6.2 Bepaalt dat indien [gedaagde] niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis heeft voldaan aan hetgeen waartoe zij onder 6.1. is veroordeeld, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met onmiddellijke ingang wordt ontbonden, (…)
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. 
      
    
    
      2.7.
      Op 13 april 2023 heeft Pré Wonen aan [gedaagde] een overzicht verstrekt van de door [gedaagde] te verwijderen veranderingen. Tevens heeft Pré Wonen aangegeven dat het keukenblok, het toilet op de begane grond, de haard, de schutting, de uitbouw (onder voorwaarden), als zelf aangebrachte voorzieningen geaccepteerd kunnen worden. Die aanpassingen mogen dan gedurende de huurperiode in het gehuurde blijven maar bij einde van de huur moeten deze wel weer verwijderd worden. [gedaagde] wordt een termijn gegeven van drie maanden, zijnde tot 14 juli 2022, om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Indien hieraan niet wordt voldaan, zal Pré Wonen het vonnis ten uitvoer leggen en wordt de huurovereenkomst per 14 juli 2022 als ontbonden beschouwd. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft niet gereageerd op de brief van 13 april 2022.
      
    
    
      2.9.
      Op 14 april 2022 is het vonnis aan [gedaagde] betekend. 
      
    
    
      2.10.
      Op 30 juni 2022 heeft Pré Wonen een opzegging van de huurovereenkomst van [gedaagde] ontvangen. [gedaagde] verwees hierbij naar een eerder door haar verzonden opzegging van 15 juni 2022 in welke opzegging werd opgezegd tegen 15 juli 2022. 
      
    
    
      2.11.
      Pré Wonen heeft [gedaagde] diverse data voorgesteld voor de te houden inspectie van het gehuurde. [gedaagde] bleek telkenmale verhinderd. 
      
    
    
      2.12.
      Pré Wonen heeft [gedaagde] op 6 juli 2022 bericht dat op 20 juli 2022 de woning geïnspecteerd zal gaan worden:“Namens cliënte laat ik het volgende weten. Cliënte heeft geprobeerd om in overleg met uw cliënte een voorinspectie in te plannen op een tijdstip waarop uw cliënte nog voldoende tijd zou hebben om eventuele mankementen te herstellen. Cliënte wilde de voorinspectie in plannen op 14 juli op uitdrukkelijk verzoek van uw cliënte is de voorinspectie nu verschoven naar 20 juli terwijl het cliënte bekend is dat uw cliënte de woning volledig heeft gestript en geenszins van plan is om de woning weer in dezelfde staat terug te brengen als bij aanvang van de huurovereenkomst. (…)” 
      
    
    
      2.13.
      Op 18 juli 2022 heeft Pré Wonen de sleutels van het gehuurde via aangetekende post van [gedaagde] ontvangen. 
      
    
    
      2.14.
      Op 19 juli 2022 heeft Pré Wonen bericht dat, ondanks het inleveren van de sleutels, de inspectie van het gehuurde 20 juli 2022 zal plaatsvinden:“Oplevering woningGraag ontvang ik uiterlijk dinsdag 19 juli 2022 te 14.00 uur antwoord op de vraag hoe uw cliënte de voorinspectie die gepland staat op 20 juli 2022 wil laten plaats vinden nu zij de sleutels per post aan cliënte heeft opgestuurd. Betekent dit dat uw cliënte af wil zien van de voorinspectie? Betekent dit dat zij de voorinspectie alsnog door een kennis van haar laat bijwonen? Betekent dit dat zij cliënte toestemming geeft de voorinspectie uit te voeren zonder dat uw cliënte aanwezig is? Indien ik niet binnen de gesteld een reactie van u ontvang, gaat cliënte ervan uit dat de voorinspectie gewoon doorgaat en dat uw cliënte mijn cliënte toestemming geeft om de woning te betreden om de voorinspectie uit te voeren met de sleutels die zij heeft toegestuurd.  (…)”
    
    
      2.15.
      Pré Wonen heeft geen reactie op de brief van 19 juli 2022 ontvangen. Op 20 juli 2022 heeft Pré Wonen het gehuurde, in afwezigheid van [gedaagde], geïnspecteerd. De opzichter heeft een verslag van zijn bevinden gemaakt:Bij aankomst troffen wij de woning met afgesloten deur aan. De ramen van de begane grond waren alle afgedekt met doeken om het zicht naar binnen te ontnemen. Eenmaal binnen troffen wij werkelijk een bouwval aan. De keuken, toilet en kookeiland waren gedemonteerd en verdwenen evenals alle radiatoren van de cv.Alles wat niet makkelijk demontabel was, is moedwillig onherstelbaar beschadigd en/of onklaar gemaakt. Hier moet je denken aan spiegels, stucwerk van de wanden en plafond, etc.Bij het naar buiten treden via de achterdeur bleek deze deur niet op slot gezet te zijn.Op de eerste verdieping troffen wij nóg grotere schade aan als wij in de woonkamer/keuken aantroffen. De badkamer is compleet vernield en losse delen zoals het bad, de douchehoek, wastafelmeubel en het toiletbok zijn op brute wijze verwijderd waarbij het overige gedeelte aan tegelwerk verwoest is. Op de slaapkamers troffen wij hetzelfde aan zoals verwijderde radiatoren waar het gevelwerk beschadigd is en nu dus losse stenen heeft. De vaste trap naar zolder is stuk gezaagd, en alle treden zijn verwijderd waardoor wij de zolder niet konden betreden. Wel kunnen wij van buitenaf zien dat de Velux dakramen zijn verwijderd en niet goed, en helemaal niet is afgedekt waardoor er nu waterschade is ontstaan in het plafond van de slaapkamer aan de achterzijden. (…) 
    
    
      2.16.
      Pré Wonen heeft het opleveringsrapport naar [gedaagde] verzonden en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de schade te herstellen.
    
    
      2.17.
      Op 30 januari 2023 heeft Pré Wonen [gedaagde] bericht dat zij zelf tot herstel zal overgaan en de kosten van herstel op [gedaagde] verhaald zullen worden. 
      
    
    
      2.18.
      Vanaf 12 december 2023 verhuurt Pré Wonen het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
      3.1.
      Pré Wonen vordert, na wijziging eis, veroordeling van [gedaagde] tot:- betaling van € 92.857,12 aan herstelkosten;- betaling van € 1.691,98 aan huur van de maanden mei tot met 24 juli 2022; - betaling van € 7.190,64 aan schadevergoeding over de periode 25 juli 2022 tot en met juni 2023;- betaling van schadevergoeding over de periode 1 juli 2023 tot aan datum dat Pré Wonen de woning opnieuw heeft verhuurd;te vermeerderen met proceskosten
      
    
    
      3.2.
      Pré Wonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] voldoende in de gelegenheid is gesteld om zelf tot herstel over gaan maar hiervan geen gebruik heeft gemaakt. Pré Wonen zag zich genoodzaakt de werkzaamheden zelf uit te voeren en die kosten worden thans verhaald op [gedaagde]. Pré Wonen heeft tevens schade geleden omdat zij de woning lange tijd niet kon verhuren en maakt aanspraak op vergoeding van die schade.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat uit de correspondentie van De Key blijkt dat zij de aangebrachte voorzieningen – zonder toestemming – mocht plaatsen. Verder heeft zij alsnog toestemming aan De Key gevraagd. Er werd niet gereageerd op dit verzoek, waaruit [gedaagde] mocht vanuit gaan dat zij de verbouwing mocht uitvoeren. [gedaagde] betwist dat zij huur verschuldigd is na het opzeggen van de huurovereenkomst en toezenden van de sleutels, zijnde 14 juli 2022. [gedaagde] stelt tot slot dat bij aanvang huur geen rapport is opgesteld van de staat van de woning zodat dan het wettelijke vermoeden geldt dat [gedaagde] heeft opgeleverd zoals zij het gehuurde heeft geaccepteerd. De staat van de woning na oplevering is voor rekening en risico van Pré Wonen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag of [gedaagde] de zelf aangebrachte voorzieningen mocht aanbrengen of niet, heeft de kantonrechter in de eerdere procedure beantwoord. Er is geen hoger beroep ingesteld hiertegen zodat het vonnis van de kantonrechter in kracht van gewijsde is gegaan en het vonnis dwingend bewijs oplevert.
      
    
    
      4.2.
      Hierdoor is vast komen te staan dat [gedaagde] zonder toestemming diverse verbouwingen heeft uitgevoerd en dat die verbouwingen ongedaan moest worden gemaakt. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting zelf verklaard dat zij geprobeerd heeft de voorzieningen uit de woning zo goed mogelijk te verwijderen maar dat dit niet gelukt is. Zo heeft zij niet de gehele trap maar wel alle treden van de trap naar zolder verwijderd en de vlizotrap niet teruggeplaatst, de nieuwe badkamer niet geheel verwijderd en deze niet teruggebracht tot een slaapkamer. Ook de oorspronkelijke badkamer werd niet hersteld, heeft [gedaagde] na het verwijderen van het Velux dakraam geen ander raam teruggeplaatst en de muur tussen de keuken en woonkamer werd niet teruggeplaatst. Hiermee is vast komen te staan dat [gedaagde] de verbouwingen niet volledig ongedaan heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.4.
      Het volgende standpunt van [gedaagde] dat, omdat er geen rapport bij aanvang huur is opgesteld, verondersteld moet worden dat zij heeft opgeleverd zoals zij het gehuurde heeft aanvaard, wordt gepasseerd. 
      
    
    
      4.5.
      Uit het vonnis blijkt immers dat onder “oorspronkelijke staat” moet worden verstaan “de staat van de woning na het uitvoeren van de werkzaamheden door De Key”. Het betoog van [gedaagde] dat het gehuurde bij eerste bezichtiging (derhalve voordat De Key werkzaamheden heeft uitgevoerd) in zeer slechte staat verkeerde, is hiermee niet meer relevant geworden. 
      
    
    
      4.6.
      Vast is komen te staan dat [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd zonder keuken, toilet, badkamer, radiatoren, trap naar zolder en dakraam. Gezien de eerder genoemde werkzaamheden die De Key vlak voor en na aanvang huur heeft uitgevoerd, is niet aannemelijk dat [gedaagde] de woning bij aanvang van de huur zonder keuken, toilet, badkamer of radiatoren heeft aanvaard. Hiermee komt (zonder aanvangsrapport) vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin zij deze heeft ontvangen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] betoogt verder dat uit het vonnis blijkt dat, nu [gedaagde] de voorzieningen niet heeft verwijderd, de huurovereenkomst is ontbonden. Hiermee zou zij uit haar verplichting zijn ontslagen om tot het verwijderen van de voorzieningen over te gaan. Uit het vonnis van de kantonrechter kan echter niet worden afgeleid dat óf de veranderingen verwijderd moesten worden óf de huurovereenkomst ontbonden zou gaan worden. Het eventueel ontbinden van de huurovereenkomst staat geheel los van de verplichting van [gedaagde] om de aangebrachte voorzieningen te verwijderen. 
      
    
    
      4.8.
      Daarnaast heeft [gedaagde] op 30 juni 2022, dus nog vóór het verlopen van de drie maanden termijn, de huurovereenkomst zelf opgezegd, zodat van ontbinding geen sprake is geweest. 
      
    
    
      4.9.
      Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde] de voorzieningen niet heeft verwijderd en dat zij evenmin het gehuurde in de oorspronkelijke staat heeft teruggebracht, terwijl zij hiertoe wel verplicht was. Uit de door Pré Wonen overgelegde foto’s blijkt dat er enorme schade aan de woning is toegebracht. 
      
    
    
      4.10.
      Vervolgens is de vraag of Pré Wonen [gedaagde] voldoende geïnformeerd heeft over de uit te voeren werkzaamheden en voldoende gelegenheid heeft gegeven om zelf tot herstel over te gaan. Immers, als dit niet het geval is, kunnen de door Pré Wonen gemaakte kosten niet voor rekening van [gedaagde] komen. De kantonrechter oordeelt dat Pré Wonen [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gegeven en licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      4.11.
      Uit de correspondentie blijkt dat [gedaagde] vaak verhinderd was voor de eindinspectie en Pré Wonen diverse keren heeft geprobeerd een nieuwe datum te bepalen waarop [gedaagde] wel aanwezig kon zijn. Op verzoek van [gedaagde] werd de eindinspectie ingepland op 20 juli 2024, waarna [gedaagde] de sleutels zonder verdere toelichting naar Pré Wonen gestuurd. [gedaagde] heeft ook niet meer gereageerd op de vragen van Pré Wonen hoe zij de inspectie van het gehuurde vervolgens voor zich zag en zij was niet aanwezig. De conclusie is dat Pré Wonen [gedaagde] voldoende mogelijkheid heeft gegeven om aanwezig te zijn bij de inspectie. 
      
    
    
      4.12.
      Vervolgens heeft Pré Wonen [gedaagde] geïnformeerd over de nog uit te voeren werkzaamheden en [gedaagde] maanden de tijd gegeven om de uitgebreide herstelwerkzaamheden alsnog zelf uit te voeren. [gedaagde] heeft derhalve ruimschoots de tijd gekregen om zelf tot herstel over te gaan, maar heeft hiervan geen gebruik gemaakt. De door Pré Wonen gemaakte kosten voor herstel komen dan ook voor rekening van [gedaagde]. 
      
    
    
      4.13.
      Pré Wonen heeft facturen in het geding gebracht waaruit blijkt welke kosten gepaard zijn gegaan met herstel van het gehuurde, in totaal € 78.676,71. 
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] stelt, onder verwijzing naar foto’s van het gehuurde afkomstig van de website van Pré Wonen, dat Pré Wonen diverse door [gedaagde] aangebrachte voorzieningen (zoals het muurtje tussen woonkamer en keuken) behouden heeft. 
      
    
    
      4.15.
      Pré Wonen heeft ter zitting (onbetwist) toegelicht dat het muurtje weliswaar niet teruggeplaatst is maar dat de door [gedaagde] geplaatste steunbalk niet veilig geplaatst was en de constructie te wensen overliet. Pré Wonen heeft kosten moeten maken om de steunbalk te vervangen. Dit herstel is niet terug te zien op de foto’s. Uit de foto’s kan derhalve niet worden opgemaakt dat de door [gedaagde] aangebrachte voorzieningen zijn behouden door Pré Wonen.
      
    
    
      4.16.
      Het is dan ook niet gebleken dat er onterechte werkzaamheden bij [gedaagde] in rekening worden gebracht. Het bedrag van € 78.676,71 wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft niet ontkend dat zij de laatste maanden huur, zijnde mei, juni en juli 2022, onbetaald heeft gelaten zodat het bedrag € 1.691,98 wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.18.
      De vordering inzake schadevergoeding over de periode dat Pré Wonen de woning niet kon verhuren, wordt toegewezen. Pré Wonen heeft immers door toedoen van [gedaagde] de woning uitgebreid moeten verbouwen en heeft schade geleden in die zin dat zij de woning in die periode niet kon verhuren. 
      
    
    
      4.19.
      Alhoewel [gedaagde] bij conclusie van antwoord een voorwaardelijke eis in reconventie heeft ingesteld, blijkt uit de conclusie niet, anders dan een proceskostenveroordeling, wat precies gevorderd wordt. Omdat ter zitting geen verdere toelichting is gegeven hierover en een proceskostenveroordeling hoort bij de beoordeling in conventie, wordt aan de voorwaardelijke eis in reconventie voorbij gegaan. 
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                130,48
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.384,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.630,00
              
              
                (2,00 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten 
              
              
                €
              
              
                157,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.301,48
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 78.676,71;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 1.691,98 voor de huur over de maanden mei tot en met 24 juli 2022;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis te betalen een vergoeding per maand gelijk aan de maandelijkse huurprijs over de periode 1 juli 2023 tot aan de datum dat Pré Wonen de woning opnieuw heeft verhuurd;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.301,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit gewezen vonnis. 
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
      
      
      
      
        De griffier					De kantonrechter