ECLI:NL:RBMNE:2024:770, Rechtbank Midden-Nederland, 06-03-2024, 561054 HA ZA 23-507
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst woning. Aanvullende schadevergoeding naast contractuele boete.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/561054 / HA ZA 23-507
    
    
    
      
        Vonnis van 6 maart 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonend in [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. M. Wierenga uit Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,  2. [gedaagde sub 2] , 
    
      beiden wonend in [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , 
      advocaat: mr. R. Dijkema uit Hilversum.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
         de dagvaarding
         de akte van [eiseres] met producties 1 tot en met 13
         de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
         de brief van 7 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
         de akte van [eiseres] van 9 januari 2024 met productie 14 tot en met 20
         de akte van [eiseres] van 9 januari 2024 met productie 21
         de mondelinge behandeling van 9 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
         de akte uitlating producties van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 24 januari 2024. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Kern van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft in juli 2022 haar woning in [plaats] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verkocht. De levering zou op 1 december 2022 plaatsvinden. In oktober 2022 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] laten weten dat zij toch van de koop af wilden zien. Op grond van de koopovereenkomst moesten zij daarom een boete van 10% van de koopsom aan [eiseres] betalen. Dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook gedaan. De totale schade van [eiseres] is echter hoger dan de boete. De woning heeft namelijk minder opgebracht toen die later nogmaals verkocht werd, en [eiseres] heeft ook extra kosten moeten maken. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook die overige schade van [eiseres] vergoeden. Het gaat om een bedrag van € 57.012,15. 
      
      
        
          De koopovereenkomst: wat partijen met elkaar hebben afgesproken
        
      
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst van 19 juli 2022 staat dat de levering van de woning op 1 december 2022 zou plaatsvinden. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verplicht waren om op die datum de woning af te nemen en te zorgen voor de betaling van de koopsom van € 651.000,-. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 11.2 van de koopovereenkomst is een regeling opgenomen voor als een partij zich niet houdt aan de gemaakte afspraken (oftewel: toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst). In zo’n geval kan de koopovereenkomst worden ontbonden door de andere partij. De partij die niet nakomt, moet direct een boete van 10% van de koopsom betalen (€ 65.100,-). Als de werkelijke schade méér is dan die boete, kan de andere partij ook vergoeding daarvan eisen. 
      
      
        
          De koopovereenkomst is ontbonden omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze niet zijn nagekomen
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 17 oktober 2022 via hun makelaar laten weten dat zij toch van de koop af wilden zien. [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarna meerdere keren aangespoord om toch na te komen op 1 december 2022, maar dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. Op 1 december 2022 is er dus niet geleverd en is de koopprijs niet betaald. Daarmee schoten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op dat moment toerekenbaar tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      Op 12 december 2022 heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden. De afgesproken boete van 10% van de koopsom is daarna via de notaris aan [eiseres] betaald. 
      
      
        
          De totale schade van [eiseres] is meer dan het bedrag van de boete
        
      
      
    
    
      2.6.
      Over de hoogte van de schade die is veroorzaakt doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben afgezien van de aankoop, bestaat discussie. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de schade in ieder geval niet meer dan € 65.100,- (het bedrag van de boete), en hebben zij dus al aan hun schadevergoedingsverplichting voldaan. [eiseres] zegt dat zij meer schade heeft geleden.
      
    
    
      2.7.
      De schade moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen twee situaties: aan de ene kant de denkbeeldige situatie waarin [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst wel geheel zouden zijn nagekomen, en aan de andere kant de situatie zoals die in werkelijkheid was na de ontbinding. Hierna zal per schadepost van [eiseres] die vergelijking worden gemaakt.
      
      
         Gemiste verkoopopbrengst
      
      
    
    
      2.8.
      Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst wel waren nagekomen, zou [eiseres] een koopsom van € 651.000,- hebben ontvangen. In de werkelijke situatie na de ontbinding heeft [eiseres] haar woning in februari 2023 opnieuw verkocht, deze keer voor een bedrag van € 545.000,-. Dat betekent dat zij € 106.000,- minder heeft ontvangen. Dit bedrag van € 106.000,- is schade die het gevolg is van de tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en daaropvolgende ontbinding.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat die schade toerekenbaar is, maar dat is wel het geval. De woningprijzen zijn gedaald in de periode tussen de oorspronkelijke verkoop aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in juli 2022 en de uiteindelijke verkoop in februari 2023. Over de vraag hoevéél de daling tijdens die periode was, bestaat tussen partijen discussie, maar dát er een daling was, hebben zij allebei erkend. Dit staat ook in de NVM-rapportage die is overgelegd door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben opgemerkt dat zíj die daling van de woningprijzen niet veroorzaakt hebben. Dat is juist, maar dat betekent niet dat de schade niet toerekenbaar is aan hun tekortkoming. Dat [eiseres] haar huis nog een keer, en in een verslechterde markt, moest verkopen, is immers wél veroorzaakt door het niet-nakomen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Daarom moeten zij het verschil tussen de koopprijzen van € 106.000,- als schade aan [eiseres] vergoeden.
      
      
         Extra rentekosten ABN AMRO Bank en NIBC Direct
      
      
    
    
      2.11.
      Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun verplichtingen waren nagekomen, had [eiseres] bij de levering op 1 december 2022 haar overbruggingshypotheek en een deel van een aflossingsvrije hypothecaire lening bij ABN AMRO Bank kunnen aflossen. [eiseres] had na dat moment over die afgeloste leningdelen dus ook geen rente meer hoeven te betalen. In werkelijkheid heeft [eiseres] de woning, na de tweede verkoop, pas op 14 april 2023 kunnen leveren, en kon zij toen dus pas aflossen. Over de tussenliggende periode heeft [eiseres] extra rente aan ABN AMRO Bank moeten betalen. Het gaat om € 5.904,20. Ook deze schade is het gevolg van de ontbinding en moet dus door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vergoed worden. 
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben nog betoogd dat het causaal verband ontbreekt, omdat [eiseres] al vóór zij de koopovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanging een nieuwe woning had gekocht. Zij had toen dus ook al de hypothecaire lening (inclusief overbruggingshypotheek) bij ABN AMRO Bank afgesloten. Omdat dit eerder was dan de koopovereenkomst, zou er geen causaal verband kunnen zijn. Die redenering is niet juist. De situatie is en blijft dat [eiseres] pas later kon aflossen en daarom extra rente moest betalen. De reden daarvoor is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning niet op 1 december 2022 hebben afgenomen en de koopprijs dus toen niet hebben betaald.
      
    
    
      2.13.
      Ook de extra rente die [eiseres] aan NIBC Direct heeft moeten betalen, moet om dezelfde reden als schade door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiseres] vergoed worden. Het gaat om een bedrag van € 1.181,64. 
      
      
         Extra makelaarscourtage
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] heeft, omdat zij de woning een tweede keer moest verkopen, voor die tweede verkoop courtage aan haar makelaar moeten betalen. Het gaat om een bedrag van € 6.594,50.
      
    
    
      2.15.
      Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] had [eiseres] in plaats daarvan het bedrag van de eerste courtagefactuur als schade moeten vorderen. Het gaat om een factuur van 7 september 2022 voor een bedrag van € 7.877,10. Dat is onjuist. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst waren nagekomen, had [eiseres] ook die eerste courtagefactuur moeten betalen. Doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet zijn nagekomen, heeft [eiseres] de tweede courtagefactuur moeten betalen. Daarmee is het bedrag van die tweede factuur, € 6.594,50, schade die door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vergoed mot worden.
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben nog aangevoerd dat de eerste courtagefactuur van € 7.877,10 niet door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betaald hoefde te worden, omdat er na die eerste verkoop geen levering plaats heeft gevonden. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hiermee een beroep doen op verrekening van voordeel, geldt dat dat verweer niet slaagt. In de overeenkomst tussen [eiseres] en haar makelaar staat niet dat [eiseres] pas courtage hoefde te betalen als geleverd zou zijn. De factuur van 7 september 2022 is bovendien gestuurd vóór [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aankondigden dat zij de woning niet meer wilden. [eiseres] was de eerste courtage dus wel degelijk verschuldigd.
      
      
         Advocaatkosten
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] heeft € 2.431,81 aan advocaatkosten moeten betalen en wil dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat bedrag ook vergoeden. De rechtbank zal dit ook toewijzen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat deze advocaatkosten al worden meegenomen een eventuele proceskostenveroordeling. [eiseres] heeft echter toegelicht dat het hier om kosten ter voorkoming en ter vaststelling van schade gaat. Haar advocaat heeft eind 2022 namelijk geprobeerd [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ertoe aan te zetten alsnog na te komen. Het gaat, met andere woorden, om schade zoals bedoeld in sub a en sub b van artikel 6:96 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, niet om kosten die worden gedekt door een proceskostenveroordeling. Ook dit bedrag is dus schade omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning niet hebben afgenomen. 
      
      
        
          	Er is geen eigen schuld van [eiseres]
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betoogd dat een deel van de door [eiseres] geleden schade voor haar eigen rekening moet blijven. De reden daarvoor is volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat [eiseres] de schade niet heeft beperkt, terwijl ze dat wel had moeten doen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen, met andere woorden, dat er sprake is van (een specifieke variant van) eigen schuld van [eiseres] . Het is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om dit verweer voldoende te onderbouwen. 
      
    
    
      2.19.
      Dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gedaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zeggen dat [eiseres] zich onvoldoende heeft ingespannen om een hogere verkoopopbrengst te genereren, en dat [eiseres] lijkt te hebben gedacht ‘het verschil wel bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te kunnen ophalen’. [eiseres] heeft toegelicht dat er bij de tweede verkoopronde, begin 2023, uiteindelijk drie serieuze kijkers zijn geweest. Slechts één daarvan heeft een bod uitgebracht. Dit was een bod van € 510.000,-. Na onderhandelingen is de uiteindelijke koopprijs van € 545.000,- overeengekomen. Tegenover deze onderbouwde betwisting van [eiseres] had van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een betere onderbouwing verwacht mogen worden. Omdat die niet is gegeven, slaagt dit verweer niet. 
      
      
        
          Overzicht te betalen schadevergoeding en wettelijke rente
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten dus de volgende schadevergoeding betalen:	
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Schadepost
                
              
              
                
                  Bedrag
                
              
            
            
              
                Gemiste verkoopopbrengst
              
              
                € 106.000,-
              
            
            
              
                Extra rente ABN AMRO Bank
              
              
                € 5.904,20
              
            
            
              
                Extra rente NIBC Direct
              
              
                € 1.181,64
              
            
            
              
                Extra makelaarscourtage
              
              
                € 6.594,50
              
            
            
              
                Advocaatkosten
              
              
                € 2.431,81
              
            
            
              
                Totale schade
              
              
                € 122.112,15
              
            
            
              
                Al betaald (boete 10% koopsom)                -/-
              
              
                € 65.100,-
              
            
            
              
                
                  Nog te betalen schadevergoeding
                
              
              
                
                  € 57.012,15
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 15 juni 2023 gesommeerd om dit bedrag uiterlijk op 1 juli 2023 te betalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit niet gedaan. Dat betekent dat zij sinds 2 juli 2023 in verzuim zijn. Vanaf die datum moeten zij daarom ook de wettelijke rente over het bedrag betalen.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
            [eiseres] kan geen aanspraak maken op buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [eiseres] heeft ook een bedrag van € 1.627,60 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de toewijzing van die vordering is vereist dat wordt onderbouwd dat er daadwerkelijke buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. [eiseres] heeft alleen verwezen naar de sommatiebrief van 15 juni 2023. Voor zo’n enkele aanmaning geldt dat deze door de proceskostenveroordeling wordt gedekt. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          	[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten ook de proceskosten van [eiseres] vergoeden
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] krijgen grotendeels ongelijk en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                131,83
              
              
                
              
            
            
              
                griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.729,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.24.
      Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de proceskosten niet binnen 14 dagen na dit vonnis betalen, moeten zij over het nog niet betaalde bedrag ook wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek) betalen.
      
      
        
          Hoofdelijkheid
        
      
      
    
    
      2.25.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] kan worden aangesproken om het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          	Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.26.
      De rechtbank zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 57.012,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 juli 2023 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.729,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
        - € 178,00 aan salaris advocaat,
        - te vermeerderen met € 92,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
        - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door J.M. Atema en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
      
    
  
  
     Dit volgt uit de parlementaire geschiedenis van de wet (TM, Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 1036), hierover Asser/Hijma 7-I 2019/706, en is ook door de Hoge Raad verschillende keren bevestigd, o.a. in zijn arrest van 24 september 2004, dat ook ging over de ontbinding van de koopovereenkomst m.b.t. een woning: HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760.
  
  
     Het gaat om toerekenbaarheid in de zin van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     In de zin van artikel 6:100 van het Burgerlijk Wetboek. 
  
  
     In de zin van artikel 6:101 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 6:82 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     In de zin van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Er wordt 1 punt toegekend voor de dagvaarding en 1 punt voor de mondelinge behandeling. Omdat het om een vordering tussen de € 40.000 en € 98.000 gaat, geldt tarief IV: daarbij wordt (per 1 februari 2024) voor elke punt € 1.214 toegekend.