ECLI:NL:RBOBR:2023:4775, Rechtbank Oost-Brabant, 28-09-2023, 22/458
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ van een horecaruimte. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor voor het object onvoldoende inzichtelijk en dus onvoldoende aannemelijk gemaakt. Uit het taxatierapport volgt weliswaar inzichtelijk dat bij de vergelijkingsobjecten er rekening mee is gehouden dat de verkoop heeft plaatsgevonden in verhuurde staat, maar wordt verder niet duidelijk waar de kapitalisatiefactor op gebaseerd is. De enkele verwijzing naar de modelmatige waardering maakt dit ook niet inzichtelijk.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/458
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
    
    
      Als derde-partij neemt aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de horecaruimte aan de [adres] (het object).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het object met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 381.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij zijn ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB), de rioolheffing en de bedrijfsinvesteringszone voor het kalenderjaar 2021 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met het bestreden besluit van 6 januari 2022 (de uitspraak op bezwaar) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het object gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, C.L.M. van Summeren, taxateur van de heffingsambtenaar, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten 
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] . Dit betreft een horecaruimte uit 2001 met twee verdiepingen en in totaal 315 m² aan vloeroppervlakte.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Het beroep van eiser is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van het object voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 289.000. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde (€ 381.000) onderbouwd met een taxatierapport, opgesteld op 17 mei 2022 door taxateur C.L.M van Summeren, waarin de waarde wordt getaxeerd op € 383.000. 
    
    5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). De rechtbank beoordeelt dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    6. Eiser heeft de objectkenmerken van het object niet bestreden. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. 
    
    7. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het winkelpand moet worden bepaald met de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). Bij de HWK-methode worden de huurwaarde en de kapitalisatiefactor afgeleid uit huur- en verkooptransacties van vergelijkbare bedrijfsobjecten. Ook de rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van dit object.
    
    8. Eiser voert, samengevat, aan dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor heeft aangehouden, die bovendien niet is onderbouwd en daardoor onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Dit heeft tot gevolg dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt.
    
    
      8.1
      De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde onderbouwd met de huurtransacties betreffende de volgende objecten:
      
      
        
          
            [adressen] 
        
        
          
            [adressen]
          
        
        
          
            [adressen]
          
        
        
          
            [adressen] 
        
      
      
      
        en de kapitalisatiefactor met de verkooptransacties betreffende de volgende objecten:
      
      
      
        
          
            [adressen] 
        
        
          
            [adressen]
          
        
        
          
            [adressen]
          
        
      
      
    
    
      8.2
      De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van het object onderbouwd met huurcijfers van vier vergelijkingsobjecten. Het betreft voldoende bruikbare vergelijkingsobjecten, namelijk horecagelegenheden die zijn gelegen in het centrum van Veghel. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning in het taxatierapport de transactiegegevens van elke huurtransactie vermeld en op grond daarvan de huurwaarde bepaald. Deze bedraagt respectievelijk € 208,70, € 182, € 123 en € 141 per m² per jaar. Voor het object van eiser is een huurwaarde van € 125 per m² per jaar voor de begane grond en een huurwaarde van € 100 per m² per jaar voor de eerste verdieping gehanteerd. Dat ligt ruim onder de gemiddelde -geïndexeerde- huurwaarde van de vier vergelijkingsobjecten.  Daarmee wordt naar oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in gebruiksoppervlakte, het zogeheten afnemend grensnut. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object dus voldoende inzichtelijk gemaakt, en ook dat deze niet te hoog is. De stelling van eiser dat een te hoge huurwaarde is gehanteerd, is onvoldoende onderbouwd. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de in zijn ogen best vergelijkbare huurreferentie -te weten [adres] - voor een lagere prijs is verhuurd dan de huurwaarde van € 125 per m² per jaar. De heffingsambtenaar heeft er echter terecht op gewezen dat de huurwaarde niet mag worden afgeleid uit één huurcijfer. De huurwaarde moet een afspiegeling van de markt zijn, en één huurcijfer is in beginsel geen juiste afspiegeling daarvan. 
      
    
    
      8.3
      Over de kapitalisatiefactor komt de rechtbank tot het volgende. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport met bijlagen, en de daarop ter zitting gegeven toelichting, de kapitalisatiefactor van 10,7 voor het object onvoldoende inzichtelijk en dus onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dat hieronder toelichten.
      
      
        8.3.1
        Uit de drie verkooptransacties volgt een gemiddelde kapitalisatiefactor van 10,2 ((11,7 + 10.8 + 8,0) / 3). De voor het onderhavige object gehanteerde kapitalisatiefactor is echter 10,7. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze factor van 10,7 niet zozeer volgt uit een gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten, maar is gebaseerd op modelmatige waardering, waarbij per vergelijkingsobject wordt gekeken of de factor niet te hoog is. Ook heeft de heffingsambtenaar gewezen op het taxatierapport met daarin de onderbouwende verkoopgegevens van de drie vergelijkingsobjecten. Daaruit volgt dat twee van de drie vergelijkingsobjecten een wat mindere uitstraling hebben dan het object. 
        
      
      
        8.3.2
        De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de kapitalisatiefactor niet per definitie op het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten hoeft te liggen. Het is, in geval wordt gekozen voor een hogere kapitalisatiefactor dan het gemiddelde, wel aan de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken waar dit hogere getal (in dit geval 10,7) dan wel op gebaseerd is. Uit het taxatierapport volgt weliswaar inzichtelijk dat bij de vergelijkingsobjecten er rekening mee is gehouden dat de verkoop heeft plaatsgevonden in verhuurde staat, maar wordt verder niet duidelijk waar de 10,7 op gebaseerd is. Voor zover de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de mindere uitstraling van twee van de vergelijkingsobjecten, merkt de rechtbank op dat nergens (rekenkundig) inzichtelijk wordt gemaakt of dit leidt tot een correctie, en zo ja in welke mate. Daar komt bij dat de rechtbank vaststelt dat alle drie vergelijkingsobjecten een veel kleiner oppervlak hebben dan het object en dat niet blijkt of, en zo ja in hoeverre, daar rekening mee gehouden is. De enkele verwijzing naar de modelmatige waardering mag de heffingsambtenaar evenmin baten, nu dit niet maakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 wel inzichtelijk wordt. 
        
      
      
        8.3.3
        Dat wat hierboven is besproken wringt des te meer nu er in het taxatierapport in beroep slechts € 2.000 boven de beschikte waarde is getaxeerd. Dat betekent dat een verlaging van de kapitalisatiefactor met 0,1 er al toe leidt dat de beschikte waarde niet langer wordt onderbouwd.
        
        9. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Eiser bepleit een waarde van € 289.000. De rechtbank vindt dat eiser deze waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft immers enkel een waarde bepleit zonder deze waarde te onderbouwen, bijvoorbeeld met een taxatierapport. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij tot deze waarde is gekomen door de door hem voorgestane huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor van 10,7. Reeds omdat de door eiser voorgestane huurwaarde is gebaseerd op de huurwaarde van slechts één vergelijkingsobject en bovendien niet rekenkundig is onderbouwd, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
        
        10. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 365.000.
        
        
          
            Immateriële schadevergoeding
          
        
        11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met – zo begrijpt de rechtbank – de overschrijding van de redelijke termijn.
        
      
    
    
      11.1
      Geschillen over de heffing van belastingen moeten binnen een redelijke termijn worden beslecht. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak door de rechtbank dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als het totale tijdsverloop van de bezwaarfase en de berechting in eerste aanleg langer heeft geduurd dan twee jaren, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dat laatste geval kan de rechtbank de duur van de redelijke termijn verlengen.
      
    
    
      11.2
      Het bezwaarschrift van eiser is op 12 april 2021 ontvangen door de heffingsambtenaar, waarna op 6 januari 2022 uitspraak op het bezwaar is gedaan. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Dit betekent dat de procedure twee jaar en bijna zes maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met bijna zes maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden.
      
    
    
      11.3
      De heffingsambtenaar heeft de rechtbank op de zitting gewezen op de proceshouding van de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase. Volgens de heffingsambtenaar heeft de proceshouding van de gemachtigde van eiser in dusdanig mate bijgedragen aan de overschrijding van de redelijke termijn dat deze termijn verlengd zou moeten worden. Al in mei 2021 werd een hoorzitting met de gemachtigde van eiser ingepland, maar de gemachtigde heeft verzocht om dit wegens drukte uit te stellen tot september 2021. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar dit standpunt onvoldoende heeft onderbouwd en ziet gelet op het dossier in het handelen van de gemachtigde van eiser onvoldoende aanleiding om te oordelen dat zijn proceshouding een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Niet alleen wordt de door de heffingsambtenaar gegeven stelling over uitstel van de hoorzitting niet onderbouwd met stukken, ook betekent het voorgaande niet dat het aan gemachtigde van eiser is te wijten dat pas op 6 januari 2022 op het bezwaar is besloten. De hoorzitting heeft immers plaatsgevonden op 1 september 2021.
      
    
    
      11.4
      Zoals door de Hoge Raad is overwogen dient in gevallen waarin de bezwaar- en de beroepsfase tezamen zo lang hebben geduurd dat de redelijke termijn is overschreden, de rechter met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade vanwege dat tijdsverloop te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. Daardoor wordt immers bepaald in hoeverre de immateriële schade is toe te rekenen aan het bestuursorgaan respectievelijk de rechter. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan respectievelijk de Staat. Bij deze toerekening heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt. De beroepsfase heeft als regel onredelijk lang geduurd voor zover de behandelingsduur anderhalf jaar (achttien maanden) overschrijdt.
      
    
    
      11.5
      De bezwaarfase heeft geduurd van 12 april 2021 tot en met 6 januari 2022, dit is ongeveer drie maanden langer dan de termijn van een half jaar. De overschrijding van (afgerond) zes maanden is dus voor drie maanden toe te rekenen aan de heffingsambtenaar en voor drie maanden toe te rekenen aan de rechtbank. Gelet hierop zal de heffingsambtenaar worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 250 (3/6 deel van € 500) en zal de Staat worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 250 (3/6 deel van € 500).
      
    
    
      11.6
      De rechtbank ziet geen aanleiding om het bedrag van € 500 per half jaar termijnoverschrijding te matigen, zoals door de heffingsambtenaar is verzocht. De heffingsambtenaar heeft hierbij gewezen op een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2023.  Deze rechtbank heeft ervoor gekozen de door die rechtbank ingezette lijn van matiging van de schadevergoeding weliswaar te ondersteunen maar niet te volgen, omdat voor dat laatste onvoldoende steun wordt ervaren in de rechtspraak van de appelcolleges in belastingzaken.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    12. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk in zijn opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn. Het verzoek van eiser om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen tot een bedrag van € 500.
    
    13. Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het griffierecht (€ 50) moet worden vergoed.
    
    14. Ook ziet de rechtbank aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiser in de bezwaar- en beroepsfase. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2023, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296, in beroep een waarde van € 837. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en is verschenen op de hoorzitting. Ook heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en heeft hij aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De wegingsfactor van de zaak is 1.
    
    15. De vergoeding bedraagt voor de bezwaarfase € 592 en voor de beroepsfase € 1.674, en daarmee in totaal € 2.266.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    
    - vermindert de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het
                 kalenderjaar 2021, naar een bedrag van € 365.000;
    - vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
    
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van
                 immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 250;
    
    - veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan
                 eiser tot een bedrag van € 250;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht van € 50
                 vergoedt;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
                 € 2.266.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 september 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).
  
  
    Te vinden op: www.wozdatacenter.nl onder Taxatiewijzers, 2020, onder deel 0 (Algemeen), en deel 24 (Huurwaardekapitalisatiefactor).
  
  
    Zie (onder meer) het arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2023:4482