ECLI:NL:RBZWB:2024:1698, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-03-2024, C/02/410685 / HA ZA 23-322 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopwoning. Non-conformiteit; gebrekkige dakconstructie. Wat is deugdelijk herstel?

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/410685 / HA ZA 23-322
    
    
    
      
        Vonnis van 13 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      
        2. [eiser 2] , 
      
      te [plaats] ,eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. J. de Roo te Oosterhout NB,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      
        2. [gedaagde 2] , 
      
      te [plaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. G.C.L. van de Corput te Breda.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
         –	het tussenvonnis van 27 september 2023 en de daarin genoemde stukken, 
         –	de akte indienen productie van de zijde van [eisers] met productie 22,
         –	het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 januari 2024.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      	Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde 	producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
       –	Partijen hebben op 8 december 2020 een koopovereenkomst gesloten, waarbij 
      	[gedaagden] aan [eisers] heeft verkocht de woning aan [adres] 
      	 te [plaats] (hierna: de koopovereenkomst).  
       –	De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:
      
        “
        artikel 6: Staat van de onroerende zaak/Gebruik
      
    
    
      6.1.
      
        
          . De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat 	waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met 	(…) zichtbare en onzichtbare gebreken(…).
        
        
          	(…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten 	die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          	(…)
        
        
          	Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. 	Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op 	het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en 	risico van koper. 
        
        
          	Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar 	waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper 	uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten 	wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          	Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een 	verwijt treft”.
        
         –	[gedaagden] heeft de woning op 26 maart 2021 aan [eisers] geleverd. Kort	daarna is [eisers] begonnen met het (laten) uitvoeren van 	verbouwingswerkzaamheden in de woning. Bij het uitvoeren van die 
        	werkzaamheden heeft [eisers] , na verwijdering van de houten schroten en het 	isolatiemateriaal op de bovenverdieping, vocht- en schimmelplekken en houtrot in 	het dakbeschot onder het zinken dak van de woning waargenomen. [eisers] 	heeft dit gemeld bij de betrokken makelaar en [gedaagden]  heeft dit op 	zijn beurt gemeld bij de heer [naam 1] van (de inmiddels ontbonden vennootschap) 	[dakdekker] BV, die in 2009 het zinken dak op de woning heeft 
        	aangebracht.   
         –	[eisers] heeft vervolgens diverse deskundigen ingeschakeld, waaronder QLT 	Ingenieurs en Normplan, om de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te 	achterhalen. Ook [gedaagden] heeft met dat doel een deskundige ingeschakeld, te 	weten ZNEB Expertise en Taxatie BV. Volgens de door beide partijen 	ingeschakelde deskundigen is de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek 	gelegen in een ondeugdelijk aangebrachte dakconstructie. Over het antwoord op de 
        	vraag wat precies de dakconstructie gebrekkig maakt en op welke wijze deze 
        	deugdelijk hersteld kan worden, verschillen de deskundigen van mening.   
        –	Bij beschikking van 30 juni 2022 heeft deze rechtbank op verzoek van [eisers] een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen. De door de rechtbank benoemde deskundige, BDA Dak- en Geveladvies BV (hierna: BDA), heeft haar bevindingen neergelegd in haar rapport van 21maart 2023. Het rapport luidt, voor zover van belang, als volgt: 
        
          “
          2.	Gegevens en mededelingen
        
      
      
    
    
      2.1
      
        Procesdossier
      
      
      
        
          	Het procesdossier is door de Rechtspraak, Rechtbank Zeeland-West-Brabant verstrekt en 	bevat de volgende stukken:
        
        
          	(…)
        
        
          	Rapport ZNEB Expertise en Taxatie BV. (…).
        
        
          	(…)
        
      
      
    
  
  
    4.Beantwoording vragen
    
      
        	(…)
      
      
        Vraag 5: Indien u vraag 2 bevestigend beantwoordt, welke werkzaamheden zijn volgens u 	nodig om een deugdelijk dakconstructie c.q. een deugdelijk dak te realiseren en wat 	zouden de kosten van herstel zijn?
      
    
    
    
      
        Antwoord vraag 5:
      
      
        	(…)	
      
      
        	Binnen dit materiaaluitgangspunt en de bouwkundige omstandigheden moet een bouwfysisch 	en technisch verantwoord dak worden samengesteld. Het is hierbij onvermijdelijk de 	bestaande zinken felsbanen te verwijderen. Dit om twee redenen:
      
    
    
    
      
        	Reden 1: Het houten dakbeschot moet goed, zowel aan de onder- als bovenzijde beoordeeld 	kunnen worden. (…).
      
      
        	Reden 2: er moet een geïsoleerd dak worden gemaakt waarbij instroming van lucht onder 	het dakbeschot/zink niet mogelijk is. Praktisch gezien is dit hier niet effectief uitvoerbaar. Bij 	een niet goed effectieve “remming” van lucht is de kans op schade aan het dakbeschot reëel. 	Dit kan gedurende vele jaren gemaskeerd blijven. De huidige casus is hiervan een goed 	voorbeeld.
      
    
    
    
      
        	Nadat het zink is verwijderd en aangetast hout is vervangen zal een nieuwe 	dakbedekkingsconstructie moeten worden aangebracht. De voorkeur gaat uit naar een 	geventileerd geïsoleerd zinken dak.  
      
      
        	(…)
      
    
    
    
      
        	De kosten voor de werkzaamheden zijn geraamd.
      
    
    
    
      
        	 – Bouwplaatsvoorzieningen, steigerwerk en veiligheid	€    15.000,-
      
      
        	 – Dakbedekkingsconstructie:
      
      
        	* Verwijderen bestaande felsbanen en folie
      
      
        	* Controle hout en vervangen aangetast hout (circa 35%)
      
      
        	* Aanbrengen dampremmende laag
      
      
        	* Aanbrengen houten balken
      
      
        	* Aanbrengen isolatie (PIR) tussen balken
      
      
        	* Aanbrengen open houten latten
      
      
        	* Aanbrengen nieuwe zinken felsbanen en afwerken details	
        €   96.140,-
      
      
        						Totaal		€ 111.140,- excl. BTW
      
    
    
    
      
        	De kosten zijn geraamd op basis van huidig prijspeil en bouwcalculatienormen
      
      
        	(…)
      
    
    
  
  
    
      5Opmerkingen en verzoeken op Concept
    
    
      5.1.
      
        Concept deskundigenbericht
      
      
      
        
          	Een concept deskundigenbericht is op  d.d. 22 december 2022 per email verstuurd aan de 	partijen met het verzoek eventuele opmerkingen en verzoeken schriftelijk kenbaar te maken. 	De beide partijen hebben een reactie gegeven. 
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        
          Opmerkingen en verzoeken [eisers] 
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          	B   Onder vraag 5 geeft u aan dat een dakbedekkingsconstructie moet worden geplaatst, 
        
        
          	     waarbij de voorkeur uitgaat naar een geventileerd geïsoleerd zinken dak. Bedoelt u, om 
        
        
           	     te kunnen spreken van een deugdelijke dakconstructie c.q. deugdelijk dak, dat een 
        
        
          	     geventileerd geïsoleerd dak moet worden aangebracht? 	
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          	Het wordt niet aanbevolen onder de hier heersende omstandigheden, conform het ontwerp in 2009 een 
        
        
          	niet geventileerd dak aan te brengen. Zoals inmiddels bekend, leidt de hier ongeventileerde geïsoleerde 
        
        
          	dakconstructie tot overmatige condensatie en schade. Zwaarwegende voorwaarde voor dit type 
        
        
          	dakconstructie is een effectief werkende luchtstromingsdichte dampremmende laag aan de warme zijde 
        
        
          	van de isolatie. In de praktijk betekent dit dat er van “bouwmuur tot bouwmuur” een gesloten 	dampremmende laag van bijvoorbeeld polyethyleen folie (“plastic folie”) moet worden geplaatst.  
        
        
          	Het wordt uitermate lastig zo niet onmogelijk geacht dit vanuit de binnenruimte, tegen of tussen de 
        
        
          	huidige houten balklaag, te realiseren. Praktisch gezien is dit, door vele onderbrekingen in het 
        
        
          	onderdak zoals elektraleidingen, balken, binnenwanden e.d. niet gegarandeerd goed uitvoerbaar en/of 
        
        
          	controleerbaar. Ieder (niet tijdig onderkend) defect in de dampremmende laag zal op de korte, midden 
        
        
          of lange termijn leiden tot schade aan het dakbeschot en/of zinken afwerking. Bovendien valt binnen dit constructieprincipe niet uit te sluiten dat later door gebruik van de woning schade aan de 
        
        
          	dampremmende laag ontstaat, bijvoorbeeld door het aanbrengen van lichtspots, elektra of dergelijke.
        
        
          	Het advies is binnen voornoemde ontwerpoverwegingen en uitgangspunten een geventileerd 	geïsoleerd dak aan te brengen. Het dakprincipe is in doorsnede gegeven bij de beantwoording van 
        
        
          	vraag 5. In plaats van onder het dakbeschot wordt de dampremmende laag op het dakbeschot 
        
        
          	geplaatst. Praktisch is dit eenvoudig uitvoerbaar en de laag is goed controleerbaar. Indien toch enige 
        
        
          	binnenlucht in de dakconstructie stroomt wordt deze afgevoerd door de spouwisolatie. 
        
      
      
      
        
          	Resumerend is het antwoord ja; om een deugdelijk dak te kunnen krijgen zal een geventileerd 	geïsoleerd dak moeten worden gemaakt.  
        
      
      
      
        
          	C   Onder vraag 5 is de raming van de herstelkosten voor cliënten niet goed inzichtelijk. Is
        
        
          	     het mogelijk om per bulletpoint aan te geven wat de geraamde kosten zijn en daarbij een 
        
        
          	     onderscheid te maken tussen enerzijds de materiaalkosten en anderzijds de 
        
        
          	     arbeidskosten?
        
      
      
      
        
          	   In uw kostenraming ontbreekt een post voor vergunningskosten/leges, terwijl voor de 
        
        
          	   werkzaamheden aan het dak een omgevingsvergunning nodig is. De door cliënten 
        
        
          	   betaalde leges bedragen € 1.210,00. (…)
        
      
      
      
        
          	   In uw kostenraming ontbreekt ook een post voor het realiseren van een goede aansluiting
        
        
          	   van de aanbouw op de felsbanen van het dak, terwijl u onder vraag 7 aangeeft dat binnen 
        
        
          	   het nieuwe ontwerp een toekomstbestendig opstand detail moet worden gemaakt. Cliënten 
        
        
          	   hebben deze aansluiting inmiddels laten maken. De door cliënten betaalde kosten 
        
        
          	   bedroegen € 8.608,38 inclusief BTW. (…)
        
        
          	   Onderaan uw kostenraming staat dat de kosten geraamd zijn op basis van: “huidig 
        
        
          	   prijspeil en bouwcalculatienormen”. Kunt u aangeven welke peildatum u als
        
        
          	   uitgangspunt voor de berekening heeft genomen?
        
      
      
      
        
          	   In de periode september tot en met november 2022 hebben cliënten het dak laten 
        
        
          	   vervangen. Cliënten hebben ondervonden dat de kosten van materialen en arbeid in de 
        
        
          	   loop van 2022 fors zijn gestegen als gevolg van o.a. de oorlog in Oekraïne en inflatie. Zij 
        
        
          	   constateren dan ook dat de daadwerkelijke kosten van materiaal en arbeid hoger zijn dan 
        
        
          	   uw kostenraming. Cliënten menen dat bij de kostenraming rekening gehouden moet 
        
        
          	   worden met de prijsstijgingen in 2022. In hoeverre is dit gebeurd?  	
        
      
      
      
        
          	In de uitvraag van de rechtbank aan Kiwa BDA is Kiwa BDA uitgegaan van een kostenraming. De 	kosten zijn geraamd op basis van een begroting van afzonderlijke elementen van het noodzakelijke 	dakherstel. Er is geen directiebegroting/gedetailleerde calculatie gemaakt. Zoals aangegeven in het 	deskundigenbericht is de basis hiervoor het huidige prijspeil. De huidige marktprijzen zijn wispelturig  	en vaak sterk aan stijging onderhevig. Het is niet bekend of dit een kortstondig of langdurig proces 	wordt. Een actuele gespecificeerde (directie)begroting kan door Kiwa BDA op een door partijen vast 	te stellen moment worden gemaakt. Het hiervoor noodzakelijk dat een beknopte werkomschrijving 	beschikbaar is alsmede dat alle maten, hoeveelheden en dergelijke bekend zijn. In de huidige 	raming zijn de kosten voor bouwplaatsvoorzieningen, materiaal en werkzaamheden opgenomen. De 	bedragen zijn inclusief details, algemene kosten en staartkosten (winst/risico). De door u verlangde 	aanpassing voor omgevingsvergunning en dergelijke, zijn in principe al verdisconteerd in de bedragen 	onder de noemer “dakbedekkingsconstructie” in de raming.
        
        
          	De huidige genoemde kosten geven een goede verwachting van de herstelkosten. Het prijspeil dat 	gehanteerd is, is eind 2022.
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        
          Opmerkingen en verzoeken [gedaagden]
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          	K   Tevens op pag. 13 licht u bij “Reden 2” niet toe waarom het praktisch niet effectief 
        
        
                              uitvoerbaar is. ZNEB gaat er vanuit dat partieel herstel van het zink op het dak en het 
        
        
                              aanbrengen van een dampremmende folie aan de binnenzijde wel mogelijk is. Dat 
        
        
                              laatste dient zorgvuldig te gebeuren maar is wel uitvoerbaar.
        
      
      
      
        
          Zoals aangegeven bij de reactie van de deskundige op [naam 2] (onder B) wordt het praktisch 
        
        
          	uitermate lastig zo niet onmogelijk geacht een effectief stromingsdichte laag aan de onderzijde van het 
        
        
          	dak te plaatsen. Het risico van schade is binnen een dergelijk ontwerp reëel en actueel. Deze optie 
        
        
          	wordt niet geadviseerd. 
        
      
      
      
        
          	L   U kiest bij het herstel voor een geventileerd geïsoleerd zinken dak. Dit systeem is echter 
        
        
                             veel duurder dan een dampdicht systeem waar ZNEB in haar rapport vanuit gaat (zie 
        
        
                             hoofdstuk 8, antwoord op vraag 1, pag. 6, 7 en 8), waarmee ook met plaatselijk herstel 
        
        
          	    kan worden volstaan. Het lijkt alsof partieel vervangen van het zink niet is overwogen 
        
        
                            omdat [eisers] voor aanvang van uw onderzoek al besloten hadden om het gehele dak 
        
        
                            te vervangen.  
        
      
      
      
        
          Zoals eerder in het hoofdstuk aangegeven wordt een dergelijke oplossing niet geadviseerd. Uiteraard 	is partieel vervangen van het zink wel overwogen maar om redenen, zoals aangegeven bij de 	beantwoording van vraag 5 in het concept deskundigenbericht, niet geadviseerd dan wel als zodanig 	omschreven. Het besluit van [eisers] om het dak algeheel te verbeteren doet niets af aan deze 	overweging en is als zodanig niet ter zake dienend.
        
      
      
      
        
          	M   De kosten op pag. 14 zijn niet gespecificeerd en derhalve niet te beoordelen. 
        
      
      
      
        
          	Hiervoor wordt verwezen naar de reactie op [naam 2] (onder C)”.
        
        –	Bij brief van 28 maart 2023 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor 	de door BDA geraamde herstelkosten van € 134.479,40 (inclusief btw) en voor de onderzoekskosten, advocaatkosten en gevolgschade op grond van een toerekenbare tekortkoming. [eisers] heeft [gedaagden] daarop gesommeerd om binnen veertien dagen tot betaling van in totaal een bedrag van € 222.853,03 over te gaan. 
         –	[gedaagden] is niet tot betaling aan [eisers] overgegaan. Partijen hebben ook geen 	minnelijke regeling bereikt.
         –	In opdracht van [eisers] heeft een derde herstelwerkzaamheden aan de 	dakconstructie c.q. het zinken dak van de woning uitgevoerd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, samengevat:
        
          	primair
        
        I.	de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden met evenredige vermindering van de 	koopprijs van € 134.479,40 inclusief btw, 
        
          	en/of
        
        II.	voor zover de koopovereenkomst niet wordt ontbonden, een verklaring voor recht 	dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk is voor vergoeding van een bedrag van      	€ 134.479,40,   
        
          subsidiair
        
        III.	een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder 	invloed van dwaling,
        
          	en/of
        
        IV.	de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat 	[eisers] lijden, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen en de 	koopprijs te verminderen met € 134.479,40 inclusief btw, vermeerderd met rente, 
        
          	en/of zowel primair als subsidiair
        
        V.	veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 54.995,56, 	vermeerderd met rente,
        VI.	veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 23.123,18, 	vermeerderd met rente,
        VII.	veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 10.254,89, 	vermeerderd met rente,
        VIII.	veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten), 	vermeerderd met rente.  
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat [gedaagden] is 
        	tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst. 
        	[eisers] stelt daartoe dat [gedaagden] een woning heeft geleverd die niet 
        	geschikt was voor normaal gebruik en daarmee niet beantwoordde aan de 	koopovereenkomst. De dakconstructie van de woning was gebrekkig en moest 	worden vervangen. [gedaagden] is in de gelegenheid gesteld om de dakconstructie 
        	deugdelijk te herstellen, maar is daartoe niet overgegaan. [gedaagden] verkeert ter 	zake in verzuim. Ontbinding van de koopovereenkomst voor zover het 
        betreft het gedeelte dat door [gedaagden] niet is nagekomen, is daarom 	gerechtvaardigd. Daarmee is een bedrag van € 134.479,40 inclusief btw gemoeid. 	Voorts stelt [eisers] dat hij tegenover [gedaagden] aanspraak kan maken op vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat [gedaagden] is tekortgeschoten en op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Subsidiair doet [eisers] een beroep op dwaling.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van 	[eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] 	in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling, voor zover nodig, 
        	nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst 
      
    
    
    
      
        	non-conformiteit
      
    
    
    
      4.1.
      
        Voor beantwoording van de vraag of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming 
        	van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst in de door [eisers] gestelde zin, is 	artikel 6 van die overeenkomst van belang. Partijen zijn in dat artikel afgeweken van 	het bepaalde in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en hebben 	zelf invulling gegeven aan wat tussen partijen als conformiteit heeft te gelden. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel dat verkoper niet instaat 	voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper ( [eisers] ) 	in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een vergaande 	uitzondering gemaakt. Uit dat artikel volgt dat de verkoper ( [gedaagden] ) instaat voor 
        	de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de onroerende zaak 
        	als woonhuis. Dit artikel is dus een garantie, die inhoudt dat [gedaagden] 	aansprakelijk is voor gebreken die aan het normale gebruik van de onroerende zaak 	als woonhuis in de weg staan, ook wanneer [gedaagden] daarvan geen verwijt kan 	worden gemaakt, bijvoorbeeld indien hij de gebreken niet kende en ook niet 	behoefde te kennen.  
      
      
    
    
      4.3.
      
        Tussen partijen staat niet ter discussie dat de dakconstructie van de woning ten tijde 
        van de eigendomsoverdracht aan [eisers] niet deugdelijk was door het ontbreken van een dampremmende laag c.q. folie achter de afwerking aan de binnenzijde van het dak en/of onvoldoende ventilatie, waardoor condensvorming in de dakconstructie is ontstaan. Dit heeft schimmelvorming op het isolatiemateriaal en op het houten dakbeschot veroorzaakt en houtrot.   
      
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank neemt als uitgangspunt dat wanneer fundamentele onderdelen van de 	woning moeten worden vervangen, omdat anders een onveilige woonsituatie en/of 	een ongezonde leefsituatie ontstaat, naar normaal spraakgebruik een woning niet 	geschikt is voor bewoning. Tussen partijen staat niet ter discussie dat onderdelen 
        	van de dakconstructie, een fundamenteel onderdeel van de woning, moesten worden 
        	vervangen, omdat deze waren aangetast door vocht en schimmel. Dit volgt ook uit 
        de diverse rapporten van de door beide partijen ingeschakelde deskundigen. Voorts volgt uit het overgelegde rapport van Normplan (productie 7 bij dagvaarding), meer in het bijzonder de daarin opgenomen en niet weersproken bevindingen van Hortensius Habitat Management BV, dat in de woning de maximaal toelaatbare grens voor het totaal aan bacteriën, gisten en schimmels ruimschoots was overschreden en dat een te hoge concentratie van bacteriën, gisten en schimmels een negatief effect heeft op de gezondheid. Hoewel dit niet met zoveel woorden in het deskundigenrapport staat, begrijpt de rechtbank dat vervanging van de door vocht en schimmel aangetaste onderdelen van de dakconstructie door de deskundigen noodzakelijk wordt geacht uit oogpunt van veiligheid en gezondheid. Dit volgt onder andere uit het feit dat op voorspraak van Hortensius en in overleg met Normplan besloten is de werken in de woning stil te leggen en de woning af te laten sluiten vanwege de constatering van de schimmelinfecties aan de dakconstructie. Gelet op de aard en ernst van de gebreken aan de dakconstructie en de gevolgen daarvan (ernstige schimmelvorming en houtrot) is de rechtbank van oordeel dat de gebrekkige dakconstructie aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
      
      
    
    
      4.5.
      Nu vast staat dat de gebrekkige dakconstructie aan een normaal gebruik van de 	woning in de weg staat, is [gedaagden] voor herstel daarvan aansprakelijk op 	grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Vast staat dat in opdracht van 	[eisers] een derde het herstel van de dakconstructie inmiddels heeft uitgevoerd. 	[eisers] maakt ter zake aanspraak op een bedrag van € 134.479,40 inclusief btw 	en verwijst daarbij naar het rapport van BDA (productie 17 bij dagvaarding). [gedaagden] betwist dat [eisers] op vergoeding van genoemd bedrag aanspraak kan maken en verwijst daarbij naar het rapport van de door hem ingeschakelde deskundige ZNEB Expertise en Taxatie BV (hierna: ZNEB, productie 13 bij dagvaarding), die de herstelkosten heeft begroot op € 32.734,00 inclusief btw.  
      
      
        
          deugdelijk herstel en de kosten daarvan 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Tussen partijen is discussie ontstaan over het antwoord op de vraag op welke wijze 
        	de dakconstructie c.q. het dak deugdelijk hersteld kan worden en in het verlengde 
        	daarvan welke kosten daarmee zijn gemoeid. [eisers] heeft diverse deskundigen 	ingeschakeld; niet alleen om te proberen de oorzaak van de vocht- en 	schimmelproblematiek te achterhalen, maar ook om te achterhalen wat er nodig is 
        	om een deugdelijk dak te realiseren. [gedaagden] heeft een tegenonderzoek laten 
        	verrichten door ZNEB. De discussie tussen partijen over het antwoord op de vraag 
        wat nodig is om een deugdelijk dak te realiseren, was daarmee echter niet beslecht. Zo kon [eisers] zich niet vinden in het oordeel van ZNEB dat, conform het oorspronkelijke ontwerp, een dampdicht systeem zou moeten worden aangebracht, deze keer met een dampremmende laag, en dat zou kunnen worden volstaan met een gedeeltelijke vervanging van de dakconstructie en deze voor het overige te behandelen. Reden voor [eisers] om de rechtbank te verzoeken een voorlopig deskundigenbericht te bevelen.  
      
      
    
    
      4.7.
      
        Uit het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige BDA (hoofdstuk 4; 
        	antwoord op vraag 5) kan worden afgeleid dat de voorkeur van BDA uitgaat naar 
        	het aanbrengen van een geventileerd geïsoleerd dak. In haar rapport onder de 
        	opmerkingen van zowel [eisers] (hoofdstuk 5; paragraaf 5.2. onder B) als 	[gedaagden] (hoofdstuk 5; paragraaf 5.3 onder K en L) motiveert BDA uitvoerig 
        	waarom zij deze wijze van herstel adviseert. [gedaagden] betwist de door BDA 
        	geadviseerde wijze van herstel uitsluitend door te verwijzen naar de bevindingen 
        	van ZNEB in haar rapport. Dat is een onvoldoende gemotiveerde betwisting. Uit het 
        	rapport van BDA kan worden afgeleid dat BDA de beschikking had over het rapport 
        van ZNEB. Kennelijk heeft BDA daarin geen reden gezien om ZNEB in haar bevindingen te volgen. Gelet hierop kan [gedaagden] niet volstaan met een verwijzing naar de bevindingen van ZNEB om de juistheid van de bevindingen van 
        	BDA te weerspreken. [gedaagden] had nader moeten motiveren waarom de 
        	bevindingen van BDA in zijn visie niet juist zijn. Nu [gedaagden] dat heeft nagelaten, 
        	neemt de rechtbank het oordeel en de motivering van BDA op dit punt over en 	maakt deze tot de hare. Geconcludeerd wordt daarom dat een deugdelijk herstel van 
        het dak inhoudt dat een geventileerd geïsoleerd zinken dak moet worden gerealiseerd en dat het aanbrengen van een dampdicht systeem, waar ZNEB van uitgaat, onvoldoende is.
      
      
    
    
      4.8.
      BDA heeft de kosten voor het realiseren van een geventileerd geïsoleerd dak in haar 	rapport begroot op een bedrag van € 111.140,00 exclusief btw (€ 134.479,40	inclusief btw). [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat BDA de herstelkosten niet 	heeft gespecificeerd, waardoor hij daartegen geen, althans onvoldoende, gemotiveerd verweer kan voeren en voorts dat BDA geen rekening heeft gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, zoals partijen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst zijn 	overeengekomen.
      
    
    
      4.9.
      Naar aanleiding van de vraag van de advocaat van [eisers] om de kostenraming te specificeren (hoofdstuk 5; paragraaf 5.2 onder C) heeft BDA toegelicht hoe de 	kostenraming tot stand is gekomen. Daarbij is zij ingegaan op de door de advocaat 	van [eisers] gestelde aanvullende vragen over deze kostenraming. Op de vraag van de advocaat van [gedaagden] om de kostenraming te specificeren (hoofdstuk 5; paragraaf 5.3 onder M) heeft BDA verwezen naar de eerder gegeven toelichting op de vraag van de advocaat van [eisers] De begroting van de herstelkosten door de deskundige is een deskundig oordeel. De rechtbank gaat daar dan ook van uit, nu [gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd waarom de kostenraming, mede in aanmerking genomen de door BDA gegeven toelichting daarop, niet juist c.q. te hoog is. De rechtbank ziet overigens in de door [eisers] ter zitting gestelde daadwerkelijke herstelkosten (ongeveer € 180.000,00) een goede indicatie voor de juistheid van de begroting van de deskundige. [gedaagden] voert terecht aan dat uit het rapport van BDA niet blijkt van een aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagden] laat echter na om aan te geven hoe de correctie ‘nieuw voor oud’ zou moeten luiden. [gedaagden] heeft in zijn reactie op het concept rapport van BDA hierover ook geen vraag aan BDA voorgelegd. In het rapport van BDA zijn geen aanknopingspunten te vinden om een aftrek ‘nieuw voor oud’ te kunnen begroten. De vraag of de woning na herstel van de gebreken een substantiële waardevermeerdering heeft ondergaan en zo ja, welk bedrag daarmee is gemoeid, kan daarom niet worden beantwoord. Dit leidt tot de slotsom dat het door BDA begrote bedrag aan herstelkosten van € 111.140,00 exclusief btw (€ 134.479,40 inclusief btw) wordt overgenomen.
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagden] is in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen, maar is 	daartoe niet overgegaan. [gedaagden] verkeert daarom in verzuim. 	Gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, inhoudende een evenredige 
        vermindering van de wederzijdse prestaties van partijen, is gerechtvaardigd, gelet op de aard van het gebrek. 	Dat betekent dat de primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding met evenredige vermindering van de koopprijs van € 134.479,40 (gebaseerd op de herstelkosten inclusief btw) toewijsbaar is.
      
      
      
        
          vordering tot aanvullende schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] stelt dat hij door de tekortkoming van [gedaagden] kosten heeft moeten 	maken, die als schade aan [gedaagden] kunnen worden toegerekend. Het betreft een 	bedrag van in totaal € 54.995,56 ter zake kosten van, onder meer, het verblijf in een 	andere woning.  
      
    
    
      4.12.
      Vooropgesteld wordt dat op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst de 	verkoper niet aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper 	een verwijt treft.
      
    
    
      4.13.
      
        Gelet hierop komt het bedrag van € 54.995,56 niet voor vergoeding in aanmerking. 
        
          [eisers] heeft – gezien de betwisting door [gedaagden] – onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat [gedaagden] ter zake het ontstaan van deze schade een verwijt treft. Zo is niet komen vast te staan dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop op de hoogte was van het feit dat de dakconstructie niet deugdelijk was. Uit de door [advieskantoor] in opdracht van [eisers] uitgevoerde bouwkundige keuring (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat er geen sprake is van een zichtbaar gebrek. [advieskantoor] heeft voorafgaande aan de aankoop de woning aan een visuele inspectie onderworpen en de bouwkundige staat van de woning als goed beoordeeld. Daar komt bij dat de makelaar tijdens de tweede bezichtiging van de woning op de bovenverdieping, waar een deel van de schrootjes was verwijderd, tegen [eisers] heeft gezegd: “je ziet dat het degelijk gebouwd is, geen vocht en dergelijke”, aldus [eisers] ter zitting. Ook voor de makelaar was dus kennelijk niet zichtbaar dat de dakconstructie niet deugdelijk was. Gezien de aard van het gebrek is dat ook iets wat bij uitstek door een deskundige kan worden opgemerkt. Aan de stelling van [eisers] , dat de heer [naam 1] tijdens zijn bezoek aan de woning hem heeft meegedeeld dat [gedaagden] voor het plaatsen van het zinken dak in 2009 wist dat enkele houten platen rot waren, komt geen beslissende betekenis. Nog daargelaten dat [gedaagden] die wetenschap betwist, is dat geen wetenschap van de ondeugdelijkheid van de dakconstructie maar hooguit van vochtproblemen.  
      
      
      
        
          vordering onderzoekskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        Niet ter discussie staat dat de door [eisers] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW gevorderde kosten van door hem ingeschakelde deskundigen en onderzoekskosten van in totaal € 23.123,18 redelijk zijn en in redelijkheid door [eisers] zijn gemaakt om de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te kunnen achterhalen en de wijze van deugdelijk herstel van de dakconstructie te laten vaststellen. Deze kosten staan in direct verband met de gebrekkige dakconstructie, waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is. 
        	Ter zitting heeft [eisers] verklaard dat zijn verzekering een bedrag van 
        	€ 4.945,90 heeft gedekt. Het gevorderde bedrag ter zake onderzoekskosten is 	daarom toewijsbaar tot een bedrag van € 18.177,28. Ook de gevorderde wettelijke 	rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van de 	dagvaarding is toewijsbaar. 
      
      
      
        
          vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        
          [eisers] vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De 	onderhavige vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het 
        	Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De 	rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn 	daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze 	zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor vergoeding in 	aanmerking, omdat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat [eisers] andere 	werkzaamheden heeft verricht dan die waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 	Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding voor 	insluiten.  
      
      
        
          de proceskosten (inclusief nakosten) 
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        
          [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eisers] (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
        	- kosten dagvaarding	€   129,19
        	- griffierecht		€ 1.301,00
        	- salaris advocaat	€ 1.228,00 (2,00 punten x tarief II)
        	- nakosten		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de 
        				                   beslissing)
        	Totaal			€ 2.836,19
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals 	vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Overig
        
      
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt als niet weersproken toegewezen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      	De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] gedeeltelijk met 	evenredige vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 134.479,40,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van 
        	€ 18.177,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in 	artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 25 mei 2023 tot de dag van volledige 
        	betaling,
      
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.836,19, te betalen binnen veertien 
        	dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van 	betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis 
        	daarna wordt betekend,
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in 	artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na 	aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op
        13 maart 2024.