ECLI:NL:RBZWB:2024:1841, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-02-2024, 10587093 \ CV EXPL  23-2585 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vaststelling huurprijs na deskundigenbericht.. Mondelinge huurovereenkomst. afhankelijke woonruimte.  Gebreken onvoldoende onderbouwd, zodat geen aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10587093 \ CV EXPL  23-2585
    
    
    
      
        Vonnis van 28 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam 1]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [naam 1] ,
      gemachtigde: mr. A.C. van Langen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] V.O.F., 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 2] ,3. [gedaagde 3], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [bedrijf 1] ,
      gemachtigde: mr. D.G. Visscher.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Deze procedure gaat over een nadere vaststelling van de huurprijs van een bedrijfsruimte met bovenwoning en de vraag of van de bovenwoning ook de huurprijs mag worden bepaald. 
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 13 september 2023
      - de conclusie van antwoord in voorwaarde reconventie.
      - de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de pleitaantekeningen van de gemachtigden van partijen. 
      
    
    
      1.3.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen in de gelegenheid gesteld om in onderling overleg te treden over de huurprijs en het opmaken van een schriftelijke huurovereenkomst. De behandeling van de zaak is in verband daarmee aangehouden tot 
        10 januari 2024. Helaas is het partijen niet gelukt om een regeling te treffen, zodat de kantonrechter uitspraak zal doen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
      
        
          
            [naam 1] en (de rechtsvoorgangers van) [bedrijf 1] hebben op 1 januari 1981 een mondelinge huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning aan het [adres 1 en 2] tegen een huurprijs van in totaal € 1.650,- per maand.
        
        
          In de bedrijfsruimte exploiteert [bedrijf 1] een restaurant. 
        
        
          De woning is een boven de bedrijfsruimte gelegen etagewoning en omvat de eerste en de tweede verdieping en een zolderverdieping. De woning heeft een eigen opgang en eigen [huisnummer] en is door middel van een doorgang verbonden met de bedrijfsruimte. De eigenaars van [bedrijf 1] wonen in de bovenwoning.
        
        
          In de zaak met nummer 9689013 OV VERZ 22-1144 heeft de kantonrechter van deze rechtbank bij beschikking van 26 september 2022 mr. [deskundige] [bedrijf 2] te [plaats 2] als deskundige benoemd om onderzoek te doen en advies uit te brengen over de huurprijs per 15 februari 2022 betrekking tot de bedrijfsruimte. Het voorschot op de kosten van de deskundige is vastgesteld op € 4.950,00 exclusief btw.
        
        
          Op 8 maart 2023 heeft de deskundige zijn rapport uitgebracht. De deskundige heeft de huurprijs van de bedrijfsruimte vastgesteld op € 20.300,00 per jaar en de huurprijs van de daarboven gelegen bovenwoning op € 11.400,00 per jaar. 
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [naam 1] vordert - samengevat -
      - de huurprijs van de bedrijfsruimte met ingang van 15 februari 2022 vast te stellen op € 22.300,00 zonder btw en de huurprijs van de bovenwoning met ingang van 
      15 februari 2022 vast te stellen op € 11.400,00 per jaar zonder btw, althans een in goede justitie vast te stellen huurprijs;
      - [bedrijf 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van 
      
        a. het verschil tussen de voor en na 15 februari 2022 geldende huurprijs, tot 
        1 juli 2023 ter grootte van € 16.432,92 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover van de dag van verschuldigdheid van de maandelijkse huur van € 1.356,92 althans in goede justitie vast te stellen bedrag;
        b. het verschil tussen de voor en na 15 februari 2022 geldende huurprijs vanaf juli 2023 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        c. € 5.989,50 inclusief btw voor de kosten van het deskundigenonderzoek, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 25 oktober 2022;
        d. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.151,92 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
        e. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na de datum van dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [bedrijf 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] met betrekking tot de vordering tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning en tot afwijzing van de (resterende) vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [bedrijf 1] vordert - samengevat – 
      
        
          de ingangsdatum van de in conventie vast te stellen huurprijs primair vast te stellen op de datum waarop [naam 1] op zijn kosten de staat van het gehuurde naar het oordeel van [bedrijf 1] afdoende heeft verbeterd, subsidiair op een in goede justitie te bepalen datum die meer recht doet aan de belangen van [bedrijf 1] ;
        
        
          indien de staat van de bedrijfsruimte niet in aanmerking dient te worden genomen bij de in conventie vaststellen van de huurprijs en indien de voorwaardelijke vordering in reconventie sub 1 wordt afgewezen, de huurprijs te verminderen conform een in goede justitie vast te stellen percentage, vanaf de het verst in het verleden gelegen datum, zijnde de ingangsdatum van de in conventie vast te stellen huurprijs, dan wel 12 december 2022 dan wel een in goede justitie te bepalen datum, tot en met de dag dat de gebreken verholpen zijn;
        
        
          
            [naam 1] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [naam 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [bedrijf 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [bedrijf 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [bedrijf 1] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag vanaf de datum van het vonnis.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De huurprijzen
      
    
    
    
      4.1.
      
        [naam 1] vordert een nadere vaststelling van de huurprijs. Hij stelt zich te kunnen vinden in de door de deskundige geadviseerde huurprijzen van € 11.400,- voor de bovenwoning en € 20.300,- voor de bedrijfsruimte, maar meent dat de huurprijs van de bedrijfsruimte met 10 % moet worden verhoogd, vanwege hogere onkosten omdat sprake is van een huur exclusief btw.
      
    
    
      4.2.
      
        [bedrijf 1] voert verweer op na te melden gronden.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt vast dat partijen van mening verschillen over de vraag of ook de huurprijs van de bovenwoning in het kader van deze procedure moet worden vastgesteld, omdat 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is voor het gebruik van bedrijfsruimte. [naam 1] stelt dat de bovenwoning een afhankelijke woning betreft, terwijl [bedrijf 1] meent dat de bovenwoning zelfstandige woonruimte is, waarvoor een aparte procedure moet worden gevolgd. [naam 1] kan daarom niet op dit onderdeel van de vordering worden ontvangen, aldus [bedrijf 1] .
      
    
    
      4.4.
      De restaurantruimte is 290-bedrijfsruimte, namelijk een voor het publiek toegankelijk lokaal van waaruit [bedrijf 1] haar Chinees restaurant exploiteert. Partijen zijn het daarover eens. In geschil is welk huurregime op de bovenwoning van toepassing is. Als de bovenwoning kwalificeert als een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, is ook op de bovenwoning het huurregime 290-bedrijfsruimte van toepassing. Als de bovenwoning geen afhankelijke woning is, dan moet eerst beoordeeld worden of de gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Als splitsing niet mogelijk blijkt te zijn, dan moet beoordeeld worden welk huurregime op de ongesplitste huurovereenkomst van toepassing is.
    
    
      4.5.
      
        Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol. 
        (Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001: AB2146).
      
      
    
    
      4.6.
      Niet in geschil is dat de bovenwoning een eigen opgang en huisnummer heeft en dat deze uit twee etages bestaat, zodat in zoverre geen sprake is van een bouwkundige verbondenheid. Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimte en de bovenwoning vanaf het begin van de huurovereenkomst als één geheel worden verhuurd.  De bovenwoning bestaat uit twee etages en wordt al jarenlang volledige gebruikt door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , de vennoten van [bedrijf 1] . Vast staat dat de mondelinge huurovereenkomst is aangegaan voor de beide ruimten: de bedrijfsruimte en de woonruimte, deze situatie was er ook al bij de rechtsvoorgangers van [bedrijf 1] . [naam 1] heeft verder onbetwist gesteld dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was het in gebruik geven van het pand als geheel ten behoeve van de bedrijfsuitoefening van [bedrijf 1] en haar rechtsvoorgangers. Aangenomen kan dan ook worden dat het daarbij tevens de bedoeling was dat de uitbaters van het restaurant erboven in de bovenwoning zouden wonen. Dit is ook (nog steeds) het geval. Gelet op al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de bovenwoning moet worden aangemerkt als een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Het 290-huurregime is daarom op de gehele huurovereenkomst van toepassing en een splitsing van de huurovereenkomst is niet aan de orde. Dat de kantonrechter in de beslissing van de beschikking van 23 september 2022 alleen de bedrijfsruimte had vermeld als onderwerp van onderzoek is ongelukkig, maar maakt dit oordeel niet anders. Bedoeld was het totale pakket: bedrijfsruimte en bovenwoning. 
      
    
    
      4.7.
      Dit betekent dat de deskundige op goede gronden de huurwaarde van de woonruimte in zijn rapportage heeft opgenomen en dat de kantonrechter ook daarover zal moeten beslissen. [naam 1] kan dus ook in zijn vordering tot wijziging van de huurprijs van de beide ruimte op grond van artikel 7:303 BW worden ontvangen. 
      
      
        
          Huurwaarde woonruimte
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        
          [naam 1] vordert vaststelling van de huurwaarde van de woonruimte van 
        € 11.400,00 per jaar conform het advies van de deskundige. [bedrijf 1] stelt zich op het standpunt dat bij de waardering van de bovenwoning de slechte staat daarvan niet is betrokken in het advies en dat de deskundige ten onrechte en zonder motivering is uitgegaan van de maximale huurprijs van het gehanteerde puntensysteem.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter stelt vast dat de deskundige de huurwaarde van de woonruimte heeft bepaald aan de hand van het puntensysteem voor zelfstandige woningen. Dit systeem is bedoeld voor sociale woninghuur, terwijl in dit geval sprake is van huur in de vrije sector, waardoor de huurprijs in beginsel vrij is. Dat de deskundige toch heeft gekozen voor deze berekeningsmethodiek acht de kantonrechter een goede keuze, nu op basis van de kenmerken van de woning op de meest zuivere manier aansluiting wordt gezocht bij de huurwaarde. Het aantal punten bepaalt in dat geval de maximale huur. De staat van het gehuurde speelt hierbij geen tot een zeer beperkte rol. De stelling van [bedrijf 1] dat de gebreken aan het gehuurde de huurwaarde moeten drukken, dient bij de beoordeling van de huurprijs dan ook geen rol te spelen. Deze zullen worden beoordeeld in het kader van de reconventionele vordering; de vordering tot huurprijsvermindering. 
      
    
    
      4.10.
      De deskundige heeft, zoals blijkt uit bijlage 1 bij het deskundigenrapport, het aantal punten berekend op 174. [bedrijf 1] stelt weliswaar dat de deskundige dit zonder motivering heeft gedaan, maar dan had het op de weg van [bedrijf 1] gelegen om te bezien of het aantal berekende punten correct is. Dit heeft zij niet gedaan. Evenmin heeft zij het aantal punten weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat, alsmede bij de daarbij berekende maximum huurwaarde van € 11.400,00 per jaar. De vordering van [naam 1] zal met betrekking tot de huurprijs woonruimte worden toegewezen.
      
      
        
          Huurwaarde bedrijfsruimte
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van de bedrijfsruimte heeft de deskundige de huurwaarde vastgesteld op €. 20.300,- per jaar. Dit heeft hij gedaan door het gehuurde met 5 referentiepanden te vergelijken. 
      
    
    
      4.12.
      Daar waar [naam 1] zich kan vinden in de huurprijs van de bedrijfsruimte met dien verstande dat de geadviseerde huurprijs bedrijfsruimte met 10 % moet worden verhoogd, vindt [bedrijf 1] de geadviseerde waarde te hoog. [bedrijf 1] meent dat de referentiepanden niet representatief zijn vanwege het aantal wisselingen van huurders bij die panden en daarnaast omdat in het rapport geen rekening is gehouden met de gebreken en het achterstallig onderhoud. 
      
    
    
      4.13.
      In artikel 7:303 lid 2 BW staan de uitgangspunten voor het geval een huurprijs nader moet worden vastgesteld. De rechter moet letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere vergeleken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als dit niet mogelijk is, maakt de rechter een schatting.
      
    
    
      4.14.
      Uit dit wetsartikel volgt dat de huurprijs uitsluitend wordt berekend door de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten te beoordelen en dus niet, zoals [bedrijf 1] stelt, dat de huurwaarde vanwege de staat van het pand moet worden bijgesteld. Ook bij de vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte spelen eventuele gebreken geen rol, hiervoor is de procedure tot huurprijsvermindering voor bedoeld. Dit staat los van een nadere vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. 
      
    
    
      4.15.
      Ten aanzien van de stelling van [bedrijf 1] dat een wisseling van huurders tot een hogere prijs van bedrijfsruimte zou leiden, ziet de kantonrechter niet goed in waarom dat zo zou zijn. [bedrijf 1] heeft deze vraag ook aan de orde gesteld bij de deskundige en de deskundige heeft daarover (onder het kopje opmerkingen van huurder onder beoordeling 6 in het rapport het volgende aangegeven: “De marktomstandigheden en economische ontwikkelingen bepalen overwegend de stijgingen en dalingen van de huurprijzen. Het is derhalve dan ook niet vanzelfsprekend dat bij elke huurmutatie de huurprijzen opwaarts kunnen worden bijgesteld.” Verder gaat de bewering van [bedrijf 1] in dit geval volgens de deskundige ook niet op: “In de referentie set bevinden 2 objecten (referentie 1 en 4) met huurovereenkomsten met langere looptijden waarvan de gemiddelde huurwaarde zelfs hoger uitvalt (€192,99 per m2) dan de gemiddelde huurwaarde van de objecten (referentie 2,3 en 5) met huurovereenkomsten met kortere looptijden (€ 187,09 per m2) hebben, de gemiddelde huurwaarde hoger uitvalt.” De kantonrechter constateert met [naam 1] dat [bedrijf 1] haar stellingen op dit punt niet nader heeft onderbouwd, zodat deze zal worden gepasseerd. 
      
    
    
      4.16.
      Tot slot de stelling van [naam 1] dat de huurprijs van de bedrijfsruimte met 10 % moet worden verhoogd. De kantonrechter volgt het standpunt van [bedrijf 1] en gaat daarin niet mee om de volgende redenen. [naam 1] heeft nagelaten te onderbouwen waaruit de extra onkosten als gevolg van het ontbreken van de btw zou bestaan. Verder kan hij zoals hij zelf stelt de btw niet verrekenen, dus het zou alleen een verhoging van inkomsten betekenen. Bovendien zijn partijen een huurovereenkomst met een onbelaste huurprijs overeengekomen. 
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter is, alles overwegende, van oordeel dat de deskundige ook voor wat betreft de huurprijs van de bedrijfsruimte, moet worden gevolgd. Dit betekent dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte nader zal worden vastgesteld op € 20.300,00 per jaar.
      
      
        
          In voorwaardelijke reconventie
        
      
      
      
        
          Ingangsdatum
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [bedrijf 1] heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd om de nieuw vast te stellen huurprijzen in te laten gaan op de datum waarop [naam 1] op zijn kosten de staat van het gehuurde naar het oordeel van [bedrijf 1] dan wel een in goede justitie te bepalen datum, afdoende heeft verbeterd. [naam 1] heeft zich daartegen verweerd.
      
    
    
      4.19.
      Artikel 7:303 lid 4 BW bepaalt dat de rechter (bij toewijzing) de nieuwe huurprijs nader vaststelt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter begrijpt dat [bedrijf 1] een beroep doet op bijzondere omstandigheden om de nieuwe huurprijs op een later moment in te laten gaan. Zoals eerder in rechtsoverweging 4.9 en 4.14 vermeld is voor de beoordeling van eventuele gebreken bij de procedure ex 7:303 BW geen ruimte en dat daarvoor de procedure van de huurprijsvermindering moet worden gevolgd. De kantonrechter verwijst daarvoor naar onderdeel 4.22 en verder van dit vonnis. 
      
    
    
      4.21.
      
        Dit betekent dat de vordering zal worden toegewezen en de huur met ingang van 
        15 februari 2022 nader zal worden vastgesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [bedrijf 1] toegelicht dat een verhoging van de huurprijs van grote invloed zal zijn op de bedrijfsvoering en de mogelijkheden om inkomen uit onderneming te genieten. De kantonrechter kan zich dat goed voorstellen, omdat met de huurprijswijziging sprake is van een forse verhoging van de kosten en ook van de woonlasten van [bedrijf 1] . Gelet op deze omstandigheden zal de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 4 BW geleidelijk worden verhoogd, en wel als volgt.
      
      - Over de periode van 15 februari 2022 tot 1 januari 2023: huurprijs woonruimte 
      € 712,80 per maand en huurprijs bedrijfsruimte € 1.267,20 per maand;
      
        
          Van 1 januari 2023 tot 1 januari 2024: huurprijs woonruimte € 831,60 per maand en huurprijs bedrijfsruimte € 1.478,40 per maand.
        
        
          Vanaf 1 januari 2024: huurprijs woonruimte € 950,00 per maand en huurprijs bedrijfsruimte € 1.691,67 per maand. 
        
      
      
      
        
          Verschil huurprijs
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        Dit betekent dat over de periode vanaf 15 februari 2022 tot 1 januari 2023 sprake is van een verschil in huurprijs woonruimte is van € 1.247,40 en van de bedrijfsruimte 
        € 2.217,60, maakt in totaal € 3.465,00. 
        Vanaf 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 is sprake van een verschil van € 2.851,20 woonruimte en € 5.068,80 voor de bedrijfsruimte. Maakt in totaal € 7.920,-. 
        Vanaf 1 januari 2024 tot 1 maart 2024 € 712,00 voor de woonruimte en voor de bedrijfsruimte € 1.271,33, in totaal € 1.983,33.
      
      
    
    
      4.23.
      
        De kantonrechter concludeert dat [bedrijf 1] een verschil in huurprijs van in totaal 
        € 13.368,33 moet betalen aan [naam 1] en dat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is, tenzij het beroep van [bedrijf 1] op huurprijsvermindering opgaat. Dat zal in het navolgende worden besproken.
      
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.24.
      Subsidiair heeft [bedrijf 1] op grond van artikel 7:307 BW huurprijsvermindering gevorderd, omdat sprake is van diverse gebreken aan het gehuurde. Zo lekt het dak bij harde regen, is er waterschade vanwege lekkage zichtbaar in de keuken van de bedrijfsruimte en in de bovenwoning, is de CV door [naam 1] sinds 2014 niet meer onderhouden, waardoor de radiatoren in het restaurant en twee radiatoren in de bovenwoning niet meer goed warm worden.  Er zit een gat in de trap tussen de bedrijfsruimte en de bovenwoning, er zitten barsten/scheuren in de muren van het gehuurde waardoor het tocht en er is op verschillende plekken schimmel aanwezig.
      
    
    
      4.25.
      
        [naam 1] heeft de stellingen van [bedrijf 1] betwist en onder verwijzing naar een verslag van [naam 2] , directeur van [B.V.] (productie 6 bij de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie) gesteld dat er geen sprake is van gebreken aan het gehuurde. [naam 2] heeft het gehuurde op 10 oktober 2023 bezocht, waarbij [bedrijf 1] aanwezig was. [naam 2] heeft toen geconstateerd dat alle in de conclusie van antwoord in conventie gestelde lekkages geen actieve lekkages betreffen. De bruine vlek in de woonruimte, de lekkageschade in het trapgat en de waterschade op de 2e verdieping is veroorzaakt door gebrekkig onderhoud van de zijde van [bedrijf 1] en niet door een gebrekkig casco van de woning. Het niet goed warm worden van de radiatoren is geen gevolg van het niet goed onderhouden van de CV-ketel en ontluchten en bijvullen behoort tot de onderhoudsverplichting van [bedrijf 1] . Het gat in de trap betreft gebruikersschade en kan eenvoudig door [bedrijf 1] hersteld worden; de trap is verder in prima staat. De scheuren in de buitenmuur en binnenmuren heeft [naam 2] niet kunnen vinden en krimpscheuren vallen onder de onderhoudsverplichting van [bedrijf 1] om deze weg te werken. De schimmel is alleen aanwezig waar langdurig een hoge vochtigheidsgraad is en is volgens [naam 2] vermoedelijk veroorzaakt door het gebruik van de onderliggende ruimte.
      
    
    
      4.26.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [bedrijf 1] de conclusies van [naam 2] niet dan wel onvoldoende weersproken. [bedrijf 1] [naam 2] heeft in het verslag aangegeven dat er geen actieve lekkages waren aan het gehuurde. Indien dat volgens [bedrijf 1] anders is, is het aan haar om haar stelling nader te onderbouwen. [bedrijf 1] heeft in dit geval de bewijslast. [bedrijf 1] stelt weliswaar dat uit de foto’s (productie bij de conclusie van antwoord in conventie) blijkt dat er een lek onder de systeemplafondplaten zit, maar daarvan is tijdens de zitting duidelijk geworden dat zij dat zelf heeft hersteld, zodat de kantonrechter aanneemt dat deze lekkage is verholpen. Voor het overige heeft [bedrijf 1] de gestelde gebreken in het licht van het uitgebreide verweer van [naam 1] niet dan wel onvoldoende aangetoond. De foto’s overgelegd bij de conclusie van antwoord geven wel een indicatie van de staat van het gehuurde, maar niet of sprake is van gebreken die zonder meer voor rekening moeten komen van verhuurder. Onduidelijk is gebleven of de oorzaak gelegen kan zijn in gebrekkig onderhoud door [bedrijf 1] . De voorwaardelijke eis in reconventie zal daarom bij gebrek aan nadere onderbouwing worden afgewezen.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        
          [naam 1] heeft de wettelijke handelsrente gevorderd over het verschil van oude en nieuwe huurprijs vanaf de vervaldag van de nieuwe huurprijs. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een "handelsovereenkomst" in de zin van artikel 6:119a BW, nu [naam 1] niet handelt in beroep of bedrijf. Dit betekent dat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW worden toegewezen.
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [naam 1] vordert ook een bedrag van € 1.151,92 aan buitengerechtelijke incassokosten, waartegen verweer wordt gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat [naam 1] niet heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen
      
      
        
          De proceskosten en kosten deskundige
        
      
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [bedrijf 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. 
    
    
      4.30.
      Op grond van artikel 7:304 BW is een deskundigenbericht noodzakelijk voor een procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs. In het derde lid van dit artikel is bepaald dat de kosten van dit advies proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dit betekent dat, omdat [bedrijf 1] overwegend in het ongelijk is gesteld, zij ook zal worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
      
    
    
      4.31.
      De proceskosten van [naam 1] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                133,85
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2,00 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                132,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                - deskundige
              
              
                €
              
              
                     5.989,50
              
              
                
              
            
            
              
                
                Totaal
              
              
                
              
              
                €   7.311,35
              
              
                
                
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.32.
      
        [bedrijf 1] is in voorwaardelijke reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [naam 1] worden begroot op salaris gemachtigde € 609,00 (1,50 punten x € 406,00).
      
    
    
      4.33.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.34.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] als volgt vast:
      
        
          over de periode van 15 februari 2022 tot 1 januari 2023 op € 1.267,20 per maand, zijnde € 15.206,40 per jaar, zonder btw;
        
        
          van 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 op € 1.478,40 per maand, zijnde 
        
      
      € 17.740,80 per jaar, zonder btw;
      - vanaf 1 januari 2024 op € 1.691,67 per maand, zijnde € 20.300,- per jaar zonder btw 
      
    
    
      5.2.
      stelt de huurprijs van de bovenwoning aan de [adres 2] als volgt vast:
      
        
          over de periode van 15 februari 2022 tot 1 januari 2023 op € 712,80 per maand, zijnde € 8.553,60 per jaar, zonder btw;
        
        
          van 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 op € 831,60 per maand, zijnde € 9.979,20 per jaar zonder btw;
        
        
          vanaf 1 januari 2024 op € 950,00 per maand, zijnde € 11.400,- per jaar zonder btw; 
        
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [bedrijf 1] hoofdelijk tot betaling van het verschil tussen de huurprijzen van in totaal € 13.368,33 over de periode van 15 februari 2022 tot 1 maart 2024 en over het verschil vanaf 1 maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaltermijnen van de maandelijkse huur;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [bedrijf 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 7.311,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen van [bedrijf 1] af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [bedrijf 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 609,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling van de kosten van betekening als [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.4. en 5.6 tot en met 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.