ECLI:NL:RBROT:2024:890, Rechtbank Rotterdam, 09-02-2024, 10506185 CV EXPL 23-13576
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurkorting corona. Vastelastenmethode toegepast.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10506185 CV EXPL 23-13576
    
    
    
      datum uitspraak: 9 februari 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser01],
    
      
        2. [eiser02],
      
      woonplaats: [woonplaats01],
      handelend als vennoten van de vennootschap onder firma in liquidatie [handelsnaam01],
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie, 
      gemachtigde: eerst mr. J. Visscher, thans mr. M.A. Krieger, (Stichting Achmea), 
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde01],
    
      
        2. [gedaagde02],
      
      woonplaats: [woonplaats02],
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eisende partij]’ en ‘[gedaagde partij]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 8 mei 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 15 november 2023 is de zaak tijdens een hybride mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [eisende partij], via een digitale verbinding, bijgestaan door mr. M.A. Krieger;
        
        
          
            [gedaagde partij], bijgestaan door mr. L.A.A. Steehouwer namens de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eisende partij] huurden van 1 februari 2017 tot en met 31 januari 2022 van [gedaagde partij] de bedrijfsruimte aan de [adres01] voor de exploitatie van een restaurant. [eisende partij] eisen in deze procedure betaling van € 13.500,00 met bijkomende kosten. Dit bedrag bestaat uit € 8.500,00 aan koopsom voor de inventaris van het restaurant en € 5.000,00 vanwege de restitutie van de bij aanvang van de huurrelatie door [eisende partij] betaalde waarborgsom. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde partij] zijn het niet eens met de eis van [eisende partij] en hebben een (deels voorwaardelijke) tegeneis ingediend. 
      
      
        2.2.1.
        In conventie doen [gedaagde partij] een beroep op verrekening met wat zij nog te vorderen hebben van [eisende partij] Zij hebben daar twee redenen voor. De eerste reden is volgens [gedaagde partij] dat er een huurachterstand is ontstaan. De tweede reden is dat [gedaagde partij] kosten hebben moeten maken voor het herstellen van opleveringsgebreken, aldus [gedaagde partij]
        
      
      
        2.2.2.
        Mocht het beroep op verrekening niet slagen, dan eisen [gedaagde partij] in (voorwaardelijke) reconventie betaling van € 13.500,00 aan huurachterstand met rente. Voorts eisen zij in reconventie betaling van € 5.366,33 aan huurachterstand met rente en € 610,40 aan herstelkosten met rente.  
        
        
          
            De uitkomst
          
        
        
      
    
    
      2.3.
      De eis van [eisende partij] wordt gedeeltelijk toegewezen, in die zin dat [gedaagde partij] nog € 8.085,32 met kosten moet betalen. De eis van [gedaagde partij] wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Verrekening
        
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn het erover eens dat [eisende partij] bij aanvang van de huurrelatie een waarborgsom van € 5.000,00 aan [gedaagde partij] hebben betaald. Verder is niet in geschil dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde partij] de inventaris zou overnemen voor € 8.500,00. Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] deze bedragen moeten betalen, is van belang of zij terecht een beroep op verrekening hebben gedaan. Daarom moet worden beoordeeld of [eisende partij] een huurachterstand hebben laten ontstaan en of er herstelkosten voor rekening van [eisende partij] komen.
      
      
        
          Huur over het jaar 2020
        
      
      
      
        
          15 maart tot 1 juni en 15 oktober tot en met 31 december : huurkorting van 50%
        
      
      
    
    
      2.5.
      Toen de coronapandemie uitbrak hebben [eisende partij] zich op 16 maart 2020 per e-mail bij [gedaagde partij] gemeld om afspraken te maken over de hoogte van de huur. Op diezelfde datum heeft [gedaagde partij] per e-mail de volgende reactie gestuurd:
      
      
        “(…) [gedaagde01] en ik stellen voor om gedurende de tijd van jullie lock-down de huur van het restaurant te halveren. (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      In 2020 was er twee keer een lockdown, waardoor het restaurant gesloten was vanaf 15 maart tot 1 juni en van 15 oktober tot en met 31 december. Over deze periodes maken [eisende partij] aanspraak op 50% huurkorting, omdat partijen dit onvoorwaardelijk met elkaar hebben afgesproken blijkens de hiervoor genoemde e-mail. Hoewel dit niet specifiek in het bericht van [gedaagde partij] staat, geldt deze afspraak ook voor de tweede lockdown. Zoals blijkt uit de factuur voor december 2020 zijn [gedaagde partij] immers zelf uitgegaan van herleving van de afspraak door 50% korting te geven over de huur van deze maand. 
      
      
        
          1 september tot 15 oktober 2020: korting van € 700,00 per maand
        
      
      
    
    
      2.7.
      Per e-mail van 14 augustus 2020 hebben [gedaagde partij] het volgende voorstel aan [eisende partij] gedaan, dat door [eisende partij] is geaccepteerd:
      
      
        “(…) Het voorstel dat wij nu doen om jullie te helpen geldt totdat de beperkende 1,5 m horeca-maatregelen van de overheid worden opgeheven. Een voortzetting van de korting op de huurprijs na 1 november 2020 zal mede afhankelijk zijn van de door jullie te overleggen kwartaalcijfers van 2019 en 2020. 
        Wij stellen voor om jullie per 1 september 2020 een korting te geven van € 700,- op de maandelijkse huurprijs. (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      De 1,5 meter-maatregel was van kracht van 1 september tot 15 oktober 2020. Gelet op de afspraak die partijen hebben gemaakt, maken [eisende partij] aanspraak op € 700,00 korting over de maand september en € 316,13 over de maand oktober. 
      
      
        
          Overzicht 2020: huurachterstand van € 543,61
        
      
      
    
    
      2.9.
      De huurachterstand over 2020 bedraagt € 543,61. Zoals blijkt uit het onderstaande overzicht hebben [eisende partij] namelijk € 23.148,00 aan huur betaald, terwijl zij – gelet op de gemaakte afspraken – € 23.691,61 hadden moeten betalen. 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Maand
              
              
                Huurprijs zonder korting
              
              
                Huurprijs met korting
              
              
                Betaald door [eisende partij]
              
            
            
              
                Januari
              
              
                € 2.552,50
              
              
                € 2.552,50 (geen korting)
              
              
                € 2.552,50
              
            
            
              
                Februari
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 2.621,42 (geen korting)
              
              
                € 2.621,42
              
            
            
              
                Maart
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.902,65 (50% korting vanaf 15 maart)
              
              
                € 2.621,42
              
            
            
              
                April
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.310,71 (50% korting)
              
              
                € 718,78
              
            
            
              
                Mei
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.310,71 (50% korting)
              
              
                € 1.310,71
              
            
            
              
                Juni
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 2.621,42 (geen korting)
              
              
                € 1.921,42
              
            
            
              
                Juli
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 2.621,42 (geen korting)
              
              
                € 2.621,42
              
            
            
              
                Augustus
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 2.621,42 (geen korting)
              
              
                € 2.621,42
              
            
            
              
                September 
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.921,42 (€ 700,00 korting)
              
              
                € 1.921,42
              
            
            
              
                Oktober
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.586,52 (tot 15 oktober € 700,00 korting per maand en vanaf 15 oktober 50% korting)
              
              
                € 1.616,07
              
            
            
              
                November
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.310,71 (50% korting)
              
              
                € 1.310,71
              
            
            
              
                December
              
              
                € 2.621,42
              
              
                € 1.310,71 (50% korting)
              
              
                € 1.310,71
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 23.691,61 in totaal
                
              
              
                
                  € 23.148,00 in totaal
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Huur vanaf januari 2021 tot en met januari 2022
        
      
      
    
    
      2.10.
      Vast staat dat partijen een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW met elkaar hebben gesloten vóór 15 maart 2020. De coronapandemie, waardoor [eisende partij] het restaurant niet of in geringe mate konden exploiteren, kwalificeert in dit geval daarom als een onvoorziene omstandigheid die niet volledig voor hun rekening kan komen. [gedaagde partij] kunnen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige doorbetaling van de overeengekomen huurprijs. 
      
    
    
      2.11.
      Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de kantonrechter de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Omdat de afspraken van partijen niet kunnen worden geacht voor onbepaalde tijd te zijn blijven doorlopen gelet op de mededelingen van [gedaagde partij] in de e-mail van 14 augustus 2020 dat de kwartaalcijfers een rol zouden moeten spelen bij de bepaling van een voortzetting van de huurkorting, vaststaat dat [eisende partij] die kwartaalcijfers niet hebben aangeleverd en de mededeling van [gedaagde partij] in hun brief van 24 februari 2021 naar aanleiding van de huuropzegging door [eisende partij] dat zij geen huurkorting meer kunnen geven nu een gezamenlijk doel is weggevallen, acht de kantonrechter het redelijk om voor de berekening van de huurprijsvermindering aansluiting te zoeken bij de vastelastenmethode van de Hoge Raad. 
      
    
    
      2.12.
      De vastelastenmethode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
      
        
          Allereerst wordt de overeengekomen huurprijs uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. 
        
        
          Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. 
        
        
          De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% × (de lagere omzet : de referentieomzet)).
        
        
          Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
        
        
          Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
        
      
      
        (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) × percentage omzetvermindering × 50%.
      
      
      
        
          Overzicht 2021: huurachterstand van € 3.544,63
        
      
      
    
    
      2.13.
      Toepassing van de bovenstaande methode leidt tot het volgende overzicht:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Maand
              
              
                Huurprijs zonder korting
              
              
                Huurprijs met korting
              
              
                Betaald door [eisende partij]
              
            
            
              
                Januari
              
              
                € 2.621,42
              
              
                Huurprijsvermindering van € 5.755,14 in totaal vanwege de coronapandemie, zoals berekend door [gedaagde partij] op basis van de  door [eisende partij] verstrekte financiële gegevens en door [eisende partij] niet meer betwist
              
              
                € 1.310,71
              
            
            
              
                Februari
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.326,44
              
            
            
              
                Maart
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.326,44
              
            
            
              
                April
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.326,44
              
            
            
              
                Mei
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.326,44
              
            
            
              
                Juni
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.952,88
              
            
            
              
                Juli
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.952,88
              
            
            
              
                Augustus
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 1.952,88
              
            
            
              
                September 
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 2.069,58
              
            
            
              
                Oktober
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 2.652,88
              
            
            
              
                November
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 2.652,88
              
            
            
              
                December
              
              
                € 2.652,88
              
              
                € 2.652,88
              
            
            
              
                
              
              
                
                  € 31.803,10 in totaal
                
              
              
                
                  € 26.047,96 in totaal
                
              
              
                
                  € 22.503,33 in totaal
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.14.
      Zoals blijkt uit dit overzicht hebben [eisende partij] € 22.503,33 aan huur betaald, terwijl zij € 26.047,96 hadden moeten betalen. De huurachterstand over 2021 bedraagt dus € 3.544,63.
      
      
        
          2022: huurachterstand van € 1.326,44
        
      
      
    
    
      2.15.
      Over de maand januari 2022 maken [eisende partij] geen aanspraak op een huurprijsvermindering, omdat het restaurant die maand op hun initiatief gesloten is geweest. Dit is een omstandigheid die volledig voor rekening van [eisende partij] komt. Zij hebben € 1.326,44 aan huur betaald, terwijl zij € 2.652,88 hadden moeten betalen. De huurachterstand over deze maand bedraagt daarom € 1.326,44.
      
      
        
          Totale huurachterstand: € 5.414,68
        
      
      
    
    
      2.16.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisende partij] een huurachterstand van € 5.414,68 in totaal hebben laten ontstaan. [gedaagde partij] mogen dit bedrag verrekenen met het bedrag dat zij nog aan [eisende partij] moeten betalen. 
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      2.17.
      Volgens [gedaagde partij] hebben [eisende partij] het gehuurde niet in goede staat opgeleverd. De met het herstel van de gebreken gemoeide kosten bedragen € 610,44, aldus [gedaagde partij] Ter onderbouwing daarvan hebben zij een factuur van een aannemer in het geding gebracht met een totaalbedrag van € 5.535,47. [eisende partij] betwisten dat er sprake was van opleveringsgebreken.
      
    
    
      2.18.
      Bij gebreke van een voorinspectierapport kan, gelet op de betwisting door [eisende partij], niet worden vastgesteld dat sprake was van gebreken die voor rekening van [eisende partij] komen. Bovendien hebben [gedaagde partij] niet gespecificeerd welke werkzaamheden op de factuur van de aannemer door [eisende partij] betaald moeten worden. Als er al sprake is van schade, dan is de hoogte daarvan door [gedaagde partij] onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          Na verrekening moet [gedaagde partij] nog € 8.085,32 aan hoofdsom aan [eisende partij] betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        Het beroep op verrekening slaagt. [gedaagde partij] mag de koopsom voor de inventaris en de terugbetaling van de waarborgsom verrekenen met de huurachterstand van [eisende partij] Zij moeten daarom nog € 8.085,32 aan [eisende partij] betalen. De eis van [eisende partij] wordt toegewezen tot dit bedrag.   
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      2.20.
      Aan incassokosten wordt een bedrag van € 779,27 (exclusief btw) toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). Dit bedrag is berekend over de hoofdsom die in conventie toewijsbaar is. 
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      2.21.
      De rente wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing, omdat [eisende partij] genoeg hebben gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde partij] dat niet hebben betwist. 
      
      
        
          De eis in (voorwaardelijke) reconventie wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.22.
      In conventie is bepaald dat [gedaagde partij] na verrekening met de huurachterstand nog een bedrag aan [eisende partij] moeten betalen. Gelet op deze uitkomst wordt de vordering in reconventie in zijn geheel afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde partij] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). In conventie stelt de kantonrechter deze kosten aan de kant van [eisende partij] tot vandaag vast op € 133,76 en € 130,48 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht, € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 330,00, gerelateerd aan het in conventie toewijsbare bedrag) en € 135,00 aan nakosten (½ punt × € 330,00 met een maximum van € 135,00). Dit is totaal € 1.752,24. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. Vanwege de samenhang van de eisen in conventie en reconventie stelt de kantonrechter de proceskosten in reconventie aan de kant van [eisende partij] tot vandaag vast op nihil.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.24.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      in conventie:
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde partij] om hoofdelijk, zodanig dat als de een heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, aan [eisende partij] te betalen € 8.864,59 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over € 8.085,32 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        in conventie voorts en in reconventie: 
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde partij] eveneens hoofdelijk, zodanig dat als de een heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van [eisende partij] tot vandaag in conventie worden vastgesteld op € 1.752,24 en in reconventie op nihil;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
    
  
  
    ECLI:NL:HR:2021:1974