ECLI:NL:RBZWB:2024:80, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-01-2024, BRE 22/5039
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning - vergelijkingsmethode - gegrond - waarde vastgesteld in goede justitie.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/5039
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 september 2022. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 758.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [belanghebbende] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .  
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 758.000. 
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen 
    
    
      
        Materieel: toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.5.
      Als belanghebbende in beroep komt tegen een waardebeschikking ligt het op de weg van de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken hoe de waarde van de woning is opgebouwd. Hij draagt immers in beginsel de bewijslast. De eerste stap is de vraag of de heffingsambtenaar aan die bewijstaak heeft voldaan. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijstaak heeft voldaan. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat hij kort voor de zitting tot het inzicht is gekomen dat er bij de waardebepaling per omissie is gerekend met een incorrect bouwjaar en een onjuiste perceelsoppervlakte. Hierdoor kan de onderbouwing van de heffingsambtenaar niet meer dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Als gevolg hiervan heeft de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning € 540.000 behoort te zijn. Belanghebbende heeft echter onvoldoende gronden aangevoerd om de door hem gestelde waarde van € 540.000 te kunnen onderbouwen. 
    
    
      4.7.
      Omdat zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende niet aan de op hen rustende bewijslast hebben voldaan, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank de waarde voor de woning aan de [adres] op waardepeildatum 1 januari 2021 vast op een waarde van € 580.000.
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het beroep gegrond is, heeft de rechtbank geoordeeld dat belanghebbende voor vergoeding van proceskosten in aanmerking komt. Het verzoek om vergoeding van verletkosten van belanghebbende is afgewezen, omdat hij dit verzoek niet met bewijsstukken heeft onderbouwd. Hoewel ook de reiskosten niet zijn onderbouwd, acht de rechtbank het aannemelijk dat belanghebbende kosten heeft moeten maken om de zitting bij te wonen. Daarom krijgt belanghebbende zijn reiskosten ter hoogte van € 15,96 wel vergoed. 
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres] te [plaats] tot een bedrag van € 580.000; 
        
        
          vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 15,96 aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 49. 
        
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 10 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44