ECLI:NL:RBNHO:2024:2344, Rechtbank Noord-Holland, 07-03-2024, 10708607 \ CV EXPL  23-3214
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurprijsvermindering ivm gebreken

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10708607 \ CV EXPL  23-3214
      Uitspraakdatum: 7 maart 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [woonplaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vordert een huurder herstel van gebreken en huurprijsvermindering. Deze vorderingen worden toegewezen, omdat de verhuurder na een eerdere uitspraak van de Huurcommissie niet tot herstel van de gebreken is overgegaan en er zelfs nog een gebrek is bijgekomen. Niet is gebleken dat de huurder geen medewerking heeft willen verlenen aan het herstel van de gebreken door verhuurder. Voor zover de verhuurder bij wijze van tegenvordering heeft willen vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, geldt dat de verhuurder zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd waardoor die vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 7 september 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 8 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt met ingang van 1 februari 2018 van [gedaagde] een woning, bestaande uit de woonkamer meteen aparte slaapkamer, eigen keuken en douche op de eerste verdieping van een pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In het pand worden meerdere kamers verhuurd door [gedaagde] . Er wonen ongeveer negen mensen. De huurprijs van het gehuurde bedraagt           € 585,00 per maand en moet maandelijks uiterlijk op de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft worden betaald.
    
    
      2.2.
      Op 7 oktober 2022 heeft [eiser] bij [gedaagde] melding gemaakt van onderhoudsgebreken in het gehuurde en heeft hij [gedaagde] verzocht deze gebreken te herstellen.
    
    
      2.3.
      Vervolgens heeft [eiser] op 30 november 2022 een verzoekschrift tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken ingediend bij de Huurcommissie, waarna het gehuurde op 9 januari 2023 door een rapporteur van de Huurcommissie is bekeken. De rapporteur komt in het door hem opgestelde rapport tot de conclusie dat er sprake is van een gebreksituatie zoals beschreven in het Gebrekenboek van de Huurcommissie onder categorie B punt 8, te weten een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt aangetast. Daarnaast oordeelt de rapporteur dat er sprake is van de volgende categorie C gebreken:
      
        
          het raam in de slaapkamer is in slechte staat waarbij sprake is van een kapotte ruit en een loszittend raamkozijn (D2);
        
        
          het stalen frame met daarin plafonplaten is kapot in de slaapkamer en woonkamer (L2);
        
        
          het vloertegelwerk in de badkamer ligt los op de vloer en is hierdoor niet waterdicht en de schuifwand rond de douchecabine is kapot (Nb2);
        
        
          de lichtschakelaars in de bad- en slaapkamer functioneren niet (Qb1);
        
        
          twee radiatoren in de woonkamer zijn van de wand losgekomen waardoor het leidingwerk dreigt door te breken (Qa1);
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 12 juni 2023 heeft een zitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden. [eiser] is niet verschenen op deze zitting. Op 13 juli 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie volgt de rapporteur niet in zijn oordeel dat er sprake is van een categorie B gebrek. Wel volgt de Huurcommissie de rapporteur in zijn oordeel dat er sprake is van meerdere categorie C gebreken. Omdat [eiser] volgens de Huurcommissie onvoldoende heeft meegewerkt aan het herstellen van de gebreken, oordeelt de Huurcommissie dat de huur, vanaf 1 november 2022 totdat de gebreken zijn hersteld, niet wordt verlaagd tot 40% maar tot 80% van de huurprijs, zijnde € 468,00 per maand. 
    
    
      2.5.
      Op 3 augustus 2023 heeft [gedaagde] [eiser] , vanwege een lekkage in de douche, afgesloten van warm water en heeft [gedaagde] [eiser] de toegang tot de gemeenschappelijke douche in het pand ontzegd. Vanaf 15 augustus 2023 is [eiser] ook afgesloten van het koude water, waardoor [eiser] helemaal geen toegang meer tot water had in het gehuurde. Na bemiddeling door de gemeente mag [eiser] vanaf 17 januari 2024 weer gebruik maken van de gemeenschappelijke douche. Tot op heden heeft hij echter geen toegang tot water in het gehuurde. 
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft zijn huurbetaling vanaf ongeveer maart 2023 vrijwel volledig opgeschort. 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot herstel van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken en van de watertoevoer naar het gehuurde ,  het dichten van gaten achter de kachelen het bestrijden van ongedierte. Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter de huurprijs vermindert met 80% totdat de gebreken zijn hersteld. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks de uitspraak van de Huurcommissie niet tot herstel van de gebreken is overgegaan. Daarnaast dienen er ook nog drie andere gebreken te worden hersteld. Verder is [eiser] het niet eens met de beslissing van de Huurcommissie, omdat de huurprijsvermindering zoals is toegewezen niet in overeenstemming is met de gebreken zoals deze zijn geconstateerd door de rapporteur. Volgens [eiser] moet de huur, totdat de gebreken zijn hersteld, verlaagd worden met 80% en niet slechts met 20%. Omdat [gedaagde] bij het aangaan van de huur al wist dat er sprake was van gebreken, maar deze heeft verzwegen, moet de huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst worden verminderd en niet pas vanaf het moment dat [eiser] [gedaagde] van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. 
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent dat nog niet alle gebreken zijn hersteld. De reden daarvoor is dat  [eiser] geen medewerking verleend aan het herstellen van de gebreken. Daarnaast zou [eiser] overlast veroorzaken, de huur niet betalen en schade veroorzaken aan het gehuurde. [gedaagde] wil daarom graag dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.
      
    
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In deze zaak gaat het om een uitspraak van de Huurcommissie die op 13 juli 2023 aan partijen is verzonden. Doordat [eiser] deze zaak bij dagvaarding van 7 september 2023 tijdig bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en is het aan de kantonrechter om (opnieuw en volledig) te beslissen over het geschil tussen partijen. 
        
          Waar moet de kantonrechter een oordeel over geven?
        
      
    
    
      4.2.
      
        De kantonrechter beslist over alle bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten, tenzij partijen ondubbelzinnig hebben aangegeven aan de kantonrechter slechts specifieke geschilpunten voor te leggen. Partijen hebben dat niet gedaan. De kantonrechter beslist daarom op alle punten die zijn opgesomd in het verzoek tot huurverlaging wat [eiser] op 1 december 2022 bij de Huurcommissie heeft ingediend. 
        Hierbij geldt wel dat voor zover partijen geen bezwaren tegen bepaalde punten uit de beslissing van de Huurcommissie naar voren hebben gebracht, de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie mag overnemen, zonder dat dit nader gemotiveerd hoeft te worden.
      
      
    
    
      4.3.
      
        In de brief van 5 oktober 2021 staan negen punten opgesomd die volgens [eiser] een gebrek opleveren. Ten aanzien van vijf van die punten is door de Huurcommissie geoordeeld dat er sprake is van een gebrek die door [gedaagde] hersteld moet worden (zie r.o. 2.3). De andere punten zijn door de Huurcommissie niet als een gebrek aangemerkt. [eiser] stelt in deze procedure echter dat er naast de door Huurcommissie geconstateerde gebreken op dit moment ook nog sprake is van drie andere gebreken, te weten het niet kunnen beschikken van water in het gehuurde, de aanwezigheid van gaten achter de kachels en overlast door ongedierte. De kantonrechter zal in deze procedure ook over deze punten een oordeel geven. 
        
          Wanneer heeft [eiser] aanspraak op huurprijsvermindering?
        
      
    
    
      4.4.
      Voor een aanspraak op huurprijsvermindering is niet voldoende dat komt vast te staan dat sprake is (geweest) van een gebrek aan het gehuurde. Het gebrek moet ook een vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben gehad. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; de aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn. De mate van aantasting van het huurgenot bepaalt bovendien de hoogte van een eventuele huurprijsvermindering.
      
    
    
      4.5.
      
        Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra het gebrek volledig is hersteld of op het moment dat de verhuurder herstel wil uitvoeren, maar de huurder dit weigert. In geval van herstel van het gebrek door de verhuurder eindigt het recht op huurprijsvermindering aan het einde van de maand waarin het herstel heeft plaatsgevonden.
        
          Is er sprake van gebreken?
        
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken niet weersproken. De kantonrechter neemt het oordeel van de Huurcommissie dat er in ieder geval sprake is van vijf gebreken dan ook over. Op de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] weliswaar toegelicht dat een aantal van die gebreken inmiddels zouden zijn hersteld, maar [eiser] heeft dit gemotiveerd weersproken en [gedaagde] heeft zijn standpunt verder niet met stukken onderbouwd. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat de vijf door de Huurcommissie geconstateerde gebreken nog altijd aanwezig zijn.
      
    
    
      4.7.
      Verder is niet weersproken dat [eiser] vanaf augustus 2023 helemaal geen toegang tot water meer heeft in het gehuurde. Dit terwijl het gehuurde is verhuurd met een eigen douche en keuken. [eiser] mag er dan ook vanuit gaan dat hij over water in het gehuurde kan beschikken. Ook dit levert naar het oordeel van de kantonrechter een ernstig gebrek op. Uit het Gebrekenboek (Categorie A onder punt 5) volgt namelijk dat een (zelfstandige) woonruimte moet beschikken over wasgelegenheid die is aangesloten op (koud) water. Dit is nu niet het geval en [eiser] heeft daarnaast ook gedurende enige tijd geen gebruik mogen maken van de gemeenschappelijke badkamer in het pand. Hierdoor had hij helemaal geen toegang tot water.
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de klacht over overlast van ongedierte geldt dat de kantonrechter zich aansluit bij hetgeen de Huurcommissie hieromtrent heeft overwogen, namelijk dat in beginsel [eiser] zelf het ongedierte in het gehuurde dient te bestrijden. Dit zou slechts anders kunnen zijn als hier hoge kosten aan zijn verbonden dan wel de aanwezigheid van ongedierte het gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte. Onvoldoende gesteld of gebleken is echter dat de overlast door ongedierte een gevolg is van de bouwkundige staat van het pand. Verder geldt dat uit een foto van de gebruikte bestrijdingsmiddelen niet volgt dat  het bestrijden van het ongedierte dusdanig hoge kosten met zich meebrengt dat [gedaagde] daarvoor zou moeten zorgen. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [eiser] zelf verantwoordelijk is voor het bestrijden van ongedierte in het gehuurde. 
      
    
    
      4.9.
      Tot slot oordeelt de kantonrechter ten aanzien van de gaten achter de kachel dat [eiser] geen foto’s heeft overgelegd waaruit deze gaten blijken en [gedaagde] deze heeft betwist. De kantonrechter heeft dit gebrek dan ook niet vast kunnen stellen. 
      
      
        
          Heeft [eiser] recht op huurprijsvermindering?
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gebreken die door de Huurcommissie en de kantonrechter zijn vastgesteld leveren in beginsel aanspraak op huurprijsvermindering op, aangezien evident is dat de gebreken leiden tot een verminderd huurgenot. Door [gedaagde] is echter betoogd dat [eiser] in dit geval geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, omdat [eiser] heeft nagelaten mee te werken aan het herstel van de gebreken. Dit verweer faalt. 
      
    
    
      4.11.
      Uit door [eiser] overgelegde Whatsapp-berichten blijkt dat hij op 16 juni 2022 niet mee heeft willen werken aan het herstel van de douche door een door [gedaagde] ingeschakelde aannemer. Als reden hiervoor heeft hij aangegeven dat het bezoek pas heel laat was aangekondigd.. In de berichten geeft [eiser] echter wel aan dat de aannemer op een later moment langs kan komen. Dat [eiser] één keer geen medewerking heeft verleend wil echter niet zeggen dat hij structureel niet meewerkt aan het herstellen van gebreken. Dit volgt evenmin uit de door [gedaagde] overgelegde brief van L.R. Constructions. In die brief wordt weliswaar verklaard dat een huurder L.R. Constructions geen toegang zou hebben gegeven, maar [eiser] heeft weersproken dat hij degene is geweest die toegang heeft geweigerd. Aangezien uit de brief van [aannemer] niet blijkt met welke huurder in het pand zij contact heeft gehad, is niet vast komen te staan [eiser] de huurder is geweest die [aannemer] de toegang heeft geweigerd. Omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd welke inspanningen hij (verder) heeft verricht om de gebreken te kunnen herstellen, is niet vast komen te staan dat [eiser] structureel heeft geweigerd medewerking te verlenen aan het herstel van gebreken. [eiser] heeft dan ook recht op huurprijsvermindering.
      
    
    
      4.12.
      Anders dan de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat de aanwezige gebreken een huurprijsvermindering van 80% rechtvaardigen. Daarvoor is allereerst van belang dat niet vast is komen te staan [eiser] geen medewerking heeft verleend aan het herstellen van de gebreken, terwijl de Huurcommissie daar wel vanuit is gegaan. [eiser] heeft daarover ter zitting nog verklaard dat hij niet op de hoorzitting is verschenen, omdat hij daarvoor geen uitnodiging heeft ontvangen. Als hij wel was verschenen en de Huurcommissie zijn verhaal had aangehoord, was de commissie naar zijn mening tot een ander oordeel op dit punt gekomen. Daarnaast is van belang dat de kantonrechter met name de omstandigheid dat [eiser] lange tijd zijn douche niet kon gebruiken, terwijl hem de toegang tot de gemeenschappelijke douche werd ontzegd en hij vervolgens helemaal is afgesloten van water in het gehuurde kwalificeert als een categorie A gebrek, hetgeen alleen al een huurprijsvermindering van 80% rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.13.
      Anders dan [eiser] heeft gevorderd ziet de kantonrechter geen aanleiding om de huurprijs vanaf 1 februari 2018 te verminderen. Onvoldoende gebleken is namelijk dat de gebreken bij aanvang van de huur reeds aanwezig waren en [gedaagde] heeft nagelaten die gebreken aan [eiser] te melden. In lijn met hetgeen de Huurcommissie heeft geoordeeld zal de huurverlaging daarom ingaan op de eerste van de maand nadat [eiser] de gebreken bij [gedaagde] heeft gemeld, te weten 1 november 2022.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot herstel van de volgende gebreken: 
      
        
          de slechte staat van het raam in de slaapkamer waarbij sprake is van een kapotte ruit en een loszittend raamkozijn;
        
        
          het kapotte stalen frame met daarin plafondplaten in de slaapkamer en woonkamer;
        
        
          het los liggende vloertegelwerk in de badkamer en de kapotte schuifwand rond de douchecabine;
        
        
          de niet functionerende lichtschakelaars in de bad- en slaapkamer;
        
        
          de van de wand losgekomen radiatoren in de woonkamer;
        
        
          de wateraansluiting in het gehuurde.
        
      
      
    
    
      4.15.
      Aangezien de kantonrechter een termijn van één week voor het herstel van de gebreken niet redelijk acht, zal de kantonrechter de termijn waarbinnen het herstel plaats dient te vinden vaststellen op één maand na betekening van dit vonnis. Omdat [gedaagde] na de uitspraak van de Huurcommissie niet tot herstel is overgegaan, zal de door [eiser] gevorderde dwangsom die moet bewerkstelligen dat [gedaagde] nu wel tot herstel overgaat, ook worden toegewezen. Wel zal het totaal van de te verbeuren dwangsommen worden gemaximeerd op € 5.000,00. 
    
    
      4.16.
      Verder zal de huurprijs, met toepassing van de huurprijsvermindering waarover hiervoor is beslist, worden verminderd tot € 117,00 vanaf 1 november 2022 tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld.
    
    
      4.17.
      
        Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld om met zijn e-mail van 15 november 2023 een tegenvordering in te stellen, geldt dat hij de vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Aan verdere bewijslevering wordt daarom niet toegekomen en de vordering is daarom niet toewijsbaar. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.18.
      De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten in verband met een toevoeging niet mogelijk.
    
    
      4.19.
      De proceskosten inzake de eventuele tegenvordering zullen worden begroot op nihil.
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis, de gebreken genoemd onder r.o. 4.14 te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00; 
    
    
      5.2.
      stelt de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 november 2022 tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld vast op € 117,00 per maand;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
        griffierecht	€	86,00
        salaris gemachtigde	€	542,00	
        nasalaris		135,00
        vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      
        wijst de vordering voor het overige af;
        
          de tegenvordering
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.7.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten die aan de kant van [eiser] worden begroot op nihil.
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     zie overweging 2.8.3 van de uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 2021, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2021:657
  
  
     zie overweging 2.8.5 van de uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657