ECLI:NL:GHARL:2024:616, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-01-2024, 22/792
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling zorgcentrum.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/792
    uitspraakdatum: 23 januari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 25 februari 2022, nummer AWB 20/4881, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hattem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 36 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 3.330.000. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2023. Daaraan hebben deelgenomen: L.H.G.M. Driessen, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] (taxateur), alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] en [naam4] , taxateurs. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 36 te [plaats1] (hierna: het object). Het object is een zorgcentrum voor personen met hersenletsel en een psychische aandoening die daar begeleid zelfstandig wonen. Het bouwjaar van het object is 1993. In 2014 is het object gerenoveerd voor een bedrag van € 1.400.000. Het object bestaat uit: grond bij niet-woning, extra grond, carport, infrastructuur, paviljoen (medisch) (hierna: het paviljoen), opslag/magazijn, berging/schuur vrijstaand 2014, berging/schuur vrijstaand 2019 en luifel. De oppervlakte van het paviljoen is 2.055 m2 en van het perceel ongeveer 11.690 m2.
    
    
      2.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ingebracht een taxatiekaart met taxatiedatum 15 juni 2020, opgemaakt door [naam5] (taxateur). Daarin is de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van het object bepaald op € 3.630.000. Voor het paviljoen heeft hij zich gebaseerd op de taxatiewijzer en kengetallen deel 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de Taxatiewijzer), archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer). Voor het paviljoen heeft hij de restwaarde conform de gemiddelde restwaarde in de Taxatiewijzer als volgt bepaald:
        Ruwbouw	47% x 30% restwaarde = 	14,10%
        Afbouw	25% x 25% restwaarde = 	6,25%
        Installaties	28% x 17% restwaarde = 	4,76%
        De restwaarde van het paviljoen als geheel komt daarmee uit op 25,11%.
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase ingebracht een taxatierapport van 11 september 2020, opgesteld door [naam1] . Volgens dat rapport bedraagt de waarde van het object op de waardepeildatum afgerond € 2.333.000, uitgaande van een restwaarde van het paviljoen van 10%. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object moet worden bepaald op basis van de GVW als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ en dat voor het paviljoen – behalve wat betreft de restwaarde – de Taxatiewijzer met archetype N3770000 kan worden gebruikt. Voorts zijn de objectkenmerken van de te onderscheiden deelobjecten, de door de heffingsambtenaar daarvoor gehanteerde archetypes en de daaraan door de heffingsambtenaar toegekende waardes niet in geschil. Evenmin is tussen partijen in geschil dat voor het paviljoen de levensduur van de ruwbouw (resterende levensduur negentwintig jaar), afbouw (resterende levensduur vijfentwintig jaar) en installaties (resterende levensduur tien jaar) terecht en op de juiste wijze is verlengd. 
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting heeft belanghebbende haar stelling dat de heffingsambtenaar de marktwaardesystematiek en de GVW-methode ten onrechte door elkaar gebruikt uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
    
    
      3.4.
      Het geschil over de waarde van het object spitst zich toe op de restwaarde van het paviljoen, die van belang is voor de hoogte van de correctie wegens technische veroudering. De heffingsambtenaar bepleit een restwaarde volgens de Taxatiewijzer (zie 2.2) en handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 3.330.000. Belanghebbende bepleit een restwaarde van het paviljoen van tien procent van de brutovervangingswaarde. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat bij die restwaarde de waarde van het object op de waardepeildatum € 2.700.000 is, rekening houdend met het feit dat de omzetbelasting voor belanghebbende niet aftrekbaar is.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Het Hof stelt voorop dat de waarde van het object als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object op de GVW als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient te worden gesteld. Het Hof zal partijen daarin volgen.
      
      
        
          Bewijslastverdeling restwaarde
        
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de restwaarde niet zonder meer uit mag gaan van de kengetallen in de taxatiewijzers, maar aannemelijk dient te maken dat de restwaarde niet te hoog is vastgesteld. Een eenvoudige verwijzing naar de kengetallen in een taxatiewijzer is volgens belanghebbende niet voldoende omdat de opstellers van de taxatiewijzers wel onderzoek doen naar de bruto vervangingswaarde (de actuele stichtingskosten op de peildatum), maar niet naar de restwaarden. Die zijn slechts een beste inschatting naar eer en geweten. Belanghebbende stelt dat geen onderzoek is gedaan naar gebezigde gegevens die ten grondslag liggen aan taxatiewijzers en dat onderliggende stukken ontbreken, waardoor taxatiewijzers in feite een black box zijn. Acceptatie van de restwaarde uit de Taxatiewijzer is daarom in strijd met het fair trial beginsel. Onder verwijzing naar de conclusie van waarnemend Advocaat-Generaal Koopman van 10 november 2023 stelt belanghebbende dat zij slechts een deel van de Taxatiewijzer accepteert, en dat de bewijslast voor het deel dat zij niet accepteert – in dit geval de restwaarde van het paviljoen – niet bij belanghebbende hoort te liggen.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat belanghebbende aan ‘cherry picking’ doet: er is sprake van communicerende vaten. Het standpunt van belanghebbende komt er in feite op neer dat de restwaarde van het paviljoen lager is, omdat de grondwaarde van het object volgens haar hoger is dan uit de Taxatiewijzer volgt. Belanghebbende wenst een lagere restwaarde te hanteren, maar tegelijkertijd gaat zij voor de waardebepaling van het object wel uit van de (in haar optiek te) lage grondwaarde uit de Taxatiewijzer. Als belanghebbende de Taxatiewijzer volgt, maar alleen op het punt van de restwaarde daarvan wenst af te wijken, rust volgens de heffingsambtenaar op belanghebbende de bewijslast voor de door haar gestelde lagere restwaarde.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof overweegt dat indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtlijnen van een taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de partij die van die richtlijnen wil afwijken, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Nu belanghebbende heeft gesteld dat de Taxatiewijzer kan worden gevolgd, behalve voor de restwaarde, is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende voor de vaststelling van de GVW van het object de richtlijnen van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt heeft genomen. Het Hof ziet geen aanleiding af te wijken van deze bewijslastverdeling voor de in die taxatiewijzers vermelde richtlijnen voor de restwaarde van opstallen.
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar op correcte wijze de restwaarde volgens de Taxatiewijzer heeft bepaald. Belanghebbende stelt echter dat de restwaarde van het paviljoen in afwijking van de Taxatiewijzer op 10% van de bruto vervangingswaarde van het paviljoen moet worden gesteld. De heffingsambtenaar betwist de juistheid van deze stelling, zodat uit de hiervoor genoemde jurisprudentie volgt dat dienaangaande op belanghebbende de bewijslast rust. Het is dus aan belanghebbende om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door haar bepleite restwaarde juist is.
      
      
        
          Restwaarde van het paviljoen
        
      
      
    
    
      4.7.
      Voor het antwoord op de vraag of belanghebbende voor de door haar bepleite restwaarde van 10% van de bruto vervangingswaarde van het paviljoen in haar bewijslast slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die zij daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de heffingsambtenaar ter betwisting daarvan heeft aangedragen. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde restwaarde een analyse laten maken van acht door diverse gemeenten en de VNG aangeleverde verkochte objecten: [adres2] 44-46 te [plaats2] , [adres3] 37 te [plaats3] , een onbekend adres in [plaats4] , [adres4] 76 te [plaats5] , [adres5] 175 te [plaats6] , een onbekend adres in de gemeente [de gemeente] , [adres6] 66 te [plaats7] en [adres7] 134-136 te [plaats8] . Belanghebbende heeft toegelicht dat in deze analyse per object een ‘bottom up’ benadering is toegepast, waarbij op de transactieprijs eerst een grondwaarde in mindering is gebracht, waarna de dagwaarde van de ‘stenen’ resteert. Vervolgens heeft het model doorgerekend wat bij de gehanteerde bruto vervangingswaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties en bij de gestelde levensduur de restwaarde van dat object is als percentage van de bruto vervangingswaarde. Ter zitting voor het Hof heeft belanghebbende [adres2] 44-46 te [plaats2] ingetrokken als onderbouwing. Ten aanzien van [adres3] 37 te [plaats3] heeft zij verklaard dat dit door het kleine perceel een a-typisch object betreft, waardoor het niet de beste onderbouwing vormt van de restwaarde. 
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft tegenover de door belanghebbende bepleite restwaarde vijf verkopen van incourante objecten ingebracht ter onderbouwing van de restwaarde conform de Taxatiewijzer, die hij voorstaat. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze vijf referenties allemaal niet of minder zijn gerenoveerd dan het object en dat de grondwaarde van deze referenties, gezien de locatie en de (noordelijke) ligging, op dezelfde lijn liggen als de grondwaarde bij het object. Hij komt dan uit op restwaarden die hoger liggen dan uit de Taxatiewijzer volgt voor het object, terwijl het object wel is gerenoveerd. Daaruit leidt de heffingsambtenaar af dat de door belanghebbende bepleite restwaarde te laag is.
      
    
    
      4.10.
      In reactie op de door belanghebbende ingebrachte analyse (zie 4.8) stelt de heffingsambtenaar onder meer dat de ligging van de daarin gebruikte objecten, verspreid door heel Nederland, niet goed vergelijkbaar is met de ligging van het object, dat de door belanghebbende gehanteerde grondwaarde te hoog is en dat belanghebbende uitgaat van te hoge bruto vervangingswaarden, zodat de berekende (procentuele) restwaardes te laag zijn. Voor de onbekende adressen stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat hij wegens gebrek aan informatie niet op de restwaarde kan ingaan. [adres6] 66 te [plaats7] is niet in het openbaar verkocht, zodat niet is na te gaan of de verkoop marktconform is. Bij [adres3] 37 te [plaats3] en [adres5] 175 te [plaats6] stelt de heffingsambtenaar onder meer dat uit een vergelijking met een verkoop in die straten volgt dat belanghebbende voor die objecten is uitgegaan van een te hoge grondprijs en daarmee van een te lage restwaarde. Tegen de analyse van [adres4] 76 te [plaats5] en [adres7] 134-136 te [plaats8] heeft de heffingsambtenaar onder meer ingebracht dat belanghebbende is uitgegaan van een (hoge) grondprijs passend bij de bestemming wonen, maar dat die grondprijs lager moet zijn door de functieaanduiding zorgwonen respectievelijk maatschappelijk. Bij [adres4] 76 te [plaats5] heeft hij daarnaast gesteld dat ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden grond. Bij [adres7] 134-136 te [plaats8] heeft de heffingsambtenaar nog aangevoerd dat uit het bouwdossier volgt dat de door belanghebbende gehanteerde oppervlakte van de opstal 374 m2 kleiner is dan de oppervlakte waar belanghebbende mee rekent, wat zorgt voor een te lage restwaarde. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar met de door haar ingebrachte analyse en hetgeen zij overigens schriftelijk heeft ingebracht en ter zitting heeft toegelicht niet aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarde moet worden bepaald op 10% van de brutovervangingswaarde van het paviljoen. 
      
    
    
      4.12.
      Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de twee objecten met onbekend adres in [plaats4] en in de gemeente [de gemeente] die belanghebbende als onderdeel van haar analyse heeft ingebracht niet als onderbouwing kunnen dienen, omdat er onvoldoende informatie beschikbaar is om de juistheid van de bepaling van de restwaarde te kunnen volgen en de relevantie te beoordelen voor de restwaarde van het object. Daarnaast heeft het Hof in aanmerking genomen enerzijds de eigen onderbouwing van de restwaarde volgens de Taxatiewijzer door de heffingsambtenaar met objecten in het noorden van het land en anderzijds de uitgebreide gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar per door belanghebbende in haar analyse ingebracht object, waaronder over de te hoge gehanteerde grondwaardes (zie 4.10). 
      
    
    
      4.13.
      Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de restwaarde van het paviljoen de Taxatiewijzer mocht volgen. Voor die situatie is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van het object op de waardepeildatum gelijk is aan de beschikte waarde van € 3.330.000. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 23 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(M.M. Breij)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 24 januari 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     	ECLI:NL:PHR:2023:1012.
  
  
     	Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     	Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 22 augustus 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6858, en 25 juli 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:6361.