ECLI:NL:RBNHO:2023:11923, Rechtbank Noord-Holland, 20-11-2023, C/15/344805 / KG ZA 23-555
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop woning. Curator.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/344805 / KG ZA 23-555
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2.  [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] ,eisende partijen,
      hierna samen te noemen: eisers,
      advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        mr. M.V. VERMEIJ, 
      
      in zijn hoedanigheid van curator in het faillissementen van eisers, 
      kantoor houdende te Alkmaar, 
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de curator,
      advocaat: mr. M.V. Vermeij te Alkmaar.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 23 oktober 2023 met 7 producties,  - de producties 1 t/m 27 van de zijde van de curator, 
      - de mondelinge behandeling van 6 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de pleitnota, tevens akte wijziging/aanvulling van eis van eisers, - de pleitaantekeningen van de curator.
      
    
    
      1.2.
      De dagvaarding is uitgebracht tegen mr. M.V. Vermeij in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de vennootschap onder firma [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is gebleken dat de vorderingen betrekking hebben op de eigendom van eisers. Met toestemming van alle betrokken partijen zal de voorzieningenrechter de vordering van eisers beschouwen als zijnde gericht tegen mr. Vermeij in zijn hoedanigheid van curator in de faillissementen van eisers. De kop van dit vonnis is op die wijze aangepast.
      
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      Eisers zijn de vennoten van [bedrijf] . Op 23 mei 2023 zijn [bedrijf] en eisers failliet verklaard en is de curator tot curator in de drie faillissementen benoemd. 
      
    
    
      2.2.
      Eisers zijn sinds 2018 eigenaar van de woningen aan [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) [woonplaats] . Zij hebben de woningen, die samen een gehele stolp vormen, gekocht voor een totale koopsom van € 965.000,-. 
      
    
    
      2.3.
      Eisers hebben een taxatierapport van 23 februari 2022 overgelegd waaruit volgt dat de waarde van de woningen op de peildatum, 15 februari 2022, € 1.475.000,- bedroeg. 
      
    
    
      2.4.
      De WOZ-waarde voor dit jaar bedroeg voor [adres 1] € 476.000,- en voor [adres 2] € 734.000,-, in totaal voor beide percelen een waarde van € 1.210.000,-. 
      
    
    
      2.5.
      
        De curator heeft de woningen, met instemming van de rechter-commissaris, voor een bedrag van € 982.500,- verkocht. De levering van de woningen staat gepland op 
        8 januari 2024. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eisers vorderen - samengevat en na eiswijziging - de curator te gebieden om opnieuw in onderhandeling te treden met de kopers van de woning en dat zich daarbij inspant om de woning(en) voor een marktconforme prijs van minimaal € 1.125.000,- te verkopen en de woning(en) uitsluitend voor € 982.500,- te verkopen indien de andere geïnteresseerden die nog geen bod hebben kunnen uitbrengen, geen hoger bedrag bieden. Indien de andere geïnteresseerden wel een hoger bedrag bieden, dan moet de curator worden geboden om de koopovereenkomst met de kopers te ontbinden en een koopovereenkomst met de hoogste bieder(s) te sluiten, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
      
    
    
      3.2.
      
        Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat [bedrijf] als gevolg van meerdere tegenslagen failliet is verklaard en dat zij er alles aan gedaan hebben om executoriale verkoop van de woningen te voorkomen. Eisers hebben er, net als hun schuldeisers, belang bij dat de woningen voor de hoogst mogelijke prijs worden verkocht. Eisers hebben zich genoodzaakt gezien om een onherroepelijke volmacht te tekenen. Doordat de curator een bod van € 982.500,- heeft geaccepteerd, blijven eisers met een flinke schuld zitten. Op basis van de volmacht gold een laatprijs voor de woningen van € 900.000,- als de woningen niet binnen drie maanden verkocht zouden zijn. Hoewel die termijn nog niet was verstreken, kregen geïnteresseerden die zich bij de makelaar meldden geen gelegenheid meer om de woningen te bezichtigen, maar heeft de curator het bod van de kopers geaccepteerd. 
        De toestemming van de rechter-commissaris weerhoudt de curator er niet van om de woningen alleen te verkopen als dat noodzakelijk is. Daarbij dient de curator ook rekening te houden met alle schuldeisers en niet alleen met de hypotheekhouder die toestemming geeft. Daarbij komt ook dat eisers baat hebben bij een hoge verkoopopbrengst, zodat de hypotheekschuld lager wordt. De curator respecteert deze belangen niet door met een spoed een koopovereenkomst te sluiten waarbij de woningen voor een zeer lage prijs worden verkocht. De curator heeft de twee geïnteresseerden niet de mogelijkheid geboden om de woningen te bezichtigen en een realistisch bod te doen, waardoor de verkoopopbrengst kon worden verhoogd. 
        De beide percelen vertegenwoordigen een veel hogere marktwaarde dan de huidige verkoopprijs, zodat de verkopend makelaar ten onrechte deze geïnteresseerden heeft genegeerd. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        De curator voert verweer. De curator concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eisers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure.
        De curator voert aan dat er sprake is van een rechtsgeldig gesloten overeenkomst en dat de hypotheekhouders met de verkoop hebben ingestemd. De door eisers getekende volmacht is door het faillissement geëindigd. De rechter-commissaris heeft toestemming verleend voor de verkoop en de woningen zijn voor € 217.000,- boven de onlangs getaxeerde executiewaarde verkocht en overigens € 82.500,- boven de in de volmacht genoemde laatprijs. Er hebben zich, ondanks de aankondigingen van eisers, geen geïnteresseerden bij de curator gemeld met een voorstel. De conclusie is dan ook dat is ingestemd met het best mogelijke bod en dat deze verkoopopbrengst in het belang is van de boedel en van (schuld)eisers. Eisers zijn direct na de totstandkoming van de verkoop geïnformeerd dat de rechter-commissaris toestemming voor de verkoop had verleend, maar zij hebben daartegen geen rechtsmiddelen aangewend. De toestemmingsbeschikking is inmiddels onaantastbaar en de curator is gebonden aan de gesloten overeenkomst. 
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of eiseres ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Hiervan is sprake, omdat de levering van de woningen op korte termijn gepland staat. 
      
    
    
      4.2.
      Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat de rechter-commissaris toestemming heeft verleend aan de curator voor het sluiten van de koopovereenkomst met de huidige kopers van de woningen. Ingevolge artikel 67 lid 1 van de Faillissementswet (Fw) konden eisers gedurende vijf dagen na de datum van de beschikking daartegen in hoger beroep bij de rechtbank. Eisers hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Dat eisers niet in hoger beroep zijn gegaan tegen de beschikking waarbij toestemming is verleend voor het sluiten van de koopovereenkomst met de kopers, komt voor hun eigen rekening en risico. Dat eisers zich niet bewust waren dat zij van deze beroepsmogelijkheid en -termijn, maakt dat niet anders. 
      
    
    
      4.4.
      
        Voor zover eisers vinden dat de curator ondanks de verleende toestemming van de rechter-commissaris toch in onderhandeling moet met de kopers en/of andere geïnteresseerden en zij het niet eens zijn met de weigering van de curator om dat te doen, konden en kunnen zij zich volgens artikel 69 lid 1 Fw wenden tot de rechter-commissaris. Dat is een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang. 
        De voorzieningenrechter ziet niet in, en eisers hebben daarvoor niets aangevoerd, waarom hij in dat licht bezien een voorziening zou moeten treffen. 
      
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande zal de vordering van eisers worden afgewezen. Als partij die ongelijk krijgt, zullen zij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de curator als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                314,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.079,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.393,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van eisers af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van de curator tot dit vonnis vastgesteld op € 1.393,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        LK/JG