ECLI:NL:RBZWB:2024:315, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-02-2024, AWB-22_5041
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5041
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    (gemachtigde: mr. N.D. Niederer, verbonden aan AKD). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 271.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Namens de heffingsambtenaar heeft mr. N.D. Niederer een aanvullend verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 1] (verbonden aan [B.V.] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D . Niederer en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1976) met een oppervlakte van 139 m² exclusief de berging (7 m²), dakkapel (2,5 m²) en overkapping (13 m²) op een perceel van 171 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 230.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 271.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 271.128 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 271.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
      7. Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [adres 4] niet bruikbaar is, omdat de referentiewoning over een groter woonoppervlakte beschikt en de referentiewoning half vrijstaand is met een garage. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning wel bruikbaar is ter vergelijking. De referentiewoning heeft hetzelfde bouwjaar en is dichtbij de waardepeildatum verkocht. Dat deze referentiewoning is geschakeld met garages en een grotere perceeloppervlakte heeft, maakt niet dat de referentiewoning niet vergelijkbaar is. Wel moet de heffingsambtenaar met deze verschillen rekening houden. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de overige referentiewoningen niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
      8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan de aanbouwen en bijgebouwen (berging, garage, dakkapel, overkapping en/of tuinhuis) zijn afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in koudv-factoren, in het bijzonder het verschil in voorzieningen, rekening is gehouden. Voor de woonoppervlakte van de woning is uitgegaan van een m²-prijs die lager ligt dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. 
      
    
    
      8.1.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen en andere relevante marktinformatie. De heffingsambtenaar zou haar uitspraak onvoldoende hebben gemotiveerd en daarmee in strijd hebben gehandeld met artikel 3:2 Awb en 3:46 Awb. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangegeven dit niet te kunnen onderbouwen. Alleen al om die reden is de rechtbank van mening dat de beroepsgrond niet slaagt. 
      
    
    
      8.2.
      Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatieverslag in bezwaar een eigen taxatierapport ingebracht, ondertekend door [naam 2] en [naam 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2021, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 230.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats] ten grondslag gelegd.
      
    
    
      8.3.
      De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van belanghebbende niet blijkt wat de verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de m2-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
      
    
    
      8.4.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      9.1.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44