ECLI:NL:RBZWB:2023:9199, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-12-2023, 10612084 CV EXPL 23-2803
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst praktijkruimte voor bepaalde tijd. Niet is komen vast te staan dat door verhuurder een verkeerd beeld is geschetst bij het tot stand komen van de overeenkomst, zodat beroep op dwaling door huurder niet slaagt. Huurovereenkomst wordt ontbonden wegens huurachterstand van zeven maanden. Na die periode wordt geen huur meer gevorderd, omdat de praktijkruime sinds die tijd aan een derde wordt verhuurd.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10612084 \ CV EXPL  23-2803
    
    
    
      
        Vonnis van 27 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] , T.H.O.D.N. [bedrijf 1], 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. N. Agayev, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , T.H.O.D.N. [bedrijf 2], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      In deze zaak gaat het er om of [gedaagde] de huur over de periode januari tot en met juli 2023 is verschuldigd en of zij de kosten van het vervangen van de sloten moet betalen. [gedaagde] heeft een beroep op dwaling gedaan, zodat volgens haar de overeenkomst is vernietigd. Ook stelt [gedaagde] dat zij de sleutels per aangetekende post naar [eiser] heeft gestuurd, maar dat [eiser] die brief niet heeft opgehaald en de brief met sleutels daarna kwijt is geraakt bij de post. Dit kan volgens [gedaagde] haar niet verweten worden, zodat ze de kosten van vervangen van de sloten niet is verschuldigd. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] toewijzen en zal hieronder in het vonnis uitleggen waarom dat zo is. 
      
    
  
  
    
      2De procedure 2.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 6 september 2023
    - de akte van [eiser] 
    - de mondelinge behandeling van 1 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen [eiser] en [gedaagde] is met ingang van 1 september 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de huur van een ruimte in het pand aan de [adres] te [plaats] . In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, zonder mogelijkheid tot tussentijdse opzegging. De huurprijs bedraagt € 423,50 inclusief btw per maand.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft [eiser] op 17 november 2022 een mail gestuurd en daarin onder andere laten weten dat wat haar betreft de samenwerking is verstoord en dat zij daarom [bedrijf 1] wil verlaten. Op 22 november 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] gevraagd een voorstel te doen om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. [gedaagde] heeft hier op gereageerd met “2 maanden huur en dan ben ik per januari weg”. Vervolgens heeft [eiser] een voorstel gedaan om de overeenkomst met wederzijds goedvinden vroegtijdig te beëindigen door middel van een afkoopsom voor de resterende huurperiode. [gedaagde] heeft op dat voorstel niet meer gereageerd.
      
    
    
      3.3.
      
        Op 27 december 2022 heeft [gedaagde] een brief aan [eiser] gestuurd waarin zij de huurovereenkomst vernietigt wegens dwaling. In de brief valt te lezen: 
        “ U heeft mij verkeerde informatie gegeven, waardoor ik geen goede keuze heb kunnen maken. Zoals u weet was ik op zoek naar mijn eigen ruimte om mijn klanten te kunnen ontvangen en nu blijkt dat ik door verkeerde informatie geen eigen ruimte huur maar gebruik mag maken van een ruimte in uw salon en dat ik hierbij uw bedrijfsvoering moet volgen.
      
      
      
        
          Tevens krijg ik te maken met steeds nieuwe huisregels die voor mijn onderneming en mijn medische klanten nadelig zijn. Daarnaast worden afspraken niet nagekomen en is er een enorme stankoverlast van de nagelsalon. Hier hebben meerdere van mijn medische klanten enorm last van en hiervoor is de brandweer al een keer langs geweest.
        
      
      
      
        
          Wanneer ik de juiste informatie van u had ontvangen, was ik deze overeenkomst nooit aangegaan.
        
      
      
      
        
          Gezien u mij verkeerd heeft geïnformeerd kan ik volgens de wet de overeenkomst vernietigen in verband met verkeerde voorstelling van zaken. ”.
      
      
      
        Deze brief is door [gedaagde] ook aan [eiser] gemaild. 
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft de praktijkruimte op 27 december 2022 leeggeruimd en verlaten.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat en na wijziging van eis - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte, betaling van een bedrag van € 2.964,50 aan achterstallige huur over de periode januari 2023 tot en met juli 2023, een bedrag van € 421,45 aan buitengerechtelijke incassokosten, voormelde bedragen te vermeerderen de wettelijke rente, almede een bedrag van € 150,00 voor het vervangen van de sloten. [eiser] vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld en zij wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. [eiser] heeft deze vordering ingesteld, omdat er tussen haar en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen, die nog niet rechtsgeldig is beëindigd. Ook vordert [eiser] kosten voor vervanging van de sloten, omdat ze de sleutels niet terug heeft gehad, nadat [gedaagde] de praktijkruimte heeft leeggehaald en verlaten. Om de veiligheid te waarborgen heeft ze de sloten laten vervangen. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Volgens [gedaagde] is er een verkeerde voorstelling van zaken gegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Als [gedaagde] bekend zou zijn geweest met de huisregels die [eiser] heeft opgelegd had zij nooit de overeenkomst getekend. Ook heeft [gedaagde] voorafgaand aan de overeenkomst kenbaar gemaakt dat zij niet voor een baas wil werken, maar in de praktijk moest zij de bedrijfsvoering van [eiser] volgen. Bovendien heeft [eiser] niet aan haar schadebeperkingsplicht voldaan door geen andere huurder te zoeken voor de praktijkruimte, terwijl zij wist dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2023 niet terug zou keren in die ruimte. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De kantonrechter zal de huurovereenkomst ontbinden en de huur over de periode januari tot en met juli 2023 toewijzen, omdat niet is gebleken dat [eiser] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven bij de totstandkoming van de overeenkomst. De vordering tot ontruiming zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] de praktijkruimte op 27 december 2022 heeft leeggehaald en er sindsdien geen gebruik meer van heeft gemaakt. Ook moet [gedaagde] de kosten voor het vervangen van de sloten betalen, omdat [eiser] de sleutels niet terug heeft gehad. Hieronder licht de kantonrechter dit oordeel verder toe. 
      
      
        
          De overeenkomst is niet door [gedaagde] vernietigd want er is geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      5.2.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. Uitgangspunt is dat een overeenkomst moet worden nagekomen. Deze hoofdregel kan uitzondering leiden, als er sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals dwaling. [gedaagde] zegt dat hier sprake van is, omdat zij bij de totstandkoming van de overeenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan. Door [eiser] is belangrijke informatie achtergehouden, omdat [gedaagde] niet op de hoogte is gesteld van de ‘huisregels’ en de bedrijfsvoering van [eiser] moest gaan volgen.
      
    
    
      5.3.
      Voor de vraag of er sprake is van dwaling moet de kantonrechter beoordelen of [eiser] nagelaten heeft bepaalde informatie te verstrekken of een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven op het moment dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit terwijl [eiser] wist dat dit voor [gedaagde] zo belangrijk was dat [gedaagde] de overeenkomst zonder die informatie of onjuiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet was aangegaan. Dat is hier naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. 
      
    
    
      5.4.
      Vast staat dat vóór de totstandkoming van de overeenkomst er twee gesprekken hebben plaatsgevonden tussen [eiser] en [gedaagde] . Daarin is door [eiser] kenbaar gemaakt wat haar idee was van het concept van [bedrijf 1] . Zij wilde een salon openen waarin verschillende diensten c.q. behandelingen werden aangeboden. Dit zou gaan om beautybehandelingen, zoals behandelingen voor de nagels, kapperswerkzaamheden en massages. [gedaagde] zou in een eigen ruimte in de salon behandelingen geven op het gebied van medische pedicure. Volgens [gedaagde] zijn er tijdens die gesprekken geen (nadere) afspraken gemaakt. Dat wordt bevestigd door de onweersproken stelling van [eiser] dat gaandeweg gekeken zou worden wat efficiënt zou zijn voor de bedrijfsvoering met betrekking tot het gezamenlijk gebruik van voorzieningen, zoals de pinautomaat, de printer en de agenda. [eiser] en [gedaagde] hadden hierover dus geen duidelijk plan voor ogen. In de praktijk bleek dat het praktisch was dat ieder voor zich een eigen pinapparaat had. Ook was het handig dat [gedaagde] een computer met eigen software en een printer zou aanschaffen. Zo kon zij voor haar klanten declaraties met een medische code aanmaken en eventueel printen, omdat die code noodzakelijk is om de factuur bij de zorgverzekeraar te declareren. Uit deze gang van zaken blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat afspraken over de bedrijfsvoering gedurende het gebruik van het pand werden gemaakt. Daarom zijn dit geen omstandigheden waarover [eiser] bij het aangaan van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of een verkeerd beeld heeft geschetst. Dit geldt ook voor de opeenstapeling van gebeurtenissen die [gedaagde] noemt, zoals het niet betrokken worden bij de organisatie van de housewarming vanwege de opening van de salon en de goodiebags die daar uitgedeeld zouden worden. Dit zijn ook onderwerpen die niet voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst zijn besproken of juist bewust onbesproken zijn gelaten. Er kan dus niet gezegd worden dat [eiser] bij het sluiten van de huurovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of een verkeerd beeld heeft geschetst. 
      
    
    
      5.5.
      
        Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat er ook huisregels zijn opgelegd, zoals in de mail van 5 november 2022, waarmee zij nooit akkoord is gegaan. In die mail staat onder meer dat [eiser] vraagt om: 
        “- werkplek of kamer netjes houden en opruimen
      
      
        - salonbeeld samen netjes houden en opruimen en gezamenlijk schoonmaken
      
      
        - planning goed indelen dat klanten niet verkeerd boeken of er staan zonder dat de behandelaar er is
      
      
        - het is een werkomgeving dus gelieve geen kinderen mee als er behandeld wordt ”.
      
      
        Dat dit afspraken zijn die anders zijn dan [gedaagde] bij het ondertekenen van de huurovereenkomst voor ogen had en dat zij een ander idee had hoe er omgegaan zou worden moet bepaalde zaken en situaties, betekent nog niet dat er door [eiser] een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven die voor [gedaagde] op het moment van het sluiten van de overeenkomst van belang waren en waarvan [eiser] wist dat die voor [gedaagde] van belang waren voor het sluiten van de overeenkomst. Het gaat hier namelijk om een verschil van inzicht over het met elkaar (samen)werken in de salon en de omgang met elkaar. 
      
      
    
    
      5.6.
      Nu niet is komen vast te staan dat er door [eiser] een verkeerd beeld is geschetst voor het tot stand komen van de overeenkomst slaagt het beroep op dwaling niet. Ook het feit dat [eiser] en [gedaagde] – zoals door beiden is erkend – achteraf zakelijk geen match zijn maakt niet dat er sprake is van dwaling. De kantonrechter begrijpt wel dat het voor beide partijen vervelend is dat de samenwerking niet heeft gebracht wat zij ervan verwachtten.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huur over de periode januari tot en met juli 2023 betalen
        
      
      
    
    
      5.7.
      Omdat er geen sprake is van dwaling, is de huurovereenkomst niet vernietigd. Dit betekent dat deze nog bestaat en [gedaagde] aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst moet voldoen, namelijk het betalen van de huur. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat zij de gehuurde ruimte tot 1 augustus 2023 beschikbaar heeft gehouden voor [gedaagde] , zodat [gedaagde] tot die datum de huur is verschuldigd. [gedaagde] voert nog aan dat [eiser] een schadebeperkingsplicht heeft. Het was namelijk voor [eiser] duidelijk dat [gedaagde] niet meer terug zou keren in de praktijkruimte. Dit was voor [eiser] ook duidelijk omdat zij in januari 2023 op Facebook een advertentie had geplaatst dat er een ruimte beschikbaar was. Dit standpunt van [gedaagde] volgt de kantonrechter niet. Er bestaat alleen een schadebeperkingsplicht bij een vordering tot schadevergoeding (6:101 BW). Die verplichting geldt niet bij een vordering tot nakoming. Omdat [eiser] nakoming van de huurbetalingen op grond van de huurovereenkomst vordert, bestaat er geen schadebeperkingsplicht voor haar. Daarnaast heeft [eiser] ter zitting toegelicht dat zij in januari 2023 een advertentie had geplaatst, omdat bij de huurovereenkomst die zij met [gedaagde] had, en met de anderen die een ruimte in de salon huren, er ook een lange tijd overheen is gegaan voordat zij tot overeenstemming kwamen en de ruimte daadwerkelijk in gebruik werd genomen. Hoewel ze er dus niet toe verplicht was heeft [eiser] dus wel gepoogd om de “schade” voor [gedaagde] te beperken. 
      
    
    
      5.8.
      Omdat [gedaagde] de huur over de periode januari tot en met juli 2023 is verschuldigd, zal de vordering tot betaling van € 2.964,50 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal eveneens – wegens betalingsverzuim – worden toegewezen over de respectievelijke data van opeisbaarheid van de betreffende huurtermijn. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden 
        
      
      
    
    
      5.9.
      Op 1 augustus 2023 was er een huurachterstand van zeven maanden. Deze achterstand is zo groot dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Daarom zal de huurovereenkomst worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. De huurovereenkomst kan niet met terugwerkende kracht worden uitgesproken, zodat de ontbinding met ingang van de dag na heden wordt uitgesproken. Dit betekent dat al die tijd de huurovereenkomst heeft doorgelopen met de daaraan verbonden verplichtingen. Zoals door [eiser] nader toegelicht heeft zij vanaf augustus 2023 de praktijkruimte aan een derde verhuurt, zodat zij vanaf die datum ook geen huur meer vordert. 
      
      
        
          De praktijkruimte is al leeggehaald door [gedaagde] 
        
      
      
    
    
      5.10.
      Voor wat betreft de gevorderde ontruiming oordeelt de kantonrechter als volgt. Vast staat dat [gedaagde] de ruimte op 27 december 2022 de ruimte heeft leeggehaald en verlaten, zodat [eiser] geen belang meer heeft bij dat deel van de vordering. De kantonrechter zal dan ook de vordering, die ziet op een veroordeling om de bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen, afwijzen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de kosten voor het vervangen van de sloten betalen
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        
          [eiser] stelt dat zij genoodzaakt was om de sloten van het pand te vervangen, omdat zij de sleutels niet terug heeft gehad van [gedaagde] . Volgens [gedaagde] heeft zij de sleutels met de aangetekende brief van 27 december 2022 opgestuurd, maar deze brief is door [eiser] niet afgehaald op het postkantoor. Bij navraag bij PostNL is gebleken dat de brief niet aan [gedaagde] is geretourneerd, omdat het poststuk kwijt is geraakt. Dat [eiser] de aangetekende brief met de sleutels niet heeft opgehaald, komt voor haar rekening en risico naar de mening van [gedaagde] . [eiser] heeft daarentegen onweersproken verklaard dat PostNL geen bericht heeft achtergelaten dat er een aangetekende brief op het postkantoor 
        lag. Hoewel zij de brief ook per mail heeft ontvangen, staat daarin niet vermeld dat de sleutels bij de brief gevoegd zaten, zodat zij hier niet van op de hoogte kon zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiser] er op te wijzen dat zij de sleutels had opgestuurd, temeer nadat zij van PostNL had vernomen dat de brief kwijt was geraakt. Dit heeft zij niet gedaan. Het risico dat de sleutels niet zijn aangekomen bij [eiser] , blijft dus bij [gedaagde] rusten. Zij had er ook voor kunnen kiezen om de sleutels van het gehuurde gewoon aan [eiser] te overhandigen. Het maakt [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die [eiser] heeft geleden door het ontbreken van de sleutels van de gehuurde ruimte. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van de kosten voor het vervangen van de sloten. Onweersproken is dat dit om een bedrag van € 150,00 gaat.  
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag van € 421,45 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door [eiser] zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding (4 juli 2023). 
      
    
    
      5.13.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen. 
      - Hoofdsom, bestaande uit:					
      
        * achterstallige huur 			€	 2.964,50
        * vervangen van sloten			€ 	    150,00	+
      
      - buitengerechtelijke incassokosten	€ 	    421,45	+
      
        ---------------------
        Totaal						€ 	3.535,95
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
      
        
          kosten van de dagvaarding		€   110,03
        
        
          griffierecht				€   244,00
        
        
          salaris gemachtigde			€   464,00 (2,00 punten x € 232,00)
        
        
          nakosten				€   116,00
        
      
      
        ----------
        €   934,03
      
      
    
    
      5.15.
      De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen. 
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser] heeft als proceskosten tevens een vergoeding voor de eventuele kosten voor de ontruiming van het gehuurde gevorderd. [gedaagde] heeft het gehuurde op 27 december 2022 al verlaten met al haar spullen. De gevorderde ontruiming wordt om die reden afgewezen. Om diezelfde reden zullen de gevorderde ontruimingskosten ook worden afgewezen. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de praktijkruimte deel uitmakende van de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] ; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 2.964,50 aan huur vanaf januari 2023 tot en met juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over de respectievelijke data van opeisbaarheid van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van volledige betaling,  
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 421,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2023 tot aan de dag van volledige betaling,
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 150,00 voor de gemaakte kosten voor het vervangen van de sloten,
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 934,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.