ECLI:NL:RBZWB:2023:8500, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-12-2023, C/02/402510 / HA ZA 22-560 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Na levering woning is huiszwam aangetroffen. Gevolgen daarvan in het licht van onder andere eeb ouderdomsclausule.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/402510 / HA ZA 22-560
    
    
    
      
        Vonnis van 6 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      eiseres,
      advocaat mr. J. Weijer te Veldhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. M.C. Geijtenbeek te Goes.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 8 februari 2023,
        
        
          de akte houdende vermeerdering van eis, tevens houdende aanvullende producties van  
        
      
      
        [eiseres] ,
      - de mondelinge behandeling waarvan zittingsaantekeningen zijn gemaakt en waaraan spreekaantekeningen van beide raadslieden zijn toegevoegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Bij koopovereenkomst van 19 februari 2020 heeft [eiseres] , voor een bedrag van € 165.000,00 kosten koper, van [gedaagde] gekocht een woning met tuin en toebehoren staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Voorafgaand aan de koop heeft [eiseres] door [adviesbureau 1] te [plaats 2] een bouwkundige inspectie laten uitvoeren waarvan op 13 februari 2020 een rapport is opgemaakt. 
      
    
    
      2.3.
      De leveringsakte is gepasseerd op 31 augustus 2020. In deze akte is onder het kopje “BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST” bepaald: “Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de levering van toepassing de bepalingen vermeld in de koopovereenkomst, (…)”. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, opgenomen:
        “Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
        
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor permanente bewoning. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkonper een verwijt treft.
        
        (…)
        Artikel 20 Bijzondere bepalingen
        (…)
        Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 88 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting.”
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [gedaagde] heeft ten behoeve van de verkoop van de woning een vragenlijst ingevuld en daarbij onder andere de volgende vragen en antwoorden ingevuld: 
        “(…)
      
      
        42. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? Zo “ja”welke?
      
      
        Nee
      
      
        43. Is de kruipruimte vochtig of met water?
      
      
        Nee
      
      
        44. Is er een toegang naar de kruipruimte?
      
      
        Nee
      
      
        45. Is er bij de kelder vochtdoorslag of binnendringen van water?
      
      
        
          Nee
        
        (…)
      
      
        59. Is er sprake van optrekkend vocht? Zo “ja”, waar?
      
      
        Nee
      
      
        60. Is er schimmelvorming aanwezig? Zo “ja”, waar?
      
      
        Nee
      
      
        61. Zijn er gebreken aan de vloeren bekend? Zo “ja, waar?
      
      
        
          Nee
        
        (…)
      
      
        86. Is het pand, voor zover u bekend, aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? Zo “ja”, aangetast door:
      
      
        Nee
      
      
        87. Is het pand, voor zover u bekend, aan aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? Zo “ja”, aangetast door:
      
      
        
          Nee
        
        (…)
        
          103. Zijn er andere belemmeringen of onzichtbare gebreken?
        
        
          Nee
        
        (…)”. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] heeft de woning in september 2020 betrokken.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft de door [gedaagde] gehuurde cv-ketel laten vervangen door Feenstra BV. [eiseres] heeft geconstateerd dat er sprake was van drukverlies op de cv-ketel. Op 30 oktober 2020 heeft de monteur van Feenstra de oorzaak van het drukverlies op de cv-ketel onderzocht. Volgens de monteur was er sprake van lekkage. 
      
    
    
      2.8.
      Op enig moment constateerde [eiseres] viezigheid in de hal en in de keukenkastjes. Op 8 januari 2021 deelde een onderhoudsmonteur mede dat het waarschijnlijk huiszwam betrof.
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] heeft Rentokil Initial B.V. op 21 januari 2021 een inspectie laten uitvoeren en een offerte laten opmaken. De offerte is gedateerd 7 augustus 2021. Zij heeft voorts door [bedrijf 1] een offerte laten opmaken voor een onderzoek naar de plaats van het ontstaan van de huiszwam en de verspreiding daarvan. De offerte dateert van 19 januari 2021. 
      
    
    
      2.10.
      Op 2 februari 2021 heeft [eiseres] in verband met aanhoudend drukverlies in de cv-ketel een lekdetectie uit laten voeren door INTEC Installatietechniek B.V. (hierna: Intec ). Intec vermoedt de aanwezigheid van een lekkage in de leidingen onder de (beton)vloer in de woonkamer en dat de leidingen vermoedelijk verroest waren. Intec adviseert de voer te openen voor inspectie en reparatie van de leidingen of het leggen van nieuwe leidingen. 
      
    
    
      2.11.
      
        [eiseres] heeft in verband met de (optrekkende) vochtproblematiek  en de aanwezige huiszwam haar opstalverzekeraar CAZ Verzekeringen ingeschakeld. CAZ Verzekeringen heeft [expertisebureau 1] (hierna: [expertisebureau 1] ) ingeschakeld. [expertisebureau 1] heeft op 3 maart 2021 een inspectie verricht en op 8 maart 2021 gerapporteerd. [expertisebureau 1] komt tot de conclusie dat gelet op de verrotte cv-leidingen en de verrotte vloer in de bijkeuken het aannemelijk is dat de lekkage al aanwezig was voordat de polis was ingegaan. [expertisebureau 1] vermoedt verder dat de vloer in de bijkeuken is vervangen omdat dat een andere vloer is dan in de verkoopbrochure. 
      
    
    
      2.12.
      Bij e-mail van 9 maart 2021 heeft [eiseres] bij [gedaagde] geklaagd over de lekkages en de huiszwam en hem verzocht zijn opstalverzekeraar in te schakelen. [gedaagde] heeft de woning bezocht en zijn advocate ingeschakeld. Bij brief van 15 april 2021 heeft de advocate van [gedaagde] aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de ontstane problematiek van de hand gewezen en betwist dat er sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij heeft verzocht om toezending van de door [expertisebureau 1] opgemaakte rapportage.
      
    
    
      2.13.
      
        Bij brief van 28 april 2021 heeft de door [eiseres] ingeschakelde jurist mr. A. Rubio [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de aan de woning klevende gebreken bestaande uit de lekkage van de cv-buizen en de aanwezige huiszwam en [gedaagde] in gebreke gesteld. 
        Op 4 mei 2021 heeft de advocate van [gedaagde] een brief aan de jurist van [eiseres] gestuurd en daarbij verwezen naar haar brief van 15 april 2021. Zij heeft (nogmaals) betwist dat er ten tijde van de verkoop en levering van de woning sprake was van een gebrek. Daarnaast heeft zij (nogmaals) betwist dat van een gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij heeft weer verzocht om de rapportage van [expertisebureau 1] . Op 10 juni 2021 heeft de advocate van [gedaagde] een e-mail aan de juriste van [eiseres] gestuurd met verzoek om een reactie op de brief van 4 mei 2021. Op 22 juni 2021 heeft de door [eiseres] ingeschakelde jurist mr. C. Bruurmijn aangekondigd dat er een onderzoek door een onafhankelijk expert naar de gebreken, en hoe lang deze aanwezig waren, zal worden ingesteld en dat [gedaagde] zal worden uitgenodigd om daarbij aanwezig te zijn.
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] heeft [adviesbureau 2] (hierna: [adviesbureau 2] ) ingeschakeld om nader onderzoek naar de lekkage, vochtdoorslag en huiszwam te doen. [gedaagde] is bij e-mail van 30 juni 2021 door [adviesbureau 2] uitgenodigd om op 6 juli 2021 bij het onderzoek aanwezig te zijn. [adviesbureau 2] heeft op 6 juli 2021 de woning bezocht. Bij het onderzoek op 6 juli 2021 zijn ook [gedaagde] en zijn advocate mr. S.E.C. Veldhof aanwezig geweest. 
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mailbericht van mr. Veldhof aan mr. Bruurmijn van 30 juli 2021 deelt mr. Veldhof mee dat zij ervan uitgaat dat [eiseres] de zaak tegen [gedaagde] niet zal doorzetten. Zij verzoekt om, binnen twee weken na de datum van het e-mailbericht, een bericht dat [eiseres] de zaak zal laten rusten. Zij deelt mee dat zij niets verneemt zij het dossier kan sluiten. Zij verzoekt, indien [eiseres] de zaak voort wil zetten, om toezending van de rapportage opgemaakt van de bouwkundige keuring ten behoeve van de verkoop, en om toezending van de rapportage van de heer [naam 1] van [adviesbureau 2] . Op 20 mei 2022 ontving mr. Veldhof een brief van de advocaat van [eiseres] met als bijlage de rapportage van [adviesbureau 2] van 19 februari 2022.  
      
    
    
      2.16.
      
        [adviesbureau 2] heeft de woning nogmaals op 31 december 2021 bezocht. [adviesbureau 2] heeft op 19 februari 2022 gerapporteerd. [adviesbureau 2] komt tot de conclusie dat de huiszwam ten tijde van de aankoop van de woning aanwezig moet zijn geweest. [adviesbureau 2] concludeert voorts dat de aanwezigheid van de huiszwam een ernstig gebrek is dat aan het gebruik van de woning in de weg staat.
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] heeft op 28 juli 2021 een inspectie naar de huiszwam door Nooitmeerzwam.nl uit laten voeren die ook een offerte hebben opgemaakt. Op 28 juli 2021 heeft [eiseres] ook een inspectie door ProSekt B.V. uit laten voeren die op 4 augustus 2021 een offerte met betrekking tot het bestrijden van de huiszwam hebben uitgebracht.
      
    
    
      2.18.
      Op 8 september 2021 heeft [bedrijf 1] nogmaals een inspectie naar de huiszwam uitgevoerd en op diezelfde datum een rapport uitgebracht. [bedrijf 1] begroot de kosten voor het bestrijden van de huiszwam op dat moment op € 40.000,00 of meer. 
      
    
    
      2.19.
      
        [bedrijf 1] in is oktober 2021 aangevangen met zijn werkzaamheden. Die konden, na verwijdering van door [bedrijf 1] aangetroffen asbest, in december 2021 worden voortgezet. Medio januari 2022 heeft [bedrijf 1] onder de vloer van de trapkast een afgedichte kelder aangetroffen waarin (veel) water en huiszwam aanwezig was. 
      
    
    
      2.20.
      In januari 2022 zijn door [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) werkzaamheden uitgevoerd en is onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage en van de huiszwam. [bedrijf 2] heeft geconstateerd, brief van 8 februari 2022, dat er een (aanzienlijke) breuk aanwezig was in de gresrioleringsbuis onder het toilet. 
      
    
    
      2.21.
      De door [eiseres] ingeschakelde opstalverzekeraar heeft [expertisebureau 2] B.V. (hierna: [expertisebureau 2] ) onderzoek laten doen naar de omvang en de oorzaak van de   water-, vocht-, schimmelschade en schade als gevolg van zwamvorming. [expertisebureau 2] heeft op 17 februari 2022 gerapporteerd. [expertisebureau 2] concludeert dat de zwamvorming en schades vóór de ingangsdatum van de opstalpolis moeten zijn ontstaan. 
      
    
    
      2.22.
      Bij brief van 20 mei 2022 aan de advocaat van [gedaagde] heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [eiseres] als gevolg van het toerekenbaar tekortkomen in het nakomen van de koopovereenkomst geleden en nog te lijden schade. De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagde] voorts gesommeerd om zijn aansprakelijkheid te erkennen en tot betaling van een bedrag van € 45.517,23. [gedaagde] heeft niet betaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert na vermeerdering van eis  samengevat - : 
        
          Primair
        
        veroordeling van [gedaagde] tot: 
        I. betaling van € 57.534,35;
        II. betaling van € 4.415,00;
        III. betaling van € 25.279,69;
        IV. betaling van € 140,00 per maand vanaf 1 juni 2023 tot en met de dag dat [eiseres] de huurovereenkomst opzegt, dan wel de dag van dit vonnis,
        alle gevorderde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente;
        
          Subsidiair
        
        V. de gevolgen van de overeenkomst te wijzigingen door opheffing van het nadeel, door de koopsom te verminderen met de door [eiseres] geleden schade ter grootte van € 57.534,00 en [gedaagde] te veroordelen om dit bedrag te voldoen;
        VI. de gevolgen van de overeenkomst te wijzigingen door opheffing van het nadeel, door de koopsom te verminderen met de door [eiseres] geleden schade ter grootte van € 4.415,00 en [gedaagde] te veroordelen om dit bedrag te voldoen;
        VII. de gevolgen van de overeenkomst te wijzigingen door opheffing van het nadeel, door de koopsom te verminderen met de door [eiseres] geleden schade ter grootte van € 25.279,69 en [gedaagde] te veroordelen om dit bedrag te voldoen;
        VIII. de gevolgen van de overeenkomst te wijzigingen door opheffing van het nadeel, door de koopsom te verminderen met een bedrag van € 140,00 per maand vanaf 1 juni 2023 tot en met de dag dat [eiseres] de huurovereenkomsten opzegt, dan wel de dag van dit vonnis, en [gedaagde] te veroordelen om dit bedrag te voldoen, alle gevorderde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente;
        
          Primair en Subsidiair
        
        IX. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.633,92 ter zake van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
        X. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak en tot betaling van de nakosten.  
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Volgens [eiseres] is [gedaagde] de koopovereenkomst niet nagekomen. Er is  sprake van gebreken die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Er was sprake van de aanwezigheid van huiszwam als gevolg waarvan alle houtachtige delen van de woning zijn aangetast en als gevolg waarvan nadelige gevolgen voor de gezondheid kunnen ontstaan. Er was verder sprake van scheuren, barsten en een grote breuk in de gresrioleringsbuis onder het toilet die vervangen moest worden. Het toilet was hierdoor niet bruikbaar en er was sprake van een rioollucht. Tenslotte bleken de cv-leidingen niet voor normaal gebruik geschikt omdat sprake was van lekkages. Zij vordert de kosten van herstel en andere schade. De vordering van [eiseres] is tevens gebaseerd op dwaling. [gedaagde] heeft, naast andere verweren, betwist dat sprake was van gebreken ten tijde van de levering van de woning en dat sprake was van dwaling.
      
      
        
          klachtplicht
        
      
    
    
      4.2.
      
        
          [gedaagde] voert aan dat [eiseres] niet voldaan heeft aan de op haar rustende plicht op grond van artikel 7:23 BW om binnen bekwame tijd nadat zij de gebreken heeft ontdekt of redelijkerwijs kon ontdekken, [gedaagde] hiervan in kennis te stellen. 
        De rechtbank overweegt dat of de kennisgeving binnen bekwame tijd is gedaan afhankelijk is van alle relevante omstandigheden van het geval waarbij wederzijdse belangen dienen te worden gewogen. Zo kan afhankelijk van de aard van het gebrek eerst een onderzoek noodzakelijk zijn, waarbij ook de verplichting kan ontstaan bij lang lopende onderzoeken de schuldenaar hiervan op de hoogte te brengen. Voorts is van belang of de schuldenaar nadeel heeft geleden door een laattijdige kennisgeving, 
      
      
    
    
      4.3.
      Vast staat dat [eiseres] op 9 maart 2021 melding heeft gedaan aan [gedaagde]  van de aanwezigheid van huiszwam. [gedaagde] stelt dat hij korte tijd later aanwezig was en dat toen de huiszwam al in ernstige mate aanwezig was. Hij voert aan dat [eiseres] de huiszwam al in november 2020 had behoren te ontdekken, maar dat is niet gebeurd omdat zij in Amsterdam woonde. Zij had 5 maanden eerder moeten klagen. Gezien de door Rentokil in januari 2021 geconstateerde verspreiding van de huiszwam kan er op 8 januari 2021 niet slechts sprake zijn geweest van “viezigheid” zoals [eiseres] stelt. [gedaagde] voert aan in zijn bewijspositie te zijn geschaad omdat de kans om vast te stellen waar de zwam vandaan kwam hem is ontnomen, evenals de kans de huiszwam in de kiem te smoren.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiseres] voert in dit verband aan dat zij in september 2020 de woning betrok en vrijwel meteen de huiszwam aantrof maar dat zij niet wist dat het huiszwam betrof. Zij zag viezigheid. In januari 2021 gaf een onderhoudsmonteur aan dat het waarschijnlijk huiszwam betrof waarna [eiseres] in januari en februari 2012 diverse onderzoeken heeft laten verrichten en haar verzekering heeft ingeschakeld, waaruit naar voren kwam dat sprake was van een omvangrijke huiszwambesmetting, waarvoor [gedaagde] waarschijnlijk aansprakelijk was. [eiseres] heeft haar stellingen onder meer onderbouwd door het overleggen van foto’s (productie 7 en 8) de factuur van de onderhoudsmonteur en de rapportages van Rentokil en [expertisebureau 1] . 
      
    
    
      4.5.
      Gezien het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [eiseres] haar klachtplicht niet heeft geschonden. Tegenover de niet gemotiveerde stelling van [gedaagde] dat [eiseres]  in november 2020 had dienen te klagen staat de met foto’s onderbouwde stelling van [eiseres] dat zij aanvankelijk nadat zij de woning had betrokken viezigheid zag. Dat [eiseres] deze viezigheid meteen als huiszwam had moeten herkennen en ook meteen de ernst van de problematiek had moeten inzien is niet voldoende onderbouwd en ook niet gebleken. Na de mededeling van de onderhoudsmonteur heeft zij tijdig stappen ondernomen om onderzoek te laten verrichten waarbij van belang is dat de problemen dergelijke onderzoeken ook rechtvaardigen. De onderzoeken duurden niet dusdanig lang dat [gedaagde] hiervan reeds op de hoogte moest worden gebracht en nadat [gedaagde] in beeld kwam als aansprakelijke partij is vrijwel direct ook geklaagd. [eiseres] heeft dan ook tijdig geklaagd.
      
      
        
          verzuim
        
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat hij niet in verzuim verkeerd omdat hij niet in de gelegenheid is gesteld de vermeende tekortkomingen alsnog na te komen. Dit verweer dient te worden afgewezen. [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 28 april 2021 in gebreke gesteld voor de gebreken aan de cv-leidingen en de aanwezigheid van de huiszwam en een termijn gegeven voor herstel waaraan geen gevolg is gegeven. Dit herstel zou tevens het herstel van de later gebleken oorzaak van het ontstaan van de huiszwam hebben moeten omvatten. Aan de sommatie tot herstel is geen gevolg gegeven zodat [gedaagde] alleen al op deze grond in verzuim verkeerde.
      
      
        
          Gebreken ten tijde van levering
        
      
    
    
      4.7.
      
        
          [eiseres] heeft onder verwijzing naar de rapporten van zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] aangevoerd dat er scheuren, barsten en een grote breuk in de (gres)rioleringsbuis onder het toilet zaten waardoor sprake was van een ernstige lekkage in een verborgen kelder van de woning, vochtproblematiek, rioollucht en onbruikbaarheid van het toilet. Dit stond een normaal gebruik van de woning in de weg. Op grond van de koopovereenkomst staat [gedaagde] in voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Onder verwijzing naar de rapporten van [adviesbureau 2] stelt [eiseres] dat ten tijde van de levering van de woning sprake was van huiszwam in de woning. Vanwege de omstandigheid dat huiszwam bruinrot veroorzaakt en een gevaar vormt voor de constructieve veiligheid van de woning en daarnaast ernstige gezondheidsklachten kan veroorzaken staat de aanwezigheid van huiszwam het normaal gebruik van de woning in de weg.
        Tenslotte stelt [eiseres] dat de lekkende cv-leidingen een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Zij veroorzaakten drukdalingen waardoor de woning niet te verwarmen was.
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] betwist niet althans onvoldoende gemotiveerd dat de drie door [eiseres] gestelde gebreken normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat dit het geval is volgt uit de aard van de gebreken. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat de gebreken aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning. [eiseres] zal dit moeten aantonen. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] wijst onder meer op het volgende. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s volgt dat al spoedig, in ieder geval binnen enkele maanden na de levering van de woning sprake is van viezigheid die later huiszwam blijkt te zijn. Uit de offerte van [bedrijf 1] van 19 januari 2021 (productie 11) volgt dat een inspectie heeft plaatsgevonden in de bijkeuken, dat huiszwam is aangetroffen waarbij de bron niet duidelijk zichtbaar is en daar nog naar moet worden gezocht. Gedacht wordt aan een lekkende cv-ketel. De op 2 februari 2021 uitgevoerde lekdetectie door Intec Installatietechniek (productie 11) brengt aan het licht dat in de aanbouw de houten vloer is wegzakt omdat een balk rot is, maar dat daar geen cv-leidingen lopen.  Uit een vochtmeting blijkt dat de woning last heeft van optrekkend vocht. De leidingen, vermoedelijk onder de betonnen vloer in de woonkamer, vertonen drukverlies en zijn waarschijnlijk verroest. De expert van de opstalverzekering van [eiseres] gaat er vanuit dat de gebreken voor aanvang polis bestonden, waarna [gedaagde] aansprakelijk wordt gesteld en wordt uitgenodigd voor de expertise van [adviesbureau 2] . Volgens [gedaagde] heeft dhr [naam 1] van [adviesbureau 2] tijdens de inspectie van 6 juli 2021 vastgesteld dat sprake was van ernstige huiszwam maar dat hij niet meer kon vaststellen waardoor deze was veroorzaakt en hoelang deze aanwezig was. Hierna volgt geen verdere rapportage en vervolg van acties aan het adres van [gedaagde] . Na het uitbrengen van offertes voor de werkzaamheden ter verwijdering van de huiszwam en de aanvang van deze werkzaamheden wordt tijdens deze werkzaamheden door [bedrijf 1] medio januari 2022 een verborgen kelder ontdekt die onder water staat. [naam 2] (productie 23) rapporteert dat tijdens de werkzaamheden onder de vloer van de trapkast een vermoedelijk oude kelder is aangetroffen hebben waar veel water en zwam aanwezig was. De aanwezige houten delen zijn aangetast door de huiszwam en nadat het hout voor het grootste deel verteerd was is de zwam verder gaan zoeken naar voedingsbronnen en is zo onder de houten vloeren van de bijkeuken, kamertje, lambrisering, trap en schuur terechtgekomen. Gezien de kleur, omvang en bron kan er volgens [naam 2] vanuit worden gegaan dat de kelder de plaats is geweest waar de zwam is ontstaan. Ook omdat de zwam al aan het schimmelen was. [bedrijf 2] (productie 24) heeft een behoorlijke lekkage geconstateerd in de voldoende ondersteunde gresbuis. Hij heeft scheuren en een breuk in het leidingdeel onder het toilet geconstateerd, terwijl de buiswand aan de binnenzijde nog glad en intact was en geen sprake is van afbladeren van de binnenbuis (slijtage). [adviesbureau 2] , die twee inspecties heeft verricht, beiden voorafgaand aan de ontdekking van de kelder, rapporteert na de ontdekking van de ondergelopen kelder dat de breuk in de leiding al maanden voor de aankoop van de woning aanwezig moet zijn geweest (productie 26). Hij wijst in dit verband op de aangetroffen doorgezakte vloeren.
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de cv-leidingen stelt [eiseres] dat deze maakten dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was. De leidingen lekten waardoor drukdalingen optraden en de woning niet fatsoenlijk te verwarmen was. [eiseres] verwijst ter onderbouwing naar [bedrijf 2] (productie 33) die schrijft dat in de delen van de cv-installatie in de kamers aan de achterzijde een lekkage zat, de leidingen waren zo poreus dat deze vervangen moesten worden. [bedrijf 2] acht het aannemelijk dat dit het gevolg is van de huiszwam. Dat ook na de vervanging van de ketel sprake was van drukdalingen volgt onder meer uit de rapportage van Intec (productie 11)
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van deze offertes en rapportages alsmede de inhoud daarvan waarnaar [eiseres] verwijst heeft [gedaagde] diverse bezwaren geuit. [gedaagde] wijst ten aanzien van de rapportage van [adviesbureau 2] erop dat deze na de aanvankelijk inspectie meer dan een jaar  gewacht heeft met de rapportage. Ook is [adviesbureau 2] niet onpartijdig omdat beweringen van [eiseres] over de luchtverfrissers klakkeloos worden overgenomen in plaats van te concluderen dat de gresbuis bij levering nog niet kapot was in verband met het ontbreken van een rioollucht. Ook wijst [gedaagde] erop dat [adviesbureau 2] slechts niet uitsluit dat de breuk lang voor de levering aanwezig was, waaruit nog niet volgt dat de breuk bij levering aanwezig was. [gedaagde] betwist dit en betwist dat de huiszwam voor levering van de woning al aanwezig was. Dit volgt niet uit de foto’s en [bedrijf 1] schrijft slechts dat de smeuïge substantie die [eiseres] weghaalde van de drempel mogelijk zwam was. Ook met betrekking tot de cv-leidingen vindt [gedaagde] dat onvoldoende bewijs aanwezig is dat deze lek waren, slechts [bedrijf 2] verklaart hierover zonder ondersteunend bewijsmateriaal, aldus [gedaagde] .
      
      
        4.12.1.
        De rechtbank oordeelt als volgt. Vast staat dat in de woning na de levering huiszwam is aangetroffen. Uit de offerte van [bedrijf 1] van 19 januari 2021 blijkt al van een behoorlijke aanwezigheid en verspreiding van de huiszwam. Deze offerte maakt tevens aannemelijk dat de door [eiseres] al eerder aangetroffen en gefotografeerde viezigheid huiszwam betrof. De onderbouwde stellingen van [eiseres] over de snelheid van de verspreiding, er op neer komend dat een huiszwam gemiddeld 1 meter per jaar groeit, zijn onvoldoende gemotiveerd betwist en staan eveneens vast. De verwijzing naar hetgeen [adviesbureau 2] in haar rapport naar voren brengt, namelijk dat huiszwam 10 cm per week groeit, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende in het licht van de onderbouwing door [eiseres] . De aanvankelijke onzekerheid over de bron van de huiszwam is verdwenen na de vondst van de ondergelopen verborgen kelder. Uit de verklaring van [naam 2] en de door hem genomen foto’s volgt dat sprake is van veel vocht, huiszwam, zelfs in beschimmelde staat, en houtrot. Zijn conclusie dat dit de bron is van de houtrot, ligt eveneens voor de hand. Deze conclusie wordt gedeeld door [adviesbureau 2] . Het past ook bij de hoge vochtigheid in de woning zoals die al veel eerder was geconstateerd. Gezien het enkele maanden na de levering aantreffen van de huiszwam in onder andere de bijkeuken en de daarna aangetroffen verspreiding en de hiervoor aangenomen groei van 1 meter per jaar, moet de gresbuis al voor de levering lek zijn geweest. De kelder moest als gevolg van deze lekkage immers nog vollopen, het hout moest nog gaan rotten, de huiszwam moest ontstaan en zich nog verspreiden tot de plaatsen waar deze in januari 2021 is aangetroffen en al eerder was gesignaleerd door [eiseres] zonder dat zij wist wat het was. Dit geldt overigens ook indien uitgegaan zou worden van een groei van 10 cm per week. Ook het feit dat de deskundige van [eiseres] de heer [adviesbureau 1] in februari 2020 de bewegende waterspiegel in het toilet constateerde wijst er op dat de gresbuis al lek was. Immers dat moet, achteraf, aan het lek worden toegeschreven. Ten aanzien van de lekkage in de gresbuis en de aanwezigheid van huiszwam, minst genomen in de kelder, concludeert de rechtbank dan ook dat is komen vast te staan dat deze reeds voor de levering van de woning aanwezig waren.    
        
      
      
        4.12.2.
        Anders dan [gedaagde] naar voren brengt blijkt niet alleen uit de verklaring van [bedrijf 2] dat sprake was van lekkende cv-leidingen. Zoals volgt uit de onvoldoende weersproken stellingen van [eiseres] maar ook de verklaring van het lekdectectiebedrijf Intec , die ook de vochtmetingen heeft gedaan, bleek van drukverlies die niet lag aan de vervangen cv-ketel en ook niet aan een lekke koppeling. Op basis van lekdetectie wordt een lekkage vermoed onder de betonvloer van de woonkamer. Daar heeft [bedrijf 2] ook de lekkende cv-leidingen aangetroffen. Omdat al meteen de cv-ketel is vervangen en dadelijk bleek van drukverlies gaat de rechtbank ervan uit dat het gebrek aan de cv-leiding door het poreus zijn van de leidingen, door roest of huiszwam, zich al voor de levering voordeed.
        
      
      
        4.12.3.
        De rechtbank concludeert dat gezien de voldoende met producties ondersteunde stellingen van [eiseres] en de onvoldoende onderbouwde betwisting van [gedaagde] is komen vast te staan dat de gresbuis en de cv-leiding ten tijde van de levering van de woning gebrekkig waren en de huiszwam aanwezig was.
        
      
    
    
      4.13.
      
        Ten aanzien van de gebreken aan de rioleringsbuis en de lekkende cv-leidingen beroept [gedaagde] zich subsidiair op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Omdat kennelijk de huiszwam het gevolg is van de gebreken aan de rioleringsbuis geldt dit verweer ook ten aanzien van de huiszwam. Volgens [gedaagde] dient de clausule ertoe om te voorkomen dat de verkoper wordt aangesproken voor gebreken aan oude onderdelen van de woning die aan slijtage onderhevig zijn. Omdat de (gres)buisriolering en cv-leidingen aan slijtage onderhevig zijn ligt het ontstaan van een gebrek hieraan in de lijn der verwachting. [eiseres] had dit ook moeten onderzoeken mede gelet op de bevinding ten aanzien van het toilet in de aankoopkeuring. 
        
          [eiseres] voert aan dat de clausule slechts bepaalt dat [eiseres] er mee bekend is dat het gekochte 88 jaar oud is en bijvoorbeeld is voorzien van een gresrioleringsbuis maar niet van een gebroken gresrioleringsbuis. Volgens [eiseres] zijn gresrioleringsbuizen en cv-leidingen zo goed als onverslijtbaar.
      
      
    
    
      4.14.
      
        Artikel 20 van de koopovereenkomst bepaalt dat Koper ermee bekend is dat het gekochte 88 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke zaak gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Een uitleg van deze bepaling zoals door [gedaagde] beoogt ligt niet voor de hand. Immers, op grond van de bewoordingen van deze bepaling heeft deze het oog op de kwaliteit van zaken, dat deze vroeger lager is dan nu, en dat Koper daarmee bekend is. Dat partijen hebben gesproken over deze bepaling is gesteld noch gebleken. Op grond van de bewoordingen, in het licht van de overige bepalingen van de overeenkomst, rekening houden met alle omstandigheden, dient deze bepaling zo uitgelegd te worden dat het enkele feit dat een zaak van mindere kwaliteit is dan thans gebruikelijk (zoals enkel glas, minder of geen isolatie, een gresbuis) geen gebrek vormt. Indien zich echter aan die zaken gebreken voordoen die het normale gebruik belemmeren, spreekt artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Hierin wordt bepaald dat verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij bij de vaststelling rekening moet worden gehouden met nieuw voor oud. De gebreken aan de gresbuis, de cv-leidingen en de aanwezigheid van huiszwam betreffen ook gebreken indien men uitgaat van de eisen die bij oprichting aan de zaak aan kwaliteit werden gesteld. Dat artikel 20 het oog heeft op slijtage, en zelfs op een wijze dat gebreken ten tijde van de levering als gevolg van slijtage die een normaal gebruik in de weg staan anders dan is bepaald in artikel 6.3, niet tot aansprakelijkheid voor herstelkosten leidt, is een uitleg waarvoor onvoldoende aanknopingspunten zijn. Deze wordt dan ook niet gevolgd. Het verweer wordt afgewezen. 
        Dit geldt ook voor het verweer dat de gebreken kenbaar waren omdat bij de aankoopkeuring van [adviesbureau 1] sprake bleek van schommelingen in het waterpeil in het toilet en sprake was van optrekkend vocht. [adviesbureau 1] verbindt aan de schommelingen van het waterpeil in het toilet dat dit kan duiden op een verstopping. Daarmee waren de gebreken waarvan uiteindelijk sprake bleek niet kenbaar en het mogelijk bestaan van een verstopping noodzaakt nog niet tot nader onderzoek. Gezien de wijze waarop [gedaagde] de vragenlijst heeft ingevuld was hij zelf ook niet op de hoogte van de gebreken terwijl hij uitgebreid aan de woning heeft geklust. Het bestaan van een verborgen kelder die onder water stond als gevolg van een breuk in de gresleiding was niet kenbaar aan [eiseres] en zij behoefde dit ook niet te onderzoeken voorafgaand aan de aankoop.
      
      
    
    
      4.15.
      Artikel 6.3 van de koopovereenkomst tussen partijen bepaalt dat bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend waren of kenbaar waren bij de koop, verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij rekening dient te worden gehouden met de aftrek nieuw voor oud. Gezien het gebruik van het woord “uitsluitend” is sprake van een aansprakelijkheidsbeperking tot herstelkosten Daarnaast is de toepassing van de aftrek nieuw voor oud contractueel gegeven en niet een onder omstandigheden toe te passen voordeelstoerekening op basis van artikel 6:100 BW. 
      
    
    
      4.16.
      
        
          [eiseres] heeft als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (i) de vergoeding gevorderd van de facturen van [adviesbureau 2] en [bedrijf 3] . Daarnaast zijn de (ii) kosten gevorderd van de bestrijding van de huiszwam (facturen [bedrijf 1] ), het verwijderen en opnieuw plaatsen van toiletmuur, keldervloer, stalen balk trapopgang, metselwerk bijkeuken, belende kamer, hal, funderingen balken en betonvloer (facturen [bedrijf 1] en Prosect). Er zijn werkzaamheden verricht in verband met de gresrioleringsbuis (facturen [bedrijf 2] ). Voorts zijn er door [klusbedrijf] gipsplaten vervangen en is een trap gezet en opnieuw tegels gelegd (facturen [klusbedrijf] ). Voor het plaatsen van de trap is ook gefactureerd door [bedrijf 4] (factuur), wanden zijn opnieuw geplaatst en afgwerkt ( [stucadoor] ), er zijn tegels besteld voor diverse ruimten (facturen Tegels in Huis, tegels besteld ( [bedrijf 5] ) laminaat (Kwantum) en er is ter verwijdering van de huiszwam een deel van de bestrating opengebroken (factuur H2Groen). Als toekomstige schade (iii) is gevorderd de nog te verrichten werkzaamheden door [klusbedrijf] en [bedrijf 2] conform offertes van deze firma’s. Voorts vordert [eiseres] (iv) de kosten van opslag van inboedel in garageboxen. Tenslotte vordert [eiseres] de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (V).
        Voor zover bepaalde kosten niet gelden als kosten van herstel geldt volgens [eiseres] dat deze vergoed dienen te worden omdat [gedaagde] op de hoogte was van de gebreken gelet op het plaatsen van geurverspreiders en het vernieuwen van de vloer in de bijkeuken.  
      
      
      
        
          dwaling
        
      
      
        4.17.1.
        Ook heeft [eiseres] subsidiair met een beroep op artikel 6:230 BW opheffing van het nadeel gevorderd van de dwaling aan de zijde van [eiseres] . Indien zij had geweten van de gebreken had zij de overeenkomst niet tegen deze koopsom en de beperkende bepalingen gesloten. [gedaagde] had moeten voldoen aan zijn mededelingsplicht en ook indien hij niet op de hoogte was van de gebreken sluit dit een beroep op dwaling niet uit. Het nadeel bestaat uit de hoogte van de facturen.
        
      
      
        4.17.2.
        
          [gedaagde] voert aan dat hij niet op de hoogte was van de gebreken, anders dan [eiseres] die wel op de hoogte was van optrekkend vocht. Hij betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat sprake is van dwaling. Daarnaast meent [gedaagde] dat ter opheffing van het nadeel, de kosten die bij een juiste voorstelling van zaken in mindering zouden zijn gebracht op de koopsom veel lager zouden liggen dan de geclaimde vordering. Die kosten zouden hooguit bestaan uit de herstelkosten van de gresbuis en het drogen van de kelderruimte en wellicht enige kosten voor de verwijdering van huiszwam.
        
      
    
    
      4.18.
      Indien de rechtbank ervan uitgaat dat aan [eiseres] een beroep op dwaling toekomt kan de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst wijzigen waarbij de rechtbank bij het bepalen op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven een ruime beoordelingsmaatstaf heeft. In de rede ligt dat de dwalende in de positie wordt gebracht indien hij niet had gedwaald. Aannemelijk is dat [eiseres] indien zij had geweten van de gebreken een lagere koopsom had verkregen. Het verschil bestaat echter niet zonder meer uit de thans gebleken kosten van herstel. Aannemelijk is dat deze kosten lager waren ingeschat, dat rekening was gehouden met aftrek nieuw voor oud en dat ter zake was onderhandeld. De rechtbank ziet dan ook niet in dat [eiseres] een koopsom had verkregen die lager is dan de koopsom zoals tussen partijen is overeengekomen, verminderd met de herstelkosten, rekening houden met de aftrek nieuw voor oud. Het subsidiaire beroep op dwaling leidt niet tot toewijzing van een hoger bedrag dan het primair gevorderde en behoeft derhalve geen verdere beoordeling.  
      
      
        
          schadebeperkingsplicht
        
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht door laattijdig over te gaan tot de bestrijding van de aangetroffen huiszwam. Zij raakte in januari 2021op de hoogte van de huiszwam en is pas in oktober 2021 overgegaan op de bestrijding daarvan. [eiseres] heeft als verweer terecht aangevoerd dat tussen de ontdekking van de huiszwam en het geven van de opdracht tot bestrijding een normale tijd is verlopen van onderzoeken, mede met het oog op de eigen verzekering, aansprakelijkstelling, welke van de hand werd gewezen door [gedaagde] en onderzoek door [adviesbureau 2] ter vaststelling van feiten. Uiteraard kon [eiseres] niet eerder opdracht geven tot herstel van de gresbuis dan de ontdekking van de verborgen ondergelopen kelder en de daarin aanwezige gresbuis. Dat [eiseres] door haar wijze van gebruik van de woning in de maanden na levering het verspreiden van huiszwam heeft bevorderd is onvoldoende feitelijk onderbouwd en daarnaast raakt dit de schadebeperkingsplicht niet nu [eiseres] niet wist dat sprake was van huiszwam. Het verweer van [gedaagde] wordt verworpen.
      
      
        
          Schadeposten
        
      
      
        4.19.1.
        
          
            [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen een aantal schadeposten zoals die door [eiseres] zijn opgevoerd. De rechtbank houdt de indeling aan als opgenomen in overweging 4.16.
          Ad i: de deskundigenkosten worden alleen op grond van de primaire verweren van [gedaagde] betwist en kunnen derhalve worden toegewezen.
          Ad ii: [gedaagde] maakt een driedeling in de kosten en voert aan dat enkel de kosten van herstel van de gresbuis en niet de kosten van de verwijdering van de huiszwam en daarmee verbonden kosten kunnen worden gevorderd. Zoals uit het voorgaande volgt komt [eiseres] zowel de vordering toe in verband met het herstel van de gresbuis, de bestrijding van de huiszwam als het herstel van de lekkende cv-leidingen. Overigens, zelfs als de lekkende gresbuis eerst na de levering de huiszwam zou hebben veroorzaakt (de rechtbank heeft geoordeeld dat dit niet het geval is) omvat het herstel van de schade als gevolg van de lekke gresbuis eveneens de bestrijding van de huiszwam alsmede alle overige daaruit vloeiende herstelkosten. Het is daarom dan ook niet van belang welke schadepost verband houdt met welke schadeoorzaak, zo dit onderscheid al steeds is te maken. Wel dienen de facturen voldoende inzichtelijk te zijn zodat helder is dat de factuur betrekking heeft op herstelkosten van een van de drie schadeoorzaken. [gedaagde] heeft facturen van [bedrijf 2] , [bedrijf 4] , Tegels in Huis, [bedrijf 5] , [klusbedrijf] en Kwantum tot een totaal van € 16.282,12  betwist in verband met onvoldoende omschrijving op de facturen. 
          De rechtbank overweegt dat [bedrijf 2] en [klusbedrijf] blijkens hun andere facturen in de woning werkzaam waren om de uitgebreide herstelwerkzaamheden te verrichten. Zij hebben steeds iedere post gespecificeerd maar op een aantal facturen is zowel een diverse als algemene omschrijving gegeven. Uit de specificatie van deze facturen van [bedrijf 2] blijkt het te gaan om werkzaamheden met betrekking tot onder meer een toilet, maar de omschrijving douchegoot bevreemdt nu niet is gesteld of gebleken van de noodzaak van werkzaamheden aan een badkamer. De omschrijving grote renovatie van [klusbedrijf] acht de rechtbank in combinatie met de specificatie voldoende duidelijk. Uit de e-mail wisseling met [bedrijf 4] blijk dat het gaat om de trap. Dat door de vervanging van de vloeren en wanden tegels noodzakelijk zijn is de rechtbank voldoende duidelijk. 
          Aldus heeft [gedaagde] slechts met succes een vraagteken geplaatst bij de factuur van [bedrijf 2] van € 3.985,43. De rechtbank zal deze post afwijzen. Dit geldt eveneens voor de betwiste en onvoldoende onderbouwde factuur van [bedrijf 1] voor het storten van een vloer in de schuur ad € 2.394,56. Ten aanzien van de schuur zijn immers geen stellingen ingenomen.
        
        
      
      
        4.19.2.
        Voorts voert [gedaagde] terecht aan dat rekening gehouden dient te worden met de aftrek nieuw voor oud. [gedaagde] heeft aangevoerd dat uit diverse specificaties blijkt dat bij de werkzaamheden isolatie is aangebracht zoals onder de betonnen vloer en met betrekking tot cv-leidingen. De uitvoering in beton, op die plaatsen waar eerder geen beton lag, is duurder. [gedaagde] heeft er ook op gewezen dat de cv-leidingen oud en afgeschreven waren. 
        
        
          De rechtbank zal schattenderwijs de herstelkosten, rekening houdende met de aftrek nieuw voor oud, begroten. Hierbij houdt de rechtbank er rekening mee dat houten vloeren met balken in beperkte mate aan slijtage onderhevig zijn, betonnen vloeren niet, muren en trappen evenmin maar de vervanging van de muren wel met zich hebben meegebracht dat de muren zijn voorzien van nieuwe muurbekleding, elektrische leidingen, schakelaars en stopcontacten. Er is sprake van een nieuw toilet en nieuwe rioolleiding, nieuwe tegels en laminaat. Ook is sprake van nieuwe cv-leidingen waarbij geldt dat de oude al geruime tijd lagen maar overigens is onduidelijk hoe lang. De kosten van de onderscheidenlijke werkzaamheden zijn niet afdoende te splitsen naar de verschillende posten en onderscheidenlijke levensduur, welke levensduur overigens ook maar een benadering is en een gemiddelde betreft. De onderzoekskosten vormen een categorie die zich niet leent voor aftrek nieuw voor oud. Alles afwegend houdt de rechtbank voor wat betreft het toe te wijzen bedrag op grond van i en ii  van € 51.154,36 (€ 57,534,35 verminderd met € 3.985,43 en       € 2.394,56) voor 40% rekening met aftrek nieuw voor oud, zodat toegewezen zal worden een bedrag van € 30.692,61.
        
        
      
      
        4.19.3.
        Ad iii [gedaagde] heeft de gevorderde toekomstige kosten betwist. Ten aanzien van de gevorderde kosten op basis van de offerte van [klusbedrijf] voert [gedaagde] aan dat kosten dubbel lijken te worden geoffreerd omdat er kosten voor betegelen van wanden en vloeren en het aanleggen van lambrisering worden geoffreerd. [eiseres] heeft de aankoop van diverse tegels als kosten opgevoerd en ook het leggen, maar nu sprake is van diverse ruimten brengt dit nog niet met zich dat dubbel is geoffreerd. Dit geldt ook voor de lambrisering. De overige posten zijn eveneens onvoldoende betwist met uitzondering van de kosten voor de vervanging van de schuur waarvan de noodzaak tot vervanging door [eiseres] onvoldoende is toegelicht. Aldus resteert als toe te wijzen vordering op grond van deze offerte een bedrag van € 6.311,81 (0,6 maal (€ 22.619,69- € 12.100,-)). Dat in de offerte van [bedrijf 2] ter zake de cv werkzaamheden zijn besloten die al zijn gefactureerd is onvoldoende onderbouwd. Ter zake kan toegewezen worden een bedrag van € 1.596,- (0,6 maal € 2660,-).
        
      
      
        4.19.4.
        Het in totaal toe te wijzen schadebedrag op grond van i tot en met iii bedraagt dus    € 38.600,42, vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd.
        
        
          Ad iv: [gedaagde] voert terecht aan dat geen sprake is van herstelkosten. Deze kosten zullen worden afgewezen.
        
        
        
          Ad v; [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten betwist omdat deze niet correct zijn aangezegd omdat geen 14 dagen brief is ontvangen. Het betreft in deze zaak echter een verbintenis tot betaling van herstelkosten na de verkoop van een woning waarvoor geldt dat die niet eenvoudig is vast te stellen en waarbij [gedaagde] niet heeft te gelden als consument. Het vereiste van een 14 dagen brief geldt dan ook niet. Niet is betwist dat incassokosten zijn gemaakt. De incassokosten, gebaseerd op het toegewezen bedrag zijn toewijsbaar. De vordering zal tot een bedrag van € 1.161,- worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd.
        
        
        
          
            proceskosten 
          
        
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten bedragen € 1.301,- aan griffierecht, € 129,74 aan dagvaardingskosten en € 1.532,- aan salaris advocaat (2 punten van liquidatietarief  € 766,-) en  €173,- aan nakosten.. In totaal betreft het een bedrag van € 3.135,74. De wettelijke rente en nakosten alsmede de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad kunnen worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 38.600,42, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2022;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke incassokosten begroot op een bedrag van € 1.161,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2022;
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot op heden begroot op een bedrag € 3.135,74, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe en - indien betaling binnen die termijn uitblijft en het vonnis wordt betekend - te vermeerderen met € 90,- plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 15de dag na aanschrijving;
      
    
    
      5.4
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad
      
    
    
      5.5
      wijst af het meer en anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.