ECLI:NL:RBOBR:2024:49, Rechtbank Oost-Brabant, 09-01-2024, 22/3027
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. WOZ-waarde staat per belastingjaar op zich zodat een vergelijking tussen WOZ-waarde niet aan de orde is. Eisers stelling, dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat er te veel gebruiksoppervlakte in de waardering is betrokken, is slechts algemeen geformuleerd en wordt daarom verworpen. Aannemelijk dat de nadelige invloed van nabij geplaatste windmolens groter is dan de heffingsambtenaar aanneemt. Voor het overige voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/3027
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 januari 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: J.W.A. Roest en M.J. Pouwels).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 9 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning [adres] in [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2022. De waarde van de woning is vastgesteld op € 504.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 november 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 473.000.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . De woning is een vrijstaande woning uit het jaar 1900. De woning heeft een oppervlakte van 158 m² en bij de woning horen een vrijstaande berging van 20 m², een open schuur van 14 m², een overkapping van 22 m² en een berging van 7 m². Tot de woning hoort een stuk grond van 1.420 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 473.000) naar de getaxeerde waarde (€ 565.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 11 december 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank snapt dat eiser een vergelijking maakt tussen de WOZ-waarde in deze procedure en die van het voorgaande belastingjaar en zo tot het oordeel komt dat sprake is van een “exorbitante stijging”. Het is de rechtbank bekend dat veel mensen op die manier naar hun WOZ-waarde kijken, maar juridisch werkt het niet zo. De WOZ-waarde van woningen wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld – als er geen actueel eigen verkoopcijfer is – aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit laatste betekent een vergelijking met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met een eerdere WOZ-waarde komt uiteindelijk neer op een vergelijking met veel eerder in de tijd gerealiseerde verkoopcijfers. Daarvan kan niet worden gezegd dat die (jaren later) nog de markt vertegenwoordigen.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] en [adres] en [adres] in [woonplaats] .
      
    
    
      3.5.
      Eiser heeft op de zitting in algemene bewoordingen gezegd dat de vergelijkingsobjecten wat hem betreft niet vergelijkbaar zijn met de woning en dat de heffingsambtenaar een te grote gebruiksoppervlakte in de waardering heeft betrokken. Eiser heeft deze stelling alleen niet concreet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de taxatie blijkt dat de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, oppervlakte en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.6.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ervaren overlast als gevolg van windmolens nabij de woning. De heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie van € 25.000 toegepast. In absolute zin is die correctie net zo hoog als in vorig belastingjaar, maar in relatieve zin is die lager omdat de grondwaarde hoger is dan vorig jaar. Eiser vindt dat niet begrijpelijk, omdat de heffingsambtenaar er ook op wijst dat de feitelijke (liggings- en overlast)situatie niet is gewijzigd.
      
      
        3.6.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur.
        
      
      
        3.6.2.
        De rechtbank volgt eiser in zijn betoog. De rechtbank acht het aannemelijk dat een liggingscorrectie (in verband met de aanwezigheid van windmolens) geen absoluut en statisch gegeven is, maar een zekere (percentuele) relatie heeft met de te waarderen grond. Dat hoeft overigens niet te betekenen dat dit percentage bij gelijk gebleven feitelijke omstandigheden ieder (belasting)jaar hetzelfde is, omdat (het deskundig inzicht van de taxateur in) nieuwe marktgegevens een ander percentage kunnen dicteren. Bij gebrek aan andere gegevens ziet de rechtbank in dit specifieke geval aanleiding wel hetzelfde percentage te hanteren als in het vorige belastingjaar om zo dit geschilpunt te kunnen beslechten. Uit de (door eiser overgelegde) waardematrix van vorig belastingjaar valt af te leiden dat de grondprijs toen met (afgerond) 18,73% is gecorrigeerd voor de overlast van de windmolens. Als datzelfde percentage in dit geval wordt gehanteerd, dan resulteert dat in een correctie op de grondwaarde van (afgerond) € 32.000 (in plaats van € 25.000).
        
      
    
    
      3.7.
      Wat hiervoor onder 3.6.2. is overwogen leidt tot een bijstelling van de getaxeerde waarde met (afgerond) € 7.000. Maar aangezien het verschil tussen de oorspronkelijk getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde € 92.000 bedraagt, is ondanks de genoemde bijstelling nog altijd aannemelijk geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Met wat eiser overigens heeft aangevoerd heeft hij namelijk geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
      
      
        4. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
      De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
    
    
    
      De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 januari 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9176, en gerechtshof 's-Hertogenbosch 26 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.