ECLI:NL:RBZWB:2024:294, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-01-2024, 22/5828
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5828
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 729.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1975). Het betreft een geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 206 m², een carport (30 m2), een zwembad (28 m2), een tuinhuis (6 m2) en een overkapping (12 m2). De woning heeft een grondoppervlakte van 824 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 629.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van 
    € 729.000.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan belanghebbende veronderstelt wordt de waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld en daarbij is niet van belang op welk bedrag de waarde van de woning op een eerdere peildatum is vastgesteld (zie ook hierna onder 6.6.). Verder hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      5.1.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. Alleen de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar in de beroepsfase zijn gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning zijn de vergelijkingsobjecten die de rechtbank in aanmerking neemt bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waardematrix opgenomen. De waardematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep overgelegd. 
      
      
    
    
      6.1.
      Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 729.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar ook de woning aan de [adres 5] als vergelijkingsobject had moeten gebruiken. [adres 5] is immers vergelijkbaar met de woning, maar procentueel wel fors minder in WOZ-waarde gestegen dan de woning, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting verweerd tegen deze stelling met het betoog dat er geen verkoopcijfers van [adres 5] beschikbaar zijn. Daarom is in beroep [adres 5] niet gebruikt als vergelijkingsobject, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat [adres 5] niet bruikbaar is vanwege het ontbreken van verkoopcijfers van dit object. Zoals onder 5 overwogen moet bij het bepalen van de waarde van de woning immers worden gekeken naar verkoopcijfers van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en niet naar de vastgestelde WOZ-waarde van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      6.4.
      De rechtbank acht de drie gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de matrix inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Zo zijn de woningen aan de [adres 2] en [adres 4] voor onderhoud gewaardeerd met een 4  ten opzichte van de woning van belanghebbende. Ook is de woning aan de [adres 4] voor uitstraling gewaardeerd met een 4 ten opzichte van de woning van belanghebbende. Tot slot zijn [adres 3] en [adres 4] door de heffingsambtenaar voor kwaliteit met een 4 gewaardeerd. De woning van belanghebbende heeft voor kwaliteit een 3. Voorts is de vierkante meterprijs van de woning aan de [adres 4] hoger ten opzichte van de woning van belanghebbende en is de prijs per eenheid van de woning van belanghebbende het gemiddelde van de prijs per eenheid van de drie vergelijkingsobjecten. Gelet op deze omstandigheden heeft de heffingsambtenaar de prijs per eenheid aannemelijk gemaakt. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor de indexering.
      
    
    
      6.6.
      Verder heeft belanghebbende er op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 581.000 per waardepeildatum 1 januari 2020) aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging in Nederland van 7.8 %. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen omdat de buurpanden veel minder in waarde zijn gestegen. Deze redenering – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.  Datzelfde geldt voor de verhouding van de waarde van de woning ten opzichte van WOZ-waarden van andere onroerende zaken. Ook die (procentuele) waardestijgingen zijn in beginsel niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
      
    
    
      6.7.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten en krijgt belanghebbende ook niet het door hem betaalde griffierecht vergoed.
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 23 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              Rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken.
  
  
    Zie bijvoorbeeld gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185.