ECLI:NL:RBZWB:2024:1327, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-02-2024, BRE 22/5806
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep inzake WOZ woning. Waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 22/5806
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 november 2022. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 364.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam 1] , verbonden aan [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] . 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1978 met een gebruiksoppervlakte van 131 m², voorzien van een aanbouw, een berging en een garage op een perceel van 198 m2. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 338.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 364.000.
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    
      4Overwegingen 
    
    
      
        Formeel: artikel 40 Wet WOZ
      
    
    
    
      4.1.
      De beroepsgrond met betrekking tot artikel 40 Wet WOZ is ter zitting door belanghebbende ingetrokken. 
      
      
        
          Materieel: toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in de beroepsprocedure een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat door [taxateur 2] is opgemaakt op 13 juni 2023. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 404.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn alle referentiewoningen in hetzelfde jaar gebouwd als de woning en is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen (nagenoeg) gelijk aan die van onderhavige woning. Bovendien zijn de referentiewoningen in dezelfde straat dan wel in hetzelfde blok gelegen als de woning. Ook zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende voert aan dat er bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van een basisschool met kinderdagverblijf tegenover de woning. De overlast die dit met zich meebrengt heeft een waardedrukkende werking op de woning, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar weerspreekt dit en stelt dat de aanwezigheid van een basisschool een subjectief kenmerk is en dat de heffingsambtenaar geen rekening kan houden met subjectieve kenmerk. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn verweer. 
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de aanbouw, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend.
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft ten slotte verwezen naar de WOZ-waarde van enkele andere woningen, waaronder die van de woning van de buren, om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde bepaald worden aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde van andere woningen is een afgeleide van andere verkoopcijfers. Het is dus geen concreet verkoopcijfer en daarmee is de WOZ-waarde van andere woningen niet relevant. Voor zover belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, is niet gebleken dat sprake is van gelijke situaties, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat.
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 29 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44