ECLI:NL:RBNHO:2023:13901, Rechtbank Noord-Holland, 13-12-2023, 10384137 \ CV EXPL  23-1440
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur 230a-ruimte. Huurachterstand. Huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden (corona). Inzicht in bedrijfsgegevens.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10384137 \ CV EXPL  23-1440
      Uitspraakdatum: 13 december 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Sjopperdepop B.V. 
      
      gevestigd te Haarlem
      eiseres in de vordering, verweerster in de tegenvordering
      verder te noemen: Sjopperdepop
      gemachtigde: R.J. Bos (VRH)
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde], handelend onder de naam “[bedrijf]” 
      wonende en zaakdoende te [plaats] 
      gedaagde in de vordering, eiseres in de tegenvordering
      verder te noemen: [gedaagde] 
      gemachtigde: mr. R.G.N. le Roy
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Sjopperdepop heeft bij dagvaarding van 1 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Sjopperdepop heeft hierop schriftelijk gereageerd. 
    
    
      1.2.
      Op 20 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Sjopperdepop heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.  Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 9 november 2023 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
       [gedaagde] huurt sinds 1 juni 2018 van Sjopperdepop een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als massagesalon. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) van toepassing. 
      
    
    
      2.2.
      Vanaf 27 maart 2020 hebben partijen veelvuldig gecorrespondeerd over een eventuele huurkorting in verband met de gevolgen van (de overheidsmaatregelen naar aanleiding van) de coronapandemie. Ook hebben partijen gecorrespondeerd over de afwikkeling van de gevolgen van lekkages in het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 27 maart 2020 heeft [gedaagde] aan Sjopperdepop geschreven: (…) Wij zijn door de coronavirus als jong bedrijf (1,5 jaar) behoorlijk financieel getroffen, net als Sjopperdepop BV. Echter Sjopperdepop BV zal deze crisis mijn inziens zeker overleven met enige kleerscheuren. Voor [bedrijf] is dit nog maar te bezien. Wij gaan akkoord met het volgende tegenvoorstel:- de maand april huurvrij- betaling factuur omzetverlies van € 1.000,- inclusief btw (…)
      
    
    
      2.4.
      Daarop heeft Sjopperdepop op 30 maart 2020 geschreven:(…) Naar aanleiding van jouw voorstel zou ik je willen mededelen dat we, gezien de problemen met betrekking tot de coronacrisis, hebben besloten om akkoord te gaan. Voro de goede orde is de overeenkomst dan als volgt:* De huur voor de maand april 2020 zullen wij crediteren* Wij zullen de huur voor de maand mei 2020 verrekenen met de door jou gestuurde factuur van € 1.000,- incl. BTW. (…)
      
    
    
      2.5.
      Voor de maand april 2020 heeft Sjopperdepop aan [gedaagde] een huurkorting verleend van 100% en van de huur over mei 2020 is € 1.000,- afgetrokken. Voor de maanden januari en februari 2021en de periode van 19 december 2021 tot en met 15 januari 2022 heeft Sjopperdepop een huurkorting toegepast van 25%. Voor de overige maanden heeft Sjopperdepop geen kortingen verleend.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft de huur over de maanden februari, maart en april 2021 en januari 2022 (deels) onbetaald gelaten. Dit betreft in totaal een bedrag € 9.314,62.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Sjopperdepop vordert betaling van € 12.374,52. Dit bedrag bestaat uit € 9.314,62 aan huurachterstand, € 749,83‬ aan wettelijke handelsrente, € 900,00 aan contractuele boetes en € 1.410,07 aan contractuele incassokosten. Verder vordert Sjopperdepop de wettelijke handelsrente over de netto huurachterstand van € 9.314,62 vanaf 1 maart 2023.
      
    
    
      3.2.
      Sjopperdepop legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huur over de maanden februari, maart en april 2021 en januari 2022 (deels) onbetaald heeft gelaten. Daarbij gaat het om een bedrag van € 1.910,44 over februari 2021, € 3.820,88 over maart 2021, € 2,769,16 over april 2021 en € 814,14 over januari 2022. In de door Sjopperdepop gevorderde huurachterstand zijn de door haar verleende huurkortingen al verwerkt, met dien verstande dat de korting over december 2021 en januari 2022 in mindering zijn geboekt op januari 2022. 
      
    
    
      3.3.
      Wegens de wanbetaling is [gedaagde] op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van € 300,00 voor elke maand dat de huur niet (op tijd) is betaald. Sjopperdepop heeft deze boete billijkheidshalve beperkt tot € 900,00. De gevorderde incassokosten is [gedaagde] verschuldigd op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij recht heeft op 50% huurkorting over de dagen waarin zij vanwege landelijke coronamaatregelen noodgedwongen haar deuren heeft moeten sluiten. Deze gedwongen sluiting betreft een onvoorziene omstandigheid, waarvan het financiële nadeel met toepassing van de van de door de Hoge Raad gegeven maatstaf 50/50 verdeeld moet worden. Volgens [gedaagde] heeft zij gedurende 167 dagen geen enkele omzet kunnen draaien. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee een beroep doet op verrekening en dat [gedaagde] met de betalingen die zij heeft verricht aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Sjopperdepop veroordeelt tot betaling van € 2.135,62.  Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, waardoor zij waterschade heeft gehad. Een deel daarvan is vergoed door middel van verrekening met de huur. Het restant dient echter nog door Sjopperdepop vergoed te worden. Het gaat hierbij voornamelijk om saus- en schilderwerk.
    
    
      4.3.
      Sjopperdepop betwist de tegenvordering. Sjopperdepop stelt dat het hier gaat om een schadeclaim waarover partijen in april 2020 een bindende afspraak hebben gemaakt en waarop [gedaagde] niet kan terugkomen. Ook ontbreekt volgens Sjopperdepop een deugdelijke onderbouwing van de vordering, nu deze grotendeels is gebaseerd op een offerte.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
        
        de vordering
        
      
      
        Huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden
      
    
    
    
      5.1.
      De kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of [gedaagde] aanspraak kan maken op een huurkorting in verband met de gevolgen van de coronapandemie. 
    
    
      5.2.
      Bij de beoordeling van die vraag staat voorop dat de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. 
    
    
      5.3.
      Anders dan Sjopperdepop heeft gesteld, is in dit verband niet van belang dat sprake is van huur van een 7:230a-ruimte en niet van 7:290-bedrijfsruimte. [gedaagde] oefent in het gehuurde een contactberoep uit. Voor de exploitatie van haar massagesalon is zij afhankelijk van de komst van cliënten. Dat [gedaagde] in het gehuurde ook omzet genereert of kan genereren die niet afhankelijk is van de komst van cliënten, is niet gebleken. Voor [gedaagde] geldt dan ook dat zij zich op onvoorziene omstandigheden en vermindering van de huurprijs wegens de coronapandemie kan beroepen. 
    
    
      5.4.
      In het hiervoor genoemde arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat die vermindering van huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de ‘vastelastenmethode’, waarbij het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het voorgaande liggen bij de huurder. Hij maakt immers aanspraak op de wijziging van zijn contractuele verplichtingen en kan over de benodigde (bedrijfs)gegevens beschikken.
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vastelastenmethode moet worden gezien als een richtsnoer en niet (zonder meer) kan worden toegepast op haar situatie. De vastelastenmethode heeft volgens [gedaagde] immers alleen een functie wanneer sprake is van financiële steun van de overheid. Zij heeft echter geen ondersteuning (in de vorm van TVL of anderszins) ontvangen omdat zij als startende ondernemer in de referentieperiodes (het eerste kwartaal van 2019) zodanig lage inkomsten had dat van een omzetdaling van 30% geen sprake was en zij daarom niet in aanmerking kwam voor TVL. Dit neemt volgens [gedaagde] echter niet weg dat zij weldegelijk in verschillende periodes geen gebruik van het gehuurde heeft kunnen maken, terwijl de omzet op die sluitingsdagen nihil was.
    
    
      5.6.
      Sjopperdepop betwist dit. Volgens Sjopperdepop lag het op de weg van [gedaagde] om inzicht te geven in haar (bedrijfs)gegevens. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De gegeven huurkortingen heeft Sjopperdepop verleend uit coulance. 
    
    
      5.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat de maanden waarvan Sjopperdepop betaling vordert niet (steeds) de periodes zijn waarin het gehuurde verplicht gesloten was. Zo was (volgens de eigen gegevens van [gedaagde]) in de maand maart 2021 het gehuurde 29 dagen open en in april 2021 de volle dertig dagen. [gedaagde] beroept zich dus op verrekening met de huur die zij te veel heeft betaald voor de maanden dat het gehuurde wel verplicht gesloten was. 
    
    
      5.8.
      Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] in de maanden april 2020, januari 2021 en februari 2021 in het gehuurde geen omzet heeft kunnen genereren. In die maanden gold immers gedurende de gehele maand een verbod op het uitoefenen van contactberoepen zoals dat van [gedaagde]. Bij gebrek aan enige omzet is het redelijk dat de gevolgen daarvan gelijkelijk over partijen worden verdeeld. Dat betekent dat [gedaagde] over die drie maanden aanspraak had op een huurkorting van 50%. De huur bedroeg in deze periode € 3.820,88 per maand, zodat [gedaagde] aanspraak kan maken op € 5.731,32 (3 x € 1.910,44). Voor de overige maanden was het echter aan [gedaagde] om te stellen en te onderbouwen in hoeverre zij in die maanden minder omzet heeft gedraaid als gevolg van de coronamaatregelen. De enkele stelling dat zij gedurende een bepaald aantal dagen verplicht gesloten was, is onvoldoende, nu per maand zal moeten worden bezien in hoeverre sprake is van omzetderving. Ook de huur is immers per maand verschuldigd. In dit kader had dan ook van [gedaagde] verwacht mogen worden dat zij inzichtelijk had gemaakt over welke maanden zij een verminderde omzet heeft gedraaid, bijvoorbeeld door (controleerbare) omzetcijfers over te leggen van maanden waarin zij wel volledig open was. Dergelijke gegevens heeft [gedaagde] niet overgelegd. Zij heeft volstaan met het in het geding brengen van een eigen (excel)overzicht waarop haar maandelijkse omzetcijfers grotendeels onzichtbaar zijn gemaakt. Nadere stukken ontbreken.
    
    
      5.9.
      De conclusie is dat [gedaagde] aanspraak heeft op een huurkorting van € 5.731,32. Sjopperdepop heeft een huurkorting van € 6.586,67‬ toegepast. Dat betekent dat [gedaagde] geen recht heeft op een aanvullende huurkorting die voor verrekening in aanmerking komt. De gevorderde huurachterstand van € 9.314,62 zal worden toegewezen. Indien en voor zover uit het betoog van [gedaagde] nog moet worden afgeleid dat de in april 2020 verleende huurkorting uitsluitend zag op de door haar geleden waterschade en niet op de gevolgen van de coronapandemie, kan dat betoog niet slagen. Ten eerste geldt dat de korting over de maanden dat [gedaagde] het gehuurde helemaal niet kon gebruiken, niet hoger is dan 50% terwijl [gedaagde] over april 2020 een korting van 100% heeft gekregen. Ten tweede volgt uit de e-mails van 27 en 30 maart 2020 dat alleen de verrekening van € 1.000, - over de huur van mei 2020 zag op de waterschade en dus niet de korting van de huur over april 2020. Boete 
    
    
      5.10.
      Sjopperdepop vordert verder [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 900,00  aan contractuele boetes. [gedaagde] heeft daar tegen aangevoerd dat toewijzing van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gaat immers niet om een huurachterstand en betalingsonwil, maar om een verschil van inzicht over de huurkorting, waarover slechts de rechter een knoop kan doorhakken. Daarnaast heeft Sjopperdepop het onnodig op een procedure laten aankomen omdat [gedaagde] graag het gesprek had willen aangaan met Sjopperdeopop om haar persoonlijk – vanwege de privacy niet op papier of via e-mail – inzicht en uitleg te geven over haar financiële situatie.
      
    
    
      5.11.
      
        Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] wel te kort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. Het gevolg daarvan is dat [gedaagde] de contractuele boete van 1% per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd is, zoals bepaald in artikel 23 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden. Sjopperdepop vordert de boete over drie maanden. Een boete kan ingevolge artikel 6:94 BW echter door de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, worden gematigd. De kantonrechter hiertoe geen aanleiding. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de toepassing van het boetebeding niet tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. De boete is daarom verschuldigd.
        
          
          Wettelijke handelsrente
        
      
      
    
    
      5.12.
      Sjopperdepop vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens wettelijke handelsrente. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand afwijzen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
    
    
      5.13.
      Sjopperdepop vordert een bedrag van € 1.410,07 aan buitengerechtelijke incassokosten, dat zij heeft gebaseerd op de algemene bepalingen die uitgaan van een berekening voor de kosten van 15% over de hoofdsom. Nu Sjopperdepop niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 877,15.de tegenvordering
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] vordert betaling van een schadevergoeding van € 2.135,62. Zij heeft ter onderbouwing van die vordering een offerte en factuur over gelegd. De offerte ziet op herstelwerkzaamheden die als gevolg van waterschade in 2019 zouden moeten worden verricht. De factuur heeft betrekking op omzetverlies wegens waterschade in 2019. 
    
    
      5.15.
      
        De vordering wordt afgewezen. Sjopperdepop heeft terecht aangevoerd dat het hier gaat om schade waarover partijen al op 30 maart 2020 bindende afspraken hebben gemaakt. Sjopperdepop heeft gewezen op de bij dagvaarding overgelegde e-mailcorrespondentie waarin zij de huur over de maand april 2020 volledig crediteert en de huur over de maand mei 2020 met de door [gedaagde] gestuurde factuur van € 1.000,00,- verrekent. [gedaagde] laat daarop op 1 april 2020 weten: “Hartelijk dank voor het accepteren van mijn voorstel. Wij sluiten bij deze dit hoofdstuk af.” Daarmee gaat het om een afgehandelde schadeclaim: [gedaagde] heeft ter zake geen vordering (meer) op Sjopperdepop.
        
          de vordering en de tegenvordering
        
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.16.
      De proceskosten komen zowel in de zaak van de vordering als de zaak van de tegenvordering voor rekening van [gedaagde], omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. In de zaak van de tegenvordering zal worden volstaan met toekenning van één salarispunt à € 199,00. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Sjopperdepop van € 11.091,77‬‬;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Sjopperdepop tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding	€	109,33griffierecht	€	514,00salaris gemachtigde	€	792,00	(2 x € 396,00)	;
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.4.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Sjopperdepop worden vastgesteld op € 199,00;
    
    
      6.7.
      
        verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter