ECLI:NL:RBROT:2023:12218, Rechtbank Rotterdam, 15-12-2023, 10601722 CV EXPL 23-19684
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand. Huurtermijnen terecht opgeschort vanwege gebreken.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10601722 CV EXPL 23-19684





datum uitspraak: 15 december 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Hef Wonen,



vestigingsplaats: Rotterdam,


eiseres,


gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,





tegen






[gedaagde01]

, die handelt onder de naam

[handelsnaam01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


die zelf procedeert.





De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 3 juli 2023, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen;




het e-mailbericht van 9 november 2023 van Hef Wonen, met bijlagen.







1.2.


Op 14 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was mr. P. de Ree namens de gemachtigde van Hef Wonen aanwezig. Ook was [gedaagde01] samen met haar dochter aanwezig.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[gedaagde01] huurt van Hef Wonen een bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam. De huurprijs bedraagt op dit moment € 1.130,02 per maand. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Hef Wonen eist (na eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling) dat [gedaagde01] wordt veroordeeld de huurachterstand van in totaal € 14.175,94 te betalen. Hef Wonen eist verder dat [gedaagde01] wordt veroordeeld tot betaling van de boeterentes, buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke handelsrente en proceskosten.





2.2.


[gedaagde01] is het niet eens met de eisen van Hef Wonen en heeft aangevoerd dat geen sprake meer is van deze huurachterstand, omdat zij diverse betalingen heeft verricht. Verder heeft [gedaagde01] aangevoerd dat al vanaf 2017 sprake is van een lekkage in het gehuurde. Zij heeft dit meerdere keren bij Hef Wonen gemeld en in de jaren 2021 en 2022 heeft [gedaagde01] hiervoor ook een huurkorting gekregen. De lekkage is echter nog steeds niet opgelost. [gedaagde01] heeft daarom bij Hef Wonen aangegeven dat zij geen huur meer zal betalen zolang de lekkage niet is verholpen. Zij vindt daarnaast dat zij recht heeft op huurkorting. [gedaagde01] heeft bovendien als gevolg van de lekkage schade geleden. Zij vindt dat Hef Wonen deze schade moet vergoeden. Tot slot vindt [gedaagde01] dat zij recht heeft op huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie (coronakorting).





2.3.


De kantonrechter wijst de eisen van Hef Wonen af en licht dat hieronder toe.





De huurachterstand







2.4.


Hef Wonen heeft bij haar e-mailbericht van 9 november 2023 een actuele specificatie van de huurachterstand, berekend tot en met de maand november 2023 in het geding gebracht. Die huurachterstand ten bedrage van € 2.027,36 heeft [gedaagde01] niet betwist, zodat dit bedrag in beginsel kan worden toegewezen.





Opschorting







2.5.


De kantonrechter begrijpt echter dat [gedaagde01] zich beroept op opschorting (artikel 6:52 BW). [gedaagde01] wil de huur namelijk niet betalen totdat de lekkage is verholpen.





2.6.


Een huurder kan de huurbetaling(en) geheel of gedeeltelijk opschorten als sprake is van verminderd huurgenot wegens gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn en die de verhuurder weigert te verhelpen. Hef Wonen heeft niet betwist (i) dat al vanaf 2017 sprake is van lekkage in het gehuurde, (ii) dat [gedaagde01] hier meermaals melding van heeft gemaakt en (iii) dat zij deze lekkage moet verhelpen. Uit de ter zitting door [gedaagde01] getoonde filmpjes blijkt verder dat nog altijd sprake is van een lekkage in het gehuurde. Dit heeft Hef Wonen ook niet betwist. Hef Wonen kon tijdens de mondelinge behandeling niet aangeven wanneer iemand zou langskomen om de lekkage te verhelpen. Naar het oordeel van de kantonrechter is in deze omstandigheden vast komen te staan dat Hef Wonen niet adequaat heeft gehandeld. Dat [gedaagde01] in de jaren 2021 en 2022 een huurkorting heeft gekregen doet daaraan niet af, het toekennen van een huurkorting maakt immers niet dat de lekkage niet hoeft te worden verholpen.





2.7.


Gelet op de hierboven genoemde omstandigheden heeft [gedaagde01] de betaling van de huurachterstand van € 2.027,36 terecht opgeschort. De voortdurende lekkage rechtvaardigt bovendien het bestaan van de huurachterstanden in het verleden. Omdat terecht is opgeschort is de eis van Hef Wonen tot betaling van de achterstallige huur is op dit moment niet opeisbaar. Deze wordt dan ook afgewezen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat dit niet betekent dat [gedaagde01] ook in de toekomst niet meer aan haar betalingsverplichting hoeft te voldoen. Uitgangspunt is dat [gedaagde01] de huur alsnog moet betalen als de lekkage is opgelost, eventueel na aftrek van huur- en/of coronakorting.





Huur- en coronakorting







2.8.


[gedaagde01] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij recht heeft op huurkorting over het jaar 2023, omdat ook in dit jaar nog sprake is van lekkage. Zij heeft hier echter geen vordering aan verbonden, zodat de kantonrechter hier geen uitspraak over kan doen. Daarnaast heeft [gedaagde01] aangevoerd dat zij recht heeft op coronakorting. De kantonrechter kan echter niet vaststellen hoe hoog deze korting moet zijn, omdat [gedaagde01] hiertoe geen stukken heeft overgelegd. Uit de door Hef Wonen in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat de aanvraag van [gedaagde01] voor coronakorting niet is afgehandeld wegens het ontbreken van de benodigde gegevens, terwijl [gedaagde01] stelt deze stukken wel degelijk te hebben aangeleverd. Bij deze stand van zaken geeft de kantonrechter partijen in overweging in overleg te treden voor het (alsnog) vaststellen van de huur- en/of coronakorting.





Boeterente







2.9.


Omdat [gedaagde01] een geslaagd beroep op opschorting heeft gedaan, is zij niet in verzuim geraakt. Hierdoor is zij de door Hef Wonen geëiste boeterente van € 300,00 per maand niet verschuldigd geworden. De eis tot betaling van de boeterentes wordt daarom afgewezen.





Schade [gedaagde01] als gevolg van de lekkage







2.10.


[gedaagde01] stelt dat zij schade heeft geleden als gevolg van de lekkage, maar heeft dit niet met stukken onderbouwd. Hierdoor kan de kantonrechter niet vaststellen of [gedaagde01] schade heeft geleden, en zo ja, wat de hoogte van deze schade is. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling voorbij.





Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente







2.11.



Omdat de eis tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen, worden ook de (neven)eisen tot betaling van de buitenrechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente afgewezen.




Proceskosten







2.12.


Hef Wonen krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten, omdat [gedaagde01] op de mondelinge behandeling is verschenen.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.13.


De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


wijst de eisen af;





3.2.


veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 50,00;





3.3.


verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.




Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.


54214