ECLI:NL:RBNHO:2024:1221, Rechtbank Noord-Holland, 28-02-2024, 10722897 CV EXPL 23-6320
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte. Geen huurvrije periode afgesproken, beroep op dwaling slaagt niet

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10722897 \ CV EXPL  23-6320
    
    
    
      
        Vonnis van 28 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de rechtspersoon naar buitenlands recht
      
        KANSA GRUNDSTÜCKSGESELLSCHAFT MBH & CO. KG, 
      gevestigd te Grünwald, Duitsland,
      eisende partij,
      hierna te noemen: KANSA ,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        RO & CO B.V., 
      gevestigd te Haarlem,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Ro & Co,
      vertegenwoordigd door haar bestuurder, [betrokkene]
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 18 september 2023 - de conclusie van antwoord van 29 november 2023 - de mondelinge behandeling van 30 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      KANSA verhuurt met ingang van 1 april 2023 aan Ro & Co de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [betrokkene], namens de op dat moment nog op te richten vennootschap Ro & Co, als beoogd toekomstig huurder, het gehuurde in augustus en september 2023 bezocht. In augustus 2023 is onderhandeld over de inhoud van de huurovereenkomst. Op 31 augustus 2023 heeft de verhuurmakelaar, onder andere het volgende aangegeven:(…)“Huurder krijgt van Verhuurder een huurvrije periode van sleuteloverdracht tot aan opening restaurant. (…)”
      
    
    
      2.3.
      Partijen kwamen overeen dat het pand per 1 januari 2023 aan Chen Cai Chen B.V. verhuurd wordt waarna de huurovereenkomst kon worden overgenomen door de nog op te richten Ro & Co B.V.  
      
    
    
      2.4.
      Op 27 december 2023 is de huurovereenkomst met Chen Cai Chen B.V. tot stand gekomen. In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – vermeld:“Chen Cai Chen B.V. has a one-time option to change the ascription to the ascription of Ro & Co B.V. (being a company yet to be formed by Chen Cai Chen B.V.).”(…) 4.9 The Lessee’s first payment of the rent shall relate to the period January 1st 2023 up and until January 31th 2023. After the rent-free period of 3 (three) months the Lessee’s payment shall be € 6.805,00. This payment shall relate to the period April 1st up and until April 30th 2023.   (…) 14.1 The lessor is entitled to transfer its legal relationship with the lessee under this lease to a third party.”
    
    
      2.5.
      Op 16 maart 2023 heeft Ro & Co de huurovereenkomst overgenomen. In het overnamecontract staat – voor zover relevant – vermeld: “(…) B. The contents of the Lease are sufficiently known to Lessee 2 and Lessee 2 does not require any further description thereof. C. By this agreement Lessee 1 wishes to transfer its legal relationship as ‘lessee’ under the Lease vis-à-vis to Lessee 2 by way of a contract take over and Lessee 2 had indicated to the Lessor that he wishes to continue the Lease from the date of the contract take over.D. Lessor is, subject to the conditions and the stipulations as mentioned is this agreement (hereinafter; the “Rider”), willing to accept this contract takeover by this agreement, as a result of which all rights and obligations arising from the Lease will pass from Lessee 1 to Lessee 2.1.1 Lessee 1 hereby transfers to Lessee 2 per April 1st 2023 (hereinafter: the Transfer Date”), which the latter declares to accept from Lessee 1 all claims, rights and obligations arising for Lessee 1 from the Lease. (…)” 
      
    
    
      2.6.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen wordt – voor zover relevant – vermeld:25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…) 30.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte (…) aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00 (…)”
    
    
      2.7.
      Ro & Co heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, noch haar onderneming geëxploiteerd vanuit het gehuurde.
      
    
    
      2.8.
      Ro & Co heeft geen betalingen verricht aan KANSA. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      KANSA vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand van € 23.164,92, de contractuele boete en incassokosten te vermeerderen met contractuele rente en kosten. 
      
    
    
      3.2.
      KANSA legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Ro & Co tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst welke tekortkoming ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
    
    
      3.3.
      Ro & Co voert verweer. Ro & Co concludeert tot niet-ontvankelijkheid van KANSA, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van KANSA, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van KANSA in de kosten van deze procedure.
    
    
      3.4.
      Ro & Co voert daarbij aan dat partijen een huurvrije periode hebben afgesproken tot aan de opening van het restaurant. Nu het restaurant nooit open is gegaan, zijn er geen huurpenningen verschuldigd zodat er geen sprake is van een tekortkoming. Daarnaast doet Ro & Co een beroep op dwaling en verzoekt zij de nietigheid van het overnamecontract uit te spreken. Had Ro & Co geweten dat het plaatsen van een vetput en een luchtafvoer niet mogelijk zou zijn, had zij de overeenkomst nooit gesloten. 
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Omdat KANSA in het buitenland is gevestigd betreft dit een zaak met een internationaal karakter. Om die reden zal eerst worden beoordeeld of de Nederlandse kantonrechter bevoegd is om van deze zaak kennis te nemen en welk recht er op de zaak van toepassing is.
    
    
      4.2.
      Op grond van de exclusieve bevoegdheid als bepaald in art. 24 lid 1 Brussel I-bis is bij huurkwesties bij uitsluiting bevoegd het gerecht van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. De Nederlandse rechter heeft dan ook rechtsmacht omdat het gehuurde zich in Nederland bevindt. 
      
    
    
      4.3.
      Artikel 4 lid 1 onder c van het Rome I Verdrag bepaalt dat de overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft, wordt beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. Het gehuurde ligt in Nederland ligt, zodat het Nederlands recht van toepassing is.
    
    
      4.4.
      Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.5.
      Ro & Co heeft aangegeven dat sprake zou zijn van een huurvrije periode tot het moment dat het gehuurde in bedrijf zou zijn. Nu het gehuurde nooit in bedrijf is geweest, is er van de kant van Ro & Co geen betalingsverplichting en dus ook geen tekortkoming, aldus Ro & Co. 
    
    
      4.6.
      Ten bewijze van haar stelling verwijst Ro & Co naar een e-mailbericht van de verhuurmakelaar van 31 augustus 2023 waarin melding wordt gemaakt van een huurvrije periode tot aan opening van het restaurant.
    
    
      4.7.
      Een beroep van Ro & Co op het e-mailbericht van 31 augustus 2023 kan niet slagen. Immers, in december 2023 is de huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Daarin is expliciet een huurvrije periode van drie maanden overeengekomen. Partijen hebben blijkbaar afgezien van de afspraak voor een huurvrije periode tot aan opening van het restaurant met als gevolg dat Ro & Co de huurpenningen dient te voldoen. 
    
    
      4.8.
      Een beroep van Ro & Co op dwaling slaagt evenmin. Niet is gebleken dat Ro & Co expliciet aan KANSA heeft gevraagd naar de mogelijkheden om een vetput en luchtafvoer te kunnen plaatsen of dat KANSA hieromtrent toezeggingen heeft gedaan. Daarnaast heeft de bestuurder van Ro & Co voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst en het overnamecontract het gehuurde tweemaal bezocht. In het overnamecontract van maart 2023 wordt vervolgens expliciet aangegeven dat Ro & Co voldoende bekend is met de inhoud van de oorspronkelijke huurovereenkomst en dat verdere toelichting van die overeenkomst achterwege kan blijven. Ro & Co was voor het sluiten van de huurovereenkomst derhalve goed bekend met het pand en mogelijkheden voor exploitatie ervan, zodat van dwaling geen sprake kan zijn geweest. Dat Ro & Co door de verhuurmakelaar onder druk zou zijn gezet om te tekenen en daarom gedwaald heeft, wordt door KANSA betwist en is door Ro & Co niet nader onderbouwd of bewezen.  
    
    
      4.9.
      Hiermee is vast komen te staan dat Ro & Co de huurpenningen verschuldigd is aan KANSA en dat Ro & Co daarin tekort is geschoten. De huurachterstand wordt dan ook toegewezen. 
    
    
      4.10.
      Gelet op de hoogte van de huurachterstand wordt geoordeeld dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van Ro & Co, dat toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. 
    
    
      4.11.
      De boeterente en incassokosten worden als onbetwist toegewezen. 
    
    
      4.12.
      De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
    
    
      4.13.
      De vordering om de ontruiming op kosten van Ro & Co te doen bewerkstelligen is evenmin toewijsbaar omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
    
    
      4.14.
      Met betrekking tot de vordering tot betaling van de gemiste huuropbrengsten vanaf de ontruiming van het gehuurde tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 31 mei 2032, overweegt de kantonrechter als volgt. In beginsel kan KANSA aanspraak maken op (een bedrag gelijk aan) de huurtermijnen tot de overeengekomen expiratiedatum van de overeenkomst. Op KANSA rust wel de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder. Zij heeft daar overigens ook zelf belang bij. Wanneer dit (het verhuren aan een nieuwe huurder) zal zijn gelukt is op dit moment niet duidelijk. Ro & Co heeft ter zitting aangegeven op korte termijn de sleutels van het gehuurde in te leveren zodat een ontruiming wellicht niet nodig zal zijn. Over de periode na een (mogelijke) ontruiming is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens dan ook niet goed mogelijk. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de vordering betreft Ro & Co veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. 
    
    
      4.15.
      Ro & Co is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van KANSA als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.384,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.058,00
              
              
                (2 punten × € 529,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.571,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt met ingang van de dag na heden de tussen KANSA en Ro & Co bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte met aanhorigheden gelegen te [plaats], [adres];
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ro & Co om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan KANSA;
      
      
        veroordeelt Ro & Co om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan KANSA te betalen:
      
      
    
    
      5.3.
      een bedrag van € 27.833,36 ten titel van huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar over een bedrag van € 23.164,92 met ingang van 1 oktober 2023 tot de dag der voldoening;
      
    
    
      5.4.
      een bedrag van € 6.804,99 per maand, zijnde de periodiek door Ro & Co aan KANSA verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 oktober 2023 tot aan het tijdstip dat de onderhavige huurovereenkomst wordt ontbonden;
      
    
    
      5.5.
      een bedrag aan schadevergoeding van € 6.804,99 per maand voor de bedrijfsruimte met verdere aanhorigheden, voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden voor de periode dat Ro & Co in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van KANSA te stellen;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Ro & Co tot vergoeding van de schade die KANSA lijdt of zal lijden door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Ro & Co in de proceskosten, aan de zijde van KANSA tot dit vonnis vastgesteld op € 2.571,14;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.