ECLI:NL:RBMNE:2023:7469, Rechtbank Midden-Nederland, 12-07-2023, 10281513
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte en naastgelegen bedrijfswoning. De door verhuurder gevorderde huurachterstand bestaat volledig uit indexeringen. Gedeeltelijke afwijzing huurachterstand vanwege rechtsverwerking. Matiging contractuele boete. Afwijzing vordering van verhuurder dat huurder onderhoudswerkzaamheden zal verrichten, omdat onderhoud gedeeltelijk al is verricht en de vordering voor het overige onvoldoende bepaalbaar is. Of sprake is van gemengde huurovereenkomst die moet worden gesplitst, kan daarmee in het midden blijven. Huurder moet door hem veroorzaakte schade aan de bedrijfsruimte herstellen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter 
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
    
      
        Vonnis van 12 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer: 10281513 \ LC EXPL  23-76 D/51246 van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser, hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. K.R. Stephan,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.L. Murk.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 9 januari 2023 met 18 producties; - de conclusie van antwoord met 11 producties;
      - de aanvullende producties 19 tot en met 22 van [eiser] ;
      - de aanvullende producties 12 en 13 van [gedaagde] ; 
      - de mondelinge behandeling van 8 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] exploiteert een bedrijf, de besloten vennootschap [bedrijf] B.V., dat gespecialiseerd is in metaalbewerking. 
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben met ingang van 1 november 2008 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        “Het gehuurde, bestemming
        
          (…)
        
      
    
    
      1.5
      
        
           De eerste periode zal de rechterhal en een deel van het buitenterrein worden gehuurd voor € 1.000 excl. servicekosten. De verhuurder zal in een later stadium de linkerhal, het resterende deel van het buitenterrein, de woning en de ligplaatsen ter verhuur overdragen aan de huurder. (…) De huurprijzen per onderdeel zijn als volgt;
        
        
          Linkerhal met deel buitenterrein € 1.000
        
        
          Rechterhal met deel buitenterrein € 1.000
        
        
          Woning met tuin € 1.000
        
        
          Ligplaatsen € 500
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Huurprijs (…)
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.5
      
         De huurprijs wordt jaarlijks per 
        01 november 
        voor het eerst met ingang van 
        01 november 2009
         aangepast overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 algemene bepalingen.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Bijzondere bepalingen
        
      
    
    
      8.1
      
        De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan en op de eerste van de maand te zijn bijgeschreven (…).
      
      
    
    
      8.2
      
         Het buitenterrein en de panden dienen door huurder te worden onderhouden. Dit in afwijking van hetgeen in de 
        Algemene Bepalingen
         is opgenomen.”. 
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ (model ROZ 2003). In de algemene bepalingen staat – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        “Huurprijswijziging
      
    
    
      9.1
      
        
           Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000 =100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      9.3
      
        
           Voor de geldigheid van een nieuwe geïndexeerde huurprijs is het niet nodig dat van een door te voeren of doorgevoerde indexering tevoren een afzonderlijke mededeling aan huurder is gedaan. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Betalingen
        
        
          (…)
        
      
    
    
      18.2
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €  300,00 per maand.”. 
      
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 31 oktober 2014 schrijft [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
      
      
        “- De betaling van de huur loopt nog steeds niet goed. Volgens de huurovereenkomst dient de huur bij vooruitbetaling te worden voldaan. 
        
          Zie blz. 3 paragraaf 8.1.
        
      
      
      
        
          - Op het voorstel tot huurverhoging d.d. 14 oktober 2013 is niet gereageerd. 
        
        
          Volgens de huurovereenkomst kan jaarlijks de huurprijs aangepast worden. Zie blz. 2 paragraaf 4.5.
        
        
          Tot 2013 heb ik geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid om de huur aan te passen. 
        
        
          Ik meen vanaf 1-11-2013 de huur te mogen verhogen met €93,- per maand.
        
        
          Tot 1-11-2015 zal dan de huursom €3093,- bedragen.
        
      
      
      
        
          Ik verwacht van jou dat voor 31-12-2014 alle achterstanden zijn ingelopen, inclusief de huurverhoging vanaf 1-11-2013.”. 
      
      
    
    
      2.6.
      Per e-mail van 13 november 2019 schrijft [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
      
      
        “Gedurende dit jaar hebben we overleg gevoerd over de gestegen kosten van het pand op de [locatie] .
        
          Met name zijn de gemeentelijke belastingen en heffingen(m.n. de Onroerende zaak belasting)  en de premie voor de verzekeringen de afgelopen jaren fors gestegen. 
        
        
          Vanwege deze kostenstijgingen zal de huurprijs ingaande 1-januari-2020 met 10% verhoogd worden.
        
        
          De nieuwe huursom is €3300,--/maand.”. 
      
      
    
    
      2.7.
      Per e-mail van 12 januari 2020 schrijft [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan [eiser] :
      
      
        “Naar aanleiding van jouw e-mail van 13 november 2019 graag het volgende;
      
      
      
        
          Wij hebben inderdaad contact gehad over jouw voornemen om de huur te verhogen.
        
        
          Ik heb gelijk aangegeven bezwaar te hebben met deze forse verhoging.
        
        
          Mij lijkt het niet redelijk een verhoging “met terugwerkende kracht” door te voeren.”. 
      
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 14 januari 2020 schrijft [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
      
      
        “Jou opmerking over een huurverhoging met terugwerkende kracht begrijp ik niet. 
        
          Gedurende 10 jaar heb ik geen gebruik gemaakt van een jaarlijkse huur aanpassing, zoals is vastgesteld in het huurcontract, dus is er geen sprake van” terugwerkende kracht”.”. 
      
      
    
    
      2.9.
      
        Per e-mail van 18 maart 2020 schrijft [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] :
        “Gelet op de onzekerheid van de komende tijd wil ik nu geen energie stoppen in ons meningsverschil m.b.t. de huurverhoging van de [locatie] .
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Ik hoop in de toekomst gezond van lijf en leden voor ons allen het overleg weer op te pakken.”. 
      
      
    
    
      2.10.
      Per brief van 4 april 2022 schrijft [A] ( [naam] Garantiemakelaar) namens [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [eiser] :
      
      
        “Overeenkomstig het huurcontract moet de huur vóór de eerste van iedere maand zijn voldaan. Als de huur niet op de eerste van de maand is ontvangen door de verhuurder dan blijft u in gebreke en daarvoor verwijs ik u naar Art 18.2 van de Algemene Bepalingen die u bij de huurovereenkomst heeft ontvangen. Hierin staat vermeld dat verhuurder u bij iedere overtreding een direct opeisbare boete in rekening kan brengen van 2%  van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300 per maand. Elke ingetreden maand geldt daarbij als een volle maand, dus ook als u één dag te laat betaald. Met ingang van 1 mei 2022 zal de verhuurder dit toe gaan passen.”.
      
      
    
    
      2.11.
      Per brief van 29 april 2023 schrijft [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende aan [eiser] : 
      
      
        “Via deze brief zeggen wij de huur van de bedrijfsruimte (de loods), de ligplaatsen en bijbehorende buitenterrein per 31 oktober 2023 op.
      
      
      
        
          Voor de volledigheid merken wij op dat huur van de woonruimte niet wordt opgezegd.”.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 35.937,30 aan huurachterstand en € 18.000,- aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 35.937,30. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen acht weken na betekening van dit vonnis werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud c.q. herstel van beschadigingen aan het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,-. Tot slot vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] legt aan de gevorderde huurachterstand ten grondslag dat de huurprijs op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 9 van de algemene bepalingen met ingang van 1 november 2009 jaarlijks per 1 november wordt geïndexeerd. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de indexeringen nooit voldaan en is daardoor een huurachterstand ontstaan. De gevorderde huurachterstand van € 35.937,30 ziet volgens [eiser] op de indexeringen in de periode vanaf 1 november 2017 tot en met de maand januari 2023. Ter onderbouwing heeft [eiser] een specificatie van de huurachterstand ingediend.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert primair aan dat partijen mondeling een van de algemene bepalingen afwijkende afspraak over de indexering hebben gemaakt. Volgens [gedaagde] zou [eiser] de huurprijs niet indexeren zolang hij gebruik mocht maken van een zeecontainer bij het gehuurde, die [gedaagde] aan [eiser] ter beschikking heeft gesteld. [eiser] betwist de door [gedaagde] gestelde afspraak. 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] in het licht van de betwisting door [eiser] onvoldoende onderbouwd dat partijen met een mondelinge afspraak zijn afgeweken van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing slechts verwezen naar de e-mails van [eiser] van 31 oktober 2014, 13 november 2019 en 14 januari 2020. Uit deze e-mails blijkt alleen dat [eiser] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot indexering zoals opgenomen in de algemene bepalingen. Uit de e-mails volgt niet dat [eiser] de huurprijs niet heeft geïndexeerd omdat hij gebruik maakt van een zeecontainer bij het gehuurde. [gedaagde] heeft verder geen stukken ingediend waaruit de door hem gestelde afspraak zou kunnen blijken. Daarmee is het bestaan van die afspraak niet komen vast te staan. Het verweer van [gedaagde] faalt. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert subsidiair aan dat sprake is van rechtsverwerking voor zover het gaat om de indexeringen tot 1 november 2022. Volgens [gedaagde] mocht hij er op basis van de emails van 31 oktober 2014, 14 januari 2020 en 18 maart 2020 van [eiser] op vertrouwen dat de huurprijs tot 1 november 2022 niet zou worden geïndexeerd. Dat geldt volgens [gedaagde] niet voor de indexering per 1 november 2022, omdat [gedaagde] van deze indexering door [eiser] op de hoogte is gesteld. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] betwist dat hij zijn recht om aanspraak te maken op de indexeringen tot 1 november 2022 heeft verwerkt. Volgens [eiser] heeft hij nooit afstand gedaan van de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Dat hij de geïndexeerde huurprijs eerder nooit heeft opgeëist, heeft er volgens [eiser] mee te maken dat hij een conflict mijdend karakter heeft. 
      
    
    
      4.6.
      Van rechtsverwerking is alleen sprake als [eiser] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn aanspraak op de indexering uit de huurovereenkomst in combinatie met de algemene bepalingen. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop onvoldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] zijn aanspraak niet meer geldend zou maken, of waardoor de positie van [gedaagde] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als die bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden in de beoordeling worden meegewogen (zie HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574). 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van rechtsverwerking voor zover het de indexeringen tot 1 november 2020 betreft. In zijn e-mail van 14 januari 2020 schrijft [eiser] aan [gedaagde] : “Gedurende 10 jaar heb ik geen gebruik gemaakt van een jaarlijkse huur aanpassing (…) dus is er geen sprake van” terugwerkende kracht”.” [gedaagde] mocht er – met name door de opmerking dat geen sprake is van terugwerkende kracht – gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] de indexering tot 1 november 2020 niet alsnog zou vorderen. Dat [eiser] een conflict mijdend karakter zou hebben en daarom niet eerder een indexering heeft doorgevoerd, doet daar niet aan af. Deze omstandigheid komt immers voor rekening en risico van [eiser] . Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat [eiser] zijn recht om de huurprijs tot 1 november 2020 te indexeren heeft verwerkt. Partijen zijn het erover eens dat de huurprijs per 1 november 2017 zonder indexeringen € 3.000,- bedroeg. Die huurprijs heeft [gedaagde] tot 1 november 2020 steeds voldaan, zodat van een huurachterstand tot 1 november 2020 geen sprake is. De door [eiser] gevorderde huurachterstand bestaande uit de indexeringen in de periode vanaf 1 november 2017 tot 1 november 2020 zal dan ook worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat sprake is van rechtsverwerking voor zover het de indexeringen vanaf 1 november 2020 betreft. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de email van [eiser] van 18 maart 2020. In deze e-mail schrijft [eiser] dat hij nu geen energie wil stoppen in het meningsverschil over de huurverhoging en dat hij hoopt het overleg in de toekomst weer op te pakken. Uit deze mededelingen volgt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [eiser] geen aanspraak meer zou maken op de indexering vanaf 1 november 2020. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat het meningsverschil over de huurverhoging blijkens de e-mail van 13 november 2019 van [eiser] niet ziet op indexering van de huurprijs op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst, maar op een voorstel van [eiser] tot verhoging van de huurprijs met 10% vanwege gestegen kosten. Voor zover [gedaagde] ervan uitging dat [eiser] in zijn email van 18 maart 2020 doelde op de indexering van de huurprijs, geldt dat [gedaagde] er ook niet op mocht vertrouwen dat [eiser] de indexeringen vanaf 1 november 2020 niet alsnog zou vorderen, [eiser] heeft immers aangekondigd dat hij het overleg in de toekomst hoopte op te pakken. [gedaagde] heeft verder geen bijzondere omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat sprake is van rechtsverwerking. Daarmee is niet komen vast te staan dat [eiser] zijn recht om de huurprijs vanaf 1 november 2020 te indexeren op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst heeft verwerkt. [gedaagde] heeft de gevorderde indexeringen vanaf 1 november 2020 verder niet weersproken. De kantonrechter stelt daarom vast dat [gedaagde] vanaf 1 november 2020 de geïndexeerde huurprijs aan [eiser] is verschuldigd. Uit hetgeen hiervoor onder 4.6 is overwogen, volgt dat de huurprijs tot 1 november 2020 € 3.000,- bedroeg. Toepassing van de berekeningsformule uit artikel 9.1 van de algemene bepalingen leidt tot de conclusie dat de geïndexeerde huurprijs per 1 november 2020 € 3.051,-, per 1 november 2021 € 3.093,71 en per 1 november 2022 € 3.412,36 bedraagt. Uit de door [eiser] ingediende specificatie van de huurachterstand blijkt dat [gedaagde] in de periode vanaf 1 november 2020 tot en met 1 januari 2023 steeds € 3.000,- huur per maand heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. De huurachterstand bedraagt in totaal € 2.973,60 (bestaande uit € 612,- in de periode vanaf 1 november 2020 tot en met 31 oktober 2021, € 1.124,52 in de periode vanaf 1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022 en € 1.237,08 in de periode vanaf 1 november 2022 tot en met 31 januari 2023). [gedaagde] moet deze huurachterstand aan [eiser] betalen. De vordering van [eiser] zal dan ook tot een bedrag van € 2.973,60 worden toegewezen. 
      
      
        
          Contractuele boetes
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] vordert op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen € 18.000,- aan contractuele boetes. Volgens [eiser] moest [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling voldoen en heeft hij de afgelopen 60 maanden steeds te laat betaald.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] voert primair aan dat partijen in 2013 mondeling een van de huurovereenkomst afwijkende betalingsregeling hebben getroffen, omdat [gedaagde] vanwege omstandigheden in zijn bedrijf destijds de huur niet (volledig) kon voldoen. Volgens [gedaagde] hield de betalingsregeling in dat hij de huurprijs steeds in de loop van de verschuldigde maand mocht betalen. [gedaagde] voert aan dat [eiser] tijdens een gesprek op 28 oktober 2022 voor het eerst heeft aangegeven dat hij de huur uiterlijk de eerste dag van de maand wenst te ontvangen. Volgens [gedaagde] heeft hij de huur sindsdien vóór de eerste dag van de maand betaald. 
      
    
    
      4.11.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat partijen destijds inderdaad een betalingsregeling zijn overeengekomen. Volgens [eiser] zou die betalingsregeling slechts gelden totdat [gedaagde] de zaken in zijn bedrijf op orde had. De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat namens [eiser] bij e-mail van 31 oktober 2014 en bij brief van 4 april 2022 verzocht is om tijdige betaling. 
      
    
    
      4.12.
      Partijen zijn het erover eens dat tussen hen in afwijking van artikel 8.1 van de huurovereenkomst een betalingsregeling heeft bestaan. De kantonrechter gaat er op basis van de door [gedaagde] ingediende e-mail van 31 oktober 2014 van uit dat [eiser] de betalingsregeling per 1 november 2014 heeft beëindigd. In deze e-mail wijst [eiser] [gedaagde] immers op zijn verplichting om de huur bij vooruitbetaling te voldoen. Dat de betalingsregeling na de email van 31 oktober 2014 (volgens [gedaagde] tot 1 november 2022) is blijven bestaan, is door [eiser] betwist en door [gedaagde] verder onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] de huur vanaf 1 november 2014 conform de huurovereenkomst bij vooruitbetaling moest voldoen. Het verweer van [gedaagde] faalt. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] voert subsidiair aan dat [eiser] geen recht heeft op de contractuele boete, omdat [eiser] [gedaagde] er pas eind april 2022 op heeft gewezen dat hij de mogelijkheid heeft om de contractuele boete te vorderen. Volgens [gedaagde] maakt [eiser] hiermee misbruik van artikel 18.2 van de algemene bepalingen. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij zich beroept op matiging in de zin van artikel 6:94 lid 1 BW.
      
    
    
      4.14.
      Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de kantonrechter een bedongen boete matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Het boetebeding zoals opgenomen in artikel 18.2 van de algemene bepalingen is bedoeld als prikkel tot nakoming, te weten het tijdig betalen van de huur. [eiser] heeft [gedaagde] pas in de brief van 4 april 2022 voor het eerst gewezen op de verschuldigdheid van de contractuele boete bij te late betaling van de huur. Gelet op die omstandigheid is de door [eiser] gevorderde boete van € 18.000,- (gebaseerd op een te late betaling van de huur in de afgelopen 60 maanden) buitensporig hoog en zou toewijzing daarvan tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. De kantonrechter ziet aanleiding om de boete te matigen tot € 1.800,-. Dit bedrag is gebaseerd op de periode vanaf de maand mei 2022 tot en met de maand september 2022. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij de huur in deze periode – ondanks de waarschuwing voor de contractuele boete in de brief van 4 april 2022 – niet bij vooruitbetaling (en dus te laat) heeft voldaan. Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eiser] tot een bedrag van € 1.800,- worden toegewezen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] vordert de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand vanaf het moment van verzuim tot de dag van volledige betaling. De kantonrechter stelt voorop dat een contractuele boete niet samen met de wettelijke rente gevorderd kan worden. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt een contractuele boete immers in plaats van de wettelijke rente. Omdat de gevorderde contractuele boete slechts wordt toegewezen voor zover het de periode mei 2022 tot en met september 2022 betreft, zal de kantonrechter beoordelen of de gevorderde wettelijke rente over het overige gedeelte van de huurachterstand toewijsbaar is.
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] is de wettelijke rente verschuldigd over de periode waarin hij met betaling van de door hem verschuldigde huurachterstand in verzuim is geweest. Omdat [gedaagde] de huur vooruit moest betalen en dat niet heeft gedaan, is [gedaagde] op grond van artikel 6:83 aanhef en sub a BW in verzuim geraakt. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 9 januari 2023 (de dag van dagvaarding), omdat [eiser] de hoogte van de verschenen wettelijke rente niet heeft gespecificeerd. 
      
      
        
          Onderhoud aan het gehuurde
        
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het plegen van onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, waaronder in elk geval:
      
        
          de kozijnen van de bedrijfswoning;
        
        
          de gevel van de bedrijfswoning;
        
        
          de tuin rondom de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte;
        
        
          de gevelbekleding van de bedrijfsruimte (herstel schade door storm);
        
        
          schilderwerk aan de bedrijfsruimte;
        
        
          reparatie hemelwaterafvoer van de bedrijfsruimte;
        
        
          de overheaddeur van de bedrijfsruimte herstellen of vervangen als herstel in originele staat niet mogelijk is (schade door aanrijding).
        
      
      
      
        
          [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het onderhoud aan het gehuurde op grond van artikel 8.2 van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] komt. 
      
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] voert aan dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst en dat onderscheid moet worden gemaakt tussen het onderhoud aan de bedrijfsruimte en het onderhoud aan de bedrijfswoning. Volgens [gedaagde] is op de huur van de bedrijfswoning het huurregime woonruimte van toepassing, op grond waarvan het onderhoud aan de bedrijfswoning voor rekening van [eiser] komt. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst moet worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte en een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. 
      
    
    
      4.19.
      Of sprake is van een gemengde huurovereenkomst die op grond van de omstandigheden van het geval gesplitst kan worden in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte, kan in het midden blijven. Die beoordeling is alleen relevant in het kader van de door [eiser] gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot het plegen van onderhoudswerkzaamheden aan de bedrijfswoning. Aan die beoordeling wordt niet toegekomen, omdat de vordering van [eiser] met betrekking tot de werkzaamheden aan de bedrijfswoning onvoldoende bepaalbaar is. [eiser] heeft in zijn vordering slechts bepaalde onderdelen van de bedrijfswoning (de kozijnen, de gevel en de tuin) vermeld. Daarmee is de vordering onvoldoende concreet. [eiser] had in zijn vordering en de onderbouwing daarvan duidelijk moeten maken welke onderhoudswerkzaamheden aan de kozijnen, de gevel en de tuin moeten worden uitgevoerd. [eiser] had bijvoorbeeld een rapport met een omschrijving van het te plegen onderhoud kunnen indienen en in zijn vordering naar dit rapport kunnen verwijzen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] nog naar voren gebracht dat tussen partijen niet ter discussie staat welke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Dat is echter niet voldoende voor eventuele toewijzing van de vordering. Allereerst heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hem niet duidelijk is wat er moet gebeuren, behalve dat hij de door hemzelf veroorzaakte schade (naar de kantonrechter begrijpt: aan de bedrijfsruimte) moet herstellen. Daar komt bij dat een algemeen geformuleerde vordering als deze hoe dan ook niet voor toewijzing in aanmerking komt, omdat toewijzing van de vordering tot executieproblemen zal leiden. Op grond van het voorgaande zullen de door [eiser] gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan de bedrijfswoning en de daaraan door [eiser] verbonden dwangsom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.20.
      Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot het verrichten van onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de bedrijfsruimte geldt het volgende. [gedaagde] voert aan dat de hemelwaterafvoer van de bedrijfsruimte inmiddels is gerepareerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat ook de gevelbekleding van de bedrijfsruimte is hersteld. [eiser] heeft dit niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de reparatiewerkzaamheden aan de hemelwaterafvoer en de gevelbekleding al hebben plaatsgevonden. De vordering van [eiser] zal dan ook voor wat betreft deze herstelwerkzaamheden worden afgewezen. [gedaagde] heeft zich bij conclusie van antwoord bereid verklaard om de schade aan de overheaddeur van de bedrijfsruimte te herstellen. Volgens [gedaagde] zal het herstel van de overheaddeur bij geschikt weer worden uitgevoerd. Uit het standpunt van [gedaagde] maakt de kantonrechter op dat [gedaagde] de vordering van [eiser] voor wat betreft de overheaddeur erkent. [gedaagde] zal daarom tot herstel van de overheaddeur worden veroordeeld. Gelet op de erkenning door [gedaagde] ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. Voor de overige door [eiser] gestelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de bedrijfsruimte geldt dat de vordering als onvoldoende bepaalbaar zal worden afgewezen. Voor de motivering van dit oordeel wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 4.12 is overwogen. 
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.21.
      Partijen hebben over en weer (on)gelijk gekregen. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van:
        I. € 2.973,60 aan huurachterstand tot en met de maand januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 9 januari 2023 tot de dag van volledige betaling;
        II. € 1.800,- aan contractuele boetes;
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de schade aan de overheaddeur van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] , veroorzaakt door een aanrijding, binnen acht weken na betekening van dit vonnis te (laten) herstellen; 
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.