ECLI:NL:GHARL:2024:232, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, 21/1699
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/1699
    uitspraakdatum: 9 januari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 oktober 2021, nummer UTR 21/25, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende.
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [adres1] 371 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 332.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking alsmede de bijbehorende aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij rechtbank Midden- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij brief van 3 december 2021, door het Hof ontvangen op 6 december 2021, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2023. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door [naam2] (WOZ- taxateur). 
        Namens belanghebbende is [naam3] ( [naam4] ) verschenen. 
      
      
    
    
      1.6
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
      
    
    
      1.7.
      Aan het eind van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in het jaar 2004 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 132 m2. Bij de woning behoren een berging en een parkeerplaats. De woning is gelegen in [woonplaats] , centrum.
      
    
    
      2.2
      In beroep en hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 332.000 een op 28 juni 2021 opgemaakt taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport heeft de taxateur vier volgens hem met de woning vergelijkbare objecten aangedragen en aan de hand van een zogenoemde matrix de waarde-opbouw van de woning in vergelijking tot de vergelijkingsobjecten weergegeven, rekening houdend met de onderlinge verschillen. In zijn hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar hetzelfde taxatierapport met een aangepaste waardematrix opgenomen.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft in beroep eveneens een taxatierapport overgelegd. In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe berekening van de waarde van de woning op waardepeildatum overgelegd. Belanghebbende verdedigt een waarde van de woning op peildatum van € 315.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde op waardepeildatum op € 315.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.
      
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
      
      
        
          WOZ-waarde woning
        
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende stelt gemotiveerd dat de vastgestelde waarde van € 332.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.5
      
        De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op waardepeildatum als volgt vastgesteld:
        Woning		132 m2 		€ 2.441/m2 		€ 322.212
        Berging		    6 m2					€     3.000
        Parkeerplaats						€     7.000 
        								€  332.212
      
    
    
      4.6
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport waarin vier in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn gebruikt ter bepaling van de waarde van de woning, en op de door hem in hoger beroep ingebrachte aangepaste waardematrix terzake. Het gaat hierbij om vier appartementen die in hetzelfde complex zijn gelegen als de woning van belanghebbende, te weten:
      - [adres1] 351, bouwjaar 2004, woonoppervlakte 80 m2, verkocht op 10 oktober 2018, verkoopsom € 232.500, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 235.000
      - [adres1] 377, bouwjaar 2004, woonoppervlakte 104 m2, verkocht op 8 maart 2019, verkoopsom € 305.100, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 299.000
      - [adres1] 381, bouwjaar 2004, woonoppervlakte 100 m2, verkocht op 2 augustus 2018, verkoopsom € 272.500, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 278.000
      - [adres1] 383, bouwjaar 2004, woonoppervlakte 100 m2, verkocht op 6 augustus 2018, verkoopsom € 290.000, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 295.000
      
        Bij alle vergelijksobjecten behoren, evenals bij de woning, een berging en een parkeerplaats. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de bij devergelijkingsobjecten behorende VvE Reserve.
        De factoren voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen zijn voor de woning en de vergelijkingsobejcten alle gelijk, namelijk “3”.
      
    
    
      4.7
      In de in het verweerschrift in hoger beroep ingebrachte waardematrix heeft de heffingsambtenaar de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde koopsommen vanaf de datum van levering geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar is bij de bedoelde indexatie van koopsommen naar waardepeildatum uitgegaan van een algemene waardestijging van woningen in [woonplaats] zoals aan de Waarderingskamer aangeleverd, van 6.9% in 2018 en van 12.5% in 2019. Dit betreft echter, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd bevestigd, de algemene stijging van de in de gemeente Almere vastgestelde WOZ-waarden, en niet de stijging van gerealiseerde verkoopprijzen. Belanghebbende heeft gemotiveerd bestreden dat deze kunnen dienen ter onderbouwing van de indexatie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
      4.8
      Het Hof acht de door de heffingsambtenaar toegepaste indexatiemethode van verkoopprijzen aan de hand van de ontwikkeling van de in de gemeente vastgestelde WOZ-waarden onjuist. Het Hof acht daarmee wel aannemelijk gemaakt dat in de periode 2018-2019 sprake was van stijgende woningprijzen in [woonplaats] . Het object [adres1] 351 is door het grote verschil in gebruiksoppervlakte met de woning minder goed bruikbaar als vergelijkingsobject. In de voor het naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbare object [adres1] 381 gegeven omstandigheden (verkoop vóór waardepeildatum, stijgende marktprijzen) acht het Hof het verkoopcijfer van [adres1] 381 voldoende bruikbaar, waarbij het Hof bij zijn beoordeling, ondanks de stijgende marktprijzen, zal uitgaan van een op waardepeildatum gelijk prijsniveau als op verkoopdatum.         
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar heeft met het verschil in gebruiksoppervlakte rekening gehouden door bij de waardevaststelling van de woning een prijs per m2 te hanteren van € 2.441 tegenover voor [adres1] 381 (zonder indexatie naar waardepeildatum) van € 2.557 per m2. Dit houdt in dat de heffingsambtenaar de extra 32 m2 gebruiksoppervlak van de woning heeft gewaardeerd op € 2.078 per m2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte en het door belanghebbende gestelde afnemende grensnut van extra m2 gebruiksoppervlakte. Het Hof is van oordeel dat, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per 1 januari 2019 ten bedrage van € 332.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
    
    
      4.10
      
        Het Hof constateert dat bij de behandeling van het hoger beroep de redelijke termijn is overschreden. In het onderhavige geval bestaat er voor het Hof geen aanleiding om ambtshalve een vergoeding voor geleden immateriële schade toe te kennen (vgl HR, 29 april 2022, nr. 21/02319, ECLI:NL:HR:2022:662).
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten en griffierecht
    
    
      Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier is verhinderd 	De raadsheer,	
      de uitspraak te ondertekenen	
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 januari 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.