ECLI:NL:RBZWB:2024:837, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-02-2024, AWB-22_139
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, huurder

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/139 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v. 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    (gemachtigde: mr. N.D. Niederer, verbonden aan AKD), 
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.414.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [naam] (verbonden aan [b.v. 1] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D. Niederer en [taxateur] . Derde-belanghebbende is, met voorafgaande kennisgeving, niet verschenen. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is huurder van het object. Het is een winkel (bouwjaar 2019) en heeft een oppervlakte van 1.546 m². Het object bestaat uit een winkel-/ verkoopruimte (1.351 m²) en een laad/losruimte (195 m²).  
    
    3. [b.v. 2] is de eigenaar van het object en is daarom als derde-belanghebbende aangemerkt. Derde-belanghebbende heeft telefonisch aangegeven op de hoogte te willen blijven van de procedure.
    
    
      Derde-belanghebbende heeft het object op 13 november 2018 aangekocht voor € 3.405.000.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      
        Aankoopsom 
      
    
    
    7. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
    
    
      
        De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
      
    
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van het object uitgegaan moet worden van de door de huidige eigenaar (derde-belanghebbende) op 13 november 2018 betaalde aankoopprijs van € 3.405.000. Belanghebbende betwist deze aankoopprijs niet (langer), maar stelt dat de eigen huurwaarde en de door belanghebbende voorgestane kapitalisatiefactor aannemelijk maken dat de aankoopprijs niet kan worden gevolgd.  
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de transactie een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormt. De aankoopprijs is immers door derde-belanghebbende betaald. Een beperkt hogere waarde voor het object op de waardepeildatum (1 januari 2020), acht de rechtbank aannemelijk gezien het tijdsverloop sinds de aankoop. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in beroep de waarde nader onderbouwd middels de huurwaardekapitalisatiemethode, op basis van de in beroep verkregen huurgegevens. Voor zover belanghebbende kritiek heeft op de kapitalisatiefactor en risico-opslag is dat naar het oordeel van de rechtbank niet relevant omdat de aankoopwaarde gebruikt mag worden. Nog daargelaten dat de heffingsambtenaar voor de berekening voldoende nadere onderbouwing heeft kunnen vinden in de gegevens die hij hanteert voor de huurwaardekapitalisatiemethode. 
      
    
    
      7.3.
      De overige gronden van belanghebbende brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      8.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 19 mei 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden.
      
    
    
      8.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,- per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,- en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,- per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      8.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 2 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang. 
      
    
    
      8.4.
      Dit brengt mee dat 1/10 deel (€ 10) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 90) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      9.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. De rechtbank merkt op dat dit verzoek voor het eerst ter zitting is gevraagd door de gemachtigde van belanghebbende. Gemachtigde heeft dit met één alinea verwekt in de aantekeningen die gemachtigde ter zitting heeft overlegd. Deze alinea is in alle zaken waar de gemachtigde in deze zitting optrad, gelijk. Om die reden waardeert de rechtbank dit verzoek in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht in deze zaak op € 25 en wijkt af van het puntensysteem. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 12,50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      9.2.
      De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 10;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 90;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 12,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ