ECLI:NL:GHARL:2024:1859, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2024, 22/2315
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/2315
      uitspraakdatum: 12 maart 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 5 oktober 2022, nummer UTR 22/1994, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        De heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 39 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 208.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur, en [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in het centrum van [woonplaats] gelegen hoekwoning, bouwjaar 1906, met dakkapel, berging en recht van overpad (6 m2). De inhoud van de woning bedraagt 172 m3. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 124 m2.
      3. Geschil
    
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 119.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op  € 212.064 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie, eveneens in het centrum van [woonplaats] gelegen, woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.4.
      
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten, met name het object aan de [adres1] 45, weliswaar goed vergelijkbaar met de woning, maar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft voor de onderhoudstoestand van de woning kwaliteitsklasse 2 (matig) toegekend en in dat kader ter zitting van het Hof toegelicht dat het (binnen- en buiten) onderhoud niet bijzonder slecht is en dat dat ook niet uit de overgelegde foto’s blijkt. Anders dan de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat uit de overgelegde foto’s geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat de onderhoudstoestand van de woning zodanig slecht is dat niet kan worden volstaan met (enige) reparatie en schilderwerk om de woning op een gemiddeld niveau te brengen, maar dat daarvoor restauratie noodzakelijk is. Zo blijkt uit de foto’s dat onder meer sprake is van lekkages, vocht en zware schimmelvorming, afgebrokkeld pleisterwerk en ontbrekende plafondbeplating in de woning en, met name aan de achterzijde van de woning, vermolmd/verrot houtwerk waar nauwelijks nog verf op te zien is en grote stukken afgebroken pleisterwerk aan de buitenmuren. Naar het oordeel van het Hof moet de onderhoudstoestand van de woning daarom worden gekwalificeerd als slecht (klasse 1). 
        Daarnaast bieden de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s van de referentieobjecten [adres1] 45 en [adres1] 56 onvoldoende aanknopingspunten om de voorzieningen van die objecten als matig (klasse 2) in plaats van gemiddeld (klasse 3) te kwalificeren. De (bijkomende) omstandigheid dat de meterkast van [adres1] 45 moest worden vervangen en dat [adres1] 56 na aankoop is gemoderniseerd, zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft toegelicht, is daarvoor onvoldoende. 
        De  taxatiematrix biedt derhalve onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 119.000, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. In het door belanghebbende in hoger beroep overgelegde taxatierapport zijn ook de factoren voor doelmatigheid, uitstraling en kwaliteit als slecht (klasse 1) gekwalificeerd. Belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat de woning in zo’n slechte staat verkeert dat deze casco moet worden opgebouwd en dat de woning nog de oude, ondoelmatige, indeling heeft. Anders dan belanghebbende is het Hof van oordeel dat  doelmatigheid en uitstraling van de woning (uit 1900) factoren zijn die zelfstandig beoordeeld moeten worden en die niet worden beïnvloed door achterstallig onderhoud en gebrekkige voorzieningen. De stelling dat de woning nog de oude indeling heeft, leidt zonder nadere toelichting, die echter ontbreekt, niet tot de conclusie dat de woning als ondoelmatig moet worden gekwalificeerd. Afgezien hiervan heeft belanghebbende geen argumenten aangevoerd waarom voor doelmatigheid en uitstraling een lagere kwaliteitsklasse moet worden toegekend dan bij de referentiewoningen (klasse 3). Verder heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bouwkundige gebreken waardoor de kwaliteit van de woning als lager dan gemiddeld (klasse 3) moet worden gekwalificeerd.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof stelt daarom de waarde in goede justitie vast op € 155.000. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875),  € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875), vermeerderd met de kosten van het taxatierapport dat belanghebbende in hoger beroep heeft ingediend ten bedrage van € 128,26 (2 uren, niet inpandige taxatie), ofwel in totaal op € 4.248,26.
    
    
    
      Hierbij verdient nog opmerking dat dit bedrag en de bedragen voor de griffierechten op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, Wet WOZ, uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    - vermindert de waarde tot € 155.000,
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.248,26,
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      	V.F.R. Woeltjes
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 13 maart 2024
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.