ECLI:NL:RBOBR:2024:1027, Rechtbank Oost-Brabant, 06-03-2024, 23/317
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Gebruiksoppervlakte woning voldoende onderbouwd. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Klacht over onderbouwing van correcties van het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten, gehanteerde verkoopdate en het niet overleggen van bepaalde stukken is in strijd met de goede procesorde pas op de zitting ingebracht. Beroep ongegrond. Toewijzing verzoek om immateriële schadevergoeding i.v.m. overschrijding van de redelijke termijn tot € 50.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/317
    
      
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden 
    (gemachtigde: J.W.A. Roest).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 6 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar, zijn collega E. Dekker en de taxateur van de heffingsambtenaar A.L.M. Keeris.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 50;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de vrijstaande woning [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2011. De woning bestaat uit een hoofdbouw, een vrijstaande garage van 29 m² en een veldschuur van 295 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3.018 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 628.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 12 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 637.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 februari 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
    
      3.2.
      Eiser stelt de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de hoofdbouw van 180 m² ter discussie.
      
      
        3.2.1.
        Eiser heeft de applicatie Woningweter geraadpleegd die een gebruiksoppervlakte van 160 m² aangeeft. De heffingsambtenaar baseert zich – zo begrijpt de rechtbank – gebaseerd op gegevens uit de Basisadministratie gebouwen (BAG) waarin de gegevens van woningen zijn ingevoerd op basis van bouwtekeningen. Hij ziet geen aanleiding die gegevens in dit geval voor onjuist te houden. De heffingsambtenaar wijst erop dat applicaties zoals die door eiser zijn gehanteerd onvoldoende betrouwbaar zijn. Zo geeft een andere applicatie (3D-meting) een gebruiksoppervlakte van 176 m².
        
      
      
        3.2.2.
        De rechtbank ziet in dit geval onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens. De heffingsambtenaar heeft door te wijzen op de tegenstrijdige gegevens die applicaties Woningweter en 3D-meting genereren voldoende twijfel gezaaid over de juistheid van de gegevens die deze applicaties in dit geval genereren. Om die reden zijn de door eiser ingebrachte gegevens onvoldoende om de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte te bestrijden. Hoewel het betoog over de herkomst van de door de heffingsambtenaar toegepaste gegevens vrij algemeen van aard is, is bij deze stand van zaken daarmee voldoende onderbouwd dat hij van de juiste gegevens is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft op de zitting onbetwist gesteld dat de invoer van gegevens in de BAG onder streng toezicht van de Waarderingskamer staat. Daarmee is, anders dan eiser stelt, geen sprake van een situatie waarin enkel de slager zijn eigen vlees keurt. Wel merkt de rechtbank op dat in een geval als dit, waarin eiser de gebruiksoppervlakte gemotiveerd bestrijdt, het voor de acceptatie van het standpunt van de heffingsambtenaar door de eisende partij beter zou zijn als de heffingsambtenaar concreet op het object ziende gegevens (zoals bijvoorbeeld de bouwtekeningen) overlegt.
        
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
    
    
      3.4.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met asbest in de veldschuur bij de woning en de ligging van de woning.
      
      
        3.4.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.4.2.
        De taxateur heeft inzichtelijk en begrijpelijk rekening gehouden met wat eiser aan de orde stelt. Voor de aanwezigheid van asbest heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk een correctie toegepast conform de landelijke taxatiewijzer. Hoewel die gegevens vrij algemeen van aard zijn, heeft eiser die onvoldoende bestreden door andere of (meer) concrete gegevens in het geding te brengen. Wat de ligging van de woning betreft – zowel objectspecifiek als in vergelijking met de vergelijkingsobjecten – kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat hiermee voldoende rekening is gehouden. Bij de ligging moet het geheel aan liggingsfactoren worden betrokken, zowel negatieve aspecten (zoals overlast van een nabijgelegen weg) als positieve aspecten (zoals de nabijheid van voorzieningen). Daarbij komt ook nog dat een liggingsfactor een zekere bandbreedte in zich houdt wat betekent dat de ligging niet identiek hoeft te zijn om toch in dezelfde bandbreedte te vallen.
        
      
      
        3.4.3.
        Op de zitting heeft eiser nog gesteld dat met de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens het verschil in marktniveau tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in [woonplaats] enerzijds en vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats] anderzijds nog altijd niet inzichtelijk is. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Waarom die gegevens tekort zouden schieten is niet beargumenteerd. 
        
      
    
    
      3.5.
      Op de zitting heeft eiser het voorzieningenniveau en de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten betwist en aan de orde gesteld dat ten onrechte geen foto’s, permanente marktanalyses en ook niet de koopovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar zijn verstrekt. Ook zijn volgens eiser de door de heffingsambtenaar toegepaste correcties voor het verschil in bouwjaren en perceelgrootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet onderbouwd. De rechtbank acht dit alles in strijd met de goede procesorde en laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing. Eiser heeft dit alles pas op de zitting aan de orde gesteld zodat de heffingsambtenaar daar niet meer (adequaat) op kan reageren. Niet is gebleken waarom eiser dit niet eerder in de procedure naar voren had kunnen brengen.
      
    
    
      3.6.
      Eiser bepleit een waarde van € 602.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
      4. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen en moet worden betaald door de heffingsambtenaar, omdat die termijn in de bezwaarfase (en niet in de beroepsfase) is overschreden. De hoogte van de schadevergoeding is in dit geval € 50 zoals volgt uit de rechtspraak van deze rechtbank.
      
      5. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat eiser een vergoeding krijgt voor zijn proceskosten die verband houden met het verzoek om schadevergoeding. Die vergoeding bedraagt € 218,75 (1 punt voor het verzoek met een wegingsfactor 0,25) voor verleende rechtsbijstand. Omdat de overschrijding aan de heffingsambtenaar is toe te rekenen moet hij deze vergoeding betalen. Er bestaat geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Dit griffierecht is enkel geheven in verband met het ingestelde beroep en dat is ongegrond verklaard. Voor het in dit geval in behandeling nemen van het verzoek om schadevergoeding is geen griffierecht verschuldigd.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 18 december 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:5889, en rechtbank Oost-Brabant 29 december 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:6081.
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.