ECLI:NL:GHARL:2024:2265, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-04-2024, 22/938
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 22/938
      uitspraakdatum: 2 april 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweeëntwinstigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland te [woonplaats] van 15 april 2022, nummer UTR 21/857, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het jaar 2019 vastgesteld op € 915.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting meerdere nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een in 2015 gebouwde vrij-staande woning/villa met één berging en twee garages, gelegen aan de rand van [naam3] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 396 m2 en een kaveloppervlakte van 7.600 m2.
      3. Geschil
    
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en nader stuk uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten:
      
        
          de vergelijkbaarheid referentieobjecten;
        
        
          de ligging;
        
        
          de waardering van de garages/bergingen; en
        
        
          de gebruiksoppervlaktes van de referentieobjecten.
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde voor de woning. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 2 augustus 2021, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 915.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier in [woonplaats] gelegen woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Deze vier referentieobjecten zijn achtereenvolgens: 
      1. [adres2] 4. Dit betreft een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met een garage en een zwembad, gelegen aan de rand van een woonwijk. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 259 m2 en een kaveloppervlakte van 1.410 m2. Op 8 januari 2019 is deze woning verkocht voor € 1.340.500. De woningwaarde per vierkante meter is in de matrix vastgesteld op € 2.593. 
      
      2. [adres3] 3. Dit betreft een in 2010 gebouwde vrijstaande woning met een berging, gelegen in een villawijk. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 238 m2 en een kaveloppervlakte van 455 m2. Op 16 juli 2018 is deze woning verkocht voor € 977.500. De woningwaarde per vierkante meter is in de matrix vastgesteld op € 2.611.
      3. [adres4] 1. Dit betreft een in 2016 gebouwde vrijstaande woning gelegen in een woonwijk, aan het park [naam5] . Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 232 m2 en een kaveloppervlakte van 393 m2. Op 17 mei 2018 is de woning verkocht voor € 875.000. De woningwaarde per vierkante meter is in de matrix vastgesteld op € 2.482.
      4. [adres5] 5. Dit betreft een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een berging, gelegen in een ruim opgezette woonwijk, aan de rand van een park. Deze woning heeft een gebruiksoppervlakte van 214 m2 en een kaveloppervlakte 596 m2. Op 11 maart 2017 is de woning verkocht voor € 950.000. De woningwaarde per vierkante meter is in de matrix vastgesteld op € 3.114.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gelijk de Rechtbank heeft overwogen zijn de referentieobjecten goed bruikbaar, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Hetgeen belanghebbende aanvoert leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentieobjecten  
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat de referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Hij stelt dat de referentieobjecten nieuwbouwwoningen zijn en dat de woning dit niet is. Verder stelt hij dat de woning vergeleken moet worden met referentieobjecten die ongeveer dezelfde m2-prijs hebben. Ook stelt hij dat de kaveloppervlaktes van de referentieobjecten te veel afwijken van die van de woning.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn gezien het soort object, de locatie en het bouwjaar. De referentieobjecten liggen in de buurt van de woning en zijn relatief recent gebouwd, net als de woning die in 2015 is gebouwd. Verder verschillen de referentieobjecten in gebruiksoppervlakte niet zodanig van de woning dat deze niet ter onderbouwing van de waarde kunnen dienen. Anders dan belanghebbende betoogt leidt het verschil in m2-prijs er niet toe dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde via de vergelijkingsmethode. Belanghebbende voert weliswaar terecht aan dat de kaveloppervlakte van de woning aanzienlijk groter is dan die van de vergelijkingsobjecten, maar door de gehanteerde grondstaffel heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het verschil in kaveloppervlakte. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Op een naastliggend pad wordt volgens belanghebbende veel gedeald en lachgas gebruikt. Verder zou op dit pad geen afval worden opgehaald, overlast zijn door bezorgdiensten en worden er regelmatig condooms weggegooid. Ook heeft belanghebbende naar voren gebracht dat naast het perceel van de woning een Islamitisch Centrum met gebedsruimte is gevestigd en dat de woning vlak bij de snelweg A2 ligt, waardoor sprake is van geluidsoverlast. Belanghebbende stelt dat bovengenoemde omstandigheden waardeverminderend zijn. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging. De vergelijkingsobjecten liggen eveneens in de buurt van de snelweg die bovendien ter plaatse door de nabijgelegen tunnel onder het maaiveld is gelegen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat afhankelijk van de windrichting bij de vergelijkingsobjecten eveneens sprake kan zijn van geluidshinder waar kopers bij de koop van die objecten rekening mee gehouden zullen hebben. Over het Islamitisch Centrum dat aan de overkant van de straat ligt is het Hof van oordeel dat belanghebbende, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de omstandigheid dat in dit centrum een gebedsruimte is gevestigd, waardeverminderend is. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat sprake is waardeverminderende overlast, waarbij het Hof erop wijst dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft toegelicht dat hij met het naastliggende pad doelt op de verder van de woning gelegen [adres6] , terwijl de heffingsambtenaar heeft verklaard dat er van die omgeving geen melding bekend zijn van overlast en dat er een hek staat rond het perceel van belanghebbende. 
      
      
        
          Waardering garages/bergingen 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt dat de garages/bergingen van de referentieobjecten stelselmatig te laag zijn gewaardeerd en daardoor de m2-prijs van de referentieobjecten te hoog uitkomen. Hierbij voert belanghebbende aan dat de garage van het eerste referentieobject met een oppervlakte van 35 m2 is gewaardeerd op € 35.000, terwijl de bouw van een dergelijke garage minimaal € 100.000 zou kosten. Indien de garage gewaardeerd zou zijn op € 100.000 zou de m2-prijs van het referentieobject lager uitkomen, waardoor ook de m2-prijs van de woning lager zou zijn. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof ziet geen aanleiding om belanghebbende te volgen in zijn stelling. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd is bij de beoordeling of de waarde aannemelijk is gemaakt met de vergelijkingsobjecten de meerwaarde van een garage van belang en niet de prijs van de bouw van garages. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de aangehouden waarde van € 1.000/m2 is gebaseerd op verkoopprijzen van garageboxen. Die waarde is ook voor de garages bij de woning toegepast.
      
      
        
          Gebruiksoppervlaktes referentieobjecten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de in de matrix gehanteerde gebruiksoppervlakten van de referentieobjecten niet overeenkomen met de gebruiksoppervlakten genoemd in de iWOZ-rapportage dan wel BAG-registratie. De daadwerkelijke oppervlaktes zijn groter, waardoor de m2-prijs van de referentieobjecten omlaag moet en daardoor ook de m2-prijs van de woning zal dalen, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof constateert dat de op de iWOZ vastgoedkaarten vermelde gebruiksoppervlakte en BAG gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten gering afwijkt van de in de taxatiematix vermelde gebruiksoppervlakte. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [adres2] 4
              
              
                
                  [adres3] 3
              
              
                
                  [adres4] 1
              
              
                
                  [adres5] 5
              
            
            
              
                Woondeel
              
              
                259
              
              
                238
              
              
                232
              
              
                214
              
            
            
              
                Berging/garage
              
              
                35
              
              
                13
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Matrix
              
              
                294
              
              
                251
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                iWOZ
              
              
                300
              
              
                252
              
              
                231
              
              
                222
              
            
            
              
                BAG
              
              
                259
              
              
                
              
              
                232
              
              
                214
              
            
          
        
      
      
      
        Ter verklaring van de verschillen heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de op de iWOZ vastgoedkaarten vermelde gebruiksoppervlakte het totaal is van het woondeel en de bijgebouwen. Deze verklaring komt het Hof aannemelijk voor nu in dat geval de gebruiksoppervlakten van de matrix en iWOZ vrijwel met elkaar overeenkomen, waarbij het Hof opmerkt dat de [adres5] 5 beschikt over een berging waarvan de matrix geen oppervlakte vermeldt. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het voorkomt dat bijgebouwen verschillend in aanmerking zijn genomen voor de BAG en dat hij onjuistheden doorgeeft aan de voor de BAG verantwoordelijke instantie. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daarover heeft verklaard ontbreekt grond voor het oordeel dat te kleine gebruiksoppervlaktes voor de vergelijkingsobjecten in aanmerking zijn genomen, zodanig dat het gevolg zou zijn dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk lagere woningwaarde per m2 geeft evenmin aanleiding voor dat oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      A. Tax	J.W. Keuning
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 april 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.