ECLI:NL:RBNHO:2024:4257, Rechtbank Noord-Holland, 15-05-2024, 10666602 CV EXPL 23-5449
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Bedrijfsruimte, ontbinding en ontruiming, geen opeisbare vordering dus geen verrekening. Huurder heeft slechte staat van gehuurde aanvaard bij aanvang, verdisconteerd in huurprijs. Huurachterstand is wel betaald vlak voor zitting maar tekortkoming blijft en is ernstig genoeg.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10666602 \ CV EXPL  23-5449
    
    
    
      
        Vonnis van 15 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        SO RETAIL B.V., 
      gevestigd te Alphen aan den Rijn,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: SO Retail,
      gemachtigde: mr. M.P.C. van Essen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BMA BADHOEVEDORP B.V., 
      gevestigd te Badhoevedorp,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: BMA,
      verschenen bij haar bestuurder [betrokkene].
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- 	de dagvaarding van 9 augustus 2023 met 7 producties;
      
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 22 september 2023 met 4 producties;
        
        
          het tussenvonnis van 18 oktober 2023;
        
        
          de akte overleggen producties, wijziging eis in conventie, conclusie van antwoord in reconventie van 18 april 2024 met producties 8 tot en met 12;
        
        
          de mondelinge behandeling van 18 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      SO Retail verhuurde vanaf 1 mei 2014 aan Formule Cars Badhoevedorp B.V. de bedrijfsruimte aan het adres Nieuwendijk 139/140 te Badhoevedorp (verder: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Met ingang van 1 december 2014 is BMA als huurder in de plaats getreden van Formule Cars Badhoevedorp. De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 1.600,14.
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst wordt – voor zover relevant – vermeld:1.2 Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.8.1. Partijen komen overeen dat het vóór 1 april 2015 aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: herstel en eventuele vervanging van alle bestaande gebreken, waaronder maar niet beperkt tot die aan de elektrische leidingen en voorzieningen, het schilderwerk (zowel binnen als buiten), het dak/hemelwaterafvoeren en het hang en sluitwerk. Voor 1 juli 2014 zal huurder aan verhuurder een herstel/onderhoudsplan, waarin de te verrichten werkzaamheden en de tijdstippen van uitvoering zullen zijn omschreven te goedkeuring voorleggen.8.2. De voorzieningen als genoemd in 8.1 maken na aanbrengen deel uit van het gehuurde. Aan het eind van deze huurovereenkomst dienen de voorzieningen door huurder niet te zijn verwijderd.  8.3 Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervangen en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 8.1 geldt dat alle onderhoud, herstel, vervangingen vernieuwing voor rekening en risico van huurder komt. 9.1. Het is huurder niet toegestaan auto’s en/of andere zaken te (doen) parkeren/opslaan op het terrein dat behoort bij de door een werkmaatschappij van verhuurder geëxploiteerde tankstation, dat op het aangrenzende perceel staat. 9.2 Huurder dient te allen tijde de zich op en in het tot het gehuurde behorende terrein bevindende vulpunten van de ondergrondse tanks van het op het naast het gehuurde gelegen perceel geëxploiteerde tankstation, die op de aangehechte tekening zijn aangegeven, vrij van obstakels te houden en goed bereikbaar te houden voor het lossen van motorbrandstoffen. (…)9.3 De huurder dient zelf zorg te dragen voor water-, elektriciteit- en gasaansluitingen. 
      
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.5.
      SO Retail exploiteert een aan het gehuurde grenzende terrein onbemande tankstation. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        De vordering 
      
    
    
    
      3.1.
      SO Retail vordert, na wijziging eis, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 15.000,00, alsmede veroordeling van BMA tot betaling van de huurachterstand van € 16.304,22. In geval ontbinding wordt afgewezen, vordert SO Retail BMA te veroordelen de contractuele boetes te voldoen van €11.400,00 te vermeerderen met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      SO Retail legt aan haar vordering ten grondslag dat BMA ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet of niet tijdig te voldoen en het voorterrein bij de loods alsmede de strook grond aan het openbare vaarwater niet of slecht te onderhouden. Dit is in strijd met goed huurderschap. 
      
    
    
      3.3.
      BMA voert verweer. BMA bestrijdt dat zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Zij betaalt de huur, maar heeft ook veel bedragen verrekend. SO Retail weigert namelijk het pand te herstellen of te onderhouden. Vooral het dak is aan vervanging/herstel toe, wat SO Retail weigert. Verder is de huur onterecht en om onverklaarbare reden verhoogd en kloppen de facturen vaak niet. BMA voert verder aan dat haar belang om in het gehuurde te blijven groter is dan het belang van SO Retail om tot ontruiming over te gaan. 
      
      
        
          De tegenvordering
        
      
      
    
    
      3.4.
      BMA vordert – samengevat – SO Retail te veroordelen de lekkage van het dak, achterwand, de ramen van de voorgevel en het glas te repareren, de beschoeiing zelf te snoeien, € 1.600,00 van de elektrameter te voldoen, de schade aan de steiger te vergoeden of te herstellen, de juiste huurbedragen in rekening te brengen, huurprijs te verlagen in verband met de gebreken en te bepalen dat de huurprijs niet verhoogd had mogen worden.
      
    
    
      3.5.
      BMA legt aan haar vordering ten grondslag dat het gehuurde diverse gebreken vertoont, waaronder lekkage van het dak, kieren in de achtergevel, gebreken aan de elektrameter, een zwaar beschadigde voorgevel en zeer slecht sluitende deuren. 
      
    
    
      3.6.
      SO Retail voert verweer. SO Retail voert aan dat in artikel 8.1. van de huurovereenkomst is overeengekomen dat herstel en vervangen van bestaande gebreken voor rekening van BMA komt. Een huurprijsvermindering kan dan ook niet aan de orde zijn. De vordering inzake de elektrameter en de steiger is niet nader onderbouwd of concreet gemaakt. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      De vordering 
    
    
    
      Goed huurder
    
    
    
      4.1.
      SO Retail heeft aangevoerd dat BMA zich niet als een goed huurder heeft gedragen door de ruimtes om het gehuurde heen niet te onderhouden. Het is echter, gezien de gemotiveerde betwisting, niet vast komen te staan dat die verplichting op BMA rust. Op dit onderdeel is geen tekortkoming vastgesteld. 
      
      
        Huurachterstand 
      
      
    
    
      4.2.
      SO Retail heeft tevens aangevoerd dat BMA tekortschiet in de betaling van de huur. Uitgangspunt is dat BMA de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan SO Retail moet betalen. Als BMA hierin tekortschiet, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen tenzij de tekortkoming gelet op de bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt of als het beroep van BMA op verrekening wegens de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde en het door SO Retail niet herstellen daarvan, slaagt.
      
    
    
      4.3.
      Voor een geslaagd beroep op verrekening (in casu op grond van gebreken) is conform artikel 6:127 lid 2 vereist dat BMA een vordering heeft op SO Retail waarvan zij betaling kan afdwingen; de vordering moet opeisbaar zijn. Het ligt op de weg van BMA Retail om daartoe voldoende informatie te verstrekken. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van mening het beroep van BMA op verrekening niet kan slagen omdat geen sprake is van een opeisbare vordering op SO Retail en licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      4.5.
      BMA doet een beroep op verrekening in verband met gebreken aan het pand. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een zodanige staat of eigenschap van het gehuurde waardoor BMA niet het genot krijgt dat een huurder mocht verwachten van een goed onderhouden vergelijkbare zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      4.6.
      In onderhavige geval is echter geen sprake van een gebrek in de zin van de wet. Uit de stukken blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat BMA bij aangaan van de huurovereenkomst niet mocht verwachten dat het om een (objectief) goed onderhouden zaak gaat. Partijen hebben immers de slechte staat van het gehuurde verdisconteerd in de huurprijs door eerst een huurvrije periode af te spreken en vervolgens een huur af te spreken die lager is dan gebruikelijk voor dit soort panden. Verder zijn partijen in artikel 8.1 van de huurovereenkomst expliciet overeengekomen dat “herstel en eventuele vervanging van alle bestaande gebreken, waaronder maar niet beperkt tot die aan de elektrische leidingen en voorzieningen, het schilderwerk (zowel binnen als buiten), het dak/hemelwaterafvoeren en hang- en sluitwerk” voor rekening van de huurder komen.
      
    
    
      4.7.
      Omdat geen sprake is van een gebrek, is ook geen sprake van een opeisbare vordering. Verrekening op grond van de aanwezigheid van een gebrek is dan ook niet mogelijk. 
      
    
    
      4.8.
      Het verdere standpunt van BMA dat van haar niet verlangd kan worden het dak te herstellen, kan niet slagen juist omdat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat herstel en onderhoud voor rekening van BMA komt. Dat BMA dit wellicht niet goed heeft begrepen, komt voor haar rekening en risico. Daarnaast verwijst BMA in de conclusie van antwoord zelf naar artikel 8.1, zodat het voor haar voldoende duidelijk had moeten zijn.  
      
    
    
      4.9.
      BMA voert ook aan dat de facturen niet juist zijn en hiermee ook verrekend wordt. BMA heeft echter onvoldoende nader onderbouwd dat een onjuist bedrag in rekening is gebracht. Daarbij rechtvaardigt het vermeende verschil van € 1,20 op geen enkele wijze algehele inhouding van de huur. BMA heeft ook hier geen opeisbare vordering jegens SO Retail. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het bovenstaande blijkt dat BMA niet gerechtigd was de huur in te houden. De hoogte van de huurachterstand (per april 2024 € 14.704,08) staat hiermee vast. Gelet op deze huurachterstand  wordt geoordeeld dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten in de betaling van de huur, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      4.11.
      BMA heeft een dag voor de mondelinge behandeling € 14.700,00 voldaan. Maar een ontstane tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt door betaling achteraf. De tekortkoming is dan ook nog altijd aanwezig. De vraag is vervolgens of de tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding niet rechtvaardigt. BMA heeft in het verleden al eerder geen huur betaald om vervolgens onder druk van een procedure alsnog de achterstand in te lopen. Daarna is wederom een nieuwe huurachterstand ontstaan, waarna onderhavige procedure aanhangig is gemaakt. BMA lijkt niet in te zien dat het onderhoud van het gehuurde contractueel voor haar rekening komt en dat inhouding van de (gehele) huur vanwege achterstallig onderhoud niet gerechtvaardigd is.
      
    
    
      4.12.
      BMA heeft verder aangevoerd dat zijn belang om in het gehuurde te blijven prevaleert boven het belang van SO Retail om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Het belang van BMA is evident, het gehuurde is haar bron van inkomsten. Daartegenover staat het belang van SO Retail om een betrouwbare huurder te hebben die de huur tijdig voldoet en voor onderhoud van het pand zorgt. SO Retail is BMA eerder tegemoet gekomen en heeft afgezien van ontbinding van de huurovereenkomst. Van SO Retail kan dit niet opnieuw verwacht worden. Dit klemt des te meer nu geen aanwijzingen zijn dat het betaalgedrag van BMA zal verbeteren. Dat BMA bezig is om zijn bedrijf uit te breiden om zo meer inkomsten te kunnen generen is op dit moment niet concreet genoeg om anders te oordelen. Verder heeft BMA ter zitting niet duidelijk gemaakt dat hij voor herstel van het dak kan of zal zorgen. 
      
    
    
      4.13.
      Uit het bovenstaande volgt dat geen sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis en dat het belang van SO Retail om tot ontbinding over te gaan prevaleert boven het belang van BMA om in het gehuurde te blijven. 
      
    
    
      4.14.
      De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook toegewezen. Gezien de verstrekkende gevolgen voor BMA wordt een ontruimingstermijn van een maand redelijk geacht. 
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Een dwangsom is een financiële prikkel om tot nakoming van een vonnis over te gaan. SO Retail heeft aangevoerd dat zij juist vreest dat haar vordering niet verhaalbaar zal zijn. Een financiële prikkel zal daarom geen toegevoerde waarde hebben. Met de extra ontruimingstermijn heeft BMA voldoende tijd om vrijwillig tot ontruiming en oplevering van het gehuurde over te gaan. 
      
    
    
      4.16.
      Nu de primaire vorderingen worden toegewezen, wordt niet toegekomen aan de voorwaardelijke vorderingen van SO Retail. De door BMA gedane betaling wordt in mindering gebracht op de hoofdvordering van € 16.304,22. 
      
    
    
      4.17.
      SO Retail heeft verder toekomstig huur gevorderd ingaande 1 mei 2024 tot het moment dat de huurovereenkomst ten einde komt. De huurovereenkomst wordt per datum vonnis ontbonden en BMA wordt veroordeeld om binnen één maand na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen, zodat BMA tot dat moment € 1.600,14 verschuldigd is per maand. 
      
      
        De tegenvordering 
      
      
    
    
      4.18.
      BMA vordert herstel van gebreken en een huurprijsvermindering. Er is bij de hoofdvordering geoordeeld dat geen sprake is van gebreken en dat het onderhoud van het gehuurde bij BMA ligt. Als er geen gebreken zijn, is er ook geen recht op huurprijsvermindering. De tegenvordering om tot herstel van de gebreken over te gaan en tot huurprijsvermindering worden dan ook afgewezen. 
      
    
    
      4.19.
      Onderhoud van de elektrameter valt ook onder de verantwoordelijkheid van BMA, zodat de vordering tot vergoeding van de kosten van de elektrameter eveneens afgewezen worden. 
      
    
    
      4.20.
      Tot slot wordt de tegenvordering om schade van de steiger te vergoeden of de steiger te herstellen afgewezen. BMA heeft namelijk niet aangetoond dat SO Retail verantwoordelijk of aansprakelijk is voor schade aan de steiger. 
      
      
        De vordering en tegenvordering 
      
      
    
    
      4.21.
      De proceskosten komen voor rekening van BMA als de in het ongelijk gestelde partij terwijl de proceskosten in reconventie wegens de nauwe samenhang van de zaak van de vordering en die van de tegenvordering worden vastgesteld op nihil. 
      
    
    
      4.22.
      De proceskosten van SO Retail in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2,00 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.439,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.23.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        De hoofdvordering 
      
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte, gelegen te (1171 NH) Badhoevedorp aan de Nieuwemeerdijk 139/140;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt BMA om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels en hetgeen verder tot het gehuurde behoort aan SO Retail ter vrije en algehele beschikking te stellen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt BMA om aan SO Retail te voldoen een bedrag van € 1.604,22 ter zake van restant huurachterstand tot en met april 2024, te vermeerderen me de wettelijke handelsrecht vanaf 8 april 2024 tot en met de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt BMA om op iedere eerste dag van de maand te voldoen een bedrag van € 1.600,14 ingaande 1 mei 2024 tot het moment dat de huurovereenkomst ten einde komt en het gehuurde is ontruimd; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt BMA in de proceskosten, die tot heden voor SO Retail worden vastgesteld op een bedrag van € 1.439,04 binnen veertien dagen na heden te voldoen, bij gebreke waarvan BMA vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente over de proceskosten aan SO Retail verschuldigd wordt;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          De tegenvordering 
        
      
      
    
    
      5.8.
      wijst de vorderingen van BMA af;
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt BMA in de proceskosten, die tot heden voor SO Retail worden vastgesteld op nihil;
      
      
      
    
    
      5.10.
      Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.