ECLI:NL:GHARL:2024:2423, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2024, 22/955
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/955
    uitspraakdatum: 9 april 2024
    
    
      
        Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 12 april 2022, nummer AWB 21/4804, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hattem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 230.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] . 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1977 gebouwde rijwoning met een aangebouwde berging en een tuinhuis. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 111 m2 en de perceeloppervlakte 200 m2. 
    
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 219.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix van 1 maart 2022, opgesteld door taxateur [naam2] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 230.928. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:
      
      
        
          
            [adres1] 16 (bouwjaar 1977), gebruiksoppervlakte 111 m2, perceeloppervlakte 181 m2, verkocht op 22 oktober 2019 voor € 250.000. 
        
        
          
            [adres2] 68 (bouwjaar 1955), gebruiksoppervlakte 103 m2, perceeloppervlakte 160 m2, verkocht op 18 september 2020 voor € 244.244. 
        
        
          
            [adres3] 22 (bouwjaar 1955), gebruiksoppervlakte 80 m2, perceeloppervlakte 135 m2, verkocht op 6 april 2020 voor € 221.375. 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat met name [adres1] 16 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak en steun biedt aan het standpunt van de heffingsambtenaar omtrent de vastgestelde waarde. Dit referentieobject ligt in dezelfde straat, is evenals de onroerende zaak een rijwoning en heeft hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (111 m2) en perceeloppervlakte (200 m2 versus 181 m2). Verder heeft het vergelijkbare scores voor ligging (3) en onderhoud (3). Weliswaar is de kwaliteit van dit referentieobject beter (2 versus 3), maar daarmee is bij de taxatie rekening gehouden door voor de onroerende zaak uit te gaan van € 1.240/m2 en voor het referentieobject van € 1.478/m2. De overige referentieverkopen ondersteunen dit oordeel.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft nog gewezen op de nabijheid van een hoogspanningsmast, ongeveer 90 meter van de onroerende zaak. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een waardedruk die hiervan uitgaat. Als daarvan al een waardedruk zou uitgaan, dan is dit immers verdisconteerd in de verkoopprijs van referentieobject [adres1] 16, dat iets verderop in dezelfde straat is gelegen.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 230.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(J. van de Merwe)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.