ECLI:NL:RBROT:2024:2838, Rechtbank Rotterdam, 08-03-2024, 10753655
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurovereenkomst wordt beeindigd ogv dringend eigen gebruik (renovatie) artikel 7:274 lid 1 c BW

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10753655 CV EXPL 23-28160
    
    
    
      datum uitspraak: 8 maart 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 oktober 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte van 31 januari 2024, met bijlagen van Hef Wonen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Hef Wonen aanwezig: mevrouw [persoon A] , de heren              [persoon B] en [persoon C] (projectleiders van Hef Wonen) en de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Sinds 1 april 1979 verhuurt Hef Wonen de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan mevrouw [persoon D] . Vanaf 3 augustus 2017 is [gedaagde] contractueel medehuurder van het gehuurde geworden. Op verzoek van [gedaagde] en [persoon D] is de huurovereenkomst met [persoon D] per 20 januari 2023 beëindigd en zet [gedaagde] deze als hoofdhuurder voort.
      
    
    
      2.2.
      
        Het gehuurde is gelegen in de wijk Bergpolder te Rotterdam en maakt onderdeel uit van een complex van 61 woningen aan de Heemskerkstraat, de Kempenaerstraat en de
        Talmastraat (hierna: `het HKT-blok'). Het HKT-blok is rond 1933 gebouwd. De woningen
        zijn thans verouderd, klein en van slechte bouwtechnische kwaliteit met een energielabel
        F. De woningen zijn onder meer tochtig, vochtig, gehorig en slecht geïsoleerd. De
        onderhoudskosten van de woningen zijn hoog. Eind 2018 / begin 2019 heeft Hef Wonen een eerste renovatieplan opgesteld.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 13 maart 2019 is een bewonersbijeenkomst gehouden waarbij de huurders voor het eerst zijn geïnformeerd over de renovatieplannen. Daarna zijn alle huurders op de hoogte gehouden van de plannen door middel van nieuwsbrieven. Hef Wonen heeft de huurders meegedeeld dat de renovatie niet in bewoonde staat kon plaatsvinden. De renovatie zal langdurig zijn en de verwachting is dat de werkzaamheden ruim vijftien maanden in beslag nemen. Samen met een bewonerscommissie heeft Hef Wonen een Sociaal Plan opgesteld en is er meegedacht over de plattegronden van de nieuw te bouwen woningen. Iedere bewoner die wil terugkeren in de woning, krijgt een persoonlijke terugkeergarantie. Het renovatieplan heeft ook de goedkeuring van de gemeente. [gedaagde] is momenteel nog de enige van de 61 huurders die niet wil meewerken. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] is ook persoonlijk geïnformeerd en op de hoogte gehouden over de renovatieplannen. Hef Wonen heeft voor [gedaagde] een gerenoveerde woning gereserveerd, zodat hij na de renovatie terug kan keren in het HKT-blok. Ook heeft Hef Wonen vier passende vervangende woonruimte aan [gedaagde] aangeboden en ook ten tijde van de ontruiming zal een vervangende woning voor [gedaagde] beschikbaar blijven. 
      
    
    
      2.5.
      Hef Wonen heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 27 februari 2023 opgezegd tegen 31 januari 2024 met als reden dat Hef Woning het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). [gedaagde] heeft niet met deze opzegging ingestemd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Hef Wonen eist samengevat: 
        I. de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam zal eindigen vast te stellen op 31 januari 2024, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip; 
        II. [gedaagde] te veroordelen om de woning op 31 januari 2024, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Hef Wonen te stellen;
        III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
      
      
      
        3.1.1.
        Aan haar vordering legt Hef Wonen dringend eigen gebruik ten grondslag. Om de renovatieplannen te kunnen uitvoeren heeft Hef Wonen de vrije beschikking nodig over het gehuurde. Het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt moet worden gesloopt, opnieuw ingedeeld en daarna weer worden opgebouwd. Beëindiging van de huurovereenkomst is daarom noodzakelijk. Het gehuurde zal in de nieuwe situatie niet terugkeren. Het is in het belang van Hef Wonen als verhuurder om de woningen te renoveren, zodat ze weer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ook de stedenbouwkundige en sociaal-economische belangen van de gemeente Rotterdam en haar inwoners worden met de voorgenomen renovatie gediend. Een uitstel van de plannen leidt voor Hef Wonen tot grote financiële gevolgen. De aannemer gaat op 2 april 2024 beginnen met de renovatie-werkzaamheden. Voor Hef Wonen zijn grote (financiële) belangen gemoeid met de renovatie en realisering van nieuwe woningen. 
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde] woont al 80 jaar in het gehuurde en wil zijn huis niet uit. Hij doet een beroep op artikel 112 van de WMO waarin staat dat ouderen zo lang mogelijk in hun eigen woning mogen blijven wonen. [gedaagde] heeft geen bezwaren tegen de renovatie, maar heeft zich alleen afgevraagd waarom het andere blok niet wordt gerenoveerd. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De kantonrechter wijst de eis van Hef Wonen als volgt toe. Bepaald wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen per 20 maart 2024 eindigt en [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning uiterlijk dan te hebben ontruimd. [gedaagde] wordt ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt. 
      
      
        
          dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      4.2.
      Eén van de limitatieve huuropzeggingsgronden is het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 eerste lid sub c BW. In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bepaald dat de rechter de vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts kan toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In lid 3 van artikel 7:274 BW is bepaald dat onder “eigen gebruik” in de zin van lid 1 onder c mede wordt begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder “renovatie” wordt ingevolge artikel 7:220 lid 2 BW zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW ligt het op de weg van Hef Wonen om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in het complex, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Dit “aannemelijk maken” impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter oordeelt dat Hef Wonen op grond van de overgelegde stukken en haar toelichting op de zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft en dat Hef Wonen op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot de sloop van de woningen, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Dat het andere blok, niet wordt gerenoveerd, maakt het oordeel niet anders. Hef Wonen is immers geen eigenaar van dat blok en kan niet beslissen dat die woningen ook gerenoveerd moeten worden. 
      
      
        
          andere passende woonruimte 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Hef Wonen heeft zich ook op het standpunt gesteld dat is voldaan aan het uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW voortvloeiende vereiste, inhoudende dat [gedaagde] passende woonruimte kan verkrijgen. Op grond van HR 30 november 1984, NJ 1985, 290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291, (Van Voorst/Heus) en HR 24 januari 1992, NJ 1992/301 (Best/Best) overwogen dat “ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.” 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat Hef Wonen aan [gedaagde] alternatieve woonruimte heeft aangeboden, die hij had kunnen accepteren. Hef Wonen heeft op de mondelinge behandeling nogmaals bevestigd dat ook bij een ontruiming van de woning [gedaagde] een vervangende woning krijgt aangeboden. 
      
      
        
          belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Nu er sprake is van dringend eigen gebruik en [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken, moet door belangenafweging worden vastgesteld of ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’. 
      
    
    
      4.8.
      Tegenover het belang van Hef Wonen om over te gaan tot sloop en nieuwbouw staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. De kantonrechter oordeelt dat het belang van Hef Wonen om het complex waar het gehuurde deel van uit maakt te kunnen slopen in het kader van de herstructurering, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Dit, nu het belang van Hef Wonen een breder stedenbouwkundig en sociaal-economisch belang betreft dat ook door de gemeente Rotterdam wordt ondersteund, en daarnaast is gebleken dat er voor [gedaagde] wel andere passende woonruimte in de nabije omgeving te verkrijgen is. Daarbij komt dat Hef Wonen er ook een groot financieel belang bij heeft om de geplande sloopwerkzaamheden tijdig te laten plaatsvinden. [gedaagde] is nog de enige van de 62 huurders die niet akkoord is gegaan met de renovatie. Ook om die reden kan van Hef Wonen niet worden gevergd de sloop geen doorgang te laten vinden. Het standpunt van [gedaagde] dat hij op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (hierna: de WMO) recht heeft om te blijven in de woning kan niet worden gevolgd. In de WMO staat dat gemeenten hun inwoners ondersteunen om zelfstandig te blijven wonen en om mee te doen in de samenleving. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] niet wil verhuizen en dat mede gezien zijn leeftijd het voor hem niet gemakkelijk is om het gehuurde te verlaten en te moeten verhuizen, omdat hij in het gehuurde is geboren, bijna heel zijn leven in het gehuurde heeft gewoond en daar vele herinneringen heeft opgebouwd. Het recht om zelfstandig te blijven wonen in de zin van de WMO betekent echter niet dat [gedaagde] ook het recht heeft om in zijn eigen woning te blijven.
      
      
        
          ontruiming
        
      
      
    
    
      4.9.
      Omdat [gedaagde] geen recht meer heeft om in het gehuurde te blijven, moet de woning voor 20 maart 2024 worden ontruimd. Dat betekent dat alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden dan uit het gehuurde moeten zijn en hij het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen moet stellen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        
          [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde 
        (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 767,86. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.  
      
      
      
      
        
          uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.11.
      Dit vonnis zal zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Een beëindigingsvonnis kan op grond van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In deze zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven wanneer de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter meent dat de belangen, waaronder de financiële van Hef Wonen, afgewogen tegen de belangen van [gedaagde] , zo zwaar wegen dat uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis, en daarmee van de verdere ontwikkeling van het complex van 61 woningen, niet op zijn plaats is. Hierbij speelt een belangrijke rol dat [gedaagde] al vanaf 2019 op de hoogte is van de renovatieplannen van Hef Wonen en dus al lange tijd heeft gehad om advies in te winnen en zich op een verhuizing voor te bereiden. In de afweging speelt ook mee dat [gedaagde] meermalen in de gelegenheid is gesteld een andere passende woning te accepteren.   
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 20 maart 2024;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om voor die datum het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 767,86;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        821