ECLI:NL:RBNHO:2024:4056, Rechtbank Noord-Holland, 08-05-2024, 10824213 CV EXPL 23-7835
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering beëindiging huur bedrijfsruimte o.g.v. slechte bedrijfsvoering en belangenafweging, subsidiair ontbinding. Vorderingen afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10824213 \ CV EXPL  23-7835
    
    
    
      
        Vonnis van 8 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      gevestigd te [plaats 2],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. M. Koudstaal,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],  2. [gedaagde 2],  3. [gedaagde 3], 
    
      allen woonplaats kiezende te [plaats 1],
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      apart te noemen [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de [gedaagde 3], 
      gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 24 november 2023;- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie;- de akte van [eiser] d.d. 28 maart 2024;- de antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging eis in conventie- de mondelinge behandeling van 9 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij [eiser] gebruik heeft gemaakt van pleitnotities waarin tevens een antwoord in reconventie en een akte wijziging van eis in conventie zijn opgenomen. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
        
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt, na een indeplaatsstelling, sinds 1 juli 2018 aan [gedaagde 1] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [plaats 3] (verder: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte/afhaalcentrum. In het gehuurde bevindt zich ook een woongedeelte De huur bedraagt € 1.668,60 exclusief btw per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ROZ 2003) van toepassing verklaard. Daarin staat: (…) 8.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.8.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boeten, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. (…)
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] heeft een waarborgsom van € 5.920,83 voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      Op 15 februari 2022 heeft DVTAdvies BV (verder: DVT) in opdracht van [eiser] de elektrische installatie geïnspecteerd. De conclusie van DVT was dat de elektrische installatie gebreken vertoonde en ernstig vervuild was. 
      
    
    
      2.5.
      Op 9 september 2022 heeft [eiser] [gedaagde 1] gedagvaard in kort geding. Daarin heeft [eiser] veroordeling gevorderd van [gedaagde 1] tot onder meer ontruiming van het gehuurde, tot onderhoudswerkzaamheden aan de elektrische installatie en tot betaling van de huurachterstand tot en met april 2022 ad € 1.668,85, te vermeerderen met wettelijke rente en boetes.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft als de grondslag voor de vordering tot ontruiming aangevoerd dat [gedaagde 1] het gehuurde niet conform bestemming had gebruikt. [gedaagde 1] zou een deel van het gehuurde hebben onderverhuurd aan derden (Airbnb). Verder had [gedaagde 1] zijn taxibedrijf ingeschreven op het adres van het gehuurde en daarmee de bestemming van het gehuurde (zonder toestemming) gewijzigd. Ook had [gedaagde 1] niet meegewerkt aan de werkzaamheden en/of onderzoek aan de (vervuilde) elektrische installatie en had hij niet aan zijn onderhoudsverplichting voldaan. Tot slot had [gedaagde 1] de huur niet tijdig en volledig voldaan. 
      
    
    
      2.7.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 7 oktober 2022 hebben partijen een schikking bereikt waarbij de afspraken zijn neergelegd in een proces-verbaal. Daarin staat:1. [gedaagde 1] zal binnen vier weken na heden door een erkende elektricien de werkzaamheden laten uitvoeren die genoemd zijn in productie 11 bij de dagvaarding waarbij met de hand nummers 3 en 5 zijn geschreven. De werkzaamheden moeten op zodanige wijze worden uitgevoerd dat DVT Advies daaraan haar goedkeuring zal verlenen. [gedaagde 1] draagt de kosten van het uitvoeren van de werkzaamheden en de bijbehorende materialen.2. [eiser] zal binnen vier weken na heden door [bedrijf 1] de groepenkast laten vervangen door een groepenkast met een minimale belasting die overeenkomst met de belasting van de huidige installatie en een aardlek laten aanleggen, een en ander conform productie 11 bij de dagvaarding niet zijnde de werkzaamheden waarbij met de hand nummers 3 en 5 zijn geschreven. Er rust geen verplichting op [eiser] om de schakelklok en verdeeldoos terug te plaatsen (zie pagina 16 met handgeschreven nummer 2 respectievelijk pagina 17 met handgeschreven nummer 4). [eiser] zal de kosten dragen van de werkzaamheden. De werkzaamheden moeten op zodanige wijze worden uitgevoerd dat CVT Advies daaraan haar goedkeuring zal verlenen. Na het uitvoeren van de werkzaamheden zal [gedaagde 1] niet zonder toestemming van [eiser] wijzigingen aanbrengen in de groepenkast. Een eventueel verzoek van [gedaagde 1] om door een erkende elektricien wijzigingen te laten aanbrengen zal niet zonder redelijke gronden door [eiser] worden geweigerd. 3.Voor beide partijen geldt dat de termijn van vier weken zoals bedoeld onder nummer 1 en 2 met maximaal twee weken kan worden verlengd in geval van onvoorziene omstandigheden.4. Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd zal [gedaagde 1] DVT Advies opdracht geven om een herkeuring uit te voeren aan de hand van het eerdere advies van 15 februari 2022. [gedaagde 1] zal ook daarvan de kosten dragen.5. Partijen komen overeen dat zij na uitvoering van het bovenstaande ter zake van alle onderwerpen van dit geschil niets meer van elkaar te vorderen hebben en elkaar finale kwijting verlenen, met dien verstande dat [eiser] geen ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen op grond van de feiten en omstandigheden zoals genoemd in de dagvaarding en dat [eiser] geen aanspraak zal maken op de gevorderde boetes. 
      
    
    
      2.8.
      In november 2022 is in opdracht van [eiser] een nieuwe meterkast geplaatst. 
      
    
    
      2.9.
      Op 29 november 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst per deurwaardersexploot opgezegd tegen 1 december 2023. In de opzeggingsbrief wordt vermeld:a. dat mijn rekwirant (…) de tussen hem lopende huurovereenkomst (…) opzegt tegen 1 december 2023, zodat de laatste huurdag is 30 november 2023;b. dat deze opzegging plaatsvindt op de volgende gronden:- primair: de bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid onder a BW);- subsidiair: bij een redelijke afweging van de belangen van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst, het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij verlenging daarvan (artikel  7:296 lid 3 BW)dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals van een goed huurder betaamt en bij een redelijke afweging van belangen, het belang van [eiser] zwaarder weegt. (…)Later is, zonder toestemming van [eiser], onder hetzelfde KvK-nummer op het adres tevens ingeschreven de eenmanszaak NH taxi service. Eigenaar van NH taxi service is [gedaagde 1].(…) Hij heeft de exploitatie van zijn eenmanszaak [bedrijf 2] per 1 januari 2021 gestaakt en het door hem in het gehuurde uitgeoefende afhaalbedrijf en huurrechten in de vof, een personenvennootschap, ingebracht, althans hij heeft het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde, te weten de vof, in onderhuur of gebruik afgestaan.(…)Uit het handelsregister blijkt echter dat [gedaagde 1] met ingang van 1 januari 2021 de exploitatie van het afhaalrestaurant via zijn eenmanszaak heeft gestaakt en in het huurde als eenmanszaak alleen nog zijn taxibedrijf uitoefent. Het gebruik van het gehuurde voor de exploitatie van uitsluitend een taxibedrijf is in strijd met de aan het gehuurde gegeven contractuele bestemming. (…)[gedaagde 1] houdt het gehuurde en de zich daarin bevindende installaties niet schoon. (…) Horecabedrijven zijn verplicht een vetafscheider te hebben en onderhouden die voldoet aan NEN 1525-1 en NEN 1825-2.(…) De keuken van het afhaalcentrum is zeer waarschijnlijk niet voorzien van een vetafscheider die voldoet aan NEN 1525-1 en NEN 1825-2(…)Op grond van tussen partijen gemaakte afspraken dient [gedaagde 1] werkzaamheden aan de elektrische installatie in het pand laten uitvoeren op een zodanige wijze, dat de DVTAdvies B.V., die de installatie eerder heeft afgekeurd, daaraan haar goedkeuring zal verlenen. Of [gedaagde 1] aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zal moeten blijken bij de herkeuring door DVT. Deze is gepland voor 6 december 2022. Als daarbij blijkt dat [gedaagde 1]  niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, dan legt [eiser] ook dit aan deze huuropzegging ten grondslag. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de bedrijfsvoering van [gedaagde 1] niet is zoals een goed huurder betaamt.(…)[eiser] moet haar huurders kunnen vertrouwen. Als gevolg van hetgeen hiervoor met betrekking tot de primaire grondslag is gesteld, is [eiser] echter ieder vertrouwen in [gedaagde 1] kwijt. (…) Het feit dat [gedaagde 1] in strijd met artikel 8.1 AB heeft gehandeld, dat heeft verzwegen en daarover in de procedure zelfs bewust een onjuist voostelling van zaken heeft gegeven, rekent [eiser] hem zwaar aan. (…)Ook het feit dat [gedaagde 1] het gehuurde niet althans niet voldoende schoonhoudt weegt zwaar. (…) [eiser] heeft in november 2022 een aanzienlijk bedrag geïnvesteerd in een nieuwe verdeelinrichting (groepenkast). Zij heeft er belang bij haar investering te beschermen. (…)[gedaagde 1] heeft geen omvangrijke investeringen in het gehuurde gedaan en investeringen die hij wel heeft gedaan, zijn inmiddels afgeschreven. Omdat hij een taxibedrijf exploiteert, is [gedaagde 1] voor zijn levensonderhoud niet afhankelijk van de inkomsten uit het afhaalcentrum.”
      
    
    
      2.10.
      Op 11 april 2023 heeft DVT een herkeuring uitgevoerd. Op twee punten na bleken de eerder geconstateerde gebreken hersteld. De afgekeurde punten leveren geen afkeur voor Scope 10 op. 
      
    
    
      2.11.
      Op 9 oktober 2023 is een lekkage op de benedenverdieping gemeld bij [eiser]. De loodgieter heeft op 11 oktober 2023 hierover verklaard : “Op de begane grond heb ik het plafond van de keuken open gedaan daar viel erg veel vies water naar beneden.Alleen op één hoek van het plafond was het heel erg nat. Daarna ben ik naar de tweede verdieping gegaan en ben ik de ruimte in gelopen waar de cv ketel hangt. Ik zag dat daar een douchecabine was geplaatst, ik heb de douchecabine naar voren gehaald en zag dat de afvoerpijp was gekoppeld met de condensceafvoer voor de cv ketel. De afschot van de afvoer is verkeerd geplaatst. (…) Naar mijn mening is de lekkage daardoor ontstaan omdat de aansluiting alleen met tape is gedaan, en voor zo een douchecabine heb je een aparte afvoer nodig met minimaal 50 mm PVC pijp. De douchecabine is aanzienlijk gebruikt waardoor deze lekkage is ontstaan.”
      
    
    
      2.12.
      Op 14 oktober 2023 heeft opnieuw een lekkage plaats gevonden en heeft de loodgieter verklaard:“Hierbij bevestig ik dat 14-10-2023 omstreeks 11.00 uur is Venom Bouwbedrijf geweest om naar de lekkage te kijken wederom is naar mijn mening de lekkage ontstaan omdat er een aansluiting in de douchecabine is gedaan wat niet op de juiste manier is voor zo een aansluiting is een aparte afvoer nodig met minimaal 50 mm PVC pijp. De douchecabine is aanzienlijk gebruikt waardoor deze lekkage is ontstaan. De situatie is hetzelfde zoals eerder geconstateerd.”
    
    
      2.13.
      Op 3 november 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde 1] aangeschreven waarbij verwezen werd naar de twee lekkages van 9 en 14 oktober 2023. Verder is [gedaagde 1] gewezen op de rommel buiten het gehuurde, de wijzigingen van de douchecabine en de aangepaste kvk inschrijvingen op het gehuurde en de late betalingen. [eiser] concludeert:“Cliënt verzoek ik U voorzoveel nodig sommeert U hierbij om U te houden aan de verplichtingen voorvloeiende uit de huurovereenkomst bij gebreke waarvan ik mijn cliënt zal moeten adviseren de geëigende rechtsmaatregelen te nemen. Tot op heen heeft U niet gereageerd op de huuropzegging door cliënt.”(…)
      
    
    
      2.14.
      Op 8 november 2023 heeft [gedaagde 1] aangegeven niet akkoord te gaan met de opzegging.
      
    
    
      2.15.
      Op 17 november 2023 heeft [eiser] opnieuw verwezen naar de brief van 3 november 2023 en [gedaagde 1] aangegeven dat uitkopen niet aan de orde is. [gedaagde 1] werd verzocht om uiterlijk 20 november 2023 te bevestigen dat hij het gehuurde per 1 december 2023 verlaten zou hebben, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure opgestart zou worden. 
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehuwd. Zij zijn samen de enige vennoten van de [gedaagde 3] 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in het incident om gedaagden te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen en de troep om het huis volledig op te ruimen en af te voeren onder verbeurte van een dwangsom. [eiser] vordert tevens [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.128,34 aan achterstallig huur dan wel gebruikersvergoeding. 
      
    
    
      3.2.
      In de bodemprocedure vordert [eiser], na wijziging eis, voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 1 december 2023 rechtsgeldig is beëindigd door opzegging, subsidiair als de huurovereenkomst niet beëindigd is, deze te ontbinden per 1 december 2023. Verder vordert [eiser] ontruiming van het gehuurde en een vergoeding van de waterschade van € 11.642,35.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] voert hiertoe aan dat zij de huur tegen 1 december 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd op gronden genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub a (slechte bedrijfsvoering) en lid 3 (belangenafweging) van het Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair beroept [eiser] zich op ontbinding van de huurovereenkomst omdat [gedaagde 1] op meerdere punten niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De lekkage is door toedoen van [gedaagde 1] ontstaan en zal door hem vergoed moeten worden. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde 1] c.s. voert verweer. [gedaagde 1] c.s. stelt zich – samengevat – op het standpunt dat de afspraken van het proces-verbaal van 7 oktober 2022 zijn nagekomen, zodat finale kwijting is verleend en [eiser] de huurovereenkomst nu niet kan opzeggen of ontbinden. Verder voert hij aan dat zich wel als een goed huurder gedraagt en dat zijn belang om in het gehuurde te blijven prevaleert boven het belang van [eiser] bij beëindiging van de huur. Hij betwist dat hij is tekort geschoten in de nakoming van de huur, althans hij voert aan dat eventuele tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. Ten slotte ontkent [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk te zijn voor de waterschade en daarbij loopt de afhandeling daarvan via de verzekering.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde 1] c.s. vordert voorwaardelijk te bepalen dat hij geen huurpenningen verschuldigd is vanaf moment van ontruiming tot beëindiging van de huurovereenkomst. Tevens vordert hij in dat geval restitutie van de waarborgsom dan wel verrekening van de waarborgsom met toegekende vergoedingen en toekenning van een vergoeding van € 30.000,00 ter dekking van de kosten die gemaakt zijn bij overname van de winkel, inclusief goodwill, verhuiskosten, opslagkosten en schade aan eigendommen. De vordering is niet nader toegelicht. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] voert – samengevat – het volgende verweer. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] c.s. huur is verschuldigd zolang de huurovereenkomst duurt en voor zover deze is beëindigd, een gebruikersvergoeding, zodat de vordering afgewezen moet worden. Daarnaast heeft [eiser] in beginsel geen bezwaar tegen verrekening met de waarborgsom, in die zin dat deze verrekend kan worden mits de huurovereenkomst is beëindigd. De vordering inzake vergoeding van kosten bij overname moet worden afgewezen omdat deze geen grondslag heeft, onvoldoende gemotiveerd en niet bewezen is. [eiser] betwist dat [gedaagde 1] in het gehuurde heeft geïnvesteerd.  
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordelingWie voert verweer? 
    
    
      4.1.
      Vooropgesteld wordt dat, anders dan [eiser] heeft aangevoerd, er vanuit moet worden gegaan dat het gevoerde verweer namens alle gedaagden is gevoerd. De namen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn immers op de conclusie van antwoord vermeld en zij zijn ook beiden op de comparitie verschenen. Verder zijn zij beiden vennoot in de [gedaagde 3] die via hen dus ook geacht moet worden in de procedure verschenen te zijn. 
      
      
        
          Beëindiging huurovereenkomst en finale kwijting
        
      
      
    
    
      4.2.
      De eerste vraag die voorligt is of [eiser] de huurovereenkomst kon opzeggen gelet op de finale kwijting die partijen elkaar op 7 oktober 2022 hebben verleend. Daarbij zijn partijen met zoveel woorden overeengekomen dat [eiser], na uitvoering van de afspraken over het plaatsen/vernieuwen van de elektrameter, finale kwijting zou verlenen en geen ontbinding zou vorderen op grond van de feiten en omstandigheden genoemd in de dagvaarding. [gedaagde 1] c.s. heeft een beroep gedaan op die afspraak. Volgens [eiser] ziet die afspraak niet op beëindiging van de huur na opzegging. 
      
    
    
      4.3.
      Beëindiging van de huur na opzegging is weliswaar niet hetzelfde als ontbinding van de huur (wegens wanprestatie), maar uit de formulering van de afspraak en het gegeven dat beide partijen ter zake de vernieuwing en het onderhoud van de elektrische installatie verplichtingen op zich namen, kon en mocht [gedaagde 1] afleiden dat [eiser] niet zou proberen om op dezelfde gronden althans de toen al bekende feiten en omstandigheden de huur alsnog te doen eindigen. Als [eiser] van plan was om binnen twee maanden na de verleende finale kwijting de huurovereenkomst op te zeggen, had zij daarvan bij het maken van de afspraken op 7 oktober 2022 melding moeten maken. Dat heeft zij niet gedaan. Gegeven de gemaakte afspraak stond het [eiser] alleen vrij om op te zeggen op basis van andere feiten en omstandigheden dan die waarover zij destijds een geschil hadden.  
      
    
    
      4.4.
      De inhoud van de opzegbrief van 29 november 2022 is bepalend voor de toetsing van de vordering tot beëindiging (zie artikel 7:295 lid 2 BW). Alleen de gronden die in de opzeggingsbrief benoemd zijn, kunnen meegenomen worden in de beoordeling. Een huurder moet zich naar aanleiding van de opzeggingsbrief immers een oordeel kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden. Verder moet hij zijn verweer op die gronden kunnen toespitsen en mag hij in de procedure niet ineens worden geconfronteerd met andere gronden (zie ook HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338). De feiten en omstandigheden die [eiser] in de opzegbrief aan zijn opzegging ten grondslag heeft gelegd, wijken (vrijwel) niet af van de feiten en omstandigheden die waren genoemd in de kort geding dagvaarding. Dat betekent dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op die grond al moet worden afgewezen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft als ter nadere motivering voor de opzegging aangegeven dat geen wezenlijk verandering was te zien bij [gedaagde 1] na 7 oktober 2022. [gedaagde 1] veroorzaakte daarnaast schade aan de riolering en voldeed de kosten van de werkzaamheden aan de elektrische installatie niet. Nog Daargelaten dat deze punten niet zijn genoemd in de opzeggingsbrief, geldt dat een wezenlijke verandering bij [gedaagde 1] bij het verlenen van de finale kwijting niet als voorwaarde was gesteld. De schade aan de riolering deed zich pas voor nadat [eiser] had opgezegd en hierna zal nog worden toegelicht dat niet vast staat dat deze schade door toedoen van [gedaagde 1] is ontstaan. Verder is niet gebleken dat [eiser] de kosten voor de werkzaamheden aan de elektrische installatie überhaupt aan [gedaagde 1] heeft doorbelast. Huurbeëindiging door opzegging
      
    
    
      4.6.
      Overigens geldt dat ook als de finale kwijting van 7 oktober 2022 niet aan de opzegging in de weg zou staan, deze opzegging niet zou slagen. In de opzeggingsbrief is aangevoerd dat de bedrijfsvoering van [gedaagde 1] niet is geweest zoals van een goed huurder betaamt (zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub a BW). Verder heeft [eiser] aangevoerd haar belang bij beëindiging van de huur zwaarder weegt dan dat van  [gedaagde 1] bij voortzetting daarvan (zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW).  
      
      
        
          Goede bedrijfsvoering
        
      
      
    
    
      4.7.
      De voor beëindiging van de huur vereiste onbehoorlijke bedrijfsvoering in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub a BW betreft de wijze waarop de huurder zijn onderneming in het gehuurde drijft dan wel exploiteert. Of die bedrijfsvoering onbehoorlijk is geweest, moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Niet vereist is dat aan de huurder een verwijt valt te maken ten aanzien van zijn bedrijfsvoering. Dat een huurder in strijd handelt met de huurovereenkomst, leidt niet automatisch tot de conclusie dat sprake was van slechte bedrijfsvoering. De bedrijfsvoering van een huurder die altijd stipt op tijd betaalt, kan toch niet zijn zoals die van een goed huurder. Anderzijds kan de huurder die niet altijd stipt betaalt, toch het belang van de verhuurder bevorderen, door diens pand voortdurend en overeenkomstig de contractuele bestemming te gebruiken en daarin op efficiënte wijze een florerend bedrijf uit te oefenen. Het enkele feit dat de huurder de huur niet steeds tijdig voldoet, en daardoor tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, betekent dan ook niet, en zeker niet vanzelf, dat ook sprake is van slechte bedrijfsvoering (zie hof Arnhem-Leeuwarden, 5 oktober 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9361).
      
    
    
      4.8.
      Ter onderbouwing van de gestelde slechte bedrijfsvoering heeft [eiser] in de opzegbrief een viertal punten aangevoerd, te weten:- het onderbrengen van de huurrechten in een [gedaagde 3] althans het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik aan een derde af staan, door het onderbrengen van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming in een [gedaagde 3];- het wijzigen van de bestemming van het gehuurde door daar een taxibedrijf in te schrijven en door het woongedeelte te verhuren via Airbnb;- het stelselmatig te laat betalen van de huur;- het niet schoonhouden van het gehuurde omdat de afzuigkap niet is voorzien van een verwisselbaar en vetvangend filter en omdat er geen vetafscheider is. 
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen deze redenen afzonderlijk dan wel in samenhang bezien, niet leiden tot de conclusie dat sprake is van slechte bedrijfsvoering in de zin van artikel 6:296 lid 1 sub a BW. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      4.10.
      Voor wat betreft het onderbrengen van de onderneming in een [gedaagde 3] geldt dat het een [gedaagde 3] is waarin uitsluitend [gedaagde 1] en zijn echtgenote vennoot zijn. Het wezenlijke karakter van de onderneming is niet veranderd en de zeggenschap is in feite ook gelijk gebleven. Daardoor kan niet worden gezegd dat het gehuurde in onderhuur of gebruik is gegeven aan een derde. Dat de huurrechten zijn ondergebracht in de [gedaagde 3] is niet gebleken: [eiser] heeft ook betoogd dat zij nog steeds alleen [gedaagde 1] als haar huurder beschouwt. Ten aanzien van de inschrijving van het taxibedrijf geldt dat de exploitatie van het gehuurde als winkelruimte/afhaalcentrum niet is gewijzigd. De registratie van het taxibedrijf in het gehuurde heeft uitsluitend om administratieve redenen plaatsgevonden. [gedaagde 1] verricht de taxi-werkzaamheden ook niet vanuit het gehuurde. [gedaagde 1] heeft onbetwist aangevoerd dat het aanbieden van de woonruimte in het gehuurde via Airbnb op eerste verzoek van [eiser] is gestaakt. Deze situatie doet zich al geruime tijd niet meer voor. Dat een deel van het gehuurde als woonruimte is ingericht moet aan [eiser] bekend zijn geweest gelet op de stelling van [gedaagde 1] dat dit al zo was toen hij door indeplaatsstelling huurder werd. Voor wat betreft de te late betalingen geldt dat, zoals hiervoor al is overwogen, dit gegeven op zich zelf niet leidt tot de conclusie dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. Uit het door [eiser] overgelegde overzicht blijkt dat [gedaagde 1] weliswaar nooit voor de eerste van de maand betaalt, maar dat hij op enkele uitzonderingen na, altijd uiterlijk de vierde van de maand heeft betaald. Onvoldoende is gebleken dat dit betalingsgedrag in het verleden een probleem voor [eiser] was en dat [gedaagde 1] hierop meer dan eens is aangesproken. Ten aanzien van het schoonmaken van het gehuurde heeft [gedaagde 1] onvoldoende betwist aangevoerd dat hij dagelijks schoonmaakt, maar dat het onderhoud van het pand, dat door [eiser] uitgevoerd moet worden, te wensen overlaat terwijl het pand ook op leeftijd is. Verder heeft hij onvoldoende betwist aangevoerd dat de afzuigkap inmiddels is aangepast (en goedgekeurd door de Omgevingsdienst) en dat hij niet verplicht is een vetafscheider te hebben en overigens het vet niet via de riolering afvoert maar verzamelt in voor dat doel bestemde bak. 
      
    
    
      4.11.
      In de onderhavige procedure heeft [eiser] ook nog aangevoerd dat:- [gedaagde 1] zonder toestemming van [eiser] een douchecabine heeft geplaatst waardoor waterschade is ontstaan;- [gedaagde 1] tegen de buitenmuur van het gehuurde troep heeft opgestapeld hetgeen brandgevaarlijk is.
      
    
    
      4.12.
      Nog daargelaten dat deze gronden niet in de opzegbrief waren vermeld, kunnen ook deze gronden niet leiden tot de conclusie dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. [gedaagde 1] heeft voorts onvoldoende betwist aangevoerd dat de door hem geplaatste douchecabine een vervanging is van douche die er was toen hij het gehuurde van de vorige huurder overnam. Dat door de vervanging van de douchecabine waterschade is ontstaan, heeft hij weersproken door aan te voeren dat hij niets aan de leidingen heeft veranderd en dat de leidingen oud en niet goed onderhouden zijn. Dat de schade door toedoen van [gedaagde 1] is ontstaan, staat daarmee niet vast. De troep tegen de buitenmuur stond er volgens [gedaagde 1] slechts tijdelijk is nu in ieder geval opgeruimd. 
      
    
    
      4.13.
      De conclusie is dat de gevorderde huuropzegging voor zover gebaseerd op slechte bedrijfsvoering, niet zal worden toegewezen. [eiser] heeft aan die vordering echter ook ten grondslag gelegd dat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde 1] bij voortzetting daarvan (zie artikel 7:296 lid 1 sub b BW).
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.14.
      Daartoe heeft [eiser] in de opzegbrief aangevoerd dat hij de huurder moet kunnen vertrouwen en dat het vertrouwen in [gedaagde 1] is volledig verdwenen. Daarbij verwijst [eiser] naar de kvk-inschrijvingen en het niet schoonhouden van het gehuurde. De door [eiser] gepleegde investeringen van november 2022 in de meterkast moeten beschermd worden. Ter zitting heeft [eiser] nog aangevuld dat haar directeur inmiddels 81 jaar oud is en herstellend is van een ingrijpende operatie. Onder deze omstandigheden kan niet van [eiser] worden verlangd dat zij aan een arbeidsintensieve huurder zoals [gedaagde 1] nog langer het huurgenot verstrekt. Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] geen belang bij voortzetting van de huur omdat [gedaagde 1] inkomsten uit zijn taxibedrijf heeft. Een groot deel van het gehuurde gebruikt [gedaagde 1] niet eens. Het belang van [eiser] weegt daarom zwaarder dan dat van [gedaagde 1], alsdus nog altijd [eiser].
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde 1] heeft daartegen aangevoerd dat hij het grootste deel van zijn inkomsten (60 tot 80%) verdient met de exploitatie van de onderneming in het gehuurde. Zijn taxibedrijf wordt gebruikt om de inkomsten uit het restaurant aan te vullen en is geen hoofdbron. [gedaagde 1] is kostwinner van een gezin met drie jonge kinderen. Hij heeft de nodige investeringen in het gehuurde gedaan en in het gehuurde zijn bedrijf opgebouwd. In [plaats 3] is geen vergelijkbare ruimte te vinden nog daargelaten dat hij onvoldoende financiële middelen heeft om te verhuizen en een ander pand in te richten.  
      
    
    
      4.16.
      De belangenafweging valt hier uit in het voordeel van [gedaagde 1]. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat de inkomsten van de afhaalcentrum groter zijn dan de inkomsten uit de taxionderneming. Dat betekent dat [gedaagde 1] het gehuurde nodig heeft om in zijn onderhoud en dat van zijn gezin te voorzien. Eveneens aannemelijk is dat een andere vergelijkbare ruimte op een vergelijkbare locatie niet op korte termijn voorhanden is, nog daargelaten dat aan een verhuizing vermoedelijk (aanzienlijke) kosten verbonden zijn. Daarmee is het belang van [gedaagde 1] bij voortzetting van de huur gegeven. 
      
    
    
      4.17.
      Het belang van [eiser] bij beëindiging van de huur is grotendeels gebaseerd op de verwijten die zij [gedaagde 1] in het kader van slechte bedrijfsvoering heeft gemaakt. Daarover heeft de kantonrechter al geoordeeld dat die verwijten deels niet zijn komen vast te staan en deels niet ernstig genoeg zijn om de beëindiging van de huur te rechtvaardigen. Verder valt ook niet in te zien waarom [eiser] eerst de toezegging deed dat zij op basis van die verwijten geen ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen en zij nog geen twee maanden later op grond van diezelfde verwijten de huur zou willen beëindigen. De omstandigheid dat de relatie tussen [eiser] en [gedaagde 1] c.s. is verslechterd, is niet uitsluitend aan [gedaagde 1] c.s. te wijten en kan evenmin leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De leeftijd van de directeur van [eiser] maakt dit niet anders omdat [gedaagde 1] niet huurt van de directeur zelf maar van diens besloten vennootschap. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 december 2023 rechtsgeldig is beëindigd, wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Subsidiair vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. Ter onderbouwing van deze vordering verwijst [eiser] naar hetgeen zij aan haar vordering tot beëindiging van de huur heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.19.
      De vordering kan niet slagen. Ten eerste staat de finale kwijting die partijen elkaar op 7 oktober 2022 hebben verleend, daaraan in de weg. Vast staat dat partijen, op betaling van de kosten van de herkeuring na, uitvoering hebben gegeven aan het proces-verbaal. [eiser] heeft niet aangetoond dat de kosten van de herkeuring wel bij [gedaagde 1] c.s. in rekening zijn gebracht. Dat [gedaagde 1] c.s. dus nog geen uitvoering heeft (kunnen) geven aan dit laatste onderdeel van het proces-verbaal kan [gedaagde 1] c.s. dan ook niet worden tegengeworpen, te minder omdat [gedaagde 1] c.s. ter comparitie heeft verklaard die kosten op eerste verzoek te zullen voldoen. Ten tweede geldt dat, los van de finale kwijting, uit hetgeen hiervoor ten aanzien van alle aan [gedaagde 1] gemaakte verwijten is overwogen, volgt dat de gestelde wanprestatie van [gedaagde 1], voor zover die al vast staat, in de gegeven omstandigheden niet zodanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en alle daaraan voor [gedaagde 1] verbonden gevolgen rechtvaardigt.  
      
      
        
          Betaling van verschuldigde huur
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        
          [eiser] vordert [gedaagde 1] c.s. te veroordelen de verschuldigde huur vanaf 1 december 2023 te voldoen. Die verplichting bestaat al uit hoofde van de huurovereenkomst. Ten tijde van de comparitie had [gedaagde 1] geen achterstand. Bij gebrek aan belang wordt die vordering afgewezen. 
        
          Waterschade 
        
      
      
    
    
      4.21.
      De vordering van € 1.348,35 voor herkeuring rioleringswerkzaamheden is niet nader onderbouwd. Er is geen factuur of andere informatie in het geding gebracht waaruit de schade blijkt. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser] vordert betaling van € 10.294,00 aan waterschade als gevolg van de lekkage van 9 oktober 2023. Zoals hiervoor is overwogen is in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] c.s. niet komen vast te staan dat die waterschade door zijn toedoen is ontstaan. Verder wordt de schade kennelijk vergoed door de opstalverzekering en is onduidelijk of en in hoeverre dat niet het geval zal zijn. De vordering van de waterschade wordt daarom afgewezen.Conclusie
      
    
    
      4.23.
      De conclusie in de bodemprocedure is dat de vorderingen van [eiser] inzake een verklaring voor recht over de beëindiging en de vordering inzake ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De vordering inzake de waterschade wordt eveneens afgewezen. Dat geldt ook voor de vorderingen tot ontruiming en tot betaling van de waterschade voor zover deze zijn gericht tegen de [gedaagde 3] en tegen [gedaagde 2]. Het voorgaande betekent dat ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
      
      
        
          In het incident
        
      
      
    
    
      4.24.
      De incidentele vordering behoeft geen nadere bespreking. Naar zijn aard was deze alleen bedoeld voor de duur van het geding en dat geding is met dit eindvonnis in de hoofdzaak tot een einde gekomen. Uit de uitkomst in de hoofdzaak volgt overigens dat er voor de gevorderde ontruiming geen grondslag is. Proceskosten
      
    
    
      4.25.
      
        Nu [eiser] in het ongelijk is gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten van de zijde van [gedaagde 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. heeft echter zelf geprocedeerd zodat deze kosten worden vastgesteld op € 50,00 aan verblijf- en verletkosten. 
        
          Voorwaardelijke eis in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.26.
      De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld voor zover de huurovereenkomst wordt beëindigd en/of ontbonden. Nu aan deze voorwaarde niet is voldaan, komt de kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling hiervan. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] begroot op € 50,00 aan verblijf en verletkosten. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.