ECLI:NL:GHARL:2024:2420, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2024, 22/476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/476
    uitspraakdatum: 9 april 2024
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 27 december 2021, nummer AWB 21/1487, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 87 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 285.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord P.J.T. Loijen, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was in het onderhavige jaar eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2006 gebouwde flatwoning, gelegen op de vierde etage, met een inhoud van 96 m2, een parkeerplaats, een berging/schuur van 4 m2 en een gesloten balkon van 6 m2. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 29 april 2021 verkocht voor € 329.000. Het aandeel van belanghebbende in het reservefonds van de vereniging van eigenaars (hierna: de VvE-reserve) bedroeg op dat moment € 3.920,53. De onroerende zaak is geleverd op 12 juli 2021.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardeadvies, opgemaakt door taxateur [naam2] . Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 287.420 aan de hand van verkoopcijfers van vijf referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde, in hoger beroep een (herzien) taxatierapport van [naam3] en [naam4] ingebracht. Hierin is de waarde bepaald op afgerond € 262.000, door het eigen verkoopcijfer (€ 329.000) eerst te verminderen met de VVE-reserve (€ 3.920,53) en de uitkomst (afgerond € 325.000) vervolgens te corrigeren (met -/- 19,6%) naar de waardepeildatum 1-1-2019. Die correctie is onderbouwd met een Rapport prijsontwikkeling woningen van [naam5] op basis van CBS cijfers voor Gelderland. Het Rapport prijsontwikkeling woningen vermeldt het volgende: 
      
      
        “N.B. Deze berekening (gebaseerd op CBS gegevens) vervangt geen waardebepaling door een officiële [naam5] makelaar of taxateur.
        Het betreft slechts indicatieve trend op provincieniveau ter ondersteuning van de (in)formele waardebepaling van een [naam5] makelaar of taxateur en heeft dus geen directe relatie met de waarde van een individuele woning.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 262.000 (zie 2.4). De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 285.000. 
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt. De grief over schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ en/of artikel 7:4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft zij ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert. Slaagt de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast, dan is het vervolgens aan belanghebbende om de door hem bepleite, lagere waarde aannemelijk te maken in het licht van wat de heffingsambtenaar daartegen heeft aangevoerd. Slaagt ook belanghebbende er niet in die waarde aannemelijk te maken, dan moet het Hof de waarde in goede justitie bepalen.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het waardeadvies van de taxateur (zie 2.3) aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het waardeadvies volgt dat de referentieobjecten die de taxateur heeft gebruikt omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, in de directe omgeving van de onroerende zaak zijn gelegen, en – zoals ook ter zitting bij het Hof door belanghebbende is bevestigd – (zeer) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De taxateur heeft in zijn waardeadvies inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten is herleid en dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat in dit geval het naar de waardepeildatum gecorrigeerde eigen verkoopcijfer een betere benadering van de gezochte waarde oplevert. Het eigen verkoopcijfer is daarvoor te ver van de waardepeildatum gerealiseerd, terwijl de markt rondom de waardepeildatum sterk in beweging was. Er bestaat ook geen noodzaak om bij het eigen verkoopcijfer aan te sluiten, aangezien (zeer) goed vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij komt dat het eigen verkoopcijfer aan de hand van gegevens van [naam5] naar de waardepeildatum is gecorrigeerd. Volgens [naam5] betreft het slechts indicatieve trend op provincieniveau (Gelderland) en bestaat geen directe relatie met de waarde van een individuele woning. Gelet hierop acht het Hof de toegepaste correctie van -/- 19,6% te onnauwkeurig. Hetgeen door belanghebbende overigens is aangevoerd leidt niet tot een andere conclusie.  
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.
    
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924
  
  
     Vgl HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.