ECLI:NL:RBNHO:2024:736, Rechtbank Noord-Holland, 31-01-2024, 10670118 \ CV EXPL  23-3736
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Een huurder van een woning is het niet eens met het renovatievoorstel van haar verhuurder, een woningbouwvereniging. De kantonrechter oordeelt dat ten minste 70 % van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van de verhuurder, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Het is in die situatie aan de huurder om aannemelijk te maken dat het voorstel tegenover haar niet redelijk is. Daarin is zij niet geslaagd. De gevorderde verklaring voor recht dat het voorstel onredelijk is wordt daarom afgewezen. Ook de subsidiair gevorderde verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen, omdat de verhuurder naast een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning een vergoeding van € 2.656,00, een nieuwe PVC vloer en verhuizing en opslag van inboedel aanbiedt en de onvoldoende heeft onderbouwd dat zij aanvullende kosten moet maken.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10670118 \ CV EXPL  23-3736
      Uitspraakdatum: 31 januari 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. J. de Haan
      [toevoeging verleend onder nummer 4PT6962]
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        de stichting Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland 
      
      gevestigd te Alkmaar 
      gedaagde  
      verder te noemen: Woonwaard 
      gemachtigde: mr. M.A. Pool
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Een huurder van een woning is het niet eens met het renovatievoorstel van haar verhuurder, een woningbouwvereniging. De kantonrechter oordeelt dat ten minste 70 % van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van de verhuurder, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Het is in die situatie aan de huurder om aannemelijk te maken dat het voorstel tegenover haar niet redelijk is. Daarin is zij niet geslaagd. De gevorderde verklaring voor recht dat het voorstel onredelijk is wordt daarom afgewezen. Ook de subsidiair gevorderde verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen, omdat de verhuurder naast een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning een vergoeding van € 2.656,00, een nieuwe PVC vloer en verhuizing en opslag van inboedel aanbiedt en de onvoldoende heeft onderbouwd dat zij aanvullende kosten moet maken.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 15 augustus 2023 een vordering tegen Woonwaard ingesteld. Woonwaard heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 8 januari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.  Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 20 december 2023 een akte overgelegd en heeft Woonwaard bij brief van 22 december 2023 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt bij Woonwaard een woonruimte aan het adres [adres] in [woonplaats] . 
    
    
      2.2.
      Op 18 mei 2022 heeft Woonwaard [eiser] op de hoogte gebracht van de renovatieplannen aan onder andere haar woning.
    
    
      2.3.
      Woonwaard heeft Lenferink Vastgoedonderhoud B.V. (hierna: Lenferink) ingeschakeld om het renovatieproject uit te voeren.
    
    
      2.4.
      Op 21 februari 2023 heeft Lenferink de woning van [eiser] bezocht en met [eiser] gesproken. Lenferink heeft notities gemaakt over onder andere de medische problematiek van [eiser] . 
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft op 29 mei 2023 een voorbeeldwoning bezichtigd. 
    
    
      2.6.
      De huurders van de woningen die in fase 1 en 2 worden gerenoveerd, waaronder [eiser] , hebben op 7 juni 2023 het renovatievoorstel van Woonwaard ontvangen met het verzoek de akkoordverklaring ondertekend retour te zenden.
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft op 20 juni 2023 aan Woonwaard laten weten dat zij niet akkoord gaat met het renovatievoorstel.
    
    
      2.8.
      Woonwaard heeft [eiser] per brief van 23 juni 2023 ervan op de hoogte gebracht dat meer dan 70 % van de bij de renovatie betrokken huurders heeft ingestemd met de renovatie. 
    
    
      2.9.
      Op 4 september 2023 heeft Woonwaard aan [eiser] de definitieve planning van de renovatie toegezonden.
    
    
      2.10.
      Een zogenaamde ‘warme opname’ van de woning van [eiser] heeft op 12 september 2023 plaatsgevonden. Daarvan is een opname-rapport gemaakt. [eiser] en Lenferink hebben vervolgens gecommuniceerd over de inhoud van dat rapport.
    
    
      2.11.
      Woonwaard en [eiser] hebben afgesproken dat de renovatiewerkzaamheden in de woning van [eiser] worden uitgesteld.
    
  
  
    
      3De vordering, het verweer en de (voorwaardelijke) tegenvordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het renovatieplan van Woonwaard ondermaats is vanwege onder meer een gebrek aan duidelijkheid en onderbouwing en dus niet redelijk is, waardoor [eiser] daaraan niet hoeft mee te werken. Subsidiair vordert [eiser] veroordeling van Woonwaard tot betaling van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 7.156,00. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de verhuisvergoeding, de regeling over melding van schade door renovatie binnen 48 uur en de termijn van drie dagen waarbinnen de inboedel door het verhuisbedrijf wordt teruggebracht niet reëel zijn. Verder is het voorstel onredelijk door gebrek aan duidelijke communicatie:  [eiser] heeft veel vragen over onder andere de planning, maar krijgt daar geen helder antwoord op. Dit geeft [eiser] veel stress. Daarnaast staan de sobere verbeteringen niet in verhouding tot de inspanningen die de renovatie van [eiser] vergen. Ook anticipeert [eiser] al op een gebrek op grond waarvan zij aanspraak kan maken op huurvermindering en/of extra vergoeding van de kosten als gevolg van de renovatie. Wat betreft de verhuiskostenvergoeding geldt dat zij daarmee, mede gelet op haar bijzondere omstandigheden, niet zal uitkomen. Zo zijn de nieuw te plaatsen dakkapellen groter en is dus nieuwe raambekleding nodig, is de te plaatsen PVC vloer niet geschikt en is de vergoeding voor een vloer die zij zelf moet kopen en laten plaatsen te laag, zal de aannemer gebruik maken van haar nutsvoorzieningen en zal zij extra hulp van derden nodig hebben voor het inpakken van haar inboedel en demonteren van meubels. [eiser] maakt daarom aanspraak op de maximale verhuiskostenvergoeding.
    
    
      3.3.
      Woonwaard betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn gelet op de instemming met het voorstel van meer dan 70 % van de huurders. Het is aan [eiser] om het tegendeel te bewijzen. [eiser] heeft bezwaren tegen de wijze waarop de renovatie wordt uitgevoerd, maar dat niet tot in detail duidelijk is hoe alles wordt aangepakt maakt het renovatievoorstel niet onredelijk. Over de hoogte van de vergoeding heeft Woonwaard aangevoerd dat [eiser] op grond van het voorstel recht heeft op een vergoeding van € 2.656,00 naast de verhuisservice, opslag, wisselwoning en de plaatsing van een PVC vloer. 
    
    
      3.4.
      Voor zover de vordering van [eiser] wordt afgewezen, vordert Woonwaard bij wijze van tegenvordering primair, na wijziging van eis tijdens de zitting, dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt de woning onder machtiging van Woonwaard om zo nodig met behulp van de sterkte arm van politie en justitie de woning op het moment dat de werkzaamheden feitelijk van start gaan en dat is eind april 2024 (tijdelijk) te ontruimen. Subsidiair vordert Woonwaard dat de kantonrechter [eiser] veroordeeld om de renovatie te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, een en ander op straffe van een dwangsom. Woonwaard legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] zich zal verzetten tegen de renovatie. 
    
    
      3.5.
      
        [eiser] betwist de voorwaardelijke tegenvordering en geeft aan dat zij zich niet zal verzetten tegen de renovatie.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      Volgens [eiser] is het voorstel onredelijk en hoeft zij daarom niet mee te werken aan de geplande werkzaamheden in haar woning, wat door Woonwaard wordt betwist. 
    
    
      4.2.
      Partijen zijn het erover eens dat gelet op de aard van de werkzaamheden sprake is van renovatie. Op grond van de wet moet een huurder zijn verhuurder gelegenheid geven om tot renovatie over te gaan als de verhuurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Dit voorstel moet schriftelijk worden gedaan. Bij complexgewijze renovatie, waarvan hier sprake is, wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70 % of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet instemt, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving aan hem dat 70 % of meer van de huurders heeft ingestemd, een beslissing vorderen van de rechter over de redelijkheid van het voorstel.
    
    
      4.3.
      Woonwaard heeft met stukken onderbouwd dat meer dan 70 % van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd. [eiser] heeft dit aanvankelijk weersproken, maar heeft na de toelichting van Woonwaard dat onder dat percentage niet ook de huurders vallen die geen stem hebben uitgebracht, aangegeven dat dit lijkt te kloppen. Uitgaande van de stukken van Woonwaard kan worden vastgesteld dat meer dan 70 % van de betrokken huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open. Het is dus aan [eiser] om het vermoeden te “ontzenuwen”. Dit brengt met zich mee dat [eiser] moet stellen en onderbouwen waarom het voorstel ten opzichte van haar niet redelijk is. [eiser] is daar naar het oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd. Dit wordt als volgt toegelicht
    
    
      4.4.
      
        [eiser] heeft verschillende argumenten naar voren gebracht op grond waarvan zij meent dat het voorstel van Woonwaard niet redelijk is. Vervolgens heeft zij in een aanvullende akte punten opgesomd die voor haar van belang zijn om geregeld te krijgen en zekerheid over te hebben voordat zij haar medewerking kan verlenen aan de renovatie. Het gaat hierbij vooral om praktische bezwaren tegen het renovatievoorstel. Deze kunnen niet tot de conclusie leiden dat het renovatievoorstel van Woonwaard onredelijk is. Bovendien heeft Woonwaard, voor zover dit niet al blijkt uit het renovatievoorstel of de correspondentie van Woonwaard nadien, in deze procedure duidelijkheid aan [eiser] verschaft over haar vraagpunten. Zo heeft Woonwaard toegelicht dat [eiser] er schriftelijk van op de hoogte is gebracht dat de renovatie van haar woning eind april 2024 zal plaatsvinden en dat zij 10 tot 12 weken voorafgaand aan de renovatie de exacte datum ontvangt. [eiser] wordt dus tijdig geïnformeerd over het tijdstip waarop de renovatie start. Verder heeft Woonwaard aan [eiser] verduidelijkt dat de muur in de schuur, die grenst aan de keuken, een meter vrij moet worden gemaakt. Ook over het door [eiser] geplaatste toilet en wastafel, de tuin, de PVC vloer (die gelet op de ingebrachte verklaring van Carpetright geschikt is voor intensief gebruik) en vloerverwarming is duidelijkheid verschaft door Woonwaard.
    
    
      4.5.
      Verder heeft Woonwaard toegelicht dat de termijn voor melding van schade binnen 48 uur na oplevering niet een vervaltermijn is, maar enkel ziet op de causaliteit: na deze termijn kan discussie ontstaan over de vraag wie de schade heeft veroorzaakt. Dit maakt het voorstel van Woonwaard niet onredelijk. Over het aantal klusdagen na oplevering heeft Woonwaard toegelicht dat de woning vrijwel woonklaar (met PVC vloer als daarvoor wordt gekozen en afgewerkte en geschilderde dakkappelen) wordt opgeleverd en alleen nog eenvoudige klussen overblijven. Drie in plaats van vijf klusdagen, zoals gewenst door [eiser] , maken het voorstel niet onredelijk. 
    
    
      4.6.
      Wat betreft het bezwaar van [eiser] tegen de plaatsing van nieuwe dakkappellen (de oude zijn volgens [eiser] nog in orde), de plaatsing van een warmteterugwinningsysteem en de wijze waarop de muur tussen de keuken en schuur wordt geïsoleerd, geldt dat een verhuurder als eigenaar vrijheid heeft bij het maken van keuzes over de aard en inhoud van het uit te voeren werk. Dit geldt temeer wanneer het complexgewijze en grootschalige werkzaamheden betreft waarbij niet met de wensen van iedere individuele huurder rekening kan worden gehouden. Hetzelfde geldt voor het bezwaar van [eiser] tegen de plaatsing van een slimme meter. Bovendien maakt een slimme meter geen onderdeel uit van het renovatieplan en kan dus ook niet worden betrokken bij de vraag of het voorstel onredelijk is. 
    
    
      4.7.
      Verder is het volgens [eiser] onduidelijk of tegenover de verhoging van de servicekosten voor de zonnepanelen een minimaal gelijke verlaging van de energiekosten staat. Woonwaard heeft met haar toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de isolatie en de plaatsing van drie zonnepanelen sprake zal zijn van een financieel voordeel door energiebesparing. 
    
    
      4.8.
      
        [eiser] heeft nog aangevoerd dat zij het onredelijk vindt dat in het voorstel geen compensatie is opgenomen voor overlast als gevolg van de renovatie. Enige mate van overlast is echter inherent aan een renovatie. Gelet op de maatregelen die Woonwaard treft bestaande uit verhuizing en opslag van de inboedel, ter beschikking stelling van een wisselwoning en de oplevering met vloer en afgewerkte en geschilderde dakkappellen, blijft de overlast naar het oordeel van de kantonrechterbeperkt. Deze omstandigheden maken dat het renovatievoorstel zonder een overlastvergoeding niet onredelijk is. 
    
    
      4.9.
      Ook heeft [eiser] aangevoerd dat zij nu al anticipeert op een gebrek op grond waarvan zij aanspraak kan maken op huurvermindering en/of vergoeding van de daarmee gepaard gaande kosten of schade. Dit wordt echter niet gevorderd in deze procedure en daarbij is niet onderbouwd waarom de renovatie een gebrek oplevert. Hieraan wordt daarom voorbij gegaan. 
    
    
      4.10.
      Volgens [eiser] is het renovatievoorstel ten slotte niet redelijk omdat de aangeboden verhuisvergoeding de kosten niet dekt. De kantonrechter is van oordeel dat de aangeboden verhuisvergoeding van € 2.656,00, die afwijkt van de wettelijke verhuisvergoeding, het renovatievoorstel niet onredelijk maakt. De Hoge Raad heeft immers uitgemaakt dat als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning beschikbaar stelt, de huurder geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuisvergoeding, ook niet als daar geen gebruik van wordt gemaakt. Dit is slechts anders als een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning. De inboedel zal echter op kosten van Woonwaard worden verhuisd en opgeslagen en de woning wordt opgeleverd met een nieuwe PVC vloer en afgewerkte en geschilderde dakkapellen. Daarbij heeft Woonwaard nog toegelicht dat de huurders die geen gebruik maakt van wisselwoning een tegemoetkoming van € 2.500,00 ontvangen bovenop de onkostenvergoeding van € 2.656,00, de huurders die zelf een vloer willen kopen en laten plaatsen een vergoeding van € 1.000,00 extra ontvangen en de huurders die de verhuizing en opslag van inboedel zelf willen regelen een extra vergoeding van € 1.000,00 ontvangen. Al deze bedragen komen opgeteld neer op een vergoeding van € 7.156,00 (ter hoogte van de wettelijke verhuisvergoeding). Dat [eiser] kosten moet maken die de aangeboden vergoeding(en) overtreffen is onvoldoende onderbouwd.
    
    
      4.11.
      Uit het vorenstaande volgt dat niet is komen vast te staan dat het renovatievoorstel tegenover [eiser] onredelijk is. Haar vordering wordt dan ook afgewezen. Ook de subsidiair gevorderde verhuisvergoeding ter hoogte van de wettelijke verhuisvergoeding zal, onder verwijzing naar wat hiervoor onder 4.10 is overwogen, worden afgewezen. 
    
    
      4.12.
      Ten overvloede wordt overwogen dat Woonwaard ter zitting heeft toegezegd dat een verhuisbedrijf zal helpen met de zwaardere werkzaamheden, zoals het demonteren van meubels, en dat de verhuizing in twee fasen zal plaatsvinden.
    
    
      4.13.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat zij ongelijk krijgt. Woonwaard maakt aanspraak op de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. 
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.14.
      Omdat de vordering van [eiser] wordt afgewezen is aan de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld voldaan. 
    
    
      4.15.
      
        [eiser] is van mening dat de tegenvordering van Woonwaard moet worden afgewezen, omdat zij haar medewerking zal verlenen aan de renovatie. Woonwaard heeft echter een belang bij het voortvarend kunnen uitvoeren en voltooien van de werkzaamheden in alle woningen. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding de tijdelijk gevorderde ontruiming van de woning toe te wijzen. 
    
    
      4.16.
      De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Als dit noodzakelijk is voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
    
    
      4.17.
      Aan de subsidiair gevorderde dwangsom wordt niet toegekomen, aangezien de primaire vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. 
    
    
      4.18.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat zij ongelijk krijgt. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen deze kosten op nihil worden begroot. 
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woonwaard worden vastgesteld op een bedrag van € 398,00 aan salaris van de gemachtigde van Woonwaard; 
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] om op het moment dat de renovatiewerkzaamheden feitelijk starten, zijnde eind april 2024, de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te ([postcode]) [woonplaats] tijdelijk, gedurende de periode van de renovatiewerkzaamheden tot de oplevering van de woning, met alle zich daarin van haar, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken te ontruimen en de woning in die periode onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Woonwaard;
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op nihil;
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.6.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 7:220 lid 2 en lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Zie uitspraak van de Hoge Raad van 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493.
  
  
     Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.
  
  
     Artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.