ECLI:NL:RBZWB:2024:3205, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-05-2024, 23/1703
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1703
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] van [B.V.] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 januari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 754.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit bouwjaar 1994 met een oppervlakte van 173 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 745 m2. De woning heeft een garage, berging en een tweetal aanbouwen. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 623.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 754.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Formele grond
      
    
    
    6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens (de grondstaffel, de correcties ten aanzien van de KOUDV-factoren en de aparte objectonderdelen) niet heeft toegezonden. 
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)  
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
      
    
    
      6.3.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      7.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 27 juni 2023 door taxateur Van der Werff is opgemaakt.
      
    
    
      6.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 775.415 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      7.4.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de dakkapel, berging, garage, carport en serre  zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoning [adres 4] zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit en uitstraling. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
      
    
    
      7.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning, waaronder met name de keuken, de badkamer en het sanitair en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken en badkamer in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keukens en badkamers van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De heffingsambtenaar is er daarom vanuit gegaan dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit verkeerd. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld.
      
    
    
      7.6.
      Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij een basisschool, waarvan geluids- en verkeersoverlast wordt ervaren. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde, waar onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar bepleit dat de ligging van de woning niet zodanig specifiek is dat daarvoor een correctie toegepast dient te worden. Naar het oordeel van de rechtbank is het een blote stelling van belanghebbende. Belanghebbende heeft niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast subjectief van aard. Hierdoor ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      7.7.
      Verder bepleit belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met de bruikbaarheid van de inhoud van de woning, gezien de indeling ervan. De woning beschikt door zijn vorm van een kubus over veel kleine kamers, wat de doelmatigheid van de woning niet ten goede komt. Hier is door de heffingsambtenaar geen rekening mee gehouden, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit ter zitting dat uit wordt gegaan van het totale gebruiksoppervlakte. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen grotere en kleinere kamers. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende hier ook niet met toetsbare feiten onderbouwd dat er sprake is van een indeling, die de doelmatigheid van de woning niet ten goede komt. Doordat belanghebbende dit niet aannemelijk heeft gemaakt, is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een gemiddelde factor voor doelmatigheid.
      
    
    
      7.8.
      Belanghebbende bepleit tot slot dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met onjuiste objectkenmerken, er is namelijk rekening gehouden met een onjuist gebruiksoppervlak. Uit Woningweter blijkt dat het gebruiksoppervlakte kleiner is te weten 245 m2, dit terwijl in het taxatieverslag uit wordt gegaan van 257 m2. De heffingsambtenaar verwijst naar de waardematrix bij het verweerschrift. Hieruit blijkt dat uit is gegaan van een gebruiksoppervlakte van 257 m2. Deze oppervlakte staat ook vermeld in de bron die formeel gaat over de gebruiksoppervlakte te weten; de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Naar het oordeel van de rechtbank geeft het geringe verschil in oppervlaktemaat in Woningweter ten opzichte van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) geen reden om te twijfelen aan de gegevens van de woning waarvan de taxateur is uitgegaan. De heffingsambtenaar is vrij in zijn keuze van bronnen voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de gebruikersoppervlakte van de woning onderbouwd met gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG). Nu de heffingsambtenaar bij zowel de woning, als de referentiewoningen, consequent de gegevens uit de BAG hanteert, is er in dit geval geen sprake van twijfel aan de juistheid van de gebruikersoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft ook de BAG bij alle referentiewoningen gebruikt en daarom is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte waardes in beroep voldoende zijn onderbouwd.
      
    
    
      7.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
    
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
    
    
    
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. 
    
    
    
      Het griffierecht en de proceskosten moeten rechtstreeks aan belanghebbende worden betaald.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ