ECLI:NL:RBDHA:2023:22092, Rechtbank Den Haag, 12-09-2023, 10454934 \ RL EXPL  23-6548
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Strafrecht

Samenvatting: Terugbetalen waarborg na einde huur. Mag verhuurder de waarborgsom verrekening met openstaande servicekosten?

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Gravenhage
    
    
    
      NvE/b
      Zaaknummer: 10454934 \ RL EXPL  23-6548
    
    
    
      
        Vonnis van 12 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam]
        , 
      wonende te '[woonplaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [naam],
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DELTA VASTGOED B.V., 
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Delta Vastgoed,
      gemachtigde: R.J.M. Vollebregt (bestuurder).
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 juli 2023, - de akte van Delta Vastgoed.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [naam] heeft van 1 mei 2021 tot en met 31 december 2022 van Delta Vastgoed gehuurd de woning aan de [adres] te [plaats]. De huurprijs bedroeg € 695,- aan kale huur en € 100,- aan servicekosten. In de huurovereenkomst staat verder voor zover relevant:
        “3. (…)
        
          Huurder verbindt zich het gehuurde in dezelfde staat weder op te leveren. Als garantie hiervoor wordt een bedrag groot € 1.590,- in handen van verhuurder gesteld. Huurder heeft na aftrek van eventuele kosten en schade, waartoe nadrukkelijk ook behoren het hem toegerekende aandeel zijnde 
          1/6
           deel in schaden (…) recht op restitutie van dit bedrag, (…) uiterlijk 60 dagen na beëindiging der huurovereenkomst.
        
        
          (…)
        
        
          9. De kosten van verbruik van gas, elektriciteit, water en andere energie, (…) zijn voor rekening van de huurder(s) naar rato van het daadwerkelijk verbruik of in verhouding tot de verdeelsleutel overeengekomen in artikel 3. (…)”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Bij factuur van 15 maart 2023 heeft Delta Vastgoed de afrekening servicekosten 2022 gesteld op € 2.374,36 waarop reeds € 1.200,- (12 x € 100,-) aan voorschot in mindering is gebracht.
      
    
    
      2.3.
      In een rapport van onderzoek van de Huurcommissie van 12 juni 2023 staat als conclusie vermeld dat op basis van de bevindingen uit het onderzoek de betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2022 € 879,84 bedraagt.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [naam] vordert – samengevat – Delta Vastgoed te veroordelen tot betaling van € 1.590,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 maart 2023 en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Aan deze vordering legt [naam] – naast de vaststaande feiten – ten grondslag dat Delta Vastgoed op grond van de huurovereenkomst gehouden is de waarborgsom binnen 60 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst aan [naam] terug te betalen. Ondanks sommaties is Delta Vastgoed daartoe niet overgegaan.
      
    
    
      3.3.
      Delta Vastgoed voert verweer. Delta Vastgoed concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam], met veroordeling van [naam] in de kosten van deze procedure. Zij stelt de waarborgsom verrekend te hebben met de afrekening servicekosten voor 2022.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      Delta Vastgoed vordert – samengevat – veroordeling van [naam] tot betaling van € 992,42 en de proceskosten.
      
    
    
      3.6.
      Aan deze vordering legt Delta Vastgoed – naast de vaststaande feiten – ten grondslag dat [naam] gehouden is de servicekosten- en belastingafrekening van 2022 te betalen. Uit de specificatie blijkt dat [naam], na aftrek de voorschotbedragen, nog een bedrag van € 2.582,42 (€ 2.374,36 + € 208,06) dien te voldoen. Na aftrek van de waarborgsom resteert nog het te vorderen bedrag van € 992,42.
      
    
    
      3.7.
      
        [naam] voert verweer. [naam] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Delta Vastgoed, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Delta Vastgoed, met veroordeling van Delta Vastgoed in de kosten van deze procedure. [naam] stelt kort gezegd dat uit het onderzoek van de Huurcommissie volgt dat de servicekosten voor 2022 slechts € 879,84 bedragen, zodat zij nog geld tegoed heeft van Delta Vastgoed.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Uitgangspunt is dat de betaalde waarborgsom na beëindiging van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald aan de huurder, tenzij deze wordt aangewend voor gemaakte kosten. Delta Vastgoed heeft in deze procedure een beroep op verrekening gedaan met de verschuldigde servicekosten- en belastingafrekening. Indien de hoogte van die kosten vaststaat is verrekening in beginsel mogelijk.
      
    
    
      4.2.
      Voor een beroep op verrekening moet de gegrondheid van dit verweer op eenvoudige wijze zijn vast te stellen. Ter zitting heeft [naam] het rapport van onderzoek van de Huurcommissie met betrekking tot de servicekosten voor 2022 overgelegd. Daarin wordt het bedrag aan servicekosten voor 2022 gesteld op € 879,84 in plaats van € 3.574,36 (€ 2.374,36 + € 1.200,-). Delta Vastgoed heeft bezwaar gemaakt tegen dit rapport. Daaruit volgt al dat de vordering, zoals Delta Vastgoed die claimt, niet vaststaat en niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Dit betekent dat het verrekeningsverweer zal worden gepasseerd en de vordering van [naam] van € 1.590,- zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is niet betwist en daarom toewijsbaar.
      
    
    
      4.3.
      Delta Vastgoed is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                132,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - verletkosten 
              
              
                €
              
              
                150,00
              
              
                (2,00 punten × € 199,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                526,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      Delta Vastgoed vordert het resterende bedrag aan servicekosten voor 2022 dat overblijft na aftrek van de voorschotbedragen servicekosten en de waarborgsom. [naam] heeft de hoogte van de servicekosten voor 2022 bestreden onder verwijzing naar het rapport van de Huurcommissie.
      
    
    
      4.5.
      Delta Vastgoed is na de zitting in de gelegenheid gesteld op het rapport van de Huurcommissie te reageren. Zij heeft gesteld dat het rapport discutabel is en dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen het rapport. De huurcommissie zou ten onrechte afwijken van de verdeelsleutel van de huurder van 1/6 aandeel. De kantonrechter volgt dit niet. Waarom het rapport discutabel is en de verdeelsleutel niet gevolgd is wordt door Delta Vastgoed op geen enkele wijze verder toegelicht. In het rapport wordt juist expliciet melding gemaakt dat er sprake is van een verdeelsleutel van 1/6 deel. Daarnaast wordt de vordering van Delta Vastgoed zelf ook niet nader onderbouwd, behalve met de verzonden factuur. Dat [naam] eerder de onderliggende facturen kon inzien doet daaraan niet af. In deze procedure moet de kantonrechter kunnen beoordelen of de vordering gegrond is. Gelet op de betwisting daarvan had het op de weg van Delta Vastgoed gelegen om haar vordering nader te specificeren met onderliggende documenten en facturen. Nu zij dat niet heeft gedaan zal haar vordering als onvoldoende gemotiveerd gesteld en onderbouwd worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      Delta Vastgoed is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam] vastgesteld op nihil gelet op de nauwe samenhang met de vordering in conventie. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Delta Vastgoed om aan [naam] te betalen een bedrag van € 1.590,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 22 maart 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Delta Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [naam] tot dit vonnis vastgesteld op € 526,42,
      
    
    
      5.3
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van Delta Vastgoed af,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Delta Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [naam] tot dit vonnis vastgesteld op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.