ECLI:NL:RBROT:2024:3810, Rechtbank Rotterdam, 22-03-2024, 10814304 CV EXPL 23-31744
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, huur niet rechtsgeldig verhoogd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10814304 CV EXPL 23-31744
    
    
    
      datum uitspraak: 22 maart 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Whitestork B.V.,
      
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder H.A.M. Over de Vest,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Whitestork’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 21 november 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 23 februari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          namens Whitestork mevrouw [persoon A] van Steens Beheer, portefeuillebeheerder, met de gemachtigde;
        
        
          
            [gedaagde] met de gemachtigde. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in Rotterdam van Whitestork. Volgens Whitestork is er een huurachterstand ontstaan en verleent [gedaagde] geen medewerking aan het vaststellen van een lekkage in de berging. Whitestork eist primair dat [gedaagde] de huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Subsidiair eist Whitestork dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan het verhelpen van de lekkage door toegang te verschaffen tot de berging. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Volgens hem is de huurachterstand lager dan Whitestork stelt, omdat de huur niet rechtsgeldig is verhoogd. Met een lekkage is hij niet bekend.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen, maar hij krijgt een laatste kans om te voorkomen dat hij de woning moet verlaten. Verder moet hij medewerking verlenen aan het verhelpen van de lekkage. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] moet nog € 283,86 aan huurachterstand aan Whitestork betalen. De redenen hiervan zijn als volgt.
      
    
    
      2.5.
      Uit het door Whitestork overgelegde overzicht blijkt de huurachterstand is ontstaan omdat [gedaagde] de huur over juli en oktober 2021 en januari 2023 niet heeft betaald en daarnaast omdat hij vanaf augustus 2022 telkens de huurverhoging niet heeft betaald. 
      
    
    
      2.6.
      Als een verhuurder de huurprijs wil verhogen, dan moet hij dat ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk voorstellen aan de huurder (artikel 7:252 lid 1 BW). Volgens [gedaagde] is dat niet gebeurd. Whitestork stelt dat zij dat wel gedaan heeft en dat zij aangetekende brieven heeft verzonden over de huurverhoging, maar zij heeft geen bewijsstukken daarvan overgelegd. Gelet op het verweer van [gedaagde] had het op de weg van Whitestork gelegen om de ontvangstbewijzen van de aangetekende brieven voorafgaand aan of uiterlijk op de zitting in te dienen, maar dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de brieven [gedaagde] niet hebben bereikt en dat hij dus niet schriftelijk over de huurprijsverhoging is geïnformeerd. De consequentie daarvan is dat [gedaagde] de voordien geldende huurprijs verschuldigd is gebleven en niet de nieuwe, hogere huurprijs (artikel 7:252 lid 4 BW). 
      
    
    
      2.7.
      Gelet op het voorgaande wordt voor de berekening van de huurachterstand uitgegaan van een huurprijs van € 93,90 over de maanden juli en oktober 2021 en van € 96,06 over de maand januari 2023. Alleen deze maanden moet [gedaagde] nog aan Whitestork betalen. Voor de overige maanden vanaf augustus 2022 is er geen sprake van een huurachterstand, omdat [gedaagde] steeds de voordien geldende huurprijs heeft betaald en niet gebleken is dat hij méér had moeten betalen. De totale huurachterstand komt daarom uit op € 283,86, berekend tot en met februari 2024. 
      
    
    
      2.8.
      Het ontbreken van een op naam van [gedaagde] gestelde melding in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening staat niet aan toewijzing van de eis in de weg. [gedaagde] heeft na januari 2023 de lopende huur betaald en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat sprake is van schuldenproblematiek. Uitgaande van deze omstandigheden wordt doorgeleiding naar de schuldhulpverlening op dit moment niet noodzakelijk geacht. 
      
      
        
          
            [gedaagde] krijgt een laatste kans om ontbinding en ontruiming te voorkomen
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft zich niet gehouden aan zijn verplichting om de huur op tijd te betalen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden ernstig genoeg zijn om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden, maar de kantonrechter moet bij het nemen van die beslissing alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. 
      
    
    
      2.10.
      De huurachterstand bedraagt drie maanden. Dit rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op de totale hoogte van de huurachterstand ziet de kantonrechter echter aanleiding om [gedaagde] een laatste kans te geven om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen (een ‘terme de grâce’, artikel 7:280 BW).  Als [gedaagde] binnen een maand alle bedragen uit dit vonnis aan Whitestork betaalt, blijft de huurovereenkomst toch bestaan. Grijpt [gedaagde] deze kans niet aan, dan eindigt de huurovereenkomst alsnog en moet hij de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al zijn spullen verlaten. 
      
    
    
      2.11.
      Indien de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de huur blijven betalen tot en met de dag van ontruiming (artikel 7:225 BW). Whitestork heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. 
      
    
    
      2.12.
      Zoals hiervoor is overwogen, is niet gebleken dat Whitestork de huur rechtsgeldig heeft verhoogd. Voor de actuele huur sluit de kantonrechter aan bij de recentelijk door [gedaagde] betaalde bedragen, namelijk € 98,94 per maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          Lekkage
        
      
      
    
    
      2.13.
      Ongeacht of de huurovereenkomst in stand blijft, moet [gedaagde] zijn medewerking verlenen aan het verhelpen van de lekkage. Inmiddels is hij op de hoogte van het bestaan daarvan en heeft hij toegezegd dat het geen probleem is om daaraan mee te werken. Zijn gemachtigde heeft tijdens de zitting aangegeven dat de communicatie hierover via hem kan lopen. Als [gedaagde] besluit toch geen medewerking te verlenen, mag Whitestork zich binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis de toegang zelf verschaffen op kosten van [gedaagde] . 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      2.14.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 42,58 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen.
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      2.15.
      De rente wordt toegewezen over € 283,86 vanaf de dag van dagvaarding. Whitestork heeft namelijk voor dit bedrag genoeg gesteld waaruit volgt deze rente moet worden betaald en [gedaagde] heeft dat niet betwist. 
      
      
        
          Proceskosten worden gecompenseerd
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter bepaalt dat partijen de eigen proceskosten dragen, omdat zij beiden deels in het ongelijk zijn gesteld. Dat betekent dat zij alleen hun eigen kosten dragen en geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Whitestork te betalen € 326,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 283,86 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om medewerking te verlenen aan het verhelpen van de in het pand [adres] in Rotterdam aanwezige lekkage, afkomstig van het dak en/of de berging op de 3e verdieping, door Whitestork de toegang te verschaffen tot de berging op de derde verdieping van het gehuurde, met machtiging aan Whitestork om, indien Stork niet binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis aan Whitestork de toegang verschaft, de toegang zelf te verschaffen op kosten van [gedaagde] ;
      
      
        
          en, als [gedaagde] niet binnen een maand na de datum van dit vonnis alle bedragen die worden genoemd in 3.1 aan Whitestork betaalt:
        
      
      
    
    
      3.3.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Whitestork te stellen;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Whitestork te betalen € 98,94 per maand met de verhoging die is toegestaan.
      
      
        
          en verder:
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat partijen de eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af;
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
    
  
  
    Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810