ECLI:NL:RBROT:2024:2220, Rechtbank Rotterdam, 08-03-2024, 10673157 CV EXPL 23-23529
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzetzaak huur. Huurcommissie.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10673157 CV EXPL 23-23529





datum uitspraak: 8 maart 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[persoon A]

,


woonplaats: [woonplaats 1] ,


eiser in conventie,


verweerder in reconventie,


gemachtigde: mr. C.M.G.M. Raafs,





tegen







1

[persoon B] ,




2. [persoon C] (handelend onder de naam [handelsnaam C] )

,


woonplaats: [woonplaats 2] ,


gedaagden in conventie,


eisers in reconventie,


gemachtigde: de heer [naam gemachtigde] .





De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] c.s.’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 6 juni 2023, met bijlagen 1 tot en met 5;




het verstekvonnis van deze rechtbank van 29 juni 2023 met zaaknummer 10552919 CV EXPL 23-16677;




de verzetdagvaarding van 21 augustus 2023, met bijlagen 1 tot en met 11;




de brief van [persoon B] c.s. van 28 augustus 2023, met de nagekomen bijlage 6 (USB-stick met 100 foto’s);




de e-mail van [persoon A] van 15 januari 2024, met bijlagen 1 tot en met 9.







1.2.


Op 26 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. [persoon A] was daarbij aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. [persoon B] c.s. zijn op hun verzoek via Teams verschenen. Zij werden bijgestaan door hun gemachtigde, die in de zittingszaal aanwezig was. De zitting heeft dus in hybride vorm plaatsgevonden.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[persoon B] c.s. huurden van [persoon A] de woning gelegen aan de [adres] in Rotterdam . De afgesproken huurperiode was van 25 november 2022 tot en met 31 oktober 2023. De afgesproken huurprijs was € 1.965,- per maand inclusief € 365,- aan stoffering en voorschot servicekosten.





2.2.


In het genoemde verstekvonnis heeft de kantonrechter - overeenkomstig de eis van [persoon A] - de huurovereenkomst ontbonden en zijn [persoon B] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de woning. De gevorderde huurachterstand van in totaal € 7.224,83 met betrekking tot de maanden maart tot en met mei 2023 inclusief gemeentelijke belastingen, rente en buitengerechtelijke kosten is ook toegewezen.





2.3.


[persoon B] c.s. zijn het niet eens met het verstekvonnis en daarom komen zij daar in deze zaak tegen in verzet. [persoon B] c.s. hebben de huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs van de woning te toetsen en de door [persoon B] c.s. gestelde gebreken te beoordelen. De huurcommissie heeft daarop een onderzoek ingesteld. In het rapport van onderzoek is het puntenaantal van de woning vastgesteld op 138. Daarbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 747,06 per maand. Op 10 augustus 2023 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft de woning gewaardeerd op

149 punten. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 809,83 per maand. Omdat deze huurprijs boven de geldende huurliberalisatiegrens ligt van € 763,47 per maand, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de tussen partijen afgesproken (kale) huurprijs van € 1.600,- per maand niet wijzigt en dat de huurcommissie niet bevoegd is om uitspraak te doen over de door [persoon B] c.s. gestelde gebreken aan de woning. Het verzoek van [persoon B] c.s. is daarom afgewezen.





2.4.


In deze zaak eisen [persoon B] c.s. dat het verstekvonnis (naar de kantonrechter begrijpt) wordt vernietigd. In reconventie eisen [persoon B] c.s. dat de huurprijs wordt verlaagd naar

€ 747,06 per maand dan wel € 809,83 per maand. Daarnaast eisen [persoon B] c.s. dat de huurprijs wordt verminderd vanwege gebreken aan de woning en dat [persoon A] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de servicekosten tot en met mei 2023, betaling van de parkeerkosten van € 1.480,20 en terugbetaling van de teveel ontvangen huur.





2.5.



De kantonrechter wijst de vorderingen van [persoon B] c.s. af, met uitzondering van de huurprijsvermindering in verband met het gebrek aan de boiler/cv-ketel. Deze huurprijsverlaging wordt verrekend met de huurachterstand. De in het verstekvonnis toegewezen buitengerechtelijke kosten en rente worden aangepast aan de toewijsbare huurachterstand. Omdat [persoon B] c.s. de woning al hebben verlaten wordt de ontruiming afgewezen. Het verstekvonnis wordt dus vernietigd.


[persoon B] c.s. hebben hun incidentele vordering tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, zodat deze vordering geen beoordeling en beslissing meer behoeft.






Geen verlaging aanvangshuurprijs naar € 747,06 (bedrag in onderzoeksrapport huurcommissie)







2.6.



[persoon B] c.s. hebben aangevoerd dat de huurcommissie in haar uitspraak ten onrechte 11 extra punten heeft toegekend ten opzichte van het onderzoeksrapport voor de renovatie van de woning. De onderbouwing die [persoon B] c.s. hiervoor hebben gegeven is onvoldoende. Zij hebben alleen maar gesteld dat niet gesproken kan worden van een woningverbetering waar € 57.702,68 voor zou zijn geïnvesteerd en dat de foto’s voor zich spreken. In de uitspraak van de huurcommissie is vermeld dat [persoon A] als bewijs van de renovatiekosten facturen heeft ingediend en dat daaruit de kosten van de renovatie volgen. Met ‘de foto’s’ doelen [persoon B] c.s. kennelijk op de 100 foto’s die zij op de USB-stick hebben overgelegd. Het is niet de taak van de kantonrechter om in deze foto’s zelfstandig op zoek te gaan naar mogelijke aanknopingspunten die de betwisting door [persoon B] c.s. van de renovatie van de woning zouden kunnen ondersteunen.


[persoon A] heeft foto’s overgelegd van zowel voor als na de renovatie en het incheckrapport. Hieruit kan worden opgemaakt dat de woning aanzienlijk is gerenoveerd voorafgaand aan de huurovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [persoon B] c.s. zelf verklaard dat toen zij in de woning kwamen alles in orde was. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de aanvangshuurprijs te verlagen naar het bedrag dat uit het onderzoeks-rapport blijkt. De huurcommissie heeft op goede gronden extra punten toegekend in verband met de renovatie van de woning. De gevorderde verlaging van de aanvangshuurprijs naar

€ 747,06 per maand wordt dan ook afgewezen.






Geen verlaging aanvangshuurprijs naar € 809,83 (bedrag in uitspraak huurcommissie)







2.7.


De kantonrechter is bevoegd om na de uitspraak van de huurcommissie de toetsing van de aanvangshuurprijs opnieuw te doen, op dezelfde wijze als de huurcommissie heeft gedaan (artikel 7:262 BW). Hiervoor (r.o. 2.6) is geoordeeld dat de huurcommissie terecht extra punten heeft toegekend in verband met de renovatie van de woning. De bij een puntenaantal van 149 behorende maximale huurprijs van € 809,83 per maand ligt boven de huurliberalisatiegrens. Dit betekent dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de (kale) huurprijs die partijen hebben afgesproken (€ 1.600,- per maand) niet wijzigt. De gevorderde verlaging van de aanvangshuurprijs naar € 809,83 per maand wordt dan ook afgewezen.





Huurprijsverlaging als gevolg van gebrek







2.8.



Vervolgens is de vraag of [persoon B] c.s. recht hebben op huurprijsvermindering wegens gebreken aan de woning.


[persoon B] c.s. hebben onweersproken gesteld dat zij op 27 december 2022 voor het eerst hebben geklaagd over de defecte boiler/cv-ketel. Uit de door [persoon B] c.s. overgelegde correspondentie (productie 7 bij verzetdagvaarding) blijkt ook dat zij vanaf 13 januari 2023 schriftelijk hebben geklaagd bij Riva Rentals (de verhuurmakelaar/beheerder) over de problemen met de boiler/cv-ketel.


Het verweer van [persoon A] dat er niets aan de hand was met de boiler/cv-ketel kan de kantonrechter niet volgen. Partijen zijn het er over eens dat op 24 maart 2023 in opdracht van [persoon A] een monteur werkzaamheden heeft uitgevoerd aan de cv-ketel. Dit blijkt ook uit de door [persoon A] overgelegde factuur van PK Productions van 24 maart 2023. Uit deze factuur blijkt ook dat niet alleen onderhoud heeft plaatsgevonden aan de cv-ketel, maar dat tevens een nieuw expansievat is geplaatst. De klachten van [persoon B] c.s. waren hierna verholpen. [persoon B] c.s. hebben dus drie maanden met een defecte boiler/cv-ketel gezeten. Uit de door [persoon B] c.s. overgelegde stukken blijkt dat zij in de kou zaten en dat zij geen verwarming en warm water hadden als gevolg van de niet functionerende boiler/cv-ketel. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake was van een gebrek dat tot een substantiële vermindering van het huurgenot heeft geleid in de periode 27 december 2022 tot 24 maart 2023 (artikel 7:204 lid 2 BW). Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 lid 1 BW).






2.9.



Uit het gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin een toelichting is opgenomen bij de gebreken die zijn vastgelegd in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte, blijkt dat het onderhavige gebrek valt onder (de aanvullende lijst bij) categorie C. Dit is een ernstig gebrek, waarbij de huurprijs maximaal verlaagd kan worden tot 40% van de huurprijs. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van dit kortingspercentage af te wijken.


De (kale) huurprijs van € 1.600,- per maand wordt daarom verminderd met 60% over de maanden januari tot en met maart 2023. Dit leidt tot een huurprijs van € 1.005,- per maand over deze periode (€ 640,- aan kale huurprijs + € 365,- aan stofferingskosten en voorschot servicekosten). De huurprijsvermindering van € 960,- per maand (€ 1.965,- minus

€ 1.005,-), derhalve in totaal € 2.880,- over deze drie maanden, zal worden verrekend met de door [persoon B] c.s. onweersproken gelaten huurachterstand van € 6.568,12 met betrekking tot de maanden maart tot en met mei 2023 inclusief gemeentelijke belastingen. Dit betekent dat aan huurachterstand wordt toegewezen een bedrag van € 3.688,12 (€ 6.568,12 minus

€ 2.880,-). [persoon A] hoeft dus niets meer aan [persoon B] c.s. terug te betalen.


De moeilijke financiële omstandigheden van [persoon B] c.s. als gevolg waarvan zij de verschuldigde huur niet meer konden voldoen, hoe vervelend ook voor [persoon B] c.s., ontheffen hen niet van hun betalingsverplichtingen.






2.10.


Voor wat betreft de overige door [persoon B] c.s. genoemde gebreken ziet de kantonrechter geen reden voor een huurprijsvermindering. Deze gebreken zijn niet onderbouwd en zijn gemotiveerd weersproken door [persoon A] . Een aantal punten is ook geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Er moet immers wel sprake zijn van een genotsvermindering die van voldoende betekenis is. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [persoon B] c.s. bovendien gesteld dat zij niet hebben geklaagd over andere gebreken dan die met betrekking tot de boiler/cv-ketel. [persoon A] was hier dus ook niet van op de hoogte. Alleen al hierom hebben [persoon B] c.s. geen recht op (verdere) huurverlaging.





Geen terugbetaling servicekosten tot en met mei 2023







2.11.


[persoon B] c.s. hebben geen enkele onderbouwing gegeven op grond waarvan zij recht zouden hebben op terugbetaling van de tussen partijen overeengekomen servicekosten tot en met mei 2023. [persoon A] heeft dit ook betwist. Dit leidt ertoe dat deze vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.





Geen vergoeding parkeerkosten







2.12.


[persoon A] heeft onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst niet tevens een parkeervergunning voor [persoon B] c.s. inhoudt. Door [persoon B] c.s. is verder niet gesteld op grond waarvan [persoon A] een vergoeding aan parkeerkosten is verschuldigd. Deze vordering wordt daarom afgewezen.





Geen ontruiming







2.13.


[persoon B] c.s. hebben de woning al op 10 september 2023 verlaten. Niet is gesteld of gebleken dat er nog spullen van [persoon B] c.s. aanwezig zijn in de woning. Daarom wordt de ontruiming afgewezen.





Gebruiksvergoeding







2.14.


[persoon B] c.s. moeten een gebruiksvergoeding betalen tot en met de dag waarop zij de woning met al hun spullen hebben verlaten (artikel 7:225 BW). Dat was op 10 september 2023. Deze vergoeding wordt daarom toegewezen tot en met deze datum.





Buitengerechtelijke incassokosten







2.15.


De door [persoon A] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen tot € 597,51. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over de toewijsbare hoofdsom van € 3.688,12.





Rente







2.16.


De door [persoon A] gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen over de hoofdsom van € 3.688,12 en vanaf 25 mei 2023.





Conclusie







2.17.


Gelet op het voorgaande wordt het verstekvonnis vernietigd en wordt beslist zoals hierna onder de beslissing staat vermeld.





Proceskosten







2.18.


Ondanks dat het verzet deels is gegrond, krijgen [persoon B] c.s. wel voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van [persoon A] op € 130,56 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 542,- aan salaris voor de gemachtigde

(2 punten x € 271,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [persoon A] begroot op € 135,50,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 1 punt x € 271,-). Voor kosten die [persoon A] maakt na deze uitspraak moeten [persoon B] c.s. een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.187,06. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.19.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:





in conventie en in reconventie






3.1.


vernietigt het op 29 juni 2023 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10552919 CV EXPL 23-16677;





3.2.


ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam ;





3.3.


veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen € 3.688,12 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2023 en gemeentelijke belastingen en € 597,51 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 3.688,12 vanaf 25 mei 2023 tot de dag dat volledig is betaald;





3.4.


veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen € 1.965,- per maand vanaf de maand juni 2023 tot en met 10 september 2023;





3.5.


veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 1.187,06;





3.6.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.7.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


764