ECLI:NL:CG:2008:1, Centrale Grondkamer, 22-12-2008, GP 11.591
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2008-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        artikel 5 Pachtwet, artikel 12 Pachtwet, artikel 7:319 en 325 BW
        Geen sprake van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 7:325 BW. Verpachters hebben immers niet aannemelijk gemaakt dat hun rechtsvoorganger de onderhavige percelen land indertijd, nog slechts een beperkte tijd voor verpachting beschikbaar had en na verloop van de overeengekomen kortere duur zelf in gebruik zou nemen dan wel nodig zou hebben voor andere dan landbouwdoeleinden. De Centrale Grondkamer verleent geen goedkeuring voor de overeengekomen kortere duur. Voor vernietiging van de schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst is slechts plaats indien de bezwaren van de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, door wijziging niet kunnen worden opgeheven.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 22 december 2008
    Dossiernummer: GP 11.591
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    De erven [naam erflater], zijnde
    
      1. [verpachtster sub 1], wonende te [woonplaats],
      [adres],
      2. [verpachtster sub 2], wonende te [woonplaats],
      [adres], en
      3. [verpachtster sub 3], wonende te [woonplaats],
      [adres],
      -hierna te noemen: verpachters-
       gemachtigde:      [naam gemachtigde], [adres] te [woonplaats], 
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    [pachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres], 
      -hierna te noemen: pachter-
                    gemachtigde:       Mr O.C. Struif, GVK Adure agro advocaten te Drachten. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      De grondkamer Noord heeft bij beschikking van 2 juni 2008, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 26 juni 2008, met betrekking tot de op 29 november 2007 bij haar ter goedkeuring ingezonden, bij vonnis van de pachtkamer van de sector kanton van de rechtbank te Leeuwarden, lokatie Leeuwarden, van 16 november 2007 schriftelijk vastgelegde, pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de percelen weiland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduidingen], groot 1.29.50 ha en gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduidingen], groot 0.96.35 ha, voor de duur van zeven maanden, ingaande 1 april 2007 tot 1 november 2007, tegen een pachtprijs van € 645,00, alsmede met betrekking tot het in dat verband van verpachterszijde gedane primaire verzoek om alsnog de overeengekomen kortere dan de wettelijke duur goed te keuren, dan wel subsidiair een andere kortere duur dan is overeengekomen goed te keuren, als volgt beslist:
      “Zowel het primaire als subsidiaire verzoek van verpachterszijde wordt afgewezen.
      De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de pachtduur wordt gesteld op de wettelijke duur van zes jaren.
      De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.”
    
    
    
      Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Verpachters zijn bij een op 25 juli 2008 ter griffie ingekomen en bij brief van 28 juli 2008 (op 29 juli 2008 ter griffie ingekomen) aangevuld beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) primair, de door de pachtkamer van de sector kanton van de rechtbank te Leeuwarden bij vonnis van 16 november 2007 schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst tussen partijen alsnog ongewijzigd goed te keuren, subsidiair, deze pachtovereenkomst te vernietigen, meer subsidiair, de bij de bestreden beschikking door de grondkamer gewijzigde pachtovereenkomst te vernietigen, meer subsidiair, een geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7: 397 BW tussen partijen te bewerkstelligen, meer subsidiair, een minder vergaande pachtovereenkomst tussen partijen voor een periode van korter dan zes jaar vast te stellen, meer subsidiair, in geval van vaststelling van een pachtperiode van langer dan zeven maanden er acht op te slaan dat de pachtprijs in het voorstel van de pachtkamer werd berekend op basis van zeven maanden en deze om te rekenen naar het aantal maanden in de gewijzigde pachtovereenkomst en er tevens rekening mee te houden dat het Pachtprijzenbesluit 2007 een verhoging van de pachtprijs met 23% toelaat, zulks met verzoek om een mondelinge behandeling.
    
    
    
      Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 27 augustus 2008 ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek het beroep van verpachters af te wijzen met veroordeling van hen in de kosten van deze procedure. 
    
    
    
  
  
    De grieven
    
    
      Verpachters hebben aangevoerd dat de wijziging van de onderhavige pachtovereenkomst door de grondkamer onredelijk bezwarend is; dat het instandhouden van de pachtovereenkomst leidt tot een onwerkbare situatie; dat een kortere pachtduur meer gerechtvaardigd is; dat geen sprake kan zijn van een pachtovereenkomst; dat het vernietigen van de pachtovereenkomst meer passend is dan een wijziging daarvan; dat het bepalen van de pachtduur op een duur langer dan één jaar in strijd is met de redelijkheid en billijkheid; dat de pachtprijs dient te worden bepaald op € 1105,71 per jaar en met ingang van 1 november 2007 moet worden bepaald op € 1360,02 per jaar. 
    
    
    
    
  
  
    De mondelinge behandeling
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden ter zitting van 13 oktober 2008. Daarbij zijn verschenen namens verpachters [naam gemachtigde] voornoemd, vergezeld door verpachtster sub 1 en haar echtgenoot en verpachtster sub 3, alsmede pachter en zijn echtgenote.
    
    
    
      Ter zitting heeft de voorzitter een toelichting gegeven op de procedure en de te dezen toepasselijke wettelijke bepalingen.
    
    
    
      De heer [naam gemachtigde] heeft desgevraagd verklaard dat het land in geschil door [naam schoonvader], wijlen zijn schoonvader, telkenjare voor zeven maanden, van 1 april tot 1 november, aan pachter in gebruik is gegeven. Na 1 november stond er geen gras meer op het land.
      Vervolgens heeft de heer [naam gemachtigde] het standpunt van verpachters nader toegelicht, zulks onder overlegging van pleitnotities.
    
    
    
      Pachter heeft desgevraagd medegedeeld thans te beschikken over 11 à 12 ha percelen los land en ongeveer 100 ooien te hebben. In het afgelopen jaar heeft hij 150 lammeren gehad die zijn verkocht voor de slacht en die redelijke prijzen hebben opgebracht. In eerdere jaren heeft hij 80 tot 100 ooien gehad. 
      Omdat wijlen [naam schoonvader] moeite had met het met enige regelmaat ondertekenen van de grondgebruikersverklaringen heeft hij indertijd met hem afgesproken dat hij behalve zijn eigen handtekening ook diens handtekening op de desbetreffende formulieren zou plaatsen, hetgeen hij ook heeft gedaan. Onderzoek
      Hij heeft overigens geen moeite met enige verhoging van de onderhavige pachtprijs.
    
    
    
      De heer [naam gemachtigde] heeft het door pachter aangevoerde met betrekking tot het door deze namens wijlen zijn schoonvader plaatsen van diens handtekening op de grondgebruikersverklaringen bestreden. Voorts heeft hij opgemerkt dat hij van deskundigen heeft begrepen dat pachter om toeslagrechten toegewezen te krijgen belang heeft bij een pachtovereenkomst met een langere duur dan zeven maanden.
    
    
    
      Pachter heeft hierop geantwoord dat hij, gelet op de overige bij hem in gebruik zijnde oppervlakte land, ook zonder de onderhavige pachtovereenkomst in aanmerking komt voor inkomenssteun dan wel toeslagrechten.
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    1. Bij Koninklijk Besluit van 21 mei 2007, Stb 2007, 165, is bepaald dat de Wet van 26 april 2007 tot vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet grondkamers met ingang van 1 september 2007 in werking zijn getreden. Per die datum is de Pachtwet ingetrokken. De tot dat tijdstip te dezen toepasselijke bepalingen uit de Pachtwet, te weten de artikelen 5 en 12 daarvan, zijn gelijkluidend aan die zoals vermeld in titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek, te weten de artikelen 319 en 325 daarvan. Reeds daarom behoeft de vraag welk recht te dezen van toepassing is hier geen verdere bespreking.
    
    2. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, dienen bij goedkeuring van een door de  pachtrechter schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst uit te gaan van en zich te beperken tot hetgeen met betrekking tot die pachtverhouding schriftelijk is vastgelegd.
    
    3. Verpachters hebben aangevoerd dat het houden van schapen voor pachter geen bedrijfsmatige hoofdactiviteit is, zodat hij niet voldoet aan het bepaalde in artikel 7:312 BW en dat derhalve geen sprake is van een pachtovereenkomst.
          De beantwoording van de vraag of een overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst betreft de beantwoording van een rechtsvraag en is bij uitsluiting voorbehouden aan de bevoegde pachtrechter. Blijkens voormeld -onherroepelijk- vonnis van de pachtkamer van de sector kanton van de rechtbank te Leeuwarden is de onderhavige overeenkomst tussen partijen een pachtovereenkomst. De Centrale Grondkamer gaat hiervan uit.
    
    4. De pachtrechter heeft de onderhavige pachtovereenkomst schriftelijk vastgelegd voor de duur van zeven maanden. Deze kortere dan wettelijke duur behoeft ingevolge zowel artikel 12, lid 3 van de Pachtwet als ingevolge artikel 7:325, lid 3 BW de goedkeuring van de grondkamer. Blijkens lid 4 van zowel artikel 12 van de Pachtwet als artikel 7:325 BW verleent de grondkamer haar goedkeuring aan de kortere duur alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daartoe dienen de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen korte duur, te weten 1 april 2007, te worden bezien.
    
    5. Verpachters hebben dienaangaande aangevoerd dat de jaarlijkse door wijlen [naam schoonvader] en pachter gemaakte afspraken over de duur van het gebruik van de onderhavige percelen land door pachter aangemerkt moeten worden als een bijzondere omstandigheid.
    
      De Centrale Grondkamer deelt deze zienswijze niet. Verpachters hebben immers niet aannemelijk gemaakt dat hun rechtsvoorganger de onderhavige percelen land indertijd, te weten op 1 april 2007, nog slechts een beperkte tijd voor verpachting beschikbaar had en na verloop van de overeengekomen kortere duur zelf in gebruik zou nemen dan wel nodig zou hebben voor andere dan landbouwdoeleinden. 
      Overigens merkt de Centrale Grondkamer in dit verband nog op dat, blijkens de stukken, het bestaan van de door verpachters gestelde afspraken door pachter wordt bestreden.
    
    
    6. De omstandigheid dat, naar verpachters hebben aangevoerd, pachter de onderhavige percelen land slecht heeft onderhouden, dan wel (gedeeltelijk) heeft vervuild, kan in deze procedure geen rol spelen aangezien de beoordeling van de door verpachters gestelde handelwijze van pachter bij uitsluiting is voorbehouden aan de bevoegde pachtrechter.
    
    7. De Centrale Grondkamer kan verpachters niet volgen in hun zienswijze dat, (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) indien zij de kortere duur van de onderhavige pachtovereenkomst niet kan goedkeuren, bedoelde overeenkomst moet worden vernietigd. Zowel de in artikel 12 van de Pachtwet als de in artikel 7:325 BW neergelegde systematiek brengen met zich dat indien de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, geen goedkeuring aan de overeengekomen kortere duur verlenen, de desbetreffende pachtovereenkomst voor los land voor de wettelijke duur van zes jaar geldt.
    Het vorenstaande brengt tevens mede dat verpachters niet middels de onderhavige goedkeuringsprocedure kunnen bewerkstelligen dat de onderhavige pachtovereenkomst als een geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 BW wordt aangemerkt.
    
    8. Voor vernietiging van de onderhavige door de pachtrechter schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst, zoals kennelijk door verpachters beoogd, is slechts plaats indien de bezwaren van de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, door wijziging niet kunnen worden opgeheven. Mede gelet op het hiervoor in overweging 6 overwogene is hiervan naar het oordeel van de Centrale Grondkamer in de gegeven omstandigheden geen sprake.
    
    9. Mede gelet op het hiervoor overwogene kan de Centrale Grondkamer verpachters niet volgen in hun kennelijke zienswijze dat goedkeuring van de onderhavige pachtovereenkomst met een duur van langer dan één jaar in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
    
    10. Ter zitting is door verpachters onweersproken verklaard dat het land in geschil door hun rechtsvoorganger telkenjare van 1 april tot 1 november aan pachter in gebruik is gegeven en     dat er na 1 november geen gras meer op groeide.
    
      Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer ligt het derhalve in de rede dat de door de pachtrechter in voormeld vonnis vastgelegde pachtprijs betrekking heeft op het gehele jaar.
      Voor zoveel nodig overweegt de Centrale Grondkamer dat pachter ter zitting heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen enige verhoging van voormelde pachtprijs. Indien partijen overeenstemming bereiken over een verhoging van genoemde pachtprijs kunnen zij deze neerleggen in een pachtwijzigingsovereenkomst en deze ter goedkeuring aan de grondkamer zenden. Voor het geval partijen geen overeenstemming ter zake zullen bereiken staat voor beide partijen de mogelijkheid open om aan de grondkamer te verzoeken de onderhavige pachtprijs te herzien tot de hoogst toelaatbare pachtprijs.
    
    
    11. In een procedure als deze is voor een kostenveroordeling zoals door pachter gevraagd geen plaats. 
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, kan in stand blijven. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      Bevestigt de beschikking, waarvan beroep, zulks met vermelding van het navolgende.
    
    
    
      Indien de pachter ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet (Stb. 1991, 444) geen pachtersomslag is verschuldigd, kan de pachtprijs met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld, worden vermeerderd.
    
    
    
      Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachters 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 22,69 per ha per jaar.
    
    
    
      Indien de geldelijke lasten welke de verpachters door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, welke vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kunnen de verpachters ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 22 december 2008 door mrs Valk, Van der Beek, Van Ditzhuijzen en de deskundige leden mr ing Jansens van Gellicum en ir Duenk, in tegenwoordigheid van mr Bongers als griffier.