ECLI:NL:GHARL:2024:3353, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-05-2024, 23/296 t/m 23/301
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpanden.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 23/296 t/m 23/301
    uitspraakdatum: 14 mei 2024
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 november 2022, nummers UTR 21/5034, UTR 21/5035, UTR 21/5037, UTR 21/5038, UTR 21/5039 en UTR 21/5042, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken aan de [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op:
      
      
        35	: € 1.215.000
        37A	: € 1.383.000
        37C	: € 336.000
        37D	: € 582.000
        39A	: € 1.477.000
        39B	: € 1.541.000
      
      
      
        Tegelijk met deze beschikkingen zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing voor het jaar 2021 (hierna: de aanslagen) opgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking inzake [adres1] 35 verminderd tot een waarde van € 1.174.000, de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de overige beschikkingen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 11 april 2024 een nader stuk ingediend.
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (de taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn op [naam3] gelegen winkelpanden waarin verschillende gebruikers gevestigd zijn ( [naam4] , [naam5] , [naam6] , [naam7] , [naam8] en [naam9] ).
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende staat de volgende waarden voor:
    
    
    
      35	: € 579.000
      37A	: € 1.245.000
      37C	: € 336.000
      37D	: € 560.000
      39A	: € 1.253.000
      39B	: € 1.366.000
    
    
    
      De heffingsambtenaar verdedigt de waarden zoals die luiden na de uitspraken op bezwaar.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer op die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 mei 2022 door [naam2] (hierna: het taxatierapport). De waarden van de onroerende zaken zijn in het taxatierapport als volgt onderbouwd:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel
              
              
                Oppervl.
              
              
                Huurwaarde/m²
              
              
                Huurwaarde/jaar
              
              
                Kap.factor
              
              
                Waarde
              
            
            
              
                35
              
              
                1.565 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 123.635
              
              
                9,5
              
              
                € 1.174.000
              
            
            
              
                37A, begane gr.
              
              
                920 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 72.680
              
              
                9,5
              
              
                € 690.460
              
            
            
              
                37A, verdieping
              
              
                1.380 m²
              
              
                € 54
              
              
                € 74.520
              
              
                9,5
              
              
                € 707.940
              
            
            
              
                37A, totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.398.400
              
            
            
              
                37C
              
              
                453 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 35.787
              
              
                9,5
              
              
                € 339.000
              
            
            
              
                37D, begane gr.
              
              
                460 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 36.340
              
              
                9,5
              
              
                € 345.230
              
            
            
              
                37D, verdieping
              
              
                462 m²
              
              
                € 54
              
              
                € 24.948
              
              
                9,5
              
              
                € 237.006 
              
            
            
              
                37D, totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 582.236
              
            
            
              
                39A, begane gr.
              
              
                1.190 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 94.010
              
              
                9,5
              
              
                € 893.095
              
            
            
              
                39A, verdieping
              
              
                1.140 m²
              
              
                € 54
              
              
                € 61.560
              
              
                9,5
              
              
                € 584.820
              
            
            
              
                39A, totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.477.915
              
            
            
              
                39B, begane gr.
              
              
                1.220 m²
              
              
                € 79
              
              
                € 96.380
              
              
                9,5
              
              
                € 915.610
              
            
            
              
                39B, verdieping
              
              
                1.220 m²
              
              
                                  € 54
              
              
                € 65.880
              
              
                9,5
              
              
                € 625.860
              
            
            
              
                39B, totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.541.470
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport zijn wat betreft de gehanteerde huurwaarde de volgende marktgegevens van vergelijkingsobjecten overgelegd:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Adres
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Oppervl.
              
              
                Gerealiseerde huursom/jaar
              
              
                Gem. huurprijs/m²
              
              
                Datum huur-transactie
              
            
            
              
                1
              
              
                
                  [adres1] 37D
              
              
                2013
              
              
                778 m²
              
              
                € 62.450
              
              
                € 79
              
              
                01-05-2018
              
            
            
              
                2
              
              
                
                  [adres2]
                
              
              
                1996
              
              
                753 m²
              
              
                € 62.500
              
              
                € 79
              
              
                01-05-2018
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  [adres3] 28
              
              
                2020
              
              
                573 m²
              
              
                € 50.000
              
              
                € 87
              
              
                01-05-2021
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport zijn wat betreft de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkoopcijfers) van vergelijkingsobjecten overgelegd:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Adres
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Oppervl.
              
              
                (Getaxeerde) huurwaarde
                /jaar
              
              
                Verkoopprijs
              
              
                Kapita-lisatie-factor
              
              
                Datum transactie
              
            
            
              
                1
              
              
                
                  [adres1] [adres4] 3
              
              
                1996
              
              
                3.915 m²
              
              
                € 323.000
              
              
                € 3.200.000
              
              
                9,9
              
              
                28-05-2021
              
            
            
              
                2
              
              
                
                  [adres2]
                
              
              
                1998
              
              
                13.509 m²
              
              
                € 973.700
              
              
                € 10.300.000
              
              
                9,5
              
              
                17-09-2020
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  [adres5] 44
              
              
                1990
              
              
                3.615 m²
              
              
                € 272.000
              
              
                € 2.587.000
              
              
                9,5
              
              
                15-06-2018
              
            
          
        
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep nog een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd, waarbij is uitgegaan van het leegstandsrisico voor objecten die in hetzelfde vastgoedsegment vallen als de onroerende zaken, en wel 5,4 maanden. De heffingsambtenaar heeft hierbij opgemerkt dat in het [naam3] , sinds de bouw in 2013, geen sprake is van leegstand.
      
      
      
      
        
          Artikel 8:42 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar geen huurovereenkomsten/allonges/’Inlichtingenformulier verhuur gegevens niet-woning’ (hierna: Inlichtingenformulier) van de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd, waardoor voor haar de vastgestelde waarden niet controleerbaar zijn. Naar het Hof begrijpt, heeft belanghebbende hiermee gesteld dat artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is geschonden.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof hiertegen onweersproken gesteld dat hij alleen heeft beschikt over het Inlichtingenformulier voor [adres1] 37A en 37D. Het Hof heeft geconstateerd dat tot de stukken van het geding alleen het Inlichtingenformulier voor [adres1] 37A behoort.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof trekt uit het voorgaande de conclusie dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb enkel wat betreft het Inlichtingenformulier voor [adres1] 37D heeft geschonden. Artikel 8:31 van de Awb bepaalt dat de bestuursrechter daaruit de gevolgtrekkingen kan maken die hem geraden voorkomen. Aangezien belanghebbende ook ter zitting van het Hof heeft gesteld dat zij beschikte over alle gegevens met betrekking tot de verhuur van de onroerende zaken, waaronder [adres1] 37D, heeft genoemde schending geen consequenties voor de beschikte waarden en de aanslagen.
      
      
        
          Huurwaarde
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat door de heffingsambtenaar geen rekening is gehouden met de wet van Gossen (naar het Hof begrijpt: de huurwaarde per m² neemt af naarmate het aantal m² toeneemt). Daartoe heeft belanghebbende aangevoerd dat indien zij met betrekking tot de begane grond van [adres1] 37C (453 m²) met de heffingsambtenaar uitgaat van een huurwaarde van € 79 per  m², dit volgens genoemde wet meebrengt dat voor de onroerende zaken met een grotere oppervlakte op de begane grond wat betreft de huurwaarde uit zou moeten worden gegaan van een lager bedrag dan € 79 per m². Belanghebbende heeft vervolgens ter zitting van het Hof de lagere te hanteren huurwaarden berekend.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat het gaat om de totale huurwaarde van de onroerende zaak, waarbij de onderverdeling tussen begane grond en een verdieping minder relevant is.  Bovendien zijn de door belanghebbende ter zitting van het Hof berekende huurwaarden niet onderbouwd.
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gelet op de toelichting ter zitting van het Hof, de gehanteerde huurwaarden aannemelijk gemaakt. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat het gaat om de totale huurwaarde van de onroerende zaak, waarbij de verdeling tussen de begane grond en de verdiepingen minder van belang is. Overigens acht het Hof het wel voor de hand liggen, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan, dat aan de begane grond een hogere huurwaarde perm² wordt toegekend dan aan de eerste verdieping. Het Hof merkt verder nog met betrekking tot [adres1] 37A het volgende op. In het taxatierapport wordt uitgegaan van een totale huurwaarde van (€ 72.680 + € 74.520 =) € 147.200. Uit het overgelegde Inlichtingenformulier inzake [adres1] 37A blijkt dat op 8 november 2022 de jaarlijkse huur € 211.885 bedraagt, hetgeen steun biedt aan de gehanteerde huurwaarde van € 147.200. Ten slotte merkt het Hof nog op dat ook de gegevens van de heffingsambtenaar inzake [adres1] 37D, één van de onroerende zaken, ook steun bieden aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden. 
      
      
        
          
            [adres1] 35 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft met betrekking tot de huurwaarde van [adres1] 35 ( [naam4] ) gesteld dat de huurwaarde van € 79 per m² te hoog is, omdat de onroerende zaak is gelegen op de tweede verdieping. Volgens belanghebbende zijn de eerste en tweede verdieping minder waard, waarbij zij er op heeft gewezen dat de eerste verdiepingen van  [adres1] 37A, [adres1] 37D, [adres1] 39A en [adres1] 39B een lagere huurwaarde (€ 54 per m²) hebben. De heffingsambtenaar had volgens belanghebbende daar ook voor [adres1] 35 aansluiting bij moeten zoeken.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de waardering van € 79 per m² betrekking heeft op de primaire ruimtes, de ‘nuttige’ in het oog springende meters, die doorgaans op de begane grond zijn gelegen. De primaire ruimte van de [adres1] 35 is echter gelegen op de tweede verdieping omdat deze onroerende zaak op de begane grond alleen een entree heeft. 
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met deze toelichting aannemelijk gemaakt dat voor [adres1] 35 een huurwaarde van € 79 per m² moet worden gehanteerd. 
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 13 juli 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6734), zich op het standpunt gesteld dat de door de heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten niet kunnen worden gebruikt omdat bij de berekeningen gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaarden in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarden.
      
    
    
      4.14.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5, mede gelet op de toelichting ter zitting van het Hof, aannemelijk gemaakt. Hierbij heeft het Hof ook in aanmerking genomen dat in hoger beroep ook een bottom-up berekening is overgelegd, die volgt uit de landelijke Taxatiewijzer deel 24, waarbij de leegstand is berekend op 5,4 maanden over een periode van 5 jaar, terwijl de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat in het [naam3] , sinds de bouw in 2013, geen sprake is van leegstand. Belanghebbende heeft overigens ook niets concreets aangevoerd op basis waarvan het Hof tot een andersluidend oordeel zou moeten komen. 
      
      
        
          Corona
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn omdat door de coronacrisis de huuropbrengsten lager zijn en er meer leegstand is. Volgens belanghebbende was op 1 januari 2020 al sprake van corona.
      
    
    
      4.16.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de uitbraak van het coronavirus in 2020 plaatsgevonden (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2), zodat het geen invloed heeft op de waarde voor de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2020. Het Hof merkt in dit kader nog op dat naar zijn oordeel de coronacrisis geen omstandigheid is die een verandering van de onroerende zaken of een specifiek voor de onroerende zaken geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ, zodat hierom niet van de toestandsdatum per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat in het [naam3] , sinds de bouw in 2013, geen sprake is van leegstand.
      
      
        
          Divers 
        
      
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof nog stukken overgelegd, namelijk een rekenblad van de bruto kapitalisatiefactor en diverse allonges. 
      
    
    
      4.18.
      De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat het rekenblad ziet op een andere, dan de onderhavige, waardepeildatum en dat de allonges weinig zeggen over de jaarhuur, zoals die ooit is afgesproken. De huurovereenkomsten hebben vaak een looptijd van vijf tot tien jaar, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.19.
      Het Hof is van oordeel, mede gelet op hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, dat de ter zitting van het Hof overgelegde stukken niet leiden tot een ander oordeel. Ook al hetgeen belanghebbende overigens nog in heeft aangevoerd, leidt evenmin tot een ander oordeel.  
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Het voorgaande betekent dat het hoger beroep ongegrond is. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 15 mei 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.