ECLI:NL:RBMNE:2024:1316, Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, UTR 23/772
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Artikel 40 van de Wet WOZ. Specifieke ligging object. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/772 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: W.H. Verdouw),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder 
      (gemachtigde: B. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning).  
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van  28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 502.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. 
      
        
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 2006. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m². De woning beschikt over een carport van 17 m² en een berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 167 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 461.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 502.000,-. Beoordeling van het procedurele geschil
      
      
        3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.Beroep op artikel 40 Wet WOZ
      
    
    
      3.1.
      Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
    
    
      3.2.
      
        De rechtbank overweegt het volgende. In een eerdere uitspraak heeft deze rechtbank zich uitgesproken over een zaak waarin door de gemachtigde van eiser dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd over de verstrekking van stukken en het beroep op artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in die zaak de gevraagde stukken op exact dezelfde werkwijze aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt als in deze zaak. Net als in die uitspraak heeft eiser het ‘Taxatieverslag woningen’ ontvangen met daarop de woningen die aan de primaire beschikking ten grondslag lagen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar dezelfde aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan de gemachtigde van eiser toegestuurd met daarin een uitleg over de modelmatige waardebepaling die aan het taxatieverslag ten grondslag ligt met daarin een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren en de waarde van de verschillende objectonderdelen. In de e-mail van 16 mei 2022 is vervolgens aan de gemachtigde van eiser het gehanteerde indexeringspercentage gestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix, waarbij de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        
          Beoordelingskader
        
        4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
      
        
          
            [straat 2] [nummeraanduiding 2] te [plaats] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 540.000,-;
        
        
          
            [straat 2] [nummeraanduiding 3] te [plaats] , verkocht op 2 januari 2020 voor € 501.000,-;
        
        
          
            [straat 2] [nummeraanduiding 4] te [plaats] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 550.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Ligging
        
        6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van het onderhavige object. Het object is gelegen tegenover een basisschool waarvan overlast wordt ervaren. Eiser stelt dat hierdoor een correctie zou moeten plaatsvinden en dat de waarde daardoor verlaagd zou moeten worden.
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting uitgelegd dat, omdat de straten in elkaar overlopen, zowel de woning als de referentieobjecten in het verlengde van elkaar liggen. De panden liggen aan hetzelfde park en de school ligt aan de overkant van dat park. De heffingsambtenaar ziet dus geen reden om aan te nemen dat de woning meer overlast ervaart dan de referentieobjecten. De ligging is verdisconteerd in de prijzen van de woning en de onderbouwingen. Daarbij stelt de heffingsambtenaar nog dat de ligging nabij een basisschool ook als pluspunt kan worden ervaren. 
    
    
      6.2.
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de woning en de referentieobjecten in min of meer dezelfde straat liggen met hetzelfde park tussen de basisschool en de panden gelegen. Daarmee is de ligging voldoende verdisconteerd in de waardebepaling van zowel de woning als de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Referentie 1: [straat 2] [nummeraanduiding 2] in [plaats]
        
        7. Eiser stelt dat het niveau van het onderhoud van het referentieobject aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] onterecht als ‘voldoende’ is gekwalificeerd en dat dit naar ‘goed’ moet worden aangepast. Eiser stelt dat om die reden een correctie toegepast moet worden op de waarde van onderhavig object. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij de staat van het onderhoud van alle drie de referentieobjecten is nagelopen en zijn standpunt daarover handhaaft. De heffingsambtenaar stelt dat de panden relatief nieuw zijn en nagenoeg gelijk zijn aan elkaar en dat hij om die reden geen aanleiding ziet om een correctie toe te passen. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De rechtbank acht de waardering van het onderhoud onvoldoende gemotiveerd betwist door eiser. De enkele stelling dat het onderhoud beter is dan waarop is gewaardeerd, vindt zij onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Eigen aangedragen referenties
        
        8. Eiser verwijst naar een achttal transacties van de volgens hem goed vergelijkbare objecten gelegen in [plaats] ([straat 1] [nummeraanduiding 5] , [straat 1] [nummeraanduiding 6] , [straat 3] [nummeraanduiding 7] , [straat 4] [nummeraanduiding 8] , [straat 4] [nummeraanduiding 9] , [straat 4] [nummeraanduiding 6] , [straat 2] [nummeraanduiding 10] en [straat 5] [nummeraanduiding 11]). Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte in de waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktcijfers.
      
    
    
      8.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitleg gegeven over de door eiser aangedragen onderbouwingen en stelt dat deze minder goed vergelijkbaar zijn omdat het een ander type woning betreft. Ondanks dat zij in dezelfde buurt liggen verschillen zij voor wat betreft de architectuur van die uit de taxatiematrix. Ook liggen zij niet direct aan het park. Daarbij legt de heffingsambtenaar nog uit dat er door eiser geen rekenkundige benadering wordt gehanteerd waardoor onderlinge verschillen tot uiting komen. 
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2024.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
    Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 12 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4620.
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.