ECLI:NL:RBROT:2024:4218, Rechtbank Rotterdam, 03-05-2024, 10551391 CV EXPL 23-16591
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Het in de huurovereenkomst opgenomen beding kan worden aangemerkt als een koopoptie en niet als een voorkeursrecht. De bedoeling van de koopoptie was dat deze gekoppeld was aan het ondernemersschap van huurders. Het inroepen van de koopoptie door huurders is in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het inroepen van de koopoptie enkel met als doel om het pand direct door te verkopen aan derden en de overwaarde op te strijken strookt namelijk niet met de bedoeling van de koopoptie. Duidelijk is dat huurders niet de intentie hebben om de exploitatie van het restaurant voort te zetten. Het verkopen van het pand door verhuurster levert geen wanprestatie op. Het op het pand gelegde conservatoire beslag moet worden opgeheven.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10551391 CV EXPL 23-16591
    
    
    
      datum uitspraak: 3 mei 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres 1]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      
        
          [eiseres 2]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      
        
          [eiseres 3]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      eiseressen in conventie,
      verweersters in reconventie, 
      gemachtigde: mr. I. Swemmelaar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        
      
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      
        
          [gedaagde 2]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 3] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
    
    
    
      De partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘ [eiseres 1] ’, ‘ [eiseres 2] ’, ‘ [eiseres 3] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’. [eiseres 1] , [eiseres 2] en [eiseres 3] worden hierna tezamen (in enkelvoud) aangeduid als ‘ [eisende partij] ’ en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden tezamen aangeduid als ‘gedaagden’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 5 april 2023, met bijlagen;
        
        
          de akte wijziging van eis tevens aanvulling grondslag, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de schriftelijke reactie van gedaagden op de conclusie van antwoord in reconventie en op de bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 30 januari 2024 is bij de inventarisatie van de tot het procesdossier behorende processtukken geconstateerd dat de akte wijziging van eis tevens aanvulling grondslag met bijlagen tot dan toe door gedaagden abusievelijk niet was ontvangen. Daarop is aan gedaagden alsnog een exemplaar van de hiervoor genoemde akte verstrekt en is besloten om de mondelinge behandeling op 5 februari 2024 voort te zetten.
      
    
    
      1.3.
      Op 5 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres 3] en [eiseres 2] met haar partner, bijgestaan door hun gemachtigde mr. I. Swemmelaar. Namens gedaagden is verschenen [naam 1] (hierna: [naam 1] ) met de gemachtigde van gedaagden mr. A.M. Roepel. Door de gemachtigden van partijen zijn spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het procesdossier. Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de zaak aangehouden tot 27 februari 2024 om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te beproeven.
      
    
    
      1.4.
      De gemachtigden van partijen hebben de kantonrechter bij e-mails van 26 februari 2024 bericht dat zij geen schikking hebben bereikt. Daarbij is verzocht om vonnis te wijzen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Op 31 december 2015 hebben [eisende partij] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst) met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde wordt gebruikt als restaurant. De exploitatie van het restaurant is, eveneens per 31 december 2015, door [eisende partij] van [gedaagde 1] gekocht voor een koopprijs van € 150.000,-.
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 10a van de huurovereenkomst (hierna: artikel 10a) is bepaald:
        “Artikel 10) Voorkeursrecht/koopoptie
        a) Indien de huurder gedurende de eerste tien jaar van deze huurovereenkomst voornemens is om het gehuurde van verhuurder te kopen is hij gehouden hiervan verhuurder schriftelijk in kennis te stellen. Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder het gehuurde kan kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van 
        
          € 650.000,- (zegge: zeshonderdvijftigduizend euro) te vermeerderen met de ‘kosten koper’.”
      
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst is op 31 december 2020 verlengd tot 31 december 2025.
      
    
    
      2.5.
      In augustus 2022 heeft [eisende partij] de exploitatie van het restaurant te koop gezet.
      
    
    
      2.6.
      
        Op 10 januari 2023 heeft [gedaagde 1] het gehuurde, zonder exploitatie, 
        (mondeling) verkocht aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 3] (hierna: [naam 3] ) voor een bedrag van € 650.000,-. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        In de daarvan schriftelijk opgemaakte koopovereenkomst, die op 26 januari 2023 is ondertekend, is de volgende bepaling opgenomen:
        “Voorbehouden	De koop wordt gesloten onder voorbehoud definitieve toestemming voor de verkoop van het betreffende onroerend goed en de overname van het lopende erfpachtcontract zonder substantiële wijzigingen, door Staatsbosbeheer. De notaris zal zorgdragen voor het aanvragen van deze toestemming.
      
      
      
        
          	De koop wordt gesloten onder voorbehoud dat artikel 10a uit de lopende huurovereenkomst d.d. 31 december 2015 met VOF [eisende partij] komt te vervallen voor datum transport.”
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eisende partij] heeft op 22 maart 2023, na een daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter en nog voordat de levering van het gehuurde heeft plaatsgevonden, conservatoir beslag gelegd op het gehuurde. 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 25 mei 2023 heeft de gemachtigde van [eisende partij] aan de gemachtigde van gedaagden kenbaar gemaakt dat [eisende partij] het gehuurde op grond van artikel 10a wil kopen voor een bedrag van € 650.000,-. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 7 juni 2023 is door de gemachtigde van gedaagden aan de gemachtigde van [eisende partij] kenbaar gemaakt dat het vanwege de verkoop van het gehuurde aan [naam 2] en [naam 3] onmogelijk is om het gehuurde aan [eisende partij] te verkopen.	
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en in reconventie
    
      3.1.
      
        
          [eisende partij] eist in conventie na eiswijziging samengevat:
        
          primair
        
      
      
        
          voor recht te verklaren dat [eisende partij] de koopoptie zoals omschreven in artikel 10a rechtsgeldig heeft ingeroepen en [eisende partij] recht heeft op afgifte en levering van het gehuurde;
        
        
          gedaagden te veroordelen tot afgifte en levering van het gehuurde tegen betaling van de koopsom van € 650.000,- door [eisende partij] , op straffe van een dwangsom;
        
        
          gedaagden te gebieden om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst met [naam 2] en [naam 3] , op straffe van een dwangsom;
        
      
      
        subsidiair
      
      - voor recht te verklaren dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde aan [naam 2] en [naam 3] te verkopen in weerwil van artikel 10a, en gedaagden te veroordelen tot vergoeding van de door [eisende partij] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat;
      
        primair en subsidiair
      
      
        
          gedaagden te veroordelen het achterstallig onderhoud zoals omschreven in punt 3.15 van de dagvaarding uit te voeren, op straffe van een dwangsom;
        
        
          gedaagden te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij] baseert de eis op het volgende. Partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst, vanwege het aanzienlijke bedrag dat door [eisende partij] aan goodwill is betaald, een koopoptie overeengekomen. De koopoptie betreft een onherroepelijk aanbod op grond waarvan [eisende partij] tot december 2025 het recht heeft het gehuurde te kopen voor de vooraf overeengekomen koopsom van € 650.000,-. Afgesproken is dat [eisende partij] , indien zij tot koop zou overgaan, korting zouden krijgen op de in 2015 getaxeerde waarde van het gehuurde van € 695.000,-. De koopoptie vertegenwoordigde bij aanvang van de huurovereenkomst dan ook al een latente waarde van € 45.000,- en het is altijd de insteek geweest van [eisende partij] deze waarde te realiseren. Door [eisende partij] is nimmer afstand van deze koopoptie gedaan, noch zijn haar rechten ten aanzien daarvan uitgewerkt. 
      
    
    
      3.3.
      Door de verkoop van het gehuurde aan derden, waarvoor [eisende partij] geen toestemming heeft verleend, handelen gedaagden in strijd met de huurovereenkomst en schieten zij tekort in de op hen rustende verplichting om de koopoptie te respecteren.
      
      
        3.3.1.
        Primair geldt dat [eisende partij] de koopoptie rechtsgeldig heeft ingeroepen en dat gedaagden gehouden zijn om, tegen betaling van het bedrag van € 650.000,-, tot afgifte en levering van het gehuurde aan [eisende partij] over te gaan. Gedaagden dienen daarbij een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde die is opgenomen in de koopovereenkomst met [naam 2] en [naam 3] . 
        
      
      
        3.3.2.
        Subsidiair, te weten voor het geval dat het gehuurde wel is verkocht aan derden, maakt [eisende partij] aanspraak op schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Door de verkoop van het gehuurde aan derden kan [eisende partij] de vermoedelijke overwaarde niet verzilveren. De verkoop van het gehuurde bemoeilijkt daarnaast de verkoop van de exploitatie en drukt bovendien de waarde daarvan. Daarbij loopt [eisende partij] door de verkoop het risico dat de nieuwe kopers de huurovereenkomst in 2025 beëindigen, hetgeen betekent dat [eisende partij] met een onverkoopbare exploitatie blijft zitten. 
        
      
    
    
      3.4.
      Gedaagden zijn het niet eens met de eis en verzoeken om [eisende partij] in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de procedure. Daartoe hebben gedaagden het volgende aangevoerd.
      
    
    
      3.5.
      
        [eisende partij] is volgens gedaagden niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde 2] . [gedaagde 2] is ten onrechte in de onderhavige procedure betrokken. 
      
    
    
      3.6.
      Artikel 10a betreft een voorkeursrecht van koop en geen koopoptie. Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst is niet gesproken over een korting die [eisende partij] zou krijgen op de in 2015 getaxeerde waarde van het pand en de koopprijs voor de exploitatie was marktconform. De bedoeling van het voorkeursrecht was dat deze  gekoppeld was aan het ondernemerschap van [eisende partij] en niet, zoals [eisende partij] nu beoogd te doen, om winst uit de koopoptie te halen door het pand direct door te verkopen aan een derde zonder zelf de exploitatie voort te zetten. [eisende partij] heeft alle gelegenheid gehad om het gehuurde zelf te kopen, maar heeft afstand gedaan van het voorkeursrecht, dan wel dit recht is uitgewerkt. Het gehuurde is vervolgens met instemming van [eisende partij] verkocht aan [naam 2] en [naam 3] .  
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde 1] is gelet op het voorgaande niet gehouden de koopovereenkomst met [naam 2] en [naam 3] te ontbinden, noch daargelaten dat dit niet mogelijk is omdat het voorbehoud (niet zijnde een ontbindende voorwaarde) dat in de koopovereenkomst is opgenomen (enkel) is gemaakt door en ten behoeve van de kopers. 
      
    
    
      3.8.
      Van schade aan de kant van [eisende partij] door verkoop van het pand is volgens gedaagden daarnaast geen sprake.
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde 1] vordert in reconventie een verklaring voor recht, inhoudende dat de door [eisende partij] gelegde beslagen van rechtswege zijn komen te vervallen, dan wel [eisende partij] te veroordelen de gelegde beslagen op te heffen, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de procedure in reconventie met rente. In dit kader wijst [gedaagde 1] er bovendien op dat [eisende partij] artikel 21 Rv heeft geschonden.  
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      
        
          [eisende partij] is niet ontvankelijk ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2]
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eisende partij] heeft zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] bij dagvaarding in de onderhavige procedure betrokken en haar vorderingen zijn ook tegen zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] ingesteld. [eisende partij] is niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde 2] . Dit volgt uit het hiernavolgende.
      
    
    
      4.2.
      Gedaagden hebben bij antwoord gesteld dat er een huurovereenkomst van kracht is tussen [gedaagde 1] en [eisende partij] en dat [gedaagde 1] juridisch eigenaar is van het gehuurde. [gedaagde 2] is aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1] . Volgens gedaagden is [gedaagde 2] dan ook geen partij in het geschil tussen [gedaagde 1] en [eisende partij] . 
      
    
    
      4.3.
      
        [eisende partij] heeft het voorgaande in haar processtukken niet betwist en evenmin gesteld en onderbouwd op basis waarvan zij [gedaagde 2] in deze procedure heeft betrokken. Ter mondelinge behandeling heeft [eisende partij] bovendien desgevraagd geantwoord dat zij het ermee eens is dat [eisende partij] niet ontvankelijk is in haar vorderingen jegens [gedaagde 2] . Uit het voorgaande volgt dan ook dat enkel nog beslist hoeft te worden over de vorderingen die zijn ingesteld tegen [gedaagde 1] . 
      
      
        
          
            [eisende partij] handhaaft haar vordering ter zake achterstallig onderhoud niet
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eisende partij] heeft bij dagvaarding en tevens bij akte eiswijziging gevorderd om [gedaagde 1] te veroordelen het achterstallig onderhoud zoals omschreven in punt 3.15 van de dagvaarding uit te voeren, op straffe van een dwangsom. 
      
    
    
      4.5.
      Over deze vordering hoeft niet meer beslist te worden. Ter mondelinge behandeling heeft [eisende partij] namelijk desgevraagd geantwoord dat zij deze vordering niet langer handhaaft. De werkzaamheden ter zake het eerder door [eisende partij] genoemde achterstallig onderhoud zijn volgens [eisende partij] namelijk inmiddels uitgevoerd. 
      
      
        
          Toetsingskader uitleg artikel 10a
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eisende partij] baseert haar vorderingen op artikel 10a van de huurovereenkomst. Partijen twisten echter over de vraag hoe artikel 10a dient te worden uitgelegd. 
      
    
    
      4.7.
      
        Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. 
        Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen daaraan feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.
      
      
      
        
          Er is sprake van een koopoptie
        
      
      
    
    
      4.8.
      In de eerste plaats is tussen partijen in geschil welke kwalificatie aan artikel 10a dient te worden gegeven, meer in het bijzonder of sprake is van een koopoptie dan wel een voorkeursrecht. De kantonrechter volgt [eisende partij] in haar standpunt dat sprake is van een koopoptie. Dit baseert de kantonrechter op het volgende.
      
    
    
      4.9.
      Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In een koopoptie ligt dus een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop besloten. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. In geval van een koopoptie komt de koopovereenkomst tot stand door een enkele verklaring van de potentiële koper. Een voorkeursrecht (of recht van eerste koop) daarentegen is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan. 
      
    
    
      4.10.
      Hoewel de in de huurovereenkomst boven artikel 10a vermeld staande titel ‘Voorkeursrecht/koopoptie’ geen duidelijkheid biedt, is de inhoud van artikel 10a naar het oordeel van de kantonrechter niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. In artikel 10a is een concrete koopsom bepaald, de geldigheidsduur is duidelijk en niet ter discussie staat dat de koopoptie op het gehuurde ziet. Dit aanbod is dan ook voldoende bepaalbaar. Uit artikel 10a volgt daarnaast dat [eisende partij] het gehuurde kan kopen voor de vooraf bepaalde koopsom nadat zij haar voornemen om het gehuurde te willen kopen schriftelijk aan [gedaagde 1] heeft kenbaar gemaakt. Het initiatief tot koop ligt dus bij [eisende partij] en geenszins volgt uit artikel 10a dat er slechts een aanbiedingsplicht bestaat vanuit [gedaagde 1] indien [gedaagde 1] voornemens is om het gehuurde te verkopen. Een taalkundige uitleg van artikel 10a leidt dan ook tot de conclusie dat sprake is van een koopoptie. 
      
    
    
      4.11.
      
        Dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om een koopoptie overeen te komen volgt daarnaast uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie die ziet op de periode voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Uit productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie volgt weliswaar dat [gedaagde 1] in eerste instantie aan [eisende partij] een eerste recht op koop heeft aangeboden, maar uit 
        de e-mailcorrespondentie van latere datum kan worden opgemaakt dat partijen (uiteindelijk) een koopoptie zijn overeengekomen. Zo schrijft de adviseur van [eisende partij] , [naam 4] (hierna: [naam 4] ), bij e-mail van 28 augustus 2015 aan [naam 1] dat de voorkeur van [eisende partij] uitgaat naar een ‘optie tot koop’ en ‘het recht om op elk willekeurig moment het vastgoed ook aan te kopen’ en ook uit de door [eisende partij] als productie 29 overgelegde 
        e-mailcorrespondentie van nog latere datum volgt dat (de adviseurs van) partijen in de slotfase van de onderhandelingen beiden uitgingen van een koopoptie. 
      
      
    
    
      4.12.
      Ook uit de gedragingen van partijen na het sluiten van de huurovereenkomst kan worden opgemaakt dat partijen er vanuit gingen dat er een koopoptie is overeengekomen. Zo spreekt [naam 1] in haar e-mail van 8 januari 2023 zelf ook van een koopoptie.
      
      
        
          De bedoeling van de koopoptie
        
      
      
    
    
      4.13.
      In de tweede plaats twisten partijen over de bedoeling van het overeenkomen van de koopoptie. De kantonrechter is met [gedaagde 1] van oordeel dat in de gegeven omstandigheden een redelijke uitleg van artikel 10a met zich brengt dat partijen de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie zijn overeengekomen met de bedoeling dat deze gekoppeld was aan het ondernemerschap van [eisende partij] en om de voortzetting van de exploitatie van het restaurant door [eisende partij] veilig te stellen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.14.
      Dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, vanwege het door [eisende partij] voor de exploitatie betaalde bedrag, een koopoptie zijn overeengekomen en dat daarbij is afgesproken dat indien [eisende partij] tot koop van het gehuurde zou overgaan, zij een korting zou krijgen op de in 2015 getaxeerde waarde van het gehuurde, is door [eisende partij] weliswaar gesteld maar door [gedaagde 1] gemotiveerd betwist. Door [eisende partij] is het voorgaande ook op geen enkele wijze onderbouwd. De stelling van [eisende partij] volgt niet uit de overgelegde correspondentie van de periode voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst en evenmin uit de correspondentie die eind 2022 tussen partijen is gevoerd rondom de verkoop van de exploitatie van het restaurant en van het gehuurde. Datzelfde geldt voor de door [eisende partij] ingenomen stelling, inhoudende dat de koopoptie bij aanvang van de huurovereenkomst voor [eisende partij] al een latente waarde van € 45.000,- vertegenwoordigde en dat [gedaagde 1] hiermee bekend was. 
      
    
    
      4.15.
      In dit verband wordt er onder meer op gewezen dat het taxatierapport waaruit de volgens [eisende partij] gestelde taxatiewaarde van € 695.000,- voor 2015 zou volgen, al is opgesteld voordat [eisende partij] zich bij [gedaagde 1] had gemeld en dit rapport (enkel) is opgesteld voor financieringsdoeleinden van de opdrachtgevers, te weten [gedaagde 1] en [naam bedrijf] Dat deze taxatiewaarde als basis heeft gediend voor het bepalen van de in de koopoptie opgenomen koopsom, en dat daaruit de door [eisende partij] gestelde korting zou volgen, vindt evenmin steun in de door partijen overgelegde stukken. Uit de door [eisende partij] als productie 29 overgelegde e-mailcorrespondentie maakt de kantonrechter op dat partijen bij hun onderhandelingen voor wat betreft de koopsom als uitgangspunt namen de jaarlijkse huursom (met dan wel zonder erfpacht) vermenigvuldigd met de factor 10. 
      
    
    
      4.16.
      Daarentegen kan uit de overgelegde e-mailcorrespondentie van vóór het sluiten van de huurovereenkomst wel worden afgeleid dat [gedaagde 1] direct al in 2015, gelijktijdig met de verkoop van de exploitatie van het restaurant, tot verkoop van het gehuurde wenste over te gaan, maar dat [eisende partij] dit afhield. Daarbij kan uit de gevoerde e-mailcorrespondentie, meer in het bijzonder de e-mail van 28 augustus 2015 van [naam 4] , worden afgeleid dat voor [eisende partij] de koopoptie was gekoppeld aan het ondernemerschap van [eisende partij] . Zo schrijft [naam 4] aan [naam 1] : “Bij de overname van het vastgoed is er sprake van langlopende verplichtingen. Mijn cliënt dient nog wel te ervaren hoe het is om een horeca-onderneming te exploiteren. Directe aankoop van het vastgoed is m.i. te risicovol. Mocht mijn cliënt na 1 of twee jaar constateren dat de horeca toch niet de tak van sport is die ze de komende 20-25 jaar wensen te doen, dan is het hebben van vastgoed niet wenselijk. Derhalve gaat de sterke voorkeur uit naar een huurrelatie met een optie tot koop”. 
      
      
        
          Het door [eisende partij] inroepen van de koopoptie is in strijd met de redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eisende partij] heeft in deze procedure primair verzocht om te verklaren voor recht dat de koopoptie door haar rechtsgeldig is ingeroepen en dat zij recht heeft op afgifte en levering van het gehuurde. Daarnaast is verzocht om [gedaagde 1] te veroordelen tot afgifte en levering van het gehuurde tegen betaling van de koopprijs van € 650.000,-, alsook om [gedaagde 1] met het oog daarop te gebieden een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in de koopovereenkomst met [naam 2] en [naam 3] . Naar het oordeel van de kantonrechter levert het door [eisende partij] op 25 mei 2023 gedane beroep op de koopoptie in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW) omdat, zoals [gedaagde 1] terecht aanvoert, de bedoeling van de koopoptie niet is geweest om het gehuurde met winst te kunnen doorverkopen. De primaire vorderingen van [eisende partij] moeten om die reden worden afgewezen. Dit baseert de kantonrechter op het volgende. 
      
    
    
      4.18.
      In het onderhavige geval geldt dat [eisende partij] vanaf het ingaan van de huurovereenkomst in 2015 tot aan 25 mei 2023 nimmer een (schriftelijk) beroep op de koopoptie heeft gedaan, zij in januari 2022 tegenover [gedaagde 1] nog heeft uitgesproken op dat moment geen interesse te hebben in de aankoop van het gehuurde en zij de exploitatie van het restaurant in augustus 2022 te koop heeft aangeboden. Vervolgens heeft [eisende partij] ook (in ieder geval tot en met februari 2023) met meerdere potentiële kopers voor de exploitatie van het restaurant (en het gehuurde) onderhandeld. Ter mondelinge behandeling heeft [eisende partij] voorts verklaard dat het van meet af aan haar bedoeling is geweest om de het restaurant maar gedurende een aantal jaren te exploiteren en om de exploitatie van het restaurant vervolgens weer te verkopen. Met de koopoptie wilde zij bewerkstelligen dat zij dit moment van verkoop van de exploitatie van het restaurant zelf kon bepalen, aldus [eisende partij] . Uit niets is dan ook gebleken dat [eisende partij] de bedoeling en wens heeft om de exploitatie van het restaurant voort te zetten en al haar handelen is er (in ieder geval vanaf augustus 2022) tot aan het inroepen van de koopoptie op gericht geweest om de exploitatie van het restaurant te verkopen. 
      
    
    
      4.19.
      Uit 4.13 volgt dat het doel van het overeenkomen van de koopoptie was dat deze gekoppeld was aan het ondernemerschap van [eisende partij] en om de voortzetting van de exploitatie van het restaurant door [eisende partij] veilig te stellen. Uit de stellingen en gedragingen van [eisende partij] kan worden opgemaakt dat [eisende partij] de exploitatie van het restaurant niet wenst voort te zetten. Het doen van een beroep op de koopoptie (louter) met als doel om het pand (direct) door te verkopen aan een derde en daarmee de overwaarde te kunnen opstrijken van het aan [gedaagde 1] toebehorende gehuurde strookt niet met de bedoeling van de koopoptie en dit beroep is daarom, alle omstandigheden in aanmerking genomen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
      
      
        
          Geen wanprestatie door [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [eisende partij] heeft subsidiair verzocht om een verklaring voor recht, inhoudende dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst door het gehuurde aan [naam 2] en [naam 3] te verkopen in weerwil van de koopoptie van [eisende partij] , en om [gedaagde 1] te veroordelen tot vergoeding van de door [eisende partij] geleden en nog te lijden schade. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vordering niet voor toewijzing vatbaar omdat toen [gedaagde 1] het gehuurde verkocht reeds duidelijk was dat [eisende partij] niet van plan was de exploitatie van het gehuurde voort te zetten. 
      
    
    
      4.21.
      
        [eisende partij] heeft in januari 2022 tegenover [gedaagde 1] uitgesproken op dat moment geen interesse te hebben in de aankoop van het pand en zij heeft vervolgens in november 2022 aan [gedaagde 1] kenbaar gemaakt dat zij de exploitatie van het restaurant te koop had gezet. Vervolgens heeft [gedaagde 1] aan [eisende partij] gemeld dat zij dan ook tot de verkoop van het gehuurde zou overgaan. Partijen hebben in de periode nadien beiden met meerdere potentiële kopers voor de exploitatie van het restaurant en/of het gehuurde onderhandeld en hebben elkaar over het verloop daarvan telkens ook op de hoogte gehouden. De gesprekken van [gedaagde 1] met potentiële kopers vonden dan ook plaats met medeweten van [eisende partij] . 
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagde 1] heeft, nadat de onderhandelingen tussen [gedaagde 1] en [naam 3] en [naam 2] zich al in een vergevorderd stadium van de onderhandelingen bevonden, [eisende partij] per e-mail van 8 januari 2023 verzocht schriftelijk te bevestigen dat zij begin 2022 aan [gedaagde 1] hebben aangegeven af te zien van de koopoptie. Daarop is door [eisende partij] in eerste instantie niet gereageerd. Wel heeft [eisende partij] , nadat zij [gedaagde 1] op 10 januari 2023 per WhatsApp heeft gevraagd hoe de onderhandelingen met [naam 2] en [naam 3] gingen, [gedaagde 1] bericht: “Dat je eruit mag komen [naam 3]”. 
      
    
    
      4.23.
      Alle gedragingen van [eisende partij] waren er dus op gericht om tot verkoop van de exploitatie van het restaurant over te gaan. Onder deze omstandigheden heeft [gedaagde 1] met de verkoop van het gehuurde aan derden niet in strijd gehandeld met artikel 10a van de huurovereenkomst. De omstandigheid dat [eisende partij] per e-mail van 11 januari 2023 aan [gedaagde 1] alsnog heeft kenbaar gemaakt dat zij geen afstand doet van de koopoptie, maakt het voorgaande niet anders. Voldoende vast staat namelijk dat [eisende partij] de intentie had en heeft om, anders dan de bedoeling van de koopoptie, de exploitatie van het restaurant en het gehuurde op de kortst mogelijke termijn (door) te verkopen. 
      
    
    
      4.24.
      Van een tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is gelet op het voorgaande geen sprake geweest. Dit leidt ertoe dat ook de subsidiaire vordering van [eisende partij] wordt afgewezen. 
      
      
        
          Het door [eisende partij] gelegde conservatoire beslag wordt opgeheven
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eisende partij] heeft op 22 maart 2023 conservatoir beslag gelegd op het gehuurde. [gedaagde 1] heeft in reconventie onder meer gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het beslag van rechtswege is vervallen, dan wel dat het beslag wordt opgeheven. De kantonrechter zal tot opheffing van het beslag over gaan. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.26.
      In artikel 705 Rv is bepaald dat naast de voorzieningenrechter, die het verlof voor het conservatoire beslag heeft gegeven, ook de gewone rechter bevoegd is op de vordering van elke belanghebbende het beslag op te heffen. De vordering tot opheffing kan aanhangig gemaakt worden in de hoofdzaak – bijvoorbeeld in reconventie – indien deze voor de Nederlandse rechter is gebracht. Dit betekent dat de kantonrechter in de onderhavige procedure bevoegd is om de reconventionele eis van [gedaagde 1] te behandelen en daarop te beslissen. 
      
    
    
      4.27.
      Uit het bepaalde in artikel 705 Rv volgt dat de opheffing onder meer wordt uitgesproken bij verzuim op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. 
      
    
    
      4.28.
      Uit de beoordeling in conventie volgt dat de vordering die door [eisende partij] bij eiswijziging is ingesteld niet toewijsbaar is. [eisende partij] heeft ook geen feiten aangevoerd die kunnen leiden tot de conclusie dat het voor haar van belang is dat niettemin het beslag gehandhaafd blijft. Dat betekent dat er geen grondslag bestaat voor het conservatoire beslag op het gehuurde, zodat dit beslag moet worden opgeheven. De vordering tot opheffing van het beslag is dan ook toewijsbaar. Omdat de kantonrechter het ten laste van [gedaagde 1] gelegde beslag bij dit vonnis opheft, is er geen plaats voor een veroordeling van [eisende partij] tot het verrichten van de voor opheffing vereiste formaliteiten. Datzelfde geldt voor de daaraan gekoppelde en gevorderde dwangsom op dit punt. Gelet op de hiervoor gegeven uitkomst kan in het midden worden gelaten in hoeverre van het van rechtswege vervallen van het gelegde conservatoire beslag sprake is geweest en of [eisende partij] al dan niet artikel 21 Rv heeft geschonden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [eisende partij] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van gedaagden op € 1.017,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 339,-). Omdat in reconventie geen stukken zijn gewisseld die uitsluitend daarop betrekking hebben en één (inhoudelijk) mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, zullen de kosten in reconventie worden begroot op nihil. Voor kosten die gedaagden maken na deze uitspraak moet [eisende partij] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.152,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen. De kosten van het gelegde conservatoire beslag blijven ook voor rekening van [eisende partij] . 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.30.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart [eisende partij] niet ontvankelijk ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2] ;
      
    
    
      5.2.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] jegens [gedaagde 1] af;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden begroot op € 1.152,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      heft op het op 22 maart 2023 door [eisende partij] ten laste van [gedaagde 1] op het gehuurde gelegde conservatoire beslag;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op nihil;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
        495
      
    
  
  
    HR13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)