ECLI:NL:RBLIM:2024:1497, Rechtbank Limburg, 27-03-2024, 9885928 \ CV EXPL  22-2353
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; koop en ruil; koop onroerende zaak

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 9885928 \ CV EXPL  22-2353
    
    
    
      
        Vonnis van 27 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. Ș Ayangil.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding - de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, 
      - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald en de zaak naar de rol van 14 september 2022 is verwezen voor het nemen van een conclusie van antwoord in reconventie,
      - de brief van 15 september 2022 inhoudende een akte niet dienen, wegens het verzuim om een conclusie van antwoord in reconventie te nemen op 14 september 2022,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 oktober 2022.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 3 maart 2021 is tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een koopovereenkomst gesloten voor de onroerende zaak aan de [adres] [woonplaats 2] (verder: de woning). De koopsom bedroeg € 485.000,00 k.k. 
      
    
    
      2.2.
      De koopakte betreft een standaard NVM modelkoopcontract (model 2018), waarin – samengevat en voor zover voor de beoordeling van de geschilpunten tussen partijen – het volgende is opgenomen:
      
      - In artikel 7.1. staat dat de feitelijke levering zal plaatsvinden, vrij van huur-, lease,- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de overeenkomsten die door de koper gestand zullen worden gedaan. Daar staat vetgedrukt bijgeschreven: “Koper zal het contract betreffende de zonnepanelen overnemen van verkoper.”
      
      - In artikel 20.4. (de zogenaamde ouderdomsclausule) staat dat koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte ruim 91 jaar oude is en dat de verkoper niet kan garanderen dat het verkochte vrij is van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband kunnen houden met de ouderdom.
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hadden voorafgaande aan de koop op 18 januari 2021 een vragenlijst over de woning ingevuld en ondertekend. Boven hun handtekeningen staat dat zij verklaren alle bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier en dat zij de vragen volledig en naar waarheid hebben ingevuld. Op deze vragenlijst hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] – voor zover van belang – het volgende ingevuld (handgeschreven opmerkingen zijn schuingedrukt weergegeven):
        1b: 	Zijn er in het verleden subsidies of premies verstrekt die bij de verkoop van de woning deels kunnen worden teruggevorderd?			Jazo ja welke						Zonnepanelen
      
      
      
        3c:  	Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd?			Nee
        	Zijn de gevels daarna geïsoleerd				(niets aangekruist)
        Zo ja, wanneer?	:	voorzetwanden slaapkamers, zolder isolatie plafond.
      
      
      
        4b:	heeft u last van daklekkages gehad?				Nee
      
      
      
        4c:	Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie?
        									Nee
      
      
      
        4e. 	Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd?				Nee
        	Is het dak daarna geïsoleerd?					Ja
        	Zo ja, wanneer?							1989
        	Is sprake van volledige isolatie:				alleen het dak.
      
      
      
        6a:	Is er sprake geweest van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?							Nee 
      
      
      
        8a.	Wat is het merk van de centrale verwarmingsinstallatie en hoe oud is deze?
        
          	Nefit 2010			Remeha 2016  
        
        
          9h	Heeft de woning zonnepanelen die uw eigendom zijn?	(niets aangekruist)
        	Heeft de woning zonnepanelen die worden gehuurd?		Ja	
        	Kan het huurcontract worden overgenomen door de koper?	Ja
        	In welk jaar zijn ze geplaatst?					2018
        Door wie?							Zonneplan
        	Is btw teruggevraagd?						Ja
        	Zijn de zonnepanelen aangeschaft met subsidie?			Ja
        	Moet de subsidie worden terugbetaald?				Ja	Zo ja, welk bedrag moet worden terugbetaald?			€ 54,00 per maand
      
      
      
        11b.	Zijn er asbesthoudende materialen in de woning?		Nee”
      
      
    
    
      2.4.
      De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 juli 2021. 
      
    
    
      2.5.
      Op 21 oktober 2021 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de verkoopmakelaar, de heer [naam makelaar] , een e-mail gestuurd, die door [naam makelaar] de dag erna is doorgestuurd naar [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . In deze mail wordt geklaagd over gebreken die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vastgesteld en wordt verzocht te praten over een oplossing.
      
    
    
      2.6.
      Op 6 januari 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] formeel in gebreke gesteld, onder opsomming van diverse gebreken en een termijn van 2 weken om tot een oplossing te komen.
      
    
    
      2.7.
      Door de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is hierop bij brief van 10 februari 2022 gereageerd.
      
    
    
      2.8.
      Ook daarna is nog over en weer tussen partijen gecorrespondeerd, zonder dat dit tot een oplossing heeft geleid.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 6.880,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      Zij stellen zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de maandelijkse betalingen van € 54,00 per maand voor de zonnepanelen voor zijn rekening zou nemen en dat niet heeft gedaan. Zij vorderen daarom het totaal verschuldigde bedrag van – volgens hen - € 6.880,00.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in reconventie, samengevat, veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling aan hem van de volgende bedragen:
      
        
          € 5.000,00 voor de sanering van het asbest in het dak
        
        
          € 2.970,38 voor de CV-ketels
        
        
          € 4.800,00 voor het herstel van de lekkages aan het dak en muur
        
        
          € 3.625,00 voor het isoleren van de slaapkamers
        
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan deze vordering ten grondslag dat de woning gebreken vertoonde, voor de afwezigheid waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de garantie had gegeven dat die niet aanwezig zouden zijn. Er is volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sprake van non-conformiteit en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moeten de daardoor geleden schade vergoeden. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben geen conclusie van antwoord in reconventie genomen, maar wel in de dagvaarding geanticipeerd op enkele stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en op de mondelinge behandeling het een en ander aangevoerd. Daaruit volgt dat zij verweer voeren tegen de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] willen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan hen een bedrag betaalt van € 6.880,00. Zij stellen zich op het standpunt dat partijen dit zijn overeengekomen bij het sluiten van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.2.
      Partijen hebben hier over en weer heel veel over aangevoerd, maar niet alles is relevant voor de beoordeling van de vordering. De kantonrechter stelt voorop dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij de verkoop van de woning zeer onduidelijk zijn geweest over de vraag of de zonnepanelen nou door hen werden gehuurd (en dus geen eigendom waren) of dat zij wel eigenaar waren, maar de panelen waren gefinancierd middels een lening die zij nog niet hadden afbetaald. Op de vragenlijst onder 9h hebben zij aangekruist dat zij de panelen hadden gehuurd én dat zij de panelen hadden aangeschaft met een subsidie die terugbetaald moest worden, waarbij wel een maandbedrag is genoemd, maar geen totaalbedrag. 
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 7 van de koopovereenkomst (zie r.o. 2.2.) volgt dat men er vanuit ging dat de panelen waren gehuurd en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het lopende contract zou overnemen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft echter onbetwist gesteld dat hij navraag heeft gedaan bij de leverancier van de zonnepanelen en dat die heeft gezegd dat de zonnepanelen in 2018 geheel waren betaald. 
      
    
    
      4.4.
      Pas op de mondelinge behandeling hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verklaard dat zij de panelen hadden gefinancierd met een kredietlening, afgesloten bij SVN. Zij hebben verklaard dat zij tijdens het verkoopproces de papieren daarvan aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben laten zien en ook het exacte bedrag hebben opgevraagd dat openstond. Het nog openstaande bedrag van de lening was bij verkoop nog € 6.880,47. Zij hebben ook aangevoerd dat zij nog steeds aflossen op deze lening. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betwist dat er ooit is gesproken over het overnemen van een kredietlening, dat hij nooit officiële stukken heeft gekregen en dat hij de bedragen niet kan matchen.
      
    
    
      4.5.
      Uit dit alles volgt dat de zonnepanelen eigendom waren van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en bestanddeel waren van het geleverde en dat die eigendom op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is overgegaan. Dat partijen tijdens de onderhandelingen over de koop van de woning gesproken hebben over de zonnepanelen en ook door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toezeggingen zijn gedaan dat hij “een lopend contract zou overnemen”, blijkt wel uit de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] overgelegde e-mails. Dat echter toen al bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bekend was dat “het lopend contract” een persoonlijke lening betrof die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hadden afgesloten om de zonnepanelen te financieren en dat hem bekend was hoe hoog de nog openstaande schuld was, blijkt echter nergens uit. Het had op de weg van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gelegen daarover duidelijk te zijn, maar zowel in de vragenlijst als de koopovereenkomst hebben zijn in strijd met de werkelijkheid doen voorkomen dat de zonnepanelen werden gehuurd en/of dat een subsidie moest worden terugbetaald.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich blijkens de koopakte alleen verbonden om een huur- of leasecontract over te nemen van de zonnepanelen, als dat er zou zijn. In dat kader is een maandbedrag van € 54,00 genoemd. Het totaalbedrag van € 6.880,47 wordt ook in geen enkel stuk genoemd. Door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is zelfs in deze procedure geen enkel stuk ingebracht waaruit de lening met SVN blijkt en dat die ten tijde van de verkoop van de woning nog een hoogte had van het thans door hen gevorderde bedrag. 
      
    
    
      4.7.
      Uit dit alles volgt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een bedrag van € 6.880,47 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zou betalen. De vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betrekking op diverse gebreken waarvoor hij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aansprakelijk stelt. De kantonrechter zal in het onderstaande ingaan op hetgeen partijen – per gesteld gebrek – hebben aangevoerd. Door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is niet weersproken dat het geschil moet worden beoordeeld met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Hierin staat (cursivering kantonrechter) dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en dat dat niet het geval is als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
      
    
    
      4.9.
      Als een geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is er sprake van non-conformiteit. De koper moet dan de verkoper eerst in de gelegenheid stellen het gebrek te verhelpen. Dat volgt uit artikel 7:21 BW. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben aangevoerd dat zij nooit in de gelegenheid zijn gesteld om de schade te komen bekijken of te laten beoordelen, laat staan om die te herstellen. Dat verweer gaat hoe dan ook niet op. Vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in ieder geval op 21 oktober 2021 (prod 4 bij dagvaarding) melding heeft gemaakt van zijn ongenoegen in verband met door hem geconstateerde gebreken aan de woning en de beraamde kosten van herstel. Hij heeft is deze e-mail gevraagd of de wederpartij een oplossing zag. De makelaar die deze e-mail doorstuurde aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft ook voorgesteld aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om bij elkaar te gaan zitten om een en ander toe te lichten en uit te spreken. Kennelijk hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet opengestaan voor een gesprek over de gemelde gebreken, maar zijn zij alleen blijven vasthouden aan hun vordering in verband met de zonnepanelen. Ook na de ingebrekestelling van 6 januari 2021 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet te kennen gegeven dat zij de gebreken zelf wilden inspecteren, laat staan herstellen. Zij hebben steeds iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. Mocht uit het onderstaande volgen dat zij wel aansprakelijk zijn voor deze gebreken, dan kunnen zij zich niet beroepen op het feit dat ze geen kans hebben gehad om die zelf te herstellen. 
      
      
        
          Asbest
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat hij, gelet op het door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gegeven antwoord op vraag 11b van de vragenlijst (r.o. 2.2.) mocht verwachten dat de woning geen asbest zou bevatten. Dat was temeer het geval omdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op dezelfde vragenlijst ook hadden vermeld dat de daken dateerden uit 2014 en 1989. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ook onweersproken gesteld dat hij nog meerdere keren heeft gevraagd of asbest in de woning zat en dat die vraag steeds door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en hun makelaar ontkennend werd beantwoord. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was er wel asbest aanwezig in het dak van de woning. Hij heeft dit eind november 2021 ontdekt. De asbest zat onder het gehele zolderdak, onder de pannen. Hij heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat er asbest was aangetroffen een appje overgelegd van de dakdekker van 9 december 2021 (productie 22) en van een installateur van zonnepanelen (productie 23) en een foto (productie 24).
      
    
    
      4.11.
      In de ingebrekestelling van 6 januari 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] melding gemaakt van de aangetroffen asbest. In de brief van 10 februari 2022 van de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is daarop geregeerd met de stelling dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet bekend waren met asbest in de woning en dat zij nimmer hebben verklaard dat er GEEN asbest in de woning zou zijn verwerkt.
      
    
    
      4.12.
      Op de mondelinge behandeling hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] over het asbest verklaard dat dit niet in het hoofddak zit, maar in het dak van de bijbouw en dat zij toen zij die kochten van de gemeente Brunssum hebben gevraagd of er asbest in het dak zat en dat de gemeente heeft gezegd dat dat niet het geval was en dat zij er dus vanuit mochten gaan dat de woning asbestvrij zou zijn. Ook hebben zij een beroep gedaan op de ouderdomsclausule. Zij betwisten de aanwezigheid van de asbest niet.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter stelt voorop dat op de NVM-vragenlijst drie opties zijn opgenomen bij de vraag of er asbest aanwezig was: ja, nee, of niet bekend. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben “nee” aangekruist. Zij hebben ook niet betwist dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij bezichtigingen van de woningen meermaals heeft gevraagd of er asbest aanwezig was en dat zij die vraag ontkennend hebben beantwoord. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelet op deze omstandigheden, op basis van mededelingen van de verkopers, mocht verwachten dat er géén asbest aanwezig was. Nu er wel asbest in de woning zit, voldeed die bij de levering  niet aan de koopovereenkomst en zijn [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aansprakelijk voor de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geleden schade. 
      
    
    
      4.14.
      Wat de hoogte van de schade betreft heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter onderbouwing volstaan met een Whatsapp bericht van de dakdekker dat het saneren van asbesthoudend dakbeschot tussen de € 3.000,00 en € 5.000,00 zal gaan kosten. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben de hoogte van de vordering van € 5.000,00 niet betwist, maar de kantonrechter kan niet volgen waarom [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van het hoogste bedrag in dit bericht uitgaat. De kantonrechter zal het bedrag middelen en een bedrag van € 4.000,00 toewijzen.
      
      
      
      
        
          CV-ketels
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op de vragenlijst ingevuld dat de CV-ketels als bouwjaar de jaren 2010 en 2016 hebben. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft onbetwist aangevoerd dat dit niet juist was en dat de ketels uit 2002 en 2012 waren en dus acht, respectievelijk vier jaar ouder waren dan door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vermeld. De ene CV-ketel vertoonde al snel na de levering forse gebreken en moest worden gerepareerd voor € 1.563,88. De andere CV-ketel moest worden vervangen. Dit laatste kostte € 2.807,00. Als het opgegeven bouwjaar van de CV-ketels juist was geweest, had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze kosten niet, of pas veel later gehad, zo stelt hij. Hij vordert de volledige herstelkosten en 50% van de kosten voor de nieuwe ketel in verband met de aftrek nieuw voor oud. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben verklaard dat zij de bouwjaren van de CV-ketels naar eer en geweten hebben ingevuld en dat zij het exacte bouwjaar niet meer wisten. 
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter is van oordeel dat NVM-vragenlijst zó is ingericht, dat vragen waarop het antwoord niet bekend is, open kunnen worden gelaten of een voorbehoud gemaakt kan worden. Bovenaan de vragenlijst staat ook als instructies dat als de invuller niet zeker is van zijn antwoord, hij daar een vraagteken bij kan zetten. Onderaan de vragenlijst tekent de invuller ervoor dat hij de lijst naar waarheid heeft ingevuld. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben geen enkel voorbehoud gemaakt bij het ingevulde bouwjaar van de ketels, terwijl ze er vier, respectievelijk acht jaar naast zaten. Met een gemiddelde levensduur van een CV-ketel van vijftien jaar is dat een substantiële afwijking. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kocht de woning immers in 2021 in de veronderstelling dat de CV-ketels op dat moment tien en vijf jaar oud waren. Hij mocht op basis van de mededeling in de vragenlijst verwachten dat de CV-ketels nog enige tijd mee zouden gaan.. Deze verwachting is niet uitgekomen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is geconfronteerd met onverwachte herstel- en vervangingskosten. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn voor de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geleden schade aansprakelijk. Dat die schade bestaat uit onverwachte reparatiekosten en 50%  van de vervangingswaarde voor de nieuwe ketel, is voldoende onderbouwd en verder niet betwist. Het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderde bedrag van € 2.970,38 wordt toegewezen.
      
      
        
          Lekkages en gebreken dak
        
      
      
    
    
      4.18.
      Ook wat deze gebreken betreft doet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een beroep op de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingevulde vragenlijst, waarin staat dat het dak geen lekkages vertoont. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat diverse dakdekkers gebreken hebben ontdekt aan het dak en dat met name de nokpannen per direct vervangen moesten worden. De dakkapel van de eerste slaapkamer van de B&B vertoont ook bij iedere regenbui lekkages. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de muur aldaar extra dik geverfd om de vochtdoorslag onzichtbaar te maken. Door de slechte staat van het hout onder het verfwerk moet deze lekkage er al jaren zijn, zo stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      4.19.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op de mondelinge behandeling gezegd dat zij nooit lekkages hebben gehad. In reactie op de ingebrekestelling heeft hun gemachtigde op 10 februari 2022 geschreven dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf heeft gezegd dat tijdens een noodweer de nokpannen van het dak gewaaid waren. 
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter stelt vast dat in de e-mail van 21 oktober 2021 en in de ingebrekestelling van 6 januari 2022 de kosten met betrekking tot de lekkage aan de dakkapel van de B&B (waarvan door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] foto’s zijn overgelegd) deels door de verzekeraar zijn vergoed, met uitzondering van het eigen risico van € 250,00. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan dit gebrek dan ook niet ten grondslag leggen aan zijn vordering van € 4.800,00.
      
    
    
      4.21.
      Het bedrag van € 4.800,00, dat in deze procedure wordt gevorderd, werd in de eerder genoemde brieven gekoppeld aan gebreken in het dak van het woonhuis. Dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten dat die gebreken er al waren ten tijde van de verkoop en levering, was bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] al bekend sinds 10 februari 2022. Het had dan ook op zijn weg gelegen deze gebreken en het moment van ontdekken daarvan nader te onderbouwen en in te gaan op het bij hem bekende verweer van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat er pannen van het dak waren afgewaaid en dat dat de oorzaak van de lekkage was. Dat heeft hij niet gedaan. Hij heeft alleen een factuur van een dakdekker overgelegd, maar uit de daarin opgesomde werkzaamheden kan de kantonrechter niet afleiden of die factuur ziet op herstel van gebreken of op gewoon onderhoudswerkzaamheden. Het ligt op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om voldoende onderbouwd te stellen dat de woning bij levering gebreken vertoonde die hij niet hoefde te verwachten. Wat betreft de gestelde lekkages heeft hij aan die stelplicht niet voldaan. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat er sprake is van non-conformiteit wat deze lekkages betreft. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Isoleren slaapkamers
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        Ook wat dit gebrek betreft doet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een beroep op de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingevulde vragenlijst, waar zij bij vraag 3c hebben geschreven op de vraag of de gevels later zijn geïsoleerd:	voorzetwanden slaapkamers, zolder isolatie plafond.
        Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was dat echter niet het geval: één van de slaapkamers op zolder had geen voorzetwanden en het plafond van de zolderkamer was niet geïsoleerd. Ook nu weer hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bewust onjuiste informatie verstrekt en voldoet de geleverde woning niet aan hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] mocht verwachten, zo stelt hij. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij alsnog voorzetwanden heeft laten plaatsen en dat de kosten daarvan € 3.625,00 bedroegen. Hij heeft de factuur overgelegd (productie 36).
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft aangevoerd dat zij hebben aangegeven dat bepaalde wanden zijn geïsoleerd, maar niet de wanden waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over spreekt.
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter is van oordeel dat met de mededeling dat de wanden in de slaapkamers zijn geïsoleerd, de verwachting wordt gewekt dat dat in ieder slaapkamer zo is. Als het niet iedere slaapkamer betreft, hadden [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat moeten vermelden. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] mocht op de mededeling in de vragenlijst afgaan. Nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet hebben betwist dat één van de slaapkamers niet was geïsoleerd, is er sprake van non-conformiteit en dienen zij de schade, bestaande uit de kosten om de woning wel conform te maken, te vergoeden. Die kosten (van € 3.625,00) zijn onderbouwd en niet weersproken en zullen dus worden toegewezen. 
      
      
      
        
          Ouderdomsclausule?
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben nog een beroep gedaan op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Nu de vordering echter geheel is gebaseerd op schending van de mededelingsplicht, kan dit beroep hen niet baten. 
      
      
        
          Conclusie reconventie
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        Uit het voorgaande volgt dat in reconventie de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als volgt zal worden toegewezen:
        € 4.000,00		saneren asbest
        € 2.970,38		schade en vervanging CV-ketels
        
          € 3.625,00		isoleren slaapkamer
        € 10.595,38		Totaal
      
      
    
    
      4.27.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moeten dit bedrag aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betalen. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Deze veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                847,50
              
              
                (2,50 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                982,5‬0
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.29.
      De proceskostenveroordeling wordt eveneens hoofdelijk uitgesproken. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] af,
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van een bedrag van € 10.595,38,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.