ECLI:NL:GHARL:2024:2271, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-04-2024, 22/1978
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling niet-woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 22/1978
      uitspraakdatum: 2 april 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweeëntwinstigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland te Utrecht van 29 juli 2022, nummer AWB 21/1992, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 70 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.390.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het gebruikersgedeelte (OZBG) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de Rechtbank aan belanghebbende een vergoeding voor immateriële schade (€ 500), proceskosten (€ 759) en griffierecht (€ 360).
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting meerdere nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateurs.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een zaak in meubels voor particulieren met bouwjaar 2002 dat is gelegen op een industrieterrein in [vestigingsplaats] (A2-locatie). Het pand heeft twee verdiepingen met een totaal oppervlakte van 2.875 m2, waarvan 2.206 m2 aan verkoopoppervlakte en 669 m2 aan opslagoppervlakte. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 8,2 en de gemiddelde huurwaarde op € 59/m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak, te weten:
      
        
          de ligging;
        
        
          het soort object; en
        
        
          de huurwaarde. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 14 oktober 2021, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 1.390.000 getaxeerd onderbouwd met verkoop- en verhuurtransacties die omstreeks de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Aldus is de waarde van de onroerende zaak gebaseerd op een jaarlijkse huurwaarde van € 169.625 en een kapitalisatiefactor van 8,2. Deze methode van waarderen is als zodanig niet in geschil.
      
      
      
        Verkoopreferenties:
      
      
        
          
            [adres2] 18. Dit betreft een winkelpand uit 1970 gelegen op een industrieterrein met A1-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 3.120 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 17,9 en de gemiddelde huurwaarde op € 80/m2. Deze onroerende zaak is op 5 februari 2019 verkocht voor € 4.500.000.
        
        
          
            [adres3] 102. Dit betreft een showroom uit 1978 gelegen op een industrieterrein met A2-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 1.935 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 13,9 en de gemiddelde huurwaarde op € 51/m2. Deze onroerende zaak is op 9 december 2019 verkocht voor € 1.425.000.
        
        
          
            [adres4] 11-13. Dit betreft een winkelpand uit 1970 gelegen op een industrieterrein met A1-locatie. Het pand heeft een oppervlakte van 1.948 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 10,7 en de gemiddelde huurwaarde op € 90/m2. Deze onroerende zaak is op 17 januari 2020 verkocht voor € 1.950.000.
        
      
      
      
        Verhuurreferenties:
      
      
        
          
            [adres3] 84/86. Dit betreft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van 1.392 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 september 2019 met een jaarlijkse huur van € 98.000, hetgeen resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 70/m2.
        
        
          
            [adres3] 88. Dit betreft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van 706 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 juni 2018 met een jaarlijkse huur van € 65.000, hetgeen resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 92/m2.
        
        
          
            [adres2] 1. Dit betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.163 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 1 december 2017 met een jaarlijkse huur van € 81.166, hetgeen resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 70/m2.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar aanvullend verklaard dat belanghebbende op 1 januari 2012 een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar is aangegaan met een jaarhuur van € 185.000 met jaarlijkse indexering. Volgens een uitlating van belanghebbende zou de huurovereenkomst medio 2019 zijn verlengd met verlaging van de huurprijs. Ondanks dat de heffingsambtenaar daar meerdere keren om heeft verzocht, heeft belanghebbende de aangepast huurovereenkomst niet aan hem verstrekt. Uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar de huurovereenkomst opgevraagd bij de verhuurder. Uit de aldus verkregen huurovereenkomst blijkt dat voor de tweede helft van 2019 een huur van (omgerekend) € 175.000 per jaar is afgesproken met de volgende verhogingen: 2020: € 180.000, 2021: € 190.000, 2022: € 200.000, 2023: € 205.000 en met jaarlijkse indexering van 2024. Daarmee is sprake van een effectieve huurwaarde € 195.000, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de onder 4.4. weergegeven verklaring van de heffingsambtenaar niet weersproken. De genoemde (jaarlijkse) huur vanaf medio 2019 en de afgesproken huurverhogingen heeft belanghebbende niet betwist.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. In de matrix is de waarde onderbouwd met verkoop- en huurtransacties van goed bruikbare referenties die in de omgeving van de onroerende zaak zijn gelegen die hebben plaatsgevonden omstreeks de waardepeildatum en waarbij voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Bij de waardebepaling is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde per jaar van € 59/m2 welke huurwaarde lager is dan die van de verhuurreferenties en van een kapitalisatiefactor van 8,2 die lager is dan de kapitalisatiefactoren zoals die uit de verkoopreferenties zijn geanalyseerd. Daarbij bevestigt de ter zitting verstrekte informatie (zie 4.4.) dat de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak aangehouden huurprijs van € 169.625 per jaar niet te hoog is bepaald. Verder valt de voor de waardevaststelling in aanmerking genomen gecorrigeerde transactieprijs van de onroerende zaak van € 483/m2 aanzienlijk lager uit dan die prijzen van de verkoopreferenties van € 709, € 959 respectievelijk € 1.437. Gelet op dit een en ander biedt de taxatiematrix voldoende ondersteuning voor de conclusie dat de door de heffingsambtenaar beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat twee verkoopreferenties aan de andere kant van de A12 zijn gelegen op een A1-locatie waar ook de grootste [naam5] van Nederland is gevestigd. Die referenties hebben daardoor een hogere huurwaarde, aldus belanghebbende. Het Hof overweegt dat naast de twee A1-referenties ook een A2-referentie is opgevoerd in de matrix. De heffingsambtenaar heeft daarbij de onderlinge waardeverschillen inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in locatie voor de onroerende zaak ten opzichte van de A1-referenties. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat er bij de waardevaststelling onvoldoende rekening mee is gehouden dat de onroerende zaak is gelegen in de nabijheid van een penitentiaire inrichting, een bordeel en een filesluis. De heffingsambtenaar heeft onweersproken verklaard dat deze omgevingsfactoren reeds bestonden voorafgaand aan het moment waarop belanghebbende haar zaak vestigde aan [adres1] zodat het aannemelijk is dat zij daar rekening mee heeft gehouden toen zij de onroerende zaak ging huren. Bovendien heeft het belanghebbende er niet van weerhouden de huur te verlengen en in te stemmen met de huurprijzen zoals vermeld onder 4.4. Verder ligt referentie twee iets verderop aan dezelfde route over het industrieterrein als de onroerende zaak, zodat, als al sprake zou zijn van waardedrukkende invloed, daarmee rekening is gehouden bij de waardevaststelling. Mede gelet op de ter zitting van het Hof aan de hand van Google Maps door partijen gegeven toelichting over de situatie ter plaatse is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat de onroerende zaak juridisch gezien geen winkel zou zijn, maar een opslagruimte met een eenvoudig karakter zoals dat van een markt en dat belanghebbende geen website heeft. Het Hof overweegt dat de Rechtbank in haar uitspraak het internetadres van belanghebbende heeft vermeld. Belanghebbende presenteert zich op die website onder “ [belanghebbende] ” als de “ [naam6] ”. Uit niets blijkt dat geen sprake is van een showroom waar meubels worden gepresenteerd aan het winkelende consumenten, zodat zij een keuze kunnen maken, zich eventueel kunnen laten adviseren en kunnen kopen. Van juridische beperkingen voor dat gebruik is niet gebleken. Dit maakt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht heeft aangemerkt als winkel. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de huurwaarde per vierkante meter te hoog is. Belanghebbende stelt namelijk, in het verlengde van haar standpunt dat de onroerende zaak een opslagruimte is en geen winkelpand, dat aansluiting moet worden gezocht bij de m2-prijs van verkoop referentieobject twee. Bovendien stelt belanghebbende dat zij nimmer meer dan € 50/m2 betaalt. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof overweegt dat in de taxatiematrix de huurwaarde van de onroerende zaak is afgeleid uit huurtransacties van in de omgeving gelegen vergelijkbare referentieobjecten, te weten twee bedrijfspanden en één winkel, die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Uit die transacties volgen huurprijzen van € 70/m2, €92/m2 en € 70/m2. Voor de onroerende zaak is de taxateur uitgegaan van een m2-prijs die beneden deze prijzen ligt, namelijk € 59/m2. Nu het Hof niet meegaat in de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak een opslagruimte betreft, ziet het Hof geen aanleiding om voor de waardebepaling uitsluitend uit te gaan van de huurwaarde per m2 van verkoopreferentie twee met een mindere uitstraling. Verder ziet het Hof in hetgeen is overwogen onder 4.4. evenmin grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      A. Tax	J.W. Keuning
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 april 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     https://www. [belanghebbende] .nl/vestiging/ [vestigingsplaats]