ECLI:NL:RBMNE:2024:2130, Rechtbank Midden-Nederland, 09-04-2024, 23/3347
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning standaard. Gedeelte van perceel met recht van overpad. Stijging ten opzichte van vorig jaar. Waarde aannemelijk gemaakt door HA. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3347
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [plaats 1] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder
      (gemachtigde: B. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 374.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. 
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld op de hybride zitting van 30 januari 2024. Eiser is in persoon verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur. Beiden hebben digitaal deelgenomen aan de zitting. 
      
    
    
      1.6.
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek aangehouden. Daarbij is tussen partijen overeengekomen dat eiser een week de tijd krijgt om nog stukken te overleggen die dienen ter onderbouwing van zijn beroep, waaronder een eerdere uitspraak van de rechtbank waar eiser tijdens de zitting een beroep op heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft na ontvangst van deze stukken ook een week de tijd gekregen om op die stukken te reageren. Op 29 februari 2024 is het onderzoek gesloten. 
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m². De woning beschikt over een garage van 17 m². De woning ligt op een perceel van 143 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 374.000,-. 
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in de wijk [wijk] in [plaats 1] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 435.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 3 oktober 2022 voor € 467.500,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 450.058,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 5 juli 2021 voor € 319.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het gegeven dat een gedeelte van het perceel (namelijk 20 m2) van de woning in gebruik is als gemeenschappelijk pad c.q. waarop een recht van overpad rust. 
      
    
    
      4.1.
      
        Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Recht van overpad
        5. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat door de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening is gehouden met het gedeelte van 20 m2 van zijn perceel waarop een recht van overpad rust. Eiser wijst in dat kader op een uitspraak van rechtbank Utrecht van 28 februari 2011 over de WOZ-waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2010, waarin het beroep van eiser gegrond wordt verklaard. De rechtbank heeft deze uitspraak na de zitting terug kunnen vinden en partijen in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. 
      
    
    
      5.1.
      De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting gesteld dat er voldoende rekening is gehouden met het stuk perceel van eiser waarop een recht van overpad rust, doordat de gebruikte referentiewoningen ook een vergelijkbaar stuk perceel of brandgang hebben. Als er al enig negatief effect op de waarde uitgaat van zo’n stuk perceel, dan zit dat voldoende verdisconteerd in de uiteindelijke m2-prijzen van de woningen. De heffingsambtenaar heeft ook een nadere reactie op de uitspraak van 28 februari 2011 toegezonden waarin hij stelt dat hij de conclusies die eiser verbindt aan de uitspraak niet kan delen. De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat de heffingsambtenaar, toen Gemeente [gemeente 2] , in de beroepsfase ambtshalve de waarde van de woning heeft verlaagd van € 229.000,- naar € 225.000,- wat automatisch tot een gegrond beroep heeft geleid. De gegrondverklaring van het beroep hield echter geen verband met de 20 m² waarop een recht van overpad zou rusten. De heffingsambtenaar handhaaft daarom zijn standpunt op zitting.. 
      
    
    
      5.2.
      
        De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraak van 28 februari 2011 waar eiser naar heeft verwezen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voldoende rekening is gehouden met het gedeelte van het perceel van eiser waar een recht van overpad op rust. Daarbij neemt zij in aanmerking dat meerdere van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen ook beschikken over ofwel een brandgang ofwel een stuk perceel waar een erfdienstbaarheid op rust. De uitspraak van Rechtbank Utrecht van 28 februari 2011 maakt dit niet anders. Zo blijkt uit deze uitspraak dat het uiteindelijk gegronde beroep geen verband hield met het feit dat er geen rekening zou zijn gehouden met de 20 m2 van het perceel van eiser waar een recht van overpad op rust. Integendeel. In deze zaak had eiser eveneens de beroepsgrond naar voren gebracht dat onvoldoende rekening was gehouden met het gegeven dat een gedeelte van het perceel in gebruik was als gemeenschappelijk pad. De rechtbank oordeelde in 2011 dat verweerder hiermee voldoende rekening had gehouden. Ook in deze procedure slaagt de beroepsgrond niet. 
        
          
          Stijging ten opzichte van vorig jaar
        
        6. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde vergeleken met vorig belastingjaar onevenredig is. Eiser wijst daarbij op het feit dat hij nog steeds in hetzelfde huis woont en dit niet veranderd is sinds de vorige peildatum. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond nader toegelicht. Zo heeft hij toegelicht dat de waarde van andere woningen kunstmatig wordt verhoogd doordat deze binnen aanzienbare tijd opnieuw te koop worden aangeboden en eiser zelf niet van plan is zijn woning te verkopen. Doordat de stijging van de WOZ-waarde onevenredig is, is volgens eiser de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. De taxateur heeft op de zitting nog toegelicht dat doordat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van de beschikbare informatie uit de markt, het kan voorkomen dat een woning meer of minder stijgt dan gemiddeld. Volgens de taxateur neemt dat niet weg dat er alsnog een marktconforme prijs wordt vastgesteld. 
    
    
      6.2.
      
        De rechtbank volgt de uitleg die de taxateur op de zitting heeft gegeven en is het daarom eens met het standpunt van de heffingsambtenaar. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De beroepsgrond kan om die reden niet slagen. 
        
          
          Referentiewoningen en woningen in dezelfde straat
        
        7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn. Volgens eiser gaat het om heel andere woningen dan zijn eigen woning. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat alle woningen aan de [straat] beschikken over energielabel C of D, behalve de woning aan [adres 6]. Zo beschikt zijn woning over energielabel C, daar waar bijvoorbeeld de woning aan [adres 6] energielabel A heeft. Volgens eiser is energie momenteel de grootste kostenpost voor een woning met een lager label en is dat niet terug te zien in de WOZ-waarde. Ter nadere onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op de transactie van de woning aan [adres 6] , die onlangs is verkocht voor € 325.000,-. Eiser stelt dat deze transactie een lagere waarde voor zijn woning onderbouwt, omdat beide woningen identiek zijn en zijn gebouwd door dezelfde bouwmaatschappij met dezelfde materialen. Eiser stelt daarbij dat de woningen qua grootte en indeling gelijk zijn aan elkaar. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met dit transactiecijfer. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat de woning aan [adres 6] twee keer is verkocht waarvan de laatste keer met transactiedatum 6 maart 2023. Volgens de heffingsambtenaar is het tijdsverloop tussen de geldende waardepeildatum, 1 januari 2022, en die transactiedatum te groot. De heffingsambtenaar wijst dan nog op de eerdere transactie uit oktober 2022 en wijst daarbij op de omstandigheden dat de woning in sterk gedateerde staat is verkocht en dat dit geen hoekwoning betreft maar een rijwoning. Ook heeft deze woning geen garage. De heffingsambtenaar volgt de taxateur in de beslissing om deze transactie niet mee te nemen in de onderbouwing van de waarde van onderhavige. Volgens de heffingsambtenaar zijn de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar en valt uit de verkoopprijzen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Bovendien, blijkt uit de taxatiematrix een m2-prijs die ruim lager is dan die van de gebruikte referentiewoningen. Als er al verschil zit in de kwaliteit en de gebruikte bouwmaterialen dan is daar voldoende rekening mee gehouden door de heffingsambtenaar, zo blijkt uit de prijs per m2 van de woning van eiser. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      7.3.
      Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de enkele stelling van eiser dat de referentiewoningen vanwege het energielabel onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn eigen woning, onvoldoende is om aan te nemen dat daardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Het had op de weg van eiser gelegen om deze stelling nader te onderbouwen. Deze beroepsgrond kan dan ook niet slagen. Conclusie en gevolgen
      
      
        8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn overige kosten.
      
      
    
    
      8.1.
      Voor de door eiser gewenste compensatie over veertien jaren teveel betaalde belasting, ziet de rechtbank geen aanleiding.
      
      
      
        
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
    
  
  
     Zaaknummer SBR 10/2361.
  
  
     Zie bijvoorbeeld het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024: ECLI:NL:GHARL:2024:776.
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.