ECLI:NL:RBLIM:2024:1372, Rechtbank Limburg, 20-03-2024, 10691506 \ CV EXPL  23-3828
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10691506 \ CV EXPL  23-3828
    
    
    
      
        Vonnis van 20 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      te Kerkrade,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Heemwonen,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , in haar hoedanigheid als bewindvoerder van A.F. [naam onderbewindgestelde], 
      te [woonplaats 1] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [naam onderbewindgestelde] ,
      gemachtigde: mr. B.H.S. Brinkman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de brief van 29 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de ten behoeve ban de mondelinge behandeling zijdens Heemwonen toegestuurde producties 16 t/m 19, - de mondelinge behandeling van 2 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Heemwonen heeft met ingang van 6 december 2018 een huurovereenkomst
        gesloten met [naam onderbewindgestelde] met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning
        gelegen te [woonplaats 2] aan het adres [adres] , hierna te noemen: “de woning” of “het gehuurde”. Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (Hierna: AHV) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      
        Met [naam onderbewindgestelde] is bij het aangaan van deze huurovereenkomst tevens een
        gedragsaanwijzing gesloten.
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om
        uitsluitend als woonruimte te dienen. In artikel 6.4 AHV is bepaald dat het niet
        is toegestaan (delen van) de gehuurde woning te gebruiken voor bedrijfsmatige
        activiteiten en om (daarmee) de bestemming van het gehuurde te wijzigen.
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 6.6 AHV is voorts opgenomen dat huurder voorafgaande schriftelijke
        toestemming van Heemwonen nodig heeft om het gehuurde geheel of gedeeltelijk
        aan derden onder te verhuren, dan wel aan derden in gebruik te geven.
      
      
    
    
      2.5.
      
        In de gedragsaanwijzing is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
        
          “1. Huurder onderhoudt de woning en overige gehuurde zoals een goed huurder
        
        
          betaamt.
        
      
      
        2. Huurder is hoofdelijk aansprakelijk voor de personen die hij/zij toegang geeft
      
      
        
          tot het gehuurde en zal ervoor zorgen dat deze personen geen overlast voor
        
        
          omwonenden veroorzaken.
        
        
          (...)
        
      
      
        4. Huurder zal geen personen GBA laten inschrijven zonder uitdrukkelijke
      
      
        toestemming van HEEMwonen.
      
      
        8. Huurder zal geen enkele vorm van overlast veroorzaken voor omwonenden.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        Op 29 maart en op 9 mei 2023 zijn twee bestuurlijke controles uitgevoerd door toezichthouders als bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening in/bij het gehuurde.
        Tijdens die controles is vastgesteld dat het gehuurde werd gebruikt voor (illegale)
        prostitutieactiviteiten. Van de bevindingen ter plaatse is een rapportage opgesteld.
        Uit de rapportage van 9 mei 2023 blijkt onder andere het volgende:
      
      
      
        2.6.1.
        Een paar weken vóór 9 mei 2023, namelijk op 29 maart 2023 heeft een prostitutie-controle plaatsgevonden op het adres van [naam onderbewindgestelde] . Er werd via een advertentie van [website] contact gelegd met een telefoonnummer en een afspraak gemaakt voor 1 uur tegen betaling van 150,- euro.
        
      
      
        2.6.2.
        
          Bij die controle bleken in de woning van [naam onderbewindgestelde] drie personen aanwezig te zijn, waaronder de sekswerker. Ter plaatse werd vastgesteld dat in de woning seksuele handelingen werden aangeboden tegen betaling, dus prostitutie zonder vergunning.
          De sekswerker was niet de vrouw welke op in de advertentie stond afgebeeld. Zij heeft tegen de toezichthouders verklaard dat zij sinds ongeveer zes dagen verbleef op het adres en dat [naam onderbewindgestelde] , die ook aanwezig was, de huurder was, dat zij geholpen was door een andere vrouw om aan het adres te komen en dat ze maximaal een week wilde blijven. Ze heeft ook verklaard dat [naam onderbewindgestelde] niet wist dat zij dit werk deed als prostituee, maar dat hij dacht dat haar vriendje kwam. Er was in de woning nog een vrouw, van Roemeense afkomst, die ook GBA stond ingeschreven op het adres. Zij verklaarde ook als prostituee te werken maar alleen aan escort te doen. 
        
        
      
      
        2.6.3.
        
          [naam onderbewindgestelde] was tijdens controle op 29 maart 2023 ook aanwezig en hij is een paar dagen na controle door de toezichthouders aangesproken op de bevindingen van 29 maart 2023. In het rapport staat dat [naam onderbewindgestelde] het volgende heeft verklaard:
        - Ik was geschrokken van de politiecontrole vorige week.
        - Ik heb gelijk tegen de dames gezegd dat zij moeten stoppen.
        - Ik zit in de schuldsanering en sta onder bewindvoering van Balans Limburg.
        - Doordat ik schulden heb en maar leefgeld van 350 euro ontvang ik wat extra
        
          geld voor verblijf van de dames in mijn woning. Zij betalen 150 euro aan mij per
          week.
        
        - Ik zie nu ook in dat ik zo alleen maar verder in de problemen kom. Ik ga zorgen
        dat dit allemaal stopt.
        - De personen die bij mij staan ingeschreven, wonen hier helemaal niet meer. Die ga ik proberen uit te laten schrijven.
        
      
      
        2.6.4.
        Uiteindelijk heeft [naam onderbewindgestelde] van de toezichthouders een waarschuwing gekregen, dit om verdere problemen die hij al had niet groter te maken. Hij zou zijn bewindvoerder op de hoogte gaan stellen van de controle en zijn financiële problemen verder bespreekbaar maken. De toezichthouders hebben duidelijk aangegeven aan dat vanuit zijn woning geen prostitutie mag en kan plaats vinden. 
        
        
      
      
        2.6.5.
        De toezichthouders hebben op 9 mei 2023 via de website [website] weer contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood in Heerlen. Er werd een afspraak gemaakt voor een één uur seksuele handelingen voor een prijs van € 150,00. De toezichthouders werden via WhatsApp, via een omweg naar het adres van [naam onderbewindgestelde] gestuurd. 
        
      
      
        2.6.6.
        Toen de toezichthouders ter plaatse kwamen deed de sekswerker de voordeur open van [adres] te [woonplaats 2] , wuifde en riep “come here’. Zij was schaars gekleed. Op het moment dat de betreffende klant (de toezichthouder) naar de voordeur wilde lopen, deed de sekswerker de voordeur van [adres] dicht. Vermoedelijk omdat net op dat moment een opvallend politievoertuig voorbijkwam gereden. Vervolgens deed zij de deur niet meer open en reageerde ook niet meer via het telefoonnummer.
        
      
      
        2.6.7.
        Vanwege deze constatering op 9 mei 2023 is alsnog een rapportage uitgebracht waar ook de bevindingen op 29 maart 2023 zijn beschreven. [naam onderbewindgestelde] is door de toezichthouder telefonisch gehoord en hij heeft tegen de toezichthouder gezegd dat hij wist dat er een dame verbleef in zijn woning, maar dat hij niet had verwacht dat ze daar als prostituee zou werken. 
        
      
    
    
      2.7.
      De gemeente Kerkrade heeft Heemwonen naar aanleiding van deze controles op 31 juli 2023 een brief geschreven waarin staat dat Heemwonen feitelijkl een seksinrichting exploiteert zonder vergunning en dat dat is verboden. De gemeente adviseert Heemwonen met klem om de overtreding te beëindigen en beëindigd te houden.
      
    
    
      2.8.
      Heemwonen heeft [naam onderbewindgestelde] per brieven van 3 en 10 augustus 2023 de kans gegeven om zelf zijn huurovereenkomst op te zeggen. [naam onderbewindgestelde] heeft dat niet gedaan.
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens heeft Heemwonen de dagvaarding tegen [naam onderbewindgestelde] uitgebracht bij exploot van 29 augustus 2023. Daarna, op 14 november 2023 heeft de kantonrechter bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [naam onderbewindgestelde] met benoeming van de bewindvoerder als zodanig. De bewindvoerder is door Heemwonen opgeroepen in de procedure. De bewindvoerder is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] heeft op de mondelinge behandeling bevestigd dat hij (ook) namens de bewindvoerder optreedt en daartoe uitdrukkelijk gemachtigd is.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Heemwonen vordert - samengevat – om de huurovereenkomst met [naam onderbewindgestelde] te ontbinden en [naam onderbewindgestelde] te bevelen om de woning te ontruimen, met veroordeling van [naam onderbewindgestelde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen voert aan dat [naam onderbewindgestelde] op meerdere manieren tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het laten gebruiken van de woning als seksinrichting, het daar laten verblijven van anderen en het laten inschrijven van derden op zijn adres, zijn tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [naam onderbewindgestelde] voert verweer. Hij heeft aangevoerd dat hij niet wist dat de vrouw die op 29 maart 2023 in zijn woning was, haar diensten aanbood als prostituee. De vrouw die op 9 mei 2023 in zijn woning was, was daar om te poetsen in zijn woning. Ook van haar wist [naam onderbewindgestelde] niet dat zij zich aanbood als prostituee. Volgens [naam onderbewindgestelde] wonen de mensen die bij hem stonden ingeschreven allemaal niet meer bij hem. Er zou nu nog maar één persoon bij hem staan ingeschreven. [naam onderbewindgestelde] heeft verder aangevoerd dat hij een zwaarwegend belang heeft om in zijn woning te kunnen blijven wonen. Hij heeft psychische problemen waarvoor hij afspraken heeft bij de praktijkondersteuner van zijn huisarts.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [naam onderbewindgestelde] heeft een huurovereenkomst getekend en daarop zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Ook heeft hij een gedragsaanwijzing getekend. Daarnaast heeft hij verplichtingen als huurder die volgen uit de wet.
      
    
    
      4.2.
      De verplichtingen waar het in deze zaak om gaat zijn:
      - [naam onderbewindgestelde]  moet zich als een “goed huurder” gedragen. Dat staat in artikel 7:213 BW.
      - Hij mag de woning alleen als woning gebruiken en nergens anders voor. Dat staat in artikel 7:214 BW.
      - Hij mag de woning niet onderverhuren of in gebruik laten nemen door derden. Dat staat in artikel 6.6. van de algemene huurvoorwaarden.
      - Hij mag anderen zich niet laten inschrijven op zijn adres. Dat staat in artikel 4 van de gedragsaanwijzing.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt op basis van de rapportage van de bestuurlijke controle vast dat op 29 maart 2023 en 9 mei 2023 dat er vanuit de woning van [naam onderbewindgestelde] prostitutie-activiteiten hebben plaatsgevonden. [naam onderbewindgestelde] heeft daarvoor geen vergunning en dit betreft dus illegale activiteiten. Daarmee heeft hij het gehuurde gebruikt voor iets anders dan een woning, namelijk voor een seksinrichting. 
      
    
    
      4.4.
      De stelling van [naam onderbewindgestelde] dat hij niet wist dat de vrouwen in zijn woning zich aanboden als prostituee, is ongeloofwaardig. Het is hem in ieder geval tijdens de controle op 29 maart 2023 verteld door de controleurs en op 9 mei 2023 bood alweer een prostituee haar diensten aan vanuit zijn woning.
    
    
      4.5.
      Bovendien maakt het niet uit of [naam onderbewindgestelde] het wist. Hij liet de betreffende vrouwen in zijn woning verblijven en hij is daarom verantwoordelijk voor hun gedrag. Daarmee heeft hij met het tekenen van de gedragsaanwijzing expliciet ingestemd.
      
    
    
      4.6.
      Bovendien heeft [naam onderbewindgestelde] geld ontvangen voor het verblijf van de vrouwen die op 29 maart 2023 in zijn woning waren en ook dat mag niet. Hij heeft ook mensen zich laten inschrijven op zijn adres, zonder dat hij toestemming had van Heemwonen en dat mocht hij ook niet. 
      
    
    
      4.7.
      Dit alles maakt dat [naam onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Hij is op meerdere punten tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.8.
      In artikel 6:265 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.9.
      Het toelaten van illegale prostitutie in een sociale huurwoning is zonder meer een ernstige tekortkoming, die Heemwonen niet hoeft te tolereren. Heemwonen heeft een zwaarwegend belang daartegen op te treden, met name ter bescherming van het woonklimaat van haar andere huurders in de omgeving. Bovendien heeft Heemwonen er belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij prostitutie vanuit de door verhuurde sociale huurwoningen niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt om andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen.
      
    
    
      4.10.
      Dat [naam onderbewindgestelde] belang heeft bij het behoud van zijn woning, is evident. De kantonrechter wil ook gerust aannemen dat [naam onderbewindgestelde] psychische en financiële problemen heeft en dat de ontbinding van zijn huurovereenkomst voor hem zwaarwegende gevolgen heeft. Dat doet echter aan de ernst van de tekortkoming niet af. Bovendien is de tekortkoming geheel aan [naam onderbewindgestelde] zelf te wijten. De gevorderde ontbinding wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      4.11.
      Dat houdt ook in dat [naam onderbewindgestelde] de woning moet ontruimen. Hiervoor is al uiteengezet wat het belang van Heemwonen is bij de ontbinding, Dat geldt ook voor een spoedige ontruiming. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt daarom verleend.
      
    
    
      4.12.
      
        [naam onderbewindgestelde] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure van Heemwonen moeten betalen. Nu zijn goederen onder bewind zijn gesteld, wordt de bewindvoerder tot betaling daarvan veroordeeld. Deze kosten worden als volgt begroot:
      - explootkosten:			€ 129,85
      - griffierecht:				€ 128,00
      - salaris gemachtigde			€ 408,00 (2 x € 204,00)
      Totaal					€ 665,85‬
      
    
    
      4.13.
      Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Heemwonen en [naam onderbewindgestelde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats 2]
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [naam onderbewindgestelde] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [naam onderbewindgestelde] in deze woning verblijven en de woning ter vrije beschikking te stellen van Heemwonen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten aan de zijde van Heemwonen gevallen en tot heden begroot op € 665,85,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.