ECLI:NL:RBMNE:2024:2845, Rechtbank Midden-Nederland, 30-04-2024, UTR 23/3320
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Ligging en oppervlakte van de door HA gebruikte referentieobjecten. Indexering naar verkoopdatum of overdrachtsdatum? Achterstallig onderhoud van de woning. Omliggende woningen. Vraagprijs van een buurpand. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3320
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [plaats] , eiser
    
  
  
    en
    
  
  
    de Heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: B. Schras)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 572.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. 
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 februari 2024. Eiser heeft deelgenomen aan de online zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1936. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 129 m² en een perceel van 196 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 533.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 572.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 9 januari 2022 voor € 707.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 9 april 2021 voor € 535.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 839.000,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 19 mei 2021 voor € 725.034,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
        
          Taxatiematrix
        
        4. Eiser stelt dat de door verweerder aangedragen referentieobjecten aan de [adres 4] en [nummer] niet goed vergelijkbaar zijn. De [straat 1] betreft een rustige straat daar waar de [straat 2] een doorgaande weg is met druk verkeer. Ook zijn de twee referenties aan de [straat 1] groter in oppervlakte. Eiser stelt dat ook de referentie aan de [adres 2] niet vergelijkbaar is omdat dit een hoekwoning betreft met garage. Ten slotte stelt eiser dat de referentie aan de [adres 3] goed vergelijkbaar is maar dat de berekening die de heffingsambtenaar hanteert onjuist is, aangezien de heffingsambtenaar uitgaat van een oppervlakte van 155 m2 waar dit volgens eiser 144 m2 moet zijn. Ook stelt eiser dat ten onrechte geen correctie is toegepast vanwege de grootte van zijn woning, waar dat voor de gebruikte referenties wel is gebeurd. Eiser stelt dat hierdoor de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht het standpunt van eiser over de referenties aan de [straat 1] te kunnen volgen en aangegeven dat deze twee referenties inderdaad minder goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser vanwege het verschil in ligging. 
      
    
    
      4.2.
      Nu de heffingsambtenaar de  referenties aan de [adres 4] en [nummer] niet langer ten grondslag legt aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde,  moet de rechtbank beoordelen of met de overgebleven referenties uit de taxatiematrix voldoende aannemelijk gemaakt is dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank oordeelt dat dat het geval is. De redenen daarvoor zijn als volgt.
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de referentie aan de [adres 2] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze referentiewoning goed vergelijkbaar is qua type en bouwperiode. Het enkele feit dat de [adres 2], anders dan de woning van eiser, een hoekwoning is, maakt niet dat die woning minder goed bruikbaar is als referentie. Daarmee wordt namelijk rekening gehouden door de hogere grondwaarde bij die referentiewoning, die in mindering wordt gebracht op de transactieprijs om de gemiddelde m2 -prijs van de referentiewoning te kunnen bepalen. De rechtbank kan dit volgen. 
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de referentie aan de [adres 3] heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat wanneer er zou worden uitgegaan van de door eiser genoemde 144 m2  aan gebruiksoppervlakte in plaats van de 155 m2 waar de taxatiematrix vanuit gaat, dit een hogere prijs per m2 met zich meebrengt. Dit zou dus juist een hogere WOZ-waarde onderbouwen. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de correctie voor de grootte van de referentiewoningen wordt toegepast om rekening te houden met de afnemende meerwaarde van een groter aantal m2 aan gebruiksoppervlakte. Ook dit kan de rechtbank volgen. 
      
      
        
          Indexering
        
        5. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat volgens hem bij de indexering naar de waardepeildatum niet moet worden uitgegaan van de verkoopdatum maar van de overdrachtsdatum. Omdat ten onrechte wordt uitgegaan van een verkeerde datum heeft dit invloed op de indexering naar de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.1.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten.
      
      
        
          Achterstallig onderhoud
        
        6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van zijn woning. Eiser heeft in dat verband toegelicht dat zijn woning toe is aan een schilderbeurt en sprake is van een verzakking bij de voordeur. Ook heeft eiser er op gewezen dat zijn woning beschikt over een energielabel E en de voorzieningen gedateerd zijn (de keuken is 19 jaar oud). Ook stelt eiser dat zijn huiskamer door een uitbouw van de buren aanzienlijk minder lichtinval heeft dan voorheen en hij last heeft van lawaai. Volgens eiser worden deze minpunten genegeerd door verweerder waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar heeft er in dit verband op gewezen dat voor de woning op het aspect onderhoud een 2 (“matig”) is gescoord terwijl de referentiewoningen een 3 (“gemiddeld”) scoren. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud aan de woning van eiser. De rechtbank kan dit volgen. Voor wat betreft de andere punten die eiser noemt, geldt dat die naar het oordeel van de rechtbank voldoende zijn verdisconteerd in de lagere prijs per m2 van de woning van eiser ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt dus niet. 
      
      
        
          Omliggende woningen
        
        7. Eiser stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet in stand kan blijven gelet op de WOZ-waardes die zijn vastgesteld voor omliggende woningen. Eiser voert in dat verband aan dat het merkwaardig is dat de WOZ-waarde van het pand aan de [adres 6] in eerdere jaren vergelijkbaar was met of zelfs hoger was vastgesteld dan zijn woning, terwijl de WOZ-waarde van die woning nu een stuk lager is vastgesteld. Ook wijst eiser er op dat [adres 7] beschikt over zonnepanelen en dat [adres 8] groter en geïsoleerd is. Eiser stelt zich op het standpunt dat rekening moet worden gehouden met deze verschillen en daarvoor moet worden gecorrigeerd zodat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat de waardebepaling jaarlijks geheel opnieuw wordt gebaseerd op verkoopprijzen en dat er geen sprake is van indexering van vorige WOZ-waardes. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat  de WOZ-waarde van de [adres 6] lager wordt veroorzaakt  doordat de kwaliteit van dat pand als lager is geregistreerd dan voorheen het geval was. Verder wijst de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet kan worden vastgesteld op basis van de WOZ-waardes van buurpanden. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde tot stand komt op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen al om die reden kunnen WOZ-waardes van buurpanden niet dienen ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. Bovendien blijkt uit de eigen stelling van eiser dat de woningen niet identiek zijn, zodat ook om die reden het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan . Ook om die reden kan de beroepsgrond niet slagen. 
      
      
        
          Vraagprijs buurpand
        
        8. Eiser wijst er op dat de bewoners van [adres 6] in 2022 hun huis hebben proberen te verkopen voor € 550.000, maar dat dit niet is gelukt. Volgens eiser toont dit aan dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      8.1.
      Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt kunnen vraagprijzen niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer zijn daarentegen de prijzen van belang zoals die daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Ook deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 april 2024.
    
    
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.