ECLI:NL:RBZWB:2024:293, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-01-2024, 22/5833
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5833
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle , de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 564.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
        Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
      
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op de conclusie van repliek gereageerd met een conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1999). Het betreft een geschakelde woning met een aangebouwde garage (38 m2), een berging (16 m2) en een overkapping van (20 m2). De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 137 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 500.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van 
    € 564.000.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan belanghebbende veronderstelt wordt de waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld en daarbij is  niet van belang op welk bedrag de waarde van de woning op een eerdere peildatum is vastgesteld (zie ook hierna onder 6.7.). Verder hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      5.1.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. Alleen de meest recente vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar in het aanvullend stuk van 30 november 2023 zijn genoemd ter onderbouwing van de waarde van de woning, zijn de vergelijkingsobjecten waar de rechtbank in dit geval naar kijkt bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waardematrix opgenomen. De waardematrix die ziet op de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep kenbaar gemaakt. Uit de waardematrix volgt een waarde van € 590.000. 
      
      
    
    
      6.1.
      Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 1] . In de waardematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 564.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.3.
      De rechtbank dient allereerst te beoordelen of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn.
      
    
    
      6.4.
      De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wat met name tussen partijen in geschil is, is de volgende vraag.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de vergelijkingsobjecten zijn omgeven door vrijstaande woningen, terwijl de woning van belanghebbende is omringd door rijwoningen. Ook heeft vergelijkingsobject [adres 4] volgens belanghebbende vrij uitzicht op een natuurgebied. Daarnaast ervaart belanghebbende dat er minder privacy is in de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, omdat er een woning met dakkapel grenst aan zijn achtertuin. Met al deze aspecten is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden. 
    
    
      6.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht op welke wijze er rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting namelijk verklaard dat de ligging is verdisconteerd in de factoren kwaliteit en uitstraling. De heffingsambtenaar wijst erop dat het vergelijkingsobject [adres 4] is gewaardeerd met een 4 voor kwaliteit en uitstraling en ook het vergelijkingsobject Boomheide 2 is gewaardeerd met een 4 voor kwaliteit. De woning van belanghebbende is voor alle KOUDVL-factoren gewaardeerd op een 3. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat ook de privacy is verdisconteerd in de uitstraling, omdat de directe omgeving een rol kan spelen bij de uitstraling. verder is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. De grondwaarde van de (referentie)woningen is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Daarbij is rekening gehouden met het verschil in grondwaarde tussen de kern [plaats 1] , de kern [plaats 2] en het buitengebied. Aan de garage, berging en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor een afwijkend niveau van kwaliteit, onderhoud en uitstraling. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.
      
    
    
      6.7.
      Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning met 17% is gestegen in vergelijking tot de eerder vastgestelde WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020. Deze beroepsgrond van belanghebbende faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Datzelfde geldt voor de verhouding van de waarde van de woning ten opzichte van WOZ-waarden van andere onroerende zaken. Ook die (procentuele) waardestijgingen zijn in beginsel niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
      
    
    
      6.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten en krijgt belanghebbende ook het door hem betaalde griffierecht niet terug.
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 23 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
              
              griffier
            
            
              
              
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken.
  
  
    Zie bijvoorbeeld gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185.