ECLI:NL:RBROT:2024:4233, Rechtbank Rotterdam, 01-05-2024, C/10/660691 / HA ZA 23-544
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Dakterras zonder vergunning aangelegd door verkoper. Koper vordert schadevergoeding voor dakterras en schade door lekkage dak. Schuldeisersverzuim. Ouderdomsclausule. Benoemen deskundige voor dak.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/660691 / HA ZA 23-544
    
    
    
      
        Vonnis van 1 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      eiser,
      advocaat mr. F. Amien te Rotterdam, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ROTTERDAM URBAN DEVELOPMENTS B.V.,
      gevestigd te Huizen,
      gedaagde,
      advocaat mr. G. Geneugelijk te Amsterdam. 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en RUD genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 juni 2023, met producties 1 tot en met 28, 
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7, 
        
        
          de brief van de rechtbank van 8 augustus 2023 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling, 
        
        
          de akte van [eiser] , met productie 29, 
        
        
          de akte van RUD, met producties 8 en 9, 
        
        
          de mondelinge behandeling van 20 september, waarvan de griffier aantekeningen heeft    gemaakt, 
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser] ,
        
        
          de spreekaantekeningen van RUD,
        
        
          de akte overlegging producties, depot en eisvermeerdering van [eiser] , met producties 30 tot en met 34, 
        
        
          de antwoordakte van RUD, met producties 10 en 11, 
        
        
          de akte van [eiser] , met producties 35 tot en met 37,
        
        
          de antwoordakte van RUD. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort  
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft een appartement gekocht van RUD. RUD had dit appartement gerenoveerd voordat zij het aan [eiser] verkocht. [eiser] vordert vervangende schadevergoeding, omdat (1) het dakterras niet voldoet aan de vergunning en (2) het dak volgens hem gebreken vertoont, waardoor lekkages zijn ontstaan. RUD stelt dat zij niet de kans heeft gehad om het dakterras te herstellen. Daarnaast vindt RUD dat zij niet aansprakelijk is voor eventuele gebreken aan het dak. De rechter kan niet beoordelen of RUD aansprakelijk is voor de schade, zonder te weten waardoor de lekkages veroorzaakt worden. Daarom moet er een deskundige worden benoemd. 
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Op 7 mei 2021 heeft [eiser] een appartement aan de [adres] te Rotterdam, met kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie G no. [perceelnummer] , appartementsindex 2, gekocht van RUD. RUD had het pand waarin het appartement (hierna: de woning) zich bevindt, gerenoveerd voordat zij het verkocht. Bij de woning hoort een dakterras. In de koopovereenkomst zijn onder andere, en voor zover voor de beoordeling van belang, de volgende bepalingen opgenomen:  
      
      
        “ (…) Artikel 6
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend  aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
      
      
      
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Artikel 25 Niet-bewoningsclausule 
        
        
          Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.
        
      
      
      
        
          Artikel 26 Ouderdomsclausule 
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 97 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloer, het dak, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels  houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen. Hier buiten vallen alle zaken welke door verkoper zijn aangepakt sinds hij de woning in eigendom heeft verkregen. Verkoper garandeert een garantie van 12 maanden op de werkzaamheden die zijn verricht ten tijde van de renovatie. De garantietermijn gaat in na het passeren van de akte van levering. (…)”.
      
      
    
    
      3.2.
      Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] een bouwtechnische keuring laten uitvoeren naar de woning. Er is een rapport opgesteld van de keuring. Hierin staat, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende: 
      
      
        “(…) Dakconstructie
        
          In verband met onbereikbaarheid en/of niet zichtbaar (vanwege afwerking) is de dakconstructie niet geïnspecteerd. Er kan dus ook geen uitspraak worden gedaan over eventueel aanwezige isolatie en/of dat deze correct is aangebracht. Ook is het niet zichtbaar of er eventueel lekkages aanwezig zijn en/of hout aantastende insecten. De dakconstructie is niet geïnspecteerd.
        
      
      
      
        
          Hoofddak(en) overige dakbedekking
        
        
          De dakbedekking is economisch afgeschreven. Per direct moet er een nieuwe dakbedekking worden aangebracht. Door de slechte conditie van deze bedekking is er een verhoogd risico op actieve lekkage en/of vervolgschade aan de dakconstructie en het dakbeschot, wat tijdens de inspectie niet zichtbaar was. (…)”.
      
      
    
    
      3.3.
      Naar aanleiding hiervan heeft [eiser] de makelaar op 5 mei 2021 het volgende gemaild: 
      
      
        “In het rapport komt naar voren dat het dak direct vervangen[d] dient te worden, pakken jullie dit op?”.
      
      
    
    
      3.4.
      De makelaar heeft op 6 mei 2021 geantwoord: 
      
      
        “Bij deze wel alvast de bevestiging dat het dak wordt voorzien van een nieuwe bitumen daklaag.”.
      
      
    
    
      3.5.
      De woning is aan [eiser] geleverd op 14 juni 2021. [eiser] heeft op het dakterras een bouwwerk (door partijen ook wel patio genoemd) gerealiseerd. 
      
    
    
      3.6.
      Op 27 januari 2022 ontving [eiser] een brief van de gemeente waarin staat dat het dakterras in strijd is met het bestemmingsplan. Op 31 maart 2022 heeft RUD alsnog een vergunning voor het dakterras aangevraagd. De gemeente heeft de vergunning verleend voor een wat anders gesitueerd dakterras, met een dakluik. Op het dakterras dat RUD heeft opgeleverd, stond een dakhuisje. 
      
    
    
      3.7.
      In mei 2022 heeft RUD een dakdekker gestuurd die een nieuwe bitumenlaag op het dak heeft gelegd, rond het terras.
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] heeft aan RUD diverse berichten gestuurd omdat hij last had van lekkage. Op 9 november 2022 heeft [eiser] RUD in gebreke gesteld en hem een termijn gesteld voor het verhelpen van de gebreken aan het dak.
      
    
    
      3.9.
      In het najaar van 2023 heeft [eiser] zelf het terras en het bitumen laten verwijderen. Onder het terras bleek geen bitumen te liggen, maar een betonnen plaat. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert na eisvermeerdering, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
      
        I. RUD te veroordelen tot betaling van € 69.384,86 aan herstelkosten van het dakterras en de dakbedekking en de kosten van het herstel van de gevolgschade die geleden is door de lekkage, vermeerderd met wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 9 november 2022 dan wel vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening, 
        II. te verklaren voor recht dat RUD aansprakelijk is voor de herstelkosten van de gebreken uit het schrijven van 4 mei 2023, 
        III. RUD te veroordelen tot vergoeding € 1.189,04 en € 320,66 aan kosten voor de vaststelling van de omvang van de schade, 
        IV. RUD te veroordelen in de kosten van het verblijf van [eiser] en zijn partner in een hotel gedurende 4-5 weken, 
        V. RUD te veroordelen in de proceskosten en nakosten ten behoeve van betekening van het vonnis. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt – kort gezegd – inmiddels het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag.
      
      
        4.2.1.
        Het dakterras van het appartement voldoet niet aan de eisen die in de (naderhand) door de gemeente verstrekte vergunning staan vermeld (zie 3.5). RUD is daarvoor aansprakelijk, omdat [eiser] er bij de koop van het appartement vanuit mocht gaan dat het dakterras voldeed aan de geldende publiekrechtelijke voorschriften. Nu dit niet het geval is, moet het dakterras worden aangepast. RUD moet de kosten daarvan betalen.
        
      
      
        4.2.2.
        De voor de levering toegezegde vervanging van het bitumen is niet, althans niet naar behoren, verricht. Inmiddels is gebleken dat het dak, althans de dakconstructie, niet deugt. Onder het door RUD aangelegde terras lag geen bitumen. RUD had de oude dakbedekking moeten verwijderen en de dakbedekking opnieuw moeten leggen. Dat moet nu alsnog gebeuren. Bovendien zijn door de gebrekkige dakbedekking lekkages ontstaan. RUD moet zowel de herstelkosten van de dakbedekking als de schade die het gevolg is van de lekkages aan [eiser] betalen.
        
      
      
        4.2.3.
        Er is sprake van gebreken aan de douche en er zitten scheuren in het stucwerk en de aangebouwde muren. RUD is aansprakelijk voor de herstelkosten van deze gebreken.
        
      
      
        4.2.4.
        RUD moet de kosten voor het vaststellen van de omvang van de schade op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW aan [eiser] vergoeden.
        
      
    
    
      4.3.
      RUD concludeert tot afwijzing van de vordering, dan wel tot matiging van het toe te wijzen bedrag tot € 19.662,50. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    Ontvankelijkheid 
    
    
      5.1.
      RUD meent dat [eiser] niet ontvankelijk is, omdat de verkeerde rechtspersoon is gedagvaard. In de koopovereenkomst en de leveringsakte staat niet zij, maar “Rotterdam Urban Developments C.V.” als partij genoemd. Ter zitting heeft zij laten weten dat zij hier pragmatisch mee omgaat. De rechtbank maakt daaruit op dat zij dat verweer niet handhaaft, mede in aanmerking nemende dat in de aanhef van de koopovereenkomst “Rotterdam Urban Developments B.V., te deze handelend in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot en voor rekening en risico van Rotterdam Urban Developments C.V.” staat, maar ook: “de onder (A) genoemde perso(o)n(en) – Rotterdam Urban Developments B.V. en Rotterdam Urban Developments C.V. – hierna (samen) te noemen 'verkoper'.”
      
      
        
          De eiswijziging
        
      
      
    
    
      5.2.
      RUD heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis omdat deze niet behoorlijk is onderbouwd. Dat is echter een inhoudelijk verweer en geen bezwaar tegen de eiswijziging als zodanig, die niet in strijd is met de goede procesorde nu deze louter, nog voor de zitting, een schadepost toevoegt. Er wordt dus recht gedaan op de gewijzigde eis.
      
      
        
          Het dakterras 
        
      
      
      
        5.3.1
        Tussen partijen staat vast dat het dakterras niet voldoet aan de eisen die daaraan in de door de gemeente verleende vergunning worden gesteld.  Daargelaten of het dakterras non-conform is in de zin van art 7:17 BW, levert dit een toerekenbare tekortkoming op. Artikel 6 van de koopovereenkomst staat daaraan niet in de weg, nu het aanleggen van dit terras deel van de renovatie was. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was dat terras nog niet gereed. Het dakterras, dat groter en anders gesitueerd was dan vergund en voorzien van een dakhuisje in plaats van een luik, is in het kader van de renovatie door RUD gerealiseerd en binnen 12 maanden na levering is deze tekortkoming gebleken. [eiser] kan dus een beroep doen op de garantie van RUD op haar renovatiewerk (zie het slot van artikel 26 van de koopovereenkomst (geciteerd in r.o. 3.1.))
        
      
      
        5.3.2
        Na in gebrekestelling moet aan RUD conform de wettelijke regeling de gelegenheid worden gegeven de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Dat volgt ook uit de afspraken van partijen, in het bijzonder de garantie. De enkele omstandigheid dat [eiser] geen vertrouwen meer heeft in RUD, doet daaraan niet af. Evenmin kan RUD worden tegengeworpen dat deze werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn zijn verricht. Vast staat immers dat [eiser] in elk geval aanvankelijk RUD niet toeliet tot het werk omdat hij eerst € 25.000,- aan schadevergoeding wenste te ontvangen. Die voorwaarde mocht hij niet stellen. 
        
      
    
    
      5.4.
      Het dakterras moet dus worden aangepast om ervoor te zorgen dat het aan de vergunningseisen voldoet. [eiser] moet RUD daar nog de gelegenheid voor bieden.  
      
    
    
      5.5.
      Voordat RUD tot aanpassing van het dakterras over kan gaan, moet er nog een deskundige naar het dak kijken. De rechtbank legt dat hierna uit.
      
      
        
          Het herstel van de dakbedekking en de (water)schade
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] stelt zich inmiddels op het standpunt dat de bestaande dakbedekking niet waterdicht is, omdat RUD de bitumen laag van de dakbedekking niet juist heeft gelegd. Die laag lag niet onder het dakterras en daardoor kon zich op die plaats water verzamelen, dat door de betonnen plaat onvoldoende werd tegengehouden. Volgens [eiser] is hierdoor lekkage opgetreden en daardoor heeft hij schade geleden. [eiser] onderbouwt dit met een verklaring van een dakspecialist.
      
      
        RUD betwist dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in de onjuiste aanleg van de bitumen laag. Hij wijst er voorts op dat de constructie van het dak, waartoe de betonnen plaat behoort, tot de oorspronkelijke constructie van het bijna 100 jaar oude pand behoort en geen deel uitmaakt van de renovatie. Dit valt dus onder het regime van artikel 6.1, 25 en 26 (eerste deel) van de koopovereenkomst (r.o. 3.1.), zodat zij niet aansprakelijk is voor eventuele gebreken op dat punt.
      
      
    
    
      5.7.
      Bij deze stand van zaken is onduidelijk welke gebreken er zijn en staat ook de oorzaak van de lekkage niet vast. Als juist is dat de lekkage wordt veroorzaakt door het ondeugdelijk leggen van het bitumen, dan is RUD daarvoor aansprakelijk. RUD heeft voor de levering van het appartement aan [eiser] expliciet toegezegd, via de makelaar, dat het bitumen vervangen zou worden.(zie r.o. 3.4) Anders dan RUD stelt, kon [eiser] deze toezegging in redelijkheid zo opvatten, en moest RUD ook begrijpen dat hij dat deed, dat deze toezegging op het gehele dak zag, ook het deel waarop het terras stond. De gedachte dat het deel onder het terras niet was geïnspecteerd bij de keuring en dat daarom dat deel niet vervangen hoefde worden, ligt zo weinig voor de hand dat [eiser] met die, volgens RUD bedoelde, betekenis van de toezegging geen rekening hoefde te houden. In dat verband wegen de koopprijs van bijna € 750.000 en de garantie mee. Het beroep van RUD op het verstreken zijn van de garantietermijn treft in dat verband geen doel. RUD heeft niet betwist dat [eiser] al vanaf november 2021 geklaagd heeft over lekkage. 
      
    
    
      5.8.
      Als echter de lekkages worden veroorzaakt door de reeds langs voor de verwerving door RUD bestaande constructie van het dak is RUD daarvoor niet aansprakelijk. Het risico voor dat soort gebreken is in de koopovereenkomst in de artikelen 25 en 26, in verband met artikel 6.1, bij [eiser] als koper gelegd (r.o. 3.1.). RUD is dan niet aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van de lekkage. In artikel 26 van de koopovereenkomst is namelijk een ouderdomsclausule opgenomen, waardoor [eiser] de staat van het appartement bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft geaccepteerd en hij in ieder geval moest weten dat RUD niet instond voor de kwaliteit van het dak. Tot die kwaliteit van het dak behoort ook de betonnen plaat.
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank kan daarom op dit moment niet beoordelen wie van partijen voor de lekkage aansprakelijk is. Er moet eerst een deskundige worden benoemd om de oorzaak van de lekkage vast te stellen. De door [eiser] aangeleverde foto’s en verklaring volstaan niet. Anders dan RUD aanvoert heeft [eiser] voldoende gesteld. De rechtbank acht ambtshalve voorlichting door een deskundige noodzakelijk.
      
      
        
          Benoeming deskundige
        
      
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank stelt partijen in de gelegenheid zich binnen twee weken gelijktijdig, bij voorkeur gezamenlijk, in een akte uit te laten over de vraagstelling en de persoon van de deskundige. De vragen die aan de deskundige zullen worden gesteld, moeten gericht zijn op het achterhalen van de oorzaak van de lekkage. In het bijzonder wil de rechtbank weten of de lekkage komt door eventuele fouten die RUD heeft gemaakt bij de renovatie, bijvoorbeeld bij het aanleggen van de bitumen laag van de dakbedekking. 
      
    
    
      5.11.
      Ten aanzien van de kosten geldt dat [eiser] in principe met betaling van het door de deskundige te begroten voorschot moet worden belast, omdat hij op grond van artikel 150 Rv de bewijslast draagt van zijn stellingen dat RUD de bitumen laag van de dakbedekking niet juist heeft gelegd, dat daardoor een lekkage is ontstaan en dat [eiser] daardoor schade heeft geleden.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      5.12.
      De zaak wordt verwezen naar de rol om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan hem/haar te stellen vragen. 
      
    
    
      5.13.
      Nadat het deskundigenbericht is ingewonnen, zullen partijen zich mogen uitlaten. In dat kader kan dan de schade nader aan de orde komen. Partijen mogen, desgewenst, voorstellen om aan de deskundige ook vragen over de te verwachten herstelkosten voor te leggen.
      
    
    
      5.14.
      Gelet hierop houdt de rechtbank iedere verdere beslissing over de geschilpunten aan, ook ten aanzien van de geschilpunten die hiervoor niet zijn besproken. Partijen kunnen uiteraard, als zij dat willen, nog steeds een regeling treffen. 
      
        
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      6.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 15 mei 2024, zodat partijen zich gelijktijdig bij akte kunnen uitlaten over de conceptvragen aan en de persoon van de deskundige,
      
    
    
      6.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.
      
      
      
        3727/3349/106