ECLI:NL:RBOVE:2024:1443, Rechtbank Overijssel, 19-03-2024, 10883878 \ CV EXPL  24-94
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. ontruiming schuur in kort geding. omvang gehuurde.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      Zaaknummer	: 10883878 \ CV EXPL  24-94 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 maart 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        ,wonende te [woonplaats 1],
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen [partij A],
      gemachtigde: mr. E. Nijhoff,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de vennootschap onder firma [partij B 1],
    
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      en haar vennoten:
    
    2.	[partij B 2],wonende te [woonplaats 2],
    3.	[partij B 3],wonende te [woonplaats 3],
    
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna tezamen te noemen [partij B],
      gemachtigde: J.E. Eshuis.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,
      - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties,
      - de mondelinge behandeling op 13 februari 2024 en de pleitnota van [partij A],
      - de correspondentie van partijen na de mondelinge behandeling, over de gedane schikkingspogingen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten en het geschil
    In conventie en in reconventie
    
      2.1.
      
        [partij A] is eigenaresse van een drietal percelen met opstallen in [plaats]. Sinds 1994 is zij eigenaresse van het perceel met (het kadastrale) nummer [nummer 1] aan het adres [adres 1] en het achter de adressen [adres 1] gelegen (tuin)perceel met (het kadastrale) nummer [nummer 2] en sinds 2006 ook van het perceel met (het kadastrale) nummer [nummer 3] aan het adres [adres 2]. 
      
    
    
      2.2.
      
        [partij B] heeft sinds 1996 (met tussenkomst van de vader van [partij A]) de panden aan de [adres 1] gehuurd voor de duur van 5 jaar. Na het einde van de huurperiode zijn er op 2 mei 2001 voor beide panden afzonderlijk nieuwe huurovereenkomsten gesloten. De nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het pand [adres 2] is per 30 april 2003 geëindigd. [partij A] exploiteert daarin sinds december 2005 een winkel. De nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] duurt thans nog voort. 
      
    
    
      2.3.
      
        In de voormelde nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is onder 1.1 opgenomen:
        
          Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, zijnde de benedenruimte/begane grond van het gebouw plaatselijk bekend [adres 1], partijen genoegzaam bekend, die derhalve ook afzien van een door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van het gehuurde.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Volgens [partij A] hebben partijen, althans de vader van [partij A] en [partij B], na het beëindigen van de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] mondeling de afspraak gemaakt dat [partij B] uit coulance, zonder het betalen van een vergoeding, gebruik mocht blijven maken van de schuur op het perceel van de [adres 2] totdat er een nieuwe huurder voor nr. [adres 2] was gevonden of de eigenaar het zelf wilde gaan gebruiken. Dat laatste is nu volgens [partij A] aan de hand: [partij A] heeft [partij B] bij brief van 11 juni 2023 (onder meer) te kennen gegeven het gebruik van de schuur te willen beëindigen in verband met haar voornemen om het pand aan de achterzijde uit te bouwen/te vergroten voor haar zelf. Op dit moment moet zij haar winkelvoorraad buiten zetten, terwijl [partij B] gebruikt maakt van de schuur op haar perceel. Bij brief van haar gemachtigde van 29 augustus 2023 is de gebruiksovereenkomst (nogmaals) opgezegd tegen 1 januari 2024; uiterlijk op 31 december 2023 zou de schuur daarom leeg, schoon en ontruimd door [partij B] aan [partij A] ter beschikking moeten zijn gesteld. [partij B] heeft de schuur echter nog altijd in gebruik, ten onrechte, en daarom vordert [partij A] in conventie, kort gezegd, om [partij B] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van de schuur, binnen veertien dagen na dit vonnis en met veroordeling van [partij B] in de proceskosten en eventuele ontruimingskosten.
      
    
    
      2.5.
      Volgens [partij B] claimt [partij A] zowel de schuur als de schutting/overkapping, die echter door [partij B] is geplaatst op het perceel met nummer [nummer 1]. [partij A] gebruikt volgens [partij B] ook onrechtmatig een gedeelte van het door [partij B] gehuurde perceel [nummer 1], te weten het gedeelte, liggende achter de schutting/overkapping en vóór het perceel met nummer [nummer 2]. [partij B] vordert daarom in reconventie dat [partij A] dat gedeelte ontruimt en ontruimd houdt, en dat (naar de kantonrechter begrijpt) [partij A] in afspraak met [partij B] een erfafscheiding plaatst tussen het perceel met nummer [nummer 2] en het perceel met nummer [nummer 1].  [partij B] vordert in reconventie ook dat, als het gebruik van de schuur zou moeten worden beëindigd, [partij A] op haar kosten een nieuwe schuur dient te laten bouwen op het achterliggende deel van [adres 1], met eenzelfde omvang als de huidige schuur. Die schuur heeft [partij B] nodig voor de exploitatie van haar onderneming. [partij A] dient daarbij in de proceskosten te worden veroordeeld, aldus [partij B].
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        In conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      De kantonrechter overweegt het volgende. Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak aanwezig, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door partijen gestelde (met name de stelling van [partij A] dat de gebruiksovereenkomst is opgezegd en zij de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en de stelling van [partij B] dat zij niet goed kan exploiteren zonder een alternatieve ruimte voor haar de in de schuur aanwezige koelingen).
      
    
    
      3.2.
      Voor toewijzing van vorderingen in kort geding is vereist dat de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een gewone (bodem)procedure zullen worden toegewezen. Voor verder onderzoek (bijvoorbeeld door nadere bewijslevering) naar bepaalde, in het bestek van dit kort geding aangevoerde feiten of omstandigheden, is in beginsel geen plaats. Dat moet in een eventuele gewone procedure gebeuren. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over de geschillen tussen partijen.
      
    
    
      3.3.
      
        
          [partij B] heeft de gestelde mondelinge afspraak met betrekking tot het gebruik van de schuur niet betwist. Van de juistheid van die afspraak kan voorshands dan ook worden uitgegaan. Verder is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter de gebruiksovereenkomst eind augustus 2023 met een redelijke termijn opgezegd, tegen 
        1 januari 2024, en dat betekent dat [partij B] de schuur nu zonder recht of titel in gebruik heeft. [partij A] heeft recht op afgifte van haar eigendom, hetgeen er neerkomt dat de schuur op haar perceel ontruimd dient te worden. Er is dan ook een grote kans dat een bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen. Haar vordering tot ontruiming van de schuur is dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat er aanleiding is om een iets ruimere ontruimingstermijn te bepalen. [partij B] gebruikt de schuur immers voor haar onderneming en heeft enige tijd nodig om een oplossing te vinden voor de koelingen in de schuur. De kantonrechter ziet aanleiding een ontruimingstermijn te bepalen van zes weken na dit vonnis.
      
      
    
    
      3.4.
      Voor wat betreft de vorderingen van [partij B] in reconventie, door [partij A] betwist, wordt het volgende overwogen. De kantonrechter begrijpt dat [partij B] belang heeft bij een alternatieve ruimte voor haar zich in de schuur bevindende koelingen, maar het staat vast dat de schuur niet door haar wordt gehuurd en voorshands valt niet in te zien op welke rechtsgrond [partij A] verplicht zou zijn een nieuwe schuur te bouwen voor [partij B] op het perceel [nummer 1]. Dat in een eventuele bodemprocedure een vordering tot het bouwen van een schuur zal worden toegewezen, is dan ook niet aannemelijk. De betreffende vordering van [partij B] wordt dan ook afgewezen. 
      
    
    
      3.5.
      Ook de vordering van [partij B], dat [partij A] het gedeelte achter de overkapping/schutting, behorende bij [adres 1] ontruimt en ontruimd houdt, en dat [partij A] in afspraak met [partij B] een erfafscheiding moet plaatst, zodat de grens tussen de percelen met de nummers [nummer 2] en [nummer 1] duidelijk is, zal worden afgewezen. Door [partij A] is namelijk gemotiveerd weersproken dat [partij B] het gehele perceel met nummer [nummer 1] huurt. In de betreffende nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] staat ook (slechts) dat de huurovereenkomst betrekking heeft op de bedrijfsruimte, zijnde de benedenruimte/begane grond van het gebouw [adres 1]. Dat het gehuurde meer omvat, heeft [partij B] onvoldoende aannemelijk gemaakt. [partij B] heeft weliswaar niet alleen het pand [adres 1] in gebruik, maar ook een gedeelte van het perceel [nummer 1] tot aan de schutting/overkapping, maar dat is op zich logisch anders zou [partij B] na de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] niet meer bij de door haar zelf geplaatste schutting/overkapping kunnen. Dat [partij B] echter ook recht heeft op het achter de schutting/overkapping gelegen stuk grond van het perceel met nummer [nummer 1], welke stuk ook al jaren in gebruik is bij [partij A], is onvoldoende aannemelijk geworden.
      
    
    
      3.6.
      Gelet op de uitkomst van de procedure dient [partij B] in de kosten van de procedure te worden veroordeeld, zowel in conventie als in reconventie. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling tot ontruiming, zal worden afgewezen, nu deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [partij B] hoofdelijk om binnen zes weken na dit vonnis de onroerende zaak (de schuur) volledig en behoorlijk met al die zich daar bevinden en met al hun eigendommen te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [partij A] te stellen en te houden,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 1.041,92, waaronder € 814,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [partij B] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      wijst de vorderingen in reconventie af,
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [partij A] begroot op € 407,00 gemachtigdesalaris,
      
    
    
      4.8.
      
        verklaart dit vonnis in reconventie wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.