ECLI:NL:RBOVE:2024:2588, Rechtbank Overijssel, 14-05-2024, 10844490 \ CV EXPL  23-4683
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In deze zaak staat de vraag centraal of de huurachterstand, die op zich vast staat, verminderd moet worden in verband met gebreken en/of verrekend moet worden met aanspraken van de huurder op grond van onterecht betaalde servicekosten. De kantonrechter oordeelt dat deze aanspraken niet leiden tot aanpassing van de huurachterstand en dat de huurachterstand als tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen de woning te ontruimen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 10844490 \ CV EXPL  23-4683 
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,wonende te [woonplaats 1],
      eisende partij, hierna te noemen [eiser],
      gemachtigde: mw. D.A. Holtvoort, werkzaam bij Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende te [woonplaats 2],
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
      gemachtigde: mr. F. Hoff.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van [eiser] met producties,
      - de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
      - de mondelinge behandeling van de zaak op 19 april 2024.
      
    
    
      1.2.
      Hierop is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      In deze zaak staat de vraag centraal of de huurachterstand, die op zich vast staat, verminderd moet worden in verband met gebreken en/of verrekend moet worden met aanspraken van de huurder op grond van onterecht betaalde servicekosten. De kantonrechter oordeelt dat deze aanspraken niet leiden tot aanpassing van de huurachterstand en dat de huurachterstand als tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen de woning te ontruimen.
    
    
  
  
    
      3De feiten en het geschil, in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      
        Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] sinds december 2016 van [eiser] huurt de woning aan de [adres]. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 700,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. 
        Ook staat vast dat er sprake is van een achterstand in de huurbetalingen.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] vordert in conventie, samengevat en na vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling, om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 4.470,00, te vermeerderen met rente en (buiten-) gerechtelijke kosten.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de door [eiser] gestelde huurachterstand en wil in de woning blijven wonen, in elk geval tot zij wat anders heeft gevonden. [gedaagde] beroept zich op opschorting en op verrekening met bedragen die haar toekomen. [gedaagde] betaalt al jaren servicekosten aan [eiser] en die zijn volgens haar ten onrechte betaald. Het gaat om een bedrag van € 3.675,00. Bovendien heeft het gehuurde gebreken, in het bijzonder is sprake van vochtproblemen. Dat terwijl [gedaagde] al jaren kampt met gezondheidsklachten. Het gehuurde is voor haar een ongezonde leefomgeving, met name voor haar longen. De gebreken (slecht geïsoleerde linker buiten muur, het plafond, de kelder, de kruipruimte en de badkamer) zijn tot op de dag van vandaag niet verholpen. [gedaagde] maakt aanspraak op een huurprijsvermindering van 60% vanaf 1 oktober 2023. Als deze bedragen worden meegenomen in de huurachterstand blijft er geen tekortkoming over die zwaar genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie de huurprijsvermindering van 60% met ingang van 1 oktober 2023. Voorwaardelijk, voor het geval verrekening in conventie niet wordt toegestaan, vordert [gedaagde] terugbetaling van de door haar onverschuldigd betaalde servicekosten tot een bedrag van € 3.675,00.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] heeft betwist dat servicekosten zijn overeengekomen. Er is sprake van één huurprijs en niet van servicekosten. Er zijn geen servicekosten ten onrechte betaald. Bovendien betwist zij dat het gehuurde gebreken heeft op grond waarvan een huurprijsvermindering is gerechtvaardigd. Na de laatste klacht in april 2023 over het dakraam is het dakraam vervangen en daarna heeft [gedaagde] niet meer over gebreken geklaagd. Van opschorting op grond van gebreken is ook nooit eerder gesproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling door de kantonrechter, in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      
        De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] de hoogte van de actuele huurachterstand, zoals deze blijkt uit productie 1 achter de conclusie van antwoord in reconventie, niet heeft betwist. De kantonrechter gaat uit van een achterstand in betaling van de huur van 
        € 4.470,00 berekend tot en met maart 2024. Zo’n huurachterstand bij deze maandelijkse huur is in beginsel een tekortkoming van voldoende gewicht voor ontbinding (gevolgd door het moeten ontruimen van de woning).
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [gedaagde] beroept zich op opschorting en verrekening in verband met twee kwesties, de servicekosten en gebreken aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] heeft zij vanaf 2018 servicekosten moeten betalen. Het begon met € 40,00 per maand en de servicekosten bedragen met ingang van 2023 € 145,00 per maand. Voorzieningen die servicekosten kunnen rechtvaardigen zijn er niet. De bedragen die zij voor servicekosten heeft betaald zijn daarom onverschuldigd aan [eiser] betaald en die wil zij verrekenen met de huurachterstand, dan wel terug van [eiser].
        Volgens [eiser] is dit verweer uit de lucht gegrepen. Zij hanteert één huurprijs, die zij meerdere keren gewoon verhoogd heeft. Er is geen splitsing in huur en servicekosten overeengekomen, niet in het begin en niet later. Zij stelt dat [gedaagde] met het splitsen van de betalingen zelf is begonnen, mogelijk in verband met aanspraken op huurtoeslag. Er zijn inderdaad geen voorzieningen als gas, water en elektra of een huismeester of verzekeringen of gemeenschappelijke ruimte, die extra servicekosten kunnen rechtvaardigen.
      
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat op enig moment is overeengekomen dat de huurprijs wordt gesplitst in huur en servicekosten. De huurovereenkomst vermeldt daarover niets en het enkele feit dat [gedaagde] vanaf 2018 de huur gesplitst overmaakt maakt niet dat dit daarmee is overeengekomen, in het bijzonder niet als [eiser] [gedaagde] een keer heeft gevraagd daar mee te stoppen, zoals zij stelt. Nu verder vast staat dat er ook geen voorzieningen zijn, die (vanaf 2018) bestaan en recht kunnen geven op servicekosten, gaat de kantonrechter uit van één overeengekomen huurprijs, die overeenkomstig verhogingsbrieven van [eiser] telkens is opgehoogd. Bij wijze van voorbeeld heeft [eiser] de brief over de laatste huurverhoging naar € 920,00 per maand overgelegd en overigens vermeldt die brief ook maar één huurprijs. Deze kwestie leidt dus niet tot een terechte opschorting of verrekening in conventie of toewijzing in reconventie.
      
    
    
      4.4.
      
        Dat laatste geldt naar het oordeel van de kantonrechter ook voor de kwestie van de gebreken. [gedaagde] stelt dat het gehuurde gebreken heeft en onderbouwt dit met twee foto’s en een verklaring van haar longverpleegkundige, die bij haar een huisbezoek heeft afgelegd. In de verklaring wordt geconcludeerd dat het gehuurde een ongezonde leefomgeving is voor [gedaagde] en haar gezin, waarbij vocht en schimmel duidelijke uitlokkende factoren in de woning blijken. Het zou beter voor [gedaagde] haar gezondheid (en die van haar gezinsleden) zijn om een andere woning te betrekken waar niet zoveel prikkels aanwezig zijn, aldus de longverpleegkundige.
        
          [eiser] heeft dit standpunt gemotiveerd betwist.
      
      
    
    
      4.5.
      Na bespreking van deze kwestie tijdens de mondelinge behandeling staat vast dat foto 1 van het dakraam is dat inmiddels in mei 2023 is vervangen. Voor zover dat een gebrek was is het dus verholpen door [eiser]. Foto 2 is van een raam en daarop is wat condens te zien. [eiser] betwist dat [gedaagde] hierover ooit heeft geklaagd en heeft de foto nooit eerder gezien. De kantonrechter is van oordeel dat, los van de vraag of hiervoor tijdig is geklaagd, het hebben van condens op een raam niet zonder meer een gebrek is en is het qua ernst zeker niet genoeg voor een huurprijsvermindering, laat staan een huurprijsvermindering van 60%.
      
    
    
      4.6.
      Ten aanzien van de verklaring van de longverpleegkundige van [gedaagde] heeft [eiser] terecht opgemerkt dat de vraag of er sprake is van gebreken aan het gehuurde buiten de expertise van de longverpleegkundige valt. De kantonrechter is het met [eiser] eens dat de verklaring van de longverpleegkundige niet voor het doel van huurprijsvermindering is opgesteld maar meer ziet op de staat van de woning in relatie tot haar klachten. Op basis van deze verklaring staat niet vast dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, althans van gebreken die voor rekening van de verhuurder moeten komen. Vochtproblematiek is niet per definitie een gebrek. Het moet het gevolg zijn van een technische tekortkoming in de constructie en niet van bijvoorbeeld huurdersgedrag als onvoldoende verwarmen en/of ventileren. Een rapport van een bouwkundige waaruit blijkt dat de vochtproblematiek komt door bepaalde technische gebreken aan het gehuurde ontbreekt. Los van de vraag of [gedaagde] tijdig heeft geklaagd over gebreken, wat door [eiser] ook wordt betwist en uit documenten verder niet blijkt, kan de kantonrechter niet komen tot de conclusie dat het gehuurde gebreken heeft op grond waarvan een huurprijsvermindering moet worden toegewezen. Ook wat deze kwestie betreft beroept [gedaagde] zich ten onrechte op opschorting of verrekening in conventie of toewijzing in reconventie.
      
    
    
      4.7.
      Zoals al is opgemerkt onder overweging 4.1. is de huurachterstand in beginsel een tekortkoming van voldoende gewicht voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het betreft in dit geval meer dan drie maanden huurachterstand. Tegenover het belang van [eiser] staat het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen met haar kinderen van (bijna) 20 en 18. Daarbij komt de omstandigheid dat de huurbetalingen vanaf november 2023 worden verricht uit budgetbeheer van de Stadsbank, maar die verricht de betalingen alleen als daarvoor voldoende saldo aanwezig is. Gelet op het feit dat de huur over februari 2024 ook niet is betaald, geeft het feit dat er betaald wordt via de Stadsbank [eiser] dus geen zekerheid dat de huur voortaan zal worden betaald. De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uitvalt en zal de huurovereenkomst ontbinden en de vordering in conventie ook overigens toewijzen, als volgt.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te betalen, in conventie en in reconventie. Ook de buitengerechtelijke kosten kunnen als niet betwist en gebaseerd op de wet worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      In conventie:
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de hiervoor omschreven woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en te laten,
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een huurachterstand van 
        € 4.470,00 berekend tot en met maart 2024, vermeerderd met een bedrag van € 885,00 per maand, als huurpenningen c.q. vergoeding voor voortgezet gebruik, zijnde gelijk aan de geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, gerekend vanaf maart 2024 tot en met de dag van ontruiming van voormeld perceel, een gedeelte van een maand voor een volle maand te rekenen,
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 574,75 voor buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de wettelijke rente over 
        € 4.470,00, vanaf de vervaldata van de onderliggende termijnen tot de dag waarop alles betaald is,
      
      
    
    
      5.6.
      
        veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 244,00 griffierecht, € 130,48 dagvaardingskosten, 
        € 542,00 gemachtigdesalaris en € 135,00 nakosten, 
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        in reconventie:
      
      
    
    
      5.9.
      wijst de vordering in reconventie af,
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [eiser] begroot op € 271,00 gemachtigdesalaris.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, op 14 mei 2024.