ECLI:NL:RBAMS:2024:1797, Rechtbank Amsterdam, 21-03-2024, 10634903  CV 23-11172
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De verkoopmakelaar van een (klus)woning hoeft de kopers niets van de geëiste 8.000 euro terug te betalen vanwege een gestelde meetfout.

vonnis 
    RECHTBANK AMSTERDAM
    Afdeling privaatrecht
    
    
      zaaknummer: 10634903  CV 23-11172
      vonnis van 21 maart 2024 (bij vervroeging) 
      func.: 493
    
    
    
    Vonnis van de kantonrechter 
    
    
      Inzake:
    
    
    
      [eiser 1]
    
    
      
        
          [eiser 2]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      eisers
      procederend zonder gemachtigde
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      gedaagde
      gemachtigde: mr. K.E. Polak
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    - dagvaarding van 8 juni 2023, met producties;
    - conclusie van antwoord, met producties;
    - instructievonnis van 9 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 maart 2024. Eisers zijn in persoon verschenen. Namens gedaagde is verschenen de heer [naam 1] vergezeld door haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, mr. Polak aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is een vonnisdatum bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
    
      1.1.
      Gedaagde heeft in opdracht van de woningcorporatie Stichting Ymere als verkoopmakelaar bemiddeld bij de verkoop van een (klus)benedenwoning met tuin op het adres [adres] . 
    
    
      1.2.
      In opdracht van gedaagde is de woning op 19 maart 2017 ingemeten door Soo Media, die daarvan een meetcertificaat heeft opgesteld. Daarin is vermeld dat het certificaat is opgesteld conform de meetinstructie op basis van de NEN 2580 (verder de meetinstructie). Als gebruiksoppervlakte is vermeld 49,1 m2.
    
    
      1.3.
      Gedaagde heeft de woning te koop gezet voor een vraagprijs van € 250.000,- kk. 
    
    
      1.4.
      In de verkoopbrochure is vermeld dat het gaat om een appartement van circa 49 m2. Zo is de woning ook aangeboden op funda en de site van gedaagde.
    
    
      1.5.
      Er is een groot aantal bezichtigingen en biedingen geweest. Eisers hebben via hun aankoopmakelaar op 13 april 2018 een bod gedaan van € 346.015,-. Dit aanbod is door Ymere geaccepteerd.
    
    
      1.6.
      Op 25 april 2018 is de koopovereenkomst getekend. Op 13 juli 2018 is de leveringsakte gepasseerd.
    
    
      1.7.
      Bij aankoop door eisers was de woning in onbewoonbare staat. Eisers hebben de woning grondig verbouwd en een uitbouw gerealiseerd in de achtertuin.
    
    
      1.8.
      In verband met de voorgenomen verkoop van de woning in 2022 is de woning opnieuw ingemeten door [naam 2] (verder [naam 2] ). In het meetrapport is vermeld dat deze is uitgevoerd conform de meetinstructie en dat het woonoppervlak 74,1 m2 bedraagt.
    
    
      1.9.
      Eisers hebben de woning te koop gezet voor een vraagprijs van € 650.000,- en op 1 augustus 2022 verkocht voor € 755.000,-. De WOZ waarde bedroeg per 1 januari 2022 € 687.000,-.
      
    
  
  
    Vordering
    2. Eisers vorderen gedaagde uit hoofde van onrechtmatige daad te veroordelen tot betaling van € 8.000,- aan schadevergoeding, met wettelijke rente, en € 775,- aan buitengerechtelijke incassokosten, alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
    3. Eisers stellen daartoe dat zij 28 m2 hebben aangebouwd, zodat het totale gebruiksoppervlak 77 m2 zou moeten bedragen. Blijkens de meting van [naam 2] bedraagt het woonoppervlak 74 m2, derhalve 3 m2 minder dan de som van het door gedaagde opgegeven oppervlak en de gerealiseerde aanbouw. Gedaagde heeft derhalve onrechtmatig gehandeld door verkeerde informatie te verschaffen over een eigenschap van de woning, waarvan zij moest begrijpen dat deze voor de koper van belang was. Gedaagde was verplicht om de NVM-meetinstructie toe te passen, welk strekt tot bescherming van de belangen van aspirant-koper, die op de juistheid van de opgegeven gebruiksoppervlakte mogen vertrouwen. Gedaagde is ook aansprakelijk voor een meetfout van een door haar ingeschakelde hulppersoon (Soo Media). Het gaat om een afwijking van 4%.De omvang van de schade moet worden bepaald door vergelijking van de situatie met en zonder meetfout. Tot welke prijsvermindering bekendheid met de meetfout zou hebben geleid, is niet meer met nauwkeurigheid vast te stellen en moet daarom worden geschat. Het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2021:2580) heeft in een soortgelijke situatie een afwijking van 5% geschat op € 10.000,-. Op basis daarvan kan de schade in dit geval worden geschat op € 8.000,-.
  
  
    Verweer
    4. Gedaagde voert als verweer aan dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens eisers, omdat niet vaststaat dat de meting in haar opdracht onjuist is geweest en ook niet dat de aanbouw 28 m2 zou bedragen, hetgeen zij betwist. Eisers hebben het beweerde gemis aan woonoppervlak kennelijk nooit opgemerkt ten tijde van de bewoning. Bovendien staat niet vast dat de door [naam 2] uitgevoerde meting wel juist zou zijn. Nu de woning door eisers grondig is verbouwd, is een herberekening niet meer mogelijk. Verder betwist gedaagde dat eisers schade hebben geleden en het causale verband tussen de gestelde schade en de gestelde meetfout. Eisers hebben de woning na vier jaar verkocht voor een surplus van ruim € 400.000,- (afgezien van de kosten van de verbouwing). Eisers hebben geen schade aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat niet nauwkeurig is vast te stellen tot welke prijsvermindering bekendheid met de vermeende meetfout zou hebben geleid, is onvoldoende om schade aannemelijk te maken. Daarnaast is het woonoppervlak voor de aankoopbeslissing kennelijk van ondergeschikt belang geweest, nu eisers de woning direct na aankoop hebben verbouwd en uitgebreid. Ymere zou ook niet bereid zijn geweest om de woning voor een lager bedrag te verkopen. Er waren meer gegadigden voor de woning die ruim boven de vraagprijs hebben geboden. Het is ook niet aannemelijk dat eisers de woning niet zouden hebben gekocht als deze 3m2 kleiner was geweest dan opgegeven in de brochure. Eisers hebben niet gekocht op basis van een m2 prijs en kochten een kluswoning. Zij hebben fors overgeboden op de vraagprijs (ruim 38% hoger). Het beweerdelijk onjuist opgeven van het woonoppervlak heeft geen invloed gehad op de aankoopbeslissing. Ook al zou gedaagde het volgens eisers juiste woonoppervlak hebben vermeld, dan zouden zij de woning voor dezelfde prijs hebben gekocht. Tot slot voert gedaagde aan dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van eisers. Alvorens tot aankoop en verbouwing over te gaan, hadden zij de woning zelf kunnen laten inmeten en naderhand ook de uitbouw.
  
  
    Beoordeling
    5. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer slaagt, voor wat betreft de gestelde schade en de causaliteit. Veronderstellenderwijs aangenomen dat het door gedaagde opgegeven woonoppervlak op een meetfout berust, acht de kantonrechter niet aannemelijk dat eisers daardoor schade hebben geleden. Het gaat om een betrekkelijk geringe afwijking en eisers hebben, rekening houdend met de ter zitting gestelde verbouwingskosten van iets minder dan € 200.000,-, in korte tijd ruim € 200.000,- winst op de woning gemaakt. De kantonrechter acht ook onaannemelijk dat eisers, die de woning hadden bezichtigd, minder zouden hebben geboden als zij met de gestelde afwijking bekend waren geweest. Zij hebben de vraagprijs zeer fors overboden, kennelijk (er waren meer kapers op de kust) omdat zij de verkrijging ervan veilig wilden stellen en omdat zij er perspectief in zagen.  De stelling dat Ymere met minder genoegen zou hebben genomen, hebben eisers niet (voldoende) onderbouwd. Gezien het feit dat ook door andere gegadigden flink werd overboden, ligt dat niet direct voor de hand.
    6. De slotsom is dat de kantonrechter ervan uitgaat dat eisers de woning voor de door hen geboden prijs zouden hebben gekocht, ook bij uitblijven van het gestelde onrechtmatig handelen van gedaagde, zodat causaal verband met de gestelde schade ontbreekt. Dit betekent dat de vordering wordt afgewezen. Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven.
    7. Eisers worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
    
  
  
    BESLISSING
    
  
  
    De kantonrechter: 
    
      
        wijst de vordering af;
      
      
        veroordeelt eisers in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op € 678,- aan salaris gemachtigde en € 68,- aan nakosten, alles inclusief eventueel verschuldigde btw;
      
      
        verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.