ECLI:NL:RBDHA:2024:3614, Rechtbank Den Haag, 20-03-2024, C/09/639836 / HA ZA 22-1049
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop bouwkavel aan water. Bevoegd gezag geeft geen toestemming voor gemotoriseerd varen. Geen non-conformiteit of dwaling want ten tijde van de koop mocht nog wel gemotoriseerd gevaren worden.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/639836 / HA ZA 22-1049
    
    
    
      
        Vonnis van 20 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] ,
    
      2.	[eiseres],beiden te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
      eisers,
      advocaat mr. F.M. Aarts te Heilig Landstichting,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de commanditaire vennootschap
      
        ONTWIKKELINGSBEDRIJF DE WESTLANDSE ZOOM C.V., te Monster , gemeente Westland ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.J. Linker te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en OBWZ genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 december 2022;
        
        
          de akte overlegging producties van [eiser] c.s. van 21 december 2022, met producties 1 tot en met 11;
        
        
          de conclusie van antwoord van 22 maart 2023, met producties 1 tot en met 4;
        
        
          het tussenvonnis van 31 mei 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte houdende overlegging van producties tevens akte wijziging van eis van [eiser] c.s. van 21 december 2023, met producties 12 tot en met 14;
        
        
          de akte overlegging producties van OBWZ van 21 december 2023, met producties 5 tot en met 9.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen zijn verschenen en zijn bijgestaan door hun advocaten. Beide advocaten hebben spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een (nadere) datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
      2.1.
      OBWZ is een commanditaire vennootschap met als beherend vennoot Ontwikkelingsbedrijf De Westlandse Zoom B.V. en als commanditaire vennoot (onder meer) de gemeente [gemeente] . OBWZ is opgericht om nieuwe woongebieden te realiseren, onder meer ten noordoosten van de dorpskern van [plaats] . OBWZ heeft in dat kader, onder de projectnaam “ [het project] ”, kavels bouwrijpe grond te koop aangeboden, waarop kopers binnen de gestelde randvoorwaarden een woning konden bouwen.
      
    
    
      2.2.
      In een door OBWZ overgelegde notitie van [makelaar] van 20 juli 2022 zijn de te ontwikkelen woongebieden in project [het project] als volgt schematisch weergegeven:
      
      
        Deze afbeelding is wel opgenomen in het oorspronkelijk vonnis, maar niet in deze geanonimiseerder versie ivm privacy-overwegingen.
      
      
    
    
      2.3.
      Een van die woongebieden die onderdeel uitmaken van project [het project] is [woongebied] in [plaats] , met 23 vrije bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen, waarvan een gedeelte van de bouwkavels gelegen is aan een watergang (hierna: de watergang). De watergang is eigendom van de gemeente [gemeente] . De watergang staat in verbinding met de [naam water] .
      
    
    
      2.4.
      Het Hoogheemraadschap [gebied] (hierna: het Hoogheemraadschap) is nautisch beheerder van onder meer de watergang en de [naam water] en daarmee het bevoegd gezag met betrekking tot het verlenen van ontheffingen voor gemotoriseerd vaarverkeer op die wateren.   
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] c.s. was geïnteresseerd in de aankoop van een bouwkavel aan de watergang en is in contact getreden met een door OBWZ ingeschakelde makelaar van Borgdoff Makelaars. 
      
    
    
      2.6.
      Op 13 december 2012 is tussen OBWZ als verkoper en [eiser] c.s. als koper een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten ten aanzien van een perceel grond aan het water, aangeduid als kavelnummer [nummer] van project [woongebied] ( [fasenummer] ), met kadastrale aanduiding [plaats] sectie [letter] nr. [kadastraal nummer] (gedeeltelijk) (hierna: de kavel). De koopprijs bedroeg € 381.500. De kavel was voorzien van een insteekhaven van 3 x 9 meter.
      
    
    
      2.7.
      Bij notariële akte van 26 april 2013 heeft OBWZ de kavel aan [eiser] c.s. geleverd. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] c.s. heeft op de kavel een vrijstaande woning laten bouwen ( [woongebied] 4 te [plaats] ). De woning lijkt op een botenhuis.
      
    
    
      2.9.
      Op 25 april 2015 is de door het Hoogheemraadschap vastgestelde Vaarverordening [gebied] (hierna: de vaarverordening) in werking getreden. De watergang is in de vaarverordening niet aangewezen als vaarwater. Verder mag ingevolge de vaarverordening niet zonder ontheffing gemotoriseerd worden gevaren op de [naam water] . Een ontheffing kan worden verleend aan particulieren die aan de [naam water] wonen of aan dat water een perceel in eigendom of huur hebben. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 1 december 2021 heeft [eiser] c.s. OBZW aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt doordat het hem niet is toegestaan gemotoriseerd te varen op de watergang en de [naam water] .
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] c.s. vordert, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I	primair voor recht verklaart dat OBWZ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst van 10 december 2012;
        II	subsidiair voor recht verklaart dat sprake is van dwaling waarbij de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel worden gewijzigd;
        III	meer subsidiair voor recht verklaart dat sprake is van dwaling waarbij de overeenkomst partieel wordt vernietigd en de koopprijs wordt aangepast en waarbij de inhoud van de overeenkomst voor het overige onverminderd blijft bestaan;
        IV	zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade, althans het geleden dwalingsnadeel vaneen bedrag van € 84.980, althans een door uw rechtbank in redelijkheid vast te stellen bedrag, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        V	zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot het verwijderen van de insteekhaven en de beschoeiing, inclusief het verzorgen van de benodigde vergunningen, alsmede veroordeelt tot het dempen van de sloot, alles voor rekening en risico van OBWZ en uit te voeren binnen een redelijke termijn van drie maanden na het vonnis, versterkt door een dwangsom, althans OBWZ veroordeelt tot vergoeding van de in verband met voornoemde verwijdering en demping te maken kosten, begroot op P.M., te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VI	zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt tot betaling van de door [eiser] c.s. gemaakte kosten van € 2.419,95, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
        VII	zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 1.624,80, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
        VIII	zowel primair, subsidiair als meer subsidiair OBWZ te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over die proceskosten, en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan deze vorderingen legt [eiser] c.s. samengevat het volgende ten grondslag. Op grond van de koopovereenkomst mocht [eiser] c.s. verwachten dat hij (in publiekrechtelijke zin) gemotoriseerd (met een sloep) zou mogen varen van en naar de kavel. Dit is echter gelet op de vaarverordening niet toegestaan. Primair is OBWZ daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens [eiser] c.s. en is zij schadeplichtig. Subsidiair en meer subsidiair stelt [eiser] c.s. zich op het standpunt dat sprake is van dwaling, omdat OBWZ hem onjuist heeft ingelicht over de vaarmogelijkheden, althans dat zowel [eiser] c.s. als OBWZ er ten onrechte vanuit gingen dat op de watergang en de [naam water] gemotoriseerd gevaren mocht worden. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] c.s. de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) hebben gesloten. [eiser] c.s. verzoekt zijn dwalingsnadeel op te heffen, althans de koopovereenkomst partieel te vernietigen met aanpassing van de koopprijs. Volgens [eiser] c.s. bestaat zijn schade, althans het dwalingsnadeel, uit het waardeverschil tussen de kavel met en zonder mogelijkheid van gemotoriseerd varen ten bedrage van € 84.980 en uit taxatiekosten van € 2.419,95. Daarnaast maakt [eiser] c.s. aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 1.685,50. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] c.s. ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden.
      
    
    
      3.3.
      OBWZ concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Geen inhoudelijke beoordeling van de klachtplicht
    
    
      4.1.
      OBWZ heeft onder meer aangevoerd dat [eiser] c.s., voor zover al sprake is van een gebrek in het geleverde, geen beroep kan doen op non-conformiteit, omdat [eiser] c.s. te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De rechtbank zal niet inhoudelijk op dit verweer ingaan omdat, zo hierna zal blijken, van de gestelde non-conformiteit geen sprake is. 
      
      
        
          Geen non-conformiteit
        
      
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank gaat allereerst in op het beroep van [eiser] c.s. op non-conformiteit van de aan hem geleverde kavel. 
      
    
    
      4.3.
      Bij koop moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 BW). Dit wordt het conformiteitsvereiste genoemd. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De rechtbank neemt verder tot uitgangspunt dat het moment waarnaar moet worden beoordeeld welke eigenschappen een koper mag verwachten, het moment van het sluiten van de koopovereenkomst is. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] c.s. stelt dat de kavel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat daaraan het gebrek kleeft dat hij - kort gezegd - niet gemotoriseerd mag varen van en naar de kavel. Dit terwijl hij ervan mocht uitgaan dat OBWZ als professional alles goed had geregeld met alle bevoegde instanties. De rechtbank kan in het midden laten of [eiser] c.s. jegens OBWZ mocht verwachten dat hij gemotoriseerd mocht varen van en naar de kavel, gelet op het volgende.   
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] c.s. heeft de kavel gekocht op 13 december 2012, terwijl de vaarverordening, met de daarin opgenomen vaarbeperking, pas in 2015 in werking is getreden. Er kan dus niet zonder meer worden geconcludeerd dat [eiser] c.s. ook in 2012 niet gemotoriseerd mocht varen op de [naam water] . Zeker nu OBWZ onweersproken heeft aangevoerd dat vóór de inwerkingtreding van de vaarverordening overal in het gebied gemotoriseerd mocht worden gevaren met een motorvermogen van 4 pk of minder. [eiser] c.s. heeft bij de mondelinge behandeling onder meer verklaard dat zijn boten een motorvermogen hebben van maximaal 4 pk. [eiser] c.s. heeft dus in ieder geval tot de inwerkingtreding van de vaarverordening gemotoriseerd van en naar de kavel mogen varen. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover [eiser] c.s. stelt dat OBWZ hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had moeten waarschuwen dat er een nieuwe vaarverordening zou gaan komen, kan hij daarin niet worden gevolgd. OBWZ heeft betwist dat zij in 2012 ervan op de hoogte was wat de vaarverordening zou gaan inhouden. [eiser] c.s. heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat OBWZ in 2012 beter wist of beter had moeten weten.
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een non-conforme levering of tekortkoming in de nakoming door OBWZ. De primaire vorderingen zullen dus worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen dwaling
        
      
      
    
    
      4.8.
      Vervolgens komt de rechtbank toe aan het beroep van [eiser] c.s. op (wederzijdse) dwaling. [eiser] c.s. stelt bij het aangaan van de koopovereenkomst te hebben gedwaald over de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel. Hiervoor is echter vastgesteld dat dat destijds wel was toegestaan met een motorvermogen dat [eiser] c.s. voor ogen had. Voor zover in de stellingen van [eiser] c.s. besloten ligt dat hij heeft gedwaald over het gemotoriseerd kunnen blijven varen van en naar de kavel, is dat een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Daarop kan niet met succes een beroep op dwaling worden gebaseerd (artikel 6:228 lid 3 BW). Dit alles leidt ertoe dat de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen, voor zover deze zijn gebaseerd op dwaling, zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen onvoorziene omstandigheden 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] c.s. nog aangevoerd dat, voor zover sprake is van een misrekening van [eiser] c.s. in een uitsluitend toekomstige omstandigheid zoals bedoeld in artikel 6:228 BW, dit een onvoorziene omstandigheid is zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. [eiser] c.s. heeft verzocht op die grond de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen of de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. 
      
    
    
      4.10.
      Naar vaste rechtspraak geldt dat alleen van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW sprake kan zijn als het gaat om omstandigheden die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Verder is toepassing van artikel 6:258 BW alleen aan de orde wanneer de onvoorziene omstandigheden van een zodanige aard zijn dat de wederpartij van degene die wijziging van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste is niet snel voldaan. Artikel 6:258 BW is volgens de wetgever een bijzondere regel voor een ‘extreem geval’ van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). De rechter moet dan ook terughoudend zijn in het aanvaarden van een beroep op onvoorziene omstandigheden.
      
    
    
      4.11.
      De vaarverordening was bij het sluiten van de koopovereenkomst weliswaar een toekomstige omstandigheid. Dat sprake is van een extreem geval zoals hiervoor bedoeld, is echter niet gebleken. [eiser] c.s. heeft een kavel gelegen aan water geleverd gekregen waarop hij een woning heeft kunnen bouwen. Daarmee is het (hoofd)doel van de koopovereenkomst verwezenlijkt. Dat en waarom OBWZ naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet de ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten, heeft [eiser] c.s. bij zijn – pas tijdens de mondelinge behandeling gedane – beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Het door [eiser] c.s. gestelde (financiële) nadeel - wat hiervan inhoudelijk verder ook zij - is daarvoor op zichzelf onvoldoende.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] c.s. zullen worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief de nakosten). De proceskosten worden aan de zijde van OBWZ als volgt begroot:
      - griffierecht:	€ 	2.837,00
      - salaris advocaat:	€ 	3.035,00 (2,5 punten x tarief IV)
      - nakosten:	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
      Totaal:		€	6.050,00		
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van OBWZ begroot op
        € 6.050, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [eiser] c.s. € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] c.s. in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. Kelkensberg en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.
      
    
  
  
    De rechtbank begrijpt: de hiervoor onder 2.6 bedoelde koopovereenkomst, ondertekend op 13 december 2012.