ECLI:NL:RBMNE:2024:1991, Rechtbank Midden-Nederland, 26-03-2024, UTR 23/1282
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. beroep op artikel 40 Wet WOZ. Ligging en (on)doelmatigheid perceel. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/1282
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: C. van Abbe),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).  
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 589.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 februari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1961. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m². De woning ligt op een perceel van 695 m².
    
    
    
      2.1.
      
        Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 501.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 589.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
        
          
          Beoordeling van het procedurele geschil
        
      
      
      
        3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
      
      
      
        
          Beroep op artikel 40 Wet WOZ
        
      
    
    
      3.1.
      In beroep is door eiser aangevoerd dat de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
    
    
      3.2.
      Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser erkend dat de onderliggende stukken en opgevraagde gegevens zijn verstrekt door de heffingsambtenaar. De gemachtigde van eiser heeft daarentegen wel gesteld dat omdat tussen bezwaar en beroep de door de heffingsambtenaar gehanteerde onderbouwing is veranderd, dit maakt dat de inzichtelijkheid alsnog ontbreekt. 
    
    
      3.3.
      
         De rechtbank stelt vast dat de door eiser verzochte stukken die ter onderbouwing lagen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning door de heffingsambtenaar zijn verstrekt. De rechtbank oordeelt dat er in zoverre geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Ten aanzien van het standpunt van eiser dat de inzichtelijkheid ontbreekt omdat tussen bezwaar en beroep de onderbouwing is veranderd, overweegt de rechtbank als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elk stadium van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen. De heffingsambtenaar mag in beroep een nieuw taxatierapport opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren of de WOZ-waarde voor een voorliggend belastingjaar wijzigen. In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Deze onderbouwing ligt nu ter toetsing voor. De rechtbank bespreekt deze onderbouwing hierna.
        
          Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        
          Beoordelingskader
        
        4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 4 september 2020 voor € 586.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 1 december 2021 voor € 990.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 741.000,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 12 mei 2020 voor € 419.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      
        Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
        
          Referenties [adres 3] en [adres 4]
        
        6. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gesteld dat de referenties aan de [adres 3] en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de vastgestelde waarde te kunnen dienen omdat zij te veel afwijken qua prijs. Deze twee referentiewoningen wijken af van de 35%-regel en voldoen daarmee niet aan de Waarderingsinstructie. Eiser stelt dat omdat deze referenties ten onrechte gebruikt zijn als onderbouwing van de WOZ-waarde, de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      6.1.
      De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat onderhavige woning een pand is met een specifieke ligging. Vanwege deze specifieke ligging zijn er niet meerdere panden met een vergelijkbare ligging voorhanden om ter onderbouwing te dienen. Het verschil in prijs met de [adres 3] is te verklaren door de staat van de voorzieningen en de betere ligging. De referentie aan [adres 4] is gekozen vanwege de slechtere ligging. Dit alles zie je terug in de m2-prijs. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gekozen referenties voldoende vergelijkbaar zijn en dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. 
    
    
      6.2.
      De rechtbank kan de uitleg die door de gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting is gegeven volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de woning een specifieke ligging heeft waardoor de heffingsambtenaar logischerwijs heeft moeten uitwijken voor de referenties. De rechtbank overweegt daarbij dat de Waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar, maar dit geen rechtsregel is waar de rechter aan is gebonden. Uit de m2-prijzen uit de taxatiematrix blijkt verder naar het oordeel van de rechtbank dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Ligging
        
        7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen aan een doodlopende weg met aan het einde een [winkel] en een afvalstoffendepot van de gemeente. Eiser stelt dat hier stank en verkeerslast van wordt ervaren en dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde. Bovendien is door de heffingsambtenaar erkend dat de grond minder waard is en dat daarvoor moet worden afgewaardeerd. Volgens eiser is hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden in de waardebepaling, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      7.1.
      De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat bij de berekening van de grondwaarde rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning door met 80% van de grondwaarde te rekenen. Dit geldt ook voor de referentie aan de [adres 4], waar ook met 80% van de grondwaarde wordt gerekend vanwege de ligging achter een autosloperij en een caravanstalling. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging en stelt dat daarmee dit de m2-prijzen zijn die daar uit rollen. Uit de m2-prijzen blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      
        De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Partijen zijn het erover eens dat de woning een relatief slechte ligging heeft. Uit de onderbouwing zoals overlegd blijkt echter dat daar voor wordt gecorrigeerd in de grondwaarde.  De rechtbank ziet niet in waarom of in hoeverre de heffingsambtenaar een grotere correctie had moeten toepassen. Dit is door eiser ook niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          
          Ondoelmatigheid perceel
        
        8. Eiser stelt dat de woning gelegen is op een perceel waarbij het perceel niet optimaal bruikbaar is. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze grond nog aangevuld met de toelichting dat de specifieke plaatsing van de woning ten opzichte van de [winkel] en het afvalstoffendepot ook van invloed is. Eiser stelt dat er een hogere correctie had moeten plaatsvinden, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      8.1.
      De taxateur heeft op de zitting toegelicht geen bijzonderheden te zien in de manier waarop de woning op de kavel ligt. Daarbij wijst hij op het gegeven dat de woning in het midden ligt en niet aan de zijkant of achterkant en dat er voldoende tuin omheen ligt. Ook stelt de heffingsambtenaar dat de gekozen referenties ook allemaal wat afwijkends hebben. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat zij terecht zijn uitgegaan van een vrijstaande woning op een kavel.
    
    
      8.2.
      De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat het perceel dusdanig ondoelmatig is dat hiervoor een correctie toegepast zou moeten worden. De rechtbank komt tot dit oordeel mede gelet op de uitleg van de taxateur op de zitting dat er voldoende tuin rondom de woning ligt en dat de andere percelen ook wat afwijkends hebben. De rechtbank is verder van mening dat de ligging nabij de [winkel] en het afvalstation al voldoende in de grondwaarde is verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen in het standpunt dat geen extra korting nodig is. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018.
  
  
     Zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017.