ECLI:NL:RBROT:2024:2094, Rechtbank Rotterdam, 08-03-2024, 10697611 CV EXPL 23-24962
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering vanwege gebreken in de woning.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10697611 CV EXPL 23-24962





datum uitspraak: 8 maart 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiser1]

,


woonplaats: [woonplaats1] ,


eiser,


gemachtigde: mr. M. El Idrissi,





tegen






STICHTING HAVENSTEDER

,


vestigingsplaats: Rotterdam ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk.





De partijen worden hierna ‘ [eiser1] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 5 september 2023, met bijlagen;




het antwoord, met bijlagen.







1.2.


Op 22 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:




[eiser1] met mr. El Idrissi;




[naam1] (onderhoudsinspecteur van Havensteder) met mr. Rijswijk.









2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?





2.1.


[eiser1] woont met zijn vrouw en drie kinderen in de woning aan de [adres1] in [plaats1] . Hij huurt de woning van Havensteder. [eiser1] wil op de huurprijs een korting van 40% vanaf 1 december 2022 vanwege gebreken aan de woning en dat Havensteder wordt veroordeeld de teveel betaalde huur terug te betalen. [eiser1] stelt dat er sinds oktober 2022 vochtoverlast en schimmelvorming is in de woning door problemen aan de gevels, waardoor hij minder woongenot heeft. Hij vindt dat Havensteder de gebreken moest verhelpen en dat te traag heeft gedaan. Havensteder is het daar niet mee eens en vindt dat de eisen van [eiser1] afgewezen moeten worden.







Het oordeel van de kantonrechter samengevat






2.2.


De kantonrechter geeft [eiser1] deels gelijk en bepaalt de huurkorting op:




40% over de periode 5 tot en met 27 maart 2023;




30% over de periode 28 maart tot en met 17 juli 2023;




15% over de periode 18 juli tot en met 30 september 2023.




Havensteder wordt veroordeeld de door [eiser1] teveel betaalde huur over de periode 5 maart tot en met 30 september 2023 terug te betalen. Het oordeel wordt hierna toegelicht.





Gebreken






2.3.


Vast staat dat er problemen met de gevels en muren van de woonkamer en de slaapkamer grenzend aan het balkon

zijn geweest. Dit zijn gebreken zoals bedoeld in de wet.

[eiser1] mag van een goed onderhouden woning verwachten dat er geen vochtdoorslag is via de gevels en geen natte muren en schimmelvorming en kapot stucwerk op de muren in de woning. Havensteder moest die gebreken verhelpen.






2.4.


Havensteder heeft onvoldoende onderbouwd dat de schimmelvorming en het losgelaten stucwerk op de woonkamer- en slaapkamermuren aan [eiser1] is toe te rekenen. Niet gebleken is dat die problemen zijn veroorzaakt door (een combinatie van) te weinig ventileren, te weinig stoken en met te veel mensen op een klein woonoppervlakte (ongeveer 55 m2) leven in plaats van vochtdoorslag via de gevels. Havensteder heeft ook onvoldoende onderbouwd dat [eiser1] (verergering van) een deel van de gebreken zou hebben kunnen voorkomen als hij vóór oktober 2022 een melding zou hebben gemaakt, want nergens blijkt uit dat er vóór oktober 2022 problemen waren die [eiser1] als goed huurder meteen aan de verhuurder had moeten melden.






2.5.


De kantonrechter gaat ook niet mee in de stelling van Havensteder dat zij de schimmel en het losgelaten stucwerk op de woonkamer- en slaapkamermuren niet hoefde te verhelpen, omdat die problemen vanaf januari 2023 aan [eiser1] zijn toe te rekenen omdat hij bouwdrogers in de woning weigerde.

De kantonrechter oordeelt dat [eiser1] het plaatsen van bouwdrogers mocht weigeren in verband met de veiligheid van zijn twee kinderen van toen anderhalf en tweeënhalf jaar oud. Daarbij speelt ook mee dat de oorzaak van de vochtoverlast in de woning toen nog niet bekend was en dat onduidelijk was hoe lang de luidruchtige bouwdrogers zouden moeten blijven staan in de krappe woning.





Huurkorting






2.6.


De begindatum van een mogelijke huurkorting is 5 maart 2023. Dat is zes maanden vóór de datum van de dagvaarding. De korting op de huur kan op basis van de wet namelijk slechts teruggaan tot maximaal zes maanden vóór het instellen van de eis.

Omdat slechts een oordeel gegeven wordt over de huurkorting vanaf 5 maart 2023 kan onbesproken blijven in hoeverre [eiser1] verweten kan worden dat hij niet aan herstel van de gebreken heeft meegewerkt. Dit zou namelijk in januari en februari 2023 hebben plaatsgevonden en zien op het herstel van de gevel aan de lange zijde dat op 5 maart 2023 al was gedaan.





2.7.


[eiser1] krijgt een huurkorting van 40% over de periode 5 tot en met 27 maart 2023. Eind februari 2023 was het probleem aan de gevel (de lange zijde) wel opgelost, maar niet de schimmelvorming en het kapotte stucwerk in de woonkamer en de vochtdoorslag en de andere problemen in de slaapkamer. De korting geldt tot en met 27 maart 2023, omdat de gebreken in de woonkamer op 27 maart 2023 zijn opgelost. De korting van 40% is evenredig aan het verminderde woongenot dat [eiser1] heeft gehad in die periode.





2.8.


De huur over de periode 28 maart tot en met 17 juli 2023 wordt met 30% verminderd vanwege de gebreken in de slaapkamer. De vochtdoorslag van buitenaf en de schimmelvorming en het aangetaste stucwerk in de slaapkamer hebben een substantieel verminderd woongenot tot gevolg. [eiser1] stelt dat hij de slaapkamer zelfs niet als slaapkamer heeft kunnen gebruiken vanwege die problemen. De kantonrechter vindt een korting van 30% evenredig. Deze korting geldt tot en met 17 juli 2023, want de vochtdoorslag van buitenaf (de korte zijde van de gevel) is op 17 juli 2023 opgelost. Toen is de dakgoot hersteld.





2.9.


De huur over de periode 18 juli tot en met 30 september 2023 wordt verminderd met 15% vanwege de dan nog bestaande schimmelvorming en het aangetaste stucwerk in de slaapkamer. De kantonrechter neemt 30 september 2023 als einddatum, omdat zij ervan uitgaat dat dit gebrek uiterlijk op die datum is verholpen. Havensteder stelt dat hun aannemer het herstel heeft verricht op 27 september 2023, maar [eiser1] betwist dat. Hij stelt dat hij het herstel in de slaapkamer uiteindelijk zelf heeft laten doen omdat Havensteder dat niet deed, ondanks zijn verzoek om te herstellen vóór de geboorte van zijn derde kind in september 2023. [eiser1] heeft geen exacte datum van het herstel genoemd, maar beiden gaan ervan uit dat de gebreken in de slaapkamer eind september 2023 helemaal zijn verholpen. Voor de einddatum van de huurkorting maakt niet uit

wie

dat heeft gedaan. Een korting van 15% is evenredig aan de vermindering van het woongenot.





2.10.


De schimmel in de badkamer en de problemen met ventilatie die in de dagvaarding worden genoemd, worden niet besproken in het kader van de huurkorting. Dit wordt door [eiser1] namelijk niet ten grondslag gelegd aan de door hem geëiste huurkorting.





Teveel betaalde huur






2.11.


De eis over het terugbetalen van teveel betaalde huur wordt alleen toegewezen over de hiervoor benoemde periode 5 maart tot en met 30 september 2023. [eiser1] heeft vanwege de huurkortingen die in dit vonnis worden toegekend over die periode teveel huur betaald. Havensteder moet de teveel betaalde huur terugbetalen aan [eiser1] .






2.12.


De dwangsom die [eiser1] heeft geëist in verband met de eis tot terugbetaling van teveel betaalde huur wordt afgewezen, want een dwangsom kan niet worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom.






Proceskosten






2.13.


Havensteder moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser1] op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht, € 270,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135,00) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 552,64. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.





Uitvoerbaar bij voorraad






2.14.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.








3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


bepaalt dat de geldende huur over de periode 5 tot en met 27 maart 2023 wordt verminderd met 40%;





3.2.


bepaalt dat de geldende huur over de periode 28 maart tot en met 17 juli 2023 wordt verminderd met 30%;





3.3.


bepaalt dat de geldende huur over de periode 18 juli tot en met 30 september 2023 wordt verminderd met 10%;





3.4.


veroordeelt Havensteder de door [eiser1] over de periode 5 maart tot en met 30 september 2023 teveel betaalde huur aan hem terug te betalen;





3.5.


veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eiser1] worden begroot op € 552,64;





3.6.


wijst al het andere af;





3.7.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.




Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.


34286






Op de plattegrond van Havensteder (bijlage 1 bij de conclusie van antwoord) is één slaapkamer ingetekend. [eiser1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de woonkamer in tweeën is gedeeld, zodat er een (tweede) slaapkamer is gerealiseerd ter hoogte van het balkon. De kantonrechter gaat in deze uitspraak uit van die laatste situatie.




Artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 7:213 en artikel 7:222 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 7:207 en artikel 7:257 leden 1 en 3 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 6:203 Burgerlijk Wetboek.




Artikel 611a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.




Artikel 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.