ECLI:NL:GHARL:2024:2418, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2024, 21/1765
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 21/1765
      uitspraakdatum: 9 april 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 2 november 2021, nummer UTR 21/447, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1942 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 359.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Type woning
            
            
              Vrijstaande woning
            
          
          
            
              Wijk
            
            
              
                [de wijk]
              
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1978
            
          
          
            
              Woonoppervlak
            
            
              181 m²
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              710 m²
            
          
          
            
              Overig
            
            
              Aanbouw woonruimte 6 m²
              Tuinhuis
              Garage
              12 zonnepanelen
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 329.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 359.000.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        
          Belanghebbende bestrijdt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 
        
        
          Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar een verkeerde oppervlakte hanteert voor de woning en vergelijkingsobject [adres1] 19 50. Belanghebbende komt uit op een oppervlakte van respectievelijk 170 m² en 180 m².
        
        
          Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en [adres2] 34 c.q. [adres3] 10 28.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De vastgestelde waarde
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 14 april 2021, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 359.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie vrijstaande woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres1] 19 50, [adres2] 34 en [adres3] 10 28. In hoger beroep is een aangepaste matrix met dezelfde vergelijkingsobjecten overgelegd.
      
    
    
      4.4.
      
        [adres1] 19 50 is op 10 juli 2019 verkocht voor € 337.000, [adres2] 34 is op 13 april 2018 verkocht voor € 352.500 en [adres3] 10 28 is op 28 februari 2018 verkocht voor € 345.000. De kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van de woning, van [adres1] 19 50 en van [adres2] 34 zijn op gemiddeld (3) gesteld. Bij [adres3] 10 28 zijn kwaliteit en doelmatigheid op gemiddeld (3) gesteld en onderhoud op matig (2). Alle woningen zijn op een gemiddelde ligging (3) gesteld. Ook is een grondstaffel bijgevoegd. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof is [adres1] 19 50 het beste vergelijkingsobject: het ligt in dezelfde straat en is ongeveer even groot als de woning, maar heeft een kleinere kavel (386 m² tegenover 710 m² voor de woning). De vastgestelde waarde van de woning is in lijn met de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende geeft echter niet concreet aan op welke punten de waardering door de heffingsambtenaar onjuist zou zijn. Daarom acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een verkeerde oppervlakte hanteert voor de woning en vergelijkingsobject [adres1] 19 50. Belanghebbende komt met verwijzing naar de BAG-registratie uit op een oppervlakte van respectievelijk 170 m² en 180 m².
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar verwijst naar de bijgevoegde 3D-meting van [adres1] 19 50, waaruit blijkt dat het vergelijkingsobject een woonoppervlak heeft van 188 m², inclusief 14 m² aanbouw. Ook voor de woning heeft de heffingsambtenaar een 3D-meting uitgevoerd, waaruit blijkt dat de woning een woonoppervlak heeft van 187 m², inclusief een aanbouw van 6 m². De heffingsambtenaar heeft de waardes aangepast in de matrix en is van mening dat ook met deze gegevens de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd is.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze gedetailleerde berekeningen de door hem gestelde woonoppervlakten aannemelijk heeft gemaakt. De enkele verwijzing naar in de BAG opgenomen afwijkende gegevens is naar het oordeel van het Hof daartegenover onvoldoende.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning enerzijds en [adres2] 34 en de [adres3] 10 28 anderzijds.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar wijst erop dat [adres3] 10 28 weliswaar verder is verwijderd van de woning dan [adres2] 34, maar dat de afstand ten opzichte van voorzieningen en de omvang van eventuele overlast bij beide woningen gelijk is. Daarom hebben alle drie de objecten een gemiddelde ligging (3). 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen op enige afstand van de woning niet maakt dat de factor ligging noodzakelijkerwijs verschilt. Belanghebbende heeft niet concreet aangegeven waarom voor de ligging van de woning een andere waarde zou moeten worden gehanteerd dan voor die van de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat de waardering van de woning in lijn ligt met de waardering van het in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobject [adres1] 19 50 (zie 4.5) wijst er evenmin op dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging.
      
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaande woning), de locatie ( [de wijk] ), het bouwjaar (omstreeks 1978), het gebruiksoppervlak (150 m² tot 180 m²), de kavel (386 m² tot 716 m²) en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt voor zover het betrekking heeft op de hoogte van de WOZ-waarde.
      
      
        
          Artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende wijst erop dat hij in het bezwaarschrift heeft verzocht om toezending van de matrix en dat de heffingsambtenaar die niet eerder heeft verstrekt dan als bijlage bij het verweerschrift naar aanleiding van het beroep. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de matrix al in de bezwaarfase had moeten verstrekken.
      
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat pas in de beroepsfase een matrix is opgesteld, zodat de matrix niet behoort tot de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde ‘gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’. 
      
    
    
      4.17.
      De heffingsambtenaar heeft onweersproken verklaard dat er geen matrix ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarom niet gehandeld in strijd met artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door een dergelijke matrix niet in de bezwaarfase te verstrekken.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de belastingkamer,
    
    
    
    
    
      E.D. Postema	J. van de Merwe
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.