ECLI:NL:RBLIM:2024:1374, Rechtbank Limburg, 20-03-2024, 10705065 \ CV EXPL  23-3971
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; afrekening servicekosten

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Burgerlijk recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10705065 \ CV EXPL  23-3971
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. S.X.J. Zuidema,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      in persoon procederend.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ en ‘ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 1 september 2023 met producties;
      - de conclusie van antwoord in conventie met daarin een  eis in reconventie met producties;
      - de conclusie van repliek met productie;
      - de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2Waar de zaak over gaat en wat de rechter beslist 
    
    
      2.1.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in de periode van 1 oktober 2021 tot en met 30 april 2023 een woning gehuurd van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . In de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een huurprijs betaalt van € 740,00 per maand. Ook is er een borg overeengekomen van               € 1.000,00. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben afgesproken dat de borg in maandelijkse termijnen van € 50,00 werd betaald. Tot op heden heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] € 900,00 aan borg betaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de huurovereenkomst, met inachtneming van één maand opzegtermijn, per 1 mei 2023 opgezegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nadien de borg niet terugbetaald. Hij voert een verrekeningsverweer en vordert in reconventie € 3.000,00 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vindt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij de opzegtermijn niet heeft doorbetaald en de woning niet netjes heeft achtergelaten. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt hierdoor schade te hebben geleden. Deze schade wil [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verrekenen met de borg. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het daarmee niet eens en vordert naast de borg van € 900,00, de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe en wijst dus het verweer en daarmee ook de eis in reconventie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af. Hierna wordt dit verder toegelicht.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      Gelet op de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en het gevorderde in reconventie zullen deze vorderingen samen worden beoordeeld. 
      
      
        
          
            [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] krijgt de borg terug van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        
      
      
    
    
      3.2.
      Uit de ingediende bankschriften van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (productie 3 bij dagvaarding) volgt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden € 900,00 aan borg heeft betaald aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Op grond van artikel 7:261b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de verhuurder de borg binnen veertien dagen na opzegging van de huurovereenkomst terugbetalen. Omdat de huurovereenkomst door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is opgezegd, heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dus in principe recht op terugbetaling van de borg van € 900,00.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat de borg verrekend moet worden met de kosten die hij door de tekortkoming van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft moeten maken. De tekortkoming bestaat volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit het feit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na opzegging van de huurovereenkomst, de huur van de laatste twee maanden niet heeft betaald, terwijl er een opzegtermijn van drie maanden in de huurovereenkomst is opgenomen. Verder heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] naar zijn zeggen allerlei kosten moeten maken om de woning weer in goede staat te brengen. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aldus dat hij een beroep doet op  artikel 7:261b lid 3 onder a BW en artikel 7:218 BW waarin staat dat een verhuurder, als er sprake is van schade, het restant van de borg mag verrekenen met de aantoonbaar gemaakte kosten die strekken tot het herstel van de schade. De schade wordt door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] begroot op     € 3.000,00. Hij wenst dit vergoed te zien, zodat de kantonrechter dit aanmerkt als een reconventionele vordering (een tegenvordering). Dit bedrag is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onderverdeeld in de volgende posten: 
      
      
        
          Achterstallige huur € 1.480,00; 
        
        
          Verwijderen stenen in tuin € 375,00;
        
        
          Nieuwe douchestang en verwijderen schimmel douche € 175,00;
        
        
          Schoonmaakkosten woning en ontsmetten € 450,00;
        
        
          Vergoeding verdwenen meubilair € 520,00.
        
      
      Deze posten worden hierna in achtereenvolgende volgorde besproken.
      
      
      
      
      
        
          De achterstallige huur
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat zij de achterstallige huur niet hoeft te betalen omdat de opzegtermijn van drie maanden uit de huurovereenkomst in strijd is met de wet. De kantonrechter is het met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eens. In artikel 7:271 lid 2 BW is bepaald dat de opzegtermijn gelijk is aan de betalingstermijn voor de huur. De huur werd per maand betaald door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] waardoor de opzegtermijn één maand is. Er is dus ook geen sprake van achterstallige huur. Dit betekent dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na 30 april 2023 geen huur meer hoefde te betalen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zodat de twee maanden huur niet met de borg mogen worden verrekend.
      
      
        
          Verwijderen stenen in tuin
        
      
      
    
    
      3.6.
      Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mocht zij van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de stenen in de tuin achterlaten. Desondanks heeft ze aangeboden om de stenen weg te halen uit de tuin, maar op dit aanbod is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet ingegaan, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft deze stellingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid ervan. Eventuele kosten voor het verwijderen van de stenen kunnen dan ook niet voor vergoeding of verrekening met de borg in aanmerking komen. 
      
      
        
          Nieuwe douchestang en verwijderen schimmel douche
        
      
      
    
    
      3.7.
      Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] was de douche al beschimmeld toen zij het gehuurde betrok. Ook was de douchestang toen al kapot.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen opnamestaat gemaakt van de woning waardoor er wordt verondersteld dat de woning in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). Hierdoor kan niet worden aangetoond of de gebreken aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe te rekenen zijn of niet. Ook is niet gesteld of gebleken dat  [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de gelegenheid heeft gegeven om zelf de gebreken te herstellen, hetgeen wel is vereist op grond van artikel 6:82 BW. Gelet hierop mogen de kosten voor vervanging van de douchestang en het verwijderden van de schimmel niet worden verrekend. 
      
      
        
          Schoonmaakkosten woning en ontsmetten
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat zij de woning niet schoon heeft achtergelaten, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hierop zijn stellingen niet verder onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat de woning niet netjes is achtergelaten door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Bovendien is geen beschrijving van het verhuurde opgemaakt, waardoor volgens artikel 7:224 lid 2 BW verondersteld wordt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in dezelfde staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Het had op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelegen om bijvoorbeeld aan de hand van foto’s te onderbouwen dat sprake was van een vervuilde woning waarbij schoonmaak en ontsmetting noodzakelijk waren. Dit blijkt niet uit de door hem overgelegde producties. Ook blijkt hier niet uit dat hij de bewuste kosten gemaakt heeft. 
      
      
      
      
        
          Verdwenen meubilair
        
      
      
    
    
      3.10.
      Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn een tweepersoonsbed en een schuifdeurkast door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit de woning meegenomen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dit en stelt dat het bed haar eigendom is en dat de kast in de woning is achtergebleven. Dit onderbouwt ze met een foto van de kast die in het gehuurde staat vlak voor de oplevering (productie 8 bij dagvaarding).
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter is het met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eens. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat het bed behoort tot het gehuurde en dat zij de kast zou hebben meegenomen. Hierop heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn stellingen niet verder onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat het gehuurde werd verhuurd met bed en kast. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen opnamestaat gemaakt van de woning waardoor er wordt verondersteld dat de woning in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). Het had op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelegen om bijvoorbeeld aan de hand van foto’s te onderbouwen dat zowel het bed als de kast tot het gehuurde behoorden en dat deze zijn meegenomen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Dit blijkt niet uit de door hem overgelegde producties. Gelet hierop mag de vergoeding voor het meubilair niet worden verrekend met de borg. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.12.
      Uit het voorgaande volgt dat geen van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerde schadeposten met de borg mogen worden verrekend. Dit betekent ook dat de schadeposten niet bij wijze van een tegenvordering voor toewijzing in aanmerking komen, zodat de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt afgewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet daarom het gevorderde bedrag van 	      € 900,00 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] terugbetalen. De vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      3.13.
      Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met de terugbetaling van de borg in verzuim verkeert, zal hij de wettelijke rente hierover moeten betalen, te rekenen vanaf 25 mei 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening. Vanaf 10 mei 2023 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een termijn van 14 dagen gesteld voor het terugbetalen van de borg, zodat na verloop van die termijn het verzuim is ingetreden en de wettelijke rente is aangevangen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 163,35 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen op de in de beslissing te vermelden manier.
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden veroordeeld. 
      
    
    
      3.16.
      Aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is een toevoeging verleend. Daarom komen in deze zaak de explootkosten ten laste van het Rijk. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                86,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2,00 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten 
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (0,5 punt × € 135,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                423,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.17.
      Omdat er geen zelfstandige proceshandelingen voor de reconventionele vordering zijn verricht, zoals een antwoord in reconventie of een dupliek in reconventie, zullen de proceskosten in reconventie op nihil worden gesteld.  
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.18.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 900,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW te rekenen vanaf 25 mei 2023 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van € 163,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2023 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 423,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.5.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.