ECLI:NL:RBROT:2024:2938, Rechtbank Rotterdam, 05-04-2024, 10651113
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering vanwege gebreken (overlast en lekkages)

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10651113 CV EXPL 23-22310
    
    
    
      datum uitspraak: 5 april 2024 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      eiseres,
      gemachtigde: mr. K. Renssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Home Castle Real Estate B.V.,
      vestigingsplaats: Den Haag,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. de Mooij.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Home Castle’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 28 juli 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 12 januari 2024 van Home Castle, met bijlagen;
        
        
          de brief van 18 januari 2024 van [eiseres], met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Renssen;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. De Mooij. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [eiseres];
        
        
          mr. Renssen;
        
        
          
            [naam 1] (namens de beheerder van Home Castle)
        
        
          mr. De Mooij.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt van Home Castle de woning aan [adres]. De huurprijs is € 535,- per maand. In de woning hebben verschillende lekkages plaatsgevonden. [eiseres] ervaart daarnaast overlast van de buren op nummer [nummer 1] ([naam 2] en [naam 3]) en [nummer 2] ([naam 4], zoon [naam 5]). [naam 2] en [naam 5] zijn ook huurders van Home Castle. In juli 2023 is [eiseres] een kort geding begonnen tegen Home Castle, waarin zij onder andere eiste dat Home Castle wordt veroordeeld om de gebreken aan de woning (vochtproblematiek en overlast) te herstellen. Daartoe is Home Castle ook veroordeeld. Daarnaast heeft [eiseres] een voorschot op huurprijsvermindering toegekend gekregen van 70%. In deze procedure heeft [eiseres] opnieuw verschillende vorderingen ingesteld, die de kantonrechter hierna per onderwerp bespreekt. 
      
      
        
          De procedures tegen [naam 2], [naam 3], [naam 4] en [naam 5]
        
      
      
    
    
      2.2.
      Vanwege de overlast die [eiseres] (nog steeds) ervaart, eist zij in deze procedure dat Home Castle een bodemprocedure begint tegen [naam 2], [naam 3] en [naam 5] tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woningen. Daarnaast eist zij dat Home Castle een kortgedingprocedure begint tegen [naam 4] tot ontruiming van de woning.  Home Castle is het daar niet mee eens. De kantonrechter oordeelt dat Home Castle geen procedures (meer) hoeft te beginnen tegen [naam 2], [naam 3], [naam 5] of [naam 4]. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
    
      2.3.
      Als productie 4 en 5 heeft Home Castle de uitgebrachte dagvaardingen tegen [naam 2] en [naam 5] in het geding gebracht. In die dagvaardingen eist Home Castle dat de huurovereenkomsten worden ontbonden en dat [naam 2] en [naam 5] de woningen ontruimen. Daarbij heeft Home Castle onweersproken toegelicht dat [naam 3] geen huurder van haar is, zodat zij geen procedure tegen haar is gestart. [eiseres] heeft in reactie daarop erkend dat van Home Castle niet gevergd kan worden dat zij tegen [naam 3] een bodemprocedure begint. [eiseres] heeft gelet op het voorgaande geen belang meer bij haar eerste eis. Deze eis wordt dan ook afgewezen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [naam 4] is, net zoals [naam 3], geen huurder van Home Castle. Hij is de zoon van [naam 5], die wel huurder is van Home Castle en tegen wie zij een bodemprocedure is gestart. Als in die procedure de huurovereenkomst met [naam 5] wordt ontbonden en wordt geoordeeld dat hij de woning moet ontruimen, zal [naam 4] ook de woning moeten verlaten. Alleen al daarom heeft [eiseres] er geen afzonderlijk belang bij dat Home Castle nog een kortgedingprocedure tegen [naam 4] begint. Deze eis wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering vanwege gebreken 
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [eiseres] eist ook dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 0,-, althans € 160,50,  vanaf zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding. Volgens [eiseres] is haar huurgenot ernstig verminderd door de overlast van haar buren en door lekkages in de 
        woning. Home Castle ziet geen aanleiding om de huurprijs naar € 0,- te verlagen. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] in de periode van 29 januari 2023 tot en met 21 december 2023 aanspraak kan maken op 80% huurprijsvermindering en daarna op 40%. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
      
        
          vanwege de overlast 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering vanwege overlast van buren, moet niet (alleen) worden beoordeeld of er inderdaad sprake is van overlast. Een verhuurder is namelijk in beginsel niet aansprakelijk voor overlast (artikel 7:204 lid 3 BW). De vraag die relevant is, is of Home Castle genoeg actie heeft ondernomen naar aanleiding van de overlast. Pas als zij te weinig heeft gedaan, kan dat tekortschieten een gebrek opleveren als bedoeld in de wet (artikel 7:204 lid 2 BW), met als gevolg dat de huurprijs kan worden verminderd (artikel 7:207 BW).
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft uitvoerig onderbouwd dat zij al geruime tijd overlast ervaart van [naam 2], [naam 3] en [naam 4] en dat zij hierover vanaf 2022 herhaaldelijk heeft geklaagd bij de beheerder van Home Castle, de gemeente en de wijkagent. Zo heeft [eiseres] geklaagd over vochtoverlast doordat urine vanuit de bovenwoning (waar [naam 4] verbleef) door het plafond van de woning van [eiseres] sijpelde, drugsgerelateerde overlast van [naam 2] en [naam 4], geluidsoverlast, een geweldsincident met [naam 3] en een bedreiging door [naam 4]. Home Castle betwist niet dat sprake is van onrechtmatige overlast. 
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat Home Castle onvoldoende adequaat heeft gereageerd op de klachten van [eiseres] over de overlast. Uit de stukken blijkt alleen dat Home Castle een huuropzeggingsbrief naar [naam 5] heeft gestuurd, maar [naam 5] heeft niet ingestemd met die opzegging. Home Castle heeft pas na de veroordeling in het vonnis in kort geding van 19 juli 2023 en het uitbrengen van de dagvaarding voor deze procedure concrete stappen ondernomen om de huurovereenkomsten met [naam 2] en [naam 5] te beëindigen. Van Home Castle had, gelet op de ernst en de frequentie van de meldingen van [eiseres], meer mogen worden verwacht. Dit nalaten kwalificeert als een gebrek, waarvoor een huurprijsvermindering van 40% naar het oordeel van de kantonrechter redelijk is. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] eist huurprijsvermindering vanaf zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding. De huurprijsvermindering van 40% wordt dan ook toegewezen vanaf 28 januari 2023 (artikel 7:257 lid 1 en 3 BW). Het recht op huurprijsvermindering stopt als het gebrek is verholpen. De kantonrechter vindt dat Home Castle door de procedures die zij is begonnen tegen [naam 2] en [naam 5] voldoende adequaat heeft gehandeld om de overlast te doen stoppen. De laatste dagvaarding (tegen [naam 2]) is aangebracht op de rolzitting van 21 december 2023. Die datum neemt de kantonrechter dan ook als einddatum voor de huurprijsvermindering. 
      
      
        
          vanwege de lekkages 
        
      
      
    
    
      2.10.
      Vast staat dat tijdens de huurovereenkomst sprake is geweest van meerdere lekkages in de woning met verschillende oorzaken en dat [eiseres] de beheerder van Home Castle hier steeds over heeft geïnformeerd. Partijen hebben naar aanleiding van de kortgedingprocedure afgesproken een lekdetectie-onderzoek te laten uitvoeren. Uit het lekdetectierapport van Trition van 22 augustus 2023 volgt dat de lekkages worden veroorzaakt door een doorgevoerde afvoerleiding die uitkomt op het balkon van de bovengelegen woning (die ook van Home Castle is). Volgens Home Castle heeft zij de geadviseerde herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Maar ook daarna heeft [eiseres] nog melding gemaakt van lekkages in de hal, badkamer en keuken. Dat heeft zij gedaan in een e-mail van 1 januari 2024, waarbij zij ook foto’s heeft gevoegd. In die e-mail stelt [eiseres] onder andere dat kozijnen openbreken, er water uit scheuren loopt, de muren vochtig zijn en dat het stucwerk is gescheurd. Weliswaar betwist Home Castle dat uit de stukken blijkt dat nog sprake is van lekkages in de woning, maar zij betwist niet dat zij de e-mail van 1 januari 2024 met foto’s heeft ontvangen en dat op die foto’s de verschillende lekkages te zien zijn. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat nog steeds sprake is van lekkageproblematiek in de woning.   
      
    
    
      2.11.
      De ernstige en langdurige lekkageproblematiek in de woning levert naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek op. Dat eerdere lekkages volgens Home Castle zouden zijn veroorzaakt door [naam 5] (dat blijkt overigens nergens uit), maakt dat niet anders, alleen al omdat die omstandigheid niet is toe te rekenen aan [eiseres] (artikel 7:204 lid 2 BW). In de gegeven omstandigheden is een huurprijsvermindering van 40% naar het oordeel van de kantonrechter redelijk.  
      
    
    
      2.12.
      
        [eiseres] kan aanspraak maken op huurprijsvermindering vanaf 28 januari 2023. Weliswaar stelt Home Castle dat zij pas op 22 augustus 2023 bekend was met de oorzaak van de lekkages, maar dat is niet relevant. Uit de stukken blijkt namelijk duidelijk dat [eiseres] daarvoor herhaaldelijk heeft geklaagd over lekkages in de woning bij Home Castle. De huurprijsvermindering van 40% eindigt op het moment dat de lekkages in de hal, badkamer en keuken door Home Castle zijn verholpen.  
      
      
        
          Te veel betaalde huur?
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] eist terugbetaling van de huur die zij, na huurprijsvermindering, te veel aan Home Castle heeft betaald. Home Castle doet juist op een beroep op verrekening met een huurachterstand. De eis van [eiseres] is te onbepaald en kan zoals gevorderd niet worden toegewezen. Bovendien heeft Home Castle gemotiveerd aangevoerd dat juist sprake is van een huurachterstand van € 1.410,45, waarbij rekening is gehouden met de huurkorting van 70% uit het vonnis in kort geding van 19 juli 2023. Op basis van de stellingen van partijen kan de kantonrechter niet vaststellen welke bedragen [eiseres] precies heeft betaald aan Home Castle. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen zelf aan de hand van dit vonnis kunnen vaststellen of [eiseres] te veel of te weinig huur aan Home Castle heeft betaald en of Home Castle nog een bedrag aan [eiseres] moet betalen, of andersom. 
      
      
        
          Schadevergoeding 
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] eist dat Home Castle een schadevergoeding aan haar betaalt vanwege de gevolgschade van de lekkages. De kantonrechter verwijst de vordering tot schadevergoeding naar de schadestaatprocedure (artikel 612 Rv). Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
    
      2.15.
      Home Castle erkent dat zij tijdens een huisbezoek op 23 juni 2023 heeft geconstateerd dat er gevolgschade is door lekkages in de woning. Dat er gevolgschade is in de woning, blijkt ook uit het rapport van Trition van 22 augustus 2023. Hiervoor is al geoordeeld dat de lekkageproblematiek kwalificeert als een gebrek. Het gebrek is ook aan Home Castle toe te rekenen, omdat uit het lekdetectierapport volgt dat de lekkages veroorzaakt zijn door de gebrekkige balkonvloer van de bovenwoning, waarvan Home Castle ook eigenaar is en waarvoor zij dus een onderhoudsverplichting heeft. Home Castle heeft verder ook niet onderbouwd waarom de lekkageproblematiek niet aan haar zou zijn toe rekenen, maar wel aan [naam 5]. De conclusie is dat voldaan is aan de vereisten van artikel 7:208 BW en dat Home Castle aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] door de lekkages heeft geleden. Bij het vaststellen van de aansprakelijkheid van Home Castle is niet van belang of [eiseres] heeft voldaan aan de verplichting uit de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst om een inboedelverzekering af te sluiten.  
      
    
    
      2.16.
      
        De omvang van de schade kan op dit moment echter niet worden begroot. [eiseres] begroot haar schade weliswaar op € 22.900,-, maar Home Castle betwist dit gemotiveerd. Ter onderbouwing heeft [eiseres] slechts een (ongedateerde) offerte van [naam bedrijf] overgelegd die sluit op precies € 19.000,- exclusief btw en waarop de prijzen voor de verschillende werkzaamheden niet zijn uitgesplitst. Voor dat bedrag wordt blijkens de omschrijving de badkamer compleet gerenoveerd en de gevolgschade in de hal, entree, slaapkamer en keuken opgelost, maar [eiseres] heeft gelet op de betwisting door Home Castle onvoldoende onderbouwd dat al deze werkzaamheden noodzakelijk zijn. Omdat het begroten van de schade niet mogelijk is, wordt Home Castle veroordeeld om een schadevergoeding te betalen, op te maken bij staat.  
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.17.
      Home Castle moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 86,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x     € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 596,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verlaagt de huurprijs met 80% vanaf 28 januari 2023 tot en met 21 december 2023 en daarna met 40% totdat de lekkages in de hal, badkamer en keuken zijn verholpen; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Home Castle om de schade van [eiseres] vanwege de lekkageproblematiek te betalen, op te maken bij staat;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Home Castle in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 596,-;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
        49039