ECLI:NL:GHDHA:2024:405, Gerechtshof Den Haag, 09-01-2024, BK-23/483
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 22 Wet WOZ, art. 40, lid 2, Wet WOZ, art 8:42 Awb. WOZ woning. Toezendverplichting. Op de zaak betrekking hebbende stukken. Zorgvuldigheidsbeginsel. WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/483 
    
    
    
    Uitspraak van 9 januari 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 maart 2023, nummer SGR 22/1.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 577.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning met bouwjaar 1952 en een inhoud van ongeveer 340 m3. De woning beschikt over een berging dan wel schuur.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 577.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Vergelijkingsobject:
              
              
                Bouwjaar:
              
              
                Inhoud
              
              
                Grondoppervlakte:
              
              
                Overige objectdelen:
              
              
                Verkoopprijs:
              
              
                Leverings-datum:
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                1952
              
              
                367 m3
              
              
                -
              
              
                garage (vrijstaand)
              
              
                € 650.000
              
              
                2 augustus 2019
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                1956
              
              
                329 m3
              
              
                -
              
              
                berging/schuur en dakterras 
              
              
                € 405.000
              
              
                24 december 2020
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                1953
              
              
                193 m3
              
              
                -
              
              
                berging/schuur
              
              
                € 450.000
              
              
                3 september 2019
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      
        “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit die matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Gelet op deze verkoopcijfers, die niet te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd, is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Met betrekking de stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning in gedateerde staat is, merkt de rechtbank op dat ook bij twee van de drie vergelijkingsobjecten de kwaliteit/luxe onder gemiddeld is. De waardedrukkende invloed van de gedateerde staat is derhalve verdisconteerd in de verkoopprijzen van die twee vergelijkingsobjecten. Hetgeen eiseres heeft gesteld, doet aan dit oordeel niet af.
    
    9. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij een meerderheid van (nagenoeg) identieke woningen de woz-waarde lager is vastgesteld. Het door eiseres als bijlage 3 overgelegde overzicht met de waardestijging in procenten van woningen in de buurt van de woning is daartoe onvoldoende. Nog daargelaten dat uit deze lijst niet kan worden opgemaakt dat de genoemde woningen allen (nagenoeg) identiek zijn aan de woning, zijn niet alle woz-waardes van de genoemde woningen lager dan de vastgestelde waarde van de woning.
    
    10. Eiseres stelt dat zij aan de toelichting op het taxatieverslag het vertrouwen kan ontlenen dat door verweerder modelmatig getaxeerd zal worden en dat de waarde van de woning kennelijk niet op deze wijze is vastgesteld. Daarmee is volgens eiseres sprake van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Deze grief faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag. Verweerder heeft de waarde van de woning immers wel vastgesteld aan de hand van modelmatige vergelijking met vergelijkbare woningen.
    
    11. Eiseres bestrijdt dat de gehanteerde prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten zijn gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopprijzen per waardepeildatum. De rechtbank ziet evenwel geen aanleiding om te twijfelen aan de door verweerder gehanteerde prijzen per m3, temeer nu eiseres hiervoor geen enkele onderbouwing heeft gegeven.
    
    12. De stelling van eiseres dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardematrix toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.1 In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiseres en haar gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiseres heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.2 Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardematrix desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde, dan wel eiseres toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het taxatieverslag voor eiseres beschikbaar is door in te loggen op “MijnBSGR”. Indien eiseres of haar gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan zij in de bezwaarfase gebruik maken van haar inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. In de bezwaarfase had eiseres een andere gemachtigde. De voormalige gemachtigde is in de bezwaarfase gehoord. Verweerder heeft de voormalige gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.3 Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 20214 met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel.
    13. Eiseres heeft verder gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ook deze grief faalt. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar uitgebreid ingegaan op alle bezwaargronden van eiseres. Ook de stelling dat in de uitspraak op bezwaar niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, faalt. Eiseres is zelf niet bij de hoorzitting aanwezig geweest en zij had in bezwaar een andere gemachtigde. Noch eiseres, noch de gemachtigde in beroep kan daarom weten wat er op de hoorzitting is besproken.
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
    
    15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000
      [2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10
      [3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.2.3.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting heeft geschonden, of hij heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen, en of hij in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 432.000en subsidiair€ 577.000 , met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep, en tot vergoeding van de betaalde griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Toezendverplichting
      
    
    
    
      5.1.
      Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek. Artikel 6:17 Awb regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan.
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om de opbouw van de waardering, inclusief de grondstaffel, en een onderbouwing van de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak. Hij stelt dat de Heffingsambtenaar deze gegevens ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar stelt dat de toezendverplichting niet is geschonden omdat de voormalige gemachtigde van belanghebbende bij e-mails van 7 september 2021 en 25 september 2021 heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel en KOUDV-factoren, en dat deze gegevens daarom niet zijn verstrekt. Deze stelling faalt, reeds omdat de inhoud van de desbetreffende e-mails niet tot de gedingstukken behoort. Het Hof kan daarom niet beoordelen wat de strekking van de daarin opgenomen uitlatingen is en dus evenmin wat de eventuele gevolgen daarvan zijn voor de toezendverplichting. Ook overigens heeft te gelden dat uit hetgeen in de uitspraak op bezwaar staat vermeld, namelijk dat in de desbetreffende e-mails door belanghebbende zou zijn aangegeven dat zij de grondstaffel en KOUDV-factoren niet zal gebruiken, niet zonder meer kan worden afgeleid dat wordt afgezien van verstrekking van deze gegevens. Het is immers niet uit te sluiten dat belanghebbende heeft bedoeld dat zij de grondstaffel en de KOUDV-factoren van de Heffingsambtenaar niet zal gebruiken voor de onderbouwing van de waarde die zij bepleit, maar dat zij deze gegevens desalniettemin wenste te ontvangen. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 1, Wet WOZ gehandeld door de bedoelde gegevens niet aan belanghebbende toe te zenden in de bezwaarfase. Het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende.
      
    
    
      5.6.
      De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft verzocht om overlegging van de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.8.
      Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts de stelling ingenomen dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is, zonder die stelling van enige onderbouwing te voorzien. Gelet op het voorgaande is er geen reden om te twijfelen aan de inhoud van de vergelijkingsobjecten en is er geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen daarvan te overleggen.
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende betoogt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182, voorts dat de Heffingsambtenaar geen iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd, althans slechts een deel daarvan. Van de iWOZ-kaarten ontbreekt volgens belanghebbende de verdere beschrijving en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, die nodig zijn ten behoeve van de controleerbaarheid van de waardevaststelling van de woning.
      
    
    
      5.10.
      De Heffingsambtenaar heeft als bijlage 4 bij het verweerschrift in beroep de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten overgelegd, waarin tevens de beschrijving en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten staan vermeld, zodat het Hof niet inziet waarom belanghebbende hierover in hoger beroep klaagt. Overigens geldt dat de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb behoren. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Het Hof wijst in dit verband op hetgeen in 5.8 is overwogen. Het betoog van belanghebbende faalt. 
      
      
        
          Zorgvuldigheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      5.11.
      Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende niet de nodige kennis vergaard omtrent de relevante feiten, nu hij de daadwerkelijke inhoud van de woning niet heeft weergegeven.
      
    
    
      5.12.
      Naar het Hof begrijpt, bedoelt belanghebbende te stellen dat de Heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld door de waarde van de woning vast te stellen zonder te weten wat de daadwerkelijke inhoud van de woning is. Dit betoog faalt, reeds omdat nergens uit blijkt dat de in het taxatieverslag vermelde inhoud van de woning onjuist is. Ook anderszins is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel niet gebleken. 
      
      
        
          Waarde van de woning 
        
      
      
    
    
      5.13.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.14.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.15.
      Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 597.330, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op een datum die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen, de bouwjaren liggen dicht tegen het bouwjaar van de woning aan en twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare bruto inhoud. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet dusdanig dat deze objecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de lagere factor voor ligging van het vergelijkingsobject [adres 3] ('gemiddeld' in plaats van 'goed') voldoende onderbouwd door erop te wijzen dat dit vergelijkingsobject weliswaar uitzicht heeft op een kerk, maar dat het wonen aan de boulevard van [woonplaats] , met uitzicht op zee, door woningzoekenden hoger wordt gewaardeerd. Het vergelijkingsobject [adres 2] acht het Hof met name goed vergelijkbaar met de woning. Dit object beschikt weliswaar over een vrijstaande garage en een balkon, maar heeft hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbare bruto inhoud. Ten aanzien van de objectkenmerken ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorziening is voorts uitgegaan van respectievelijk factor 5-3-3-3-2. De woning beschikt over een berging/schuur en ten aanzien van de objectkenmerken ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorziening is uitgegaan van respectievelijk factor 5-3-2-3-3. Gelet hierop en de omstandigheid dat dit vergelijkingsobject ongeveer vijf maanden voorafgaand aan de waardepeildatum is verkocht voor een bedrag van € 650.000, is de vastgestelde waarde van de woning van € 577.000 niet te hoog. 
      
      
        5.16.1.
        Hetgeen belanghebbende voor het overige ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning. Bij twee van de drie vergelijkingsobjecten is immers eveneens sprake van een ondergemiddelde kwaliteit en luxe, zodat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van die objecten. 
        
      
      
        5.16.2.
        Belanghebbende bestrijdt verder dat de gehanteerde prijzen per m3 zijn gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopprijzen per waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft echter een matrix overgelegd waarin de gehanteerde prijzen per m3 zijn berekend op basis van de daarin vermelde verkoopprijzen. Voorts heeft belanghebbende niet onderbouwd aangegeven hoe de prijzen per m3 volgens haar dan wel moeten luiden. Het Hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan hetgeen in de matrix van de Heffingsambtenaar staat vermeld.
        
      
      
        5.16.3.
        Voorts stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De Heffingsambtenaar heeft in beroep grafieken overgelegd die een zogenoemde trendanalyse weergeven, waarin de verkoopcijfers van gestapelde woningen in de periode januari 2017 tot en met januari 2021 zijn betrokken. Belanghebbende heeft niets gesteld dat aanleiding geeft om deze indexering in twijfel te trekken.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.17.
      Het hoger beroep is wat betreft het beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ gegrond. Voor het overige is het ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de beroeps- en de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.625 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 1 (gewicht van de zaak) en voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting) à € 875 x 0,5 (gewicht van de zaak). Het Hof heeft gelet op de omstandigheid dat het hoger beroep slechts gegrond is voor wat betreft de schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, het gewicht van de zaak op 0,5 vastgesteld (vgl. Richtsnoer proceskostenvergoeding gerechtshoven, par. 1.2.3, letter c, jo. par. 1.2, bijlage bij de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:GHDHA:2021:2131). Met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, bedraagt de vergoeding voor het taxatierapport (niet-inpandige taxatie) € 128,26: 2 uur x € 53 per uur, inclusief BTW. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 2.753,26.
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover belanghebbende daarin geen proceskostenvergoeding is toegekend; 
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep, vastgesteld op € 2.753,26; 
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, F.G.F. Peters en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.