ECLI:NL:RBOVE:2024:2124, Rechtbank Overijssel, 16-04-2024, 10867757 \ CV EXPL  24-76
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Vordering achterstallige huursommen en vergoeding reparatie- en herstelkosten na oplevering woning.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 10867757 \ CV EXPL  24-76
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon. 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding en samenvatting
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] heeft een woning gehuurd van [eiser]. [eiser] vordert in deze procedure veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van € 9.295,20, voor achterstallige huursommen en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde na oplevering daarvan. [gedaagde] is het ermee eens dat zij de achterstallige huur moet betalen, maar betwist dat zij de woning niet goed heeft opgeleverd. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot betaling van de achterstallige huur en een deel van de gevorderde schadevergoeding toewijzen en zal hierna uitleggen waarom.  
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding; - de conclusie van antwoord; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de mondelinge behandeling van 14 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] heeft vanaf 1 april 2013 tot 30 april 2023 een woning in [plaats] van [eiser] gehuurd. Voor de oplevering van de woning aan [eiser] heeft op 20 april 2023 een voorinspectie plaatsgevonden. Van deze inspectie is een voorinspectierapport opgemaakt waarin alle gebreken zijn opgenomen die [gedaagde] moet herstellen om de woning weer op te leveren in dezelfde staat als waarin zij deze gehuurd heeft.  
      
    
    
      3.2.
      Op 26 april 2023 heeft een eindinspectie plaatsgevonden, waarna [eiser] aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat niet alle gebreken zijn verholpen en dat [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld deze gebreken binnen zeven dagen alsnog te herstellen. Ook heeft [eiser] [gedaagde] erop gewezen dat zij deze herstelpunten door een derde laat verhelpen indien [gedaagde] de gebreken niet herstelt. [gedaagde] heeft van de gelegenheid geen gebruik gemaakt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] heeft vervolgens [bedrijf] B.V. (hierna [bedrijf]) ingeschakeld om reparatie- en herstelwerkzaamheden uit te voeren en heeft daarvoor € 6.324,63 bij [gedaagde] in rekening gebracht. Ook heeft [eiser] de nog niet betaalde huur voor de maanden maart en april 2023 van €1.619,89 in rekening gebracht. [gedaagde] heeft niet betaald. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 9.295,20, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser]. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      In deze zaak moet als eerste de vraag beantwoord worden of [gedaagde] de achterstallige huur moet betalen. Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of de reparatie- en herstelkosten die [eiser] heeft gemaakt voor rekening van [gedaagde] komen. 
      
      
        
          Achterstallige huur
        
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] vordert € 1.619,89 voor de niet betaalde huur over de maanden maart en april 2023. Omdat [gedaagde] niet heeft betwist dat zij over deze maanden nog huur moet betalen aan [eiser], zal de kantonrechter het gevorderde bedrag toewijzen. 
      
      
        
          Schade aan het gehuurde
        
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] vordert een schadevergoeding van € 6.324,63 voor de kosten van de reparatie- en herstelwerkzaamheden in en rond de woning na oplevering daarvan. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de woning niet in dezelfde staat opgeleverd als waarin zij deze gekregen heeft en moet zij daarom de kosten van herstel vergoeden. 
      
    
    
      5.4.
      Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [eiser] naar het voorinspectierapport waarin is opgenomen welke werkzaamheden [gedaagde] moet verrichten om het gehuurde weer terug te brengen in de oude staat. Volgens [eiser] heeft [gedaagde], nadat zij daartoe twee keer in de gelegenheid was gesteld, de woning niet volledig teruggebracht in oude staat. Zij verwijst daarvoor ook naar de door haar overgelegde foto’s die na de eindoplevering zijn gemaakt en waarop te zien is dat niet alle noodzakelijke werkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom [bedrijf] ingeschakeld en verwijst voor de hoogte van de reparatie- en herstelkosten naar de ‘budgetraming’ en de factuur van [bedrijf]. [gedaagde] betwist – kort samengevat – dat zij de woning niet goed opgeleverd heeft. De kantonrechter oordeelt als volgt. 
      
    
    
      5.5.
      Op 20 april 2023 heeft een vooroplevering van de woning plaatsgevonden, waarvan een voorinspectierapport is opgemaakt. [eiser] en [gedaagde] hebben dit rapport ondertekend. Uit het rapport volgt dat [gedaagde] de volgende werkzaamheden moest verrichten: het wit verven van de muren, het verwijderen van het behang, het verwijderen van de laminaat- en ondervloer, het herstellen van het keukenblad en het terugplaatsen van de originele kraan, het verwijderen van planken aan de muur en het opvullen van alle gaten in de muur, het verwijderen van de trampoline en het kunstgras, het herstellen van het hang- en sluitwerk in de berging, het terugplaatsen van een deur in de woning, het schoon en schimmelvrij opleveren van de woning en het verwijderen van de roerende zaken. 
      
    
    
      5.6.
      Omdat [eiser] een voorinspectierapport met herstelpunten heeft laten opstellen en beide partijen getekend hebben voor de hiervoor onder 5.5. genoemde herstelpunten, mocht [gedaagde] er vanuit gaan dat, indien zij deze punten zou herstellen, zij de woning correct en in oude staat zou hebben opgeleverd. Uit de budgetraming die [eiser] als productie 13 bij de dagvaarding heeft overgelegd en de foto’s van na de eindoplevering die zij als productie 12 heeft overgelegd, volgt dat [gedaagde] niet alle punten die zijn opgenomen in het voorinspectierapport heeft hersteld. [gedaagde] heeft, ook nadat zij daartoe nogmaals in de gelegenheid was gesteld, niet alle werkzaamheden verricht. Dat betekent dat [gedaagde] in verzuim verkeerde, en [eiser] gerechtigd was [bedrijf] in te schakelen om de betreffende werkzaamheden te verrichten. 
      
    
    
      5.7.
      Uit de budgetraming volgt echter ook dat er kosten zijn gemaakt voor reparatie- en herstelwerkzaamheden die niet in het voorinspectierapport zijn opgenomen. Zoals de kantonrechter hiervoor onder 5.6. heeft geoordeeld zijn de te verrichten herstelwerkzaamheden opgenomen in het voorinspectierapport. [gedaagde] hoefde er daarom niet op bedacht te zijn dat er bij de eindoplevering nog herstelpunten zouden worden gemeld die niet in het voorinspectierapport zijn opgenomen, of dat zij na de eindoplevering zou worden geconfronteerd met kosten voor herstelwerkzaamheden die daarin niet zijn opgenomen. De kantonrechter zal daarom de gevorderde schadevergoeding voor alle herstelwerkzaamheden die niet in het voorinspectierapport zijn opgenomen afwijzen. De kantonrechter zal hierna toelichten welke kosten wél onder de werkzaamheden uit het voorinspectierapport vallen en welke kosten daar niet onder vallen. 
      
    
    
      5.8.
      De posten die in de budgetraming zijn opgenomen en die onder de herstelpunten van het voorinspectierapport kunnen worden gebracht zijn de volgende: “deurbeslag berging achterzijde, vervangen cilinders van de twee bergingen, kitwerk vervangen, reinigen keuken, vervangen keukenkraan, kopse kant (aanrecht)blad afwerken, badkamer reinigen, kitwerk vervangen, verwijderen pluggen in gehele woningen en gaten opvullen, verwijderen behang en grote gaten n.a.v. verwijderen behang opvullen.” De kantonrechter zal hierna per hiervoor genoemde post bespreken of [gedaagde] daarvoor aansprakelijk is. Omdat de overige posten die in de budgetraming zijn opgenomen niet onder de hiervoor genoemde herstelpunten uit het voorinspectierapport vallen, zullen deze worden afgewezen. 
      
      
        
          Deurbeslag en cilinders bergingen
        
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet aansprakelijk is voor de in rekening gebrachte kosten voor het herstellen van het deurbeslag en het vervangen van de cilinders van de twee bergingen. Volgens [gedaagde] heeft zij deze bergingen zelf aangebracht, zijn deze niet in eigendom van [eiser] en hoeft zij deze ook niet te herstellen. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. [gedaagde] heeft het voorinspectierapport ondertekend en daarmee bevestigd dat zij deze punten zou herstellen. Ook heeft zij tijdens de voorinspectie niet aangegeven waarom zij, naar haar mening, niet aansprakelijk is voor de opleverpunten aan de berging. De kantonrechter wijst het bedrag van € 122,50 daarom toe. 
      
      
        
          Reinigingswerkzaamheden en vervangen kitwerk
        
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] stelt dat er reinigingswerkzaamheden in de keuken en de badkamer moesten plaatsvinden en dat het kitwerk vervangen moest worden als gevolg van schimmelvorming in de woning. In het voorinspectierapport is daarover het volgende opgenomen: “woning vrij van schimmel en schoon opleveren. Aandachtspunten zijn: Badkamer tegelwerk, zowel de voegen als de kitvoegen, raamkozijnen, keuken, toilet en badkamer”. 
      
    
    
      5.11.
      Hoewel deze punten weliswaar in het vooropnamerapport zijn opgenomen, komen deze niet voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat zij tijdens de huur meerdere keren geklaagd heeft over vocht en schimmelvorming in de woning en dat zij (mede) als gevolg van deze problematiek de huur heeft opgezegd. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat [gedaagde] daarover heeft geklaagd, maar dat [eiser] na inspectie heeft geconcludeerd dat de schimmelvorming door [gedaagde] zelf is veroorzaakt en dat het daarom voor haar rekening komt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom de schimmelvorming aan [gedaagde] te wijten is. In dat oordeel heeft de kantonrechter onder andere betrokken dat het een oude woning betreft die geen (volledige) dubbele beglazing heeft en dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat het sanitair gedateerd is. Bovendien heeft [gedaagde] meer dan tien jaar in de woning gewoond zonder dat [eiser] op dit punt – ondanks de klachten van [gedaagde] over de schimmelvorming – iets heeft laten doen. Van [eiser] mag daarom verwacht worden dat zij haar standpunt dat de schimmelvorming aan [gedaagde] te wijten is en dat zij daarvoor aansprakelijk is, beter zou onderbouwen. Nu zij dat niet heeft gedaan komen de kosten voor professionele schoonmaak en het vervangen van het kitwerk in verband met schimmelvorming, niet voor rekening van [gedaagde]. De kantonrechter zal de vordering op dit punt daarom afwijzen. 
      
      
        
          Werkzaamheden keuken: vervangen keukenkraan en herstel aanrechtblad
        
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] vordert € 235,- voor het vervangen van de keukenkraan en het herstel van het aanrechtblad. Omdat [gedaagde] de vordering van [eiser] op dit punt niet betwist heeft zal de kantonrechter het bedrag van € 235,- toewijzen. 
      
      
        
          Verwijderen pluggen en het opvullen van gaten
        
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] vordert € 195,- voor het verwijderen van pluggen en het opvullen van gaten in de gehele woning. [gedaagde] betwist deze kosten. Zij stelt dat zij deze werkzaamheden wel heeft verricht en dat de foto’s waar [eiser] naar verwijst en waarop gaten in de muren te zien zijn, niet tijdens de eindoplevering zijn gemaakt, maar vóór de oplevering van de woning (en daarom voordat [gedaagde] de werkzaamheden had verricht). De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waaruit volgt dat de foto’s eerder zijn gemaakt en bovendien blijkt uit diezelfde foto’s dat de muren inmiddels door [gedaagde] zijn gewit. De kantonrechter leidt daaruit af dat de foto’s na de eindoplevering zijn gemaakt. De kantonrechter zal het bedrag van € 195,- daarom toewijzen. 
      
      
        
          Verwijderen van het behang en opvullen van grote gaten na verwijdering behang
        
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser] vordert € 1.920,- voor het verwijderen van het behang en het opvullen van grote gaten als gevolg van het verwijderen van het behang. [gedaagde] betwist deze kosten en voert onder andere aan dat zij het behang zelf heeft verwijderd en dat de verwijdering van het behang door [eiser] ook niet uit de overgelegde producties blijkt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser], in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], onvoldoende toegelicht dat zij deze werkzaamheden heeft laten verrichten. De budgetraming waar zij naar verwijst is een offerte en uit de uiteindelijke factuur van [bedrijf] is niet af te leiden welke werkzaamheden precies zijn verricht. Ook op de foto’s die [eiser] heeft overgelegd is niet te zien dat er nog behang op de muren zat na oplevering. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] benadrukt dat zij deze werkzaamheden zelf heeft verricht en op welke manier zij dat heeft gedaan. [eiser] is daarentegen in zijn geheel niet ingegaan op dat standpunt. In het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde] heeft [eiser] daarom onvoldoende onderbouwd dat zij deze herstelwerkzaamheden heeft verricht en de gevorderde kosten heeft gemaakt. De kantonrechter zal de vordering voor deze werkzaamheden daarom afwijzen. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      5.15.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van de gevorderde schadevergoeding een bedrag van (€ 122,50 + € 235,- + € 195,-) € 552,50 wordt toegewezen en dat het overige deel wordt afgewezen. Voor de achterstallige huur en de schadevergoeding is [gedaagde] daarom een bedrag van (€ 552,50 + 1.619,89) € 2.172,39 aan [eiser] verschuldigd. 
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De kantonrechter wijst conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) een bedrag van € 394,29 inclusief btw toe.  
      
      
        Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                2.172,39 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                394,29
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal 
              
              
                €
              
              
                2.566,68
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.17.
      Omdat een groot deel van de vorderingen van [eiser] is afgewezen ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren. Dat betekent dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.566,68, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 december 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt,  
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2024.