ECLI:NL:RBZWB:2024:2576, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-03-2024, 10730030 CV EXPL 23-2933
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Na de verkoop van het perceel door de verhuurder is de huurovereenkomst voortgezet met de nieuwe eigenaar. Niet is vast komen te staan dat de huurder en de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. De huurder is daarom nog huur verschuldigd over de afgelopen jaren.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 10730030 CV EXPL 23-2933
    
    
    
      
        Vonnis van 27 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [eiser] B.V., 
      gevestigd te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. G. Bakker, Equilibristen gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [gedaagde] B.V., M.H.O.D.N. [bedrijf van gedaagde], 
      gevestigd te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [bedrijf van gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J. van Oijen, [B.V.]
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 3 januari 2024 met de daarin genoemde processtukken;
      - de brief van 19 februari 2024 met aanvullende producties van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling van 27 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [bedrijf van gedaagde] is met ingang van 11 juli 2012 een huurovereenkomst aangegaan met TOS Etten Leur B.V. (hierna: TOS) voor een gedeelte van een perceel aan de [straat] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een stuk braakliggend terrein naast het bedrijfspand van [bedrijf van gedaagde] . Het gehuurde wordt door [bedrijf van gedaagde] gebruikt als parkeerterrein.
      
    
    
      2.2.
      De aanvangshuurprijs bedraagt € 9.000,00 exclusief btw per jaar. De huur moet per kwartaal en bij vooruitbetaling worden voldaan.
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        
          “4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2013 aangepast overeenkomstig 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. (…)
        
      
      
    
    
      10.2
      
        Huurder zal het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het beëindigen van het gebruik opleveren in de staat waarin het gehuurde zich alsdan bevindt, inclusief de wijzigingen, voorzieningen en werken die door huurder zijn aangebracht, tenzij partijen terzake uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen. Het door huurder geplaatste hekwerk dient bij het einde van de huurovereenkomst of bij het beëindigen van het gebruik te worden verwijderd voor rekening en risico van huurder. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      Op 29 januari 2015 is het volledige perceel aan de [straat] in [plaats 2] verkocht en geleverd aan [eiser] . Na de verkoop is [bedrijf van gedaagde] het gehuurde blijven gebruiken. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft op 22 mei 2023 een factuur verstuurd voor de huur van 29 januari 2015 tot en met 30 juni 2023 van in totaal € 100.735,37 inclusief btw. [bedrijf van gedaagde] heeft deze factuur niet betaald. Ook het sommatie-exploot van 5 juli 2023 heeft niet tot betaling geleid.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat – het volgende:
        I. dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden;
        II. dat [bedrijf van gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis;
        III. dat [eiser] toestemming krijgt om het gehuurde zo nodig zelf te ontruimen met behulp van justitie en politie; 
        IV. dat [bedrijf van gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand van € 68.143,53 (berekend vanaf het eerste kwartaal van 2018 tot het vierde kwartaal van 2023), vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding, en de incassokosten van € 1.782,35;
        V. dat [bedrijf van gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van (een bedrag gelijk aan) de huur van € 3.542,92 per kwartaal vanaf 30 september 2023 tot de ontruiming van het gehuurde;
        VI. dat [bedrijf van gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat de huurovereenkomst na haar aankoop van het gehuurde van rechtswege is voortgezet, waarbij zij als verhuurder in de plaats is getreden van TOS. Op grond van de huurovereenkomst is [bedrijf van gedaagde] verplicht om per kwartaal en bij vooruitbetaling huur te betalen voor het gehuurde. Die huur wordt bovendien jaarlijks geïndexeerd, zodat [bedrijf van gedaagde] nu een bedrag van € 3.542,92 inclusief btw per kwartaal verschuldigd is. [eiser] realiseert zich dat een gedeelte van de huur vanaf het moment van verkoop inmiddels is verjaard, zodat zij haar vordering beperkt tot de huur vanaf het eerste kwartaal van 2018. Omdat [bedrijf van gedaagde] de huur al zo lang niet heeft betaald, is [eiser] bevoegd om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Bovendien is [bedrijf van gedaagde] wegens de late betaling incassokosten en rente verschuldigd over de huurachterstand. 
      
    
    
      3.3.
      
        [bedrijf van gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiser] . [bedrijf van gedaagde] stelt dat zij na de verkoop van het gehuurde een gesprek met [eiser] heeft gevoerd op haar kantoor. Tijdens dat gesprek heeft [eiser] ermee ingestemd dat de huurovereenkomst per direct werd beëindigd. Deze gang van zaken wordt volgens [bedrijf van gedaagde] bevestigd door het feit dat [eiser] in eerste instantie geen facturen heeft verstuurd voor de huur, terwijl TOS dit voorheen wel deed. Voor zover de huurovereenkomst na de verkoop toch is voortgezet, is deze op 20 oktober 2023 alsnog beëindigd. Op die datum heeft [bedrijf van gedaagde] namelijk aan [eiser] laten weten dat zij berust in de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. [bedrijf van gedaagde] mocht er verder redelijkerwijs op vertrouwen dat [eiser] afstand deed van haar huurvordering. Het is bovendien onduidelijk hoe [eiser] de indexatie van de huurprijs heeft berekend en vanaf welk moment. Tot slot hoeft [bedrijf van gedaagde] geen incassokosten te betalen, omdat niet aan de wettelijke vereisten daarvoor is voldaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de huurovereenkomst is na de verkoop van het gehuurde aan [eiser] voortgezet
      
    
    
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak met name over de vraag of de huurovereenkomst na de verkoop van het gehuurde aan [eiser] is beëindigd. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. Als een onroerende zaak wordt verkocht, dan bepaalt de wet dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder overgaan op de verkrijger daarvan. Dit betekent dat [eiser] op 29 januari 2015 (de datum van de eigendomsoverdracht) automatisch in de plaats is getreden van TOS als verhuurder. De huurovereenkomst wordt vanaf dat moment dus voortgezet tussen [bedrijf van gedaagde] als huurder aan de ene kant en [eiser] als verhuurder aan de andere kant. [bedrijf van gedaagde] blijft daarom in beginsel huur verschuldigd. 
      
    
    
      4.2.
      
        [bedrijf van gedaagde] voert echter aan dat de huurovereenkomst tussen haar en [eiser] met wederzijds goedvinden is beëindigd. [bedrijf van gedaagde] wilde namelijk helemaal niet huren, maar zij had het gehuurde van TOS willen kopen. [eiser] weerspreekt de stelling van [bedrijf van gedaagde] over de beëindiging. Op de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat zij slechts één bezoek heeft gebracht aan het gehuurde en dat was samen met de heer [naam 1] , bestuurder van TOS. Zij heeft toen met [bedrijf van gedaagde] gesproken, maar daarbij is een beëindiging van de huurovereenkomst niet ter sprake gekomen. Dit wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van [naam 1] van 19 februari 2024 over dit bezoek: “Ik heb na het tekenen van de koopovereenkomst in 2014 en de levering bij de notaris op 29 januari 2015 samen met de heer [naam 3] de locatie bezocht en tegelijkertijd hebben wij ook de buurman de heer [naam 2] nog even kort gesproken en ik heb hem aangegeven dat [naam 3] de nieuwe eigenaar wordt en dat dit voor de rest geen gevolg zou hebben voor de huurovereenkomst.”. 
      
    
    
      4.3.
      Vervolgens is het aan [bedrijf van gedaagde] om haar stelling verder te onderbouwen. Daartoe heeft zij een schriftelijke verklaring overgelegd van mevrouw [naam 4] van 23 oktober 2023. [naam 4] is een medewerkster van [bedrijf van gedaagde] . Zij was op kantoor aanwezig op het moment dat het gesprek tussen partijen plaatsvond waarin de huurovereenkomst volgens [bedrijf van gedaagde] met wederzijds goedvinden is beëindigd. Hierover verklaart [naam 4] het volgende: “Toen het gesprek eindigde trok het weer mijn aandacht omdat ze op stonden en naar buiten liepen. Dat leidt natuurlijk af als je in een kleine ruimte zit en mensen gaan lopen. Ik heb toen echt heel duidelijk gehoord dat die meneer [naam 3] zei dat [naam 2] er niet mee hoefde te zitten en dat hij echt wel die grond zelf anders kon gebruiken.”.
      
    
    
      4.4.
      Hieruit blijkt niet dat [naam 4] woord voor woord heeft meegekregen dat [naam 3] tijdens het gesprek met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Sterker nog, uit de verklaring van [naam 4] blijkt dat zij niet in persoon bij het gesprek aanwezig was. Zij heeft alleen de afronding daarvan meegekregen, terwijl zij aan het werk was. Tegenover de verklaringen van [naam 3] en [naam 1] onderbouwt de verklaring van [naam 4] dus onvoldoende dat partijen de huurovereenkomst inderdaad met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. Daarvan is ook niet op een andere manier gebleken. 
      
    
    
      4.5.
      Daarbij voert [eiser] nog aan dat [bedrijf van gedaagde] aan een beëindiging van de huurovereenkomst geen uitvoering heeft gegeven. In artikel 10.2 van de huurovereenkomst (zie hierboven onder 2.3) is namelijk bepaald dat, bij het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik, het door [bedrijf van gedaagde] geplaatste hekwerk voor haar eigen rekening en risico verwijderd moet worden. Dit is echter pas in 2023 gebeurd. Verder wordt niet weersproken dat [bedrijf van gedaagde] het gehuurde in de tussentijd gewoon nog heeft gebruikt. Uit de omstandigheid dat naast [bedrijf van gedaagde] ook anderen (via het terrein van [bedrijf van gedaagde] ) gebruikmaken van het parkeerterrein, kan niet worden afgeleid dat de huurrelatie tussen [eiser] en [bedrijf van gedaagde] is geëindigd.
      
    
    
      4.6.
      De conclusie van het voorgaande is dat onvoldoende vast is komen te staan dat de huurovereenkomst tussen partijen in 2015 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dit verweer van [bedrijf van gedaagde] slaagt dus niet. 
      
      
        
          de huurovereenkomst is op 20 oktober 2023 alsnog beëindigd
        
      
      
    
    
      4.7.
      Partijen zijn het er vervolgens over eens dat de huurovereenkomst door de berusting van [bedrijf van gedaagde] in de door [eiser] gewenste ontbinding op 20 oktober 2023 alsnog tot een einde is gekomen. Dit betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. De vordering tot ontruiming zal daarentegen wel worden toegewezen, omdat [bedrijf van gedaagde] momenteel zonder recht of titel gebruik  maakt van het gehuurde. 
      
      
        
          de berekening van de huurachterstand is onvoldoende onderbouwd
        
      
      
    
    
      4.8.
      Over de huurachterstand overweegt de kantonrechter het volgende. [eiser] heeft ten aanzien van de indexatie van de huur een beroep gedaan op de algemene bepalingen die horen bij de huurovereenkomst. Het had op haar weg gelegen om die algemene bepalingen in het geding te brengen, maar dit heeft zij niet gedaan. Het valt voor de kantonrechter daarom niet te controleren of indexatie van de huur inderdaad is toegestaan en of de indexatie op de juiste manier heeft plaatsgevonden. Verder is niet gebleken dat TOS de huur tot 2015 heeft geïndexeerd. De kantonrechter gaat voor de berekening van de huurachterstand daarom uit van de aanvangshuurprijs van € 9.000,00 exclusief btw per jaar.    
      
    
    
      4.9.
      Bij de berekening van de huurachterstand moet verder nog rekening gehouden worden met de beëindiging van de huurovereenkomst op 20 oktober 2023. Vanaf dat moment is [bedrijf van gedaagde] geen huur meer verschuldigd aan [eiser] . [bedrijf van gedaagde] heeft – buiten hetgeen hiervoor al is besproken – geen verweer gevoerd tegen de stelling dat zij over de periode van 1 januari 2018 tot 21 oktober 2023 nog huur aan [eiser] moet betalen. Met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.9 is overwogen, leidt dit tot de volgende berekening: per kwartaal is [bedrijf van gedaagde] € 2.250,00 exclusief btw (€ 9.000,00 / 4) aan huur verschuldigd. Omgerekend is dit € 2.722,50 inclusief btw (€ 2.250,00 x 1,21). De periode van 1 januari 2018 tot en met 20 oktober 2023 beslaat 23 kwartalen en 20 dagen. Het totale bedrag dat [bedrijf van gedaagde] nog aan huur moet betalen komt neer op € 63.209,35 inclusief btw (23 x € 2.722,50 + 20/92e deel van € 2.722,50). Dit is het bedrag dat wordt toegewezen.
      
    
    
      4.10.
      Voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [bedrijf van gedaagde] het perceel na 20 oktober 2023 nog niet heeft ontruimd, moet [bedrijf van gedaagde] aan [eiser] een gebruiksvergoeding betalen. Deze gebruiksvergoeding is gelijk aan het bedrag dat [bedrijf van gedaagde] aan huur verschuldigd is, namelijk € 2.722,50 inclusief btw per kwartaal.
      
      
        
          
            [eiser] heeft geen belang bij de gevorderde machtiging sterke arm
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter wijst de gevorderde machtiging om de ontruiming van het perceel eventueel met de hulp van de sterke arm van justitie uit te voeren af. Op grond van de wet is een deurwaarder sowieso bevoegd om die hulp in te schakelen. Hij heeft daarvoor geen rechterlijke machtiging nodig.
      
      
        
          de gevorderde incassokosten en rente worden grotendeels toegewezen
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] vordert ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het standpunt van [bedrijf van gedaagde] dat niet aan de wettelijke vereisten daarvoor is voldaan, is niet juist. Bij een niet-consument als schuldenaar hoeven de incassokosten niet te worden aangezegd in een zogeheten 14-dagenbrief. Voor de verschuldigdheid van een vergoeding van incassokosten is naar vaste rechtspraak niet van belang welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht. In beginsel is een enkele brief dus voldoende. Dit betekent dat [eiser] met het sommatie-exploot van 5 juli 2023 aan de wettelijke vereisten heeft voldaan. 
      
    
    
      4.13.
      De hoogte van de vergoeding wordt bepaald aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Omdat een deel van de gevorderde huurachterstand wordt afgewezen, is de gevorderde vergoeding te hoog. De kantonrechter zal de vergoeding voor incassokosten dan ook toewijzen tot het tarief dat hoort bij het toegewezen bedrag van € 63.209,35. De kantonrechter wijst een bedrag van € 1.407,09 aan incassokosten toe.
      
    
    
      4.14.
      Er is door [bedrijf van gedaagde] geen verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
      
      
        
          
            [bedrijf van gedaagde] is in totaal € 64.616,44 aan [eiser] verschuldigd
        
      
      
    
    
      4.15.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                63.209,35
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                1.407,09
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                64.616,44
              
              
                
              
            
            
              
                - betalingen
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                -/-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                64.616,44
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          
            [bedrijf van gedaagde] moet de kosten van deze procedure betalen
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [bedrijf van gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                109,44
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.384,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.630,00
              
              
                (2,00 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.258,44
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [bedrijf van gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 64.616,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 63.209,35, vanaf 22 september 2023 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [bedrijf van gedaagde] in de proceskosten van € 3.258,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bedrijf van gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.
      
    
  
  
     Artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 557 Rv in samenhang met artikel 444 Rv.
  
  
     Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405.