ECLI:NL:GHAMS:2024:1338, Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2024, 22/2527
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2527
    
    
      23 april 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1569 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken de waarde van de woning [a-straat] [1] op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 493.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2021 bekendgemaakt.
    
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hiertegen hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning van ongeveer 59 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 493.000 onder meer een intern waardeadvies met matrix overgelegd. In de matrix zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
        
      
      
      
        De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 7.584. De niet-geneutraliseerde (werkelijke) gemiddelde vierkantemeterprijs bedraagt volgens het overzicht € 8.638.
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 419.000 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn de volgende gegevens opgenomen. 
      
      
        
          
        
      
      
      
        De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 7.104. De niet-geneutraliseerde (werkelijke) gemiddelde vierkantemeterprijs bedraagt volgens het overzicht € 7.479.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van eiser op te baseren. Het gaat steeds om historische bovenwoningen in de nabijheid van de woning, met ongeveer dezelfde oppervlakte en hetzelfde bouwjaar.
    
    
    
      4. Eiser vindt de objecten [a-straat] [2] en [b-straat] [1] betere vergelijkingsobjecten. [a-straat] [2] is echter groter dan de woning. Dit object is daarom niet beter vergelijkbaar dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. [b-straat] [1] acht de rechtbank ook niet bruikbaar. Niet alleen bestaat onduidelijkheid over de oppervlakte van dit object. Zo gaat eiser uit van een oppervlakte van 56 m², terwijl uit de door hem verstrekte verkoopinformatie van dit object een kleinere oppervlakte blijkt. In dit verband heeft de taxateur op zitting toegelicht dat de zolderverdieping van dit object niet voldoet aan de NEN-normen en daarom niet als volwaardige oppervlakte meegerekend moet worden. Daarnaast heeft de taxateur op zitting terecht opgemerkt dat bij beide door eiser aangedragen objecten ten onrechte geen correctie voor de vve-reserve heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar mocht dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      5. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van de woning. Zo is sprake van verouderde voorzieningen en de woning is slecht geïsoleerd. Verder is de woning voorzien van enkelglas en heeft de woning geen cv-ketel. Eiser betoogt verder dat zijn woning ondoelmatig is ingedeeld. Daarnaast heeft eiser erop gewezen dat de foto’s van vergelijkingsobject [a-straat][2] dateren uit 2014, zodat onduidelijk is of dit object op de waardepeildatum was gerenoveerd.
    
    
    
      6. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar heeft in de matrix rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning als waardedrukkende factor. Dat de onderhoudstoestand is gesteld op ‘matig’ en niet op ‘slecht’, is naar het oordeel van de rechtbank eveneens juist, aangezien geen sprake is van een bouwval die onbewoonbaar is. Daarnaast heeft de taxateur op zitting gewezen op de verkoopadvertentie van vergelijkingsobject [a-straat] [2] van 2017, waaruit volgt dat dit object in een gemiddelde staat verkeerde. Dit blijkt volgens de taxateur ook uit de verkoopadvertentie van dit object uit 2021. Eiser heeft dit niet betwist. Bovendien heeft de taxateur de woning per vierkante meter (€ 7.481) lager gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 7.584) en dus rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is.
    
    
    
      7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
                
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
    
    
      5.2.
      Indien en voor zover de opgenoemde 9 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de
        waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs
        die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de
        beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn
        betaald. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardevaststelling (1) de waarde van de
        woning in haar geheel betreft, (2) geen mathematische exercitie is en (3) elk jaar opnieuw
        geschiedt zonder dat aan een eerdere of latere WOZ-waarde zelfstandige betekenis toekomt.
        Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.
      
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.3 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.3 opgenomen matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ( [a-straat] [2] , [c-straat] [1] en [d-straat] [1] ) zijn kort na de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van het woonoppervlak (allen een woonoppervlak van 61 m2), woningtype (bovenwoning) en bouwjaar staat niet ter discussie dat zij op die punten goed vergelijkbaar zijn. 
      
    
    
      5.5.
      
        Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar [c-straat] [1] en [d-straat] [1] ‘te historisch’ zijn en daarom niet gebruikt kunnen worden ter vergelijking (zie 2.3). Belanghebbende wijst op de zijns inziens beter vergelijkbare woningen [b-straat] [1] en [a-straat] [2] (zie 2.4). Belanghebbende herhaalt hetgeen hij hierover bij de rechtbank naar voren heeft gebracht en de heffingsambtenaar eveneens. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank in overweging 4 van de uitspraak, maakt dit oordeel tot het zijne en voegt daar het volgende aan toe. Het Hof constateert dat niet in geschil is dat belanghebbende een karakteristiek historische bovenwoning uit 1899 heeft en dat ook niet in geschil is dat [a-straat] [2] , een karakteristiek historische bovenwoning uit hetzelfde bouwjaar ter vergelijking kan dienen. Belanghebbende heeft niet gepreciseerd en het valt ook niet uit de dossierstukken af te leiden waarom genoemde twee objecten van de heffingsambtenaar uit 1899 en 1750 dan te historisch zouden zijn om als vergelijkingsmateriaal te kunnen dienen en waarom de door belanghebbende aangevoerde objecten uit 1933 en 1712 wel ter vergelijking kunnen dienen.
        Het Hof acht de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar bruikbaar; die verkoopprijzen geven een goede benadering van de waarde van de woning. De door belanghebbende aangedragen objecten zijn niet beter bruikbaar, gelet op het aanzienlijke verschil in grootte van het woonoppervlak. Zij leggen daarom veel minder gewicht in de schaal dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar en leiden vanwege de grote onzekerheidsmarge niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is.
      
      
    
    
      5.6.
      De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hierover is ter zitting toegelicht dat de woning in de matrix voor het onderhoud als ‘matig’ is gekwalificeerd (zie 2.3), maar dat de referentieobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd en dat de staat van onderhoud van de woning daarmee vergelijkbaar is en dus eigenlijk ‘gemiddeld’. De factor ‘kwaliteit’ staat voor al het inpandige (doelmatigheid, uitstraling, voorzieningen en luxe) en die had voor deze woning beter wel op ‘matig’ gekwalificeerd kunnen worden in plaats van op ‘gemiddeld’. Per saldo geeft de matrix dus niet een te hoge waarde, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt dat zowel het onderhoud als de kwaliteit van de woning op ‘matig’ gekwalificeerd moeten worden. De woning heeft geen centrale verwarming, de zolderkamers zijn niet doelmatig en de toilet-/doucheruimte ook niet. Belanghebbende stelt dat het vertrouwensbeginsel zich ertegen verzet dat de heffingsambtenaar erop terugkomt dat het onderhoud als ‘matig’ gekwalificeerd is. 
      
    
    
      5.7.
      Het Hof ziet geen aanleiding voor de conclusie dat met de staat van de woning onvoldoende rekening is gehouden door de heffingsambtenaar. De door belanghebbende aangevoerde mindere aspecten van de woning heeft de heffingsambtenaar in zoverre erkend dat hij rekening heeft gehouden met een waardeverminderende invloed daarvan (zie het verschil in vierkantemeterwaarde onder 2.3). Dat dit onvoldoende is, acht het Hof gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet aannemelijk. Het beroep op het vertrouwensbeginsel kan ook niet slagen, omdat het de waarde van de woning in haar geheel betreft en een matrix slechts een hulpmiddel is om die waarde te onderbouwen (zie 5.3).
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: