ECLI:NL:GHDHA:2024:370, Gerechtshof Den Haag, 12-03-2024, 200.327.129-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verstek. Huur woning. Ontbinding en ontruiming wegens ernstige overlast.

DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.327.129/01
      Zaaknummer rechtbank	: 10003087 \ CV EXPL 22-21899 
    
    
    
    
      
        Arrest van 12 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      gevestigd in Rotterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. N.J. Glen-Boedhram, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Sichting Inkomensbeheer en Bewindvoering, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan de [huurder] ,
      gevestigd in Kwintsheul, gemeente Westland,
      verweerster, niet verschenen (verstek verleend).
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen Woonbron (of verhuurster) en [huurder] (of huurder). Het hof zal de Stichting Inkomensbeheer en Bewindvoering noemen SIB of de bewindvoerder.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [huurder] huurt sinds 2019 een woning bij Woonbron. Woonbron wil dat [huurder] de woning ontruimt wegens herhaalde overlast. De kantonrechter heeft de vordering van Woonbron  afgewezen, kort gezegd omdat de overlast net niet ernstig genoeg was en omdat [huurder] mede daarom nog een laatste kans kreeg. 
    
    
      1.2
      Het hof oordeelt anders en gelast de ontruiming van de woning. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 26 april 2023, waarmee Woonbron in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 januari 2023;
        
        
          de memorie van grieven van Woonbron, met bijlagen.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [huurder] , geboren op [geboortedatum] , huurt sinds [datum] 2019 van Woonbron een woning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). Het gehuurde is onderdeel van het gebouw ‘ […] ’, dat een 55+ complex is. [huurder] gebruikt drugs en heeft een strafrechtelijk verleden. 
    
    
      3.2
      Omwonenden klagen in ieder geval sinds eind 2021 herhaaldelijk over overlast door [huurder] en zijn bezoekers (vaak jonge dealers). Het gaat dan met name over drugsoverlast, bedreiging en geweld. 
    
    
      3.3
      In de bestuurlijke rapportage van 21 april 2022  is onder meer vermeld: “De woning van [huurder] betreft een appartement in een senioren/55 plus accommodatie. Op het genoemde adres [hof: [adres] ] veroorzaakt [huurder] al geruime tijd overlast. De overlast bestaat uit; overlast gebruik drugs/alcohol, verbale en fysieke ruzies met personen die in zijn woning verblijven, aanloop van verslaafde personen die ook bij de buren aanbellen en andere geluidsoverlast veroorzaken. (…)[huurder] en zijn bezoekers veroorzaken veelvuldig overlast in en rond om zijn woning Zijn mentale problematiek mede als zijn verslavingsproblematiek zorgen voor een diversiteit aan overlast. In meerdere registraties komt naar voren dat [huurder] andere personen in zijn woning laat die verslaafd zijn aan drugs/alcohol. Dit is in het complex de IJsselburg waar dit appartement in gevestigd zit, voor enige consternatie. De personen die aanlopen op het pand veroorzaken in het complex een diversiteit aan problemen. Daarnaast zijn de bewoners in het complex zijn bang/angstig voor [huurder] en de personen die op dit pand aanlopen/verblijven. De sociale cohesie komt hierdoor in het geding. Men is bang voor hun eigen veiligheid en dat van anderen in het complex en daarbuiten. [huurder] is in behandeling bij Antes en wil ook geholpen worden. Echter is opname lastig is in verband met omschreven incident bij Antes.[hof: bedreiging op 17/01/2022 om daar de boel op te blazen.] Personen zoals [huurder] , die geen verbetering in hun houding en gedrag weten te realiseren vormen een bedreiging voor de leefbaarheid en drukken op den duur een onnodige stempel op een gebied dat gebaat is bij rust [huurder] is niet goed in staat om haar gedrag aan te passen en aan de geldende normen van de gewenste sociale omgang met bewoners en instanties.”
    
    
      3.4
      De verpleegkundige, [verpleegkundige] , heeft op 31 augustus 2022 onder meer bericht:“Hierbij wil ik bevestigen dat [huurder] , geboren te [geboortedatum] momenteel via zijn forensische titel (schorsing voorlopige hechtenis met voorwaarden artikel 80 WvSv) bij het Forensisch FACT-team van Antes (vanaf november Fivoor) in zorg is. Wij hebben in samenspraak met dhr. besloten om een WLZ-indicatie aan te vragen met als doel dhr. aan te kunnen melden voor een zorgboerderij of beschermde woonvorm. Er is ook woonbegeleiding betrokken om hem te helpen bij zijn zoektocht naar een geschikte woonvorm en hem verder te ondersteunen bij praktische zaken. Daarnaast streven we naar het bereiken van abstinentie en zetten we urinecontroles in om dit te monitoren.”
    
    
      3.5
      Na het vonnis van 27 januari 2023 heeft Woonbron  nieuwe klachten over [huurder] ontvangen. Het hof vat hierna verklaringen van twee vrijwilligers, respectievelijk van 2 mei 2023 en 11 april 2023, samen. Een vrijwilliger (een activiteitenbegeleider die bijna dagelijks in het complex komt) heeft in zijn schriftelijke verklaring bevestigd dat veel (rond de 40) bewoners klagen over [huurder] maar dit niet durven vast te leggen of zelfs uit angst bijna niet meer buiten durven te komen. Volgens deze vrijwilliger zou [huurder] mensen hebben bedreigd door te roepen: “pas jij maar op, want ik heb TBS gehad. Ik heb de rechtszaak met Woonbron gewonnen. Jullie krijgen mij er niet uit.” Een andere vrijwilliger (tevens medebewoner in het complex) vertelt aan woonconsulenten over pooierpraktijken, dealen vanuit de woning en intimidatie door [huurder] . Volgens deze medebewoner zijn zo’n 20 bewoners hierover met hem een gesprek aangegaan. [huurder] kan zich opeens agressief gaan gedragen. Laatstbedoelde vrijwilliger noemt [huurder] een levensgevaarlijk persoon. Verder zijn er verklaringen van bewoners van 2 mei 2023 dat [huurder] regelmatig bij hen aan de deur komt om geld te vragen (voor drugs). 
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank
    
      4.1
      Woonbron heeft de bewindvoerder van [huurder] gedagvaard en heeft samengevat gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [huurder] ontbindt en [huurder] gelast het gehuurde te ontruimen, omdat [huurder] herhaaldelijk ernstige overlast veroorzaakt. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Woonbron in de kosten veroordeeld.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft daartoe (samengevat) overwogen (a) dat [huurder] zich gedurende 3,5 maanden niet als goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst door drugs te gebruiken en overlast te veroorzaken; (b) dat [huurder] echter een ontwikkeling in de goede richting lijkt te maken, hetgeen bij een ontruiming grotendeels teniet gedaan zal worden. [huurder] verdient het om een laatste kans te krijgen.  
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      Woonbron is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Woonbron wil dat het hof het vonnis vernietigt en alsnog haar vorderingen toewijst.
    
    
      5.2
      Volgens Woonbron duurt de overlast van [huurder] , anders dan de kantonrechter heeft overwogen, al veel langer dan 3,5 maand (indertijd al tenminste veertien maanden). Zij wijst daarvoor onder meer op voormelde bestuurlijke rapportage, op de verslagen van de woonconsulent [werknemer] en op diverse schriftelijke klachten, zoals overgelegd bij inleidende dagvaarding (onder meer meldingen van medebewoners over geweld, belediging en bedreiging door [huurder] en/of zijn gasten). Verder stelt Woonbron dat vrij snel na het vonnis nieuwe klachten zijn ontvangen van bewoners die bang zijn. [huurder] zou volgens deze klachten onder meer met een rapport in het complex rondlopen waarin namen staan van bewoners die over hem hebben geklaagd en die naar zeggen van [huurder] moesten oppassen. Desondanks hebben enkele bewoners wel durven klagen. Hiervoor wijst Woonbron op verklaringen over afpersing, ongure personen die bij [huurder] langskomen en in het complex worden aangetroffen,  vervuiling, poging tot diefstal en angst onder de bewoners (producties 1 tot en met 5 bij memorie van grieven).
    
    
      5.3
      Deze laatste verklaringen zijn in hoger beroep niet weersproken.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Het hof oordeelt, evenals de kantonrechter, dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [huurder] heeft zich niet als goed huurder gedragen omdat hij structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt. Het hof volgt  niet het verweer van [huurder] in eerste aanleg dat de door hem veroorzaakte overlast slechts een korte periode besloeg (hoogstens 3,5 maand van eind november 2021 tot begin maart 2022). Uit de vele overlastmeldingen, zoals in dit arrest kort genoemd, volgt dat de overlast na maart 2022 niet is gestopt. Integendeel, zelfs na het vonnis van 27 januari 2023 is Woonbron klachten blijven ontvangen. Deze klachten zijn niet weersproken en duiden er bovendien op dat bewoners van het complex bang zijn voor [huurder] . Het hof acht dit ernstig, zeker nu het om een 55+ complex gaat waar oudere (en vaak ook kwetsbare) mensen wonen. Het verweer van [huurder] bij conclusie van antwoord dat het slechts om selectieve meldingen gaat van een klein aantal bewoners, volgt het hof niet, nu eerdergenoemde vrijwilligers het (onweersproken) hebben over veel klagers (20 tot 40 personen).
    
    
      6.2
      Daarnaast is duidelijk dat [huurder] meer zorg en begeleiding nodig heeft, waarbij de deskundigen denken aan beschermd wonen of een zorgboerderij. Dit laatste wil [huurder] zelf ook, maar dat was in ieder geval in de zomer van 2022 nog niet van de grond gekomen. Dit kwam mede door een eerdere bedreiging van [huurder] richting Antes.
    
    
      6.3
      
        Hoe dit ook zij, [huurder] (en de personen die met zijn instemming bij hem komen/ verblijven) veroorzaakt (veroorzaken) structureel niet te tolereren overlast. Woonbron moet ook waken over de belangen van de medehuurders/medebewoners van het complex. Het hof stelt vast dat [huurder] gedurende langere tijd, ook na het bestreden vonnis, over de schreef is gegaan (zich niet heeft gedragen als een goed huurder). Daarnaast stelt het hof vast dat geen concreet uitzicht is op verbetering van het gedrag van [huurder] . Voor een laatste kans is daarom geen ruimte meer. Dit betekent dat [huurder] de woning zal moeten ontruimen. De grieven van Woonbron slagen. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.4
      De conclusie is dat het hoger beroep van Woonbron slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen en de vorderingen van Woonbron alsnog toewijzen. SIB zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen.
      
    
  
  
    
      7Beslissing (bij verstek)
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 januari 2023; en opnieuw rechtdoende:
      
      
        ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] ;
      
      
        veroordeelt huurder [huurder] om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest de  woning met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
      
      
        veroordeelt SIB in de kosten van de procedure bij de kantonrechter, aan de zijde van Woonbron begroot op € 133,57 kosten uitbrenging dagvaarding, € 124,- griffierecht en € 374,- salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf vijf dagen na datum van dit arrest;
      
      
        veroordeelt SIB in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbron begroot op € 112,04 kosten uitbrenging dagvaarding, € 783,- griffierecht en € 1.214,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nasalaris, te verhogen met € 92,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, H.J.M. Burg en M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
    producties 8, 10, 11, 17 bij inleidende dagvaarding