ECLI:NL:RBNHO:2024:4404, Rechtbank Noord-Holland, 01-05-2024, C/15/340231 / HA ZA 23-316
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Niet nakoming koopovereenkomst woning. Eventuele mededelingen verkoopmakelaar niet zonder meer toerekenbaar aan verkoper. Contractuele boete van 10% verschuldigd. Geen grond voor matiging. Verkoopmakelaar in vrijwaring opgeroepen door kopers. Geen onzorgvuldig handelen door NVM verkoopmakelaar tegenover kopers. Wettelijke rente kwalificeert niet als aanvullende schadevergoeding.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      
        Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 1 mei 2024
      
    
    
    
      In de zaak met zaaknummer/rolnummer: C/15/340231 / HA ZA 23-316 van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [plaats 1],
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. T. Steenbeek te Tilburg
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      wonende te [plaats 2],2. [gedaagde 2], 
      wonende te [plaats 2],
      gedaagden,
      hierna apart te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en gezamenlijk: [gedaagden],
      advocaat: mr. S.D.S. Govers te Amsterdam.
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer/rolnummer: C/15/344441 / HA ZA 23-538 van 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      wonende te [plaats 2],2. [gedaagde 2], 
      wonende te [plaats 2],
      eisers in vrijwaring,
      advocaat: mr. S.D.S. Govers te Amsterdam.
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1KRK WONEN B.V.,
    
      gevestigd te Zaandam,
      2. [gedaagde 3],
      wonende te [plaats 3],
      gedaagden in vrijwaring, 
      hierna te noemen: KRK Wonen en [gedaagde 3] en gezamenlijk: KRK Wonen c.s., 
      advocaat: mr. L. Striekwold te Amsterdam. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Partijen in de hoofdzaak, [eiser] en [gedaagden], hebben in juni 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] zijn woning heeft verkocht aan [gedaagden] die de woning uiteindelijk niet hebben afgenomen. [eiser] maakt daarom aanspraak op de contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom. [gedaagden] voeren als verweer onder meer aan dat zij er steeds vanuit gingen dat zij zonder boete van de overeenkomst afkonden als zij de financiering niet rond zouden krijgen en dat dit ook steeds aan de verkoopmakelaar is meegedeeld en door de verkoopmakelaar is bevestigd. [gedaagden] beroepen zich in de hoofdzaak op dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden omdat in de koopovereenkomst – anders dan zij mochten verwachten – géén financieringsvoorbehoud is opgenomen en doen op grond daarvan een beroep op vernietiging van de overeenkomst. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud was overeengekomen. Verder oordeelt de rechtbank dat eventuele mededelingen van de verkoopmakelaar niet aan [eiser] kunnen worden toegerekend, zodat het beroep op vernietiging niet op gaat. De rechtbank ziet ook geen reden voor matiging van de boete en wijst de vordering van [eiser] toe. 
    
    
    
      In de vrijwaringszaak stellen [gedaagden] dat [gedaagde 3] en KRK Wonen als verkoopmakelaar onzorgvuldig en daardoor onrechtmatig hebben gehandeld tegenover hen omdat zij zich er onvoldoende van zouden hebben vergewist of [gedaagden] begrepen dat zij een overeenkomst zonder financieringsvoorbehoud tekenden en wat hiervan de consequenties voor hen waren. [gedaagde 3] en KRK Wonen voeren daartegen aan dat zij niet onzorgvuldig hebben gehandeld en dat voor hen niet duidelijk was, en ook niet duidelijk hoefde te zijn, dat bij [gedaagden] onduidelijkheid bestond over de afwezigheid van een financieringsvoorbehoud. Bovendien werden [gedaagden] door een financieel adviseur bijgestaan, waardoor de op [gedaagde 3] en KRK Wonen rustende zorgplicht niet zo ver ging dat zij [gedaagden] hierover uitgebreider hadden moeten informeren. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat [gedaagde 3] en KRK Wonen als verkoopmakelaar onzorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van [gedaagden] als kopers. Het had op de weg van hun financieel adviseur gelegen om [gedaagden] te adviseren over het financieringsvoorbehoud en [gedaagden] hebben nagelaten hierover vragen te stellen aan [gedaagde 3]. Op basis van de feitelijke gang van zaken, waaronder het gegeven dat het eerste bod door [gedaagden] nadrukkelijk is gedaan zonder financieringsvoorbehoud, mocht de makelaar erop vertrouwen dat ook het tweede bod zonder financieringsvoorbehoud was gedaan en dat [gedaagden] op de hoogte waren van de consequenties hiervan. De rechtbank wijst de vorderingen van [gedaagden] in de vrijwaringszaak af. 
    
    
  
  
    
      1De procedure in de hoofdzaak
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 september 2023 in het vrijwaringsincident en de hoofdzaak;
      - de mondelinge behandeling van 15 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de pleitnotities van de advocaten van [eiser] en [gedaagden] 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De procedure in de vrijwaringszaak
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 december 2023;
      - de akte houdende overlegging aanvullende producties 16 tot en met 20 van [gedaagden];
      - de mondelinge behandeling van 15 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de pleitnotities van de advocaten van [gedaagden] en KRK Wonen c.s.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] en [gedaagden] hebben in juni 2022 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagden] de woning aan [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning), voor een bedrag van € 675.000,- hebben gekocht van [eiser].
      
    
    
      3.2.
      Voorafgaand aan de koop hebben [gedaagden] op 28 april 2022 de woning samen met hun (toen 21-jarige) dochter en (toen 18-jarige) zoon bezichtigd. [gedaagde 3], die namens KRK Wonen als verkoopmakelaar voor [eiser] optrad, begeleidde de bezichtiging. Tijdens de bezichtiging heeft de dochter namens haar ouders het woord gevoerd met [gedaagde 3], omdat [gedaagden] beiden de Nederlandse taal niet voldoende machtig zijn. [gedaagde 3] heeft tijdens de bezichtiging aangeboden dat [gedaagden] in verband met de financiering in gesprek konden gaan met een hypotheekadviseur die verbonden is aan KRK Wonen. [gedaagden] hebben gezegd dat dit niet nodig was omdat zij financieel al werden geadviseerd door een financieel adviseur. Dit was [betrokkene 1] van LDB Administratie & Advies in Amsterdam (hierna: [betrokkene 1] en LDB). De dochter van [gedaagden] liep destijds stage bij LDB. 
      
    
    
      3.3.
      Na de bezichtiging hebben [gedaagden], samen met hun dochter, op 3 mei 2022 een bod op de woning uitgebracht via het online woonplatform MOVE. Uit de loggegevens van MOVE blijkt dat [gedaagden] een bod hebben uitgebracht via MOVE van € 700.000,- en dat zij onder het verplicht in te vullen kopje “financiële voorwaarde” in de MOVE-omgeving de optie “geen voorbehoud van toepassing voor het verkrijgen van een financiering” hebben aangeklikt. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] is met dit voorstel akkoord gegaan en [gedaagde 3] heeft dit diezelfde dag bevestigd aan [gedaagden] per e-mail aan hun dochter. In die e-mail schrijft [gedaagde 3] onder meer: 
      
      
        
          “Geachte mevrouw [gedaagde 2],
        
      
      
      
        
          Hierbij bevestigen wij de ontvangst van de door u uitgebrachte bieding betreffende de woning aan 
          
            [adres]
          
           te [plaats 2]
          , welke bieding wij met de verkoper(s)hebben besproken.
        
      
      
      
        
          Van harte gefeliciteerd, het bod van uw ouders is geaccepteerd!
        
      
      
      
        
          De kenmerken en voorwaarden van deze koopovereenkomst zijn:
        
      
      
      
        
          Koopsom:
        
        
          De koopsom van 
          € 700.000,00 kosten koper
           (zegge: ZEVENHONDERDDUIZEND EURO kosten koper) 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Ontbindende voorwaarde ten behoeve van koper:
        
        
          Voorbehoud tot uiterlijk */ binnen een termijn van … weken na het ondertekenen van de koopakte* voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ter grootte van 
          € (……..) (met NHG)
          . Bij ontbinding op grond van deze ontbindende voorwaarde dient koper minimaal 1 schriftelijke afwijzing te overleggen binnen voornoemde termijn,;
        
        
          Voorbehoud tot uiterlijk voor een voor rekening en risico van koper uit te voeren bouwkundige keuring;
           (…)”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 9 mei 2022 zijn [gedaagden] op het kantoor van KRK Wonen geweest voor het verstrekken van kopieën van hun identiteitsbewijzen en is de afspraak gemaakt om op 12 mei 2020 de koopovereenkomst te tekenen. Op de afspraak om de koopovereenkomst te tekenen zijn [gedaagden] niet verschenen. 
      
    
    
      3.6.
      Begin juni 2022 heeft [betrokkene 1] samen met de dochter van [gedaagden] [gedaagde 3] gebeld  met de vraag of [eiser] de woning alsnog aan [gedaagden] wilde verkopen, maar dan voor een bedrag van € 675.000,-. [eiser] is met dit tweede bod akkoord gegaan. Hierna heeft [gedaagde 3] een afspraak met [gedaagden] gepland voor het ondertekenen van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.7.
      Op 10 juni 2022 hebben [gedaagden] de koopovereenkomst voor de woning getekend op het kantoor van KRK Wonen. Hierbij waren ook aanwezig [gedaagde 3] en de dochter van [gedaagden] die voor haar ouders vertaald heeft. Bij het gesprek was geen officiële tolk aanwezig. Voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst heeft [gedaagde 3] eerder in de ochtend van diezelfde dag met de dochter van [gedaagden] de volgende sms-berichten uitgewisseld (rechts is [gedaagde 3], links de dochter van [gedaagden]): 
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      3.8.
      In de getekende (NVM) koopovereenkomst, die [gedaagden] in de middag van 10 juni 2022 hebben ondertekend, (hierna ook: de koopovereenkomst), staat onder meer: 
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 27 juni 2022 heeft KRK Wonen de ondertekende koopovereenkomst aan [gedaagden] toegestuurd. 
    
    
      3.10.
      Op 22 juli 2022 heeft [gedaagde 3] een e-mail aan [gedaagden] gestuurd waarin zij schrijft dat de bankgarantie voor de woning op 21 juli 2022 door [gedaagden] had moeten zijn gesteld, hetgeen niet was gebeurd. In deze e-mail heeft [gedaagde 3] [gedaagden] verzocht en zo nodig gesommeerd om alsnog binnen acht dagen een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten conform de verplichtingen van [gedaagden] uit de koopovereenkomst. 
      
    
    
      3.11.
      Op 19 augustus 2022 heeft [gedaagde 3] een e-mail aan [gedaagden] gestuurd met in de bijlage een brief waarin zij onder meer schrijft dat [gedaagden] hebben verzuimd de woning op 19 augustus 2022 af te nemen. In deze brief heeft [gedaagde 3] [gedaagden] namens [eiser] in gebreke gesteld en [gedaagden] verzocht binnen acht dagen aan hun verplichtingen te voldoen. 
      
    
    
      3.12.
      Daarna hebben [gedaagde 3] en de hypotheekadviseur van [gedaagden], [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), meermaals contact met elkaar gehad over de financiering voor de woning. Op 8 september 2022 heeft [betrokkene 2] [gedaagde 3] telefonisch laten weten dat de tweede hypotheekaanvraag van [gedaagden] was afgewezen door ING en heeft [betrokkene 2] de afwijzingsbrief van ING aan [gedaagde 3] doorgestuurd.  
      
    
    
      3.13.
      Op 9 september 2022 heeft [gedaagde 3] namens [eiser] per brief, die aangetekend, per gewone post en per e-mail aan [gedaagden] is gestuurd, de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van € 67.500,-
      
    
    
      3.14.
      In september 2022 heeft [eiser] de woning opnieuw te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 600.000,- k.k. Op 22 september 2022 is de woning aan een derde verkocht voor een verkoopprijs van € 611.500,-, waarna de woning op 3 november 2022 aan deze derde is geleverd. 
      
    
    
      3.15.
      Op 14 oktober 2022 heeft [eiser] bij brief van zijn (toenmalig) gemachtigde [gedaagden] opnieuw gesommeerd om binnen 14 dagen het contractuele boetebedrag van € 67.500,- aan hem te betalen. 
      
    
    
      3.16.
      Hierop heeft de advocaat van [gedaagden] op 2 december 2022 gereageerd. In haar reactie schrijft zij onder meer dat [gedaagden] er op grond van mededelingen van [gedaagde 3] vanuit gingen dat zij een financieringsvoorbehoud waren overeengekomen, dat dit ten onrechte niet is opgenomen in de koopovereenkomst en dat er geen tolk aanwezig was die de inhoud van de koopovereenkomst kon vertalen zodat [gedaagden] een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Op grond hiervan stelt de advocaat van [gedaagden] dat sprake is van een wilsgebrek en heeft zij de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling, bedrog en/of  misbruik van omstandigheden. Ook schrijft zij dat [gedaagden] de contractuele boete niet zullen betalen. 
      
    
    
      3.17.
      Op verzoek van [eiser] heeft [gedaagde 3] op 5 januari 2023 een schriftelijke reactie gestuurd op de brief van de advocaat van [gedaagden] van 2 december 2022. Hierin schrijft zij onder meer:
      
      
        	“Ten tijde van deze bezichtiging gaf de dochter aan dat er serieuze
        
          interesse is en als men wellicht een bod wil gaan uitbrengen en dat dit
        
        
          zonder voorbehoud van financiering zou zijn. De dochter liep stage bij
        
        
          een financieel adviseur in Amsterdam en alles was reeds goed gescreend.
        
          (…) Ik zeg dit niet vaak, maar de dochter of zoon heeft 
          nooit
           aan mij gevraagd of de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] van de overeenkomst af kunnen, mocht blijken dat de financiering niet rond zou komen. Niet ten tijde van de bezichtiging en ook niet daarna.”
        
      
      
    
    
      3.18.
      Per brief van 24 februari 2023 heeft de (toenmalig) gemachtigde van [eiser] de verklaring van [gedaagde 3] aan [gedaagden] gestuurd en is de sommatie (in deze brief aangeduid als ‘voorstel’) herhaald, waarbij tevens aanspraak is gemaakt op betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen aan de sommatie zou voldoen. 
      
    
    
      3.19.
      Op 16 mei 2023 heeft [gedaagden] [gedaagde 3] en KRK Wonen per e-mail van hun advocaat aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade op basis van gesteld onzorgvuldig en onrechtmatig handelen jegens [gedaagden] Hierop heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van KRK Wonen per e-mail van 14 augustus 2023 inhoudelijk gereageerd. In deze e-mail is de aansprakelijkheid van KRK Wonen afgewezen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank [gedaagden] hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt tot betaling van:
        I. de contractuele boete van € 67.500,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 oktober 2022;
        II. buitengerechtelijke kosten van € 1.754,50 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding; en
        III. de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met wettelijke rente. Tevens vorderen zij voor recht te verklaren dat de schriftelijke overeenkomst op 2 december 2022 buitengerechtelijk is vernietigd. Subsidiair concluderen [gedaagden] tot matiging van de contractuele boete en tot afwijzing van de overige vorderingen met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] vorderen – samengevat – KRK Wonen c.s. te veroordelen te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak worden veroordeeld. 
      
    
    
      4.5.
      KRK Wonen c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagden] in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij niet op tijd een bankgarantie hebben gesteld of een waarborgsom hebben gestort en niet hebben meegewerkt aan levering van de woning. Als gevolg hiervan heeft [eiser] (op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst) de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en kan hij aanspraak maken op betaling van de overeengekomen contractuele boete van 10% van de koopsom. Deze boete komt volgens [eiser] niet voor matiging in aanmerking. 
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagden] erkennen dat er een koopovereenkomst is gesloten, en beroepen zich primair op vernietiging van deze koopovereenkomst op grond van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden. Zij voeren hiertoe aan dat het nooit hun wil is geweest om een koopovereenkomst te sluiten zonder dat daarin een financieringsvoorbehoud zou zijn opgenomen en stellen dat dit altijd tegen de verkoopmakelaar is gezegd: tijdens de bezichtiging in april 2022, na de ondertekening van de koopovereenkomst op 10 juni 2022 en eind juni 2022 via [betrokkene 2]. Volgens [gedaagden] heeft de verkoopmakelaar tegenover hen ook steeds verklaard dat zij onder de overeenkomst uit zouden kunnen zonder boete als zij de financiering niet rond zouden krijgen. Omdat de makelaar de spreekbuis van [eiser] is, had [eiser] volgens [gedaagden] kunnen en behoren te weten dat [gedaagden] een financieringsvoorbehoud hadden willen afspreken. Bij dit alles is volgens [gedaagden] relevant dat zij de Nederlandse taal niet beheersen en dus niet precies wisten wat de doorgehaalde bepaling inhield en welke consequenties dit voor hen had. Ook is volgens [gedaagden] relevant dat de makelaar de koopakte niet in het Bulgaars heeft laten vertalen of een tolk heeft geregeld voor hen. Subsidiair beroepen [gedaagden] zich op matiging van de boete. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank zal eerst de vraag beantwoorden  of [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het bod van [gedaagden] zonder financieringsvoorbehoud is gedaan. Vervolgens zal de rechtbank beoordelen of [gedaagden] vernietiging van de koopovereenkomst kunnen inroepen of dat [eiser] aanspraak kan maken op de boete. Tot slot zal de rechtbank het beroep van [gedaagden] op matiging van de boete bespreken.  
      
      
        
          Het financieringsvoorbehoud
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] stelt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagden] de koopovereenkomst wilden sluiten zonder financieringsvoorbehoud. Hierbij wijst hij onder meer op het eerste bod zoals het in de MOVE-omgeving is uitgebracht door [gedaagden] zonder financieringsvoorbehoud, de bevestigingsmail van de verkoopmakelaar van 3 mei 2022 aan [gedaagden] waarin het (standaard)financieringsvoorbehoud nadrukkelijk is doorgestreept, het feit dat in de koopovereenkomst, die een onderhandse akte in de zin van artikel 156 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is, het financieringsvoorbehoud is doorgestreept en de mededelingen die [gedaagde 3] en KRK Wonen aan hem hebben gedaan. [eiser] betwist dat de verkoopmakelaar [gedaagden] verkeerd heeft ingelicht. Dat [gedaagden] mogelijk de Nederlandse taal onvoldoende machtig zijn is een omstandigheid die voor hun eigen rekening en risico komt. Bovendien betwist [eiser] dat hij hiervan op de hoogte was. Verder voert [eiser] aan dat eventuele mededelingen tussen de verkoopmakelaar en [gedaagden] niet aan hem kunnen worden toegerekend, omdat een verkoopmakelaar volgens vaste rechtspraak geen vertegenwoordiger is van de verkoper. Behalve dat [gedaagden] hun standpunt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog en/of misbruik van omstandigheden onvoldoende onderbouwen, kunnen zij zich op grond van artikel 3:44 lid 5 Burgerlijk Wetboek (BW) ten opzichte van [eiser] ook niet beroepen op bedrog of misbruik van omstandigheden. Ook een beroep op dwaling komt [gedaagden] ten opzichte van [eiser] niet toe, omdat de veronderstelde dwaling niet te wijten is aan inlichtingen en/of wetenschap van [eiser] waarover hij [gedaagden] had behoren in te lichten, aldus nog steeds [eiser]. 
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagden] stellen zich – samengevat – op het standpunt dat aan de koopovereenkomst een wilsgebrek kleeft omdat zij er op basis van mededelingen van de verkoopmakelaar vanuit gingen dat een financieringsvoorbehoud was overeengekomen. Meer specifiek stellen zij dat de verkoopmakelaar hen desgevraagd heeft gezegd dat ‘alles goed zou komen’ en dat zij kosteloos van de overeenkomst af zouden kunnen als de financiering niet rond zou komen. Bovendien was voor hen niet duidelijk wat een financieringsvoorbehoud inhoudt en zijn zij hierover niet goed en op begrijpelijke wijze  geïnformeerd omdat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn. Daarom is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen en vernietigbaar, aldus [gedaagden] Volgens [gedaagden] kunnen de misleidende mededelingen van de verkoopmakelaar aan [eiser] worden toegerekend omdat de makelaar als zijn spreekbuis van de verkoper fungeert, op grond waarvan [eiser] er van op de hoogte had moeten zijn dat [gedaagden] enkel onder een financieringsvoorbehoud een overeenkomst hadden willen sluiten. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst was gesloten zonder financieringsvoorbehoud en dat deze koopovereenkomst niet door [gedaagden] vernietigd kan worden. De rechtbank licht dit hierna toe. 
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat er tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder stelt de rechtbank voorop dat alle punten die [gedaagden] aandraagt ter onderbouwing van de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst betrekking hebben op het handelen en nalaten van de verkoopmakelaar. Bovendien staat vast dat [eiser] niet rechtstreeks met [gedaagden] heeft gecommuniceerd over de woning of de koopovereenkomst, en dat [eiser] alleen mededelingen over het verkooptraject heeft ontvangen van [gedaagde 3], zijn verkoopmakelaar.
      
    
    
      5.8.
      Op grond van de door [gedaagden] ondertekende koopovereenkomst, in combinatie met de overige omstandigheden van het geval, te weten het eerste (op 3 mei 2022) door [gedaagden] via MOVE uitgebrachte bod zonder financieringsvoorbehoud, de bevestigingsmail die de verkoopmakelaar op 3 mei 2022 aan [gedaagden] heeft gestuurd en het feit dat hier geen reactie op is gekomen van of namens [gedaagden], mocht [eiser] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het bod zonder financieringsvoorbehoud door [gedaagden] was uitgebracht. Aangezien dit bod door [eiser] is geaccepteerd, mocht hij er vanuit gaan dat de koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud is aangegaan. 
      
    
    
      5.9.
      
        Zoals gezegd leggen [gedaagden] aan hun beroep op vernietiging van de koopovereenkomst uitsluitend handelen en nalaten van de verkoopmakelaar ten grondslag. Los van de aannemelijkheid van de stellingen van [gedaagden] op dit punt, waarop de rechtbank hierna in de vrijwaringszaak terugkomt, is in dit verband van belang dat mededelingen van een verkoopmakelaar niet zonder meer aan de achterman, [eiser], kunnen worden toegerekend in het kader van dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden. Volgens vaste rechtspraak houdt een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij verkoop namelijk geen volmacht in tot het sluiten van een koopovereenkomsten en wordt met een dergelijke opdracht evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Of toerekening van de door de makelaar gewekte schijn aan de achterman al dan niet plaats moet vinden, hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de verhouding tussen de achterman en de makelaar, de verhouding tussen de makelaar en de wederpartij en de aard van de door de makelaar overgebrachte verklaring. [gedaagden] hebben niet onderbouwd gesteld dat eventuele mededelingen van [gedaagde 3] met de strekking dat [gedaagden] van de koop af zouden kunnen als de financiering niet rond zou komen aan [eiser] kunnen worden toegerekend. Ook hebben [gedaagden] niet onderbouwd dat en waarom een eventueel nalaten van KRK Wonen c.s. om [gedaagden] te behoeden voor het – onbewust – aangaan van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud aan [eiser] kan worden toegerekend. Noch de aard van de verhouding tussen [eiser] en KRK Wonen c.s., noch de aard van de verhouding tussen de makelaar en [gedaagden] noch de aard van de door de makelaar beweerdelijk gedane mededelingen leiden bovendien tot toerekening van de eventueel door KRK Wonen c.s. gewekte schijn aan [eiser]. Daarom kunnen de gedragingen van KRK Wonen c.s., wat er verder ook van die gedragingen zij, niet worden toegerekend aan [eiser] en slaagt het beroep van [gedaagden] op dwaling, bedrog en/of misbruik van omstandigheden ten overstaande van [eiser] niet. 
        De overige verweren die [eiser] in dit verband heeft aangevoerd kunnen onbesproken blijven.
      
      
      
        
          De ontbinding en contractuele boete
        
      
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande staat vast dat [gedaagden] gebonden waren aan de koopovereenkomst. [gedaagden] moesten dus hun verplichtingen uit die overeenkomst nakomen. Zo waren [gedaagden] onder de koopovereenkomst verplicht een bankgarantie of waarborg te verstrekken (artikel 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst) en mee te werken aan het passeren van de akte van levering op 19 augustus 2022. In dit verband merkt de rechtbank op dat tussen partijen niet in geschil is dat partijen deze datum – nader – waren overeengekomen als leveringsdatum van de woning. Aan deze verplichtingen hebben [gedaagden] niet voldaan, ook niet nadat [gedaagde 3] hen daartoe in gebreke had gesteld op 22 juli 2022 (met betrekking tot de bankgarantie of waarborg) respectievelijk op 19 augustus 2022 (met betrekking tot de levering). [gedaagden] hebben niet betwist dat zij deze ingebrekestellingen, in ieder geval per e-mail, hebben ontvangen en dat over de tweede ingebrekestelling contact is geweest tussen [gedaagde 3] en [betrokkene 2], onder meer op 24 augustus 2022. Vast staat dus dat de ingebrekestellingen [gedaagden] hebben bereikt. Overeenkomstig de koopovereenkomst hebben [gedaagden] blijkens de ingebrekestellingen telkens een termijn van acht dagen gekregen om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen, hetgeen zij hebben nagelaten. 
      
    
    
      5.11.
      Als gevolg daarvan heeft [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en zijn [gedaagden] op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de door [eiser] gevorderde boete van 10% van de koopsom, oftewel € 67.500,- verschuldigd geworden. 
      
      
        
          Matiging van de boete
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagden] beroepen zich op matiging van de contractuele boete, omdat toepassing van het boetebeding volgens hen tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Volgens [gedaagden] is de boete in verhouding tot de schade buitensporig. Ook stellen zij dat [eiser] zijn schadebeperkingsplicht niet heeft nageleefd omdat hij de woning onverplicht voor € 50.000,- minder te koop heeft gezet. Ook stellen [gedaagden] dat  de gegenereerde overwaarde verrekend moet worden met de schade. Verder voeren [gedaagden] aan dat bij het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van een ongelijkwaardige verhouding omdat zij, in tegenstelling tot [eiser], niet door een makelaar werden bijgestaan. Tot slot voeren [gedaagden] aan dat zij zich in een slechte financiële positie bevinden en hoge (hypotheek) schulden hebben. 
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank volgt [gedaagden] niet in haar matigingsverweer en legt dit hieronder uit. 
      
    
    
      5.14.
      Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een bedongen boete matigen. Deze maatstaf brengt mee dat matiging van een contractuele boete alleen aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Bij de beoordeling of hiervan sprake is zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen.
      
    
    
      5.15.
      Met betrekking tot de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen stelt de rechtbank voorop dat het boetebeding een gebruikelijk beding is bij de koop en verkoop van woningen. Het bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen. In zoverre draagt het boetebeding naar zijn aard bij aan de rechtszekerheid. Dit is van betekenis bij het oordeel of de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Het boetebeding is uitsluitend van toepassing op een – als zwaarwegend te kwalificeren – verzuim dat betrekking heeft op het niet-meewerken aan de levering dan wel op het niet voldoen van de koopprijs van de woning. Dit brengt mee dat niet licht tot matiging van de boete kan worden overgegaan.
      
    
    
      5.16.
      
        De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Er is namelijk – anders dan [gedaagden] aanvoeren – geen sprake van een onaanvaardbare discrepantie tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete omdat voldoende concreet is onderbouwd dat [eiser] in ieder geval € 63.500,- aan schade heeft geleden omdat hij zijn huis voor de tweede keer heeft verkocht voor een koopsom van 
        € 611.500,- (in plaats van de met [gedaagden] overeengekomen koopprijs van € 675.000,-). De rechtbank volgt [gedaagden] bovendien niet in hun betoog dat [eiser] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan omdat hij onverplicht de vraagprijs heeft verlaagd naar € 600.000,-. Het is namelijk aannemelijk dat wanneer een woning binnen korte tijd voor de tweede keer te koop wordt aangeboden, dit een negatieve impact kan hebben op de waarde van de woning omdat de indruk kan ontstaan dat er iets aan de woning mankeert, zoals door [eiser] op zitting ook is toegelicht. Bovendien is aannemelijk dat [eiser] er belang bij had de woning alsnog snel te verkopen, omdat hij iedere maand dubbele woonlasten had. Het is daarom goed voorstelbaar dat [eiser] de verkoopprijs naar € 600.000,- heeft verlaagd om de woning alsnog snel te verkopen. 
      
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank ziet ook in de andere door [gedaagden] aangevoerde omstandigheden geen aanleiding om de boete te matigen. Voor zover [gedaagden] zich niet bewust waren van de strekking van het doorgehaalde financieringsvoorbehoud, komt dit voor hun eigen rekening en risico, mede vanwege het feit dat zij door [betrokkene 1] als financieel adviseur zijn bijgestaan. Om diezelfde reden ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat sprake was van een ongelijkwaardige positie van [gedaagden] ten opzichte van [eiser] en diens verkoopmakelaar. Ook de omstandigheid dat [eiser] met de verkoop een overwaarde heeft gegenereerd is op zichzelf geen aanleiding om de boete te matigen. Dat [gedaagden] tot slot op dit moment – in 2024 – kampt met ernstige schuldenproblematiek hebben zij, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiser], onvoldoende onderbouwd; [gedaagden] hebben stukken overgelegd die zien op het jaar 2022, de voor deze procedure verkregen toevoeging is gebaseerd op het inkomen in het belastingjaar 2021 en [gedaagden] hebben over hun huidige inkomens- en vermogenspositie geen openheid van zaken gegeven.  
      
    
    
      5.18.
      Dit brengt de rechtbank tot de conclusie dat toepassing van het volledige boetebeding niet leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zodat de rechtbank de gevorderde boete niet zal matigen en de volledige boete zal toewijzen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        [eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente over de verschuldigde hoofdsom vanaf 28 oktober 2022, omdat [gedaagden] op 14 oktober 2022 zijn aangemaand om binnen twee weken de verschuldigde boete te betalen en hieraan geen gehoor hebben gegeven. [gedaagden] hebben zich hiertegen verweerd met het betoog dat wettelijke rente moet worden aangemerkt als aanvullende schadevergoeding, waarvan artikel 11.2 van de koopovereenkomst bepaalt dat deze slechts gevorderd kan worden als de schade hoger is dan de opeisbare boete. Volgens hen is dit niet het geval.
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank overweegt dat de wettelijke rente zoals door [eiser] gevorderd niet kwalificeert als aanvullende schadevergoeding in de zin van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. De gevorderde wettelijke rente is immers een vorm van gefixeerde vertragingsschade over de verschuldigde boete, en geen schade ten gevolge van de tekortkoming van [gedaagden] onder de koopovereenkomst. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente over de boete daarom toewijzen vanaf 28 oktober 2022. 
      
      
      
      
      
        
          Kosten
        
      
      
    
    
      5.21.
      
        [eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] betwisten dat buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn omdat in de aanmaningsbrief van 14 oktober 2022 geen incassokosten zijn aangezegd, hetgeen op grond van artikel 6:96 lid 6 BW wel had moeten gebeuren. 
      
    
    
      5.22.
      Hoewel de rechtbank met [gedaagden] constateert dat in de brief van 14 oktober 2022 de incassokosten niet zijn aangezegd, constateert de rechtbank  dat dit wel is gebeurd in de brief van 24 februari 2023 van de gemachtigde van [eiser] aan de advocaat van [gedaagden] Dat deze brief niet rechtstreeks aan [gedaagden], maar aan hun advocaat, is gericht maakt niet dat daarmee de kosten niet deugdelijk zouden zijn aangezegd. [gedaagden] hebben ook onvoldoende onderbouwd waarom de aanzegging niet zou voldoen aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW; in de brief zijn de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder het concrete bedrag aan incassokosten dat [gedaagden] verschuldigd zullen worden, namelijk nadrukkelijk genoemd. 
      
    
    
      5.23.
      
        [eiser] heeft dus aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De rechtbank zal de hoogte van de vordering toetsten aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom zal de rechtbank het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.754,50 toewijzen.
      
    
    
      5.24.
      
        
          [gedaagden] heeft tot slot gesteld dat de buitengerechtelijke incassokosten onder de proceskosten vallen, maar heeft dit standpunt niet onderbouwd. Gelet op de door de gemachtigde van [eiser] verrichtte werkzaamheden staat voor de rechtbank voldoende vast dat [eiser] in redelijkheid incassokosten heeft gemaakt en buitengerechtelijke incassohandelingen heeft verricht, waaronder het sturen van aanmaningen en brieven aan [gedaagden], zodat [eiser] aanspraak kan maken op vergoeding voor deze werkzaamheden. 
        De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding zal de rechtbank ook toewijzen.
      
      
    
    
      5.25.
      Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de volgende bedragen zal toewijzen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                67.500,00 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                1.754,50
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                69.254,50
              
              
                
                
              
            
          
        
      
      te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 67.500,-, met ingang van vanaf 28 oktober 2022 en over het bedrag van € 1.754,50 vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      5.26.
      
        [gedaagden] zijn in de hoofdzaak in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                131,82
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2,00 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.038,82
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [gedaagden] betogen in de vrijwaringszaak dat KRK Wonen c.s. als verkoopmakelaar onvoldoende zorgvuldig en daarmee onrechtmatig ten opzichte van hen hebben gehandeld. In het bijzonder verwijten [gedaagden] KRK Wonen c.s. dat zij zich er onvoldoende van hebben vergewist dat [gedaagden] de inhoud van de koopovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen hadden begrepen. [gedaagden] stellen niet te hebben geweten wat het (doorgestreepte) financieringsvoorbehoud inhield, steeds tegenover [gedaagde 3] te hebben gezegd zonder boete van de overeenkomst af te willen kunnen als de financiering niet rond zou komen en steeds onder financieringsvoorbehoud te hebben geboden. Ook verwijten zij KRK Wonen c.s. dat gedurende het verkoopproces geen tolk is ingeschakeld, dat de koopovereenkomst hen van tevoren niet is toegestuurd, dat de koopovereenkomst niet in het Bulgaars is vertaald en dat de inhoud van de koopovereenkomst niet op zodanige wijze met [gedaagden] is doorgenomen dat zij begrepen wat zij tekenden. Bovendien stellen [gedaagden] dat KRK Wonen c.s. telkens heeft meegedeeld ‘dat het wel goed zou komen’ en dat [gedaagden] van de koopovereenkomst af zouden kunnen als zij de financiering niet zouden rondkrijgen. [gedaagden] stellen dat KRK Wonen c.s. misbruik hebben gemaakt van hun onkunde, informatie- en taalachterstand en dat zij als leken op de mededelingen van de verkoopmakelaar mochten vertrouwen. Ter ondersteuning van hun standpunten beroepen [gedaagden] zich onder meer op schriftelijke verklaringen van hun dochter, hun zoon, hun financieel adviseur [betrokkene 1] en hun hypotheekadviseur [betrokkene 2]. Voor zover voor de beoordeling relevant geeft de rechtbank hierna passages uit de verklaringen weer. 
      
    
    
      5.28.
      De dochter van [gedaagden] heeft per e-mail van 5 mei 2023 aan de advocaat van [gedaagden] onder meer verklaard:
      
      
        “tijdens onze bezichtiging heb ik gevraagd over prijs en procedures voor het kopen van huis omdat we niet veel informatie hadden tijdens het gesprek had mevrouw [gedaagde 3] aangegeven dat mijn ouder nergens mee zitten als onze financiering niet rond komt daarna vroeg mijn vader het ook opnieuw aan haar en zij gaf duidelijk antwoord van nee. (…)
      
      
      
        
          Daarna werd mevrouw door de heer [betrokkene 1] gebeld waar ik bij was en in het gesprek gaf [betrokkene 1] ook aan dat wij financiering aangevraagd wordt dus als dat niet goed gekeurd wordt dat er geen boeten moet komen.
        
        
          Na onze gesprek was een afspraak ingepland voor tekenen van de concept overeenkomst maar die hebben wij niet eerder ontvangen. Tijdens afspraak vroeg ik het zelf of we toch zonder betaling af kunnen komen van contract zei ze
        
        
          heel zeker “ja hoor jullie komen er van af” (…)
        
      
      
      
        
          Samen met de heer [betrokkene 1] gingen wij weer door het overeenkomst en had meneer mij verteld dat we toch verbonden zijn en als het niet lukt dat we toch 10% moeten betalen dus dat mijn ouders iets anders hebben getekend die niet gesproken was. (…) 
        
      
      
      
        
          Makelaar heeft ons van te voren dus geen overeenkomst gegeven zo dat we konden inlezen ook niet aan een van mij ouders of aan mij, zij wisten wel dat ze daar zijn om concept overeenkomst te tekenen maar wat er in zat is ons verkeerd voor gelezen want zelfs toen voor dat er getekend was zei mevrouw nee jullie zitten nergens aan vast jullie komen zonder boete er van af als er geen financiering komt.”
      
      
      
        Aanvullend heeft de dochter van [gedaagden] per e-mail van 18 augustus 2023 aan de advocaat van [gedaagden] onder meer verklaard over het sms’je dat [gedaagde 3] haar op 10 juni 2022 heeft gestuurd (zie: overweging 3.7):
      
      
      
        “Ik heb geen gesprekken meer vanwege een nieuwe mobiel maar ik het haar vraag niet beantwoord omdat ik het niet begreep en dus daarna haar vroeg als nog of we er af kunnen als onze financiering niet rond komt en had ze als antwoord ‘ja’ gezegd en helemaal niet over het bericht gesproken dus mijn ouders waren daar ook niet op de hoogte van.”
      
      
    
    
      5.29.
      De zoon van [gedaagden] heeft per e-mail van 23 juli 2023 op vragen van de advocaat van [gedaagden] onder meer geantwoord:
      
      
        “2. Welke vragen hebben cliënten (jouw ouders) aan de verkoopmakelaar gesteld?
      
      
      
        
          na de inhoudelijke vragen, vroegen cliënten of er een boete verbonden zat als de financiering niet door zouden gaan. En het antwoord was nee. 
        
      
      
      
        
          3. Welke informatie hebben cliënten (jouw ouders) verteld over de financiering?
        
      
      
      
        
          Er is gezegd dat de prijs hoog was en dat we nog geen financiering hadden aangevraagd. Cliënten wisten ook niet of ze de financiering zouden krijgen. En er werd duidelijk gemaakt dat we eventueel het niet wilden/konden kopen
        
        
          door de prijs en financiering.
        
      
      
      
        
          3. Wat heeft de verkoopmakelaar over de financiering uitgelegd aan cliënten (jouw ouders)?
        
      
      
      
        
          Er werd gezegd dat het geen probleem was en dat er geen boete of iets dergelijks was. Wat uiteindelijk niet het geval was.”
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [betrokkene 1] heeft per e-mail van 10 maart 2023 aan de advocaat van [gedaagden] onder meer verklaard:
      
      
        “Dochter van de kopers [betrokkene 3], heeft stagegelopen bij ons bedrijf. Ik heb haar geadviseerd bij het zoeken naar een woning en het doen van de biedingen. Nadrukkelijk heb ik haar geadviseerd een bieding uit te brengen namens haar ouders met vermelding van de biedingen onder voorbehoud van financiering.
      
      
      
        
          Voordat de familie een bieding had gemaild heb ik het doorgelezen en ik kan verklaren dat er altijd onder voorbehoud van financiering is geboden en gemaild. Wat ik weet is dat er eerst een hoger bedrag was overeengekomen en later iets lager. (…)
        
        
          Telefonisch gesprek met de verkoopmakelaar ging over beschikbaarheid van de woning en het maken van een afspraak voor de bezichtiging.”
      
      
    
    
      5.31.
      
        [betrokkene 2] heeft per e-mail van 20 april 2023 aan de advocaat van [gedaagden] onder meer verklaard:
      
      
        “Ik heb nooit contact met de genoemde makelaar gehad inzake de aankoop en de voorwaarden. De koopakte was namelijk getekend op 10 juni door de familie [gedaagde 1] en merkte op dat er geen ontbindende voorwaarden was opgesteld. (…)
      
      
      
        
          Nogmaals wil ik benadrukken dat ik pas bij betrokken ben geweest na op 30 juni 2022.
        
      
      
      
        
          Toen ik aan mevrouw [gedaagde 3] telefonisch vroeg waarom de ontbindende voorwaarden niet zijn opgenomen, vertelde zij mij dat de kopers het zo wilden en dat hun dochter erbij was toen de koopakte gezamenlijk werd doorgenomen en dat dacht dat ze de inhoud goed hadden begrepen.”
      
      
    
    
      5.32.
      KRK Wonen c.s. bestrijden dat zij onzorgvuldig tegenover [gedaagden] hebben gehandeld. Volgens [gedaagde 3] heeft zij tijdens de bezichtiging van de woning gezegd dat men met alles rekening moet houden in een bod, zoals de prijs, opleverdatum, financiering en eventuele voorbehouden. De dochter van [gedaagden] heeft volgens [gedaagde 3] tijdens de bezichtiging gezegd dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was omdat de financiële situatie al onder de loep was genomen door de financieel adviseur van [gedaagden] [gedaagde 3] betwist dat zij tijdens de bezichtiging zou hebben gezegd dat ‘alles goed zou komen’ en [gedaagden] zonder de boete onder de overeenkomst uit zouden kunnen komen als de financiering niet rond zou komen. Zij heeft in dit verband gezegd dat zij dit als verkoopmakelaar nooit zegt en zeker niet als zij de financiële positie van de bieders niet kent. Ook betwist [gedaagde 3] nadrukkelijk dat in het telefoongesprek met [betrokkene 1] en de dochter van [gedaagden] van begin juni 2022, waarin het tweede bod is gedaan, onder financieringsvoorbehoud is geboden. [gedaagde 3] stelt dat zij de concept koopovereenkomst in de MOVE-omgeving beschikbaar heeft gesteld aan [gedaagden] en hen eraan heeft herinnerd dat het document daar te vinden was toen zij zag dat [gedaagden] dit stuk nog niet hadden gedownload. Verder heeft zij, ter controle, in de ochtend van 10 juni 2022 aan de dochter ge-sms’t dat zij er vanuit ging dat [gedaagden] opnieuw boden zonder financieringsvoorbehoud net als bij het eerste bod. Ook stelt [gedaagde 3] dat zij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst deze in gewone taal met [gedaagden] en hun dochter heeft doorgenomen, dat daarbij het doorhalen van het financieringsvoorbehoud ook ter sprake is gekomen en dat [gedaagden] nooit hebben aangegeven een tolk te willen of iets niet te begrijpen. KRK Wonen c.s. betwisten ook de stellingen van [betrokkene 1] dat altijd onder voorbehoud van financiering is geboden en gemaild, temeer omdat [betrokkene 1] ook nooit heeft gemaild en de biedingen en het contact over de biedingen altijd via MOVE of telefonisch verliepen. 
      
    
    
      5.33.
      De rechtbank is van oordeel dat niet voldoende onderbouwd is gesteld dat KRK Wonen c.s. onzorgvuldig heeft gehandeld ten opzichte van [gedaagden] De rechtbank zal de vorderingen van [gedaagden] daarom afwijzen. De rechtbank licht dit hierna toe.
      
      
    
    
      5.34.
      De rechtbank stelt voorop dat uit de standpunten van partijen en de ingebrachte verklaringen volgt dat [betrokkene 1] (ook blijkens zijn eigen verklaring) bij het uitbrengen van de biedingen door [gedaagden] een belangrijke rol heeft gespeeld als hun financieel adviseur en dat hij hen heeft geadviseerd over het uitbrengen van hun biedingen. Tussen partijen staat ook vast dat [gedaagden] hun eerste bod hebben uitgebracht via MOVE en daarbij de optie “geen voorbehoud van toepassing voor het verkrijgen van een financiering” hebben aangeklikt (zie: overweging 3.3). [gedaagden] hebben in dit verband gesteld dat zij per ongeluk geen financieringsvoorbehoud hebben aangeklikt omdat zij niet wisten wat dit precies inhield en hoe zij moesten laten weten dat dit wel van toepassing was. Naar het oordeel van de rechtbank valt dit echter niet te rijmen met de wijze waarop een bod moet worden uitgebracht in MOVE. Een bieder is daarbij immers verplicht één van de drie volgende opties aan te klikken:
      
        
          
        
      
      
        Op basis hiervan is niet vol te houden dat [gedaagden] of hun adviseur gedacht kunnen hebben dat zij een bod onder een financieringsvoorbehoud hadden gedaan. Zij hebben immers de eerste optie aangeklikt. Bovendien hebben zij hierover geen vragen gesteld aan KRK Wonen c.s. of anderszins laten weten dat ze niet begrepen wat hiermee bedoeld werd. Dit strookt met het gedetailleerde verhaal van [gedaagde 3] waaruit onder meer volgt dat de dochter van [gedaagden] tegenover haar heeft gezegd dat een financieel adviseur heeft meegekeken met het (via MOVE) uitgebrachte bod. [betrokkene 1] heeft dit ook zelf bevestigt, aangezien hij heeft verklaard:
      
      
      
        
          “Voordat de familie een bieding had gemaild heb ik het doorgelezen (…)”
        
      
      
    
    
      5.35.
      Gelet op de betrokkenheid van [betrokkene 1] bij het uitbrengen van de biedingen en zijn adviserende rol, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 3] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [gedaagden] op advies van [betrokkene 1] een weloverwogen keuze had gemaakt om zonder financieringsvoorbehoud te bieden. Zodoende rustte op [gedaagde 3] niet zonder meer een verregaande zorgplicht als verkoopmakelaar om zich ten opzichte van de  kopers ervan te vergewissen of voldoende duidelijk was wat de consequenties waren van de afwezigheid van het financieringsvoorbehoud voor [gedaagden] Het had juist op de weg van [betrokkene 1] als financieel adviseur gelegen om hen hierover te adviseren. 
      
    
    
      5.36.
      
        [betrokkene 1] geeft in zijn verklaring aan dat hij kan verklaren dat “er altijd onder voorbehoud van financiering is geboden en gemaild” door [gedaagden] De rechtbank heeft op zitting aan partijen gevraagd op welke e-mail(s) [betrokkene 1] in zijn verklaring doelt. Partijen zijn het er immers over eens dat het eerste bod in de MOVE-omgeving is uitgebracht en het tweede bod telefonisch door [betrokkene 1] (samen met de dochter van [gedaagden]) is uitgebracht bij [gedaagde 3]. Bovendien zijn in het dossier geen e-mails te vinden tussen [betrokkene 1] en [gedaagde 3]. Hierop verklaarde [gedaagde 3] dat zij nooit een e-mail van of namens [betrokkene 1] heeft ontvangen, en dat zij en [betrokkene 1] alleen telefonisch contact hebben gehad. De dochter van [gedaagden] verklaarde dat deze e-mails niet meer te vinden zijn, waarschijnlijk omdat de e-mails vanuit haar e-mailaccount bij LDB (het bedrijf van [betrokkene 1]) waren gestuurd en dit account is opgeheven. De rechtbank kan zodoende onmogelijk het bestaan of de inhoud van de door [betrokkene 1] gestelde e-mails verifiëren. Daarom komt des te meer gewicht toe aan de informatie die wel voorhanden en verifieerbaar is, zoals het eerste, in de MOVE omgeving, uitgebrachte bod. Daarvan staat vast dat is aangevinkt dat het bod is gedaan zonder financieringsvoorbehoud. In het licht van die bieding is de verklaring van [betrokkene 1], dat altijd onder een financieringsvoorbehoud is geboden, onnavolgbaar. Bovendien staat de verklaring van [betrokkene 1] dat per e-mail biedingen zouden zijn gedaan haaks op het verhaal van [gedaagden] dat het eerste bod via Move en het tweede bod telefonisch is gedaan. De rechtbank is van oordeel dat de stellingen van [gedaagden] op dit punt tegenstrijdig zijn zodat aan de verklaring van [betrokkene 1] op dit punt dan ook geen waarde valt toe te kennen. 
      
    
    
      5.37.
      Verder acht de rechtbank de stelling van [gedaagden] dat zij niet zouden hebben geweten wat een financieringsvoorbehoud inhield onverenigbaar met de door [gedaagden] overgelegde verklaringen van de kinderen van [gedaagden], inhoudende dat tijdens de bezichtiging van de zijde van [gedaagden] expliciet gevraagd zou zijn of [gedaagden] van de koopovereenkomst af zouden kunnen of een boete zouden moeten betalen als de financiering niet door zou gaan. Ook op dit punt zijn de stellingen van [gedaagden] innerlijk tegenstrijdig, en gaat de rechtbank daarom voorbij aan die stellingen. De rechtbank is verder van oordeel dat [gedaagden] hun stelling dat [gedaagde 3] tijdens de bezichtiging zou hebben gezegd dat [gedaagden] zonder meer van de overeenkomst af zouden kunnen als zij dat zouden willen onvoldoende heeft onderbouwd. Hierbij weegt de rechtbank mee dat het onaannemelijk is dat [gedaagde 3] als (NVM) makelaar zonder de financiële positie van [gedaagden] of het door hen uit te brengen bod te kennen bij een eerste bezichtiging tegenover een koper dergelijke woorden in de mond neemt, zeker niet nu het gaat om een verkoopmakelaar die primair de belangen van de verkoper behartigt en niet die van de koper. 
      
    
    
      5.38.
      In het kader van de beoordeling van de zorgvuldigheid van het handelen van KRK Wonen c.s. als verkoopmakelaar hecht de rechtbank ook waarde aan de bevestigingsmail die [gedaagde 3] op 3 mei 2022 naar aanleiding van het eerste geaccepteerde bod heeft gestuurd aan [gedaagden] (zie: overweging 3.4). Daarin heeft [gedaagde 3], voorafgaand aan het opstellen van de concept koopovereenkomst, op zorgvuldige wijze de belangrijkste voorwaarden van de overeenkomst nog een keer op en rij gezet en heeft zij ook het doorgestreepte financieringsvoorbehoud opgenomen. [gedaagden] stellen dat zij niet begrepen wat dit betekende en welke consequenties dit voor hen had. Desgevraagd hebben zij tijdens de mondelinge behandeling gezegd daarover geen vragen te hebben gesteld aan [gedaagde 3] en deze e-mail ook niet te hebben getoond aan [betrokkene 1]. Onder die omstandigheden komt het voor rekening en risico van [gedaagden] als er onbedoeld geen financieringsvoorbehoud in de overeenkomst is opgenomen terwijl zij dit wel hadden gewild, mede gelet op de inhoud van het eerdere in MOVE uitgebrachte bod. 
      
    
    
      5.39.
      Tussen partijen staat verder vast dat, nadat het eerste bod was verlopen, [betrokkene 1] samen met de dochter van [gedaagden] begin juni telefonisch contact heeft opgenomen met [gedaagde 3] en het tweede bod heeft uitgebracht, dat voortbouwde op het eerste bod. [gedaagde 3] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij na dat gesprek telefonisch tegen [betrokkene 1] heeft gezegd dat er geen financieringsvoorbehoud was opgenomen in de concept-koopovereenkomst, en dat [betrokkene 1] zei dat hij daar niets van wist. [gedaagde 3] stelt daarom op 10 juni 2022 het sms’je aan de dochter te hebben gestuurd (zie: overweging 3.7.). In het licht van de gedetailleerde verklaring van [gedaagde 3] en de tegenstrijdigheden in het verhaal van [betrokkene 1] acht de rechtbank het niet aannemelijk dat [betrokkene 1] in dat (nadere) gesprek alsnog zou hebben gezegd dat hij wilde dat een financieringsvoorbehoud werd opgenomen, zoals [gedaagden] stelt. [betrokkene 1] heeft dit zelf ook niet verklaard, want hij gaat op geen enkele manier in op de inhoud van zijn telefoongesprek met [gedaagde 3] en verklaart alleen in algemene zin dat hij e-mails en biedingen heeft doorgelezen. De rechtbank is van oordeel dat het sms’je van [gedaagde 3] aan de dochter van [gedaagden] van 10 juni 2022 gelezen moet worden in de context van het voorgaande. In dit sms’je heeft [gedaagde 3] – mede gelet op de tekst van het bericht (eindigend met ‘ga ik vanuit’) – bevestigd dat opnieuw zonder financieringsvoorbehoud was geboden. Ook dit handelen onderstreept dat het handelen van [gedaagde 3] niet als onzorgvuldig kan worden bestempeld. 
      
    
    
      5.40.
      Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat KRK Wonen c.s. als verkoopmakelaar er vanuit mochten gaan dat voor [gedaagden] duidelijk was dat in de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud was opgenomen en wat de consequenties hiervan waren. Voor zover KRK Wonen c.s. al concrete redenen zouden hebben gehad om hier aan te twijfelen, mochten zij erop vertrouwen dat [gedaagden] hierover op deugdelijke wijze door [betrokkene 1] zouden zijn geadviseerd. KRK Wonen c.s. hebben daarom naar het oordeel van de rechtbank als verkoopmakelaar voldoende zorgvuldigheid betracht tegenover [gedaagden] als kopers en hebben niet onzorgvuldig en onrechtmatig tegenover hen gehandeld. De rechtbank zal daarom de vorderingen van [gedaagden] in de vrijwaringszaak afwijzen. 
      
    
    
      5.41.
      
        [gedaagden] zijn in de vrijwaringszaak in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van KRK Wonen c.s. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2,00 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.443,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 69.254,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 67.500,-, met ingang van vanaf 28 oktober 2022 en over het bedrag van € 1.754,50 vanaf 25 mei 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.038,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen van [gedaagden] af,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.443,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in de hoofdzaak en in de vrijwaringzaak
        
      
      
    
    
      6.7.
      verklaart dit vonnis onder 6.1 tot en met 6.3, 6.5 en 6.6 uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024. 
      
    
  
  
     Vgl. HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284, r.o. 3.3.2.
  
  
     Vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3