ECLI:NL:RBROT:2024:2491, Rechtbank Rotterdam, 22-03-2024, ROT 22/5110
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ; gegrond; verweerder heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt; eiser heeft gesteld dat [adres 5] aan de waardebepaling ten grondslag moet worden gelegd, de vergelijkbaarheid van dit object is niet in geschil, verweerder had moeten toelichten waarom het object niet bij de waardebepaling is betrokken.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 22/5110
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 maart 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiser] , uit [plaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R. van der Weide),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam 
    (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning [adres 1] in Rotterdam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 320.000,- (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, vergezeld van [naam taxateur] , taxateur.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het onderzoek geschorst om partijen gelegenheid te geven nadere stukken in te dienen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft daarop gereageerd met een nader stuk. Geen van de partijen heeft, nadat zij zijn gewezen op hun recht op een nadere zitting te worden gehoord, verklaard dat zij gebruik wil maken van dit recht. De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 21 februari 2024 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit het jaar 1996, gelegen in de buurt Oud-IJsselmonde. Het perceel van de woning is 130 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 302.000,- bedraagt. Er is onvoldoende rekening gehouden met de ligging aan een drukke doorgaande weg, die geluids- en stankoverlast met zich brengt. De ligging zou daarom op matig moeten worden gesteld. Van de vergelijkingsobjecten heeft alleen vergelijkingsobject [adres 2] een vergelijkbare ligging, de andere hebben een betere ligging. Vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn ruim 20 m² kleiner dan de woning en hebben een ander bouwjaar. Daarom zijn deze vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar met de woning. Vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] zijn beter vergelijkbaar met de woning, maar onderbouwen geen € 25.000,- tot € 30.000,- hogere WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft vergelijkingsobject [adres 5] ten onrechte zonder toelichting terzijde geschoven. Voor vergelijkingsobject [adres 3] is een incorrecte gebruiksoppervlakte gehanteerd. De juiste gebruiksoppervlakte is volgens eiser 131 m² en de m²-prijs € 1.991,-. De verbouwingskosten van vergelijkingsobject [adres 2] hebben geen invloed op de waarde van de woning. Er is geen reden om aan te nemen dat de woning op de waardepeildatum in een betere staat verkeerde dan vergelijkingsobject [adres 2] ten tijde van de verkoop.
    
    6. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het hem vrijstaat de waarde te onderbouwen met die verkoopcijfers die hij daartoe het meest geschikt acht. Als bij hertaxatie in het kader van het beroepschrift blijkt dat er betere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn dan die welke in bezwaar zijn gebruikt, is het toegestaan deze ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. Geen rechtsregel leidt de heffingsambtenaar tot de conclusie dat dit anders zou zijn, temeer omdat eiser door deze handelwijze niet in zijn belangen is geschaad.
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar het object [adres 5] ten grondslag gelegd aan de waardebepaling. Dit object is op 7 december 2020 verkocht voor € 295.000,-. Het object en de woning hebben hetzelfde bouwjaar, liggen in dezelfde buurt, beschikken beide over een berging/schuur en hebben een even grote woonoppervlakte van 119 m². In beroep heeft de heffingsambtenaar [adres 5] niet meer ten grondslag gelegd aan de waardebepaling. Volgens eiser moet deze verkoop in de waardebepaling worden betrokken en leidt dit tot een lagere waarde. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkbaarheid van het object niet bestreden. Het klopt, zoals de heffingsambtenaar stelt, dat het hem vrij staat de verkopen te gebruiken die hij het meest geschikt acht, maar nu eiser uitdrukkelijk heeft gesteld dat het object wel aan de waardebepaling ten grondslag moet worden gelegd en de vergelijkbaarheid van het object niet in geschil is, had de heffingsambtenaar ten minste moeten toelichten waarom het object niet bij de waardebepaling is betrokken. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Omdat de beroepsgrond slaagt, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de overige argumenten van eiser.
    9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde waarde van € 302.000,- niet te laag is. Omdat enige onderbouwing ontbreekt, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gestelde waarde niet te laag is.
    10. Omdat geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 305.000,-.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    11. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht neemt de rechtbank zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde wordt verminderd tot € 305.000,- en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen overeenkomstig wordt verlaagd.
    
    12. Eiser krijgt het griffierecht van € 50,- terug. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.370,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 310,- en wegingsfactor 1, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875,- en wegingsfactor 1).
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 305.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 305.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370,- aan proceskosten van eiser.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     HR 7 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2310.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     HR 29 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:664 en HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332.