ECLI:NL:GHDHA:2024:491, Gerechtshof Den Haag, 28-03-2024, BK-23/418
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde woning. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Belanghebbendes stellingen leiden niet tot een ander oordeel.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/418
    
    
    
    Uitspraak van 28 maart 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 maart 2023, nummer SGR 21/7591. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 607.000 (de beschikking). 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 15 december 2023 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement uit het bouwjaar 2019 en heeft een oppervlakte van ongeveer 120 m2. Bij de woning hoort een onderpandige garage van 14 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een Waarderapport met een Waardeopbouw overgelegd. Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
              
                Appartement
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2019
              
              
                2019
              
              
                2019
              
              
                2019
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Eenheden 
                - woning m2
                - liggingswaarde Aantal eenheden
                - garage onderpandig m2
                - dakterras m2
                - parkeerplaats m2
                - parkeerplaats m2
                - berging/schuur m2
              
              
                
                120
                495
                
                14
              
              
                
                176
                502
                
                14
              
              
                
                133
                720
                
                
                
                22
                12
                12
                5
              
              
                
                133
                720
                
                
                
                22
                12
                12
                5
              
            
            
              
                K/O/U/D/V
                - woning
                - liggingswaarde
                - garage onderpandig
                - dakterras
                - parkeerplaats
                - parkeerplaats
                - berging/schuur
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
              
              
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
              
            
            
              
                Waarde
                - woning
                Prijs per eenheid
                - liggingswaarde
                Prijs per eenheid
                - garage onderpandig
                Prijs per eenheid
                - dakterras
                - parkeerplaats
                - parkeerplaats
                - berging/schuur
              
              
                
                € 246.615
                € 2.055,13
                € 350.000
                € 1.000
                € 10.600
                
                € 757,14
                
                
              
              
                
                € 361.703
                € 2.055,13
                € 502.000
                € 1.000
                € 10.600
                
                € 757,14
              
              
                
                € 462.144
                € 3.474,77
                € 720.000
                € 1.000
                
                
                
                € 2.325
                € 4.500
                € 4.500
                € 3.750
              
              
                
                € 462.144
                € 3.474,77
                € 720.000
                € 1.000
                
                
                
                € 2.325 
                € 4.500
                € 4.500
                € 3.750
              
            
            
              
                Vastgestelde waarde
              
              
                € 607.000
              
              
                € 874.000
              
              
                € 1.197.000
              
              
                € 1.197.000
              
            
            
              
                Transportprijs
              
              
                
              
              
                € 813.266
              
              
                € 1.250.000
              
              
                € 1.252.500
              
            
            
              
                Datum
              
              
                
              
              
                22-1-2019
              
              
                31-7-2020
              
              
                18-6-2020
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde waarderapport, de matrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het waarderapport wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] (verkocht op 22 januari 2019 voor € 813.266), [adres 4] (verkocht op 18 juni 2020 voor € 1.252.500) en [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 31 juli 2020 voor € 1.250.000). Gelet op de verklaring van verweerder ter zitting dat de woning in een hotel is gelegen en de woning eigendom is van de eigenaren van dit hotel, acht de rechtbank in dit specifieke geval het vergelijkingsobject [adres 2] te [woonplaats] , welke is gelegen in hetzelfde pand als het hotel, het beste vergelijkbaar en gelet op deze specifieke ligging ook voldoende om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Met het verschil in inhoud heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Niet is gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.055,13 te hoog is vastgesteld.
    
    7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met zijn algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiser de door hem bepleite waarde van € 584.000 niet aannemelijk kunnen maken. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 naar de gemachtigde van eiser gestuurd en het taxatieverslag is op 10 mei 2021 naar de gemachtigde van eiser gestuurd. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiser. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. ”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en het nader stuk (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
      
    
    
      4.1.2.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 549.000 en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      5.1.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
      
    
    
      5.1.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat – voor het kalenderjaar 2021 – de waarde van de woning van € 607.000 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank in overweging 6 op goede gronden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak kunnen werpen. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe.
      
      
        5.3.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de waarde van de woning met name is onderbouwd met het vergelijkingsobject [adres 2] en dat de overige aangedragen objecten enkel dienen ter illustratie. Uit de matrix blijkt ook dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning uitsluitend is uitgegaan van de prijs per vierkante meter van € 2.055,13 van de gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] . Het Hof komt daarom niet toe aan de beoordeling van belanghebbendes stellingen over [adres 3] en [adres 4] , omdat deze vergelijkingsobjecten geen rol hebben gespeeld bij de bepaling van de waarde van de woning en zij daarom niet kunnen leiden tot vermindering van die waarde. 
        
      
      
        5.3.2.
        Belanghebbendes blote stelling dat alle KOUDV-factoren van de woning moeten worden gesteld op 2 in plaats van 3, kan zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit geldt ook voor de stelling dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de verkoopprijs heeft geïndexeerd vanaf de transportdatum. Zoals belanghebbende ter zitting terecht heeft opgemerkt wordt een koopovereenkomst gesloten vóór de datum van transport. In een markt met stijgende woningprijzen, waarvan in het onderhavige kalenderjaar sprake was, is het in het voordeel van belanghebbende dat is uitgegaan van de transportdatum in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Bij toerekening naar een waardepeildatum in de toekomst leidt dit immers tot een kleinere positieve correctie en bij terugrekening naar een waardepeildatum in het verleden tot een grotere negatieve correctie van de verkoopprijzen dan indien zou zijn uitgegaan van de eerdere datum van de koopovereenkomst.
        
      
      
        5.3.3.
        Belanghebbendes klacht over de liggingswaarde van de woning faalt eveneens. Belanghebbende stelt dat de toegekende liggingswaarde onlogisch en niet te verklaren is. Voorts stelt hij dat de liggingswaarde per punt voor de woning (en de [adres 2] ) lager zou moeten zijn dan het door de Heffingsambtenaar gehanteerde bedrag van € 1.000 per punt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de [gemeente] aan elke woning een aantal punten voor de liggingswaarde toekent. Het aantal punten is afhankelijk van de ligging: hoe beter de ligging, hoe hoger het aantal toegekende punten. De waarde per punt bedraagt € 1.000 en is voor alle woningen gelijk; het onderscheid zit hem in het aantal toegekende punten. In het onderhavige geval is voor wat betreft de liggingswaarde van de woning in het voordeel van belanghebbende gecorrigeerd door uit te gaan van een liggingswaarde van € 350.000 (350 punten), terwijl het aantal aan de woning toegekende punten 495 is, hetgeen vergelijkbaar is met het in hetzelfde complex gelegen, maar qua gebruiksoppervlakte grotere, [adres 2] , dat 502 punten heeft toegekend gekregen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee een voldoende duidelijke verklaring gegeven voor de aan de woning toegekende liggingswaarde. Dat de Heffingsambtenaar ter zitting niet kon verklaren waarom het aantal punten voor de liggingswaarde van de woning ten opzichte van [adres 2] naar beneden was bijgesteld, doet aan dit oordeel niet af. Belanghebbendes stelling dat de liggingswaarde per punt lager zou moeten zijn dan € 1.000 leidt niet tot een ander oordeel. In het door de [gemeente] gehanteerde systeem wordt de invloed van de ligging op de waarde van een object bepaald door het aantal punten, niet door de waarde per punt. Voor zover in belanghebbendes stelling besloten ligt dat het aantal punten dat aan de liggingswaarde van de woning is toegekend te hoog is, heeft belanghebbende die stelling niet onderbouwd.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      Het hoger beroep is ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 28 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.