ECLI:NL:RBZWB:2024:463, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-01-2024, BRE 21/5726
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning / huurder

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 21/5726 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. B. de Jong),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
      Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [Woonstichting] uit [plaats 2] .
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 264.000 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen [naam] en mr. N.D. Niederer. Namens belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende en/of zijn gemachtigde hebben zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 12 december 2023 aangetekend verzonden aan de gemachtigde op het adres Postbus 182, 2800 AD te Gouda. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 13 december 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat belanghebbende op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van belanghebbende en/of zijn gemachtigde.
      
    
    
      1.5.
      
        [Woonstichting] is met kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen.
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 255.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 264.000.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende is huurder van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1982) met een vloeroppervlakte van 112 m2 en een berging (10 m2), op een perceel van ongeveer 220 m2. [Woonstichting] is eigenaar en verhuurder van de woning ( [Woonstichting] ).
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat belanghebbende geen (proces)belang heeft over de in geschil zijnde waarde van € 264.000 van de woning. Volgens de heffingsambtenaar heeft [Woonstichting] aangegeven dat de maximale huur van de woning € 1.042,42 bedraagt en dat de gevraagde huur per 1 januari 2020 € 720,42 is. Een eventuele verlaging van de WOZ-waarde heeft geen gevolgen voor de gevraagde huurprijs, aldus de heffingsambtenaar. 
    
    
    
      4.1.
      De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 20 maart 2020 en 20 oktober 2017 overwogen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, moet worden geacht bij die beschikking een belang te hebben.  Kennelijk is niet relevant of degene tot wie de beschikking is gericht in een betere positie kan komen tot die beschikking of eventuele bijkomende (rechtelijke) beslissingen. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende inhoudelijk heeft beoordeeld. Niet in geschil is dat met dagtekening 31 maart 2021 de beschikking aan belanghebbende is bekendgemaakt. Gelet op voormelde arresten van de Hoge Raad, slaagt de voormelde stelling van de heffingsambtenaar in dit geval niet.
      
      
        
          Inhoudelijk: toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door belanghebbende en de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn voorgestane waarde een woningwaarderapport gedateerd op 23 december 2021 overgelegd. Als referentiewoningen zijn door hem gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , allen gelegen in [plaats 1] .
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 264.000 een matrix overgelegd. Ter ondersteuning van de waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten: [adres 2] (verkocht voor € 272.500) te [plaats 1] , [adres 3] (verkocht voor € 255.000) te [plaats 1] en [adres 8] (verkocht voor € 230.000) te [plaats 3] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de vergelijkingsobjecten.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      5.5.
      In het geval belanghebbende zelf referentieobjecten aandraagt, rust op de heffingsambtenaar de (aanvullende) last om te motiveren waarom hij één of meerdere daarvan niet gebruikt. De heffingsambtenaar heeft voor drie van de zes objecten uit het taxatierapport van belanghebbende succesvol gesteld dat deze een verkoopdata van vóór 2019 hebben die te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. Van bijzondere omstandigheden waardoor ze tóch bruikbaar zijn, is niet gebleken. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook bestreden dat in het taxatierapport van belanghebbende de transactieprijzen niet naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft twee van de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen wel gebruikt. De rechtbank acht deze referentiewoningen ( [adres 2] en [adres 3] ) het best vergelijkbaar. 
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      5.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers rekening gehouden met de eenvoudige voorzieningen van de woning. Ook is de verkoopprijs van elke referentiewoning geïndexeerd naar de waardepeildatum en is de grondprijs bepaald aan de hand van grondstaffels.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 10 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 30 januari 2024 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond elf maanden.
      
    
    
      5.8.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt.
      
    
    
      5.9.
      Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door belanghebbenden te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerendezaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:467 en ECLI:NL:HR:2017:2656.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2022:1781, rechtsoverweging 4.5.
  
  
     Hoge Raad 22 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1271.