ECLI:NL:GHARL:2024:2171, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-03-2024, 22/2323
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/2323
      uitspraakdatum: 26 maart 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 6 oktober 2022, nummer UTR 22/163, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        De heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 43 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 684.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde mr. A. Bakker, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur, en [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een aan het water gelegen, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1900, met aanbouw, twee bergingen, dakkapellen en een bijbehorend zomerhuis. De inhoud van de woning bedraagt 371 m3. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 11.810 m2 grond en 1.200 m2 water. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 541.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een bij het verweerschrift in (hoger) beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 746.480 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie, eveneens te [woonplaats] gelegen, twee-onder-een-kapwoningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter toelichting op de matrix heeft de taxateur verklaard dat 1.000 m2 van de bij de woning behorende grond conform de grondstaffel is gewaardeerd op € 442.320, ofwel € 442 per m2. De overige grond is gewaardeerd op (afgerond) € 40.860 (3.820 m2 à € 4,44 en 6.990 m2 à € 3,42) en de 1.200 m2 water op € 1.200. In de matrix is de waarde van de overige grond en het water begrepen in de waarde van de bijgebouwen.  
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), de locatie ( [de wijk] te [woonplaats] ) en de voor alle objecten identieke KOUDVL-factoren (3, 3, 3, 3, 2, 3), zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Het Hof acht met name het referentieobject [adres1] 193 goed vergelijkbaar omdat dit object eveneens aan het water is gelegen en bovendien hetzelfde bouwjaar (1900) heeft. De verschillen tussen de woning en het object [adres1] 193 betreffen met name de perceelsoppervlakte en de inhoud van de woning. Uit de door de taxateur gegeven toelichting volgt dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen. Omdat [adres1] 193 een kleinere inhoud heeft dan de woning, is in de matrix een correctie grootte (23%) toegepast. Ook na deze neerwaartse correctie ligt de m3-prijs van de woning (€ 493) nog ruim onder die van [adres1] 193 (€ 686 -/- 15% KOUDV-correctie = € 583). Verder heeft de taxateur inzichtelijk gemaakt hoe hij de 10.810 m2 extra grond en de 1.200 m2 water heeft gewaardeerd. Zelfs wanneer de hieraan toegekende waarde van in totaal € 42.060 van de getaxeerde waarde wordt afgetrokken, overstijgt de getaxeerde waarde nog steeds de WOZ-waarde. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de onderhoudstoestand van de woning als voldoende is aan te merken en de voorzieningen als matig. Belanghebbende heeft niets concreets aangedragen waaruit volgt dat van lagere kwalificaties moet worden uitgegaan. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de woning is gelegen aan een dijk met (waardedrukkende) lintbebouwing en geluidsoverlast ondervindt als gevolg van verkeersdrukte op de dijk. Nu de referentieobjecten [adres1] 127 en 193 aan dezelfde dijk zijn gelegen en een vergelijkbare overlast zullen ondervinden, is een mogelijke waardedruk vanwege lintbebouwing en geluidsoverlast reeds in de verkoopcijfers van deze objecten verdisconteerd.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      	V.F.R. Woeltjes
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 maart 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.