ECLI:NL:RBZWB:2024:3203, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-05-2024, 23/1194
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Aaankoopprijs niet bruikbaar

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1194
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] van [bedrijf] BV),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 januari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 662.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, J.F.J.M. van Abbe. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit bouwjaar 1960 met een oppervlakte van 104 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 2.468 m2. De woning heeft een schuur, overkapping, dakkapel en aanbouw.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 442.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 662.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.  
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Formele grond
      
    
    
    6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, te weten de waardering van de objectonderdelen en de indexering van de verkoopcijfers niet heeft toegezonden. 
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)  
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
      
    
    
      6.3.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
        
      
      
      7. Belanghebbende bepleit dat onderhavige woning in mei 2019 is verkocht voor 
      € 382.500, waardoor de waarde aan de hand van dit verkoopcijfer bepaald moet worden. Deze transactie is volgens belanghebbende op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs. Omdat de verkoop voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, dient de verkoopprijs gecorrigeerd te worden naar waardepeildatum, zo bepleit belanghebbende. De geïndexeerde verkoopprijs zou dan € 442.000 bedragen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat uit nader onderzoek is gebleken dat voornoemde transactie, een familiare transactie betreft, waardoor de aankoopprijs niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat een transactie binnen familiaire sferen niet gebruikt kan worden ter onderbouwing van de waarde van de woning. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar terecht gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, om zo de waarde van de woning te onderbouwen. Hierna zet de rechtbank uiteen of de waarde van de woning voldoende door de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt op basis van de vergelijkingsmethode.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      8.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      8.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      8.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 11 juni door taxateur Van der Werff is opgemaakt.
      
    
    
      8.4.
      
        In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 667.800 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] , [adres 4] te [plaats 3] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      8.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      8.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, garage, carport, schuur en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Bij het bepalen van de waarde van de woning is rekening gehouden met een aftrek van vijf procent voor het achterstallig onderhoud aan de woning. 
      
    
    
      8.7.
      Belanghebbende bepleit dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair dienen gemoderniseerd te worden, gezien deze al meer dan 15 jaar oud zijn. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten welke een modernisatie met zich meebrengen. Omdat hier onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar verwijst naar ECLI:NL:RBNHO:2021:994, waaruit blijkt dat voorzieningen die meer dan 15 jaar oud zijn niet automatisch tot gevolg hebben dat daaraan een waardedrukkend effect dient te worden toegekend. Bovendien blijkt uit de taxatiematrix, die is gevoegd bij het verweerschrift, dat er een correctie van 10% is toegepast ten aanzien van de voorzieningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning door een correctie van 10% toe te passen. Uit geen van de stukken van belanghebbende blijkt dat deze correctie onvoldoende is.
      
    
    
      8.8.
      Belanghebbende bepleit dat onderhavige woning in een matige onderhoudstoestand verkeert. Er is sprake van scheurvorming in de muren, waardoor het onderhoudsniveau te hoog is vastgesteld. Woningen waarbij het onderhoudsniveau matig tot slecht is worden moeilijker verkocht. Doordat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, is de waarde te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat in de taxatiematrix uit de beroepsfase een correctie van 5% is toegepast voor de matige staat van onderhoud van de woning, waardoor voldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand. Naar het oordeel van de rechtbank, kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Uit de taxatiematrix blijkt dat er een correctie is toegepast van 5% ten aanzien van het onderhoud van de woning. Daarnaast blijkt uit geen van de stukken van belanghebbende dat er een hogere correctie toegepast dient te worden dan 5%. 
      
      
    
    
      8.9.
      Daarnaast bepleit belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen tussen twee boerderijen en vrij dicht gelegen aan een doorgaande weg. Hiervan wordt overlast ervaren, wat een negatieve invloed heeft op de waarde. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat de ligging van onderhavige woning niet zodanig specifiek is dat daarvoor een correctie dient te worden toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      8.10.
      Belanghebbende bepleit tot slot dat er onvoldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut. Conform de eerste wet Van Gossen neemt het nut af bij een toename van het aantal eenheden. Dit betekent dat vanaf een bepaalde oppervlakte of inhoud er geen meerwaarde is en dat een koper hier ook niet extra voor wil betalen. Des te groter het object of de grondoppervlakte, des te lager de eenheidsprijs. Doordat de heffingsambtenaar hier geen rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat bij het bepalen van de waarde van de grond rekening is gehouden met de grootte van de kavel. Op basis van de toegepaste grondstaffel, die is opgenomen in de bijgevoegde waardematrix daalt de prijs per vierkante meter naarmate de grootte van de kavel toeneemt. Hierdoor is er voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut volgens de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Er is gebruik gemaakt van een grondstaffel. Na bepaalde ranges wordt de grond minder waard, waardoor er rekening is gehouden met het afnemend grensnut. 
      
    
    
      8.11.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
    
    
    
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ