ECLI:NL:RBNHO:2024:2916, Rechtbank Noord-Holland, 13-03-2024, 10699079 \ CV EXPL  23-3992
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De kantonrechter oordeelt dat een makelaar in de verkoopbrochure ten onrechte de zolder als woonoppervlak heeft meegenomen. De kopers van de woning mochten vertrouwen op de informatie in de verkoopbrochure. De makelaar heeft daarom onrechtmatig gehandeld tegenover de kopers. De kopers hebben echter onvoldoende onderbouwd dat als de makelaar de onrechtmatige daad niet had gepleegd en partijen dus van een juist woonoppervlak zouden zijn uitgegaan, partijen een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen. Daarom ontbreekt het vereiste causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van de makelaar en de gestelde schade van de kopers en wordt de vordering afgewezen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10699079 \ CV EXPL  23-3992
      Uitspraakdatum: 13 maart 2024 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] 
    2. [eiser 2]
    
      wonende te [woonplaats 1]
      eisers
      verder te noemen:  [eisers] 
      gemachtigde: mr. A.Q. Muller
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          de vennootschap onder firma [naam 1], kantoorhoudende te Egmond aan Zee 
      
      
        
          
            [gedaagde 1]
          , vennoot van gedaagde sub 1 en wonende te [woonplaats 2]
      
      
        
          
            [gedaagde 2]
          , vennoot van gedaagde sub 1 en wonende te [woonplaats 2]
      
    
    
      gedaagden 
      verder te noemen: [naam 1] 
      gemachtigde: mr. A.A.R. van Eijsden
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De kantonrechter oordeelt dat een makelaar in de verkoopbrochure ten onrechte de zolder als woonoppervlak heeft meegenomen. De kopers van de woning mochten vertrouwen op de informatie in de verkoopbrochure. De makelaar heeft daarom onrechtmatig gehandeld tegenover de kopers. De kopers hebben echter onvoldoende onderbouwd dat als de makelaar de onrechtmatige daad niet had gepleegd en partijen dus van een juist woonoppervlak zouden zijn uitgegaan, partijen een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen. Daarom ontbreekt het vereiste causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van de makelaar en de gestelde schade van de kopers en wordt de vordering afgewezen
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 31 augustus 2023 een vordering tegen [naam 1] ingesteld. [naam 1] hebben schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 1 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [naam 1] per brief van 15 februari 2024 en [eisers] per brief van 19 februari 2024 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft in juni 2010 bepaald dat de bij haar aangesloten makelaars meetgegevens voor woningen moeten baseren op de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie). [naam 1] is aangesloten bij de NVM.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam 1] hebben in opdracht van verkoper [naam 2] de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning) te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 525.000,00. [naam 1] hebben in de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 120 m2 vermeld. Daarbij hebben [naam 1] zich laten baseren op een meting door [naam 5] , die in hun opdracht is uitgevoerd.  
    
    
      2.3.
      Daarvoor heeft de verkoper de woning op 1 juni 2022 laten taxeren door [naam 3] . In het taxatierapport van 7 juni 2022 van deze makelaar staat een woonoppervlakte van 117 m2 en een marktwaarde van € 525.000,00.
      
    
    
      2.4.
      
        [eisers] hebben de woning met hun aankoopmakelaar bezichtigd en na onderhandeling op 5 juli 2022 gekocht voor een koopprijs van € 505.000,00. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] hebben de woning op 12 juli 2022 ten behoeve van de financiering laten taxeren door [naam 4] . In het taxatierapport van [naam 4] van 13 juli 2022 staat een woonoppervlakte van 120 m2, die is gemeten door [naam 5] , en een marktwaarde van € 501.000,00.   
      
    
    
      2.6.
      De woning is op 30 september 2022 aan [eisers] geleverd. 
      
    
    
      2.7.
      
        [naam 6] en [naam 7] hebben in opdracht van [eisers] de gebruiksoppervlakte van de woning vastgesteld op respectievelijk 107.9 m2 en 108 m2. Volgens [naam 6] en [naam 7] is in de meting van [naam 1] ten onrechte de zolder tot de gebruiksoppervlakte gerekend.  
      
    
    
      2.8.
      Op 19 november 2022 hebben [eisers] [naam 1] aansprakelijk gesteld voor de schade. [naam 1] hebben de aansprakelijkheid betwist.
    
    
      2.9.
      
        [naam 4] heeft op 28 november 2023 per e-mail aan [naam 1] bericht: “Wij hebben in de taxatie het aanwezige meetrapport van [naam 5] van juni 2022 gevolgd en de 120m2 woonoppervlakte gehanteerd. Wij hebben hier enkele controles op uitgevoerd en hebben geen reden gezien om een andere visie aan te nemen. De zolder is volgens de tekeningen 2,02 meter hoog en is een bewoonbare zolder. De kamer was ingericht als slaapkamer en had twee grote Velux dakramen.” 
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaard dat [naam 1] onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld en [naam 1] veroordeelt tot betaling van € 6.275,00, met rente en kosten. Dit bedrag bestaat uit schade van € 5.000,00, buitengerechtelijke incassokosten van € 625,00 en kosten van de deskundige van € 650,00.
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [naam 1] onrechtmatig hebben gehandeld door in de verkoopbrochure een woonoppervlakte te vermelden die niet aan de meetinstructies voldoet. [eisers] hebben de woning gekocht op basis van de van [naam 1] verkregen informatie die in werkelijkheid tien procent kleiner blijkt te zijn. De koopprijs zou lager zijn uitgevallen als [eisers] van de juiste afmeting van de woning op de hoogte was.
    
    
      3.3.
      
        [naam 1] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat geen sprake is van onrechtmatig handelen. [naam 5] heeft de meetinstructies toegepast en het meetresultaat komt overeen met dat van [naam 3] . Ook de financieringstaxateur van [eisers] heeft de woning op 120 m2 getaxeerd. De zolder is terecht door [naam 5] meegerekend als woonoppervlakte. Er is slechts sprake van een interpretatie- dan wel afrondingsverschil. Bovendien is de zolder bereikbaar met een vaste trap, heeft twee grote dakramen en was in gebruik als slaapkamer. Daarbij bepaalt de meetinstructie dat bij twijfelgevallen een ruimte tot woonoppervlakte wordt gerekend. Ten slotte levert het meetverschil van 12 m2 nog geen onrechtmatig handelen op, aangezien sprake is van een interpretatieverschil. Ook betwisten [naam 1] het causaal verband en de schade en is volgens hen sprake van eigen schuld van [eisers] 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In de eerste plaats is tussen partijen in geschil of de meetinstructie onjuist is toegepast. Volgens [eisers] is daarvan sprake, maar dit wordt betwist door [naam 1] 
    
    
      4.2.
      De vraag of [naam 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] , moet worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad geformuleerde kader:
      
      
        
          “Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).”
        
      
    
    
      4.3.
      
        [naam 1] hebben tijdens de zitting erkend dat het oppervlak van de zolder overeenkomstig de meetinstructies kleiner is dan 4 m2. Volgens [naam 1] was het oppervlak 3,54 m2. Hoewel [eisers] een oppervlak van de zolder van 2,97 m2 hebben genoemd tijdens de zitting, wordt uitgegaan van 3,54 m2. Dat oppervlak blijkt immers ook uit het rapport van de door [eisers] ingeschakelde taxateur [naam 7] . Hiermee staat vast dat het oppervlak van de zolder minder is dan 4 m2. Volgens de meetinstructies is de zolder in dat geval een gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte en geen gebruiksoppervlakte wonen. Niet gebleken is dat sprake is van een uitzondering op deze regel. De kantonrechter gaat voorbij aan het standpunt van [naam 1] dat sprake is van een interpretatie- of afrondingsverschil. [naam 1] hebben het oppervlak van de zolder dus ten onrechte meegenomen als woonoppervlakte en daardoor in de verkoopbrochure een onjuist woonoppervlakte vermeld. [eisers] mochten op de juistheid van de informatie in de verkoopbrochure vertrouwen. Dit betekent dat [naam 1] onrechtmatig hebben gehandeld tegenover [eisers] 
      
    
    
      4.4.
      
        [eisers] hebben gesteld dat het causaal verband tussen de door hen geleden schade en de onrechtmatige handeling van [naam 1] blijkt uit de door hen overgelegde taxatierapporten en dat zij € 5.000,00 meer hebben betaald dan zij in werkelijkheid zouden hebben moeten betalen, wat de omvang van hun schade is.
    
    
      4.5.
      
        Ter beantwoording van de vraag of [eisers] schade hebben geleden door de door [naam 1] gepleegde onrechtmatige daad, moet echter een vergelijking worden gemaakt tussen de navolgende twee situaties:- De ene situatie is de werkelijke situatie waarin [eisers] zijn komen te verkeren nadat [naam 1] in de verkoopbrochure een woonoppervlak hadden vermeld van 12 m2 groter dan het werkelijke woonoppervlak. In deze situatie gingen [naam 1] , de verkoper voor wie zij optraden, en [eisers] er allen van uit dat het door [naam 1] vermelde woonoppervlak van 120 m2 juist was. Daarvan uitgaande is een vraagprijs vastgesteld, en heeft het onderhandelingsproces vervolgens geresulteerd in een koopprijs van € 505.000,00.
        - De situatie die daarmee vergeleken moet worden, is de hypothetische situatie waarin [naam 1] in de verkoopbrochure het juiste woonoppervlak (108 m2) hadden vermeld. In dat geval zouden [naam 1] , de verkoper voor wie zij optraden, en [eisers] er vanuit zijn gegaan dat het woonoppervlak van de woning 108 m2 was. Ingeschat moet worden wat in die hypothetische situatie de uitkomst zou zijn geweest van de verkooponderhandelingen.
      
      
    
    
      4.6.
      Het is geen gegeven dat het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie zou hebben geleid tot een prijs ter hoogte van de marktwaarde van de woning, die door de door [eisers] ingeschakelde taxateurs is vastgesteld op € 500.000,00. Ingeval van een onderhandelingsproces tussen twee individuele partijen spelen omstandigheden van die partijen een rol, wat bij de vaststelling van de marktwaarde van de woning niet het geval is. Dit kan leiden tot een prijs die afwijkt van de marktwaarde (zowel hoger als lager) en tot een prijs die overeenstemt met de marktwaarde. Ook is het mogelijk dat geen overeenstemming wordt bereikt. Of de uitkomst van de onderhandelingen overeenstemt met de marktwaarde, hangt dus van allerlei individuele factoren af. Door [naam 1] is in dat kader aangevoerd dat de verkoper van de woning een lagere koopprijs niet zou hebben geaccepteerd. Dit standpunt wordt ondersteund met een brief van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [naam 1] (productie 9 van [eisers] ) waarin staat dat een eerder bod van € 500.000,00 van [eisers] door de verkoper is afgewezen. Tijdens de zitting hebben [naam 1] verder onweersproken aangevoerd dat [eisers] de woning graag wilden kopen, dat zij al bekend waren met de woning en dat zij hun eerdere bod hadden gedaan voordat de woning via [naam 1] in de verkoop was gegaan. [eisers] hebben daar geen concrete feiten of omstandigheden tegenovergesteld, terwijl dat wel op hun weg had gelegen. Daarmee hebben zij het betoog van [naam 1] niet voldoende betwist.
    
    
      4.7.
      Daarbij neemt de kantonrechter voorts het volgende in aanmerking. [naam 1] hebben aangevoerd dat [eisers] ook bij het door [eisers] gemeten zolderoppervlak van 108 m2 een markconforme prijs hebben betaald. De door [eisers] ingeschakelde taxateur [naam 7] heeft in het rapport namelijk vermeld dat de zolder moet worden aangemerkt als overige inpandige ruimte, maar ‘zo goed als’ dezelfde capaciteiten heeft als wanneer het als  woonoppervlak zou mogen worden benoemd en er in deze situatie geen waarderingsverschil is tussen de benoeming overige inpandige ruimte en woonoppervlak. Verder wordt bij taxaties van woningen een bandbreedte van 10 % naar boven of naar beneden als algemeen acceptabel beschouwd gelet op een schattingsonzekerheid. In dit geval is sprake van een afwijking van 1 %. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] ook het voorgaande niet voldoende gemotiveerd hebben betwist.
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat als [naam 1] de onrechtmatige daad niet hadden gepleegd en partijen dus van een juist woonoppervlak zouden zijn uitgegaan, de uitkomst van het onderhandelingsproces zou zijn geweest dat de koopprijs € 5.000,00 lager was. Dat betekent dat het voor aansprakelijkheid noodzakelijke causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [naam 1] en de gestelde schade van [eisers] ontbreekt. 
    
    
      4.9.
      Omdat niet is gebleken van schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van [naam 1] hebben [eisers] ook geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht.  
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vorderingen van [eisers] afwijzen.
    
    
      4.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat zij ongelijk krijgen. 
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [naam 1] worden vastgesteld op een bedrag van € 678,00 aan salaris van de gemachtigde van [naam 1] 
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1176 in overweging 3.4.2.
  
  
     Vergelijk ECLI:NL:HR:2019:269, ECLI:NL:GHSHE:2021:2058 en ECLI:NL:GHSHE:2021:2058.