ECLI:NL:RBMNE:2024:2151, Rechtbank Midden-Nederland, 08-04-2024, 10962436 UV EXPL  24-44 JP/36418
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding over buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst voor winkelruimte. De winkelruimte bevindt zich voor het overgrote deel in een kelder. Huurder heeft de huurovereenkomst ontbonden omdat er volgens haar sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde, waardoor zij niet het overeengekomen huurgenot had, het gebrek niet is hersteld en met de door verhuurder aangeboden maatregelen ook niet wordt hersteld. In hoge mate aannemelijk dat in een bodemprocedure tot de conclusie wordt gekomen dat de huurder de bevoegdheid had om te ontbinden en dat ook rechtsgeldig heeft gedaan.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10962436 UV EXPL  24-44 JP/36418
    
    
    
      
        Kort geding vonnis van 8 april 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eisende partij] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [eisende partij] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M. van Schie,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [onderneming] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. A. de Fouw.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eisende partij] heeft op 15 maart 2024 een dagvaarding (met 21 producties) laten uitbrengen aan [onderneming] . [onderneming] heeft op 22 maart 2024 producties 1 tot en met 18 ingediend. Per brief van 22 maart 2024 heeft [eisende partij] aanvullende producties 22 tot en met 26 overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 25 maart 2024. Partijen zijn verschenen met hun gemachtigden. Zij hebben hun standpunten toegelicht en hebben antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter. Beide partijen hebben hierbij gebruik gemaakt van een pleitnota, die zij hebben overgelegd. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Daarna volgt dit vonnis.
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      Sinds 1 januari 1999 huurt [onderneming] van [eisende partij] de winkelruimte aan het [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde); het overgrote deel van het gehuurde betreft de kelderbak waarin [onderneming] een (schoenen)winkel exploiteert. 
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 18 juli 2023 een allonge op de huurovereenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat de huurovereenkomst voor een termijn van vijf jaar wordt verlengd (tot en met 31 juli 2028) en de huurprijs wordt verminderd.
      
    
    
      2.3.
      
        [onderneming] heeft in de afgelopen jaren meerdere keren melding gedaan van lekkages in het gehuurde. [eisende partij] heeft, via haar technisch manager [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), deze lekkages elke keer proberen te verhelpen. 
      
    
    
      2.4.
      In augustus 2023 heeft [onderneming] opnieuw melding gemaakt van een lekkage in het gehuurde. Een monteur van [eisende partij] heeft toen vastgesteld dat deze lekkage geen lekkage aan de in de kelderbak bevindende stadsverwarming betrof, maar een lekkage was vanwege stijgend grondwater.
      
    
    
      2.5.
      
        [bedrijf 1] heeft in opdracht van [eisende partij] op 7 september 2023 [onderneming] aangegeven bouwkundig niets aan het probleem te kunnen doen en heeft toen ook aangegeven dat [onderneming] het water met een waterstofzuiger weg zal moeten zuigen. In november 2023 meldt [onderneming] dat de waterstofzuiger het water onvoldoende wegzuigt. In november 2023 en december 2023 meldt [onderneming] meerdere keren dat zij veel last heeft van de wateroverlast.
      
    
    
      2.6.
      In november 2023 en op 3 januari 2024 zijn partijen gezamenlijk in het gehuurde geweest om te kijken naar de problemen met de wateroverlast. 
      
    
    
      2.7.
      Per brief van 23 januari 2024 die [eisende partij] heeft ontvangen, heeft [onderneming] de huurovereenkomst met [eisende partij] ontbonden. [onderneming] heeft de winkelruimte inmiddels ook helemaal ontruimd en betaalt de huurtermijnen vanaf februari 2024 niet meer.
      
    
    
      2.8.
      
        [eisende partij] is van mening dat [onderneming] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden en het gehuurde ten onrechte heeft ontruimd. Hierdoor schiet [onderneming] tekort in de nakoming van haar exploitatieverplichting die uit de huurovereenkomst volgt. Omdat [onderneming] de huurtermijnen en het voorschot op de servicekosten vanaf februari 2024 niet meer betaalt, bestaat er een huurachterstand en een achterstand in de betaling van het voorschot servicekosten van twee maanden. Door de betalingsachterstand heeft [onderneming] ook contractuele boetes verbeurd. [eisende partij] vordert daarom in kort geding, na tijdens de mondeling behandeling haar eis met € 2.249,86 ten titel van de afrekening servicekosten 2022 te hebben verminderd, [onderneming] – kort gezegd – bij uitvoerbaar bij verklaard vonnis te veroordelen tot:
      
        
          exploitatie van het gehuurde binnen twee weken nadat [eisende partij] aan [onderneming] schriftelijk heeft laten weten dat de herstelwerkzaamheden gereed zijn, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag;
        
        
          betaling binnen zeven dagen van € 28.011,51 inclusief btw, te vermeerderen met € 484,00 aan contractuele boete tot en met maart 2024, en te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand over de hoofdsom met een minimum van ƒ 250,00 per maand vanaf 1 april 2024 tot de algehele voldoening;
        
        
          betaling binnen zeven dagen van € 14.414,00 aan (buiten)gerechtelijke kosten;
        
        
          betaling binnen zeven dagen van de proces- en nakosten met rente.
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [onderneming] voert verweer tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter fungerend als voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisende partij] de spoedeisendheid van haar vordering voldoende aannemelijk heeft gemaakt door onderbouwd aan te voeren dat de leegstand van het gehuurde pand haar portefeuille raakt, zij geen huurtermijnen meer ontvangt voor het pand en in onzekerheid verkeerd over de status van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.3.
      Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door [eisende partij] wordt gevorderd, moet het verder in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in dit kort geding in beginsel geen plaats. De beoordeling in dit kort geding geldt als een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen en bindt de rechter in een (eventuele) bodemprocedure niet. 
      
    
    
      3.4.
      De door [eisende partij] ontvangen ontbindingsverklaring van [onderneming] heeft rechtsgevolg, ingeval [onderneming] op dat moment bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      3.5.
      Tussen partijen is in geschil of [onderneming] op 23 januari 2024 de bevoegdheid had om de huurovereenkomst met [eisende partij] te ontbinden, meer in het bijzonder of – zoals [onderneming] stelt – sprake was (en is) van een ernstig gebrek aan het gehuurde waardoor [onderneming] niet het overeengekomen huurgenot meer had alsook dat dit gebrek niet is hersteld en met de door [eisende partij] voorgestelde maatregelen (namelijk het aan de voorzijde van de kelderbak installeren van een waterkering bestaande uit een laag muurtje met daarachter een gootje en een dompelpomp en het injecteren van de aansluiting van de vloer met de keldermuur aan voorzijde) ook niet wordt hersteld. 
      
    
    
      3.6.
      Uit de processtukken en hetgeen besproken is tijdens de mondelinge behandeling, is duidelijk geworden dat [onderneming] de afgelopen jaren meerdere meldingen heeft gedaan van wateroverlast in het gehuurde, onder andere veroorzaakt door lekkages aan de stadsverwarmingsinstallatie, naar aanleiding waarvan [eisende partij] actie heeft ondernomen. In deze kort gedingprocedure gaat het, zoals tussen partijen vaststaat, echter om de vanaf augustus 2023 gemelde wateroverlast in het gehuurde die niet veroorzaakt is door (een gebrek aan) de stadsverwarmingsinstallatie. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat [onderneming] voldoende gemotiveerd en onderbouwd aannemelijk heeft gemaakt en dat [eisende partij] onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd heeft weersproken, dat [onderneming] bevoegd was om de huurovereenkomst op 23 januari 2024 te ontbinden gezien de in augustus 2023 gemelde wateroverlast wegens het huidige grondwaterpeil ter plaatse van het gehuurde en de bouwkundige staat van het gehuurde in samenhang bezien met de omstandigheid dat, nadat [onderneming] [eisende partij] in de gelegenheid heeft gesteld het geconstateerde gebrek te herstellen, [eisende partij] in de periode tot en met 23 januari 2024 niet daartoe is overgegaan alsook in die periode geen werkzaamheden in het vooruitzicht heeft gesteld (die volgens [eisende partij] inmiddels zijn uitgevoerd) waarmee het gebrek kan worden hersteld. Er is dan ook sprake van een rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op 23 januari 2024. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.
      
    
    
      3.8.
      
        
          [onderneming] heeft de huurovereenkomst met [eisende partij] buitengerechtelijk ontbonden omdat zij van mening is dat het gehuurde niet meer geschikt is voor het doel waarvoor het gehuurd is, namelijk het exploiteren van een (schoenen)winkel, vanwege een ernstig gebrek waardoor zij niet het overeengekomen huurgenot meer heeft en [eisende partij] heeft aangegeven dat zij dit gebrek niet kan herstellen althans slechts meldt en aanbiedt werkzaamheden aan de voorzijde van de kelderbak uit te voeren die bovendien dit gebrek niet herstellen. Volgens [onderneming] schiet [eisende partij] hierdoor tekort in haar verplichtingen als verhuurder. [onderneming] heeft haar standpunt onderbouwd met deskundigenrapporten van [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] . In deze rapporten staat, kort samengevat, dat er sprake is van lekkages aan alle muren en de vloer van het gehuurde en dat de maatregelen die [eisende partij] aandraagt (te weten: het aan de voorzijde van de kelder plaatsen van een waterkering bestaande uit een laag muurtje met daarachter een gootje en een dompelpomp die binnenkomend water wegpompt alsook het injecteren van een vloeistof in gaten en scheuren in de voorgevel van de kelderbak en tussen de aansluiting van de muur op de vloer) geen oplossing bieden voor de bouwkundige problemen. [bedrijf 2] schrijft dat er op diverse plekken in de voorgevel vochtdoorslag waarneembaar is en er zichtbaar water op de muur staat. Zij schrijft verder: “Naast de vochtdoorslag in de voorgevel, zien we op diverse andere plekken op de kelderwanden vocht- en schimmelplekken. Dit duidt erop dat de kelder op meerdere plekken vocht ‘zweet’. Het water komt dan dus op meerdere plekken de kelder in en niet alleen via de voorgevel. Daarbij zijn ook diverse leksporen zichtbaar van vorige lekkages, op andere plekken dan op alleen de voorgevel. Zoals hiervoor toegelicht vermoeden wij dat er een relatie zit tussen de regenbuien en de vochtplekken in de kelder.” Over de oplossingen die [eisende partij] aanbiedt, namelijk het plaatsen van een waterkering (een houten vlonder met daarachter een gootje) en een dompelpomp aan de voorzijde van de kelderbak schrijft zij: “Hiermee wordt lekwater opgevangen en weggepompt. Hiermee wordt echter geen oorzaak aangepakt. Dit betreft dan ook hoogstens symptoombestrijding. Dit is dus geen duurzame oplossing, maar slechts een tijdelijke noodoplossing, waarmee wordt geprobeerd om binnenkomend (grondwater) op te vangen. De kelderbak wordt hiermee dan ook niet waterdicht gemaakt.” Ook schrijft zij hierover: “Bovendien hebben deze maatregelen slechts betrekking op één kelderwand en bieden deze maatregelen dus geen oplossing voor de rest van de kelderwanden.”. [bedrijf 3] schrijft in haar rapport: “De aanlegdiepte van de kelder is ca. 3,5m -Peil (...) De grondwaterstand zal derhalve doorgaans rond het keldervloerpeil liggen.” en “Tijdens het werkbezoek is zichtbaar dat in de volledige kelder in het pand rondom sprake is van waterschade. Langs alle wanden in deze kelder is te zien dat sprake is van (optrekkend) vocht in de muur(afwerking).” Zij heeft op meerdere plekken in de kelder lek- en/of watersporen aangetroffen. Ook volgens [bedrijf 3] biedt het injecteren van de scheuren en gaten in de muren en het plaatsen van een goot met dompelpomp bij de voorgevel geen goede oplossing. Het injecteren van de scheuren biedt volgens [bedrijf 3] geen zekerheid dat er geen waterschade meer zal optreden omdat betonnen kelderbakken bewegen en er na verloop van tijd op andere en meer plekken scheuren kunnen ontstaan waardoor het water de kelder binnen kan lopen. Omdat de muren worden afgedekt met winkelinbouw, zullen de nieuwe scheuren in de muren niet zichtbaar zijn en kunnen deze niet op tijd worden dichtgezet. Ook [bedrijf 3] benoemt dat het plaatsen van een goot alleen een bestrijding van het symptoom is en niet een oplossing van de oorzaak van de lekkages. Verder benoemt zij, net als [bedrijf 2] en overigens ook [bedrijf 4] , dat in het gootje altijd water zal blijven staan omdat de dompelpomp het water niet geheel weg zal kunnen pompen. [bedrijf 4] meldt dat de pomp een minimale waterstand nodig heeft om te functioneren en deze dus niet droog zal pompen. Ook wijst [bedrijf 3] er, net als [bedrijf 2] , op dat het gootje zich slechts aan één kant van de kelder bevindt. [eisende partij] heeft aangevoerd dat de door haar aangeboden maatregelen afdoende zijn om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. In het rapport van de deskundige van [eisende partij] , [bureau] staat: “De overlast had als hoofdoorzaak de lekkage aan de installatie van de stadsverwarming en bovendien bleek met name de aansluiting van de kelderwand op de keldervloer, de kim, en op enkele plaatsen in de winkelvloer, grondwater hetzij hemelwater door te laten. Over de rode lijn was er lekkage door de kim aanwezig. Het betreft hier de gevel welke aansluit op het [straat] . Op de overige aansluitingen van vloer op wand is geen wateroverlast opgetreden.” Verder staat in het rapport van [bureau] :
        
          “ - de kim was over de gehele lengte langs het [straat] geïnjecteerd evenals de locaties in de vloer en vertoonde geen lekkage meer
        
        
          - langs de kelderwand aan het [straat] was men bezig een goot te realiseren welke eventueel lekkage van de installatie van de stadsverwarming of doorsijpelen van water door de kim kan opvangen. In deze goot is een waterpomp geplaatst die eventueel binnenkomend water kan wegpompen. Ter plaatse van de installatie van de stadsverwarming wordt het vloerdeel achter de winkelwand voorzien van een helling, zodat eventueel lekwater uit deze installatie afgevoerd wordt naar de goot. (…) De getroffen maatregelen geven ons inziens voldoende vertrouwen om wateroverlast zoals recent opgetreden in de toekomst te voorkomen.” 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eisende partij] heeft met het door haar overgelegde deskundigenrapport de deskundigenrapporten van [onderneming] onvoldoende ontkracht. De deskundigenrapporten van [onderneming] benoemen dat bij alle muren van de gehele kelderbak en ook de vloer sprake is van vochtproblemen en lekkagesporen. Het deskundigenrapport van [eisende partij] benoemt slechts één plaats, namelijk de gevelwand aan de zijde van het [straat] , voor de lekkages en zij benoemt dat de maatregelen die voor die plek getroffen worden afdoende zijn. Gelet hierop heeft [eisende partij] met het door haar overgelegde deskundigenrapport niet onderbouwd dat met deze maatregelen de vocht en lekkageproblemen van de andere muren en de vloer ook ondervangen zijn (nog los van de vraag of met de wel getroffen maatregelen het gebrek aan de kelderbak kan worden verholpen). De stelling van [eisende partij] dat [bedrijf 3] niet als deskundig kan worden aangemerkt en geen waarde aan haar rapport kan worden gehecht omdat [bedrijf 3] de te injecteren vloeistof aanziet voor purschuim, verwerpt de kantonrechter omdat deze stelling berust op een onjuiste lezing van het rapport van [bedrijf 3] . [bedrijf 3] meldt dat zij heeft waargenomen dat bepaalde scheuren en gaten in de kelderbak met purschuim zijn opgevuld. Deze waarnemingen betreffen niet de injecteerwerkzaamheden aan de voorzijde van de kelderbak die in opdracht van [eisende partij] nadien zijn verricht.
      
    
    
      3.10.
      Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is dat er sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde vanwege wateroverlast door lekkende/”zwetende” muren en vloer (de bouwkundige staat van het gehuurde) in samenhang bezien met het huidige grondwaterpeil ter plaatse, die het contractueel overeengekomen gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhindert. Dit heeft tot gevolg dat [eisende partij] tekortschiet in haar verplichtingen als verhuurder. Door het voormelde ernstige gebrek aan het gehuurde, kan [eisende partij] namelijk [onderneming] niet het huurgenot verschaffen van het gehuurde zoals [onderneming] dat op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. 
      
    
    
      3.11.
      Het verschaffen van het huurgenot is een voortdurende verplichting van de verhuurder. In de periode dat [eisende partij] het huurgenot niet kon verschaffen vanwege het voormelde ernstige gebrek aan de kelderbak is [eisende partij] voormelde verplichting dus niet nagekomen en is zij daarmee in verzuim; zij kan [onderneming] over die periode immers niet meer het overeengekomen huurgenot verschaffen. Gelet daarop kon [onderneming] de huurovereenkomst ontbinden en is een ingebrekestelling niet nodig. Voorwaarde is wel dat [onderneming] het gebrek moet hebben gemeld aan [eisende partij] om haar in de gelegenheid te stellen dit gebrek zo snel mogelijk te verhelpen. Daaraan heeft [onderneming] ook voldaan door reeds in augustus 2023 meldingen van de wateroverlast te hebben gemaakt. 
      
    
    
      3.12.
      
        [eisende partij] heeft nog aangevoerd dat [onderneming] niet mocht ontbinden omdat zij aangeboden heeft om het gebrek te herstellen en zij die mogelijkheid moet krijgen.
      
    
    
      3.13.
      De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Na de melding van wateroverlast door [onderneming] in augustus 2023 heeft [eisende partij] in september 2023 aan [onderneming] laten weten dat bij hevige regenval niet voorkomen kan worden dat water in het gehuurde treedt en er bouwkundig niets aan het probleem gedaan kan worden en biedt zij als oplossing dat [onderneming] met een waterstofzuiger het water kan opzuigen. [onderneming] meldt vervolgens in november 2023 dat de waterstofzuiger geen soelaas biedt en zij doet ook meerdere meldingen dat de overlast door het water nu ernstige vormen aanneemt. [eisende partij] komt uiteindelijk met de hierboven al genoemde maatregelen, namelijk de waterkering met gootje en dompelpomp alsook het injecteren van gaten en scheuren in de muur aan de voorzijde van de kelderbak. Zoals hiervoor al overwogen en geoordeeld volgt uit de deskundigenrapporten van [onderneming] , die door het deskundigenrapport van [eisende partij] onvoldoende ontkracht zijn, dat deze genoemde maatregelen geen soelaas bieden voor de vocht- en lekkageproblemen waar [onderneming] overlast van ondervindt. Dit argument van [eisende partij] houdt dan ook geen stand.
      
    
    
      3.14.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot de conclusie zal komen, dat [onderneming] op 23 januari 2024 de bevoegdheid had om de huurovereenkomst met [eisende partij] te ontbinden en dat zij de huurovereenkomst dan ook toen rechtsgeldig heeft ontbonden. Het rechtgevolg daarvan is dat [eisende partij] en [onderneming] van de daardoor getroffen verbintenissen zijn bevrijd. Dit brengt met zich dat alle vorderingen van [eisende partij] die gegrond zijn op nakoming van de huurovereenkomst worden afgewezen; De vorderingen tot exploitatie, betaling van de huurachterstand alsook voorschot servicekosten en betaling van de buitengerechtelijke kosten alsook de contractuele boete, worden dan ook afgewezen. De nevenvorderingen van [eisende partij] delen dat lot.
      
    
    
      3.15.
      Omdat [eisende partij] in het ongelijk wordt gesteld moet zij haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [onderneming] aan haar vergoeden. De proceskosten van [onderneming] worden begroot op € 1.221,00 (bestaande uit € 1.086,00 aan salaris gemachtigde (vast tarief) en € 135,00 aan nakosten).
      
    
    
      3.16.
      De veroordeling van [eisende partij] in de kosten worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals [eisende partij] heeft gevorderd, omdat niet is gebleken dat er feiten en/of omstandigheden dan wel belangen zijn die deze vordering in de weg staan.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter, recht doende in kort geding:
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de kosten; zij moet aan [onderneming] haar proceskosten van € 1.221,00 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisende partij] ook de kosten van betekening aan [onderneming] betalen;
      
    
    
      4.3.
      verklaart wat onder 4.2. van dit vonnis staat uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 april 2024.
      
      
    
  
  
     Zie onder randnummer 2.18. van de dagvaarding.
  
  
     Zie Hoge Raad 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2389.