ECLI:NL:OGEAA:2024:58, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 03-04-2024, AUA202300935
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2024-04-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Vordering tot betaling achterstallige huur toegewezen. Redenen die hebben geleid tot betalingsproblemen, komen voor rekening van huurder. Contractuele buitengerechtelijke kosten ambtshalve gematigd.

Vonnis van 3 april 2024
    Behorend bij A.R. AUA202300935 AR
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        KARTSON DEVELOPMENT N.V.,
      te Aruba, 
      eiseres, hierna ook te noemen: Kartson,
      gemachtigde: mr. J.A. Saade, 
    
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        REAL SMOOTH ENTERTAINMENT & REAL ESTATE VBA, 
      te Aruba, 
      gedaage, hierna ook te noemen: Real Smooth,
      procederend in de persoon van haar directeur [directeur naam].
    
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE 
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift van 17 maart 2023 met producties 1 t/m 6;
      - de conclusie van antwoord van 6 september 2023 met producties 1A t/m 5B;
      - de conclusie van repliek van 29 november 2023 met productie 7;
      - de conclusie van dupliek van 17 januari 2024 met producties;
      - de akte uitlating producties van 21 februari 2024.
      
    
    
      1.2
      De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis. 
      
    
  
  
    
      2DE VASTSTAANDE FEITEN
    
    
      2.1
      Kartson en Real Smooth hebben op 19 augustus 2019 een huurovereenkomst gesloten, op basis waarvan Real Smooth van Kartson een bedrijfsruimte in de [adres 1] aan de [adres 2] huurde. 
      
    
    
      2.2
      In de huurovereenkomst hebben partijen (samengevat) het volgende afgesproken:
      - de huurovereenkomst gaat in op 1 september 2019 en duurt in beginsel drie jaar;
      - de maandelijkse huur bedraagt (aanvankelijk) Afl. 3.180;
      - als Real Smooth de huur niet tijdig betaalt, moet zij een late fee van 10% over het verschuldigde bedrag betalen;
      - Real Smooth moet een borg betalen ter hoogte van twee maanden huur, waarbij de eerste termijn moet worden betaald bij het tekenen van de overeenkomst en de tweede termijn in december 2019;
      - Kartson geeft Real Smooth twee maanden de tijd om haar bedrijf op te bouwen en daarom hoeft Real Smooth over september en oktober 2019 geen huur te betalen;
      - alle kosten die Kartson moet maken om haar rechten uit de overeenkomst veilig te stellen komen voor rekening van Real Smooth, waaronder de collection charges van 20% over het openstaande bedrag en de juridische kosten.
      
    
    
      2.3
      Real Smooth heeft op 21 augustus 2019 een borg van Afl. 3.180 betaald en in januari 2020 een bedrag van Afl. 3.000 aan huur. De rest van de afgesproken bedragen heeft zij niet betaald.  
      
    
    
      2.4
      Op 5 februari 2021 heeft Kartson aan Real Smooth geschreven dat de huurachterstand Afl. 47.880 bedraagt en dat Real Smooth vanwege die achterstand de bedrijfsruimte uiterlijk 10 maart 2021 moet verlaten. 
      
    
    
      2.5
      Real Smooth heeft naar aanleiding daarvan een bespreking voorgesteld. Kartson is op dat voorstel niet ingegaan. Vervolgens heeft Real Smooth de bedrijfsruimte verlaten.
      
    
    
      2.6
      Kartson heeft Real Smooth op 11 november 2022 gesommeerd het openstaande bedrag van Afl. 63.780, vermeerderd met 15,9% collection charges te betalen, dus in totaal Afl. 73.921,02. Dat heeft Real Smooth niet gedaan. Ook aan een latere sommatie heeft Real Smooth geen gehoor gegeven. 
      
    
  
  
    
      3DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN 
    
    
      3.1
      Kartson vordert dat Real Smooth wordt veroordeeld om de volgende bedragen aan haar te betalen:
      - Afl. 82.924 aan huurachterstand met bijkomende kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 maart 2023;
      - Afl. 2.250 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding;
      - de proceskosten en nakosten.
      
    
    
      3.2
      Real Smooth voert hiertegen gemotiveerd verweer.
      
    
    
      3.3
      Het Gerecht zal hierna waar nodig ingaan op de standpunten van partijen.
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING 
    
    
      4.1
      Tussen Kartson en Real Smooth heeft een huurovereenkomst bestaan. Onderdeel van die huurovereenkomst was dat Real Smooth de maandelijkse huur moest betalen. Vast staat dat Real Smooth het grootste gedeelte van de huur niet heeft betaald. 
      
    
    
      4.2
      Real Smooth stelt zich op het standpunt dat zij de huur niet, of niet volledig hoeft te betalen. Het Gerecht zal de argumenten die Real Smooth daarvoor aanvoert hierna afzonderlijk bespreken en beoordelen. 
      
      
        
          De vergunning
        
      
      
    
    
      4.3
      Als eerste voert Real Smooth het volgende aan. [Directeur naam], de directeur van Real Smooth, nam in juli 2019 contact op met mevrouw [eigenaresse], de eigenaresse van [adres 1]. Zij verwees hem door naar de heer [heer] (hierna: [heer]) voor een rondleiding. [Directeur naam] was eigenlijk niet van plan direct een bedrijfsruimte te huren, maar [heer] bood aan om tegen betaling van Afl. 1.800 de benodigde bar-/restaurantvergunning voor Real Smooth te regelen. [Heer] verzekerde dat die vergunning binnen drie maanden zou worden afgegeven. Om die reden heeft Real Smooth de huurovereenkomst getekend en heeft zij [heer] gemachtigd de vergunning aan te vragen. Zij ging er daarbij vanuit dat zij de deuren van haar bedrijf in december 2019 (na afgifte van de vergunning) kon openen. Real Smooth heeft investeringen gedaan om de bedrijfsruimte gereed te maken, maar de vergunning werd maar niet verleend. [Heer] liet niets meer van zich horen en uiteindelijk heeft [directeur naam] in oktober 2020 de volmacht aan [heer] ingetrokken en zelf actie ondernomen om de vergunning te verkrijgen. Die vergunning is uiteindelijk begin 2021 verleend. 
      
    
    
      4.4
      Real Smooth lijkt de stelling in te nemen dat het voor rekening van Kartson komt dat [heer] zijn toezeggingen over de vergunning niet nakwam. Daarin zou Real Smooth gelijk kunnen hebben, als [heer] bij de vergunningaanvraag handelde namens Kartson, of als Real Smooth erop mocht vertrouwen dat [heer] handelde namens Kartson. Dat dit het geval is, is echter niet gesteld en ook niet gebleken. Real Smooth heeft zich niet uitgelaten over de verhouding tussen Kartson en [heer]. Zij heeft alleen gesteld dat [heer] degene is geweest die [directeur naam] (op verzoek van Kartson) in juli heeft rondgeleid in [adres 1] en dat hij toen aanbod om tegen betaling de vergunning aan te vragen. Dat er een arbeids- of gezagsverhouding bestaat tussen Kartson en [heer] (op basis waarvan het handelen van [heer] aan Kartson kan worden toegerekend), is niet gesteld of gebleken. Ook heeft Real Smooth niets gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [heer] namens Kartson beloftes heeft gedaan over de vergunning.  
      
    
    
      4.5
      Kartson heeft zich op het standpunt gesteld dat [heer] niet haar ondergeschikte was. [Heer] mocht wel contante huurbetalingen voor haar in ontvangst nemen, maar Kartson had niets te maken met zijn overige activiteiten. Real Smooth heeft hiertegen niets aangevoerd. Het Gerecht moet er dus vanuit gaan dat [heer] zijn activiteiten rondom de vergunningaanvraag niet namens Kartson verrichtte. De activiteiten (of het gebrek daaraan) vallen dus niet onder de verantwoordelijkheid van Kartson. Dat het veel langer duurde voordat de vergunning werd verleend dan [heer] had beloofd, kan dan ook niet aan Kartson worden aangerekend. De problemen met de vergunning brengen dan ook niet mee dat Real Smooth geen (of minder) huur aan Kartson hoeft te betalen. Dat is het eigen ondernemersrisico van Real Smooth. 
      
      
        
          De Covid-19 pandemie
        
      
      
    
    
      4.6
      Ten tweede voert Real Smooth aan dat zij hard geraakt is door de gevolgen van de Covid19 pandemie. Daardoor viel het toerisme naar Aruba weg en verloor [directeur naam] ook zijn andere inkomsten. Veel verhuurders toonden zich in die periode coulant, maar dat gold niet voor Kartson. 
      
    
    
      4.7
      Hoewel niet ter discussie staat dat de Covid-19 pandemie ook voor Real Smooth de nodige uitdagingen met zich meebracht, doet dat niet af aan de verplichting van Real Smooth om huur aan Kartson te betalen. In de rechtspraak van het Gerecht is verschillende keren geoordeeld dat de Covid-19 pandemie en de maatregelen die de overheid heeft genomen om het virus terug te dringen (zoals het gedwongen sluiten van de horeca), onvoorziene omstandigheden zijn waarvan de financiële gevolgen niet alleen op de huurder kunnen worden afgewenteld (art. 6:257 BW). In die gevallen leidde dat vaak tot het oordeel dat de huurder in de periode waarin de horeca op last van de overheid gesloten was, maar een deel van de overeengekomen huurprijs hoefde te betalen. Achterliggende gedachte daarbij was dan dat de verhuurder gedurende de coronamaatregelen geen, of maar beperkt huurgenot aan de huurder had verschaft (art. 7:207 BW). 
      
    
    
      4.8
      In dit geval is de situatie echter anders. Dat Real Smooth haar deuren in 2020 niet kon openen, kwam niet door de overheidsmaatregelen in verband met Covid-19. In 2020 beschikte Real Smooth immers niet over de vergunning, die zij nodig had om haar bedrijf te kunnen uitoefenen. De coronamaatregelen waren dus niet de oorzaak van de financiële problemen van Real Smooth: dat was het feit dat Real Smooth haar deuren niet kon openen omdat zij nog altijd geen vergunning had. Zoals het Gerecht hiervoor overwoog, is dat het ondernemersrisico van Real Smooth.  
      
      
      
        
          De persoonlijke eigendommen
        
      
      
    
    
      4.9
      Tot slot betoogt Real Smooth dat [directeur naam] bij het inleveren van de sleutel (in mei 2021) merkte dat enkele van de eigendommen van Real Smooth waren weggenomen. Het Gerecht begrijpt daaruit dat Real Smooth meent dat Kartson onrechtmatig heeft gehandeld door eigendommen van Real Smooth weg te maken, dat Kartson de daardoor veroorzaakte schade moet vergoeden en dat Real Smooth haar vordering op Kartson kan verrekenen met de openstaande huur.
      
    
    
      4.10
      Dat argument gaat niet op. Real Smooth heeft niet duidelijk gemaakt om wat voor spullen het gaat, dat die spullen daadwerkelijk door Kartson zijn weggehaald hoe duur die spullen dan waren. Partijen maken beide melding van een batting cage die zou zijn ontmanteld, maar verschillen van mening over de vraag of die cage van Real Smooth was. Real Smooth heeft niet onderbouwd dat zij, zoals zij heeft gesteld, die cage van de vorige huurder van de bedrijfsruimte had gekocht. Alleen al om deze reden kan het Gerecht niet vaststellen dat Kartson onrechtmatig heeft gehandeld door eigendommen van Real Smooth weg te nemen, laat staan wat de schade is die daardoor zou zijn ontstaan. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.11
      Op grond van het voorgaande is de conclusie dat Real Smooth de nog openstaande huur aan Kartson moet betalen. Hoewel het begrijpelijk is dat Real Smooth door deze samenloop van omstandigheden in financiële problemen is geraakt, kan zij de gevolgen daarvan niet afwentelen op Kartson. 
      
      
        
          De hoogte van de veroordeling
        
      
      
    
    
      4.12
      De vraag is dan hoeveel Real Smooth nog aan Kartson moet betalen. Kartson vordert een hoofdsom van Afl. 82.924,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
        
          openstaand saldo 		Afl. 63.780
        
        
          10% late fee 			Afl.   6.378
        
        
          20% incassokosten		Afl. 12.756
        
        
          uittreksels bevolkingsregister	Afl.        10
        
      
      
      
        Daarnaast maakt Kartson aanspraak op de wettelijke rente over het bedrag van Afl. 82.924 vanaf 10 maart 2023, buitengerechtelijke incassokosten van Afl. 2.250 (evenens vermeerderd met de wettelijke rente) en de proceskosten. Het Gerecht overweegt als volgt. 
      
      
    
    
      4.13
      Real Smooth heeft niet bestreden dat zij een bedrag van Afl. 63.780 aan huur onbetaald heeft gelaten, zodat dat gedeelte van de vordering zal worden toegewezen. Uit de stukken blijkt echter dat Real Smooth in augustus 2019 een bedrag van Afl. 3.180 aan borg heeft betaald, die op grond van de huurovereenkomst aan het eind van die overeenkomst weer aan Real Smooth moest worden terugbetaald. Kartson heeft niet gesteld dat zij de borgsom nodig heeft gehad om door Real Smooth veroorzaakte schade aan het gehuurde te herstellen. Dit betekent dat de borgsom moet worden verrekend met de openstaande huur. Dit betekent dat Real Smooth nog (Afl. 63.780 – Afl. 3.180 =) Afl. 60.600 aan Kartson moet betalen. 
      
    
    
      4.14
      Daarnaast vordert Kartson 10% late fee (een contractuele boete), wettelijke rente over het openstaande bedrag, 20% incassokosten en de “normale” buitengerechtelijke incassokosten. Met Real Smooth is het Gerecht van oordeel dat deze vorderingen niet allemaal kunnen worden toegewezen. 
      
    
    
      4.15
      Het Gerecht is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om Real Smooth, naast de in de overeenkomst afgesproken late fee, ook te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de niet betaalde huur en de late fee. Kartson heeft niet gesteld of onderbouwd waarom een cumulatie van boete en rente in dit geval gerechtvaardigd is. De gevorderde wettelijke rente zal dus worden afgewezen. 
      
    
    
      4.16
      Ten aanzien van de contractuele buitengerechtelijke kosten stelt het Gerecht vast dat Kartson op geen enkele manier duidelijk heeft gemaakt waarom een percentage van maar liefst 20% van de hoofdsom gerechtvaardigd is. Kartson heeft niet gesteld (laat staan onderbouwd) dat zij zodanig veel werkzaamheden heeft verricht, dat een dergelijk bedrag aan buitengerechtelijke kosten gerechtvaardigd zou zijn. Dit gedeelte van de vordering wordt daarom afgewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde “normale” buitengerechtelijke kosten, omdat uit niets blijkt dat Kartson (of haar gemachtigde) meer werkzaamheden heeft verricht dan het sturen van twee aanmaningsbrieven. De vergoeding voor dit soort werkzaamheden is inbegrepen in de proceskostenveroordeling, die ten behoeve van Kartson zal worden uitgesproken. Ook de kosten voor het uittreksel uit het bevolkingsregister vallen onder die vergoeding, zodat daarvoor geen afzonderlijke veroordeling zal worden uitgesproken. 
      
    
    
      4.17
      Op grond van het voorgaande zal Real Smooth worden veroordeeld om Afl. 60.600 + Afl. 6.378 aan late fee = Afl. 66.978 aan Kartson te betalen. 
      
    
    
      4.18
      Omdat Real Smooth grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Kartson. Die worden begroot op Afl. 4.805, welk bedrag als volgt is opgebouwd: Afl.   830 aan griffierecht, Afl.   225 aan explootkosten en Afl. 3.750 aan salaris gemachtigde (2,5 punten x Afl. 1.500 (tarief 6)).
      
      
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    
    
      Het Gerecht: 
    
    
    
      veroordeelt Real Smooth om aan Kartson een bedrag van Afl. 66.978 te betalen;
    
    
    
      veroordeelt Real Smooth in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Kartson worden begroot op Afl. 830 aan griffierecht, Afl. 225 aan explootkosten en Afl. 3.750 aan salaris van de gemachtigde;
    
    
    
      veroordeelt Real Smooth in de nakosten van Afl. 250 (als dit vonnis niet wordt betekend) of Afl. 400 (als dit vonnis wel wordt betekend);
    
    
    
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 3 april 2024 in aanwezigheid van de griffier.