ECLI:NL:GHDHA:2024:322, Gerechtshof Den Haag, 05-03-2024, BK-22/524
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Art. 8:42 Awb. De woning is gelegen in een buitengebied, langs een dijk. Omdat belanghebbende geen toegang tot het perceel heeft verleend heeft geen onderzoek naar de juistheid van zijn stellingen kunnen plaatsvinden. De Heffingsambtenaar heeft op basis van een systematische vergelijking de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De klacht over het niet toezenden van op de zaak betrekking hebbende stukken faalt.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/524
    
    
    Uitspraak van 5 maart 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    de erfgenamen van [X] (erflater) te [Z] , belanghebbenden,
    
    
      en
    
    
    
      
        de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling (SVHW), de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      inzake het hoger beroep van erflater tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 19 april 2022, nummer ROT 21/1411.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 430.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen in de lokale belastingen van de [gemeente] voor het jaar 2020, waaronder de aan erflater voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op het door erflater gemaakte bezwaar de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ten dele gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 383.000 alsmede de aanslag verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Erflater heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd; bepaald dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan erflater het betaalde griffierecht van € 49 vergoedt.
      
    
    
      1.4.
      Erflater is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen. Er is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brieven van 3 februari 2023 en 27 februari 2023 zijn de verzoeken van erflater van 25 januari 2023, 6 februari 2023 en 22 februari 2023 om uitstel van de zitting te verlenen afgewezen. Erflater heeft op 3 maart 2023 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 15 maart 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van erflater is niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 20 maart 2023 in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
    
      1.6.
      Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting is het onderzoek ter zitting geschorst, het vooronderzoek heropend en op 20 maart 2023 is per brief aan de Heffingsambtenaar verzocht inlichtingen te verstrekken. De Heffingsambtenaar heeft bij brieven van 24 mei 2023 en 12 juni 2023 inlichtingen verstrekt en erflater heeft daarop gereageerd bij brief ingekomen op 12 juli 2023.
      
    
    
      1.7.
      De nadere mondelinge behandeling van de zaak, die was bepaald op 19 september 2023, heeft geen doorgang gevonden wegens ziekte van erflater. Erflater is op 28 september 2023 overleden. De erfgenamen hebben medegedeeld de procedure te willen voortzetten en hebben op 16 januari 2024 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.8.
      De nadere mondelinge behandeling die was bepaald op 23 januari 2024 heeft geen doorgang gevonden omdat beide partijen hebben verklaard niet te zullen verschijnen. Als gevolg daarvan is het onderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Erflater had in 2020 het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning, gebouwd in 1914 met een inhoud van circa 375 m³, drie vrijstaande garages met een oppervlakte van 48 m², 39 m² en 57 m² en vier kadastrale percelen grond van 2.050 m2, 7.810 m2, 180 m2 en 555 m2  ( [kadastraal nr. 1] , [kadastraal nr. 2] , [kadastraal nr. 3] en [kadastraal nr. 4] ). De woning is gelegen vlak aan een dijk.
      
      
        2.2.1.
        Tot de stukken behoort een door de Heffingsambtenaar opgesteld taxatieverslag waarbij de onroerende zaak is gewaardeerd op € 383.000. Het taxatieverslag vermeldt drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobject:
                
                
                  Bouwjaar:
                
                
                  Bruto-inhoud: 
                
                
                  Overige objectdelen:
                
                
                  Verkoopprijs:
                
                
                  Verkoopdatum:
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] woonboerderij
                
                
                  1900
                
                
                  305 m3
                
                
                  Garage, hobby-kas
                
                
                  € 395.000
                
                
                  2 juli 2018
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                  woonboerderij
                
                
                  1890
                
                
                  755 m3
                
                
                  
                
                
                  € 728.000
                
                
                  23 juli 2018
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
                
                  1910
                
                
                  440 m3
                
                
                  2 Garages, Opslag/ magazijn
                
                
                  € 435.000
                
                
                  15 maart 2018
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.2.2.
        Bij de waardering van de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar op € 383.000 is de waarde van de grond vastgesteld op € 228.446, de waarde van de garages op € 4.838 en de waarde van het hoofdgebouw op € 149.716 (uitgaande van 375 m3 hoofdgebouw en een waarde per m3 van € 399). De waarde van de garage van 48 m2 is op € 4.836 vastgesteld waarbij rekening is gehouden met een correctie van 75% vanwege asbest en slechte staat.
      
    
    
      2.3.
      
        De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe matrix overgelegd, na controle en verwerking van de meest recente BAG gegevens (voor zover op de peildatum van toepassing), waarbij als vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] en de verkoopgegevens van [adres 3] en [adres 2] en [adres 4] in de vergelijking zijn betrokken.
        De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de [gemeente] van woningen tussen de waardepeildatum en de datum van levering met het percentage van 7,89 per jaar (2018 en 2019).
      
      
      
        2.3.1.
        
          De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] hebben een cijfer 2 voor kwaliteit en een 3 (voldoende) voor onderhoud. [adres 7] heeft een cijfer 4 (goed) voor kwaliteit en een 4 voor onderhoud. Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs.
          Voor de ligging heeft [adres 5] het cijfer 3, [adres 6] het cijfer 2 en [adres 7] het cijfer 3. 
          De vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] hebben een cijfer 2 voor kwaliteit. Voor onderhoud hebben [adres 3] en [adres 4] een cijfer 3 en [adres 2] een cijfer 2. Voor ligging is een cijfer 2 toegekend.
        
        
      
      
        2.3.2.
        In de matrix is de m3-prijs voor het hoofdgebouw nader bepaald op € 488 (de onroerende zaak) en voor de drie genoemde vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 291, € 325, € 315 terwijl de -prijs voor [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] € 380, € 592 en € 722 bedraagt. 
        
        2 3.3. De grond van de onroerende zaak is gewaardeerd volgens de grondstaffel kavelmodel 71:
        
          1-399		€ 330 	€ 131.670
          400-899	€ 200	€  99. 800
          900-1830	€   10	€    9.300.
          Totaal			€ 240.770, 
          gecorrigeerd met 5% voor matige ligging is de waarde van de grond bepaald op € 228.446.
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Object en vergelijkingsobjecten
                
                
                  Bouwjr
                
                
                  Hoofd-
                  gebouw
                  m3
                
                
                  Overige objectdelen
                  m2
                
                
                  Grond
                  m2 
                
                
                  Verkoopprijs
                
                
                  Verkoop-
                  datum
                
              
              
                
                  
                    [adres 1]
                  
                  belanghebbende.
                
                
                  1914
                
                
                  375
                
                
                  57 m2 39 m2
                  48 m2
                
                
                  1.830
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
                
                  1890
                
                
                  1.670
                
                
                  geen bijgebouwen
                
                
                  5.550
                
                
                  € 725.000
                
                
                  23-7-2018
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  1900
                
                
                  406
                
                
                  496 m2 
                
                
                  5.233
                
                
                  € 395.000
                
                
                  2-7-2018
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
                
                  1903
                
                
                  565
                
                
                  496 m2
                  250 m2
                  262 m2
                
                
                  4.095
                
                
                  € 435.000
                
                
                  15-3-2018
                
              
              
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
                
                  1900
                
                
                  395
                
                
                  1x 66 m2
                
                
                  3.230
                
                
                  € 480.000
                
                
                  30-6-2020
                
              
              
                
                  
                    [adres 6]
                  
                
                
                  1920
                
                
                  345
                
                
                  30 m2 
                
                
                  1.470
                
                
                  € 481.250
                
                
                  31-1-2020
                
              
              
                
                  
                    [adres 7]
                  
                
                
                  1925
                
                
                  390
                
                
                  90 m3 45 m2 
                
                
                  3.700
                
                
                  € 607.500
                
                
                  3-7-2019
                
              
            
          
        
        
        
          Het resultaat is dat de waarde van de onroerende zaak nader is bepaald op € 416.000. 
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij erflater is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:  
    “Op de zaak betrekking hebbende stukken
    4. Eiser voert aan dat de onderbouwing en het taxatieverslag in bezwaar ontbreken.
    
    
      4.1.
      De rechtbank stelt vast dat bij het bestreden besluit geen taxatieverslag is meegezonden, maar dit na verzoek van eiser per post aan hem is verstuurd.
      
    
    
      4.2.
      
        Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Het vierde lid van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
        Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 van de Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatieverstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 van de Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt vast dat eiser al in zijn aanvullend bezwaarschrift om de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de grondstaffel en het taxatieverslag, heeft gevraagd, en niet pas op 5 maart en 18 maart 2021 zoals verweerder stelt. Uit het dossier blijkt niet dat verweerder eiser erop heeft gewezen dat hij het taxatieverslag op de website van verweerder kon raadplegen en evenmin heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld de op de zaak betrekking stukken in te zien. Gelet op het verzoek van eiser had verweerder de plicht om eiser de stukken tijdig toe te zenden of ter inzage te leggen en heeft hij hiervan niet kunnen afzien.
      
    
    
      4.5.
      
        Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking.
        Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerdergenoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021).
      
      
      5. Deze beroepsgrond slaagt.
      
      6. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
      
      
        
          Waardebepaling
        
      
      7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
      
      8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport van [naam] over met de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [woonplaats] .
      
      9. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dat er verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn, omdat – zoals door verweerder toegelicht – vergelijkingsobjecten in dit geval moeilijk zijn om te vinden.
      
      10. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
      
        Met het verschil in ligging is rekening gehouden door een correctie toe te passen van 5%. Omgerekend brengt dit een totaal waardeverschil van € 12.024,- mee.
        Met het verschil in kwaliteit en onderhoud is rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere m³-prijs dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. [adres 5] en [adres 6] hebben een twee (matig) voor kwaliteit en een drie (voldoende) voor onderhoud en [adres 7] heeft een vier (goed) voor kwaliteit en onderhoud, tegenover een één (slecht) voor kwaliteit en een twee (matig) voor onderhoud van de onroerende zaak. Dit betekent dat de gehanteerde m³-prijs van de onroerende zaak € 471,- bedraagt, tegenover een gemiddelde m³-prijs van € 583,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m³ van € 112,- brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 42.000,- mee. De rechtbank is van oordeel dat de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, zoals het door eiser aangevoerde punt dat de vergelijkingsobjecten onder andere nieuwe dakpannen en dubbel glas hebben, hiermee voldoende verdisconteerd zijn in de WOZ-waarde.
      
      
      11. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de uitrit, het riool en de schuren, omdat het waarderen van deze grond op € 1,- alleen invloed heeft op toekomstige waarderingen. Ook heeft verweerder de garage te hoog gewaardeerd en is het onvoldoende duidelijk of verweerder de cultuurvrijstelling heeft toegepast. De cultuurgrond is getaxeerd op € 67.753,- en hiervan is maar € 47.000,- niet in de waardering betrokken.
      
    
    
      11.1
      De rechtbank stelt vast dat verweerder 8.365 m² grond onder de cultuurvrijstelling heeft laten vallen en dus niet in de waardering van de onroerende zaak heeft betrokken. De percelen kadastraal bekend als de [gemeente] , [kadastraal nr. 1] (groot: 2.050 m²) en [kadastraal nr. 3] (groot: 180 m²), samen 2.230 m², zijn als onderdeel bij de woning gerekend. Verweerder heeft vanwege de aanwezigheid van onder andere een oprit, put en leidingen op het terrein 300 m² in mindering gebracht. De waardering van deze 300 m² is op € 1,- gezet. Bij de waardering van de onroerende zaak is dus 1.930 m² betrokken. Hiermee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de uitrit en het riool. Dat het zetten van de grondwaarde op € 1,- enkel invloed heeft op toekomstige waarderingen volgt de rechtbank niet, omdat dit direct van invloed is op de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Verder is het niet relevant op welk bedrag verweerder de cultuurgrond heeft getaxeerd. Eiser gaat zelf ook uit van een huiskavel van 2.230 m² en de cultuurgrond is niet in de waardering betrokken, waardoor het bedrag waarop de cultuurgrond is getaxeerd geen invloed heeft gehad op de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft van de drie aanwezige garages op het terrein één garage in de waardering betrokken. De andere twee garages hebben een waarde van € 1,- gekregen. Mede gelet op de waardering van de garages van de vergelijkingsobjecten, € 32.742,- en € 22.324,-, in vergelijking met de waarde van de garage van de onroerende zaak, € 4.836,-, acht de rechtbank het aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat, waaronder de asbestdaken, van de garages bij de onroerende zaak en is de garage niet te hoog gewaardeerd. De beroepsgrond faalt.
      
      
        12. Eiser voert aan dat verweerder de vergelijkingsobjecten onjuist heeft gewaardeerd. Ten aanzien van [adres 7] stelt eiser dat de garage aan de woning is vast gebouwd, waardoor dit geen bijgebouw is, maar behoort tot de inhoud van het hoofdgebouw. Ook zijn er twee dakkappellen in plaats van één en is het zwembad te laag gewaardeerd. Ten aanzien van [adres 5] stelt eiser dat de berging inpandig is, waardoor deze tot de inhoud van het hoofdgebouw behoort en dat de buitenberging ten onrechte niet vermeld staat. Verder noemt eiser een lijst met roerende zaken, zoals een schotelantenne en inbraakpreventie, die bij dit object horen.
      
      
    
    
      12.1.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder de garage en de berging van de vergelijkingsobjecten als bijgebouw heeft mogen aanmerken. Verweerder heeft toegelicht dat de garage en de berging gelet op de verdiepingshoogte en de toetreding van daglicht geen woonfunctie hebben. De verwijzing van eiser naar de Meetinstructie gebruiksoppervlakte en inhoud kan hem niet baten, nu dit niet meer als een hulpmiddel is om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ vast te stellen. De toetssteen blijft de waarde zoals daarin omschreven en de waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). Het staat verweerder daarom vrij om voor het bepalen van de waarde een bepaalde methode te kiezen. Ten aanzien van de dakkappellen, de buitenberging en het zwembad merkt de rechtbank op dat hoewel niet geheel duidelijk is geworden of dit juist in de matrix is meegenomen, de door verweerder voorgestelde waarde in stand kan blijven, omdat er genoeg marge is om een eventueel verschil op te kunnen vangen. De rechtbank merkt in dat verband nog op dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid moeten worden beoordeeld, aangezien uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). Verder ziet de WOZ-waarde enkel op de waarde van de onroerende zaak. Eventuele kosten voor de door eiser opgenoemde roerende zaken zal de rechtbank dan ook niet in beschouwing nemen. De beroepsgrond faalt.
      
      13. Eiser voert aan dat verweerder [adres 6] , [adres 2] en [adres 4] niet in de matrix heeft gebruikt. Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723). Bovendien is [adres 6] wel in de matrix genoemd. De beroepsgrond faalt.
      
      14. Voor zover eiser aanvoert dat de gegevens, zoals het bouwjaar en de inhoud, in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) niet kloppen, is de rechtbank van oordeel dat dit niet tot gegrondverklaring van het beroep kan leiden. Verweerder heeft toegelicht dat het lastig kan zijn om het bouwjaar van oudere panden precies te bepalen. Zowel de onroerende zaak en de vergelijkingspanden zijn oudere panden, waardoor de bepaling van het exacte bouwjaar van ondergeschikt belang is. Ook heeft verweerder toegelicht dat er aanpassingen worden gedaan in het BAG, omdat er van inhoud naar oppervlakte gegaan wordt, dit kan verklaren waarom de gegevens zijn gewijzigd. Bovendien heeft eiser ook niet gemotiveerd betwist dat de gehanteerde inhoud van de onroerende zaak in de matrix niet zou kloppen.
      
      15. Ook het standpunt van eiser dat het bestreden besluit niet is ondertekend kan niet tot gegrondverklaring van het beroep leiden. Ondertekening van een beschikking is namelijk geen vereiste voor het verkrijgen van rechtskracht. Bovendien is ook niet gebleken dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad.
      
      16. Het beroep is gelet op 4. en 5. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
      
      17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
      
      17. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten. Ten overvloede wordt overwogen dat eiser ter zitting heeft gesteld reiskosten te hebben gemaakt, maar dit verzoek niet nader door eiser is gespecificeerd of met bewijsstukken is onderbouwd, waardoor dit niet voor vergoeding in aanmerking komt.” 
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt de vragen in tegenovergestelde zin.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 265.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      5.1.
      Belanghebbenden voeren in hoger beroep aan dat de Rechtbank bij de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft opgevraagd, zo had de Heffingsambtenaar gegevens over de onroerende zaak uit de BAG moeten overleggen alsmede meetrapporten.
      
      
        5.2.1.
        Op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb is een heffingsambtenaar gehouden de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belastingrechter te zenden. Artikel 8:42, lid 1, Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het in (hoger) beroep bestreden besluit van de heffingsambtenaar aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door de heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden (HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164).
        
      
      
        5.2.2.
        Met op de zaak betrekking hebbende stukken die de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 Awb dient over te leggen, is gedoeld op alle stukken die de heffingsambtenaar bij het nemen van de beschikking ter beschikking hebben gestaan en die van belang kunnen zijn bij de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Hiertoe behoren derhalve ook stukken die bij diens besluitvorming een rol hebben gespeeld, maar die door hem uiteindelijk niet zijn gebruikt ter onderbouwing c.q. motivering van zijn beslissing (HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164). 
        
      
      
        5.2.3.
        Behoudens gevallen van gerechtvaardigde weigering op grond van artikel 8:29 Awb en uitzonderingsgevallen als misbruik van procesrecht, dient te worden tegemoetgekomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald op de zaak betrekking hebbend stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak (HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BA3823, BNB 2008/161).
        
      
      
        5.2.4.
        Indien de heffingsambtenaar verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim (HR 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874, BNB 2015/129).
        
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep bij de Rechtbank zowel de matrix (inclusief de grondstaffel) als het taxatieverslag overgelegd en aan erflater toegezonden. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak gebruik heeft gemaakt van meetrapporten. De door de Heffingsambtenaar gebruikte gegevens uit de BAG, het bouwjaar en inhoud van de woning, zo heeft de Heffingsambtenaar verklaard, blijken uit de matrix. De Heffingsambtenaar was niet verplicht om deze gegevens ook nog afzonderlijk, met bronvermelding, te verstrekken. Het Hof voegt hieraan toe dat de gegevens uit de BAG van alle in Nederland gelegen onroerende zaken zijn te vinden in het WOZ Waardeloket, een openbare bron op internet.
      
    
    
      5.4.
      
        .	Nu belanghebbenden het hebben gelaten bij de blote stelling dat stukken ontbreken zonder aan te geven welke stukken dat zouden kunnen zijn, faalt deze stelling.
      
      
        
          Waarde onroerende zaak
        
      
      
    
    
      5.5.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
      
    
    
      5.6.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voor de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 383.000 niet te hoog is. De Rechtbank heeft in de overwegingen 8 tot en met 15 van haar uitspraak, mede gelet op het navolgende, met juistheid geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
      
    
    
      5.7.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt uit de in hoger beroep overgelegde verbeterde matrix. Die is opgesteld met behulp van de methode van systematische vergelijking, waarbij uitgegaan wordt van vijf vergelijkingsobjecten. De waarde van de grond wordt daarin vastgesteld op € 228.732, de waarde van de garages op € 4.838 en de waarde van het hoofdgebouw op € 182.899 uitgaande van een inhoud van 375 m3 voor het hoofdgebouw en een waarde per m3 van € 488. De Heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 24 mei 2023 uiteengezet dat de verschillen in waardering ten opzichte van de in beroep overgelegde matrix zijn ontstaan door het gebruik van verschillende onderbouwingen en het eventueel tussentijds bij controles aanpassen van objectkenmerken.
      
      
        5.8.1.
        De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen op ruime kavels grond, gelegen in [woonplaats] langs dijken en zijn in het begin van de vorige eeuw dan wel kort daarvoor gebouwd. Bij geen van alle is cultuurgrond in de waardering betrokken. De vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak vertonen verschillen voor wat betreft de ligging, de oppervlakte van de grond, de inhoud, de staat van onderhoud en de kwaliteit alsmede de aanwezigheid van dakkapel(len), garages die al dan niet vrijstaan en de aanwezigheid van een zwembad, maar de Heffingsambtenaar heeft met behulp van zijn toelichting in de uitspraak op bezwaar, de verweerschriften in beroep en hoger beroep en in de nadere inlichtingenbrief van 24 mei 2023 alsmede door de gegevens in de matrices aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        5.8.2.
        Bij de beoordeling is in aanmerking genomen dat erflater de Heffingsambtenaar niet in de gelegenheid heeft gesteld zijn perceel te betreden om onderzoek te doen naar de door hem geformuleerde feiten en omstandigheden met betrekking tot het perceel en de woning. De woning, de garages, de buiten- en binnenkant noch de rioolput, de inrit, de ligging, de gestelde verzakking vanwege wateroverlast, de breedte van de schouwstraten en dergelijke konden door de Heffingsambtenaar aan een onderzoek worden onderworpen.
        
      
      
        5.8.3.
        Belanghebbenden hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en bij betwisting aannemelijk gemaakt die kunnen leiden tot het oordeel dat de staat van onderhoud slechter is dan waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan.
        
      
      
        5.8.4.
        Voor wat betreft de staat van de losstaande garages heeft de Heffingsambtenaar de twee garages aan de hand van fotomateriaal op € 1 gewaardeerd en bij de garage van 48 m2 rekening gehouden met een correctie van 75% vanwege de staat van onderhoud en de aanwezigheid van asbest (€ 100 per m2 in plaats van € 496 per m2 bij de andere onroerende zaken). Deze lagere waardering is van een zodanige omvang dat zelfs indien de garage van [adres 7] niet losstaand zou zijn, maar aangebouwd zoals belanghebbenden aan de hand van de door hen overgelegde foto’s aannemelijk hebben gemaakt, met dit waardeverschil voldoende rekening is gehouden.
        
      
      
        5.8.5.
        Voor wat betreft de erfdienstbaarheden, rioolput en inrit heeft de Heffingsambtenaar 400 m2 grond gewaardeerd op nihil. Belanghebbenden hebben daartegenover niet met behulp van het overleggen van concrete, verifieerbare gegevens aannemelijk gemaakt dat een groter deel van het perceel op nihil zou moeten worden gewaardeerd vanwege een ruimere aanwezigheid van schouwstraten. 
        
      
    
    
      5.9.
      Het staat de Heffingsambtenaar vrij de vergelijkingsverkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de onder 5.5 gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Gelet op het hiervoor overwogene heeft hij daarvan gebruik gemaakt en kunnen maken en met de door hem gekozen vergelijkingsobjecten en de in aanmerking genomen correcties aan de op hem rustende bewijslast voldaan en de waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.10.
      Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun standpunt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, treft, gelet op het navolgende, geen doel.
      
    
    
      5.11.
      
        Voor zover de belanghebbenden stellen dat rekening moet worden gehouden met het exacte bouwjaar van de woning, is die stelling, gelijk de Rechtbank heeft geoordeeld, onjuist. Het bouwjaar van een woning zegt niets over de relevante waarderingsfactoren, zoals ondermeer de staat van onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. De correctiefactoren die de Heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen zijn voldoende.
        Voor zover belanghebbenden stellen dat de inhoud van de woning niet 375 m3 zou zijn maar een lager aantal m3 hebben zij ter ondersteuning van die stelling een oud taxatieverslag overgelegd maar daaruit blijkt dat de inhoud 405 m3 is, zodat hun betoog geen hout snijdt. Overige concrete gegevens ter ondersteuning van hun stelling hebben belanghebbenden niet overgelegd. Voorts is van belang, zoals hierboven vermeld, dat de Heffingsambtenaar niet in de gelegenheid is gesteld het perceel te betreden en de onroerende zaak op te nemen.
      
      
    
    
      5.12.
      Bij de in hoger beroep op het verzoek van het Hof overgelegde verbeterde matrix heeft de Heffingsambtenaar zoals belanghebbenden hebben gesteld ook de onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] bij de waardering van de onroerende zaak betrokken. De waarde van de onroerende zaak komt bij die vergelijking echter hoger uit dan in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Bij de nieuwe matrix wordt verder rekening gehouden met – na controle van de BAG – nadere gegevens op de peildatum van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.13.
      Ook indien het verkoopcijfer en de gegevens van [adres 7] niet bij de waardering worden betrokken, leidt dat ertoe dat niet aannemelijk is geworden dat de waarde van de onroerende zaak van belanghebbenden bij de uitspraak op bezwaar te hoog is vastgesteld (uitgaande van de m3-prijs van de woning van erflater van € 399).
      
    
    
      5.14.
      
        Voor wat betreft de waardering van de garages hebben belanghebbenden niet met concrete gegevens onderbouwd dat de waarde lager is dan de vastgestelde waarde.
        Belanghebbenden hebben ook de door hen voorgestane waarde van de woning (€ 121.326) niet met concrete gegevens onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt dat deze de juiste is.
        Hetzelfde geldt met betrekking tot hun stelling dat daken voorzien zijn van asbest en dat bij de woning van erflater rekening moet worden gehouden met wateroverlast. Hierbij wordt nogmaals verwezen naar het in onder 5.8.2 vermelde, dat de Heffingsambtenaar niet in de gelegenheid is gesteld de onroerende zaak op te nemen.
      
      
    
    
      5.15.
      Voor zover belanghebbenden stellen dat zij inzicht wensen in de waarde van de grond waarop de ‘cultuurgronduitzondering’ is toegepast, geldt dat deze grond ingevolge artikel 220d van de Gemeentewet bij de waardebepaling buiten aanmerking moet worden gelaten. Dat is blijkens de toelichting van de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar bij het nemen van de waardebeschikking ook al gebeurd met betrekking tot de kadastrale percelen [kadastraal nr. 2] en [kadastraal nr. 4] . Er is dus geen waarde aan deze grond toegekend. De stelling dat belanghebbenden niet weten voor welk perceel deze uitzondering geldt mist feitelijke grondslag. Voor een waardebepaling van deze grond ingeval belanghebbenden de onroerende zaak wensen te verkopen dienen belanghebbenden zelf een deskundige in te schakelen. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.16.
      Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar niet is uitgegaan van een te hoge waarde. Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A. van Dongen in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 5 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag
        . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
        	a. de naam en het adres van de indiener;
      
      
        	b. de dagtekening;
      
      
        	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
         	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.