ECLI:NL:GHARL:2024:2416, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2024, 21/1475
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 21/1475
      uitspraakdatum: 9 april 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 5 augustus 2021, nummer AWB 20/5662, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 47 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 362.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 17 november 2023 nadere stukken ingestuurd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                hoekwoning 
                
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                
                  [de wijk]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1961
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                393 m3 (inclusief aanbouw)
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                162 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Dakkapel, berging/schuur 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij WOZ-beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 362.000. De heffingsambtenaar heeft op 12 maart 2020 aan belanghebbende de gehanteerde grondstaffel gestuurd. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 14 april 2020 een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking en hierin verzocht om een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift van 14 april 2020 een taxatieverslag en een taxatiekaart van de onroerende zaak toegestuurd aan de gemachtigde. 
      
    
    
      2.4.
      Het taxatieverslag bevat de gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud en de oppervlakte van de onroerende zaak en van twee referentieobjecten, [adres1] 41 en 64 te [woonplaats] . Het taxatieverslag bevat verder een toelichting op een aantal taxatiebegrippen. Daarnaast is er van de onroerende zaak en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen. In de taxatiekaart staan naast de objectkenmerken van de onroerende zaak onder andere de gehanteerde factoren voor de ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, alsmede een opbouw van de taxatiewaarde.
      
    
    
      2.5.
      Op 17 juni 2020 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. Van deze hoorzitting is een hoorverslag opgemaakt.  
      
    
    
      2.6.
      Op 1 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      2.7.
      Bij het verweerschrift in beroep heeft de heffingsambtenaar een aantal bijlagen overgelegd waaronder de kuberingsstaat, een bouwtekening en de kadastrale kaart van de onroerende zaak. Bij nader stuk van 8 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar de taxatiekaart van het hierna genoemde referentieobject [adres2] 81 overgelegd. Verder heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van de onroerende zaak, gedateerd 15 januari 2021 en opgemaakt door [naam3] , WOZ-taxateur, overgelegd. In het taxatierapport staan de gegevens van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten, [adres1] 99, [adres3] 8 en [adres2] 81, alle gelegen te [woonplaats] , alsook de taxatieopbouw van de onroerende zaak en de referentieobjecten. In het rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 369.000. Aan de waardebepaling zijn aldus de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
      1. [adres1] 99 te [woonplaats] , een hoekwoning, bouwjaar 1961, perceel 237 m², inhoud hoofdgebouw (inclusief aanbouw) 356 m³, met een garage en een dakkapel, overgedragen op 23 mei 2018 voor € 380.000;
      2. [adres3] 8 te [woonplaats] , een hoekwoning, bouwjaar 1961, perceel 249 m², inhoud hoofdgebouw 396 m³, met een garage en een dakkapel, overgedragen op 21 november 2017 voor € 388.000;
      3. [adres2] 81 te [woonplaats] , een hoekwoning, bouwjaar 1955, perceel 258 m², inhoud hoofdgebouw 358 m³, met twee dakkapellen, overgedragen op 4 april 2018 voor € 439.000.
      In de taxatieopbouw is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (voldoende), evenals referentieobject 2. Referentieobject 1 scoort in afwijking hiervan op voorzieningen een 4 (goed) en referentieobject 3 op onderhoud, kwaliteit en voorzieningen een 4. 
      
    
    
      2.8.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft bij het nader stuk van 17 november 2023 een door hemzelf opgestelde matrix overgelegd met daarin gegevens van de onroerende zaak en de drie, door de heffingsambtenaar gehanteerde, referentieobjecten. In deze matrix wordt uitgegaan van dezelfde objectkenmerken, op een paar details in de bijgebouwen na, en wordt dezelfde grondwaarde gehanteerd als in de – onder 2.7 genoemde – taxatieopbouw van de heffingsambtenaar. Wat betreft de kwaliteit en onderhoud ter zake van referentieobject 1 hanteert belanghebbende een factor 4. Voor het overige worden dezelfde factoren gehanteerd. Belanghebbende komt in de matrix op een getaxeerde waarde van € 344.011.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 344.000. Belanghebbende heeft ter zitting zijn grieven met betrekking tot het recht van overpad en het niet verstrekken van de grondstaffel in bezwaar ingetrokken. Tevens heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten, en de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarden niet (meer) in geschil zijn.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil. 
    
    
      
        Ter zake van de WOZ-waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het – onder 2.7 genoemde – taxatierapport van WOZ-taxateur [naam3] , waarin de waarde van de onroerende zaak op € 369.000 is getaxeerd. 
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op de onder 3. genoemde geschilpunten houdt partijen, wat betreft de onderbouwing van de waarde, enkel de gehanteerde m³-prijs voor het hoofdgebouw verdeeld. De heffingsambtenaar is voor het hoofdgebouw (inclusief de aanbouw) uitgegaan van (gemiddeld) € 692 en belanghebbende in zijn matrix van € 627. Daartoe heeft belanghebbende allereerst aangevoerd dat de correcties, oftewel de afslagpercentages van de zogenoemde KOUDV-factoren door de heffingsambtenaar niet zijn uitgewerkt en daarom niet controleerbaar zijn voor belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat voor kwaliteit en voorzieningen een correctie is toegepast van 5% per punt en voor onderhoud een correctie van 7% per punt. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verder toegelicht dat bij een geschil in beroep de waarde door een taxateur nog afzonderlijk wordt beoordeeld, zoals vastgelegd in het onderhavige taxatierapport. Het Hof is, gelet op de gegevens in het taxatierapport, de daarin opgenomen taxatieopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan het hoofdgebouw van de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat. Daarbij is voldoende toegelicht hoe de taxateur is gekomen tot de aan de referentieobjecten toegekende factoren. Dat niet een exacte berekening is bijgevoegd, maakt niet dat het genoemde inzicht ontbreekt of dat een en ander niet controleerbaar is. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten aanzien van het referentieobject [adres1] 99 is uitgegaan van onjuiste factoren voor kwaliteit en onderhoud. De heffingsambtenaar heeft hierover ingebracht dat de aanwezige overkapping een beperkte waarde vertegenwoordigt en dat deze is verwerkt in de m³-prijs en dat de bovengemiddeld uitgevoerde keuken en badkamer zijn verwerkt in de factor voorzieningen. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar aannemelijk. Het Hof hecht minder waarde aan de – onder 2.8 genoemde – door de gemachtigde zelf opgestelde matrix, die niet is opgesteld door een taxateur, en waarbij ook niet duidelijk is op basis waarvan de factoren en de daarbij gehanteerde correctiepercentages zijn bepaald. Opmerkelijk is ook dat de cijfermatige uitkomst in deze matrix is dat voor de onroerende zaak een m³-prijs van € 627 wordt gehanteerd, terwijl voor het referentieobject [adres3] 8, met dezelfde inhoud (396 m³) en dezelfde KOUDV-factoren, een m³-prijs van € 664 wordt gehanteerd, terwijl laatstgenoemde m³-prijs is berekend over een inhoud waarin een kelder is begrepen. Voor zover belanghebbende dit laatste nog heeft betwist, overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar door het overleggen van de kuberingsstaat van [adres3] 8 aannemelijk heeft gemaakt dat de kelder, met een inhoud van 25 m³, is begrepen in de in de matrix gehanteerde inhoud van 396 m³. Het Hof acht aannemelijk dat als voor de beoordeling de kelder eruit zou worden gehaald een hogere m³-prijs resteert voor het hoofdgebouw van de onroerende zaak. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof niet duidelijk kunnen maken hoe hij tot de door hem voorgestane m³-prijs is gekomen.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van woningverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen. Het Hof verwerpt deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde. In het taxatierapport dat de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd is de waarde onderbouwd met drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. In dit verband merkt het Hof nog op dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd heeft verklaard dat hij zelf ook geen betere referentieobjecten heeft kunnen vinden. Belanghebbende is verder van mening dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaart van het referentieobject [adres2] 81 over had moeten leggen. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat hij de in het taxatierapport gehanteerde objectkenmerken niet betwist en dat hij ook uitgaat van dezelfde kenmerken in zijn eigen matrix, maar desondanks van mening blijft dat de heffingsambtenaar de kaart over moet leggen. Daargelaten dat niet aannemelijk is dat de heffingsambtenaar deze iWOZ-kaart heeft ingezien, zijn de gegevens, nu de objectkenmerken niet in geschil zijn, bij de beoordeling niet (meer) van belang, zodat deze niet verstrekt behoeven te worden.
      
      
        
          Ter zake van de schending toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ
        
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, gesteld dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar niet de gegevens van alle (transacties van de) referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling heeft verstrekt.
      
    
    
      4.8.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
    
    
      4.9.
      
        De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift van 14 april 2020 gevraagd om toezending van het taxatieverslag van de onroerende zaak, de matrix en de gehanteerde grondstaffel. Vaststaat dat belanghebbende op dat moment de grondstaffel al had toegestuurd gekregen en dat  de heffingsambtenaar bij de ontvangstbevestiging aan belanghebbende, naast het taxatieverslag, de – onder 2.4 genoemde – taxatiekaart heeft toegestuurd. Het taxatierapport (met taxatieopbouw van de onroerende zaak en de referentieobjecten) is pas in de beroepsfase opgesteld, zodat deze in bezwaar niet had kunnen worden toegestuurd. Daarmee staat vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase alle verzochte gegevens aan belanghebbende heeft verstrekt. Voor zover belanghebbende stelt dat hij om nog meer gegevens heeft verzocht, zoals de gegevens van alle (transacties van de) referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van die gegevens heeft gedaan. Noch tijdens het hoorgesprek, noch daarna heeft belanghebbende de heffingsambtenaar erop gewezen dat er minder was overgelegd, dan waarom hij had verzocht. In dat licht bezien, heeft de heffingsambtenaar aan zijn verplichting als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldaan. Belanghebbende is – ook overigens – niet in zijn belangen geschaad. Daargelaten dat geen sprake is van een gebrek aan informatievoorziening, is, mede gelet op de wel verstrekte informatie, evenmin sprake van een situatie waarin belanghebbende niet in staat was om te beoordelen of het zinvol is om beroep in te stellen. Voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, is ook om deze reden geen plaats. 
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      H. de Jong	G.B.A. Brummer
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.