ECLI:NL:GHARL:2024:2873, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2024, 200.213.883/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koper van grond van nieuwbouwwoning stelt verkoper van de bouwkavel aansprakelijk voor wateroverlast en gebrekkige plantengroei ten gevolge van een hoeveelheid bodemvreemd materiaal in de grond. Na tussenarresten waarbij het hof een deskundige heeft benoemd – arresten van 25 juli 2019 ECLI:NL:GHARL:2019:5292 en 8 september 2020 ECLI:NL:GHARL:2020:7038 – heeft de deskundigen zijn rapport uitgebracht. De door koper gedane eisvermeerdering na deskundigenbericht wordt toegelaten. De koper heeft een aantal bezwaren tegen de hof-deskundige en zijn werkwijze, waaronder een telefonisch contact dat de koper alleen met de deskundige heeft gehad. Dat is volgens de koper in strijd met Leidraad en Gedragscode van deskundigen. Deze bezwaren worden verworpen. Hof gaat uit van de feitelijke grondslag van de vordering in hoger beroep – bodemvreemd materiaal vormt een belemmering - en beoordeeld op die grondslag de vorderingen van de koper. Op basis van de rapporten oordeelt het hof dat eenvoudige beplanting mogelijk is en dat het bodemvreemd materiaal niet de oorzaak is van wateroverlast. Ten opzichte van verkoper heeft koper geen belang bij verklaring van recht of de aangelegde drainage mandelig is. De juridische grondslagen tekortkoming, dwaling en onrechtmatige daad worden afgewezen. Vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en vorderingen van koper worden afgewezen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.213.883/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2193886 
    
    
    
    
      
        arrest van 23 april 2024 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant] , 
      
      die woont in [woonplaats1] ,
      die (principaal) hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser, 
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. S. Bosma, kantoorhoudend te Heerenveen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AM B.V.,
      die gevestigd is in Utrecht,
      die ook (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, 
      hierna: AM,
      advocaat: mr. R.M. Mussaeus, kantoorhoudend te Utrecht.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1
      In het tussenarrest van 25 juni 2019 heeft het hof overwogen dat het hof een deskundige wilde benoemen. Na uitlating door partijen heeft het hof in het tussenarrest van  8 september 2020 de heer [de deskundige] , werkzaam bij Mos Milieu B.V., als deskundige - hierna: de hof-deskundige - benoemd om een onderzoek in te stellen en een rapport uit te brengen over de in dat tussenarrest onder randnummer 2.11 geformuleerde vragen. In het tussenarrest van 6 april 2021 is het door [appellant] te betalen voorschot van de hof-deskundige bepaald op € 5.000,- incl. btw. 
      
    
    
      1.2
      Na betaling van het voorschot is de hof-deskundige met zijn werkzaamheden begonnen en heeft op 12 november 2021 een concept-deskundigenrapport uitgebracht. Nadat partijen zich bij akte over het concept-deskundigenrapport hadden uitgelaten, heeft het hof bij tussenarrest van 12 juli 2022 de hof-deskundige gevraagd het definitieve deskundigenrapport uit te brengen. 
      
    
    
      1.3
      Het definitieve deskundigenrapport is op 25 oktober 2022 uitgebracht. Partijen hebben gelijktijdig bij memorie op dat deskundigenrapport gereageerd. AM is in de gelegenheid gesteld op de door [appellant] overgelegde producties en de in zijn memorie na deskundigenbericht opgenomen eiswijziging te reageren. Daarop heeft AM een akte genomen. 
      
    
    
      1.4
      Mede in verband met de raadsheerwissel zijn partijen meerdere malen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of zij (mede) in verband daarmee een (nieuwe) mondelinge behandeling wensen. Het hof had na opgave van de verhinderdata van partijen en de hof-deskundige daarvoor een voorlopige zittingsdatum gereserveerd. AM heeft laten weten geen behoefte aan een mondelinge behandeling te hebben. De raadsheerwissel was voor [appellant] geen aanleiding een mondelinge behandeling te vragen. [appellant] wilde alleen een mondelinge behandeling als aan zijn voorwaarde werd voldaan dat eerst de hof-deskundige inhoudelijk op al zijn opmerkingen op het concept-deskundigenrapport reageerde en hij de gelegenheid had gehad daarop tijdig voor de zitting schriftelijk te reageren. Na kennisneming van de standpunten van partijen heeft het hof geen aanleiding gezien een zitting voor nadere inlichtingen te houden, zodat partijen is bericht dat de geplande zitting geen doorgang vindt. 
      
    
    
      1.5
      Na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld op de nota van de hof-deskundige te reageren, heeft de raadsheer-commissaris bij beschikking van 6 januari 2023 de aanspraak van de hof-deskundige op loon en schadeloosstelling voorlopig begroot op € 4.000,- incl. btw, zijnde 80% van het gefactureerde bedrag. Voorts heeft de raadsheer-commissaris beslist dat het definitief honorarium van de hof-deskundige wordt bepaald nadat het debat over het (definitieve) deskundigenbericht is afgerond. De zaak staat voor het wijzen van arrest.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        
          [appellant] heeft van AM voor de koopprijs van € 122.000,- incl. btw een perceel bestemd voor de bouw van een eengezinswoning (hierna: het (perceel) gekocht. Het perceel is op 
        30 maart 2010 aan [appellant] in eigendom overgedragen. 
      
      
    
    
      2.2
      In de koopovereenkomst van 3/7 september 2009 heeft [appellant] zich verplicht een aannemingsovereenkomst te sluiten met Van Wijnen (Gorredijk B.V.). Aan deze verplichting heeft [appellant] uitvoering gegeven. In de aannemingsovereenkomst is met [appellant] overeengekomen dat de woning overeenkomstig de technische omschrijving zal worden gerealiseerd. In die technische omschrijving is onder het kopje “grondwerk / tuinafwerking / hagen” onder meer opgenomen: “Alle voor de bouw noodzakelijke ontgravingen en aanvullingen worden verricht. De tuinen worden op hoogte gebracht en geëgaliseerd met aanwezige grond die geschikt is voor eenvoudige plantengroei (…)”.
      
    
    
      2.3
      Voor de fundering van de te bouwen woning is in of omstreeks april 2010 het perceel tot een diepte van ongeveer 70 cm ontgraven. Daarbij bleek dat in de grond materialen, waaronder puin en funderingsresten, aanwezig waren. In of omstreeks januari/februari 2011 is de toplaag van de tuingrond tot een diepte van ongeveer 30 tot 40 cm afgegraven, is de afgegraven grond gezeefd, het uitgezeefde materiaal groter dan 20 mm afgevoerd en de grond weer teruggebracht. 
      
    
    
      2.4
      
        Van Wijnen heeft op het perceel een woning gebouwd, die op of omstreeks 
        19 april 2011 aan [appellant] is opgeleverd. [appellant] vond dat Van Wijnen geen correcte uitvoering aan de aannemingsovereenkomst had gegeven en heeft Van Wijnen daarvoor aansprakelijk gesteld. [appellant] en Van Wijnen hebben een minnelijke regeling getroffen. 
      
      
    
    
      2.5
      
        [appellant] heeft (ook) AM aansprakelijk gesteld voor in het perceel aangetroffen materialen, waardoor volgens [appellant] het perceel niet goed afwatert en eenvoudige plantengroei niet mogelijk is. AM heeft de aansprakelijkheid afgewezen. 
      
    
    
      2.6
      
        [appellant] heeft AM voor de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden gedagvaard (hierna: de kantonrechter) en gevorderd AM te veroordelen tot betaling van € 24.990,- vermeerderd met de (proces)kosten. De kantonrechter heeft onder meer een deskundigenonderzoek door [naam1] , verbonden aan Lievense CSO Milieu B.V. (hierna: de ktr-deskundige) gelast. In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake is van wateroverlast dat een gebrek in de zin van artikel 7:17 BW oplevert waarvoor AM aansprakelijk is. De kantonrechter heeft het door de ktr-deskundige geraamde bedrag aan kosten voor het aanleggen althans aanpassen van het drainagesysteem van € 5.300,- excl. btw toegewezen. De overige vorderingen heeft de kantonrechter afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 
      
    
    
      2.7
      
        [appellant] is van het vonnis van de kantonrechter in (principaal) hoger beroep gekomen en heeft in de memorie van grieven zijn eis vermeerderd. [appellant] heeft bij het hof (in de kern) gevorderd dat AM wordt veroordeeld tot betaling van € 115.521,29, voor recht wordt verklaard dat de drainage op het perceel zonder zijn toestemming en dus onrechtmatig door AM is aangebracht, [appellant] te machtigen de drainage te verwijderen en AM te veroordelen hem afschriften te geven van alle relevante documenten. 
      
    
    
      2.8
      AM is ook (incidenteel) in hoger beroep gekomen. AM wil dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd, alle vorderingen van [appellant] (alsnog) worden afgewezen en het door haar aan [appellant] betaalde bedrag met rente wordt terugbetaald. 
      
    
    
      2.9
      Het hof heeft ook een deskundige benoemd. Vanwege de bezwaren tegen de ktr-deskundige heeft het hof een andere deskundige aangezocht. De hof-deskundige heeft een deskundigenbericht uitgebracht. 
      
    
    
      2.10
      Het hof is van mening dat binnen het kader van de door [appellant] ingestelde grondslagen van zijn vorderingen AM niet is tekort geschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, [appellant] niet heeft gedwaald en AM niet onrechtmatig heeft gehandeld. Het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd. Het hof wijst de vorderingen van [appellant] af, veroordeelt [appellant] het door AM betaalde bedrag met rente aan haar terug te betalen en veroordeelt hem in de proceskosten. 
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        Behandeling 
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal eerst ingaan op de door [appellant] gedane eiswijziging na deskundigenbericht. Vervolgens zal worden weergegeven welke vorderingen [appellant] en AM in hoger beroep hebben ingesteld en op welk deel van de vorderingen en de grieven het hof al heeft beslist. Daarna zullen de door [appellant] ingebrachte bezwaren tegen de werkwijze en de deskundigheid van de hof-deskundige worden behandeld. Na de bevindingen van de hof-deskundige op de gestelde vragen te hebben weergegeven, zullen de resterende vorderingen en grieven thematisch worden behandeld. 
      
      
        
          Eisvermeerdering na deskundigenbericht 
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [appellant] heeft in de memorie na deskundigenbericht zijn eis vermeerderd met € 968,-, zijnde de kosten van de door hem ingeschakelde partij-deskundige [naam3] . Het hof leidt uit de door AM genomen akte af dat AM op zichzelf geen (procesrechtelijk) bezwaar tegen de eiswijziging heeft, maar van mening is dat (ook) die vermeerderde vordering moet worden afgewezen. 
      
    
    
      3.3
      Het hof stelt voorop dat in hoger beroep uitgangspunt is dat een eis slechts bij memorie van grieven of memorie van antwoord kan worden veranderd of vermeerderd. Op dit uitgangspunt zijn binnen het kader van de goede procesorde enkele uitzonderingen toelaatbaar, waaronder kort gezegd, een nieuwe feitelijke ontwikkeling. 
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft de deskundige [naam3] ingeschakeld om hem van advies te dienen over het concept-deskundigenrapport van de hof-deskundige. Dit is daarmee een na de memorie van grieven voorgedane nieuwe feitelijke ontwikkeling. Verder had [appellant] in zijn memorie van grieven al een (schade)bedrag gevorderd waaronder ook zijn gegrepen de kosten van door hem ingeschakelde partij-deskundigen, zodat [appellant] dit deel van zijn vordering met de nieuwe extra kosten wil vermeerderen. AM heeft zich tegen deze eiswijziging inhoudelijk kunnen verweren en dat ook gedaan. Het hof acht onder deze omstandigheden de vermeerdering van eis toelaatbaar.
      
      
        
          Vorderingen van [appellant] en AM in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.5
      De vorderingen van [appellant] in het principaal appel en AM in het incidenteel appel vallen in vier onderdelen uiteen.  
      
    
    
      3.6
      Allereerst vordert [appellant] betaling van (onder sub I) kosten van herstel en (onder sub II) aanvullende schadevergoeding. Het gevorderde bedrag is gegrond op drie grondslagen, te weten primair een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, subsidiair (onder sub VII) dwaling en meer subsidiair (onder sub VIII) onrechtmatige daad. 
      
    
    
      3.7
      
        Ten tweede hebben een aantal vorderingen betrekking op de drainage op het perceel. 
        Zo vordert [appellant] dat (onder sub III) voor recht wordt verklaard dat de in opdracht van AM aangebrachte drainage in de bodem van het perceel aan de achterzijde van de woning en in de kruipruimte zonder toestemming van [appellant] en derhalve onrechtmatig door althans in opdracht van AM is aangebracht en niet mandelig is, (onder sub IV) [appellant] wordt gemachtigd de drainage als genoemd onder sub III te verwijderen en (onder sub V) AM wordt veroordeeld om € 410,- zijnde de kosten van verwijdering en afvoer van de drainage, aan [appellant] te betalen.   
        AM vordert in incidenteel appel vernietiging van de beslissing van de kantonrechter dat AM aan [appellant] voor het aanleggen althans de aanpassing van het drainagesysteem € 5.300,- excl. btw heeft te betalen. 
      
      
    
    
      3.8
      Ten derde vordert [appellant] (onder sub VI) AM te veroordelen op straffe van een dwangsom van de daar genoemde documenten afschriften aan [appellant] te geven.  
      
    
    
      3.9
      Ten vierde en tot slot vorderen zowel [appellant] als AM dat de ander in de kosten van hun deskundigen en de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep wordt veroordeeld. 
      
    
    
      3.10
      In het tussenarrest van 25 juni 2019 heeft het hof inmiddels een oordeel gegeven over: 
      - de vordering sub VI en grief VIII in het principaal appel: overleggen documenten 
      (r.ov. 4.19); 
      
        
          grieven I t/m IV in het principaal appel: feiten (r.ov. 4.8);
        
        
          grief V in het principaal appel: samenvatting standpunt [appellant] (r.ov. 4.9);
        
        
          grieven IX t/m XVII in het principaal appel: benoeming en werkwijze ktr-deskundige (r.ov. 4.10); 
        
        
          grief A in het incidenteel appel: tijdigheid klacht water in kruipruimte (r.ov. 4.28);
        
        
          grieven B en C in het incidenteel appel: aansprakelijkheid Van Wijnen (r.ov. 4.23).
        
      
      Het hof acht geen gronden aanwezig die aanleiding zouden kunnen geven om daarop terug te komen.
      
      
        
          De deskundigheid van de hof-deskundige en zijn werkwijze en rapportage 
        
      
      
      
        
          bezwaren [appellant]
        
      
      
    
    
      3.11
      
        [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen de hof-deskundige, zijn werkwijze en zijn rapportage. Die bezwaren zijn: 
      
        
          de hof-deskundige beschikt niet over de kennis en ervaring om de door het hof gestelde vragen te beantwoorden; 
        
        
          de hof-deskundige heeft in strijd met de voor hem geldende leidraad en gedragscode tweemaal een direct telefonisch contact met alleen [appellant] gehad en heeft na de schouw met alleen AM een rondgang gemaakt door het gebied waarin de woning van [appellant] is gelegen; 
        
        
          de hof-deskundige heeft in strijd met de op hem rustende wettelijke verplichting een groot deel van de inhoudelijke reactie van [appellant] op het concept-deskundigenrapport onbeantwoord gelaten, althans ontoereikend gereageerd door die reactie veelal af te doen met de woorden “ter kennisgeving aangenomen”.
        
      
      
      
        
          Ad a heeft hof-deskundige onvoldoende kennis en ervaring voor beantwoording van de vragen van het hof?  
        
      
      
    
    
      3.12
      De vragen van het hof hebben betrekking op de beoordeling van de in het procesdossier aanwezige bodemtechnische gegevens van het perceel, de gevolgen van de ingeschatte hoeveelheid bodemvreemd materiaal op waterdoorlatendheid en/of eenvoudige plantengroei, of er andere oorzaken in of op de bodem zijn die een negatieve invloed op de waterdoorlatendheid en/of eenvoudige plantengroei hebben, de mogelijkheden tot verwijdering van bodemvreemd materiaal, de kosten van verwijdering van het bodemvreemd materiaal en de mogelijkheden van (en de gevolgen van verwijdering van de aangelegde) drainage. 
      
    
    
      3.13
      
        
          [appellant] bestrijdt niet zozeer de kennis en kunde van de hof-deskundige met betrekking tot de beoordeling van de bodemtechnische gegevens, de invloed van bodemvreemd materiaal op de waterdoorlatendheid, de mogelijkheden tot verwijdering van bodemvreemd materiaal en de kosten van verwijdering. 
        Volgens [appellant] is voor de beoordeling van de vragen (vooral) relevant dat de hof-deskundige goede kennis (en ervaring) heeft van plantengroei. Die kennis ontbeert de hof-deskundige volgens [appellant] . Dat is vooraf zijn vrees geweest en [appellant] vindt dat met de bevindingen van de hof-deskundige in het concept-deskundigenrapport en definitieve deskundigenrapport zijn vrees is bewaarheid. Ter ondersteuning verwijst [appellant] naar de adviezen van de door hem ingeschakelde deskundigen.
      
      
    
    
      3.14
      
        Het hof stelt voorop dat [appellant] aan zijn vorderingen in de memorie van grieven ten grondslag heeft gelegd dat in het perceel bodemvreemd materiaal aanwezig is waardoor het perceel – mede vanwege een ondoordringbare laag - niet goed waterdoorlatend is en eenvoudige plantengroei (nagenoeg) niet mogelijk is. Anders dan [appellant] , hecht het hof vanwege deze feitelijke grondslag eraan dat de hof-deskundige eerst en vooral deskundig en ervaren moet zijn in bodemzaken en zich een zelfstandig oordeel moet kunnen vormen over bodemvreemd materiaal en de gevolgen daarvan. Deze deskundigheid van de hof-deskundige staat niet ter discussie. 
        De vragen van het hof vereisen daarnaast ook kennis met betrekking tot de waterdoorlatendheid en de mogelijkheden van afwatering en (eenvoudige) plantengroei op het perceel. Uit zijn curriculum vitae en de door de hof-deskundige gegeven toelichting leidt het hof af dat de hof-deskundige ook voor dat deelterrein over voldoende kennis beschikt en in ieder geval op basis van zijn kennis kan beoordelen of hij een (meer gespecialiseerde) derde op dat deelterrein wil raadplegen. 
        Voor dat laatste wijst het hof er op dat een door de rechter benoemde deskundige de mogelijkheid heeft derden te raadplegen die volgens hem meer deskundig en/of ervaren op een deelterrein zijn. Als de deskundige dat doet heeft hij daarvan in zijn deskundigenrapport melding te maken. Uit het deskundigenrapport (pag. 32) blijkt dat de hof-deskundige de  mogelijkheid om derden in te schakelen onder ogen heeft gezien, maar op basis van zijn kennis en de beschikbare gegevens voor de beantwoording van de door het hof gestelde vragen het niet noodzakelijk achtte een derde in te schakelen en/of aanvullend onderzoek uit te voeren. Deze afweging mocht de hof-deskundige maken. Volledigheidshalve wijst het hof erop dat dit op zichzelf los staat van de vraag of de hof-deskundige inhoudelijk tot juiste bevindingen is gekomen.  
      
      
    
    
      3.15
      Het hof verwerpt dit bezwaar van [appellant] . 
      
      
        
          Ad b heeft de hof-deskundige in strijd met de voor hem geldende leidraad en gedragscode gehandeld? 
        
      
      
    
    
      3.16
      
        [appellant] verwijt de hof-deskundige dat hij in een tweetal telefoongesprekken met hem op 15 september 2020 en 31 augustus 2021 buiten AM om contact heeft gehad en dat de hof-deskundige ondanks zijn bezwaar na de schouw op 21 juli 2021 met alleen AM een rondgang in de wijk van [appellant] heeft gemaakt. 
      
    
    
      3.17
      Het hof stelt voorop dat een door een hof benoemde deskundige met (alleen) de advocaten van de procespartijen heeft te corresponderen en overleg te voeren. Verder heeft de deskundige het beginsel van hoor en wederhoor in acht te nemen. Dit beginsel brengt onder meer mee dat als hoofdregel het een deskundige niet vrij staat met slechts één van de procespartijen te communiceren zonder dat de andere partij daarvan op de hoogte is. 
      
    
    
      3.18
      
        
          [appellant] heeft kennelijk buiten zijn advocaat om en zonder dat hij AM daarvan (vooraf) op de hoogte heeft gebracht tweemaal telefonisch contact gezocht met de hof-deskundige. 
        Het eerste telefonisch contact is van 15 september 2020. Op dat moment had het hof bij arrest van 8 september 2020 de hof-deskundige benoemd en mochten partijen zich nog uitlaten over de hoogte van het te betalen voorschot. 
        Het tweede telefonisch contact is op 31 augustus 2021 geweest. De hof-deskundige had ruim een maand daarvoor op 21 juli 2021 het perceel in aanwezigheid van partijen - [appellant] zonder zijn advocaat - opgenomen. 
      
      
    
    
      3.19
      Op beide momenten wist de hof-deskundige, althans kon hij dat weten, dat [appellant] door een advocaat werd bijgestaan. Mede gelet op de Leidraad deskundigen in civiele zaken (hierna: de Leidraad) en de Gedragscode voor de gerechtelijke deskundigen in civielrechtelijke zaken en bestuursrechtelijke zaken (hierna: de Gedragscode) had de hof-deskundige [appellant] er op moeten wijzen dat het hem niet vrijstond (rechtstreeks en zonder dat de advocaten van partijen daarvan op de hoogte zijn) met [appellant] telefonisch te overleggen en het gesprek moeten afbreken. 
      
    
    
      3.20
      
        Voorts mag - in het geval één van partijen de deskundige telefonisch benadert - van de deskundige worden verwacht dat hij van dat telefonisch contact met slechts één van partijen de andere partij – en de raadsheer-commissaris – daarover informeert. De hof-deskundige heeft dat alleen van het tweede telefonisch contact gedaan. 
        Nadat op 31 augustus 2021 het tweede telefoongesprek was beëindigd, heeft [appellant] aan de hof-deskundige een e-mail gestuurd,  die in kopie aan zijn advocaat en de advocaat van AM is gezonden. In die e-mail wordt naar het eerder die dag gevoerde telefoongesprek verwezen en wat de hof-deskundige in dat telefoongesprek zou hebben gezegd en [appellant] daarvan vindt. De hof-deskundige heeft de raadsheer-commissaris over dat telefoongesprek en die e-mail van 31 augustus 2021 geïnformeerd. De raadsheer-commissaris heeft de beide advocaten bij brief van 17 september 2021 laten weten dat de hof-deskundige is verzocht zijn concept-deskundigenrapport af te ronden, partijen op dat concept-deskundigenrapport kunnen reageren en het hof daarna een beslissing zal nemen over de verdere gang van zaken. De raadsheer-commissaris heeft verder laten weten ervan uit te gaan dat partijen niet verder  bij de hof-deskundige interveniëren gelet op de (al ver gevorderde) stand van het deskundigenonderzoek. De hof-deskundige is gevraagd de raadsheer-commissaris te berichten als dat onverhoopt toch mocht gebeuren. Niet gebleken is dat [appellant] (of AM) daarop nog direct (eenzijdig) contact met de hof-deskundige hebben gehad. 
      
      
    
    
      3.21
      De hiervoor gebleken schendingen van de regels, die voor door de rechter benoemde deskundigen gelden, brengen niet mee dat daarmee het door de hof-deskundige uitgebrachte deskundigenrapport van onwaarde is en niet meer in de beoordeling kan worden betrokken. Daarbij weegt het hof in het bijzonder mee dat AM tegen deze door [appellant] uitgelokte schending van de voor de deskundige geldende regels geen bezwaar heeft gemaakt. Voorts is bij het hof geen twijfel over de vakinhoudelijke kennis van de hof-deskundige en dat hij als onafhankelijk deskundige zijn bevindingen in het deskundigenrapport heeft neergelegd. 
      
    
    
      3.22
      Vast staat dat de hof-deskundige na de bezichtiging van het perceel en de toelichting van partijen kenbaar heeft gemaakt dat hij voor een algemene indruk een rondgang wilde maken over het gehele terrein waar de nieuwbouwwoningen, waaronder die van [appellant] , door Van Wijnen zijn gebouwd. Aan een deskundige komt een grote vrijheid toe het onderzoek in te richten zoals de deskundige dat passend en geëigend acht. De hof-deskundige mocht daarom een verkenning in de wijk van [appellant] maken en partijen uitnodigen hem te vergezellen. Uitgangspunt is dat partijen gehouden zijn aan een verzoek van een deskundige hun medewerking te verlenen. [appellant] heeft dat in dit geval geweigerd. Anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, heeft die weigering niet tot gevolg dat de hof-deskundige de rondgang door de wijk niet mocht maken. Van de hof-deskundige mocht wel worden verwacht dat hij tijdens die rondgang met alleen AM geen specifieke kwesties met betrekking tot het perceel van [appellant] zou bespreken. De hof-deskundige heeft in zijn deskundigenrapport (pag. 30) vastgelegd dat [appellant] weigerde mee te gaan en dat tijdens de rondgang AM alleen een toelichting heeft gegeven op de algemene opzet van het project en toen niet is gesproken over het perceel. Daarmee heeft de hof-deskundige zich correct opgesteld en is van schending van de voor de door de rechter benoemde deskundige geldende Leidraad, Gedragscode en/of wettelijk voorschriften geen sprake. 
      
      
        
          Ad c heeft de hof-deskundige in de verwerking van de kritiek van [appellant] op het concept-deskundigenrapport in zijn definitieve deskundigenrapport in strijd met zijn wettelijke verplichting gehandeld? 
        
      
      
    
    
      3.23
      
        [appellant] verwijt de hof-deskundige dat hij in het definitieve deskundigenrapport niet inhoudelijk is ingegaan op zijn kritiek op het concept-deskundigenrapport. Daarmee heeft volgens [appellant] de hof-deskundige geen, althans onvoldoende uitvoering gegeven aan zijn opdracht en in strijd met zijn wettelijke verplichting gehandeld. 
      
    
    
      3.24
      
        Het hof stelt voor de beoordeling van dit verwijt voorop dat de kritiek van partijen op het concept-deskundigenrapport en de reactie van de hof-deskundige in het definitieve deskundigenrapport is opgenomen (pag. 32-51). De pagina’s 31 tot en met 46 betreffen de bezwaren van [appellant] en de pagina’s 47 tot en met 51 de opmerkingen van AM. 
        Op zichzelf heeft [appellant] terecht opgemerkt dat de hof-deskundige bij verschillende bezwaren van [appellant] als commentaar heeft gegeven “ter kennisgeving aangenomen”. Ook is op verschillende bezwaren kort gereageerd. 
      
      
    
    
      3.25
      Anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, is een deskundige niet gehouden op alle op- en aanmerkingen van een procespartij op het concept-deskundigenrapport inhoudelijk te reageren. Voor een deskundige is uitgangspunt de door de rechter gestelde vragen. Als partijen kritiek hebben op de concept antwoorden op die vragen of de procedure die voor het beantwoorden van die vragen is gevolgd, heeft de deskundige daarop in beginsel te reageren. 
      
    
    
      3.26
      
        Het hof leidt uit het deskundigenrapport af dat de reactie “voor kennisgeving aangenomen” onder meer is opgenomen bij persoonlijke kritiek op de hof-deskundige. Zo verwijt [appellant] hem onder meer dat hij rapporten in het procesdossier niet heeft gelezen (pag. 33). Het is op zichzelf begrijpelijk dat de hof-deskundige zich heeft gericht op de inhoudelijke kwesties en van (onterechte) persoonlijke issues (slechts) kennis neemt.
        Ook volgt die reactie van de hof-deskundige op kritiek dat de hof-deskundige zijn opvatting met literatuur heeft te onderbouwen of dat zijn opvatting niet overeenstemt met door [appellant] ingeschakelde partij-deskundige (pag. 34). In het algemeen is een deskundige niet verplicht een antwoord dat door hem is gegeven op basis van zijn kennis en ervaring ook te onderbouwen met verwijzingen naar relevante literatuur of expliciet aan te geven waarom een partij-deskundige het volgens de deskundige niet juist heeft. Dat laat onverlet dat het ontbreken van een literatuurverwijzing of commentaar op de bevindingen van een partij-deskundige in specifieke gevallen van invloed kan zijn op de waardering van de bevindingen van de door de rechter benoemde deskundige. 
        Ook volgt deze reactie van de hof-deskundige als het kritiek betreft die voor de beantwoording van de vragen van het hof niet relevant zijn, zoals of het bodemvreemd materiaal in het perceel nu ondergrond is voor de voormalige parkeerplaats of sloopafval van het voormalige schoolgebouw (pag. 34/35), of [appellant] in het verleden abusievelijk heeft vermeld dat de drainage mandelig is (pag. 35), of de hof-deskundige een onjuiste samenvatting van het rapport van de partij-deskundige SchalkLinde 10 heeft gegeven (pag. 36) en of de buxusstruiken (buxushaag) niet zijn aangetast door de buxusschimmel maar door de buxusrups (pag. 38).   
        Het hof leidt uit dit alles af dat de hof-deskundige in zijn reactie kort en bondig heeft gereageerd en alleen inhoudelijk is ingegaan op kritiek die volgens hem voor de beantwoording van de vragen van het hof relevant zijn. Dat stond de hof-deskundige op zichzelf vrij. Net zoals het partijen vrij staat het hof voor te houden dat een gegeven antwoord van de hof-deskundige onjuist of onvolledig is. In ieder geval kan bij deze stand van zaken niet worden geoordeeld dat de hof-deskundige met de beantwoording van de kritiekpunten op het concept-deskundigenrapport in strijd met zijn opdracht en/of wettelijke verplichting heeft gehandeld.  
      
      
      
        
          De bevindingen van de hof-deskundige
        
      
      
      
        
          Feitelijke situatie
        
      
      
    
    
      3.27
      
        Ten tijde van de schouw van het perceel van [appellant] op 21 juni 2021 heeft de hof-deskundige de feitelijke situatie opgenomen en in zijn rapport als volgt omschreven. 
        De achtertuin heeft een oppervlakte van ca 127 m², waarvan braakliggend ca 77 m². Houten tuinschermen vormen de afscheiding met de omliggende percelen. Volgens de hof-deskundige ontwikkelt de taxushaag zich normaal.  
        De voorzijde heeft een oppervlakte van ca 95 m², waarvan 32 m² braakliggend en ca 63 m² verhard. Buxusstruiken vormen aan de voorzijde de erfscheiding met de buren. Op zichzelf is niet in geschil dat die buxusstruiken zijn aangetast. De hof-deskundige meldt een aantasting door een buxusschimmel en volgens [appellant] gebeurt dat door de buxusrupsen. De relevantie van dat verschil van mening voor de beoordeling van de vorderingen van [appellant] is niet toegelicht, zodat het hof er niet op ingaat.
      
      
      
        
          Enige opmerkingen van de hof-deskundige over de (publieke) regelgeving
        
      
      
    
    
      3.28
      De hof-deskundige heeft voorafgaande aan de beantwoording van de vragen enige opmerkingen over (publieke) regelgeving gemaakt (pag. 22/23). Het aanwezige bodemvreemd materiaal valt niet onder de Wet Bodembescherming (Circulaire bodemsanering 2009). Het Besluit bodemkwaliteit is niet van toepassing. Volgens het bodembeheerplan 2010-2015 van gemeente Heerenveen mag grond in woonwijken max 5% bodemvreemd materiaal bevatten.
      
      
        
          Hof vragen sub a en b: kan een betrouwbaar beeld worden gekregen of bodemvreemd materiaal tot een diepte van circa 1,2 meter op het perceel aanwezig is en zo ja, is dat bodemvreemd materiaal aanwezig?
        
      
      
    
    
      3.29
      
        Het hof heeft in het tussenarrest van 8 september 2020 eerst de vraag gesteld of een betrouwbaar beeld kan worden verkregen van het bodemvreemd materiaal tot op ca 
        1,2 meter diepte in het perceel (vraag sub a). Als dat betrouwbaar beeld kan worden verkregen is vervolgens de vraag of dat bodemvreemd materiaal in de toplaag van 0 tot ca 35/50 cm en/of in de laag vanaf ca 35/50 cm tot ca 1,2 meter aanwezig is (vraag sub b). 
      
      
    
    
      3.30
      
        De hof-deskundige vindt (bij beantwoording van vraag a) dat de beschikbare rapporten in het procesdossier een consistent en betrouwbaar beeld van de bodemopbouw geven en voldoende informatie geven over de (mate van) aanwezigheid van bodemvreemd materiaal in de bodem van het perceel tot op een diepte van ca 1,2 meter (m-mv, onder het maaiveld).  
        De bodemopbouw bestaat uit drie lagen. Allereerst een laag teelaarde van 0,0 mv tot ca 0,35 – 0,4 m-v, vervolgens een laag zand tot ca 1,0 – 1,2 m-mv en tot slot daaronder (dieper dan 1,2 m) een veenlaag. 
        De beschrijvingen van de boringen door de partij-deskundige [naam2] komen volgens de hof-deskundige overeen met de bevindingen van de ktr-deskundige. De hoeveelheid bodemvreemd materiaal is op basis van deze gegevens te ramen op max ca 5%. 
      
      
    
    
      3.31
      
        De hof-deskundige beschrijft (bij beantwoording van vraag sub b) eerst de bewerking van de toplaag van 0 tot ca 35-50 cm. De toplaag van 0 tot ca 35-50 cm is door de aannemer Van Wijnen in februari 2011 met een 20 mm trommelzeef gezeefd, waarna de gezeefde grond over de locatie is verspreid. Het uitgezeefde materiaal boven de 20 mm is afgevoerd. In mei 2011 heeft [appellant] de toplaag op zijn perceel afgegraven en voorzien van een toplaag bestaande uit schone teelaarde/zand met een laagdikte van ca 40-50 cm. 
        Volgens de hof-deskundige wordt in de rapportages van zowel de ktr-deskundige als de partij-deskundige [naam2] aangegeven dat er in de toplaag geen bodemvreemd materiaal aanwezig is. De hof-deskundige houdt voor de toplaag een laagdikte van 35 cm aan. 
      
      
    
    
      3.32
      De hof-deskundige beschrijft vervolgens de laag vanaf circa 35 cm tot een gemiddelde diepte van circa 1 meter beneden maaiveld (max 1,2 m). In die laag is volgens de hof-deskundige bodemvreemd materiaal aanwezig waarvan de hoeveelheid (in de 4 proefgaten) varieert tussen 0,63% en 5,06%.
      
      
        
          Hof vraag sub c: staat bodemvreemd materiaal aan eenvoudige tuinbeplanting en/of afdoende waterdoorlatendheid in de weg? 
        
      
      
    
    
      3.33
      De derde vraag aan de hof-deskundige is of - als er bodemvreemd materiaal in de grond aanwezig is - de aard en de hoeveelheid daarvan zodanig is dat eenvoudige tuinbeplanting en/of afdoende waterdoorlatendheid (zowel in de kruipruimte als elders op het perceel) zonder een afwatering door drainage niet mogelijk zijn. 
      
    
    
      3.34
      
        De hof-deskundige neemt tot uitgangspunt de aangenomen hoeveelheid bodemvreemd materiaal in de tweede laag van maximaal ca 5%. Deze hoeveelheid is volgens de hof-deskundige niet in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. De 5% norm in de gemeentelijke nota geldt niet voor grond, zoals in dit geval, die al op de locatie aanwezig is. 
        Daarnaast geeft de hof-deskundige aan dat de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal tot max 20 gewichtsprocent in de grond doorgaans - kennelijk voor afdoende waterdoorlatendheid en eenvoudige beplanting - niet bezwaarlijk is. Voor de hof-deskundige is het daardoor niet noodzakelijk het bodemvreemd materiaal te verwijderen.
      
      
    
    
      3.35
      Volgens de hof-deskundige (pag. 27/33) kan een gazon of eenvoudige beplanting worden aangelegd. Het aanwezige bodemvreemd materiaal heeft geen directe invloed op de voorziene plantengroei (pag. 49). In reactie op de bezwaren van [appellant] op het concept- deskundigenrapport (pag. 32/33) gaat de hof-deskundige in op het verwijt dat in het deskundigenrapport niet wordt gedefinieerd wat ‘eenvoudige beplanting’ en ‘eenvoudige plantengroei’ is. De hof-deskundige geeft als definitie van eenvoudige plantengroei ‘planten die kunnen groeien in een vergelijkbare omgeving’. 
      
    
    
      3.36
      Uit de rapporten in het procesdossier blijkt dat op het perceel een verdichte laag grond aanwezig is. [appellant] heeft hierover een vraag gesteld die de hof-deskundige bij de beantwoording van vraag sub c heeft meegenomen. De toegevoegde vraag van [appellant] houdt in of het perceel door de verdichte storende laag in combinatie met bodemvreemd materiaal geschikt is voor het gebruik van tuin. De hof-deskundige antwoordt dat de combinatie ter plaatse niet optimaal is maar dat het perceel voor de aanleg van een tuin geschikt is. 
      
    
    
      3.37
      In zijn kritiek op het concept-deskundigenrapport heeft [appellant] de hof-deskundige herinnerd aan zijn telefonische mededeling op 15 september 2020 dat het perceel ongeschikt is voor het gebruik van tuin met beplanting. De hof-deskundige geeft als reactie dat [appellant] een selectieve opname van het telefoongesprek heeft gemaakt. 
      
      
        
          Hof vraag sub d: als bodemvreemd materiaal (mede) een oorzaak is voor onvoldoende waterdoorlatendheid zijn er andere oorzaken voor onvoldoende waterdoorlatendheid?  
        
      
      
    
    
      3.38
      De vierde vraag van het hof gaat van de veronderstelling uit dat bodemvreemd materiaal (mede) de oorzaak is voor onvoldoende waterdoorlatendheid en/of geen reële mogelijkheid geeft voor eenvoudige tuinbeplanting. Het hof heeft gevraagd of in dat geval er ook andere oorzaken zijn. Zo ja, welke oorzaken en in welke mate die andere oorzaken aan de gevolgen bijdragen.   
      
    
    
      3.39
      
        De hof-deskundige maakt bij de beantwoording van vraag sub d een onderscheid tussen eenvoudige beplanting en waterdoorlatendheid. 
        Eenvoudige beplanting is op het perceel mogelijk, zodat volgens de hof-deskundige vraag sub d in zoverre niet relevant is. 
        Voor wat betreft de waterdoorlatendheid wijst de hof-deskundige erop dat de aangetroffen hoeveelheid bodemvreemd materiaal in de tweede laag slechts een beperkte invloed heeft. Uitgaande van die beperkte invloed zijn er nog twee andere oorzaken. Allereerst wordt de verticale infiltratie van hemelwater verminderd door een lokaal (niet de gehele tweede laag) aanwezige verdichte laag in combinatie met de aanwezige veenlaag in de ondergrond. De lokaal aanwezige verdichte laag bevindt zich volgens de hof-deskundige op ca 0,8 m - het deskundigenrapport vermeldt 0,8 cm, maar dit is kennelijk een verschrijving - diepte. Gezien deze diepte is volgens de hof-deskundige de oorzaak van de verdichte laag niet het vroegere gebruik van (onder meer) het perceel als parkeerterrein. 
        Een tweede andere oorzaak is volgens de hof-deskundige het braak laten liggen van delen van het perceel. Bij regenbuien zorgt dat voor verslemping van de toplaag waardoor er een verminderde waterinfiltratie plaatsvindt en plasvorming ontstaat. 
      
      
      
        
          Hof vragen sub e en f: kan bodemvreemd materiaal worden verwijderd en verwijderde grond met nieuwe grond aangevuld? 
        
      
      
    
    
      3.40
      De hof-deskundige is ook gevraagd - dat als het bodemvreemd materiaal (in kruipruimte en rest van het perceel) (mede) de oorzaak is voor niet afdoende waterdoorlatendheid en/of geen reële mogelijkheid voor eenvoudige beplanting – of het bodemvreemd materiaal verwijderd kan worden en de bodem met nieuwe grond kan worden aangevuld. 
      
    
    
      3.41
      
        De hof-deskundige stelt voorop dat het bodemvreemd materiaal in de tweede laag beperkt bijdraagt aan onvoldoende waterdoorlatendheid en het ontbreken van een reële mogelijkheid voor eenvoudige beplanting. Volgens de hof-deskundige is de huidige situatie goed genoeg voor het aanleggen van een gazon of eenvoudige beplanting. De aanwezige taxushaag aan de achterzijde ontwikkelt zich volgens de deskundige normaal. Als er een slechte bodemstructuur en/of slechte waterafvoer is, groeit een taxushaag volgens de hof-deskundige meestal slecht of sterft de taxushaag zelfs af. Dat gebeurt niet, wat steun geeft aan zijn bevinding dat eenvoudige beplanting mogelijk is (pag. 27/50). 
        Verwijdering van het bodemvreemd materiaal uit de kruipruimte en de rest van het perceel is volgens de hof-deskundige mogelijk. Aan ontgraven is wel een risico verbonden. Ontgraving kan ontlasting van de veenlaag veroorzaken waardoor kwel kan optreden. De hof-deskundige beveelt de verwijdering van de beperkte hoeveelheid bodemvreemd materiaal daarom niet aan.  
      
      
      
        
          Hof vraag g: wat zijn de kosten van herstelwerkzaamheden? 
        
      
      
    
    
      3.42
      De hof-deskundige is ook gevraagd dat als herstelwerkzaamheden nodig zijn wat daarvan de kosten zijn.  
      
    
    
      3.43
      De hof-deskundige komt tot een geringere hoeveelheid af te graven grond dan waarvan in de door [appellant] overgelegde elementenbegroting van 19 juni 2017 (prod. 8 bij memorie van grieven) wordt uitgegaan. Dat verschil heeft volgens de hof-deskundige een geringe invloed op de begroting van de kosten. De begroting namens [appellant] van € 31.169,48 is volgens de hof-deskundige reëel en zou met inflatie en gestegen kosten in 2021 ca                         € 35.000,- bedragen (bijlage 4 bij deskundigenrapport). De hof-deskundige heeft ook nog de kosten van twee varianten, waarbij minder grond wordt afgegraven, begroot. 
      
      
        
          Vragen h en i: drainage
        
      
      
    
    
      3.44
      De hof-deskundige gaat er vanuit dat in of omstreeks februari 2011 een drainagestreng onder de woning en in het perceel is aangelegd (pag. 15). De (in opdracht van) AM aangelegde drainage is met de overige percelen verbonden en functioneert naar behoren (pag. 28).
      
    
    
      3.45
      Op vraag h heeft de hof-deskundige geantwoord dat het verwijderen van het bodemvreemd materiaal op de afwatering/waterdoorlatendheid slechts een beperkte invloed heeft. De aanwezige drainage zou, mist correct aangelegd, voldoende moeten zijn. 
      
    
    
      3.46
      In antwoord op vraag i raamt de hof-deskundige de kosten voor de afsluiting van de drainage op het perceel op € 1.250,-. Een afsluiting heeft echter ook gevolgen op aangrenzende percelen. Het drainagesysteem moet worden aangepast om een ongestoorde afvoer van hemelwater op die andere percelen te laten plaatsvinden. De kosten daarvan kan de hof-deskundige zonder een uitgebreide hydrologische onderbouwing niet geven.  
      
      
        
          Vraag j: aanvullende opmerkingen hof-deskundige
        
      
      
    
    
      3.47
      In antwoord op vraag j wijst de hof-deskundige er nogmaals op dat het braak laten liggen van delen van het perceel niet heeft bijgedragen aan structuurverbetering van de bodem, of verbetering van de infiltratie van water. Groenbemesters beschermen de toplaag tegen verslemping en de beworteling is gunstig voor de ontwikkeling van structuur in de bodem.
      
      
        
          Motiveringsplicht rechter bij beoordeling bevindingen van een benoemde deskundige
        
      
      
    
    
      3.48
      
        Het hof stelt voorop dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een benoemde deskundige al dan niet te volgen. Wel dient de rechter bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusie waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen, in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige.
        Indien de deskundige deze bezwaren in een rapport al gemotiveerd heeft verworpen, zal de rechter zich daarbij zonder verdere motivering mogen aansluiten, tenzij de betrokken partij na het rapport nieuwe specifieke bezwaren heeft aangevoerd.
      
      
      
        
          Feitelijke grondslag voor de vorderingen van [appellant]  
        
      
      
    
    
      3.49
      
        [appellant] heeft - zoals het hof in het tussenarrest van 25 juni 2019 onder randnummer 4.20 heeft overwogen - aan zijn vorderingen feitelijk ten grondslag gelegd dat hij op het perceel wateroverlast heeft en dat hij geen tuin (met eenvoudige beplanting) kan aanleggen. De oorzaak daarvoor is volgens [appellant] dat in de grond (een excessieve hoeveelheid) bodemvreemd materiaal aanwezig is en de grond (mede) bestaat uit een zeer vaste, voor wortelgroei ondoordringbare, bodemlaag (memorie van grieven onder meer randnummers 2.11, 4.18.2, 4.18.5 en 4.18.7). [appellant] betoogt in de memorie van grieven dat het bodemvreemde materiaal met het slopen van de voormalige school met parkeerterrein en fietsenstalling niet is verwijderd. Door dat bodemvreemde materiaal - in combinatie met de zeer vaste bodemlaag - kan regenwater niet voldoende wegvloeien waardoor in de kruipruimte onder zijn woning langdurig water staat en eenvoudige plantengroei in de tuin niet mogelijk is. 
      
    
    
      3.50
      Na het tussenarrest van 25 juni 2019 heeft [appellant] in zijn akte van 3 september 2019 de feitelijke grondslag van zijn vorderingen willen uitbreiden. [appellant] heeft toen aangevoerd dat zijn perceel de ondergrond is van een voormalig parkeerterrein. In die ondergrond is een verdichte storende laag. Het is vooral de verdichte storende laag die maakt dat het water niet via de grond wordt afgevoerd en de tuin niet kan worden aangelegd. Volgens [appellant] in die akte verschillen partijen van mening of een tuin op een ondergrond van een voormalige parkeerterrein kan worden aangelegd en of als gevolg van die ondergrond de kruipruimte op een normale wijze kan worden gebruikt. [appellant] heeft betoogd dat de aan de hof-deskundige te stellen vragen op deze (gewijzigde) feitelijke grondslag moeten worden gebaseerd. 
      
    
    
      3.51
      
        Het hof heeft [appellant] hierin niet gevolgd. Voor de aansprakelijkheid van AM heeft het hof in het tussenarrest van 25 juni 2019 overwogen dat [appellant] mocht verwachten dat hij van AM een bouwkavel kocht en geleverd zou krijgen, waarvan de grond geen bodemvreemd materiaal, zoals sloopresten, zou bevatten dat na de bouw van de woning deugdelijke afwatering en de aanleg van een tuin voor eenvoudige beplanting zou beletten. In het tussenarrest van 8 september 2020 heeft het hof in randnummer 2.3 toegelicht dat onder deugdelijke afwatering wordt verstaan dat (hemel)water door de grond zou worden afgevoerd, zo nodig in combinatie met een aanvullende drainage.   
        De feitelijke grondslag van de aansprakelijkheid van AM is daarmee de aanwezigheid van het bodemvreemd materiaal dat - al dan niet mede door de verdichte laag - eenvoudige beplanting en/of afdoende afwatering (zo nodig met een aanvullende drainage) belet. Op basis van deze feitelijke grondslag zijn de vragen aan de hof-deskundige gesteld en moeten de vorderingen van [appellant] worden beoordeeld. 
      
      
      
        
          Aanwezigheid bodemvreemd materiaal
        
      
      
    
    
      3.52
      De hof-deskundige heeft de rapporten in het procesdossier – waaronder de bevindingen van de ktr-deskundige en de door [appellant] ingeschakelde partij-deskundige(n) – beoordeeld. Volgens de hof-deskundige kan uit de uitgevoerde onderzoeken een consistent en betrouwbaar beeld worden verkregen over de bodemopbouw, de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal en de ligging van de verdichte laag. 
      
    
    
      3.53
      
        De opbouw van de bodem kan in drie lagen worden onderscheiden. In de toplaag van 0 tot circa 35 cm – mv is geen bodemvreemd materiaal (meer) aanwezig. In de tweede laag vanaf circa 35 cm tot circa 1 meter (max 1,2 m) diepte is bodemvreemd materiaal aanwezig waarvan de hoeveelheid varieert van 0,63% tot 5,06%. In de derde laag - veen - vanaf circa 1,0/1,2 meter diep is geen bodemvreemd materiaal vastgesteld. 
        Dit onderscheid en waar en hoeveel procent bodemvreemd materiaal aanwezig is, staat op zichzelf niet ter discussie. Ook de partij-deskundigen [naam2] en [naam3] kunnen zich hierin vinden onder de toevoeging dat het percentage bodemvreemd materiaal betrekking heeft op het gewichtspercentage. 
      
      
      
        
          Verdichte strook grond
        
      
      
    
    
      3.54
      
        In de tweede bodemlaag is een verdichte laag aanwezig. Partijen verschillen van mening op welke diepte die ligt en hoe omvangrijk die verdichte laag is. 
        In het antwoord op vraag d (van het hof) gaat de hof-deskundige uit van een lokaal verdichte strook op 80 cm diepte. 
        De ktr-deskundige houdt het er in zijn antwoord op vraag c (van de kantonrechter) voor dat de verdichte strook grond ligt op de diepte van 0,6 tot 1 meter. 
        De door [appellant] ingeschakelde partij-deskundige [naam2] voert in zijn rapport aan dat er een hoge verdichtingsgraad is op een diepte van 0,75 m-mv (pag. 50) tot 1,2 m-mv en dat het een zeer vaste bodemlaag betreft (pag. 49). In het partij-deskundigenrapport voegt [naam2] daaraan toe dat in de bodemlaag vanaf 0,35 tot 0,8 m-mv de gemiddelde indringingsweerstand >5 MPa is (pag. 50). Volgens [naam2] is daardoor vanaf gemiddeld 0,35 m tot 1,2 m-mv sprake van een bodemlaag die voor wortelgroei ondoordringbaar is (pag. 51, 53, 56, 60 en 64). 
        Volgens de partij-deskundige [naam3] in zijn memo blijkt uit de metingen in de diverse rapporten dat in de gehele tweede bodemlaag (vanaf 0,35 m tot 1,2 m-mv) sprake is van ‘een (zwaar) verdichte bodemlaag’ (pag. 3) die (onder meer) zorgt voor waterstagnatie.
      
      
    
    
      3.55
      
        Het hof acht op basis van met name de bevindingen van de hof-deskundige en de partijdeskundige [naam2] voldoende aannemelijk dat vanaf ca 80 cm diepte tot ca 
        1,2 meter diepte een verdichte strook grond aanwezig is die onvoldoende waterdoorlatend is en gebruik van planten met wortels op die diepte ernstig belemmerd. 
        De partij-deskundige [naam2] heeft, onderbouwd met onderzoeksgegevens, aangevoerd dat de strook vanaf ca 35 cm tot de verdichte strook op ca 80 cm diepte een hoge verdichtingsgraad heeft. De hof-deskundige heeft deze onderzoeksgegevens van [naam2] niet bestreden en evenmin aanleiding gezien een zelfstandig onderzoek in te stellen. Onder deze omstandigheden acht het hof eveneens voldoende aannemelijk dat de strook grond vanaf ca 35 cm tot ca 80 cm diepte een hoge verdichtingsgraad heeft die echter minder zeer vast is dan de daarop volgende bodemlaag vanaf 80 cm tot 1,2 m. 
        Dit betekent dat het hof er vanuit gaat dat de tweede bodemlaag bestaat uit twee stroken. De eerste strook vanaf ca 35 cm tot ca 80 cm heeft een hoge verdichtingsgraad en gaat daarna tot ca 1,2 m diepte over in een verdichte strook (met een hogere verdichtingsgraad dan de eerste strook). 
      
      
    
    
      3.56
      
        Volgens de partij-deskundigen [naam2] (pag. 67) en [naam3] (pag. 3 en 4) is de gehele tweede bodemlaag zodanig verdicht dat die laag onvoldoende waterdoorlatend is en (eenvoudige) plantengroei belet. [naam3] wijst erop (pag. 2) dat niet zozeer het bodemvreemd materiaal, maar juist de hoge verdichtingsgraad van de tweede bodemlaag de oorzaak van de wateroverlast en de beperkingen in plantengroei is. Dit betekent volgens [appellant] (MvG nrs 4.19.2 en 4.19.3) dat de gehele tweede bodemlaag moet worden ontgraven en afgevoerd en dat tuingrond moet worden teruggestort. [appellant] houdt AM voor de verdichte tweede bodemlaag aansprakelijk en vindt dat AM de kosten moet dragen. 
        Het hof volgt [appellant] hierin niet. Allereerst is de feitelijke grondslag van de vorderingen van [appellant] , waarvan in dit hoger beroep moet worden uitgegaan, het bodemvreemde materiaal en niet (uitsluitend) de hoge verdichtingsgraad van de (gehele) tweede bodemlaag. Op basis van de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal heeft het hof in het tussenarrest van 25 juni 2019 een (mogelijke) aansprakelijkheid van AM op grond van artikel 7:17 BW aangenomen. Ten tweede acht het hof AM niet aansprakelijk voor de hoge verdichtingsgraad van de tweede bodemlaag ten gevolge waarvan de waterdoorlatendheid en de plantengroei (ernstig) zou worden belemmerd. AM heeft aan [appellant] een bouwkavel geleverd. Met de aannemer Van Wijnen heeft [appellant] een aannemingsovereenkomst gesloten. Op grond van de technische omschrijving bij de aannemingsovereenkomst had de aannemer Van Wijnen “alle (…) noodzakelijke ontgravingen en aanvullingen” te verrichten en moest aannemer Van Wijnen er voor zorgen dat de tuinen “op hoogte” werden gebracht en met aanwezige grond de tuinen “geschikt” werd gemaakt “voor eenvoudige plantengroei”. AM heeft mede ter afwering van haar aansprakelijkheid op goede gronden op deze verplichtingen van de aannemer Van Wijnen gewezen. 
      
      
    
    
      3.57
      Het voorgaande betekent ook dat de hof-deskundige terecht niet is meegegaan in de vele opmerkingen van [appellant] op het concept-deskundigenrapport die betrekking hebben op de hoge verdichtingsgraad van de tweede bodemlaag als oorzaak voor de onvoldoende doorwatering en belemmering plantengroei. De hof-deskundige mocht in het licht van de door het hof gestelde vragen zich richten op de vraag in hoeverre het bodemvreemd materiaal (al dan niet in combinatie met een verdichte bodemlaag) de waterdoorlatendheid en eenvoudige plantengroei verhinderde. De over (uitsluitend) de verdichtingsgraad gemaakte opmerkingen van [appellant] mocht de hof-deskundige in zijn reactie “voor kennisgeving aannemen” als zijnde het standpunt van [appellant] . 
      
      
      
      
        
          Wat betekent ‘eenvoudige beplanting/plantengroei’
        
      
      
    
    
      3.58
      
        [appellant] heeft de vraag opgeworpen wat onder ‘eenvoudige beplanting/plantengroei’ moet worden verstaan. 
      
    
    
      3.59
      De term ‘eenvoudige beplanting’ is ontleend aan de aannemingsovereenkomst die [appellant] met de aannemer Van Wijnen heeft gesloten. In de technische omschrijving bij de aannemingsovereenkomst is onder het kopje “grondwerk/tuinafwerking/hagen” onder meer opgenomen, dat de tuinen op hoogte worden gebracht en “geëgaliseerd met aanwezige grond die geschikt is voor eenvoudige plantengroei.” In de koopovereenkomst is [appellant] verplicht met Van Wijnen de aannemingsovereenkomst te sluiten. Dit heeft het hof in het tussenarrest van 25 juni 2019 ertoe gebracht dat [appellant] mocht verwachten dat de door AM te leveren bouwkavel geen bodemvreemd materiaal bevatte waardoor de kavel voor de bouw van een woning met een tuin voor eenvoudige beplanting niet geschikt was. 
      
    
    
      3.60
      Wat onder ‘eenvoudige plantengroei’, anders gezegd ‘eenvoudige beplanting’, moet worden verstaan, is niet bepalend wat volgens een bioloog of een andere deskundige op het terrein van planten en bomen ‘eenvoudige plantengroei’ betekent. Deze contractuele bewoordingen moeten worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe de verhouding van partijen in een schriftelijke overeenkomst is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval in hun onderlinge samenhang bezien van belang. 
      
    
    
      3.61
      
        Het hof stelt vast dat in de koopovereenkomst ‘eenvoudige plantengroei’ niet is gedefinieerd. Gesteld noch gebleken is dat in de aannemingsovereenkomst een definitie van dit begrip is opgenomen. Ook is niet gesteld of gebleken dat [appellant] met AM en/of Van Wijnen voorafgaand aan het sluiten van de koop- en/of aannemingsovereenkomst heeft gesproken over wat onder ‘eenvoudige plantengroei’ moet worden verstaan. In de leveringsakte wordt weliswaar de term ‘siertuin’ genoemd, maar dat is in het kader van een erfdienstbaarheid van uitzicht.   
        De gekochte kavel was voor de bouw van een nieuwbouwwoning. [appellant] wist, althans kon weten, dat het perceel behoorde tot het gebied waarop een schoolgebouw met parkeerterrein en fietsenstalling had gestaan. Voor dat gebied is een nieuwbouwplan ontwikkeld voor de realisatie van (uiteindelijk 19) nieuwbouwwoningen, waaronder de woning van [appellant] . 
        Tegen deze achtergrond wordt met ‘eenvoudige plantengroei’ vooral bedoeld, dat een tuin kan worden aangelegd met planten die geen bijzondere eisen stellen aan de kwaliteit van de grond en/of diepte ten behoeve van de wortels. Bovendien moet bij de aanleg van de planten de erfdienstbaarheid van uitzicht van de aangrenzende eigenaren worden geëerbiedigd. 
      
      
      
        
          Staat bodemvreemd materiaal aan eenvoudige plantengroei/beplanting in de weg?
        
      
      
    
    
      3.62
      
        De hof-deskundige stelt voorop dat in het algemeen maximaal 20 gewichtsprocent bodemvreemd materiaal in de grond voor eenvoudige beplanting niet bezwaarlijk is. Ook partij-deskundige [naam3] (pag.2) vindt dat een ‘bescheiden’ hoeveelheid aanwezige bodemvreemd materiaal geen belemmering hoeft te vormen voor de plantengroei en waterdoorlatendheid. 
        In dit geval moet worden aangenomen dat een belangrijk lager gewichtspercentage dan 20% bodemvreemd materiaal in de bodem van het perceel aanwezig is, te weten maximaal circa 5% in alleen de tweede bodemlaag. Eenvoudige plantengroei is daardoor volgens de hof-deskundige mogelijk. Het hof volgt de hof-deskundige in deze theoretische analyse. 
      
      
    
    
      3.63
      
        Vervolgens is de hof-deskundige van mening dat in dit concrete geval ook niet is gebleken dat bodemvreemd-materiaal in de tuin van [appellant] ‘eenvoudige beplanting’ (al dan niet in combinatie met de verdichte laag op ca 80 cm diepte) belet. Ter ondersteuning heeft de hof-deskundige gewezen op de voor hem kenbare normale ontwikkelde taxushaag in de tuin aan de achterzijde van het perceel. 
        De door [appellant] ingeschakelde deskundigen [naam2] (pag. 54) en [naam3] komen ook niet tot het oordeel dat de aanwezige hoeveel bodemvreemd materiaal ‘eenvoudige plantengroei’ verhindert. Zij betogen dat het (vooral) de verdichte bodemlaag is die ‘eenvoudige beplanting’ belet. Daargelaten of die opvatting juist is, kan in ieder geval die omstandigheid – zoals hiervoor is overwogen – niet aan AM worden toegerekend. 
      
      
    
    
      3.64
      Dit betekent dat het aanwezige bodemvreemd materiaal in de grond van het perceel – ook in combinatie met de verdichte laag - aan eenvoudige plantengroei niet in de weg staat, zodat het hof de aansprakelijkheid van AM op die feitelijke grondslag afwijst. In zoverre faalt grief XVIII.
      
      
        
          Waterdoorlatendheid 
        
      
      
    
    
      3.65
      
        [appellant] verwijt AM dat in de kruipruimte een flinke hoeveelheid water staat wat schade aan zijn woning toebrengt en dat het water in zijn tuin niet via de bodem afwatert. 
      
    
    
      3.66
      De hof-deskundige noemt drie oorzaken die in dit geval van invloed kunnen zijn op de waterdoorlatendheid van de bodem. Die drie oorzaken zijn het braak laten liggen van delen van het perceel, een dichte bodemlaag en bodemvreemd materiaal. 
      
    
    
      3.67
      
        
          [appellant] bestrijdt dat de eerste oorzaak – het braak laten liggen van het perceel – de waterdoorlatendheid (merkbaar) beïnvloedt. Het hof is van oordeel dat - als dit een oorzaak is - , die oorzaak in ieder geval het gevolg is van eigen handelen van [appellant] die niet aan AM kan worden toegerekend. De tweede oorzaak – een dichte bodemlaag – is op zichzelf onvoldoende om op grond van de enkele aanwezigheid daarvan aansprakelijkheid van AM aan te nemen. 
        Het hof komt alleen aan een beoordeling van (de invloed van) deze twee oorzaken toe als aansprakelijkheid van AM op grond van de derde oorzaak – aanwezigheid van bodemvreemd materiaal – wordt vastgesteld en de omvang van de aan AM toe te rekenen schade als gevolg van een tekortkoming van AM moet worden bepaald. 
      
      
    
    
      3.68
      
        Uitgangspunt is dat AM alleen aansprakelijk is als de wateroverlast (mede) veroorzaakt wordt door bodemvreemd materiaal (de derde oorzaak). Ook voor de beoordeling van de waterdoorlatendheid van de bodem heeft de hof-deskundige voorop gesteld, dat in het algemeen maximaal 20 gewichtsprocent bodemvreemd materiaal in de grond voor afdoende waterdoorlatendheid niet bezwaarlijk is. Doordat in dit geval aangenomen moet worden dat de aangenomen gewichtshoeveelheid bodemvreemd materiaal in de tweede bodemlaag maximaal ca 5% is, staat volgens de hof-deskundige de hoeveelheid bodemvreemd materiaal aan een afdoende waterdoorlatendheid niet in de weg.
        Ook de partij-deskundige [naam3] (pag. 2) is deze mening toegedaan. De oorzaak voor de slechte waterdoorlatendheid is volgens partij-deskundige [naam3] niet (zozeer) het bodemvreemd materiaal, maar de dichtheid van de grond en ‘het daaraan verbonden laag poriënvolume van de storende bodemlaag’. 
        Dit leidt ertoe dat het hof in zoverre de hof-deskundige in zijn analyse volgt.  
      
      
    
    
      3.69
      Dit betekent dat het aanwezige bodemvreemd materiaal in de grond van het perceel – ook in combinatie met de verdichte laag - aan een afdoende waterdoorlatendheid niet in de weg staat, zodat het hof de aansprakelijkheid van AM ook op deze feitelijke grondslag afwijst. In zoverre faalt grief XVIII.
      
      
        
          Aangelegde drainage mandelig en onrechtmatig?
        
      
      
    
    
      3.70
      
        Vanwege de wateroverlast in met name de kruipruimte van de woningen met bouwnummers 7 t/m 20 (waaronder het perceel van [appellant] ) is aan de achterzijde in of omstreeks (eind) 2010 door of in opdracht van AM een aan elkaar geschakelde drainage aangelegd met uitlopers naar de kruipruimte van iedere woning. Het is daarmee niet een voor ieder perceel op zichzelf staande drainage.  
        In aanvulling op deze drainage heeft [appellant] naar eigen zeggen in of omstreeks september 2012 (MvG sub 2.18) zowel in de voor- als achtertuin (extra) drainagestrengen aangelegd. Die strengen liggen volgens opgave van [appellant] op een diepte van 40 cm tot 60 cm. De 
        ktr-deskundige heeft één door [appellant] aangelegde streng opgegraven en werkend op 45 cm diepte aangetroffen. 
        De feitelijke situatie van de aanwezige drainage is door de ktr-deskundige in kaart gebracht, die als bijlage 1 aan zijn deskundigenrapport is gehecht. Die feitelijke situatie is (onvoldoende gemotiveerd) bestreden. 
      
      
    
    
      3.71
      Volgens [appellant] is de door of namens AM geplaatste drainage zonder zijn toestemming en daarmee onrechtmatig aangelegd. Het is volgens [appellant] ook geen mandelige drainage. [appellant] vindt dat op AM de verplichting rust die drainage te verwijderen. [appellant] heeft een daartoe strekkende verklaring voor recht onder sub III gevorderd. Daaraan is gekoppeld vordering sub IV waarin [appellant] wordt gemachtigd de drainage te verwijderen en vordering sub V waarin AM moet worden veroordeeld tot betaling van de kosten van verwijdering. 
      
    
    
      3.72
      Het hof volgt [appellant] niet. Het perceel is door AM aan [appellant] in eigendom overgedragen toen de bouwwerkzaamheden voor de woning en de werkzaamheden aan de tuin nog verricht moesten worden. AM en de aannemer Van Wijnen waren in ieder geval tot aan de oplevering van de woning (op of omstreeks 19 april 2011) gerechtigd op basis van de overeenkomsten met [appellant] de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. [appellant] en andere eigenaren hebben tijdens de bouw aandacht gevraagd voor de wateroverlast op de percelen, waarna AM (en kennelijk ook de aannemer Van Wijnen) onderzoek hebben gedaan en (onder meer) ter beperking van de wateroverlast voor de oplevering een drainage aan de achterzijde van de percelen met strengen tot onder de kruipruimte aangelegd. De mogelijkheid dat drainage kon worden aangelegd, was voor [appellant] bij de eigendomsoverdracht kenbaar doordat in artikel 12 van de leveringsakte een erfdienstbaarheid daartoe (kennelijk op voorhand) is opgenomen. Van onrechtmatig handelen van AM is daardoor geen sprake. Anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, had AM ten tijde van de aanleg hiervoor geen expliciete toestemming van [appellant] nodig die AM eerst aan hem had moeten vragen. Van het door [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegde onrechtmatig handelen van AM is tegen deze achtergrond onvoldoende gebleken, omdat [appellant] daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.73
      
        
          [appellant] heeft in de rechtsverhouding tot AM als projectontwikkelaar en verkoper van de bouwkavel geen belang bij de verklaring voor recht of de drainage aan de achterzijde al dan niet mandelig is. Die rechtsvraag is vooral van belang in de verhouding van [appellant] tot de aangrenzende eigenaren die ook op de drainage aan de achterzijde zijn aangesloten en waarvan de drainage op het perceel van [appellant] een onderdeel is. 
        Daarmee falen de grieven VI en VII en stranden ook de vordering tot machtiging de drainage te verwijderen (sub IV) en de vordering tot vergoeding van de kosten van verwijdering (sub V).
      
      
      
        
          Schiet AM tekort met betrekking tot de wateroverlast in de kruipruimte?
        
      
      
    
    
      3.74
      
        De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 20 december 2016 onder randnummer 2.9 overwogen, dat volgens de ktr-deskundige sprake is van wateroverlast en dat het gewenst is maatregelen te treffen, te weten het aanleggen c.q. het aanpassen van een drainagesysteem. De kantonrechter vervolgt dat ‘sprake is van een gebrek’ zodat AM op grond van 
        artikel 7:17 BW [appellant] moet schadeloosstellen. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] na het deskundigenbericht bedoeld in ieder geval het door de ktr-deskundige begrote bedrag van                  € 5.300,- excl. btw te vorderen. De kantonrechter heeft dit bedrag toegewezen. 
      
      
    
    
      3.75
      Zowel [appellant] als AM zijn tegen dit oordeel van de kantonrechter opgekomen. Aan de specifieke bezwaren van [appellant] en AM tegen dit oordeel van de kantonrechter komt het hof pas toe als de aansprakelijkheid van AM – die door AM wordt bestreden – vaststaat. 
      
    
    
      3.76
      Zoals uit het hiervoor overwogene volgt is in deze procedure AM alleen aansprakelijk als de wateroverlast in de kruipruimte (mede) veroorzaakt wordt door bodemvreemd materiaal. Op basis van de hiervoor aangehaalde bevindingen van de hof-deskundige, daarin gesteund door de partij-deskundige [naam3] (pag. 2), is de slechte waterdoorlatendheid in de kruipruimte niet (zozeer) het gevolg van de aangenomen hoeveelheid bodemvreemd materiaal van maximaal ca 5%. De partij-deskundige [naam3] noemt als oorzaak de dichtheid van de grond en ‘het daaraan verbonden laag poriënvolume van de storende bodemlaag’. Voor die oorzaak is AM niet aansprakelijk. 
      
    
    
      3.77
      Bovendien heeft AM aangevoerd dat [appellant] een schikking met de aannemer Van Wijnen heeft getroffen en dat tot die schikking behoort de vergoeding van de door [appellant] gestelde schade ten gevolge van water in de kruipruimte. Op zichzelf staat niet ter discussie dat [appellant] met de aannemer een schikking heeft getroffen. [appellant] heeft ter zitting toegelicht dat hij zich niet vrij acht daarover nader te verklaren, omdat hij met de aannemer Van Wijnen geheimhouding is overeengekomen en dat hij bij overtreding van de geheimhoudingsafspraak een boete is verschuldigd. Daargelaten of die geheimhoudingsclausule is overeengekomen en ook zover reikt dat [appellant] zelfs in een gerechtelijke procedure daarover geen verklaring mag afleggen, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat hij ten gevolge van de wateroverlast in de kruipruimte en de (mogelijk) niet adequate drainage nog schade heeft die niet al door Van Wijnen is vergoed. 
      
    
    
      3.78
      Het voorgaande leidt ertoe dat het hof in hoger beroep dit deel van de vordering van [appellant] alsnog afwijst. 
      
      
      
        
          Subsidiair grondslag: dwaling
        
      
      
    
    
      3.79
      
        
          [appellant] heeft subsidiair aangevoerd dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald en dat het nadeel dat hij daardoor lijdt op grond van artikel 6:230 lid 2 BW moet worden opgeheven. 
        Aan deze subsidiaire vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd (MvG sub 3.10 en 3.11) dat de bouwkavel niet geschikt is voor normaal gebruik en dat er mogelijk bodemverontreiniging en asbestresten op het perceel aanwezig zijn.
      
      
    
    
      3.80
      Uit het hiervoor overwogene volgt dat [appellant] mocht verwachten dat hij geen bouwkavel geleverd zou krijgen waarin bodemvreemd materiaal aanwezig was die een behoorlijke waterdoorlatendheid en eenvoudige beplanting zou beletten. In die verwachting is [appellant] mogelijk wel subjectief, maar naar objectieve en juridisch relevante maatstaven niet teleurgesteld. Voor zover [appellant] betoogt dat hij niet hoefde te verwachten dat de bodem een hoge verdichtingsgraad zou hebben waardoor de waterdoorlatendheid en eenvoudige beplanting zou worden beperkt, slaagt het beroep op dwaling evenmin. Niet gesteld of gebleken is dat AM een dergelijke inlichting heeft verstrekt. Bovendien was het aan de aannemer Van Wijnen na het sluiten van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht het perceel te bewerken voor de bouw van de woning met een eenvoudige tuin. Als de aannemer Van Wijnen in de verplichtingen is te kort geschoten levert dat, zonder een toereikende toelichting die ontbreekt, nog geen dwaling op in de koopovereenkomst met AM. Verder heeft [appellant] niet toereikend onderbouwd dat het perceel bodemverontreiniging bevat of dat daarin asbestresten aanwezig zijn, zodat ook deze grondslag faalt. 
      
      
        
          Meer subsidiair: onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      3.81
      
        
          [appellant] heeft meer subsidiair (vordering sub VIII) gevorderd, dat AM op grond van een onrechtmatige daad wordt veroordeeld tot betaling van € 115.521,29, te vermeerderen met wettelijke rente. 
        Aan deze vordering heeft [appellant] (MvG sub 2.30) ten grondslag gelegd, dat AM in strijd met de op haar rustende wettelijke plicht en in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm heeft nagelaten bodemonderzoek te doen naar mogelijke risico’s voor de volksgezondheid, meer in het bijzonder voor [appellant] , bodemvreemd materiaal en eventuele chemische bodemverontreiniging en/of asbest. 
      
      
    
    
      3.82
      Uit de overgelegde stukken blijkt dat AM in het kader van de publiekrechtelijke vergunningen voor het ontwikkelen van de nieuwbouwlocatie en het nieuwbouwplan de nodige milieuonderzoeken heeft verricht en het bevoegde gezag over de uitkomst van die onderzoeken heeft geïnformeerd. Niet gesteld of gebleken is dat op het perceel bodemverontreiniging is, asbestresten zijn aangetroffen, een onaanvaardbaar percentage bodemvreemd materiaal aanwezig is of aan AM toe te rekenen andere gezondheidsrisico’s aanwezig zijn. Ook deze vordering wijst het hof wegens gebrek aan een deugdelijk feitelijk onderbouwde juridische grondslag af. 
      
    
  
  
    
      4De conclusie
    
    
      4.1
      
        
          [appellant] is in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van de kantonrechter van 7 februari 2014, 13 mei 2014 en 12 mei 2015. In de dicta van die tussenvonnissen heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de te benoemen ktr-deskundige en heeft de kantonrechter de ktr-deskundige benoemd. In het tussenarrest van 
        25 juni 2019 heeft het hof in randnummer 4.10 al overwogen dat tegen die beslissingen op grond van de artikelen 194 lid 2 Rv en 196 lid 1 Rv geen hogere voorziening open staat. In zoverre zal [appellant] tegen die tussenvonnissen niet ontvankelijk worden verklaard. 
      
      
    
    
      4.2
      Het principaal hoger beroep van [appellant] faalt. Het incidenteel hoger beroep van AM slaagt. Dit betekent dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 20 december 2016 vernietigt, de vorderingen van [appellant] alsnog afwijst en [appellant] veroordeelt het door AM ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter betaalde bedrag van € 8.851.15 (zijnde                    € 5.300,- plus btw en € 2.438,15 deskundigenkosten), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2016, zijnde de dag dat AM dit bedrag aan [appellant] heeft betaald, terug te betalen. 
      
    
    
      4.3
      Voorts zal het hof [appellant] veroordelen in betaling van de kosten van de hof-deskundige. Gelet op de door de hof-deskundige gemaakte uren en het gehanteerde uurtarief, wordt het bedrag gelijk gesteld aan het gefactureerde bedrag. De door [appellant] gemaakte verwijten geven gelet op wat het hof in dit arrest heeft overwogen geen aanleiding het bedrag van de deskundige te matigen. De griffier zal worden opgedragen het restant bedrag aan kosten van de hof-deskundige van € 1.000,- aan hem over te maken. 
      
    
    
      4.4
      Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten zowel in het principaal als incidenteel hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.5
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
      
      
        Het hof:
      
      
    
    
      5.1
      
        verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de tussenvonnissen van 
        7 februari 2014, 13 mei 2014 en 12 mei 2015; 
      
      
    
    
      5.2
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 
        20 december 2016; 
      
      
    
    
      5.3
      wijst de vorderingen van [appellant] af; 
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [appellant] tot terugbetaling aan AM van het bedrag van € 8.851,15, welk bedrag AM aan [appellant] op grond van het vernietigde vonnis van de kantonrechter aan [appellant] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 december 2016 tot aan de dag van terugbetaling;  
      
    
    
      5.5
      begroot definitief de aanspraak van de hof-deskundige op € 5.000,- inclusief btw wegens loon en schadeloosstelling; 
      
    
    
      5.6
      bepaalt dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de hof-deskundige heeft te dragen; 
      
    
    
      5.7
      verstaat dat de griffier van dit hof het restant-bedrag van € 1.000,- ten laste van het door [appellant] gestorte voorschot aan de deskundige betaalt op de wijze als aangegeven in de begrotingsbeschikking van 6 januari 2023;
      
    
    
      5.8
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van AM tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 2.172,- aan salaris van de advocaat,
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van AM in het principaal hoger beroep: 
        € 5.200,- aan griffierecht,
        € 10.716,- aan salaris van de advocaat van AM (3 procespunten x appeltarief V),
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van AM in het incidenteel hoger beroep: 
        € 1.287,- aan salaris van de advocaat van AM (3 procespunten x 1/2 appeltarief I);
      
      
    
    
      5.9
      bepaalt dat al deze kosten onder sub 5.8 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.10
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.11
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, J. Smit en M. Willemse, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        23 april 2024. 
      
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2019:5292. 
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2020:7038. 
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2019:5292, r.ov. 4.4. 
  
  
    HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:279 en HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2921.
  
  
    HR 21 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:649.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.