ECLI:NL:RBNHO:2024:3514, Rechtbank Noord-Holland, 02-04-2024, 23/1832
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, standaard, ongegrond.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 23/1832 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 april 2024 in de zaak tussen
    
      [naam 1] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 374.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Bij uitspraak van 20 december 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiser heeft nadere stukken ingediend waarop verweerder heeft gereageerd. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2024 te Haarlem. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van de zijde van verweerder is [naam 2] (taxateur) verschenen.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
      1.	Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1925. De gebruiksoppervlakte van de opstal is 152 m² (inclusief aanbouw en dakopbouw). De oppervlakte van het perceel is 103 m².
    
    
  
  
    Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum). 
    
    3. Eiser bepleit een waarde van € 335.000 en verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport van ‘ [bedrijfsnaam] ’ en de matrix. Eiser voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan: 
    
      
        verweerder heeft geen rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten;
      
      
        verweerder is voor [adres 2] uitgegaan van een onjuiste transactiedatum;
      
      
        verweerder heeft geen rekening gehouden met de nieuwe funderingen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ; 
      
      
        verweerder heeft bij [adres 4] geen rekening gehouden met de geheel gerenoveerde en gemoderniseerde woning;
      
      
        verweerder heeft geen rekening gehouden met de moderne badkamer en keuken bij [adres 5] ;
      
      
        in navolgende jaren heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning wel lager vastgesteld.
      
    
    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
    
    4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar zijn verweerschrift en de overgelegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [plaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle vrijstaande woningen en wat bouwjaar, type en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    8. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Vervolgens heeft hij de prijs per vierkante meter gecorrigeerd met gebruikmaking van de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van gemiddeld € 2.287. Verweerder heeft rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning door deze op ‘2’ te kwalificeren en heeft een waarde per vierkante meter toegekend van € 1.789. Deze waarde ligt lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Anders dan eiser stelt, is naar het oordeel van de rechtbank de kwaliteit van [adres 4] gelijk aan die van de woning. Blijkens de advertentietekst is het object weliswaar compleet gemoderniseerd, maar uit de foto’s is onvoldoende gebleken dat de kwalificatie ‘3’ voor de factor kwaliteit niet zou voldoen. De rechtbank ziet geen aanleiding hier een hogere kwalificatie dan ‘3’ toe te passen. Eiser voert voorts aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de nieuwe funderingen van [adres 3] en [adres 4] . Deze grief slaagt niet. Gezien de toelichting van verweerder en de door hem overgelegde funderingskaart is ook bij de woning sprake van een vernieuwde fundering. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om hier een correctie voor toe te passen. Eisers stelling dat verweerder ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 5] geen rekening heeft gehouden met de moderne badkamer en keuken, kan de rechtbank niet plaatsen. Verweerder heeft het voorzieningenniveau van [adres 5] immers, net als eiser dat gedaan heeft, op ‘4’ gekwalificeerd. 
    
    9. Verweerder heeft het vergelijkingsobject [adres 2] tijdens de beroepsfase laten vallen omdat de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum is gelegen. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen. Aan wat eiser in beroep over dit eerder gehanteerde vergelijkingsobject opmerkt, komt daarom geen betekenis meer toe.
    
    10. Ten slotte wil de rechtbank eiser erop wijzen dat deze WOZ-waarde ziet op het belastingjaar 2022. De WOZ-waardes die zijn vastgesteld in voorgaande jaren, of die voor de komende jaren vastgesteld zullen worden, hebben hier geen invloed op.
    
    11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. 
    
    12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van A.C. Karels, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 april 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).