ECLI:NL:GHDHA:2024:401, Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, BK-23/8 tot en met BK-23-10
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Woning. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning aannemelijk gemaakt.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-23/8 tot en met BK-23/10
    
    
    
    Uitspraak van 17 januari 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 23 november 2022, nummer ROT 20/1485, ROT 20/6697 en ROT 22/1530.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 400.000 (de beschikking 2019). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2019 (de aanslag 2019) opgelegd.
      
    
    
      1.1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 437.000 (de beschikking 2020). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2020 (de aanslag 2020) opgelegd.
      
    
    
      1.1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de woning voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 466.000 (de beschikking 2021). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag 2021) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikkingen en de aanslagen 2019 tot en met 2021 gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van deze beroepen zijn griffierechten van tweemaal € 48 en éénmaal € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        - “de rechtbank verklaart de beroepen ongegrond; 
        - veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 333,50 aan eiser; veroordeelt de Staat tot betaling van een schadevergoeding van € 666,50,- aan eiser; 
        - bepaalt dat verweerder en de Staat elk de helft van het betaalde griffierecht ad € 49 (€ 24,50) aan eiser vergoedt; 
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 474,38; - veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 474,38.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaand met een perceeloppervlakte van ongeveer 13.193 m2, een inhoud van ongeveer 599 m3 en heeft het bouwjaar 1967. De woning beschikt over een aanbouw met een inhoud van ongeveer 257 m3 en een inpandige garage van 140 m3. Een deel van het perceel waarop de woning is gelegen bevindt zich in de kernzone van een waterverdedigingswerk (dijk). Van het perceel is 2.590 m2 (openbaar) water en valt 410 m2  onder de vrijstelling waterbeschermingszone.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft  taxatieverslagen overgelegd waarin de waarde van de woning voor de onderhavige belastingjaren is getaxeerd op respectievelijk € 400.000, € 437.000 en € 466.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens matrixen overgelegd met verkooptransacties van woningen, te weten [adres 2] en [adres 3] (belastingjaar 2019), [adres 4] , [adres 2] , en [adres 5] (belastingjaar 2020), en [adres 6] en de [adres 7] (belastingjaar 2021), allen gelegen in [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “1.	Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald in de jaren 2019, 2020 en 2021 bepaald op € 400.000,-, € 437.000,- respectievelijk € 466.000,-. Eiseres stelt dat deze waarden te hoog zijn . Zij acht de juiste waarde voor het jaar 2019 op € 147.000,-, voor het jaar 2020 op € 152.000,- en voor het jaar 2021 op € 151.000,-. Eiseres baseert haar standpunt in de achtereenvolgende jaren op dezelfde gronden. Verweerder beantwoordt deze gronden op vergelijkbare wijze, zij het dat verweerder voor de achtereenvolgende jaren vergelijkt met (deels) verschillende objecten. Gesteld noch gebleken is, dat er relevante wijzigingen zijn aangebracht of ontstaan aan de onroerende zaak in de periode 1 jan. 2018 – 1 jan. 2020. De rechtbank zal de waardebepaling in de drie achtereenvolgende jaren daarom tezamen behandelen.
    
    
    2. De onroerende zaak is een vrijstaande bedrijfswoning (bouwjaar 1967), met een perceeloppervlakte van 13.193 m². Een deel van het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen bevindt zich in de kernzone van een waterverdedigingswerk (dijk).
    Van het perceel is 2590 m² (openbaar) water en valt 410 m² onder de vrijstelling waterbeschermingszone. De onroerende zaak heeft een inhoud van 599 m³, een aanbouw van 257 m³ en een inpandige garage van 140 m³.
    
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    4. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapporten en de bijbehorende waardematrixen.
    
    
      4.1.
      In het taxatierapport ten aanzien van de WOZ-waarde van 2019 heeft verweerder als vergelijkingobjecten gebruikt de woningen [adres 2] en [adres 3] , in het taxatierapport voor het jaar 2020 de woningen, [adres 4] , [adres 2] en [adres 5] en voor het jaar 2021 de woningen, [adres 6] en de [adres 7] . Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in [woonplaats] . In de taxatierapporten en het in augustus 2021 door verweerder overgelegde nadere verweerschrift zijn foto’s opgenomen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
      
    
    
      4.2.
      Verweerder stelt dat het door de bijzondere karakteristieken van de onroerende zaak moeilijk is de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Verweerder stelt met een zeer lage grondwaarde recht te doen aan het feit, dat de [adres 1] bedrijfswoning is (en geen burgerwoning, zoals de vergelijkingsobjecten). De door verweerder aangehouden grondwaarde voor de onroerende zaak is, voor het jaar:
      
      - 2019: € 18,- ( tegenover € 307,-, € 317 en € 350,- voor de vergelijkingsobjecten)
      - 2020: € 19,- ( tegenover € 307,-, € 317 en € 213,- voor de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar een gemiddelde ligging)
      - 2021: € 35,- ( tegenover € 271 en € 164 voor de vergelijkingsobjecten; gecorrigeerd naar een gemiddelde ligging)
      
      
        Verweerder wijst op de bedrijfsbestemming van de onroerende zaak. Hij legt in augustus 2021 een publicatie over volgens welke [adres 8] , een object met eenzelfde bestemming (gegevens bestemmingsplan 2020 overgelegd) dan wordt aangeboden voor € 3.600.000,-, bijna acht maal de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak.
      
      
    
    
      4.3.
      Voor de vergelijking stelt verweerder aansluiting te hebben gezocht bij woonbestemde objecten uit dezelfde bouwperiode. Voor de prijs van de grond heeft verweerder aansluiting gezocht bij de uitgifteprijzen bedrijfsgronden, dit in overeenstemming met buurgemeenten. Verweerder verwijst in dat verband naar haar Grondprijzenbrief 2019/5 uit maart 2019.
      
    
    
      4.4.
      
        Verweerder vat zijn verweer ter zake van de beroepen tegen de WOZ-waarden in 2019 en 2020 als volgt samen: hij stelt (onder overlegging van een publicatie) dat als prijs voor een deel van het perceel: de 1678 m² bruikbare bedrijfsgrond, direct langs de weg gelegen de huidige vraagprijs voor bedrijfsgrond € 215/ m² in de omgeving kan worden gehanteerd. Totaal € 251.700,-. Bij de door eiser voorgestane € 5,- voor de overige 8.925 m² is die overige grond € 44.600,- waard. De gemiddelde waarde van de woning over de jaren 2019 (€ 167.000,-) en 2020 (€ 186.000,-) is € 176.500,-. Totaal: € 472.800,- , hoger dan de door verweerder aangehouden WOZ-waarde. Verweerder heeft in die berekening de 2590 m² eigen water op nul gewaardeerd maar stelt, dat voor zo’n perceel eigen water op de markt wel degelijk een prijs wordt betaald. Aan de 410 m² waterbeschermingszone komt in deze berekening geen waarde toe.
        Voor het jaar 2021 geeft verweerder aan, dat een snelle benadering direct duidelijk maakt dat hij met € 466.000,- de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 2090 m² bedrijfsgrond á € 150,-/m² = € 313.500; rest van de grond (10.962 m²) á € 5,- /m² (de agrarische prijs die eiseres voorstelt) = € 53.460,-; woning 995 m³ á 190/ m³ = € 190.000,- te verminderen met een aftrek voor het perceel water van € 7.000,-. Totaal: € 550.000,-.
      
      
      
        5.	Verweerder heeft met dit globale verweer, de door hem overgelegde taxatierapporten en de gegeven toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Ter motivering dient het volgende.
      
      
      
        
          Grondstaffel
        
      
    
    
      6.1.
      Eiseres stelt dat een onjuiste grondstaffel is toegepast. Eiseres verwijst hierbij naar de Studie Gebiedsbod […] (April 2019) waarin staat dat voor het verwerven van bedrijfsgronden nauwelijks meer kan worden uitgegeven dan de agrarische waarde.
      
    
    
      6.2.
      Verweerder geeft aan dat de onroerende zaak een bedrijfswoning is. De grondstaffels die bij de woningen worden gebruikt zijn bij een dergelijk pand niet van toepassing. In de matrix is een aantal panden uit de bouwperiode jaren 70/80 weergegeven om te tonen wat er voor dergelijke panden in de markt wordt betaald. Er is aansluiting gezocht bij met 'woon bestemde' objecten uit dezelfde bouwperiode. Hiervoor is gekozen, omdat wanneer een bepaald type woning tegelijkertijd wordt gebouwd op een bedrijventerrein en in een woonwijk dan de bouwkosten ongeveer gelijk zijn, alleen de grondprijzen zijn afwijkend. Het gaat in deze casus niet over gronden die moeten worden verworven om er bedrijfsgronden van te maken. Verweerder hanteert in haar globale berekening overigens voor een deel van de grond de door eiseres voorgestelde agrarische waarde van € 5,-.
      
    
    
      6.3.
      Deze grond slaagt niet, omdat sprake is van een bedrijfspand en omdat verweerder een zeer lage grondwaarde heeft aangehouden.
      
      
        
          Onroerende zaak
        
      
    
    
      7.1.
      Eiseres stelt, onder verwijzing naar een meetrapport van [naam] , dat de inhoud van de onroerende zaak 571 m3 moet zijn.
      
    
    
      7.2.
      Verweerder wijst in het meetrapport [naam] een rekenfout aan. Verweerder legt bij de taxatierapporten de bouwtekening over, waarop zij zich heeft gebaseerd. Verweerder heeft – onbestreden – gesteld dat volgens de toegepaste standaardmeetregels gemeten moet worden tussen de buitenmuren, dat wil zeggen: inclusief eventuele scheidingswanden/binnenmuren.
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank acht – mede op basis van wat er zitting daarover is gezegd - een redelijke verklaring voor het meetverschil dat eiseres bij haar metingen de binnenmuren buiten beschouwing heeft gelaten. De rechtbank volgt in deze het standpunt van verweerder.
      
    
    
      8.1.
      Eiseres wijst erop dat de onderhavige onroerende zaak een dijkwoning is en dat de waarderingsuitzondering met betrekking tot waterverdedigingswerken in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel f, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken moet zijn toegepast.
      
    
    
      8.2.
      Verweerder wijst erop, dat het hier eigen water betreft, dat weliswaar openbaar is, maar in praktijk toch een waarde vertegenwoordigt. Verweerder stelt niettemin geen waarde aan dit water te hebben toegekend.
      
    
    
      8.3.
      De rechtbank leidt uit de door verweerder overgelegde taxatierapport af, dat aan dit natte deel van de onroerende zaak geen waarde is toegekend. Daarmee is aan dit argument van eiseres de feitelijke grond ontvallen.
      
    
    
      9.1.
      Eiser bestrijdt dat verweerder op juiste wijze rekening heeft gehouden met het feit, dat 410 m² van het perceel behoort tot een waterbeschermingszone .
      
    
    
      9.2.
      Verweerder stelt – ter zitting onbestreden - aan die 410 m2 geen waarde te hebben toegekend.
      
    
    
      9.3.
      De rechtbank maakt uit de stukken op, dat bij de berekening van de oppervlakte van het gehele perceel (13.193 m²) de 410 m² waterbeschermingszone buiten beschouwing is gebleven en dat er dus geen waarde aan is toegekend.
      
    
    
      10.1.
      Eiseres voert aan dat geen rekening is gehouden met de langgerekte vorm van het perceel.
      
    
    
      10.2.
      Verweerder stelt dat daarmee voldoende rekening is gehouden in de lage prijs voor de grond.
      
    
    
      10.3.
      De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt.
      
    
    
      11.1.
      Eiser stelt, dat het bij de onroerende zaak zo druk is, dat men er in de avonden en weekenden door de geluidsoverlast niet buiten kan zitten. Eiseres voert aan dat geen rekening is gehouden dat op het bedrijventerrein de hoogste milieucategorie 5 is toegestaan.
      
    
    
      11.2.
      Verweerder geeft aan bij de ligging van het perceel uitgegaan te zijn van matig (2). Daarmee – en met de lage waarde voor de grond - is voldoende rekening gehouden met de mindere ligging.
      
    
    
      11.3.
      Verweerder heeft door de ligging van de onroerende zaak met een 2 te waarderen voldoende rekening gehouden met de geluidsoverlast. De enkele omstandigheid dat er een nieuw aangelegde industrieweg is aangelegd nabij de onroerende zaak leidt niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      12.1.
      Eiseres geeft aan, dat onvoldoende rekening is gehouden met de vele gebreken aan de onroerende zaak. Zij begroot de herstelkosten op € 123.240,-.
      
    
    
      12.2.
      Verweerder geeft aan dat hij met de matige staat van de woning rekening heeft gehouden, dit op basis van een inpandige opname uit 2019. Hij wijst erop, dat in de rechtspraak (Rechtbank Den Haag 10 september 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:121) een offertebedrag niet één op één van de waarde mag worden afgetrokken.
      
    
    
      12.3.
      Ter zitting is namens eiseres desgevraagd verklaard dat de omvangrijke post “dakreparatie” in september 2022 nog niet had plaatsgevonden. De rechtbank is van mening, dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt, dat met een matige staat voor kwaliteit en onderhoud recht gedaan wordt aan de verschillen met de vergelijkingspanden en dat verweerder daarboven nog een ruime marge aanhoudt tussen de gemiddelde kubieke meterwaarde voor de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      13.1.
      Eiseres stelt, dat de onroerende zaak buitendijks ligt en deel uitmaakt van het rivierbed. Zij stelt dat het kavel voor gebruik zou moeten worden opgehoogd en dat sprake is van een drainageprobleem.
      
    
    
      13.2.
      Verweerder stelt juist rekening gehouden te hebben met de noodzaak tot ophoging in de lage grondwaarde.
      
    
    
      13.3.
      De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt, dat de grondwaarde belangrijk hoger zou zijn geweest, als de grond al zou zijn opgehoogd.
      
    
    
      14.1.
      Eiseres stelt, dat sprake is van saneringsproblematiek door afzetting van rivierslib. Zij verwijst in dat verband naar een steekproef uit 2017.
      
    
    
      14.2.
      Verweerder merkt op, dat eiseres dit een en ander niet met documenten onderbouwt en dat overigens de lage waarde van de grond ruimte biedt voor kosten van sanering.
      
    
    
      14.3.
      Eiseres heeft geen concrete gegevens over de urgentie van een sanering en de omvang van de te maken onderzoeks- en saneringskosten overgelegd. Gezien de door verweerder aangehouden (lage) waarde van de grond is binnen de door verweerder bepaalde WOZ-waarden ruimte voor kosten voor onderzoek en sanering van afgezet rivierslib.
      
    
    
      15.1.
      Eiseres verwijst naar een geschil met de buren over een vervuilde strook grond/puin langs de door hen aangelegde industrieweg.
      
    
    
      15.2.
      Verweerder stelt vast dat eiseres verzuimt dit geschil te documenteren en aan te geven in hoeverre dit geschil tot correctie van de waarde zou kunnen leiden. Hij is van mening dat ook met dit mogelijk bezwaar door de zeer lage grondwaarde al voldoende rekening is gehouden.
    
    
      15.3.
      Bij het ontbreken van concrete gegevens over deze kwestie oordeelt de rechtbank dat niet aannemelijk is geworden dat het hier gaat om een post die moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de WOZ-waarde.
      
    
    
      16.1.
      Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met een gebrek aan infrastructuur (aansluitmogelijkheden) ter hoogte van de onroerende zaak.
      
    
    
      16.2.
      Verweerder geeft aan, dat ter plaatse sprake is van lintbebouwing. De onroerende zaak ligt aan de weg de [straat] . Alle objecten aan de [straat] hebben infrastructuur nodig. Direct grenzend aan het perceel loopt een weg die meerdere bedrijfsgebouwen ontsluit. Indien noodzakelijk kunnen er aanpassingen worden gedaan. Het is verweerder niet duidelijk, wat er ontbreekt aan de infrastructuur van de onroerende zaak.
      
    
    
      16.3.
      De rechtbank ziet in hetgeen door eiseres op dit punt is aangevoerd geen reden om te oordelen, dat verweerder de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      17.1.
      Eiseres stelt, dat de ontsluiting van de onroerende zaak niet geschikt is voor zwaar verkeer.
      
    
    
      17.2.
      Verweerder geeft aan, dat niet valt in te zien dat met bescheiden kosten de inrit geschikt gemaakt zou kunnen worden voor zwaar verkeer.
      
    
    
      17.3.
      De rechtbank ziet in hetgeen door eiseres op dit punt is aangevoerd geen reden om te oordelen, dat verweerder de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      18.1.
      Eiseres wijst erop dat er onzekerheid is omtrent de ontwikkelingsmogelijkheden conform de bestemming.
      
    
    
      18.2.
      Verweerder wijst erop dat op een aangrenzend perceel inmiddels bedrijfsunits zijn gebouwd en dat in de omgeving 14 nieuwe bedrijven zijn begonnen. Het is hem niet duidelijk wat belanghebbende met deze onzekerheid bedoelt. Hij wijst erop, dat moet worden gewaardeerd wat er per peildatum staat/is en dat de omgevingspanden, ook die waarvan de verkoopcijfers door verweerder worden overgelegd in dezelfde fase zitten.
      
    
    
      18.3.
      De rechtbank ziet in deze grond – mede in het licht van het gevoerde verweer, dat zij kan volgen - onvoldoende aanknopingspunten voor een verlaging van de WOZ-waarde.
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
        19.	De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Zo zijn ze in dezelfde omgeving gelegen en op vergelijkbare wijze te bereiken (personenvervoer, vrachtverkeer en OV (bus)). De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, bijvoorbeeld voor wat betreft het plangebied waarbinnen de woningen zijn gelegen, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
      
      
    
    
      20.1.
      Eiseres stelt dat verweerder bij de vergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de woonbestemming van de vergelijkingsobjecten, met het feit, dat de [adres 4] is geschilderd in 2018 en een goede afwerking heeft, de [adres 9] is voorzien van hoogwaardige materialen (zoals dubbel glas en hardhouden kozijnen) en de [adres 5] (anders dan de onroerende zaak) beschikt over een zwemvijver, een buitenlounge van 60 m2, een veranda, een buitenkeuken en dat het geheel is gerenoveerd.
      
    
    
      20.2.
      Verweerder stelt met de bedrijfsbestemming rekening te hebben gehouden in de lage grondwaarde. Hij wijst erop, dat hij uitgaat van een matige ligging en – op basis van een inpandige opname in 2019 - uitgaat van een matige staat (2) van de onroerende zaak. Hij geeft ter zake van de [adres 4] aan, dat schilderwerk behoort tot het normale onderhoud, dat dat pand wisselend is afgewerkt, met verwijzing naar door hem overgelegde foto’s. Ter zake van de [adres 9] merkt verweerder – onder verwijzing naar foto’s - op, dat de woning een gemiddelde kwaliteit en onderhoud had en dat een foto er op wijst, dat niet het gehele huis was voorzien van dubbel glas. Ten aanzien van de [adres 5] merkt verweerder op, dat er € 500.000,- voor is betaald terwijl de ligging (en dus onder meer de geluidbelasting en andere invloeden van het verkeer) niet wezenlijk anders is dan die van de onroerende zaak en dat verweerder kwaliteit en onderhoud ervan heeft gewaardeerd als bovengemiddeld (4).
      
    
    
      20.3.
      De rechtbank acht het verschil tussen woonbestemming en bedrijfsbestemming voldoende verdisconteerd in de door verweerder aangehouden grondwaarden. Voor zover eiseres stelt dat de genoemde onderdelen met een1 (in plaats van een 2) moeten worden gewaardeerd, is de rechtbank van oordeel dat zij dat niet aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de bevindingen te twijfelen. De rechtbank kan de wijze waarop verweerder is omgegaan met kwaliteit en onderhoud van de vergelijkingsobjecten volgen.
      
    
    
      21.1.
      Eiseres stelt, dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in afstand tussen de industriële bebouwing en de percelen [adres 5] (84 m) en [adres 1] (de onroerende zaak: 20 m).
      
    
    
      21.2.
      Verweerder heeft foto’s overgelegd waaruit zou blijken, dat de afstand van de woning van [adres 5] tot de industriële bebouwing 38,8 m is en van [adres 1] : 30,3 m. Zij wijst er daarbij op, dat direct naast de [adres 5] een in- en uitrit voor het naastgelegen bedrijventerrein ligt.
      
    
    
      21.3.
      De rechtbank neemt aan, dat het verschil in afstanden is ontstaan doordat eiseres meet tussen de perceelsgrenzen en verweerder tussen de bebouwing op de onderscheiden percelen. De rechtbank is van oordeel, dat met een aanduiding als matig (“2”) en de lage grondwaarde voldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van de onroerende zaak.
      
    
    
      22.1.
      Eiseres stelt, dat de kwaliteiten van de referentiepanden bovengemiddeld zijn en dat – om de vergelijking met de onroerende zaak te corrigeren – de prijs per kubieke meter met 10% tot € 288,- zou moeten worden gereduceerd.
      
    
    
      22.2.
      Verweerder stelt, dat de gemiddelde kubieke meterprijs, op basis van gemiddelde (3) kwaliteit en onderhoud voor de vergelijkingsobjecten is, voor het jaar
      
         2019: € 321,-
         2020: € 519,-
         2021: € 590,-
      
      Daartegenover gaat verweerder voor de onroerende zaak uit van een kubieke meterprijs van € 229,- (2019), € 249,- (2020) en € 245,- (2021).
      
    
    
      22.3.
      Gelet op de door verweerder gehanteerde kubieke meterprijzen kan overname van de stelling van eiseres dat € 288,- de correcte prijs is geen aanpassing naar beneden van de WOZ tot gevolg hebben. Eiseres heeft dus geen belang bij een oordeel over deze stelling.
      
      23. Eiseres beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt op de weg van eiseres om, bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel, woningen aan te wijzen die - naar zij meent - identiek zijn aan de onroerende zaak, maar anders (lager) zijn gewaardeerd. Eiseres heeft in dit kader geen enkele woning aangevoerd, zodat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van gelijke gevallen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
      
      24. De rechtbank is aldus van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
      
      25. De beroepen zijn ongegrond.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op te hoge bedragen bedrag zijn vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 82.000 (2019), € 101.000 (2020) en € 151.000 (2021), met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden aangevoerd die in eerste aanleg nog niet zijn aangevoerd noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van door haar bij de rechtbank ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op het onderhavig geschil werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.2.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, P.J.J. Vonk en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      Wegens ontstentenis van de voorzitter is de uitspraak door P.J.J. Vonk ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.