ECLI:NL:RBLIM:2022:2657, Rechtbank Limburg, 01-04-2022, ROE 21/856
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde activiteitencentrum; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de waarde van de kelder te hoog vastgesteld. Dit leidt er echter niet toe dat de vastgestelde waarde te hoog is.

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROE 21 / 856
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen
    
    Stichting PSW, te Roermond, eiseres
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 723.000,- voor het belastingjaar 2020. 
    
    
    
      Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een activiteitencentrum voor mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak, gebouwd in 1986, bestaat uit een twee verdiepingen met activiteitenruimtes (begane grond en eerste verdieping), een kelder die wordt gebruikt als opslagruimte, een zolder met technische installaties en een fietsenstalling. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 1.572 m².  
    
    
      
        Het geschil
      
    
    
    2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) zijn evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.
    
    
      
        De standpunten van eiseres
      
    
    
    3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 389.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 13 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
    
    
      3.1.
      In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 95,- per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd. Zij hebben de waarde van de grond inclusief BTW ingeschat op € 148.365,- (1.572 m² x € 95,-). 
      
    
    
      3.2.
      De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben de taxateurs, ervan uitgaande dat de onroerende zaak bestaat uit één onderdeel met een bruto vloeroppervlak van 1.072 m² en met toepassing van een correctie van 15% (onder meer vanwege de grootte), ingeschat op € 1.342.848,- (inclusief BTW). 
      
    
    
      3.3.
      Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de afbouw (30 jaar) en de installaties (15 jaar) is verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.
      
    
    
      3.4.
      Eiseres heeft een correctie van in totaal € 100.714,- (inclusief BTW) voor functionele veroudering toegepast.
      
      
        
          De standpunten van verweerder
        
      
      
      
        4.	Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 22 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
      
      
    
    
      4.1.
      De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW per m² (totaal inclusief BTW: 1.572 m² x € 115,- = € 180.701,-). Verweerder heeft op zitting verklaard dat is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de betreffende gemeente of, indien die ontbreken, van de prijzen van een naastgelegen gemeente.
      
    
    
      4.2.
      De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Dit is onderbouwd met plattegronden van de vier bouwlagen van de onroerende zaak die als bijlage bij het taxatierapport zijn gevoegd. Hieruit komt een bruto vloeroppervlak van 1.308 m² (inclusief de fietsenstalling) naar voren. De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N1800000 tot uitgangspunt genomen en geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 1.803.028,- (inclusief BTW) bedraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 30, 27 en 17%) binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] overgelegd. De taxateur heeft de bouwjaren van de ruwbouw op 1986 (leeftijd op de waardepeildatum: 33 jaar) en de afbouw en installaties op 2010 (leeftijd op de waardepeildatum: 9 jaar) gesteld. Ter onderbouwing van het bouwjaar van de afbouw en de installaties heeft verweerder er op gewezen dat het gebouw in 2010 (voor € 315.000,- exclusief BTW volgens de opgave van de eigenaar van de onroerende zaak) is verbouwd van kantoor naar activiteitencentrum. Voor het onderdeel ruwbouw is verweerders taxateur, evenals de taxateur van eiseres, uitgegaan van een levensduur van 55 jaar. De levensduur van zowel de afbouw als de installaties heeft verweerder, uitgaande van verbouwingsjaar 2010, op 14 jaar gesteld. Dit betekent dat voor de levensduur op alle onderdelen binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer wordt gebleven en er geen sprake is van verlenging van de levensduur. De staat van de onroerende zaak, door de taxateur op grond van een inpandige taxatie als ‘voldoende’ gekwalificeerd, alsmede het meer dan normale onderhoud dat blijkt uit het meerjarenonderhoudsplan, is voor verweerder geen reden om van een ander bouwjaar of een andere levensduur van de onderdelen afbouw en installaties uit te gaan. 
      
    
    
      4.4.
      Verweerders correctie vanwege functionele veroudering bedraagt afgerond in totaal € 139.232,- (inclusief BTW). De taxateur heeft in het taxatierapport toegelicht dat die correctie is toegepast omdat de bouwwijze niet meer (geheel) overeenstemt met de manier waarop op de waardepeildatum vergelijkbare objecten worden gebouwd en vanwege de belemmering in gebruiksmogelijkheden en de excessieve gebruikskosten. 
      
    
    
      4.5.
      In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 922.000,-. Die getaxeerde waarde is lager dan de beschikte waarde € 723.000,-.
      
      
        
          De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting
        
      
      
      
        5.	Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.
      
      
    
    
      5.1.
      Eiseres heeft gesteld dat verweerder in beroep de grond hoger heeft gewaardeerd (namelijk € 95,- exclusief BTW per m²) dan in het taxatieverslag waarin de grond werd gewaardeerd op een bedrag van € 95,- inclusief BTW. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing de grondprijs heeft kunnen verhogen. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020 en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020.
      
    
    
      5.2.
      Eiseres heeft gesteld dat verweerder de kelder ten onrechte tegen dezelfde prijs per m² als de activiteitenruimtes (op de begane grond en de eerste verdieping) heeft gewaardeerd. Volgens haar moet de prijs per m² op ongeveer de helft hiervan worden gesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 2] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 3] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.  
      
    
    
      5.4.
      Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte 2010 als bouwjaar van de afbouw en de installaties aangemerkt. Een aanpassing van het bouwjaar is alleen aan de orde als de gehele ruwbouw en installaties nieuw zijn en daarvan is, gelet op de hoogte van de investering, geen sprake. In de visie van eiseres heeft verweerder daarom de resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties verlengd zonder dat daarvoor een goede grond bestaat. 
      
    
    
      5.5.
      De taxateur van eiseres heeft op zitting de in beroep gewijzigde objectkenmerken van de onroerende zaak (bruto vloeroppervlak) overgenomen en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 536.000,-. 
      
    
    
      5.6.
      
        Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil. 
        
          Bewijslastverdeling (algemeen)
        
      
      
      6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
      
      
        
          Wettelijk kader
        
      
      
      7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      
        
          de aard en de bestemming van de zaak;                                                                                           
        
        
          de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
        
      
      
      9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
      
      
        
          Grondwaarde
        
      
      
      10. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.
      
      11. De rechtbank overweegt dat verweerder, anders dan eiseres stelt, zowel in het taxatieverslag in bezwaar als het taxatierapport in beroep is uitgegaan van een grondprijs van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan die prijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven. Eiseres heeft in haar waardering zelfs te kennen gegeven dat zij aansluiting heeft gezocht bij de grondwaarde in het taxatieverslag (die inclusief BTW niet € 95,- maar € 115,- bedraagt).
      
      
        
          Bruto vervangingswaarde
        
      
      
      12. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N1800000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel rond het midden van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (2.000 m²), alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van activiteitenruimtes op de begane grond en eerste verdieping van de onroerende zaak aannemelijk. Eiseres heeft ook niet gemotiveerd betwist dat voor die onderdelen moet worden afgeweken van de vervangingswaarde van de Taxatiewijzer. De door haar toegepaste aftrek van 15% op de bouwkosten (die ook vallen binnen de bandbreedte van archetype N1800000) ontbeert namelijk een onderbouwing en kan reeds daarom niet leiden tot een aanpassing van de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde. De rechtbank kan eiseres daarentegen wel volgen in haar standpunt dat verweerder de kelder niet zonder nadere onderbouwing tegen dezelfde prijzen per m² als de activiteitenruimtes had mogen waarderen. Aannemelijk is dat de kelder, die in gebruik is als opslagruimte, een lagere vervangingswaarde heeft dan de activiteitenruimtes op de begane grond en de eerste verdieping. 
      
      13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de bruto vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      14. Zoals in het voorgaande is overwogen, heeft eiseres in haar taxatie de door haar gebruikte bruto vervangingswaarde van de activiteitenruimtes evenmin aannemelijk gemaakt. De kelder heeft zij zelfs in het geheel niet in haar waardering betrokken.  
      
      
      
      
        
          Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur
        
      
      
      15. De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw niet van mening verschillen. In geschil is of verweerder bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties uit mocht gaan van een nieuw bouwjaar, te weten het jaar 2010. Onbestreden is dat in dat jaar de onroerende zaak is verbouwd van kantoor naar activiteitencentrum en dat de eigenaar te kennen heeft gegeven dat de kosten daarvan € 315.000,- exclusief BTW bedroegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn verwijzing hiernaar aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie en verbouwingen dusdanig omvangrijk en ingrijpend zijn geweest dat deze leiden tot een nieuw bouwjaar van de afbouw en installaties. De pas op zitting door de taxateur van eiseres gemaakte berekening, op grond waarvan hij tot de conclusie komt dat maar een deel van de afbouw en alle installaties in 2006 zijn vernieuwd, passeert de rechtbank, na afweging van de belangen, als tardief en daarmee in strijd met de goede procesorde. Dit standpunt is dusdanig laat aan de orde gesteld dat verweerder hier niet meer adequaat op heeft kunnen reageren en bovendien valt niet in te zien waarom eiseres dit nieuwe standpunt niet eerder met een onderbouwing naar voren heeft kunnen brengen. De omstandigheden die aan de aanpassing van het bouwjaar ten grondslag liggen, zijn immers al verwoord in het taxatierapport dat op 2 augustus 2021 aan eiseres is gezonden. Gelet op het voorgaande is ten aanzien van alle onderdelen van de onroerende zaak van een verlenging van de levensduur geen sprake en behoeft dat wat eiseres daarover heeft aangevoerd geen bespreking. 
      
      
        
          Correctie technische veroudering – restwaarde
        
      
      
      16. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 30, 27 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73%, 30,34% en 25,30%. 
      
      17. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.
      
      18. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken. 
      
      19. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”. 
      
      20. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.
      
      21. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 2] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 4] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden. 
      
      22. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.
      
      
        
          Correctie functionele veroudering
        
      
      
      23. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatierapport is uitgegaan van een circa € 60.000,- hogere correctie voor functionele veroudering dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder deze correctie niet te laag heeft vastgesteld.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      24. Gezien hetgeen onder 12 is overwogen, volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de bruto vervangingswaarde van de onroerende zaak.
      
      25. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 536.000,- niet aannemelijk gemaakt. Hierbij is van belang dat, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen, zij de door haar gebruikte grondwaarde, bruto vervangingswaarde en correctie voor technische veroudering niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      26. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de beschikte waarde van € 723.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van een correctie voor de vervangingswaarde van de zolder, komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, niet tot een lagere waarde dan de beschikte waarde van € 723.000,-. Dit betekent dat verweerder de beschikte waarde niet te hoog heeft vastgesteld en het beroep van eiseres ongegrond is.
      
      
        
          Redelijke termijn
        
      
      
      27. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.
      
      28. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      29. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier 	rechter 
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2018:3824.
  
  
     ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:169.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2020:3791.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2020:1082.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.
  
  
     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.
  
  
     De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.